山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初2588号原告：李某1，住大同市。委托诉讼代理人：李某2，山西星瑞律师事务所律师。被告：翟某,男，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：卫某，山西永固律师事务所律师。第三人：李某3，住山西省大同市。委托诉讼代理人：白某，山西宝翰律师事务所律师。原告李某1诉被告翟某、第三人李某3房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李某2，被告委托诉讼代理人卫某，第三人的委托诉讼代理人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：1、请求解除房屋租赁合同,返还租赁物房屋,并将租赁物房屋恢复原状,返还擅自拆除原告租赁物内6台空调；2、请求支付2016年3月1日至2020年3月1日房屋租赁租金，总计2362500元；3、请求支付违约金。违约金为当期租金总价30%,即为189000元,并支付房屋占用费用人民币105000元（自2020年3月1日起至被告实际将房屋交还原告之日止,按照年房屋租金人民币630000元计算,暂计算至2020年5月1日，总计294000元；4、请求判决被告向原告支付已发生物业、水、电费等费用共计人民币56513元(其中包括物业费、水费,电费)；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月1日,原告与被告签署《房屋租赁合同》，合同约定,原告作为出租方,将位于大同市××区,翰林别院1#商铺的房屋(以下简称“租赁房屋”)出租给被告,建筑面积约1200平方米,租赁房屋用途为餐饮。租赁期限为2016年3月1日至2026年3月1日。合同签订后,原告依约交付租赁房屋,履行了合同约定义务。但是,被告没有支付租金给原告。经原告多次催告,截至原告起诉之日,被告仍未支付。另,被告在未告知原告、更未经原告书面同意的情况下,擅自退租,并拆除租赁房屋内归属原告的空调等物品,造成租赁房屋墙体,屋顶等部位严重毁损。原告多次要求被告恢复租赁房屋原状,并返还已经拆除及搬离的原告物品,但截至原告起诉之日,被告仍未恢复租赁房屋原状,亦未返还已经拆除的原告的物品及办理房屋交付手续。此外,被告拖欠物业费用、水费、电费共计56513元。综上,为维护原告的合法权益,原告特根据上述事实及民事诉讼法的规定,向贵院提出诉讼,望判如所请。被告翟某辩称，原告主体不适格。2020年前，原告与其父亲李昌圣、哥哥李某3的资产处于混同状态，即使登记在原告名下也不是个人单独所有，本案所涉商铺是原告家族经营的公司顶账所得，原告没有独立所有权、收益权，李某3收取租金后，收益如何分配是家族内部纠纷，不应再向被告主张权利；李某3的行为构成表见代理，属于有效法律行为。即使原告主体适格，在2016年招租时张贴的是李昌圣的电话，在李昌圣让被告参观了解，双方初步有了租赁意向，被告与李某3就租赁的具体事宜进行详细协商并签订了《房屋租赁合同》，李某3还提供了原告的身份证复印件。李某3具备有权代理的客观表象形式要素，被告善意且无过失地相信行为人李某3具有代理权，构成表见代理。原告的诉求均不合理。退租时原告及李某3指定的工作人员张静波和原告分别到商铺验收后才退租，双方在2020年3月合同已解除且已返还租赁商铺，被告没有带走商铺任何不属于被告的物品，原告第一项诉求不合理。租赁期间，被告每年以网银转账、餐卡等形式向李某3支付了租金，不存在拖欠及违约行为。物业水电费用均由被告支付，原告没有任何垫付，且签订合同时还支付了30000元房租押金和8000元电费押金，原告主张该部分费用应提供相应的已缴费证据及明细，在与押金进行抵顶后差额部分被告自愿承担。综上所诉，请求法院驳回原告诉求。第三人李某3述称，租赁合同是以李某1名义与被告签订，合同具体是由李某3办的，当时是第三人的父亲在房屋张贴的出租信息，第三人在父亲的安排下与被告联系商谈出租事宜。房屋来源是家族经营顶账顶回来的房屋，最后办理到原告名下，房屋租金被告已经实际支付，2019年-2020年度租金支付到李某3的卡上，原告对此知情。原告诉讼关于租金一项诉求属于恶意诉讼。第三人收到租金后租金用于双方经营的公司，在之后公司用顶账房屋已经弥补给原告，我方认为关于租金的诉求不成立。违约金及水电费与我方无关。本院经审理认定事实如下：坐落于大同市××区中段东侧凤凰翰林别院12号楼1-3层42号、43号商铺的所有权人为原告及其妻子贺海琴。原告与第三人系兄弟关系。2016年3月，第三人代原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告所有的商铺，合同约定租赁期限从2016年3月1日至2026年3月1日；租金现定每年房租630000元，租期满五年后，房屋租金随市场价格变动双方可协商调整；第一年免三个月房租157500元；房屋用途餐饮；合同签订之日被告交付房屋租赁押金30000元及电力营业部门押金8000元；违约责任：任何一方违反合同约定，造成合同不能履行，违约方须向守约方支付当期租金的30%的违约金。此后，被告接收租赁房屋，并向第三人支付2016年房屋租金472500元及房租押金30000元、电费押金8000元。2017年至2019年，被告按合同约定时间每年向第三人账户转款620000元，给付价值10000元消费卡。2020年3月，被告告知原告不再租赁房屋并自行搬离租赁房屋。原、被告至今未办理房屋交接手续。经大同市凤凰物业管理有限责任公司确认，被告使用租赁房屋期间尚欠物业管理费33292元，水费23221元。审理期间，为查明案情，本院依职权追加李某3为本案第三人参加诉讼，原告表示如第三人依法应承担责任，要求其对本案承担责任。以上事实，有原、被告及第三人陈述，原告提供的房屋所有权证书、欠费情况说明、房屋租赁合同，被告提供的收款收据、银行转账凭证在卷佐证，双方当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认。本院认为，第三人以原告的名义与被告签订《房屋租赁合同》，原告对代签合同一事不持异议，其为租赁房屋的所有权人，故本院确认该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。被告现已搬离租赁房屋且不再支付租金，以自己的行动明确表示不再履行合同，因此原告有权主张解除房屋租赁合同并返还租赁房屋。因交付租赁房屋时双方未履行书面交接手续，房内状况、物品、设施均不明，因此原告主张恢复原状并返还六台空调，无据为证，本院不予支持。被告及第三人抗辩称原告并非租赁房屋的所有权人，商铺属家族财产，无据为证，本院不予采信。关于租金，被告及第三人均认可租赁期间的房屋租金，被告已按约支付给第三人，其中包括转款2332500元及消费券30000元，被告租金支付至2020年2月28日。原告称未收到租金，第三人称原告知道其收取租金且所有款项均用于家族共同经营的公司。本院认为，被告在租赁房屋时明知原告为房屋所有权人，其未接到原告通知或审查第三人的委托手续，即将使用租赁房屋期间的所有房租连续四年均支付给第三人显系不妥。第三人提供的分包合同、情况说明、银行流水、顶账协议、分家协议、企业信息等证据均与本案无关且不能证明其收取的租金及消费券转交给原告、原告实际使用或进行消费，因此第三人应将收取的租金返还给原告。关于违约金，合同明确约定，合同未到期，被告原因解除合同提前3个月通知甲方。本案被告未提供证据证明提前三个月通知过原告，原告虽认可在2020年3月被告曾通知其预提前解除合同，但在未经双方协商一致的情况下，被告即自行搬离租赁房屋，造成合同无法继续履行，构成违约，现原告主张按约支付当期租金的30%的违约金189000元，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。关于占用期间的租金损失，原告对被告已搬离租赁房屋的事实是明知的，被告从2020年3月起再未占用租赁房屋，故对该项主张，本院不予支持。关于欠缴费用，因原告并非被告所欠各项费用的收费主体，且原告未予以垫付，故原告无权向被告主张支付所欠费用。关于被告支付的房租及电费押金，原告并未实际收取且原、被告均未提出主张，本院不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李某1与被告翟某签订的《房屋租赁合同》；二、被告翟某在本判决书生效后十日内向原告李某1返还大同市城区武定北路中段东侧凤凰翰林别院12号楼1-3层42号、43号商铺；三、第三人李某3在本判决书生效后十日内向原告李某1返还房屋租金2362500元；四、被告翟某在本判决书生效后十日内向原告李某1支付违约金189000元；五、驳回原告李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14210元（已减半收取），由原告负担794元，被告翟某负担13416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 武抒琴二0二0年九月二十五日书记员 温砚青