广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15832号原告（反诉被告，以下简称原告）：林汉文，男，1991年6月6日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：李海涛，广东大简律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：严利霞，女，1978年12月8日出生，汉族，身份证住址湖北省汉川市，委托诉讼代理人：卢鉴、陈晶，广东曜灵律师事务所律师、实习人员。第三人：广州市文豪市场经营管理有限责任公司，住所地广州市白云区。法定代表人：林汉武。原告林汉文与被告严利霞、第三人广州市文豪市场经营管理有限责任公司（以下简称文豪市场公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林汉文的委托诉讼代理人李海涛，被告严利霞的委托诉讼代理人卢鉴均到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、解除2018年11月12日签订的《租赁合同》，被告将广州市白云区富康路****号首层****号商铺腾退交付给原告，在实际腾退之前的占有使用费（按每月31800元计算）由被告承担；2、被告向原告支付2020年2月至2020年6月租金110200元，2020年1月至2020年5月水电费44831元并支付滞纳金（以每月所欠房租、水电费为基数，按照月利率2%自每月7日开始起计付至付清之日止）；3、租房保证金（押金）95400元归原告所有；4、被告赔偿因房屋卷闸门等设施被损坏造成的损失8000元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2018年11月12日，广州市文豪物业管理有限公司（以下简称文豪公司）与被告签订《租赁合同》，约定文豪公司将位于广州市白云区富康路*****号首层*****号商铺出租给被告作冰鲜使用，面积约488平方米，租期自2018年11月13日至2023年9月12日，其中2018年11月13日至2020年11月12日期间每月租金31800元，被告在每月6日前支付当月租金和上月水电费。截止2020年6月7日，被告尚欠2020年2月、3月租金各7400元（因疫情减免）、4-6月租金各31800元，2020年1月水电费10636元、2月水电费4655元、3月水电费8499元、4月水电费9084元、5月水电费11957元。根据租赁合同约定，被告逾期未交当月租金及上月水电费的，需要承担滞纳金，逾期超过10号未交费的，文豪公司有权单方面终止合同、没收保证金。文豪公司为一人有限责任公司，原告为该公司唯一股东，2018年12月19日，该公司注销，原告有权以股东身份主张相关债权。截止2020年6月12日，被告仍未及时交纳租金及水电费，将部分货物搬离租赁房屋，并将房屋锁闭。被告上述行为已构成违约，故提起本案诉讼。被告辩称：原告不是本案诉争标的的适格主体，从原、被告签署租赁合同至今，原告都没有取得涉案房屋的承租权，在此前提下，原告与被告签署的租赁合同是无效的。原告依据该合同收取了履约保证金95400元，应予以退还。另外，涉案租赁物业发生争议是从2020年2月开始，被告要求第三人按照国家政策对2020年2月及3月租金进行免收，对4月租金减半收取。被告据此提起反诉诉讼请求：1、确认文豪公司与被告于2018年11月12日签订的《租赁合同》无效；2、原告向被告返还履约保证金95400元；3、本案全部诉讼费由原告承担。原告对反诉辩称：合同是真实有效的，被告未按约定履行支付租金及水电费的义务，已经构成根本违约，根据合同约定，违约一方保证金不应当退还。第三人提交书面意见陈述：第三人于2018年12月10日经工商部门核准成立，第三人与被告于2018年12月1日签订的《广州市房屋租赁合同》系用于被告注册公司之需，合同签订时间在第三人领取营业执照之前。合同签订后，第三人从未收到被告任何租房保证金或租金，该合同从未得到实际履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的广州市房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证明、不动产权证、租赁合同、租金详细表、水电详细表、欠款明细、关于新冠××疫情期间租金减免的通知、情况说明、物业租赁合同、账单详情截图、照片、工商登记档案、收据、中国南方电网电价价目表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州市白云区××号（农贸市场）登记产权人为广州地铁集团有限公司，建筑面积1837.84平方米。2013年9月30日，案外人广州市地下铁道总公司（甲方、出租方）与案外人广州市生利贸易有限公司（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于白云区××、××号裙楼的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积4103.4平方米，租赁期限自2013年9月15日至2023年9月14日；2019年9月15日至2020年9月14日期间每月租金133187.81元，等等。2017年6月10日，广州市生利贸易有限公司（甲方、出租方）与文豪公司（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于白云区××、××层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1837.84平方米，租赁期限自2017年6月10日至2023年9月14日；2019年9月15日至2021年9月14日期间每月租金60786.56元，等等。2018年9月6日，广州市白云区住房和建设局对广州市生利贸易有限公司与文豪公司关于****号首层****号二层部位面积为1837.84平方米的租赁备案予以注销，理由是租赁双方提前解除租赁合同。2017年12月1日，广州市生利贸易有限公司向原告出具情况说明，记载广州市地下铁道总公司改制为广州地铁集团有限公司，广州市白云区××号物业进行更换房产证。2018年9月6日，广州市生利贸易有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于白云区××号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1837.84平方米，租赁期限自2018年9月6日至2023年9月14日；每月租金为49.434元/平方米即90851.78元，2019年9月15日起每两年租金在上一个租赁年度月租金的基础上递增7%；等等。2018年11月12日，文豪公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于白云区××、××、××号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作冰鲜用途使用，建筑面积488平方米，租赁期限自2018年11月13日至2023年9月12日；2018年11月13日至2020年11月12日每月租金为31800元，乙方应在6号前向甲方交纳当月租金和上月水电费；合同签订当日，乙方须向甲方缴纳95400元保证金；电费按1.5元/度计算，水费按7元/吨计算；乙方逾期未缴交的，甲方可作停水、停电处理，并每天按交租金额的0.5%收取滞纳金，逾期超过当月10号未缴交的，甲方有权单方面终止合同收回商铺并没收保证金；等等。2018年12月1日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市白云区德棠路171、172号112房出租给乙方作商业用途，面积约280平方米，2018年12月1日至2023年9月1日期间月租金为19600元，租金由乙方在每月5日前现金支付，乙方向甲方交纳19600元保证金，逾期交付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；等等。2020年4月8日，广州地铁商业发展有限公司向广州市生利贸易有限公司发出《关于新冠××疫情期间租金减免的通知》，记载根据地铁集团公司相关要求，同意免收2020年2月1日至3月31日有效合同期间租金，若存在分/转租情况，请同步免收分/转租户的租金，且租金免收金额不低于我司给予的租金免收金额；等等。2020年7月16日庭审中，被告主张已于2020年6月底已搬离，应将涉案租赁物业交付给文豪市场公司；2020年8月17日庭审中，被告主张已将涉案租赁物业在2020年6月下旬交付给文豪市场公司，但因对方要求要安装好卷闸门修复好才同意接收，故在2020年8月12日将卷闸门装好后将钥匙邮寄给文豪市场公司，现不同意向原告继续交付涉案租赁物业。原告对卷闸门修复事实予以确认，但主张原告并未收到被告交付的钥匙。另查，文豪公司为一人有限责任公司，原告为该公司唯一股东，文豪公司于2018年12月19日注销登记。还查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。广东省人民政府决定自2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级响应,后决定自2020年5月9日起将新冠疫情防控应急响应级别调整为省级三级响应。本院认为，涉案租赁物业具有合法产权，文豪公司与被告就涉案租赁物业签订的《租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告主张确认合同无效，理据不足，本院不予支持，予以驳回。被告抗辩与其形成实际租赁关系的是第三人，但经第三人确认其与被告之间的租赁合同并未履行，且结合被告与第三人签订的租赁合同中的租赁物业面积、租金标准均与被告实际租赁物业不符，且被告缴纳保证金95400元也是向原告缴纳，故应认定与被告形成实际租赁关系的是文豪公司。现文豪公司已注销，故文豪公司的相关权利义务应由原告承担。关于合同解除，原告起诉主张解除合同，被告已于2020年6月底搬离，不再继续使用涉案租赁物业，该不再使用的行为即表示被告同意解除合同，故本院确认文豪公司与被告于2018年11月12日签订的《租赁合同》于被告搬离之日解除。关于腾退物业，现被告在庭审中已多次确认搬离，亦确认不再继续使用涉案租赁物业，故原告可自第二次庭审之日即2020年8月17日明确知晓其可自行收回涉案物业，已无需被告再次腾退涉案物业，故对原告要求被告腾退涉案租赁物业的诉讼请求不予支持，予以驳回。关于2020年2月1日至8月17日期间租金，被告主张应免除2020年2月及3月租金、4月租金减免50%，考虑原告已为被免除了2020年2月及3月租金48800元[（31800元-7400元）×2月]，已将免租政策落实到实际承租方即被告方，现无证据证实原告在2020年4月至7月15日期间有享受免租优惠，故2020年4月至7月15日期间租金被告仍应按照合同约定支付111300元（31800元×3.5月）。关于2020年7月16日至2020年8月17日期间租金，被告虽抗辩其已搬离，但未能提供证据证实搬离时已明确告知出租方可自行收回商铺，而原告在2020年6月15日已提起本案诉讼，诉讼中被告已多次明确表示搬离停止经营，原告亦可自行及时收回涉案商铺减少损失，故对于2020年7月16日至2020年8月17日期间的租金应由原、被告各承担50%，故被告应向原告支付2020年7月16日至2020年8月17日期间租金33338.71元（31800元×0.5月+31800元÷31天×17天）的50%即16669.35元。因此，被告共需向原告支付2020年2月1日至2020年8月17日期间租金142769.35元（7400元×2月+111300元+16669.35元）。关于水电费，被告确认在2020年6月底搬离，在搬离之前被告使用涉案商铺必然会产生水电费，现原告要求被告支付2020年1月至5月水电费44831元，被告未能提供证据证实该费用已缴纳，故本院对原告要求被告支付水电费44831元的诉请予以支持。关于租金、水电费及垃圾费的滞纳金，被告未能缴纳系因受疫情影响而对各项费用金额有异议，并非恶意拖欠，考虑疫情对于被告经营确有影响，且相关政府文件亦认可疫情期间租金可存在缓交免交的情况，故本院对滞纳金不予支持，予以驳回。关于保证金95400元，现被告未按时缴纳租金及水电费，构成违约，2020年4月之后的租金尚未缴纳系主张受疫情影响，希望可以对租金进行减免，并非恶意拖欠租金。现原告主动要求解除合同，考虑被告违约行为均发生在疫情发生后，亦考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件,新冠疫情及防控措施确对被告租赁涉案物业造成一定影响,仍要求被告按原合同约定被没收租赁保证金有失公允,双方对此应互谅互让、善加协商,妥善处理矛盾纠纷。为弘扬诚信友善的社会主义核心价值观,根据国家有关政策文件规定的精神,本院酌定原告没收50%租金保证金即47700元，并对被告要求原告退还保证金的诉请予以支持，但退还金额应为47700元。关于卷闸门损失8000元，现被告主张已将卷闸门修复，原告亦予以确认，考虑承担违约责任的方式包括采取补救措施，故被告将卷闸门修复已视为被告对违约行为进行了补救，原告未能提供证据证实卷闸门在修复过程中产生损坏，故对原告要求被告承担卷闸门损失8000元不予支持，予以驳回。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认广州市文豪物业管理有限公司与严利霞于2018年11月12日签订的《租赁合同》解除；二、自本判决生效之日起五日内，被告严利霞向原告林汉文支付2020年2月1日至2020年8月17日期间的租金142769.35元；三、自本判决生效之日起五日内，被告严利霞向原告林汉文支付2020年1月至2020年5月水电费44831元；四、自本判决生效之日起五日内，原告林汉文向被告严利霞返还保证金47700元，剩余保证金47700元归原告林汉文所有；五、驳回原告林汉文的其他诉讼请求；六、驳回被告严利霞的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2626.41元，由原告林汉文负担281.29元，由被告严利霞负担2345.12元；本案财产保全费1798元，由原告林汉文负担142元，由被告严利霞负担1656元；本案反诉受理费1092.5元，由原告林汉文负担546.25元，由被告严利霞负担546.25元。原告负担的反诉受理费、被告负担的本诉受理费及财产保全费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年九月二十三日书记员  苏秋雅