广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初41690号原告（反诉被告）：马娟，女，1986年3月25日出生，回族，身份证住址宁夏海原县。委托诉讼代理人：马志林，系马娟丈夫，1982年10月13日出生，回族，身份证住址同上。委托诉讼代理人：李露露，广东正觉律师事务所律师。被告：马卫东，男，1987年2月10日出生，回族，身份证住址宁夏泾源县。被告（反诉原告）：马莉，女，1984年7月3日出生，回族，身份证住址宁夏银川市兴庆区。两被告共同委托诉讼代理人：陈广康，广东连越律师事务所律师。原告马娟（反诉被告、以下统称原告）诉被告马莉（反诉原告、以下统称被告）、马卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马志林、李露露，两被告的共同委托诉讼代理人陈广康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：两被告向原告支付45957.5元。事实与理由：2015年11月5日，原告与越秀区登峰街道社区服务中心（以下简称登峰社区中心）就登峰街下塘路宝汉直街54号之二（8）商铺签订租赁合同，租期三年，其中第一年租金为1643元/月，第二年租金为1726元/月，第三年租金为1813元/月。承租后不久，原告因怀孕生病须回老家治疗，原告将商铺转让给被告经营。2019年8月中旬，原告因微信被越秀法院冻结，经查询始得知因被告未依约交租严重违约导致原告被登峰社区中心起诉并缺席判决，根据生效判决原告须向登峰社区中心支付租金28660元及违约金286.60元、水电费166.10元、案件受理费527.8元，并按1813元/月支付2018年11月1日至实际占用期间的房屋使用费。原告随后即与被告取得联系，被告告知：2017年6月底，被告私自将档口转让给第三人并收取一定的转让费，2017年7月起，被告就没有向登峰社区中心支付租金。2019年8月27日，法院通知原告于当日收回商铺并交回给登峰社区中心。被告受让商铺后未依约缴纳租金应承担相应的违约责任。据此，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告马卫东辩称：被告马卫东不是本案适格的被告，请求法院驳回原告马娟的所有诉讼请求。1.与原告马娟签订《店铺转让合同》的人是马莉而非被告马卫东。2.根据被告马卫东的证据显示，马志林也承认《店铺转让合同》是马娟与马莉签订的，马莉只是不方便才借用马卫东的银行账号支付转让费给马娟。因此，被告马卫东完全没有参与签订《店铺转让合同》的签订事宜，并非本案适格的被告。被告马莉答辩并反诉称：一、马娟根本没有转租权，无权转租案涉商铺给被告马莉，并且导致马莉无法享有马娟的合同地位及合同权利义务。二、马娟无法让马莉享有原合同的权利义务。马莉无法提供合法有效的租赁合同办理工商营业执照，马莉一直处于无证经营状态。这导致案涉商铺一直无法装修及无证经营，马莉承租商铺以来一直处于亏损状态。三、马娟及其丈夫马志林应承担本案的诉讼费用。马娟在《租赁合同》内留有电话号码，肯定是马娟不接登峰社区中心的电话才导致登峰社区中心在其没有交租金的情况下收回案涉商铺。马志林在与马莉丈夫马卫东的微信聊天记录中也承认其在街道留有电话。四、原告马娟严重违约且不在广州出现的情况下，马莉经与马娟电话商量并取得其同意后将案涉商铺转租给他人。正是由于原告马娟根本无权转租导致马莉承租案涉商铺后遭受了巨大的损失。为此，被告马莉的反诉请求：1.反诉被告向反诉原告返还涉案商铺之转让费32000元；2.反诉被告向反诉原告返还反诉原告已经支付之涉案商铺的16个月租金共26288元。原告对被告马莉的反诉答辩称：我方请求法院依法驳回反诉人的全部反诉请求，我方已经履行了全部合同义务，双方签订的合同是合法有效的，不存在解除或无效的情形，反诉人无权提出解除合同及退还费用。经审理查明：2015年11月5日，原告与登峰社区中心签订《租赁合同》，约定由登峰社区中心将位于广州市越秀区宝汉直街54号之二商铺（8）出租给马娟作商业用途使用，建筑面积约9平方米；租赁期限为三年，自2015年11月1日至2018年10月31日；租金在每月10日前由马娟自行到登峰社区中心财务室缴纳当月租金，其中2015年11月1日至2016年10月31日的月租金为1643元，2016年11月1日至2017年10月31日的月租金为1726元，2017年11月1日至2018年10月31日的月租金为1813元；马娟不得转租；若马娟欠交租金或欠交管理费、水电费，超过5个工作日的，则视为马娟违约，终止合同，马娟所交押金不予退还。等等。2016年3月10日，原告（转让方、甲方）与被告马莉（顶让方、乙方）签订《店铺转让合同》，约定：甲方于2016年3月10日将位于广州市越秀区登峰街道下塘西路宝汉直街54-2（登封街8号商铺），建筑面积9平方米，一次性转让给乙方经营，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。甲方与登峰街道签订了租赁合同，租期至2018年10月31日，租金为1643元。店铺交给乙方后，乙方可采取代替甲方向登峰街道履行原甲方与登峰街道的租赁合同，或重新与登峰街道签订新合同，原甲方与登峰街道合同自动解除。甲方与登峰街道三押一租的押金和质保金也与租赁合同一并转给乙方，合同期满后押金、质保金自动归乙方所有，甲方将收据交给乙方。甲乙双方约定的转让费为38000元，其中包含三押一租的租金4929元（乙方于2016年3月10日向甲方交付订金2000元，于4月10日前向甲方交付剩余36000元）。等等。此后，被告马卫东通过银行转账的方式向原告马娟及其丈夫马志林支付了部分的转让费用。2016年8月5日，原告的丈夫马志林出具《保证书》，写明：马莉经2016年3月12日从马娟手里转来宝汉直街54-2.8号商店，因合同在马娟名下，街道办事处可能会收回，如若在合同期内办事处收回，马娟老公马志林同意按比例退回给马莉转让费。转让费共计38000元，已给32000元，剩余6000元，装修完商店费用后剩余给马娟。被告马莉接手案涉商铺后又将商铺转租他人使用。因马娟未能依约支付租金，登峰社区中心遂向本院提起诉讼。案经本院审理，本院于2019年3月20日作出（2018）粤0104民初37921号民事判决书，判决：一、被告马娟应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀区登峰街道社区服务中心支付租金28660元及违约金286.60元。二、被告马娟应于本判决发生效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀区登峰街道社区服务中心支付水、电使用费166.10元。三、被告马娟应于本判决发生效力之日起十日内将广州市越秀区宝汉直街54号之二商铺（8）腾空交还给原告广州市越秀区登峰街道社区服务中心，并应逐月向原告广州市越秀区登峰街道社区服务中心支付自2018年11月1日起至实际交还上址房屋之日止的房屋使用费（按1813元/月的标准计付）。该判决生效后，本院以（2019）粤0104执31552号执行案件受理了登峰社区中心的强制执行申请。原告马娟履行判决确定的给付义务，共计支付了租金、水电费用以及诉讼费合计45957.50元。此外，被告马莉为证明因案涉商铺破败无法正常使用、无法办理工商营业执照，导致其遭受严重亏损，向本院提交了：1.案涉商铺的照片及视频；2.马卫东与马志林的短信聊天记录。对此，原告质证认为：对于照片及视频的真实性不予认可，被告马莉在租赁时查看过现场，并确认了商铺的现状，商铺是可以使用。原告确认一楼存在回潮的情况。对于短信聊天记录的是马卫东与马娟，而非马卫东与马志林。通过双方短信聊天可以确认马莉与马卫东是共同承租商铺，二人是夫妻关系。庭审中，两被告确认为夫妻关系，但未共同生活，被告称其将案涉商铺对外转租征得了原告同意，但未与案外人签订租赁合同，未收取过案外人转让费及租金。本院认为，原告与被告马莉签订的《店铺转让合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。根据该合同的约定，原告将与登峰社区中心签订的《租赁合同》中享有的合同权利、义务一并转移给被告马莉，由被告马莉以原告的名义继续承租或由马莉向登峰社区中心变更承租人、重新订立租赁合同，该《店铺转让合同》约定的期限与《租赁合同》约定的租赁期限一致。合同实际履过程中，原告已依约将案涉商铺转让予被告马莉实际经营使用至合同约定期限届满。因此，被告马莉反诉要求原告退还转让费用32000元以及退还其支付的租金26288元，缺乏事实依据，本院不予支持。前述合同期限届满后，被告马莉既未与登峰社区中心变更承租人身份，仍以原告的名义继续占用案涉商铺并对外转租，由于被告马莉未能依约及时支付租金致使原告被追诉而承担的租金、水电费等应由被告马莉负担。因被告马卫东与马莉系夫妻关系，且其在《店铺转让合同》签订后实际支付部分转让款，故原告主张被告马卫东与马莉共同承担返还款项的义务，并无不当，本院予以支持。至于被告马莉诉称因案涉商铺破败无法正常使用、无法办理工商营业执照，导致其遭受严重亏损的意见，因被告马莉在签订《店铺转让合同》时曾实际查看过案涉商铺的现状并同意按现状接手使用，被告马莉亦未提供证据证明其遭受的实际损失。反观其在诉讼过程中确认其曾将案涉商铺对外转租，却否认与他人签订过书面合同以及收取过租金。那么，被告马莉既在合同期满后自己无继续利用商铺的需要，又无租金收益的情况下，缺乏继续占用案涉商铺的客观必要性。因此，被告马莉的前述陈述意见，显与日常生活经验相背，本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告马莉、马卫东应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告马娟支付45957.50元。二、驳回被告马莉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1577.60元（其中本诉受理费949元、反诉受理费628.60元），由被告马莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判长  程秀建审判员  邓小斌审判员  张广鋆二〇二〇年九月十一日书记员  曾怡婷