河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0730民初950号 原告：王磊，男，1980年11月5日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区。 原告：张炜婷，女，1985年6月1日出生，汉族，住址同上，系王磊妻子。 二原告共同委托诉讼代理人：邢国威，北京市京师律师事务所律师。 被告：怀来京御房地产开发有限公司，住所地河北省怀来县东花园镇新兴产业示范区规划展馆103室。 法定代表人：孟惊，总经理。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任成森，河北天枢律师事务所律师。 被告：北京丽满万家网络技术有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院17号楼5层57号。 法定代表人：张爽，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：付洪嘉，男，1992年10月12日出生，汉族，系公司员工。 原告王磊、张炜婷与被告怀来京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）、被告北京丽满万家网络技术有限公司（以下简称丽满万家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张炜婷及二原告共同委托诉讼代理人邢国威，被告京御公司的委托诉讼代理人田国华、任成森，被告丽满万家公司的委托诉讼代理人付洪嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王磊、张炜婷向本院提出诉讼请求：1、确认《商品房买卖合同》及《补充协议》解除（庭审中变更为判令解除《商品房买卖合同》及《补充协议》）；2、被告一退还原告所交付的已付购房款460517元；3、被告一赔偿原告已付购房款利息：以440517元为基数，自2016年8月30日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计，和自2019年8月20日起至还款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，并以20000元为基数，自2016年8月28日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计，和自2019年8月20日起至还款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计；4、被告一向中国建设银行股份有限公司怀来支行返还原告未偿还的购房贷款（庭审中变更为被告一向原告返还购房贷款670000元）；5、被告一向原告赔偿至履行日止中国建设银行股份有限公司怀来支行向原告收取的全部购房贷款利息；6、被告一和被告二连带退还购房服务费35000元；7、被告一和被告二连带赔偿原告已付团购推荐费利息：以35000元为基数，自2016年8月29日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计，和自2019年8月20日起至还款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计；8、被告一赔偿原告逾期交房违约金3520.75元；9、被告一承担本案诉讼费、可能的鉴定费等费用。事实和理由：2016年8月28日，原告王磊、张炜婷夫妇到被告一经营的河北怀来八达岭英国宫玫瑰园项目售楼处购买商品房。销售人员（丁月珍）带领原告参观的是紧邻售楼处东侧的已建好的样板房及小院。该样板房小院位于地面以上，且周围没有任何挡墙遮挡，通透性及视野非常好。该销售人员说19期的小院和该样板房小院完全一样。当日向被告一交付认筹款20000元，现场工作人员介绍说需先交纳电商费，电商费作为部分房款，否则没有购房资格，在现场人员带领下向被告二交纳购房服务费35000元，2016年8月30日，原告到项目售楼处签签约审核单，明确总价为1200515元，折后总价1130517元，享受优惠政策3.5万元抵7万，折后单价11689.76元/平方米，购买八达岭英国宫玫瑰园Q19幢1单元1层102预售商品房，交房日期为2018年11月30日。在现场工作人员带领下向被告一交付认筹款440517元。2016年9月21日，二原告到项目售楼处签订《商品房买卖合同》，编号HFB20160920010601，约定交房日期为2018年11月30日，该合同2017年2月22日在怀来县房地产交易所备案，预售许可证号为（2016怀）房预售证第040号。同日签订了《补充协议》。在《补充协议》一、3、条明确“对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓”。同日还签订了《八达岭英国宫玫瑰园项目高层小高层产品建设范围内及周边环境因素告知函》，该函特别提示（三）补充说明（16）明确“本项目地块南侧高层：Q17#、Q18#、Q22#、Q23#、Q24#、Q25#住宅楼首层、二层南侧由于紧邻地块坡地挡墙，对首层、二层部分住户南侧的卧室、客厅有视线遮挡”；该函尾部还明确记载：“向本人作出了充分的告知及说明”。该函未提及Q19#南侧紧邻地块坡地挡墙，更没有充分的告知与说明。之后，2016年9月26日二原告与中国建设银行股份有限公司怀来支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，贷款670000元。 二原告在被告一2018年12月6日发出推迟收房通知后即到现场了解房屋建设情况，发现所购买的八达岭英国宫玫瑰园Q19号楼1单元102预售商品房南侧约8米距离处紧邻小区道路南侧挡墙，墙高约3米，对其南侧的卧室、客厅都有严重的视线遮挡，该套房屋事实上是地下室，挡墙上就是小区主干车道，存在严重的车辆交通安全隐患，挡墙上多处设有排水管，存在水淹和坍塌隐患，该套房屋完全违反二原告对房屋环境的要求，毫无预知的原告当然不能接受。2018年12月10日，原告向被告一邮寄递交了退房申请书，明确要求退房。2018年12月5日（通知书下签署日期）被告通知二原告2019年1月2日收房，原告拒绝收房。2019年5月20日，被告一应众多业主要求计划对玫瑰园Q19幢1单元1层102南侧地块坡地挡墙等部分进行整改，需要政府批准。之后，因涉及多方问题，最终仅将挡墙高度降为2.5米。之后，原告多次与被告一协商退房未果。在忍无可忍，维权协调无果的情况下，原告诉至法院。根据《合同法》、《住宅设计规范》（GB50096-2011）、《城市居住区规划设计规范》相关规定，被告一的行为已构成根本违约。原告要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，归还并赔偿原告相关购房本金、利息及损失。另外，两被告勾结，在被告二与原告不存在任何合同关系且未向原告提供任何服务的前提下收取35000元团购优惠款抵70000元房价款。35000元或70000元房价款根本不是包括在合同价款之内的，原告购房过程中自始至终不曾接受过任何超出购房接待的任何服务，开发商为卖房接待原告也不应加收服务费，所谓服务费令人莫名其妙，本质上是替被告一向被告二支付的代理费，以达到他们违法增加购房款，违法减少被告的税收。且由于35000元团购优惠款抵70000房屋价款，虽然35000元直接为被告二收取，但“抵”字之意即“等同已收取”，结合被告二对被告一的代理行为、被告一允许被告二在其营业场所办公以及在签购单上约束原告缴纳35000元服务费，否则不能购房等等双方的勾结行为，原告有理由相信这笔费用是被告一实际收取的。因此，35000元团购优惠款属于二被告勾结收取的不当得利，即使属于房款在退房时也应退回。基于以上事实和理由，原告诉至法院，望判如所请。 被告京御公司辩称，1我公司与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。原告按照合同及补充协议约定向我公司支付购房款是其应履行的义务，其无权要求我公司予以返还。2、原告即不享有约定解除权，也不享有法定解除权，其要求返还购房款的诉讼请求于法无据。3、我公司在开发的项目竣工验收合格后，通知了原告办理入住手续，这不仅符合了房屋法定交付条件，也符合合同约定的房屋交付条件。涉案房屋已经完成了竣工验收，并进行了竣工验收备案。且我公司已于2018年12月26日向原告邮寄了《入住通知书》，涉案房屋的交付符合法定及合同约定的交付条件。4、因双方签订的合同合法有效，故原告与中国建设银行股份有限公司怀来支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，原告应履行还贷义务，原告要求我公司返还贷款及利息的诉讼请求没有事实依据。5、原告诉请的35000元服务费并非我公司收取，且我公司与被告二均为独立的法人，不存在关联性。原告主张我公司与被告二承担连带退还购房服务费及赔偿利息没有事实根据和法律依据。6、原告主张的逾期交房违约金及诉讼费、鉴定费没有事实依据。7、原告在诉状中所称的“遮挡、安全隐患、水淹和坍塌”问题与事实不符，我公司所交付的房屋符合相关设计规范并已验收合格。原告所述的“遮挡、安全隐患、水淹和坍塌”问题与事实不符，且属于专业技术性范畴的问题，作为自然人的原告无权妄下结论。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回全部诉讼请求。 被告丽满万家公司辩称，1、我公司不同意原告的第6、7项诉求，我公司不是本案的适格被告，我公司与原告不存在商品房预售合同关系，双方只存在服务合同关系，不应当在本案中一并解决。2、事实上原告已经享受了被告提供的3.5万元抵7万的购房优惠，在原告提供的签约审核单中，原告已经确认了优惠活动的履行，鉴于被告提供的优惠服务不违反法律和行政法规的强制性规定，系由原告与被告自愿订立服务合同关系，故原告无权要求被告退还3.5万元团购服务费。 本院经审理认定事实如下：2016年9月21日，原告王磊、张炜婷与被告京御公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于怀来县房屋，建筑面积96.71平方米，单价每平方米11689.76元，总价1130517元。原告于2016年8月30日交付房屋首付款，剩余房款办理银行贷款，被告应当在2018年11月30日前将已取得建筑工程竣工验收的商品房交付原告。合同于2017年2月22日备案。签订《商品房买卖合同》当日，双方还签订了补充协议，其中第十条约定，“如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等）。”同日，双方签订《八达岭英国宫玫瑰园项目高层小高层建设范围内及周边环境因素告知函》，其中载明“项目高层小高层产品房源包括下列楼栋……小高层部分：……Ｑ19＃、Ｑ22＃-Ｑ24＃住宅楼；补充说明（16）本项目地块南侧高层Ｑ17＃、Ｑ18＃、Ｑ22＃、Ｑ23＃、Ｑ24＃、Ｑ25＃住宅楼首层、二层南侧由于紧邻地块坡地挡墙，对首层、二层部分住户南侧的卧室、客厅有视线遮挡”。告知函中关于Ｑ19＃住宅楼没有挡墙及有视线遮挡环境因素的告知。合同签订前，原告已于2016年8月29日交纳认筹款20000元，8月30日交纳440517元，共计交纳首付款460517元。合同签订后，原告办理按揭贷款670000元，2016年9月26日，该笔贷款支付给被告京御公司，至此，原告支付完毕全部购房款1130517元，被告京御公司于2016年12月18日向原告开具增值税发票。原告自2016年10月26日开始归还贷款，至2020年4月共计偿还银行贷款本息166295.2元。 为查清案涉房屋情况，本院于庭前到现场进行了查勘。原告所购买的Q19#楼盘建于南高北低坡地上，入户单元门（楼北侧）与地面持平，该楼南侧为一层带有小院，小院地面与单元门地面同一水平。小院南侧为小区东西向主干道，路面约高于一层楼顶。原告购买的为该楼东起第二户一楼带小院，房屋东、南侧均有立面护墙，东侧墙高3米左右，高于原告房屋屋顶。南侧挡墙距离房屋8米多，由东向西高度逐步降低，上为斜坡，斜坡上是主干道。对于南侧挡墙，原告测量高度为2.5米左右，被告京御公司测量挡墙最高处为2.2米，最低处1.45米。案涉房屋于2018年12月27日竣工验收，2019年1月8日进行竣工验收备案登记。2018年12月，原告到现场了解房屋建设情况时，发现其所购买的房屋在高坡及主干道以下，房屋东侧及南侧均有挡墙。原告认为房屋事实上是地下室，完全违反其对房屋环境的要求，2018年12月10日，其向被告京御公司邮寄递交退房申请书要求退房。被告京御公司通过微信和发送房屋交付通知书方式，通知原告于2019年1月2日前办理入住手续，原告拒绝收房。因八达岭英国宫玫瑰园项目办理入住过程中，小区业主投诉住宅南侧挡墙较高、距离建筑较近以致遮挡视线问题，相关政府部门、被告京御公司及业主就整改问题开会研究，之后被告京御公司进行了整改施工，但原告购买房屋的挡墙情况未得到有利改善。 另查明，2016年8月29日，原告为购买房屋，向被告丽满万家公司交纳服务费35000元，该服务费用于原告购房时“以3.5万抵7万”使用，商品房买卖合同约定的购房价款为抵顶优惠后的价格。 上述事实，有当事人陈述、原告提供的签约审核单、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《八达岭英国宫玫瑰园项目高层小高层产品建设范围内及周边环境因素告知函》、收款收据、丽满万家公司出具的服务费收据、银行回单存根、购房增值税发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、银行贷款支付凭证、微信通知、房屋交付通知书、现场照片、退房申请书及快递单、整改会议纪要、调整方案公示、业主提出意见的通知、京御公司关于项目业主提出意见的回复、原告贷款账户的交易明细、案外人李立群与被告京御公司签订的补充协议；被告京御公司提供的商品房买卖合同及补充协议，收款收据、河北省建设工程竣工验收备案证明书、入住通知书邮寄单及邮件查询记录、现场照片、河北省建设工程竣工验收报告在卷佐证。 本院认为，原告与被告京御公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否符合解除条件；2、原告其他各项诉求的依据及能否获得支持。 关于焦点1、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，原告在购买房屋时，被告有义务如实告知房屋的相关情况，双方签订的《八达岭英国宫玫瑰园项目高层小高层产品建设范围内及周边环境因素告知函》系被告京御公司对原告作出的允诺，应视为商品房买卖合同内容，其中对挡墙情况及有视线遮挡问题的告知中涉及高层和小高层的部分楼栋，但未涉及Q19#楼，被告京御公司亦未向法庭举证通过其他方式告知了原告，应承担举证不能的法律后果。原告在未被告知的情况下，作出无挡墙及视线遮挡的判断属于合理的认知范围。被告京御公司实际交付的房屋东侧和南侧存在挡墙，与告知函中约定的环境因素不符，构成违约。房屋虽经竣工验收，但房屋东侧挡墙高度在3米左右，南侧挡墙最高处2米多，小院前道路与一层楼顶持平，被告虽对小区内挡墙进行过整改，但案涉房屋现状仍大大超出社会生活一般人对一楼状态的理解和接受范围。被告的违约行为足以影响原告的购买意愿，影响其购买房屋目的的实现，原告要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》符合法律规定，本院予以支持。 关于焦点二，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于损失赔偿，原告认为因补充协议第二十二条第4款是格式条款，内容明显损害原告利益，违反公平原则，条款无效，不应适用。被告辩称格式文本是房地产交易的习惯，协议未加重原告的责任，剥夺原告的权利。经查，补充协议是被告京御公司在房地产交易中提供的格式文本，第二十二条第4款“买卖合同及本协议解除的，如买受人为贷款客户，出卖人不承担买受人已还贷款机构贷款利息。如因出卖人原因（包括因出卖人原因导致面积差超±3%的）导致买卖合同及本协议解除的，双方同意：……如买受人为贷款客户的，首付款部分按照中国人民银行同期存款利率计算，贷款部分按照中国人民银行同期贷款利率计算，由出卖人向买受人支付购房款实际到达出卖人账户之日至出卖人退还购房款之日的已付购房款的利息。除此之外出卖人不承担任何其他责任。”其内容显然对原告的损失赔偿权利予以排除和限制，根据合同法第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”同时，被告京御公司亦未举证其对该条款向原告进行了提示和说明义务，故该条款无效。对原告的意见予以采信。综上，对原告要求被告返还已支付的购房款460517元及赔偿利息损失的诉求，本院予以支持。 原告主张被告京御公司返还购房贷款670000元并赔偿银行收取的贷款利息的诉求，因该笔贷款作为购房款已实际由被告京御公司收取，合同解除后，被告京御公司应向原告退还，关于原告归还银行的贷款利息，属于原告的损失，被告京御公司应当赔偿。对原告的上述诉求，本院予以支持。 关于原告主张被告京御公司和被告丽满万家公司连带退还购房服务费35000元。该费用由被告丽满万家公司收取，其用途是在购房款上进行抵顶使用，被告丽满万家公司未向法庭举证该费用有其他服务内容，现原告与被告京御公司的购房合同予以解除，该费用的抵顶用途亦不能实现，被告丽满万家公司应将该费用退还原告。原告主张被告丽满万家公司赔偿相应利息损失，未向法庭提供被告丽满万家公司存在过错的证据，本院不予支持。原告要求被告京御公司承担连带责任，根据法律规定，承担连带责任应当有约定或法律规定。原告向法庭提供的签约审核表及被告丽满万家的收据，内容中未对承担连带责任作出约定，亦不符合承担连带责任的法律规定，对该项诉讼请求不予支持。 关于原告主张被告承担逾期交房违约金的诉求，合同约定的交房时间为2018年11月30日，房屋实际竣工验收为2018年12月27日，被告京御公司通知原告于2019年1月2日前收房，该事实双方均无异议，被告京御公司存在逾期交房的行为，原告主张逾期交房违约金3520.75元，符合双方在补充协议第十条的约定，本院予以支持。原告主张的鉴定费并未实际发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告王磊、张炜婷与被告怀来京御房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告怀来京御房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告王磊、张炜婷已付的购房款460517元及利息（以20000元为基数，自2016年8月29日起计算至2019年8月19日，以440517元为基数，自2016年8月30日起计算至2019年8月19日，均按照中国人民银行同期贷款利率计算；以460517元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 三、被告怀来京御房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告王磊、张炜婷支付的购房贷款670000元及已偿还银行的贷款利息（利息自2016年9月26起计算至实际履行之日止）； 四、被告怀来京御房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告王磊、张炜婷逾期交房违约金3520.75元； 五、被告北京丽满万家网络技术有限公司于判决生效后十日内退还原告王磊、张炜婷服务费35000元； 六、驳回原告王磊、张炜婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7661元，由被告怀来京御房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  陈建华 二〇二〇年九月二十九日 书记员  姚延斌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——