江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0111民初6876号 原告：胡晓京，男，1963年10月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告：赵莉（系胡晓京妻子），女，1973年4月21日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：董寿祥，江苏恒鼎律师事务所律师。 被告:南京筑浦兴业房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道凤凰大街**。 法定代表人：李召海，董事长。 委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告胡晓京、赵莉与被告南京筑浦兴业房地产开发有限公司（下称筑浦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法由审判员陈飚适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告赵莉及原告胡晓京、赵莉的共同委托诉讼代理人董寿祥，被告筑浦公司的委托诉讼代理人贾仲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡晓京、赵莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿装修缺项部分损失127198元；2、判令被告按总房款的万分之二/天计算，向原告支付自2018年1月1日起至实际交房日止的迟延交房期间的违约金，暂计33834元；3、请求判令被告赔偿原告支出的律师费用3000元；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月29日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，由原告购买被告开发的璞悦山花园××室房屋，该房屋建筑面积138.82平方米，其中套内建筑面积121.63平方米，共有共用分摊建筑面积17.19平方米，单价为24373元/平方米，总价为3383459元。原被告于2017年4月29日另外签订了《装饰装修标准确认书》，约定了涉案房屋装饰装修的具体项目及品牌等进行了确认。但是被告就该房屋向政府主管部门申报备案的装修项目元多于与原告确认的装修项目，被告与原告确认的装修项目存在很多漏项。同时，被告就该房屋实际装修造价也要远远低于原告就该房屋装修部分所支付的费用。原告认为，被告在向政府主管部门申报备案时，通过虚报增加装修项目及远高于市场价格的手段来提高装修单，从而达到降低该房屋销售单价减去装修单价后的销售价格，以此规避政府对房地产市场的调控。另外被告的至今未能按合同约定及法定条件向原告交房，被告还应当向原告承担逾期交付房屋的违约责任。被告的上述行为违背了诚实信用原则，损害了原告的合法利益，同时也影响了其商业声誉，其应当承担相应的法律责任。根据以上事实和理由，为保护原告的合法权益，依据相关的法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告筑浦公司辩称，一、被告交付的房屋完全符合双方《装饰装修标准确认书》约定的装修标准，原告要求被告向其赔偿装装修缺项部分损失127198元没有事实和法律依据，不能成立。1、双方所签订的《商品房认购协议》、《认购补充协议》、《璞悦山认购特别提示备忘录》、《南京市商品房预售合同》及《合同补充协议》、《装饰装修标准确认书》等均为双方当事人经过协商一致后签署的，为双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行义务。2、双方签订的《璞悦山认购特别提示备忘录》、《认购补充协议》明确约定，原告在签订合同前已充分了解购房合同及补充协议内容，并无异议。双方《合同补充协议》第24条约定，双方商品房预售合同约定的商品房销售单价为该商品房的综合销售价格，包括了该商品房所占用的土地、土建、管道、设备设施、公共配套、室内室外装修以及被告的品牌价值和服务等所有项目，被告应政府要求就部分项目报备案的价格，仅为备案之用，不作为双方结算的依据，双方就该商品房买卖购房款的计算，应按照双方商品房预售合同所约定的综合销售价格和该商品房的建筑面积进行结算。3、被告就所涉项目向南京市住房保障和房产局申报的《南京市商品房预售方案》，明确注明被告所销售的商品房为装修成品房，商品房的销售价格为包含室内外装修及部分设备、设施的综合销售单价。该商品房装修部分的价格依法应为销售价格，而非装修造价。根据《中华人民共和国价格法》及相关法律法规的规定，商品房的预售价格不实行政府定价和政府指导价，被告作为出卖方有权根据市场价格变化因素自主定价，原告作为买受人也有自主选择权，双方《南京市商品房预售合同》约定的商品房销售单价，为双方经过协商一致确定的该商品房的综合销售价格。4、双方《装饰装修标准确认书》对该商品房装修的具体项目及品牌等事项进行了明确约定，是被告向原告交付房屋装饰装修标准的唯一合法有效的依据，被告实际交付的房屋也完全符合该确认书的约定，并且和销售时所展示的样板房一致（样板房明示不作为交付标准的除外），原告也已签署装修房验收单确认符合双方约定，不存在原告诉状所称的漏项问题。5、根据江苏省高级人民法院民六庭发布的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第5条、第6条、第7条及第8条约定，装修质量要求一般应依据装饰装修标准确认书等书面合同的内容予以确定；装修质量要求有明确约定，或者能够通过商品房销售资料、房屋装修施工资料等综合认定的，买受人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求的直接依据的，不予支持。二、被告已按约向原告履行了交付通知义务，不存在逾期交房违约行为，原告无故拒绝办理房屋交付手续与被告无关，原告要求被告承担逾期交房违约金33834元不能成立。1、双方《南京市商品房预售合同》第六条约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋。2、被告已就案涉房屋于2017年12月5日取得了《建设工程规划核实合格书》，于2017年12月20日取得了《房屋建筑工程竣工验收备案表》，具备了交付条件。3、双方于2017年12月向原告合同载明的送达地址寄送了《房屋交付通知书》，通知原告应按约前往办理房屋交付手续，原告已签收确认收到该通知函，但原告并未按约前往办理。被告于2018年2月、4月以及2019年1月分别向原告寄送了《房屋交付催告函》，通知原告尽快前往办理房屋交付手续，但原告至今未前往办理。所以，被告已按约向原告履行了交付通知义务，不存在逾期交房违约行为，原告要求被告承担逾期交房违约金33834元不能成立。三、原告主张被告赔偿其支付的律师费3000元，没有事实和法律依据，不能成立。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。另本案类似案件总计约40件，法院一审已判决16件，目前已生效2件，生效判决认定被告所交付的商品房的装修不存在漏项，也不存在以次充好情形，故原告的诉请没有事实及法律依据。 经审理查明，为履行房地产上市前备案手续，筑浦公司委托南京康特土地房地产评估咨询有限公司，对其开发的南京市浦口区璞悦山花园小区住宅商品房的装修市场价值进行评估。该评估公司基于被告提供的材料，于2017年1月11日出具了《精装修房装修市场价值评估咨询报告书》，该咨询报告书中对璞悦山花园小区住宅商品房不同户型装修项目、主材型号、规格及单价等进行了详细列明，并在此基础上对房屋装修的市场价值进行了评估。2017年1月13日，筑浦公司基于上述《精装修房装修市场价值评估咨询报告书》，为璞悦山花园小区1-4幢的房屋申报销售价格备案，该4幢房屋装修部分备案单价均为3863.83元/㎡，该价格备案还通过互联网进行了公开展示。 2017年4月29日，原告胡晓京、赵莉（合同称“乙方”）与被告筑浦公司（合同称“甲方”）签订《南京市商品房预售合同》，合同主要约定：乙方购买甲方开发的南京市浦口区××；房屋面积138.82平方米，房屋单价为,24373元／㎡，房屋总价为3383459元；甲方应于2017年12月31日前向乙方交付房屋；房屋交付时应当符合已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，对部分事项进行了补充约定；并且双方还签署了《装饰装修标准确认书》，对上述房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面确认。 上述协议签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。被告取得房屋的《建设工程规划核实合格书》，并通过工程竣工验收备案后，2017年12月30日，被告向原告交付房屋，原告仅在《房屋水、电使用注意事项确认函》确认书上签名，但未实际收房。被告分别在2018年2月、4月，2019年1月，向原告发送交付通知及房屋交付催告函。原告庭审中陈述收到上述部分材料，但不代表验收房屋合格，认为被告筑浦公司向其交付的房屋实际装修项目较该公司申请价格备案所依据的《精装修房装修市场价值评估咨询报告书》中列明的项目缩水，故向本院提起诉讼，引发本案纠纷。 另查明，本院（2018）苏0111民初3103号案件施陈晨诉筑浦公司一案中，中正国际工程咨询有限公司对案涉同类型房屋装修进行造价鉴定，出具“中正鉴字【2019】1210号”《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：案涉璞悦山花园××室实际室内装修造价为189033.34元；该房屋实际装修单价为1513.96元/平方米，与公示价差价为2349.87元/平方米。出具“中正鉴字【2019】1211号”《装修标准鉴定意见书》，鉴定意见为：案涉璞悦山花园××室房屋装修标准基本符合原、被告签订的《装饰装修标准确认书》约定；房屋室内装修项目46个中，有13个项目与实际一致，有2个项目存在差异（该差异项目实际造价与确认书中的约定项目造价价差不大），有31个项目无法确认是否存在差异（因墙地砖、乳胶漆等项目的品牌、生产厂家无法确定导致无法分辨是否与约定存在差异），实际装修较《装饰装修标准确认书》约定没有缺少项目。出具补充意见，认为：与被告备案时提交的南京康特土地房地产评估咨询出具的《精装修房装修市场价值评估咨询报告书》相比，现有的璞悦山花园××室装修项目缺项36项，缺项部分造价鉴定为127198.55元；除缺项部分处，房屋现有装修成果与上述评估咨询报告书中列明装修做法基本一致。 以上事实有，原、被告在法庭上的陈述及原告提供的商品房预售合同及补充协议、装饰装修标准确认书、价格备案申报表、购房发票、价格承诺书等；被告提供的商品房预售方案、《房屋水、电使用注意事项确认函》确认书、房屋交付通知书、房屋交付催告函及邮寄凭证，以及鉴定意见书等证据在卷予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，原、被告双方在签订房屋买卖合同时还签订了《装饰装修标准确认书》，对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，该约定系原、被告双方真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，双方均应当按照约定履行义务。即，被告筑浦公司向原告胡晓京、赵莉交付的房屋应当符合上述装修标准约定。本院认为，本案双方当事人对装修设计、装修材料、生产厂家等事项已经进行了约定，被告应当按照双方约定履行装修义务，买受人主张以备案装修资料作为确定装修项目的，缺乏依据，本院不予支持。即，本院认为，原告主张被告赔偿装修缺项损失的，依据不足，本院不予支持。 关于原告主张被告承担逾期交房违约金问题。根据被告筑浦公司提供的《南京市商品房预售合同》及《房屋水、电使用注意事项确认函》确认书、交房通知书、房屋交付催告函及邮寄凭证等证据，可以证明被告在约定期限内向原告胡晓京、赵莉邮寄了收房通知，是原告自身原因没有办理房屋交付手续，且案涉房屋在同类型系列案件施陈晨一案中，已与《装饰装修标准确认书》进行比对鉴定，实际装修并没有缺少装修项目，且原告也没有提供任何证据证明被告交付的房屋存在不能居住的情形，因此，原告主张被告承担逾期交房违约金问题，缺乏依据，本院也不予支持。同时，被告按照双方约定的《装饰装修标准确认书》进行装修，不构成违约，原告主张的律师代理费无合同依据和法律依据，对该请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告胡晓京、赵莉的全部诉讼请求。 案件受理费2842元减半收取1421元，由原告胡晓京、赵莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2842元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审 判 员 陈飚 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 陈欣 书 记 员 郑银