陕西省黄陵县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0632民初886号 原告（反诉被告）张某某，男。 被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司，住所地：西安市莲湖区星火路20号龙湖MOCO国际1幢2单元11层2111号。 法定代表人党筱梅，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人黑鹏伟，北京市炜衡（延安）律师事务所。代理权限：一般代理。 原告（反诉被告）张某某诉被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某、被告陕西坤邦置业有限公司委托代理人黑鹏伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决或调解被告向原告支付26325.5元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年8月15日，原告张某某付款17万元，从被告陕西坤邦置业有限公司购得其开发的黄陵县梨园新区水岸华府小区8号楼1603室房屋。2018年1月14日，原告张某某向被告第二次付款28万元，并与被告签订《商品房买卖合同》，约定于2018年9月30日交房时付清剩余房款122450元。2018年9月30日，原告找售楼部销售人员时被告知不能按时交房，最后一笔房款也没办法收，只能等交房时再收，具体交房时间待定。原告随后多次催促售楼部工作人员无果，直至2019年9月19日接到电话通知，于2019年12月16日前办理交房手续。2019年9月20日，原告办理交房手续时关于逾期交房问题售楼部工作人员只答复可以减免半年物业费，并强制收取天然气入户材料费2365元。现原告以被告违约逾期交房、并违规收取天然气开口费为由诉至本院。 被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司辩称，根据合同法及《商品房买卖合同》规定，原告张某某未付清全部购房款，被告有权拒绝交付房屋。根据答辩人与被告2018年1月4日签订《商品房买卖合同》约定，原告572452元的价格购买黄陵县水岸华府8号楼1603号房，原告张某某应于2016年8月15日应付房款170000元，于2018年1月4日应付房款280000元，于2018年9月30日应付房款122452元。在被告施工过程中，因政府行为导致建筑风格变更，根据《商品房买卖合同》约定被告可据实延期。但原告张某某支付尾款122452元的时间为2019年9月19日，超过了合同约定的期限。因此，原告张某某违约在先，根据法律规定，在原告张某某付清房款之前，答辩人享有权拒绝交付房屋。原告张某某未按照《商品房买卖合同》的约定支付房款，应当向被告承担逾期付款期间的违约金。根据《商品房买卖合同》第七条规定，买受人逾期付款期限超过30日后，合同继续履行的，出卖人有权要求买受人自应付房款的第二天起按日支付应付房款万分之十的违约金。故原告应当支付答辩人第三笔逾期付款期间的违约金43348元；根据《商品房买卖合同》中补充协议第十条约定，天然气、有线电视、电话、宽带网使用时买受人自行到相关单位办理开通手续，费用自理。因此答辩人并未收取原告的天然气开口费，且该费用应由原告自行承担，答辩人无权要求答辩人支付。现被告（反诉原告）提出反诉请求：1、判令反诉被告张某某支付逾期付款期间的违约金43348元（违约金的计算以122452元为基数，按照日万分之十的标准，自2018年9月30日起计算至2019年9月19日）；2、本案诉讼费用由反诉被告张某某承担。 反诉被告（本诉原告）张某某辩称，其没有按合同约定交尾款是因为反诉原告没有给其按时交房，且其当时找不到反诉原告的售楼部，当时其也提出要交尾款，但反诉原告工作人员称，交房后其才能交房屋尾款，因此本案不存在其违约，不应支持反诉原告的诉讼请求；且购房所签订的合同系反诉原告提供的制式合同，其当时并未仔细阅读合同，都是在反诉原告工作人员的引导下签字的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定证据和事实如下：2018年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告张某某购买被告陕西坤邦置业有限公司位于黄陵县虎尾行政村黄陵县水岸华府小区8栋1603室商品房一套，双方对计价方式、价款、付款方式及期限、违约责任等作出明确约定，约定原告以分期付款的方式购买该房屋，被告于2018年9月30日前交付该房屋，同时原告于当日付清尾款。后被告陕西坤邦置业有限公司向原告张某某发出交房通知，通知自2019年9月16日开始为各住户办理入住手续，同年9月19日原告向被告交付了尾款122452元。2019年9月20日，原告根据被告的要求向被告缴纳天然气入户材料费2365元。又查明，2017年2月16日，被告收到黄陵县城乡规划办公室关于水岸华府项目建筑立面、屋顶风格和色彩等问题整改要求的通知。现原告以被告违约逾期交房、并违规收取天然气开口费为由诉至本院，请求：1、请求依法判决或调解被告向原告支付26325.5元；2、被告承担诉讼费用。庭审中，被告陕西坤邦置业有限公司以原告张某某未按合同约定支付购房尾款构成违约为由，提出反诉请求，请求：1、判令反诉被告张某某支付逾期付款期间的违约金43348元（违约金的计算以122452元为基数，按照日万分之十的标准，自2018年9月30日起计算至2019年9月19日）；2、本案诉讼费用由反诉被告张某某承担。 本院认为，依法成立的合同，各方当事人应当依约履行。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本诉原告张某某依约向本诉被告支付购房款，本诉被告应当依照合同约定履行交房义务。本诉被告未按照约定向本诉原告履行按时交房义务，亦未以任何方式向本诉原告通知迟延交房的情况，应当按照合同约定承担违约责任；本诉原告张某某主张的天然气费用2365元，因合同约定由房屋买受人自行到相关部门办理且费用自理，本诉被告收取本诉原告该费用，于法无据，应予返还；本诉被告辩解其迟延交房系因政府行为、属于不可抗力，交房时间应顺延3个月的辩解意见，因政府设计变更通知时间为2017年2月16日，双方签订合同时间是2018年1月4日，该时间早于合同签订时间，且该行为非法律规定的不可抗力情形，故对其辩解意见，不予采信；反诉原告主张反诉被告逾期缴纳购房尾款应承担违约责任的反诉请求，因双方合同约定交房时间与原告（反诉被告）张某某尾款交付时间为同一日即2018年9月30日，但被告（反诉原告）未按约定时间向原告（反诉被告）交付房屋，其迟延交房情况既未通知原告（反诉被告），又未释明迟延交付的原因或具体情形，原告（反诉被告）有权行使同时履行抗辩权，于实际交付房屋后交付尾款并非违约行为，且原、被告所签订合同为被告（反诉原告）提供的格式条款，且被告（反诉原告）未提供证据证明其对合同条款的内容及违约责任等向原告（反诉被告）作出明确的释明且原告（反诉被告）逾期付款违约责任明显高于被告（反诉原告）延迟交房之责任，故被告（反诉原告）之诉请，于法无据，不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条、第六十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）张某某26325.5元； 二、驳回被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司的反诉请求。 如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费458元，减半收取229元，由被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司负担。 反诉案件受理费442元，减半收取221元，由被告（反诉原告）陕西坤邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审 判 员 方海燕 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 张 妍 书 记 员 常 琳 附：相关法律、法规 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，一方有权拒绝其相应的履行要求。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。