重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初20570号原告（反诉被告）：何永红，女，汉族，1969年11月8日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：丁华强，重庆远博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑功成，重庆远博律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆学之优学生托管服务有限公司，住所地重庆市渝北区胜利路90号1-2层，统一社会信用代码91500112066198072P。法定代表人：段华伟，校长。委托诉讼代理人：魏涛，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张勇，重庆中渡律师事务所律师。原告（反诉被告）（以下简称原告）何永红与被告（反诉原告）（以下简称被告）重庆学之优学生托管服务有限公司（以下简称学之优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序于2020年9月8日、2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告何永红及委托诉讼代理人郑功成，被告学之优公司的法定代表人段华伟，委托诉讼代理人魏涛、张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何永红向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年8月31日签订的《房屋租赁合同》；2.被告按每月16300元标准支付原告2020年7月5日至判决生效之日止的租金；3.被告赔偿原告97800元（16300元×6个月）。事实和理由：2019年8月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将渝北区×路×号房屋出租给被告，租期2020年1月1日至2022年12月31日。根据合同约定，被告应于2020年4月10日支付原告2020年1月1日至2020年12月31日的剩余租金95600元，被告未支付，原告现要求解除合同和赔偿房屋空置损失等，为维护原告合法权益，原告遂诉至法院。被告学之优公司辩称并反诉称，原、被告双方租赁合同已于2020年4月20日协商解除，被告于该日搬离房屋，双方协商一致于该日解除了合同，房屋已交还原告，原告要求支付2020年7月5日后的租金没有事实依据，不应赔偿原告损失。同时反诉要求：1.确认原被告于2019年8月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；2.原告返还被告已支付的租金10万元；3.原告返还被告保证金5万元。原告何永红针对被告的反诉辩称，被告作为违约方不享有合同解除权；继续履行合同对被告并不显失公平，原告出租给被告的房屋有上千平米，租金每月仅16300元；被告未受疫情影响，合同能继续履行，且被告其后租赁了新的经营场地；被告无权要求退还租金及保证金。综上，请求驳回被告的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2019年8月31日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市渝北区×路×号房屋第一层现培训学校使用面积和第二层全部租赁给乙方，用于文化教育培训、艺体培训、办公等。租赁期限2020年1月1日至2022年12月31日，每月租金16300元，合同第五条第（二）款约定，房屋租赁保证金5万元，3万元用于乙方保证履行本合同和2万作此房屋内甲方交给乙方物品押金。如合同到期，乙方不再租赁，在保证甲方提供给乙方的三台柜机：格力72566一台、美的72两台能正常使用的前提下，甲方应该退还乙方的履约保证金和财务押金5万元。第（三）款约定，每年12月1日前交10万元，次年4月10日前交付剩余的95600元。如乙方不按约定交房租，延期10日以上，甲方有权收回房屋，不退保证金。第六条第（二）款约定，乙方必须依约缴纳租赁费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租赁费用和其他费用的千分之三收取。2019年12月1日，被告支付原告房租10万元。另，原、被告曾就本案进行过诉讼，本案被告曾于2020年4月30日起诉本案原告及其担任法定代表人的重庆市渝北区开心果教育培训有限公司（以下简称开心果公司），要求其退还租金、保证金[（2020）渝0112民初20570号]，本案原告在该案中提起反诉，要求确认租赁合同解除的通知无效以及支付租金，该案因诉讼主体资格问题及保证金退还条件尚未成就原因，裁定驳回反诉，判决驳回本诉诉讼请求，目前该案已生效。该案审理查明：被告于2020年4月12日以受新冠疫情影响，国家政策明确指出社会培训机构自1月20日至今不能开展线下教育活动，社会教育培训机构复工时间持续迟延，由此导致合同订立后客观情况发生了在订立合同时无法预见的重大变化，使订立合同时的用途无法实现为由向原告发函要求自2020年4月20日解除租赁合同。原告认可于2020年4月14日收到该解除通知，但不认可解除。其后，被告向原告邮寄通知，主要内容是被告于2020年4月20日在何永红在场的情况下将属于原告的物品搬离，并将一楼格力一台、二楼美的一台留到房屋内，此前由于被告疏忽，为了讲求诚信，对于另一台美的空调事宜，被告愿意以在此合同房屋内属于原告的四台中央空调予以冲抵，另在4月20日已将房屋钥匙交给原告。原告对上述邮件拒收，做退件处理，对内容不认可。另，在本案租赁合同之前，开心果公司与本案被告曾就案涉房屋于2018年7月3日签订过《房屋租赁合同》，租期2018年7月3日至2019年12月31日，该合同约定与本案合同基本一致，该合同涉及保证金的约定为：合同第五条第（二）款约定，房屋租赁保证金5万元，3万元用于乙方保证履行本合同和2万作此房屋内甲方交给乙方物品押金。如合同到期，乙方不再租赁，在保证空调能正常使用的前提下，甲方应该归还乙方的履约保证金和财物押金5万元。被告缴纳保证金最初系依据该合同，本案合同中被告未再行单独缴纳保证金。庭审中，原告（同时系开心果公司的法定代表人）与被告同意将该合同涉及的5万元保证金一并在本案中处理，保证金的退还条件以本案合同约定为准。另，重庆教育政务微信公众号显示：2020年4月7日，重庆市教育委员会发文，经重庆市新冠肺炎疫情防控工作领导小组研究决定，全市各级各类学校2020年春季学期实行分批有序开学，4月20日，高三、初三、中职毕业年级开学，……社会培训机构线下教学实践另行通知。庭审中，被告举示视频证据、到被告处买家具的人以及到被告处拆空调的人的证人证言，拟证明被告于2020年4月20日搬离案涉场地并于当日向原告交付钥匙。原告对证据不认可，原告认可被告于2020年4月20日搬离，但陈述未收到原告钥匙，原告首次开庭时陈述，不清楚房屋现状，也没有收回和另行出租。原告末次庭审陈述，正在积极对外出租，但经济形势不好，出租比较困难。原告陈述被告已另行承租新的场地用于经营，被告无异议并称另行承租的是×大道×号×-×-×仅有80平方米的房屋。原告举示以学生家长身份与被告代理人魏涛的聊天记录，拟证明从魏涛口中，被告的经营未受影响，被告认为从常理上说，有客户咨询业务正常情况下谁都不会称自己业务受影响无法经营。原告原本要求继续履行合同和支付租金，诉讼中，原告变更诉讼请求要求解除合同并支付租金、赔偿损失。被告于2020年9月11日收到变更诉讼请求申请。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是被告以疫情为由解除租赁合同能否实现。新冠肺炎疫情影响持续了一段时间，被告作为培训机构，受到一定程度影响，但租赁合同并未到完全不能履行的程度，被告可以通过与原告协商或向法院起诉以租金减免、延长租金支付周期方式抵消疫情带来的不利后果，从而实现合同目的。被告径直发函要求解除合同并反诉请求确认租赁合同于发函至日2020年4月20日解除，本院不予支持。原告本诉要求判决解除合同，原告作为非违约方，在被告已实际搬离的情况下，合同已不能继续履行，合同目的不能实现，故原告要求解除合同，本院予以支持，解除合同的时间确定在被告收到变更诉讼请求之日2020年9月11日。关于原告要求支付租金诉讼请求以及被告反诉要求退还租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，虽被告无权解除合同，但被告确于2020年4月20日以实际行为搬离案涉场地，且被告于2020年4月30日首次起诉，积极及时解决纠纷。原告2020年4月20日在房屋现场知晓被告搬离，原告作为出租方应当积极采取措施防止损失扩大，但直到本案首次开庭2020年9月8日，原告仍未收回房屋，并回答不清楚房屋现状，也没有出租，则对于扩大的损失，原告应自行承担。本院酌情给予原告一个月收回房屋的时间，同时疫情影响，本院酌情给予被告一个月的免租期，以上相抵，被告应支付租金至2020年4月20日。则对于多支付的租金40233元（10万元-16300元/月×3个月-16300元÷30天×20天），原告应当返还。原告要求支付2020年7月5日后的租金，本院不予支持。关于原告要求赔偿空置期损失的诉讼请求，由于被告擅自搬离构成违约，则被告应赔偿原告损失，考虑到疫情影响下商业房屋出租的困难程度，本院酌情按租金标准支持3个月，计算为48900元（16300元/月×3个月）。关于被告要求返还保证金的诉讼请求，由于庭审中双方均同意将开心果公司与被告签订租赁合同涉及的保证金转入本案合同，且按本案合同约定的条件退还，则由于本案合同约定保证金退还条件为格力72566一台、美的72两台能正常使用的前提下，甲方退还乙方的履约保证金和财务押金5万元，根据庭审查明的事实，上述空调少一台美的，被告愿意以自己的四台空调冲抵，以上未经原告同意，则保证金退还条件未成就，本院对被告的该项反诉请求不予支持。由于保证金与原告起诉的损失系基于不同的情况主张，故本院不予相抵。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何永红与被告（反诉原告）重庆学之优学生托管服务有限公司于2019年8月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月11日解除；二、原告（反诉被告）何永红于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）重庆学之优学生托管服务有限公司租金40233元；三、被告（反诉原告）重庆学之优学生托管服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）何永红损失48900元；四、驳回原告（反诉被告）何永红的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆学之优学生托管服务有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费9668元，减半收取4834元，由原告（反诉被告）何永红负担。反诉案件受理费9668元，减半收取4834元，由被告（反诉原告）重庆学之优学生托管服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王婷婷二〇二〇年九月二十三日书记员  楚 仑