吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初4790号原告:金京燮，男，朝鲜族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：赵春姬，吉林檀君律师事务所律师。被告：吉林天池安装工程有限公司，住所地：吉林省延吉市长白路。法定代表人：孙玉英，董事长。委托诉讼代理人：黄秀婷，吉林衡丰律师事务所律师。被告：延边罗京实业集团有限公司，住所吉林省延吉市公园路58号。法定代表人：罗今子，董事长。委托诉讼代理人：王文军，吉林惠川律师事务所律师。原告金京燮诉被告吉林天池安装工程有限公司（以下简称“天池公司”）、延边罗京实业集团有限公司（以下简称“罗京公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金京燮的委托诉讼代理人赵春姬，被告天池公司的委托诉讼代理人黄秀婷，被告罗京公司的委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金京燮向本院提出诉讼请求：1.立即停止对金京燮购买的延吉市××路罗京帝景、房屋编号为10-08-0026-12006、幢号为0026、房号为12006、房屋序号为365222、建筑面积为45.68平方米房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.确认金京燮与罗京公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认上述房屋归金京燮所有；3.罗京公司立即协助和配合金京燮办理产权登记；4.诉讼费由天池公司、罗京公司承担。事实与理由：延吉市人民法院作出（2019）吉2401执恢147号之一执行裁定，查封被执行人罗京公司名下的位于延吉市××路罗京帝景、房屋编号为10-08-0026-12006、幢号为0026、房号为12006、房屋序号为365222、建筑面积为45.68平方米的房屋。2020年7月16日，金京燮对执行标的提出书面异议。延吉市人民法院于2020年7月30日作出（2020）吉2401执异111号执行裁定：驳回案外人金京燮的异议。现金京燮对该裁定不服，提出案外人执行异议之诉，具体事实与理由如下：（一）金京燮与罗京公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2014年9月11日，金京燮与罗京公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，延吉市人民法院于2019年7月8日才作出（2019）吉2401执恢147号之一执行裁定，查封涉案房屋，即在法院查封之前金京燮与罗京公司已签订合法有效的书面买卖合同；（二）金京燮在法院查封之前已合法占有该不动产。金京燮已于2017年1月21日拿到房屋的钥匙，办理物业的入住手续，并于2017年11月18日正式入住涉案房屋，即金京燮在法院查封之前已合法占有该不动产；（三）金京燮已支付全部价款。金京燮于2014年9月11日以其对罗京公司享有的工程款为对价支付了房款305142元，于2015年12月22日支付剩余房款及面积差价款25384元，并于2017年1月21日支付装修保证金、取暖费、物业费、电梯费等交付使用的各项费用合计8897元，即金京燮已支付全部房屋价款及房屋交付使用费用；（四）非因金京燮自身原因未办理过户登记。自交付房屋以来，金京燮曾多次主张办理过户登记，金京燮从罗京公司处得知房屋尚未验收无法办理过户登记，即未办理过户登记并非因金京燮自身原因造成。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故金京燮就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。天池公司辩称：1.天池公司申请查封涉案房屋的时间早于金京燮实际占有房屋时间。天池公司根据（2016）吉24民终355号民事判决向延吉市人民法院申请强制执行，法院于2016年7月13日作出（2016）吉2401执1024-1号执行裁定，查封罗京公司名下的包括涉案房屋在内的房产，查封期限为3年。2019年7月8日，天池公司申请继续查封，法院于2019年7月8日作出续封裁定。金京燮诉称其于2017年办理入住，因此即使金京燮已实际入住，但其自认的实际占有时间晚于法院查封的时间；2.金京燮在涉案房屋查封3年后才提起执行异议，其所称的债权债务关系及所签订的房屋买卖合同均不具备真实性。涉案房屋于2016年7月与同小区其他15套房产同时被查封，且2017年声称为其他被查封房屋“权利人”的案外人分别向法院提起执行异议。如果涉案房屋在2014年已被抵债并签订房屋买卖合同，且金京燮于2017年已入住，其不可能不知道涉案房屋被查封的事实。金京燮却在已查封3年后提出执行异议申请，明显不符合常理。因此，天池公司有理由相信金京燮与罗京公司之间的以房抵债、房屋买卖协议及所称的“已支付全部购房款”均不具有真实性。即使，涉案房屋确实以房抵债交付给金京燮，但其未办理过户登记系其自身原因导致，金京燮在提出执行异议申请时，并未就该问题举证，其主张不应认可。综上，金京燮起诉天池公司没有事实与法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求法院驳回金京燮的诉讼请求。罗京公司辩称：罗京公司与金京燮因提供工程设备达成以物抵债协议，协议以涉案房屋抵顶部分货款属实。罗京公司已将涉案房屋交付给金京燮。至于天池公司提出保全的时间部分业主的确不清楚，房屋被保全2年后的确有部分业主到罗京公司询问此事。涉案房屋所在小区至今未验收，不存在能够办理房照的情形。经审理查明：2014年7月28日，金京燮任法定代表人的延吉市东海冷暖设备安装有限公司与罗京公司签订高直连、地下室至××区改造工程协议书，工程地点为博士园，约定工程款支付方式为全部以房抵付工程款。2014年9月11日，罗京公司与金京燮签订商品房买卖合同，将位于延吉市××路南侧罗京帝景第A幢12单元06号，建筑面积45.68平方米的房屋以305142元的价格抵偿拖欠金京燮的博士园地下室改造工程款。合同约定2014年10月30日前，罗京公司将经验收合格的商品房交付使用；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以测绘部门最终测绘面积为准，实行多退少补。签订合同当日，罗京公司向金京燮出具305142元房款收据，收款方式为抵顶工程款。2015年12月22日，罗京公司向金京燮出具25384元的收据，收款方式为抵顶工程款。2017年1月21日，罗京公司向金京燮出具2000元的收据，收款方式为现金。另查，2016年6月30日，天池公司依据已经发生法律效力的延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉24民终355号民事判决书向本院申请强制执行被执行人罗京公司。因被执行人罗京公司拒不履行生效法律文书确定的义务，本院于2016年7月13日作出（2016）吉2401执1024-1号执行裁定，查封罗京公司名下的位于延吉市××路房屋在内的十六套房屋。2019年7月8日，天池公司申请继续查封，本院作出（2019）吉2401执恢147号之一执行裁定，查封罗京公司名下的位于延吉市××路房屋在内的九套房屋。2020年7月16日，金京燮对本案诉争房屋的执行提出书面异议，本院于2020年7月30日作出（2017）吉2401执异111号执行裁定，驳回金京燮的异议。2020年8月4日，金京燮收到该执行裁定书，后于2020年8月13日，向本院提起案外人执行异议之诉。本案庭审中，金京燮陈述诉争房屋已于2015年7月30日交付钥匙，2017年1月21日对涉案房屋装修，后居住、使用该房屋。金京燮交纳2018年-2019年度及2019-2020年度的取暖费。涉案房屋至今未验收合格，现登记在罗京公司名下。认定上述事实的证据有：高直连、地下室至××区改造工程协议书、商品房买卖合同、罗京帝景项目项目房屋交付使用、收费明细表、罗京帝景装修装饰管理协议、收据、延吉市集中供热有限责任公司缴费证明、2017年房屋托管合同、2020年资产委托经营管理使用合同、（2016）吉2401执1024-1号执行裁定书、（2019）吉2401执恢147号执行裁定书、（2017）吉2401执异111号执行裁定书，以及当事人陈述。对金京燮提交的电费明细及水表抄表明细，因不能证明其内容，故本院未予采信。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点在于：案外人金京燮就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，金京燮与罗京公司系基于双方之间存在工程欠款而签订商品房买卖合同，其性质实质上属以物抵债协议，目的在于消灭双方之间的金钱债务，体现的是债务人偿还债务的一种变通履行方式。在完成不动产法定登记之前，该抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，仅能产生债法上的效力，不必然产生物权变动的效力，受让人只享有债权的请求权，而非物权，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，故不能认定依据以房抵债协议阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。涉案房屋至今登记在罗京公司名下，故金京燮要求立即停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，确认房屋归金京燮所有并办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。金京燮与罗京公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第二款第（二）项之规定，判决如下：一、确认原告金京燮与被告延边罗京实业集团有限公司签订于2014年9月11日的商品房买卖合同有效；二、驳回原告金京燮的其他讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告金京燮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向延吉市人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  崔海兰人民陪审员  叶鸿雁人民陪审员  叶春乐二〇二〇年九月三十日书 记 员  郭红伶