辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0302民初1091号原告：王继，男，1964年12月17日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。法定代理人：王建（系王继哥哥），男，1952年10月1日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张洪波，辽宁天宇律师事务所律师。被告：田凤财，男，1946年6月20日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：陈贵文，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗婧，辽宁钢城正大律师事务所律师。原告王继与被告田凤财确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王继法定代理人王建及委托诉讼代理人张洪波、被告田凤财委托诉讼代理人陈贵文、张诗婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王继向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决王继与田凤财房屋买卖协议无效；2.请求依法判令田凤财向王继返还侵占房屋；3.案件受理费由田凤财承担。事实与理由：一、王继患精神分裂症30多年，一直与父母共同生活，其衣食住行、人身安全、医疗保障均需父母照料，至今未婚。2018年6月王继父母在2天内双双去世，又对王继造成严重刺激，加之父母去世后兄姐又不在身边照料，不能按时吃药，致使王继病情加重，王继整日四处游荡往家里拾垃圾，用80元钱从拾荒者手中买个酒瓶子摆在家中。王继姐姐王跃（下称王继姐姐）家住铁东，整日提心吊胆，每天无数次到王继住处看望。2019年7月3日到7月6日王继姐姐连续三天没有见到王继后，心里发慌立马报警，湖南派出所出警后打开王继房门后发现王继不在屋内，到了7月14日王继姐姐忽然发现王继带着一对老年夫妇在和王继搬运屋内物品，王继见到姐姐后撒腿就跑没影了，王继姐姐询问老年夫妇怎么回事，老年夫妇即田凤财声称：王继已将该房屋以70000元的价格卖给了他，王继的姐姐立即将王继患有精神疾病这一特殊情况向田凤财做了说明，并向田凤财郑重声明：王继的卖房行为无效，又要求互返房款，但均遭其拒绝，并强行对该房屋进行装修。二、王继法定代理人王建（下称法定代理人）在上海得知王继失踪的消息返回鞍山后，曾多次向田凤财声明王继系××人，该房屋买卖协议无效，并阻拦田凤财对该房屋进行装修，双方发生纠纷警方进行调解无果后，王继法定代理人于2019年10月8日向鞍山市铁东区人民法院提出申请，申请确认王继为限制民事行为能力人，人民法院依法对王继进行了司法××鉴定，经鉴定王继为××人属限制民事行为能力人，2019年12月21日铁东区人民法院依法作出王继为限制民事行为能力人。综上所述：王继系患精神疾病30多年的限制民事行为能力人。我国《民法通则》第五十八条第一款：下列民事行为无效：第（二）项限制民事行为能力人依法不能独立实施的；第二款：无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。据此，为依法维护王继的合法权益，请求人民法院依法确认王继与田凤财双方的房屋转让协议无效。田凤财辩称，一、王继与田凤财合同已经履行，双方已经对价支付，占有装修使用，更名过户已经完毕。对于王继长期患有精神分裂症一事，仅是其个人陈述，需要证据加以证明。二、从此次房屋买卖的过程可以看出，王继所为的买卖合同行为与其认知能力相适应。从王继自行到房屋中介提供房源，再到在中介的居间介绍下，双方见面、询价、讲价、签订合同、打收条、配合到房屋登记机关办理过户，特别是王继在房屋买卖合同上自行添加关于本次买卖的补充条款均可以看出，王继在整个房屋买卖过程当中，逻辑清晰、表达明确、读写流畅，与人沟通无障碍。三、王继系2019年12月21日被宣告为限制行为能力人，并不能认定其于2019年6月15日出售房屋时为限制行为能力人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.王继提供了司法鉴定意见书，因该意见书已被本院（2019）辽0302民特64号民事判决书所确认，故本院予以确认；2.王继提供了不动产登记中心材料，本院予以确认；3.田凤财提供了王继的户口本、司法鉴定报告第三页、收条，本院对证据的真实性均予以确认，对于田凤财要证明的问题本院不予确认；4.田凤财提供的装修费凭证及证人王某的证人证言，因与本案无关，本院不予确认；5.田凤财提供的倪超的证人证言，因不能证明其主张本院不予确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月15日，王继作为甲方与乙方田凤财签订《房屋转让协议书》，约定：“甲方王继将其坐落于铁东区湖南街16-5号（产籍号1-46-77-1022）、建筑面积38.85平方米的房产卖给乙方田凤财，转让金额70000元。双方确定倒房时间为2019年7月15日。在乙方确实购买此房情况下已于2019年6月15日交于甲方购房定金5000元，并由双方商定于2019年6月17日在中介公司鉴证下将全部房款结清，即为60000元整，余款5000元房屋倒空后一次性付给甲方。在第七条甲乙双方未尽事宜中手写内容为：王继住房时间内没有发生死亡自杀，只保证此期间的家庭成员。如发生此事甲方承担所有一切费用，在办理此房更名时户口迁出，甲方保证未婚，如因此事无法办理更名过户甲方赔偿所有费用”。落款处由王继、田凤财分别签名、捺印。后涉案房屋于2019年6月17日过户至田凤财名下。在鞍山市不动产登记中心备案的房屋转让协议中，房屋成交价格记载为135392元。另查，王继未婚，父母均已死亡。王继的哥哥王建申请认定王继限制民事行为能力一案本院于2019年10月8日立案。经王建申请，本院依法委托吉林正达司法鉴定中心对王继是否为限制民事行为能力进行鉴定。2019年12月12日吉林正达司法鉴定中心出具法医××鉴定司法鉴定意见书，在法律（民事行为）能力评定一节写明：“1.根据病历记载、本次检查：被鉴定人思维联想障碍，存在幻听，行为怪异，意志行为减退，均符合××分裂症（发病年龄、症状表现）发生发展规律；2.被鉴定人近年来处在××发病期，受其病理性思维（幻觉妄想）支配，丧失了对现实检验能力及对自身和外界事物的辨认能力，不能辨认自己的权利和义务，不能作出真实的意思表示，结合××人法律能力评定专家系统结果报告综合评定，被鉴定人为限制民事行为能力人。”该鉴定中心的鉴定意见为：“1.被鉴定人王继诊断精神分裂症。2.被鉴定人王继被评定为限制民事行为能力人。”后本院于2019年12月20日做出（2019）辽0302民特64号民事判决书，判决王继为限制民事行为能力人。再查，王继的哥哥王建与姐姐王跃协商由王建担任王继的监护人。又查，经本院询问，如涉案合同被确认无效，王继法定代理人同意返还全部购房款70000元，田凤财同意返还房屋，但认为装修费40000元及更名费3000元应由王继承担。本院认为，本案的主要争议焦点为：王继与田凤财签订的《房屋转让协议书》是否为无效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第二十二条规定：“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为”。第一百四十五条第一款规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效”。本案中，王继被宣告为限制民事行为能力人的时间虽然在其签订《房屋转让协议书》之后,但从吉林正达司法鉴定中心司法鉴定意见书的表述可以看出王继近年来处于××发病期，不能辨认自己的权利和义务，不能作出真实的意思表示，且涉案房屋交易价格过低，事后也没有取得王继法定代理人的追认,故王继与田凤财订立的《房屋转让协议书》无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。据此，《房屋转让协议书》被确认无效后，田凤财应当返还涉案房屋，王继应当返还购房款70000元。关于田凤财提出房屋装修及更名费应由王继承担的主张，因在本案中田凤财未提出反诉，故对于其上述费用可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第一百四十五条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、王继与田凤财于2019年6月15日签订的《房屋转让协议书》无效；二、田凤财于本判决生效之日起十五日内将坐落于鞍山市铁东区湖南街16-5号（产籍号1-46-77-1022）、建筑面积38.85平方米的房产返还给王继，同时王继返还田凤财购房款70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由田凤财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  赵丽玲人民陪审员  王振华人民陪审员  庄 奎二〇二〇年九月二十七日代理书记员  董晓明