山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7783号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨爱华，女，1976年5月17日生，汉族，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：李树兰，山东广则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭智勤，山东广则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店管理有限公司，住所地胶州市，统一社会信用代码：91xx1H。 法定代表人：李茜，董事长。 委托诉讼代理人：李勇钧，男，1960年9月28日出生。 委托诉讼代理人：舒国强，男，1966年6月13日出生。 上诉人杨爱华因与被上诉人坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店管理有限公司（以下简称“坤唐菲尔克斯公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初12227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨爱华上诉请求：一.撤销一审判决，依法改判或发回重审；二.一、二审案件受理费由坤唐菲尔克斯公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一、一审法院认定坤唐菲尔克斯公司交付房屋的时间顺延为2019年11月10日前，错误。(一)一审法院认定因银行逾期发放房屋贷款，依据《补充条款》第七条1约定，认定坤唐菲尔克斯公司交付房屋时间可顺延84天错误。杨爱华办理房屋贷款的银行青岛农商银行胶州支行系坤唐菲尔克斯公司指定贷款银行。杨爱华在与坤唐菲尔克斯公司签订完《预售合同》及《补充条款》后，按约定将需要杨爱华提供的贷款材料全部提交至银行。经催促，直到2018年3月份坤唐菲尔克斯公司才通知杨爱华到银行办理贷款发放手续，因此，银行在2018年3月26日将贷款支付至坤唐菲尔克斯公司账户非杨爱华原因导致，系因坤唐菲尔克斯公司的原因导致。因此，杨爱华不存在《补充条款》第七条1约定的违约情形，不能据此认定坤唐菲尔克斯公司顺延交付房屋时间。(二)一审法院依据胶州市自来水公司2018年10月4日作出的《关于迟延供水情况说明》及《补充条款》第七条3(2)，认定坤唐菲尔克斯公司交付房屋的时间顺延365天错误。1.坤唐菲尔克斯公司提交《关于迟延供水情况说明》，只有单位盖章，没有负责人或经办人签字，没有证据效力。一审法院仅依据没有证据效力的《关于迟延供水情况说明》认定案件事实，明显错误。2.一审法院对《补充条款》第七条3(2)约定及《关于迟延供水情况的说明》内容理解错误。在《关于迟延供水情况的说明》没有证据效力的情况下，就不存在符合《补充条款》第七条3(2)约定的情形。且该《说明》载明的不属于《补充条款》第七条3(2)中的设施建设不全。《补充条款》第七条3(2)明确约定因停水导致工程延误的，但该证据仅载明自来水公司曾未供水，并不能证明停水导致工程延误。(三)一审法院依据坤唐菲尔克斯公司提交的胶州市历史天气打印件及《补充条款》第七条3(2)的内容，认定胶州市2017年10月6日至2019年10月23日温度为0摄氏度以下、35摄氏度以上的天数为157天，坤唐菲尔克斯公司的交房时间顺延157天，明显错误。(四)一审法院判决“胶州在第十八次上海合作峰会确定的停工范围核心区内，停工时间应为2018年5月26日至7月12日”，依据《补充条款》第七条3约定顺延47天错误。上合峰会确定的停工时间在合同约定的交房时间之后。(五)一审法院依据坤唐菲尔克斯公司短信通知杨爱华办理房屋交接手续，认定应坤唐菲尔克斯公司的交房时间顺延16天，明显错误。坤唐菲尔克斯公司在2019年8月8日、8月31日短信通知杨爱华办理房屋交接手续，系变更《预售合同》第十一条约定内容，但杨爱华不同意进行变更。(六)一审法院将坤唐菲尔克斯公司所有顺延交付房屋的时间连续计算，错误。杨爱华提交的证据显示的时间重叠，坤唐菲尔克斯公司不存在可以顺延交房的情形。2019年中、高考更不应该是坤唐菲尔克斯公司顺延交付房屋的原因。二、一审法院认定坤唐菲尔克斯公司不承担逾期交房的进约责任和赔偿责任错误。杨爱华不存在逾期付款的情形，且坤唐菲尔克斯公司不存在顺延交付房屋时间的情形，一审法院未支持杨爱华的请求事项，明显错误。坤唐菲尔克斯公司应支付逾期交房的违约金14882.4元及逾期交房给杨爱华造成的损失42803.53元。三、一审法院认定杨爱华逾期付款，承担逾期付款的违约责任，明显错误。(一)一审法院认定杨爱华逾期付款，承担违约责任错误。银行逾期支付贷款至坤唐菲尔克斯公司账户系坤唐菲尔克斯公司的原因导致，依据双方签订的补充条款第十八条1约定，不能视为杨爱华逾期支付。故杨爱华没有违反《预售合同》第七条约定，不应承担违约责任。(二)一审法院认定杨爱华支付的违约金数额计算错误。依据《补充条款》第十八条1约定“......若乙方逾期支付，乙方应自该日起每日按剩余购房款总额的万分之三向甲方支付利息……”，该约定系双方对《预售合同》第七条逾期付款违约责任的变更，而一审法院按照《预售合同》第七条约定，按未付款额的日万分之五判决支付，明显错误。四、一审法院审限超期，程序违法。 被上诉人坤唐菲尔克斯公司辩称：一、杨爱华主张的逾期交房违约金14882．4元没有依据，逾期交房应予以免责，坤唐菲尔克斯公司不承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》补充条款第七条第3项约定，以下情况造成的延期交房应予以免责，相应的迟延时间应顺延：1、因水、电配套设施建设造成的工期拖延或逾期交房免责，涉案项目的给水工程于2018年5月30日验收合格，因此造成的逾期12个多月(约365天)的交房时间应予以顺延。2、2015年至2019年对于因高考、中考造成工期延误10天，应自杨爱华主张的逾期交房的时间中扣除。3、根据约定，建设施工期间温度低于0度以下的和温度高于35度的日期共计157天，应自杨爱华主张的逾期交房的时间中扣除。4、2018年5月26日至7月12日是上海合作峰会召开政府要求停工时间造成工程延误47天，应从杨爱华主张的逾期交房的时间中扣除。二、杨爱华主张2019年8月8日收房以后的违约金没有事实及法律依据。2019年8月8日、2019年8月15日，坤唐菲尔克斯公司先后两次通知杨爱华办理房屋交接手续，但杨爱华拖延至2019年9月23日才办理手续。根据双方签订的协议补充条款第九条的约定，发出交房通知时，即为已经履行完交房义务。杨爱华自己拖延办理交房手续产生16天的逾期，应由杨爱华自行承担。三、杨爱华要求被告赔偿损失42803．53元没有依据。四、杨爱华逾期支付房款，构成违约，应向坤唐菲尔克斯公司支付违约金20970元，坤唐菲尔克斯公司已向一审法院提出反诉请求，请求二审法院予以支持，并依法驳回杨爱华上诉，执行一审判决。 杨爱华向一审法院起诉请求：1、依法判令坤唐菲尔克斯公司支付杨爱华逾期交房的违约金14882.4元;2、依法判令坤唐菲尔克斯公司赔偿因逾期交房给杨爱华造成的损失42803.53元 3、案件受理费由坤唐菲尔克斯公司承担。 坤唐菲尔克斯公司向一审法院反诉请求：1、判令杨爱华支付逾期付款违约金5460元；2、本案诉讼费用由杨爱华承担。 杨爱华提交证据和坤唐菲尔克斯公司质证意见： 证据一2017年10月6日双方签订的编号为xxxx号《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定杨爱华向坤唐菲尔克斯公司购买胶州市兰州××路××号《坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店》xx号楼酒店公寓xx层xx户房屋；第三条第二款约定总房款为275543元；第十一条约定坤唐菲尔克斯公司定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方；第十二条第二款约定逾期交房超过90日，自第91天起至实际交付之日止，坤唐菲尔克斯公司按日向杨爱华支付已交房价款万分之一的违约金。 证据二2017年10月5日坤唐菲尔克斯公司为杨爱华出具的编号为xxxx号收据，证明杨爱华已按约支付定金10000元。 证据三2017年10月6日坤唐菲尔克斯公司为杨爱华出具的编号为xxxx号收据，证明杨爱华已按约支付首付房款135543元。 证据四2019年10月15日明细查询单，证明青岛农商银行胶州支行于2018年3月26日发放130000元贷款。 证据五2019年9月23日杨爱华与青岛均安顺物业服务有限公司签订的交房验收单，证明坤唐菲尔克斯公司于2019年9月23日交付房屋的事实。 证据六2017年10月6日杨爱华与青岛佳铂主题文化酒店有限公司签订的《委托租赁服务协议书》，证明杨爱华损失为每年总房款的9%。 坤唐菲尔克斯公司对杨爱华提交的证据质证称对证据一、二、三、四、五的真实性及证明事实均无异议。但对证据四说明一点，银行2018年3月26日发放的130000元贷款比双方合同附件一第三条约定的时间晚了84天。对证据六的真实性无异议，对证明事实有异议，并不能证明杨爱华因签订的证据六造成了损失，坤唐菲尔克斯公司将提供证据予以证实。 坤唐菲尔克斯公司提交的证据和杨爱华的质证意见： 证据一双方于2017年10月6日签订的《青岛市商品房预售合同》复印件。证明合同第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。附件一第3条乙方于2017年12月31日前应支付房款计人民币130000元。补充条款第七.1条：如乙方逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项（包括但不限于房价款、税费、房屋维修基金、及违约金），则购房合同约定的甲方交付该房屋的期限可依乙方逾期付款之期限相应顺延，在乙方付清房款前，甲方有权拒交房屋并不承担任何责任。补充条款第七.3条除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，甲方有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无需为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限：（1）自然现象：台风六级以上、昼夜降雨量超过50mm/35摄氏度（含）以上的高温、0摄氏度以下低温；（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工（包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等）；或者因政府及相关水、电、燃气、市政、园林（或其他垄断性行业）的行为造成的延误（如市政设施及相关配套设施建设不全）、因消防或其他政府相关文件及标准变化／变更导致的更换材料或设施、配套的；（4）因政府配套未按时完成而影响合同规定的交付条件未能如期完成的。 证据二山东省农村信用社进账单复印件。证明杨爱华于2018年3月26日将购房款人民币130000元支付给坤唐菲尔克斯公司，比附件一第3条规定的：乙方于2017年12月31日前应支付房款计人民币130000元延迟了84天。按合同第七条规定，杨爱华应支付违约金130000元×84天×5÷10000＝5460元。而杨爱华至今未按合同约定支付上述违约金。该证据结合补充条款第七.1条之规定，坤唐菲尔克斯公司交房日期可顺延至杨爱华支付违约金之日而不承担任何责任。 证据三胶州市自来水公司《关于延迟供水情况说明》复印件。证明坤唐菲尔克斯公司开发的坤唐国际公寓项目即杨爱华购买的房屋所涉及的项目，因政府配套的供水工程未完工导致上述建设项目长达12个多月的时间不能供水，客观上影响了坤唐菲尔克斯公司工程的整体竣工验收，从而导致交付房屋日期延期。根据补充条款七.3条（2）、（4）条规定，交付房屋日期应顺延12个月。 证据四短信催告书打印件。证明坤唐菲尔克斯公司曾于2019年8月8日、2019年8月31日2次通过短信的方式通知杨爱华于2019年9月7日前办理房屋交接手续，但是杨爱华是于2019年9月23日办理的房屋交接手续，延期16天。 证据五2018年、2019年中高考时间表打印件。证明从合同签订之日2017年10月6日至实际交房之日2019年9月23日期间，历经2次中高考，按补充条款七.3（2）条约定上述时间10天应当顺延。 证据六2017年至2019年9月胶州市历史天气打印件，证明从合同签订之日2017年10月6日至实际交房之日2019年9月23日期间，共计有0℃以下、35℃以上天气31天+73天+53天=157天，按照补充条款第七.3.(1)条规定，交房日期应顺延。 证据七《委托租赁服务协议书》、《补充协议》复印件。《委托租赁服务协议书》第五条规定：本协议的合同期限为五年，自乙方的代表现场验收合格后，由甲方乙方代表在《物业状况及房间设施清单》上共同签字日期确认至合同满五年止。期限届满前30天，如双方均未提出终止协议，则协议自动顺延1年，以此类推。《补充协议》规定：租期从2019年9月23日起至2024年9月22日止，租期五年。上述2份证明延期交房并没有影响杨爱华与青岛佳铂主题文化酒店有限公司合同的履行，也没有给杨爱华造成任何实际损失。 证据八上合峰会期间政府相关部门在网上发布的关于停工的通知。根据该通知上合峰会期间停工47天，实际情况是峰会期间企业停工是2个月，这也是众所周知的事实，上述时间也应当顺延。 杨爱华对坤唐菲尔克斯公司的证据质证称对证据一的真实性无异议，对证明事项有异议，杨爱华贷款银行逾期发放贷款非杨爱华行为导致，杨爱华于2017年10月10日向贷款银行申请贷款，坤唐菲尔克斯公司作为专业的房地产公司，明知提交发放贷款材料仍需三个月之久，坤唐菲尔克斯公司明显利用其优势地位与杨爱华签订的合同，因此杨爱华不构成违约，且坤唐菲尔克斯公司提交的商品房预售合同补充条款对逾期发放贷款违约金与预售合同部分违约金条款相互矛盾，不予认可，同时上述合同约定杨爱华违约支付的违约金远远高于坤唐菲尔克斯公司违约支付的违约金，该合同权利义务不对的违法合同公平原则，因此坤唐菲尔克斯公司主张亦不能支持。2018年3月26日杨爱华贷款银行发放贷款后，坤唐菲尔克斯公司并未立即向杨爱华交付房屋，而是在一年半以后向杨爱华交付房屋，因此坤唐菲尔克斯公司未交付房屋非银行逾期发放贷款导致，因此交付时间不应顺延。对证据二的真实性无异议，证明杨爱华已支付尾款130000元，但对其证明事项证明杨爱华付款迟延84天不予认可，其计算方式与补充条款约定的违约金矛盾，不予认可。对证据三的真实性不予认可，因为依据民诉法对于证据的规定，单位出具的证明材料应有经办人签字及单位负责人签字。同时迟延供水非坤唐菲尔克斯公司所述，补充条款第三条第2、4项的规定。对证据四的手机推送短信催告真实性不予认可，且记载的内容要求交房时间已明显晚于合同约定的交房时间。对证据五内容的真实性无异议，对中、高考时间的真实性无异议，但是中、高考并不必然影响施工，合同约定应有政府出具相关的证明文件，因中、高考让坤唐菲尔克斯公司停止施工的证明文件。坤唐菲尔克斯公司无其他证据印证，不予认可。对证据六的天气情况真实性有异议，应提交有关气象部门的天气情况予以证实，同时坤唐菲尔克斯公司情况不符合合同第七条第3.1款。对证据七的真实性无异议，该证据补充协议期限约定的租赁期限为2019年9月23日起，租赁原合同约定返现是从2017年11月1日起，因坤唐菲尔克斯公司的迟延交付房屋导致杨爱华收益从2019年9月23日起，因此足以证明杨爱华造成的租赁损失。对证据八通知停工的时间为2018年5月26日-7月12日是在合同约定2017年12月31日交房之后，因此与本案无关联性，同时该通知并未明确停工的地点。 坤唐菲尔克斯公司反诉提交证据和杨爱华的质证意见： 同本诉坤唐菲尔克斯公司提交的证据一、证据二，依据证据一中合同第七条约定了违约金的计算方式为日万分之五，证据二的进账单的进账时间为2018年3月26日，合同约定的应付款的时间为2017年12月31日，比合同约定的时间延迟了84天，根据合同第七条补充条款第7.1条的规定，杨爱华应向坤唐菲尔克斯公司支付违约金。 杨爱华对坤唐菲尔克斯公司反诉提交证据的质证称同本诉部分质证意见，补充条款第十八条第1款约定杨爱华逾期付款每日按剩余购房款项总额的万分之三支付利息，与坤唐菲尔克斯公司主张的违约金计算方式不一致，对上述两种违约方式均不认可。 一审法院认定事实： 2017年10月6日，杨爱华（乙方）、坤唐菲尔克斯公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》。合同约定杨爱华购买坤唐菲尔克斯公司位于胶州市兰州××路××号《坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店》xx号楼酒店公寓xx层xx户的房屋，总房款为275543元。合同第七条约定杨爱华若未按本合同约定的时间付款，应当向坤唐菲尔克斯公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十一条约定坤唐菲尔克斯公司定于2017年12月31日前将该房屋交付给杨爱华；第十二条第二款约定逾期交房超过90日，自第91天起至实际交付之日止，坤唐菲尔克斯公司按日向杨爱华支付已交房价款万分之一的违约金。附件一第3条杨爱华于2017年12月31日前应支付房款计人民币130000元。补充条款第七条1中约定如杨爱华逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项（包括但不限于房价款、税费、房屋维修基金、及违约金），则购房合同约定的坤唐菲尔克斯公司交付该房屋的期限可依杨爱华逾期付款之期限相应顺延，在杨爱华付清房款前，坤唐菲尔克斯公司有权拒交房屋并不承担任何责任。补充条款第七条3中约定除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，坤唐菲尔克斯公司有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限：（1）自然现象：台风六级以上、昼夜降雨量超过50ｍｍ、35摄氏度（含）以上的高温、0摄氏度以下低温；（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工（包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等）；或者因政府及相关水、电、燃气、市政、园林（或其他垄断性行业）的行为造成的延误（如市政设施及相关配套设施建设不全）、因消防或其他政府相关文件及标准变化／变更导致的更换材料或设施、配套的；…（4）因政府配套未按时完成而影响合同规定的交付条件未能如期完成的。 2017年10月6日，杨爱华已按约向坤唐菲尔克斯公司支付首付房款135543元，坤唐菲尔克斯公司向杨爱华出具了编号为xxxx号收据。2017年10月5日，杨爱华按约向坤唐菲尔克斯公司支付定金10000元，坤唐菲尔克斯公司向杨爱华出具了编号为xxxx号收据。2018年3月26日，青岛农商银行胶州支行向杨爱华发放了贷款130000元。 2019年9月23日，杨爱华与青岛均安顺物业服务有限公司签订了交房验收单，坤唐菲尔克斯公司于2019年9月23日向杨爱华交付了房屋。 2017年10月6日，杨爱华与青岛佳铂主题文化酒店有限公司（乙方）签订了《委托租赁服务协议书》，第五条约定本协议的合同期限为五年，自乙方的代表现场验收合格后，由甲方乙方代表在《物业状况及房间设施清单》上共同签字日期确认至合同满五年止。期限届满前30天，如双方均未提出终止协议，则协议自动顺延1年，以此类推。2019年9月23日，杨爱华与青岛佳铂主题文化酒店有限公司订了《补充协议》，约定租期从2019年9月23日起至2024年9月22日止，租期五年。 2018年10月4日，胶州市自来水公司作出了《关于延迟供水情况说明》，证明坤唐菲尔克斯公司开发的坤唐国际公寓项目因政府配套的供水管道工程未完工，导致上述建设项目长达12个多月的时间不能供水。 2018年高考的时间是2018年6月7日、8日。2018年中考的时间是2018年6月11日至14日。2019年高考的时间是2019年6月7日、8日。2019年中考的时间是2018年6月11日至14日。 2018年6月9日至6月11日，第十八次上海合作组织峰会在青岛举行。上合组织峰会建设系统环境质量保障工作方案中规定峰会停工时间为2018年5月26日至7月12日，停工范围涉及到青岛四区一市，以主场馆为中心，按50公里、100公里、300公里为参考半径，划定为核心区、严控区、管控区。核心区和严控区内建筑工地、房屋拆除、装修作业等管控工地按期全部停工。 自2017年10月6日至2019年9月23日，胶州市温度为0℃以下、35℃以上的天数为157天。 2019年8月8日，坤唐菲尔克斯公司以短信息方式向手机号133××××2831发送通知，告知应尽快办理房屋交接手续。2019年8月31日，坤唐菲尔克斯公司以短信息方式向手机号133××××2831发送通知，告知应于2019年9月7日前办理房屋交接手续。杨爱华在本案诉状中提供的联系方式是133××××2831。 一审法院认为，杨爱华与坤唐菲尔克斯公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同第十一条中约定坤唐菲尔克斯公司于2017年12月31日前将该房屋交付给杨爱华，而实际上坤唐菲尔克斯公司向杨爱华交付房屋的时间是2019年9月23日，超过合同约定的交房时间，依合同第十二条的约定坤唐菲尔克斯公司应当承担逾期交房的违约责任。合同附件一第3条约定杨爱华于2017年12月31日前应支付房款130000元，而实际上杨爱华支付该笔购房款的时间是2018年3月26日，超过合同约定的付款时间。依合同第七条的约定，杨爱华应承担逾期付款的违约责任，违约天数为84天。 基于以上事实，本诉部分双方争议的焦点是坤唐菲尔克斯公司交付房屋的时间是否应当顺延。1、杨爱华逾期付款84天，辩称是坤唐菲尔克斯公司原因造成的，但未提交证据证明，对其意见不予采信，依合同补充条款第七条1“如杨爱华逾期支付购房合同及本补充条款约定的全部款项（包括但不限于房价款、税费、房屋维修基金、及违约金），则购房合同约定的坤唐菲尔克斯公司交付该房屋的期限可依杨爱华逾期付款之期限相应顺延，在杨爱华付清房款前，坤唐菲尔克斯公司有权拒交房屋并不承担任何责任。”的约定，坤唐菲尔克斯公司交付房屋时间相应的顺延84天。2、2018年10月4日胶州市自来水公司作出的《关于延迟供水情况说明》虽然形式上存在瑕疵，但杨爱华未提交证据证明该说明中的事实不真实，故对胶州市自来水公司作出的《关于延迟供水情况说明》予以采信。胶州市自来水公司证明坤唐菲尔克斯公司开发的坤唐国际公寓项目因政府配套的供水管道工程未完工，导致上述建设项目长达12个多月的时间不能供水。而建设工程交付须进行包括供水工程在内的综合验收，配套的供水管道工程不能完工，导致整体工程不能进行综合验收，必然造成工程交付时间延误。依合同补充条款第七条3中“除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，坤唐菲尔克斯公司有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限…（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工（包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等）；或者因政府及相关水、电、燃气、市政、园林（或其他垄断性行业）的行为造成的延误（如市政设施及相关配套设施建设不全）、因消防或其他政府相关文件及标准变化／变更导致的更换材料或设施、配套的；”约定，坤唐菲尔克斯公司交付房屋时间相应的顺延365天。3、自2017年10月6日至2019年9月23日胶州市温度为0℃以下、35℃以上的天数为157天，依合同补充条款第七条3中“除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，坤唐菲尔克斯公司有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限：（1）自然现象：台风六级以上、昼夜降雨量超过50ｍｍ、35摄氏度（含）以上的高温、0摄氏度以下低温；”的约定，坤唐菲尔克斯公司交付房屋时间相应的顺延157天。4、胶州在第十八次上海合作组织峰会确定的停工范围核心区内，停工时间应为2018年5月26日至7月12日，依合同补充条款第七条3中“除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，坤唐菲尔克斯公司有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限：…（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工（包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等）；”的约定，坤唐菲尔克斯公司交付房屋时间相应的顺延47天。5、合同中虽约定坤唐菲尔克斯公司于2017年12月31日前交付房屋，但是因以上1、2、3、4项的顺延的情形，坤唐菲尔克斯公司交付房屋的时间必然会经过2018年高考、2018年中考、2019年高考、2019年中考，依合同补充条款第七条3中“除购房合同所述的不可抗力之外，如发生下列情况之一，坤唐菲尔克斯公司有权依据该等事由的影响期间顺延该房屋的交付期限，而无须为该顺延负任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，我司可不予通知，据实顺延该房屋的交付期限：…（2）为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而造成无法正常施工（包括但不限于停电、停水、交通管制、高考、中考、创卫、创文明城市等）；”的约定，坤唐菲尔克斯公司交付房屋时间相应的顺延10天。6、杨爱华在本案诉状中提供的联系方式是133××××2831，可以认定联系方式133××××2831的使用人是杨爱华，坤唐菲尔克斯公司向133××××2831发送通知即是向杨爱华发送的通知。2019年8月8日坤唐菲尔克斯公司告知杨爱华应尽快办理房屋交接手续，2019年8月31日坤唐菲尔克斯公司告知杨爱华应于2019年9月7日前办理房屋交接手续，而坤唐菲尔克斯公司实际办理房屋交付手续的时间是2019年9月23日，比通知交付房屋时间延迟了16天，坤唐菲尔克斯公司交付房屋时间相应的顺延16天。综上，交付房屋的时间顺延以上天数后，坤唐菲尔克斯公司交付房屋的时间是2019年11月10日前，而坤唐菲尔克斯公司实际交付房屋的时间是2019年9月23日，符合合同的约定，坤唐菲尔克斯公司不承担逾期交付房屋的违约责任和赔偿损失的责任。 反诉部分双方争议的焦点是杨爱华逾期付款及违约责任的认定。基于本部分对杨爱华逾期付款的认定，杨爱华应承担逾期付款的违约责任，依合同第七条的约定，违约金为5460元（130000元/天×84天×5÷10000）。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回杨爱华的诉讼请求；二、杨爱华支付坤唐菲尔克斯公司违约金5460元，于本判决生效之日起十日内付清。本诉案件受理费1242元，适用简易程序减半收取621元，由杨爱华承担。反诉案件受理费50元，由杨爱华承担。 经本院审理查明，一审认定的基本事实属实。另查明，坤唐菲尔克斯公司一审提交的《关于迟延供水情况说明》，落款时间为2018年10月4日，盖有“胶州市自来水公司”公章，没有负责人或经办人签字。 二审时，本院对下列问题进行了调查： 一、关于办理贷款手续及青岛农商银行胶州支行发放贷款13万元逾期问题。杨爱华称：合同没有约定办理13万元贷款的时间，杨爱华于2017年10月5日交定金，同日向银行提供了贷款的全部资料。坤唐菲尔克斯公司辩称：属实。但银行放款的具体时间是2018年3月26日，比合同约定的付款时间2017年12月31日晚了84天。另外，坤唐菲尔克斯公司承认贷款银行是其选定的。 二、杨爱华称：青岛嘉铂主题文化酒店有限公司的监事王俊华、董事李勇均分别系坤唐菲尔克斯公司的董事和经理。青岛嘉铂主题文化酒店有限公司与坤唐菲尔克斯公司系关联公司。坤唐菲尔克斯公司辩称：属实，是关联公司。 三、杨爱华（甲方）与青岛嘉铂主题文化酒店有限公司（乙方）签订的《委托租赁服务协议书》第三条租赁收益分配约定“1、甲乙双方同意，对于委托物业取得的租赁及服务收益，按以下方式进行分配，甲方享有固定收益；第一年6%，第二年7%，第三年8%，（2017年11月1日起到2020年10月31日止，前三年已抵总房款）第四、五年按合同总房款返还9%的收益（每半年返一次，结算以人民币为准）；五年后可自用可托管，继续托管的每年保底收益9%，超出部分9：1分成，购房者9成，开发商1成，10年后采用回购政策，如购房者要卖该房产，青岛嘉铂主题文化酒店有限公司可按130%回购。2、甲方向乙方交房之日起的前30天为筹备期，业主可自行按照《业主补赔物品清单》配齐物品，也可以委托乙方按按此清单代为配置（须另行签订《委托协议》）。筹备期后的60天为培养育期，甲方在上述90天内不享有任何租赁收益。” 四、关于杨爱华诉讼请求坤唐菲尔克斯公司支付数额的计算方法，杨爱华称：（一）违约金：已付房款275543元，每日违约金为27.56元，2017年12月31日90天后是2018年3月31日，2018年4月1日至2019年9月23日共540天，违约金为27.56元×540天=14882.4元；（二）租金损失：逾期交房时间2017年12月31日至2019年9月23日共631天。计算方式：275543元*9%/365天*631天=42871.48元。以上共计：57685.93元。坤唐菲尔克斯公司辩称：对杨爱华主张的计算方法无异议，但对租金损失、违约金均不认可。 经本院主持调解，杨爱华称：同意调解，上诉费、起诉费由坤唐菲尔克斯公司负担，坤唐菲尔克斯公司给付杨爱华2万元。坤唐菲尔克斯公司称不同意调解。 本院认为，杨爱华与坤唐菲尔克斯公司签订的《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行。从合同履行结果来看，杨爱华确实逾期支付13万元购房款，坤唐菲尔克斯公司也确实逾期交付房屋。因此，本案的争议焦点为：一、坤唐菲尔克斯公司反诉请求判令杨爱华支付逾期付款违约金5460元应否支持；二、杨爱华请求判令坤唐菲尔克斯公司支付逾期交房的违约金14882.4、赔偿逾期交房损失42803.53元应否支持。 一、杨爱华于2017年10月5日向坤唐菲尔克斯公司支付定金10000元，第二天即2017年10月6日双方签订《青岛市商品房预售合同》，当日杨爱华又向坤唐菲尔克斯公司支付首付款135543元。剩余房款杨爱华采用向青岛农商银行胶州支行按揭贷款方式支付。杨爱华于2017年10月5日支付定金的当日向银行提供了全部贷款资料，说明杨爱华没有拖延办理银行按揭贷款手续。由于贷款银行是坤唐菲尔克斯公司指定的，银行于2018年3月26日才发放130000元贷款是不是杨爱华的过错，应由坤唐菲尔克斯公司承担举证责任。但坤唐菲尔克斯公司没有对此举证，其应承担举证不能的不利后果。因此，本院认定青岛农商银行胶州支行于2018年3月26日才发放130000元贷款，以致杨爱华的该笔房款支付超过合同约定的期限，不是杨爱华的原因或过错。坤唐菲尔克斯公司反诉请求判令杨爱华支付逾期付款违约金5460元，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院此项判决不当，应予更正。 二、关于杨爱华主张的坤唐菲尔克斯公司逾期交房的违约金和赔偿损失。 杨爱华主张逾期交房违约金符合合同约定。理由是：坤唐菲尔克斯公司逾期交房，但却无逾期交房的正当理由。1、坤唐菲尔克斯公司一审提交的《关于迟延供水情况说明》，仅有胶州自来水公司盖章，没有负责人或经办人签字，不具证明效力。即使该证据有效，但供水情况属于坤唐菲尔克斯公司与自来水公司之间的关系，对杨爱华不具约束力，不能成为坤唐菲尔克斯公司逾期交房的正当理由。2、坤唐菲尔克斯公司一审提交的2018年、2019年中、高考时间表，中、高考时间在合同约定的交房时间之后。且我国每年都进行中、高考是众所周知的，属于坤唐菲尔克斯公司签订合同时应该预先考虑因素。因此，中、高考问题不能成为坤唐菲尔克斯公司逾期交房的正当理由。3、胶州市夏天、冬天的气温等状况，也是本地人众所周知的事实，坤唐菲尔克斯公司在签订合同时应当预先考虑，该不能成为坤唐菲尔克斯公司逾期交房的正当理由。4、合同约定坤唐菲尔克斯公司向杨爱华交付房屋的时间为2017年12月31日，而青岛上合峰会于2018年6月在青岛召开，在约定的交房时间之后，不能成为坤唐菲尔克斯公司逾期交房的理由。因此，坤唐菲尔克斯公司没有正当理由，逾期向杨爱华交付房屋，违背了合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。根据合同第十二条约定，逾期交房违约金的起算时间为2018年4月1日，至坤唐菲尔克斯公司通知杨爱华办理房屋交接手续之日2019年9月7日止，共计524天。根据合同约定，逾期交房违约金每日按房价款的万分之一计算，即每日的违约金是27.56元。坤唐菲尔克斯公司逾期交房违约金应为14441元（即27.56元/天×524天）。 杨爱华主张逾期交房损失符合法律规定。理由是：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”杨爱华与青岛嘉铂主题文化酒店有限公司于2017年10月6日签订的《委托租赁服务协议》，证明杨爱华购买涉案房屋存在租赁收益。由于坤唐菲尔克斯公司逾期交房，无奈杨爱华又于实际交房之日2019年9月23日与青岛嘉铂主题文化酒店有限公司签订《补充协议》，重新约定了租期。但租期拖后，影响了《委托租赁服务协议》的按时履行，造成杨爱华租赁收益不能按时实现。故杨爱华主张的逾期交房损失也是成立的。根据杨爱华与青岛嘉铂主题文化酒店有限公司签订的《委托租赁服务协议书》第三条关于租赁收益分配的约定，杨爱华每年的租赁收益应按房屋价款的9%计算，即275543元×9%＝24798.87元，每日租金收益24798.87元÷365天＝67.94元，租赁收益损失为35601元（即67.94元/天×524天）。 根据上述分析，杨爱华主张的逾期交房违约金及逾期交房损失，虽然符合同约定或法律规定，但违约金和租赁损失系基于同一违约事实，杨爱华同时主张明显高于其实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”杨爱华主张的逾期交房违约金及损失之和高于实际损失35601元，过高部分依法不应支持。本院认为，由坤唐菲尔克斯公司支付杨爱华逾期交房违约金及逾期交房损失共计35601元为宜。 综上所述，杨爱华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初12227号民事判决； 二、被上诉人坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店管理有限公司支付上诉人杨爱华逾期交房违约金及逾期交房损失共计35601元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回上诉人杨爱华的其他诉讼请求； 四、驳回被上诉人坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店管理有限公司的反诉请求。 一审本诉案件受理费1242元，减半收取621元，二审案件受理费1242元，共计1863元，由上诉人杨爱华负担708元，由被上诉人坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店管理有限公司负担1155元；一审反诉案件受理费50元，由被上诉人坤唐菲尔克斯（青岛）国际酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 明 审 判 员  李晓波 审 判 员  王昌民 二〇二〇年九月十五日 法官助理  栾才玉 法官助理  厉永军 书 记 员  胡荣华