广东省普宁市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤5281执异26号 案外人：庄育加，男，1968年4月22日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：林文彬，系广东卓建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石晶，系广东卓建律师事务所律师。 申请执行人：揭阳市粤安泰投资有限公司。住所地：广东省揭阳市榕城区仁义路以西建阳路以北金凤豪苑62号铺。 法定代表人：魏奕武。 委托诉讼代理人：孙志鑫，系广东粤剑律师事务所律师。 被执行人：普宁市创兴盛制衣有限公司。住所地：普宁市洪阳镇洪东路214号。 法定代表人：张锐纯。 被执行人：普宁市京东时装实业有限公司。住所地：普宁市池尾工业区金辉园73幢。 法定代表人：王巧娥。 被执行人：王红丽，女，1974年3月8日出生，汉族，住普宁市。 被执行人：张锐纯，男，1987年12月10日出生，汉族，住普宁市。 被执行人：王创光，男，1972年11月14日出生，汉族，住普宁市。 本院在恢复执行申请执行人揭阳市粤安泰投资有限公司与被执行人普宁市创兴盛制衣有限公司、普宁市京东时装实业有限公司、王红丽、张锐纯、王创光金融借款合同纠纷一案中，案外人庄育加于2020年6月2日对本案执行标的物即被执行人普宁市京东时装实业有限公司位于普宁市池揭路东侧（池尾工业区）京东时装实业有限公司厂房北畔第一层的厂房（房地产权证号：粤房地证字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人庄育加称，请求本院中止对被执行人普宁市京东时装实业有限公司位于普宁××××路东侧（池尾工业区）京东时装实业有限公司厂房北畔第一层的厂房（房地产权证号：粤房地证字第××号）采取的执行措施。事实与理由：中国建设银行股份有限公司普宁支行与普宁市创兴盛制衣有限公司、普宁市京东时装实业有限公司、王红丽、张锐纯、王创光金融借款合同纠纷一案，普宁法院于2016年3月28日作出（2015)揭普法民二初字第260号民事判决。该民事判决书生效后，中国建设银行股份有限公司普宁支行申请强制执行。执行过程中，普宁法院作出（2016）粤5281执758号之二执行裁定书，终结本次执行程序。其后，因揭阳市粤安泰投资有限公司变更成为上述执行案件申请执行人，终结执行情形已消失，普宁法院于2019年4月28日作出（2019）粤5281执恢43号恢复执行通知书，恢复申请执行人揭阳市粤安泰投资有限公司与被执行人创兴盛公司、京东实业公司、王红丽、张锐纯、王创光金融借款合同纠纷一案的执行。在该案件执行过程中，普宁法院查封了位于普宁××××路东侧(池尾工业区）京东时装实业有限公司厂房北畔第一层厂房，并拟进行拍卖处置。就上述厂房，案外人于2014年4月15日与普宁市创兴盛制衣有限公司签订租赁合同，合同约定普宁市创兴盛制衣有限公司将位于普宁××××路东侧（池尾工业区）京东时装实业有限公司厂房北畔第一层的厂房租给案外人使用，租期十年，从2014年4月15日至2024年4月14日止，案外人按合同约定支付了租金，同时对租赁场所进行装修、建设。现合同尚未到期，仍属合同正常履行期，案外人是该厂房合法的产权使用人。如此时本院对案外人租资的该厂房进行查封、拍卖，将会给案外人造成极大的伤害，案外人有可能会因此而破产，将严重损害了案外人的合法权益。据此，案外人请求本院中止对普宁市京东时装实业有限公司位于普宁××××路东侧(池尾工业区）京东时装实业有限公司厂房北畔第一层的厂房采取的强制执行措施。 申请执行人揭阳市粤安泰投资有限公司称，案外人主张其于2014年4月15日承租被执行人普宁市京东时装实业有限公司的涉案厂房，缺乏依据，其提出中止对涉案厂房的执行措施的理由不成立，请法院依法驳回案外人的请求。理由如下：一、2014年3月19日，被执行人普宁市京东时装实业有限公司通过股东会决议，同意提供其位于普宁××××路东侧（池尾工业区）京东时装实业有限公司厂房北畔的1-5层的房产（房产证号：粤房地证字第××号）为普宁市创兴盛制衣有限公司向中国建设银行股份有限公司普宁支行融资600万元额度提供抵押担保。通过决议后，普宁市京东时装实业有限公司于2014年6月5日与中国建设银行股份有限公司普宁市支行签订《最高额抵押合同》（合同编号：2014年普工抵字第12号之一），对上述提供抵押担保的相关细节内容进行约定。案外人主张于2014年4月15日与普宁市京东时装实业有限公司签订《租赁合同》承租涉案厂房，该签订《租赁合同》的行为是发生在同意提供抵押担保的股东会决议之后，是完全不符合生活常理的。其次，从《最高额抵押合同》第十三条之七，“抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产被出租等情形”的内容可以看出，普宁市京东时装实业有限公司在签订该合同时是明确陈述保证涉案厂房不存在被出租的情形。由此可见，案外人主张于2014年4月15日与普宁市京东时装实业有限公司签订《租赁合同》，双方存在租赁关系，明显违反《最高额抵押合同》的陈述保证，而且也不符合常理，依法不能采信。二、案外人围绕其前述主张提供的《租赁合同》，纯属是伪造的，存在各种瑕疵，不能作为合法有效的证据使用。首先，该《租赁合同》的甲方签名并非被执行人普宁市京东时装实业有限公司的法定代表人或股东，而乙方即案外人与本案抵押权的实现有明显利害关系，合同主体及内容的真实性无法确认；其次，《租赁合同》约定租金每年一付，但案外人并没有提供相应的租金转账支付凭证；再者，《租赁合同》约定在租赁期内，由案外人承担并缴纳各种费用，案外人同样也没有提供相应的水电费、卫生费、税费等缴费凭证。由此可见，《租赁合同》明显是虚假不实的，是为了阻止执行的目的而伪造的，案外人所主张的租赁关系，严重违背客观事实，缺乏依据。三、根据《中国人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。而本案中，案外人主张其在2014年4月15日与执行人普宁市京东时装实业有限公司开始成立租赁关系，明显缺乏依据，案外人提供的《租赁合同》不足以证明在订立抵押合同前涉案厂房已出租，也无法证明占有使用该涉案厂房，其主张的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，不能阻止抵押权的实现，也不能阻止涉案厂房的移交占有。因此，案外人主张中止对涉案厂房的执行措施，缺乏事实和法律依据，既不合理又不合法。综上，申请执行人认为，案外人与执行人普宁市京东时装实业有限公司于2014年4月15日签订的《租赁合同》纯属伪造，不能作为合法有效的证据使用，案外人的主张缺乏事实和法律依据，理由不成立，请法院依法驳回案外人的请求。 被执行人普宁市创兴盛制衣有限公司、普宁市京东时装实业有限公司、王红丽、张锐纯、王创光无提交书面答辩。 本院查明，本院执行的申请执行人中国建设银行股份有限公司普宁支行与被执行人普宁市创兴盛制衣有限公司、普宁市京东时装实业有限公司、王红丽、张锐纯、王创光金融借款合同纠纷一案，执行依据为本院作出的（2015）揭普法民二初字第260号民事判决。根据上述判决，被执行人普宁市创兴盛制衣有限公司向申请执行人中国建设银行股份有限公司普宁支行支付借款本金人民币（下同）5956145.36元及利息（截止2016年3月10日的利息计466248.59元，自2016年3月11日起至还清欠款之日止利息，以实欠本金额为基数，并按年利率10.35%计）；被执行人普宁市创兴盛制衣有限公司向申请执行人中国建设银行股份有限公司普宁支行支付律师费用110000元；申请执行人中国建设银行股份有限公司普宁支行对被执行人普宁市京东时装实业有限公司位于普宁××××路东侧（池尾工业区）京东时装实业有限公司厂房北畔1-5层的厂房（房地产权证号：粤房地证字第××号）、被执行人王红丽位于普宁市流沙××路才华电脑厂东二幢东梯七楼东西套、八楼东套的房屋（房地产权证号：粤房地权证普交私字第××号）在最高额抵押担保范围内享有优先受偿权；被执行人张锐纯、王创光对被执行人普宁市创兴盛制衣有限公司的上述债务承担连带清偿责任；向申请执行人中国建设银行股份有限公司普宁支行支付其先垫付的案件受理费55400元。 2016年9月21日，中国华融资产管理股份有限公司（简称“华融资产”）与中国建设银行股份有限公司普宁支行（简称“建行普宁支行”）的上级分行中国建设银行股份有限公司广东省分行（简称“建行广东省分行”）签订了《资产转让合同》，华融资产受让了建行广东省分行的本案债权。2016年11月18日，华融资产与华融汇通资产管理有限公司（简称“华汇资产”）签订了《资产转让协议》，华汇资产受让了华融资产的上述涉案债权。2017年6月26日，华汇资产与中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（简称“信达广东公司”）签订了《债权资产交易合同》，信达广东公司受让了华汇资产的上述涉案债权。2018年11月21日，揭阳市粤安泰投资有限公司与信达广东公司签订了《债权转让合同》，揭阳市粤安泰投资有限公司受让了信达广东公司的本案债权。2019年1月23日，本院作出（2016）粤5281执758号之三执行裁定书，裁定变更揭阳市粤安泰投资有限公司为本案的申请执行人。 本院在恢复执行申请执行人揭阳市粤安泰投资有限公司与被执行人普宁市创兴盛制衣有限公司、普宁市京东时装实业有限公司、王红丽、张锐纯、王创光金融借款合同纠纷一案中，于2019年7月31日，在被执行人普宁市京东时装实业有限公司位于普宁××××路东侧（池尾工业区）京东时装实业有限公司厂房北畔1-5层的厂房（房地产权证号：粤房地证字第××号）张贴迁出公告，责令被执行人被执行人普宁市京东时装实业有限公司限期迁出。2020年6月2日，案外人庄育加向本院提出执行异议，请求普宁法院中止对被执行人普宁市京东时装实业有限公司位于普宁××××路东侧（池尾工业区）京东时装实业有限公司厂房北畔第一层的厂房（房地产权证号：粤房地证字第××号）采取的执行措施。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本案争议的焦点是涉案房屋抵押、租赁的先后问题。本案中，2014年3月19日，被执行人普宁市京东时装实业有限公司通过股东会决议，提供其位于普宁××××路东侧（池尾工业区）京东时装实业有限公司厂房北畔的1-5层的房产（房产证号：粤房地证字第××号）为被执行人普宁市创兴盛制衣有限公司向中国建设银行股份有限公司普宁支行融资600万元额度提供抵押担保。2014年6月5日，被执行人普宁市京东时装实业有限公司与中国建设银行股份有限公司普宁支行签订《最高额抵押合同》，被执行人普宁市京东时装实业有限公司以其名下位于普宁××××路东侧（池尾工业区）京东时装实业有限公司厂房北畔1-5层的厂房（房地产权证号：粤房地证字第××号）为被执行人普宁市创兴盛制衣有限公司向中国建设银行股份有限公司普宁支行贷款提供抵押，并于2014年6月11日依法办理了抵押登记手续。被执行人普宁市京东时装实业有限公司在《最高额抵押合同》第十三条第七项陈述“抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产被出租等情形”，明确保证在签订该合同时涉案厂房不存在被出租的情形。案外人庄育加提供的《租赁合同》显示，案外人庄育加于2014年4月15日租赁被执行人普宁市京东时装实业有限公司所有的上述房产北畔第一层的厂房，租期从2014年4月15日至2024年4月14日。案外人庄育加提供的《租赁合同》的落款时间虽在涉案土地抵押登记前，但案外人庄育加未能向本院提交自2014年4月15日起承租涉案厂房缴纳水费、电费等费用及支付租金的凭证等证据佐证存在实际的租赁关系。且《租赁合同》的内容与《最高额抵押合同》中有关签订抵押合同时涉案厂房不存在被出租情形的约定，两者存在矛盾，无法确定《租赁合同》的真实性。综上所述，案外人庄育加仅凭《租赁合同》主张其在涉案房屋抵押权设立之前已承租涉案厂房，请求本院中止对涉案房产的执行，依据不足，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人庄育加的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈小强 人民陪审员  钟剑旋 人民陪审员  郑晓梅 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  叶梦旎