河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初6339号原告夏文泽，男，汉族，1990年3月24日生，住河南省淮阳县。委托代理人夏文远，河南弘创律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人许婷，河南弘创律师事务所律师。特别授权代理。被告河南国鼎置业有限公司。住所地：洛阳市洛龙区开元大道12号。法定代表人王平晖，总经理。委托代理人李世华，河南航星律师事务所律师。特别授权代理。原告夏文泽诉被告河南国鼎置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭瑜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏文泽委托代理人夏文远、许婷和被告河南国鼎置业有限公司委托代理人李世华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏文泽诉称，2015年5月5日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的鼎盛国际小区5-1-2804室，建筑面积132.05平方米，总价款585000元，合同约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，若因被告原因致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已支付房价款的0.3%支付违约金，2016年4月7日，上述房屋已交付使用，但被告未在合同约定期限内为原告办理房屋产权证书，时至今日，已逾期三年之久，被告不履行合同给原告造成了巨大的精神及经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1、判令被告立即将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书；2、判令被告向原告支付违约金暂计1755元（2017年4月7日至实际履行之日的违约金，每年按已付房款585000元的0.3%另行计算）；3、本案一切诉讼费用等由被告承担。被告河南国鼎置业有限公司辩称，一、本案的诉讼时效已经届满，应当驳回原告的诉讼请求。原告主张逾期办证违约金，应当自合同约定的办证期限届满的次日起计算诉讼时效时间。本案中，被告于2016年4月7日将房屋交付给原告，合同约定办证期间为360日，即办证期限于2017年4月2日届满，原告的诉讼时效应当截止2020年4月2日、原告的诉求已经过了诉讼时效，依法应当予以驳回。二、原告要求违约金的金额于法无据，依法应当予以驳回。原告与被告签订的《商品房预售合同》中第十五条已经约定，如被告逾期办证，则按照购房款的0.3%向原告支付违约金，而原告要求被告每年支付购房款的0.3%作为违约金，不符合合同约定，于法无据。经审理查明，2015年5月5日，原告夏文泽与被告河南国鼎置业有限公司签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0294729，房屋代码：947425。原告购买被告开发的鼎盛国际小区5幢1单元1-2804号房屋，房屋建筑面积132.05平方米，总价款585000元。双方约定，原告在2015年5月5日前付清首付房价款355000元，剩余230000元由原告自行申请以银行按揭贷款支付，并与合同签订之日10日内完成贷款审批。原、被告在该合同中还对双方的其他权利义务进行了明确的约定。原、被告还约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。2016年4月7日，被告将原告所购买的上述房屋已交付原告，被告应当在2017年4月2日前将原告所购买房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，至今，被告没有将原告所购买房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。现原告诉至本院，诉讼请求：1、判令被告立即将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书；2、判令被告向原告支付违约金暂计1755元（2017年4月7日至实际履行之日的违约金，每年按已付房款585000元的0.3%另行计算）；3、本案一切诉讼费用等由被告承担。由于原、被告双方意见分歧较大，使本院调解无法达成。另外，2019年12月，本案涉案被告开发的鼎盛国际小区被有关行政部门列为问题楼盘。本院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告之间签订的《商品房预售合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，协议合法有效。原、被告之间合同关系依法成立，该《商品房预售合同》合法有效，原、被告双方应当按约定履行各自的义务。当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救等措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行义务。本案中，原、被告约定被告应在本案涉案商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。至今，被告没有按约定在2016年4月7日将涉案房屋交付给原告后的360日内，即在2017年4月2日前将本案涉案房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告的行为已经构成违约。现原告要求被告立即将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书符合法律规定，本院予以支持。关于违约金计算问题，违约金的高低认定，是以违约造成的实际损失予以确定。原、被告在《商品房预售合同》中明确约定了如被告原因不能在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金，该约定不违反法律规定。但是本案被告的违约给原告造成了一定的实际损失，该约定过低，不能弥补原告的损失，另外，被告对于自己的违约行为也积极和有关行政部门协调。综上，本案结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对于本案涉案的违约金酌情调整，按原告已付房款585000元的年0.3%从被告应当将本案涉案房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案期限届满即2017年4月2日之日起计算至本判书生效之日止，即对被告的违约行为进行了惩罚，也使得原告的权益得到了保护。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。本案的诉讼时效从被告应当从原、被告双方约定的原告所购买房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案届满之日即2017年4月2日将计算至2020年4月1日，由于2020年初，××肺炎的影响，根据本案实际情况，本案诉讼时效应为中止，2020年6月，原告向本院提交有关诉讼材料，原告的主张没有超出法定诉讼时效期间。被告辩解原告的主张超过诉讼时效期间，本院不予认定。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南国鼎置业有限公司于本判决书生效后三十日内将本案涉案房屋办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，并协助原告夏文泽办理房地产权属证书；二、被告河南国鼎置业有限公司于本判决书生效后三十日内向原告夏文泽支付违约金（以585000元为本金，按年0.3%从2017年4月2日起计算至本判决书生效之日止）；三、驳回原告夏文泽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费75元（已减半收取），由被告河南国鼎置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 郭 瑜二〇二〇年九月二十一日书记员 张程乐