湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7424号原告（反诉被告）：林明华，男，1985年9月28日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：朱向阳，湖南悦方律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽备班楼T2-716房。法定代表人：胡标。委托诉讼代理人：颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）林明华诉被告（反诉原告）湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称“百合百乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林明华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告立即退还原告支付的履约保证金60968.7元；3、判令被告向原告支付合同违约金131667.12元（按照解约当年租金标准计算六个月租金的违约金208.4×105.3×6）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月31日，原、被告签订《租赁合同》，被告将位于长沙市岳麓区出租给原告，双方约定于2018年1月1日交接租赁场地，原告依约支付了履约保证金60968.7元，但被告至今不能向原告交付租赁场地。原告曾多次电话催告被告交接事宜均未果，原告便于2020年5月18日依合同约定的地址向被告发出《解除租赁合同通知函》，但已无人签收。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告百合百乐公司辩称：被告不构成任何违约，因此无需返还原告的履约保证金及违约金，本案系原告违约，理由如下：2017年8月31日，原、被告双方签订了本案合同，租赁期限是2018年1月1日至2019年12月31日，租赁期内原告除了交付履约保证金外没有支付租金、物业费及相关费用，依据合同第七条7.4项约定，首期的租金、物业费应当在交接日前十日内交给被告，但被告没有收到任何费用，在此租赁期两年内原告不交租金也不退还租赁物，两年内使得被告无法将此租赁物合法转租他人，造成被告巨大租赁损失，因此原告应当对此违约情形进行赔偿，违约金的计算依照合同第25条第2项的规定支付违约金给被告。反诉原告百合百乐公司向本院提出反诉请求：1、判令百合百乐公司不予退还林明华履约保证金；2、判令林明华支付百合百乐公司违约金131667.12元；3、判令本案诉讼费由林明华承担。事实和理由在答辩意见的基础上补充如下：1、百合百乐公司是鼓励促进林明华要尽早营业，双方合同还约定了林明华必须于2018年2月1日营业，且每延长一天营业还需支付每天1000元的违约金，合同第9条9.2项也约定林明华应当于2017年12月15日将租赁场地的装修方案交给甲方，从合同签订之日起，给予林明华将近三个月的装修方案准备期，但林明华并没有提交任何相关装修方案给百合百乐公司，这并不是百合百乐公司违约，相反是林明华违约，或者说林明华自己怠于进场，与百合百乐公司无任何关系；2、如说百合百乐公司提供的租赁物存在什么问题，那为什么直到2020年5月18日，林明华才向百合百乐公司以所谓解除合同通知函的形式向百合百乐公司陈述，因此其解除合同通知函的理由及事实是不能成立的，百合百乐公司没有构成违约不存在承担任何违约责任，根据合同第25条第1项也有规定；3、百合百乐公司认为双方签订的合同不违反法律禁止性规定，是双方真实意思表达，应当受到法律保护，因此百合百乐公司与林明华所有的行为应以合同规定的具体内容来约束双方权利及义务，基于该合同的约定林明华明显构成违约，因此请求法院支持百合百乐公司的反诉请求，依法驳回林明华的全部诉讼请求。反诉被告林明华辩称，百合百乐公司提出的反诉请求及事实是没有事实依据的。1、百合百乐公司没有向林明华交付场地，虽然双方的合同中有租赁场地交付确认书，但该文书只是签订租赁合同同时签订的格式文本，实际没有交付，在法院审理的其他案件中也有体现；2、如百合百乐公司交付了场地，那么在林明华已经确定的诉讼请求中也没有要求支付场地租赁费及物业费，这是明显不符合常理的，且根据合同的约定首期租金应在交付日前十日内支付，如果像租赁合同附件所述的场地已交付，那么林明华也没有支付首期租金；3、林明华在庭审中收到了百合百乐公司的证据，百合百乐公司除了提交了合同附件外没有提交任何其他能证明其向林明华交付了场地、场地现状、使用的水电费、物业费、催收租金的证据，这些证据的缺失也正好说明租赁场地根本就不能交付；4、据林明华所知，百合百乐公司不能交付的真正原因是因为场地没有装修，相关设施设备未安装达不到交付的条件。本院经审理认定事实如下：2017年8月31日，百合百乐公司（甲方、出租方）与林明华（乙方、承租方）签订一份《方圆荟租赁合同》（合同编号：ＢＨＢＬ-Ｚ-01-2017版），约定甲方将位于长沙市岳麓区（建筑面积为105.3平方米）出租给乙方用于经营精品零售。合同第5条“交接日、营业日”中约定：5.1双方确认于2018年1月1日交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备。自交接日起，乙方享有1个月的装修期。5.2甲乙双方代表应当到租赁场地现场进行正式交接，租赁场地符合交付标准的，双方应共同签署《租赁场地交付确认书》并作为本合同的附件Ｄ……5.4乙方必须于2018年2月1日营业。甲方有权根据购物中心运营的实际情况，对乙方营业日进行调整，但甲方应提前10日书面通知乙方，并相应调整收取租金、物业管理费的起始时间。合同第6条“租赁期限、租金优惠期”中约定，租赁场地的租赁期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金自2018年2月1日起开始计算。合同第7条“费用及支付方式”中约定：7.1租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，自2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为每月每平方米193元，自2019年1月1日至2019年12月31日租金标准为每月每平方米208.4元；7.2物业管理费7.2.1乙方应向甲方支付物业管理费（按照租赁面积计收），物业管理费标准按每月每平方米35元计算。7.2.2物业管理费自本合同约定的营业日开始计算，但乙方提前营业的，自实际营业日开始计算……7.4.1租金、物业管理费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前30日内将下一计费周期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。首期租金、物业管理费，乙方应当在交接日前10日内支付给甲方……7.7履约保证金7.7.1自本合同签署后7日内，乙方需向甲方支付履约保证金60968.7元，履约保证金在整个租赁期内维持不变。7.7.2租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失，甲方扣除后，乙方应当在甲方发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变。7.7.3本合同终止或解除时若乙方没有上述行为或责任的，甲方应当于90日内将履约保证金如数退还给乙方（不计利息）。7.8乙方逾期支付租金、物业管理费、公共事业费、市场推广费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金。合同第8条“甲方权利义务”中约定：8.8采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物中心内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利。合同第9条“乙方权利义务”中约定：乙方向甲方交纳装修配合费和装修押金。装修配合费交费标准为12元／平方米，装修押金交费标准为5000元。乙方在装修期间无任何违反装修管理规定的，在乙方营业三个月后甲方无息退还装修押金。合同第22条“违约”中约定，本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。合同第26条“乙方单方解除”中约定：26.1有下列情形之一时，乙方有权解除合同：（ａ）甲方没有正当理由拒不交付租赁场地，经乙方催告后30日内不能解决的……（ｆ）其他因甲方严重违约，并且在30日内不能结束该种违约状态的。26.2乙方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知甲方，通知到达甲方之时合同解除。该合同签订后，林明华依约向百合百乐公司支付了履约保证金60968.7元，但一直未支付租金、物业管理费等其他费用。另查，1、林明华提交的《方圆荟租赁合同》中附件D《租赁场地交付确认书》中除尾部双方签名盖章处有百合百乐公司签章及林明华签名外，其他所有需填写内容均为空白，签署时间为2017年8月31日。2、据双方当事人陈述，涉案场地一直处于空置状态。3、在其他相关联案件中，均认定了百合百乐公司未完全履行本案《租赁合同》第8.8条中约定的相关义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。以上事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《方圆荟租赁合同》、收据等证据佐证，本院予以确认。本院认为，林明华与百合百乐公司签订的《方圆荟租赁合同》，系双方的真实意思表示，且均不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，双方约定的租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日止，即合同约定的租赁期限已经届满，且无证据证明双方当事人在合同约定的租赁期限内有解除合同之意思表示和行为，本院认为涉案租赁合同已无判决解除之必要，故对林明华主张解除双方的《租赁合同》的诉讼请求，不予支持。本案的主要争议焦点为：一、租赁场地的交付问题；二、违约责任问题。一、关于租赁场地的交付问题。本案中，被告以涉案《租赁合同》附件D《租赁场地交付确认书》作为场地交付的唯一佐证证据，经查，涉案《租赁合同》约定的场地交接日期为2018年1月1日，而合同附件D《租赁场地交付确认书》的签署时间为2017年8月31日，且场地交付时的现状及甲、乙双方意见等均为空白，故被告提交的证据不足以证明其主张的事实，本院难以确认涉案租赁场地已经实际交付。二、关于违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，第一，无法确认被告已将涉案租赁场地实际交付给原告；第二，在其他相关联案件中，均认定百合百乐公司未完全履行本案《租赁合同》第8.8条中约定的相关义务，构成违约，应当承担相应的违约责任；第三，原告除依约支付了履约保证金60968.7元外，亦未按合同约定的期限支付首期租赁、物业管理费，且双方当事人均就上述合同义务未履行的事实成因提交充分证据证明，致本案中就该部分事实无法确认责任。综上，本院根据本案合同的约定及履行情况，就双方的诉求认定如下：1、对林明华主张百合百乐公司退还其履约保证金60968.7元的诉求予以支持；2、对林明华主张的其他诉求以及百合百乐公司的反诉请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）湖南百合百乐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）林明华退还履约保证金60968.7元；二、驳回原告（反诉被告）林明华的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南百合百乐商业管理有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2076元,反诉案件受理费2076元，共计4152元，由原告（反诉被告）林明华负担1661元，被告（反诉原告）湖南百合百乐商业管理有限公司负担2491元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年九月九日法官助理汪样书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。