上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34683号原告：上海舒世物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴志芳，执行董事。委托诉讼代理人：张敏。被告：钱晨，男，1987年9月25日生，住所地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：徐哲，上海市广海律师事务所律师。原告上海舒世物业管理有限公司与被告钱晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海舒世物业管理有限公司的托诉讼代理人张敏、被告钱晨的委托诉讼代理人徐哲到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告一致申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告上海舒世物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年2月19日解除；2、被告向原告支付自2019年11月20日起至2020年2月19日止的租金人民币(以下币种同)10万元及其滞纳金，按照日万分之五标准，自2019年11月20日计算至判决生效之日；3、被告向原告支付免租期租金85,075元；4、被告向原告支付违约金167,682元；5、被告向原告支付2019年12月水电费6,111.80元；6、被告支付自2020年1月6日至2020年2月19日退房交接日的水电费6,204.60元；7、被告办理燃气登记注销手续；8、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月31日签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于上海市浦东新区五星路166、88弄38号一楼88弄53、153号一楼区域(以下简称涉案房屋)，用作开办大饼油条店，约定合同期限自2017年6月20日起至2022年6月19日止。然而被告生意一直不好，经营惨淡。自2019年11月20日起被告不再按约支付租金、物业管理费。经原告多次催告后，仍不履行付款义务。原告无奈于2020年2月19日函告被告解除《租赁合同》并收回房屋。原告根据，被告的行为构成违约，要求追究被告违约责任。被告钱晨辩称，不同意原告诉请，第一，不认可原、被告之间的租赁合同于2020年2月19日解除，2019年11月20日至2020年2月19日期间被告支付了74,988元，原告无单方解除权；第二，关于滞纳金，根据合同，原告可以从被告已支付的租赁保证金103,508元及燃气保证金2万元中扣除，即使被告尚欠租金，因为存在疫情，应该部分租金应减免；第三，本案系合意解除，所以不应支付免租期租金、违约金；第四，同意原告第五项、第六项诉讼请求，愿意支付相应水电费；关于燃气登记注销手续，被告亦愿意办理。原告向被告发送解除函后，双方进行过协商，当时方案是原告不追究被告违约责任，先把房屋退掉，关于租金水电等再进行结算。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。原告向本院提交了如下证据：1、原、被告签订的《租赁合同》；2、原告向被告发送的解除《租赁合同》通知书；3、2020年2月25日原、被告签署的《退房交接书》；4、被告与原告工作人员的微信聊天记录。被告对上述证据真实性均不持异议。被告向本院提交了如下证据：1、被告钱晨的银行对账单，证明被告已经支付2019年11月20日至2020年2月19日期间的租金74,988元。原告对该证据真实性不持异议。2、《施工合同》、《订购合同》及收据，证明被告装修及设备投入共计70多万元，如果原、被告没有就解除合同达成一致，原告不追究违约责任，被告不可能同意解除合同。原告对该组证据真实性、关联性均不予认可，且认为根据《租赁合同》约定，在被告违约导致合同解除的情况下，原告无需承担任何装修补偿。经审理，本院确认如下事实：2017年6月1日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定被告向原告承租涉案房屋，租赁用途为开办大饼油条店。租期自2017年6月20日至2022年6月19日，甲方给予乙方50天的免租期，自2017年6月20日至2017年8月9日。第3.1(2)条约定：“合同期限内，由于乙方原因导致本合同在2022年6月19日前终止履行的，免租期约定失效，乙方需全额支付免租期内的租金……”合同第5.3条约定，乙方按每月实际的水、电费抄表数向甲方支付水电费。合同第9.2条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失、支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；(四)因乙方未及时缴纳有关费用，甲方将等额费用从其保证金中扣除，经甲方书面通知后，乙方超过15天仍未将保证金补足的。(五)乙方每次租金逾期不支付超过30天的。”第10.3条约定：“乙方逾期不支付租金的，每天按照欠付租金额的万分之五承担违约金；如因乙方逾期支付租金招致甲方解除合同的，乙方还须按照本合同第9.2条承担违约责任。”第10.4条约定，乙方因自身原因造成在租赁期间解除合同的，乙方不仅须按本合同约定承担违约金、赔偿金和补偿金，而且乙方对该房屋内的所有装修等投入均无偿归甲方所有。合同附件三对租金和物业管理费进行了约定，其中约定：保证金103,508元，租金起算日为2017年8月10日，第一笔租金及物业费支付时间为2017年11月20日，每三个月支付一次，以此类推，租金及物业费定期递增，至2019年11月20日被告需支付租金为167,682元、物业费为7,306元，合计174,988元。租赁合同签订后，被告向原告支付租赁保证金103,508元，燃气保证金2万元。原、被告双方按约履行至2019年11月20日。之后，被告于2019年11月21日支付2万元(摘要物业费余154,988元)、2019年11月27日支付14,988元(摘要房租余14万)、2019年12月8日支付2万元(摘要房租余12万)、2019年12月17日支付2万元(摘要房租余10万)。之后，被告未能向原告支付租金及物业费。2020年2月19日，原告向被告发送《解除通知书》，表示：被告未按《租赁合同》约定支付租金，拖欠2019年11月20日至2020年2月19日的租金及物业费达10万元，我司曾发送书面“催款函”，并送至五星路门店催缴，贵方仍未在期限内支付。故函告自2020年2月19日起解除双方租赁合同，同时根据租赁合同第10.4条：贵方因自身原因造成租赁期间解除合同的，贵方不仅须按合同约定承担违约金、赔偿金、补偿金，而且贵方对该房屋内所有装修等投入均无偿归原告所有，贵方合同解除日起的5个日历日内撤离，逾期未撤离的店内遗留物品价格视为贵方的遗弃物，并要求被告在2020年2月24日前交还房屋。2020年2月25日，原、被告签署《退房交接书》，交接书内容共4条，第1条为水电费结算事宜；第2条内容主要为原告同意接受房屋、退房完成。第3条内容为：“其他：甲方按乙方房屋现状收回，乙方遗留物品、设备，甲方按遗弃物处理，乙方不对物品、设备及装饰装潢主张权利。”第4条内容为：“本附件经甲、乙双方盖章或签字后生效，一式二份，甲方、乙方各执一份。对于本附件确有争议的，双方应根据《房屋租赁合同》中约定的争议解决方式处理。”关于该条第3条中所述的物品、设备包括哪些，原、被告一致确认有空调等，具体几台不清楚。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《租赁合同》附件三约定的租金支付方式，被告应于2019年11月20日支付租金及物业费合计174,988元，被告未能及时全额支付，构成违约，且符合合同约定的解除条件，原告解除合同，符合《合同法》第93条之规定。被告抗辩称双方已经就解除合同达成合意，在原告同意不追究被告违约责任的前提下，双方才签署的退房交接书。对此，从退房交接书上，并不能看出原告有明确放弃追究被告违约责任的意思表示。对被告还提供的装修合同及收据，并无发票以及实际支付凭证，金额难以确定，而且根据双方合同约定，即便被告存在装修，在因被告原因导致合同提前解除的情况下，原告也无对装修进行补偿的义务，被告以其放弃涉案房屋内的装修作为原告同意不追究违约责任的反证，依据不足，本院难以采纳。综上，根据法律规定，合同解除并不影响违约责任的承担，被告称原告放弃追究其违约责任，未能提供充分证据证明，本院难以支持。但是，从被告实际欠租及已付押金的数额来看，被告欠付租金及物业费合计10万元、另退房交接书载明还有5,868元水电费未支付，与被告已缴纳的押金103,508元及燃气保证金2万元数额基本相当，再加上退房交接书上的陈述，其中原告明确表示同意接受房屋，被告明确表示放弃遗留在范围内的物品、设备及装修。这些表述均超出一般意义上单纯交接房屋的内容，综上，本院有理由相信原、被告在签署退房交接书前对于以押金抵扣欠付租金、物业费及水电费曾经达成过一致，仅是对于违约责任的承担，被告未提供充分证据证明原告明确表示过放弃。综上，本院认定被告支付的租赁保证金用于抵扣欠付的租金、物业费、水电费。被告支付租赁保证金103,508元，欠付租金及物业费合计10万元、欠付水电费12,316.40元，抵扣后，被告还须支付水电费8,808.40元。被告另支付的燃气押金2万元，原告表示在注销燃气手续后退还被告，于法不悖，本院予以准许。除上述费用抵扣外，本院结合合同实际履行情况、被告主观恶意程度、原告实际损失等，再考虑到退房交接书第3条所列被告遗留在涉案房屋内的物品设备包括空调等客观上具有一定价值，酌情确定被告再支付原告解约违约金8万元。原告还主张逾期支付租金滞纳金和免租期租金损失的诉讼请求，本院在解约违约金中已经一并考虑，不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告上海舒世物业管理有限公司与被告钱晨就上海市浦东新区五星路166、88弄38号一楼88弄53、153号一楼区域签订的《租赁合同》于2020年2月19日解除；二、被告钱晨于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司水电费8,808.40元；三、被告钱晨于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒世物业管理有限公司解约违约金8万元；四、被告钱晨于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区五星路166、88弄38号一楼88弄53、153号一楼区域登记于被告方名下的燃气注销手续；五、原告上海舒世物业管理有限公司于被告钱晨完成上述第三项所述的燃气注销手续后十日内返还被告钱晨燃气押金20,000元(执行时可直接与第二项及第三项被告钱晨应付费用相抵扣)；六、驳回原告上海舒世物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,575元，减半收取计4,787.50元，由原告上海舒世物业管理有限公司负担3,549.50元，被告钱晨负担1,238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年九月二十一日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。