福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2565号 上诉人（原审被告）：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1069号，统一社会信用代码91350300717331712X。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：黄志伟、黄俊杰，福建倍拓律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：欧海丽，女，1975年8月1日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 上诉人莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因与被上诉人欧海丽商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初5302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回欧海丽一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决建德公司承担逾期办证违约金缺乏事实依据且违约金计算明显畸高。（一）欧海丽未向建德公司出具书面授权材料前，建德公司不负有代办不动产权证的义务，一审法院无视双方合同约定，认定建德公司承担逾期办证的违约责任是错误的。1.双方明确约定，欧海丽应书面授权建德公司办理不动产权证书。2.欧海丽的书面授权系办理不动产权证书的必要材料。（二）双方签订的《商品房买卖合同》第十四条对办证期限的约定系政府制订条款，且不能更改，不具有可操作性，缺乏公平合理性。1.《商品房买卖合同》并不是建德公司提供的格式合同。2.《商品房买卖合同》第十四条对办证期限的约定不具有可操作性，且对建德公司缺乏公平合理性。（三）即使一审法院认定建德公司负有代为办证的义务，逾期办证非建德公司原因所导致，一审法院认定建德公司承担逾期办证违约责任对建德公司不公。1.政府原因导致无法按期办理权属证书。（1）规划验收问题。（2）二证合一问题。2.买受人自身原因导致无法按期办理权属证书。（四）即使一审法院认定建德公司负有代为办证的义务，判决建德公司承担日万分之二的违约金亦过高。1.逾期办理不动产权证书并未给欧海丽带来任何经济损失。2.即便存在损失，欧海丽亦没有提交证据证实，同时违约金的约定过高。3.建德公司系无偿代办权属证书，其在办理不动产权证书过程中已尽能力之所及，不应受到过分苛责。二、一审判决建德公司于转移登记完成之日起二十日内交付不动产权证书不具可操作性。综上，请求判如所请。 欧海丽辩称：一、建德公司负有代为办理不动产权证的义务，一审判决认定建德公司承担逾期办证违约责任并无不当。二、案涉合同及其附件系双方自愿签订的，合法有效。合同中约定的违约金是双方的意思表示，建德公司诉称违约金过高缺乏依据。三、建德公司主张逾期办证非其自身原因导致依据不足，一审认定建德公司承担逾期办证违约责任符合双方合同约定及法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 欧海丽向一审法院起诉请求：1.建德公司支付给欧海丽从2018年10月18日开始直至实际交付产权证止按购房款905739元为基数，日万分之二计算的逾期办理产权证违约金（违约金约为45286元）；2.建德公司限期(2019年12月30日前)交付给欧海丽房产权属证书；3.建德公司支付给欧海丽违规交房的违约金1000元；4.由建德公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实如下：建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第Ｃ36474号、莆国用（2007）第Ｃ××5号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区Ｂ区，建设工程规划许可证号为建字第350300201308003号荔，施工许可证号ＦＪＳＧＸＫ-0594-ＬＣ-2013-00004、ＪＳＧＸＫ-0594-ＬＣ-2013-00006。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第14号。2013年3月14日，建德公司与欧海丽签订《商品房买卖合同》（合同编号为Ｌ201301849）,约定欧海丽以总价款905739元向建德公司购买“护城河三期”商住区Ｂ区第6幢12层1219号商品房一套（建筑面积为78.41㎡）。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付欧海丽使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……4.出卖人和买受人议定，商品房于2016年12月31日前具备前述第1项及水电设施可以使用的交付条件，出卖人即可通知买受人收房。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。该合同第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息，同时按已付款的×赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《附件六：合同补充协议》第十条约定:如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付己付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。 2018年7月17日，建德公司向欧海丽交付涉案房屋，并出具《收款收据》两份，确认建德公司分别收取欧海丽涉案房屋的代缴费用（含转移登记费、土地证工本费等）180元、代收契税9057元。2019年7月24日，莆田市城乡规划局出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》1份。因涉案房屋未在合同约定期限内办理《不动产权证书》等，致讼。庭审中双方自认欧海丽已付清全部购房款，欧海丽已收取建德公司逾期交房违约金。另查，涉案房屋的权属已于2020年5月8日转移登记至欧海丽名下，《不动产权证书》为闽（2020）莆田市不动产权第Ｌ××5号。案经审理，因双方无法达成一致协议，致一审法院调解无效。 一审法院认为，欧海丽与建德公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方确认已于2018年7月17日办理涉案房屋的交接手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，建德公司应于涉案房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理涉案房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日内为欧海丽取得涉案房屋的权属证书，且建德公司已收取欧海丽办理房产证、土地证的相关费用，视为双方已形成委托办证关系，但涉案房屋的权属于2020年5月8日方办理至欧海丽名下，建德公司逾期代为欧海丽申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。现欧海丽请求建德公司将涉案房屋的权属证书交付给欧海丽，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。《附件六：合同补充协议》第十条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付己付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%，故欧海丽诉求建德公司以购房款为基数按照日万分之二支付逾期办证的违约金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。建德公司辩称违约金过高，因上述合同条款对此有明确约定，且建德公司未提供相应证据证实违约金过高，故一审法院对该辩解不予采纳；建德公司辩称违约金应以合同总价款的5%为上限，具有合同依据，一审法院予以采纳。对于违约金计算的截止期限，考虑到建德公司系无偿代为欧海丽申请办理房屋权属证书，且双方并未明确约定建德公司将房屋权属证书交付给欧海丽的期限，故本案逾期办证违约金应计算至房屋权属证书转移登记至欧海丽名下之日止。经核算：以已付购房款905739元为基数自2018年10月18日起至2020年5月8日止按日万分之二计算的违约金数额为905739元×0.02%×568天=102892元，而该违约金的最高限额即合同标的额（购房款总额）的5%为905739元×5%=45287元，故建德公司应向欧海丽支付违约金45287元。建德公司辩称逾期办证系设计单位存在设计缺陷、政府政策变动所致，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实；建德公司辩称逾期办证系因部分业主私自违建改造所致，但其提供的证据不足以证实业主私自违建改造导致其逾期办证，应承担举证不能的法律后果；故对上述辩解意见一审法院均不予采纳。欧海丽请求建德公司支付违规交房违约金1000元，根据《商品房买卖合同》第八条约定，建德公司应当在2016年12月31日前交房，如果在规定日期内未达到交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金，该违约金条款系对按期但不合规交房的约定，而涉案商品房系于2018年7月17日交房，且欧海丽也已收取建德公司逾期交房违约金，故欧海丽的该项主张与合同约定不符，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第四百零四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内将闽（2020）莆田市不动产权第LC017105号的《不动产权证书》交付给欧海丽；二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向欧海丽支付逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金45287元；三、驳回欧海丽的其他诉讼请求。案件受理费957元，减半收取计478.5元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担466元，由欧海丽负担12.5元。 二审中，当事人均没有提交新的证据。 经审理查明，建德公司对一审法院查明的事实异议如下：一审开庭后部分业主的产权证已经办出，办理的名单以其向法庭提供的表格为准；建德公司对一审法院查明的其他事实没有异议。欧海丽对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。双方均应按照合同的约定及时、严格履行各自的义务。欧海丽依约支付了全部购房款，并在交房当日向建德公司缴纳了办证费用及契税，可以认定本案双方形成了事实上的委托办证关系。案涉《商品房买卖合同》第十四条明确约定建德公司应于案涉商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日内为欧海丽办理案涉商品房的权属证书，但建德公司未按上述约定在房屋交付后的约定期限内为欧海丽办理房屋权属证书，可以认定建德公司构成违约，应承担相应的违约责任。在《商品房买卖合同》第十四条中，双方约定建德公司逾期办证的违约责任按照总购房款的日万分之一计算，但在合同附件六补充协议第十条中，双方变更约定建德公司逾期办证的违约责任按照总购房款的日万分之二计算，并将违约金总额限制为不超过总购房款的5%。虽然双方对违约金按照总购房款日万分之二计算的标准约定过高，但双方对违约金总额进行了限制的约定减轻了建德公司的违约责任。即使按万分之一计算的标准计算违约金，也已超过了限定的违约金总额。且合同补充协议系建德公司提供、双方自愿签订，一审按照该约定判决由建德公司承担相应的违约责任，并无不当。逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失是客观存在的。建德公司主张称本案违约金过高的主张，没有提供相应证据证实，本院不予采纳。建德公司上诉称因政府原因如规划验收问题、政府政策变动等因素导致逾期办证，但根据其提供的《莆田市城乡规划局不予行政许可决定书》内容来看，本案不存在可以免除或减轻其逾期办证的事实，本院对此不予采纳是正确的。建德公司另称系因买受人自身原因如业主私自违建改造所致，但其提供的《整改通知书》是莆田阳光壹佰物业服务有限公司作出的，不是政府有关机关作出的相关认定，也不能有效证实部分业主私自改造行为对办理产权证书有造成影响，本院对此也不予采纳，亦是正确的。综上所述，建德公司上诉请求不能成立，应予驳回。本院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费932元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年九月三十日 书记员  黄慧萍 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。