吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初4402号原告：赵昌辉，男，朝鲜族，职业不详，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李维，吉林吉延律师事务所律师。被告：申凤学，女，朝鲜族，个体工商户，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：麻长春，吉林由正律师事务所律师。被告：申优拉，男，朝鲜族，学生，户籍所在地吉林省延吉市，现在美国留学。委托诉讼代理人：麻长春，吉林由正律师事务所律师。被告：任贞玉，女，朝鲜族，退休人员，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：韩圣兰，吉林延大律师事务所律师。原告赵昌辉与被告申凤学、申优拉、任贞玉合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵昌辉的委托诉讼代理人李维，被告申凤学及申凤学、申优拉的委托诉讼代理人麻长春，被告任贞玉及其委托诉讼代理人韩圣兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认任贞玉将瑞泽名苑小区2号楼1单元23层房屋抵押给申凤学的行为无效；2.三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年8月4日出具公证委托书，将瑞泽名苑2号楼1单元23层房屋委托给任贞玉代为办理该房产的变更、过户、拍卖、转让出售等相关手续。但任贞玉并没有按照受托范围履行义务，擅自将涉案房屋抵押给申凤学。至于申凤学、任贞玉之间是否存在真实债权债务原告不得而知，但任贞玉的行为已经严重超出受托范围，任贞玉将涉案房屋以顶账方式交付给被告申凤学的行为属无权处分系无效合同。立案后，原告从任贞玉处得知，任贞玉从未将涉案房屋顶账给申凤学，而是任贞玉向申凤学借款，将涉案房屋抵押给了申凤学。因此，原告申请将诉讼请求更改为“请求人民法院依法确认任贞玉将瑞泽名苑小区2号楼1单元23层房屋抵押给申凤学的行为无效”。申凤学、申优拉辩称，一、原告变更前的起诉状中自认案涉房屋是任贞玉未按照受托范围履行义务擅自将房屋以顶账形式交付给申凤学，诉讼请求是确认顶账协议无效。现在又变更为任贞玉从未将案涉房屋顶账给申凤学，而是任贞玉向申凤学借款而将房屋抵押给了申凤学，诉讼请求变更为确认抵押行为无效。根据法律规定，原告在起诉状中明确承认顶账的事实属于对其不利事实的承认，故无需申凤学、申优拉举证证明，从而本案原告变更后的诉讼请求根本不能成立。二、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，原告的诉讼请求必须具体明确。原告应明确指出任贞玉与申凤学之间房屋转让协议违反哪一条法律无效的法律规定，否则其主张不能成立。三、由于原告与任贞玉为母子关系，双方存在恶意串通的行为，其关于案件事实描述不能客观反映事实，不应采信，请法庭予以严格审查认定，防止虚假诉讼。申凤学、申优拉有理由认为本案是原告与任贞玉恶意串通而进行的虚假诉讼行为。四、任贞玉与申凤学之间不存在以案涉房屋作为借款担保的事实，而是双方签订有合法有效的买卖合同。首先，任贞玉是根据原告的公证委托书与申凤学签订的合法有效房屋转让协议，不违反法律禁止性规定。其次，委托书权限包括代为办理房屋的产权变更、过户、拍卖、转让出售等相关手续；代签买卖合同等相关文件；代为收取购房款，包括买方银行按揭房款；代理进行银行转账等权限。其中明确包括代为办理转让出售手续、代签买卖合同、代为收取房款，依据法律规定任贞玉在委托权限内实施的民事法律行为对原告发生法律效力。再次，本案任贞玉以原告代理人名义与申凤学签订房屋转让协议不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形。且依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，行为人是否享有处分权并不影响其签订的合同效力，因此依据该条法律规定无论任贞玉是否享有案涉房屋处分权，均不影响其与申凤学签订的房屋转让协议的效力。并且在《民法典》中也删除了《合同法》第52条合同无效条款。最后，参照适用最高人民法院第72号指导案例汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案裁判宗旨“借款含同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第186条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的作为民间借贷合同的担保。在不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力”，故双方之间经过结算之后以房屋抵顶任贞玉欠款完全符合法律规定。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。任贞玉辩称，对原告变更的诉讼请求无异议。任贞玉与申凤学之间无房屋买卖关系，双方是抵押。原告委托任贞玉代为行使相应权利，任贞玉并非擅自处分。任贞玉与申凤学、申优拉之间无房屋转让协议，该房屋之所以办理到申优拉名下，是因为任贞玉与申凤学之间有经济往来尚未结算，任贞玉将房屋抵押给申凤学。因当时该房屋尚未办理产权证，无法办理抵押登记手续，故将该房屋在开发商处暂时更名到申凤学名下。任贞玉将房屋买卖合同变更到申优拉名下不是真实的买卖，认定为房屋买卖缺乏必要的要件，即该房屋并未确认转让价格，因此将房屋变更到申优拉名下是抵押行为，并非买卖。任贞玉对原告的诉讼请求及陈述的理由无异议。本院经审理认定事实如下：任贞玉与原告及申凤学与申优拉均为母子关系。2012年12月4日，任贞玉代原告与吉林省华兴工程建设有限公司第三分公司（以下简称华兴第三分公司）签订《协议书》，购买了瑞泽名苑2号楼1单元2301、2401号跃层房屋，面积339.15平方米，总房款1,356,600元。后房屋由原告及任贞玉居住。原告因长期在北京工作，没有时间处理房屋的事情，于2016年8月4日出具公证委托书，委托内容为：“现我全权委托任贞玉作为我的代理人，代我办理坐落在延吉市××苑，建筑面积为：339.15平方米；登记在赵昌辉名下（单独所有）。现本人委托任贞玉代为办理以下事宜：一、代为到该房屋所属及土地管理部门核查与该房屋产权相关的一切档案资料事宜；二、代为办理该房产抵押贷款，办理抵押贷款提前还款手续，领取房产证和土地证，他项权利证，银行结清证明，解除抵押登记等相关事宜；三、代为办理该房产解除抵押登记手续，丢失补办房产证及土地证手续，到日报社办理公告手续，领取房产证及土地证相关事宜；四、代为办理该房产的产权变更、过户、拍卖、转让出售等相关手续；代签买卖合同等相关文件，代为办理公证手续；五、代为办理缴纳相关税费、手续费、领取相关证件等手续；代为进行物业交割、验收手续；六、如遇出售上述房产中购房人需要办理贷款手续时，有权代理委托人协助购房人办理银行按揭手续、代为签署与贷款有关的一切协议、文件事宜；七、代为收取购房款，包括买方银行按揭房款；代理进行银行转款；八、代为办理上述房屋的动迁、回迁、签约，领取动迁费、补偿费等相关事宜。受托人在其权限范围内依法所签署的上述文件，我均予以承认，并对委托书内容承担相关法律责任。委托期限：自二0一六年八月四日至办完为止。”2018年1月14日，任贞玉将诉争房屋的购房协议及其他多本产权证照原件交给申凤学。2018年1月24日，任贞玉拿着原告的公证委托书与申凤学一起到华兴第三分公司，任贞玉代表原告，申凤学代表申优拉签订《房屋转让协议》。协议约定：原告自愿将诉争房屋转让给申优拉，转让后一切与房屋相关的费用如契税、物业维修基金、办理产权证与土地使用证及其他一切有关的费用均由申优拉负责；因房屋转让引起的纠纷与华兴第三分公司无关。2020年4月，申优拉向诉争房屋的产权人中共延边朝鲜族自治州纪律检查委员会申请办理房屋产权证，房屋的产籍号10-12-173、面积339.19平方米、房号2-1-2301、2401、用途为住宅。认定上述事实的证据有：原告提供的《协议书》复印件、2013-2016年诉争房屋的物业费等票据十张、公证书、收条复印件；照片5张、受案回执复印件、治安调解协议书复印件；申凤学、申优拉提供的华兴第三分公司出具的证明和复印于该公司的《房屋转让协议》、委托书复印件，房屋登记申请书及信息表复印件三份；各方当事人的陈述。本院认为，原告给任贞玉出具的委托书明确、具体，包括了房屋所有人的全部处分权利，故任贞玉有权代表原告对房屋进行处分。结合任贞玉与原告为母子关系，最初也是任贞玉代原告购买房屋并实际居住的事实，故不存在任贞玉与其他被告恶意串通、违背原告意志损害原告权益的情况。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”根据原告提供的收据，应是任贞玉欠申凤学债务，故将包括诉争房屋的购房协议及其他多本产权证照原件交给申凤学，后又持原告的公证委托书与申凤学一起到华兴第三分公司，分别代表原告和申优拉签订《房屋转让协议》，在开发商处完成了更名手续。原告起诉书中也陈述，是任贞玉以顶账方式将房屋交付给申凤学。任贞玉代表原告，申凤学代表申优拉签订《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合上述事实，在原告未能提供有效的证据证明是任贞玉将房屋抵押给了申凤学的情况下，原告的诉讼请求不应支持。如果原告认为自己的权利受到损害，应向任贞玉主张赔偿。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵昌辉的诉讼请求。案件受理费100元（原告赵昌辉已预交），减半收取50元，由原告赵昌辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  徐丽华二〇二〇年九月七日书记员  赵卿缘