广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初7743号 原告：秦浩峰，男，1985年7月27日出生，侗族，住广西龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：林树，广西望之辩律师事务所律师。 被告：广西荣凯房地产开发有限公司，住所地南宁市星光大道213号金康天和时代8号楼2105号，统一社会信用代码9145010007377586X3。 法定代表人：戴金秀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 原告秦浩峰与被告广西荣凯房地产开发有限公司(以下简称荣凯公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后,依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告秦浩峰及其委托诉讼代理人林树、被告广西荣凯房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈际名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦浩峰向本院提出诉讼请求:一、依法确认原被告双方在2019年5月12日签订的《“祥和盛城”合作建房合同》无效;二、依法判令被告返还原告已支付款项194394元,并支付该笔费用占用期间的利息损失9625元(利息许算方式:暂计,第一段:以144394元为基数,自2019年5月18日起计算至2020年1月12日止,按照年利率6%计算,为5751元;第二段,以194394元为基数,自按照年利率6%计算,自2020年1月13暂计算至2020年6月22日,为3874元,共计为之后要求计算至被告实际返还全款之日止);三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原被告双方于2019年5月12日签订一份《“祥和盛城”合作建房协议书》。在签订协议书前,被告拿出了该建设项目获得相关政府，部门批准建设的很多证件(复印件),并向原告介绍称该项目的用地、规划、建设等都是经过批准的,可以放心购买。经被告的宣传,原告误认为该楼盘具有合法手续,遂当场填写了被告出示的“置业计划表”,该表约定了房号、户型、建筑面积、房屋单价、房屋总价、付款方式等。填好前述计划表后,才签订了上述购房协议,该购房协议亦对物业地址、定金等做了明确约定。后原告于2019年5月18日依约向被告支付了首期款144394元,又于2020年1月12日支付了二期款50000元。后原告在朋友的提醒下咨询律师,方知被告在未取得建设工程施工许可证,没有办理《商品房预售许可证》的情况下便变相销售商品房,属违法售房行为。原告多次到该售楼部找被告,要求被告退还原告所交付的所有款项,被告均置之不理。原告认为,原告与被告签订的合同虽名为《合作建房合同》,但合同内容并没有约定共同投资、共享利润、共担风险等内容,而是约定了原告以分期付款方式缴纳房款,并取得相应房屋所有权。因此,被告并不是与原告合作建房,而是在变相销售商品房。该合作建房合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且被告已经按照约定收取了原告的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,双方之间签订的合作建房合同应认定为商品房买卖合同。同时,被告在没有取得《商品房预售许可证》的情况下便预售房屋,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之相关规定,应认定原告与被告签订的《合作建房合同》无效。被告在明知自己未取得《商品房预售许可证》的情况下大肆发布广告出售房屋,并以与原告签订名为“合作建房合同”的形式规避法律、法规,达到出售房屋的目的,并收取了原告的购房款,主观上具有欺诈和隐瞒事实的故意,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,被告应退还原告已付房款并支付利息损失共计204025元。综上,为维护自身的合法权益,依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,原告向法院提起诉讼。 被告广西荣凯房地产开发有限公司答辩称：一、本合同系双方真实意思表示，原告在决定购买案涉房屋及签订本合同前，已经对房屋及周边情况进行实地考察，在经过深思熟虑后才决定与被告签订本合同；二、本合同转让的是涉案房屋的使用权，并非所有权，故本案不应定性为商品房买卖合同，因为从整个合同内容上分析，体现的仅仅是房屋使用权的内容，本案应当定性为合同纠纷；三、本案被告与原告约定的房屋权利，属于对房屋在约定的使用权年限内可以进行和占有、使用、收益的权益约定，未损害原告及社会公共利益，本合同对房屋使用权的处分并未违反相关法律法规规定，应属合法有效；四、根据“2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定，决定自2020年1月1日起施行。届时，《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布”。来看，被告与原告签订的合同符合上述决定的规定，本案合同应合法有效；五、即使最终法院认定本案合同无效，原告主张的损失也不应支持；六、原告主张利息损失标准过高，不应支持。 根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1.原告与被告签订的《祥和盛城合作建房合同》属于什么性质的合同？合同的效力如何认定？2.原告要求被告返还购房款及支付资金占用费是否有事实和法律依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审核实，原告提交的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够互相印证，本院予以采信，作为定案的依据。 本院经审理查明，2019年5月12日，原告与被告签订《祥和盛城合作建房合同》（合同编号：XHSC3-13A05），就原告与被告位于南宁市交汇处《祥和盛城》第3栋13A层05号合作建房事宜进行了约定，该房建筑面积92.56平方米，单价3900元/㎡，合作建房总价款为360984元，房屋使用年限为2014年4月25日起至2084年4月25日止。合同约定按照分期付款方式支付合作建房款。该房屋使用期限届满时，按届时的国家法律、法规办理。 另查明，原告于2019年5月8日向被告支付合作建房首付款144394元，2020年1月12日，原告向被告支付合作建房部分二期款50000元，以上款项合计194394元。 再查明，被告在本案中自认，祥和盛城项目未办理商品房预售许可证、建筑工程规划许可证。 本院认为，原、被告签订的《祥和盛城合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且合同约定原告取得的是房屋70年的使用权，从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终得到该房屋。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告荣凯公司签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。被告荣凯公司未取得建筑工程规划许可证、商品房预售许可证销售房屋的行为，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告荣凯公司签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。原告主张被告返还已支付的合作建房款194394元，于法有据，本院予以支持。在签订合同时，原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。经考量本案双方的过错程度、涉案合同的签订时间等因素后，对于原告于2020年1月12日交付第二笔合作建房款之前的利息损失，由原告自行承担，对于2020年1月12日之后的利息损失由被告承担，故利息计算为：以194394元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月12日起计至其付清为止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 原告秦浩峰与被告广西荣凯房地产开发有限公司签订的《祥和盛城合作建房合同》（合同编号：XHSC3-13A05）无效； 被告广西荣凯房地产开发有限公司返还原告秦浩峰合作建房款194394元； 被告广西荣凯房地产开发有限公司支付原告秦浩峰资金占用期间的利息（利息计算：以194394元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月12日起计至其付清为止）。 本案案件受理费3430元，由被告广西荣凯房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 珊 二〇二〇年九月九日 书记员 覃柳花 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。