安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1602民初8939号 原告：张小飞，男，1984年11月19日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。执业证号：13416201210358984。 委托诉讼代理人：吴慧，安徽重信众合律师事务所律师。执业证号：13416202011229810。 被告：崔又又，男，1990年2月19日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：白莉，安徽智立律师事务所律师。执业证号：13416201511686173。 第三人：王小卫，女，1983年11月14日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 第三人：王小晴，女，1993年5月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省亳州市谯城区，经常居住地安徽省亳州市谯城区。 原告张小飞诉被告崔又又、第三人王小卫、王小晴案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小飞及其委托诉讼代理人于腾飞、吴慧、被告崔又又及其委托诉讼代理人白莉、第三人王小晴到庭参加诉讼。第三人王小卫经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张小飞向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人2019年5月10日签订的《租房协议》合法真实有效;2.判令对被执行房屋进行司法拍卖后，保留原告在租赁期内继续租赁被执行房屋的权利;若法院司法拍卖后将房屋移交给买受人，因装修而使房屋增值产生的价款10万元应返还原告;3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告对执行标的提出书面异议，亳州市谯城区人民法院作出（2020）皖1602执异24号执行裁定书:驳回案外人张小飞的异议。原告认为亳州市谯城区人民法院“驳回原告提出的执行异议”的裁定事项，缺乏事实与法律依据。一、原告与第三人王小卫签订的《租房协议》合法、真实、有效，应当保留原告继续承租房屋的权利。1.原告与第三人王小卫于2019年5月10日签订《租房协议》，约定对王小卫所有的外经钻石广场D4#1103房的租赁期限为2019年5月10日至2026年5月10日，租赁期限共计7年，同时约定以装修费用抵扣房租（装修费用10万元左右）。该房屋被法院查封的时间是2020年1月，《租赁协议》成立并生效的时间是2019年5月10日，原告张小飞在房屋被查封之前已经合法占有该房屋并对房屋进行了装修。因此，原告与第三人王小卫签订的房屋租赁合同合法有效。2.原告与第三人王小卫约定以大约10万元的装修费用抵扣7年房租，符合租房行情，并没有以不合理低价承租被执行房屋，也并未恶意串通损害他人利益。原告虽然是第三人王小卫的妹夫，两人之间有亲戚关系，但是已经用装修费用支付了房租，且对价合理、公平，符合市场行情，不存在恶意串通的可能性，否则，原告张小飞也不会投入巨大的成本装修一个可能被强制执行拍卖的房屋。3.原告在房屋被法院查封前已经实际占有使用了该房屋。谯城区人民法院（2020）皖1602执异24号执行裁定书认定的原告并未实际占有该房屋与事实不符。实际上，交付房屋钥匙、在房屋内实际居住生活均可视为对房屋实际占用。原告提供了支付燃气费、电费的条据以及微信聊天截图，足以从实际上证明原告占有并使用了该房屋，符合生活常识与实际情况，否则就不会产生装修费、燃气费、电费等。4.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《商品房屋租赁管理办法》第十二条:“租赁物租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。综上，原告认为，原告与第三人王小卫签订的《租房协议》合法、真实、有效，房租费用对价合理，原告在法院查封房屋之前已经实际占有使用了该房屋，所以依法应当支持原告继续租赁该房屋的权利。二、原告对房屋进行了装修添附，使房屋增值。若法院仍然将房屋移交给买受人，那么应将增值部分产生的价款返还原告。原告对房屋进行了大规模的装修，装修费用花费数十万，装修使房屋增值，法院拍卖该房屋的价格比原房屋的价格更高。现法院已将房屋拍卖且拍卖已经成交，退一步讲，即便法院不支持原告继续承租房屋的请求，也应将房屋增值部分产生的价款返还原告，弥补原告因装修房屋而花费的费用，以保护原告的合法权益。 被告崔又又辩称：一、被答辩人张小飞与第三人王小卫的关系具有特殊性，张小飞系王小卫的妹夫，双方恶意串通、倒签租赁协议的可能性很大，租赁合同未经第三方备案登记或公证的情形下，合同所记载的不动产租赁权起止时间完全由张小飞与王小卫所商定，答辩人对本案中的租赁合同的真实性存在合理怀疑。第三人王小卫通过虚构租赁关系，借助案外人张小飞主张长期租赁正是妨碍执行的常见手段，损害第三人崔又又的利益，符合《合同法》对合同无效之情形规定，故该协议不具有真实性、合法性。二、被答辩人无证据证明其实际占有涉案房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此，占有是租赁权成立的标准，仅签订租赁协议，承租人未实际占有，该租赁权不能成立。且本案中的租赁协议本身就不具有真实性、合法性，故张小飞在无合法有效的租赁协议的基础上自然无权占有该房屋，其与王小卫之间的租赁权不能成立。三、房屋的价格是随着购买时间的长短来决定的，近几年本地的房产价格不断攀升，房屋的增值并不是因装修所产生的，即使房屋有增值，该增值部分也应该先来偿还债权人的债务。综上所述，张小飞与王小卫签订的租赁协议系双方恶意串通，损害了崔又又的合法权益，且张小飞无证据证明其协议签订的具体时间，故该租赁协议不具有真实性、合法性，张小飞亦无占有该房屋的证据，故张小飞与王小卫之间的租赁关系不成立，张小飞的诉求无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 第三人王小晴陈述：原告诉称的租赁协议，在起诉的时候没有，在起诉以后才提出来的，同意被告崔又又的答辩意见。 第三人王小卫未作陈述。 原告张小飞围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告张小飞所举第二组证据中的“2019年5月10日原告与第三人王小卫签订的《租房协议》一份”，未经第三方备案登记或公证，无支付租金等相关证据佐证，达不到其证明目的，对其证据效力不予认定。2.所举第二组证据中的“2019年8月14日原告向物业公司签署的《装修申请表》、《房屋装饰装修遵守事宜》、《装修承诺书》及《防盗窗、窗户安全承诺书》各一份；2019年11月23日原告向电信公司办理宽带移机《业务回执单》一份；2020年8月10日物业公司出具的免物业《证明》一份”、第三组证据“原告因装修投入的装修费收据、费用清单、发票等支付凭证；原告与安徽安兴装饰有限公司签订的《劳务分包协议书》及《抵扣说明》一份；银行借记卡历史明细清单一份”，不具有证据形式的合法性及与本案的关联性，对其证据效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：崔又又与王小卫、王小晴民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理,双方于2020年1月9日在本院的主持下达成调解协议,本院据此作出（2020）皖1602民初52号民事调解书：王小卫、王小晴于2020年1月19日前偿还崔又又借款本金45万元，若王小卫、王小晴能够按照上述约定如期还款，则崔又又自愿放弃借款利息；若王小卫、王小晴未能够按照上述约定如期还款，则王小卫、王小晴自愿向崔又又支付借款利息（利息以剩余借款本金为基数按照月利率1.5%自2020年1月20日起计算至还清之日止）。诉讼过程中，根据崔又又的申请，本院于2020年1月2日裁定查封被执行人王小卫名下位于亳州市一处（产权号0023505号）。后王小卫、王小晴未如期归还借款,崔又又向本院申请强制执行。案外人张小飞以对被执行人王小卫财产进行查封拍卖时应保留承租人合法享有的继续承租权为由，向本院提出书面异议,申请中止该案的执行。本院于2020年7月29日作出（2020）皖1602执异24号执行裁定：驳回案外人张小飞的异议请求。 原告张小飞认为，其与第三人王小卫于2019年5月10日签订《租房协议》，约定对王小卫所有的外经钻石广场D4#楼1103房的租期为7年，租赁期限自2019年5月10日至2026年5月10日，同时约定以装修费用10万元抵扣房租。该房屋被查封的时间是2020年1月，《租赁协议》成立并生效的时间是2019年5月10日。原告张小飞在房屋被查封之前已经合法占有该房屋并对房屋进行了装修、添附，该租赁合同合法有效。故此提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中,原告张小飞主张与第三人王小卫在涉案房屋被查封之前签订了《租房协议》,并约定以装修费用抵扣房租，但原告张小飞所举证据不足以证明《租房协议》合法有效、已实际支付租金，且在人民法院查封之前已经实际占有使用涉案房屋。故原告张小飞的诉讼请求,无事实和法律依据,本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决如下： 驳回原告张小飞的诉讼请求。 案件受理费2380元，由原告张小飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  孙 勇 人民陪审员  崔正杰 人民陪审员  雅 青 二〇二〇年九月二十九日 法官助理吴真 书记员李娜