上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初19572号原告：凯德龙城(上海)商用置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：林建瑞，总经理。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海哈儒实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：温宝玲，执行董事。委托诉讼代理人：孙启来，上海喜睦律师事务所律师。原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司与被告上海哈儒实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理，依法适用简易程序，由审判员章国栋独任审判。原告的委托诉讼代理人汪滢、沈丹荔，被告的委托诉讼代理人孙启来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《凯德七宝购物广场-商场房屋租赁合同》于2020年1月4日解除；2、判令被告向原告支付自2019年10月1日至2020年1月3日的租金人民币(以下币种相同)118,355.52元，以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金；3、判令被告向原告支付自2019年10月1日至2020年1月3日的物业管理费28,182.97元，以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照当月应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金；4、判令被告向原告支付自2019年10月1日至2020年1月3日的市场推广费4,632.31元，以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照当月应付市场推广费的0.1%计算的逾期付款违约金；5、判令被告向原告支付自2019年10月1日至2020年1月9日的水电费17,367.8元，以及自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照拖欠水电费的0.1%计算的逾期付款违约金；6、判令被告已经支付的租赁保证金人民币146,446.71元不予返还，归原告所有；7、判令被告向原告支付自2020年1月5日起至实际返还之日止按照每日人民币4,814.69元的标准的房屋占用费；8、判令被告向原告支付自2020年2月4日起至注销工商登记之日止按照每日人民币4,814.69元的标准的逾期注销工商违约金。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令被告腾空租赁房屋、恢复原状后将房屋返还原告。事实和理由：原、被告于2019年9月19日签订了《凯德七宝购物广场-商场房屋租赁合同》，约定被告承租凯德七宝购物广场商场三层03-06*08号房屋。租赁合同签署后，原告依约履行自身各项义务。但是，被告却自2019年10月起拖欠该房屋的租金、物业管理费、市场推广费及水电费等款项。为此，原告于2019年12月30日以律师函的形式要求被告支付欠款并继续履行租赁合同，并告知了拒不履行的法律后果，但被告仍未履行。因此，原告于2020年1月3日以律师函的形式通知被告于2020年1月4日解除租赁合同，并要求被告支付拖欠款项并承担违约责任。被告的行为已构成严重违约，并且给原告造成了重大的经济损失，故原告来院起诉，望判如所请。被告上海哈儒实业有限公司辩称：认可租赁合同已解除的事实，但是不认可合同解除时间及原告的其他诉讼请求。租赁合同约定逾期支付房租超过15天，原告可采取停水停电等措施，逾期支付房租超过30天，原告可单方解除合同。被告是存在欠租的事实，但是原告应及时采取措施防止损失扩大化，而不是等到三个月以后达到没收保证金条件时才与被告解除租赁合同。原告的行为是将损失扩大化，对于扩大的损失部分应由原告自行承担。对于市场推广费，被告不同意原告进行市场推广，事实上原告也未进行过市场推广活动，故原告要求被告支付市场推广费及相应违约金缺乏事实根据。对于水电费，应以被告实际使用的水电费为准，超出部分不应由被告承担。对于租赁保证金，原、被告从2015年起就开始签订房屋租赁合同，本案中的房屋租赁合同系原、被告之间的第三份合同。原告在被告已经支付了租赁保证金和公共事业保证金的情况下单方解除合同，给被告造成重大损失，原告应当将上述保证金退还被告。对于房屋占有使用费和返还房屋的诉请，被告认为租赁房屋已被原告上锁并控制，原告阻止被告搬出相关设施，故不存在房屋占有使用费问题和返还房屋问题。经审理查明：上海市闵行区七莘路XXX号凯德七宝购物广场为上海金球投资控股有限公司(原上海金球(集团)有限公司)所有，于2005年4月出租给原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司，并同意原告分割转租。2019年9月19日，原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司(签约甲方，出租方)与被告上海哈儒实业有限公司(签约乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市闵行区七莘路XXX号凯德七宝购物广场-商场三层03-06*08号房屋出租给乙方，房屋类型为商用，甲乙双方同意该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为299.17平方米。乙方承诺租赁该房屋作为经营“哈泊妮-幼儿护理中心”之用途，租赁期限6个月，自2019年9月11日至2020年3月10日。该房屋的保底租金按租用面积计算，含税月保底租金额为每平方米人民币127.75元。(含税月保底租金为人民币38,218.97元，由不含税租金额36,399.02元加上增值税税额1,819.95元构成。)乙方应于合同签订后5个工作日内或该房屋交付乙方的同时(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。乙方应于合同签订后5个工作日内或房屋交付时(以日期在先者为准)向甲方支付房屋租赁保证金人民币146,446.71元。该房屋的含税物业管理费按照租用面积每平方米每月30.42元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币9,100.75元，由不含税物业管理费(8,585.61元)加上增值税税额(515.14元)构成。甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币5元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币1,495.85元，由不含税市场推广费(1,411.18元)加上增值税税额(84.67元)构成。乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、市场推广费的，每逾期一日，则应按逾期支付款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须向甲方支付相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。关于房屋的交还，乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向甲方交还房屋，乙方逾期不交还房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回；甲方还有权要求乙方按租赁最高年度日租金、日物业管理费以及日市场推广费之和的三倍的费用标准支付逾期期间每日的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方应于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的市场监督、税务、食药监等政府主管部门给予的经营证照、批准、许可、备案等的注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于租赁期最高年度日租金、日物业管理费以及日市场推广费之和的三倍的违约金。乙方应于交付日或之前向甲方支付公共事业保证金人民币23,933.60元。此外，该合同对其他事项亦作了详细约定。上述合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。2019年11月5日，原告向被告寄送律师函，向被告催讨2019年8月至2019年10月的租金、物业管理费及市场推广费等费用共计114,352.12元，并告知其违约后果，要求其承担相应的违约责任。邮件显示该份律师函于2019年11月7日由物业签收。庭审中，被告表示未收到。2019年12月30日，原告又以律师函的形式要求被告在3日内支付2019年10月至12月的租金、物业管理费及市场推广费共计146,446.71元，要求被告继续履行合同并告知其违约后果。该函件被告于2019年12月31日签收，但未就欠款一事作出处理和回应。2020年1月3日，原告以律师函的形式通知被告于2020年1月4日解除双方之间的房屋租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金等各项费用，交还房屋，注销工商登记等，并承担相应的违约责任。被告于2020年1月4日签收该函件。2020年1月14日，被告向原告寄发律师函，告知原告已收到解除租赁合同的律师函，同意双方可协商自2020年1月4日起解除租赁合同，要求原告退还被告的保证金，承诺被告补缴欠费后在合理期限内腾空租赁房屋。原告收悉此函件后，于2020年1月17日向被告回函，再次明确双方的房屋租赁合同于2020年1月4日正式解除，要求被告支付欠款，承担相应的违约责任防止损失扩大，并妥善解决该房屋内销售的预付费卡退费事宜。该函件分别寄往被告在租赁合同中所述的地址及被告委托代理人的地址，邮件显示前者被退回，后者于2020年1月19日签收。2020年1月21日，原告申请上海市卢湾公证处对涉案房屋现状及所属水电表读数进行了拍照公证。照片显示编号为XXXXXXX的电表读数为37909度，编号为XXXXXXX的电表读数为37062度，编号为XXXXXXX的电表读数为70629度，编号为XXXXXXX的电表读数为13059度，水表读数为8862m3。截止到2020年7月10日，被告的工商登记信息中营业场所地址仍登记为上海市闵行区七莘路XXX号1幢三层03-06*08室。另查明，涉案房屋于2016年3月11日起由原告出租给案外人上海宝贝计划企业管理有限公司(以下简称宝贝计划公司)，2018年3月31日被告承继宝贝计划公司的权利义务成为房屋租赁合同的承租人，而后原、被告于2019年4月2日重新就涉案房屋签订房屋租赁合同，合同到期后，原、被告于2019年9月19日续签，即本案涉案合同。前述房屋租赁合同已经履行完毕。庭审后，被告于2020年8月12日将涉案房屋内的物品搬出，原、被告就涉案房屋交接完毕。以上事实，由原告提供的《凯德七宝购物广场-商场房屋租赁合同》一份、《律师函》四份及相应的邮寄凭证、2020年1月14日被告的回函、2020年7月10日被告的工商登记信息、水电费账单、公证书、客户投诉记录、推广活动证明，被告提供的《房屋租赁合同》两份、《租赁期限变更补充协议》、《三方转让协议》、租赁保证金及公共事业保证金收据、现场照片两张等证据以及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规中的强制性效力规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。向承租人提供符合约定的房屋是原告的主要合同义务，而向出租人按时支付租金等费用则是被告的主要合同义务。然被告自2019年10月起开始拖欠租金、物业管理费等费用，已构成根本性违约。原告两次发函要求被告付清所欠款项，但被告仍未能履约，原告据此享有合同解除权。原告于2020年1月3日以律师函的形式通知被告解除双方之间的房屋租赁合同，被告于2020年1月4日签收该函件。依据解除通知送达之日为合同解除之日的原则，本院确认原、被告签订的《凯德七宝购物广场-商场房屋租赁合同》于2020年1月4日解除。原告要求被告支付自2019年10月1日至2020年1月3日的租金118,355.52元,并按照合同约定，支付自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。被告亦应支付自2019年10月1日至2020年1月3日的物业管理费28,182.97元及相应的违约金。合同解除后，被告作为承租人应及时退还房屋。庭审中，被告称涉案房屋早在2020年1月7日已由原告实际收回，其于当日到租赁场地查看，发现涉案房屋已被原告上锁，原告在门口张贴落款时间为2017年1月7日的《致顾客书》，告知被告客户因被告欠租已与被告解除房屋租赁合同。原告当庭表示其确于2017年1月7日在涉案房屋门口张贴《致顾客书》，但否认将涉案房屋上锁。本院认为，虽然被告辩称没有及时退还房屋的原因系原告将房屋上锁导致被告无法进入，但租赁期内，涉案房屋应由被告实际控制使用，被告未做交接，亦未提供就房屋实际控制情况提出异议的证据或其他证据证明其主张，本院对被告的观点不予采信。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，原告有防止损失扩大的义务，原告应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求被告赔偿。根据双方的房屋租赁合同第23.10条对第13.2条的修改，原告可于合同解除后7日内自行收回房屋，因此，对于未及时收回房屋而造成的扩大损失，应由原告自行承担。故被告应向原告支付的房屋占有使用费金额为4,814.69元×7天=33,702.83元。关于市场推广费，本院认为，该条款系双方协商之结果，且原告作为商场出租方，负有营造市场氛围、节日期间活动推广等义务，故该笔费用之收取有合同及事实依据，亦在情理之中，本院对原告此项诉请予以支持。关于水电费，被告应按照合同约定支付租赁期间的水电费，因原、被告之间的房屋租赁合同于2020年1月4日解除，且本院推定合同解除后7日内该房屋仍由被告占有，被告理应支付房屋占用期间的水电费。故原告主张被告支付至2020年1月9日的水电费于法有据，本院予以确认。至于水电费金额，庭审中被告对2020年1月份的水电费金额有异议，但没有提供证据予以反驳。根据原告提供的水电费账单及经过公证的水电表读数照片，两者金额基本一致，本院据此确认被告应支付原告2019年11月电费6,512.98元，水费1,276.12元；2019年12月电费8,705.85元，水费1,317.96元；2020年1月电费813.98元，水费125.52元，总计18,752.41元。原告只主张被告支付17,367.8元，视为原告放弃相应权利，本院予以认可。至于相应的逾期违约金，本院考虑到原告已主张多项违约金，同时兼顾公平原则及原告实际损失，对该笔违约金，本院不予支持。关于租赁保证金，双方合同约定，若被告逾期支付租金或其他费用致使合同解除的，被告已支付的租赁保证金不予退还。现因被告根本性违约导致租赁合同解除，原告据此没收被告已支付的租赁保证金146,446.71元于法有据，本院予以确认。关于逾期注销工商违约金，根据常理判断，房屋租赁合同解除后，原承租人应注销以该房屋为注册地址或营业地址的工商登记。原、被告之间的房屋租赁合同约定，被告逾期办理上述注销登记的，应支付相应的违约金，属合理合法。但关于该违约金的计算标准，原告参照了其主张的房屋使用费的计算标准，但原告并未就其因被告逾期注销工商登记而造成的损失进行举证，而且原告亦享有自行向工商管理部门申请注销的救济渠道。在此基础上，如果要求被告按照每日4,814.69元的标准支付违约金，违约金畸高，本院对此予以调整，酌情判令被告支付原告逾期注销工商违约金60,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司与被告上海哈儒实业有限公司之间的《凯德七宝购物广场-商场房屋租赁合同》于2020年1月4日解除；二、被告上海哈儒实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司自2019年10月1日至2020年1月3日的租金人民币118,355.52元，并支付以月租金人民币38,218.97元为基数，自2019年10月9日起至实际支付之日止、以38,218.97元为基数，自2019年11月2日起至实际支付之日止、以38,218.97元为基数，自2019年12月3日起至实际支付之日止、以3,698.61元为基数，自2020年1月3日起至实际支付之日止，均按日千分之一计算的逾期付款违约金；三、被告上海哈儒实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司自2019年10月1日至2020年1月3日的物业管理费人民币28,182.97元、市场推广费人民币4,629.21元，并支付以每月物业管理费与市场推广费之和人民币10,596.6元为基数，自2019年10月9日起至实际支付之日止、以10,596.6元为基数，自2019年11月2日起至实际支付之日止、以10,596.6元为基数，自2019年12月3日起至实际支付之日止、以1,025.38元为基数，自2020年1月3日起至实际支付之日止，均按日千分之一计算的逾期付款违约金；四、被告上海哈儒实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司房屋占有使用费人民币33,702.83元；五、被告上海哈儒实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司自2019年11月1日至2020年1月9日的水电费人民币17,367.80元；六、被告上海哈儒实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司逾期注销工商违约金人民币60,000元。七、被告上海哈儒实业有限公司已经支付的租赁保证金人民币146,446.71元归原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司所有；八、驳回原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,099.28元，由被告上海哈儒实业有限公司负担2,634.38元，由原告凯德龙城(上海)商用置业有限公司负担464.90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 章国栋法官助理 王 群书 记 员 王 群附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……