湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2250号原告：广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司，住所地湘潭市九华宝马东路1号九华服务大楼8层。负责人：陈敏怡，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵胤丞，湖南广云律师事务所律师。被告：戴军，男，1971年6月3日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。原告广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司（以下简称百嘉和公司）与被告戴军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，于2020年9月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵胤丞，被告戴军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百嘉和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费6469.65元及违约金1293.9元，合计7763.55元。2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告为百嘉信.富瑶天下裕信区2栋203房业主。原告与湘潭九华嘉富房地产开发有限公司签订了《百嘉信富瑶天下小区前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业管理服务，服务费单价为高层每月每平方米1.5元、别墅每月每平方米1.8元，合同还对延迟交纳物业服务费的违约金进行了约定。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。现因被告欠付原告自2016年1月1日起至2018年6月30日止（30个月）的物业管理费。原告诉至本院。被告戴军辩称，1、原告没有提供任何物业费催缴送达业主签字收到的证明。2、业主多次请求物业提供帮助。关于房屋外墙漏水问题。查明是外墙漏水进房屋，造成房屋霉坏，全房重新翻修。直接经济损失5万余元。物业没有尽职尽责，不闻不问。有翻新照片为证。报请物业查看有物业调查记录。3、2014年12月11日本人缴纳3092.63元物业费，原告没有异议，有发票为证。4、原告2017年8月之前的物业服务费请求超过诉讼时效。本案原告提供的两份与开发商签订的前期物业服务合同约定的合同期限是2015年1月1日起至2017年12月31日终止。后续合同原告没有提供。2018年1月1日后的物业管理费没有任何收取的合同依据。5、原告请求的违约金过高。综上，原告诉讼提交的内容多处与事实不符，并且没有尽到合同承诺的服务责任，请求驳回原告的诉讼。本院确认如下法律事实:2015年1月1日、2018年1月2日，原告与湘潭九华嘉富房地产开发有限公司（下称嘉富公司）签订二份《湘潭市前期物业服务委托合同》，委托原告为百嘉信富瑶天下.礼宾府提供前期物业管理服务。合同签订后，原告即入富瑶天下.礼宾府提供物业管理服务（时间延续从2015年1月1日起至2019年12月31日止）。约定：嘉富公司委托原告对富瑶天下.礼宾府提供物业管理服务；高层住宅物业服务费标准为2元每平方米每月（后经物价部门调整为1.5元每平方）；第三十一条约定，嘉富公司、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费金额的逾期之日起每天按2‰的比例支付违约金。物业服务费用按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务。2015年3月18日，原告与被告戴军签订《前期物业管理服务协议》约定，原告对被告所购房产进行物业管理；高层按建筑面积1.5元/平方米每月计算；本协议自双方签字之日起生效，至本物业业主大会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时终止。被告是湘潭市九华经开区乐塘路8号富瑶天下礼宾府裕信区2栋020203号房业主，双方认可房屋的产权面积为143.7平方米。另查明，1、被告从2016年1月1日起未交纳物业管理费。2016年12月29日，原告向被告发出《限期缴款函》，催缴物业费。2、被告在该小区还有一处房产，位于该小区6栋4单元0304004号。3、该小区现未成立业主委员会。被告陈述,1、自己未收到过原告所发出的《限期缴款函》。2、被告陈述自己交过物业费，提交一份注明为裕信区6栋304号的交费发票。上述事实，有原告提交的购房合同、《湘潭市前期物业服务委托合同》、小区电梯维护凭证等证据予以证实。本院认为，湘潭九华嘉富房地产开发有限公司与原告签订的《湘潭市前期物业服务委托合同》以及原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》均是双方真实的意思表示，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告戴军系该小区业主，原告与房屋开发商签订的前期物业管理合同，对被告具有约束力，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》也约定本协议自双方签字之日起生效，至本物业业主大会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时终止。故此，被告应依约向原告支付物业管理费。关于被告戴军提出的诉讼时效问题。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”物业服务合同约定，业主应在每月5日前履行交纳义务，诉讼时效期间应从2018年6月6日起计算，原告于2020年7月8日提起诉讼，未超过诉讼时效。关于被告提出的房屋外墙漏水的问题。被告所提交的证据不能证明漏水的原因，且对房屋质量问题的修复并非原告公司的合同义务，故不能作为戴军不交物业费的正当理由。关于被告提出原告未尽职尽责的问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。关于被告提出其已经交纳部分物业费的问题。因被告所提交的物业费发票不能证明是交的涉案房产的物业费，故此，本院对被告提出的该点理由不予采纳。被告应支付原告物业费为6466.5元（143.7×1.5×30个月）。关于原告提出被告应支付违约金的问题。原告在被告拒交物业费后未积极协商解决矛盾，较长时间怠于行使自己的权利，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求，部分予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告戴军在本判决生效之日起十日内向原告广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司支付物业管理服务费6466.5元（时间从2016年1月1日起至2018年6月30日止）；二、驳回原告广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司负担5元，被告戴军负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员 田 园二〇二〇年九月三十日书记员 谢艳廷附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。