山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初4971号原告：山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：周琛洁，总经理。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。被告：师某某，男，1975年11月23日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人:许付平,章丘中信法律服务所法律工作者。原告山东安和物业有限公司（以下简称安和物业公司）与被告师某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人魏燕，被告师某某以及诉讼代理人许付平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安和物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告向原告支付物业服务费70581.42元、违约金1000元；二、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告接受济南胜明房地产开发有限公司的委托，为齐鲁涧桥小区、齐鲁涧桥格广等提供前期物业服务，其中约定别墅区物业费为3元/平方米/月、商铺物业费为2元/平方米/月、小高层物业费为0.8元/平方米/月（格广为1元/平方米/月）、多层物业费为0.5元/平方米/月，业主应按季度交纳；如业主逾期支付的，需按日向原告承担0.3%的违约金。被告作为齐鲁涧桥44-05的业主，房屋建筑面积301.63㎡，拖延支付2014.1.1-2020.6.30期间的物业服务费，原告曾多次通过口头、电话、书面等方式要求其支付物业服务费，但均未果。综上，万般无奈之下，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。师某某辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，严重违约。1、根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，因此原告负有制止并报告不法行为的义务。邻居改建装饰装修地下室时，因震动剧烈，把我小院子里的鱼池弄得断裂，严重影响到原告的正常生活，被告多次找原告采取措施处理，但原告敷衍搪塞，拒绝履行自己应当负担的义务，最终致使我的墙面严重断裂，给被告的居住安全造成了隐患。2、自2013年到2017年，在小区内有多条流浪狗乱窜，吓得被告家小孩不敢出门，且小区内还有多家养殖大型犬的，2013年10月，被告一家三人在小区内，被一只大型藏獒咬伤，被告多次找原告处理，原告至今置之不理。3、自2012年开始，因原告的不作为，造成小区内乱搭乱建，卫生脏乱差，且下水道不通，污水外溢，属明水城区卫生最差的生活区。二、被告主张履行抗辩权，在原告履行维修、赔偿义务并纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费。因原告不能履行物业服务义务，给被告的居住安全及生活带来隐患，应减免物业费的缴纳，同时，强烈要求原告为被告维修墙体并赔偿因墙体开裂造成的损失，根据《合同法》有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费。三、原告所主张的2017年7月21日之前的物业费已经超过了诉讼时效，不应得到支持。四、原告违约在先且存在多种违约的情形下，被告才拒绝支付物业费。原告所主张的违约金，没有任何法律依据，应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，安和物业公司提交齐鲁?涧桥“维拉的院子”前期物业服务合同、被告与开发商济南胜明房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、物业服务证据（包括对小区公共区域、公共设备维修记录表、小区物业服务人员在绿化卫生清洁等方面的照片、原告关于对小区灭蚊、养犬注意事项、其他公共部位通知等），被告对此无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交欠费催缴通知单、催缴物业费律师函及特快专递回执，主张对涉案物业费进行了催收；被告有异议，主张欠费催缴通知单是复印件，不予认可，特快专递回执没有被告签收的记载，不予认可；本院认为，原告提交的上述证据，仅能证明原告曾经催缴，但不能证实被告收到，本院不予确认。2、被告提交章丘区疾病预防控制中心出具的证明，主张其妻董彦红及儿子师贵坤，因被小区内非法养殖的大型犬咬伤，曾于2013年的10月6日至11月3日，接种狂犬疫苗，原告有备案，但至今未给被告处理；原告对被告的妻子、儿子接种狂犬疫苗无异议，但不认可其家属是在涉案小区被大型犬咬伤；本院认为，被告没有提供证据证实其妻子、儿子，是在涉案小区被咬伤的，故对于该证据本院不予确认。3、被告提交照片3张，主张是其墙体断裂的照片，主张因原告未及时出面制止他人的非法搭建行为，而导致原告墙体断裂；原告主张如果被告墙体开裂是其他业主家里装修导致，被告应向具体侵权人主张权利，与原告无关；本院认为，被告不能证实墙体断裂与原告有关，该证据不予确认。4、被告提交其在2020年7月20日拍摄的涉案小区卫生状况照片3张，主张原告提供的物业服务标准远远达不到其承诺的标准；原告主张卫生照片无法反应具体的拍摄时间和区域，即使的确位于别墅区内，上述照片也仅能显示地面存在丢弃的鸡蛋，但是由于物业公司的服务，尤其是卫生打扫，都是有固定的时间，是一个动态的服务过程，被告提交的照片不能作为拒交物业费的理由，也不能证明原告的物业服务存在重大瑕疵；本院认为，被告提交的照片即使是真实的，也只是某一个时间段某一个地点的问题，不能客观反映原告物业服务的全方位全过程，该证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月1日，安和物业公司与济南胜明房地产开发有限公司（以下简称胜明房地产）签订《齐鲁?涧桥“维拉的院子”前期物业服务合同》，约定物业管理服务费别墅按建筑面积3元/平方米/月、逾期每日按应缴金额的0.2‰支付违约金。2010年12月7日，师某某与胜明房地产签订商品房买卖合同，购买胜明房地产齐鲁?涧桥44-05别墅，建筑面积301.63平方米（合同面积307.92平方米）；合同补充协议第八条2项约定：预付三个月的物业管理费；并且买受人承诺在办理房屋入住手续后按甲方（胜明房地产）与物业管理企业确定的前期物业服务收费标准即3元缴纳物业管理费。2014年1月1日至2020年6月30日期间，师某某拖欠物业服务费70581.42元（301.63平方米×3元×78个月）。经催要未果，原告诉至本院。本院认为，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中履行按时交纳物业业务费用等义务。师某某拖欠安和物业公司物业服务费，事实清楚，本院应予确认。安和物业公司要求师某某支付所欠费用，符合法律规定，本院应予支持。被告主张原告不能按照物业合同约定提供物业服务，严重违约，但其没有提供证据证实，本院不予采信；其主张履行抗辩权，在原告履行维修、赔偿义务并纠正错误履约行为前，拒绝支付物业服务费，没有法律依据，本院不予支持，因为物业服务合同具有整体性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，如果单个业主动辄以不满意物业服务质量为由拒绝交纳物业费，会造成物业服务经费的不足，物业服务企业经费不足会进一步导致服务质量的恶化，如此则形成一个恶性循环，最终损害全体业主的利益；被告主张2017年7月21日之前的物业费已经超过了诉讼时效，不应得到支持，关于诉讼时效，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。参照上述法律规定，安和物业公司提供服务期间产生的物业费系同一合同项下的定期给付之债，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起起算，因此原告之诉并未超过诉讼时效期间；从师某某反映的问题，可以从侧面感受到安和物业公司为小区提供的物业管理服务有一定的欠缺，存在一般瑕疵，师某某并非无故不缴纳物业服务费用，故安和物业公司要求被告支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告师某某于判决生效后十日内向原告山东安和物业有限公司支付物业费70581.42元。二、驳回原告山东安和物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1590元，减半收取共计795元，由被告师某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 王广玺二〇二〇年九月四日法官助理 路 瑛书 记 员 赵 京