西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初9097号原告：西安龙腾房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：王周萌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴晓梅，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗岚，陕西韬达律师事务所律师。被告：西安超越健身有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：苏志和，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱志明，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷婷，女，汉族，1983年6月10日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。原告西安龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）与被告西安超越健身有限公司（以下简称超越公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告龙腾公司的委托代理人戴晓梅，罗岚，被告超越公司委托诉讼代理人朱志明，刘婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙腾公司诉称：原告与被告于2008年5月28日就原告所有坐落在西安市雁塔区XX路XX号的建筑物龙腾新世界第四层(建筑物实测面积共3944.76平方米)签订了《租赁合同》，该租赁合同对房屋状况、租期、租金、租金支付方式、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。其中，租赁合同第（=）条第1款约定：租赁期限为10年，从2008年3月10日至2018年3月9日。《租赁合同》期满后，双方并未另行签订书面的续租合同，原告曾于2019年12月9日、2020年3月5日向被告寄送两份《告知函》，明确要求被告限期搬离并缴纳尚欠的房屋租金被告均不予理会。无奈2020年4月10日，原告委托律师寄送《律师函》，要求解除《租赁合同》并缴纳尚欠房屋租金，被告也不予理会。截止目前被告仍然占有使用该房屋且自2018年3月10日至今未向原告缴纳过房屋租金，已违反了《租赁合同》第十二条第二款的约定，应当承担违约责任。原告现诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告之间签订的《租赁合同》于2020年4月14日解除；2、被告立即腾退租赁房屋并恢复原状；3、被告支付原告房屋租金2519293.75元（自2018年3月10日-2020年4月14日的房屋租金）；4、被告支付原告房屋占用费2874.2元（自2020年4月15日起暂计至2020年4月16日立案时，实际计算至实际腾退房屋之日止，按2874.2元/天）；5、被告向原告支付违约金746000元，计算至实际清偿之日止；6、被告承担本案诉讼费、保全费。被告超越公司辩称：我们双方租赁合同是2018年3月9日到期，到期后，被告多次找原告协商合同续签事宜，但是原告均未理会。我们认为我们形成的是新的使用关系，而不是租赁关系。对于使用费、违约金均未约定，原告诉请无事实和法律依据请求驳回。经审理查明，2008年5月28日，原告龙腾公司（甲方、出租方）与被告超越公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：原告将拥有位于西安市XX路XX幢XX室（建筑面积3944.76平方米）的租赁物出租给乙方用于商业经营。租赁期限10年，自2008年3月10日至2018年3月9日止。甲方在2008年3月10日或之前将符合合同约定的租赁物正式交付给乙方使用，甲方给予乙方4个月的免租期，免租期从2008年3月10日至7月9日止。租金已包括场地使用费及甲方提供设施使用费，但不包括经营期间的物业管理费、电梯使用费、水、电、空调等能源费用。本合同有效期内，乙方应付租金标准为每平米14元/月，设施设备使用费8元/月。以上合计费用每三年递增5%。乙方须向甲方支付3万元设施设备押金。租金支付方式约定乙方按季度支付租金给甲方，每季度末提前15日支付下季度租金，支付日期以甲方指定银行转账凭证收妥日为准，计租日从免租期的次日起计算。第十二条违约责任约定：若乙方未按本合同的约定向甲方缴纳租金、押金及其他相关费用，甲方同意给予乙方20天的宽限期，宽限期内仍不能支付的，乙方应在宽限期届满之日至实际支付日止，向甲方支付每日1000元违约金，同时甲方有权解除本合同，收回租赁物。第十三条合同解除约定：一、本合同租赁期满，乙方如需继续租用本租赁物，应于期满之日前六个月向甲方以书面形式提出续租要求，并在本合同到期前三个月经双方协商另行签订续租合同。二、本合同租赁期届满后，若双方不再建立租赁关系，在不损害甲方财产及拖欠租金的前提下，乙方应在10日内将自有可移动的设备拆卸带走；10日后滞留在甲方租赁物内的固定设施、设备甲方视为遗弃物，甲方有权自行处理。由乙方使用的，所有权属甲方的设备设施，除正常报废、损耗和折旧外，乙方应按正常使用的状态归还甲方。乙方搬离时，应对租赁物恢复原状，否则，甲方有权扣除押金作为恢复原状的费用，乙方自行安装的设施设备（包括装修部分）不得抵扣租赁费。三、出现如下情况，甲方有权单方解除合同：（-）乙方连续或累计不支付租金超过30日以上，甲方有权终止合同。五、发生本合同约定的终止合同事由，有权解除的一方应以书面形式通知对方终止本合同。上述合同履行期间届满后，被告继续使用上述租赁物，但未支付租金。2019年12月9日，原告向被告发出告知函，要求被告收函后立即缴纳2018年3月9日至2019年12月9日期间租金212.24万元，并要求被告收函后十五日内撤场并办理租金清缴、房屋移交手续。2020年3月5日，原告再次向被告发函，要求被告在收函后5日内缴纳2018年3月9日至2020年3月5日期间租金240.76万元，并要求被告收函后15日内撤场并办理租金清缴、房屋移交手续。2020年4月10日，原告向被告发出律师函，告知被告从收悉或拒收律师函之日，原告即与被告解除《租赁合同》，并要求被告支付2018年3月10日至2020年4月9日期间租金2504922.6元及违约金741000元。被告确认未收到原告于2019年12月9日发的告知函，但后期因原告张贴在门口故知晓该函，同时确认没有收到2020年3月5日告知函及律师函。2018年5月16日，被告向原告发函，要求原告就房屋冷却塔漏水等质量问题进行处理。2019年4月15日，被告向原告发出公函，主张原告同被告之间的租赁合同已于2018年3月到期，被告也于2017年8月至今多次发函申请续约，但因原告一直未明确回复，故再次向提前续约，续租条件为：租赁面积3000平米，租期10年，价格35元/平米，前三年不变，后每三年递增5%，装修及免租期6个月。2019年7月3日，被告再次向原告发函，主张因原告未能回复是否续约问题导致被告无法对店面进行升级改造，同时要求原告解决房屋长期漏水导致房屋大面积墙面及顶面受损，空调及通风系统老化制冷效果差等问题。原告主张被告所发上述函件均未收到。庭审中，双方确认被告已将截止2018年3月9日合同期内租金交付完毕，被告确认2020年1月20日停止营业。原告确认被告交付3万元押金。被告主张违约金约定过高应予降低。以上事实，有《租赁合同》《解除合同通知书》、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告于2008年5月28日签订的租赁合同租赁期间届满，原、被告未再签订书面租赁合同，但被告仍继续使用租赁房屋，原告未提出异议，依据法律规定，原、被告之前签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，因原、被告在租赁合同中明确约定被告连续或累计不支付租金超过30日以上，原告有权终止合同。双方之间租赁合同于2018年3月9日到期，但被告一直未向原告交纳后续租金，被告主张原告不收取租金的辩解因未举证且与常理相悖，故对被告逾期支付租金的事实，本院依法予以确认。被告逾期支付租金的行为，致使原告无法实现租赁合同目的，原告于2020年4月14日以律师函的方式向被告有效地址发出明确解除租赁合同的通知，符合双方之间合同约定及法律规定，故原、被告之间的租赁合同应于2020年4月14日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据法律规定，原、被告之间租赁合同解除后，被告应将欠缴的租金支付原告，并向原告腾交租赁房屋，原告主张被告支付2018年3月10日至2020年4月14日租金2519293.75元及腾交租赁房屋的诉请，本院依法予以支持。因原告未举证证明租赁物交付时的状态，原告现主张被告恢复原状的诉请，证据不足，本院不予支持。合同解除后，原告还应将设备押金30000元退还被告。关于原告主张违约金一节，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。我国法律规定的违约金是以补偿功能为主，惩罚功能为辅，旨在违约方赔偿守约方的损失，如果约定的违约金过分高于守约方的实际损失则违背了公平原则。结合原告实际所受损失程度，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情对原告主张之违约金以原约定1000元/日的30%计算为宜。关于原告主张的房屋占用费，因与本案不属同一法律关系，本案依法不予涉及。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告西安龙腾房地产开发有限公司与被告西安超越健身有限公司2008年3月9日签订的《租赁合同》于2020年4月14日解除；二、被告西安超越健身有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告西安龙腾房地产开发有限公司腾交2008年3月9日签订的《租赁合同》中约定的租赁房屋；三、被告西安超越健身有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告西安龙腾房地产开发有限公司2018年3月10日至2020年4月14日房屋租金2519293.75元；四、被告西安超越健身有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告西安龙腾房地产开发有限公司截止2020年4月20日的违约金223800元，被告并按300元/日支付自2020年4月21日至实际清偿债务之日止的违约金。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费11260元，保全费5000元，合计16260元，由原告承担2601元，由被告承担13659元。原告已预付，被告在偿付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  刘洁二〇二〇年九月二十八日书记员  祁鑫打印：相丽华校对：庞敏2020年月日送达1