四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初3349号 原告：洪某某，男，1962年9月3日出生，藏族，住四川省黑水县。 原告：李某某，女，1960年1月14日出生，汉族，住四川省汶川县。 二原告共同委托诉讼代理人：张明常，四川循定律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：都燕果，四川循定律师事务所律师。 被告：四川某某置业有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市玉堂镇白玉社区。 法定代表人：刘建忠，系公司总经理。 委托诉讼代理人：胡敏，北京隆安（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王帅，北京隆安（成都）律师事务所律师。 原告洪某某、李某某与被告四川某某置业有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某及原告洪某某、李某某的委托诉讼代理人张明常、都燕果，被告某某公司的委托诉讼代理人胡敏、王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪某某、李某某向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金79952.93元（合同中违约金条款约定过低，应以1177510元为基数，按照日利率万分之一的标准从2018年1月2日起计算至实际办理不动产权证书之日即2019年11月12日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2015年6月24日，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买位于都江堰市××社区××幢××层××号房屋，购房款总价1177510元。被告应当在2016年1月1日前交付房屋，在交付后730日内为原告办理该房屋的不动产权证书。后原告按约付清了全部购房款，并于2016年11月21日向被告缴纳用于办理房地产权证所需的契税、印花税等各项办证费用36175.66元，但被告直到2019年11月12日才为原告办理案涉房屋的不动产权证。原告遂诉至法院。诉讼中，二原告明确其主张的逾期办理不动产权证书的违约金为逾期办理房屋所有权证书的违约金。 被告某某公司辩称，因国家政策的变化，被告在办理不动产证上，并没有超过约定时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条和补充协议第八条或第九条约定，被告为原告办理房屋所有权证的时间为房屋交付后的两年内，办理国有土地使用权证的时间为房屋所有权证书取得后三年内。而都江堰市人民政府于2016年11月18日发布《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，该公告明确从2016年11月15日起实施不动产统一登记，原房屋所有权证与国土证合并为不动产权证，不再单独颁发房屋所有权证和国有土地使用权证。被告在合同约定的办理房屋所有权证期满前因客观方式发生变化不能为原告办理房屋所有权证的后果，不能归责于被告，因“双证合一”的情势变更为不可抗力，且不动产权证包含了房产证和国土证，故被告为原告办理不动产权证的时间应为合同约定的办理房屋所有权证及国有土地使用权证之后，即被告应在房屋交付后5年内为原告办理不动产权证，才更加符合原、被告双方签订的合同和补充协议的约定。故被告为原告办理不动产权证并未超过合同约定的时间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即：1、原、被告身份信息；2、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；3、增值税发票；4、收据；5、房屋信息查询记录、网签合同信息查询记录；6、《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》。 根据双方当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告洪某某、李某某与被告某某公司于2015年6月24日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：89707），约定二原告购买被告销售的位于都江堰市××镇××路××号××栋××楼××号住宅（商品房预售许可证号：成房预售都江堰字第1××4号），房屋价款为1177510元，付款方式为一次性付款。并约定被告于2016年1月1日之前向二原告交付房屋。合同同时约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，合同继续履行，自前述约定的出卖人应该取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日（2017年1月1日）起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属之日起30日内向买受人支付，但出卖人违约金总额以买受人已付房价款的千分之五为限。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，就房屋所有权转移登记事宜补充约定如下：“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书”是特指买受人不能在办理商品房实际交付入住手续后730内取得房屋所有权证书。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，应在买受人所购房屋所在楼栋所有物业的分户房屋所有权证办理完毕及符合其他办理分户国有土地使用权证的条件后，且买受人根据出卖人要求提出齐备相应资料和费用后3年内取得买受人的分户国有土地使用权证书。 二、合同签订后，二原告向被告付清了购房款。2016年11月21日，被告交付了房屋，同日，二原告向被告支付了契税、印花税等办证费用。二原告于2019年11月12日取得案涉房屋不动产权证书。 三、2016年10月18日，都江堰市人民政府发布《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，明确自2016年11月15日起，在全市范围内正式启动不动产统一登记，并启用不动产登记簿证，市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务。自2016年11月15日9：00起，由都江堰市不动产登记中心统一受理不动产登记申请。从2016年11月15日起受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由都江堰市不动产登记中心颁发《中华人民共和国不动产权证书》、《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则，在2016年11月15日前依法颁发的土地、房屋等权利证书、证明以及制作的登记簿继续有效。 本院认为，原告洪某某、李某某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且某某公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据审理查明事实，双方在《商品房买卖合同》约定，买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之零点一的违约金，违约金总额以买受人已付房价款的千分之五为限。故被告应当在商品房交付之日起730日内办理房屋所有权证。本案中，被告实际于2016年11月21日交付了案涉房屋，被告应依约于2018年11月21日前为二原告办理案涉房屋的所有权证。但都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证书，不动产登记中心不再单独颁发房屋所有权证和国有土地使用权证。在此情况下，被告在合同约定的办理房屋所有权证书的期限届满前因客观办证方式发生变化，不能为二原告办理房屋所有权证的后果不应归责于被告。且双方在补充协议约定，应在买受人所购房屋所在楼栋所有物业的分户房屋所有权证办理完毕及符合其他办理分户国有土地使用权证的条件后，且买受人根据出卖人要求提出齐备相应资料和费用后3年内取得买受人的分户国有土地使用权证书。鉴于房屋所有权证与国有土地使用权证已统一合并为不动产权证书，故办理不动产权证的时间尚未到期，而二原告实际已于2019年11月12日取得了案涉房屋不动产权证书。故原告主张被告支付逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下： 驳回原告洪某某、李某某的诉讼请求。 案件受理费999元（已减半），由原告洪某某、李某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张玉婷 二〇二〇年九月二十七日 书记员  羊荣萍