广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13989号原告：廖钜锋，男，1966年1月29日出生，汉族，住中山市。原告：江小凤，女，1969年6月27日出生，汉族，住中山市。原告：廖肇祥，男，1996年11月13日出生，汉族，住中山市。共同委托诉讼代理人：李庆欢，广东万**海天律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨巧平，广东万**海天律师事务所实习律师。被告：中山市雅景房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区凯茵新城**雅豪坊**C15卡之二，统一社会信用代码9144200056827336XG。法定代表人：郑建强。委托诉讼代理人：郑争元，该司员工。委托诉讼代理人：刘梦超，该司员工。原告廖钜锋、江小凤、廖肇祥诉被告中山市雅景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李庆欢，被告的委托诉讼代理人郑争元、刘梦超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告将涉案房屋位于中山市火炬开发区《中山市商品房买卖合同》约定的标准；二、判令被告向原告支付违约金609827元（以4616406元为基数，按每日万分之一的标准计算，自2015年10月1日至涉案房屋符合合同约定的标准止，暂计至2019年5月14日）。庭审中，原告变更第二项诉求为：判令被告向原告赔偿租金损失490000元（以10000元／月的标准，自2015年10月1日至涉案房屋符合合同约定的标准止，暂计至2019年10月31日）。事实与理由：原告与被告于2014年8月20日签订了《中山市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的商住楼房屋位于中山市火炬开发区，总价款4616406元。合同对双方的权利义务等相关事项进行了明确约定。合同签署后，原告依约履行了付款义务，并积极支付包括各项配套的费用。双方多次组织收楼验收时，原告检查发现房屋存在诸多质量瑕疵，如房屋部分石材未整改、房屋多处渗水、漏水，墙壁裂缝等严重质量瑕疵。违反了被告向原告出具的商品房住宅质量保证书和使用说明书承诺的质量标准和国家标准。为此原告多次向被告反映，被告拒不履行合同义务，甚至没有一个客观的态度正确对待，要求被告承担质保责任，被告将房屋多次整改后，仍未解决上述质量问题。经原告不断催促，被告竟然把房屋拆到破破烂烂后放任不管了。被告行为导致原告至今无法正常使用涉案房屋，并给原告造成了极大的经济损失。原告买房的目的是装修好出租收取租金的，现原告主张的租金标准是依照本地中介的大概数据，按市场估价算约8000元-10000元／月。被告辩称，1、在核实属于住宅质量保修范围的情况下，被告愿意依据法律法规的规定和合同的约定承担住宅质量保修责任。被告已经向原告提供了符合法律规定和合同约定的商品房。被告于2015年9月15日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2015年9月25日至2015年10月7日办理收楼手续，若原告未在上述期限内办理收楼手续的，根据合同约定，应视为已经交付原告使用。中山市住房和城乡建设局于2013年12月31日颁发的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》足以证实被告交付的房屋质量合格，符合法律规定和合同约定。2、原告主张租金损失缺乏理据。涉案房屋的主体结构是符合国家标准的，至于出现的部分位置的渗漏问题，我司承诺会承担保修责任。而保修责任不影响原告正常的收楼和使用。租金我司不同意，但修复是同意的，事实上原告是有住所的。经审理查明：2014年8月20日，三原告（买受人）和被告雅景公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由原告以4616406元向被告购买位于火炬开发区；第八条，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十五条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；附件四《住宅质量保证书》记载：保修项目及保修期限分别为：地：地基和主体结构合理期限面防水5年；墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏3年；墙面、顶棚抹灰层脱落2年；地；地面饰面空鼓裂2年；门窗翘裂、五金件损坏1年；防盗及对讲系统6个月；管道堵塞6个月；保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2015年9月15日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于当月25日至10月7日前来收楼，逾期办理收楼手续的，视为房屋已经实际交付。原告收到收楼通知后，于2015年12月6日查验房屋，提出“负一楼门口封住（用砖封住）、后花园有蚁穴、负一楼二楼清洁、楼梯上白钉需取、三楼阳台清洁、三楼阳台上天台雨棚玻璃”的问题。后原告又于2016年4月11日、8月18日、2017年5月16日、2019年5月9日查验房屋，并在《业主收楼验收表》上填写所发现的问题，其中均有提及房屋多处墙体的渗水问题。上述验收表均有物业助理签名。2018年4月16日，涉案商品房的产权证办出，其中土地面积148.4㎡，专有建筑面积308.22㎡。另查：涉案房屋所在工程于2013年12月31日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。又查：原告提交的拍摄于2019年5月9日的照片显示，房屋多处墙体大面积渗水。诉讼中，被告确认曾就原告反映的房屋质量问题进行过勘查，但双方对于修复方案一直未达成一致意见，被告同意承担维修责任，但被告给钱原告自己维修，原告不同意，而被告自行维修也需要原告授权。2020年4月26日，案件承办人会同原告及被告的诉讼代理人一同前往涉案房屋查看。经查，该房屋未装修，其大部分外墙已拆除，并搭建脚手架，已由被告派员进行大范围维修。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告提出的维修主张，综合原告多次查验房屋发现渗水问题，且被告确认存在渗水现场，需承担维修责任，并已着手维修等事实来分析，该房屋墙体渗漏的质量问题客观存在。根据合同所附的《住宅质量保证书》，被告有义务在5年保修期内对房屋渗水问题进行无偿维修。原告现诉请被告将涉案房屋修复至合同约定的标准，合理有据，本院予以支持。虽然从勘查现场来看，该维修工程较大，但考虑到被告至迟已于2020年4月开始维修，至今已有半年之久，故继续维修的时间不宜超过三个月。关于原告主张的租金损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”故此，在原告提出质量问题至被告修复解决问题期间，原告因不能正常使用房屋导致的损失，被告应承担赔偿责任。从本案证据来看，原告最早对涉案房屋进行验收提出存在严重渗水质量问题的时间为2016年4月11日，此前原告虽有提出几点问题，但均不至造成其不能居住使用房屋的后果，故对2016年4月11日前未使用房屋的损失，不应由被告承担。原告主张该损失为租金损失，按10000元/月的标准计算，但对于租金损失的标准，原告既未申请评估也未提交相关证据予以证明，故其对租金损失的标准应承担举证不能的不利后果。房租的价格取决于供需关系、地、地理位置修、家电家具配置等因素，考虑到原告购置的商品房为别墅，市场租赁需求不高，不宜直接参照同地段小平层商品房的出租单价核算租金损失。参照近年中山市住房和城乡建设局公布的中山市房屋租金参考价，结合涉案房屋的实际情况、被告的过错程度，兼顾公平原则，对于涉案房屋自2016年4月11日起至被告修复完毕期间，原告不能正常居住使用的损失，本院酌定按8000元/月计算。暂计算至2020年5月10日为392000元，其后继续计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，本院判决如下:一、被告中山市雅景房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内对原告廖钜锋、江小凤、廖肇祥名下位于中山市火炬开发区的全部渗漏问题予以修缮解决至《中山市商品房买卖合同》约定的标准；二、被告中山市雅景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告廖钜锋、江小凤、廖肇祥赔偿其不能正常居住使用房屋的损失392000元（自2016年4月11日起至2020年5月10日为392000元，自2020年5月11日起至被告修复完毕之日，按8000元/月的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元（原告已预交），由原告负担1470元，由被告负担7180元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳人民陪审员  曹国范人民陪审员  李智根二〇二〇年九月三十日书 记 员  郑诗琳