江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0115民初14110号 原告：陈清红，女，1975年2月10日生，汉族，居民。 原告：笪航，男，1999年7月3日生，汉族，居民。 上列二原告共同委托诉讼代理人：笪四平（陈清红丈夫、笪航父亲）。 上列二原告共同委托诉讼代理人：叶帆，江苏焯燃律师事务所律师。 被告：南京天富房地产开发有限公司（统一社会信用代码91320115742398775N），住所地南京市江宁区菲尼克斯路70号总部基地34幢16层。 法定代表人：张来发。 委托诉讼代理人：赵洵、刘雯（实习），北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 原告陈清红、笪航与被告南京天富房地产开发有限公司（以下简称天富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法使用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈清红、笪航的委托诉讼代理人笪四平、叶帆、被告天富公司的委托诉讼代理人赵洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈清红、笪航向本院提出诉讼请求：被告天富公司对原告房屋主体结构的质量问题进行维修（具体维修方案以鉴定为准）。审理中，原告变更诉讼请求为：被告天富公司赔偿原告房屋维修费用（具体金额以鉴定为准），后又增加诉讼请求：1.被告天富公司赔偿原告无法使用房屋的租金损失（自2019年3月3日起按每月6800元的标准计算至实际维修完毕之日止）；2.被告天富公司赔偿原告无法使用房屋的物业费30709元、公摊水电费400元，共计31109元。事实和理由：原被告于2013年4月26日签订商品房预售合同1份，由原告购买被告开发的位于江宁区，房价款为4269837元。被告于2013年12月30日交付房屋，后原告发现房屋主体结构存在严重质量问题，导致原告无法装修入住。被告于2018年6月25日出具承诺1份，承认房屋存在质量问题，并同意进行维修加固。但原告对被告在承诺中指定按南京宏业建设集团有限公司设计院的设计方案及要求进行维修加固不予认可，因为房屋主体结构的维修加固应由房屋原设计单位设计维修方案。双方对此无法协商一致，故原告诉至法院。 被告天富公司辩称：1.涉案房屋次梁存在质量问题属实，并且在保修期限内；2.对维修费用以司法鉴定为准没有异议；3.原告主张的租金损失的诉讼请求应予驳回。理由是：首先，该诉讼请求实质上与原告在（2018）苏0115民初12236号案（以下简称12236号案）的第1项诉讼请求相同，原告在12236号案中第1项诉讼请求是“被告赔偿原告无法使用房屋的损失（自2013年12月31日起按每月1万元租金计算至被告实际修缮完房屋止）”，而12236号案民事判决认定的事实是双方同意被告于2019年2月10日对房屋进行维修，工期10天，但原告拒绝被告按照《承诺》进行维修，致使被告未能对房屋进行维修。12236号案民事判决认定，原告主张的租金损失起始时间为2017年10月30日，终止时间为2019年3月2日。12236号案民事判决对双方已经产生既判力，原告不得就此再起诉；其次，原告主张自2019年3月3日起的租金损失属于扩大损失，原告无权要求被告赔偿。在两个案件中，被告对涉案房屋的质量问题都是积极主动要求维修，并专门找到设计院要求出具维修方案，但原告反复无常，以各种理由阻挠。在12236号案中双方原本已经就此达成一致意见，但原告事后又反悔，在12236号案中撤回该项诉讼请求。对于原告自行处分权利的行为所导致的损失扩大，理应由原告自己承担；最后，原告在两个案件中均多次变更诉讼请求，实属滥用诉讼权利；4.原告主张的物业费、公摊电费的诉讼请求应予驳回，理由是：根据双方合同约定，物业费、公摊电费自房屋交付次日起由原告承担，该两项费用并不是要业主是否实际入住为准；12236号案民事判决认定的租金损失时间段为自2017年10月30日至2019年3月2日，但原告主张的物业费、公摊电费却自2017年5月15日至2020年12月31日，期间不一致。 本院经审理认定事实如下：2013年4月26日，原告陈清红、笪航（乙方）与被告天富公司（甲方）签订商品房预售合同1份，约定甲方预售给乙方的商品房位于南京市江宁区，该商品房的建筑面积331.82平方米。该合同第十三条第三款约定，该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列约定赔偿乙方：乙方的直接经济损失，但扩大的损失或由乙方原因造成的问题甲方不予赔偿。陈清红、笪航已向天富公司支付4269837元的购房款，天富公司于2013年12月30日向原告交付房屋。 2018年6月25日，天富公司向陈清红、笪航出具承诺一份：“陈清红、笪航与我方于2013年4月26日签订了房屋买卖合同，购买由我方开发的位于江宁东山街道××（××室）的房屋，现该房屋的有关事项我方做出如下承诺：1.我方认可上述房屋的主体结构存在一些问题，现我方同意按照南京宏亚建设集团有限公司设计院的设计及要求，对该房屋进行加固，并于2018年7月10日前完工。我方保证加固后的房屋符合法律法规规定的质量标准。2.该房屋质保期限自维修加固完工之日起重新计算。3.买方同意本承诺的，应签字确认。未经买方签字同意的，本承诺不视为我方的单方承诺和对该事件的承认。” 另查明：2018年7月18日，陈清红、笪航曾向本院提起诉讼，即12236号案，诉讼请求为：1.天富公司赔偿无法使用涉案房屋的损失（自2013年12月31日起按每月1万元租金计算至天富公司实际修缮完房屋止）；2.天富公司按照南京宏亚建设集团有限公司设计院的设计要求修缮案涉房屋；3.天富公司赔偿装修停工损失19万元；4.天富公司赔偿房屋漏水维修费95940元。在12236号案审理中，双方先达成一致意见，由天富公司于2019年2月20日起对房屋主体结构质量问题进行维修，后陈清红、笪航拒绝按照南京宏亚建设集团有限公司设计院的设计要求进行维修，遂撤回第2项诉讼请求。对于其余诉讼请求，本院于2019年8月19日作出民事判决，认定陈清红、笪航因房屋漏水问题支出维修费95940元，认定陈清红、笪航因房屋存在质量问题需要维修而产生租金损失，该租金损失计算期间为自2017年10月30日起至2019年3月2日止，按每月6800元的标准计算，共计109200元，遂判决由天富公司赔偿维修费95940元、租金损失109200元，驳回陈清红、笪航其他诉讼请求。该判决现已经发生法律效力。 又查明：本案审理中，陈清红、笪航申请对涉案房屋的屋面梁的质量问题及维修方案进行鉴定。2019年12月20日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出鉴定报告，其中质量问题意见为：1.7-10×H轴梁存在混凝土缺失、钢筋外露、贯穿裂缝、箍筋间距偏大的质量问题；2.9×F-H轴梁存在北端未见明显粗骨料、钢筋外露、南端表面蜂窝、截面尺寸偏小、箍筋间距偏大及偏位、顶部钢筋端部未设弯钩的质量问题；3.上述质量问题已影响了结构的安全使用，应进行加固处理（修复）；维修方法意见为：采用局部凿除后按照设计要求重新施工的方法进行修复处理，具体步骤为：1.拆卸7-10×F-K轴区域木地板，对该区域屋盖进行有效的临时支撑；2.拆卸7-10×H轴、9×F-H轴屋面梁顶部及两侧各400毫米宽度范围内的屋面瓦；3.凿除7-10×H轴、9×F-H轴屋面梁全部现有混凝土（含与屋面交接区域），保留内部纵筋并手工除锈处理，在9×F-H轴屋面梁北侧端部采用双面焊接（5d）的方式按照原设计要求补充设置弯钩；4.按照原设计重新布置箍筋、浇筑混凝土；5.按原标准恢复被拆卸的木地板、屋面瓦，拆卸过程中未损坏的木地板、屋面瓦可以继续使用；6.因修复工程施工破损的屋面防水层、墙体等因按原设计要求恢复。为此，陈清红、笪航支持鉴定费16000元。后陈清红、笪航申请对依据上述鉴定报告进行维修的费用进行造价鉴定，2020年8月20日江苏金陵工程管理咨询有限公司作出鉴定意见，结论为：依据上述鉴定报告进行维修的费用造价为24373.47元。为此，陈清红、笪航支出鉴定费6000元。 再查明，2017年5月15日至同年11月14日，陈清红、笪航缴纳物业费3832元；2017年11月15日至2020年12月31日，陈清红、笪航缴纳物业费30709元。2017年5月15日，陈清红、笪航缴纳公摊水电费400元。 审理中，对于质量问题及维修方案鉴定的结论，原告予以认可，被告则认为：首先，该鉴定并无必要，鉴定报告所给的修复方案与其向原告出具的修复方案没有本质区别；其次，维修方法中除了第3、4步之外，其余都并非必须的步骤；第三，维修方法中第1、2、5、6步中的屋面防水层的修复步骤是属于原告原因导致的扩大损失，因为原告刚向其反应时，其就要为原告维修，但原告一直久拖不决，让其无法维修；第四，鉴定费用应由原告负担。经询问，被告仅同意按照维修方法中第3、4步对屋面梁的质量问题进行维修，原告不同意并将诉讼请求由“被告对原告房屋主体结构的质量问题进行维修（具体维修方案以鉴定为准）”变更为“被告赔偿原告房屋维修费用（具体金额以鉴定为准）”，并申请维修造价鉴定。 审理中，对于维修费用造价鉴定的结论，天富公司予以认可，陈清红、笪航不认可，并申请鉴定人员出庭接受质询。陈清红、笪航提出的异议如下：1.该工程总费用应包括工程建设费、场地使用费（租赁费及场地平整和硬化费用）、检测试验费、成品保护费、材料涨价预备费、工程监理费、工程保险费等；2.该工程属于加固工程，应采用2009年江苏省加固工程计价表及2014年费用定额计算；3.报告中的管理费不足以支付一个管理人员的工资，其工程最少配置项目经理一人、安全员一人、质检员一人，如果人员配置不够，属于违反建筑法；4.工工期未计算，根据工程施工工艺流程，自施工准备到工程完工，其过程应包括混凝土保养期、因小区物业管理周六周日不允许施工，施工周期需要60天，不允许施工期间设备停滞费及人员停滞费没有考虑；5.程量计算与质量鉴定报告要求不符，其中混凝土拆除需要梁体两侧各40厘米，加梁体宽度应达到1米宽；6.告中未按图纸脚手架计算3.6米超高费用及模板支架增加费，因为高度已经超过3.6米，最高已经达到6米，其中原有隔层的施工费用我方已经支付；7.时设施费未计算，房屋保洁面积也没有做全面考虑，因为灰尘无处不落。鉴定人员出庭并答复如下：第一个问题：1.陈清红、笪航没有搞清楚工程建设总费用与工程造价之间的关系，工程造价不等于工程建设总费用，工程造价只是工程建设总费用的一个部分；2.陈清红、笪航所说的场地使用费、临时设施费都包含在鉴定报告总价措施项目清单与计价表的第7项；3.成品保护费在鉴定报告分布分项工程和单价措施项目清单与计价表第8项；4.陈清红、笪航所说的检测试验费因江苏省物价局文件要求，此费用是由建设单位据实支付给检测单位，鉴定报告中不予计算；5.陈清红、笪航所说的工程监理费不是工程造价鉴定的内容，应由建设单位委托给监理单位，由建设单位据实支付；6、材料涨价预备费是编制工程概算才可计入的费用，在司法鉴定造价中不予计入；7、在江苏省费用定额对企业管理费包含的内容第13项，包含了意外伤害保险费，在鉴定报告中已含企业管理费；第二个问题：鉴定依据是修复方案而不是加固方案，所以不能套用加固定额，而只能套用修缮定额；第三个问题：1、管理费的计取标准是根据江苏省相关定额标准进行计取，管理费的高低我方无法调整；2、施工期间需要配备哪些人员，修复方案中并没有特别说明，我方是按照正常工程考虑；第四个问题：根据修缮定额说明第14条，本计价表中已经综合考虑修缮工程零星、分散、工程规模较小、连续作业差、施工障碍等人工降效因素、临时停水、停电等用工、停工因素，执行时如果特殊原因均不得另行增加费用；第五个问题：1、工程量计算是在现场勘验的基础上进行确定的，现场勘验时原被告都在场，勘验记录原被告双方都签字了；2、工程量计算严格按修复方案的要求进行计算，符合无误；第六个问题：1、其现场勘验确定，修复的区域距现有楼面高度不超过3米，故不能计算超高费用；2、现有楼面是否是陈清红、笪航临时加盖，其现场无法勘验，也无法判别此楼面能否承受支架；3、修复方案中只要求对该区域进行有效的临时支撑，而并没有具体的支撑方案，故只能按照正常支撑考虑；第七个问题：报告中已经做了回复，其中临时设施费按定额的最高标准进行计算，陈清红、笪航提出过低没有依据，保洁费在鉴定报告第4页第4条已经作了说明。 上述事实，有商品房预售合同、承诺、（2018）苏0115民初12236号民事判决书、鉴定意见等证据证实。 本院认为：原告陈清红、笪航与被告天富公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈清红、笪航按约向天富公司支付了房款，天富公司亦应按约向陈清红、笪航交付质量合格的房屋。现案涉房屋的屋面梁存在质量问题，天富公司应承担相应的违约责任，赔偿陈清红、笪航相应损失。一、关于陈清红、笪航主张的维修费用问题。本案所涉两次鉴定，鉴定机构系依法选择确定，均具有相应资质，陈清红、笪航对维修费用造价鉴定意见提议的异议，鉴定机构均作出了答复，并且鉴定机构的答复符合相关鉴定规范，故对两次鉴定的意见，本院均予以采信。因此，天富公司于本案应赔偿陈清红、笪航房屋维修费24373.47元。二、关于陈清红、笪航主张的租金损失问题。陈清红、笪航在12236号案中撤回要求天富公司按照南京宏亚建设集团有限公司设计院的设计要求进行维修的诉讼请求，但并未撤回因维修该质量问题所产生的租金损失，并且依据12236号案民事判决，法院认定陈清红、笪航维修涉案房屋质量问题所需时间已经考虑了房屋主体结构质量问题所需的维修时间，陈清红、笪航在本案中主张的租金损失与在12236号案中主张的租金损失的起算虽不一样，但实际仍然是维修房屋质量问题期间的损失，因此陈清红、笪航主张的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。三、关于陈清红、笪航主张的物业费、公摊水电费的问题。因涉案房屋存在质量问题导致陈清红、笪航不能实际使用房屋，故天富公司应赔偿陈清红、笪航的物业费、公摊水电费损失，但同时陈清红、笪航也注意避免该损失扩大的义务，结合12236号案民事判决认定的维修涉案房屋质量问题所需时间，本院酌定自2017年10月30日起计算至2019年3月2日止，经计算该期间物业费为11478.66元[2017年10月30日至11月14日共计15天为319.33元（3832元÷6个月÷30天×15天），2017年11月15日至2019年3月2日共计15.57个月为11159.33元（26877元÷37.5个月×15.57个月）]。陈清红、笪航就公摊水电费提供的证据并未明确具体期间，本院酌定按350元计算。天富公司辩称其不应赔偿陈清红、笪航物业费、公摊水电费损失，缺乏依据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南京天富房地产开发有限公司赔偿原告陈清红、笪航维修费24373.47元、物业费损失11478.66元、公摊水电费350元，合计36202.13元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清； 二、驳回原告陈清红、笪航的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1150元、鉴定费22000元，合计23150元，由被告南京天富房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  汪 印 人民陪审员  鲁为玉 人民陪审员  虞文玲 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  吴宇晗