广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1536号原告：刘俐，女，1982年2月14日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：邓汝松，广东海智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，广东海智律师事务所律师。被告：颜玉，女，1988年10月10日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：冯充，广东国锋律师事务所律师。被告：罗志光，男，1984年10月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：张亚丽，广东金日律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡鑫宏，广东金日律师事务所实习律师。被告：罗有胜，男，1964年12月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：张亚丽，广东金日律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡鑫宏，广东金日律师事务所实习律师。原告刘俐诉被告颜玉、罗志光、罗有胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员卢艳晖独任审判，并公开开庭进行了审理。原告刘俐的委托诉讼代理人邓汝松，被告颜玉及其委托诉讼代理人冯充，被告罗志光、罗有胜的共同委托诉讼代理人张亚丽、蔡鑫宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俐向本院提出诉讼请求，一、判令颜玉、罗志光、罗有胜赔偿刘俐损失130000元，包括装修损失约90000元，设备（货架、药柜、木柜、空调、扫码机等）损失约29000元，货品损失5000元，双倍定金6000元（颜玉已退还定金6000元，现只要求双倍未付部分）；二、本案诉讼费由颜玉、罗志光、罗有胜承担。事实和理由：广州市增城永宁街××路××号房屋产权为罗有胜所有，后罗志光（罗有胜的儿子）将此房屋出租给颜玉。2018年11月25日，刘俐与颜玉签订了《租房合同》，约定颜玉将坐落广州市增城永宁街××路××号房屋出租给刘俐使用，租期为2018年11月25日至2028年5月30日。合同第三项第5条约定，颜玉保障该房屋无产权纠纷，如遇拆迁，刘俐无条件搬出，店铺投资经政府协商的补偿归刘俐所有，已交租金颜玉按未满天数退还。签约后，刘俐将租赁的铺位用于经营药店，刘俐立即筹措投入巨额资金对药店进行装修装饰，备齐设施设备、药品货品库存予以经营。2019年12月18日，原告租赁的药店铺位突然被停水停电，导致药品货品损坏，经营损失严重。后了解知悉，刘俐租赁的铺位早已在2018年8月份，即刘俐与颜玉尚未签订租赁合同之前，租赁房屋已经被政府征收。期间，颜玉、罗志光、罗有胜故意隐瞒店铺早已被政府征收的事实真相，与刘俐签订房屋租赁合同，对刘俐进行欺诈。2019年12月23日，刘俐向公安机关报案，控告颜玉、罗志光、罗有胜故意欺诈，造成了刘俐装修损失、设备损失、药品损失等等。鉴于刘俐经营的店铺被停水停电，合同无法实际履行，合同已经解除，故要求颜玉、罗志光、罗有胜承担刘俐因此造成的一切损失。被告颜玉辩称，一、案涉租赁若涉及赔偿应该有罗志光和罗有胜承担。理由为：1.租赁房租并没有产权纠纷。2.案涉房屋遭遇拆迁，责任并不在颜玉，拆迁属于政府行为，拆迁所获收益由罗有胜和罗志光领取，如果涉及赔偿，应该由罗有胜和罗志光承担。二、刘俐起诉的金额过高，根据颜玉找第三方评估机构评估，涉案房屋根据2020年1月3日的基准价只有51203.39元。根据刘俐提供的清单，刘俐是2018年年底进行装修，包工包料的装修费是80000元，扣除一年多的折旧评估得出51203.39元比较合理。另刘俐主张的设备全部可以拿走的，药品也可以拿走使用。关于保证金问题，颜玉已退还了6000元给刘俐，且租赁房屋不能使用是由于政府拆迁问题，责任不在颜玉。关于可得利益的意见与上述一致。被告罗志光、罗有胜共同辩称，一、涉案房产属罗有胜所有，罗志光只是受其父委托签订出租合同，因此，罗志光不应担责。二、涉案房产出租给颜玉，颜玉转租给刘俐，罗有胜是从颜玉处收租，与刘俐并无直接关系。根据合同的相对性原则，刘俐若有损失，也应由颜玉承担。三、罗志光在与颜玉签订的合同时，政府并未征收，因此双方的合同合法有效。合同签订后，刘俐也如约将房产交付给颜玉，并如约履行合同。罗志光在将涉案房产出租给颜玉时，双方在合同中已注明遇有政府拆迁，颜玉马上搬离，相关投资补偿归颜玉所有，颜玉在转租合同中是否提示了刘俐这一风险，罗有胜、罗志光并不知情，现政府征收，罗有胜、罗志光并无过错，由于政府征收应认定为法律意义的不可抗力导致合同不能继续履行合同，应互不追究责任。四、刘俐主张的损失没有任何依据，政府停水停电发生时，罗有胜、罗志光并不知情，刘俐也未通知罗有胜、罗志光到达现场核对损失情况。刘俐仅提供相关的照片以及装修合同，没有相关票据及价格鉴定，无法证实其损失的实际情况与数额。刘俐作为药店经营者，平时应作好预案，因为正常经营期间，也会发生日常停水停电的情况。即使停水停电，药品只要接上电源可继续保存。同时药品都有保质期，并非鲜活产品，不会因为停水停电不能使用。另，保证金是由颜玉收取，罗志光、罗有胜并没有收取，退还保证金问题与罗志光、罗有胜无关。此外，罗志光、罗有胜事后才知道颜玉转租房屋给刘俐的事情。经审理查明，2018年初，罗志光（出租方）与颜玉（承租方）签署《租房合同》，载明罗志光将房屋出租给颜玉使用，租期从2018年2月1日至2028年1月30日，租金每月12500元，罗志光保证该房屋无产权纠纷，如遇拆迁，颜玉无条件搬出，店铺投资经政府协商的补偿归颜玉所有，已交租金罗志光按未满天数退还，等。2018年8月，罗志光出租给颜玉的涉案房屋即永宁街九如村白灰屋社永如东路16号房屋被增城区人民政府永宁街道办事处征收。2018年11月25日，颜玉（甲方、出租方）与刘俐（乙方、承租方）签订《租房合同》，约定以下内容：甲方将位于增城永宁街××路××号房屋出租给乙方使用；一、租期从2018年12月28日起至2028年5月30日止；二、月租金3000元；三、约定事项……4、乙方交保证金6000元给甲方；5、甲方保证该房屋无产权纠纷，如遇拆迁，乙方无条件搬出，店铺投资经政府协商的补偿归乙方所有，已交租金甲方按未满天数退还；等等。签订合同后，刘俐向颜玉支付了保证金6000元，颜玉将租赁房屋交付给刘俐使用，刘俐使用涉案房屋经营药店。2018年12月1日，广州市增城区永宁街九如村民委员会出具的《住所（经营场所）场地使用证明》给刘俐，载明：刘俐（房屋使用人姓名或名称）使用的广州市增城区永宁街九如村白灰屋社永如东路16号，由罗有胜（出租方、产权方）出租的房屋，可临时作为生产（经营性）场所使用。2019年11月，涉案房屋被停水停电，原告无法继续在涉案房屋经营。2019年12月23日，刘俐向公安部门报警，公安部门出具《报警回执》给刘俐。2020年1月3日，颜玉委托广东广协鉴定评估有限公司对位于广州市增城区永宁街九如村永如东路16号一楼商铺形成附和装饰装修现值进行价格评估。广东广协鉴定评估有限公司在2020年2月24日出具《报告书》，载明颜玉承租的租赁物里形成附和的装饰装修现值为131500元，评估基准日为2020年1月3日。刘利对上述《报告书》的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，评估事项有遗漏，水电安装的评估计算错误，货贺也没有进行评估。罗志光、罗有胜对《报告书》的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，因是颜玉单方委托的评估。另查明，1995年1月5日，广东省人民政府填发《集体土地建设用地使用证》，载明位于永和九如村白灰屋社的土地使用者是罗有胜，用地面积77平方米，土地用途为住宅。本案审理过程中，一、刘俐就案件事实作以下陈述：1.刘俐向颜玉承租涉案房屋时，颜玉告知，涉案房屋不属于拆迁范围，所以刘俐才签了租期为10年的租赁合同。2.涉案房屋约66平方米，承租前是毛坯状态，刘俐在2018年12月花费80000元进行了装修。3.涉案房屋在2019年10月被当地村委采取停电措施，后罗志光、罗有胜在未经村委同意的情况下自行接上电，在原告使用一个月后，当地村委在2019年11月18日又采取了断电措施，并警告不能再使用。4.涉案房屋被停电后，刘俐只拿走了部分药品，涉案房屋内的设备、空调以及部分药品没拿走，因刘俐没有找到合适的地方存放。5.2018年7月间，当地政府已告知罗志光、罗有胜已知其出租给颜玉的房屋将被征收的情况，但罗志光、罗有胜在刘俐签约以及装修涉案房屋时并未将该房屋被征收的情况告知刘俐，故罗志光、罗有胜存在过错。二、颜玉就案件事实作以下陈述：1.颜玉向罗志光承租的房屋有三栋，共签署了两份租赁合同，颜玉将其中一栋一楼的商铺即涉案房屋转租给刘俐使用，罗志光对于颜玉转租房屋一事知情并同意的；颜玉曾要求罗志光出具房屋产权证书，但罗志光称没有房产证，房屋属于违建；直到刘俐提起本案诉讼之后，颜玉才知道罗有胜是房屋产权人。2.颜玉向罗志光、罗有胜承租房屋时并不知道房屋将被征收拆迁的情况。3.2019年10月间，颜玉向罗志光、罗有胜承租的房屋被停电，为此颜玉多次联系罗志光、罗有胜未果，2019年11月20日左右，颜玉报警，警察带颜玉到当地村委后，颜玉才知道涉案房屋已征收，要拆除。4.罗志光、罗有胜一早就知道租赁房屋被征拆迁，他们也收到了政府的拆迁款，当地村委对涉案房屋采取停水停电措施前，已提前了几个月告知罗志光、罗有胜，但他们并未将该情况告知颜玉，直到涉案房屋被停水停电，颜玉就无法联系到罗志光、罗有胜了。5.颜玉在2020年1月间已向刘俐退还了定金6000元。三、罗志光、罗有胜就案件事实作如下陈述：1.罗志光出租给颜玉的房屋（包括涉案房屋）均没有办理规划报建手续，只有宅基地证。2.《租房合同》约定的关于店铺投资补偿问题，征收部门没有作出补偿。3.罗志光、罗有胜出租房屋给颜玉时，政府并未对涉案房屋进行征收拆迁，因富士康项目扩大了征地范围，罗志光、罗有胜在2018年8月才知道政府要征收涉案房屋。4.颜玉长期在涉案房屋的周边范围经营商店，从事商业活动，对于政府征收拆迁等事宜，颜玉与罗志光、罗有胜基本是可以同时知悉的。5.颜玉从罗志光、罗有胜处承租涉案房屋后，又转租给他人，从中谋取租金差价，为其自身收益，并对刘俐进行隐瞒，故应由颜玉对刘俐的损失承担责任。诉讼过程中，刘俐申请对涉案房屋室内外实际装饰装修残值和室内设施设备、库存物品市场价值进行评估。本院依据当事人申请，摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，刘俐为此支付了评估费用8000元。广州市华盟价格事务所有限公司于2020年4月17日到涉案房屋现场勘查，于2020年4月29日出具穗华价估[2020]125号《关于广州市增城区永宁街九如村永如东路16号房屋内外装饰装修残值和室内设施设备、库存物品市场价值评估结论书》（以下简称《评估结论书》），载明评估结论为：在评估基准日2020年1月14日，广州市增城区永宁街九如村永如东路16号房屋内外装饰装修残值和室内设施设备、库存物品市场价值在评估时点的总价为88636元，其中房屋内外装饰装修残值在评估时点的总价为74781元，房屋室内设施设备、库存物品市场价值在评估时点的总价为13855元。《评估结论书》中附表2《广州市增城区永宁街九如村永如东路16号房屋室内设施设备、库存物品市场价值》列表载明的项目名称共11项，包括五层货架、中药格柜、四层货架、中药矮柜、收银台柜、药品展示柜、药品阴凉柜、药品分类标签、冰箱、饮水机、灭火器，价值合计13855元。同时，上述《评估结论书》还附有现场物品的照片。刘俐收到《评估结论书》后，针对第一项诉讼请求的金额明确如下：装修损失金额74781元、设备及货品损失金额合计13855元、双倍定金6000元（颜玉已退还6000元定金给刘俐）。同时，刘俐称涉案房屋内的药品已拿走，留在涉案房屋内的药品有些已过期或变质损失，这主要因涉案房屋被停水停电导致损失，但评估公司对此没有进行评估。同时，刘俐承认直到2020年6月29日第二次庭审当日，《评估结论书》中附表2《广州市增城区永宁街九如村永如东路16号房屋室内设施设备、库存物品市场价值》列表载明的11项物品仍存放在涉案房屋内，未搬离。罗志光、罗有胜陈述：对《评估结论书》的真实性无异议，涉案房屋内已没有药品，在评估公司现场勘查当天，涉案房屋内的货物、设施仍未清理，在评估机构现场勘查完后，刘俐完全可将物品搬走使用。颜玉陈述：对《评估结论书》的真实性无异议，其余意见与罗志光、罗有胜上述陈述意见一致。本院认为，根据查明的事实，罗志光、罗有胜将涉案房屋出租给颜玉，颜玉又转租给刘俐使用。罗志光、罗有胜称涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，刘俐与颜玉在2018年11月25日签署的《租房合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于颜玉已向刘俐退还了《租房合同》约定的履约保证金6000元，在《租房合同》无效的情况下，刘俐主张颜玉返还双倍部分的定金（保证金）6000元，于法无据，本院不予支持。由于颜玉出租的涉案房屋既无产权证书也无规划报建手续，颜玉作为转租人、刘俐作为次承租人，在涉案房屋上述证件不齐全的情况下仍同意承租，故《租房合同》无效的法律后果，双方均有过错。刘俐承租涉案房屋后，根据经营需要，对涉案房屋进行了装修，在使用涉案房屋不够一年的期间内，由于涉案房屋已被征收，征府要收回并拆除，刘俐无法继续占有使用涉案房屋，造成了刘俐损失装修费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，颜玉作为涉案房屋的出租方，应按过错对刘俐的损失承担责任。据此，对于刘俐装修损失，综合考虑实际履约情况，颜玉、刘俐各自的过错程度，结合广州市华盟价格事务所有限公司出具的《关于广州市增城区永宁街九如村永如东路16号房屋内外装饰装修残值和室内设施设备、库存物品市场价值评估结论书》的评估结论，根据公平原则、诚实信用原则，本院酌定颜玉应当赔偿刘俐装修损失37390.50元。至于刘俐诉请装修损失超出37390.50元部分的诉讼请求，本院不予支持。关于刘俐主张的涉案房屋内设备（货架、药柜、木柜、空调）以及货品损失问题，经广州市华盟价格事务所有限公司到涉案房屋现场勘查后，列举了涉案房屋内的设施有11项，包括五层货架、中药格柜、四层货架、中药矮柜、收银台柜、药品展示柜、药品阴凉柜、药品分类标签、冰箱、饮水机、灭火器，评估价值合计13855元。上述物品不属于已形成附合的装饰装修物，均可搬离再次使用。刘俐自2019年11月明知涉案房屋不能继续使用的情况，应尽早搬离上述物品，另寻地方存放，避免损失扩大，但刘俐没有采取适当措施，任由上述物品堆放在涉案房屋内，由此造成的扩大损失应由刘俐自行承担。因此，刘俐主张颜玉赔偿设施、货品损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于涉案房屋是颜玉转租给刘俐使用，刘俐与罗志光、罗有胜就涉案房屋不存在租赁合同关系，故刘俐主张罗志光、罗有胜赔偿其损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告颜玉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘俐赔偿装修损失37390.50元。二、驳回原告刘俐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告刘俐负担2066元，被告颜玉负担834元。评估费8000元，由原告负担5700元，由被告颜玉负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年九月四日书记员  陈雪冰蔡小明