上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初6424号原告：彭聪，女，1985年11月29日出生，汉族，户籍地河南省郑州市。委托诉讼代理人：周哲、孙艺珺，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：张大新，男，1956年2月22日出生，汉族，户籍地浙江省余姚市。委托诉讼代理人：翁少波，浙江义韬律师事务所律师。原告彭聪与被告张大新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。彭聪的委托诉讼代理人孙艺珺，张大新及其委托诉讼代理人翁少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭聪向本院提出诉讼请求：1、要求确认彭聪与张大新订立的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；2、要求张大新退还彭聪已支付的三个月房屋租金12,900元以及保证金4,300元；3、要求张大新向彭聪支付违约金4,300元；4、要求张大新承担律师费5,000元。事实与理由：2020年1月21日，彭聪与张大新订立《房屋租赁合同》，约定彭聪承租上海市普陀区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)用于经营美甲活动，租赁期限自2020年2月15日至2021年2月14日。合同订立后，彭聪依约支付了三个月租金12,900元以及保证金4,300元。彭聪租赁系争房屋的目的在于经营美甲店，应当办理相应的营业执照，但彭聪发现系争房屋已被案外人上海深催贸易有限公司(以下简称深催公司)注册，导致无法办理营业执照，2020年1月21日，张大新承诺在彭聪办理营业执照前前往上海协助注销深催公司的营业执照，但2020年2月11日至2020年3月20日期间，彭聪多次催促张大新协助注销深催公司营业执照以及办理新的营业执照，张大新均以疫情期间行动不便为由拒绝。由于张大新不配合彭聪办理营业执照，导致彭聪无法实现合同目的，经催告后仍不履行，张大新的行为构成根本违约，因此应当支付违约金4,300元。由于新冠肺炎疫情爆发，彭聪在2020年2月9日发现系争房屋被贴上了“疫情防控”的封条，同年3月16日，系争房屋所在大楼外层被围上隔离网，外来人员无法进入大楼，因此疫情期间根本不可能有客户前来系争房屋做美甲，合同目的无法实现。合同订立至今，彭聪并未将家具搬入系争房屋，彭聪于2020年3月30日通过微信告知张大新合同解除。综上，无论是张大新根本违约还是新冠肺炎疫情这一不可抗力，彭聪均有权依法解除合同。张大新辩称，《房屋租赁合同》依法有效，张大新依约交付了系争房屋，彭聪实际使用了系争房屋，张大新未协助办理营业执照未构成违约，系争房屋用途是居住，彭聪已经实际居住在系争房屋内了，不同意解除合同。合同期限为一年零二十四天，目前无法实现合同目的不代表后续也无法实现合同目的，2020年3月30日彭聪发的通知不构成合同解除的通知，合同约定一方需要提前三十天提出解除合同，双方协商一致后合同方能解除，彭聪既未支付违约金也没有办理交接手续，彭聪应当在2020年5月15日缴纳第二期房租，但其至今未缴纳，构成违约。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为张大新,房屋类型为办公楼，用途为办公。2020年1月21日，张大新(出租人、甲方)与彭聪(承租人、乙方)订立《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积总计47.98平方米；租赁期限为一年，自2020年2月15日至2021年2月14日；每月租金4,300元，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2020年1月20日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的15日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任；乙方同意支付给甲方租赁保证金4,300元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；租赁期内，水费、电费、宽带等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担；乙方应按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权单方解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任；本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍，若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿款，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准，若乙方违约，且乙方已按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方(第9条)。该合同手写补充条款如下：如甲乙双方有一方需提前终止本合同，必须提前30天通知另一方和中介方，征得另一方同意后，方可办理退租手续，如双方意见未达成一致的，则提出提前终止方需向守约方支付违约金4,300元，乙方的违约金可用履约保证金冲抵，守约方收到违约方违约金后，本合同终止；本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权，需提前30天向甲方提出。同时甲方配合乙方办理营业执照注册公司。合同订立后，彭聪支付张大新2020年2月15日至2020年5月14日期间的租金12,900元以及租赁保证金4,300元，张大新将系争房屋交付彭聪。系争房屋门锁系密码锁，张大新在合同订立后将系争房屋密码锁告知彭聪，但彭聪无法修改密码。彭聪与张大新之间于2020年1月至3月期间的微信聊天记录显示：2020年1月21日，彭聪“之前营业执照什么时候注销”，张大新“你要注册前我来趟上海”，2020年2月11日，张大新“是我不肯来上海协助你办理营业执照吗，是疫情防控的问题……”,彭聪“只要营业执照不能下来，合同不能执行，都是你的问题”，张大新“你打听下这种非常时期，询问下办理部门能否通过委托等办法进行办理，或者等疫情过后再来上海补交资料……”，2020年2月12日，彭聪“刚问过，最新规定进一步延迟到三月份才给办理营业执照，可能还会继续延迟，而且这期间国家规定是不可以营业的，这是不可抗力因素，租金肯定要免掉的，您看要不你将押金退给我你再去找其他的租客”，2020年3月3日，彭聪“我又问了说可以进上海不用隔离”，2020年3月9日，彭聪“房屋平面图、上海不动产权证、产调，这些寄过来我自己去办”，2020年3月18日，彭聪“由于您未能配合办理营业执照，造成我这段期间未能开门营业，实际损失严重，现根据合同约定，请您在一周时间内配合我办理营业执照和房间管理员权限，如果在规定时间能未能完成视为您根本违约”，张大新直至2020年3月20日回复“经咨询和了解，情况如下：一、从宁波到上海，要挤公交、坐地铁、乘高铁，疫情还没结束，建议尽量不要出门也没必要出门，以降低被感染的风险，从内心说，我个人也不乐意冒风险，如果换位思考你肯定也会这样；二、至于公司注册，只要在窗口提交材料后，房东不在现场，通过视频就可以办理；三、注册所需要的相关资料，如房地产证等电子文档在拇指房产，随时可以去拿，如果你认为不方便，也可以和我联系；四、1914房以前曾注册过一个公司，现在只要申请监控或注销，也可以通过视频办理的，不影响新公司的注册”，2020年3月30日，彭聪“我今天去大楼看了一下，有一部分围栏开了，我进去拍了一下照片，房子一直是空的，并且今天正式告知您我们的租赁合同今天正式解除”，2020年4月27日，张大新“不同意你单方提前终止房屋租赁合同，你如坚持单方提前终止合同，需按约定承担相应违约金，你应承担的1月至3月水电费267.20元至今未支付，因供电部门催缴，我已垫付，请你支付给我(1月份电费45.6元，2月份电费129.50元，3月份电费72.10元，水费20元，1月份电费中的42元和水费中的10元，由前一租户承担的)。”另查明，深催公司成立于2018年4月23日，工商注册登记的住所地为系争房屋。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月30日，北京盈科(上海)律师事务所向彭聪开具了律师费发票5,000元。审理中，张大新申请证人张某到庭作证，张某陈述：其是上海拇指房地产经纪事务所的法定代表人，张大新委托其公司对外出租管理系争房屋并签订租赁合同，《房屋租赁合同》的甲方张大新的签名是其代签的，彭聪称系争房屋的使用目的是购置家具进行居住，如果办公也可以，签合同的时候提过办理营业执照的事情，张大新表示有时间来上海的话就配合彭聪办理营业执照，疫情期间其曾经看到彭聪进出系争房屋打扫卫生，承租人可以凭借租赁合同办理出入证进出大楼，每间房屋都贴了封贴，彭聪没有支付中介费用，系争房屋是密码锁，其将密码锁的密码告知张大新，张大新再告诉彭聪，彭聪无权更改密码，彭聪搬走没有和其办理交接手续等等。审理中，张大新要求在押金中扣除彭聪承租期间实际发生的水费、电费，为此提交相关凭证，其中水费20元，电费247.20元，合计267.20元。彭聪表示对于水、电费凭证真实性无异议，水、电费系其前往系争房屋内打扫卫生时产生，但不同意支付。本院认为，张大新与彭聪就系争房屋订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。《房屋租赁合同》虽没有明确约定彭聪租赁系争房屋的用途为经营美甲店，但结合《房屋租赁合同》关于张大新配合办理营业执照的约定、系争房屋类型用途以及双方之间的微信往来记录，可认定彭聪租赁系争房屋的目的为经营用途，既然经营就必须至相关部门办理营业执照以获得合法经营权，张大新作为出租方在与彭聪订立合同前理应办妥前任承租人深催公司工商注册地址迁出系争房屋的相关事宜，以保障系争房屋再次出租后处于正常对外经营的适租状态，并且在合同订立后积极配合提供办理营业执照所需材料，因此张大新对于彭聪在租期开始后一个多月时间内无法办理营业执照负有一定责任，但本院注意到双方订立合同后不久，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，受新冠肺炎疫情影响，张大新以其身处外地不便来上海办理营业执照相关事项为由，该理由具有一定的合理性，因此不能将彭聪无法及时办理营业执照的责任完全归于张大新，作为出租人和承租人的张大新和彭聪面对疫情影响理应互谅互让、共担风险。现彭聪于2020年3月30日自行搬离了系争房屋并通过微信告知张大新，嗣后租赁合同客观上无法继续履行，为了防止双方损失进一步扩大，本院确定双方之间的《房屋租赁合同》于该日解除，而张大新对于合同的解除无明显过错，因此对于彭聪主张的违约金不予支持。合同解除后彭聪支付的租赁保证金，张大新应当按约予以返还，另，彭聪使用系争房屋期间发生的水、电费理应当由其承担，该费用从张大新应当退还的租赁保证金中予以扣除。至于彭聪支付的2020年2月15日至2020年5月14日期间的租金，2020年2月15日至2020年3月30日期间，虽然彭聪未实际经营，但客观上系争房屋由其占用控制，2020年3月30日彭聪搬离系争房屋后，因系争房屋门锁系密码锁且彭聪无法修改密码的情况，张大新在彭聪搬离系争房屋后可自行或委托他人及时收回房屋以减少损失扩大，综上，本院根据公平原则、诚实信用原则，综合考虑彭聪尚未实际经营、合同实际履行情况、房屋实际使用情况、张大新确有成本支出、新冠肺炎疫情影响等因素，酌情确定张大新退还彭聪房屋租金9,675元。至于彭聪主张的律师费，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告彭聪与被告张大新订立的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；二、被告张大新应于本判决生效之日起十日内退还原告彭聪房屋租金9,675元；三、被告张大新应于本判决生效之日起十日内退还原告彭聪租赁保证金4,032.80元；四、驳回原告彭聪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，减半收取计231元，由原、被告双方各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年九月二十一日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。