山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初1448号 原告：张建华，女，1974年9月9日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：杨国辉，山东新和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林亚楠，山东新和律师事务所律师。 被告：丁一轩，男，1998年6月24日出生，汉族，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：桑克蓓，山东青港律师事务所律师。 原告张建华与被告丁一轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建华委托诉讼代理人杨国辉、林亚楠，被告丁一轩委托诉讼代理人桑克蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建华向本院提出诉讼请求：1.判令丁一轩赔偿张建华房租损失12万元；2.诉讼费用由丁一轩承担。事实和理由：丁一轩从张建华处租赁房屋一处，租期自2019年3月20日至2020年3月20日，租金12万元/年，押金1万元。2019年3月1日，丁一轩因个人原因通知张建华解除合同，导致房屋在原租赁期内一直空置，丁一轩的违约行为给张建华造成损失。 丁一轩辩称，张建华的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 张建华提交微信朋友圈截图一张，并申请证人董某出庭作证，用以证明房屋处于空置状态，张建华一直尝试另行出租房屋。 微信朋友圈截图显示某房屋内照片一张，并配文“【学区房出租】首次出租，复式300平，南北通透，四室三厅三卫，楼上有独立舞蹈练功房，层高4.8米。豪华装修，家具家电齐全。背山面海，市南区实验小学，59中学区房，临近地铁口，…”，时间显示为2019年9月3日。 董某陈述，董某系市南区青青居房屋中介服务部的经营者；丁一轩看过房屋后，与张建华签订了合同；2019年3月丁一轩提出过解除合同；2019年年底前，张建华委托董某对外出租房屋，董某记不清楚当时张建华是否告知过房屋是空置的；董某没有带客户看过该房屋，因为受到疫情的影响；董某不清楚出庭作证时（2020年5月26日）房屋的情况。 本院认为，张建华未提交微信朋友圈原始载体，无法核对截图的真实性、完整性，也无法确认截图的来源及微信主体身份，本院对该证据不予采纳。证人董某仅陈述张建华曾于2019年年底前委托其对外出租涉案房屋，但对于房屋状况，董某并不清楚，故无法证明房屋是否一直处于空置状态。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2019年2月14日，张建华与丁一轩经市南区青青居房屋中介服务部提供中介服务，签订《房屋租赁合同》，约定：1.张建华将位于市南区××路××号××单元××居住使用，租期一年，自2019年3月20日起至2020年3月20日止，年租金12万元，付款方式为年付；2.合同终止前，无论是否续约，丁一轩须提前一个月通知张建华（丁一轩不续租，应提前30天配合张建华看房，如不配合押金不退）；3.双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付1个月的房租为违约金；4.水、煤、电、房屋设施押金1万元，合同终止后丁一轩需结清所有费用，否则张建华有权自押金中扣除，剩余押金返还丁一轩；丁一轩因个人原因需要提前终止合同导致合同违约，张建华扣除违约金后，应将剩余的房租及押金于丁一轩交房时退还丁一轩。合同签订后，丁一轩向张建华支付租金6万元、押金1万元。 在张建华向丁一轩交付房屋前，丁一轩于2019年2月22日向张建华邮寄《律师函》，称家中有事无法继续履行房屋租赁合同，同意支付一个月租金作为违约金解除合同，并要求张建华退回剩余租金6万元。该邮件因“原址查无此人”被退回。后丁一轩通过微信向张建华发送《律师函》照片，张建华称其于2019年3月1日收到《律师函》。同日，张建华通过微信向丁一轩回复《律师函回函》照片，表示不同意解除合同，要求丁一轩继续履行房屋租赁合同。 二、双方因此发生纠纷，丁一轩将张建华诉至本院，请求确认房屋租赁合同于2019年2月19日解除，判令张建华返还丁一轩租房款6万元。张建华提起反诉，请求确认解除合同无效，判令丁一轩继续履行合同并支付剩余房租6万元。2019年6月24日，本院作出（2019）鲁0202民初3311号民事判决，认为：依据《房屋租赁合同》约定，双方如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租作为违约金，即双方均具有以承担违约责任为代价的约定解除权。在双方未开始实际履行房屋租赁合同之前，丁一轩表示因家中有事解除房屋租赁合同，张建华未将房屋交付丁一轩使用，丁一轩也没有实际入住，故房屋租赁合同应当予以解除。丁一轩未能确认发送《律师函》的具体时间，张建华主张于2019年3月1日收到《律师函》，故本院确认双方房屋租赁合同于2019年3月1日解除。对张建华主张丁一轩解除合同无效、继续履行合同并支付剩余房租6万元的反诉请求，不予支持。关于租金问题，丁一轩因个人原因需要提前终止合同，违反了合同义务及诚信原则，应承担违约金1万元。故判决：确认《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除；判令张建华向丁一轩返还房屋租赁费6万元；驳回张建华的反诉请求。 张建华上诉至青岛市中级人民法院，该院于2019年10月28日作出（2019）鲁02民终8854号民事判决，认为：在双方尚未实际履行合同时，丁一轩明确表示解除合同，张建华亦认可于2019年3月1日收到该解除合同的通知。原审据此判决涉案合同解除于法有据。根据合同条款的约定，丁一轩作为违约方应向张建华支付一个月的房租作为违约金，原审据此判决亦于法有据。张建华在丁一轩于合同实际履行前明确表示不履行合同且支付违约金的情况下，要求继续履行合同没有事实及法律依据。故判决：驳回上诉，维持原判。 截至2020年8月12日本案最后一次庭审时，张建华尚未履行上述判决确定的给付义务。 本院认为，本案双方争议焦点为丁一轩是否应当向张建华赔偿房屋空置损失。 首先，关于房屋空置损失是否客观存在，张建华未提交充分证据证明本案所涉房屋在原约定一年租赁期间内始终处于空置状态，对于损失的发生缺乏证据佐证。 第二，关于损失发生的原因，即便涉案房屋在此期间确实一直空置，造成该状况的原因也不全在于丁一轩的违约行为，张建华自身对损失发生亦存在过错。张建华与丁一轩于2019年2月14日签订合同，丁一轩于2019年2月22日即向张建华邮寄律师函主张解除合同，张建华自认于2019年3月1日收到通知，此时距离合同租赁期限起算时间2019年3月20日尚有20日。此时张建华尚未将房屋交付给丁一轩，在知道丁一轩不会继续承租房屋的情况下，张建华应当及时采取措施减少损失，即尽快另行出租房屋，缩短房屋空置期间，以填补租金损失。但张建华自述，其最早对外发布出租消息是在2019年9月通过微信朋友圈发布，通过证人董某经营的房屋中介发布消息是在更晚的2019年年底前。张建华在丁一轩解除合同半年多的时间后，才对外发布出租消息，而此后不久即发生新型冠状病毒疫情，导致房屋出租更加困难。张建华自身怠于采取措施防止损失扩大，即便房屋空置损失实际发生，张建华的过错也是主要原因。 张建华称其未对外出租房屋是因前一诉讼尚未终结，无法对外出租。本院认为，诉讼本身不会构成出租房屋的客观障碍，只是张建华坚持要求丁一轩继续履行合同而拒绝另行对外出租，但其诉求已被生效判决认定缺乏法律依据，可见张建华未及时对外出租房屋的理由不具有法律上的正当性，不能免除其对损失扩大具有的过错。 第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约的赔偿损失额要受到“预见性”的限制，即“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。在房屋租赁合同关系中，承租人在签订合同时所能预见的因其单方解除合同可能造成的损失，主要是指合同解除后至房屋另行出租前出租人的租金损失。对于承租人可能预见到的损失数额，应根据合同条款约定、合同履行情况、房屋状况等综合考虑。对于本案而言，《房屋租赁合同》约定，违约方应向对方支付的违约金为1个月房租，对于丁一轩因个人原因需要提前终止合同导致违约的情形，合同中也明确作了约定，即张建华可扣除1个月房租的违约金，剩余房租及押金应退还给丁一轩；此外，合同约定丁一轩应在合同终止前1个月通知张建华是否续约，如不续约应提前30天配合张建华看房。从上述约定来看，丁一轩有理由推定合同终止后另行出租的合理期间为1个月，即可能造成的房屋空置损失为1个月房租。从合同履行情况来看，丁一轩于房屋交付前通知张建华解除合同，此时约定租赁期限尚未开始，2019年3月20日之前房屋本就不产生租金，不存在租金损失，且丁一轩同意向张建华支付1个月租金作为违约金，足以填补2019年4月20日之前的房租损失。自张建华收到合同解除通知时，张建华只要在50日内另行出租房屋，就不会产生房屋租金损失。丁一轩支付的1个月租金的违约金已足以赔偿其在订立合同时所能预见到的因解除合同可能造成的损失。 综上所述，张建华要求丁一轩赔偿12个月租金损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回张建华的诉讼请求。 案件受理费2700元，由张建华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  丁 卉 人民陪审员  朱文玲 人民陪审员  夏秋芬 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  于 雪