大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初3256号原告（反诉被告）：孟宪兰，女，1963年1月16日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：赵永智，辽宁维康律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连金新房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区光明街道胜利西小区38号，统一社会信用代码：91210213787300604U。法定代表人：徐创，系该公司经理。委托诉讼代理人：孙雪，系该公司员工，女，1996年9月17日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：岳瀛，系该公司员工，女，1993年3月20日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。第三人：梅晓平，男，1961年8月14日出生，汉族，住址。委托诉讼代理人：赵永智，辽宁维康律师事务所律师。原告孟宪兰与被告大连金新房地产开发有限公司、第三人梅晓平商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序。公开开庭进行了审理。原告孟宪兰及其与第三人梅晓平的委托诉讼代理人赵永智，被告大连金新房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙雪、岳瀛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关于本诉，原告孟宪兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即退还已收取原告的购房预付款93145元，并自2014年10月7日起到给付之日止按银行同期贷款利率支付利息；2、终止合同；3、由被告承担案件受理费。事实和理由：早在2014年10月7日，被告将拟建的金州新区光明街道北山路1410号1单元7层4号86.56平方米的楼房，以每平方米7199元向外预售。条件是:必须支付首付款93145元，其余53万元被告用该预售房，向银行为购买人办理货款。当时原告同意并与被告签订了购房合同书，支付首付预付款，同时又按被告要求办理了相关的委托手续。但过了好长时间，被告打电话告诉原告说:抵押贷款办不下来了，让原告支付余款。原告明确答复被告:余款支付不起，已收取的预付款退还。当时工作人员说:这得向领导反映，由领导决定。为此原告多次到被告处要求退款，但都由被告的工作人员以领导不在支走。最近被告给原告一个打印好的"放弃购房承诺书"让签字，原告仔细看后不可能接受，便找被告协商，但遭到拒绝，故起诉，请求法院依法支持原告的诉求。被告大连金新房地产开发有限公司辩称：我司不同意原告全部诉讼请求。具体理由如下：一、原告逾期付款,因原告原因致使合同目的不能实现,经催告合同解除。按照合同约定,其应向我司支付合同总价款5%的违约金31157.25元,而且原告未达到返还首付款条件。双方于2014年10月7日签订的《商品房买卖合同》，原告购买我司金州新区光明街道北山路1410号1单元7层4号房屋。合同第六条其他方式约定:首期房款为人民币93145元,原告于本合同签订时支付;余额为人民币53万元,原告以银行抵押贷款方式支付,应当在合同备案登记之日起20个工作日内付清前述余款。我司于2014年10月7日为原告办理合同备案。后原告无法贷款,我司告知其补交全款，但历年多次催款均未果。《合同法》第九十四条规定:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。我司已向原告邮寄解除合同通知函。合同已解除。按补充协议4.2项约定,因乙方(原告)原因《合同》解除,乙方应当承担《合同》总价款5%的违约赔偿金。故原告应向我司缴纳违约金31157.25元。另按照补充协议第4.1项约定,因乙方原因甲方通知解除《合同》的,《合同》解除时,如《合同》已经登记备案的,甲方在《合同》登记备案撤销后30日内将已收取的房款按合同及本补充协议规定扣除相关款项后,余款由乙方无息领回。现原告拒不配合撤销合同备案,则我司有权拒绝返还剩余首付款61987.75元。因约定无息,故原告亦无权向被告主张利息。综上,原告诉求无理，应予驳回。第三人梅晓平述称，同意原告诉讼请求。关于反诉，被告大连金新房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院确认我司与孟宪兰、梅晓平签订的《商品房买卖合同》解除,并判令其二人配合我司办理撤销合同备案登记，并承担本案诉讼费用。事实及理由同我司本诉部分答辩意见。反诉被告孟宪兰辩称：贷款没办下来的责任在大连金新房地产开发有限公司，应驳回反诉请求。第三人梅晓平述称，同意孟宪兰的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2014年10月7日，原告及第三人与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下统称案涉《合同》）。原告、第三人（均为乙方）从被告（甲方）处购买其开发的位于金州新区房屋，总房款为623145元。《合同》第六条付款方式及期限约定“银行抵押贷款。首期房款为人民币93145元，于本合同签订时支付；余额为人民币53万元，买受人以银行抵押贷款方式支付，应当在合同备案登记之日起20个工作日内付清前述余款，否则承担本合同第七条约定的逾期违约责任”。《合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定“(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》4.1条约定“因乙方原因甲方通知解除《合同》的，《合同》解除时，如《合同》已经登记备案的，甲方在《合同》登记备案撤销后30日内将已收取的房款按《合同》及本补充协议规定扣除相关款项后，余款由乙方无息领回；如《合同》未登记备案的，甲方在《合同》解除后30日内将已收取的房款按《合同》及本补充协议规定扣除相关款项后，余款由乙方无息领回”。4.2条约定“除《合同》及本补充协议另有约定外，因乙方原因《合同》解除，或乙方提出解除《合同》，且征得甲方同意的，乙方应当承担《合同》总价款5%的违约赔偿金，如房屋已经装修的，该装修甲方不予补偿”。合同签订当日，原告向被告支付首付款93145元，被告为案涉《合同》办理备案。但原告至今未付清余款53万元。为此，被告曾分别于2015年9月30日、2020年7月15日向原告邮寄《催款通知函》、《解约通知函》，回执均显示“退回妥投”。上述事实有原、被告提供《商品房买卖合同》、《补充协议》及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以作为定案依据。本院认为,案涉《合同》合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。第一，案涉《合同》符合法定解除条件,应予解除。首先，原告已逾期付款近6年，而《合同》第七条约定被告在原告逾期付款超过30日后即有权解除合同。其次，被告在2020年7月15日向原告发出《解约通知函》,明确表示解除案涉合同，拟将案涉房屋另行出售他人。再次，原告当庭增加诉讼请求：终止合同。最后，解除权为形成权，依解除权人单方意思表示即可发生合同解除的法律效果。在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然被告提供的快递单不足以证明原告已收悉《解约通知函》，但庭审中，原告也主张终止合同。因此可以认定案涉合同自庭审之日解除。第二，根据合同约定,原告的逾期付款行为已经构成违约,应向被告支付合同总价款5%的违约金即31157元。该款与原告已付93145元首付款相抵扣，被告还应向原告退还购房款61998元。第三，根据案涉《合同》约定,被告无需向原告支付前述款项的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告孟宪兰、第三人梅晓平与被告大连金新房地产开发有限公司在2014年10月7日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2014014718),原告孟宪兰、第三人梅晓平协助被告大连金新房地产开发有限公司办理该合同备案撤销手续;二、被告大连金新房地产开发有限公司退还原告孟宪兰购房款61998元；以上第一、二项判决内容于本判决生效后30日内履行完毕；三、驳回原告孟宪兰的其他诉讼请求。诉讼费1070元（原告已预交），由原告孟宪兰负担；反诉费530元（被告已预交），由被告大连金新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  史振红二〇二〇年九月十二日书记员  夏婷婷