上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初2600号原告(反诉被告)马华龙，男，1985年10月11日出生，撒拉族，住青海省。委托代理人常志刚，上海市恒信律师事务所律师。被告(反诉原告)陈天平，男，1963年12月6日出生，汉族，住上海市。委托代理人杨宗章，上海市弘正律师事务所律师。原告马华龙与被告陈天平房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告陈天平与反诉被告马华龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘怡文独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)马华龙及委托代理人常志刚，被告(反诉原告)陈天平的委托代理人杨宗章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马华龙诉称，2015年7月8日，被告将其租赁的上海市宁夏路XXX号房屋转租给原告，为此双方签订租期为6年的《租赁合同》。2019年1月，原告收到案外人上海鸿枫工贸公司的《告知函》得知被告的《租赁合同》于2016年已到期，被告隐瞒事实假借合同之名与原告签订合同收取原告租金损害了原告的合法权益。为此原告诉至法院要求确认双方于2015年7月8日签订的《租赁合同》无效，被告返还原告支付的押金人民币7000元，房租人民币20.4万元，并赔偿装修损失人民币18.9万元。被告陈天平辩称，被告自2006年起即承租系争房屋并转租。2015年系争房屋的租赁管理权移至案外人上海鸿枫工贸公司名下，但该公司对被告将系争房屋转租的情况知悉且未有异议。原告自2018年4月开始不付租金，目前系争房屋仍由原告使用。对原告的诉讼请求，被告全部不同意。反诉原告陈天平诉称，反诉被告在租赁关系存续期间未依照合同约定向反诉原告支付租金，自2018年4月8日起欠租至今，且也一直占有使用系争房屋。现要求确认双方的租赁合同于2019年4月29日终止，并返还系争房屋；反诉被告支付房屋使用费自2018年4月8日至2020年6月止，计人民币20.8万元。反诉被告马华龙辩称，因双方之间某租赁关系缺少合同依据和法律依据，故不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告与案外人的租赁合同中约定其不得转租或从事餐饮经营，故双方的《租赁合同》不合法，应为无效合同。反诉原告承租系争房屋的租期至2016年7月9日，故其无理由要求反诉被告返还系争房屋，同时反诉被告也不应向反诉原告支付房屋使用费。经审理查明，2015年7月8日，原被告签订上海市宁夏路XXX号房屋的《租赁合同》，合同约定租期为2015年7月8日至2021年7月7日止，租期6年。每月租金人民币7000元。合同第四条第二款约定双方议定首期付三个月，另付柒仟元押金。以后按每叄月结算一次，提前7天支付……补充条款2约定房租第三年每月租金为捌仟元正(整)。《租赁合同》签订后，双方履行了各自义务，原告并支付被告首期租金和押金。之后，原告支付被告租金至2018年4月8日后就未再支付后续租金。2019年案外人上海鸿枫工贸有限公司致函原告称“贵单位所租赁的宁夏路XXX号房屋的租赁合同早已于2016年到期……现我司通知贵单位，请在2019年1月20日前结清房租和公用事业费用，清空并交还房屋。如贵单位逾期不配合的，我司将采取措施，关闭宁夏路XXX号房屋的水、电等公用设施设备，以保障我司的合法权益，并保留追究因贵单位逾期不返还房屋而产生的合同违约的权利”。嗣后，原告经营至2019年4月3日。期间，被告多次要求原告办理系争房屋交接手续未果。2019年11月，原告向法院提起诉讼，在该案审理过程中，原告表示于2019年12月10日将系争房屋交还被告，并提出了撤诉申请。之后原告并未按约将系争房屋交还被告，且再次向本院提起了诉讼要求判决支持如其诉请。审理中，原告表示，要求被告返还的租金时间段是2016年1月至2018年4月间，租金金额为人民币20.4元。被告对原告给付的租金金额不持异议，但称原告一直经营至2019年4月3日，即使合同无效，原告亦应支付房屋使用费。被告处有原告支付的押金人民币7000元，由于原告应支付相应费用，故被告不同意返还原告押金。原告并称，租赁系争房屋后曾做过两次装修共计人民币18.9万元。被告则认为，原告第一次装修是为居住搭建阁楼，第二次装修是因为消防验收不合格，阁楼不能住人的改建费。更况原告所租的房屋之前就是经营拉面馆，所以其租赁后未对房屋整体做过装修，被告不应补偿原告装修损失。原告为印证其主张出示两份装修合同，被告对此表示，第一份装修合同签署时间为原被告租赁关系开始之前，根本无法认可是其装修。第二次装修是违章搭建行为产生的费用也与被告无关。原告表示之前的拉面馆就有其投资并参与经营。原告对装修金额除了装修合同外未提供证据印证。经本院释明，原告表示不做装修残值评估申请，望法院根据实际情况判定。反诉事实同本诉。另查明，案外人上海鸿枫工贸有限公司与反诉原告签订的《房屋租赁合同》约定租期为2015年7月10日至2016年7月9日，合同第四条租金、租房押金及其交纳期限、方式4-2、乙方(反诉原告)应按季缴纳房屋，在每季度第三个月的25日前以现金方式将下一季度的房租交清。反诉审理中，反诉原告称其实际租赁系争房屋至2019年6月30日，有2019年6月12日支付的租金为证。但反诉被告则认为，发票只能证明反诉原告支付租金，但不能证明租期至此。反诉原告为印证其主张提供开票日期为2018年1月10日的支付案外人上海鸿枫工贸公司租金人民币6000元的发票一张。反诉原告称，要求反诉被告支付租金的时间段为2018年4月9日至2020年6月9日，按每月租金人民币8000元计，共计人民币20.8万元。反诉被告对自2018年4月9日起欠付费用不持异议。同时反诉被告表示，2019年1月起因需要办理营业执照，但反诉原告无法提供产证和租赁合同，致使反诉被告无法提出申请，故经营拉面馆至2019年4月3日。系争房屋目前一直未办理过交接手续。同时反诉被告表示，因有多个投资人，故自己无法做主，所以明知会产生经济损失也不能交房。庭后，反诉原告向本院表示，案外人上海鸿枫工贸有限公司对系争房屋具有使用权，其表示不会参与到反诉原被告间某租赁纠纷中，要求反诉原告理清与反诉被告间某租赁关系，由此，反诉原告根据反诉被告使用系争房屋的实际情况，要求其支付房屋使用费至2019年4月底，但保留向反诉被告主张这之后至反诉被告交还系争房屋之日的房屋使用费的权利。案外人上海鸿枫工贸有限公司工作人员向本院表示，与陈天平的租赁合同履行届满后，双方存在不定期租赁关系，因陈天平的租金付至2018年6月底，故可视为双方的不定期租赁关系至2018年6月底终止。马华龙实际经营拉面馆至2018年4月3日，因系争房屋由陈天平交付马华龙，故仍应由其负责要求马华龙返还系争房屋。公司不会参与到他们的租赁纠纷中。由于国有资产不能流失，故公司仍会向陈天平追索自2018年7月1日起至系争房屋实际交付之日止的房屋使用费。本院认为，被告与案外人间某系争房屋租期履行届满后，双方存在不定期租赁关系，该租赁关系因被告不支付案外人租某某于2018年6月底终止，由此本院确认原被告间某《租赁合同》部分有效，即2018年6月30日前有效，该日之后部分无效。《租赁合同》无效后，应该合同取得的财产，应当予以返还，故原告应将系争房屋返还被告。至于原告主张的返还已付租金的诉讼请求，通过庭审查明，原告支付租金至2018年4月8日，而其实际经营拉面馆至2019年4月3日，故原告要求被告返还租金人民币20.4万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于装修补偿款，现有证据显示系争房屋的第一次装修在租赁关系发生之前，且第二次装修是被告对违法搭建的阁楼进行拆除，故原告要求被告补偿装修损失人民币18.9万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于押金，双方对此并无约定，故被告应将押金返还原告。关于反诉，依照本诉判定，反诉原被告签订的《租赁合同》租期自2018年7月1日起无效，故反诉原告要求双方签订的《租赁合同》于2019年4月20日终止的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。反诉被告租赁系争房屋后经营拉面馆至2019年4月3日，且在承诺将系争房屋返还后仍继续占用系争房屋，因此其应支付系争房屋的相应费用。现反诉原告要求反诉被告支付自2018年4月9日起的欠费，无不妥，本院应予支持。其中2018年4月9日至6月30日为租金，2018年7月1日至2019年4月30日间某为房屋使用费。因《租赁合同》部分无效，对合同无效的后果已做处理，故反诉中对返还系争房屋不再做出判定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五款、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告马华龙与被告陈天平签订的上海市宁夏路XXX号房屋的《租赁合同》自2018年7月1日起无效；二、原告马华龙应于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还被告陈天平；三、被告陈天平应于本判决生效之日起十日内返还原告马华龙押金人民币7000元；四、对原告马华龙的其余诉讼请求，不予支持；五、反诉被告马华龙应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告陈天平2018年4月9日至2018年6月30日间某租金，按每月人民币8000元计；六、反诉被告马华龙应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告陈天平2018年7月1日至2019年6月30日间某房屋使用费，按每月人民币8000元计；七、反诉原告陈天平的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间某债务利息。本案受理费人民币7300元，减半收取，计人民币3650元，由原告负担。本案反诉受理费人民币4420元，减半收取，计人民币2210元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘怡文二〇二〇年九月二十八日书记员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。