吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初2790号 原告：经济开发区铂金时代业主委员会。 法定代表人宋克华，职务主任。 委托诉讼代理人胡慧，男，1990年1月10日生，汉族，现住白城市洮北区。 委托诉讼代理人王晓雨，系吉林巨石律师事务所律师。 被告：白城市智城物业服务有限公司。 法定代表人董倩，职务经理。 委托诉讼代理人汤长春，系吉林金辉律师事务所律师。 原告经济开发区铂金时代业主委员会与被告白城市智城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘兆杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告经济开发区铂金时代业主委员会委托诉讼代理人胡慧、王晓雨到庭参加诉讼，被告白城市智城物业服务有限公司法定代表人董倩与委托诉讼代理人汤长春亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告经济开发区铂金时代业主委员会向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告之间签订的《小区物业管理委托合同》，被告立即退出铂金时代；2．判决案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年6月9日原告代表铂金时代小区全体业主与被告签订《补充协议》约定：“智诚物业公司服务如达不到业主满意，铂金时代业主委员会有权终止合同。”自被告进入小区后，没有给小区业主提供安全、便捷、舒适的服务，严重侵犯了小区业主的合法权益。具体表现如下：1、不为业主认真服务并擅自提高物业费，拒不整改。2018年7月20日原告曾以书面形式告知被告降低物业费被告却不予理睬，违反了《小区物业管理委托合同》第19条的约定。即原告1、有权要求被告限期整改，逾期未整改原告有权终止合同；2、不合理收费业主无法认可。被告采取多种恶劣方式逼迫缴费，侵害了业主权益，给诸多业主造成不良影响。如违法将电梯卡绑定物业费，造成业主有家不能回。或者给（业主）断水、断电。被告还派人多次在业主单位和公共场所吵闹讨要物业费；3、被告收取物业费时出具的收据并非是增值税发票，偷税漏税已成客观事实；4、被告不允许原告在21楼东大堂办公，履行监督职能（开发商撤出前为原告预留的办公室，建筑面积约80平方米）。业主缴纳高昂的物业费却享受不到相应的服务，一楼大厅内代收业主快递邮件经常丢失；合同约定的4名保安24小时巡逻根本做不到；全体业主公用区域成为私人停车场，业主却无权停放等。2019年11月1日，原告将要求整改的书面告知书张贴在物业服务大厅公告板上限期整改，否则视为自动放弃退出铂金时代小区。但被告拒不整改也不退出，并且变本加厉欺压、打击拒绝缴费的业主，民愤民怨极大。综上，原告认为，原、被告双方本应是友好的合作关系，但实际却变成了对立关系，这一切完全是由于被告未履行合同约定的义务造成的，其行为严重侵犯了原告的合法权益。经多次协商无果，为解决困扰业主居住生活问题，特诉至贵院，请求依法裁决。 被告白城市智城物业服务有限公司辩称，原告在诉状中所称的事实与理由严重失实，歪曲隐瞒事实真相，与事实不符。原、被告之间所签订的小区物业服务合同依然成立，受法律保护。被告方已经依约履行了双方所签订的物业服务合同中所约定的内容，严格、全面、及时的履行了各项合同约定义务，根本不存在诉状中所称的以停水停电绑定电梯卡等手段来逼迫业主交纳物业费，小区2/3以上业主对物业公司的服务表示满意，有文件在案为凭。同时被告方物业公司已经按照国家税务机关的要求，足额及时缴纳了相关的税费，不存在原告所称偷税漏税等情形，原告起诉的原因是个别业主委员会成员向物业公司索取个人私欲未得到满足所致。原告方的起诉根本不符合我国合同法第93条第94条所规定的约定解除及法定解除之情形，且解除业主委员会与物业服务公司之间签订的物业服务合同非业主委员会的职能。（如果想要解除原告与被告间签订的物业服务合同）原告应该召开业主大会讨论，并应获得过半数以上业主同意，同时还得具备所代表的专有部分区域在整个区域面积二分之一以上的业主同意才能解除合同。物权法、物业管理条例乃至白城市住建局颁发物业管理办法中所规定的解聘物业服务公司须召开业主大会，而业主委员会作为业主大会的执行机构，他无权自行决定是否解除该物业服务合同。原告的诉讼请求既没有事实依据，又没有法律根据，请人民法院依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方为证实自己的诉求及抗辩理由分别进行了举证，原告举证如下： 1、业主委员会成立的手续一组30张,证明2018年4月业主委员会是经过召开业主大会，及基层幸福办事处花园社区备案选举产生的业主委员会,该业主委员会代表全体业主行使权利，符合诉讼主体资格。 被告质证称没有异议。 2、业主收到的律师函两份及物业出具的收据4张，证明被告向原告催缴物业费、公共能耗费、电梯维护费、二次供压供水费，上述费用应包含在1.5元的物业费内，不应另行收取。并且被告没有向业主开具正式的增值税发票，属于严重的违法违规行为。 被告质证称，对证据真实性被告方无异议,对原告方出示该组证据所要证明的问题有异议。第一,原告向法庭所称的上述费用，均在双方所签订的物业服务合同中予以明确规定,是代理人没有详细阅读双方所签订的合同所导致的错误理解。第二,关于原告方称被告方未向业主开具正式的增值税发票，显然是对国家税务机关对物业公司出具何种票据一种误解，原告方就此还向税务机关进行了举报,税务机关对此进行了核查，我们属于定税,故出具该票据合规合法。 对原告出示的第二组证据，收取物业费的收据四张，律师函两份，因该证据具有证据的形式证明力，且双方对质证没有异议，法庭依法予以确认。至于对他的证明的内容法庭暂不予评判。 3、举报信一份，证明被告没有按照法律规定向原告出具正规的增值税发票，业主于2018年11月27日向税务部门进行举报，由税务机关对被告进行处理。处理结果委员会不清楚,据有关业主反映税务机关进行了处理,但是处理结论没有给我们。说明,这个举报信与第二组证据是相佐证的,第二组证据是没有给业主开具发票所以业主才举报。 被告质证称，首先，该份证据属于原告方的自行陈述，其二严格意义来讲与本案无关。第三，既然原告方提交到法庭，那么，请原告方以后注意这种证据形式不符合最高人民法院关于贯彻执行民诉法的规定,因为没有法定代表人以及书写人的签字,形式不合法。第二，如果作为证据出现，应该附有税务机关的处理决定，否则属于不实之举。现在可以肯定地告诉你们税务机关对我方没有进行任何处罚。 因该份证据，是原告单方的陈述，又无法人代表或者经办人的签名,故该证据不能作为证据使用，法庭对该证据不予采信。 4、2018年5月25日双方签订的小区物业管理委托合同及2018年6月9日补充协议各一份，证明合同约定了面积，管理事项等，服务期限2018年到2023年，物业服务费收费标准。在主合同违约责任当中第19条、第二条，也明确有约定，甲方违反本合同约定，使乙方未能按照规定时间管理费用，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，以及未解决，乙方有权终止合同。第二十条，乙方违反本合同第五章的约定，就是按照他的义务，未能达到约定管理目标，甲方有权要求乙方限期整改。逾期未整改，甲方有权终止。在补充协议中也有明确约定,智诚物业服务有限公司如达不到业主满意,铂金时代业主委员会有权终止合同。该两份协议中均有业主及业主委员会要求被告按照合同约定履行，但被告没有按照合同约定履行,被告有中止合同的权利。且业主认为公共能耗费、电梯维护保养费、二次供水加压费不应另行收取，应包含在物业服务费内,另行收取是违法违规的，并且业主认为该收费是不合理的,如电梯维护保养,低楼层与高楼层之间不能统一收费。 原告代理人胡慧补充说明称，签第一份合同的时候，只有宋克华、王兆亮还有张顺在场，没有开过业委会的小组会议，也没有开过正常的业主大会来确认此合同。业委会的成员开始都不知道这种合同是谁签的，我首先就质疑第一份合同的法律权限，虽然合同上有宋克华的盖章，但是根本没有说业主还有业委会的成员全部知晓，只有他们私自签订了合同。还有收费是预收费还是后收费，原合同没有约定。 被告质证称，对原告方出示的该两份证据的真实性,被告方无异议。对原告方出示该两份证据所要证明的问题有异议,该两份证据它只能证明原被告方签订了小区物业服务合同及补充协议,该协议证明不了原告二代理人所称的其他问题,其他问题应有其他证据加以支持。且该两份协议上均有双方的签章及签字，故该合同的效力依法应当予以确认。 对原告提交的小区物业管理服务合同，还有补充协议书、一是证据原件，符合证据属性，法庭予以依法予以确认。 5、关于铂金时代物业费下发通知书，以限期整改通知书，有张贴的照片，张贴后被物业公司撕掉了。证明被告存在严重的违法违约行为,经业主及业主代表大会对被告下达两份通知,要求其下调物业费并限期整改。 被告质证称，第一份原告方所出具的限期整改通知书,被告方有异议,因为在该限期整改通知书中所指出的问题,一共有三,第一关于物业费，物业费已经在双方所签订的合同中作出了明确的约定，双方应当按照合同约定全面履行自己义务，故限期整改通知书中再称物业费有间题显系原告方单方违约，撕毁双方所签订的合同；第二，关于业主与物业公司以及业主委员会之间的关系问题，原告方在此进行了一种自以为是地妄加评论,显然跟本案所审理的焦点问题不符，与本案无关；第三，关于偷税漏税的问题，已经涉嫌违法犯罪，本代理人因审判长已经依法作出释明,不再赘述。因此该限期整改通知书并没有指出被告方哪里存在着违约情形,哪里需要整改,关于限期整改通知书质证完毕。关于原告方向被告方所发出的物业费下调通知，它显然属于在合同履行过程中单方提出的要约，那么对要约我们有权拒绝,有权承诺且双方就补充协议所约定的60日试用期已经期满，从法律上来讲原告方已经丧失了要求下调物业费，乃至被告方要求上涨物业费的相关权利。 对原告提交的上述物业费下调通知书两份，限期整改通知书一份，张贴照片一份，对这四份书证，因为它是证据原件，具有证据属性，法庭对这份书证依法确认。证明的问题，法庭暂不予评判。 6、照片三张和视频资料一份，证明被告没有按照物业管理委托合同及补充协议约定的内容进行服务，并且经常以拖欠物业费为由不让使用电梯，停水停电，物业保安经常不在岗，使广大业主花去高额的物业费确享受不到相应的物业服务。 被告质证认为，首先对原告方出示的三份照片，因为看不到说何时何人于何地所拍摄的，因此,没办法证明该三份帐照片与本案存在着关联性；第二,关于视频，被告方有异议,第一组视频是录的是保安不在保安室，如果保安始终在保安室证明它是不合格的；第三，原告代理人你所谓的问题只有一个证据，还有在你质证举证时称我们停水停电，其实我们应谢谢你，你夸大了物业公司的能力，每组照片哪个视频反映了我们给你停水停电了。我们没有这个能力，也没有水平来停电。最后一组是开会的，我不知道出示该份开会的一个视频资料，想要证明什么?与本案存在着哪些关联性?因此，被告方对原告方所出示的三份照片，及一组视频有异议。 原有补充说明称，首先保安本案不在岗这个问题可以随时调取监控，可以查看现在就可以随时调。咱们就现在调一个星期的监控，可以查看保安随时查岗的情况。其次最后一组照片是视频是业主委员会开会时一个佐证的一个视频，证明合理合法。 7、关于碧桂园物业费情况,证明应广大业主的要求出示该证据作为参考，收费标准为1.5元/平方米，不存在其它收费。 被告质证认为，从其严格意义来讲，该份证据与本案所审理的焦点问题乃至案件的相关事实是没有关联性的,但是为了说明,铂金时代小区的收费和碧桂园如有哪些说相同和不同,也便于广大业主,包括今天看直播的广大业主,说能了解我们收费的相关内容，那么下面请董倩经理做解释。 被告法定代表人董倩质证称:这里我要说的是，首先普通的住宅、物业和酒店式公寓的物业，它是两种完全不同的，物业性质，普通住宅物业的小区物业管理具有整体建筑面积基数较大,容积率小，业主分散居住，电梯等公共设施使用消耗率非常小的优势，公共设施维护方面投入也比较少,但是我们铂金时代，我们是酒店式公寓，我们全层每一层有49户业主，我们的整体建筑面积，住宅的建筑面积3万多平方米，容积率非常的大，我们的建筑面积是基数是非常小的，所以收费是按建筑面积来收费的。这个跟物碧桂园物业没有可比性。比如说碧桂园物业，现在它的整体的年收入可能要超过7000000,但是我们整体的收入,非常小非常少,这个没有办法相提并论,跟群居的这种住宅物业酒店式公寓，我们维修的费用非常高,人口居住密度高,公共设施使用破损率高。我举个最简单的例子,例如说我们的公共区域的地砖每年我们更换的频率非常大,磨损、损坏，包括电梯，电梯几乎损坏的程度，要比我们的商场还要高。在8月份我们就进行了一次电梯的维修，高达8000元,单部电梯高达8000元的维修费用。这可能是在普通住宅物业十年也看不到这样的一个维修。 被告向法庭出示证据被如下： 1、小区物业管理委托合同补充协议、管理规约，证明双方的权利义务。 原告质证称，对真实性没有异议，但所证明问题有异议。该物业服务合同恰恰能够证明，被告没有按照合同约定履行合同约定的义务，比如物业管理合同当中第15条第八项，每季度向全体业主公布物业使用人员，公布上年度相关管理经费的使用情况。据业主及业主代表大会人员称,被告接管以来，从没有一次向业主公布其相关的使用费用情况,按照物业管理条例的规定第18条的规定，物业服务企业最迟应于每年的12月份6月份向业主公布一次物业费的使用情况,并且出示相应的明细进行予以公示,接受物业使用人员的指认及审查。因此也能够证明被告严重的违法违规。对管理规约没异议。 2、房产测量报告书,证明总建筑面积42,382.64平方米,总套数895,住宅882户，商服13户。因为它下面需要说跟本案有关的，比如说人数是我过半，我们证明就是我们铂金时代一共的住宅面积多些,户数多些,我们就取得的业主满意,已经双过半,跟鉴定过半和人数过半房产证就是证明基数问题。我再总结一下被告方出具该房产测量报告书，主要证明建筑面积以及户数，应审判长的要求。我对出示该组证据，对以下做个铺垫。 原告质证称，积及户数没有异议。按照被告的收费标准，每平方米，按1.5元/月计算，测量面积是42,382.64平方米，这样算来,物业费就是762,887元，再加上每户250元的其他费用223,750元，共计是980,000余元。上述费用被告自接管以来,并没有向业主公示上述费用支出，属于严重的违法违约行为。 3、物业服务协议及管理规约，证明与480户业主单独签订了服务协议，已经达到了用户过半，建筑面积过半（当庭出示原件，有向法庭提交名单）。 原告质证称，该合同没有履行期限，业主及业主委员会认为该合同已经超过了履行期限，并没有与其他业主另行签订物业服务协议,该协议中所附的收费标准并没有物业服务费用收费标准,1.5元/月是如何计算的不清楚。正常的物业服务公司应出具收费许可证及收费标准或由物价部门、地方政府出具收费标准、收费许可。我们没有看到过这份合同,作为业主来说,被告说已经达到半数满意,这个满意度应该是一年一个满意度,被告的这份证据没有签订时间及时效。 法庭对服务协议与业主的规约依法予以确认,但对它的证明对象及跟本案的关联性,法庭暂不予评判。 4、服务记录及服务照片29张，证明我们提供保安服务、保洁服务、维修、服务符合合同约定的物业服务。 原告质证称，这份证据系被告自行制作,不能证明被告按照小区物业管理委托合同及补充协议的约定，履行自己的义务。 被告提供的服务过程的照片,因为向法庭提供的照片这是原件，你们看了一下,这个东西的照片反映的背景，是不是你铂金时代大伙都可以看一看。 原告经辨认称:对。 5、保安签到单，质量记录一组。 原告质证意见，同第4组意见一致。该份证据不能够证明被告按照约定履行了自己的权利义务。 6、2018年8月14日,杨会英录音一份，杨会英系业主委员会成员,证明试用期已满。 原告质证没有异议。 7、用户满意度调查,证明超过三分之二业主对物业服务满意。690户业主表示服务满意。2018年持续至今，一直都在做满意度调查。 原告质证称，真实性及证明问题均有异议，该650户问卷调查系被告自行制作，并且是在业主入住时制作，并不是被告所述的每户抽查至今的。而且按数量来计算，2018年、2019年、2020年三年才690户，根本没有达到一半以上的标准。还有个别业主反映，签字是在交物业费的时候,物业以交赠送保险的名义让业主签字,业主也不知情，业委会不只一次要召开大会,物业进行阻拦。 8、微信转账记录，证明个人私欲未满足故成诉。最后一份证据。是本案业主委员会成员孙国华、杨会英、张新玲、胡慧、刘银秀等向物业公司索要相关好处的证据，后来因遭到拒绝成讼。其中陆续给宋克华是4169元,杨会英4552元，张新玲4088元，胡慧3497元，刘云秀3400元。 原告质证称，被告方所提供的所有证据，因为他已经走过司法程序了，已经在派出所走过法律程序了,他把这个事已经报到社区物业办,还有幸福派出所都已经告过一遍了,已经走出法庭，我不想再多多做解释了。如果这里面没有一分是我们主动从他要过的。该份证据是一份完整的行贿证据，证明被告物业服务公司存在严重的违约违法行为，因此才通过贿赂的方式争取物业服务的资格，并从中牟利，严重的损害了业主的合法权利。因此业主委员会有权提起诉讼，有权解除合同。 原告证人叶长宇出庭作证称（男，1991年2月22日生，汉族，现住白城市铂金时代D1901。身份证号:22××72），2019年11月-12月期间，物业给我停水。我问自来水,自来水说我不欠费没有权利给我停水。我问物业,物业说不是他们停的，10分钟之后,我看到保安给我开的自来水。自来水的阀门和水表在户外，有表箱，我们还没有自来水开关的钥匙。这期间我没有交纳物业费，我感觉不公平，物业费太高了,我家40多平的房屋物业费一年超过1000元。2020年9月19日，保安不让我上楼，因为我没有交物业费，没有钥匙上不去楼，坐不了电梯。 原告对证人叶长宇证言质证称，证明被告在物业服务过程中没有按照合间及法律规定履行义务,并且以停水、停止使用电梯的方式向业主索要物业费,如不交纳物业费,就私自给业主停水,不让其使用电梯。 被告质证称，有异议。按照法律规定，证人应该如实陈述，所感知的事实，不得使用,推断、猜测和评论性的语言，那么对于叶长宇来讲，他是说我怀疑是物业公司给停的水,这不符合作证的客观归规则，这其一；其二，并不是不让上电梯，而是他使用的复制的电梯卡会造成系统的混乱，会影响到更多业主的安全，制止有错吗?比如说刚才叶长宇业主，他三年没有缴纳物业费，然后他找其他同楼层的业主借了电梯卡，去私自匹配的这种复制卡,他使用会造成我们整个系统的混乱,已经多次造成电梯的不能使用,所以我们制止这个复制卡的使用是为了维护更多人缴费业主的权益。 原告继续质证称，据被告的法人说明,是三年没有交物业费才导致不给办电梯卡，导致业主复制电梯卡,这明确说明物业公司以此要挟业主交纳物业费，如不交纳物业费，电梯无法使用。 原告证人王兆亮（王兆亮,男，1983年5月28日生，汉族,现住白城市铂金时代B407。身份证号:22××12）出庭作证称，物业委员会的成立我参与了,我也是带头的，从开发手里要出物业也是为了我自己和业主。在与物业公司签订合同时我也是在场的，还有宋克华、刘云秀、张新玲、张顺在场，当时正式签合同的时候，张新玲怀孕就先走了。宋克华是主任,我是副主任，还有张顺在场，我们三人签的合同。物业公司经理把合同打印出来的时候，原始费用是1.6元/月/平方米，还有其他的费用200余元，我说物业费太高了，物业我们也要回来了,不应该有这么高的费用，宋克华说肉烂在锅里，不能荤太多，后来董倩把费用改为1.5元，我也就没有再说什么。后来业主委员会组织开会，让物业公司签补充协议，签补充协议的时候我们几个人先到场，在杨会英的家里，后来我们聊天说签补充协议是为了让物业公司服从业主委员会,在我们沟通的时候，宋克华和杨会英管物业索要钱财的事，得让物业付出，开始想要10万8万的，后来说还没有挣钱呢，不能这么要。我家也有很多户房屋，也不差这些钱。后来我明白了宋克华的意思，把费用少降,把这些人的钱留出来。当时想要停车场,停车场要回来，钱就业主委员会的几个人分。我们正在研究这些事的时候,董倩来了,我们谁也没好意思开口,后来不知道是宋克华和杨会英谁提的钱的事，董倩答应暂时先给一个人2000元。然后过年过节在给大家送礼，给大家大包。这个事完事以后,董倩就把这个钱先给宋克华和杨会英,后来我给她俩打电话,打俩都说没给。我又问董倩，说这个钱给了。后来董倩就把这2000元给我送来了，我说我不要，物业我已经要回来，虽然费用将的少，但是现在的费用比以前强了。签合同当年的端午节，我去张顺家，胡慧也其了，董倩拿的面值500元的购物卡给我们三个人每人一张。当时我也接了,我们各自回家的时候，我又送回去了。我们开始太急，我们简单的协商这个事。我们成立业主委员会的时候，就有这个议题，要选聘智城物业公司来进行物业服务。杨会英也是请求董倩进行服务，收费标准都不知晓，是我们业主委员会的成员定的。2000元现金和大润发面值500元的购物卡。是在签完补充协议以后的事。张顺、胡慧、我收了2000元现金和大润发面值500元的购物卡。 原告证人关向东（女，1952年9月15日生，汉族，现住铂金时代小区B707，身份证号:22××23）出庭作证称，我们的物业费和服务不成正比。2019年我家水池子堵了,清洁队长说别人咋不赌呢，就你家堵呢，物业没有亲情。2020年疫情期间，我们哪都不能走，2月20号我就走了，我发现我的锁丢了,我就找物业,我说2块钱的物业费你们也不负责呀。至今物业没有人管这个是，物业项目经理说报案,派出所说找物业。我证明物业收费不合理，2块多钱收费过高。城上成的物业委员会的人说全包干才1.3元，业主的车都没有地方放，自行车走路的地方都没有。2019年10月中旬左右，有两天特别冷，因为我和物业有矛盾,我就找的队长，队长说我家的堵了，然后说给我挖个洞，让我去物业交100元。物业应该是无偿服务，这是乱收费。后来我去京科了,京科说是电厂出现毛病了。我们2块多钱的物业费太贵了。 对原告证人关向东的证言原被告双方未发表质证意见。 经审理查明：2018年5月25日原告代表铂金时代小区全体业主与被告签订小区物业管理委托合同，2018年6月9日原告代表铂金时代小区全体业主又与被告签订《补充协议》，合同约定了面积，管理事项等事项，合同约定服务期限2018年到2023年，物业服务费收费标准每平方米1.5元/月计算。合同及补充协议签订后，在合同的履行过程中，原告方以被告进入小区后，没有给小区业主提供安全、便捷、舒适的服务，严重侵犯了小区业主的合法权益。具体表现如下：1、不为业主认真服务并擅自提高物业费，拒不整改。2018年7月20日原告曾以书面形式告知被告降低物业费被告却不予理睬，违反了《小区物业管理委托合同》第19条的约定。即原告1、有权要求被告限期整改，逾期未整改原告有权终止合同；2、不合理收费业主无法认可。被告采取多种恶劣方式逼迫缴费，侵害了业主权益，给诸多业主造成不良影响。如违法将电梯卡绑定物业费，造成业主有家不能回。或者给（业主）断水、断电。被告还派人多次在业主单位和公共场所吵闹讨要物业费；3、被告收取物业费时出具的收据并非是增值税发票，偷税漏税已成客观事实；4、被告不允许原告在21楼东大堂办公，履行监督职能（开发商撤出前为原告预留的办公室，建筑面积约80平方米）。业主缴纳高昂的物业费却享受不到相应的服务，一楼大厅内代收业主快递邮件经常丢失；合同约定的4名保安24小时巡逻根本做不到；全体业主公用区域成为私人停车场，业主却无权停放等。2019年11月1日，原告将要求整改的书面告知书张贴在物业服务大厅公告板上限期整改，否则视为自动放弃退出铂金时代小区。但被告拒不整改也不退出，并且变本加厉欺压、打击拒绝缴费的业主，民愤民怨极大为由诉讼来院，请求：1．判决解除原、被告之间签订的《小区物业管理委托合同》，被告立即退出铂金时代；2．判决案件受理费由被告承担。 以上事实有原告提交的（起诉方证据），被告提交的（应诉方证据）等证据及当事人陈述在案佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下： 本案的争议焦点为是否应判决解除原、被告之间签订的《小区物业管理委托合同》，被告立即退出铂金时代这一核心问题。原告在本案中的明确具体的诉讼请求解除原、被告之间签订的《小区物业管理委托合同》，就本案合同的签订来讲，原告代表全体业主与被告签订该合同，对被告来讲原告签订合同是否合规的审查权并不在被告，且该物业服务合同已经实际履行二年多，因此要认定与被告签订的合同无效显系无责归罪，本院无法支持；对履行合同中出现争议和服务瑕疵，是否应当解除合同应当尊从合同的约定和法律的规定。《中华人民共和国合同法》第二条明确规定“本法所称合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立变更、终止民事、权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份的协议，适用其他法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第八条也明确规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”依法订立的合同的解除，就本案来讲，如需解除合同，在程序上，原告必须经过业主代表大会广大业主过半数以上的业户表决同意，然后由原告代表广大业主负责实施。但本案原告显系未履行该法定程序，故其诉求解除合同属无权行权。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”但本案原告与被告签订的物业服务合同并未有解除合同约定成就条款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”基于以上法律规定，原告方与被告方在物业服务合同签订后，合同履行过程中，并未发生主要或根本性违约行为，对被告履约过程中发生的服务不到位或其他服务瑕疵，原告可以通过加强检查，强化管理，限期责令改正等正常管理措施予以补救。故对原告的诉讼请求，因其程序违法，和其申请解除合同的法定条件非必要充分条件，故本院对其诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十三条、九十四条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告经济开发区铂金时代业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  刘兆杰 二〇二〇年九月三十日 书记员  刘建磊