广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7522号原告：广州市裕升物业管理有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道西102号之四，统一社会信用代码91440101MA5CM7BM6F。法定代表人：吴奕云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。被告：张金贵，男，1968年6月13日出生，汉族，住广州市越秀区,被告：广州市锦城宾馆有限公司，住所地广州市花都区花山镇两龙路42号5、6、7楼，统一社会信用代码914401145760059128。法定代表人：张金贵，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：高江雄,广东大同律师事务所律师。第三人：王志杭，男，1972年8月27日出生，汉族，住广州市花都区,原告广州市裕升物业管理有限公司（以下简称裕升公司）与被告张金贵、广州市锦城宾馆有限公司（以下简称锦城公司）、第三人王志杭排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裕升公司的委托诉讼代理人谭俏云、被告张金贵及被告张金贵、锦城公司的共同委托诉讼代理人高江雄到庭参加诉讼，第三人王志杭经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。裕升公司向本院提出诉讼请求：1．两被告立即将广州市花都区花山××××号房屋1楼大堂、3-7楼、地下车库清空，并交还原告管业；2．两被告向原告支付房屋使用费，房屋使用费在2020年5月31日前按100520元／月计算，在2020年6月1日后按125650元／月计算，自2019年5月23日起计算至被告交还房屋之日止，暂计至2019年6月22日，为100520元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月23日，原告经司法拍卖取得广州市花都区花山××××号房屋，现原告是该房屋的唯一合法所有权人。2010年，张金贵与原业主第三人王志杭签订《房屋租赁合同》，约定第三人将该房屋租赁给张金贵使用，租赁期为2010年6月1日至2025年5月31日，租金标准为2010年6月1日至2020年5月31日租金每月100520元，2020年6月1日至2025年5月31日租金每月125650元。2011年5月6日，锦城公司成立，张金贵作为锦城公司的股东和法定代表人，将所租赁的该房屋提供给锦城公司使用，并由锦城公司实际占有使用至今。2015年12月11日，第三人将该房屋抵押给平安银行股份有限公司广州分行。期间，2015年11月19日，张金贵及第三人共同出具《承诺函》，承诺在租赁期间，如因第三人无法清偿到期债务等而导致行使抵押权时，双方所签订的《租赁合同》自拍卖、变卖、折价抵押物时即行终止，张金贵自愿不向房产受让人主张租赁合同继续有效。2015年11月20日，张金贵再次出具《声明函》，声明：“本人是位于广州市花都区花山××××号房产的承租人，租赁期限为15年，从2010年6月1日至2025年5月31日。现房产的所有权人将房产抵押给平安银行股份有限公司广州分行，本人已知悉，并同意放弃本人因承租该房产所拥有的法律权利，在银行有权行使抵押权时，本人同意无条件放弃拥有的租赁权，并解除双方的租赁关系”。现因平安银行股份有限公司广州分行行使抵押权，该房屋被法院司法拍卖予原告，原告现为该房屋的唯一合法所有权人。根据张金贵上述《承诺函》、《声明函》，以及最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，原告有权要求两被告立即清空房屋并交还管业，并且有权要求两被告支付房屋使用费。但是，虽经原告多次催讨，两被告至今仍未交还房屋和支付使用费，严重损害了原告的权益。特此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请判如所请。张金贵及锦城公司辩称，1、两被告已经跟第三人王志杭签订了租赁合同，并且经过多次补充协议，租期延续到2036年1月31日，已经支付租金到2026年7月，因此被告认为根据买卖不破租赁原则，被告与第三人签订租赁合同及补充协议应当合法有效，因此原告主张的返还也应当在租期到期后返还，租金也应该在2026年8月起缴纳。2、原告主张的租金计算标准过高且没有依据。王志杭未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：位于广州市花都区花山××××号的房地产原登记在王志杭名下，建筑面积6458.17平方米，于2015年12月11日抵押给平安银行股份有限公司广州分行，并于2016年3月11日被本院查封。广州市天河区人民法院为实现申请执行人（抵押权人）平安银行股份有限公司广州分行的债权，于2019年3月11日上午10时至2019年3月12日上午10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖上述房产并发布拍卖公告，拍卖公告特别提醒：“有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。”在《拍卖标的调查情况表》拍卖现状中明确注明“房产首层有租约，租赁面积约465平方米，租赁期为2017年5月1日至2022年4月30日，每月租金为18400元，每两年收取一次。其他楼层租赁情况不详。”张金贵于2018年11月27日向广州市天河区人民法院提交涉案房产情况说明书、银行明细、身份证复印件、房屋租赁合同、收据、房屋补充合同。2019年5月23日，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执1630-3号执行裁定书，载明：本院依法裁定拍卖被执行人王志杭名下所有的位于广州市都区花山××××号的房产，经公开拍卖，2019年3月12日由竞买人广州市裕升物业管理有限公司（组织机构代码：91440101MA5CM7BM6F）以人民币21804332元价格买受。并作出裁定：一、解除对被执行人王志杭名下所有的位于广州市花都区花山××××号的查封；二、被执行人王志杭名下所有的位于广州市花都区花山××××号的房产归买受人广州市裕升物业管理有限公司（组织机代码：91440101MA5CM7BM6F）所有；三、买受人广州市裕升物业管理有限公司（组织机构代码：91440101MA5CM7BM6F）可持本裁定书到房管部门及税务部门办理位于广州市花都区花山××××号的产权过户登记的相关手续；四、注销位于广州市花都区花山××××号的原产权证及抵押权证。买受人裕升公司于2019年5月24日收到该裁定书。2009年12月4日，王志杭（出租人、甲方）与张金贵（承租人、乙方）就位于花山××××号的房屋（租赁面积3726.5平方米）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2010年6月1日至2025年5月31日，每月租金为38568元。双方还约定了其他事项。2015年5月6日，双方就涉案房产办理了房屋租赁登记备案，备案房屋地址为花都区两龙路42号宾馆，备案租赁面积为1300平方米，备案登记租赁期限为2015年5月6日至2024年2月28日。张金贵陈述之所以备案登记面积小是王志杭为了规避税费，不能以备案合同为准。2015年11月28日，王志杭（出租人、甲方）与张金贵（承租人、乙方）就涉案房产签订《房屋租赁合同（补充协议）》，约定：“一、出租人因资金需求，要求承租人提前支付一定租赁期间的租金并承诺给予优惠，承租人表示同意，并于2015年4月14日到2015年11月27日分四次向出租人提前支付了租金共计人民币1117200元，出租人已经出具了相应收据，双方确认：承租人在2019年4月30日前无需再向出租人支付租金（以上金额已经包括了标的房屋的停车场租金）。二、标的房屋的租期是2011年1月15日至2026年1月14日。2019年5月至2021年1月的租金是人民币35500元（含停车场租金），2021年2月至2026年1月的租金为人民币39050元（含停车场租金）。三、承租人的权益不因标的房屋所有权的变化而有任何改变，出租人应当维护承租人的合法权益。四、本补充协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”2016年1月26日，王志杭向张金贵出具收据载明：“2016年1月26日王志杭收到张金贵交来的两龙路42号2019年5月至2020年4月的租金，折后为（180000）元。”同日，二人再次签订《房屋租赁合同（补充协议）》，约定：“一、出租人因资金需求，要求承租人提前支付一定租赁期间的租金并承诺给予优惠，承租人表示同意，并于2015年4月14日到2016年1月26日分五次向出租人提前支付了租金共计人民币1297200元，出租人已经出具了相应收据，双方确认：承租人在2020年4月30日前无需再向出租人支付租金（以上金额已经包括了标的房屋的停车场租金）。二、标的房屋的租期是2011年1月15日至2026年1月14日。2020年5月至2021年1月的租金是人民币35500元（含停车场租金），2021年2月至2026年1月的租金为人民币39050元（含停车场租金）。三、承租人的权益不因标的房屋所有权的变化而有任何改变，出租人应当维护承租人的合法权益。四、本补充协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。五、本协议覆盖2015年11月28日双方签订的协议。”2017年5月12日，王志杭出具收据载明：“2015年4月14日至2017年5月12日分七次收到张金贵1997200元，到2026年7月张金贵无需给王志杭位于花山××××号3、4、5、6、7楼和地下室的物业交付租金。双方协商把合同期顺延至2036年1月31日。”同日，二人又再次签订《房屋租赁合同（补充协议）》，约定：“一、出租人因资金需求，要求承租人提前支付一定租赁期间的租金并承诺给予优惠，承租人表示同意，并于2015年4月14日到2017年5月12日分七次向出租人提前支付了租金共计人民币1997200元，出租人已经出具了相应收据，双方确认：承租人在2026年6月30日前无需再向出租人支付租金（以上金额已经包括了标的房屋的停车场租金）。二、标的房屋的租期是2011年1月15日至2026年1月14日。2020年5月至2021年1月的每月租金是人民币35500元（含停车场租金）；2021年2月至2026年1月的每月租金为人民币39050元（含停车场租金）；2026年1月至2031年1月的每月租金为54600元（含停车场租金）；2031年1月至2036年1月的每月租金为60000元（含停车场租金）。三、承租人权益不因标的房屋所有权的变化而有任何改变，出租人应当维护承租人的合法权益。四、本补充协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。五、本协议覆盖2017年5月9日双方签订的协议。”张金贵提交收据、银行卡交易明细清单、《房屋租赁合同（补充协议）》等证据证明其已经就涉案房产提前交租至2026年6月30日。裕升公司认为提前交租1997200元有违常理，且时间和金额不能对应。张金贵主张其经营宾馆前期主要是现金收入，故以现金支付租金的形式以及银行转账的情况都有，之所以提前交租是基于多年合作以及对王志杭的信任，因王志杭物业很多，且给了我很大的优惠。裕升公司提交其从平安银行股份有限公司广州分行获取的《承诺函》、《声明函》各一份，拟证明张金贵同意在平安银行股份有限公司广州分行实现抵押权时放弃因承租涉案房产所享有的租赁权，并解除其与王志杭之间的租赁关系。张金贵对两份函件上的签名及指印予以否认，并申请鉴定。本院摇珠选定广东天正司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定机构经文证审查，复函本院称对张金贵签名仅能做倾向性鉴定意见，无法对指印进行鉴定，并收取审查费及捺印费合计1460元。后本院摇珠选定中国广州分析测试中心司法鉴定所进行鉴定，由于该鉴定机构不能对签名及指纹同时做鉴定，本院根据张金贵的申请撤销了对该鉴定机构的委托。本院再次摇珠选定广东华生司法鉴定中心对进行鉴定，该鉴定机构于2020年6月5日出具粤华生司鉴中心[2020]文鉴字第138号、粤华生司鉴中心[2020]痕鉴字第029号鉴定意见书，鉴定意见为《承诺函》、《声明函》中张金贵的签名与张金贵样本笔迹不是同一人所写；两份函件中的指印也不是张金贵本人手指捺印形成。张金贵为此支付鉴定费用9420元。裕升公司及张金贵对上述鉴定意见均无异议。庭审中，裕升公司确认其参与拍卖前涉案房产由张金贵及锦城公司经营宾馆。本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”根据王志杭与张金贵分别于2009年12月4日签订的《房屋租赁合同》及于2015年11月28日签订的《房屋租赁合同（补充协议）》可知，涉案房产租期自2010年6月1日至2026年1月14日，而抵押权设立的日期为2015年12月11日，张金贵与王志杭租赁关系成立的日期早于抵押权设立日期；裕升公司提交的《承诺函》、《声明函》中张金贵的签名及指印均非张金贵本人所写、所捺，故王志杭与张金贵于2009年12月4日签订的《房屋租赁合同》及于2015年11月28日签订的《房屋租赁合同（补充协议）》对裕升公司继续有效，但抵押权设立之后的《房屋租赁合同（补充协议）》对于裕升公司不发生法律效力。张金贵提交王志杭签名确认的收据、银行卡交易明细清单、《房屋租赁合同（补充协议）》等证据证明其已经就涉案房产提前交租金至2026年6月30日，张金贵提交的上述证据并无相反证据予以反驳，且提前交租给予优惠应属正常。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”，广州市天河区人民法院在拍卖涉案房产时特别提醒有意竞买者需实地看样，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵。裕升公司在竞拍前也了解到涉案房产由张金贵及锦城公司在实际占有使用，其明知上述情况仍然选择购买涉案房产，应自行承担相应法律后果。综上，裕升公司诉请张金贵及锦城公司立即将涉案房产清空并交还以及支付自2019年5月23日至2026年1月14日期间的租金没有法律及事实依据，本院不予支持。2026年1月14日之后，涉案房产是否由张金贵及锦城公司占有使用并不确定，该日期之后的使用费待发生后由裕升公司另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告广州市裕升物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2310元已由原告广州市裕升物业管理有限公司预缴，由原告广州市裕升物业管理有限公司负担。鉴定费用共计10880元已由被告张金贵支付给鉴定机构，由原告广州市裕升物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王大亮人民陪审员  朱晓英人民陪审员  曾雪云二〇二〇年九月十八日书 记 员  曾佩仪