西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初15722号原告：深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，住所地：西安曲江新区楼。法定代表人：陈龙兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩朝阳，男，1997年4月18日出生，汉族，住陕西省商南县，该公司员工。被告：吴炜，男，1966年8月22日出生，汉族，住西安市莲湖区，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周建虎，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉，陕西云德律师事务所律师。原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司与被告吴炜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据最高人民法院关于《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，依法由审判员朱华独任审理，公开开庭进行了审理。原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司（以下简称“金地西安分公司”）的委托诉讼代理人韩朝阳、被告吴炜及其委托诉讼代理人周建虎、陈玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金地西安分公司诉称，吴炜为金地湖城大境天锦小区 26-10602室业主，此房屋面积为108.44平米，金地西安分公司为该小区的物业管理者。现金地西安分公司按照《物业管理合同》为吴炜提供了服务，但吴炜从2016年1月至2020年4月未支付物业管理费12307.64元。另根据《物业管理合同》约定，如吴炜逾期支付物业管理费，金地西安分公司可从逾期之日起按应缴费用0.003%加收滞纳金，故吴炜应当支付金地西安分公司滞纳金13327.96元。在此期间，金地西安分公司曾多次要求吴炜支付该笔费用，但吴炜至今未支付任何费用，根据《物业管理条例》第七条以及相关法律规定，吴炜应当按照约定支付金地西安分公司以上费用。故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业管理费12307.64元；2、被告支付原告未支付的物业管理费的滞纳金13327.96元；3、本案诉讼费由被告承担。  被告吴炜辩称, 2013年11月9日，吴炜与陕西金地佳和置业有限公司（以下简称“佳和公司”）签订《商品房买卖合同》，约定吴炜购买佳和公司开发的XX号XX城XX号楼XX单元XX室房屋，按照合同约定，佳和公司应在2015年6月30日前向吴炜交付房屋，约定交付时间届满前，吴炜收到合同约定的《入伙通知书》，并按照入伙通知书的要求在2015年7月1日前往天锦小区办理交房手续，并指派了5至6名工作人员分工一起进行验房、收房手续。办理交房手续时，工作人员未向吴炜出示合同约定的证明文件，仅是要求吴炜在相关文件上签字，实行先签字后验房的程序，但为了顺利收房，吴炜一直积极配合，但在办理验房时，工作人员打开房屋门时，发现屋内存在建筑垃圾、生活垃圾，工作人员随与领导取得联系，领导到现场后对屋内现场进行拍照，并称暂停交房，待跟上层汇报后再进行交房，于是当天工作人员与吴炜本人在未能进屋内验收的情况下交房程序终止，房屋钥匙也由随行工作人员带走，后吴炜再未收到任何收房通知，吴炜一直与金地西安分公司、佳和公司协商交房问题，但金地西安分公司、佳和公司均置之不理。2017年6月26日，经多方沟通无果，吴炜认为在律师的威慑下，佳和公司应该能够重视将房屋交付给吴炜，遂聘请律师向佳和公司寄发《律师函》，要求向吴炜交付房屋，但佳和公司签收后仍对交房事宜置之不理，2019年6月14日，因无人向吴炜交付房屋，吴炜也无房屋钥匙，吴炜向金地深圳总公司客服进行投诉，但佳和公司对此事仍不予理睬。期间，经吴炜在金地西安分公司调取相关交房材料时发现验楼组对房屋验收的意见是：存在工程质量问题，而2015年7月1日涉诉房屋消防验收也未通过，吴炜怀疑一直未能交房的原因与该房屋存在工程质量及消防未通过验收有关，而至今该工程质量问题是否解决，解决程度如何，无人向吴炜告知。现实情况是除了在2015年7月1日交房手续暂停后，至今未向吴炜进行后续的验房、交房手续，吴炜至今不能入住。吴炜不是本案适格被告，金地西安分公司应当向佳和公司主张物业管理费。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”及《陕西省物业服务收费管理办法》第十三条“纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的房屋，物业服务费从交付次日起由业主按月交纳”的规定及金地西安分公司提交的其与佳和公司签订的《前期物业服务合同》第七条之约定，因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位全额缴纳。本案中，因建设单位佳和公司的原因，涉案房屋一直未向吴炜交付，对于涉案房屋产生的物业管理费应当由建设单位佳和公司承担，吴炜不应当向金地西安分公司支付物业管理费，故被告主体不适格。吴炜至今未入住，未享受任何物业管理服务，金地西安分公司之诉求无事实和法律依据，应予驳回。根据上文所述，佳和公司至今未向吴炜交付房屋，吴炜无法进入房屋，也无法进行装修入住，即吴炜自2015年7月1日至今未在涉诉小区居住，未享受金地西安分公司任何物业服务，该房屋既不属于已入住房屋，也不属于物业管理过程中的空置房屋，而是属于金地西安分公司与佳和公司签订的《前期物业服务合同》中约定的已竣工尚未交付的房屋，该部分的物业费用应由佳和公司支付，故在未交房、吴炜也未实际入住享受物业管理服务的前提下，吴炜无任何支付物业管理费用的义务，故金地西安分公司诉求的物业费和滞纳金无事实和法律依据,应予以驳回。经审理查明，2013年11月9日，吴炜与佳和公司签订《商品房买卖合同》，约定吴炜购买佳和公司开发的位于西安市曲江新区XX路以南，XX路XX城XX号XX幢XX单元XX号房，佳和公司应于2015年6月30日前向吴炜交付房屋。2015年7月1日，吴炜对涉案房屋进行验收，需整改的项目为：1、地暖打压，防水检测请于质保期内进行；2、户内有垃圾；3、入户门缺失一把装修钥匙，但“整改签字确认”一栏及落款处无任何人员签字，入住工作流程单上验楼组的意见为存在工程质量问题。当日，原、被告双方签订《智能卡/钥匙代管委托书》，主要内容为：因维修原因，委托金地西安分公司天锦物业管理服务中心代为保管钥匙一把（缺失一把装修钥匙），在委托过程中产生的一切法律责任及后果由委托人自行承担。庭审中，金地西安分公司称其与佳和公司签订《前期物业服务合同》，约定金地西安分公司向佳和公司位于西安市曲江新区XX路XX城XX号XX小区提供物业服务，住宅基础物业服务费为1.5元/月/平方米，业主或物业使用人未能按时、足额交纳物业服务费，应当按每日3‰的标准支付违约金，本合同期限自2014年1月11日起至业主大会代表全体业主与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止，针对该意见，金地西安分公司提交《前期物业服务合同》予以证明。吴炜称其无法核实《前期物业服务合同》的真实性，该合同是金地西安分公司与佳和公司签订的，其只能确定金地西安分公司是该小区的物业服务单位，对证明目的不认可，涉案房屋没有交付，《前期物业服务合同》无法约束吴炜。金地西安分公司称吴炜拖欠其2016年1月至2020年4月物业费12307.6元未付，经其多次催要，吴炜拒不支付，针对该意见，金地西安分公司提交物业服务及代收代缴价费公示牌、缴费通知单、电话及短信记录、滞纳金计算表、电梯费计算表予以证明。吴炜对该组证据的真实性及证明目的均不认可，称其没有见过，因为涉案房屋未交付，所以应当由建设单位承担物业费，其确实收到过短信，其每次收到短信之后都会回电话告知房屋没有实际交付，但金地西安分公司还是一直发短信，对滞纳金计算表、电梯费计算方式均不认可，因为双方未签订物业服务协议。吴炜称涉案房屋一直未交付，吴炜多次与金地西安分公司协商，但物业称交房属于佳和公司的义务，要求吴炜找佳和公司解决，其多次找佳和公司协商未果，故向佳和公司邮寄律师函要求交付房屋，但至今无人理睬，在此情况下，其于2019年6月14日向金地集团全国总客服投诉，并希望向其交付房屋，仍无人理睬，针对该意见，吴炜提交照片、律师函、EMS邮寄单、邮件妥投截图、吴炜与金地全国客服的通话录音予以证明。金地西安分公司对照片、EMS邮寄单、通话录音的真实性认可，对律师函、邮件妥投截图真实性不认可，对证明目的均不予认可，称律师函没有原件，涉案房屋于2015年7月1日已经交付给吴炜，吴炜确实与金地西安分公司协商过要房屋钥匙，但金地西安分公司已经把钥匙给过吴炜了，录音中的客服是全国客服，不是金地西安分公司的客服，所以该客服对西安的业务并不熟悉。吴炜称佳和公司于2015年7月1日交付房屋时，该栋楼消防尚未验收合格，根据《中华人民共和国消防法》的规定，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，涉案房屋于2016年12月23日才经过消防验收，故2015年7月1日的交房行为属于违法交房，不应在法律上认可其交付房屋的行为，故涉案房屋在交接时因为工程质量问题、整改项目及消防问题，佳和公司尚未向吴炜交付房屋，吴炜至今未能入住该房屋，也未享受金地西安分公司的服务，故应驳回金地西安分公司全部诉讼请求，针对该意见，吴炜提交建设工程消防验收意见书予以证明。金地西安分公司对建设工程消防验收意见书的真实性认可，对证明目的不认可，称交房在前，验房在后，属于瑕疵交房行为，不属于违法交房行为。经询，金地西安分公司称涉案房屋于2015年4月30日办理了竣工验收合格备案手续，需整改的项目于2015年7月1日当日整改完毕，并在当日将房屋交付给吴炜，但未提供任何证据以证明，也无法解释竣工验收备案为何先于消防验收，亦无法说明既然2015年7月1日当日整改完毕，为何在《智能卡/钥匙代管委托书》上仍注明缺失一把装修钥匙。金地西安分公司称吴炜向其支付过垃圾费，但其仍未提供证据以证明。吴炜对其上述陈述均不予认可。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，金地西安分公司称涉案房屋需整改的项目在2015年7月1日已整改完毕，并于当日将房屋交付给吴炜，但金地西安分公司提交的收楼意见书所载的三项须整改的项目均无吴炜签字确认，且金地西安分公司称其于当日找到了缺失的一把钥匙并交付吴炜，又与其提交的《智能卡/钥匙代管委托书》所载的“缺失一把装修钥匙”相互矛盾，吴炜提交的入住工作流程单在验楼组意见中勾选了“存在工程质量问题”一栏，故金地西安分公司未提交证据证明涉案房屋已整改完毕并交付予吴炜或其向吴炜实际提供了物业服务，故其要求吴炜支付物业管理费及滞纳金，证据不足,本院依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下:驳回原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司全部诉讼请求。本案案件受理费441元，由原告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审 判 员    朱      华 二〇二〇年 九月 二十七日 书 记 员    魏      艳  1