广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初3758号原告：王宏兵，男，1970年2月13日出生，汉族，住江苏省江都市。被告：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地：广东省台山市三合镇温泉圩南郊，统一社会信用代码：91440700714720210B。法定代表人：吕翼，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，系该司员工。委托诉讼代理人：林洁琼，系该司员工。原告王宏兵与被告台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称为台山颐和地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告王宏兵，被告台山颐和地产的委托诉讼代理人胡开欣、林洁琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏兵向本院提出诉讼请求：1.判令台山颐和地产向王宏兵支付以总房价732834元为基数，按日万分之一从2015年9月30日起计至实际办证之日止的违约金（暂计至2020年6月22日止为73283.4元）；2.本案诉讼费由台山颐和地产承担。事实与理由：2014年5月8日，王宏兵与台山颐和地产签订《台山颐和温泉城认购书》，拟以总价款732834元认购位于台山市三合镇温泉颐和城K3一幢XXX房不动产。自当天至同年5月15日，王宏兵份两次向台山颐和地产付清222834元的预付购房款。2014年5月15日，王宏兵与中国建设银行签订借款合同，约定向中国建设银行贷款51万元支付购房款余款。2014年8月25日，中国建设银行将51万元贷款直接支付给台山颐和地产。2014年8月11日，王宏兵与台山颐和地产正式签订合同编号2014-003042《广东省商品房买卖合同》购买前述房产，双方并约定：台山颐和地产应当在不动产交付使用（2015年9月30日交房）后的550日内向台山市产权登记机关备案。台山颐和地产在该期限届满仍未办理权属登记备案的，自期限届满之日起，每日按总房价款的万分之一的标准向王宏兵支付违约金。王宏兵向台山颐和地产支付了约定的房款，台山颐和地产于2016年3月23日交付上述商品房给王宏兵占用使用。但至今，经王宏兵宽限后，台山颐和地产仍未将上述不动产权转移过户给王宏兵。台山颐和地产辩称，不同意王宏兵的诉讼请求。理由如下：1.办理不动产权登记时间应当是自涉案房屋实际交付使用后550天，如果在此期限未能办妥，王宏兵再给予180个工作日的宽限期，宽限期仍未办理的，才自期限届满之日起算违约金，并非王宏兵起诉主张的自2015年9月31日起算；2.补充协议约定延迟办证违约金总额不超过总房价款的百分之二；3.涉案房屋已实际交付王宏兵使用，台山颐和地产已履行完合同主要义务，至于办证义务，属于合同的次要义务，且王宏兵没有证据证明延迟办证给其造成经济损失。综上，不同意王宏兵增加违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年8月11日，王宏兵作为买受人与台山颐和地产作为出卖人签订合同编号2014-003042《商品房买卖合同》及合同补充协议，《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”当中约定：买受人购买的商品房为预售商品房，为三合镇温泉颐和城K3一幢XXX室，该商品房合同约定建筑面积共137.42平方米，其中，套内建筑面积114.85平方米。第四条“计价方式与价款”：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6381元，总金额732834元。第六条“付款方式及期限”：买受人按下列第3中方式付款：3、其他方式见附件四《商品房买卖合同》补充协议第四条。第八条“交付期限”：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力。且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、件附件四《商品房买卖合同》补充协议第八条第4点约定。第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.见附件四《商品房买卖合同》补充协议第十一条。附件四《商品房买卖合同》补充协议第四条，双方同意将《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限变更为以下约定，甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：3.按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起当日内（不超过5日）支付全部房价款的30%，金额222834元，除首期款外，剩余房款金额510000元应于2014年5月8日前办妥银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是建设银行。第十一条，对《商品房买卖合同》第十五条约定乙方不能按期取得权属证书的处理，双方同意变更为：如因甲方未能按《商品房买卖合同》第十五条约定期限将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，而造成乙方不能取得权属证书的，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满甲方仍未办理的，乙方同意不解除《商品房买卖合同》，甲方应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十六条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映，一经签订，对双方均有约束力。前述合同签订后，王宏兵按约定的付款方式先后向台山颐和地产支付房款共计732834元。台山颐和地产于2016年3月23日交付涉案房屋给王宏兵占有使用。后台山颐和地产未按约办理涉案房屋权属登记备案，致王宏兵不能在约定期限内取得涉案房屋的房地产权属证书,经王宏兵催告仍未办理，王宏兵遂提起本案诉讼。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋尚未登记在王宏兵名下，亦未进行初始登记。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。双方《商品房买卖合同》及合同补充协议约定，台山颐和地产应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因台山颐和地产的责任，王宏兵不能在规定期限内取得房地产权属证书的，王宏兵同意给予180个工作日的宽限期。宽限期届满仍未办理的，王宏兵同意不解除《商品房买卖合同》，台山颐和地产应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向王宏兵支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。该条款“商品房交付使用”,按照通常含义理解,应为商品房实际交付使用。故根据该约定，涉案房屋于2016年3月23日交付使用后，经过550日及180个工作日的宽限期，于2018年6月21日宽限期届满，台山颐和地产仍未办理涉案房屋权属登记备案，属于逾期办证的违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，台山颐和地产应当向王宏兵支付逾期办证违约金。其次，关于本案违约金的数额认定问题。根据前述双方合同约定，台山颐和地产应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。双方在前述合同补充协议中亦确认双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，对其中免除或限制对方责任、己方权利的内容已向对方进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映，一经签订，对双方均有约束力。因此，对于前述逾期办证违约金计算标准和总额的限定，当事人是清楚并明知相应的法律后果，是当事人的真实意思表示，且并不存在合同无效的法定情形，合法有效。根据前述认定事实，本案违约金的数额为14656.68元（从宽限期届满之日2018年6月21日起以总房价款732834元按日万分之一的标准计至2019年1月7日止200日累计2%即14656.68元）。王宏兵认为该违约金上限约定明显不足以弥补逾期办证对其造成的损失，要求违约金突破2%上限，按日万分之一的标准计至实际办证之日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；......”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。......”之规定，当事人要求增加约定违约金的基础是约定违约金低于实际损失，但王宏兵并未提供相关证据证明其受到了实际损失及损失数额，其主张违约金超出前述本院认定数额，理据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付违约金14656.68元给原告王宏兵；二、驳回原告王宏兵的其他诉讼请求。如被告台山颐和温泉城地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816.05元（已由原告王宏兵预交），由原告王宏兵负担732.84元，由被告台山颐和温泉城地产开发有限公司负担83.21元。原告王宏兵多预交的案件受理费83.21元，由本院予以退回；被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费83.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  刘民强二〇二〇年九月二十四日书记员  苏欣欣