宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2740号 上诉人（原审原告）：张金合，男，1975年2月13日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：和明，宁夏和仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏盛世大唐商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区高尔夫家园33-11-1号。 法定代表人：李春秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨玮，宁夏方和圆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏富华置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景湖居新村56号楼1号营业房。 法定代表人：刘捷英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马祯，宁夏方和圆律师事务所律师。 上诉人张金合因与被上诉人宁夏富华置业有限公司（以下简称富华公司）、宁夏盛世大唐商贸有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初18514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年9月8日公开开庭进行了独任审理。上诉人张金合及委托诉讼代理人和明，被上诉人富华公司委托诉讼代理人杨玮、大唐公司委托诉讼代理人马祯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人张金合上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实理由：一审认定事实错误，适用法律有误。上诉人与大唐公司签订《二手房买卖委托合同》时，大唐公司并未告知涉案房屋登记在案外人刘进仁名下的事实。案外人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司（以下简称青银银行）与大唐公司有利害关系，不能依据其出具的《证明》，认定涉案房屋为大唐公司实际所有。上诉人给被上诉人富华公司缴纳22万元定金后，通过查询得知，涉案房屋在青银银行抵押且被查封，房屋过户存在障碍。富华公司是大唐公司股东，两公司恶意串通，损害上诉人利益，上诉人要求解除合同符合法律规定。 被上诉人大唐公司辩称，一、上诉人是本案违约方。涉案房屋系大唐公司从青银银行购买所得，上诉人得知该房源后提出购买要求。大唐公司向上诉人出示了青银银行取得房产的《执行裁定书》，大唐公司与青银银行的《资产转让协议》，并将上述文书复印件交由居间人富华公司留存，上诉人随即与富华公司签订了《购房意向书》，与大唐公司、居间人签订了《银川市二手房买委托合同》，三方在多次确认上述内容后，在《银川市二手房买委托合同》第一条第4项明确约定，双方均接受该房屋的房产证。上诉人陈述其对房屋产权完全不知情不属实，本案纠纷是因上诉人在交纳了部分款项后，因其个人原因想单方毁约。二、大唐公司有权处分涉案房屋。青银银行是依据宁夏回族自治区中宁县人民法院出具（2016）宁0521执420号之一《执行裁定书》取得涉案房产所有权的，该裁定明确“上述抵债财产所有权自本裁定送达申请执行人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司时转移。”大唐公司从中宁青银银行处购得涉案房屋，依法享有处分权。三、合同瑕疵并不能导致合同无效或成为上诉人拒绝履行合同的理由。四、上诉人的合同目的可以实现。青银银行依据法院裁定取得涉案房屋所有权，大唐公司依据合同取得处分权，房屋产权清晰不存在法律障碍。且青银银行、大唐公司均向上诉人承诺只要其履行了合同义务，涉案房屋即可办理过户手续，不存在上诉人陈述的即便交清房款也无法办理过户的情形。五、本案因违约遭受损失的是大唐公司。因上诉人未能如约交纳购房款，致使房屋无法过户，连带拖延了从青银银行处购买的另外两套房屋的过户，又因上诉人恶意诉讼拖延至今，致使涉案房屋至今闲置。六、上诉人不能抛开法律规定，仅依据其主观臆断认为合同不能履行。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，不动产物权合同，自合同成立时就已经生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即便上诉人认为大唐公司无处分权，但权利人青银银行也有权追认。涉案房屋买卖合同没有无效或应当撤销的情形，上诉人拒绝履行合同义务，使涉案房屋空置，长期无法处置变现，给大唐公司造成经济损失。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的请求，维持原判。 被上诉人富华公司辩称，同意大唐公司答辩意见。 张金合向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与二被告于2019年11月1日签订的《购房意向书》、于2019年11月24日签订的《银川市二手房买卖委托合同》；2.判令二被告向原告返还购房款20万元、双倍返还定金4万元，以上共计24万元；3.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2019年11月1日，原告与被告富华公司签订《购房意向书》一份，约定原告同意以61万元价格，购买银川市兴庆区银横路康民小区5号楼3单元301室房屋，付款方式为按揭贷款，在签订本意向书时向原告交纳预付意向金2万元，原告交付预付意向金签订该意向书后，此预付预付意向金自动转为购房定金。后被告富华公司法定代表人刘捷英向原告出具收到意向金2万元的《收条》一份。2019年11月24日，原告作为买受人、被告大唐公司作为出卖人及被告富华公司作为居间人签订《二手房买卖委托合同》一份，约定经被告富华公司提供信息、线索等居间服务，被告大唐公司同意出售给原告位于银川市兴庆区银横路康民小区5号楼3单元301室房屋，房屋建筑面积141.97㎡，房屋交易价格为61万元，原告应于合同签订当日支付定金20万元，并于2019年11月30日前将购房款全部付清给被告大唐公司后，三方于2019年12月31日前办理房屋产权过户手续。同日，被告富华置业法定代表人刘捷英向原告出具《保管条》一份，载明“今收到张金合交来银川市兴庆区银横路康民小区5号楼3单元301室住房定金贰拾万元整（200000）暂由本人保管。”原告以被告大唐公司不是涉案房屋所有权人，对涉案房屋无处分权，涉案合同目的不能实现为由，要求二被告退还原告交纳的购房款并双倍返还定金，而诉至法院，请求判如所请。 一审另查明，宁夏回族自治区中宁县人民法院受理申请执行人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司申请被执行人刘进仁、刘莹担保物权纠纷一案。2018年12月24日，中宁县人民法院作出（2016）宁0521执420号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人刘进仁位于银川市兴庆区银横路康民小区5号楼3单元301室房产作价67万元，以保留价603000元，交付申请执行人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司，以抵顶被执行人刘进仁应返还借款本及相关费用；上述抵债财产所有权自本裁定送达申请执行人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司时转移；二、申请执行人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续（该裁定书送达后即发生法律效力）。涉案房屋现仍登记在刘进仁名下。后被告盛世大唐与宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司签订《资产转让协议》一份，约定宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司将银川市兴庆区银横路康民小区5号楼3单元301室房屋转让于被告大唐公司。2019年12月24日，宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司出具《证明》一份，载明“鉴于我行与宁夏盛世大唐商贸有限公司已签订《资产转让协议》，按合同约定将上述房产转让于该公司，该公司履行了银川市兴庆区银横路康民小区5号楼3单元301室房屋处置权，我行承诺，将依据宁夏盛世大唐商贸公司要求的时间向该公司或其指定的房屋买受人或其他第三人办理上述房屋的不动产登记手续。” 一审法院认为,原告与二被告签订的《购房意向书》、《二手房买卖委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律的效力性强制规定，合法有效，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务。现原告以涉案房屋有产权纠纷，存在抵押、查封，被告宁夏盛世大唐商贸有限公司系无权处分为由，诉请解除《购房意向书》、《二手房买卖委托合同》。故本案的争议焦点为涉案房屋是否存在产权纠纷，《购房意向书》、《二手房买卖委托合同》的履行是否存在法律障碍以及被告宁夏盛世大唐商贸有限公司是否为无权处分。涉案房屋系刘进仁抵押给宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司，抵押登记的权利人为宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司。后宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司在执行阶段又申请中宁县人民法院对涉案房屋进行了查封、冻结。宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司通过执行程序实现抵押权，中宁县人民法院已作出执行裁定书，将涉案房屋所有权转移给宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司。根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”及《中华人民共和国民事物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，因人民法院法律文书设立、变更、转让物权的，不同于一般不动产物权设立、变更、转让的规定，不以登记为物权变动的要件，而是自法律文书生效时即发生物权效力。中宁县人民法院作出执行裁定书后，宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司即享有涉案房屋的物权。此时，涉案房屋上原设定的抵押权已经实现，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第二款的规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：...（二）担保物权实现...”，原设立的担保物权（即抵押权）因担保物权实现而消灭。涉案房屋档案信息中的抵押登记因抵押权实体权利的消灭已无法律意义，仅仅是程序性的登记未消除。权利人依据中宁县人民法院作出的执行裁定书，可以直接要求房屋登记管理部门依据执行裁定书对房屋进行过户，而不受抵押登记限制。同时，该房屋存在的查封也是在执行阶段中宁县人民法院应权利人宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司申请进行的查封。中宁县人民法院作出执行裁定书后，该查封也无法对抗权利人依据执行裁定书过户的权利。涉案房屋现虽然仍登记在刘进仁名下，但不存在产权纠纷。宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司出具《证明》，承诺依据宁夏盛世大唐商贸公司的要求为原告办理不动产登记手续，原告履行合同义务后涉案房屋可以过户，涉案房屋履行买卖合同不存在法律上的障碍。同时，宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司依据合法手段将涉案房屋转让给被告宁夏盛世大唐商贸有限公司，被告宁夏盛世大唐商贸有限公司对涉案房屋有处分权。本院对原告诉请的理由均不予采纳。因涉案房屋不存在产权纠纷，《购房意向书》、《二手房买卖委托合同》的履行不存在法律障碍，可以继续履行，被告宁夏盛世大唐商贸有限公司对涉案房屋也有处分权，不符合解除合同的条件，故对原告要求解除《购房意向书》、《二手房买卖委托合同》的诉讼请求不予支持。涉案房屋买卖合同可以继续履行。被告宁夏盛世大唐商贸公司也不存在违约情形，故对原告要求二被告返还购房款200000元并双倍返还定金40000元的诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第七条、第八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告张金合的诉讼请求。案件受理费2450元，由原告张金合负担。 本院二审期间，上诉人提交证据：《银川市不动产登记信息查询单》，证明1.涉案房屋所有人是案外人刘进仁，并非是二被上诉人；2.二被上诉人无权出卖给上诉人，涉案合同无法继续履行；3.涉案房屋目前仍在宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司抵押，消除抵押费用过高，过户给上诉人严重困难，无法实现合同目的。 经质证，被上诉人大唐公司认为该份证据不属于新证据，出具日期为2020年9月7日，所载信息与上诉人一审提交的信息查询单一致。不能证实上诉人的证明目的。富华公司质证意见同大唐公司。 经审查，上诉人出示的证据不能证实其证明目的，不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方二审争议焦点为上诉人与二被上诉人签订的《二手房买卖委托合同》能否实际履行、大唐公司对涉案房屋有无处分权。涉案房屋虽然未登记在大唐公司名下，但根据查明事实，该房屋系刘进仁抵押给青银银行，青银银行在与刘进仁案执行程序中，中宁县人民法院作出执行裁定，将涉案房屋抵顶给青银银行，青银银行又将房屋转让给大唐公司，上述抵顶及转让均有合法依据，故大唐公司对涉案房屋有处分权。虽然上诉人出示的涉案房屋信息中仍有抵押登记，因抵押权人青银银行已经以抵顶方式实现了对刘进仁的债权，该抵押权实际已消灭，且青银银行已出具《证明》，承诺依据大唐公司的要求为上诉人办理不动产登记手续，上诉人履行合同义务后涉案房屋可以过户，故上诉人与大唐公司之间房屋买卖合同的履行无法律上的障碍，上诉人的合同目的能够实现。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由上诉人张金合承担。 本判决为终审判决。 审判员  胡春燕 二〇二〇年九月十五日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。