广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0325民初1180号 原告：徐敏，女，1972年12月22日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：赵立林，广西九宇律师事务所律师。 被告：桂林兴辰置业有限公司，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇灵渠龙王庙山丘南侧，社会统一信用代码：914503256801296835。 法定代表人：唐修涛，董事长。 委托诉讼代理人：廖宏增，男，1967年6月17日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 原告徐敏与被告桂林兴辰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐敏及其委托诉讼代理人赵立林、被告委托诉讼代理人廖宏增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐敏诉称，2014年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以101200元购买被告开发的××小区第××号车库，在被告交足房款后进行了交房。合同还约定在交房后的360个工作日内被告为原告办理不动产权证，原告向被告交付了1000元的办证费用。但至今被告仍未为原告办理房产证，已构成违约，根据合同第15条第2款规定，被告应支付总价1%的违约金。原告多次催告被告依照合同履行办证义务未果，为维护自身合法权益特诉至法院。现请求依法判决：1、被告按合同约定在三个月内为原告办理不动产权证；2、被告支付违约金1012元；3、被告超过三个月期限未为原告办理房屋权属证按每日总房款千分之三支付违约金；4、诉讼费由被告承担。 原告对其陈述的事实在本案审理过程中提供的证据有： ⑴身份证、工商信息登记复印件各一份，用以证实原、被告身份信息；⑵商品房买卖合同复印件一份，用以证实原、被告权利义务内容；⑶视频一份，用以证实原告于2018年3月21日向被告主张过权利。 被告桂林兴辰置业有限公司辩称，对于原告第一项诉讼请求无异议；对于原告第二项诉讼请求，认为已经过了诉讼时效，原告于2014年8月26日与被告签订房屋买卖合同，被告在2015年5月21日履行了交房义务。原告于2020年5月18日才起诉主张违约金，自2015年5月21日起至2017年5月21日期间的违约金已经超过了两年诉讼时效，不受法律保护。对于第四项诉讼请求，认为既无合同约定，也无法律规定，请求人民法院依法驳回原告要求被告支付违约金的诉请。 被告桂林兴辰置业有限公司对其陈述向本院提交了以下证据：房屋验收交接单复印件一份，用以证实被告履行了交房义务。 经过庭审质证,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、被告对于原告提交的2018年3月21日向被告主张权利的视频真实性无异议，但对证明内容有异议，本院对该段视频的真实性予以认可，本院认为，从视频的内容来看，业主代表仅仅对办理房产证主张了权利，对于要求被告支付违约金则并未体现，因此，本院仅对原告证明其向被告主张过办证权利的事实予以认可；2、原告对被告提交的房屋交接单的真实性及合法性无异议，但对关联性有异议，本院对该份证据的真实性及证明被告已于2015年向原告交房的事实予以认可。 经审理查明，2014年8月26日，原告徐敏与被告桂林兴辰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告徐敏购买被告桂林兴辰置业有限公司开发的位于兴安县，该车库建筑面积共20.89平方米，总价为101200元；被告应当在商品房交付后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因买受人（即原告）自身或其他部门单位耽误时间除外。如因出卖人（即被告）的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.因买受人未及时提供办证所需证明材料，逾期支付购房款及合同约定的其他费用的，出卖人办证时间顺延并不承担违约责任。合同还约定了其他权利义务，由原告与被告分别在上述合同上签名、捺印、盖章。合同签订后，原告已支付了该房屋的房款；被告于2015年5月21日按照双方签订的合同第十一条之规定，以与原告徐敏签订房屋验收交接单的方式与原告办理交房手续，但被告至今未按照合同第十五条的约定，在房屋交付后的360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2018年3月21日，该小区尚未办理房产证的业主代表与被告桂林兴辰置业有限公司进行座谈，要求被告尽快为业主办理房产证，但并未提及要求被告支付逾期办证违约金。 另查明，原告曾于2020年5月18日向本院起诉，要求被告在三个月内为原告办理不动产权证并支付逾期办证违约金。 本院认为，原告徐敏与被告桂林兴辰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告请求被告在三个月内按合同约定为原告办理不动产权证，根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因买受人自身或其他部门单位耽误时间除外。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.因买受人未及时提供办证所需证明材料，逾期支付购房款及合同约定的其他费用的，出卖人办证时间顺延并不承担违约责任。”从上述内容来看，被告应履行的职责是在房屋交付使用后的360个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告未按上述约定进行备案的行为已构成违约，在庭审中被告表示对原告该项诉讼请求无异议，愿意帮原告代为办理不动产权证，因此，本院对原告该项诉讼请求予以支持。 关于原告请求被告支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效以及被告超过三个月期限不为原告办理房屋权属证，则按每日总房款的千分之三支付违约金的诉讼请求是否能得到支持的问题。被告于2015年5月21日按照合同第十一条的约定，以与原告签订房屋交接单方式办理交房手续。本院认为，该房屋交接单的签署为被告向原告交房。按照双方合同第十五条的约定，被告应于360个工作日内（即2016年11月1日前），将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍未完成报备义务，已经构成违约。被告的违约行为，是导致原告无法取得房屋权属证书的原因，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人应当承担违约责任的情形。根据双方约定，被告逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，需按照房屋总价款的1%支付违约金，该约定是违约金的计算方式，被告达到条件可以准确计算出违约金的具体数额，原告主张的违约金债权范围是明确的、非持续性债权，是一时性债权，应当适用诉讼时效制度。原告向法院起诉主张违约金的法定期限，应当为2016年11月1日后的3年，即从2016年11月2日起至2019年11月1日止。原告于2020年5月18日第一次提起民事诉讼，其提交的录像仅能证明在2018年3月21日业主代表向被告提出尽快办理房屋产权证的要求，并未向被告主张逾期办证违约金，而办理房屋产权证是物权请求权，不适用诉讼时效制度。经本院在庭审中向原告的委托诉讼代理人就是否主张过逾期办证违约金的问题进行询问，其表示应该主张过但并未形成证据，因此，本院视为原告没有证据证实其曾于2019年11月1日以前向被告主张过逾期办证违约金，即没有证据能证明诉讼时效有中止、中断或延长的情形，故原告起诉要求被告支付逾期办证违约金已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。对于原告请求的如果被告超过三个月期限不为原告办理房屋权属证，则按每日总房款的千分之三支付违约金的诉讼请求，本院认为，因双方在合同中对上述内容没有明确约定，且其请求亦超过诉讼时效，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十四条、第一百九十五条、第一百九十六条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林兴辰置业有限公司于本判决生效之日起三个月内，依据登记部门的相关规定，为原告徐敏代为办理位于兴安县的（建筑面积20.89平方米）房屋权属证书； 二、驳回原告徐敏其他诉讼请求。 本案减半收案件受理费50元（原告已预交），由原告徐敏负担25元，由被告桂林兴辰置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  张有明 二〇二〇年九月二十七日 书记员  李艳娇