广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2206号原告：博罗县宏达工贸有限公司（简称宏达公司）。住所地：博罗县××××××××××××××××。法定代表人：孙势骁，总经理。委托诉讼代理人：刘厚顺、卢海兰，系广东泰伦律师事务所律师。被告：高柏时装（深圳）有限公司(简称高柏公司)。住所地：深圳市福田区××××××××××××。法定代表人：付抗美，总经理。第三人：北京市顺达经济开发公司(简称顺达公司)。住所地：北京市东城区××××××××××××。法定代表人：周某1。原告宏达公司诉被告高柏公司、第三人顺达公司合同纠纷一案，本院受理后，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘厚顺到庭参加诉讼，被告高柏公司、第三人顺达公司缺席。本案现已审理终结。原告诉称，1993年5月10日，被告（曾用名：深圳高柏时装有限公司）以其全资投资设立的深圳高柏时装有限公司加工厂的名义与原告签订的《土地联合开发协议书》约定：原告与被告联合开发位于罗阳街道办九村上坣村的土地，即县城总体规划商业街东段，具体四至见红线图，总面积约12157平方米（以实际测量为准）；此地的开发原则为被告对原告有偿开发的总承包，该地的有偿开发定价为每平方米570元，包括国有土地使用权证办证费、建设用地规划许可证办证费、及征地应交付的一切费用，总金额为6929490元；开发费分三期支付，第一期于合同签订的五天内付40%（2771760元），第二期在1993年6月15日前，原告将红线图交给被告后，原告以被告名义办理好建设用地规划许可证、红线图，并将国土证交给被告后支付30%，第三期在原告办妥国有土地使用证（即红头文件包括一平）移交给被告后结清全部款项。1993年9月10日，原告按照上述协议的约定：将涉案九村区上坣村四方塘17432平方米（经实际测量的数据）的国有土地使用权分三本证登记至被告名下。分别是：地块一面积5355㎡、证号：博府国用（93）字第0015464号、0101337号；地块二面积5608㎡、证号：博府国用（93）字第0015465号、0101338号；地块三面积6469㎡、证号：博府国用（93）字第0015466号、0101339号。按照上述约定，被告应支付9936240元土地转让费给原告，但是被告仅向原告支付了定金10万元，以及第一期款项2771760元。之后，被告以资金困难为由拒绝支付剩余的土地转让款。1997年9月15日，被告与原告签订《协议二》约定，被告同意将地块一和地块三共计11824㎡国有土地使用权由原告和第三人收回，并过户至原告与第三人名下，不再支付地块一、地块三的土地转让款。经了解，被告于2002年4月18日分别将地块一、地块三中的4651.5㎡、1004㎡的国有土地用途申请变更为住宅用地，并分别办理了国有土地使用权证，分别为：博府国用（2002）第010486号、博府国用（2002）第010487号。1997年9月19日，原告与被告再次签订《协议三》，约定地块二【证号：博府国用（93）字第0015465号、0101338号、面积5608㎡】由被告继续开发建设，并按照《协议一》的约定支付土地转让差价324981元给原告。被告在签订本协议书之后3至5年内开发并补偿324981元的楼房给原告，原告需要商铺按市价70%供原告选购等。前述《协议三》签订后，原告已经按照上述约定完成了地块二的填土工程，被告于2010年才开始对地块二开发建设。之后被告既未向原告支付324981元的土地转让差价款，也未提供324981元等值的物业给原告。另外，原告与被告在办理土地联合开发协议过程中，原告与第三人签订的《联合开发房地产业合同书》约定，原告与第三人联合开发位于博罗县×××××××××××的惠州深圳高柏时装项目。期间，第三人向原告提供了部分投资款，并由第三人于1997年9月19日前收回其全部投资。综上所述，按照原告、第三人与被告分别签订的《协议一》、《协议二》、《协议三》之约定，原告已按照约定履行了全部义务，被告同意将涉案土地地块一、地块三由原告和第三人收回并同意无条件配合将前述地块一、地块三变更登记至原告与第三人名下。地块二由被告继续开发建设，并支付土地转让款差价324981元或者等值的物业给原告，但是被告在2010年开发建设地块二后以种种理由拒绝履行与原告签订的《协议三》约定的义务。其中，原告与被告在合作期间，第三人已经从原告与被告处收回了其全部投资款，因此原告对收回的地块一和地块三享有完整的收益、处置、处分权等。为此，原告为了维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，恳请法院依法判决：一、确认原告与深圳高柏时装有限公司加工厂于1993年5月10日签订的《土地联合开发协议书》、原告与被告和第三人于1997年9月15日签订的《关于深圳高柏服装有限公司拖欠土地开发款，自愿用国土证及征用土地抵押的协议》、原告与被告于1997年9月19日签订的《关于深圳高柏服装有限公司拖欠土地开发款，自愿用国土证及征用土地抵押转让的协议（附件）》合法有效；二、被告将位于博罗县××××××××××××方塘，面积703.5㎡的国有土地使用权证【证号：博府国用（93）字第0015464号、0101337号】、面积5465㎡的国有土地使用权证【证号：博府国用（93）字第0015466号、0101339号】、面积4651.5㎡的国有土地使用权证【证号：博府国用（2002）第010486号】、面积1004㎡的国有土地使用权证【证号：博府国用（2002）字第0101487号】办理变更登记至原告名下；三、被告向原告支付土地转让款324681及利息（以324681元为基数，自1997年9月12日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、本案诉讼费由被告负担。原告向本院提交如下证据：1、《原告营业执照》、被告和第三人的企业信用信息；2、《土地联合开发协议书》；3、面积为5355㎡国有土地使用证【博府国用（93）字第0015464号、0101337号】、面积为6469㎡国有土地使用证【博府国用（93）字第0015466号、0101339号】；4、《关于深圳高柏服装有限公司拖欠土地开发款，自愿用国土证有及征用土地抵押的协议》；5、《关于深圳高柏服装有限公司拖欠土地开发土地开发款，自愿用国土证及征用土地抵押转让的协议（附件）》；6、博府国用（93）字第0101339号、博府国用（93）字第0101337号的国有土地使用权证登记信息，分别分割出4651.5㎡、1004㎡办理了新的国有土地使用权，证号分别为：博府国用（2002）第010486号、博府国用（2002）第010487号。9、《土地权属协议书》的公证书；10、涉案土地的内档资料及不动产登记信息；11、（2013）深中法商终字第1726号民事判决书。被告高柏公司、第三人顺达公司下落不明，经本院公告传唤未到庭参加诉讼和答辩，也未向本院提交证据。经审理查明，被告高柏公司于1987年12月30日成立，曾用名是深圳高柏时装有限公司，于1996年4月23日变更为现名称。1993年1月8日，被告独资注册成立深圳高柏时装有限公司加工厂（简称高柏加工厂），该加工厂现已被依法吊销。1993年5月10日，被告以高柏加工厂的名义与原告签订的《土地联合开发协议书》。双方约定：原告与被告联合开发位于罗阳街道办九村上坣村的土地（四至见红线图，总面积约12157㎡，以实际测量为准）；由被告以570元/㎡的价格负责投资开发（包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证的办证费、及征土地应交付的一切费用，土地款为6929490元）；土地款分三期支付：第一期款于合同签订的2天内付定金10万元、五天内付40%2771760元、第二期款在1993年6月15日前，原告将红线图交给被告后，并以被告名义办理好建设用地规划许可证、红线图，将正本交给被告后支付30%，第三期在原告办妥国有土地使用证（即红头文件包括一平）移交给被告后结清全部款项。1993年9月10日，原告将涉案17432㎡的土地办理了三本国有土地使用权证，并登记在被告名下。分别是：地块一证号：博府国用（93）字第0015464号、0101337号（面积共5355㎡）；地块二证号：博府国用（93）字第0015465号、0101338号（面积共5608㎡）；地块三证号：博府国用（93）字第0015466号、0101339号（面积共6469㎡），均为工业厂房用地。以上土地使用证办妥后，被告向原告支付的土地转让费为定金10万元和第一期款项2771760元。剩余的土地转让款未支付。1997年9月15日，被告与原告和第三人签订《关于深圳高柏服装有限公司拖欠土地开发款，自愿用国土证（有）及征用土地抵押的协议》约定，被告同意将地块一和地块三共计11824㎡国有土地使用权由原告和第三人收回，并协助过户至原告与第三人名下，以冲抵拖欠原告剩余未支付的土地转让款。2002年3月18日，被告与原告签订《土地权属协议书》，再次确认原告为上述块一和地块三（11824㎡）的唯一国有土地使用权人。尔后，2002年4月19日，原告将上述博府国用（93）字第0101337号土地分割出1004㎡、博府国用（93）字第0101339号土地分割出4651.5㎡，分别办理产权证为：博府国用（2002）第010487号、博府国用（2002）第010486号。土地仍登记在被告名下。1997年9月19日，原告与被告签订《关于深圳高柏服装有限公司拖欠土地开发款，自愿用国土证及征用土地抵押转让的协议》（附件），约定原告负责为被告将涉案博府国用（93）字第0015465号、0101338号（面积5608㎡）的土地由被告自己开发建设，由原告负责平整土地。被告在开发该土地时，按建筑成本补偿324981元的楼房给原告。现被告已对该土地开发建设，但未按约定向原告交付324981元等值的物业给原告。另查明，根据原告的陈述和提交的（2013）深中法商终字第1726号民事判决书证明，原告与被告曾签订协议共同开发建设涉案上述土地。尔后，第三人已收回投资款，退出与原告的联合开发建设。2002年8月23日，原告与案外人博罗县鹏辉实业发展有限公司签订协议，约定原告将上述博府国用（2002）第010487号的1004㎡土地、博府国用（2002）第010486号的4651.5㎡土地，与案外人博罗县鹏辉实业发展有限公司合作开发房地产本院认为，本案系原告宏达公司与被告高柏公司、第三人顺达公司因土地使用权转让、合作开发引起的合同纠纷。双方当事人签订的涉案《土地联合开发协议书》等合同，均是当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。根据被告与原告和第三人签订的《关于深圳高柏服装有限公司拖欠土地开发款，自愿用国土证（有）及征用土地抵押的协议》、被告与原告签订的《土地权属协议书》，涉案博府国用（93）字第0015464号、0101337号（面积共5355㎡）、博府国用（93）字第0015466号、0101339号（面积共6469㎡），共计11824㎡国有土地使用权为原告一人所有。但后来，原告在2002年4月19日将上述博府国用（93）字第0101339号土地分割出1004㎡、博府国用（93）字第0101337号土地分割出4651.5㎡，分别办理产权证为：博府国用（2002）第010487号、博府国用（2002）第010486号。2002年8月23日，原告与案外人博罗县鹏辉实业发展有限公司签订协议，约定原告将上述博府国用（2002）第010487号1004㎡的土地、博府国用（2002）第010486号4651.5㎡的土地转让给案外人博罗县鹏辉实业发展有限公司。且博罗县鹏辉实业发展有限公司已实际占有和开发这两块土地，土地的性质已变更为住宅用地。故原告请求被告履行将上述博府国用（2002）第010487号的1004㎡土地、博府国用（2002）第010486号的4651.5㎡土地权利人变更到原告名下，没有事实依据，理由不充分，本院予以驳回。对博府国用（93）字第0101337号土地证剩余的703.5㎡的土地、博府国用（93）字第0101339号土地证剩余的5465㎡的土地，根据上述合同约定，被告应履行协助原告办理产权转移登记手续。上述博府国用（2002）第010487号的1004㎡的土地、博府国用（2002）第010486号的4651.5㎡的土地虽然仍登记在被告名下，但实际由案外人博罗县鹏辉实业发展有限公司占有和开发。关于这两块土地的产权转移登记事宜应由原告与被告，以及案外人博罗县鹏辉实业发展有限公司另行协商或另案处理。关于原告主张被告支付平整土地工程款324981元及支付利息的问题。本院认为，虽然被告已自行开发建设了涉案博府国用（93）字第0015465号、0101338号（面积5608㎡）的土地，但原告没有提供充分的证据证明其履行平整土地的合同义务。并且合同约定在原告履行平整土地义务后，由被告向原告提供324981元等值的楼房，而非现金补偿。因此，对原告请求被告支付324981元，理由不充分，本院不予支持。被告高柏公司、第三人顺达公司，经本院传唤未到庭参加诉讼和答辩，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告博罗县宏达工贸有限公司与深圳高柏时装有限公司加工厂签订的《土地联合开发协议书》、原告与被告高柏时装（深圳）有限公司和第三人北京市顺达经济开发公司签订的《关于深圳高柏服装有限公司拖欠土地开发款，自愿用国土证有及征用土地抵押的协议》、原告与被告签订的《关于深圳高柏服装有限公司拖欠土地开发款，自愿用国土证及征用土地抵押转让的协议》（附件），合法有效。二、被告高柏时装（深圳）有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告博罗县宏达工贸有限公司将博府国用（93）字第0101337号土地证剩余的703.5㎡的土地、博府国用（93）字第0101339号土地证剩余的5465㎡的土地转移登记在原告名下。三、驳回原告博罗县宏达工贸有限公司的其他诉讼请求。本案受理费62581元（已交），由原告负担7581元、被告负担55000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈国新人民陪审员  吴寿华人民陪审员  钟妮芸二〇二〇年九月二十五日法官 助理  张慧婷书 记 员  陈亮淇