成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初9149号 原告（反诉被告）：马晶，女，汉族，1994年3月10日出生，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：郭明莉，上海段和段（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：侯志强，上海段和段（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：王润，男，汉族，1987年9月24日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：罗德强，四川高维律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：代荣，四川高维律师事务所律师，一般授权。 被告：四川高登环球商业管理有限公司成都分公司，营业场所成都市成华区龙潭街道龙潭路33号2栋9楼。 负责人：卞民庆。 委托诉讼代理人：钟洁，女，系公司员工，一般授权。 被告：四川高登环球商业管理有限公司，住所地成都市成华区××路××号2栋11楼。 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：钟洁，女，系公司员工，一般授权。 第三人：成都千城万家房地产营销策划有限公司，住所地成都市青羊区提督街1号1栋32层4号。 法定代表人：冯建将。 委托诉讼代理人：刘鹏，男，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：葛子维，男，系公司员工，一般授权。 第三人：成都华晟投资有限公司，住所地成都市成华区龙潭街道龙潭路33号2栋11楼。 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：任莉莉，女，系公司员工，一般授权。 第三人：成都裕林兄弟餐饮管理有限公司，住所地成都市武侯区一环路南一段5号附10号1层。 法定代表人：高维，总经理。 委托诉讼代理人：唐梅，上海建纬（成都）律师事务所律师，特别授权。 原告马晶与被告王润、四川高登环球商业管理有限公司成都分公司（以下简称：高登公司成都分公司）、四川高登环球商业管理有限公司（以下简称：高登公司）、第三人成都千城万家房地产营销策划有限公司（以下简称：千城万家公司）、成都华晟投资有限公司（以下简称：华晟公司）、成都裕林兄弟餐饮管理有限公司（以下简称：裕林兄弟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，王润向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭对本案本诉与反诉进行了合并审理。原告马晶的委托诉讼代理人郭明莉、侯志强，被告王润及其委托诉讼代理人罗德强、代荣，被告高登公司及高登公司成都分公司的共同委托诉讼代理人钟洁，被告千城万家公司的委托诉讼代理人刘鹏、葛子维，被告华晟公司的委托诉讼代理人任莉莉，被告裕林兄弟公司的委托诉讼代理人唐梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告马晶向本院提出诉讼请求：1．解除马晶与王润签订的《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》；2．王润、高登公司成都分公司、高登公司向马晶退还入场管理费30,000元、啤酒独家经营费20,000元、租赁保证金3,000元、一个半月剩余租金2,250元，共计55,250元；3．王润、高登公司成都分公司、高登公司承担律师费1,000元、违约金1,500元；4．王润、高登公司成都分公司、高登公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：经第三人千城万家公司介绍，马晶与王润签订了《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》，租期一年，2019年5月18日至2019年7月17日为免租期，月租金1,500元，按季支付，租赁保证金3,000元；同时原告还支付了20,000元用于享受啤酒独家经营权。此外，被告还要求原告额外支付管理费30,000元，否则不能入场，因此，原告共计支付了59,000元（中介费1,500元，管理费30,000元，啤酒独家经营费20,000元，租金4,500元，租赁保证金3,000元）。租赁协议签订后，原告按照协议约定及时交纳了相关费用，但是被告并没有出具发票；被告没有履行承诺放置方便客人喝啤酒的桌椅板凳；原告入驻后发现租赁场地狭窄位置畸形偏僻，人气差，被告还疏于管理，原告无法享受被告的管理服务；被告没有帮助原告办理营业执照，也未履行其前期承诺的宣传推广，且营业时间也与被告承诺的每日至24：00不符，原告实际仅能营业至21时30分左右，被告的行为造成原告巨大的经济损失，原告为维护自身合法权益，诉至法院。 本诉被告王润答辩称，1．王润不是本案适格的被告，案涉经营场地系裕林兄弟公司从华晟公司整体承租，再由裕林兄弟公司委托千城万家公司对外招商，王润系裕林兄弟公司的员工，转租合同中王润仅作为裕林兄弟公司的工作人员代表裕林兄弟公司签字，转租合同的主体是马晶与裕林兄弟公司；2．马晶未按照合同约定每天坚持开业，导致夜市经营困难，且没有按照约定交纳租金、电费等费用，构成违约，应承担违约责任；3．入场费的收取系双方约定，收取该费用系市场惯例，不违反法律法规，不应当返还；4．裕林兄弟公司已经履行了出租方应当履行的提供经营场地、配合宣传广告等义务，王润及裕林兄弟公司在协议履行过程中无任何违约行为，原告未按约按时正常营业，也未按时交纳租金、电费等费用，已经构成违约。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本诉被告高登公司、高登公司成都分公司共同答辩称，1．高登公司、高登公司成都分公司不是本案适格的被告，根据合同相对性原则，案涉《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》的双方为王润与马晶，高登公司、高登公司成都分公司不是合同当事人；2．高登公司、高登公司成都分公司未收取马晶任何费用，不存在退还之说，高登公司、高登公司成都分公司与马晶不存在任何合同关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人千城万家公司陈述称，千城万家公司系居间方，经千城万家居间，王润与马晶签订了租赁协议，千城万家公司完成了居间工作。 第三人华晟公司陈述称，同意高登公司、高登公司成都分公司的答辩意见，华晟公司与裕林兄弟公司签订了租赁合同，但华晟公司未收取马晶的任何费用。 第三人裕林兄弟公司陈述称，王润对外的所有经营活动均是代表裕林兄弟公司，裕林兄弟公司均表示认可，王润向马晶履行的一切管理义务和推广义务均应视为裕林兄弟公司的行为；委托千城万家公司进行招商的真实主体是裕林兄弟公司；裕林兄弟公司已经按照与马晶签订的转租合同履行了所有合同义务，马晶要求解除合同及退还费用无事实和法律依据，若马晶坚持要求解除合同系违约解除，应当向裕林兄弟公司支付违约金。 反诉原告王润向本院提出诉讼请求：1．判令马晶支付拖欠的租金4,500元（拖欠租金按1,500元/月计算，自2019年10月7日起至双方租赁期限届满止，暂计算至2020年1月6日租金为4,500元）及逾期支付违约金86.4元（逾期支付违约金以4,500元为基数，按每日万分之六的标准，自2019年10月4日计算至实际付清之日止，暂计算至2019年11月5日为86.4元）；2．判令马晶支付拖欠的水费87.5元、电费111元及逾期支付水电费的违约金3.8元（逾期支付违约金以198.5元为基数，按每日万分之六的标准，自2019年10月4日计算至实际付清之日止，暂计算至2019年11月5日为3.8元）；3．判令马晶支付违约金3,000元；4．判令马晶支付律师费3,000元；5．马晶承担本案本反诉全部诉讼费用。事实与理由：裕林兄弟公司与华晟公司于2019年4月签订了租赁协议，承租了位于成都市成华区龙潭路星悦广场内“好吃GO夜市”的33个摊位。2019年5月7日，王润与马晶签订了8号摊位的《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》。签订协议后，王润按约定向马晶交付了租赁的摊位，马晶也在摊位上开展了经营活动，并且享受了免租期。马晶在租赁期间，未按约定支付水电费用，该费用均由王润垫付，首季度租期届满后，马晶也拒不按约定支付下一季度租金已构成违约，且双方未就解除协议达成一致，马晶起诉至法院后仍未办理任何交接手续。综上，马晶构成严重违约，王润要求马晶继续履行合同，并且支付欠付的费用及违约金。王润为维护自身合法权益，提起反诉。 反诉被告马晶答辩称，1．双方的租赁合同是王润违约，具体违约行为有：出租场地不具备合法经营夜市的条件，导致马晶无法办理合法手续，不能实际经营目的；王润一直无法保证合同约定的经营时间导致马晶经营困难；王润承诺的针对夜市的宣传和推广实际上大多未履行；针对王润的违约行为，马晶多次要求履行，但王润采用推托拖延的方式来应付，相关问题一直没有解决，其后马晶委托律师向王润发函催告其履行合同义务，马晶已于2019年8月30日发函解除与王润的租赁合同，双方合同实际于2019年8月30日解除；2．马晶于合同解除后撤离夜市。综上，马晶不应向王润支付2019年8月31日以后的租金，马晶撤离后没有产生水费、电费，因此，马晶不应向王润支付其诉讼请求中的租金、水费、电费、违约金、律师费，反诉诉讼费用也应王润承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2019年4月，华晟公司（出租方、甲方）与裕林兄弟公司（承租方、乙方）签订《星悦广场夜市摊位租赁使用协议》，约定：甲方将星悦广场的好吃GO夜市编号1-19、22-35号，小计33个摊位，出租给乙方经营使用，租赁期限自2019年5月10日起至2020年10月31日止，乙方租赁该摊位用于商业经营（限于夜市小吃），每日经营时间自下午16：00至晚上22：00；租金本着先交纳后使用的原则，乙方按季度交纳租金，乙方应当在本协议签订当日向甲方第一次交纳租金135,300元；乙方在签订本协议当日向甲方交纳租赁保证金90,200元；乙方在摊位内的经营时间应当与本合同约定的经营时间同步，未经甲方许可，乙方在租赁摊位内不得延长经营时间；在租赁使用期内，乙方有权将乙方租赁的摊位全部或部分转租、供他人经营，甲方不得干涉（即乙方可自行决定和完成转租，无需再取得甲方同意），转租后需向甲方报备，但乙方仍应承担承租人责任，转租期限不得超过本合同约定的剩余期限。该协议签订后，裕林兄弟公司向华晟公司支付33个摊位2019年5月10日至2019年10月31日租金135,300元、租赁保证金90,200元。华晟公司向裕林兄弟公司出具《收据》，载明收到上述费用。 2019年5月7日，王润（出租方、甲方）与马晶（承租方、乙方）签订《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》，约定：甲方将星悦广场8#摊位出租给乙方经营使用，租赁期限自2019年5月7日起至2020年5月6日止，乙方布场时间为上述使用时间头一日闭店后，乙方撤场时间为上述使用时间结束后8小时之内；乙方租赁该场地用于凉面经营，乙方必须具备与上述使用用途一致的合法经营手续，并在签订本协议时向甲方提交相应的证明文件审核；场地租金第一年按每月人民币1,500元收取，开业优惠政策免租2个月；每日营业时间自断电；水费按单价人民币4.43元/吨收取，电费按单价人民币1.5元/度收取；租金、物业管理费本着先交纳后使用的原则，乙方按季度交纳租金、物业管理费，乙方应当在本协议签订当日向甲方第一次交纳租金4,500元；乙方在签订本协议当日向甲方交纳租赁保证金人民币3,000元，甲方在收款后为乙方开具收款收据，在租赁到期后，乙方按合同约定将场地恢复原状归还场地并结清欠款后，甲方在30日内凭开具的保证金收据原件一次性将剩余保证金无息退还；乙方在场地内应守法经营，自行到政府相关部门办理与经营相关的证照（包括但不限于营业执照等），其经营活动不得违反国家法律、法规或政策的规定；乙方在场地内的经营时间应当与甲方商场的经营时间同步，未经甲方许可，乙方在租赁场地内不得停止正常经营活动；乙方须严格执行甲方制定的星悦广场公共场地使用须知（见附件二）；乙方拥有星悦广场夜市啤酒独家经营权；甲乙双方在履行本协议过程中如产生纠纷，败诉方应承担胜诉方所有因诉讼而支出的费用，包括但不限于律师费用等。附件二《星悦广场公共场地使用须知》载明：营业时间：周一至周四、周日：10：00-22：00时，周五至周六、节假日10：30-22：30时。 马晶在《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》签订后，通过微信转账的方式向千城万家公司员工支付了5,000元，通过微信转账等方式向王润支付了54,000元。2019年5月7日，王润向马晶开具《收款收据》2份，分别载明“今收到马晶交来租赁成华区龙潭路33号入场费30,000元，付款方式为转账，备注：入场费作为甲方管理使用，不予退还”以及“今收到马晶交来租赁成华区龙潭路33号独家经营权20,000元，付款方式为转账，备注：此商户拥有星悦广场啤酒独家经营权”。千城万家公司向马晶出具《收款收据》，载明收到马晶服务佣金1,500元。王润认可已经收到马晶交纳的截至2019年10月6日的租金4,500元、保证金3,000元。 另查明，2014年12月23日，华晟公司（甲方）与高登公司成都分公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方已取得位于成都市成华区××路××号地块开发“上古天地”商业项目，委托乙方按商业综合体要求和标准经营管理经营物业。 2019年4月23日，王润（委托方、甲方）与千城万家公司（被委托方、乙方）签订《千城万家商业独家代理出租居间协议》，约定：自2019年4月1日至2019年5月23日期间，甲方委托乙方对龙潭寺夜市进行出租；甲方应支付给乙方居间服务费，乙方收取甲方20,000元作为居间服务费；甲方授权乙方代收承租方进场费30,000元，进场费抵扣甲方应支付给乙方的居间服务佣金，不足抵扣甲方应支付给乙方的居间服务佣金的，由甲方补足。《千城万家商业独家代理出租居间协议》委托方处加盖裕林兄弟公司印章。 还查明，裕林兄弟公司的法定代表人于2019年10月18日发生变更，变更前的法定代表人为王润，变更后的法定代表人为高维。 再查明，2019年9月23日，北京高登环球商业营运管理有限公司经成都市成华区行政审批局核准变更名称为四川高登环球商业管理有限公司；2019年11月4日，北京高登环球商业营运管理有限公司成都分公司经成都市成华区行政审批局核准变更名称为四川高登环球商业管理有限公司成都分公司。 庭审中，王润及裕林兄弟公司均举出《劳动合同》一份、《委托书》一份，以证明王润系受裕林兄弟公司委托签订《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》。其中，《劳动合同》约定裕林兄弟公司聘用王润为副经理；《委托书》载明自2019年4月16日起，裕林兄弟公司特委托王润负责公司星悦广场好吃GO夜市项目招商相关工作，其行为全权代表裕林兄弟公司，对王润在办理上述事项过程中所签署的有关文件裕林兄弟公司均予以认可，并承担相应的法律责任。马晶不认可上述证据的真实性，认为系王润为逃避责任制造的证据。 同时，王润及裕林兄弟公司均举出《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》，协议的内容与马晶举出的协议一致，但不同之处为，王润与裕林兄弟公司举出的协议在协议首部“出租方”处及协议尾部“甲方”处均加盖有裕林兄弟公司印章，而马晶出具的协议书上并无裕林兄弟公司印章。王润及裕林兄弟公司拟以此证明实际的出租方系裕林兄弟公司。马晶表示不认可，认为合同系王润与马晶签订，出租方系王润。 庭审中，马晶举出微信聊天记录截图一份，拟证明夜市小吃街营业时间未到晚上24时、王润未尽到宣传推广义务。王润及裕林兄弟公司认为该微信聊天仅显示有租户在群聊中抱怨，并不能达到马晶的证明目的。 庭审中，高登公司、高登公司成都分公司举示《委托经营管理合同》、《商标委托代理协议》、《抖音推广协议》、《成都星悦广场抖音影视拍摄推广合作协议书》、《上古天地星悦广场夜市物料制作与安装合同》、《上古天地夜市项目推广协议》、《星悦广场露天中庭隔间搭建制作与安装合同》、《上古天地道闸广告验收单》、《腾讯大渝网网络广告发布合同》、活动结算单、发票，以证明高登公司成都分公司按照其与华晟公司签订的管理合同履行了对商场的广告推广、宣传工作。马晶认可证据的真实性，并表示这些证据证明了夜市的宣传工作系高登公司成都分公司与华晟公司进行，王润未尽到宣传推广义务；王润认可上述证据的真实性，但表示裕林兄弟公司向商场支付了费用；华晟公司则表示裕林兄弟公司支付的费用为租金和保证金并非宣传费。 庭审中，高登公司、高登公司成都分公司称，案涉商场不允许现场售卖啤酒。 同时查明，2019年8月14日，马晶委托上海段和段（成都）律师事务所侯志强律师向王润发出《律师函》，其上载明因王润未按照口头和书面约定履行义务，经马晶多次沟通但拖延不解决，要求王润主动联系协商处理摊位租赁纠纷。该《律师函》于2019年8月15日被签收。其后，马晶委托律师再次向王润发出《律师函》，其上载明因王润在收到律师函后未实际解决问题，拒不履行义务，提出解除《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》，要求退还管理费、剩余租金、租金保证金、独家经营费以及其他相关费用。该《律师函》于2019年8月31日被签收。马晶为聘请律师已支付律师代理费1,000元。 庭审中，马晶确认自第二封《律师函》发出后，其已于2019年9月撤场。 上述事实，有原被告及第三人身份信息、《星悦广场夜市摊位租赁使用协议》、《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》、《收款收据》、《委托经营管理合同》、《商标委托代理协议》、《抖音推广协议》、《成都星悦广场抖音影视拍摄推广合作协议书》、《上古天地星悦广场夜市物料制作与安装合同》、《上古天地夜市项目推广协议》、《星悦广场露天中庭隔间搭建制作与安装合同》、《上古天地道闸广告验收单》、《腾讯大渝网网络广告发布合同》、活动结算单、发票、《千城万家商业独家代理出租居间协议》、《劳动合同》、《委托书》、微信转账支付凭证、微信聊天记录截图等证据，以及当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，案涉物业的所有权人为华晟公司，华晟公司与裕林兄弟公司通过签订《星悦广场夜市摊位租赁使用协议》将包括案涉摊位在内的33个摊位出租给裕林兄弟公司使用，并赋予裕林兄弟公司转租权，王润并非案涉摊位的承租人及转租权利人，本院对上述事实予以确认。 关于案涉《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》的合同相对方。裕林兄弟公司及王润虽均表示王润系裕林兄弟公司的员工，作为裕林兄弟公司的签约代表与原告签订案涉《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》，但裕林兄弟公司及王润未举证证实王润在与原告签订案涉《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》时已向原告告知合同相对方为裕林兄弟公司，结合案涉租赁费用也由马晶直接支付给王润等事实，本院对王润的相关抗辩不予采纳。根据合同相对性，本院确认案涉《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》由王润与马晶签订，该协议系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于本案违约责任。高登公司、高登公司成都分公司作为案涉商场的经营管理方，确认案涉商场不允许现场售卖啤酒，王润向马晶收取了啤酒独家经营费，未举证证实马晶已实现该合同目的，构成违约，马晶有权以王润作为出租方在履行合同过程中违约为由主张解除租赁合同。马晶向王润发送律师函解除双方合同，该律师函已于2019年8月31日被签收，故本院确认马晶已于2019年8月31日解除双方签订的《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》。故对于马晶要求解除与王润签订的《星悦广场夜市租赁（转租）使用协议》之本诉请求，本院不再支持。对于王润主张继续履行合同要求马晶支付租金等反诉请求，本院不予支持。马晶要求王润退还啤酒经营费20,000元、租赁保证金3,000元、剩余租金并支付其实现债权的律师费1,000元，于法有据，本院予以支持，根据本案现有证据，本院确认剩余租金按一个月计算为宜即1,500元。马晶要求王润支付违约金1,500元，无合同依据，本院不予支持。王润在收取入场管理费时出具《收款收据》已载明“入场费作为甲方管理使用，不予退还”，且王润已按约让原告入场，故原告要求王润退还入场管理费，不符合双方合同约定，本院亦不予支持。王润要求马晶支付违约金、律师费，无事实基础和法律依据，本院不予支持。王润要求马晶支付拖欠的水电费以及违约金，未举证证实，本院不予支持。 关于高登公司、高登公司成都分公司是否承担责任。马晶主张高登公司、高登公司成都分公司与王润共同承担退还入场管理费、租赁保证金、剩余租金并承担违约金、律师费的责任，本院认为，高登公司、高登公司成都分公司并非案涉摊位的所有权人，也非案涉摊位的转租人，其也未收取马晶交纳的任何费用，与马晶之间并无任何合同关系存在，马晶要求高登公司、高登公司成都分公司承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、王润于本判决生效之日起十日内向马晶退还啤酒经营费20,000元、租赁保证金3,000元、租金1,500元并支付律师费1,000元，合计25,500元； 二、驳回马晶的其他诉讼请求； 三、驳回王润的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,244元，本院减半计收622元，反诉受理费69元，共计691元，均由王润承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苑颖 二〇二〇年九月三十日 书记员  刘丽