长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初3300号 原告：张鑫，男，汉族，1991年1月2日生，住长春市经开区。 被告：长春市元亨房地产开发有限公司，住所地长春经济技术开发区东环城路与珠海路交汇锦绣东方小区67-71栋102-1号。 法定代表人：赵玉鹏，董事长。 委托诉讼代理人：赵玉辉，系该单位总经理。 被告：吉林省麦宅房地产代理有限公司，住所地长春市前进大街修正路交汇修正外包服务大厦1401号。 法定代表人：马红柳，总经理。 委托诉讼代理人：丛宏岩，系该单位法务。 原告张鑫与被告长春市元亨房地产开发有限公司、吉林省麦宅房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张鑫、被告长春市元亨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵玉辉、被告吉林省麦宅房地产代理有限公司的委托诉讼代理人丛宏岩到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。 张鑫诉称，原告于2017年12月到被告一售楼处远洋锦唐看房，被告二作为被告一的销售方，向原告介绍房屋相关情况，并告知原告交纳70000元即可按照每平方米9526.4元的价格购买房屋，并承诺这70000元视为定金，交纳房屋价款时能够抵顶房款，原告与被告二于2018年1月22日签订协议，约定原告签订协议后，以被告二内部员工认购的名义购买远洋锦唐项目房屋，原告享有对应房屋购房款一口价的优惠，除发生房屋质量等问题致购房合同解除之情形，原告服务费均视为定金，不予退还。协议签订后，原告依约向被告二交纳70000元人民币。2018年2月13日，被告一与原告签订商品房买卖合同，约定购买被告二远洋锦唐项目房屋，房屋位于长春市经济技术开发区湛江路1299号远洋锦唐小区×栋1单元14××室。建筑面积100.16平方米，每平方米9526.54平方米，总金额954178元。2018年2月，原告交纳房屋首付时，被告一不同意原告向被告二交纳的70000元作为定金抵顶房款，直至交付房屋后，仍没有说法。原告认为，原告房款已经交纳完毕，并且就在被告一远洋锦唐售楼处交纳的房款，二被告都在售楼处办公，原告也是奔着被告一远洋锦唐的名头来的，至于他们之间的内部关系，不应对抗购房人，被告二协议承诺，原告交纳的70000元视为定金，能够抵顶房款，现在被告二不同意抵顶，为保证原告顺利购房签订合同，原告无奈另行签订交纳合同款项70000元，现二被告存在违约行为，购房合同多交纳70000元，二被告应承担连带返还原告购房款人民币70000元及利息的责任。故原告来院提起诉讼，请求：一、判令被告一、二共同返还原告购房款人民币70000元整，利息（从2018年2月8日至2020年7月8日）10150元，合计80150元。二、诉讼费用、保全费由二被告承担。 长春市元亨房地产开发有限公司辩称，我方已经收到954718元的购房款，我们没有收到七万元因为没有收到任何定金，我们也没有与麦宅公司签订委托合同，原告的起诉要求我方承担七万元我方不认同。原告所述的交的七万元是定金是否有收据。 吉林省麦宅房地产代理有限公司辩称，一、原告不具备主张返还服务费70000元的条件，被告二不应退还服务费，原告于2018年1月与被告二就“原告以被告二内部员工名义优惠购买被告二团购项目远洋锦唐项目房屋”一事达成共识，并于2018年1月22日签订《远洋锦唐项目服务协议》原协议中第三条明确约定“乙方向甲方支付服务费后，客户与甲方达成认购协议，除发生房屋质量问题等导致购房合同解除之情形，乙方服务费均视为定金，不予退还”。原告于2018年1月31日与被告一签订认购协议并购买远洋锦唐×栋1单元14××号房屋，直至本案开庭之日，原告并未产生退房行为，不符合退还费用的约定条件，故被告不应承担任何退还费用的义务。二、原告交纳的70000元系被告二向原告提供其可以以被告二内部资格和优惠价格购买房屋的服务费，并非原告所称的购房定金或购房款或可以抵顶购房款，且双方以书面协议形式明确约定其为服务费，被告二不应退还。原告于2018年1月22日在“带客通”渠道工作人员的带领下前往远洋锦唐销售现场了解远洋锦唐项目房屋情况，欲购买×-1-14××号房屋。因该房屋为被告二员工（马丽莉）通过员工内购已经缴纳首付款的房源，故被告二与上述工作人员进行沟通，配合其帮助原告买到心仪的该房屋，最终与原告“就原告以被告二内部员工名义享受优惠购买该房屋的方案达成一致并签订服务协议，由被告二协调远洋锦唐开发商办理更名手续并保证原告达成可享受优惠购买的条件(即以被告二内部员工名义购买）。被告二在原告成功购房后，向推介原告成功购买成交的“带客通”渠道公司支付佣金35000元。双方在原协议中明确约定，原告以被告二内部员工认购的名义购买远洋锦唐项目房屋，原告可享有对应房屋购房款一口价的优惠，原告应在与项目开发商签订认购意向书后向甲方支付上述服务费，为进款购买房屋，保留内购资格，原告于签订原协议当日向被告二支付上述服务费，并于2018年1月31日与被告一签订认购意向书，之后被告二配合被告一完成将该房屋由被告二内部员工马丽丽更名至原告的流程，最终原告以被告二内部员工才享有的内购价格（即954178元）购买该房屋，原告与被告二在协议中明确约定该笔费用为服务费，仅保证原告可以以被告二内部认购名义购买被告二团购房屋，原协议内称：“……导致购房合同解除之情形，乙方服务费视为定金，不予退还”。仅表明该笔服务费视为具备定金属性，原告不退房则不退该笔服务费，并非原告所称的购房定金，也不存在可以抵顶购房款的任何约定或承诺，故在原告不符合退还服务费的条件下，被告二不应退还该笔服务费。三、原告已经享受以被告二内部员工名义优惠购买该房屋的权利，被告二已经按照约定履行义务，原告要求被告二返还服务费显然是不公平的。被告一远洋锦唐为加速房屋销售回款，以团购形式向被告二推出相应特价房源，被告二于2017年12月向被告一购买该房屋并向被告一支付了购房款，被告一同意被告二可以享有一次更名的权利。原告所购房屋在被告二未团购前房屋总价为1075718元，被告二团购优惠后房屋总价为954178元，共计优惠121540元，原告在支付服务费后已经享受以被告二名义内部员工名义优惠购买该房屋的权利，被告二已经按照约定履行义务并未原告节省121540元，在服务原告过程中，被告二支付了相应的资金垫付成本以及向第三方推介渠道“带客通”支付了推介费35000元，现原告在被告无违约的情况下，要求被告二返还服务费显然是不公平的。四、被告二已经按照约定履行完毕义务，不应退还服务费。原告已经于2018年2月13日与被告一签订《商品房买卖合同》且签约价格为优惠价954178元，被告二承诺原告以被告二员工名义购买并享受优惠的购房义务已经履行完毕且不存在任何违约行为，且截至诉讼前后不存在退房等行为，故我方不应退还上述服务费。综上，答辩人认为原告已经按照被告二承诺优惠价格购买该房屋，且原告已经向被告二支付服务费，双方权利义务已经履行完毕，且原告不存在协议退还服务费的情形，故被告二不应该向原告返还上述服务费，因此请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明：吉林省某网络科技有限公司作为甲方与张鑫作为乙方于2018年1月22日签订《远洋锦唐项目服务协议》一份，约定甲方独家授权远洋锦唐项目就8号楼部分房屋组织员工内购的权利，乙方同意购买该项目甲方团购的房屋，一、乙方签订本协议后，以甲方内部员工认购的名义购买远洋锦唐项目房屋，乙方可享有对应房屋购房款一口价的优惠，但该内部认购行为不得解读为乙方与甲方存在任何形式的劳动关系。二、乙方应当在与该项目开发商签订《认购意向书》后向甲方支付服务费人民币70000元整。三、乙方向甲方支付服务费后，客户与甲方达成认购协议，除发生房屋质量问题导致购房合同解除之情形，乙方服务费均视为定金，不予退还......张鑫签订合同后立即向吉林省某网络科技有限公司转款70000元。吉林省某网络科技有限公司出具《收据》一份，内容为：远洋锦唐团购费×#1-14××，70000元,2018年1月22日，张鑫作为买受人与长春市元亨房地产开发有限公司作为出卖人签订编号为000000000116××××号《商品房买卖合同》一份，约定张鑫购买长春市元亨房地产开发有限公司开发的远洋锦唐第八幢1单元14××室。建筑面积100.16平方米，房屋单价9526.54元/平方米，总金额954178元。2018年2月8日，张鑫向长春市元亨房地产开发有限公司支付首付款194178元，公共维修费用12520元。庭审中长春市元亨房地产开发有限公司明确表示从未委托吉林省某网络科技有限公司出售房屋，并且张鑫所购房屋价款无需经过吉林省某网络科技有限公司也可以该价款购买。 后吉林省某网络科技有限公司更名为吉林省麦宅房地产代理有限公司。 本院认为，张鑫与吉林省某网络科技有限公司之间签订的《远洋锦唐项目服务协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按照上述《远洋锦唐项目服务协议》履行各自义务。《远洋锦唐项目服务协议》中明确写明乙方以甲方员工内部价购买远洋锦唐项目，但根据开发商长春市元亨房地产开发有限公司所述，张鑫本人至开发商处购买仍能以9526.54元/平方米购买该处房屋，并无所谓的内部员工团购价，故吉林省麦宅房地产代理有限公司并未提供任何服务，其收取该70000元并无相应事实及法律依据。吉林省麦宅房地产代理有限公司抗辩认为其为出售该房屋已经支付第三方推介渠道“带客通”35000元，但其仅仅提供了转款凭证，并未体现该处房屋的出售与“带客通”有关，且提供的第三方“带客通”《远洋·锦唐客户到访确认单》中到访客户张鑫处签字并非张鑫本人所签，张鑫也不认可系任何人带其看房，吉林省麦宅房地产代理有限公司所提交的《商品房预定书》中张鑫签字也非张鑫所签，故对其所提出的提供服务收取服务费一项不予支持。根据《远洋锦唐项目服务协议》中所体现的“除发生房屋质量问题导致购房合同解除之情形，乙方服务费均视为定金，不予退还。”，吉林省麦宅房地产代理有限公司并非房屋出卖人，收取定金也于法无据，故对张鑫所主张的返还其交付的70000元服务费诉讼请求本院予以支持。关于张鑫所主张的利息一项，因吉林省麦宅房地产代理有限公司收取上述款项于法无据，故其应向张鑫支付占用其资金期间的利息，应自2018年1月22日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日至实际给付之日按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但其仅主张2018年2月8日至2020年7月8日期间的利息，因此本院支持从2018年2月8日至2020年7月8日期间的利息7660.93元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告吉林省麦宅房地产代理有限公司于本判决生效后立即支付原告张鑫款项共计70000元及利息7660.93元； 二、驳回原告张鑫的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1804元由被告吉林省麦宅房地产代理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  郭鹏飞 人民陪审员  陈德斌 人民陪审员  朱振民 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  闫 情