湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初1817号原告：湖南民投置业发展有限公司，住所地：湖南省溆浦县卢峰镇东风街326号。法定代表人：张荣贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：易小雪，重庆柯大律师事务所律师。委托诉讼代理人：田艳梅，女，1979年1月2日出生，住湖南省溆浦县。被告：溆浦县浦兴中小企业服务有限公司，住所地：湖南省溆浦县卢峰镇迎宾西路民投公园城24栋。法定代表人：刘强，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄剑英，湖南高剑律师事务所律师。第三人：溆浦县中小企业服务中心，住所地：溆浦县卢峰镇解放街。法定代表人：陆紫荣，该公司经理。委托诉讼代理人：罗荣豪，湖南民海律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊烨，男，1980年2月14日出生，汉族，住湖南省溆浦县。原告湖南民投置业发展有限公司（以下简称“民投公司”）与被告溆浦县浦兴中小企业服务有限公司（以下简称“浦兴公司”）、第三人溆浦县中小企业服务中心（以下简称“企业服务中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案，本案在审理过程中，被告浦兴公司申请追加企业服务中心为第三人，本院依法予以准许，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民投公司委托诉讼代理人易小雪、被告浦兴公司法定代表人刘强及其委托诉讼代理人黄剑英、第三人企业服务中心委托诉讼代理人罗荣豪、熊烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南民投置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年1月1日至2020年5月31日的房屋租金52.7万元；2、判令被告支付2019年1月起至付清时止按月息2%计算逾期支付违约金（截止起诉时约15万元）；3、判令被告支付物业管理费5.335万元,逾期支付违约金，截止起诉时1.5万元；4、判令被告支付水费1687.8元、电费4928元；合计6615.8元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因办公需要而与原告签订《民投中央公园城24＃商业用房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：原告将其位于溆浦县××＃的二层、三层部分商业用房（以下简称“该房屋”）出租给被告。该房屋的租期为2017年8月15日至2022年8月14日止，其中2017年8月15日至2018年12月31日为免租期，2019年1月1日至2022年8月14日为计租期。免租期内被告须向原告支付物业管理费，计租期内被告须向原告支付租金和物业管理费,合同对租金的计算和租金支付时间等内容都进行了约定。另外,租赁期间，使用该房屋所发生的水、电费等费用由被告承担。合同签订后,被告在租赁期内未按合同约定按期支付租金、物业管理费和水、电费，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后被告仍未支付上述费用。浦兴公司辩称，1、原告要求支付租金52.7万元，其依据不充分。其一，计租面积不明确。《商业用房租赁合同》中约定了参考面积(约1100㎡)，并约定“最终以房管局测绘面积为准，待测绘面积出来后，再重新约定二、三各层具体面积”。时至今日，双方没有对租赁面积进行重新约定。其二，计租标准不明确。合同中约定了租金参考标准：二层30元/㎡/月、三层25元/㎡/月，另约定具体计租标准依据市场行情随行就市。据了解，同地段房屋租金标准均在20元/㎡/月以下。可见，参考标准明显偏高，不得作为本案的计租依据。其三，2020年2月份开始发生疫情，属不可抗力事件，在疫情期间应当减免租金。2、原告要求支付违约金15万元没有任何依据。其一，答辩人没有违约行为。本案中，双方对租金的具体数额没有明确的约定，答辩人根本不知晓向原告缴纳多少租金，答辩人没有违反合同中“按时足额缴纳商业用房租金”的约定。其二，原告诉请按月息2%计算逾期违约金，没有法律依据。3、原告要求支付物业管理费和水、电费，其主体不适格。物业管理费由物业公司主张权利，水费由自来水公司主张权利，电费由电力公司主张权利。4、租赁房屋已转租给第三人(企业服务中心)，由第三人实际使用，租赁合同义务应当由第三人履行。对于第三人实际使用房屋的事实，原告是明知的。据此，原告要求答辩人支付租金、物业管理费、水费、电费及其相应的违约金，没有任何事实和法律依据，望法庭依法驳回原告的诉讼请求。企业服务中心辩称，1、答辩人(第三人)与民投公司不存在房屋租赁合同关系，不是合同当事人。2017年8月15日，浦兴公司与民投公司订立合同后，浦兴公司一直在该场所办公开展业务实际支配使用涉案房屋，是权利享用者，理当履行与民投公司约定的合同义务。2、答辩人没有与民投公司达成任何转租合意协议，更没有实际使用涉案房屋。首先，浦兴公司于2018年2月14日成立时，该公司的住所地就是溆浦县卢峰镇迎宾西路民投公园城24栋，也就是案争所涉房屋；其次，浦兴公司与民投公司发生争议后就锁了该房屋，依然实际支配该房屋。综上，答辩人不是案争房屋合同当事人，不存在转租事实，不是实际使用人，因此，请求法庭驳回申请人浦兴公司对答辩人请求事项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1、原告提交《民投中央公园城24号商业租赁合同》[与溆浦县经信中小企业服务有限公司（以下简称经信公司）签订）]复印件1份5页；《民投中央公园城24号商业租赁合同》（与浦兴公司签订）复印件1份5页、委托书复印件1份1页，证明：案涉房屋的承租人为浦兴公司；合同就租赁价格、面积、用途、支付时间、物业费标准、水电费承担以及违约责任作出约定。被告对上述证据有异议，认为两份租赁合同的时间均为2017年8月15日，原告与浦兴公司签订的合同是无效的，浦兴公司的成立时间是2018年2月14日，涉及程序问题，与两个主体签订合同，应当将经信公司追加为本案当事人，合同明确约定租赁的房屋作为中小企业服务办公室，合同约定要重新约定租赁面积，时至今日双方没有对租赁房屋的面积形成共识；关于计租标准，合同中只有一个参考标准，并非原告代理人说的可以根据市场价格约定，合同中黑色字体标注了具体的租金按照具体的市场行情计算；物业费和水电费，物业费应当以物业公司主张权利，水电费也应当由相关部门主张权利，并非支付给原告，本案中原告也没有相关依据受物业公司的委托收取物业费，合同第三项也规定水电费由我们自行承担；对委托书，原告方提供的委托书，授权期限为2018.3.8-2018.4.8，而原告方提供的合同是2017年的，明确超过委托期限，签订合同的时候原告方是知道其没有委托权限的，其中委托书中的刘强的签名不是他本人的签字，明显是伪造的。第三人认为，从签订的主体看，两份合同是原告分别与经信公司、浦兴公司签订的，并非与第三人签订，两份合同与第三人无关联性，对于委托书的质证意见同被告。本院认为，两份合同均有双方当事人的签名及盖章，且合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，对两份合同的真实性本院予以采信，对于合同的内容将在说理部分予以阐明；对于委托书，被告认为刘强的签名系伪造，但并未提交证据证明亦未申请笔迹鉴定，且委托书上盖有浦兴公司的公章，故对委托书的真实性本院予以采信；2、原告提交商品房预售许可证复印件1份1页（当庭与原件核对）、户室面积对照表及房屋分层平面图复印件1份6页（当庭与原件核对），证明：涉案房屋物权所有人；涉案房屋经有权机关测绘的面积情况。被告对上述证据的真实性没有异议，但是商品房预售许可证的发证时间是2018年11月，签订合同的时候没有办理许可证；户室面积对照表及房屋分层平面图是今天才看到的，合同中写明房管局测绘面积提供出来后，双方应对面积重新约定，所以如果有出入应按照房产证上的面积认定。第三人同意被告的质证意见。本院认为，商品房预售许可证已与原件进行核对，且盖有公章，对其真实性本院予以采信；对于户室面积对照表及房屋分层平面图，系具有相关资质的溆浦县土地测绘队出具，并盖有公章，对其真实性本院予以采信；3、原告提交民投公司函告（2019.1.7）复印件1份2页、民投公司函告（2019.7.25）复印件1份2页，证明期间原告书面催收租金、物业费、水电费的事实。被告对上述证据有异议，认为两份函件被告方从来没有收到过，函件的签收人，第一份签收人为熊烨，是今天第三人的代理人，第二份函的签收人是经信局的副局长。第三人认为，从主体上看函件是给刘强的，与第三人没有关联性，亦提交这两份函予以证明。本院认为，虽然两份催收函中的被催收方系刘强，但是签收人均不是被告方的工作人员，故对该份证据的证明目的本院不予采信；4、原告提交溆发改价服（2016）15号文件复印件1份2页、物业公司出具的欠付水电费数据复印件1份1页，证明物业费、水电费的计价情况。被告对上述证据有异议，认为溆发改价服（2016）15号文件第六条明确指出非住宅物业服务收费实行市场调节价管理，由物业服务企业与业主协商议定，报同级价格主管部门备案，本案中原告没有提供物业服务企业与业主协商物业费的协议，也没有提供向同级价格主管部门备案的依据，计算物业服务费没有依据；水电费应当由自来水公司和电力主管部门出具材料证明，原告出具的不能达到其证明目的。第三人认为上述证据与第三人没有关联性。本院认为，溆发改价服（2016）15号文件对于商业用房的物业管理费实行的是政府指导价管理，并未明确物业管理费的具体价格，对该份证据的证明目的，本院不予采信；关于水电费的计价，本院认为应由自来水公司、电力公司出具相关的证明予以证明，故对水电费计价的证明目的，本院不予采信；5、原告提交债权转让通知及向法院出具的说明原件1份1页，证明物业费和水电费民投公司享有权利。被告对该证据有异议，认为该证据当庭提交，明显超过举证期限，且转让通知刚才通过法庭送达给被告，之前被告方没有收到过，物业公司的债权转让只能将其物业费予以转让，不能将水电费一并转让，他没有权利转让水电费。第三人同意被告的质证意见，并认为该份证据与第三人没有关联。本院认为，物业公司将其物业费转让给原告系其对自己权利的自由处分，本院予以采信，但对于水电费，原告没有法律依据代收，对该证明目的，不予采信；6、被告提交平台建设计划表复印件1份5页、批复复印件1份2页、平台运营单位信息表复印件1份4页，用以证明服务平台的建设单位、运营单位及建设场地由第三人负责建设和运营。原告对上述证据均有异议，认为没有原件，无法核实其真实性，与本案没有关联，即便批复等文件是真实的，不影响原、被告之间的租赁合同，被告提前租赁房屋属于商业风险。第三人对平台建设计划表的真实性没有异议，但认为达不到被告的证明目的，因为这是一个平台建设的通知，第三人只是建设单位，实际运营单位是溆浦县双创中小企业服务公司（以下简称双创公司），投资人是欧阳陆和溆浦县才俊人力资源有限公司（以下简称才俊公司），浦兴公司和经信公司都是才俊公司的投资主体，这三个公司都是才俊公司的关联企业；批复也达不到被告的证明目的，且与被告的举证相矛盾；平台运营单位信息表，也是因为通知中要求运营管理单位不能随意变更，但实际上我们只是一个建设单位，不是运营单位。本院认为，庭审前，被告申请第三人出具原件核实，但第三人并未提交，现庭审过程中，第三人对上述证据的真实性均无异议，故对上述证据的真实性本院予以采信；7、被告提交公证书复印件1份8页，证明租赁房屋由溆浦县中小企业公共服务平台实际使用的事实。原告对该证据的三性无异议，但认为该证据仅能证明房屋现在外观标识等情况，不能证明实际使用情况。第三人认为，从公证书的内容看，承租物的实际使用人是被告。本院认为，原告、第三人对公证书的真实性均无异议，对该证据的真实性本院予以采信；8、第三人提交才俊公司关于浦兴公司相关情况的说明复印件1份1页，证明浦兴公司是由才俊公司于2018年2月14日投资注册的独立企业法人，公司主营业务为：为中小微企业的创立和发展提供代理服务；政务服务，人力资源服务等。原告认为该份证据与本案没有关联。被告认为该份证据印证了浦兴公司是经信局授权后成立的，运营单位实际为第三人。本院认为，该份证据既未加盖才俊公司的公章，亦未有公司法定代表人的签名，故对该份证据的真实性本院无法确定，本院不予采信；9、第三人提交服务合同及项目咨询服务合同复印件2份2页，证明浦兴公司在溆浦县××栋开展业务活动，是案涉房屋的实际使用人。原告认为自己不知情，对该份证据的真实性无法确定且该证据与本案没有关联性。被告认为该证据不能达到第三人的证明目的，只能证明浦兴公司开展业务的情况。本院认为，两份合同均有双方当事人的签名盖章，来源合法，对其真实性本院予以采信；10、第三人提交溆浦县工业和信息化局关于溆浦县中小企业公共服务平台设备搬移的函复印件1份1页，证明浦兴公司与民投公司因租金纠纷造成场地无法使用，严重影响了服务平台的正常运行，经县人民政府同意，即日启动设备搬离民投场地，因被原告、被告上锁导致无法搬迁的事实。原告承认收到了该份证据。被告对该份证据有异议，认为不能达到第三人的证明目的，反而印证了第三人运营服务平台，实际使用案涉房屋的事实。本院认为，该函由溆浦县工业和信息化局出具，且加盖了单位公章，原告也承认收到该份函件的事实，故对该份证据的真实性本院予以采信。根据当事人提交的证据，结合庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年8月15日，原告民投公司（甲方）与案外人经信公司（乙方）签订《民投中央公园城24#商业用房租赁合同》，约定原告将位于民投中央公园城项24#的二层、三层部分商业用房出租给经信公司使用，租赁期为五年，自2017年8月15日至2022年8月14日止，其中2017年8月15日至2018年12月31日为免租期，2019年1月1日至2022年8月14日为计租期。免租期内被告须向原告支付物业管理费，计租期内被告须向原告支付租金和物业管理费。二层租金按照30元/㎡/月，三层租金按照25元/㎡/月（参考标准）进行计租（但具体计租标准可根据市场行情随行就市），建筑面积二层约700㎡，三层约400㎡（均为参考面积，最终以房管局测绘面积为准）。并在合同第九条约定了违约责任，即如乙方逾期30日未能向甲方缴足到期应付租赁租金及物业管理等费用的，乙方按未缴费用每日千分之五的标准向甲方支付滞纳金。合同落款处，经信公司的签约代表刘兴荣在落款处签名并加盖了公司的公章。合同签订后，被告经信公司于2017年8月19日开始进场施工。2018年2月4日，经第三人运作，经信公司注销，被告浦兴公司成立。2018年3月8日被告浦兴公司委托人刘强便向民投公司出具一份委托书，书面委托舒爱辉办理商业用房租赁合同的代签事项，同日舒爱辉以浦兴公司的名义与原告民投公司重新签订了《民投中央公园城24#商业用房租赁合同》，并代签了刘强的签名，但并未修改合同上的日期，合同上的日前仍显示2017年8月15日。后被告浦兴公司对案涉房屋进行了部分装修，再后因被告没有通过第三人得到运营权，故于2018年6月搬离撤场。被告浦兴公司搬离后，第三人也对案涉房屋继续进行装修并安置了“溆浦县中小企业公共服务平台”的标志。2018年12月，原告所属的物业公司将案涉房屋上了锁，被告亦未支付租金。2019年7月31日，因原、被告之间的租金纠纷造成场地无法交付使用，溆浦县工业和信息化局向原告民投公司下发了《关于溆浦县中小企业公共服务平台设备搬移的函》，内容为“即日起启动服务平台的搬迁工作，计划8月15日前，将设备搬离民投场地，请予以配合”。因不能协商一致，致使第三人不能搬出。另查明，2017年12月27日，湖南省工业和信息化厅下发2018年全省县市区中小企业公共服务实体窗口平台建设计划的通知，要求怀化市溆浦县建设溆浦县中小企业公共服务平台，建设单位为第三人企业服务中心，运营单位为双创公司。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商业用房租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定的义务遵照执行。但在合同的条款中，约定的房屋租赁面积和租金含有不确定性，故双方需更进补充相关约定。在免租期内，原告对被告退出承租房和第三人对承租房的占有和装修是明知的，但原告并未采取相关补救及变更措施，且原告在案涉承租房免租期到期前因被告未履行租金缴纳义务而擅自关门上锁，没有履行其作为出租方应承担的交付义务，致使被告及第三人对案涉承租房均不能正常使用，故原告在该房屋租赁合同的履行过程中构成根本违约，其违约行为是该合同不能履行的主要原因之一。另被告在免租期到期前已搬离撤场，继而第三人装修使用，在此期间，被告实际占有的时间并不确定，原告亦未举证证明被告在免租期内给原告造成的实际损失，故对原告要求被告支付租金及违约金的损失，证据不足，本院不予采纳；关于物业管理费、水电费，因原告擅自上锁存在过错，且原告提交的证据不足以证明计费标准，故对上述请求，本院均不予采纳。综上所述，对原告要求被告支付租金、违约金、物业管理费、水电费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湖南民投置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费11320元，由原告湖南民投置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 军人民陪审员  向小花人民陪审员  舒松莲二〇二〇年九月十七日法官助理刘琼代理书记员  舒竺娇