福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初4362号 原告（反诉被告）：许怀扬，男，1983年8月3日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林惠文，福建道旺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男。 原告许怀扬与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，被告中超公司于2020年6月24日提出反诉，本院予以受理，并将二案合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许怀扬的委托诉讼代理人林惠文、被告（反诉原告）中超公司的法定代表人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许怀扬向本院提出诉讼请求：判令中超公司因逾期交房承担自2018年12月31日至交房之日为止的违约金(总房价为901153元，按日万分之一计算，暂计至2019年10月9日为901153*0.01%*279=25142元)。事实和理由：许怀扬于2017年5月5日购买中超公司所开发的丰泽区华大街道法花美社区中超.水木春天B地块6号楼703房，购房合同号为：201705050138，购房金额为901153元。双方约定，中超公司应于2018年12月31日前交付许怀扬所购房屋，但中超公司至今未交房，至2019年10月9日逾期已达279天，按照双方《商品房买卖合同》第11条第(一)款、第12条约定，中超公司应当按照日万分之一承担违约金至交房为止。 中超公司辩称，一、中超公司已于2019年8月28日向许怀扬发出交房通知，且已于2019年9月7日将案涉房屋交付许怀扬。案涉商品房于2019年8月28日取得竣工验收备案证明，具备交付条件，中超公司于2019年8月28日发出交房通知，许怀扬于2019年8月31日签收邮件。交房通知送达后，中超公司无法控制许怀扬何时到中超公司处收房，故应认定2019年9月7日中超公司的交房义务已履行完毕，因此逾期交房违约金仅应计算至发函日。二、合同履行期内，中超公司存在据以延期交房的情形，许怀扬要求中超公司支付自2018年12月31日起的逾期交房违约金不能成立。根据双方于2016年12月14日签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，若存在不可抗力之事由，中超公司可以顺延交房日期。根据我国《民法总则》及《合同法》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。建筑工程作为专业性极强、对施工环境要求较高的行业，“不可抗力”的标准相对较低，中雨和六级以上大风等均无法施工，停水、停电亦不满足施工条件。因此，中雨和六级以上风、热带低气压、台风、停水停电等事由均属于合同约定的不可抗力的情形。自合同签订的2017年5月5日起至约定的交房日期2018年12月31日期间，存在中雨和六级以上风55天、热带低气压和台风5天、自行车赛1天、停电6天、停水3天、中高考10天，共计延误工期80日，因此，中超公司可以据以延期至2019年3月22日交房，又因2019年1月1日至2019年3月22日期间出现中雨天气5日，因此，中超公司的交房时间可依法延至2019年3月27日。又因2019年3月22日至2019年3月27日期间出现中雨天气1日，因此，中超公司可据以延期至2019年3月28日交房。因此，若中超公司存在逾期交房的情形，应当从2019年3月29日起计算。三、许怀扬主张的中超公司应付违约金的计算标准亦是错误的。如上所述，本案存在合同约定的恶劣天气、台风、中高考、停电停水等诸多可以延期交房的不可抗力之事由，因此，中超公司实际逾期交房的天数从2019年3月29日起计算至实际通知许怀扬交房的2019年8月28日止为153天，未超过180日，应当适用合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金。退而言之，即使中超公司的逾期天数超过180日，中超公司支付逾期违约金的计算方式是分段计算的。在180日内的应当按照合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金，超过180日的按照合同第十二条第1款第（2）项约定的按日万分之1计算违约金。综上，许怀扬主张中超公司应当承担自2018年12月31日起按日万分之1计算的逾期交房违约金不能成立，请求依法判决。 中超公司向本院提出反诉请求：判决许怀扬向中超公司支付逾期付款违约金12120元（违约金以逾期应付款400000元为基数，其中自2017年7月4日起至2018年5月2日按每日万分之1计算）。事实和理由：中超公司与许怀扬于2017年5月5日签订《商品房买卖合同》，许怀扬向中超公司购买丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块第6号楼703号商品房。购房款总额为901153元，首期房价款501153元，余款400000元向银行申请公积金贷款支付，该商业按揭贷款于2018年5月2日汇至中超公司账户。双方在合同第八条第一款第一项约定“买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期在180日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。”合同附件四第一条第一款约定“买受人应向出卖人指定的银行申请按揭贷款，买受人需向其他银行申请按揭贷款的，应事先取得出卖人的书面同意。在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉出卖人指定的银行及办理按揭贷款所需的全部材料。买受人应自行办理按揭贷款手续，按揭贷款手续（包括但不限于买受人于贷款银行签订的贷款合同在内的一切按揭贷款手续）买受人应在签署商品房买卖合同之日起20日内办理完毕，且买受人申请的按揭贷款应在签署买卖合同之日起30日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕按揭贷款手续或买受人申请的按揭贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条执行。”合同附件四第一条第二款约定“买受人应向住房公积金管理中心及其委托的银行申请公积金贷款。在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉公积金贷款所需的全部材料。买受人应自行办理公积金贷款手续，贷款手续(包括但不限于公积金管理中心审批手续、买受人与贷款银行签订的贷款合同在内的一切公积金贷款手续)买受人应于接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内办理汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条执行。”合同于2017年5月5日签订，按揭贷款应于2017年7月4日前汇至中超公司账户，但实际于2018年5月2日汇至，故许怀扬逾期付款303天，依照合同约定应当向中超公司支付逾期付款违约金，违约金具体金额为400000×0.01%×303＝12120元。 许怀扬反诉答辩称，许怀扬没有逾期付款。合同有约定公积金贷款是以中超公司书面通知为准，中超公司没有提供证据证明有书面通知许怀扬，若有通知，其通知也是在2017年12月11日才通知许怀扬于2017年12月18日去办贷款，故应从2018年2月17日开始起算至2018年5月2日。另，中超公司的反诉已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下： 2017年5月5日，许怀扬与中超公司签订合同编号为201705050138的《商品房买卖合同》一份，约定由许怀扬向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××的房屋，房屋总价款为901153元，许怀扬应当在2017年5月5日前支付首期房价款181153元，余款720000元向银行申请贷款支付；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、详见附件四的约定。附件四具体约定如下：……2、以公积金贷款方式支付购房款：买受人应向住房公积金管理中心及其委托的银行申请公积金贷款。在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉公积金贷款所需的全部材料。买受人应自行办理公积金贷款手续，贷款手续（包括但不限于公积金管理中心审批手续、买受人与贷款银行签订的贷款合同在内的一切公积金贷款手续）买受人应于接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内办理汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条执行；该商品房交付时应当符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向许怀扬交付诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。上述合同于2017年9月14日在泉州市房屋交易中心登记备案。合同签订后，许怀扬支付首期房价款501153元，中超公司于2017年10月30日、12月12日分别开具了首付款发票；余款400000元许怀扬申请公积金贷款，款项于2018年5月2日汇入中超公司账户。期间，中超公司于2017年12月11日通知许怀扬于2017年12月18日办理公积金贷款手续。诉争房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月2日取得房产测绘报告。中超公司于2019年8月28日书面通知许怀扬于2019年9月7日交房，许怀扬于2019年8月31日签收，但未按通知时间办理交房手续；中超公司又于2019年9月12日书面通知许怀扬于2019年9月23日交房，许怀扬于2019年9月17日签收，许怀扬实际于2019年10月9日接收房屋。 本案主要的争议焦点为：本诉部分：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金是否应当采用分段计算标准。反诉部分：许怀扬是否存在逾期付款的事实，该部分是否超过诉讼时效。 关于本诉部分争议焦点一，从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对许怀扬所主张的逾期交房天数有异议。中超公司提供证据拟证明存在合同约定的不可抗力因素可据以延期交房的情形，由于双方的合同对于哪些情形属于不可抗力未作约定，故可结合法律规定、日常生活经验及证据等综合分析认定。首先，中高考属于订立合同时可预见的因素，故不属于不可抗力的范畴；其次，自行车赛、停水、停电等因素，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，故上述情形可作为延期交房的事由；第三，关于中雨以上雨天、六级以上大风等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应的施工日志证明停工情况，许怀扬对中超公司提供的证明雨天、大风、停水停电天数的证据不持异议，对施工日志真实性有异议，并提供隐蔽工程验收记录，拟证明在上述雨天、大风、停水停电时，中超公司并未停工，实际仍在进行隐蔽工程的施工，不能顺延工期。对此，本院认为，许怀扬提供的证明仅能证明中超公司在上述部分雨天、大风、停水停电时组织安排相关人员对隐蔽工程进行验收，不能证明中超公司仍在进行具体的施工，故对许怀扬该相应主张不予采纳。综上，上述情形可以作为延期交房的事由，自合同签订之日起即2017年5月5日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止，包括热带低气压和台风5天、自行车赛1天、中雨以上雨天43天（应扣与台风天气重叠的1天）、6级以上大风7天（应扣除与台风天气、中雨以上天气重叠的1天）、停电6天、停水3天，共计65天。自2019年1月1日起延期65天，即至2019年3月6日止，期间又存在中雨以上天气2天，故交房时间再次延长2天，至2019年3月8日，2019年3月8日是中雨以上天气，顺延至2019年3月9日，又是中雨以上天气顺延，因此中超公司可据以延期交房至2019年3月10日，而中超公司至2019年9月7日方履行完毕相应交房义务，逾期天数为181天。 关于本诉部分争议焦点二。关于逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日内”和“逾期超过180日”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，且注明两种情形不作累加，因此该两种情形系根据逾期天数不同而区分整段逾期期间的违约金的相互独立的情形，现中超公司就诉争房屋逾期交房超过180日，许怀扬依据诉争合同第十二条第1款第（2）项约定的标准向中超公司主张按全部房价款每日万分之一的标准支付相应违约金，符合双方的约定。 关于反诉部分争议焦点。根据合同附件四相关约定，许怀扬申请的贷款应于接到中超公司发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内汇至中超账户，否则视为许怀扬逾期付款。中超公司于2017年12月11日向许怀扬发出按揭催告函，其申请的按揭贷款实际于2018年5月2日汇至中超公司账户，逾期82天，应当依照合同第八条的约定承担相应的逾期付款的违约责任。 综上，许怀扬与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但六级以上大风、暴雨、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为180日。中超公司应按全部房价款901153元为基数按日万分之1计算逾期交房违约金计16310.87元。关于反诉请求，双方在合同附件中明确公积金贷款的办理及构成逾期付款的情形，但作为付款义务人，许怀扬未能依约按时将剩余未付购房款汇至出卖人账户，亦属于逾期付款的违约行为，应承担相应的违约责任。许怀扬逾期付款82天（2018年2月10日至2018年5月2日），根据商品房买卖合同第八条“逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”的约定，许怀扬应向中超公司支付逾期付款违约金1640元（400000元×0.00005×82天）。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十五条规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付许怀扬逾期交房违约金16310.87元； 二、许怀扬应于本判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期付款违约金1640元； 三、驳回许怀扬的其他诉讼请求； 三、驳回福建中超实业有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费428.6元，减半收取计214.3元，由许怀扬负担76元，福建中超实业有限公司负担138.3元；反诉受理费减半收取52元，由福建中超实业有限公司负担45元，许怀扬负担7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈奕辉 二〇二〇年九月十日 书记员  何静艳 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。、 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。