广东省阳江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤17民终1356号上诉人(原审原告)：阳江市中鹏实业发展有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路国际花园B区E8-10号三层。法定代表人：刘泽鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊祥楚，该公司员工。被上诉人（原审被告）：阳江农村商业银行股份有限公司海陵支行（原阳江市海陵区农村信用合作联社）。住所地：阳江市闸坡镇海滨路5号。负责人：阮世兴，该支行负责人。委托诉讼代理人：陈昌飞，该支行员工。委托诉讼代理人：冯永揸，该支行员工。被上诉人（原审第三人）：赖福恒，男，1971年11月18日出生，汉族，住阳江市江城区。原审第三人：阳江市海之梦农贸有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路国际花园B区E8-10号二楼。法定代表人：刘计开，该公司总经理。原审第三人：刘计开，男，1945年12月14日出生，汉族，住阳江市江城区。原审第三人：刘泽鹏，男，1962年6月25日出生，汉族，住阳江市江城区。上诉人阳江市中鹏实业发展有限公司（以下简称中鹏公司）因与被上诉人阳江农村商业银行股份有限公司海陵支行（以下简称海陵农商行；原名阳江市海陵区农村信用合作联社）、赖福恒，以及原审第三人赖福恒、阳江市海之梦农贸有限公司（以下简称海之梦公司）、刘计开、刘泽鹏案外人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7774号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中鹏公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判为确认中鹏公司与赖福恒之间存在事实的房屋租赁关系，双方签订的房屋租赁合同合法有效，中鹏公司对案涉房屋有权使用至2027年1月1日；确认中鹏公司对案涉房屋享有优先购买权。二、本案一、二审诉讼费用由海陵农商行承担。事实与理由：一、中鹏公司自2012年1月1日起，就已经租赁案涉房屋，一直使用至今，中鹏公司与案涉房屋业主赖福恒存在事实租赁关系。海陵农商行在一审开庭时承认，案涉房屋已经在2012年6月25日抵押，其已取得案涉房屋抵押权。但是，不管是海陵农商行还是赖福恒，都没有履行告知案涉房屋已抵押给海陵农商行这一法律义务，导致中鹏公司用22万元债权（借款）作为自2017年1月1日至2027年1月1日期间的租金抵给案涉房屋业主赖福恒，给中鹏公司造成巨大经济损失，海陵农商行应负该法律责任。2016年12月8日，一审法院裁定案涉房屋抵债给海陵农商行后，海陵农商行至今没有到不动产登记中心办理过户手续，充分说明海陵农商行承认案涉房屋业主是赖福恒，承认赖福恒对案涉房屋仍然享有出租权，默认赖福恒与中鹏公司之间于2012年1月1日至2027年1月1日期间的租赁合同合法有效。根据《合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”和第二百三十条“承租人优先购买权”的规定，请二审法院支持中鹏公司的上诉请求。海陵农商行辩称：不同意中鹏公司的上诉意见，请求驳回上诉，维持原判。赖福恒在二审中没有应诉、答辩。海之梦公司、刘计开、刘泽鹏没有参加二审诉讼，也没有提供诉讼意见。中鹏公司向一审法院起诉请求：一、中止对阳江市江城区东风三路国际花园B区E8-10号租赁物业腾空的执行；二、确认中鹏公司与租赁物业业主赖福恒于2015年7月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效；三、中鹏公司继续按租赁合同约定的标准使用至2027年1月1日；四、本案诉讼费由海陵农商行承担。一审法院认定事实：坐落于阳江市江城区（房地证号：粤房地证字第××号）房屋所有权人登记为赖福恒，该房屋占地面积390平方米，建筑面积1557.69平方米，共四层。海陵农商行诉海之梦公司、刘计开、刘泽鹏、赖福恒金融借款合同纠纷一案，一审法院根据海陵农商行的申请，于2015年3月23日作出（2015）阳城法闸民初字第160号民事裁定，查封了涉案房屋。后来，一审法院于2015年7月3日作出（2015）阳城法闸民初字第160号民事判决。依该判决，海之梦公司应偿还借款本金600万元及利息给海陵农商行并负担案件受理费、保全费共64401.5元；海陵农商行对赖福恒所有的坐落于阳江市江城区（房地证号：粤房地证字第××号）房地产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；刘计开、刘泽鹏对上述债务在超出阳江市江城区地产价值范围的债务部分承担连带清偿责任。判决发生法律效力后，由于被执行人没有履行还款义务，一审法院根据海陵农商行的申请，于2015年9月14日立案执行并于2015年12月5日裁定拍卖涉案房屋。因拍卖三次仍然流拍，2016年9月6日海陵农商行同意接受涉案房屋抵顶债务，一审法院于2016年12月8日作出（2016）粤1702执恢322号执行裁定，确认涉案房屋交付海陵农信社抵顶债务5612874元及裁定该房屋所有权归海陵农商行。2018年9月7日，一审法院作出（2016）粤1702执恢322号公告及于2019年8月21日作出（2016）粤1702执恢322号之二通知书，要求海之梦公司、刘计开、刘泽鹏、赖福恒及使用或居住在涉案房屋的单位或个人在2019年10月16日之前腾迁出涉案房屋并将房屋移交海陵农商行。中鹏公司据此向一审法院提出执行异议，主张其是涉案房屋的承租人，根据“买卖不破租赁”的原则，其拥有承租权，直至租赁合同期满。一审法院经审查查明：中鹏公司与赖福恒于2012年1月1日签订了一份《房屋租赁合同》，由赖福恒将涉案房屋第三层面积60平方米租赁给中鹏公司作为办公用途使用，租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2017年1月1日止，租金每月800元。合同签订后，中鹏公司将涉案房屋的地址作为公司的住所地，并办理了工商营业执照。另查明，赖福恒于2009年4月21日至2014年11月3日期间，向刘泽鹏借款8次，金额共220000元。中鹏公司主张该借款已抵顶上述房屋租赁合同延期至2027年1月1日的租金。2012年6月25日，海陵农商行与赖福恒签订《抵押担保合同》,赖福恒将涉案房屋为借款作抵押担保并办理了抵押登记,有粤房地他项权证阳字第××号《房地产他项权证》为证。据此，一审法院于2019年10月17日作出（2019）粤1702执异177号执行裁定，驳回了中鹏公司的异议请求。中鹏公司据此向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为：本案属于案外人执行异议之诉。本案争议的主要焦点是：一、中鹏公司对阳江市江城区房屋是否享有优先购买权？二、中鹏公司对阳江市江城区房地产（房地证号：粤房地证字第××号）第三层约300平方米是否享有“买卖不破租赁”的权利？首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，法律赋予优先购买权是基于房屋租赁合同关系产生的法定合同利益。本案中，中鹏公司与赖福恒签订的《房屋租赁合同》约定，中鹏公司承租涉案房屋第三层的60平方米，合同期限为2012年1月1日至2017年1月1日止。而一审法院公开拍卖的是涉案房屋的整体，中鹏公司所承租的涉案房屋占整体房屋的3.85%，根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》的精神，中鹏公司仅对其承租的部分（仅为第三层其中的60平方米）享有优先购买权，中鹏公司对涉案的房屋整体拍卖并不具备优先购买的条件。况且，一审法院在2015年12月至2016年9月期间三次公开拍卖涉案房屋，三次均流拍。可见，一审法院在拍卖涉案房屋期间，中鹏公司并未对涉案房屋提出优先购买权。中鹏公司现在主张其对涉案房屋有优先购买权，理由不成立。其次，关于中鹏公司主张“买卖不破租赁”的问题，2012年6月25日，赖福恒将涉案房屋整幢抵押给海陵农商行，双方签订了《抵押担保合同》，并办理了他项权证，他项权证号为：粤房地他项权证阳字第××号，且一审法院亦根据海陵农商行的申请，于2015年3月23日裁定查封了涉案房屋。中鹏公司主张其原合同即将到期时即2016年11月左右，双方口头约定将合同期限延长至2027年1月1日，并由刘泽鹏将其原来借给赖福恒的22万元抵作租金。一审法院认为，即使中鹏公司主张的这一事实成立，也应当认定为双方签订了新的租赁合同，由于双方没有签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，其新的合同期限应为原合同期限届满后即2017年1月1日起的不定期租赁合同。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题》第六十六条第一款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，涉案房屋的抵押、查封均发生在新的租赁关系前，因此，中鹏公司主张其现在仍享有“买卖不破租赁”的权利，并有权使用涉案房屋至2027年1月1日，依法无据，应予驳回。赖福恒、海之梦公司、刘计开、刘泽鹏经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第二百一十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回中鹏公司的诉讼请求。本案一审受理费3500元，由中鹏公司负担。二审中，中鹏公司、赖福恒、海之梦公司、刘计开、刘泽鹏没有提供证据。海陵农商行提供了如下证据：刘计开与海陵农商行于2012年6月25日签订的《保证合同》、刘泽鹏与海陵农商行于2012年6月25日签订的《保证合同》、赖福恒与海陵农商行于2012年6月25日签订的《抵押担保合同》、海之梦公司与海陵农商行于2012年6月25日签订的《阳江市海陵区农村信用合作联社借款合同》，拟证明刘泽鹏是海之梦公司向海陵农商行贷款时的保证人之一，刘泽鹏还签订了保证合同，刘泽鹏对本案的借款及抵押都是清楚的，并且在一审裁定后没有提出异议，刘泽鹏是在抵债之后才提出异议的。经组织质证，中鹏公司质证意见如下：对上述证据的真实性由法院审查，但该证据中的借款保证合同与本案没有关联性。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”。涉案房屋（执行标的）经一审法院在2015年12月至2016年9月期间三次公开拍卖，在流拍的情况下，于2016年12月8日所出执行裁定确认以物抵债给海陵农商行，该裁定已经生效，该裁定生效之时房屋的物权已经转移为海陵农商行，一审法院对涉案房屋的执行程序已经终结。中鹏公司于2019年11月22日提起本案案外人执行异议之诉，已过上述规定的异议期限，一审法院受理本案并作出实体判决不当，本院予以纠正，对中鹏公司的起诉，应予驳回。中鹏公司主张其是被裁定抵债的房屋的合法租赁人，应继续租赁至2027年1月1日，实为因租赁合同而引起的争议，应另循法律途径处理。综上所述，中鹏公司的诉讼请求不属执行异议之诉的受案范围，对其起诉，应予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初7774号民事判决；二、驳回阳江市中鹏实业发展有限公司的起诉。阳江市中鹏实业发展有限公司预交的一审案件受理费3500元、二审案件受理费3500元，由一审法院和本院分别予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年九月十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由第一审人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。