广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2098号上诉人（原审原告）：张荣，女，1980年9月3日出生，侗族，户籍地：广东省惠州市大亚湾区西区街道石化大道******************，公民身份号码：422************226。委托诉讼代理人：张子含，女，1985年9月19日出生，侗族，户籍地：广东省深圳市福田区*************，公民身份号码：422************242，系上诉人的妹妹。委托诉讼代理人：黄雪静，女，汉族，1992年6月20日出生，住址：广东省深圳市福田区*************，公民身份号码：632************025。上诉人（原审被告）：惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区**********号。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：王作辉、龚小叶子，广东宽和律师事务所律师。上诉人张荣与上诉人惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2098号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人张荣上诉请求：一、请求二审撤销一审判决第二项，判令全部逾期违约金计至实际交付房屋之日止；二、请求二审重新审判被上诉人赔付商品房实际土地使用权终止年限与合同约定终止年限不符的七年差价134249.7元（计算方式：房屋总价款1342497元÷70年土地使用年限×7年土地实际相差年限）；三、请求二审法院判令被上诉人承担因逾期而产生的物业管理费用3087.75元；四、一审、二审全部诉讼费由被上诉人承担。具体详见上诉状，有部分变更，上诉请求第一项，补充逾期违约金计算至实际收房的时间即2020年3月9日，计算出来是135726元。一审时提交起诉状是在2019年9月29日，当时是暂计到9月29日，该日期并不是实际收房的日期。上诉请求第二项后面补充：“或由开发商补齐7年的土地年限”。事实与理由：一、关于逾期违约金的判决，上诉人主张判令被上诉人因逾期交房向上诉人支付违约金70884元（暂计至2019年9月29日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止），原审法院依法判决被上诉人承担2019年4月6日至2019年9月29日逾期违约金70883.84元，对于此部分判决上诉人无异议，对于原审中逾期事实的认定无异议。但原审法院只对2019年9月29日之前的逾期责任进行了判决，驳回了“全部违约金请计至实际交付房屋之日止”诉讼请求。对于原审判决中逾期时间与违约金的计算结果，上诉人不认可。上诉人认为原审法院关于逾期的时间事实认定错误，导致计算的赔付金额低于实际损失。首先，在原审中，被上诉人逾期交房，上诉人要求被上诉人支付逾期违约金的主张原审法院予以支持，也就是认定了被上诉人逾期交房的事实，并要求其承担违约责任。上诉人与被上诉人在2019年12月27日庭审当天共同确认涉案房屋还未进行交付，按照上诉的诉求以及法庭审理的事实认定，计算逾期的时间应当至少暂计至12月27日或计算至一审判决确定履行之日止，其他不能计算的日期应当支持上诉人另行主张。其次，因交付房屋的行为是由上诉人与被上诉人共同完成的，所以单凭一方是无法确定具体的交付房屋日期。上诉方提交上诉状时并不能单方面准确预测到实际交付房屋的日期，固无法提供具体日期。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因为被上诉人还未完成涉案商品房的交付，所以应当承担继续履行以及赔偿损失的违约责任。原审的判决却只将被上诉人的违约责任计算至2019年9月29日止，与事实和法律法规相违背。根据民事诉讼法一事不再理的规定，若原审判决生效，那上诉人对2019年9月29日之后的逾期违约金不仅无法申请执行，而且也无法再次主张自己的合法权益。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人约定了违约金的，一方违约时，应当按照该约定支付违约金。如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人认为原审判决的违约金低于实际造成的损失，请求二审法院依法改判，支持上诉人主张的全部违约金（计至实际交付房屋之日止）。二、关于是否应对土地使用年限补差价的问题，上诉人主张被上诉人赔付因涉案商品房实际土地使用权终止年限与合同约定不符的七年土地差价134249.7元。原审法院认为惠州市国土资源局大亚湾分局作出的回复虽然确定了该地使用年限为2079年10月25日止，与上诉人和被上诉人签订的合同中约定的土地使用年限为2086年12月16日止确实不符，但因上诉人未取得房产证，无法确定土地年限为由驳回诉求。上诉人认为，该判决原审法院存在法律适用错误。首先，原审既然已经认定该房屋确实存在不符的事实，为何还要上诉人提供目前无法获得的证据呢？因被上诉人逾期交房，导致上诉人无法正常取得房产证，房产证虽然可以作为证据直接确定涉案房屋的实际土地使用年限，但它并不是唯一可以体现事实的证据。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对与己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第三、四、七的规定：“下列事实当事人无需举证证明：根据法律规定推定的事实；根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；已为有效公证文书所证明的事实。”被上诉人在一审提交的答辩状中明确说明该涉案商品房的土地使用年限是到2079年为止的，而双方签订的真实有效的《商品房买卖合同》约定的使用年限终止日期却是2086年。被上诉人在一审提交的证据6与证据7照片中的国土证都可表明土地使用权终止日期为2079年，国土证上主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。被上诉人提供的国土证与涉案房屋所在的土地属于同一块地，所以可以推定出房产证上的信息是与国土证上的信息一致的。固上诉人有权对该事实不进行举证证明。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承受继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的做法表明不履行合同义务的，另一方能够在履行时限期满之前要求其承担违约之责。”在被上诉人还未交付房屋之前，上诉人同样有权捍卫自己的合法权利，被上诉人与上诉人签订的合同真实有效，应当受到法律保护。合同中约定的内容与实际交付的不符，在事实认定清楚的条件下，违约方应当承担相应的违约责任。根据《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”《民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。”被上诉人一直辩称买卖合同中的土地使用权的终止日期为2079年，2086年是录入时的失误，并认为土地年限的问题并未影响上诉人的利益。但上诉人认为，不能因为被上诉人说是失误，就可以逃避合同约定与实际交付不符的事实，也不能因为是失误就可以不承担违约责任，更加不能因为目前没有造成实际上的损失就认定未来不会有损失。被上诉人交付的房屋确实与合同约定不符，不能因为还未发生实质上的损失就可以判定被上诉人不存在违约。根据被上诉人原审提供的证据六《土地使用权转让合同书》中第九条，明确约定了“土地使用期满，将由惠州市大亚湾经济技术开发区管理委员会无偿收回，被上诉方如需要继续使用该土地，则须于期满180日内向当地国土部门提出申请，经同意后与国土部门签订土地使用权出让合同，缴付土地价款，并办理土地使用权登记手续。”土地使用权剩余年限长短直接影响到上诉人对房屋本身的使用，亦会影响到房屋的价格。同时，合同约定的土地使用年限具体有多少年，会实际影响到房屋的总价，在购买房屋的总价中实际上包含了土地出让金部分，按照合同约定可以使用到2086年期满，但实际上却不翼而飞减少了7年，那就意味着上诉人在购买房屋时多支出7年的土地年限出让金，被上诉人应当返还该部分差价于上诉人。上诉人恳请二审法院依法改判该项判决，支持上诉人要求被上诉人承担七年差价134249.7元的诉求。三、原审法院以未产生实际的物业费用，不予支持上诉人要求被上诉人承担相关物业管理费的诉求。但在3月9日，被上诉人要求上诉人只有先行交付逾期期间的物业费以及公摊水电费3087.75元之后，才能将房屋实际交付，并约定判决实际生效后再将物业相关费用赔付给上诉人。固上诉人先行垫付了物业费用以及公摊水电费用，现有收据一份作为新的证据提交。恳请法院依法判令被上诉方承担1月5日至3月9日期间的物业管理费与公摊水电费总计3087.75元。综上所述，原审法院所作的判决不当，特向你院上诉，请求撤销原判决第二项，给予依法改判。惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司答辩称：1、答辩人此前提交的本案上诉状及补充上诉状内容，构成答辩人对被答辩人上诉的答辩意见。2、被答辩人提出的所谓租金逾期利益损失，其实质为被答辩人认为答辩人违约逾期交房而给其造成的损失，但是涉案合同已经约定逾期交房的违约责任为支付违约金，即被答辩人的损失已经以违约金的方式得到补偿，除非该等违约金明显低于其损失，被答辩人方可要求法院调整违约金数额。因此，无论答辩人主张的本案逾期交房的违约责任是否成立，其显然都无权在已主张违约金的基础上又再行主张其他损失赔偿。3、在答辩人不存在逾期交房、被答辩人因个人原因未按时办理收楼手续的情形下，其物业服务费用应由被答辩人全额缴纳。综上，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。补充，答辩人无需就涉案2017年2月27日签订的商品房买卖合同关于土地年限表述错误对答辩人承担赔偿责任，理由如下：一、该合同文本是经过房管部门审查确定的，答辩人没有修改变更，包括土地使用年限在内的合同内容的权限的可能。二、从答辩人与该小区其他业主签订的合同，有关土地使用年限的记载是正确的，可以看出答辩人没有欺骗隐瞒的故意。三、没有证据证明答辩人利用该年限记载错误，对被答辩人进行了诱导或谋取了不当利益，也没有证据证明该记载错误的土地年限对涉案房产价格造成影响。四、物权法149条规定住宅用地使用权期间届满的，自动续期，因此，涉案合同土地使用年限记载错误，但不会给被答辩人造成损失，不会影响涉案房产的价值。五、即使到了涉案土地使用年限与2079年到期后，因为合同记载的土地年限笔误给被答辩人造成的损失，也只能等该损失实际发生后，才能根据该损失的大小来确定赔偿范围。上诉人惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4898号民事判决第一项判决；二、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对于本案维修期限事实没有查清。一审法院根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条第三项“买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的……自查验次日90日内负责修复”的约定，判定上诉人应当修复并交付房屋的日期为查验日期次日（2019年1月7日）起90日内即2019年4月6日，而上诉人至2019年9月29日才整改完毕，上诉人逾期交房176天，已超出60天，故判决支付违约金70883.84元。此项认定与事实不符。一、2019年1月6日，被上诉人前来收房，其验房师协助被上诉人查验房屋。被上诉人因装修瑕疵的问题要求整改后收房。（详见一审被上诉人提供1月5日验房单）。二、2019年2月4日-2月19日是中国农历新年（2月4日是除夕、19日是正月十五）。按照行业惯例：2019年1月30日-2019年2月19日工人开始休假返乡过年，自2019年2月20日后陆续返回复工，因此维修工作顺延20天。三、2019年4月16日，上诉人已将1月5日验房单中的维修事项全部维修完毕，上诉人的客服人员电话告知被上诉人户内事项已全部处理完毕，被上诉人称5月1日小长假期间可以过来验房并收房。截止到2019年4月16日，扣除新年假期，上诉人处理完2019年1月5日验房单上的事项用时78天。（维修时间2019年1月8日-2019年1月29日22天，2月20日-4月16日56天共计78天），未超过《商品房买卖合同》第11条第三项的修复期限约定。四、2019年5月1日，被上诉人来验房后对1月5日验房单维修事项的维修结果没有提出任何异议，但新提出如下要求：一是对入户门维修结果不认同，要求出具质量报告。二是更换入户门门槛石、窗台石。针对被上诉人新提出的要求，上诉人的项目部包经理出具入户大门的检测报告，并说明门槛石、窗台石均符合装修规范，没有达到更换标准，只做油漆、打磨维修处理。双方最后达成一致意见：2019年5月17日，上诉人维修人员打磨处理门槛石、窗台石后再次通知其验房。五、2019年5月17日，维修完毕后管家通知被上诉人请其自行安排时间来收楼；5月17、18日，上诉人的法务同时告知被上诉人也可以周末过来办理收房手续，有管家值班随时可以接待。六、2019年6月5、6日，被上诉人连续两天来现场查看，对于打磨维修结果吹毛求疵，坚持要求更换，另外新增阳台反坡维修事项。从与管家的聊天记录中及被上诉人提供的视频资料可以看出，反坡6月26日已处理完毕。七、2019年8月5日，被上诉人再次过来验房，再次新增整改事项。（详见一审被上诉人提供8月5日验房单）综上，2019年5月1日后被上诉人提出的维修事项均为新增事项。就2019年1月5日验房单上的维修事项，除去农历春年放假合理顺延20天，上诉人在2019年4月16日均整改完毕，未超过商品房买卖合同约定的90天维修期限。就被上诉人于2019年5月1日之后提出新增维修事项，上诉人都在提出后90天的时间内处理完毕。上诉人认为：一审法院未按照被上诉人提出新增维修事项的时间重新予以计算，将被上诉人于5月1日之后及8月5日提出的新增整改事项一并认为是1月5日验房单上的列明的整改事项，统一从1月5日开始计算维修时间，从而认定上诉人在2019年9月29日未整改完毕，要求上诉人支付违约金70883.84元。一审法院上述的认定与事实不符。二、一审法院判决论证理由错误，适用法律不当。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定了交付标准，一审法院没有按照合同约定的交付标准判决，以上诉人交付的商品房存在的装修质量问题显然是无法满足被上诉人正常居住使用，认定上诉人构成延期交房并承担违约责任，上诉人认为一审法院判决理由错误，适用法律不当，理由如下：上诉人根据1月5日验房单问题汇总分析如下：序号分类数量1勾缝处理4详见1月5日验房单2.3，4.1，4.4，6.52油漆处理8详见1月5日验房单4.53打胶收口处理3详见1月5日验房单5.1，6.1，7.44门扇调整处理4详见1月5日验房单2.3，4.3，8.1根据8月5日验房单问题汇总分析如下：序号分类数量1勾缝处理6详见8月5日验房单5.1，6.3，6.4，7.1，7.3，92油漆处理2详见8月5日验房单2.1，4.53打胶收口处理2详见8月5日验房单2.3，6.24疏通调整处理2详见8月5日验房单7.5，8.31、由以上两个验房单汇总分析出：被上诉人每次提出的维修事项均属于小范围、部分的装修瑕疵问题，非房屋主体结构质量问题，不影响房屋交付和正常居住使用。上诉人均在规定的维修时间内将瑕疵处理完毕，并在第一时间通知被上诉人验收。上诉人认为：上述装修瑕疵问题完全可以在入住期间维修，被上诉人非不能正常居住使用，而是因不愿情绪等因素导致没有办理收房，没有正常使用的责任不在上诉人，因此一审法院对上诉人交付的商品房存在装修质量问题显然是无法满足正常居住使用的判定，没有法律法规依据，也不符合行业的认定标准，上诉人认为若对此存在争议，应由第三方专业鉴定机构出具意见，而不应由法庭简单判断认定。2、上诉人认同一审法院不予支持同期房屋出租的价格支付可得利益10000元以及物业费的判决结果，但上诉人认为一审法院判决适用理由不妥，上诉人已根据合同约定维修并交付房屋，不存在违约行为，不应承担违约责任。3、上诉人认同一审法院不予支持赔付实际土地使用权终止年限与合同约定不符的差价的判决，但一审法院判决理由为土地使用年限的确定应以房地产权证的记载为准，原告可在办出房产证之后视情况另行主张，上诉人认为合同履行过程中上诉人没有因年限的问题侵犯被答辩人的利益，网签合同上的时间是系统录入时出现的错误，不应由上诉人承担赔付责任。三、相关案例支持：2019年5月上诉人与另案当事人就相同的案件事实发生诉讼。经惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出一审判决，贵院维持原判均认为交付标准为：取得竣工验收备案表及实测报告。被上诉人中提出问题均属于房屋装饰装修瑕疵，该问题可在房屋质量保修期内由被上诉人（本案上诉人）通过履行保修义务得以解决……因装饰装修问题影响居住而造成的损失可另行主张权利。详见证据三、四。综上所述，上诉人认为一审法院没有查清事实，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法撤销或改判惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4898号民事判决第一项判决，维护上诉人的合法权益。我方提交书面补充民事上诉状。上诉人此前提交的上诉状与本补充内容不一致的，以本补充内容为准。一、原审判决认定涉案房屋不符合交付条件，从而认定上诉人逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，属认定事实错误，也与法律规定不符。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支待，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”据此，本案中，如果涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件，则被上诉人不得拒绝接收，除非其有证据证明该房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题。根据上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》第九条的约定可知，涉案房屋的交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。该合同第一条还约定上诉人应在2018年12月3l日前向被上诉人交付涉案房屋，并应提前至少10天告知被上诉人查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点等事项。而上诉人提交的证据证明，涉案房屋已于2018年11月28日取得测绘报告，于2018年12月11日取得建设工程竣工验收备案表，即该房屋已经符合双方合同第九条约定的交付条件。并且，上诉人也已按照约定于2018年12月17日向被上诉人发出了《收楼通知书》，被上诉人则于2019年1月5日前往收楼，并签收了涉案房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，即上诉人已按照双方合同的约定履行了交房的通知义务。被上诉人虽在验房过程中以涉案房屋存在质量问题为由拒绝收房，但是正如上诉人在此前上诉状中所汇总分析的，被上诉人提出的所谓房屋质量问题，其实均属于该房屋的装饰装修瑕疵，而非该房屋的主体结构等房屋本身的质量问题。并且，被上诉人也没有任何证据证明该等装饰装修瑕疵会“严重影响”其对涉案房屋的正常居住使用。因此，在涉案房屋已经符合约定的交付条件、上诉人已合法通知被上诉人收房、被上诉人拒绝收房的理由不能成立之情形下，上诉人已经履行了交房的义务，由此导致的逾期交房，其责任不在于上诉人，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。事实上，除涉案《商品房买卖合同》关于房屋交付条件的约定外，上诉人与被上诉人签订的该《商品房买卖合同》之附件十一《补充协议》第一条第2款还进一步约定：“买受人在查验房屋过程中所提出的质量异议以及出卖人对异议的处理，属于保修责任范畴，不构成出卖人违约或买受人拒绝收楼的理由，买受人应当接收该房屋，但下列情形除外：(1)该房屋的主体结构存在安全隐患；(2)该房屋的质量问题严重影响正常居住使用并导致人身损害。”显然，被上诉人提出的涉案房屋装饰装修瑕疵，更不符合该《补充协议》约定的拒绝收楼条件。然而，原审判决既置上述法律规定和双方约定于不顾，将双方约定的涉案房屋交付条件与涉案房屋的装饰装修质量问题混为一谈，又在没有通过实地勘察或鉴定进行综合评定、也没有其他客观证据证明的情形下，得出涉案房屋“存在的装修质量问题显然是无法满足原告的正常居住使用”的结论，其在适用法律和认定事实方面显然均存在错误。二、原审判决虽已认定系涉案房屋的装修存在质量问题，却未查清涉案合同已对装修质量问题的解决存在明确约定，进而错误判决上诉人承担逾期交房的违约责任。如上所述，被上诉人提出的所谓房屋质量问题，实为房屋的装饰装修质量问题，原审判决也对此予以确认(见原审判决第9页第10行)。而就涉案房屋除地基基础和主体结构以外的其他质量问题以及装饰装修质量问题的处理，涉案《商品房买卖合同》第十六条明确约定：对房屋的其他质量问题，及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任，如果经连更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同；对装饰装修的质量问题，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。因此，即使涉案房屋存在原审判决所认定的装修质量问题，也应当适用上述约定加以解决，被上诉人不能以该等装修质量问题为由拒绝收房。遗憾的是，原审判决并未查清上述关于装修质量问题解决的约定，而是错误适用双方关于逾期交房的相关约定，从而错误认定上诉人应承担支付违约金的逾期交房违约责任。三、被上诉人完全清楚涉案土地使用年限的真实情况，涉案2017年2月27日签订的《商品房买卖合同》关于涉案土地使用年限的表述显属笔误，并非双方的真实意思表示，上诉人不应就该笔误对被上诉人承担任何责任。上诉人自2012年取得涉案土地的使用权证书，涉案土地使用权的中止日期为2079年lO月25日。2017年2月8日，上诉人与被上诉人就涉案房产签订了一份《商品房买卖合同》。该份《商品房买卖合同》已提交给银行，作为银行同意向被上诉人发放住房抵押贷款的重要依据。在该份《商品房买卖合同》的第一条中，正确记载了涉案土地使用年限到期日为2079年10月25日。2017年2月27日，上诉人与被上诉人就涉案房产又签订了一份《商品房买卖合同》，提交给房产管理部门备案。2月27日《商品房买卖合同》除记载的涉案土地使用年限到期日为2086年12月16日外，其余条款和内容与双方2月8日《商品房买卖合同》完全一致。上述双方2月8日《商品房买卖合同》与2月27日《商品房买卖合同》，均为双方在平等自愿基础上签订，其合法成立并已生效，且该两份合同除记载的土地使用年限内容不一致外，其他内容完全一致，因此，该两份合同不存在效力大小的问题，其都是同等有效的，且彼此之间并不构成补充或变更的关系，其在实质上应当被视为是双方就涉案房屋买卖签订的同一份合同。故此，不能以2月27日《商品房买卖合同》签订在后，即以该合同记载的土地使用年限内容来否定2月8日《商品房买卖合同》记载的土地使用年限内容。当事人在签订合同时，因为疏忽大意等原因，就各种核心和非核心条款出现笔误的情况并不鲜见。此时，应当根据民法的公平和诚实信用原则，根据本案具体情况来综合认定，探究当事人的真实意思表示。上诉人有充分理由说明2月27日《商品房买卖合同》关于涉案土地使用年限的记载是笔误，并非双方的真实意思表示：首先，根据《惠州市人民政府办公室关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》(惠府办(2016)17号)等法规、文件的规定，开发商在预售商品房前，应当在销售现场制作“房屋销售信息公示栏”，做好国土证、建设工程规划许可证等有关预售项目信息公示工作。上诉人据此制作了涉案项目的“房屋销售信息公示栏”，在该公示栏长期公开展示涉案土地的国有土地使用证原件，该使用证清楚记载了涉案土地使用权的终止日期为2079年10月25日。显然，对于已经对外公示的土地使用年限信息，作为购房方的被上诉人没有理由对此不清楚，否则有违常理；而作为开发商的上诉人，更没有理由对此仍误导、欺诈业主，否则更有违常理。其次，2月8日《商品房买卖合同》正确记载了涉案土地的使用年限，被上诉人签署该合同时对此并无异议，表明其当时清楚并接受涉案土地使用期限到期日为2079年10月25日这一事实，因此，在2月8日《商品房买卖合同》已经成立并生效、上诉人与被上诉人已就涉案房屋买卖条款达成一致意见的情形下，上诉人在与被上诉人签订用以备案的2月27日《商品房买卖合同》时，没有任何理由和动机将涉案土地使用年限延长至不属实的2086年12月16日，因为这一延长完全只是增加了上诉人的义务，不会给上诉人带来任何好处。由此可见，2月27日《商品房买卖合同》关于涉案土地使用年限的记载，显然只能是笔误。再次，2月27日《商品房买卖合同》正确记载了涉案土地的国有土地证号“惠湾国用(2012)第132*****317号”，从该土地证号可以看出涉案国有土地使用权证书的颁发时间为2012年，也就意味着涉案土地起始使用日不会超过2012年，而法律明确规定住宅的土地使用年限为70年，由此可以推断出涉案土地的使用年限最长不会超过2082年。因此，2月27日《商品房买卖合同》关于涉案土地使用年限的记载显然是错误的，该错误完全是笔误所致。综上，由于2月27日《商品房买卖合同》关于涉案土地使用期限的表述，并非上诉人与被上诉人的真实意思表示，故上诉人对此并不存在违约行为，被上诉人要求上诉人就此赔偿其损失，没有任何事实依据。上诉人请求二审法院能根据本案事实和相关法律规定，依法公正裁判，对原审判决予以改判，以维护上诉人的合法权益。张荣答辩称：我方认为，交房即“房屋的交付”是商品房买卖合同履行中的重要环节，交房不同于普通买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动，具体而言，从程序上是由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节组成，专业技术方面则涉及房屋质量验收、相关房地产资料交付与出示两大基本问题。合同是否如约履行不能仅靠单独的条件完成与否来决定。实测报告以及竣工验收备案表是用来证明开发商所建房屋符合交付条件的重要依据，这仅属于对工程施工的管理规范要求，并不能在诉讼中作为当然有效的抗辩事由，更不能对抗质量不合格事项的客观事实，因此，被上诉方虽然已经取得相关文件，但上诉方有充分的证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定的条件，我方认为应当以合同签订内容为准，尊重客观事实的存在，被上诉人应承担相关民事责任。根据合同法规定，标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可拒绝接受标的物。一般认为，标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应的逾期给付责任。我方购买的是全装修房，不同于毛坯房，所以验收标准也应当不同。全装修房是开发商已经完成装修的房屋，应当达到交房后即可适宜居住的标准，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应更注重居住需求，考虑到装修工程的必要质量要求。对全装修房的收房验收，实际上是对房屋工程及装修工程的双重验收，可根据合同约定装修的附加要求来确定我方提出的质量问题是否构成合理拒收理由。对于逾期交房的责任承担，应按照“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按合同办理。而开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。被上诉方最迟整改后再交付日期应当为2019年4月7日，而我方实际收房之日为2020年3月9日。开发商主张免责的事由主要集中在因不可抗力而导致逾期交房以及因第三人的原因造成开发商逾期交房这两种情况；我国合同法规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，商品房预售合同中出现的不可抗力事件主要集中在房屋建设施工中的突发情况，如重大自然灾害和特殊社会事件导致的停工。被告却以节假日为由延长整改维修期，从而提出免责的请求显然是不合理的。开发商是否在不可抗力出现后及时告知了购房人，以减轻购房人的损失，如未及时告知，导致购房人的利益受损，仍应承担相应违约责任。据合同相对性原则及《合同法》第121条的规定，因第三人造成违约的，开发商不能请求免责，仍应向业主承担违约责任，开发商与第三人间的纠纷由双方另行解决。综上所述。我方总结如下：1、我方于2019年1月6日按约前往收楼，但因质量问题已经达到合同第11条第3款约定可以拒收的条件，按照“有约定从约定，无约定从法定”的原则，固属于合理拒绝收楼；2、凡属在收房后发现的质量问题，都属于瑕疵担保责任范畴，而不是逾期交房责任，购房者可另行主张权利。我方发现问题是在收房之前，并且达到合理拒收的理由，应当属于被上诉人逾期交房责任，而不属于瑕疵担保责任。固被上诉人应当承担逾期违约责任；3、被上诉人认为逾期时间的计算应当除去节假日，但合同并无特殊约定，也不属于不可抗力，故应当按照自然日来计算，逾期整改的合理时间为90个自然日；4、合同中既然约定整改完成后要再次交付，就意味着被上诉人应当满足收房条件后再次通知收房、质量验收、房屋交付、书面确认四个环节。但截至到2020年3月9日实际收房前，被上诉人都无法在房屋完全整改好的状态下合理的通知我方收房，固逾期终止日期应当计算至实际交付之日2020年3月9日止；5、被上诉人多次强调关于土地年限不符一事属于第三方操作失误，但根据合同法第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。固被上诉人应当承担违约责任；6、被上诉人认为土地年限不符目前未侵犯我方利益，所以认为不需要承担违约责任，但土地使用权剩余年限长短直接影响到上诉人对房屋本身的使用，影响到房屋的价格，并且在土地使用期届满时会产生续期费用，故不能因目前还未发生实际损失，就以此为由逃避违约责任。被上诉人提到的合同是经过相关部门确认的，正式的合同经过相关部门确认，我们认定合同有效，应该按照合同约定履行，合同约定与实际不符，我方有权利要求被上诉人按照合同的内容去履行。其他业主签订的合同与我们的合同不太一样，被上诉人提交的其他买受人签订的合同有附件12，我们没有附件12。合同从根本上就不是同一份。我方没有说开发商在签订合同的时候存在诱导、欺诈，我方只对合同的内容要求在交付的时候达到一致。物权法规定自动续期，但没有规定自动续期为无偿续期。房屋产权有土地使用权和产权组成，房屋所有权是永久的，土地使用权有所不同，土地使用权会随着时间的延续影响未来房价的升值，所以土地年限的到期或减少，不仅关系到产权本身的完整性，还会影响业主本身对土地的适用权限。开发商应该按合同内容履行，不能因为目前还无法计算出损失，就逃避违约责任。我方可以接受开发商补齐这7年的权限，这样也不存在计算出来的赔偿金额有误差。张荣向一审法院起诉请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金70884元(暂计至2019年9月29日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止)；2.判令被告赔付商品房实际土地使用权终止年限与合同约定不符的七年差价134249.7元；3.判令被告支付因逾期交房而导致原告造成的可得利益10000元；4.判令被告承担因逾期产生的物业管理费；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：经某1，2017年2月27日，原告张荣与被告美泰汇公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的惠州大亚湾西区龙山七路3号美泰天韵大厦2栋二单元27层01号房，房屋总价为1342497元。合同第一条约定涉案商品房所占用的土地用途为住宅、商业，土地使用权终止日期为2086年12月16日。合同第九条和第十条约定了交付条件，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，以及供水、排水、供电、供暖、供气等相关设施设备符合相关使用条件。合同第十一条约定了交付期限，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，并应当在交付日期届满前10日采取邮政快递、挂号信、报纸公告等任何一种形式在交付期届满前10日书面通知买受人办理交付手续；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，包括（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、（2）管道堵塞、（3）门窗翘裂、五金件损坏、（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。合同第十二条约定逾期交房的违约责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第十六条第（三）项及合同附件六约定了装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。原被告双方签订商品房买卖合同后，原告依约支付了首期款542497元，余款800000元办理了银行按揭贷款，贷款已发放完毕。2018年12月17日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告办理收楼手续。2019年1月5日，原告前往收楼，签署了《广东省商品住宅使用说明书及质量保证书》，但因入户空间、客厅、阳台、卫浴、厨房等地方存在多处需要整改的地方，故原告未办理收楼手续。2019年1月6日原告查验房屋，向被告提出上述需要整改的问题，并与被告验房师签字确认。2019年1月15日被告委托物业公司通知原告于2019年5月17日收房，因被告提供的收房名单没有原告名字，物业公司工作人员告知原告以收房名单为准，故2019年5月17日原告没有办理收房手续。2019年6月份开始被告对房屋的客厅、阳台反坡、管道堵塞、墙面开裂进行修复，2019年8月5日原告到现场查看房屋，但仍存在渗水及初验时的质量问题，被告承诺除渗水问题需要较长时间排查外，其他质量问题于2019年8月15日前整改完毕。2019年8月15日房屋未整改完毕，故原告仍未办理收房手续。另查明，被告开发的“美泰天韵大厦1、2栋、商业及地下室”项目已于2018年11月28日取得《惠州大亚湾房产测绘成果报告》，于2018年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、广东省商品住宅使用说明书及质量保证书、支付房款发票以及相关票据、房屋交付验房表、聊天记录截图，被告提交的EMS快递单、竣工验收备案表、测绘成果报告等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为,原告张荣与被告美泰汇公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于被告是否存在逾期交房的问题，原、被告在合同中约定于2018年12月31日前交付房屋，交付标准为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告。涉案房屋为包含装修的房屋，原告支付的总房价款中包含了房屋装修部分的价款，故该房屋的交付不仅应满足被告已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等条件，而且应满足商品房预售合同中关于装饰装修及设备标准的约定。商品房预售合同虽然对装饰装修及设备标准进行了约定，但是对瑕疵的量与程度未作更具体的描述，导致原被告双方对收房标准的理解发生分歧。对此，应根据当事人的合同本意及符合合同目的的特定标准履行。现根据查明的事实，被告交付的商品房存在的装修质量问题显然无法满足原告的正常居住使用，故被告辩称的商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，并在合同约定的交房日期前通知原告收楼的主张本院不予认可，被告逾期交房，原告主张被告支付逾期交房的违约金本院予以支持。关于逾期交房违约金如何计算的问题。根据原被告双方签订的商品房买卖合同第十一条第三项“买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的……自查验次日起90日内负责修复”的约定，被告应当交付房屋的日期为查验日期次日（2019年1月7日）起的90日内即2019年4月6日，截止至2019年9月29日，被告逾期交房176天，已经超出60天。根据《商品房买卖合同》约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金为70883.84元（1342497元×0.0003×176天）。关于是否应对土地使用年限补差价的问题，虽然惠州市国土资源局大亚湾分局作出回复称涉案商品房所在项目用地土地使用年限至2079年10月25日止，与原被告签订的《商品房买卖合同》约定的土地使用权终止日期为2086年12月16日不符，但是土地使用年限的确定应以房地产权证的记载为准，涉案商品房目前还未办出房产证，故原告诉请被告赔付实际土地使用权终止年限与合同约定不符的差价本院不予支持，原告可在办出房产证之后视情况另行主张。关于可得利益及物业管理费是否应由被告承担的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原被告双方签订的商品房买卖合同第十一条已经约定了被告逾期交付房屋应支付违约金，故原告请求按同期房屋出租的价格支付可得利益10000元本院不予支持。原告未提交相关证据证明物业管理费的数额以及已经实际支付了物业管理费，故原告请求被告承担物业管理费本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张荣支付逾期交房违约金70883.84元；二、驳回原告张荣的其他诉讼请求。案件受理费8441.24元，由原告张荣负担6841.24元，由被告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司负担1600元。本案二审期间，上诉人张荣提交了证据：证据一、物业费收据；证据二、与管家微信截图；证据三、与管家微信截图；证据四-1、2019年5月1日会议记录手稿；证据四-2、与法务微信截图及《会议纪要》；证据四-3、与管家微信截图；证据五、3.9日收房录音；证据六、上诉方与被上诉方法务、管家微信截图以及法务提供的收房名单；证据七、《催稿通知书》及物流签收；证据八、与管家微信截图；证据九、与管家微信截图；证据十、业主群截图及补充协议截图。上诉人惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司提交了证据：证据一、被上诉人与上诉人工作人员微信聊天截图；证据二、涉案房产状况光盘；证据三、2017年2月8日《商品房买卖合同（预售）》及其附件十一《补充协议》；证据四、《惠州市人民政府办公室关于进一步加强我市房地产市场监督管理工作的通知》（惠府办〔2016〕17号）；证据五、涉案项目“房屋销售信息公示栏”状况视频光盘；证据六、涉案小区部分房产备案的《商品房买卖合同（现售）》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司是否应当承担逾期交房的违约责任；二、土地使用年限的确认以及物业费退还的问题。对此分析如下：第一，对于惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。根据双方签订的涉案《商品房买卖合同》第九条的约定，涉案房屋的交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。涉案房屋已于2018年12月11日取得建设工程竣工验收备案表，于2018年11月28日取得测绘报告，且美泰汇公司已于2018年12月17日履行了通知业主张荣收楼的义务，故美泰汇公司已经履行完毕按期交房的合同义务。对于上诉人张荣所提出的美泰汇公司存在逾期交房的行为，系因涉案房屋存在的客厅阳台反坡、管道堵塞、墙面开裂等需要修复问题，并非地基基础和主体结构等房屋质量问题，且美泰汇公司已经按约定时间整改，故一审认定美泰汇公司存在逾期交房的事实错误，本院予以纠正。第二，对于土地使用年限确认以及物业费退还的问题。根据涉案土地的国有土地使用权证书，涉案商品房所在项目用地的土地使用年限至2079年10月25日止，且双方当事人于2017年2月8日就涉案房产签订的《商品房买卖合同》中亦记载了涉案土地使用年限到期日为2079年10月25日。至于双方当事人于2017年2月27日签订的《商品房买卖合同》中所载的土地使用权终止日期为2086年12月16日，本院采信其属笔误，美泰汇公司应当公开纠错。故张荣诉请美泰汇公司赔付实际土地使用权终止年限与合同约定不符的7年差价，本院不予支持。如前所述，惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司并不存在逾期交房的情况，故张荣请求判令美泰汇公司承担因逾期交房而产生的物业管理费没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持；上诉人张荣的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4898号民事判决；二、驳回张荣的诉讼请求。一审案件受理费8441.24元，由张荣负担6841.24元，由惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司负担1600元。二审案件受理费用4527元，由张荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧