广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初288号 原告：广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行，住所地南宁市江南区星光大道7-1号南宁泰富房地产开发有限责任公司办公楼一楼铺面。 负责人：陈仁海，系该支行行长。 委托诉讼代理人：袁丽，系广西北部湾银行股份有限公司职员。 委托诉讼代理人：易妍希，系广西北部湾银行股份有限公司职员。 被告：陆某某，女，1979年5月5日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：闫文慧，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙岩，山东慧勤律师事务所律师。 被告：韩某，男，1987年8月10日出生，汉族，住山东省诸城市。 被告：南宁某某房地产开发有限公司，住所地南宁市良庆区红玉路4号。 法定代表人：王劭卓。 原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行与被告陆某某、被告韩某、被告南宁某某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁丽到庭参加诉讼。被告陆某某、被告韩某、被告南宁某某房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陆某某、被告韩某向原告偿还借款本金604574.27元（暂计至2019年11月14日，利息、罚息、复利均为0元，此后利息、罚息、复利按《个人房屋借款／担保合同》约定继续计至清偿之日止）；2.判令原告对被告陆某某位于南宁市良庆区抵押房产享有优先受偿权；3.判令被告南宁某某房地产开发有限公司对被告陆某某、被告韩某的上述借款本息承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用、保全费以及实现债权的其他费用由三被告负担。 诉讼过程中，原告明确第3项诉讼请求中的费用为诉讼费用。 被告陆某某辩称，1.原告起诉的还款金额不准确。原告起诉后，被告陆某某继续每月向还款账户还款，直至2020年2月底，原告又扣划贷款本金7395.31元，利息1765.41元，扣除本金7395.31元，实际欠借款本金597178.96元。2.被告陆某某没有违约，南宁市良庆区人民法院将被告陆某某的房屋错误查封，原告解除合同的理由不成立。原告与二被告签订《个人房屋借款/担保合同》后，虽然没在30日内办理抵押权预登记手续，但被告陆某某一直按合同约定偿还本息长达三年，原告从未提出异议。涉案房屋被良庆区人民法院依据刑事判决书查封和拍卖，从而影响被告陆某某对合同义务的履行。良庆区人民法院对房屋的全部查封和拍卖是错误的，被告陆某某已向良庆区人民法院提出了执行异议申请。 被告韩某、被告南宁某某房地产开发有限公司未作答辩，亦未提交证据。 本案相关事实如下： 一、贷款人：原告。 二、借款人：被告陆某某、被告韩某。 三、借款合同签订时间及编号：2017年4月14日，北部湾银行贷字HT033017041400848号。 四、借款本金及期限：630000元，从2017年4月14日起至2047年4月14日止。 五、借款利率、罚息、复利：贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；借款逾期的，罚息利率为合同约定的借款利率水平上加收50%；借款期限内，对借款人不能按期支付的利息，按合同约定的借款利率计收复利，借款逾期的，对借款人不能按期支付的利息，按合同约定的罚息利率计收复利。 六、还款方式：按月等额本息还款法（按月计息）。 七、履行出借时间及方式、金额：2017年4月14日原告将借款630000元划入被告陆某某、被告韩某指定的收款账号。 八、还款情况：被告陆某某、被告韩某从2017年8月14日开始陆续未按时足额还款。起诉之后，被告偿还了部分借款本金及利息。截止2020年8月14日，本案《个人房屋借款/担保合同》项下被告陆某某、被告韩某剩余未还本金为601937.99元、利息14692.96元、罚息85.60元、复利238.79元。 九、违约责任约定：以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥登记备案或预登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续，构成借款人违约；借款人连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。 十、担保情况：《个人房屋借款／担保合同》约定被告陆某某、被告韩某以其所购位于良庆区宁恒大御景1号楼二层203号房作为抵押物，抵押权人获得房屋所有权证书后，应在30日或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，但涉案房屋未办理抵押登记。被告南宁某某房地产开发有限公司提供最高额保证担保，保证期限自2017年3月1日至2020年12月31日期间，在800000000元的最高借款额度内，保证方式为连带责任保证，担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项。2018年6月27日，被告陆某某以约定的抵押物办理预购商品房抵押权预告登记。 十一、其他必要情况：《个人房屋借款／担保合同》约定如果还款账户中的款项不足以支付合同项下的到期应付款项，贷款人按照费用、利息、本金的顺序划收。（2018）桂01刑终806号广西壮族自治区南宁市中级人民法院刑事判决书判决：被告陆某某位于良庆区宁恒大御景1号楼二层203号房依法拍卖，所得钱款上缴国库。该刑事判决书已生效。被告陆某某位于良庆区宁恒大御景1号楼二层203号房在2019年12月21日被南宁市良庆区人民法院拍卖，成交价格为852498元，该房屋已办理产权过户手续。 本案裁判意见如下： 关于原告是否有权宣布贷款提前到期的问题。因被告陆某某位于良庆区宁恒大御景1号楼二层203号房已被南宁市良庆区人民法院拍卖，原告宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿合同项下剩余借款本金及利息。被告陆某某则称被告陆某某没有违约，案涉房屋被拍卖系南宁市良庆区人民法院错误查封拍卖造成的。本院认为，《个人房屋借款／担保合同》约定，以未取得产权的房屋做抵押的，抵押人未在约定时间内办妥登记备案或预登记手续，或未在约定时间内办妥正式抵押登记手续，构成借款人违约；借款人发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。《中华人民共和国担保法》第一百九十三条规定，抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。本案借款合同系个人住房抵押担保合同，虽然因案涉房屋未取得房产证未办理抵押登记，但合同明确约定被告陆某某、被告韩某提供案涉房屋作为本案借款的抵押担保，现案涉房屋已被南宁市良庆区人民法院拍卖，并已办理产权过户手续，合同欲设立的抵押权已无法实现，原告宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿合同项下剩余借款本金及利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。且截至本案开庭即2020年9月7日，被告陆某某、被告韩某已连续六期未足额偿还原告贷款本息，达到合同约定的贷款提前的到期条件。至于被告陆某某认为涉案房屋系被良庆区人民法院错误拍卖，可按相关规定另行主张权利，与本案无关。关于原告要求对被告陆某某位于南宁市良庆区享有优先受偿权的问题。虽然原告与被告陆某某对涉案房产做了预购商品房抵押权预告登记，但该登记是在房屋不具备法定物权形式，不能进行抵押登记的情况下，为了保障抵押人取得所有权后，原告即可就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，并不发生设定抵押权的法律效力，原告依法不能据此获得现实的抵押权。只有当抵押人领取房地产权属证书并办理房地产抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力，故原告诉请对本案抵押物经折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿没有事实和法律依据，本院不予支持。被告南宁某某房地产开发有限公司自愿为2017年3月1日至2020年12月31日期间原告与包含被告陆某某在内的债务人之间形成的债权在800000000元最高限额内提供连带责任保证担保，故原告有权在最高债权限额800000000元的余额内要求被告南宁某某房地产开发有限公司承担连带清偿责任。被告南宁某某房地产开发有限公司履行保证责任后，有权向被告陆某某追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条、第一百九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陆某某、被告韩某归还原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行借款本金601937.99元； 二、被告陆某某、被告韩某支付原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行利息（利息含罚息、复利，计算方法：截止2020年8月14日，利息为15017.35元；从2020年8月15日起至实际付清之日止，以尚欠借款本金为基数，按本案《个人房屋借款/担保合同》约定的利率计付）； 三、被告南宁某某房地产开发有限公司对被告陆某某的上述第一、二项债务承担连带清偿责任，但被告南宁某某房地产开发有限公司承担连带清偿责任的范围与《最高额保证合同》（编号：北部湾银行高保字DB032117000148号）项下担保的其他债权合计不超过800000000元，被告南宁某某房地产开发有限公司履行保证责任后，有权向被告陆某某追偿； 四、驳回原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行提出的其他诉讼请求。 案件受理费9846元，保全费3543元，合计13389元（原告广西北部湾银行股份有限公司南宁市江南支行已申请缓交上述费用），由被告陆某某、被告韩某、被告南宁某某房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘媛媛 人民陪审员  黄万芬 人民陪审员  黄丽洁 二〇二〇年九月九日 书 记 员  陆秋玥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第八十条在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——