天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初3748号原告：侯岩松，女，1979年5月20日出生，汉族，自由职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：赵晓雪，天津恩胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡子平，天津恩胜律师事务所律师。被告：孙丽萍，女，1962年12月5日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：郎凯（系被告之子），男，1987年12月10日出生，汉族，住天津市津南区。原告侯岩松与被告孙丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年5月29日开庭，原告侯岩松及其委托诉讼代理人赵晓雪、被告孙丽萍的委托诉讼代理人郎凯到庭参加诉讼。2020年7月8日开庭，原告侯岩松及其委托诉讼代理人赵晓雪到庭参加诉讼，孙丽萍经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯岩松向本院提出诉讼请求：1、判令孙丽萍向侯岩松给付2020年4月1日至2020年6月30日期间的房屋租金48600元；2、判令孙丽萍向侯岩松给付自2020年4月1日起至2020年4月28日止迟延履行违约金1360.80元，及至实际付清租金之日止的迟延履行违约金，每日按48.6元计算；3、诉讼费用由孙丽萍承担。事实与理由：2018年12月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，侯岩松将其所有的坐落于天津市河西区友谊路与平江道交口大安大厦××室房屋出租给孙丽萍办公使用，房屋建筑面积231.56平方米，租赁期限两年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止，房屋租金每月16200元，租金按半年结算，首次租金支付时间为2018年12月14日，以后各期租金交付时间为每付款期到期一周。合同还约定，孙丽萍若逾期交付房租，每逾期一日按月租金的千分之三向侯岩松支付违约金。合同签订后，孙丽萍变更了租金支付方式，将按半年支付变更成了按季度支付，每季度第一个月1日支付本季度房屋租金。2020年1月份，因新冠病毒疫情原因，双方协商，2020年第一季度即2020年1月至3月期间房租达成减免方案。后孙丽萍无故拖延支付2020年第二季度即2020年4月至2020年6月期间房租。经多次催要未果，故侯岩松起诉至法院。孙丽萍辩称，侯岩松所述均属实，但不同意侯岩松全部诉讼请求。因政府禁止开展线下服务，适用合同中不可抗力事由。按照原租金标准支付租金对我方显失公平，依照天津高院文件规定应当适当减免租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对侯岩松提交的证据1.房屋所有权证书、证据2.房屋租赁合同、证据3.工商银行账户历史明细清单、证据4.邮政快递单、律师函，及孙丽萍提交的证据1.转账明细、证据2.天津市河西区朴钰培训学校有限公司营业执照及办学许可证、证据3.《市教委关于民办培训机构、民办幼儿园及托幼点疫情防控工作的紧急通知》、《市教委关于进一步做好民办培训机构疫情防控工作的通知》，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：侯岩松提交的证据5.朴钰网站截屏，欲证明孙丽萍经营的学校使用租赁房屋持续经营线上课程。孙丽萍质证认为，对证据5有异议，这不是我们学校的官方网站，是教育宝的网站。本院认定意见如下：侯岩松提交的该份证据材料缺乏客观性，本院不予采信。孙丽萍提交的证据4.双方之间的微信聊天记录，欲证明双方协商4-6月房屋租金的过程。侯岩松质证认为，对证据4关联性不认可。本院认定意见如下：孙丽萍提交的该份证据材料，客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。孙丽萍提交的证据5.微信聊天记录，欲证明线上课程无法开展。侯岩松质证认为，对证据5真实性不认可，无法核实家长身份。本院认定意见如下：孙丽萍提交的该份证据材料缺乏客观性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，侯岩松将其所有的坐落于天津市河西区友谊路与平江道交口大安大厦××室房屋出租给孙丽萍作为办公使用，房屋建筑面积231.56平方米，租赁期限两年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止，房屋租金为每月16200元，租金按半年结算，首次租金支付时间为2018年12月14日，以后各期租金交付时间为每付款期到期一周；合同第4.3条约定，孙丽萍若逾期交付租金，每逾期一日按月租金的千分之三向侯岩松支付违约金；合同第10.1条还约定，如因不可抗力事件发生包括但不限于地震、风暴、水灾、火灾、战争，造成本合同无法执行，而该等事件是双方不能控制或无法预料的，则双方互免承担违约责任，侯岩松按实际租期收取租金，保证金予以退还。合同签订后，侯岩松依约将涉诉房屋交付孙丽萍。合同履行过程中，双方变更了租金支付方式，将按半年支付变更为按季度支付，每季度首月一日支付本季度房屋租金。2020年1月份，考虑到受新冠肺炎疫情影响，经双方协商一致，就2020年第一季度房屋租金达成减免方案，即2020年1月至3月期间原房屋租金48600元，减免12000元，租金降至36600元。经双方当庭确认，截至2020年3月31日房屋租金双方已结清，无争议。案件审理期间，孙丽萍向侯岩松支付房屋租金6800元，自2020年4月1日至2020年6月31日期间的租金48600元，尚欠41800元未付。第二次开庭期间，考虑到疫情影响，侯岩松愿意为孙丽萍减免2020年4月至6月期间的房屋租金10000元。本院认为，侯岩松与孙丽萍签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，相关内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行合同义务。孙丽萍承租侯岩松房屋，应当依约按时、足额向侯岩松支付房屋租金。但新冠肺炎疫情及疫情防控措施对双方履行合同产生影响，本案争议焦点为：疫情期间的房屋租金是否应当减免。自2020年1月末至2020年6月31日期间，孙丽萍所经营的教育培训机构及社会其他各行各业，均因疫情或疫情防控措施无法正常经营。经双方协商一致，侯岩松让免孙丽萍2020年1月至3月房屋租金12000元，体现了双方互谅互让的精神，是双方在合同履行过程中因客观原因对合同金额的变更，符合国家法律及相关政策规定，本院予以照准。自2020年4月1日至2020年6月31日期间的租金48600元，双方就是否继续减免租金一事未达成一致意见。孙丽萍辩称，因政府禁止开展线下服务，适用合同中不可抗力事由，要求侯岩松让免房屋租金28600元。首先，即便新冠疫情的发生属于不可抗力，由此产生的不可归责于双方当事人所致的损失应由双方合理分担；侯岩松愿意减免上述期间租金10000元的意见恰当合理，符合适当让免部分房屋租金的规定，亦是侯岩松依法处分其合法权益，对孙丽萍经营活动所遇困难的理解和支持。其次，疫情防控等级自2020年4月30日起下调至二级响应，疫情防控措施逐渐下降，社会各行各业开始逐步复产复工，经济逐渐开始复苏，受疫情的影响逐渐减小。再次，双方曾经就租金减免一事达成合意，达成合意时受疫情的影响远远大于发生争议的租金期间。综上，本院结合双方的交易习惯，本案双方的诉求，疫情防控等级下调，本市复工复产的实际情况及疫情防控措施给双方造成的实际影响等因素综合考虑，并依据法律的公平原则，经调解未果，本院酌定减免上述期间租金10000元。故侯岩松要求孙丽萍给付2020年4月1日至2020年6月30日期间房屋租金31800元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于违约金。依据相关法律规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。依据合同约定，如因不可抗力事件造成本合同无法执行，而该等事件是双方不能控制或无法预料的，则双方互免承担违约责任。故侯岩松要求孙丽萍支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告孙丽萍向原告侯岩松支付自2020年4月1日起至2020年6月30日止房屋租金31800元；二、驳回原告侯岩松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1049元，减半收取524.50元，由被告孙丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张国栋二〇二〇年九月十八日书记员  路 琦本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。