广东省江门市新会区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0705执异64号异议人：江门市新会区红馆置业有限公司，住所地江门市新会区大鳌镇中心2路9号B座101，统一社会信用代码91440705560811549G。法定代表人：张子文。申请执行人：江门市永昌典当行有限公司，住所地江门市新会区会城冈州大道中49号101、203，统一社会信用代码91440705794681855W。法定代表人：梁宇清。被执行人：黄爱志，男，1962年8月18日出生，汉族，住江门市新会区。被执行人：吴群可，女，1965年11月20日出生，汉族，住江门市新会区。被执行人：江门市会华房地产有限公司，住所地江门市新会区大鳌镇中心一路，统一社会信用代码91440705303983112P。法定代表人：陈连认。被执行人：江门市新会区科基电子厂，住所地江门市新会区大鳌镇中心二路，统一社会信用代码91440705756491882D。投资人：吴群可。本院在执行申请执行人江门市永昌典当行有限公司（以下简称永昌典当行公司）与被执行人黄爱志、吴群可、江门市会华房地产有限公司（以下简称会华公司）、江门市新会区科基电子厂（以下简称科基电子厂）民间借贷纠纷一案[案号：（2019）粤0705执1390号]过程中，异议人江门市新会区红馆置业有限公司（以下简称红馆公司）向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人红馆公司称，贵院在执行（2019）粤0705执1390号案中，于2019年6月1日至2日在淘宝网司法拍卖平台对会华公司名下的位于江门市新会区大鳌镇中心二路国有出让工业用地土地使用权及地上建筑物（以下简称标的物）公开拍卖，异议人以15104390元的最高竞价拍得上述标的物。异议人由于客观上未支付成交尾款，贵院决定将上述标的物重新拍卖处置。于2019年7月27日至28日再次在淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖，拍得价款8282390元。基于以上情况，贵院于2020年7月20日通知异议人应依法承担因重新拍卖的价款低于原拍卖价款所造成的差价的法律责任，并将债权人已申请在差价（6822000元）范围内追加异议人为本案被执行人的情况通知异议人。对此，异议人不需承担法律责任。事实和理由如下：一、人民法院在拍卖时未查明和说明标的物的真实情况，导致异议人就标的物的过户税费产生不合理支出，严重影响了购买目的的实现，异议人因此有合法合理的理由不予购买。人民法院于2019年4月30日在淘宝网发出《不动产拍卖公告》，公告的拍卖标的为江门市新会区大鳌镇中心二路国有出让工业用地使用权，但拍卖公告未将是否有地上建筑物进行说明，也没有将地上建筑物写入拍卖公告中。在公告期间，异议人到标的物现场查看，见标的物有空地，也有地上建筑物。根据《不动产拍卖公告》第九条，对标的物的过户税费问题需买受人自行到税务部门咨询，为此，异议人就该标的物的过户税费问题到税务部门咨询，税务部门告知：根据2019年4月2日颁布的江税发【2019】52号文，如果土地上有建筑物的，则过户交易的土地增值税按5%征税；如果土地上没有建筑物的，过户交易的土地增值税按60%征税。基于异议人查看确认有地上建筑物，异议人认为土地增值税应按5%征税，基于此考虑，异议人决定参加竞拍，并实际上拍得了标的物，取得《网络竞价成功确认书》。异议人凭《网络竞价成功确认书》再次到税务部门核定土地增值税等税费，并准备缴交余下成交款，但税务部门查看了《网络竞价成功确认书》及《不动产拍卖公告》均载明标的物为土地使用权，并无载明有地上建筑物，因此要按60%征收土地增值税，不能按5%征收土地增值税。因《网络竞价成功确认书》及《不动产拍卖公告》的重大瑕疵，导致土地增值税的负担过大，异议人最后不予购买标的物。《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责:……(二)查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；……”在该次司法拍卖中，人民法院在《不动产拍卖公告》中载明拍卖标的是会华公司名下的位于江门市新会区大鳌镇中心二路国有出让工业用地，但对该土地是否有地上建筑物也未作出说明，按照地随房走的原则，拍卖的标的应该包括地上建筑物，但当异议人拍得后，《网络竞价成功确认书》却不载明有地上建筑物，从而导致税务部门无法依据《网络竞价成功确认书》核定。但是，在人民法院重新拍卖时，《不动产拍卖公告》却明确载明拍卖的标的物为江门市新会区大鳌镇中心二路国有出让工业用地土地使用权及地上建筑物，显然，人民法院在第一次拍卖时，确实未查明拍卖财产现状、权利负担等内容，也未就是否包括地上建筑物等予以说明。由于未查明拍卖财产现状、权利负担等内容，也未就是否包括地上建筑物等予以说明，导致异议人需多支付不合理的税费。如果按土地有地上建筑物计算，异议人支出的土地增值税为755219.5元，如果按土地没有地上建筑物计算，异议人支出的土地增值税为9062634元，相差830多万元，这严重影响了异议人购买目的的实现，因此异议人有权不予购买。根据异议人了解，重新拍卖后，买受人缴纳的土地增值税是按5%征税。二、退一万步讲，即使认为异议人是无理悔拍，异议人依法也不需另行支付两次拍卖所产生的差价。1.为规范网络司法拍卖，最高人民法院于2016年5月30日颁布《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》，该规定于2017年1月1日施行。《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定了买受人悔拍的法律后果是不能取回保证金，但并未规定需要承担拍卖差价。《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第三十八条规定“本规定自2017年1月1日起施行。施行前最高人民法院公布的司法解释和规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准”。相对于之前有关司法拍卖的法律规定，《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》是新法，是针对网络司法拍卖的特别法，根据新法优于旧法、特别法优于一般法的原则，异议人只应依照《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条的规定承担责任。2.人民法院于2019年4月30日在淘宝网发出的《不动产拍卖公告》第十六条对悔拍的法律责任作出了告知，该条只告知买受人悔拍不予退还保证金，并未告知还需承担其他责任。三、债权人申请追加异议人为被执行人没有法律依据。《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》对在民事执行中追加当事人作出了相关规定，并没有关于追加悔拍的当事人为被执行人的规定。因此，债权人申请追加异议人为被执行人没有法律依据。再者，债权人申请追加异议人为被执行人需要通过合法的程序，人民法院不能简单地根据债权人的意思表示就将异议人追加为被执行人。异议人只是参加人民法院组织的司法拍卖活动，与案件的申请执行人、被执行人等相关当事人没有任何法律关系，也不是执行标的物的所有权人、使用人。因此，异议人与案件无关，债权人要求追加异议人作为被执行人没有任何事实和法律依据。异议人红馆公司提供如下证据：1.通知书；2.不动产拍卖公告、网络竞价成功确认书；3.关于个人二手房交易有关税收问题的通知。申请执行人永昌典当行公司没有陈述意见，也没有提供证据。被执行人会华公司称，一、法院在淘宝网的《拍卖公告》对涉案拍卖标的状况、标的物过户税收问题已作明确说明，异议人以法院未查明和未说明标的物状况及标的物过户税收过重为由悔拍没有事实及法律依据。1.拍卖标的仅为土地。2019年4月30日，法院第一次在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，拍卖公告第一条载明“拍卖标的：江门市新会区大鳌镇中心二路国有出让工业用地土地使用权。土地面积：3506㎡，土地使用证号：新国用（2014）第××号，使用权剩余年限：45年”。可见，法院对涉案拍卖标的状况已作明确说明，拍卖标的仅为土地，并不包含地上建筑物，且相关情况使用蓝色字体加粗提示，网站同时载有相关土地实况的图片，要求买受人自行到现场看样，了解标的物状况。2.异议人未能查清标的物拍卖过户的税收情况是其自己过失行为所致。在淘宝网司法网络拍卖平台上公示公开拍卖的标的仅为土地，并不包含地上建筑物，税务部门按没有地上建筑物情况计算标的物拍卖过户的税收并无不当。异议人基于自己错误认识未能了解标的物过户的税收情况，其法律后果应当自行承担。况且，标的物地上建筑物情况没有增加标的物过户的税收，标的物过户的税收高低受买受人与税务部门之间的另一法律关系调整，不存在产生不合理支出问题，异议人悔拍理由不成立。二、异议人悔拍，应承担两次拍卖所产生的差价，法院追加异议人为被执行人依据充分，适用法律正确。首先，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”规定的是买受人交纳的保证金因悔拍的处理问题，并没有否认《中华人民共和国拍卖法》对于因悔拍的其他法律责任，因悔拍的其他法律责任仍然按《中华人民共和国拍卖法》规定执行，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》仅是司法解释，不存在新法优于旧法的问题。其次，根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额”的规定，异议人悔拍后，涉案土地再行拍卖的价款低于原拍卖价款，异议人作为原买受人应当补足差额。再次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条“拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行”的规定，因红馆公司拒绝补交余款，故法院可以追加其为被执行人予以强制执行。综上所述，异议人的异议没有法律和事实依据，其悔拍行为已经侵害会华公司的合法权益，造成妨碍网拍正常进行，不但要承担违约责任，还应当追究其妨碍拍卖的法律责任。请求法院查清事实，依法予以驳回异议人的执行异议。被执行人会华公司没有提供证据。被执行人黄爱志、吴群可、科基电子厂没有陈述意见，也没有提供证据。本院查明，申请执行人永昌典当行公司与被执行人黄爱志、吴群可、会华公司、科基电子厂民间借贷纠纷一案，根据本院（2018）粤0705民初1168号民事判决，黄爱志、吴群可应在判决生效后十日内向永昌典当行公司偿还借款本金2432500元及利息、逾期利息（利息、逾期利息以尚欠借款本金为基数，按年利率24%，从2014年9月1日起计至借款本金清偿之日止）；会华公司、科基电子厂对上述债务承担连带清偿责任。本院根据永昌典当行公司的申请，于2019年3月15日立案执行。在执行过程中，本院于2019年3月27日委托江门市中恒土地房地产评估有限公司对登记在会华公司名下坐落在江门市新会区大鳌镇中心二路的土地使用权进行评估。江门市中恒土地房地产评估有限公司于2019年4月19日作出江中恒地估字（2019）第017号土地估价报告。估价结果：会华公司位于江门市新会区平方米国有出让工业用地土地使用权总地价为1577700元。2019年4月30日，本院在淘宝网发布公告：将于2019年6月1日上午10时至2019年6月2日上午10时止（延时的除外）在江门市新会区人民法院淘宝网司法拍卖平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的为江门市新会区大鳌镇中心二路国有出让工业用地土地使用权，土地面积3506㎡，土地使用证号新国用（2014）第××号，使用权剩余年限45年，起拍价1104390元，保证金220000元，增价幅度2000元。公告第七条标明：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。第八条标明：买受人在竞投前自行了解标的物的所有情况，如参与竞投和买受，视为了解标的物状况和接受标的物。第十条标明：过户所需的一切费用、税费及补缴的所有费用由买受人承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。鉴于目前过户交易税费较大，特别是土地增值税，由于税务部门的计算方法无法确定，无法在评估价格上扣除。第十六条标明：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予以退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买，对于买受人恶意竞价而造成妨碍网拍正常进行的行为，本院将依法对其追究责任。在该次拍卖上，红馆公司以15104390元的最高竞价竞得上述标的。由于红馆公司未缴交拍卖余款，本院于2019年6月26日再次在淘宝网发布拍卖公告，对上述标的于2019年7月27日上午10时至2019年7月28日上午10时在江门市新会区人民法院淘宝网络司法拍卖网络平台上再次公开拍卖。起拍价、保证金、增价幅度等拍卖条件均没有改变。在该次拍卖上，冯炳悦以8282390元竞得上述标的。另查明，由于红馆公司未缴交拍卖余款，本院于2019年6月21日向红馆公司发出书面通知“因你公司逾期未支付拍卖款，本院将对上述土地使用权裁定重新拍卖；所交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务；因重新拍卖的价款低于原拍卖价款所造成的差价，你公司依照相关法律的规定承担责任”。2019年7月15日，本院再次向红馆公司发出书面通知“因你方逾期未支付拍卖款，本院将对上述土地及地上建筑物裁定重新拍卖。重新拍卖时，你方不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由你方承担。本院可以直接从你方预交的保证金中扣除。保证金数额不足的，责令你方补交，拒不补交的，本院将依法强制执行”。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条“拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的,人民法院可以裁定重新拍卖……重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金,由原买受人承担”的规定,红馆公司参与本院在淘宝网举办的司法网络拍卖，并以最高竞价竞得拍卖标的,但未在规定期限内付清拍卖成交款,本院裁定重新拍卖,重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金由红馆公司承担符合法律规定,本院以通知形式责令红馆公司补交差价并无不当。原拍卖公告中已披露必要的信息,明确告知标的、税费负担等,不存在理解上的歧义或导致重大误解的问题;而税费仅是拍卖成交后应负担的费用而非拍卖标的物,本案前后两次拍卖的标的物均是被执行人会华公司位于江门市新会区大鳌镇中心二路国有出让工业用地土地使用权,该土地使用权上有无地上建筑物也是客观存在，未发生重大改变;红馆公司对拍卖标的纳税的误解不属相关法律规定的“重大误解”范畴,对其主张本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》现行有效，其第二十五条规定的内容与《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定的内容并不矛盾，因此，也不存在不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条规定的情形。至于异议人红馆公司称本院告知债权人要求在差价范围内追加其为被执行人，该内容也只是告知债权人的意愿，法院并没有采取追加其为被执行人的执行行为。故异议人的该项主张也没有依据。综上，异议人红馆公司的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回异议人江门市新会区红馆置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江门市中级人民法院申请复议。审 判 长  丘  国  汉审 判 员  区  洁  芳审 判 员  张  钊  平二〇二〇年九月三日法官助理  兼书记员陈雨顺