西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                  (2020)陕0113民初8499号原告：彭国良，男，汉族，1979年4月5日出生，住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：王浩，陕西海瑞律师事务所律师。被告：李朋涛，男，汉族，1978年4月15日出生，住西安市雁塔区交口处金地西沣公元。第三人：陕西明德门窗有限责任公司，住所地：陕西省西安市未央区北。法定代表人：王芹娣，系该公司总经理。共同委托诉讼代理人：邵宁，陕西鼎乾律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈雨鸽，陕西鼎乾律师事务所实习律师。原告彭国良与被告李朋涛、第三人陕西明德门窗有限责任公司委托合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭国良的委托诉讼代理人王浩、被告李朋涛及第三人陕西明德门窗有限责任公司的共同委托诉讼代理人邵宁、陈雨鸽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭国良诉称，2018年5月9日，原告彭国良与被告李朋涛签订《购房合同书》，约定原告彭国良购买被告李朋涛名下位于秦都区XX大道XX苑XX号楼XX单元XX层XX号房（以下简称“涉案房屋”，每平方米8000元，最终以产权实际面积为准。合同签订后，原告向被告实际支付了124万元（实际产权面积为148.23平方米，其中50万支付给李朋涛负责单位陕西明德门窗有限责任公司，34万支付给陕西隆丰置业有限公司（涉案房产开发商)），被告向原告交付了涉案房屋，双方未办理房屋过户手续。房屋产权证办理以后确定涉案房屋面积为148.23㎡，但被告并未向原告退还多支付的54160元。2019年上半年原告因经营问题急需用钱打算出售从被告处购买的上述房屋。因该房屋在被告李朋涛名下，原告便委托被告出售该房，被告明确表示同意。2019年9月6日，经原、被告协商一致双方签订《房屋出售委托协议》，内容为由原告委托被告出买涉案房屋，房屋总款为148万元为原告净得款项。并约定被告收到款项后应在当天向原告支付上述148万元，逾期付款的应向被告支付房屋总价款的30%的违约金。2019年5月26日，被告向案外人杨某某出卖了涉案房屋。现该房屋已过户至杨某某名下，被告也早已收到案外人杨某某支付的房屋价款。按原被告之间的《房屋出售委托协议》约定被告应在收到房款的当日向原告返还购房款项。但被告并未如约向原告返还，原告多次向被告催要未果。《购房合同书》《房屋出售委托协议》为原告、被告双方的真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告应按照《购房合同书》上约定按照房屋的实际面积收取原告购房款1185840元，应及时向原告退还多收取的54160元，并支付合同约定的违约金44.4万元。此外，原告委托被告出卖涉案房屋，被告出卖涉诉房屋后拒向原告返还房屋价款的行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还委托其出售的房屋价款148万元；2、被告向原告退还向其多付的购房款54160元；3、诉讼费用由被告承担；4、被告支付房款总价的30%的违约金44.4万元；5、被告支付收到房款至支付给原告期间的房款利息的1.5倍的；6、陕西明德门窗有限责任公司负连带责任。被告李朋涛辩称，原告未取得涉案房屋所有权，该房屋为被告所有，并且双方签订的房屋出售委托协议上期限为24天，截止2019.10.1，故该房屋在2019.10.1前仍属于被告房产，所以该委托协议没有在约定期限内将房屋出售，该协议已经失效，故原告诉请没有事实和法律依据。第三人陕西明德门窗有限责任公司述称，第三人不知情，与此事无关，原告诉请没有事实和法律依据。经审理查明，2018年5月9日，被告李朋涛与原告彭国良签订了《购房合同书》，合同约定：“出卖人：李朋涛；买受人：彭国良，买受人购买的XX苑二期（巴塞阳光）项目商品房第1幢1单元1101号房。该商品房用途为住宅，该商品房建筑面积共150平方米。出卖人与买受人约定按照下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8000元，总金额1200000。第三条买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，双方配合过户或更名完成后买受人一次性给出卖人房款。”2018年5月24日，原告彭国良通过其个人账户向被告李朋涛账户转账300000元，备注彭房款30；2018年6月27日，原告彭国良通过陕西科宇电力工程有限公司向陕西明德门窗有限责任公司转账500000元；2019年1月25日，原告彭国良通过曹建宏公司向陕西隆丰置业有限公司转账200000元；2019年1月30日，陕西科宇电力工程有限公司转款140000元给陕西隆丰置业有限公司。陕西科宇电力工程有限公司、曹建宏均出具证明称，上述转款系受原告彭国良委托支付XX苑1单元1101号购房款。上述款项共计1140000元。原告彭国良称其向被告李朋涛另支付现金100000元，陕西科宇电力工程有限公司、彭学良、韦绒、曹建宏出具证明证实。本院在案件审理中前往陕西隆丰置业有限公司进行调查，隆丰公司收到的200000元、140000元均系支付XX苑二期（巴塞阳光）项目商品房第1幢1单元1101号房的房款。2019年9月6日，原告彭国良与被告李朋涛签订《房屋出售委托协议》，协议约定：“甲方（原告彭国良）自愿将自己位于XX苑二期1号楼1单元11层1号房的房产委托乙方（被告李朋涛）独家代理销售，并按照相应的佣金标准支付销售费用。1、具体房源及价格如下表格：楼号1号楼1单元11层1号房，套数1；二、委托销售有效期为2019年9月6日至2019年10月1日，为期24天；三、销售价格：在甲方与乙方提供的购买签定《商品房定购协议书》时，总房款为148万元（净落），2019年10月1日前销售完成，委托方收到总房款148万元止房屋销售终止。超过2019年10月1日后委托方不再销售该房屋，房屋委托协议终止无效。四、甲乙双方责任1、甲方积极配合乙方的销售工作，保证乙方的销售房源不会出现一房二卖。2、乙方协助甲方与购买客户签订《商品房买卖合同》；甲方应积极主动配合购买方办理房屋的合同签订以及协助办理过户手续，如甲方与客户签订《商品房定购协议书》并支付清房款后甲方不配合购买方办理房屋的产权过户手续，甲方需在5日内以将房款退还给买方。乙方负责广告推广费及其它销售费用……”另查，被告与案外人杨某某签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给杨某某，被告称2019年11月办理了网签，并且已收到杨某某支付的涉案房屋价款147万。现房屋已登记至杨某某名下。上述事实，有《购房合同书》、《房屋出售委托协议》、说明、转款凭证、当事人陈述、质证笔录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，根据本院查明的情况，原告与被告签订《购房合同书》，合同签订以后，原告通过自己及委托账户先后向被告及被告委托代收账户共计转款达80万元，现金10万元，经本院前往陕西隆丰置业有限公司调查，咸阳市秦都区XX苑二期（巴塞阳光）项目商品房系陕西隆丰置业有限公司开发的楼盘，原告所称的2019年1月25日通过曹建宏公司向陕西隆丰置业有限公司转账200000元及2019年1月30日提供陕西科宇电力工程有限公司给陕西隆丰置业有限公司转款140000元，均系用于支付涉案房屋房款。被告当庭否认陕西隆丰置业有限公司系涉案房屋开发商，且否认原告转账340000系支付涉案房屋房款，未真实陈述，第三人称其收到的陕西科宇电力工程有限公司支付的500000元系延长石油大厦室内除甲醛项目的工程款，但无合同、无结算，且陕西科宇电力工程有限公司称该款项系支付本案涉案房款，综合原、被告证据，对第三人的陈述，本院不予采信。故综上，原告所称购房事实与其提供《购房合同书》、陕西科宇电力工程有限公司说明、曹建宏说明、转账凭证及陕西隆丰置业有限公司的记账凭证能相互应证，综合证据及原、被告及第三人的陈述，原告所称具有高度可能性，故本院对原告所称向被告购房的事实予以采信。对被告辩称原告只支付30万元购房款的事实不予采信。另，原、被告签订的《房屋出售委托协议》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告均应按照《房屋出售委托协议》内容全面履行自己的义务。按照《房屋出售委托协议》约定，“甲方（彭国良）自愿将自己位于XX苑二期1号楼1单元11层1号房的房产委托乙方独家代理销售，并按照相应的佣金标准支付销售费用。1、具体房源及价格如下表格：楼号1号楼1单元11层1号房，套数1；二、委托销售有效期为2019年9月6日至2019年10月1日，为期24天；三、销售价格；在甲方与乙方提供的购买签定《商品房定购协议书》时，总房款为148万元（净落），2019年10月1日前销售完成，委托方收到总房款148万元止房屋销售终止。超过2019年10月1日后委托方不再销售该房屋，房屋委托协议终止无效。”现涉案房屋被告实际出售价格为147万元，故原告要求被告返还委托其出售的房屋价款147万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告支付自收到房款至支付原告期间房款利息1.5倍的诉讼请求，因被告确已违约，未将售房款支付原告给其造成利息损失，因被告认可涉案房屋向案外人出售网签的时间为2019年11月，故本院酌情支持利息以147万元为基数，自2019年12月1日起至向原告实际清偿售房款时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告要求被告退还向其多支付的购房款54160元的诉讼请求，因本案系委托合同纠纷，该价款系原、被告之间的房屋买卖合同纠纷导致，与本案不是同一法律关系，原告可另行主张；对于原告主张违约金的诉讼请求，因原、被告提供的《房屋出售委托协议》原件，在违约条款上原件约定不同，被告所持合同版本未有违约责任的约定，故对于原告该诉讼请求，本院不予支持；对于原告主张第三人承担连带责任的诉讼请求，第三人并非合同相对方，原告该主张于法无据，本院不予支持。被告辩称根据涉案托协议，没有在约定期限内将房屋出售，协议已经失效，但涉案房屋确已出售，被告实际收到售房款，被告以此拒绝向原告支付涉案房屋的售房款，于法无据，本院不予支持。对于被告其他辩称，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李朋涛于本判决生效之日起十日内向原告彭国良支付出售房屋价款1470000元及利息（以147万元为基数，自2019年12月1日起至向原告实际清偿售房款时止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告彭国良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22641元，减半收取11320.5元，由被告承担8377元，原告自行承担2943.5元。因原告已预交，被告支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员  李      漾 二〇二〇 年 九 月 十四日 书 记 员  张  婧  媛  1