黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初1565号原告：哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香城街3号7单元2层2号。法定代表人：吉有光，总经理。被告：张万福，男，1961年6月25日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨俊成物业管理有限责任公司与被告张万福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人吉有光、被告张万福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告给付原告自2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费合计1364元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月20日原告与哈尔滨市香坊区新城街道办事处签订《香城街3号楼物业管理服务合同》，2017年1月原告正式进入该小区服务。因该小区老物业弃管后多年没有物业公司进行管理，也未成立业主委员会，故根据相关文件规定哈尔滨市香坊区新城街办事处代行该小区的业主委员会职责与原告签订了物业服务合同。自2017年1月1日至今被告一直接受原告的物业服务却始终未支付原告物业管理费。根据《香城街3号楼物业管理服务合同》中的相关规定，物业服务费的收取标准为0.65元/月/平方米（建筑面积）。物业服务费用按年交纳，业主应在每年11月20日前两个月内交纳次年的物业服务费用履行交纳义务。被告在该小区的住宅为香城街3号楼6单元502室，建筑面积为43.72平方米享受物业服务3年，被告应支付物业服务费1364元（43.72×0.65×12×4），因被告拒不支付拖欠的物业费，特诉至贵院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告虽称与香坊区新城街道办事处签订了物业管理合同，但被告从未见过该合同，也无人告知被告此事，此合同更没有法律依据，对被告不产生约束力。原告未履行物业服务合同责任，无权向被告主张权利。小区自2016年12月起环境一直脏乱差，垃圾随处可见。冬天积雪无人清理，路面毁损严重，易燃品起火，对小区业主构成威胁。原告所称房屋面积与产权证严重不符。原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院举示证据如下：证据一、物业服务合同一份，证明原告合法进入小区管理，签订了物业服务合同。经质证，被告对合同上体现业主代表身份有异议，小区未召开过业主大会，合同体现的业主代表不是业主选出的。证据二、营业执照一份，证明原告公司是合法的。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，被告认为原告服务不到位，不是正规物业公司。被告为证明其答辩主张成立，向本院举示证据如下：证据一、情况说明一份，证明合同上体现的业主代表不是居民选出来的业主代表。经质证，原告对情况说明真实性有异议，无法确认情况说明是否为当事人本人书写，情况说明与本案无关联性，本案为物业服务合同纠纷案件，合同主体为香化社区，与业主并无关系。证据二、俊成物业工商信息查询单一张，证明业主代表中范忠利实际为原告公司监事。经质证，原告对证据真实性无异议，范忠利是香城街3号居民，故可以作为业主代表。证据三、照片、视频资料优盘，证明原告服务期间小区环境脏乱差。经质证，原告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，小区暂时性脏乱差并不能证明物业公司没有进行管理，照片、视频体现出来的都是暂时性问题，并不长久，很多问题是违反了城乡容貌管理、卫生管理、治安管理的规定，超出物业管理范畴。综合原、被告的诉、辩主张、举证及质证情况，本院对以下事实予以确认：2016年11月20日，原告与被告所在小区街道办事处指定的香化社区居民委员会签订了《香城街3号楼物业管理服务合同》一份，合同约定：甲方为哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会、乙方为哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，由乙方承担哈尔滨市香坊区香城街3号楼的物业管理工作，合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运，污水管道的疏通；4、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5、装饰装修管理服务；6、物业档案资料管理。第四条约定：乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、多层住宅每月0.65元/平方米。依据哈尔滨市物价局和哈尔滨市房产住宅局制定的《哈尔滨市物业收费管理办法》按一级服务标准执行。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月20日前2个月内缴纳次年的物业服务费用履行交纳义务。2017年1月1日，原告开始对该小区进行物业管理。被告为哈尔滨市香坊区香城街3号6单元5层2号的业主，房屋建筑面积为44.55平方米。被告在原告服务期间未缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。原告服务期间，存在诸如小区内公共道路破损无人修理、垃圾清理不及时、冬天积雪清理不及时等情况。本院认为：根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，被告小区因客观原因未能成立业主委员会，该小区所在的居民委员会得到了所在街道办事处的指定，因此，被告所在小区居民委员会有权代行小区业委员会履行职责。原告与香化社区居民委员会于2016年11月20日签订了《香城街3号楼物业管理服务合同》，原告通过合法程序进驻该小区接管物业，并实际提供了物业服务。故对被告辩称的其没与原告签订过物业管理有偿服务合同，原告与香化社区居民委员会签订的合同对被告不具备约束力的抗辩意见，本院不予支持。依据哈价联发[2013]39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。原告对该小区进行一级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0.65元/平方米的物业费收费价格，经社区委员会即哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会确认。本案中，原告自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。关于被告辩称的原告未履行物业管理职责，对小区管理不完善的问题，经本院多次实地调查，并结合被告举证的照片及视频，能够确认原告提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、垃圾清理不及时、冬天积雪清理不及时等情况，可以认定原告在履行物业服务合同过程中存在违约事实，应当承担违约责任。但被告等众多业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务不完善就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。综上，本院根据案件事实酌情减免被告等业主物业费的20%。被告房屋产权证书体现面积为44.55平方米，原告按43.72平方米计算物业费实际是放弃了自身部分权利，本院对原告主张的面积予以认可，即被告应当向原告支付物业费金额为1091.25元（43.72×0.65×12×4×80%）。原告作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定，判决如下：被告张万福于本判决生效之日立即给付原告哈尔滨俊成物业管理有限责任公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1091.25元；案件受理费本院减半收取25元（原告已预交50元），由原告哈尔滨俊成物业管理有限责任公司负担12.5元，被告张万福负担12.5元，被告张万福负担的案件受理费与上款一并给付原告哈尔滨俊成物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 徐 博二〇二〇年九月十五日书记员 赵丽娜