云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2020）云3123民初899号原告（反诉被告）：何明斌，男，1959年1月8日生，汉族，户籍所在地：云南省德宏州盈江县永胜路幼儿园宿舍区，现住云南省德宏州盈江县。被告（反诉原告）：陈志明，男，1973年12月6日生，傈僳族，户籍所在地：云南省德宏州盈江县，现住云南省德宏州盈江县。原告何明斌与被告陈志明租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，在案件审理过程中，被告陈志明于2020年6月18日向本院提出反诉，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年7月28日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）何明斌、被告（反诉原告）陈志明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何明斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行原、被告之间签订的租赁合同；2.判令被告返还原告向其租赁的养牛场所；3.案件诉讼费用及保全费由被告承担；事实与理由：2015年5月1日，原告与被告签订了一份租赁合同，合同约定原告租赁被告位于盈江县的养牛场，租赁期15年，即自2015年5月1日起至2030年5月1日止。合同签订后，原告即在养牛场原有基础上又投资了三十多万元，增设设施后发展养殖业。至2019年初，因原告经营业务发生转移，养牛场业务处于停滞状态，对所租养牛场暂停养牛管理。2020年年初，原告准备对养牛场所重新收拾继续开展业务时，发现养牛场所被被告收回强占，并养殖有少量鸡、鸭。原告与被告多方交涉，要求被告继续履行合同，返还原告租赁的养牛场，但被告均采取回避的态度消极对待，不与原告正面解决。综上所述，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）陈志明反诉称，1.请求解除反诉原告与反诉被告于2015年5月1日签订的土地租赁合同；2.判令反诉被告向反诉原告支付土地租赁费8000元；3.案件诉讼费由反诉被告承担；事实与理由：2015年5月1日，反诉原告与反诉被告签订了一份租赁合同。反诉原告将位于盈江县的养牛场出租给反诉被告使用，租赁期15年，即自2015年5月1日起至2030年5月1日止。租赁费每年8000元，反诉被告一次性先行支付三年（2015年5月1日至2018年4月30日）的租赁费24000元，以后租赁费逐年付清，约定每年的1月份支付。合同签订后，反诉被告经营使用了两年。2018年初，就将场地闲置。反诉原告于2018年年初要求反诉被告付清一年的租赁费8000元，反诉被告没有支付；到2019年2月份，反诉原告要求反诉被告付清两年（即2018年5月1日至2020年4月30日）的租赁费16000元，反诉被告拒绝支付，叫反诉原告自行处置场地。反诉被告拒付租赁费，已经违反合同约定。另外，反诉被告所述在场地上投资三十多万元，与反诉原告无关，双方只是场地租赁关系。原告（反诉被告）何明斌对被告（反诉原告）陈志明的反诉辩称，租赁合同是否继续履行与应否支付租金属不同的法律关系；租赁合同中未约定合同解除的条件，在租赁合同的履行过程中双方也未达成解除合同的合意；并非反诉被告拖欠租金，而是双方协商一致，由反诉原告将养牛场给他人使用，费用抵扣租金，是对合同的补充和变通处理，不影响主合同的继续履行和法律效力。反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。原告（反诉被告）何明斌、被告（反诉原告）陈志明围绕诉辩主张依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）何明斌提交了如下证据：1、原告的身份证复印件一份，欲证明：原告的身份信息；2、租赁合同复印件一份，欲证明：原告与被告之间签订了租赁合同。3、证人何明能的证言，欲证明：双方签订合同的情况，履行合同过程中发生争议调解不成的情况；4、证人陈某的证言，欲证明：双方签订合同的情况，履行合同过程中发生争议调解不成的情况；经质证，反诉原告陈志明对原告（反诉被告）何明斌提交的证据无异议。本院对原告（反诉被告）提交的证据评判如下：以上证据，取证程序合法，来源真实，与本案存在关联性，且证据之间能够相互印证，本院予以采信。反诉原告陈志明针对其主张，向本院提交了如下证据：1、反诉原告的身份证复印件一份，欲证明：反诉原告的身份信息；2、见证书复印件一份，欲证明：租赁物（养牛场）不是反诉原告自己的地，是反诉原告合法租来的，反诉原告有权利转租给原告（反诉被告）的；3、证人李某的证言，欲证明：证人李某和反诉原告一起到反诉被告家要租金无果，反诉被告答复不方便；4、证人何明能的证言，欲证明：双方签订合同的情况，履行合同过程中发生争议调解不成的情况；5、证人陈某的证言，欲证明：双方签订合同的情况，履行合同过程中发生争议调解不成的情况；经质证，原告（反诉被告）何明斌对反诉原告陈志明提交的证据无异议。本院对被告（反诉原告）陈志明提交的证据评判如下：以上证据，原告（反诉被告）何明斌无异议，证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年5月1日，原告（反诉被告）何明斌与被告（反诉原告）陈志明在证明人何明能、陈某的见证下，在位于盈江县（畜牧局）的何明能家签订了一份租赁合同，合同约定被告（反诉原告）陈志明将其向盈江县新城乡繁勐村委会允门村民小组租赁来的位于盈江县的养牛场租赁原告（反诉被告）何明斌经营，面积六亩，租期15年（自2015年5月1日起至2030年4月30日止），租金每年8000元，原告（反诉被告）何明斌一次性先行支付前三年的租金24000元，第四年租金逐年付清。合同签订后，原告（反诉被告）何明斌支付了前三年的租金24000元，并对所租养牛场进行经营管理了一段时间，2018年初对所租养牛场暂停管理。2018年初，被告（反诉原告）陈志明向原告（反诉被告）何明斌催收第四年的租金8000元未果；其后，被告（反诉原告）陈志明多次向原告（反诉被告）何明斌催收租金无果。2019年初，被告（反诉原告）陈志明又向原告（反诉被告）何明斌催收2018年、2019年的租金16000元未果。期间，原告（反诉被告）何明斌让被告（反诉原告）陈志明暂时将养牛场给别人使用收取费用冲抵租金，双方发生争议，经证明人何明能、陈某多次组织双方协商解决无果。2020年初，原告（反诉被告）何明斌欲准备重新对养牛场进行管理时，发现被告（反诉原告）陈志明已将养牛场改租给他人经营。便起诉来院，请求依法判决。本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方应遵循诚实信用原则按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按约定全面履行自己的义务”。关于租金的支付方式，本案中原告（反诉被告）认为2018年租金要到2019年5月1日支付，被告（反诉原告）则认为2018年租金应在2018年初支付。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”从双方约定一次性先行支付前三年的租金24000元，后期租金逐年付清，可以视为租金支付方式为先付后用。所以租金支付方式为先付后用更为符合交易习惯及合同文意。本案中，首先，由于原告（反诉被告）何明斌至今未支付租金，被告（反诉原告）陈志明认为原告（反诉被告）何明斌逾期未支付租金，便将租赁物（养牛场）转租给第三人了，导致当事人双方签订租赁合同的目的不能实现，租赁合同继续履行的基础已不存在了。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”原告（反诉被告）何明斌认为被告（反诉原告）陈志明将租赁物转租收取费用冲抵租金的主张证据不足，本院不予采信；所以，本诉部分，原告关于判令被告继续履行原、被告之间签订的租赁合同和被告返还原告租赁物（养牛场）的诉讼请求，没有依据，本院不予支持；反诉部分，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内履行义务，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，反诉原告多次向反诉被告催要租金，并给予反诉被告一年期限，甚至由此双方发生争议，经证明人何明能、陈某多次组织双方协商解决无果。所以，反诉原告请求解除反诉原告与反诉被告于2015年5月1日签订的土地租赁合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；关于判令反诉被告向反诉原告支付土地租赁费8000元的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。合同解除后，双方发生的纠纷另行解决，本案不宜处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：本诉部分：驳回原告何明斌对被告陈志明的诉讼请求。反诉部分：一、解除反诉原告陈志明与反诉被告何明斌之间于2015年5月1日签订的合同。二、驳回反诉原告陈志明的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，由原告何明斌负担（已付）；反诉案件受理费75元，由反诉原告陈志明负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  蒋晓勇人民陪审员  余占军人民陪审员  思永强二〇二〇年九月八日法官助理郑治文书记员刘娜