广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1730号 原告：马振武，男，1988年1月10日出生，住广西扶绥县。 被告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大厦11层A区，办公地址南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座第21层。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 原告马振武与被告广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马振武到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告依《商品房买卖合同》第十五条约定在判决生效后10日内将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证；2.判决被告依《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同补充协议》第七条、2016年5月18日签订的》协议书（4号楼）的约定支付原告逾期办证的违约金56085.37元（以275699元为基数，按日万分之二计算，从2018年1月1日起计至2020年5月11日，共计861天，应计至产权登记机关核发《房屋所有权证》之日止）；3.本案诉讼 2 费由被告承担。事实与理由：2011年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区，合同约定房屋总价款为273699元,后因核实房屋面积补缴至275699元。被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按合同约定支付了房款，但被告至今未提交需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理房屋产权登记。因被告未能及时履约，2016年5月18日双方签订《协议书》，但被告至今仍未提交其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理房屋产权登记。原告认为，原被告双方签订的合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力。原告依合同履行付款义务，但被告没有依据合同约定协助原告办理产权登记，其行为已构成违约，依据我国《合同法》第一百零七条之规定应当承担违约责任。依据双方《商品房买卖合同补充协议》第七条：“如出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属于出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止”及《协议书》（4号楼）约定尚应另计日违约金10元。被告至今仍未能按合同的约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证。现应再支付2018年1月1日起计算至2020年5月111日共计861天的违约金275699元×0.0002×861＋10元×861＝56085.37元给原告，应计至产权登记机关核发《房屋所有权证》之日止，并判决生效后10日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院依法审理，支持原告的诉讼请求。 被告提交书面答辩意见，1、原告的诉请已过诉讼时效，原告最迟应在2018年5月10日前起诉；2、原告怠于行使自己的权利，按日万分之二计算有失公平；3、认为违约金约定过高，且原告未能按约定及时缴纳契税，给被给造成损失，请求违 3 约金调整为按日万分之一计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本庭对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院经审理认定事实如下：2011年2月27日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以单价2827.59元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给原告，建筑面积为89.73平方米，房屋总价款为253720元。《补充协议》第七条关于产权登记约定：1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。合同签订后，原告支付了房款253720元，被告在一审法庭辩论终结前尚未能协助办理房屋产权证。 另查明，2012年8月24日，原告向广西南宁怡缘居物业服务有限责任公司交纳了2012年10月至2014年6月期间的物业服务费。 4 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现被告逾期未能协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，经原告催促仍未履行该义务，故对原告诉请被告依约协助办理不动产权证，本院予以支持，原告诉请在判决生效之日起10日内履行，本院认为在判决生效之日起30日内办理较为适宜。 关于被告逾期办证的起算时间的确定问题。关于被告逾期办证的起算时间的确定问题。原、被告合同第十五条及《补充协议》第三条约定方典公司应在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得产权证。原告主张涉案房屋的交房时间为其缴纳物业费的时间即2012年10月1日，被告未予反驳，故本院予以认可。而根据中华人民共和国劳动和社会保障部于2008年1月3日发布的《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》，扣除法定工休日104天及法定节假日11天，一年的法定工作日为250天。方典公司应在交房时间2012年10月1日往后推720个工作日即2015年8月18日前为原告办理并取得房屋产权证，违约金的起算时间应为2015年8月19日。对于被告辩解的原告的诉请超过诉讼时效期间的问题。原告向本院提交诉讼材料之日为2019年11月14日，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，原告主张2016年11月14日之后的违约金并未超过诉讼时效期间。而对原告主张2015年8月18日至2016年11月13日期间的违约金，本院不予支持。 关于违约金的计算问题。2016年11月14日起计算至2019年11月14日的违约天数共计1095天。根据合同第十五条、《补充协议》第七条的约定，且综合考虑方典公司逾期办证行为给原告造成的损失及方典公司过错程度、合同履行情况 5 等因素，本院对双方约定的违约金的计算方法予以调整，酌情确定至起诉之日的违约金额为40000元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告马振武办理不动产权证书； 二、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告马振武支付违约金40000元； 三、驳回原告马振武的其他诉讼请求。 案件受理费2465.93元，减半收取1232.96元，由被告广西方典置业投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于履行期限内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2465.93元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 6 二〇二〇年九月八日 书记员 黄义芳