广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初469号 原告:桂林银行股份有限公司梧州分行，住所地广西梧州市新兴三路83号汇龙国际大厦一楼，统一社会信用代码914504055572217406。 负责人：李树森。 委托诉讼代理人：曾韬，该公司员工。 委托诉讼代理人：彭新权，广西益远律师事务所律师。 被告：梧州市蓝天南城百货有限公司，住所地广西梧州市西堤二路20号负一层，统一社会信用代码91450400559407274E。 法定代表人：张国华，该公司董事长。 被告：广西南城百货有限责任公司，住所地广西南宁市友爱南路22号南棉商业街216号，办公地址广西南宁市兴宁区朝阳路38号新朝阳商务大厦20楼，统一社会信用代码91450100732212316A。 法定代表人：聂建民，该公司董事长。 上述二被告委托诉讼代理人：李春晖、韦晓阳，广西颂诚律师事务所律师。 原告桂林银行股份有限公司梧州分行与被告梧州市蓝天南城百货有限公司（以下简称：梧州南城公司）、广西南城百货有限责任公司（以下简称：广西南城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法组成合议庭，于2020年7月9日第二次公开开庭进行了审理。原告桂林银行股份有限公司梧州分行的委托诉讼代理人曾韬、彭新权，被告梧州南城公司、广西南城公司的委托诉讼代理人韦晓阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林银行股份有限公司梧州分行向本院提出诉讼请求：一、判令被告梧州南城公司向原告支付2017年7月1日至2020年4月30日的租金合计1615030元；二、判令被告梧州南城公司向原告支付滞纳金246670元（滞纳金从2017年7月1日暂计算至2020年4月30日，之后的滞纳金以欠付租金为基数，按每日万分之三计算，计至被告梧州南城公司付清全部欠款时止）；三、判令被告广西南城公司对被告梧州南城公司支付租金、滞纳金的义务承担连带清偿责任。事实和理由：案外人梧州长和建设开发有限公司作为出租方与被告广西南城公司（原广西南城百货股份有限公司）作为承租方签订了《房屋租赁合同书》（蓝天港湾），约定出租方将蓝天港湾负一层、负二层（部分）提供给承租方经营管理，双方确定建筑面积为负一层超市功能建筑面积3507.2平方米、停车场功能建筑面积3229.76平方米，共6736.96平方米（含公摊面积81.03平方米），出租方在负二层提供超市空调机房283.58平方米和人防区间内建筑面积2000平方米给承租方有偿使用；租期为16年，从2009年12月31日起至2015年12月31日止；双方在合同的第3页明确约定了租金的计算方式，承租方必须每季开始的15日前缴清当季的应缴总费用，逾期不交，则承租方每逾期一天按应缴费用总额的万分之三向甲方交付滞纳金等。2013年11月6日，案外人梧州长和建设开发有限公司作为甲方、被告广西南城公司作为乙方、案外人梧州市华都实业投资有限公司作为丙方、被告梧州南城公司作为丁方签订了《房屋租赁合同书》四方协议，合同约定甲方将上述《房屋租赁合同书》项下租赁场地的产权出售给丙方，乙方将上述《房屋租赁合同书》项下场地权利义务一并转让给丁方，四方一致同意，丙、丁成为原《房屋租赁合同书》的出租方（丙方）以及承租方（丁方），除本协议变更内容外，《房屋租赁合同书》其他条款均不予变更，《房屋租赁合同书》继续有效，由丙丁双方继续按《房屋租赁合同书》的条款履行，本协议未有提及的条款按《房屋租赁合同书》的规定执行等内容。上述合同签订、履行后，案外人梧州市华都实业投资有限公司与被告梧州南城公司于2016年4月15日签订了《房屋租赁合同书》补充协议，双方约定将租金及其他费用缴纳方式从每季度缴纳变更为每半年缴纳，租金及其他费用应提前在每半年首月的15日前缴纳，租金及其他费用标准按原合同约定的金额（标准）的75%缴纳；被告梧州南城公司承诺如梧州市华都实业投资有限公司的债权人向被告梧州南城公司主张租金及其他费用，须经被告梧州南城公司核实并经司法机关确定后方可根据本补充协议约定的标准支付；除本补充协议变更内容外，原合同其他条款均不予变更，本协议未提及的条款按原合同的规定执行等内容。因案外人梧州市华都实业投资有限公司涉及其他金融借款合同纠纷，经长洲区人民法院于2017年4月28日作出（2016）桂0405执266、271、272、275、277号执行裁定书，裁定“将被执行人华都公司所有的座落在梧州市西堤二路20号负一层6号、13号、18号、28号、30号超市以及1至30号车库作价37810900元，交付申请执行人桂林银行股份有限公司梧州分行抵偿华都公司所欠的部分债务。梧州市西堤二路20号负一层6号、13号、18号、28号、30号超市以及1至30号车库的所有权自本裁定书送达申请执行人桂林银行股份有限公司梧州分行时起转移”。原告取得上述原属于案外人梧州市华都实业投资有限公司出租给被告梧州南城公司的物业所有权后，于2017年6月30日向被告梧州南城公司发《支付租金函》函告其支付租金。被告梧州南城公司在同日签收，但并没有按《支付租金函》的要求以及《租赁合同》的约定向原告履行支付租金的义务。原告于2017年8月9日再次向其发出《支付租金函》函告其支付租金，其于2017年8月22日回复原告称不同意重复支付租金。原告认为，原告于2017年4月28日已经依法取得涉案租赁物的所有权，自取得涉案租赁物的所有权之日起，原告已经成为涉案租赁物的出租人，被告梧州南城公司依约应向原告履行支付租金的义务。另据《房屋租赁合同书》补充协议第二条约定，被告梧州南城公司于2017年6月30日收到原告的《支付租金函》，已经清楚知道案外人梧州市华都实业投资有限公司已经不是租赁物的所有权人，但其仍然违反合同约定，在未经核实也未经司法机关确定的前提下擅自违反合同约定自行支付租金，其行为已构成违约并已造成原告的损失。经原告计算，被告梧州南城公司应向原告支付2017年7月1日至2019年5月31日的租金963223.69元、滞纳金136759元。另被告梧州南城公司是被告广西南城公司设立的一人有限公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条等规定，被告广西南城公司依法应对被告梧州南城公司的支付义务承担连带清偿责任。为此，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.梧州南城公司、广西南城公司、梧州市华都实业投资有限公司、广西梧州华实物业服务管理有限公司工商查询单复印件，拟证明被告的身份情况以及证实被告梧州南城公司是被告广西南城公司设立的一人有限公司；2.《房屋租赁合同书》（蓝天港湾）、《房屋租赁合同书》四方协议复印件，拟证明被告梧州南城公司承租案外人梧州市华都实业投资有限公司所有的坐落在蓝天港湾负一层、负二层的场地作经营之用；3.房屋租赁合同书补充协议复印件，拟证明合同约定，如案外人梧州市华都实业投资有限公司的债权人向被告梧州南城公司主张租金及其他费用，须经被告梧州南城公司核实并经司法机关确定后方可根据协议约定的标准支付租金；4.长洲区人民法院（2016）桂0405执266、271、272、275、277号执行裁定书复印件，拟证明案外人梧州市华都实业投资有限公司欠原告的债务，经长洲区法院强制执行，于2017年4月28日作出执行裁定，裁定将原属于案外人梧州市华都实业投资有限公司出租给被告梧州南城公司的场地（坐落在梧州市西堤二路20号负一层6号、13号、18号、28号、30号超市以及1至30号车库）交付给原告作为抵偿该公司所欠的债务，原告取得上述财产的所有权；5.支付租金函复印件，拟证明原告取得涉案租赁物的所有权后，于2017年6月30日向被告梧州南城公司发函并提供相关法律文书，要求被告梧州南城公司按约向原告履行支付租金的义务；6.支付租金函复印件，拟证明原告于2017年8月9日再次向被告梧州南城公司发函，要求被告梧州南城公司向原告支付2017年7月1日至12月31日租金542596元；7.复函复印件，拟证明被告梧州南城公司认可收到支付租金函及相关法律文书，并陈述将2017年7月1日至12月31日的租金已支付给案外人梧州市华都实业投资有限公司；8.网上银行电子回单复印件，拟证明被告梧州南城公司向案外人广西梧州华实物业服务管理有限公司转款826560元；9.送达回证、产权证明及房产分户图复印件，拟证明原告于2017年5月4日收到法院的以物抵债裁定书，取得对租赁房产的物权，原告诉请的租金自2017年7月1日起算具有依据。原告已办理产权登记，超市面积为1727.74平方米，租金金额是按照双方约定的标准分段计付所得；10.估价报告书复印件，拟证明不动产位置以及收取租金的具体面积。 被告梧州南城公司辩称：一、答辩人已经依约支付了2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金，被答辩人要求答辩人重复支付没有事实和法律依据。根据《四方协议》的约定，案外人梧州市华都实业投资有限公司成为新的出租方，答辩人成为新的承租方，案外人梧州长和建设开发有限公司和被告广西南城公司均退出了原租赁合同的当事方。被答辩人于2017年8月22日向答辩人送达《支付租金函》，故其债权转让通知于2017年8月22日才对答辩人产生法律效力。而答辩人按《补充协议》的约定于2017年7月6日已向案外人梧州市华都实业投资有限公司支付完2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金，已经履行上述合同中约定的支付租金义务，故被答辩人要求答辩人再次上述租金（占用费）无事实依据。二、被答辩人并未取得《房屋租赁合同》项下租赁房屋的全部产权，被答辩人依法不能超出其产权范围主张租金（占用费），被答辩人的诉讼请求应予以驳回。被答辩人仅享有负一层6号、13号、18号、28号、30号超市以及1号至30号车库的所有权，其仅能据此主张上述范围内的租金（占用费），超出部分不能支持。鉴于不同位置租赁场地的租金标准（占用费）亦不相同，答辩人于2017年8月22日收到被答辩人的《支付租金函》后即要求其划出上述《执行裁定书》所确定的负一层6号、13号、18号、28号、30号超市以及1号至30号车库所有权的红线图及具体位置，并据此计算答辩人应付的租金（占用费），但一直未收到回复。因此，本案应先区分被答辩人及案外人梧州市华都实业投资有限公司各自租赁房屋所处的具体位置，然后才能确定答辩人应向上述单位支付租金（占用费）的相应金额，对于答辩人应向案外人梧州市华都实业投资有限公司支付的租金数额，被答辩人无权主张，因此，在未明确各方应得租金（占用费）金额的情况下，应对其诉讼请求予以驳回。三、被答辩人要求答辩人支付滞纳金无事实和法律依据。如前所述，2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金答辩人已经支付；至今为止，被答辩人无法区分梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405执266、271、272、275、277号《执行裁定书》项下的建筑物的具体位置，答辩人应付的租金（占用费）具体金额不明，答辩人暂无需向其支付，更无需支付滞纳金，其该项诉请也应被驳回。四、对于被答辩人主张的2017年7月1日至2018年6月30日这一阶段的租金，被告并不适格，被答辩人应当向案外人梧州市华都实业投资有限公司、广西梧州华实物业服务管理有限公司主张。在此期间，被答辩人并未取得有效的法律文书及产权分割证明，这期间的租金答辩人已经依约支付给上述二公司。若被答辩人放弃主张该部分的租金，则不必追加上述二公司为被告；若被答辩人不放弃对该部分租金的主张，则应追加该二公司为被告，答辩人亦申请当庭追加该二公司为被告，且答辩人对该期间的租金不负有支付义务。五、答辩人已经支付了2017年7月1日至2017年12月31日的租金，也于2018年2月26日向案外人梧州市华都实业投资有限公司支付了2018年1月至6月的租金。 被告梧州南城公司为其辩解向法庭提供的证据有：1.2016年6月17日万秀法院调解书的内容复印件，拟证明被告梧州南城公司向广西梧州华实物业服务管理有限公司支付本案的租金系梧州市华都实业投资有限公司的指令，被告梧州南城公司已经履行完毕向梧州市华都实业投资有限公司给付《租赁合同》项下租金及相关费用的义务；2.业务回单复印件，拟证明在原告未出示法院协助执行通知书及产权分割证明文件的情况下，被告梧州南城公司于2017年7月6日将2017年7月-12月租金付给广西梧州华实物业服务管理有限公司没有任何过错，原告要求被告重复支付没有事实和法律根据；3.中国建设银行客户专用回单复印件，拟证明在原告未出示法院协助执行通知书及产权分割证明文件的情况下，被告梧州南城公司已于2018年2月26日将2018年1月-6月租金付给广西梧州华实物业服务管理有限公司，原告要求被告重复支付没有事实和法律根据；4.《执行异议书》及2018年1月2日的《通知》复印件，拟证明原告与梧州市华都实业投资有限公司就案涉物业及其租金截止2018年5月29日尚未有生效文书予以确定，梧州市长洲区人民法院的协助执行通知书未发生法律效力；5.2018年5月29日《通知》复印件，拟证明2018年5月29日（落款日期），长洲法院才出具通知，要求被告梧州南城公司支付原告2018年1-6月的租金，但2018年1-6月的租金已于2018年2月支付完毕，长洲法院在后的通知对被告在前的履行义务行为不产生溯及力；6.执行裁定书复印件，拟证明就本案所涉物业该院一直未能参照前述裁定明确具体的位置和面积，且证实租赁物业因法院执行现已被分割成至少三个产权人，无法区分具体租金数额及支付对象，因此被告无法支付原告租金。 被告广西南城公司辩称：一、被答辩人要求被告梧州南城公司支付租金、滞纳金的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回，具体答辩意见与被告梧州南城公司一致；二、无论被告梧州南城公司是否承担责任，答辩人均无需对其所负债务承担连带清偿责任，被答辩人该项诉请无法律依据，应予以驳回。二被告都是有独立法人资格的有限责任公司，都有独立健全的财务制度，公司财产清晰独立，被告梧州南城公司的财产独立于被告广西南城公司的财产，二被告不存在财产混同的情形，依照《中华人民共和国公司法》的规定，被告梧州南城公司对外以自己独立财产承担法律责任。 被告广西南城公司为其辩解向法庭提供的证据有：1.《房屋租赁合同书》四方协议复印件；2.《房屋租赁合同书》补充协议复印件；3.2017年度审计报告复印件；4.2018年度审计报告复印件，证据1-4拟共同证明被告广西南城公司于2013年11月6日已经完全退出原租赁合同关系，既不是承租人也不是出租人，且其财产独立于被告梧州南城公司，故无需对被告梧州南城公司的债务承担任何连带清偿责任。 经过开庭质证，二被告对原告提供证据1的真实性没有异议，对其关联性有异议，认为从营业执照可以看出二被告是独立法人，可以独立承担责任；对证据2、3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告属于依约支付案外人梧州市华都实业投资有限公司、广西梧州华实物业服务管理有限公司租金；对证据4的真实性没有异议，对其关联性有异议，认为该裁定送达被告梧州南城公司后并未产生法律效力，而且该文书只是裁定案外人梧州市华都实业投资有限公司将涉案超市产权移交给原告，该公司就该份裁定提出了异议，长洲法院随后裁定暂停支付，因此该院作出的该裁定未发生法律效力；对证据5、6的真实性、合法性、关联性不予认可，认为根据被告记载，最早收到支付租金函是在2017年8月22日，同时由于被告与原告之间并不存在合同关系，原告不能基于合同向被告主张租金，其作为相关物业的催收人，也未取得有效法律文书、产权证书证明其已经取得了相关的产权，因此原告发出的支付租金函对被告不产生法律效力；对于证据7的真实性予以认可，但对其关联性不予认可，认为该租金函证明被告于2017年7月28日收到法院送达的协助执行通知书，被告收到时已经支付了2017年7月1日至2017年12月31日的租金，因此原告要求被告支付这一期间的租金没有法律依据。至于2018年1月1日至2018年6月31日的租金，由于相关法律文书要求暂停支付，因此原告主张该期间的租金没有依据；对于证据8，认为被告的支付没有过错，原告要求被告返还该笔款项没有事实和法律依据；对证据9送达回证，认为由于受送达人是原告，无法确认其真实性。因其送达对象是原告，与被告无关，对被告不产生法律效力。原告以送达回证的签收时间计算其获得产权的时间点没有参考价值，因为是否取得物权，对于被告来说需要有效的法律文书，而且经过对外公示。对于产权证，由于原告无法提供原件，故对其真实性无法确认。产权证上日期是2019年，原告取得产权是在2019年之后，2019年之前不能对案涉租赁房屋进行具体分割，无法确认其获得的具体面积范围，因此被告无法按照原告的要求支付租金。不能支付租金是由于历史原因，并非由于被告的过错；对于证据10的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该估价报告书从未向被告出示，被告并不清楚估价报告书的车库面积，长洲法院也并未将涉案超市、车库面积以及租金的支付在协助执行通知书里注明，因此被告无法支付租金。 原告对被告梧州南城公司提供的证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，认为首先该证据不是调解书本身，亦不能说明已经发生法律效力。按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，调解书送达双方当事人发生法律效力，法院是否根据调解内容制作调解书、调解书是否送达双方当事人、当事人是否签收调解书均不确定。其次调解内容上的卢伟峰与本案没有关联，再次根据法院裁定，原告从2017年5月4日签收之日起取得案涉租赁超市的权利，最后案外人广西梧州华实物业服务管理有限公司账号与收款人账号尾数并不一致；对证据2、3的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，收款人是案外人广西梧州华实物业服务管理有限公司，被告主张该期间租金已支付给该公司，但该公司并非出租方，被告支付租金给非出租方，因此被告主张已经支付该期间的租金与本案没有关联。原告于2017年5月4日已经收到裁定书，所有权自送达原告后开始转移，原告开始享有收益，是否办理不动产登记与此无关，且原告于2017年6月30日发出《支付租金函》给被告，被告公司员工李媚已签收；对证据4，认为提出异议不等同于裁定书无效，裁定书自送达起生效。是否提起异议，不影响所有权自裁定送达之日起生效的事实，且法院裁定异议不成立。对通知的真实性没有异议，但认为该通知不能成为被告拒不支付租金的理由，原告收取租金的权利从2017年5月5日开始计算，现主张租金自2017年7月1日起计算具有事实依据；对证据5的真实性、合法性、关联性没有异议，认为异议被法院驳回已经发生法律效力，被告仍应支付原告自取得租赁房屋所有权之日起的租金；对证据6的真实性、合法性、关联性不予认可，认为不能证明其拟证明内容，且裁定中涉及的房号并非本案原告主张的范围。法院于2017年5月已经分清产权，被告以此主张2018年仍未分清并非事实。被告广西南城公司对被告梧州南城公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 原告对被告广西南城公司提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，认为根据四方协议，原告要求被告广西南城公司承担连带责任，系由于被告梧州南城公司为被告广西南城公司设立的一人有限责任公司；对证据3、4的关联性不予认可，认为这是公司内部的财务审计，与原告诉请被告广西南城公司承担连带责任无关。被告梧州南城公司对被告广西南城公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 案件审理过程中，本院依职权向梧州市不动产登记中心调取了不动产登记资料查询结果证明；向梧州市长洲区人民法院调取了《以物抵债申请》、（2016）桂0405执266、271、272、275、277号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证。 原告经质证后认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。二被告经质证后认为：对证据不动产登记资料的真实性没有异议，但认为登记日期为2019年12月17日，说明了原告迟迟未将相应的面积说明，并且长洲法院也未将上述划定的建筑面积通知被告，造成被告无法支付租金。被告的租赁合同约定租金支付以超市的建筑面积支付，由于原超市以及原车库打通，无法区分原告名下的以物抵债财产具体的面积，上述涉案的以物抵债财产涉及四五家银行以及不同的法院，个别法院已经出具了具体的可供执行的通知书，被告按照可以执行的通知书划分执行，但长洲法院将原告所诉的相应产权并未向被告释明具体的建筑面积以及租金支付标准，导致被告始终未能支付租金，被告也因此无法获得疫情期间应该获得的补助。对证据以物抵债申请的真实性没有异议，但认为是原告向长洲法院的申请，与被告无关。对执行裁定书的真实性没有异议，认为申请人是原告，被申请人是案外人梧州市华都实业投资有限公司，案涉法律关系为租赁合同关系，不管产权如何变动，根据租赁合同以及买卖不破租赁的原则，租赁关系继续，被告亦按照租赁合同继续履行。对于协助执行通知书的真实性无异议，认为并未送达被告，与被告无关联，其上未记载具体的面积，事实上车库不计付租金，因此无法划分被告应给原告多少租金。对送达回证的真实性无异议，但认为与被告无关，被告对案涉租赁房屋的面积直到起诉时才清楚。 结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：1.对被告梧州南城公司提供的证据5及被告广西南城公司提供的证据1、2，因双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证；2.对原告提供的证据1-4、7、8，被告梧州南城公司提供的证据2-4，被告广西南城公司提供的证据3、4及法院调取的证据，因双方当事人对其真实性均无异议，只是对其拟证明的内容有不同意见，并不影响其证明效力，故本院依法对上述证据的证明力予以确认。至于所证明的内容，由本院结合其他证据综合分析后在事实部分作出认定；3.对原告提供的证据5、6、9、10及被告梧州南城公司提供的证据1、6，一方当事人虽提出异议，但无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据，并结合其他证据综合分析后对其证明效力在事实部分作出认定。 本院经审理认定事实如下： 案外人梧州长和建设开发有限公司（甲方）与被告广西南城公司（原广西南城百货股份有限公司，乙方）订立有《房屋租赁合同书（蓝天港湾）》，约定甲方将蓝天港湾负一层、负二层（部分）提供给乙方经营管理，双方确定建筑面积为负一层超市功能建筑面积3507.2平方米、停车场功能建筑面积3229.76平方米，共6736.96平方米（含公摊面积81.03平方米），甲方在负二层提供超市空调机房283.58平方米和人防区间内建筑面积2000平方米给乙方做有偿使用；租用期为16年（其中免租期一年），即从2009年12月31日起至2025年12月31日止；乙方向甲方缴纳房屋费用见收费明细表；人防车库场地在免租期后按每月每平方米收取10元保管费，租期内不递增；乙方必须在每季度开始的15日前交清当季的应缴总费用，逾期不交，则乙方每逾期一天按应缴费用总额的万分之三向甲方缴交滞纳金等内容。并附《蓝天超市租赁收费明细（从2011年1月12日起计）》，载明：“卖场面积：超市3500.34+停车场3226.12=6726.46㎡（每年递增）”、“仓储面积：人防2187.79+滤油池37.48+空调房278.96=2504.23㎡（租期内不递增）”，其中2017年期间6726.46㎡卖场面积物业费为2.5元/㎡/月、设备维护费为5元/㎡/月，3500.34㎡超市面积租金为31.02元/㎡/月，合计159014元/月；2018年期间6726.46㎡卖场面积物业费、设备维护费同上，3500.34㎡超市面积租金为32.36元/㎡/月，合计163722元/月；2019年期间6726.46㎡卖场面积物业费、设备维护费同上，3500.34㎡超市面积租金为33.78元/㎡/月，合计168700元/月；2020年期间6726.46㎡卖场面积物业费、设备维护费同上，3500.34㎡超市面积租金为35.20元/㎡/月，合计173677元/月。 2013年11月6日，案外人梧州长和建设开发有限公司（甲方）、被告广西南城公司（乙方）、案外人梧州市华都实业投资有限公司（丙方）、被告梧州南城公司（丁方）订立《〈房屋租赁合同书〉四方协议》，约定：由甲方将《房屋租赁合同书》项下租赁场地的产权出售予丙方，此后《房屋租赁合同书》项下应由甲方享有及承担的一切权利义务变更为由丙方享有及承担；由乙方将《房屋租赁合同书》项下场地权利义务一并转让予丁方，此后《房屋租赁合同书》项下应由乙方享有及承担的一切权利义务变更为由丁方享有及承担。四方一致同意，丙、丁分别将成为原《房屋租赁合同书》的出租方（丙方）及承租方（丁方）；除本协议变更内容外，《房屋租赁合同书》其他条款均不予变更，《房屋租赁合同书》继续有效，由丙、丁双方继续按《房屋租赁合同书》的条款履行等内容。 2016年4月15日，案外人梧州市华都实业投资有限公司（甲方）、被告梧州南城公司（乙方）又订立《〈房屋租赁合同书〉补充协议》，约定在租赁场地所有权属于甲方合法所有的情况下，现将2016年5月31日起至2019年5月31日期间的租金及其他费用缴纳方式、标准约定作如下变更：将租金及其他费用缴纳方式从每季度缴纳变更为每半年缴纳，租金及其他费用应提前在每半年首月的15日前缴纳，本补充协议生效后的第一期租金及其他费用应于2016年7月15日前缴纳；租金及其他费用标准按照原合同约定的金额（标准）的75%缴纳；乙方承诺，如甲方的债权人向乙方主张租金及其他费用，须经乙方核实并经司法机关确定后方可根据本补充协议约定的标准支付，甲方须协调其债权人凭相应的发票向乙方收取约定费用；如甲方欲要求乙方在应付租金及其他费用的范围内向其他第三人付款，甲方必须通过合法的形式及途径确认乙方向第三方支付的合法有效性；除本补充协议变更内容外，原合同其他条款均不予变更，由甲、乙双方继续履行等内容。 2017年4月28日，梧州市长洲区人民法院以（2016）桂0405执266、271、272、275、277号执行裁定书裁定：“一、将被执行人梧州市华都实业投资有限公司所有的梧州市西堤二路20号负一层6号、13号、18号、28号、30号超市以及1号至30号车库作价37810900元，交付申请执行人桂林银行股份有限公司梧州分行抵偿梧州市华都实业投资有限公司所欠的部分债务。梧州市西堤二路20号负一层6号、13号、18号、28号、30号超市以及1号至30号车库的所有权自本裁定送达申请执行人桂林银行股份有限公司梧州分行时起转移；二、申请执行人桂林银行股份有限公司梧州分行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力”。同年5月4日，该裁定书送达本案原告桂林银行股份有限公司梧州分行。 2017年6月30日，原告向被告梧州南城公司送达《支付租金函》，载明：“根据梧州市长洲区人民法院出具的2016桂0405执266、271、272、275、277号《执行裁定书》的生效裁定确认，梧州市华都实业投资有限公司原所有的座落于梧州市西堤20号负一层6号、13号、18号、28号、30号超市及1号至30号车库，面积共4953.86平方米，已作为抵债财产交付给我行，抵偿欠我行的债务，该房产现已属于桂林银行股份有限公司梧州分行所有。为了便于租户此前签订的《租赁合同》能继续顺利履行，特向租户函告如下：请租户在接到本函之日起五个工作日内与我行联系，提供与原产权人签定的《租赁合同》，并按《租赁合同》的约定向我行履行支付租金的义务”等内容，被告梧州南城公司工作人员李媚签收并备注“已收到原件”。同年8月9日，原告再次向被告梧州南城公司出具《支付租金函》，载明：“贵公司于2017年6月30日收到我行发出的支付租金函及相关的法律文书，但到至今，贵公司仍未与我行联系支付租金事宜，根据我行计算，贵公司应向我行支付542596元（租金的支付时间为2017年7月1日至2017年12月31日）。请贵公司在收到本函之日起五个工作日内向我行支付租金，逾期，我行将通过法律途径追究贵公司的法律责任”等内容。 2017年8月22日，被告梧州南城公司向原告出具《复函》，载明：“我公司于2017年7月28日正式收到法院送来的《协助执行通知书》，但收到贵行发出的支付租金函及相关的法律文书前，我公司参考租赁合同条款于2017年6月30日前向公司总部申请支付租金流程已审批完成，财务部于2017年7月6日前通过网银转帐方式将我公司2017年7月1日至2017年12月31日的租金支付给梧州市华都实业投资有限公司，转帐资料已递交一份给到法院备案。我公司已支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金，不同意重复支付租金。按梧州市长洲区人民法院发出的《协助执行通知书》文件要求，我公司将会从2018年1月1日至2018年6月30日的租金开始支付给贵行”等内容。 另查明，被告梧州南城公司于2017年7月6日向案外人广西梧州华实物业服务管理有限公司转账826560元，摘要备注为“2017.7-12月租金”；被告广西南城公司则于2018年2月26日向案外人广西梧州华实物业服务管理有限公司转账757043.82元，并称此款为2018年1-6月租金。 又查明，坐落于梧州市西堤二路20号负一层6号超市、13号超市、18号超市、28号超市、30号超市的国有建设用地使用权/房屋所有权权利人为桂林银行股份有限公司梧州分行，不动产权证书号分别为桂（2019）梧州市不动产权第0052216号、第0052215号、第0052213号、第0052217号、第0052214号，建筑面积分别为253.11㎡、90.9㎡、52.4㎡、1096.32㎡、235.01㎡。 再查明，被告梧州南城公司系成立于2010年7月16日的一人有限责任公司，股东为被告广西南城公司；被告广西南城公司则成立于2001年11月16日，于2014年11月27日由股份有限公司变更为有限责任公司。 2020年4月2日，原告以本案起诉理由向法院提起诉讼，请求法院判令被告梧州南城公司支付2017年7月1日至2020年4月30日的租金1615030元及按日利率万分之三计付滞纳金，并由被告广西南城公司承担连带清偿责任。二被告则以上文答辩理由进行抗辩，被告梧州南城公司并提供执行异议书复印件（记载案外人梧州市华都实业投资有限公司对梧州市长洲区人民法院裁定提取租金收入提出执行异议）、通知复印件二份（分别记载该院于2018年1月2日通知其暂停向桂林银行股份有限公司梧州分行支付租金收入；于同年5月29日通知其案外人梧州市华都实业投资有限公司的执行异议已被驳回，其应于收到本通知后七日内向桂林银行股份有限公司梧州分行支付2018年1月至6月的租金等内容）、（2017）桂0405执恢134号之二执行裁定书复印件（内容为梧州市西堤二路20号负一层14、15、23、25、26号超市租金提取事宜）及被告广西南城公司提供其2017年度、2018年度审计报告复印件等以证实其抗辩理由。此外，被告梧州南城公司于本案的诉讼文书由其工作人员李媚签收并加盖该公司公章。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条关于“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”之规定，案涉梧州市西堤二路20号负一层6号超市、13号超市、18号超市、28号超市、30号超市之物权因（2016）桂0405执266、271、272、275、277号执行裁定书发生变动，并自该抵债裁定送达原告时即2017年5月4日转移为原告所有。又根据《中华人民共和国合同法》之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故原告作为案涉租赁场地之所有权人，已按《房屋租赁合同书（蓝天港湾）》、《〈房屋租赁合同书〉四方协议》、《〈房屋租赁合同书〉补充协议》之约定将案涉租赁场地交付被告梧州南城公司使用、收益，依法应享有上述合同中有关出租人的权利，被告梧州南城公司则依法应向其履行支付租金的义务。因此，二被告认为原告于2017年7月1日至2018年6月30日期间尚未取得有效法律文书及产权证明而拒绝向其支付该期间租金的抗辩理由，于法不符，本院依法不予采纳。其二，因《〈房屋租赁合同书〉补充协议》已约定2016年5月31日至2019年5月31日期间的租金缴纳方式从每季度缴纳变更为每半年首月的15日前缴纳，而原告已于2017年6月30日向被告梧州南城公司送达了《支付租金函》，告知其物权变动之情况及要求其向原告履行支付租金之义务，但其仍于2017年7月6日向案外人广西梧州华实物业服务管理有限公司转账826560元作为2017年7月至12月的租金，其未向真正权利人支付租金之行为显然不能归责于原告，不能成为其拒绝向原告支付该期间租金的合法事由。至于其否认《支付租金函》上签收人李媚为其工作人员，与其由李媚签收本案诉讼文书之事实不符，故对其反驳意见本院不予采纳。同理，其于2017年8月22日《复函》中已答复将自2018年1月1日起将租金支付予原告，但仍由被告广西南城公司于2018年2月26日向案外人广西梧州华实物业服务管理有限公司转账757043.82元作为2018年1月至6月的租金，该付款行为更不能成为其可对原告拒付租金之事由。且其举证的执行异议书、通知、执行裁定书等证据，均未作出原告并非案涉房屋所有权人或原告无权向其收取租金之记载，其亦未按上述通知内容加以履行，故其再以权利转让未获通知、部分租金已付予案外人等事由进行免责抗辩，缺乏相应的事实和法律依据，本院依法不予采纳。至于二被告与案外人因上述给付行为产生的债权债务关系，依法不属本案审理范围，其可依法另行向相对人主张。其三，因《房屋租赁合同书（蓝天港湾）》已约定租金按面积计算，并列表注明超市范围各年度每平方米面积的租金价额，而案涉梧州市西堤二路20号负一层6号超市、13号超市、18号超市、28号超市、30号超市的建筑面积分别为253.11㎡、90.9㎡、52.4㎡、1096.32㎡、235.01㎡，合计1727.74㎡，故案涉租赁场地的坐落、面积及租金计付标准均不存在尚未明确之处。二被告以原告并未准确告知其应付租金价额及计价面积为由进行抗辩，但其作为承租人负有法定的租金支付义务，若其对原告主张的租金价额存在异议，理应及时与原告进行核对以便按时支付，但其直至原告提起本案诉讼均未提出核对主张及依据，且于2017年8月22日《复函》仍答复原告其自2018年1月1日起缴租，故其该项抗辩理由难以成立，本院依法亦不予采纳。由此，案涉租赁场地于2017年7月1日至2020年4月30日期间产生的租金为1615030.88元（2017.7.1-2017.12.31：31.02×1727.74×6×75%≈241175.23；2018.1.1-2018.12.31：32.36×1727.74×12×75%≈503187；2019.1.1-2019.5.31：33.78×1727.74×5×75%≈218861.46；2019.6.1-2019.12.31：33.78×1727.74×7≈408541.40；2020.1.1-2020.4.30：35.20×1727.74×4≈243265.79，逐项相加为1615030.88），但原告仅以1615030元为限提出请求，视为其对自身权利的处分，故被告梧州南城公司应支付租金1615030元予原告。 其次，因被告梧州南城公司违约拖欠租金至今未付，致原告受有损失，故原告诉请被告梧州南城公司以支付滞纳金方式承担违约责任合理合法。但对于起算时间，因《房屋租赁合同书（蓝天港湾）》约定租金在每季度开始的15日前支付，《〈房屋租赁合同书〉补充协议》则约定2016年5月31日至2019年5月31日期间的租金于每半年首月的15日前支付，故上述租金所产生的滞纳金应自2017年7月16日起分段计算；对于利率，因其主张的滞纳金计算方式已达月利率0.9%，而其未能证实被告逾期付款行为给其造成的实际损失与以该计算方法支付滞纳金具有负担的对等性，故对二被告认为滞纳金约定过高的抗辩意见，本院予以采纳。结合合同的履行情况、双方当事人的过错程度等，应调整为按中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%计算自2017年7月16日至2019年8月19日期间的滞纳金，之后应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算为妥。由此，被告梧州南城公司还应支付滞纳金139011.87元[2017.7.16-2018.1.15：241175.23×4.75%×1.3÷360×184=7611.76；2018.1.16-2018.7.15：241175.23+503187÷2=492768.73，492768.73×4.75%×1.3÷360×181=15298.76；2018.7.16-2019.1.15：492768.73+503187÷2=744362.23，744362.23×4.75%×1.3÷360×184=23492.90；2019.1.16-2019.7.15：744362.23+218861.46+33.78×1727.74=1021586.75，1021586.75×4.75%×1.3÷360×181=31716.72；2019.7.16-2019.8.19：1021586.75+33.78×1727.74×3=1196675.92，1196675.92×4.75%×1.3÷360×35=7184.21；2019.8.20-2019.9.19：1196675.92×4.25%×1.3÷360×31=5693.35；2019.9.20-2019.10.15：1196675.92×4.20%×1.3÷360×26=4718.89；2019.10.16-2019.11.19：1196675.92+33.78×1727.74×3=1371765.09，1371765.09×4.20%×1.3÷360×35=7281.79；2019.11.20-2020.1.15：1371765.09×4.15%×1.3÷360×57=11717.73；2020.1.16-2020.2.19：1371765.09+35.20×1727.74×3=1554214.43，1554214.43×4.15%×1.3÷360×35=8152.07；2020.2.20-2020.4.15：1554214.43×4.05%×1.3÷360×56=12729.02；2020.4.16-2020.4.19：1554214.43+35.20×1727.74=1615030,1615030×4.05%×1.3÷360×4=944.79；2020.4.20-2020.4.30：1615030×3.85%×1.3÷360×11=2469.87。逐项相加为139011.87，计至2020年4月30日，之后以1615030元为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至实际清偿之日止）予原告。 其三，根据《中华人民共和国公司法》之规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计；一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故本案中，被告梧州南城公司作为被告广西南城公司设立的一人有限责任公司，应在每一会计年度终了时编制财务会计报告并经会计师事务所审计，而被告广西南城公司则应对被告梧州南城公司财产独立于其财产承担举证证明责任。现被告广西南城公司举证证据为广西南城公司2017年度、2018年度审计报告，该证据并非被告梧州南城公司经审计的财务会计报告等可以证实该公司具有独立完整财务制度的会计资料，亦非清产核资专项审计报告等可以证实二者财产具有独立性的产权界定意见，故其以此为据提出的免责抗辩理由，缺乏相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。由此，被告广西南城公司应对被告梧州南城公司欠付的租金及滞纳金承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百九十三条的规定，判决如下： 一、被告梧州市蓝天南城百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2017年7月1日至2020年4月30日的租金1615030元给原告桂林银行股份有限公司梧州分行； 二、被告梧州市蓝天南城百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付滞纳金139011.87元（计至2020年4月30日，之后以1615030元为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至实际清偿之日止）给原告桂林银行股份有限公司梧州分行； 三、被告广西南城百货有限责任公司对被告梧州市蓝天南城百货有限公司于本判决第一项、第二项所确定的应付租金、滞纳金向原告桂林银行股份有限公司梧州分行承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费21555元（原告桂林银行股份有限公司梧州分行已预交），由原告桂林银行股份有限公司梧州分行负担1246元，被告梧州市蓝天南城百货有限公司、广西南城百货有限责任公司负担20309元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  汪瑞远 审 判 员  李晓锋 人民陪审员  冯苏民 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  区莹莉 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》第二十八条： 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条： 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条： 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条： 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 3.《中华人民共和国公司法》第六十三条 一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条： 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条： 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第四百九十三条： 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。