山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0591民初2464号原告：刘辉，女。被告：东营胜兴置业有限公司。法定代表人：汤立群，董事长。委托诉讼代理人：许浩浩，山东钧钰律师事务所律师。原告刘辉与被告东营胜兴置业有限公司（以下简称胜兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘辉、被告胜兴公司委托诉讼代理人许浩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金3856.6元；2、判决被告以购房款385660元为基数向原告支付自起诉之日起至能够办理产权证时止的违约金，按日0.01%计算；3、判决被告向原告支付房款差价1684元；4、判决被告协助原告办理产权证；5、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告购买了被告胜兴公司开发建设的预售房屋一套。房屋交付后，因被告的原因，原告在365日内未能取得产权证。根据购房合同的约定和相关的法律规定，被告应当承担违约责任，为维护原告的合法权益，现提起诉讼。胜兴公司辩称，1、原告向其主张违约金没有事实及法律依据，其已按双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定，将涉案房屋办理产权登记所需手续交到东营经济技术开发区不动产登记中心，已经履行完毕办理产权证书的协助义务，至今无法办理产权登记的原因在于×××及相关部门至今就涉案房屋所在的土地未依法进行土地合宗，根据约定，其无须承担违约责任。2、原告主张的房款差价，×××正进行财务审批，审批后向原告支付，不存在拖欠问题。经审理本院认定事实如下：2016年12月30日，刘辉（买受人）与胜兴公司（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定刘辉购买位于×××房屋，房屋预测面积80.14平方米，每平方米4812.33元，房屋总价款385660元。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照附件十一补充协议中第五条关于产权登记的补充约定中第1小项约定处理。补充协议第五条关于产权证书的补充约定第1小项规定，如出卖人未能履行本补充协议第三条第11款之规定，则出卖人应每日按已付购房款0.01%赔付，直至出卖方依本补充协议第三条第11款约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案完毕止。最高限额不超过总房款的1%。补充协议第三条第11款规定，尽管有买卖合同的约定，买受人同意出卖人应在房屋交付后360天内将应由出卖人出具的文件交付×××办理产权证，如不是因出卖人交付的资料不全导致权属证书办理延误或不能办理，出卖人不承担任何责任。刘辉按合同约定交付购房款385660元，×××于2017年6月30日向刘辉交付了商品房，涉案商品房至今未办理房屋权属证书。2019年9月23日，刘辉与胜兴公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定涉案商品房原合同约定面积80.14平方米，现绘测面积79.79平方米，面积减少0.35平方米，该商品房合计退回房款1684元。另查，涉案楼房于2014年7月30日开工，2017年6月16日竣工，2017年6月20日竣工备案文件进行了备案。2005年12月胜兴公司通过出让方式取得274361.6平方米土地，用途为住宅。2010年10月26日×××通过出让方式取得69601.8平方米土地，用途为住宅。2014年4月30日×××局颁发建设工程规划许可证，2017年6月19日颁发建设工程竣工规划核实合格证，2017年6月26日东×××公司出具东测【2×××测绘成果报告，2010年6月3日×××局出具×××号码使用证明信，2017年2月20日、2017年6月27日东营×××公司作出两份不动产权×××表，×××出具×××公共服务设施配套建设指标，2017年2月28日×××局经×××局出具证明，暂未发现×××在税收相关问题。不动产登记网上显示，×××的申请时间为:2017年7月3日，提交时间为2018年3月19日。自2019年12月25日起实施的《×××国有建设用地改变土地使用条件管理暂行办法》第八条规定，改变土地使用条件的申请主体为：土地使用者存续的，由土地使用者作为申请主体。该办法第十一条规定，出让的毗邻土地为同一土地使用权人，土地使用条件相同，已开工建设，已按整宗土地统一进行了规划设计，且已取得《建设用地规划许可证》的，可将2个或2个以上《出让合同》项下的宗地合宗，由自然资源部门出具宗地合宗意见。出让的毗邻土地为同一土地使用权人，土地使用条件不同（除土地用途），已开工建设，已按整宗土地统一规划，按审定的规划取得《建设用地规划许可证》，可在办理合宗地调整审批且补缴相关费用后，再办理不动产合宗登记。其中：不同宗地计算容积率建筑面积之和未超出《出让合同》批准总建筑面积的，无需缴纳土地出让金差价；超出《出让合同》批准总建筑面积的，补缴超出部分土地出让金差价。×××分局出具《阳光100城市丽园项目说明》载明：建设单位于2020年7月21日申请建设用地规划许可合宗。以上事实由《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、补充协议、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实合格证、竣工验收备案表、测绘成果报告、东营市门牌号码使用证明信、不动产权籍调查表、公共服务设施配套建设指标、税务部门证明、网络查询文件、东营市×××分局出具的《阳光100城市丽园项目说明》等证据及当事人陈述在案予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，×××于2017年6月30日向刘辉交付涉案商品房，根据双方商品房预售合同及补充协议约定，胜兴公司最迟应于房屋交付后360日内，即2018年7月1日前将应由其出具的文件交给房管部门办理产权证。胜兴公司虽于2017年7月3日通过×××网站提交了办理产权登记所需要提供的材料，但因受不动产政策变动影响，涉案41号楼宇无法不动产初始登记。根据×××向××××××提交的《关于协调不动产登记中心办理×××业主房产证的报告》，胜兴公司至迟于2018年4月13日应当知道不动产政策变动造成不能办理不动产登记的情形，东营市土地合宗政策于2019年12月25日实施后，胜兴公司应当积极、及时办理土地合宗手续以消除不动产政策对涉案楼宇产权登记的影响，而胜兴公司至2020年6月22日刘辉提起本案诉讼时尚未办理土地合宗手续，致使刘辉在交房后长达三年之久不能办理涉案房屋产权登记。土地合宗政策于2019年12月25日施行，胜兴公司于2020年7月21日才申请办理涉案楼宇所占土地的合宗手续，胜兴公司并无证据证明在该期间内存在不可归责于其自身原因导致的土地合宗手续办理迟延。按照双方约定的每日按已付购款0.01%赔付违约金，违约金最高额不超总房款1%，胜兴公司应支付支付原告逾期办证违约金3856.6元，对超出部分，刘辉未提供实际损失证据，本院不予支持。刘辉要求胜兴公司支付应退回的房款1684元，证据充分，本院予以支持。刘辉要求胜兴公司协助办理涉案房屋的产权证，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。胜兴公司辩称无法办理产权登记的原因在于不动产登记中心及相关部门就涉案房屋所在的土地未依法进行土地合宗，导致涉案房屋无法办理产权登记，根据约定，其无须承担违约责任。本院认为，被告该主张证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东营胜兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘辉违约金3856.6元、返还房款1684元；二、被告东营胜兴置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助刘辉办理位于×××房屋产权证；三、驳回原告刘辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告刘辉负担10元，被告东营胜兴置业有限公司负担15元。由被告东营胜兴置业有限公司负担的案件受理费于本判决书生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  董国华二〇二〇年九月二十三日书记员  聂雪迪