上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初9155号原告：上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邱巧心，执行董事。委托诉讼代理人：阮超，上海市万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐昂，上海市万联律师事务所律师。被告：顾红祥，男，1972年10月15日出生，汉族，住江苏省。被告：夏明巧，女，1973年9月19日出生，汉族，住江苏省。两被告共同委托诉讼代理人：王基元，上海市中天律师事务所律师。原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司(以下简称为“帝赋苑”)与被告顾红祥、夏明巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告帝赋苑的委托诉讼代理人阮超、徐昂、被告顾红祥、夏明巧及其委托诉讼代理人王基元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝赋苑向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告就上海市普陀区兰溪路XXX号XXX楼(以下简称为“涉案房屋”)房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日解除；二、请求判令被告顾红祥支付自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金共计人民币(以下币种均为“人民币”)260,000元、并按年租金780,000元的日万分之五支付自2019年6月5日起至实际支付之日止的滞纳金；三、判令被告顾红祥支付所欠2019年6月至2019年8月水、电费共计26,146元，并支付以26,146元为基数，按日万分之五从2019年9月6日起至实际支付之日的滞纳金；四、请求判令被告顾红祥支付违约金390,000元；五、判令被告顾红祥补缴免租期一个月的租金65,000元；六、判令被告顾红祥支付逾期交还房屋的占有使用费280,532元，自2019年10月25日起计算至2020年7月9日止(其中自2019年10月25日起至2020年3月19日止，按年租金780,000元日租金的0.5倍即156,000元为标准；自2020年3月20日起至2020年7月9日止，按年租金819,000元日租金的0.5倍即124,532元为标准)；七、判令被告顾红祥支付逾期办理证照注销的违约金280,532元，自2019年10月25日起计算至2020年7月9日止；八、判令被告顾红祥支付原告律师费20,000元；九、判令被告夏明巧对上述诉请承担连带责任。事实和理由：2018年8月1日，原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：被告顾红祥向原告承租该房屋用于经营羊肉馆，房屋面积450平方米，租期自2018年8月1日起至2021年3月31日止，自2018年8月1日起至2020年3月19日止的年租金为780,000元，剩余租期的年租金为819,000元，先付后用，每两个月为一个支付期，在每个支付期满前十五日内支付下一期租金，合同签订当日支付首期租金；逾期30天未支付租金，原告有权解除合同并要求被告顾红祥支付6个月的租金作为违约金；被告顾红祥如未能正常履行合同致合同提前终止，则其应另补缴一个月的租金；被告顾红祥应于每月的5日内支付上月水电费，否则应以未缴纳费用的5%支付滞纳金；合同提前解除之日起的5日内，被告顾红祥应当交还物业，并办理证照注销手续，逾期交还物业、办理注销手续的，则应按照日租金的二倍支付房屋占有使用费和迟延违约金；交还物业时应当恢复原状。合同签订后，原告按约交付房屋，被告顾红祥按约支付押金并付租至2019年6月19日，其余租金及部分水电费至今未付，原告两次向被告寄送《告知函》、《租金催讨函》要求被告支付拖欠的费用，无果，故原告起诉至法院。被告顾红祥、夏明巧共同餐辩称，2019年8月21日，被告以《律师函》的形式通知原告，解除租赁合同，原告如有异议，应在法定期间内提起诉讼，否则，解除通知已生效；被告同意解除租赁合同，但时间应为2019年8月21日，即原告收到《律师函》的时间；租赁合同签订时，被告已支付保证金，并付租至2019年9月20日，如被告欠付部分款项，应以保证金抵扣；恳请法院对保证金一并予以处理；涉案房屋因原告违建垃圾房、未办理排水证而分别于2019年7月3日、2019年7月20日被政府部门查封，导致涉案房屋无法满足合同目的，责任在原告，被告未有违约和过错，不同意支付违约金、滞纳金等；店铺无法经营后，原告不同意被告搬离，被告担心涉案房屋内物品丢失，在前门上锁，后来原告在房屋后门上锁，因此，占有使用费的产生系原告的原因，被告不同意支付该费用；如法院认定被告有责任或者违约，需要承担违约责任，则原告主张的违约金等金额过高，恳请法院酌情降低。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、两被告系夫妻。2018年8月1日，被告顾红祥(乙方)、原告(甲方)及作为保证人的被告夏明巧(丙方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋用于餐饮经营，涉案房屋建筑面积450平方米，租期自2018年8月1日起至2021年3月31日止，甲方应于2018年8月1日将物业交付乙方。租金：自2018年8月1日起至2020年3月19日止的年租金为780,000元，自2020年3月20日起至2021年3月31日止的年租金为819,000元，租金先付后用，每2个月为一个支付期，乙方须在每个支付期满前十五日内支付下一期租金，乙方应于合同签订当日支付首期租金以及195,000元的保证金。水电费：乙方应根据该物业的独立计量记录支付所有该物业内使用的包括但不限于水、电等费用，水、电费以乙方实际使用量计算，双方确认水费5.43元/立方、电费每度1.30元，每月水、电的用量以每月月底甲方抄表计算为准，乙方应在每月的前5日内足额缴纳上月水电费，否则应以未缴纳部分的5%每天计滞纳金。滞纳金、违约金：如乙方逾期支付租金或水、电费，则每逾期一日，应按年租金的万分之五向甲方支付滞纳金，若超过支付期限30日仍未支付，则甲方有权解除合同，且乙方须按当年月租金的三倍支付违约金。甲方交付租赁物不符合约定，导致乙方无法使用的，乙方有权解除合同。乙方在经实地勘察物业后，已了解该物业及相关设施、公共配套等情况，乙方不得以所承租的物业及相关设施、公共配套不适应乙方需要为由，向甲方要求延迟支付或减免租金。物业归还：本合同提前解除或终止合同之日起的5日内，乙方向甲方交还该物业，乙方迁离物业后书面通知甲方验收，甲方收到物业钥匙且双方签署物业验收交接单后视为乙方履行了将物业交还甲方的义务。使用费：如乙方未能在前述期限内迁离并交还该物业，每逾期一日，应当按照日租金的二倍支付使用费。证照注销：乙方应在合同解除或终止之日起5日内办理证照的注销手续，并向甲方提供工商部门受理公司注销单据，乙方应在注销证明后3日内，向甲方转交该证明，否则，每逾期一日，应按日租金的二倍支付迟延违约金。如果甲乙双方不能协商解决争议，任何一方可以提起诉讼，败诉方须承担因诉讼产生的律师费、诉讼费等。丙方自愿为乙方在本合同项下的各项义务承担连带保证责任，保证期限为各项义务所对应的履行期限届满后2年。2019年8月1日，原告向被告顾红祥出具收取保证金195,000元的《收据》。二、被告顾红祥已支付原告2018年8月份至2019年5月份的水电费，其中，2019年6月26日，被告顾红祥支付原告2019年5月份水电费15,301元，原告另出具抄表数，载明本次抄电数67675，抄水数2320，后续水电费未再支付。原告另附照片证明被告顾红祥用电数至80951度，用水量2648立方。三、2019年7月1日，原告向两被告出具《告知函》，主要内容为：被告顾红祥欠付原告自2019年6月20日起至2019年8月19日止的租金130,000元整，原告多次催讨，顾红祥一直未支付，已严重违约，顾红祥应于收函后3日内支付拖欠的租金，若逾期未支付，原告将通过司法途径或通知被告解除租赁合同，并主张损失赔偿等。落款处有第三人夏明巧签字。四、2019年8月20日，被告顾红祥委托的代理人黄莎莎向原告寄送《律师函》，主要内容为：2019年7月到8月，顾红祥经营的羊肉馆被查封两次，原因分别为：原告违建垃圾房、房屋无排水许可证，因此，原告交付的房屋不符合合同约定，《房屋租赁合同》于原告收到函件之日解除，原告收函后7日内按照合同约定与顾红祥办理房屋交接手续。次日，原告收到该函。五、2019年8月22日，原告向被告顾红祥代理人黄莎莎寄送函件，主要内容为：《律师函》中关于顾红祥承租涉案房屋用于经营的羊肉馆被查封与原告无关，你方解除合同的理由不成立，且无权解除合同，应继续履行合同义务；原告于2019年7月1日、8月8日两次向你方发函催讨自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金及2019年6月至7月的水电费等费用，至今未付，已构成违约；原告正式通知你方，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日(即应于2019年8月5日支付自2019年8月20日起至2019年10月19日止的租金，期限届满之日)解除；你方收函后应支付自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金260,000元、2019年6至7月水电费24,243元、逾期付租的违约金390,000元、补缴免租期的租金65,000元并按约将涉案房屋恢复原状、注销房屋内的证照。经查，原告寄送的地址即为黄莎莎所在律所的地址并预留了黄莎莎的手机号码。六、2019年8月29日，上海市水务局向被告顾红祥代理人黄莎莎出具《告知书》，载明：“本机关于2019年8月15日收到您单位提出的申请，要求获取兰溪路XXX号排水证信息……经检索，因兰溪路XXX号未办理排水许可证，故信息不存在……”七、2003年1月4日，案外人上海真如旅游购物中心就上海市普陀区兰溪路XXX-XXX号办理排水许可证。2019年9月12日，上海市水务局向原告出具《城镇污水排入排水管网许可证》，载明：准许原告在本市兰溪路277、289号的许可范围内向城镇排水设施排放污水，排水户类型为餐饮，有效期自2019年9月12日起至2024年9月11日止。八、原告与案外人上海市万联律师事务所签订的《法律服务合同》，载明：原告因其与两被告房屋租赁合同纠纷一案，委托该律所的律师代理，合同签订后三日内，原告向该律所支付一审阶段法律服务费20,000元。2019年11月13日，上海市万联律师事务所向原告出具增值税发票，载明劳务、律师服务费的金额为20,000元。九、2018年5月24日，被告顾红祥在涉案房屋处注册登记上海市普陀区顾红祥餐饮服务部，类型为个体工商户，并取得《营业执照》。2018年6月1日，被告经营的上海市普陀区顾红祥餐饮服务部取得《食品经营许可证》。2020年7月9日，上海市普陀区市场监督管理局出具《准予个体工商户注销登记通知书》，载明：顾红祥提交的上海市普陀区顾红祥餐饮服务部注销登记申请材料齐全，符合法定形式，准予注销登记。审理中，原、被告均确认，涉案房屋所在楼房共有271、277、289号等十几个门牌，整栋楼共用一个排水设施；2020年7月9日，原、被告完成涉案房屋的交接，被告顾红祥将房屋交还原告。2020年4月8日，原告表示，其同意按照租赁合同的约定交接房屋，即被告应将房屋恢复原状后交还原告；原告另表示，原告确实搭建了垃圾房，但没几天就拆除了，涉案房屋被查封系被告顾红祥经营问题导致，与原告无关；原告并未对涉案房屋上锁，系被告自行上锁。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。被告顾红祥承租涉案房屋后，理应按约支付各期租金，但根据已查明的事实，顾红祥仅付租至2019年6月19日，后续租金等未再支付，顾红祥辩称，其未付租系因原告搭建垃圾房、涉案房屋无排水证导致房屋被查封，被告无法继续经营，对此，本院认为，根据租赁合同的约定，租金系先付后用，每2个月为一个支付期，顾红祥须在每个支付期满前十五日内支付下一期租金，即其应于6月中旬支付下一期租金，另根据顾红祥的陈述，涉案房屋的两次查封时间分别为2019年7月3日、2019年7月20日，从时间上看，顾红祥未付租金在先，房屋被查封在后，因此，顾红祥以房屋被查封为由抗辩未付租金，本院难以采信。再者，对于房屋被查封是否系因垃圾房或者排水证导致，且系原告之责，被告应予举证，但未能举证，因此，对于被告辩称房屋被查封系原告之责而导致，本院亦难以采信。另外，顾红祥再辩称，其以押金抵扣下一期租金，并非无故拒付租金，本院认为，以押金抵扣租金应在合同中明确约定或者在合同履行过程中经双方合意达成，在该两项条件均不具备的情况下，即擅自未付下一期租金，后表示以押金抵扣租金，该行为并无相应依据，本院难以支持。综上，被告顾红祥未按约支付后续租金及水电费等并无合理、正当抗辩理由，因此，被告之行为已属违约。原告基于顾红祥的违约行为，而要求解除租赁合同、顾红祥应付未付之租金、水电费、律师费等主张，均符合合同约定，本院均予以支持。鉴于水电费的金额双方未一致确认，原告要求本院酌情确定，本院依法酌定。另外，需要说明的是，解除权系守约方约定或者法定的权利，该权利的行使是对守约方权益的维护，因此，原告作为守约方，其有权针对顾红祥的违约行为行使该权利，本院对其向被告寄送的函件中明确于2019年10月19日解除租赁合同，予以支持。关于原告主张的各项滞纳金和违约金，本院认为，已包含对被告顾红祥违约行为的多次或者重复评价，鉴于被告要求本院酌情调整，本院根据合同履行程度、当事人的过错程度以及原告的实际损失等，酌情确定顾红祥承担的违约责任，即一并支付违约金200,000元。关于补缴一个月租金，根据租赁合同的约定，若被告顾红祥未能正常履行合同提前终止合同，则应向原告另行补缴一个月的租金，该约定系对被告违约行为的惩罚性措施，实为违约责任，本院既已判定被告承担支付违约金的违约责任后，对该项诉请不再支持。关于房屋占有使用费，合同解除后，被告顾红祥继续占有使用涉案房屋，已无合同及法律依据，因此，原告要求其支付该费用，本院予以支持。至于金额，鉴于原告一再强调将房屋恢复原状后进行交接，并未及时交接止损，致使损失扩大，另考虑到自2020年1月24日起适逢上海市人民政府因新型冠状病毒感染的肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，正常商业经营活动受到不同程序影响，因此，对于占有使用费的金额，本院酌情确定为每月20,000元。关于被告夏明巧的责任，根据合同约定，其作为担保人应对合同项下的各项义务承担连带责任，因此，原告主张被告顾红祥承担责任的同时可以要求夏明巧就顾红祥应负的责任，承担连带责任。关于押金，鉴于被告顾红祥要求在本案中一并予以处理，本院依法予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司与被告顾红祥、夏明巧就上海市普陀区兰溪路XXX号XXX楼房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日解除；二、被告顾红祥应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金人民币260,000元；三、被告顾红祥应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司2019年6月至2019年8月的水、电费合计20,000元；四、被告顾红祥应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司违约金人民币200,000元；五、被告顾红祥应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司自2019年10月20日起至2020年7月9日止的房屋占有使用费173,333元；六、被告顾红祥应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司律师费人民币20,000元；七、被告夏明巧对上述判决主文中的付款义务承当连带责任；八、原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告顾红祥押金人民币195,000元；九、对原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币5,000元，由被告顾红祥负担。本案受理费人民币15,233元，由被告顾红祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵莉星人民陪审员  施敏杰人民陪审员  徐淑波二〇二〇年九月三十日法官 助理  魏 彬书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。