山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5057号上诉人(一审原告）：王燕平，女，1977年9月8日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（一审被告）：烟台天福物业服务有限公司。住所地：台市芝罘区大海阳路96号。统一社会信用代码：91370602310380635Y。法定代表人：李**，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘清清，山东百灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李绍伟，山东百灵律师事务所律师。上诉人王燕平因与被上诉人烟台天福物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王燕平上诉请求：1.撤销(2020)鲁0602民初525号民事判决书支付2019年526.85元物业费的判决。查明事实，改判上诉人暂缓缴纳2019年526.85元物业费。2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人起诉状起诉日期2020年1月15日，烟台市芝罘区法院2020年1月14日未接收被上诉人起诉书却立案，程序违法。二、一审判决认定事实不清。《烟台市惠安物业委托管理服务合同》订立违反《物业管理条例》第十一条和《山东省物业管理条例》第六十六条规定，业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。业委会在没有得到业主大会的授权之前，私自与物业企业签订合同，日后也没有召开业主大会给予合法确认，不应认定合同合法有效。三、以0.7元/月/平方收费标准确定物业费，没有合法依据。被上诉人在还没有提供实际有效服务内容及服务标准下虚估的价格不应作为日后物业计费标准。《烟台市惠安物业委托管理服务合同》第30条，约定乙方(被上诉人)自入住惠安小区之日起，可根据提供的服务情况设定收费时间，具体收费标准可由双方协商后确定。入驻后被上诉人没有确定具体提供实际有效服务内容和服务标准，确定收费标准。因此强行索要526.85元/年物业费不合理也不合法。被上诉人在法定手续不合法进驻惠安小区以后，在服务上也没有达到合同委托管理和服务的质量及标准要求。2019年开始，长时间故意违反服务合同约定多次侵占业主利益，擅自设卡乱收费，多次引发冲突，致使大多数业主共同发起维权要求驱逐清退被上诉人的群体骚乱事件，110多次接警，出警维护治安，在社会上造成很坏影响。多数业主代表们不断向社区办事处及惠安居委会，住建局管理部门投诉要求清退非法进入的被上诉人，召开业主大会改选惠安业主委员会，取消被上诉人物业合同。由于大多数业主不满物业服务的欺诈霸凌行为和惠安业主委员会不履行法定职责侵害业主利益行为，大多数业主无奈为维护自身利益不受侵害以缓交缴物业费形式等待问题解决。四、无效及不合法存在的惠安业主委员会。选举过程存在严重违法，现在惠安业主委员会工作实际处于瘫痪无政府状态，在这一年多没有履行业主委员会职责。现所谓惠安业主委员会负责人芦桂和主任等，通过暗箱操纵制造了大量假选票，以欺诈手段当选主任。操控惠安业主委员会不履职责侵害业主权益，被上诉人暗中配合违法造谣，诋毁散布刘国明副主任个人隐私等违法手段，排挤刘及其他惠安业主委员会委员。目前，惠安业主委员会没有依法履行职责，不维护业主合法权益。惠安业主委员会毕忠郡副主任已经死亡，刘国明副主任被罢免，其他过半数委员无法正常履职。综上所述，在被上诉人存在大量违法违规事实的情况下，服务项目及标准不清，费用不清，业主利益又屡遭侵权，上诉人为保护自身权益暂缓交纳物业费，属无奈之举，请求法庭查明事实，驳回被上诉人企图利用违法合同，通过恶意发起司法诉讼手段，达到掩盖违法侵占，强收，乱收，物业费的目的。庭审中提交追加第三人申请书，请求追加芦桂和作为第三人参加诉讼。被上诉人烟台天福物业服务有限公司答辩称，一、一审立案程序合法。答辩人于2019年10月9日在山东法院电子诉讼服务平台提交立案申请，经过诉前调解程序后，一审法院于2020年1月14日通知答辩人缴纳诉讼费，答辩人于2020年1月14日缴纳诉讼费后一审案件正式立案。2020年1月15日答辩人向一审法院递交书面起诉状，并落款当日时间。一审法院将答辩人提交的书面起诉状按照法定程序送达给被答辩人。一审法院立案程序符合法律规定。二、物业服务合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，业主大会或业主委员会的决议及其与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。答辩人与烟台市惠安小区业主委员会签订的《委托管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规，故该合同合法有效。对于有效的合同，双方当事人应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。被答辩人系该小区业主，因此《委托管理服务合同》对其具有法律约束力。被答辩人作为小区业主应该遵守约定缴纳物业服务费。三、物业服务费收费标准合理。《委托管理服务合同》第15条约定，住宅按0.7元/月/平方米缴纳物业费，收费周期为每半年缴纳一次，具体时间为每年的1月1日、7月1日前缴纳。该约定没有违反法律法规的禁止性规定，也没有违反烟台市物业服务费收费标准。被答辩人应当按照《委托管理服务合同》的约定按时足额缴纳物业服务费。《委托管理服务合同》第30条约定的含义为，因0.7元的物业服务费完全无法覆盖答辩人为惠安小区提供服务的支出，答辩人为了更好地接管惠安小区，为惠安小区带来全新的面貌，自答辩人入驻惠安小区以来，耗费大量人力物力，自行垫资为惠安小区提供物业服务。如后期惠安小区物业服务能够步入正轨，答辩人可与惠安小区业主委员会及业主协商增加物业服务费的收费标准，另行确定收费时间。被答辩人于上诉请求中所称的没有收费标准、不应缴纳物业服务费，没有任何法律依据、合同依据及事实依据。四、惠安小区业主委员会的成立合法有效。惠安小区业主委员会于2018年2月通过选举产生，并于世回尧街道办、烟台市住建局登记备案，惠安小区业主委员会的成立合法有效。如被答辩人认为惠安小区业主委员会组成不合法，可另案解决。被答辩人以惠安小区业主委员会成立不合法为由拒绝缴纳物业服务费，没有任何事实依据及法律依据。不应追加第三人参加诉讼，芦桂和系惠安小区业委会主任，被上诉人经过合法程序与惠安小区签订物业服务合同，芦桂和作为主任，和其他成员一并在物业服务合同上签字，双方的签订服务合同的行为符合法律规定，上诉人主张的追加的事实和理由没有法律依据和事实依据，芦桂和也不是本案第三人。综上所述，请求贵院依法驳回上诉人的诉请。烟台天福物业服务有限公司向一审法院起诉请求：要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费526.85元、违约金56.50元(按日万分之五计算至2019年11月1日，自2019年11月2日仍按万分之五计算至实际支付之日)。诉讼中原告放弃主张违约金。一审法院认定事实：原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据一、2018年12月17日原告与烟台市惠安小区业主委员会签订的烟台市惠安小区物业委托管理服务合同一份，证明原告为惠安小区提供服务，合同约定物业费为0.7元/月/平方米。证据二、违约责任书复印件一份，证明原告于2019年9月14日将该违约责任书张贴在被告门上，向被告催收物业费。以上证据，法院认定如下：被告拒不到庭，视为放弃质证和举证的权利，法院对上述证据的真实性予以确认。结合原告的陈述及相关证据，法院认定事实如下：原告系烟台市惠安小区的物业服务企业。被告系烟台市芝罘区通世路584号附1号内14号房屋（建筑面积63.59平方米）的业主。2018年12月17日，原告与烟台市惠安小区业主委员会（以下简称惠安小区业委会）在签订的《委托管理服务合同》中约定：惠安小区业委会选聘原告为惠安小区提供物业管理，原告提供服务的受益人为物业区域内的全体业主和使用人，物业区域内的全体业主、使用人均应履行该合同并承担相应责任。委托管理服务自2018年12月17日双方签订之日起生效，合同期限暂为五年，因原告进驻小区期间前期治理投资成本巨大，若原告自该合同签订之日起一年内没有无故违约情况业主基本满意时，该合同有效期将自动延长至2028年12月17日。住宅按0.7元/月/平方米缴纳物业费，收费的周期为每半年缴纳一次，具体时间为每年的1月1日、7月1日前缴纳。被告未向原告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与惠安小区业委会签订的《委托管理服务合同》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，该合同效力及于惠安小区包括本案被告在内的每一位业主。物业服务费是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按合同约定缴纳物业服务费用。现原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费526.85元，数额合理，与约相合，法院予以支持。被告经合法传唤，无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃，鉴于本案事实清楚，依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院于2020年5月29日判决：限被告王燕平于判决生效之日起10日内向原告烟台天福物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费526.85元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告王燕平负担。二审期间，上诉人提交追加第三人申请书，要求追加芦桂和为本案第三人参加诉讼。理由是，芦桂和作为惠安小区业委会负责人、主任，未经业主大会授权和招投标，擅自与被上诉人签订委托管理服务合同，造成物业费纠纷，芦桂和与本案诉讼结果有直接利害关系，且不向上诉人提供签订物业管理服务合同的合法手续证明及服务收费标准和具体服务项目内容。上诉人提交如下证据：1.芝罘区法院(2020)鲁0602民初525应诉通知书一份共一页复印件。2.天福物业的起诉状一份共1页复印件。3.《惠安小区业主大会议事规则》一份共13页复印件。4.《惠安小区业主委员会工作规则》一份共7页复印件。5.《惠安小区业主委员会换届选举办法》一份共4页复印件。6.《(项目编号：HAXQWY-2018)烟台市惠安小区物业服务管理项目备案资料》一份共51页复印件。7.《(项目编号：HAXQWY-2018)烟台市惠安小区物业服务管理服务烟台市牟平区海西物业有限公司投标文件》一份共1页复印件。8.刻录数据光盘一张，内有(证据16-证据38)包括：原始照片11张、音频一个、视频11个、对要求《罢免天福物业及惠安业主委员会》，业主签字的原件照片总计38张。9.《烟台市普通住宅前期物业服务分等级收费标准(烟台市物价局，烟台市住房和城乡建设局)》一份共23页复印件。10.《烟台市芝罘区市场监督管理局提供的企业信息》一份共2页原件。11.《信用中国(山东)网站信用查询报告》一份共1页复印件。12.烟台市芝罘区人民政府世回尧街道办事处《责令限期整改通知书》一份共1页复印件。13.《关于对天福物业服务合同的签订及履行情况证明》(刘国明副主任证明)一份共4页原件。14.刘国明身份证复印件一份共1页复印件。15.《惠安小区居委会主任刘国明其人》天福物业公司打击报复散布刘国明个人信息张贴在惠安小区的小广告照片一份共1页复印件。16.2020年7月7日拍摄天福物业宣传公示牌照片一份共一页复印件。17.2020年8月24日拍摄天福物业清扫卫生用无牌无证旧农用车一份共两页复印件。18.惠安小区正门业主反对天福物业维权视频a一段，照片一张，刻录光盘内。19.惠安小区北门业主反对天福物业维权视频a一段。20.惠安小区北门业主反对天福物业维权视频b一段。21.惠安小区正门业主被天福物业道闸随意拦截视频一段。22.惠安小区正门业主反对天福物业维权视频b一段。23.惠安小区正门业天福物业人员霸道拦车视频a一段24.惠安小区农贸市场路口天福物业随意拦截业主视频一段。25.烟台电视台报道天福物业乱砍乱伐小区大树视频a一段。26.烟台电视台报道天福物业乱砍乱伐小区大树视频b一段。27.天福物业乱砍乱伐破坏防风林现场视频a一段。28.天福物业乱砍乱伐破坏防风林现场视频b一段。29.惠安业主对天福物业和业委会存在问题的个人签字调查表33张。30.惠安小区业主联名罢免业委会及物业签字申请表12张。31.天福物业进驻惠安小区1年半多从来没有维修道路照片a一张。32.天福物业进驻惠安小区1年半多从来没有维修道路照片b一张。33.天福物业进驻惠安小区1年半多破烂墙面无人管理照片一张。34.天福物业进驻惠安小区1年半多小区野广告到处都是照片一张。35.天福物业进驻惠安小区1年半多污迹斑斑的墙面照片一张。36.天福物业进驻惠安小区1年半多满墙都是野广告照片一张。37.天福物业进驻惠安小区1年半多破烂的墙体和野广告照片一张。38.业主质疑芦桂和主任不按法定程序召开业主大会。(录音)证据说明：光盘刻录的原始数据，没有经过剪接拼接加工，照片的原始数据，视频原始数据，语音原始数据，调查表都是对原件拍摄保留的原始数据。刻录光盘只保留证据16至证据38。39.业主王本承汽车被植树砸坏，证据图片复印件照片三张。40.王本承本人证明书一张（原件)。41.王本承身份证复印件一张。被上诉人庭审之后提交书面质证意见称：证据一、二，真实性无异议，该证据恰恰能够证明一审立案程序合法，证据二起诉状落款时间并非本案网上立案时间。证据三到证据七，真实性有异议，上诉人未提交原件，被上诉人不清楚该证据的来源，无法确认该复印件的真实性。该复印件也与本案无关。烟台市牟平区海西物业有限公司的确曾于被上诉人进驻惠安小区前中标进驻惠安小区，但服务了2个月的时间就与业主发生冲突，海西物业便撤出惠安小区。世回尧街道办为解决惠安小区的现实问题，组织协调被上诉人进驻惠安小区，与业委会签订物业服务合同并服务至今。同时，上诉人提交的上述证据来源不明，其作为普通业主不可能取得多到涉及业委会及业主大会内容等相关证据材料、不可能取得41份证据和证明材料，其明显存在幕后人员操纵，有自身不当的目的，存在不当恶意，存在扰乱司法、恶意浪费司法资源。证据八，真实性有异议，上诉人未提交原始载体，内容也与本案无关。证据九，真实性无异议，但该文件所载的收费标准指的是前期物业服务即开发商出卖商品房时签订的前期物业服务合同，本案案涉物业服务，根据《市物价局、市住房和城乡建设局关于明确市区物业服务收费等有关事宜的通知》（烟价[2018]108号），执行市场调节价。证据十、证据十一，真实性无异议，被上诉人的工商信息与本案无关。证据十二，真实性无异议，该整改通知书不是针对被上诉人，与本案无关。证据十三、证据十四，真实性有异议，刘国明未出庭作证。同时，刘国明因个人原因已于2019年4月30日向惠安小区业委会提交退出申请，即日起已不再参加业委会工作。即便证明系其本人书写，证明中的内容也没有事实依据。证据十五，真实性有异议，没有原始载体，与本案无关。证据十六，真实性无异议，恰恰能够证明被上诉人提供物业服务时依法进行了公示。证据十七，真实性无异议，恰恰能够证明被上诉人清扫惠安小区的枯枝，为惠安小区提供了物业服务。证据十八到证据二十四，真实性有异议，上诉人没有提供原始载体。上述证据反映的主要问题是小区出入口的道闸和伐树，首先被上诉人对于视频的形成时间和真实性存疑，其次对于上述人员是否惠安小区业主也存疑，通过庭审中证人证言可以证实，物业已经通知业主，只要业主凭有效房产证明登记，道闸可以自由出入，因大量非惠安业主经常把车辆停放在惠安小区内，因此被上诉人为了维护业主权益，保障业主安全，才设立道闸。证据二十五到证据二十八，关于伐树问题，不是被上诉人所为，是政府旧村改造行为，是政府和城市管理局进行的城市面貌统筹安排，与物业无关，物业只能履行配合义务。证据二十九、证据三十，真实性有异议，上诉人未提交原件，签字的真实性及签字人员的业主身份无法核实。如上诉人对于业主委员会及被上诉人进驻存在异议，可以另案解决，如上诉人对被上诉人服务内容存在不满，可以向被上诉人反映，情况属实的问题被上诉人将会配合解决。证据三十一到证据三十七，真实性有异议，上诉人未提交原始载体，不能辨认具体的位置和照片的形成时间。照片中部分区域的确属于惠安小区道路，但惠安小区没有缴纳公共维修基金，对于应由公共维修基金修缮的部分，被上诉人只能尽力修缮，上诉人提交的修剪枯树的证据，以及被上诉人提交的证据可以证明，被上诉人进驻惠安小区后进行了大量垃圾清运、保洁、保安服务、广告清理、扫雪、秩序维护等工作，已投入大量人力物力财力为惠安小区提供物业服务，而且，物业服务是动态而非静态，不能以某一时刻存在的问题来认定被上诉人是否提供物业服务。建议法官到惠安小区进行实地核实，并可向街道办进行核实，被上诉人进驻惠安小区、为惠安小区提供物业服务的实际情况。证据三十八，真实性有异议，上诉人未提交原始载体，该内容也与本案无关，与被上诉人无关，上诉人可另案解决。证据三十九到证据四十一，真实性有异议，被上诉人未提供原始载体，同时该证据被上诉人已在芝罘区法院另案中予以质证，该日因烟台市大风天气，多处树木倾斜倒塌，与本案物业服务合同纠纷无关。综上，上述证据均不属于民事诉讼法上的新证据，不能作为本案定案依据。上诉人申请证人刘某1出庭作证，用以证实没有召开过业主大会，对物业公司服务不满意。刘某1称：我在惠安小区1号楼住了这么长时间，从不知道开什么业主大会，业主委员会选举也没有参与，没见过被上诉人提供物业服务，我不承认物业公司，我认为物业公司和业委会都没有合法手续，我接到过物业公司的恐吓电话。上诉人申请证人崔某出庭作证。崔某称：我住在惠安小区，2020.1.12物业不让我出去，我回来以后，后面跟着3个人来打我，我报案了，公安有记载，打我的叫王鹏，是物业公司的人，理由是我走的次数多了，没有登记，对物业服务不满意，经常刁难业主，不让出门，放行时间长，我们到街道办和住建局都申诉了；从来没有开过业主大会，选举的时候，楼长拿了个单给我，我不了解业委会候选人，让我们填谁就填谁，我要求召开业主大会，要按照法律程序召开业主大会、选举业主委员会、签订物业合同；通知我去物业登记车牌号就可以出行，因为我不认可物业所以没有去登记。上诉人申请证人刘某2出庭作证。刘某2称：我在惠安小区住了20多年，物业把20多年的大树给砍了，说是小区改造，连防护林都砍了；我不知道有物业公司，也不知道业委会，也没有签订物业服务合同，没有参与业委会选举，也没有在相关手续上签字；小区道路经常拦住，导致交通不便；打扫卫生我们可以自己做，物业公司没有什么用。上诉人认可证人陈述。被上诉人称，对于符合事实的证人陈述，被上诉人予以认可，例如选举时有楼长通知签字，物业通知登记车辆情况方便通行，其他不符合事实的不认可，例如，伐树并非物业所为，而是旧村改造政府要求的。被上诉人提交证据一、烟台市业主委员会变更备案表，用以证实惠安小区业委会成立经过惠安社区居委会、世回尧街道办以及烟台市住建局的批准备案，惠安小区业主委员会成立合法有效（微信内容是在微信公众号里，上诉人可以到公众号里看）。提交证据二、天福物业微信公众号截图打印件、致全体业主的一封信，用以证实被上诉人按照《烟台市惠安小区物业委托管理服务合同》的约定，向惠安小区业主提供了及时有效的物业服务，并向全体业主作出公示，被告应依约向原告支付物业服务费。上诉人质证称，物业公司怎么进驻的，我不清楚，程序不合法，不是通过正常法律程序进来的，没有通过业主大会，没有业主授权书；对被上诉人资质存在异议；对物业合同真实性有异议，被起诉后才看到这份合同，对方一直没有公示过，也没有就物业服务签订合同。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审争议是，一审程序是否合法，应否追加芦桂和为第三人参加诉讼，烟台市惠安小区业主委员会签订的《委托管理服务合同》是否有效，物业服务合同确定的收费标准是否合法。被上诉人二审庭审对一审的立案程序做了解释。芦桂和系惠安小区业委会主任，本案系因双方的物业服务合同纠纷，芦桂和不是本案纠纷的适格主体，不应追加其作为第三人参加诉讼。上诉人以其提交的应诉通知书等证据主张一审程序违法，理由不当，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，被上诉人作为物业公司与烟台市惠安小区业主委员会签订的《委托管理服务合同》合法有效，对业主包括上诉人具有法律约束力。被上诉人与烟台市惠安小区业主委员会订立的《委托管理服务合同》第十五条约定，住宅按0.7元/月/平方米缴纳物业费，该约定没有违反法律法规的禁止性规定，没有违反烟台市物业服务费收费标准。上诉人提交的证据尚不足以证实上诉人关于物业公司服务不达标、侵害业主利益、擅自设卡收费等主张。上诉人如有新证据证实物业公司的服务存在重大瑕疵，可另案主张。烟台市惠安小区业主委员会在世回尧街道办、烟台市住建局登记备案，该证据系其合法性的初步证据，上诉人对业主委员会的选举程序、合法性持有异议，可向上述机构求证，或另行主张。业主可依据《物业管理条例》第十条等相关规定，依法成立业主大会，并选举产生业主委员会，另外选择物业公司。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王燕平负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年九月十八日书记员  吕冠晓