广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1771号 原告：桂林市洁安物业服务有限责任公司，住所地桂林市七星区空明西路**金辉大厦综合楼小区**综合楼**办公，统一社会信用代码：91450300732230303B。 法定代表人：王朝胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘慧，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张艳英，女，该公司员工。 被告：莫与连，女，汉族，1968年6月1日出生，住广西平乐县。 委托诉讼代理人：李运山（系被告丈夫），男，汉族，1966年3月20日出生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋立江，广西中纬律师事务所律师。 原告桂林市洁安物业服务有限责任公司（以下简称洁安物业）与被告莫与连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洁安物业委托诉讼代理人刘慧、张艳英、被告莫与连委托诉讼代理人李运山、蒋立江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洁安物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告付清拖欠的物业服务费8078元，其中垃圾清运费378元（7元／月×54个月）、公摊水电费856.65元、电梯维保费、电梯年检费、电梯限速器年检费770.51元、消防器材年检费137.69元；2．判令被告承担因违约的滞纳金19586.18元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了坐落在桂林市象山区及住宅组团11-2-503号房，建筑面积为109.91平方米，并已入住至今。原告分别于2014年12月25日、2017年1月4日、2018年12月23日与桂林市旅批·北斗商区业主委员会签订了《北斗商区市场物业服务委托合同》，约定：北斗大厦11、12栋三至十一楼按建筑面积1元／月／平方米收取物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月18日至31日履行义务，超过上述时间缴纳物业服务费的业主或物业使用人应当按照约定支付违约金等各项费用。原告按照合同约定履行了义务，被告自2015年7月开始拒绝缴纳物业服务费和其他费用。原告多次采取上门、电话等方式催收费用，但均未果。2020年3月7日，原告与桂林市旅批·北斗商区业主委员会联合在被告的住宅房及小区公示栏内张贴《催缴物业费函》，“限定接本函后十天内到物业办公室交纳相关费用，逾期我公司将采取相应程序予以追缴，请予以配合”。至今，被告未交纳各项费用，其逾期缴费的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告莫与连辩称，一、原告的诉请已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告未提供证据证明其在《北斗商区市场物业服务委托合同》履行期限终止时向被告催收了物业服务费，原告向被告张贴催缴物业服务费通知时，已超过诉讼时效，故原告的诉请不应得到支持。二、原告主张的滞纳金实为违约金，数额已超出法律允许范围，请求人民法院予以适当减少。三、原告未履行合同相应的义务。在原告提供服务期间，被告向其反映小区路灯、有关消防设施等被损坏、缺失，顶楼房屋漏水等问题，原告均未完善处理，没有履行合同约定的全部义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，请求人民法院酌情减少物业服务费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月25日，原告（乙方）与桂林市旅批·北斗商区业主委员会（甲方）签订《北斗商区市场物业服务委托合同》，约定：甲方将北斗商区市场委托于乙方实行统一物业服务，物业坐落桂林市环城××号，委托范围1＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃一层商铺，11＃、12＃负一层地下停车场、一至二层商铺、三至11层住宅，13＃（Ｓ1）、14＃（Ｓ2）、15＃（Ｓ3）、16＃（Ｓ4）一至三层商铺。委托管理期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。乙方负责向业主和物业使用人收取以下几项费用：1．物业管理服务费的收取；2．停车场管理费的收取，收取办法由乙方制定方案，必须经甲方审核通过方能实施；3．商区公共水电公摊费的收取；4．有关部门约定由乙方代收的其他费用。其他委托事项：电梯年检维保等费用，消防设施设备等年检费由乙方负责；电梯使用收入由乙方收取，并承担电梯产生的电费（另：11、12栋的电梯维保及年检和消防年检费用由每层住户分摊，乙方不承担这笔费用）。物业管理服务收费标准如下：北斗大厦三至十一楼按建筑面积1元／月／平方米，商区公摊水电费用按每月0.5元／平方米（建筑面积），商铺的垃圾清运费用按每间10元／月收取。物业管理费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日至31日履行义务，超过上述时间缴纳物业管理费的业主或物业使用人应当按逾期缴纳的天数计算违约金，每天按欠费金额的3‰向乙方缴纳违约金。上述合同到期后，原告与桂林市旅批·北斗商区业主委员会分别于2017年1月4日、2018年12月23日两次续签物业服务委托合同，委托管理期限延长至2020年12月31日，合同其他条款与第一份合同基本一致。 查明，原告（甲方）与桂林市象山区环境卫生管理站（乙方）签订《合同书》，约定：甲方每月支付给乙方垃圾代运费2500元。 查明，原告（甲方）与桂林市新悦电梯安装工程有限公司（乙方）签订《电梯维修保养合同》，约定：乙方为甲方保养上海三菱电梯伍台，安装于北斗商区。维修保养费2015年1月20日至2018年1月19日为每月300元/台，1500元/月；2018年1月20日至2020年1月19日为每月315元/台，1575元/月。原告为小区住户代缴了电梯维保费、电梯年检费、电梯限速器年检费、消防器材年检费。 另查明，被告系桂林市象山区及住宅组团****房的产权人，该房屋建筑面积为109.91平方米，规划用途为住宅。被告自2015年7月1日起未交纳物业服务费、公摊水电费、垃圾清运费、电梯维保费、电梯年检费、电梯限速器年检费以及消防器材年检费。原告多次催收未果，故诉至法院，提出前之诉请。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告与桂林市旅批·北斗商区业主委员会签订的《北斗商区市场物业服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告应当依照合同约定按时足额支付物业服务费等费用。现原告要求被告支付2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5935.14元（109.91平方米×1元/月/平方米×54个月）、垃圾清运费378元（7元/月×54个月）、公摊水电费856.65元、电梯维保费、电梯年检费、电梯限速器年检费770.51元、消防器材年检费137.69元，上述费用共计8078元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告提出原告主张的部分物业服务费已超过诉讼时效的意见。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，被告自2015年7月起至原告起诉时持续未交纳物业服务费，原告提供物业服务至今，物业服务协议的履行为持续性行为，属于同一债务的分期履行。根据前述法律规定，原告于2020年7月2日提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间。因此，对被告提出诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告提出的原告未履行合同义务，应减少物业服务费的意见。本院认为，物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭一张照片或一段视频，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。本案中，被告主张原告未履行合同中约定的全部义务，但未能提供充分证据证明原告对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业服务费的程度。故被告请求减少物业服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。如果业主因物业服务企业在某一时段、某一领域方面的物业服务瑕疵而拒绝交纳物业服务费，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，最终影响到全体业主的利益。 关于原告主张被告按每日千分之三支付滞纳金的问题。本院认为，原告主张的滞纳金属违约金性质。从我国合同法的规定以及立法精神来看，违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，其主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，原告按照合同约定向被告提供了物业管理服务，但被告未按合同约定支付物业服务费，已构成违约。因被告逾期付款给原告造成的损失主要体现为资金占用利息，在原告未能举证证明存在其他损失的情况下，双方约定逾期付款被告每日需按欠费金额的3‰支付违约金明显过高，且被告请求调减违约金，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金按未付物业服务费的20%计算，即1187.03元（5935.14元×20%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告莫与连于本判决生效之日起十日内支付原告桂林市洁安物业服务有限责任公司2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5935.14元、垃圾清运费378元、公摊水电费856.65元、电梯维保费、电梯年检费、电梯限速器年检费770.51元、消防器材年检费137.69元，上述费用共计8078元； 二、被告莫与连于本判决生效之日起十日内支付原告桂林市洁安物业服务有限责任公司违约金1187.03元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费492元，减半收取计246元（原告已预交），由原告桂林市洁安物业服务有限责任公司负担164元，被告莫与连负担82元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  蒙晓霞 二〇二〇年九月十四日 书记员  李 浏