山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3507号 原告：朱海滨，男，1977年12月22日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李先慧、贾凯凯，均系山东盛强律师事务所律师。 被告：济南思卓企业管理咨询有限公司，住所地济南市。 法定代表人：谢旭，总经理。 委托诉讼代理人：王凤飞，山东润耕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白云霄，山东润耕律师事务所实习律师。 被告：山东共同投资有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李丹，董事长。 委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。 被告：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张延，执行董事。 委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。 原告朱海滨与被告济南思卓企业管理咨询有限公司（简称思卓公司）、被告山东共同投资有限公司（简称共同投资公司）、被告济南锦兴置业有限公司（简称锦兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年05月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱海滨及其委托诉讼代理人李先慧、贾凯凯，被告思卓公司的委托诉讼代理人王凤飞，被告共同投资公司的委托诉讼代理人张帅，被告锦兴置业公司的委托诉讼代理人张巍到庭参加了诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 朱海滨向本院提出诉讼请求：1.判令思卓公司、共同投资公司共同返还剩余购房款共计382822元；2.判令思卓公司、共同投资公司共同向朱海滨支付违约金共计107000元（自2020年1月15日起至2020年4月30日止，共计107天，按照1000元/日违约金计算）及自2020年5月1日起至实际清偿之日止的违约金；3.判令锦兴置业公司承担连带责任；4.本案诉讼费、诉讼保险费等费用由三被告承担。经本院释明，朱海滨选择要求共同投资公司承担返还剩余购房款及支付违约金的责任。事实与理由：2019年7月12日，朱海滨与思卓公司签订《东都国际买卖协议》，约定朱海滨购买东都国际房源*号楼*室房屋，总房款432822元。该房款朱海滨于合同签订当日一次性付清。协议还约定，思卓公司应于2019年12月31日前进行网签。朱海滨按照约定支付购房款后，因该套房产上存在抵押权，思卓公司未能按照合同约定履行网签过户手续。故2020年1月1日思卓公司与朱海滨就该房产签署了《解约协议书》，该协议明确约定思卓公司退还朱海滨购房款及相关费用共计432822元，但思卓公司仅按约定支付朱海滨5万元退房款，剩余购房款未能支付。另，朱海滨发现该房产系共同投资公司从锦兴置业公司租赁所得，且共同投资公司并未取得该涉案房产的相关权利，但共同投资公司擅自与思卓公司签署《东都项目公寓运营销售合作协议》对外销售涉案房产。朱海滨认为思卓公司、共同投资公司联合串通通过对外销售涉案房产的方式侵犯了朱海滨的合法权益，给朱海滨造成了极大损失，由此提起诉讼。 思卓公司辩称，2019年7月12日，朱海滨与思卓公司签订买卖协议，因为锦兴置业公司未能将房屋解押，因此思卓公司未能为朱海滨办理网签。签订买卖合同后，思卓公司就将房屋交付给朱海滨一直占有并使用。2020年3月12日，思卓公司已经退还给朱海滨5万元购房款。思卓公司正在积极筹备资金，争取在最短的时间内将剩余房款退还给朱海滨。根据买卖协议的约定，若2019年12月31日无法网签，乙方要求退还房款，则甲方只退还房款但不包括违约金及利息。 共同投资公司辩称，本案朱海滨提起的是房屋买卖合同纠纷，其不能在本案中既引用合同法的相关规定又引用侵权责任法的相关规定，并且合同法的规定是或的关系，也就是说朱海滨只能选择其一主张权利。共同投资公司不应承担责任，理由如下：1.共同投资公司不是本案中的适格被告，朱海滨应以《解约协议书》主张权利。依据合同的相对性原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《东都国际买卖协议》的签订主体是朱海滨与思卓公司，共同投资公司并不是该协议的当事人，也没有收取购房款，该协议不能约束共同投资公司。另外，朱海滨诉称其在2020年1月1日与思卓公司签署了《解约协议书》，也就是说无论是《东都国际买卖协议》，还是《解约协议书》，该两份协议均是由朱海滨与思卓公司签订，共同投资公司均不是该两份协议的当事人，上述协议不能约束共同投资公司，故共同投资公司不是本案的适格被告。况且，朱海滨与思卓公司签订《解约协议书》并已生效，朱海滨关于本案的权利义务均应受该协议约束，其权利应依该协议向思卓公司主张权利，现朱海滨请求共同投资公司承担责任，没有事实和法律依据。2.思卓公司销售房屋时，其与共同投资公司的《东都国际合作协议》已到期，双方已经不存在合作关系，因销售房屋的责任应由其自行承担。《东都项目公寓运营销售合作协议》的合作有效期为自合同签订后一年，即协议的合作期限自2017年11月26日至2018年11月25日，本案中朱海滨的买卖协议签订时间为2019年7月12日，明显超出东都项目公寓运营销售合作协议的期限。3.朱海滨没有尽到注意义务，存在缔约过失。思卓公司并非涉案房屋的所有权人，依据社会大众的一般认知能力及日常经验法则，朱海滨应当考察房屋来源、权属证书、预售许可证等文件，审查手续是否完备等，然后与房屋所有权人或者房地产开发企业签订买卖合同。本案的销售方思卓公司并不是房屋的所有权人，也不是房地产开发企业。另外，朱海滨将购房款转入案外人谢旭个人的账户，也非销售方思卓公司账户，故朱海滨未尽到一般的注意义务，存在缔约过失，应自行承担相应责任。4.思卓公司违反与共同投资公司约定的销售方式，应由其自行对销售房屋的后果承担法律责任。合作有效期限内，共同投资公司与思卓公司确定的合作的方式是：思卓公司销售房屋前，应征得共同投资公司同意，共同投资公司出具授权委托书对租赁锦兴置业公司所有的房屋放弃优先购买权，同意锦兴置业公司卖给该购房人，由锦兴置业公司与购房人签订买卖合同、收取除押金之外的购房款。原锦兴置业公司开给共同投资公司的押金条由锦兴置业公司收回，由锦兴置业公司向购买人开具等额收据。思卓公司只能收取原押金条上的金额，且交付共同投资公司，不能收取其他购房款。思卓公司违反该约定，应自行担责。综上，请依法驳回朱海滨要求共同投资公司承担责任的诉讼请求。 锦兴置业公司辩称，锦兴置业公司与共同投资公司于2017年11月签订了房屋租赁合同，锦兴置业公司出租158套房屋给共同投资公司，双方合同中已明确载明158套房屋中存在抵押并且双方也未约定解押的期限，仅仅约定了共同投资公司在一年内具有优先购买权。朱海滨起诉锦兴置业公司承担连带责任没有任何事实和法律依据，并且朱海滨主张依据侵权责任法要求锦兴置业公司承担责任超出了本案的审理范围。 经审理本院认定事实如下： 2019年7月12日，朱海滨（乙方）与思卓公司（甲方）签订《东都国际买卖协议》，约定乙方购买位于济南市历城区工业北路88号的东都国际房源*号楼*室房屋，总房款432822元。协议约定，甲方应于2019年12月31日前进行网签，协助乙方走更名流程并办理网签等手续，若2019年12月31日前无法网签，乙方要求退房退款，则甲方退还乙方所有房款。合同签订后，朱海滨于当日支付全部购房款购房432822元（含定金2万元），该款项支付至谢旭尾号是0663的中国银行账户。思卓公司向朱海滨分别出具了定金收据及收款收据。 另查明，1、济南市历城区工业北路88号的东都国际房源*号楼*室房屋系锦兴置业公司所有，并设立了抵押，债务履行期限为2017年06月29日至2019年06月28日。 2、2017年11月，锦兴置业公司与共同投资公司签订了关于东都国际项目*、*号楼共158套房源为期1年的房屋租赁合同，约定共同投资公司在抵押期限届满时具有优先购买权。 3、2017年11月26日，共同投资公司（甲方）与思卓公司（乙方）、谢旭（丙方）签订《东都项目公寓运营销售合作协议》，合同主要内容为：甲方拥有位于奥体中路与工业北路交汇处，东200米的“东都项目公寓”项目的运营管理权及销售权，乙方协助甲方进行“东都项目公寓”项目的运营及销售。合作内容1.1约定，乙方作为甲方合作项目的独家运营销售合作方，甲方承诺在本协议有效期内，所有合作项目范围内的房源，均由乙方独家运营销售，其他任何形式的销售机构或渠道均不得介入乙方工作，乙方有权针对所有合作项目范围内的房源，通过资源整合进行房源运营及销售。1.2甲方拥有合作项目房源销售及持有全部决定权及销售房源定价权。为保障本金安全，乙方确保甲方在项目运作期间内收回先期投入资金16500543元。若运作期间出现销售风险未收回先期投入资金，则乙方应对未收回部分进行50%现金补偿，若乙方资产不足承担甲方50%现金补偿，不足部分由丙方承担。因房源运作甲乙双方风险共担，乙方应收取溢价部分分成比例的20%。乙方每月月底向甲方提供对账清单，甲方需在次月7日前将销售佣金汇入乙方指定账户，用于乙方支付相关费用。所有合作项目房源由乙方负责运营管理，乙方获取月租金的30%。1.5协议有效期及项目运作期为本合同签订后一年内。4.4关系。甲乙双方之间关系独立。任何一方或其各自的代表在任何情况下不应或不应被视为是另一方的代理人或合营机构。任何一方或其各自的代表无权以另一方的名义订立任何合同或作出任何承诺，或在任何方面使用另一方承担任何义务、责任或约束另一方。4.5责任承担4.5.1任何一方因自己的服务对客户造成损害，由提供服务的一方承担相关责任。 4、因涉案房屋上的抵押一直未能解押等原因，思卓公司未能履行买卖合同义务。2020年1月1日，思卓公司（甲方）与朱海滨（乙方）签订《解约协议书》内容为：因甲方受托销售运营的东都国际公寓的房源相关手续未能达到预期条件，甲乙双方通过友好协商，就乙方申请退还已购买房屋的购房款及相关费用、解除原房屋买卖合同的相关事宜达成如下协议：一、乙方将2019年7月12日通过甲方购买的东都国际公寓*号房屋退还给甲方，由甲方接收继续按照受托的约定进行处置，并将该房屋恢复原状。二、乙方办理好退房手续并由甲方将该房屋验收收房后，当日甲方将乙方所支付的购房款及相关费用共计432822元退还给乙方。三、乙方向甲方办理交房手续并由甲方验收房屋时乙方应当将房屋买卖合同及收款收据一并交给甲方管理。四、甲乙双方约定在本协议签订之日起，设定15日腾空房屋及办理相关手续的时间，本协议签订之日后第16日甲乙双方应共同办理交房事宜。如乙方未能在本协议约定的期限将房屋交由甲方接收，甲方可以自行接收房屋并对房屋进行维修恢复并由乙方支付相应的违约金（违约金按每逾期一日支付1000元），维修费用由乙方承担。甲方有权在乙方所支付的购房款中扣除。如乙方将房屋交付甲方后，甲方未按照约定向乙方支付相应款项，则甲方应支付相应的违约金（违约金为每逾期一日支付1000元）。五、本协议双方签字后即生效，之前双方签订的房屋买卖合同字本合同的生效而自行失效。甲乙双方不再有任何的纠纷。协议签订后，思卓公司于2020年3月12日退还给朱海滨5万元购房款，余款未再支付。朱海滨至今尚未实际返还房屋。 5、部分与思卓公司签订买卖合同的购房人曾向公安机关报案。一审判决前经本院向济南市公安局历城分局询问核实，公安机关经调查认为思卓公司法定代表人谢旭不构成刑事犯罪，不予刑事立案。 本院认为，朱海滨与思卓公司签订的《房屋买卖合同》及《解约协议书》均系双方真实意思的表示，在案证据不能证实该合同违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。共同投资公司与思卓公司签订的《东都项目公寓运营销售合作协议》是否能够按照法律关于委托合同的规定予以处理是本案争议的焦点问题。从协议签订的过程来看，系共同投资公司在与锦兴置业公司签订了具有优先购买权的房屋租赁合同后，与思卓公司签订了该《东都项目公寓运营销售合作协议》。从协议内容约定的权利义务来看，共同投资公司表示其享有“东都项目公寓”项目的运营管理权及销售权，并拥有合作项目房源全部决定权及销售房源定价权，思卓公司协助共同投资公司进行“东都项目公寓”项目的运营及销售。且，共同投资公司承诺在本协议有效期内，所有合作项目范围内的房源，均由思卓公司独家运营销售，其他任何形式的销售机构或渠道均不得介入思卓公司工作，思卓公司有权针对所有合作项目范围内的房源，通过资源整合进行房源运营及销售。综合来看，可以认定共同投资公司以合作协议的方式委托思卓公司作为独家销售方来销售涉案房屋，其作为委托人，应当承担相应的法律后果。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，朱海滨选定共同投资公司作为相对人主张其与思卓公司签订的房屋买卖合同的权利，符合法律规定。关于共同投资公司与思卓公司之间关于运作流程的约定，系双方的内部约定，不能免除共同投资公司对外应当承担的法律责任。关于共同投资公司辩称的合作期限是一年的问题，因该协议到期后，思卓公司仍掌控房源的销售，共同投资公司并未解除思卓公司的销售权，因此双方之间的委托销售关系并未终止，共同投资公司的该辩称意见不能成立。 因思卓公司2019年12月31日前未能按照约定办理网签，朱海滨与思卓公司达成《解约协议书》，该协议也具有法律效力，解除合同的法律后果也应由共同投资公司承担。朱海滨要求共同投资公司返还剩余购房款382822元，符合法律规定，本院予以支持。朱海滨主张的违约金过高，应当予以调整。思卓公司未按解约协议的约定及时返还购房款，朱海滨也未及时将房屋予以交接，故违约金的起算应从朱海滨实际返还房屋之日起计算。共同投资公司承担责任后，可另行依法向思卓公司主张权利。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱海滨购房款382822元； 二、原告朱海滨于本判决生效之日起十日内返还被告山东共同投资有限公司位于济南市历城区工业北路88号的东都国际*号楼*室房屋； 三、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱海滨违约金（以382822元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自涉案房屋实际返还之日起计算至购房款实际返还之日止）； 四、驳回原告朱海滨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费减半收取计4324元，由被告山东共同投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 于东亮 二〇二〇年九月四日 法官助理 路倩倩 书 记 员 杨 丽