云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民初50号原告昭通市泰斗房地产开发经营有限公司（统一社会信用代码：9153060079519061XN）。住所地：昭通市昭阳区朱提大道中段（泰平盛世水岸）。法定代表人：邓启平，职务，公司董事长。委托代理人艾永莲，云南元和律师事务所。（特别授权）被告昭通市昭阳区家祥商贸有限公司，统一社会信用代码：91530602086399146X。住所地：云南省昭通市际桓国际商贸城S2-1号2楼。法定代表人：蒋显炜，职务，总经理。委托代理人：叶茂、李晓君，云南瀛滇律师事务所。（特别授权）。原告昭通市泰斗房地产开发经营有限公司（以下简称“泰斗公司”）诉被告昭通市昭阳区家祥商贸有限公司（以下简称“家祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理。2020年7月14日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告泰斗公司委托代理人艾永莲、被告家祥公司委托代理人叶茂和李晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰斗公司诉称：2015年11月27日被告与原告分别签订合同编号：TPSSHYX（商）7-0074;TPSSHYX（商）7-0075;TPSSHYX（商）7-0076;TPSSHYX（商）7-0077；共四份《商品房购销合同》，购买原告开发建设的泰平盛世荷苑4号地块7幢1-1号商铺，价款3030580元；7幢2-1号商铺，价款4941244元；7幢3-1号商铺，价款4917718元；7幢1-3号商铺价款3029803元；合计15919345元。付款方式为一次性支付，签订合同当日原告就将上述四套商铺在昭阳区房产监理所登记备案在被告名下。但被告未按照合同约定支付购房款，原告多次催被告支付拖欠的购房款，被告找各种借口不支付购房款。2018年11月7日原告委托云南鹤原律师事务所向被告发出《律师函》催收购房款及违约金，被告还是不予支付购房款和违约金。由于被告未支付购房款致使原告签订《商品房购销合同》销售房屋，收取购房款的目的不能实现，特向人民法院起诉，请求：一、请求人民法院判令解除原被告依法签订的合同编号：TPSSHYX（商）7-0074；TPSSHYX（商）7-0075；TPSSHYX（商）7-0076；TPSSHYX（商）7-0077；共四份《商品房购销合同》；或者判令被告支付原告购房款合计人民币壹仟伍佰玖拾壹万玖仟叁佰肆拾伍元整（15，919，345元）；二、请求人民法院判令被告支付原告从2015年11月28日起至购房款还清之日止逾期付款违约金（按未付款15，919，345元×0.0002×逾期天数计算）；三、请求人民法院判由被告承担本案诉讼费。在庭审中，原告方诉讼请求第一项变更为“被告支付原告购房款合计人民币壹仟伍佰玖拾壹万玖仟叁佰肆拾伍元整（15，919，345元）”。被告家祥公司答辩称，第一、原告所主张的购房款，被告已经通过水泥货款进行了相应的抵消，被告不再负有购房款项的支付义务。第二、从原被告双方签订的购房合同的履行情况看，原、被告双方于订立合同的当天，约定的支付时间也是订立合同当天支付，备案的时间也是在2015年11月27日，根据商品房买卖合同的一个交易惯例，一般要求在支付购房款之后才能办理备案手续。本案涉及四份商品房购销合同，金额将近一千五百多万，如此大的金额在当天订立合同，如果我方在没有支付任何购房款的情况下，原告又如何完成相应的商品房合同备案登记？所以原告的诉请本身就与交易的惯例不相符合，从中即可以推出，订立合同的当天约定付款，然后办理备案手续，是因为对双方债权债务已经进行一个冲抵，只是到目前为止都没有进行过结算。这也能佐证为什么被告在2015年11月27日订立合同当天没有付款，但原告至今为止也没有进行过催收，是因为双方已经进行过债权债务的一个冲抵。第三、假设按原告方认为的欠付被告的水泥货款已经结清，原告应当提供相应的付款依据予以证明，而且因为水泥货款是否结清，影响到案外人邓廷兵，也就是水泥的运输合同承运方，也是结算的经办人。如果说抵消，或者说原告认为款项已经付清，邓廷兵就负有相应的款项支付义务。就本案的处理结果和邓廷兵也可能会存在利益关系，所以，原告应当提交证据证明已经付清水泥（混凝土）款。综上，原告的诉讼请求以及事实和理由没有事实和法律依据，应当予以全部驳回。。归纳诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：１、原告请求被告支付原告购房款合计人民币壹仟伍佰玖拾壹万玖仟叁佰肆拾伍元整（15，919，345元）的主张是否应当得到支持？2、原告请求判令被告向原告支付从2015年12月28日起至房款还请之日止的违约金主张是否应当得到支持？原告泰斗公司针对本案争议的焦点，向本院提交了以下证据：第一组：营业执照、法定代表人身份证明书、居民身份证；欲证明：原告主体资格的事实。第二组：营业执照、居民身份证复印件；欲证明：被告签合同时主体资格的事实。第三组：《商品房预售许可证明》《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案》；欲证明：1、原告取得商品房预售许可。2、2015年11月27日原被告签订《商品房购销合同》被告向原告购买四套商铺，约定被告一次性支付购房款但至今未支付购房款的事实。3、原告履行合同义务将被告购买的四套商铺报昭阳区房产监理所登记备案的事实。第四组：律师函、情况说明、EMS快递回单、（2019）云06民初144号民事裁定书；欲证明：因被告未支付购房款、原告委托云南鹤原律师事务所向被告发出《律师函》催收购房款及违约金和向法院起诉的事实。被告家祥公司对原告提交的证据质证认为，第一组、第二组、第三组证据，三性均无异议。第四组证据，律师函、情况说明、EMS快递回单，三性均不认可，没有向被告进行过合法的送达，不能明确作出的时间以及真实性，也不能证明与本案的关系，快递回单不是一个合法的证据形式，快递回单应当有邮局的邮戳，但原告提交的快递回单我方看到没有相应的邮戳，通过对快递回单上面的条形编码进行扫描之后显示ems还没有录入系统，也就是说EMS是没有进行过送达的。关于（2019）云06民初144号民事裁定书，真实性予以认可，但是和本案没有关联性。被告家祥公司针对本案争议焦点，向本院提交如下证据：第一组：1、昭通富广混凝土有限公司供应昭通泰斗混凝土货款(2015年-2016年)及资金占用费；2、昭通湘通混凝土公司水泥货款(混凝土供泰斗房地产)本金及占用费2015年-2016年明细表；3、得云水泥货款对账表。欲证明：1、昭通市泰斗房地产开发经营有限公司欠昭通市富广混凝土有限公司、昭通煜桓商贸有限公司、昭通云诚商贸有限公司水泥货款未结清，全部水泥经邓廷兵供货。2、除水泥货款外，昭通市泰斗房地产开发经营有限公司还欠昭通市富广混凝土有限公司、昭通湘通混凝土公司混凝土货款未清偿。第二组：1、昭通云诚商贸有限公司2500万水泥货款转款凭证；2、昭通煜桓商贸有限公司2100万水泥货款转款凭证；3、昭通市富广混凝土有限公司1170万水泥货款转款凭证。欲证明：昭通市富广混凝土有限公司、昭通煜桓商贸有限公司、昭通云诚商贸有限公司水泥户头上货款所对应的全部水泥均经邓廷兵供应给了昭通市泰斗房地产开发经营有限公司，但昭通市泰斗房地产开发经营有限公司并未向昭通市富广混凝土有限公司、昭通煜桓商贸有限公司、昭通云诚商贸有限公司支付相应水泥货款。第三组：抵房授权书；欲证明：昭通市泰斗房地产开发经营有限公司同意以房产折抵所欠部分水泥款，不足部分仍由昭通市泰斗房地产开发经营有限公司继续清偿。因此昭通市泰斗房地产开发经营有限公司无权收回房屋或者要求被告支付购房款。原告对被告提交的证据质证认为：第一组证据，与本案没有关联性，昭通市富广混凝土有限公司、昭通湘通混凝土公司与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的。第二组证据，昭通云诚商贸有限公司、昭通煜桓商贸有限公司、昭通市富广混凝土有限公司的转款凭证、贷款申请、贷款凭证，与本案原、被告都没有任何关系，转款2500万不是转给泰斗公司，付款方和转款方都不是泰斗公司，与原、被告都无关系，与本案更没有关联性，不能达到被告的证明目的。第三组证据，三性均不认可，没有原告的签字盖章，没有原告与昭通云诚商贸有限公司、昭通煜桓商贸有限公司债务结算依据、根本不能证明原告欠昭通云诚商贸有限公司、昭通煜桓商贸有限公司债务和原告同意以房抵债的事实，与本案没有关联性。综上所述，被告提交法院的三组证据，都与本案没有关联性，不能证明原告欠昭通煜桓商贸有限公司、昭通云诚商贸有限公司水泥货款的事实，也不能证明原告用本案诉争商铺抵水泥货款的事实，更不能证明本案诉争商铺是被告接受的抵债商铺的事实。本院认为：针对原告方提交的第一、二、三组证据，经质证，被告方无异议，能够证明案件事实，本院予以采信。对原告方提交的第四组证据，被告方虽提出异议,认为《律师函》无被告签收依据，但该证据系原告委托云南鹤原律师事务所向被告发出，结合《情况说明》，能够证明原告泰斗公司于2018年11月7日向被告主张过权利的事实，对该组证据本院予以采信。针对被告方提交的证据，原告方认为与本案无关联；本院认为，被告提交的明细表和占用表，只能证明昭通湘通混凝土公司、昭通富广混凝土公司向原告泰斗公司供应混凝土,原告泰斗公司在双方签订明细表和占用表的时候还尚欠昭通湘通混凝土公司、昭通富广混凝土公司水泥款或混凝土款的事实，不能证明昭通煜桓商贸有限公司、昭通云诚商贸有限公司与原告之间存在合同关系或债权债务关系，而被告方提交的《抵房授权书》，是昭通煜桓商贸有限公司、昭通云诚商贸有限公司授权被告方及昭通鑫载贸易有限公司，但被告也未提交富广公司或湘通公司向煜桓公司和云诚公司转让债权的证据，故被告方提交的证据不能证明泰斗公司存在用其开发的案涉商铺抵欠水泥款的事实，也不能证明昭通湘通混凝土公司、昭通富广混凝土公司指定由昭通市昭阳区家祥商贸有限公司和昭通鑫载贸易有限公司接收抵款商铺的事实。因此，被告提交的证据不能达到被告在本案中的反驳主张，本院不予采信作为本案证据。根据双方举证和质证，本院确认如下法律事实：2015年11月27日被告与原告分别签订合同编号：TPSSHYX（商）7-0074;TPSSHYX（商）7-0075;TPSSHYX（商）7-0076;TPSSHYX（商）7-0077；共四份《商品房购销合同》，购买原告开发建设的泰平盛世荷苑4号地块7幢1-1号商铺，价款3030580元；7幢2-1号商铺，价款4941244元；7幢3-1号商铺，价款4917718元；7幢1-3号商铺价款3029803元；合计15919345元。付款方式为一次性支付，签订合同当日原告就将上述四套商铺在昭阳区房产监理所登记备案在被告名下。因被告家祥公司未按照合同约定支付购房款，泰斗公司向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原被告双方就商品房买卖所签订的四份《商品房购销合同》系双方真实意思，不违反国家强制性规定，该合同依法成立并生效，双方应当诚实守信，全面履行合同义务。本案合同签订后，原告泰斗公司已按合同约定将合同项下的商品房登记备案在被告家祥公司名下，被告家祥公司应当支付房款对价，被告家祥公司未支付购房款，且原告要求继续履行合同，被告应当向原告支付购房款。关于被告家祥公司主张合同项下房款系原告以物抵债而已经履行。虽然被告方认为煜桓公司及云诚公司向得云公司购买水泥后销售给富广公司及湘通公司，富广公司与湘通公司又向原告泰斗公司供应混凝土，根据合同相对性，煜桓公司、云诚公司与富广公司及湘通公司之间的合同关系不能及于原告泰斗公司，泰斗公司与富广公司及湘通公司之间因合同引起的债权债务关系并无证据证明已发生转移，因此，被告方不能证明煜桓公司与云诚公司与原告泰斗公司之间存在合同关系，也不能证明原告泰斗公司尚欠煜桓公司或家祥公司债务，也未提交证据证明有关受让债权的情况，故被告家祥公司主张合同项下的商品房是以物抵债，其系受煜桓公司和云诚公司指定接收房屋的理由证据不足，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，本案中，四份《商品房购销合同》中均约定付款日期为2015年11月27日，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案的诉讼时效至2018年11月26日届满。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案原告委托云南鹤原律师事务所于2018年11月7日向被告发出《律师函》，明确向被告提出履行请求，符合诉讼时效中断的情形，诉讼时效应当重新计算。因此，被告以超过诉讼时效为抗辩的理由不能成立。关于本案是否应当支付违约金的问题，根据双方签订的合同第八条约定，被告逾期30天未按合同约定付清房款，应当承担违约责任。但本案原告也存在未按合同约定的交房时间交付房屋的情形，双方均有违约，根据公平原则，结合本案实际情况，双方互不支付违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告昭通市昭阳区家祥商贸有限公司于判决生效之日起三十日内一次性向原告昭通市泰斗房地产开发经营有限公司支付泰平盛世荷苑4号地块的7幢1-1号商铺、7幢2-1号商铺、7幢3-1号商铺、7幢1-3号商铺购房价款合计人民币壹仟伍佰玖拾壹万玖仟叁佰肆拾伍元整（小写：15，919，345元）；二、驳回原告昭通市泰斗房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费117316元,由被告昭通市昭阳区家祥商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审判长  杨稳香审判员  王正云审判员  肖荣蓉二〇二〇年九月二十一日书记员  霍晨宇