山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终2361号上诉人（原审被告）：宋婷婷，女，1984年3月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：韩素华，山东为众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东恒平物业管理有限公司，住所地山东省枣庄市市中区齐村镇东湖湾小区物业楼，统一社会信用代码913704027892839248。法定代表人：孙亚军，总经理。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。上诉人宋婷婷因与被上诉人山东恒平物业管理有限公司（以下简称恒平物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋婷婷上诉请求：1.撤销（2020）鲁0402民初2093号民事判决，依法改判驳回恒平物业公司诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由恒平物业公司承担。事实和理由：1.一审认定基本事实不清，适用法律错误。依据《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主，业主享有选举业主委员会成员，并享有被选举权。下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业。与恒平物业公司签订物业服务合同的业主委员会未经业主选举产生，恒平物业公司不是业主共同决定选聘的，签订该物业服务合同的主体不合法，该物业服务合同无效，无效的合同对该小区业主不发生法律效力，恒平物业公司无权向宋婷婷索要物业费，应当依法驳回恒平物业公司的诉讼请求。2.一审程序严重违法，剥夺了宋婷婷的诉讼权利，足以影响实体公正。宋婷婷在一审中提出了反诉，请求确认恒平物业公司与业主委员会签订的物业服务合同无效，一审没有审理，剥夺了宋婷婷的诉讼权利，程序严重违法，足以影响实体公正。请求二审法院依法查明事实，作出公正裁判。恒平物业公司辩称，1.广惠花苑小区业主委员会经该小区业主选举产生，2017年1月在市中区物业管理办公室备案，该小区业主委员会依法成立。恒平物业公司与广惠花苑小区签订的《物业服务管理合同》合法有效。2.《物业服务管理合同》签订后，恒平物业公司依照合同约定，履行应尽的物业服务义务。自2017年2月起，宋婷婷已享受到恒平物业公司提供的物业服务，理应按照合同约定足额缴纳物业服务费。3.一审程序合法，保障了宋婷婷的诉讼权利。宋婷婷在一审开庭时，提出反诉要求确认签订的《物业服务管理合同》无效。一审根据案情及宋婷婷的反诉请求，依法决定不同意宋婷婷反诉并告知其可另行起诉。另外，宋婷婷就业主委员会成立不合法、物业服务合同无效的主张进行充分举证，发表自己的意见，一审法院对宋婷婷的意见进行审理并作出判决。请求二审法院驳回其上诉请求。恒平物业公司向一审法院起诉请求：1.判令宋婷婷支付给恒平物业公司物业管理服务费1197元及滞纳金1311元；2.案件受理费由宋婷婷承担。一审法院认定事实：2017年2月18日，恒平物业公司（乙方）与广惠花苑业主委员会（甲方）签订了《广惠花苑物业服务管理合同》一份，合同约定：乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人；委托管理期限为2017年2月18日起至2020年2月17日止；物业管理服务费用为:住宅房屋物业费:乙方按业主房产建筑面积多层0.38元／平方米／月，高层0.45元／平方米／月；电梯费：以住宅中间层为基准层，电梯费为0.48元／平方米／月，每增减一层，电梯费用增减0.04元／平方米／月；自来水二次加压费：多层自2层起统一按每户3元／月标准收取，高层1至6层按每户3元/月标准收取，6层以上按每户10元/月标准收取。业主或物业使用人应在每年3月1日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金。2020年3月1日恒平物业公司（乙方）与广惠花苑业主委员会（甲方）续签订了《广惠花苑物业服务管理合同》一份。宋婷婷系枣庄市市中区广济路广惠花苑9号楼4单元401室业主，房屋面积87.46平方米。自2017年3月至2020年2月，宋婷婷拖欠物业管理服务费1196元，至今未交。恒平物业公司分别于2017年6月、2018年3月以张贴通知形式向广惠花苑小区业主催收物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”恒平物业公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，广惠花苑业主委员会亦是经过广惠花苑小区业主大会决定成立和在有关部门备案的组织,双方签订的《广惠花苑物业服务管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对恒平物业公司、宋婷婷具有法律约束力，恒平物业公司、宋婷婷应当按照合同约定全面履行各自的义务。恒平物业公司对广惠花苑小区提供了物业服务，宋婷婷作为广惠花苑9号楼4单元401室业主享受了其提供的物业服务，应按照物业服务合同约定，按时、足额交纳相应物业服务费用。宋婷婷以不知情且其未与恒平物业公司签订物业管理合同为由，对《广惠花苑物业服务管理合同》不予认可，不支付物业管理费的抗辩理由不成立，该院不予采纳。因宋婷婷自2017年3月1日至2020年2月28日拖欠物业管理服务费1196元（物业费87.46平方米×0.38元／平方米／月×36个月），故恒平物业公司有权要求宋婷婷支付以上物业管理服务费1196元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《广惠花苑物业服务管理合同》约定，业主或物业使用人应在每年3月1日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金。上述系关于违约金的约定，故宋婷婷应支付自2017年3月1日起至实际支付之日止的违约金，但其约定的违约金比例明显过高，该院酌情调整为2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。宋婷婷辩称广惠小区无物业管理、该小区业主委员会产生不合法、其对物业管理合同不认可，但其提供的证据均不足以证明其主张,故对宋婷婷的抗辩理由，该院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告宋婷婷支付原告山东恒平物业管理有限公司广惠花苑9号楼4单元401室物业管理服务费1196元及违约金（以399元为基数，自2017年3月1日起至2018年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算;以797元为基数，自2018年3月1日起至2019年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算;以1196元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告山东恒平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告宋婷婷负担。本院二审期间，恒平物业公司围绕诉讼请求进行了举证,本院组织当事人进行了质证。恒平物业公司二审中提交业主委员会的备案信息复印件，包括备案申请表、业主委员会基本情况、备案意见。证明业主委员会是经政府有关部门备案，且其成立是通过合法选举产生，证明双方当事人签订的物业合同合法有效。宋婷婷对该证据认为系复印件，未盖在法院提取的公章，对其真实性和内容均不予认可。宋婷婷未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，山东恒平物业管理有限公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，广惠花苑业主委员会亦是经过广惠花苑小区业主大会决定成立和在有关部门备案的组织,双方当事人签订的《广惠花苑物业服务管理合同》，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，对恒平物业公司和宋婷婷具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。宋婷婷称小区业主委员会产生不合法、物业服务合同应无效,但业主委员会的产生是否合法,不在人民法院民事案件审理范围。宋婷婷以此主张物业服务合同无效的理由不能成立。宋婷婷主张系他人提供的物业服务，证据不足，不予认定。宋婷婷在一审中要求提出关于确认之诉的反诉，人民法院决定不作反诉处理,并无不当，宋婷婷主张一审程序违法不能成立。综上所述，宋婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋婷婷负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二〇年九月十一日书记员  赵 丽