云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初3043号原告：陈代忠，男，1975年2月16日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：彭霞，四川烨律律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理苍海房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理镇三塔北路（苍海高尔夫球场内），统一社会信用代码91532901697987465D。法定代表人：蔡卫，职务总经理。委托诉讼代理人：郝丽娟，云南孙剑飞律师事务所律师，特别授权代理。原告陈代忠与被告大理苍海房地产开发有限公司（以下简称苍海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈代忠的委托诉讼代理人彭霞，被告苍海公司的委托诉讼代理人郝丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈代忠向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商品房购销合同（预售）》及《合同补充协议》；2.判令被告返还原告购房款1600000元；3.判令被告向原告支付违约金480000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月26日，原告与被告签订《商品房购销合同（预售）》及《合同补充协议》，双方约定：原告购买被告开发建设的“苍海云境（大理苍海高尔夫一期二组团B）”项目12单元-1-1层1-12-2号房屋，该房预测建筑面积共计55.51㎡，套内建筑面积53.32㎡。该房屋价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米30007.5元，总价款为1600000元。原告已按照合同约定支付了全部的购房款共计1600000元。合同还约定被告应当于2018年12月30日向原告交付该房屋，但被告未按期交付房屋。原告于2019年5月8日向被告邮寄了《催告函》，经催告后被告至今仍未交付房屋。被告已构成严重违约，现依法起诉，请求判如所请。被告苍海公司辩称，一、被告未能在合同约定时间交房并非被告自身过错导致。被告系由三亚创新房地产开发有限公司及大理苍海高尔夫度假有限公司共同出资设立，系独立民事主体。从2017年10月份起，因被告的两个股东之间发生利益之争。双方长期处于矛盾僵持状态，作为股东之一的大理苍海高尔夫度假有限公司便采取了召集公司人员阻碍被告项目施工的极端方式，导致被告的施工无法正常开展建设工程施工活动，并造成施工方发生工期延误、窝工损失、设备租赁使用期损失等情况发生。为此，被告穷尽一切救济途径，采取过报警、向相关管理部门投诉、向人民法院提起诉讼的方式来解决此事宜。其次，2017年以来，大理州、市政府为了保护洱海，采取了强有力的行政干预措施，不仅对准备建设的工程停止一切行政许可审批手续，对于在建的项目也予以叫停，不允许建设。基于此，被告涉案房屋项目的工期才被耽误。二、本案不具备解除合同的约定条件及法定条件。1.原、被告签订的《商品房购销合同》未赋予原告享有合同解除权。2017年10月28日，原、被告签订的《商品房购销合同》约定原告向被告购买被告开发建设的位于大理市大理镇三塔崇圣寺以北苍海?云境（大理苍海高尔夫一期二组团B）（一）房屋一套，并约定被告应于2018年12月30日前向原告交付涉案房屋。如被告不能按期向原告交付房屋，按照合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日起30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”由此，即使出现被告不能按期向原告交付房屋的情形，原告亦不能主张解除合同，合同继续履行。2.《商品房购销合同》不具备法定解除条件。原、被告在订立《商品房购销合同》时，涉案房屋开发所需的行政许可审批手续已全部具备，同时也获得涉案房屋商品房预售许可，涉案房屋从本质上可以合法交付原告。目前，涉案房屋B组团1、2、3批次主体工程已全部完成并验收合格，B组团铝合金门窗及防护栏杆已全部安装完成、管道铺设完成、围墙也基本完工，目前正进行绿化种植，预计9月进行项目房屋竣工验收，10月进行项目综合验收。因此，房屋验收合格及室内精装修完成后，涉案房屋便可以向原告交付。同时，被告也曾向原告告知延迟交房的原因并非被告自身过错造成。基于此，原告主张解除合同的法定条件不具备，合同应当继续履行。三、原告主张违约金过高，不应得到支持。《商品房购销合同》第十二条约定，被告出现延迟交房的情形，在30天内每延期一天向原告支付违约金人民币100元，超过30天不能交付的则按照原告实际支付的购房款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。原告主张的违约金无依据支撑。同时，鉴于被告工期延误存在不可抗力，被告无需承担违约责任。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院确认如下：被告提交云南省大理市人民法院（2018）云2901民初1641号之一《民事裁定书》一份、云南省高级人民法院（2019）云民终1244号《民事裁定书》一份、大理市人民政府公告一份、苍海?云境B组团工程进度告知一份，原告质证对上述证据的关联性均不予认可。本院认为，被告提交的上述证据与本案无关联性，本院不予采信。依据本院确认的证据以及双方当事人庭审中的一致陈述，本院确认本案法律事实如下：2017年10月28日，原告与被告双方之间签订了《商品房购销合同（预售）》，约定由原告购买被告开发预售的商品房，房号为“苍海?云境（大理苍海高尔夫一期二组团B）（一）”12单元-1-1层1-12-2号。合同约定，该商品房总价款为1600000元，房屋套内建筑面积为53.32㎡；被告应当在2018年12月30日前向原告交付该商品房；第十二条约定了被告逾期交房的违约责任，约定自本合同约定的交付时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原、被告双方另行签订了补充协议，约定主合同及本补充协议生效后，出卖人、买受人双方任何一方无法定或约定理由解除买卖合同的，除双方另行达成一致意见外，违约解除方应按房屋总价款的30%向对方支付违约金，若违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当予以补足；买受人依据买卖合同和补充协议要求解除合同的，应当在知道或应当知道解除合同事由发生之日起7日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除，否则，视为买受人放弃解除合同的权利；买卖双方中的一方向另一方以发出解除通知的方式行使合同解除权的，如收到解除合同通知的一方对解除合同没有异议，应当在收到解除合同通知后的一个月内向本合同约定的管辖法院以诉讼的方式提出，否则视为对解除合同无异议。原告按约向被告支付购房款160万元。2018年12月30日，交房期限届满，被告未能按照约定交付房屋。原告于2019年5月8日向被告发出催告函，告知其如90日内仍不能交付房屋的，原告将行使法定解除合同的权利；如被告因不可抗力导致逾期交房，可将相关证明材料寄至原告，经原告确认后可将交房时间据实顺延。被告于2019年5月10日收到催告函后未作回复，亦未交付房屋。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。原告已按照合同约定支付了全额购房款160万元，被告亦应履行按时交付房屋的义务，被告辩称迟延交付系因不可抗力导致，本院认为，股东利益纠纷与洱海保护均不属于不可抗力的范围，该意见不予采信。原告与被告签订的《合同补充协议》中关于行使合同解除权的约定对原告方显失公平，本院不予采信。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被告于2019年5月10日收到原告要求其履行交付房屋义务的催告函，被告在催告后三个月内仍未履行，也未通知原告行使解除权，故原告的解除权于被告收到催告函后三个月发生，即2019年8月11日，原告应于该解除权发生之日起一年内行使，截止起诉之日，该解除权并未消灭，故原告请求解除案涉商品房预售合同及其补充协议，本院予以支持，合同已于被告收到催告函后三个月，即2019年8月11日解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告主张被告支付迟延交房的违约金，本院亦予以支持，但违约金自约定交房日至合同解除日应按原告已付款的0.01%乘以逾期天数计算（160万元×0.01%/天×224天=35840元），合同解除日后的违约金以160万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至被告实际返还购房款160万元止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告陈代忠与被告大理苍海房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同（预售）》及《合同补充协议》于2019年8月10日解除。二、被告大理苍海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈代忠购房款160万元。三、被告大理苍海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈代忠违约金35840元，并承担以160万元为基数，自2019年8月11日起至实际返还购房款160万元止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；四、驳回原告陈代忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23440元，减半收取11720元，由原告陈代忠负担2503元，由被告大理苍海房地产开发有限公司负担9217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵建城二〇二〇年九月十八日法官助理李童捷书记员张涵