广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6983号原告：杨雪柏，女，1978年3月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区原告：姜克义，男，1972年6月15日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。以上两原告的委托诉讼代理人：汪少兵、徐昌健，广东格林律师事务所律师。被告：广州紫云山庄房地产有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇紫云山庄。法定代表人：续红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗小珊，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚含，该公司员工。被告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：何超华，该公司总经理。委托诉讼代理人：任俊伟、吴振涛，该公司员工。原告杨雪柏、姜克义诉被告广州紫云山庄房地产有限公司、广东康景物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨雪柏、姜克义及其委托诉讼代理人汪少兵，被告广州紫云山庄房地产代理有限公司（以下简称紫云山庄公司）的委托诉讼代理人罗小珊、姚含，被告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）的委托诉讼代理人任俊伟、吴振涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雪柏、姜克义向本院提出诉讼请求：一、紫云山庄公司、康景公司向杨雪柏、姜克义支付房屋修复费用（暂计50000元，具体金额以法院委托有资质的评估机构的评估结论为准）；二、紫云山庄公司、康景公司向杨雪柏、姜克义赔偿因房屋修复期间的各项损失暂计30000元（包括对房屋维修期和异味散发期在外租房居住的租金损失、搬迁费、误工费等，具体金额以法院委托有资质的评估机构的评估结论为准）；三、紫云山庄公司、康景公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年8月19日，杨雪柏、姜克义与紫云山庄公司签订《广州市商品房买卖合同》，购买位于增城区××山庄山××街××房。2011年10月5日，紫云山庄公司将房屋交付给杨雪柏、姜克义。同时，紫云山庄公司交付《前期物业管理服务协议》《住宅质量保证书》，由康景公司负责房屋质量的保修，并提供物业服务。接收房屋后，杨雪柏、姜克义很快发现房屋出现多处严重的质量问题，如墙壁开裂、起鼓、门框下沉、墙面渗水等，为此多次向康景公司反映要求履行保修义务，康景公司进行多次维修但维修后又再出现质量问题。且由于长期拖延维修，导致损失不断扩大。为此，诉至法院，请求判令所请。被告紫云山庄公司辩称：一、杨雪柏、姜克义主张的房屋质量问题，并不是在保修期内发生。现涉案房屋已经过保修期，紫云山庄公司不应承担保修责任。二、杨雪柏、姜克义主张的房屋质量问题，非因紫云山庄公司原因造成，不应承担保修责任。杨雪柏、姜克义收楼后对房屋进行改造装修，不排除房屋出现质量问题是由于其自身装修不当造成。三、杨雪柏、姜克义主张的房屋质量问题，并非全部属于紫云山庄公司的保修范围。墙体裂缝、水浸背景墙等不属于保修范围及保修项目。四、杨雪柏、姜克义主张的房屋修复期间各项损失没有依据，不应支持。被告康景公司辩称：一、房屋质量问题，若在保修期内应由紫云山庄公司承担责任，若在保修期外，应由业主自行负责。二、康景公司已经履行物业服务义务联系双方解决涉案房屋问题。经审理查明：2011年8月19日，杨雪柏、姜克义（乙方、买方）与紫云山庄公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，由杨雪柏、姜克义购买位于增城区××山庄山××街××房，建筑面积为258.76平方米。合同第十一条约定房屋应在2011年11月15日前交付；第二十条约定房屋屋面防水工程为3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，房屋建筑工程保修期从交付之日起计算；在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。其后，杨雪柏、姜克义和康景公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由康景公司为涉案房屋提供物业服务。紫云山庄公司出具的涉案《住宅质量保证书》载明“屋面、外墙面、卫生间地面、地下室防水，保修期限5年，保修责任为保修期内，如因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天面、外墙面、卫生间地面、地下室渗水、滴漏，建设单位将无偿进行修复并满足有关规范和标准。”。2011年10月5日，杨雪柏、姜克义接收涉案房屋。另，杨雪柏、姜克义出示其手机短信、微信记录，拟主张紫云山庄公司、康景公司不履行维修义务。紫云山庄公司、康景公司对该证据真实性不予确认。本案在审理过程中，一、就涉案房屋是否存在质量问题，杨雪柏、姜克义申请就涉案房屋二楼主卧室和客房中间墙体的开裂、全屋漏水（渗水）部位进行鉴定，基准日为2011年10月5日至2016年10月5日，并为此支付鉴定费18000元。（一）经摇珠选定的广东建准检测技术有限公司作出的《完损性鉴定报告》载明，1.涉案房屋首层图示A点马桶与地面接位处有渗水，该处渗水属马桶安装连接的问题；图示B点，该处没有水源，墙体的渗水可能是房屋日常使用时引起；图示C点墙体与梁接位处出现渗水主要混凝土构件与砖墙材料线性膨胀系数不同，受温度变化影响而产生开裂，室外雨水通过开裂处渗进引起；图示D点墙体抹灰层出现裂缝主要是由于材料自身收缩而产生的；图示F点墙体渗水主要是外墙的防水措施不足，室外雨水通过防水措施不足处渗进引起；图示D、F点位置渗水主要是窗洞上方墙体、顶板局部防水措施不足和顶板局部开裂，室外雨水通过防水措施不足处和顶板开裂处渗进引起；图示G、M、J点墙与混凝土构件接位处的裂缝主要是混凝土构件与砖墙材料线性膨胀系数不同，受温度变化影响而产生的。2.涉案房屋二层图示a点西墙上方发霉（墙体与梁接位处）主要是混凝土构件与砖墙材料线性膨胀系数不同，受温度变化影响而产生的开裂，室外雨水通过开裂处渗进引起，北墙西侧下方渗水主要是西墙上方渗水，水沿着墙体流下引起；图示b点墙体渗水主要是外墙的防水措施不足，室外雨水通过防水措施不足处渗进引起；图示c、e、g、j、o点墙体、飘板、抹灰层出现裂缝主要是由于材料自身收缩而产生的；图示d、f、m、n点位置墙体开裂主要原因为混凝土构件与砖墙材料线性膨胀系数不同，受温度变化影响而产生的。图示m、n、h、k、l点渗水主要是飘板或外墙的防水措施不足，室外雨水通过防水措施不足处渗进引起；图示p点位置裂缝主要是预埋的线管与混凝土的膨胀系数不一致，粘结性差，应力集中而出现开裂引起。（二）广东建准检测技术有限公司作出《鉴定结论的补充说明》载明，关于房屋的损坏是否出现在2011年10月5日与2016年10月5日之间的问题，报告中的C、G、M、J、a、d、f、m、n、p点处的裂缝和对应位置的渗水主要是混凝土构件与砖墙、线管材料线性膨胀系数不同，受温度变化影响而产生开裂，雨水通过裂缝渗进引起；报告中的D、c、e、g、j、o点墙体、飘板抹灰层开裂以及F点的飘板开裂渗水主要是材料自身收缩而产生的裂缝，这些裂缝一般出现在房屋建成后的初期，该房屋于2009年竣工，即这些裂缝应出现在2016年10月5日之前。其余的一些损坏和渗水可能是房屋使用过程中出现的自然现象或是随着使用时间的增长老化引起，对这些损坏我司只能按现状进行分析，无法确定这些损坏的具体时间。（三）广东建准检测技术有限公司作出《补充说明函》载明，对于鉴定结论中的房屋损坏情况，是否出现在2011年10月5日（业主收楼日期）与2014年10月5日（屋面防水保修期三年）期间的问题。我司对该房屋进行鉴定时间是2019年，已经超过保修期，且鉴定时间距离收楼时间已过去约8年，因此我司无法鉴定房屋损坏出现的具体时间段（2011年10月5日与2014年10月5日），只能鉴定房屋损坏的成因。（四）杨雪柏、姜克义对此认为，1、对鉴定报告鉴定结论中图中的B点是日常使用引起的以外，其他的房屋漏水原因分别是属于建筑材料温差系数不同，受温度变化影响产生的开裂，和材料自身收缩产生的开裂以及外墙的防水措施不足导致的墙体和顶板局部开裂，导致室外雨水通过防水措施不足处和顶板开裂处渗进引起的，鉴定报告证实了涉案房屋的渗漏是属于建筑物自身的原因引起的，根据涉案合同以及质量保修协议应当由被告承担本案房屋渗漏导致的损害赔偿、修复责任。渗漏是否属于质保期问题，根据住宅质量保证书以及杨雪柏、姜克义向康景公司主张维修的相关记录，证实了房屋渗漏均出现在质量保修期内。2、对《鉴定结论的补充说明》，根据鉴定报告的原因分析，除了B点没有水源可能是使用过程中引起的外，对其他的部位鉴定报告都做了分析确认，均属于鉴定报告确认的，属于材料膨胀系数不同或材料自身伸缩或材料施工部位防水措施不足原因导致，不属于使用、老化造成。（五）紫云山庄公司对此认为，1、从鉴定报告及《鉴定结论的补充说明》可看出房屋首层E、D、F以及2层的b、m、n、h、k、l点有涉及防水措施不足以外，其他开裂问题不属于房屋质量问题，且鉴定报告及《鉴定结论的补充说明》均没有明确因防水措施不足导致的渗水问题形成时间，现涉案房屋渗水问题保修期已届满，若杨雪柏、姜克义主张紫云山庄公司需对上述因防水措施不足导致的渗水问题承担修复责任和修复费用，应当举证证明该等问题的形成时间在防水项目保修期届满之前，否则应承担举证不能的后果；2、从鉴定报告可看出首层房屋C、D、G、M、J点以及二层的a、c、e、g、j、o、d、f、m、n、p点均属于因建筑材料线性膨胀系数不同受温度变化影响而产生的开裂，以及因材料自身收缩产生裂缝，该等开裂裂缝问题不属于涉案房屋买卖合同以及住宅质量保证书中明确的保修项目范围，无论该等开裂裂缝问题是否形成于房屋保修期内均不应由紫云山庄公司承担修复责任和修复费用。且该等问题属于自然现象不属于房屋质量问题。3、关于房屋首层A、D渗水，从鉴定报告可看出该渗水原因是由于连接问题以及日常使用引起的，同样不属于房屋质量问题，且不属于涉案房屋买卖合同和住宅质量保证书中明确的保修项目范围，无论形成时间是否在保修期内均不应由紫云山庄公司承担修复责任和修复费用；4、不予认可《鉴定结论的补充说明》对于房屋开裂问题推断出现在2016年10月5日之前，该推论仅是鉴定机构鉴定人员的主观推断，缺乏事实依据。（六）康景公司对此认为，质证意见与紫云山庄公司的一致，且房屋质量问题属于杨雪柏、姜克义与紫云山庄公司之间的问题，与康景公司无关。二、杨雪柏、姜克义申请对广东建准检测技术有限公司作出的《完损性鉴定报告》中鉴定结论所述存在的问题需修复的修复方案进行鉴定。经指定广州市中级人民法院专业机构名册内该类别的唯一机构广州华特建筑结构设计事务所作出回复，表示建筑装修工程不在其机构资质经营范围内，无法对建筑装修问题进行修复设计，因此无法接受本案委托。三、杨雪柏、姜克义申请对广东建准检测技术有限公司作出的《完损性鉴定报告》中鉴定结论项下所有存在问题的部位的修复费用（含维修费、维修时间、异味散发期）进行评估，并为此支付评估费9950元。（一）经摇珠选定的广东高迪评估咨询有限公司作出初稿报告，杨雪柏、姜克义以及紫云山庄公司、康景公司对此出具了初稿质证意见，广东高迪评估咨询有限公司对此分别出具了《异议答复函》予以回复。据此广东高迪评估咨询有限公司作出《价格评估结论书》，该报告载明，1.计价汇总表，一层A点渗水受损项目（卫生间）2295元；C点渗水受损项目5180元；D点渗水受损项目1221元；E点渗水受损项目485元；F点渗水受损项目163元；G点渗水受损项目1867元；M点渗水受损项目736元；J点渗水受损项目1235元；二层a点渗水受损项目6910元；b点墙面渗水受损项目1778元；墙面天花裂纹受损项目（c、e、g、j、o点）2574元；墙面裂纹及发霉受损项目（d、f、m、n点）4863元；墙立面受损项目（h、k、l点）1563元；天花小裂纹受损项目（p点）102元。2.涉案房屋维修时间为一个月，异味散发期为一个月。（二）杨雪柏、姜克义对《价格评估结论书》对合法性、关联性不予认可，该杨雪柏、姜克义对于初稿报告后提交了初稿质证意见，但评估机构在《异议答复函》中要求杨雪柏、姜克义出具维修方案。维修费的确定是根据维修方案计算出来的，在没有维修方案的情况下，评估机构所做出的维修费用没有根据。例如外墙面漏水，因为外墙面涉及公共面积及高空作业，外墙面漏水原因和地点都不明，评估机构也没有写明具体维修方案，只是简单在评估报告中记载维修费，对业主不公平。（三）紫云山庄公司、康景公司均表示，对《价格评估结论书》关联性不予认可，意见与对初稿报告的质证意见一致。四、杨雪柏、姜克义增加一项诉讼请求为，紫云山庄公司、康景公司连带赔偿因房屋质量问题导致租房损失（从2019年8月至房屋维修完毕、异味散发期结束期间，每月按3800元计算）。并为此提供两份租赁合同复印件、转账记录截图复印件、收据复印件及房产证复印件。紫云山庄公司对此答辩认为，不同意该诉讼请求，杨雪柏、姜克义主张涉案房屋自2012年起出现开裂渗水现象，经物业公司数次维修未能彻底解决，但杨雪柏、姜克义自始没有寻求第三方对房屋开裂渗水进行修复，放任该问题持续，以至损失扩大，因此其主张涉案房屋因渗水问题导致无法居住的损失应由其自行承担。康景公司对此答辩认为，自发生开裂渗水以来，康景公司有协商紫云山庄公司与杨雪柏、姜克义进行解决但未果。杨雪柏、姜克义并未对房屋开裂渗水进行修复，放任问题持续，应承担一定责任，且杨雪柏、姜克义并未证明涉案房屋为其唯一住房及其所提供的房屋租赁合同的房产租赁的正当性。五、关于涉案房屋渗水、漏水问题，（一）杨雪柏、姜克义表示，其是在2012上半年发现该情形，并在2012上半年至2015期间向康景公司反映，当时康景公司有进行修复，但是不到半年时间又有渗水出现。（二）康景公司表示，由于时间太长，相关人员不清楚情况，有些人员也已经离职，杨雪柏、姜克义提供的证据显示其是在2016年向康景公司反映的；如果康景公司收到反馈，会将情况告知紫云山庄公司，由紫云山庄公司安排维修队进行修复，但是时间久远，具体情况不清楚。（三）紫云山庄公司表示，由于时间间隔较长，无法核实杨雪柏、姜克义主张的情况，即使紫云山庄公司有向杨雪柏、姜克义提供过房屋修复服务也不能等同于杨雪柏、姜克义之前所提出的需修复问题就是本案中所主张房屋质量问题。六、对于房屋维修期和异味散发期间的房屋租金损失，杨雪柏、姜克义不申请评估，按照同时期同地段房屋租金标准计算。本院认为：杨雪柏、姜克义和紫云山庄公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，本案中，根据广东建准检测技术有限公司作出的《房屋安全鉴定报告》可知涉案房屋确实存在裂缝、渗水情形，至于该裂缝、渗水事实的发生时间，广东建准检测技术有限公司作出的《鉴定结论的补充说明》对此回应，“报告中的C、G、M、J、a、d、f、m、n、p点处的裂缝和对应位置的渗水主要是混凝土构件与砖墙、线管材料线性膨胀系数不同，受温度变化影响而产生开裂，雨水通过裂缝渗进引起；报告中的D、c、e、g、j、o点墙体、飘板抹灰层开裂以及F点的飘板开裂渗水主要是材料自身收缩而产生的裂缝，这些裂缝一般出现在房屋建成后的初期，该房屋于2009年竣工，即这些裂缝应出现在2016年10月5日之前。其余的一些损坏和渗水可能是房屋使用过程中出现的自然现象或是随着使用时间的增长老化引起，对这些损坏我司只能按现状进行分析，无法确定这些损坏的具体时间。”，即《房屋安全鉴定报告》鉴定结论中的C、G、M、J、a、d、f、m、n、p点处的裂缝和对应位置的渗水，D、c、e、g、j、o点墙体、飘板抹灰层开裂以及F点的飘板开裂渗水，出现在2016年10月5日即房屋5年保修期限届满之前。结合紫云山庄公司在涉案《住宅质量保证书》所作出的“屋面、外墙面、卫生间地面、地下室防水，保修期限5年，保修责任为保修期内，如因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天面、外墙面、卫生间地面、地下室渗水、滴漏，建设单位将无偿进行修复并满足有关规范和标准。”的承诺，紫云山庄公司对上述发生在保修期范围内房屋的质量问题负有修复责任。杨雪柏、姜克义主张除上述范围以外的其他渗水开裂情形亦属紫云山庄公司负有保修义务的房屋质量问题，但其对此未提供证据予以证明，本院对此不予采信。综上，杨雪柏、姜克义主张要求紫云山庄公司支付维修修复费用，依据充分，本院予以支持。杨雪柏、姜克义和紫云山庄公司、康景公司对广东高迪评估咨询有限公司作出的《价格评估结论书》提出异议，广东高迪评估咨询有限公司对此已予以书面回复，在当事人未提供证据予以推翻该《价格评估结论书》的情形下，本院依法采信《价格评估结论书》。根据《价格评估结论书》载明，C点渗水受损项目5180元；D点渗水受损项目1221元；F点渗水受损项目163元；G点渗水受损项目1867元；M点渗水受损项目736元；J点渗水受损项目1235元；二层a点渗水受损项目6910元；墙面天花裂纹受损项目（c、e、g、j、o点）2574元；墙面裂纹及发霉受损项目（d、f、m、n点）4863元；天花小裂纹受损项目（p点）102元，上述项目修复费用为24851元。故紫云山庄公司应向杨雪柏、姜克义支付房屋修复费用24851元，杨雪柏、姜克义主张要求紫云山庄公司支付超出上述金额的部份，缺乏依据，本院不予支持。至于杨雪柏、姜克义主张的从2019年8月起至房屋维修期、异味散发期结束期间的房屋租金损失的诉讼请求。根据《价格评估结论书》的意见，涉案房屋维修期为一个月，异味散发期为一个月。杨雪柏、姜克义主张要求房屋维修期、异味散发期的租金损失的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，参考2019年涉案房屋同地段的房屋租金参考价15元/月，酌定紫云山庄公司向杨雪柏、姜克义支付涉案房屋两个月的租金损失7762.8元（15元/月×258.76平方米×2个月）。至于杨雪柏、姜克义主张除该两个月期间以外的房屋租金损失，缺乏依据，本院不予支持。至于搬迁费、误工费损失，因杨雪柏、姜克义未对此举证，本院对其该诉讼请求不予支持。至于杨雪柏、姜克义主张要求康景公司承担房屋维修修复费用、租金损失、搬迁费、误工费等诉讼请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州紫云山庄房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨雪柏、姜克义支付房屋修复费用24851元；二、被告广州紫云山庄房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨雪柏、姜克义赔偿房屋租金损失7762.8元；三、驳回原告杨雪柏、姜克义的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2930元，由原告杨雪柏、姜克义负担2210元，被告广州紫云山庄房地产有限公司负担720元。鉴定费18000元，由被告广州紫云山庄房地产有限公司负担。评估费9950元，由原告杨雪柏、姜克义负担1970元，被告广州紫云山庄房地产有限公司负担7980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  毛美清人民陪审员  郭家骏二〇二〇年九月二十七日书 记 员  齐 文赵洁玲