文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9320号原告：广州市金桦悦商贸有限公司，住所地广州市番禺区市桥街XX大道X号。法定代表人：邱林，职务总经理。委托诉讼代理人：王凤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。被告：广州市番禺区房地产联合开发总公司，住所地广州市番禺区市桥桥兴大道11号。法定代表人：曾书红。委托诉讼代理人：梁敏凌，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人；霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。广州市金桦悦商贸有限公司（以下简称金桦悦公司）与广州市番禺区房地产联合开发总公司（以下简称番房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金桦悦公司的委托诉讼代理人王凤、刘英莲，番房公司的委托诉讼代理人梁敏凌、霍紫红，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金桦悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还多收的租金1858018.54元和利息（以654500元为本金自起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告于2010年5月12日签订《租赁合同》，约定被告向原告出租位于广州市番禺区市桥街XX大道X号XX大厦首层面积1972.9平方米，二层面积3046.3平方米。租期从2010年10月1日起至2018年9月30日止。租金首层70元/㎡，二层28元/㎡，从第二年开始每年递增5%，每月15日前支付当月的租金。合同签订后，原告依约履行支付租金的义务。由于面积较大，原告一直按照被告陈述签订合同及缴纳租金，未提出任何异议，认为他们也有是进行测量的，最近才发现，二层面积只有2195㎡，与实际相差410.3平方米，整个租赁期间多收租金达1858018.54元。原告多次向被告追讨，被告均以各种理由拖延，为了维护自己的合法权益，根据有关法律规定，原告特具状法院，请判决如诉讼请求。番房公司辩称，一、涉讼物业已进行测量。原告声称“认为他们也有是进行测量的”实意为原告认为被告对于涉讼物业的建筑面积没有测量依据，而事实上，在取得房地产权证（粤房地权证穗字第××号）前，涉讼物业的建筑面积已经广州市番禺区国土房管局核准，上述文件均显示涉讼物业的建筑面积为3046.03平方米，原告所称“二层面积只有2195平方米”与涉讼物业测量的面积严重不符，原告的陈述没有任何事实与法律依据。二、被告不存在多收租金的行为，原告要求被告返还租金没有事实与法律依据。自2000年10月1日到2018年9月30日期间，原告与被告之间就涉讼物业签订了两份《租赁合同》，均约定原告承租的建筑面积为3046.3平方米，原、被告之间的合同是双方自愿签订的，具有法律效力，被告已按合同约定把涉讼物业交付给原告使用，原告也按合同约定履行支付租金的义务，上述两份《租赁合同》现已全部履行完毕，因此并不存在面积差异和被告多收租金情形，原告无权要求被告返还租金。三、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。关于涉讼物业的房地产权证被告于2013年7月26日已经取得，房地产权证上已清晰显示涉讼物业的建筑面积为3046.03平方米，并且涉讼物业的建筑面积等信息均可在广州市番禺区国土资源和规划局查询得知，因此，自2013年7月26日起，原告就应当知道涉讼物业的建筑面积为3046.03平方米，但原告并未在2015年7月25日前向被告提出面积差异的异议，对于原告要求返还租金的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，即使涉讼物业存在面积差异，原告也无权要求被告返还租金。四、原告对于《租赁合同》的撤销权已经消灭。根据合同法第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。即如原告对承租涉讼物业的面积有异议的，应从被告取得房地产权证之日（2013年7月26日）起一年内对承租面积的条款行使撤销权，但原告并未在2014年7月25日前请求法院变更或撤销，相反，原告完全按照《租赁合同》的约定支付租金将近二十年，应当视为原告同意并自愿履行《租赁合同》中的所有约定，《租赁合同》合法有效，原告无权要求被告返还租金。五、原告就本案提起诉讼的行为存在主观恶意。原告自2000年10月1日开始承租涉讼物业，在原告承租涉讼物业将近二十年期间理应对涉讼物业的面积、现状等情况完全知悉。如原告对被告出租面积有异议的，应当在承租期间提出，但原告在承租期间没有提出，而是在承租期限届满后才提出，其根本原因是原告不能再利用被告的物业作为“二房东”牟利。为此，原告向法院提起（2019）粤0113民初5126号、（2019）粤0113民初9318号及本案，故意制造事端，并籍此从2019年5月起以面积差异为由拒绝支付被告（2019）粤0113民初5126号案涉物业的任何租金，经被告多次催收未果，已损害被告的合法权益，被告将保留向原告追讨损害赔偿的权利。综上所述，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：2000年9月30日，番房公司（甲方）与金桦悦公司（乙方）签订一份《XX大厦二楼租赁合同》，约定：甲方将位于番禺区市××山大道××大厦××楼，建筑面积为3046.3平方米，租赁给乙方作间隔式分租场地经营金融、商业之用；租赁期由2000年10月1日至2010年9月30日止；2000年10月1日至2001年7月30日为免租期，2001年8月1日至2001年9月30日每月租金为54833.4元（即每月为18元/㎡），2001年10月1日至2004年9月30日每月租金为33509.3元（即每月为11元/㎡），2004年10月1日至2007年9月30日每月租金为36860.23元（即每月为12.1元/㎡），2007年10月1日至2010年9月30日每月租金为39815.14元（即每月为13.07元/㎡）；甲方须于2000年9月30日前（暂定）将场地按双方约定的移交条件移交给乙方进行装修及开业准备；移交场地时双方应派代表进场，查视该场地移交时的情况；等等。2010年5月12日，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》（XX大厦首、二层），约定：甲方将位于广州市番禺区市桥街XX大道X号XX大厦首层建筑面积1972.9平方米、二层建筑面积3046.3平方米商铺出租给乙方作商业用途；乙方可根据实际经营需要间隔分租他人；租赁期从2010年10月1日起至2018年9月30日止；租金详见下表：            年份              场地              租金（第二年起递增5%）                  月租（元/㎡）              月租金（元）              年租金（元）                  2010.10.1-      2011.9.30              首层              70.00              138103              1657236              2680792.8                  二层              28.00              85296.4              1023556.8                  2011.10.1-      2012.9.30              首层              73.50              145008.2              1740098.4              2814832.8                  二层              29.40              89561.2              1074734.4                  2012.10.1-      2013.9.30              首层              77.18              152268.4              1827220.8              2955692.4                  二层              30.87              94039.3              1128471.6                  2013.10.1-      2014.9.30              首层              81.04              159883.8              1918605.6              3103372.8                  二层              32.41              98730.6              1184767.2                  2014.10.1-      2015.9.30              首层              85.09              167874.1              2014489.2              3258476.4                  二层              34.03              103665.6              1243987.2                  2015.10.1-      2016.9.30              首层              89.34              176258.9              2115106.8              3421238.4                  二层              35.73              108844.3              1306131.6                  2016.10.1-      2017.9.30              首层              93.81              185077.7              2220932.4              3592498.8                  二层              37.52              114297.2              1371566.4                  2017.10.1-      2018.9.30              首层              98.50              194330.7              2331968.4              3772258.8                  二层              39.40              120024.2              1440290.4                  合计                                                        25599163.2              25599163.2      乙方在签订该合同前向甲方交纳履约保证金526484元；租赁期内，乙方可提前三个月以书面通知甲方要求解除本合同，但须经甲方书面同意且不能取回保证金；租赁期间，乙方可按经营实际需要进行装修，但不得损坏商铺原有建筑结构和所在大厦的内外部整体观瞻，场地的水、电、电视、电讯等设施均由乙方自行报装；等等。2016年11月28日，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同补充协议》，约定由于签订原合同时，租赁物首层未办理产权证，双方自愿按照建筑图纸记载的1972.9平方米作为计算租金的面积；租赁物业首层商铺于2013年7月26日取得房地产权证，该证记载建筑面积为1940.92平方米，其中有38.13平方米非属于出租方或承租方任何一方责任的原因而无法使用；双方确认原合同出租面积变更为XX大厦首层建筑面积1902.79平方米，二层建筑面积3046.3平方米，合共4949.09平方米；自2013年8月1日起，乙方按上述面积向甲方计付租金，并载明租金明细表；乙方在收到甲方向乙方返还2013年8月1日至2016年10月31日期间因面积差异多收的租金232331.2元后，承诺不再向甲方提出与面积差异有关的任何主张；该应返还款项用于抵扣乙方承租XX大厦首层、二层、五楼停车场的部分租金；等等。2018年6月25日，番房公司与金桦悦公司签订一份《无欠租金证明》，载明金桦悦公司在合同期内无欠租，服从出租方管理。金桦悦公司分别于2018年9月3日、2019年6月13日、2019年6月24日、2019年7月1日向番房公司发函，提出其向番房公司承租的多个租赁物因租赁合同面积与实际面积差异问题致其多交纳租金，要求番房公司予以退回。根据房管部门于2001年对位于番禺市市桥镇XX大道X号XX大厦的产权初始登记显示，该建筑物的建基面积为3174.5平方米，总幢数为2；后附的地址为市桥镇XX大道X号XX大厦二层铺的《房地产权图纸》载明共用土地面积为3174.5平方米，建筑面积为3046.03平方米，分摊用地面积为239.72平方米。2013年7月26日，广州市番禺区市桥街XX大道X号XX大厦二层（以下简称涉讼二层商铺）取得不动产权证书，权属人为番房公司，建筑面积为3046.03平方米，套内建筑面积为2665平方米，所附房地产分户图盖有广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局房地产测绘成果审核专用章。诉讼中，受金桦悦公司的委托，具有丙级测绘资质的广州龙博测绘科技有限公司于2020年4月23日出具一份《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测字：2020042302），测量结果显示金桦悦公司租赁范围红线内面积为2888.1424平方米，其中包含电梯面积253.2671平方米、同仁堂面积447.0326平方米，并注明本次测量为租户指界，数据仅做参考，不做产权分割依据。另查明，金桦悦公司自2003年起向番房公司承租XX大厦五层停车场，并于2010年5月12日签订合同续租。金桦悦公司以番房公司出租的该场地存在面积虚增为由提出退租金等诉讼请求，本院以（2019）粤0113民初9318号立案审理。本案庭审中，金桦悦公司述称：涉讼首层已由双方协商调整租赁面积，不存在虚增的情况；两个电梯属于公共区域，金桦悦公司不能使用，而使用另外的商铺专用梯，故两个业主电梯的面积253.2671平方米应予扣除在承租面积之外，以龙博测绘公司所测量的二层面积2888.1424平方米减去两个业主电梯的面积253.2671平方米后，得出金桦悦实际承租的面积应为2634.87平方米；在本案涉案租赁合同约定的租赁期间，由于金桦悦公司并不清楚承租范围包括业主电梯，且番房公司于2013年取得涉讼二层商铺产权证后并未向其出示，故其基于对番房公司的信任没有进行测量，直到番房公司在2018年将二层部分分割出租给金桦悦公司时才发现存在面积差异，并发函提出异议，而此前并未提出过面积方面的异议。番房公司则述称，涉讼二层商铺于2001年已取得大确权，附图所示建筑面积与2013年产权证所载建筑面积一致，番房公司是以该经房管部门审核的建筑面积与金桦悦公司签订合同；金桦悦公司要求从租赁面积中扣减的两个电梯，均可以通往二楼，并非楼上业主专用，故该两个电梯的面积属于公摊面积；合同约定以建筑面积计租，建筑面积应是套内面积及公摊面积之和，并非金桦悦公司所述的实际使用面积；金桦悦公司在涉案租赁合同履行期间并未提出面积异议，其提起本案诉讼存在恶意。本院认为，金桦悦公司与番房公司于2000年9月30日签订的《XX大厦二楼租赁合同》以及于2010年5月12日签订的《租赁合同》（XX大厦首、二层），主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。该两份合同所约定的涉讼二层商铺建筑面积均为3046.3平方米，与房管部门经测量及审核后确认的建筑面积3046.03平方米大致相当。虽金桦悦公司称其不清楚承租面积包含两个电梯在内，但房管部门最早于2001年对XX大厦进行的初始登记时，已对该层的建筑面积予以载明，如金桦悦公司对其承租面积存在异议，应及时提出；并且，双方曾于2016年11月28日就首层面积差异问题协商退款并签订《租赁合同补充协议》，金桦悦公司理应对其承租的其他部位是否存在面积差异问题负谨慎注意义务。然而，其在涉讼两份租赁合同履行期间均未对二层商铺的租赁面积提出过异议，显然有悖常理。此外，《XX大厦二楼租赁合同》约定，番房公司出租的为XX大厦二楼，并未约定电梯面积不包含在租赁面积内，且约定番房公司应限期将场地按双方约定的移交条件移交给金桦悦公司进行装修及开业准备，且双方在移交场地时均应派代表进场查视移交情况，由此可见，双方对场地移交条件进行过协商且金桦悦公司在接收场地时已实地查验，其理应对涉讼二层商铺的现状，包括面积、电梯使用情况等清楚知悉，其接收涉讼二层商铺时未提出异议，故租赁面积为XX大厦二层包括电梯面积在内的整层是双方的合意。金桦悦公司称其二层商铺不能使用两个电梯，未提交证据予以证明，本院不予采信。因此，金桦悦公司主张两个电梯面积应排除在租赁面积之外，理据不充分，本院不予采纳。另金桦悦公司虽主张涉讼二层商铺建筑面积为2888.1424平方米并以有资质测绘公司出具的测绘报告为证，但该测绘公司测量成果图附注该测量为租户指界，而金桦悦公司并未举证其所委托的测绘机构所测量的范围与《租赁合同》约定的范围一致，该证据并不足以推翻番房公司提交的经房管部门审核确认的测绘结果。退一步来说，即便按金桦悦公司所主张的二层建筑面积2888.1424平方米来认定其租赁面积，但该面积与合同约定的租赁面积3046.3平方米差异不大，金桦悦公司未在合理期限内对面积差异问题提出异议，并继续履行合同至租赁期满，应视为其同意并接受该租赁物现状。金桦悦公司在合同履行完毕后又以面积差异为由提出返还租金，不符合诚实信用原则，且不利于维护交易的稳定。综上所述，金桦悦公司以其实际承租的面积与双方已履行完毕的租赁合同所约定的租赁物面积存在差异为由，请求番房公司退回租金并支付利息，缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回广州市金桦悦商贸有限公司的全部诉讼请求。本案受理费21522元，由广州市金桦悦商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  刘 奕人民陪审员  梁健红二〇二〇年九月八日书 记 员  杜嘉华