海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初659号   原告：海南和熠实业有限公司五指山分公司，地址：海南省五指山市候鸟公寓大雁阁物业管理处。   法定代表人：朱某。   委托代理人黎某，海南瑞来律师事务所律师。   被告：贾某，男，1972年1月19日出生，住内蒙古巴彦淖尔市。   第三人：五指山水岸别墅业主委员会，住所地五指山市水岸别墅小区5栋802-2房。   负责人：于某，系业委会主任。   委托代理人：邹某，五指山市水岸别墅小区业主委员会委员。   委托代理人：岳某，五指山市水岸别墅小区业主委员会副主任。   原告海南和熠实业有限公司五指山分公司（以下简称和熠五指山分公司）与被告贾某、第三人五指山水岸别墅业主委员会（以下简称水岸别墅业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年07月13日立案后，依法适用简易程序，原告和熠五指山分公司委托代理人黎某、第三人水岸别墅业委会委托代理人邹某、岳某到庭参加诉讼。被告贾某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告和熠五指山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期拖欠的物业服务费689元；2、判令被告按每日2‰支付违约金，支付期限从2020年4月1日起至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日为251元；3、判令第三人协助原告清收上述欠款。4、由被告承担诉讼费。事实和理由：2014年12月19日，水岸别墅小区业主委员会与原告作为甲、乙双方，签订了水岸别墅小区业主《物业服务合同》，约定原告2015年1月1日至2018年12月31日为水岸别墅小区提供物业管理服务。被告是五指山水岸别墅小区的业主，房号为：单体别墅F3，面积为：137.71平方米，物业服务费1元/平方米。合同签订后，原告按约履行了合同责任，为水岸别墅小区的全体业主提供了物业管理服务（包括被告）。但是被告自2019年4月1日至2019年8月31日未再支付物业服务费689元。2019年9月6日，原告与第三人签订《水岸别墅小区移交协议》，双方在合同中约定：“一、物业费：甲方与乙方签订的物业服务协议于2015年1月1日至2018年12月31日到期，由于乙方未选聘新物业服务企业，甲方继续为水岸别墅小区提供物业服务工作至2019年8月31日，以上时间段业主共计拖欠物业服务费831143元；二、乙方必须保证拖欠物业费和水费的业主来缴纳水电费或物业费的时候，优先支付甲方拖欠的费用，否则不予购买水电费或缴纳其他时间段的物业费”。根据协议约定，第三人有义务配合原告收取业主拖欠的物业费。综上所述，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令被告支付拖欠原告的物业管理费与违约金，判令第三人协助原告追索物业管理费。   被告贾某未到庭参加诉讼。   第三人述称，2019年9月6日，原告与第三人签订的水岸别墅小区移交协议无效。业主不应该交给原告2019年1月1日至8月30的物业费。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了证据1、物业服务合同；2、移交协议；3、（2019）琼9001民初401号民事判决书；4、（2019）琼96民终1540号民事裁定书；5、（2019）琼9001民初39号民事判决书；6、缴费凭证；7、工作通知。补充证据：证据8、照片。   第三人对原告提交的证据1没有意见，证据2系在胁迫的情况下签订，邹某没有签合同的权利；证据3-6的证明内容有异议；证据7真实性有异议。补充证据8真实性无异议。   被告贾某对补充证据8有意见，都是住楼的相片，与别墅区没有关系。   第三人向本院提交证据1、物业服务合同；2、合同终止报告；3、业委会公告；4、房管局信访答复书；5、房管局照片；6、判决书2份；7、照片；8、照片；9、停电上访信；10、照片；11、弃管通知；12、移交协议；   原告对第三人提交的证据1三性无异议，证据2、3真实性无异议，证据4三性无异议，证明两个重要事实（1）2018.12.22原告召开业主大会程序不合法，大会作出请聘新物业服务企业的决定无效（2）原告可以按照原合同的约定继续提供服务。证据6真实性无异议，证明内容有异议，证据7、8真实性无法确认，证据9、10真实性无法确认，证据11、12，三性无异议。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的证据7结合原告补充提交的证据，可以印证该证据的真实性。2、对第三人提交的证据7、8、10无法证明照片的出处，对证据不予采纳。对证据9因第三人未提交证据的原件，对证据的真实性不予认定。   经审理查明，2014年12月19日，原告与第三人签订《物业服务合同》，约定由被告对五指山市水岸别墅小区进行物业管理，合同期限为4年。合同还约定别物业服务费收费标准为：住宅房：1元/月/M2，商业用房：1.4元/月/M2,别墅房1元/月/M2。电梯费：二楼开始收取0.16元/月M2以上每层加0.1元/月M2如未能按期足额缴纳物业服务费用，原告有权要求按照应付金额每日2‰支付违约金。2018年12月26日，第三人决定不再与原告续约，并要求原告撤离。原告于2019年5月7日向本院提起诉讼，要求判令第三人继续履行《物业服务合同》直至选聘新物业服务企业止。本院于2019年7月4日作出（2019）琼9001民初401号民事判决，判决确认原告与第三人双方的物业服务合同已于2018年12月31日期满，相应权利义务终止，原告应于判决书生效之日起十日内搬离小区。2019年8月29日，原告通知水岸别墅小区全体业主，其决定对水岸别墅小区的物业服务工作截止到2019年8月31日后不再提供物业服务工作。   2019年9月6日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《水岸别墅小区移交协议》（以下简称移交协议），约定1、物业费：甲方与乙方签订的物业服务协议于2015年1月1日至2018年12月31日到期，由于乙方未选聘新物业服务企业，甲方继续为小区提供物业服务工作至2019年8月31日。以上时间段业主共计拖欠物业服务费831143元。2、乙方必须保证拖欠物业费和水费的业主来缴纳水电费或物业费的时候，优先支付甲方拖欠的费用，否则不予购买水电费或缴纳其他时间段的物业费等。第三人委托代理人邹某在协议上签字并加盖业委会印章。   另查明，被告于2010年2月18日与五指山福安房地产有限公司（以下简称福安公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买福安公司开发的五指山水岸别墅F3栋，房屋面积为137.71平方米。2013年10月29日，五指山市房管部门为被告颁发了五指山市房权证五字第XXXX号房权证。   本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告和熠公司与第三人业委会签订的《物业服务合同》和《水岸别墅小区移交协议》均是当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，依法受到法律的保护。因被告是水岸别墅小区业主，故原告与第三人签订的合同效力对被告具有约束力，被告房屋面积为137.71平方米，根据原告与第三人签订的合同，被告每月应付的物业管理费为1元/平方米，被告每月应付物业费为1元/平方米×137.71平方米＝137.71元，被告于2019年4月1日起至2019年8月31日，共5个月未向被告支付物业费，则被告拖欠的物业费为：137.7×5＝689元，原告诉请要求被告支付物业费689元理由充分，本院予以支持。关于违约金问题，违约金是指根据当事人约定或者法律规定，一方违约时应当向另一方支付的金钱赔偿。原告和熠公司要求被告支付2020年4月1日起至实际清偿之日止的按日2‰的违约金，从原告与第三人签订的《水岸别墅小区移交协议》协议内容来看，协议书中并没有对违约金方面的约定，虽然原《物业服务合同》对业主未按时交纳物业费有违约金方面的约定，但是双方在签订《水岸别墅小区移交协议》并没有提出违约金问题，而《水岸别墅小区移交协议》是双方对《物业服务合同》届满时双方权利义务的补充及变更，故原告要求被告支付违约金，无合同依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告贾某应于本判决书生效之日起十日内向原告海南和熠实业有限公司五指山分公司支付物业费689元；   二、驳回原告海南和熠实业有限公司五指山分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25.00元，由被告贾某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 梁丽梅      二〇二〇年九月三十日   书记员 陈思思   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   窗体顶端   第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   窗体底端   窗体顶端   第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   窗体底端   窗体顶端   最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   窗体底端   窗体顶端   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   窗体底端   窗体顶端   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   窗体顶端   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。