太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3356号原告：赵某，住太原市。委托诉讼代理人：耿某，山西得天利律师事务所律师。被告：孟某，住太原市。第三人：中国建设银行股份有限公司山西省分行，统一社会信用代码×××。负责人：江某，行长。委托诉讼代理人：李某1，住太原市。第三人：恒大地产集团太原有限公司，统一社会信用代码×××。法定代表人：李某2，董事长。委托诉讼代理人：徐某，住太原市。原告赵某与被告孟某、第三人中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称“建行山西分行”）、第三人恒大地产集团太原有限公司（以下简称“恒大太原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及委托代理人耿某、第三人中国建设银行股份有限公司山西省分行的委托诉讼代理人李某1、第三人恒大地产集团太原有限公司的委托诉讼代理人徐某均到庭参加诉讼，被告孟某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告之间于2016年10月28日签订的编号为SJ-0000182《房屋买卖合同》有效；2、请求贵院依法判令被告立即协助原告提前清偿于太原市小店区真武路69号恒大绿洲48幢1单元1204号房屋银行按揭贷款；3、判令被告立即按照合同约定办理位于太原市××区房屋的不动产登记手续，并协助原告将该房屋所有权转移登记至原告名下；4、判令被告立即支付原告不配合办理房屋权属证书的违约补偿款55000元整；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月8日,被告孟某与恒大地产集团太原有限公司签订了编号为201XXXXXXXX《商品房买卖合同》,购买了位于太原市××区房屋(以下简称“案涉房产”),合同约定:购房款总金额为1104789元，付款方式是首付款人民币334789元整,已付清,剩余价款人民币770000元整系通过银行按揭支付。截止2016年10月28日，被告孟某尚欠贷款709641.41元。被告孟某购得案涉房产之后并未实际装修入住,只是按月归还银行按揭贷款本息，后经山西我爱我房房地产经纪有限公司居间促成,被告将案涉房产出售给原告赵某，2016年10月27日原告赵某向被告孟某支付定金3万元。2016年10月28日在山西我爱我房房地产经纪有限公司的见证下,原告赵某与被告孟某签订了编号为SJ-0000182《房屋买卖合同》,双方约定:原告赵某于2016年10月27日支付被告定金3万元整，定金直接交给被告,冲抵房款;2016年10月28日支付被告购房款320359元整,被告尚欠银行的按揭购房贷款709641.41元整，由原告根据银行规定在签订该合同后于每月8日前偿还银行贷款,于房屋产权证下来时结清;剩余尾款4万元整于办理权属转移登记时由原告支付给被告。合同签订当日,原告赵某通过父亲赵月生的银行账户依约向被告孟某转账支付了合同约定的购房款320359元,被告孟某将案涉房产及《商品房买卖合同》、购房款与配套费用的交付凭据等的原件,还有钥匙和水电气卡等全部交付给了原告赵某,原告及其家人对案涉房屋进行了整理装修之后居住使用至今。原告赵某在占有使用案涉房屋以来,不仅承担着物业、水电暖气等各项费用,而且始终按照双方的合同约定,按月将分期按揭购房贷款5100元转入指定被告银行贷款结算账户。然而,被告孟某却并未按照双方购房合同的约定积极完善案涉房产的所有权登记以及将所有权转移至原告名下的过户手续,给原告的合法权益行使造成了很大影响和障碍。根据上述事实与理由,原告为维护自己合法权益，特诉至法院,恳请依法判如所请，维护法律公正与尊严。被告孟某未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人建行山西分行答辩称，对第三人与被告签订的借款合同认可，贷款目前没有拖欠。被告曾经有过11次逾期还款的情况。现在房屋只有网签合同，没有办理抵押。谁还贷款对第三人来说是一样，只要有人还就行。提前还款也没有问题，如果法院判决原告代为还款，即使被告不配合也可以还款。第三人恒大太原公司答辩称，1、该合同系原告与被告签订，第三人不是该合同的当事人，与第三人无任何法律关系，不应成为本案的当事人。2、关于涉案的房屋，第三人仅与被告签订房屋买卖合同，并在房地局对合同进行备案登记，合同编号为201XXXXXXXX。此外，被告付款方式为按揭付款，银行贷款尚未结清，第三人也未代被告支付银行贷款。3、关于原告诉求第三项要求第三人配合过户的请求，不予认可。首先，第三人与本案原告无任何合同权利义务等法律关系，无配合过户的义务。其次，涉案的房屋已经出售被告孟某，商品房买卖合同合法有效，尚不具备解除的条件。最后，第三人将房屋售于被告后，其二次销售行为与第三人无关。原告可待第三人将房产证办至被告名下，由被告配合原告办理房产登记变更手续。故请求法院驳回原告对第三人的起诉。第三人曾经代偿过一笔贷款，后原告已将贷款偿还第三人。房屋现具备办证的条件，因被告本人不配合，无法办理。如被告配合，则具备办证的条件，另如果银行贷款尚未结清，还应由被告出具授权委托书办理预抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月8日，被告孟某购买第三人恒大太原分公司开发的恒大绿洲48幢1单元1204住房一套，合同编号为：201XXXXXXXX，建筑面积134.97平米，约定于2016年10月31日前交付，房屋总价1104789元，首付款334789元，余款770000元以银行按揭方式支付。2013年12月25日，被告与第三人建行山西分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款77万元用于支付上述房屋购房款，借款期限为240个月。2016年10月28日，原告赵某（买受人）与被告孟某（出卖人）、山西我爱我房房地产经纪有限公司（居间方）签订编号为SJ-0000182的《房屋买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人坐落于太原市××区房屋一套，总成交价为110万元，买受人于2016年10月27日支付出卖人定金3万元整，定金支付方式为直接给出卖人，定金冲抵房款。于2016年10月28日支付出卖方购房款320359元，出卖人尚欠银行贷款709641元，由买受方根据银行规定在签订此合同后于每月8日前偿还银行贷款，于房屋产权证下来时结清，剩余尾款4万元整于办理权属转移登记时由买受人支付给出卖人。该房屋取得房产证之日起20个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因当事人一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起3年内未取得房屋权属证书的，本合同继续履行，由过错方向另一方支付房价款的5%作为补偿。合同另约定了双方其他权利义务。原告签订合同前已支付被告定金3万元，合同签订当日，原告之父赵月生代原告向被告转账支付购房款320360元，被告于同日出具了金额为350360元的购房款收据。合同签订当日，被告将涉案房屋交付原告，并将购房合同、购房款收据原件及房屋钥匙和水电暖气卡证等交付给原告，原告对房屋进行装修后居住至今。2016年10月28日后，被告与第三人建行山西分行借款合同下的分期款均由原告将还款转入被告名下的扣款账户，再由贷款银行扣划，分期款实际由原告负责偿还。因被告将上述还款账户中的分期还款转走，原告又再次于2018年9月、12月、2019年2月、2019年7月、2020年1月再次转账10000元、5100元、10100元、5100元、3100元偿还贷款。原告还于2019年2月2日向被告转账支付10000元。另因第三人恒大太原公司作为保证人代被告偿还贷款，原告于2018年9月21日向第三人恒大太原公司还款9911.78元，并支付滞纳金446.57元。涉案房屋现网签备案的买受人为被告孟某，网签合同号201XXXXXXXX，未办理房权产权证。与原告同一单元的房屋（48幢××元房屋）已取得不动产权证，产权证号：晋（2019）太原市不动产权第XXXX号。另根据第三人恒大太原公司陈述，涉案房屋2019年4、5月即具备办理房产证的条件，有欠款的把欠款还上后就可以办证。另查明，在申请执行人阎化军与被申请人孟某借款合同纠纷一案中，太原市晋源区人民法院依据（2018）晋0110执恢55号执行裁定书于2018年9月11日预查封了被执行人孟某名下的涉案房屋，赵某于2019年10月8日向太原市晋源区人民法院提出书面异议，该院审查后作出（2019）晋0110执异10号执行裁定书，认为异议人赵某在该采取查封措施之前实际占有该房并居住，且赵某对未办理涉案房屋的过户登记并不存在过错，异议人赵某的异议理由成立，故裁定中止对涉案房屋的执行并解除查封措施。该裁定现已生效。上述事实有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房屋买卖合同》、定金收付书、银行凭证、收款收据、物品交接清单、收费收据、城市燃气民用供气合同、备忘录、销货清单、照片、不动产权登记证书、（2019）晋0110执异10号执行裁定书、公告及本案庭审笔录。本院认为，原告赵某与被告孟某签订的合同编号为SJ-0000182《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，故对原告要求确认原被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原被告双方均应按照合同约定，按约履行合同义务。原告已按约支付定金3万元及购房款320359元，并按约偿还银行贷款；被告虽已按约将房屋交付原告使用，但其数次私自将原告付至其名下账户用于偿还银行贷款的款项据为己有，致使原告不得不再另行付款偿还贷款，已构成违约。原告基于被告的违约行为，主张变更偿还贷款方式为由原告提前清偿银行贷款，且第三人建行山西分行也同意原告提前还款，故对原告要求被告协助原告提前清偿贷款的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，被告应当及时办理房屋产权证，并在取得产权证之日起20个工作日内配合原告共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。现被告不办理房屋产权证并配合原告办理过户已构成违约，根据合同约定，如因当事人一方的原因致使该房屋自本合同签订之日起3年内未取得房屋权属证书的，本合同继续履行，由过错方向另一方支付房价款的5%作为补偿，故对原告主张被告支付房屋价款5%的补偿款即55000元的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋尚未取得产权证书，办理过户的条件尚未成就，故对原告主张被告协助原告将房屋转移登记至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。被告孟某经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告赵某与被告孟某于2016年10月28日签订的编号为SJ-0000182的《房屋买卖合同》合法有效。二、被告孟某于本判决生效之日起十日内协助原告赵某提前清偿被告名下因购买涉案房屋在第三人中国建设银行股份有限公司山西省分行处的银行按揭贷款。三、被告孟某于本判决生效之日起十日内支付原告赵某不配合办理房屋权属证书的违约补偿款55000元。四、驳回原告赵某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取738元、财产保全费5000元（原告已预交），由被告孟某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张少华二○二○年九月三日书记员 侯梦捷