四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初4942号 原告（反诉被告）：德车车创梦工场（成都）科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府五街200号4栋A区4楼。 法定代表人：TOMXIHOU，总经理。 委托诉讼代理人：潘加伟，男，1987年1月14日出生，汉族，住山东省苍山县，系公司运营副总。 被告（反诉原告）：成都万安彩印有限公司，住所地：成都高新区西部园区百草路9号。 法定代表人：赖小红，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：严智，女，1968年12月28日出生，汉族，住四川省绵竹市，系公司员工。 委托诉讼代理人：彭彩明，四川少城律师事务所律师。 原告德车车创梦工场（成都）科技有限公司（反诉被告，以下简称德车车创公司）与被告成都万安彩印有限公司（反诉原告，以下简称万安彩印公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2020年7月23日、8月25日公开开庭进行了审理。原告德车车创公司的法定代表人TOMXIHOU及公司委托诉讼代理人潘加伟，被告万安彩印公司的委托诉讼代理人严智、彭彩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德车车创公司向本院提出诉讼请求:1.确认德车车创公司与万安彩印公司签订的《厂房租赁合同》于2020年3月17日解除；2.万安彩印公司退还德车车创公司厂房租赁保证金150000元，电缆保证金10000元，电力维护费7500元；3.万安彩印公司返还案涉房屋内德车车创公司的设备资产。事实与理由：2019年8月13日，德车车创公司与万安彩印公司签订《厂房租赁合同》，约定德车车创公司租赁万安彩印公司位于成都高新西部园区百草路*号的厂房，用于生产经营，租赁期为4年。合同签订后，德车车创公司向万安彩印公司支付了租赁保证金、电缆保证金、电力维护费、租金。2020年2月初，新冠疫情爆发，德车车创公司的员工多次与万安彩印公司的员工联系减免租金事宜，但均被拒绝，并且还对德车车创公司采取断水、断电、封锁房屋的措施，致使德车车创公司经营中断，中途双方多次协商未果，多次报警处理。万安彩印公司的行为造成德车车创公司生产经营困难，遭受损失。 万安彩印公司针对本诉答辩称，1.我方没有在3月17日收到解除函，德车车创公司没有单方解除权，不管是约定还是法定，我方没有违约；2.退还保证金150000元不成立，退还电缆保证金成立，但是是在我方单方解除合同的基础上成立，电力维护费按实际使用的时间缴纳。 万安彩印公司提出反诉诉讼请求：1.确认万安彩印公司与德车车创公司之间的《厂房租赁合同》于2020年3月17日解除；2.德车车创公司立即将其向万安彩印公司承租的位于成都高新区西部园区百草路*号4#厂房腾退并交还；3.德车车创公司参照租赁合同的约定向万安彩印公司赔偿损失，具体计算方法为：以1991平方米为基数，按约定的租金计算标准，从2020年3月17日起，计算至腾退并交还给万安彩印公司之日止；4.德车车创公司支付万安彩印公司2020年2月15日起至2020年3月16日止的租金55217元，并支付滞纳金，以55217元租金为基数，按每日千分之三的标准，从2020年2月15日起至付清之日止；5.德车车创公司支付水费电费4624.04元（以电表水表读数计算）。事实与理由：根据租赁合同约定，租金应每季度到期前提前10天支付，如逾期支付租金及其他费用达30日的，万安彩印公司有权解除合同并不退还租赁保证金。德车车创公司应在2020年2月5日前向万安彩印公司支付租金155298元，但经多次催告，德车车创公司未缴纳。遂万安彩印公司根据合同约定于2020年3月17日解除了租赁合同，但德车车创公司迄今拒绝腾退租赁标的、拒绝补交租金、拒绝赔偿。 德车车创公司针对反诉答辩称，万安彩印公司说在3月17日没有收到解除函，我方不认可，因为在3月18日的回函明确写到收到了函件。锁门是万安彩印公司造成的，是其不让我方进入园区。关于违约金，合同中约定如果支付了租金可以优先从租金中扣除，同时，违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年8月13日，万安彩印公司（出租人、甲方）与德车车创公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，合同中与双方争议有关的条款如下： 1.租赁标的：成都高新区西部园区百草路*号4#厂房，面积1991M2（具体以实际测量为准），租赁期限4年，从2019年8月15日起至2023年8月14日止； 2.租金按26元/M2/月（含税）收取，从第二年起租金按每年6%标准逐年递增，第一年（2019年8月15日至2020年8月14日），标准26元/M2/月，月租金合计51766元……； 3.租金按季支付，房屋租金德车车创公司应每季度到期前提前10天支付给万安彩印公司，如遇国家法定节假日可相应顺延，如拖欠租金达10日，万安彩印公司有权每日按所欠费用总额千分之三收取滞纳金； 4.经营产生的水、电费、燃气费和其他费用由德车车创公司自行承担；德车车创公司每年向万安彩印公司缴纳电力维护费7500元； 5.租赁保证金，合同签订三日内德车车创公司向万安彩印公司支付厂房租赁保证金共计150000元，不计息并不得抵作厂房租金，但可用抵作厂房赔偿及违约金，合同期满后，德车车创公司向万安彩印公司交清全部应付的租赁费用及其他经营费用，并按约交还厂房后3日内，由万安彩印公司退还德车车创公司； 6.德车车创公司逾期支付租金及其他费用达30日的，万安彩印公司有权解除本协议，并不退还租赁保证金。 合同签订后，万安彩印公司向德车车创公司交付了案涉厂房，德车车创公司向万安彩印公司交纳了租赁保证金150000元，电缆保证金10000元，以及第一年电力维护费7500元，并依约支付租金至2020年2月14日。 2020年2月11日，德车车创公司新冠疫情后复工申请通过。 2020年2月15日，德车车创公司向万安彩印公司发出《关于受肺炎疫情影响减免租金的沟通函》，载明主要内容：1.希望万安彩印公司根据《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》中第十八条“减免中小企业租金”相关政策，给予2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半的优惠措施；2.将暂缓支付因疫情和行政管控而导致我方无法正常使用租赁房屋期间所产生的租金，该行为不应视为我方违约；3.双方及时保持有效沟通，以尽快确定减免租金方案，共克时艰。其后，双方就减免租金事宜进行沟通，但未能达成一致。 2020年3月17日，万安彩印公司对案涉房屋采取断电措施。同日，德车车创公司制作《关于房屋租赁合同终止的函》，载明主要内容为：双方在协商减免租金过程中，万安彩印公司无任何书面通知的情况下，于3月17日中断电力，使业务无法开展，导致无法实现承租目的，要求自3月17日终止双方合同，并要求万安彩印公司收到函件5日内返还租赁保证金15万元及电缆保证金1万元，保证正常撤场及处理退租事宜。万安彩印公司承认收到上述函件。 2020年3月19日，万安彩印公司在案涉厂房之上加挂锁具。其后，双方多次就退租、撤场问题进行协商，并数次报警，但皆未能达成一致。 2020年4月7日，万安彩印公司委托四川少城律师事务所向德车车创公司发送《律师函》，载明主要内容：德车车创公司拖欠租金，构成严重违约，万安彩印公司可以解除合同且没有义务退还保证金，并要求德车车创公司在收到函件后，协商解除合同后的后续事宜：租金损失的赔偿、其他费用的结算、房屋腾退。 2020年7月31日，在本院明确要求之下，双方完成了案涉厂房的腾退与交接工作。 另查明以下事实： 1.2020年1月13日至3月13日，案涉房屋用电量3912度，用水21吨。 2.《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》第（十八）条：“减免中小企业租金。减轻受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业资金负担，承租国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户），2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半。由其他市场主体建设运营的物业，鼓励商协会倡议业主与承租方共度时艰、协商减免缓企业租金。各区（市）县可对减免的业主给予适度财政补贴。” 3.成都万安彩印有限公司，类型：有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围包括房屋租赁，注册资本5000万元，股东：林悦、赖小红，法定代表人：赖小红。 以上事实有《厂房租赁合同》《关于受肺炎疫情影响减免租金的沟通函》《关于房屋租赁合同终止的函》《律师函》、水电发票以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。双方对于合同于2020年3月17日解除无异议，本院对之予以确认，万安彩印公司愿意退还10000元电缆保证金，对于电力维护费2020年3月17日以后的部分愿意退还。本案争议焦点在于：1.德车车创公司是否可以要求万安彩印公司减免2020年2-4月租金，并拒付租金；2.万安彩印公司是否有权于3月17日断电，并解除合同。 一、德车车创公司是否可以要求万安彩印公司减免2020年2-4月租金，并拒付租金 德车车创公司引用《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》（以下简称：《20条措施》）第（十八）条认为万安彩印公司应该实行“2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半”的政策，对其租金进行减免。万安彩印公司承认收到过德车车创公司的减租申请，但是其表示自己为非国有企业，自身亦要面对偿还贷款的压力，无法减免租金。对此，本院院认为，《20条措施》第（十八）条规定的非常明确，对于“由其他市场主体建设运营的物业”是“鼓励”商协会“倡议”业主与承租方共度时艰、“协商”减免缓企业租金。因万安彩印公司为个人投资的非国有企业，因此，万安彩印公司并无法定减免租金的义务。德车车创公司在未与万安彩印公司协商一致的情况下，并无法定权利对抗其租金支付义务。故，对于德车车创公司减免并可以拒付租金的抗辩不予支持。德车车创公司应该交纳2020年2月15日至2020年3月16日的租金。至于具体租金数额，在本案中，德车车创公司提出了减免租金的请求，万安彩印公司不予同意，双方无法达成调解，但在新冠疫情形势严峻的关键时期，疫情防控措施确实影响了类似本案这样的汽车修理、服务行业的营收，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分关于合同案件的审理中第6条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，面对新冠疫情这样突发的事件，根据公平原则，出租人与承租人应共克时艰、共渡难关，本院对于合同约定的租金标准酌情进行变更，确定德车车创公司需要支付的租金总额为45000元。 关于违约金，德车车创公司逾期支付租金，确应向万安彩印公司支付逾期付款违约金，至于违约金金额，合同约定为日千分之三，德车车创公司当庭提出过高并请求调整。对此本院认为，合同约定违约金计算标准确实过高，本院酌情调整为年息6%。至于起算时间，合同约定为每季度到期前提前10天支付，故对于万安彩印公司要求从2020年2月15日起算违约金主张予以支持。 二、万安彩印公司是否有权于3月17日断电，并解除合同 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分关于合同案件的审理中第5条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，在新冠疫情期间，因疫情影响而导致国民经济受损，出租人与承租人亦应该共克时艰，承租人租赁房屋用于经营，而2月份至3月初正是疫情最严峻，防控措施最严格的期间，承办法官亦作为志愿者参加企业园区疫情防控，对于疫情对企业经营的影响有切身的感知。本案承租人作为汽车修理类企业，从其提供的视频证据等证据佐证可以看出业务量在此期间受到明显影响。因此，万安彩印公司不能以德车车创公司未交纳2月、3月的租金而解除合同。其于2020年3月17日断电解除合同的行为不符合法律以及司法解释的规定，本院不予支持。对于断电后万安彩印公司又在案涉房屋之上加锁，并要求将租金及其他费用结清才能腾退的行为，明显属于扩大损失的行为。故对于万安彩印公司反诉第三项诉请不予支持。至于万安彩印公司庭审中提交了三份其他承租人所作的经营未受疫情影响的情况说明，从证据形式上属于证人证言，但证人未到庭接受询问，德车车创公司当庭亦不予认可，本院不予采信。 关于双方腾退的诉请，因在本院指令之下，双方已经于2020年7月31日完成了案涉房屋内物品的搬离与房屋的交接，已无处理必要。 关于租赁保证金的退还，因万安彩印公司无权解除合同，其采取断电来解除合同的行为属于违法解除，故对于万安彩印公司要求不返还租赁保证金的主张不予支持，对于德车车创公司退还租赁保证金的诉请予以支持。 关于电力维护费，因电力维护费为全年费用，万安彩印公司于2020年3月17日上午断电，德车车创公司实际正常使用案涉房屋至2020年3月16日，故对于万安彩印公司退还未使用期间费用的主张予以支持。一年租金起止时间为2019年8月15日至2020年8月14日，未使用天数从2020年3月17日至8月14日共151天。因此，应该退还电力维护费用为7500/366*151=3094元。 关于水电费，德车车创公司在庭审中称：“如果现有证据证明是我们使用的，我们使用的我们认可。”，其后，德车车创公司对万安彩印公司提供的2020年1-3月水电费抄表记录之上签字确认为其员工所签。万安彩印公司亦提供交费发票证明上述费用其已经垫付。故对于万安彩印公司水电费4624.04元的诉请予以支持。 关于德车车创公司在第二次庭审中提出的损失，其未作为诉请提出，本院在本案中不做处理，德车车创公司可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）德车车创梦工场（成都）科技有限公司与被告（反诉原告）成都万安彩印有限公司于2019年8月13日签订的《厂房租赁合同》于2020年3月17日解除； 二、被告（反诉原告）成都万安彩印有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）德车车创梦工场（成都）科技有限公司退还租赁保证金150000元； 三、被告（反诉原告）成都万安彩印有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）德车车创梦工场（成都）科技有限公司退还电缆保证金10000元； 四、被告（反诉原告）成都万安彩印有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）德车车创梦工场（成都）科技有限公司退还电力维护费3094元； 五、原告（反诉被告）德车车创梦工场（成都）科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都万安彩印有限公司支付2020年2月15日至2020年3月16日租金45000元及逾期付款违约金（计算方式：以45000元为基数，以年息6%为计算标准，从2020年2月15日计算至付清之日止）； 六、原告（反诉被告）德车车创梦工场（成都）科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都万安彩印有限公司支付水电费4624.04元； 七、驳回原告（反诉被告）德车车创梦工场（成都）科技有限公司的其他本诉诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）成都万安彩印有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1825元，由被告（反诉原告）成都万安彩印有限公司负担，反诉案件受理费减半收取2340元，由原告（反诉被告）德车车创梦工场（成都）科技有限公司负担600元，被告（反诉原告）成都万安彩印有限公司负担1740元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年九月二十二日 书记员  曾娜