广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20367号原告：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中环广场2座7楼，统一社会信用代码914420006730611586。法定代表人：陶仕飞。委托诉讼代理人:付秋真，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人:廖柱华，广东卓而立律师事务所律师。被告：中山市永鸿房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区紫里19号，统一社会信用代码914420007993961215。法定代表人：黄平金。原告中山城市建设集团有限公司（以下简称城市建设公司）与被告中山市永鸿房地产开发有限公司（以下简称永鸿公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城市建设公司委托诉讼代理人付秋真、廖柱华到庭参加诉讼。被告永鸿公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城市建设公司向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付位于安宁里3号、后岗里29-33号，后岗里38号3幢16户房产的补偿款14996160元以及逾期付款的违约金（违约金计算方法：以14996160元为基数，以日万分之五的利率，自2018年6月15日起至实际支付之日止，暂计算至2019年6月26日为806883元）。事实与理由：2008年4月15日，中山市城区公房管理所（以下简称区公房管理所，后由原告承接管理职能）与被告签订房地产拆迁补偿协议，约定：原告位于安宁里3号、后岗里29-33号，后岗里38号3幢公房16宗房产在被告开发的地产项目范围中，被告房地产开发在原址拆除后重建，被告按1:1.2的补偿比例将833.12平方米（初步估算为14套住宅）补偿给原告，交楼时间为新建楼盘单体竣工验收一个月内。区公房管理所后因政府机构改革，权利义务由原告承接。2009年8月3日，原告与被告签订房地产拆迁补充协议，约定：被告将原告位于安宁里3号、后岗里29-33号，后岗里38号3幢公房16宗房产拆迁后按831.03平方米（估算约11套住宅）向原告补偿。被告于2012年3月31日前向原告交付11套房产，于2013年3月31日前协助原告将11套房产的产权证办理至原告名下。上述房地产拆迁补偿协议以及房地产拆迁补充协议签订后，被告未能按约定于2012年3月31日前向原告交付补偿房产。2014年5月16日，原告与被告再次签订房地产拆迁补充协议书（一）以及租赁合同，约定：2018年5月31日是被告向原告交付补偿房产的最后期限，在最后期限前被告以租赁的形式向原告交纳租金。如被告未能在2018年5月31日前向原告交付补偿房产，被告以应交付房产的现金价值向原告支付房款作为补偿。被告逾期支付补偿房款的，每日按应支付房款的万分之五支付违约金。被告签订合同后至今未能按时交付房产，其行为已严重侵犯了原告的合法权益，并给原告带来了巨大的经济损失。根据我国《民事诉讼法》的相关规定以及合同的约定，被告应当立即向原告支付位于安宁里3号、后岗里29-33号，后岗里38号3幢16户房产的补偿款以及逾期付款的违约金。被告永鸿公司未作答辩，亦未提交证据。原告城市建设公司依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2008年2月27日，原中山市国土资源局向永鸿公司颁发拆许字（2008）第3号房屋拆迁许可证。许可证显示，拆迁范围为延龄路口、西临安宁里；拆迁建筑面积为2262.8124平方米，占地面积为3239.4平方米；拆迁实施单位永鸿公司；拆迁期限为2008年2月27日至2009年2月26日。同日，原中山市国土资源局作出中国土资拆字[2008]第3号房屋拆迁公告。公告显示，因城市建设需要，经市人民政府批准，决定收回中山市石岐区后岗里29-33号、29号之二、34号、37号、38号、40号、莲峰维新街后岗里36号、37号之一前座、后座、39号、41号、莲峰安宁里2号、3号地块的土地使用权，凡上述规划范围内的房屋、地上附着物及未列门牌部分，将实施拆迁；上述规划地段内的房屋及附属物，由永鸿公司实施拆迁。2.2008年4月15日，区公房管理所作为甲方，永鸿公司作为乙方，签订房地产拆迁补偿协议，约定：永鸿在延龄路段的房地产项目，涉及拆除安宁里3号，后岗里29-33号，后岗里38号共3幢公房16户住户，土地面积372.91平方米，建筑面积694.27平方米；乙方同意按1:1.2比例在原址重建后补偿833.12平方米共14套住宅补偿给甲方，上述14套房产合计建筑面积816.62平方米；乙方需在新建楼盘单体竣工验收1个月内将补偿给甲方的房屋移交给甲方，并办理移交手续。3.2008年4月23日，中山市房屋管理办公室作出公告。公告显示，区公房管理所的权利义务由中山市公建物业投资管理有限公司（以下简称公建公司）承继。2009年8月14日，公建公司作为甲方，永鸿公司作为乙方，签订房地产拆迁补充协议，约定：乙方同意将位于安宁里3号，后岗里29-33号，后岗里38号住宅小区内建筑面积约831.03平方米共11套住宅补偿给甲方；若上述房地产的实际面积与本协议的补偿面积存在差异（以产权证载明的产权面积为准），多出部分面积甲方不补差价，不足部分面积乙方按照每平方米5000元单价补偿给甲方；甲乙双方自签订本协议后10个工作日内，乙方向甲方支付原公房住户安置费用包括水电迁移报装费16000元、房屋搬迁费用6000元及房屋装修费用375165元，合计397165元；乙方须在2012年3月31日前将11套补偿房产移交甲方，并于2013年3月31日将上述房地产产权证办到甲方指定的名下，因乙方原因而导致甲方不能按时接收房产或产权证的，每逾期一天，乙方须按未交付房屋的房价2‰赔偿给甲方。同年8月25日，永鸿公司向公建公司支付拆迁补偿款397165。4.2013年12月11日，公建公司经核准变更为中山城建集团有限公司（以下简称城建公司）。2014年5月16日，城建公司作为甲方，永鸿公司作为乙方，签订房地产拆迁补充协议书（一），约定：因乙方未能完成房地产拆迁补偿协议所规定的条款，乙方从接收公房至补偿房产交付给甲方前，以租赁形式向甲方交纳租金，租金标准按15元/平方米/月计算，此租金标准执行至2018年5月31日；乙方须于本协议生效后10个工作日内，向甲方一次性交清2009年9月至2014年4月租金，合计635255.55元，其中2009年9月至2012年3月按原公房面积694.27平方米计算，每月租金10414.05元，共31个月，金额为322835.55元，2012年4月至2014年4月按补偿房产面积833.12平方米计租，每月租金12496.8元，共25个月，金额为312420元；乙方向甲方一次性交清上述租金后，双方再另签订租赁合同，合同期限自2014年5月1日至2018年5月31日，乙方须从2014年5月开始逐月向甲方交纳租金，直至补偿房产交付之日止；如发生连续欠租两个月的行为，甲方将认定乙方违反房地产拆迁补充协议，所交的租金视为房地产拆迁补充协议的逾期违约金，并自欠租日期起计90日内按房地产拆迁补充协议约定交纳所欠的违约金；2018年5月31日是乙方向甲方交付房产的最后期限，乙方须严格履行承诺，最迟于2018年5月31日前将补偿房产移交甲方，乙方向甲方交付的补偿房产标准，以乙方该项目商品房销售书上注明的装修标准为准；如乙方未能在约定期限向甲方交付房产，乙方须在期限届满后10个工作日内，以应交付房产的现金价值向甲方支付房款（应交付房产的现金价值，以甲方委托的有资质的评估公司评定或以当时市国土局公布的城区一手商品房成交均价为准），如乙方逾期向甲方支付房款，每逾期一天，乙方需向甲方按房款万分之五支付违约金。同日，城建公司作为甲方，永鸿公司作为乙方，签订租赁合同，约定：甲方将座落在石岐区安宁里3号，后岗里29-33号，后岗里38号共3幢16户公房出租给乙方使用；租赁期限为49个月，自2014年5月1日起至2018年5月31日止；月租金为12496.80元；乙方应向甲方交纳3个月租金37490.40元的物业租赁保证金，在本合同生效后7个工作日内一次付清；在乙方将补偿房产移交甲方，并将房产产权证办至甲方名下后，方可退回保证金；租赁物为乙方向甲方征收房产，因该房产上盖物已由乙方拆除待建。永鸿公司已支付2009年9月至2014年4月期间租金635255.55元，2014年5月至2018年5月期间租金612343.2元以及2018年6月至2019年5月期间租金149961.6元。诉讼中，城市建设公司称，案涉房产已经被拆除，现为空地，至今没有开发。5.2015年2月13日，城建公司经核准变更为城市建设公司。6.诉讼中，城市建设公司申请对案涉房产的市场价值进行司法评估，后又自愿撤回申请，理由是案涉不动产现为空地。为证明案涉地段周边的房产市场价值，城市建设公司提交了由中山市梵亚资产评估与土地房地产估价有限公司出具的评估报告。评估报告显示，委托人为城市建设公司；出具时间为2020年6月8日；评估意见为位于中山市石岐区（土地分摊面积:18.15平方米；房产建筑面积:101.74平方米）于价值时点2018年5月30日的市场价值为1627840元，单价为每平方米16000元。中山市梵亚资产评估与土地房地产估价有限公司系经过广东省住房和城乡建设厅备案的房地产估价机构，备案登记为叁级。7.打印时间为2019年12月4日不动产登记资料查询结果显示，位于中山市石岐区【不动产权证号：国（2008）易235312，Ｃ6725429；土地使用面积58.18平方米；建筑面积77.95平方米】，后岗里29-33号【不动产权证号：国（2008）易237080，Ｃ6703502；土地使用面积139.20平方米；建筑面积417.60平方米】，安宁里3号【不动产权证号：国（2009）易230811，Ｃ7116567；土地使用面积163.89平方米；建筑面积199平方米】的不动产分别于2008年8月18日、2008年11月13日、2009年2月9日登记在公建公司名下，现权属状态为历史。打印时间为2019年10月15日不动产登记资料查询结果显示，位于中山市石岐区【不动产权证号：国（2011）易2302037；土地使用面积58.20平方米】，后岗里29-33号【不动产权证号：国（2011）易2302052；土地使用面积139.2平方米】，安宁里3号【不动产权证号：国（2011）易2302308；土地使用面积163.89平方米】的不动产均于2011年3月15日登记在永鸿公司名下，现权属状态为现势。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。案涉房地产拆迁补偿协议、房地产拆迁补充协议、房地产拆迁补充协议书（一）、租赁合同，均系城市建设公司与永鸿公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。永鸿公司未能按照约定于2018年5月31日前向城市建设公司移交应补偿的房产，构成违约，按照房地产拆迁补充协议书（一）的约定，应于2018年6月14日前向城市建设公司支付补偿款，并2018年6月15日起按每日万分之五的标准计付违约金。城市建设公司请求永鸿公司向其支付补偿款以及逾期付款的违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于补偿的金额，根据双方的约定，应由城市建设公司委托有资质的评估公司评定。鉴于案涉房产被拆迁后未能实际开发，城市建设公司委托有资质的中山市梵亚资产评估与土地房地产估价有限公司对与拆迁房产地段相近的房产进行评估，选择的价值时点为2018年5月30日，评估的程序合法，评估的意见较为合理，故本院予以采信。由此，永鸿公司补偿费的金额为13329920元（16000元/月×833.12平方米）。对于违约金的计算标准，合同约定的标准明显偏高，根据公平合理的原则，本院适当庭调整为月利率1%。永鸿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、质证、举证及辩论的诉讼权利，其应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，城市建设公司的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中山市永鸿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司给付补偿款13329920元及违约金（计算方式：以13329920元为基数，自2018年6月15日起至实际清偿之日止，按月利率1%计算）；二、驳回原告中山城市建设集团有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116618元，诉讼保全费5000元，合计121618元（该款原告已预付），由原告中山城市建设集团有限公司负担15185元，被告中山市永鸿房地产开发有限公司负担106433元（被告中山市永鸿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山城市建设集团有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  吴洁卿人民陪审员  梁冬云二〇二〇年九月二十五日书 记 员  张梦如冼日飞