河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3500号 上诉人（原审被告）：王桂英，女，1986年4月26日出生，汉族，户籍地黑龙江省依安县。 委托诉讼代理人：李景玉，河北李景玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静，河北李景玉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡赟，男，1968年10月23日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市潜山县。 委托诉讼代理人：王菲，河北释梵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雪，河北释梵律师事务所律师。 上诉人王桂英因与被上诉人胡赟之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 王桂英上诉请求：撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初415号民事判决，并驳回被上诉人全部诉讼请求或将该案发回重审。事实和理由：2017年4月11日经过中介公司及上诉人到房管部门调查核实，被上诉人名下确无房产登记信息，符合非本地户籍家庭限购**住房之条件，即具备购房资格。2017年6月2日廊坊市政府出台的限购政策不应对2017年4月11日的房屋买卖行为具有约束力。而在合同的履行过程中，本地的房屋价格出现大幅降低。被上诉人也是基于此才将其爱人购得的紫藤园26号楼2单元2504号楼房登记在被上诉人自己名下，使其不符合本地限购政策，从而达到合同解除之目的。此系被上诉人违背诚信之恶意违约，亦严重损害了上诉人的合法权益。另，上诉人认为买房合同是限购政策之前的行为，依据“法不溯及既往”的原则，涉案房屋买卖合同亦不应予以解除。且上诉人已将涉案房产交付被上诉人，被上诉人也已经使用该房屋两年之多。上诉人已经履行了合同的主要义务，被上诉人意在房价下跌之时解除合同，违背交易秩序的约束，亦有违诚实信用原则。依法不应得到法律的支持，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求。 胡赟辩称，上诉人王桂英的上诉缺乏事实及法律依据，依法不应得到二审法院的支持。理由如下：1、被上诉人因受限购政策影响，无法取得涉案房屋所有权。2、被上诉人无恶意违约行为，不应承担违约责任。3、上诉人不存在损失。一审法院判令解除双方房屋买卖合同关系认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 胡赟向一审法院诉请：1、依法解除原、被告于2017年4月11日签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告已付购房款1050000元、公共维修资金6726元，代付增加面积部分房款577.96元，以上共计1057303.96元；3、被告赔偿原告房屋装修费50000元；4、被告承担本案诉讼费用。 一审法院查明：2017年4月11日，原告与被告签订了房屋买卖合同，被告将其名下的位于大厂回族自治县房屋出售给被告，房屋总价款2120000元，原告已给付首付款1050000元，双方还就合同其他条款作了相应约定。现涉案房屋已经下发不动产权证书。另查明，2016年4月1日，廊坊市人民政府出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见第四条内容为“实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍家庭限购**住房且购房首付款不低于30%”；廊坊市人民政府办公室于2017年6月2日发布了《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见（廊政办【2017】61号）》。该意见明确了实行限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。限购措施为非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有一套及以上住房，或者无法提供当地3年以上社会保险缴纳证明或者纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。再查明，原告非本地户籍居民，其于2016年7月19日在大厂回族自治县购买住房一套（紫藤园26号楼2单元2504号，不动产权证号为冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0011537号）。上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、银行交易凭据、收条、不动产证书及原、被告的当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，廊坊市人民政府办公室公布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见（廊政办201761号）》对廊坊市购买房屋的买受人资格做出了限制。原告非廊坊市户籍，其在大厂回族自治县，属于限制在廊坊市购买房屋的对象。在该意见实施期间，原告无法取得房屋所有权，原、被告双方对于转让房屋所有权的合同目的无法实现。故原告主张解除与被告之间房屋买卖合同确属合理，本院予以支持。原告在与被告签订房屋买卖合同之前，已在本地购买了住房，属于限制在廊坊市购买房屋的对象，其在与被告签订房屋买卖合同的过程中存在过错，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，被告可以另案要求赔偿相应的损失。关于原告主张的装修费50000元，因未提供相应证据予以证实，本院不予维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原、被告之间于2017年4月11日所签订的房屋买卖合同；二、被告王桂英于本判决生效之日起十日内返还原告胡赟购房款1050000元，公共维修资金6726元，代付增加面积部分房款577.96元；三、原告于本判决生效之日起十日内返还被告大厂回族自治县房屋。案件受理费80元，由被告王桂英负担。 二审中，上诉人王桂英向法庭提交新证据两组。证据一是王桂英与胡赟微信聊天记录截图一份；证据二是2020年5月26日王桂英与中介通话录音。欲证明被上诉人知道限购政策，并一直积极表示履行合同，且明确表示可以通过假离婚、改名等方式可以想尽一切办法办理过户。对此被上诉人质证称，对于证据一的真实性、合法性及与本案的关联性均予以认可，但对于上诉人的举证目的不予认可；对于证据二的真实性、合法性及证明目的不予认可，对其关联性予以认可。对于上诉人二审所举二证据，结合各方当事人所发表的意见及在案的其它相关证据，本院对于证据一的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的均予以认定；对于证据二真实性不予认定。被上诉人未提供新证据。对于双方房屋买卖合同履行中若因政策调整的原因无法将涉案房屋过户到被上诉人名下，双方在合同的补充条款亦有特别约定，即第11条之约定，双方未尽事宜另行协商补充，如日后乙方（即被上诉人）由于政策调整无法将此房屋过户至乙方名下，甲方（即上诉人）承诺全力配合乙方将此房屋过户到乙方指定人名下。经本院释明后，双方对于房屋买卖合同中有上述内容之约定亦均予以了认可。二审查明的其它事实与一审一致。 本院认为，在被上诉人胡赟诉上诉人王桂英房屋买卖合同纠纷一案中，被上诉人与上诉人于2017年4月11日所签订的《屋房买卖合同》系其真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。故双方当事人均应依约全面履行涉案房屋买卖合同。涉案房屋买卖合同的签订早于2017年6月2日限购政策的出台，原审法院认定因限购政策必然导致被上诉人不具有购房资格理据不足，且结合涉案房屋合同的签订、首付款交付、房屋交付及装修使用的履行来看，双方均对合同积极的予以了履行。2017年4月11日所签订的《屋房买卖合同》第11条系手写部分，该条中对于被上诉人因政策调整不能将房屋过户到自己名下之履行亦作出了明确的约定，双方均应按此约定予以履行。故此被上诉人以限购政策导致其不具备购房资格为由，请求解除合同缺乏合同依据，依法不能予以支持；进而上诉人本案中基于合同解除后返还购房款、返还公共维修、代付增加面积部分房款577.96元及装修费均缺乏事实基础，亦不符合法律之规定。被上诉人的本案之诉请不符合涉案房屋买卖合同之相关约定，理据不足。故本院对于被上诉人胡赟的本案之诉请亦不能予以支持。原审法院判令涉案房屋买卖合同解除，系认定事实错误，判决结果亦有失公正。对此本院予以改判。综上，被上诉人胡赟本案所诉请的主张理据不足，本院不予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初415号民事判决； 二、驳回胡赟的全部诉讼请求。 一审案件受理费80元，由胡赟负担；二审案件受理费14316元，由被上诉人胡赟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二０二０年九月十八日 法官助理 马 占 书 记 员 田孟姣