长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0191民初25号原告：何敬雷，男，汉族，1993年7月7日生，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：李香民，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴志，吉林常春律师事务所律师。被告：长春澳海房地产开发有限公司，住所地：长春市经济开发区洋浦大街3188号48号楼。法定代表人：喻祖泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡金龙，该公司职员。委托诉讼代理人：宿梦远，吉林功承律师事务所律师。原告何敬雷与被告长春澳海房地产开发有限公司（以下简称“澳海公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,原告何敬雷及其委托诉讼代理人李香民、王兴志，被告澳海公司的委托诉讼代理人胡金龙、宿梦远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。何敬雷向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告减少购房价款，返还购房款98522.42元[(1800元/平方米-629.9元/平方米）×建筑面积84.2平方米]。2、请求法院判决本案诉讼费用由被告承担。庭审中，何敬雷变更诉讼请求为1、撤销原告何敬雷与被告澳海公司签订的装修合同;2、被告返还装修款151560元（建筑面积是84.2平方米，84.2×1800元/平=151560元);3、被告赔偿原告已支付装修款的三倍赔偿金454680元（151560元×3=454680元);4、被告承担本案鉴定费4200元（1200+3000=4200元);5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从被告处购买了装修房屋澳海梦想城XXX室，并且约定了装修的标准，但是收房后发现，该房屋的装修标准与合同的约定严重不符。经过原告对案涉房屋装修内容的核查,确定了该房屋的装修的实际标准是629.9元/平方米，与实际装修之间存在巨大的差价;约定的装修材料与实际使用的材料不在同一档次,现请求法院维护原告的合法权益。为查明真相，原告向贵院提出了鉴定申请。现鉴定结果证明,被告没有对房屋进行改造。但是在装修合同中，装修内容包括对房屋改造;在庭审中，被告反复声明装修包含了改造项目，并且有自己独特的改造工艺。另外，被告以合同约定的形式，虚构高档装修的假象，却使用低档次的装修材料、提供已经停产的设备。消费者知道后，被告却拒不承认。综上，被告故意虚列装修项目，没有进行房屋改造;故意虚构高档装修假象，使用假、次的装修材料及设备，欺骗消费者,提高报价，获取巨额利益，其行为已经构成了服务行为欺诈。澳海公司辩称，审理期间何敬雷提出鉴定申请，请求对案涉房屋的改造部位及改造费用、装饰装修的价值进行鉴定。对于何敬雷的鉴定申请，澳海公司不同意鉴定，具体理由如下：1、房屋具有特殊属性,购房人具有缔约的自由，《商品房买卖合同》约定的价格是双方合意的结果。价值决定价格，价格围绕价值上下波动，价格的形成受商品价值、市场供求关系、区域、习惯、交易主体等多种因素影响，商品的价格由双方在自愿平等协商基础上形成，原告已查看样板间并对于约定的价格签字确认。通过鉴定确认的装饰装修成本价或市场价与双方协商的价格并无关联,本案不应启动关于精装修房屋价值的鉴定。2、澳海公司已按照合同约定交付符合变更后户型图的房屋，其因户型图的变更必然需要支付图纸设计、施工改造相关费用，澳海公司的具体改造过程、改造工艺属于其内部施工管理的问题。根据《商品房买卖合同》中合同附图的前后对比，可以确认澳海公司已对于户型进行改造，现原告仍坚持主张通过鉴定程序确认是否拆除承重墙，对于案件事实的认定无任何必要性。是否拆除承重墙属于澳海公司履约的具体过程，即使鉴定结论为未拆除，仍不影响澳海公司对于户型进行改造事实的认定。另外，如其坚持鉴定，应由其自行承担鉴定所支出的费用以及相关恢复原状的费用等。3、澳海公司委托施工单位进行户型改造，工程造价与施工工艺、施工单位的技术管理水平、工期的要求、施工单位的利润等因素有关，通过鉴定程序确定的成本费用或市场价与澳海公司因户型改造而投入的所有费用没有关联，澳海公司认为本案不应对于改造费用进行拆分、鉴定。4、本案的样板间仍现实存在，原告在购买房屋时对于样板间进行查看、对于约定的价格进行确认，原告并无证据证明澳海公司交付的房屋与样板间存在重大差异，其现针对案涉房屋的成本价值、市场价值进行鉴定，无合理依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月26日，澳海公司（出卖人）与何敬雷（买受人）签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买出卖人位于经开北区丙六路以北，甲一路以南，丙一街以东澳海梦想城（三期）XXX号房，建筑面积84.2平方米，其中套内面积63.82平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.38平方米。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照补充协议的规定处理。附件三装饰、设备标准内容如下,外墙：涂料饰墙面，其它：精装修房屋装饰价格1800元/平方米。精装修标准及装修平面图见精装修附件。精装修标准附件关于梦想城14#楼精装修装饰、设备交付标准载明，门的标准:进户门为金属进户门，配精美入户门锁。厨、卫、房门为采用实木复合门及门套，配精美门锁及五金件；门窗的标准：塑钢窗为大华或海康等同档次品牌可视对讲;客厅的标准:天花为乳胶漆，地面为王者或兴辉等同档次品牌瓷砖，墙身为乳胶漆;过道的标准:天花为乳胶漆，地面为王者或兴辉等同档次品牌瓷砖，墙身为乳胶漆;卧室的标准:天花为乳胶漆，地面为宏耐或和邦等同档次品牌地板，墙身为乳胶漆;厨房的标准:天花为铝扣板吊顶，地面为王者或兴辉等同档次品牌地砖，墙面为王者或兴辉等同档次品牌墙砖，橱柜为定制橱柜，配不锈钢洗菜盆及龙头，老板或方太品牌抽油烟机、燃气灶；卫生间的标准:天花为铝扣板吊顶及多功能浴霸，A0史密斯或美的品牌电热水器，地面为王者或兴辉等同档次品牌地砖，墙面为王者或兴辉等同档次品牌墙砖，配精美浴室柜、镜柜，配箭牌或法恩莎品牌连体马桶及淋浴花洒（带顶喷);其他标准为配鸿雁、飞雕或天正等同档次品牌开关插座;室内强、弱电箱。买受人同意出卖人对购买的房屋进行装修并改造并达到样板间精装修标准。装修后精装户型图亦标记在该附件三上。补充协议中关于装饰、设备标准的内容如下：《商品房买卖合同》中所称“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准”，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。为提高商品房品质、装饰、设备所作的变动，不视为出卖人违约。上述《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件签订后，澳海公司向何敬雷交付了案涉房屋。2020年4月24日，何敬雷向我院提出了鉴定申请，1、请求按照合同约定，对澳海梦想城XXX号房的“装修”总价款进行鉴定。2、通过对被告举证的竣工图与装修后的户型对比，鉴定改造的总价款。3、通过对被告举证的竣工图与装修后的户型对比，鉴定是否实际拆除了“缺失的承重墙”。经本院委托长春市汇裕建筑工程检测有限公司和长春市春城建设工程造价咨询服务有限公司对上述鉴定事项进行鉴定。2020年7月6日，长春市汇裕建筑工程检测有限公司出具司法鉴定书，意见为现场检测未见“实际拆除了缺失的承重墙”痕迹，实际并未施工，即没有实际拆除了“缺失的承重墙。”2020年7月27日，长春市春城建设工程造价咨询服务有限公司出具鉴定意见为工程造价鉴定值为56466元。以上事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、附件、司法鉴定书、庭审笔录予以佐证。本院认为，何敬雷与澳海公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件应作为确定双方权利义务的依据。本案中，精装修条款与商品房买卖系不可分割的整体，无法拆分销售，故本案系商品房买卖合同纠纷。何敬雷主张适用《中华人民共和国消费者权益保护法》要求澳海公司三倍赔偿，然《中华人民共和国消费者权益保护法》中所谓的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的一般商品，如商品房强调按照《中华人民共和国消费者权益保护法》调整，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击性极大，将对市场交易秩序带来巨大的干扰和破坏，造成“公平”和“秩序”之间的严重失衡。综上，本院认为，本案所涉商品房买卖合同不宜适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，对何敬雷要求撤销装修合同及三倍赔偿的诉请，本院不予支持。本案的争议焦点为澳海公司提供的案涉房屋的精装修标准是否达到了1800元/平方米。澳海公司抗辩称，房屋具有特殊属性,购房人具有缔约的自由，《商品房买卖合同》约定的价格是双方合意的结果。价值决定价格，价格围绕价值上下波动，价格的形成受商品价值、市场供求关系、区域、习惯、交易主体等多种因素影响，商品的价格由双方在自愿平等协商基础上形成，原告已查看样板间并对于约定的价格签字确认。通过鉴定确认的装饰装修成本价或市场价与双方协商的价格并无关联，不同意启动鉴定程序。本院认为“精装修房屋装饰价格1800元/平方米”应按照通常理解为每平方米的精装修支出费用应达到1800元，因精装修不涉及公摊面积，故不应包含公摊面积，应仅以套内面积为限。该标准类似于兜底条款，即使更换了装修品牌、对商品房结构、设计存在改造等，也应达到该标准。具体到本案，根据《商品房买卖合同》及附件三载明的内容，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定附件三的具体装饰、设备标准。附件三又约定，买受人同意出卖人对购买的房屋进行装修并改造并达到样板间精装修标准。同时考虑到目前装修服务市场上的房屋精装修包含改造及装饰、设备装修两部分也符合精装修的实际情况，故案涉房屋精装修费用支出应包含两个部分，即设备、装饰装修及改造费用，精装修费用应达到1800元/平方米×63.82平方米（套内面积）=114876元。本院对于澳海公司的上述抗辩意见不予采信。关于装修款差额部分的损失如何计算问题。长春市汇裕建筑工程检测有限公司出具的司法鉴定意见为现场检测未见“实际拆除了缺失的承重墙”痕迹，实际并未施工，即没有实际拆除了“缺失的承重墙。尽管并不排除澳海公司存在支付图纸设计、施工改造相关费用的可能，但经法庭释明，澳海公司以具体改造过程、改造工艺属于内部施工管理问题为由不提供相关证据，本院无法确认是否实际改造及改造的具体支出费用，故澳海公司应承担举证不力的法律后果，本院对于改造的事实不予确认。同时根据长春市春城建设工程造价咨询服务有限公司出具的鉴定意见：“精装修工程造价鉴定值为56466元”，本院确认本案精装修价格为56466元，这与其合同约定的精装修价格114876元相差58410元。澳海公司的上述行为已属违约，应承担相应的赔偿责任，澳海公司应向何敬雷返还精装修差价款58410元。关于鉴定费用的问题。本案两份鉴定结论均系法院委托作出，庭审中澳海公司对于鉴定费用的实际支出和数额均无异议，该费用系必要的实际支出，故本院对鉴定费4200元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告长春澳海房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告何敬雷支付精装修差价款58410元、鉴定费4200元，合计62610元；二、驳回原告何敬雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4952元，由被告长春澳海房地产开发有限公司负担508元，由原告何敬雷负担4444元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员  孙烨二〇二〇年九月二十八日书记员  刘敏