广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6273号原告：广州奥园物业服务有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区市良路**番禺奥林匹克花园文化长廊**展示厅。负责人：任登飞，职务总经理。委托诉讼代理人：蔡学友，广州奥园物业服务有限公司员工。被告：陈晓燕，女，1981年8月7日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。广州奥园物业服务有限公司番禺分公司（以下简称奥园物业番禺分公司）与陈晓燕物业服务合同纠纷一案，本院依法立案后适用简易程序，公开开庭进行了审理。奥园物业番禺分公司的委托诉讼代理人蔡学友到庭参加了诉讼，陈晓燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥园物业番禺分公司提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费8745.02元（2015年2月1日与自2018年1月1日起至2020年3月31日止，共计28个月）；2.被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金(滞纳金以被告每月欠交的物业管理费312.32元为本金，分别从拖欠物业管理费的次月的1日起计算，至被告清偿欠交的物业管理费之日止，每日按千分之二的标准计付，暂计至2020年3月31日的滞纳金数额为7849.6元；3.本案的诉讼费用由被告负担。诉讼中，奥园物业番禺分公司撤回第1项诉讼请求中2015年2月1日的物业管理费，并明确物业管理费的计费期间为2018年1月1日起至2020年3月31日。事实与理由：广州市番禺区桥南街X号XX广场XX一街X号X房（下称案涉房屋）系被告名下物业，已办理收楼手续。案涉房屋建筑面积为82.19平方米，物业用途为办公。原告与被告已签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，约定物业管理服务费按被告单元的建筑面积计算，办公为3.8元/月平方米，商铺为8元/月平方米，被告每月应缴物业管理服务费为312.32元，每月管理服务费由被告于每月10日前向原告缴付，未按约定缴付物业管理服务费的，被告按所欠费用总额每日2%标准支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务。2015年2月1日与自2018年1月1日起，被告出现拖欠原告物业管理服务费的情况并持续至今，原告多次催促未果。被告作为案涉房屋业主，原、被告之间成立合法有效的物业服务关系。依照《前期物业服务协议》及《临时管理规约》的约定，被告怠于缴纳物业管理服务费的行为已构成违约。为保障原告合法权益，请求法院判如所请。陈晓燕无答辩，亦未在举证期内提交证据。奥园物业番禺分公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据奥园物业番禺分公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月6日，广州奥园康城投资有限公司（甲方、卖方）与陈晓燕（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定乙方所购商品房为番禺区桥南街XX一街X号（XX一街X号塔楼二栋）X房，该商品房用途为办公，建筑面积共82.1328平方米，套内面积62.0464平方米。同日，陈晓燕（甲方）与奥园物业番禺分公司（乙方）签订《奥园养生广场前期物业协议》，约定甲方使用范围为奥园养生广场XX一街X号618单元，该物业的建筑面积为82.1328平方米，物业管理期限为在该物业使用期间，由2014年10月31日接受乙方为该广场的物业管理公司；物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、喷泉、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化活动，其他委托事项；甲方权利义务包括按时支付物业管理服务费、水电费以及《临时管理规约》、《装修手册》、《用户手册》及本协议约定的其他费用；物业管理服务费标准为：办公3.8元/月平方米，商铺8元/月平方米，不含各项公摊费用，每月管理服务费、电/水费及其它应缴费用等由甲方于每月10日前向乙方缴付，其他费用甲方按实支付，乙方应在收款后十天内开具相关发票给甲方；甲方未按本协议约定交付物业管理费、水电费，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠物业管理服务费、水电费，并按所欠费用总额每日2%标准支付滞纳金，滞纳金的计算期自应付之日开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用，如催告后15天内甲方仍未缴付相关费用的，乙方有权立即终止《前期物业服务协议》并有权没收物业管理服务费保证金及水电周转金；等等。2014年11月6日，陈晓燕签署《奥园养生广场临时管理规约》，并办理上述房屋的收楼手续。2018年11月26日，涉案位于番禺区××街××X房屋办理产权登记，产权人为陈晓燕，建筑面积为82.1939平方米，套内面积为61.9831平方米；房屋性质为商品房，规划用途为办公。2019年10月23日，奥园物业番禺分公司委托广东正派律师所出具律师函，告知陈晓燕涉案房屋从2015年2月至2019年9月期间共拖欠管理服务费6866.42元及截止至2019年9月30日的滞纳金248.91元，从2015年2月至2019年9月期间共拖欠的水费1111.04元、电费3639.3元及公共分摊电费951.97元，合计12817.64元，并要求陈晓燕收到律师函后三天内缴清上述费用，等等。诉讼中，奥园物业番禺分公司主张其从2012年年初起开始管理涉案小区至今；《前期物业服务合同》约定物业管理费每月每平方米3.8元，根据开发商提供的涉案房屋面积为82.19平方米，故每月管理费为312.32元，陈晓燕拖欠2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理费；奥园物业番禺分公司通过上门、电话、短信及发送律师函的方式向陈晓燕催收管理费，陈晓燕一直未缴纳，按合同约定，陈晓燕应以按日百分之二的标准支付欠缴物业管理费的违约金，但其公司自行调整为每日千分之二。本院认为，奥园物业番禺分公司与陈晓燕签订的《前期物业服务协议》，主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现奥园物业番禺分公司已依约提供了物业服务，陈晓燕作为涉案房屋的所有权人理应承担支付物业管理服务费的义务。现奥园物业番禺分公司主张陈晓燕于2018年1月1日至2020年3月31日期间欠缴涉案房屋的物业管理服务费，陈晓燕经本院传唤未到庭答辩且未提供证据证明已支付上述物业管理服务费，故就奥园物业番禺分公司主张陈晓燕向其支付自2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理服务费8432.64元（312.32元/月×27个月）的诉请，合理有据，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。至于奥园物业番禺分公司主张的滞纳金，实为违约金性质，因《前期物业服务协议》约定每月10日前缴纳当月物业管理服务费，逾期缴纳的从应付之日起按每天2%计收滞纳金，陈晓燕未按约定支付2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理费，已违反《前期物业服务协议》的约定，理应向奥园物业番禺分公司承担相应的违约责任。现奥园物业番禺分公司要求以每月欠缴的物业管理服务费为本金，自欠费之次月1日起按每日千分之二的标准计收滞纳金，为其自行处分民事权利，本院予以准许。因此，陈晓燕应向奥园物业番禺分公司支付其逾期支付物业管理服务费的滞纳金，每月物业管理服务费的滞纳金以每月物业管理服务费312.32元为本金，按每日千分之二的标准，从欠费的次月1日起计至实际清偿之日止；每月物业管理服务费的滞纳金以312.32元为限。陈晓燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、抗辩、举证及质证等相关诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、陈晓燕应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付番禺区桥南街XX一街X号X房屋自2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理服务费8432.64元；二、陈晓燕应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付逾期缴纳物业管理服务费的滞纳金（每月物业管理服务费的滞纳金以每月物业管理服务费312.32元为本金，按每日千分之二的标准，从欠费的次月1日起计至实际清偿之日止；每月物业管理服务费的滞纳金以312.32元为限）；三、驳回广州奥园物业服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费107元，由陈晓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年九月二十八日书记员  杜嘉华