广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初3396号原告（反诉被告）：关小卿，女，1964年9月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗刚，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文慧，广东宏力律师事务所实习律师。被告（反诉第三人）：李博辉，男，1958年8月12日出生，汉族，身份证住址广东省开平市。委托诉讼代理人：吴绍志，广东天环律师事务所律师。被告（反诉原告）：李家润，男，1976年10月8日出生，汉族，现居美国。委托诉讼代理人：李敬子、陈艳芬，广东祥兴律师事务所律师。第三人：刘欣健，男，1992年12月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告关小卿与被告李博辉、李家润，第三人刘欣健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗刚、周文慧，被告李博辉的委托诉讼代理人吴绍志，被告李家润的委托诉讼代理人李敬子到庭参加诉讼；第三人刘欣健经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告协助将广州市越秀区珠光路XXX号XXXX房过户至第三人刘欣健名下；2.判令两被告向原告支付延迟履行违约金（以2513082.5元为本金，按每日万分之一计算，自涉案房屋由被告李家润取得不动产权证之日后第十一日起计至办理过户登记至第三人名下的手续之日止）；3.判令两被告承担本案诉讼保全费及受理费。事实和理由：因被告李博辉受到被告李家润的公证委托，有权代为处理被告李家润名下位于广州市越秀××××号首层商铺拆迁后的回迁房广州市越秀区珠光路XXX号XXXX房（以下简称“涉案房屋”)，原告为了给自己的儿子第三人刘欣健准备婚房，遂于2017年2月27日与被告签署了《回迁房屋买卖交易协议》。该协议约定由原告向被告李博辉以38200元/平方米的价格购买涉案房屋，该房屋建筑面积为65.427平方米，购房款合计2,499,311.4元。原告应于协议签订之日向被告李博辉支付购房款360,000元，被告李博辉同意在涉案房屋取得房地产权证且可以依法转让登记之日起十日内，协助办理将该涉案房屋过户至原告指定人名下的手续。此外，该协议第一条第8款还约定，如被告李博辉拒不办理房屋过户手续的，应按照总楼款的20%赔偿违约金，如迟延履行的，每延迟一日应按总楼款的万分之一支付违约金给原告，并需赔偿原告因此期间内买不到其它房屋的一切损失。上述协议签署后，原告依约履行了付款义务，累计向被告李博辉支付了购房款人民币500,000元，被告李博辉也将房屋交付原告居住使用。在2019年被告李家润取得房产证后，第三人把正在居住的房屋出售，腾出购房名额履行和配合涉案房屋过户。现在涉案房屋已符合过户条件，但两被告却一直拒不配合办理将涉案房屋过户至原告指定的第三人刘欣健名下的手续。原告认为，两被告的行为已违反了《中华人民共和国合同法》的规定和双方签订的《回迁房屋买卖交易协议》的约定，属于违约行为，已严重侵害原告的合法权益，原告有权要求两被告依约继续履行合同，并承担迟延履行的违约责任，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告李博辉辩称：原告的请求没有法律依据，应驳回原告全部诉讼请求：珠光路××号是先人李某庵、李某策遗产，共三层，因继承于1999年9月30日取得产权证，权属人是李博辉，李某慧等17人共有，李某慧与李博辉是姐弟关系，2人占合计50%产权。2011年1月李某慧（及丈夫余某森）在开平市公证处办理公证，将其份额赠与李博辉儿子李家润。2011年6月李博辉在开平市公证处办理公证，将其份额赠与儿子李家润。珠光路××号李博辉，李某慧2人的份额拆迁补偿至珠光路112号110室和珠光路XXX号2804室，其他共有人是领取补偿款方式。2015年1月李家润在美国旧金山中国总领事馆办理委托李博辉代办珠光路××号拆迁、回迁事宜。2017年2月27日李博辉与关小卿签订《回迁房屋买卖交易协议》，主要内容:将珠光路XXX号XXXX房卖给关小卿，面积65.427平方米，价3.8万元/平方米，签订日付36万元定金，总价是65.427×38200=2499311.4元。合同签订后，2017年2月-6月李博辉收到50万元，关小卿及其儿子刘欣健2017年3月8日左右入住至今。2019年8月李家润取得珠光路XXX号XXXX房不动产权。李家润不同意也没有授权出卖房屋。被告认为房屋买卖交易协议无效，理由如下：一、珠光路××号遗产房屋在2011年6月左右被拆除，物权消灭。二、关小卿与李博辉2017年2月27日签订协议时，李博辉并未具有XXXX房的物权，李家润也未取得物权。三、XXXX房是李博辉、李某慧2人拆迁补偿所得，并非李博辉1人所有，即属于2人共有，根据“物权法”第97条：处分共有不动产，应经2/3按份共有人或全体共同共有人同意。四、从《委托书》内容看，李家润委托的“事由”是“办理拆迁房屋回迁事宜”，并非出卖。房屋的所有相关事宜均应受“事由”即拆迁事宜所约束，不能理解为出售。李博辉理解错误导致越权签订的合同无效。五、由于委托书没有授权出卖房屋，且《回迁房屋买卖交易协议》不是李家润签订，李家润事后也没有追认，XXXX房亦于2019年8月办理产权证登记在李家润名下，证明李家润无出售的意思表示，根据公示公信原则，物权作为绝对权、对世权，买卖合同不能推翻物权登记。被告李家润辩称：一、广州市越秀区珠光路XXX号XXXX房的所有权属于李家润。广州市越秀××××号房屋是被告的先人李某庵所有，房屋共三层，后被告李博辉与李某慧继承拥有其份额，该房屋权属人是李博辉与李某慧等17人共有，被告李博辉与李某慧是姐弟关系，合计占房屋的50%产权。2011年1月24日，李某慧及其丈夫余某森将属于广州市越秀××××号房屋的产权份额赠与李家润。2011年6月28日，被告李博辉将属于广州市越秀××××号房屋的产权份额赠与李家润。后广州市越秀××××号房屋拆迁，李家润与拆迁办签订回迁安置合同，被告李博辉与李某慧2人的拆迁份额补偿至广州市越秀区珠光路112号110室和广州市越秀区珠光路XXX号XXXX房，其余共有人的拆迁份额是以领取补偿款的方式获得。由于李家润无时间回国，应拆迁办要求被告李博辉无权办理回迁房手续，李家润要委托代理人办理回迁房手续的公证书。于2015年1月13日，李家润在中华人民共和国驻旧金山总领事馆签署公证书和委托书，委托被告李博辉代为办理广州市越秀××××号房屋拆迁、回迁等事宜。2019年8月，李家润获得涉案房屋位于广州市越秀区珠光路XXX号XXXX房的不动产产权证。二、回迁房屋买卖交易协议是在李家润不知情的情况下签的，该合同是无效合同。2017年2月27日，原告与被告李博辉在我方不知情的情况下签订了《回迁房屋买卖交易协议》。我方是在2019年，原告要求我方配合办理过户手续时，才得知此事。我方事前不知悉此事，且在前签署的《委托书》中也并未委托被告李博辉卖房等事宜和权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。此前签署的《委托书》中仅委托李博辉代理位于广州市越秀××××号首层商铺选房及房屋回迁的所有相关事宜，并无委托李博辉代其出卖房屋，我方对该《回迁房屋买卖交易协议》也无追认，证明李家润并无出卖该房屋的意愿。涉案房屋的所有权人为李家润。《回迁房屋买卖交易协议》的订立者是被告李博辉与原告，协议中也没有任何提及我方的内容。原告本身是房地产中介从业人员，按照原告的从业的经验，应该知悉《回迁房屋买卖交易协议》是无效的。原告在明知回迁房权利人不是被告李博辉，真正权利人不在国内，还是与被告李博辉签订买卖房屋合同，这明显是一个不符合法律规定的诚实信用原则。因此，《回迁房屋买卖交易协议》应认定为无效，请求法院判令该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告应该支付相应的房屋占有使用费。第三人没有作述称。被告李家润向本院提出反诉请求：1.判令原告与被告李博辉签订的回迁房买卖交易协议无效；2.判令原告立即搬离广州市越秀区珠光路XXX号XXXX房的房屋；3.判令原告支付位于广州市越秀区珠光路XXX号XXXX房占用使用费（按房管部门公布的同期同地段的租金参考价，从2017年3月8日计至搬离之日）；4.判令原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：广州市越秀××××号房屋是被告的先人李某庵所有，房屋共三层，后被告李博辉与李某慧继承拥有其份额，该房屋权属人是李博辉与李某慧等17人共有，被告李博辉与李某慧是姐弟关系，合计占房屋的50%产权。2011年1月24日，李某慧及其丈夫余某森将属于广州市越秀××××号房屋的产权份额赠与反诉人李家润。2011年6月28日，第三人李博辉将属于广州市越秀××××号房屋的产权份额赠与反诉人李家润。后广州市越秀××××号房屋拆迁，我方与拆迁办签订回迁安置合同，被告李博辉与李某慧2人的拆迁份额补偿至广州市越秀区珠光路112号110室和广州市越秀区珠光路XXX号XXXX房，其余共有人的拆迁份额是以领取补偿款的方式获得。由于我方无时间回国，应拆迁办要求被告李博辉无权办理回迁房手续，我方要委托代理人办理回迁房手续的公证书。于2015年1月13日，我在中华人民共和国驻旧金山总领事馆签署公证书和委托书，委托被告李博辉代为办理广州市越秀××××号房屋拆迁、回迁等事宜。2019年8月，我方获得涉案房屋位于广州市越秀区珠光路XXX号XXXX房的不动产产权证。2017年2月27日，原告与被告李博辉在我方不知情的情况下签订了《回迁房屋买卖交易协议》。我方是在2019年，原告要求我方配合办理过户手续时，才得知此事。我方事前并不知悉此事，且在前签署的《委托书》中也并未委托被告李博辉卖房等事宜和权利。涉案房屋的所有权人为我方。《回迁房屋买卖交易协议》是订立者是被告李博辉与原告，协议中也没有任何提及我方的内容。原告本身是房地产中介从业人员，按照原告的从业的经验，应该知悉《回迁房屋买卖交易协议》是无效的。原告在明知回迁房权利人不是被告李博辉，真正权利人不在国内，还是与被告李博辉签订买卖房屋合同，这明显是一个不符合法律规定的诚实信用原则。因此，《回迁房屋买卖交易协议》应认定为无效，请求法院判令该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告应该支付相应的房屋占有使用费。原告对被告李家润的反诉请求辩称：不同意被告李家润全部反诉请求。涉案买卖合同不存在法定无效情形，被告李家润仅以其不知情要求认定合同无效，不符合法律规定，其已经向被告李博辉出具了经公证的委托书，被告李博辉根据委托书的内容所做的代理行为对被告李家润发生法律效力。原告依据《回迁房屋买卖交易协议》合法占有使用涉案房屋，且该协议并未约定在房屋交付至过户期间需要支付使用费，因此，被告李家润要求原告支付使用费无依据。另外，被告李家润主张的租金标准无依据。被告李博辉对被告李家润的反诉请求辩称：同意李家润的全部反诉请求。经审理查明：2017年2月27日，原告（乙方）与被告李博辉（甲方）签订《回迁房屋买卖交易协议》，其中约定：一、甲方已经签署一份回迁补偿协议（以下简称协议）根据该协议，甲方将2017年2月17日获得回迁房一套，甲方是回迁协议规定的该回迁房及该房屋占有范围内的土地使用权和房地产的权利人，该房地产具体状况如下（如果本款所表达的房地产之条件与实际情况不符或者不详尽，以该协议的记载内容为准。1、房屋座落地址：越秀区珠光路XXX号XXXX房。2、房屋类型：面积65.4270平方交易买卖价按房产证实际面积计算。8、买卖交易时的甲乙双方的税费、由乙方负责缴纳甲方同意乙方该房产可以过户到乙方的指定人名下。二、甲方同意自房地产交付入住之日起，至甲方获得房地产产权证，并且该房地产根据国家政策，可以依法转让登记之日起，十天内必须与乙方签订《广州市房地产买卖合同》或网签手续，并且协助乙方办理房屋买卖交易过户或按揭所需一切手续。三、本协议签订该房地产交易买卖，总价款为人民币每平方38200元,双方签订本协议即日，乙方支付甲方人民币360000元正。作为购买该房地产的定金，甲方应出具收款收据，甲方收取定金三天内即交付该房屋给乙方使用，待国家政策可以核发房地产给甲方时，甲方应于十天内与乙方签署房屋买卖合同或网签合同。五、自该房地产可以正常过户取得房地产证后，十天内甲方不得以任何理由和借口不与乙方办理过户手续或按揭所需手续，如甲方违约，拒不办理，甲方应赔偿乙方的违约金，总楼款的20%，甲方每延迟一日（从房地产权证付给甲方之日计算）应当支付乙方违约金总楼款每日万分之一作为违约金给乙方，并需赔偿乙方因此期间内买不到其它房屋的一切损失。自房地产交付给甲方之日起，如果甲方通知乙方，但乙方拒不办理过户手续或延迟给付房款给甲方的，从通知到乙方的十五天起，乙方应赔偿甲方违约金总楼款的20%，乙方每延迟一日办理或拒付房款给甲方，应该支付甲方违约金总楼款每日万分之一的作为违约金，并赔偿甲方因此期间的损失。六、本合同本着双方平等自愿的基础上经过充分协商达成的一致意见，任何一方未征得其他方的同意的前提下不得擅自变更本协议内容，由于本协议签订时甲方未取得以甲方为权利人的该房地产之产权证，双方已确认对此情况已有充分的认识，双方对各自的权力。义务清楚明白并自愿按本协议约定的条款严格遵守和履行等。同上日期，原告交付了定金360000元给被告李博辉。2017年3月8日，被告李博辉将越秀区珠光路XXX号XXXX房交付给原告使用。2017年6月22日，原告交付了定金140000元给被告李博辉。2019年8月26日，被告李家润取得越秀区珠光路XXX号XXXX房的《不动产权证》，建筑面积为65.79平方米，房屋用途为住宅。本案诉讼过程中，原告提供1、2016年12月20日，广州市越秀区旧城改造项目办公室（甲方）与被告李家润的代理人被告李博辉（乙方）签订的《广州市越秀区珠光路北侧改造项目私房拆迁补偿安置（回迁）补充协议书》（复印件），其中约定：根据甲、乙双方签订的《私房拆迁补偿安置（回迁）协议书》（以下简称原协议）达成如下补充协议：一、原协议签订日期。双方已于2011年6月30日签订原协议，本协议为原协议的补充协议。二、乙方被拆迁房屋情况。乙方被拆迁的房屋座落在越秀××××号(下称原址房屋)，使用性质为商住，合法产权建筑面积69.0101平方米，其中商业建筑面积19.9045平方米，住宅建筑面积49.1056平方米。三、乙方回迁房情况。乙方回迁房地址为越秀区珠光路XXX号XXXX房，经市测绘院测绘建筑面积为65.4270平方米:珠光路112号110房，经市测绘院测绘建筑面积为20.7324平方米等。2、2015年1月13日，被告李家润委托被告李博辉的《委托书》（复印件），委托事项为1、代办理我被拆迁房屋座落广州市越秀××××号首层商铺选房及房屋回迁的所有相关事宜，签订相关补充协议、相关文件。2、代我办理该回迁商铺和房屋的房屋产权证的所有相关事项、签署相关的文件等所有资料。3、代我办理该回迁商铺及房屋往后的所有相关事宜。被告李博辉、李家润对上述证据1的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2的真实性确认，但对该内容的委托事项只是办理房屋拆迁回迁房屋事宜，并无委托出售涉案房屋。被告李博辉提供1、《房地产共有（用）证》（复印件），记载越秀××××号房屋由被告李博辉等17人共有，总建筑面积为138.02平方米，3层，用途为商住。2、2011年1月24日的《赠与合同》公证书（复印件），内容为李某慧余某森夫妇将其共有的珠光路××号房屋的产权份额赠与给被告李家润。3、2011年6月28日的《赠与合同》公证书（复印件），内容为李博辉将其所有的珠光路××号房屋的产权份额赠与给被告李家润。原告对上述证据1-3的真实性、合法性确认。但委托书委托事项第三项有明确授权代为办理该回迁商铺往后的相关事项，基于该授权，被告李博辉代理被告李家润转让涉案房屋是有效行为。回迁商铺也是被告李博辉代理被告李家润租赁给原告。2020年9月3日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》证明第三人在2020年9月3日具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为：因被告李家润委托被告李博辉的《委托书》的委托事项为“代我办理该回迁商铺及房屋往后的所有相关事宜”。按照正常交易主体的理解，所有相关事宜理应包括买卖行为。所以，被告李博辉有权代理被告李家润出售涉案房屋。即使不包括，因被告李博辉与被告李家润为父子关系，被告李博辉将被告李家润的涉案房屋予以出售，不可能在3年时间里都没有告诉被告李家润，而在原告提起本案诉讼前，被告李家润对此从未提出反对意见，完全不符合常理，应视为被告李家润默认了被告李博辉的出售行为。综上分析，原告与被告李博辉签订的《回迁房买卖交易协议》合法有效，被告李家润没有按约为原告办理产权过户登记手续已构成违约，应承担违约责任，原告据此要求被告李家润办理过户手续，支付延迟履行违约金合法有理，本院予以支持。因被告李博辉仅为被告李家润的委托代理人，原告要求被告李博辉承担本案责任本院不予支持。因上述《回迁房买卖交易协议》为有效合同，被告李家润反诉请求确认《回迁房买卖交易协议》无效，要求原告立即搬离涉案房屋，支付占用使用费本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告李家润应于本判决发生法律效力之日起十日内，与原告关小卿，第三人刘欣健共同到房管部门办理将广州市越秀区珠光路XXX号XXXX房过户至第三人刘欣健名下的产权登记手续；二、被告李家润应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告关小卿支付逾期办证违约金（以2513082.5元为本金，按每日万分之一计算，自2019年9月6日起计至广州市越秀区珠光路XXX号XXXX房办理过户登记至第三人刘欣健名下的手续之日止），违约金不能超过2513082.5元；三、驳回原告关小卿的其他诉讼请求；四、驳回被告李家润的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费26794元、反诉费2205元、保全费5000元，均由被告李家润负担。如不服本判决，原告关小卿、被告李博辉、第三人刘欣健可在本判决书送达之日起十五日内，被告李家润可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  李艳忠人民陪审员  黎景欣二〇二〇年九月三十日书 记 员  徐珮仪