陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初1656号原告：陕西凯华房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区工农路14号。统一社会信用代码91611000559373908N。法定代表人：郑贤桂，总经理。委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。原告：陕西盛德商业运营管理有限公司，住所地商洛市商州区工农路。统一社会信用代码91611000305731664J。法定代表人：安建，总经理。委托诉讼代理人：邢博，男，陕西盛德商业运营管理有限公司招商运营部经理。委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。被告：张盼，男，1990年12月29日出生，汉族，中国铁塔股份有限公司商洛分公司山阳片区员工，住山阳县隔壁，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王海涛，陕西秦南律师事务所律师。原告陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称凯华公司）、陕西盛德商业运营管理有限公司（以下简称盛德公司）与被告张盼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯华公司的委托诉讼代理人崔建国、盛德公司的委托诉讼代理人邢博，及被告张盼的委托诉讼代理人王海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯华公司、盛德公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除二原告与被告所签订的《商业房屋租赁合同》，由被告将所租赁房屋返还原告凯华公司；2.由被告支付原告凯华公司2019年11月20日至2020年6月20日期间的租金16,326元，原告凯华公司不予返还被告所交纳的租金押金17,036元，被告尚应支付原告凯华公司相当于本年度3个月租金的违约金12,777元；3.由被告支付原告盛德公司2019年11月20日至2020年6月20日期间的商业运营综合管理与服务费16,326元，并由被告支付原告盛德公司相当于本年度三个月商业运营综合管理与服务费数额的违约金12,777元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月18日，以原告凯华公司为出租方（简称甲方）、被告张盼为承租方（简称乙方）、原告盛德公司为管理方（简称丙方），三方签订了《商业房屋租赁合同》。合同主要条款为：1.1甲方同意将位于陕西省商洛市商州区工农路“西街・大都汇”项目商业街的房屋租赁给乙方使用，房号为G-2-2103-1，建筑面积约为：121.68平方米。乙方同意承租该房屋，并以此建筑面积为计算租金、租赁押金、商业运营综合管理与服务费、物业费的依据。2.1房屋租期：从2019年5月20日至2022年5月19日，共计三年。2.2租金标准：￥35元∕m2∕月，月租金总额为￥4259元。2.4租金交纳期限：每六个月支付一次，首次租金签订本合同之日ー次性交纳，下次租金交纳时间为上次租金到期前30日交纳。3.1甲方交付乙方的租赁房屋为现状交付。本合同签订当日起视为乙方正式接收房屋。此外，合同第2.6条：“在租赁期限内，乙方应向丙方交纳商业运营综合管理与服务费，标准为￥35元∕m2∕月，月交纳总额为￥4259元；合同期限内，递增幅度标准等同租金递增标准，乙方交纳商业运营综合管理与服务费的期限和时间与租金交纳期限时间一致”。第十章其它约定事项。1.合同期内前两年甲方、丙方给予乙方租金及商业运营综合管理与服务费一定的优惠，两项费用合计第一年实际按76,662元收取，第二年实际按85,180元收取，第三年按102,216元收取。合同对双方权利与义务、解除与终止、违约责任等也进行了明确的约定。按照约定原告于合同签订当日，将租赁房屋交付被告使用；被告亦于当日向二原告交纳了房屋租赁押金17,036元、首次6个月租金25,554元及6个月商业运营综合管理与服务费25,554元。按照合同约定，计入第一年度优惠后，被告应于2019年10月20日前向原告凯华公司支付6个月租金12,777元，同时向原告盛德公司支付6个月商业运营综合管理与服务费12,777元。但经二原告多次催告，被告未予交纳。被告行为已构成违约，按照双方所签订合同第6.4条：“乙方有违反下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：6.4.1不按照约定支付租金逾期达60日的。6.4.2欠缴各项费用逾期达60日的”的约定，鉴于从2019年10月20日至2020年6月20日被告已不按照约定支付租金达240天，因此原告要求解除与被告所签订的《商业房屋租赁合同》。其次，按照双方所签合同第7.2.2条：“乙方应按照合同约定期限向甲方支付租金，每延迟一日，按应付租金的日千分之三向甲方支付违约金；延迟超过60日仍未支付时，甲方有权终止本合同，除没收乙方交纳的租赁押金外，乙方还应支付相当于本年3个月租金数额的违约金，甲方尚有其他损失的，乙方还须赔偿”的约定，原告凯华公司有权终止合同，不予返还被告所交纳的租金押金17,036元，被告尚应支付原告凯华公司相当于本年度3个月租金的违约金12,777元。同时，按照合同第7.2.3条：“乙方应按照合同约定期限向丙方支付商业运营综合管理与服务费，每延迟一日，按应支付管理与服务费金额的日千分之三向丙方支付违约金；延迟超过60日仍未支付时，丙方有权终止本合同，乙方应向丙方支付相当于本年度3个月商业运营综合管理与服务费数额的违约金”的约定，原告盛德公司有权终止合同，被告应支付原告盛德公司相当于本年度3个月商业运营综合管理与服务费数额的违约金12,777元。综上所述，二原告认为其与被告签订《商业房屋租赁合同》后，原告将被告所租房屋交付被告使用，被告未按约定支付第二期租金及运营综合管理与服务费，逾期时间已超过240天。为维护原告合法权益，依照三方合同约定及合同法第107条之规定，请法院依法判决支持原告诉讼请求。庭审中，原告将其第2项诉讼请求变更为：由被告支付原告凯华公司2019年11月20日至2020年5月19日期间的租金12,777元，从2020年5月20日起按每月4259元支付租金至腾房之日止，原告凯华公司不予返还被告所交纳的租金押金17,036元，被告尚应支付原告凯华公司相当于本年度3个月租金的违约金12,777元。第3项诉讼请求变更为：被告支付原告盛德公司2019年11月20日至2020年5月19日期间的商业运营综合管理与服务费12,777元，从2020年5月20日起按每月4259元支付商业运营综合管理与服务费至腾房之日止，并由被告支付原告盛德公司相当于本年度三个月商业运营综合管理与服务费数额的违约金12,777元。被告张盼辩称：1.被告租赁原告房屋属实，租赁期限内，因出租方违反合同约定，提高租金标准，致使合同不能继续履行，现原告又试图通过诉讼方式单方解除合同，基于出租方无履行合同的诚意，被告同意解除租赁合同，将依据《商业房屋租赁合同》第7.1.2条的约定追究原告的违约责任。2.被告与原告所签《商业房屋租赁合同》约定租期三年，自2019年5月20日至2022年5月19日，租金每六个月支付一次，其中第一年度租金及商业运营管理和服务费为76,662元，第二年度租金及商业运营管理和服务费为85,180元，剩余年度租金及商业运营管理和服务费为102,216元。2019年5月18日，被告向原告支付了第一年度租金及商业运营管理和服务费51,108元（2019年5月20日至2020年1月20日），下欠第一年度租金及商业运营管理和服务费25,554元。但在2020年1月3日，原告向被告发来缴费通知，要求被告交纳2020年2月20日至2020年5月19日的租金及商业运营管理和服务费合计51,108元，原告要求交纳的费用与合同约定严重不符，已经超出了原告签订合同之初的预期和承受能力，大大加重了原告履行合同的成本，致使合同难以继续履行。被告认为是原告违约在先，合同不能继续履行的责任应该由原告承担。3.《商业房屋租赁合同》第7.1.2条约定“在合同期限内，甲方（即原告）无法定或约定原因擅自解除或终止本合同的，除向乙方（即被告）支付相当于本年度3个月租金数额的违约金，还应赔偿乙方装饰装修费用，并退还剩余租金及租赁押金，乙方尚有其他损失的，甲方还应赔偿”。被告认为，出租方在合同履行期限内，违反合同约定收取租金，致使合同不能继续履行，是变相的单方终止合同行为，其试图单方解除租赁合同没有法定或约定的原因，应该按照该条款约定，向被告承担违约责任，并退还收取的租赁押金17,036元。4.虽然《商业房屋租赁合同》第2.6条约定被告应向原告支付商业运营管理和服务费，但支付该费用应以原告提供了相关服务为前提。在合同履行期间，原告因存在违法建设行为被行政处罚致使商圈声誉受损、政府对违建房屋进行拆除整修期间道路阻塞存在安全隐患，致使顾客寥寥，加之新冠疫情爆发等原因，西街商圈惨淡经营，但原告在此期间并无任何改善营商环境的努力和行为，并未履行合同第5.6条约定的推广策划、广告宣传、商业运行的义务，并未达到合同第1.3条约定的给西街广大商户创造繁荣昌盛、安全和谐的经营环境的效果。因此被告认为，原告并未提供合同约定的管理和服务义务，其收取商业运营管理和服务费没有事实依据，已收取的该部分费用应予退还。综上，被告认为，原告作为知名房产企业，应该诚信经营，其利用优势地位制作的格式合同，都随意违反，又试图通过合法途径掩盖其违约行为，谋求不当利益，原告的行为不论是道德还是法律，都是不被允许和鼓励的，请法庭驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告就其要求原告承担违约责任即返还租赁押金、支付违约金、赔偿装修损失等意见，明确表示将另案起诉，在本案中仅作为答辩意见。本院经审理认定本案的法律事实如下：2019年5月18日，原告凯华公司（出租方、甲方）、盛德公司（管理方、丙方）与被告张盼（承租方、乙方）签订了《商业房屋租赁合同》。该《商业房屋租赁合同》中关于商铺的基本情况，商铺的租期、租金、押金、商业运营综合管理与服务费及各项费用的支付期限与方式，合同的解除与终止，违约责任及合同第十章中关于合同期内前两年甲方、丙方给予乙方租金及商业运营综合管理与服务费一定的优惠，两项费用合计第一年实际按76,662元收取，第二年实际按85,180元收取，第三年按102,216元收取的约定内容与二原告诉称及被告辩称中对应内容一致，本院予以确认。被告向二原告实际交纳的押金、租金及商业运营综合管理与服务费的时间及金额，被告对该节事实无异议，本院予以确认。另查明，《商业房屋租赁合同》中1.3条约定，为提升西街及周边环境质量，给入驻西街的广大商户创造繁荣昌盛、安全和谐的经营环境，甲方委托丙方对“西街・大都汇”项目内的所有商业房屋进行统一管理和服务，所有商户及承租人必须服从丙方的管理，遵守丙方制定的各项管理制度；5.6.1约定丙方有对西街・大都汇项目内全体商户进行综合管理服务、推广策划、广告宣传、商业运营的义务。2020年1月3日原告向其发出书面催款通知，要求交纳2020年2月20日至2020年5月19日的租金及商业运营管理和服务费合计51,108元。审理中，关于原告要求被告承担的违约责任，被告认为合同既约定没收被告所交租赁押金，还要支付相当于3个月费用的违约金，对被告不公平，应二者选其一；原告认为，因被告违约导致合同解除，原告收回商铺后重新招租，有一定的空房期，故被告应按合同约定承担违约责任，但鉴于本案实际情况，被告已交纳的租赁押金，原告表示可以抵作被告下欠凯华公司的房租。另，被告表示其将另案起诉原告，要求返还押金、支付违约金、赔偿装修损失等，本院于审理中告知被告,因双方对解除案涉租赁合同意见一致，涉及被告向原告腾房事宜，故被告应及时固定商铺内装饰装修的相关证据。证明上述事实的证据有：原告凯华公司、盛德公司提交的《商业房屋租赁合同》、收款收据、《催收租金律师函》、顺丰速运回单、宣传推广资料、运营巡场签到表、保洁员签到表、安全巡查记录表；被告张盼提交的收款收据、缴款通知单；原被告陈述。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人协商一致时，可以解除合同，也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告凯华公司、盛德公司要求解除与被告张盼所签订的《商业房屋租赁合同》，被告亦同意解除该租赁合同，双方意见一致，本院予以准许。原被告之间就导致合同解除的原因、责任，各执一词。按照原被告之间的《商业房屋租赁合同》2.4条、2.6条、第十章第1条约定，被告最迟应于2019年11月20日之前向原告交清合同第一年度租金及商业运营综合管理与服务费76,662元，但被告仅于合同签订时交纳租金25,554元、商业运营综合管理与服务费25,554元，计51,108元，该合同年度剩余的租金12,777元及商业运营综合管理与服务费12,777元，被告至今未交清，原告按照《商业房屋租赁合同》7.2.2条、7.2.3条行使合同解除权，事实清楚，于法有据。相对被告，依照诚实信用原则，在原告催收欠费时，被告应及时按合同约定金额补交欠费，原告催收通知中的催收金额确与合同约定金额不符，但该催收通知并不必然导致原被告之间的合同不能继续履行，故被告据此认为原告提高租金标准，致使合同不能继续履行的观点，本院不予采纳。被告认为原告存在违法建设行为、政府拆除整修期间道路阻塞存在安全隐患，新冠疫情爆发等原因，导致西街商圈惨淡经营，原告盛德公司对此并无任何改善营商环境的行为，未按合同约定提供服务，不应收取其商业运营综合管理与服务费，已收取的应退还。对此，原告盛德公司提交有宣传推广资料、运营巡场签到表、保洁员签到表、安全巡查记录表，证明其履行了合同义务，被告对此未提供反驳证据，且商业经营本身即存在各种不确定的风险，故被告的认为不应收取商业运营综合管理与服务费的抗辩理由，本院不予采纳。综上，原被告于2019年5月18日所签《商业房屋租赁合同》的解除原因系被告未按合同约定时间足额支付租金及商业运营综合管理与服务费，原告有权据此要求被告腾交案涉商铺、支付所欠租金、商业运营综合管理与服务费、承担违约责任。按照原被告之间《商业房屋租赁合同》第十章第1条中的约定实际交费总额，2019年5月20日至2020年5月19日期间的租金、商业运营综合管理与服务费，被告每月的交费标准为76,662÷12÷2=3194.25元，2020年5月20日至2021年5月19日期间的每月交费标准为85,180÷12÷2=3549.17元。关于违约责任，原被告《商业房屋租赁合同》7.2.2条、7.2.3约定，原告不予退还被告交纳的租赁押金，被告向原告支付相当于本年度3个月租金或商业运营综合管理与服务费数额的违约金。据查明的事实，违约金应按合同第十章第1条中约定的每年实际收取金额计算，即76,662÷12÷2×3=9582.75元。关于被告交纳的租赁押金，原告在审理中表示可抵作被告欠付凯华公司的租金，该意见系原告对自己权利的处分，亦不违反法律规定，本院予以准许。被告可在向原告凯华公司交纳租金时将其租赁押金17,036元予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陕西凯华房地产开发有限公司、陕西盛德商业运营管理有限公司与被告张盼2019年5月18日签订的《商业房屋租赁合同》；二、被告张盼将位于商洛市商州区工农路“西街・大都汇”商业街的G-2-2103-1号商铺腾交于原告陕西凯华房地产开发有限公司；三、被告张盼向原告陕西凯华房地产开发有限公司支付房屋租金及房屋占用费（截止2020年5月19日的房屋租金为12,777元；从2020年5月20日起至腾房之日止的房屋租金及房屋占用费按每月3549.17元计算）；四、被告张盼向原告陕西凯华房地产开发有限公司支付违约金9582.75元；五、被告张盼向原告陕西盛德商业运营管理有限公司支付商业运营综合管理与服务费（截止2020年5月19日的商业运营综合管理与服务费为12,777元；从2020年5月20日起至腾房之日止的商业运营综合管理与服务费按每月3549.17元计算）；六、被告张盼向原告陕西盛德商业运营管理有限公司支付违约金9582.75元。上述二至六项的内容限被告张盼于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2685元，减半收取1342.50元，由原告陕西凯华房地产开发有限公司、陕西盛德商业运营管理有限公司各负担65元，被告张盼负担1212.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员 何 明二〇二〇年九月十六日书记员 寇青青1