福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民初903号 原告：晋江市焕辉服饰织造有限公司，住所地福建省晋江经济开发区，统一社会信用代码：91350582717387572X。 诉讼代表人:柯双木。 委托诉讼代理人:曾惠琼,晋江市焕辉服饰织造有限公司管理人工作人员,福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曾伟鹏,晋江市焕辉服饰织造有限公司管理人工作人员,福建志立律师事务所律师。 被告：晋江市新塘加富织带厂，住所地福建省晋江市新塘街道后洋****，统一社会信用代码：92350582MA2Y311906。 经营者：张土华。 原告晋江市焕辉服饰织造有限公司（下称“焕辉公司”）因与被告晋江市新塘加富织带厂（下称“加富织带厂”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告焕辉公司的委托诉讼代理人曾惠琼、曾伟鹏，被告加富织带厂经营者张土华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告焕辉公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告2017年12月19日签订的《租赁合同》于2018年10月8日解除；2.请求判令被告立即将座落于晋江市经济开发区××里科技工业园区）灵山路的1＃厂房1层530平方米、3层1700平方米、综合楼4层（宿舍楼）725平方米、6层宿舍小套房及一间厨房共110平方米的租赁标的物腾空、恢复原状并交还给原告管理人；3.请求判令被告向原告管理人支付自2018年8月9日起至2018年10月8日按18330元／月的标准计算的租金36660元；4.请求判令被告向原告管理人支付自2018年10月9日起至实际腾空交付之日止按18330元／月的标准计算的厂房占有使用费（暂计至起诉之日止为367211元）；5.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。案件审理中，原告变更第1项诉讼请求为确认原告与被告于2017年12月19日签订的《租赁合同》无效，撤回上述第2项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为判令被告向原告管理人支付2018年10月9日至2019年10月31日止按18330元／月的标准计算的厂房占有使用费234013元。 事实与理由:2017年12月19日，被告与原告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租座落于晋江市经济开发区××里科技工业园区）灵山路的1＃厂房第一层530平方米，第三层1700平方米，综合楼第四层（宿舍楼）725平方米，第六层宿舍小套房及一间厨房共110平方米的不动产，租赁期限为5年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止。双方约定月租金为1幢厂房第一层8.5元／平方米，第三层5元／平方米，综合楼第四层（宿舍楼）7元／平方米，第六层宿舍小套房及一间厨房5年不计租金，经计算合计月总租金为18330元。租金支付方式为每半年支付一次，签订合同时支付租金和管理费1万元共计119980元，第六个月末支付下期租金和管理费。除租金外，根据租赁合同约定，每年的12月25日，被告还应承担电梯保养费3300元／年，及电梯的电费。2018年8月9日泉州市中级人民法院作出（2018）闽05破申12号民事裁定书，受理杨伟共对原告的破产清算申请，作出（2018）闽05破10号决定书指定福建志立律师事务所担任原告管理人。管理人根据《企业破产法》第18条的规定向被告经营者张土华释明原租赁合同已解除，承租人腾空交还租赁标的物并向管理人支付未缴租金，被告拒不向管理人腾空交付租赁标的物且拒不支付未缴租金。原告管理人于2019年8月30日向泉州市中级人民法院提起诉讼要求被告腾空交还租赁标的物并向管理人支付未缴租金，受理后管理人申请撤诉，获得准许。但被告至今仍未向原告管理人腾空交还租赁标的物并向管理人支付未缴租金。 被告加富织带厂辩称，1.同意双方2017年12月19日签订的《租赁合同》于2018年10月8日解除;2.2020年6月28日已将涉诉场地腾退给管理人;3.2018年8月9日至2018年10月8日期间《租赁合同》属于正常履行。被告依照《租赁合同》约定及原告法定代表人王恭晃的指示，通过银行转账及现金方式支付了该期间的场地租赁费用，管理人诉请重复支付该期间的场地租赁费用没有法律和事实依据;4.王恭晃长期未支付保安与清洁工的工资，导致他们长期以阻扰的方式对被告正常生产经营造成干扰，这一点在腾空厂房的时候也有体现，被告遭受王恭晃“不交租金就断电不让生产”的威胁。双方约定的租金并未明显低于市场价格，继续履行合同对管理人、破产债权人都是有利的。管理人存在严重的渎职，怠于履行管理人职权，应承担相应责任。管理人自2018年8月接管后，除告知破产申请已被受理外并未明确告知要解除《租赁合同》，也未告知其作为管理人的职权、如何支付场地使用费用等事宜，更未实际接管涉诉场地的维护、管理等。以至于无法确认原告已破产的真实性，无法确认管理人存在的真实性。王恭晃实际上依然是涉诉场地的支配权人。被告已向原告支付自2018年10月9日起至2019年10月31日期间的场地使用费用总计238012元，无需向管理人支付该期间的场地使用费。 当事人围绕诉辩主张提交了证据。焕辉公司向本院提供了以下证据：1.（2018）闽05破申12号民事裁定书、（2018）闽05破10号决定书，证明2018年8月9日泉州市中级人民法院受理杨伟共对原告的破产清算申请，并指定福建志立律师事务所担任原告管理人;2．企业信用信息公示，证明被告诉讼主体信息;3.《租赁合同》，证明2017年12月19日原告与被告签订《租赁合同》约定被告承租坐落于晋江市经济开发区××里科技工业园区）灵山路的1＃厂房第一层530平方米，第三层1700平方米，综合楼第四层（宿舍楼）725平方米，第六层宿舍小套房及一间厨房共110平方米的不动产的相关事宜;4.晋江市国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告，证明本案租赁标的物的土地使用权人为原告;5．不动产权证书，证明本案租赁标的物的土地使用权人为原告;6.（2019）闽05民初1539号《民事裁定书》，证明原告管理人于2019年8月30日向本院提起诉讼;7.现场图片，证明租赁标的物仍由被告继续租赁使用情况。 加富织带厂向本院提供了以下证据：1.内资企业登记基本情况表、营业执照(副本)、法定代表人身份证明、身份证，证明被告诉讼主体资格及变更情况;2.银行转账记录、微信转账记录，证明被告已支付涉诉房屋租金至2019年10月31日;3.银行转账记录，证明被告已支付场地占有使用费146640元。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据将围绕争议焦点进行阐述。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 1．原告与被告于2017年12月19日签订《租赁合同》，约定：焕辉公司将座落于晋江市经济开发区××里科技工业园区）灵山路的1＃厂房第一层530平方米，第三层1700平方米，综合楼第四层（宿舍楼）725平方米，第六层宿舍小套房及一间厨房共110平方米的不动产出租给加富织带厂，租赁期限5年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止，月总租金为18330元，焕辉公司指定案外人赵栋作为租金的收款人； 2.2018年8月2日至2019年8月25日被告按合同约定转账给赵栋82480元，以现金和微信转账方式支付给原告法定代表人王恭晃128100元，以微信转账方式向案外人王联续支付36600元，三项合计247180元。案外人王联续到庭认可其收取36600元系加被告支付给原告的案涉不动产的占用使费； 3．2018年8月9日本院作出(2018)闽05破申12号民事裁定书，受理杨伟共对原告的破产清算申请，同日作出(2018)闽05破10号决定书，指定福建志立律师事务所担任原告管理人； 4．被告已于2020年6月28日将案涉不动产移交给原告管理人，2019年10月31日起产生的占有使用费146640元已支付给原告管理人； 5.原告于2020年4月3日办理了国有建设用地使用权证[闽(2020)晋江市不动产权第0010582号]，在本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，也未办理不动产权证书； 6.原告管理人于2019年8月30日向本院提起诉讼，诉请被告支付到期未支付的占有使用费，2019年12月27日申请撤回起诉，本院予以准许。 本案的争议焦点为:被告是否应向原告支付占有使用费?如需支付,应支付多少占有使用费? 双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 本院认为，原告与被告签订《租赁合同》时,案涉房屋未取得建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，租赁合同无效。原告要求确认双方签订的《租赁合同》无效，本院予以支持。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2018年8月9日至2019年10月31日期间,被告占有使用案涉不动产,原告诉请被告按照租赁合同约定标准18330元/月支付该期间的相关费用共计270673元（18330元×2+18330元×12月+18330元÷30×23天）。被告辩解已按合同约定或焕辉公司法定代表人的指定支付了上述期间的相关费用。被告提交的证据2显示2019年8月30日前已支付的款项金额为247180元，原告提交的证据不足以证明原告管理人在2019年8月30日前已通知被告向原告管理人支付占有使用费，故被告于2019年8月30日前支付的款项应予扣除，原告诉请被告支付上述期间的占有使用费，本院不予支持。2019年8月30日原告管理人向本院提起诉讼，诉请被告支付占有使用期间的占有使用费，被告仍然于2019年9月10日向原告法定代表人王恭晃转账20000元，于2019年10月14日转账给合同指定收款人赵栋7462元，合计27462元。被告抗辩上述款应视为履行支付占有使用费，本院不予支持。综上所述，被告应支付的占有使用费为23493元(36660元+234013元-247180元)。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告晋江市焕辉服饰织造有限公司与被告晋江市新塘加富织带厂于2017年12月19日签订的《租赁合同》无效； 二、被告晋江市新塘加富织带厂应于本判决生效之日起十日内向原告晋江市焕辉服饰织造有限公司支付占有使用费23493元； 三、驳回原告晋江市焕辉服饰织造有限公司其他诉讼请求。 本案受理费5360.1元，由晋江市焕辉服饰织造有限公司负担4895.1元,由晋江市新塘加富织带厂负担465元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  张小燕 审判员  陈主忠 审判员  吴钟毅 二〇二〇年九月十四日 书记员  李心诗 附：一、适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。