辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初12749号原告：孟晓东，男，满族,1971年11月12日出生，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：程相，辽宁一腾律师事务所律师。被告：沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会,住所地辽宁省沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村，统一社会信用代码542101027600704236。法定代表人：姜尚洙，该村委会主任。被告：徐奉满，男，朝鲜族，1953年3月18日出生，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。被告：徐奉铉，男，朝鲜族，1963年6月24日出生，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。原告孟晓东诉被告沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会（以下简称“新立屯村委会”）、徐奉满、徐奉铉物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告孟晓东的委托诉讼代理人程相，被告新立屯村委会的法定代表人姜尚洙，被告徐奉满、徐奉铉的共同委托诉讼代理人葛威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟晓东诉称，因位于沈阳市和平区胜利南街“馨丽康城”小区的开发商即沈阳百福房地产开发有限公司（以下简称“百福公司”）拖欠原告建材款，双方于2008年7月25日签订“馨丽康城”项目认购协议书和抵账协议各一份，约定百福公司以其开发建设的“馨丽康城”小区一期A8号楼6-4-1房屋（面积103.58平方米）抵顶其拖欠原告的建材款274,176元，协议签订后，因百福公司当时向原告表示可以随时交付房屋，故双方一直没有办理房屋交接手续，原告因工作原因也未实际进住。直到2018年，百福公司也未向原告交付上述房屋和办理交接手续。原告同时发现被告徐奉满、徐奉铉占用案涉房屋，故原告开始向百福公司及被告徐奉满、徐奉铉主张权利，但百福公司称该房屋已抵债给原告，原告可以自行向被告徐奉满、徐奉铉主张权利。上述情形致使原告无法取得该房屋使用权。经原告多次催促二被告腾退此房屋，二被告均以种种理由拒绝。被告新立屯村委会对涉案房屋是无权处分的，并没有房屋开发商即百福公司的授权和认可。本案涉案房屋为开发商即百福房地产开发公司所开发，对这一点，在庭审中原告以及各被告均无异议。本案所涉案的房屋是开发商因拖欠原告的货款，抵账给原告的，原告据此获得合法权利。被告新立屯村委会以及被告徐奉铉所称是依据动迁协议和回迁房分配表取得的房屋使用权。对于该项陈述，各被告在庭审中并没有提供任何由百福公司所认可和委托的相关手续。原告作为诉讼主体是适格的，各被告也有义务将涉案房屋予以腾退。因案涉房屋现已装修，原告要求恢复到未装修时的清水房状态。如果被告徐奉满、徐奉铉对于房屋装修或者接受房屋没有过错，那么被告新立屯村委会应当承担相应赔偿责任。原告提供的收货单5张、施工合同一份，可以证明2006年，原告与百福公司签订建筑铝合金门窗施工合同，原告为百福公司送货并安装铝合金门窗，期间百福公司拖欠原告工程款共274,176元的事实。原告提供的（2019）辽0102民初1542号民事判决和（2020）辽01民终4679号民事判决，可以证明本案相关事实与该两份判决中的内容相类似，侵权人都有义务将房屋予以腾退。被告新立屯村委会提出的回迁房分配表在上述两份民事判决庭审过程当中也有所提及，但是对于回迁房的分配明细表是没有经过百福公司签字授权和认可。综上，现原告诉至法院，请求依法判令被告徐奉满、徐奉铉腾退位于沈阳市和平区胜利南街“馨丽康城”小区一期A8号楼6-4-1房屋，并恢复该房屋原状；被告承担本案诉讼费。被告新立屯村委会辩称，我村委会与百福公司于2005年11月1日签订了东陵区浑河站西街道新立村屯改造协议书一份，后我村委会与被告徐奉铉于2005年11月19日签订动迁协议一份。2007年年初，百福公司将载有回迁房安置分配明细表交由我村委会，我村委会并按照该明细表对回迁房进行了分配，但当时涉案的A8及A9号楼尚未建设完工，至2010年时A8号楼才建设完毕，即自2010年起被告徐奉铉才开始占有使用该案涉房屋。2007年3、4月份，我村委会将上述回迁房分配完毕，并将该分配明细表交回百福公司，其中包括案涉房屋，该房屋已经按照上述分配明细表分配给被告徐奉铉。被告徐奉铉自2010年起使用该房屋至今。被告徐奉铉除了案涉房屋外没有其他住房。综上，我村委会认为案涉房屋的使用权应归被告徐奉铉。关于原告孟晓东所述百福公司以案涉房屋抵顶建材款的情况，我村委会不了解。被告徐奉满辩称，案涉房屋与我方没有任何关联。我方不是本案的适格被告，应驳回对我方的起诉。我方与被告徐奉铉为亲兄弟关系。关于原告孟晓东所述百福公司以案涉房屋抵顶建材款的情况，我方不了解。我方也没有在案涉房屋内居住。关于原告孟晓东提供证据的质证意见，我方同被告徐奉铉。被告徐奉铉辩称，首先，原告孟晓东无权向我方主张权利。原告孟晓东主张物权所有权的主体不适格，在程序上应驳回其起诉。原、被告之间不是合同相对人，原告孟晓东无依据向我方主张腾退案涉房屋。原告孟晓东基于其与房屋开发商即百福公司之间的抵账合同，应向百福公司主张商品房买卖合同中约定的房屋交付义务。其次，原告孟晓东并未取得案涉房屋权属证书，并不是该房屋的物权所有人，其无权主张物权。原告孟晓东只有在享有物权后才能享有对世权，才有权向实际占有人主张腾退的诉求。另外，我方是被告新立屯村委会合法居民，是依据动迁协议及与村委会的分房凭证等证据合法占有案涉房屋，且动迁协议及分房凭证均发生在原告孟晓东提供的买卖合同之前。我方也早已实际占有使用案涉房屋多年，应依法驳回原告孟晓东的诉讼请求。原告孟晓东只能依据商品房买卖合同法律关系向开发商即百福公司主张交付房屋或索赔损失，其主张物权所有权的主体不适格。从实体上看，原告孟晓东的诉讼请求无物权依据，其不是物权所有人，同样应驳回全部诉求。我方自2010年开始即占用案涉房屋至今。2008年时，案涉A8号楼尚未建成，该A8楼在2009年之后才交付使用，因此原告孟晓东主张于2008年用没有建成的房屋抵账有违常理，且经过政府参与，已经明确了该A8号楼是作为给老百姓的回迁楼房使用的，开发商无权对A8号楼的所有楼房进行处分。目前，因开发商手续不全，案涉房屋无法办理产权登记。关于原告孟晓东提供的民事判决书，该判决确认的事实与本案不完全一致。尤其是本案是先交付给我方房屋，且我方认为该两份判决，从法理上而言，我方认为是不正确的，当事人应当向省法院进行申诉，或者区法院也应当主动提起再审。我方认为，这种判例是会造成判决混乱，因为债权人不可能依据债权凭证或者是协议来主张物权，那就会造成物权和债权法律关系的混乱，所以我方认为这种判例不应予以借鉴。综上，应驳回原告孟晓东的全部诉讼请求。经审理查明，2008年7月25日，原告孟晓东（乙方）与案外人百福公司（甲方）签订《抵账协议》一份，协议约定，“因甲方在馨丽康城房屋开发项目中与乙方签订了门窗制作安装合同中，甲方已给付乙方贰万元整，面积共计：856.8平米，总金额……254,176元，剩余款项全部以房屋抵账，房屋地址为馨丽康城一期A8号楼6单元4楼1号，面积103.58平米，价格为2,500元/平米，共计258,950元，抵账给乙方，甲方已全部结清。经双方达成一致，签字之日起立即生效。双方各执一份。”同日，原告孟晓东（乙方/认购方）与百福公司（甲方/出售方）再次签订《“馨丽康城”项目认购协议书》一份，协议约定，乙方认购位于“馨丽康城”一期A8号楼6单元4层1号房屋，建筑面积103.58平方米，销售单价：元/平方米，优惠折扣：抵账，认购单价：元/平方米，认购总价款：元/平方米。……双方还就其他事项进行了约定。上述《抵账协议》《“馨丽康城”项目认购协议书》签订后，百福公司与原告孟晓东至今未办理案涉房屋的交接手续，原告孟晓东亦至今未实际占用该房屋。另查明，2005年11月7日，沈阳市东陵区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会（后更名为本案被告新立屯村委会）与百福公司签订《沈阳市东陵区浑河站西街道新路屯村村屯改造协议书》，协议约定，依据街道办事处总体规划，新立屯村与百福公司共同协商对该村进行棚户区改造建设，协议对规划概况、小区基础设施配套项目标准、规划建设执行标准、动迁补偿标准等内容进行了具体约定。村屯改造实施后，被告新立屯村委会与被告徐奉铉于2005年11月19日签订《动迁协议》一份，就房屋动迁后回迁安置的相关事宜进行了约定。2007年初，被告新立屯村委会将百福公司在村屯改造中开发建设的位于沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村A8号楼6-4-1房屋（即案涉诉争房屋）作为动迁安置房分配给被告徐奉铉。被告徐奉铉自2010年前后入住该房屋至今。再查明，本案庭审中，各被告均表示，案涉房屋目前尚无法办理产权登记。现原告孟晓东起诉来院，认为其已与案涉房屋开发商即百福公司签订了以房抵债协议，所以其应对该房屋应享有使用权，故要求被告徐奉满、徐奉铉腾退房屋，并恢复房屋原状。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、抵账协议、“馨丽康城”项目认购协议书、（2017）辽01民终3912号民事判决书、动迁协议、新立屯村回迁房屋明细、回迁房屋分配明细表等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，本案系物权保护纠纷。原告孟晓东以其与百福公司签订了以房抵债协议，即以案涉房屋抵顶百福公司拖欠的“门窗制作安装费”为由，主张对该房屋应享有使用权，并要求被告徐奉满、徐奉铉腾退房屋，恢复原状。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点在于：原告孟晓东对案涉房屋所享有的权利是否优先于被告徐奉铉对于案涉房屋所享有的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述规定，房屋产权调换协议本质上属于一种房屋所有权互易合同，也即拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆迁房屋进行所有权交换，被拆迁人失去原拆迁房屋的所有权，但拥有了调换后的房屋所有权。法律对拆迁安置补偿协议赋予特殊效力，使被拆迁人在实体权利上能够得到特别保护。本案中，被告徐奉铉为响应村屯改造，与被告新立屯村委会签订《动迁协议》，该协议的签署时间（2005年11月19日）系在原告孟晓东与百福公司签订抵账协议的时间（2008年7月25日）之前，被告徐奉铉并于2010年前后实际入住案涉房屋至今，虽然尚未办理房屋产权证，但亦可认定被告徐奉铉系涉案安置房屋的权利人。并且，原告孟晓东于本案庭审中亦自认，其与百福公司自签订抵账协议以来，至今未办理房屋交接手续，亦未实际入住该房屋。综上所述，原告孟晓东对案涉房屋的权利相较于被告徐奉铉对于案涉房屋的权利而言，并不具有优先性，故其主张被告徐奉铉腾退该房屋，并恢复原状的诉讼请求，本院无法支持。关于原告孟晓东主张被告徐奉满腾退案涉房屋，并恢复原状的诉求。如前所述，被告徐奉铉对案涉房屋享有民事权利，被告徐奉满亦表示对该房屋不享有权利，且亦未实际占用，原告孟晓东也未提供证据证明被告徐奉满与案涉房屋之间的关联性，故本院不予支持。关于原告孟晓东提出本案可参照本院及沈阳市中级人民法院已作出的（2019）辽0102民初1542号民事判决和（2020）辽01民终4679号民事判决处理一节。经审查，该两份民事判决所认定的事实与本案所涉事实并不一致，不具有同类案件的参照性，本院依法不予采纳。关于原告孟晓东与百福公司之间以房抵账一节，原告孟晓东对百福公司仍享有债权，其可另行与百福公司通过协商或诉讼方式解决双方间的债权债务关系。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孟晓东的诉讼请求。案件受理费6,043元，由原告孟晓东负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王金利二〇二〇年九月二十七日法官助理陈荟茹书记员王琳本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。