广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初6993号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所（确认的送达地址）：阳江市江城区******、185号。统一社会信用代码：914************613。负责人：邢益玲，该行行长。委托诉讼代理人：谭乃忠，该行员工。委托诉讼代理人：王日派，该行员工。被告：阮秀娟，女，汉族，1972年5月7日生，户籍地：广东省阳江市江城区********。现住阳江市江城区**************住宅楼17层1704房。公民身份号码：441************068。被告：李文师，男，汉族，1971年11月8日生，户籍地：广东省阳江市阳春市**************。现住阳江市江城区**************住宅楼17层1704房。公民身份号码：441************416。被告：恒大地产集团阳江有限公司。住所：阳江市江城区********恒*****商业楼2层。确认的送达地址：广州市天河区***************合同法务部。统一社会信用代码：914************206。法定代表人：蔡雪斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王紫萱，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）诉被告阮秀娟、李文师、恒大地产集团阳江有限公司（以下简称恒大公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告农行江城支行的委托诉讼代理人谭乃忠，被告恒大公司的委托诉讼代理人王紫萱到庭参加了诉讼，被告阮秀娟、李文师经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告农行江城支行与被告阮秀娟、恒大公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********946）2、请求判令被告阮秀娟、李文师立即偿还借款本金人民币632916.59元及利息人民币12964.40元，合计本息人民币645880.99元（利息计至2020年7月25日止，2020年7月26日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算给原告；3、请求判令原告在处置被告阮秀娟所有的坐落于阳江市江城区********恒******商住楼26层2603房的房产抵押物价款中优先受偿；4、判令被告恒大公司对被告阮秀娟尚欠原告本案贷款本息负连带保证责任；5、请求判令三个被告负责本案诉讼费。事实与理由：被告阮秀娟向恒大公司购买涉案房屋，于2018年4月25日在原告借个人住房贷款人民币70万元正，期限20年，年利率6.125%，还款方式为等额本金递减还款，并用被告阮秀娟所有的坐落于阳江市江城区********恒******商住楼26层2603房的房产作借款抵押及恒大公司作连带保证责任，且三方协商一致在2018年3月30日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********946），于2018年4月23日在阳江市国土资源局办理了预售商品房抵押权预告登记【《不动产登记证明》号码是：粤（2018）阳江市不动产证明第0012766号】，原告在2018年4月25日依约借款70万元给被告阮秀娟（借款凭证号码：440********9057），被告阮秀娟依约清偿了23期贷款本息，偿还本金67083.41元及利息78739.15元，但从2020年4月25日至2020年8月17日至连续4期没有清偿本息，被告阮秀娟违约了《个人购房担保借款合同》第7页第十一条的约定，被告恒大公司违约了《个人购房担保借款合同》第11页第三十五条的约定，被告李文师和被告阮秀娟是夫妻关系并在《个人信贷业务申请表》、《共同还款责任确认书》上签名确认，应负连带清偿责任。为了维护原告的合法权益，故向法院起诉，请法院给予支持被告阮秀娟、李文师没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。被告恒大公司辩称，一、根据《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，被告应对案涉购房贷款承担连带保证责任。故被告恳请法院在判项中明确：原告可先就被告阮秀娟位于阳江市江城区********恒******商住楼26层2603房的财产受偿，不足部分由被告补充承担。如被告承担了担保责任,则被告有权直接向被告阮秀娟追偿。首先，原告与被告签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》约定，在被告阮秀娟未办妥房地产权利证书与抵押登记手续前，被告应当承担连带保证责任。截止原告起诉前，由于被告阮秀娟未能按时支付购房款，尚未办妥上述证件。故被告愿意按照上述协议约定承担连带保证责任。其次，原告应先就被告阮秀娟的案涉房产优先受偿，不足部分，由被告承担补充清偿责任。被告恳请法院在该案判决中的判项中注明被告在承担担保责任后有权直接向被告阮秀娟、李文师追偿。二、本案因被告阮秀娟、李文师的逾期还款导致的诉讼，案件受理费、保全费应由原告和被告阮秀娟、李文师承担，不应由被告承担。本院经审理认定事实如下，2018年3月12日，被告阮秀娟向被告恒大公司购买阳江市江城区********恒******商住楼26层2603房，双方签订了《商品房买卖合同》（编号：2018032026）。2018年3月13日，被告阮秀娟向原告农行江城支行提交《个人信贷业务申请表》，申请贷款70万元购买位于阳江市江城区***************商住楼26层2603房，并同意以该房屋设定抵押。被告阮秀娟、李文师分别在（共同）申请人及配偶签字栏、抵押人（共有人）签字栏签名捺指模2018年3月30日，被告阮秀娟（借款人、抵押人）与原告（贷款人）及被告恒大公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********946），合同主要约定：借款金额为人民币（大写）柒拾万元整；借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之贰拾伍（大写）后确定；本合同还款方式为等本递减还款，还款周期为壹个月；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押；恒大公司作为阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押人同意以坐落于阳江市江城区********恒******商住楼26层2603房房地产作抵押；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；合同还约定了其他相关条款。被告阮秀娟在借款人、抵押人一栏签名并捺指模，被告恒大公司在保证人一栏加盖公章确认。签订上述合同后，被告李文师作为保证人在《共同还款责任确认书》上签名并捺指模，该《共同还款责任确认书》约定如下：为了确保债务人阮秀娟（身份证号码：441************068）与债权人签订的《个人购房担保借款合同》（以下简称主合同）的切实履行，本人愿意为债务人依该合同与债权人所形成的债务提供连带责任保证。一、被保证的主债权种类、数额分别为个人住房贷款人民币柒拾万元整；二、保证范围：主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用；三、保证方式为连带责任保证；四、保证期间：主合同约定的债务人履行全部债务期限届满之日起两年。2018年4月23日，原告与被告阮秀娟到阳江市国土资源局办理了上述房产的预告登记手续（不动产登记证明号：粤（2018）阳江市不动产证明第0012766号），预告登记权利人原告农行江城支行，义务人阮秀娟，预告不动产权证明号：粤（2018）阳江市不动产正明第0011534号。2018年4月25日，原告将贷款70万元划入了被告阮秀娟指定的账户，有《借款凭证》证实，《借款凭证》注明借款期限为2018年4月25日至2038年4月24日，还款方式为等额本金递减还款，执行利率6.12500%，逾期利率9.18750%。借款后，被告阮秀娟未按合同约定偿还借款本息，截止2020年7月25日，尚欠借款本金632916.59元及利息12964.4元，原告向被告催收无果，故诉至本院，请求如诉称。另查明，被告阮秀娟与被告李文师于2001年1月4日登记结婚。本院认为：原告与被告阮秀娟、恒大公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********946），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告农行江城支行与被告阮秀娟之间形成了借款合同和抵押合同关系，与被告恒大公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告农行江城支行依约履行了发放贷款的义务，但被告阮秀娟连续4期没有清偿本息，截止2020年7月25日，尚欠借款本金632916.59元及利息12964.4元，其行为已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》第十一条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，现原告请求解除与阮秀娟、恒大公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********946），并要求被告阮秀娟提前清偿借款本金632916.59元及利息12964.4元（上述款项计至2020年7月25日止，此后至还清之日止的利息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。关于被告李文师应如何承担责任的问题。被告李文师在《共同还款责任确认书》中“保证人”处签名确认，同意对被告阮秀娟的上述借款本息承担连带保证责任，故被告李文师应按约定在保证担保范围内对借款人阮秀娟的债务承担连带保证责任。关于农行江城支行对被告阮秀娟提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。涉案房产尚未办理正式抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，因此即使涉案房屋办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行江城支行、阮秀娟双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告农行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告恒大公司应如何承担责任的问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，被告恒大公司与原告农行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人恒大公司在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，由此，被告恒大公司为本案涉案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今尚未办理正式抵押登记手续，故被告恒大公司应按约定在保证担保范围内对借款人阮秀娟的债务承担连带保证责任。被告恒大公司承担保证责任后，有权向被告阮秀娟追偿。被告阮秀娟、李文师经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告阮秀娟、恒大地产集团阳江有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********946）；二、限被告阮秀娟在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金632916.59元及利息12964.4元（上述款项计至2020年7月25日止，从2020年7月26日起至清偿之日止的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告李文师对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、被告恒大地产集团阳江有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告恒大地产集团阳江有限公司承担保证责任后，有权向被告阮秀娟追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5129元（原告已预交），由被告阮秀娟负担，被告李文师、恒大地产集团阳江有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  张耀丹二〇二〇年九月二十四日书记员  陈泳渝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。