广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初22699号原告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包宗权，执行董事。委托诉讼代理人：林晓敏，女，1996年10月1日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。被告：吴传荣。委托诉讼代理人：李晓姝，广东旭晨律师事务所律师，执业证号14403200511602513。原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司与被告吴传荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林晓敏，被告委托诉讼代理人李晓姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还2020年2月份租金48620元；2、本案的案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月29日，原、被告就深圳市金翠园107号商铺（下称：涉案物业）租赁事宜签订了《商铺租赁合同》。合同约定：1.租期为：2016年1月1日至2020年12月31日；2.租金自2016年1月1日起计收，2016年1月1日至2017年12月31日，租金为42000元；2018年1月1日至2018年12月31日，租金为44100元；2019年1月1日至2019年12月31日，租金为46305元；2020年1月1日至2020年12月31日，租金为48620元等。原告自承租涉案物业至2020年1月，毎月均按时足额向被告交纳涉案物业租金及其他各项费用，并在疫情期间尽自身最大可能及时向被告方支付2月、3月份租金，已全面履行了作为承租方的义务。2020年1月，因全国爆发了新型冠状病毒感染疫情，广东省、深圳市相关政府部门先后发布了各类防控措施及延期复工的通知：2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年1月28日广东省政府发布了《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》规定“本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时”；深圳市相关政府部门也前后发布了《深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情指挥部办公室关于实施企业复产复工报备制度的通知》、《深圳市住房和建设局关于在房地产领域加强疫情防控严格落实复工备案管理工作的通知》、《关于建立健全全社区联防联控机制的若干措施》，明确规定的企业复工须准备必需的防控物资，购置快速红外体温探测仪、消毒水、口罩等疫情防控物资；在全省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，坚决杜绝一切人员聚集性活动，暂停房地产项目现场开盘活动，暂停房地产中介线下带看房活动，暂停疫情重点地区现场评估业务活动；所有在各类住宅小区、城中村（以下统称小区）居住的人员进出小区实施认证管理，外来人员和车辆一律不得进入小区。综上，所有小区实施完全封闭式管理，对原告所在门店经营及人员出入造成严重限制，核心的门店销售事务完全无法开展；新房现场开盘和小区带看均被暂停，即原告的新房销售和二手房业务的核心环节都无法进行，等同于原告销售营收陷入瘫痪状态。原告作为房地产中介机构，承租的门店500多家均属于业务人员聚集的办公场所，原告在2月份亦无法购置快速红外体温探测仪、消毒水、口罩等疫情防控物资，导致原告总部及门店只能于2月份全面停工。因此次肺炎疫情影响极大，原告的500多家门店于2020年2月份完全不能开门营业、无法开展经纪业务，去年未完成的经纪业务也处于停滞状态，原告作为房地产中介机构是劳动力密集型的服务型企业，因此面临入不敷出的困境。《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”此次肺炎疫情，是原被告双方在订立租赁合同时所不能控制、不能预见的情况，亦是我们无法避免、也不能克服的。因不可抗力事件引发的法律后果可参考《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。故因肺炎疫情爆发导致涉案物业在2月份完全不能正常使用，无法实现原告租赁涉案物业之目的，此期间的租金即2020年2月租金，原告不应完全承担。2020年1月正值春节业务量骤减，2020年2月、3月又被肺炎疫情笼罩无法开展业务，原告在2020年一季度基本是颗粒无收但每月均支付高额的人工成本（原告旗下员工及经纪人约12000人）、高昂的租金及物业费成本（原告在深圳地区有3个总部、500多家门店），2020年2月原告通过微信、邮递方式向被告对接人送达了《申请免租函》、《通知函》，期望原、被告能就租金部分减免一事进行商谈并能达成一致意见。原告认为肺炎疫情的爆发导致了经营目的落空，给原告造成的损失远远超过正常经营的商业风险。原被告是租赁关系应适用情势变更原则、公平原则适当减免部分租金及物业服务费，租赁双方共克时艰。但被告直接拒绝原告的诉请，不同意减免2020年2月的租金。被告辩称，1、承租方诉求免除2020年2月期间的租金没有事实及法律依据，具体来讲在2020年2月期间原告方仍实际占有使用租赁房屋，不导致合同目的不能实现，故要求免除2月租金没有事实依据。2、原告作为房地产中介行业龙头，虽然在疫情期间到访客户可能会减少，但现如今房地产的租售业务多依靠通过线上通过手机及电脑终端，有VR系统可以实景线上看房，故对其业务不造成实质性的影响，且结合深圳市二手房租售业务在2020年2月至2020年7月期间其二手房的交易量及交易单价逐月上升，直至2020年7月15日房地产新政出台，才对二手房的交易量起到了抑制作用，故综合来看原告的业务并没有受到实质影响，其获利颇丰。据此来看就是诉求的2020年2月期间正是深圳市二手房租售业务创新高的上升期，故其诉求对其业务造成影响的理由没有事实依据。3、自新冠疫情爆发后因深圳市的防控系统控防有序，以至于深圳始终处于低风险地区，对房地产租售业务没有实质影响，并没有限制其不准经营，不像餐饮及电影院造成了禁止开业的影响，综上原告的诉求没有事实及法律依据，恳请法院驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月29日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将深圳市金翠园107号商铺出租给原告使用，租期为2016年1月1日至2020年12月31日，原告应于每月5日前向被告支付当月租金，自2020年1月1日起每月租金为48620元。原告应支付的租金均已向被告支付，其中2020年2月租金于2020年3月18日支付。原告员工从2020年1月底至2020年3月初通过短信、微信等方式就减租事宜与被告家人进行了沟通，但被告未同意减租。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。涉案合同履行期间，突发新冠肺炎疫情。为防控疫情，广东省在2020年1月23日至2月24日期间启动重大突发公共卫生事件一级响应，疫情仅导致承租人履行困难，不导致履行障碍。但考虑到受疫情防控措施影响，各小区实行封闭管理，新房现场开盘和上门看房均无法进行，造成原告经营困难、营业收入明显减少等情况，本院根据公平原则，酌定减免原告一个月租金，对原告要求返还2020年2月租金的诉讼请求予以支持。根据第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议作出的《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款之规定，本院作为试点法院，适用普通程序独任审理本案。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告吴传荣应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司返还2020年2月份租金48620元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元，由被告负担。上述案件受理费原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告1016元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二〇年九月三十日尹丹荔书记员    杨双煜