辽宁省新宾满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0422民初262号 原告：徐晓明，男，1985年4月15日出生，满族，住抚顺市新宾满族自治县，个体工商户。 委托诉讼代理人：肖盼（徐晓明妻子），1990年5月18日出生，满族，住抚顺市新宾满族自治县，现住抚顺市新宾满族自治县。 被告：富瑶，男，1986年7月14日出生，满族，住抚顺市新宾满族自治县，无职业。 委托诉讼代理人：郭艳玲，辽宁启运律师事务所律师。 原告徐晓明与被告富瑶返还原物纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告徐晓明委托诉讼代理人肖盼，被告富瑶及其委托诉讼代理人郭艳玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 肖盼向本院提出诉讼请求：1.判决富瑶立即停止侵权，返还徐晓明位于新宾满族自治县的房屋及该房屋钥匙；2.本案诉讼费由富瑶负担。事实和理由：徐晓明于2014年在满信波（徐晓明舅舅）手中购买位于新宾满族自治县房屋（面积96.73平方米），单价为每平方米2,000.00元，房款共计19.4万元。徐晓明于当年取得该房屋的所有权证（房产权证号：新字第××号）后在抚顺市内做生意，将房屋托管给满信波。2015年6月满信波去世，徐晓明办完家中事情后发现案涉房屋中有人居住，徐晓明拿出房产证告知该房屋系徐晓明所有，要求富瑶停止侵权，但经多次协调，富瑶均不理会。 富瑶辩称：一、徐晓明与满信波之间客观上不存在诉争房屋买卖交易的事实；诉争房屋的房产证之所以由满信波名下变更登记至徐晓明名下，系满信波为取得银行放贷所为，房产证的更名登记存在瑕疵，不能以房产证认定徐晓明系诉争房产所有人。二、徐晓明诉请中所述诉争房屋交易价格、交易过程均不属实。满信波并没有向徐晓明及其妻子交付过诉争房屋。因为诉争房屋已于2014年4月份由满信波交付给富瑶居住使用至今。除了2020年3月份，徐晓明以其系诉争房屋房主为由敲门意欲进入查看房屋以外，富瑶在整个居住期间没有任何人上门找过富瑶或对该房屋主张过任何权利。三、诉争房屋系富瑶以25万元价格从满信波处购得、2014年4月份交付给富瑶使用；富瑶在满信波生前多次找其要求办理过户，其均以缺手续为由拖延未能给办。富瑶虽未能取得房屋所有权证，但与房屋所有权人签订房屋买卖协议、交付房屋、结清房款均是真真切切的房屋交易行为，且双方之间的交易符合法律规定，富瑶对房屋的占有系基于房主的实际交付而占有，该占有应当受法律保护。综上所述，请求人民法院依法驳回徐晓明诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.富瑶提交的新宾满族自治县永陵供水管理处出具的证明及水费发票各1份；2.富瑶提交的电卡1张、新宾满族自治县供电公司交费明细1份。对有争议的证据认定如下：1.徐晓明提交的李冬艳出具的书面证词1份，证明满信波与其妻子李冬艳欠徐晓明20万元，用诉争房屋抵顶。富瑶对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，证人应当出庭作证，故本院对该书面证人证言不予认定。2.徐晓明提交的房权证复印件1份，证明房屋产权人为徐晓明。富瑶对该证据的真实性无异议，但对该房权证的取得程序有异议。经审查，该房权证与富瑶提交的房权证内容一致，且富瑶对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。3.徐晓明提交复印于不动产登记中心的诉争房屋办理过户登记的相关材料1份，证明诉争房屋是由满信波、李冬艳抵顶给徐晓明，并办理了过户手续。富瑶对该组证据的真实性有异议。经审查，该组证据与双方提交的房权证内容相符，故本院对该组证据的真实性予以认定。4.徐晓明提交的个人贷款支付凭证及（2018）辽0422民初191号民事判决书各1份，证明徐晓明、肖盼为满信波从中国建设银行股份有限公司新宾支行贷款28万元，此款由满信波取走。富瑶对该组证据的真实性无异议，表明应以此判决书查明的事实为准。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。5.富瑶提交其与满信波于2014年9月15日签订的售楼协议1份，证明富瑶以25万元价格从满信波处购买了诉争房屋，并居住至今。徐晓明对该证据不发表质证意见。经审查，该证据能够体现富瑶与满信波签订售楼协议，且徐晓明对该证据的真实性未提出异议，故本院对该证据的真实性予以认定。6.富瑶提交（2018）辽0422民初191号借款合同纠纷一案中相关材料1份，证明徐晓明与满信波之间不存在买卖房屋的事实。徐晓明对该证据未发表质证意见。经审查，该组证据系徐晓明与案外人在此前诉讼中提交，来源合法，故本院对该组证据的真实性予以认定。7.富瑶提交的乔迁宴礼账1份，证明富瑶入住该房屋后办理乔迁宴，收礼金后凑够了购房尾款。徐晓明对该证据的真实性无异议。经审查，该礼账本可以体现付瑶收受礼金情况，故本院对该证据的真实性予以认定。8.富瑶提交案外人李玲与满信波签订的售楼协议1份，证明满信波与富瑶之间的买卖过程符合满信波的交易习惯。徐晓明表示与其无关。经审查，案外人李玲应出庭接受质询，在无其他证据佐证的情况下，本院对该证据不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐晓明与其舅舅满信波（2015年6月18日，海南省保亭县公安司法鉴定中心证明自杀身亡）于2014年7月9日签订《买楼协议》1份，内容为：“满信波在有一处住宅楼面积96.73平方米，价格贰仟元一平方米，共计：壹拾玖万肆仟元正，卖给徐晓明，原有的东西不冻，此协议签订之日起生效。”卖方由满信波签字，买方由徐晓明签字。2014年7月14日，诉争房屋办理了房权证新字第××号产权证书，房屋所有人为徐晓明，坐落新宾县永陵镇红旗街大世界，建筑面积为96.73平方米。但徐晓明与肖盼一直未在诉争房屋居住。 2014年7月22日，徐晓明、肖盼与中国建设银行股份有限公司新宾支行（以下简称建行新宾支行）签订个人住房（商业用房）借款合同，约定徐晓明、肖盼向建行新宾支行贷款28万元，用于购置诉争房屋，售房人为满信波，成交价为40万元，由抚顺市房地产置业担保有限责任公司作为保证人，并用诉争房屋作为抵押。贷款发放后，徐晓明、肖盼按月偿还贷款本息，2016年9月23日开始拖欠贷款本息。为此，建行新宾支行于2018年2月7日向本院提起诉讼，本院审理后于2018年5月2日判决：“一、解除中国建设银行股份有限公司新宾支行与徐晓明、肖盼……三、徐晓明、肖盼于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司新宾支行贷款本金26.562845万元，及截止2017年12月16日的利息2.078193万元，以上本息合计28.641038万元。并从2017年12月17日起至借款付清之日止以实际尚欠本金数额为基数按年利率8.82%继续计付利息；四、如徐晓明、肖盼未按上述期限偿还本息及罚息，则中国建设银行股份有限公司新宾支行对徐晓明所有的位于新宾满族自治县楼房折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；五……”。 另查明，案外人富立文与富瑶为父子关系。2014年9月15日，满信波又与富瑶签订售楼协议1份，内容为：“售楼人满信波将××××××面积96.73平方米卖给富立文，价格定为贰拾伍万元正，办楼照税由卖方出。此协议签订之日起生效，不得反悔。楼款已付清”。满信波在售楼人处签字，富瑶在购楼人处签字。协议中的××××××与诉争房屋为同一房屋。协议签订后，满信波将房屋交付富瑶居住至今，期间的水费、电费等费用一直由富瑶交付。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中徐晓明与满信波签订了楼房买卖协议，且于2014年7月14日办理房屋过户登记手续，徐晓明已基于买卖行为取得房屋所有权。而满信波又于2014年9月15日与富瑶签订售楼协议，系无权处分，富瑶并不因此取得诉争房屋的所有权，故徐晓明作为产权人要求富瑶返还房屋，符合法律规定，本院依法予以支持。关于富瑶辩称徐晓明与满信波签订的楼房买卖协议系为取得银行贷款而进行的虚假交易一节，因富瑶针对其主张未提交充分证据予以证明，而徐晓明与满信波办理房屋过户手续依据的是两人于2014年7月9日签订的买楼协议，且两人实际按该协议交纳了相应税费，而非依据两人为获得银行贷款于2014年7月7日签订的房地产买卖契约，故双方为获得银行贷款签订过房地产买卖契约不能否定两人于其后最终形成的真实有效的买卖合同关系，故本院对其辩解不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条和《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下： 富瑶于本判决生效后十日内将位于新宾满族自治县房屋（房权证新字第××号、面积96.73平方米）返还给徐晓明。 案件受理费100元，减半收取50元，由富瑶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员  吕锦 二〇二〇年九月二十一日 书记员  张楠