贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13755号 原告：徐玲，女，汉族，1972年8月15日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：代文钦，男，汉族，1995年5月20日出生，住贵州省毕节市。与原告徐玲系母子关系。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司法定代表人。 委托诉讼代理人：李承锦、唐嘉曼（一般代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告徐玲与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日登记立案后，依法适用简易速裁程序公开开庭进行了审理。原告徐玲的委托诉讼代理人代文钦，被告吉隆碧桂园公司的委托诉讼代理人李承锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、判决被告立即为原告办理涉案房屋转移登记相关文书并交付原告；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书违约金，以已付购房款565860元为基数，按日万分之一的标准从2015年7月25日起计算至2018年11月20日；3、被告承担本案诉讼费用。 本院经审理查明以下要素：2015年4月18日，原告与被告吉隆碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋总价款为581713元。房屋登记：出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；（五）买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。《补充协议》约定：关于转移登记按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行。《协议书》约定：三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款，购房发票载明金额为565860元。现涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本案争议的焦点是：1、被告是否应为原告办理涉案房屋转移登记相关文书并交付原告；1、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。合同约定，被告应于2017年1月29日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。被告应当自约定日期届满之次日，即2017年1月30日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。但被告的违约责任属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告向本院提起诉讼之日2020年8月14日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年8月14日起计算。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。现被告逾期已经超过180日，根据合同约定，被告应当按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。但原告诉请违约金计算方式按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，本院支持原告诉请计算方式。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为：以原告已付购房款565860元为基数，自2017年8月14日日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2020年1月21日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张被告交付涉案商品房转移登记相关文书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐玲逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款565860元为基数，自2017年8月14日日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2020年1月21日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 二、驳回原告徐玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费882元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年九月十四日 书记员 李芳毅