辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0604民初569号原告（反诉被告）：丹东市振安区格林优贝幼儿园，住所地丹东市振安区珍珠街238号。法定代表人：林玉滢，该园园长。委托诉讼代理人：滕达，男，丹东市振安区格林优贝幼儿园校长。委托诉讼代理人：汪传生，辽宁瞰法律师事务所律师。被告（反诉原告）：丹东金岭实业有限公司，住所地丹东市振安区和经街3号。法定代表人：王凤云，该公司经理。委托诉讼代理人：程显婷，女，丹东金岭实业有限公司办公室主任。委托诉讼代理人：王璐，女，丹东金岭实业有限公司文员。原告（反诉被告）丹东市振安区格林优贝幼儿园（以下简称格林优贝幼儿园）诉被告（反诉原告）丹东金岭实业有限公司（以下简称金岭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告格林优贝幼儿园委托诉讼代理人滕达、汪传生，被告金岭公司委托诉讼代理人程显婷、王璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）格林优贝幼儿园向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还已交纳的疫情期间房租费用283333.33元，及2020年2、3月已交房租延期使用；2020年5月交纳房租延期使用。如因疫情影响6月以后政府继续防控导致不能开学所产生的房租费用按判令同等比例减免；2、判令更改租赁合同第一条之第二款，将疫情期间未能正常使用幼儿园用房租赁期延长七个月。事实与理由，原、被告于2018年12月5日签订《房屋租赁合同》，原告租赁房屋用于开设丹东市振安区格林优贝幼儿园第三分园，2020年因新冠肺炎爆发，自2020年1月至6月17日，幼儿园一直未营业，原告无收益。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，系不可抗力。因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担。因被告停水停电，无奈原告于2020年5月将欠付原告的房租10万元全额支付，根据法律规定及公平原则，现原告要求被告返还已交纳的房租。被告（反诉原告）金岭公司辩称并反诉称，1、原告要求被告减免、返还房租，延期使用房屋没有事实和法律依据。原告要求返还房租可另案诉讼。原告的幼儿园延迟营业未产生收益，并非被告过错导致，与被告无关。原告支付房租是原告理应履行的合同义务。原告提出新型冠状病毒疫情属于不可抗力，因此无法履行合同，有权要求免除或部分免除责任。根据《中华人民共和国合同法》第11条，因不可抗力的影响部分或者全部免除责任。原告可以用不可抗力这个理由对抗缴费家长。因疫情不可抗力导致孩子不能入学，不是对抗不能缴纳房租的理由。被告与原告并非合伙人，被告作为市场经济的经营者之一，同样也遭受疫情不可抗力的严重影响，故原告要求被告减免房租与延期使用房屋无事实和法律依据。综上所述，原告所主张的诉讼请求无事实与法律依据。被告现反诉要求：1、判令解除被告与原告于2018年12月5日签订的《房屋租赁合同》，原告立即腾退房屋并恢复原状；2、判令原告按照合同支付所拖欠的房屋租金14万元、水费3966.69元、电费1718.19元，共计145684.88元，并支付滞纳金60187.19元，合计205872.07元；3、判令原告赔偿因其未及时履行支付房屋租金的合同义务，已造成被告停产停工的直接损失28万元。事实与理由，被告与原告于2018年12月5日签订《房屋租赁合同》，约定租赁事项，原告依据约定将房租支付至2020年4月。原告分别于2020年5月、6月各支付被告房租10万元后，剩余房租12万元经多次催缴至今未予支付。原告的行为已违约，且严重侵害了被告的权益。被告因为没有如约收到房租，而导致其无资金维持正常的营业，现已停产停工。双方签订的《房屋租赁合同》第四条四款一项约定，不按约定支付租金及相关费用达30日的，被告有权单方解除合同，并收回房屋。现原告未按约定支付租金已远超30日，故被告有权按照双方合同约定解除《房屋租赁合同》，收回房屋。2020年爆发的新冠肺炎，是一次全球性的公共卫生事件，被告与原告均是受疫情影响的经营者。按照合同支付房租是原告应该履行的合同义务，这既是契约精神的体现，也符合法律的规定。综上所述，原告违约在先，向法院起诉被告无事实理由和根据，法院应依法驳回其诉讼请求。原告理应按照合同约定支付房租及水电费，腾退房屋，并赔偿被告的损失。原告（反诉被告）格林优贝幼儿园针对被告的反诉辩称，1、不同意解除合同，根据相关规定，解除合同不应该支持。2、被告陈述的损失属于间接损失，不应赔偿。另外，被告是2020年6月29日才开始放假的。如果合同解除，原告方前期投入了400多万的装修改造和设施费，请求被告方予以承担。房租我们可以正常交纳，但水费交纳不了，因为原、被告现在是两家共用一个水表，无法分开，被告也不同意分表。电费和水费也是被告将钱先交给电业局后，再让原告交付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据认定如下：原告提供的学前教育机构开办许可证、房屋租赁合同、关于受新冠疫情影响减免房租商请函、格林优贝幼儿园第三分园2019年9月至12月幼儿园的收入明细及2019年9月12日工资明细、2020年2月至6月格林优贝幼儿园第三分园疫情管控期间工资明细、录音光盘及文字整理材料、出警记录及打款记录，被告提供的原、被告签订的房屋租赁合同、2020年4月29日关于格林优贝幼儿园未按期支付房租的催缴通知函及邮件交寄单、2020年6月4日关于被告即将停水停电的通知函、2019年10月至2020年5月自来水公司的缴费凭证、2020年5、6月电费发票及清单、幼儿园复园通知，和解协议、中国工商银行汇款记录，以上证据记载内容真实、来源合法、与本案有关联，予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院认定如下：原告提供的教育部关于2020年春季学期延期开学的通知、辽宁省教育厅关于幼儿园延期开学的通知、幼儿园复学时间安排通知，均系发布于相关政府官方网站的文件，本院予以确认。对原告提供的建设工程（预）书及投资款项清单，被告提供的年度所得税汇算财务报表、2020年5月7日关于被告下周一部分停工停电的通知及邮件交寄单、公司放假通知、销售合同及机器现场制造图纸，无法证实与本案争议事实存在关联性，不予确认。根据当事人的举证、质证、本院的认证及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2018年12月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其所有的位于丹东市振安区和经街3号，建筑面积2300平方米的办公楼及院子租赁给原告使用；房屋租赁期限12年（自2019年1月1日起至2030年12月31日止）；房屋租金标准为前三年（即2019年至2021年）每年680000元，第四年起逐年递增，原告每半年当月的15日前支付一次租金340000元。2019年1月1日至2019年4月1日因原告装修，被告为其免除租金。从2019年起每年的4月1日至15日交纳上半年的房屋租金，每年的10月1日至15日交纳下半年的房屋租金。合同签订后，被告将涉案房屋及院子交给原告经营。2020年1月,新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。辽宁省教育厅于2020年1月27日发布《辽宁省教育厅关于推迟大中小学校、幼儿园开学的通知》，要求“各级各类学校不得擅自提前开学，学生不得提前返校”。原告按照要求于2020年1月26日至6月17日关闭。2020年4月原告向被告支付了2020年4月至10月租金的一部分，即20万元。原告以受疫情影响，幼儿园没有正常开园，无收益。而要求被告减免租金为由，于2020年5月21日向本院提起诉讼。2020年6月18日原告开园。2020年7月13日，在本案中审理中，原、被告因房屋租金减免及电费问题产生纠纷致使原告未能得到正常供电，故原、被告签订《金岭实业与格林优贝幼儿园用电和解协议》，约定原告同意支付被告2020年4月至10月房租尾款14万元、2019年10月至2020年5月水费3966.69元、2020年5、6月份电费1718.19元。原、被告双方关于疫情期间房租减免的合同纠纷，待丹东市振安区法院调解或判决后，根据调解、裁定和判决执行，不在本协议范围内。该协议签订后，原告于同日向被告支付4月至10月剩余房租及水、电费共计145684.88元。本院认为，原、被告于2018年12月5日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院对此予以确认。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案原告承租被告房屋经营幼儿园，因疫情在本年度1月27日至6月17日期间闭园，原告在此期间无营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。原告停园共计142天（2020年1月27日至2020年6月17日），期间租金共计264548元（68万÷365天×142天）。原告已将该部分租金支付完毕，现原告请求返还已交付的租金，结合本案实际情况，本院确定对停园期间的房屋租金损失应由原、被告各承担50%，即132274元（264548元×50%）。关于原告主张对2020年6月以后如不能开学租金按本判决同比例减免，因该事实尚未发生，对此本院不予处理。对原告主张延长房屋租赁期间，因原告的损失已有减少租金补偿，对该主张本院不予支持。对于原告主张要求被告保证供水、供电，与本案并非同一法律关系，本院不在本案中予以处理。关于被告反诉要求原告支付拖欠的2020年4月至10月房屋租金共计145684.88元，因原告已支付完毕，本院不再对此予以处理。对被告要求解除涉案《房屋租赁合同》、原告腾退房屋并恢复原状、给付延期支付租金违约金的请求，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。对被告要求原告赔偿停业损失280000元，其并无直接和充足证据证明停业损失具体数额且与原告行为存在关联性，本院对被告该反诉主张不予支持。综上，依照《关于最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款、第6条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）丹东金岭实业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）丹东市振安区格林优贝幼儿园已支付给被告房屋租金132274元；二、驳回原告（反诉被告）丹东市振安区格林优贝幼儿园的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）丹东金岭实业有限公司的反诉请求。如果被告丹东金岭实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5550元，由原告（反诉被告）丹东市振安区格林优贝幼儿园承担2604元，由被告（反诉原告）丹东金岭实业有限公司承担2946元。反诉案件受理费8589元，减半收取4295元，由原告（反诉被告）丹东市振安区格林优贝幼儿园承担1607元，由被告（反诉原告）丹东金岭实业有限公司承担2688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  田晓菲人民陪审员  孔舒悦人民陪审员  毕克玉二〇二〇年九月十一日法官助理洪颖书记员侯国丽