广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初8273号原告：广东信源物流设备有限公司，住所地广东省广州市天河区元岗路399号。法定代表人：杨效良，总经理。委托诉讼代理人：周宣淇，公司职员。委托诉讼代理人：谭伟武，公司职员。被告：龙春江，女，1980年3月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广东信源物流设备有限公司（以下简称“信源公司”）诉被告龙春江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告信源公司委托诉讼代理人周宣淇、谭伟武，被告龙春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信源公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙春江向信源公司退还保证金4978.96元及资金占用期间的利息（以4978.96元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月10日起计至实际支付完毕，暂计为10元）；2.判令龙春江立即向信源公司支付房屋自然损耗维修费383元（墙纸43元，墙纸专用胶水40元，贴墙纸人工费用300元）；3.判令龙春江承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2018年4月28日，信源公司与龙春江签订《广州市房屋租赁合同》，租期为2018年5月10日-2020年5月9日。合同约定由信源公司承租龙春江名下位于广州市黄埔区悦然大街4号519房，租期为两年，自2018年5月10日起至2020年5月9日止，第一年租金标准为5000元/月，第二年租金标准为5300元/月，保证金为10000元。合同签订后，信源公司依约向龙春江支付了保证金10000元，在合同履行过程中，信源公司妥善合理使用房屋，按时交纳租金。合同期限届满前，信源公司请专人将房屋清理干净，并对家具自然损耗部分进行了修复。2020年5月10日，信源公司将房屋交还龙春江。根据合同第四条“甲方应在租赁期满或合同解除之日将保证金退还乙方”之约定，现房屋租赁期已届满，龙春江应当立即将保证金全额退还信源公司，信源公司已向龙春江发函告知尽快退还保证金，但截至起诉之日，龙春江仅退还5021.04元，尚余4978.96元未退还。鉴于龙春江至今拒不退还保证金，严重损害信源公司之合法权益，信源公司特向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告龙春江辩称：信源公司所述与事实完全不符：（1）证据显示是信源公司违反《房屋租赁合同》约定在租赁期因使用不当或人为造成出租屋严重损坏，且多处损坏已无法修复，信源公司对以上事实也予以确认。2018年4月，信源公司全权委托员工李炬与龙春江签订《房屋租赁合同》，租期两年，安排该公司员工周宣淇居住。2020年4月，周宣淇表示租约到期不再租住，并于2020年4月搬出住所，随即龙春江到住所验收，发现房屋多处人为破损，于是要求其进行修复。经多次沟通，其答应进行部分修复，2020年4月底我方再次验收发现仍有多处损坏无法修复，信源公司对以上事实在微信中均予以确认。因涉案房屋属于豪华装修，修复费用较高，且多处损坏花钱也难以修复，直接影响后续出租，给龙春江造成了严重经济损失；（2）双方经过友好协商，对出租屋的损害赔偿、水电费、煤气费、押金退还等退租事宜，已经达成了一致意见，且周宣淇也同意该处理。2020年5月10日租约到期，龙春江与信源公司的全权委托人李炬办理正式收房手续，双方对出租屋损坏情况进行仔细检测和确认，以及到物业管理中心查询水电、煤气的用度之后，双方达成一致意见，即信源公司支付2000元作为房屋损害赔偿，水电费、煤气费共978.96元，因街道出租屋房产税费事宜未结清，暂扣2000元，共计4978.96元，以上款项均在押金中扣除，将租房时收取的押金10000元，减去扣除的费用，应退还押金是5021.04元，龙春江当场将需退还的押金5021.04元通过微信转账给了李炬，李炬随后出具了《收条》，表示押金全部退还完毕；（3）因街道出租房产税费未结清暂扣的2000元，龙春江已经及时通知信源公司可以退还，但信源公司恶意拒收；龙春江通知信源公司退还的2000元，剩余押金尾款，但是信源公司却突然改口要求龙春江退还全部押金1万元，水电费和房屋损失费需要龙春江找信源公司的房屋使用人周宣淇另行主张，否则不肯退还《押金条》，信源公司拒不退还《押金条》等行为明显违反双方达成的协议，既不合法也不合理，纯属信源公司滥用司法资源恶意诉讼，龙春江没有任何过错。综上，龙春江认为信源公司所述并非事实，该退的2000元龙春江愿意退还，但是《押金条》也要收回，请法院查明事实，依法驳回信源公司的全部诉讼请求。经审理查明：涉案房屋位于广州开发区悦然大街4号519房，登记权属人为龙春江，建筑面积82.99㎡。2018年4月26日，龙春江（出租方）与信源公司（承租方）、广东合富房地产置业有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》，约定将位于广州开发区悦然大街4号519房出租给信源公司作为住宅使用。租期从2018年3月10日至2020年5月9日，共两年。保证金10000元，租金每月5000元。第四条约定，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。第七条约定，在租赁期内，承租方承担下列责任：5.承租方应爱护和正常使用该房产及其设备，发现该房产及其设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修，因承租方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，承租方负责赔偿；使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿。十六、三方约定的其他事项：1.从2018年5月10日至2019年5月9日每月租金为5000元，2019年5月10日至2020年5月9日每月租金为5300元；2.如有人为损坏家私电应照价赔偿。龙春江（出租方）与信源公司（承租方）、广东合富房地产置业有限公司（经纪方）均在《房地产租赁合同》上签名或盖章。信源公司另提交一份2018年4月28日与龙春江签订的《广州市房屋租赁合同》（住宅），载明甲方（龙春江）应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。龙春江辩称上述合同系提交街道办理备案手续的合同，双方之间实际履行的是2020年4月26日签订的《房地产租赁合同》。上述合同签订后，信源公司向龙春江缴纳了10000元保证金，龙春江于2018年4月26日出具了《收款收据》，同时，龙春江也将涉案房屋交付给信源公司使用。涉案房屋由信源公司员工周宣淇实际居住使用。2020年5月9日，信源公司出具《授权委托书》，委托李炬代表该公司全权办理涉案房屋租赁退租事宜。周宣淇于2020年5月10日出具声明，同意信源公司授权李炬全权办理涉案房屋租赁退租事宜。2020年5月10日，李炬出具《收条》，载明其代表信源公司收到龙春江退还押金5021.04元，剩余2000元在结清税务事宜后退还。至此，押金全部退还完毕。说明（原押金10000元，水电费和房屋损失费共2978.96元在其中扣除）。2020年5月12日，信源公司向龙春江发出《关于全额退还保证金的函》，要求龙春江立即退还保证金10000元。龙春江在2020年5月12日与李炬的微信聊天记录中问：周宣淇刚才给我发了一个这样的函。5月9日那天我们不是协商好了吗？在《收条》中也约定了先退了您5120.4元了吗？有2000元是损耗赔偿，还扣了水电费。另外2000元结清税务事宜后退。您那5120.4元没交？怎么还要我退10000元？您是您公司派来的啊？李炬答：应是5021.04元，我是想等另外税费的退款收齐后再交公司的。5月13日李炬将5021.04元交回信源公司财务。5月14日，龙春江与李炬就押金及《押金条》的退回问题进行沟通未果。5月14日，龙春江与李炬微信聊天记录显示：合同明确写了造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。所以我们当天协商的损失赔偿2000元在押金中扣除是符合合同约定的。结清税务事宜的押金，我可以退了。但要退给公司账号，免得你公司收到又不认账，退押金的同时《押金条》要归还……。不存在任何恶意扣押金的情况。龙春江主张信源公司租赁涉案房屋期间因使用不当致使墙面多处发霉、镜子墙被破坏、衣柜柜面破裂、灶台生锈发霉、地毯污渍斑斑。信源公司则辩称上述损坏系自然损耗非人为损坏,其已将损坏的墙壁壁纸等重新予以修复，其提交《收据》、支付宝转账记录拟证实其购买墙纸胶、壁纸等花费383元（其中墙纸40元、贴墙纸人工费用300元、墙纸专用胶水40元）。龙春江对上述信源公司提交的《收据》及支付宝转账记录三性均不予确认。庭审中，信源公司主张李炬出具的《收条》中上述“原押金10000元，水电费和房屋损失费共2978.96元在其中扣除”并非李炬所书写，系龙春江事后添加的。龙春江对此予以否认。信源公司在庭审时提出对上述笔迹进行鉴定，后于2020年8月18日撤回该申请。以上事实有《不动产权证书》《房地产租赁合同》《广州市房屋租赁合同》（住宅）、《收款收据》《收据》、转账记录、《授权委托书》《收条》、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，信源公司与龙春江分别提交了两份涉案房屋的《租赁合同》，龙春江辩称《广州市房屋租赁合同》（住宅）系用于街道备案的合同，双方之间实际履行的是《房地产租赁合同》。对此本院认为，其一、依据合同签订的时间，《房地产租赁合同》签订时间在前，《广州市房屋租赁合同》（住宅）签订在后，且信源公司于签订《房地产租赁合同》当日缴纳的保证金。其二、《房地产租赁合同》中包含条款内容丰富，涉及双方权利义务具体明确，对租金标准、期限采用手写方式进行特别事项的约定，而《广州市房屋租赁合同》包含的合同内容简单，条款单一。其三、龙春江（出租方）、信源公司（承租方）以及广东合富房地产置业有限公司（经纪方）均在《房地产租赁合同》上签名或盖章，而《广州市房屋租赁合同》仅龙春江、信源公司签名或盖章。因此，从合同签订时间、合同约定内容以及签订合同方式看，依据常理，双方之间实际上履行的是《房地产租赁合同》，本院对龙春江的抗辩意见予以采信。该《房地产租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于龙春江退还保证金金额的认定。信源公司于2020年5月9日出具《授权委托书》，委托其员工李炬办理涉案房屋租赁事宜，李炬于2020年5月10日出具《收条》明确载明“押金全部退还完毕……水电费和房屋损失费共2978.96元在其中扣除”，信源公司虽否认上述说明内容系李炬所书写，但无提供反证证明，且经本院对是否申请笔迹鉴定以及承担相应法律后果行使释明权后，又撤回了笔迹鉴定申请，应由信源公司承担举证不能的法律后果。故本院认为，李炬作为信源公司的授权代表，其办理涉案房屋退租事宜并未超出委托权限，李炬在《收条》上签字确认行为应视为信源公司的行为，相应的法律后果应由信源公司承担。依据《收条》载明的内容可以看出，原押金10000元，已经退还押金5021.04元，剩下押金4978.96元，双方确认扣除水电费和房屋损失费共2978.96元，剩余2000元在结清税务事宜后退还。至此，押金全部退还完毕。由此可见，在押金中扣除水电费和房屋损失费共2978.96元系双方达成一致意见，并未违反合同约定和法律规定。故本院认定龙春江仅需返还2000元保证金给信源公司。信源公司主张龙春江退还保证金4978.96元缺乏依据，本院不予支持。关于保证金的利息。首先，合同第四条约定，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。信源公司主张保证金利息缺乏合同依据。其次，双方在《收条》中载明上述2000元在结清税务事宜后退还。龙春江庭审时确认街道税务事宜已经结清，其于2020年5月14日退还2000元给信源公司，但信源公司拒收。结合龙春江2020年5月14日与李炬的微信聊天记录，龙春江在微信中陈述上述2000元要退还至信源公司账户的事实，可见，并非龙春江原因导致剩余保证金未退回给信源公司。信源公司主张保证金利息缺乏依据，本院不予支持。关于信源公司支付的维修墙壁的费用383元是否应当由龙春江支付。信源公司主张上述墙壁墙纸损坏系自然损耗，故该笔费用应当由龙春江负担。对此本院认为，信源公司仅提交了购买墙纸等材料的《收据》及支付宝转账记录，上述证据无法证实其购买的材料系用于涉案房屋的墙壁修缮事宜，故对其要求龙春江支付房屋损耗维修费383元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二之规定，判决如下：一、被告龙春江于本判决生效之日起十日内向原告广东信源物流设备有限公司返还保证金2000元；二、驳回原告广东信源物流设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广东信源物流设备有限公司负担16元，被告龙春江负担9元。原告广东信源物流设备有限公司已预缴上述费用，被告龙春江应当负担的部分由其在履行本判决时迳付原告广东信源物流设备有限公司。本判决为终审判决。审判员  秦智勇二〇二〇年九月三日书记员  林 婕