陕西省山阳县人民法院 陕西省山阳县人民法院 民事判决书                        (2020)陕1024民初345号原告：马智利，男，生于1969年8月21日，汉族，住陕西省山阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：汪小军，系山阳县司法局“148”法律服务所法律工作者。被告：朱宏博，男，生于1987年8月26日，汉族，住陕西省山阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告马智利诉被告朱宏博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年9月2日再次公开开庭进行了审理。原告马智利及其委托诉讼代理人汪小军和被告朱宏博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马智利向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告朱宏博2012年10月11日签订的房屋租赁合同，并由被告支付拖欠原告的租金（从2019年1月1日起至被告腾房之日止）；2、解除原告与被告朱宏博2019年9月3日签订的补充协议书，并由被告支付拖欠原告的补偿金每月10000元，从2019年9月1日起至被告腾房之日止（其中已支付30000元）；3、要求被告恢复拆除原告的10个窗子原状；4、要求原告恢复租赁的房屋原状；5、诉讼费用由被告负担。本案在审理过程中原告又变更诉讼请求：1、解除原告与被告朱宏博2012年10月11日签订的房屋租赁合同，并由被告支付拖欠原告的租金（从2019年1月1日起至被告腾房之日止）；2、解除原告与被告朱宏博2019年9月3日签订的补充协议书（已支付的补偿金30000元抵作已付房租费）；3、要求被告恢复拆除原告的10个窗子原状；4、要求原告恢复租赁的房屋原状；5、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告马智利与被告朱宏博2012年10月11日签订《租房合同书》，由原告马智利将其在山阳县XX街道XX路的房屋一、二层门面房及后院出租给被告用以开办KTV歌厅。双方合同约定：一、租赁期限，自2013年1月1日至2028年1月1日，期限为15年；二、租赁价格，一二层门面房及后院，每年租金40000元，15年房价不变。租金15年分3次付清，第1次付5年（2013-2018）租金200000元，第2次付5年（2019年1月1日-2023）租金200000元，第3次付5年（2024年1月1日-2028）租金200000元，合计600000元整；三、乙方（朱宏博）在装修和经营期间对房屋承重结构不能破坏，如需大的改造须经甲方（马智利）同意。合同第七条还约定，租赁期间甲、乙双方不得单方提出终止合同，如一方强行终止合同，须向另一方赔付所有损失（注:甲方在合同期间终止合同须向乙方赔付所有经济损失，乙方如果在合同范围内不能按时向甲方付清租金，按照银行贷款利息给予附加赔偿）。被告租赁房屋后，在应交第二期房租时，被告不能按期支付，于2019年1月1日给原告出具了《按时交纳租金承诺书》，承诺：1、在2019年8月1日前，付清150000元房租费及25000元利息共计175000元，乙方（朱宏博）若在2019年8月1日前未兑现承诺，乙方自愿无条件于2019年8月1日将其租赁的房屋退还给甲方（马智利），乙方装修的所有费用与甲方无关。承诺到期后，被告未按承诺兑付，又在2019年9月3日与原告签订了补充《协议书》，约定被告应在2020年2月9日前付清所欠原告的租金150000元及利息25000元，共计175000元，否则，被告无条件腾房给原告，并解除双方2012年10月11日签订的房屋租赁合同。协议书还约定，从2019年9月1日起被告每月补偿原告现金10000元，在每月30日之前一次付清，不得拖欠，且该10000元不作为所拖欠的房屋租金。《协议书》签订后，被告支付原告补偿金30000元，但所欠的租金和利息175000元分文未付。综上，原、被告签订的《租房合同书》、《按时交纳租金承诺书》，以及2019年9月3日签订的补充《协议书》被告均未履行，已严重违约，因被告违约，导致《租房合同书》以及《协议书》无法继续履行，故依法提起诉讼，请判如所请。被告朱宏博辩称：原告请求与事实不符。2018年1月1日，原告开始向被告催付第二个5年房租，但合同规定被告应予2019年1月1日支付2019年-2023年的房租，故朱宏博未予理睬，原告就多次向环保部门举报KTV声音太大、组织亲友多次到营业场所催账闹事，还口头威胁要去被告家里闹事，严重影响了被告正常经营活动。被告出于恐惧，提前向原告支付了50000元租金。之后，原告又威逼被告签订了非平等性的承诺书和协议书等以解除合同，还让被告每月支付10000元的补偿金。被告严格按合同履行，而原告的行为已构成根本违约，其基于可撤销的合同提出的诉讼请求不能成立。现原告要求解除合同，被告同意解除合同。按之前合同的房租计算，被告欠原告多少的房租费可以给他，但是从起诉至今，被告并没有使用，所以被告只把房租付到起诉前。对于原告要求恢复门窗，以及恢复房屋原状，被告没有意见。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据：1、农村村民宅基地申请审批表（复印件）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、城关街道办事处出示的证明一份，证明原告的建房是合法的，原告有权将房屋出租。2、原、被告在2012年10月11日签订的房屋租赁合同书，证明双方是自愿签订的合同是合法的，并且证实被告第二期5年租金没有按时交纳构成违约才产生的纠纷。3、2018年10月28日马智利与朱宏博签订的协议一份，证明被告违约在先，原告有权解除合同。4、原、被告签订的按时缴纳租金承诺书一份，证明被告承诺在2019年8月1日前将房租150000元以及利息25000元给付原告，否则就自愿搬出房屋，装修由原告任意处置。5、席迎太的自书证明一份、王茂森的自书证明一份，证明被告营业至凌晨3、4点，影响住户正常休息。王茂森还证明被告在2020年农历正月12日后就没有再继续经营。6、2019年9月3日原、被告签订的协议书一份，证明2020年2月9日前被告需要付清5年房租150000元及利息25000元。否则，被告需给原告腾房，并且合同自动解除。同时证明补偿金不作为租金。7、朱宏博在2019年8月1日书写承诺书一份（原件），证明朱宏博承诺在2019年8月1日前房租未交清的话，在2019年8月1日至2019年9月1日就会自行腾房。被告为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据：1、2012年10月11日租房合同书一份，证明从2012年租房的时候被告一直按照合同履行。2、2018年2月9日原告给被告打的收条一张，证明2018年1月1日房租还没有到期，原告不停在被告店里闹事，提前向被告催要房租。3、照片四张，证明原告在2018年10月28日在西安天桥把被告堵住胁迫被告写协议。4、录音三段，证明被告和原告之间应该按照最初的合同履行，被告后来写的协议和承诺都是受到原告的胁迫，第三段录音还证明原告拒收租金。经举证、质证，被告朱宏博对原告提供证据的真实性均无异议，但认为证据3（2018年10月28日马智利与朱宏博签订的协议）、证据4（按时缴纳租金承诺书）、证据6（2019年9月3日原、告签订的协议书）和证据7（2019年8月1日书写的承诺书）均是害怕原告去店里闹事，受胁迫所签。原告马智利对被告朱宏博提供的证据的真实性均无异议，但对证明目的均有异议，认为被告没有完全履行原合同，第二次5年房租期已经到了，而且照片和录音并不能证明原告有胁迫行为。本院综合原、被告质证意见，对证据分析认定如下：原告提供的证据被告对真实性均无异议，被告朱宏博认为2018年10月28日马智利与朱宏博签订的协议、原被告签订的按时缴纳租金承诺书、2019年9月3日原被告签订的协议书、2019年8月1日的承诺书均是害怕原告去店里闹事，受胁迫所签，但无相关证据支持，故对其辩称主张不予支持，本院对原告所举证据均予以采信。对被告提供的证据，原告马智利对被告朱宏博提供的证据的真实性均无异议，对真实性予以采信，但据此并不能证明被告主张的事实，故对被告的证明目的不予采纳。本院根据采信的证据及当事人陈述，确认以下案件事实：原告马智利与被告朱宏博2012年10月11日经商议，签订《租房合同书》，由原告马智利将其位于山阳县XX街道XX路的房屋一、二层门面房及后院出租给被告朱宏博用以开办KTV歌厅。合同约定：一、租赁期限，自2013年1月1日至2028年1月1日，期限为15年；二、租赁价格，一、二层门面房及后院，一年租金40000元，15年房价不变。租金15年分三次付清，第一次付5年（2013-2018）租金200000元，第二次付5年（2019年1月1日-2023）租金200000元，第三次付5年（2024年1月1日-2028）租金200000元，合计600000元整；三、乙方（朱宏博）在装修和经营期间对房屋承重结构不能破坏，如需大的改造须经甲方（马智利）同意；四、经营期间乙方根据经营状况，可以将该经营场所出租或转让他人使用，在租赁期间甲方不得干扰乙方出租或转让他人经营的权力（利）；五、合同期间甲方不得将房屋转租他人或单方终止合同，确保乙方的经营使用权；六、租赁期满后，租赁价格随市场行情变化增长，乙方在同等价格下享有优先租赁权利，十五年合同自行终止后，甲方有权利将该房屋无条件收回自用；七、租赁期间，甲、乙双方不得单方提出终止合同，如一方强行终止合同，须向另一方赔付所有损失。注:（甲方在合同期间终止合同须向乙方赔付所有经济损失，乙方如果在合同范围内不能按时向甲方付清租金，按照银行贷款利息给予附加赔偿）；……。合同签订后，被告向原告交清了第一个5年期房租200000元，并开始装修房屋，装修时被告将原告房屋原有10个窗子（二楼1个大窗子规格6m×2m、一楼9个小窗子规格均为1.8m×2m）拆除将窗洞封闭。2013年4月17日被告取得山阳县环境保护局“环境影响评价”批复。2018年1月1日，原告开始向被告索要第二期5年房租，因合同载明“第二次付5年（2019年1月1日-2023）租金200000元”，被告认为第二期租金应从2019年1月1日起算，双方产生争议。后在原告方坚持下，被告于2018年2月9日向原告交纳房租50000元。2018年10月28日马智利家人在西安遇见被告，与被告朱宏博签订协议一份，约定下欠第二期房租150000元，被告需在2019年2月1日前结清房费，否则原告就无条件收回房屋。2019年1月1日，被告朱宏博再次向原告出具《按时交纳租金承诺书》一份，承诺：1、在2019年8月1日前，付清150000元房租费及25000元利息共计175000元，乙方（朱宏博）若在2019年8月1日前未兑现承诺，乙方自愿无条件于2019年8月1日将其租赁的房屋退还给甲方（马智利），乙方装修的所有费用与甲方无关；2、乙方应将房屋恢复原状，所产生的费用由乙方承担，甲方有权将房屋内设备作任意处理；3、乙方与甲方于2013年所签合同，如乙方遵守上述承诺，租赁合同继续生效，如不按照以上承诺遵守合同作废。承诺到期后，被告未按承诺兑付，又向原告出具承诺：“2019年1月1日所签的合同书承诺书未履行，我朱宏博在2019年8月1日至9月1日给马智利把一、二楼腾清走人。”，但到期后被告仍未兑现。2019年9月3日，被告再次与原告签订了《协议书》，约定：被告应在2020年2月9日前付清所欠原告的租金150000元及利息25000元，共计175000元，否则，被告无条件腾房给原告，并解除双方2012年10月11日签订的房屋租赁合同。《协议书》还约定，从2019年9月1日起被告每月补偿原告现金10000元，该10000元并不作为所拖欠的房屋租金，并在每月30日之前一次付清，不得拖欠。《协议书》同时载明：协议生效后，甲方及家人不得进入乙方经营的店内哭闹和阻碍阻扰插手乙方正常经营和转租转让的权利，如果乙方需要转租和转让，必须是在2012年10月11日签订的原有合同期限范围内转租或转让。该《协议书》签订后，被告分次支付原告补偿金共30000元，但所欠的租金和利息共175000元仍然未付。目前，被告经营的KTV歌厅处于停业状态。同时查明，原告所出租的房屋系以原告父亲马世全名义申请建造，建设手续完备。本案在审理过程中，被告朱宏博对原告提出反诉，要求继续履行合同，并要求原告赔偿损失，因未按规定缴纳反诉费用，本院裁定按自动撤回反诉处理。本院认为，被告朱宏博承租原告马智利的房屋用于经营KTV歌厅，该合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同约定期限15年，即从2013年1月1日至2028年1月1日，房租每年40000元，共600000元。房租15年内分三次交清，第一次付5年200000元，第二次付5年200000元，第三次付5年200000元，双方对此无争议，据此可判断，合同约定的第二期交房租期间应为2018年1月1日-2022年12月31日，原合同记载的“（2019年1月1日-2023）”显属计算错误，因此，被告在第一个5年合同期满，亦即在2018年1月1日起就应交纳第二个5年期房租。而且，根据原告签订合同目的和通常惯例，被告应在每一个5年交付期开始即应交清本期全部房租。原告出租房屋的目的就是取得租金收入，在被告未及时交清房租情况下，原告向被告催要符合常理。被告在原告催要后未能交清房租已构成违约，后被告朱宏博又多次向原告出具承诺书、协议书对下欠房租以及不按承诺、协议履行的后果作出新的承诺，被告虽称后来的承诺书、协议书是受胁迫所为，但其并无相关证据证实，故对被告出具的承诺书、协议书的效力予以认定。被告通过承诺书、协议书对交纳房租期限和违约责任多次变更，但始终未能完全兑现，其中2019年9月3日最后一次签订的协议书约定，被告在2020年2月9日前如付不清下欠房租，则无条件腾房并解除原合同，现该约定条件已经成就，被告也同意解除合同，故原告提出解除2012年10月11日签订的合同和2019年9月3日签订的协议书理由成立，本院予以支持。根据法律规定，合同解除，不影响结算和清理条款的效力，被告实际使用和完全腾房前占用房屋期间的房租费及占用费，被告仍应予支付。被告第二期已交纳房租50000元，扣抵2018年一年房租40000元外，剩余10000元可继续抵扣2019年房租费。原、被告在2019年9月3日签订的协议书中第三条还约定，从2019年9月1日起被告每月补偿原告现金10000元，该10000元并不作为所拖欠的房屋租金，该约定意思表示明确，被告并实际履行30000元，此应认定为双方对违约金的约定，依法应予以确认，但在诉讼过程中原告变更请求，自愿不再主张补偿金，愿意将被告已支付的补偿金30000元抵作应付的房租费，此为原告对自己权利的处分，本院准许。该30000元可抵作被告应支付的2019年的剩余租金。则被告下欠房租应从2020年1月1日起按双方合同约定的房租费标准核算。原、被告在合同中未对装饰装修物进行约定，被告可在不损坏房屋原状的情况下，对未形成附合的装饰装修物予以拆除，以恢复房屋原状，但对已形成附合的则不得拆除。对于被告装修时拆除封闭的窗户，被告亦应一并恢复原状。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项和第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条和第二百二十七条、《最高人民法院》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告马智利与被告朱宏博2012年10月11日签订的租房合同书和2019年9月3日签订的协议书；二、由被告朱宏博在本判决生效之日起30日内腾出原告房屋，恢复房屋原状；对拆除原告的窗子10个一并恢复；三、由被告朱宏博在本判决生效之日起30日内支付使用和占用原告房屋期间的房租费及占用费（房租费及占用费从2020年1月1日起，至腾房之日止，按每月3333元计算。）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告马智利负担200元，被告朱宏博负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审  判  长      张临东审  判  员      习  源人民陪审员      赵华仁 二〇二〇年九月二十八日                           法 官 助 理     伍淑丹书  记  员      耿  燕 1