江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初6500号原告：周小燕，女，1971年1月12日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：张勇飞，江苏大达律师事务所律师。原告：魏来，女，1994年8月31日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：张勇飞，江苏大达律师事务所律师。被告:周萍，女，1967年12月20日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：施亚男，女，1991年8月1日生，汉族，住南通市崇川区，系被告周萍女儿。被告:周健，女，1965年9月13日生，汉族，住南通市崇川区。被告：周锡庆，男，1931年3月18日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：廖福荣，江苏紫琅律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦雅，江苏紫琅律师事务所律师。被告：张和英，女，1938年10月4日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：周锡庆，男，1931年3月18日生，汉族，住南通市崇川区，系张和英丈夫。委托诉讼代理人：廖福荣，江苏紫琅律师事务所律师。被告：周吉祥，男，1961年2月4日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：廖福荣，江苏紫琅律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦雅，江苏紫琅律师事务所律师。被告：顾巧玲，女，1962年9月18日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：廖福荣，江苏紫琅律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦雅，江苏紫琅律师事务所律师。被告：周婷婷，女，1987年6月25日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：周吉祥，男，1961年2月4日生，汉族，住南通市崇川区，系周婷婷父亲。被告：施亚男，女，1991年8月1日生，汉族，住南通市崇川区。原告周小燕、魏来与被告周萍、周健、周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷、施亚男分家析产纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行审理。后因案情复杂转为普通程序于2020年5月27日、2020年7月31日、2020年9月3日公开开庭进行审理。原告周小燕及原告周小燕、魏来的委托诉讼代理人张勇飞，被告周萍、周健、周锡庆（张和英委托诉讼代理人）、周吉祥（周婷婷委托诉讼代理人）、顾巧玲、施亚男（周萍委托诉讼代理人）及被告周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲的委托诉讼代理人廖福荣、吴梦雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周小燕、魏来向本院提出诉讼请求：1、请求确认学士府21幢202室房屋及车库B234室归原告共同共有。2、本案诉讼费用由原、被告依法分担。诉讼过程中，原告周小燕、魏来变更诉讼请求为：1、对被搬迁房屋的搬迁费、过渡费、奖励费、种田补贴、空方补偿款进行分割。2、对案涉四套低价位商品房按评估报告折价补偿给原告。事实和理由：被告周锡庆和张和英系夫妻关系，二人育有一子三女，分别是被告周吉祥、周健、周萍以及原告周小燕。原告魏来系周小燕女儿，被告施亚男系周萍女儿。周吉祥和顾巧玲系夫妻关系，周婷婷系周吉祥、顾巧玲的女儿。2012年周锡庆户拆迁，补偿款为482653.06元，空方补偿为86717.6元，2013年11月至2018年4月过渡费为231563.46元。2018年周锡庆户认购4套安置房，分别是：外滩花苑12幢403室及车库B216室、学士府21幢202室及车库B234室、外滩花苑2幢502室及车库B120室、江景苑2幢203室及车库B247室。原、被告先后达成三份协议，其中2018年5月4日达成的协议，签订人并不是全部拆迁申请审批表中的9人，签订人无权处分案涉其他人员的份额，该协议无效。因案涉被拆迁房屋以及安置房屋中均涉及原告一、二的权益，现要求对上述4套安置房屋依法分割。被告周萍：不同意原告的诉讼请求。被告周健辩称：不同意原告的诉讼请求，原告对建房没有贡献。被告周锡庆辩称：不同意原告的诉讼请求，97年建房时原告没有出资建房，当时是周吉祥和顾巧玲出钱出力，周小燕的户口是后来再迁回任港村四组，周吉祥应该拿房，原告应得的钱已经取得。不认可原告方有权享有上述房屋的所有权，该房屋已经登记在被告周吉祥和顾巧玲名下。原、被告先后达成三份协议，2018年5月4日达成的协议，已经生效。针对案涉房屋如何分割，根据崇川区政府关于拆迁安置的相关政策，案涉被拆迁房屋应享受的低价位商品房面积为271.55平方米，其中包括被拆迁房合法面积享受的低价位商品房面积200.43平方米，其余为两原告和周萍、施亚男迁入任港村四组而获得的空方补偿71.12平方米。案涉被拆迁房屋常住人口包括周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷。原告周小燕户籍2005年从丈夫家迁回，目的就是为了拆迁。因周萍、施亚男及两原告户籍迁入任港村获得的71.12平方米拆迁权利应由该四人享有，其余的200.43平方米相应权利由周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷享有。被告张和英辩称：与被告周锡庆的答辩意见一致。被告周吉祥辩称：自己是家中长子，对建房出钱出力，房子在父母名下，不能把自己的房产拿出来分割。不认可原告方有权享有上述房屋的所有权，该房屋已经登记在被告周吉祥和顾巧玲名下。原、被告先后达成三份协议，2018年5月4日达成的协议，已经生效。根据崇川区政府关于拆迁安置的相关政策，案涉被拆迁房屋应享受的低价位商品房面积为271.55平方米，其中包括被拆迁房合法面积享受的低价位商品房面积200.43平方米，其余为空方补偿71.12平方米。原告周小燕户籍2005年从丈夫家迁回，目的就是为了拆迁。因周萍、施亚男及两原告户籍迁入任港村获得的71.12平方米拆迁权利应由该四人享有，其余的200.43平方米相应权利由周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷享有。被告顾巧玲辩称：与被告周吉祥答辩意见一致。被告周婷婷辩称：不同意原告的诉讼请求，与被告周吉祥答辩意见一致。被告施亚男辩称：不同意原告的诉讼请求，原告魏来与自己是同辈，没有资格参与到长辈的房产分割中，原告两人没有尽到赡养老人的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周锡庆与张和英系夫妻关系，育有一子三女：周吉祥、周健、周萍、周燕。周吉祥与顾巧玲系夫妻关系，周婷婷系两人女儿。魏来系周小燕女儿，施亚男系周萍女儿。1987年8月，周锡庆户申请获批在南通市崇川区建房，现住五间110平方米，按人口增加面积建一间25平方，建房审批证书载明：常住农村人口为周锡（夕）庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周健、周萍（平）、周小（晓）燕、周婷婷。1995年10月，周锡庆户申请获批在南通市崇川区建房，拆除老房三间71.53平方米，原地翻建平房三间71平方米，建房用地申请表载明：常住人口为周锡（夕）庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷、周小（晓）燕。1995年12月，周锡庆户申请获批在南通市崇川区建房，在原平房东首两间加层50平方米，建房用地申请表载明：常住人口为周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷、周小（晓）燕。诉讼过程中，原告陈述上述建房自己没有出资，由周锡庆与张和英出资。各被告陈述上述建房系周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷出资。2012年5月25日，周锡庆户与南通市崇川区住房和建设环境保护局签订崇川区房屋搬迁补偿安置协议（协议编号0014902），协议约定搬迁房屋坐落于，合法建筑面积200.43平方米，其中楼房面积162.8平方米、平房面积37.63平方米，搬迁合法房屋补偿350752.5元、装饰装潢及附属设施、设备补偿52357.4元、搬迁补助费1603.44元、过渡费7215.48元、奖励费6000元、种田补贴2500元、阳台补偿21466.5元、住改营补贴36661.24元、无证房补偿4096.5元，合计补偿总额482653.06元。2012年6月6日，周锡庆户申请补空方获批71.08平方米，空方申请审批表载明周锡庆户的常住人口为：周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷、周萍、施亚男、周小燕、魏来。后周锡庆户与南通市崇川区住房和建设环境保护局又签订一份崇川区房屋搬迁补偿安置协议（协议编号0014902），协议约定合法建筑面积71.08平方米，空方补偿86717.6元。2019年9月27日，任港街道财政所出具周锡庆户2013年11月至2018年4月15日的过渡费清单，过渡费合计金额为231563.46元。2015年5月11日，周锡庆与南通天一置业有限公司签订商品房买卖合同，约定购买搬迁安置的低价位商品房学士府21幢202室及车库B234室，购房款为174344.85元。该房屋在办理结算时，认购结算单载明使用购房凭证面积61.51平方米，被征收户存款结算购房联系单载明用于冲抵购房款的款项为存款本金86717.6元、奖励金14281.91元，合计100999.51元，结算差价款由周吉祥缴纳。该房屋于2019年4月3日登记在周锡庆名下。后周锡庆与周吉祥、顾巧玲签订存量房买卖合同，将该房屋于2019年4月10日变更登记在周吉祥、顾巧玲名下。2018年3月16日，周锡庆与南通天一置业有限公司签订商品房买卖合同，约定购买搬迁安置的低价位商品房外滩花苑12幢403室及车库B216室，购房款为342040.51元。该房屋在办理结算时，认购结算单载明使用购房凭证面积92.339平方米，房款342040.51元、维修基金7044.75元。该房屋于2019年4月2日登记在周锡庆名下。后周锡庆与周吉祥、顾巧玲签订存量房买卖合同，将该房屋于2019年4月10日变更登记在周吉祥、顾巧玲名下。同日，周锡庆与南通天一置业有限公司签订商品房买卖合同，约定购买搬迁安置的低价位商品房江景苑2幢203室及车库B247和外滩花苑2幢502室及车库B120，房款分别为193394元和234891.81元，维修基金分别为5158.5元和4807.2元。该两套房屋在办理结算时，认购结算单载明使用购房凭证面积分别为63平方米和54.661平方米。该两套房屋于2019年4月2日登记在周锡庆名下，后周锡庆与周萍、周健签订存量房买卖合同，于2019年7月19日将两套房屋产权变更登记在周萍和周健名下。2018年3月16日在办理上述3套房屋结算手续时，南通市崇川区财政局出具了两张结算购房联系单。第一张结算购房联系单载明：用于冲抵购房款的款项为存款本金147653.06元、奖励金47778.07元，合计195431.13元。第二张结算购房联系单载明：用于冲抵购房款的款项为存款本金335000元、奖励金108400.42元，合计443400.42元。同日，周健向南通天一置业有限公司和南通天泰置业有限公司支付了差价款148505.22元，包括上述三套房屋的房款差价款131494.77元和维修基金17010.45元。2018年2月5日，周锡庆、张和英、周吉祥、周健、周萍、周小燕签订《家庭房产分配协议书》，约定：1、儿子周吉祥拿一套约100（135）平方，另外我俩一套约70平方（已拿学士府）给儿子；2、另外余100平方给三个女儿平分，如好拿三套，则各人一套。如不好拿，则拿二套，将拿好的房子按市场价计算三人平分……后周健、周小燕、周萍签订《分房协议书》，约定：今有父亲周锡庆、母亲张和英分配我们三人约100平方，可拿二套，先由三人共同协商一套周小燕，另一套周健，二人必须补偿足够全额给周萍（按市场价不得拖欠）。后该《分房协议书》下周锡庆、周健、周小燕、周萍重新约定协议：现有变更由周小燕一套，给周萍拿。特此更正，落款时间为2018年3月15日，见证人为张汉明、周吉祥。2018年5月4日，周锡庆、张和英、周吉祥、周健、周萍、周小燕签订《决议》，约定：兹有父周锡庆、母张和英决定给4位子女四套房子问题，决定外滩花苑12幢403室和学士府21幢202室给儿子周吉祥。外滩花苑2幢502室周健，江景苑2幢203室周萍。……其余等公证（公正）以后，余下房款一次性付清，不得拖欠、不得打白条等。（建议拿钱的直接买房）。至于房涨、房跌与当时市面价为准……。后周小燕在该决议中书写“今收到周健、周萍各十万，共贰拾万”。诉讼过程中，双方当事人对上述《决议》中“余下房款”的含义确认是江景苑2幢203室及车库B247和外滩花苑2幢502室及车库B120两套房屋价值由周健、周萍、周小燕均分，周健、周萍拿房，并按市场价格支付除10万元以外余下的折价款。另查明，周健、周萍还各支付周吉祥5万元。2020年4月29日，本院委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对案涉4套商品房进行价格评估，评估价分别为：学士府21幢202室及车库B234室为167.78万元，外滩花苑12幢403室及车库B216室为238.5万元，江景苑2幢203室及车库B247室为159.87万元，外滩花苑2幢502室及车库B120室为156.05万元，合计722.2万元。诉讼过程中，被告周萍、周健、周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷、施亚男对各自在案涉房屋中的搬迁安置利益不要求内部分割。原告周小燕、魏来对各自在案涉房屋中的搬迁安置利益不要求内部分割。本院认为，本案的争议焦点为2018年5月4日周锡庆、张和英、周吉祥、周小燕、周萍、周健签订的《决议》是否有效，案涉当事人的搬迁安置利益是否应按照该《决议》约定进行分割。从表面上看2018年5月4日周锡庆、张和英、周吉祥、周小燕、周萍、周健签订的《决议》上没有顾巧玲、周婷婷、魏来、施亚男的签名，但这些人员之间有紧密的亲属关系，顾巧玲系周吉祥妻子，周婷婷系周吉祥女儿，魏来系周小燕女儿，施亚男系周萍女儿，该《决议》实际上是周锡庆、张和英作为父母，与儿子周吉祥家庭、女儿周小燕家庭、女儿周萍家庭、女儿周健家庭共同对搬迁安置利益的整体协商，相关当事人有充分理由相信签字的成员能代表其家庭成员处分权利，符合表见代理的法律构成要件，同时符合现实中家庭代表共同协商家庭事务的习惯做法。从相关当事人前后签订三份协议来看，《家庭房产分配协议书》签订时拆迁安置面积尚未确定，因此当事人协商“周吉祥拿一套约100平方（135）……，另外余100平方给三个女儿平分”，但之后拆迁安置面积及选购房屋确定后，当事人于2018年5月4日签订决议重新对拆迁安置利益进行了最终确认，当事人有理由相信签字的家庭成员有代理权，周吉祥、周小燕、周萍、周健构成表见代理，代理效力涉及顾巧玲、周婷婷、魏来、施亚男等家庭成员，该协议已经成立并生效。虽然当事人诉讼过程中对该协议效力有不同认识，但系自身对协议效力的法律判断，不影响法院对协议效力的审查。当事人已经通过2018年5月4日的《决议》对案涉的搬迁安置利益协商确定，法院应根据该《决议》进行相关利益的分割。2018年5月4日的《决议》明确约定江景苑2幢203室及车库B247和外滩花苑2幢502室及车库B120由周健、周萍拿房，并按市场价格支付周小燕折价款，两套房屋价值由周健、周萍、周小燕均分。故该两套房屋所有权应归周健、周萍享有，周健、周萍应向周小燕支付折价款。由于该两套房屋系搬迁安置的低价位商品房，其购房款中有冲抵的搬迁补偿款，且还应缴纳一定的差价款，故周健、周萍、周小燕均分房屋的市场价值应包括冲抵的搬迁补偿款部分，同时根据权利和义务对等原则还应共同承担支付差价款的义务。经评估，江景苑2幢203室及车库B247室和外滩花苑2幢502室及车库B120室市场价值为3159200元，周健、周萍、周小燕均分，则应各得1053066.67元。该两套房屋已经登记在周健、周萍名下，故周健应向周小燕支付折价款507433.33（1560500-1053066.67）元，周萍应向周小燕支付折价款545633.33（1598700-1053066.67）元。因周健、周萍已分别支付周小燕10万元，因此周健、周萍还需支付折价款407433.33元、445633.33元。由于该两套房屋与外滩花苑12幢403室及车库B216室共同结算，三套房屋结算购房冲抵的补偿款相互混同，故无法直接确定每一套房屋冲抵的搬迁补偿款和支付的差价款。因被搬迁安置的低价位商品房使用的购房凭证面积固定，因此根据每一套低价位商品房的购房凭证面积在三套房屋总购房凭证面积的占比计算出冲抵的搬迁补偿款数额，从而用应付房款减去冲抵搬迁补偿款计算出每套房屋应当支付的差价款，相对比较合理，符合公平原则。外滩花苑12幢403室及车库B216室、江景苑2幢203室及车库B247室、外滩花苑2幢502室及车库的房屋总购房凭证面积为210平方米，江景苑2幢203室及车库B247室和外滩花苑2幢502室及车库B120室在总购房凭证面积的占比分别为30%和26.03%，而三套低价位商品房冲抵的搬迁补偿款总额为638831.55元，故该两套房屋应当冲抵的搬迁补偿款分别为191649.46（638831.55×30%）元和166287.85（638831.55×26.03%）元，应当支付的房款差价款则分别为1744.54（193394—191649.46）元和68603.96（234891.81—166287.85）元，合计70348.5元。由于周健已经代周萍、周小燕支付了该两套房屋的房款差价款，故周萍、周小燕应当各支付周健23449.5元。至于周健实际支付数额超出70348.5元的部分，系外滩花苑12幢403室及车库B216室的房款差价款以及上述三套房屋的维修基金，周小燕未分得该三套房屋，故不需要承担该部分款项的支付义务。因各原告、被告之间不主张搬迁安置利益内部分割，因此，周小燕与魏来应共同享有搬迁安置利益，周吉祥、顾巧玲、周婷婷、周萍、施亚男、周健之间的搬迁安置利益分割法院不予理涉，相关当事人可自行协商。关于周健、周萍各支付周吉祥5万元以弥补安置面积不足的事实，系周健、周萍、周吉祥内部协商行为，因该三人不要求内部分割安置利益，故本院不予处理，周健、周萍、周吉祥可自行协商。关于被告认为应当按照《决议》订立时间的市场价值进行分割的主张，因该《协议》约定“等公证（公正）以后，余下房款一次性付清”，但当事人并未进行公证，而是由于因“余下房款”协商至今，“公证”条件未能成就，故房屋上涨的客观利益应由三人共同享有为宜。关于被告主张分割的被搬迁房屋的搬迁费、过渡费、奖励费、种田补贴、空方补偿款，除2013年11月至2018年4月15日的过渡费231563.46元外，其余搬迁补偿款均已冲抵房款，上文已通过《决议》对包含房款在内的安置利益进行分割，故在此不予重复分割。关于周锡庆户2013年11月至2018年4月15日的过渡费231563.46元，应由周锡庆户被搬迁时的安置人口周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷、周萍、施亚男、周小燕、魏来均分，即每人25729.27元。现该款已由周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲用于租房、房屋装修等支出，因原告之间不要分割，故周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲向被告周小燕、魏来共支付51458.54元。关于周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷、周萍、施亚男的搬迁安置利益分割和折价补偿，因原告不要求分割，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下：一、学士府21幢202室及车库B234室、外滩花苑12幢403室及车库B216室产权归被告周吉祥、顾巧玲所有。江景苑2幢203室房屋及车库B247室产权归被告周萍所有。外滩花苑2幢502室房屋及车库B120室产权归被告周健所有。被告周萍于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告周小燕折价款445633.33元，被告周健于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告周小燕折价款407433.33元。二、原告周小燕于本判决发生法律效力之日起十五日内支付被告周健结算差价款23449.5元。以上第一项至第二项相抵，被告周健应支付原告周小燕人民币383983.83元。三、周锡庆户2013年11月至2018年4月15日的过渡费231563.46元归被告周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲所有，被告周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告周小燕、魏来折价款51458.55元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63975元、评估费26415.09元，合计90390.09元，由原告周小燕、魏来承担18078.02元，由被告周萍、周健、周锡庆、张和英、周吉祥、顾巧玲、周婷婷、施亚男承担72312.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费63975元（诉讼费缴费账户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长 徐 阳人民陪审员 施 健人民陪审员 吕卫东二〇二〇年九月十一日法官 助理 陈将华书 记 员 卢江鑫