四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初9762号 原告：西藏中泽房地产营销有限公司，住所地：西藏拉萨市城关区尼吉苑北十区三单元三楼一号。 法定代表人：李沁野，执行董事。 委托诉讼代理人：牟芳萍，四川弘齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古国林，四川弘齐律师事务所律师。 被告：四川幸福场科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道海昌路68号3幢1楼36号。 法定代表人：张晓阳，执行董事。 委托诉讼代理人：郑志燕，四川信和信（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鹏，男，1989年9月10日出生，汉族，住重庆市潼南区，系公司员工。 原告西藏中泽房地产营销有限公司（以下简称中泽公司）与被告四川幸福场科技有限公司（以下简称幸福场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中泽公司的委托诉讼代理人牟芳萍、古国林，被告幸福场公司的委托诉讼代理人郑志燕、周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中泽公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中泽公司与幸福场公司签订的《西藏中泽房地产营销有限公司［紫御熙庭］项目商铺租赁合同》；2.判令幸福场公司向中泽公司支付欠付租金414284元（暂计算至2020年7月20日，实际计算至腾退租赁房屋之日止）；3.判令幸福场公司向中泽公司支付电梯维保等费用共计12584元；4.判令幸福场公司向中泽公司支付免租期内的租金914877.17元；5.判令幸福场公司向中泽公司支付违约金484712.28元；6.判令幸福场公司于解除合同30日内腾退租赁房屋；7.判令幸福场公司向中泽公司支付欠付的水电费48149.4元；8.判令幸福场公司向中泽公司支付支付电梯维修费1280元；9.本案诉讼费、保全费、律师费、保函费等由幸福场公司承担。事实和理由：2018年12月20日，中泽公司与幸福场公司签订《西藏中泽房地产营销有限公司［紫御熙庭］项目商铺租赁合同》（以下简称合同）约定，中泽公司将其位于成都市青羊区出租给幸福场公司使用，租赁期限为6年，自2018年12月20日起至2024年12月19日止，免租期为12个月，自2018年12月20日起至2019年12月19日止，2019年12月20日开始计租。其中第二年度保底租金为1242852元，月租金103571元。截止2020年7月20日，幸福场公司已经欠付租金共计414284元。合同第3.3.3条约定：“承租方逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按欠付租金总额的千分之五向出租方支付逾期付款的违约金。承租方逾期支付时间超过15日，出租方有权解除租赁合同。出租方解除租赁合同的，承租方应向支付出租房拖欠的租金、自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金，履约保证金不予退还。”按照上述约定，中泽公司有权要求解除合同并要求幸福场公司支付自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金。同时，根据合同10.3.1条约定，合同依约中止时，幸福场公司应向中泽公司支付相当于合同约定当年租金总额的20%的违约金，违约金共计484712.28元。合同10.3.2条约定，当合同依约终止时，按照因提前解约而减少租赁期限占合同约定租赁期限的比例，承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付相应比例免租期内的租金。合同终止后，减少租期为53个月，占合同租期比例为74%，按照租金标准，幸福场公司应向中泽公司支付免租期租金共计914877.17元。合同3.5.4条约定，出租方向承租方移交的下负一楼的自动扶梯，由承租方负责保养、维护、年检、整修、更换零部件等一切事宜。2020年的电梯维保等费用共计12584元，应由幸福场公司承担。根据合同10.1条约定，任何一方违约，违约方应向守约方赔偿由此造成的损失（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费等为实现权利而支出的所有合理费用）。为维护自身利益，特向贵院提起诉讼，请判如所请。 中泽公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、电梯维保费用发票，证明按照合同约定，中泽公司将电梯移交给幸福场公司使用，幸福场公司应当支付电梯维保费，但幸福场公司未按照约定交纳电梯维保费。二、电梯损失报价单，证明幸福场公司使用电梯期间，损坏电梯产生的费用。三、幸福场8月份水电费明细，证明按照合同约定，幸福场公司租赁商铺期间的水电费应当由其自行缴纳，但是截至目前幸福场公司欠付水电费共计48149.4元。四、专项法律服务合同、法律服务费发票、付款凭据、付款说明，证明因幸福场公司的违约行为，给中泽公司造成了律师法律服务费支出损失80000元，幸福场公司依约应当予以赔偿。五、诉讼费、保全费、保函费发票，证明因幸福场公司的违约行为，给中泽公司造成诉讼费、保全费、保函费支出损失共计28065元，幸福场公司依约应予赔偿。六、成都市新型冠状病毒感染的肺炎防控指挥部通告[通告2020第2号]，证明根据该份文件，超市（含食品经营店）、农（集）贸市场等公告场所的从业人员和消费者须佩戴口罩，但未禁止停止营业。七、成都市青羊区发展和改革局关于做好企业节后复工疫情防控工作的通知，证明2020年2月4日，成都市青羊区发改委发布复工通知，在做好疫情防控条件下，各企业可以进行复工复产。八、《说明》，证明疫情开始期间，幸福场公司超市仍持续经营。2020年2月4日，幸福场公司因自身原因停业整改，于2020年3月12日开始全面营业。 被告幸福场公司辩称，同意中泽公司请求即解除双方签订的《西藏中泽房地产营销有限公司紫御熙庭项目商铺租赁合同》，幸福场公司于2020年8月8日已闭店。2020年8月8日幸福场公司已闭店，且已函告中泽公司，后多次与其沟通验房交钥匙，其均不出面。幸福场公司未提前解约，故中泽公司要求支付免租期租金的诉讼请求不应得到支持。因中泽公司不受理幸福场公司合理诉求加之××事件爆发导致幸福场连续亏损，迫使幸福场公司关店，故租赁合同中10.3.2条不应当在本案中适用。请求法院驳回中泽公司的其余诉讼请求。 幸福场公司为支持其主张，向本院提交以下证据：一、商铺租赁合同，该合同第二条约定了免租期和总租赁期限，第三条约定了租金标准等，证明双方约定2018年12月20日至2019年12月20日为免租期、第二年每月租金为103571元及指定联系人。二、2020年2月11日幸福场公司向中泽公司发出的商函，证明幸福场公司在接卫生局通知后及时响应政府决策闭店并函告中泽公司请求免除疫情期间的租金。三、中泽公司向幸福场公司发出的告知函，证明时至2020年5月18日，中泽公司与幸福场公司关系良好。四、2020年5月26日幸福场公司向中泽公司递交的外摆申请、微信聊天记录、6月12日中泽公司向幸福场公司发出的律师函、6月15日的租金催缴函，证明因疫情原因幸福场公司与中泽公司一直在协商免租事宜，后因外摆引流事件导致双方关系恶化，中泽公司才向幸福场公司催租。五、2020年7月17日外摆申请，证明幸福场公司因受新冠疫情应向再次向中泽公司请求外摆引流，但中泽公司迟迟未回复。六、2020年8月3日幸福场向中泽公司的函告，证明幸福场公司于2020年8月8日已闭店。七、验收报告及物业管理服务合同，证明幸福场公司因受新冠疫情影响导致连续亏损，不是故意拖欠租金。八、财物凭证，证明幸福场公司已按约缴纳履约保证金和2020年1-3月的租金、装修保证金、特约服务费。九、微信聊天记录，证明2020年8月8日幸福场公司函告中泽公司闭店后多次要求中泽公司来验房接受钥匙，对方均屡次拒绝。十、公证书，证明2020年8月8日闭店后，中泽公司一直拒绝验房收钥匙，幸福场公司于2020年9月15日再次向中泽公司发函，要求中泽公司验房收钥匙，如逾期视为幸福场公司已腾退并交付了房屋。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2018年12月20日，中泽公司（出租方，甲方）与幸福场公司（承租方，乙方）签订《西藏中泽房地产营销有限公司［紫御熙庭］项目商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：出租方将其位于成都市青羊区出租给承租方使用，租赁期限为6年，自2018年12月20日起至2024年12月19日止，免租期为12个月，自2018年12月20日起至2019年12月19日止，2019年12月20日开始计租。其中第二年度保底租金为1242852元，月租金103571元；承租方在协议签订当日缴纳保证金200000元，承租方支付前述全额保证金后以任何理由退租，履约保证金不再退还，但本合同另有约定或出租方同意的除外；承租方须支付和清偿有关水、电、气等公用事业费用；承租方逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按欠付租金总额的千分之五向出租方支付逾期付款的违约金。承租方逾期支付时间超过15日，出租方有权解除租赁合同，出租方解除租赁合同的，承租方应向支付出租房拖欠的租金、自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金，履约保证金不予退还；承租方有任何违反本合同条款、约定拖欠支付本合同任何款项包括但不限于租金、管理费、水电气费、垃圾清运费等其他费用，在不影响出租方其他权利的情况下，出租方有权以保证金抵付承租方的任何欠款或损失；出租方向承租方移交的下负一楼的自动扶梯，由承租方负责保养、维护、年检、整修、更换零部件等一切事宜；承租方拖欠租金、其他费用行为按应付日起至出租方收到全部款项日止每日千分之三支付滞纳金；违约责任约定，承租方违约需支付相当于合同约定的当年租金总额的20%的违约金；按照因提前解约而减少租赁期限占合同约定租赁期限的比例，承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付相应比例免租期间的租金。 租赁合同签订后，中泽公司向幸福场公司交付了案涉房屋。 2019年1月，幸福场公司向四川华特物业有限公司（以下简称华特物业）缴纳水电周转金40000元，华特物业向幸福场公司出具收据。 2020年2月5日，幸福场公司接到卫生局通知，要求其闭店。 2020年2月11日，幸福场公司向中泽公司发出商函，请求免除疫情期间的租金。 2020年8月3日，幸福场公司发函告知中泽公司因营业场所条件限制，幸福场公司于2020年8月8日闭店。中泽公司于2020年8月5日签收了该信函。 2020年9月8日，幸福场公司通过微信告知中泽公司工作人员办理房屋腾退事宜及钥匙交还工作，中泽公司工作人员回复拒绝进行交接工作并告知合同尚未解除。 2020年9月18日，幸福场公司向中泽公司通过公证邮寄送达了《关于验房清收函》。 中泽公司为本案支出律师费80000元。 另查明，1.幸福场公司于2018年向中泽公司支付了200000元的履约保证金，截至2020年3月19日的租金幸福场公司已经缴纳。2.2020年2月5日，幸福场公司因自身防控措施不到位进行整改停业，于2020年3月12日继续开始营业。3.幸福场公司与华特物业签订的《物业管理服务合同》约定，幸福场公司应向华特物业缴纳水、电、燃气、热力等费用，承担租赁区域公共设施设备的日常维护、保养、年检、维保费用合计12584元/年的服务费，并于每个租赁年首月一次性支付。华特物业出具的费用清单载明：2020年度幸福场年度设施设备维护费合计12584元，使用扶梯损坏维修所需费用1280元。2020年7月至9月案涉商铺水电费欠费合计48149.4元。 本院认为，中泽公司与幸福场公司签订的《西藏中泽房地产营销有限公司紫御熙庭项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，应为合法有效。双方对于解除该份合同均无异议，本院予以确认，基于合同解除后，中泽公司要求幸福场公司腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于欠付租金，中泽公司按照合同约定交付了商铺，幸福场公司应按照合同约定缴纳租金。双方对于幸福场公司缴纳租金至2020年3月19日的事实无异议。幸福场公司所经营业务不属于疫情期间要求停业的项目，且因自身管理原因导致闭店整顿，故本院对于幸福场公司受疫情影响，因不可抗力而要求减免租金的抗辩理由不予支持，幸福场公司应向中泽公司支付剩余欠付租金。2020年8月3日，幸福场公司向中泽公司发函告知其已经于2020年8月8日闭店，并告知中泽公司协助办理退租腾退事宜。2020年9月8日幸福场公司通过微信告知中泽公司的行为以及2020年9月18日通过公告送达中泽公司《关于验房清收函》的行为，均为幸福场公司单方要求解除合同行为，中泽公司在未违约且不同意解除合同的情况下，幸福场公司作为违约方无权单方解除案涉合同。中泽公司起诉要求解除双方签订的租赁合同，幸福场公司于开庭当日即2020年9月21日同意解除合同，故租金应计算至2020年9月21日为624878元（103571×6个月+103571÷30天×1天），之后的房屋占有使用费应按《西藏中泽房地产营销有限公司紫御熙庭项目商铺租赁合同》约定的租金标准计算至实际腾退之日止。 关于水电费、电梯维修费及维保费用。上述费用根据《物业管理服务合同》的约定，应由幸福场公司向华特物业缴纳，现中泽公司并未垫付该笔费用，其要求幸福场公司向其支付无法律依据，本院对中泽公司的该项诉讼请求不予支持。 关于免租期内的租金。租赁合同约定因提前解约而减少租赁期限占合同约定租赁期限的比例，承租方（幸福场公司）应按本合同约定的租金标准向出租方（中泽公司）支付相应比例免租期间的租金。合同载明免租期内租金与第二年度相同，均为每平方米30元。因幸福场公司违约提前解约，故应当支付免租期间内的租金880354元[1242852元×（72个月-21个月）÷72个月]。 关于违约金。租赁合同约定，承租方违约在履约保证金不予退还的同时还应向出租方支付当年租金总额的20%的违约金。现幸福场公司违约，应承担相应违约责任。双方合同约定违约金为当年租金总额的20%，幸福场公司应支付中泽公司违约金共计248570元（1242852元×20%）。因幸福场公司已向中泽公司支付了200000元履约保证金，该履约保证金系幸福场公司向中泽公司提供作为履约担保的款项，合同约定可以抵付幸福场公司的任何欠款或损失，故考虑中泽公司的实际损失及合同关于履约保证金的约定，本院将违约金调整为扣除履约保证金后的金额即48570元。 关于律师费。因双方合同中未对律师费的承担有明确约定，故本院对于中泽公司要求幸福场公司支付律师费的诉讼请求不予支持。 综上，中泽公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川幸福场科技有限公司与西藏中泽房地产营销有限公司于2018年12月20日签订的《西藏中泽房地产营销有限公司[紫御熙庭]项目商铺租赁合同》于2020年9月21日解除； 二、四川幸福场科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向西藏中泽房地产营销有限公司腾退位于成都市青羊区； 三、四川幸福场科技有限公司于本判决生效之日起十日内向西藏中泽房地产营销有限公司支付房屋租金及房屋占有使用费（截止2020年9月21日止的租金为624878元，房屋占有使用费自2020年9月22日起计算至实际腾退之日止，按《西藏中泽房地产营销有限公司紫御熙庭项目商铺租赁合同》约定的租金标准计算）； 四、四川幸福场科技有限公司于本判决生效之日起十日内向西藏中泽房地产营销有限公司支付免租期租金880354元； 五、四川幸福场科技有限公司于本判决生效之日起十日内向西藏中泽房地产营销有限公司支付违约金48570元； 六、驳回西藏中泽房地产营销有限公司其他诉讼请求。 如幸福场公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10619元，保全费5000元，共计15619元，由四川幸福场科技有限公司承担13722元，由西藏中泽房地产营销有限公司承担1897元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇二〇年九月二十五日 书记员 李蓓菡