广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3187号原告：广州新厚德农工商联合公司，住所地广州市海珠区敦和路110号。法定代表人：耿军，该公司经理。委托诉讼代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。被告：广州合乐数字科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学大道科汇一街12号101房。法定代表人：江浩，该公司董事长。被告：广州哈罗人因工程集团有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学大道科汇一街12号101房。法定代表人：李德光，该公司董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：王虎，广东法圣律师事务所律师。原告广州新厚德农工商联合公司（以下简称“新厚德公司”）与被告广州合乐数字科技有限公司（以下简称“合乐公司”）、广州哈罗人因工程集团有限公司（以下简称“哈罗公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，公开开庭进行了独任审理。原告新厚德公司的委托诉讼代理人易忠平、被告合乐公司、哈罗公司的共同委托诉讼代理人王虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新厚德公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告合乐公司向原告支付逾期缴纳2015年11月、12月、2016年1月至12月、2017年1月至12月、2018年1月至12月、2019年1月至4月租金产生的违约金共计人民币8611.8元；被告哈罗公司承担连带保证责任；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系坐落于广州市开发区科学大道科汇三街2、4、6、8、10、12号负一层417-422共6个车位的产权人。2015年7月28日，广州市国营国艺农工商联合公司磨碟沙果园场（以下简称“磨碟沙果园场”）和被告合乐公司、广州市合乐集团有限公司（以下简称“合乐集团”）签订了物业租赁合同。该合同约定，磨碟沙果园场将上述物业出租给被告合乐公司使用，租赁期限5年，即从2015年8月1日起至2020年7月31日止，2015年11月1日至2016年7月31日每月租金600元，2016年8月1日至2017年7月31日每月租金720元，2017年8月1日至2018年7月31日每月租金840元，2018年8月1日至2019年7月31日每月租金960元，2019年8月1日至2020年7月31日每月租金1080元；每月第5个工作日内被告合乐公司应一次性缴足该月租金，被告合乐公司逾期交租，除补交租金外，每逾期一日，应缴付月租金千分之五的违约金。合乐集团自愿为被告合乐公司履行本合同项下全部条款承担不可撤销的连带保证责任，担保范围包括被告合乐公司违约的各种经济赔偿、租金和水电费等，担保期限为本合同租赁期限内及租赁期满后2年。经查，合乐集团企业名称于2018年4月10日变更为哈罗公司。被告合乐公司自2015年11月至2019年月期间，每月都存在逾期交纳租金的违约行为。原告多次向被告合乐公司发出书面催租通知等，被告合乐公司至今尚未向原告缴纳逾期支付租金产生违约金共计8611.8元。综上所述，为维护原告合法权益，请法院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。被告合乐公司及哈罗公司共同辩称，一、原告在被告合乐公司支付租金前擅自断水断电导致被告合乐公司无法正常使用厂房。根据合同第十条第二款约定，被告合乐公司累计拖欠30天租金，原告有权收回物业。但即使被告合乐公司迟延支付未超过三十日，原告也经常采取断水断电等方式导致被告合乐公司不能正常使用租赁厂房，由此造成被告合乐公司的经济损失。二、原告主张违约金过高，应当予以调整。虽然双方签订的合同约定的违约金按日千分之五，但该违约金标准明显过高。根据原告的证据，被告合乐公司至今已经全额支付租金，即使被告合乐公司未按约支付租金，原告遭受仅是资金的损失，如此推算，原告至今的利息高达年百分之一百八十，显然过高。原告至今也没有提交其遭受实际损失及相关的证据，根据合同法第114条规定，被告请求依法减少违约金，请求按照全国银行同业贷款市场公开利率报价作为计算违约金的依据。本院经审理认定事实如下：磨碟沙果园场是广州开发区科学大道科汇三街2、4、6、8、10、12号负一层417-422号共6个车位的权属人。2019年11月22日，新厚德公司与磨碟沙果园场签订《吸收合并协议》，约定由新厚德公司吸收磨碟沙果园场，磨碟沙果园场的债权债务由新厚德公司承接。2020年4月3日，广州市市场监督管理局核准了磨碟沙果园场的注销登记。2015年7月28日，磨碟沙果园场（甲方、出租方）与合乐公司（乙方、承租方）、合乐集团（丙方、担保方）签订《物业租赁合同》（新物[2015]158号），约定：甲方将其拥有合法产权的、位于广州市开发区科学大道科汇三街2、4、6、8、10、12号负一层417-422号共6个车位出租给乙方作车位使用，该物业租赁总面积为73.5㎡，乙方在签订合同签已对该物业结构、位置、新旧、配套、周边环境、产权状况等均已充分了解，乙方理解并完全同意按现状承租。合同第二条约定，租赁期限5年，从2015年8月1日至2020年7月31日止，装修免租期共3个月，从2015年8月1日至2015年10月31日止。第三条约定，2015年11月1日至2016年7月31日的租金为600元，2016年8月1日至2017年7月31日的租金为720元，2017年8月1日至2018年7月31日的租金为840元，2018年8月1日至2019年7月31日的租金为960元，2019年8月1日至2020年7月31日的租金为1080元。租金按月缴交，每月第5个工作日内乙方一次性缴足该月租金给甲方，甲方应开合法发票给乙方入账。第四条约定，乙方应于本合同签订之日或之前向甲方交纳签约保证金2000元。合同期满时，甲方在乙方按下列第七条第4点之约定履行合同全部责任完毕且无拖欠或者克扣劳动者工资后把履约保证金和风险保证金无息退还给乙方。如乙方违反合同或使甲方利益受到损失，乙方除要赔偿甲方损失及清缴所欠的租金、费用外，保证金由甲方没收而不予退还。履约保证金和风险保证金是作为对乙方违约时的违约金收归甲方所有，乙方不得自行以保证金冲抵其所欠的租金或其它应缴之费用以及造成的损失赔偿。第九条第二款约定，乙方逾期交租，除补交租金外，每逾期一日，乙方应向甲方缴付月租金千分之五的违约金。若乙方拖欠租金累计30天，则视为根本违约，乙方除应清偿所欠租金、费用和赔偿实际造成甲方的损失外，甲方有权没收保证金、终止合同并收回物业，由此所产生的损失和后果均由乙方负责。第十三条约定，丙方自愿为乙方及乙方为此项目所注册的新公司履行本合同项下的全部条款，承担不可撤销约连带担保责任，担保范围包括乙方违约的各种经济赔偿、租金和水电费等。担保期限为本合同租赁期限内及租赁期满后2年。广州风行发展集团有限公司物业经营部（以下简称“风行物业经营部”）分别于2016年12月13日、12月28日、2017年2月28日、5月26日、8月16日、10月9日、11月28日、12月25日，向合乐公司发出《关于终止的函》,要求合乐公司支付拖欠的租金及因拖欠租金而产生的违约金，并终止合同；分别于2016年3月31日、5月9日、9月2日、9月28日、12月13日、2017年2月28日、6月21日、8月16日、2018年7月31日、12月26日、2019年4月26日向合乐公司发出《催租函》，要求合乐公司支付拖欠的租金。磨碟沙果园场分别于2017年9月8日向合乐公司发出《解除合同通知书》，于2019年9月16日向合乐公司发出《函》要求合乐公司支付从2015年11月至2019年4月产生的滞纳金。新厚德公司表示广州风行发展集团有限公司（现更名为广州越秀风行食品集团有限公司）将包括磨碟沙果园场在内的下属企业对外招租、租赁合同签订、履行等相关权利收归集团公司统一管理，成立风行物业经营部对外履行租赁合同出租方权利义务，故对合乐公司、哈罗公司所发函件由风行物业经营部盖章后送达。合乐公司表示除了2016年12月28日、2017年11月28日、2017年9月8日、2018年7月31日的函件没有收到外，对其他函件的真实性均予以确认。合乐公司在收到上述函件后，分别于2016年9月6日、12月14日、2017年3月1日、6月10日、6月27日、6月30日、2018年6月13日、10月13日、2019年10月28日向磨碟沙果园场、广州风行发展集团有限公司发出复函，承诺了支付拖欠租金的期限，并恳请磨碟沙果园场能理解其特殊情况并予以支持。2019年5月24日，合乐公司出具《确认书》，载明“我司确认从2015年11月至2019年4月间，有延迟向磨碟沙果园场交租的情况，所有当年发来的催租函本公司给予再次确认，并承担相关责任”。2020年1月6日，合乐公司向新厚德公司出具情况说明，表示其承租了包括涉案物业在内的9个办公物业及42个车位，并签订了三份物业租赁合同（新物[2015]155号、新物[2015]158号、新物[2015]159号），其所缴交的租金均按每份合同租金占三份合同总租金的比例来对应支付。磨碟沙果园场与合乐公司、合乐集团签订的《物业租赁合同》（新物[2015]155号）约定：2015年11月1日至2016年7月31日的租金为101600元，2016年8月1日至2017年7月31日的租金为106680元，2017年8月1日至2018年7月31日的租金为111760元，2018年8月1日至2019年7月31日的租金为116840元，2019年8月1日至2020年7月31日的租金为121920元。磨碟沙果园场与合乐公司、合乐集团签订的《物业租赁合同》（新物[2015]159号）约定：2015年11月1日至2016年7月31日的租金为3600元，2016年8月1日至2017年7月31日的租金为4320元，2017年8月1日至2018年7月31日的租金为5040元，2018年8月1日至2019年7月31日的租金为5760元，2019年8月1日至2020年7月31日的租金为6480元。合乐公司于2015年12月4日支付租金105800元、于2015年12月28日支付租金105800元、2016年2月29日分别支付租金101600元和4200元、2016年4月15日支付租金211600元、2016年6月6日支付租金211600元、2016年9月12日支付租金211600元、2016年11月14日支付租金30000元、2016年11月15日支付租金40000元、2016年11月17日支付租金6340元、2016年11月18日支付租金77000元、2016年11月24日支付租金40000元、2016年12月28日支付租金20000元、2017年1月9日支付租金280000元、2017年2月28日支付租金40000元、2017年3月6日支付租金40000元、2017年3月15日支付租金40000元、2017年3月21日支付租金20000元、2017年4月12日支付租金30000元、2017年4月19日支付租金33000元、2017年5月15日支付租金100000元、2017年6月8日支付租金300000元、2017年7月3日支付租金40000元、2017年7月25日支付租金45000元、2017年9月6日支付租金50000元、2017年9月7日支付租金30000元、2017年9月14日支付租金100000元、2017年9月21日支付租金66940元、2017年10月18日支付租金50000元、2017年10月27日支付租金50000元、2017年11月1日支付租金90000元、2017年12月7日分别支付租金50000元和30000元、2017年12月8日支付租金50000元、2017年12月27日支付租金100000元、2017年12月29日支付租金22000元、2018年1月11日支付租金28560元、2018年2月26日支付租金120000元、2018年3月22日支付租金30000元、2018年3月26日支付租金60000元、2018年5月11日支付租金100000元、2018年5月16日支付租金50000元、2018年5月17日支付租金60000元、2018年5月29日支付租金20000元、2018年5月30日支付租金30000元、2018年6月1日分别支付租金50000元和50000元、2018年8月6日支付租金80000元、2018年8月7日支付租金150000元、2018年9月21日支付租金50000元、2018年10月15日支付租金145000元、2018年10月26日支付租金211400元、2018年11月7日分别支付租金116840元和6720元、2018年12月26日分别支付租金17120元和123560元、2018年12月28日支付租金640元、2019年1月29日支付租金53560元、2019年2月22日支付租金70000元、2019年2月22日支付租金70000元、2019年3月21日支付租金123560元、2019年4月29日支付租金103560元、2019年4月30日支付租金20000元、2019年5月4日支付租金123560元。新厚德公司提交的违约金明细表显示其违约金以合乐公司支付的租金为基数计算违约金，该表上还列明了计算违约金的起始日期、终止日期、违约天数等。庭审中，合乐公司表示对于新厚德公司主张的计算违约金的起始日期、终止日期无异议。新厚德公司与合乐公司均表示《物业租赁合同》尚在履行过程中。另查，2018年4月10日，合乐集团变更名称为哈罗公司。上述事实，有房地产权证、《吸收合并协议》《物业租赁合同》、往来函件、支付凭证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，磨碟沙果园场与合乐公司、合乐集团签订的《物业租赁合同》（新物[2015]158号）是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。新厚德公司与磨碟沙果园场签订《吸收合并协议》，约定由新厚德公司吸收磨碟沙果园场，磨碟沙果园场的债权债务由新厚德公司承接，本院对此予以确认。合乐公司表示其所缴交的租金均按每份合同租金占三份合同总租金的比例来对应支付，经折算，合乐公司支付本案涉案物业租金情况如下：2015年12月4日支付2015年11月租金600元、2015年12月28日支付2015年12月租金600元、2016年2月29日支付2016年1月租金600元、2016年4月15日支付2016年2月租金600元和2016年3月租金600元、2016年6月6日支付2016年4月租金600元和2016年5月租金600元、2016年9月12日支付2016年6月租金600元和2016年7月租金600元、2016年11月14日支付2016年8月租金192元、2016年11月15日支付2016年8月租金256元、2016年11月17日支付2016年8月租金40.58元、2016年11月18日支付2016年8月租金231.42元和2016年9月租金266.37元、2016年11月24日支付2016年9月租金256元、2016年12月28日支付2016年9月租金128元、2017年1月9日支付2016年9月租金69.63元、2016年10月租金720元、2016年11月租金720元和2016年12月租金297.35元、2017年2月28日支付2016年12月租金256元、2017年3月6日支付2016年12月租金166.65元和2017年1月租金94.33元、2017年3月15日支付2017年1月租金256元、2017年3月21日支付2017年1月租金128元、2017年4月12日支付2017年1月租金192元、2017年4月19日支付2017年1月租金49.67元和2017年2月租金166.53元、2017年5月15日支付2017年2月租金553.47元和2017年3月租金91.52元、2017年6月8日支付2017年3月租金628.48元、2017年4月租金720元和2017年5月租金581.51元、2017年7月3日支付2017年5月租金138.49元和2017年6月租金122.49元、2017年7月25日支付2017年6月租金288元、2017年9月6日支付2017年6月租金309.51元和2017年7月租金15.49元、2017年9月7日支付2017年7月租金192元、2017年9月14日支付2017年7月租金512.51元和2017年8月租金149.04元、2017年9月21日支付2017年8月租金481.97元、2017年10月18日支付2017年8月租金208.99元和2017年9月租金144元、2017年10月27日支付2017年9月租金360元、2017年11月1日支付2017年9月租金336元和2017年10月租金304.99元、2017年12月7日支付2017年10月租金535.01元和2017年11月租金33.98元、2017年12月8日支付2017年11月租金360元、2017年12月27日支付2017年11月租金446.02元和2017年12月租金266.98元、2017年12月29日支付2017年12月租金158.4元、2018年1月11日支付2017年12月租金205.63元、2018年2月26日支付2017年12月租金208.99元和2018年1月租金648元、2018年3月22日支付2018年1月租金192元和2018年2月租金16.99元、2018年3月26日支付2018年2月租金432元、2018年5月11日支付2018年2月租金391.01元和2018年3月租金321.98元、2018年5月16日支付2018年3月租金360元、2018年5月17日支付2018年3月租金158.02元和2018年4月租金266.98元、2018年5月29日支付2018年4月租金144元、2018年5月30日支付2018年4月租金216元、2018年6月1日支付2018年4月租金213.02元和2018年5月租金499.97元、2018年8月6日支付2018年5月租金340.03元和2018年6月租金228.96元、2018年8月7日支付2018年6月租金611.04元和2018年7月租金461.95元、2018年9月21日支付2018年7月租金360元、2018年10月15日支付2018年7月租金18.05元、2018年8月租金960元和2018年9月租金140.09元、2018年10月26日支付2018年9月租金819.91元和2018年10月租金825.24元、2018年11月7日支付2018年10月租金134.76元和2018年11月租金825.24元、2018年12月26日支付2018年11月租金134.76元和2018年12月租金958.78元、2018年12月28日支付2018年12月租金1.22元、2019年1月29日支付2019年1月租金417.77元、2019年2月22日支付2019年1月租金542.33元、2019年3月21日支付2019年2月租金960元、2019年4月29日支付2019年3月租金807.77元、2019年4月30日支付2019年3月租金152.33元、2019年5月4日支付2019年4月租金960元。《物业租赁合同》第三条约定，合乐公司应于每月第5个工作日内缴足该月租金。第九条第二款约定，合乐公司逾期交租，除补交租金外，每逾期一日，应支付月租金千分之五的违约金。合乐公司确认其从2015年11月至2019年4月间有迟延支付租金的情况，现新厚德公司要求合乐公司支付逾期缴纳租金的违约金，本院予以支持。虽然合同约定违约金的标准按月租金的千分之五计算，但合乐公司、哈罗公司对此提出异议，认为违约金标准过高，新厚德公司亦未举证证明其因违约行为造成的实际损失，故本院酌情调整违约金标准按每日万分之五计算。合乐公司对新厚德公司主张的违约金起算时间、终止时间无异议，本院对此予以确认。经核算，除2016年2月的违约天数计算有误外，其他时间段的违约天数均未超过法律规定的范围。新厚德主张的违约金计算方式不高于合同约定或法律规定，其主张按其计算方式计算违约金，本院予以支持。经核算，合乐公司应向新厚德公司支付逾期支付租金的违约金860.88元。《物业租赁合同》第十三条约定，哈罗公司自愿为合乐公司及合乐公司为此项目所注册的新公司履行本合同项下的全部条款，承担不可撤销约连带担保责任，担保范围包括乙方违约的各种经济赔偿、租金和水电费等；担保期限为本合同租赁期限内及租赁期满后2年。现新厚德公司要求哈罗公司对合乐公司的上述债务承担连带责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州合乐数字科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州新厚德农工商联合公司支付逾期支付租金的违约金860.88元；二、被告广州哈罗人因工程集团有限公司对上述第一项判决确认的被告广州合乐数字科技有限公司的债务承担连带责任；三、驳回原告广州新厚德农工商联合公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州新厚德农工商联合公司负担45元，被告广州合乐数字科技有限公司、广州哈罗人因工程集团有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  毛丽娟二〇二〇年九月四日书记员  刘婉仪