广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初2000号原告：深圳市沙井沙头股份合作公司，地址：深圳市宝安区沙井街道办沙头村村委大楼，统一社会信用代码914403007703244660。法定代表人：钟池明，董事长。委托诉讼代理人：常洁，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人:房中华，广东淳锋律师事务所实习律师。被告：深圳市宏诚酒业有限公司，地址：深圳市宝安区新桥街道沙企社区宝安大道8232号麒麟名都宝安大道8232-2，统一社会信用代码91440300MA5DB9109R。法定代表人：林小桃。被告：曾见萍，女，汉族，1992年4月7日出生，住址：深圳市宝安区。委托诉讼代理人：章丰才，广东鼎方律师事务所律师。原告深圳市沙井沙头股份合作公司诉被告深圳市宏诚酒业有限公司（宏诚公司）、曾见萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适应普通程序，由审判员陈蕾仰独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常洁、房中华，被告曾见萍的委托诉讼代理人章丰才均到庭参加诉讼。被告宏诚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告宏诚公司签订的《商铺租赁合同书》；2、被告宏诚公司支付拖欠原告商铺租金（从2018年10月1日开始计算至被告实际交付原告为止）；3、被告宏诚公司按银行6%贷款利率支付利息（从2018年10月1日起计算）；4、被告曾见萍对1至3项债务承担无限连带责任。原告于庭审中明确第二项诉讼请求中的租金按每月191230.5元计算，从2021年7月5日开始按219915.07元／月为基数计算。第三项诉讼请求中的利息起算时间变更为2018年10月5日，利息分段计算，以每月应付的租金191230.5元为基数，从每月5日开始计算，第一期为2018年10月5日起算，以原告提交的利息计算表为准，从2021年7月5日开始按219915.07元／月为基数计算。事实及理由：原告与被告于2018年7月6日签订《商铺租赁合同书》，合同签订后，原告按合同约定将位于深圳市宝安区，（建筑物业编号为:沙头-27-07-101至104、沙头-27-08-101至104）出租给被告，约定每月租金为191230.5元，被告从2018年10月1日起一直未按合同约定履行义务，一直未支付租金，截止2019年11月30日止被告共计拖欠原告14个月租金，合计人民币2677227元。根据双方签订的租赁合同第七条第7.1条约定：“乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方可单方解除合同，没收租赁押金，并要求乙方赔偿经济损失及承担法律责任。……（5）拖欠租金超过30日的。”被告以上行为已经构成严重违约，原告多次催收上述费用并要求被告返还出租物业，被告均不予理睬。原告与被告宏诚公司签订合同时，被告曾见萍是宏诚公司的法定代表人、出资人，而该企业系独任独立公司，个人和公司的身份和财产是混同的，所以要求被告曾见萍对公司的债务承担无限连带责任。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告宏诚公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。被告曾见萍辩称，1、被告曾见萍不应承担本案的支付租金的偿还责任，涉案合同系原告与被告宏诚公司签订的，根据合同相对性原则，涉案合同的义务应由宏诚公司履行。该公司已于2020年1月10日办理了股权变更，且该公司经营期间，公司财产独立于股东财产，故曾见萍不应承担责任。2、涉案商铺租赁合同系无效合同，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干规定第2条，出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。涉案房屋未取得土地使用权证及建设工程许可证，涉案房屋系违法建筑，故商铺租赁合同属于无效合同。原告要求支付租金及利息没有法律依据。3、涉案房屋于2019年6月被原告强行收回，被告并未实际占有涉案房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年7月6日，原告深圳市沙井沙头股份合作公司作为出租方（甲方），被告宏诚公司作为承租方（乙方），签署《商铺租赁合同书》，主要约定如下：1、甲方将位于深圳市宝安区（建筑物业编号为：沙头-27-07-101至104、沙头-27-08-101至104）出租给乙方作经营酒水销售之用，建筑面积共2549.74平方米；2、租赁期限为五年，自2018年7月1日至2023年6月30日止，甲方同意给予乙方2个月免租金装修期，起租日为2018年9月1日；3、租赁物业的月租金按75元／平方米计算，即乙方应向甲方交纳未含税月租金191230.5元，2021年7月1日至2023年6月30日止，租赁物业的月租金按86.25元／平方米计算，在前三年的租金基础上递增15%。租金不含发票税金和管理费，水电费按实际情况结算；4、乙方于本合同签订之日向甲方缴纳4个月租金人民币764922元用作租赁押金。租赁期满，乙方付租金、水电费，复原好租赁物业并退还押金收据后，甲方不计息归还租赁押金（若乙方收据遗失，则押金不予以退回）；5、甲方按现状（只提供16㎡的主电缆接驳）交租赁物业给乙方使用，不对租赁物业作任何装修。6、租赁物业至提供给乙方作经营酒水销售或酒水销售相关配套行业之用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更用途。上述协议签订后，原告将涉案物业交付被告使用，被告向原告交付了押金764922元，现未返还被告，被告于庭审中主张可在欠付租金中抵扣。2019年5月29日，原告向宏诚酒业公司发出《催款通知书》，催促宏诚酒业公司在6月7日前到原告财务室缴纳所欠租金，否则，原告将采取停水、停电等。被告曾见萍在该通知上签名。2019年6月14日，宏诚公司向原告支付2018年9月租金191230.5元。2019年10月8日，宏诚公司向原告支付10万元，2019年10月16日支付11623.08元。原告于庭审中确认被告支付了2018年10月的部分租金，但未支付完毕，同时主张第一期利息变更为以差额12749.5元作为计算基数，自2018年10月5日起计算。2019年7月18日，原告向宏诚公司发出《解除合同通知书》，主张宏诚公司自2018年10月1日起一直未付房租，拖欠租金一百多万元，期间原告多次通知宏诚公司和曾见萍尽快支付租金，但至今未付。原告要求宏诚公司于2019年7月31日前一次性支付2018年10月1日至2019年7月31日的租金1912305元，并于2019年8月3日前将租赁物业清场并返还原告。如逾期不支付拖欠租金和返还房屋，原告将采取法律途径解决。2019年11月5日，原告向宏诚公司发出《催款通知书》，称宏诚公司从2018年10月1日至今已有14个月没有交租，合计拖欠租金共2498746元，应在11号前缴交租金。2019年10月已交178481元已扣除。2019年11月19日，原告向宏诚公司发出《解除合同通知书》，主张因宏诚公司截至2019年11月共拖欠14个月租金人民币2498746元，已严重违约，原告提出解除双方签订的商铺租赁合同，并要求宏诚公司于2019年11月22日之前支付所欠租金，并清场处理。被告曾见萍于庭审中主张，其承租的涉案物业分别位于7、8栋楼的一层商铺，其中每层均分为十几间独立的商铺，被告承租后将商铺分租出去，被告自己没有在涉案物业中经营，现在基本还是毛坯空置，由原告管理，从2019年6月份原告就锁起来了，有一间租户还在经营，但未向被告支付租金，是由原告找该租户支付租金。另有3、4个租户也进行了装修，但原告2019年5、6月份对物业停水停电，租户无法继续进行经营，也已经搬离了。上述物业除现有一间租户在经营外，其余的都被原告对外招租，并用锁锁住，被告无法使用。原告对被告的主张不予认可，主张：1、涉案物业一直在被告的掌控范围内，没有返还给原告。2、如果返还给原告的话，原告已经会对外租赁，不可能空置。涉案物业的门锁钥匙都是由宏诚公司控制。原告主张其在2019年7月18日发出解除合同通知书后有无并未收回涉案物业，因为当时被告曾见萍说准备与案外人李向根合作，希望原告再宽限他一些时间，2019年10月份转给原告的钱也是李向根支付的。但被告至11月底还未支付之前拖欠的租金，所以原告于2019年11月19日再次向被告发出解除合同通知书，投递员在投递单上注明“客户因不在现场，在睡觉，说睡好后给新地址”，此后曾见萍又带李向根过来说要合作、转租，原告同意曾见萍与李向根回去重新商量，之后未再给原告回复。前述解除合同通知书投递不成功后就没有再邮寄。2020年春节后在涉案物业张贴了解除合同通知书。曾见萍对此不予认可，主张除了收到7月18日的解除通知书外，没有其收到其他的解除通知书，这时候涉案物业基本已被原告收回，曾见萍称不清楚李向根是谁。本院于2020年8月25日组织原被告双方到涉案物业现场进行勘察，并对位于涉案物业七栋深圳市宝安区进行调查询问，潘文镇称其于2019年5月向被告宏诚公司承租涉案商铺，向被告曾见萍缴纳了2019年5月至9月的租金，因9月份商铺停水停电，其去找股份公司，股份公司要求其不要交租给曾见萍，也贴了解除合同的通知。股份公司要求其将租金交给一个叫钱总的人，其向钱总缴纳了2019年9月至12月的租金。涉案房屋的租赁合同于12月份被股份公司的人收走了，11月23日其商铺被股份公司锁了门，并停水停电，其沟通了十几天商铺门才打开。因股份公司要求与其重新签订合同，但因签订合同的时间、租金、免租期有争议，所以未谈拢，12月份以后其也没有缴纳租金。其签署租赁合同时，整条商铺中有三四间商铺在经营，有两间面包店，这些店铺到2019年底因为断水断电的问题和锁门基本都搬走了。另查，原被告于庭审中确认涉案房产未取得建设工程规划许可证，亦无产权证明。又查，被告曾见萍原为被告宏诚公司的法定代表人及唯一自然人股东（持股比例100%），宏诚公司于2020年10月10日变更法定代表人及股东为林小桃（持股比例100%）。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体到本案，涉案物业并未取得建设工程规划许可证，亦无产权证明，原告与被告宏诚公司之间的《商铺租赁合同书》因违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。原告诉请解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据无效合同的全面处理原则，因无效合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告应将其收取的租赁押金764922元返还被告宏诚公司，被告宏诚酒业公司应当向原告返还租赁物业，并参照合同约定的租金标准支付占有使用物业期间的占有使用费。关于物业的返还。从查明的事实可知，原告已于《商铺租赁合同书》签订后将涉案物业交付被告宏诚公司使用，宏诚公司向案外人转租商铺并收取租金。此后，因宏诚公司拖欠租金导致双方发生争议，原告多次向宏诚公司发出通知催缴租金并要求解除合同。由于原被告双方对于原告有无收回租赁物业存在分歧，但均无法提供证据以支持己方的主张，本院结合现场勘查的情况认为，被告确认收到原告于2019年7月18日向被告发出的《解除合同通知书》，其中要求被告在2019年8月3日之前将租赁物业清场并返还原告，根据现场经营的商户陈述其自2019年9月起应股份公司要求向案外人“钱总”支付租金，此后其商铺于2019年11月23日被股份公司锁了门等事实，本院确认原告已于2019年9月收回涉案物业，故本院不再判令被告向原告腾退涉案商铺，但宏诚公司需向原告缴纳房屋占有使用费至2019年8月。关于房屋占有使用费。经查，被告宏诚公司缴纳了2018年10月的租金178481元，尚欠12749.5元未缴纳，此后未再缴纳租金，故被告应向原告支付2018年10月至2019年8月的租金共计1,925,054.5元（12749.5+191230.5×10）。对于原告的诉讼请求超出本院认定的部分，本院不予支持。另由于原、被告对于合同无效均存在过错，应当各自承担相应的损失，原告主张的租金利息实际为其资金被占用期间的损失，该部分损失应由原告自行承担，本院对其主张利息的诉讼请求，不予支持。关于被告曾见萍的责任承担问题。被告宏诚公司于2020年1月10日将其法定代表人及股东由被告曾见萍变更为案外人，此时原告已将涉案物业收回，由此可见，本案所涉的债务发生时，被告曾见萍仍为宏诚公司的法定代表人及唯一自然人股东，曾见萍未能提供证据证明其个人财产独立于宏诚公司的财产，其应当就宏诚公司向原告支付房屋占有使用费承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市宏诚酒业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市沙井沙头股份合作公司2018年10月至2019年8月的房屋占有使用费人民币1,925,054.5元；二、被告曾见萍就被告深圳市宏诚酒业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、原告深圳市沙井沙头股份合作公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告深圳市宏诚酒业有限公司返还租赁押金人民币764922元；四、驳回原告深圳市沙井沙头股份合作公司的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币29004元，由原告负担人民币9004元，二被告负担人民币20000元。原告已预交的人民币29004元，由本院予以退回人民币20000元。二被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币20000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二〇年九月二十日书记员  席俊奇书记员  王 琼附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。