西藏自治区山南市乃东区人民法院民事判决书（2020）藏0502民初244号原告：西藏人和实业有限公司山南分公司，住所地西藏山南市泽当镇白日街。负责人：方园兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡德强，男，系西藏人和实业有限公司员工。委托诉讼代理人：周浩燃，男，系西藏人和实业有限公司法务经理。被告：俄波仁青，男，1984年1月15日出生，藏族，经商，住西藏拉萨市。原告西藏人和实业有限公司山南分公司（以下简称人和山南分公司）与被告俄波仁青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告人和山南分公司的委托诉讼代理人周浩燃、被告俄波仁青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人和山南分公司向本院提出诉讼请求：1.判令《人和雅江冲热房屋租赁合同》于起诉状副本送达之日解除；2.被告立即腾退其承租的雅江冲热15间房屋；3.由被告支付房屋租金733,912元（从2018年8月1日起计算至2020年7月31日），违约金100,000元及迟延履行金1,298,107元（暂计算至2020年4月7日实际应计算至被告结清之日止）；房屋占用费（从2020年7月31日起截止到被告实际腾退之日止）；4.由被告承担本案的律师费及诉讼费用。事实和理由：2018年10月23日原、被告双方签订《人和雅江冲热房屋租赁合同》，约定由原告将位于西藏山南市雅江冲热的15间商铺（商铺号为：34、52、58、59、60、61、62、63、66、67、68、69、70、71、72），租赁期限为10年，租赁单价前四年26/m2/月，第五年开始租金随行就市，并约定房屋租金每6个月为一期，租赁用途为茶园、餐饮等。合同签订后，原告按照合同约定履行各项义务，被告多次逾期支付房屋租金。经原告多次电话及上门催缴租金，被告仍未按期足额缴纳租金及相关费用。截至起诉之日，被告仍未向原告结清拖欠的租金、违约金等。为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼过程中，原告人和山南分公司自愿放弃由被告俄波仁青负担本案律师费用的诉讼请求。被告俄波仁青辩称，我认可原告的诉讼请求，但因疫情等原因导致房屋租金未支付，因资金周转困难，故未支付租金，我希望能继续履行双方签订的《人和雅江冲热房屋租赁合同》，我愿意补齐押金50,000元、支付100,000元违约金并承担案件受理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据有：原告的营业执照、被告的身份证、原告的法定代表人身份证、委托诉讼代理人身份证复印件各1份，法定代表人身份证明书、授权委托书原件各1份，以上证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告人和山南分公司提交的证据有：1.《人和雅江冲热房屋租赁合同》原件1份，用以证明原、被告签订租赁合同，被告应缴的租金时间和具体金额，及被告应承担相应违约责任的事实。被告对该证据的三性及证明目的予以认可。因该证据系原件，且被告予以认可，故本院对该证据的三性及证明目的予以采纳；2.《律师函》复印件1份，用以证明原告通过发送律师函的形式向被告催缴租金的事实。被告对该证据的三性及证明目的予以认可。虽该证据系复印件，但被告认可收到律师函且知晓律师函的相关内容，故本院对该证据的三性及证明目的予以采纳；3.《不动产权证书》复印件15份，用以证明原告为案涉房屋的合法所有权人，且享有占有、使用、收益等用益物权。被告对该证据的三性及证明目的予以认可。虽该不动产权证书系复印件，但被告认可其三性，且与本案有关联，故本院对该证据的三性予以认可，但因权利人为西藏人和实业有限公司，故本院对原告享有占有、使用、收益的证明目的予以采纳；4.《授权委托书》原件1份，用以证明原告有权处分案涉房屋的事实。被告对该证据的三性及证明目的予以认可。因该证据系原件，且与本院有关联，故本院对该证据的三性及证明目的予以采纳。根据原告人和山南分公司、被告俄波仁青的庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年10月23日原告人和山南分公司（甲方）与被告俄波仁青（乙方）签订《人和雅江冲热房屋租赁合同》，合同约定原告将位于西藏山南市雅江冲热商品房34、52、58、59、60、61、62、63、66、67、68、69、70、71、72号，房屋建筑面积1,176.14 m2出租给被告，乙方租赁该房屋用于经营茶园、餐饮使用。房屋的租赁期限为10年，自2018年8月1日至2028年7月31日止。租赁期内，前4年的租金标准不变，租金标准为26/ m2/月，年租金为366,956元。第5年开始，租金单价随行就市。房屋租金每6个月为一期，共分为20期。合同第四条第四款约定：“为保证合同的顺利履行，乙方在本合同签订时，一次性向甲方缴纳押金，押金数额为100,000元，第一年交50,000元，第二年交50,000元。合同履行期满后，如乙方无任何违约并返还承租房屋后，甲方应在一个月内将押金全额返还乙方”。合同第十条第二款约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同。如乙方违约，甲方有权不退还乙方缴纳的押金，并免除优惠措施；如甲方违约，乙方有权要求甲方退还双倍押金。同时，违约方应当向守约方支付违约金50,000元，守约方由此产生的包括但不限于公证费、保管费、诉讼费、律师费、差旅费等均由违约方承担；违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”，该条第六项约定：“乙方未按约定交纳租金及其他应交费用（包括但不限于押金等费用）达到10天的，或未缴纳应由乙方缴纳的费用达到1,000元”。合同第十条第三款约定：“在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定应由乙方负担费用的（包括但不限于租金、押金及其他应由乙方支付的费用），每逾期一天，应按逾期金额的千分之五向甲方承担迟延履行金并承担相应的违约责任”。另查明，原告签订合同前已向被告交付案涉房屋，且被告认可原告交付案涉房屋的事实。被告按照合同约定支付第一年押金50,000元，但第二年押金50,000元未交。被告自2018年10月23日起至今仍占有、使用案涉房屋，且未付房屋租金。再查明，原告于2011年6月1日正式成立，2014年5月23日取得营业执照，公司类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），营业期限自2011年5月30日至2031年6月1日，经营范围为房地产经营（销售）、房屋租赁。权利人西藏人和实业有限公司于2018年5月22日至2018年5月24日期间取得案涉房屋15间的不动产权证。2020年5月13日西藏人和实业有限公司出具授权委托书：“兹有我公司名下所属房产，位于山南市××区，现我公司委托西藏人和实业有限公司山南分公司作为该房屋的合法代理人，授权其代表我公司进行该房屋的经营管理、租赁及收取租金等事宜，在整个管理过程中，山南分公司的一切行为均代表我公司，与本公司的行为具有同等法律效力，并将承担该代理人行为的全部法律后果和法律职责”。本院认为，案涉租赁物的权利人为西藏人和实业有限公司，原告作为西藏人和实业有限公司的分支机构，由于总公司的授权，原告对案涉租赁物享有合法经营权，且《人和雅江冲热房屋租赁合同》的甲、乙双方为本案原、被告，本案原告作为合同相对方具备起诉的主体资格，被告亦认可原告的诉讼主体地位，故原、被告签订的《人和雅江冲热房屋租赁合同》内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，本院予以确认。原告已依约履行交付案涉租赁物的义务，但被告自合同签订之日起至今未支付任何租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，及《人和雅江冲热房屋租赁合同》第十条第二款第六项：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同。乙方未按约定交纳租金及其他应交费用（包括但不限于押金等费用）达到10天的，或未缴纳应由乙方缴纳的费用达到1,000元”的约定，本案中双方约定的解除权条件成就，且被告未支付租金的行为已构成根本违约，被告的违约行为致使原告作为出租方的合同目的不能实现，原告作为守约方有权向被告违约方主张解除合同的权利。关于合同解除的时间，本案原告起诉后，本院对原告的起诉状及变更诉讼请求申请书的副本通过微信送达至被告的时间为2020年9月7日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认原、被告解除《人和雅江冲热房屋租赁合同》的时间为2020年9月7日。故对原告要求《人和雅江冲热房屋租赁合同》于起诉状副本送达之日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《人和雅江冲热房屋租赁合同》解除后，被告应向原告腾退案涉房屋15间，故对原告要求被告立即腾退其承租的雅江冲热15间房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求由被告支付房屋租金733,912元（从2018年8月1日起计算至2020年7月31日），违约金100,000元及迟延履行金1,298,107元（暂计算至2020年4月7日，实际应计算至被告结清之日止）；房屋占用费（从2020年7月31日起截止到被告实际腾退之日止）的诉讼请求，自2018年8月1日起至2020年7月31日期间，被告负有给付房屋租金的义务，根据《人和雅江冲热房屋租赁合同》第四条第一款：“租金标准，租赁期内，前4年的租金标准不变，租金标准为人民币26/ m2/月，年租金为人民币366,956元”的约定，案涉15间房屋的日租金为1,018元（366,956元÷12个月÷30天）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告应向原告支付房屋租金743,140元（1,018元×730天），但原告在此期间主张房屋租金733,912元，原告的该行为系其处分民事权利，故对原告要求被告支付房屋租金733,912元（自2018年8月1日起至2020年7月31日），本院予以支持。原告依约将房屋交付给被告使用，已履行合同义务，但被告未按照合同约定支付房屋租金及第二年的押金，根据《人和雅江冲热房屋租赁合同》第十条第二款：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同。如乙方违约，甲方有权不退还乙方缴纳的押金，并免除优惠措施；如甲方违约，乙方有权要求甲方退还双倍押金。同时，违约方应当向守约方支付违约金50,000元，守约方由此产生的包括但不限于公证费、保管费、诉讼费、律师费、差旅费等均由违约方承担”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告有权要求被告按照合同约定支付违约金100,000元（含违约金50,000元及第二年押金50,000元），故对原告要求被告支付违约金100,000元的诉讼请求，本院予以支持。《人和雅江冲热房屋租赁合同》中约定的违约金和迟延履行金系分别针对不同的事项，原告同时主张两项违约责任并无不当，迟延履行金按逾期金额的千分之五计算。根据双方约定的合同内容，原告主张迟延履行金的起止时间自2018年11月15日至2020年4月7日止，自2020年4月8日至被告实际结清之日止。被告虽提出迟延履行金的标准过高，但未提交相关证据证明其主张，同时原告对迟延履行金的约定是否合理亦未提交相关证据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错及预期利益等因素，本院对自2018年11月15日至2019年8月19日期间的迟延履行金的标准调整为中国人民银行同期同类基准贷款利率，自2018年11月15日至2019年8月19日期间的迟延履行金为9,309元（281,986元×4.35%÷365天×277天）。2019年8月20日至2020年4月7日期间的迟延履行金的标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日至2020年4月7日期间的迟延履行金为1,790元（1.自2019年8月20日至2019年9月19日止的利息为114元，31,558元×4.25%全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×31天；2.自2019年9月20日至2019年11月19日止的利息为436元，62,098元×4.20%全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×61天；3.自2019年11月20日至2020年2月19日止的利息为980元，93,656元×4.15%全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×92天；4.自2020年2月20日至2020年4月7日止的利息为260元，48,864元×4.05%全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率÷365天×48天）。自2018年11月15日至2020年4月7日期间的迟延履行金为11,099元（9,309元+1,790元）。自2020年4月8日起至被告结清之日止的迟延履行金以日租金1,018元×具体天数为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故对原告要求被告支付迟延履行金1,298,107元中的11,099元，本院予以支持。被告至今仍占有、使用案涉房屋，且被告应支付租金至2020年7月31日，自2020年8月1日起至2020年9月30日期间的房屋占用费的标准本院参照《人和雅江冲热房屋租赁合同》的租金标准，自2020年8月1日起至2020年9月30日期间的房屋占用费为61,080元（1,018元×60天），自2020年10月1日至被告实际腾退之日止以日租金1,018元为基数，按照实际天数进行计算。故对原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。对被告俄波仁青辩称的因疫情等原因导致房屋租金未支付，因资金周转困难，故未支付租金，我希望能继续履行双方签订的《人和雅江冲热房屋租赁合同》的辩解意见，于法无据，本院不予采信。综上所述，本院对原告人和山南分公司的诉讼请求中：1.《人和雅江冲热房屋租赁合同》于起诉状副本送达之日解除，予以支持；2.被告立即腾退其承租的雅江冲热15间房屋，予以支持；3.由被告支付房屋租金733,912元，予以支持；违约金100,000元，予以支持；迟延履行金1,298,107元中的11,099元，予以支持；房屋占用费61,080元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原告西藏人和实业有限公司山南分公司与被告俄波仁青签订的《人和雅江冲热房屋租赁合同》；二、由被告俄波仁青自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏人和实业有限公司山南分公司腾退承租的雅江冲热15间房屋；三、由被告俄波仁青自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏人和实业有限公司山南分公司支付房屋租金733,912元、违约金100,000元，共计833,912元；四、由被告俄波仁青自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏人和实业有限公司山南分公司支付迟延履行金11,099元，及自2020年4月8日起至被告结清之日止以日租金1,018元×具体天数为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、由被告俄波仁青自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏人和实业有限公司山南分公司支付房屋占用费61,080元，及自2020年10月1日至被告实际腾退之日止以日租金1,018元为基数，按照实际天数进行计算；六、驳回原告西藏人和实业有限公司山南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,856.15元，由原告西藏人和实业有限公司山南分公司负担10,995.24元，由被告俄波仁青负担12,860.91元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区山南市中级人民法院。审  判  长   旦增宗巴审  判  员   白玛群宗人 民 陪 审 员   次  松二〇二〇年九月二十九日书  记  员   普  珍