广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初2035号 原告：吴再珍，女，1947年7月7日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：郑团斯，男，1969年12月7日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 被告：吴再逢，男，1950年3月7日出生，汉族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：吴书茵，广西南港律师事务所律师。 被告：宁学玉，女，1959年1月18日出生，汉族，住防城港市港口区。 原告吴再珍与被告吴再逢、宁学玉建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴再珍的诉讼委托代理人郑团斯、被告吴再逢的诉讼委托代理人吴书茵到庭参加诉讼。被告宁学玉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴再珍向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告配合原告办理宅基地过户手续；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年6月16日，被告吴再逢取得防城港市国土资源局颁发的 -2- 防港国用(证)字第0021号国有土地使用证,该证载明土地使用者为吴再逢，地址为冲孔村冲孔豪丫上玉葵，用途为住宅，批准使用权限70年，用地面积105平方米。2007年3月20日吴再逢与吴再珍签订《土地使用转让协议书》，主要内容:吴再逢(甲方)，吴再珍(乙方)经过平等协商达成以下协议:一、甲方将其于1994年I2月1日从南宁建设股份有限公司购买的土地使用权转让给乙方，详见《土地使用转让合同》。二、位置:公车镇冲孔村豪丫上玉葵，防港路东侧，教导队对面，第11号地，详见《防城县土地局用地红线图》及《规划平面图》。三、面积:实际使用面积105平方米。四、综合价格:4万元。五、付款方式:现款一次付清。六、转户费用:由乙方负责。七、双方责任:甲方:第一，负责弄清并理顺转让土地的位置、地块和用地使用标高，并把与南宁建设股份有限公司购买的土地使用权的有关手续转让给乙方。第二，帮助乙防办理土地使用转户手续。乙方:按照甲乙双方的约定，如期如最付款。违约责任:双方如有违约，则违约方要赔偿对方造成的实际损失。同日，吴再逢出具一张《收据》，内容为:“今收到转让冲孔上玉葵11号地块给吴再珍付给的土地转让款肆万元正，此据。”同日，吴汉伟出具一份《证明》，内容为：“我同意将于1994年12月1日，以吴再逢名义，从南宁建设股份有限公司购买的公车镇冲孔村豪丫.上玉葵、防港路东侧、教导队对面、第11号地、实际使用面积105平方米的土地使用权，按照综合价格肆万元转让。吴再篷委托广西信德房地产评估咨询有限公司对位于冲孔村豪丫。上玉葵岭的土地使用权转让价格评估，估价目的是为了委托估价方办理土地使用权转让手续时提供价格参考，根据吴再逢与吴再珍签订《土地使用转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，吴再逢应按《土地使用转让协议书》的约定履行权利和义务。吴再逢以出让方式取得土地使用权，已领取土地使用权证书，吴再珍己向吴再逢履行了支付转让款4万元的义务，吴再珍要求吴再逢、宁学玉配合其办理土地过户手续的条件已具备，吴再珍请求吴再逢、宁学玉配合其办理土地过户手续有事实和法律依据，所以港口区法院作出(2019)桂0602民初2040号的民事判决书，判令吴再逢和宁学玉在判决生效之日起30天内配合吴再珍办理防港国用(证)字第0021号国有土地使用证的土地过户手续，判决书下来后，一审被告吴再逢不提出上诉，被告宁学玉（签订土地使用转让协议时己经离婚）不服一审判决，向防城港市中级人民法院提出上诉，防城港市中级人民法院作出(2020年)桂06民终475号民事判决书。 -3- 1.撤销防城港市港口区法院的(2019)桂0602民初2040号民事判决；2.驳回被上诉人吴再珍的全部诉讼请求；3.二审法院对一审法院认定的土地使用转让协议书合法有效，二审法院予以维持，关于配合过户的问题，因为相关法律规定，达到基建的25%才能正式过户，二审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定:未达到25%的基建为理由，作出暂不支持吴再珍要求吴再逢和宁学玉配合过户的诉讼请求，后来原告吴再珍在该宅基地根建了一层楼房，现己经达到政策规定的过户条件，原告多次打电话要求吴再逢和宁学玉遵守原来签订的转让协议，协助办理过户手续，但是被告不接电话，也不配合办理过户手续，为了维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请求法院判决被告协助原告办理过户相关手续。 被告吴再逢辩称，涉案土地目前还不符合宅基地过户办理手续，请法院依法驳回原告方的起诉。 被告宁学玉不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。 经审理本院认定事实如下：1995年6月16日，被告吴再逢取得防城港市国土资源局颁发的防港国用(证)字第0021号国有土地使用证,该证载明土地使用者为吴再逢，地址为冲孔村冲孔豪丫上玉葵，用途为住宅，批准使用权限70年，用地面积105平方米。2007年3月20日吴再逢与吴再珍签订《土地使用转让协议书》，主要内容:吴再逢(甲方)，吴再珍(乙方)经过平等协商达成以下协议:一、甲方将其于1994年I2月1日从南宁建设股份有限公司购买的土地使用权转让给乙方，详见《土地使用转让合同》。二、位置:公车镇冲孔村豪丫上玉葵，防港路东侧，教导队对面，第11号地，详见《防城县土地局用地红线图》及《规划平面图》。三、面积:实际使用面积105平方米。四、综合价格:4万元。五、付款方式:现款一次付清。六、转户费用:由乙方负责。七、双方责任:甲方:第一，负责弄清并理顺转让土地的位置、地块和用地使用标高，并把与南宁建设股份有限公司购买的土地使用权的有关手续转让给乙方。第二，帮助乙防办理土地使用转户手续。乙方:按照甲乙双方的约定，如期如最付款。违约责任:双方如有违约，则违约方要赔偿对方造成的实际损失。同日，吴再逢出具一张《收据》，内容为:“今收到转让冲孔上玉葵11号地块给吴再珍付给的土地转让款肆万元正，此据。” -4- 2019年7月16日，原告因本案纠纷向本院提起民事诉讼。本院于2019年12月12日作出（2019）桂0602民初2040号民事判决书，认定原告与被告吴再逢签订的《土地使用转让协议书》有效并判决被告吴再逢、宁学玉配合办理防港国用（证）字第0021号国有土地使用权证的土地过户手续。被告宁学玉不服一审判决向防城港市中级人民法院提起上诉。2020年5月27日，防城港市中级人民法院作出（2020）桂06民终475号民事判决书，认定《土地使用转让协议书》有效，但涉案土地的房屋建设未达到开发投资总额的25%，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”的规定，暂不具备办理过户的条件，遂判决撤销本院（2019）桂0602民初2040号民事判决书，驳回吴再珍的全部诉讼请求。 二审判决生效后，原告在未取得规划许可的情况下自行在涉案土地上建设一层房屋。2020年7月30日，防城港市自然资源局向原告发出了《责令停止违法行为通知书》，以原告该建设违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，要求原告立即停止违法行为。现该建设已被拆除。 本院认为，防城港市中级人民法院作出（2020）桂06民终475号生效民事判决书认定涉案土地的房屋建设未达到开发投资总额的25%，暂不符合办理土地过户手续，判决驳回原告的诉讼请求后，原告为达到符合过户条件，未经规划许可，擅自在涉案土地上建设一层房屋，现该房屋已被拆除。原告的上述行为属于违法行为，其在涉案土地上违建房屋并不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第(二)项所规定的开发投资总额的25%的情况，且该房屋已被拆除。因此，原告以其已符合办理土地过户手续为由，再次向本院提起诉讼，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一)项、第三十九条第一款第（二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四 -5- 十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定的规定，判决如下： 驳回原告吴再珍的全部诉讼请求。 本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告吴再珍承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费100元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  朱海 二〇二〇年九月二十九日 -6- 法官助理何耀鹏 书记员覃艺