云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初3442号原告：柏京京，女，1986年2月15日出生，汉族，身份证住址重庆市南岸区，现住云南省大理州大理市。委托诉讼代理人：环海钊，云南星震（宾川）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南省大理白族自治州大理市大理镇魁阁社区居民委员会，住所地云南省大理州大理市大理镇人民路226号。法定代表人：陈志萍，职务社区主任。统一社会信用代码：55532901518929850M。委托诉讼代理人：何本研，云南德化律师事务所律师，特别授权代理。原告柏京京与被告云南省大理白族自治州大理市大理镇魁阁社区居民委员会（以下简称大理市大理镇魁阁社区居民委员会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柏京京及委托诉讼代理人环海钊，被告云南省大理白族自治州大理市大理镇魁阁社区居民委员会的法定代表人陈志萍及委托诉讼代理人何本研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏京京向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年4月15日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告退还三个月的租金（每月租金26250元）及原告于合同签订之日向被告支付的履约保证金50000元，共计128750元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月15日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告承租大理铺房用作经营，双方还对租期、租金等事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了第一年的租金及保证金。在原告入驻上述租赁标的物之后，由于政府政策要求进行门面整改，原告所经营商铺不得不停业两个月。2020年2月至4月，因疫情防控，原告所经营商铺再次停业三个月。因疫情影响，原告每月亏损达三万多元，如继续承租，原告的损失将进一步扩大。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条相关规定，原告与被告协商降低租金，被被告拒绝后，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定行使法定解除权，并且已于2020年6月30日向被告送达了《租赁合同解除通知函》。根据《租赁合同》的约定，被告应向原告退还三个月的租金及保证金。被告拒不承认原告向其送达的《租赁合同解除通知函》的效力，拒不履行相关义务。原告认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，目前原告的亏损状况和疫情的不确定性，如果再继续履行租赁合同，对原告而言明显不公平，《租赁合同》应当尽快予以解除。被告大理市大理镇魁阁社区居民委员会辩称，1.原、被告签订的《租赁合同》合法有效。合同签订后，被告已向原告交付了承租房屋，原告向被告支付了第一年的租金，双方已实际履行合同。2.被告根据《租赁合同》的约定以及原告的申请，已同意减免原告五个月房租及第二年房租可以延后三个月交纳，但须在2020年7月25日前交清。但是，原告至今没有交纳第二年租金，存在违约。3.原告发出《租赁合同解除通知函》以及起诉要求解除《租赁合同》不符合双方的约定，更不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定的情形，不具有解除《租赁合同》的效力。且2020年2月26日，大理市全面复工复产，全面有序开放经营场所。原告从事经营活动存在盈利和亏损，应该由原告自己享有和承担。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请人民法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交钥匙通知函1页；照片15张；微信聊天截屏5页；原告营业概况6页；任氏鲜花工坊营业收入3页；万骁店铺营业状况24页；陈志伟店铺营业状况5页；牟增鑫店铺营业状况2页；光盘1份。被告提交的大理市疫情指挥部第7号通告；原告提交钥匙通知函、被告提交的大理市疫情指挥部第7号通告真实合法，且与本案有关联，本院予以采信。原告提交的除提交钥匙通知函以外的证据与本案无关，本院不予采信。根据当事人的一致陈述以及本院采信的证据，本院认定本案事实如下：大理系被告大理市大理镇魁阁社区居民委员会集体所有。2019年3月27日，被告对外发出《租房招租公告》对大理古城人民路388号附1号、附2号铺面房进行招租。2019年4月15日，经过招租竞价原告柏京京中标附2号铺面。同日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《租赁合同》，其中约定甲方自愿将位于大理砖混结构铺房1间，面积约17平方米（以实际面积为准），出租给乙方经营管理使用；承租期限：自2019年5月1日至2022年4月30日止，共三年；租金每年315000元，三年租金合计945000元。租金支付方式：租金一年一付，第一年（即2019年5月1日-2020年4月30日）租金在签订合同当天支付，乙方交纳的竞租保证金50000元转为租金，乙方实际再支付265000元。第二年（即2020年5月1日-2021年4月30日）租金需在2020年1月15日期间前支付，第三年（即2021年5月1日-2022年4月30日）租金需在2021年1月15日前内支付。乙方需按时交纳租金，逾期每天承担拖欠租金2％的滞纳金。未经甲方同意，连续拖欠租金30天以上，甲方有权单方解除租赁合同，收回租赁房屋；甲方在2019年5月1日将租赁物交给乙方管理使用，2019年5月1日起计收租金；甲乙双方签订本合同当天，乙方支付给甲方履约保证金50000元，租赁期满，乙方交清租赁期内的所有费用，房屋没有人为损坏，房屋经甲方验收合格，退回乙方保证金，保证金不计利息；租赁期间，乙方不得把房屋转租给第三人使用。如乙方违反本条规定，甲方有权单方终止合同，并由乙方按本合同第十一条约定，承担违约责任。租赁期间，如发生租赁房屋政策性停业，甲方退还乙方实际停业期间租金，乙方自身原因停业除外；租赁期间，乙方自己承担经营产生的风险及安全责任，自负盈亏、自主经营；合同履行期间，如因国家法律、政策规定或政府建设需要征用租赁房屋等原因造成合同不能履行，甲方可以依法终止本合同，无需承担违约责任。如因本合同第九条约定的原因，甲方要求终止合同，必须提前30天通知乙方。经双方达成协议后，签订终止合同协议。甲方已经收取的租金按照实际租赁日期收取，余额在乙方交回租赁房屋后三个工作日内退还给乙方；本合同经甲乙双方签字后生效，双方必须认真履行。若一方违约，造成合同不能履行，必须承担违约责任，违约方应向守约方支付违约金283500元（违约金按三年租金总额的30％计算）。合同签订后，被告将租赁房屋交付给原告，原告向被告支付了2019年5月1日-2020年4月30日的租金315000元及履约保证金50000元。后因大理古城风貌保护提升及棚户区改造等项目工程施工，被告同意减免原告两个月租金；因新冠疫情影响，被告同意减免原告三个月租金。2020年5月19日，被告发出《关于延租、减租申请的回复》，同意原告第二年房租可以延后三个月交纳，但须在2020年7月25日前交清，不同意降低剩余两年的房租。2020年7月1日，原告向被告发出《租赁合同解除通知函》，表明因疫情原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定要求解除《租赁合同》，并在扣除2020年4月30日至2020年6月30日的租金后，返还三个月的租金及履约保证金。同日，被告向原告发出《针对承租人柏京京的复函》，表明原告发出的《租赁合同解除通知函》不具有解除《租赁合同》的效力，双方应按《租赁合同》约定继续履行合同。2020年7月10日，原告向被告发出《提交钥匙通知函》，被告未接收，至今租赁房屋仍由原告的管理使用。庭审中，双方均认可租赁房屋月租金为26250元。另查明，2019年9月20日，大理市古城保护管理局、大理古城华侨城投资开发有限公司发布《大理古城风貌保护提升及棚户区改造等项目工程实施方案》，对人民路（博爱路至叶榆路）、复兴路北段（玉洱路口至北门）、平等路（214国道至博爱路）；大理古城风貌保护提升及棚户区改造等项目实施范围内所有房屋的强弱电线路及外挂管网改造。案涉租赁房屋具体施工时间为2019年10月25日至2019年12月16日。2020年1月25日，大理市古城保护管理局发布《大理古城景区暂停接待游客的通知》，载明：“大理古城景区于2020年1月25日19时30分起暂停接待游客。”2020年3月9日，大理市古城保护管理局发布《大理古城景区恢复接待游客的通知》，载明：“大理古城景区于2020年3月10日12:00起，面向疫情防控低风险地区开放。”2020年2月26日，中共大理州委、大理州人民政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组指挥部发布第12号通告《大理州应对新冠肺炎疫情分区分级防控措施》，其中载明：“（一）低风险县市：1.全面取消居民小组（村组）封闭式管理；2.全面恢复交通；3.全面复工复产复业，全面有序开放经营场所……”大理市当时属低风险地区。本院认为，原告柏京京与被告大理市大理镇魁阁社区居民委员会签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行，不得擅自变更或解除合同。本案中，合同签订后，原告按约向被告支付了2019年5月1日至2020年4月30日的租金及履约保证金，被告按约向原告交付了房屋。关于合同解除的问题，双方在《租赁合同》中约定的解除条件有乙方连续拖欠租金30天以上、乙方在租赁期间转租以及如因国家法律、政策规定或政府建设需要征用租赁房屋等原因造成合同不能履行时，甲方可终止合同；因不可抗力造成租赁房屋的灭失，租赁合同终止，双方在履行的过程中，上述条件均未成就，原告也未与被告协商一致解除双方签订的合同，至今租赁房屋仍由原告管理使用。另，原告的经营在大理古城风貌保护提升及棚户区改造等项目工程期间以及疫情发生后确实存在受大理古城改造工程及疫情防控措施影响的情形，但案涉租赁房屋的改造工程实施时间仅为2019年10月25日至2019年12月16日；对于疫情，在国家出台各项有力防控措施后，大理市于2020年2月26日就全面复工复产复业，全面有序开放经营场所，大理古城景区也于2020年3月10日就恢复了开放，且被告将房屋出租原告需保障的是房屋能否进行经营，这是发挥房屋的使用功能，而能否营利涉及到管理、市场等因素，大理古城改造工程持续期间及本次疫情并不妨碍房屋本身的使用功能，但影响了原告开店的消费市场，造成营利目的可能无法实现。房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋经营目的是不一样的。在《租赁合同》中原、被告也明确约定：“租赁期间，乙方自己承担经营产生的风险及安全责任，自负盈亏、自主经营。”结合大理古城改造工程的时间及本次疫情在大理的持续时间、合同的约定及履行情况、大理古城改造工程及本次疫情对合同目的的影响程度，本院认为，古城改造工程及本次新冠肺炎疫情并未导致原告与被告签订的租赁合同的合同目的不能实现，本院对原告要求解除合同的诉请不予支持。同时，鉴于原告在经营过程中确实存在受古城改造工程及疫情防控措施影响的情形，被告已同意减免原告五个月的房租131250元（26250元×5月）以弥补承租人的损失，本院予以确认。基于第一年租金原告已实际足额支付给被告的事实，所减免的租金在第二年（2020年5月1日-2021年4月30日）的租金中予以扣减。就原告要求被告退还三个月租金及履约保证金的诉请，现双方签订的《租赁合同》继续履行，本院对原告的该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：驳回原告柏京京的全部诉讼请求。案件受理费减半后收取1538元，由原告柏京京负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  李绍彪二〇二〇年九月二十四日书记员  李成成