广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6447号原告（反诉被告）：徐慧芝，女，1941年2月14日出生，汉族，身份证登记住址广州市天河区。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈振杰，男，1954年9月19日出生，汉族，身份证登记住址浙江省宁海县。被告（反诉原告）：周晓飞，男，1971年9月4日出生，汉族，身份证登记住址浙江省金华市婺城区。被告（反诉原告）：梁丽娜，女，1982年9月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省普宁市。三被告共同委托诉讼代理人：柯柏松、吴家俊，广东正平天成律师事务所律师。原告徐慧芝与被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁子塔，三被告的共同委托诉讼代理人吴家俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付自2017年11月1日至2020年5月31日止的欠付商铺租金合计为91257元（自2017年11月1日至2018年10月31日欠付租金按每月2693元计算，自2018年11月1日至2019年10月31日欠付租金按每月2992元计算，从2019年11月1日-2020年5月31日欠付租金按每月3291元计算）；2．三被告向原告支付逾期支付上述租金的违约金（以当月应付未付的租金为基数，自逾期当月11日起至付清上述租金之日止，按照年利率24%计算，以不超过所欠付的租金总额为限）。事实和理由：原告与广州市保欣市场管理有限公司（以下简称“保欣公司”）于2013年9月29日签订《xx大厦商铺租赁合同》，约定原告将广州市越秀区北京路xx号xx大厦x层xx号商铺出租给该公司，租期10年等。2017年9月12日，保欣公司变更为“广州市保欣商务管理有限公司”。2018年5月，广州市保欣商务管理有限公司被注销，清算组为全体股东即三被告。三被告作为权利义务人承继人应对保欣公司的债务承担责任。原告已经通过诉讼途径追讨2017年10月31日前的租金，但该收件段后续紧张，即自2017年11月以来，被告未支付过任何一笔租金。经原告多次催讨，被告仍未能足额支付。三被告的行为已严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院并提出前述诉讼请求。三被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.保欣公司已于2018年5月注销，本案就没有合同继续履行的条件，故本案应是公司清算、赔偿责任纠纷，而不是租赁合同纠纷。2.原告已起诉过一次（案号为（2017）粤0104民初5594号），当时保欣公司表示租金标准过高，2019年11月23日股东之一的周晓飞正式向原告方发出通知，告知其公司已办理清算和注销，要求其11月30日收回商铺，因此被告认为原告按照继续履行合同表示追讨租金没有合同依据，而在收到函件后，仍不收回商铺，其应当自行负责损失。3.原告与三被告之间不存在租赁合同的法律关系，三被告仅作为公司的清算人，只对公司的清算程序负责，并非合同权利义务的承继人。原告要求三被告支付租金缺乏法律和合同依据。4.关于违约金，无法律依据，且原告已收取了涉案合同的押金，已得到相应的补偿。违约金部分不应得到支持。5.退一步说，如果原告认为公司的清算程序有瑕疵，要突破公司的法人资格，要求三被告作为清算人承担赔偿责任，应针对公司清算程序的不合法以及因此受到的实际损失提起诉请并举证，而非依据租赁合同来要求三被告支付租金。就本案来说，原告没有提起上述的诉请也没有提出相关的证据，应承担举证不能的不利后果。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。三被告共同向本院提出反诉请求：确认原告与保欣公司签订的《xx大厦商铺租赁合同》于2019年11月30日解除。反诉的事实和理由：双方于2013年9月29日签订《xx大厦商铺租赁合同》，当时的租金标准是参照仰忠精品市场确定，但在仰忠市场被拆除后，进入xx大厦商场，双方约定的商场租金标准远远超过市场价格，因此涉案商铺长期空置。根据合同约定，2017年11月开始租金达到2693元，当时无奈找到一个真正的商铺使用人每月能够支付的市场租金只有1197元，当时由使用人直接支付给原告，我方无力作为总承租，继续承租商铺，多次表示及要求原告收回商铺，并于2019年11月23日向原告发函要求其收回商铺。保欣公司作为承租主体，已不存在，继续履行原有的租赁合同，已经没有可能性，且由于涉案商铺的出租价格实际只有合同约定的40%，继续履行合同对被告明显不公平，从法律上说，涉案合同也可以解除。原告对三被告的反诉请求辩称：一、不同意解除合同，被告所发的解除通知书，我方认为不符合合同约定的解除的情形，也不符合合同法规定的法定定解除的情形。二、解除合同通知书没有署名，我方无法确认通知人是谁。三、原告商铺主体结构已被被告拆除，现无法确认原告商铺的具体位置，如果被告要求退还商铺，应恢复原状。综上，被告的反诉请求无理，应予驳回。四、我方不同意被告的答辩意见和反诉意见。三被告2018年5月份注销公司，当时原告作为出租方，主体身份、债权是明确的，三被告恶意注销公司，恶意逃避债务，从未通知原告去收回商铺。被告提到的租金标准的问题，双方已在合同中明确约定的，我方认为租金标准属于商业风险的范畴，不应是解除或者不支付租金的理由和依据。经审理查明：广州市越秀区北京路xx号xx铺属原告及宋智礼共有，建筑面积17.60平方米，用途为商住。2013年9月29日，原告（甲方）与保欣公司（乙方）签订《xx大厦商铺租赁合同》，载明：乙方向甲方承租上述北京路xx号xx铺，乙方承租及授权经营管理的物业为北京路68号xx大厦首层、二层、三层、四层、五层、六层的全部物业，建筑面积12857平方米，租赁期为10年；该物业的月租金标准为170元/㎡（按建筑面积计算），即：第四年（即2017年11月1日至2018年10月31日止），月租金为2693元；第五年（即2018年11月1日至2019年10月31日止），月租金为2992元；第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%。租金每月支付一次，每月10日前（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）支付当月租金；甲乙双方在签订达到该项目总建筑面积70%以上，乙方向甲方支付租赁保证金为两按5984元及首月租金1197元；任何一方违反合同，违约方须依照法律规定和合同约定承担违约责任和赔偿守约方的全部经济损失；如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金，逾期一个月未支付的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺，乙方缴纳的保证金甲方不予退还，由此而收铺的一切法律责任由乙方承担；通知送达：双方均以本合同落款处的地址为通讯地址，任何一方可根据对方通讯地址以邮寄的方式向对方发出本合同所述之各项通知及其他联络事项，任一方通讯地址变更的，应及时书面通知对方，否则视为未变更，因此导致无法收到对方通知的不利后果由该方自行承担等。合同尾部甲方落款处通讯地址为空白。另查，保欣公司为有限责任公司，后变更为广州市保欣商务管理有限公司，于2018年5月22日被注销，清算组为全体股东即三被告。在保欣公司工商档案资料中显示：2018年5月21日，三被告签署《清算报告》，载明清算组已于2018年4月2日向公司登记机关备案……清算组已于成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2018年4月3日在民营经济报纸上刊登了公告，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，制定了清算方案，并报请股东确认，清偿顺序如下：1、支付清算费用，2、职工工资、社会保险费用和法定补偿金已全部结清，3、本公司所有税款已缴完毕，税务部门已出具《注销税务事项通知书》，4、公司债务已全部清偿等。2018年8月22日，卓诚会计师事务所有限公司出具保欣公司企业注销税务登记税款清算鉴证报告。三被告没有提交其向原告通知保欣公司清算事宜的证据。三被告主张原告与保欣公司之间的《租赁合同》已解除，提交了《解除合同及收回物业通知书》复印件（内容为：业主徐慧芝3033B铺：由原保欣市场管理有限公司承租阁下的物业，合同期限2014年11月1日到2024年10月31日，由于保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，现为避免损失进一步扩大，通知阁下于2019年11月30日前收回商铺，同时原有的租赁合同即告终止。落款处“通知人”为空白）及于2019年11月26日通过顺丰邮寄的详情单（显示：收件方地址广州市天河区下塘新村14号701房）。原告质证称确认收到该通知。对该通知的真实性、合法性、关联性均不予认可，该通知的落款处没有签名，我方不清楚谁发出的通知，不符合解约通知的法定条件。本院认为,原告与保欣公司签订的《xx大厦商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，保欣公司未依约支付2017年11月起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。保欣公司于2018年5月22日注销，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，保欣公司的清算组应将公司解散清算事宜书面通知原告等已知债权人。三被告为证明其已通知原告保欣公司清算及解除合同的事项，向本院提交上述《解除合同及收回物业通知书》及顺丰速运邮寄单，但上述《解除合同及收回物业通知书》既未注明通知人，其寄送时间亦已在保欣公司注销之后，致使原告并未能在保欣公司注销前及时申报债权；因此，上述证据不足以证明三被告已将公司清算事宜书面通知原告。原告主张作为清算组成员的三被告承担本案责任，符合上述法律的规定，予以支持。关于违约金标准的问题，因原告现未能提供证据证明其实际损失，故违约金以调整至按银行同期贷款利率标准计算为宜(自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金，则应参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，且违约金总额以不超过所欠租金为限。关于三被告要求确认上述《xx大厦商铺租赁合同》于2019年11月30日解除的反诉请求，如上所述，上述《解除合同及收回物业通知书》未注明通知人，且从现有证据来看，涉案房屋原有间隔已经改变，现并不具备交还给原告的条件，在此情况下，即使上述解除合同的通知到达原告亦不发生合同解除的效力。故被告上述反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜向原告徐慧芝支付2017年11月1日至2020年5月31日期间的租金（其中2017年11月1日至2018年10月31日止，每月按2693元计；2018年11月1日至2019年10月31日止，每月按2992元计；2019年11月1日至2020年5月31日止，每月按3291元计）及逾期支付上述租金的违约金[自2017年11月1日起至2019年8月19日止，以当月所欠租金为基数，参照银行同期贷款利率标准计算（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以当月所欠租金为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）]。该违约金总额以不超过上述所欠租金总额为限。二、驳回原告徐慧芝的其他诉讼请求。三、驳回被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1506元、反诉受理费50元，均由被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  邓少梅人民陪审员  胡翠琼二〇二〇年九月七日书 记 员  郑艳婷