广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10508号原告：广州锦隆纸业有限公司，住所地广州市白云区江高镇神山大道西369号5栋101房（自主申报），统一社会信用代码91440101MA5AM7JX57。法定代表人：姚锦池，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘妍,广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖艳芳,广东科德律师事务所实习人员。被告：广州佰豪投资有限公司，住所地广州市花都区花山镇龙口村壹队新庄旧屋一巷12号(空港花都），统一社会信用代码91440101MA5AT31E2P。法定代表人：李文军,该公司经理。委托诉讼代理人：江诗语，广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭秋丽，广东伟通律师事务所实习人员。原告广州锦隆纸业有限公司（以下简称锦隆公司）诉被告广州佰豪投资有限公司（以下简称佰豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，公开开庭进行审理。原告锦隆公司的诉讼代理人刘妍，被告佰豪公司的诉讼代理人江诗语、谭秋丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦隆公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付双方签订的《解除租赁合同协议书》中所约定的违约金人民币50万元；2、请求法院判令被告向原告支付因逾期支付上述违约金所产生的利息（利息以人民币50万元为基准，按中国人民银行同期逾期贷款利息为标准，从2020年4月1日起计至该笔违约金实际清偿之日止的利息。暂计至原告提起诉讼之日止，上述利息合计人民币4575元）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，锦隆公司明确其利息支付标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。事实和理由：2020年1月17日，原被告就原告承租被告位于广州市花都区花东镇先科综合园1楼12、13、14门，*、*号整层，2楼*号及2号宿舍，3号楼10间（以下简称“租赁物业”）签订了《房屋租赁合同》，根据该合同约定，租赁期限从2020年4月1日至2032年3月30日止，合同签订后，原告向被告支付了厂房及宿舍押金、用电押金共计人民币1154450元。然而，因第三方愿意出更高的租金承租租赁物业，被告无视原被告双方已经签订租约在先，执意要求解除与原告的租赁合同。2020年3月30日，经原被告双方协商，双方就租赁物业的解除签订了《解除租赁合同协议书》，根据该解除协议约定，原被告双方确认上述《房屋租赁合同》自签订之日起解除，被告除退还原告已支付的所有押金外，还应赔偿原告70万元的违约金。同时，根据约定，被告应于3月30日向原告支付20万元，于3月31日向原告支付50万元。然而，上述协议签订后，被告仅向原告退还了全部押金并支付了20万元的违约金，余下的50万元违约金被告至今尚未向原告支付。对此，原告认为，被告视原被告双方所签订的《房屋租赁合同》而不顾，见第三方愿意出具更高的租金承租物业，就强行违约，要求与原告解除租赁合同关系。而在原告同意解约、并与被告达成租赁物业的解除租赁协议后，被告又不按该协议履行付款义务，被告的行为已严重违反诚实守信，构成违约，基于被告的违约行为给原告造成严重经济损失，原告除要求被告支付余下30万元违约金外，还有权要求被告从该笔违约金应付日（2020年3月31日）的次日起，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息至该款项实际清偿之日止。原告多次向被告催讨，未果。为维护自身合法权益，现原告特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所述！被告佰豪公司答辩称，一、《解除租赁合同协议书》上约定的违约赔偿金70万元明显过高，应当予以适当减少。（一）涉案房屋位于广州市花都区先科二路22号先科综合园内，不动产权属人是广州市嘉菁化妆品有限公司（以下简称“嘉菁公司”）。2018年，答辩人向嘉菁公司承租了整个综合园，计划用于出租经营。2020年1月17日，答辩人与被答辩人签订了《房屋租赁合同》，由被答辩人承租先科综合园1楼12、13、14门，101、102整层，2楼201号及2号宿舍3楼10间宿舍，租赁期限为2020年4月1日起至2032年3月30日止。签订合同之日，答辩人向被答辩人收取了押金1154450元。2020年3月30日，由于涉案房屋建设工期延误等原因，答辩人与被答辩人经协商一致同意，解除并终止履行上述租赁合同，并签订了《解除租赁合同协议书》。由此可见，涉案房屋交付时间是2020年4月1日，截止到双方解除租赁合同之时，涉案房屋尚未正式交付。被答辩人尚未对涉案房屋进行装修、放置设备、聘请人员管理等投入，解除租赁合同并未对被答辩人造成损失。因此，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，《解除租赁合同协议书》上约定的违约赔偿金70万元已明显过高。（二）答辩人于签订《解除租赁合同协议书》当日，已向被答辩人退还了全部的押金并支付了20万元的赔偿款。由此可见，答辩人确在积极履行义务，但受疫情影响，整个房屋租赁行业都遭受了严重打击，答辩人维持公司经营已经很艰难，若再向被答辩人支付高额的违约赔偿金，无疑更使得答辩人公司的经营雪上加霜。因此，请求法院以被答辩人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、答辩人公司经营状况等因素，予以降低违约赔偿金，降低至20万元更为合适。二、被答辩人主张的利息无事实与法律依据，答辩人无需支付利息。涉案的违约赔偿金是因解除《房屋租赁合同》而产生的，双方签订的《解除租赁合同协议书》上没有关于利息的书面约定。另外，被答辩人主张利息按照中国人民银行同期逾期贷款利息计算，不符合法律规定的利息标准。因此，被答辩人主张的逾期支付违约金所产生的利息没有事实和法律依据，答辩人无需支付利息。综上所述，被答辩人的部分诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区花东镇先科二路22号，于2020年1月15日取得穗（花）建验备2020-005广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案及穗联验（花）字[2020]005号广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书，于2020年3月17日登记到广州市嘉菁化妆品有限公司名下。2020年1月17日，佰豪公司（甲方、出租方）与锦隆公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋先科综合园1楼12、13、14门，101、102号整层，2楼201号及2号宿舍3楼10间房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2020年4月1日至2032年3月30日止，装修免租期30天，租赁押金1080450元，用电押金50000元，房屋租金每月360150元，宿舍租金每月8000元。合同第四条约定，4、除本合同特别约定条款外，合同期间如任何一方根本违约的，均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。5、甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约：①在乙方无任何违约行为、且不属于免责条款约定的情况下甲方在租赁期内无故将房屋收回；②甲方将乙方租赁的房屋（不包含乙方未租赁的其他区域）在未经乙方同意的情况下进行改建导致乙方无法正常使用房屋。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。合同签订后，锦隆公司向佰豪公司支付了押金1154450元。2020年3月30日，佰豪公司（甲方）与锦隆公司（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定由于租赁房屋建设工期延误等原因，甲乙双方经协商一致，就解除上述租赁合同事宜达成如下协议：一、自签订本协议书之日起，上述《房屋租赁合同》解除，双方不再履行。二、甲方退还乙方已支付的1080450元租赁押金、诉讼押金2.4万元及用电押金5万元，并赔偿乙方70万元违约金（3月30日支付20万元，3月31日支付50万元）。三、自乙方收到上述款项后，甲乙双方因签订及履行上述《房屋租赁合同》而产生的争议已经全部解决，双方其他损失由各方自行承担，双方放弃以任何形式及理由再向对方主张损失赔偿的权利。佰豪公司已将其收取的押金1154450元全额退还给锦隆公司，并已支付了20万元违约金给锦隆公司。关于合同解除的原因，锦隆公司陈述，系因为佰豪公司称双方签订合同后，有第三方愿意用更高价来租赁涉案房屋。所以双方经过协商在2020年3月30号签订了《解除租赁合同协议书》。佰豪公司对此予以否认，陈述2018年其向嘉菁公司承租了该物业，但该物业一直未能竣工。直到2020年1月15日，才完成了竣工验收备案。在此之前，嘉菁公司也并未向其交付该物业，直到竣工后其才向外出租，受到疫情影响，涉案物业周边的配套设施并未完工，所以导致涉案房屋不能按时交付给锦隆公司。为了避免双方损失的扩大，其才提出解除协议。锦隆公司陈述，其与佰豪公司当时是通过口头协商的，但如果解除合同的理由如佰豪公司所述，是因为工期延误的原因导致合同无法履行，佰豪公司也不会向其承诺赔付70万元的违约金。佰豪公司陈述，因为确系其违约，所以就答应了向锦隆公司支付70万元违约金，其现在经营困难，且涉案房屋最近才出租给他人使用，所以才想减少违约金数额。锦隆公司陈述，其为履行涉案合同，已开始准备搬迁，佰豪公司直至2020年3月30日才提出解除合同，其未能按时搬入涉案房屋，为此损失高达几十万元。双方就解除合同协商时，其要求佰豪公司按照合同约定，向其支付与押金数额等额的违约金，但考虑到佰豪公司的经营情况，经双方协商，最终达成违约金70万元的一致意见。本院认为：涉案《房屋租赁合同》及《解除租赁合同协议书》系锦隆公司与佰豪公司的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。本案的争议焦点为《解除租赁合同协议书》约定的违约金数额是否需要进行调整。本院认为，双方签订《房屋租赁合同》后，佰豪公司并未实际涉案房屋交付给锦隆公司进行使用，系佰豪公司根本违约。且该合同约定了合同期间如任何一方根本违约的，均需支付与押金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。此时，佰豪公司对于其因违反合同约定应向锦隆公司承担的违约责任已有清晰认知。在合同签订仅仅2个月后，双方就签订了《解除租赁合同协议书》，解除了《房屋租赁合同》，并约定了由佰豪公司向锦隆公司支付违约金70万元。该约定应系双方在具体考量各自的实际情况及履行能力后作出的，且该违约金数额远低于合同约定的违约金数额，并未加重佰豪公司的违约责任。佰豪公司要求调低违约金数额，没有事实和法律依据，本院不予支持。锦隆公司要求佰豪公司向其支付违约金50万元，本院予以支持。至于利息，双方签订的《解除租赁合同协议书》已明确约定了违约金的支付时间，佰豪公司未按时向锦隆公司支付违约金，应向锦隆公司支付利息。锦隆公司要求佰豪公司向其支付利息，利息以50万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月1日起计至该笔违约金实际清偿之日止，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州佰豪投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州锦隆纸业有限公司支付500000元；二、被告广州佰豪投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州锦隆纸业有限公司支付利息（利息以500000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月1日计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4423元，由被告广州佰豪投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二〇年九月二十四日书记员  利文智叶敏婷