文书内容广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初8951号原告：钟远强，男，1985年5月21日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：黄雪华，广东力诠律师事务所律师。被告：广州炊事班餐饮管理有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城尖塔山路******。法定代表人：李军，该公司董事长。委托诉讼代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧铮，广东高义律师事务所律师。原告钟远强与被告广州炊事班餐饮管理有限公司（以下简称炊事班公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟远强的委托诉讼代理人黄雪华，被告炊事班公司的委托诉讼代理人关天强、卢慧铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟远强向本院提出诉讼请求：1.炊事班公司向钟远强一次性支付拖欠的租金658376元（计至2019年7月），并偿付拖欠租金的利息15000元（按拖欠租金的银行同期贷款利率计付利息自2016年4月1日至2019年7月25日），自2019年7月26日起以拖欠租金的银行同期贷款利率计付利息直至全部租金清偿止；2.解除钟远强与炊事班公司于2015年12月9日签订的广州市房屋租赁合同，炊事班公司立即撤离并返还租赁场地给钟远强；3.本案诉讼费由炊事班公司承担。钟远强自愿撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2015年12月9日，钟远强与炊事班公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定钟远强将位于广州市黄埔区广汕公路黄陂路段980号的六栋楼房出租给炊事班公司经营，期限自2015年12月9日至2025年12月8日，前三个月为免租期，炊事班公司应在每月的5日前支付当月租金。炊事班公司租赁场地后，不按约定时间和金额支付租金，经钟远强多次催告后仍不按约定履行。钟远强认为，炊事班公司拖欠租金的行为违反合同约定和相关法律规定，严重侵害钟远强的合法权益，造成钟远强重大经济损失。炊事班公司逾期60天未交纳租金，钟远强有权解除合同。综上，钟远强特此提起诉讼，请人民法院依法维护钟远强的合法权益。炊事班公司辩称，一、炊事班公司没有拖欠钟远强的费用，钟远强至今仍未向炊事班公司支付其拖欠的费用。虽然合同约定免租期至2016年2月28日，但因钟远强未能按时将房屋交给炊事班公司，双方将免租期约定延长一个月。2016年4月7日，钟远强向炊事班公司出具《证明》，要求炊事班公司将租金转入谢海燕的账户。因钟远强多次逾期向供电部门交纳电费导致被停电，造成炊事班公司无法正常经营，炊事班公司为了能够正常经营，多次与钟远强协商。双方于2017年4月17日签订《协议书》，约定由炊事班公司帮钟远强垫付大院(广州市黄埔区广汕路黄陂路段980号整个场地)电费后，再由钟远强与炊事班公司进行结算，将电费支付给炊事班公司，但是钟远强一直未结算，也未将电费支付给炊事班公司。后来，炊事班公司得知钟远强自2019年6月1日起就不再对案涉房屋享有出租权。2019年3月，案涉房屋权属人向社会公开招投标，钟远强也不去参与竞标，炊事班公司只能自行去竞标。2019年5月31日，炊事班公司与广州中远海运建设实业有限公司签订《土地使用租赁协议》，承租广州市黄埔区广汕路黄陂路段980号场地(即整个大院)。炊事班公司多次要求钟远强结算租金和电费未果。炊事班公司至今仍占用案涉房屋。二、钟远强主张的2017年10月前的租金已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。钟远强于2019年7月提起诉讼，故其主张的2017年10月前的租金已经超过诉讼时效。三、炊事班公司履行租赁合同没有违约行为，无需承担违约责任。钟远强的种种违约行为对炊事班公司的经营造成损失，恳请人民法院能够查明本案的事实，驳回钟远强的全部诉请。本院经审理查明事实如下：2007年4月28日，广州市萝岗区联和街黄陂社区居民委员会（以下简称“黄陂居委会”）、广州市萝岗区联和街黄陂社区班岭经济合作社（以下简称“班岭经济社”）与广州华南医疗用品有限公司（以下简称“华南公司”）签订《用地备忘录》，三方就华南公司使用班岭经济社12.35亩山地（以下简称“该地块”）事宜达成有关共识，广州市天河亚洲医疗器械经营部（以下简称“亚洲医械部”）是华南公司的股东，亚洲医械部已将其投入于该地块的资产和对该地块的使用权益全部作价入股华南公司，华南公司享有亚洲医械部在该地块及其附着物的全部权益，并承担相应义务，该地块上的建筑物是由华南公司投资兴建的，黄陂居委、班岭经济社将继续支持、帮助华南公司完善报建、验收手续和房产登记、办证手续。2007年11月16日，华南公司（甲方）与广州远洋物业管理有限公司（乙方，以下简称“远洋公司”）签订《旧厂土地协议书》，约定甲方同意从2008年1月1日起，将班岭经济社与华南公司于1997年5月28日签订的《租赁山地使用协议书》、班岭经济社与华南公司于1997年8月24日签订的《关于土地租用合同》、黄陂居委会与亚洲医械部于1992年6月28日签订的《土地有偿使用协议》等协议中甲方的权利义务以按照本协议所述的转让发生之时的土地及租赁状态无偿转让给乙方，乙方受让甲方的权利义务后，有权将土地转租给合同以外的其他方；甲方同意将本协议所涉土地上的建筑物及土地附着物的所有权无偿转让给乙方。2007年11月16日，华南公司书面函告黄陂居委会和班岭经济社，称华南公司已将2007年4月28日《用地备忘录》所涉合同（章程、合资合同除外）中的其司权利义务转让给远洋公司，从2008年1月1日起远洋公司直接向贵社交纳租金等费用。黄陂居委会和班岭经济社均盖章并签字，确认知悉且同意该函所涉内容。2009年5月14日，远洋公司（出租方）与谢海燕（承租方）签订《土地使用租赁协议》，约定远洋公司将坐落于广州市广汕路黄陂路段980号的场地及地上建筑物出租给谢海燕使用，租赁期限从2009年6月1日起至2019年5月31日止。2009年8月25日，谢海燕与朱金荷签订《合伙经营协议》，约定谢海燕于2009年6月1日起承租广汕路980号的开泰工业园，朱金荷于2009年8月18日参与股份，共同承担该工业园的开发建设及经营，共同承担权利和义务。另，朱金荷与朱炳其是夫妻关系。2013年1月1日，朱炳其、谢海燕（甲方、出租方）与钟远强（乙方、承租方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市萝岗区广汕公路黄陂路段980号的场地和坐落在该地的全部房屋出租给乙方作为工商业使用，租赁期限自2013年1月1日起至2019年7月30日止，乙方将房屋转租、转让、分租或者与他人互换房屋使用或者与他人合作、联营须经甲方同意。2015年12月9日，钟远强（甲方、出租人）与炊事班公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市萝岗区广汕公路黄陂路段980号后面的六栋楼房出租给乙方使用；租赁范围：（1）第一栋楼：与鱼宴主楼后面连接一栋楼房；（2）连体建筑：第一栋和第二栋侧面全部楼房；（3）第二栋楼：第一栋楼后面的楼房；（4）第三栋楼：第二栋楼后面的楼房；（5）半山宿舍：位于第二、三栋楼房旁边的后二排宿舍；租赁期限自2015年12月9日起至2025年12月8日止；2015年12月9日至2016年2月28日为免租期，2016年3月1日至2017年2月28日的每月租金为45000元，2017年3月1日至2018年2月28日的每月租金为47250元，2018年3月1日至2019年2月28日的每月租金为49613元，2019年3月1日至2020年2月29日的每月租金为52094元；以上租金按月结算，由乙方在每月的5日前将租金通过转账方式汇入甲方指定账户；乙方逾期60天及以上未交纳租金的，甲方有权解除合同；电费按乙方电表实际抄表读数为准，1.5元/度，含损耗及公摊费用（特殊情况商议解决）；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满后或合同终止后三十日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。朱炳其于2015年12月30日在该合同落款下方签署“同意转租”的意见。2016年4月7日，钟远强向炊事班公司出具书面证明，要求炊事班公司直接将租金汇至谢海燕的银行账户。2019年3月12日，广州中远海运建设实业有限公司（以下简称“中远公司”）对外发布《广汕路黄陂路段980号物业招商告知函》，载明场地所在地址为广州市黄埔区广汕路黄陂路段980号，出租面积为8248.5平方米，租赁期限为10年，原租赁期于2019年5月31日期满，在同等条件下，原承租户具有优先承租权，意向承租户需在2019年3月18日下午四点前交纳招商保证金和递交招商文件。另，远洋公司和中远公司均是中远海运特种运输股份有限公司（以下简称“中海集团”）的下属公司。根据中海集团的改革要求，远洋公司的事务交由中远公司管理。2019年5月27日，谢海燕向钟远强发出《告知书》，称谢海燕与远洋公司签订的广汕路980号地块的租赁协议于2019年5月30日到期，现该场地谢海燕未能中标续租，只能将该场地交回远洋公司自行处理。钟远强已签收该告知书。2019年5月31日，中远公司（出租人、甲方）与炊事班公司（承租人、乙方）签订《土地使用租赁协议》，约定甲方同意将坐落在广州市黄埔区广汕路黄陂路段980号的场地出租给乙方使用，占地面积8248.5平方米，租赁期限自2019年6月1日起至2029年5月31日止。2019年6月26日，谢海燕向中远公司发出《回复函》，称截止至2019年5月31日，钟远强已连续10个月未交房租，双方合同已自行解除，谢海燕已通知钟远强因欠房租原合同解除，并要求钟远强于2019年6月1日前将场地交还给中远公司。钟远强提交了班岭经济社于2013年11月11日出具的书面证明，主张谢海燕和朱炳其对案涉物业享有合法使用权至2023年11月10日。该证明载明广州市萝岗区广汕路黄陂路段980号的场地、房屋和地上附着物是班岭经济社的旧厂房，同意谢海燕和朱炳其对上述场地房屋进行全面修葺整理后自行使用10年，并同意谢海燕和朱炳其将上述场地、房屋另行出租给他人收取租金。对此，班岭经济社称上述证明中“自行使用10年”是指远洋公司与谢海燕签订的《土地使用租赁协议》中的十年租赁年限，而非自该证明的落款日期起计算，班岭经济社只是同意朱炳其对旧厂房进行整改。另查明，2017年4月17日，钟远强（甲方）与炊事班公司（乙方）签订《协议书》，约定因乙方原因需要电费发票，通过与供电局签订电费扣款协议将大院电费发票名称更改为炊事班公司；由乙方代付大院电费，扣款成功后乙方凭扣款凭证收取剩余金额（大院应缴电费减去乙方应付电费所得的余额），剩余金额由甲方转给乙方，乙方的用电计费模式不变（即甲方收取乙方电费按每度电1.5元计收）。炊事班公司主张自2017年5月起缴纳广州市萝岗区广汕公路黄陂路段980号整个大院的电费，钟远强认为自2017年7月起由炊事班公司支付整个大院的电费。炊事班公司代付大院电费后，双方从未就案涉物业的电费进行过结算。炊事班公司主张租金与钟远强欠付的电费相抵扣，但未能举证证明案涉物业的具体用电情况，钟远强不同意租金与电费相抵扣。炊事班公司实际支付2016年3月至2019年5月期间租金情况如下：            月份              应付金额              实付金额                  2015年12月              0              0                  2016年1月              0              0                  2016年2月              0              0                  2016年3月              45000              0                  2016年4月              45000              45000                  2016年5月              45000              45000                  2016年6月              45000              45000                  2016年7月              45000              0                  2016年8月              45000              45000                  2016年9月              45000              45000                  2016年10月              45000              0                  2016年11月              45000              45000                  2016年12月              45000              45000                  2017年1月              45000              45000                  2017年2月              45000              0                  2017年3月              45000              45000                  2017年4月              47250              45000                  2017年5月              47250              0                  2017年6月              47250              45000                  2017年7月              47250              0                  2017年8月              47250              45000                  2017年9月              47250              45000                  2017年10月              47250              95000                  2017年11月              47250              47500                  2017年12月              47250              0                  2018年1月              47250              142500                  2018年2月              47250              0                  2018年3月              49613              0                  2018年4月              49613              45000                  2018年5月              49613              47250                  2018年6月              49613              47250                  2018年7月              49613              47250                  2018年8月              49613              0                  2018年9月              49613              47250                  2018年10月              49613              47250                  2018年11月              49613              47250                  2018年12月              49613              0                  2019年1月              49613              47250                  2019年2月              49613              47250                  2019年3月              52094              0                  2019年4月              52094              10000                  2019年5月              52094              0                  合计              1856388              1303000      炊事班公司主张钟远强未能按时将案涉物业交付使用，双方约定将免租期延长一个月，故无需支付2016年3月份租金。钟远强对此不予认可，炊事班公司也未能提交充足证据证明其主张。钟远强分别于2019年1月12日、2019年3月7日通过快递方式向炊事班公司邮寄《租金催收函》，要求炊事班公司付清全部拖欠的租金。再查，案涉物业位于（92）穗城规地0501号《建设用地规划许可证》地块的东北侧。广州市规划和自然资源局黄埔区分局复函该房屋建筑未查询到规划报建信息。钟远强自称炊事班公司租赁的第二栋楼是钟远强加建的，其余出租物业也没有取得相应的建设工程规划许可。上述事实，有广州市房屋租赁合同、证明、租金拖欠明细表、协议书、告知书、招商告知函、土地使用租赁协议、房屋和场地租赁合同、（92）穗城规地0501号《建设用地规划许可证》、复函以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，钟远强自愿撤回第2项诉讼请求，是其对自身权益的合法处分，本院依法予以准许。关于合同效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现有证据不能反映案涉物业具有合法规划报建手续，故钟远强与炊事班公司于2015年12月9日签订的《广州市房屋租赁合同》无效。关于场地占用费及利息的问题，本院对此分析认定如下：首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，虽然本案租赁合同无效，但炊事班公司实际占有并使用案涉物业期间应当向钟远强支付场地占用费。钟远强请求参照合同约定的租金标准支付场地占用费，本院予以支持。至于场地占用期间，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，远洋公司与谢海燕签订《土地使用租赁协议》约定的租赁期限至2019年5月31日，钟远强作为次承租人其对外出租的期限不应超过该期限。且炊事班公司在2019年5月31日已直接与远洋公司的关联公司中远公司就包含涉案物业在内的土地签订了租赁期限自2019年6月1日起至2029年5月31日止的租赁协议，故钟远强诉请炊事班公司支付2019年5月31日后的场地占用费于法无据，本院不予支持。其次，关于诉讼时效的问题。场地占用费属于普通债权，在民法总则施行前应适用两年的普通诉讼时效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，钟远强主张的最早一期租金发生在2016年3月，该期租金在2017年10月1日民法总则施行时尚未届满两年，故可适用三年诉讼时效的规定。钟远强于2019年1月12日向炊事班公司邮寄《租金催收函》，属于权利人向义务人提出履行请求，该行为构成诉讼时效中断。因此，钟远强于2019年7月26日提起本案诉讼向炊事班公司主张2016年3月至2019年5月期间的场地占用费，尚未超过三年诉讼时效。对于炊事班公司的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。再次，关于免租期的问题。双方当事人对2015年12月至2016年2月属于免租期的事实无异议，本院予以确认。炊事班公司主张与钟远强约定将免租期延长至2016年3月31日，钟远强对此不予认可。炊事班公司未就其主张提交充足证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对炊事班公司的抗辩意见不予采信。由此，炊事班公司应当向钟远强支付2016年3月至2019年5月的场地占用费为553388元。复次，关于电费抵扣场地占用费的问题。炊事班公司未能将大院电费与案涉物业电费进行区分，也未充分举证案涉物业电费的具体金额，考虑到炊事班公司与钟远强未在本案合同中对电费抵扣问题进行约定，自炊事班公司代为垫付大院电费后，双方亦未就案涉物业电费金额进行过结算，在钟远强不同意抵扣的情况下，本院在本案中对炊事班公司代垫电费问题不予调处，炊事班公司可另寻合法途径解决。最后，关于场地占用费的利息问题。双方租赁合同对逾期支付场地占用费的利息并无约定，且该合同已归于无效。并且，导致炊事班公司拖欠相关场地占用费的重要原因，系原被告双方未就涉案物业的电费进行结算，双方对此均存在沟通上的不足，故本院对于钟远强起诉前的场地占用费利息损失不予支持；对于其自提起本案诉讼之日即2019年7月26日起的利息损失，本院予以支持，利息以场地占用费553388元为本金，自2019年7月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清上述场地占用费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州炊事班餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告钟远强支付场地占用费553388元及利息（以场地占用费553388元为本金，自2019年7月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清上述场地占用费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告钟远强的其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10534元，由原告钟远强负担1877元，被告广州炊事班餐饮管理有限公司负担8657元。原告钟远强预缴的案件受理费本院不再退还，被告广州炊事班餐饮管理有限公司应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告钟远强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  饶记平人民陪审员  沈伟娟二〇二〇年九月十六日书 记 员  黄宝茵