湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0682民初1661号原告：卢梨，女，1989年1月20日出生，汉族，住临湘市。原告：周继雄，男，1986年11月13日出生，汉族，住临湘市。被告：临湘市瑞海房地产开发有限责任公司，住所地临湘市金鑫酿酒有限公司（长安中路黄土巷1号），统一社会信用代码91430682668597732T。法定代表人：张鑑文，董事长。原告卢梨、周继雄诉被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司（以下简称瑞海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢梨、周继雄，被告瑞海公司法定代表人张鑑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢梨、周继雄诉称，2019年5月5日，原被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：被告将位于临湘市，名流花园2期1栋301号卖给原告，金额为560000元，被告应当于2019年12月30日交房给原告。合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告直至2020年6月16日才交房给原告，给原告造成损失。故原告具状起诉，并提出如下诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付合同上所约定的违约金共计9408元（2019年12月31日至2020年6月16日）；2.本案诉讼费用由被告承担。原告提供了如下证据：《商品房买卖合同》（预售）、结婚证复印件、公积金抵押贷款借款凭证、增值税发票、维修资金专用收据、《名流公馆交房确认单》、《延期交房违约金明细3》、《补充协议书》2张、世界卫生组织正式将病毒命名为“2019新冠状病毒”图片1张。被告瑞海公司辩称，原告的主张与实际情况不符，被告延后交房时间确因被告不可控的客观情况，具体理由如下：1.被告已自2019年10月23日完成分户验收，并将手续提交相关部门，因相关部门办理程序拖延，导致交房时间延后；2.施工期间天气恶劣，雨水天气多，导致施工进展缓慢；3.因施工单位拖延施工，又不配合竣工，导致房屋久久不能竣工验收；4.2020年1月至2020年5月期间，因新冠肺炎疫情导致交房时间延后；5.因原告也同时违反了合同附件六的约定，目前本项目未通过规划验收，原告私自将阳光房封闭，产生了计容面积，原告应补交52855.59元的房款；6.原告主张的违约金过高，已远超实际损失，应以原告实际损失为基础确定违约金数额。被告提供了如下证据：《关于名流花园1#、2#栋竣工验收进程的说明》、《住宅工程质量分户验收实测记录表》、《关于名流花园二期工程环保预验收的请示报告》、《名流花园二期工程建设项目竣工环境保护验收报告》、《关于名流花园二期规划验收请示报告》、《临湘市名流花园二期1#楼工程质量评估报告》、《2015年-2019年降雨情况》、《临湘市人民政府市长办公室会议纪要》、《瑞海公司请求按原规划审判方案对名流花园二期1、2号栋进行规划验收的报告》、《商品房买卖合同》（预售）、《关于名流花园后续工程复工建设的协议》、《房屋租赁合同》、原告将空中花园封闭起来的图片。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提供的《房屋租赁合同》没有其他证据佐证，不具有较强关联性，本院不予采纳；被告提供的“原告将空中花园封闭起来的图片”，没有提供拍照的时间及地点，真实性有异议，本院不予采信。经审理查明，2019年5月5日，原告作为买受人，与出卖人被告瑞海公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于临湘市地块的建设用地使用权，该商品房为名流公馆第1幢03层301号房；商品房价款为560000元；出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，商品房达到交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、地点以及应当携带的证件,书面通知买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未依约交房,逾期超过90日,买受人不选择退房的,可与出卖人继续协商继续履行本合同,自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后,原告按合同约定交清了房款，缴纳了契税、维修基金及办理房屋权属证书的其他费用。2019年8月，瑞海公司完成主体工程建设，2019年10月向各职能部门申请验收，瑞海公司于2020年6月16日交付该商品房给原告。另查明，2019年5月5日至2019年8月，临湘市连续2天降雨量超过10ｍｍ的日期为5月25、26日；6月16、17、18、28、29日。本院认为，瑞海公司与原告签订的《商品房买卖合同》（预售）,均系当事人真实意思表示,合法有效。双方均应按约履行义务,原告已支付购房款及税费,瑞海公司未按约交付房屋,构成违约，应当按照合同约定支付违约金。关于逾期交房时间问题。案涉合同第十一条关于交付期限约定,出卖人应当在2019年12月30日前将房屋交付买受人，但直到2020年6月16日才实际交付，逾期交付168天。1.关于相关职能部门行为能否免责问题。被告告辩称，瑞海公司于2019年10月23日完成分户验收，并将手续提交相关部门，因相关部门办理程序拖延导致延迟取得备案证明,瑞海公司不应当承担该延迟期间逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,瑞海公司逾期交房所应承担的违约责任系无过错责任。现瑞海公司逾期交房已构成违约,故应承担相应的违约责任。且从合同相对性分析,若因相关职能部门行为导致瑞海公司在履行与购房者签订的《商品房买卖合同》中造成的损失,瑞海公司可通过行政诉讼诉请行政部门承担行政责任,不能将此责任转嫁给行政审批关系之外的购房者。因此,对瑞海公司该项主张,不予支持。2.关于天气原因能否免责问题。本院认为首先恶劣的天气对不同工程带来的影响各有不同,被告提供的由临湘市气象局出具的《2019年降雨情况》,载明2019年5月5日到2019年8月期间，连续两天降水量≥10mm的天数为7天，对建筑施工产生一定的影响，酌情核减7天。因原被告签订合同的时间为2019年5月5日,双方约定的交房日期为2019年12月30日,对于在2019年5月5日之前发生的极端天气,瑞海公司在签订合同时应当是知晓的,故在约定交房日期时理应将之前的天气因素予以充分考虑,现瑞海公司将2019年5月5日之前的天气原因再作为延迟交房的理由没有事实依据,不应得到采纳。3.关于新冠肺炎疫情影响是否免责问题。因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，湖南省于2020年1月23日决定启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月31日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。突发新冠肺炎疫情属不可抗力因素，期间的68天应予以扣除。4.原告自身行为是否免责问题。被告未能举证证明是原告的自身性为导致的交房迟延，本院对该项主张，不予采纳。关于逾期交房违约金的计算标准问题,违约金以填补损失为原则,双方在买卖合同中约定以已付购房款560000元为基数,按日万分之一的标准,从2019年12月31日起计算至瑞海公司实际交房之日2020年6月16日，共168天，扣除75天，计93天。被告辩称的违约金过高，请求予以调整的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决如下:一、限被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司在判决书生效之日起十日内支付给原告卢梨、周继雄逾期交房违约金5208元；二、驳回原告卢梨、周继雄的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告临湘市瑞海房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  丁月亮二〇二〇年九月二十八日法官助理李凡书记员王珊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。