云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0402民初2044号原告（反诉被告）：孙辉，女，1968年11月8日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。原告（反诉被告）：杨军，男，1967年12月26日生，汉族，住拉萨市城关区。原告（反诉被告）：杨博雅，女，1994年11月26日生，汉族，住云南省昆明市西山区。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：唐莹。代理权限：特别授权代理。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杨子江。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司。住所地：玉溪市高新区商贸城吉新街51号。统一社会信用代码：915304005688042639。法定代表人：黄信惠，总经理。委托诉讼代理人：周楠，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李家雄。代理权限：特别授权代理。被告：靳建设，男，1958年7月5日生，汉族，新疆五家渠市人，现住云南省玉溪市高新区。原告（反诉被告）孙辉、杨军、杨博雅与被告（反诉原告）玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司（以下简称聚鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，根据三原告（反诉被告）的申请，本院依法追加靳建设作为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）孙辉和杨军及三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人唐莹和扬子江、被告（反诉原告）聚鑫公司的委托诉讼代理人周楠和李家雄、被告靳建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙辉、杨军、杨博雅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同变更补充协议》，并立即向原告腾还案涉房屋；2.判令被告立即向原告支付尚欠的2020年至2021年度租金128000元；3.判令被告立即向原告支付违约金100万元；4.判令本案诉讼费及相关费用由被告承担。追加被告靳建设后，三原告增加了一项诉讼请求，即：请求判令被告靳建设在房屋租赁合同解除之后配合履行腾房手续。事实和理由：被告聚鑫公司与案外人马兆芬、何**、马露（原房东）于2011年3月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定：案外人将位于玉溪市开发区的房屋出租给被告聚鑫公司，租金支付方式为自2012年5月1日至2015年4月30日止每年租金为158000元，自2015年5月1日起至2018年4月30日止每年租金为181700元，自2018年5月1日起至2021年4月30日止每年租金为208955元，自2021年5月1日起至2031年4月30日止每年租金为240298.25元，每年租金须于每年的3月31日前交付。合同还约定被告聚鑫公司负有按时交纳租金的义务，否则每逾期一天支付人民币1000元；如果任何一方违约，则应向对方支付违约金100万元。合同签订后，案外人依约将案涉房屋交被告聚鑫公司使用至今。后因案外人何**、马露（原房东）被申请强制执行导致案涉房屋被司法拍卖，原告在淘宝网上进行竞拍，通过向银行贷款及自筹资金支付购房款及其他相关税费共计850余万元后取得案涉房屋的所有权并办理产权登记，因买卖不破租赁原则，原告取得案涉房屋产权后，与被告聚鑫公司于2019年1月22日签订《房屋租赁合同变更补充协议》，合同约定原告作为原《房屋租赁合同》中出租方的权利义务承接人，继续履行原租赁合同，被告聚鑫公司负有将租金按时打入原告孙辉账户的义务。合同签订后，原告作为出租人，一直严格依约履行己方义务，但被告聚鑫公司却屡次拒付租金，2019年的租金通过原告再三催要，逾期数月才支付完毕，今年即2020年的租金，原告也是以包括电话、短信、微信、书面告知等多种方式再三催收，却至今无果。原告认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告作为房屋的合法产权人，享有依约收取租金的权利，收取租金系原告出租房屋的主要和根本目的，原告之所以斥资850余万元购买案涉房屋，也是为了从中获取租金收益，且原告当时购买此房屋还向银行贷款350万元，原告也是亟需被告聚鑫公司支付租金用于偿还银行贷款，而被告聚鑫公司使用原告房屋却不予支付租金，不仅有违诚实信用，更是对原告利益的极大损害，已经构成重大的、根本的违约，案涉合同应予解除。另，据原告了解查实，被告聚鑫公司因对外负债，已被债权人申请强制执行并被法院列为失信被执行人及限制高消费，其已无能力继续履行案涉租赁合同。综上，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。庭审过程中，三原告增加事实理由：1.案涉房屋房产证登记性质为住宅，现实际现状是全部用于酒店经营；2.被告在使用房屋过程中未对房屋进行修缮，导致房屋多处受损，存在重大安全隐患。被告（反诉原告）聚鑫公司辩称，答辩人不同意解除合同，在原告起诉之后，答辩人已通过努力筹措资金84000元支付给原告，目前为止未付租金仅为40000元。本案发生的原因：一是2020年年初的疫情影响，导致公司经营出现困难，答辩人认为此情况不符合法律规定的可以单方解除合同的情形；二是次承租人靳建设自2019年没有向答辩人足额履行交付租金的义务，导致答辩人经营面临困难，现答辩人已经向法院提起诉讼要求解除与靳建设的租赁关系并追索租金。据此可以认定，答辩人正在积极主动实现债权，并妥善处理与原告之间的争议。对于原告的第1项、第3项及第4项诉求应驳回，第2项诉求请法庭予以调解，答辩人希望与原告方达成调解方案，化解矛盾。被告靳建设辩称，对原告要求答辩人配合进行腾房的请求没有意见。涉案房屋原业主马兆芬起诉被告聚鑫公司时，答辩人已经作为第三人参加诉讼。原告将房屋转租给被告聚鑫公司，聚鑫公司再将房屋转租给答辩人，中间差额很大，答辩人未交付租金有其他原因。被告（反诉原告）聚鑫公司向本院提出反诉请求：1.判令三反诉被告减免反诉原告2020年至2021年度三个月租金44000元；2.判令反诉原告延期至2020年12月31日交付三反诉被告租金；3.本案本诉与反诉全部诉讼费用由三反诉被告承担。事实与理由：反诉原告是专门从事房屋和市场经营设施租赁的公司，2011年3月23日，反诉原告从前房屋所有权人处承租了位于玉溪市高新区，并对该房屋享有合法转租权。2012年5月10日，反诉原告与次承租人靳建设签署了《房屋转租合同》，将上述房屋转租给靳建设用于经营使用。后原房屋所有权人因涉诉被澄江县人民法院强制执行，上述房屋由三反诉被告竞拍取得。反诉原告和三反诉被告于2019年1月22日签订《房屋租赁合同变更补充协议》，约定由三反诉被告承继原房屋所有权人《房屋租赁合同》的权利和义务，继续履行该合同，2019年至2020年度租金反诉原告如期向反诉被告进行了交付。2020年，因受新冠肺炎疫情影响，次承租人至今未交付租金给反诉原告，加之反诉原告公司也出现了一定程度的经营困难，故未能在合同约定时间及时足额支付三反诉被告租金，为此，反诉原告也心急如焚并多方筹措资金，在自身经济压力巨大的情况下，尽力支付了三反诉被告10万元租金。但无奈疫情导致整个社会经济下滑，基于该不可抗力因素，本着互相理解，共渡难关的想法，反诉原告向三反诉被告申请协商减免及延期支付租金等相关事宜均未果。反诉原告认为：疫情导致整个社会经济下滑是一个不争的事实，党和政府以及最高人民法院均发布了相关政策、法规、指导意见等，其目的就在于希望各经济主体在经济活动中共担风险、共渡难关。反诉原告现仍在积极筹措资金力争即可交付反诉被告租金，鉴于三反诉被告已向法院提起诉讼，为了化解矛盾、维护社会经济秩序，只能依法提起反诉，请求减免部分租金，恳请法院依法支持反诉原告的各项反诉请求。原告（反诉被告）孙辉、杨军、杨博雅辩称，反诉原告针对因疫情原因减免租金的请求予以驳回，理由：1.疫情已经过去半年时间，反诉原告在此之前并没有提出减免请求，在答辩人提出解除合同的诉请之后，反诉原告才提起反诉，系逃避债务的行为，且对于私企而言，没有减免租金的义务；2.反诉原告承租后以高额差价转租给次承租人，在2020年度，反诉原告向次承租人的租金上调15%，其利益并未受到影响；3.答辩人要求解除合同的诉请与反诉原告要求解除与靳建设的诉请是一致的。原告（反诉被告）孙辉、杨军、杨博雅为了支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、孙辉、杨军、杨博雅身份证。证明：原告主体资格。二、①成交确认书一份；②共同投资购房协议一份；③个人购房借款合同一份；④云南省农村信用社转账凭证一份；⑤中华人民共和国税收缴款书五份、澄江县人民法院诉讼费发票四份；⑥云南省澄江县人民法院执行裁定书一份；⑦案涉房屋不动产权证书一份。证明：1.三原告于2019年1月21日通过司法竞拍方式取得案涉房屋所有权；2.为购买案涉房屋，三原告向云南省农村信用社借款350万元；3.三原告购买案涉房屋共支付购房款、税费及其他相关费用共计850余万元。三、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》变更补充协议。证明：1.案外人马兆芬、何**、马露于2011年3月23日签订《房屋租赁合同》约定将案涉房屋出租给被告聚鑫公司，对租期、租金支付及违约责任等作了明确规定；2.原告与被告聚鑫公司于2019年1月22日签订《房屋租赁合同》变更补充协议，约定由原告承接原房屋租赁合同中出租方的所有权利义务，作为出租人继续履行与被告聚鑫公司的原租房合同。四、①孙辉2019年3月1日至2019年5月1日工商银行交易流水一份；②现场租金催缴通知书（张贴于被告聚鑫公司门口）；③短信、微信催收记录。证明：1.原告已将案涉房屋交付被告持续使用至今；2.2019年租金被告聚鑫公司就存在逾期支付，经原告多次催收后才支付。3.2020年的租金经原告通过书面告知、电话、短信、微信等多种方式催告后在合理期限内仍未支付，已构成根本违约。五、被告聚鑫公司企业工商登记信息一份。证明：被告聚鑫公司对外负债累累，已被法院列为失信被执行人，无履约能力。六、案涉房屋原产权人马兆芬、何**、马露因聚鑫公司承租其房屋发生重大违约而起诉聚鑫公司的一二审判决书各一份（结合第五组证据）。证明：1.被告聚鑫公司自2011年从原房东处承租案涉房屋后，便将房屋主体结构（外墙）破坏与相邻建筑连通，严重违反租赁合同约定；2.聚鑫公司因上述违约行为已被原房东起诉，2015年7月21日玉溪中院最终判决聚鑫公司支付100万元违约金，聚鑫公司至今分文未付已被红塔区法院列入失信被执行人。七、案涉房屋原产权人的房产证复印件一份（结合第二组证据）。证明：1.案涉房屋的土地系通过出让方式取得，房屋的规划、设计用途1-3层为商业、4-7层为住宅；2.被告聚鑫公司承租房屋后，将1-7层全部转租给被告靳建设用于经营酒店，严重违反法律关于“住宅不能用于商业经营使用”的强制性规定，且酒店属于人群高聚集的公共场所，属于特殊行业，其对于房屋的设计结构、消防要求都比住宅要大得多，被告聚鑫公司违法改变房屋使用用途，大大增加了房屋的安全隐患，极易发生火灾、踩踏等公共安全事故。八、案涉租赁房屋现场照片数张。证明：1.被告承租房屋后，在使用过程中一直不予维护、修缮，现房屋多处渗水，房屋本来年限较长，加之被告不予处理积水及漏水问题致使内墙长期浸泡，严重影响房屋主体结构，且外墙瓷砖脱落被告也不予修补，不但违反合同约定、损害了原告的利益，更是严重威胁居住者的人身安全；2.被告将房屋4-7层全部作为酒店经营的现状。九、被告聚鑫公司起诉次承租人靳建设的《民事起诉状》一份。证明：被告聚鑫公司承租案涉房屋后，又将房屋转租给被告靳建设，2020年5月14日，聚鑫公司已经以未足额支付租金为由起诉靳建设解除租赁合同并支付至腾房之日止的租金及逾期付租的利息，本案原告起诉聚鑫公司解除租赁合同，与被告的诉讼理由及诉讼目的一致。经质证，被告聚鑫公司对证据一无异议。证据二，对①⑥⑦的三性认可，认为澄江县人民法院执行裁定中对相关房屋由聚鑫公司承租并转租经营的事实是有记录的，即在原告取得该房产时已经对该房屋的所有情况充分知晓；对②③④⑤，认为属于原告为取得该房产所签订的协议，与本案租赁关系之间没有关联关系，对于该组证据的第2、3项证明目的不认可。证据三，对三性认可，认为该组证据证明被告享有案涉房屋的合法承租权和转租经营权。证据四，对①的三性及证明目的均不认可，认为2019年租金并非在原告多次催促后才支付，而是双方根据合同约定协商后迟延支付，不能据此认为存在逾期支付，且2019年的租期已经届满，双方对此没有争议；对于②，认为属于原告方单方制作，己方未签收确认；对于③，认可短信记录，但认为从短信交流过程中可以证明己方是在积极筹措资金向原告履行租金交纳义务，而非恶意拖延。证据五，认为与本案无关，且不能达到原告的证明目的。证据六，认为是己方与原房主的争议，与本案无关，且中院判决是维持租赁关系，据此不能达到原告认为己方丧失履行能力的主张。证据七，认为该产权证与本案无关联关系，不能达到原告的证明目的。证据八，认为该组证据系原告单方制作，对三性及证明目的均不认可。证据九，对原告取得该份起诉状的方式存在质疑，认为己方依法主张解除与次承租人的转租关系与原告起诉解除与己方的合同没有关联性，己方正在努力解决问题，原告要求解除合同理由不能成立。被告靳建设对证据八无异议，认可聚鑫公司一直未进行过酒店维修，对其他证据表示不清楚，不发表质证意见。被告（反诉原告）聚鑫公司为证明其答辩及反诉主张，向法庭提交了以下证据：一、营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件。证明：1.聚鑫公司的主体情况；2.聚鑫公司是专门从事房屋和市场经营设施租赁、市场物业管理服务的公司。二、1.《房屋租赁合同》2.《房屋转租合同》3.（2017）云0422执233号《协助执行通知书》4.《房屋租赁合同变更补充协议》。证明：1.聚鑫公司从原房屋所有权人处承租了玉溪市开发区民营商贸城利新街3至5号整栋房屋1-7层，并将该房屋转租给靳建设的事实；2.人民法院强制执行上述房屋，聚鑫公司配合执行并与新的房屋所有权人暨三原告签署相关协议，由三原告承继原房屋所有权人《房屋租赁合同》的权利和义务，继续履行合同的事实。三、1.中国农业银行《网上银行电子回单》2.《云南省农村信用社转账电子回单》3.收据。证明：1.聚鑫公司多方筹措资金尽力支付了原告164000元租金；2.原告已经收取了相应租金，其获取租金收益的合同目的并非不能实现；3.聚鑫公司在2019年的租金是按时足额支付到三原告名下。四、1.《云南省玉溪市红塔区人民法院公告》；2.人民法院报公告缴费单。证明：1.聚鑫公司将案涉房屋转租后，因次承租人拖欠租金，聚鑫公司积极主动向次承租人主张债权；2.因疫情影响以及次承租人拖欠租金，被告2020年的经营收入明显减少。五、1.微信聊天截屏；2.短信截屏。证明：1.聚鑫公司曾多方筹措资金交付原告房屋租金，但原告存在拒收租金行为；2.聚鑫公司曾基于疫情影响请求原告进行租金减免，但被原告拒绝。经质证，原告对证据一、二无异议。对证据三的三性认可，证明目的不认可，认为在起诉之前原告多次催告聚鑫公司交纳租金，其仅支付了8万元，在原告起诉后，聚鑫公司陆续支付了一部分，原告在收款时已经明确收取的款项按照违约金收取，在租赁合同中，原告签订合同的目的即收取租金，且已经约定了交付租金的时间。证据四，对真实性及合法性认可，关联性及证明目的不认可，认为次承租人是否向聚鑫公司支付租金不影响聚鑫公司向原告履行义务，因案涉房屋实际使用人并非聚鑫公司，即疫情并未对聚鑫公司的经营产生影响。证据五，对三性认可，证明目的不认可，认为聚鑫公司向原告支付的款项原告已经明确其作为违约金进行收取。被告靳建设对聚鑫公司提交的证据没有意见。被告靳建设为证明其主张，向法庭提交了以下证据：一、原业主与聚鑫公司签订的《房屋租赁合同》；靳建设与聚鑫公司签订的《房屋转租合同》。证明：原业主2011年3月23日把房屋租赁给聚鑫公司，聚鑫公司2012年5月10日把房屋转租给靳建设，中间租金差额很大，靳建设现在租金为66万元且在疫情期间还在按照15%递增；3、4、5号楼2022年5月9日到期，6号楼2021年4月9日租赁到期，6号楼业主通知聚鑫公司和靳建设到期收回，不再续租，造成靳建设的经营困难。二、原业主马兆芬等人因聚鑫公司违约起诉审判的一、二审判决书。证明：1.靳建设经过聚鑫公司允许将两栋楼的墙面打通，因该行为导致聚鑫公司对原房主的合同违约；2.租赁房屋和墙体与其他房屋相邻的墙体须恢复原状，酒店无法经营，消防不达标。三、马兆芬房产证一份。证明：案涉房屋1999年自盖，4-7层是住宅，使用了23年；在靳建设租赁期间，聚鑫公司对房屋不维护、不维修。四、联盟大酒店现状照片数张。证明：1.租赁房屋必须马上进行维修、维护，否则不安全；2.目前酒店两把楼梯现状。五、聚鑫公司机电市场目前情况。证明：1.机电市场50%以上商户已退租；2.明年机电市场租赁合同将全部解除，到期人去楼空，机电市场将不存在。六、聚鑫公司起诉靳建设《民事起诉状》。证明：1.聚鑫公司要求解除合同；2.疫情期间房租递增15%的事实存在。经质证，原告对证据一、三、四、六无异议。证据二，对证据的三性认可，但认为证明内容应以原告证据清单所载内容为准。证据五，表示不清楚，故不发表质证意见。被告聚鑫公司对证据一的三性无异议，但不认可“中间租金差额过大及3、4、5号楼即将到期造成靳建设经营困难”的证明目的，认为租金差额与本案无关，己方收取差额是正常经营活动，6号楼也与本案无关。证据二，质证意见与己方对原告证据六的质证意见相同。证据三，质证意见与己方对原告证据七的质证意见相同。证据四，对三性均不认可，认为该组证据系被告靳建设单方制作，即使照片真实，也属于靳建设自身问题，因为靳建设的联盟酒店并非己方经营，己方不存在为该酒店承担维修维护的责任。证据五，认为与本案无关，不认可。证据六，对三性认可，但认为己方与次承租人之间的纠纷与本案无关联性。上述证据，本院对双方无异议的证据予以确认，对有异议的证据，本院将结合各方当事人的质证意见，并从证据与案件事实的关联程度进行综合审查判断。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院综合认定本案法律事实如下：2011年3月23日，聚鑫公司（乙方）与案涉房屋原业主（甲方）马兆芬、何**、马露签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于玉溪市开发区的房屋出租给乙方使用，租期二十年（自2011年5月1日起至2031年4月30日止）；第一年度租金免交，自2012年5月1日起至2015年4月30日止每年租金为158000元，自2015年5月1日起至2018年4月30日止每年租金为181700元，自2018年5月1日起至2021年4月30日止每年租金为208955元，自2021年5月1日起至2031年4月30日止每年租金为240298.25元，每年租金须于每年3月31日前交付；乙方负有按时交纳租金的义务，每逾期一天支付甲方人民币1000元；乙方对该租赁房屋享有独立转租经营权及合伙、合作经营权，但不得由此影响乙方对甲方承担的按本合同约定交纳租金等义务；如果任何一方违约，则应向对方支付违约金100万元。合同签订后，原业主依约将案涉房屋交付被告使用至今。后因原业主何**、马露涉诉金融借款合同纠纷案被申请强制执行，导致案涉房屋被司法拍卖。在涉案房屋司法拍卖过程中，原告孙辉、杨军、杨博雅共同投资购房（其中，杨博雅的出资比例占40%，杨军和孙辉各占30%），并以杨博雅的名义通过公开竞价最终以7712010元的价格取得该房屋产权。2019年1月22日，孙辉、杨军、杨博雅与被告聚鑫公司签订《房屋租赁合同变更补充协议》约定：三原告获得既有合同项下由原房屋所有权人享有的各项权利和利益并承担原由原房屋所有权人承担的各种义务和责任，聚鑫公司应当依据既有合同规定按时将租金打入孙辉在工行澄江支行开立的银行账户。现因聚鑫公司未按期足额支付2020年至2021年度的房屋租金，原告起诉来院，要求解除与聚鑫公司之间的房屋租赁合同，并由聚鑫公司支付尚欠租金及违约金，同时要求被告靳建设配合腾还房屋。被告聚鑫公司在答辩期间提起反诉，要求减免三个月租金，同时要求将支付租金的期限延期至2020年12月31日。另查明，被告聚鑫公司于2012年5月10日将其享有使用权和转租权的案涉房屋转租给了被告靳建设使用，租期十年，自2012年5月10日起至2022年5月9日止。庭审过程中，原告自认2020年3月19日至2020年8月23日期间共计收到被告聚鑫公司支付的款项164000元。本院认为，被告聚鑫公司与案涉房屋原业主签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同条款内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。三原告通过司法拍卖程序取得案涉房屋的所有权后，根据买卖不破租赁的原则，三原告承接了案涉租赁合同中出租方的权利义务，三原告与作为承租人的聚鑫公司签订的“变更补充协议”内容合法有效，双方当事人均应按约定行使权利和履行义务。三原告已按约履行了合同义务，被告聚鑫公司理应按约向原告支付房屋租金，对三原告要求被告聚鑫公司支付2020年至2021年度尚欠房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，因聚鑫公司在原告起诉之后又支付过部分租金，故现在实际欠租金金额与原告起诉时主张的金额不符，应以实际欠款金额为准；关于三原告诉请的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告聚鑫公司逾期支付房屋租金给原告造成的实际损失体现为利息损失，但案涉《房屋租赁合同》中约定的违约金金额明显过高。本案中，聚鑫公司未按约向原告支付房屋租金，虽已构成违约，但鉴于聚鑫公司已积极地准备资金向原告交纳了部分租金，原告诉请的违约金过高，依据前述法律及司法解释的规定，本院对双方约定的违约金酌情进行调减，本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期即年利率3.85%对原告的该项请求予以部分支持；关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，鉴于次承租人靳建设为履行合同已进行了大量的前期投入，解除合同不利于合同目的的实现，被告聚鑫公司未按约定时间足额向原告交纳租金的行为并未构成根本性违约，因此，对该项请求，本院不予支持。关于反诉部分，2020年上半年突发的新冠肺炎疫情确实对整个社会的经济发展造成了影响，最高人民法院也发布了关于审理涉新冠肺炎疫情民事案件的相关指导意见，但本案租赁关系中涉及到的出租房屋并非国有房屋，另外，反诉原告聚鑫公司承租案涉房屋后并非自己经营，而是转租给他人经营，且转租合同中约定的2020年至2021年度的租金金额比上一年度还有所递增，因此，反诉原告要求作为出租房屋所有权人的三原告减免租金及延期交纳房屋租金的理由不成立，对其反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙辉、杨军、杨博雅2020年至2021年度尚欠的房屋租金44955元及违约金（违约金以所欠租金为基数，自2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期即年利率3.85%计算至款项清偿之日止）；二、驳回原告孙辉、杨军、杨博雅的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7476元，由原告孙辉、杨军、杨博雅负担6976元，被告玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司负担500元；反诉案件受理费553元，由反诉原告玉溪高新区聚鑫市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员  郑文应二〇二〇年九月七日书记员  陈 琪