江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初8587号原告：钟文平，男，1981年11月14日出生，畲族，住连云港市海州区。原告：苏秋铅，女，1982年6月17日出生，汉族，连云港市海州区。二原告共同委托诉讼代理人：杲先亮、李彪，江苏永信律师事务所律师。被告：连云港维港汇商业管理有限公司，住所地连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦第A楼103室。法定代表人：李家路，该公司总经理。被告：刘桂林，女，1972年3月10日出生，汉族，住连云港市海州区。二被告共同委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。原告钟文平、苏秋铅与被告连云港维港汇商业管理有限公司（以下简称维港汇公司）、刘桂林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年11月6日、12月16日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现本案不宜适用简易程序，依法裁定适用普通程序，组成合议庭，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告钟文平、苏秋铅的委托诉讼代理人杲先亮、被告维港汇公司、刘桂林的委托诉讼代理人苗红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟文平、苏秋铅向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付房屋占有使用费69623元（2016年4月起暂计算至2019年4月共3年，暂按房价款×年收益率8%计算；2019年5月至被告停止侵占案涉之日止的房屋占有使用费按此标准继续计算）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告钟文平、苏秋铅系连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦A楼3066号商铺的所有权人。2016年4月12日，在未经原告同意的情况下，被告维港汇公司擅自侵占原告的商铺对外招商经营，既不与原告签订商铺租赁合同，也未支付合理租金。被告刘桂林系维港汇公司的实际控制人，二被告的行为严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告维港汇公司辩称，1、答辩人是受广某公司的委托对国际商务大厦进行招商管理，广某公司与购房户在商品房买卖合同中约定产权式商铺招商管理及物业由广某公司委托第三人管理。2、产权式商铺决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。95%以上的业主已经领取租金，认可答辩人的招商管理，答辩人的授权比例符合法律规定；原告领取了全部租金，认可了答辩人的经营行为和租金数额，8%的回报率是原告与第三人约定的，不能适用于答辩人；法院之前的判例已确认招商关系的合法性。3、原告苏秋铅主体不适格。4、商铺租赁协议书和授权委托书，不仅有开发商授权，也有原告授权，约定了租金分配比例，答辩人有与第三方的租金决定权，以及从开业之日计算、按比例领取实际租金。答辩人实际分配比例3:7，大于合同约定的4:6。被告刘桂林辩称，答辩人系履行职务行为，不是本案的适格被告。本院经审理认定事实如下：2010年，连云港广某房地产开发有限公司（甲方；以下简称广某公司）与钟文平（乙方、认购方）签订一份《国际商务大厦商铺认购书》，约定主要内容：1、认购物业：连云港市新浦区国际商务大厦商业裙楼三层3066单位；2、认购折后总价382835元；3、为提升国际商务大厦商业裙楼商铺的价值，统一规划、包装、定位、招商，以实现商场顺利开业，切实保障购房业主之利益。认购方同意由深圳市尖莎咀百货有限公司连云港分公司对国际商务大厦商业裙楼进行3年的统一招商、经营和管理，并同意将本认购单位交给深圳市尖莎咀百货有限公司连云港分公司使用，使用期为3年，使用金共91880元。甲方同意认购方应收之使用金可予以抵扣相应购房款。双方认可抵扣使用金后楼价290955元作为签订《商品房买卖合同》的总价款。合同还对其他事项进行了约定。2013年10月25日，原告钟文平向广某公司支付购房款290098元。原告称2013年12月15日向其交付涉案商铺。2019年2月2日，连云港市国土资源局就钟文平、苏秋铅共同共有的位于海州区通灌北路93-366号商品房出具不动产权证书，载明：共有宗地面积7984.65㎡，房屋建筑面积33.09㎡。2016年4月1日，广某公司（甲方、开发商）与维港汇公司（乙方、合作方）签订维港汇百货进驻连云港国际商务大厦项目协议书，主要约定内容如下：1、进入项目为位于新浦区的国际商务大厦；2、经营期限暂定八年（以乙方与开发商及各业主最终的租赁合同约定的时间为准）；3、甲方商场一至三层建筑面积约11849平方米，甲方根据乙方对市场的规划采取分割销售，甲方委托深圳市星联地产顾问有限公司代理销售，其中一层街铺部分可按自营方式，其余部分由维港汇百货根据招商的实际情况采取前三年统一租赁经营形式，年净租金回报率由乙方根据招商及市场情况与购房户议定。甲方销售商铺，与小业主签订买卖合同的同时，乙方与小业主分别签订自营或统一租赁合同；4、开业时间暂约定为2017年5月30日，具体时间甲方在工程装修完毕时书面通知乙方。合同还对其他事项进行了约定。2016年4月12日，广某公司出具一份委托书，主要内容：将连云港市通灌北路87号地块开发建设的“国际商务大厦”裙楼1-3层（面积11849㎡）的招商及运营工作委托给维港汇公司负责；望你公司接收委托后与商场的购房户签订“委托经营合同”或“房屋租赁合同”后，积极做好招商及商场运营工作，同时做好与购房户的衔接工作。原告钟文平与深圳维港汇商业管理有限责任公司签订《商铺委托租赁管理协议书》、《商铺委托租赁授权书》，钟文平将涉案商铺委托深圳维港汇商业管理有限责任公司出租、招商、管理。维港汇公司的法定代表人李家路和钟文平在协议书和授权书上签字确认。维港汇公司向钟文平支付了2017年6月至2018年2月、2018年6月至2020年1月、2020年4、5月的租金。另查明，自2017年6月起，维港汇每季度向钟文平等共计339位业主支付租金。2019年3月26日，广某公司出具证明，载明广某公司移交A楼产权式商铺给维港汇公司商户面积（不含一楼独立外铺面积在内）占整个商场一至三层总面积的90%以上。上述事实，有当事人提交的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，钟文平购买的商铺在物权解释上为产权式商铺，即业主购买商铺后，由开发商或者开发商指定的管理公司进行整体返租。本案中，钟文平与国际商务大厦的开发商广某公司签订的《国际商务大厦商铺认购书》已经明确表示同意将购买的房屋交付广某公司选择的尖沙咀百货使用，表示钟文平在认购商铺时对涉案商铺为产权式商铺的性质知悉。虽《商铺委托租赁管理协议书》和《商铺委托租赁授权书》中载明甲方即受托方为深圳维港汇商业管理有限责任公司，但经查明，广某公司已实际将国际商务大厦的招商及运营工作委托维港汇公司，维港汇公司也实际对国际商务大厦包括钟文平的商铺进行招租管理并向钟文平持续支付租金，故维港汇公司与钟文平存在事实上的委托合同法律关系，并已持续履行，结合上述两份书面合同在“甲方”处签字的“李家路”系维港汇公司的法定代表人，本院对于钟文平、苏秋铅主张其与维港汇公司不存在委托合同关系的意见，不予采纳。就本案钟文平购买的国际商务大厦3066号商铺而言，虽然办理了不动产权证书，权利证书上也载明了商铺的位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。其只有在统一规划、整体使用时才能体现价值，如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整体区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。因此，虽然钟文平、苏秋铅作为业主享有所有权，但该权利行使既要遵循经营公司根据约定获得的使用权、管理权，也不能损害权利业主的整体利益。根据《物权法》第七十六条的规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权力的其他重大事项，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主对产权式商铺的权利行使，因涉及建筑区划内重大事项的处分，单个业主无法行使权利。钟文平从2017年6月份起通过维港汇公司领取租金，现以使用费偏少要求维港汇公司按照年收益率8%或者重新评估租金价值支付使用费的主张，不符合法律规定，本院不予支持。另，庭审中本院向原告释明，如按照被告已向业主给付租金的计算方式给付所欠原告的租金，原告是否要求法院判决，原告明确表明否。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，判决如下：驳回原告钟文平、苏秋铅的诉讼请求。案件受理费1541元，由原告钟文平、苏秋铅负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。（此页无正文）审 判 长 张 海人民陪审员 韦 艳人民陪审员 杨 靖二〇二〇年九月二十五日法官 助理 韩海霞书 记 员 周春艳法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(二)《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。（三）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94户行：连云港市农业银行苍梧支行