湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020)湘1103民初1992号原告：唐昊宇，男，1989年2月6日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。委托诉讼代理人：罗学政，湖南瑶洲律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：李佩玲，女，1970年4月18日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：李云华（系被告李佩玲之夫），男，1966年5月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，代理权限为特别代理。第三人：江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司，住所地湖南省江**瑶族自治县沱江镇春晓路90号。法定代表人：何金昌。委托诉讼代理人：刘伟，男，1963年12月2日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县，代理权限为特别代理。第三人：何金昌，男，1963年6月14日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县。第三人：胡新军，女，1970年11月3日出生，汉族，住湖南省江**瑶族自治县沱江镇春晓路（百纺公司）。第三人：刘伟，男，1963年12月2日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县。第三人：王初霞，女，1963年9月10日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县。原告唐昊宇与被告李佩玲,第三人江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司（以下简称德昌房地产公司）、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告唐昊宇的委托诉讼代理人罗学政,被告李佩玲的委托诉讼代理人李云华，第三人德昌房地产公司的委托诉讼代理人刘伟，第三人刘伟到庭参加诉讼，第三人何金昌、胡新军、王初霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐昊宇向本院提出诉讼请求：请求撤销2020年4月13日冷水滩区人民法院（2020）湘1103执异53号执行裁定书，并终止执行冷水滩区人民法院（2019）湘1103执恢87号之六执行裁定书，解除位于江**瑶族自治县××路××路××商品房预售许可证号为江房售许字（2020）第0007号金都项目第二幢的1206号商品房的查封。事实与理由：2020年3月3日，冷水滩区人民法院以（2019）湘1103执恢87号之六执行裁定书裁定查封原告所有的位于江**瑶族自治县××路××路××商品房预售许可证号为江房售许字（2020）第0007号金都项目第二幢的1206号商品房。该1206号商品房系原告于2018年2月10日与第三人德昌房地产公司签订《德昌金都商品房认购协议书》，并于当日交纳购房款346797元。2020年1月16日，原告（以业主再借款方式支持第三人德昌房地产公司对德昌金都项目复工复建）从华融湘江银行以唐重学（原告父亲）名下6213××××＊＊＊8账号转借款现金34680元到江**瑶族自治县人民法院德昌房地产公司指定专管账户7202××××1378。2020年3月4日，冷水滩区人民法院执行局工作人员唐继坤、陈立清前往江**瑶族自治县不动产权登记中心下达（2019）湘1103执恢87号之六《协助执行通知书》，对原告所有的1206号商品房实施查封，严重损害了原告的合法权益。为此，2020年4月13日，冷水滩区人民法院以（2020）湘1103执异53号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。为维护原告的合法权益，现请求撤销永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103执异53号执行裁定书，并终止执行永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103执恢87号之六执行裁定书。被告李佩玲辩称:1.原告没有缴纳购房款，没有进行网签，不能阻止人民法院强制执行；2.原告没有对该房屋预告登记，没有产生物权效力，不能阻止人民法院强制执行；3.原告与第三人德昌房地产公司没有签订正式的商品房买卖合同，不能阻止人民法院强制执行。第三人德昌房地产公司、刘伟述称，原告之父唐重学借了钱给第三人，第三人是以房抵债的，原告在第三人德昌房地产公司的购房手续不齐全，暂时只交了百分之十五的房款，当时商定第三人德昌房地产公司办好房屋预售许可证后，再为原告进行预告登记的。第三人何金昌、胡新军、王初霞未予述称，亦未向本院提交证据。经审理查明：2015年1月30日，案外人唐重学借给第三人德昌房地产公司股东即第三人刘伟300000元，约定月利率2.5%，借款期限为一年。2018年2月10日，以原告唐昊宇为乙方、第三人德昌房地产公司为甲方签订了一份《商品房认购协议书》，约定：乙方认购德昌房地产公司开发的（德昌金都）商品房2栋1206号房，房屋单价为每平方米4315元,总价款346797元。签订本认购协议时现金交款（总房款10%）34680元，接到甲方通知7天内签订《商品房买卖合同》时再补交总房价10%现金34679元，剩余总房款80%可以抵投资款，抵款金额为277438元。同日，第三人德昌房地产公司出具了一张唐昊宇交来德昌金都2栋1206号房购房款312118元的收据，并注明抵唐重学借款277438元。2020年1月16日，原告唐昊宇通过其父唐重学的银行账户转款34680元至江**县人民法院指定的银行账户，同日，第三人德昌房地产公司出具了一份借据，载明：今借到唐昊宇现金人民币34680元，此款用于德昌金都广场后期工程建设，月利率8‰，于2021年12月31日前还清本息。当天，原告唐昊宇与第三人德昌房地产公司还签订了一份《德昌金都购房合同签订附件》，载明：房号2-1206，购房人姓名：唐昊宇，总价：346797元，已交款：现金34680元，抵款312117元（刘伟借款），合计346797元。但原告唐昊宇一直未与第三人德昌房地产公司签订正式的《商品房买卖合同》，亦未到房产管理部门办理网签和预告登记，也没有实际入住该房屋。2020年1月11日，第三人德昌房地产公司取得了德昌金都商业广场项目11-17层的商品房预售许可证。因被告李佩玲与第三人德昌房地产公司、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞之间的民间借贷纠纷一案，第三人未履行本院（2016）湘1103民初442号民事判决书确定的义务，被告李佩玲向本院申请强制执行。2020年3月3日，本院作出（2019）湘1103执恢87号之六执行裁定书：查封被执行人德昌房地产公司名下所有位于江**瑶族自治县××镇××路××路××商品房预售许可证号为江房售许字（2020）第0007号金都项目第二幢的1202号、1205号、1206号、1302号、1305号、1306号、1402号房屋，查封期限为三年。2020年3月4日，江**瑶族自治县不动产登记中心协助本院查封了上述房产。原告唐昊宇于2020年4月2日向本院提出书面异议，其理由是唐昊宇与第三人德昌房地产公司签订了《商品房认购协议书》，缴纳了购房款，1206号房屋已经出售给唐昊宇，被执行的1206号房屋实际已经属于唐昊宇。本院受理后，于2020年4月13日作出（2020）湘1103执异53号执行裁定书：驳回唐昊宇的异议请求。原告唐昊宇对上述执行裁定不服，遂向本院提出案外人执行异议之诉。上述事实，有借条，收据，华融湘江银行客户凭条，借据，《常住人口登记卡》，《德昌金都商品房认购协议》，《德昌金都购房合同签订附件》，执行裁定书，协助执行通知书，商品房预售许可证等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为原告唐昊宇对执行标的即位于江**瑶族自治县××路××路××商品房预售许可证号为江房售许字（2020）第0007号金都项目第二幢的1206号商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，原告唐昊宇提供的《德昌金都商品房认购协议书》虽由原告唐昊宇、第三人德昌房地产公司双方当事人签名盖章，系当事人的真实意思表示，但根据协议书所载明的内容以及第三人德昌房地产公司开具的相关收据与借据可知，双方签订的《德昌金都商品房认购协议书》是为了使原告唐昊宇的债权得以实现，双方之间实际上是以房抵债。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房产为不动产，必须经依法登记才发生所有权变动效力。在实际履行物权转移登记前，本案诉争房产的所有权仍属于第三人德昌房地产公司。本案中，原告唐昊宇提交的相关证据与本案的待证事实即涉案房屋的产权登记属于其所有缺乏关联性，其未提供证据证明依法办理了登记手续，故主张涉案房屋归其所有的理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中原告唐昊宇没有提供有效证据证实其与第三人德昌房地产公司签订了书面房屋买卖合同，没有进行预告登记，不产生物权效力。因此原告唐昊宇对涉案房屋不享有排除执行的民事权益,不应当中止对房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下:驳回原告唐昊宇的诉讼请求。本案受理费300元，由原告唐昊宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  罗青青人民陪审员  周湘英人民陪审员  吴知音二〇二〇年九月二十二日代理书记员  伍琦琦