云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初4483号原告：云南天伟房地产开发有限公司。地址：曲靖市开发区冶金小区对面。统一社会信用代码：91530300795189926B。法定代表人：解家敢，系公司总经理。委托代理人：王惠敏、武云峰，云南恒序律师事务所律师。（特别授权）被告：徐艳琼，女，汉族，1978年2月21日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。被告：曲靖市麒麟区天使之家儿童游泳馆。注册号：530302600672786。地址：曲靖市麒麟区寥廓街道珠江源广场25、26号商铺。经营者：邓丽娟，女，汉族，1990年7月1日生，住云南省曲靖市麒麟区。原告云南天伟房地产开发有限公司诉被告徐艳琼、曲靖市麒麟区天使之家儿童游泳馆（以下简称天使之家儿童游泳馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告云南天伟房地产开发有限公司的法定代表人解家敢及委托代理人王惠敏、武云峰，被告徐艳琼，被告天使之家儿童游泳馆的经营者邓丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月1日，原告将位于珠江源广场后园第一幢一层商铺1000平方米租赁于马式银。合同约定租赁期限15年，自2013年3月1日至2028年2月29日，年租金108万元整。商铺租赁合同签订之后，马式银在2013年12月及2014年3月又将部分商铺转租给被告徐艳琼并签订书面合同。马式银每年按时履行支付租金的义务，直到2017年马式银不再履行支付房租的义务，也无法联系到马式银。原告为了保障自己的权益，直接找到该商铺实际承租人被告徐艳琼及邓丽娟协商，自2017年起由被告徐艳琼及邓丽娟向原告直接支付商铺租金，当时双方口头约定所承租商铺每年租金金额及用途等。原告考虑到被告徐艳琼及邓丽娟做生意艰辛，被告都是在每一年的租期内分多次支付租金。原告自2017年至2020年5月期间曾多次要求被告徐艳琼及邓丽娟签订所承租商铺的租赁合同，但被告一直未签订。自2019年3月1日至2020年1月4日，被告邓丽娟向原告累积支付当年度部分租金298000元，被告依然拖欠当年度的租金。2020年5月10日，原告向被告收回一半的商铺，剩下一半的商铺依然在被告继续租赁使用，但被告依然未履行上一年度所拖欠的租金。考虑到今年新冠疫情的原因，原告并没有在今年租期届满之日（2020年3月1日）去收取被告拖欠原告的租金。直到同年5月12日，被告找到被告徐艳琼及邓丽娟要求支付2019年3月1日至2020年3月1日这一年度所欠租金，期间被告徐艳琼老公与原告法定代表人解家敢发生争执并打伤原告，后报警并由寥廓派出所带回处理。综上，被告徐艳琼及邓丽娟多次拒绝与原告签订商铺租赁合同，双方形成无定期租赁合同，被告未及时支付租金，为了保证原告出租方的权益，现要求被告立即搬离所承租商铺并支付拖欠租金。请求法院依法判令：一、解除承租人被告徐艳琼、曲靖市麒麟区天使之家儿童游泳馆及其经营者邓丽娟与原告之间的租赁关系，并立即搬离所承租的所有商铺；二、被告徐艳琼、曲靖市麒麟区天使之家儿童游泳馆及其经营者邓丽娟支付拖欠原告2019年3月1日至2020年5月10日的房租400000元；三、被告徐艳琼、曲靖市麒麟区天使之家儿童游泳馆及其经管者邓丽娟向原告支付自2020年5月10日至实际交还所有商铺之日止的房租；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其第一、二、三项诉讼请求中的“曲靖市麒麟区天使之家儿童游泳馆及其经营者邓丽娟”变更为“曲靖市麒麟区天使之家儿童游泳馆”。被告徐艳琼辩称：我是被王应聘请来管理店面的，合同也是当时王应叫我代签的，其他事情与我无关，我不清楚。原告没有找过我，也没有与我沟通过。我于2016年5月就离开了这个店，原告不应当告我。被告天使之家儿童游泳馆辩称：我只是游泳馆里的一个出纳，营业执照上登记我的名字是因为他们开的店太多了，但是这个店与我无关。每次交房租都是王应与解家敢谈，王应让我付多少我就付多少。2019年我转出去的房租是43.8万元，我都有凭证。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.原告营业执照复印件一份、法定代表人身份证明书一份、法定代表人身份证复印件一份，用于证明原告身份信息及诉讼主体资格。2.《珠江源广场管理处办公区域地块改造项目招商引资协议书》复印件一份，用于证明原告从珠江源广场管理处合法承租，享有转租、收益、收回商铺等合法权利。3.马式银与被告徐艳琼签订的《商铺租赁合同》复印件两份，天使之家儿童游泳馆营业执照复印件一份，用于证明2017年至今由被告徐艳琼及天使之家儿童游泳馆、邓丽娟向原告支付房租，现因被告为房屋的实际占有使用人，诉至法院要求解除事实上的租赁关系、搬离其承租的全部房屋和支付拖欠的房租具有合理性。4.银行转账流水复印件一份，用于证明被告天使之家儿童游泳馆的经营者邓丽娟向原告公司法定代表人解家敢支付租金，原、被告双方虽未签订书面租房合同，但已经形成事实上的不定期租赁关系。5.被告所承租商铺的照片五张，用于证明被告至今在占有使用原告房屋的客观事实。6.从寥廓派出所调取的解家敢、王应的询问笔录各一份，用于证明双方约定的年租金为598000元，被告逾期支付房租，我方已经给了合理的履行期限但被告至今仍未履行。因催收房租，被告徐艳琼的老公王应还与原告发生肢体冲突，原告要求被告解除租赁关系、立即搬离房屋符合法律规定。经质证，被告徐艳琼对原告提交的证据1-3无异议。对证据4-6表示不清楚。被告天使之家儿童游泳馆对原告提交的证据1无异议。对证据2、3、5、6不清楚。对证据4认为自2019年3月至2020年1月共转账43.8万元，其中有通过银行卡及微信转账的，还有刷信用卡的。本院认为，原告提交的证据1-6客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告徐艳琼未向本院提交证据。被告天使之家儿童游泳馆针对其答辩意见，向本院提交证据如下：记账凭证七套、付款凭证一份、《房租结算说明》一份，用于证明王应与解家敢于2018年3月签了《房租结算说明》，自2018年3月1日的租金为590800元。在2019年的时候王应与解家敢谈的房租是438000元，只是口头没有书面合同。2020年因为疫情原因谈房租，当时我没在店里就发生了打架。经质证，原告对被告天使之家儿童游泳馆提交的付款凭证、《房租结算说明》无异议。对记账凭证中的：①2019年9月30日凭证记载的云南掌上明珠家居馆26002元、曲靖市友谊艺术服务部14998元；②2019年12月31日凭证记载的达健乐儿货款10000元；③2019年10月31日凭证记载的宣威市来宾街道燕艳日用店14000元不予认可，2019年3月至2020年1月原告共收到房租383000元。被告徐艳琼对被告天使之家儿童游泳馆提交的证据表示不清楚。本院认为，被告天使之家儿童游泳馆提交的证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年10月25日，原告公司（乙方、承租方）与案外人曲靖市麒麟区珠江源广场管理处（甲方、出租方）签订《珠江源广场管理处办公区域地块改造项目招商引资协议书》，约定：租用地点为曲靖市珠江源广场（书院路）现办公区域；租期自2013年5月1日至2028年4月30日，共计15年；租赁期间乙方对开发后形成的商铺行使经营权和管理权；租赁期间所发生的合同纠纷均由乙方自身承担和处理。2013年10月11日，被告徐艳琼（乙方、承租方），与案外人曲靖市兴金三角商场（甲方、出租方、法定代表人为马式银）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将坐落于曲靖市珠江源广场管理处旁第一幢一层商铺8号铺面出租给乙方使用，租期为5年，即自2013年12月16日至2018年11月30日止。2014年1月3日，被告徐艳琼（乙方、承租方），再次与案外人曲靖市兴金三角商场（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将坐落于曲靖市珠江源广场管理处旁第一幢一层商铺4、5号铺面出租给乙方使用，租期为9年，即自2014年3月1日至2023年3月1日止。庭审中，原告自述称，原告于2013年3月1日将位于珠江源广场后园第一幢一层商铺1000平方米租赁于案外人马式银，约定租赁期限自2013年3月1日至2028年2月29日，共计15年，年租金108万元整。另查明，被告天使之家儿童游泳馆的实际经营者为案外人王应，王应与被告徐艳琼原系夫妻关系，二人于2017年离婚，经法庭释明原告拒绝追加王应作为本案被告。自2017年4月起，被告天使之家儿童游泳馆直接向原告公司支付房屋租金，双方未签订书面租赁合同。被告徐艳琼与案外人曲靖市兴金三角商场于2014年1月3日签订的《商铺租赁合同》，以及原告公司与案外人马式银（曲靖市兴金三角商场的法定代表人）签订的租赁合同均未解除。本院认为，依法成立的合同对合同的双方当事人具有约束力。本案中，原告公司向案外人曲靖市麒麟区珠江源广场管理处租得珠江源广场（书院路）的房屋并对其进行建设改造后，将珠江源广场后园第一幢一层的商铺出租给案外人马式银，马式银又以案外人曲靖市兴金三角商场的名义将其中的部分商铺出租给被告徐艳琼，本案当事人均未对上述合同的效力提出异议，本院经审查亦未发现合同无效的情形，故本院确认上述合同依法成立并生效。现原告公司与案外人马式银（曲靖市兴金三角商场的法定代表人）签订的租赁合同租赁期限尚未届满，且合同未解除，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告公司已通过租赁合同将珠江源广场后园第一幢一层商铺的占有使用权转移给了案外人马式银，在合同约定期限内原告公司丧失了对上述商铺的占有使用权，原告无权要求被告徐艳琼、被告天使之家儿童游泳馆搬离商铺。对于被告徐艳琼向案外人曲靖市兴金三角商场承租的4号、5号铺面，现租赁合同已到期，应由被告徐艳琼向案外人曲靖市兴金三角商场返还商铺；对于被告徐艳琼承租的8号铺面，合同尚未到期亦未解除，应由被告徐艳琼依约按期向案外人曲靖市兴金三角商场支付租金，由案外人马式银向原告公司支付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款之规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”，即次承租人有权通过代承租人向出租人支付欠付租金的方式抗辩出租人的合同解除权，但合同的相对性并未改变，出租人与次承租人之间并未就此建立了租赁合同关系，出租人无权直接要求次承租人向其支付租金。综上，原告要求解除与被告徐艳琼、被告天使之家儿童游泳馆的租赁关系，二被告搬离商铺并支付房屋租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款之规定，判决如下：驳回原告云南天伟房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7300元（原告已预交），由原告云南天伟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。审 判 长  荀舒靖人民陪审员  叶留红人民陪审员  韩会芳二〇二〇年九月十日书 记 员  李 曼