广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初16090号原告：东莞市×××××开发有限公司，住所地广东省东莞市南城区街道鸿福社区××××××××××××××商业楼2019号商铺，统一社会信用代码为914××××××××××××351。法定代表人：伍某1。委托代理人：刘小闹，系广东启众律师事务所律师。委托代理人：李旭芬，系广东启众律师事务所实习律师。被告：马哲志，男，汉族，1975年5月17日出生，住湖北省阳新县×××××××××××××，公民身份号码为420××××××××××××836。原告东莞市×××××开发有限公司与被告马哲志租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘小闹及被告马哲志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告在2018年4月20日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月16日解除；2.被告向原告支付2019年4月至2019年11月的租金37080元及违约金11577.85元、物业管理费22248元及违约金7558.76元、电费1164.15元及违约金20.95元、水费59.1元及违约金1.06元，合计79709.87元（违约金的计算以欠费金额为基数，按照每日千分之三计算，暂计至2019年11月16日，应当计算至付清之日止）;3.被告承担本案律师费7000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月20日原被告签订《房屋租赁合同》。该合同约定原告将位于东莞市南城区×××××××××××××××商业楼324号商铺（面积103平方米）物业出租给被告使用，租赁期限2年，第一年租金为每月7416元，第二年租金为每月8013.4元。若被告逾期支付商铺租金、商场服务管理费用等各项应付款项的，应按照应付而未付的租金总额的3‰的标准支付违约金，同时原告有权解除《房屋租赁合同》并要求被告立即返还商铺。前述合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。被告自2019年4月开始，长期拖欠原告房屋租金、物业管理费、水电费等费用。原告多次向被告催收费用，但被告均已各种理由拖延付款。被告长期拖欠费用的行为已经严重违约；现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，一、原告在商业体硬件设施不完善，屋顶需要加装改造，中央空调不足及设置极不合理的情况下仓促开张营业，造成商业体内经常漏水，内部温度高，给客人初次体验极差，回头客太少，甚至到店庆一周年，下雨天经常发生积水，客人无法进来，商家苦不堪言，亏损严重，血本无归。二、原告商业体物业管理极不专业，责任心差，严重不作为。商场规划很多不合理的地方，如电梯上下方面经常变更，标识不完善找不到场所，停车收费系统不完善，仓促收费，顾客要特地跑到前台处理，浪费时间又麻烦，商场开张一段时间，没有积极投放广告和策划活动。众多商家多次找商场管理人员和原告沟通，反映的问题一拖再拖，改善缓慢。特请求：1、减免所有本次诉讼中涉及的物业管理费和滞纳金；包括物业费22248元，滞纳金19158.62元。2、已支付租赁商铺保证金，至今没有退还给被告，用来偿还租金；其中商铺保证金为14832元。3、租赁商铺内所属被告的物品，全数无条件立即归还被告。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于东莞市南城区××××××××××××××商业广场三层324号商铺出租给被告；该租赁物按建筑面积103平方米（实用面积61.8平方米）作为实际出租面积租金、租赁保证金、物业管理费、水电公摊费用、空调费、商场推广费用及其他相关费用的依据；被告在签订本合同当日向原告一次性交付相当于2个月租金保证金，即租赁保证金14832元；租赁期限2年，起租日为2018年5月1日起至2年止，每月10日前支付当月租金，其中第一年月租金7416元，第二年月租金8013.4元；原告委托的物业管理公司为旺××××提供专业的物业管理服务，并收取相应的物业管理费用；物业管理服务费按建筑面积27元/月/平方米，管理费包括物业管理费、空调费及水公摊费用，每月物业管理服务费总计2781元，由被告需每月10日前向旺××××物业管理公司缴交；被告逾期支付商铺租金、商场服务管理费、租赁保证金、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项的，按照应付而未付的租金总额的3‰的标准每天计算支付违约金给原告，直至付清为止；被告逾期支付商铺租金、商场服务管理费、租赁保证金、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项超过45日，则原告有权解除本合同并要求被告立即返还商铺；原告因被告违反合同约定而解除本合同，或未经双方协商一致被告单方面提前解除本合同，被告已付的押金、租金、商场服务费、租赁保证金及其他费用不退还；同时，若给原告造成损失（包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品报关费和处理费、商场服务管理费、法院诉讼费、仲裁费、律师费等）的，被告应予赔偿。庭审中，原告主张已于2020年11月16日向被告发出解除通知；被告则称在2020年11月2日搬离了案涉租赁物，但是没有提前告知原告，案涉商铺仍有被告的物品。被告确认2019年4月至2019年11月的租金及2019年10月电费1164.15元、水费59.10元至今未向原告支付。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方自愿签订房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，本院依法予以确认，双方均应履行各自的权利义务。关于合同解除的时间。原被告均确认案涉租赁合同已解除，对此本院予以确认。被告主张其于2019年11月2日搬离案涉租赁物，又表示未告知原告该事宜，且有留存物品在案涉商铺。被告的前述行为无法体现其解除租赁合同的意思表示。结合被告在本案中确存在逾期交付租金等款项的事实，已超过合同约定的45日，故原告有权行使合同解除权。综上，本院采信原告的主张并认可双方之间的租赁合同已于2019年11月16日解除。关于未付租金及违约金。结合合同解除的时间，本院依法认定被告应向原告支付2019年4月1日至2019年11月16日期间租金共计3708元/月×3个月+5191.2元/月×4.5个月=34484.4元。按照合同约定，逾期缴纳租金等费用超过45日，原告有权解除合同，且合同有约定原告在前述情形下有权没收租赁保证金，综合原告损失以及合同条款的前后文意，本院认为原告诉请违约金的主张，缺乏事实依据，故本院不予支持。关于物业管理费及违约金。被告抗辩原告应减免该物业管理费，缺乏依据，本院不予准许。故被告应向原告支付2019年4月1日至2019年11月16日期间物业管理费共计2781元/月×7.5个月=20857.5元。关于违约金的主张，同前述。关于水电费。被告应向原告支付2019年10月电费1164.15元及水费59.10元。关于违约金的主张，同前述。关于律师费损失。原告的该项主张符合双方约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，以及上述援引法律条文之规定，判决如下：一、确认原告东莞市×××××开发有限公司与被告马哲志于2018年4月20日所签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告马哲志应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市×××××开发有限公司支付2019年4月至2019年11月16日的租金34484.4元及物业管理费20857.5元、2019年10月电费1164.15元及水费59.10元；三、被告马哲志应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市×××××开发有限公司支付律师费损失7000元；四、驳回原告东莞市×××××开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费983.88元（原告东莞市×××××开发有限公司已预交），由原告东莞市×××××开发有限公司负担262.88元，由被告马哲志负担721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 郭 芹二〇二〇年九月十四日书记员 彭怡玲