陕西省大荔县人民法院   民事判决书      (2020)陕0523民初251号   原告（案外人）：王珍，女，1988年5月18日出生，汉族，农民，住所大荔县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：王香焕，女，1962年6月12日出生，汉族，住所大荔县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系原告王珍之母。   被告（申请人）：石美丽，女，1971年9月25日出生，汉族，农民，住所大荔县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   被告（被申请人）：孙如意，男，1984年9月27日出生，汉族，居民，住所大荔县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   原告王珍与被告石美丽、孙如意案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月19日作出（2018）陕0523民初1983号民事判决书，宣判后，原告王珍不服判决，向渭南市中级人民法院提起上诉，渭南市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）陕05民终1361号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王珍及其委托诉讼代理人王香焕、被告石美丽到庭参加诉讼，被告孙如意经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。   原告王珍向本院提出诉讼请求：请求依法解除对原告位于大荔县XX城XX号楼XX单元XX号房屋的查封措施。事实和理由：2015年3月原告王珍居住大荔县XX城XX号楼XX单元XX的房屋内，一直缴纳水电物业费用。 被告孙如意与其妻子帖某某因无力偿还按揭贷款，欲出卖该房屋。原告王珍得知后，与被告孙如意协商达成一致，于2016年4月23日签订了房屋买卖合同，合同约定：孙如意将涉案房屋以43万元的价格出售给王珍，王珍在合同签订之日支付其17.8万元，其余银行按揭贷款及陕西大陆桥置业有限责任公司大荔分公司垫付的款项由王珍偿还。合同签订后，原告王珍分三次支付被告孙如意17.8万元房款，并每月及时向孙如意办理按揭的银行卡偿还按揭贷款。之后，售楼部的人说房产证下来了，可以办理过户手续，原告王珍将钱准备好了，但因找不到孙如意，致使不能给王珍办理过户手续。后因被告石美丽与被告孙如意民间借贷纠纷一案，大荔县法院作出（2017）陕0523民初251号民事判决书，判令孙如意偿还石美丽借款8.8万元及利息。该案进入执行程序后，大荔县法院于2017年6月16日作出（2017）陕0523执997号执行裁定书，查封了涉案房屋。原告王珍知道后立即提出执行异议，大荔法院于2018年5月30日作出（2018）陕0523执异18号执行裁定书，驳回了原告王珍的执行异议，故原告提起案外人执行异议之诉。综上，原告王珍与被告孙如意签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效的，原告是涉案房屋的所有权人。请求依法解除对位于大荔县XX城XX号楼XX单元XX号房屋的查封措施。   被告石美丽辩称，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应依法驳回该诉讼请求。理由是：1、原告对涉案房屋不是合法占有。涉案房屋不是被告孙如意自愿交付，而是原告强占的。原告在执行异议申请中自认《房屋买卖合同》签订时间是2016年，房屋交付是2015年3月，而她与被告孙如意之间民间借贷一案判决书中，认定孙如意借款用于装修，她为被告孙如意订制橱柜是在2015年4月，孙如意不会在签订《房屋买卖合同》一年多前在没有协商没有价款约定的情况下交付房屋，更不会在借债装修的情况下交付房屋，故该房屋没有交付，原告不是合法占有。2、《房屋买卖合同》真实性合法性有疑问，该合同签订的时间是在被告孙如意2015年5月失联以后且至今不知去向期间，直至2017年5月法院公告传唤仍未到庭。原告是以什么方式，在什么地方与孙如意签订了《房屋买卖合同》，有义务向法庭说明，至于合同的真实性及合法性，须得孙如意到庭情况下作出。3、房屋价款没有全额支付，原告称房价约定为43万元，支付了17.8万元。关于房贷原告自己也说不清，故根本谈不上付清房款的事情。4、原告陈述的房贷没有还清，不能变更登记的理由恰好能够说明未变更登记是由于原告自己不付清房款造成的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   被告孙如意缺席未辩。   原告王珍为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：   1、2016年4月22日房屋买卖合同一份。证明该房屋原告王珍和被告孙如意签订的合同是合法有效的；   2、2016年4月22日-23日中国工商银行转账记录三份，证明原告给帖某某转款17.8万元；   3、2016年5月15日收条一份。证明原告转款后，开始月供，原告给售楼部清偿了帖某某欠的五个月房贷；   4、2018年6月4日陕西大陆桥置业有限公司大荔分公司售楼部证明一份。证明原告王珍一直按期偿还房贷；   5、2018年5月16日陕西大陆桥置业有限公司大荔分公司物业公司证明一份。证明原告王珍一直交物业费和水、电费；   6、中国农业银行汇款记录（共六页）。证明2016年5月份至今原告王珍给中国农业银行房屋按揭还款；   7、陕西省神木县公证书一份。证明被告孙如意委托妻子帖某某签订合同；   8、碟片一份。证明原告王珍与被告孙如意签订合同的视频过程；   9、证人刘某某。证明原告王珍由于联系不上被告孙如意，导致原告王珍无法办理房屋过户手续；   10、孙如意与陕西大陆桥置业有限公司签订的商品房买卖合同一份。证明孙如意与大陆桥置业有限公司签订了涉案房屋合同；   11、2019年12月12月大荔县不动产登记局调取的不动产权利及其他事项登记信息。证明2019年房管部门可以给原告王珍办房产证。    被告石美丽对原告王珍提交证据的质证意见为：对证据1真实性不予认可；对证据2不予认可；对证据3真实性不予认可；对证据4、5真实性不予认可；对证据6不予认可；对证据7真实性不予认可，我不知道是否真实；对证据8真实性不予认可；对证据9的证人证言不予认可，对证据10真实性予以认可，但是来源不清楚；对证据11真实性无异议。    被告石美丽为支持其辩称提供了以下证据：（2018）陕0523执异18号执行裁定书一份。证明原告的诉讼请求不能成立，原告不是合法占有涉案房屋。    原告王珍对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。故本院对该证据的真实性予以确认。    本院对原告证据认定如下：原告提供的证据 1、2、3、7、8能够形成完整的证据链，可以证明原告王珍与孙如意、帖某某签订《房屋买卖合同》并支付购房款17.8万元的事实 ，对该四项证据本院予以认定 ；原告提供的证据5，与原告庭后提供的水电费票据相互印证，本院予以认定；原告提供的证据4、6，经原告申请，本院庭后调取了中国农业银行孙如意名下房贷偿还流水， 与之相互印证 ，能够证明原告王珍从2015年6月至现在一直偿还涉案房屋的银行按揭款，对该两项证据本院予以认定；原告提供的证据9，能与其余证据相互佐证，本院予以认定；对原告证据10、11的真实性予以认定。    本院经审理认定事实如下，被告石美丽与被告孙如意民间借贷纠纷一案经本院审理，于2017年5月3日作出（2017）陕0523民初251号民事判决书，判令：孙如意偿还石美丽借款8.8万元，并按照月利率2%支付自2015年6月1日起至实际还款之日的利息。该判决生效后，本院在执行过程中，于2017年6月16日作出（2017）陕0523执991号执行裁定书，裁定：查封被执行人孙如意名下的房产，期限为三年。后原告王珍向本院提出执行异议，本院于2018年5月30日作出（2018）陕0523执异18号执行裁定书，裁定驳回王珍的异议请求。原告王珍提起案外人执行异议之诉，本院于2019年2月19日作出（2018）陕0523民初1983号民事判决书，宣判后，原告王珍不服判决，向渭南市中级人民法院提起上诉，渭南市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）陕05民终1361号民事裁定书，撤销原判，发回重审。审理中，原告王珍请求依法解除对原告位于大荔县XX城XX号楼XX单元XX号房屋的查封措施。    另查明， 2012年9月6日，被告孙如意与陕西大陆桥置业有限责任公司签订商品房买卖合同，合同约定：陕西大陆桥置业有限责任公司将其开发的位于大荔县XX大道XX段XX城XX幢XX单元XX号房屋，以单价2707.96元/平方米出售给孙如意，房价款总计376605元。该房款支付方式为首付款+银行按揭方式，并加盖房屋预售登记专用章，现该房屋预售登记在孙如意名下。2015年3月，原告王珍以租赁的方式，居住在大荔县XX大道XX段XX城XX幢XX单元XX号房内，并缴纳物业、水、电费用。之后，原告王珍与被告孙如意的妻子帖某某达成房屋买卖合意， 2015年12月22日，被告孙如意在陕西省神木县公证处申请办理了（2015）神证民字第1052号公证书，委托其妻子帖某某签订涉案房屋买卖合同、签署预告登记询问笔录、办理抵押（银行按揭）登记、还清银行按揭、出售房屋等事宜。2016年4月22日，原告王珍与被告孙如意、帖某某签订《房屋买卖合同》，合同约定：房屋价款为43万元，合同签订之日付款17.8万元，其余银行按揭贷款、陕西大陆桥置业有限责任公司大荔分公司代偿的款项共计251895.58元由王珍继续承担偿还，房屋于2015年3月已交付给王珍。原告王珍于2016年4月22日、23日将17.8万元转账支付给帖某某。原告王珍于2016年5月起，每月向中国农业银行被告孙如意名下银行卡按期偿还该房屋按揭贷款。     本院认为，本案争议焦点是原告就执行标的，位于大荔县XX城XX号楼XX单元XX室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时有效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 依照上述法律规定，本案中原告与被告孙如意在法院查封之前双方已签订房屋买卖合同，原告按照合同约定内容支付房款，孙如意将该房屋购买时的商品房买卖合同、购房发票、钥匙、水电卡等手续交付原告，原告即合法占有该房屋, 故原告与孙如意之间的房屋买卖合同合法有效。同时按合同约定支付了购房款，按期偿还该房屋按揭贷款至今。未办理房屋过户登记手续，客观上因孙如意下落不明无法联系的原因，该过错非因买受人自身原因。综上，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求排除执行的请求，本院应予支持。    综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下：    不得对位于大荔县XX城XX号楼XX单元XX室房产执行。   案件受理费7950元，由被告石美丽、孙如意各负担3975元。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。               审 判 长 郑建忠   审 判 员 任晓凤   人民陪审员 张 云         二〇二〇年九月二十五日        （院印 书 记 员 魏玉婷                 1