上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初26103号原告：高源湧，男，1954年2月15日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。委托诉讼代理人：周郭祺，上海市现代律师事务所律师。被告：严建定，男，1955年9月26日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：孔繁昊，上海一湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：董瀚月，上海一湃律师事务所律师。被告：吕如戟，女，1967年11月27日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：应国伟，男，1966年12月5日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：应鸿敏，上海融力天闻律师事务所律师。原告高源湧与被告严建定、吕如戟、应国伟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告高源湧及其委托诉讼代理人周俊辉、被告严建定的委托诉讼代理人孔繁昊、被告吕如戟、被告应国伟的委托诉讼代理人应鸿敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高源湧向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法停止(2019)沪0112执5074号执行案件中对上海市闵行区浦江镇江文路XXX弄XXX号浦江宝邸13楼1301室房屋的执行；2.请求贵院依法解除上海市闵行区浦江镇江文路XXX弄XXX号浦江宝坻13楼1301室房屋上的抵押、查封；3.请求贵院依法判令三被告协助原告将上海市闵行区浦江镇江文路XXX弄XXX号浦江宝坻13楼1301室房屋过户到原告名下。事实和理由：被告吕如戟、应国伟系(2019)沪0112执5074号案件被执行人，申请执行人为严建定。原告与吕如戟于2015年1月28日签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告吕如戟购买上海市闵行区浦江镇江文路XXX弄XXX号浦江宝邸13楼1301室房屋，总价款人民币166万元。根据合同约定，原告向被告吕如戟全额支付了房款。吕如戟于当日即将系争房屋交付给原告，但该房屋属于动迁房五年无法办理过户，故暂时未办理产权过户登记手续。系争房屋交付后，一直由原告使用，原告对房屋进行装修后居住至今，所有物业费及水电费均由原告支付。现系争房产在(2019)沪0112执5074号执行案件中被法院司法查封并将进行拍卖程序。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告向法院提出了执行异议，法院作出(2020)沪0112执异228号裁定书，以原告诉称及举证的异议事实无法印证其合法买受系争房产抑或该不动产物权得以发生法定变动的情形为由驳回原告的异议申请。原告认为该裁定书理由不充分且严重违背事实，原告与被告吕如戟签订系争房屋买卖合同系双方真实意思表示，且原告已经支付了全部房款并装修使用至今，应当认定为双方合法买卖系争房屋。而不动产物权未过户系因为动迁房的政策原因，并非原告主观原因所致，原告不存在任何过错，故裁定书认定的理由完全不成立，现原告维护自身合法权益，故诉至法院。被告严建定辩称，本案不存在法律规定的符合排除执行的情形，故被告不同意原告主张诉讼请求第一项、第二项。第三项诉讼请求不应在本案中予以处理。被告吕如戟辩称，其与原告之间存在借贷关系，但借款本金没有那么多，当时借款金额为80万元，其中还有部分是利息。2015年，原告计算了本息后，就要求被告将房屋给原告作为保障。其与原告之间虽然签过买卖合同，但其与原告是说清楚的，房屋要等父母过世后，再将房屋出售，如果原告那时愿意购买房屋，就出售给原告，如果不愿意就出售给他人。2016年，被告与原告妻子商量过后，才将系争房屋抵押，共计抵押贷款160万元，其中也将按原告妻子要求通过转账、取现等方式支付其妻80万元，用以还债。故被告不同意原告的诉讼请求。被告应国伟辩称，1.原告主张的诉讼请求与事实不符，不符合执行异议的条件；2.原告并未签订合法有效的买卖合同，也未支付房屋买卖合同所约定的合同款项，在所谓的买卖合同签订后，长期没有办理过户的事实也可以证明原告知道其没有购买房屋；3.原告签订买卖合同时，没有征得被告应国伟的同意，被告应国伟并没有签字，房屋处分有瑕疵。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争房产属于动迁安置房屋，建筑面积103.85㎡，于2016年1月29日核准设立产权登记，登记权利人为被告吕如戟。2018年3月9日，系争房产设立抵押权登记，抵押权人为严建定。2019年2月11日，本院于审理(2019)沪0112民初2422号案中对系争房产依法实施正式查封。依据本院2019年3月15日作出的已经发生法律效力的(2019)沪0112民初2422号民事判决主文确认：一、被告吕如戟、被告应国伟于本判决生效之日起十日内返还原告严建定4,140,972元并支付2018年6月6日至2018年7月5日期间的利息55,900元及以4,140,972元为基数按年利率24%计算的自2018年7月6日至实际清偿之日止的违约金；二、如被告吕如戟、被告应国伟不履行上述判决第一项义务的，原告严建定有权将被告吕如戟抵押的位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市闵行区江文路XXX弄XXX号1302室房屋拍卖或变卖抵押物所得价款优先受偿；三、被告吕如戟、被告应国伟于本判决生效之日起十日内支付原告严建定律师费5万元、财产保全担保费9,408元。执行程序中，本院于2020年4月9日依法发布执行公告，再次限令涉案被执行人履行判决义务，逾期则对系争房产依法实施评估、拍卖。因原告对本院实施的执行措施提出异议，并请求停止对系争房产的执行，并解除系争房产的查封。本院受理后，于2020年6月8日作出(2020)沪0112执异228号执行裁定书，认定异议人即本案原告主张的执行异议，明显缺乏基础事实和法理依据，遂驳回异议人的异议请求。同时，该案审理中还查明，经本院对系争房产现状实地查验，系争房产居住登记的户主为吕如戟，房屋内有众多声称以房抵债的案外人占某。另查明，2015年1月28日，原告(乙方)与被告吕如戟(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上海市浦江镇江文路XXX弄XXX号浦江宝邸13楼1301室建筑面积为103.85平方米的动迁安置房出售给乙方，约定房屋价格共计人民币壹佰陆拾陆万元整，双方约定合同签订之日乙方一次性付清该房款，甲方同时将钥匙、产权证明及相关手续交付给乙方。双方同时为对方出具相应的收到凭证。当日，被告吕如戟在大致内容为收到房款166万元的收条上签字。诉讼中，原告向本院提交了2014年至2015年1月期间的银行转账、取款明细，并向本院称签订房屋买卖合同前，被告吕如戟所欠原告的借款达到166万元，双方签订房屋买卖合同后，原告以被告吕如戟所欠原告的借款作为房款，被告吕如戟在房款收条上签字。上述事实，由本院(2019)沪0112民初2422号民事判决书，本院(2019)沪0112执5074号执行公告，(2020)沪0112执异228号执行裁定书、《房屋买卖合同》、收条等证据以及当事人的陈述并经庭审质证，本院予以确认。本案争议焦点为，原告高源湧对本院执行登记在被告吕如戟名下的房产提出异议，原告是否有符合法律规定的情形且其权利能够排除执行。针对上述争议焦点，原告向本院递交了与被告吕如戟之间签订的《房屋买卖合同》、银行明细、收条、物业费缴费凭证等证据，以此证明原告与被告吕如戟之间的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，原告已付清房款并实际使用房屋，应享有房屋权利。对此，本院认为，原告的异议请求不能排除本院对登记在被告吕如戟名下的房产的执行。理由如下：根据原告与被告吕如戟在庭审中的陈述，可以印证双方在签订涉案房屋买卖合同之前存在债权债务关系，而在双方签订买卖合同后，原告确认并未付过房款，而是将被告吕如戟所欠原告的借款抵作房款，因此案涉的《房屋买卖合同》的订立系基于原告与被告吕如戟之间的借款关系，案涉合同的性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭原告对被告吕如戟的债权而非双方之间单纯的房屋买卖关系。本案双方签订的《房屋买卖合同》，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不优先于其他债权，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他债权人的合法权利救济途径。涉案合同的订立并不能阻却有其他合法权利的债权人基于生效法律文书申请强制执行，故原告主张的诉讼请求，不符合法律规定，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告高源湧的全部诉讼请求。案件受理费30,800元，由原告高源湧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  李子健人民陪审员  曹文进二〇二〇年九月十七日法官 助理  李慧枫书 记 员  李慧枫附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判