安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初1736号 原告（反诉被告）：合肥海恒投资控股集团公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区，统一社会信用代码913401001490397045(1-1)。 法定代表人：彭桂贞，董事长。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王守志，安徽奥成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合肥海恒创业投资有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区明珠广场5号楼，统一社会信用代码9134010069896146X9。 法定代表人：万永光，总经理。 委托诉讼代理人：张明，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被告：安徽怡安物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区翡翠路以西、金炉路以南港澳广场A区办1703室，统一社会信用代码9134010075850339XF。 法定代表人：万永光，总经理。 委托诉讼代理人：张明，安徽瀛鼎律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒集团公司）与被告（反诉原告）合肥海恒创业投资有限公司（以下简称海恒创投公司）、安徽怡安物业管理有限责任公司（以下简称怡安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海恒集团公司的委托诉讼代理人高国亮，被告海恒创投公司、怡安物业公司的共同委托诉讼代理人张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海恒集团公司向本院提出诉讼请求：1、判令海恒集团公司与海恒创投公司之间签订的《房屋租赁合同》于起诉之日解除，海恒创投公司、怡安物业公司立即向海恒集团公司返还房屋；2、判令海恒创投公司支付租金5537600元（暂计算至2019年9月30日，之后顺延至合同解除之日）及合同解除后的占用费（自合同解除之日起，按每1200元/套/月的标准，计算至实际返还租赁房屋之日止）；3、判令海恒创投公司支付违约金2559531.60元（违约金包括逾期付款违约金和合同解除违约金，暂计算至2019年9月30日，之后计算至款清之日止，）；4、判令海恒创投公司支付占用合同外18套房屋的占用费88560元（其中7套和11套，分别自2018年12月5日起和自2019年9月19日起，按1200元/套/月的标准，暂计算至2019年9月30日，之后顺延计算至实际返还占用的房屋之日止）；5、判令怡安物业公司对海恒集团公司的上述债务承担共同支付责任；以上款项合计为8185691.60元。事实和理由：海恒集团公司与海恒创投公司之间就海尔公寓的租赁事宜分别签订两份《房屋租赁合同》，约定海恒集团公司将坐落于合肥经济开发区芙蓉路与习友路交口海恒社区海尔公寓158套房及物资配备(家具家电等)出租给海恒创投公司使用。其中:第1份《房屋租赁合同》约定的租赁期限为3年,自2015年1月1日起至2017年12月31日止,租金为1000元/套/月(不含物业管理费);该合同“其他约定”第1条约定,欠付租赁费用274.56万元,应在签订合同之日支付100万元,剩余174.56万元应于2018年11月30日前付清。第2份《房屋租赁合同》约定的租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止,租金为1200元/套/月(不含物业管理费)，每3个月为一个计算周期，每个租金计算周期开始前30日内支付；该合同“其他约定”第1条约定，海恒创投公司应于2019年2月5日前结清2018年度租金。上述2份合同中均约定：如海恒创投公司逾期支付房屋租金超过一个月的，海恒集团公司可以解除合同，收回房屋，并且海恒创投公司应按合同总租金的10%支付违约金(第九条第1款、第十条第5款);逾期支付租金，每迟延一日，应按本合同租金总额的日万分之五支付违约金(第十条第2款)。截至2019年9月30日，海恒创投公司尚拖欠海恒集团公司上述第1份租赁合同项下租金174.56万元，拖欠上述第2份租赁合同项下2018年1月1日至2019年9月30日期间租金3792000元(已除去一个月的免租期)，合计5537600元。此外，海恒集团公司分别于2018年12月5日和2019年9月19日在对海尔公寓进行巡查时,发现海恒创投公司擅自占用了不在双方合同范围内的18套房屋。对于海恒创投公司拖欠租金及私自占用行为，海恒集团公司多次向海恒创投公司进行催交，并于2018年12月先后向海恒创投公司发出了《房屋租赁付款通知单》和《关于限期支付海尔公寓欠缴租金及清空侵占房屋的函》。2019年4月，海恒集团公司再次向海恒创投公司发出《关于限期支付海尔公寓欠缴租金及清空侵占房屋的函》和《律师函》,要求海恒创投公司支付拖欠的租金，并清空侵占房屋，支付占用费。但海恒创投公司一直未予履行相应的义务。此外，在诉讼准备期间得知，海恒创投公司于2018年4月29日将其从海恒集团公司处承租的租赁物的承租权委托给其控股子公司怡安物业公司行使，并由怡安物业公司与合肥海尔工业园各事业部签订租赁合同，收取租金。怡安公司应对海恒创投公司租金及占用费用承担共同支付责任。为维护自身合法权益，海恒集团公司特诉至法院，请依法裁判。 被告海恒创投公司、怡安物业公司辩称：一、海恒集团公司未履行合同约定的维修等义务，海恒创投公司无过错，不同意解除合同。海恒创投公司拒绝支付租金是履行抗辩权的自救行为，不存在违约行为，无需承担违约金。1、两份《房屋租赁合同》均约定：海恒创投公司需要对租赁房屋进行改造、装饰，须经海恒集团公司书面同意后方可进行；非因海恒创投公司原因引起的房屋主体结构（基础、柱、梁、板）的维修，房屋的房顶漏水及在施工单位质保期内的维修，由海恒集团公司负责；在租赁期内，海恒创投公司人员如发现房屋主体结构质量问题，应及时向海恒集团公司报告以便海恒集团公司修复，有关费用由海恒集团公司支付，海恒集团公司应在合理期限内完成修复，海恒集团公司维修房屋，海恒创投公司应积极协助，不得阻挠。2、在合同履行期间，因公寓较为陈旧，无法满足租赁需要，须对租赁房屋进行升级改造，海恒创投公司多次向海恒集团公司通知报告租赁房屋质量问题，申请对租赁房屋进行维修，但海恒集团公司拒绝维修。海恒集团公司需对渗水、水压、线路、单元门、消防设施等进行维修，属于装修的前置程序，均符合两份《房屋租赁合同》中的约定，而海恒集团公司回复中拒绝提供维修，并认为以上问题的维修责任海恒创投公司承担。而后针对租赁房屋升级改造的过程中，海恒创投公司自行投入人力、物力对房屋进行修缮。同时，由于租赁房屋内出现大量设施设备老化破损，无法进行维修，海恒集团公司也拒绝进行设施设备维修更换，为维持租赁房屋的正常使用，海恒创投公司也自行承担了设施设备的维修更换。3、依合同约定，海恒集团公司拒不提供房屋主体结构（基础、柱、梁、板）的维修、房屋的房顶漏水及在施工单位质保期内的维修，按约应承担相应的责任。同时，海恒创投公司自行维修承担了巨额的维修费用，海恒创投公司向海恒集团公司主张权利多次未果，在不得已的情况下，只有采取拒付租金对抗海恒集团公司应承担的维修责任和费用。海恒集团公司违约在先，海恒创投公司和怡安物业公司不存在过错，不同意解除合同，无需承担违约责任，同时海恒集团公司诉请解除合同过后的占用费再次计算违约金不符合法律规定，且涉案房屋在2020年12月31日前合同到期。二、海恒创投公司和怡安物业公司占有海恒集团公司的房屋系海恒集团公司拒不履行维修义务，海恒创投公司和怡安物业公司自行维修房屋，暂时过渡给部分住宿人员需要，无主观恶意占有，也未造成海恒集团公司实际损失。海恒集团公司计算海恒创投公司和怡安物业公司侵占房屋的租金为合同约定，仅按照原合同推定房屋租金价格无事实依据。三、怡安物业公司非本案适格主体，海恒创投公司不具有物业管理的资质及经营管理经验，委托给全资子公司管理是企业内部的自主经营行为。同时根据合同主体相对性原理，怡安物业公司未在合同上签字盖章，无需承担任何法律责任。综上，请求驳回海恒集团公司的诉请。 海恒创投公司向本院提出反诉请求：1、判令海恒集团公司赔偿海恒创投公司自2016年5月1日起房屋维修费、设备更换等费用合计873701.08元；2、判令因海恒创投公司代替海恒集团公司维修房屋9个月造成的租金损失1710000元（50间房屋，月租金3800元）；3、判令因海恒创投公司代替海恒集团公司维修房屋，造成次承租人迟延支付房屋租金的利息损失288863元（次承租人逾期付款合计2084569元，其中764190元是从2019年12月1日暂计至2020年6月1日,1320379元是从起诉之日开始计算，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清息止。）事实和理由：海恒创投公司与海恒集团公司就XX公寓的租赁事宜分别签订有《房屋租赁合同》，约定海恒集团公司将坐落于合肥经济技术开发区芙蓉路与习友路交口XX社区158套房屋及物资配备出租给海恒创投公司使用。两份《房屋租赁合同》均约定：乙方需要对租赁房屋进行改造、装饰，须经甲方书面同意后方可进行；非因乙方原因引起的房屋主体结构（基础、柱、梁、板）的维修，房屋的房顶漏水及在施工单位质保期内的维修，由甲方负责；在租赁期内，乙方人员如发现房屋主体结构质量问题，应及时向甲方报告以便甲方修复，有关费用由甲方支付，甲方应在合理期限内完成修复，甲方维修房屋，乙方应积极协助，不得阻挠。在合同履行期间，因公寓较为陈旧，无法满足租赁需要，须对租赁房屋进行升级改造，海恒创投公司多次向海恒集团公司通知报告租赁房屋质量问题，申请对租赁房屋进行维修，但海恒集团公司拒绝维修。海恒集团公司需对渗水、水压、线路、单元门、消防设施等进行维修，属于装修的前置程序，均符合两份《房屋租赁合同》中的约定。而海恒集团公司回复中拒绝提供维修，并认为以上问题的维修责任由海恒创投公司承担。而后针对租赁房屋升级改造的过程中，海恒创投公司自行投入人力、物力对房屋进行修缮。同时，由于租赁房屋内出现大量设施设备老化破损，无法进行维修，海恒集团公司也拒绝进行设施设备维修更换，为维持租赁房屋的正常使用，海恒创投公司也自行承担了设施设备的维修更换。依合同约定，海恒集团公司拒不提供房屋主体结构（基础、柱、梁、板）的维修、房屋的房顶漏水及在施工单位质保期内的维修，按约应承担赔偿责任、承担设施设备的维修所需全部费用以及因维修导致租赁损失，同时承担因维修导致次承租人无法按时缴纳租金的利息损失。为维护海恒创投公司的合法权益，特反诉至法院。 海恒集团公司辩称：本案中，海恒创投公司所称的房屋维修、设备更换等，依合同约定均应由海恒创投公司自行负责并承担费用，与海恒集团公司无关。海恒集团公司按房屋现状交付房屋，后续使用过程中的改造、维护、管理均由海恒创投公司负责并承担所有费用。1、关于案涉房屋的维修责任，双方在《房屋租赁合同》第五条有明确的约定。根据合同约定，房屋按现状交付，改造、装饰装潢工作及费用由海恒创投公司自行承担。海恒集团公司仅承担非海恒创投公司原因引起的房屋主体结构（基础、柱、梁、板）的维修、房屋的房顶漏水及在施工单位质保期内的维修，除此之外均由海恒创投公司负担维修、维护。本案中海恒创投公司所称的维修内容不属于上述情形，非为海恒集团公司负责，而是属海恒创投公司应自行承担义务。此外，海恒创投公司也未提供证据证明实际存在其所称的情形，其诉请无事实依据。2、双方在期限为2018年1月1日至2020年12月31日的合同中，在其他约定第3款已经对海恒创投公司房屋改造事宜有约定，即由海恒创投公司自行提升改造，海恒集团公司给予其一个月的免租期。因此，除合同约定的主体结构外，海恒创投公司应自行负责提升改造中的一切事宜。综上，海恒创投公司反诉要求海恒集团公司承担房屋维修费、设备更换费、因房屋维修导致的租金损失及利息损失等诉请，无事实和法律依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：海恒集团公司（出租方、甲方）与海恒创投公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同（XX公寓）》，约定：甲方愿意将坐落于合肥经济开发区芙蓉路与习友路交口XX公寓158套房屋及物资配备（家具家电等）租赁给乙方。XX公寓为六幢混合结构五层的公寓楼小区、每套房屋建筑面积104.3平方米，总面积约16479.4平方米，用途：公寓；本合同为续签合同，此次租赁期限为3年，自2015年1月1日起，至2017年12月31日止，租赁期满后，甲方收回房屋，需要继续出租的，将按国资管理部门要求的方式选择承租方；租金为1000元/套/月（不含物业管理费），租期租赁费用总额为5688000元；租金每6个月为一个计算周期（自租赁期限开始日计算），乙方应在本合同签订之日支付第一期租金，以后每期租金，乙方应在每个租金计算周期开始前30日内向甲方支付；鉴于乙方已实际使用该房屋和相关物资，请于合同签订之日支付2015年1月1日至2017年12月31日租金；乙方须在本合同签订之日向甲方支付履约保证金（首年3个月的租金），该履约保证金扣除乙方的违约金、赔偿金（如有）的金额，甲方于租赁合同终止之日起10日无息返还乙方；履约保证金与首期租赁费用一并缴纳；租赁期内，乙方不得以任何理由请求减免租金，如因法律法规及市政规划需要拆除或改造租赁房屋而导致合同解除的，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的按实际天数计算；房屋按现状交付乙方后，在租赁期内房屋及房屋附属设施设备的修缮均由乙方负责，但非乙方原因引起的房屋主体结构（基础、柱、梁、板）的维修、房屋的房顶漏水及在施工单位质保期内的维修除外；在租赁期内，乙方人员如发现房屋主体结构质量问题，应及时向甲方报告以便甲方修复，有关费用由甲方支付，甲方应在合理期限内完成修复，甲方维修房屋，乙方应积极协助，不得阻挠施工，房屋其余部分的维修、维护由乙方自行负责并承担费用；乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：（1）未经甲方书面同意，转租或与他人调换使用……（6）逾期支付房屋租金超过壹个月的；乙方逾期支付租金，每迟延一日，乙方须按本合同租金总额的万分之五向甲方支付违约金；在租赁期内，如乙方有本合同第九条行为之一的，甲方除有权终止合同，收回该房屋外，乙方还应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；其他约定：1.合同所欠租赁费用274.56万元：乙方在签订合同之日支付第一期100万元整，剩余174.56万元于2018年11月30日前付清；2.合同履约保证金为47万：乙方在2018年9月30日前支付20万元，剩余27万元于2018年11月30日前付清，如双方续签合同，该履约保证金自动转为续签合同的保证金。 海恒集团公司（出租方、甲方）与海恒创投公司（承租方、乙方）续签一份《房屋租赁合同（XX公寓）》，约定：甲方愿意将坐落于合肥经济开发区芙蓉路与习友路交口XX公寓158套房屋及物资配备（家具家电等）租赁给乙方。XX公寓为六幢混合结构五层的公寓楼小区、每套房屋建筑面积104.3平方米，总面积约16479.4平方米，用途：公寓；本合同为续签合同，自2018年1月1日起，至2020年12月31日止;租赁期满后，甲方收回房屋，需要继续出租的，将按国资管理部门要求的方式选择承租方；租金为1200元/套/月（不含物业管理费），租期租赁费用总额为6825600元；租金每3个月为一个计算周期（自租赁期限开始日起算），乙方应在本合同签订之日支付第一期租金568800元，以后每期租金，乙方应在每个租金计算周期开始前30日内向甲方支付；乙方须在本合同签订之日向甲方支付履约保证金（首年3个月的租金），该履约保证金扣除乙方的违约金、赔偿金（如有）的金额，甲方于租赁合同终止之日起10日无息返还乙方；履约保证金与首期租赁费用一并缴纳；租赁期内，乙方不得以任何理由请求减免租金，如因法律法规及市政规划需要拆除或改造租赁房屋而导致合同解除的，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的按实际天数计算；房屋按现状交付乙方后，在租赁期内房屋及房屋附属设施设备的修缮均由乙方负责，但非乙方原因引起的房屋主体结构（基础、柱、梁、板）的维修、房屋的房顶漏水及在施工单位质保期内的维修除外；在租赁期内，乙方人员如发现房屋主体结构质量问题，应及时向甲方报告以便甲方修复，有关费用由甲方支付，甲方应在合理期限内完成修复，甲方维修房屋，乙方应积极协助，不得阻挠施工，房屋其余部分的维修、维护由乙方自行负责并承担费用；乙方应合理使用房屋及其附属设施、负责建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、配电系统、楼内及公共消防设施设备、监控设备等）的维修、养护、管理和运行服务并承担由此产生的费用，乙方每月进行检查并及时修缮，以保障企业员工的居住安全和正常使用；乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：（1）未经甲方书面同意，转租或与他人调换使用……（6）逾期支付房屋租金超过壹个月的；乙方逾期支付租金，每迟延一日，乙方须按本合同租金总额的万分之五向甲方支付违约金；在租赁期内，如乙方有本合同第九条行为之一的，甲方除有权终止合同，收回该房屋外，乙方还应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应按合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；其他约定：1.租金交付:乙方于2019年2月5日前结清2018年租金,以后年度租金按本合同第二.3条执行;履约保证金按2014至2017年度合同约定执行。2.经双方协商，维修事宜按有关文件执行，因园区提升改造等原因，需对房屋及配套设施增加维修事项，双方另行协商；3.鉴于乙方对2018年对租赁房屋自行提升改造，甲方给予乙方一个月装修免租期间；4.合同履行期间，乙方必须将承租房屋用于海尔集团公司员工住宿及增值服务，甲方将对乙方按时交纳租金等履约情况进行考核，乙方通过考核并取得海尔集团认可后可与甲方续签本合同。 2018年4月19日，怡安物业公司与海恒创投公司向合肥海尔工业园各事业部作出了一份《关于变更XX公寓合同主体的函》，该函载明：1.去年以来，我公司进行了业务调整和整合，旗下全资子公司之一的安徽怡安物业管理有限公司（简称“怡安物业”）是管理服务业的平台，主要从事住宅小区、写字楼、公寓、公租房、厂区、学校等物业管理服务工作……海尔公寓日常服务纳入“怡安物业”，将更有利于贵公司发展，能够继续保持双方良好关系。为此，我公司拟将海尔公寓的合同主体由“合肥海恒创业投资有限公司”变更为“安徽怡安物业管理有限责任公司”。变更后，我公司承诺：管理团队保持不变，服务质量持续改进。 2018年12月17日，海恒集团公司向海恒创投公司发出《关于限期支付XX公寓欠缴租金及清空侵占房屋的函》，该函载明：“根据双方签订的《XX公寓房屋租赁合同》相关条款，你公司租赁XX公寓158套房屋，期限三年（2015年1月1日至2017年12月31日），合同约定你公司应于2018年11月30日前付清本合同所欠租赁费174.56万元和合同履约保证金47万元。请你公司务必于2018年12月19日前将拖欠款项交至集团指定账户。关于合同中的维修条款，我公司已开始进行维修工作。12月5日，我公司对海尔公寓进行巡查，发现你公司侵占7套空置房屋，请你公司于2018年12月19日之前清空侵占房屋，并支付占用费。”2019年4月17日，海恒集团公司向海恒创投公司发出《关于限期支付XX公寓欠缴租赁费及清空侵占房屋的函》，该函载明：“根据双方签订的《XX公寓房屋租赁合同》相关条款，你公司租赁XX158套房屋，期限六年（2015年1月1日至2017年12月31日；2018年1月1日至2020年12月31日）。根据合同约定，你公司目前共拖欠我司租赁费496.88万元（其中第一期合同欠费174.56万元；第二期合同欠费322.32万元。）对于所欠租赁费，我司工作人员已多次进行电话和短信催缴，并于2018年12月先后向你公司下达了海恒集团《房屋租赁付款通知单》和《关于限期支付XX公寓欠缴租金及清空侵占房屋的函》。现请你公司务必于2019年4月24日前将拖欠租赁费496.88万元交至我公司账户，并清空侵占房屋，支付占用费。” 2018年10月9日，海恒创投公司向海恒集团公司支付双方间第一份合同项下租金100万元，剩余租金174.56万元未付。另，海恒创投公司未支付双方间第二份合同项下租金。 另查，经海恒集团公司工作人员巡查，海恒创投公司提出自2018年12月5日占有使用案涉租赁合同外7套房屋，海恒创投公司对此予以认可，但对于海恒集团公司提出另外自2019年9月19日还占有使用案涉租赁合同外11套房屋，海恒创投公司对此持有异议。 上述事实，有《房屋租赁合同（XX公寓）》、《关于限期支付XX公寓欠缴租金及清空侵占房屋的函》、《关于限期支付XX公寓欠缴租赁费及清空侵占房屋的函》及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为：海恒集团公司与海恒创投公司签订的两份《房屋租赁合同（XX公寓）》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为合法、有效，双方当事人均应履行合同约定的己方义务。合同签订后，海恒集团公司已经完成交付房屋的约定义务，而海恒创投公司自2018年10月9日支付第一份合同项下租金100万元后，未再向海恒集团公司支付租金，构成违约，海恒集团公司有权依据合同约定提前解除合同。根据法律相关规定，当事人直接以起诉方式解除合同的，经人民法院确认享有解除权的，合同从起诉状副本送达之日起解除。海恒创投公司已于2020年5月11日收到起诉状副本，案涉《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除。合同解除后，海恒创投公司理应向海恒集团公司返还房屋。依照双方合同约定的租金计算标准，海恒创投公司尚欠海恒集团公司第一份合同项下租金174.56万元未付，第二份合同在扣除一个月装修免租期后项下2018年1月1日至2020年8月31日租金（房屋占有使用费）5877600元（1200元/套/月×158套×31个月），上述两项费用合计为7623200元。自2020年9月1日起的房屋占有使用费，海恒创投公司应按照189600元/月（1200元/套/月×158套）的标准支付房屋占有使用费至案涉房屋实际返还之日止。 海恒创投公司、怡安物业公司关于海恒集团公司未履行合同约定的维修等义务、维修房屋是支付租金的前置程序、拒绝支付租金是履行抗辩权的自救行为、不同意解除合同等答辩意见，因案涉合同约定的是“房屋按现状交付乙方后，在租赁期内房屋及房屋附属设施设备的修缮均由乙方负责，但非乙方原因引起的房屋主体结构（基础、柱、梁、板）的维修、房屋的房顶漏水及在施工单位质保期内的维修除外”，海恒创投公司所陈述情况不符合合同约定，且海恒创投公司未提供充分证据证明案涉房屋存在主体结构质量问题，本院对海恒创投公司、怡安物业公司上述答辩意见不予采信。 当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金，也可以在合同中约定对于违反合同而产生损失赔偿额的计算方法。关于海恒集团公司诉请海恒创投公司支付违约金，包含了逾期支付房租违约金及解除合同违约金，因海恒创投公司未按约支付租金，已构成违约，应承担违约责任。案涉合同既约定了“乙方逾期支付租金，每迟延一日，乙方须按本合同租金总额的万分之五向甲方支付违约金”，又约定了“甲方除有权终止合同，收回该房屋外，乙方还应按合同总租金的10%向甲方支付违约金”，因逾期付款违约金已具有惩罚性和补偿性，因此合同解除违约金不应重复主张。结合双方履约情况，根据公平原则，本院酌定违约金以7623200元为基数，自起诉之日即2020年4月20日起按照日万分之五的标准计算至款清之日止。 关于海恒集团公司诉请海恒创投公司支付占用合同外18套房屋的占用费88560元（其中7套和11套，分别自2018年12月5日起和自2019年9月19日起，按1200元/套/月的标准，暂计算至2019年9月30日，之后顺延计算至实际返还占用房屋之日止）。庭审中，海恒创投公司认可自2018年12月5日起占有使用了合同外房屋7套，其余11套未占用，且海恒集团公司亦未提供其他证据对其主张加以佐证，故占用合同外房屋套数应以7套为准。因该7套房屋与案涉合同项下房屋位于同一区域，应参照案涉合同租金标准支付房屋占用费，因此海恒创投公司应自2018年12月5日起向海恒集团公司支付房屋占用费，暂计算至2020年9月4日为176400元（1200元/套/月×7套×21个月），自2020年9月5日起的房屋占用费，应按照8400元/月（1200元/套/月×7套）的标准支付至上述7套房屋实际返还之日止。 关于海恒集团公司诉请怡安物业公司对海恒集团公司的上述债务承担共同支付责任，因案涉租赁合同的双方是海恒集团公司与海恒创投公司，海恒集团公司亦未提供充分证据证明案涉合同主体存在变化情形，根据合同相对性原则，怡安物业公司无须对海恒创投公司签订的合同承担责任，故本院对该项诉讼请求不予支持。 关于海恒创投公司反诉海恒集团公司赔偿自2016年5月1日起房屋维修费、设备更换等费用、代替海恒集团公司维修房屋9个月造成的租金损失、代替海恒集团公司维修房屋而造成次承租人迟延支付房屋租金的利息损失等请求，因海恒创投公司对案涉房屋的维修是其基于使用案涉房屋发生的日常维护，非合同约定的海恒集团公司义务，其因转租而带来的维修等损失亦不应由海恒集团公司承担，海恒创投公司的上述反诉诉请，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）合肥海恒创业投资有限公司与被告（反诉原告）合肥海恒投资控股集团公司签订的《房屋租赁合同（XX公寓）》于2020年5月11日解除； 二、被告（反诉原告）合肥海恒创业投资有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）合肥海恒投资控股集团公司支付租金（房屋占有使用费）7623200元（暂计算至2020年8月31日；自2020年9月1日起的房屋占有使用费，按照189600元/月的标准支付至案涉房屋实际返还之日止）； 三、被告（反诉原告）合肥海恒创业投资有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）合肥海恒投资控股集团公司支付违约金（违约金以7623200元为基数，自2020年4月20日起按照日万分之五的标准计算至款清之日止）； 四、被告（反诉原告）合肥海恒创业投资有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）合肥海恒投资控股集团公司支付占用合同外7套房屋占用费176400元（暂计算至2020年9月4日；自2020年9月5日起的房屋占用费，按照8400元/月的标准支付至占用的7套房屋实际返还之日至）； 五、驳回原告合肥海恒投资控股集团公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）合肥海恒创业投资有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理69100元，财产保全费5000元，合计74100元，由原告（反诉被告）合肥海恒投资控股集团公司负担3260元，由被告（反诉原告）合肥海恒创业投资有限公司负担70840；反诉案件受理费14890元，由被告（反诉原告）合肥海恒创业投资有限公司负担14890元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  倪良月 人民陪审员  董善好 人民陪审员  蔡傲雪 二〇二〇年九月三十日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。