云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1707号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584835895Q，住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原昭通师专南校区）。法定代表人：李静，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马彦江，男，1982年5月2日出生，回族，贵州省威宁彝族回族苗族自治县人，住。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称鸿卓房产公司）因与被上诉人马彦江商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。鸿卓房产公司上诉请求：请求撤销一审判决，重新认定双方违约期限及违约金；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对基本事实认定存在错误，导致适用法律失当，判决错误。一、一审判决证据采信问题。被上诉人提交的所谓“昭通鸿卓公司公告复印件”，在庭审质证过程中，上诉人已经明确表示这是一份极为模糊的照片打印件并非原件，不符合证据要求，证据内容并非所谓的“公告”，上诉人从未向被上诉人发出过该通知。而一审法庭却在被上诉人无法拿出原件，且与被上诉人陈述相矛盾的情况下，对该证据予以采信，完全无视《民事诉讼法》第七十条关于证据应当提交原件的规定。二、关于事实认定。1.一审采信了被上诉人无法提交原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件，这一认定与事实相去甚远。上诉人未向被上诉人发出过该通知或所谓的“公告”：并且在被上诉人所称的“公告”之后也没有任何业主交回过钥匙，同时与本案一同起诉的50余件相似案件中，就有业主是在2018年10月13日当天接房的，从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。2.一审判决认定上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》合法有效，但却只选择性的认定了对被上诉人有利的条款，全然不顾被上诉人应当履行的义务和合同中对房屋交付的约定。双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”，一审判决完全忽略了这一约定，认为上诉人交付的房屋还不具备交房条件。3.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费和配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人一直没有接房的原因在于被上诉人本身，结合本案中双方合同的约定，交付房屋的时间应当以合同约定的公告时间确定为2018年9月30日。按照一审判决的逻辑，被上诉人如果一直不办理接房手续，那么每天50元的违约金要计付到何时为止。三、关于法律适用。在上诉人与被上诉人明确约定了以公告时间为房屋交付时间的前提下，一审判决违约金要支付到交房之日止，忽略了被上诉人无理取闹拒绝接房的前提，违背了合同法公平公正的基本原则。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。综上所述，一审判决对证据采信、事实认定、适用法律均有错误。请求二审人民法院综合本案的事实和证据，结合本案的实际情况，依法予以改判。被上诉人马彦江未作二审答辩。马彦江向一审法院起诉请求：要求鸿卓房产公司按合同约定交付房屋并支付截至2019年11月4日期间的逾期交房违约金3024.00元,诉讼费由鸿卓房产公司承担。一审法院认定事实：2017年11月26日，马彦江与鸿卓房产公司订立合同编号为HZ1270的《商品房购销合同》，由马彦江购买鸿卓房产公司开发的温泉静园小区14幢1单元403号房。房屋价款324763.00元。合同约定，鸿卓房产公司于2018年3月31日前交付房屋，逾期交房，须自交房时间届满后的次日起90日内按每天30元向马彦江支付违约金；90天后支付的违约金总额不超过已付房款的0.1%，合同继续履行。合同签订后，案涉房屋已在房管部门办理了登记备案手续，马彦江陆续支付了全部购房款。2018年9月29日，鸿卓房产公司在《昭通日报》上刊登“交房公告”通知接房，同年10月13日，又以温泉静园小区项目未经综合验收，待建设工程验收合格后方可交付使用。2020年1月6日马彦江向一审法院起诉。一审法院认为，马彦江和鸿卓房产公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，双方均应遵循诚实信用原则，行使权利和履行义务。鸿卓房产公司迟延交房，依法应承担违约责任，马彦江提出的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将温泉静园小区14幢1单元403号房交付原告马彦江；二、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告马彦江支付逾期交房违约金3024.00元。诉讼费50.00元,减半收取25.00元，由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。二审中，鸿卓房产公司对一审判决认定该公司于2018年10月13日以温泉静园小区项目未经综合验收，待建设工程验收合格后方可交付使用的事实有异议，对一审判决认定的其余事实，双方当事人未提出异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。本院另查明：在马彦江与鸿卓房产公司于2017年11月26日签订的《商品房购销合同》中约定的付款方式及期限为：买受人首期支付购房总价款的32.26%，金额为104763元，付款日期为2017年11月26日，其余房款220000元，向建行昭通海楼路支行贷款支付。2018年4月10日马彦江向鸿卓房产公司支付首付款104763元，余款在2018年4月24日及2018年7月3日分两次完成支付。归纳当事人的上诉主张，本案的争议焦点是：鸿卓房产公司是否应当向马彦江支付逾期交房违约金。本院认为，马彦江与鸿卓房产公司于2017年11月26日签订的《商品房购销合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于双方当事人对《商品房购销合同》的履行情况，首先，关于付款情况，在《商品房购销合同》中约定马彦江应于2017年11月26日首付104763元，其余房款220000元贷款支付。但马彦江在2018年4月10日才向鸿卓房产公司支付首付款104763元，余款在2018年4月24日及2018年7月3日分两次完成支付，马彦江逾期支付购房款的行为已构成违约。其次，关于交房情况，根据双方当事人签订的《商品房购销合同》约定，鸿卓房产公司应于2018年3月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给马彦江，鸿卓房产公司未能在合同约定的期限内将该房屋交付给马彦江，鸿卓公司逾期交房的行为也构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，因马彦江和鸿卓房产公司在履行《商品房购销合同》中都存在违约行为，应各自承担相应的责任，故对马彦江主张由鸿卓房产公司支付逾期交房违约金3024元的诉讼请求，本院不予支持。原审法院未审查马彦江逾期付款的事实，即判决由鸿卓房产公司向马彦江支付违约金3024元不当，本院应予纠正。因双方当事人对原判决第一项，即由鸿卓房产公司于判决生效之日起七日内将温泉静园小区14幢1单元403号房交付给马彦江均未提起上诉，本院对该项判决内容予以维持。综上所述，鸿卓房产公司关于其不应当向马彦江支付违约金的上诉理由成立。原判决认定事实有遗漏，适用法律和判决结果均有不当之处，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）（三）项的规定，判决如下：一、维持云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初217号民事判决第一项，即“被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将温泉静园小区14幢1单元403号房交付原告马彦江”；二、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初217号民事判决第二项，即“被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告马彦江支付逾期交房违约金3024.00元”；三、驳回马彦江的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由马彦江负担；二审案件受理费50元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  王宇波审判员  杨胜洪审判员  陈贵琼二〇二〇年九月二十五日书记员  邢 璠