苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初7409号原告：吴江政安公路设施有限公司，住所地苏州市吴江区震泽镇八都曹村。法定代表人：谭新民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：严建坤，江苏赛杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浴丞，江苏赛杰律师事务所实习律师。被告：苏州市开开门业有限公司，住所地苏州市吴江区震泽八都曹村村**。法定代表人：汤泉坤，该公司总经理。原告吴江政安公路设施有限公司(以下简称政安公路公司)与被告苏州市开开门业有限公司（以下简称开开门业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序于2020年8月4日、2020年8月31日公开开庭审理了本案。原告政安公路公司的委托诉讼代理人严建坤、王浴丞，被告开开门业公司的法定代表人汤泉坤到庭参加第一次开庭。原告政安公路公司的委托诉讼代理人严建坤到庭参加第二次开庭，被告开开门业公司经本院合法传唤未到庭参加第二次开庭。本案现已审理终结。政安公路公司向本院提出诉讼请求：1、判令开开门业公司立即腾退所占厂房；2、判令开开门业公司按照45万元/年支付房屋占有使用费，自2020年1月31日计算至实际腾退日；3、本案的诉讼费由开开门业公司承担。事实和理由：开开门业公司承租政安公路公司位于吴江区.2平方米国有土地上的厂房多年，最后两期《租房协议》分别签订于2013年1月30日、2016年1月30日；其中最后一期合同租期4年，自2016年1月30日至2020年1月30日止。因合同到期后政安公路公司不愿按照原租金水平续租，先后于2020年3月23日、2020年5月10日寄送《限期搬离腾空房屋通知书》及《律师函》，明确告知开开门业公司：或租赁期满而搬离，或按照45万元/年另行签订合同。然而，开开门业公司既不腾房也不付费，非法占有使用政安公路公司的厂房至今。开开门业公司辩称：１、不同意按照每年45万元的标准计算房租，原来的房租是每年19万元，政安公司主张按每年45万元计算无任何合同依据。２、政安公路公司出租的房屋部分有证，部分没证。没证的是彩钢板建筑，单层铁皮瓦的厂房，之前曾被火烧过，开开门业公司就在之前被火烧过的厂房之外的土地上建造了部分土建和钢结构的厂房，总面积是1100平方，是经过政安公路公司同意的，并非擅自搭建的。续建是在2016年开始的，事先已征得谭新民、吉爱芬夫妇同意，并到现场看后进行施工，从建房到使用的五年时间，政安公司从未对开开门业公司在租赁期间提出不同意的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2013年1月30日，政安公路公司作为出租方（甲方）与开开门业公司作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同，约定：兹有甲方将原厂房所有车间、办公室及其他辅助房租给乙方使用，1、租用期限：自2013年元月30日开始至2016年元30号止，暂定三年。2、租金一年-付共计人民币19万元整。一次性付清。后双方又就上述房屋签订租房协议一份，主要内容为：1、租用期限：自2016年元月30日开始至2020年元月30号止，暂定4年。2、租金一年一付共计人民币19万元整。一次性付清。该合同下方备注：2016年度全年房租17万元整，17－18－19年年租金19万元整。2020年3月23日，政安公路公司以挂号信的方式向开开门业公司邮寄《限期搬离腾空房屋通知书》，通知书载明：你单位租赁我公司的厂房车间、办公室及其它辅助房的租赁期限已于2020年1月30日届满，该期限届满前后，我公司多次与你单位商谈，并通知你单位搬离及腾空所租赁房屋内的设施用品，你单位至今没有搬离及腾房的任何行动。现我公司正式书面通知你单位，限你单位于2020年3月31日前，自行向有关部门结清水、电、气、电话等相关费用后腾空所租赁全部房屋并交还我公司，同时向我方支付至搬离之日的房屋占用使用费。若到期未按时搬离腾空房屋，我方将采取法律措施，由此产生的费用将由你方承担。上述信件于次日被汤泉坤签收。2020年5月10日，政安公司通过其委托诉讼代理人严建坤向开开门业公司发送律师函，载明：一、据委托人述称：1、贵公司承租委托人厂房多年，最后一期《房租协议》租赁期间自2016年1月30日至2020年1月30日止。2、因相同地段厂房租赁价格早已上涨，委托人虽多次要求上调租金、贵公司却刻意回避而未果；最后一期《房租协议》到期前，委托人明确告知贵公司，或终止租赁关系腾退厂房，或另行签订租赁合同、调整租金至45万元/年。3、鉴于贵公司缺乏按上述租金签订租赁合同的诚意，委托人于2020年3月23日书面通知贵公司于当月腾房；但贵公司既不腾退厂房、也不按委托人要求另签合同，非法占有使用委托人厂房至今。二、……本律师认为：１、房屋租赁合同到期而终止；贵公司如需继续租用厂房，委托人有权上调租金。２、贵公司目前只有两种选择：一是响应委托人租金要求另签租赁合同；二是腾退厂房。３、如贵承租期间私搭滥建的，委托人还有权要求拆除以恢复原状。三、……现向贵公司明确如下：１、请贵公司务必于2020年5月20日之前明确所选解决方案；届期未答复或未腾房的，视为同意按照45万元/年支付厂房占有使用费。２、如贵公司有何任何异议或提议，请务必及时向本律师提出。３、上述期限届满，如贵公司仍未能明确答复或未能就涉租事宜取得委托人认可的，委托人将循诉讼途径要求贵公司返还厂房并承担相应费用。2020年5月15日，开开门业公司回复：本公司能接受的是1、如果继续租用，租金可以适当提高，但上涨幅度不可过高，应参照周边同类。2、如果要求公司腾退，那公司自建1050m²厂房通过评估后付清，即腾退。另查明：政安公路公司系涉案租赁房屋不动产权登记的所有权人，登记的房屋建筑面积人为838.53平方米。截止目前，开开门业公司仍未支付2020年1月31日起的租金或占有使用费。审理过程中，政安公路公司陈述厂房租赁合同约定的租赁房屋有证的838.53平方米，无证的2000平方米，总共将近3000平方米。无证部分厂房主体结构是钢结构，是政安公司自己搭建的，开开门业公司在租赁过程中，在无证厂房的基础上自己又擅自搭建了一部分，大概有600平方米。对开开门业公司擅自搭建的部分，不同意支付费用，开开门业公司可以拆除。本院认为：原告政安公路公司与被告开开门业公司签订的租赁合同约定的租赁建筑面积为2000余平方米,政安公路公司提供的不动产权证明上记载的房屋建筑面积总共为838.53平方米,对超过产证面积而修建的房屋,因未取得建设工程规划许可证,超过面积部分的合同为无效。关于有效部分的租赁厂房，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同，但出租人解除租赁合同的，必须给承租人合理的准备时间。现根据原告政安路政公司向被告开开门业公司发送的《限期搬离腾空房屋通知书》、律师函，及被告向原告发送的回函，可推定原告对被告按原租赁合同继续使用租赁物有异议，双方对继续租赁的租金的标准未达成合意。故案涉有效部分合同，因租赁合同期限已届满，作为承租人的被告开开门业公司应当返还租赁的房屋。房屋租赁合同租赁期限届满、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还房屋并赔偿损失。故本院对原告要求被告搬离租赁房屋的诉讼请求，予以支持，考虑到被告现仍实际经营中，酌情给予被告一个月的搬迁时间。被告开开门业公司在承租涉案房屋期限内，理应支付房租，在租赁合同解除后理应支付占有使用费，占有使用费可参照原租金标准计算。对于无效部分合同，作为承租人的开开门业公司应返还依无效合同占有的租赁房屋，并支付参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故被告应支付原告从2020年1月31日起至至实际腾让之日止的按年租金19万元计算的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州市开开门业有限公司应于本判决生效后三十日内将位于苏州市吴江区震泽镇八都曹村二组的租赁房屋返还原告吴江政安公路设施有限公司。二、被告苏州市开开门业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴江政安公路设施有限公司租金、占有使用费（以190000元/年为标准，从2020年1月31日起计算至实际腾让之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62284004071********）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4205元，由原告吴江政安公路设施有限公司负担205元，由被告苏州市开开门业有限公司负担4000元，并于本判决生效之日起十五日交至法院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62284004060********）。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：105553010********），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员 康 琳二〇二〇年九月八日书记员 王率先附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。