广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初1143号 原告（反诉被告）:梁家军，男，1972年11月13日出生，住广西岑溪市。 被告（反诉原告）：覃庆群，女，1958年10月17日出生，身份证住所广西藤县太平镇，现住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：韦云飞、黄善康，广西正立律师事务所律师。 原告（反诉被告）梁家军与被告（反诉原告）覃庆群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁家军、被告（反诉原告）覃庆群的委托诉讼代理人韦云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁家军向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告押金5000元；二、判令被告向原告支付空调补偿款123元；三、判令被告向原告支付每套房搬迁补偿款1500元；四、判令被告向原告支付事实商铺补偿款50000元；五、判令被告向原告退还从2017年12月至2018年3月支付的共4个月租金8000元。事实和理由：原告与被告于2014年6月28日签订的《房屋租赁合同书》约定：“原告租用被告位于梧州市某房68.1平方米作为收购废旧物品，合同期限到2017年6月28日叁年，押金5000元”。合同期间，原告按约定按时足额交租金和交清水电费。2017年6月，被告出租的房屋即将拆迁，通知原告不用交纳租金须尽快搬迁，但对搬迁补偿费用问题以及退还押金等问题只字未提。原告租用该房屋的事实商铺持有的营业执照是原告本人注册拥有的，空调也是原告出资购买的。新兴一路棚改指挥部办公室按照事实商铺建筑面积68.1平方米补偿2000元／平方米，共补偿了被告136200元，同时补偿了附属物空调补偿款120元和每套房搬迁补偿款1500元。原告多次找被告协商退还租房押金以及给予原告搬迁补偿、空调补偿以及事实商铺补偿款的问题，至今被告均以各种理由推脱并不接原告电话。2017年11月被告与区棚改办动迁组签订了货币补偿协议，但被告仍要求原告继续支付租金到2018年3月。按照被告和棚改办签订协议之日起，房屋已经移交给棚改办，不再权属被告，原告从2017年12月起不用再向被告支付租金。为此，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.房产证复印件，拟证明案涉房屋的性质为住宅；2.营业执照复印件，拟证明原告在经营的过程中办理营业执照；3.《房屋租赁合同》复印件，拟证明原告承租被告的梧州市某房以及双方的租赁合同关系；4.《审批表》复印件，拟证明案涉房屋赔付的标准；5.通知复印件，拟证明案涉房屋因拆迁的各项补偿标准；6.《房屋征收货币补偿安置协议书》复印件，拟证明被告因拆迁获得的补偿款项内容；7.中国农业银行银行卡交易明细清单复印件，拟证明原告向被告支付房租到2018年3月的情况。 被告覃庆群辩称：一、答辩人与被答辩人订立的租赁合同在2017年6月份到期，其时政府部门已将标的房屋区域列入棚改范围，故双方口头协议变更为不定期租赁，此后被答辩人按原书面合同标准继续承租和支付租金。2018年4月份，答辩人接拆迁部门移交通知，便口头提出终结租赁关系并要求被答辩人尽快迁出，但被答辩人借机提出分配拆迁款的无理要求，且拒不迁出，致房屋处于受被答辩人无权占有的状态。截止答辩状作出之日，拆迁部门尚没有对答辩人占有、使用、收益租赁房屋的权能进行接收，答辩人依《房屋征收货币补偿安置协议书》第八条第三项的约定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条的规定，仍享有占有、使用、收益的权能，有权要求被答辩人支付租金或占用费，故被答辩人要求退还租金无事实和法律依据，其所主张的押金，已被作为占用费抵冲，对于被答辩人尚欠的占用费，答辩人将保留追究的权利。二、房屋搬迁补偿费是征收单位对房屋所有权人履行合同、搬离房屋的补助及奖励，其给付相对主体是答辩人，被答辩人主张的空调补偿款也是征收单位以房屋所有权人作为补偿对象，几项补助补偿均与被答辩人不具有相对性，其向答辩人主张既无合同（事实）依据也无法律依据。三、租赁标的房屋系答辩人在2010年12月1日从案外人处以带租形式购置，其时房屋已变更为商业用途，出租给案外人吕舒莹用于生产经营。2011年中旬案外人吕舒莹退租后，答辩人又将房屋出租给案外人吕鸿盛设立梧州市蝶山区鸿记废品收购店经营废品回收，直至2015年6月份转由被答辩人承租。在被答辩人承租房屋之前，该房屋已变更为商业用途，无论被答辩人是否租赁该房屋或是否办理工商营业执照，均不影响该房屋作为事实商铺的性质。况且，是答辩人自主决定租赁标的用途为商用，被答辩人才得以在房屋进行生产经营。事实商铺补偿款在法律属性上属于自然增值，依民法通说归所有权人所得，现被答辩人主张事实商铺补偿款50000元缺乏事实和法律依据。政府拆迁部门征收决定作出后，被征收房屋的租金属于孳息，不管是被答辩人或答辩人主张的租金，都是房屋产生的孳息，要么归属于答辩人，要么归属于拆迁部门，本案一部分费用与拆迁部门有法律上的利害关系，因此应通知拆迁部门参加诉讼。综上，请求法院依事实、法律驳回原告诉请。 被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：企业信用信息公示报告复印件，拟证明案涉房屋在出租给原告前已经是事实商铺的事实。 反诉原告覃庆群向本院提出诉讼请求：判令反诉被告在三日内搬离梧州市某房。事实与理由：反诉原告与反诉被告订立的租赁合同在2017年6月份到期，其时政府部门已将梧州市某房列入棚改范围，故双方口头协议变更为不定期租赁。此后，反诉被告按原书面合同标准继续承租和支付租金，但自2018年4月份起，反诉被告提出分配拆迁款的无理要求，并以此拒付租金，截至2020年8月拖欠租金共计58000元，扣除押金5000元，至今尚拖欠53000元。为此，反诉原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 反诉原告对其陈述事实向法庭提供的证据有：《货币补偿安置协议书》复印件，拟证明依据该份协议的第八条第三项，动迁部门对征收房屋没有占用、使用、收益的权利。 反诉被告梁家军辩称：案涉房屋已经归属于动迁组，对于搬离的时间答辩人听从动迁组的安排。 反诉被告为其辩解在举证期限内没有提供证据。 本诉部分，经过开庭质证，被告对原告提供证据1的真实性、合法性没有异议，对其关联性认为案涉房屋出租给原告前已经变更为商业用途，已经是事实商铺；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3的真实性没有异议，但认为房屋租赁合同已经履行完毕，原告在合同履行完毕后仍在案涉房屋开展生产经营是因为双方在2017年6月合同到期时口头协商约定由原告按照原房屋租赁合同的标准和条件继续承租；对证据4-6，认为与本案无关，本案是租赁合同纠纷；对证据7的真实性没有异议。原告对被告提供的证据认为被告的房屋性质始终是住宅，前任租户已经搬走，会带走其相应的证件，拆迁时不能证实案涉房屋是事实商铺；拆迁时以正在经营的原告的营业执照，才能认定为事实商铺。 反诉部分，经过开庭质证，反诉被告对反诉原告提供的证据没有异议。 案件审理过程中，本院依职权向梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造工程指挥部调取了征收公告、补偿款签领凭证和被征收房屋移交书。 原告（反诉被告）经质证后认为对上述证据无异议。被告（反诉原告）经质证后认为对上述证据的真实性没有异议，但认为房屋征收是一个过程，并非从政府作出房屋征收公告时起所有的物权权能都发生变化。即使物权从房屋征收公告作出时起发生转移，但物权所有的权能并非从物权变动时全部转移到动迁部门。在征收公告公布时，被征收房屋仍由被告占有、使用、收益；对被征收房屋移交书的真实性、合法性没有异议，但直至今日动迁组仍认为被告未按照拆迁协议的约定将案涉房屋移交给动迁组，要求被告理顺房屋移交问题，导致被告未能领取剩余的两万余元。 结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：1.对本诉部分原告提供的证据2、7及反诉部分反诉原告提供的证据，因双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证；2.对本诉部分原告提供的证据1、3-6，被告提供的证据及法院调取的证据，因双方当事人对其真实性均无异议，只是对其拟证明的内容有不同意见，并不影响其证明效力，故本院依法对上述证据的证明力予以确认。至于所证明的内容，由本院结合其他证据综合分析后在事实部分作出认定。 本院经审理认定事实如下： 原告于2014年始承租原登记于被告名下的坐落于梧州市某房，期间双方订立书面《房屋租赁合同》，约定甲方（即被告）将位于梧州市某房68.1平方米的房屋出租给乙方（即原告），用途为收购废旧物品。租赁期从2014年6月28日起至2017年6月28日止，其中2016年6月29日至2017年6月28日，月租金为2000元整；押金5000元整，月租金每月28日前交付。双方不能提前终止合同，否则赔偿对方违约金5000元，并提前三十天通知对方。乙方要在协定期限内支付租金，不得拖欠或拒付租金，不能用押金抵租金；若逾期七天不交付租金，甲方有权解除合同、没收押金，并可以进入房内处理乙方所有物品。如租期期满，需提前15天通知对方方可终止合同，退房时乙方须打扫干净房屋并结清相关费用后，由甲方退回押金给乙方。如有政府行为，双方可终止合同，但要提前30天通知对方，否则视为违约等内容。原告于2015年7月17日以上述房屋为经营场所设立梧州市万秀区铭豪废品收购店，并持有相应的营业执照，且已支付计至2018年3月31日的租金。 2017年6月30日，梧州市万秀区人民政府发布《关于对新兴一路片区棚户区改造项目范围内房屋实施征收拆除改造决定的公告》，决定从公告之日起将新兴一路片区红线区域范围内列入棚户区改造工程，由万秀区人民政府对位于新兴一路片区规划红线范围内的房屋和附属（着）物实施征收拆除搬迁措施。原登记于被告名下的坐落于梧州市某房被列入征收拆除红线图范围。 同年7月3日，梧州市万秀区人民政府印发《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》，载明各项征收补偿标准，其中对被征收房屋为事实商铺（指被征收房屋所有权证或土地使用权证载明用途为住宅，自行变更为商铺用途的房屋）进行补助：对持有营业执照、税务登记证的每平方米建筑面积给予3000元补助；对只持有其中一个证件或行业许可证的每平方米建筑面积给予2000元补助。搬迁费标准：征收实施单位按住宅房屋建筑面积15元/平方米计算，也可按每栋（套）房屋搬迁费按1500元的包干形式进行计算。 同年11月10日，被告与案外人梧州市安鹏建设有限公司订立《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》，约定被征收房屋（含土地价值）、附属物、装修装饰的补偿依照《补偿方案》规定逐项计算，具体项目金额为：被征收住宅房屋及土地补偿款229343.78元、事实商铺补偿款136200元（建筑面积68.10平方米×2000元/平方米）、附属物及构筑物补偿款569.16元、房屋装修装饰补偿款4055.15元、房屋设施迁移费补偿款429元（其中空调为123元）、搬迁费补助1500元，补偿金额合计为372097.09元。双方还就签约及搬迁奖励、货币化安置奖励、付款方式等事项作出相应约定。 同年11月25日，被告签领上述《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》约定的补偿款。 2020年7月31日，原告以本案起诉理由向法院提起诉讼，请求法院判令被告退还押金5000元及2017年12月至2018年3月的租金8000元，并支付空调补偿款123元、搬迁补偿款1500元、事实商铺补偿款50000元；被告则以上文答辩理由进行抗辩并提起反诉请求法院判令被告搬离案涉房屋。 本院认为，原存在于原、被告之间的房屋租赁合同法律关系，有《房屋租赁合同》等证据予以证实，本院依法予以确认。在原告承租原登记于被告名下的坐落于梧州市某房期间，梧州市万秀区人民政府发布《关于对新兴一路片区棚户区改造项目范围内房屋实施征收拆除改造决定的公告》，决定从公告之日起对包括上述房屋在内的新兴一路、新兴一路新兴里规划红线范围内的房屋和附属（着）物实施征收拆除搬迁措施。根据《中华人民共和国物权法》关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”之规定，案涉梧州市某房之物权因政府征收决定发生变动，从而被告对该被征收房屋不再享有所有权，亦即不再享有占有、使用、收益、处分之权利。因此，被告已无权要求原告向其支付《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》订立之后的案涉房屋租金及要求原告搬离案涉房屋。故被告相应的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持；原告主张被告返还2017年12月至2018年3月的租金8000元的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。对于原告诉请被告返还的押金，被告并未否认得款事实，而是以原告欠付租金为由提出押金已抵充占用费的抗辩意见。对此应认为，案涉房屋所有权变动前原告并未欠付租金，又如前述被告亦无权向原告主张案涉房屋被征收后的租金，故被告该项抗辩理由依法不能成立。现案涉房屋已被征收，上述《房屋租赁合同》已经无法履行，原、被告之间的房屋租赁合同权利义务归于终止，被告依法依约应当向原告返还押金5000元。因此，对原告相应的诉讼主张，本院依法予以支持。 其次，对于原告主张的各项补偿款，因其并非案涉房屋的被征收人，被告与房屋征收部门之间的征收补偿法律关系，与原、被告之间的房屋租赁合同法律关系分属不同性质的法律关系，故其仅能基于房屋租赁合同法律关系向被告主张其因合同终止造成的有关损失，而不能据《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》主张分配拆迁补偿款。由此，原告主张的事实商铺补偿款显然并非其因房屋租赁合同终止而造成的损失，故对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。但因案涉房屋被征收时处于原告合法使用的状态，搬迁费用损失是原告因房屋租赁合同终止而造成的直接、客观损失，原告对合同终止并无违约之处，被告则因此获得相应的搬迁费补助，故应根据合同的履行情况和合同性质，参照《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》约定的搬迁费补助标准由被告向原告补偿搬迁费用损失。因此，原告主张被告支付搬迁补偿款1500元的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。至于其主张的空调迁移费补偿款，因其未能举证证实有关空调设施购置及移装的损失事实，故对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告覃庆群应于本判决生效之日起十日内返还押金5000元及2017年12月至2018年3月的租金8000元给原告梁家军； 二、被告覃庆群应于本判决生效之日起十日内支付搬迁补偿款1500元给原告梁家军； 三、驳回原告梁家军其他的诉讼请求； 四、驳回反诉原告覃庆群全部的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案本诉案件受理费1416元，减半收取计708元（原告梁家军已预交），由原告梁家军负担549元，被告覃庆群负担159元；反诉案件受理费100元，减半收取计50元（反诉原告覃庆群已预交），由反诉原告覃庆群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  汪瑞远 二〇二〇年九月二十七日 书记员  区莹莉 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》第二十八条： 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 2.《中华人民共和国合同法》第五条： 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条： 有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条： 合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条： 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条： 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。