成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初8075号 原告：成都兴荣源物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区茶店子西街**********。 法定代表人：张明群，总经理。 委托诉讼代理人：罗煜，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被告：邱某某，男，1982年2月8日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：张某某，女，1984年3月3日出生，汉族，住黑龙江省同江市。 委托诉讼代理人：邱某某，系张某某配偶。 原告成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称兴荣源公司）与被告邱某某、张某某物业服务合同纠纷一案，受理后，经原告申请，本院依法追加了张某某为被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年8月6日和9月18日公开开庭进行了审理。原告兴荣源公司的委托诉讼代理人罗煜，被告邱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兴荣源公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费1836.67元及违约金409元；2.判令被告支付水费1421.18元、垃圾清运费472元。以上费用合计：4138.85元。事实与理由：原告系成都市青羊区双清中路98号教师公寓（以下简称案涉小区）的物业服务单位，被告系案涉小区某房号业主。根据该小区业主大会业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，原告为被告提供物业服务，被告向原告支付物业服务费用，未按时支付的，按每日0.3%收取违约金。自2015年5月至2020年3月，被告欠交各项费用3729.85元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决如前之诉请。 被告邱某某和张某某共同辩称，2016年至2020年期间没有签订物业服务合同，原告提供的合同属于上届业委会主任私自签订，二被告与原告无任何关系。被告房屋自2012年7月开始一直漏水，其与原告协商多次，要求对漏水位置进行维修，原告一直未解决案涉房屋的漏水问题。后来其自行将其房屋进行修缮，花费了5000元。在其多次催促的情况下，原告推诿拒不承担相应责任，并且在动用专用维修基金后也不对漏雨区域维修，造成二被告财物损失。原告的不作为给二被告的生活带来了诸多不便和人身危险。被告可以行使先履行抗辩权，在原告正确履行物业服务义务之前，二被告拒绝支付物业服务费用。所以请求法院驳回原告收取违约金的请求，并要求原告报销二被告的防水费用1270.15元，对二被告墙面造成的损失3000元，共计4270.15元。房屋楼顶属于公共部分，原告应当承担维修义务。 本院经审理认定事实如下：2014年12月29日，青羊区教师公寓（西苑）第二届业主委员会（甲方、以下简称西苑业委会）与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定了委托管理事项、期限、双方权利义务、物业管理费用、违约责任等等。合同约定，委托管理期限为2015年1月3日至2016年1月2日，物业服务费收费按多层住宅0.4元/平方米/月的标准收取，业主和物业使用人每月交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的业主，乙方可以从逾期30日起按应缴费用的千分之三收取滞纳金。垃圾清运费由乙方按户8元/月向业主或物业使用人收取。另查明，青羊区双清中路98号某房号房屋登记的所有权人为邱某某和张某某，案涉房屋面积为77.83平方米。 庭审中，二被告对原告主张的物业服务费、垃圾清运费的金额无异议，但认为水表看不清楚所以对水费的金额有异议。原告提供了费用收取单据，该单据显示2015年5月至2020年3月的水用量为482吨，2015年5月至12月用水量为34吨，价格为2.96元/吨，2016年1月至2017年1月用水量为132吨，价格为2.98元/吨，2017年2月至2020年3月用水量为316吨，价格为3.03元/吨。二被告提交了照片，拟证明原告提供的物业服务质量差，提供了维修防水票据的复印件，拟证明因原告未维修案涉房屋漏水问题导致其自费维修。 以上事实，有人口信息（户籍）证明、《物业管理服务合同》、照片、费用收取单据、收据、成都自来水有限责任公司收款凭证、房屋信息查询记录、照片和庭审笔录等在案予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与西苑业委会签订的《物业管理服务合同》对案涉小区的业主具有约束力。原告根据该合同主张2015年5月至2016年1月2日期间的物业服务费，符合合同约定内容，予以支持。2016年1月3日至2020年3月期间，西苑业委会未聘请新的物业服务企业，原告仍按照已到期的合同继续为案涉小区提供物业服务形成事实物业服务状态，期间西苑业委会或业主未提出异议，可以视为物业服务合同关系实际成立，对原告关于该期间的物业服务费的请求，予以支持。原告主张2015年5月至2020年3月期间的物业服务费1836.67元和垃圾清运费472元，二被告对金额不持异议，予以确认。 关于水费，原告提供的单据以及成都自来水有限责任公司收款凭证，足以证明二被告自2015年5月至2020年3月的用水量以及水费标准，因此二被告欠交的水费为1451.48元（34吨×2.96元/吨+132吨×2.98元/吨+316吨×3.03元/吨），原告主张1421.18元，系处分自己的权利，予以准许。 关于违约金，2016年1月3日至2020年3月期间被告欠付的物业服务费部分的违约金主张没有合同依据，不予支持。2015年5月至2016年1月2日期间原告欠交物业服务费，酌定按照欠付金额的10%认定违约金为25元。 被告辩称，案涉物业服务合同未经过小区业主同意没有法律效力，但无效合同应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条进行认定，并无证据证明《物业管理服务合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。无法按时足额收取物业服务费的情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，会损害小区全体业主的共同利益。被告称原告服务质量差、不履行维修义务并据此主张行使先履行抗辩权，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告可以通过起诉要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式维护自己的合法权益，但直接拒交物业服务费没有法律依据。对被告的抗辩理由，不予采纳。被告主张原告支付其防水费用以及墙体损失，但未提起反诉，不予处理，被告可以依法另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、被告邱某某、张某某于本判决生效之日起十日内向原告成都兴荣源物业管理有限公司支付2015年5月至2020年3月期间的物业服务费1836.67元、垃圾清运费472元、水费1421.18元，并支付违约金25元; 二、驳回原告成都兴荣源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告邱某某、张某某负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邹雨妙 二〇二〇年九月二十八日 书记员  花马洗