广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初22033号原告深圳市神钰机械有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道塘下涌社区创新路四号，统一社会信用代码91440300083445645L。法定代表人朱悦同。委托代理人黄志妙，广东法广律师事务所律师。被告深圳理得伟业科技有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道东方大田洋6路l5栋一楼，统一社会信用代码91440300094318211J。法定代表人李吉伟。委托代理人王淑，广东鹏讯律师事务所律师。原告深圳市神钰机械有限公司与被告深圳理得伟业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人及被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2020年4月25日签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告位于深圳市宝安区的厂房（以下简称厂房）。合同签订当日，原告向被告支付了47500元，其中包含租用厂房押金28000元，预付2020年6月厂房租金14000元，预付物业管理费及宿舍租用费5500元，但此时厂房尚未交付原告。鉴于被告并非厂房的所有权人，被告转租行为需取得厂房所有权人同意，否则其转租行为无效。但由于原告一直未看到厂房所有权人出具的书面同意被告将厂房转租原告的材料，对此原告将面临巨大的法律风险。同时，被告亦无法提供厂房的建设工程规划许可证，导致原告无法确认其与被告签订的《厂房租赁合同》的效力。基于上述原因，原告于2020年5月22日，向被告发送《解除2020年4月25日深圳理得伟业科技有限公司与深圳市神钰机械有限公司签订的的通知》，通知载明：原告于2020年5月22日单方解除2020年4月25日深圳理得伟业科技有限公司与深圳市神钰机械有限公司签订的《厂房租赁合同》，并请被告于收到本通知之日起三日内退还原告交付的47500元。被告收到上述通知后，却拒绝返还原告上述款项。因此，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、判令解除2020年4月25日原告与被告签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告退还原告人民币47500元；3、判令被告支付原告占用人民币47500元的利息（以人民币47500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月25日起计至被告实际返还款项之日止）；4、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告主张若被告无涉案租赁物的建设工程规划许可证或房产证，原告则要求变更诉讼请求一为确认原告与被告于2020年4月25日签订的厂房租赁合同无效。同时补充如下事实与理由，即2020年5月29日松岗街道安监部门已组织原、被告双方进行调解，鉴于租赁厂房不足400平方米，不符合分租的安全生产规范，不允许分租。所以安监部门责令被告退还原告所缴纳的租金、押金及款项。被告辩称，原告单方解除合同是违约行为，按照合同第8条的约定应向被告承担违约责任，因此产生的搬迁费和中介费应由原告承担。即便如原告所述合同因无建设工程规划许可证被认定为无效，则按照合同及相关规定，合同无效、被撤销或终止，违约条款能属有效，因合同中的违约条款属于相对条款，其不应因合同的无效而无效。2020年5月9日，原告通知被告解除合同的原因是电压能容量不足，对此被告已告知愿意向相关部门申请增加电压能容量；之后2020年5月22日，原告又以被告非厂房所有权人不得转租涉案租赁物为由，要求解除合同，属于恶意解除合同。原、被告签订的厂房租赁合同系双方真实的意思表示，合同合法有效，被告是否为本案房屋的所有权人不影响合同效力。所以原告请求解除合同没有法律依据。另外，关于原告当庭陈述的安监部门出具的调解意见并无证据予以证明，被告对其真实性不予认可。经审理查明，2020年4月25日,原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于深圳市宝安区厂房出租给原告使用，租赁期限自2020年6月1日起至2022年5月31日止，2020年5月15日至2020年6月1日期间为厂房装修期，该期间免收租费。租金每月为14000元，乙方即原告应向甲方即被告支付厂房租赁押金，押金为2个月租金。并于合同第八条其他条款中约定，租赁期间，如甲方即被告提前终止合同而违约，应赔偿乙方即原告2个月租金；租赁期间，如乙方即原告提前退租而违约，应赔偿甲方即被告2个月租金。合同落款处由原、被告授权代表人朱悦同、高涛涛签名确认并由双方加盖公章加以确认。同日，原告按照合同约定向被告支付了厂房租赁押金28000元，同时预付了2020年6月厂房押金14000元以及物业管理、宿舍租用款项5500元，上述款项共计47500元。2020年5月9日，原告以原配电功率达不到其公司生产要求为由，向被告出具厂房退租申请，并主张解除双方签订的厂房租赁合同。被告于2020年5月11日对原告的厂房退租申请作出不予同意的回复。2020年5月22日，原告单方向被告公司法定代表人李吉伟及授权代表人高涛涛发送《解除2020年4月25日深圳理得伟业科技有限公司与深圳市神钰机械有限公司签订的的通知》（以下简称“解除租赁合同通知”），该通知载明鉴于被告不是厂房的所有人，被告的转租行为需取得厂房所有人的同意，否则被告的转租行为无效。原告一直未看到厂房所有人书面同意被告将厂房转租给原告。被告亦一直无法提供厂房的建设工程规划许可证，原告无法确认原告与被告签订的《厂房租赁合同》的效力。基于上述原因，原告于2020年5月22日，单方解除2020年4月25日深圳理得伟业科技有限公司与深圳市神钰机械有限公司签订的《厂房租赁合同》，并请求被告于收到本通知之日起三日内退还原告交付的47500元。解除租赁合同通知落款处由原告加盖公章予以确认。另查明，2018年12月19日，案外人深圳市东方股份合作公司即涉案租赁物所有权人与被告签订的《房屋租赁合同》中明确载明涉案租赁物的产权情况，租赁房屋建筑为案外人深圳市东方股份合作公司的自有物业，但已申办深圳市宝安区历史遗留生产经营性违法建筑申报有关手续（房产证陆续在办理中，其中已办房产证号：深房地字第××，宗地号：Ａ422-××5），所有物业均未设置抵押权利。以上事实，有经当庭质证的厂房租赁合同、收据、解除2020年4月25日深圳理得伟业科技有限公司与深圳市神钰机械有限公司签订的厂房租赁合同的通知、短信发送记录、微信聊天记录截图、厂房退租申请及回复、房屋租赁合同等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告协商一致，由原告承租被告的厂房，原告据此向被告支付租金等款项，双方之间成立租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。关于涉案厂房租赁合同有效性问题。原告在起诉状中诉请确认解除其与被告于2020年4月25日签订的《厂房租赁合同》，后于庭审中主张若被告无法提供建设工程规划许可证或房产证，则原告变更诉讼请求为确认其与被告签订的《厂房租赁合同》无效。对此，被告在经本庭释明后于庭后补交了其与案外人深圳市东方股份合作公司签订的《房屋租赁合同》，合同中明确载明涉案租赁物已申办深圳市宝安区历史遗留生产经营性违法建筑申报的有关手续并取得了相关的房产证号。对此，原告主张该房屋租赁合同涉及案外第三人，该第三人未到庭证明，对该证据不予认可。在原告未能提交相反证据予以证明的情况下，本院采信房屋租赁合同载明的产权事实，所以原、被告就该涉案租赁物的合同并不因租赁物没有建设工程规划许可证或房产证而无效。此外，原告据被告转租未经案外人深圳市东方股份合作公司同意及转租期限超过原租赁合同期限，同样主张涉案厂房租赁合同无效。但转租合同未经原出租人同意并不是合同解除的法定条件，其并不当然导致合同无效。因此，原告诉请涉案合同无效的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。原、被告于2020年4月25日签订《厂房租赁合同》，系双方真实的意思表示，且该合同的约定不违反法律规定，该合同合法有效。上述合同成立并生效后，原告于2020年5月22日与被告约定的厂房装修免租期间内，以无法确认双方合同效力为由出具解除租赁合同的通知，单方面通知被告解除《厂房租赁合同》，原告的上述行为明确表明其不愿继续履行合同，已构成违约，双方之间的厂房租赁合同此时已实际解除。因此，本院确认原告与被告于2020年4月25日签订的《厂房租赁合同》已于2020年5月22日解除。关于退还涉案款项问题。原、被告签订的《厂房租赁合同》解除前，依法成立的上述合同对当事人具有法律约束力，原、被告均应当按照合同的约定享有权利及履行义务。双方于厂房租赁合同中明确约定，租赁期间，如原告提前退租而违约，应赔偿被告2个月租金，据此被告有权依约收取原告支付的2个月押金即28000元，所以原告诉请被告向其退还押金28000元的主张，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，则根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告主张被告向其退还预付的租金14000元及预付的物业管理、宿舍租用款项5500元，共计19500元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于逾期退还涉案款项的利息问题。涉案合同解除后，被告应向原告退还因合同未履行而预付的19500元（租金14000元+物业管理、宿舍租用款项5500元），但被告未及时向原告退还，给原告造成资金占用上的损失，据此应向原告支付逾期退还款项的利息。因此，本院认为，被告应向原告支付以未退还款项19500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自涉案合同明确解除之日即2020年5月22日起计至被告实际退还款项之日止的利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市神钰机械有限公司与被告深圳理得伟业科技有限公司于2020年4月25日签订的《厂房租赁合同》已于2020年5月22日解除；二、被告深圳理得伟业科技有限公司应于本判决生效之日起三日内退还原告深圳市神钰机械有限公司预付租金及物业管理、宿舍租用款项共人民币19500元及逾期退还款项利息（利息以人民币19500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月22日起计至实际退还款项之日止）；三、驳回原告深圳市神钰机械有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费494元，由原告承担144元，由被告承担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇二〇年九月二十八日书记员 李博(兼)书记员 陈 颖 欣附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。