安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2328号 原告（反诉被告）：金泽华，女，1948年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张立网，男，1978年10月27日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：孙志，安徽润天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婵婵，安徽润天律师事务所律师。 第三人：安徽徽缘房产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区省司法厅大院沿六安路口C#G-F，8-10，D-F，1-3。 法定代表人：杨海波，总经理。 委托诉讼代理人：代君豪。 原告（反诉被告）金泽华与被告（反诉原告）张立网、第三人安徽徽缘房产营销策划有限公司（以下简称徽缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金泽华的委托诉讼代理人张升武，张立网及其委托诉讼代理人王婵婵，徽缘公司的委托诉讼代理人代君豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金泽华向本院提出诉讼请求：1.确认金泽华与张立网之间签订的《存量房买卖合同》合同（编号：×××22）和×××22合同补充协议于2020年1月14日解除，并确认张立网支付给金泽华的定金5万元归金泽华所有；2.判令张立网承担金泽华支付的律师费6000元；3.本案诉讼费用由张立网承担。事实和理由：2019年11月15日，徽缘公司查找到金泽华委托辉达房产公司在网上登记的合肥市不动产权第30024181号庐阳区××巷××幢××室的售卖信息，联系到金泽华及其儿媳朱红梅，当晚张立网及徽缘公司在提出不需要看房的情况下，徽缘公司即促使金泽华与张立网签订了《存量房买卖合同》（编号：×××22）和×××22合同补充协议，促使金泽华与其签订了《房地产经纪合同》。金泽华与张立网就房屋价款、交房时间、交房条件、双方的权利义务以及违约责任通过《存量房买卖合同》及合同补充协议进行了明确约定，其中合同第五条约定：“甲、乙双方确认，本合同签订之后，2019年11月29日，甲、乙双方共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续”。2019年11月15日当晚，张立网按合同补充协议5约定向金泽华指定账户支付了定金5万元，同时金泽华按与徽缘公司的《房地产经纪合同》第四条约定向徽缘公司提交了该出售房屋的房产证原件，以便徽缘公司办理房屋过户前的验证等准备工作，徽缘公司盖章签收了金泽华提交的房产证原件并出具房屋交易收件清单。2019年11月16日，金泽华及时向租户通知了该出售房屋已签订售卖合同的事实，并告知其不再出租，该租户收到通知后按金泽华要求及时搬出。2019年11月27日，金泽华按张立网、徽缘公司的要求及合同约定清空了案涉房屋名下所有人的户口，并请徽缘公司约好张立网于2019年11月27日到安庆路派出所查看该房屋的空户证明，然后一起去合肥市房产管理部门办理过户。2019年11月27日，徽缘公司按约定到达合肥市安庆路派出所并验看了金泽华的房屋空户证明，张立网未如约而至；2019年11月29日10时30分，金泽华和儿媳朱红梅及儿媳朋友李斌按徽缘公司的通知准时到达合肥市房产局，徽缘公司的员工代君豪和刘经理到场，张立网再次未出现，期间出现了一位自称是张立网老婆的女性，金泽华、徽缘公司均无法核实该女性的真实身份，且张立网、徽缘公司在未告知金泽华及未取得金泽华同意的情况下，共同将案涉房屋的网签合同买房人由张立网变更为朱冬云，严重违背了金泽华与张立网的合同约定。因张立网未按合同约定于2019年11月29日房屋过户日到场办理过户手续，及未按合同约定向合肥市房产局指定的监管账户支付房款，导致金泽华与张立网、徽缘公司在2019年11月29日未完成合肥市不动产权第30024181号房屋转移登记手续。2019年11月29日至2019年12月9日期间，金泽华未收到张立网、徽缘公司要求继续履行合同的请求。按张立网与金泽华签订的《存量房买卖合同》的约定，2019年12月9日合同履行期届满，金泽华有权解除合同，并要求张立网支付违约金。按合同约定张立网支付的定金5万元不予退还，归金泽华所有。金泽华按照徽缘公司的要求提交房产证原件、办理房屋空户手续和终止房屋租赁合同，即金泽华已按照与徽缘公司签订的《房地产经纪合同》约定履行了全部义务。徽缘公司未履行《房地产经纪合同》中第四条第十项的约定“丙方应配合甲方到相关部门办理房地产转让相关手续”。2019年12月11日，张立网、徽缘公司再次未告知金泽华及未取得金泽华同意的情况下，在合肥市房屋管理部门撤销网签合同，新增网签合同（备案号1576047805092），买房人仍由张立网变更为朱冬云，再次完全违背了金泽华与张立网、徽缘公司的合同约定，侵害了金泽华的合法权益。2019年12月10日、11日，金泽华儿媳在朋友李斌的陪同下，先后两次到徽缘公司的合肥庐阳分公司向张立网、徽缘公司索要房产证原件，以及要求解除与张立网的《存量房买卖合同》、归还房产证原件和撤销网签备案合同，但均被拒。2019年12月23日，徽缘公司的员工代君豪通过微信转给金泽华，若不交房，张立网要强行撬锁入住庐阳区××巷××幢××室。为妥善解决问题，避免双方损失扩大，也为维护金泽华的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 张立网针对本诉辩称，张立网购买学区房主要为了给孩子挂个户口，能够让孩子在更好的学校上学，且张立网的姐姐就住在该小区，张立网了解房屋状况，不看房合情合理。张立网爽快地决定购买金泽华的房产，这也许是金泽华觉得房价卖低的原因之一。2019年11月27日，由徽缘公司监督金泽华把户口迁出，张立网不需要去，即使张立网去派出所也没有任何意义，且金泽华和徽缘公司并未让张立网去派出所，金泽华陈述张立网未如约而至不符合事实。签订合同之前张立网已告知金泽华及其儿媳朱红梅涉案房产过户到案外人名下，是金泽华及其儿媳听信其他中介，认为以76万元的价格出售给张立网低了，故在过户时要求张立网增加2.5万元，张立网未同意，所以金泽华不想将涉案房屋卖给张立网。金泽华以无法核实朱冬云的身份为由，违反合同约定，是极为不诚信的。且张立网早已凑齐76万元，在过户当日金泽华突然要求加价，张立网当然不会将购房款打入资金监管账户，这是金泽华违约在先造成的。因金泽华不诚信，张立网也不愿再购买涉案房屋，即使判决继续履行合同，过户时也会存在大量问题，鉴于这种情况，张立网愿意解除合同。 张立网提出反诉请求如下：1.判令金泽华返还5万元及资金占用利息（以5万元为基数按照年利率6%计算，自2019年11月29日起直至款清之日止）；2.判令金泽华向张立网支付违约金46760元（以760000元为基数，按0.3%/日自2019年12月29日暂计算至2020年7月1日，直至款清之日止）；3.判令金泽华承担律师费6000元；4.判令本案诉讼费用由金泽华承担。之后，张立网撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2019年11月15日，经徽缘公司介绍，张立网与金泽华签订房屋买卖合同，签订合同之前，张立网明确告知金泽华涉案房屋过户至案外人名下，金泽华同意，且金泽华的儿媳朱红梅在场。在履约过程中，金泽华的儿媳受到其他中介蛊惑，认为76万元的价格低了，就不想卖给张立网，在办理过户当日金泽华的儿媳让张立网增加2.5万元，张立网未同意，于是在办理过户时金泽华以不是张立网本人为由不予办理过户。金泽华特有的产权证上登记的时间是2018年10月，表面显示至办理过户时未满两年，张立网及徽缘公司一直在跟金泽华交涉让其把产调打印出来，证明交易时涉案房产实际已经满两年，但金泽华一直未打印，目的就是让张立网承担高额的税费，让张立网知难而退，事实是金泽华不想把房屋卖给张立网，却在诉状中陈述张立网违约在先，金泽华的这种行为违反了合同法中的诚实信用原则。 金泽华针对反诉辩称，张立网于2019年10月16日、10月23日、12月11日三次在合肥市不动产登记中心办理了备案，均未取得金泽华同意，且与张立网签订的书面合同完全不一致，张立网与徽缘公司的行为已经严重违反了房屋买卖合同的约定，违背了合同相对性原则，导致目前为止金泽华的房屋仍然备案在第三人名下，由于张立网的违约行为及徽缘公司的不配合，导致房屋买卖合同一直不能履行，其根本原因是张立网造成，金泽华按照合同约定行使合同解除权并主张相关权利是符合双方约定的，现张立网反诉没有事实依据，请求驳回。 第三人徽缘公司述称，对张立网的诉求及其陈述的事实无异议。 本院经审理认定的事实如下：2019年11月15日，经徽缘公司居间，金泽华作为出卖人（甲方），张立网作为买受人（乙方），签订《存量房买卖合同》一份及补充协议一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区××巷××幢××室房屋出售给乙方，价款为76万元，双方于2019年11月29日办理房款托管手续及产权转移登记手续；乙方支付定金5万元，若甲方违约，双倍返还定金，若乙方违约，定金不退。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张立网支付金泽华定金5万元。合同签订时，张立网曾提出房子是为孩子的舅舅买的，直接过户至孩子的舅舅名下。金泽华的儿媳朱红梅在签订合同后，通过电话方式告知徽缘公司要求按合同履行。之后，张立网向徽缘公司提出将房屋的买受人变更为其前妻朱冬云，徽缘公司遂于2019年11月26日将网签合同的买受人变更为朱冬云。2019年11月26日，徽缘公司工作人员向金泽华的儿媳朱红梅提出，房屋系金泽华继承所得，要求其提供老房产证以便减免张立网部分税费，朱红梅表示“一，我们合同上已经明确出售方不承担任何税费，我不管有什么税，与我没有关系。二，如果新证不能在房产局办理过户，我承担责任”。2019年11月27日，金泽华办理了户口迁出手续。2019年11月29日，金泽华至合肥市房产管理部门办理产权转移登记手续，张立网未到场，朱冬云、徽缘公司工作人员到场，得知张立网要求将买受人变更为朱冬云，金泽华表示不同意，双方未能办理产权转移登记手续和房款托管手续。之后，双方未能就变更买受人一事达成一致意见，金泽华于2020年1月14日向张立网发送了解除合同通知书。双方就是否应当返还定金产生争议，分别委托律师诉至本院，各自支付律师费6000元。 以上事实，有金泽华提交的身份证、企业信息查询单、房地产经纪合同、房屋交易收件清单、存量房买卖合同及补充协议、户口本、微信聊天记录、录音资料、短信记录、解除合同通知书及邮寄单、网签合同及确认单、网签备案情况表、婚姻状况证明材料、律师代理协议及发票、证人证言，张立网提交的微信聊天记录、聘请律师合同、律师费发票，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，金泽华与张立网签订的《存量房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现金泽华主张合同于2020年1月14日解除，张立网予以认可，本院予以确认。本案的争议焦点在于违约责任应如何认定。张立网在没有征得金泽华同意的情况下，擅自将买受人变更为其前妻朱冬云，导致合同无法继续履行，对合同的解除存在过错，应当承担相应的违约责任。但是从整个履约过程可以看出，若金泽华予以配合，买受人变更为朱冬云并不会影响金泽华取得购房款这一合同目的的实现，在此情况下判令定金5万元全部归金泽华所有将有失公允，本院根据当事人的过错程度、实际损失等情况，酌定张立网已支付的2万元定金归金泽华所有，故金泽华应返还张立网定金3万元。对于金泽华主张的律师费，已在上述违约责任认定中予以考量，本院不再支持。对于张立网主张的利息和律师费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认金泽华与张立网之间的《存量房买卖合同》及补充协议已于2020年1月14日解除； 二、金泽华于本判决生效之日起十日内返还张立网定金30000元； 三、驳回金泽华的其他诉讼请求； 四、驳回张立网的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理减半收取为970元，由金泽华负担690元，张立网负担280元；反诉案件受理费减半收取为606元，由张立网负担326元，金泽华负担280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年九月二日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。