山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初1483号 原告：刘晓明，男，1977年8月8日出生，汉族，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：刘文戈，山东博论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李垚，山东博论律师事务所律师。 被告：慕乾勇，男，1972年12月23日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：冯海艇，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 原告刘晓明与被告慕乾勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓明委托诉讼代理人刘文戈、李垚，被告慕乾勇委托诉讼代理人冯海艇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘晓明向本院提出诉讼请求：1.判令慕乾勇向刘晓明支付2016年2月25日—2019年9月8日房租共计1084581.69元；2.判令慕乾勇补偿租赁期间给刘晓明造成的经济损失53190元；3.本案诉讼费由慕乾勇承担。事实和理由：刘晓明与慕乾勇于2014年2月20日签订《房屋（商铺）租赁合同》，刘晓明将其所有的位于青岛市市南区××路××号××层××户房屋出租给慕乾勇使用，租赁期限2014年2月26日至2024年2月25日。因慕乾勇长期拖欠房租，刘晓明曾于2016年起诉至法院，青岛市中级人民法院于2019年10月10日作出（2019）鲁02民终7420号民事判决书，判令解除刘晓明与慕乾勇之间的《房屋（商铺）租赁合同》，慕乾勇向刘晓明支付涉案房屋（31.51平方米除外）2014年2月26日至2016年2月25日期间的房租551292.6元。该判决已生效。该案审理期间，慕乾勇将原未占有的31.51平方米房屋占有使用。慕乾勇于2019年9月8日向刘晓明返还房屋，但拒绝向刘晓明支付经济损失，经双方确认，丢失的物品价值为53190元。慕乾勇尚欠刘晓明2016年2月25日至2019年9月8日期间的房租1084581.69元，以及丢失物品的赔偿53190元，合计1137771.69元。 慕乾勇辩称，一、刘晓明与慕乾勇之间存在民间借贷纠纷，刘晓明所诉的房租应用于抵偿刘晓明所欠慕乾勇的欠款。1.双方自2009年12月8日开始发生民间借贷往来，至2014年2月25日，刘晓明不能按期还款，双方于2014年2月25日对账，刘晓明向慕乾勇指定人员蒋业先出具欠条，确认尚欠80万元，约定半年后于2014年8月26日还清。2.由于刘晓明存在违约行为，在刘晓明继续向慕乾勇借款的情况下，慕乾勇要求刘晓明提供担保，刘晓明同意以本案所涉房屋的出租权作为担保，双方签订《房屋（商铺）租赁合同》，刘晓明表示如果不能于2014年8月25日前偿还80万元欠款，愿以该房屋的出租收益偿还欠款。3.在此情况下，慕乾勇于2014年2月25日向刘晓明出借10.7万元，2014年3月5日出借20万元，2014年10月22日出借11万元，以上借款刘晓明均未偿还。4.2016年1月28日，刘晓明向本院起诉慕乾勇要求解除《房屋（商铺）租赁合同》，（2016）鲁0202民初1310号民事判决书支持了刘晓明的诉讼请求。5.由于上述判决结果导致慕乾勇向刘晓明出借的借款丧失担保，慕乾勇于2017年8月26日以蒋业先的名义起诉刘晓明，要求偿还80万元欠款及利息，（2017）鲁0202民初5089号民事判决书支持了蒋业先的诉讼请求。6.慕乾勇提起上诉，主张其在签订80万元欠款借条时受到了胁迫，与其之前的表述不一致，但（2018）鲁02民终2219号民事判决书支持了其上诉请求。虽然该判决已生效，但扭曲事实，慕乾勇仍在通过抗诉等法律手段维护自己的权益。刘晓明欠慕乾勇的80万元借款及利息应当折抵房屋租金。二、2010年9月14日，刘晓明为慕乾勇与崔学先之间的50万元民间借贷行为提供连带保证责任，后崔学先未偿还借款，刘晓明亦未承担担保责任，（2017）鲁0202民初5089号民事判决书中，法院认为该笔担保款项应另案主张，因该笔款项已超过诉讼请求，慕乾勇已丧失胜诉权，但该50万元欠款及利息作为慕乾勇拥有的债权的事实毋庸置疑，按照年息24%计算利息，慕乾勇的债权足以抵偿刘晓明的诉讼请求。三、刘晓明诉讼请求中对于租赁费的计算无计算依据。（2016）鲁0202民初1310号案件中，法院委托青岛泰城房地产评估有限公司对涉案房屋2014年2月26日至2016年2月25日的租金价值进行评估，评估价格为605348元，该评估报告注明有效期为1年，故本案不宜再适用该评估报告的评估结果。慕乾勇认为涉案房屋的年租金应为20万元。四、慕乾勇于2019年9月8日将房屋交还刘晓明，属于刘晓明的物品一并归还，相应物品因历经五年，因折旧已不具备使用价值，因正常折旧产生的损失不应由慕乾勇承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年2月20日，刘晓明与慕乾勇签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，刘晓明将其名下位于青岛市市南区××路××号××层××户房屋出租给慕乾勇使用，面积共约352.87平方米，约定租赁期限10年，自2014年2月26日至2024年2月25日止，租金数额未作约定。 二、2016年，刘晓明将慕乾勇诉至本院，请求判令解除上述《房屋（商铺）租赁合同》，判令慕乾勇支付2014年2月26日至2016年2月25日期间的租金。慕乾勇辩称刘晓明尚欠其借款本金121万元及利息未还，双方互负债务，在刘晓明履行债务前，慕乾勇可以使用房屋，按照市场价格以租金冲抵借款。该案经一审、二审、重审，本院于2019年3月20日作出（2018）鲁0202民初875号民事判决，认为：慕乾勇未提交证据证明其与刘晓明之间存在到期的、数额明确的互负债务，亦未证明双方曾协商一致将涉案房屋的租金用于抵顶任何债务，该案系房屋租赁合同纠纷，慕乾勇主张的借款纠纷与该案并非同一法律关系，慕乾勇主张借款与刘晓明租金抵销事宜不应在该案中一并处理，慕乾勇拒绝支付租金的违约行为，致使刘晓明出租房屋的合同目的不能实现，刘晓明有权要求解除房屋租赁合同；关于房屋租金，经本院依法委托鉴定，涉案房屋2014年2月26日至2016年2月25日期间的房屋租金为605348元，该鉴定程序合法有效，对于鉴定意见予以采信，但经现场勘验，慕乾勇未实际使用的房屋面积为31.51平方米，结合涉案房屋面积352.87平方米，慕乾勇未使用部分所占房屋租金数额为54055.4元，故慕乾勇应向刘晓明支付房屋租金数额为551292.6元。该判决判令解除《房屋（商铺）租赁合同》，判令慕乾勇向刘晓明支付2014年2月26日至2016年2月25日期间的租金551292.6元。 慕乾勇不服该判决，上诉至青岛市中级人民法院。2019年9月22日，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终7420号民事判决，认为：慕乾勇的上诉请求主张以80万元借款与租金予以折抵，依据生效判决认定以及驳回再审申请的裁定，慕乾勇所主张的80万元借款被认定为没有实际提供借款，依据现有证据不足以认定该80万元还款的诉讼请求应予支持，故慕乾勇的上述请求缺乏事实及法律依据，依法不予支持，故判决驳回上诉，维持原判。 三、2019年9月8日，刘晓明与慕乾勇对涉案房屋进行交接，双方的委托代理人在《收回租赁房屋交接协议》及《物品交接清单》上签字，《收回租赁房屋交接协议》载明：双方定于2019年9月8日上午10时30分对该房屋进行使用权交接；交接时，双方参加物资清点，慕乾勇的物品一次性清除，双方在物品交接清单上签字确认；慕乾勇按法律规定结清使用该房屋时的水、电、物业管理等相关费用；慕乾勇使用该房屋时应付房租另行解决。 刘晓明另持有一份未记载日期的手写材料，左侧框内列出“电磁炉1个”、“验钞机1个”等物品的名称和数量，右侧框外手写内容载明：经双方核对，慕乾勇尚欠刘晓明左方框架内家具及器材，慕乾勇同意对框架内物品给予赔偿，G区另外核算物品价值25800元，框架内物品价值27390元，合计赔偿53190元；交付物业费押金3000元，多退少补；空调费、水费、电梯费、电费交押金6000元，多退少补；见证人：冯海艇；双方同意由韩永昌代表慕乾勇签署交接协议；交接房屋：华仁大厦11层F、G区。 冯海艇作为见证人参与了上述材料的形成过程，框外内容系冯海艇书写。 四、2015年，案外人蒋业先将刘晓明诉至本院，请求判令刘晓明向蒋业先返还欠款41.7万元及利息。本院作出（2015）南商初字第30927号民事判决，判令刘晓明向蒋业先偿还借款本金共计41.7万元及按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金。该案经二审，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02民终3853号民事判决，维持原判。 2017年，蒋业先再次将刘晓明诉至本院，请求判令刘晓明返还欠款80万元及利息。本院作出（2017）鲁0202民初5089号民事判决，判令刘晓明向蒋业先偿付借款80万元。该案经二审，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终2219号民事判决，撤销一审判决，驳回蒋业先的诉讼请求。后蒋业先申请再审，再审申请被裁定驳回。 慕乾勇主张上述借款的实际出借人均为其本人。 本院认为，本案双方的争议焦点如下：一、应付租金的数额；二、物品丢失赔偿数额；三、慕乾勇能否主张债务抵销。 关于争议焦点一，《房屋（商铺）租赁合同》未对租金进行约定，刘晓明以之前诉讼中委托评估的涉案房屋2014年2月26日至2016年2月25日期间的房屋租金数额作为本案租金的计算标准，慕乾勇对评估数额不予认可，但明确表示不申请对本案所涉租赁期间的房屋租金进行评估。考虑到房屋租赁市场价格逐年上升的总体趋势，也没有证据显示涉案房屋存在可能影响租赁价格的特殊因素，可以认定刘晓明按之前的租金标准主张后续几年的租金，未超出正常市场价格范围，故本院对刘晓明主张的计算标准予以认可。 刘晓明主张慕乾勇自2016年2月25日开始占用之前未使用的31.51平方米房屋，但未提交相关证据，慕乾勇认可其自2017年初开始占用该部分房屋，故本院认定房屋租金在2016年2月26日至2016年12月31日期间应按321.36（352.87-31.51）平方米计算，2017年1月1日至2019年9月8日期间按352.87平方米计算，据此计算租金数额为1046490.53元。 关于争议焦点二，刘晓明持有的手写材料显示，双方共同就丢失物品进行了清点核对，并对赔偿数额进行了协商，见证人参与了该过程，记录了协商内容，并在材料中签字确认。慕乾勇称其对赔偿数额不认可，见证人之所以签字是因为当时刘晓明扣押慕乾勇的设备，为避免发生冲突才按刘晓明的指示书写上述材料，但慕乾勇未提交证据佐证。赔偿数额53190元是双方当场协商确认的结果，在没有相反证据的情况下，本院对该赔偿数额予以认定。 关于争议焦点三，慕乾勇主张刘晓明对其负有债务，主张债务抵销，但慕乾勇所主张的用于抵销的80万元借款及50万元借款担保责任，并未得到刘晓明的认可或生效法律文书的支持，双方就互负债务的性质、数额仍存在较大争议，不具备债务抵销的条件，故对于慕乾勇的主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、慕乾勇于本判决生效后十日内向刘晓明支付2016年2月26日至2019年9月8日期间的房屋租金1046490.53元； 二、慕乾勇于本判决生效后十日内向刘晓明赔偿损失53190元； 三、驳回刘晓明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15040元，由刘晓明负担451元，由慕乾勇负担14589元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  丁 卉 人民陪审员  张晓萍 人民陪审员  宋爱丽 二〇二〇年九月九日 书 记 员  于 雪