广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37412号原告：陈磊，男，1978年8月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘超、刘姗姗，分别系广东诺臣律师事务所律师、实习律师。被告：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河路230、232号万菱国际中心A座1503-04单元，统一社会信用代码914401017555844033。法定代表人：陈锦辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴瑞祥、梁嘉麟，均系广东合邦律师事务所律师。原告陈磊诉被告广州市启胜物业管理有限公司（以下简称启胜公司）业主知情权纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈磊及其委托诉讼代理人刘超、刘姗姗，被告启胜公司的委托诉讼代理人吴瑞祥、梁嘉麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈磊诉称：原告与广州新天房地产发展有限公司（以下简称新天公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其附件五即被告与新天公司签订的《前期物业服务合同》约定：1、物业管理区域物业服务收费执行酬金制，被告每月按物业服务费用总开支的7%提取管理服务酬金。2、物业服务支出为所交纳的业主所有，由被告代管，主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、公用设施设备的日常维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业公共部位、公共设施设备及公众责任保险费用。3、物业服务支付应全部用于本合同约定的支出；物业服务支出年度结算后和支付必须的税项后之结余部分，属于全体业主共有，转入下一年度继续使用。4、被告向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费用年度预决算，并每月一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况。5、依据上年度广州市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务费用收费标准可以相应上浮或下调，具体调整比例由业主与被告另行约定。6、被告接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。然而，被告接手峻林苑以来并未按合同约定按月向全体业主公布物业服务费用具体收支情况以及物业服务费用年度决算，亦未向全体业主公示相关合同及支付凭证。原告作为峻林苑的业主以及物业服务费用的所有权人，对物业服务费用的使用情况及合同中约定的与原告有关的事宜享有知情权。此外，被告代收的公摊用电费用的标准与供电局公示的收费标准不一致，被告只是公摊用电费用的代收人，理应向原告出示收取公摊用电费用的依据及已向供电部门支付费用的凭证。故原告诉至法院，请求判决：一、被告公布自接手峻林苑之日即2014年9月至2019年10月每月物业服务费用的具体收支情况以及物业服务费用年度决算；二、被告向原告提供2014年9月至2019年10月峻林苑物业服务费用收支的全部支付凭证、合同；三、被告提供收取原告2014年9月至2019年10月的公摊电费的标准、使用量及依据（指供电部门发给被告的缴费通知书），以及已向供电部门支付费用的凭证；四、被告公布2014年9月至2019年10月峻林苑物业服务质量的年平均满意度及满意度调查表；五、被告向原告公示广州市物业管理暂行办法第16条第3款1-6项规定的全部资料；六、被告公布自2014年9月至2019年10月峻林苑物业管理区域内建筑物和附属设施维修基金的筹集和使用情况；七、被告承担本案的诉讼费用。被告启胜公司辩称：原告于2019年7月30日提起本案诉讼，故2016年7月29日前的诉讼请求已超过诉讼时效，被告不同意出示该日之前的资料。一、对原告的第一项诉讼请求，被告已按照省物业管理条例的规定以及《前期物业服务合同》的约定履行了每年将上一年度的物业服务费用收支情况向全体业主公示的义务，现原告要求按月公布不具备实际操作性。二、对原告的第二项诉讼请求，被告已将自2016年起有关物业服务费支出的合同列为清单供原告参考，原告要求被告提供全部的支出凭证，因工作量太大，也不可能逐一列出，如原告有疑问，可到物业服务处详细咨询。三、对原告的第三项诉讼请求，被告按照供电部门的要求向原告收取电费，并于2017年6月27日至2017年7月10日期间在小区内张贴了峻林苑的公共电费情况，向业主详细说明了公用电费的分摊方式、分摊依据。依据规定，差额用电、水泵用电、电梯用电、梯灯用电由供电局分摊并直接向业主收取，而供电局分摊未涵盖的部分由被告代缴后向业主收取。故电费通知单所载的分摊电费是供电局直接向业主收取的前述4项公摊电费，而被告在《通告》上载明的公摊电费则是被告代缴的其他分摊电费。本案中，被告已提供部分电费通知单和发票证明被告足额支付了电费，因B1-B4栋的非工业用电有独立的电表，因此有相应的电费通知单及发票，其余电费则共用一个总表，只有总电量的电费通知单及发票。公摊电费存在两个收费标准，系因峻林苑开发建设时除非工业用电区域外的部分已规划为使用专变工业用电，按专变工业用电标准缴费，建设单位与供电局也签订了相关协议，该协议目前保存在供电局，原告可向建设单位或供电局申请查阅。被告系严格依据供电局的电费价格向业主收取公摊电费，并不存在收取差价的情况。四、对原告的第四项诉讼请求，依约被告可依据上年度广州市物价指数标准及年平均业主满意度情况对物业服务费收费标准相应上浮或者下调，但峻林苑的物业服务费未曾变动，被告收集业主满意度的资料是为了了解业主的意见，提升服务质量、服务水平，该资料属于被告内部的办公文件，原告要求公开缺乏法律和合同依据。被告也没有保留各个业主填写的满意度调查表。五、对原告的第五项诉讼请求。《广州市物业管理暂行办法》第十三条规定，物业服务企业办理物业服务区域备案时提交的7项资料，只有第1-3项资料是要求物业服务企业提交的，第4-6项资料是由开发商掌握的，物业服务企业因客观原因无法提供第4-6项资料可以书面形式报告情况。《广州市物业管理暂行办法》第十六条第三款第2、5项规定的资料即属于上述第十三条规定的第4-6项中的资料，被告无法提供，原告可向建设单位申请提供；其余资料原告在办理区域备案后已依法在小区内公告，若原告仍需被告提供，被告可在调解期间提供给原告查看。又，上述规定属于规章，不属于法院裁判和引用的法律法规范畴内。六、对原告的第六项诉讼请求。被告自为峻林苑提供物业服务以来，未曾使用物业维修基金，也未向业主筹集过物业维修基金，峻林苑的物业维修基金现由法定主管部门负责管理并存放于指定的银行账户，因此被告无需公布物业维修基金的使用及筹集情况。经审理查明：原告是广州市天河区林和东路257号1703房（以下简称涉案房屋）的登记产权人。原告提供其与涉案房屋开发商新天公司签订的房屋买卖合同附件五即新天公司（甲方）与被告（乙方）签订的《前期物业服务合同》（以下简称《物业合同1》）约定：本合同所涉的建筑区划名称为峻林苑（一期），建筑区划类型为电梯住宅、商业楼，座落位置为广州市天河区林和东路251号、253号、255号、257号、259号，物业建筑面积为118297平方米。（第七条）本物业管理区域物业服务收费执行酬金制。物业服务费用由业主按其《房地产买卖合同》约定的建筑面积预先交纳，具体标准为住宅4.1元/月/平方米；商业楼、地下车位因共享使用小区的公共设备设施需要承担的分摊使用服务费用为2.05元/月/平方米。预交的物业服务费用由物业服务支出和乙方的酬金构成。物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、公用设施设备的日常维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业管理企业固定资产折旧；（八）物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用。公共照明与动力用电、公共用水、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，按照广州市相关条例依据，其实际支出，由业主在上述物业服务费用以外合理摊分，由业主另行支付。乙方每月按物业服务费用总开支的7%比例提取乙方的管理服务酬金。物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后和支付必须的税项后之结余部分，属于全体业主共有，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算不足部分，由全体业主承担。本条约定的物业服务费用不含物业保修期内应由甲方履行保修责任而支出的维修费及应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。（第九条）按照价格法相关规定，依据上年度广州市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务费用收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由业主与乙方另行约定。（第十条）本合同有效期间，乙方按酬金制计费方式确定物业服务费用。（第十七条第一款）本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取：乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。上述单位另有规定的按相应规定办理。（第十七条第二款）乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。（第二十三条）乙方相关的权利义务：……（五）接受业主的监督，定期向业主报告物业服务合同履行情况，及时向业主公告本建筑区划内的重大物业服务事项；(六）结合本建筑区划的实际情况，编制及向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费用年度预决算，并每月一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况……（第二十四条）本合同期限自双方签订之日，即2012年11月7日起至2015年11月6日止等。另查，《物业合同1》到期后，新天公司（甲方）与被告（乙方）续签了《前期物业服务合同》（以下简称《物业合同2》），约定：本合同所涉的建筑区划名称为峻林苑（以下简称涉案小区）、峻林大厦，建筑区划类型为电梯住宅、商业办公、商业楼、幼儿园托儿所配套设施、停车场，座落位置为广州市天河区林和东路251号、253号、255号、257号、259号、265号、263号、261号、267号、285号，物业建筑面积为259620平方米；合同期限自2015年11月7日至2018年11月6日止；其余条款与上述《物业合同1》约定的条款基本一致。经质证，被告对上述《物业合同1》《物业合同2》的真实性予以确认，但主张其中的按月向全体业主公布物业服务费用收支情况的约定不合理，故在2018年11月7日其与新天公司续签的《前期物业服务合同》（以下简称《物业合同3》）中进行了调整。被告就此提交了《物业合同3》，变更约定的条款为：（第二十三条）乙方相关的权利义务：……（六）结合本建筑区划的实际情况，编制物业管理年度计划和物业服务费用年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况……（第二十四条）本合同期限自双方签订之日，即2018年11月7日起至2021年11月6日止等。原告认为上述《物业合同3》未经其确认，故不认可该合同的真实性、合法性、关联性。原、被告确认，被告进驻涉案小区提供物业服务的起始时间为2014年9月1日，涉案小区至今未成立业主委员会、业主大会。现原告以被告未依约公布涉案小区2014年9月至2019年10月的物业服务费收支情况、付费凭证、公摊电费收取依据等资料为由，提起本案诉讼。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：一、显示被告于2018年6月25日向业主/住户作出的《通告》，主要内容为峻林苑B1-B4栋（513户）2018年2月3日至4月6日的公共设备设施用电电费分摊的事宜，载明电费分摊类别中的入户大堂照明、入户大堂空调、B1-B4大堂空调、园林绿化、冲水系统的电费单价均为0.8321元/千瓦时，非工业用电的电费单价为0.5291元/千瓦时，同时注明了总用电量、总金额以及每户分摊金额；二、《广州供电局有限公司电费通知单》，载明：用电地址为天河区林和东路257号1703房，计费时段为2018年2月3日至4月1日，用电量明细中包括有功电量、梯灯分摊电量、电梯分摊电量、水泵分摊电量，其中第一档阶梯计费单价为0.5921元/千瓦时，其他分摊电费的单价为0.6291元/千瓦时等）；三、《公证书》，显示原告等22名申请人于2019年1月14日向广东省广州市南方公证处申请对邮寄送达《要求被告整改，在整改完成前暂停缴纳管理费的告知函》（以下简称《告知函》）等材料的过程进行保全公证，该函件的内容包括原告等人作为涉案小区的业主，要求被告于2019年1月31日前开展满意度调查，并由双方认可的第三方机构监督；向业主公示物业管理费收支明细，请第三人予以审计；向业主公示公摊电费收取的范围、收取依据、公摊电费对应独立电表的安装及缴费情况等，否则众业主拒绝缴纳物业管理费等。四、显示被告于2019年2月22日向原告等22户业主作出的《关于：的回复》（以下简称《整改回复》），内容包括：涉案小区自2014年9月1日交付以来，服务处均按照合同约定每年于各楼栋首层、负一层、负二层大堂业户出入口公告栏向全体业主公布上一年度的物业服务资金的收支情况，服务处已在2018年10月15日公示2017年度的经营收支情况，截至现时（2019年2月12日），服务处已公示2015、2016、2017年度的经营收支情况；关于公摊水电费，服务处均按照供电、供水所提供的抄表数及金额依法依规进行公摊，并在各楼栋首层、负一层、负二层业户出入口大堂张贴告示，详细列明公摊费用及计算公式，入户大堂产权属于全体业主共同所有，实际也是供全体业主进出小区之用，因此电费应由小区业主共同分摊；关于代缴水电费，在涉案小区一二期业主入住之初（2014年至2016年期间），因当时的入住户数资料上缴尚未达到整个小区之80%的数量，因此供电局暂不办理过户手续，为了满足已入住业主的实际生活需要，服务处本着用心服务的宗旨为业主代缴了水电费，如业主对水电用量存有疑虑，可联系服务处或供电（水）局对抄表度数进行查验核实；被告每月月初定期向全休业主作出工作简报，汇报该月各项重要工作，该报告张贴于各栋首层、负一层、负二层大堂，如有重大物业服务事项，服务处也会提前征询全体业主意见（包括但不限于问卷调查、正式投票等方式），根据广大业主意见决定是否实施；服务处每年度进行的业主满意度调查，通过信箱、邮箱、电话、上门拜访等方式派发至每户业主，派发率100%，回收率超过50%，符合相关规定等。原告称根据上述证据一、二，可知被告收取公摊电费的标准与广州供电局的收费标准不一致，可见被告向业主收取了额外费用；根据上述证据三、四，可知原告已多次就本案所涉问题与被告交涉，但就被告的回复来看，其并未依约按月向业主公布物业服务费用收支情况，也未公示物业服务费用的付款凭证，且被告在《整改回复》中的陈述也与事实不符，多名业主都表示没有收到过业主满意度调查表，故原告要求被告出示历年的业主满意度调查表原件。经质证，被告对上述证据一、二的真实性予以确认，并称《通告》中的收费标准与《广州供电局有限公司电费通知单》中的收费标准不一致，是因为广州供电局只向业主直接收取差额用电、梯灯分摊电量、电梯分摊电量、水泵分摊电量，且该部分电费发生在非工业用电项目范围内，故公摊电费按0.6291元/千瓦时计价；而其余广州供电局未直接收取的公摊电费，因涉案小区开发建设时建设单位与广州供电局签订协议，将非工业用电项目以外的项目区域规划为专变工业用电区域，按专变工业用电标准缴费，故导致公摊电费出现了两个收费标准；公摊电费一般是由本楼住户合理分摊，公摊电费=相应电表每月应收的电费÷该电表对应的应分摊范围的业主户数，不考虑各业主专有部分的建筑面积大小。对上述证据三的真实性不予确认，因无邮件的妥投证明或签收记录。对证据四的真实性予以确认，但被告依然认为按月公示物业服务费用收支情况不具备合理性，被告没有提供业主满意度调查表给原告查看的义务，如原告需查看物业服务费付费凭证的，可到被告的档案室进行查看。又，被告为证明其履行了合同约定的告知义务，实际垫付了涉案小区的公共电费，向本院提交了：1、涉案小区2016年度至2018年度每年的《物业收支表情况》（其上均加盖有广东粤信会计师事务所有限公司的印章）各壹份，均载明管理服务总收入（包括物业管理服务费、收回代垫水电费、住户其他有偿服务费、办证服务费、银行利息收入等项目）、管理成本支出（包括保安费、保洁费、园艺费、水费、电费、公共设施配置及运行维护费等项目）、管理处综合费用（包括综合管理人工成本、办公运营成本）、税费支出、财务费用、其他支出（包括住户有偿服务费成本、代垫水电费等）、管理酬金、收支净额等项目的账面金额。2、被告公示2018年度《物业收支表情况》的照片，拍摄时间为2019年8月23日。3、《物业合同清单》（打印件），载明被告自2016年起与案外人就涉案小区清洁、保安、绿化、虫控、垃圾清运、电梯维保、消防维保事项签订的合同名称及合同期限等。4、显示被告于2017年6月27日向业主/住户作出的《关于：峻林苑公共电费分摊收费标准及分摊办法的通告》，主要内容为：公共电费分摊收费标准分为两类，一类是由供电局按照穗价函（1999）116号《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》分摊并直接向业主/住户收取，包括差额用电、水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量，执行居民合表电价0.647元/千瓦时的计付标准；另一类是符合由用户合理分摊的用电项目但供电局摊分未涵盖的部分，包括小区路灯、泛光照明、航空障碍灯、入户大堂照明及空调、住宅大堂空调、楼内加压风机用电、中水系统用电等，按供电局《供用电方案协议》约定，执行非工业电价0.8983元/千瓦时的计付标准，由服务处继续合理分摊计算并向业主/住户收取。涉案小区2014年制定的公共水电费分摊办法系依据粤价（1997）173号《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》，具体包括了非用户分摊的水电费用项目及由用户合理分摊的用电项目（涉案小区楼内楼梯走廊照明、入户大堂及住宅大堂照明及空调、电梯及电梯空调、加压水泵、排污水泵、楼内加压风机等公用设施设备；涉案小区内路灯，含园林绿化照明、架空层照明等各类公用路灯，泛光照明，航空障碍灯等；涉案小区供电总表与业主分表之和的差额部分由业主合理分摊）等。被告还一并提交了《广州市物价局关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》、《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》。5、2017年8月B1-B4栋普通工业用电《电费通知单》每栋壹张（显示用电地址分别为天河区林和东路251号、253号、255号、257号）及相应的《发票联》（显示的用电单价均在0.66-0.69元之间）、银行转账凭证，2017年8月B1-B4栋非工业用电《电费通知单》壹张（显示用电单价为0.8321元，用电地址为天河区林和东路251-257号单B区住宅楼地库用电）及相应的《发票联》、银行转账凭证；2018年12月B1-B4栋居民合表用电《电费通知单》每栋壹张（显示用电单价为0.6278元，用电地址分别为天河区林和东路251号、253号、255号、257号）及相应的《发票联》、银行转账凭证，2018年12月B1-B4栋非工业用电《电费通知单》壹张（显示用电单价为0.7502元，用电地址为天河区林和东路251-257号单B区住宅楼地库用电）及相应的《发票联》、银行转账凭证；2019年4月B1-B4栋居民合表用电《电费通知单》每栋壹张（显示用电单价为0.6278元，用电地址分别为天河区林和东路251号、253号、255号、257号）及相应的《发票联》、银行转账凭证，2019年4月B1-B4栋非工业用电《电费通知单》壹张（显示用电单价为0.7502元，用电地址为天河区林和东路251-257号单B区住宅楼地库用电）及相应的《发票联》、银行转账凭证；上述证据均为打印件。6、《付款通知书》三份（均为打印件），显示系被告分别于2017年、2018年、2019年向同一业主发出，物业服务费未发生变化，且同时列明了公共分摊电费的用电项目）。经质证，原告对上述证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，因原告不清楚其中的数据来源；对证据2的真实性不予确认，原告此前未见过，且从拍摄时间来看，发生在原告提起本案诉讼之后；对证据3的真实性不予确认，系打印件；对证据4中被告所作文件的真实性不予确认，其中提及的《供用电方案协议》被告也未向原告出示，而物价局所作的两份文件，真实性、合法性、关联性由法院依法认定；对证据5中《电费通知单》、《发票联》的真实性、合法性予以确认，但因发票中的电费未明确是原告所有的物业产生的电费，因被告除管理B1-B4栋外，还管理商业写字楼和其他楼栋；对证据6的真实性、合法性、关联性均不予确认，原告正是因为对其中的数据不认可才提起本案诉讼。本案审理过程中，被告称原告已组织相关业主代表到被告处查看了原告诉请查阅的文件，并向本院提供了《材料清单》一份，其上载明被告提供的材料包括：峻林苑管理处2016-2018年度物业收支情况表各一份，峻林苑公摊电费计算说明、公摊电费补充说明及分摊明细（含通告、计算说明、电费明细、供电局收费单、缴费发票），物业服务费支出之合同（含保安、清洁、绿化、虫控、垃圾清运、电梯维保、消防维保），物业服务费用支出凭证（含保安、清洁、绿化、虫控、垃圾清运、电梯维保、消防维保），物业管理区域备案回执（含物业管理区域四至范围），《林和村改造修建性详细规划》等合计905页；该清单尾部的业主方代表签名处显示有“刘超”的手写签名，落款日期为2019年11月1日）。被告表示原告在本案中诉请的文件其仅持有《材料清单》中载明的文件。经质证，原告对《材料清单》的真实性、合法性予以确认，但认为被告当时只是提供了部分资料，且并未出示全部原件。本院认为：根据《物业管理条例》的规定，在涉案小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对涉案小区进行物业管理之前，涉案小区的建设单位新天公司有权选聘被告作为涉案小区的物业服务企业，新天公司与被告签订的《物业合同1》、《物业合同2》、《物业合同3》对原、被告均有约束力。关于原告的第一项诉讼请求。根据签订时间为2012年11月7日的《物业合同1》、2015年11月7日的《物业合同2》之约定，被告应编制及向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费用年度预决算，并每月一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况；根据签订时间为2018年11月7日的《物业合同3》之约定，被告应编制物业管理年度计划和物业服务费用年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况；故原告诉请被告按月公布物业服务费用的收支情况以及公布物业服务费用年度决算，该诉请在2014年9月至2018年10月期间具有合同依据；但自《物业合同3》签订之日起，因相应约定已变更为被告每年一次向全体业主公布物业服务费用的收支情况，故原告要求被告在2018年11月至2019年10月期间按月公布物业服务费用的收支情况以及公布物业服务费用年度决算，缺乏合同依据，但被告仍应在上述期间按年公布物业服务费用的收支情况。又，被告辩称原告的上述诉请已过诉讼时效；根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定”之规定，对于物业服务费用的公布时间，虽上述物业合同未进行明确，但从公平合理的角度出发，本院认定物业服务费用年度决算及按年公布的物业服务费用收支情况至迟应在次年的第二季度前进行公布，按月公布的物业服务费用收支情况至迟应在次月的15日前进行公布；本案中，原告提交《公证书》证明其在2019年1月14日向被告邮寄发出了《告知函》主张权利，虽被告称原告未提交相应的妥投证明，但结合被告于2019年2月22日针对《告知函》向原告作出《整改回复》的事实，本院采信原告主张，即原告至少在2019年1月14日便向被告主张了相关权利，构成诉讼时效的中断；因2014年之前（含2014年）的年度决算，原告自2015年7月1日开始应当知道其知情权受到侵犯，原告于2019年1月14日向被告主张权利，其对2014年以前（含2014年）的年度决算的主张已超过诉讼时效，本院不予支持；对于涉案小区2015年11月之前（含当月）的物业服务费用收支情况，原告自2015年12月16日开始应当知道其知情权受到侵犯，原告于2019年1月14日向被告主张权利，其对2015年11月以前（含当月）的物业服务费用收支情况的主张已超过诉讼时效，本院不予支持。因截至2019年10月原告要求被告提供2019年度物业服务费用收支情况的条件尚未成就，且被告已在本案中提交了2018年度物业服务费用的收支情况，故原告要求被告公布2018年度、2019年度物业服务费用的收支情况依据不足，本院不予支持；但被告应向原告按月公示2015年12月至2018年10月的物业服务费用收支情况以及公布2015年、2016年、2017年的年度决算。关于原告的第二项诉讼请求。被告负有向原告公示物业服务费用收支情况的义务，公示范围亦当然包括了物业服务费用的收支凭证及合同，但如前述，原告要求被告提供2015年11月之前（含当月）的物业服务费用收支情况已超过诉讼时效，故本院判令被告应依据其提供的2015年12月至2018年10月的月度物业服务费用收支情况及2018年的年度物业服务费用收支情况向原告提供相应的收支凭证及合同。关于原告的第三项诉讼请求。虽被告在本案中提交了《关于：峻林苑公共电费分摊收费标准及分摊办法的通告》、《广州市物价局关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》、《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》等文件以说明其公摊电费的收取依据，但基于被告提交的《电费通知单》所载数据与上述通告所载数据存在差异，原告要求被告详细说明公摊电费的标准、依据以及提供代缴凭证，理据充分，本院予以支持。因原告诉请被告提供2015年11月以前（含当月）的公摊电费凭证已过诉讼时效，故本院判令被告向原告提供2015年12月至2019年10月的公摊电费收费标准（即单价）、使用量及依据（即供电部门发出的缴费通知），以及被告已向供电部门代缴上述期间费用的凭证。关于原告的第四项诉讼请求。《物业合同1》、《物业合同2》、《物业合同3》第九条均约定：“按照价格法相关规定，依据上年度广州市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务费用收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由业主与乙方另行约定。”因该约定明确物业服务费用收费标准可以根据物业服务质量的年平均业主满意度情况上浮或下调，故被告有义务向原告出示业主满意度调查表。但鉴于被告表示其虽调查过业主满意度，但并非都以书面形式，且未进行保留，原告现要求被告提供，不具备操作性，本院亦难以支持。关于原告的第五项诉讼请求。《广州市物业管理暂行办法》第十六条规定：“新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。前两款所规定明示或者公告的内容包括：（一）物业管理区域的四至范围说明及附图；（二）公共场所、公共绿地的面积和位置；（三）公共车位数量和位置；（四）地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；（五）物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置；（六）共用设施设备名称及权属；（七）其他需要明示的场所和设施设备”。被告系涉案小区的物业服务企业，原告作为涉案小区的业主有权要求被告公示上述规定中的资料。现被告称其不持有上述第（二）及第（五）项的资料，故无法向原告出示，结合《广州市物业管理暂行办法》第十三条“已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区，物业服务企业应当提交下列资料办理：（一）物业管理区域备案申报表；（二）物业服务合同；（三）《建设用地规划许可证》及附图；（四）建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；（五）物业管理用房座落位置、建筑面积；（六）地名批复文件；物业服务企业因客观原因无法提供前款第（三）至第（六）项资料的，物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况”的规定可知，实践中确实存在物业服务企业无法完整提供相应资料的情况，故在原告也无法举证被告实际持有上述第十六条规定的第（二）及第（五）项资料的情况下，本院对原告要求被告提供上述两项资料的诉讼请求不予支持，原告可向建设单位或行政主管部门申请查阅；但被告应向原告出示其持有的上述第十六条规定的其他资料。关于原告的第六项诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……”及《住宅专项维修资金管理办法》第十条第一款关于业主大会成立前，物业专项维修资金由物业所在地的主管部门代管的规定，原告确有权要求查阅涉案小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，现被告辩称其并未向业主筹集维修资金，也未曾使用维修资金对涉案小区建筑物及其附属设施进行维修、更新、改造，结合涉案小区尚未成立业主大会的实际情况及上述规定，本院采信被告主张，原告要求被告公布涉案小区建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市启胜物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告陈磊出示2015年12月至2018年10月的月度物业服务费用收支情况以及2015年、2016年、2017年的物业服务费用年度决算；二、被告广州市启胜物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，依据其提供的2015年12月至2018年10月的月度物业服务费用收支情况及2018年的年度物业服务费用收支情况向原告陈磊出示相应的收支凭证、合同；三、被告广州市启胜物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告陈磊出示2015年12月至2019年10月的公摊电费收费标准（即单价）、使用量及依据（即供电部门发出的缴费通知），以及被告广州市启胜物业管理有限公司已向供电部门代缴上述期间费用的凭证；四、被告广州市启胜物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告陈磊出示峻林苑的物业管理区域的四至范围说明及附图，公共车位数量和位置，地下室、底层架空层、天台的面积及其权属，共用设施设备名称及权属；五、驳回原告陈磊的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告陈磊负担50元，由被告广州市启胜物业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼审 判 员  陈穗芳人民陪审员  李小伍二〇二〇年九月九日法官助理喻珺书 记 员  邱莉晶