海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1391号   上诉人（原审被告)：关业开，男，1983年9月2日出生，汉族，现住海南省昌江黎族自治县。   被上诉人（原审原告）：海南海航物业管理股份有限公司，住所地海南省海口市美兰区国兴大道7号新海航大厦4层。   法定代表人：黄河，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈叶，该公司员工。   上诉人关业开因与被上诉人海南海航物业管理股份有限公司（以下简称海航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   关业开上诉请求：撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初580号民事判决，改判关业开仅支付从2018年4月份起算的物业费。事实与理由：1.案涉房屋竣工时间是2012年12月30日，但直至2014年，该项目尚未验收合格，昌江县住房和城乡建设局为了保证2014年6月份交房，在小区水电未通的情况下强行交房。关业开虽然拿到房屋钥匙但因设施不完善不能装修入住。关业开2018年3月份收到海航物业公司发出的物业费催收通知，便于2018年4月份开始办理装修，因此，关业开仅需要支付2018年4月份之后的物业费。一审法院按海航物业公司2016年2月份入驻该小区的时间判令关业开从2016年3月份开始支付物业费不当。2.该小区的业主委员会成立没有经过合法的程序，不能代表全部业主，海航物业公司与业主委员会签订的《和泰家园物业服务合同》无效。3.海航物业公司对小区的管理不到位，将一些停车区外包给私人管理，严重影响小区业主的权益。   海航物业公司辩称，1.海航物业公司与开发商2016年2月25日签订《前期物业服务合同》，对该小区进行管理。该小区已于2014年6月份交房，海航物业公司要求关业开从2016年3月份开始支付物业费合法合理。关业开认为其2018年4月份开始装修，应当从装修之日起开始支付物业费而不应当从交房之日开始支付物业费是错误的。2.案涉和泰家园是昌江县政府建设的经济适用房，业委会成立程序合法，海航物业公司与业主委员会签订的《和泰家园物业服务合同》合法有效。3.对于小区公共部分的管理，海航物业公司已经非常尽职尽责了，当然，小区的服务不可能得到每一位业主的满意。关业开提交的证据不足以证明海航物业公司存在严重的服务质量问题，其以此为借口不交纳物业费的理由不成立。   海航物业公司向一审法院起诉请求：1.判令关业开向海航物业公司支付2016年3月1日至2016年9月30日物业管理费（包电梯维保费）887.6元、2016年10月1日至2019年8月31日物业管理费（包电梯维保费）3986.5元、2016年3月1日暂计至2019年8月31日逾期支付前二项物业管理费4874.1元的滞纳金3191.2元，三项合计8065.3元；2.本案诉讼费由关业开负担。   一审法院认定事实：2012年7月5日，关业开与昌江县住房和城乡建设局签订《昌江县“和泰家园”经济适用住房购买合同》，确认购买“和泰家园”经济适用住房第3栋01单元11层4号房（房屋编号：01114号）。2014年8月12日，上述经济适用住房第3栋01单元11层4号房（房屋编号：01114号）交付给关业开使用。2016年2月25日，海航物业公司以“海南一卡通物业管理股份有限公司”的前名称与建设方昌江县住房和城乡建设局签订《和泰家园前期物业服务合同》，由昌江县住房和城乡建设局委托海航物业公司对和泰家园前期物业进行管理。2017年1月20日，海航物业公司以“海南一卡通物业管理股份有限公司”的前名称与昌江县和泰家园小区首届业主委员会签订《和泰家园物业服务合同》，由昌江县和泰家园小区首届业主委员会委托海航物业公司对和泰家园物业进行管理。2017年6月5日，海航物业公司向关业开发出缴费通知，要求关业开按126.8元/月缴交2016年3月1日至2016年9月30日的物业费887.6元。后续要求关业开按113.9元/月缴交2016年10月1日至2019年8月31日的物业费3986.5元。因关业开2018年5月前尚未装修入住其购买的01114号房屋，在昌江县住房和城乡建设局移交给海航物业公司的业主关业开的信息资料中的手机号码有误的情况下，海航物业公司在2018年3月以前无法联系到关业开，即海航物业公司的缴费通知内容关业开是在2018年3月后才实际知悉的。关业开实际知悉应缴交物业费后，其向海航物业公司提出应从其知悉的2018年3月后缴交，但海航物业公司不同意，要求关业开从2016年3月起缴交。现关业开尚未向海航物业公司缴交物业费。   另查明，2019年12月10日，海航物业公司因本案所涉及的物业费4874.10元向一审法院申请支付令，一审法院于2019年12月10日发出（2019）琼9026民督4号支付令后，关业开提出书面异议，一审法院依法裁定终结支付令督促程序。   一审法院认为，本案主要焦点问题有：一、海航物业公司与昌江县住房和城乡建设局签订的《和泰家园前期物业服务合同》及海航物业公司与昌江和泰家园小区首届业主委员会签订的《和泰家园物业服务合同》的效力是否适及于关业开；二、关业开是否应当向海航物业公司缴纳物业服务费4874.1元及逾期支付滞纳金3191.2元。   关于海航物业公司与昌江县住房和城乡建设局签订的《和泰家园前期物业服务合同》及海航物业公司与昌江和泰家园小区首届业主委员会签订的《和泰家园物业服务合同》的效力是否适及于关业开的问题。昌江县住房和城乡建设局作为小区物业建设方，其为有效管理小区项目物业，有效管理带来的利益溢及小区内业主，其与海航物业公司签订前期物业服务合同未违反法律和行政法规强制性规定，所签合同为合法成立的有效合同；海航物业公司与昌江和泰家园小区首届业主委员会签订的《和泰家园物业服务合同》，因业主委员会代表所有业主的利益关系，由业主委员会所签订的《和泰家园前期物业服务合同》亦是合法成立的有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，上述《和泰家园前期物业服务合同》及《和泰家园物业服务合同》的效力适及于关业开等所有小区业主。   关于关业开是否应当向海航物业公司缴纳物业服务费4874.1元及逾期支付滞纳金3191.2元的问题。前述《和泰家园前期物业服务合同》和《和泰家园物业服务合同》的效力适及于关业开，关业开就有义务按照合同约定缴交2016年3月至2019年8月的物业服务费4874.1元。关业开虽然到2018年5月才装修房屋，但其2014年8月12日即接受并实际控制房屋，故其应与小区其他业主一样，有按合同约定缴交物业费的义务，海航物业公司请求关业开缴交2016年3月至2019年8月的物业服务费4874.1元有事实法律根据，予以支持。海航物业公司对逾期支付滞纳金3191.2元的请求不具有正当性，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、关业开于判决生效之日起三十日内，向海南海航物业管理股份有限公司支付2016年3月至2019年8月的物业服务费4874.1元；二、驳回海南海航物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由关业开负担15元，由海南海航物业管理股份有限公司负担10元。   二审中，关业开提交如下证据：1.《关于移交和泰家园首届业主委员会公章的说明》及《关于和泰家园首届业主委员会财务情况的说明》，拟证明该小区业委会成立不合法；2.《照片》，拟证明海航物业公司将小区停车位外包给私人，管理不到位。海航物业公司对关业开提交的两份证据的真实性、关联性及证明力均不认可，认为业委会早就已经成立，海航物业公司是合法进驻该小区进行管理，而且物业服务管理不存在质量问题。经质证，因关业开未能提供证据1的原件予以核对，本院对该份证据的真实性、关联性及证明力不予确认，证据2的照片是关业开单方制作，而且照片不足以证明海航物业公司的服务存在质量问题，故本院对该份证据的真实性、关联性及证明力亦不予确认。   本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是海航物业公司要求关业开支付2016年3月至2019年8月份的物业服务费是否有依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该条规定，业主委员会成立之前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，海航物业公司与建设单位昌江县住房和城乡建设局于2016年2月25日签订《和泰家园前期物业服务合同》，由昌江县住房和城乡建设局委托海航物业公司对和泰家园前期物业进行管理。和泰家园小区业委员成立后，海航物业公司与和泰家园小区首届业主委员会于2017年1月20日签订《和泰家园物业服务合同》，由昌江县和泰家园小区首届业主委员会委托海航物业公司对和泰家园物业进行管理。2016年2月25日签订合同后，海航物业公司已按照协议约定进驻和泰家园小区并提供了物业服务。关业开已于2014年8月份收房，其自2016年3月份起一直未支付物业服务费，截至2019年8月份共拖欠物业服务费4874.1元，经海航物业公司书面催缴仍不履行交纳物业服务费义务，其行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。据此，海航物业公司要求关业开支付拖欠的物业费4874.1元于法有据，应予支持。关业开认为和泰家园小区的业委会成立不合法，业委会与海航物业公司签订的物业服务合同无效，认为海航物业公司收取物业服务费不合法。另外，关业开认为其虽然2014年收房，但因该小区未通水电导致其至2018年4月份才装修，主张物业服务费应当从2018年4月开始支付。本院认为，关业开未能提供证据证明和泰家园小区业主委员会成立不合法，另外支付物业服务费的时间应从交付房屋开始计算而不是从装修实际入住开始计算，故关业开的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。   另外，关业开提出海航物业公司提供物业服务存在质量问题的抗辩意见，但其未能提供证据证明海航物业公司存在违反物业服务合同约定的行为，亦未能提供充分的证据证明海航物业公司提供的物业服务存在严重问题。另外，物业管理费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发。良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。退一步讲，即使存在物业服务企业不完全履行物业服务协议约定的维护管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不能以此为由不交纳物业服务费。故本院对关业开的上述意见不予采纳。   综上所述，关业开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由关业开负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年九月十四日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。