重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初14659号原告：重庆恒建房地产开发有限公司，住重庆市南岸区南坪惠工路225号第2层,统一社会信用代码91500108756234800K。法定代表人：黄裕芬，总经理。委托诉讼代理人：何屏莺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：董学理，男，1971年9月18日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘亚峰，重庆市江北区华新法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘蓬松，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。第三人：重庆塑皇（建设）集团有限公司，住所地重庆市巴南区土桥正街13号1-1号，统一社会信用代码915001132034364028。法定代表人：刘伟政，经理。原告重庆恒建房地产开发有限公司（以下简称恒建公司）与被告董学理、第三人重庆塑皇（建设）集团有限公司（以下简称塑皇公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒建公司委托诉讼代理人何屏莺、被告董学理及其委托诉讼代理人刘蓬松、刘亚峰到庭参加了诉讼，第三人塑皇公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒建地产公司向本院提起诉讼请求：1、确认原告以第三人名义与被告于2006年3月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效；2、判令被告协助原告办理撤销房屋登记备案手续；3、确认位于重庆市巴南区花溪镇土桥正街（现更名为重庆市巴南区花溪镇土桥新街3号）土桥大厦XX号的房屋属于原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年4月10日,原告与第三人签订《重庆土桥大厦联合开发协议书》，约定由第三人提供建设用地，原告承担建设资金，开发建设的面积中，第三人固定分得建筑面积4500平方米，其余产权归原告。双方沿用第三人与重庆綦江**通房地产开发有限公司（以下简称华通公司）签订的《关于“土桥大厦”联合开发建房分配协议》，根据该协议，重庆市巴南区花溪镇土桥正街（现更名为重庆市巴南区花溪镇土桥新街3号）土桥大厦XX号的房屋属于原告所有。2005年9月13日，第三人与原告签订《重庆土桥大厦联合开发协议书补充协议》，约定双方各自销售所分得房屋，原告以第三人名义对外销售房屋。土桥大厦项目前期由第三人与华通公司联合开发建设，2005年华通公司推出，由原告接手继续开发建设。由于当时房地产市场低迷，银行信贷政策等因素，造成原告无法通过正常渠道获取贷款，为此，原告请求被告等人协助，通过签订虚假商品房买卖合同，办理个人住房按揭贷款的方式，套取银行资金，从而缓解自身建设资金压力，而被告无须实际支付首付款，也不用偿还按揭贷款，房屋所有权仍归原告所有。被告同意后，原告以第三人名义与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告购买土桥大厦XX号的房屋，付款方式为按揭，并办理了备案登记。2006年6月17日，被告配合原告与中国工商银行股份有限公司重庆巴南区支行签订了《个人购房借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定借款金额126000元，其后银行将该笔借款划入原告与第三人共管账户。贷款发放后，该笔借款一直由原告负责偿还。2019年6月份，原告得知被告将剩余借款全部偿还，想以较小的付出霸占涉案房屋。现该笔借款的本息已偿还完毕，银行已解除抵押。原告多次要求被告协助办理撤销备案登记，被告均予以拒绝。原、被告虽名义上签订了商品房买卖合同，但真实意思表示并非商品房买卖，目的为套取银行按揭贷款，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。被告董学理辩称：买卖合同具有相对性，本案中原告并非是涉案合同相对人，且与涉案房屋无法律上的关系，不享有合同权利义务，故原告主体不适格。被告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，不属于合同法第52条规定的无效情形，原告请求确认合同无效无法律依据。被告取得该房屋是基于被告到期债权原告无力偿还，进而通过以房抵销债务的方式进行解决，是双方达成的一种到期债权债务的清偿方式，并不违反担保法第40条和物权法第186规定。合同签订后双方已办理了物权转让手续，印证了买卖系双方真实意思表示，合同真实有效合法。要求法院应当驳回原告的诉讼请求。第三人塑皇公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举示的证据有：证人杨红出庭证言、证人黄兴玲出庭证言、2005年4月10日塑皇公司与花溪建设（集团）签订的《重庆土桥大厦联合建设协议书》、2005年4月10日塑皇公司与恒建公司签订的《重庆土桥大厦联合建设协议书》、2003年7月31日塑皇公司与綦江**通公司签订的《关于“土桥大厦”联合开发建房分配协议》、2005年9月13日塑皇公司与恒建公司签订的《重庆土桥大厦联合开发补充协议》、（2010）巴民初字第3273号民事判决书、（2013）渝五中法民终字第00845号民事判决书、2006年3月23日重庆市商品房买卖合同、2006年6月17日个人购房借款合同、（2006）按揭第2606号重庆市预购商品房抵押贷款合同、重庆市房地产权证、董学理首付款专用发票（客户联）、董学理银行贷款部分的销售不动产统一发票发票联（付款方付款凭证联）、董学理大修基金收据、董学理契税完税证（纳税人联）、董学理按揭还款银行卡、月供现金存款凭证、转账凭证、土桥大厦1004房路灯费、物管费收款收据、2019年10月9日情况说明、杨红及黄兴玲证人证言、2006年3月24日个人购房银行贷款申报表（第三批）、中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行同意“土桥大厦”业主购房办理按揭贷款名单、杨永刚等17户首付款专用发票、杨永刚等17户银行贷款部分的销售不动产统一发票发票联、杨永刚等17户大修基金收据、2008年3月1日恒建公司内部垫付按揭贷款月供额名单、杨永刚等15户按揭还款银行卡、黄敏贷款结清证明、杨永刚等月供现金存款凭证、公证书12份、购房银行按揭贷款返回客户资料（第三批）；结算单（李刚、杨松林、陶达茂、文斌）、董学理的重庆市商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书2份、土桥大厦XX号房屋钥匙、房屋现状照片、关于注销商品房抵押登记的函、汪大才收条两份;被告提供了建筑用PPR排水管材管件购销合同、送货单6张、建设用UPVC排水管材管件购销合同、送货单22张、重庆市公安局案件接报回执、发票联等证据。经审查，对双方无异议的证据，本案予以采信，对于双方有异议的证据，将结合待证事实及其它证据综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月23日，第三人塑皇公司与被告董学理签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：塑皇公司将坐落于巴南区花溪镇土桥大厦XX号住宅出售给董学理，该房屋建筑面积108.83平方米，单价2046元，成交总价184570元，付款方式为按揭付款：签约时首付54457元，余款126000元为银行按揭，轴线范围：横轴18-25，纵轴A-E，付款方式，房屋属预售商品房，甲方应在2006年10月31日前交付乙方使用。2006年4月11日，上述合同办理备案登记。2006年6月17日，被告董学理与中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行签订《个人购房借款合同》，为购买上述房屋贷款126000元，贷款期限20年，自2006年6月21日起至2026年6月20日止，贷款划入了售房者塑皇公司账户，董学理将涉案房屋抵押给了贷款银行，塑皇建设公司作为贷款连带保证人。2016年6月26日，涉案房屋办理了抵押登记。2012年3月15日，重庆市国土资源和房屋管理局为涉案房屋办理了《房地产权证》，产权证号XX房地证XX字第XX号，房屋坐落巴南区花溪土桥新街3号XX，权利人为董学理。以上商品房买卖合同签订后，原告恒建公司支付了首付款、大修基金等相关费用，并按月向董学理的还款账户支付按揭贷款至2019年6月。2019年4月8日，董学理一次性结清了剩余按揭贷款。2019年6月25日，董学理办理抵押注销登记，领回了涉案房屋的产权证。现涉案房屋的相关合同及票据原件均在原告处，物业费也由原告交纳。审理中，被告提供了其作为供方与需方重庆市花溪建设集团有限公司第三工程部签订的两份合同：1、2005年2月25日，双方签订了关于土桥新都大厦的《建筑PPR给水管材管件购销合同》，合同金额按需方收货单计算，合同约定需方通知供货方所需材料数量，供方在四日内送到需方工地（花溪镇土桥），需方验收合格下车收货，需方根据自己的资金安排，给水安装完，试压验收合格后，半月内付清，合同有效期2006年2月25日至2006年5月26日，合同加盖有重庆花溪建设（集团）有限公司第三工程部土桥大厦项目部印章；2、2005年11月2日，双方签订了关于土桥新都大厦的《建筑用UPVC排水管材管件购销合同》，合同金额15万元，合同约定需方通知供货方所需材料数量，供方在四日内送到需方工地，需方验收合格下车收数，需方根据自己的资金安排在2006年1季度以前付清货款（尾款在交付后一个月内付清），合同有效期2005年11月2日至2006年2月28日，合同加盖有重庆花溪建设（集团）有限公司第三工程部土桥大厦项目部印章。被告提供了一张日期为2007年3月24日物品为阻火圈一批的发票报销凭证联，金额4574元，购货单位为重庆花溪建筑集团有限公司，该发票为复写第二联，发票空白处添加有直接书写的“验收彭XX,07.4.20;何华健，2007.4.21”。此外，被告还提供了2005年11月8日起至2007年3月23日期间的送货单50余张，总计金额已超过20万，绝大部分收货人处有“彭志修”（草书，不确定）签名。被告通过以上证据以证实原告与花溪公司存在关联关系，涉案房屋系以房抵债抵给被告的。经查询，何华健系原告股东，持股比例22.38%，何久明系原告前任法定代表人。原告不认可彭志修系其员工。2007年4月5日,董学理与恒建公司签订了渝北区工地管材供货安装《合同》，合同有效期自2007年4月5日至2007年7月30日，恒建公司经办人签名为“何华健”。同时，董学理还提供了自2007年4月9日至11月9日期间的送货单19张，其中部分显示有“何华健”签名，金额共计15万余元；并举示了显示为2007年9月10日购货单位为重庆花溪62593.12元手写发票一张；显示为2007年10月11日，购货单位为重庆花溪建设（集团）有限公司，金额为98000元的机打发票一张；显示为2007年10月11日，购货单位为重庆花溪建设（集团）有限公司，金额为40917.68元的机打发票一张。根据被告提供的银行业务凭证和被告出具的收条，2006年6月29日，董学理出具收到花溪建司第二项目部1万元的《收条》一张；2006年7月5日，董学理出具领到花溪建司第二项目部给排水材料款5万元的《领条》一张；2006年12月1日，董学理出具借到花建项目部（土桥大厦）PPR材料款82000元的《借条》一张；2007年1月17日，董学理出具借到花建第三项目部PVC材料款1万元的《借条》一张；2007年2月6日，董学理出具借到花建PVC材料款2万元的《借条》一张，注明此款从农行存入本人账户为准；2007年4月4日，董学理出具借到花建第三项目部材料科6000元的《借条》一张，注明此款从农行存入本人账户为准；董学理对收到上述款项无异议。以上金额共计178000元。此外，原告还举示了其员工黄敏于2007年5月22日取款3万元银行凭证一份，手写备注为“付董学理”；2007年8月22日农行2万元转账支票存根一张、2007年8月22日农行1万元转账支票存根一张、2007年8月31日农行1万元转账支票存根一张、2007年9月30日农行2万元转账支票存根一张、2007年9月30日农行1万元转账支票存根一张、2008年2月3日农行2万元转账支票存根一张，原告陈述上述款项均为支付董学理，董学理对于黄敏于2007年5月22日的取款3万元不予认可，对转账支票金额予以认可。另查明，原告同时还归还了另外17名购房者的按揭贷款，上述购房者大部分为何久明亲属、员工或亲属的朋友及员工或业务往来等关系。又查明，2005年4月10日,原告（乙方）与第三人（甲方）签订了《重庆土桥大厦联合开发协议书》，该协议载明：工程名称土桥大厦，工程地点土桥三叉路口，建筑面积暂定16000平方米，18层，投资总额约1000万元；约定由第三人提供建设用地，原告承担建设资金，房屋销售所发生的税费按分成比例各自承担；建成后甲方实得房屋产权4500平方米，余下产权全归乙方，何久明作为乙方代表签名。同日，塑皇公司与案外人花溪建设公司签订了《重庆土桥大厦联合建设协议书》，约定花溪建设公司享有承担华通公司在该大厦联合开发建设的一切权利、义务，双方具体权利义务及任何职责以原塑皇公司与华通公司签订的联合开发协议书及分房协议为准，何久明做为乙方代表签名。2005年9月13日，塑皇公司（甲方）与恒建公司（乙方）签订《重庆土桥大厦联合开发补充协议》，其中约定：双方各自销售其所分房屋，乙方以甲方的名义对外销售房屋、签订的房屋买卖合同一式七份（含附件），经甲方营销经理审核签名后送公司办公室加盖甲方合同专用章生效，双方各留一份，交客户一份，其余四份送甲方交房交所办理产权交易登记；甲方向按揭贷款银行申请开设按揭贷款及保证金专户，该专户由双方共同管理，银行按揭贷款到账后，双方财务人员分清按揭款的来源，及时将可动用资金划归按揭款所有方，何久明作为乙方代表签名。本院认为，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，本案中，合同双方为被告董学理及第三人塑皇公司，第三人塑皇公司根据与原告的联建协议约定，有权对外销售房屋，现有证据并不能证明第三人与被告之间签订案涉买卖合同的实际目的即是为原告套取银行按揭贷款，第三人与被告之间存在串通，故对原告要求确认案涉买卖合同无效的请求，不予支持。本案应属所有权确认纠纷，争议焦点为谁系案涉房屋的实际产权人。根据《中华人民共和国物权法》第五条、第八条、第九条的规定，房产属于必须依法登记生效的不动产，同时，该法第九条也规定了“但法律另有规定的除外”。最高人民法院《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释》（一）第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，根据原告申请的证人出庭证言及其举示的18户按揭贷款购房人的购房资料，在同一时期内，与被告一起共有18名人员与第三人签订了购房合同，该18名人员均与原告当时的法定代表人或其家属具有亲属、朋友或业务往来关系，所购房屋按原告与第三人联建协议约定均为原告应分得的房屋，且按揭贷款最终由原告获得。上述18份购房合同签订后，所涉房屋的首付款、大修基金等相关费用也均由原告实际支付，按揭贷款均由原告统一按时偿还。就原、被告争议的房屋而言，该房屋首付款、大修基金及其后的按揭贷款及物业管理费均由原告支付，该房屋相关的合同、质量保证书、票据等的原件及房门钥匙均在原告处，原告已将按揭贷款支付至了2019年4月，被告在未与原告协商一致情况下将剩余按揭还清。被告为证明其案涉房屋系以房抵货款，原告自愿出资为其购买的事实，向法庭举示了其与重庆市花溪建设集团有限公司第三工程部及与原告签订的合同，并提供了发货单等证据，经审查，被告与第三项目部以及原告之间的发货手续账目繁多且混乱，且未办理结算，原告亦提供了被告在签订案涉房屋买卖合同过后还在向被告支付货款的证明，故被告提供的证据仅能证明其与原告或原告当时的负责人或其亲属之间存在业务往来，并不能证明与原告之间对以房抵货款已达成了合意。被告虽签订了购房合同，但未实际支付购房款，未办理接房手续，亦无充分证据证明实际对案涉房屋进行了占有、管理和收益，原告亦不予认可，故对原告提出的“以房抵货款”的辩解，因其提供的证据不足以证明，对该辩解不予采纳。综上，原告要求确认重庆市巴南区花溪镇土桥正街（现更名为重庆市巴南区花溪镇土桥新街3号）土桥大厦XX号的房屋归其所有的请求，应予以支持。对于原告要求被告协助原告办理撤销房屋登记备案手续，因案涉房屋已办理产权登记，该请求无实际意义，故不予支持。原告亦应将被告向银行为案涉房屋支付的按揭款退还被告。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释》（一）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告董学理名下位于重庆市巴南区花溪土桥新街XX号XX号的房屋产权属于原告重庆恒建房地产开发有限公司所有；二、驳回原告重庆恒建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元、保全费3020元，由被告董学理负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  汤华巍二〇二〇年九月四日书记员  邓媛媛