辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初11749号原告（反诉被告）：广东啤尔信息技术发展有限公司，统一社会信用代码914401115659961670，住所广州市越秀区先烈中路****之一自编**。法定代表人：戴志坚，系董事长。委托诉讼代理人：钟积生，系辽宁乾均律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭子广，系该公司职员。被告（反诉原告）：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司，统一社会信用代码912101025599515369，住所辽宁，住所辽宁省沈阳市皇姑区崇山东路**v>法定代表人：范国宏，系董事长。委托诉讼代理人：李铁红，系辽宁汇安康宇律师事务所律师。原告（反诉被告）广东啤尔信息技术发展有限公司【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司【以下简称“被告（反诉原告）”】房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人钟积生律师、郭子广，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李铁红律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2017年3月20日，大连铁越集团有限公司与原告（反诉被告）签订房屋租赁合同，约定由原告（反诉被告）租赁位于大连市甘井子区站的候车大厅西侧房屋，面积92.68平方米，用途约定为原告（反诉被告）经营企业贵宾候车室。租赁期限3年，期限自2017年2月1日起至2020年1月31日，年租金498000元，六个月交付一次租金，履约保证金50000元。合同约定“应在本合同有效内维持该用途，以确保原告（反诉被告）正常经营不受影响。”并约定了合同变更和解除条款、违约责任等。租赁合同生效后，原告（反诉被告）与广发银行股份有限公司签署了《沈阳北、大连北高铁贵宾厅独立冠名合作协议》，在租赁房屋内设立了广发银行VIP大客户服务室。租赁合同履行中，原告（反诉被告）依约交纳租金和保证金，合法正常经营，原告（反诉被告）未出现违约行为及致使合同解除情形条件，也未遇有政府征收或铁路上级部门征收、征用、拆迁、占用、改造等，导致合同解除条件等。2018年9月1日，出租方合同主体由大连铁越集团有限公司变更为被告（反诉原告），原告（反诉被告）方无变化。2018年9月1日，为继续履行原告（反诉被告）与广发银行股份有限公司签署的《沈阳北、大连北高铁贵宾厅独立冠名合作协议》，被告（反诉原告）给广发银行股份有限公司出具一份关于“大连北站高铁VIP室经营主体事项的说明”，书面明确授权在大连北站设立广发银行VIP室贵宾室，只认同原告（反诉被告）。但2019年初，被告（反诉原告）在已独家授权给原告（反诉被告）的情况下，却又授权并实际允许第三方广州悦途科技网络股份公司在大连北站候车大厅经营广发银行VIP室贵宾业务，导致原告（反诉被告）失去广发银行VIP室贵宾客户经营权。被告（反诉原告）明显违反了上述租赁合同、特许经营授权中的相关约定条款，被告（反诉原告）的违约行为，初步给原告（反诉被告）造成代理经营损失（仅大连北站）。冠名费和服务费损失1950000元，装修费68009.46元【装修费总计340047.28元含地毯、沙发、茶几等分五年分摊，合同期内遣散员工5人，赔偿5个月工资合计140000元】。由于被告（反诉原告）已独家给予原告（反诉被告）特约经营权，却又再授权给第三方，这种过错行为，导致租赁合同中关于租赁合同用途不能实现，给守约的原告（反诉被告）造成可得利益重大损失，被告（反诉原告）除应承担或赔偿原告（反诉被告）租赁合同一年的费用498000元，还应赔偿经济损失和可得利益损失1660009.46元。原告（反诉被告）曾于2019年1月10日向被告（反诉原告）发出律师函协商此事，但未回应。被告（反诉原告）的行为，严重违反诚信原则，损害了原告（反诉被告）的合法权益。故诉请判令：被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）经济损失1660009.46元。被告（反诉原告）辩称，不同意原告的诉请请求。一、我方在租赁合同签订履行过程没有违约。2015年1月1日，大连铁越集团公司旅客服务分公司与原告（反诉被告）签订房屋租赁合同，租赁期限两年，约定由其租赁案涉房屋。合同签订后原告（反诉被告）对出租房屋进行了装修，后设立了广发银行VIP大客户服务室。按约定合同履行完毕后，其装修添附物归出租人所有。2017年3月20日，双方又重新签订了租赁合同，租赁期限从2017年2月1日至2020年1月31日止，合同中约定租赁用途经营企业贵宾候车室。2018年9月1日出租方主体由大连铁越集团公司旅客服务分公司变更为我方，承租方无变化。在合同履行过程中，我方并无违约之处，而原告在合同履行过程中，从2019年1月1日起违反合同约定，不交付租金。二、我方给广发银行出具的《关于大连北站高铁VIP室经营主体事项的说明》，只对广发银行有效。在原告（反诉被告）与广发银行间VIP大客户服务协议到期前，广发银行拟进行公开采购VIP大客户服务室，要求投标人具备相应资格，为了助力原告（反诉被告）续约，我方按其意思给广发银行出具了上述《说明》，广发银行认可原告有铁路部门的授权，但对于《说明》中“我司只认同广州啤尔企业管理有限公司在大连北站建立广发银行VIP贵宾室的合作与后期服务运营工作”并不理会，因为选择在大连北站既有商户成为广发银行的合作伙伴，是广发银行的权利，我方无权干涉。因此《说明》只是对广发银行出具的，是否全面采信由广发银行决定，不是给原告的，我方并没有授权原告的特约经营权。三、原告（反诉被告）没有与广发银行续约是自身原因造成的，与我方无关。广发银行公布采购公告，就大连北站高铁贵宾厅冠名服务进行竞争性采购，原告（反诉被告）和案外其他家企业参与投标，中选单位为广州悦途网络科技股份有限公司。从原告提供的证据，其与广发银行签订的《沈阳北、大连北高铁贵宾厅独立冠名合作协议》和《采购公告》来看，其能否继续签约经营广发银行VIP大客户服务室，关键在其之前经营业绩、谈判报价和广发银行自身的需求，总而言之是由广发银行决定的，原告（反诉被告）没有与广发银行续约是自身原因造成的，与我方无关，原告（反诉被告）不能将其经营风险转嫁到出租人身上。四、原、被告之间租赁合同约定用途为企业的贵宾候车厅，并非特指广发银行的贵宾厅，原告（反诉被告）不能继续与广发银行续约，仍然可以经营其他企业的贵宾厅，我方并未给原告（反诉被告）造成损失。五、关于冠名费和服务费195万元并不是原告（反诉被告）的实际损失，而是其期待利益。我方按合同约定给原告（反诉被告）提供了用于经营企业贵宾候车室的租赁房屋，已履行了合同义务，是原告（反诉被告）自身原因在竞标中失利，与我方无关。其在2015年装修，是在履行2015-2017年的《房屋租赁合同》，此合同已履行完毕，依据约定装修作为添附物为我方所有，地毯、沙发、茶几均可以移动，原告（反诉被告）已自行处置，其诉请装修费用，于法无据。辞退员工是原告内部的管理，与被告（反诉原告）无关。被告（反诉原告）反诉称，根据原、被告间的合同约定，原告（反诉被告）应于2019年1月1日前支付第五次租金249000元，于2019年7月1日前支付第六次租金249000元；并约定原告（反诉被告）违反合同约定，承担违约责任，并支付违约金，数额相当于当年租金10%，即49800元。同时合同还约定原告（反诉被告）未按约定向被告（反诉原告）支付租金和费用，除应支付租金和费用外，每逾期一日缴纳未支付租金和费用金额的万分之五滞纳金，故原告（反诉被告）应从2019年1月1日起，至实际支付房屋租金止，支付延迟缴纳租金的滞纳金。故反诉请求判令：1、原告（反诉被告）支付房屋租金498000元；2、原告（反诉被告）支付延迟缴纳房租滞纳金（自2019年1月1日至实际缴纳之日起，每逾期一日按未支付租金万分之五计算；暂计算至2019年6月30日为22410元）；3、原告（反诉被告）支付违约金49800元。原告（反诉被告）辩称，被告（反诉原告）没有履行双方签订的房屋租赁合同，特别是关于租赁房屋的用途，是被告（反诉原告）违反特约经营，给原告（反诉被告）造成了经营损失，房屋租金、违约金、滞纳金都应该由被告（反诉原告）承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过庭审进行审查。对于本案事实，本院认定如下：一、原告（反诉被告）（原公司名称为广州市啤尔企业管理有限公司）与大连铁越集团有限公司旅客服务分公司（合同中为甲方）于2015年签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于大连市甘井子区站候车厅西侧房屋、使用面积为161.7平方米（位置见附件一）租赁给原告（反诉被告）用于企业VIP贵宾用户候车休息区等及其他甲方许可的乙方其他经营业务。租赁期两年，自2015年1月1日至2016年12月31日。合同约定了租金标准及支付时间，同时第9.7条约定：“租赁合同期满后，甲方继续租赁的，同等条件下，乙方享有优先承租权；如乙方要求继续承租，应在租赁期限届满前90日向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同；否则视为乙方不再续租。”后因大连铁越集团有限公司旅客服务分公司客观原因，未能及时将上述合同约定的出租房屋交付给原告（反诉被告）使用，致使合同不能按原约定履行期限开始履行，经双方协议商议并签订《补充协议》，约定变更原合同租赁期限为2015年2月1日至2017年1月31日。除上述内容发生变化外，原合同其他内容不变。2017年3月，原告（反诉被告）（合同中为“乙方”）与大连铁越集团有限公司旅客服务分公司（合同中为“甲方”）签订《房屋租赁合同》，将上述租赁房屋面积变更为92.68平方米，用途为乙方经营企业贵宾候车室。租期为三年，自2017年2月1日至2020年1月31日。房屋年租金为498000元，乙方按半年缴纳租金。签订本合同后3个工作日内，甲方为乙方开具房屋租赁发票，乙方应于收到发票后15个工作日内，向甲方一次性支付首次租金249000元，另于每年7月1日、1月1日交付下一期半年租金。本合同生效后，乙方向甲方缴纳保证金50000元。合同期满或终止后，乙方已足额缴纳各项费用和未发生赔偿的，甲方将履约保证金50000元无息返还乙方；乙方欠缴各项费用或发生赔偿、扣款的，甲方将扣除欠缴各项费用和赔偿金的剩余履约保证金返还乙方。甲方应按约定的时间向乙方交付约定的租赁房屋，甲方承诺租赁给乙方的租赁房屋符合约定用途，能满足乙方的经营需求。甲方同时应在本合同有效期内维持该用途，以保证乙方正常经营不受影响。甲方应协助乙方办理开业所需的各项手续，甲方应提供相关材料。合同第9.5条约定：“合同期满或因乙方原因致使合同提前终止时，除可移动物外，添附物归甲方所有。乙方自行添置的设施、设备及装修，在合同因各种原因终止后，不可移动和被固定的设施、设备，乙方应无偿让与甲方，己方不得私自拆除或损坏，否则甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。”合同第10.1条约定：双方确认，任何一方自行修改或变更本合同、任何一方拒绝履行本合同义务和责任均视为违约，违约方要赔偿守约方的经济损失。由于一方过错，造成本合同及本合同相关附件不能履行或不能完全履行时，由有过错的乙方承担违约责任，如双方均有过错，根据实际情况，由双方分别承担各自应承担的违约责任，违约金数额为当年年租金的10%。乙方未按约定向甲方支付租金和费用，除应支付相关租金和费用外，从逾期之日起，每逾期一日向甲方缴纳逾期未支付租金和费用金额的万分之五滞纳金。2018年9月1日，原、被告及大连铁越集团有限公司旅客服务分公司签订《合同主体变更三方协议》，约定自2018年9月1日起，《租赁合同》中甲方即大连铁越集团有限公司旅客服务分公司的权利义务全部转由丙方即被告（反诉原告）享有和承担，即《租赁合同》中出租方由甲方变更为丙方。《租赁合同》中的其他条款内容均不作变更。自协议签订起7日内，甲方应将乙方已交履约保证金人民币50000元转给丙方。合同期满，丙方按照《租赁合同》约定的条件将履约保证金退还乙方。二、原告（反诉被告）租用上述场地系为履行其与广发银行间高铁贵宾厅独立冠名合同协议。原告（反诉被告）提供其与广发银行间协议拟证明在协议周期内，其可获得冠名费及优先等车、专人护送费用，每半年为975000元。同时原告（反诉被告）应在协议周期内提供相应的服务。据协议内容记载，协议有效期截至2019年1月7日，采购周期截止前，广发银行有权根据原告（反诉被告）的表现及其自身需求决定是否延长采购周期。原告（反诉被告）提供广发银行沈阳北、大连北和哈尔滨西高铁贵宾厅集采项目中选结果公示（标的二、大连北），其中记载：通过公开竞争性磋商，中选单位为广州悦途网络科技股份有限公司，中选金额为人民币1480000元。原告同时提交采购公告，载明供应商资格要求包括有“贵宾厅取得铁路相关部门合法授权，为采购人提供高铁贵宾厅服务。”原告（反诉被告）提交《关于大连北站高铁VIP室经营主体事项的说明》，该份说明系被告（反诉原告）于2018年9月1日向广发银行出具，主要内容为：“沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司为中国沈阳铁路局集团有限公司下辖高铁车站VIP室的唯一对外经营主体，具有下辖高铁车站的商网（含VIP室）经营、招租及管理权。关于广发银行股份有限公司在中国沈阳铁路集团有限公司下辖大连北站设立广发银行VIP贵宾室一事，我司只认同广州市啤尔企业管理有限公司针对广发银行在我司下辖大连北站建立广发银行VIP贵宾室的合作与后期服务运营工作。合作期限：自2017年2月1日起至2020年1月31日止。”被告（反诉原告）称其出具上述材料系为了助力原告（反诉被告）参与投标，上述内容均由原告（反诉被告）事先准备，再由被告（反诉原告）盖印确认。关于中选单位广州悦途网络科技股份有限公司，被告（反诉原告）称该公司原系与沈阳铁道国际旅行社（集团）有限公司签订候车室商务VIP合作经营项目，后因沈阳局集团公司相关文件精神，由被告（反诉原告）接替沈阳铁道国际旅行社（集团）有限公司提供服务。被告（反诉原告）称其未为广州悦途网络科技股份有限公司出具过经营权的授权材料。三、关于案涉房屋，原告（反诉被告）称其于2019年1月腾退房屋。被告（反诉原告）则称案涉房屋至今未腾退，原告（反诉被告）仅搬走可移动的物资，对于相关装饰装修并未拆除。双方均认可原告（反诉被告）于2019年10月24日寄回房屋钥匙。本院认为，本案争议焦点有四，一为被告（反诉原告）向广发银行所出具的《关于大连北站高铁VIP室经营主体事项的说明》能否构成原、被告间合同的变更；二为原、被告是否存在违约行为；三为原、被告间的《房屋租赁合同》现在的状态；四为原告（反诉被告）所主张的利益损失是否为被告（反诉原告）行为所造成。首先，原、被告对于《关于大连北站高铁VIP室经营主体事项的说明》的性质存在争议，原告（反诉被告）认为据该份说明内容，被告（反诉原告）“只认同广州市啤尔企业管理有限公司针对广发银行在我司下辖大连北站建立广发银行VIP贵宾室的合作与后期服务运营工作”，系对原告（反诉被告）在大连北站独家经营广发银行VIP贵宾室的承诺。但被告（反诉原告）则辩称该《说明》仅系为原告（反诉被告）参加采购予以助力，并非向原告而系向案外人广发银行出具。本院认为，民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。被告（反诉原告）出具上述《说明》确实存在原告（反诉被告）去参加广发银行的采购而需要被告（反诉原告）出具合法授权的前提，但被告（反诉原告）对其出具的说明内容应是审查后方加盖印章才提供给原告（反诉被告），而原告（反诉被告）也以此《说明》为证。故被告（反诉原告）仅以《说明》中的抬头为案外人广发银行即辩称该《说明》并不对原告（反诉被告）产生效力，本院无法予以采纳。故本院认为，通过该份《说明》对被告（反诉原告）附加了其自身的合同义务，即其承诺在大连北站辖区内原告经营广发银行VIP贵宾室的独家性。其次，关于原、被告均主张对方存在违约行为一节。现原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）的违约行为在房屋用途及违反特约经营说明。本院认为，原、被告双方的《房屋租赁合同》约定原告（反诉被告）可以用案涉房屋经营企业贵宾候车室，但并未限制原告仅可经营广发银行贵宾室。而被告（反诉原告）所出具的《说明》也并未对房屋用途做出变更约定，故在房屋用途上，被告（反诉原告）并未存在违约行为。关于《说明》中的特约经营一节，本院认为，如被告（反诉原告）所辩，能否获得广发银行贵宾室的经营权并非被告（反诉原告）所决定。原告（反诉被告）虽用推定的方式论证案外人广州悦途网络科技股份有限公司能取得经营权的前提为被告（反诉原告）须向其出具合法授权，但并没有直接证据证明。且被告（反诉原告）并非上述房屋租赁合同关系的第一出租人，其承继出租人的权利义务系基于其公司集团内部的调整文件，而广州悦途网络科技股份有限公司此前的合同相对方并非被告（反诉原告），故被告（反诉原告）坚持辩称其未向广州悦途网络科技股份有限公司出具过授权。故在是否出具授权一节，原告并未提供充分证据予以证实。但在广州悦途网络科技股份有限公司取得广发银行的贵宾厅经营权后，被告（反诉原告）允许该公司在大连北站进行广发银行贵宾室的经营确系违反了其所出具的《说明》约定。而原告（反诉被告）在未能取得广发银行经营权后仅以律师函形式提出异议，虽其自称2019年1月腾退房屋但至2019年10月24日方送达钥匙，且在此期间未明确以书面形式提出解除合同，故原告（反诉被告）未交付此期间房屋租金的行为也违反合同约定的义务。第三，关于原、被告间《房屋租赁合同》现在的状态。本院认为，原、被告均未在本案的诉请中提出解除合同，且原告（反诉被告）在2019年1月16日向被告（反诉原告）发出的律师函中也仅提出《房屋租赁合同》是否有继续履行的必要及合同未届满该如何妥善处理，而未提出解除合同的明确意见。且原、被告间《房屋租赁合同》中约定双方文件必须以中文书面形式进行。但本院认为，案涉房屋虽然未限制原告（反诉被告）仅可用于经营广发银行贵宾室，但如原告（反诉被告）所辩及被告（反诉原告）所提交的照片显示，原告（反诉被告）自租赁合同起始便使用案涉房屋经营广发银行贵宾室，且房屋装修也明显系用于广发银行贵宾室。而原告（反诉被告）未能取得广发银行贵宾室经营权，被告（反诉原告）系清楚知悉的。现原告（反诉被告）已将可移动物均搬离且于2019年10月24日将案涉房屋钥匙寄回，庭审中，原告（反诉被告）明确房屋内剩余物品其均视为放弃，故原告（反诉被告）已通过其行为通知被告（反诉原告）不再继续履行合同，被告（反诉原告）亦应明确知悉原告不再履行合同的意思表示。考虑到如上原、被告在合同履行过程中均存在违约行为，故原告（反诉被告）将房屋钥匙交回被告（反诉原告）处的行为产生合同解除的后果。第四，关于原告（反诉被告）所主张的损失（包括贵宾室经营收益、解除劳动合同赔偿款及装修残余价值），本院均不予支持。理由如下：一、原告能否取得广发银行贵宾室经营权与被告（反诉原告）无关，原告（反诉被告）也未有充分证据证明被告（反诉原告）向案外人出具过相关授权。故原告（反诉被告）未能取得经营权所产生的损失与被告（反诉原告）间无因果关系。二、原告（反诉被告）放弃对案涉房屋的继续使用虽是基于未能取得广发银行的经营权，但如上所述，被告（反诉原告）并未限制原告（反诉被告）仅将案涉房屋用于广发银行贵宾室，原告（反诉被告）未取得经营权进而不使用房屋所产生人员雇佣、装修所产生的损失与被告（反诉被告）也无因果关系。三、被告（反诉原告）虽然继续允许案外人在大连北站经营广发银行贵宾室，但此行为并非造成原告（反诉被告）损失的原因，如上所述，原告能否取得广发银行贵宾厅的经营权与被告（反诉原告）无关。原告（反诉被告）虽称被告与案外人实际共同经营广发银行贵宾厅，且有利润分成，但并未提供充分证据证明。综上，被告（反诉原告）虽存在不符合其出具《说明》的行为，但该行为并非导致原告（反诉被告）所诉请损失的原因，故对原告（反诉被告）的全部本诉请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张的反诉请求，首先，关于2019年2月1日至2020年1月30日的租金498000元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，此项反诉请求属于被告（反诉原告）未能采取适当措施致使扩大的损失，不应予以支持。按照合同约定，原告（反诉被告）应在2019年1月1日支付半年房租，而因其未能取得广发银行贵宾室的经营权，故原告（反诉被告）未交付房租而系向被告（反诉原告）发出律师函，且于2019年1月即腾空可移动物品并辞退员工不再经营，但被告（反诉原告）未予以回复也未采取相应措施防止损失扩大。特别是依据被告（反诉原告）所出具《说明》内容，其应仅认同与原告（反诉被告）间关于广发银行贵宾室的合作与后期服务运营工作，但被告（反诉原告）却不积极解决与原告（反诉被告）所产生的纠纷，反而与案外人继续广发银行贵宾室的服务运营工作，被告（反诉原告）的行为虽与原告（反诉被告）主张的损失无因果关系，但被告（反诉原告）不应因其违约行为而额外获益。其次，关于被告（反诉原告）主张的滞纳金及违约金，本院认为，如上，房屋空置期间的租金损失系因被告（反诉原告）不积极防止损失扩大造成，且被告（反诉原告）也存在违约行为，故对此反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）广东啤尔信息技术发展有限公司的全部本诉请求。二、驳回被告（反诉原告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费9870元（按照本诉请求1660009.46元减半收取），由原告（反诉被告）广东啤尔信息技术发展有限公司自行负担。反诉案件受理费4751元（按照反诉请求570210元减半收取），由被告（反诉原告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马雯菁二〇二〇年九月三日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。