贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13312号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，经理。委托诉讼代理人：王镇、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：张磊，男，1986年5月4日出生，苗族，住贵州省凯里市。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）诉被告张磊、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2020年8月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告华融贵州分公司委托的诉讼代理人王镇、被告张磊到庭参加了诉讼，被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告华融贵州分公司请求依法判决：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。事实及理由：2013年12月30日，我公司与原债权人南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下称：南充银行贵阳分行）以及债务人大地联创房产公司签订了一份《债权转让协议》，约定由我公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的不良债权52000万元。同日，我公司与大地联创房产公司又签订了一份《债务重组协议》及《抵押协议》，约定我公司对大地联创房产公司进行债权重组，大地联创房产公司用其所有在建工程抵押担保，并办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。本案讼争房屋（大地春城5栋13-2号住房）属于“凯房建州字第2012002072号”《在建工程抵押他项权证》载明的房屋范围内。事后，因大地联创房产公司未能如期履行还款义务，我公司诉至贵州省高级人民法院，并经该院主持调解达成协议。虽然（2017）黔民初51号《民事调解书》明确债务人还款责任以及我公司的抵押权，但大地联创房产公司却拒不履行义务。案件进入执行程序后，凯里市人民法院2017年12月13日以（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了讼争房屋在内的抵押物。执行过程中，张磊以涉案房屋系其向大地联创房产公司购买，既已付清购房款，又占有使用多年为由提出异议。凯里市人民法院却错误裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封”。我公司认为（2020）黔2601执异116号执行裁定未查清基本事实，导致使用法律错误，应当予以撤销，并继续执行该房屋。理由如下：第一、原告对涉案房屋享有经登记的抵押权。第二、被告诉争房屋的债权期待权不能对抗原告的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，张磊不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”，应当尊重并保护原告的抵押权，且被告张磊对涉案房屋并无实体权利，依法不能对抗我公司的优先受偿权。综上所述，被告张磊提出的执行异议缺乏事实依据，理由不能成立。为了维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张磊辩称：对凯里市人民法院（2020)黔2601执异116号执行裁定书，本人认为该裁定事实清楚，证据充分，程序合法，以及适用法律正确。执行裁定书依照相关证据和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定所做的判决合理合法，华融贵州分公司所称对涉案房屋享有经登记的抵押权；讼争房屋的债权期待权不能对抗原告的优先受偿权完全没有事实依据。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付有执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。在本案中，被告张磊于2014年5月30日预定了大地春城5栋13-02号房屋，并于当日向大地公司预付定金1万元。同年6月13日缴纳购房款191937元。2014年10月9日张磊向住房公积金借款交纳30万元，商业借款17万元，共计671937元，被告张磊已付清全部房款。且有《商品房预售备案登记表》、《销售不动产统一发票》、《住房公积金还款流水》以及《银行按揭还款流水单》，足以证明被告张磊与大地联创公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生在查封之前，且房屋由张磊居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、(三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因是大地联创公司就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，张磊对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融贵州分公司所称对涉案房屋享有经登记的抵押权；被告讼争房屋的债权期待权不能对抗原告的优先受偿权，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，被告认为购买的该处房产是合法的，所有权归被告所有，应驳回原告上述请求，维持（2020)黔2601执异116号执行裁定书决定。被告大地联创房产公司既没有递交书面答辩状，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告张磊系凯里市迎宾大道20号“大地春城”小区5栋13-2号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋13-2号住房在内）。张磊得知自己所购的“大地春城”小区5栋13-2号住房被查封后，于2020年7月22日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月5日，凯里市人民法院作出（2020）黔（2601执异116号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年8月28日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2014年6月13日，以大地联创房产公司为出卖人、张磊为买受人就商品房买卖事宜签订了一份编号为2012-2-280的《商品房买卖合同》。合同约定：1、张磊购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积155.1ｍ2，总价款671937元；2、买受人应在合同签订之日向出卖人支付首期房款201937元，余款470000元以银行按揭支付。3、大地联创房产公司在2014年12月30日前交付所售房屋；4、该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，张磊陆续将购房首付款转入大地联创物业服务有限公司，被告于2014年10月9日申请公积金贷款30万元，申请商业贷款17万元支付购房尾款，大地联创房产公司亦开具相应的收款收据，并于2015年9月2日向张磊开具了金额为671937元的销售不动产统一发票。上述事实，有原告华融贵州分公司的起诉状、被告张磊的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于张磊对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，张磊在庭审中已提交了涉案房屋的书面《买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收据》、《转帐凭证》、《刷卡凭条》、《借款合同》等，足以证明张磊与大地联创房产公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生在本院查封之前，且房屋由张磊居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创房产公司就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，张磊对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融贵州分公司辩称涉案房屋买卖合同签订时间系在办理了在建工程抵押证之后，本院认为张磊足额支付购房合同约定的购房款是客观事实，则张磊为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融贵州分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。大地联创房产公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  何婷婷人民陪审员  杨昌翠人民陪审员  张 英二〇二〇年九月三十日法官助理石本媛书记员姜秋妹