江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初510号 原告（案外人）：苏州市翔泽房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区太平街道金澄路。 法定代表人：陈新根，执行董事。 委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷思颖，江苏新天伦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄卫忠，男，1983年1月28日生，汉族，户籍地江西省吉水县，住江苏省苏州市姑苏区。现在常州监狱服刑。 被告（被执行人）：张雪银，男，1964年1月23日生，汉族，户籍地江苏省靖江市。 被告（被执行人）：杜玉琴，女，1969年3月20日生，汉族，户籍地江苏省靖江市。 原告苏州市翔泽房地产开发有限公司（以下简称翔泽房地产公司）与被告黄卫忠、张雪银、杜玉琴案外人执行异议之诉，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月4日、8月11日、9月1日公开开庭进行了审理。原告翔泽房地产公司的委托诉讼代理人徐摩到庭参加诉讼、被告黄卫忠第三次开庭到庭参加诉讼，被告张雪银、杜玉琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告翔泽房地产公司向本院提出诉讼称，1、请求判决立即停止对苏州市相城区太平街道××室的房屋强制执行，依法解除对该房产的查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告张雪银、杜玉琴于2012年10月12日签订编号为“苏相合同201210120253”的商品房买卖合同，约定被告张雪银、杜玉琴向原告购买位于苏州市相城区太平街道××室的房屋。合同签订后，被告未能按约履行，原告向苏州市相城区人民法院提起诉讼，相城法院审理后，做出(2015)相民初字第00285号民事判决书，判决解除原告与被告张雪银、杜玉琴于2012年10月12日签订的《商品房买卖合同》，并要求被告张雪银、杜玉琴协助原告办理《商品房买卖合同》网上备案注销手续。判决生效后，被告张雪银、杜玉琴未能按照判决履行，原告向相城法院申请强制执行，该案在执行过程中，发现案涉房屋被贵院(2015)姑苏执字第2530号执行裁定书预查封，导致无法办理案涉合同的网上备案注销手续。基于上述情况，原告向贵院提出了执行异议申请，贵院于2019年12月30日(原告于2020年1月3日收到)作出(2019)苏0508执异90号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，被告张雪银、杜玉琴购买的苏州市相城区太平街道××室的房屋，仅办理了预售合同备案登记，尚未办理不动产权登记，其仅享有合同债权，未取得涉案房产的所有权。根据(2015)相民初字第00285号民事判决书，已经解除原告与被告张雪银、杜玉琴之间的案涉合同，原告对案涉房屋享有所有权，贵院应该解除对案涉房屋的预查封。为此，依据法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告黄卫忠辩称，案涉不动产的买受人为被告张雪银、杜玉琴，其与原告翔泽房地产公司签订《商品房买卖合同》，所购房屋由翔泽房地产公司办理了所有权初始登记，并由被告张雪银办理了预告登记。张雪银、杜玉琴已将购房款全部支付给翔泽房地产公司，该房屋应属于张雪银、杜玉琴。我申请查封在前，苏州市相城区人民法院作出（2015）相民初字第00285号民事判决/解除原告翔泽房地产公司与被告张雪银、杜玉琴于2012年10月12日签订的《商品房买卖合同》在后。翔泽房地产公司的执行异议已被姑苏区人民法院裁定驳回。请求法院驳回原告翔泽房地产公司的诉讼请求。 被告张雪银、杜玉琴未提交答辩意见。 经审理查明，黄卫忠与张雪银、杜玉琴民间借贷纠纷一案，本院于2015年2月9日作出(2014)姑苏民四初字第01314号民事判决：一、被告张雪银于本判决生效之日起10日内归还原告黄卫忠借款本金人民币221000元，并支付原告黄卫忠逾期还款利息（5万元的利息，自2014年4月10日起计算，5万元的利息，自2014年5月26日起算，121000元的利息，自2014年9月12日起算，均按照日利率万分之六计算至实际归还之日止）;二、被告杜玉琴对被告张雪银上述债务承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，根据黄卫忠申请，本院于2015年9月10日立案执行，案号为（2015）姑苏执2530号。在(2014)姑苏民四初字第01314号案件审理过程中,本院于2014年9月15日依法裁定查封、冻结张雪银、杜玉琴名下财产23万元，并于2014年9月17日查封了张雪银名下苏州市相城区太平街道××室房屋。在该案执行过程中，本院于2016年9月7日作出（2015）姑苏执字第2530号之一执行裁定，裁定查封被执行人张雪银、杜玉琴名下苏州市相城区太平街道××室不动产，并办理了续查封手续。翔泽房地产公司于2019年12月19日对查封被执行人张雪银名下苏州市相城区太平街道××室房屋的执行行为提出书面异议后，本院于2019年12月30日作出（2019）苏0508执异90号执行裁定，驳回翔泽房地产公司的异议请求。翔泽房地产公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2012年10月12日，原告翔泽房地产公司与被告张雪银、杜玉琴签订《商品房买卖合同》，约定由张雪银、杜玉琴向翔泽房地产公司购买苏州市相城区太平街道××室预售商品房，房屋总价款为875638元。2012年10月30日，翔泽房地产公司作为保证人在张雪银、杜玉琴与中国建设银行股份有限公司苏州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》上盖章确认。上述合同签订后，张雪银、杜玉琴共向翔泽房地产公司支付了购房款875638元，包括2012年9月29日支付的定金20000元、签订购房合同后支付的房款267638元以及以银行按揭贷款支付的588000元。因张雪银、杜玉琴自2014年10月31日起未按约归还银行贷款，银行从翔泽房地产公司的保证金账户上扣划本金、利息及罚息，翔泽房地产公司遂向苏州市相城区人民法院提起诉讼。2015年12月1日，苏州市相城区人民法院作出(2015)相民初字第00285号民事判决：“一、解除原告苏州市翔泽房地产开发有限公司与被告张雪银、被告杜玉琴于2012年10月12日签订的《商品房买卖合同》；二、被告张雪银、被告杜玉琴于本判决生效之日起十日内协助原告苏州市翔泽房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》网上备案注销手续；三、被告张雪银、被告杜玉琴应共同支付原告苏州市翔泽房地产开发有限公司违约金人民币262691.4元、垫付款557053.86元，合计人民币819745.26元。原告苏州市翔泽房地产开发有限公司应返还被告张雪银、被告杜玉琴购房款人民币875638元。两者相抵后，原告苏州市翔泽房地产开发有限公司尚应支付被告张雪银、被告杜玉琴人民币55892.74元，于本判决生效后十日内履行”。该民事判决生效后，原告翔泽房地产公司于2020年9月2日将扣除被告张雪银、杜玉琴应负担的案件受理费12037元和公告费690元后的款项43165.74元汇入苏州市相城区人民法院履行款账户。 再查明，2012年11月2日，翔泽房地产公司办理了案涉不动产的初始登记，张雪银办理了预告登记，银行办理了抵押预告登记。 上述事实，由本院(2014)姑苏民四初字第01314号民事判决书、（2015）姑苏执字第2530号之一执行裁定书、（2019）苏0508执异90号执行裁定书、(2015)相民初字第00285号民事判决书、不动产登记簿查询记录、中国建设银行单位客户专用回单及庭审笔录等在案证实。 本院认为，我国物权法设定的不动产物权预告登记制度系为保障预告登记人的预期购房利益，是连接物权变动原因与物权变动结果的过渡机制，具有将买受人在《商品房买卖合同》项下的债权“物权化”的效果；但预告登记与不动产物权最终登记具有本质区别，且预告登记及法院预查封并不禁止《商品房买卖合同》依法或依约解除，在《商品房买卖合同》解除后，买受人基于预告登记所取得的物权期待权基础即宣告消灭。本案中，张雪银、杜玉琴虽然在2012年11月2日办理了预告登记，案涉不动产也于2014年9月15日被本院预查封，然而预查封对象仍应为张雪银、杜玉琴就其与翔泽房地产公司签订的《商品房买卖合同》项下的财产权益而非物权，在上述《商品房买卖合同》已经生效判决解除且在翔泽房地产公司已经履行判决确定的义务（退还应退购房款）的情形下，本院预查封案涉不动产已无法律及事实基础，黄卫忠可以申请保全张雪银、杜玉琴基于该《商品房买卖合同》解除后应取得的财产权益。综上，原告翔泽房地产公司请求立即停止对苏州市相城区太平街道××室的房屋强制执行，依法解除对该房产的查封的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下: 不得执行苏州市相城区太平街道开泰路1586号祥泰花苑9幢701室的房屋。 案件受理费12556元，公告费600元，合计13156元，由被告张雪银、杜玉琴负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。 审 判 长  黄伟忠 审 判 员  衡晓晴 人民陪审员  周国英 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  陈 怡