陕西省西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0116民初677号 原告：王勉。原告：王建峰。委托诉讼代理人：李**涛，陕西致易衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨依宁，陕西致易衡律师事务所律师。被告：西安天浩置业有限公司。法定代表人：郭京昊。委托诉讼代理人：张尧，该公司员工。委托诉讼代理人：刘登基，该公司员工。原告王勉、王建峰与被告西安天浩置业有限公司（以下简称西安天浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王勉及王建峰之共同委托诉讼代理人李**涛、杨依宁，被告西安天浩公司之委托诉讼代理人刘登基到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王勉、王建峰共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告支付逾期交房的违约金共计27695.8元（按总房款507249元的日万分之一，自2016年6月30日起计算至 2017年12月28日止，共计546天）；2.判令被告向二原告支付天然气基础设施未达标的违约金共计3753.6元（按总房款507249元的日万分之零点五，自2017年12月28日起计算至 2018年5月25日止，共计148天）；3.判令被告向二原告支付延期办理房屋所有权证书的违约金共计11514.5元（按总房款507249元的日万分之一，自2019年5月13日起暂计算至 2019年12月26日止为277天，主张至房屋所有权登记之日止）；4.判令被告与原告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定二原告购买被告开发的位于西安市长安区XX基地XX路XX路XX园XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，建筑面积135.38平方米，房屋总价507249元。该合同还约定了逾期交房、逾期供应天然气及逾期办理房屋所有权证的违约责任。合同签订后，二原告依约履行了付款义务。合同约定交房时间为2016年6月30日，但被告于2017年12月28日交付房屋，迟延交房546天，且被告交付房屋时未能保证天然气的供应，该房屋直至2018年5月25日方开通天然气，迟延通气148天。另，合同约定二原告应在被告交房之日起500日内（即2019年5月12日前）取得该商品房的房屋所有权证书，但截至2019年12月26日，二原告尚未取得房屋所有权证书。二原告认为，被告应承担违约责任，遂提起诉讼。 被告西安天浩公司认可二原告所述的房价款、约定交房时间、实际交房时间，但认为其通知原告交付房屋在2017年7月31日左右，但原告实际收房是在2017年12月28日。但对天然气的开通时间有异议，同时辩称：一、二原告主张逾期交房的违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，请求予以驳回。二、逾期交房的部分原因系因合同履行过程中遭遇政府减污治霾、中高考施工管控、项目自身区位因素、新冠病毒疫情等不可抗力因素导致，且二原告主张的违约金过高，请求依法减轻被告逾期交房的违约责任。三、二原告请求被告支付天然气基础设施未达标的违约金，无事实及合同依据，请求驳回该项诉讼请求。双方关于天然气基础设施的交付条件约定为“燃气、供热管道铺设到户”，交付时间约定为“不迟于本项目最后一期竣工交付的时间”，被告在向二原告交付房屋时，已将燃气、供热管道铺设到户，燃气计量装置均已挂表，完全符合合同约定，且被告向二原告交付房屋及天然气基础设施时，本项目最后一栋楼尚未竣工验收，尚未达到合同约定的交付时间。四、二原告主张被告逾期办理不动产权登记证书事宜，无事实及合同依据，应当予以驳回。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款的约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记”，二原告至今尚未向房屋登记机构提出申请，亦未提供相关证据予以佐证。另，依据《商品房买卖合同》第二十条的约定，逾期办理不动产权登记证书是由于被告过错造成的，被告才承担违约责任，而被告在办理不动产登记证书事宜上无任何过错，二原告亦未能提供证据证明被告存在过错。五、逾期办理不动产登记证书是因前述不可抗力因素影响及二原告未向房屋登记机构提出申请导致，并非被告的过错造成，二原告主张的违约金亦明显高于其实际损失，故请求法院减轻或免除被告的违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年3月，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定二原告购买被告开发建设的位于西安市长安区XX基地XX路XX路XX园XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，房屋总价为507249元；该合同第十条（一）项对供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线某某、宽带网络等基础设施设备的交付进行了约定，其中第4款关于燃气的约定为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，出卖人在房屋交付前，根据国家燃气施工验收规范和西安市天然气设计、施工的程序和规定，在房屋内设置天然气管道和计量装置，具体设置情况以西安市天然气公司设计及批复文件为准，买受人不得因此拒绝收房”。该条同时约定，如以上设施中的供水、排水、供电、供暖、燃气未在约定交付日达到交付条件的，被告应按该合同第十二条的约定承担逾期交付责任。该合同第十一条第（一）项约定，被告应当在2016年6月30日前向原告交付商品房；该合同第十二条约定，如被告未按该合同第十一条约定的时间交付房屋，原告同意给予被告45天的谅解期，谅解期届满前被告向原告交付房屋的，视为被告按期履行了交付义务，被告不向原告支付逾期违约金。若被告在谅解期届满后仍未能交付房屋的，如逾期在60日内的，被告应自该合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部价款万分之一的违约金。该合同第二十条第（一）项约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。第二十条第（二）项约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告选择不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。该合同中还就房价款付款方式及期限作了明确约定。合同签订后，原告向被告支付房款507249元。2017年12月28日，被告向二原告交付房屋。交房时，天然气表安装到位，但尚未通气。庭审中，原告提交西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初7283号民事判决书，以证明航天新佳园4幢2单元32层房屋天然气于2018年5月18日达到交付使用条件。被告对该证据真实性无异议，但认为判决书仅证明了23层的开通时间，与14层无直接关联。另查明，涉案房屋现尚未完成房屋所有权转移登记，尚未办理房屋所有权证书。二原告于2020年1月14日向本院提起诉讼。庭审中，双方各坚持其诉辩意见，调解未果。 上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、房款发票、入伙通知书、商品住宅使用说明书及质量保证书、（2018）陕0116民初7283号民事判决书、陕政发（2020）2号文件、国办发明电（2020）1号文件、国办发明电（2020）2号文件、陕西启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应网页截图、关于迟延西安市企业复工的通知的网页截图、市政办发（2015）111号文件、开（复）工证明、交房移交清单、商品房交接书等在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方在该合同中就房号、价款、交付条件、交付期限、房屋登记、违约责任等事项均做出了明确的约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，原、被告均应严格履行合同义务。关于二原告主张逾期交房的违约金一节，因《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2016年6月30日前，被告于2017年12月28日向二原告交付房屋，逾期交房违反了合同约定，其行为构成违约，应向二原告承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告应按总房款即507249元的日万分之一向二原告支付逾期交房的违约金；该项违约金的起算时间应为交付期限届满之次日起，但因原告于2019年12月31日提起诉讼，被告以超过诉讼时效为由抗辩，本院认为原告的部分诉请超过诉讼时效，违约金应自2016年12月31日起算；该项违约金计算的截止时间应为2017年12月28日。被告虽称其在2017年7月31日左右已通知原告交房，但原告不认可，其亦未提交相关证据证明，故其辩解意见本院不予采纳。综上，被告应付的逾期交房违约金按已付房款507249元的日万分之一，自2016年12月31日起计算至2017年12月28日止为18362.41元。对二原告主张的逾期交房违约金超出该金额的部分，本院不予支持。关于二原告主张天然气基础设施未达标的违约金一节，因《商品房买卖合同（预售）》第十条约定，被告所交付房屋的供水、排水、供电、供暖、燃气未达到交付条件的（其中天然气的约定交付条件为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”），按合同第十二条的约定承担违约责任，即按日计算支付总房款万分之一的违约金。现二原告仅主张天然气未达到使用条件，属部分违约，故被告应承担部分违约责任，本院酌定此项违约金按总房款每日万分之零点五的标准计算；该项违约金的起算时间，二原告主张自实际交房之日即2017年12月28日起算，尚属合理，予以支持；该项违约金计算的截止时间，二原告主张天然气通气日期为2018年5月25日，但其提交证据不足以证明其所主张的通气时间，本院根据原告提交的民事判决书认定通气时间为2018年5月18日。综上，天然气基础设施未达交付条件的违约金按总房款即507249元的日万分之零点五，自2017年12月28日起计算至2018年5月18日止为3576元。对二原告主张的天然气基础设施未达交付条件的违约金超出该金额的部分，本院不予支持。关于二原告主张逾期办理房屋所有权证书的违约金一节，本案中交房时间为2017年12月28日，二原告未能在商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书，故二原告主张被告承担违约责任，于法有据，应予以支持；关于该项违约金的计算标准一节，二原告主张按总房款的日万分之一计算违约金，被告认为该主张过高，本院以二原告的实际损失为基础，兼顾被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金按总房款507249元的日万分之零点六计算；该项违约金的起算时间应为房屋交付后第500天之次日起，即原告主张的2019年5月13日起算；因涉案房屋尚未办理房屋所有权证书，故原告主张该项违约金计算至完成房屋所有权登记之日止，尚属合理，予以支持。关于二原告主张“判令被告与二原告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”一节，因《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（一）项对此进行了约定，故原告该主张符合合同约定，予以支持。被告辩称其逾期交房、逾期办理房屋所有权证书系政府治污减霾施工管控措施、中高考施工管控措施及项目区位因素影响导致一节，因上述因素属双方订立合同时可预见的事实，不应作为其免责的事由，本院不予采信。对被告以新冠肺炎疫情属不可抗力为由，要求免除2020年1月24日至2020年3月2日期间的违约责任一节，因被告所抗辩的新冠肺炎疫情期间为2020年1月24日至2020年3月2日，而《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间、完成房屋所有权登记时间均在新冠肺炎疫情发生之前，迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力，故本院不予采信。对被告以天然气基础设施的交付符合合同约定为由抗辩一节，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告王勉、王建峰逾期交房违约金共计18362.41元；二、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告王勉、王建峰天然气基础设施未达交付条件的违约金共计3576元；三、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告王勉、王建峰逾期办理房屋所有权证书的违约金，该违约金按总房款507249元的日万分之零点六，自2019年5月13日起计算至完成房屋所有权登记之日止；四、原告王勉、王建峰与被告共同向房屋登记机构申请办理航天新佳园4幢2单元14层21403号商品房的房屋所有权转移登记；五、驳回原告王勉、王建峰的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874元，二原告已预交，由二原告共同承担289元，由被告承担585元，连同上列款项一并给付二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员     徐向云 二〇二〇年 八 月 十二 日 书  记  员     杨悦童   1