山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1003民初1436号 原告：孟繁盛，男，1971年3月11日出生，汉族，住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：孙朝阳，环翠光明法律服务所法律工作者。 被告：田世刚，男，1956年10月7日生，汉族，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：田华，山东阔海大地律师事务所律师。 第三人：威海市凯达建筑有限公司，住所地威海市文登区界石镇楚岘村288号。 法定代表人：于夕浩，经理。 委托诉讼代理人:王金华,山东昀明律师事务所律师。 原告孟繁盛与被告田世刚、第三人威海市凯达建筑有限公司（以下简称凯达公司）买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟繁盛之委托诉讼代理人孙朝阳，被告田世刚及其委托诉讼代理人田华，第三人凯达公司之委托诉讼代理人王金华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟繁盛向本院提出诉讼请求：要求被告返还购房款180000元并承担自原告起诉之日至被告实际履行还款之日按全国银行同业间拆借中心公布的市场贷款利率计算的利息。事实和理由如下：2018年3月份，原、被告经协商达成口头协议，被告将位于文登区的房屋一处以180000元价格卖给原告，2019年11月26日原告接到威海市文登区综合行政执法局的通知，确认该房屋系非法建筑，要求拆除该房屋，现该房屋已拆除完毕，原告认为所购买的房屋系违章建筑，双方的买卖合同系无效合同，为此特要求被告将收取原告的房款18万元依法返还给原告。 被告田世刚辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：2011年6月，被告从他人手里获得了涉案房产的一份未签订买受人的房屋买卖合同和100000元的买房收据，被告当时的想法是待退休后装修居住，所以被告将房款100000元交给该人，此时房子的钥匙还在开发商处，2012年3月份原告通过中间人找到了被告，要求被告不要留有该房，希望将该房的合同和收据交给原告，原告给付房款，当时被告不同意，原告恳求被告可以多给80000元将这些手续交给原告，被告考虑中间人的关系，只将未签字的合同和收款收据交给了原告，从该过程看开发商将盖有其公章的合同交给他人转到被告手里后，被告又按原样交给了原告，可以看出该份没有买受人签字的合同实际上是一份要约，实际买受人签字后才变成承诺，买卖合同才成立，从他人到被告都不是实际的买受人，他们与开发商的买卖合同没有成立，房屋不管是产权也不管是使用权都没有到被告的手里，所以被告与原告之间不是房屋买卖合同关系，其交易的只是一个期待权或承诺权，原告以80000元的代价从被告手里获得了房屋的承诺权后与开发商签订了房屋买卖合同，所以该房屋交易的主体是开发商和原告，被告不是该交易主体，原告要求返还房屋购买款项，只能按合同相对性要求开发商履行还款义务，至于被告收取的80000元，被告认为系原告主动要求被告转让承诺权获取的对价，是双方真实意思表示，是合法有效的，实际上被告当时是不愿意将该权利转让给原告的，也是因为人情关系，因为该房用于退休后居住的话是非常好的，虽然大家都知道不能办产权证，但是用于居住不受影响，所以该80000元也是原告以被告不想转让该权利的对价，是合法有效的，是不应该退回的，综合以上被告认为原告向被告提出该诉讼请求是违反合同相对性原则，显系主体错误应予驳回。 第三人凯达公司述称，从第三人的销售记录上查不到原、被告两人的名字，也从来没有收到原、被告支付的购房款，因此第三人认为原告和被告之间的买卖合同关系与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人无异议及生效判决确定的事实本院认定如下：2005年，第三人（原名文登市晒字建筑工程公司）在威海市文登区牟山后山岚占用土地200亩建设房屋并向外销售（包含涉案房屋），未办理审批及建设施工许可手续，2012年3月，原告与被告协商后，原告于2012年3月13日向被告支付款项180000元购买取得该房屋并在该房屋内居住，2019年11月20日，威海市文登区综合行政执法局向原告下发限期清空、搬离通知书，载明“孟繁盛你购买的威海市凯达建筑有限公司建设的位于界石镇的违法房屋，我局已于2019年11月22日对其下达的行政处罚决定书中作出：限期在三日内自行拆除该新建的建筑物及其他设施的行政处罚决定，依据《中华人民共和国行政强制法》规定，现责令你务必于2019年11月30日前，清空、搬离室内物品，逾期清空、搬离的，由此造成一切损失由你自行承担。”。同时经勘查，涉案房屋已经被拆除。 对双方当事人有争议的事实和证据，本院列明如下： 原告对购房经过做如下说明：涉案房屋是凯达公司自行建设的平房，没有办理任何审批及施工手续，建设完成后，凯达公司自行对外销售，涉案房屋卖给了一个北京人，北京人又卖给了被告，被告再转卖给原告，当时被告陈述是从案外人手中购买的该房屋，价格为100000元，被告还说没有手续但是以后可以办，现在也没有办任何手续，被告将钥匙和案外人出具的100000元收据原件以及一份盖有开发商公章的没有写明买受人的卖房合同复印件交给原告，该房屋使用至2019年12月份被行政执法部门拆除了。原告同时提交加盖有第三人凯达公司公章的一份收款收据予以佐证，该收据日期为2010年5月6日，载明兹收到孙春玉壹拾万元，事由为收10号房款。 经质证，被告对原告提交的证据真实性没有异议，称被告系将该收据及被告没有签字而有第三人盖章的买卖合同以180000元的价格卖给了原告，被告转让的只是该收据和合同的权利。第三人提出异议称在公司的账簿里没发现该单据的存根，对公章的真实性与否需庭后核实，同时按公司规定应加盖财务专用章而不是公司公章，与公司规定不符，从收据上看并不能证明该收据就是涉案房屋的房款收据。本院给予第三人三天时间对公章的真实性并提交对该证据的书面意见，逾期不交视为对该收据真实性的认可，在本院规定的时间内，第三人未向本院提供书面意见。 被告对购房经过做如下陈述：被告从北京人手中取得了手续并将100000元付给了北京人，房屋的相关手续被告并不知情，只是知道是小产权房办不了证，当时被告并不需要该房，也是考虑中间人关系暂时放在被告手里，被告也有想法在退休后装修居住，并没有倒卖谋利的想法，原被告之间的纠纷是原告通过中间人主动找的被告，要求将该权利转让给他，并主动提出给付80000元好处费，该中间人在该范围内也有一处类似的房子，所以对该房子的合法性问题原告应比被告更清楚。被告只是留作备用，也没有去打听如何办证的情况，钥匙从来不在被告手中，可能是原告自行去建筑公司去拿的，也没有告诉原告可以办证，据被告了解原告已经与凯达公司签订了买房合同。被告同时提交房屋买卖合同及补充合同复印件各一份予以佐证，合同中房屋出卖人为第三人凯达公司（甲方），合同载明：甲方以租赁的方式取得位于楚岘村北、牟山后山岚约200亩的承包使用权，租期自2007年4月30日至2057年4月29日共50年，用于建造房屋，供休闲居住，现定名为《牟山后休闲小区》，乙方购买的房屋为本小区10号房，双方约定按建筑面积计算房款，该房屋建筑面积平方米（空白未填），共计元人民币（空白未填），合同尾部加盖有凯达公司的公章及法定代表人的私章，乙方签名处有原告的手写签名，日期手写为2009年5月6日，合同内原告的相关信息均为手写，补充合同载明：为了完善房屋买卖合同，经甲、乙双方协商补充合同如下：本房的水、电和污水由甲方负责安装，底部加盖有凯达公司公章，另有原告的手写签名，日期为打印体“2009年5月6日”，合同底部手写有“原合同原件存放于凯达建筑公司2012年5月22日”。 经质证，原告对该合同真实性予以认可，称确实是原告本人签字，当时被告将空白合同复印件（已经盖好凯达公司公章）交给原告，告知原告以后拿该合同到凯达公司办理房屋权属证书，所以原告就在合同上签字，该空白合同日期是提前打好的，由凯达公司交给北京人，然后再由北京人给被告，被告又给原告，当时给原告的就是复印件。第三人提出异议称该合同是复印件，对合同真实性不认可，通过公司核查，没找到这份合同。 第三人凯达公司向本院提交如下证据：1、牟山后房款明细一份，第三人称涉案房屋应该为明细表中的10号房，但是明细表中只记载了10号房交2万元，没有记载实际购买人的姓名；2、董长青和赵明的合同照片两份，该两份合同除购买方与日期外，其余内容与被告提交的合同一致。 经质证，原告提出如下质证意见：1、对证据1原告不清楚；2、对证据2的真实性不清楚，因为该份证据第一页中所谓的买房人的所有信息都是空白，并且对所购买的房屋的房号也没有明确注明，也没有注明其价格，该份证据与本案没有任何事实和法律上的关联。被告提出如下质证意见：1、证据1系第三人单方制作，被告不认可；2、对证据2的真实性被告无法确认，但从该两份合同形式要件看与执法局卷宗中的买卖合同一致，说明原告与第三人签订了该类合同。 为核实情况，本院至威海市文登区综合行政执法局调取了涉案建筑的处罚卷宗，卷宗中附有被告提交的该合同复印件，内容与被告提交的合同一致。 本院认为，本案的争议焦点为如下几点： 一、原、被告之间的法律关系。对该争议焦点，本院认为根据查明的事实可以认定就涉案房屋系原告与被告之间进行的协商，双方就价格自行协商并达成一致意见，被告向原告支付了180000元购房款，故应认定原、被告之间就涉案房屋形成房屋买卖合同关系，对被告的抗辩本院不予支持。本案中，双方当事人交易的房屋并未取得有关部门审批，所占土地亦未取得集体土地使用权证，有关部门已将该房屋确定为违章建筑并强制拆除，双方所签的涉案房屋买卖合同显然违反了我国土地管理法及合同法的相关规定，应属无效合同。故原告主张合同无效于法有据，本院予以支持； 二、对合同无效的后果。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据原告提供的证据及原、被告的陈述，足以证实涉案房屋的180000元中第三人收取了100000元，其余80000元系由被告收取，故上述款项理应由被告及第三人返还给原告。由于违建房屋已被拆除，故已不存在相应的房屋返还问题，该房虽属违建，但已实际交付原告，亦不影响其占有期间的合理使用，从公平原则计，原告亦应支付一定的使用费，参照房屋位置、面积、使用时间等因素，本院酌定为20000元，该款从被告及第三人应返还原告的购房款中各扣除10000元； 三、关于原告主张的利息，鉴于原告未尽相应审慎注意之义务，在缔约过程中具一定过失，故利息应由原告个人承担，对原告要求利息本院不予支持。 综上，根据《《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告田世刚向原告孟繁盛返还购房款70000元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、第三人威海市凯达建筑有限公司向原告孟繁盛返还购房款90000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费3900元，由原告孟繁盛负担433元，由被告田世刚负担1517元，由第三人威海市凯达建筑有限公司负担1950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  栾哲元 人民陪审员  慈慎庆 人民陪审员  杨茂亮 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  杜 芳