内蒙古自治区土默特左旗人民法院   民事判决书   （2020）内0121民初1525号   原告：呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区赛罕路东侧公主花园16号1层1011。   法定代表人：潘瑞芳，该公司经理。   委托诉讼代理人：裴政，内蒙古典泰律师事务所律师。   被告：安荣，女，现住呼和浩特市。   原告呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司与被告安荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司委托诉讼代理人裴政，被告安荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告呼和浩特市嘉融物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠原告的从2016年1月1日至2020年12月31日的物业管理费11815元，并支付截止到2020年5月31日该期内产生的违约金6809元，水费10元，共计18634元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于2012年8月8日签署了《前期物业服务合同》，约定由原告对金川开发区“花样年华”小区进行物业管理，物业费为：住宅多层1.2元/月/平方米，住宅高层1.8元/月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.3元/月/平方米，二次加压费0.3元/月/平方米，公区电费9元/月/户，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之二点一的标准支付违约金。合同签署后原告开始为该小区提供物业管理服务至今。2016年5月6日业主委员会又与我公司签订了《物业服务合同》，合同约定：物业费为，住宅多层0.9元/月/平方米，住宅高层1.5元/月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.6元/月/平方米，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之六点七的标准支付违约金。被告系金川开发区“花样年华”小区2号楼1单元1001号住宅（建筑平米：125.87㎡）的业主，于2013年1月28日办理了入住手续，交纳物业费，开始接受原告的物业服务。在原告提供物业管理服务过程中，被告切实享用了原告提供的各项基本物业服务，但却未能恪守自己的义务，从2015年10月31日应当交纳下一年度物业费时开始至今，被告未交费，故诉至法院请求判决。   被告安荣辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、不履行对违法行为的制止和报告义务；2、不履行安全保卫义务；3、不履行维护公用设施的义务；4、不维护消防设施，甚至破坏消防设施；5、乱收费现象；6、恶意停水停电；7、原告未按合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，原告未按照合同约定制定业主文明公约；8、合同的有效性和合规性；2016年5月6日业委会在未征求业主们意见的情况下签订的合同；9、原告未按照与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》中的第二章：物业按照附件四规定的乙级标准提供规范化的服务进行对答辩人小区所在业主进行服务，小区业主进行了民意调查签名活动，50%以上的业主认为其物业服务不达标，根据《合同法》第一百一十一条，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。认为原告没有提供质价相符的服务，应该酌情减免或者减少物业费，对业主进行补偿。二、原告对2017年7月15日的违约行为承担主要责任，故2017年7月15日前的物业费为0元，之后的物业费要求其减免及抵扣，退还更换单元门和楼宇对讲系统费用8900元。原告主张的违约金无效。   本院经审理认定事实如下：原告与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于2012年8月8日签署了《前期物业服务合同》，约定由原告对金川开发区“花样年华”小区进行物业管理，物业费为：住宅多层1.2元/月/平方米，住宅高层1.8元/月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.3元/月/平方米，二次加压费0.3元/月/平方米，公区电费9元/月/户，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之二点一的标准支付违约金。合同签署后原告开始为该小区提供物业管理服务至今。2016年5月6日业主委员会又与原告签订了《物业服务合同》，合同约定：物业费为，住宅多层0.9元/月/平方米，住宅高层1.5元/月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.6元/月/平方米，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之六点七的标准支付违约金。同时约定物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年的2月4日前缴纳下年度服务费。合同签署后原告开始为该小区物业管理服务一直至今。   又查明，被告安荣系金川开发区“花样年华”小区2号楼1单元1001号的业主，该房屋面积125.87㎡，2013年1月28日办理入住手续，2011年1月1日至2020年12月31日物业管理费共计11815元，经原告多次催要，至今未付。   本院认为，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两类，前期物业服务合同系在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业依法签订，普通物业服务合同系由全体业主出面，与物业服务企业依法签订，两种服务合同均对所有业主具有约束力。原告呼和浩特市嘉融物业有限责任公司与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及与花样年华小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原告与被告之间具有物业服务关系，且合同已在实际履行中。原告依约为该小区及业主提供了垃圾清运、保洁保安等物业的基本服务，应当依约收取物业费，故原告关于11815元的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。被告以该小区物业公司的服务不到位为由拒绝交纳物业费的主张证据不足，被告在事实上享受了原告为其提供的基本物业服务且物业服务的对象为小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由，故被告拒缴物业费的理由本院不予认可。关于原告主张违约金的诉请，因其在约定违约金的情况下，未及时主张其权利而放任该损失扩大，故对其主张本院不予支持。在此建议原告今后积极履行服务义务，提升自己的服务品质，坚持自己优质的服务态度，从而更好的服务业主，减少与业主之间的纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：   一、被告安荣于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司物业管理费11815元；   二、驳回原告呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费266元，减半收取133元，由被告安荣负担87元，由原告呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司负担46元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。      审判员 周淑琴      二〇二〇年九月二十七日   书记员 张 慧   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《物业管理条例》   第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。