广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0104民初17063号 原告：黄纪文，女，1983年1月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：周绵华，广东瀛真律师事务所律师。 被告：黎秀容，女，1957年4月6日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：梁韵，广东金桥百信律师事务所律师。 第三人：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 原告黄纪文诉被告黎秀容及第三人杨少辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄纪文及其委托诉讼代理人周绵华，被告委托诉讼代理人梁韵到庭参加诉讼。第三人杨少辉经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将广州市越秀区XXX路550号1C30商铺返还登记回原告名下；2、判令被告向原告支付逾期商铺返还登记的违约金，从起诉之日起每日按商铺原购房款1282500元的0.1%的标准（即128.25元/日）计至被告实际将商铺返还登记回原告名下之日止；3、判令被告从2013年2月22日（被告确认接收涉案商铺之日）起向原告支付至判决生效之日止的场地占用费（按200元/平方米/月*14.99平方米，即每月2998元为标准）。事实和理由：据原粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，越秀区XXX路550号1C30商铺（建筑面积14.99平方米）的房地产权属人是原告黄纪文，登记时间为2011年11月22日。原告黄纪文和第三人杨少辉原系夫妻关系，于2007年3月8日登记结婚，于2012年8月13日登记离婚。杨少辉系广州市星云市场管理有限公司（以下简称：星云公司）的法定代理人。2012年11月1曰，原告委托星云公司出售上述商铺。同年12月17日，被告黎秀容与星云公司签订《商铺买卖合同》，约定买方购买卖方出售的上述商铺，价款总金额1282500元等内容。合同签订后，黎秀容向星云公司支付了购房款1282500元、税费39716元、公证费300元，共计1322495元。2013年2月22日，被告黎秀容签收了《收铺确认书》，确认接收到原告黄纪文以该商铺现装交付的商铺，原告已履行了商铺的交铺义务。2016年4月11口，星云公司与黎秀容签订了《补充协议》，约定如超过2016年6月30日，卖方未将涉案商铺过户至买方名下的，买方有权解除商铺买卖合同。星云公司作为黄纪文的委托代理人，杨少辉作为星云公司的法定代表人在《补充协议》上签名。后因未按约定在2016年6月30日前办理过户登记，黎秀容于2017年1月3日起诉至广州市越秀区人民法院[案号（2017）粤0104民初407号]，要求解除黎秀容与黄纪文签订的编号为20121C30《商铺买卖合同》并返还相关款项。2016年5月，第三人杨少辉在未通知黄纪文的情况下，将涉案的商铺登记至自己名下。2017年12月，杨少辉又代黄纪文将涉讼商铺登记至黎秀容名下。该案经法院一审判决，具体如下：一、黄纪文与黎秀容于2012年12月17日就广州市越秀区XXX路550号1C30商铺签订的《商铺买卖合同》自本判决发生法律效力之日解除；二、杨少辉、黄纪文自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向黎秀容返还购房款1282479元、税费39716元、公证费300元，共1322495元及利息（自2016年10月1日起算至实际清还房价款之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付）；三、杨少辉、黄纪文向黎秀容支付违约金（以房款1282500元的30%计）。后双方皆不服，皆上诉至广州市中级人民法院，案号：（2018）粤01民终9954号。最终广州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2018年7月3日生效。后黎秀容向广州市越秀区人民法院申请执行，案号：（2018）粤0104执14632号。黄纪文单独一人于2019年12月12日向广州市越秀区人民法院支付了2083864.86元，该执行案件己全部执行完毕，现已结案。事实上，原告黄纪文与第三人杨少辉不存在恶意串通的可能。黄纪文与杨少辉自离婚后一直很少往来，关系也不融洽。双方于2012年8月13日离婚后，黄纪文于2013年1月18日再婚，并于2013年3月10日生育一孩。涉案商铺买卖期间正是黄纪文怀孕期间。黄纪文没有精力也不可能与前夫杨少辉还有任何经济上的往来。黄纪文也于2019年向深圳市罗湖区人民法院起诉杨少辉变更抚养关系纠纷，该案己于2020年1月24日生效。原告于2020年3月3日向深圳市罗湖区人民法院申请执行，案号：（2020）粤0303执3743号。自（2018）粤01民终9954号判决生效后，原告黄纪文多次要求被告黎秀容将涉案商铺返还登记至原告名下，并交付原告使用，但被告却一直以多种理由推脱。上述判决书己特别说明，本案《商铺买卖合同》解除后的相关事宜，因双方在本案中均未提起相应的请求，应由原、被告双方协商处理，协商不成则另循合法途径调处。原告认为，现生效法律文书己判令解除黄纪文与黎秀容的商铺买卖合同，而杨少辉基于黄纪文与黎秀容的商铺买卖合同关系才于2017年12月将涉案的商铺变更登记至黎秀容名下，故被告黎秀容就应当立即将商铺变更登记至原告黄纪文名下，并承担向黄纪文交付商铺、支付场地占有费的义务，但被告却自判决生效后一年多仍皆未履行，该行为已严重损害了原告的合法权益。被告黎秀容为履行商铺买卖合同所支付的购房款等仅为1322495元，而原告黄纪文向被告退还的购房款、违约金等己共计2083864.86元，两者相差761369.86元！被告黎秀容既收回购房款和违约金，又恶意占用商铺，其行为不应得到法律的支持和认可，故被告应向原告支付场地占用费及逾期办理返还商铺登记的违约金。 被告辩称，一、被告已多次要求办理变更登记手续，但因原告及第三人未能就该问题达成一致，被告基于风险考虑无法确定过户对象，被告并不存在恶意拖欠的行为。2019年12月16日，法院向被告发还执行款时，被告已当即要求将商铺过户给被执行人即原告及第三人。2020年3月，原告单方要求被告过户，双方未能协商一致。被告向原告和第三人发出《关于尽快办理商铺回转登记手续的通知函》，提出过户给第三人或由原告和第三人共同确认过户给原告等，但原告拒收邮件，第三人隐匿行踪。二、双方未就商铺返还问题进行约定，原告主张的违约金没有法律依据。三、原告从未向被告交付过商铺，被告从未占有使用，原告要求被告交还商铺没有事实和法律依据。四、原告无权要求被告支付场地使用费，1、在商铺登记在被告名下前，原告已于2016年5月将商铺登记在第三人名下，未经第三人或法院确认，原告不因《商铺买卖合同》当然享有商铺的所有权。2、被告从未与任何商户签订租赁合同，涉案商铺一直由广州市食通街餐饮企业管理有限公司（以下简称食通街公司）控制和收取租金，食通街公司也从未向被告交付租金收益。3、关联案件生效判决已于2018年7月3日发生法律效力，但原告恶意诉讼申请再审，影响执行进程，导致距判决生效近一年半才收到执行款，在原告未向被告返还购房款及支付违约金等费用前，即使有证据证明被告存在占用行为，被告也有权拒绝其返还商铺的要求。五、补充：1、在唐龙云与原告、广州市星云市场管理有限公司、杨少辉房屋买卖合同纠纷一案中，法院查明2013年1月24日，原告与第三人签订协议书并办理公证手续，约定归第三人个人所有的财产包括本案的1C30商铺，我方提交的（2018）粤民申13048号民事裁定书也载明原告在申请再审时称其与第三人的离婚协议约定涉案商铺归第三人所有，故此情况下，被告不可能应原告单方要求而将涉案商铺过户给她，我方请求法院依法判决确定商铺的过户对象。2、在曾令娟与广州市食通街餐饮企业管理有限公司合同纠纷一案中，食通街公司表示，与涉案商铺位于同一层的共43间商铺以整体出租给案外人，并提交了29个商铺业主与案外人签订的商铺租赁合同、押金收据、租金收据，法院最终判令食通街公司向业主曾令娟赔偿商铺占有费。结合本案中被告从未签订过任何租赁合同，未收取任何租金、押金可知，涉案商铺的实际占有人为食通街公司，原告应向该公司主张其第3项诉讼请求。 第三人无意见述称。 经审理查明：据原粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，越秀区XXX路550号1C30商铺（建筑面积14.99平方米）的房地产权属人是黄纪文，登记时间为2011年11月22日。2012年11月1日，黄纪文（委托人）与星云公司（受托人）签订《委托书》，内容为委托人是广州市越秀区XXX路550号首层夹层13-27、30-48、50-55等商铺的合法业主，现委托受托人为代理人，全权委托受托人办理上述商铺的下列手续：一、代为办理上述商铺出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理上述商铺过户手续并签署相关文件；二、代领取房地产交易缴费通知书，登记备案证明书等文件；三、代缴房地产交易税费及领取证明文件、房地产证；四、办理房地产产权登记、注销登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；五、有权收取所有售房款及其他有关商铺买卖的一切款项；六、收取与售房相关的手续费（包括但不限于契税、交易服务费、产权登记费、交易印花税、律师费、公证费）。上述受托人对上述受托事项所签署的一切文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任，此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止，本委托书为不可撤销委托书。同年12月17日，黎秀容（买方）与黄纪文（卖方）的委托代理人星云公司签订《商铺买卖合同》，约定买方购买卖方出售的广州市越秀区XXX路550号1C30商铺（建筑面积14.9939平方米），价款总金额为1282500元。付款方式为一次性付款，即1、定金50000元买方须在2012年12月6日支付给卖方；2.房款（不含定金）180000元买方须在2012年12月12日前支付给卖方；3.房款（不含定金）67360元买方须在2012年12月20日前支付给卖方；4.房款（不含定金）535000元买方须在2013年1月30日前支付给卖方；5.房款（不含定金）450140元，买方于2013年1月至2014年6月每月15日支付25007元，最后一期于2014年6月15日支付25021元于卖方；卖方应在2013年2月28日前以书面形式通知买方办理商铺交付手续；买卖双方应于卖方收齐所有房款及有关代缴税费及手续费等当天起7个工作日内备齐交易所需资料到房屋登记机关办理交易递件手续。如因买方或卖方原因导致交易延迟，违约方需赔偿守约方每日按应付房款1‰的标准支付违约金等。同日，黎秀容（甲方、委托人）与食通街公司（乙方、受委托人）签订《委托协议书》，记载甲方于2012年12月17日与黄纪文签订商铺买卖合同，购买广州市越秀区XXX路550号1C30商铺，是上述商铺的买受人，根据上述商铺买卖合同的约定，原业主黄纪文于2013年2月28日将上述商铺交付给甲方，甲方此时拥有上述商铺收益权；现甲乙双方约定在上述商铺由甲方接收后，将商铺委托乙方进行经营管理，委托内容包括1、到广州市工商行政管理局办理商场开业及要经营所须的一切执照、证件等相关文件；2、对外广告、对外招租、宣传，与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等……。合同签订后，黎秀容分别于2012年12月5日支付了定金50000元、12月7日支付了房款合计共247360元、2013年1月29日支付了房款535000元，于2013年1月至2014年6月期间，分18个月每月25000元转账支付了房款共450000元及于2015年12月1日转账了119元购房余款。黎秀容还于2013年1月29日向星云公司支付了涉案商铺的税费39716元及公证费300元，星云公司分别向黎秀容开具了上述款项的《收款收据》。2013年2月22日，食通街公司向黎秀容出具《确认函》，记载食通街公司接受了广州市越秀区XXX路550号1C30商铺买受人黎秀容的委托，对该1C30商铺在2016年3月1日前进行经营管理，并确认本公司承诺在2016年3月1日前，在对上述商铺进行经营管理过程中，若涉及商铺产生经营管理费用或产生经济纠纷、法律等责任，均与原告无关；本公司至2016年3月1日前会根据与原告签署的《委托协议书》中约定的装修标准，将上述商铺交回给黎秀容。2016年4月11日，黎秀容（买方）与黄纪文（卖方）签订《补充协议》，约定卖方于2016年6月30日前到广州市房屋登记机关将广州市越秀区XXX路550号1C30商铺过户到原告名下；若超过2016年6月30日，卖方仍未将上述商铺过户到买方名下，则买方有权解除双方签订的《商铺买卖合同》等相关文件等。该补充协议卖方为星云公司盖章，委托代理人杨少辉签名。 据广州市国土资源和规划委员会2017年12月7日核准登记并出具的粤（2017）广州市不动产权第00263110号《不动产权证书》记载，越秀区XXX路550号1C30商铺权利人为黎秀容。 另查，据商事登记基本信息档案记载，食通街公司2015年3月9日的法定代表人为杨少辉，任期三年。及据广州市房地产档案馆2016年12月14日出具的房产登记号2016登记字10XXX59号《广州市不动产查册表》记载，越秀区XXX路550号1C30商铺抵押权人为长春市钱隆小额贷款有限责任公司，登记时间2016年5月16日，债权数额850000，他项案号2016登记102XX59，不动产登记证明号粤（2016）广州市不动产证明第0021XXX3号，不动产义务人杨少辉。 被告黄纪文、杨少辉原系夫妻关系，于2007年3月8日登记结婚，于2012年8月13日登记离婚。据深圳市罗湖区民政局备案的《离婚协议》记载，黄纪文与杨少辉自愿协议离婚，越秀区XXX路550号1C30商铺等归杨少辉所有，等。 黎秀容于2017年1月3日向本院提起诉讼，要求：1、解除黎秀容与黄纪文签订的编号为20121C30《商铺买卖合同》；2、杨少辉、黄纪文、星云公司、食通街公司共同向黎秀容返还购房款1282500元、税费39716元、公证费300元，共1322495元及利息295961.62元（按中国人民银行同期贷款年利率6%计自实际支付之日至清偿之日止）；3、杨少辉、黄纪文、星云公司、食通街公司向黎秀容支付违约金1158097.5元（该违约金包括逾期办证违约金、房屋差价、转售利益等可得利益损失、房产价值波动的损失，参照逾期办证的标准每日按应付款1282500元的1‰计自2014年6月24日至合同解除之日止）。在该案庭审中，黄纪文提交了黎秀容于2013年2月22日向黄纪文签署的《收铺确认书》，内容为黎秀容签署《收铺确认书》当日，确认接收到黄纪文以该商铺现场现状交付的商铺，本确认书签署后，黄纪文已经向黎秀容履行了广州市XXX路550号夹层1C30商铺交铺义务。黎秀容对该《收铺确认书》的真实性没有异议。本院于2018年2月12日作出（2017）粤0104民初407号民事判决书，认定“黄纪文、杨少辉在履行合同过程中明显存有违诚实信用原则，故意拖延办证时间，以达到其利用涉案商铺谋取利益的目的，其行为损害了黎秀容的合法权益，应自行承担相应的法律后果”、“本案《商铺买卖合同》解除后的相关事宜，因双方在本案中均未提起相应的请求，应由双方协商处理，协商不成则另循合法途径调处。”判决：一、黄纪文与黎秀容于2012年12月17日就广州市越秀区XXX路550号1C30商铺签订的《商铺买卖合同》自本判决发生法律效力之日解除；二、杨少辉、黄纪文自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向黎秀容返还购房款1282479元、税费39716元、公证费300元，共1322495元及利息（自2016年10月1日起算至实际清还房价款之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付）；三、杨少辉、黄纪文自本判决发生法律效力之日起十日内，向黎秀容支付违约金（以房款1282500元的30%计）；四、驳回黎秀容的其他诉讼请求。判后，黎秀容、杨少辉、黄纪文不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）粤01民终9954号民事判决书，认定“杨少辉作为星云市场公司的法定代表人在黄纪文与黎秀容签订的《补充协议》上签名，故杨少辉显然清楚黄纪文与黎秀容就涉案商铺的买卖关系，而其此后仍将涉案商铺过户其名下并办理抵押登记，可认定其与黄纪文存在恶意串通，损害了黎秀容的权益”，并判决驳回上诉，维持原判。该判决于2018年7月3日发生法律效力。判后，黄纪文申请再审，广东省高级人民法院于2019年12月27日作出（2018）粤民申13048号民事裁定书，裁定驳回黄纪文的再审申请。 黄纪文为证明其单独一人按判决书的义务向黎秀容退还了款项，提交了结案证明、案款收据、银行转账凭证。黎秀容对该证据真实性无异议。 黎秀容为证明其在收到执行款时已提出将商铺过户给黄纪文和杨少辉，提交了2019年12月16日的询问笔录，笔录中记载黎秀容要求在收齐执行款后“将商铺过户回去，不能留在我方名下”。黄纪文称其没有参与该笔录，真实性由法院进行核查。 黎秀容为证明其发函要求过户，提交了黎秀容向黄纪文和杨少辉发出的《关于尽快办理商铺回转登记手续的通知函》（内容为：1、请联系本人将商铺回转登记至杨少辉名下；2、若直接转至黄纪文名下，则须由黄纪文和杨少辉共同签署书面确认函；等）及送达证明（被退回）。 黎秀容为证明商铺实际由第三人所控制的食通街公司控制和管理，提交了黎秀容于2016年2月24日签署的《委托协议书终止确认书》，内容为：黎秀容确认已按约定完成《委托协议书》所约定的委托义务；黎秀容确认其与食通街公司签订的上述《委托协议书》于2016年3月1日终止，双方结束委托关系；黎秀容同意食通街公司将商铺按经营时的装修原状交还。黄纪文质证称：不予认可，原告所提交的委托书已显示原业主已于2013年2月将商铺交付给甲方即被告，被告作为成年人不是说有一系列文件给签就愿意签订的，其在收到商铺后，又与食通街公司签订委托协议约定由食通街公司进行管理，并收取利益，因此被告应该向原告支付相关费用。 本案庭审中，黎秀容对《收铺确认书》上黎秀容签名的真实性予以确认，但不确认内容，认为该证据是双方签订买卖合同时，黄纪文及其关联方要求被告签订系列文件之一，黄纪文实际并没有向黎秀容交付商铺，黎秀容在签订买卖合同时，与黄纪文指定的食通街公司签订委托协议书，当中约定涉案商铺由食通街公司经营管理，收取一切的租金及享受相关的权利，该收铺确认书签署当天，食通街公司出具的确认函就表示该公司自2016年3月1日前才会将商铺交还给黎秀容，由此可见，黎秀容并未实际取得收铺的控制权。 本院认为：根据本案查明事实，原告与被告签订的《商铺买卖合同》已经法院确认解除，但由于合同解除后的房屋恢复登记问题并未经双方协商或通过司法途径解决，原告现主张被告恢复商铺至合同解除前的产权登记合法合理。根据生效判决查明，在原、被告签订《商铺买卖合同》后，商铺的权属由原来的黄纪文名下转移登记至第三人杨少辉名下，后在2017年12月7日转移登记至被告名下，对此，生效判决认定“杨少辉作为星云市场公司的法定代表人在黄纪文与黎秀容签订的《补充协议》上签名，故杨少辉显然清楚黄纪文与黎秀容就涉案商铺的买卖关系，而其此后仍将涉案商铺过户其名下并办理抵押登记，可认定其与黄纪文存在恶意串通，损害了黎秀容的权益”，可见涉案商铺从原告名下转移登记至第三人名下的行为属恶意串通，为无效法律行为，因此，原告现要求被告将涉案商铺恢复登记至原告名下合法合理，本院予以支持。 关于违约金，从查明事实可见，被告曾在执行过程中明确表示要求恢复商铺的产权登记，此后亦通过发函的方式要求原告和第三人办理产权恢复登记，在双方没有就恢复产权登记期限达成一致意见，以及未有证据证明原告曾催促被告办理该手续的情况下，本院对原告主张的逾期返还登记的违约金不予支持。 关于场地占用费，首先，被告确认其签名真实性的《收铺确认书》中已明确载明“黎秀容签署《收铺确认书》当日，确认接收到黄纪文以该商铺现场现状交付的商铺，本确认书签署后，黄纪文已经向黎秀容履行了广州市XXX路550号夹层1C30商铺交铺义务。”被告在本案中否认其接收过涉案商铺，但未能举证证明其签署该《收铺确认书》并非其真实意思表示，亦未有证据显示自2013年签署该《收铺确认书》以来被告曾对其接收商铺问题提出异议，故本院对该证据的证明力予以认可，被告抗辩其没有接收商铺的意见缺乏依据，本院不予接纳。其次，被告是基于其与原告签订的《商铺买卖合同》而接收涉案商铺使用的，并非非法占有使用商铺，且买卖合同无法继续履行并致解除是由于原告违约引致，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，在合同解除后，被告才负有交还涉案商铺的义务。原告要求被告支付合同解除前的占用费缺乏依据，本院不予支持，但被告应向原告支付合同解除后即2018年7月3日起的场地占用费，原告主张的每月2998元没有超过房管部门公布的同期同类同地段的租金参考价标准，故本院对该标准予以照准。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下： 一、被告黎秀容应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告黄纪文到房地产行政部门办理广州市越秀区XXX路550号1C30商铺恢复登记至原告黄纪文名下的转移登记手续； 二、被告黎秀容应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄纪文支付自2018年7月3日之日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费（按每月2998元标准计）； 三、驳回原告黄纪文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3311元，由原告黄纪文负担1487元，被告黎秀容负担1824元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  伍丽娜 二〇二〇年九月十一日 书记员  梁菁菁