云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初1267号原告：木勇全，男，1975年6月2日出生，纳西族，住云南省丽江市古城区。被告：秦继发，男，1989年5月7日出生，汉族，身份证住址云南省文山壮族苗族自治州麻栗坡县。原告木勇全诉被告秦继发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告木勇全到庭参加了诉讼，被告秦继发经本院传票传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告木勇全向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告双方于2015年11月24日签订的《个人租房协议》；2、请求法院依法判决被告向原告支付至实际搬离之日止的租金及水电费（暂计算至2020年6月份，租金为18200元，水电费为1952元，共计20152元）；3、请求法院依法判决被告将破坏的房屋装修恢复原状；4、请求法院依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2015年11月24日签订《个人租房协议》，合同约定“甲方（原告）愿将尚义村311号新建楼房101#、103#租给乙方（被告），月租金900元，房租按月付清。房租逾期未付，甲方即刻收回房屋；房屋的设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备；水电费由乙方支付（水费8元/方，电费1元/度）”。被告租赁原告商铺期间，未征求原告的同意擅自摘除了房屋吊顶。2018年的房屋租金被告拖欠10000元，被告于2019年分两次支付了2018年的房屋租金8000元，2018年的房屋还欠2000元。2019年2020年的房屋租金及水电费被告未予支付，2019年1月份至2020年6月份房屋租金为16200元，2019年1月份至2020年6月份被告用电1032度，用水115方，电费为1032元，水费为920元，以上欠款共计20152元。原告多次要求被告支付拖欠的租金及水电费，被告都不予支付，也不归还租赁的房屋。原告认为，原、被告签订的《个人租房协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。被告擅自破坏房屋装修及拖欠租金及水电费的行为，已经构成根本违约。故原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院依法支持原告的各项诉讼请求。被告秦继发未到庭亦未向本院提交书面答辩意见。为支持其诉讼请求，原告木勇全向本院提交如下证据：证据1：《个人租房协议》，拟证明被告租原告房屋情况。证据2：被告名片，拟证明被告租原告房屋情况。证据3：被告身份证复印件，拟证明被告的身份信息。证据4：房屋出租登记信息，拟证明原告房租费及水电费记录。证据5：微信聊天记录，拟证明原告让被告交房租未果。被告秦继发未对原告提交的证据发表质证意见。经审查，原告提交的证据1有核对无异的原件，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。证据2因未提交原件，其真实性无法确认，故本院不予采信。证据3系被告身份证明文件，本院予以确认。证据4虽为原告单方制作，但原告已通过微信方式将证据4所载内容发给了被告，故证据4、5本院均予以确认，并作为认定案件事实的依据。被告秦继发未向本院提交证据。根据当事人的当庭陈述和有效证据的认定，本院确认如下法律事实：2015年11月24日，原告木勇全（合同甲方）与被告秦继发（合同乙方）经协商一致，签订了一份《个人租房协议》，协议约定“甲方将位于丽江市古城区的101＃、103＃租给乙方使用，月租金900元，房租按月付清。房租逾期未付，甲方即刻收回房屋；房屋的设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备；水电费由乙方支付（水费8元／方，电费1元／度）。房屋只限乙方使用，乙方不得擅自转租、改变使用性质（如做集体宿舍等）或非法用途，乙方如有违约，甲方即刻收回房屋，所收租金不退。签订协议时收取的100元抵押金，房租到期后室内设施若无损坏，押金返还乙方。”该协议还对其他事项进行了约定。该协议签订后，原告木勇全将涉案房屋提供给被告秦继发使用，被告亦向原告交纳了房屋租金。但自2018年开始，被告秦继发就未按协议约定按月交纳房屋租金。现原告木勇全认为，被告秦继发拖欠原告2018年的房屋租金10000元，被告于2019年分两次支付了2018年的房屋租金8000元，现尚欠2018年的房屋租金2000元。2019年至2020年的房屋租金及水电费被告至今未予支付，其中2019年1月份至2020年6月份房屋租金为16200元，2019年1月份至2020年6月份被告用电1032度，费用为1032元。用水115方，费用为920元。以上欠款共计20152元。原告木勇全将上述费用明细以微信方式向被告告知，但被告秦继发未予以回复。经原告多次催要未果，遂诉至人民法院要求支付房屋租金及水电费20152元。同时，原告还认为在被告秦继发租赁原告商铺期间，未征求原告木勇全的同意擅自摘除了房屋吊顶，故要求判令被告秦继发将破坏的房屋装修恢复原状。本院认为，原告木勇全与被告秦继发于2015年11月24日签订的《个人租房协议》，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该协议合法有效，双方当事人应按照协议的约定行使各自的权利并履行相应义务。本案的主要争议焦点为：1、原告木勇全与被告秦继发于2015年11月24日签订的《个人租房协议》是否能解除；2、被告秦继发应当向原告木勇全支付租金及水电费为多少；3、被告秦继发是否应当将破坏的房屋装修恢复原状。关于第1个争议焦点。原告木勇全与被告秦继发签订《个人租房协议》时，双方未对租赁期限进行约定，故双方之间签订的《个人租房协议》系不定期合同，原、被告均可随时解除租房协议。同时，根据双方签订的《个人租房协议》第1条约定，房租逾期未付的，原告即刻收回房屋，而被告现已逾期支付租金近两年，被告逾期支付房租之行为已构成根本性违约，故原告要求解除原、被告双方于2015年11月24日签订的《个人租房协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于第2个争议焦点。现原告木勇全认为，被告秦继发现尚欠原告2018年的房屋租金2000元、拖欠2019年1月份至2020年6月份房屋租金为16200元。拖欠原告2019年1月份至2020年6月份电费为1032元、水费用为920元。以上欠款共计20152元。原告木勇全将上述费用明细以微信方式向其告知，但被告秦继发未予以回复。现被告秦继发经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了对原告的诉讼主张进行抗辩的权利，故本院对原告木勇全要求被告秦继发支付至实际搬离之日止的租金及水电费的诉讼请求予以支持。具体租金本院核定如下：2018年租金2000元＋900元/月×18月（自2019年起暂计算至2020年6月租金）=18200元。继续按租金900元/月标准支付自2020年7月至实际腾退房屋之日的租金。受新型冠状病毒疫情影响，原告木勇全主动减免2个月租金即1800元，但因新型冠状病毒疫情系不可抗力，丽江市古城区倡导减免房屋租金3个月，故本院酌情扣减3个月租金，即原告木勇全应当减免租金为900元/月×3月=2700元。减免租金金额应当在总额中予以扣减。关于水电费问题。双方在《个人租房协议》中约定，水费8元/方，电费1元/度，故本院依法核定水电费用为：被告秦继发用电1032度，费用为1032度×1元/度=1032元；用水115方，费用为115方×8元/方=920元。关于第3个争议焦点，现原告木勇全认为，在被告秦继发租赁原告房屋期间，未征求其的同意擅自摘除了房屋吊顶，遂要求被告将破坏的房屋装修恢复原状，因原告未能提交证据予以证明，故本院对原告要求被告秦继发将破坏的房屋装修恢复原状诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告秦继发于本判决生效之日起十日内向原告木勇全支付拖欠2018年租金及自2019年起暂计算至2020年6月房屋租金人民币18200元，并按租金900元/月标准继续向原告木勇全支付自2020年7月起至实际腾退房屋之日的租金（在租金总额中扣除租金2700元）；二、由被告秦继发于本判决生效之日起十日内向原告木勇全支付电费1032元、水费920元；三、驳回原告木勇全的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费304元，减半收取为152元，由被告秦继发承担。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李玉良二〇二〇年九月二十三日书记员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】