河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初2111号原告：殷平阳，男，汉族，1982年6月2日出生，住唐河县。原告：李晓凤，女，1985年1月15日出生，住址同上。共同委托诉讼代理人：李志恒，河南恒阳律师事务所律师。被告：白玉贵，男，汉族，1964年11月13日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：宋长生，男，汉族，1968年4月15日出生，住河南省唐河县。被告：唐河县新建交通物流配送中心，住所地唐河县文峰街道办事处北京大道东段。法定代表人：吕新建，系该公司经理。委托诉讼代理人：王金建，河南匡世律师事务所律师。被告：唐河县恒基房地产开发有限公司，住所地唐河县产业集聚区工业路西段北测。法定代表人：刘创，系该公司经理。委托诉讼代理人：邓伟，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩磊，河南大为律师事务所律师。第三人：牛志建，男，汉族，1965年4月22日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：宋文绪，河南汉冶律师事务所律师。原告殷平阳、李晓凤与被告白玉贵、被告唐河县新建交通物流配送中心（以下简称新建物流）、被告唐河县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）、第三人牛志建为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷平阳及殷平阳、李晓凤的共同委托诉讼代理人李志恒，被告白玉贵及其委托诉讼代理人宋长生，被告新建物流法定代表人吕新建及委托诉讼代理人王金建，被告恒基公司的委托诉讼代理人韩磊、第三人牛志建及其委托诉讼代理人宋文绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷平阳、李晓凤向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间就新建物流一号公馆2号楼第一层（自东向南）第5、6、7间商铺（现为105号三间商铺）签订的买卖合同关系有效；2.依法要求被告恒基公司为该房产办理网签手续及产权登记手续，被告白玉贵、新建物流在办理手续上予以协助；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月30日，原告与一号公馆签订《认购书》约定：原告自愿购买2号楼第一层（自东向南）第5、6、7间商铺（现为105号商铺），面积189平方米，购买单价每平方米7700元，总房款1455300元，现原告已付清房款并使用至今，但被告未为原告办理产权登记手续，致使原告权益遭受损害。故提起上述诉讼请求。殷平阳、李晓凤向本院提交证据如下：1.身份证、结婚证。证实原告的信息和主体资格；2.购房协议。证明原告与被告就涉案房屋买卖之间存在权利义务关系，原告是涉案房屋的买受人；3.购房收据和相关证明。购房收据证实了原告方就房屋买卖履行了交款义务，其中，签订合同时交款70万元和2017年6月27日白玉贵同意李某以工程款抵房款70万元，房款已全部结清；4.2012年8月27日的新建物流与白玉贵签订的商业住宅楼施工建设及房屋买卖合同。证明白玉贵有售房权；5.2016年10月3日31日恒基公司和南阳宛东建筑开发公司以及新建物流签订的三方协议、商品房预售许可证。证实涉案房产以恒基公司名义开发，恒基公司负有网签和办理房屋登记手续的义务；6.2015唐河县人民法院（2019）豫1328民初4148号民事判决书和南阳市中级法院（2020）豫13民终829号民事判决书。证明白玉贵对涉案房屋有出售权；7.证人李某和楚大伟要当庭作证，李某证实涉案房屋在履行价款方面的相关事实，楚大伟证实涉案房屋为本案原告所使用至今这一事实；8.照片和水费清单装修清单，证明房屋为原告使用至今。被告白玉贵辩称，1.其与吕新建签订有施工建设及房屋买卖合同，根据合同约定，其有权售房，出售房屋加盖的是一号公馆印章。2.对原告的诉讼和事实理由没有异议，是因恒基公司的原因才没有办理网签和产权登记。3.未与牛志建签订过售房合同，牛志建持有的认购书加盖的是新建物流的印章，且在与殷平阳签订的商铺购房协议之后，认购书与其没有任何关系。被告新建物流辩称，1.新建物流开发的商住楼是以恒基公司名义签订的，但是实际产权属新建物流，应由新建物流签订售房协议和收取房款，其他人没有权利代新建物流售房。2.新建物流没有收取过殷平阳、李晓凤购买商铺的房款，无义务履行协议和办理登记手续。3.涉案的三间商铺白玉贵在2013年已将其卖给第三人牛志建，牛志建交纳了相应的购房款。4.原告的购房款是以工程款抵房款，不存在真实的房屋买卖。5.涉案房屋已被查封，属法律上的履行不能，应中止本案的审理。新建物流向本院提交证据如下：1.一号公馆2号楼销售汇总(2013年-2014年12日)。证明商铺没有销售给殷平阳，是以工程款抵的房款。2.协调会议记录、2号楼应付吕总账务明细。证明涉案房屋已售给牛志建并收取了牛志建的购房款。3.唐河县人民法院（2020）豫1328民初187-1号民事裁定书，证明涉案的105号商铺已被查封。被告恒基公司辩称，1.原告诉恒基公司主体错误，恒基公司就一号公馆没有与原告签订过售房合同。一号公馆项目不是恒基公司开发，更不是恒基公司出售，双方不存在房屋买卖合同关系，起诉没有事实依据；2.原、被告双方没有权利义务关系，原告起诉办理房产证的理由不能成立；3.恒基公司与牛志建没有合同关系，起诉办理房产证没有事实根据。恒基公司未提交证据。第三人述称，第三人与新建物流中心签订的房屋认购书具备商品房买卖合同的法律特征，不具有合同法第52条规定的无效情况，是有效的，也得到了白玉贵和新建物流的认可。应依法确认第三人牛志建与新建物流签订的买卖协议有效，恒基公司负有协助办理网签及产权登记手续的义务，白玉贵与原告签订的协议无效，依法驳回原告的诉讼请求。第三人向本院提交证据如下：1.2013年4月24日认购书。证明购买商铺5间。2.收据3支。证明已交房款1736000元。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证，本院也进行了审查核实，当事人提交的证据来源合法且与待证事实有关联性，对上述证据的证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新建物流成立于2011年8月30日，系个人独资的非公司私营企业，投资人为吕新建。2012年8月27日，（甲方）吕新建与（乙方）白玉贵签订了《唐河县新建物流中心商业—住宅楼施工建设及房屋买卖合同》，约定：位于北京大道与××交叉口东南角（××中心××唐河县新建物流中心商业—住宅楼由乙方承办施工，有效工期为10个月，自2012年9月26日至2013年7月26日，工程价款由乙方（自筹款）出售的建房房款获取，甲方不承担该款支付责任。房屋买卖权利义务的约定为：由乙方负责房屋的出售及决定房价，同时配合甲方对外签订售房协议，乙方承担售房协议的权利、义务。因售房协议引起的纠纷，给甲方造成的损失，甲方有权向乙方追偿；甲方负责办理所售房屋的房产证并承担办证的相关费用；乙方同意所建房第一层自东向西两间门面房归甲方，房价每平方5000元，以实际面积由甲方负担房款；售房款的收取办法是由乙方确定客户及价格，并在售房协议签字后，由甲方签字盖章，同时由甲方财务统一收取房款；房款结算办法为第一至十二层实际按每平方1400元以现金清交给甲方，余额归还乙方，每月结算一次；自合同签订之日起22个月后，无论乙方是否出售房屋，按楼房实际面积每平方1400元以现金清交给甲方，逾期所拖欠款以月息1分5计息；自合同签订之日起34个月后，乙方未交清所拖欠款，甲方有权按每平方米1400元的价格处理房屋抵乙方应交款。2012年12月30日，白玉贵与殷平阳商铺购房协议，约定殷平阳定购位于唐河县××与××大道交叉口东××路南，一号公馆爱情公寓商铺第一层（自东向南）第5、6、7间，暂定面积为189㎡，购买单价每平方7700元，总房款1455300元，殷平阳支付定金10万元。此协议，白玉贵签名并加盖一号公馆销售部印章，殷平阳签名。殷平阳持有2014年10月20日、2014年1月29日、2014年6月17日对应金额为10万元、30万元、20万元加盖有一号公馆财务专用章的收据三支，殷平阳提交了2017年6月2日白玉贵、李某签字的“一号公馆已付工程款明细表”，明细表中有“应付金额70万元，平阳门面房房款140万（已办70万）”，白玉贵对明细表上的签名不持异议，李某出庭作证，证实其对白玉贵所享有的工程款70万元转抵殷平阳欠付白玉贵的购房款。2014年殷平阳对上述房屋进行了装修并占有使用至今。2013年4月24日新建物流以“唐河一号公馆爱情公寓售房部”为甲方与乙方李春华（牛志建）签订认购书，认购书约定，乙方于2013年4月24日购买甲方位于唐河县北京大道与廖源路交汇处东南2号楼1楼门面自东向西8室，合同约定面积310平方米，购买单价为每平方5600元，总房款1736000元，签订之日，乙方支付定金10万元，9月1日前支付首付款20万元。认购书甲方常新萍、吕蕴签名并加盖新建物流公章，乙方牛志建、李春华签名（实为吕蕴代签）。牛志建现持有2013年4月24日加盖有一号公馆财务专用章、贾国伟印章的收据，交款人为李春华、牛奎森，金额为10万元，系付首付定金2号楼门面自东向西第八至第十二间，收款人为吕蕴，此收据右上角，批注“同意更名牛志建，2013年6月1日”并加盖新建物流公章。牛志建持有2013年6月1日、2016年4月18日对应金额为20万元、1610944元新建物流加盖公章收据二支，系付2号楼5间门面房款、尾款。新建物流提交的2013年-2014年12月“一号公馆2号楼销售汇总（1-5页）”，第5页记载的内容有：自东向西向南，商铺第1间王丽、第2、3间张梦龙、第4间（三角、含观光梯）、第5、6、7间殷平阳（抵工程款）。提交的“2号楼应付吕总账务明细”显示“重复出售门面5间，-2218060，牛志建8-12间，341.24㎡×6500元﹦2218060元，341.24㎡×7800元﹦2661672，亏损443612”。对此，新建物流认为出售给牛志建的门面房5间，白玉贵是明知的。另查明，2013年8月27日，吕新建与恒基公司签订房地产联合开发协议，就位于北京大道南、××路北、××东土地上的交通物流2#、5#、6#、7#楼联合开发达成协议：甲方（吕新建）同意由甲乙双方对该2#、5#、6#、7#楼进行联合开发建设；土地费用由甲方全部支付；该项目的开发施工、房产证相关后期手续及费用由甲方承担；开发项目、资金建设、施工现场“三通一平”、销售、售后服务、周边关系协调及纠纷全部由甲方负责；乙方（恒基公司）不承担开发项目亏损，开发项目及施工所发生的税、费等一切支出由甲方全部承担。乙方协助甲方办理按揭、交工、备案、办证等手续，售房资金受乙方监控；在开发过程中，甲方若出现违约，乙方有权终止协议，造成经济损失由甲方承担。上述楼盘对外销售时称为“一号公馆”，2#、5#、6#、7#楼均为商住门面楼。2015年10月31日，恒基公司、宛东公司（甲方）与新建物流(乙方)签订协议，约定新建物流使用宛东公司施工资质，使用恒基公司开发销售资质，建设开发新建物流,并以恒基公司名义办理相关预售许可等手续。新建物流向甲方缴纳管理费，自行承担税费、债权债务，自行承担消防、安全、工伤等责任。新建物流的土地使用权人为吕新建。2016年1月25日，新建通物商住楼以恒基公司名义办理了商品房预售许可证。另查明，2号楼共有商品住宅90套，门面13间，大部分经由白玉贵出售并收取房款，因款项已与新建物流结算完毕或得到新建物流的认可，办理了网签手续。下余部分商铺及因抵工程款而出售的房屋因白玉贵与新建物流存在争议，恒基公司未予办理网签。再查明，2号楼整体尚未完成消防工程，无法为购房户办理房产登记手续，本院作出的（2020）豫1328民初187-1号民事裁定书，对涉案的“商业105”进行了查封。本院认为，本案的争议焦点是：一、白玉贵与殷平阳签订的商铺购房协议的效力及恒基公司、新建物流、白玉贵是否有协助殷平阳、李晓凤办理产权网签及产权登记的义务；二、牛志建与新建物流签订认购书的效力及恒基公司、新建物流是否有协助牛志建办理产权网签及产权登记义务。对第一点。吕新建与白玉贵签订的《唐河县新建物流中心商业——住宅楼施工建设及房屋买卖合同》中明确约定：“由乙方（白玉贵）负责房屋的出售及决定房价，同时配合甲方（吕新建）对外签订售房协议，乙方承担售房协议的权利、义务。因售房协议引起的纠纷，给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿”，还约定：“售房房款的收取办法：由乙方确定客户及价格，并在售房协议签字后，由甲方签字盖章，同时由甲方财务统一收取房款”。根据双方的约定，涉案商铺的出售及决定房价的权利在于白玉贵，也即白玉贵根据合同约定享有将涉案商铺出售何人的选择权和确定房屋价格的支配权，且由白玉贵承担售房协议的权利和义务。而新建物流中心则享有收取购房款的权利。因此，白玉贵有权出售涉案商铺，白玉贵与殷平阳签订的商铺购房协议为有效合同，白玉贵对殷平阳所购房产有协助办理产权登记义务。新建物流以恒基公司的名义开发一号公馆项目，恒基公司对项目产权手续有最终的协助办理义务，对殷平阳所购房产负有协助办理网签及产权登记手续的义务。殷平阳与新建物流中心之间不存在合同关系，无权向新建物流主张权利。即使新建物流中心不协助殷平阳办理房屋产权手续，也只能由白玉贵另案向新建物流中心主张权利。因2号楼整体尚未完成消防工程，无法为购房户办理产权登记手续，本院作出的（2020）豫1328民初187-1号民事裁定书，对涉案的“商业105”进行了查封，待上述产权上的权利障碍消除后，白玉贵、唐河县恒基房地产开发有限公司负有协助殷平阳、李晓凤办理产权网签及产权登记手续的义务。对第二点。吕新建与恒基公司签订房地产联合开发协议，新建物流以恒基公司的名义开发一号公馆项目，新建物流与牛志建签订的售房认购书，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。新建物流提交的“2号楼应付吕总账务明细”显示“重复出售门面5间，-2218060，牛志建8-12间，341.24㎡×6500元﹦2218060元，341.24㎡×7800元﹦2661672，亏损443612”，从此可以看出，白玉贵对上述所涉房屋存在重复出售是明知的。吕新建与白玉贵签订的《唐河县新建物流中心商业——住宅楼施工建设及房屋买卖合同》对外不具有对抗效力，不影响新建物流与牛志建签订合同的效力。新建物流提交的2013年-2014年12月“一号公馆2号楼销售汇总（1-5页）”中显示：自东向西向南，第5、6、7间殷平阳（抵工程款）。牛志建提交的收据上显示：系付首付定金2号楼门面自东向西第八至第十二间、批注“同意更名牛志建，2013年6月1日”、系付2号楼5间门面房款。从售房排序及编号上看，殷平阳所购房屋与牛志建所购房屋并不冲突。牛志建在庭审中也称，“五间房一间也没有给我，我知道有人住，不知道谁在住”，牛志建未占有使用所涉房屋，对房屋现状也未能说明。对此，牛志建能否取得房屋进而办理产权登记手续，只能向合同的相对方新建物流主张权利。牛志建主张恒基公司办理产权登记手续，因交付房产的现状不明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、殷平阳与白玉贵于2012年12月30日就新建交通物流配送中心（一号公馆）2号楼第一层第5、6、7间商铺签订的商铺购房协议为有效合同；二、上述房产上的权利障碍解除后，白玉贵、唐河县恒基房地产开发有限公司有协助殷平阳、李晓凤办理产权网签及产权登记手续的义务；三、牛志建与唐河县新建交通物流配送中心于2013年4月24日签订的购房认购书为有效合同；四、驳回殷平阳、李晓凤、牛志建的其他诉讼请求。案件受理费100元，由白玉贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  仝之锐审 判 员  谷建辉人民陪审员  刘 娟二〇二〇年九月二十一日书 记 员  方 存