云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终947号上诉人（原审被告）：昆明市五华区拓融小额贷款有限公司。住所地：昆明市盘龙区王旗营77号金领地大厦10层100号。法定代表人：李庆东。委托诉讼代理人：杨洁，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：章淑花，女，汉族，1963年11月15日出生，住云南省丽江市古城区。委托诉讼代理：孙少武，男，汉族，1965年10月23日出生，住丽江市玉龙县庆云路柏林家园小区9幢Ｂ9号，系原告章淑花丈夫，特别授权代理。原审被告：赵建伟，男，回族，1966年2月2日生，住云南省昆明市盘龙区。上诉人昆明市五华区拓融小额贷款有限公司（以下简称：拓融公司）因与被上诉人章淑花，原审被告赵建伟案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日受理本案后，依法组成合议庭审理本案。因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。拓融公司上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回章淑花的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审认定存疑的证据，导致认定事实不清。本案《房屋买卖成交合同》是原件，但赵建伟的签字无法辨认，该合同存疑。玛雅房产出具的《收条》无转账的凭证，不能证实转账到了公司账户。交房证明是复印件，无法证明赵建伟将房屋移交给了章淑花。2、章淑花对未办理过户登记具有明显过错。3、章淑花至今仍尚欠房款32万元未支付。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。章淑花辩称，章淑花购买的房屋是通过玛雅房产中介进行的，根据合同约定首期支付150万元，余下32万元待办理外过户后再行支付。在购买房屋之前，已经查实该房屋未抵押或被法院查封，因此是合法交易。待我方办理入住手续后，进行了装修。法院查封也未通知章淑花，因此未及时办理过户的过错不在章淑花一方。一审判决适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。章淑花向一审法院起诉请求：一、依法解除对丽江市玉龙县产的查封，终止对该房屋的执行；二、请求确认丽江市玉龙县产为章淑花所有；三、请求法院判决赵建伟履行合同义务，协助章淑花办理丽江市玉龙县产过户手续。一审法院认定事实如下：2013年12月2日作出（2013）昆民四初字第444号民事调解书，赵天华、沙瑞红、赵建平、赵建伟、张虹对曲靖恒泰有限公司所涉债务承担连带责任。2014年6月5日由于被执行人曲靖恒泰有限公司未履行生效民事调解书，昆明市中级人民法院于2014年6月5日作出（2014）昆民执字第422号执行裁定，裁定：“冻结、划拨被执行人曲靖恒泰有限公司、赵建平、张虹、沙瑞红、赵建伟、赵天华在银行的存款6279670.4元及利息，或对以上被执行人价值6279670.4元的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”2015年8月3日昆明市中级人民法院作出（2014）昆民执字第422－1号执行裁定，裁定：“将变更为本案的申请执行人”。2015年8月3日昆明市中级人民法院作出（2014）昆民执字第422－2号执行裁定，裁定：“冻结、划拨被执行曲靖恒泰有限公司、赵建平、张虹、沙瑞红、赵建伟、赵天华在银行的存款6279670.4元及利息，或对以上被执行人价值6279670.4元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖”。2014年9月16日昆明市中级人民法院向丽江市玉龙县房管所发出（2014）昆民执字第422号协助执行通知，请求协助：“一、预查封被执行人赵建伟名下位于丽江市玉龙县白华片区，合同备案号：ＹＬ2012112604240号房产；二、以上房产停止办理变更过户、抵押手续；三、查封期限：2014年9月16日至2016年9月15日止”。2016年9月12日，昆明市中级人民法院向丽江市玉龙县不动产登记中心发出（2014）昆民执字第422－2号协助执行通知，继续预查封赵建伟名下位于丽江市玉龙县白华片区房产。2017年9月8日昆明市中级人民法院作出（2014）昆民执字第422号公告，裁明：“我院受理的昆明市五华区拓融小额贷款有限公司申请执行曲靖恒泰有限公司、赵建平、张虹、沙瑞红、赵建伟、赵天华（2014）昆民执字第422号一案…为保证拍卖后顺利移交，被执行人赵建伟或承租人必须在公告之日起十五日内搬出该房屋，否则将强制其搬出，因此造成的一切损失及法律后果由被执行人赵建伟或承租人自行承担”。2017年９月8日，章淑花发现昆明市中级人民法院对其已居住多年的房屋贴了查封拍卖公告，文书号（2014）昆民执字第422号，遂即章淑花于2017年9月13日提出执行异议，昆明市中级人民法院于当日受理，并于2018年4月20日以（2017）云01执异538号执行异议裁定驳回了章淑花的异议请求，章淑花于2018年5月25日收到该裁定书，现根据民诉法第119条、条227条、条64条的规定，提出案外人执行异议之诉。另查明，2014年7月26日，章淑花在丽江玛雅房产经纪有限公司居间介绍下与赵建伟签订《房屋买卖成交合同》，约定：“…章淑花以182万元购买赵建伟名下丽江玉龙县房屋，并约定合同签订后第二日由章淑花一次性支付150万元，剩余32万元待办理完房屋产权过户手续后支付”。次日，章淑花向玛雅公司支付150万元，由该公司代付给赵建伟。赵建伟于2014年7月28日以及玛雅房产员工一同将案涉房屋交付章淑花，章淑花对涉案房屋进行了装修扩建，章淑花占有居住至今。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。本案章淑花就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利，评判如下：（一）章淑花是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，章淑花提起的为申请执行人执行异议之诉，人民法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”昆明市中级人民法院于2014年9月16日向丽江市玉龙县房管所送达协助执行通知并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2014年9月16日作为本案的查封时间。本案中，章淑花与赵建伟签订《房屋买卖成交合同》的时间为2014年7月26日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）章淑花在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。从章淑花提交的证据来看，孙东楚系其女儿于2014年8月5日办理涉案房屋装修事宜，并交纳了2012年1月1日至2016年12月31日期间的物管费及居住于涉案房屋的照片，可证明章淑花于2014年9月16日前合法占有了案涉房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从章淑花提供的证据来看，章淑花已于2014年7月27日通过中国建设银行股份有限公司丽江民主路支行转账方式支付了购房款150万元，该款依据双方签订《房屋买卖成交合同》中约定“由中介公司丽江玛雅房屋经纪有限公司代收”，且银行流水及《收条》载明的内容能够完全对应，故符合已支付大部分价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。章淑花与赵建伟签订《商品房买卖合同》的时间为2014年7月26日，该时间早于案涉房屋被查封的时间，未能办理房地产权证的原因系丽江和业集团房地产开发有限公司开发的坐落于玉龙县白华片区房屋所有权初始登记的时间为2015年3月10日所致，丽江和业集团房地产开发有限公司对此出具情况说明，故本案符合未办理过户登记原因非买受人自身原因的条件。据此，章淑花在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了大部分购房款，非因章淑花自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作为案涉房屋购买者的章淑花，已享有无过错不动产买受人的物权期待权，依法当享有排除强制执行的民事权益（必须指出的是，本判决生效后，章淑花应无条件按照人民法院的要求支付剩余购房款，否则不能享有物权期待权而排除强制执行的民事权益），故章淑花要求停止对案涉房屋执行的诉求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：一、不得执行云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民执字第422号执行裁定书对云南省丽江市玉龙县产的查封、扣押；二、确认章淑花对云南省丽江市玉龙县房屋享有所有权。三、限赵建伟于判决生效之日起十日内协助章淑花办理位于丽江玉龙县房屋的产权过户登记手续。案件受理费21180元，由拓融公司、赵建伟共同负担。二审中，各方无新的证据提交。对双方有争议的事实本院在以下作出评述。本院认为，一、拓融公司上诉提出《房屋买卖成交合同》中赵建伟的签字无法辨认，但未对此提出鉴定申请，也无证据否定赵建伟签字的真实性，并且该《房屋买卖成交合同》是在玛雅房产中介的参与下签订，故本院认可该《房屋买卖成交合同》的真实性。因此，章淑花与赵建伟签订《房屋买卖成交合同》的时间为2014年7月26日，而昆明市中级人民法院于2014年9月16日向丽江市玉龙县房管所送达协助执行通知并对案涉房屋进行了查封登记，应以2014年9月16日作为本案的查封时间，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。二、拓融公司上诉主张《收条》不能证实玛雅房产中介收到了该笔款项，且章淑花占有使用房屋时间不能确认。但在本案中，玛雅房产中介并未否认收到150万元房款的事实，拓融公司也未能举证证明存在虚假支付房款的情形，并且章淑花已于2014年7月27日通过中国建设银行股份有限公司丽江民主路支行转账方式支付了购房款150万元，基于以上情形本院确认章淑花已经按照合同约定支付了首期房款150万元。其次，章淑花之女孙东楚系于2014年8月5日办理涉案房屋装修事宜，并交纳了2012年1月1日至2016年12月31日期间的物管费及居住于涉案房屋的照片，可证明章淑花于2014年9月16日前合法占有了案涉房屋，并且一直占有使用至今。三、拓融公司上诉主张章淑花未及时办理过户手续，存在过错。但在本案中，《房屋买卖成交合同》约定是由赵建伟负责办理房屋过户手续，办理完毕后，支付剩余房款32万元。而丽江和业集团房地产开发有限公司对此出具情况说明，未能办理房地产权证的原因系丽江和业集团房地产开发有限公司开发的坐落于玉龙县白华片区房屋所有权初始登记的时间为2015年3月10日所致，因此本案符合未办理过户登记原因非买受人自身原因的条件。四、一审判决已经说明，章淑花需要按照法院要求支付剩余款项后，才享有享有物权期待权而排除强制执行的民事权益。且二审中章淑花明确其愿意按照法院要求支付剩余款项，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，拓融公司是上诉请求均不能成立，应予驳回。一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21180元，由昆明市五华区拓融小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙少波审判员  郭婷婷审判员  邹 倩二〇二〇年九月二十五日书记员  王怡青