山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初6893号原告：枣庄市艾森农资有限公司。法定代表人：孔岩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董伟，山东荆河律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德奇，男，1963年10月29日出生，汉族，住滕州市，系公司的工作人员。被告：滕州市宏运农机有限公司。法定代表人：赵小栋，执行董事。被告：高强，男，1972年6月1日出生，汉族，住滕州市。被1、2共同委托诉讼代理人：王强、王兴宇，山东善国律师事务所律师。原告枣庄市艾森农资有限公司与被告滕州市宏运农机有限公司、高强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄市艾森农资有限公司委托诉代理人董伟、孔德奇、被告滕州市宏运农机有限公司的委托诉讼代理人王强和被告高强及其委托诉讼代理人王强庭参加了诉讼。本案现已审理终结。枣庄市艾森农资有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即从原告的场地（地址：东倪村南、104国道西内里，加油站西南侧、宏大路北侧）中迁出，并将该场地返还给原告；2.请求依法判令被告向原告支付自2016年9月16日起至2019年9月15日止占用该场地期间的占有使用费21万元（以每年7万元为标准计算）；3.请求依法判令被告向原告支付自2019年9月16日起至被告实际返还场地之日的占有使用费（以每年7万元为标准计算）；4.请求依法判令被告向原告赔偿双倍建房款69660元；5、请求依法判令被告在该租赁场地中建设的厂棚归原告所有，由原告自行处理；6、本案案件受理费、财产保全费等相关费用均由被告承担。事实和理由：2008年8月8日，原、被告签订《房地产租赁协议》一份，约定原告将地处东倪村南，104国道西侧，加油站西北侧的十二间平房和十二亩含附属物出租给被告使用。同年8月12日，原、被告又签订《关于租赁厂房的补充协议》。2016年租金到期之前及到期之后，原告多次告知被告不再继续对外出租该场地，并多次要求被告从该场地迁出，但是被告既不从场地迁出也不向原告支付占有使用费，且至今尚占有原告的场地拒不返还。被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，并给原告造成了经济损失。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。滕州市宏运农机有限公司、高强辩称，一、高强不是本案的适格主体，应依法驳回原告诉讼请求。高强作为滕州市宏运农机有限公司代表人与原告签订《房地产租赁协议》及《关于租赁厂房的补充协议》，系履行的职务行为，不是合同的当事人。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。1.原、被告之间签订租赁合同已于2013年9月15日到期，合同期满后未在签订书面合同，双方转为不定期租赁关系，2016年9月15日之前租金被告已交清，事实上被告从2016年3月份就已经从原告的场地迁出，双方不定期租赁合同关系也已经解除。因此，原告诉讼请求1、2，3项没有事实和法律依据；2.原、被告于2008年8月12日签订的《关于租赁厂房的补充协议》未实际履行，被告也没有拆除补充协议中约定的房屋，原告诉请被告赔偿双倍的建房款69660元，没有事实和法律依据；3.根据双方签订的《房地产租赁协议》第三、第五、第八条的约定，被告有权建设厂棚，而且原告应当折价向被告进行补偿。原告未经被告同意拆除被告建设的部分厂棚造成的损失，被告保留要求原告赔偿的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下，2008年8月8日，枣庄市艾森农资有限公司与滕州市宏运农机有限公司签订房地产租赁协议，枣庄市艾森农资有限公司（甲方）将其坐落于滕州市南，104国道西侧，国道加油站西北侧的十二间平房、十二亩土地及其附属物出租给滕州市宏运农机有限公司使用（乙方）使用，双方为此签订了《房地产租赁协议》。《房地产租赁协议》部分条款约定“二，租赁期限为五年，自2008年9月16日到2013年9月15日止，期内仅有使用权；三、乙方每年8月16日前向甲方交纳壹年租金陆万元整。不得拖延，如到9月1日租金不到位，甲方视为乙方主动放弃续租意向，甲方有权终止租赁协议。因乙方开始租用前期投资：铺路、垫院子、搭棚子等。所以前三年租金不变。三年后根据市场价格情况，重新议定租金；五、乙方需要改造房屋或建设厂棚，需征得甲方同意方可施工，费用自理。合同到期或中途终止协议时，甲方不作任何补偿。乙方所建厂棚房屋不经甲方同意乙方不得拆除，可按最初建设成本，按年限折旧后转卖给甲方，如乙方自行拆除甲方有权向乙方索赔；七、租赁期满或合同终止，乙方必须按时搬出。5日内如仍有余物，视为乙方放弃其所有权，由甲方自行处理。”甲方代表孔德奇、乙方代表高强分别合同上签字盖章。同年8月12日，甲方代表孔德奇与乙方代表高强又签订了《关于租赁厂房的补充协议》。该补充协议的主要内容为“鉴于乙方总体布局的需要，拟定将新租场院东北角（十二间平房的西北角）的三间旧瓦房拆除，为此有关事宜商定如下：一、甲方同意将该房拆除，所拆旧料归甲方所有；二、乙方应在半年内重建一处相同面积（5＊10＝50Ｍ2）砖混结构的平房交还甲方。具体位置届时据实际情况再定。甲方补给乙方砖混平房和瓦房差价40-50元／Ｍ2。如乙方在两年内建成相同面积和砖混结构的瓦房，乙方不再补给差价部分。如乙方在两内不建房交还甲方，乙方应赔偿甲方两倍的房款。房价按两年后的砖混结构建设成本计算；三、两年内该房建成，乙方可免费使用到合同期满终止之日。”甲方代表孔德奇、乙方代表高强分别在补充协议上签字。合同生效后，枣庄市艾森农资有限公司将租赁的房屋及场地交于了滕州市宏运农机有限公司，滕州市宏运农机有限公司依约在在场地的东、西、南边各建设厂棚一处用于经营。合同履行期满后，双方未再签订书面合同，经协商滕州市宏运农机有限公司继续租用枣庄市艾森农资有限公司房屋及场地，租金调整为每年7万元。2015年8月19日，滕州市宏运农机有限公司向枣庄市艾森农资有限公司交纳了2015年9月16日至2016年9月15日间租赁费7万元。2016年7月16日，枣庄市艾森农资有限公司在租赁的场地上张贴书面公告，要求滕州市宏运农机有限公司五日内搬出租赁的场地，并清空场地余物，逾期视为放弃所有权由其自行处理。2016年9月15日之后，滕州市宏运农机有限公司未再向枣庄市艾森农资有限公司交纳租赁费，经营人员亦不在此处办公。枣庄市艾森农资有限公司诉称，截止到2019年9月，滕州市宏运农机有限公司仍未搬离租赁场地余物，对此，滕州市宏运农机有限公司不予认可，枣庄市艾森农资有限公司亦未提供证据证明。滕州市宏运农机有限公司辩称，双方签订的《关于租赁厂房的补充协议》并未实际履行，没有拆除原有的三间旧瓦房，对此，枣庄市艾森农资有限公司不予认可，滕州市宏运农机有限公司亦未对其辩称提供证据证明。枣庄市艾森农资有限公司向滕州市宏运农机有限公司出租的房屋及场地未取得建设规划许可证。关于三间旧瓦房重建的费用问题，诉讼中，经双方当事人同意，本院委托了山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所进行了价格评估，由于枣庄市艾森农资有限公司与滕州市宏运农机有限公司均未对评估的房屋提供完整的基础材料，为使估价结果更趋于合理，山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所建议给付了评估资产的11项特征，该资产评估11项特征经双方当事人质证后，仍未达成一致意见。根据枣庄市艾森农资有限公司重新申请，2020年8月21日，本院再次委托了山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所以2010年8月13日为基准日，根据该所所累11项资产评估特征为标准，在涉案场地建造5米*10米三间普通砖混平房所需的费用进行客观评估。2020年8月27日，山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所作出评估结论：在评估基准日2010年8月13日，滕州市人民法院委托资产的评估值为人民币叁万肆仟捌佰叁拾元整（￥34,830.00）。为此，枣庄市艾森农资有限公司支付了评估费2500元。诉讼中，枣庄市艾森农资有限公司申请财产保全要求冻结滕州市宏运农机有限公司银行存款350000元，为此支付了案件申请费1227元。本院认为，高强系滕州市宏运农机有限公司的员工，其代表滕州市宏运农机有限公司与枣庄市艾森农资有限公司签订的《房地产租赁协议》及《关于租赁厂房的补充协议》行为系履行的职务行为，且滕州市宏运农机有限公司予以认可，因此，高强不是本案适格的被告。枣庄市艾森农资有限公司未取得建设规划许可证与滕州市宏运农机有限公司签订的《房地产租赁协议》及《关于租赁厂房的补充协议》，违反了国家的法律规定，系无效合同，对此，双方均有过错。合同履行期满后，枣庄市艾森农资有限公司与滕州市宏运农机有限公司未再签订书面的房屋租赁合同，应视为双方之间形成了不定期租赁合同关系。2016年7月16日，枣庄市艾森农资有限公司在双方租赁合同尚未到期之日，即张贴解除租赁合同公告，滕州市宏运农机有限公司亦未提出异议，且在2016年8月16日前未再交纳2016年9月16日至2017年9月15日期间租赁费用，经营人员亦不再此处办公，滕州市宏运农机有限公司上述行为已表明，其与枣庄市艾森农资有限公司房屋租赁合同关系已实际终止履行，枣庄市艾森农资有限公司以与滕州市宏运农机有限公司合同终止履行后场地剩余杂物为由，要求滕州市宏运农机有限公司支付自2016年9月16日起至今场地使用费，未有事实和法律依据，本院对此不予支持。枣庄市艾森农资有限公司在合同终止后，请求滕州市宏运农机有限公司在该租赁场地中建设的厂棚归其所有请求，因双方在签订的《房地产租赁协议》第五条中约定了厂棚房屋合同期满后，不经其同意滕州市宏运农机有限公司不得拆除，可按最初建设成本，按年限折旧后转卖给枣庄市艾森农资有限公司等内容，因枣庄市艾森农资有限公司未有给付滕州市宏运农机有限公司折旧补偿款，因此，枣庄市艾森农资有限公司无权主张该项权利。关于枣庄市艾森农资有限公司主张的赔偿双倍建房款69660元问题，该房屋在枣庄市艾森农资有限公司与滕州市宏运农机有限公司签订《关于租赁厂房的补充协议》时，该三间瓦房客观存在，双方签订《关于租赁厂房的补充协议》目的是方便滕州市宏运农机有限公司经营，且该公司在该租赁房屋及场地上前后经营使用了八年，截止到双方终止合同时该房屋已不存在，滕州市宏运农机有限公司辩称未有拆除该房屋，应负有举证责任。因滕州市宏运农机有限公司未举证证明系他人拆除了该房屋，应推定为该房屋为滕州市宏运农机有限公司所拆除。由于该房屋在拆除重建时，枣庄市艾森农资有限公司与滕州市宏运农机有限公司只是约定了建设三间砖混结构平房的长、宽，未约定其他具体的详细标准，山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所以2010年8月13日为基准日，根据法庭质证的双方当事人的意见及法院出具的补充鉴定申请的要求，以山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所提供的11项资产评估特征为参考，在涉案场地建造5米*10米三间普通砖混结构平房所需的费用进行客观评估所得出的34830元建造费用，本院予以确认。因枣庄市艾森农资有限公司与滕州市宏运农机有限公司签订的《关于租赁厂房的补充协议》系无效协议，且签订该补充协议时，双方均有过错，考虑到过错的承担的责任比例及平衡双方当事人利益，本院酌情认定滕州市宏运农机有限公司赔偿枣庄市艾森农资有限公司房屋建设费用26000元。枣庄市艾森农资有限公司支出评估费用2500元，系因滕州市宏运农机有限公司过错行为所致，应由滕州市宏运农机有限公司承担。枣庄市艾森农资有限公司主张的案件申请费1227元，可按滕州市宏运农机有限公司赔偿的26000元与枣庄市艾森农资有限公司主张保全的银行存款350000元所占比例，由滕州市宏运农机有限公司承担91元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项、第五十八条、二百一十二条、二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、滕州市宏运农机有限公司赔偿枣庄市艾森农资有限公司房屋建设费用26000元；二、滕州市宏运农机有限公司给付枣庄市艾森农资有限公司案件财产保全费91元；三、驳回枣庄市艾森农资有限公司其他诉讼请求。上述一、二项于本判决生效后五日内履行完毕如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由滕州市宏运农机有限公司负担496元，其余的5604元由枣庄市艾森农资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  陈允具人民陪审员  李永生人民陪审员  颜翠莲二〇二〇年九月二十八日书 记 员  程 鹏