山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初2814号原告（申请执行人）：孙浩源，男1986年1月1日出生汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：许加富，山东日能律师事务所律师。被告（案外人）：青岛亿论商贸有限公司，住所地山东省青岛市市北区宁夏路9号14户，社会统一信用代码：91380203783736339H。法定代表人：李文启，董事长。委托诉讼代理人：殷学儒，男，系公司职工。委托诉讼代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。第三人（被执行人）：日照友巍实业开发有限公司，住所地山东省日照市新市区迎宾路188号海通大厦1501室，社会统一信用代码：913711006138030688。法定代表人：迟聪聪，执行董事。原告孙浩源与被告青岛亿论商贸有限公司（以下简称“亿论公司”、第三人日照友巍公司开发有限公司（以下简称“友巍公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙浩源的委托诉讼代理人许加富，亿论公司的委托诉讼代理人殷学儒到庭参加诉讼，第三人友巍公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。孙浩源向本院提出诉讼请求：1、判令准许对日照市东港区丽水花园小区010幢02单元(02)116、117、118号车位的执行。2、涉案费用均有被告承担。事实与理由：原告与被执行人房屋买卖合同执行纠纷一案，被告对(2019)鲁1102执2453号民事裁定提起异议，贵院作出(2020)鲁1102执异22号执行裁定中止对贵院已经查封的车位的执行，依据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，贵院查封前被告与被执行人虽签订了有效的商品房买卖合同，但被告并未向被执行人实际支付购房款，故被告提出的执行异议不能够成立，不应当中止对日照市东港区丽水花园小区010幢02单元(02)116、117、118号车位的执行。亿论公司辩称，孙浩源请求的丽水花园小区010幢02单元116、117、118号车位系亿论公司于2013年8月15日合法购得并签订商品房买卖合同，随后在市房地产管理部门进行了合同备案，自2013年购房后即交付青岛亿论使用，亿论公司一直对外出租经营，享有合法的占有使用受益等权利，孙浩源提出的执行申请不能成立，应当终止对上述三个车位执行。案经送达，友巍公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙浩源围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.日照市中级人民法院2019鲁11民终533号判决书，证实原告申请查封的车位被告并未付款；2.2019鲁民申7373号裁定书一份，证实山东省高级人民法院已经驳回对2019鲁11民终533号判决书的申诉。从中国裁判文书网中获取。亿论公司质证认为，对两份判决书的真实性没有异议；孙浩源提交的两份证据只能说明对亿论公司购买的丽水花园沿街房的八份合同暂时不予办证，但是上述商品房买卖合同已经生效判决认定为合法有效，这两份判决只是友巍公司与亿论公司因为商品房买卖合同履行问题产生的争议，并未否定亿论公司对涉案房产的合法占有。亿论公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1.1#楼商品房买卖合同及补充协议；8#楼商品房买卖合同及补充协议，证明案涉房产亿论公司已经购买而且在合同中已经确定房款已经付清，在合同签订时房屋已经交付使用；2.1#楼商品房买卖合同的不动产备案记录；8#楼商品房买卖合同的不动产备案记录；3.1#楼购房发票；8#楼购房发票；4.1#楼契税完税证明；8#楼契税完税证明；1#楼契税耕地占用税交纳证明（用于办理房产证）、契税耕地占用税证明（用于办理土地证）；8#楼契税耕地占用税交纳证明（用于办理房产证）、契税耕地占用税证明（用于办理土地证）；上述证据二、三、四证明该房产已经具备不动产登记办证条件；5.原告与日照供电公司签署的低压供用电合同；九份电费收费收据，证明涉案房产已经交付使用；青岛亿论与工商银行日照分行签订的房屋租赁合同；证明涉案房产已经交付使用；6.原告委托刘昌友出租案涉房产委托书；原告委托郭公仁、殷学儒出租的委托书；刘勇与方圆（爱车汇）签署的租房合同；郭公仁与卢立伟（爱车汇）签署的出租合同；刘昌友与卢立伟（爱车汇）签署的出租合同；殷学儒与卢立伟（爱车汇）签署的出租合同；卢立伟（爱车汇）使用、经营案涉房产的照片。上述证据六（1-7）证据证明该案涉已交付使用。7.家洁物业公司证明，证明物业费用等由原告支付，进一步证明房屋已经交付使用；长鑫物业公司证明，证明物业费用等由原告支付，进一步证明房屋已经交付使用；家洁物业公司收取青岛亿论沿街房物业费证明，证明案涉房屋已交付使用；家洁物业公司收取承租方爱车汇的物业费、水费收款收据，证明房屋已经交付使用；8.友巍公司股权转让意向书；友巍公司股权转让协议；友巍公司股权转让补充协议；证明友巍公司原股东郭惠芹和被告已经将全部股权转给了迟聪聪，而且在相关协议当中明确标明案涉房产不在股权转让的范围内，也不在股权转让交接的范围内，证明原告没有向股权转让后的友巍公司支付房款的义务。9.股权转让物品、文件等交割清单；股权转让财务交割清单；证明友巍公司新旧股东之间已经就股权转让所涉及的财产、文件资料、财务等已经办理了交割手续。案涉房产确定不在股权转让涉及财产范围内，案涉房产的房产问题与新股东无关，且股权转让前的友巍公司的公章已销毁，并启用新的友巍公司的公章印鉴。证明友巍公司虽名称未变，但实质上股权转让前后，友巍公司有本质区别。友巍公司在本质上已经不同。10.原告的最后三笔房款转让记录。该房款的缴纳发生于友巍公司新老股东完成股权转让、财务交割之前，为了使股权转让前的友巍公司财务平账（收支持平）、达到新老股东交接条件，两个老股东之间和股权转让前友巍公司对友巍公司的财务进行对账、债权债务清理，对于原告尚欠股权转让前的友巍公司部分房款，由原告补齐，为此，原告分别于2013-8-13日付款10000000元，2013-8-20付款8000000元，2013-10-11付款6817102.35元，至此，原告向股权转让前友巍公司已付清全部八套房子房款，其中包括案涉房款。其他房款在双方对账过程中，通过财务割账方式付清。原告不再欠友巍公司任何欠款。11.日照市中级人民法院做出的（2020）鲁11民终1232号、（2020）鲁11民终1236号两份民事判决书。该两份判决书所涉及的内容及法院认定事项与本案具有关联性。该判决书认定原告签订的商品房买卖合同是有效合同、原告对案涉房产的占有、使用、受益合法有效、原告是案涉房产的业主。有关上诉人（日照友巍实业开发有限公司、战庆强）所提出的原告是否付清全部房款的质疑，不影响原告成为案涉房产业主并享有占有、使用、受益等物权权力。亿论公司经质证认为，对三份证据的真实性没有异议，但是都不能证实第三人主张的事项。该房产证是作为开发商在销售商品房和办理商品房之前，按照房地产管理法的规定所办理的初始登记，即习惯称为大证，并不代表第三人具有相应的所有权，例如物权法解释一所规定的业主，虽然没有持有不动产权证，但是已经实体上享有了物权的权利，本案涉及的房产就是这种情况。第三人所提交的两份判决书即使原告提起再审的关键之一，该判决书差异之处在于关于原告和原友巍公司签署的商品房买卖合同的有效性，二审确认为有效合同。在两份判决书当中涉及房款的问题都没有表达原告没有支付房款的意思，只是说证据不充分。孙浩源质证认为，对证据一至十真实性、合法性请法庭核实，与本案没有关联性，对证据十一的真实性没有异议，但该判决书已经查明和认定被告并没有提供证据证实实际足额支付房款。经审查，孙浩源提交的证据及亿论公司提交的证据11，系已生效法律文书，对其真实性、合法性予以确认；亿论公司提交的证据1－10，孙浩源未提交相反证据，故对上述证据的真实性予以确认，对证明内容在认定事实时综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年8月14日，友巍公司（出卖人）与亿论公司（买受人）签订合同编号为201308140048的《商品房买卖合同》，合同主要内容：友巍公司将其开发的位于日照市产（含案涉停车位在内的若干停车位）出售给亿论公司；该商品房建筑面积为2140平方米，商品房单价为每平方米15000元，总金额为3210万元；买受人签订本合同时，已付清全部款项，出卖人应当在2013年9月20日前交付房屋。2013年8月14日、8月15日、2014年2月21日，友巍公司与亿论公司先后补充协议，对房产数量、面积及价款进行调整和确认，购房款最终确定为32452650元。2013年8月14日，友巍公司（出卖人）与亿论公司（买受人）签订合同编号为201308140046的《商品房买卖合同》，合同主要内容：友巍公司将其开发的位于日照市产（含案涉02－116号停车位在内的若干停车位）出售给亿论公司；该商品房建筑面积为22498平方米，商品房单价为每平方米15000元，总金额为37470000元；买受人签订本合同时，已付清全部款项，出卖人应当在2013年9月20日前交付房屋。2013年8月14日、8月15日、2014年2月21日，友巍公司与亿论公司先后补充协议，对房产数量、面积及价款进行调整和确认，购房款最终确定为37822648元。2013年8月18日，亿论公司向友巍公司出具了购房发票两份，金额分别为32452650元和37822648元。2014年2月21日，亿论公司缴纳契税973579.5元和1134679.44元。2014年9月26日，上述《商品房买卖合同》进行了备案。2014年3月18日，含案涉停车位在内的停车位进行产权登记，登记所有权人为友巍公司，产权证号：20140317065。亿论公司已占有案涉房产，出租给他人使用。友巍公司原股东为亿论公司、郭惠琴。2013年8月13日，迟聪聪与友巍公司、郭慧琴签订《日照友巍公司开发有限公司股权转让意向书》，就股权转让意向进行了协商。2013年9月11日，亿论公司（乙方/股权转让方）与友巍公司的现任法定代表人及控股股东迟聪聪（甲方/股权受让方）、郭惠琴（丙方/股权转让方）签订了《日照友巍公司开发有限公司股权转让协议》，主要内容为：乙方将持有公司53.3%的股权转让给甲方，转让价款13134175.34元，丙方将持有公司46.7%的股权转让给甲方，转让价款11507804.66元。公司目前剩余商品房面积2390.86平方米，剩余地下车位60个（其中车位号79号至86号降10000元），剩余地上车库68.2平方米，上述资产和权益同时转让给甲方。2013年11月11日，友巍公司股东由亿论公司及郭惠琴变更为迟聪聪，迟聪聪持股100%；法定代表人由郭惠琴变更为迟聪聪。2013年10月25日，友巍公司的会计账目核算后形成《日照友巍公司2013年10月25日科目余额明细表》中预收账款科目中记载：丽水沿街房款104013298.00。亿论公司、郭惠琴与迟聪聪签订《日照友巍公司开发有限公司股权转让协议》时，案涉房产不包括在友巍公司转让的资产之内。友巍公司与亿论公司签订案涉《商品房买卖合同》时，另就其他房产还签订7份《商品房买卖合同》，后双方对合同的履行产生争议，亿论公司诉至本院要求友巍公司协助办理涉案的不动产登记手续。本院2018年12月10日作出（2018）鲁1102民初2184和2185号民事判决，判决驳回亿论公司的诉讼请求。2019年4月28日，日照市中级人民法院作出（2019）鲁11民终540号和539号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。生效判决认定，亿论公司在股权转让前与友巍公司签订《商品房买卖合同》系关联交易，亿论公司未举证证明其已实际足额支付合理、公允的对价款。孙浩源与友巍公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日作出（2018）鲁1102民初9200号民事判决，判决“一、被告日照友巍实业开发有限公司于本判决生效后30日内办理完毕位于日照市产的不动产权证书并交付原告孙浩源；二、被告日照友巍实业开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告孙浩源违约金115210元。”案件受理费1302元，由友巍公司负担。判决生效后，友巍公司未履行判决书确定的义务。孙浩源向本院申请强制执行，本院于2019年8月1日立案执行。2019年11月26日，本院作出（2019）鲁1102执2453号执行裁定，查封位于日照市停车位。后亿论公司提出执行异议，本院经审查于2020年3月9日作出（2020）鲁1102执异22号执行裁定，裁定中止对日照市停车位的执行。本院认为，本案当事人争议的焦点是亿论公司对位于日照市泰安路北枣庄路东丽水花园010幢02单元（02）116号、117号、118号停车位是否享有民事权益，能否排除强制执行。亿论公司主张对案涉房产已与友巍公司签订商品房买卖合同，且享有合法的占有使用收益等权利，因此主张对案涉停车位停止执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”案涉房产登记所有权人为友巍公司，亿论公司虽因房屋买卖合同占有案涉房产，但尚未办理产权变更登记，亿论公司对案涉房产不享有物权。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”日照市中级人民法院生效判决认定亿论公司“未举证证明其已实际足额支付合理、公允的对价款”，故亿论公司虽已占有案涉房产，但其享有的民事权益不足以排除强制执行。因此，孙浩源请求准许执行案涉3处停车位符合法律规定，对其请求应予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用准许执行位于日照市停车位。案件受理费3300元，由青岛亿论商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。本院（2020）鲁1102执异22号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  秦国栋人民陪审员  于秀霞人民陪审员  吕 倩二〇二〇年九月十日书 记 员  徐 晶