福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3528号 原告（反诉被告）：福州世茂瑞盈置业有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲23#楼2层01商铺202室，统一社会信用代码91350100MA31EE7029。 法定代表人：吕翼，执行董事。 委托诉讼代理人：熊益彬、肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑厦诗，女，1989年6月8日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：丁茂福、林辉星，福建元一律师事务所律师 原告（反诉被告）福州世茂瑞盈置业有限公司（以下简称“世茂公司”）与被告（反诉原告）郑厦诗商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福州世茂瑞盈置业有限公司的委托诉讼代理人熊益彬，被告（反诉原告）郑厦诗及其委托诉讼代理人林辉星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂公司向本院提出诉讼请求：1．判令郑厦诗向世茂公司支付购房款440000元；2．郑厦诗向世茂公司支付逾期付款违约金（以未付款440000元为基数，按日万分之四的标准，自2020年2月7日计算至实际付清购房款之日止）；3．郑厦诗向世茂公司支付律师费10000元；4．本案全部诉讼费用由郑厦诗承担。事实和理由：2018年6月14日，郑厦诗与世茂公司签订的《商品房买卖合同》，购买世茂公司开发的位于台江区*6层23办公房屋，总金额为884042元，其中440000元由郑厦诗向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，郑厦诗仅支付购房款444042元，余款440000元未支付。2020年7月5日，世茂公司向郑厦诗发送《催告函》，要求郑厦诗支付购房款，但郑厦诗仍未支付。因郑厦诗逾期付款的违约行为，根据合同第八条以及附件四第三条的约定，郑厦诗应从2020年2月7日起，按逾期应付款的日万分之四标准向世茂公司支付违约金，截至2020年7月27日违约金为30096元。因郑厦诗逾期付款的违约行为，世茂公司委托律师提起诉讼并因此支付律师费10000元，该律师费也应由郑厦诗承担。 郑厦诗辩称，1．由于贷款政策变化，其不具备与银行订立商品房担保贷款合同的条件，无法获得银行按揭贷款，属于不能归责于当事人双方的事由，合同已经不能继续履行，理应予以解除，且世茂公司的《催告函》已经表达解除合同的意愿，行使了合同解除权，商品房买卖合同应依法予以解除；2．如世茂公司能够找到银行为其提供按揭贷款，其愿意继续履行合同；3．即使存在违约，世茂公司主张的逾期付款违约金起算时间点缺乏事实理由依据，由于本案不可规责于双方责任，其不存在恶意违约，律师费主张缺乏依据。 郑厦诗向本院提出反诉诉讼请求：1．请求解除郑厦诗与世茂公司签署的《房屋买卖合同（预售）》；2．判令世茂公司退还郑厦诗已付购房款444042元；3．判令本案诉讼费由世茂公司承担。事实和理由：2018年6月14日，郑厦诗向世茂公司购买位于福州市台江区办公房屋，购房总价款为884042元。双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（编号：*）。合同第七条、附件四第三条对付款方式、期限进行了约定。在合同签订前，郑厦诗向世茂公司的工作人员咨询了相关的贷款情况，在被告知可以进行按揭贷款后，才决定购买该套房屋。合同签订后，郑厦诗按照约定支付了首期房价款444047元，并向兴业银行提交了商业贷款的材料。但由于当时该房屋所在楼栋工程形象不具备贷款申请及发放条件，贷款未审批。2020年5月底，郑厦诗在得知该商品房正式封顶，具备了贷款申请及发放条件，郑厦诗再次向兴业银行申请贷款。2020年6月14日，兴业银行告知由于国家房贷政策发生变化，郑厦诗的贷款无法通过审批。由于房贷政策的变化导致郑厦诗无法获得银行按揭贷款，其已无力支付440000元的购房款，属于不可归责于双方的事由，根据相关司法解释规定，其有权解除双方的商品房买卖合同。世茂公司发出的《催告函》载明的内容亦体现了要求解除合同的意思表示，符合双方的共同利益。 世茂公司辩称，1．郑厦诗所述2020年6月房贷政策发生变化导致其贷款无法审批，不符合客观事实；2．世茂公司并未通知解除合同，且也未与郑厦诗协商解除合同，其发送的催告函，并非通知解除与郑厦诗的合同，仅仅是告知郑厦诗世茂公司享有解除合同的权利，而并非行使解除权合同。3．世茂公司与郑厦诗签订的商品房买卖合同系各方真实意思表示，任何一方应按合同约定严格履行。此外，金钱债务不存在客观履行不能的问题，若郑厦诗因不具备贷款条件而无法以贷款方式支付购房款，其完全可以采取一次性付款、分期付款等方式，而不是以解除合同的方式逃避其应当承担的相关合同责任及违约责任。若毫无理由解除当事人之间的合同，将不利于维护交易安全以及合同的稳定性，也会破坏正常的社会经济秩序。在郑厦诗违约的情形下，不应支持其解除合同的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据《商品房买卖合同（预售）》及其附件、购房发票、催告函等，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述及经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月14日，郑厦诗购买世茂公司开发的位于台江区*办公房屋，双方签订编号为*《商品房买卖合同》。合同约定：购房总价款为884042元，郑厦诗于合同签订当日支付首付款444042元，余款440000元由郑厦诗向银行申请按揭贷款支付。合同附件四第五条约定：合同签订后，买受人申请的贷款未获贷款批准或审批贷款额少于合同约定申请贷款额的，均不影响本合同继续履行，且买受人应当自合同登记备案之日其30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额，否则，买受人自合同登记备案之日起的第31日起按照合同第八条约定承担违约责任。2020年6月，郑厦诗向商业银行申请贷款未获审批。2020年7月5日，世茂公司向郑厦诗发送《催告函》，要求郑厦诗支付剩余购房款，郑厦诗收到《催告函》后未予支付。 本院认为，世贸公司与郑厦诗订立的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同（预售）》后，郑厦诗按约缴纳了购房首付款，并积极申请办理按揭贷款手续。世贸公司亦未能举证证明郑厦诗未取得银行按揭贷款的具体原因，现有证据无法证明郑厦诗申请的贷款未获银行审批系因当事人原因导致，因此，郑厦诗未取得贷款属于不可归责双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，故郑厦诗反诉请求解除郑厦诗与世茂公司签署的《房屋买卖合同》及世茂公司退还郑厦诗已付款444,042元，符合法律规定，予以支持。双方虽在合同附件四第五条中约定了若买受人申请的贷款未获银行审批的，买受人应当补足余款，但该条款系世贸公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与郑厦诗进行协商，具有格式条款性质。郑厦诗选择以担保贷款的方式支付相当于购房总价50%的购房款尾款，在银行不予批准按揭贷款的情况下，其确实无法一次性补交差额部分房款，如仍要其继续履行合同，显然加大了买受人的责任，排除了当事人选择付款方式的权利，因而使得法律赋予购房人享有的合同解除权也无法行使。依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该约定对郑厦诗无效，故世贸公司要求郑厦诗继续履行合同并承担并支付逾期违约、律师费的主张，没有法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除福州世茂瑞盈置业有限公司与郑厦诗于2018年6月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：*）； 二、福州世茂瑞盈置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郑厦诗购房款444,042元； 三、驳回福州世茂瑞盈置业有限公司的诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8,501元，减半收取计4,251元，由福州世茂瑞盈置业有限公司负担；反诉案件受理费6,320元，由福州世茂瑞盈置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 李洁淼 二〇二〇年九月三十日 法官助理 周巧玲 书 记 员 郭楚楚 附：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。