上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初22295号原告：顾红祥，男，1972年10月15日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：黄莎莎，上海申蕴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫亚峰，上海申蕴和律师事务所律师。被告：上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邱巧心，执行董事。委托诉讼代理人：徐昂，上海市万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁，上海市万联律师事务所律师。第三人：夏明巧，女，1973年9月19日出生，汉族，住江苏省滨海县蔡桥镇洼东村六组。原告顾红祥与被告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司(以下简称为“帝赋苑”)及第三人夏明巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾红祥及其委托诉讼代理人闫亚峰、被告帝赋苑的委托诉讼代理人徐昂、周洁、第三人夏明巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾红祥向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告就上海市普陀区兰溪路XXX号XXX楼房屋(以下简称为“涉案房屋”)签订的《房屋租赁合同》于2019年8月21日解除；二、判令被告赔偿原告违约金人民币(以下币种均为“人民币”)390,000元、律师费15,000元；三、判令被告返还原告押金195,000元。事实和理由：2018年8月1日，原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：原告向被告承租该房屋用于经营羊肉馆，房屋面积450平方米，租期自2018年8月1日起至2021年3月31日止，自2018年8月1日起至2020年3月19日止的年租金为780,000元，剩余租期的年租金为819,000元，先付后用，每两个月为一个支付期，在每个支付期满前十五日内支付下一期租金，合同签订当日支付首期租金；如被告交付的房屋导致原告无法使用，则原告有权解除合同。合同签订后，原告按约支付押金和房租，但因被告违规搭建垃圾房、涉案房屋没有排水证，导致原告经营的店面分别于2019年7月3日、2019年7月20日被政府部门查封，无法继续经营和使用涉案房屋。2019年8月20日，原告向被告寄送律师函，明确被告收函后解除租赁合同，被告于次日收到该函，故原告以2019年8月21日作为合同解除之日，合同解除后，被告应退还原告押金，并赔偿原告律师费，另外，《房屋租赁合同》仅对原告的违约行为约定了违约金，鉴于被告的违约行为，原告根据对等原则，向被告主张同等金额的违约金。被告帝赋苑餐辩称，被告不同意原告诉请，理由为：一、被告确搭建过垃圾房，没几天就拆掉了，原告店铺被查封系因自身经营问题导致，与被告无关；二、涉案房屋是有排水证的，只是与整栋房屋共用一个排水证，另外，租赁合同虽然载明涉案房屋门牌号为271号，但该门牌号是公安机关新增的，因此，原告以该门牌号无法查询到排水证的信息，应以产权证上所载277、289号查询；三、被告确收到了原告寄送的律师函，但被告已回函，并回复原告合同解除理由不成立，由于原告未按约支付被告自2019年8月20日起至2019年10月19日止的租金，故租赁合同应于2019年10月19日解除；四、租赁合同已明确约定，原告已实地勘察并了解该物业及相关设施，不得以该物业的原因作为延迟支付或减免租金的理由，何况合同解除系原告欠付租金及水电费在先导致，责任不在被告。第三人夏明巧述称，第三人同意原告的主张和意见。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、原告与第三人系夫妻。2018年8月1日，原告(乙方)、被告(甲方)及作为保证人的第三人(丙方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋用于餐饮经营，涉案房屋建筑面积450平方米，租期自2018年8月1日起至2021年3月31日止，甲方应于2018年8月1日将物业交付乙方。租金：自2018年8月1日起至2020年3月19日止的年租金为780,000元，自2020年3月20日起至2021年3月31日止的年租金为819,000元，租金先付后用，每2个月为一个支付期，乙方须在每个支付期满前十五日内支付下一期租金，乙方应于合同签订当日支付首期租金以及195,000元的保证金。滞纳金、违约金：如乙方逾期支付租金或水、电费，则每逾期一日，应按年租金的万分之五向甲方支付滞纳金，若超过支付期限30日仍未支付，则甲方有权解除合同，且乙方须按当年月租金的三倍支付违约金。甲方交付租赁物不符合约定，导致乙方无法使用的，乙方有权解除合同。乙方在经实地勘察物业后，已了解该物业及相关设施、公共配套等情况，乙方不得以所承租的物业及相关设施、公共配套不适应乙方需要为由，向甲方要求延迟支付或减免租金。丙方自愿为乙方在本合同项下的各项义务承担连带保证责任，保证期限为各项义务所对应的履行期限届满后2年。2019年8月1日，被告向原告出具收取保证金195,000元的《收据》。二、2019年7月1日，被告向原告及第三人出具《告知函》，主要内容为：原告欠付被告自2019年6月20日起至2019年8月19日止的租金130,000元整，被告多次催讨，原告一直未支付，已严重违约，原告应于收函后3日内支付拖欠的租金，若逾期未支付，被告将通过司法途径或通知原告解除租赁合同，并主张损失赔偿等。落款处有第三人夏明巧签字。三、2019年8月9日，案外人上海申蕴和律师事务所向原告出具增值税发票，载明法律咨询、法律服务费的金额为15,000元。四、2019年8月20日，原告向被告寄送《律师函》，主要内容为：2019年7月到8月，原告经营的羊肉馆被查封两次，原因分别为：被告违建垃圾房、房屋无排水许可证，因此，被告交付的房屋不符合合同约定，《房屋租赁合同》于被告收到函件之日解除，被告收函后7日内按照合同约定与原告办理房屋交接手续。次日，被告收到该函。五、2019年8月22日，被告向原告代理人黄莎莎寄送函件，主要内容为：《律师函》中关于顾红祥承租涉案房屋用于经营的羊肉馆被查封与被告无关，你方解除合同的理由不成立，且无权解除合同，应继续履行合同义务；被告于2019年7月1日、8月8日两次向你方发函催讨自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金及2019年6月至7月的水电费等费用，至今未付，已构成违约；被告正式通知你方，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日(即应于2019年8月5日支付自2019年8月20日起至2019年10月19日止的租金，期限届满之日)解除；你方收函后应支付自2019年6月20日起至2019年10月19日止的租金260,000元、2019年6至7月水电费24,243元、逾期付租的违约金390,000元、补缴免租期的租金65,000元并按约将涉案房屋恢复原状、注销房屋内的证照。经查，被告寄送的地址即为黄莎莎所在律所的地址并预留了黄莎莎的手机号码。六、2019年8月29日，上海市水务局向原告代理人黄莎莎出具《告知书》，载明：“本机关于2019年8月15日收到您单位提出的申请，要求获取兰溪路XXX号排水证信息……经检索，因兰溪路XXX号未办理排水许可证，故信息不存在……”七、2019年9月12日，上海市水务局向被告出具《城镇污水排入排水管网许可证》，载明：准许被告在本市兰溪路277、289号的许可范围内向城镇排水设施排放污水，排水户类型为餐饮，有效期自2019年9月12日起至2024年9月11日止。八、2020年5月13日，本案被告帝赋苑以原告顾红祥、第三人夏明巧违约未付租金等为由向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉[案号为(2020)沪0107民初9155号]，要求确认被告顾红祥未付租金之日解除租赁合同、被告支付未付租金、承担违约金等主张。该案尚在审理中。审理中，原、被告均确认，涉案房屋所在楼房共有271、277、289号等十几个门牌，整栋楼共用一个排水设施；原告付租至2019年6月，后续租金、水电费等未再支付。原告另表示，其系以押金抵扣下一期租金，并非无故未付租金。本院认为，原、被告及第三人就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同各方理应按约履行合同义务。根据租赁合同的约定，租金先付后用，每2个月为一个支付期，原告须在每个支付期满前十五日内支付下一期租金，但原告支付租金至2019年6月份后，未按约于6月中旬支付下一期租金，原告表示其系以押金抵扣下一期租金，并非无故拒付租金，本院认为，以押金抵扣租金应在合同中明确约定或者在合同履行过程中经双方合意达成，在该两项条件均不具备的情况下，即擅自未付下一期租金，后表示以押金抵扣租金，该行为并无相应依据，本院难以支持。原告另表示，因被告搭建垃圾房和未办理排水证致使涉案房屋两次被查封，无法实现合同目的；本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证明，本案中，原告提出解除租赁合同、赔偿损失等主张，其要求解除合同、赔偿损失等的依据系涉案房屋因垃圾房和排水证问题致使被查封，据此，原告对涉案房屋被查封系因垃圾房和排水证问题，并且该问题的产生系被告之责，负有举证责任，但原告并未提交证据予以证明，因此，在综合原告未按约付租在先、未有证据证明系被告之责导致房屋被查封的情况下，本院对原告要求确认合同于其出具律师函之日解除、被告赔偿其律师费的主张难以支持。需要说明的是，解除权系守约方约定或者法定的权利，该权利的行使是对守约方权益的维护，因此，原告作为违约方在无合理依据的前提下无权先就本案行使解除权。关于原告另主张的违约金，租赁合同中既无约定，又无法律依据，本院对其该主张不予支持。关于返还押金，在本院未支持原告租赁合同解除的前提下，押金不宜在本案中处理，鉴于帝赋苑已另案提起诉讼，押金在该案中一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：对原告顾红祥全部诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9,800元，由原告顾红祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵莉星人民陪审员  浦 艳人民陪审员  黄 铭二〇二〇年九月二十九日法官 助理  魏 彬书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。