江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初520号原告：陆东，男，1987年12月29日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：潘洪，江苏恒大天仪律师事务所律师。原告：姜玲，女，1989年11月25日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：潘洪，江苏恒大天仪律师事务所律师。被告：无锡汇聚房地产顾问有限公司，统一社会信用代码91320281MA1MU9PC4H，住所地江阴市益健路66号。法定代表人：夏凌峰。委托诉讼代理人：胡国春、孔琰琳，江苏振强律师事务所律师。被告：夏凌峰，男，1990年9月13日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：胡国春、孔琰琳，江苏振强律师事务所律师。原告陆东、姜玲与被告无锡汇聚房地产顾问有限公司（以下简称汇聚公司）、夏凌峰居间合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告陆东、姜玲及其委托诉讼代理人潘洪，被告汇聚公司的法定代表人兼被告夏凌峰及其共同委托诉讼代理人胡国春、孔琰琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆东、姜玲向本院提出诉讼请求：判令汇聚公司返还房款536496元，夏凌峰承担连带责任。事实和理由：2019年8月陆东、姜玲到汇聚公司案场处看房，由汇聚公司案场总监贾立宁接待，经过看房，最终确定以总价143万元认购江阴市金宸国际40单元1501室房屋，随后陆续支付了购房款536496元，2019年10月7日汇聚公司向陆东、姜玲出具收据。但汇聚公司至今没有通知签订正式购房合同，告知涉案房屋不存在，是案场总监贾立宁个人行为，与汇聚公司无关。陆东、姜玲认为汇聚公司收取购房款后，应当诚信履行义务，现汇聚公司无法履行交房义务，应当退还所有购房款。夏凌峰作为汇聚公司唯一股东，应对上述款项承担连带责任。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告汇聚公司辩称，一、汇聚公司未与陆东、姜玲签订任何购房协议，更未收到陆东、姜玲购房款。贾立宁确系汇聚公司销售顾问，但并非负责金宸国际项目，汇聚公司未授权贾立宁对外销售金宸国际楼盘，更未授权其收取房款，陆东、姜玲陈述认购了金宸国际40单元1501室房屋，但未提供认购书。二、陆东、姜玲提供的金额为536496元的收据上载明是转账，但陆东、姜玲未提供相应款项支付凭证，据悉贾立宁与姜玲是老乡，贾立宁偷了汇聚公司加盖财务章的空白收据提供给陆东、姜玲。请求法院驳回陆东、姜玲的诉讼请求。被告夏凌峰辩称，汇聚公司与夏凌峰的财产没有混同，夏凌峰不应对汇聚公司的债务承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2019年8月10日，陆东、姜玲与汇聚公司签订《江阴市创智泓家公寓认购协议书》，约定由陆东、姜玲认购江阴市创智泓家710室房屋，表总价565676元、合同总价402747元、实际成交总价516000元，陆东、姜玲在签订本认购协议书时支付认购服务定金20000元，协议还约定了其他内容。协议签订后，陆东、姜玲即支付了定金20000元，该定金系支付至汇聚公司法定代表人夏凌峰个人支付宝账户，汇聚公司贾立宁向姜玲出具了盖有汇聚公司财务专用章的收据。同日，贾立宁与姜玲互相添加微信好友进行了微信交流并按照贾立宁的要求支付了相应的款项，具体为：8月11日18:44贾立宁：你真的要尽快，考虑一下我这边的压力；姜玲：我知道，十点以前，我把三万转你；贾立宁：发送支付宝收款二维码；姜玲：转账3万元以后回复“好了”；贾立宁：收到，月底时候再交一次，把购房合同和收据拿走；姜玲：可以把30万凑齐了，我提前弄好提前给；贾立宁：那不着急，我已经给老板说了月底。8月19日贾立宁：老乡，该交钱了；姜玲：什么时候；贾立宁：今天，补工抵费，就是合理避税的钱，你转我就可以了，我们售楼处的POS机坏了，不能刷，3万、5万都可以；姜玲：微信转账3万元并回复“好了”；贾立宁：8月29日来售楼处签约，把购房合同、发票、收据拿走，办贷款，29号月底最后一天，你来交钱，我帮你再弄点优惠。8月20日贾立宁：售楼处定金2万、支付宝3万、微信3万，其中5万已开收据，3万没开，共计8万；姜玲：嗯；贾立宁：你转我2万，我把10万入系统，明早给你开收据。8月21日姜玲：我下午来拿收据；贾立宁：好的；之后姜玲微信转账贾立宁2万元，贾立宁于当天向姜玲开具了金额8万元并加盖汇聚公司财务专用章的收据，载明的收款事由为创智天地710室定金。8月28日姜玲：是不是明天来？贾立宁：住宅交房拿钥匙太忙，30号可以结束，30号吧。8月29日姜玲：明天几点来？贾立宁：全部改为九月初，等我通知吧，等法尔胜交房结束1号或2号。9月4日姜玲：什么时候去；贾立宁：我和法尔胜财务预约，等我通知。9月28日姜玲：这个月结束了，不是说月底弄好吗？庭审中，姜玲陈述因后来不想买创智泓家的房子，贾立宁及汇聚公司另外一个员工向其推荐了金宸国际的房子。9月29日贾立宁：我们公司有100万元的差价，你可以买得起，我找老板；姜玲：也就是说那套房子120万元对吗？贾立宁：130万元。当天，姜玲微信支付贾立宁4万元。9月30日姜玲：问问啥时候凑钱去签合同；贾立宁：如果钱够现在就可以去；姜玲：现在我还要凑多少钱；贾立宁：522400元，贷款90万左右；姜玲：我还要努力凑多少钱啊；贾立宁：56万吧；贾立宁：10.1买房子的人那么多，一直留着也不好，又不是一个业务员知道，早上的时候金宸国际的让我交定金；姜玲：那我得和我婆婆去，付个定金。之后，姜玲通过支付宝以及微信向贾立宁支付了合计19000元。10月1日姜玲：我老公中午想看看房子；贾立宁：明天中午看吧；姜玲：好，这两天就把首付付了。10月2日姜玲：我到了金宸旁边；贾立宁：我在路上，你们可以在附近转转，看看生活配套，见面再说。当日，姜玲微信支付贾立宁40000元。付款后，姜玲：我估算了一下199*11500=228万、议价100万、赚10万、真是要140万了。10月3日，姜玲微信支付贾立宁41000元。10月5日姜玲：不是说今天把银行的约过来吗？贾立宁：我忙完去，你老公钱还没有给我呢；姜玲：这个钱是先交到创智的是吧；贾立宁：交创智干嘛，交我们公司，创智只是我们公司一个项目，我们有八个项目。10月6日姜玲：你几点过来；贾立宁：你取了我就去；姜玲：你现在就来；贾立宁：好的；姜玲：已经给了4万元，明天再给2万；贾立宁：是的，明天联系吧，把钱弄清，我把收据给你。10月7日姜玲：你今天还来拿钱吧还是明天给你；贾立宁：好的，你等下，我在和他们聊项目上的事；当天，姜玲还微信转给贾立宁11000元。贾立宁还发给姜玲一个银行卡号，要求姜玲明天往卡里转15万元。当天，贾立宁向姜玲、陆东出具了加盖汇聚公司财务专用章的金额536496元的收据一张，载明的收款事由是金宸国际40单元1501定金。10月8日，姜玲从陆耀洪银行卡向贾立宁指定的徐梓竣银行卡转账15万元。姜玲还微信转账贾立宁5500元。10月9日至11月20期间，双方一直就办理银行贷款事宜进行沟通，但贾立宁一直在进行推脱。11月21日姜玲：我们的五十几万有没有转到金宸国际了啊？老乡，今天下午去完银行，我要一个金宸国际给我的合同。贾立宁在微信中未有回复。11月22日13:42姜玲：今天去不去银行了；14:41姜玲：来了嘛，我在门口等你了；贾立宁：来了；14:56姜玲：到哪里了。11月23日姜玲：不要给我打电话了，今天只要把钱退给我，今天五点以前，今天看不到钱，我明天去你们公司要钱，没有商量的余地，勿回信息；贾立宁：三天内可以吗？周一到，你把你卡号给我。11月25日姜玲：现在已经九点了，中午12点以前看不到钱，直接去你公司；贾立宁：你老公现在就要报警，我四点以前转你。另查明，2019年11月22日姜玲曾到过汇聚公司，并与汇聚公司会计有过微信交流，具体内容为：姜玲：有了财务专用章，你们公司就要负法律责任，我看看他今天来不来，他的个人资料你们都有的吧；15:18会计：这个情况我上报了，我们公司也来查一下，老板说他要这样做的话我们也要报警的；姜玲：他刚刚回我信息了，他说在来的路上，我只要拿到我的房子，我什么话也不说，也不追究，如果我被骗了，你们就要对我负责任，会计，我问你，今天他来了我要不要直接说我已经知道他离职的事情，还是不说，要不要直接撕破脸；会计：你电话多少，我们这边领导和你联系，你跟他们讲，尽量把这事情处理好，41单元1501？姜玲：对。2019年11月22日下午4:11，夏凌峰向姜玲发送短信，内容为：你好，我是汇聚公司负责人，关于你从贾立宁处购买的金宸国际花园41单元1501室房源我公司表示并不知情，并且该房源早已售出并签约，于江阴房产备案网上可以查询。我司诚邀你到我司办公点，进行情况了解以及协同处理。再次提醒你，赚钱买房不容易，请你切勿听信谗言，选择法律途径解决问题，我司将全力配合。姜玲回复：这个事情与你公司没有关系，只是我和他的事情，我和他是老乡，我们闹矛盾了，所以我找他去了，房子的事情也没有的事。就这样吧，你不要找我了。夏凌峰回复：好的，后续事情与我司无关了。庭审中，对于为何回复上述内容的短信，姜玲陈述：收到短信时，其正与贾立宁在一起协商，贾立宁答应回去和汇聚公司协商然后把钱退给她，贾立宁说发短信的人与贾立宁有矛盾，并且房源不一致，当时贾立宁让她这样回复，她也不知道发短信的人是谁。汇聚公司陈述，贾立宁是其公司负责创智天地项目的销售，已于2019年10月15日离职，贾立宁给予姜玲的收据是贾立宁在晚上趁公司行政人员不在的时候私自窃取的，但对于贾立宁如何取走空白收据不知情也没有实际发现。还查明，金宸国际40单元1501室房屋建筑面积199.28平方米，根据汇聚公司提供的江阴市金宸国际住宅认购协议书，汇聚公司与丁瑜于2019年10月20日就丁瑜以实际成交总价246万元认购该套房屋签订了协议。再查明，夏凌峰是汇聚公司一人股东，庭审中，夏凌峰未提供证据证明其个人财产独立于汇聚公司财产。上述事实，有《江阴市创智泓家公寓认购协议书》、收据、转账凭证、微信聊天记录、短信记录及当事人的陈述等在卷佐证。本案争议焦点是：一、汇聚公司是否应当返还姜玲、陆东购房款536496元；二、夏凌峰是否应当承担连带责任。关于第一个争议焦点，本院认为，汇聚公司应当返还姜玲、陆东购房款536496元，理由是：一、从姜玲、陆东与汇聚公司的往来看，双方首先发生的业务是姜玲、陆东经过汇聚公司居间认购创智天地710室房屋，姜玲、陆东与汇聚公司签订了认购协议书，并按照约定支付了2万元定金，该笔业务由贾立宁进行接待，支付定金至夏凌峰的个人账户后，贾立宁也出具了盖有汇聚公司财务专用章的收据，在此之后，姜玲与贾立宁互加微信通过微信进行了交流。在微信交流过程中，贾立宁逐步要求姜玲又陆续支付了购买创智天地房屋的购房款8万元，虽然系支付至贾立宁个人账户，但贾立宁在收款后向姜玲、陆东出具了8万元的收据，故此姜玲、陆东完全有理由相信贾立宁有权代表汇聚公司收款。二、之后，姜玲、陆东提出不再购买创智天地的房屋，贾立宁向姜玲、陆东居间推荐了金宸国际40单元1501室房屋，从汇聚公司提供的与丁瑜的认购协议书可以看出，该套房屋确实系汇聚公司负责销售，而从姜玲与贾立宁的微信聊天记录看，姜玲、陆东也现场实际查看过该套房屋，姜玲、陆东完全有理由相信贾立宁可以代表汇聚公司销售该套房源，其根据贾立宁的要求向贾立宁支付房款，此交易方式与贾立宁在销售创智天地房屋时一致，姜玲、陆东支付购房款后，贾立宁也向姜玲、陆东出具了汇聚公司的收据，因此姜玲、陆东完全有理由相信贾立宁的行为系代表汇聚公司的职务行为。虽然贾立宁给予姜玲、陆东的房屋价格确实低于市场价，但作为姜玲、陆东来讲，能够购买比市场价格便宜的房子也是情理之中，在此并不能对姜玲、陆东再苛以其他注意义务，因此，姜玲、陆东在与贾立宁商谈购买金宸国际房屋过程中并不存在过错。汇聚公司收取姜玲、陆东房款后，已将相应的房屋居间出售给他人，姜玲、陆东与汇聚公司之间的居间合同事实上已经不能履行，故汇聚公司应当将收取的房款返还给姜玲、陆东。三、至于姜玲向夏凌峰发送的短信，从时间上看，当天姜玲首先去了汇聚公司找贾立宁，得知贾立宁已经离职，还要求汇聚公司负责，并且还告知贾立宁在与姜玲见面的路上，之后才有夏凌峰向姜玲发送短信，姜玲回复短信，因此，姜玲解释其回复该条短信系与贾立宁见面时受贾立宁影响有一定的合理性，并且从姜玲与贾立宁的微信看，贾立宁在与姜玲见面时也是对如何返还房款作出了承诺，故该条短信是姜玲在特定情形下所做出的，其真实意思应该是如果贾立宁能够按约返还，则不再追究汇聚公司责任，而不能直接认定姜玲已经放弃追究汇聚公司的责任，事实上按照常理，姜玲也不可能在没有收到房款情况下在短短一、二个小时内改变其决定。因此，姜玲、陆东在贾立宁未按约返还房款情况下要求汇聚公司返还理由正当，应予支持。四、汇聚公司陈述汇聚公司空白收据是贾立宁私自窃取无证据予以证明，退一步讲，即使其陈述属实，也是其对于空白收据管理不当，由此产生的不利后果不应由姜玲、陆东承担。关于第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，夏凌峰作为汇聚公司的一人股东，未举证证明汇聚公司财产独立于夏凌峰自己的财产，且就本案而言，汇聚公司与姜玲、陆东签订认购协议书后，汇聚公司也是通过夏凌峰个人支付宝账户收取了定金，因此夏凌峰应当对汇聚公司应返还姜玲、陆东的购房款承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、无锡汇聚房地产顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内返还姜玲、陆东购房款536496元；二、夏凌峰对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9166元（姜玲、陆东已预交），由汇聚公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付姜玲、陆东。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈金锋人民陪审员  周 娣人民陪审员  祁平芳二〇二〇年九月二十四日书 记 员  蒋敏绮附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国公司法》：第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。