福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2297号 上诉人（原审被告）：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1069号，统一社会信用代码91350300717331712X。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：黄志伟、黄俊杰，福建倍拓律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）方继良，男，1977年2月28日出生，汉族，居民，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：胡建林，福建湄海律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈士杰，福建湄海律师事务所实习律师。 上诉人莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因与被上诉人方继良商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回方继良一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决建德公司承担逾期办证违约金缺乏事实依据且违约金计算明显畸高。（一）方继良未向建德公司出具书面授权材料前，建德公司不负有代办不动产权证的义务，一审法院无视双方合同约定，认定建德公司承担逾期办证的违约责任是错误的。1.双方明确约定，方继良应书面授权建德公司办理不动产权证书。2.方继良的书面授权系办理不动产权证书的必要材料。（二）双方签订的《商品房买卖合同》第十四条对办证期限的约定系政府制订条款，且不能更改，不具有可操作性，缺乏公平合理性。1.《商品房买卖合同》并不是建德公司提供的格式合同。2.《商品房买卖合同》第十四条对办证期限的约定不具有可操作性，且对建德公司缺乏公平合理性。（三）即使一审法院认定建德公司负有代为办证的义务，逾期办证非建德公司原因所导致，一审法院认定建德公司承担逾期办证违约责任对建德公司不公。1.政府原因导致无法按期办理权属证书。（1）规划验收问题。（2）二证合一问题。2.买受人自身原因导致无法按期办理权属证书。（四）即使一审法院认定建德公司负有代为办证的义务，判决建德公司承担日万分之二的违约金亦过高。1.逾期办理不动产权证书并未给方继良带来任何经济损失。2.即便存在损失，方继良亦没有提交证据证实，同时违约金的约定过高。3.建德公司系无偿代办权属证书，其在办理不动产权证书过程中已尽能力之所及，不应受到过分苛责。二、一审判决建德公司于转移登记完成之日起二十日内交付不动产权证书不具可操作性。综上，请求判如所请。 方继良辩称：1.双方已办理房屋交接手续，且其依约预缴了代办证费用，结合莆田市的办证习惯，应视为双方成立委托办证关系，建德公司应当为其代为申请办理不动产权证件。另本案建德公司也没有任何证据证明方继良拒绝配合办理任何事项，故关于方继良等不出具书面委托书的理由是不成立的。2.涉案《商品房买卖合同》格式系建德公司提供，其推脱系政府制定不能成立。退一步讲，若是政府制定的不可更改条款，则意味着相应主管部门也认定相应办证期间及逾期违约金的合理性。相反，建德公司通过补充协议的方式，客观上将逾期办证违约金限制为合同总价款的5%，这才是不公平的，也印证“不可更改合同”说辞不能成立。3.建德公司有关政府原因、业主自身原因造成逾期办证事由的辩解，缺乏依据，且提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律责任。此外，涉案合同约定的交房时间在2016年12月31日前，按照交房后90天交证的时间点来看，建德公司所谓的理由在时间逻辑上就不能成立。退一步讲，规划验收若因设计缺陷所致更能说明系建德公司原因造成逾期办证；建德公司没有一份关于“二证合一”办证政策对其办证进度造成影响的证据；在案没有任何一份证据证明住户装修行为受到政府部门执法。4.涉案《商品房买卖合同》的版本及补充协议的版本均为建德公司提供的格式条款，其应明知相关条款的法律后果；其次，判决建德公司承担日万分之二的违约金不可能过高，法律规定由主张违约金过高的一方承担举证责任，其也没有任何证据证明涉案合同约定的违约金过高；再者，涉案《商品房买卖合同》补充协议还约定了“支付已付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%”的上限条款，一审法院也判决相应上限，建德公司却只字不提；最后，建德公司称其无偿代为办理也不属实，实际上涉案商品房所在楼盘当年在莆田楼市创出单价新高，相关服务费用已包含在涉案商品房的总价中，从来不是无偿办证。5.一审法院判决完成转移登记之日二十日内交付不动产权证书，符合一般生活经验。建德公司所称的其他待办事项与交证并无冲突，完全是建德公司的无理抗辩。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 方继良向一审法院起诉请求：1.建德公司为方继良办理位于莆田市荔城区镇××期××幢××层××号房屋的不动产权证书的登记手续，并将不动产权证书交付给方继良；2.建德公司支付给方继良以519496元为基数，自2018年10月7日起至上述房产的不动产权证书交付给方继良之日止按照日万分之二计算的逾期办证违约金，该违约金最高限额为25974.8元；3.本案诉讼费用由建德公司承担。 一审法院认定事实如下：建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第Ｃ36474号、莆国用（2007）第Ｃ××5号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区Ｂ区，建设工程规划许可证号为建字第350300201308003号荔，施工许可证号ＦＪＳＧＸＫ-0594-ＬＣ-2013-00004、ＪＳＧＸＫ-0594-ＬＣ-2013-00006。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第14号。2013年8月25日，建德公司与方继良签订《商品房买卖合同》（合同编号为Ｌ201305439）,约定方继良以总价款519496元向建德公司购买“护城河三期”商住区Ｂ区第6幢15层1517号商品房一套（建筑面积为40.97㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：方继良应当于2013年8月25日前支付首付款159496元，余款360000元办理银行按揭。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付方继良使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息，同时按已付款的×赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《附件六：合同补充协议》第十条约定:如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付己付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。 后方继良、建德公司与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行签订编号为[闽]字[莆田]行[城厢]支行[2014]年[建德0015]号的《个人购房借款/担保合同》一份：约定方继良通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为260000元。2013年9月9日、2013年12月20日、2014年1月24日，建德公司分别向方继良出具金额为159496元、100000元、260000元的购房款各一份。2018年7月8日，建德公司向方继良交付涉案房屋，并出具《收款收据》两份，确认建德公司分别收取方继良涉案房屋的代缴费用（含转移登记费、土地证工本费等）180元、代收契税5195元。双方确认已付清全部购房款且已于2018年7月8日办理涉案房屋的交接手续，但涉案房屋至今未办理《不动产权证书》，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致一审法院调解无效。 一审法院认为，方继良与建德公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方确认已于2018年7月8日办理涉案房屋的交接手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，建德公司应于涉案房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理涉案房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日内为方继良取得涉案房屋的权属证书，且建德公司已收取方继良办理房产证、土地证的相关费用，视为双方已形成委托办证关系，但涉案房屋的权属至今尚未转移登记至方继良名下，建德公司逾期代为方继良申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。现方继良请求建德公司为其办理并交付涉案房屋的产权证，因建德公司没有办证职能，根据本案的实际情况，建德公司仅能代方继良向有关职能部门申请办理涉案房屋的权属证书并交付给方继良。《附件六：合同补充协议》第十条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付己付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%，故方继良诉求建德公司以购房款为基数按照日万分之二支付逾期办证的违约金、最高限额为总房款的5%，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。建德公司辩称违约金过高，因上述合同条款对此有明确约定，且建德公司未提供相应证据证实违约金过高，故一审法院对该辩解不予采纳。对于违约金计算的截止期限，考虑到建德公司系无偿代为方继良申请办理房屋权属证书，且双方并未明确约定建德公司将房屋权属证书交付给方继良的期限，故本案逾期办证违约金应计算至房屋权属证书转移登记至方继良名下之日止。经核算：建德公司应以已付购房屋款519496元为基数自2018年10月7日起至涉案房屋的《不动产权证书》转移登记至方继良名下之日止按日万分之二向方继良支付违约金，支付违约金的最高限额为合同标的额（购房屋款总额）的5%，即519496元×5%＝25974.8元。建德公司辩称逾期办证系设计单位存在设计缺陷、政府政策变动所致，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实；建德公司辩称逾期办证系因部分业主私自违建改造所致，但其提供的证据不足以证实业主私自违建改造导致其逾期办证，应承担举证不能的法律后果；建德公司辩称其已完成案涉商品房住宅楼部分初始登记，爆发新冠肺炎疫情导致办证程序拖延，应扣除疫情期内的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；故对上述辩解意见一审法院均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为方继良申请办理坐落于福建省莆田市荔城区镇××期××幢××层××号房屋的《不动产权证书》的登记手续，并在上述《不动产权证书》转移登记至方继良名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给方继良，方继良应当予以必要的配合；二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向方继良支付逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金（以519496元为基数自2018年10月7日起至上述《不动产权证书》转移登记至方继良名下之日止按日万分之二计算，该违约金最高限额为25974.8元）；三、驳回方继良的其他诉讼请求。案件受理费449元，减半收取计224.5元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人均没有提交新的证据。 经审理查明，建德公司对一审法院查明的事实异议如下：一审开庭后部分业主的产权证已经办出，办理的名单以其向法庭提供的表格为准；建德公司对一审法院查明的其他事实没有异议。方继良对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。双方均应按照合同的约定及时、严格履行各自的义务。方继良依约支付了全部购房款，并在交房当日向建德公司缴纳了办证费用及契税，可以认定本案双方形成了事实上的委托办证关系。案涉《商品房买卖合同》第十四条明确约定建德公司应于案涉商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日内为方继良办理案涉商品房的权属证书，但建德公司未按上述约定在房屋交付后的约定期限内为方继良办理房屋权属证书，可以认定建德公司构成违约，应承担相应的违约责任。在《商品房买卖合同》第十四条中，双方约定建德公司逾期办证的违约责任按照总购房款的日万分之一计算，但在合同附件六补充协议第十条中，双方变更约定建德公司逾期办证的违约责任按照总购房款的日万分之二计算，并将违约金总额限制为不超过总购房款的5%。虽然双方对违约金按照总购房款日万分之二计算的标准约定过高，但双方对违约金总额进行了限制的约定减轻了建德公司的违约责任，即使按万分之一计算的标准计算违约金，也已超过了限定的违约金总额。且合同补充协议系建德公司提供、双方自愿签订，一审按照该约定判决由建德公司承担相应的违约责任，并无不当。逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失是客观存在的。建德公司主张称本案违约金过高的理由，没有提供相应证据证实，故对该辩解本院不予采纳。建德公司上诉称因政府原因如规划验收问题、政府政策变动等因素导致逾期办证，但根据其提供的《莆田市城乡规划局不予行政许可决定书》内容来看，本案不存在可以免除或减轻其逾期办证的事实，一审法院对此不予采纳是正确的。建德公司另称系因买受人自身原因如业主私自违建改造所致，但其提供的《整改通知书》是莆田阳光壹佰物业服务有限公司作出的，不是政府有关机关作出的相关认定，也不能有效证实部分业主私自改造行为对办理产权证书有造成影响，一审法院对此也不予采纳，亦是正确的。综上所述，建德公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费449.37元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年九月三十日 书记员  黄慧萍 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。