宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）宁01执异298号 案外人：何向阳，男，1972年11月29日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：姜晶晶，宁夏德声律师事务所律师。 申请执行人：连至强，男，1972年6月28日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被执行人：宁夏瑞泽房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。 法定代表人：荀胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马丽娟，宁夏黄河志律师事务所律师。 本院在执行连志强与宁夏瑞泽房地产开发有限公司（以下简称瑞泽房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人何向阳向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人何向阳称，2016年4月5日案外人何向阳与荀胜、瑞泽房地产公司签订了一份《定房协议》，约定案外人何向阳定购由泽房地产公司开发的XX营业房一至三层。房屋建筑面积暂定为378㎡，房屋总价款暂定为200万元。在协议签订时何向阳已经向瑞泽房地产公司交付了168万元购房款，双方约定下欠购房款在签订正式商品房买卖合同时付清。自协议签订至今，瑞泽房地产公司、荀胜一直未与何向阳签订正式的商品房买卖合同，致使案外人何向阳迟迟无法获得涉案房屋所有权。2019年11月14日，案外人何向阳将荀胜、瑞泽房地产公司起诉至灵武市人民法院，2019年12月9日灵武市法院就何向阳与被申请人荀胜、瑞泽房地产公司之间的房屋买卖合同纠纷开庭审理并作出民事调解书，确认何向阳与荀胜、瑞泽房地产公司签订的《定房协议》合法有效。根据相关法律规定，请求撤销对瑞泽房地产公司开发的位于灵武市XX营业房（一至三层378平方米）的执行，并予以解除查封，归还案外人所有。 案外人何向阳为支持其请求，向本院提交的证据有：1.定房协议；2.收条；3.照片；4.民事起诉状；5.传票；6.（2019）宁0181民初7008号民事调解书。 申请执行人连志强称，案外人的异议请求不能成立。案外人的请求事项中涉及的营业房并没有按照规定办理商品房预售许可证及国有土地使用证，涉案商品房禁止以任何形式买卖和抵顶的。本案中，荀胜作为灵武市东塔镇梨花苑1号商业楼房产开发建设用地的竞买人，因其未向灵武市国土资源局按时足额缴纳土地出让金，未履行完毕其与灵武市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同，故未取得所竞买土地的使用权登记证书，竞买土地上所开发建设的房产，也不具备商品房预售的条件，瑞泽房地产公司将还未竣工完成的房产用以抵顶荀胜及其公司的债务，双方签订的合同不能证实其已取得产生物权变动的效力，案外人的申请及提交的证据亦不能证实其已取得该营业房的所有权，故其异议理由不能成立。请求驳回案外人的异议申请。 被执行人瑞泽房地产公司称，对案外人何向阳的异议请求予以认可。 本院查明，申请执行人连志强与被执行人瑞泽房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年11月30日向灵武市住房和城乡建设局发出协助执行通知书：冻结瑞泽房地产公司名开发建设的坐落于宁夏回族自治区灵武市商业楼一层、二层自西向东第1轴线至第15轴线房屋预售权，停止办理预售证及初始登记手续。冻结期限内不得办理房屋预售权抵押、转让等手续。冻结期限为三年。本院（2017）宁01民初807号民事判决书及宁夏回族自治区高级人民法院（2018）宁民终292号民事判决书发生法律效力后，申请执行人连志强申请强制执行。本院于2018年10月28日立案执行，向被执行人发出执行通知书，责令被执行人瑞泽房地产公司向申请执行人连志强支付工程款718万元并按同期人民银行贷款利率支付自2017年8月5日起至实际清偿之日止的欠款利息，一审案件受理费74590元，二审案件受理费8969元，向本院缴纳执行费65495元，以上共计7329054元及利息。申请执行人就其所建“瑞泽·枣香苑商业楼”工程在欠付工程款的范围内享有优先受偿权。 在执行过程中，2018年12月14日本院在被执行人瑞泽房地产公司灵武市梨花苑1号商业楼现场又对在建工程整体进行公告查封。 另查明，何向阳与瑞泽房地产公司、荀胜房屋买卖合同纠纷一案，灵武市人民法院于2019年12月9日作出（2019）宁0181民初7008号民事调解书，确定双方当事人自愿达成如下协议：一、何向阳与瑞泽房地产公司、荀胜签订的定房协议合法有效；二、瑞泽房地产公司、荀胜将其开发的XX商业楼自西向东18、19号营业房一至三层抵顶给原告何向阳；三、瑞泽房地产公司、荀胜协助何向阳办理涉案房屋的产权登记手续。为此，案外人何向阳以被执行人瑞泽房地产公司XX商业楼中的18、19号营业房一至三层抵顶给何向阳偿还债务，已经灵武市人民法院（2019）宁0181民初7008号民事调解书确认，并已占有为由提出执行异议,请求撤销对瑞泽房地产公司开发的位于灵武市梨花苑1号商业楼18、19号营业房的执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，本院于2017年11月30日冻结瑞泽房地产公司名开发建设的坐落于宁夏回族自治区灵武市XX商业楼一层、二层自西向东第1轴线至第15轴线房屋预售权，涉案18、19号号营业房位于灵武市XX商业楼属于被执行人瑞泽房地产公司在建工程，瑞泽房地产公司将还未竣工完成且尚不具备预售条件，双方所签订的合同不能产生物权变动的效力,案外人何向阳提交灵武市人民法院（2019）宁0181民初7008号民事调解书在本院查封之后与被执行人瑞泽房地产公司、荀胜之间达成的协议，根据上述法律规定，该民事调解书不能排除涉案房屋的执行。本院执行行为符合法律规定。故其提起的排除执行异议理由不能成立，请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人何向阳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  雍东华 审判员  徐开前 审判员  李玉霞 二〇二〇年九月二十四日 书记员  陈 曦 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。