广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初14955号原告：钟敏梅，女，1975年10月21日出生，汉族，身份证住址广州市从化区,委托代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。委托代理人：黄艳，广东中大圣律师事务所实习人员。被告：广州市南方大厦商贸发展有限公司，住所广州市荔湾区西堤二马路28、30、32号。法定代表人：李敏聪。委托代理人：陈有火，广东君信律师事务所律师。委托代理人：王铭，广东君信律师事务所实习人员。第三人：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1220号之二101房。法定代表人：吴林。原告钟敏梅与被告广州市南方大厦商贸发展有限公司（以下简称南方大厦商贸公司）及第三人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟敏梅的委托诉讼代理人周斌，被告广州市南方大厦商贸发展有限公司的委托诉讼代理人陈有火、王铭到庭参加诉讼。第三人广州市南大房地产开发有限公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟敏梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除对广州市白云区三元里大道1222号1204房的查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告已在广州市白云区三元里大道1222号1204房查封前签署了合法有效的房屋买卖合同。2016年11月28日，原告与第三人签订了《【骏御华庭】认购书》，原告已支付定金及绝大部分购房款（总房款的70%），且原告愿意履行剩余购房款，第三人也履行了交房义务，白云法院查封的时间为2018年8月6日。二、原告在涉案房屋查封前已合法占有使用该房屋。2017年6月26日，原告接收涉案房屋并合法占有使用至今。三、不能过户的原因不在原告，原告并无过错。2017年6月26日，原告向第三人发出《要求网签合同的通知》，第三人签收后并未回复。原告一直与第三人沟通网签及办理过户事宜。四、（2020）粤0111执异5号执行裁定书适用法律错误。原告作为购房人，在开发商取得预售许可的情况下，有理由相信涉案房屋不存在瑕疵，亦对涉案房屋享有可期待物权。原告购房过程中，房屋抵押权涂销，有理由相信抵押权人同意转让抵押物，且相信其交付的房款用于提前清偿该抵押权所担保的债务。且原告支付的大额购房款已在抵押权涂销后支付，原告购买房屋继续支付房款是善意的，并已尽到购房的合理注意义务。被告广州市南方大厦商贸发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告未支付涉案房屋的全部价款，且未办理产权过户登记，法院有权查封涉案房屋。二、原告并未与第三人签订合法有效的《商品房买卖合同》。原告与第三人签订的《认购书》仅约定房屋的位置，价格及付款方式，并不具备《商品房销售管理办法》规定的《商品房买卖合同》应当具备的主要内容。法院于2018年8月6日查封涉案房屋，原告无证据证实其在查封前以合法占有涉案房屋。且原告并未支付全部购房款，也不能证实非其自身原因未办理过户。原告也不能证明涉案房屋用于居住，其名下无其他用于居住的房屋。根据（2016）粤01民终7964号民事判决书证实，原告还向第三人购买其他房屋，原告亦在听证时予以确认。三、原告与第三人就涉案房屋的交易是否真实存在疑问。第三人广州市南大房地产开发有限公司无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的认购书、（2020）粤0111执异5号《执行裁定书》、查册表、转账凭证及当事人陈述等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南方大厦商贸公司与南大房地产公司、广州曼德大酒店有限公司（以下简称曼德酒店）、广州美逦汇桑拿有限公司（以下简称美逦汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日以〔2018〕粤0111民初5747号立案受理；案件审理过程中，南方大厦商贸公司向本院提出财产保全申请，要求对南大房地产公司名下价值10525291.88元的财产进行财产保全，本院经审查后于2018年7月27日作出〔2018〕粤0111民初5747号之一民事裁定，裁定查封、冻结、扣押南大房地产公司名下价值10525291.88元的财产；2018年7月30日，本院以〔2018〕粤0111执保1257号对上述财产保全立案执行；执行过程中，本院于2018年8月6日首查封了被执行人南大房地产公司名下位于广州市白云区三元里大道1222号1204房的房产（以下简称涉案房屋）。另，本院对上述〔2018〕粤0111民初5747号案进行审理后，于2018年11月13日作出〔2018〕粤0111民初5747号民事判决，判令：一、南方大厦商贸公司与南大房地产公司签订的《租赁合同》（合同号：南大商贸20140331）及《租赁合同补充协议》自本判决生效之日起解除；二、南大房地产公司、曼德酒店共同将位于广州市三元里大道1228号（原白云区广花四路228号自编1号楼）第一层、第四层至第八层的物业返还给南方大厦商贸公司；三、南大房地产公司、第三人曼德酒店、美逦汇公司共同将位于广州市三元里大道1228号（原白云区广花四路228号自编1号楼）第二层、第三层的物业返还给南方大厦商贸公司；四、南大房地产公司向南方大厦商贸公司支付拖欠的租金〔房屋占有使用费〕（2017年6月至2018年8月的租金共计7441875元；2018年9月至2018年11月的租金共计1562793元；2018年12月至2020年8月及以后的房屋占有使用费，参照每月520931元的租金标准计至南大房地产公司、第三人曼德酒店、美逦汇公司将上述物业实际返还之日止）；五、南大房地产公司向南方大厦商贸公司支付逾期支付租金的违约金（违约金以当月应付租金〔房屋占有使用费〕为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月6日起计至南大房地产公司实际清偿之日止）；六、南大房地产公司支付的租赁保证金520931元归南方大厦商贸公司所有；七、驳回南方大厦商贸公司的其他诉讼请求。南大房地产公司及第三人曼德酒店、美逦汇公司均不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉（案号：〔2019〕粤01民终2629号）；2019年7月9日，广州市中级人民法院对该案作出〔2019〕粤01民终2629号终审民事判决，判令“一、维持广州市白云区人民法院〔2018〕粤0111民初5747号民事判决第二项、第三项、第六项、第七项及受理费、财产保全费的负担部分；二、变更广州市白云区人民法院〔2018〕粤0111民初5747号民事判决第一项为：广州市南方大厦商贸发展有限公司与广州市南大房地产开发有限公司签订的《租赁合同》（合同号：南大商贸20140331）及《租赁合同补充协议》于2018年4月21日解除；三、变更广州市白云区人民法院〔2018〕粤0111民初5747号民事判决第四项为：广州市南大房地产开发有限公司向广州市南方大厦商贸发展有限公司支付拖欠的2017年6月1日至2018年4月21日的租金，以及此后至广州市南大房地产开发有限公司、广州曼德大酒店有限公司、广州美逦汇桑拿有限公司实际交还房屋之日止的占有使用费（其中2017年6月1日至2018年4月21日的租金、2018年4月22日至2018年8月31日的房屋占有使用费，均按每月496125元的租金标准，自本判决生效之日起五日内计付；此后的房屋占有使用费，参照每月520931元的租金标准逐月支付）；四、变更广州市白云区人民法院〔2018〕粤0111民初5747号民事判决第五项为：自本判决生效之日起五日内，广州市南大房地产开发有限公司向广州市南方大厦商贸发展有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金以当月欠付租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月6日起计至广州市南大房地产开发有限公司实际清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限）”。上述裁判文书于2019年7月11日发生法律效力。鉴于当事人没有履行生效民事判决确定的义务，根据南方大厦商贸公司的申请，本院于2019年9月12日对该案立案执行（执行案号：〔2019〕粤0111执9220号，执行标的为14495257.08元，执行费用为82395元）。经查，据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市白云区三元里大道1222号1204房的登记产权人为“广州市南大房地产开发有限公司”，占有部分为“全部〔权属人〕”，房屋性质为“商品房”（层数为21，规划用途为住宅，使用性质为居住用房，登记时间为2016年9月8日），房屋所有权来历为“自建”，房屋所有权取得方式为“自建”，不动产权证书号为“粤〔2016〕广州市不动产权第04009702号”；该房屋司法查封情况为“2018年8月6日，房屋被广州市白云区人民法院以〔2018〕粤0111民初5747号之一民事裁定书及〔2018〕粤0111执保1257号协助执行通知书首查封”、“2018年11月19日，广州市中级人民法院以〔2018〕粤01执4962号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封”、“2018年11月28日，房屋被广州市中级人民法院以〔2018〕粤01执4960号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封”；该房屋的他项权利摘要为“权利人为顾松峰，不动产义务人为广州市南大房地产开发有限公司，权利种类为抵押权，权利部位为全部，债权数额为600000元，登记时间为2016年9月8日，他项案号为2016登记10376721，他项证号为4004740，涂销日期为2017年2月14日，涂销案号为2017登记1344981”。钟敏梅为证实其执行异议申请符合相关司法解释规定，提交了《〈骏御华庭〉认购书》（该认购书的“甲方〔出售方〕：”处加盖有“广州市南大房地产开发有限公司”字样的印章并签有“2016.11.28”字样，“乙方〔认购方〕：”处则有“钟敏梅”字样的签名并签有“2016.11.28”字样，认购书的内容涉及乙方认购甲方出售的位于广州市白云区三元里大道1222号骏御华庭自编A栋1204单元〔价款为1565420元〕等事宜）、收款收据、POS单、银行借记卡账户历史明细清单、公证书、《要求网签合同的通知》、快递单据、签收单、物业管理委托合同、业主签名表、缴费收据、防火责任协议书、住宅质量保证书、钥匙物品资料签收确认书、业主手册、广州市不动产登记查册表等材料。另，钟敏梅承认其名下在广州市有位于广州市白云区三元里大道1222号204房可供使用。本院认为，原告钟敏梅对本院作出的（2020）粤0111执异5号执行裁定书提起的诉讼为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告与第三人于2016年11月28日签订《【骏御华庭】认购书》，该认购书中明确约定了涉案房屋具体位置、价款及支付方式等，具备房屋买卖合同成立的构成要件，而本案查封涉案房屋的时间为2018年8月6日，应视为原告在人民法院查封涉案房产前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同。其次，原告已支付房款超过了合同约定总价款1565420元的百分之五十。再次，根据《要求网签合同的通知》显示，原告曾向第三人发出通知要求其尽快完成网签手续，但第三人未予以办理，在无其他证据证明原告对涉案房产未过户存在过错，应视为涉案房产非因买受人自身原因未办理过户登记。最后，根据《骏御华庭钥匙、物品、资料签收确认书》、《收费通知单》等证据可知，原告自2017年6月26日起已在涉案房屋内居住使用，早于法院查封之前占有使用涉案房屋。关于原告作为买受人是否名下无其他居住的房屋？根据原告当庭陈述，其自认名下有一套房产可供居住使用，不符合上述司法解释第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。故原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对涉案房屋查封的诉请于法无据，本院不予支持。第三人广州市南大房地产开发有限公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下:驳回原告钟敏梅的全部诉讼请求。本案受理费18888.78元，由原告钟敏梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  张旭增审判员  周子珺审判员  刘 笛二〇二〇年九月二十五日书记员  陈春燕