重庆市璧山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0120民初1516号 原告（执行案外人）：重庆市中都饭店有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道办事处璧渝路338号，统一社会信用代码91500227304989380X。 法定代表人：冯定远,经理。 委托诉讼代理人：张铭，男，1978年10月16日出生，汉族，住重庆市璧山区，公司工作人员。 委托诉讼代理人：唐德平，重庆善庆律师事务所律师。 被告（申请执行人）：重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行，营业场所重庆市璧山区璧城街道璧铜路4号，统一社会信用代码91500227203904800E。 负责人：张厚跃，行长。 委托诉讼代理人：田峰，男，1986年11月3日出生，汉族，住重庆市璧山区，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王伟，男，1978年9月30日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，该公司工作人员。 被告（被执行人）：冯驰，男，1982年11月13日出生，汉族，住重庆市璧山区。 被告（被执行人）：周洋宇，女，1988年3月6日出生，汉族，住重庆市潼南区。 原告重庆市中都饭店有限公司与被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行、冯驰、周洋宇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告重庆市中都饭店有限公司的委托诉讼代理人张铭、唐德平到庭参加诉讼。被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行、冯驰、周洋宇经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 重庆市中都饭店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告租赁的位于重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号（房地产权证号：212合字第000×××6号）的强制执行；2、判决确认原告与被告冯驰于2014年6月20日签订的租赁合同合法有效；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告重庆市中都饭店有限公司于2014年6月20日租赁了被告冯驰的位于重庆市璧山区璧渝路338号（房地产权证号：212合字第000×××6号），双方签订了合同，合同签订后，原告按照合同约定支付了至2025年4月25日的租金。之后，一直使用该租赁房屋至今。2015年，被告冯驰将上述出租给原告的房产向被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行抵押贷款，之后因冯驰未按期归还贷款，被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行向重庆市璧山区人民法院起诉要求以上述房产拍卖、变卖以实现债权。重庆市璧山区人民法院一审判决重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行有权拍卖、变卖上述房产，并就价款优先受偿。该判决生效后，重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行向重庆市璧山区人民法院申请强制执行，重庆市璧山区人民法院对上述房产进行了查封，并公告拟对上述房产进行评估、拍卖。原告得知后，立即向重庆市璧山区人民法院提出了执行异议，该院以重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120执异152号执行裁定书驳回了我公司的执行异议，我公司于2020年3月2日收到该裁定书。原告认为，我公司与冯驰、周洋宇的租赁合同合法有效，并已经实际履行5年多，原告已经支付了至2025年4月25日的租金，原告享有的承租权依法应当受到法律保护。重庆市璧山区人民法院驳回我司异议错误，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求为感！ 被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行、冯驰、周洋宇未到庭应诉，也未提交书面答辩意见或证据。 本院经审理认定事实如下：2015年7月16日，被告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行（贷款人）与被告冯驰（借款人）、被告周洋宇（保证人）签订《个人最高额循环贷款合同》，约定2015年7月16日至2018年7月15日期间，冯驰可在190万元贷款额度内向重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行申请支用贷款，周洋宇同意为合同项下重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行与冯驰在合同约定有效期间内连续发放贷款而形成的一系列债权承担连带责任的最高额保证担保，最高债权额为348.6万元。冯驰用其名下位于重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号房屋（产权证号：房地产权证212合字第000×××6号）向重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行提供最高额抵押担保，同日，重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行（抵押权人）与冯驰（抵押人）签订《最高额抵押合同》，约定最高额抵押担保的最高债权额为348.6万元，包括主债权本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金和重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行为实现债权及担保权而发生的一切费用。双方对抵押房产办理了抵押登记。2016年7月8日，重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行（贷款人）与冯驰（借款人）签订《个人贷款支用单》，约定本笔贷款为《个人最高额循环贷款合同》项下第二笔贷款，贷款金额190万元，贷款期限12个月，自2016年7月8日起至2017年7月7日止。同日，重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行向冯驰发放借款190万元。冯驰借款后，从2017年2月21日起未再给付重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行借款利息，借款到期后也未归还借款本金。重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行催收未果，诉至本院。本院于2018年9月25日作出（2018）渝0120民初6033号民事判决书，判决“一、被告冯驰于本判决生效后五日内给付原告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行借款1900000元、截止2018年7月20日的利息251049.38元、复利15992.98元以及2018年7月21日之后的利息（计算方式为……）、复利（计算方式为：……）；二、被告周洋宇对被告冯驰上述第一项债务在3486000元最高债权额范围内承担连带清偿责任；三、原告重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行对被告冯驰名下位于重庆市璧山区璧城街道璧渝路338号房屋（产权证号：房地产权证212合字第000×××6号）在第一项债权以及3486000元最高债权额范围内享有优先受偿权；……”。判决生效后，重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行向本院申请强制执行，执行案号（2018）渝0120执3861号。执行过程中，本院拟司法处置被告冯驰名下的抵押房产，案外人重庆市中都饭店有限公司遂以租赁权未得到保障为由向本院提出执行异议，本院于2019年12月26日作出（2019）渝0120执异152号执行裁定书，裁定：驳回案外人重庆市中都饭店有限公司的异议请求。重庆市中都饭店有限公司不服该裁定，于2020年3月16日向本院提起本案案外人执行异议之诉。 原告在本案庭审中举示了《房屋租赁合同》一份，该合同甲方(出租方）为冯驰、乙方（承租方）为原告重庆市中都饭店有限公司，合同尾部甲方处有被告冯驰签字盖手印、乙方处加盖有冯定远私章和原告重庆市中都饭店有限公司印章，合同尾部落款时间为2014年6月20日，合同内容为：“甲方以自有商业房屋出租给乙方使用，今双方友好协商，本着自愿平等的原则达成以下协议：一、出租房位于重庆市璧山区璧渝路338号，冯驰名下（产权证号：房地产权证212合字第000×××6号；房地产权证212合字第000×××2号；房地产权证212合字第000×××3号；房地产权证212合字第000×××5号；房地产权证212合字第000×××4号），以上产权证内面积租给乙方使用时由乙方自行装修，消防、电梯、中央空调系统、分体式空调、监控系统、网络系统、天然气、水、电户头费及安装费等由乙方自行购进安装使用。二、租赁期从2014年6月20日至2033年4月25日止。（其中2014年6月20日至2015年4月25日为免租期，不计租金）。三、租金每年伍万元整(人民币50000元整)，合同签订后30日内付清10年租金，从2015年4月24日至2025年4月25日租金伍拾万元整（￥500000元整），从2025年4月25日起每年3月25日前交清第二年房租且每年按租金5%递增。四、房屋租金税由乙方承担，甲方不负责租金税。五、……。” 原告在庭审中还举示了7张收条，拟证明原告于2014年6月20日向冯驰支付租金15万元、2014年6月25日向冯驰支付租金7万元、2014年6月29日向冯驰支付租金8万元、2014年7月2日向冯驰支付租金6万元、2014年7月6日向冯驰支付租金5万元、2014年7月17日向冯驰支付租金3万元、2014年7月19日向冯驰支付租金6万元，原告在庭审中陈述前述费用均为现金支付。 还查明，2015年7月6日，重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行作为甲方（贷款人）与乙方（借款人）冯驰、丙方（抵押人、出租人）冯驰、丁方（承租人）冯大义签订《放弃承租权协议》，内容为：“鉴于丙方将其所有位于璧山县璧城街道璧渝路338号，面积为545.87平方米，产权证号为212-000×××6号出租给丁方，并签订了《租赁合同》；丙方又以该抵押物为乙方债务向甲方提供抵押担保，并签订了《贷款合同》、《抵押合同》。经协商，各方一致同意：若贷款人为实现抵押权而处置抵押物，承租人自愿放弃承租权，上述租赁合同于处置时自动到期，由此给承租人造成的损失由借款人和出租人承担。” 另查明，原告重庆市中都饭店有限公司成立时间为2014年6月18日，股东为冯大义（法定代表人）、冯驰、冯游、张标文，2016年10月11日，股东变更为冯定远（法定代表人）、周**。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，彼时作为原告法定代表人的冯大义已作为承租人于2015年7月签订了《放弃承租权协议》，鉴于原告已自动放弃承租权，故不能再对抗抵押权的实现。原告主张其对涉案房屋享有足以排除执行的权益缺乏事实依据，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告重庆市中都饭店有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告重庆市中都饭店有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王冬梅 人民陪审员  傅 霞 人民陪审员  张 珊 二〇二〇年九月十七日 法官 助理  熊同杰 书 记 员  吴 云