安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初10581号原告：金洁，女，1981年3月6日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：朱情，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：安徽宝鑫房地产有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路与颖河路交口新站总部经济大厦B座2201室，统一社会信用代码91340100054476928A。法定代表人：管有贵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。原告金洁与被告安徽宝鑫房地产有限公司（以下简称“宝鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金洁及其委托诉讼代理人朱情、被告宝鑫公司的委托诉讼代理人黄正巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金洁向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告房屋购房款250000元，抵押登记费550元，共计250550元，并支付利息损失（以250550元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起至款清之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年11月份原告经人介绍来到被告安徽宝鑫房地产有限公司的银河商务中心楼盘。原告在购房过程中告诉被告置业顾问，自己因为征信有问题办不了贷款，而且现在没有工作也无法提供银行流水、收入证明等材料。被告置业顾问告诉原告，虽然监管银行浦发银行合肥四牌楼支行没办法办理房屋贷款，但是他们可以通过华夏银行给原告办理房屋贷款，而且银行流水、收入证明也可以帮原告代为提供。之后原告于2019年11月18日交付了60000元定金，11月23日交付了154000元的首期款和36000元的服务费以及550元的抵押登记费，共支付了250550元，同时签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买房屋为1幢2624号房产，付款方式为按揭方式。随后原告向被告推荐的华夏银行办理按揭贷款，但由于原告个人征信问题，无法办理贷款。原告认为，案涉《商品房买卖合同》约定的付款方式为“按揭付款”，但原告在购买前已告知被告征信有问题且自己没有工作的经济来源，被告承诺可以帮原告申请到购房贷款。现原告不能申请按揭贷款，导致合同无法继续履行，原告多次向被告协商解除合同退还购房款事宜，但被告置之不理，其行为已严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，望判如所请。被告宝鑫公司辩称：1、案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》对房屋的单价、面积、付款方式、违约责任、贷款手续等内容均作了明确约定，双方之间应严格按照合同履行各自义务；2、被告已经告知原告提供征信报告，并协助原告办理按揭贷款，已经尽到谨慎注意义务。原告征信报告中的问题并不必然导致双方签订的《商品房买卖合同》无法履行，原告诉请无任何事实与法律依据。在《合同补充协议》第六条第二款第二项中明确约定，因买受人原因导致银行拒绝办理按揭时，买受人应当自收到出卖人通知后10日内一次性付清剩余房款。3、原告以征信问题无法贷款为由拒绝履行与被告签订《商品房买卖合同》属于原告过错导致，原告选择以首付款加按揭贷款方式支付房款，就应当确保符合按揭贷款银行的贷款条件，原告无权解除合同,应按照被告的通知一次性付清剩余房款。被告在《商品房买卖合同》签订前向原告金洁告知要求其提供征信报告，并于2019年11月22日将原告的征信报告发送给华夏银行，华夏银行经理在慎重审核后认为原告金洁的按揭贷款办理是没有问题的。原告不能正常办理贷款的根本原因是华夏银行在办理按揭贷款过程中，发现原告在2020年3月-4月期间已经存在信用卡贷款情形下，又擅自办理网络小额贷款，根据银行评估，原告此次的网络贷款和已存在的信用卡贷款，如果加上房屋按揭贷款，原告金洁的每月应还款金额超过其还款能力，不符合银行贷款条件。综上，应驳回原告诉求。经审理查明：2019年11月23日，原告金洁作为买受人与出卖人被告宝鑫公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20190533801010YH20190043），约定：原告金洁购买被告宝鑫公司开发的位于长江东大街与花冲路交口西南银河商务中心第1幢26层2624室，价款427000元。付款方式及期限为原告金洁采取按揭方式付款，首付房款214000元，应在2019年11月23日前支付给被告宝鑫公司；剩余房款213000元，办理按揭贷款。当日原、被告为上述《商品房买卖合同》办理了网上备案，备案单号为1911006452。2019年11月25日原、被告又签订《附件四：合同补充协议》一份，该协议第6条第（2）款约定，因原告金洁原因导致银行拒绝办理按揭，原告金洁应当在收到通知后10日内一次性付清剩余房款，逾期被告宝鑫公司有权解除合同，并向原告金洁收取总房价款10%的违约金。上述合同签订后，原告金洁向被告宝鑫公司支付了相关定金及首付款，庭审中，原告金洁共提交了四份收据。其中三份为被告宝鑫公司所出具，2019年11月18日被告宝鑫公司出具的收据显示当日被告宝鑫公司收取原告金洁定金60000元，2019年11月23日被告宝鑫公司出具的两份收据显示当日被告宝鑫公司收取原告首期款154000元、抵押登记费550元。剩余一份收据为案外人合肥合景房地产营销策划有限公司出具的服务费收据，载明收到原告金洁36000元。现因原告金洁未能办成剩余房款的按揭手续，被告宝鑫公司未能全额取得房屋价款，故原告金洁起诉来院，要求判如所请。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照约定履行合同义务。同时被告宝鑫公司提交的《附件四：合同补充协议》从格式上看系被告宝鑫公司已事先拟定好的协议条款，该协议作为案涉《商品房买卖合同》的附件并未随主合同一并签订，原告金洁在签订《商品房买卖合同》并支付定金后，只能选择同意签订该补充协议。该协议中约定原告金洁在未能办理按揭手续时需一次性付清剩余房款及逾期违约金的，系对原告金洁合同义务的加重，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定对原告金洁没有法律约束力。关于案涉《商品房买卖合同》是否解除的问题，原、被告签订房屋买卖合同并约定采用首付加银行按揭贷款的方式支付房屋价款，系原、被告双方的意思自治。因贷款系第三方审核是否发放，而原告金洁的贷款申请未能通过第三方的审批，故合同约定的房屋价款给付方式并不能实现，而原、被告对于变更给付方式不能达成一致意见，案涉《房屋买卖合同》已出现合同履行的僵局。原告金洁现诉至法院要求解除案涉合同有利于保护各方权益，化解合同履行僵局，故对原告金洁的该项诉请依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后被告宝鑫公司应向原告金洁退回其所出具收据上载明已收取的定金60000元、首期款154000元、抵押登记费550元，至于原告金洁主张的由案外人合肥合景房地产营销策划有限公司出具收据收取的36000元，应由原告金洁另案主张。关于违约责任，原、被告对于合同僵局的出现均应进行预判，对贷款未能办理的后果应由原、被告共同负担，故对原、被告主张的损失均不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告金洁与被告安徽宝鑫房地产有限公司于2019年11月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20190533801010YH20190043、备案单号：1911006452）；二、被告安徽宝鑫房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告金洁定金60000元、首期款154000元、抵押登记费550元，共计214550元;三、驳回原告金洁的其他诉讼请求。案件受理费5058元，减半收取2529元，由原告金洁负担363元，由被告安徽宝鑫房地产有限公司负担2166元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  徐基奎二〇二〇年九月二十一日书记员  马立志附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。