西安市莲湖区人民法院民事判决书（2020）陕0104民初2507号原告：王超，男，1985年9月18日出生，汉族，住西安市雁塔区二期14-3-3003。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：韩光，该公司总经理。委托诉讼代理人：武迎斌，男，1994年11月10日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省成县。原告王超与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王超、被告美丽屋公司之委托诉讼代理人武迎斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王超向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金29175.4元并解除双方之间的租赁合同；2、判令被告按照每月2390元的标准向原告支付自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占用费（暂计算至2020年3月10日为3160.97元）；3、判令被告向原告支付未经原告同意的装饰装修所造成的损失7789.95元，向原告支付换锁费用350元，合计8139.95元；4、判令被告拆除新增的房间并恢复地面、墙面、天花板的损坏或被告向原告支付22257元，由原告自行恢复；5、判令被告向原告支付房屋内四门衣柜的损坏赔偿金1500元；6、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室的业主，2018年4月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，被告按季度通过银行汇款方式向原告支付租金，租期六年，原告给予五个月免租期，应被告要求，原告同意被告为涉案房屋增添一间房屋，除此之外，被告未向原告提出其他装修要求，原告也未同意被告对房屋进行其他装修。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告从2020年2月1日起拒绝按合同约定履行支付房租义务，原告多次催促未果，根据合同约定，被告未按约定支付租金达5日，原告有权单方面解除合同，被告违约应按合同总租金的17%支付违约金，据此原告于2020年2月21日电话通知被告合同已单方面解除，同时要求被告在2020年2月29日前腾空归还涉案房屋，并支付违约金、房屋恢复原状费用、拖欠的房租、房屋占用费等，被告明确表示收到通知且未提出异议，但被告并未在2020年2月29日前归还房屋，也未向原告支付任何金钱。为防止损失进一步扩大，原告于2020年3月1日更换涉案房屋门锁（被告未经原告同意更换了门锁），第一次见到被告对涉案房屋进行的装饰装修，除经原告同意的新增一间房屋外，还改变了房屋墙面颜色、在房屋内连接电线改变了原有线路、加装空调导致内外墙损坏，主卧室内的四门衣柜已被损坏，此外，被告仍遗留有床、柜、桌等物品，加上被告未将房屋恢复原状，未归还水、电、天燃气卡和门禁卡，被告事实上仍然占有房屋，原告无法通过换锁等简易方式主动收回房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告美丽屋公司辩称，签订合同属实，合同中明确其代为签署和办理相关房屋租赁事宜，认为双方系委托关系；租金向原告支付至2020年1月30日，2月份租金没有支付属实，2020年1月，由于全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情，西安市采取了小区封闭、拒绝外埠人员居住等防疫措施，疫情导致公司业务无法正常开展，经营出现严重亏损，因经营困难，遂与原告协商延迟支付一事，原告表示可以协商，故在协商过程中公司暂未支付租金，且明确表示协商完毕，即刻支付租金，在2月21日其与原告沟通，想要支付租金，原告不同意，且于2020年3月1日换锁强制将房屋收回，导致其无法正常进门，合同无法履行，现同意解除合同，不同意支付违约金，租金未支付是因为不可抗力（疫情），合同第7条第2项约定出现不可抗力合同解除，不承担责任；双方合同中约定的违约金明显过高，要求法院予以调整。关于原告主张的房屋占有使用费，原告收房后，房屋实际控制人已不属于其，故对占有使用费不认可；装修损失不认可，依据合同第2条第5款，其是经过原告同意进行房屋装修及添附装饰物品；换锁的费用不认可，原告强行换锁，并没有通知其；关于墙面、地面、天花板损失不认可，其装修、装饰是经过原告同意，也没有破坏房屋主体结构；关于衣柜损失不认可，原告提供的衣柜不是新衣柜属于自然损耗，也无法确认损坏是其行为造成。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月30日，原告(甲方)与被告 (乙方）签订《西安市房屋出租委托合同》，约定：甲方委托乙方全权办理其所有的位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等，委托期限自2018年8月1日至2024年7月30日；甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，甲方预计办理装修手续日期：2018年5月2日，具体为允许乙方增添壹间房屋；2018年5月1日至2018年7月30日为免租期共计三月，免租期补充：2019年8月1日至2019年9月30日为免租期共计两个月。租金标准为：第一年至第三年每月2390元，第四年至第六年每月2510元，乙方支付方式为季付；合同第七条第二款解除中约定，出现任何不可抗力的情形或因除拆迁政策以外的相关政策原因须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任。合同第七条第四款约定乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同；合同第八条违约责任中约定，出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金，如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告在房间内增添一间房屋并对外出租。被告将租金交纳至2020年1月30日，2020年2月21日，原告电话告知被告单方解除合同，2020年3月1日，原告将涉案房屋门锁更换。庭审中，原告提交与房屋实际承租人的微信聊天记录，证明实际承租人已将租金向被告交纳至2020年4月份。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益, 承租人支付租金的合同。本案双方签订的《西安市房屋出租委托合同》中明确约定了租金、租期及支付方式，符合租赁合同的构成要件, 该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。依据合同约定，被告应于2020年2月1日支付2020年2月至4月的租金，被告租金交纳至2020年1月30日，后因被告未按期支付租金，双方协商未果，原告于2020年3月1日更换门锁，现原告主张解除双方合同，被告亦同意，故本院确定双方签订的 《西安市房屋出租委托合同》于 2020 年 3 月 1日予以解除，被告应支付2020年2月1日至3月1日的租金2390元；因原告将涉案房屋门锁更换，收回房屋，导致被告无法实际使用房屋，故原告主张占有使用费，无事实依据，本院不予支持；关于原告主张违约金 29175.4元的请求，被告应付租金的期间，因新冠肺炎疫情爆发，西安市政府依法采取了在辖区范围内进行交通管制、强制隔离、停工、停业、停学，限制或停止人群聚集活动等防控措施，以防止疫情扩大和传播，被告公司因此未能正常经营，并非故意拖欠，但结合原告提交的房屋实际承租人已向被告租金交纳至2020年4月的证据，及双方就延期支付租金亦进行过协商的情形，被告存在违约的事实，但双方合同中约定的违约金过高，依据租赁合同实际履行情况，酌定违约金为2390元；合同中约定原告允许被告在涉案房屋内增添房屋一间，但未约定到期后该增添房屋如何处置，该增添行为系原告在租期为6年的基础上与被告达成的协议，现合同提前解除，依据涉案房屋的使用用途，被告应将增添房屋予以拆除。合同中约定，原告允许被告在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，现原告主张被告支付装饰装修所造成的损失7789.95元，于法无据，本院不予支持；原告更换门锁系自行收房行为，其主张被告支付换锁费用350元，于法无据，本院不予支持；关于原告主张四门衣柜损坏赔偿金1500元的请求，依据原告提交的房屋交付前后对比照片，能够证明衣柜确有损坏，依据租赁使用期限及使用的正常损耗，酌定赔偿金为500元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十四条之规定,判决如下：一、原告王超与被告北京美丽屋资产管理有限公司签订的合同于2020年3月1日予以解除，本判决生效后七日内，被告北京美丽屋资产管理有限公司支付原告王超2020年2月份租金2390元；二、本判决生效后七日内，被告北京美丽屋资产管理有限公司支付原告王超违约金2390元；三、本判决生效后十日内，被告北京美丽屋资产管理有限公司就位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋   内增添的一间房屋予以拆除，并恢复原状；逾期未拆除，如原告王超自行拆除，由此产生的费用由被告北京美丽屋资产管理有限公司承担；四、本判决生效后七日内，被告北京美丽屋资产管理有限公司支付原告王超四门衣柜损坏赔偿金500元；五、驳回原告王超其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，由原告王超负担406元，由被告北京美丽屋资产管理有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审     判     长     成根平审     判     员     倪晓盈审     判     员     高  红 二Ｏ二Ｏ年九月二十三日 书     记     员     狄鸣柔1