太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1129号原告：胡瑞，女，1977年3月8日出生，汉族，中国民生银行职员，住拉萨市。委托诉讼代理人：许微，北京市东卫律师事务所律师。被告：山西恒实平阳房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长风街**（和信商业广场）**（塔楼）**，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王亚芳，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵翠娟，山西佳镜律师事务所律师。原告胡瑞与被告山西恒实平阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡瑞委托诉讼代理人许微，被告山西恒实平阳房地产开发有限公司委托诉讼代理人王亚芳、赵翠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡瑞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款共计1006765元，并赔偿原告利息损失239106.69元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于太原市长风街北、平阳路西平阳景苑项目A区负一层1349号房屋，房屋面积23.16平方米，房屋总价1006765元。原告已于签约当天支付全部房屋价款。上述合同签订时，被告许诺以总价款10%向原告返还年租金，但2018年2月后被告停止支付租金。根据双方签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定：出卖人应当在房屋甲方使用后720日内，将办理权属登记所需全部资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人需在该商品房交付使用两年内，协助买受人取得房地产产权证书，如因出卖人的原因在上述期限内未取得该商品房产权证书，买受人在该商品房交付使用25个月起，物业服务费归出卖人承担，直至买受人取得该商品房产权证书为止。至今，因被告人原因，上述房屋仍未取得商品房产权证书，已超过交付使用日48个月，且被告在向原告出售该房时未告知该房系在建工程抵押房的事实。被告的上述违约行为致使原告购买商品进行投资的合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告山西恒实平阳房地产有限公司辩称，被告在出售给原告房屋时，原告对房屋进行了验收并确认对房屋情况完全知情，且被告在知情的情况下签订了《商品房买卖合同》是其真是意思表示，该合同有效，应继续履行。原告已实际收房并对外出租收取租金，已经实现了物权收益权，本案所涉合同已履行完毕，合同目的已实现，原告主张解除合同无事实依据。原告行使解除权已超过一年除斥期间，解除权应在解除事由发生之日起一年内行使，原告至迟应于2016年3月22日前主张解除，至今已超过四年之久，已超过法定除斥期间。根据法律规定解除合同的情形为原告无法取得房屋导致合同目的不能实现才能解除，而本案中原告已实际收房并进行了出租，故原告主张解除合同无法律依据。本案所涉房屋延迟办理产权证完全是施工过程中遭遇亲贤北街迟延打通，逾期拆迁等不可抗力、政府原因所致，现本案所涉房屋原告到被该处办理即可办理网签，也逐步会取得产权证书，原告的合同目的完全可以实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于太原市长风街北、平阳路西平阳景苑项目A区-1349号房屋，用途为商业，建筑面积23.16平方米，单价为每平方米43470元，总金额为1006765元，买受人应于2015年3月23日付清该房屋的总价款即1006765元。合同约定出卖人逾期在60日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自双方签署解除协议之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点一的违约金。合同对其他内容进行了约定。原被告在落款处签字盖章确认。2014年11月14日，原告向被告支付全部购房款1006465元，有中国建设银行个人汇款凭证及个人活期明细信息予以佐证。2015年3月23日，原告（商铺业主/乙方）与山西恒实紫金谷商业有限公司（商业管理单位/甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方承租乙方位于A区地下一层-1349号商铺，并统一进行招商与经营管理，合同对其他内容进行约定。原告提供山西恒实紫金谷商业有限公司支付租金的银行流水，以此证明向原告支付过租金，但现在存在欠付情况，现已另案处理。庭后原告向本院提供恒实平阳景苑A区房屋信息，载明坐落于平阳路65号37幢-1层-1349号房屋状态为在建工程抵押，限制销售。原告提供与被告工作人员的录音资料，通话主要内容为：原代：“我的房号是平阳景苑A区-1层，1370、1371，紫金谷地下，”房产处工作人员：“紫金谷地下现在都还不能网签，在官网上查不到”，原代：“因为我买了三个商铺，在太原市房产管理局就看到1349号，看不到1370、1371”，房产处工作人员：“这个是在建工程抵押，你应该在官网上就看不到，A区地下我们全抵押，房号也变了，因为还没有测出新房号，还没有编下新的房号”。原告提供上述房屋信息及录音资料用以证明涉案房屋现处于在建工程抵押，限制销售状态，从而导致原告的合同目的无法实现，庭后被告对上述证据进行质证，对该证据均不认可，并表示涉案房屋不存在在建工程抵押情形，但未提供相反证据佐证。另查明，被告提供商品房预售许可证，（2015）并商房预售字第0028号，载明山西恒实平阳房地产开发有限公司经审查，批准以下所列商品房屋公开预售，项目名称平阳景苑A区综合楼2（27#、28#、29#、30#、31#）、地下工程、地下工程、地下部分），房屋坐落平阳路65号。2015年3月23日原被告签订收房确认书，确认人原告对购买的平阳经A区地下一层-1349，面积23.16平方米，总价1006765元，约定确认人已清楚上述房屋各项事宜并对该房屋进行验收。鉴于政府修路等客观或政策原因导致房屋延迟交付，双方互不追究《商品房买卖合同》的违约责任，一致同意由被告将房屋移交给原告。被告另提供小店区政请﹝2009﹞110号太原市小店区人民政府关于杨家堡社区城中村改造有关事宜的请示、太原市人民政府办公厅会议纪要﹝2009﹞第186期、﹝2009﹞第226期、小店区政函﹝2014﹞256号太原市小店区人民政府关于亲贤北街西段打通工程有关事宜的函等相关文件，以此证明杨家堡城中村改造是市区两级政府确定的重点工程，期间存在多重困难，至今还有4000余万元的拆迁补助金没有发放，被告在接手项目后自己垫付资金进行施工，由于太原市办证难，导致被告办证迟延，由于客观原因，现被告不具备积极办理房屋手续的条件。本院确认上述事实的证据有《商品房买卖合同》、《租赁合同书》、中国建设银行个人汇款凭证、个人活期明细信息、恒实平阳景苑A区房屋信息、录音资料、商品房预售许可证、收房确认书、小店区政请﹝2009﹞110号太原市小店区人民政府关于杨家堡社区城中村改造有关事宜的请示、太原市人民政府办公厅会议纪要﹝2009﹞第186期、﹝2009﹞第226期、小店区政函﹝2014﹞256号太原市小店区人民政府关于亲贤北街西段打通工程有关事宜、晋恒房﹝2015﹞23号关于亲贤北街西段打通工程拆迁补助款有关事宜的申请及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。被告未按合同约定的时间为原告办理涉案房屋产权登记手续，该行为已构成违约，因涉案房屋现属于在建工程抵押状态，限制销售，原告的合同目的根本不能实现，现原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款1006765元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原被告均认可已将涉案房屋出租给山西恒实紫金谷商业有限公司，且原告已实际取得收益，故针对原告主张的利益损失本院不予支持。被告作为开发商应对房屋状态有充分认知且掌握证据，本案中，原告提供初步证据说明房屋有抵押，被告仅口头否认涉案房屋处于在建工程抵押状态，未提供证据佐证，应承担举证不利的后果。被告抗辩涉案房屋延迟办理产权证是不可抗力及政府原因所致，现可以办理网签并逐步取得产权证书，与原告提供的房屋抵押状况不符，也未提供相应证据佐证，抗辩理由本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告胡瑞与被告山西恒实平阳房地产开发有限公司于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》。二、被告山西恒实平阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡瑞购房款1006765元。三、驳回原告胡瑞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8056元（原告已预交），由原告负担1075元，被告负担6981元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 卢敬丽 二〇二〇年九月二十八日书记员 赵 燕