文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初18226号原告：谭韦，女，1984年4月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李游，重庆鼎圣律师事务所律师。被告：梁平利，男，1980年2月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：熊文伟，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告谭韦与被告梁平利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年8月31日、9月17日公开开庭进行了审理。原告谭韦及其委托诉讼代理人李游，被告梁平利的委托诉讼代理人熊文伟、刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭韦的诉讼请求为：1、依法判令解除原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告向原告退还已付款项50000元，判决被告向原告支付违约金574000元；3、判决被告承担居间服务费30000元、交易服务费7080元；4、本案案件受理费、保全措施费、保全担保费、律师费等实现权利的费用由被告承担。事实及理由：2020年5月11日，谭韦与梁平利通过重庆到家了网络科技有限公司雪松路分公司（以下简称到家了雪松路分公司）签订《房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》等。约定原告购买被告所有的位于北部新区xx大道x号x幢x单元x房屋。并约定原被告最迟在2020年6月30日内办理贷款申请手续并交齐所需资料（包括但不限于产权证明、婚姻证明、收入证明、户口本、身份证等资料）。合同约定任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，自约定应办理贷款申请期限届满之次日起至实际办理之日逾期超过15天，守约方有权解除合同，违约方应自合同解除之日起3日内按照房屋成交价20%支付违约金。因双方交易意向发生改变或其它违约行为导致合同不能按约继续履行，由违约方支付房屋成交价20%的违约金，违约方应承担守约方因实现权利所支出的相关律师费、差旅费等合理费用。合同签订后，谭韦向到家了雪松路分公司提交申请按揭贷款所需的个人征信报告、收入证明等全部资料，但被告未按时提交身份证、户口本、房产证等资料。2020年6月10日，由于谭韦所购房屋划入博雅小学、两江新区西南大学附属中学招生区域，2020年6月30日，梁平利以房屋需留下作为自己子女入学的学区房为由向到家了雪松路分公司表示不再出售房屋，愿意承担50000元违约金。2020年7月4日，谭韦向梁平利发出书面函件，要求其以书面的形式回复是否愿意继续履行合同，否则视为交易意向发生改变。梁平利收到函件后仍拒绝配合提交申请按揭贷款的资料，并以不同意按揭贷款金额等理由拖延履行。谭韦认为梁平利严重违约，遂起诉。被告梁平利辩称：1、2020年7月6日，梁平利向到家了雪松路分公司工作人员提交了配合资料，并询问首付款是否已准备好，贷款金额需按合同约定执行。到家了雪松路分公司工作人员向谭韦进行了转达，但谭韦未予回复。故谭韦解除合同的理由不能成立。2、谭韦主张的违约金不能成立。根据安居客二手房平台查询的2020年7月份发布的同类型房屋价格，均与案涉房屋成交价相当，故谭韦并不会因解除合同产生损失，其主张的违约金过高。3、谭韦尚未向到家了雪松路分公司支付居间费和交易服务费，其主张无法律依据。4、梁平利同意将房屋出售给谭韦，并未改变交易意向。谭韦自认其于2020年7月要求过履行合同，现谭韦以2020年7月的相关事由解除合同，不符合律师费承担的合同约定，律师费无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的《存量房交易文件》、补充协议、不动产登记信息查询结果、转账记录、通话录音、律师函、法律事务委托合同、发票及转账凭证、微信聊天记录等证据本院予以采信。经审理查明：梁平利是位于重庆市北部新区xx大道x号x幢x单元x房屋的登记所有权人。2020年5月11日，梁平利作为售房方（甲方），谭韦作为购房方（乙方），到家了雪松路分公司作为经纪方（丙方）签订《存量房交易文件》。包含《交易各方及房屋留存信息表》《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》、物业交接清单、风险与责任承担告知书、房屋交易流程及补充协议等。《交易各方及房屋留存信息表》中约定的交易房屋基本信息为重庆市北部新区北部新区xx大道x号x幢x单元x房屋。《房屋买卖合同》约定：第四条成交价格甲乙双方协商后该房屋的成交总价为2870000元。第五条付款方式（二）贷款1、定金50000元由乙方于签订本合同当日交付予甲方。2、乙方同意采取下列第3种方式交付首付款（除定金、银行贷款和尾款外的房款）：首付款2310000元由乙方于办理转移登记申请并取得回执单后当日交付予甲方。乙方银行按揭贷款500000元由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和放款时间以银行审批为准。尾款10000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设施、装修装饰后当日交付予甲方。第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记（一）甲乙双方最迟于2020年6月30日之内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料（包括但不限于产权证明、婚姻证明、收入证明、户口本、身份证、个人征信报告、银行流水、首付款转账凭条、社保证明等资料）。第十一条违约责任（二）逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请届满之次日起至实际办理办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5%向守约方支付违约金。并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（六）其他甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。《居间服务合同》中约定乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费30000元。《交易服务合同》中约定：乙方向银行申请按揭贷款500000元。按揭服务费5000元由乙方办理贷款申请当日向丙方支付；房屋评估服务的评估费1580元由乙方于办理贷款申请当日支付；权证代办费500元由乙方于签订本合同当日向丙方支付。合同签订后，谭韦向梁平利支付了50000元。2020年6月10日前，谭韦、梁平利与到家了雪松路分公司工作人员一起到银行办理了按揭贷款的面签手续。2020年6月28日，到家了雪松路分公司工作人员马钧剑与梁平利的通话内容为：马：赔50000元她不是很愿意。她主要是不能买房子。如果说确实是不想卖了，如果把差价补出来她这边也可以。现在287万元同小区买不到了。往上涨了点，现在要三百万这个样子。梁：我们卖的时候，这个消息还没有放出来。从上个月我听朋友说起这个事情，现在划到西大附中这个学区房里面去，一方面我们考虑到我们娃儿马上上二年级，隔4、5年也会面临上初中的问题。把房子卖了后头你又去到处找学校又何必。都是跟买方协调这个问题，实在不行，我们可以坐到一起赔别个钱，毕竟来说有些事情需要付出代价。马：她不想你们赔钱，她只想要房子，如果你们确实不卖了，她说在市面上，如果买的房子，以最低的价格，在同户型的房子，如果你们愿意把差价补给她也行，如果说不愿意，她可能有点恼火。梁：不行。如果按照我们这个房子不卖的话，按照合同约定我们该赔她50000元就赔就行了。不可能她随便买个房子，我们补差价。2020年6月30日通话内容为：梁：因为她这边这个房子啊，确实我卖了后，我娃儿读书到时候我娃儿自己读书都是个问题，所以这个房子暂时是留起给娃儿要读。考虑到她这边给了50000元定金，按照合同履行的话，她给50000元我肯定赔她50000。马：你们现在跟家里面商量好了，就是已经确定不卖了是吧？梁：是，给买方也转达一下。2020年7月3日，谭韦委托重庆鼎圣律师事务所向梁平利发出《律师函》。认为：1、合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务，不履行义务或履行义务不符合约定的，应该承担违约责任。2、贵方未按照约定时间在2020年6月30日前提交申办贷款所需的资料，明确表示拒绝出售房屋，贵方的行为严重违约。委托人谭韦有权解除合同，要求贵方退还已收款并承担违约责任。函告内容：1、请贵方于本函送达后两个工作日内，向经纪方重庆到家了网络科技有限公司雪松路分公司交齐办理按揭贷款所需资料（包括但不限于产权证、户口本、身份证等）。2、请贵方于本函送达后五个工作日内，向委托人或本律师书面明确表示继续履行合同意愿，立即联系办理偿还房屋贷款解除抵押登记手续及房屋过户登记等合同义务。3、贵方在上述期限内继续履行合同义务，委托人自愿放弃追究贵方逾期违约金。若本函送达后上述期限内，贵方未履行本函交齐申办按揭贷款所需资料或明确书面表示继续履行合同任意一项要求，则视为贵方出售房屋的意向发生改变，贵方与委托人签订的房屋买卖合同自本函送达后第六日解除，不再另行通知。届时，本律师将协助委托人提起诉讼要求贵方承担违约责任。贵方应退还已收取款项50000元，按照房屋成交总价287万的20%向谭韦支付违约金57.4万元，该违约金不足以弥补房屋上涨金额的，贵方还应在违约金之外对损失承担赔偿责任。贵方将承担诉诸法律所产生的案件受理费、保全措施费、律师费等有关的费用。本函自寄出后二日即视为送达，请贵方在本函送达后立即与委托人或本律师联系协商解决本案房屋买卖合同纠纷。该函件2020年7月4日晚签收。到家了雪松路分公司马钧剑与梁平利的微信聊天记录内容为:2020年7月6日下午2:46，梁：在没？现在需要什么资料。马：在的，梁哥。业主：夫妻双方身份证（可以只来产权人）、户口本、结婚证、房产证、产调。梁：好的。马：还是走正常流程么？梁：该怎么走怎么走啊。2020年7月8日下午14：10，梁平利向马钧剑发送了户口本等资料。马：梁哥，你那里方便不，能不能发一下扫描件。梁：手机拍的，很清晰啊。买家的231万首付款准备齐了没?马：银行这边需要扫描件，或者梁哥你在哪里，方便的话我过来找你拿，我扫描了，你拿着走就可以。梁：回头我扫描，现在不方便。买家贷180万我是不同意的。马：这个贷款金额具体是根据银行审批金额来嘛。梁：首付款231万，要落实下。2020年7月10日下午4:39,马：梁哥，你资料这块扫描了么？梁：不是很清晰吗？马：银行这边拍照的不认，银行这边只认扫描件或者见原件收复印件。梁：买家贷款金额多少？如果超过50万贷款我不同意。马：我把梁哥的意思转达给客户。出庭证人马钧剑的证言为：2020年6月10日左右谭韦和梁平利已办理银行面签，梁平利一直未提交齐全资料，马钧剑一直催促。2020年6月20日左右，梁平利打电话称不愿意继续出售房屋。2020年7月初又说愿意配合按揭，但是资料不符合要求。马钧剑继续催促提交，其称空了提交，但最终没有提交。马钧剑清楚谭韦购房用于小孩读书。2020年6月29日房屋价格已达到300万元左右。谭韦尚未向中介方支付中介费和服务费。合同中约定的贷款金额为50万元。2020年7月6日梁平利表示愿意履行合同后，证人向谭韦进行了转达。面签时，谭韦和梁平利只签了字，未确定贷款金额。谭韦有提高贷款金额的意思，大概贷款170-180万元，梁平利不同意提高贷款金额。也将梁平利不同意提高贷款金额的意思转达给了谭韦，但谭韦没有回复。另查明：2020年7月2日，谭韦与重庆鼎圣律师事务所签订《法律事务委托合同》，合同其在与梁平利房屋买卖合同纠纷一案中在诉讼、执行阶段提供法律服务，律师服务费10000元。谭韦转账支付了10000元，重庆鼎圣律师事务所开具了律师代理费发票。谭韦另支付了诉讼财产保全的保全费1300元。谭韦另向本院举示了如下证据：1、蒋成与鄢琼芳签订的《重庆市存量房屋买卖合同》，拟证明谭韦的配偶蒋成于2020年5月6日将房屋出售，为购买涉案房屋用于子女入学做准备。2、2020年5月31日销售订单，拟证明谭韦为尽快入住订购了卧室门、卫生间门，支付了1000元定金。3、两江新区发布2020年义务教育招生政策（含公办学校划片范围）、蒋成与谭韦的结婚证和全家户口薄、西大附中招生简章、房源挂牌价查询。拟证明谭韦为子女入学购房，在招生范围确定后，房价上涨。4、谭韦与中介方工作人员马钧剑的微信聊天记录，拟证明谭韦系为子女入学购房。5、重庆市商品房买卖合同，拟证明谭韦为了不耽误子女入学，避免房价上涨给其造成损失，已于2020年7月17日购买了房屋，并将子女户籍迁入。梁平利对上述证据的质证意见为：对证据1真实性无法判定，与本案无关。对证据2真实性不予认可，无相应的支付凭证，与本案无关。对证据3中蒋成与谭韦的结婚证和全家户口薄真实性无异议，但与本案无关。两江新区发布2020年义务教育招生政策（含公办学校划片范围）、西大附中招生简章的真实性不予认可，双方签订合同是在2020年5月11日，招生范围在当时尚未确定。房源挂牌价查询的真实性不予认可，与本案无关。对证据4的真实性和完整性不予认可，当庭核实发现有对谭韦不利的内容，故要求其提交完整的微信聊天记录。对证据5的真实性无法核实。梁平利另向本院举示了如下证据：1、二手房查询信息及统计表，拟证明2020年7月房价与谭韦、梁平利的成交价持平，部分甚至低于其成交价。2、2020年8月6日梁平利与马钧剑的录音，内容：马：发了资料我也给律师说了，我说你们资料发过来了，这边愿意卖，你们要求首付款是不是，但是我也是说这边也没有回复。拟证明在中介方通知谭韦要履行合同后，谭韦并未就履行合同作出明确的意思表示。谭韦对证据的质证意见为：对证据1的真实性有异议，不能显示梁平利违约时真实的市场价格。对证据2的真实性无异议，但对目的有异议，录音是在谭韦起诉后形成，不能证明梁平利明确表示过继续履行合同。本院认为：谭韦举示的房源挂牌价查询和梁平利举示的证据1均来源于网络，对真实性本院不予采信。谭韦的证据2与本案无关，本院不予采信。对其余的证据本院予以采信。谭韦认可中介方向其转达了梁平利愿意继续履行合同的意思表示。但谭韦的要求是梁平利向其本人或委托诉讼代理人书面形式直接提出意思表示。谭韦收到该意思后表示若在3天内提交了资料则继续履行。签订合同时是要提高贷款金额。双方明确贷款金额以银行实际审批为准，合同中只写50万元是为了减少服务费，且中介方称并不影响。中介方向谭韦转达了梁平利不同意提高贷款金额的意思。谭韦要求以银行审批为准，若存在争议可以支付全部首付款。但中介方是否向梁平利转达不清楚。梁平利称其未向中介方提交扫描件的原因是由于中介方之前一直未说明文件的形式，扫描与照片其实相同，且梁平利也同意后续提供，中介方并没有限定时间。2020年7月6日后谭韦才提出提高贷款金额，梁平利不同意提高，中介方未向梁平利转达谭韦的意见。对于违约金的标准谭韦认为其损失包括梁平利明确表示不出售房屋的5天内，中介方与谭韦去购买同地段房屋房价已上涨到308万元左右。且梁平利的违约导致谭韦的子女丧失就读博雅小学和西南大学附属中学的入学机会。谭韦需要立即购买学区房并办理户籍来保证第一个孩子就读中学，还需再购买一套小户型来保证第二个孩子就读小学。且谭韦重新购买的房屋学校资源不如梁平利出售的房屋。给谭韦造成了机会损失。梁平利认为谭韦的损失只限于其律师费损失。梁平利于2020年7月24日收到本院送达的本案的起诉状副本。本院认为:谭韦与梁平利所签订的《存量房交易文件》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。双方主要的争议点在于梁平利是否存在违约行为。从《按房屋买卖合同》第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记的约定来看，梁平利最迟应当在2020年6月30日之内提交按揭贷款所需的全部资料。按第十一条违约责任的约定，因梁平利逾期提交贷款资料的行为，谭韦在2020年7月16日起即享有合同解除权。梁平利未在该2020年6月30日前提交齐全资料，且在2020年6月28日、6月30日与马钧剑的通话中明确表示不再出售房屋。梁平利确有改变其出售意向的意思表示，也有逾期提交贷款资料的违约行为，但谭韦在2020年6月30日并没有合同解除权，其也未向梁平利提出解除合同，也没有与梁平利就解除合同协商一致，双方合同在2020年6月30日并未解除。2020年7月3日谭韦向梁平利发出《律师函》后，梁平利于2020年7月6日向中介方明确表示愿意履行合同并在2020年7月8日提交了按揭贷款所需的全部资料，只是提交的资料不是中介方要求的扫描件而已，且扫描件梁平利也同意后续提交，表示梁平利在此时是愿意继续履行合同的。另一方面，谭韦及证人均明确谭韦有提高贷款金额的要求，但其并未举证证明提高贷款金额征得了梁平利的同意。证人称双方面签时贷款合同中未明确贷款金额，也即谭韦随时可以将贷款金额提高而无需梁平利同意。故梁平利在2020年7月8日向证人提出不同意提高贷款金额时，谭韦应当作出明确的是否提高贷款金额的意思表示，证人称谭韦对此并未进行回复，也即谭韦在合同履行过程中也有不当的行为。由于谭韦已明确表示双方合同不能继续履行，在谭韦与梁平利在合同履行过程中均有不当行为的情况下，双方的合同应当予以解除，但互不承担违约责任。对于合同解除的时间点本院确认为梁平利收到本院起诉状副本的2020年7月24日。梁平利应当向谭韦退还所支付的50000元。对于谭韦要求的其他诉讼请求本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告谭韦与被告梁平利在2020年5月11日签订的《存量房交易文件》中的《房屋买卖合同》及补充协议在2020年7月24日解除；二、被告梁平利在本判决生效后三日内退还原告谭韦购房款50000元；三、驳回原告谭韦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10410.8元，因适用简易程序审理减半收取5205.4元，保全费3575.4元，共计8780.8元，由原告谭韦与被告梁平利各负担4390.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇二〇年九月二十九日书记员  许 迪