海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初1045号 原告：海南大祥物业服务有限公司。 法定代表人：邱某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈某，国浩律师（海南）事务所律师。 被告：李兰英，户籍所在地甘肃省兰州市七星河区。 原告海南大祥物业服务有限公司（以下简称“大祥物业公司”）与被告李兰英物业服务合同纠纷一案，原告海南大祥物业服务有限公司因本案纠纷于2020年3月24日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海南大祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼，被告李兰英缺席。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2012年5月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业服务费（暂计至2019年6月30日，共计6815元）；2.判令被告向原告支付自2012年5月1日起至本案裁判文书生效之日止的公摊水电费（暂计至2019年4月30日，共计1920元）；3.判令被告向原告支付滞纳金2620元（以欠费总额的30%计）；4.判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。变更第1项诉讼请求为判令被告支付2012年5月1日至2020年7月31日物业服务费7799.16元，第2项诉讼请求为判令被告向原告支付2012年5月1日至2019年4月30日公摊水电费1920元。事实和理由：被告系琼海博鳌假日海岸小区D3-807房产的业主，房产建筑面积为50.48平方米。2011年5月起原告为琼海博鳌假日海岸小区提供前期物业管理服务，收费标准为电梯房物业服务费为每月2元/平方米。2013年5月起，原告对收费标准进行了调整，降低为：高层楼房每月1.5元/平方米，多层带电梯房楼房为每月1.1元/平方米，多层楼房为每月1.1元/平方米，其他用房物业服务收费标准由物业公司与业主协商确定（商品房收费标准为每月1.8元/平方米）。2013年6月6日，琼海市物价局作为海价物业备案【2013】9号《普通住宅物业服务收费备案通知书》，原告的上述收费标准在琼海市物价局进行了备案登记，服务收费备案登记时间为2013年5月1日。2015年5月1日琼海博鳌假日海岸小区业委会与原告签订《物业管理服务合同》，委托原告为博鳌假日海岸小区提供物业服务，约定水电公摊费用按独立设置的计量表收取，据实分摊；小区业主或物业使用人不按时并等交清本合同第二十条规定的应缴费用，物业管理公司可向欠缴人发出催缴通知进行追缴，并在追缴期限届满后每日加收1%的滞纳金等等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告应向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用。因拖欠物业服务费等费用，原告曾多次电话、短信和书面催缴，但被告置之不理，拒不履行付款义务。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 原告为支持其主张的事实，提供了以下证据材料： 1.博鳌假日海岸《物业管理服务合同》，证明2015年5月1日琼海博鳌假日海岸小区业委会与原告签订《物业管理服务合同》，委托原告为博鳌假日海岸小区提供物业管理服务，合同约定了原告的收费标准及滞纳金等； 2.《普通住宅物业服务收费备案通知书》，证明2013年6月6日，琼海市物价局作出海价物业备案【2013】9号《普通住宅物业服务收费备案通知书》，原告的收费标准在琼海市物价局进行了备案登记，服务收费备案登记时间为2013年5月1日，备案的收费标准跟后来的物业服务合同中的收费标准是一致的； 3.接房资格认证书，4.商品房交付使用签收单，5.装修申请表，共同证明被告已于2011年11月17日收房，后进行了房屋装修； 6.原告的部分催缴记录，证明原告多次以书面、电话、短信等形式进行了催缴； 7.琼海市不动产登记中心出具的住宅不动产登记信息查核情况说明，证明涉案房屋于2013年12月11日登记在被告名下，房屋的面积为50.48平方米，另证明被告的身份信息； 8.琼海市住房保障和房产服务中心出具的琼海市商品房买卖合同备案表，证明涉案房屋的购房合同于2010年4月30日提交琼海住建局备案。 被告李兰英未答辩，也未提交证据。 为查明案件事实，本院依法向琼海市住房保障和房产服务中心调取了博鳌假日海岸小区业主委员会成立备案材料。 经审查，本院对原告所举证据认证如下：对证据1、2、7、8以及博鳌假日海岸小区业主委员会成立备案材料的真实性、合法性、关联性予以认定，可以作为认定本案事实的证据使用；因证据3、4、5中接房人、用户、业主签名不一致，无法确认签名的真实性，故不予认定；证据6没有送达被告的回执，也没有被告签名确认已签收催缴单，该催缴单系原告单方制作，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：原告大祥物业公司系从事物业管理服务、家政服务、装修工程、水电安装维修等业务的企业法人。原告于2013年就案涉“博鳌假日海岸”小区普通住宅小区前期物业服务收费情况向原琼海市物价局进行备案，原琼海市物价局于2013年6月6日向原告发出海价物业备案[2013]9号普通住宅物业服务收费备案通知书，确认备案登记的普通住宅小区物业服务收费标准为：高层楼房1.5元/平方米，多层带电梯楼房1.1元/平方米，多层楼房1.1元/平方米。2015年5月1日，原告与博鳌假日海岸小区业主委员会签订《博鳌假日海岸物业管理服务合同》，博鳌假日海岸小区业主委员会委托原告对被告所在的博鳌假日海岸小区进行物业管理，委托管理期限自2015年5月1日起至2017年12月31日止。合同第十六条约定，2015年5月1日起至2015年12月31日止按8个月的时间交纳物业管理费用及公摊费用，2016年之后按整年整月交纳，也可每半年交纳一次物业费；第十八条第2项约定，水电公摊费用按独立设置的计量表收取，具实分摊，未按规定独立设置计量器的，其发生的水电公摊费用，按照文件规定由物业服务费中支付，原告负责列出公摊明细，包括公摊项目，水电总量费用总额及各用户负担的金额，当月核实，每年收缴一次；第二十九条约定，业主或物业使用人不按时交纳并交清应交费用，物业管理公司可向欠交人发出催缴通知进行追缴，并在追缴期限届满后每日加收1%的滞纳金。2017年12月31日之后，原告与博鳌假日海岸小区业主委员会未再签订物业服务管理合同，博鳌假日海岸小区业主委员会也未与其他物业公司签订物业服务合同，原告仍继续在该小区提供物业服务至今。 另查，2010年，被告李兰英与海南科思实业有限公司签订《琼海市商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于琼海市××镇房，建筑面积为50.48平方米。该合同于2010年4月30日向琼海市住房保障和房产服务中心进行备案。2013年12月11日，案涉房屋在琼海市不动产登记中心进行产权登记，房产证号为海房权证海字第XXXX号。因被告李兰英未曾向原告支付物业管理费用以及公摊水电费，原告遂提起本案诉讼。 再查明，博鳌假日海岸小区业主委员会于2014年2月19日成立，并在琼海市住房保障和房产服务中心进行备案。本院已将起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料送达给被告李兰英，但被告无正当理由拒不到庭，本院已依法缺席审理。 本院认为，本案关键点为：一、原告与博鳌假日海岸小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告是否具有法律约束力；二、原告主张的物业服务费、公摊水电费是否可以认定以及数额的确定问题；三、原告主张滞纳金是否符合法律规定。 一、关于原告与博鳌假日海岸小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对被告是否具有法律约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与博鳌假日海岸小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对原、被告双方均具有法律约束力。 二、关于原告主张的物业服务费、公摊水电费是否可以认定以及数额确定的问题。本案中，根据原告向原琼海市物价局的价格备案情况，对于被告的房屋（高层楼房），原告主张收取物业服务费的标准为每月1.5元/平方米，符合合同约定且未违反法律规定，本院予以照准。原告主张被告从2012年5月1日起交纳物业费，但未能举证证明房屋已于2012年5月1日前交付，根据原告提交的向原琼海市物价局价格备案通知书可确认，原告自2013年6月6日起就已经为被告所在的博鳌假日海岸小区提供物业服务，被告房屋于2013年12月11日进行产权登记，物业费及公摊水电费可从2013年12月11日起计收。根据《海南经济特区物业管理条例》第四十二条“物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或者选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。”的规定，原告与博鳌假日海岸小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》于2017年12月31日到期，虽然合同到期后博鳌假日海岸小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，但博鳌假日海岸小区业主委员会也未再新聘其他物业服务企业为该小区提供物业服务，原告从2018年1月1日至今仍继续为被告所在小区提供物业服务，被告应向原告支付2018年1月1日之后的物业服务费用。被告购买房屋面积为50.48平方米，原告主张物业费计算至2020年7月31日，为了便于计算，物业服务费计算至2020年7月11日，从2013年12月11日起至2020年7月11日期间被告共拖欠原告物业服务费5981.88元（50.48平方米×1.5元/平方米/月×79个月）。原告主张被告应按照合同约定交纳公摊水电费，但未能提供有效证据予以证明，故本院不予支持。 三、关于原告主张滞纳金是否符合法律规定的问题。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，本案中被告没有履行按期交纳物业费的行为已违反合同约定，构成了违约，应承担相应违约责任。《物业管理服务合同》第二十九条约定，业主不按时交纳应交费用，物业公司可向业主发出催缴通知进行追缴，并在追缴期限届满后每日加收1%的滞纳金，滞纳金承担即为逾期付款的违约责任，合同约定滞纳金计算方式过高，原告变更主张滞纳金按所欠费总额30%计算，与合同约定不相符，且原告未能提供充分证据证明已向被告送达催缴通知，原告主张滞纳金计算方式不当，滞纳金应从原告起诉之日起计算。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔1999〕8号）的规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，则滞纳金从原告起诉之日即2020年3月24日起以拖欠的物业服务费金额为基数按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际付清之日止。被告李兰英经依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔1999〕8号）、《海南经济特区物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告李兰英于本判决生效之日起十日内向原告海南大祥物业服务有限公司支付截止至2020年9月11日止的物业费5981.88元以及滞纳金（滞纳金以尚欠的款额为基数，从2020年3月24日起以同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际付清之日止）。 二、驳回原告海南大祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费84元，由原告海南大祥物业服务有限公司负担34元，被告李兰英负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  冯清艳 人民陪审员  冯培学 人民陪审员  陈国彪 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  陈冬尧 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔１９９９〕８号） 对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。 《海南经济特区物业管理条例》 第四十二条物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或者选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。