安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0122民初4927号 原告：袁晓东，男，1997年12月22日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：何淑鹏，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁飞龙，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被告：安徽文德金都置业有限公司，住所地肥东县店埠镇包公大道南桥头集路西侧文一凯旋公馆16幢2704，统一社会信用代码91340122MA2MWRRC9J。 法定代表人：杨国龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪珏，安徽万世律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司合肥庐东支行，住所地安徽省合肥市长江东路553号，统一社会信用代码9134010071175911XF。 法定代表人：马景瑜，该支行行长。 委托诉讼代理人：王璐璐，该银行员工。 委托诉讼代理人：刘倩倩，该银行员工。 原告袁晓东诉被告安徽文德金都置业有限公司（以下简称文德公司）、第三人中国工商银行股份有限公司合肥庐东支行（以下简称工行庐东支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人何淑鹏，被告委托诉讼代理人汪珏，第三人委托诉讼代理人王璐璐、刘倩倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告袁晓东向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号20170003850097GY20180001）；2.请求依法判令被告退还原告首付款297109元及利息（以297109元为基数，自2018年2月24日起至2019年8月19日按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计至2020年4月14日）暂计：30577.47元；3.请求依法判令被告向原告支付已由原告向第三人归还的贷款本息，计123868.98元；4.请求依法判令被告退还原告维修基金10484元，赔偿契税损失16336元，办证费160元，水电费400元，物业费2802.12元，共计30182.12元。以上合计：481737.57元。5、本案诉讼费用、保全费、鉴定费由被告承担。事实与理由：一、被告利用广告、样板房等方式进行虚假宣传，故意告知原告虚假情况，或者隐瞒真实情况，诱使原告作出错误的意思表示，使得原告在违背真实意思的情况下与被告签订了《商品房买卖合同》。2017年年初，被告通过网络媒体、电视传媒、移动自媒体及线下广告等多种形式发布其在建项目“文德·公园里”小区的广告进行虚假宣传，并邀请原告前往售楼处实地查看房屋样板房。根据被告发布的广告及其销售人员的介绍：该项目属于高档小区，园林设计绿化达40%以上、人车分流、配套物业是万科物业、买85平送30平，房屋可以改造成为两层，二层全部赠送，房屋外部的设备平台可以改造成一个独立的房间，可变成四室两厅两卫。另外，被告向原告展示了设计户型完美、超大面积的G7和G8户型的样板房，且一直声称只有这两种户型。基于被告的上述欺诈行为，原告对被告销售的房屋产生了错误的认识，因此原告选择预订了16#住宅楼2104室，并于2017年2月26日与被告网签备案了《商品房买卖合同》（合同编号20170003850097GY20180001），支付了房屋首付款297109元。另外，2017年3月6日，原告与第三人签订了《个人购房借款担保合同》，贷款89万元，款项于2017年4月8日打入被告账户内。综上，由于被告故意告知虚假事实或隐瞒真实事实，使得原告误认为被告销售的房屋和被告宣传的房屋是一模一样的，在这样的错误认识下，原告作出了与被告签订《商品房买卖合同》的错误意思表示，购买了被告销售的房屋。二、被告的欺诈行为，主要表现在如下几个方面：（一）拟交付的房屋与样板房户型差距大，与宣传不符。被告的样板房展示的是四室两厅两卫，有跃层设计，并且设备平台改造成一个8平方米的独立房间，二楼全部赠送，房型南北通透。但是，原告验收房屋发现，拟交付的房屋的户型与被告的宣传和样板房展示的户型存在根本性差别。（二）拟交付房屋的建筑面积未达到约定的面积。1、被告的样板房及宣传展示的房屋面积很大，各个房间均空间充足，居住和使用宽敞舒适。但是，拟交付的房屋各个房间的面积均差距巨大，空间狭小，居住和使用极为不便或不能达到使用要求，例如：主卧仅能容下一个2米长的床后再无任何空间；洗手间方位及面积与宣传出入巨大，几乎无法正常使用；厨房方位及面积与宣传出入巨大，几乎无法正常使用；设备平台无法扩展，因扩展后属于违法建筑；等等。2、经原告实际测量，房屋套内面积不足合同约定面积，差距在3㎡以上。另外，被告声称客厅内架设的钢制楼梯及楼梯上部一块平台也要计算面积，面积约3-5㎡，但是，根据《合肥市房屋面积计算规则》4.6条规定：室内楼（电）梯的面积，应根据房屋及楼梯使用属性计算面积，但是涉案房屋仅是普通住房，无二楼层面，亦非阁楼、复式，不应计算建筑面积，因此被告将上述面积计算在内是违法的。（三）被告宣传中声称赠送的30㎡面积是违法建筑，且不足30㎡。被告宣传称：买85㎡赠送30㎡，可改建四室两厅。但是，原告验房后发现，被告赠送面积的部分是将客厅中2.9米以上的部分及户外的设备平台部分改造所得。根据原告向相关部门了解得知：“文德·公园里”小区G7、G8户型的设备平台及跃层改造成实际居住功能的装修方案未经规划许可，即被告承诺的赠送面积的部分属于违法建筑。（四）被告房屋的设计存在重大变更，但是未经原告认可1.被告的样板房及宣传展示的房屋设计合理，各个房间均空间充足，居住和使用宽敞舒适。但是，拟交付的房屋各个房间设计均差距巨大，且空间狭小，居住和使用极为不便或不能达到使用要求，例如：主卧仅能容下一个2米长的床后再无任何空间；洗手间设计和户型与宣传出入巨大；厨房方位设计、窗户设计等与宣传出入巨大；等等。2.因原告发现被告设计交付的房屋与其宣传的户型和样板房存在较大差异，原告遂委托受害人代表即陈华宝向有关行政部门申请公布被告在施工过程中存在设计变更的情况，且已经通过诉讼方式，要求肥东县住建局提供涉案房屋设计施工图纸。（五）被告声称小区物业是万科物业与实际不符。被告在宣传中声称该小区是万科物业，但是该小区物业却是德申物业即合肥德申物业服务有限公司。（六）被告已因虚假宣传被相关部门处罚。肥东县市场监督管理局已对被告的欺诈行为作出了行政处罚决定：对被告的虚假宣传行为处以71万元的罚款。（东市监罚字【2019】99号）。综上所述，被告在宣传中故意告知虚假事实或隐瞒真实事实，包括但不限于房屋户型、面积、设计、物业等方面，使得原告误认为被告销售的房屋和被告宣传的房屋是一模一样的，在这样的错误认识下，原告作出了与被告签订《商品房买卖合同》的错误意思表示，购买了被告销售的房屋。被告的行为已经构成了欺诈，根据《民法总则》、《民法通则》、《合同法》及其他相关法规及司法解释的规定，原告有权撤销合同，要求退款退房，并要求被告承担相应的违约和赔偿责任。在原告与被告多次沟通未果的情况下，原告不得已向贵院提起诉讼，以维护自身合法权益和法律的尊严，请求贵院判如所请。原告当庭变更部分内容：1、被告利用广告、样板房等方式进行虚假宣传，故意告知原告虚假情况，隐瞒真实情况，诱使原告做出错误的意思表示，使得原告在违背真实意思的表示下，与被告签订了商品买卖合同，现被告拟交付的房屋无法达到原告签订合同时的主要合同目的，其他同诉状；2、被告的欺诈行为诱使原告认为样板房和宣传页就是被告交付涉案房屋后，通过装修可实现被告展示户型，但经原告核查，无论是每个房间的面积以及房间布局，均无法达到原告购买房屋时的被告所展现出来房屋的要求，其他同诉状。 被告文德公司辩称：原告诉请无事实与法律依据，应予驳回。一、原告诉请解除《商品房买卖合同》、返还购房款无事实与法律依据。第一，原、被告签订《商品房买卖合同》的行为，是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护；第二，该合同不应被解除，因为该合同签订、履行过程中，并未出现合同解除的情形，既不满足约定解除条件，也未满足法定解除条件。首先，原、被告并未达成解除合同的合意，也没有约定解除合同（见合同第十条规定：规划、设计变更）出现的情形，不符合约定解除的条件；其次，合同履行过程中，无法定解除情形。合同履行过程中，并未出现不可抗力致使合同不能实现合同目的的情形，也未出现被告安徽文德金都置业有限公司未按合同履行义务致使合同目的不能实现的情形，因此，并不符合法定合同解除的条件。故，在原、被告均已按合同履行了相关权利义务的情形下，原告无权要求解除合同、返还购房款以及承担违约责任。原告在事实与理由部分所述交付房屋与样板房有差别、物业公司非万科物业等问题均不能对合同构成实质影响，原、被告签订合同时明确约定了房屋交付是毛坯房，不是样板房，样板房并非交付标准，另外，被告承诺的是“万科睿服务物业”，并非原告所述的万科物业，原告所述问题也并不能证明被告未按合同履行义务致使合同目的不能实现，不符合合同解除条件。二、原告诉请被告造成其重大误解以及被告宣传内容存在欺诈，均不是合同解除的条件，即使是被告造成其重大误解或者被告宣传内容存在欺诈，依据《合同法》第54条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。故，如原公安认为被告造成其重大误解或者被告宣传的内容存在欺诈的情形，理应向法院诉请撤销合同或者变更合同而不是解除合同。三、被告并无虚假宣传造成原告重大误解以及欺诈等行为。第一，关于原告认为跃层改造装修和赠送面积的广告宣传与样板房不符，系对原告构成欺诈，显然与事实相悖。被告在提供给原告的户型彩页、户型图解析、户型立体模型上，已明确标注了改造前系房屋交付标准，改造后系装修改造方案，且被告在《商品房买卖合同》中明确将户型图作为附件提供给原告，交付的房屋与双方签订合同时所附的户型图均一致，而宣传单页、样板房仅仅是对该房屋装修改造的设想，最终如何改造由业主自行决定。另外，房屋赠送面积也是需要通过改造才能得以实现，被告在宣传时已明确告知给广大客户了。故，原告认为被告构成欺诈，与事实不符。第二、原告认为被告拟交付的房屋建筑面积未达到约定的面积，与事实不符。原被告签订的商品房买卖合同中记载，案涉房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积，经肥东县不动产登记中心对该套房屋进行实测得出的结论，与合同约定的面积是一致的，并无偏差。第三，被告并未承诺赠送30平米，被告开发的户型存在区别；第四，案涉房屋并未存在设计的重大变更，从原告提供的视频中规划局领导回复即可看出。被告并未承诺赠送30平方米，被告开发的户型存在区别，赠送面积具体多大？需要按照户型结构改造，被告在宣传中描述的是最高赠送30，且是需要自行改造，才能得到，而非建筑面积赠送30平方米。第五，关于原告认为被告聘用的物业公司非万科物业，系被告违约，显然与事实不符。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及宣传资料中，约定的是被告提供“万科睿服务物业”，实际情况便是如此，被告与合肥德申物业公司签署了《安徽省前期物业服务合同》，选聘合肥德申物业公司为“文德·公园里”项目前期物业服务公司，合肥德申物业公司与合肥万科物业服务有限公司签订了《物业服务项目技术升级和专业服务协议》及《补充协议》，为“文德·公园里”项目引进“睿服务”解决方案，“睿服务”约定：合作期间万科物业仅授权德申物业在合作项目的宣传上使用“万科物业睿服务”或“睿服务”的品牌或标识。由此可见，被告承诺给原告等业主提供“万科物业睿服务”属实，被告并无违约行为。第六、原告提供的行政处罚局订书已变更。案涉房屋样板房改造设想、广告宣传，不构成欺诈、虚假宣传。综上，原告诉请无法律及事实依据，请求法院予以驳回。 第三人工行庐东支行辩称:1、原告诉请无事实依据。原告与我行签署的《个人购房借款/担保合同》已生效，原告在我行贷款尚未结清。2、原告诉请无法律依据。 原告袁晓东举证:证据一、商品房买卖合同及购房发票，证明2018年2月26日原告与被告签订商品房买卖合同，购买小区16#2104室，房屋面积为95.31㎡、房屋总价1187109元，交房时间为2019年5月1日前，并对违约事项的约定；证据二、贷款合同及银行流水，证明原告与第三人签订贷款合同并将涉案房产抵押给第三人，抵押贷款金额89万元，还款利率5.39%。按照等额本息还款方式，每月还款4992.07元。截至2020年4月20日，原告已还第三人123868.98元；证据三、被告销售房屋的宣传视频及照片，证明被告前期通过电视、广告牌、网络媒体等多种途径炒作所售房屋买85平增30平，可改4室2厅，小区物业为万科物业，并通过样板间向原告宣传交付房屋的布局构造；证据四、房屋现状图照片及视频，证明被告交付的涉案房屋现状及小区管理等，与前期其宣传的房屋户型严重失实，房屋户型差异较大，房屋面积也存在差异，小区物业非万科物业等，存在销售欺诈行为；证据五、肥东县市场监督管理局行政处罚决定书，证明因虚假宣传所售房屋，肥东县市场监督管理局罚款被告人民币71万元（东市监罚字【2019】99号）；证据六、《关于文德公园里小区房型装修改造方案是否通过规划审批的复函》，证明被告前期宣传的样板间设计，关于赠送的跃层面积及设备平台的装修方案均未经规划许可。（东自然资规函【2019】57号） 被告文德公司质证：对证据一无异议，原告引用合同当中关于规划设计变更条款，但是案涉房屋并没有规划设计变更，所以不存在以该条款行使解除权问题；对证据二无异议；对证据三的三性无异议，我们想提醒法庭注意的是，在我们的相关的宣传资料里面关于最高可赠30平米，以及可改造为四室两厅，这里面宣传用的都是可以改造，原告举证时候也用了这样的词语，原告想得到这样的房屋是需要改造，并不是被告出售的、给的房屋就是这样的，对于这一点，原告是知情的；对证据四的图片有异议，因房子的现状就放在现场，我们认为应该以现场为准，我们现场交付的房屋与规划设计、与双方合同约定的《房屋的交付标准是一致的，并没有差异；对证据五没有异议，但这份处罚决定书已经不具有法律效力，因为已经经过了肥东县人民政府，重新作出了复议决定，这里面涉及的相关内容，应当以肥东县人民政府的行政复议决定书认定的事实和裁决的理由为准；对证据六的真实性没有异议，但是我们认为与双方的买卖合同没有关联。关于住户设立装修，改造还需要规划局来审批，从我们法律角度来看，闻所未闻。所以这份函实际上是规划局出的不严谨，实际上已经被肥东县人民政府在复议决定书上予以否定。 第三人工行庐东支行质证：第三人对证据不清楚，由法庭核实，不予质证。 被告文德公司举证：证据一、行政复议决定书，证明肥东县市场管理局作出的行政处罚决定书，经过复议以后，已经由肥东县人民政府作出了行政复议决定书，相关的处罚决定书的认定的事实和内容一个案涉房屋的样板房的改造、设想、宣传等不构成欺诈和虚假宣传，关于物业公司也调查得很清楚，我们确实和万科物业签署了一个合作合同，对案涉这个项目提供万科睿的服务，所以并不存在欺诈的情形，物业只是一个前期的违约，是个临时性的，那么在小区的住户达到一定的比例以后，他会成立业主委员会，然后对于后期的物业管理公司将于业主委员会重新进行招投标或选聘，只是前期临时的安排；证据二、委托测绘方函以及为测绘合同及附表，主要证明案涉合同的面积都经过了专业机构的测绘；证据三、民事判决书两份，证明与本案请求诉讼的事实和理由一致的一个相关的案件。肥东人民法院已经作出两次判决，这两起判决均是驳回原告的诉讼，我们寄给法庭，这里面的相关的事实和判决的结果请法庭作为参考。 原告袁晓东质证：对证据一的真实性无异议，但对其证明内容有异议，该份证据是由肥东县人民政府对被告的虚假宣传行为的量刑的变更，但并未对其虚假宣传行为的定性进行变更；对证据二，我们看到的只有对照表和房屋分户图，对于这份证据的真实性同法庭核实的意见，但是对其对于其证明内容有异议，首先这份证据并未在合同签订之前，被告向原告出示，原告也无法从该份证据中获得房屋户型、房屋面积及交付情况的具体信息；对证据三的真实性无异议，对其关联性有异议，该两份判决书对案外人的认定与本案的诉求不一致，且该两份判决书并未显示已生效，根据被告刚才提出的举证意见及答辩意见，我方反驳如下：1、关于商品房买卖合同中的第十条的规定导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的均应告知买受人，如果未告知的买受人有权退房，原告认为被告在展示样品样品房的时候，对于其各个房间的使用功能是明示的，原告也有理由相信按照被告所展示的标准，可以达到装修成样板间的；2、被告设置样板间应当说明实际交付的商品房与展示的样板间是否一致，该一致既包括功能一致，也包括装修一致、规划设计一致，且被告应举证说明尽到了提示义务；3、根据被告的答辩，原告也提出申请，请求法庭依法对交付房屋的现场进行查看，并申请进行司法鉴定。对涉案房屋的面积指定测绘机构进行实地测量。 第三人工行庐东支行质证：第三人对证据不清楚，由法庭核实，不予质证。 第三人工行庐东支行举证：证据、抵押借款合同和还款明细。 原告袁晓东质证：对还款明细不予认可，系第三人单方制作；对借款合同没有异议。 被告文德公司质证：对证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关。 经审理查明：2018年2月24日,原告袁晓东与被告文德公司签订《商品房买卖合同》，约定袁晓东购买文德公司位于肥东县，合同约定建筑面积95.31平方米，其中套内建筑面积71.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.74平方米，商品房单价12455.24元，价款总额1187109元整，首付款297109元，剩余房款890000元办理按揭贷款。合同第五条约定：面积以产权登记面积为准，面积误差超过3%时，买受人有权退房；第八条约定出卖人应当在2019年5月1日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告袁晓东按约支付首付款273918元，双方为案涉《商品房买卖合同》办理了网上认购备案手续。2018年3月6日，袁晓东与工行庐东支行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款890000元给付文德公司，原告按月还贷。原告袁晓东认为所交房屋与样板房的户型差距很大，存在虚假宣传，配套物业不是万科物业、买85平未送30平,交付房屋的建筑面积未达到约定的面积等等问题。原被告协商未果，原告袁晓东遂起诉来院并申请对案涉房屋面积进行鉴定。 另查，肥东县不动产登记中心出具的《房屋户（室）面积对照表》载明：袁晓东（16幢2104室）21层建筑面积89.32平方米，22层建筑面积5.99平方米，合计95.31平方米。该面积和房屋买卖合同面积吻合。 以上事实有当事人陈述及《商品房买卖合同》、《房屋户（室）面积对照表》、银行流水等证据载卷证明。 本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，受到法律的保护。现原告袁晓东要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，是否解除，取决于其是否享有合同解除权。我国合同法确立了合同的约定解除和法定解除法律制度，在法定解除的情形下，除因不可抗力致使不能实现合同目的外，其他情形的合同解除权归属于合同的守约方。原告袁晓东主张被告文德公司违约致使其合同目的不能实现，但其提供的证据并不足以证明被告文德公司存在违约行为，亦不能证明其合同目的不能实现。因此，原告袁晓东要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。其按合同解除的法律后果来安排的其他诉讼请求，均有悖法律规定，本院亦不予支持。原告申请对案涉房屋面积进行鉴定，被告提交测绘表证明案涉房屋面积与案涉协议相一致，本院认为该测绘表系肥东县不动产登记中心出具，原告认为该测绘表有误可以另案起诉，故本院对原告要求鉴定的申请不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告袁晓东的所有诉讼请求； 本案受理费8526元，减半收取4263元，由原告袁晓东负担。 如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  钟成胜 二〇二〇年九月三十日 法官助理夏露 书记员方菊 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。