广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初5911号原告：陈梦瑶，女，汉族，1989年7月18日出生，居民身份证：445××××××××××××722，地址：广东省揭西县××××××××××××××××。委托代理人：王健，广东九韬律师事务所律师。委托代理人：黄婉仪，广东九韬律师事务所律师。被告：惠州市山水爱斯酒店管理有限公司，地址：惠州市×××××××××××××××。法定代表人：周某1。委托代理人：许思炯，其公司职员。第三人：惠州市木清华装饰设计工程有限公司，地址：惠州市×××××××××××环商住楼1层05号商场号铺2楼）。法定代表人：杨某1。原告陈梦瑶与被告惠州市山水爱斯酒店管理有限公司、第三人惠州市木清华装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法普通程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告陈梦瑶的委托代理人王健、黄婉仪，被告惠州市山水爱斯酒店管理有限公司的委托代理人许思炯到庭参加诉讼、第三人惠州市木清华装饰设计工程有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告陈梦瑶起诉称：原告和被告于2019年8月31日签订《房地产租赁合同》，约定被告将位于惠州市×××××××××××××××山水S酒店一楼大堂侧面出租给原告使用，租赁期限五年，自2019年9月1日起至2024年8月31日止，水、电供应由被告提供，原告有权对租赁房屋进行装饰装修。《房地产租赁合同》签订后，原告依据约定向被告支付了转让费、履约保证金、水电保证金、煤气保证金、2019年9月租金和2019年9月空调费，合计人民币224160元。2019年9月17日原告与第三人签订《装修工程施工合同》，约定开工日期为2019年9月18日，竣工日期为2019年11月10日。装修过程中，因电路故障导致第三人的职员朱春石在施工现场发生触电经抢救无效死亡的事故，导致合同无法继续履行。诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告签订的《房地产租赁合同》；二、判令被告立即向原告返还转让费、履约保证金、水电保证金、租金、空调费共计人民币224160元；三、本案的诉讼费由被告承担。被告惠州市山水爱斯酒店管理有限公司答辩称：一、惠州市山水爱斯酒店管理有限公司在履行《房地产租赁合同》过程中不存在任何违约行为惠州市山水爱斯酒店管理有限公司对位于惠州市×××××××××××××××山水3酒店的物业依法享有租赁权，为促进公司经济发展，被告将酒店物业一楼大堂侧面面积为186平方米的物业，于2019年8月31日与原告签署了《房地产租赁合同》（合同编号：中青旅山水惠2号）及《安全责任书》，租赁期限自2019年9月1日至2024年9月1日，经营范围为“日式烤肉”，物业租赁后，原告有权对租赁房屋进行装修装饰。2019年9月1日，被告与原告双方签署了《移交单》，双方对物业进行办理移交手续。自《租赁合同》签署后，被告一直切实履行《租赁合同》项下约定的主要合同义务，同时也秉持诚实信用原则，为原告的投资项目投入了大量的工作帮助与支持，从未出现过任何违约情形或其他损害原告利益的行为。综上，被告不存在违反《房地产租赁合同》项下约定的违约情形的事实，在履约过程中亦不存在任何损害原告合法权益的行为。因此，原告不存在法定的或合同约定的单方面解除《房地产租赁合同》的权利。二、原告陈梦瑶与第三人《履行建设工程施工合同》过程中因第三人职员在施工过程中意外触电身亡的情形，根本上不影响《租赁合同》的继续履行，原告就此为由主张解除合同及退回保证金没有事实依据和法律依据。2019年9月1日，被告与原告双方签署了《移交单》，双方对物业进行正式办理移交手续。随后原告与第三方装修公司于同年9月17日签订了《装修施工合同》，并向被告缴纳了施工保证金及进行报备。被告审核了装修公司的资质及相关证照，确认其提供的资质证明均真实存在、合法有效后，同意其开始装修施工。施工过程中，被告根据《房地产租赁合同》项下第七条第2款约定义务，向原告施工场地提供必要的水、电供应，并对原告履行了必要的安全告知义务，与其签署《安全责任书》及发放《惠州市山水爱斯酒店管理有限公司商铺管理规定》。2019年9月27日，在施工过程中原告委托的第三方施工单位工人发生了意外不幸触电身亡的事故。随后原告所租赁物业被当地相关政府单位查封商铺并要求整改复查，原告对上述事实均表示情况属实并在《现场处理措施决定书》签字确认。发生事故后，死者家属到被告门店进行聚众闹事，严重影响了被告的正常经营管理。经过惠州市惠城区×××××办事处人民调解委员会多次调解，为尽快恢复正常经营管理，原告迫于无奈，同意签署《人民调解协议书》，支付死者家属10万元。关于被告支付的10万元费用，原告曾多次承诺同意被告在其所交纳的履约保证金及其他相关费用中作抵扣。另外，关于原告所租赁物业被查封一事项，被告为了帮助原告将经济损失争取降到最低，秉持合作共赢，互帮互助的理念，积极协助原告向作出查封的行政部门提出书面申请解除查封。通过积极沟通，被告为原告争取得应急管理局的同意，自2019年12月19日起解除查封物业商铺，同意恢复使用。在被告的积极主动协助下，原告所租赁的物业很快得以恢复使用，因此，在根本上不影响双方签署的《房地产租赁合同》的继续履行，亦不足以构成任何单方解除合同的法定或约定条件。原告就此主张单方无偿解除合同明显是违反公平、诚实信用原则的，是缺乏事实依据和法律依据的。综上所述，被告与原告签署的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示的民事行为，且不违反国家强制性法律法规的规定，应当认为该合同合法、有效，合同双方均应按照合同约定遵守履行，其双方权利均应受法律保护，双方义务亦受法律制约。另外，在被告不存在任何违约行为的情况下，原告所有诉求及主张均没有事实依据和法律依据。故请求法院依法驳回其所有诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，原告和被告于2019年8月31日签订《房地产租赁合同》，约定被告将位于惠州市×××××××××××××××山水S酒店一楼大堂侧面出租给原告使用，租赁期限五年，自2019年9月1日起至2024年8月31日止，水、电供应由被告提供，原告有权对租赁房屋进行装饰装修。《房地产租赁合同》签订后，原告依据约定向被告支付了转让费80000元、履约保证金78120元、水电保证金20000元、煤气保证金15000元、2019年9月租金26040元和2019年9月空调费5000元，合计人民币224160元。2019年9月17日原告与第三人签订《装修工程施工合同》，约定开工日期为2019年9月18日，竣工日期为2019年11月10日。装修过程中，因电路故障导致第三人的职员朱春石在施工现场发生触电经抢救无效死亡的事故，造成装修现场被查封未使用，原告于2019年10月10日向被告发出停止履行合同函，因原、被告之间的租赁合同无法继续履行，原告遂向法院提起上述诉请。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、《木清华装饰设计装修施工合同》、人民调解协议书、退租申请，以及庭审笔录予以佐证。裁判理由和结果本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》,合同应为合法有效。原告因第三人装修原因造成案外人死亡事故，要求解除双方租赁合同，本院依法予以支持。关于转让费80000元、履约保证金78120元、水电保证金20000元、煤气保证金15000元、2019年9月租金26040元和2019年9月空调费5000元合计人民币224160元应否退还给原告的问题，本院作如下评判，一、关于租赁场地转让费80000元，合同约定因被告对租赁场地有装修及配备设施设备，原告支付折旧费80000元给被告，合同约定原告对租赁场地进行装修改造的，终止合同时不得拆除，被告不向原告做任何补偿。因原告已经对租赁场地进行装修改造，而且双方租赁合同无法继续履行的主要原因在原告方，故，该笔转让费80000元不应退还。二、关于履约保证金78120元应否退还问题，因无法继续履行合同的责任不在被告方，依据双方合同第十一条第（四）项的约定，履约保证金被告有权没收用于补偿被告的损失，故，该笔保证金78120元不应退还。三、关于2019年9月租金26040元问题，合同约定2019年9月1日起算租金，原告至2019年10月10日才向被告发出退租的请求，原告要求退还2019年9月租金26040元理由不充分。四、关于水电保证金20000元、煤气保证金15000元、2019年9月空调费5000元，因原告租用后进行装修并发生事故，涉案场地没有营业及使用，且没有证据显示原告存在拖欠水电费、煤气费等违约情形，故，该三笔费用共40000元被告应退还给原告。综上所述，原告诉请被告退还转让费80000元、履约保证金78120元，2019年9月租金26040元，本院不予支持。原告诉请被告退还水电保证金、煤气保证金、2019年9月空调费共40000元，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市山水爱斯酒店管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告陈梦瑶返还水电保证金、煤气保证金、空调费共40000元。二、驳回原告陈梦瑶其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4662元（原告已预交），由被告惠州市山水爱斯酒店管理有限公司负担800元；原告陈梦瑶负担3862元。被告应缴交部分，限被告应在本判决书生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费，逾期未交，待执行本生效判决时一并执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 徐秀群审 判 员 贺晔晖审 判 员 刘 娟二〇二〇年九月十六日法官助理 徐士傑书 记 员 庄梦帆