贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初281号原告:贵州新华印刷厂有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区友谊路186号。法定代表人:茅青云，董事长。委托诉讼代理人：吴延馥，贵州黔坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**前，贵州黔坤律师事务所律师。被告:丁志炜，男，1968年10月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告:玉蝶控股集团有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区金竹镇。法定代表人:朱星臣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：佟政，贵州氧源律师事务所律师。原告贵州新华印刷厂有限公司（以下简称新华印刷公司）与被告丁志炜、玉蝶控股集团有限公司（以下简称玉蝶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。案件审理过程中，丁志炜以本案不属于本院管辖为由，提出管辖权异议，本院依法裁定驳回其异议。本案公开开庭进行了审理。原告新华印刷公司的委托诉讼代理人吴延馥，被告玉蝶公司的委托诉讼代理人佟政到庭参加诉讼。经本院传票传唤，被告丁志炜无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新华印刷厂提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2010年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告连带支付房屋租金共计1286000元（实际欠付的房屋租金金额按照合同约定的每月租金计算,暂时计算至2019年12月31日,实际应计算至被告将房屋腾退完毕交付给原告之日止）;3.被告向原告连带支付逾期支付房屋租金违约金484243.2元（逾期支付房屋租金违约金按照合同约定计算,暂时计算至2019年12月31日,实际应计算至被告足额付清欠付房屋租金之日止）；4.被告向原告连带支付电费共计135735元及利息492元（欠付的电费暂时计算至2019年12月31日,实际应计算至被告将房屋腾退完毕交付给原告之日止;利息以欠付电费135735元为基数,按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，从2020年1月1日起算，暂计算至2020年1月31日，实际应计算至被告付清欠付的电费之日止）；5.被告立即腾退位于贵阳市云岩区“百灵阳光”负一层（平台层）房屋并交付给原告；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月18日，原告（原名贵州新华印刷厂）与被告玉蝶公司签订《房屋租赁合同》，丁志炜作为玉蝶公司授权代表在合同上签字。约定，原告将位于贵阳市“百灵阳光”负一层（平台层），建筑面积800平方米的房屋租赁给玉蝶公司，租赁期限为10年，从2010年11月18日至2020年12月31日，2010年11月18日至2011年2月28日为装修免租期，月租金为33600元，租金按年交纳，先交租金后使用。租金每年增长10000元，共计100000元。合同签订后，丁志炜负责具体运营并支付租金及水电费。截至2019年12月31日，被告尚欠1286000元租金、135735元电费未支付。根据合同约定，截至2019年12月31日，被告应支付违约金为484243.2元。被告丁志炜辩称：1.与玉蝶公司是合作关系；2.认可是合同当事人，与玉蝶公司共同承担；3.违约金不予承担。被告玉蝶公司辩称：1.玉蝶公司根据丁志炜请求，以玉蝶公司的名义与新华印刷厂签订的租赁合同，租赁合同签订后，玉碟公司从未参与丁志炜一方的运营管理，也没有与新华印刷厂方面有过租金的和有过租金和其他经济往来；2.鉴于玉蝶公司在签订合同过程中有一定的过失，目前正积极敦促丁志炜一方积极筹措所欠租金，并要求丁志炜方尽快提出提供还款计划；3.玉蝶公司系租赁合同的名义的承租人，实际承租人是丁志炜，玉蝶公司不应承担本案原告对玉蝶公司的诉讼请求。经审理查明，2010年11月18日，贵州新华印刷厂（甲方）与玉蝶公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将坐落于贵阳市“百灵阳光”负一层（平台层，现为友谊路198号107号），建筑面积800平方米的房屋租赁给乙方商用。2.租赁期限为10年（不拖欠租金加5年），从2011年2月18日至2020年12月31日，2010年11月18日至2011年2月28日为装修免租期；月租金为33600元，租金按年交纳，先交租金后使用。租金每年增长10000元，共计100000元。3.甲方在合同规定期限内未能向乙方支付租金的，每超期1日，乙方应按月租金的3‰支付违约金。4.房屋租赁期间，水、电费、物业管理费，由乙方按实际发生数额向相关单位交纳，在租赁期，如果发生政府相关部门征收本配合列出项目但与使用该房屋有关的费用有，均由乙方支付。5.乙方拖欠租金达1个月以上，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。6.乙方在本合同规定期限内未能向甲方支付房屋租金的，每超期一日，乙方应按月租金的3‰向甲方支付违约金；租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳（年）租金的5%作为违约金。上述合同有乙方盖章，授权代表签字人为丁志炜。合同签订后，丁志炜交纳35000元押金，并负责具体运营并支付租金及水电费。2014年3月3日，丁志炜支付2014年度租金403200元。从2015年起，玉蝶公司、丁志炜均未按约定按期支付房屋租金。截至2017年12月28日，丁志炜结清2015年度租金403200元（2016年5月3日支付100000元，2016年11月25日支付50000元，2016年12月9日支付50000元，2016年12月22日支付100000元，2017年8月11日支付100000元，2017年12月28日支付3200元）。截至2019年6月，丁志炜支付2016年度租金326800元（2017年12月28日支付96800元，2018年6月26日支付50000元，2018年12月25日支付100000元，2018年12月28日支付50000元，2019年4月10日支付5000元，2019年4月15日支付5000元，2019年4月30日支付5000元，2019年5月7日支付5000元，2019年5月16日支付5000元，2019年6月10日支付5000元），尚欠76400元未支付。2017年度以后的房屋租金未支付。2019年12月27日，原告向二被告送达《律师函》，载明：截至2019年12月31日，二被告欠付房屋租金1286000元及使用房屋产生的电费135735元。该律师函由丁志炜签收。另查明，2018年9月3日，贵州新华印刷厂更名为原告新华印刷公司。本案开庭时，二被告仍未将案涉房屋交还原告。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋租赁合同》、《承租房屋情况说明》、收据、更名情况说明、支付凭证、电子回单、律师函、身份信息等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告新华印刷厂与玉蝶公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，对双方当事人均具有合同约束力，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。玉蝶公司关于其仅为名义的承租人不承担合同义务的抗辩意见。通过庭审调查可知，玉蝶公司授权丁志炜以玉蝶公司签订合同，新华印刷厂对玉蝶公司具有合同履行信赖，玉蝶公司作为合同相对人应该履行合同义务，该意见不予采纳。被告丁志炜自愿认可与玉蝶公司共同承担债务，从其自愿。故二被告应共同承担因未能按照合同约定继续租金交纳义务造成的违约责任。对于原告新华印刷厂的诉请，本院作以下评判：1.关于解除原被告于2010年11月18日签订的《房屋租赁合同》的诉请，因二被告未足额支付租金，该诉请符合双方合同解除的约定，应予支持。2.被告立即腾退位于贵阳市云岩区“百灵阳光”负一层（平台层）房屋并交付给原告的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。但应明确，根据原告提交的《承租房屋情况说明》，案涉房屋门牌号变更为贵阳市云岩区友谊路198号107号。3.被告向原告连带支付房屋租金共计1286000元(暂时计算至2019年12月31日,实际欠付的房屋租金金额按照合同约定的每月租金计算至被告将房屋腾退完毕交付给原告之日止)的诉请。合同解除前为租金，合同解除后为房屋占有使用费。截至2019年12月31日，被告欠付房屋租金1286000元（2016年度76400元、2017年度403200元、2018年度403200元、2019年度403200元）。在抵扣被告丁志炜交纳的押金35000元后为1251000元；2020年1月1日后，以每月33600元为标准支付房屋租金（房屋占有使用费），直至案涉房屋腾退完毕之日止;4.被告向原告连带支付逾期支付房屋租金违约金484243.2元(逾期支付房屋租金违约金按照合同约定计算,暂时计算至2019年12月31日,实际应计算至被告足额付清欠付房屋租金之日止)的诉请，原告主张按月租金的3‰的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，但欠付房租金额并不等同于被告的违约行为所造成的损失，新华印刷厂无相关证据证明被告的违约行为对其所造成损失的情况下，应认定新华印刷厂的实际损失为欠付房屋租金金额的同期银行贷款利息损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告的主张明显超过违约造成损失的30%。故，截至2019年8月19日，本案违约金的计算按照中国人民银行一年期贷款利率4.35%的130%的标准较为合理，即按日利率为4.35%×130%÷365日≈0.016%的标准分段计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的日利率计算违约金，计算公式为违约金＝欠租金额×日利率×欠租天数。（1）2014年度房屋租金403200元于2014年3月3日支付完毕，违约61日，违约金为403200元×0.015%×61日＝3935.23元；（2）2015年度房屋租金403200元于2017年12月28日付清。根据查明的二被告支付该年度房屋租金的时间（2016年5月3日支付100000元，2016年11月25日支付50000元，2016年12月9日支付50000元，2016年12月22日支付100000元，2017年8月11日支付100000元，2017年12月28日支付3200元），分别计算如下：2015年1月1日至2016年5月2日的违约金为403200元×0.016%×488天＝31481.86元；2016年5月3日至2016年11月24日期间的违约金为303200元×0.016%×206日＝9993.47元；2016年11月25日至2016年12月8日期间的违约金为253200元×0.016%×14天＝567.17元；2016年12月9日至2016年12月21日期间的违约金为203200元×0.016%×13天＝422.66元；2016年12月22日至2017年8月10日期间的违约金为103200元×0.016%×232天＝3830.78元；2017年8月11日至2017年12月27日期间的违约金为3200元×0.016%×139天＝71.17元。以上违约金合计46367.1元。（3）2016年年度房屋租金403200元。根据二被告支付房屋租金的时间（2017年12月28日支付96800元，2018年6月26日支付50000元，2018年12月25日支付100000元，2018年12月28日支付50000元，2019年4月10日支付5000元，2019年4月15日支付5000元，2019年4月30日支付5000元，2019年5月7日支付5000元，2019年5月16日支付5000元，2019年6月10日支付5000元）。2016年1月1日至2017年12月27日期间的违约金为403200元×0.016%×727天＝46900.22元；2017年12月28日至2018年6月25日期间的违约金为306400元×0.016%×180天＝8824.32元；2018年6月26日至2018年12月24日期间的违约金为256400元×0.016%×182天＝7834.32元；2018年12月25日至2018年12月27日期间的违约金为156400元×0.016%×3天＝75.07元；2018年12月28日至2019年4月9日期间的违约金为106400元×0.016%×103天＝1753.47元；2019年4月10日至2019年4月14日期间的违约金为101400元×0.016%×5天＝81.12元；2019年4月15日至2019年4月29日期间的违约金为96400元×0.016%×15天＝231.36元；2019年4月30日至2019年5月6日期间的违约金为91400元×0.016%×7天＝102.37元；2019年5月7日至2019年5月15日期间的违约金为86400元×0.016%×9天＝124.42元;2019年5月16日至2019年6月9日的违约金为81400元×0.016%×25天＝325.6元；在抵扣丁志炜交纳的押金35000元及2019年6月10日支付5000元，2016年年度租金剩余81400元－5000元－35000元＝41400元，2019年6月10日至2019年8月19日的违约金为41400元×0.016%×71天＝470.3元。（3）2017年年度房屋租金403200元（未支付），从2017年1月1日至2019年8月19日的违约金为403200元×0.016%×961天＝61996.03元。（4）2018年年度房屋租金403200元（未支付），从2018年1月1日至2019年8月19日的违约金为403200元×0.016%×596天＝38255.62元。（5）2019年年度房屋租金403200元（未支付），从2019年1月1日至2019年8月19日的违约金403200元×0.016%×231天＝14902.27元。综上，截至2019年8月19日的违约金为231728.83元。自2019年8月20日起以欠付租金1251000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍的日利率计算违约金并支付至上述款项付清之日止。被告支付自2020年1月1日起房屋返还之日止应付租金及房屋占有使用费为基数为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的日利率计算违约金；5.被告向原告连带支付电费共计135735元及利息(以欠付电费135735元为基数,按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算从2020年1月1日起至被告付清欠付的电费之日止）的诉请，截至2019年12月31日，被告使用房屋产生的电费135735元，客观上造成原告资金利息损失，故该诉请应予支持，但利息计算方式应为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告贵州新华印刷厂有限公司与被告玉蝶控股集团有限公司于2010年11月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告玉蝶控股集团有限公司、丁志炜于本判决生效之日起十日内腾空位于贵阳市（现为友谊路198号107号）“百灵阳光”负一层（平台层）房屋并返还原告贵州新华印刷厂有限公司；三、被告玉蝶控股集团有限公司、丁志炜于本判决生效之日起十日支付原告贵州新华印刷厂有限公司截至2019年12月31日的房屋租金1251000元及截至2019年8月19日的违约金231728.83元，并以欠付租金1251000元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍的日利率计算违约金至上述款项付清之日止；四、被告玉蝶控股集团有限公司、丁志炜于本判决生效之日起十日向原告贵州新华印刷厂有限公司支付房屋租金、房屋占有使用费及违约金（房屋租金、房屋占有使用费以每月33600元为标准，自2020年1月1日起直至本判决主文第二项确定的房屋返还之日止，违约金以2020年1月1日起实际欠付的租金及房屋占有使用费为基数为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的日利率计算上述款项付清之日止）；五、被告玉蝶控股集团有限公司、丁志炜自本判决生效之日起十日支付原告贵州新华印刷厂有限公司电费135735元及自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；六、驳回原告贵州新华印刷厂有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21960元，减半收取计10980元，由原告贵州新华印刷厂有限公司负担1057元被告玉蝶控股集团有限公司、丁志炜负担9923元（原告预交的案件受理费9923元自本判决生效后自行向本院申请退回；二被告应负担的案件受理费9923元于本判决生效次日起七日内向本院交纳。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇二〇年九月十五日法官助理秦仕旺书记员赵曼