广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初18981号原告：佛山市星都汇物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场商铺1号。统一社会信用代码914××××××××××××367。法定代表人：叶仙斌。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。被告：谭俊亮，男，1978年8月16日出生，汉族，住湖南省宜章县××××××。公民身份号码430××××××××××××178。委托诉讼代理人：谢晓阳，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：何健珊，广东龙浩律师事务所律师。原告佛山市星都汇物业管理有限公司与被告谭俊亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佛山市星都汇物业管理有限公司（以下简称星都汇公司）的委托诉讼代理人方程，被告谭俊亮的委托诉讼代理人谢晓阳、何健珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《商铺租赁合同》于起诉之日起解除；2.判令被告立即向原告交还位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场1号一层自编号WF138号物业；3.判令原告有权没收被告支付的租赁保证金86971.88元、公共事业保证金10000元；4.判令被告立即向原告支付拖欠的2020年1月1日起至2020年5月31日止的租金106127.84元（自2020年6月1日起至合同实际解除之日期间租金按照21226.15元/月的标准另行计算）、2020年1月1日起至2020年5月31日止的管理费30330元（自2020年6月1日起至合同实际解除之日期间管理费按照6066元/月的标准另行计算）；5.判令被告向原告支付违约金81876.45元；6.判令被告向原告支付拖欠的2019年11月1日起至2020年4月30日止的电费11771.94元、2019年11月1日起至2020年4月30日止的水费2074.8元；7.判令被告向原告支付场地占用费（自合同实际解除之日起至被告实际返还租赁物业之日止按照22924.63元/月的标准计算）；8.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月27日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定由被告承租位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场商铺1号一层自编号WF138号商铺（以下简称租赁物业）用于经营使用。上述合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁物业，被告向原告支付了租赁保证金86971.88元及公共事业保证金10000元。但被告却未按约定按时足额支付租赁费用。被告逾期支付租赁费用的行为构成严重违约，根据《商铺租赁合同》的规定，原告有权没收保证金，被告已支付的所有保证金均不予退回。此外，被告还应当支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍金额作为违约金。被告谭俊亮辩称，一、在疫情爆发前，被告一直按时缴纳租金及水电费。因疫情爆发导致被告资金紧张，并且原告也明确承诺可以减免部分租金，因此，包括被告在内的众多商家均在等候原告明确租金优惠后确定金额再进行补缴，并非故意拖欠，而是原告答应优惠但一直不落实确定，导致无法明确应当补缴的具体金额。加之长期无收入来源，被告亦无力承担巨额的费用，也向原告多次提出了缓交和减免的申请。原告工作人员口头答应向上级反映确定后再补缴。本来就有保证金在原告处，当时也有口头协商先用保证金优先抵扣部分金额。因此，双方就租金的优惠和不可抗力责任的承担在进行协商处理，在没有协商一致的前提下，依据双方口头达成的等待确定后再补缴，并未违反双方约定。二、新冠肺炎疫情对餐饮业，特别是做奶茶的店铺，已经构成了不可抗力和重大情势变更。被告长期亏损，继续经营的客观环境已经发生变更，因此在通知原告后提出单方解除合同符合法定解除条件，不属于违约，无需承担责任。被告亦依照法律规定进行了书面通知，被告早在2020年4月25日向原告提出退租申请及通知，并将退租申请书送达到原告运营部由主管梁颖聪进行签收，明确告知租赁期间到2020年4月30日，从2020年5月1日起不再租赁，被告的租金应计算至2020年4月30日。并且，被告口头告知原告优先使用所缴纳的租赁保证金96971.88元抵扣租金及管理费。原告收到通知后，没有提出反对意见和不同意见，实际上从2020年5月1日起亦停止对店铺供水供电。店铺亦大门大开，实际已经交还给原告。被告仅剩余少量财物在店铺里，原告亦不准被告搬走。因此，店铺实际交还给原告是在2020年5月1日。之后，店铺与被告无关，被告亦无占用和使用商铺，实际上因原告早已停水停电，被告亦无法使用。三、本次新冠肺炎疫情，符合不可抗力的基本构成要素，至今仍有重大影响。新冠肺炎疫情自春节前爆发并发展至今，为保护公众健康，各级政府采取了相应的疫情防控措施，广东省也于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。此次新冠肺炎疫情属于不能提前预见，不能凭主观意愿予以避免，不能凭努力可以克服的客观情况，符合不可抗力的基本要素，对被告正常经营产生重大影响。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行的合同，根据不可抗力的影响，可部分或全部免除责任。因此，被告认为，被告从2020年1月23日起至2020年4月24日止暂停营业，没有经营，原告不应收取租金及管理费。由于疫情影响，被告的经营环境已经发生重大变更，从2020年2月24日至今仍属于疫情期间，而本次疫情又属于不可抗力，因此对于疫情期间的租金，应当本着公平原则，风险共担，租金及管理费应最多减半收取。原告亦多次口头承诺给予优惠，但一直拖延不落实。因此，应当适用公平原则，处理所欠租金、疫情无法开业时间的租金问题、解除合同损失、违约责任承担问题。四、因原告所经营管理的星耀广场客流不足，商场空置率高，超过50%空置，人流稀少，远非原告招商时承诺的客流多、生意好，被告自开业后一直持续亏损，继续经营下去只能越亏越多，对被告显失公平。且原告于2020年5月1日强制关停被告店铺水电导致无法经营。被告已通知于2020年5月1日起停业停租。五、双方是基于不可抗力及重大变更导致合同解除，符合法定解除，不属于违约，不应支付违约金。对各方造成的损失应当依据公平原则处理。六、原告诉请的违约金过高且多重收取违约金，假如认为被告违约，也请法院依据公平原则进行调整，以免被告在疫情之下雪上加霜。七、具体针对诉讼请求意见如下：1.原、被告签订的合同已于2020年5月1日起解除；2.被告于2020年4月25日向原告提交退租申请，并书面通知于2020年5月1日起停止租赁，对于扩大的损失应当由原告自行承担。店铺内少量留存的物品也是因为原告不准被告搬走而遗留在里面，并未占用影响原告使用招租；3.租赁保证金应优先予以抵扣租金、管理费及水电费，被告亦口头通知原告进行抵扣；4.租金应计算至2020年4月30日；5.双方因不可抗力以及情势变更解除合同无需支付违约金，且根据双方签订的合同第17条，不可抗力引起的无法履行义务的一方无需对另一方引起的任何损失进行赔偿；6.原告自2020年4月30日起强制停止被告的水电，且水电费的缴纳应当有水电局及电网公司出具的正式通知，单凭原告自行制作的表格无法核实水电费用；7.被告从2020年5月1日起即交还场地，不存在腾退场地及后续租金的问题。综上，除所欠租金应当在优惠后减半收取并优先使用保证金抵扣后，余款应当退还给被告，原告的其他诉讼请求均不成立。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、竣工验收备案表、不动产权证、核准变更登记通知书、商铺租赁合同及协议书复印件、租赁场所交付确认书、星耀101商铺验收交接备忘录、星耀广场交费清单、2020年1月-4月星耀101商场用电统计汇总表、2019年12月-2020年4月电费发票、客户代付收款入账通知、回单、2020年1月-4月星耀101各商铺用水统计表、2019年11月-2020年4月水费发票、客户付款入账通知、回单、催缴函、微信聊天记录截图打印件。原告提交的上述证据中，星耀广场交费清单、2020年1月-4月星耀101商场用电统计汇总表、2019年12月-2020年4月电费发票、客户代付收款入账通知、回单、2020年1月-4月星耀101各商铺用水统计表、2019年11月-2020年4月水费发票、客户付款入账通知、回单，可以相互印证，证明被告使用水电情况，本院予以确认；对于其他证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。被告向本院提交了广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应网页截图打印件、茶着-星耀管理微信聊天记录打印件、退租申请书、茶着-星耀微信聊天记录打印件、张贴退租申请书照片打印件、催缴函、现场图片打印件、视频光盘。被告提交的证据，除了张贴退租申请书照片打印件、现场图片打印件及视频光盘外，原告对其余证据的真实性均无异议，本院予以确认；对于退租申请书照片打印件、现场图片打印件及视频光盘，仅能反映某一时间段的情况，不能证明被告拟证实的内容，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年4月7日，佛山市星都汇房地产开发有限公司（2019年3月13日经核准变更为佛山市星都汇物业管理有限公司）作为甲方（出租方）、谭俊亮作为乙方（承租方），双方共同签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会佛山新城裕和路141号星耀广场商铺1号一层自编号WF138的商铺，该商铺实用面积为121.32平方米；乙方租赁该商铺仅用于经营茶着品牌轻餐类别系列商铺；该商铺的租赁期限为48个月另72天的期间，即自2017年4月20日至2021年6月30日。租赁期包含60天装修期和12天试营业期；甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起60天的装修期，即自2017年4月20日至2017年6月18日；按固定租金与提成租金两者中较高者为标准支付月租金，自2017年4月20日至2018年1月31日期间的租金总额为18198元，乙方应在本合同签订之日起15天内支付、自2018年1月1日起至第一租赁年度届满日（即2018年6月30日），固定租金为150元/平方米/月，即18198元/月，提成租金为乙方每月含税营业额的12%、第二租赁年度的固定租金为162元/平方米/月，即19653.84元/月，提成租金为乙方每月含税营业额的12%、第三租赁年度的固定租金为174.96元/平方米/月，即21226.15元/月，提成租金为乙方每月含税营业额的12%、第四租赁年度的固定租金为188.96元/平方米/月，即22924.63元/月，提成租金为乙方每月含税营业额的12%；乙方应于每月20日前向甲方支付下月的固定租金，并结算支付上月的提成租金超过固定租金的差额。乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付或结算；乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金为86971.88元、公共事业保证金10000元等内容。合同签订后，谭俊亮依约向星都汇公司支付了租赁保证金86971.88元及公共事业保证金10000元，星都汇公司依约将案涉商铺交付谭俊亮使用，谭俊亮使用案涉商铺经营“茶着”品牌系列商品。2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。从2020年1月起，谭俊亮未再向星都汇公司支付租金及其他相关费用。2020年4月16日，星都汇公司向谭俊亮发出《租金、管理费等费用催缴函》，载明“……截至本函出具之日，阁下合计未缴纳80180.53元及违约金/元。……阁下拖欠租金、管理费、水电费等费用的行为已构成严重违约，给我司造成了严重的经济损失，应当承担违约责任。现我司郑重告知阁下，请阁下在2020年4月19日前将相关拖欠的款项直接支付至我司账户。……否则，我司依据《商铺租赁合同》的约定，自2020年4月20日中午12：00起停止向阁下提供有关能源、设施、设备等供应或禁止有关使用，并依法向人民法院提起诉讼。……”。谭俊亮收到上述催告函后并未支付相关费用。2020年4月23日，广东顺德茶着餐饮管理有限公司出具《退租申请书》，载明“……我司近年来一直处于亏损维持经营，期间多次由股东垫资缴纳租金。近期更深受新冠疫情影响，日营业额不足千元，实难以维持每月数万元的租赁成本。我司经过认真研究，决定自2020年5月1日起不再租用贵司的物业WF138号商铺。在此正式申请中止原来租赁合同。”。2020年4月25日，星都汇公司的相关人员梁颖聪签收了上述《退租申请书》。现星都汇公司以谭俊亮从2020年1月开始未按时支付租金、管理费等费用为由，于2020年7月17日向本院提起本案诉讼。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方之间形成房屋租赁合同关系。双方在庭审中均认为案涉《商铺租赁合同》已经解除，本院对此予以确认。关于解除的时间，被告认为系其向原告发出《退租申请书》告知从2020年5月1日起不再租用案涉商铺，即解除时间为2020年4月30日。但《退租申请书》出具的主体并非案涉《商铺租赁合同》的相对方，且《退租申请书》虽然已交由相关人员签收，但被告在拖欠租金等相关费用的情况下，并未与原告进行任何场地交接及费用结算的手续，且不论被告是否有权解除合同，单凭广东顺德茶着餐饮管理有限公司出具《退租申请书》，并不足以证明被告已向原告送达了单方解除合同的意思表示。因此，被告认为双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月30日解除的依据不足。而对于原告提出从起诉之日起双方之间的《商铺租赁合同》解除，即原告不同意继续向被告出租案涉商铺，结合被告认为《商铺租赁合同》于2020年4月30日已解除，且其现确未继续在案涉商铺内继续经营“茶着”品牌商品的实际情况，双方之间签订的《商铺租赁合同》已无法继续履行，本院认定案涉《商铺租赁合同》于原告起诉之日，即2020年7月17日解除。关于被告应支付的租金及管理费。《商铺租赁合同》解除前，被告应向原告支付2020年1月1日起至2020年7月17日止的租金及管理费。根据双方约定，2020年1月1日起至2020年6月30日期间，被告应按21226.15元/月的标准向原告支付租金、2020年7月1日起至合同解除之日，被告应按22924.63元/月的标准向原告支付租金，管理费按6066元/月支付。又考虑新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，以及在疫情防控期间案涉商铺无法正常使用的事实，本院根据公平原则及星都汇公司给予租户的优惠政策，酌定2020年2月期间的租金及管理费免予支付，2020年3月的租金及管理费减半计算，2020年4月的租金及管理费按70%计算，2020年1月、5-7月期间的租金及管理费按双方约定计算，即被告应向原告支付的租金共计102140.46元（21226.15元+10613.08元+14858.31元+21226.15元+21226.15元+12990.62元）、管理费28914.6元（6066元+3033元+4246.2元+6066元+6066元+3437.4元）。原告主张从2019年11月1日起至2020年4月30日至的电费11771.94元及水费2074.8元，有相应的交费清单及水电费发票予以佐证，本院予以支持，水电费共计13846.74元。《商铺租赁合同》解除后，原告主张要求被告返还场地，被告在庭审过程中明确表示已经撤场，原告可以随时收回场地，本院据此认定案涉商铺从庭审次日，即2020年8月11日起交还原告，由原告支配和使用，被告无需再另行向原告返还场地。对于合同解除后至被告交还场地前的场地占用费，仍应由被告承担，从2020年7月18日起至2020年8月10日止共计24天的场地占用费，本院参照双方约定的租金标准计算为18339.7元（22924.63元/月÷30天×24天）。关于被告是否需承担违约责任，虽然被告从2020年1月开始未按约定支付租金，但根据双方在疫情发生之前的交易习惯显示，被告确实经常存在迟于约定的付款时间支付租金的行为，加之2020年1月开始爆发新冠肺炎疫情，相关疫情防控措施对租赁物的使用及被告的经营确实造成一定的影响，结合《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，亦考虑被告曾以广东顺德茶着餐饮管理有限公司的名义向原告发出过《退租申请书》的实际情况，对于原告主张要求被告承担违约责任，没收保证金及支付违约金，本院不予支持，原告已收取的保证金共计96971.88元，应予以退回。又因被告在答辩意见中提出保证金应优先予以抵扣租金、管理费及水电费，为了防止诉累、便于执行，本院在本案中直接以保证金96971.88元抵扣被告应支付租金，抵扣后，被告还应向原告支付租金5168.58元（102140.46元-96971.88元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九、第二百一十二条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告佛山市星都汇物业管理有限公司与被告谭俊亮签订的《商铺租赁合同》于2020年7月17日解除；二、被告谭俊亮于本判决生效之日起十日内向原告佛山市星都汇物业管理有限公司支付租金5168.58元、管理费28914.6元、水电费13846.74元、场地占用费18339.7元；三、驳回原告佛山市星都汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费6237.3元，减半收取计3118.65元（原告已预交），由被告谭俊亮承担1546.68元，由原告佛山市星都汇物业管理有限公司承担1571.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范碧莹二〇二〇年九月二十七日书记员  霍惠梅