广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5098号上诉人（原审原告）：惠州市卓胜贸易有限公司，住所地：惠州市惠阳区**********。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：俞永，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏小琴，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾奥港旧机动车交易有限公司，住所地：惠州大亚湾西区淡澳大道下杨村（仅作办公使用）。法定代表人：陈某1。被上诉人（原审被告）：陈某1，女，汉族，1985年12月7日出生，住广东省惠州市博罗县******，身份证号码：441************024。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：马育夫，广东铸铭律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈媚凤，广东铸铭律师事务所律师。上诉人惠州市卓胜贸易有限公司与被上诉人惠州大亚湾奥港旧机动车交易有限公司、陈某1物权保护纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市卓胜贸易有限公司上诉请求：一、依法撤销（2019）粤1391民初1772号民事判决书，改判两被上诉人排除妨害，停止对上诉人所有的位于大亚湾西区上杨综合楼【房地产权证号码为粤房地证字第C×××号，土地使用权证为惠湾国用（2007）第*****号】房产的侵占，立即搬离前述房屋，将房屋交付给上诉人。二、改判两被上诉人自2018年3月起至实际腾退房屋之日止，每月按20000元的标准向上诉人支付房屋占用期间的租金。（暂计至2019年4月计26万元）。三、判令两被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决后惠城区人民法院已经撤回了“关于暂停办理房地产权权属过户的《函》”，上诉人已办理完毕权属过户变更登记手续，取得了案涉房地产的全部所有权。2019年12月25日惠州市中级人民法院作出了（2019）粤13执复126号民事裁定书，裁定准许复议申请人惠州市泰基企业基团有限公司撤回复议申请。上诉人与案外人惠州市泰基企业基团有限公司之间的执行异议纠纷一案已通过其他途径解决，惠城区人民法院据此撤回了“关于暂停办理房地产权权属过户的《函》”，上诉人已经在惠州市大亚湾区*******办理了案涉房地产全部的过户变更登记手续，取得了案涉房地产的全部所所有权。上诉人现为位于惠州市大亚湾西区上杨综合楼【房地产权证号码为粤房地证字第C×××号，土地使用权证为惠湾国用（2007）第*****号】房屋的完全所有权人，上诉人享有完整的占有、使用、收益及处置房产的权利。被上诉人作为占有使用人在未取得原房屋产权所有人及现有产权所有人同意的情况下，占有使用涉案房产，且在上诉人合理宽限通知后仍不腾空退还房屋，严重侵害了上诉人的合法权益。综上所述，原审判决后上诉人已经取得了案涉房地产的所有权，是物权保护权诉请的适格主体，因此希望二审法院查明事实，撤销一审判决，改判支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人惠州大亚湾奥港旧机动车交易有限公司、陈某1答辩称：一、案涉房屋是答辩人向案外人惠州市益立实业有限公司依法租赁取得使用权，双方的租赁关系依法成立合法有效，受法律保护。二、被答辩人卓胜公司经司法拍卖买受涉案房屋后，要求答辩人按原租赁协议约定向其缴交租金，证明卓胜公司知晓答辩人与益立公司之间的房屋租赁合同关系，其作为新业主认可原业主与承租方签订的租赁协议。三、被答辩人卓胜公司和案外人泰基公司为争夺涉案房屋发生争议纠纷殃及答辩人，使答辩人遭受重大经济损失，也使答辩人对租金缴交给谁无所适从。四、本案应该中止诉讼，等待大亚湾法院（2019）粤1391民初4719号案件对涉案房屋租赁合同的认定处理结果。原审原告惠州市卓胜贸易有限公司向原审法院起诉请求：一、判令被告排除妨害停止对原告所有的位于大亚湾西区上杨综合楼[房地产权证号码为粤房地证字第C×××号，土地使用权证为惠湾国用（2007）第*****号]房产的侵占，立即搬离前述房屋，将房屋交付给原告。二、判令被告自2018年3月起至实际腾退房屋之日止，每月按20000元的标准向原告支付房屋占用期间的租金。（暂计至2019年4月计26万元）。三、判令被告承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：位于惠州市大亚湾西区上杨综合楼【房地产权证号码为粤房地证字第C×××号，土地使用权证为惠湾国用（2007）第*****号】的房屋及土地使用权，目前尚登记在案外人惠州市润发实业有限公司名下。因案外人陈玉燕、惠州市润发实业有限公司未履行惠州市惠城区法院作出的（2012）惠城法民一初字第2060号生效《民事调解书》，原告卓胜公司向惠城区人民法院申请强制执行，该法院对登记在被执行人惠州市润发实业有限公司名下的上述土地使用权及地上建筑物予以评估、拍卖以清偿债务。2017年2月19日，原告通过惠城区人民法院举行的淘宝网司法拍卖，以人民币23512046元竞买受上述土地使用权及地上建筑物。2017年2月22日，惠城区人民法院作出（2016）粤1302执5565-3号《执行裁定书》，裁定将上述土地使用权及地上建筑物过户至原告名下。在此过程中，案外人惠州市泰基企业集团有限公司作为利害关系人，对惠城区人民法院作出的（2016）粤1302执5565-3号《执行裁定书》提出执行异议。2018年11月16日，惠州市惠城区人民法院作出（2018）粤1302执异141号《执行裁定书》，驳回惠州市泰基企业集团有限公司的执行异议请求。惠州市泰基企业集团有限公司向惠州市中级人民法院申请复议，2019年6月6日，惠州市中级人民法院作出（2019）粤13执复6号《执行裁定书》，裁定：撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302执异141号执行裁定书；发回惠州市惠城区人民法院重新审查。再查：2018年8月22日，惠城区人民法院向惠州市国土资源局大亚湾区国土资源分局、惠州市大亚湾区房产管理局出具《关于暂停办理房地产权属过户的函》一份，载明：原审法院在执行申请执行人惠州市卓胜贸易有限公司与被执行人陈玉燕、惠州市润发实业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2017年2月22日作出（2016）粤1302执5565-3号执行裁定书，将登记在惠州市润发实业有限公司名下的位于惠州市大亚湾西区上杨的一宗土地的使用权及其地上建筑物[地号：×××，土地证号：惠湾国用（2007）第*****号，使用权面积：7998.08平方米]过户至申请执行人惠州市卓胜有限公司名下。现因案外人惠州市泰基企业集团有限公司对原审法院提出执行异议，请求暂停办理上述房地产权属的变更登记事项。经审查，上述房地产的权属仍在惠州市润发实业有限公司名下，为保障各方当事人的合法权益，避免因过户造成不可逆转的损失，特函请贵局暂停办理上述房地产权属的变更登记事项。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告向法庭提交的《民事裁定书》、《成交确认书》、房屋过户缴纳税费票据、房产证、国土证复印件、《租赁协议》，被告奥港旧机动车公司提交的惠州市润发实业有限公司企业信息查询、惠州市润发实业有限公司国土证及房产证复印件、《房屋买卖协议》、《执行和解协议》、案外人提出执行异议受理通知书、关于暂停办理房产权属过户的《函》、惠州市中级人民法院《执行裁定书》等主要证据经庭审核实，足以认定。原审法院认为，惠州市惠城区人民法院虽作出（2016）粤1302执5565-3号《执行裁定书》，裁定将位于惠州市大亚湾西区上杨综合楼【房地产权证号码为粤房地证字第C×××号，土地使用权证为惠湾国用（2007）第*****号】的土地使用权及地上建筑物过户至原告卓胜公司名下。但案外人惠州市泰基企业集团有限公司对（2016）粤1302执5565-3号《执行裁定书》提出执行异议。2019年6月6日，惠州市中级人民法院作出（2019）粤13执复6号《执行裁定书》，裁定惠城区人民法院重新审查。且2018年8月22日，惠城区人民法院向惠州市国土资源局大亚湾区国土资源分局、惠州市大亚湾区房产管理局出具《关于暂停办理房地产权属过户的函》一份，请求暂停办理上述房地产权属的变更登记事项。可见，原告是否为上述房地产权属人，尚不明确，从而难以认定被告奥港旧机动车公司、陈某1是否存在侵占的事实。故原告的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。综上，依照《民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告惠州市卓胜贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5200元，由原告惠州市卓胜贸易有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。另查明：涉案房产已经过户登记至上诉人名下。本院认为，本案系物权保护纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人作为房产权属人能否请求租赁人搬离涉案房屋。本院析理如下：益立公司与被上诉人签订涉案房屋《租赁协议》合法有效，不因益立公司非涉案房屋的权属人而无效，被上诉人占有使用涉案房屋合法。上诉人惠州市卓胜贸易有限公司通过司法拍卖取得涉案房屋后，被上诉人自2017年3月份开始向其交纳租金，被上诉人并非虚构租赁关系影响上诉人的权益。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，因此即使卓胜公司通过司法拍卖取得涉案房屋的合法产权，也不影响原租赁合同的效力。上诉人主张被上诉人侵占涉案房屋的请求不能成立，诉求被上诉人支付占用费依法不予支持。当然，被上诉人应当依约向上诉人支付租金。综上所述，上诉人上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案件二审受理费5200元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月四日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩