广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2450号原告：广州市升华市场经营管理有限公司，住所地广州市花都区新华街凤华路20号之三首层，统一社会信用代码91440101708210783R。法定代表人：张升炉。委托诉讼代理人：江国醒，该公司员工。委托诉讼代理人：江咏妤，广东都诺律师事务所律师。被告：黄绍汉，男，1981年2月11日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：广州市天马河房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华镇风神大道天马河国际公馆主楼二层，统一社会信用代码91440101757768281Q。法定代表人：杨忠平。委托诉讼代理人：李丽贤，该公司员工。委托诉讼代理人：赖闪锋，该公司员工。原告广州市升华市场经营管理有限公司（以下简称升华公司）诉被告黄绍汉、广州市天马河房地产开发有限公司（以下简称天马河公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告升华公司的诉讼代理人江国醒、江咏妤，被告黄绍汉及其诉讼代理人王启星，被告天马河公司的诉讼代理人李丽贤、赖闪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告升华公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认两被告分别于2017年5月9日签订的《拆迁补偿协议书》无效；2、判决两被告共同向原告赔偿损失480万元；3、两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告原名为广州市升华物业管理有限公司，自2010年4月份开始承租位于107国道以西、原新街村砖厂的土地约7000平方米。该地块在2005年1月1日始为邵相荣、徐贤爽承包（一包），在2010年1月1日变更为被告黄绍汉（二包），由于一包和二包均没有实际投资经营，仅是赚取租金的升值部分，原告作为三包，在原合同每月每平方1.1元的基础上，以每月4万元相当于每月每平方6元的代价，承租了一包、二包荒废多年的地块，合同签订后，原告立即投入大量资金及人力物力，将一片荒芜的角落建成一片繁荣的市场，发包方见原告才是真正的投资者，特在2010年7月1日，郑重出具《证明》，将该土地移交给原告，原告投资建成的广州市广达咸杂批发市场亦如期开张。2013年4月27日，原告正式更名为广州市升华市场经营管理有限公司，经工商行政部门许可，原告将经营范围变更为对上述市场进行经营管理。时隔数年，原告忽闻所承租的部分地块在天马河房地产小学用地范围内，而此时被告黄绍汉未知如何暗箱操作，竟绕过本地块的实际投资业主（即原告）、一包方（邵相荣、徐贤爽），直接以二包的身份与被告天马河公司、新华街新街村民委员会签订了《土地移交补偿协议》、《拆迁补偿协议书》，并在协议书中凿言，“保证其对广州市广达咸杂批发市场精深加工基地厂房享有所有权，对厂房处分不存在其他任何法律障碍”。事实上，黄绍汉非但对上述厂房每月所有权，甚至使用权、收益权、处分权跟他也没有半点关系，黄绍汉以隐瞒欺骗手段骗取旅居海外的原告负责人张升炉的错觉认知，在没有原告任何书面委托的情况下，巧舌如簧，突破了严谨的征地拆迁程序及办理相关的法律手续，以其非法的名义完成了搬迁工作，收取了原告应得的全部补偿款。因为一直没有收到合理的补偿，原告费尽多翻周折，取得了黄绍汉越权签署的《拆迁补偿协议书》，协议的第七条赫然写着：“本协议由广州市花都区人民政府新华街道办事处监督执行”。原告心想，既然该协议有政府支持，原告去找政府调处亦可。孰料，街道办并不待见原告，还口口声声说只接受法院的调查取证，所以原告至今仍未取得与协议相关的评估报告，更遑论本案的《土地移交补偿协议》。国务院令第590号第二条明文规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，原告作为被征收土地厂房的实际投资、使用人，理应得到涉案土地厂房拆迁的全部补偿，本案两被告利用原告负责人张升炉长年旅居国外之隙，明目张胆地蚕食本属于原告的征地补偿款，理应全部予以返还。否则，应该追究其诈骗政府、诈骗国家的刑事责任。另，被告黄绍汉在2017年6月14日付给原告家人的200万元可以选择在原告应得的补偿款中抵扣，也可以选择另案主张权利。希望贵院秉公办理，判如原告所请！被告黄绍汉答辩称，请求法院驳回原告的各项诉讼请求，具体事实与理由如下：一、原告以确认我方与天马河公司签订的合同无效为案由，但本案我方与天马河公司签订的合同应认定为合法有效，贵院应直接驳回原告的诉讼请求。1、我方与天马河公司签订的《拆迁补偿协议书》约定的征拆的面积为3083.24平方米，其中红线内占地面积为1642.46平方米（红线范围内土地属于天马河公司所有），红线外占地面积为1440.78平方米。鉴于上述厂房属于一整体，因此天马河公司须对建筑物的整体进行征收拆除，双方约定拆迁补偿费用合计为480万元，上述费用含房屋建筑物、附属物、机械设备、停业损失、搬迁费、人员遣散费及出租经营补偿费等所有相关费用。2、根据2010年4月18日，我方与原告签订的《厂房租赁合同》约定第一条约定“我方将原花都美丽华染整厂内”的该地块及厂房出租给原告使用。另第三条3款约定“由于上述租赁物业属于旧厂房，部分车间需要修缮后才能使用，故乙方（原告）进场后30天内作为乙方修缮、装修的免租期”；第四条2款约定“上述物业如遇到国家或其他企业征收、征用时，其作补偿费用在500万元以内的，全部归甲方（我方）所有；超过500万以外的部分，首先补偿给乙方（原告）在承租后对该厂房投入的改建、改造费用，以及扩建和新增设施的费用，如有剩余双方协商解决。”第五条约定“租赁期间乙方（原告）如需加建或改建厂房、车间的，必须与甲方协商，在征得甲方同意后方可实施。”综上所述，我方出租给原告使用是花都美丽华染整厂内的该地块及厂房，且我方给与原告方修缮、装修免租期，另还约定租赁期间乙方（原告）如需加建或改建厂房、车间的，必须与甲方协商，在征得甲方同意后方可实施。由此可见，案涉的厂房早在我方与原告签订合同之前已经客观存在，原告对厂房、车间如需进行加建、改建必须经过甲方同意。原告并没有提出证据显示其与我方协商且取得我方同意后，对案涉的厂房进行加建或改建。现原告主张被征收的厂房归其所有，并认为我方与天马河公司签订的《拆迁补偿协议书》侵害其权益是无任何的事实依据。因此，原告主张确认合同无效贵院应直接驳回其起诉。原告主张我方与天马河公司向其返还不当得利480万贵院应直接驳回该请求。原告主张本案案由为确认合同无效，但此项诉讼请求却主张不当得利。不当得利(unjustifiedenrichment)指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益，应负返还的义务。不当得利的取得，不是由于受益人针对受害人而为的违法行为；而是由于受害人或第三人的疏忽、误解或过错所造成的。受益人与受害人之间因此形成债的关系，受益人为债务人，受害人为债权人。具体特征根据有三：①双方当事人必须一方为受益人，他方为受害人。②受益人取得利益与受害人遭受损害之间必须有因果关系。③受益人取得利益没有合法根据，即既没有法律上、也没有合同上的根据，或曾有合法根据，但后来丧失了这一合法根据。受益人在得知自己的受益没有合法根据或得知合法根据已经丧失后，有义务将已得的不当利益返还受害人。因此，原告主张的案由为确认合同无效却主张不当得利，与其主张案由、诉讼不一，贵院应直接驳回该项诉讼请求。三、原告与被告经协商曾于2017年4月开始协商，就原告配合我方办理拆除工作交付场地给天马河公司。后经过协商，由原告与我方进行变更解除此前的合同，鉴于污水处理池属于拆除范围，因此场内的污染的租户无法进行经营。原告与我方经过协商，同意在2017年7月整月期间，由我方与场地的租户进行协商劝退解除合同，经过我方努力遣散所有带有污染的租户后，剩下租户有铁桶厂的周姓租户（周东群）以及原告自行经营的冷库（从原告提交的租金表可以清晰反映，2017年7月原告并未交纳租金，在2017年8月开始向我方交纳租金，由原来的48400元变更为16790元，原告提出周东群的租金由原告代收（含原告收取管理费）后转交给我方）。2017年8月1日，原告与我方签订《厂房租赁使用合同》，双方采用以冷库折租方式进行实施，即我方向原告征收补偿及其旧冷库作价150万元，价值远远超出市场价，并以返租形式保证原告继续使用期限为三年，使用期限自2017年8月1日至2020年7月31日止，双方还约定期间提前收回冷库场地，我方向原告补偿的金额的具体约定。2019年8月31日，我方与原告方签订终止厂房租赁使用合同相关事项协议书，并于次日向原告支付补偿款共计458333元。后在2019年9月初我方正式收回场地，从原告提供的交租表显示原告的租金交纳至2019年9月1日相互印证。以及我方经过租户周东群租用的时间折算后，通过微信方式向租户周东群转账退还预交的两天租金1100元。即原告已经配合我方交还场地并结清水电费，此前一直不持有任何的异议。综上所述，原告主张的各项诉请均无事实依据以及法律支持依据，恳请法院驳回对原告对我方要求的全部诉讼请求。被告天马河公司答辩称，请人民法院驳回被答辩人的诉讼要求。被答辩人提出“答辩人于2017年5月签订的《土地移交补偿协议》及《拆迁补偿协议》均无效”是无法律依据的。首先,关于土地移交补偿,根据花国用(2004)字第720041号《国有土地使用证》,答辩人是本案拆迁厂房红线范围内的土地的合法所有者,对该土地拥有合法使用权。答辩人根据《国有土地证》及规划文件,依法收回该地块,促使天马丽苑小学尽快建成并投入使用,经花都区人民政府、新华街道办事处协调,由答辩人根据《花都区留用地货币补偿标准》及（花府办(2016)13号)等相关规定,对广州市花都区新华街新街村村民委员会协助办理土地移交进行经济补偿,故在广州市花都区人民政府新华街道办事处见证下签署的《土地移交补偿协议》是协议各方真实意思表示,且并不违反法律强制性规定,是合法有效的。其次,关于拆迁补偿,根据广州市花都区新华街新街村村民委员会提供的《土地承包合同补充协议》及该村民委员会确认,被告黄绍汉作为涉案土地的承包方,答辩人收回土地后依法对被告黄绍汉就涉案土地上厂房等进行补偿,至于被答辩人主张涉案土地上的厂房为其出资建设,答辩人对此并不知情,且相关协议签署及款项支付均经过村委及街道的见证之下,并不存在恶意串通损害被答辩人合法权益的情况。故答辩人于2017年5月9日在广州市花都区新华街新街村村民委员会见证下签署的《拆迁补偿协议书》是合法有效的。二、被答辩人提出“判决两被告共同向原告返还不当得利480万元”是与事实相违背的。首先,答辩人对自身持有合法使用权的土地进行拆迁是合法的,且拆迁不是为经营效益而是为建设公共设施配套(小学)后无偿移交区教育局,是为教育事业加砖添瓦的行为,且480万由答辩人支付,是拆迁补偿支付人,并不存在获得不当利益的情况,不存在不当得利的说法。其次,答辩人是通过花都区人民政府协调、在新华街街道办事处代表及花都区新华街××村村民委员会代表的共同参与见证下与被告一协商拆迁补偿款项的,被答辩人指控答辩人暗箱操作是毫无事实依据,子虚乌有的。三、被答辩人提出升华公司是涉案拆迁地块的实际投资经营者是被告黄绍汉与被答辩人的经营经济纠纷,应另案主张,与本案及答辩人无关。被答辩人称其是基于租赁关系承租涉案土地,并在土地上建设相关厂房,现因出租方即被告黄绍汉与答辩人达成拆迁补偿的相关协议,导致其权益受损,其应当基于租赁关系向被告黄绍汉主张相关权利,被答辩人提起本案诉讼将答辩人列为被告显然存在被告主体不适的情况。综上所述,本案所涉拆迁案件被答辩人所提交证据是与本案无关的,并且本案的依据《土地移交补偿协议》及《拆迁补偿协议》是合法有效的,而被答辩人与第一被告的租赁合同纠纷应另案主张权利,请贵院依法查清事实的情况下驳回被答辩人针对答辩人的诉讼请求,以达到维护司法公正,建设法治社会的目的。本院经审理认定事实如下：涉案土地位于广州市花都区望亭路与107国道西交界，土地性质为国有土地，天马河公司于2004年1月19日取得该地块的土地使用权证，证号为花国用（2004）字第720041号。升华公司主张天马河公司于2004年成立，仅在成立几天之后就取得涉案土地使用权，明显未经过相关程序，属于违法。2005年1月1日，邵相荣、徐贤爽（承包方、乙方）与花都区新华镇新街村委会（发包方、甲方）签订《土地承包合同补充协议》，约定由乙方向甲方承包位于107国道以西原新街砖厂土地7000平方米，承包期限为22年，即在原合同基础上延迟七年，即自2005年1月1日起到2028年1月1日止。合同约定，承包期满后，土地上一切建筑物及不动产等归甲方所有，如乙方有意续约，可与甲方协商，在同等条件下，乙方有优先租赁权。黄绍汉于2010年1月1日从邵相荣、徐贤爽处取得涉案土地的使用权。2010年4月18日，黄绍汉（出租人、甲方）与广州市升华物业管理有限公司（承租人、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定由甲方将涉案土地及厂房（原花都美丽华染整厂）全部出租给乙方使用，租赁期限15年，自2010年5月1日至2025年4月30日止，租金为每月4万元，每月的10号前缴清当月的租金，租金每三年递增10%。合同第三条约定，由于上述租赁的物业属于旧厂房，部分车间需要修缮后才能使用，故乙方进场后30天内作为乙方修缮、装修的免租期。第四条征收补偿。1、双方同意上述出租的物业如遇到国家或其他企业征收、征用时，其作价为500万元。2、如遇国家或其他企业征用、征收，其补偿费用在500万元以内的，全部归甲方所有。超过500万元以外的部分，首先补偿给乙方在承租后对该厂房投入的改建、改造费用，以及扩建和新增设施的费用。如有剩余双方协商解决。第五条，租赁期间乙方如需加建或改建厂房、车间的，必须与甲方协商，在征得甲方同意后方可实施。甲方应大力支持乙方对该地的最大使用率。合同签订后，黄绍汉将涉案土地及厂房交给广州市升华物业管理有限公司使用。广州市升华物业管理有限公司于2013年4月27日经广州市工商行政管理局花都分局批准，变更名称为广州市升华市场经营管理有限公司，经营范围由物业管理变更为开办广州市花都区新华街凤华路20号之三首层五华综合市场、开办广州市花都区新华街新街村工业大道南广州市广达咸杂批发市场；市场经营管理、摊位出租管理。升华公司主张其承租时，涉案土地上的建筑物只有一栋两层的简易混合框架宿舍，除此之外的建筑物均是由其修建的。黄绍汉对此予以否认，主张厂房、办公楼、宿舍、仓库等建筑物，在其交付给升华公司时就已存在。双方的合同约定，租赁期间乙方如需加建或改建厂房、车间的，必须与甲方协商，在征得甲方同意后方可实施。但升华公司并未告知其对厂房进行修建或改建，并未取得其书面同意。且其虽在2010年1月1日签订合同，但实际在2008年年底、2009年年初已拿到厂房，并进行改建。升华公司提交了一份广州市花都区新华街新街村民委员会于2017年7月1日出具的证明，内容如下：位于新华街广清高速公路以西，原新街村砖厂的土地，由花都区美丽华漂染厂承包经营，该厂现已关闭，现该土地移交给广州市升华物业管理有限公司经营，原美丽华漂染厂围墙内的土地，包括红线范围内的土地，都属于我村委会所有。该证明未加盖公章。升华公司据此主张，涉案土地自此时就已由其占有使用。升华公司为证实涉案地上建筑物系由其修建提交了购买建材收据、支付凭证、工人工资支付凭证、《建设项目环境影响报告表》、排污口照片、《监测报告》三份、《环保工程承揽合同》、《广州市广达咸杂批发市场污水处理项目设计方案》、《电气设备设施委托代维合同》等拟证实其主张。黄绍汉对于购买建材收据、支付凭证不予认可，提出很多支付单据仅有支出表，并没有附上该支付证明单所依据支出的有效单据，如票据、发票、收据之类等，且即使部分存在零星的单价，产生的时间也是刚刚接手场地时，按照涉案租赁合同的约定，厂房是需要修缮才可以使用的，因此该单据为修缮的部分支出。且很多单据从会计角度来说并不能作为有效凭证；对于工人工资支付凭证不予认可，该证明单所依据的支付明细、支付事实并不存在，也无关联，即使存在部分，也是进场时装修期的修缮费用；剩余证据不予认可，很明显是升华公司自行委托环保公司，该报告作为环保环评通过之用，但无法证明建筑物为升华公司所有。天马河公司同意黄绍汉的质证意见。升华公司还提交了涉案土地2019年、2010年以及2017年的卫星平面图拟证实涉案地上建筑物均由其修建。黄绍汉认为，该卫星图不能反映所有建筑物是升华公司加建的。卫星图的具体拍摄时间其无法确认，涉案合同也有载明厂里是有宿舍以及车间的。并不是升华公司主张的没有建筑物。从第一张卫星图可见，其有一个物体是蓝色的，还有灰色的建筑物，都是一种建筑物。天马河公司认为卫星图不能证明升华公司是建设方及所有方。在诉讼中，升华公司还申请了证人王某、江某出庭作证，拟证实涉案地上建筑物由其修建。升华公司对于证人证言无异议。黄绍汉对证人证言不予认可，认为王某、江某曾受雇于升华公司，与升华公司有利害关系，至于环保处理池，因厂房的前身是漂染厂，原本就有一个污水池，因此不是属于升华公司建设。天马河公司认为证人证言与本案无关。2017年5月8日，天马河公司（甲方）、广州市花都区新华街新街村村民委员会（乙方）、广州市花都区人民政府新华街道办事处（丙方）签订《土地移交补偿协议》，约定由甲方对乙方协助办理土地移交进行经济补偿，补偿标准为16万元/亩，补偿金额为1024000元；留用地共3.3亩，补偿金额为204600元，补偿金额合共1228600元。2017年5月9日，天马河公司（甲方）、黄绍汉（乙方）与广州市花都区新华街新街村村民委员会（见证方）签订《拆迁补偿协议书》，内容如下：1、甲方合法拥有位于花都区新华镇××国道以西、天马河以东土地27764.3平方米，该宗地国有土地使用证为：花国用（2004）字第720041号。根据建设用地规划，该宗地为配套设施小学（该宗地以下简称“天马河小学用地”）；2、天马河小学用地范围内有一简易厂房，占地面积合共3083.24平方米，其中红线内占地面积为1642.46平方米，红线外占地面积为1440.78平方米。由于历史原因未交付甲方而暂由乙方使用（该简易厂房占地以下简称“厂房占地”）；3、2017年5月8日甲方与乙方签订了《土地移交补偿协议》，决定对厂房占地范围内的所有建筑物及构筑物进行拆除工作。为保证拆迁工作顺利进行，甲、乙双方经协商一致，就乙方对其下属广州市广达闲杂批发市场精深加工基地厂房进行拆迁补偿达成一致意见，特订立本协议书，以资共同遵守。一、本次拆迁补偿范围为：花都区新华镇新街村107国道西侧“天马河”东，拆迁面积共3083.24平方米，其拆迁范围及位置如本协议附件2房屋测量表所示，该房屋测量表由拆迁属地人民政府认可的广州智港工程勘测有限公司提供。二、本次拆迁补偿费用情况：1、经甲、乙双方商定，拆迁补偿费用合共为480万元。上述补偿费用含房屋建筑物、附属物、机械设备、停业损失、搬迁费、人员遣散费及出租经营补偿费等所有相关费用。2、本次拆迁补偿费用构成图本协议附件3评估报告所示，评估报告由拆迁属地人民政府认可的广州永誉土地房地产评估有限公司提供。三、拆除补偿费用支付方式：本次拆迁补偿费用将按完成拆迁工作具体进度分期支付：第一期：本协议书签订后3日内，甲方向乙方支付240万元，作为乙方拆迁进度费用；第二期：乙方完成所有搬迁清场工作，并做好场地设施水、电等相关结清手续，经甲方确认后3天内，甲方付清余款240万元。五、乙方的权利义务：3、截止本协议签订之日起，本拆迁项目上所有的建筑物如有外租状态的，乙方应负责按甲方要求的时间解除所有租赁合同并承担因此产生的一切费用；4、乙方应当保证对本协议拆迁标的即广州市广达闲杂批发市场精深加工基地厂房享有所有权，对厂房处分不存在其他任何法律障碍。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处由各方盖章签名确认，曾超波作为见证方代表在该协议书上签字。天马河公司于2017年5月12日向黄绍汉支付240万元，于2017年6月2日支付240万元，共计支付480万元。升华公司对于该拆迁补偿协议书提出异议，认为天马河公司未提交评估报告。天马河公司陈述，协议书中附件有评估报告是当时其聘请了评估公司估价，但是没有出具报告，该480万元是三方协议一致的结果。涉案土地于2017年6月移交给天马河公司，天马河公司已将地上建筑物拆除。各方均确认天马河公司拆除的系污水池和一部分办公楼，还有一部分冷库。关于《拆迁补偿协议书》的签订情况，升华公司陈述，当时张升炉在国外，村委就找了他儿子张竣维谈，张竣维不清楚这个事情。张升炉回国后了解情况就知道出错了，天马河公司与黄绍汉签订协议主体不适格，应与升华公司签订协议。当时是黄绍汉提出付200万的，说先打钱，之后再继续谈，200万应该是打给了张竣维的老婆了。张竣维在签订《土地移交补偿协议》、《拆迁补偿协议书》时没有参与过协商，是签订完后他们才跟张竣维说的。涉案地上建筑物被拆除时，张竣维在现场。张竣维虽然在此过程中与张升炉进行了沟通，但因张竣维不清楚实际情况，以为只是配合政府，并不清楚拆迁的事情。升华公司此后多次同黄绍汉对于拆迁事宜进行协商。黄绍汉陈述，涉案土地是天马河公司的，漂染厂当时是其的，因为拆迁有困难，天马河公司就找到其来协商。200万元是张升炉儿子要求打的，不是其主动给的，其之所以向张竣维支付200万元是因为张竣维是租户，在使用厂房，其会给搬迁费，经营损失费等。张竣维在拆迁时一直在现场，若张竣维不同意，拆迁是无法进行的。升华公司并未与其就本案的拆迁事宜进行协商。天马河公司陈述，当初其不确认合同相对方是谁，所以叫上了广州市花都区新华街新街村村民委员会、黄绍汉以及张竣维进行协商，经了解，其知道与村委有合同关系的是黄绍汉，所以其才跟黄绍汉签订合同的，张竣维一直在现场的。拆迁时其还让张竣维提供清单，避免拆迁中有损坏。升华公司陈述，其曾与黄绍汉在广州市花都区新华街新街村村民委员会就本案纠纷进行协商，黄绍汉曾提出要给其280万元，但其不同意。黄绍汉对此予以否认。2017年8月1日，黄绍汉（出租人、甲方）与张升炉（承租人、乙方）签订《厂房租赁使用合同》，约定甲乙双方在平等自愿的基础上，就厂房租赁使用事项经协商一致，订立本合同。第一条：甲方出租给乙方的厂房位于新华街××路。由于历史原因，甲方交付乙方使用时，存在与天马河公司用地范围的纠纷，纠纷厂房处于天马河小学用地范围内。乙方并于2017年5月30日完成搬迁工作。并将该占用红线范围内地块交还给天马河公司。就该事宜，甲乙双方重新订立厂房租赁使用合同。第二条：乙方在2010年4月18日与甲方签订的原厂房租赁合同生效后，在该租赁厂房内所建造的冷库。经甲、乙双方协商一致，乙方所建造的冷库的价值为150万元，以冷库折租方式实施。升华公司主张该合同系补签的。2019年8月31日，黄绍汉（甲方）与张升炉（乙方）签订《提前终止厂房租赁使用合同相关事项协议书》，约定双方提前终止双方于2017年8月1日签订的《厂房租赁使用合同》，并就补偿事宜进行了约定。升华公司对于该协议无异议，但认为与本案无关。经本院询问，涉案场地存在两次拆迁，第一次发生在2017年，第二次发生在2019年，本案争议的系2017年天马河公司的拆迁行为。升华公司与黄绍汉均确认，升华公司向黄绍汉支付租金至2019年9月，此后地上建筑物全部被拆除。黄绍汉陈述，自2017年7月之后租金减少为16790元，原因是污水池被拆除。为查清本案事实，本院于2020年8月21日前往广州市花都区新华街新街村村民委员会询问该村书记曾超波以及工作人员梁永烽，并制作了询问笔录。曾超波陈述，2017年拆迁时，天马河公司、黄绍汉以及张升炉的儿子进行过协商，480万元是协商好的，在各方协商好的情况下才进行拆迁的，没有谈好是不可能拆的，黄绍汉有给张升炉的儿子钱。升华公司与黄绍汉现在产生的纠纷与2017年拆迁无关，是因为其他建筑物被拆除才产生，与天马河公司无关。当时广州市花都区新华街新街村村民委员会也参与过各方的协商，所以对情况比较清楚，升华公司并未在村委会与黄绍汉就补偿事宜进行协商，黄绍汉也没说过要给升华公司280万元。黄绍汉应该还有几十万元没有付清，但是与本案无关。梁永烽陈述，新街砖厂在1970年代已经荒废，出租给邵相荣时已没有建筑物。邵相荣承租后开始了美丽华漂染厂，且有实际经营过，应该有建污水池，此后，邵相荣将该厂整体转让给黄绍汉，包括地上建筑物。升华公司对被询问人梁永烽的询问笔录的真实性和合法性没有异议，关联性有异议，其提交的证据已经证实了新华街新街村民委员会于2010年7月1日将涉案土地交给升华公司经营管理，已经与黄绍汉没有关系；对被询问人曾超波的询问笔录不予确认，认为曾超波陈述的内容不真实，本案的被拆迁人应该是升华公司，与黄绍汉无关。黄绍汉对于对被询问人梁永烽的询问笔录的真实性与关联性没有异议，其承租美丽华漂染厂之初就有污水池，否则不可能经营漂染业务。对被询问人曾超波的询问笔录的真实性和合法性无异议，关联性有异议，其确认在拆迁时确实与张升炉的儿子协商过，谈妥后才把涉案物业拆迁，但是还有几十万没有结清不是事实，其当时已经把钱打给张升炉的儿子，账号也是张升炉的儿子提供的。升华公司起诉状也有阐述这个事实。天马河公司对被询问人梁永烽的询问笔录的三性不予确认，其不清楚。对被询问人曾超波的询问笔录的关于拆迁内容是确认的，但是具体之后的情况其不清楚。诉讼中，本院依职权发函询问广州市广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案地上建筑物是否取得建设工程规划许可证。该局回复，结合贵院提供的地理位置图进行初步核查，我局未查询到来函所述“广州市花都区望亭路与107国道西交界处的新街砖厂或美丽华漂染厂地上建筑物”办理《建设工程规划许可证》的记录。各方对该复函均无异议。升华公司陈述其进行建设时，只是告知了村委。另查明，升华公司提交了深圳市国策房地产土地估价有限公司出具的《关于仅征收拆除广州市广达咸杂批发市场精深加工CD两栋厂房可行性研究》，该报告的研究日期为2017年4月19日至2017年4月30日，报告中第四项方案及目的载明，本次拆迁土地仅为广达加工基地部分土地，地上建筑物为C、D栋两栋厂房及环保池，因此，天马河公司提出仅拆除C、D栋两栋厂房及环保池，并对拆除的所涉及的建筑物、构筑、附属物和厂房内机器设备及其它资产搬迁进行赔偿。该被告最终的结论为天马河公司仅拆除C、D两栋厂房这一方案不可行。升华公司陈述，该报告中附有广达加工基地平面图，其中其用蓝笔标识出的范围即被天马河公司拆除的范围，即C01-C06厂房以及D03-D05厂房。升华公司还提交了深圳市国策房地产土地估价有限公司以及深圳市国策房地产土地估价有限公司东莞分公司于2017年5月5日出具的《房地产拆除补偿咨询报告》，拟证实广达精深加工基地地上建筑物、构筑物、附属物及相关设施设备拆迁补偿的总价值经评估为15716487元，其中C栋补偿价值为2173517元，D栋补偿价值为6995971元。该报告载明咨询目的是为拆迁补偿而了解咨询对象补偿价值提供参考依据。报告落款处委托方联系人由张竣维签名，并由升华公司加盖公章。黄绍汉对于上述证据不予认可，认为评估系升华公司自行委托，与升华公司存在利益关系。报告不具备客观公正性。该公司是否具备待证事实的职能不清楚。天马河公司同意黄绍汉的质证意见，认为该证据都是第三方出具，只能进行参考，并不能作为证据使用。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。黄绍汉与升华公司签订的《厂房租赁合同》因涉案土地上的建筑物未办理规划报建手续而无效。本案的争议焦点为被天马河公司拆除的地上建筑物由何人修建，补偿款应支付给哪方？关于第一个焦点，首先，升华公司提交的证据以及证人证言的陈述，已足以证实升华公司在涉案土地上兴建了建筑物，并开办了广州市广达咸杂批发市场精深加工基地进行经营。对于升华公司提交的相关证据及证人证言中关于升华公司修建了建筑物的部分，本院予以采信。其次，本案中涉及拆除的地上建筑物为天马河公司拆除的污水池、一部分办公楼及一部分冷库。关于污水池，黄绍汉取得涉案土地承包权时，涉案土地上的建筑物为原美丽华漂染厂。经营漂染厂，应建有污水池。且经本院询问广州市花都区新华街新街村村民委员会的工作人员梁永烽，其陈述美丽华漂染厂曾经营过，应该有建污水池。对于梁永烽的该陈述，本院予以采信。而升华公司承租后，在该地开办了广州市广达咸杂批发市场精深加工基地，也有修建污水池的需求。但现有证据无法证实升华公司系重新修建污水池还是对原有污水池进行改建。关于办公楼，升华公司主张其向黄绍汉承租涉案土地时，涉案土地上只有一栋两层简易混合框架宿舍。但根据升华公司提交的卫星图片可以显示，涉案土地在2009年并非如升华公司陈述，只有一栋两层简易混合框架宿舍。且根据双方签订的合同来看，升华公司向黄绍汉承租的系厂房，而非空地，双方签订的系厂房租赁合同。且双方还约定了租赁物业属于旧厂房，部分车间需要修缮后才能使用。由此可见，升华公司承租时，涉案土地上是有建筑物的。至于黄绍汉是否在涉案土地上进行投资兴建，并不能否定涉案土地上原本就有建筑物的事实。至于冷库，根据各方陈述，本院确认冷库系由升华公司建设。现双方提交的证据均不足以证实涉案土地上被拆除的办公楼、污水池系由升华公司或黄绍汉单独兴建。且相关建筑物早已被拆除，无现场可供查看，对于地上原有建筑物及升华公司修建的建筑物已无法进行区分。升华公司主张争议的污水池、办公楼均由其修建，本院不予采纳。关于第二个焦点，首先，根据本院制作的对广州市花都区新街村村民委员会书记曾超波的询问笔录，以及各方在庭审中的陈述可知，升华公司法定代表人张升炉的儿子张竣维、黄绍汉以及天马河公司在签订《拆迁补偿协议书》前，已就涉案土地地上建筑物的拆迁补偿进行了初步协商。涉案土地在移交给天马河公司进场拆迁时，升华公司的法定代表人张升炉的儿子张竣维对此是知情并同意的。本院对于曾超波的陈述予以采信。其次，升华公司与黄绍汉签订的《厂房租赁合同》对于拆除补偿款项的处理已进行了约定，拆除补偿款在500万元以内的归黄绍汉。虽然合同无效，但上述约定亦是双方当事人对于拆除补偿款如何处理达成的合意。黄绍汉已向张竣维支付了200万元补偿款。在对于地上原有建筑物及升华公司修建的建筑物已无法进行区分的情况下，升华公司提交的证据不足以证实黄绍汉向张竣维支付的200万元未能弥补其因地上建筑物被拆除而导致的损失。再次，升华公司提交的《关于仅征收拆除广州市广达咸杂批发市场精深加工CD两栋厂房可行性研究》中载明了研究日期为2017年4月19日至2017年4月30日，且载明了天马河公司的拆迁方案，并得出了该方案不可行的结论。而升华公司提交的《房地产拆除补偿咨询报告》，该报告的出具时间为2017年5月5日，报告载明的咨询目的是为拆迁补偿而了解咨询对象补偿价值提供参考依据。张竣维在该报告委托方处签名确认。该报告对整个广州市广达咸杂批发市场精深加工基地地上建筑物、构筑物、附属物及相关设施设备拆迁补偿价值进行了评估，对于将被天马河公司拆除的C、D栋厂房亦明确了补偿价值。升华公司自述，被拆除的是C01-C06厂房以及D03-D05厂房。以上种种均足以证实升华公司在2017年对于天马河公司的拆迁方案以及被拆除建筑物的价值是知情的。升华公司主张其对于拆迁的具体情况不清楚，与事实不符，本院不予采信。黄绍汉从邵相荣、徐贤爽处承租了美丽华漂染厂。天马河公司在广州市花都区新街村民委员会的见证下，与黄绍汉签订《拆迁补偿协议书》。张竣维在对于天马河公司的拆迁方案及被拆除建筑物价值知情的情况下，仍收取了黄绍汉支付的200万元。张竣维在此过程中亦与张升炉进行了沟通。且在天马河公司将涉案地上建筑物拆除后，升华公司仍继续履行其与黄绍汉签订的厂房租赁合同至2019年9月。升华公司主张黄绍汉与天马河公司签订的《拆迁补偿协议书》损害了其权益，本院不予采纳。升华公司主张上述协议无效，本院不予支持。升华公司要求黄绍汉、天马河公司向其支付480万元，本院不予支持。至于升华公司提出天马河公司取得涉案土地的使用权不合法，本院认为，物权以公示公信为原则。天马河公司提交的花国用（2004）字第720041号的国有土地使用权足以证实天马河公司系该地块的合法使用权人。至于天马河公司如何取得涉案土地使用权，不属于本案的处理范围。对于升华公司的主张，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市升华市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费45200元，由原告广州市升华市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  廖静文二〇二〇年九月十七日书记员  利文智陈晓敏叶敏婷