河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初427号 原告：王潇宇，女，1973年2月12日生，汉族，现住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：李建军（王潇宇丈夫），现住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：柏琳，河北世纪方舟律师事务所律师。 被告：苗秀伟，男，1994年10月13日生，汉族，现住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：韩拥政，河北和融兴律师事务所律师。 原告王潇宇与被告苗秀伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王潇宇委托诉讼代理人李建军、柏琳、被告苗秀伟及其委托诉讼代理人韩拥政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王潇宇向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房租4800元，并支付原告违约金13440元；2.依法判令被告赔偿原告房屋及附属设施损害维修费损失共计70428元；3.本案诉讼费、公告费、鉴定费等相关费用由被告承担。事实和理由:2018年7月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于鹿泉区房屋租给被告，用途是居住，租赁期限自2018年7月16日至2019年7月16日，共计12个月，租金1600元，按三个月支付。合同约定未经原告书面同意，被告不得将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，由被告承担违约责任；合同约定因被告使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，被告负责维修并且承担所发生的的费用。 2019年3月，楼下302室房主反映厕所漏水，原告才发现被告擅自在租赁房屋加了好多高低床当作“小肥羊”餐厅的员工宿合，并且拿租赁房屋原有的大画板搭在布艺沙发上当作双人床使用，致使布艺沙发磨损严重。由于租赁房屋居住人员较多，致使厨房柜两扇门损坏，水龙头损坏，厨房管道漏水，厨房柜内已腐烂发黑，并且洗衣机、鞋柜、餐桌椅子不知去向。卫生间由于多人使用，导致渗水、漏水现象严重，并且已经对3楼302室天花板造成破坏。原告要求被告维修，被告找人多次维修，结果不但没有维修好，反而使情况更加严重。维修人员翻了卫生间地砖，破坏了结构，卫生间越修越漏。厨房柜修得不结实，以次充好，没有背板，偷工减料。2019年7月15日房屋租赁到期后，被告一直是边住边修理房屋，至2019年10月，被告称房屋不租了，也不负责维修了。2019年10月9日，原告曾因为房屋漏水问题报警处理。另，原告自2016年7月15日开始将该房屋租给被告居住，前两年一直是被告个人居住，均没有出现漏水、设施损坏等现象，今年该房屋由于居住人员过多才导致上述现象发生。原告多次与被告协商维修问题，被告均置之不理，原告特提起诉讼。 苗秀伟辩称，1、原告要求被告支付违约金及房租没有事实及法律依据。2、原告要求被告赔偿房屋及附属设施损害维修费损失，被告对此不认可，原告所称的损失与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告提交以下证据：证据1、《房屋租赁合同》、该租赁房屋的房产证，证明原告将其所有的房屋租赁给被告，合同约定了租期、租金、双方的权利义务以及违约责任。第1项请求中的房租是2019年7月至10月三个月的房租，共4800元。违约金的依据是该房屋租赁合同第8条第2款，乙方违约约定中的第（1）条、第（3）条。证据2、房屋租赁前和租赁后的现状照片、房屋现状视频，证明被告擅自增加高低床作为员工宿舍，居住人数众多导致卫生间、厨房使用频率高，造成严重破坏。证据3、结婚证复印件、《聘用合同》及个人工资流水，证明因租赁房屋中产生的各种问题导致原告配偶李建军不得不请假处理而产生的误工费。证据4、鉴定报告和鉴定报告发票，证明由于被告长期居住，明显使用不当造成的房屋的部分损失，发票证明本案产生的鉴定费3000元。证据5、西山宿舍2-2-402二次维修费用明细单1份，证明原告修复该房屋需要的费用，包括误工费、误租期、交通费等，共计70428元。 被告质证意见：对证据1租赁合同的真实性无异议，关于房租，被告曾经交纳过5000元的押金，可以冲抵7-10月份的房租。关于原告所主张的违约金没有相关证据支持。对房产证无异议。对证据2，拍摄时间是2019年7月份，不能反映2019年10月份的房屋现状。同时，视频对于证明事项没有任何关联。关于2019年10月份房屋现状我们另有证据提交。关于照片，其所反映的问题，已在价格评估报告中涉及，所以，照片已经没有证明的效力，不予认可。另外，不管是承租人甚至是出租人自行使用，都不可避免的对房屋的墙面、地面、设施产生磨损，这是个生活常识。我2016年租房时（租赁合同1年1签），就已经有租户租过原告的房子，原告提供的租赁前的照片是原告刚装修完之后的照片，不是我租赁时的照片。而且我刚租房子时，没有用洗手间，不知道洗手间有没有漏水，我们当时也没有检验。对证据3证明目的不认可，是原告诉讼过程中或者交涉过程中其所谓自身产生的费用，这个跟房屋租赁没有任何关联。对证据4鉴定费收据真实性无异议，鉴定费的负担请法院依法处理。关于鉴定报告，评估表中第一项布艺沙发污渍拆洗的600元费用，在日常生活使用中，本身就会产生污渍，这个与使用有关，与过错无关，是正常现象，对于该笔费用的承担，请依法予以处理，我们不认可该费用全部由被告承担。第6项墙面烟熏（烟熏是电子烤炉）铲除后重新粉刷所产生的2074.05元这项费用，质证意见同上。第9项冰箱污渍清理同上。关于卫生间拆除修复，我们不认可卫生间漏水与被告有关。所以，该笔费用应该由原告承担。证据5是原告自行制作，没有相应证据支持，并且，其中很大一部分与鉴定报告重合，我们不予认可。 被告提交以下证据：证据1、2019年10月10日原告第一次发的律师函，证明原告与被告交涉的过程。证据2、2019年10月14日被告回复原告的第一次发函。证据3、2019年11月23日被告发函给原告关于房屋交接的函。证据4、原告通过短信的方式回复被告在2019年11月23日的回复函。证据5、被告在2019年11月27日就房屋交接再次给原告的回复函。证据6、将证据3以短信形式发送给原告。证据7、将证据5以短信的形式发送给原告。证据8、被告在2019年11月29日以短信方式通知原告交接房屋。证据9、光盘（原、被告通话录音、房屋现状视频、证据11的图片），显示原告承认我方在修复洗手间之前外墙就渗水的内容。证据10、原告与被告通话记录，同证据9内容一致。证据11、外墙漏水的图片。 原告质证意见：对证据1-证据8真实性认可，关联性不认可，这是我们双方就该房屋租赁纠纷之间的沟通函，与本案我方索要房租、违约金、赔偿损失的请求没有关系。对证据9-证据10真实性认可，关联性不认可，一方面与本案我方主张的诉讼请求没有关系，另一方面该通话内容是被告断章取义，原告并没有承认修复洗手间之前外墙就漏水的事实。被告标黑的字体中原告说原来房外边也漏过是指2019年9月左右，被告第一次维修的时候导致外墙漏水。原告的意思是由于被告的维修导致该房屋漏水越来越严重。对证据11真实性、关联性均不认可。照片反映的是房屋现在的现状，照片的时间也是可以人为修改，并且，该证据恰恰能证明我方主张。被告通过2次维修不仅没有修好，反而是越修越漏。 本院经审理认定事实如下：原告自2016年7月15日开始将位于石家庄市鹿泉区房屋租给被告居住。2018年7月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁上述房屋，用途为居住，租赁期限自2018年7月16日至2019年7月15日，月租金为1600元，按三个月支付。合同并约定未经原告书面同意，被告不得将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，原告有权解除合同，由被告承担违约责任；因被告使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，被告应及时联络进行维修并负担所发生的的费用。由于不可抗力及非被告原因造成的损失由原告负责承担相关维修的费用。合同签订后，被告继续租赁原告房屋，并交纳租金。租赁合同约定的租赁期限到期后，被告继续占用三个月，未支付三个月的房租4800元。另查明：被告租赁原告房屋时，向原告交纳押金5000元，原告尚未退还被告。 本案审理过程中，原告申请对案涉房屋漏水原因、因漏水造成的损失进行鉴定。本院委托鉴定机构后，因原告对漏水原因不能按要求交纳鉴定费用，鉴定机构不予受理。 对原告所述的漏水造成的损失及室内物品因使用不当造成的损失，鉴定机构依据原告提供的损失清单等资料进行了价格评估，价格评估报告书载明损失价格为16838.05元。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告主张被告对租赁房屋使用不当构成违约，给原告造成了损失，对此，原告负有举证证明责任。本案虽然鉴定机构依据原告提供的损失清单等资料进行了价格评估，但原告对漏水原因不能按要求交纳鉴定费用，鉴定机构不予受理。原告提交的其他证据亦不能证明原告主张的损失发生原因系被告违约使用不当造成。故本院对原告要求被告支付违约金并赔偿原告损失的诉讼请求不予支持。被告欠付原告房租4800元，原告尚未退还被告房屋押金5000元，本案审理过程中被告述5000元的押金可以冲抵房租。本院认为，根据法律规定，本案原被告互负到期债务，一方可以将自己与对方的债务抵销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告苗秀伟给付原告王潇宇房租款4800元，与被告苗秀伟交纳原告王潇宇的房屋押金中的4800元相互抵销。 二、驳回原告王潇宇的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2016元，减半收取计1008元，由原告王潇宇负担953元，由被告苗秀伟负担55元。鉴定费3000元，由原告王潇宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市鹿泉区龙泉路鹿泉区人民法院，邮政编码：050200，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  齐志新 二〇二〇年九月七日 书记员  刘灵芝