广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1779号 原告：桂林市洁安物业服务有限责任公司，住所地桂林市七星区空明西路**金辉大厦综合楼小区**综合楼**办公，统一社会信用代码：91450300732230303B。 法定代表人：王朝胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘慧，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张艳英，女，该公司员工。 被告：谭象华，男，汉族，1964年10月14日出生，住广西桂林市象山区。 被告：谭超，男，汉族，1989年1月1日出生，住广西桂林市象山区。 原告桂林市洁安物业服务有限责任公司（以下简称洁安物业）与被告谭象华、谭超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洁安物业委托诉讼代理人刘慧、张艳英、被告谭象华到庭参加诉讼，被告谭超经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洁安物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告付清拖欠的5-1-8号商铺2018年1月1日至2020年6月30日物业服务费1467元，其中物业服务费1305元（72.5元／月×18个月）、公摊水电费162元（18.13平方米×0.5元／月×18个月）；2．判令被告承担因违约的滞纳金494元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了坐落在桂林市象山区，建筑面积为18.13平方米，并已入住经营至今。桂林国际旅游商品批发城《北斗商区》商铺物业服务协议约定：一层商铺物业服务费按建筑面积4元／月／平方米，商区公摊水电费按每月0.5元／平方米，商区垃圾清运费按每间10元／月收取。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月18日至31日履行义务，超过上述时间缴纳物业服务费的业主或物业使用人应当按照约定支付违约金等各项费用。原告按照合同约定履行了义务，被告自2018年1月开始拒绝缴纳物业服务费和其他费用。原告多次采取上门、电话等方式催收费用，但均未果。被告于2019年5月29日张贴催缴通知书，并于2020年3月7日与桂林市旅批·北斗商区业主委员会联合在被告的住宅房及小区公示栏内张贴《催缴物业费函》，“限定接本函后十天内到物业办公室交纳相关费用，逾期我公司将采取相应程序予以追缴，请予以配合”。至今，被告未交纳各项费用，其逾期缴费的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告谭象华辩称，对原告主张的欠费时间有异议，2018年1月至2019年12月的各项费用均已付清，仅拖欠2020年1月之后的费用。被告不交费是因为原告未按合同约定提供物业服务，小区安防措施不到位，导致电动车被盗，收支从未公开公示。 被告谭超未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月25日，原告（乙方）与桂林市旅批·北斗商区业主委员会（甲方）签订《北斗商区市场物业服务委托合同》，约定：甲方将北斗商区市场委托于乙方实行统一物业服务，物业坐落桂林市环城××号，委托范围1＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃一层商铺，11#、12#负一层地下停车场、一至二层商铺、三至11层住宅，13#（S1）、14#（S2）、15#（S3）、16#（S4）一至三层商铺。委托管理期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。乙方负责向业主和物业使用人收取以下几项费用：1．物业管理服务费的收取；2．停车场管理费的收取，收取办法由乙方制定方案，必须经甲方审核通过方能实施；3．商区公共水电公摊费的收取；4．有关部门约定由乙方代收的其他费用。物业管理服务收费标准如下：北斗大厦三至十一楼按建筑面积1元/月/平方米，商区公摊水电费用按每月0.5元/平方米（建筑面积），商铺的垃圾清运费用按每间10元/月收取。物业管理费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日至31日履行义务，超过上述时间缴纳物业管理费的业主或物业使用人应当按逾期缴纳的天数计算违约金，每天按欠费金额的3‰向乙方缴纳违约金。上述合同到期后，原告与桂林市旅批·北斗商区业主委员会分别于2017年1月4日、2018年12月23日两次续签物业服务委托合同，委托管理期限延长至2020年12月31日，合同其他条款与第一份合同基本一致。 查明，被告系桂林市象山区环城××号桂林国际旅游品批发市场及住宅组团****商铺的所有权人，该商铺建筑面积为18.13平方米。 另查明，2019年8月21日，原告诉至本院，要求被告给付2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、公摊水电费。2019年10月18日，被告向原告支付2018年7月至2019年12月期间的物业服务费、垃圾清运费以及公摊水电费。当日，原告向本院申请撤诉，本院予以准许。 再查明，2020年5月25日，被告向原告支付2019年7月至2019年12月期间的物业服务费、垃圾清运费以及公摊水电费。本案庭审结束后，被告又于2020年9月9日向原告支付2020年1月至2020年6月期间的物业服务费、垃圾清运费以及公摊水电费。现被告仅拖欠2018年1月至2018年6月的费用未付清。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告与桂林市旅批·北斗商区业主委员会签订的《北斗商区市场物业服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告应当依照合同约定按时足额支付物业服务费等费用。现被告拖欠2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费435.12元（18.13平方米×4元/月/平方米×6个月）、公摊水电费54.39元（18.13平方米×0.5元/月/平方米×6个月），共计489.51元，此款被告应支付给原告，对原告主张超出部分本院不予支持。被告辩称原告未尽合同义务，但未提供充分的证据证实其主张，故被告以此为由拒交物业服务费，依据不足，本院不予支持。关于被告提出的收支不公开等问题，与物业费问题不是同一法律关系，不能作为拒缴物业服务费的抗辩事由。 关于原告主张被告按每日千分之三支付滞纳金的问题。本院认为，原告主张的滞纳金属违约金性质。从我国合同法的规定以及立法精神来看，违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，其主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，原告按照合同约定向被告提供了物业管理服务，但被告未按合同约定支付物业服务费，已构成违约。因被告逾期付款给原告造成的损失主要体现为资金占用利息，在原告未能举证证明存在其他损失的情况下，双方约定逾期付款被告每日需按欠费金额的3‰支付违约金明显过高，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金按未付物业服务费的20%计算，即87.02元（435.12元×20%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告谭象华、谭超于本判决生效之日起十日内支付原告桂林市洁安物业服务有限责任公司2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费435.12元、公摊水电费54.39元，共计489.51元； 二、被告谭象华、谭超于本判决生效之日起十日内支付原告桂林市洁安物业服务有限责任公司违约金87.02元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告谭象华、谭超负担。 本判决为终审判决。 审判员  蒙晓霞 二〇二〇年九月十四日 书记员  李 浏