陕西省勉县人民法院民事判决书(2018)陕0725民初327950号原告:陕西久安房地产有限公司，住所地：陕西省汉中市勉县（九冶驻地）。统一社会信用代码：91610725737976446J。法定代表人：张向峰，该公司总经理。委托代理人：王林，系该公司法务人员。被告:汉中幸福商贸有限责任公司，住所地：陕西省汉中市勉县（九冶十字）。统一社会信用代码：91610725056932499K。法定代表人：惠东栋，该公司董事长兼总经理。委托代理人：周丹，该公司副总经理。委托代理人：李万华，该公司采购部经理。本院于202072020年6月1711日立案受理原告陕西久安房地产有限公司与被告汉中幸福商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员石济生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陕西久安房地产有限公司的委托代理人王林、被告汉中幸福商贸有限责任公司法定代表人惠东栋及其委托代理人周丹、李万华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西久安房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付所拖欠房屋租赁费、滞纳金及其设施设备维护费、地下车库租金等共计2111510元。2、判令被告支付因本案产生的诉前财产保全费5000元，保函费4300元，诉讼费、公告费、送达费等全部费用。3、解除与被告的合同关系、限期清理腾出租赁房屋，将房屋交付原告。审理中原告将诉讼请求变更为：“1、请求判令被告向原告支付所拖欠房屋租赁费108万元、违约金96.89万元、设备设施维护使用费2.475万元、地下车库租金3.12万元、逾期房屋占有使用费63.52万元，合计274.005万元。2、判令被告支付因本案产生的诉前财产保全费5000元，诉讼保全保险费4300元，案件受理费23730元，合计33030元。事实和理由：因被告与原告在2019年2月25日签定了2019年度《江南大厦商铺租赁合同》，双方约定:第一次付款时间为2019年5月25日前支付60万元，第二次付款时间为2019年9月1日前支付50万元，第三次付款时间为2019年12月31日前支付58万元。合同已于2020年2月29日到期，但被告不能按照合同约定期限支付租金，并再三违约，截至目前，被告只支付租金60万元，尚欠原告2019年度房租108万元、滞纳金96.8951204万元及设施设备维护使用费182.47万元，2020年3-4月房屋租金28万元，滞纳金19.764万元及其设备设施维护使用费0.3万元，地下车库占有使用费2.083万元，共计211.151万元。原告曾于2020年2月28日向被告送达催要租金的通知函，2月20日，被告法定代表人惠东栋前来原告单位，口头承诺于2020年3月31日前一次性将2019年度欠款结清。被告而后又以银行贷款未到账为由推至2020年4月15日前结清，但依旧未兑现承诺。2020年4月18日，原告再次向被告送达催要租金的通知函，被告仍未支付，现原告诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、原告的营业执照及其法定代表人身份证复印件，证明原告公司信息及诉讼主体资格适格。对原告提交的该组证据，经被告质证无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。2、被告公司的工商企业登记信息网上打印件，证明被告公司的基本信息情况。对原告提交的该组证据，经被告质证认为原告提交的该组证据的工商企业登记信息的构架及股权关系不正确，经本院核查，对被告的质证意见本院不予采信，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。3、《地下车库租赁合同》、2019225《江南大厦租赁合同》、原告计算的被告汉中幸福商贸有限公司欠款清单，证明：a、原、被告于2017年11月25日签订《地下车库租赁合同》，合同约定：被告租赁原告江南大厦地下停车场北端立柱以北，由西向东24个车位，租期自2017年11月30日起至2019年11月29日止，租期两年，每年租金5万元。b、原、被告于2019年2月25日签署的《江南大厦租赁合同》约定：原告将其所有的勉县XX大厦XX路第一、二层商铺租赁给被告开办超市，合同期限是2019年3月1日起至2020年2月28日止，年租金168万元，乙方不按照合同约定支付租金，每天某某3‰的违约金，租赁房屋自交付之日起乙方每月25日前向甲方支付1500公共设施维护费1500元。24201711201911295C、被告拖欠原告合同期内房屋租赁费108万元、2019年5月25日-2020年3月1日的迟延履行房屋租金的违约金96.89万元、2019年3月1日-2020年7月16日的设备维护使用费2.475万元、2019年12月1日-2020年7月16日的地下车库占有使用费3.12万元、2020年3月1日-2020年7月16日的房屋占有使用费63.52万元，合计274.005万元。对原告提交的该组证据，经被告质证无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，被告认为受疫情影响应减免相关房屋租金的辩解意见，本院认为2020年爆发的疫情属不可抗力情形，本院结合本地区的实际情况酌定减免被告三个月的房屋租金及相应部分的违约金。4、催收房屋租金通知书两份，证明原告以书面形式向被告催收房屋租金和各项费用、并告知被告在不支付拖欠的房屋租金和相关费用原告不再与被告续签2020年度租赁合同的事实。对原告提交的该组证据，经被告质证无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。2020242020被告汉中幸福商贸有限责任公司辩称：1.原告是央企的子公司，根据国家的相关规定，疫情期间就应该减免房租以及相关的费用；2.原告主张的违约金我公司不同意支付；3.原、被告在协商下一轮租赁事宜时，原告不仅未按照国家的相关规定减免房租，还在原合同基础上再加收5%的房租以及加收50万元的保证金，我公司接受不了；4.原、被告签署租赁合同后，我公司对租赁房屋进行装修装饰，累计投资了一千余万元，原告现在要求不再将房屋向我公司租赁，对我公司影响太大，我公司要求继续租赁原告的房屋；5.我公司要求减免2020年2月、3月、4月的房租42万元；6.对原告主张的案件受理费、保全费、保险费我公司不应承担。汉中幸福商贸有限责任公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，一、滞纳金属于行政概念，在民商事活动中不应使用，原、被告在《江南大厦商铺租赁合同》中使用滞纳金属于无效条款，现在原告要求我公司支付滞纳金我公司不同意支付。二、2020年发生新冠肺炎疫情，给我公司造成严重损失，根据陕发改投资（2020)XX号XX委等八个部门发改投资规（2020）734号文件《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户环节房屋租金压力的指导意见》的通知第二条第（一）（二）条规定，原告作为央企公司应当减免被告公司三个月房租共计42万元。三、我公司属于合法经营的企业，原告提出的诉前财产保全不属于在紧急情况下提出，因此产生的财产保全申请费及保全保险费应由原告自行承担。四、原告提出与我公司解除租赁合同，限期清理腾空租赁房屋并交付原告的请求我公司提出异议。我公司租赁原告江南大夏商铺开办超市，前期因装修、购置货架、冷链设备、空调等投资花费一千余万元，自2012年10月与原告签订租赁合同以来一直合作良好，现在受疫情影响，我公司未交清原告房租并非我公司恶意拖欠，请求与原告继续合作，续签房屋租赁合同。如果原告坚持要与我公司解除房屋租赁合同，那么原告就应该赔偿我公司的装修费、购置货架、冷链设备、空调等前期投资以及我超市长久以来在勉县九冶形成的商誉费用合计1000万元。被告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、被告汉中幸福商贸有限公司营业执照复印件、法定代表人身份证明及其身份证复印件，证明被告公司的信息及法定代表人的身份信息。对被告提交的该组证据，经原告质证无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。2、九冶建设有限公司、汉中九冶建设有限公司、陕西久安房地产有限公司企业信息查询单，证明原告公司属于央企性质。对被告提交的该组证据，经原告质证无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对被告认为原告为央企性质的证明目的本院不予采信。3、a、最高法院《关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》，明确指出小微企业因疫情暂时经营困难，失信惩戒前要给三个月的宽限期，证明受疫情影响，本案产生的保全费5000元、诉讼财产保险费4300元、诉讼费23730元，合计33030元应该由原告自行承担。b、陕西省人民政府关于印发新冠状疫情支持中小微型企业稳定健康发展若干措施的通知、陕发改投资（2020）7766号转发《关于应对新冠状疫情进一步帮扶中小型企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的通知、被告于2020年5月28日向原告提交的关于减免2020年房屋租金的申请书，证明按照国家的相关规定原告应该给被告减免相应的房租，且被告曾于2020年5月28日向原告提交减免房租的申请，请求减免2020年2-4月的房租共计441000元，被告未予同意的事实。C、汉中市人民政府关于印发支持打赢新冠状疫情防控阻击战促进经济平稳健康发展若干措施的通知，证明按照相关规定原告应该给被告免除2020年上半年3个月的房租。对被告提交的该组3份证据，经原告质证无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，但原告认为以上文件不具有强制性，是否减免房租需要经出租人的同意，且汉中市人民政府关于印发支持打赢新冠状疫情防控阻击战促进经济平稳健康发展若干措施的通知也只是要求政府部门，且我公司亦不属于央企性质的企业，不应当对被告减免租金，对被告的证明目的本院不予采信。本院认为，汉中幸福商贸有限责任公司承认陕西久安房地产有限公司在本案中主张的事实，故对陕西久安房地产有限公司主张的事实予以确认。2020320202根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院认定如下法律事实：2012年原告建成江南大厦，双方达成租赁协议，被告租赁原告江南大厦二楼开办超市，并签订一年期租赁合同，交纳保证金20万元。此后每年签订一年期租赁合同，一直未发生纠纷，直到2019年签订新的租赁合同为止。2017年11月2530日原、被告双方签署《地下车库租赁合同》一份，约定：“被告租赁原告江南大厦地下停车场北端立柱以北，由西向东24个车位，租期两年（自2017年11月30日起至2019年11月29日止），每年租金5万元。”合同期内，被告按期履行了支付租金的义务。合同到期后，被告24继续占有使用原告的地下24个车位，截止2020年7月16日共计拖欠地下车位占有使用费50000÷365×（32+6×30+16）=3.12万元。2019年2月25日，原、被告再次签订《江南大厦商铺租赁合同》，合同约定：“乙方租赁甲方位于汉中市勉县XX大厦XX路第一、二层商铺作为超市使用，租赁期限1年（2019年3月1日起至2020年2月28日止），房屋年租金168万元，双方约定：被告于2019年5月25日前支付租金650万元、2019年9月1日前支付租金50万元、2019年12月31日前支付租金58万元，同时还约定：“乙方不按照合同约定支付租金，每天某某3‰的滞纳金，租赁房屋自交付之日起乙方每月25日前向甲方支付1500元公共设施维护费”。合同签订后，截止2019年5月25日被告陆续支付原告房屋租金60万元；2019年9月1日第二次支付租金及2019年12月31日第三次支付租金的时间到期后至今被告再未向原告支付租金。1082019525截止2020年7月16日，被告尚欠原告租金108万元，自2019年9月1日至同年12月31日的滞纳金为135000元（500000×3‰×30×3=135000）、2019年12月31日至2020年7月16日的滞纳金为（500000+580000）×3‰×（30×6+16）=635040元、96892019年12月1日至2020年7月16日地下车库占用使用费31231200元、2019年3月1日至2020年7月16日的设备维护使用费247524750元、2020年3月1日至2020年7月16日的房屋占有使用费6352635200元，合计2740052541190元，被告一直未予支付，原告多次催要无果诉至本院，并提出前述诉讼请求。本院认为，原、被告系房屋租赁合同关系，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。双方签订的《江南大厦商铺租赁合同》和《地下车库租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉全面履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告未按约定向原告支付房屋租金及设备设施维护费，显属违约，理应承担违约责任。根据合同约定，被告应支付原告2019年3月1日至2020年2月28日的房屋租金168万元，2019525已支付原告房屋租金60万元,尚欠108万元租金至今未予支付,被告应承担继续支付租金并按照约定承担每天3‰的滞纳金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。原、被告双方签署的《地下车库租赁合同》、《江南大厦商铺租赁合同》、分别于2019年11月29日、2020年2月28日届满，现租赁合同期限届满，原、被告未续签租赁合同，被告也未向原告腾退交付租赁房屋，现原告主张被告参照租赁合同支付占有使用租赁房屋期间的使用费的请求符合法律规定，本院予以支持。被告对拖欠房屋租金的真实性无异议，本院予以认定，但被告认为租赁原告的房屋开办超市，受疫情影响经营困难，未按约定履行合同义务属不可抗力造成，原告应该减免房屋租金及违约金。2020根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案被告欠付原告租金108万元分别应于2019年9月1日前支付租金50万元、2019年12月31日前支付租金58万元，今年新冠肺炎疫情的发生属于不可抗力，应该减轻或免除被告的违约责任，但新冠肺炎疫情发生在2020年的2、3、4月，也就是说疫情是发生在被告迟延履行之后，故，被告要求减免合同期内的房租不符合法律规定，本院不予支持。原、被告在《江南大厦商铺租赁合同》中约定：“乙方若不能依合同约定的期限支付租金，甲方将按照拖欠租金具体数额，按天某某乙方3‰的滞纳金”，该处约定的滞纳金与违约金并没有实质性的差别，均是指一方未按约定履行给付金钱义务向另一方支付一定数额的金钱的违约责任，带有惩罚的性质。且“滞纳金”的概念并非行政法规中的专用概念，原、被告在合同中约定滞纳金并未违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，只不过在合同纠纷中使用违约金概念更能让多数人理解和接受，本案原告在审理中将滞纳金变更为违约金，符合法律规定和本案实际，本院予以准许，该诉讼请求本院予以支持。被告辩称滞纳金属于行政法概念，滞纳金的约定违法，应属于无效约定及不应当承担滞纳金的辩驳意见缺乏法律依据，本院不予采纳，但该时段因受疫情影响，导致不能按期履行合同，该时段的违约金应当予以免除。虽然被告主张减免合同期内房屋租金的请求因合同期内未发生新冠肺炎疫情而未被支持，但原告主张的2020年3月1日至2020年7月16日期间的房屋占有使用费中其实包含了疫情期间的房屋租金，该时段的房屋占有使用费应当根据受疫情影响的程度，适当予以减免，具体减免金额参照中、省、市相关文件规定，减免被告2、3、4三个月的租赁费共计42万元，并免除被告该时段的违约金291600元（1080000×3‰×30=291600元）。2019202012281861221044585920201120202283202022820191129对原告主张的公共设施维护费的问题，原、被告双方在《江南大厦商铺租赁合同》中明确约定：“租赁房屋自交付之日起乙方每月25日前向甲方支付1500元公共设施维护费”，原告主张的2019年3月1日至2020年7月16日的公共设施维护费2.475万元（1500元×16.5月），本院对原告的该诉讼请求予以支持，被告在第一次签订合同时交纳的保证金20万元，应冲抵所欠租赁费。另外，根据合同法第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返回租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。因原、被告签订的《地下车库租赁合同》、《江南大厦商铺租赁合同》已经分别于2019年11月29日、2020年2月28日合同期满，双方的权利义务已经终止，无需本院再行判决解除合同，是否续签合同应由双方自行协商确定。现原、被告对续签租赁合同未达成一致意见，被告继续占有、使用原告的租赁房屋及设备、设施缺乏合同依据和法律依据，原告要求被告返还租赁的房屋及其他设施设备符合法律规定，本院予以支持。被告请求原告赔偿装修费及购置货架、冷链设备、空调等前期投资及商业信誉损失合计1000万元的主张，因被告在本案中未依法提起反诉，本院不予合并审理，被告应当另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告汉中幸福商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起1530日内向原告陕西久安房地产有限责任公司支付拖欠的房屋租赁费108940000元、违约金86624478400元、房屋占有使用费4952215200元、设备维护使用费247524750元、地下车库租金31231200元，合计2357391829550元，冲抵保证金200000元，再支付1689550元。如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。23730118655000430021165二、被告汉中幸福商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起15日内将租赁的房屋、车库腾空并返还给原告陕西久安房地产有限责任公司。三、驳回原告陕西久安房地产有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费28790元，减半收取计14395元，诉前财产保全申请费5000元、保全保险费4300元，合计23695元由被告汉中幸福商贸有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。  审   判  员   石  济  生二〇二〇年九月十八日               书 记 员   殷     瑜    本民事判决书于     年    月    日送达。 1