云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初1794号原告（反诉被告）：熊庆林，女，汉族，1973年8月11日出生，云南省腾冲市人，高中文化，个体户，住云南省德宏州盈江县。委托诉讼代理人：杨成钧，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理；委托诉讼代理人：董丽梅，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理；被告（反诉原告）：师宏艳（曾用名：师红艳），女，傈僳族，1967年3月8日出生，云南省梁河县人，大专文化，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：杨荣彩，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）熊庆林诉被告师宏艳（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月27日立案受理后，被告师宏艳针对本诉提起反诉，本院认为，被告师宏艳的反诉符合法律的规定，予以受理。本院依法适用普通程序针对本诉和反诉，于2020年9月15日公开开庭进行了合并审理，原告熊庆林及其委托诉讼代理人杨成钧和董丽梅、被告委托诉讼代理人杨荣彩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告熊庆林向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2018年2月19日达成的房屋租赁合同；2、请求判令被告返还原告于2018年支付的房租16800元；3、请求判令被告赔偿原告各项损失合计63600元，包括：房屋装修款42800元、制作广告费4800元、工人工资16000元；第2、3项合计80400元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：被告在58同城上发布租房信息。原告家在盈江经营康浴馆，需要到芒市合伙开分店，后原告得知被告租房信息后联系被告协商租房事宜。2018年2月19日，原被告就租房事宜达成口头一致租期自2018年4月1日至2028年3月31日，租金2018年至2022年16800元/年，之后租金的计算方式为每增加一年，租金涨1000元，书面合同签订时间待定。原告弟弟熊正林于当日将5000元租房定金打至被告儿子施麟的账户，原告于2018年4月将2018年4月1日至2019年3月31日剩余租金11830元通过银行转账的方式汇至被告提供的账户。原被告口头协商好租房事宜后，原告开始着手实施前期经营准备工作，包括：1、2018年3月3日与刘旺礼签订了《房屋装修合同》，装修范围包括三格无装围钢架房，具体为：钢架房四周装围及分格隔断装围，钢架房加固，顶棚安装，地面填补，地面瓷砖铺贴，门窗制作安装，厕所改造，水电安装工程，庭院地面混泥土硬化，房屋装修款共计42800元。2、原告于2018年5月10日支付的广告制作费4800元。原告对被告提供的房屋租赁合同部分条款有异议，于2018年5月6日将修改后的租赁合同发至被告邮箱，但被告均以各种理由推脱签订书面租赁合同，被告恶意拖延不签订房屋租赁合同的行为，致使原告无法办理营业执照，导致原告不但没有经营性收入，也需要请人看店，由此产生了工人工资16000元。综上，被告拒签合同的行为已构成违约，给原告造成了损失，各项损失合计80400元，原告与被告多次协商关于租房及赔偿事宜，被告均不同意协商解决。原告为维护自身的合法权益，根据相关法律、法规规定向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告师宏艳答辩并反诉称：2018年1月初,被反诉人电话联系反诉人,称其在58同城看到反诉人有房屋出租,被反诉人要在芒市开一家康浴馆的分店,欲租赁反诉人的房屋。反诉人通过彩信将房屋情况发送给被反诉人,后双方一起实地查看租赁物情况,协商房屋租赁事宜。租赁事宜谈好后,反诉人提供书面租赁合同要求被反诉人签订,并向被反诉人说明合同是可以一起协商修改的,但被反诉人未修改也未签合同,称其要回家看一下合同,于是就用手机拍了合同的照片。2018年2月19日被反诉人的弟弟熊正林将5000元房租转账支付到反诉人儿子施麟的账户。因当时租赁房屋需要进行清理,被反诉人提出给其一个多月的租金宽限,租赁期间自2018年4月1日起算。2018年4月23日被反诉人通过银行转账向反诉人支付的2018年4月1日至2019年3月31日剩余租金11830元。2018年5月6日被反诉人将自行拟定的《房屋租赁合同》通过617×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱发送至反诉人配偶施荣辉18×××89＠.189.ｃｎ邮箱。2018年5月8日反诉人配偶施荣辉通过18×××89＠.189.ｃｎ邮箱将修改后的《房屋租赁合同》发送至被反诉人617×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱。2018年5月21日反诉人配偶施荣辉通过18×××89＠.189.ｃｎ邮箱将双方沟通后的《房屋租赁合同》再次发送至被反诉人617×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱,后被反诉人一直没有回复。期间双方多次协商都未签下书面合同,而这期间被反诉人一直都对租赁房屋占有使用着。并且被反诉人在未签订《房屋租赁合同》、未经反诉人同意的情况下对租赁房屋进行大面积装修。双方经过多次协商,迟迟无法签订书面租赁合同。经过反诉人多次催交2019年4月1日至今的房租,被反诉人也一直不予支付,被反诉人的行为极大的损害了反诉人作为出租人的合法权益。于是反诉人于2020年6月23日以短信的方式向被反诉人发出在2020年6月30日前支付剩余租金和在2020年6月30日前交还钥匙解除双方租赁合同的正式通知。但至今被反诉人不但未支付剩余租金还将反诉人起诉到法院。基于上述事实,反诉人认为:因双方未采用书面形式的,双方合同视为不定期租赁,反诉人可以随时解除合同;因被反诉人一直未支付租金,出租人亦可以解除合同。故反诉人提出解除合同有事实和法律依据。另被反诉人在未签订书面合同且未经反诉人同意的情况下,擅自对其租赁房屋进行改造装修,根据相关法律规定反诉人要求被反诉人恢复原状的,人民法院应予支持，请求：1、判令解除反诉人与被反诉人之间于2018年2月19日达成的房屋租赁合同；2、判令被反诉人按照约定租金每年16800元支付自2019年4月1日至实际归还租赁房屋时止的房屋租金（暂算至2020年8月30日为22400元）；3、判令被反诉人恢复租赁物原状，将租赁物交还反诉人，并赔偿因拆除装修附合给反诉人造成的损失。4、请求人民法院判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）熊庆林针对反诉答辩如下：被答辩人违约再先，答辩人不应支付被答辩人2019年4月1日至实际归还房屋时的租金。答辩人与被答辩人于2018年2月19日就房屋租赁达成口头协议，对租期、租金、装修事宜、用途等达成了一致，被答辩人于2018年5月8日、5月21日通过邮箱方式传给答辩人的两份租赁合同中均约定了“甲方须提供给乙方有效证件，协助乙方办理完善相关所需手续”，但从答辩人提交的通话录音中可以看出，答辩人要求被答辩人签订书面合同去办理营业执照时，被答辩人一再推诿自己不在芒市，被答辩人明知答辩人是开康浴馆需要营业执照才能正常营业，但其仍不顾及答辩人的利益而一再拖延签订合同，导致答辩人租赁房屋至今一直处于未营业状态，被答辩人的行为给答辩人造成了经营损失。被答辩人违背双方约定，未协助答辩人签订书面租赁合同办理相关手续，并从答辩人的电话录音中可以看出，其多次向答辩人表示不再继续将房屋租给答辩人，而答辩人也一再表示自己已经对房屋进行了装修，自己还没有正常营业，需要继续租用房屋进行经营，达到回收成本的目的，但被答辩人坚持表示不再继续租房给答辩人，并让答辩人列出投资清单。综上，答辩人认为，被答辩人未签订书面合同，未及时协助答辩人办理营业执照，并且以自己要建房为由向答辩人多次表示不继续租房，是违约的表现，而答辩人也不应承担2019年4月至实际归还房屋的租金。答辩人没有因为房屋装修给被答辩人造成任何损失并且答辩人进行房屋装修是经过被答辩人同意的。被答辩人声称答辩人未经其同意就擅自对房屋进行大面积装修是其为了推卸责任的无稽之谈，首先，从被答辩人提交的房屋原状照片可以看出，被答辩人的房屋原状是破旧的，土地也不完整，作为承租人，为了生产经营的需要，势必会对租赁物进行装饰装修，并且按照常人的思维，一个开康浴馆的经营者，如果不对本就破旧的房屋进行装修，那租赁的意义何在？其次，从被答辩人提交的证据来看，被答辩人于2018年5月8日、5月21日传给答辩人的两份租赁合同中均提到“甲方同意由乙方改建装潢三格钢架房，所需资金乙方自行承担”，由此可以看出，被答辩人是知晓并同意答辩人对房屋进行装修改造的，双方已经对答辩人房屋进行装饰装修是没有异议的。综上，答辩人认为：被答辩人的反诉请求纯粹是其为了推卸其违约责任的借口，理应驳回，为维护答辩人的合法权益，请求贵院支持答辩人的本诉请求。综合双方的诉辩主张，针对本诉和反诉合议庭归纳本案的争议焦点如下：1.是否应当解除原、被告于2019年2月19日达成的房屋租赁合同？2.被告的行为是否对原告造成损失，是否应当返还原告2018年支付的房租16800元及赔偿各项损失63600元？3.反诉被告是否应当支付反诉原告2019年4月1日至归还租赁房屋时止的租金（按约定租金每年16800元计算）？4.反诉被告是否应当将租赁物恢复原状并返还反诉原告，赔偿因拆除装修反诉原告造成的损失？原告根据争议焦点，针对本诉和反诉，向本院提交了如下证据：一、熊庆林身份证，欲证明原告身份信息。二、银行回单，欲证明原告通过银行转账的方式将2018年4月1日-2019年3月31日的房租汇至被告提供的账户。三、房屋租赁合同2份，QQ邮箱截图，短信截图9张，欲证明原被告就书面房屋租赁合同的具体条款协商未达成一致。四、电话录音3份，欲证明被告违约不租房并多次明确表示不再继续租房给原告，让原告计算投资总费，原告因感觉被告要反悔不租房因此不支付房租。五、房屋装修合同、收据两份、装修后房屋图片、广告制作费收据、收据，欲证明：原告在租房期间产生的房屋装修费、广告制作费及人工工资。六、办理个体工商户《营业执照》提交材料，欲证明原告办理营业执照必须提交书面租赁合同的事实。经质证，被告（反诉原告）师宏艳对原告提交的证据发表如下质证意见：对第一、二组证据真实性、合法性、关联性及证明内容无异议；对第三组证据中房屋租赁合同2份的三性及证明内容不认可，因为双方没有签字认可，QQ邮箱截图真实性认可，但合法性、关联性及证明内容不认可，短信截图9张三性及证明内容认可，双方确实经过多次协商未达成一致；对第四组证据真实性、关联性认可，合法性及证明内容不认可，因为该录音未经被告本人同意；对第五组证据真实性、合法性、关联性及证明内容不认可，因为原告在未与被告签订租赁合同的情况下就与他人签订装修合同，该合同是原告与第三人的法律关系，不排除原告为了诉讼目的临时与第三人制作，并且在被告2020年6月23日发送给原告要求解决争议的短信前，原告是不知道该房产系38-385号，但在与第三方签订的装修合同上用的是38-385号具体的门牌，所以不能排除原告方为了诉讼临时与第三人签订制作装修合同。对收据2份的三性及证明内容均不认可，因为收据没有银行流水等相互佐证，只是一个手写的收据，不能排除原告为诉讼临时制作。对广告制作费的收据三性及证明内容均不认可，因为收据没有银行流水等相互佐证。对装修照片的三性认可，对证明内容不认可，拍照太局部；对第六组证据真实性、合法性、关联性及证明内容不认可，因为没有任何签章，与本案无关。本院认为，原告向本院提交的证据客观真实，与本案具有关联性，但不能完全证明原告欲证明的内容，故对上述证据的真实性予以采信，对原告欲证明的内容予以部分采信。被告（反诉原告）师宏艳针对本诉和反诉，向本院提交了如下证据：一、《潞西市土地使用权挂牌报价单》、《成交确认书》、《中华人民共和国土地使用权证》、《中华人民共和国建设用地批准书》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《门牌证》复印件，欲证明：1.租赁物的具体情况，2.反诉人出租的租赁物手续完善，符合法律规定。二、房屋原状照片3张、房屋现状照片1张，欲证明租赁物房屋原状及现状。三、收款记录1份、银行交易明细表1份复印件，欲证明：1.2018年2月19日被反诉人弟弟熊正林将5000元房租转账支付到反诉人儿子施麟的账户。2.2018年4月23日被反诉人通过银行转账向反诉人支付2018年4月1日至2019年3月31日剩余的租金11830元。四、18×××89邮箱已发送邮件截屏照片1份、2018年5月8日18×××89邮箱截屏照片1份、《房屋租赁合同》复印件1份、2018年5月21日18×××89邮箱截屏照片1份、《房屋租赁合同》复印件1份，欲证明：1、2018年5月6日被反诉人将自行拟定的《房屋租赁合同》通过617×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱发送至反诉人配偶施荣辉18×××89＠.189.ｃｎ邮箱。2、2018年5月8日反诉人配偶施荣辉通过18×××89＠.189.ｃｎ邮箱将修改后的《房屋租赁合同》发送至被反诉人617×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱。3、2018年5月21日反诉人配偶施荣辉通过18×××89＠.189.ｃｎ邮箱将双方沟通后的《房屋租赁合同》再次发送至被反诉人617×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱,后被反诉人一直没有回复。4、未签订书面《房屋租赁合同》是由于被反诉人的原因造成的。五、反诉人与被反诉人短信记录截屏、反诉人配偶施荣辉与被反诉人的微信聊天记录，欲证明：1.双方经过多次协商,迟迟无法签订书面租赁合同。2.在未签订书面合同且未经反诉人同意的情况下被反诉人对租赁物进行装修、修缮。3.经过反诉人多次催交2019年4月1日至今的房屋，被反诉人一直不予支付。4.经多次协商签订合同无果、催要房租无果后，反诉人于2020年6月23日以短信的方式向被反诉人发出在2020年6月30日前支付剩余租金和在2020年6月30日前交还钥匙解除双方租赁合同的正式通知。六、师宏艳户口簿复印件，欲证明师宏艳曾用名“师红艳”。经质证，原告（反诉被告）熊庆林对上述证据发表如下质证意见：对第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议；对第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议，这个房屋前后的照片也证明了原告装修房屋的实际情况，不是对方所说的原告为了诉讼的目的与他人临时制作恶意串通；对第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议；对第四组证据真实性、合法性、关联性无异议，对第四个证明内容有异议，双方未签订书面合同不是原告的原因造成的，不能仅凭原告没有回复邮箱信息就认定是原告的原因造成书面合同未签订，原告是一个生意人，也知晓未签订书面合同是不能办理到营业执照，没有营业执照是不能营业也没有经营性收入；对第五组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，对第2、3点证明内容有异议，从被告提交的两份书面合同都能看出“甲方同意由乙方改建装潢三格钢架房，所需资金乙方自行承担”，这句话证明被告是同意原告装修的，对第3个证明内容不认可，因为在此之前原告一直电话联系被告交房租的事情，在2019年3月份也提前联系被告交房租的事情，但被告一直以不在芒市为由推脱；对第六组证据真实性、合法性、关联性及证明内容无异议。本院认为，被告向本院提交的证据客观真实，与本案具有关联性，但不能完全证明被告欲证明的内容，故对上述证据的真实性予以采信，对被告欲证明的内容予以部分采信。根据当事人的陈述和本院的审理，本院确认本案如下法律事实：2018年年初，原告在58同城的租房信息上看到被告欲出租房屋的信息，与原告电话联系告知其欲租赁房屋，双方经协商后，原告确定租赁被告房屋，并约定房屋租金每年为16800元，租赁期自2018年4月1日起，因双方对合同的相关事宜未达成一致意见，故原、被告双方未签订书面租赁合同。2018年2月19日，原告熊庆林的弟弟熊某某将5000元租金转账支付到原告的儿子施某的账户内，被告将租赁房屋交付原告使用，后原告对该房屋进行了装修改造。2018年4月23日原告通过银行转账给被告剩余租金11830元（其中30元为水电费）。后双方多次针对租赁合同内容进行协商，但双方未达成一致意见，至今未签订房屋租赁合同。原告认为被告恶意不签订房屋租赁合同，致使原告无法办理营业执照，导致原告不能经营，给原告造成损失，原告诉至本院，请求：1、判令解除原被告于2018年2月19日达成的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告于2018年支付的房租16800元；3、判令被告赔偿原告各项损失合计63600元，包括：房屋装修款42800元、制作广告费4800元、工人工资16000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）师宏艳认为，因双方不能达成一致意见，双方未签订书面租赁合同，双方合同视为不定期租赁，反诉人可以随时解除合同，因被反诉人一直未支付租金，出租人亦可以解除合同。被反诉人在未签订书面合同且未经反诉人同意的情况下，擅自对其租赁房屋进行改造装修，根据相关法律规定反诉人要求被反诉人恢复原状，反诉人向本院提出反诉，请求：1、判令解除反诉人与被反诉人之间于2018年2月19日达成的房屋租赁合同；2、判令被反诉人按照约定租金每年16800元支付自2019年4月1日至实际归还租赁房屋时止的房屋租金（暂算至2020年8月30日为22400元）；3、判令被反诉人恢复租赁物原状，将租赁物交还反诉人，并赔偿因拆除装修附合给反诉人造成的损失。4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。公民违反合同或不履行其他义务的，应当承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，本案原、被告双方口头约定租赁，且被告已将租赁房屋交付原告使用，但未签订书面租赁合同，故双方的租赁关系视为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同。本案原、被告双方均要求解除租赁关系，本院对上述请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金，本院认为，原告熊庆林使用租赁房屋，应当按约定向被告支付租金，故对原告熊庆林要求被告师宏艳返还支付2018年的房屋租金16800元的请求不予支持，对被告要求原告支付2019年4月1日至实际归还租赁房屋时止的房屋租金的反诉请求予以支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本院认为，原告向本院提交的要求被告承担损失的证据不足以支持其主张，被告向本院提交的证据也不足以支持反诉要求恢复原状和赔偿损失的主张，故本院对上述本诉和反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）熊庆林与被告（反诉原告）师宏艳的房屋租赁关系，原告（反诉被告）熊庆林于本判决书生效之日向被告（反诉原告）师宏艳返还租赁房屋；二、由原告（反诉被告）熊庆林向被告（反诉原告）师宏艳支付2019年4月1日起至实际返还租赁房屋时止的房屋租金（按每年租金16800元计算）；三、驳回原告（反诉被告）熊庆林的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）师宏艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1810元，由原告熊庆承担（已付），反诉案件受理费230元，由被告师宏艳承担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  刘宏芸人民陪审员  陈 玲人民陪审员  张宗楼二〇二〇年九月二十五日书 记 员  乔 丹