甘肃省陇南市武都区人民法院   民事判决书   （2020）甘1202民初2690号   原告：陇南金鑫物业服务有限公司,统一社会信用代码:91621202053116859Q,住所甘肃省陇南市武都区东江新区绿色家园小区内。   法定代表人：苟岳琴，该公司总经理。   委托代理人：曾全，甘肃言中律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。   被告：刘银强,男,汉族,陇南市武都区人，住武都区东江新区。   原告陇南金鑫物业服务有限公司诉被告刘银强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾全、被告刘银强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陇南金鑫物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告刘银强向原告陇南金鑫物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费6669元；2、依法判令被告刘银强以拖欠物业费为基数,按照月利率2%再加30%向原告陇南金鑫物业服务有限公司承担违约责任;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：陇南市武都区东江新区绿色家园小区（以下简称绿色家园）是由陇南金鑫房地产开发有限公司（以下简称房产公司）开发建设的住宅小区，2012年9月14日，房产公司与陇南金鑫物业服务有限公司（以下简称金鑫物业）签订了《前期物业服务协议》。该协议约定由金鑫物业为绿色家园提供物业服务，并依据政府相关文件，约定物业服务费收费标准为3层以上住宅按照1.0元/月.平方米计费，逾期缴纳的，由业主按照拖欠数额的3‰承担违约金。2009年,李晓林与房产公司签订购房协议,购得绿色家园C栋楼2单元13楼2131室，成为小区业主；2014年3月20日被告刘银强从李晓林处转让取得2132号房屋成为小区业主，转让前李晓林已经将2014年9月前的物业费全部缴清。现刘银强拖欠2014年9月1日至2020年3月31日的物业费6669元。自2015年以来，原告多次采取公告、电话催收、上门催收等方式催缴物业费，被告一直推拖至今未交。2020年3月14日，原告再次以书面方式催缴物业费，被告至今未交。   被告刘银强辩称，1、金鑫房产公司和金鑫物业服务公司签订的《前期物业服务协议》已违反了多部法律、法规的规定，并且两公司勾结后侵害住房权益；2、物业公司要求被告支付物业费，缺乏事实依据，属于适用法律错误；3、在业主缴清全部房款的情况下，金鑫房地产公司至今未给业主办理房屋产权证；4、金鑫物业服务有限公司服务不合格；5、被告不拖欠陇南金鑫物业服务有限公司的物业费,且原告也不是被告的物业公司。   原告陇南金鑫物业服务有限公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：   1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明、资质证书，欲证明原告身份信息及原告的诉讼主体适格；   2、前期物业服务协议、省物价局文件、区物价局文件，欲证明金鑫房产开发商和物业公司签订了物业服务合同且价格也在法律规定之内；   3、售房协议、申明、房屋买卖协议、身份证复印件各一份，欲证明被告的诉讼主体资格及其购买了房屋也享受了物业服务应当支付物业费；   4、物业提供服务证据材料、相关票据四张，欲证明原告和垃圾清运公司签订了垃圾运送费的协议，原告就运送小区垃圾的支出，欲证明物业公司在物业服务时的相关支出；   5、欠费统计表、已交费票据、催收通知，欲证明原告向被告催收物业费及被告拖欠物业服务费的事实；   6、资质证书，欲证明原告有从事物业服务的资质。   被告刘银强向本院提交如下证据：   1、照片5页，欲证明物业公司的法人苟岳琴系金鑫房地产开发公司员工，物业管理混乱、环境差；   2、申明及买方协议，欲证明被告是在2014年3月20日买的房，故2014年3月20日之前的物业费被告不承担。   对原告提交的上述证据，被告刘银强到庭质证，对1、3、4号证据无异议，对2号证据中的服务协议不认可及对物价局的文件系复印件不予质证，对5号证据认为其是在2014年3月20日买的房子，之前的物业费其不应该承担，对6号证据认为资质证书是在2016年颁发的，但原告在2012年就开始收取物业费了。经本院审查认为，原告所举证据，来源合法，客观真实，与本案有关联，符合证据的相关属性，本院予以确认。   对被告提交的上述证据，原告陇南金鑫物业服务有限公司到庭质证，对被告所举证据认为不能达到被告的证明目的，物业公司有漏洞，但业主委员会应该通过正当途径解决。经本院审查认为，被告所举证据1号证据与本案无关，本院不予确认，被告所举2号证据不能充分证明被告的目的，本院不予确认。   依据当事人陈述及提交的有效证据，本院确认以下案件事实：李晓林系水保局的职工,2009年3月30日，李晓林与陇南金鑫房地产开发有限公司签订了《售房协议》，同日，被告刘银强与陇南金鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，2012年9月14日，陇南金鑫房地产开发有限公司与原告陇南金鑫物业服务有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，该协议约定由金鑫物业为绿色家园提供物业服务，并依据政府相关文件，约定物业服务费收费标准为1-3层住宅0.7元/月.平方米；3层以上住宅1.0元/月.平方米；办公楼0.5元/月.平方米，逾期缴纳的，由业主按照拖欠数额的3‰承担违约金。2014年3月20日，以李晓林为甲方，刘银强为乙方，签订了一份《协议书》，双方协议甲方自愿将其名下位于武都区东江镇绿色家园（区水保局家属院）2单元2132室转让给乙方，由乙方交清所有房款，乙方已结清所有房款，并付给了甲方壹万捌仟元辛苦费。房屋所有权和处置权归乙方所有。同日，李晓林发出一份《声明》，声明位于武都区东江镇绿色家园（区水保局家属院）2单元2132室房屋的所有权和处置权归刘银强所有。2015年8月21日，被告刘银强缴纳2013年9月至2014年8月底的物业费1217元，后再未向陇南金鑫物业服务有限公司交纳物业服务费，原告遂向本院提起诉讼，望判如所请。   本院认为，原告与陇南金鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》不违反法律、法规禁止性强制规定，合法有效。李晓林将房屋卖与被告刘银强，被告刘银强为房屋实际占有人，故物业费应该由被告刘银强承担。被告刘银强已向原告缴纳了2014年8月31日之前的物业费，说明购买该房的业主对《前期物业服务协议》规定的物业收费标准是默认和知晓的，且被告已实际接受了原告提供的物业服务，故原告要求被告支付拖欠的物业费的诉请成立，本院予以支持。被告抗辩房产公司建房面积不足的问题，本院另案正在处理，为此，本案中被告以此为由拒不支付物业服务费的理由不成立。被告刘银强向金鑫物业公司支付物业费至2014年8月31日，现原告要求被告支付2014年9月1日至2020年3月30日的物业费6669元，本院予以支持。   依照物业管理条例以及其他行政法规的规定，建设单位出售房屋时应将《前期物业服务协议》向买受人明示并取得书面同意，原告并未提交相关证据，据此本院推定被告对相关违约责任并不知情。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《物业管理条例》第二十三条、第二十五条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、由被告刘银强于本判决生效后十日内日支付原告金鑫物业公司物业费6669元。   二、驳回原告金鑫物业公司的其他诉讼请求。   如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘银强负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。   审判员 寇社红   二〇二〇年九月二十五日   （法官助理 高利利   书记员 李亚飞