四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2020）川0683民初1180号原告：李雪洋，女，1988年7月8日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：秦斌，四川豪迈律师事务所律师。被告：张福云，男，1972年10月1日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：袁国军，四川维扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖达会，四川维扬律师事务所律师。第三人：何容，女，1979年10月23日出生，住四川省绵竹市。原告李雪洋与被告张福云、第三人何容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于7月15日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2020年7月30日裁定转为普通程序，并于8月25日再次公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院为查明案件事实，依职权追加何容为本案第三人。原告李雪洋的委托诉讼代理人秦斌、被告张福云及其委托诉讼代理人袁国军到庭参加诉讼。第三人何容到庭参加了第一次庭审，第二次庭审经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。李雪洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款330,000元；2.判令被告承担原告因诉讼支付的律师费20,000元；3.本案的案件受理费及保全费2220元由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，即要求被告支付违约金200,000元。事实和理由：2020年4月15日，原、被告双方签订了《房屋买卖协议》，约定原告以1,000,000元的价格将位于绵竹市土门镇玉川街62号的营业用房一套转让给被告。该房屋的基本情况为房屋面积166.53平方米，用途为商住，层数为二层，产权证号为川（2019）绵竹市不动产权第0000557号。合同约定的价款支付方式为签约之日付420,000元，双方办理过户手续签字时付余款580,000元。双方还约定，如一方违约，不仅要赔偿对方因此而造成的实际经济损失，还应承担购房价款20%的违约金。被告在合同签订当日付定金20,000元，在2020年4月20日付400,000元。2020年4月28日，原、被告双方到绵竹市不动产登记中心办理了网签过户手续，并签订了《存量房买卖合同》。为了节约税收，双方在签订的《存量房买卖合同》中签订的合同价款为280,000元。为此，被告在当日（即2020年4月28日）向原告出具《承诺书》一份，承诺按双方签订的《房屋买卖协议》支付房款，并承诺如其违约，自愿承担因此而产生的诉讼费、保全费、律师费等费用。后被告在2020年4月28日、29日以及5月15日分四次以银行转账和微信转账的方式向原告又支付了250,000元房款。至此，被告共计支付房款670,000元，尚欠付330,000元。后双方在等待有关部门对案涉房屋的价格进行评估的过程中，被告突然违反协议约定，拒不配合原告到绵竹市不动产登记中心办理相关手续。为此，原告多次以电话和短信息的方式催促被告履行合同义务。但时至今日，被告仍拒绝配合，也未向原告支付剩余购房价款。原告认为，被告的行为严重侵害了其合法权益，遂依法提起本案诉讼，请求判如所请。张福云辩称，其以超出市价二十余万元的价格购买登记在李雪洋名下的案涉房屋是为了收账。事情的起因是，第三人何容在被告处有一笔400,000元的借款，被告为及时收回款项，经中间人王理介绍和撮合同意了何容提出的由其购买原告的房屋以清结各自之间的债务的意见。2020年4月15日下午，三方经过协商达成如下协议：由被告以1,000,000元的价格购买原告的房屋，但实际上仅有600,000元是房款，另400,000元用来“过流水”抵账。三方约定，由被告先将“过流水”的400,000元转给原告以了结原、被告之间的债务，原告收款后将400,000元转给何容以了结原告与何容之间的债务，何容收款后再将400,000元转回给被告以了结被告与何容之间的债务。协议达成当日，原、被告签订了一份《房屋买卖协议》，被告按约定支付了20,000元定金。之后，被告分别于4月20日、28日、29日又共计向原告付款550,000元。2020年5月15日，三方在建设银行绵竹市玉妃路支行“过流水”抵账的过程中，被告再次向原告支付100,000元。其中，70,000元是“过流水”抵账的款项。原告收款后，却当即反悔，不同意将款项转出，并称其与何容之间没有债务纠葛，要求被告再支付房款330,000元。被告当即报警，随后暂停了双方的房屋交易。后在本案诉讼过程中，被告才了解到欠何容债务的人是撮合三方以买卖房屋抵账的中间人王理（据了解，原告与王理之间系同居关系，并以“配偶”身份在租住地登记），案涉房屋的真实权利人也是王理，只是登记在原告名下而已。据被告事后到麓棠派出所了解，案涉房屋是案外人何清泉为向王理借款所作担保而应对方要求暂时登记在原告名下，何清泉得知王理将房屋出卖后，已经向当地派出所报案。被告认为，按三方协议，其仅需支付给原告600,000元房款，另400,000元“过流水”的款项是为了了结三方各自之间的债务，该笔款项最终“过流水”后会转回到被告账户。事实上，被告不仅足额支付了原告房款，还多支付了70,000元。原告不但无权再收取房款，反而应当退还多收取的款项。为此，被告此前曾提起诉讼，考虑到案涉房屋还存在其他纠纷，被告将视事态的发展进而选择撤销、解除或者继续履行合同，并保留追究原告及案外人王理法律责任的权利。综上，被告认为，其是为了收账才决定高价购买案涉房屋，三方达成的“过流水”抵账协议是房屋买卖合同的重要组成部分，按该协议约定原告实际应付房款为600,000元，现已超出，原告无权再要求被告付款，本案应依法驳回原告的诉讼请求。何容述称，被告所述情况属实，被告就是为了处理与其之间的债务才以高价购买原告的房屋。虽然原告与其之间没有债务关系，但原告的朋友（指王理）欠第三人的钱。当时，在王理的撮合下，三方达成了由被告购买案涉房屋和以“过流水”的方式了结各方之间债务的协议。对此，原告是明确表示同意的，要不然就不会有后面的买卖存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人举证情况：原告提交的主要证据如下：1.原、被告于2020年4月15日签订的《房屋买卖协议》，于4月28日签订的《存量房买卖合同》及被告在4月28日向其出具的《承诺书》，该组证据证明原、被告之间建立房屋买卖合同关系的事实，同时也是原告请求被告支付剩余房款、违约金及律师费的依据。2.原告向被告催收房款的短信截图一张，原告分别于2020年5月15日和20日以短消息的方式向被告催收房款。3.案涉房屋的不动产权证书（复印件），证明原告系案涉房屋的所有权人。4.本院（2020）川0683财保33号民事裁定书及诉讼费票据，证明原告因本案诉讼支付诉前保全费2220元。《委托代理合同书（诉讼）》及增值税发票，证明原告因本案诉讼支付律师费20,000元。5.离婚登记审查处理表，证明原告现婚姻登记状况为离异（原告前夫李剑），并非如被告所称与某人系夫妻关系。被告提交的证据如下：1.何容于2019年12月15日向被告出具的借条，被告向何容出借金额400,000元，证明二人之间存在债务关系，也是被告购买案涉房屋的起因。2.案涉房屋不动产登记信息查询单（2020年4月15日查询，显示案涉房屋抵押给绵竹农商行，被担保债权数额为834,100元），原、被告于2020年4月15日签订的《房屋买卖协议》以及原、被告与何容三方商定以购买案涉房屋和“过流水”抵销三方各自之间的债务的录音光盘及整理的录音文字材料。该组证据内容为原、被告及第三人何容、中间人王理四人在绵竹市明阳街维拉菲咖啡厅商量购房和“过流水”抵账事宜，录音来源于何容的手机。证明目的：其一，案涉房屋市价在八十万元左右（原告本人也陈述从何清泉处购买的价格为七、八十万元），被告为了收账才与原告签订合同，合同约定的房价款高出市价二十万元左右。其二，被告在原告同意为何容抵账后，与对方签订了房屋买卖合同。按协议约定，被告仅需支付600,000元房款，另400,000元用于“过流水”。其三，“过流水”的目的是为了了结三方之间各自的债务：了结原、被告之间的房款，了结原告（应是王理）与何容之间的债务，了结被告与何容之间的借款。3.手机银行转账截屏即微信转账截屏共计5张，被告分别于2020年4月15日向原告付款20,000元，于4月20日付款400,000元，于4月28日付款50,000元，于4月29日付款100,000元，于5月15日付款100,000元。以上累计付款670,000元。4.2020年5月15日上午，原告、被告及其妻子张英、何容及其妹妹在建行绵竹市玉妃路支行转款“过流水”期间的录音光盘及整理的录音文字材料、监控视频，何容向原告书写的收条（照片打印件），绵竹市公安局东北派出所《接处警经过》。该组证据证实原告在确认何容向其出具的收条后，被告再次向原告确认“过流水”后，向原告付款100,000元。但随后原告反悔不将款项转回给被告，以致发生纠纷。5.原告于2020年7月23日到绵竹市麓棠镇人民政府有关部门查询的原告居住信息。经查询，绵竹市麓棠镇人民政府人口管理系统数据显示，2019年11月26日，原告与王理以夫妻身份在四川省成都市温江区柳城街道办光华社区进行居住登记。证明原告与王理的关系并非如原告所称的系普通朋友关系。二人在案涉房屋买卖前后均向被告隐瞒了双方的真实关系。6.不动产登记查询结果通知书2份及所附存量房买卖合同2份，原告于2020年7月16日在绵竹市不动产登记中心查询记录显示，2018年9月12日，王理将其名下的两套房产转让给了原告。王理在同一天将两套房屋转让给原告，结合证据5来看，双方显然不是普通朋友关系。7.案外人黎孝勇提供的购房款转账明细。2019年1月8日，黎孝勇购买登记在王理母亲名下位于绵竹市剑南镇大东街丽都楼下的门市（苹果专卖店）时，应王理的要求将900,000元购房款转到原告的银行账户。王理向案外人张元洪借款于2019年6月5日向对方出具的借条，在该借条上王理要求出借方将款项转到原告银行账户。该组证据证实，原告与王理之间不仅存在同居关系，也有财产关系，双方显然不是简单的朋友关系。8.案涉房屋被建筑垃圾封堵的照片两张，拍摄于2020年8月20日上午。何清泉与原告签订的转让案涉房屋的《存量房买卖合同》，查询自绵竹市不动产登记中心。经询问何清泉，门面被封堵，系王理所为。何清泉称，其（得知王理出卖案涉房屋后）已经以王理诈骗为由向当地派出所报案。当初其向王理借款，是以案涉房屋作为抵押担保（具体方式是将房屋过户登记到了原告名下），而非转让房产。该房屋实际仍由其使用并收取房租。后被告到麓棠派出所了解，何清泉和王理就上述房屋产生的纠纷目前正在办理中，尚无定论。而原告在房屋交易中却隐瞒了案涉房屋存在争议的事实。第三人提交了一份收条，主要内容：收到原告440,000元。该款委托（原告）转入被告建行账户400,000元，用于归还第三人欠被告的借款；转入黄福频中行账户40,000元，用于归还第三人欠黄福频的借款。当事人质证意见：被告对原告提交的各组证据的真实性均不持异议，但认为，各组证据均不能达到原告的证明目的。因为三方抵账协议是真实存在的，被告之所以高价购买案涉房屋就是为了收账（何容的借款）。被告对第三人提交的证据无异议。原告对被告提交的证据的质证意见：对证据1的关联性不予认可，真实性也提出异议；对证据2中的《房屋买卖协议》、《不动产登记信息查询单》无异议，但认为，不能达到被告的证明目的。对2020年4月15日的手机录音的真实性无异议，但认为，录音被剪辑过；对证据3无异议，被告确实已付款670,000元；对证据4的真实性无异议，但认为，不能达到被告的证明目的。其中，录音被剪辑过；对证据5不予认可。原告认为，依照法律规定，公民的居住等信息应当由公安机关出具。对于是否系夫妻关系，应当以结婚证为准；对证据6的真实性无异议，关联性有异议。该证据只能证实原告与王理之间曾经存在房屋买卖合同关系；对证据7中的两份证据不予认可；对证据8中的照片不予认可。对原告与何清泉签订《存量房买卖合同》的真实性无异议，但认为，与本案缺乏关联性。原告对第三人提交的证据无异议。原告本人对被告提交的两份录音、银行监控视频及第三人何容提交的收条进行了质证。原告在发表质证意见中提到，其与何容、王理均是普通朋友关系。二人在房屋买卖合同中都是中间人，相当于中介。何容那张收条，“条子我是看过的”，条子上的内容记不到了。第三人对原告提交的证据1-4及被告提交的证据1-4的真实性均不持异议。第三人未参加第二次庭审，未对原告提交的证据5、被告提交的证据5-8进行质证。本院认证意见：1.被告对原告提交的证据的真实性不持异议，原、被告对第三人提交的证据真实性无异议。本院认为，原告及第三人提交的证据真实合法，与本案事实相关联，应予采纳。2.被告提交的证据1是第三人何容向其出具的借条，证明二者之间的债务关系。对此，何容无异议。该证据真实合法，与本案待证事实相关联，应予采纳。3.被告提交的证据2-4真实合法，是本案待证事实的直接证据，应依法予以采纳。4.被告提交的证据5来源于绵竹市麓棠镇人民政府人口管理系统，真实合法，与本案待证事实有一定的关联性，可予采纳。5.被告提交的证据6和证据8的真实性、合法性应无争议，该两组证据与本案待证事实有一定的关联性，可予采纳。但该两组证据不足以达到被告的相应证明目的。6.被告提交的证据7中的两份证据真实性无法核实，本院不予采纳。本案中，双方当事人的争议焦点为，原告是否与被告及第三人何容达成“过流水”抵账的三方协议。本院认为，结合全案证据来看，可以认定原、被告及第三人达成了“过流水”抵账协议。理由如下：其一，从被告提供的2020年4月15日下午的手机录音（该录音时长50分32秒）可以证实，在“中间人”王理撮合当事人达成购房和“过流水”抵账的过程中，原告就在现场，原告应当清楚“过流水”抵账的相关情况。在录音中（26分-29分），我们还可以听到，王理将“过流水”的细节讲给原告听并征求了原告的意见，原告未提异议。尔后，原、被告即签订书面合同。在该段录音中，原告要求，被告支付的所有款项都要打到其账上。在该段录音的末尾阶段（49分-50分12秒），被告为了少准备资金提出“过流水”抵账方案：被告在星期一（4月20日）先支付400,000元给原告，由原告转给曾高（何容借款担保人），曾高收款后再转回给被告，然后被告返还何容借条，此时，被告与何容的债务了结。之后被告再支付400,000元给原告，用于原告到银行解除案涉房屋的抵押。当时，原告未表态，何容讲星期一再说，王理讲“随便你们咋个弄都要得”。从以上当事人的谈话内容来看，原、被告与第三人之间确实存在一个“过流水”抵账的三方协议，只是当事人之间就“过流水”的具体方式还未达成一致。其二，结合被告提交的2020年5月15日上午的银行监控视频及手机录音[监控视频大厅回头像（看条子）的第一段视频7分20秒-10分]，我们可以看到原告对第三人书写的收条进行了仔细查看，原告当时还对收条上的金额写440,000元提出异议（第三人与其之间的债务关系），认为应写430,000元。在原告与第三人达成一致后，被告再三确认原告同意（收条上的）转款方案后方向原告转款。结合第三人书写的收条内容，我们可以知道原告应在收到被告430,000元（被告此前已付570,000元）转款后，受第三人的委托将400,000元转回给被告。显然，这就是三方达成的“过流水”抵账协议。其三，被告通过绵竹市麓棠镇人民政府人口管理系统查询到的原告的居住情况显示，原告与王理在成都市温江区柳城街道办光华社区进行了居住登记。二人登记的关系是王理是原告的配偶。虽然事实查明二人并非夫妻关系，但鉴于二人的这种特殊关系，以及王理作为“中间人”积极促成原、被告与第三人之间的购房和“过流水”抵账三方协议等相关情况来看，本院认为，可以合理推断，原告系因王理与第三人之间存在债务关系（第三人也陈述，其与王理之间存在债务关系）而参与并同意三方协议。也就是说，虽然原告与第三人之间并无直接的债权债务关系，但其愿意为第三人“过流水”抵账是符合情理的。综上，本院认为，在案证据足以认定原、被告与第三人之间达成了“过流水”抵账协议，对被告主张的相应事实，本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月15日，第三人何容在被告处借款400,000元。双方为了结该笔债务，于2020年4月15日下午（地点：绵竹市维拉菲咖啡厅）在“中间人”王理的撮合下与原告达成购房和“过流水”抵账的三方（口头）协议。该协议约定，被告以1,000,000元的价格购买原告的房屋。其中，被告需实付房款600,000元，另400,000元用来“过流水”抵账。过流水的方式是：由被告先将400,000元支付给原告，原告收款后转给第三人，第三人收款后再转回给被告。“过流水”后，原、被告之间的房款了结，被告与第三人的借款了结，原告（或其认可的人）与第三人之间的债务由双方自行处理。当事人还就合同的相关细节协商达成一致。协议达成后，原、被告即签订了《房屋买卖协议》。该协议约定原告将绵竹市土门镇玉川街62号营业房出卖给被告。合同价款为1,000,000元，支付方式为签订合同之日付420,000元，余款580,000元待双方办理房屋过户签字时一次性付清。合同第九条第1项约定，如一方违约，需赔偿对方因此而造成的经济损失并支付违约金。违约金为购房款总额的20%。合同尾部手写备注：购买方暂付20,000元定金，约定为2020年4月20日前予以办理。如逾期定金作废。协议签订后，被告向原告支付了定金20,000元。2020年4月20日，被告向原告再付款400,000元。2020年4月28日，原、被告到绵竹市不动产交易中心签订了《存量房买卖合同》。该合同中约定的购房价为280,000元。同日，被告向原告出具了一份《承诺书》。主要内容：原、被告确认案涉房屋的交易价格为1,000,000元，被告承诺按此实际交易价格履行。如有违约，守约方即可提起诉讼，违约方应承担相关诉讼费、冻结费、执行费、律师费及合同约定的违约责任。该承诺书的主要内容为打印字体。上述合同签订后，被告向原告付款50,000元，次日又付100,000元。2020年5月15日上午，原、被告与第三人何容三方相约到建设银行绵竹市玉妃路支行“过流水”抵账。在此期间，何容向原告手写一份收条。主要内容：收到原告440,000元。该款委托（原告）转入被告建行账户400,000元，用于归还第三人欠被告的借款；转入黄福频中行账户40,000元，用于归还第三人欠黄福频的借款。原告仔细查看了收条内容，并表示同意收条所述方案。随后，被告就前述收条中商定的“过流水”抵账方式向原告再次确认后，向原告转款100,000元。其中，30,000元为应付房款，70,000元为“过流水”抵账的款项。原告收款后拒绝将“过流水”的款项转回给被告，致发生纠纷，被告报警。2020年5月15日下午，原告向被告发送短信息，要求被告在5月18日前配合其到绵竹市不动产登记中心签字，并支付剩余房款330,000元。5月20日，原告再次向被告发送了同样内容的短信息。5月26日，原告向本院申请诉前保全，支付申请费2220元。6月10日，原告与四川豪迈律师事务所签订合同，委托该所律师秦斌处理本案事务，并因此支付律师代理费20,000元。2020年7月14日，绵竹市公安局东北派出所出具的《接处警经过》记载，经现场了解，原、被告及第三人因三角债务在购买房屋转账过程中发生纠纷，民警现场处置后建议当事人通过法律途径解决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告与第三人达成了“过流水”抵账的三方协议。该协议是原、被告之间《房屋买卖协议》的重要组成部分。现原告不仅不履行“过流水”抵账协议，甚至否认该协议的存在，其行为已经构成违约，无权要求被告再继续支付“房款”。事实上，按三方达成的协议来看，被告应付房款为600,000元，已足额支付，未付的330,000元的性质却并非房款，而是三方用于“过流水”抵账的款项。该部分款项在“过流水”后最终会回到被告手中。被告在原告不履行“过流水”抵账协议，甚至否认该协议存在的前提下，采取暂停履行三方协议的自助行为，不应当认定为违约。故而，原告要求被告承担违约金及律师费的诉讼请求，也应不予支持。本案中，被告的相关抗辩意见，具有事实根据，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：驳回原告李雪洋的诉讼请求。案件受理费9322元，由原告李雪洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  江永强人民陪审员  欧丽武人民陪审员  何元莉二〇二〇年九月十五日书 记 员  李诗晗