广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初6950号原告（反诉被告）：钟就欢，女，1937年10月15日出生，汉族，住广州市开发区。委托诉讼代理人：杨振国，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家章，广东诺臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：李瑞人，男，1955年4月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘丹红，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅乐，广东红棉律师事务所律师。原告钟就欢诉被告李瑞人确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，被告李瑞人在举证期限内提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟就欢的委托诉讼代理人杨振国、黄家章，被告（反诉原告）李瑞人的委托诉讼代理人刘丹红、黄雅乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟就欢向本院提出诉讼请求：1.确认原告钟就欢与被告李瑞人于2003年6月18日签订的《赠与合同》无效；2.判令被告李瑞人归还原告钟就欢位于广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗24号宅基地房屋（《集体土地房产证》穗集地证字第××号，登记字号2003登记622950）；3.本案诉讼费用由被告李瑞人承担。事实和理由：钟就欢是广州市白云区萝岗镇刘村集体组织成员，依法享有广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗24号房产（《集体土地房产证》穗集地证字第××号，登记字号：2003登记622950，现门牌号码：广州市黄埔区洋城和平大街24号，以下简称“涉案房屋”）所在宅基地的使用权。李瑞人非本村人员，以民间医生身份在钟就欢所在地行医（没有执业许可证）。李瑞人得知钟就欢丈夫唐容顺患病，其表示能为唐容顺医治好。为此，钟就欢表示愿意将涉案房屋赠与李瑞人。在2003年6月18日，钟就欢与李瑞人签订《赠与合同》，约定由唐容顺、钟就欢夫妻将涉案房屋无偿赠与给李瑞人所有，受赠人为赠与人“女婿”。随后，钟就欢将上述房屋和宅基地权属证书全部交给受赠人保管。李瑞人在给唐容顺看病治疗过程向钟就欢收取了各种治疗费用，但最终钟就欢发现，李瑞人对唐容顺的治疗不仅没有医治效果，还延误唐容顺的治疗时机。至今，李瑞人仍在使用涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”2019年修订前施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号）第二条进一步规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由此可见，现行法律国家政策是禁止农村宅基地使用权对外转让的，只允许宅基地使用权在本集体经济组织内部有条件转让，非本村村民不能享有宅基地使用权。本案中，涉案房屋所在宅基地属于广州市白云区萝岗镇刘村集体所有，李瑞人不属于该集体经济组织成员，钟就欢向李瑞人赠与涉案房屋即等于将该房屋所在宅基地使用权一并转让给李瑞人，这一转让行为违反了上述法律禁止性规定。因此，原被告双方签订的《赠与合同》是无效合同。鉴于上述事实和理由，钟就欢依法请求法院判决确认涉案《赠与合同》无效，并判令李瑞人向钟就欢返还上述宅基地房屋。钟就欢之前不认识李瑞人，而是因从事医生工作的女婿认识了李瑞人，钟就欢基于考虑李瑞人与其女婿有合作，才对宅基地房屋进行了赠与。在赠与合同上明确是赠与其女婿，该房屋修建的时间的跨度比较长，自2002年开始建设，延续至2009年。被告李瑞人对本诉答辩称，一、本案所涉房屋赠与合同是有效的，唐容顺、钟就欢在李瑞人支付房款的情况下自愿通过公证赠与的形式将涉案房屋的产权转让给李瑞人，李瑞人接受了赠与，唐容顺、钟就欢表示绝不反悔。同时该合同的有效性已经白云公证处审核确定。双方的约定并未改变房屋的宅基地性质。除了钟就欢，唐容顺也是赠与合同的签约主体，唐容顺于2010年去世，其诉权由其继承人承受，本诉遗漏了当事人。二、涉案整幢房屋是由李瑞人全额出资，李瑞人是涉案房屋的实际出资人，实际所有权人，无需向钟就欢归还房屋。三、钟就欢主张赠与的原因是因为李瑞人给唐容顺治病，所以获得房屋赠与，该说法与事实不符，有违诚实信用原则，李瑞人在二十世纪九十年代初就通过卫生部门的相关考试，并依法领取了个体行医联和医疗机构开业执照，李瑞人在只是在唐容顺去世那年为其提供过治疗建议，供医院医生参考，而且纯属义务性质，并未收取费用。李瑞人是唐容顺的干女婿，唐容顺在生病之际咨询李瑞人相关建议无可厚非，后来唐容顺住院，由医院的医生另外为其治疗，因此涉案房屋赠与的前提是李瑞人支付了房屋的用地房款的相关对价，而非治病赠与。反诉原告李瑞人向本院提出反诉请求：一、判令广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗24号房屋归李瑞人所有；二、判令钟就欢协助李瑞人办理广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗24号房屋的产权转移登记手续；三、本案诉讼费用由钟就欢承担。事实和理由：钟就欢与唐容顺为一次婚姻，婚后育有唐玉冰、唐少忠、唐少洲三名子女。李瑞人与妻子陈少青系钟就欢与唐容顺的干女婿、干女儿。早年，双方约定，由李瑞人承担相关费用，日后广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗24号整幢房屋归李瑞人所有。于是，李瑞人按照约定履行了义务。2003年6月18日，钟就欢、唐容顺与李瑞人前往公证处办理《赠与合同》公证，约定钟就欢、唐容顺自愿将洋城岗24号房屋赠与给李瑞人所有，李瑞人表示接受房屋赠与，钟就欢和唐容顺绝不反悔。涉案的整幢房屋是由李瑞人全额出资，李瑞人是实际的所有权人和实际出资人，赠与合同公证只是为了明确这一事实。从2003年6月18日双方签订赠与合同至诉前长达十七年间，钟就欢并未向李瑞人主张权利，且钟就欢及其家人多次协助李瑞人办理相关的房屋使用手续，该事实可以证明李瑞人是房屋的实际的所有权人和实际出资人，因此根据合同法的相关规定，提出上述的反诉请求，希望法院予以支持并判令钟就欢积极履行合同的义务。钟就欢对反诉请求答辩称，一、不同意李瑞人的反诉请求。李瑞人主张涉案房屋归其所有，其必须举证证明涉案房屋合法取得，但是纵观李瑞人的证据，其仅仅提供了一份赠与合同，但是本案的赠与合同正如钟就欢在本诉中所述，赠与合同违反法律的强制性规定，是无效的。李瑞人无权依据一份无效的合同主张其已取得涉案房屋的所有权。二、既然李瑞人未取得涉案房屋的所有权，钟就欢则无义务协助其办理涉案房屋的转移登记手续。恳请法院驳回其反诉请求。李瑞人没有证据证实对涉案房屋进行全额出资，在房屋建设全过程中，钟就欢的丈夫唐容顺全程参与了房屋的建设。经审理查明，涉案房屋坐落于广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗24号，于2002年11月26日取得《建设工程规划许可证》【穗云规（白）建[2001]8号之（4）】，2002年12月30日取得《建设工程规划验收合格证》【穗云规验字[2002]7号之4】，建设单位均为钟就欢。2003年3月4日，上述涉案房屋取得穗集地证字第××号《广州市集体土地房产证》，登记权属人为钟就欢，用途为住宅，建筑结构及层数为钢筋混凝土4层半，建基面积为80.08㎡，总建筑面积508.09㎡。备注载明：其中建筑面积共253.09平方米未经批准兴建。2003年6月18日，钟就欢、案外人唐容顺（赠与人）与李瑞人（受赠人）签订《赠与合同》，合同约定将坐落在广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗地段自编24号的房屋共三层的全部产权无偿赠与李瑞人，受赠人表示接受赠与。上述赠与合同于同日经广州市白云区公证处出具（2003）穗白内民证字第1631号《公证书》予以公证，该公证书载明：赠与人、受赠人签订该《赠与合同》意思表示真实，赠与人自愿将上述房屋的全部产权赠与给受赠人所有，受赠人自愿受赠上述房产。为证实涉案房屋由李瑞人出资建设，其与钟就欢之间虽名为赠与涉案房屋，但实际上是由唐容顺、钟就欢负责拿地后交由李瑞人建设涉案房屋，房屋建成后归李瑞人所有。为此，李瑞人提交公证服务发票、《集体土地房产证》原件、录音、电费缴纳证明、《合同书》等证据拟证实涉案房屋由其实际出资建设并一直使用至今，钟就欢和唐容顺未出资建设。庭审时，双方确认涉案房屋所在宅基地属于黄埔区所有，李瑞人并非该村村民。目前涉案房屋由李瑞人在居住和使用。另查明，钟就欢与案外人唐容顺系夫妻关系，唐容顺于2010年9月27日死亡并注销户籍，钟就欢与唐容顺共同生育子女唐玉冰、唐少忠、唐少洲，经本院询问，唐玉冰、唐少忠、唐少洲同意放弃对涉案房屋的继承权，同意钟就欢提起本案诉讼。以上事实有《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证》《广州市集体土地房产证》《赠与合同》《公证书》、公证服务发票、录音、电费缴纳证明、《合同书》、户籍信息及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”由此可见，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，仅限于一定条件下在集体经济组织成员之间转让。而本案涉案宅基地房屋位于黄埔区，李瑞人并非该集体经济组织成员，因此李瑞人与钟就欢签订的关于涉案房屋的《赠与合同》系非法转让宅基地行为，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当予以返还，因此，对钟就欢要求李瑞人返还广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗24号房屋的诉请，本院予以支持。关于李瑞人要求确认涉案房屋归其所有的诉请。如前所述，涉案房屋的《赠与合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，李瑞人应当向钟就欢返还涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”涉案房屋登记权属人为钟就欢，李瑞人并未提交证据证实上述登记信息存在错误或与真实的权利状态不一致，故对其要求确认广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗24号房屋归其所有的诉请，本院不予支持。关于李瑞人要求钟就欢协助办理涉案房屋产权登记的反诉请求。对此本院认为，李瑞人并非涉案房屋所在村集体经济组织的成员，其并不符合村宅基地分配资格，故对其要求钟就欢协助办理广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗24号房屋的产权转移登记手续的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）钟就欢与被告（反诉原告）李瑞人于2003年6月18日签订的关于广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗24号房屋的《赠与合同》无效；二、被告（反诉原告）李瑞人于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）钟就欢返还位于广州市白云区萝岗镇刘村洋城岗24号的房屋；三、驳回被告（反诉原告）李瑞人的全部反诉请求。案件本诉受理费50元，由被告（反诉原告）李瑞人负担；反诉受理费25元，由被告（反诉原告）李瑞人负担。原告（反诉被告）钟就欢已预缴本诉受理费，被告（反诉原告）李瑞人应承担的部分由其在履行判决时迳付原告（反诉被告）钟就欢。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周荧辉二〇二〇年九月十一日书记员  张 敏张园