广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初344号 原告：中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行，住所地：防城港市港口区兴港大道62号，统一社会信用代码：91450602771720698Q。 负责人：黄焕杰，该行行长。 委托诉讼代理人：徐瑞权，该行员工。 委托诉讼代理人：庞国运，该行员工。 被告：刘青周，男，汉族，1963年11月23日出生，身份证地址：河南省林州市。 被告：防城港市荣华房地产开发有限责任公司，住所地：防城港市港口区江山大道7号荣华国际新城3号楼二楼，统一社会信用代码：9145060076891634XQ。 法定代表人：彭国辉，执行董事兼总经理。 原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行（以下简称农行港口区支行）与被告刘青周、防城港市荣华房地产开发有限责任公司（以下简称荣华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，后本院发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行港口区支行的委托诉讼代理人庞国运到庭参加诉讼，被告刘青周、荣华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行港口区支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年12月24日签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号；45020120150088655号)；2.判令被告刘青周向原告偿还借款本金人民币268378.95元及利息7 -2- 344.26元（按合同约定利率，自2019年5月14日起计至被告清偿之日止，暂计至2019年10月18日），合计275723.21元；3.判令被告荣华公司对以上债务承担连带责任；4.判令原告对处置登记在被告刘青周名下的位于防城港市沙潭江行政中心区的房产［防港房预港口直字第××号］所得款在上述所欠债务范围内享有优先受偿权；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年12月24日，原告与被告刘青周、荣华公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号；45020120150088655号），约定被告刘青周向原告借款人民币34万元用于购买位于防城港市沙潭江行政中心区的房产［房屋编号9900054460］，借款期限144个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，采用按月等额本息还款的方式归还借款本息。借款利率按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率上浮10%计算。以12个月为一个调整周期，在一个调整周期内，如遇贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整。借款人未按照合同约定归还借款，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日止。借款期内产生的应付未付的利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款到期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。荣华公司作为保证人签章，合同约定保证方式为连带责任保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后贰年。合同还对其他事项进行了详细约定。被告刘青周提供所购买并预告登记在刘青周名下的位于防城港市沙潭江行政中心区的房产作为抵押［防港房预港口直字第××号］。合同签订后，原告下辖的中国农业银行股份有限公司防城港友谊支行于2016年1月14日向被告刘青周发放贷款人民币34万元。截至2019年10月18日止，该笔贷款被告尚欠本金人民币268378.95元及利息7 -3- 344.26元(按合同约定利率，自2019年5月14日起计至被告清偿之日止，暂计至2019年10月18日)，合计275723.21元。被告刘青周自2019年5月14日至今没有按期支付利息也没有偿还任何本金，保证人也未履行担保责任。因被告严重违约，为了避免扩大损失，为维护原告合法权益，原告提起诉讼。 被告刘青周、荣华公司既未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状，视为放弃其依法享有的质证、辩论等诉讼权利。 本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，原告与被告刘青周、荣华公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号；45020120150088655号），约定被告刘青周向原告借款人民币34万元用于购买位于防城港市沙潭江行政中心区的房产［房屋编号9900054460］，借款期限144个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，采用按月等额本息还款的方式归还借款本息。借款利率按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率上浮10%计算。以12个月为一个调整周期，在一个调整周期内，如遇贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整。借款人未按照合同约定归还借款，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日止。借款期内产生的应付未付的利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款到期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。荣华公司作为保证人签章，合同约定保证方式为连带责任保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后贰年。合同还对其他事项进行了详细约定。被告刘青周提供其名下购买的位于防城港市沙潭江行政中心区的房产作为抵押，2016年1月15日，该房产办理抵押预告登记［防港房预港口直字第××号］，抵押预告登记权利人为原告。合同签订后，原告下辖的中国农业银行股份有限公司防城港友谊支行于2016年1月14日向被告刘青周发放贷款人民币34万元。 -4- 截至2019年10月18日止，该笔贷款被告刘青周尚欠本金人民币268378.95元及利息7344.26元(按合同约定利率，自2019年5月14日起计至被告清偿之日止，暂计至2019年10月18日)，合计275723.21元。被告刘青周自2019年5月14日至今没有按期支付利息也没有偿还任何本金给原告，保证人也未履行担保责任。 本院认为，原告与被告刘青周、荣华公司签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号；45020120150088655号)是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵守，按约定履行各自的义务。 一、关于原告要求解除与被告刘青周、荣华公司签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号；45020120150088655号)的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”被告刘青周在合同履行过程中未按期偿还借款本息，荣华公司未履行担保责任，被告刘青周、荣华公司以自己的行为表明不履行债务，符合法定解除合同的情形。因此原告请求解除其与被告刘青周、荣华公司签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于原告要求被告刘青周偿还所欠贷款并支付利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，截止2019年10月18日止，被告刘青周尚欠原告本金人民币268378.95元，利息7344.26元。由于被告刘青周违约，根据合同约定，原告请求被告刘青周偿还借款本金人民币268 -5- 378.95元及利息7344.26元(按合同约定利率，自2019年5月14日起暂计至2019年10月18日，以后计至被告清偿之日止)的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于原告要求被告荣华公司承担连带保证责任的问题。原告与被告刘青周、荣华公司签订的《个人购房担保借款合同》中约定，保证人荣华公司对被告刘青周的借款提供阶段性连带责任保证，自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，本案所涉抵押物目前只是办理预告商品房贷款抵押登记手续并未办理正式抵押登记手续，故被告荣华公司应对被告刘青周的债务承担连带保证责任。 四、关于原告要求对被告刘青周抵押的房产享有优先受偿的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，从该规定来看，抵押预告登记只是使债权请求权取得了对抗此后债务人对不动产所处分行为的效力，抵押预告登记作为一种临时性登记行为并不能直接导致物权的变动，权利人要取得不动产抵押权，还需要进行抵押登记。本案中，双方仅对所抵押的房屋办理了抵押预告登记，因被告刘青周未取得房屋所有权证，致使双方至今仍尚未办理正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，因此，原告主张其就处置涉案房产所得价款优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行与被告刘青周、防城港市荣华房地产开发有限责任公司于2015年12月24日签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:45020 -6- 120150088655号)； 二、被告刘青周于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行贷款本金268378.95元及从2019年5月14日起计算至2019年10月18日的利息7344.26元（2019年10月18日之后的利息、复利、罚息，按照原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行与被告刘青周、防城港市荣华房地产开发有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:45020120150088655号)的约定计算至清偿之日止）； 三、被告防城港市荣华房地产开发有限责任公司对上述第二项被告刘青周的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司防城港港口区支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费5435.85元，诉讼保全费1898.62元，公告费390元，合计7724.47元由被告刘青周、防城港市荣华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费5435.85元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘庆荣 -7- 人民陪审员  符 燕 人民陪审员  黄国祥 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  梁 滢