宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初3926号原告：宁夏泰和嘉翔物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122344182960Q。法定代表人：吕某。委托诉讼代理人：林某，宁夏平瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，江苏省新沂市人，群众，现住宁夏回族自治区永宁县。被告:段某，宁夏回族自治区中卫市人，大专文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：万某（系被告段某丈夫），宁夏回族自治区中卫市人，中专文化，中共党员，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏泰和嘉翔物业服务有限公司（以下简称泰和嘉翔物业公司）与被告段某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告泰和嘉翔物业公司的委托诉讼代理人林某、赵某、被告段某及其委托诉讼代理人万某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰和嘉翔物业公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告立即向原告支付拖欠的(2014年1月1日至2019年12月31日)物业费12251元，支付逾期滞纳金7939元(自2014年1月1日，暂计至2019年12月31日)，并要求继续主张至拖欠的物业费实际付清之日:2.依法判令被告立即向原告支付拖欠的电梯费1440元(以上费用合计:21630元)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告是泰和地中海小区的业主，原告是泰和地中海小区的前期物业服务方。原告作为物业管理公司向泰和地中海小区包括被告在内的广大业主提供物业服务，但被告自2014年1月1日起拒不交纳其应交的物业管理费、电梯费等费用。被告的行为严重影响了原告公司的正常运转，损害了原告及其他众多业主的利益。根据《合同法》、《物业管理条例》及相关规定，原告提供了物业管理服务，被告应支付物业服务费用，迟延支付的还应承担约定的滞纳金。为此，特请求贵院判如所请，以维护原告的合法权益。被告段某辩称，2010年房屋交付于我，发现房屋墙体掉皮，导致业主与联系好的装修队伍不能装修，业主与物业公司协商解决的办法，最终结果由业主交付钥匙给物业，由其负责修缮。2013年3月，物业将钥匙返还业主，2011年至2013年业主均按时足额的交纳物业费，2013年3月至6月业主对房屋进行地板铺设、墙体装修，家具进场。因业主经常出差在外，10月份回来后发现因窗体裂缝漏水造成地板渗泡翘起，靠窗旁的部分家具不同程度的损坏，客厅卧室墙体因裂缝造成壁纸崩裂，并且随着时间的推移墙体裂缝越来越多，越来越严重。其后业主多次与物业、地产公司的代表现场查看，协商解决的办法。2016年7月11日，业主与物业公司代表赵某，地产公司代表张福英在核定业主损失后，由业主提出赔偿57200元，最后协商确定赔偿业主30000元。签订协议后，业主当时被要求不能起诉、信访，在赔偿协议中，2013年12月31日至2016年12月31日，业主欠的物业费、电梯费、照明费合计为6995.7元，从该款项中扣除，抵充物业费。业主多次向物业要求兑现赔偿金，物业以没有现金为由，致使该项费用没有兑现，没有履行协议中的内容。截止今天，业主并未收到任何赔偿款项。签订赔偿协议时，物业和地产代表再三要求我们要进行保密，并以文字形式记录于协议中，业主当时签协议时，看到协议有建筑商这一方，当时我们提出了异议，因为从房子的现场查看到最后的双方协议的签订，均由物业和地产公司三方在协商。本来我们发现了质量问题，只是找物业来谈，最后物业现场查看以后，房子因地板翘起，房屋损坏，不单纯是质量问题，提出让我们找地产处理，要求地产参与进来。后期经过不止5次的查看后，最后签了这个协议。业主迟迟拿不到赔偿款，但也无任何一方向业主主动沟通没有赔付的原因。业主长期在外地工作，因先前将房屋质量问题和家具损失问题，与物业和地产公司沟通协商后，物业与地产公司作为协议的牵头人，也对赔偿内容及金额进行了盖章确认，建筑商的盖章问题，物业和地产公司明确表示后续工作由他们来做，协议虽是四方，但是协议的签订到现场敲定是三方在做，最终由物业、地产盖章，至于这第四方我认为是物业的欺诈行为。现在我们拿不到钱，还要付滞纳金，我同意用赔偿金抵顶物业费。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：被告段某系泰和地中海小区室的业主，房屋建筑面积为130.89㎡。2010年12月11日，被告入住涉案小区。2010年12月11日，被告与北京城建燕远物业管理有限责任公司银川分公司签订前期物业服务协议，协议约定住宅物业服务费为1.3元/平方米/月。后由银川泰和物业服务有限公司接替北京城建燕远物业管理有限责任公司银川分公司对涉案小区提供物业服务。自2015年8月12日至今，原告与涉案小区的开发商宁夏泰和房地产有限公司签订3份前期物业服务合同，服务期限分别为2015年8月12日至2017年8月11日、2017年8月11日至2019年8月12日、2019年8月12日至2021年8月11日，以上三份合同均在贺兰县物业管理中心进行了备案登记。合同约定：物业服务费为多层住宅1.3元/平方米/月，电梯（1-3期）从2楼开始收费：2层20元/月/户，每增加一层每户每月增加10元电梯费，8层-12层100元。通过本院作出的（2015）贺民商初字第229号民事调解书查明，银川泰和物业服务有限公司将为涉案小区提供服务期间的债权债务转让给原告承继。2016年7月11日，原告泰和嘉翔物业公司（丁方）、被告段某（乙方）、北京建工博海项目建设有限公司（甲方）、宁夏泰和房地产有限公司（丙方）四方签订协议，协议约定：乙方购买丙方开发建设的泰和·地中海一期××楼房（该房屋由甲方施工），2010年房屋交付业主使用，在使用过程中隔墙板拼接出现裂缝、窗户出水口漏水造成门、柜子、床、木质地板受损、公共阳台漏雨等问题（上述问题非宁夏泰和房地产有限公司及宁夏泰和嘉翔物业服务有限公司所致），就该问题甲、乙、丙、丁四方共同达成如下意见：一、甲方一次性给予乙方3万元维修费，乙方自行维修，维修后必须将维修照片及所花费用凭证报丙方存档；二、乙方所欠丁方各项费用合计6995.7元，所欠费用由乙方一次性向丁方缴清（注：自2013年12月31日至2016年12月31日物业费合计金额为6125.7元、电梯费合计为720元、公区照明费合计为150元）；三、甲方委托丙方从其工程余款中代为支付乙方3万元维修款，乙方委托丙方将维修款中6995.7元直接支付给丁方抵顶乙方拖欠丁方本合同第二条列举的各项费用；……五、本协议一式五份（甲方一份，乙方一份，丙方一份，丁方一份），自签字之日起生效。后乙方、丙方、丁方均在该协议签字盖章，甲方未签字盖章确认。被告一直未拿到上述3万元维修费，故未交纳2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费12251元、电梯费1440元。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，涉案小区未成立业主委员会。判决的理由与结果本院认为，原告泰和嘉翔物业公司与该小区开发商宁夏泰和房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，且原告实际为被告所居住的小区提供了物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告泰和嘉翔物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告享受了原告提供的物业服务后有交纳物业费的义务。对于2015年8月12日之前的物业费及电梯费，本院已经生效的（2015）贺民商初字第229号民事调解书明确由原告承继银川泰和物业服务有限公司关于泰和地中海小区业主的债权债务，故原告有权收取2014年1月1日至2015年8月12日期间的物业费及电梯费。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定多层住宅物业服务费收费标准为1.3元/㎡/月，2014年1月1日至2019年12月31日，被告应支付原告物业费12251元（130.89㎡×1.3元/月/㎡×72个月）。故对原告要求被告支付物业服务费12251元的诉讼请求，本院予以支持。关于本案电梯费的计算数额，前期物业服务合同约定电梯（1-3期）从2楼开始收费，2层20元/月/户，每增加一层每户每月增加10元电梯费，8层-12层100元。被告住房为2层，2014年1月1日至2019年12月31日，应支付原告电梯费1440元（20元/月/户×72个月）。故对原告要求被告支付电梯费1440元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金7939元的诉讼请求，原告与宁夏泰和房地产有限公司签订的前期物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未明确约定物业费交纳时间。原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告段某辩称与原告泰和嘉翔物业公司、北京建工博海项目建设有限公司、宁夏泰和房地产有限公司四方就房屋的维修问题达成协议，因该协议中北京建工博海项目建设有限公司未盖章确认，该协议并未生效。因此，该抗辩理由本院不予采纳。被告辩称房屋存在质量问题，因房屋质量问题与物业管理是两个不同的法律关系，与原告的物业管理没有关联性，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告段某支付原告宁夏泰和嘉翔物业服务有限公司2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费12251元、2014年1月1日至2019年12月31日期间的电梯费1440元，以上共计13691元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏泰和嘉翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元（已减半收取），由原告宁夏泰和嘉翔物业服务有限公司负担62元，由被告段某负担108元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 时 楠二〇二〇年九月二十二日书记员 王昭君附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。