湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初2040号 原告：彭伟艳，男，1980年3月2日出生，汉族，户籍所在地湘潭市雨湖区，现租住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：徐瑞英（系原告彭伟艳之妻），女，1982年4月20日出生，汉族，户籍所在地湘潭市雨湖区，现租住湘潭市雨湖区。 原告：徐瑞英，女，1982年4月20日出生，汉族，户籍所在地湘潭市雨湖区，现租住湘潭市雨湖区。 被告：衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司，住所地湘潭市九华示范区福州路98号服务大楼12层1207号。 负责人：易令。 委托诉讼代理人：周钰劼，湖南纲维律师事务所律师。 被告：中国建设银行股份有限公司湘潭市分行，住所地湘潭市雨湖区建设北路198号。 负责人：周栋兵，系该行行长。 委托诉讼代理人：尹舐舐，女，汉族，1987年6月26日出生，住湘潭市雨湖区建设北路198号。 委托诉讼代理人：张爱民，女，汉族，1971年7月27日出生，住湘潭市雨湖区。 原告彭伟艳、徐瑞英与被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司（以下简称腾誉公司）、中国建设银行股份有限公司湘潭市分行（以下简称建行湘潭分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐瑞英（同时系原告彭伟艳的委托诉讼代理人）、被告腾誉公司的委托诉讼代理人周钰劼、被告建行湘潭分行的委托诉讼代理人尹舐舐、张爱民（庭审过程中张爱民经本院准许提前退庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭伟艳、徐瑞英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告腾誉公司之间的商品房买卖合同关系并解除原告与被告建行湘潭分行之间的按揭贷款合同关系；2.判令被告腾誉公司立即退还原告所交付的购房款127,022.8元、交付的银行按揭贷款本息11期约25,000元及上述款项相应的利息损失，并赔偿违约金50,000元；3.判令由被告腾誉公司退还被告建行湘潭分行按揭贷款280,000元及相应利息（原告已支付的11期按揭贷款本息约25,000元除外）；4.判令由被告承担本案所有诉讼费。本案审理过程中，两原告明确其第1项诉讼请求中的解除“按揭贷款合同关系”中包含了请求被告建行湘潭分行配合两原告解除房屋上设立的抵押权，同时明确第3项诉讼请求中要求被告腾誉公司向被告建行湘潭分行退还按揭贷款28万元并支付相应利息是以被告建行湘潭分行配合两原告解除房屋上设立的抵押权为前提。事实与理由：2019年3月28日，原告与被告腾誉公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第十条约定交房期限为2019年6月30日前，第十一条约定逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。合同签订后，原告向被告腾誉公司交纳了房屋首付款98,966元（包括定金2万元），维修基金11,843元、办证费800元、契税5413.8元、信息服务费10,000元，合计127,022.8元，同时还在建行湘潭分行办理了银行按揭贷款，并按合同约定支付了11期按揭贷款月25,000元。但被告至今未能向原告交付验收合格的房屋。经其他购房户到湘潭市住房和城乡建设局查询，被告向原告出售的房屋根本没有办理竣工验收，无竣工验收备案信息及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关手续。被告现已逾期交房，已构成违约；虽然被告通知原告收房，但经原告现场查看，房屋存在严重的质量问题，屋顶及外墙多处漏水、地面封面空鼓等，被告亦多次维修但无法修好。因该房屋早已逾期交房且未办理正式竣工验收，加之房屋质量堪忧、漏水浸水严重，而原告又家庭困难，多方拼凑才能按揭购买该房屋，故现在的情况给原告造成了极大地困扰。综上，为维护自身合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。 被告腾誉公司辩称，1.原告请求解除房屋买卖合同的条件不成立，根据买卖合同第十条的约定，答辩人只要将符合第十条第二款约定的房屋交付给原告使用，即符合合同约定，在买卖合同的补充协议第四条中约定，前述第十条关于商品房经综合验收合格予以明确定义，即通过五方验收，答辩人已向法庭提交了五方验收的验收记录，涉案房屋已经满足合同约定的交付条件，答辩人已向原告发出交房通知，原告无正当理由拒绝收房，才导致现在的纠纷。2.即便原告诉称的解除条件成立，根据商品房买卖的司法解释第十五条的规定，原告的解除权行使期限为三个月，显然根据原告起诉的时间，原告解除权行使的时间已过，不享有解除权。3.涉案房屋并没有商品房买卖司法解释第十二条、十三的规定房屋主体结构质量不合格以及其他严重质量问题，故符合交付的条件。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告建行湘潭分行辩称，请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。1.该纠纷涉及的主体是原告与被告腾誉公司，与答辩人无关，答辩人不是适格被告；2.答辩人签订的借款合同中明确约定，借款合同的效力独立于商品房买卖合同，故被告腾誉公司违约与否系被告腾誉公司与原告之间的纠纷，答辩人签订的是借款合同，不是商品房买卖合同。 两原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 证据1.原、被告身份信息；证据2.个人住房（商业用房）借款合同、特别签订条款；证据3.电子询问表、商品房买卖合同（含补充协议）；证据4.湖南省物业专项维修资金专用收据；证据5.增量房申请表；证据6.收据；证据7.收据；证据8.收据；证据9.收据；证据10.湘潭市住房和城乡建设局申请公开政府信息处理单编号54号。 被告腾誉公司为支持其答辩意见向本院提交了如下证据： 证据1.《建设工程竣工验收备案表》；证据2.《收房通知书》、《邮寄快递单》、短信截图。 被告建行湘潭分行在本案开庭时未向本院提交证据，但在本案开庭后，根据本院的要求提交了《中国建设银行个人贷款对账单》两份及《特别签订条款》、电子问询表、《商品房买卖合同》（含补充协议）。 对两原告及两被告向本院提交的上述证据，本院作如下认定： 对两原告向本院提交的上述证据，本院认定如下：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性，均予以认定。 对被告腾誉公司向本院提交的上述证据，本院作如下认定：对证据1的真实性予以认定，但该证据达不到被告腾誉公司的证明目的；对证据2的真实性予以认定。 对被告建行湘潭市分行向本院提交的上述证据，本院作如下认定：《对中国建设银行个人贷款对账单》两份及《特别签订条款》、电子问询表、《商品房买卖合同》（含补充协议）的真实性均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月28日，原告与被告腾誉公司签订了《商品房买卖合同》及“补充协议”，约定由原告购买被告腾誉公司开发的位于湘潭经济技术开发区××路××号××栋××单元××号房屋（建筑面积102.98㎡），该商品房毛坯单价为3680元／㎡总购房金额为378966元。买受人按按揭付款方式按期付款，买受人于2019年3月28日前，将首付款98966元存入指定监管账户，余款280000元于2019年4月11日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户。出卖人应于2019年6月30日前向买受人交付经综合验收合格的房屋。同时上述《商品房买卖合同》第十一条第1项第2款中载明有：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五{该比率应不小于第（1）项中的比率}的违约金”。同时，上述《商品房买卖合同》的第十一条第1项第1款中载明有：“逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。上述《商品房买卖合同》的第十三条中还约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。另外，上述《商品房买卖合同》的《补充协议》中的第四条约定：“商品房买卖合同第十条中关于‘商品房经综合验收合格’是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《单位工程质量竣工验收记录》上签署验收意见”。 合同签订后，两原告向被告腾誉公司交纳了房屋首付款98,966元（包括定金2万元，该定金由原告彭伟艳于2019年3月25日交纳给被告腾誉公司，另外78,966元购房首付款由两原告于2019年3月28日交纳给被告腾誉公司），维修基金11,843元、办证费800元、契税5413.8元、信息服务费10,000元（该费用由原告彭伟艳于2019年3月25日交纳给被告腾誉公司，但收据出具单位并非被告腾誉公司），以上合计127,022.8元。 2019年4月1日，两原告与被告腾誉公司及被告建行湘潭分行三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：贷款人（指本案被告建行湘潭分行）向借款人（指本案两原告）发放借款本金人民币280000元，该款用于购房（具体为湘潭经济技术开发区××路××号××栋××单元××号房屋）。借款期限为180个月（自2019年4月9日至2034年4月9日），实际放款日与到期日以借款借据为准。借款利率浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。抵押物为湘潭经济技术开发区××路××号××栋××单元××号房屋。同时，还约定借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2271.52元。2019年4月25日，被告建行湘潭市分行依约向两原告发放了贷款280000元，并将上述贷款支付到了约定的被告腾誉公司的名下账号中。此后，被告腾誉公司于2019年9月26日以邮寄“收房通知书”及发送短信的方式通知两原告收房，但两原告以房屋未办理正式竣工验收和涉案房屋存在屋顶、外墙漏水以及地面、封面空鼓等情形为由拒绝收房，并向被告腾誉公司办理退房手续。因未达成一致，两原告遂诉至本院，形成本诉。 另查明，1.根据被告建行湘潭市分行提交的《中国建设银行个人贷款对账单》，至2020年8月13日止，两原告已偿还16期按揭贷款本息，每期本息为2271.52元，合计36,344.32元（2271.52元×16）。2.根据两原告和两被告的一致陈述，案涉房屋早已在湘潭市不动产登记中心办理了抵押预告登记。3.湘潭市住房和城乡建设局于2020年7月25日向原告徐瑞英出具了一份《申请公开政府信息处理单》，其中函复的内容有：“湘核勘院佳园1#、2#栋建设项目未办理工程竣工验收，无竣工验收备案信息”。4.被告腾誉公司自认案涉房屋楼栋至今尚未办理消防验收合格手续。5.本案审理过程中，两原告陈述，在解除商品房买卖合同和按揭贷款合同的情况下，同时要求解除预告抵押登记手续，之所以未就解除预告抵押登记手续单独提出诉讼请求，是因为两原告认为该请求实际已包含在其第1项和第3项诉讼请求中了；同时，两原告还明确其第2项诉讼请求中的违约金50,000元是其“随便”计算的，但是以《商品房买卖合同》第十一条第1项第2款中的约定计算的。6.本案审理过程中，两原告自愿放弃第2项诉讼请求中要求被告腾誉公司支付其已支付127,022.8元的购房款（包含首付款、维修基金、办证费、契税、信息服务费）及已偿还给银行的贷款本息的资金占用期间的利息损失；同时两原告明确其第3项诉讼请求中要求被告腾誉公司支付的利息系指其已向被告建行湘潭市分行偿还的贷款利息，而非已偿还贷款本息的资金占用期间的利息。7.本案开庭时，经本院释明，两原告明确其在诉讼请求中未列明，但在“事实与理由”部分中要求被告赔偿的经济损失系指其租房损失，以280元/月计算，自2019年11月1日起算至2020年7月31日止。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。1.本案中，虽然被告腾誉公司举证证明了涉案房屋楼栋已通过了“勘察、设计、施工、监理、建设单位”五方验收，而原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中涉案房屋由勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程质量验收并在《单位工程质量竣工验收记录》上签署验收意见视为“商品房经综合验收合格”，即已达到双方约定的交房条件；但在本案审理过程中，被告腾誉公司自认至今尚未办理消防验收合格手续，且湘潭市住房和城乡建设局于2020年7月25日出具的“函复”中则明确写有“湘核勘院佳园1#、2#栋建设项目未办理工程竣工验收，无竣工验收备案信息”，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。在这种情况下，应当视为案涉房屋尚未达到竣工验收条件。2.根据查明的事实，两原告与被告腾誉公司在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2019年6月30日前，《商品房买卖合同》第十一条第1项第2款中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”，而根据被告腾誉公司提交的证据，被告腾誉公司于2019年9月26日才通知两原告于2019年9月30日至2019年10月9日集中办理收房手续，也就是说，被告腾誉公司通知两原告收房的时间已超过了《商品房买卖合同》约定的90天。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，两原告诉请解除《商品房买卖合同》于法有据，应予以支持。同时，因两原告请求解除《商品房买卖合同》，致使《个人住房（商业用房）借款合同》目的无法实现，故两原告提出的解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请也应予支持。相应的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款关于“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，合同解除后，被告腾誉公司应返还两原告购房款（含首付款、已付按揭款及利息）及其他费用；同时，两原告尚未偿还完毕的贷款本息应由被告腾誉公司负责偿还。 对于两原告要求被告腾誉公司赔偿违约金50,000元的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”并结合两原告与被告腾誉公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第1项第2款中关于“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金的约定，并结合本案中购房总价款378,966元以及两原告已通过支付首付款和按揭贷款方式付清上述378,966元的事实，本院对两原告要求被告腾誉公司支付违约金的请求予以支持；但将该违约金计算为3789.66元，对超出上述金额的违约金，本院不予支持。 对于两原告诉请的利息损失承担问题。因在本案审理过程中，两原告已自愿同意放弃，故本院不再予以处理。 对于两原告要求被告支付的租房损失，因两原告在本案审理过程中未提交该项损失的相应证据，故本院不予支持。 对于被告腾誉公司辩称的两原告的解除权期限为三个月，两原告的本次起诉已超过了解除权行使期限的答辩意见，本院认为，本案情形并不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权行使期限为三个月的情形，且两原告在本案中行使解除权系在解除权发生之日起一年内，由此，本院对被告腾誉公司的上述答辩意见不予采纳。 综上，本院对于两原告的诉讼请求部分予以支持，对两被告的答辩意见不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告彭伟艳、徐瑞英与被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司于2019年3月28日签订的合同编号为201903282FE745309559号的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、解除原告彭伟艳、徐瑞英与被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司及被告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行于2019年4月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 三、被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司于本判决生效之日起十日内向原告彭伟艳、徐瑞英返还购房首付款98,966元、维修基金11,843元、办证费800元、契税5413.8元及信息服务费10,000元，合计127,022.8元； 四、被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司于本判决生效之日起十日内向原告彭伟艳、徐瑞英支付违约金3789.66元； 五、被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司于本判决生效之日起十日内向原告彭伟艳、徐瑞英返还已向被告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行偿还的贷款本金及利息{至2020年8月13日止，两原告已偿还16期按揭贷款本息，合计36,344.32元，具体以被告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行向原告彭伟艳、徐瑞英实际收取的数额（含借款本金和利息）为准}； 六、被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司于本判决生效之日起十日内向被告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行支付原告彭伟艳、徐瑞英剩余未付的购房贷款及利息（具体以被告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行出具的结算单为准）； 七、被告中国建设银行股份有限公司湘潭市分行于本判决生效之日起二十日内办理位于湘潭经济技术开发区××路××号××栋××单元××号房屋上设立的抵押权预告登记的解除手续； 八、驳回原告彭伟艳、徐瑞英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费4330元，由原告彭伟艳、徐瑞英共同负担530元，被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司负担3800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  左 斌 人民陪审员  伍英姿 人民陪审员  刘 桢 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  蒋 垚 附法律条文如下： 《中华人民共和国民法总则》 第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应答能根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法； 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期行使的，解除权消灭。 第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。