广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初2093号原告（反诉被告）：周坤贤，男，1991年6月19日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市顺德区××××××××××××××。委托诉讼代理人：邓俊南，广东信广律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆国声镭射技术制作有限公司，住所地广东省肇庆市端州区×××××××××自编二楼205室，统一社会信用代码914×××××××××××759P。法定代表人：潘小磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：何杨妮，该公司法务员。原告周坤贤与被告肇庆国声镭射技术制作有限公司（以下简称国声公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，被告国声公司在答辩期内提出反诉。本院依法适用简易程序，于同年7月21日公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）周坤贤的委托诉讼代理人邓俊南，被告（反诉原告）国声公司的委托诉讼代理人何杨妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周坤贤向本院提出诉讼请求：1.判令解除周坤贤与国声公司签订的《肇庆恒大翡翠华庭商品房认购书》；2.判令国声公司向周坤贤返还121903元及利息（以121903元为本金，从2018年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清日止。以上利息暂计至起诉日为11891元）；3.案件诉讼费用由国声公司承担。诉讼中，周坤贤因计算有误变更其诉讼请求2为判令国声公司向周坤贤返还130903元及利息（以130903元为本金，从2018年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清日止）。事实与理由：2018年1月19日，周坤贤、国声公司签订《肇庆恒大翡翠华庭商品房认购书》，由周坤贤购买国声公司开发的位于肇庆市端州区127区端州一路东侧恒大翡翠华庭8幢1616单元，同时约定周坤贤于2018年1月21日前支付首期房款，同日国声公司必须与周坤贤签署《商品房买卖合同》。双方签订认购书后，周坤贤依约支付首期款，但国声公司拖延签订正式的《商品房买卖合同》，经周坤贤多次催促至今仍未签订。综上，国声公司的违约行为严重损害周坤贤的合法权益，为此，周坤贤特具状法院，望判如诉请。被告国声公司辩称：一、国声公司已在2018年1月20日与周坤贤签订商品房买卖合同，虽然主合同中双方忘记签订日期，但可根据合同附件9前期物业管理服务协议中的签约日期推定案涉合同已在2018年1月20日签订，根据合同法的相关规定，双方当事人签字或者盖章时，合同成立并生效，因此双方的商品房买卖合同已于2018年1月20日签订并生效，周坤贤主张国声公司未与其签订合同明显不符合客观事实，其主张没有事实和法律依据。二、国声公司同意解除合同，但解除合同的原因是周坤贤未在合同约定的期限内支付购房款，逾期已经超过180天，国声公司于2020年4月29日向周坤贤寄送催款通知书，周坤贤在2020年5月5日已签收，截止至今，周坤贤仍未还款，因此根据补充协议第三条第2款的约定，国声公司有权依据合同行使解除权并要求周坤贤支付已付房款的50%即65248元作为违约金。三、周坤贤主张其付款为130903元不符合客观事实，周坤贤向国声公司支付的购房款仅为130496元及违约金7元。反诉原告国声公司向本院提出诉讼请求：1.确认国声公司与周坤贤签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已解除；2.判令周坤贤向国声公司支付违约金，以已付房款130496元为基数，按50%计算，为65248元；3.判令由周坤贤承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月20日，国声公司与周坤贤签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定周坤贤购买国声公司开发的肇庆翡翠华庭项目8号商业楼1616室，总房价款为217494元。根据《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，周坤贤选择分期付款：周坤贤应在2020年1月19日前分5期支付该商品房全部价款，首期房款18075元于2018年1月21日前支付，于2018年7月19日前支付楼款21749元，于2019年1月19日前支付楼款32624元，于2019年7月19日前支付楼款65248元，余款86998元于2020年1月19日前付清。补充协议第三条第2款约定：“如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款……买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》。买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有……”《商品房买卖合同（预售）》签订后，周坤贤共实际支付购房款130496元。周坤贤怠于支付2020年1月19日到期的房款86998元，且逾期超过180天。国声公司于2020年4月29日向周坤贤寄送催款通知书，并多次催促，截止至反诉状落款之日，周坤贤仍未还款。周坤贤拖欠购房款的行为，严重抵违反了合同的约定，国声公司有权依据合同约定行使解除权，并按合同约定要求周坤贤支付已付房款的50%即65248元作为违约金。为维护自身合法利益，国声公司特具状提起反诉，恳请法院确认涉案合同已解除，并要求周坤贤向国声公司支付违约金。反诉被告周坤贤辩称：一、周坤贤认为是与国声公司已经签订正式的买卖合同，但根据国声公司提交的买卖合同，明显标记为草稿合同，草稿合同不是正式合同，是供购房者提前了解买卖合同的条款，所以这份草稿合同没有注明签约时间，且签约时间是打“×”的，且该合同国声公司没有交周坤贤保管，按照合同的约定，合同是一式五份，买受人应该持有一份的。二、因为催款通知书的真实性没有异议，周坤贤确实收到该催款通知书，对通知书的内容的合法性和关联性有异议，国声公司与周坤贤签订的商品房买卖合同并非正式的合同，只是草稿合同，所以该草稿合同对我方不产生约束力，所以国声公司依据商品房买卖合同草稿合同要求周坤贤支付剩余房款和违约金是错误的。根据通知书的内容国声公司有权解除合同并有权单方面处理房屋，因此国声公司没有产生损失，即使存在损失，也是国声公司未妥善处理造成的扩大损失，应由国声公司自行承担责任。三、国声公司提供的商品房买卖合同是草稿合同，所以没有备案编号，即这份合同没有在住建部门登记备案，没有网签是没有向社会公示这份买卖合同，周坤贤拟购买的房屋随时面临被被告一房多卖的风险。本院经审理认定事实如下：国声公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发与经营等。2018年1月19日，周坤贤(买受人、乙方)与国声公司(出卖人、甲方)签订了一份编号为G0000614《肇庆·恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定乙方向甲方认购肇庆·恒大翡翠华庭楼盘8幢1616单元，该商品房建筑面积23.96㎡，套内建筑面积16.5㎡，按建筑面积计算单价为9077元/㎡，总金额217494元。其中，认购书第一条约定，乙方同意签署本认购书时支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。第二条约定，乙方选择分期方式付款：乙方须于2018年1月21日前支付首期房款875元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月19日前付清21749元；于2019年1月19日前付清32624元，于2019年7月19日前付清65248元，于2020年1月19日前付清86998元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每日按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。第三条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到肇庆·恒大翡翠华庭销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第六条约定，甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话，通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。《肇庆·恒大翡翠华庭商品房认购书》签订后，周坤贤分别于2018年1月20日、2018年7月19日、2019年1月22日、2019年7月20日支付房款（含定金）10875元、21749元、32624元、65248元。此外，周坤贤因逾期付款在2019年7月20日支付房款时另向国声公司违约金7元。期间，国声公司与周坤贤于2018年1月20日签订一份名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同。2020年5月5日，国声公司通过EMS向周坤贤（邮寄地址为广东省佛山市顺德区××××××××××××××）邮寄达送一份《催款通知书》，该《催款通知书》载明“周坤贤先生，阁下于2018年1月20日与我司签订《商品房买卖合同》履行过程中存在的违约行为，致函如下：依据您与我司签订的合同约定，您应于2020年1月19日前付清86998元，截止发函之日您已逾期100天……截止2020年4月29日阁下已逾期100天未支付剩余房款86998元，累计违约金为人民币870元，为避免产生更多的违约金及不良信用记录，请您在2020年4月29日前支付完剩余房款。”2020年5月29日，周坤贤以国声公司一直未与其签订正式的《商品房买卖合同》为由向本院提起诉讼。诉讼中，国声公司确认双方就涉案商品房尚未网签合同，理由是同一楼盘的其他业主退房导致该楼盘的网签备案系统锁住，暂时无法办理。周坤贤与国声公司对以下事实存在分歧：1.周坤贤认为其与国声公司签订的名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同不是正式合同，是供购房者提前了解买卖合同的条款，且该合同没有注明签约时间，没有交其保管，更没有在住建部门登记备案，也没有网签，所以该草稿合同不成立；国声公司则认为该草稿合同有双方当事人签字或盖章，满足合同法规定的合同生效要件，双方已于2018年1月20日签订商品房买卖合同并生效。2.周坤贤认为由于国声公司没有依约与其签订商品房买卖合同故其依法行使不安抗辩权，中止履行支付余下分期房款；国声公司则认为因梁坤贤逾期付款，其有权根据合同约定行使解除权，并追究其违约责任。另查明：广东赛力律师事务所于2018年1月20日向周坤贤出具编号0006918《收据》，确认收到周坤贤律师服务费400元。本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。周坤贤与国声公司于2018年1月19日签订《肇庆·恒大翡翠华庭商品房认购书》是双方的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。关于周坤贤与国声公司所签之名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同是否成立的问题。首先，该名为《商品房买卖合同（预售）》的草稿合同是国声公司提供的格式合同样本，合同每一页背景版面均用大写的黑体字标注“草稿合同”，应视国声公司以明示的方式告知周坤贤该合同非正式合同，是双方在拟定商品房买卖合同过程所进行的磋商。其次，按照一手楼交易习惯，开发商与买受人进行交易前由开发商提供拟签订的商品房买卖合同样本给买受人阅读，经买受人确认无异议后再签订正式的商品房买卖合同并在住建部门网签备案，故周坤贤在草稿合同签名的行为仅视为其对拟签订的商品房买卖合同条款的确认，不能视为双方之间已订立商品房买卖合同。国声公司认为草稿合同就是商品房买卖合同的意见，本院不予采纳。如上所述，国声公司与周坤贤并未订立《商品房买卖合同》，故国声公司反诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议依据不足，本院不予支持。关于违约方的认定和处理。本案中，周坤贤分别于2018年1月20日、2018年7月19日、2019年1月22日、2019年7月20日支付房款（含定金）10875元、21749元、32624元、65248元，合共130496元。按照《肇庆·恒大翡翠华庭商品房认购书》第二条、第三条约定，在周坤贤履行了定金及首期款10875元支付义务后，国声公司须于2018年1月21日前与其签署《商品房买卖合同》。但国声公司却以系统暂未能办理网签为由一直未与周坤贤签订《商品房买卖合同》，以致周坤贤无法实现其购买涉案房屋的合同目的，该责任在于国声公司，因此国声公司没有如期与周坤贤签署《商品房买卖合同》的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，周坤贤在国声公司不与其签署《商品房买卖合同》的情况下有权拒绝继续依约履行余下房款，故周坤贤不存在逾期付款的违约行为。综上，周坤贤请求解除双方签订的《肇庆·恒大翡翠华庭商品房认购书》和要求国声公司返还已付房款130496元及利息的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，本院予以支持；国声公司主张周坤贤逾期付款违约金依据不足，本院不予支持。周坤贤要求国声公司的返还款项除上述房款130496元外还包括律师费400元和违约金7元，其中对于律师费400元，由于周坤贤并未举证证实该律师费为国声公司收取，故其请求国声公司返还律师费400元依据不足，本院不予支持；对于违约金7元，如上所述，周坤贤不存在逾期付款的违约行为，国声公司向其收取的违约金7元应予退还。关于应退还款项130503元（包括房款130496元及违约金7元）的利息，根据查明的事实，上述款项分四次支付，因此利息亦因应付款的时间分别计算利息，周坤贤以所付款项一并自2018年1月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率或贷款市场报价利率主张利息损失理据不足，本院对其该诉求合理部分予以支持。即国声公司应向周坤贤赔偿利息损失为10875元款项自2018年1月22日起，21749元款项自2018年7月19日起，32624元款项自2019年1月22日起，65255元款项自2019年7月20日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起以130503元为基准，按贷款市场报价利率（LPR）计算利息至返还全部房款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告周坤贤与被告肇庆国声镭射技术制作有限公司2018年1月19日签订的编号为G0000614《肇庆·恒大翡翠华庭商品房认购书》。二、被告肇庆国声镭射技术制作有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告周坤贤返还款项130503元。三、被告肇庆国声镭射技术制作有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告周坤贤赔偿利息损失[10875元款项自2018年1月22日起，21749元款项自2018年7月19日起，32624元款项自2019年1月22日起，65255元款项自2019年7月20日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起以130503元为基准，按贷款市场报价利率（LPR）计算利息至返还全部项款之日止］。四、驳回原告周坤贤的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告肇庆国声镭射技术制作有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2281.21元（原告已预交），由原告周坤贤负担51.6元，被告肇庆国声镭射技术制作有限公司负担2229.61元，被告肇庆国声镭射技术制作有限公司负担的本诉受理费应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳；本案反诉受理费2770.57元（反诉原告已预交），由反诉原告肇庆国声镭射技术制作有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄卓贤二〇二〇年九月十四日法官助理 唐宝怡书 记 员 梁思颖