大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初4040号原告：刘邦杰，男，1989年1月26日出生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：曲云，系辽宁鼎扬律师事务所律师。被告：邵世强，男，1980年6月10日出生，汉族，住瓦房店市。原告刘邦杰诉被告邵世强企业出售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘邦杰，原告委托诉讼代理人曲云到庭参加诉讼，被告邵世强到庭应诉，本案现已审理终结。原告诉称：1、判令被告返还原告大连经济技术开发区辽河西路金街商铺转让费85000元，返还物业费2500元，赔偿经济损失10000元，合计97500元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年3月6日签订《协议》，约定被告将位于大连经济技术开发区的老厨匠美食便当店转让给原告经营，转让费8.5万元。双方约定，被告在合同签订后一个月内将营业执照及食品经营许可证等过户给原告。协议签订后，原告分四次支付被告转让费8.5万元，并于2019年4月1日将2019年4月1日至2019年9月30日的房租4万元及物业费5000元交付被告。但被告一直没有将营业执照及食品经营许可证过户给原告，到2019年10月份时，因被告与房东之间的纠纷，导致店铺被房东强行关门原告无法正常营业，并于10月15号左右被告请求原告协助将店内物品处置完毕后，将房屋交付给房东。被告未经房东同意将店铺转租原告，事情发生后又未能妥善处理与房东之间的纷争，导致房东解除了与被告之间的房屋租赁合同，致使原告受让的店铺无法继续经营，被告应将收取的85000元返还原告，同时将未能经营期间的物业费2500元返还原告，并赔偿因此给原告造成的经济损失10000元。望法院判如所请。被告辩称：店是2018年年底租的房子，整个房子是清水房，装修等一共花费34万元。后来原告以8.5万元接下我的店，燃气费5000元我交了，我交给原告时里面有将近4000元燃气费，还有电费2000元左右，还有水费几百元交给原告了。后期因为这个店是半年一交房租，我帮助原告交了物业费和下半年的房租，我收取5万元费用，到2019年10月份时房东催缴第二年费用，原告提出饭店经营不理想，想往外转租，但是房东不同意，房东让原告缴纳房租，但是原告不缴，理由是房东不让其转租就不能交房租，现在房东王慧以原始合同没有缴纳房租而终止合同，导致店不能经营。我和房东沟通想让原告继续经营店铺，最终房东说只要原告缴纳房租就可以继续经营，但是原告租金一直没有缴纳，一直拖了很长时间，导致房东以我违约终止合同，原告不想干了，或想往外转租，但是房东不同意转租，导致了现在的纠纷，双方都有责任。原告为证明自己的主张，提供如下证据：1、协议，原、被告于2019年3月6日签订，证明原被告双方于2019年3月6日签订协议，由原告受让被告所经营的店铺；2、2019年4月1日原告的微信截屏，证明原告在2019年4月1日以微信转让方式向被告转让支付44800元，其中4万元为房租，另4800元是2019年3月4日至2020年3月4日物业费，同时原告另外支付200元现金给被告，原告实际交付物业费是5000元；3、收条，证明被告收到原告交付的房屋租金4万元及2019年3月4日至2020年3月4日止一年的物业费；4、2019年3月6日原告的微信截屏，证明原告在协议签订当天，分两次以微信转账方式向被告支付转让费4万元和2万元，总计6万元；5、原告工商银行卡2019年5月5日明细，证明原告通过工商银行给付被告2万元；6、2019年3月3日杨扬妻子微信截屏，证明2019年3月3日19：34分，原告将5000元微信转账间的房屋租赁合同关系，便当店被迫关门停业，给原告造成了巨大的经济损失，被告应该将收取的转让费及尚未发生的半年时间物业费2500元返还给原告，同时赔偿原告经济损失1万元；7、微信聊天记录（录音及文字整理），证明原告于2019年9月找房东王慧交纳2019年10月1日至2020年3月31日房租的时候，王慧拒绝接收原告交纳的房租，理由是被告转租房屋未经过房东的同意，被告与房东之间有物业费等纠纷未解决，房东要求必须被告到场，三方协商签订协议，此后原告及时将房东的意见反馈给被告，要求被告出面解决问题。被告自始至终以在北京忙为由没有与房东见面解决问题，并且让原告承担被告经营期间欠付的房东物业费，原告拒绝承担。被告没能与房东协商解决问题。被告与房东之间关于案涉房屋签订有补充协议，补充协议约定被告转租房屋必须提前两个月通知房东并取得房东同意，否则不得转租。因为被告未能解决与房东的纠纷，导致房东强行将案涉的店铺关门上锁，致使原告无法继续经营。被告委托原告处置店铺内的桌椅板凳等物品，所得价款1200元，并承诺作为原告损失补偿。以上证据证明，按照与被告的约定，原告按时将转让费及房屋租金、物业费交付给被告，而被告未能按照约定履行将便当店的营业执照、食品经营许可证更名过户至原告名下的义务，更重要的是因为被告未能妥善处理与房东的纠纷，直接导致房东解除了与被告之间的房屋租赁合同关系，店铺被迫关门，给原告造成了巨大的经济损失，被告应当将收取的转让费、及尚未发生的半年时间物业费2500元返还给原告，同时赔偿原告经济损失1万元。8、房东王慧情况说明一份，系王慧打印并签字，证明房东不知道被告将房屋转租给原告，当房东知道这一事实后，要求被告到场签订三方协议，因为被告没有及时出面解决问题，致使房东解除了与被告之间的房屋合同，将店铺强行关闭。被告为证明自己的主张，提供如下证据：1、房屋租赁合同；2、原告、被告和房东王慧在房东处的三人之间的谈话录音U盘文件、被告与原告之间的通话录音（文件名为店长）、被告与王慧的4次通话录音（文件名王慧），谈话录音原始载体在被告的手机中，被告复制在U盘中交给法庭，但是原始载体中的内容因为占内存已删除，通话录音有原始载体，证明店当时原告没有缴纳房租导致被告与王慧原始合同终止，王慧要求索赔；3、原告伪造了一份被告当时的厨师杨扬与被告签订的房屋租赁合同，上面签字不是被告签的，手印不是被告按的，具体作什么用被告不清楚，证明原告造假；4、店铺营业执照复印件，证明店铺开业合法。经审理查明，2018年2月1日，被告与案外人王慧签订了《房屋租赁合同书》，内容为“王慧将位于大连经济技术开发区房屋租给邵世强用于经营餐饮，租赁期限10年，第一年租金为人民币7万元，第二年8万元，第三年9万元，第四年10万元。邵世强于2018年2月1日前交付第一年租金，于2019年3月31日前交付2019年4月1日-2019年9月1日的租金，于2019年9月30日前交付2019年10月1日-2020年3月31日的租金，后续租金交付方式以此类推。租赁期间的采暖费、物业费由邵世强自行承担，水电费、宽带、网络电视、房屋租赁税等与经营有关的费用由邵世强负责缴纳。租赁期限内王慧允许邵世强转租，但必须经营合法项目。”2019年3月6日，原被告签订《协议》，内容为“邵世强同意将大连经济技术开发区房屋转租给刘邦杰，总价8.5万，房租交法为2019年3月31日交付2019年4月1日至2019年9月30日的租金4万元，2019年9月30日交付2019年10月1日至2020年3月31日的租金4万元，以此类推，次年的房租按照房东的合同交付。租赁期间的采暖费、物业费、燃气费、电费、水费等由刘邦杰自行承担。营业执照、食品经营许可证等手续全部转让给刘邦杰，一个月内过户。”2019年3月3日，原告通过其朋友向被告微信转账5000元；2019年3月6日，原告通过微信转账向被告支付60000元；2019年4月1日，原告通过微信转账向被告支付44800元，给被告现金200元，其中40000元为2019年4月1日至2019年9月30日房租（已由被告转交给房东）；5000元为2019年3月4日至2020年3月4日的物业费；2019年5月5日，原告通过工商银行向被告支付20000元，总计130000元。本院认为，合法的民事法律行为受法律保护，原被告双方签订的《协议》关于转让营业执照、经营许可证等的约定，违反了《个体工商户条例》第十条第二款的规定，故双方所签协议无效，转让费8.5万元被告应予退还，但因原告已实际使用半年，应承担部分转让费，按被告与房东剩余9年租期计算，原告使用半年的转让费可按4722元（85000元÷9年÷2＝4722元）计算。对于物业费，原告已将2019年3月4日至2020年3月4日的物业费5000元交给了被告，因原告只经营了半年，剩余半年物业费2500元应予返还原告。因原被告签订的协议无效，对原告要求被告给付违约金的请求不予支持。原告要求被告赔偿损失，因原告未对损失具体事实及数额举证，对此请求不予支持。被告关于已预交较多燃气费、电费的抗辩理由，经查认为，此项费用非直接交给原告，原告已交付转让费，无据认定为原告具有返还义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告邵世强自本判决生效之日起十日内返还原告刘邦杰商铺转让款80278元，商铺物业费2500元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，由原告刘邦杰负担130元，被告邵世强支付990元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王忠卫二〇二〇年九月二十二日书记员  连晓玲