安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初3904号 原告：安徽正安物业服务有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区翡翠路以西、金炉路以南港澳广场****，统一社会信用代码91340111560679330B（1-1）。 法定代表人：胡艳艳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐云，安徽巨铭律师事务所律师。 被告：朱纪杉，男，1972年8月4日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市谢家集区，住安徽省合肥经济技术开发区。 委托诉讼代理人：任印华，北京金台（合肥）律师事务所律师。 原告安徽正安物业服务有限公司（以下简称正安物业公司）与被告朱纪杉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正安物业公司的委托诉讼代理人徐云，被告朱纪杉及其委托诉讼代理人任印华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令自起诉状送达朱纪杉之日起解除双方于2017年7月24日签订的《XX广场商铺租赁合同》；2、判令朱纪杉将坐落于合肥市，Ｅ2XX-X商铺立即返还给正安物业公司；3、判令朱纪杉立即向正安物业公司支付2020年3月18日至2020年5月29日的租金、管理费共计131948.73元；4、判令自双方签订的《港澳广场商铺租赁合同》解除后，朱纪杉按合同13.15条约定向正安物业公司支付滞留违约金至朱纪杉返还正安物业公司位于合肥市，Ｅ2XX-X商铺之日止；5、判令朱纪杉自2020年2月19日起以未付租金、管理费131948.73元为基数，按日万分之五计算，向正安物业公司支付逾期违约金计算至款清之日止（暂计算至2020年5月29日，逾期违约金为131948.73元×0.0005×101天＝6663.41元）；6、判令正安物业公司不予退还朱纪杉履约保证金99200元。事实和理由：2017年7月24日，双方签订《XX广场商铺租赁合同》一份，合同约定：正安物业公司将其合法拥有使用权位于合肥XX广场ＥXX，ＥXX商铺出租给朱纪杉用于全牛宴餐饮，建筑面积535平方米，租赁期限自2017年7月18日起至2022年7月17日止，年租金为669036元，月租金为55753元，日租金为1858.43元；租金先付后用，朱纪杉提前一个月预付下3个月租金、物业管理费等；若朱纪杉逾期支付本合同项下租金，每逾期一天，按应付款总金额万分之五向朱纪杉支付违约金至款清之日止，逾期超过30天，正安物业公司有权解除本合同，不退还朱纪杉履约保证金99200元，朱纪杉除应承担违约责任外，仍需交清各项应付款等。上述合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，理应依约履行。合同生效后，正安物业公司依约将合同项下商铺交付给朱纪杉使用，不存在任何违约行为。根据合同约定，朱纪杉应于2020年2月18日前向正安物业公司支付2020年3月18日至2020年6月17日的租金、管理费共计167259元，然朱纪杉未按合同约定按时缴纳租金。依据合同第13.7规定，朱纪杉逾期支付租金等超过30天已违反合同约定，构成严重违约，朱纪杉有权行使解除权，截止2020年5月29日，朱纪杉所拖欠租金、管理费共计为131948.73元。为维护正安物业公司的合法权益，正安物业公司诉至法院，望判如所请。 朱纪杉辩称：1、正安物业公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，尤其是其要求解除租赁合同。朱纪杉一直在努力地履行合同，只不过是由于今年的疫情出现，使其资金周转困难，暂时的缓交租金；2、朱纪杉愿意继续履行合同，向正安物业公司支付租金，但前提条件是正安物业公司应该按照政府的精神，为朱纪杉免除疫情期间的租金，目前要求是四个半月。 本院经审理认定事实如下：2017年5月15日，安徽美安达房地产开发有限公司向正安物业公司作出授权：“我司现授权贵司全权负责我司开发的合肥港澳广场所有商铺及写字楼对外招商、招租并进行经营管理事宜，在授权期间由贵司自行与租户签订合同、收取租金等费用并直接与租户进行结算。授权期限：自授权之日起至二〇二五年五月十四日”。 2017年7月24日，正安物业公司（甲方）与朱纪杉（乙方）签订了一份《XX广场商铺租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有使用权位于合肥XX广场EXX，E2XXX-X商铺（详见红线图），出租给乙方用于商业经营；EXX，EX-1商铺建筑面积535平方米（最终以甲方核定的铺面划分图实际测绘面积为准，如测绘面积与本合同约定面积不一致，以实际测绘面积计算相应租金、物业管理费等相关费用）；租赁期限，自2017年7月18日起至2022年7月17日止，租赁期间届满，本合同终止；续租：租赁期届满，乙方如需续租，应在期满前两个月向甲方提出书面申请，双方协商一致后，重新签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先承租权；免租期间、租金、物业管理费、运营管理费、空调费的计缴方式及标准：第一年2017年7月18日至2018年7月17日，其中2017年7月18日至2017年9月17日为装修免租期……第三年2019年7月18日至2020年7月17日，一楼租金为135平方＊174.8元/平方/月＊12=283176元，一楼物业管理费为135平方＊5元/平方/月＊12=8100元，二楼租金为400平方＊73.7元/平方/月＊12=353760元，二楼物业管理费为400平方＊5元/平方/月＊12=24000元，合计669036元；第四年2020年7月18日至2021年7月17日，一楼租金为135平方＊185.6元/平方/月＊12=300672元，一楼物业管理费为135平方＊5元/平方/月＊12=8100元，二楼租金为400平方＊78.4元/平方/月＊12=376320元，二楼物业管理费为400平方＊5元/平方/月＊12=24000元，合计709092元；乙方应于签署本合同时支付3个月的租金、物业管理费共计148800元。先付后用，乙方提前一个月预付下3个月租金、物业管理费；乙方应于签署本合同时一次性缴付99200元人民币作为履约保证金，该履约保证金自本合同期满之日起三个月内，乙方缴清相关费用且无违约行为甲方无息退还；乙方应按时向甲方缴纳商铺电费（按电表）及公摊电费（以甲方水电费催缴单数额为准）；乙方应同时缴纳两种水费给甲方，一是其自身租赁物业的自用水费按实际用水度数进行计费，二是公摊水费，公摊水费按其自用水费的6%缴纳；如出现不可抗力事件导致该租赁商铺被损毁，双方未能在三个月内将给自受损毁财物修复，任何一方可向对方发出书面通知，要求终止本合同，本合同终止履行，甲方将履约保证金无息退还乙方。任何一方均不得以不可抗力为由向对方要求任何其他赔偿；乙方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、运营管理费、空调费、水电费等各项费用，每逾期一天，按应付款总金额万分之五向甲方支付违约金至款清之日止，逾期超过30天，甲方有权解除本合同，不退还乙方履约保证金，乙方除应承担违约责任外，仍需交清各项应付款项，且乙方自甲方发出书面解除通知之日起10日内将租赁商铺清理干净并恢复原状归还甲方，逾期，视为乙方放弃租赁商铺内物品所有权，租赁商铺移交甲方，一切损失，乙方自行承担；乙方如以任何理由滞留租赁商铺以求争议解决，每滞留一天乙方按本合同约定租金、运营管理费、物业费等总金额双倍向甲方支付违约金；如乙方未能在甲方规定的时间内按约定将所属物品撤离店铺，视为乙方放弃租赁商铺内物品所有权，商铺移交甲方，一切损失，乙方自行承担。 2019年12月2日，朱纪杉向正安物业公司支付了2019年12月18日至2020年3月17日的租金。2020年2月21日，朱纪杉向正安物业公司发出《申请》，内容有：“一、免除我方自2020年1月25日至门店复工期间的租金。二、对我方自复工之日后2个月租金减半收取。”另，朱纪杉于2020年6月17日、2020年6月18日分别向正安物业公司转账15753元、40000元，并均附言为“2020年6月18日至7月17日租金”。 上述事实，有建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、《授权书》、《XX广场商铺租赁合同》、《收据》、《申请》、快递清单、手机银行转账记录及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为：正安物业公司与朱纪杉签订的《XX广场商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为合法、有效，双方当事人均应履行合同约定的己方义务。 关于正安物业公司诉请解除与朱纪杉于2017年7月24日签订的《XX广场商铺租赁合同》，新冠疫情发生后，朱纪杉因疫情防控措施导致其收入减少，其已向正安物业公司申请减免租金，并非故意不予支付租金，且朱纪杉已经支付了2020年6月18日至7月17日租金，并表示了愿意继续缴纳租金，其履行合同的意愿和态度是积极的，现正安物业公司诉请解除案涉房屋租赁合同、保证金不予退还、朱纪杉返还案涉商铺及支付滞留违约金，依据不足，本院不予支持。 关于正安物业公司诉请朱纪杉立即向正安物业公司支付2020年3月18日至2020年5月29日的租金、管理费共计131948.73元及逾期违约金，依据案涉租赁合同，朱纪杉在上述期间应支付租金、物理费为133807.19元（669036元÷12个月×2个月＋669036元÷12个月÷30天×12天），因此次新冠疫情是全国重大突发公共卫生事件，系不能预见、不能避免、不能克服事件，属于不可抗力。本院结合双方履约情况、不可抗力事件发生对经营的影响等因素，根据公平原则，酌情减免朱纪杉1个月的租金和违约金，朱纪杉还应向正安物业公司支付2020年3月18日至2020年5月29日期间的租金、物业管理费为78054.19元（133807.19元-669036元÷12个月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、被告朱纪杉于本判决生效后十日内向原告安徽正安物业服务有限公司支付2020年3月18日至2020年5月29日期间减免后的租金、物业管理费合计78054.19元； 二、驳回原告安徽正安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3072元，减半收取1536元，由原告安徽正安物业服务有限公司负担671元，由被告朱纪杉负担865元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年九月二十一日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。