广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初5550号 原告：谢思德，男，1976年3月15日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：杨婷婷，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏佳丽，广西万益律师事务所律师。 被告：叶艺茹，女，1985年8月7日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：刘智杰，男，1981年9月16日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：谢瑞草，男，1982年5月20日出生，汉族，住福建省南安市。 原告谢思德与被告叶艺茹、刘智杰，第三人谢瑞草房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢思德及其委托诉讼代理人杨婷婷、苏佳丽，被告叶艺茹、刘智杰，第三人谢瑞草到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢思德向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照补充协议的约定退回原告支付的400000元购房定金；2、被告向原告支付资金占用期间的利息（利息计算方式：以400000元为基数，按年利率6%自2019年7月10日起计算至实际退回全部款项之日止）；3、被告赔偿原告支出的律师费5000元；4、原告有权就位于兴宁区的拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月10日,原、被告签订《房屋买卖合同》两份，将原告曾出借给被告的40万元抵作原告向被告购买位于兴宁区 -2- 16栋地下层B11325号车位的定金。该40万元已经转化为购房定金。该40万元，原告分别于2013年2月23日支付10万元、2014年2月24日支付20万元、2017年6月15日支付10万元，已经履行了付款义务。同日，原、被告签订《补充协议》，为担保上述款项，2019年7月12日，被告将涉案房屋办理抵押登记第三人名下，该抵押权实际享有人为原告。现涉案房屋及车位被南宁市兴宁区人民法院查封无法办理过户手续。原告有权提起诉讼要求被告退回原告支付的购房定金40万元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望依法审理。 被告叶艺茹答辩称：本案纠纷是涉案的购房定金引起的，原告因房子的债务纠纷问题，提出要解除购房合同。但因为原告反悔，原告有计划的让被告签了补充协议，补充协议是在2019年8月23日签的。补充协议主要补充是第三人的抵押真实性，所以被告在对法律不了解的情况下就签订了，由中介邮寄给原告，原告填写完之后改写了日期，所以现在原告以补充协议做证据起诉，申请拍卖房子。原告单方面不购买房子的理由，然后用补充协议逃避购买房子的责任。请求确认补充协议无效，所有的费用包括律师费由原告承担。 被告刘智杰答辩称：同被告叶艺茹的答辩意见一致。 第三人谢瑞草陈述称：房子抵押在第三人名下，实际上房子还是抵押给原告的。被告刘智杰之前借原告40万元，其没有偿还能力后就想把涉案房屋及车位卖给原告。原告为了保险起见，将涉案房屋抵押在第三人名下，实际上房屋及车位还是由原告所使用。在登记中心查询房屋上有两条抵押，当时约定好用40万元作为购房定金，但在办理过户时房屋被查封了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理确认事实如下：2013年2月23日，原告向被告刘智杰转款100000元；2014年2月24日，原告向被告刘智杰转款200000元；2017年6月15日，原告向被告刘智杰指定的叶永固账户转款100000元。上述转款原告主张系两被告的借款，两被告对此予以认可。因被告无力偿还该借款，遂将该400000元转化为购房定金。 2019年11月27日，本院作出（2019）桂0102民初6612、6613号民事判决，该两份判决均查明：2019年7月10日，原告谢思德（买方）与被告叶艺茹、刘智杰（卖方）签订了《房屋买卖合同》（编号0000834），主要约定：1、买卖的房屋位于南宁市兴宁区，该物业成交价为85万元；2、买方于2019年7月10日支付25万元作为定金；3、买卖双方协商同意以买方代卖方偿还银行贷款的方式付款：卖方同意在收取买方定金之日起5个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在卖方收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首 -3- 期楼款50万元转入卖方还款或银行扣款账号内，卖方应在收到买方首期楼款之日起3个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在3个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续，如因南宁市相关部门、政府政策或银行原因导致延迟则时间相应延迟；4、卖方因欠买方40万元，经双方协商同意，卖方出售该物业包括车位一个给买方，抵扣该笔欠款作为定金。买卖双方协商同意，由买方帮卖方解押该房屋的欠款，超出房款部分由卖方写欠条给买方。合同还对其他事宜进行了约定。同日，原告（乙方）与被告（甲方）、第三人（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2019年7月10日签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于南宁市兴宁区车位出售给乙方，为保障甲方资金安全，降低交易风险，现三方协商签订补充协议如下：1、甲乙双方确认甲方尚欠乙方的40万元作为购房定金，鉴于上述嘉和城温莎北郡6栋2单元1903号房之上设定了三个抵押权，双方约定由乙方负责出资解押，注销1903号房屋上设立的抵押权，出资金额约为60万元，该款项转化为购房款。为保证乙方资金安全，甲乙丙三方协商一致同意甲方将上述房屋抵押至丙方名下以作担保，登记在丙方名下的抵押权实际为乙方享有；2、如上述房屋及车位无法顺利过户到乙方名下，乙方有权起诉至法院，要求甲方退回乙方支付的购房定金40万元及用于解押的购房款（以实际支付为准），且乙方有权就上述涉案房屋拍卖、变卖所得价款在抵押权范围内优先受偿；3、如三方对本合同产生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方有权至房屋所在地人民法院起诉，且因诉讼产生的律师费、诉讼费、诉责险保险费等费用由违约方承担。合同签订后，原告于2019年7月11日向被告转入三笔款项，分别为211600元、16100元、240610.2元。同日，原告代被告向平安普惠融资担保有限公司还款949.44元。2019年7月11日，被告刘智杰出具收据，载明：本人刘智杰现收到买家谢思德交来购房部分房款469259.64元。后，原告又分别于2019年7月15日、7月17日代被告向平安普惠融资担保有限公司还款3元、3元。2019年7月11日、7月12日，涉案房产办理了二份抵押权登记【桂（2019）南宁市不动产证明第0229142号、桂（2019）南宁市不动产证明第0228000号】，一份担保债权数额为60万元，一份担保债权数额为40万元，记载的权利人都为第三人谢瑞草。还查明，截至2019年9月26日，兴宁区产的抵押、查封情况为：第一个抵押权登记于2018年7月5日，抵押权人为中国工商银 -4- 行股份有限公司南宁市民族支行；第二个抵押权登记于2019年3月11日，抵押权人为韦献技；第三、四个抵押权登记为本案所涉抵押权。2019年7月18日，该房产因（2019）桂0102民初4167号案件被本院依据（2019）桂0102执保476号裁定书查封。另，截至2019年9月26日兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡地下室1-3栋5-13栋15-16栋地下一层Ｂ11325号车位的抵押、查封情况为：2019年7月4日，该车位因（2019）桂0102民初4167号案件被本院依据（2019）桂0102执保476号裁定书预查封。本院于2019年7月1日立案受理（2019）桂0102民初4167号原告黄诗泰诉被告黄炎辉、叶爱茹、刘智杰、叶艺茹、叶永固、杨雅华民间借贷纠纷案件。诉讼过程中，该案原告申请对六被告的财产进行财产保全，本院作出（2019）桂0102执保476号裁定书并对刘智杰、叶艺茹的房屋及车位进行（预）查封。其中（2019）桂0102民初6612号民事判决书判决：一、确认原告谢思德与被告叶艺茹、刘智杰签订的《房屋买卖合同》（编号:0000834）解除；二、被告叶艺茹、刘智杰共同向原告谢思德返还购房款469265.64元；三、被告叶艺茹、刘智杰共同向原告谢思德支付律师费5000元；四、被告叶艺茹、刘智杰共同向原告谢思德支付财产保全保险费2680元；五、被告叶艺茹、刘智杰不履行上述债务时，原告谢思德有权对被告叶艺茹、刘智杰所有的位于南宁市兴宁区【桂（2019）南宁市不动产证明第0229142号、桂（2019）南宁市不动产证明第0228000号】折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；六、驳回原告谢思德的其他诉讼请求。（2019）桂0102民初6613号民事判决书判决：一、确认原告谢思德与被告叶艺茹、刘智杰签订的《房屋买卖合同》（编号:0000833）解除；二、被告叶艺茹、刘智杰共同向原告谢思德返还21688.76元；三、被告叶艺茹、刘智杰共同向原告谢思德支付财产保全保险费1000元；四、被告叶艺茹、刘智杰不履行上述债务时，原告谢思德有权对被告叶艺茹、刘智杰所有的位于南宁市兴宁区【桂（2019）南宁市不动产证明第0229142号、桂（2019）南宁市不动产证明第0228000号】折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；五、驳回原告谢思德的其他诉讼请求。该两份民事判决书均于2020年3月22日发生法律效力。 原告为实现本案债权，于2020年5月6日委托广西万益律师事务所律师代理诉讼，约定前期律师代理费5000元。原告主张两被告至今尚未退还该购房定金，遂诉至本院，所请如前。 -5- 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明”、第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”。本院作出的（2019）桂0102民初6612、6613号民事判决书已发生法律效力。根据上述规定，本院对该两案中查明确认的事实予以确认。 关于原告主张退还购房定金的问题。原告所主张的购房定金400000元系双方以之前尚欠的400000元借款转化而成，该400000元原告提供有相关转账凭据，且被告对此亦予以认可。故本院确认该400000元借款合法有效并已转化为购房定金，现因（2019）桂0102民初6612、6613号民事判决书已发生法律效力，并判决原、被告签订的两份《房屋买卖合同》解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当返还原告已支付的包括购房定金在内的购房款，现原告主张被告返还该400000元，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于利息的问题。因（2019）桂0102民初6612、6613号民事判决书已于2020年3月22日发生法律效力，并判决原、被告签订的两份《房屋买卖合同》解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，两被告即应当于判决生效之日返还该400000元款项，但两被告至今尚未偿还，故原告主张支付利息，本院予以支持。但原告主张按照年利率6%自2019年7月10日起计算，无事实及法律依据，本院不予支持。本院确定两被告应当支付原告的利息为：以400000元为基数，从2020年3月23日起计至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付。 关于律师费的问题。双方签订的补充协议对此问题已有明确约定，原告提交了委托代理合同证明其为实现本案债权需支付律师费5000元，该费用为原告必将产生的费用，在本案中一并处理亦可避免债权人重新起诉、债务人重新应诉而产生不必要的诉累。故原告要求被告承担本案律师费5000元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。 关于优先受偿的问题。首先，根据补充协议的约定，为了保证原告作为买方的资金安全，降低交易风险，经原、被告及第三人三方协商同意将涉案房产抵押登记于第三人名下，登记在第三人名下的抵押权实际为原告享有；其次，三方之间关于案涉房产为原、被告之间买卖房屋、车位的债权提供抵押担保的约定，对于三方内部之 -6- 间具有约束力。在没有信赖登记的善意第三人主张权利的情形下，应依据当事人约定来确定权利归属；再次，第三人在庭审中明确表明虽抵押权登记在其名下，但实际上该房产的抵押权是原告享有。综上，本案债权人与登记的抵押权人不一致只是形式上的不一致，实质上债权人和抵押权人仍为同一，并不产生抵押权与债权实质上分离，原告既是债权人，也是实际抵押权人，故原告作为债权人享有案涉房产的抵押权，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十九条关于抵押权的一般规定，故原告主张对抵押房产享有优先受偿权有合同和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、被告叶艺茹、刘智杰返还原告谢思德购房定金400000元； 二、被告叶艺茹、刘智杰支付原告谢思德购房定金利息（计算方式：以400000元为基数，从2020年3月23日起计至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）； 三、被告叶艺茹、刘智杰支付原告谢思德律师费5000元； 四、被告叶艺茹、刘智杰不履行上述债务时，原告谢思德有权对被告叶艺茹、刘智杰所有的位于南宁市兴宁区【桂（2019）南宁市不动产证明第0229142号、桂（2019）南宁市不动产证明第0228000号】折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿； 五、驳回原告谢思德的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3857元，由被告叶艺茹、刘智杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民 -7- 法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 寒 二〇二〇年九月二十一日 书记员 滕嘉盼 -8- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人们法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占用，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或 -9- 者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。 -10- 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。