山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁02民初1437号原告（执行案外人）：李x，女，1956年10月29日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：侯天傲，山东青大泽汇律师事务所律师。被告（申请执行人）：青岛城建裕龙房地产开发有限公司，住所地青岛市高科技工业园海青路2号。法定代表人：孔少武，董事。委托诉讼代理人：王晓杰，山东鲁宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷，山东鲁宁律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：青岛麦迪绅集团有限公司，住所地青岛市市南区东海西路23号C楼2单元102户。法定代表人：王笃杰，总经理。委托诉讼代理人：贾晓钧，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩云龙，山东德衡律师事务所律师。原告李x与被告青岛城建裕龙房地产开发有限公司（以下简称裕龙公司）、第三人青岛麦迪绅集团有限公司（以下简称麦迪绅公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李x的委托诉讼代理人侯天傲，被告裕龙公司的委托诉讼代理人王晓杰、刘婷，第三人麦迪绅公司的委托诉讼代理人韩云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李x向本院提出诉讼请求:1、依法确认原告与麦迪绅公司于2013年3月2日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、依法判令中止（2019）鲁02执913号之三《执行裁定书》对于青岛市崂山区户房产的执行，并判令原告在租赁期内无需移交占有涉案房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02执913号之三《执行裁定书》,裁定拍卖麦迪绅公司名下位于青岛市崂山区户房产。原告已合法租赁并使用涉案房屋，且租赁合同未到期。因此，原告对（2019）鲁02执913号之三《执行裁定书》提出书面异议，要求中止（2019）鲁02执913号之三《执行裁定书》对涉案房屋的执行，且不得向买受人（包括不限于买受人或承受人）移交占有上述房屋。2020年6月24日，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02执异206号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议。现原告提起执行异议之诉，理由如下：1、2013年3月2日，原告与麦迪绅公司签订《房屋租赁合同》，麦迪绅公司将涉案房屋租赁给原告使用，租赁期限自2013年3月10日至2033年3月9日。租赁合同签订后，原告已向麦迪绅公司支付租金，并实际使用涉案房屋至今。该《房屋租赁合同》为双方自愿签订，且实际履行至今，合同的签订及履行均符合相关法律、法规的规定，合法有效。2、原告与麦迪绅公司的《房屋租赁合同》的签订时间为2013年3月2日，明显早于涉案房屋的查封时间2017年7月3日，且该《房屋租赁合同》系双方自愿签订，租金合理，并合法履行至今，原告与麦迪绅公司之间不存在恶意串通的行为。因此，上述《房屋租赁合同》的签订及履行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，人民法院应支持原告请求，原告在租赁期内无需移交占有涉案房屋。综上所述，原告与麦迪绅公司之间于人民法院查封前签订的《房屋租赁合同》合法有效，且涉案房屋已交付原告并合法使用至今。为了维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告裕龙公司答辩称，1、原告与麦迪绅公司签订的租赁合同长达20年、前10年租金没有递增、一次性交纳10年租金等约定，不符合一般的商业惯例，明显有悖于正常的民商事租赁行为。2、原告提交的租金支付凭证与合同约定的租金交纳时间不符，不能证明其双方存在合法有效的租赁关系。3、原告不能证明其在查封之前合法占有、实际使用涉案房屋，根据相关司法解释的规定，不符合阻止向受让人移交占有被执行不动产的条件。综上所述，原告与麦迪绅公司没有真实有效的租赁关系，且没有实际占有涉案房屋，存在恶意串通，以倒签长期租赁合同阻碍法院执行的重大可能，所以，原告请求不能成立，应依法驳回。第三人麦迪绅公司陈述称，2013年3月2日，麦迪绅公司与原告签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给原告，租赁期限自2013年3月10日至2033年3月9日。协议签订后，原告向麦迪绅公司支付了租金及保证金，综上，房屋租赁合同的签订系双方真实意思表示，且房屋租赁的时间明显早于房屋被查封的时间。因此原告要求在租赁期内不得向买受人移交涉案房屋，符合相关法律法规的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、根据双方无异议的证据及在诉讼过程中的陈述，本院认定如下事实：裕龙公司与麦迪绅公司合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出（2017）鲁02民初925号民事判决书，判决:一、青岛高科技工业园东盛实业总公司于判决生效之日起10日内支付裕龙公司补偿款32433087.75元；二、青岛高科技工业园东盛实业总公司于本判决生效之日起10日内支付裕龙公司自2016年6月30日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，以32433087.75元为基数，自2016年6月30日至2016年7月29日期间按每年10%的标准计算，自2016年7月30日至实际付款之日按每年20%的标准计算；三、驳回裕龙公司的其他诉讼请求。裕龙公司不服该判决，上诉至山东省高级人民法院。山东省高级人民法院于2019年5月20日作出（2019）鲁民终384号民事判决书，判决：一、维持青岛市中级人民法院（2017）鲁02民初925号民事判决第一项、第二项；二、撤销（2017）鲁02民初925号民事判决第三项；三、麦迪绅公司对上述判决第一项、第二项确定的债务承担连带责任。2017年6月27日，本院作出（2017）鲁02民初925号民事裁定书。2017年7月3日，本院作出（2017）鲁02民初925号协助执行通知书，并于同日查封包括涉案房产在内的麦迪绅公司名下多套房产。（2019）鲁民终384号民事判决书发生法律效力后,因被执行人未履行该判决书确定的义务,裕龙公司向本院申请强制执行,执行案号为（2019）鲁02执913号。执行过程中,本院于2019年10月30日作出（2019）鲁02执913号之三执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。原告向本院提出执行异议，要求中止对涉案房产的执行，不得向买受人移交占有涉案房产。本院执行局认为，李x虽然提交了其与被执行人麦迪绅公司在人民法院查封之前所签订的房屋租赁合同，但该合同文件形成于案外人与被执行人之间，对其真实性无法确认，且李x提交的证据不能证明其已经实际足额支付租金，故李x的异议理由不成立，对其异议请求本院不予支持。裁定驳回了李x的异议请求。二、对于当事人争议事项，原告提交以下证据：证据1.《房屋租赁合同》、招商银行电子回单各一份。证明：原告与麦迪绅公司于2013年3月2日签订《房屋租赁合同》，麦迪绅公司将涉案房屋出租给原告使用，原告用于居住使用，租赁期限自2013年3月10日至2033年3月9日止。该合同由原告与麦迪绅公司依法签订，合法有效。合同约定，租赁合同签订之日起3日内原告一次性支付保证金2万元，2013年3月10日前支付第一期（2013年3月10日至2019年3月9日）租金18万元。原告于2013年3月14日一次性向麦迪绅公司支付保证金及第一期租金，共计20万元。证据2.山东广电网络有限公司青岛分公司发票、水费燃气费、电费缴费凭证一宗。证明：所有公共事业部门所出具的发票及相关凭证中，所载的该房屋的户名及交款人均为原告。自2013年起，原告已根据租赁合同约定取得了该房屋的使用权实际使用至今，并以本人名义开户，按期缴纳了物业费、水电费、广播电视费等费用，该房屋不存在虚假使用情况。证据3.现场照片一宗。证明：截至目前，该房屋由原告一家合法居住使用。被告质证称，1、对于房屋租赁合同的真实性不认可，无其他证据可以印证其真实性，不能证明该合同在2013年签订。并且合同约定的内容不符合一般的商业规则，存在伪造的可能。对于收款回单的真实性没有异议，但是该款项支付未标注实际用途，不能证明为原告向麦迪绅公司交纳相应的租金及保证金。银行缴款凭证所缴纳的租金目前已经超过使用期限。2、对证据2的真实性认可，但不能证明自2013年原告实际使用房屋的事实。3、对于证据3的真实性无法确认，该照片不能证明原告实际使用涉案房屋的事实。麦迪绅公司质证称，对原告提交的所有证据的真实性以及证明事项均无异议。本院认为，原告作为执行案件的案外异议人，其向本院提起执行异议之诉所对应的执行行为系（2019）鲁02执913号之三执行裁定书裁定拍卖行为，该执行裁定书的执行内容为：“拍卖被执行人青岛麦迪绅集团有限公司名下位于青岛市崂山区户的房产。”原告就该执行标的所主张的权利基础系租赁权，但上述执行裁定书确定的执行行为仅系拍卖诉争房产，并未要求原告移交或腾让诉争房产，亦未否定其租赁权，未对原告主张的租赁权造成损害，原告主张的租赁权与该房产的执行拍卖并不存在法律上的利害关系。原告的起诉不构成因执行行为损害租赁权权益而提起案外人执行异议之诉的法定要件，对原告的起诉，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告李x的起诉。案件受理费16275元，退还原告李x。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 侯 娜审判员 王化宿审判员 盛新国二〇二〇年九月二十九日书记员 胡浩东书记员 李珊珊