广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6368号原告：蔡永丰，男，1951年10月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄秀娴、李俊敏，广东启源律师事务所律师。被告：曹健聪，男，1982年8月2日出生，汉族，户籍住址广东省广州市白云区，下落不明。被告：广州鸿健贸易有限公司，住所地广州市荔湾区长寿东路文兴大街28号101房。法定代表人：叶静华。委托诉讼代理人：梁敏莹，广州市荔湾区昌华法律服务所法律工作者。原告蔡永丰与被告曹健聪、广州鸿健贸易有限公司（以下简称鸿健公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄秀娴、李俊敏，被告鸿健公司的委托诉讼代理人梁敏莹到庭参加诉讼；被告曹健聪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令确认两被告于2017年8月29日签订的广州市存量房买卖合同无效。事实和理由：原告在1994年向原产权人卓某瑟一次性支付人民币200000元用于购买广州市越秀六榕路仓前街XX号房屋（下称“涉案房屋”），原告已经支付了房屋对价，因为当时涉案房屋是规划拆迁红线范围内，房管部门暂不予办理房屋过户手续，为此，原产权人卓某瑟办理了公证委托书给原告，以暂作为对原告购房的保障。之后，原产权人因癌症在国外死亡，而原产权人的继承人一直没办理涉案房产的继承。原告从1996起，就实际占有并使用涉案房屋首层至今长达23年。涉案房屋的二楼是属于违建部分，不入产权面积，而违建二楼一直是原产权人卓某瑟同父异母的弟弟卓锡光占有并使用至今。2019年8月21日，被告鸿健公司以物权保护纠纷起诉原告之女蔡洁怡，原告才知悉涉案房屋竟然已经过户至被告鸿健公司名下。事实上，涉案房产自1996年原告使用以来到近期的出租，均没有买家或者中介过来询问过房屋情况，更没任何人来查看过房屋，但该房屋在原告居住并且不知情的情况下竟然无声无息地出售并且办理了产权变更！试问，一般的老百姓或者是投资客怎么可以连房屋都不看，房屋是什么情况都不了解就去购买并且办理了产权变更？这样的房屋买卖行为明显是有违生活上的常理和房屋交易的市场习惯！本案我方诉请确认被告曹健聪与被告鸿健公司合同无效法律依据是民法通则第55条第二项买卖合同意思并非真实，依据合同法第52条第二款恶意串通损害第三人利益为无效合同以及第三款以合法形式掩盖非法目的而订立为无效合同，在事实方面表现为被告曹健聪和被告鸿健公司购买涉案房产明显是虚假房屋买卖，且损害原告的合法权益，根据房管局内档调查得知被告曹健聪的委托代理人林均贤与被告鸿健公司的控股股东（一人公司）叶静华两人是夫妻关系，且林均贤是被告鸿健公司的监事，即涉案房屋交易里老公把房屋卖给老婆属于利害关系之间的交易。另外，涉案房屋至2014年7月15日起经过两次出售均由同一委托代理人洪某林办理，业主没有在房屋买卖合同上签名，且房屋自所谓的出售以来买房人即叶静华、林均贤并没有实地查看房屋，我方提交广州市中院17135号判决书中关于本院认定部分得知买受人叶静华根本不知房屋现状，也不知道案外人住在2楼阁楼，即本案房屋所谓的房屋买卖无实际交付，也不可能交付，按照常理一宗正常的房屋买卖作为买受人须实地查看房屋现状是否有租赁、房屋是否能够交付等重要因素，但本案交易无该因素所以不符合常理。买卖双方是夫妻关系，也有违常理不符合房屋交易，显然我方认为买卖双方交易行为并非真实，双方完成房屋过户手续是虚伪的表示，隐瞒于买卖行为的表现之中。按照国家及国务院强调房住不炒的严厉政策，广东省政府已多次出台关于严格节制投机炒房行为，而本案交易就是炒房行为，在我方提供的房屋内档可体现出涉案房屋在2014年7月15日第一次交易由代理人洪某林卖给被告曹健聪，在同年8月11日被告曹健聪出委托公证给洪某林再次出售房产，在2017年1月5日洪某林办理转委托手续给林均贤，同年8月29日林均贤出售给被告鸿健公司，从整个交易过程中不符合房产交易行为，故我方认为该房屋买卖行为无效。综上所述，原告认为其己经支付房屋对价给原产权人卓某瑟并且己经长期实际居住占有涉案房屋，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告鸿健公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。我方认为原告主体不适格，原告并未向法院提交证据证明其是涉案房屋的购买者。其次，本次诉讼时效问题，原告诉状所称原告在1994年向历史所有权人卓某瑟购买涉案房屋，当时卓某瑟为原告办理授权委托书，但该授权委托书不涉及房屋买卖、没有规定原告取得该房屋所有权的条款、该委托书有效期为10年并不特指原告取得该房屋所有权，因此该期限应为原告权利受侵犯的开始之日，根据我国民法通则、民法总则原告起诉日已经超过20年，另根据原告律师调查所得卓某瑟曾在2010年10月23日因遗失原产权证在广州日版刊登遗失声明，声明原告目前所持的房产证作废，原告并未在声明知道的异议有效期内向广州市房地产交易登记中心提出异议，也没有向任何有权利的机关登记诉讼，报纸刊登日期应视为原告权利受到侵犯时间，根据民法总则诉讼时间为3年，根据民法通则诉讼时效为2年，原告均已超过时间，原告自称受到侵犯的权利，不应受到人民法院的保护。我方无法得知1994年的事实，根据原告证据，原告应为卓某瑟所委托的管理人，其管理期限为10年，期限届满原告应交还涉案房屋给卓某瑟管业，但原告长期霸占该房屋至今，导致卓某瑟在2010年以遗失为由补办房产证，期后卓某瑟以房屋所有权人的申请所行使的房屋所有权合法有据，卓某瑟出售房屋给被告曹健聪后，被告曹健聪再以房屋所有权人出售给我方，合法有据，该买卖行为应得到法律的支持。对于原告的逻辑错误，原告自称向卓某瑟购买涉案房屋，但原告并不认为卓某瑟出售给被告曹健聪侵犯其所有权，在默认卓某瑟出售给被告曹健聪的所有权合法情况下，被告曹健聪出售房屋给我方的行为无效，明显逻辑错误，原告无权质疑被告曹健聪出售房屋给我方，综上所述，原告的诉求不应得到法院支持，应当驳回。被告曹健聪没有作答辩。经审理查明：据1994年5月10日的《房地产权证》记载：越秀六榕路仓前街XX号房屋的权属人为卓某瑟，总建筑面积53.10平方米，混合结构1层，用途为住宅。1994年9月19日，广州市越秀区公证处发出（94）穗越证内字第1982号《证明书》，其中内容为：委托书，委托人:卓某瑟，受托人蔡永丰，我是座落在广州市六榕路仓前街XX号房屋的业权人。现我决定委托蔡永丰为我的合法代理人，代表我办理下列事项:一、为我办理继承公证和向房产部门申请登记领取房产证手续；二、对上述房产进行管理、修缮、订立租赁或拆迁协议，收取租金、办理修缮拆建手续；三、缴纳房地产税和支付有关房产的费用；四、如上述房产引起诉讼，为我向人民法院起诉或应诉，受托人有权代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉(受托人认为,有必要时，可以聘请律师代为诉讼)；五、受托人无转委托权。有出租的权利。此委托书有效期为10年等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：越秀区六榕路仓前街XX号的房地产权属人为被告曹健聪，建筑面积47.93平方米，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买。2014年8月11日，广州市南方公证处发出（2014）粤广南方第078000号《公证书》，其中内容为：委托人：曹健聪。受委托人：洪某林。委托人是座落在广州市越秀区六榕路仓前街XX号房屋的产权人，现委托人委托受委托人为委托人的合法代理人，全权代理和有权处理以下事项：(1)有权出售上述房屋，收取售房款，到房管局签订网签买卖合同，办理上述房屋的售房手续（包括查册、调阅复印档案、查询个人名下房产，递件、交费、交易过户、测绘、交易退案等手续）等。2017年1月6日，广州市南方公证处发出（2017）粤广南方第001770号《公证书》，其中内容为：转委托人：洪某林。受委托人：林均贤。转委托人洪某林是坐落在广州市越秀区六榕路仓前街XX号房屋的产权人曹健聪的受托人。现转委托受委托人为合法代理人，代表委托人执行和处理上述房屋的下列事项：一、有权出售上述房屋，收取售房款，到房管部门签订网签买卖合同，办理上述房屋的售房手续（包括查册、调阅复印档案、查询个人名下房产，递件、交费、交易过户、测绘、交易退案等手续）。2017年8月29日，被告曹健聪（甲方、卖方、委托代理人为林均贤）与被告鸿健公司（乙方、买方、委托代理人为叶静华）签订《广州市存量房买卖合同》，其中约定：第一条、房地产权属情况。1.房地产地址（下称“该房地产”）：越秀区六榕路仓前街XX号。3.建筑面积：47.9259平方米。第二条、计价和价款。甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款：1.该房地产按整套出售并计价，总金额（人民币）1000000元。第四条、交楼时间和交接手续。1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天等。据2017年9月19日的粤（2017）广州市不动产权第00249636号《不动产权证》记载：越秀区六榕路仓前街XX号的权利人为广州鸿健贸易有限公司，建筑面积47.93平方米，用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买。本案庭审过程中，原告陈述：涉案房屋是由原告向卓某瑟购买，价格为20万港币，由原告的哥哥蔡某年在香港支付20万港币给卓某瑟。当时已经要求卓某瑟出具收据，但收据现在已经遗失。原告一直居住在涉案房屋20多年，且涉案房屋装修了3次，原告不可能无偿帮卓某瑟管理涉案房屋。本院认为：鉴于原告未能举证证明其曾向原产权人卓某瑟购买涉案房屋，其是涉案房屋的购买人，两被告的买卖行为侵犯了其合法权益。因此，原告请求确认两被告签订的广州市存量房买卖合同无效缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告曹健聪没有到庭应诉，视为放弃对原告及被告鸿健公司的陈述及所举证据进行质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：驳回原告蔡永丰的诉讼请求。本案受理费13800元，由原告蔡永丰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  吴艳华人民陪审员  李艳忠二〇二〇年九月十八日书 记 员  徐珮仪