山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初3621号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路30号，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人:房善全，山东公明政和律师事务所律师。被告：臧中华，男，1974年2月21日出生，汉族，住济宁市。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告臧中华金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行委托诉讼代理人房善全到庭参加诉讼。被告臧中华经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告臧中华于2012年8月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告臧中华偿还原告借款本金19958.19元、利息215.41元、罚息及复利14.01元（暂计至2020年7月21日），合计20187.61元，以及自2020年7月22日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、依法确认原告对被告臧中华名下抵押物即坐落于济宁市中户房产的处分价值享有优先受偿权；4、本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2012年8月17日，被告臧中华与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告臧中华向原告借款7万元，用于购买房产，借款期限为120个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率执行基准利率，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告臧中华以其所购坐落于济宁市中户的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为济宁市房他证字第××号。贷款发放后，被告未按合同约定按时足额履行还款义务，已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。被告臧中华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提交如下证据材料：（1）被告臧中华身份证复印件一份；（2）《中国建设银行个人住房贷款申请表》一份；（3）《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370680001-011-2012001048）一份；（4）房屋他项权利证一份；（5）中国建设银行个人贷款支付凭证一份；（6）《中国建设银行个人贷款对账单》及《贷款账户基本信息》各一份；（7）《委托代理协议》及律师代理费发票各一份。经审查，上述证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，对其证明效力本院均予采信。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2012年8月7日，被告臧中华作为申请人向原告建行济宁分行提交“个人住房贷款申请表”，申请借款7万元，用于购买山东省汇源开泰房地产有限责任公司出售的房屋。2012年8月17日，被告臧中华作为借款人和抵押人与原告建行济宁分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370680001-011-2012001048），内容包括“借贷条款”、“担保条款”、“违约责任条款”、“其他约定条款”及“特别签订条款”五个部分；其中“特别签订条款”主要约定：借款本金为人民币7万元；借款用途为购买开泰花园第16幢03单元04层中户房屋；借款期限为120个月（自2012年8月17日至2022年8月17日）；贷款利率在基准利率水平上上浮0%，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为796.62元；合同项下担保方式为保证加抵押；抵押财产为济宁市中户房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他费用、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。2012年12月7日，济宁市房产交易监理处为涉案抵押房屋（坐落于济宁市中户）办理了正式抵押登记，房屋他项权利人为原告建行济宁分行，编号为房他证字第××号。2012年8月22日，原告建行济宁分行向合同约定账户（37×××85）发放贷款7万元。贷款发放后，自2012年9月22日至2019年9月24日期间，被告臧中华基本能正常还款，此后又于2019年11月8日还款810.54元、2020年4月19日偿还3825.08元、2020年5月25日偿还800元，2020年5月25日以后未再有还款记录；截止至2020年7月17日，已还本金50041.81元，利息21056.21元，拖欠本金1349.96元、拖欠利息141.96元、拖欠罚息5.15元，贷款余额19958.19元。另查明，原告建行济宁分行因向被告主张上述权利委托山东公明政和律师事务所办理法律事务，已支付前期律师代理费500元。本案涉及问题是：1、原告建行济宁分行是否有权要求解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并提前要求被告臧中华偿还下欠借款本金及利息（包括罚息和复利）？2、原告是否对涉案抵押房产享有优先受偿权？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原被告之间成立借款担保合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款7万元发放给被告臧中华指定账户，履行了合同义务。被告臧中华未按合同约定期限偿还借款，已构成违约，应承担违约的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用以抵偿借款人应付款项；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。据此，基于被告臧中华违约的事实，原告建行济宁分行有权解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告臧中华提前偿还借款本息。本案中，原告根据被告的还款情况，按照基准利率计收正常利息（当前执行基准利率4.9%），自逾期之日起按合同约定贷款利率水平上上浮50%计收罚息及复利，截止至2020年7月21日计算得出下欠借款本金19958.19元、利息215.41元、罚息及复利14.01元，符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，合法有效，应予以确认。原告要求被告臧中华偿还上述借款本息并继续支付2020年7月21日之后利息（按合同约定计算至借款清偿之日），有事实和法律依据，应予以支持。因被告臧中华违约，导致原告为实现债权而支付律师代理费500元，依上述合同约定，该费用应当由被告臧中华承担。关于原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权的问题。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条第八项约定，借款人未足额履行合同项下的到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。不动产抵押权的设立以登记为生效要件，被告臧中华以所购房屋（济宁市中户房屋）为涉案借款提供抵押并办理了房屋抵押登记，原告作为抵押权人对抵押房屋依法享有抵押权。据此，合同解除后，被告臧中华如未能清偿上述债务，原告作为抵押权人，有权依法将抵押房产拍卖、变卖，并就所得的价款优先受偿。故原告建行济宁分行主张对案涉抵押房产处分价值优先受偿，于法有据，应予以支持。被告臧中华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对原告主张事实和提供证据放弃了抗辩和质证的权利，因此而产生的不利法律后果由其个人承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告臧中华于2012年8月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370680001-011-2012001048）。二、被告臧中华于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金19958.19元、正常利息215.41元、罚息及复利14.01元（截止至2020年7月21日），合计20187.61元；并继续支付自2020年7月22起至实际付清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370680001-011-2012001048）约定计算的利息、罚息及复利。三、被告臧中华于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费500元。四、如被告臧中华未能按上述期限履行还款义务，原告有权以被告臧中华提供的抵押物即坐落于济宁市中户房产（房他证字第××号）折价或变卖、拍卖该抵押物的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  徐莉莉人民陪审员  范 娟人民陪审员  胡晓真二〇二〇年九月七日书 记 员  李俊青