辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1087号上诉人（原审被告、申请执行人）：中建二局第三建筑工程有限公司，住所地北京市丰台区海鹰路6号院30号楼。法定代表人：张万宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：李元元，该公司职工。被上诉人（原审原告、执行案外人）：丹东鼎翔融资担保有限公司，住所地辽宁省丹东市环保产业园区A-016-1号。法定代表人：关永娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁营，辽宁泽宇律师事务所律师。原审被告（被执行人）：丹东博恩房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市元宝区金山镇金山大街710号。法定代表人：史国杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐丰年，该公司员工。原审被告（被执行人）：秦皇岛市博恩贸易有限公司，住所地河北省秦皇岛市经济技术开发区松花江西道3-1号办公楼四层。法定代表人：夏智慧，该公司总经理。上诉人中建二局第三建筑工程有限公司（以下简称中建二局）因与被上诉人丹东鼎翔融资担保有限公司（以下简称鼎翔公司）、原审被告丹东博恩房地产开发有限公司（以下简称丹东博恩公司）、秦皇岛市博恩贸易有限公司（以下简称秦皇岛博恩公司）案外人执行异议之诉一案，不服丹东市中级人民法院（2018）辽06民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人中建二局的委托诉讼代理人李元元，被上诉人鼎翔公司的委托诉讼代理人丁营，丹东博恩公司的委托诉讼代理人徐丰年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建二局上诉请求：1.撤销丹东市中级人民法院（2018）辽06民初638号民事判决，查清事实并发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由鼎翔公司鼎翔公司承担。事实与理由：首先，原审法院未经查证即认定“鼎翔公司与丹东博恩公司签订的房屋买卖合同合法有效，并经登记备案，具有公示效力”缺乏事实依据。中建二局认为，鼎翔公司与丹东博恩公司之间存在利害关系，且不说是否损害了第三人利益，就其所签订的房屋买卖合同是否真实有效存在疑问，鼎翔公司也未提供不动产登记部门的网签备案证明，仅凭房屋买卖合同不能证明在不动产登记中心进行了网签备案。其次，鼎翔公司在查封前并未实际占有涉案标的，该九套房产处在丹东博恩公司的管控之下，是被执行的标的。中建二局对鼎翔公司说的“丹东博恩公司将入户通知单和九套房屋钥匙给付鼎翔公司，但鼎翔公司为了投资出售涉案房屋，将九套房屋钥匙暂放在丹东博恩公司处保管”这一情况并不知情，鼎翔公司也未提供相关证据证明，原审法院何以认定各方当事人对上述事实均无异议呢？又依据什么认定丹东博恩公司向鼎翔公司交付了钥匙，仅凭入户通知单就能证明鼎翔公司控制了该9套房产吗？原审法院这种做法明显有失公允。第三，鼎翔公司未向原审法院提供付款银行凭证，也未提供与付款对应的销售不动产统一发票和税收缴款书，仅凭收款收据不能证明鼎翔公司付款的事实。第四，涉案标的由中建二局承建，且享有建设工程优先受偿权，其中的1888-C-8号房产是辽宁高院（2017）辽民初30号调解书中确认的中建二局的债权，鼎翔公司无权排除执行。综上，鼎翔公司不具有足以排除强制执行的条件，原审法院认定事实不清，证据不足，损害了中建二局的合法权益，恳请依法查清事实，发回重审或依法改判。鼎翔公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应当予以维持。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据上述规定，结合本案可以看出：第一，鼎翔公司作为买受人，与丹东博恩公司早在2015年先后签订了九份商品房买卖合同，也就是涉案的九处房屋。并且上述商品房买卖合同均在丹东市不动产登记中心予以备案。第二，2016年5月15日，丹东博恩公司就将入户通知单交付给鼎翔公司，鼎翔公司享有对涉案房屋支配和管理的权利，具备法律意义上的合法占有涉案不动产的权利。第三，鼎翔公司已经向丹东博恩公司支付了全部的购房款，这一点既从博恩公司开具的收据可以证明，也能从鼎翔公司两名股东及其配偶的银行流水予以证明。至于这么大额的交易支付现金的原因，是基于涉案房屋的出售方即丹东博恩公司的要求。第四，涉案房屋无法办理过户登记的原因是丹东博恩公司造成的，并非买受人的原因。综上，鼎翔公司提出执行异议的理由完成符合法律规定，依法应当对涉案房屋不予执行。丹东博恩公司述称，同意鼎翔公司的答辩意见。秦皇岛博恩公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面意见。鼎翔公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除对丹东博恩公司开发建设的坐落于丹东市元宝区金山大街1888-C-6号101室、102室、103室房屋、金山大街1888-C-8号101室、102室、103室房屋、金山大街1888-C-19号101室、102室、103室房屋的查封，停止对上述房屋的执行；2.诉讼费用由中建二局承担。一审法院认定事实：鼎翔公司与丹东博恩公司分别于2015年9月24日、同年10月13日签订了9份商品房买卖合同（预售）并经丹东市不动产登记中心备案，双方约定：鼎翔公司购买丹东博恩公司开发建设的坐落于辽宁省丹东市元宝区房屋。鼎翔公司在签订商品房买卖合同当日交纳了全部房款，丹东博恩公司向鼎翔公司出具了收款收据三张。丹东博恩公司于2016年5月15日向鼎翔公司出具案涉房屋的入户通知单。经鼎翔公司与丹东博恩公司协商，案涉九套房屋钥匙放于售楼处并委托代管，方便以后售卖带看房屋。中建二局（乙方）与丹东博恩公司（甲方）、秦皇岛博恩公司（丙方）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年8月18日作出（2017）辽民初30号民事调解书，主要内容为：甲方仍需向乙方支付的欠款金额为102,846,099.74元；甲乙双方同意欠款额21,426,099.74元由甲方通过现金转账方式支付；欠款额8142万元甲方以抵顶房屋的方式支付给乙方或乙方指定的第三方，房屋抵顶完成须以完成网签备案为准；丙方自愿为本协议约定的甲方全部付款义务提供连带保证责任；甲方未按照期限支付当期全部应付款项及履行完毕当期全部房屋抵顶工作，乙方可就本协议约定的甲方应付乙方的所有款项及违约金申请强制执行；甲乙双方确认乙方对已施工工程在102,846,099.74元工程价款范围内享有建设工程优先受偿权。2018年1月16日，本院作出（2018）辽执4号执行裁定，（2017）辽民初30号民事调解书由丹东市中级人民法院执行。该院于2018年1月25日立案执行，并于同年3月27日作出（2018）辽06执15号执行裁定，查封了含案涉房产在内的房屋。鼎翔公司不服该裁定，提出书面异议。该院于2018年10月30日作出（2018）辽06执异149号执行裁定，驳回了鼎翔公司的异议请求，鼎翔公司不服该裁定，提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依据上述法律规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。据此，鼎翔公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或其他民事权益是本案的争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，鼎翔公司与丹东博恩公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并经丹东市不动产登记中心备案，具有一定的公示效力。丹东博恩公司开具的收款收据可以证明鼎翔公司已全额支付了案涉房屋的购房款。中建二局主张丹东博恩公司与鼎翔公司之间存在借款关系，案涉房屋系丹东博恩公司向鼎翔公司提供的担保财产，并未提供证据证明，对其该项主张不予支持。关于鼎翔公司在案涉房屋被查封前是否合法占有案涉房屋的问题。经审查认为，上述司法解释规定的“占有”应理解为对不动产的支配和管理。本案中，各方当事人对于“经鼎翔公司与丹东博恩公司协商，案涉九套房屋钥匙放于售楼处并委托代管，方便以后售卖带看房屋”该节事实均无异议，鼎翔公司委托售楼处对案涉房屋钥匙代为保管，结合丹东博恩公司出具入户通知单准予鼎翔公司入户的事实，可以认定丹东博恩公司已实际向鼎翔公司交付了案涉房屋钥匙，鼎翔公司对案涉房屋已取得了事实上的支配权和管理权。因此，应当认定鼎翔公司在案涉房屋被查封前已合法占有了案涉房屋。因丹东博恩公司自认案涉房屋所在建设项目尚未验收，无法办理房屋产权登记，故可以认定鼎翔公司非因自身原因未办理过户登记。鼎翔公司对于案涉房屋的合法权益足以排除执行，对其主张停止执行案涉房屋的诉讼请求，予以支持。鼎翔公司关于解除对案涉房屋查封的请求，应依据生效法律文书在本案执行阶段向人民法院执行部门提出。关于鼎翔公司诉称其已就案涉房屋办理物权预告登记应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条排除执行的主张，因无事实依据，不予采纳。关于中建二局主张鼎翔公司不符合案外人执行异议之诉起诉条件及鼎翔公司未明确提出排除案涉房屋执行的诉讼请求的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。综上所述，鼎翔公司请求停止执行案涉房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、不得执行坐落于辽宁省丹东市元宝区房屋；二、驳回鼎翔公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由中建二局第三建筑工程有限公司负担。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实。另查明，关大海和丹东全德商贸有限公司是鼎翔公司股东，刘庆是丹东全德商贸有限公司股东。关大海和刘晓颖、刘庆和胡晓丹均是夫妻关系。2015年5月20日，胡晓丹在丹东银行的个人账户分五笔共取现金1000万元,2015年8月31日，胡晓丹在丹东银行的个人账户取现金1378万元。2015年9月21日，胡晓丹在丹东银行的个人账户分五笔共取现金500万元。2015年9月22日，刘晓颖在丹东银行的个人账户分三笔共取现金4,507,300元。前述款项合计3328.73万元。丹东博恩公司分别于2015年9月24日（两张）、10月13日（一张）给鼎翔公司出具了三张收款收据，金额均为11,027,350元，合计33,082,050元。以上事实有企业机读档案登记资料、结婚证、丹东银行股份有限公司账户历史交易明细清单、收款收据在卷佐证，业经质证，予以认定。本院认为，本案争议的焦点是鼎翔公司对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，虽然鼎翔公司与丹东博恩公司签订了商品房买卖合同，但原审仅凭胡晓丹、刘晓颖个人账户曾经在案涉购房合同签订前多次取现金累计3000余万元，以及丹东博恩公司出具的收款收据，即认定鼎翔公司在签订商品房买卖合同当日交纳了全部房款，明显依据不足。从个人身份看，刘晓颖、胡晓丹仅是鼎翔公司股东的配偶或鼎翔公司股东的股东的配偶，对二人因何要用个人资金交付购房款，鼎翔公司不能做出合理解释说明。且二人取款的时间同双方签订合同以及丹东博恩公司出具收据的时间最长相差四个多月，数额上亦存在一定差异，丹东博恩公司就收到的3000余万元现金未做任何入账记载处理，均明显有违常理。现有证据仅能证明刘晓颖、胡晓丹曾经取现金3000余万元，不能证明丹东博恩公司收到了前述款项，无法据此认定鼎翔公司交纳了案涉全部购房款。另，中建二局申请强制执行和法院查封案涉房产依据的是本院（2017）辽民初30号民事调解书，该调解书确认了中建二局对案涉执行标的享有建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，鼎翔公司作为一般不动产买受人不属于为满足生存需要的消费者购房人，同样不能阻却享有该优先受偿权的金钱债权的强制执行。故鼎翔公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中可以排除强制执行的情形，其对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上中建二局第三建筑工程有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销丹东市中级人民法院（2018）辽06民初638号民事判决；二、驳回丹东鼎翔融资担保有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由丹东鼎翔融资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 建审判员 华 锋审判员 郭云峰二〇二〇年九月二十九日法官助理刘玉良书记员李婷