江西省龙南市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0727民初1952号原告：李志柏，男，1986年11月14日出生，汉族，住龙南市。被告：游咏东，男，1967年12月2日出生，汉族，户籍地址广东省惠州市惠城区，现住龙南市。委托代理人：韩丽娟，江西一泓律师事务所律师。原告李志柏诉被告游咏东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志柏、被告游咏东的委托代理人韩丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志柏向本院提出诉讼请求：1、依法由被告退还原告在庭院购买的违法车库费用八万元（80000元）或赔偿就近相等面积的有证合法车库供原告使用。2、依法由被告退还原告购买屋顶永久使用权的费用五万六千八百元（56800元）。3、赔偿本人因多贷款及顶层楼面防水隔热而产生的所有费用15000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：本人于2016年4月16日与被告签订购房合同，其中计价方式与价款中写明是房价及车库一次性包干，总价计人民币柒拾壹万陆仟捌佰元整（￥716800元）。在购买房屋时，因被告并未给我办理有效的车库证件，而合同上写的又是购买的车库，因担心庭院中车库是违法建筑，所以后来在2017年3月9日与被告又签订了一份协议并指明：车库如因违章拆迁或外来因素导致无法正常使用，被告需赔偿房屋楼下就近车库给本人使用，或赔偿八万元。后来由于市容整改规范或是别的原因，2019年4月17日由县建设部门的执法人员对庭院的两个车库进行了拆除，并明确告知这两间车库是违章建筑，拆除至今，与被告多次提出解决办法，被告不予理会，实在没有办法，于7月1日与其他三户邻居起诉被告，在起诉过程中得知，架空层属一层，第二层赖旺森房价和无证车库共68万元，实际为66万元，第三层钟敏房价59万元，第四层徐德胜房价和无证车库共67万元，我第五层房价和违章车库及天面永久单独使用权费用共716800元，四户单层房屋平均价格是59万元，而我买的又是顶楼，房价理应比他们更低两三万，而被告则称车库都是8万元，并且屋顶天面才以56800元的价格卖给我永久使用已经很划算了，听信了被告的劝说，我就没多想，购房合同中关于违约责任也明确了双方必须诚信守约，原告购买违章车库及天面露台后，未能如被告所说的单独使用，已经属于被告违约并给我造成了不必要的损失。再后来就是2019年12月5日由龙南市（2019）赣0727民初1503号民事判决整个庭院（含违建车库）及屋顶是本栋所有住户共同所有，我所购买被告的车库按龙南市设计院建筑图纸是属于违法建筑，现已无法正常使用，天面露台也由法院判决共同使用，而非我一人使用，在判决书下来后曾多次与被告代表联系，均被推脱，请求法院为本人还个公道。原告李志柏为支持其主张，提交了下列证据：1、购房合同。2、协议。3、执法人员现场拆除的图。被告游咏东辩称，一、答辩人与被答辩人进行房屋交易时交易房屋便是交易现状，被答辩人作为完全民事行为人已对交易房屋及车库现状进行确认，而且同意以双方协商好的价格购买，故而答辩人与被答辩人签订的房屋买卖《合同书》合法有效，其应承担相应法律后果。二、被答辩人举证2017年3月9日的协议属于无效协议，不能作为定案依据。三、被答辩人诉请答辩人退还其房屋永久使用权的费用没有事实及法律依据。四、被答辩人购买时交易房屋就是现房，被答辩人应考虑了顶层的防水隔热问题。答辩人已将房屋以当时双方认可的价格转卖并已完成过户很多年，被答辩人也装修居住3、4年。被答辩人无权要求答辩人为其隔热隔水装修买单，答辩人也无义务为被答辩人买单。而且被答辩人主张多支付贷款及顶层防水隔热所多出费用也无证据予以证明。综上，被答辩人诉请无事实及法律依据，请予以驳回。被告游咏东未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年4月16日，原告（乙方）与被告（甲方）协商一致，签订了《合同书》，协议：“一、乙方购买甲方房屋一套及车库一间，房屋位于龙南县红光住宅区，房权证龙私字第××号，框架结构，第五层（含架空层），建筑面积152.69㎡，套内建筑面积143.2㎡，公摊面积9.49㎡，未上房产证面积2.3㎡，合计总面积154.99㎡，土地性质：属出让住宅用地，甲方已全额缴交土地出让金，车库位于大院内靠房屋，天面露台约145㎡永久使用权归乙方所有。二、计价方式与价款：房价及车库一次性包干，总价人民币柒拾壹万陆仟捌佰元整（￥716800.00元）。三、付款方式及期限：1、订立合同时乙方预付定金计人民币陆万元整（￥60000.00元），2016年4月30日再付贰拾伍万陆仟捌佰元整（￥256800.00元）。2、余欠房款40万元，乙方每月应付利息给甲方利率为5‰，余欠房款40万元乙方办理银行贷款付给甲方。……”2017年3月9日，原、被告签订《协议》，约定：车库如因违章拆迁或外来因素导致无法正常使用，被告需赔偿房屋楼下就近车库给原告使用，或赔偿八万元。原告支付房款后，经双方验收，被告将约定第五层房屋以及院内靠房屋的一间车库交付给了原告使用，并于2017年办理了第五层房屋的过户登记手续。2019年4月17日，涉案车库因违章被有关部门拆毁一部分。2019年7月，原告与同栋楼住户钟敏、赖旺森、徐胜连、肖莲娣、徐德胜、缪金花向本院提起对被告的共有权纠纷诉讼，本院审理后，于2019年12月5日作出了（2019）赣0727民初1503号民事判决书，其中“另查明，涉案房屋大院内有两间车库因涉嫌违章，已被有关部门拆毁了一部分。”“判决如下：一、确认龙南县红光住宅区10号地块房屋的庭院、屋顶属原告钟敏、赖旺森、徐胜连、李志柏、肖莲娣、徐德胜、缪金花共同所有。二、驳回原告的其他诉讼请求。”原告等人不服该判决，向江西省赣州市中级人民法院提起上诉，江西省赣州市中级人民法院于2020年6月10日作出（2020）赣07民终1061号民事判决书，其中“二审查明的事实与原判认定一致。”“判决如下：驳回上诉，维持原判。”以上事实，由原告提交的各项材料以及庭审笔录予以佐证。本院认为，原、被告于2017年3月9日签订的《协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有拘束力，该《协议》明确约定车库如因违章拆迁或外来因素导致无法正常使用，被告需赔偿房屋楼下就近车库给原告使用，或赔偿八万元。原告购买涉案车库后，涉案车库于2019年4月17日因违章被拆毁一部分，被告应当按照约定赔偿房屋楼下就近车库给原告使用或赔偿8万元，现被告未提出有其他车库可供原告使用，故被告应当赔偿8万元给原告。被告提出受胁迫签订《协议》，但其未向本院提交相关证据予以证实，故对其该抗辩意见本院不予采纳。关于原告提出的屋顶永久使用权的费用问题，本院认为，依照相关法律规定，屋顶属于共有部分，法院生效判决也认定了涉案房屋屋顶由相关住户共同所有，且《合同书》约定房屋及车库一次性包干价为716800元，并未约定有屋顶使用权费用，同时，屋顶共有亦不排除原告对屋顶的使用权，故对原告要求被告退还购买屋顶永久使用权的费用56800元的主张，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿因多贷款及顶层楼面防水隔热产生的费用问题，本院认为，原、被告协商一致签订的购房《合同书》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行，合同对房屋及车库价款进行了约定，原告亦认可该价款，至于涉案车库之后因违章被拆毁，原告与被告于2017年3月9日签订《协议》，明确了车库违章情形的处理，原告明知涉案车库存在风险，但并未变更《合同书》，未改变约定价款，故对其要求被告赔偿因多贷款产生的费用，本院不予支持。同时，被告交付房屋时，原告认可房屋具备居住条件，同意验收交付，双方并未约定原告做防水隔热等事项，且原告也未向本院提交其做防水隔热的费用开支情况，故对其要求被告赔偿顶层楼面防水隔热费用的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告游咏东于本判决生效之日起十日内赔偿人民币80000元给原告李志柏。二、驳回原告李志柏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书确定的履行期届满之日起二年内申请强制执行。案件受理费1668元（已减半收取），由原告李志柏承担668元，由被告游咏东承担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  曾飞鹏二〇二〇年九月八日书记员  张小华