广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初16771号原告：东莞市*****开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福社区**************商业楼2019号商铺。法定代表人：伍某1。委托代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。委托代理人：李旭芬，广东启众律师事务所实习律师。被告：严涛，男，汉族，1976年7月8日出生，住安徽省定远县**************，身份证号码：341************412。委托代理人：刘伟亮，广东汉章律师事务所律师。委托代理人：窦梓源，广东汉章律师事务所律师。原告东莞市*****开发有限公司与被告严涛租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘小闹、李旭芬，被告的委托代理人刘伟亮、窦梓源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告在2017年11月8日和2019年3月21日签订的《房屋租赁合同》已经于2019年11月30日解除；2.被告向原告支付2018年9月至2019年11月的租金251100.1元及违约金197503.72元，物业管理费99788.58元及违约金64376.31元，电费20753.21元及违约金2766.62元，水费2088.2元及违约金278元，合计638654.74元（违约金的计算以欠费金额为基数，按每日千分之三，从逾期之日计算至付清之日止，暂计算至2019年11月30日）；3.被告向原告支付律师费10000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月8日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市南城区**************商业楼二层2021-2026号商铺（面积532.91平方米）出租给被告使用，并约定了租期、租金及违约责任。后双方于2019年3月31日再次签订了份《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市南城区**************商业楼二层2024、2025号商铺（面积241.67平方米）出租给被告使用，并约定了租期、租金和违约责任。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，但被告自2018年9月起拖欠租金、物业管理费、水电费，原告多次催收，被告均未支付，遂起诉。被告答辩称，1.2019年3月，原被告协商一致将租赁的商铺范围从2021-2026缩小为2024、2025，并重新签订了《房屋租赁合同》，双方于2019年5月14日签署的《解除合同协议书》也载明2017年11月8日签署的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；2.对于2018年9月至2019年3月的应付费用，被告入驻时，原告做出的商场招商、配套设施等一系列承诺均未实现，故原告负责人承诺给予被告2018年10月至2019年1月租金减半的优惠，并确认应付租金、物业费和代收水电费共156103.99元，双方并签订《解除合同协议书》确认该事实；对于2019年4月至2019年11月的应付费用，原告主张的滞纳金严重过高，且双方在2019年3月已经变更了租赁物为2024、2025两间店铺，但原告6月仍按照原来2021-2026间店铺向被告收费，导致被告无法正常付款，原告也无权收取水电费的滞纳金；3.被告已向原告缴交了履约保证金62351.3元，该费用可抵扣应付款。本院经审查认定事实如下：原告在2014年1月17日取得位于东莞市南城区**************商业楼的建设工程规划许可证（建字第2014-83-1004号）。庭审中，原被告确认被告已于2019年11月30日搬离租赁物，双方于2019年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除，被告拖欠原告2018年9月至2019年11月租金，被告拖欠原告2018年9月至2019年11月物业管理费99788.58元，被告拖欠原告2019年8月至2019年11月电费20753.21元及水费2088.2元，被告已向原告缴交租赁保证金54357.6元及水电费押金7993.7元。双方确认真实性的2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市南城区**************商业楼二层2021-2026号商铺；被告在签订合同当日向原告交付租赁保证金54357.6元、首月租金27178.8元，向旺南驹大厦物业管理处缴交水电费押金7993.7元；如被告租金未缴清，履约保证金不予退回；租赁期限5年，期限自被告进场装修之日起至顺延至5年止；租金自免租期满次日起算，每月10日前向原告支付当月租金；从计租日开始，每满12个月为一租金计收年度，租赁期限内第一、二年月租金27178.8元，第三、四年月租金29096.9元，第五年月租金31121.9元；物业管理费、自用水电费、空调费及水电公摊费等由旺南驹大厦物业管理处于每月5日前向被告派发缴费通知单，被告于10日前缴费至旺南驹大厦物业管理处，每月物业管理费为14388.6元；原告给被告装修期2个月，装修期自租赁物业交付手续办理之日起计算满2个月止，期间被告无需承担租金，但需缴纳装修管理费及施工水电费，装修管理费每月每平方米8元；自被告装修期满次日起，原告同意给予被告2个月免租期，免租期从商场开业顺延满2个月止，免租期届满被告应按约按时向原告支付租金，免租期内被告应按合同约定向物业管理公司缴交但不限于物业管理费、自用水电费等；被告逾期支付商铺租金、商场服务管理费等各项应付款项的，应按未付租金总额的3‰每天计算违约金至付清为止，乙方逾期支付应付款超过45日，则原告有权解除合同并要求返还商铺；原告因被告违约而解除合同，被告已付押金、租赁保证金等不予退还，同时，给原告造成损失包括不限于租金损失、律师费等，被告应赔偿。原被告主张双方同意将承租商铺变更为2024、2025号，并于2019年3月31日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市南城区**************商业楼二层2024、2025号商铺；租赁期限47个月，起租日为2019年4月1日至2023年2月28日；租金自免租期满次日起算，每月10日前向原告支付当月租金；从计租日开始，每满12个月为一租金计收年度，租赁期限内第一年月租金12325.17元，第二、三年月租金13195.18元（从2020年3月1日开始算第一次递增），第四年月租金14113.53元（从2022年3月1日开始算第二次递增）；物业管理费、自用水电费、空调费及水电公摊费等由旺南驹大厦物业管理处于每月5日前向被告派发缴费通知单，被告于10日前缴费至旺南驹大厦物业管理处，每月物业管理费为6525.09元；原告给被告装修期30天，自本租赁合同约定的起租日起计算满30天止，期间被告无需承担租金，但需缴纳装修管理费及施工水电费，装修管理费每月每平方米8元；被告逾期支付商铺租金、商场服务管理费等各项应付款项的，应按未付租金总额的3‰每天计算违约金至付清为止，乙方逾期支付应付款超过45日，则原告有权解除合同并要求返还商铺；原告因被告违约而解除合同，被告已付押金、租赁保证金等不予退还，同时，给原告造成损失包括不限于租金损失、律师费等，被告应赔偿。原被告于2019年5月14日签订《解除合同协议书》，约定原被告于2017年11月8日签署了《房租租赁合同》，原合同有效期至2019年3月31日，经双方协商一致，达成如下协议：1.原《房屋租赁合同》自2019年3月31日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止；2.终止前双方互相清算所有费用，如存在未结清的情况，则视本协议书无效。所有费用均终止于2019年3月31日，被告的合同租赁保证金自动转为新签合同的保证金，截止至协议签订日被告仍欠原告2018年9月至2019年3月租金、物业费、代收电费共156103.99元（其中2018年9月至次年3月租金83288.68元，2018年12月至次年3月物业费、代收电费72815.31元）。被告承诺在2019年6月30日缴清以上欠费。原被告均确认被告未按该协议书约定履行付款义务。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，因案涉商铺依法取得建设工程规划许可证，故原被告签订的房屋租赁合同有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据合同约定，原告拒不支付案涉商铺的租金和物业管理费，构成违约，理应承担相应的违约责任。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原被告对以下事实存在争议：一、合同的解除。根据《解除合同协议书》约定双方于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》自2019年3月31日解除，结合双方实际已变更了租赁物，并于同日签订了新的《房屋租赁合同》的事实，本院对此予以确认。双方确认被告于2019年11月30日已搬离，故对原告主张的2019年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除，本院予以支持。二、拖欠的2018年9月至2019年11月租金金额。原告主张被告拖欠2018年9月租金1753.45元、2018年10月至2019年3月租金27178.41元/月×6月=163070.46元、2019年5月至2019年11月租金12325.17元/月×7月=86276.19元，共计251100.1元。被告主张根据《解除合同协议书》双方协商2018年9月至2019年3月租金为83288.68元，确认2019年4月至11月租金为86276.19元，并提交对账单佐证，原告主张对账单日期为2019年4月26日，且是原告内部的统计表，并非与被告之间的。本院认为，《解除合同协议书》中载明“终止前双方互相清算所有费用，如存在未结清的情况，则视本协议无效”，对账单日期早于协议书，应以协议书的内容为准，被告至今仍未按协议书的约定支付租金，应视为协议书中双方对租金金额的协商内容无效，原告主张的租金计算标准符合租赁合同约定，故被告应支付原告2018年9月至2019年11月251100.1元。三、物业管理费及水电费。原告主张其代被告垫付了物业管理费99788.58元、电费20753.21元及水费2088.2元，并提交了收款收据佐证，被告对上述金额无异议，故被告应向原告支付物业管理费99788.58元、电费20753.21元、水费2088.2元。四、关于违约金。被告已缴交了租赁保证金54357.6元及水电费押金7993.7元，原告表示因被告违约应予以没收。双方在《房屋租赁合同》中同时约定了保证金和违约金条款。本院认为，保证金本身已同时包含履约保证和违约惩罚的性质，原告获得其中一项，已足以弥补相关损失。现原告已没收了被告缴交的保证金共计62351.3元，故对原告主张被告再支付逾期支付违约金的诉请，本院不予支持。五、对于律师费10000元，有民事委托代理合同及律师费发票佐证，且符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市*****开发有限公司与被告严涛2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；确认原告东莞市*****开发有限公司与被告严涛2019年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；二、被告严涛于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市*****开发有限公司支付租金251100.1元、物业管理费99788.58元、电费20753.21元、水费2088.2元、律师费10000元，共计383730.09元；三、驳回原告东莞市*****开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5143.27元（原告已预交），由原告负担2101.27元，被告负担3042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  阳玉佩二〇二〇年九月十六日书记员  麦婷婷