陕西省XX城县人民法院 民事判决书 (2018)陕0526民初3895号 原告（反诉被告）：XX市洛河经济资源开发有限责任公司，住所地：陕西省XX城县。法定代表人:李XX，系该公司经理。委托诉讼代理人:南小林，陕西赛高律师事务所律师。委托诉讼代理人:姬延峰，陕西至正律师事务所律师。被告（反诉原告）：XX荣达房地产开发有限公司，住所地：XX省XX市未央区。法定代表人:梁XX，系该公司执行董事兼总经理。原告（反诉被告）XX市洛河经济资源开发有限责任公司（以下简称洛河公司）与被告（反诉原告）XX荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）项目转让合同纠纷一案，本院于2018年1月26日作出了（2017）陕0526民初1957号民事判决书，原、被告皆不服，向XX市中级人民法院提起上诉。XX市中级人民法院作出了（2018）陕05民终367号民事裁定书裁定：撤销XX城县人民法院（2017）陕0526民初1957号民事判决；发回XX城县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告洛河公司的委托诉讼代理人南小林、姬延峰，被告荣达公司法定代表人梁XX到庭参加了诉讼。原告洛河公司的法定代表人李XX经传票传唤未到庭；本案现已审理终结。原告洛河公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告荣达公司支付原告洛河公司项目转让款7599180元（依据合同约定用本案所涉建设项目单元楼成本价折抵面积支付）；2、诉讼费由被告荣达公司承担。事实和理由：2013年9月7日，原、被告签订了项目转让合同，合同第五条约定“甲方（原告洛河公司）将XX城县XX酒店建设项目及全部相关建设手续转让给乙方（被告荣达公司），乙方支付甲方转让金2800万元”；第十一条约定，合同签订后被告荣达公司分次支付100万元、900万元及1000万元，剩余800万元待工程竣工后用单元楼成本价折抵。同时约定，原告洛河公司办理项目变更登记手续的费用200万元由被告荣达公司承担，即本合同含办理变更登记手续费用共计3000万元。合同签订后，原、被告又于2014年4月1日签订了补充协议，协议约定：原告洛河公司不再办理项目变更登记手续，手续由被告荣达公司办理，原约定费用200万元，被告荣达公司支付20万元，其余180万元不再支付。该项目转让合同履行期间，被告荣达公司陆续向原告洛河公司支付、代付转让款共计约2000万元。本案所涉建设项目建成后，原告洛河公司向被告荣达公司主张权利，经2016年、2017年两次对账核算，原告洛河公司计算出诉讼标的，但被告荣达公司却以需要寻找原荣达公司法定代表人陈某某核实为由，不履行合同义务，经原告洛河公司多次催促，至今没有结果。原告洛河公司认为，被告荣达公司应依合同约定将剩余转让款按照单元楼成本价折抵面积进行支付。    被告荣达公司辩称，第一、原告洛河公司请求被告荣达公司支付项目转让款7599180元存在错误，应驳回原告洛河公司的诉讼请求。2013年9月7日《项目转让合同》第十一条约定，剩余项目转让款800万元待工程竣工后用单元楼成本价折抵。然而，案涉项目至今仍未竣工，转让尾款的条件尚未生效。第二、原告将案涉合同转让金包含范围予以缩小。其一、根据2013年9月7日《项目转让合同》和2014年4月1日《补充协议》，项目转让金经双方协商调整为2820万元。在第三条，明确了项目现状以及包含的机械、物料、设施。又依据第五条，荣达公司是按项目的现状受让的，支付的转让金包括工地现场活动板房及办公用品，工地内所有的机械、土方、模板及扣件用具，工地内已、未加工钢材及库房未清点钢材折价款。按《项目转让合同》第八条，双方对现场机械、物料、设施已清点移交，应包括在2820万元的转让费之内。其二、除荣达公司已经向洛河公司支付的 20600820元之外，还有以下的款项应为荣达公司向洛河公司的支付款。1、2014年1月3日李XX写收条收到陈某某520万元，荣达公司现金交付，早于2014年1月4日洛河公司、荣达公司及屈XX达成的三方债务转移协议，此三方协议是用协议入荣达公司账务的，所以，2014年1月3日的收条与2014年1月4日的协议，荣达公司总计向洛河公司付款1040万元；2、东临四户的危房重建费用总费用182万元，没有从荣达公司付款中扣除；3、2013年18日，李XX出具收条20万元，没有计算到荣达公司的付款之中；4、2013年11月29日荣达公司支付前期规划费5万元，属洛河公司办理规划证所欠的费用，应由洛河公司负担；5、2014年1月14日寇XX代洛河公司支付欠原XX的5万元；6、东临四户的拆迁租房费用3.6万元，应由洛河公司负担。对以上的支付款项，对5、6洛河公司如果不认可，可在本案中暂不作处理。被告荣达公司向本院提出反诉请求：1、请求判令原告洛河公司违约，向被告荣达公司双倍返还项目转让款违约定金200万元；2、请求判令以下各项款额冲抵被告荣达公司应支付的项目转让款，包括：①合同履行期间XX大厦东邻原XX、梁XX、原XX、王XX四户建房款182万元，过渡期房租及房屋装修款103880元，共计1923880元，②XX城县农发行职工王XX住房采光权补偿金10万元， ③ 代付前期钢材款46万元，支付前期地勘及桩基检测费两笔36万元，板房木材款23万元；3、以上各项款额冲抵被告荣达公司应向原告洛河公司支付的剩余项目转让款总计为5073880元；4、本诉及反诉费用由原告洛河公司全部承担。事实和理由：一、原告洛河公司违反合同约定义务，依法应向被告荣达公司双倍返还定金200万元；二、原告洛河公司应向被告荣达公司承担因XX大厦东邻四户建房款182万元，过渡期房租及房屋装修款103880元，支付农发行职工住房采光权补偿金10万元。另外，原告洛河公司前期工程所欠钢筋款46万元，桩基检测费及地勘费36万元，已由被告荣达公司代付。综上，被告荣达公司认为原告洛河公司在本诉中提出的要求以单元楼成本价折抵800万元的事实已经不能成立，现双方就项目转让款存在代付、垫付、抵扣赔偿款等相关事实，被告荣达公司依据实际付款情况，与原告洛河公司不存在较大争议。原告洛河公司针对被告荣达公司的反诉辩称，1、被告荣达公司要求原告洛河公司返还定金200万元缺乏事实依据。因双方已达成补充协议，将原约定的由原告洛河公司办理手续，变更为由被告荣达公司办理手续，故原告洛河公司并未违约，且定金条款是以合同不能履行为前提，但该合同已履行；2、被告荣达公司要求原告洛河公司支付四户建房款182万元，过渡期房租及房屋装修款103880元，XX城县农发行职工王XX住房采光权补偿金10万元，前期钢材款46万元，前期地勘及桩基检测费两笔36万元，缺乏事实依据和法律依据，上述各款项应由被告荣达公司承担举证责任；板房木材款23万元属实，但已经付清，且该款不包括在项目转让款中，原告洛河公司亦未要求。原告洛河公司基于不安抗辩权要求被告荣达公司以单元楼成本价折抵面积支付项目转让款，请依法支持原告洛河公司的诉讼请求，驳回被告荣达公司的反诉请求。对当事人无异议的证据，原被告一致认可无争议的证据证明的事实，被告荣达公司向原告洛河公司支付转让款20600820元，为原被告共同认可“代付赖XX工程款”等18项付款明细，本院予以确认。原、被告对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告洛河公司提供的证据：2013年9月7日项目转让合同、2014年4月1日补充协议，被告荣达公司对证据的真实性无异议，但认为项目转让合同中约定的“剩余800万元待工程竣工后用单元楼成本价折抵”，属附条件的条款，待条件成就后履行，本院予以采信；《折价协议》，证明钢材、木材、机械等转让款项，不包括在项目转让合同2800万元之中。被告认为，进行移交与清点，应包括在项目转让款中。依据原被告的移交、清点及折价的事实，应不包括在项目转让款中，对洛河公司的意见予以采信；对账单明细，证明原、被告经过两次对账，被告支付原告20600820元，剩余7599180元未向原告支付。被告认可给付的款项及数额，对被告支付原告20600820元的款项及事实予以认定；（2017）陕0526民初1957号民事判决书，证明原、被告经过两次对账的事实及欠款数额，经原一审确认。被告认可该判决书确定的已给付数额，还有争议的给付数额，对该判决书确定的已给付数额予以认定。华睿诚建鉴字（2019）21号鉴定意见书，证明涉案项目单元楼的成本价每平米2993.19元，被告认为涉案单元楼的实际成本价高于鉴定价，但没有相应证据予以证明。本院对该份鉴定意见书，予以认定。被告荣达公司提供的证据：第一组，项目转让合同及补充协议，证明被告给付原告定金100万元，虽然对项目手续变更作了约定，原告形成违约，应支付被告违约金200万元。原告认为，原告已经转让项目，履行了合同，不存在违约。本院对原、被告转让项目的事实予以认定。第二组：洛河公司与荣达公司经济往来明细，证明荣达公司支付及代洛河公司支付的金额为2278.081万元。被告荣达公司表示，XX中院指导意见上荣达公司除认可支付20600820元外，“荣达公司认为另外支付了6344000.22元”，另外支付的数字不准确，依本次提出的争议事项为准。争议的证据在以下几份：1、2013年18日李XX的收条20万元，被告认为原一审未计入荣达公司付款数额中，本次应计入。原告认为不应计入付款数额。本院审查，李XX于2013年10月23日的收条160万元，有“以前的条据、汇款，从10月23日以前全部作废”的表述，2013年18日的条据经调查洛河公司会计张XX应为“2013年10月18日”，包括定金100万元，9月10日的条据20万元及争议的20万元，皆包括在李XX所写的收160万元的收条中。本院依据上述事实，对被告的意见不予采纳。2、2014年1月3日李XX的收条520万元，被告认为，李XX的收条时间早于2014年1月4日李XX与荣达公司及屈百平三方协议转移的520万元，二者没有关联性，应计入转让款付款。本院认为，被告争议的李XX520万收条 ，被告原法定代表人陈某某陈述，系多次现金支付，李XX书写的总收条，已经将原收条返还李XX。本院认为，荣达公司没有账务明细支持其陈述，大额给付款全部为现金，不符合日常生活的习惯，从前述争议的证据中可以证明，李XX作废的收条未返还，520万元的收条已经返还，对陈述的这一事实高度存疑，被告也没有证据证明。对该收条认定为三方债务转移由被告向原告支付转让款520万元的凭证，不属荣达公司的另一笔给付款。3、荣达公司东临四户的危房重建费用182万元，应计入支付的转让费中。本院原一审中，就此项，原、被告达成协议以156万元为准，在反诉中予以判处，不计入本诉被告给付原告项目转让款。4、2013年11月29日，寇XX的证明工地支出规划放线及规划用地许可证费用共计5万元，系政府部门收费，应凭缴费票据主张，个人的证明不能达到已缴费5万元的证明目的，对被告的意见不予采信。5、2014年1月14日寇XX代李XX支付原XX5万元，没有债务转移协议，原告不予认可，不予认定被告荣达公司支付项目转让款的事实。6、荣达公司东临四户的拆迁租房费用36000元，应计入支付的转让费中。本院的认定意见在反诉中予以判处，本诉中被告给付原告项目转让款不应计入。综上，本院认定荣达公司给付洛河公司的转让款为20600820元。第三组证据至第六组证据为：关于洛河综合楼基建前期开挖打桩与东临四户的地基下沉的情况反映；东临四户的身份证复印件及情况说明；洛河公司李XX的承诺书；拆迁还房协议；荣达公司承诺书；息诉罢访书；工程承包合同；李XX、屈XX和荣达公司陈某某的三方协议；荣达公司陈某某给屈百平出具的收条；西安铁城工程试验检测技术有限公司出具的发票；李XX承诺书；行政裁定书及协议；王XX收条；关于涉及荣达公司相邻四户的拆迁租房费用，原、被告达成确认协议，对能够证明拆迁补偿的事实的证据予以认定。对争议520万元，本院结合收条、三方协议已做认定，如同前认定。其余的证据不予认定。  根据以上认定证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：2013年9月7日，原告洛河公司（甲方）与被告荣达公司（乙方）签订项目转让合同，合同中主要内容为：合同第二条：（1）项目位置：XX城县XX路XX段，四址为：东邻东街村，西邻迎宾路，北邻农发行，南邻新华书店。（2）项目性质：商住用地。（3）占地面积：1979.10 m2；第三条：项目开发建设现状：1、基础桩已结束，垫层已完工防水已做。2、护坡已完。3、现场有钢筋、木板、木方。4、塔吊。5、钢管扣件、活动房；第四条：甲方为项目建设已办理完全部相关手续：甲方已取得蒲国用（2013）第00103号国有土地使用权证书，土地用途为商住用地，已取得建设工程规划许可证—蒲国建字第（2013）10号，已取得建筑工程施工许可证—蒲建许字（2013）第024号等；第五条：甲方将XX城县XX酒店建设项目及全部相关手续转让给乙方，乙方支付甲方转让金2800万元；第八条：甲方收到900万元后3日内负责全部清理施工现场，移交乙方，乙方愿意接收的办理相关手续；第九条：关于前期误工、租赁、材料损耗、支护产生的相关费用由甲方承担；第十条：甲方前期与四邻发生的纠纷以及产生的费用由甲方承担，与乙方无关；第十一条：合同签订之日起5日内付定金100万元，甲方负责办理变更项目所有手续，费用由乙方承担（200万元），期限为乙方提供房地产公司相关手续之日起15日内办理完毕，手续变更完毕10日内乙方给付甲方900万元，乙方进入工地10日内给付1000万元，剩余800万元待工程竣工后用单元楼成本价折抵；第十二条：如果在项目手续变更过程中出现无法变更情况，甲方退还乙方定金100万元及相关手续200万元；第十三条：甲方配合乙方办理变更项目手续，费用由乙方承担，其中相关配套费再产生费用由甲方承担；第十四条：本合同双方签字即具有法律效力。任何一方违约，按法律关于定金的规定执行。合同备注：含办理变更手续费用共计叁仟万元转让费。2013年9月18日，原告洛河公司法定代表人李XX向被告荣达公司出具承诺书，主要内容为：“我公司与贵公司2013年9月7日签订项目转让合同，现合同已开始履行。我公司现郑重承诺：一、项目合同签订之前我公司因此项目涉及所有债权债务均由我公司承担，与你公司无关。二、开发项目涉及的外围纠纷均由我公司协调并承担全部责任”。2013年9月25日，原告洛河公司与被告荣达公司签订补充协议，约定被告荣达公司法定代表人已变更为李XX，待被告荣达公司将2000万元转让费支付原告洛河公司，原告洛河公司负责将法定代表人变更回转；原告洛河公司在办理项目手续变更过程中，应先将土地手续、规划手续变更至被告荣达公司名下，其余手续在施工过程中逐步完善（住宅土地使用年限变更为70年，项目名称变为XX大厦）。如果不能变更按主合同退还被告荣达公司定金。2014年4月1日，原告洛河公司法定代表人李XX（甲方）与被告荣达公司负责人陈某某（乙方）签订补充协议，双方就XX城县XX大厦（原XX酒店）立项、规划手续达成协议如下：一、甲乙双方原项目转让协议约定甲方负责立项手续、规划手续变更到乙方名下，并承诺是商业开发，因特殊原因甲方无法办到；二、甲乙双方现约定，甲方不再办理第一项事务，原项目转让协议约定乙方支付甲方办理此项事务费用200万元，支付甲方20万元，其余180万元不再支付；三、甲方协助乙方办理相关立项、规划手续，费用由乙方承担。2013年10月25日，经双方协商，就工地现场活动板房及办公用品折价80000元，现场工地内的所有机械、木方、木板及扣件用具计价150000元，现有钢材（工地含已、未加工的）299.739吨及库房未清点钢材，含调运费在内按3400元/吨计价，后经双方确认，钢材共计341.095吨，计价1159723元。XX大厦东邻四户原XX、梁XX、原XX、王XX，因相邻关系与被告荣达公司发生纠纷，被告荣达公司于2014年5月16日支付东邻住户重建费用，原、被告确认为156万元。拆迁租房费用荣达公司支付36000元。被告荣达公司与XX大厦北邻农发行家属楼西单元三楼西住户王XX达成协议，并支付了王XX住房采光权补偿金75000元。审理中，原、被告均认可被告荣达公司通过付现、代付、债务抵付向原告洛河公司支付共计20600820元。关于项目转让的单元楼成本价，经委托鉴定，华睿诚建鉴字（2019）21号鉴定意见书，涉案项目单元楼的成本价为每平米2993.19元。本院认为，原告洛河公司与被告荣达公司签订的项目转让合同，系双方真实意思表示，依法认定有效。关于本诉部分， 按照项目转让合同的约定，转让金2800万元是否含工地现场活动板房及办公用品，工地内所有的机械、木方、木板及扣件用具，工地已、未加工钢材及库房未清点钢材的折价款。原、被告在项目转让合同中第八条约定，原告洛河公司全部清理施工现场，向被告荣达公司移交，荣达公司愿意接收的办理相关手续。未就折价的物品做明确的约定，依据原、被告清点数量、折价的行为来分析，不包括在转让费2800万元之内。被告在答辩中陈述的6笔经济手续，涉及共计735.6万元及折价款，认为应从2820万元的项目转让款中扣除，在对证据的认定意见中做了认定，不应在项目转让款中扣除。被告荣达公司应支付原告洛河公司转让款2800万元，还有变更手续荣达公司应支付的20万元，共计2820万元，减去原、被告确认已付的20600820元，下余7599180元应予清偿。项目转让合同约定的剩余800万元待工程竣工后用单元楼成本价折抵，被告荣达公司应按单元楼成本价每平方米2993.19元折抵面积给付原告洛河公司。关于反诉部分，被告所交原告100万元的定金是否双倍返还。被告交付原告100万元定金后，并约定被告支付原告200万元作为变更手续费用。2014年4月1日，原被告对变更手续作了补充约定，被告支付原告20万元，由被告自行办理项目变更手续。原、被告进行合同的履行，原告非根本性违约，对被告辩称原告双倍返还定金200万元不予采信。被告荣达公司主张的东邻四户建房款，依照原告洛河公司与被告荣达公司的约定，涉案项目涉及的外围纠纷由原告洛河公司承担全部责任。原、被告确认同意以156万元为准，由反诉被告洛河公司支付反诉原告荣达公司；过渡期房租，经核实为36000元；王XX住房采光权补偿金，经核实为75000元。故原告洛河公司应向被告荣达公司支付东邻四户建房款156万元、过渡期房租36000元及王XX住房采光权补偿金75000元。被告荣达公司诉请的代付前期钢材款46万元，支付前期地勘及桩基检测费36万元，因其提供的证据不力，不予支持。综上所述，被告荣达公司应支付原告洛河公司项目转让款7599180元应以单元楼成本价每平方米2993.19元折抵面积。原告洛河公司应向被告荣达公司支付XX大厦东邻四户建房款156万元、房租36000元及王XX住房采光权补偿金75000元。被告荣达公司的其他反诉请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条等之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）XX荣达房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）XX市洛河经济资源开发有限责任公司项目转让款7599180元以单元楼成本价每平方米2993.19元折抵面积支付。二、由原告（反诉被告）XX市洛河经济资源开发有限责任公司支付被告（反诉原告）XX荣达房地产开发有限公司已支付的XX大厦东邻原XX、梁XX、原XX、王XX四户建房款1560000元、房租36000元及王XX住房采光权补偿金75000元，共计1671000元。三、驳回原、被告的其他诉讼请求。以上应履行的义务及有给付内容的条款，于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费69472元，反诉受理费23658元，保全申请费5000元，鉴定评估费100000元，共计198130元，由原告XX市洛河经济资源开发有限责任公司负担61125元，被告XX荣达房地产开发有限公司负担137005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。     审  判  长   王    伟人民陪审员   孙 许 琪人民陪审员   阴 绪 社二O二O年九月十日书  记  员   雷 红 艳0201809101219839001