四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初1815号 原告（反诉被告）：高新区拾粤港式料理店，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号B1层食通天美食广场16号。 经营者：高举。 委托诉讼代理人：甘道台，四川君盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都食通天大街餐饮管理有限公司，住所地成都高新区天府大道北段1700号B1层。 法定代表人：胡明生，执行董事。 委托诉讼代理人：黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙忆，湖北得伟君尚律师事务所律师。 原告（反诉被告）高新区拾粤港式料理店（以下简称拾粤料理店）与被告（反诉原告）成都食通天大街餐饮管理有限公司（以下简称食通天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）拾粤料理店的委托诉讼代理人甘道台，被告（反诉原告）食通天公司的委托诉讼代理人黄晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 拾粤料理店向本院提出诉讼请求：1．判令食通天公司返还租房保证金80000元、营业款74801.36元以及多收取的推广促销费6000元，共计160801.36元；2．判令食通天公司赔偿因其违约给拾粤料理店造成的装修损失234737.33元。事实和理由：2017年8月4日，拾粤料理店、食通天公司经协商签署《租赁合同》，拾粤料理店作为承租方租赁食通天公司管理的位于环球中心乐天百货负一楼“食通天美食广场”的指定铺面。签约后，拾粤料理店按照约定办理工商登记手续作为承租场地的经营主体，并按照约定向食通天公司支付保证金80000元。为使租赁合同得以顺利履行，拾粤料理店按照要求积极办理入场手续并对租赁铺面进行装修以及购置相应设备，拾粤料理店为此支付装修费用238272元、桌椅购置费用41000元、厨房设备费用72834元，共计352106元。店铺开业经营期间，拾粤料理店了解到食通天公司提供场地整层未设置消防排烟系统，拾粤料理店要求食通天公司立即整改，但食通天公司对拾粤料理店的合理诉求置之不理；同时，经营期间食通天公司以各种理由骗取拾粤料理店税款以及多收取推广促销费，拾粤料理店多次与食通天公司协商均未得到完全解决，拾粤料理店被迫采取措施进行维权。而后，食通天公司于2018年11月12日单方发函通知拾粤料理店解除租赁合同。食通天公司提供的场地不符合国家消防强制性规定，导致合同的目的无法有效实现，同时食通天公司存在其他多种违约行为，在自身存在严重违规的情况下，擅自单方解除合同，食通天公司的行为已违反协议约定，直接导致拾粤料理店的装修费以及其他设备购置费的损失，同时食通天公司未退还拾粤料理店的保证金、多收取的推广费以及营业款。拾粤料理店在多次向食通天公司沟通无果，特向法院起诉，望判如所请。 食通天公司辩称：1．拾粤料理店要求食通天公司向其返还租房保证金没有事实和法律依据，因拾粤料理店存在先行违约行为，食通天公司依据双方签订的《租赁合同》之约定，有权解除合同，且保证金归食通天公司所有；2．对拾粤料理店要求的最后一个月的营业款的数额无异议，但因拾粤料理店尚拖欠食通天公司相关费用，且食通天公司已提出反诉，该费用应予以冲抵；3．依照《租赁合同》之约定，拾粤料理店无权向食通天公司主张装修损失款，本案系拾粤料理店违约在先，食通天公司合法解除租赁合同后，拾粤料理店只能带走商铺中可移走部分，同时不享有向食通天公司主张装修损失的权利；4．关于推广费6000元，是根据合同收取，不存在多收予以退还。 食通天公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令拾粤料理店向食通天公司赔偿损失212950元；2．判令拾粤料理店立即办理营业执照迁移或注销手续。庭审中，食通天公司明确损失为2018年11月1日至2019年3月31日的租金损失，按照合同约定为143000元（2018年的月保底销售额）×23%（合同扣点率）×5个月＋9700元/月×5个月（POS机维护费）=212950元事实和理由：2017年8月4日，拾粤料理店与食通天公司签订《租赁合同》《管理协议》，约定将位于环球中心乐天百货负一楼美食广场内铺位租赁给拾粤料理店，该铺位的租赁为三年，自2017年9月21日起至2020年9月20日止。2018年11月1日，拾粤料理店以发现承租的商铺中未设置消防排烟系统为由，擅自停止营业。2018年11月12日，食通天公司在多次催告无果的情况下，迫于乐天百货要求开店经营的压力，并为防止双方损失进一步扩大，依据双方租赁合同约定，通知拾粤料理店解除租赁合同，此后拾粤料理店长期占用案涉租赁房屋不予腾退。2019年4月1日，因乐天百货多次催促，要求该店面开业经营，食通天公司迫于无奈而选择其他经营户进场装修营业。在2018年11月5日至2019年3月31日期间，因该商铺无法使用而给食通天公司造成经济损失，同时按照租赁合同约定，在双方合同解除后，拾粤料理店应当在30日内办理营业执照迁移或注销手续，而其至今未办理。为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 拾粤料理店辩称：1．关于合同解除的责任问题，责任在食通天公司，其提供的出租标的物位于环球中心美食广场，符合设置排烟设施的条件，应当设置排烟设施，拾粤料理店要求食通天公司进行整改合法合理；同时在经营期间，食通天公司在无任何证据证明的情况下对拾粤料理店单方进行处罚，双方作为平等的签约当事人，食通天公司的处罚无事实基础和法律依据，系食通天公司违约在先；2．关于食通天公司主张的损失，损失的造成责任不在拾粤料理店，不认可损失的构成，每月140000余元缺乏事实基础和约定基础；3．对于要求注销营业执照，无异议；根据查询，案涉商铺已注册另一经营主体，成立时间为2018年11月26日，食通天公司主张的店铺空置不成立。 本院经审理认定事实如下：2017年8月4日，食通天公司（甲方）与高举（乙方）签订《租赁合同》，由乙方承租甲方位于环球中心乐天百货负一楼美食广场的铺位用以经营。合同约定：1．铺位租赁期限为三年，2017年9月21日起至2020年9月20日止；2．合同结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：1）乙方自费将该商铺内的所有动产搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时的状况一致；商铺至装修就所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿；2）乙方自费将商铺内的所有物品办理该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）；3）如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此产生的一切费用和开支由乙方负担；3．租金和相关管理费计算：双方约定，乙方按“保底、抽成”形式向甲方支付场地使用费，采取两者取高的方式。乙方按每月营业收入的相应比例提成向甲方支付场地使用费，第一年每月提成比例为22%，第二年每月提成比例为23%，第三年每月提成比例为24%。第一年保底销售额150000元，第二年保底销售额为第一年实际销售额的90%，第三年保底销售额为第二年实际销售额的90%；4．乙方在签署本合同10日内向甲方支付履约保证金80000元，乙方提交的保证金留存在甲方处无息保管，作为本合同履行过程中处理乙方责任事故及合同终止后处理乙方善后事宜的费用；租期内，如承租人未能按时足额支付租金、违约金及其他应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失；5．在租赁合同期限届满或提前终止（无论因何原因）后30日内，乙方应办理并完成工商行政管理部门和税务部门签发的所载注册地址或经营地址示为承租场所的证明的变更或注销手续；6．关于装饰装修：合同执行过程中，如因乙方原因致使合同提前终止的，乙方只能带走设备中的可移动部分，装修可移动部分不能带走，且乙方不应向甲方提出任何补偿要求；7．关于消防：乙方保证在乙方承租区内设施、通道等必须无条件符合国家消防要求，并保证不得影响其他区域的消防安全。 同日，双方签订《管理协议》，协议约定：1．POS收银机15000元，POS机系统维护费200元/月，该费用按月支付，自乙方经营之日起计算；2．服务管理费用9000元/月，该费用按月支付，自乙方经营之日起计算。关于推广促销费，食通天公司提交的《管理协议》，其上推广促销费存在修改痕迹，该费用经手写修改为500元/月，与拾粤料理店提交的《管理协议》载明的推广促销费500元/年的约定不一致。但拾粤料理店在经营期间实际是按照500/月向食通天公司支付推广促销费。 上述合同签订后，高举向食通天公司支付保证金80000元并入场经营。自2017年10月至2018年9月，食通天公司根据双方合同约定，对拾粤料理店每月收入款项进行扣减后向拾粤料理店支付了每月的返款款项。根据双方陈述及《联营档口返款明细表》显示，双方确认食通天公司未向拾粤料理店支付2018年10月的档口应返款项为74801.36元。 2018年6月27日，食通天公司向拾粤料理店开具《奖惩单》，以拾粤料理店无视公司规定，未经审批私自开展滴滴外卖业务，且隐瞒业绩不报，对拾粤料理店予以首日营业额10倍处罚，更换档口负责人，如再发生类似事件，公司有权单方面解除合同。2018年7月17日，拾粤料理店回函称，对于该处罚通知，食通天公司并未提供相关证据，故其不认同且不接受该处罚。2018年7月20日，食通天公司向拾粤料理店发函称，如上次发函通知，贵司三次谎报瞒报销售业绩的行为，已经三次违反双方签署的合同约定，我司已在上次发函中正式要求贵店就前述违约行为支付合同违约罚金30000元以及于7月18日前支付本次外卖活动的营业额提成租金，现我司已收到贵店缴纳违约罚金30000元，请贵司于7月24日前将违规隐瞒营业金额如实录入收银系统并如实缴纳；若再次发生此类事件，我司将解除双方签订的租赁合同并扣除合同保证金。高举于7月20日在该函件上签字并确认“同意”。 2018年11月1日。拾粤料理店向食通天公司去函，以食通天公司出租的地下一层餐饮经营场所没有设置消防排烟系统为由，提出其将于2018年11月5日起停止营业，要求食通天公司从2018年11月5日进行整改，整改完毕并经过消防验收，整改期间给拾粤料理店造成的所有损失由食通天公司承担。2018年11月5日，食通天公司回函称：拾粤料理店提出的消防排烟系统问题，根据《租赁合同》约定，你方承租的经营场所的消防工作由你方负责完成，要求拾粤料理店立即恢复经营，并按双方合同约定支付至实际恢复经营之日止的违约金；若仍不予以纠正违约行为并承担相应违约责任的，食通天公司将解除双方之间的《租赁合同》，收回租赁商铺。2018年11月7日，拾粤料理店再次向食通天公司去函称，食通天公司在整改完成消防验收合格前，拾粤料理店将无限期停业。 2018年11月12日，食通天公司向拾粤料理店发出《解除合同通知书》，其上载明：拾粤料理店自2018年11月5日起停止经营至今仍未恢复营业，已构成根本违约，自通知书送达至日，双方于2017年8月4日签订的《租赁合同》予以解除，并按合同约定腾退房屋交还我司；在收到通知书之日起30日内，按照《租赁合同》约定，办理完毕营业执照迁移或注销手续；已缴纳的保证金用于抵付你方应承担的违约责任。庭审中，双方均认可案涉《租赁合同》于2018年11月12日解除。 另查明，拾粤料理店系个体工商户，组成形式为个人经营，高举系其经营者。2017年10月至2018年9月，拾粤料理店经营期间，12个月的实际总销售额1906939.1元，按照合同约定，2018年月保底销售额为143020.4元（1906939.1元×90%÷12个月）。 再查明，2018年11月26日，案涉商铺由案外人高新区吉香钵钵鸡小吃店办理工商登记。拾粤料理店已办理工商注销手续。 庭审中，食通天公司提交了成都市公安消防局出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其上载明案涉商铺所在地乐天百货成都店（环球中心）位于建筑物地下一层至地上四层，现有消防设施：火灾自动报警系统......机械排烟系统、消防控制室、室内消火栓。食通天公司提交的《建设工程消防设计备案受理凭证》显示，拾粤料理店于2017年9月25日就该店改造工程消防设计进行了网上备案。 以上事实有当事人身份信息、《租赁合同》、《管理协议》、转款凭证、工作联系单、《解除合同通知书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、双方沟通函件及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，拾粤料理店与食通天公司签订的《租赁合同》、《管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。鉴于食通天公司已向拾粤料理店送达了《解除合同通知书》，双方均同意案涉《租赁合同》于2018年11月12日解除。本院确认双方于2017年8月4日签订的《租赁合同》于2018年11月12日解除。 关于本诉请求，合同解除后，食通天公司应按照合同约定向拾粤料理店退还保证金80000元，并支付2018年10月营业额74801.36元。对于推广促销费，虽然食通天公司与拾粤料理店提交的《管理协议》关于推广促销费的约定不一致，拾粤料理店根据其提交的《管理协议》，主张推广促销费为500元/年，但根据双方实际履行合同的情况看，拾粤料理店在经营期间均是按照500/月向食通天公司支付推广促销费，其在经营期间并未对该收费标准提出异议，故对于拾粤料理店要求食通天公司退还多收取的推广促销费的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失，本院评析如下，其一，拾粤料理店以案涉商铺未设置排烟系统为由自行停止经营，但其未提供证据证明案涉商铺消防未达到国家标准，存在安全隐患，根据食通天公司提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，案涉商铺设有机械排烟系统等消防设施，拾粤料理店自行停止经营违约在先，根据合同约定“合同执行过程中，如因乙方原因致使合同提前终止的，乙方只能带走设备中的可移动部分，装修可移动部分不能带走，且乙方不应向甲方提出任何补偿要求”，即拾粤料理店主张的装修损失没有事实依据；其二，拾粤料理店承租食通天公司的商铺进行经营，产生的装修成本系其经营成本，应由其自行承担，故对于拾粤料理店要求食通天公司赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于反诉请求，食通天公司主张合同解除后拾粤料理店未腾退案涉商铺，应承担2018年11月1日起至2019年3月31日止的租金费用、管理费用、POS机维护费，经核实，案涉商铺于2018年11月26日已由案外人进行工商注册登记，食通天公司提出案涉商铺未实际腾退无事实基础，拾粤料理店自行停止经营构成违约，该行为确对食通天公司造成损失，拾粤料理店应当向食通天公司承担违约赔偿责任，本院酌定赔偿金额以32895元为宜（1906939.1元×90%÷12个月×23%））。拾粤料理店已办理工商注销手续，对于食通天公司要求拾粤料理店办理营业执照迁移或注销的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都食通天大街餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十天内向原告（反诉被告）高新区拾粤港式料理店支付154801.36元； 二、原告（反诉被告）高新区拾粤港式料理店于本判决生效之日起十天内向被告（反诉原告）成都食通天大街餐饮管理有限公司支付32895元； 以上款项品迭后，被告（反诉原告）成都食通天大街餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十天内向原告（反诉被告）高新区拾粤港式料理店支付121906.36元。 三、驳回原告（反诉被告）高新区拾粤港式料理店的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）成都食通天大街餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3617元，反诉案件受理费2247元，共计5864元，由原告（反诉被告）高新区拾粤港式料理店负担2932元，由被告（反诉原告）成都食通天大街餐饮管理有限公司负担2932元； 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张萍 二〇二〇年九月二十一日 书记员  帅馨