南宁铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2020）桂7102行初236号 原告梁志明，男，1969年8月12日出生，壮族，户籍地广西壮族自治区扶绥县，现住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托代理人农维日，南宁市东方法律服务所法律工作者。 委托代理人蔡文蔚，南宁市东方法律服务所法律工作者。 被告南宁市自然资源局，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区锦春路3-1号。 法定代表人林兢，该局局长。 委托代理人康稆月，该局工作人员。 委托代理人陆雪娇，广西尊泰律师事务所律师。 第三人广西南宁企文房地产咨询有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市雅际路5号。 法定代表人陈文成，该公司董事长。 委托代理人覃罗平，女，1993年11月16日出生，壮族，该公司法务助理，住广西壮族自治区宜州市。 第三人中国光大银行股份有限公司南宁分行，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路52-1号东方曼哈顿大厦。 负责人李守靖，该行行长。 委托代理人范骅，广西君鑫信和律师事务所律师。 第三人广西南宁春晖房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市民族大道137号永凯大厦27楼6-8号房。 法定代表人赖可宾，该公司董事长。 原告梁志明不服被告南宁市自然资源局（以下简称市资源局）房屋登记，以广西南宁企文房地产咨询有限公司（以下简称企文公司）、广西南宁春晖房地产开发有限责任公司（以下简称春晖公司）为第三人一案，本院于2019年10月12日作出（2019）桂7102行初301号行政判决。被告市资源局及第三人企文公司不服该判决，向南宁铁路运输中级法院提起上诉。南宁铁路运输中级法院于2020年5月28日作出（2020）桂71行终137号行政裁定，发回重审。本院于2020年7月9日立案后，原告梁志明追加中国光大银行股份有限公司南宁分行（以下简称光大银行南宁分行）为本案第三人，本院经审查予以准许。本院依法另行组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭审理了本案。原告梁志明的委托代理人农维日、蔡文蔚，被告市资源局的委托代理人康稆月、陆雪娇，第三人企文公司的委托代理人覃罗平及第三人光大银行南宁分行的委托代理人范骅到庭参加诉讼。第三人春晖公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原南宁市住房保障和房产管理局于2015年9月24日作出邕房权证字第××号《房屋所有权证》（以下简称涉案《房屋所有权证》），载明：房屋所有权人为企文公司，房屋坐落为青秀区云景路11号春晖花园Ｃ区8栋2单元1106号，登记时间为2015年9月24日，附记栏记载“2015年9月向春晖公司购买”。 梁志明诉称，企文公司所持涉案《房屋所有权证》坐落于南宁市青秀区。该房原由梁志明先于企文公司之前于2013年12月17日向春晖公司购买，梁志明与春晖公司双方签订《商品房买卖合同》，房屋建筑面积207.9㎡，10000元／㎡，合同总价2079300元。梁志明付清购房款后，春晖公司将现房交给梁志明。梁志明对该房进行了装修、使用、行使占有权已三年多时间，春晖公司与企文公司恶意串通，在梁志明不知情的情况下于2015年9月15日就该房又签订了《商品房买卖合同》进行融资交易，合同约定以4500元／㎡卖给企文公司，并办理了上述房产证。梁志明发现该房被春晖公司一房二卖后，于2017年5月17日向南宁市青秀区人民法院（以下简称青秀区法院）起诉，请求确认梁志明与春晖公司于2013年12月17日签订的《商品房买卖合同》有效，春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》无效。青秀区法院作出（2017）桂0103民初5822号判决：一、确认春晖公司与企文公司与2015年9月15日签订的《商品房买卖合同》无效；二、确认梁志明与春晖公司于2013年12月17日签订的《商品房买卖合同》有效。企文公司不服，上诉至南宁市中级人民法院，南宁市中级人民法院作出（2018）桂01民终813号判决：一、维持（2017）桂0103民初5822号民事判决第二项，即梁志明与春晖公司所签订《商品房买卖合同》有效。另外，二审认为：“春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》的真实目的是双方通过签订《商品房买卖合同》的方式将涉案房屋过户至企文公司名下后，由企文公司帮助春晖公司融资，故本案中虽然春晖公司与企文公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了房屋所有权证，但双方并没有真实买卖商品房的意思，企文公司也未支付购房款，双方签订的合同并未确认双方的权利义务关系。春晖公司与企文公司之间不存在商品房买卖关系，涉案房屋的所有权仍应为春晖公司”。该判决书已发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条规定及南宁市中级人民法院认定，企文公司与春晖公司签订的《商品房买卖合同》为融资性质，非商品房买卖，企文公司依据该合同取得的涉案房产动产登记为无效，梁志明已占有、使用、管理涉案房屋多年，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，企文公司应返还上述商品房备案登记权，南宁市不动产登记中心应撤销企文公司所持涉案《房屋所有权证》及光大银行南宁分行违法持有的邕房他字第580188号他项权证。梁志明于2019年4月1日，向南宁市不动产登记中心申请撤销企文公司所持的涉案《房屋所有权证》。同年5月8日，南宁市不动产登记中心作出了南不动产函［2019］65号复函，未撤销企文公司所持的涉案《房屋所有权证》，严重侵害了梁志明的合法权益。南宁市不动产登记中心为市资源局的内设机构，故梁志明诉至法院，请求依法判决：1.撤销被告市资源局作出的关于南宁市青秀区的《房屋所有权证》（证号：邕房权证字第××号）；2.案件受理费由被告市资源局及第三人企文公司共同负担。 梁志明向本院提交了以下证据：1.梁志明身份证，证明梁志明具有主体资格；2.春晖公司电脑咨询单；3.企文公司电脑咨询单，证据2-3证明春晖公司、企文公司具有主体资格；4.梁志明与春晖公司签订的《商品房买卖合同》，证明双方签订《商品房买卖合同》在前；5.银行转款单，证明梁志明已付清购房款；6.春晖公司出具的收款收据，证明春晖公司已全部收到购房款；7.用气合同、管道煤气安装、开通协议，8.供用电合同，证据7-8证明梁志明已实际入住；9.装修代扣电费委托书，证明梁志明入住用电记录；10.春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》，证明春晖公司与企文公司恶意串通签订商品房买卖合同；11.梁志明所购云景路11号春晖花园Ｃ区8栋2单元1106号房产权人信息，证明梁志明所购买的房产已易主于企文公司；12.关于梁志明申请撤销邕房权证字第××号《房屋所有权证》有关情况的复函，证明梁志明依判决书向南宁市不动产登记中心申请撤销企文公司违法所持的房产证，被南宁市不动产登记中心驳回；13.光大银行南宁分行营业执照信息，证明光大银行南宁分行法人资格；14.（2018）桂01民终813号民事判决书，证明二审法院认定梁志明与春晖公司签订的房屋买卖合同有效，企文公司与春晖公司不存在商品房买卖关系；15.（2017）桂0103民初5822号民事判决书，证明一审法院认定梁志明与春晖公司签订的房屋买卖合同有效，企文公司与春晖公司的房屋买卖合同无效；16.《证明》，证明涉案不动产有抵押登记备案。17.广西壮族自治区高级人民法院（以下简称区高院）作出的驳回企文公司再审申请（2019）桂民申3534号《民事裁定书》，证明企文公司向区高院申请再审，区高院对于南宁市中级人民法院的民事判决予以维持。 市资源局辩称：一、本案的房屋转移登记行为事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。《不动产登记暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；(四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息”。《不动产登记暂行条例》第十七条规定“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；(四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理”。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；(四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形”。当时的登记机关依上述法律法规审核了企文公司提房屋所有权证、平面图、商品房买卖合同、税收缴款书、销售不动产统一发票、购买商品房屋办理产权证明书等申请材料，申请材料符合受理、登记条件，并无不予登记的情形，遵照受理登记申请、权属审核和核准登记颁发房屋权属证书的法定程序，登记机关向企文公司颁发房屋所有权证，事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。二、本案的房屋抵押权登记行为事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。当时的登记机关依法审核了企文公司及光大银行南宁分行提交的南宁市房屋抵押权登记申请书、营业执照、委托书、身份证、房屋所有权证、平面图、借款抵押合同、抵押物清单等申请材料，申请材料符合受理、登记条件，并无不予登记的情形，遵照受理登记申请、权属审核和核准登记颁发房屋权属证书的法定程序，登记机关向光大银行南宁分行颁发房屋他项权证，事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。三、梁志明提交的生效判决文书既未对房屋所有权的归属作出裁判，也未对涉及光大银行南宁分行的抵押合同及抵押权进行审查与裁判的情形下，梁志明要求注销房屋所有权证缺少相应的依据。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。《不动产登记暂行条例》第十四条规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）……”《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议”。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的;（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料”。梁志明提交的生效判决文书判决确认梁志明与春晖公司签订的商品房买卖合同有效，同时认定春晖公司与企文公司签订的商品房买卖合同不成立，但该判决并未对房屋所有权的归属作出裁判，也不涉及光大银行南宁分行与企文公司之间抵押合同及抵押权相关内容的审查与裁判，因此，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规的相关规定，梁志明要求注销涉案《房屋所有权证》缺乏依据。综上所述，本案涉及的房屋登记行为证据确凿，材料充分，适用法律法规正确，程序合法，梁志明诉请撤销房屋所有权证缺乏依据，因此，请求法院驳回梁志明的诉讼请求。 市资源局向本院提交了以下证据、依据：1.南宁市房屋转移登记申请书；2.营业执照、组织机构代码证；3.委托书；4.身份证；5.房屋所有权证；6.平面图；7.商品房买卖合同；8.税收缴款书；9.销售不动产统一发票；10.购买商品房屋办理产权证明书，证据1-10证明申请房屋转移登记的材料符合受理、登记条件；11.南宁市房屋产权交易中心受理通知单，证明房屋登记机关依法受理登记申请；12.房屋登记缴费单，证明房屋登记缴费情况；13.房屋所有权转移登记审核意见，证明房屋登记机关依法审核登记申请；14.涉案《房屋所有权证》，证明房屋登记机关依法颁发房屋所有权证；15.南宁市房屋抵押权登记申请书；16营业执照；17.委托书；18.身份证；19.房屋所有权证；20.平面图；21.借款抵押合同；22.抵押物清单；证据15-22证明申请房屋抵押权登记的材料符合受理、登记条件；23.南宁市房屋产权交易中心受理通知单，证明房屋登记机关依法受理登记申请；24.房屋登记缴费单，证明房屋登记费缴费情况；25.房屋抵押登记审核意见，证明房屋登记机关依法审核登记申请；26.房屋他项权证存根（邕房他字第580188号），证明房屋登记机关依法颁发房屋他项权证；27.法律法规，证明房屋登记机关的登记行为内容及程序符合法律法规的规定。 企文公司述称，本案的房屋转移登记行为事实清楚、证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。 企文公司向本院提交了以下证据：1.区高院诉讼材料收取清单，2.再审申请书，证据1-2证明企文公司不服青秀区法院作出的（2017）桂0103民初5822号民事判决书和南宁市中级人民法院作出的（2018）桂01民终813号民事判决书，于2019年7月8日向区高院提出再审申请，区高院已收取相关诉讼材料。 光大银行南宁分行述称，一、本案争议房屋转移登记行为有效，涉案《房屋所有权证》不应撤销。《不动产登记暂行条例》第十六条、第十七条、第二十二条的规定，当时的登记机关依上述法律法规审核了企文公司提供的房屋所有权证、平面图、商品房买卖合同、税收缴款书、销售不动产统一发票、购买商品房屋办理产权证明书等申请材料，认为申请材料符合受理、登记条件，并无不予登记的情形，遵照受理登记申请、权属审核和核准登记颁发房屋权属证书的法定程序，向企文公司颁发房屋所有权证并无不当。二、争议房屋的抵押权登记行为有效，光大银行南宁分行取得的他项权证不应当撤销。光大银行南宁分行按当时的登记机关的要求，提交了办理南宁市房屋抵押权登记所需的房屋所有权证、平面图、企文公司借款抵押合同、抵押物清单等申请材料，登记机关依法审核申请材料，认为光大银行南宁分行的申请符合受理、登记条件，并无不予登记的情形，遵照受理登记申请、权属审核和核准登记颁发房屋所有权证书的法定程序，向光大银行南宁分行颁发房屋他项权证并无不当。三、梁志明无证据证明争议房屋归属其所有，故其无权要求撤销涉案《房屋所有权证》和他项权证。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、《不动产登记暂行条例》第十四条及《不动产登记暂行条例实施细则》都二十八条的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。梁志明所提交的生效判决文书并未裁定争议房屋的所有权人归属梁志明，因此梁志明无权要求注销争议房屋的他项权证。综上所述，光大银行南宁分行取得争议房屋他项权证的材料充分，适用法律法规正确，程序合法。梁志明诉请的主张不能成立，依法应当予以驳回。 光大银行南宁分行未提交证据。 春晖公司未作陈述，亦未提供证据。 经庭审质证：一、梁志明对市资源局提供的证据1-26真实性、合法性无异议，关联性有异议，梁志明起诉的是市资源局不撤销梁志明申请事项中的具体行政行为，不是诉请确认向企文公司颁发的房产证有效与否，两具体行政行为不能混淆，经南宁市中级人民法院生效文书认定企文公司与春晖公司签订的商品房买卖合同不成立，市资源局基于该合同作出的具体行政行为应当予以撤销；对证据27无异议；梁志明对企文公司提供的证据真实性、合法性、关联性无异议。二、市资源局对梁志明提供的证据1-3、5-9、13、15-17真实性、合法性、关联性无异议。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，但该合同没有进行备案，登记系统中没有春晖公司与梁志明的合同备案信息，所以登记机关不知道春晖公司存在一房二卖的情形。对证据10的真实性、合法性、关联性无异议，梁志明所述的恶意串通没有证据证实。对证据11的真实性、合法性、关联性无异议，登记系统中没有春晖公司与梁志明的合同备案信息，春晖公司作为房屋所有权人有权处置该房屋。对证据12的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。对证据14的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议。判决只是从合同层面上认定春晖公司与梁志明的商品房买卖合同有效，春晖公司与企文公司的签订的房屋买卖合同不成立，但是并没有确认梁志明是该房屋的所有权人及作出相应的判决；市资源局对企文公司提供的证据均无异议。三、企文公司对梁志明提供的证据1-3、12-13、16的真实性、合法性、关联性无异议。对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，合同签订时间在贷款抵押期间，春晖公司未通知银行，也未以所得价款偿还，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，转让行为无效。对证据5-6的真实性、合法性、关联性有异议，只有转账收据，且转账凭证没有银行盖章。证据7-9与企文公司无关，证据的真实性、合法性、关联性由法院认定；对证据10真实性、合法性、关联性有异议，企文公司与春晖公司没有恶意串通，是真实的房屋买卖；对证据11的真实性、合法性无异议、关联性有异议，产权登记信息明确表明房产的权属。对证据14-15、17的真实性、合法性无异议，关联性有异议，判决认定事实错误，适用法律依据错误；企文公司对市资源局提供的证据均无异议。四、光大银行南宁分行对梁志明提供的证据质证意见与市资源局一致；光大银行南宁分行对市资源局及企文公司提供的证据均无异议。 本院对上述证据认证如下：梁志明、市资源局及企文公司提供的证据均真实、合法，且与本案有关联，可以作为认定本案事实的证据。 经审理查明：2013年12月17日,梁志明与春晖公司签订《商品房买卖合同》，约定春晖公司将南宁市云景路11号春晖花园C区第8栋2单元1106号房（以下简称涉案房屋）出卖给梁志明，涉案房屋为现房，单价每平方米10000元，总金额2079300元。2013年12月17日，梁志明向春晖公司支付了全部购房款。2015年9月15日，企文公司与春晖公司签订《商品房买卖合同》，约定春晖公司将涉案房屋出卖给企文公司，单价每平方米4500元。总金额935685元。 2015年9月15日，企文公司提交《南宁市房屋转移登记申请书》，申请将涉案房屋由原权利人春晖公司转移登记至企文公司名下，并提交了营业执照、委托书、受委托人身份证复印件、权利人为春晖公司的《房屋所有权证》、春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》等登记材料。2015年9月24日，南宁市住房保障和房产管理局向企文公司颁发了涉案《房屋所有权证》，登记内容如前所述。 2016年6月20日，广西深华投资有限公司作为借款人与贷款行光大银行南宁分行签订《固定资产暨项目融资借款合同》，约定广西深华投资有限公司向光大银行南宁分行借款用于南宁市安吉华都二期经济适用房项目。同日，企文公司（抵押人）与光大银行南宁分行（抵押权人）签订《抵押合同》，约定企文公司以其有权处分的涉案房屋等房产作为抵押物抵押给光大银行南宁分行，以担保前述借款合同的履行。同日，光大银行南宁分行与企文公司共同提交《南宁市房屋抵押权登记申请书》，对涉案房屋申请房屋抵押权登记，抵押权人为光大银行南宁分行，抵押人为企文公司。双方提交了营业执照、委托书、受委托人身份证复印件、涉案《房屋所有权证》、《抵押合同》等登记材料。2016年6月30日，南宁市住房保障和房产管理局作出邕房他字第580188号《房屋他项权证》（以下简称涉案《房屋他项权证》），内容记载房屋他项权利人为光大银行南宁分行，房屋所有权人为企文公司，他项权利种类为一般抵押，债权数额为人民币1171620元。抵押登记设立后，光大银行南宁分行向企文公司支付了相应借款。 2017年5月27日，梁志明以春晖公司及企文公司为被告，向青秀区法院提起民事诉讼，请求确认春晖公司与企文公司于2015年9月15日签订的《商品房买卖合同》违法无效，确认梁志明与春晖公司于2013年12月17日签订的《商品房买卖合同》有效。2017年10月12日，青秀区法院作出（2017）桂0103民初5822号《民事判决书》，判决确认春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》无效，梁志明与春晖公司签订的《商品房买卖合同》有效。企文公司不服，上诉至南宁市中级人民法院。南宁市中级人民法院于2019年1月15日作出（2018）桂01民终813号《民事判决书》，认定春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》并未成立，故该合同不存在是否有效的问题，同时确认梁志明与春晖公司签订的《商品房买卖合同》有效。 判决作出后，梁志明向南宁市不动产登记中心提交《关于申请撤销邕房权证字第02665101号房屋所有权证的申请》，南宁市不动产登记中心于2019年5月8日作出《关于梁志明申请撤销邕房权证字第02665101号有关情况的复函》，告知梁志明：民事判决仅针对《商品房买卖合同》的有效性进行了认定，无物权归属相关判决。经核查登记档案，涉案房屋登记的权利人为企文公司，已设定抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的相关规定，梁志明的申请不符合相关登记规定，建议梁志明通过向春晖公司追偿方式或司法途径维护自身合法权益。 另查明，企文公司不服（2018）桂01民终813号《民事判决书》，向区高院申请再审，区高院于2019年10月25日作出（2019）桂民申3534号《民事裁定书》，驳回企文公司的再审申请。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，作出被诉行政行为的机关为原南宁市住房保障和房产管理局，南宁市住房保障和房产管理局属于原南宁市国土资源局的下属单位。机构改革后，南宁市国土资源局的职责变更为由市资源局行使，不再保留南宁市国土资源局。故市资源局为本案适格被告。 根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”以及第十六条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”登记机关对不动产登记申请材料仅需进行形式审查，无须进行实质审查。登记机关经审查企文公司提交的房屋转移登记申请材料，认为符合法定形式、材料齐全，遂向企文公司颁发涉案《房屋所有权证》的行为并无不当。但南宁市中级人民法院（2018）桂01民终813号《民事判决书》认定春晖公司与企文公司签订的《商品房买卖合同》并未成立，故登记机关依据该合同作出的涉案《房屋所有权证》缺乏事实依据，依法应予撤销。但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，抵押权亦可适用善意取得。本案中，企文公司已将涉案房屋抵押给光大银行南宁分行，且光大银行南宁分行已实际向企文公司支付了《抵押合同》约定的借款，因此光大银行南宁分行取得的抵押权属于善意取得。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”故应当确认本案房屋转移登记行为违法但不撤销，梁志明要求撤销涉案《房屋所有权证》的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 确认原南宁市住房保障和房产管理局于2015年9月24日对南宁市云景路11号春晖花园C区第8栋2单元1106号房作出的登记行为违法。 案件受理费50元（原告已预交），由第三人广西南宁企文房地产咨询有限公司、广西南宁春晖房地产开发有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长 罗    宏    萍 审 判 员 刘    东    海 人民陪审员 李一锋人民陪审员刘东海 二〇二〇年九月二十二日 法官 助理 韦    春    迪 书 记 员 周    珍    苑 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条第一款第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十一条第三款被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。