四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民初171号 原告：南充市嘉陵区城市发展促进中心。 法定代表人：李应君，该中心主任。 地址：四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：徐卫东，四川法界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李亚辉，四川果城律师事务所律师。 被告：四川省华韵房地产开发有限公司 法定代表人：张启能，该公司董事长。 地址：四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒲德庆。 委托诉讼代理人：明峰，四川果城律师事务所律师。 原告南充市嘉陵区城市发展促进中心（以下简称“嘉陵发促中心”）与被告四川省华韵房地产开发有限公司（以下简称“华韵公司”）商品房销售合同纠纷一案，四川省南充市嘉陵区人民法院于2020年3月11日立案受理，案号为（2020）川1304民初617号。2020年5月12日，四川省南充市嘉陵区人民法院以嘉陵发促中心增加诉讼请求后标的额已超出该院管辖范围为由将案件移送至本院。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告嘉陵发促中心委托诉讼代理人徐卫东，被告华韵公司委托诉讼代理人蒲德庆与明峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉陵发促中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》；2、判令被告返还原告购房款3333万元及从2017年元月1日至2020年6月30日止利息499.95万元及至付清购房款为止的利息（均按年利率6%计算）；3、判令被告赔偿原告已发生的各种损失850万元及至被拆迁户完全安置完毕期间产生的过渡费、搬家费、解决纠纷产生的工资等其他费用（按嘉陵区相关拆迁安置政策文件依据计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月28日，原南充市嘉陵区经营城市管理局（现嘉陵发促中心）为安置西兴街道办所管辖小方沟村和法华寺村被拆迁户共107户，与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》。2018年11月13日，经被告认可，嘉陵区政府指派原告委托四川省建科院再次检测鉴定，2019年8月1日，该院出具“技术服务报告”编号分别为SIBR/R/F2019-005-01、SIBR/R/F2019-005-02、SIBR/R/F2019-005-03号，三栋房屋的安全性鉴定结论均是：“综合评定为Csu级，安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，显著影响整体承载，应采取措施，按规范要求处理后，该房屋的结构安全性能满足正常使用要求。原告为保证还房户生命安全及维护财产利益，第一时间商请还房户搬出房屋，并协商重新安置方案及损失赔偿标准。同时，原告委托四川法界律师事务所向华韵公司发出律师函要求限期整改并赔偿损失，该司虽回函同意鉴定结论并整改但未见实际行动。 被告迄今未按原告要求对房屋进行加固处置，房屋至今无法入住。鉴于被告所交房屋存在主体安全性不合格的质量问题，故原告可要求解除双方购买合同关系。另外，按原合同约定，被告应从合同签订之日起20个月内交付合格房屋，也就是应在2015年1月28日前向原告交付，而被告2016年11月底才向原告交付，故该延迟期间的过渡费等费用及装修损失费用等应由被告支付。 华韵公司辩称，1、不同意解除合同。双方合同主要义务已经履行完毕，不存在根本性违约情况。2、原告主张的损失与被告无关且绝大部分未实际发生。案涉三栋房屋虽存在质量瑕疵，但是省建科院鉴定梁柱等结构不存在质量缺陷，个别板和构建等缺陷整改后能够满足正常居住使用，不属于法律和司法解释规定的商品房买卖中主体结构不合格影响居住使用的质量问题。不存在退房情况，仅是正常的维修整改。在合同履行中，由于原告多次不按照合同约定和工程进度支付购房款，导致工期顺延，交房期限顺延，2015年4月被告基本完成案涉房屋修建，通知原告接受房屋。而原告以未落实拆迁安置分房方案予以拖延，最后在2016年11月按原告提供的安置名单进行整体交房，不存在原告说的延迟交房问题。交房后，对于发生的相关问题被告委托的建筑公司、设计公司出具5次整改设计方案，均因其他因素未能实际履行，特别在2018年1月原告委托金边设计公司、聚恒公司设计和审图，自行整改，整改费用由被告承担，但是整改至今未完成，不存在被告拖延整改的问题，由此产生的间接损失与被告无关。原告所列损失中如楼梯主水管爆裂产生的维修费、维稳产生的误工费等均与本案争议无关。原告的诉请不符合合同约定和法律规定，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2013年5月28日，南充市嘉陵区经营城市管理局与华韵公司签订《商品房买卖合同》。该合同第一条“项目建设依据”约定：出卖人以出让方式取得位于嘉陵区西兴镇（原粮站）、编号为511304-2011B-13地块的国有土地使用权，土地使用权面积为5484.58平方米，容积率2.6，建筑密度50%。......出卖人在上述地块上建设的商品房为“嘉西尚城”（暂定名）A区共4栋，建设工程竣工期限为自签订合同之日起20个月。第三条“规划设计及质量要求”约定：1、根据规划设计条件，按照还房户型要求设计。2、必须将还房平面布置图、设计户型图纸交由被拆迁户代表、村社干部、拆迁人、西兴镇政府会签，并报相关部门批准后动工修建。3、出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的质量规范、标准和施工图设计文件要求。4、该商品房交付时，达到上水、下水、电、燃气、电视通，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第四条“价款及支付方式”约定，按照建筑面积计算，商品住宅统一综合单价2598元/平方米，商铺按5000元/平方米计算，总价暂估3350万元，实际总价款按实测面积结算。第五条“关于几个具体问题的处理”约定：1、出卖人整体交房，由买受人统一安置。2、正式签订《商品房买卖合同》：买受人统一安置后，由出卖人分别与被安置户签订《商品房买卖合同》，办理分户交接手续，开具销售不动产统一发票。3、出卖人按南充市统一《商品房买卖合同》要求达到交房条件......双方在合同中还对商品房的基本情况、奖惩及违约责任与争议解决方式等进行了约定。后双方又于2016年据嘉陵区政府五届74次常务会议纪要嘉府议【2016】8号文件，就增加购买商品房买卖事宜签订了《商品房买卖补充合同》。 嘉西尚城小区于2013年10月22日开工建设，2016年7月22日竣工验收合格。2016年11月，华韵公司按南充市嘉陵区经营城市管理局要求将房屋交付各安置户使用。 2019年1月31日，南充市嘉陵区工业集中区管理委员会（以下简称“嘉陵工业集中管委会”）与四川省建筑科学研究院有限公司（以下简称“省建科院”）签订《技术服务合同书》，约定由省建科院对嘉西尚城小区房屋结构安全性进行鉴定。省建科院对嘉西尚城小区1-3号楼鉴定后于2019年8月1日分别出具编号为SIBR/R/F2019-005-01、SIBR/R/F2019-005-02、SIBR/R/F2019-005-03号的《技术服务报告》。三份《技术服务报告》在安全性鉴定部分均载明：8.1、地基基础，地基基础承载能力满足要求，地基基础评为Bu级。8.2、上部承重结构。8.2.1墙体，房屋墙体受压承载能力满足要求。墙体高厚比结果满足要求。未发现该房屋墙体有不适于继续承载的变形。该房屋个别墙体出现斜向裂缝，房屋墙体的安全性等级综合评定为Bu级。8.2.2、钢筋混凝土柱，钢筋混凝土柱的承载能力满足要求。未发现该房屋钢筋混凝土柱有明显缺陷，工作无异常。未发现该房屋钢筋混凝土柱有不适于继续承载的变形和裂缝。该房屋钢筋混凝土柱的安全性等级综合评定为Bu级。8.2.3、钢筋混凝土梁，该房屋个别钢筋混凝土梁的承载力不满足要求，其余钢筋混凝土梁的承载力满足要求。未发现该房屋钢筋混凝土梁有明显缺陷，工作无异常。未发现该房屋钢筋混凝土梁有适于继续承载的变形和裂缝，该房屋钢筋混凝土梁的安全性等级综合评定为Cu级。8.2.4、钢筋混凝土板，该房屋个别板的承载能力不满足要求，其余板的承载能力满足要求。未发现该房屋钢筋混凝土板有明显缺陷，工作无异常。部分钢筋混凝土板出现切角裂缝、对角裂缝、板面支座附近平行于支座的裂缝及跨中附近平行于支座的裂缝。该房屋钢筋混凝土板的安全性等级综合评定为Cu级。8.2.5、结构整体性，该房屋结构布置基本合理，结构选型及传力路线设计基本正确；设置有钢筋混凝土圈，外墙四角、楼梯间四角均设置有钢筋混凝土构造柱，满足设计时期的规范要求，该房屋结构整体性等级评为Bu级。8.2.6结构侧向位移等级评定为Bu级。8.2.7上部承重结构的安全性等级综合评定为Cu级。9、安全性鉴定结论：该房屋结构安全性等级综合评定为Csu级，安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，显著影响整体承载，应采取措施。按规范要求处理后，该房屋的结构安全性能满足正常使用要求。嘉陵发促中心为此次鉴定共支付鉴定费485000元。本案双方当事人对省建科院出具的三份《技术服务报告》内容均无异议。 省建科院对嘉西尚城小区房屋结构安全性鉴定后，嘉陵发促中心委托四川法界律师事务所徐卫东律师于2019年9月3日向华韵公司发出律师函，要求该公司于2019年9月13日提出切实可行的修复方案并组织实施。2019年9月19日，华韵公司向嘉陵发促中心回复称该司已按省建科院的鉴定要求启动房屋修复程序。具体方案是该司委托省建科院进行修复设计，修复设计方案出来后报嘉陵发促中心审批后及时实施。 2020年6月5日，华韵公司向嘉陵发促中心送达《有关嘉西尚城小区1号、2号、3号楼房屋的整改处理实施报告》。嘉陵发促中心于2020年7月1日向华韵公司回函称，嘉西尚城小区1号、2号、3号楼房屋已于2016年11月安置，由于安置后住户发现房屋存在质量问题，多次到市、区上访，经该中心委托鉴定，鉴定结论为C级。华韵公司找有资质的设计整改单位设计整改方案，在实施整改维修时，安置户不配合，对整改方案不服，强烈要求退房，重新安置。经汇报区委区政府领导，要求通过法律程序解决，目前市中院已立案受理。对华韵公司所送的实施报告，该中心无法从技术层面和专业角度确认整改方案科学性、安全性、可行性，无法核查、确认整改处理方案。建议该公司针对省建科院制定的整改设计方案咨询专业机构确认其科学性、安全性、可行性；若进行整改，整改后再委托专业的鉴定机构确认房屋合格，满足还房居民正常使用。同时，嘉陵发促中心在回函中表示华韵公司整改时，该中心将协助街道办、社区做好配合工作。 2020年7月31日，省建科院《关于嘉西尚城加固施工时活荷载移除咨询函的回复》指出，该院已出具该项目加固施工图纸，该项目部分住户已装修入住，无法完全移除活荷载。在少量住户确实难以搬离的实际情况下，若加固施工单位采取相应施工措施，可以进行加固施工。 2017年10月30日中共南充市嘉陵区委机构编制委员会嘉编委【2017】34号文件将“南充市嘉陵区经营城市管理局”更名为“南充市嘉陵区城市发展服务中心”，由区政府直属事业单位调整为嘉陵工业集中管委会管理的股级事业单位。2019年3月20日中共南充市嘉陵区委机构编制委员会嘉编委【2019】1号文件将南充市嘉陵区城市发展服务中心的管理单位由嘉陵工业集中管委会调整为嘉陵发促中心。 诉讼中，华韵公司申请追加南充四方建筑设计有限公司及四川省华升建设工程咨询有限公司作为本案被告。嘉陵发促中心申请追加107户被拆迁户作为本案有独立请求权的第三人。 本院认为，本案审理范围为嘉陵发促中心与华韵公司之间的商品房销售合同纠纷。南充四方建筑设计有限公司与四川省华升建设工程咨询有限公司均不是本案所涉商品房销售合同的一方当事人，华韵公司与该两公司之间的权利义务属另外法律关系调整的范围，与本案不属同一法律关系，故华韵公司申请追加南充四方建筑设计有限公司与四川省华升建设工程咨询有限公司为本案被告缺乏法律依据，本院不予准许。同理，107户被拆迁户亦不是本案所涉商品房销售合同一方当事人，嘉陵发促中心与该107户被拆迁户之间的权利义务属另外法律关系调整的范围，与本案不属同一法律关系。虽然《商品房买卖合同》中有华韵公司与各被拆迁户分别签订买卖合同的约定，但该约定的目的是华韵公司配合嘉陵发促中心履行为各被拆迁户办理房屋产权证明的义务，设定的是华韵公司与嘉陵发促中心之间的权利义务，而非华韵公司与各被拆迁户之间的权利义务。故嘉陵发促中心申请追加107户被拆迁户作为本案有独立请求权的第三人缺乏依据，本院不予以准许。 本案所涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》系合同双方当事人真实表示，合法有效。本案争议焦点：1、《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》是否符合解除条件；2、嘉陵发促中心主张的损失如何认定处理。 （一）关于《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》是否符合解除条件的问题。案涉房屋于2016年7月22日竣工验收合格，2016年11月交付使用。2019年8月省建科院据南充市嘉陵区城市发展服务中心原管理单位嘉陵工业集中管委会委托对案涉房屋结构安全性鉴定出具的《技术服务报告》本案双方当事人均无异议，应作为本案裁判依据。《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础和主体结构质量。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述规定中“房屋主体结构质量不合格”系指房屋地基基础或主体结构工程质量出现问题，难以通过修复办法解决。如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的可以修复，其建筑物继续使用。本案中，经鉴定，省建科院在《技术服务报告》中认定案涉房屋地基基础承载能力满足要求，结构安全性虽然不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，但按规范要求处理后，该房屋的结构安全性能满足正常使用要求。目前，华韵公司据省建科院对案涉房屋的修复设计方案已向嘉陵发促中心提交了相应的整改方案并愿意承担相应整改费用。故案涉房屋的地基基础或主体结构工程质量现状均不属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的“房屋主体结构质量不合格”情形，嘉陵发促中心以房屋主体结构质量不合格为由主张解除该中心与华韵公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》缺乏事实依据，本院不予支持。因案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》不符合解除条件，嘉陵发促中心请求华韵公司返还购房款本息缺乏法律依据，本院不予支持。 （二）关于嘉陵发促中心主张的损失如何认定处理的问题。嘉陵发促中心主张的各项损失均系该中心认为华韵公司违约对其造成的损失。一方面，本案已对嘉陵发促中心关于解除合同，返还购房款本息的主张予以认定处理，不宜在本案中再处理双方因履行合同而产生的纠纷。另一方面，目前案涉房屋尚未整改完毕，嘉陵发促中心因房屋整改产生的损失尚不明确，本案亦无法认定处理。故嘉陵发促中心的各项损失可待案涉房屋整改完毕后一并另案主张，本院在本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下： 驳回原告南充市嘉陵区城市发展促进中心的诉讼请求。 本案案件受理费242613.00元，由原告南充市嘉陵区城市发展促进中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇二〇年九月二十四日 书记员  毛 蕊