上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初1122号原告：搜候(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：彭庆邦，执行董事。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张硕磊，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：席艳梅，女，1979年8月24日出生，汉族，户籍地河北省沧州市。原告搜候(上海)投资有限公司与被告席艳梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，本案依法转为普通程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告搜候(上海)投资有限公司的委托诉讼代理人段传勇到庭参与诉讼，被告席艳梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告搜候(上海)投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的租赁合同于2019年7月3日解除;2.被告支付原告自2019年4月1日至2019年7月3日的租金及物业管理费共计138,770.79元;以及迟延支付上述租金、物业管理费的滞纳金(以2019年4月租金及物业管理费44,788.18元为本金，自2019年3月25日起算，以2019年5月租金及物业管理费44,788.18元为本金，自2019年4月25日起算，以2019年6月租金及物业管理费44,788.18元为本金，自2019年5月25日起算，以2019年7月1日至7月3日的租金及物业管理费4,406.24元为本金，自2019年6月25日起算，均计算至实际付清之日止，按日千分之五标准计算)；3.被告支付的保证金131,773.86元归原告所有;4.被告向原告支付违约金131,773.86元;5.被告支付恢复原状工程费48,977.97元;6.被告向原告支付律师费18,159元;7.诉讼费、公告费由被告承担。事实及理由：2018年5月2日,原告与被告签订凌空S0H0房屋租赁合同及其附表、附件,约定原告将位于长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋(简称涉讼房屋)租赁给被告使用,租期自2018年5月5日起至2020年5月4日止，并对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行约定。被告自2019年4月起无故拒付租金,原告经多次催告警示无效。原告于同年6月发现被告已搬离涉讼停停止经营，遂于同年7月1日向被告发出提前解除租赁合同函,表示双方租赁合同于同月3日提前解除。为减少双方损失,原告委托第三方对涉讼房屋恢复原状,支付工程费48,977.97元。被告席艳梅未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、关于要求立即缴纳欠款及滞纳金的函、关于因违约而提前解除租赁合同的函、催款及断电通知、EMS快递单据及投递记录、协议书及协议条款、民事案件委托代理合同书、发票、银行付款凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：涉讼房屋登记于原告名下，建筑面积215.89平方米。2018年5月2日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方用作办公用途，租期自2018年5月5日起至2020年5月4日止；日租金为5.90元/平方米，月租金38,743.26元，月付形式缴付租金，须提前在每月25日或之前交付次月租金；管理费为每公历月24元/平方米，须提前在每月25日或之前交付次月管理费，甲方及/或管理公司仍有权不时调整管理费；保证金金额为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费及其增值税之和131,773.86元，乙方应于签署日起三个工作日内向甲方支付租金保证金116,229.78元，并向管理公司支付管理费保证金15,544.08元；首期租金乙方应于签署日当日或之前向甲方预先支付的相当于第一租赁年度月租金的金额38,743.26元，首期管理费乙方应于签署日当日或之前向管理公司预先支付的一个公历月的管理费5,181.36元;若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项的，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下,乙方应按应付未付款项金额每日千分之五的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金，滞纳金自相关应付未付款项应付之日起计算，至甲方指定银行成功划扣本合同项下乙方应付未付款项及滞纳金之日止;乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或管理费超过十五个工作日(无论甲方是否正式追索)，在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在该等情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补充或其他任何责任，乙方已经支付的保证金不予退还，并向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付未付的租金及管理费总和之金额的违约金，承担因乙方违约使甲方支出的其他全部费用(包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等)；同时，甲方有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日，该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该权利的标志；根据本合同发出的通知、单据应采用书面形式，并用挂号信或快递方式发至本合同第三页所示的联系地址，挂号信发出或快递投送后第三个工作日即视为送达；合同第三页乙方地址为北京三里屯SOHUA座，联系人王京华，电话010-XXXXXXXX；除甲方书面同意乙方续租外,乙方应在租期届满日或提前解除日17点之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四第二部分所列房屋返还状况或甲方另行书面同意之状态的义务并将该房屋返还甲方，若乙方未全面、充分地履行其复原义务的,则(1)乙方已支付的保证金不予退还;及(2)甲方可选择代为履行复原义务,而乙方应承担因甲方代为履行复原义务而产生的所有费用,并赔偿甲方因此而遭受的所有损失。自2019年1月1日起，涉讼房屋物业管理费提价为每公历月28元/平方米，被告每月支付物业管理费6,044.92元。被告自2019年4月起停止支付租金及物业管理费。后原告发现被告停止经营，遂分别于2019年5月、6月向被告联系地址发送催款函、催款及断电通知。2019年7月1日，原告向合同中确认的被告联系地址发送解约函，通知被告双方合同于2019年7月3日提前解除。该函件未妥投被退回。因被告未将涉讼房屋进行复原，原告遂委托案外人于2019年7月4日进行复原工程，支付工程费48,977.97元。另原告为本案诉讼，支付律师代理费18,159元。涉讼房屋于2019年7月底复原完成后另行出租。审理中，原告确认收到被告租金及物业管理费保证金131,773.86元。关于物业管理费、物业管理费保证金，北京搜厚物业管理有限公司上海第五分公司出具说明，同意原告在本案中代为主张被告欠付的物业管理费、滞纳金及违约金，代为没收保证金，由其公司与原告自行结算，不再另行向被告主张。本院认为，原告与被告之间建立的房屋租赁合同关系依法成立，具有法律效力，原、被告双方应当按照约定恪守履行。关于解约时间，根据合同约定，被告逾期支付租金等费用超过15个工作日的，原告可以书面通知的方式行使合同解除权，且书面通知中规定之日期即为提前解除日。被告自2019年4月起停止支付租金及物业管理费，原告于2019年6月发现被告搬离涉讼房屋，遂于2019年7月1日向被告发解约通知函，并于2019年7月3日自行收回房屋进行复原，可以认定就解除租赁关系双方已达成合意。原告要求确认双方租赁合同于2019年7月3日解除的诉请，本院予以支持。关于租金、物业管理费及其滞纳金，合同解除后，租期内的租金、物业管理费被告应当承担。原告主张自2019年4月1日至2019年7月3日的租金及物业管理费共计138,770.79元，本院予以确认。被告在合同解除前，还存在拖欠的租金及物业管理费的行为，故被告应当承担拖欠租金、物业管理费的滞纳金，合同解除之日起违约方承担解约违约金，故每期应付款的滞纳金应计算至合同解除前一日。上述租金及物业管理费的滞纳金应为39,845.59元和6,216.52元，共计46,062.11元。关于保证金及违约金，按租赁合同约定，被告存在拖欠租金及物业管理费及对涉讼房屋未复原的违约行为，被告已支付的保证金不予退还，并承担相当于至租赁期满未付的租金及管理费总和之金额的违约金。虑及原告已按日千分五主张滞纳金，其性质亦属违约金，而保证金归原告所有以及再行支付违约金，均是针对被告迟延支付租金及物业管理费导致解约之违约行为，结合涉讼房屋复原后已重新出租，若对原告主张滞纳金、保证金、违约金的诉请同时予以支持，则将导致原、被告之间利益严重失衡，故原告要求将被告支付的保证金131,773.86元归原告所有的诉讼请求，本院予以支持，要求被告再行支付相当于保证金金额的违约金的诉讼请求，不予支持。关于复原工程费及律师费，被告撤场后未进行复原，原告代为复原并支付复原工程费48,977.97元，且为本案诉讼支付律师费18,159元，依双方合同约定，均应由被告承担。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃诉讼权利，由此产生的不利后果应自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告搜候(上海)投资有限公司与被告席艳梅就上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2019年7月3日解除；二、被告席艳梅应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付2019年4月1日至2019年7月3日租金及物业管理费138,770.79元以及滞纳金46,062.11元；三、被告席艳梅已支付的租金和物业管理费保证金共计131,773.86元归原告搜候(上海)投资有限公司所有，不予返还；四、被告席艳梅应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付复原工程费48,977.97元；五、被告席艳梅应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付律师费18,159元；六、驳回原告搜候(上海)投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件公告费560元，由被告席艳梅负担。案件受理费8,969元，由原告搜候(上海)投资有限公司负担2,310.53元，被告席艳梅负担6,658.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  史 捷人民陪审员  周树琳二〇二〇年九月二十五日书 记 员  陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。