四川省小金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3227民初2号 原告（执行案外人）：胡红亮，男，973年01月27日出生，藏族，住四川省小金县。 原告（执行案外人）：邓自琼（系胡红亮之妻），女，1979年12月31日出生，回族，住四川省小金县。 委托诉讼任代理人：陈岑，重庆律缘律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告（申请执行人）:郅忠清，女，1975年02月20日出生，藏族，住四川省。 委托诉讼代理人：高文武（系郅忠清之夫），男，1972年3月16日出生，藏族，住小金县,代理权限：特别授权。 第三人（被执行人）:四川九源房地产开发有限公司，住所地:成都市青羊区金阳路112号7栋3层19号，统一社会信用代码：9151000057755186X4。 法定代表人：杨辉，系该公司总经理。 第三人（被执行人）:第三人成都市金堰投资管理有限公司，住所地:成都市金牛区蜀光路3号1―4楼，统一社会信用代码：510106000151392。 法定代表人:胡红光，系该公司总经理。 本院于2019年10月16日受理的(2019)川3227民撤2号，即原告胡红亮、邓自琼与被告郅忠清、第三人四川九源房地产开发有限公司、第三人成都市金堰投资管理有限公司以第三人撤销之一案，由于该案案号与案由存在差错，于2020年3月2日重新立案受理，原告胡红亮、邓自琼与被告郅忠清、第三人四川九源房地产开发有限公司（以下简称九源公司）、第三人成都市金堰投资管理有限公司（以下简称金堰公司）案外人执行异议之诉一案，故裁定并入本案进行审理。本案依法适用普通程序进行审理，在审理过程中因疫情与自然灾害原因，经原告申请中止本案审理，在疫情与自然灾害缓解后，现恢复审理。于2020年8月4日进行了庭前证据交换，原告胡红亮、邓自琼的委托诉讼代理人陈岑、被告郅忠清及其委托诉讼代理人高文武到庭参加，第三人九源公司、金堰公司经传票传唤未到庭参加交换证据；于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告胡红亮、邓自琼的委托诉讼代理人陈岑、被告郅忠清的委托诉讼代理人高文武到庭参加诉讼，第三人九源公司、金堰公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡红亮、邓自琼因不服本院作出的(2019)川3227执异字第16号执行裁定，向本院提出诉讼清求：1.解除对申请人所有的位于美兴镇“龙苑”小区2幢1单元17层1号房屋的查封措施，并终止对该房屋的执行措施:2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年8月7日，原告与第三人九源公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议。约定原告购买九源公司开发的位于美兴镇“龙苑”小区2幢1单元17层1号房屋，并约定了相应的付款、交房条件及其他权利义务等。合同签订后，原告因承建九源公司“龙苑”小区项目挖方及边坡护理工程，九源公司欠付原告工程款1,932,693.80元,双方随即签订了《房屋抵账协议》，将部分工程款抵作了全部购房款。2019年4月，九源公司将原告购买的“龙苑”小区相应的房屋交付给了原告。当原告要求九源公司代为办理房屋不动产权利证书时，被告知因为没有及时办理《商品房买卖合同》备案，小金县人民法院作出(2017)川3227执保39号执行裁定书,将原告所有的房屋进行了查封。原告向小金县人民法院提出执行异议申请，经法院组织听证后，作出了(2019)川3227执异字第16号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为涉案房屋被查封前，原告已与九源公司签订了购房合同，并支付了购房款，对该房屋所有权的取得具有了期待利益。因九源公司的过错没有及时备案，但该房屋已经交付原告，原告已实际取得了该房屋的所有权。被告申请查封的房屋所有权属于原告，原告没有义务用自有的财产对九源公司的债务承担清偿责任，法院查封的执行案外人的财产没有法律依据。 被告郅忠清辩称，就合同效力而言是无效合同。不符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；原告未依法交付房款。原告是在法院查封之后非法占有该不动产。原告未办理备案和登记是自己的过错，案涉房产所在的项目于2019年5月竣工验收合格，具备交付条件，法院查封案涉房产，原告无证据证明在法院查封时其已合法占有案涉房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四种情形；同时，该房屋是被执行人名下而不是登记在开发商名下，亦不符合第二十九条规定的三种情形，其理由不能成立。原告提起执行异议之诉缺乏事实依据和法律依据，实属以诉讼之名行拖延法院执行之实，原告提供的证据相互矛盾，请求驳回原告全部诉讼请求 第三人九源公司辩称，2014年10月5日，原告与九源公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买九源公司开发的位于美兴镇“龙苑”小区2幢1单元17层01号房屋是真实意思表示，合同合法有效。原告承揽九源公司“龙苑”小区项目挖方及边坡护理工程，九源公司欠付原告工程款1,932,693.80元，双方随即签订了《房屋抵账协议》，将部分工程款抵作了全部购房款。涉案房屋九源公司在2019年4月已经交付给原告。 第三人金堰公司未作出答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、案涉房屋权属受限的事实 郅忠清诉九源公司、金堰公司、胡红光房屋买卖合同纠纷一案，本案作出的（2017）川3227民初6号民事判决生效后，因九源公司、金堰公司、胡红光未履行义务，郅忠清在2017年4月8日向本院申请强制执行，在执行过程中，本院查明九源公司在小金县美兴镇“龙苑”小区有9套房屋未出售，于2017年11月1日作出(2017)川3227执39号执行裁定书，查封了被执行人九源公司名下的，位于小金县美兴镇政府街龙苑小区1栋501、702、802、1201、1601,2栋1003、1203、1401、1701，查封期限为2017年11月2日起至2020年11月1日止。案外人胡红亮、邓自琼以其对执行标的物享有合法权益，要求解除对“龙苑”小区2幢1单元17层01号房产的查封为由提出异议申请，本院于2019年9月9日作出（2019）川3227执异16号执行裁定书，认为：第一，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，由于九源公司与案外人胡红亮、邓自琼签订商品房买卖合同后，未按规定在30日内到房管局备案，涉案房屋一直在被执行人九源公司名下，因此本院对该房屋采取查封措施具有合法依据。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，案外人胡红亮、邓自琼与九源公司虽在查封前签订了商品房买卖合同，未按规定到房管部门备案。且案外人未提交其名下无其他用于居住的房屋，即涉案房屋是其唯一住房的证据，因此不足以说明案外人对涉案房屋享有排除强制执行的权益。并驳回胡红亮、邓自琼的异议请求。 二、案涉房屋交易的事实 2014年8月7日与九源公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2014LY—054），约定胡红亮、邓自琼将预购九源公司在小金县美兴镇C4—7地块上建设的商品房，即于小金县美兴镇政府街龙苑小区2幢1单元17层1号，该商品房套内建筑面积为140.07平方米，测绘建筑面积共163.21平方米，总价款633,255.00元，并约定采取贷款方式支付房款。同日还签订了《商品房买卖合同补充协议》。但原告在诉讼中主张，该房款是以抵账方式进行的房屋交易中，买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款，第三人九源公司已将该房屋交付于原告；并提供《边坡防护工程承包合同》、《四星级酒店及民族风情街项目结算清》、中国农业银行网上银行电子回单、《房屋抵账协议》、业主交房验收交接表加以证明。但被告认为，胡红亮的工资收入证明，其收入金额1万元是原告与第三人之间的造假；小金县四星级酒店及民族风情街项目挖方工程，甲方（发包方）：四川九源房地开发有限公司小金分公司与乙方：张梦；该份合同与胡红亮没有关系，而且合同没有发包方与承包方签名与公章，是原告提供的假合同；在2014年8月7日所签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议、房屋抵账协议按情、按理、按法与逻辑关系不符，原告商品房买卖合同中约定是采取贷款方式支付房款，既然商品房买卖合同与房屋抵账协议是在同一天签订，原告与第三人在签订购房合同时应采用合同第5页第五条付款方式及期限中“4、其他方式”，在合同中写明，以达到以房抵债的目的。但在成都市青羊区法院于2015年12月17日的查封期间，原告不提出执行异议与执行异议之诉，到了小金县法院查封期间又是提出执行异议，又是执行异议之诉，通过原告提交的证据，可以证明原告与第三人之间是为了达到合法的目的，来掩盖造假行为。 本院认为，本案的争议焦点为：“龙苑”小区2幢1单元17层1号房是否以抵账方式进行的房屋交易中，已经向出卖人给付房屋全部购房款，案涉房屋查封前的2017年11月前胡红亮、邓自琼是否实际占有使用案涉房屋、是否享有排除执行的权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”与第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由于第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。 本案中，胡红亮、邓自琼与九源公司签订了《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，虽然因合同中记载了取得的房屋预售许可证号，而双方并未依所签订的《商品房购销合同》在房屋管理部门办理备案。本案是以抵账方式进行的房屋交易中，来认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款，但原告依据《房屋抵账协议》提供的小金县四星级酒店及民族风情街项目《挖方工程》、《边坡防护工程承包合同》、《四星级酒店及民族风情街项目结算清单》、中国农业银行网上银行电子回单来证明欠付工程款的存在，但依据原告所提供的证据综合判断，原告与第三人以抵账方式进行的房屋交易中未按财务制度操作规范，向受买方出具的购房款收据证实买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款，原告所提供的《挖方工程》证据存在虚假，不能证实是以抵账方式进行的房屋交易，已经向出卖人给付房屋全部购房款。并且胡红光、邓自琼提供2019年3月12日的《业主交房验收交接表》充分证实，于案涉房屋在2017年11月1日查封前并没有实际占有使用案涉房屋。 综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，胡红亮、邓自琼对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，胡红亮、邓自琼的诉讼请求不能成立，应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第二百四十条、第三百一十一第、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回胡红光、邓自琼的诉讼请求。 案件受理费30.00元，由胡红光、邓自琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审 判 长  滕于光 审 判 员  高 兰 人民陪审员  安如山 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  金祥璐 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括: （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。