河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4932号原告：孙跃斌，男，汉族，1981年7月5日生，户籍地及现住地洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：陈晋，河南乾晋大律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：史雷，河南乾晋大律师事务所实习律师。被告：洛阳戴尔森商业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区纱厂南路28号第四栋205号。法定代表人：梁娜娜，该公司总经理。被告：河南新恒顺地产有限公司，住所地：洛阳市高新技术产业开发区九都西路218号10幢1-1201。法定代表人：李雪玲,总经理。二被告委托诉讼代理人：卢攀峰，河南智明律师事务所执业律师。二被告委托诉讼代理人：寇智岩，河南智明律师事务所执业律师。原告孙跃斌与被告洛阳戴尔森商业管理有限公司（以下简称戴尔森公司）、河南新恒顺地产有限公司（以下简称新恒顺公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙跃斌及其委托诉讼代理人陈晋、史雷，戴尔森公司、新恒顺公司共同的委托诉讼代理人寇智岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙跃斌向本院提出诉讼请求：一、判决解除孙跃斌与戴尔森公司签署的《委托经营协议书》;二、判决解除孙跃斌与新恒顺公司签署的《回购协议书》;三、判决戴尔森公司支付违约金及利息21820.14元，新恒顺公司承担连带责任;四、本案的诉讼费、律师费、保全费、执行费等各项费用由二被告承担。事实与理由:2017年9月6日，孙跃斌与戴尔森公司签署了关于西工区汉屯路4号乐宅B区5号楼一层153号铺位《委托经营协议书》，新恒顺公司作为担保人。协议约定从2018年1月1日至2027年12月31日，戴尔森公司向孙跃斌支付房租收益，第三年按季向孙跃斌支付房租收益。戴尔森公司未按照协议支付孙跃斌2020年一季度与二季度的房租收益，根据《合同法》规定在戴尔森公司违约的情况下，孙跃斌有权解除与其的《委托红营协议》，并要求其承担违约责任，新恒顺公司承担无限连带责任。同时由于新恒顺公司具有经营状况严重恶化、丧失商业信誉的情形，根据《合同法》的规定，请求解除与新恒顺公司签订的《回购协议书》。故提起诉讼。戴尔森公司辩称，一、戴尔森公司认为孙跃斌要求解除协议的条件不成立，戴尔森公司不存在违约，委托经营的前提是孙跃斌需将其铺位交付给戴尔森公司，孙跃斌在未交付铺位的情况下，戴尔森公司已经按约将租金支付至2020年1月1日。二、另依据委托经营合同第四条第三款的约定，在委托经营期间，戴尔森公司有权根据市场情况调整业态，因二月、三月是疫情严重期间，戴尔森公司与孙跃斌协商这两个月不存在收益，暂缓两个月的收益，其不同意引发此次纠纷。其他业主均按调整后的方针如期履行合同。另根据委托经营合同第五条约定，戴尔森公司拖欠支付租金收益连续达六个月以上，孙跃斌才有权提出解除合同。本案中孙跃斌与2020年5月25日提出解除合同，未达到解除合同的条件，故应驳回其第一项及第三项诉讼请求。新恒顺公司：孙跃斌提出解除回购协议书，不符合解除合同条件。回购协议书的前提是孙跃斌擅自单方全部或部分不履行协议约定，或中途收回房屋，孙跃斌赔偿戴尔森公司造成的损失后，新恒顺公司才行驶回购协议，回购协议书与委托经营协议书是相互递进的关系并非同一法律关系。截止目前回购协议的条件未成立，孙跃斌也未将房屋交给新恒顺公司，不存在解除合同。另外新恒顺公司在委托经营协议书中虽为担保方，但其与戴尔森公司的关系是合作关系，其提供的担保仅为如孙跃斌擅自不履行合同，新恒顺公司有权按照商品房买卖合同进行回购担保，不存在对违约事项等租金收益进行担保。故请求驳回孙跃斌对新恒顺公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年9月6日，孙跃斌（甲方）与戴尔森公司（乙方）签订《委托经营协议书》，新恒顺公司为丙方，担保方。其约定：为集中管理和同意经营，甲方自愿将位于西工区汉屯路4号乐宅B区5号楼1层153号铺位，全权委托乙方进行统一经营、管理。乙方负责招商、运营、签订租赁协议和获得收益等。甲方委托有效的条件是：甲方与新恒顺公司签订被委托铺位的《商品房买卖合同》。甲方委托经营的收益起始时间为2018年1月1日，期限为10年（自2018年1月1日自2027年12月31日）。委托经营协议签订后甲方不得干涉后期经营等事项。甲方委托乙方与丙方办理房屋交接手续，在委托经营期限内乙方享有占用、自己使用、许可他人使用或以其他方式使用和经营该商铺并获取收益的权利，乙方可以自己的名义与协议外第三方签署商铺租赁协议。约定的收益为：第一、二个委托租赁年度年租金收益为37800元，之后的八个委托租赁年度年租金收益为43200元。同时约定第一年及第二年期间的对应铺位租金收益已经由丙方以直接减免14%购房款的方式一次性冲抵，乙方无需向甲方支付前两年租金收益，第三年至第五年对应铺位租金收益由乙方按季度向甲方进行支付。在委托期内，对应铺位租金收益支付的时间为委托期的第三年至第十年的每季度首月25日之前（遇节假日顺延至下个正常工作日）将该期三个月租金收益支付至甲方指定账户。关于违约责任约定为：乙方如不按期限支付相应的款项，每延期日乙方应就欠付额度向甲方支付延期付款的违约金(违约金标准按银行同期贷款利率计收)。乙方拖延支付租金收益连续达六个月(180天)以上的，甲方有权提出解除协议并要求乙方赔偿由此产生的全部损失。如甲方擅自单方全部或部分不履行本协议约定，包括但不限于中途收回房屋，甲方赔偿给乙方所造成的全部经济损失后，同时丙方有权按照原签订《商品房买卖合同》的总价回购。2.2017年9月6日，新恒顺公司（甲方）与孙跃斌（乙方）签订《回购协议书》一份，约定：乙方购买甲方位于西工区汉屯路4号乐宅B区5号楼1层153号商铺。乙方可在2022年12月16日至2022年12月30日期间内以书面形式向甲方提出回购，自甲方审核通过乙方回购申请之日起，签署《委托经营协议书》自动终止。甲方应当同意并在符合以下回购条件后2个月内，按照双方签订的《商品房买卖合同》的总价予以回购。鉴于已经签署的《委托经营协议书》内容，乙方应当无条件服从商业街统一管理要求，否则甲方有权强制回购。2018年11月5日孙跃斌与新恒顺公司签订了《商品房买卖合同》，购买了上述商铺。3.根据孙跃斌及戴尔森公司签订的《委托经营协议书》的约定，戴尔森公司应当在2020年1月25日及4月25日向孙跃斌支付当季度租金收益各10800元，戴尔森公司未按期支付，故孙跃斌提起本案诉讼引发本案纠纷。本院认为，孙跃斌、戴尔森公司、新恒顺公司签订的《委托经营协议书》、《回购协议书》系各方真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法有效，本院予以确认，双方均应依约主张权利、履行义务。孙跃斌依约将其从新恒顺公司购买的房产出租给戴尔森公司负责运营对外出租管理已完成合同义务，戴尔森公司应依约向其支付租金收益。现孙跃斌以戴尔森公司延迟支付租金收益，新恒顺公司作为担保人也未向其支付租金收益为由要求解除三方签订的《委托经营协议书》及《回购协议书》，戴尔森公司及新恒顺公司表示不同意解除该两份合同。那么分析本案根据三方签订的《委托经营协议书》的约定第一年及第二年期间的对应铺位租金收益由新恒顺公司以直接减免14%购房款的方式一次性冲抵，戴尔森公司无需向孙跃斌支付，新恒顺公司也依约进行了房屋价款的折抵。合同另约定第三年至第五年对应铺位租金收益由戴尔森公司按季度向孙跃斌进行支付，戴尔森公司本应在2020年1月25日及4月25日向孙跃斌支付当期的租金收益，但其并未按期支付构成违约，那么戴尔森公司的该违约行为是否构成根本违约已达到解除合同的效力是本案的焦点问题。关于该问题，首先孙跃斌与戴尔森公司签订的《委托经营协议书》履行期限长达十年，根据该协议约定戴尔森公司自2020年1月起才应开始向孙跃斌支付租金收益，之前两年的收益新恒顺公司已作为房价的优惠折算给孙跃斌，孙跃斌已享受该优惠。戴尔森公司与新恒顺公司也是基于能够长达十年使用、收益孙跃斌的房屋才给孙跃斌此优惠，现孙跃斌在戴尔森公司与新恒顺公司还未使用孙跃斌房屋进行收益时其即提出解除合同显然有失公平；其次2020年2月、3月是新冠疫情最严重期间，戴尔森公司不存在收益，那么根据双方合同的约定，戴尔森公司有权就收益金额与包含孙跃斌在内的业主进行协商并作出调整，孙跃斌不同意与戴尔森公司对租金收益调整进行协商，并提起本案诉讼要求解除合同，其对纠纷的产生也有一定过错；再次，根据《委托经营协议书》约定，戴尔森公司拖欠支付租金收益连续达六个月以上孙跃斌才有权提出解除合同。本案中孙跃斌于2020年5月25日即向本院提起诉讼要求解除合同，并未达到约定的解除合同的条件因，因双方不能就租金收益进行协商，且纠纷正在审理过程中戴尔森公司未在2020年7月25日之前向孙跃斌支付租金也不属于违约。综上所述，戴尔森公司拖欠支付孙跃斌租金收益的行为不构成根本违约，孙跃斌据此要求解除合同，支付违约金的诉讼请求因证据不足不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回孙跃斌的诉讼请求。案件受理费减半收取173元、保全费238元，由孙跃斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭小岚二〇二〇年九月二十一日书记员  李诗雨