山东省嘉祥县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0829民初2644号原告：夏艳松，女，1985年12月6日出生，汉族，居民。住嘉祥县。委托诉讼代理人：王贺（特别授权），济宁经开高新盛世法律服务所法律工作者。被告：山东新高地创新产业园管理有限公司。住所地：嘉祥县建设北路路西新汽车站西300米。统一社会信用代码：91370829MA3M4A2C20。法定代表人：张养齐，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄海运（特别授权），山东永正务实律师事务所律师。被告：山东尼特服饰有限公司。住所地：嘉祥县嘉祥街道章山村东200米（新汽车站西）统一社会信用代码：91370829085115826Y。法定代表人：梁维垒，系该公司经理。委托诉讼代理人：黄海运（特别授权），山东永正务实律师事务所律师。原告夏艳松与被告山东新高地创新产业园管理有限公司（以下简称新高地公司）、山东尼特服饰有限公司（以下简称尼特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏艳松的委托诉讼代理人王贺、被告新高地公司和被告尼特公司的委托诉讼代理人黄海运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏艳松向本院提出诉讼请求：1、要求人民法院确认原告与被告签订的《认购协议》无效；变更为要求人民法院撤销原告与被告尼特公司签订的《认购协议》，2、要求人民法院判令二被告退还原告的购房款10万元；并承担连带返还责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的丈夫与被告新高地公司的王会系微信好友。2020年3月份，原告之夫看到王会朋友圈发布的出售被告新高地公司的商铺，然后就去售楼处看了房子。看房时被告售楼部的工作人员王会和原告方承诺的很好，承诺房子可以走正常房贷贷款、房子可以办理不动产证、需要交1000元认购金。原告之夫刷卡时却刷了10万元，后被告售楼部的工作人员王会告知原告需要交首付款，房子贷款需要营业执照，房子是工业用地、房子没有预售许可证、房子只能办理小产证等等。原告感觉上当了，多次找被告协商、要求退款。被告一直向原告商量解决，一直不兑现，被告却说分文不退。原告为更好的保护自己的合法权益，只好靠法律救济提起诉讼依法解决，望法院判如所请。被告新高地公司辩称：1、本案案由错误，被告认购协议书中所指的是厂房，而不是住宅楼商品房，标的物的性质有质的区别，被告代理转让出售的厂房标价2700元每平方米，而不是同区位住宅商品房的5000-6000元每平方米的价格，涉案房产系创新产业的集中基地，而不是为了开发出售商品房而开发的房地产产业，所以新高地产业园项目与住宅商品房不同，不需要网签预售等监督。2、被告所代理的山东尼特服饰有限公司（以下简称尼特公司）转让的富余厂房，是合法建筑物，被告有权签订《认购协议》，有权代理转让《认购协议》中约定的厂房标的物，合同标的是建设在国有出让土地之上的厂房，是因原始建设所有的合法建筑物，厂房建设证件齐全，而且原被告是在双方自愿，真实意思表示一致后签署的《认购协议》并约定缴纳定金后生效，原告已缴纳房屋定金，合同生效条件成就，该认购协议并无违反法律规定的禁止性规定，故认为《认购协议》依法成立。合同有效。3、《认购协议》虽然有效，但是被告方已经因原告违约依法解除了协议，山东新高地创新产业园管理有限公司依法通知解除，原告不同意通知解除，可根据合同法第93、94、96条的规定，可以请求人民法院确认解除合同的效力。4、原告违约行为客观存在，应依法承担缔约过失责任，对原被告双方，应适用定金违约条款，已交定金无权请求返还，被告有权有法律根据不予返还定金，并请求法院解除我公司被冻结的资金。5、原告将申请确认认购协议无效的诉讼请求变更为申请撤销认购协议，不能成立。原告向法庭陈述的因重大误解、欺诈所签订的《认购协议》要求撤销，与原告引用的民法总则148-149条条款规定的欺诈，相互矛盾。原被告双方签订的是《认购厂房协议》，该厂房建在国有土地上，不存在原告所编造的仅能办小产证的这一事实。6、因原告故意违约，本案应适用定金违约原则，原告无权要求返还定金。被告尼特公司的答辩意见同上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认。当事人争议的焦点问题是：1、原告要求撤销《认购协议》有无相应的事实依据合格法律依据，该协议是否已经解除。2、定金10万元是否返还。原告为证实其主张，提交以下证据：证据一、认购协议一份，证明签订《认购协议》时，原告同意支付认购金1000元人民币，作为甲、乙双方订立《新高地厂房转让合同》的担保，从该约定上看，这1000元只是为下一步签订《新高地厂房转让合同》时的担保，但是在签订完合同，刷卡时却刷了10万元。并且发现甲方与签合同前、转款前的承诺完全相悖，故买卖合同未签订。证据二、收据一张，证明原告于2020年3月30日，向被告刷卡支付10万元人民币。证据三、录音光盘一张并附录音翻译一份，证明被告处工作人员王会，在签《认购协议》及转款前，介绍房屋时未有给乙方说明出售房屋的真实情况、性质，隐瞒了房屋不能办理网签及贷款等事实。显然是甲方的故意行为，导致了原告对该涉案厂房与商品房产生重大误解。证据四、王会的微信朋友圈截图及王会在58同城APP发布的广告截图各一张，证明王会在宣传时故意隐瞒将厂房说成商铺、办公楼，这也明显误导了原告。被告质证意见：对证据一的真实性合法性均无异议，该协议主体是尼特公司而不是新高地公司，约定的也是向尼特公司支付定金。约定的是购买新高地厂房一套，双方在协议中并未约定原被告双方签订时对该房有进行网签和楼房按揭贷款的义务。对证据二的真实性无异议，原告在2020年3月31日按协议约定向被告交付购房定金10万元，而不是原告陈述的交付购房款。对证据三的真实性合法性有异议，录音程序违法，该录音是非法证据。该录音是在协议签订之后的5月26日，是原告起诉前，录音人存在明显的诱证和设陷阱，诱导工作人员答复的情形。录音中人员较多、环境嘈杂，无法辨别其真实性，无法区分是王会说的话，况且录音时王会已经不在被告公司工作了。不能代表被告方的真实意思。对证据四的真实性、合法性提出异议，该证据也没有明确载明被告转让的是住宅商品房，同时也不能确认是不是王会的微信。原告提交的上述证据，被告对证据一、二的真实性无异议，本院予以确认。对证据三有异议，本院认为，原告没有其他证据证明录音中王会的身份，对该录音资料不予采信。对证据四，被告对真实性有异议，原告称庭后能够提交该截图的原始载体，但原告未提交，故对该证据的真实性不予确认。被告为支持其抗辩意见，提交以下证据：证据1、被告方营业执照和法定代表人的身份证复印件各一份，证明被告的主体资格。证据2、山东尼特服饰有限公司营业执照和法定代表人的身份证复印件各一份。证明山东尼特服饰有限公司是合法的盈利性法人组织。证据3、涉案房屋不动产证书原件复印件各一份，编号2016嘉祥县不动产权第0000013号，证明山东尼特服饰公司在占用的国有出让土地上建设的厂房。证据4、该8号厂房建设工程规划许可证原件复印件各一份，编号建字第3708292018-061号。证据5、该8号厂房建设工程施工许可证原件复印件各一份，编号370829201904020201号。证据6、建设用地规划许可证原件复印件各一份，编号地字第3708292015-0128号。上述证据能够证明国家许可在该土地上建设8号厂房。该组证据证明被告向原告出售的厂房是合法建筑物。被告对该厂房相有合法的物权，为配合政府将新高地产业园建成服饰生产基地、医疗用品生产基地，故山东尼特服饰有限公司将剩余的厂房筑巢引凤，按成本价向社会转让。被告庭后提交已经还清涉案土地抵押债务的证明和解除抵押的证明。原告质证意见，对证据1-2真实性无异议。对证据3-6真实性无法查证，从证据5附件可以看出该块地已经进行抵押，债权人是济宁银行股份有限公司嘉祥支行，被告没有向原告说明，该房屋已经抵押的事实，所以被告存在欺诈行为，应当退还预售款10万元。原告虽然对证据真实性有异议，但被告均提交了证据原件，本院予以确认。对于被告庭后提交的还清贷款证明、解除抵押证明的真实性无异议，但认为在双方签订认购协议时抵押的事实依然存在。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定以下事实：2015年7月6日，嘉祥县规划局向尼特公司颁发建设用地规划许可证（地字第3708292015-012号），准予尼特公司在该宗土地上建设“嘉祥县面辅料产业园”。山东尼特服饰有限公司于2015年7月31日取得坐落于嘉祥县建设路西、新汽车站北的国有建设用地使用权【不动产权证书：鲁（2016）嘉祥县不动产权第0000013号】。2018年9月26日，嘉祥县规划局向尼特公司颁发了建设工程规划许可证（建字第3708292018-061号），批准尼特公司在该宗土地上建设“嘉祥县面辅料产业园8#厂房”。2019年4月2日，嘉祥县住房和城乡规划建设局向尼特公司颁发建设工程施工许可证（编号：370829201904020201）。后尼特公司建设了“面辅料产业园”，其中包括面辅料产业园8#厂房。2020年3月，原告与被告尼特公司签订认购协议。协议约定：一、乙方认购甲方位于济宁市嘉祥县新汽车站西侧，“新高地创新产业园区”项目8#楼四层E户的厂房一套（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积约为425.10平方米。二、该房屋每平方米建筑面积单价为人民币2700元，总价暂定为人民币1147770元(大写：壹佰壹拾肆万柒仟柒佰柒拾元)。三、乙方同意在签订本协议时，支付定金人民币1000.00元（壹仟元整），作为甲乙双方订立《新高地厂房转让合同》的担保。四、在签订本认购书前，乙方已详细了解本项目的相关资料且无异议。乙方在签订本认购书后7(2020年3月29日)日内交齐首付款与甲方签订《新高地厂房转让合同》，签合同时乙方须持本认购协议、交款收据、购房需带证件、已缴纳房屋维修基金的证明及其他相关材料。合同签订当日乙方需根据选择的付款方式交納全房款或首付款及提交办理按揭手续所需的完整、真实材料，并支付相关费用，已付定金即转为购房款的一部分。本认购协议签订时，甲方已在本项目销售中心公示《新高地厂房转让合同》、合同附件、附加条款及补充条款4等全部合同文件，乙方确认在签订本认购协议时，已经认真详细的阅读了该等全部合同文件，对其内容不存在争议并愿按照上述约定时间签订合同，不以《新高地厂房转让合同》及有关附加内容和条款未经其阅读、系格式条款、需要修改等理由拒签。五、甲、乙双方必须严格遵守本认购协议所有规定，有下列情形之一的，甲方可不经催告乙方签约，本认购协议力即行终止，乙方已缴定金不得以任何理由要求退还，且甲方有权将该房屋另行销售：（1）乙方未在第四条规定的期限内携要求的材料至甲方销售中心与甲方签署《新高地厂房转让合同》并付清相应房款及提交办理按揭手续所需的完整、真实材料。（2）乙方原因(包括但不限于未缴纳房屋维修基金)导致双方未能在第四条规定的期限内签订《新高地厂房转让合同》。乙方出现前款约定的违约情形，乙方申请继续履行本协议的，经甲方同意，本协议继续履行，但自本协议规定的应签订《新高地厂房转让合同》期限之第二天起至实际签订《新高地厂房转让合同》之日止，乙方按每日伍佰元向甲方支付违约金。在乙方签订本协议及缴纳定金后，甲方在第四条第一款约定的签约时间之前为乙方保留该房屋；若甲方在约定的签约时间前将房屋另行处分或在该时间前无正当理由拒绝与乙方签订《新高地厂房转让合同》的，则应双倍返还乙方已付定金。六、本认购协议签订后，甲方不予为乙方办理更名及加减名手续，且买受人不得对合同内容提出任何变更。乙方执意要求更名或加减名的，视为乙方不再认购该房屋，甲方有权没收定金且将该商品房另行对外销售。七、若乙方签订本协议后单方解除本协议或以其行为表示不履行本协议的，按第五条乙方违约情形处理。八、乙方确认以其在本协议当事人信息处的地址作为法律文书的送达地址，且真实、准确，若改变该地址应当于变更前三日书面通知甲方。甲方向乙方寄送有关通知或书面文件的，乙方应亲自签收，甲方按约定地址发出邮件后(以寄出的邮戳为准)第【三】日，视为乙方已经收到，因乙方拒收、地址变更未事先书面通知甲方或其他原因导致被退件或信件由物业等第三方代收的，视为邮件已送达。九、本协议自双方签订之日起成立，甲方收到乙方支付的定金后生效，至双方签订《新高地厂房转让合同》后自行失效。如本协议履行中发生争议，双方协商解决；协商不成时，可向本项目所在地人民法院提起诉讼。十、乙方在签订本协议时承诺其本人和家庭符合购买要求，若办理贷款，还应保证无不良征信记录。否则因乙方或其家庭具有限贷情形导致未能在约定的时间内签订《新高地厂房转让合同》或签订的合同不能履行而终止的情况，均视为乙方违约，定金不退，且甲方有权将该房屋另行销售。双方签订协议后，原告即向被告刷卡交付10万元，被告向原告出具了收据一张。该收据载明：“收据2020年3月30日今收到夏艳松交来购买8#-四层-E户购房定金（刷卡）。人民币：大写壹拾万元。”被告尼特公司加盖了公司财务专用章。后原告以存在重大误解和欺诈情形，诉来本院，要求撤销该协议。本院认为，原被告争议的焦点问题是：原告主张撤销认购协议的理由是否成立，二被告是否应返还原告定金10万元。首先，被告新高地公司并未与原告签订认购协议，原告亦未将款项交给新高地公司，因此，原告要求被告新高地公司承担责任，没有相应的事实依据，对原告要求被告新高地公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。其次，原告主张撤销认购协议的理由：一是认为存在重大误解；二是认为受到被告方的欺诈而订立的协议，违背了自己的真实意思。关于第一个理由，原告提交的录音资料、微信截图，均无法认定其真实性，且原告购房时，涉案厂房是现房，原告对房屋状况、位置、面积、价格等基本情况应当进行了必要的了解，故原告所称存在重大误解，缺乏相应的事实依据，本院不予采纳。关于第二个理由，原告称受到被告欺诈而订立的认购协议，原告亦未举出充分有效证据。但被告提交的证据三（不动产权证书）附件中载明，涉案国有建设用地土地使用权，虽然登记在尼特公司名下，但已于2016年11月16日办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，因此涉案8号厂房亦应当认定为一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。被告在转让涉案厂房时，未将建设用地使用权已办理抵押登记的事实告知原告，严重影响原告对是否购买涉案厂房做出正确判断，因此应当认定被告存在欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。本案中，被告尼特公司虽然没有在认购协议中签字盖章，亦未写明签署日期，但原被告对签订认购协议的真实性无异议，被告尼特公司也收到了原告交纳的款项。被告庭后虽然提交了还清涉案土地抵押债务的证明和解除抵押的证明，但双方签订合同时尚未解除抵押，应当认定被告当时存在欺诈行为。故原告请求法院撤销认购协议，于法有据，本院予以支持。被告称已经通知原告解除该协议，原告不予认可，被告未提交相应证据，对该辩解观点，本院不予采纳。但可以看出被告亦不再要求原告继续履行认购协议。第三、关于返还已付款问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或撤销后因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，双方在认购协议中约定的定金金额为1000元，但原告刷卡时付款10万元，双方虽然对是否都属于定金有争议，但因为认购协议应予撤销，该款项应予返还，故对是否全部是定金性质，本院不再评判。故对原告请求返还已付款10万元的请求，本院应予支持。综上，原告与被告尼特公司之间签订的认购协议应予解除，被告尼特公司收取的10万元，应予返还。经调解未达成协议。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定,判决如下:一、撤销原告夏艳松与被告山东尼特服饰有限公司之间签订的《认购协议》。二、被告山东尼特服饰有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告夏艳松10万元。三、驳回原告夏艳松对被告山东新高地创新产业园管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由被告山东尼特服饰有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李修京二〇二〇年九月三十日书记员  郭淑静