重庆市璧山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0120民初1514号 原告（执行案外人）：重庆市中都饭店有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道办事处璧渝路338号，统一社会信用代码91500227304989380X。 法定代表人：冯定远,经理。 委托诉讼代理人：张铭，男，1978年10月16日出生，汉族，住重庆市璧山区，公司工作人员。 委托诉讼代理人：唐德平，重庆善庆律师事务所律师。 被告（申请执行人）：重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行，营业场所重庆市璧山区璧城街道璧铜路4号，统一社会信用代码91500227203904800E。 负责人：张厚跃，行长。 委托诉讼代理人：田峰，男，1986年11月3日出生，汉族，住重庆市璧山区，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王伟，男，1978年9月30日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，该公司工作人员。 被告（被执行人）：冯游，男，1987年11月3日出生，汉族，住重庆市璧山区。 原告重庆市中都饭店有限公司与被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行、冯游案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告重庆市中都饭店有限公司的委托诉讼代理人张铭、唐德平，被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行的委托诉讼代理人田峰、王伟到庭参加诉讼。被告冯游经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 重庆市中都饭店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告租赁的位于重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号（212房地证2006号第0×××1号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号1单元6-1（212房地证2008号第0×××0号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号1单元6-2（212房地证2015号第0×××5号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号2单元6-1（212房地证2008号第0×××9号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号2单元6-2（212房地证2008号第0×××8号）的强制执行；2、判决确认原告与被告冯游于2014年6月20日签订的租赁合同合法有效；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告重庆市中都饭店有限公司于2014年6月20日租赁了被告冯游的位于重庆市璧山区璧渝路338号（212房地证2006第0×××1号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号1单元6-1（212房地证2008第0×××0号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号1单元6-2（212房地证2015号第0×××5号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号2单元6-1（212房地证2008号第0×××9号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号2单元6-2（212房地证2008号第0×××8号），双方签订了合同，合同签订后，原告按照合同约定支付了至2025年4月25日的租金。之后，一直使用该租赁房屋至今。2015年，被告冯游将上述出租给原告的房产向被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行抵押贷款，之后因冯游未按期归还贷款，被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行向重庆市璧山区人民法院起诉要求以上述房产拍卖、变卖以实现债权。重庆市璧山区人民法院一审判决重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行有权拍卖、变卖上述房产，并就价款优先受偿。该判决生效后，重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行向重庆市璧山区人民法院申请强制执行，重庆市璧山区人民法院对上述房产进行了查封，并公告拟对上述房产进行评估、拍卖。原告得知后，立即向重庆市璧山区人民法院提出了执行异议，该院以重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120执异151号执行裁定书驳回了我公司的执行异议，我公司于2020年3月2日收到该裁定书。原告认为，我公司与冯游的租赁合同合法有效，并已经实际履行5年多，原告已经支付了至2025年4月25日的租金，原告享有的承租权依法应当受到法律保护。重庆市璧山区人民法院驳回我司异议错误，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求为感！ 被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行辩称，1、对方是恶意诉讼，我方保留追究虚假诉讼的权利，对方以租赁权阻止强制执行，没有事实依据，对方是虚假的事实，对方的证据是伪造的，综上所述原告是虚假诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。2、在贷款时被告冯游系原告的股东，冯游签订了未出租声明书。即使签订租赁合同也应该跟法定代表人签订，当时的法定代表人是冯大义，原告签订的租赁合同不是事实。 被告冯游未到庭应诉，也未提交书面答辩意见或证据。 本院经审理认定事实如下：2015年1月23日，被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行（贷款人、甲方）与被告冯游（借款人、乙方、抵押人、丙方）签订《个人最高额循环贷款合同》（合同编号：璧山支行2015年个循字第2103012015200012号）。被告冯游用其名下位于重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号房屋（产权证号：212房地证2006字第0×××1号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号1单元6-1房屋（产权证号：212房地证2008字第0×××0号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号1单元6-2房屋（产权证号：212房地证2015字第0×××5号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号2单元6-1房屋（产权证号：212房地证2008字第0×××9号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号2单元6-2房屋（产权证号：212房地证2008字第0×××8号）提供抵押担保，并办理了抵押登记。重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行于2015年1月26日向冯游发放贷款180万元。2016年12月30日，被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行（贷款人、甲方）与被告冯游（借款人、乙方、担保人、丙方）签订《贷款合同补充协议》，约定“就甲方、乙方、丙方于2015年1月23日签订的编号为璧山支行2015年个循字第2103012015200012号的《个人最高额循环贷款合同》（以下简称《贷款合同》）项下贷款期限、还款方法等调整事宜，甲、乙、丙三方依据我国现行法律法规，经友好协商，自愿达成如下协议。第一条，依《贷款合同》，贷款本金金额为人民币（大写）壹佰捌拾万元整，截止2016年12月28日《贷款合同》项下贷款余额为人民币（大写）壹佰陆拾柒万壹仟捌佰元整，涉及此次调整的贷款金额为人民币（大写）壹佰陆拾柒万壹仟捌佰元整。第二条……现各方同意将贷款期限调整为14个月，自2016年01月22日至2017年03月21日”。2017年3月21日，被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行（贷款人、甲方）与被告冯游（借款人、乙方、担保人、丙方）签订《贷款展期协议》，约定“就甲方、乙方、丙方于2015年1月23日签订的编号为2103012015200012号的《个人最高额循环贷款合同》（以下简称《贷款合同》）项下贷款展期事宜，甲、乙、丙三方依据我国现行法律法规，经友好协商，自愿达成如下协议。第一条，依《贷款合同》，贷款本金金额为人民币（大写）壹佰捌拾万元整。现展期的贷款本金金额为人民币（大写）壹佰陆拾柒万元整。第二条……现展期期限为12个月，自2017年03月21日至2018年02月10日。第三条，丙方作为担保人，同意继续履行其与甲方签订的合同约定的担保义务，对乙方在《贷款合同》和本《贷款展期协议》项下的全部债务承担担保责任……第七条，其他事项：贷款执行按月结息，分期还款。2017年9月10日还款1万元，2018年1月10日还款166万元……”。《贷款展期协议》签订后，被告冯游归还贷款本金1万元，利息支付至2017年9月30日。剩余欠款，被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行催收未果，故诉至本院。本院于2018年11月5日作出（2018）渝0120民初6034号民事判决书，判决“一、被告冯游于本判决生效后五日内给付原告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行借款本金1660000元及利息（计算方式为……）；二、原告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行对被告冯游名下位于重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号房屋（产权证号：212房地证2006字第0×××1号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号1单元6-1房屋（产权证号：212房地证2008字第0×××0号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号1单元6-2房屋（产权证号：212房地证2015字第0×××5号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号2单元6-1房屋（产权证号：212房地证2008字第0×××9号）、重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号2单元6-2房屋（产权证号：212房地证2008字第0×××8号）在第一项债权以及2686000元最高债权额范围内享有优先受偿权；……”。判决生效后，被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行向本院申请强制执行，执行案号（2019）渝0120执380号。执行过程中，本院拟司法处置被告冯游名下的抵押房产，原告重庆市中都饭店有限公司遂以租赁权未得到保障为由向本院提出异议。本院于2019年12月26日作出（2019）渝0120执异151号执行裁定书，裁定：驳回案外人重庆市中都饭店有限公司的异议请求。重庆市中都饭店有限公司对该裁定不服，于2020年3月16日向本院提起本案案外人执行异议之诉。 原告在本案庭审中举示了《房屋租赁合同》一份，该合同甲方(出租方）为冯游、乙方（承租方）为原告重庆市中都饭店有限公司，合同尾部甲方处有被告冯游签字盖印、乙方处有冯定远签字盖章并加盖了原告重庆市中都饭店有限公司印章，合同尾部落款时间为2014年6月20日，合同内容为：“甲方以自有商业房屋出租给乙方使用，今双方友好协商，本着自愿平等的原则达成以下协议：一、出租房位于重庆市璧山区璧渝路338号，冯游名下（产权证号：212房地证2006字第0×××9号；212房地证2005字第9×××4号；212房地证2006字第0×××1号；212房地证2005字第0×××1号；212房地证2005字第0×××2号；212房地证2008字第0×××0号；212房地证2015字第0×××5号；212房地证2008字第0×××9号；212房地证2008字第0×××8号），以上产权证内面积租给乙方使用时由乙方自行装修，消防、电梯、中央空调系统、分体式空调、监控系统、网络系统、天然气、水、电户头费及安装费等由乙方自行购进安装使用。二、租赁期从2014年6月20日至2033年4月25日止。（其中2014年6月20日至2015年4月25日为免租期，不计租金）。三、租金每年伍万元整(人民币50000元整)，合同签订后30日内付清10年租金，从2015年4月25日至2025年4月25日租金伍拾万元整（￥500000元整），从2025年4月25日起每年3月25日前交清第二年房租且每年按租金5%递增。四、房屋租金税由乙方承担，甲方不负责租金税。五、……。” 原告在庭审中还举示了4张收条，拟证明原告于2015年4月26日向冯游支付租金13万元、2015年4月27日向冯游支付租金8万元、2015年4月30日向冯游支付租金12万元、2015年5月10日向冯游支付租金17万元，原告在庭审中陈述前述费用均为现金支付。 另查明，原告重庆市中都饭店有限公司成立时间为2014年6月18日，股东为冯大义（法定代表人）、冯驰、冯游、张标文，2016年10月11日，股东变更为冯定远（法定代表人）、周**。 2015年1月13日，被告冯游向被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行出具未出租声明书，该声明书内容为：“重庆农村商业银行璧山支行：本人是位于璧山县璧城街道璧渝路338号（产权证号为212-2015-0×××5、212-2008-0×××0、212-2008-0×××9、212-2008-0×××8、212-2006-0×××1）房屋的产权人，在此声明，该房屋截止目前未出租给任何单位或个人，如有不实，本人愿意承担由此引发的一切法律责任。” 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，《中华人民共和国物权法》第一百九十条亦规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，根据上述规定可知，在申请执行人基于抵押权对执行标的依法享有优先受偿权的情况下，承租人必须在抵押权设立前签订租赁合同并占有房屋，且与被执行人之间不存在恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据之情形，才能排除执行。原告举示的《房屋租赁合同》落款时间为2014年6月20日，此时间虽在涉案房屋设立抵押权之前，但该租赁合同尾部乙方处是由冯定远签字盖章，2014年6月20日时冯定远并非原告股东或法定代表人，原告也未提供证据证明冯定远此时为原告工作人员；另从租金的缴纳来看，该租金的缴纳无规律，且数额较大仍以现金方式缴纳，上述行为明显不符合日常交易习惯。故对原告称该《房屋租赁合同》签订时间为2014年6月20日、且原告已支付冯游50万元租金的诉称意见本院不予支持。另，原告并未举证证明其在涉案房产抵押前已经实际占有使用涉案房产。综上，原告在本案中举示的证据不能佐证《房屋租赁合同》的真实签订时间为2014年6月20日，原告提供的证据不足以证明其实际支付了租金，不能证明其在涉案房屋抵押权设立前已合法占有该不动产。原告主张其对涉案房屋享有足以排除执行的权益缺乏事实依据，对原告的诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告重庆市中都饭店有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告重庆市中都饭店有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王冬梅 人民陪审员  傅 霞 人民陪审员  徐佳林 二〇二〇年九月十七日 法官 助理  熊同杰 书 记 员  吴 云