广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5630号上诉人（原审原告）：段振波，男，汉族，1985年5月9日出生，住址：湖南省冷水江市***************，公民身份号码：432************010。委托诉讼代理人：李玉彤，广东普翼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司，住所：深圳市龙华区福城街道桔塘社区********，统一社会信用代码：91440300MA5DHXCR8X。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：李弘，广东商达（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭承伟，男，汉族，1968年5月6日出生，住址：湖南省沅陵县********，公民身份号码：433************016，系公司员工。原审被告：王某1，女，汉族，1974年4月3日出生，住址：四川省泸州市纳溪区************，公民身份号码：510************123。原审被告：刘凤华，女，汉族，1971年11月26日出生，住址：湖南省隆回县**********，公民身份号码：432************82X。上诉人景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司与上诉人彭承伟以及原审被告王某1、刘凤华因租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人段振波上诉请求：一、撤销原审判决第三、四、六项，依法改判：（一）被上诉人按照迟延支付租金的利息按每天0.3%计算；（二）被上诉人向上诉人支付保安工资24000元；（三）被上诉人向上诉人支付2020年1月1日起至实际交付之日止的租金；（四）原审被告承担连带清偿责任。二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人不存在违法阻挡出货的行为。被上诉人也承诺提供资产担保，却不断转移财产。上诉人有权留置被上诉人财产。二、被上诉人从来未提出利息过高的抗辩。三、两原审被告应当承担连带责任。被上诉兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司答辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。上诉人景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、将本案发回重审；三、本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、双方的合同是无效的合同。二、原审认定事实不清，因为被上诉人未提供办理营业执照所需的材料才是涉案合同不能继续履行的根本原因，被上诉人的根本违约时导致合同解除的原因。三、原审程序不当。四、原审遗漏了当事人。五、原审严重忽视了上诉人的合法物权权益。被上诉人段振波答辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。原审原告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司向原审法院起诉请求：一、《厂房代理租赁合同》自起诉之日起解除；二、被告景兴公司向原告支付拖欠原告2019年8月租金30636元、9月租金42157元、10月租金43256元、11月租金43310元、12月租金43515元，共计202874元；三、被告景兴公司向原告支付利息30178.26元（利息分两段计算，第一段分别以30636元、42157元、43256元、43310元、43515元为本金，按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率，分别自2019年8月7日、9月7日、10月7日、11月7日、12月7日起算至20天止；第二段分别以30636元、42157元、43256元、43310元、43515元为本金，按每天0.3%利率自2019年8月27日、9月27日、10月27日、11月27日、12月27日起算至实际清偿之日止，现暂计至起诉之日）；四、被告景兴公司向原告支付垫付保安2019年9月至11月工资共计12000元；五、被告景兴公司向原告支付原告垫付的水费1046元；六、被告王某1、刘凤华对上述债务承担连带清偿责任；七、原告无须退还租赁保证金；八、本案诉讼费用由被告承担。以上暂计人民币：246098.26元。庭审时，增加诉讼请求为：被告景兴公司向原告支付每月租金45800元至被告实际交付房产之日止，暂计至2020年3月6日为137400元及逾期支付利息以45800元为本金自每月27日按每日0.3%支付至清偿之日止；变更第四项诉请至2020年2月被告景兴公司向原告支付总垫付保安工资为24000元，连带债务包括原告上诉新增的诉讼请求及诉讼费与保全费、保全担保费，由被告承担。原审法院认定事实：位于博罗县*********牛头洲段西侧的土地，面积3333平方米，国有土地使用证号：博府国用（2008）第×××号。该土地上建有房屋，建筑面积1326.64平方米，国有土地使用证号：博府国用（2008）第×××号。上述土地及房屋的登记全属认为博罗县石湾镇兴湖汽车修配厂。原告称，登记权属人将上述不动产出租给香志坚，香志坚又转租给邹一平和原告段振波，邹一平和原告段振波委托罗晓霞代收租金。原告将上述厂区分租给被告景兴公司、昊天建材公司以及一个二手车买卖行。2018年7月8日，原告与被告景兴公司签订《厂房代理租赁合同》，约定：原告将位于惠州市博罗县********************全部及一楼饭堂卫生间出租给被告景兴公司，租赁期间自2018年7月8日至2028年7月20日止，每月租金45800元，租金包含管理费及卫生治安费和厂长费，被告景兴公司应于每月6日前支付当月租金。第二条约定，原告将现有变压器及水费户头过户给被告景兴公司使用及管理。第三条约定，1、被告景兴公司支付租金因特殊原因最长不能延迟20天，超过此期限的按照每日0.3%计算滞纳金。2、被告景兴公司向原告支付三个月保证金137400元，原告10天之内清空场地。4、若被告拖欠租金、管理费、水电费等费用，除缴纳滞纳金外，原告有权停止被告景兴公司使用租赁物内的有关设施，直至欠费缴清，或终止合同，通知被告景兴公司迁离，租赁保证金作为被告景兴公司违约赔偿不予退还。第六条约定，被告景兴公司申办营业执照所需要的房屋租赁合同由原告协同办理。签订合同次日，被告景兴公司向原告支付了押金137400元。原告交付租赁厂房给被告景兴公司使用后，被告景兴公司按照总水表、电表交纳厂区水电费，同厂区的另外两家实际产生的水电费在被告景兴公司的租金中扣减。被告景兴公司自2019年8月开始拖欠租金。原告代被告景兴公司支付厂区8、9月份的水费共3846元，被告景兴公司欠付1046元。2019年9月26日，原告方代表邹文腾与被告景兴公司签订《厂房租金延期支付协议》，约定：考虑到被告景兴公司实际资金困难的情况，双方同意被告景兴公司在2019年10月5日支付所欠租金总额（大约18万元左右，以实际核算厂房租金为准）的60%，剩余40%在10月31日支付完；国庆节后原告提供工商注册需要的一切资料配合被告景兴公司完场所有证照的办理。原告安排一名保安在厂区值班，被告景兴公司代理人彭承伟在2019年10月29日的微信聊天中确认“保安原来协调是4千”。2019年11月11日，被告景兴公司申请设立惠州分公司，博罗县**监督管理局作出《设立登记不予受理通知书》，以材料不齐备为由，决定不予受理。2020年3月6日，该局出具《补充说明》，说明被告景兴公司提供的住所证明材料不符合规范要求，房地产权证权属人与该公司没有租赁协议，或经权属人同意的转租协议证明，故不予受理。因本案纠纷，景兴公司另行起诉诉段振波，本院立案案号为（2020）粤1322民初181号。在该案中，本院查明，2019年12月31日，原告方人员封堵被告景兴公司进出口，阻挡工厂出货。另查明，被告景兴公司共有股东二人，其中被告王某1占股35%，被告刘凤华占股65%。又查明，因原告申请，本院作出（2020）粤1322民初154号《民事裁定书》，裁定：一、冻结被告刘凤华名下在中国建设银行股份有限公司深圳市民治支行开立的622*************942号账户银行存款（以账户实际余额为限，不超过246098.26元）。二、冻结被告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司名下在中国工商银行深圳观澜支行营业部开立的400*************19号账户银行存款（以第一项不足冻结的金额为限）。原审法院认为，本原告段振波、被告景兴公司于2018年7月8日签订《厂房代理租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原告交付租赁厂房给被告景兴公司使用，被告景兴公司应当按约支付租金。关于被告抗辩拒付租金的理由是否成立的问题。一、被告抗辩原告未能依约将水电计费设备户头过户给其，但庭审时双方确认厂区的总水电费均由被告景兴公司交纳，之后在租金中扣减厂区另外两家的水电费，因此原告主张的租金每月各不相同。被告抗辩与庭审陈述不一致，本院对与其有利的答辩陈述不予采信。二、被告还抗辩原告未在10天内清空场地，该种事实，应当由被告承担举证责任，被告未举证证明，应当承担不利后果，本院对该抗辩不予采信。三、被告抗辩原告未提供办理营业执照所需的材料，首先，双方于2019年9月26日签订的《厂房租金延期支付协议》，明确系因被告景兴公司实际资金困难而欠付租金，被告并未行使先履行抗辩权，抗辩原告未配合提供与权属人相关的租赁材料。其次，在签订该协议时，被告景兴公司已经租赁厂房一年多，其并未举证证明未办理营业执照影响其生产经营。再者，合同并未约定被告办理营业执照的期限，以及原告配合的期限。因此，被告以原告未提供办理营业执照的材料为由拒付租金，理由不成立，本院不予支持。综上，被告未按约支付租金，构成违约。原告诉请被告支付租金，理由正当，本院予以支持。关于合同解除及租金计算期限的问题。双方之间成立租赁合同关系，产生纠纷时应当依法行使权利。即便被告欠付租金构成违约，原告仍应当采取合法方式主张权益。2019年12月31日，原告封堵被告厂房大门，阻挡被告出货，系违法行为，造成被告在之后无法经营。原告又主张2020年1月1日之后的租金，理由不正当，本院不予支持。双方均无意继续租赁，主张解除合同，本院予以准许，确认租赁合同于2019年12月31日解除。原告诉请被告景兴公司支付2019年8月租金30636元、9月租金42157元、10月租金43256元、11月租金43310元、12月租金43515元，共计202874元，理由成立，本院予以支持。原告诉请被告支付利息，主张迟延20天内的利息，无合同依据，本院不予支持；诉请迟延20天后的利息按照每日0.3%计算，明显过高，本院酌情支持按照年利率6%计算。原告诉请被告支付2019年9月-12月的保安工资16000元，有微信聊天记录为证，本院予以支持。原告诉请被告支付其垫付的水费1046元，有合同约定及水费票据为证，本院予以支持。原告主张被告王某1、刘凤华未足额缴纳出资，诉请其承担连带责任，系另一法律关系，不属于本案租赁合同的审理范围，本院不予处理。原告主张被告承担保全担保费，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告段振波、被告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司签订的《厂房代理租赁合同》于2019年12月31日解除。二、被告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告段振波支付2019年8月租金30636元、9月租金42157元、10月租金43256元、11月租金43310元、12月租金43515元，共计202874元。三、被告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告段振波支付迟延支付租金的利息（分别自2019年8月27日、9月27日、10月27日、11月27日、12月27日起算至实际清偿之日止，按照年利率6%计算）。四、被告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告段振波支付保安工资16000元。五、被告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告段振波支付水费1046元。六、驳回原告段振波的其他诉讼请求。案件受理费7232.47元，保全费1750元，合计8982.47元（原告已预交），由原告段振波负担2982.47元，被告景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司负担6000元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。涉案租赁的厂房具备产权证书，租赁合同也系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，原审认定合同有效法律依据充分，予以确认。景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司欠付租金构成违约，在双方达成《厂房租金延期支付协议》后，也没有按照该协议及时支付拖欠的租金。根据涉案协议约定，被上诉人有义务协助上诉人办理相应证照，但是上诉人在租赁涉案租赁物一年后才向行政主管部门申请设立登记，行政主管部门以材料不齐为由决定不予受理，故上诉人主张被上诉人构成根本违约拒付租金没有事实依据，不予支持。原审程序妥当，予以确认。原审调整违约金合理妥当，予以确认。两上诉人的其他上诉无理，不予支持。综上所述，两上诉人的上诉均无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8011元（景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司预交4991元，段振波预交3020元）由景兴铝塑建筑模板（深圳）有限公司4991元，由段振波承担3020元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月七日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩