广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9843号原告：李德文，男，1968年6月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周惠珊，广东道怡律师事务所实习人员。被告：项举华，男，1965年1月4日出生，汉族，住广州市海珠区。原告李德文诉被告项举华、李惠军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李德文委托诉讼代理人孔少乐、被告项举华到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告李德文向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付拖欠的租金303669元。2、被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭申请变更诉讼请求为：1、被告立即向原告支付拖欠的租金283669元。2、被告向原告支付搬运承租物品的费用18850元。3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月12日，被告承租原告名下位于广州市番禺区大石街石北大道石北工业区大维段自编19号三楼厂房并签订《厂房租赁合同》。然而在合同履行中，自2019年9月份开始，被告无故拖欠租金，截止至2020年5月份，被告已拖欠6个月租金未付，共合计303669元。2020年6月20日，原告向被告发送律师函通知被告应及时缴纳未付租金及解除与其签订的《厂房租赁合同》。后经原告多次催缴后，被告仍未履行缴纳租金的义务，已构成严重违约。现原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。对于诉讼请求变更原因，原告解释：1、当时立案时少算了被告已经支付的费用，第一笔是2019年12月25日支付的3800元租金，第二笔2020年3月8日支付的20000元租金。因此拖欠的租金在原来的基础上减去23800元。2、然后增加了一个搬运费，我方请了有资质的搬运公司把原来被告承租的物品搬到六楼腾空现在的租赁物重新出租。我方认为本来的搬运应该由被告负责，因此该费用主张由被告承担。对于原告变更后的第一项诉讼请求283669元的构成，原告解释如下：1、2019年12月6日，被告写下承诺书，2019年12月14日前尚欠的租金101904元（含水电费）；2、2020年1月份至5月份，五个月的租金，每月39006元；3、1月至5月的卫生费，每月1015元；4、电梯费是每月1000元，五个月，合计5000元；5、2020年1月份有一个租赁税180元，是代被告缴纳的，2020年5月份也有租赁税280元，是代被告缴纳的。被告项举华辩称，1、原告证据中承诺书（2019年12月6日），我当时承诺2019年12月14日前我把租金101904元的钱没有给原告的话，本人承诺把公司的所有东西交给原告，相当于解除合同。而从2019年10月份，厂房被原告加上一把锁，我方一直没有使用，也没有与原告办理交接手续。2、原告租金计算表中的卫生费1015元，在合同中是约定只有200元每月，但原告收取的是1015元，即我方不同意原告这样收取。关于水费，合同约定的是4元/吨,但原告收取的是按6元/吨。3、关于主体，原告应该起诉是公司，不应该是个人，厂房租赁时是公司使用，广州市奔翔电子有限公司，可当庭出示广州市奔翔电子有限公司的照片，广州市奔翔电子有限公司的注册地址为广州市番禺区大石街大维工业一横路10号301，法定代表人项举华，上述地址即为涉案厂房地址。4、关于搬迁费，有异议。我是不知道该费用，我也不知道原告要搬迁，搬迁是原告单方行为。本院经审查当事人提交的证据，并结合双方的质证意见、庭审陈述，认定事实如下：2015年10月12日，原告李德文（甲方、出租方）与被告项举华（乙方、承租方）签订一份厂房租赁合同（以下简称涉案合同），约定甲方将位于广州市番禺区大石街石北大道北石北工业区大维段自编19号三楼厂房（以下简称涉案厂房）出租给乙方。租期五年，自2015年10月10日至2020年10月9日，其中2019年10月10日至2020年10月9日每月租金39006元。乙方交纳租赁保证金102540元。村垃圾费每月200元，电梯费每月1000元（含电费及维修费）。每月10日前交当月租金。甲方在2015年10月10日前交付建筑物给乙方。乙方逾期支付租金，每一天按租金的千分之二收取滞纳金，逾期支付租金达10天的视为乙方违约，甲方有权停水、停电，有权解除合同没收保证金，收回厂房。合同对其他事项也作了相关约定。原告确认有收到被告交纳的租赁保证金102540元，且尚未退还也未抵扣拖欠租金。2019年11月19日，被告项举华向原告出具一份承诺书，内容如下：本人项举华保证在2019年11月23日之前将尚欠李德文的租金100588元（含电水费）付清，如到期未付清租金的，本人保证在2019年11月26日前将承租场地内的物品搬清，如到期未搬清物品的，本人同意放弃承租场地内的所有物品。特此承诺。承诺人项举华，2019年11月19日。2019年12月6日，被告项举华再次向原告李德文出具一份承诺书，内容如下：本人项举华保证在2019年12月14日之前将尚欠李德文的租金101904元（含电水费）付清，如到期未付清租金的，本人同意在2019年12月14日放弃承租场地内的所有物品。把广州市番禺区大石街大维村大维工业区一横路10号三楼交付给李德文先生。特此承诺。承诺人项举华，2019年12月6日。就上述第二份承诺书中的租金101904元（含电水费），原告就其构成明确：2019年10月份租金19163元、11月份租金39006元、12月份租金39006元；11月份卫生费1015元、12月份卫生费1015元；11月份电梯费1000元、12月份电梯费1000元；11月份水费90元、电费314元，12月份水费66元、电费229元，合计101904元。原告提供一份落款日期为2020年4月14日的通知，内容为告知被告截至2020年4月14日，尚欠租金（含水电费）242368元，要求被告三日内付清欠费，否则原告将在2020年4月18日搬空涉案厂房内物品收回场地。被告否认有收到该份通知。原告提供的送达详情显示邮件于2020年4月15日由他人代收。原告未能提供邮寄底单，无法确认收件地址及收件人，也无法确认邮寄详情与送达上述通知之间的关联性。2020年4月24日，被告项举华向原告李德文出具第三份承诺书，内容如下：本人项举华（身份证号码：）现把物品临时放置在李德文先生的广州市番禺区大石街大维村大维工业区一横路10号三楼的物业。请李德文先生正常招租，如有客户承租的，本人愿意在三天之内清空（如不清空则自愿放弃场内所有物品）场地交付给李德文先生并承担之前所欠李德文先生的租金。被告项举华确认承诺书为其出具，但表示承诺书为原告打印好交给其签名的，且承诺书中的身份证号码并非被告的。原告提供一份落款日期为2020年6月20日的《解除租赁合同通知书》，内容为通知被告，截至2020年5月，拖欠租金合计303669元，表示即日解除涉案合同，原告将按照之前被告的承诺内容搬走厂房内物品另行放置清空租赁场地，搬运费由被告承担。原告提供的邮寄详情显示2020年6月21日由他人代收。被告对该证据未发表意见。原告提供一份其与案外人广州易居搬家起重吊装有限公司签订的搬迁合同，及广州易居搬家起重吊装有限公司出具的两张日期为2020年7月1日的增值税普通发票，拟证实其为将涉案厂房内被告物品搬至涉案厂房所在楼宇的六楼,支出搬运费18850元。搬迁合同显示，案外人广州易居搬家起重吊装有限公司为原告提供搬迁服务，将涉案厂房内的办公用品、桌椅、货架、电子产品、空调卡位等搬迁至广州市番禺区大石街大维村大维工业区一横路10号六楼，计划搬迁开始时间2020年6月27日，3日内完成，包含人工搬运总承包价（含拆空调含普通发票）18850元。广州易居搬家起重吊装有限公司向原告出具两张日期为2020年7月1日的增值税普通发票，金额分别为8850元、10000元。原告表示将涉案厂房内物品打包后另行放置六楼。被告抗辩不知道原告要搬迁厂房内物品，搬迁是原告单方面行为，对搬迁费有异议。本院询问被告是否放弃原存放在涉案厂房内物品，被告项举华当庭表示不放弃，并表示如果原告通知其就会搬走厂房内物品。原告代理人经电话联系原告本人，同意被告自行搬走厂房内物品，否认不同意被告搬东西。本院告知双方当事人，既然原告同意被告搬走原厂房内物品，被告也想拥有原厂房内物品的所有权，责令双方当事人庭后3日内协商搬走原厂房内物品。在庭审后笔录签名时，被告又明确表示不同意搬迁。另，原告李德文提供其与案外人广州市番禺区大石街大维村经济合作社签订的租赁合同及补充协议，拟证实涉案厂房为其向案外人广州市番禺区大石街大维村经济合作社承租而获得转租权利。截至本案庭审辩论结束，原告未能提供涉案厂房的产权证书或建设工程规划许可证等证明文件。以上事实有当事人提交证据及庭审笔录为证。本院认为，原告就涉案厂房与被告签订厂房租赁合同，但在本案法庭辩论终结前未能提供建筑物的产权证书或建设工程规划许可证，应认定涉案合同为无效合同。合同无效的，因合同取得的财产应当予以返还。原告收取被告租赁保证金102540元应当返还给被告。租赁合同无效，原告仍有权请求参照合同约定的租金标准向被告收取房屋占有使用费。根据原告提供证据及陈述，原告请求的被告拖欠租金283669元，构成为被告2019年12月6日出具承诺书中确认的欠款101904元；2020年1月至5月的租金每月39006元；2020年1月至5月的卫生费，每月1015元；2020年1月至5月的电梯费，每月1000元；2020年1月租赁税180元、2020年5月租赁税280元。上述费用中，原告主张的每月卫生费1015元明显与涉案合同中约定村垃圾费每月200元相矛盾，对超出合同约定部分本院不予认可及支持。原告主张的租赁税180元及280元，仅有陈述并无相应证据支持，应承担举证不能的不利后果，本院对上述租赁税不予认可及支持。至于被告2019年12月6日出具承诺书中确认的欠款101904元，原告陈述包含2019年11月、12月的卫生费各1015元。因该卫生费计算与合同约定不符，超出200元的部分不予认可及支持。被告抗辩原告超出合同约定标准收取水费，但其无法对其所出具承诺书作合理解释，本院对被告的上述抗辩不予采信。综上，被告自2019年10月至2020年5月31日期间拖欠租金及水电费等费用，合计为301304元。因原告确认被告于2019年12月25日支付3800元，2020年3月8日支付20000元，故剩余欠款为277504元。因原告收取被告租赁保证金102540元应予退还，为避免当事人诉累，应一并抵扣上述租赁保证金，抵扣后，被告仍应向原告支付租金、水电费、卫生费、电梯费共计174964元。原告主张租金等费用超出上述金额的部分，本院依法予以驳回。原告将水电费、卫生费、电梯费统称为租金，表述不准确，本院依法予以纠正。至于搬运费，被告在长期拖欠租金等费用的情况下，反复向原告出具承诺书，承诺及时支付欠款及放弃厂房内物品，以及在2020年4月24日针对原告于4月14日出具的搬迁及收回场地通知，所作出的及时搬迁承诺，被告负有及时将物品搬走清空厂房的义务。在被告迟迟未能支付拖欠费用，也未主动搬迁时，原告为了避免自身损失的进一步扩大，自行与案外人签订搬迁合同，将涉案厂房内物品搬至六楼放置，为适当的私力救济行为，具有正当性。原告因此支付的搬运费，为被告占用原告场地拒不搬走产生的费用，应由被告承担搬运费。被告抗辩其会主动搬迁，却又在庭审中明确不同意搬迁，被告在几次承诺书中同意放弃物品所有权，但又在庭审中主张原厂房内物品的所有权，被告反复变化的主张也是导致原告为避免损失进一步扩大而支出相应搬运费的重大事由。被告项举华应向原告支付搬运费18850元。至于原厂房内物品的处置，双方均未在本案中提出相关主张，按照不告不理的诉讼原则，本案不予进行处理。双方当事人可通过协商或其他法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告项举华应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李德文支付租金及水电费、电梯费、卫生费等共计174964元。二、被告项举华应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李德文支付搬运费18850元。三、驳回原告李德文的其他诉讼请求。案件受理费2928元，由原告李德文承担1036元，被告项举华承担1892元。被告项举华在本判决生效之日起七日内应向本院缴纳受理费1892元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年九月十六日书记员 何震宇