广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19026号原告：广州侨福物业管理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路淘金坑66-68号。法定代表人：马庆汉，总经理。委托诉讼代理人：韦嘉诗，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴伟杰，广东卓信律师事务所实习律师。被告：罗楚鸣，男，1964年3月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：潘春花，广东广厚律师事务所律师。原告广州侨福物业管理有限公司诉被告罗楚鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦嘉诗，被告罗楚鸣及其委托诉讼代理人潘春花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付从2010年7月1日起至2019年6月30日止的物业管理费13043.6元，并按每天3‰的标准计付从2010年8月1日起至款项实际付清日止之滞纳金13043.6元；2、被告立即向原告支付分摊费用1330.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告受广州中广联物业发展有限公司的委托，对其开发的位于广州市新港中路350号的影城花园之五、七提供物业管理服务。被告是影城花园350号之七1102房的业主，于收楼时与原告签订《影城花园物业管理公共契约》，委托原告为其物业提供物业管理服务。被告收楼后初期有按时交纳物业管理费及公摊费用，但从2004年12月起，被告开始拖欠物业管理费。原告后起诉至法院，法院判决被告需要交纳物业管理费。但被告按判决履行后，继续拒绝交纳物业管理费。原告虽有联系被告进行催收，但被告未予理会，给原告造成损失。原告与被告签订的《影城花园物业管理公共契约》合法有效，被告作为业主，享受了原告提供的物业管理服务后，应当依约交纳物业管理费。被告迟延交纳物业管理费的行为已构成违约，应按合同约定每天3‰的标准支付滞纳金。被告辩称：一、被告无需支付2010年7月1日至2019年6月30日的物业管理费。原告与开发商签订的前期物业管理合同已到期，被告与开发商签订的购房合同约定的物业公司管理期限也已到期。1998年11月11日的《影城花园物业管理公共契约》盖章处是影城花园管理处，原告并未签字盖章，合同未生效，被告未委托原告提供管理服务。因此，物业管理合同到期后，原告必须与被告当面签订续期合同。在双方未续签物业合同的情形下，双方不存在物业服务合同关系。被告从未入住小区，不构成事实接受原告的管理服务，故原告无权要求被告支付物业费和分摊费。本案起因是被告和朋友共同到原告处办理交楼手续，发现室内公共水闸阀和其他多项重大遗漏工程便与原告交涉。原告承诺会承担遗漏工程处理的工作和责任，且被告按照其要求填写并提交了《楼宇遗漏工程申报表》。之后，原告拖延为履行其义务，被告多次发函要求原告限期移除公共水闸阀。原告暴力阻止被告装修房屋，造成施工中止，至今不能正常居住，房屋空置20余年，损失巨大。在原告未履行其承诺移除公用水闸阀的情形下，原告才承诺被告免交管理费和分摊费，原告现在又提出要求被告支付，对被告是不公平、不合理的。况且在前期物业服务合同中，开发商已明确授权委托原告负责维修维护管理工作，原告在索取管理费上便主张有开发商的委托授权，但在履行职责义务服务等方面便加以否定推脱。因此，被告有权以原告未尽到其应尽的拆除公用水闸阀义务拒绝交纳物业费和分摊费。即使被告需要交纳上述费用，原告的诉请也超出了诉讼时效。被告从未收到原告提交的所谓《律师函》，也未收到快递公司的电话或短信。被告提供给原告的手机号码一直是134××××6998，但原告的《律师函》快递单填写的收件人号码并不是被告的号码，原告提交的律师函均被退回，没有妥投证明。况且被告经常回小区看看，关注小区和物业情况，并一直为筹建成立业委会等事宜回小区，从未听说原告提出向被告发出律师函催缴费用。原告提交的《律师函》并未送达给被告，无法证明其已向被告催告交纳物业费和分摊费的事实，不能达到中断诉讼时效的法律效果。原告起诉被告的真实目的是为了阻止被告进入业委会。二、被告不存在逾期支付物业费的事实，无需支付滞纳金。滞纳金属于行政处罚性质，原告不是行政机关，不能要求被告支付滞纳金。双方没有服务合同关系基础，且原告承诺免除了被告的管理费和分摊费，被告不存在逾期付款的事实。三、原告作为物业管理公司，一直对小区未尽到全面、适当的履行管理义务，管理服务差，被告可依据该正当理由拒付物业费和分摊费。四、被告是参战老兵、因战伤残军人、二等功战斗英雄，因伤残长期失业，是国家重点优抚保证对象，靠中央财政发放的革命伤残军人优抚金生活，没有生活收入来源的被告，无力支付原告主张的管理费和公摊费。经审理查明：被告是海珠区新港中路350号之七1102房的权属人，该房建筑面积为71.9999平方米。1997年12月12日，被告（乙方、买方）与广州中广联物业发展有限公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》，约定：乙方向甲方预购影城花园的住宅，建筑面积70.6平方米，乙方同意甲方或由甲方指定的物业管理公司为该房地产的管理公司，管理期限为十年，等。1998年8月25日，原告（乙方）与广州中广联物业发展有限公司（甲方）签订《影城花园委托管理合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区新港中路352号影城花园C、D幢建筑面积51000平方米物业委托乙方实行统一管理，综合服务，委托期限自1998年8月20日至2003年8月19日；住宅部分在十年内按1.8元/平方米向业主、住户收取管理费；等。1998年11月11日，被告（业主）与影城花园物业管理处签订《影城花园物业管理公共契约》，约定：受发展商委托，原告为影城花园的物业管理机构，原告向业主收取有关管理费，业主不按规定缴交的管理服务费等费用，管理处有权加收每日应缴交金额千分之三的滞纳金，若无正当理由拒不缴交的，物业管理处可采取停水、停电、停气等多种有效措施催缴。2001年6月7日，广州市海珠区物价局向原告发出《关于影城花园物业管理服务收费的批复》，载明批复如下：物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米高层住宅1.75元。2003年10月17日，原告（乙方）与广州中广联物业发展有限公司（甲方）签订《关于影城花园委托管理合同延期的协议》，约定管理委托合同延迟至2011年8月19日。2011年7月15日，广州中广联物业发展有限公司向原告发出《关于顺延管理合同的通知》，载明决定影城花园委托管理合同顺延至今年年底，其司承诺在今年年底前保证与原告签订15年期的该项目管理合同。2011年12月28日，原告（乙方）与广州中广联物业发展有限公司（甲方）签订《关于影城花园委托管理合同的补充合同（四）》，约定：甲方继续委托乙方管理涉案小区，委托期限自2012年12月1日至2027年12月31日止；乙方收取物业管理费，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按应缴费用每天千分之三的标准加收滞纳金；管理服务费用标准的调整：应按省、市相关部门的政府指导价调整；关于分摊设备维护费用的问题，对该小区房屋共用部位、共用设备设施、公共设施的维修、养护费用，应由该小区的全体业主按照各自拥有的建筑面积占小区总建筑面积的比例进行分摊，其费用由乙方直接向各业主收取；如所在小区成立业主委员会的，双方签订主合同和本补充协议自行终止；等。原告曾因被告欠付物业服务费起诉被告，要求被告支付从2004年12月1日起的物业服务费等，本院于2010年5月14日作出（2010）海民三初字第113号民事判决书判决如下：一、被告向原告支付2005年5月1日起至该判决生效之日至的物业管理费（每月按109.4元支付）；二、被告支付逾期支付2007年11月25日至该判决生效之日的物业管理费的滞纳金（滞纳金从2007年12月1日起至款项实际付清之日止，以当月欠付的物业管理费总额为本金，按每天3‰的标准计付，滞纳金总额应以2007年11月25日至本判决生效之日期间的物业管理费总额为限）；三、驳回原告的其他诉讼请求。后被告不服上述判决提出上诉，原、被告于二审期间达成和解，广州市中级人民法院于2010年10月15日作出（2010）穗中法民五终字第2548号民事调解书，双方达成如下协议：被告向原告支付2005年1月1日到2010年6月30日止的物业管理费共7000元，在被告支付了7000元后原告不得再向被告主张支付2005年1月1日到2010年6月30日止管理费和滞纳金以及各类分摊水电费等其他一切费用，如果被告十天内不如期支付7000元，则双方按原审判决执行。原告为证明其主张还提交了如下证据：1、落款日期为2013年1月4日的《律师函》（催收2010年7月至2012年12月物业管理费及分摊费用、滞纳金）及邮寄该函的EMS快递单（2013年1月6日收寄）；2、落款时间为2014年12月25日的《律师函》（催收2010年7月至2014年11月物业管理费及分摊费用、滞纳金）邮寄该函的EMS快递单；3、落款时间为2016年4月13日《律师函》（催收2010年7月至2016年4月物业管理费及分摊费用、滞纳金）邮寄该函的EMS快递单；4、落款时间为2019年1月25日《律师函》（催收2010年7月至2019年1月物业管理费及分摊费用、滞纳金）邮寄该函的EMS快递单，该函件载明被告累计至2019年1月拖欠物业费为12413.6元，并拖欠分摊费用1214.9元；上述证据1-4函件的邮寄地址均为被告的户籍地，邮件均为退回，其中证据4快递单上被告的联系电话为134××××6998。5、《公摊费用明细表》（2012年2月至2019年8月）以及费用分摊的公告、报价书、垫付分摊费用的发票。被告经质证认为：证据1-4真实性、合法性、关联性不确认，其中2013年1月邮寄的快递单没有白色改退批条，不确认原件，原告提交的快递单显示电话停机退回电话关机座机空号等没有证据能够证明被告已经签收。其次被告也从未收到原告提交的律师函，也从未收到邮政快递公司的电话或者短信通知。被告提供给原告的有效手机号码，一直是134××××6998。有些快递单填写的号码不是被告的真实有效号码；证据5真实性、合法性、关联性不确认，不能确认是涉案小区的维修项目，而且也无法证明项目的真实性，原告从未告知被告需要支付公摊费用且原告主张的维修费用也从未征询被告及其他业主，是否是合理支出存疑；原告补交的合同不排除是做出来的，明细中的02房不能代表就是本案房屋。诉讼中，原告表示：2010年7月-2013年4月期间物业管理费的标准为每平方米1.55元，按被告的购房合同面积70.6平方米计算，故每月管理费为109.4元；2013年5月-2019年6月物业管理费的标准为每平方米1.75元，按被告的房产证面积71.9999平方米计算，故每月管理费为126元；每月交一次物业管理费，故当月物业管理费的滞纳金从次月1日开始起算，滞纳金以物业管理费本金为限；分摊费用的期间及明细以原告提供的《公摊费用明细表》为准。原、被告确认：小区为影城花园，只有两栋独体楼，为C、D栋，被告房屋位于C栋，小区没有成立业主委员会。本院认为：原告与广州中广联物业发展有限公司签订了《影城花园委托管理合同》、《关于影城花园委托管理合同延期的协议》、《关于影城花园委托管理合同的补充合同（四）》，约定广州中广联物业发展有限公司委托原告对影城花园小区进行物业管理。原告接受委托对小区进行了管理，被告所有的房屋属于原告物业管理的范围内。因此，原、被告形成事实上的物业管理服务关系。根据权利义务相一致原则，被告接受了原告的物业管理服务，理应支付物业管理服务对价。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故原告与开发商签订的相关物业委托管理合同对被告具有约束力。现原告主张2010年7月至2013年4月期间物业管理费的标准为每平方米1.55元，按被告的购房合同面积70.6平方米计算每月管理费为109.4元，2013年5月至2019年6月物业管理费的标准为每平方米1.75元，按被告的房产证面积71.9999平方米计算，每月管理费为126元。原告主张的上述物业服务费标准并未超出物业部门批准的标准，本院予以采纳。被告抗辩原告向其承诺因遗漏工程的处理而免收被告物业管理费的意见并未提出证据予以证实，本院对被告的主张不予采纳，被告应当向原告交纳相应物业管理费。关于诉讼时效问题。原告的证据显示其于2013年1月6日、2014年12月25日、2016年4月13日、2019年1月25日分别邮寄函件给被告催收2010年7月起的物业服务费及分摊费用。虽然被告并未受到函件，但原告向被告的户籍地邮寄函件进行催收相关费用已经构成了诉讼时效的中断，被告抗辩其没有收到函件则不构成诉讼时效中断的意见无理，本院不予采纳。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日实施）第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。原告于2013年1月6日第一次向被告催收2010年7月起的物业费和2012年2月起的分摊费用，其中2010年12月底之前的物业管理费已经超出二年的诉讼时效，本院不予支持。之后原告陆续发函，并未超过法律规定的诉讼时效的期间，均可构成诉讼时效的中断。综上，原告要求被告支付从2011年1月1日起至2019年6月30日的物业管理费院予以支持。关于物业服务费的滞纳金。被告签订的《影城花园物业管理公共契约》约定原告向业主收取有关管理费，业主不按规定缴交的管理服务费等费用，管理处有权加收每日应缴交金额千分之三的滞纳金。2011年12月28日，原告与开发商签订《关于影城花园委托管理合同的补充合同（四）》约定乙方有权从逾期之日起按应缴费用每天千分之三的标准加收滞纳金。上述契约及合同对被告均有约束力。现被告逾期缴纳物业服务费，原告要求被告从次月1日起按每日其千分之三的标准计付滞纳金给原告符合合同约定，本院予以支持，滞纳金以所欠的物业服务费为限。关于分摊费用。原告已经详细地列明费用发生的时间、明细，并提供了发票、合同或报价单、分摊方式等予以佐证，故本院对于原告主张其垫付了分摊费用的事实予以采信，原告要求被告支付2012年2月至2019年8月期间的分摊费用1330.2元本院予以支持。被告不同意支付分摊费用的意见理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告罗楚鸣在本判决生效之日起10日内向原告广州侨福物业管理有限公司支付2011年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费（其中2011年11月至2013年4月每月按109.4元计算，2013年5月至2019年6月按每月126元计算）及逾期支付上述物业服务费的滞纳金（当月物业服务费的滞纳金从次月1日起算至实际支付所欠费用之日止，每日按千分之三的标准计算，滞纳金以所欠的物业服务费总额为限）；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付自2012年2月至2019年8月的分摊费用1330.2元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费485元，由原告负担24元，由被告负担461元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年九月二十八日书记员  李敬钊吴越鸣