江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初1968号原告：苏州市植物园，住所地江苏省苏州市虎丘区上方山行春桥堍。法定代表人：赵军，主任。委托诉讼代理人：朱进，江苏简安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文艳，江苏简安律师事务所律师。被告：韩兆法，男，1952年1月28日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：韩兆根，男，1957年11月8日生，汉族，住江苏省南京市白下区。被告：韩根发，男，1960年4月9日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：张华强，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：于存，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告苏州市植物园与被告韩兆法、韩兆根、韩根发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员邹懿独任审理。后因工作调整，本案变更由审判员赵延丽独任审理。本院于2020年7月13日公开开庭进行审理，原告苏州市植物园的委托诉讼代理人周文艳、被告韩兆法及三被告的共同委托诉讼代理人张华强与于存到庭参加诉讼。本院于2020年8月26日、2020年9月27日公开开庭进行审理，原告苏州市植物园的委托诉讼代理人朱进、被告韩兆法及三被告的共同委托诉讼代理人张华强与于存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市植物园向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与三被告之间的《厂房（厂区）租赁合同》于2020年3月27日终止；2.判令三被告立即向原告腾退并返还原租赁的坐落于上方山梅湾原苏州南方液压件厂厂区内的1至10号房、厂区前后左右空地和配电设备；3.判令三被告向原告支付租赁协议到期后的房屋、土地占用费用9550元（以145242.18元/年为标准，暂计算至起诉之日，请求支持至被告实际完成腾退之日）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。2020年7月13日庭审中，原告请求增加一项诉请：5.要求三被告返还其无权占有并使用的坐落于上方山梅湾原苏州南方液压件厂厂区内的12、13号房。2020年8月26日庭审中，原告请求撤回第1项诉请主张。事实与理由：1999年12月25日，原告(原苏州南方液压件厂)与三被告签订《厂房(厂区)租赁合同》一份，租赁期自2000年3月28日至2028年3月28日，共计28年。协议约定三被告以198000元/年的价格租赁原告厂区内的1至10号房及厂区前后左右的空地和厂区内的配电设备。后因原告需使用三被告承租区域内的部分房屋及土地，原告与三被告在承租期内对租金进行了变更，实际履行金额为145242.18元/年。上述租赁合同的租赁期超出了法律允许的20年上限，超出部分无效，故上述租赁合同的租期到2020年3月27日止。租赁合同到期前，原告数次告知被告租期于2020年3月27日到期，到期后原告亦不再续签，要求三被告于2020年4月15日前将租赁的厂房、厂区交还给原告。但期满后，三被告拒不腾退交还，三被告至今仍占用涉案房屋、土地用于经营。故原告诉至法院。被告韩兆法、韩兆根、韩根发共同辩称，一、租赁合同超出法定20年上限存在历史背景，三被告不同意解除合同。1999年，三被告承租涉案厂房厂区之时，出租方原南方液压件厂作为在困难中苦苦支撑的国营企业，缺少资金、业务，给职工发工资都很困难。在相关领导的支持和促成下，原告将破旧的危房出租给三被告。三被告需要投入大量资金对厂房厂区进行修整，才能够符合正常生产要求。出租方考虑到投入资金的回收周期长，因此双方约定28年的特殊租赁期限，超出合同法规定的法定最长期限的8年租赁期是原告对三被告作出的补偿。二、租赁合同履行过程中，原告对28年租期进行4次确认，第1次是《厂房(厂区)租赁合同》明确约定28年租赁期限；第2次是2009年12月授权委托书，实质上是对尚余的19年租赁期重新认可，2009年12月认可后也符合合同法关于不得超过20年的规定；第3次是《2010年度房屋租赁修正备案》，应当视作2010年已经修正了备案日期，应从2010年8月起至原《厂房(厂区)租赁合同》截止日2028年，合计为18年，应该认为重新合法确认的起时至终时已经符合合同法精神；第4次是原告于2015年5月发的整改通知，称原告已经委派律师对《厂房(厂区)租赁合同》逐条审议，原告委派律师对《厂房(厂区)租赁合同》逐条审议后的整整4年中没有对租赁截止日提出异议。原告通过上述4次确认行为，最终确认《厂房(厂区)租赁合同》租赁期截止于2028年。三、原告要求确认租赁合同已于2020年3月27日终止，三被告不予认可。原告拒绝履行租赁合同，三被告已经另案起诉，要求原告承担违约责任，赔偿三被告的经济损失。综上，三被告认为双方的租赁合同尚未解除，要求继续履行合同，请求法院依法驳回原告的诉请。原告苏州市植物园围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：厂房（厂区）租赁合同、房产证、缴款书3张、告知函、微信截屏、律师函、告知书、配电设备照片。被告韩兆法、韩兆根、韩根发共同围绕答辩意见依法向本院提交以下证据：授权委托书、2010年度房屋租赁修正备案、整改通知、照片、图纸。本院组织当事人进行了证据交换和举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并与本院庭审笔录一并在卷佐证。经审理，本院查明事实如下：位于苏州市上方山梅湾的丘（地）号199002建筑面积5170.62平方米的房屋所有权人为苏州南方液压件厂。1999年12月25日，苏州南方液压件厂（甲方）与韩兆法、韩兆根、韩根发（乙方）、苏州市上方山林果场（担保方）、机械电子工业部上海电器科学研究所苏州终端电器公司（担保方）签订《厂房（厂区）租赁合同》，约定：南方液压件厂原厂区内划出一块厂区，其中有1-10号房和厂区前后左右的空地均含在内（详见双方确认的示意图）租赁给乙方，房屋总计实用面积作为2750㎡和393㎡宿舍。房屋已经是20多年之久并失修的旧房子，由乙方出资修理。本合同租赁的房屋原有简配的自来水设施附属给乙方。本合同租赁的厂区，目前的配电设备容量为200KVA，甲乙双方合用（甲方用70KVA，乙方用130KVA）；待乙方需要增容时，上方山场部的200KVA工业用电容量移给乙方无偿使用；配电设备的增加投资由乙方承担，设备产权亦归乙方。配电设备归乙方负责管理。上述房屋租赁费（含上述空地、水和配电设备在内）全年总计为198000元（其中部分作青苗补偿费，由上方山林果场开票）。甲方职责为，为乙方提供良好的投资配套环境，按乙方之需提供各种便利提供工商企业登记注册之用的有效凭证给乙方；每个月按时向乙方收取房屋租赁费；政府各有关部门需收取的房产税、土地税应由资产所有者支付。乙方职责为，乙方出资金，先将厂房门窗、地面和屋面予以维修，然后在2000年3月份前后陆续搬入该厂房；配合甲方按时交付租赁费，按比例分摊及时交付水电费；与甲方友好合作，互相配合处理好共同有关的事务，尽可能为甲方提供工作和生活方面的便利之处。今后若遇国家或地方政府等规划，部分占用厂区面积，则按相应比例扣减租赁费。今后若遇自然灾害厂房受损坏（或因使用年久成为危房），则按损坏（或危房）的厂房面积与原厂房面积之比例，相应扣减租赁费。乙方可以在租赁的厂区内的空地上建房搭场，甲方予以无偿协助办理各项有关手续。在本合同期内，关于该租赁厂区内，甲方与其他方签订的任何合同或协议均无效。本合同中的乙方可以自行授权1人或多人代行使本合同中的部分或全部权利，但乙方向甲方承担的职责始终由乙方负责到底。除本合同各条款和国家政策规定外，甲乙双方不再向对方附加任何限制条款。由于本租赁房屋已年久失修，乙方需投入资金进行整修，特此商定本租赁期起于2000年3月28日，止于2028年3月28日，定期为28年。甲方的上级上方山林果场为本合同执行作为甲方的担保，乙方由苏州终端电器公司担保，担保期限同于本合同中租赁期限。本合同中有关负责人若有工作变动，本合同保持不变。本合同由苏州市郊区公证处公证。本合同经甲乙双方签字或盖章后即生效。乙方为3名自然人，3人中的任何1名都有责任也有权利对本合同履行负责到底。本合同生效后，若有违约方，则必须向对方赔偿直接损失和间接损失总额的三倍以上。违约处理问题，若甲乙双方协商不成时，由司法机关根据上述赔偿原则进行处理。《厂房（厂区）租赁合同》履行过程中，韩兆法、韩兆根、韩根发将涉案租赁房屋转租他人。2009年12月3日，苏州市上方山林果场（委托方）与苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法、韩兆根、韩根发（受委托方）签订授权委托书，苏州市上方山林果场授权委托苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法、韩兆根、韩根发对于上方山林果场的工业小区（出租厂房区域）的全部水电进行管理，受托方对全部水电一切有关装置（含配电房和一切有关设备）进行全权管理，对全部水电费用、自来水公司和供电公司进行结算和支付，对本小区其他用户进行结收（预收和结算）。涉及使用本小区中水电的用户谨须遵守本委托书中受托人的有关管理。本授权委托书中的受托人为苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法、韩兆根、韩根发，其中任何1人都单独有责任将本委托书的职权执行到底并负全责。苏州南方液压件厂（担保方苏州市上方山林果场）与韩兆法、韩兆根、韩根发签署的《厂房(厂区)租赁合同》的租赁期限即为本授权委托书的有效期限。嗣后，韩兆法、苏州排头兵电气设备科技有限公司（承租人）与苏州市上方山林果场、苏州南方液压件厂（出租人）签订《2010年度房屋租赁修正备案》，对1999年12月25日《厂房（厂区）租赁合同》作出修正，原房屋租赁费全年总计为198000元，现因原租赁的面积减少，故需扣减部分金额，扣减2008年1月特大雪灾压塌并毁损的467㎡房屋费用28000元，扣减因国家拆迁的宿舍393㎡×62.997为24757.82元。基于上述两条扣减部分，原房屋租赁费由原来的198000元调整为145242.18元。因原苏州南方液压件厂已关闭注销，故原出租方苏州南方液压件厂变更为其主管部门苏州市上方山林果场。因上述价格及出租方的变动，双方经过长期协商后，确定2008年、2009年、2010年租金分别以各个年份的修正备案结算，于2010年8月开具上述三个年份发票并三年一次性支付租金。其余条款不变，均按原合同执行。2015年5月16日，苏州市上方山林果场向苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法发送整改通知，载明：2015年5月，经我方实地检查发现，贵方在租赁我方的南液厂厂区内违规非法搭建厂房，期间并未办理任何手续，厂房存在严重安全隐患，现提出整改措施如下，1.按照数次现场对贵方安全检查要求，对违建厂房及其他违建设施予以立即拆除。2.立即来我方接受调查，做好相关笔录说明，签订管理承诺。由于贵方屡次对我方检查要求置若罔闻，现我方已委派律师对双方1999年签订的租赁协议予以逐条审议，对贵方违约非法搭建行为将走法律程序解决，由此引出的一切法律后果由贵方承担。2019年7月18日，苏州市植物园向苏州排头兵电气设备科技有限公司（韩兆法）发送告知函，载明：你公司在2000年3月27日与原苏州南方液压件厂签订的《厂房（厂区）租赁合同》，期限28年（2000年3月28日-2028年3月28日），原苏州南方液压件厂的权利义务已经由我单位承接。根据合同法第二百一十四条规定，租赁合同期限超过20年以上的部分无效，即上述《厂房（厂区）租赁合同》约定的租期到2020年3月27日止，希望贵公司提前做好清理租户及搬迁扫尾工作，于2020年4月15日之前将租赁的厂房、厂区移交给我单位。2019年12月2日，江苏简安律师事务所向苏州排头兵电气设备科技有限公司发送律师函，载明：根据委托人苏州市植物园的陈述及其提供的相关材料显示，苏州排头兵电气设备科技有限公司一方于2000年3月27日与原苏州南方液压件厂签订的《厂房(厂区)租赁合同》,期限28年(2000年3月28日-2028年3月28日),原出租方苏州南方液压件厂的权利义务已经由苏州市植物园承接。苏州市植物园经审查该合同，发现上述租赁合同的租赁期超出了法律允许的20年上限，超出的部分无效。苏州市植物园拟于20年期限届满时收回租赁物，并已经于2019年7月函告你方。律师现根据苏州市植物园之授权，函告你方上述《厂房(厂区)租赁合同》租期到2020年3月27日止，苏州市植物园亦不再续签。请你方务必提前做好清理租户及搬迁扫尾工作，于2020年4月15日之前将租赁的厂房、土地移交给苏州市植物园。本函仅为催告提示，并不意味着苏州市植物园对自身任何合法权益的放弃，亦不构成对你方任何法定、约定义务或责任的豁免。2020年3月9日，苏州市植物园向苏州排头兵电气设备科技有限公司（韩兆法）承租区域各商户发送告知书，载明：苏州排头兵电气设备科技有限公司（韩兆法）与我单位的《厂房（厂区）租赁合同》将于2020年3月27日终止，我方不再续签，届时将收回厂房（厂区）。对此，我单位之前已经多次告知苏州排头兵电气设备科技有限公司，并于2019年12月以律师函的形式再次催告。为及时做好搬迁工作，希望承租区域各商户及时做好停止营业的善后工作，抓紧搬迁扫尾，我单位将从2020年3月28日起接管该地块。另查明，2014年2月11日，苏州市机构编制委员会办公室作出苏编办复〔2014〕16号《市编办关于同意调整石湖景区管理体制及相关事业单位机构编制事项的批复》，批复中载明“将苏州市石湖风景区管理处和苏州市上方山林果场重组为苏州市植物园”。庭审中，原、被告一致确认：原、被告双方按照《厂房（厂区）租赁合同》和《2010年度房屋租赁修正备案》所约定权利义务进行了履行，双方没有协商一致解除或终止合同。原、被告签订过厂房（厂区）租赁示意图，被告实际承租区域以这份图纸为准，仅是房屋编号发生过变动，租赁房屋和区域从未变动过，被告也没有多占用原告其他区域的房屋和土地，配电设施没有变动。租金标准为145242.18元/年，被告向原告的租金已经支付至2020年3月27日，此后的租金未收取。被告未将涉案租赁房屋、空地和配电设施返还原告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，原、被告于1999年12月25日签订《厂房（厂区）租赁合同》，约定将南方液压件厂原厂区内1-10号房和厂区前后左右的空地租赁给三被告，具体区域以厂房（厂区）租赁示意图为准，并将配电设备交由三被告使用，双方约定租赁期起于2000年3月28日、止于2028年3月28日共28年。该合同中关于28年租赁期限的约定违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，《厂房（厂区）租赁合同》中超过二十年的部分即2020年3月28日至2028年3月28日租赁期间无效。此后，原、被告双方未再重新签订租赁合同，且原告明确不再续租，并向法院提起诉讼请求三被告返还租赁房屋、空地和配电设备。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因三被告尚未返还租赁房屋和场地，原告请求三被告返还租赁房屋、空地和配电设备且按照租赁协议约定的145242.18元/年的标准自2020年3月28日起支付占有使用费至实际返还之日止，符合法律规定，本院予以支持。至于原告诉请要求三被告返还其无权占有并使用的坐落于上方山梅湾原苏州南方液压件厂厂区内的12、13号房，因原、被告于庭审中一致确认，被告实际承租区域以租赁示意图纸为准，在租赁过程中，仅是房屋编号发生过变动，租赁房屋和区域从未变动过，被告也没有多占用原告其他区域的房屋和土地，故原告所称三被告占有并使用12、13号房缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、被告韩兆法、韩兆根、韩根发于本判决生效之日起三十日内返还原告苏州市植物园《厂房（厂区）租赁合同》约定的位于苏州市上方山梅湾原苏州南方液压件厂厂区内的1至10号房、厂区前后左右空地和配电设备（以厂房厂区租赁示意图为准）。二、被告韩兆法、韩兆根、韩根发于本判决生效之日起三十日内支付原告苏州市植物园房屋和土地占有使用费（占有使用费按照145242.18元/年的标准，自2020年3月28日起计算至被告实际返还之日止）。三、驳回原告苏州市植物园的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，账号62×××65。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩兆法、韩兆根、韩根发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  赵延丽二〇二〇年九月二十九日书记员  王晓哲