江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初3285号原告：盐城市鑫诚物业管理有限公司，统一社会信用代码913209027698825753，住所地在盐城市悦达新村二区二号楼106室。法定代表人：臧红军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，江苏瑞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋红芹，该公司员工。被告：孙建林，男，1969年5月21日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：季祥林，江苏国磊律师事务所律师。原告盐城市鑫诚物业管理有限公司（以下简称“鑫诚物业公司”）与被告孙建林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告鑫诚物业公司的委托诉讼代理人蒋红芹、张华，被告孙建林及其委托诉讼代理人季祥林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫诚物业公司提出如下诉讼请求：判令1、被告支付拖欠的物业服务费6435元（从2017年1月24日起至2020年1月24日止）（庭审中陈述物业费计算如下：6435元=141.85㎡（被告房屋面积）*1.26元/平方米/月*12个月*3）；2、被告按照日万分之五标准向原告支付滞纳金2346元。事实和理由：被告系市区某室的业主，其房屋面积为141.85㎡。原告自2016年1月1日起，一直为该小区提供物业服务，按照《迎宾花苑小区物业管理合同》第六章和十九条约定，物业管理综合服务费标准为：多层住宅按每月每平米0.58元，高层住宅按每月每平方1.26元，商业用房每月每平方1.6元。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按照费用的万分之五交纳滞纳金。自2017年1月1日起，至2019年12月31日，被告拖延支付物业管理综合服务费共计6435元，原告多次催要未果，为维护自合合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。被告孙建林辩称：2015年11月10日，迎宾花苑小区业主委员会将“亭湖新区迎宾花苑小区”物业相关事宜委托原告管理，并签订了物业管理合同。合同期限一年，即2016年1月1日至12月30日止。收费标准为：多层住宅按照建筑面积每平方米0.58元，高层住宅按照建筑面积每平方米1.26元、商业用房按照1.6元收取服务费，服务质量按照“盐城市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准”中四星服务等级标准实现目标管理等约定。原告未能按照约定的标准要求履行物业服务义务，导致该合同期满前，业主委员会通知其竞标参与物业服务合同签订相关事宜，原告均未能予以明确答复，最终导致物业合同未能签订。原告在2016年期间的物业服务未能全面履行服务义务，未达到合同约定的服务目标标准，依法核减被告应该给付的物业费用。原告向被告主张自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，于法无据，理应驳回，因无任何组织和个人委托原告进行物业服务，被告事实上也未享受原告提供的物业服务。原告收取的物业费的标准也无事实依据，更无合同约定或法律规定，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张向本院提交证据如下：1、2015年11月10日迎宾花苑小区业主委员会与鑫诚物业公司签订的物业管理合同一份。2、2019年亭湖经济开发区新民社区居委会与鑫诚物业公司签订的物业管理委托合同一份。3、盐城市东亭湖街道新民社区居民委员会出具的情况说明一份，载明：“迎宾花苑小区业主委员会于2015年7月5日成立，2015年11月10日该委员会与盐城市鑫诚物业管理有限公司签订物业管理服务合同，后迎宾花苑小区业主委员会因客观原因解散，新的业主委员会又无法成立，导致小区无合法主体与鑫诚物业管理有限公司续签物业管理服务合同，小区将面临无物业管理的无序状态。2019年7月31日，江苏亭湖经济技术开发区新民社区居民委员会（现更名为盐城市亭湖区东亭湖街道新民社区居民委员会）经研究决定，代行迎宾花苑小区业主委员会职责，与鑫诚物业管理有限公司签订《迎宾花苑小区物业管理委托服务合同》。合同签订前，于2019年5月6日，在迎宾花苑小区公示。盐城市鑫诚物业管理有限公司一直提供物业服务至今”。4、缴费催款通知单及快递回执单各一份。5、原告为小区提供服务的各户报修登记本三册（2016年度至2018年度各一册）被告孙建林为证明其陈述向本院提交证据如下：1、盐城市亭湖区住房保障和城乡建设局2011年12月发布的盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准，以证明根据该标准，原告现主张的物业费对应的为盐城市区普通住宅物业管理服务等级标准的第四级服务标准。原告应举证证明其所提供的物业服务符合该标准要求，需提交其公司的员工花名册（水电、保洁、保安及维修等人员），社区文化活动的区域以及运动器械。2、出庭作证的证人张某2拍摄的小区照片28张、案涉小区业主微信群从2017年8月24日至2019年6月27日期间的聊天记录打印件12张，以证明案涉小区物业基本上无人管理，主要表现为卫生保洁不到位，门岗安全检查不到位，草坪杂草丛生，无人维护，以及小区相关设施长期无人维修。3、出庭作证的证人张某2提供的2017年2月17日微信聊天记录的截图打印件两张，以证明当时通知物业公司要求续签合同，聊天内容涉及到物业公司应该提交相关证件进行洽谈签约，还有说明不签约属于无效服务，都已书面通知了原告，具体发给谁要等证人作证时核实。4、被告申请出庭作证的证人张某2陈述，我与被告是住在一个小区的业主，我以前是业主委员会的主任。2015年7月4日至2018年7月4日期间，我担任业主委员会主任。鑫诚物业公司是2015年11月7日招聘进场，鑫诚物业公司与业主委员会签订物业服务合同，合同期限是2015年12月31日至2016年12月30日，为期一年，当时是按照四星级标准。但一年下来，业主代表大会表示要重新招聘物业。后张某2代表业主委员会于2017年3月10日向原告公司的严金国发送通知，告知其享有优先续签合同的权利，需要其提供相关资料参与招聘。但对方未在张某2通知的时间予以回复，张某2又告知如原告再提供物业服务视为无偿服务。其作为业主居住在案涉小区期间，是有人在提供物业服务的，是鑫诚公司的人员，但是之前张某2已经告知其即使他们继续做，也是无偿的。因原告未撤场，案涉小区无法招聘其他物业公司进场。后来社区介入，直接宣布解散业主委员会，成立业主管理委员会并挂在社区，社区是2018年8月4日强制接管的。2020年9月1日区政府创文版发文中提到案涉小区卫生做的不到位。本院根据双方当事人举证及陈述，审核认定本案事实如下：孙建林系市区迎宾花苑小区某室的业主，其房屋面积为141.85㎡。2015年11月10日迎宾花苑小区业主委员会（甲方，委托方）与鑫诚物业公司（乙方，受托方）签订的物业管理合同一份，约定：甲方将亭湖新区迎宾花苑小区委托于乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条房屋建筑共用部分、共用设施、设备的管理、维护。共用部分包括：屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、公共门厅、楼内下水立管及同乡污水的下水管道、雨落管等。（不含可申请维修资金项目，下同）第五条消防共用设施的使用管理和维修养护。第六条公用绿地、花木等的养护修理。第七条公共环境卫生。包括公共场地、房屋共用部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运。第八条交通与车辆停放秩序的管理。第九条维持公共秩序、巡视、门岗执勤达到24小时不间断全方位服务。第十条管理与物业相关的工程图纸和用户档案与军工验收资料。第十一条协助社区组织开展社区文化娱乐活动。第十二条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理综合服务费；2、装潢垃圾清运费。……第十五条委托管理期限为壹年。自2016年1月1日起至2016年12月30日止。……第十九条物业管理综合服务费1、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用权人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.26元向业主或物业使用人收取。2、空置房屋的管理服务费，按100%收取（超过三年以上）。3、业主和物业使用人逾期交纳的按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的万元之五交纳滞纳金。……合同还约定了其他内容。2019年8月1日，江苏亭湖经济开发区新民社区居民委员会（甲方，委托方）与鑫诚物业公司（乙方，受托方）签订《迎宾花苑小区物业管理委托服务合同》一份，约定甲方将迎宾花苑小区委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为17个月，自2019年8月1日起至2020年12月31日止。并约定：“……第十八条乙方按《盐城市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中四级服务等级标准”实现目标管理。第十九条物业管理综合服务费1、住宅房多层由乙方按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用权人收取，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.26元向业主或物业使用人收取。商业用房按1.6元每月每平方米向业主或物业使用人收取。2、空置房屋的管理服务费，按100%收取（超过三年以上）。3、业主和物业使用人逾期交纳的按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的万分之五交纳滞纳金。……合同还约定了其他内容。庭审中，双方当事人对下列事项产生产生分歧：1、关于原、被告之间关系的问题原告鑫诚物业公司陈述：原告于2015年12月1日进驻案涉小区提供物业服务至今。原告曾于案涉小区业主委员签订过一年期物业服务合同。到期后因当时的业委会在2016年10月将公章上交给了新民社区，故未再与该业委会续签合同。原告去找社区，社区表示将重新组成新的业委会。原告也一致在小区积极动员组织其他业主成立新的业委会，但业委会一直未成立起来。后因业主指出没有签订新的物业服务合同，原告遂找社区，经与新区管委会和社区商议，由社区和原告签订合同。被告孙建林陈述：关于2017年开始有无物业公司提供服务问题，孙建林看到有几个老人穿着制服在门口站岗，做保洁的也是老人。2、关于物业服务质量问题被告孙建林陈述，2017年至今，期间，如电梯坏了，孙建林会去门口找保安，但是维修不及时。还有楼上太阳能漏水，孙建林向催交物业费的人反应情况，但反映后没有人处理。小区垃圾有人处理，但是处理不及时。孙建林不否认有人在服务，但是服务不到位，都是老人在服务。还有经常会停电停水，也向门口站岗人员反映，对方让孙建林等业主找供电部门和水厂，但供电部门和自来水公司回复称是物业的问题。原告鑫诚物业公司陈述，从被告提供的照片拍摄角度看，都是对着小区可能出现的一些不完善的地方进行特写或放大拍摄，并不能反映小区的整体服务水平。本院认为：（一）关于原、被告之间关系。本案中，原告先后分别与迎宾花苑小区业主委员会、江苏亭湖经济开发区新民社区居民委员会就迎宾花苑小区物业服务签订了物业管理合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对包括被告在内全体业主具有约束力。客观上原告在迎宾花苑小区实际为业主提供了物业服务，被告在该小区实际接受服务，故原告有权要求被告按照约定支付物业服务费。（二）关于被告提出原告在提供物业服务过程中存在的问题。根据原告与业主委员会及社区签订的物业服务合同，原告承诺提供的为四星标准服务。然而从被告陈述及其所提供的证据来看，原告在所提供的物业服务中确实存在诸多不完善之处，与其承诺的服务等级水平存在一定差距。但这并不是原告拒付物业服务费的理由。小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。本案中被告所反映的问题，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。(三)关于原告主张的物业服务费用。原告与案涉小区业主委员会、所在社区居民委员会签订物业管理合同中明确约定住宅房多层由乙方按建筑面积每月每平方米0.58元向业主或物业使用权人收取，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.26元向业主或物业使用人收取。该约定未超出规定的范围。原告有权据此按照被告房屋的实际面积收取物业费。关于收取物业服务费的期限，双方一致确认，被告从2017年1月24日起至2020年1月24日期间未曾向原告缴纳过物业费。现原告主张被告承担该期间的物业费应予支持。但考虑到原告实际提供的物业服务的质量情况，本院酌情对其主张的物业费收费标准予以调整，对原告所主张的物业费支持5148元。对于原告主张的滞纳金。考虑到被告系因原被告双方在物业服务过程中存在的矛盾较大致未及时交纳物业费，故对原告主张的滞纳金，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告孙建林应于本判决生效后十日内支付原告盐城市鑫诚物业管理有限公司物业服务费人民币5148元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙建林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 夏 凡二〇二〇年九月三十日书记员 夏正途附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。