江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初3385号原告：射阳县德恒物业服务有限公司，住所地江苏省射阳经济开发区世纪花苑综合楼604室。法定代表人：吴**选，该公司董事长。委托诉讼代理人：栾小勇，该公司员工。被告：朱修文，男，1987年9月26日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：单国祥，射阳县春晨法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王兵，射阳县春晨法律服务所法律工作者。原告射阳县德恒物业服务有限公司（以下简称“德恒公司”）与被告朱修文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告德恒公司的委托诉讼代理人栾小勇、被告朱修文的委托诉讼代理人单国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业费3346元，公共能耗费840元，违约金4583元，合计8769元；2、诉讼费由被告承担。后在案件审理过程中，德恒公司变更诉讼请求，将违约金变更为从2013年11月1日起以每年所欠费用598元为基数按日利率0.03%计算7年，合计1832.79元。事实与理由：朱修文系双山萃园的业主，我公司为双山萃园小区提供物业服务。2013年至2019年，朱修文共差欠我公司物业服务费等费用。朱修文辩称，未交物业费属实，原因是2013年因楼上水管爆裂漏水渗透到我家里，造成阳台等财产损失，花去维修费2860元，在要求德恒公司协调处理时，其没有作为，不符合合同相关约定。德恒公司没有依法、公开收费，我的房屋仅有88.52㎡，以5年合同期算为2390.04元，公共能耗费531.12元；双方均有违约行为，故要求我承担违约责任没有法律依据；即使判令被告承担违约责任，只在标的额的20%承担。本院经审理认定事实如下：2010年10月18日，射阳县物价局出具射价管字[2010]10号《关于“双山萃园”住宅小区前期物业服务收费标准的批复文件》，载明：一、“双山萃园”住宅小区前期物业管理按四档提供服务，同意按每月每平方米0.40元的标准收取物业管理服务费。二、你公司可在±15%的幅度内进行浮动。三、你公司应将射阳县物业服务收费管理暂行办法、服务标准及本批复在住宅小区醒目位置公示，接受业主监督。2014年9月30日,盐城双山置业有限公司（甲方）与德恒公司（乙方）签订了一份《前期物业服务（协议）合同》，主要内容为：甲方选聘乙方对双山萃园提供前期物业管理服务事宜。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.45元/月.平方米；10元/月能耗费；高层住宅：1.00元/月.平方米；10元/月能耗费；商业物业：0.80元/月.平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日0.3%的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年3月31日，射阳县物价局另出具射价费字[2018]12号《关于核定“双山萃园”小区普通住宅前期物业公共服务收费标准的批复》，载明：一、双山萃园小区普通住宅前期物业公共服务收费按四级等级服务收取。收费标准：小高层按0.80元/平方米.月收取，多层按0.45元/平方米.月收取，并可根据情况上下浮动，上浮最高不超过20%，下浮不限。二、除上述收费外，还可以收取共用的电梯、水泵、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务负责代收代交的费用。此项费用必须单独立账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。三、希你公司在小区醒目位置按规定做好公示工作，接受广大业主监督。以上批复从2018年4月1日起执行。朱修文系射阳县东开发区双山萃园12号楼207室业主，房屋使用面积为88.52平方米，从2014年10月1日至2019年9月30日未向德恒公司支付物业费和公共能耗费。本院认为：一、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，盐城双山置业有限公司系涉案房屋所在双山萃园的建设单位，其与德恒公司之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对全体业主具有约束力，合同双方均应按照合同约定全面履行各自义务。案涉物业合同签订的期限是五年，在该期限内及期限届满后，德恒公司继续为“双山萃园”的业主提供物业服务，应视为是原物业服务合同的延续，朱修文作为业主负有及时履行支付物业服务费等相关费用的合同义务。由于德恒公司的服务范围仅是法律规定、合同约定的物业服务范围内的事项，且其已经提供了实质性的物业服务，如德恒公司存在一些不作为的事项也应认定是履约瑕疵，不构成朱修文不支付物业服务费的理由；而朱修文拒不支付物业服务费，构成对物业服务合同履行的根本性违约。朱修文提出未支付物业费的原因是德恒公司在合同履行期间未能协调其与邻居之间的矛盾，属于不作为，故双方均存在违约的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。二、依照射阳县物价局于2010年10月18日及2018年3月31日出具的《关于“双山萃园”住宅小区前期物业服务收费标准的批复文件》，德恒公司按每月每平方米0.45元收取物业服务费，符合规定。朱修文从2014年10月1日至2019年9月30日应当给付的物业服务费为88.52×0.45×12×5=2390.04元。物业服务费的支付期限可以由物业服务公司与业主商定是事前预付或者事后支付。本案中，德恒公司与朱修文之间未约定给付期限，故从其权利的取得角度出发，应认定是在物业服务提供之后才取得收费权，即事后支付。故德恒公司在向本院起诉时，尚未对2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务义务履行完毕，故其要求业主给付在此期间的物业服务费缺乏事实依据，本院不予支持。射阳县物价局于2010年10月18日出具的《关于“双山萃园”住宅小区前期物业服务收费标准的批复文件》中未对德恒公司应当收取的公共能耗费用予以规定，但按照物业服务行业的正常习惯，业主应当承担该部分费用。现德恒公司按照每户每月10月收取公共能耗费用，未超过本地的行业基础价格，该行为并无不当。朱修文从2014年10月1日至2019年9月30日应当给付的公共能耗费为10×12×5=600元。现德恒公司要求朱修文支付拖欠的自2014年10月1日起至2019年9月30日止物业费和公共能耗费2990.04元的部分请求，本院予以支持。朱修文的此节抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。朱修文未能按约支付物业服务费等费用，应当承担逾期付款利息的民事责任。而案涉合同双方未对费用的支付期日作约定，本院按照物业服务行业每一年收费的习惯予以认定，即在物业服务提供后一年的最后一日为费用支付期日。故德恒公司要求朱修文承担从2015年10月1日起至实际给付之日止，以未支付费用数额为基数，按日利率0.03%计算逾期付款利息的部分诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱修文在本判决生效后十日内给付原告射阳县德恒物业服务有限公司物业服务费、公共能耗费，合计2990.04元,并承担逾期利息（自2015年10月1日起至2016年9月30日止,以598元本金为基数；自2016年10月1日起至2017年9月30日止，以1196元本金为基数；自2017年10月1日起至2018年9月30日止，以1794元本金为基数；自2018年10月1日起至2019年9月30日止，以2392元本金为基数；自2019年10月1日起至2020年9月30日止，以2990元本金为基数,均按日利率0.03%计算）；二、驳回原告射阳县德恒物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱修文负担。本判决为终审判决。审判员  徐晓东二〇二〇年九月二十八日书记员  谷 雷附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。