广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10147号原告：季怀锐，男，1987年10月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：谢祚兵，系广东龙浩律师事务所律师。被告：陈金钟，男，1963年4月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：刘艳华、刘士杰，均系广东合邦律师事务所律师。原告季怀锐诉被告陈金钟物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告季怀锐及其委托代理人谢祚兵，被告陈金钟的委托代理人刘士杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告季怀锐诉称：广东省阳山县人民法院将广州市天河区燕塘路21号402房进行网上拍卖。2018年11月12日，经阳山县人民法院出具的《成交确认书》，认定原告竞拍获得上述房产。原告于2018年11月28日收到（2017）粤1823执90-2号民事裁定书，确认原告收到该民事裁定书之日获得上述房产的所有权，并于2019年1月4日办理上述房产的房产证。但被告恶意占有上述房屋，应承担赔偿责任。阳山县人民法院于2018年12月5日在上述房屋的大门口张贴公告，要求房屋使用人于2019年2月10日前将屋内物品搬离，否则后果自负。原告于2019年2月10日前往上述房屋收房，发现被告占有上述房屋，原告一直要求被告搬离，但被告不同意搬离，为维护原告的合法权益，请求依法判令：1.被告迁出、腾清并将广州市天河区燕塘路21号402房返还给原告；2.被告向原告赔偿自2018年11月28日起至实际返还之日止的房屋使用费；3.被告承担本案诉讼费用。被告陈金钟辩称：一、本案的争议焦点为涉案房屋所有权归属，关于该争议被告已在阳山县人民法院申请执行异议，且该案在审理当中，根据民事诉讼法的相关规定，本案必须以另案的结果为审判的依据，但另案尚未审结应终结本案的审理。二、涉案房屋是被告的个人财产，被告对涉案房屋所享有的在先权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》足以排除执行。阳山县人民法院不应当将涉案房屋作为执行标的进行拍卖抵债，原告受让房屋的程序违法。三、涉案房屋的执行拍卖程序中存在严重的瑕疵，执行法官在执行过程中存在执行疏忽，导致涉案房屋被原告所购得。但依法应当执行回转。四、原告作为涉案房屋的买受人，实际支付了195万元的对价，由于阳山县人民法院的失误，造成原告的经济损失，被告愿意配合原告通过执行回转程序将房屋拍卖所得款195万元回转给原告。五、被告作为涉案房屋的实际所有权人，且持续占有使用涉案房屋长达20年。原告虽然完成不动产的所有权登记，但该登记依法应当撤销。原告要求被告支付涉案房屋占有使用费没有法律依据。经审理查明：季怀锐提交的《广州市不动产权证》载明：广州市天河区燕塘路21号402房（以下简称“涉案房屋”）的权利为季怀锐；共有情况为单独所有；建筑面积为87.07平方米；用途为住宅；登记时间为2019年1月4日，房屋所有权取得方式为裁定、判决、仲裁，依据（2018）粤1823执90号《协助执行通知书》予以登记。涉案房屋查册时间为2020年9月11日的《广州市不动产登记查册表》载明事项与上述《广州市不动产权证》载明事项一致，另载明涉案房屋的前手产权人为案外人许俊雄。经质证，陈金钟对上述证据的真实性予以确认。2016年，案外人陈志敏向阳山县人民法院（以下简称“阳山法院”）起诉许俊雄要求其付清土地转让款4981900元及利息等。阳山法院就上述案件作出（2016）粤1823民初1126号民事判决，判决案外人许俊雄向案外人陈志敏支付4981900元及利息等。（2016）粤1823民初1126号民事判决生效后，陈志敏向阳山法院申请强制执行上述判决。2018年10月9日，阳山法院发布《阳山县人民法院关于广州市天河区燕塘路21号402房（第一次拍卖）的公告》，载明：拍卖标的物为涉案房屋；标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证；标的物信息：备注不包交接，所需相关费用由买受人承担，财产情况买受人应自行查看。2018年11月12日，阳山法院出具《成交确认书》，载明：季怀锐通过竞买于2018年11月11日在阳山县人民法院于淘宝网开展的涉案房屋司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，成交价为1958292元。2018年11月26日，阳山法院作出（2017）粤1823执90-2号执行裁定（以下简称“90-2号”裁定），载明：因许俊雄未履行生效法律文书确定的义务，该院依法裁定拍卖许俊雄所有的涉案房屋，并于2018年11月11日在淘宝网司法拍卖平台公开拍；同日，买受人季怀锐以1958292元最高价购得涉案房屋。90-2号裁定裁定：所有人为许俊雄的涉案房屋归买受人季怀锐所有，所有权自本裁定送达买受人季怀锐之日起转移；买受人季怀锐可持本裁定到相关部门办理涉案房屋的过户手续等。2018年12月26日，阳山法院向季怀锐送达（2018）粤1823执90号协助执行通知书及90-2号裁定，协助执行通知书下方有“该文件交由买受人季怀锐办理涉案房屋过户手续，不作其他用途和证明”等字样，并有阳山法院执法工作人员签名，落款时间为2018年12月26日。在本案中，季怀锐确认阳山法院于2018年12月26日向其送达90-2号裁定。现季怀锐以陈金钟占有涉案房屋为由提起本案诉讼要求其交还涉案房屋并赔偿占有费损失。本案中，季怀锐提交阳山法院于2018年12月5日出具的《公告》（载明阳山法院告知涉案房屋归季怀锐所有，并通知涉案房屋的所有人及同住家属在2019年2月10日前清退涉案房屋的物品等）、季怀锐与陈金钟的微信聊天记录及短信记录、季怀锐与陈金钟律师王琳的微信聊天记录、报警回执等证明季怀锐多次要求陈金钟交还涉案房屋。经质证，陈金钟确认其与季怀锐微信聊天记录、短信记录的真实性，但表示涉案房屋是陈金钟的合法财产，并非案外人许俊雄的财产。在本案中，陈金钟表示其1997年购买天河区燕塘路燕塘广场D栋A座802房（以下简称“802房”），并于2000年与许俊雄签订《换房合同》以802方与许俊雄的涉案房屋进行无偿交换，涉案房屋自2003年开始由陈金钟使用，因此阳山法院拍卖涉案房屋存在不当。陈金钟就其上述所述提交《商品房认购合同》《换房合同》、物业费发票及缴费通知单、电费发票及缴费通知单、污水处理费发票、中国电信缴费单及业务登记回执、律师会见笔录等予以证明。经质证，季怀锐认为上述证据不能证明涉案房屋为陈金钟所有。陈金钟另表示其就阳山法院拍卖涉案房屋事宜已向阳山法院提起案外人执行异议之诉，并提交以下证据：1.阳山法院作出的（2019）粤1823民初1152号民事判决，该判决驳回陈金钟的诉讼请求。2.上诉状及上诉费缴费凭证，拟证明陈金钟不服上述判决，已上诉。陈金钟确认现该上诉案件尚未审结。经质证，季怀锐确认上述证据的真实性，但认为与本案无关。关于季怀锐主张的占用费标准。季怀锐明确主张陈金钟自2018年12月26日起至交还涉案房屋之日止向其支付占用费。季怀锐提交广州市房地产租赁管理所发布的历年租金参考标准作为证据，明确其本案主张的占用费标准以上述历年租金参考标准为准，其中2018年涉案房屋所在区域同类房屋的租金标准为50元/月/平方米，涉案房屋每月的占用费为4353.5元（50元×87.07平方米）；2019年涉案房屋所在区域同类房屋的租金标准为50元/月/平方米，涉案房屋每月的占用费为4353.5元（50元×87.07平方米）。季怀锐另明确自2019年起均按2019年的占用费标准即4353.5元/月计付占用费。陈金钟对广州市房地产租赁管理所发布的历年租金参考标准的真实性予以确认，但不同意支付占用费。在本案中，本案双方均确认涉案房屋为不交吉拍卖，涉案房屋现由陈金钟使用。季怀锐明确其第一项诉请为要求陈金钟腾空并向其交还涉案房屋。本案双方另就以下问题发表各自观点。一、关于季怀锐在涉案房屋拍卖前是否到涉案房屋查看。季怀锐表示2018年10月法院有带其查看，但其没有进入涉案房屋，其通过询问物业及查看涉案房屋的电表推断涉案房屋没有人居住。陈金钟表示其除了涉案房屋还有其他住所，因此不清楚上述情况。二、关于法院拍卖涉案房屋时有无通知陈金钟申报权利。陈金钟表示没有通知，2019年3月陈金钟才知道涉案房屋被拍卖。季怀锐表示法院在涉案房屋张贴了公告，因此陈金钟清楚法院要拍卖涉案房屋。另在本案中，本院在涉案房屋大门张贴申报权利公告通知相关人员在指定期限内申报权利，并告知逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无相关人员向本院申报权利。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋的《不动产权证》及《广州市不动产登记查册表》均载明涉案房屋登记在季怀锐名下，根据本案举证情况及上述法律规定，季怀锐为涉案房屋的权属人。关于季怀锐要求陈金钟向其腾空并交还涉案房屋的诉请。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据上述法律规定，因季怀锐为涉案房屋的权属人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案双方确认涉案房屋现由陈金钟使用，季怀锐作为涉案房屋的所有权人要求陈金钟向其腾空并交还涉案房屋合法有据，本院予以支持。鉴于陈金钟交还涉案房屋需要一定时间，本院酌情判令陈金钟须于本判决发生法律效力之日起三十日内向季怀锐腾空并交还涉案房屋。关于季怀锐要求陈金钟向其支付占用费的诉请。陈金钟占用涉案房屋确会造成季怀锐损失，季怀锐要求陈金钟向其支付占用费合法有据，本院予以支持。关于占用费的计付期间。阳山法院作出90-2号裁定，裁定涉案房屋归买受人季怀锐所有，所有权自本裁定送达买受人季怀锐之日起转移。阳山法院于2018年12月26日向季怀锐送达上述裁定。根据上述裁定，季怀锐自2018年12月26日起享有涉案房屋所有权，季怀锐主张陈金钟自2018年12月26日起至交还涉案房屋之日止向其支付占用费并无不当，本院予以支持。关于占用费的计付标准。季怀锐提交广州市房地产租赁管理所发布的历年租金参考标准证明涉案房屋所在区域房屋的参考租金标准，主张2018年涉案房屋每月的占用费为4353.5元，2019年涉案房屋每月的占用费为4353.5元，并主张自2019年起均按2019年的占用费标准计付占用费。季怀锐主张的上述占用费标准合法有据，本院予以支持。综上，陈金钟应向季怀锐支付2018年12月26日至交还涉案房屋之日止的占用费（按4353.5元/月的标准计付）。另，本案为物权保护纠纷，陈金钟关于涉案房屋所涉执行的异议并非本案审处范围，陈金钟可另循法律途径解决，本案对此不予审处。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十四条、第三十七条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈金钟于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告季怀锐腾空并交还广州市天河区燕塘路21号402房；二、被告陈金钟于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告季怀锐支付自2018年12月26日起至实际交还上述房屋之日止的占用费（按4353.5元/月的标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2090元，由被告陈金钟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  齐秀繁人民陪审员  伍建红二〇二〇年九月二十九日书 记 员  梁炎梅牛立萍