江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0684民初3451号 原告：海门市交通建设工程有限公司（统一社会信用代码91320684138784039K），住所地南通市海门区海门街道圩角路10号。 法定代表人：王立盛，董事长。 委托诉讼代理人：吴国强，上海维熙律师事务所律师。 被告：高艳，女，1978年6月3日出生，汉族，住南通市海门区。 被告：汤利群，女，1975年5月12日出生，汉族，住南通市海门区。 两被告委托诉讼代理人：俞陈琴，江苏海萌律师事务所律师。 原告海门市交通建设工程有限公司（以下简称交通建设公司）与被告高艳、汤利群恢复原状纠纷一案,本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告交通建设公司的委托诉讼代理人吴国强，被告高艳、汤利群的委托诉讼代理人俞陈琴到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告交通建设公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即拆除南通市海门区海门街道圩角路10号（原海门市）综合楼（以下简称10-2号楼）一楼中间通道（以下简称案涉通道）内的卷闸门，并要求将其恢复原状。2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：10-2号楼本是原海门市联运有限责任公司（以下简称联运公司）与我公司按份所有，联运公司对一层拥有所有权，我公司对2-4层拥有所有权，案涉通道属于双方共同享用。联运公司清算后，两被告以买卖方式获得了10-2号楼一层的所有权。但案涉通道依旧为双方共享，而非专属于被告独自所有。2020年3月开始，被告便恶意占用案涉通道，在案涉通道内加装了卷闸门，直接将通道封闭，严重影响了我公司的通行。2020年3月28日，我公司曾发函要求被告拆除卷闸门等障碍物，并将其恢复原状，2020年4月8日被告回函承认案涉通道在规划红线内，并且属于共有宗地，但拒绝拆除。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持诉请。 被告高艳、汤利群辩称：10-2号楼底层原属联运公司所有,作为仓库使用。联运公司为了运货方便将底层中间的房屋暂时留作通道使用。当时联运公司与交通建设公司是交通局下属的兄弟单位，故也允许交通建设公司使用案涉通道。后联运公司改制为海门市金帆联运有限公司（以下简称金帆公司），金帆公司将10-2号楼底层产权卖给了我们所有。案涉通道虽然建在双方的共用宗地上，但并不代表交通建设公司可以共享该通道。案涉通道登记在我们的产权面积内，属于我们专有，我们有权进行处置，且我们安装卷闸门并未影响到10-2号楼的结构、安全以及交通建设公司的通行权。交通建设公司的诉请没有事实与法律依据，请求驳回其诉讼请求。 经审理查明：1996年12月2日，海门市交通建设工程总公司（甲方）与海门市联运有限责任公司（乙方）签订协议书一份，内容为“因交通事业发展需要，经市交通局研究决定，甲方办公地址迁至乙方生产办公区域内，后经双方领导人员口头商定，报请上级有关部门批准，在乙方生产仓库原址上，由甲方改建一幢四层办公综合楼，占地面积与原仓库面积基本相当。原乙方的二幢二层生产办公小楼仍维持现状。为合理调节使用上述房屋，双方订立如下协议：一、新建四层办公楼底层房屋产权归乙方所有并由乙方使用。二层以上房屋产权归甲方所有，其中二层西楼梯西侧六间房屋调剂给乙方长期使用外，其余二层以上房屋均由甲方使用。二、乙方二幢二层生产办公小楼产权仍归乙方所有，其中紧靠圩角路边向南二层小楼除底层东侧两间外全部调剂给甲方长期使用……”。 10-2号楼建成后，底层中间预留通道即案涉通道（连通前后场地），房屋东侧及房屋北侧（紧挨案涉通道）分别有内部楼梯，供一至四层上下通行。 1999年6月28日，联运公司就其名下坐落于海门市的房屋领取了国有土地使用权证，使用权面积为3716.83m2，其中共用分摊面积311.89m2。该证记事栏载明：“本宗为混合宗，海门市联运有限责任公司与海门市交通建设工程总公司共有面积，如附图中红线部分1247.56m2。红线内建筑为四层楼，底层为海门市联运有限责任公司仓库，二至四层为海门市交通建设工程总公司综合楼。根据建筑面积分摊，海门市联运有限责任公司共用分摊面积为311.89m2，独用面积3404.94m2，其中圩角路边二层楼用地及共用土地的用途为综合地，出让期限自1999年6月3日至2049年6月2日止。其余土地为划拨土地，土地用途为工业用地。” 2005年5月25日，交通建设公司领取了坐落于海门镇圩角路10号4层楼房中2-4层房屋的权属证书（建筑面积1518m2）和国有土地使用权证（分摊使用权面积为935.60m2）。 2006年6月14日，联运公司更名为金帆公司。 2016年7月10日，海门市公信测绘有限公司根据金帆公司的申请，对坐落于“海门街道圩角路10-2号”的房屋进行测量查勘后出具“房屋竣工测量查勘图”，该图“面积计算”载明“（10-2）：44.52×11.6=516.43m2；（10-2）号房为四层楼中的底层”。平面图分别标注了10-1号楼、10-2号楼、10-3号楼的结构尺寸。 2016年金帆公司就其名下坐落于“”不动产领取了编号为（2016）海门市不动产权第0011871号权属证书，该证载明“共有宗地面积1409.88m2，房屋建筑面积745.28m2”。 2016年7月28日，海门市公信测绘有限公司根据汤利群、高艳的申请，对坐落于的房屋进行测量查勘后出具“房屋竣工测量查勘图”，该图“面积计算”载明“（10-1）：107.87×2+26.22/2=228.85m2；（10-2）：44.52×11.6=516.43m2，合计745.28m2，（10-2）号房总层数四层，所在层一层。” 2016年9月5日，金帆公司与被告高艳、汤利群签订“不动产转让协议”一份，将编号（2016）海门市不动产权第0011871号权属证书中载明的745.28m2不动产转让给高艳、汤利群。 2016年10月21日，高艳、汤利群取得坐落于的10-1号楼、10-2号楼的不动产权属证书，该证载明：宗地面积1409.88m2，房屋建筑面积745.28m2。 2020年3月，高艳、汤利群在案涉通道两端安装卷闸门，原、被告双方为通行权发生纠纷。 另查明，坐落于房屋包含10-1号楼、10-2号楼、10-3号楼，外部有围墙和大门。10-2号楼东侧、北侧均有大门供人员、车辆进出。10-2号楼结构如下： 南 15.55.7623.26                            东                                                                                  通道                                                                                               西                          11.6                               楼梯                       楼梯                                               北 上述事实，有原告交通建设公司提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、本院（2018）苏0684民初1791号民事判决书、江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06民终4625号民事判决书、照片、告知函、回复函、竣工图，被告汤利群、高艳提供的协议书、规划图、房屋竣工测量查勘图、不动产权证、照片及原、被告的陈述在卷证实。 本案争议焦点：被告汤利群、高艳在案涉通道安装卷闸门是否侵犯了原告交通建设公司的合法权益？ 本院认为，被告汤利群、高艳在案涉通道安装卷闸门未侵犯原告交通建设公司的合法权益。理由如下：1.根据海门市公信测绘有限公司出具的“房屋竣工测量查勘图”可以看出，金帆公司取得的编号为（2016）海门市不动产权第0011871号权属证书中所载“房屋建筑面积745.28m2”，是10-1号楼（107.87×2+26.22/2=228.85m2）与10-2号楼（44.52×11.6=516.43m2）的面积和，其中包括案涉通道5.76×11.6的面积，即案涉通道登记在金帆公司拥有的房屋面积中。在金帆公司取得不动产权属证书后，案涉通道的所有权人应为金帆公司。2016年9月5日，金帆公司与被告汤利群、高艳签订“不动产转让协议”一份，将编号（2016）海门市不动产权第0011871号不动产权属证书所载的745.28m2不动产转让给汤利群、高艳。在汤利群、高艳取得包含案涉通道在内的745.28m2不动产的权属证书后，案涉通道已被转让给汤利群、高艳专属所有。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。案涉通道是属于被告汤利群、高艳的专有部分，不属10-2号楼的共有部分。被告汤利群、高艳对案涉通道加装卷闸门系其对财产自行处分，该行为并未改变建筑物的结构及安全，未损害交通建设公司的合法权益。2.根据原、被告分别提供的现场照片可以看出，案涉通道系连通10-2号楼前后场地，结合联运公司将底层房屋作为仓库使用的特殊用途，被告辩解联运公司为方便其自身生产经营的通行需要，在建房时对底层房屋作特殊的设计即设立案涉通道的陈述，比较符合客观实际。10-2号楼外部有围墙和大门，案涉通道既不是交通建设公司出入的必经通道，亦不是交通建设公司进入10-2号楼2-4层办公楼的通道，只是在往返前后场地时比较便捷。不管案涉通道是否安装卷闸门，交通建设公司进入2-4层的上下通行途径均是房屋东侧和北侧的楼道。故被告汤利群、高艳在案涉通道安装卷闸门对交通建设公司的正常通行未造成妨害和影响，对交通建设公司所述妨碍通行的主张，不予采信。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。交通建设公司提出案涉通道系10-2号楼的共有部分、被告加装卷闸门的行为严重影响通行，要求被告对案涉通道恢复原状、保障通行的请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告海门市交通建设工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费40元（已减半收取），由原告海门市交通建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。 审 判 员 吴晓华 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 廖莉莎 书 记 员 朱思雨