重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初8181号 原告：马贤，男，1982年3月14日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：余文灿，重庆博冠律师事务所律师。 被告：叶大凤，女，1970年8月12日出生，汉族，住重庆市巴南区。 原告马贤与被告叶大凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员丁希来独任审判，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告马贤及其委托诉讼代理人余文灿与被告叶大凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马贤向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告叶大凤签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告叶大凤返还租金45000元、保证金5000元及资金占用损失（资金占用损失以50000元为基数，自2018年4月27日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至款清时止按贷款市场报价利率计算）；3、判令被告叶大凤赔偿原告损失52420元。事实及理由：2018年2月28日，原告马贤与被告叶大凤签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告马贤租用被告叶大凤位于重庆市X的厂房（以下简称案涉厂房），面积1000平方米。合同签订后，原告马贤向被告叶大凤支付保证金5000元及2018年2月28日起至2018年8月31日的租金45000元。2018年4月27日，重庆市巴南区人民政府（以下简称巴南政府）牵头对（案涉厂房）进行了违章建筑拆除。嗣后，原告了解到，重庆市巴南区人民政府南泉街道办事处（以下简称南泉街道办）已于租赁合同签订前就案涉厂房向被告叶大凤出具了《重庆市巴南区人民政府南泉街道办事处关于自行搬出在建违法建筑内财物的通知》，告知被告叶大凤限期拆除，被告叶大凤未在期限内拆除，嗣后被巴南政府强拆。 被告叶大凤辩称，租赁合同中签字的人是叶大吉，叶大吉的名字不是叶大凤书写。案涉厂房是被告修建，没有办理产权登记，租金由被告收取。 原告马贤围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1、租赁合同，2、微信转账记录，3、工商银行电子回单，4、信访事项告知书，5、马贤与叶大凤的聊天记录，6、信息支付记录。被告叶大凤提交如下证据：1、公证处工作记录，2、南泉街道出具的证明，3、光盘。经原告马贤与被告叶大凤举证、质证，本院审查后对原告马贤与被告叶大凤举示的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月28日，原告马贤（作为乙方）与叶大吉（作为甲方）签订租赁合同，约定：叶大吉将案涉厂房出租给原告马贤使用，建筑面积1000平方米，租赁期限2018年2月28日至2023年2月27日，前三年租金90000元/年，第四年与第五年租金为100000元/年，租赁保证金5000元等。重庆市巴南公证处制作工作记录，载明：2018年4月27日上午，巴南区两违办、巴南区规划分局、巴南区南泉街道、巴南区国土分局巴南区南泉街道立桅村、巴南公证处等单位的工作人员对叶大凤的违建的案涉厂房内的物品进行搬运，物品由租赁户搬运完毕，没有需要清点后另行保管的物品。2020年8月21日，南泉街道办出具情况说明，载明：2018年4月27日上午，南泉街道立桅村老鸦树组对该组内叶大凤违建房拆除过程中，由租赁户马贤负责对违建房内物品进行清点搬走，房主叶大凤不在现场。 另查明，2018年1月20日，原告马贤通过微信转款方式向被告叶大凤转款5000元。2018年3月5日，贵阳金扳手展示展览有限公司向被告叶大凤农业银行账户转款45000元。原告马贤称上述两笔款项是租赁被告叶大凤案涉厂房的定金和租金。被告叶大凤予以认可，但认为原告马贤支付的租金中应扣除2个月的租金，剩余部分退还原告。2018年3月1日，被告叶大凤将案涉厂房交付原告马贤使用。2018年4月27日，案涉厂房被拆除。2018年7月10日，微信名为“胡胜（晋伟）向原告马贤发送“监控安装和打印机3480。路由器100，打卡机380，电脑主机1800。共计5660”，原告马贤遂向该微信账号转账5660元。 审理中，原告马贤陈述签订租赁合同时叶大吉不在现场，租赁合同中“叶大吉”系被告叶大凤签字、捺印也是被告叶大凤。被告叶大凤认可叶大吉不在签订合同的现场，对是否捺印记不清楚。被告叶大凤陈述案涉厂房修建时报建未获批准。 本院认为，根据原告马贤与被告叶大凤陈述，租赁合同关于定金与租金等相关事项的约定，以及原告马贤向被告叶大凤支付定金和租金的事实，足以认定租赁合同由原告马贤与被告叶大凤签订，系双方真实意思表示。同时，根据重庆市巴南公证处的工作记录、南泉街道办出具的情况说明及被告叶大凤关于案涉厂房报建未获批准的陈述，足以说明案涉厂房系属违法建筑。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院》（以下简称“解释”）第一条、第二条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理……”、“出租人就未取得建设工程规划许可证......建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”原、被告签订的租赁合同无效，不受法律保护。解释第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予准许”，原、被告签订的厂房出租协议部分无效，不等于原告马贤可无偿使用承租房屋，即原告马贤仍应按其实际使用期限向被告叶大凤支付占用使用费，至于房屋使用费之标准，可参照双方约定的租金标准计付。按此计算，原告马贤实际使用案涉厂房期间（2018年3月1日至2018年4月26日）的使用费为：90000元/年÷365天/年×57天=14055元，被告叶大凤应退还原告马贤30945元（45000元-14055元），故对原告马贤要求被告叶大凤退还已支付的租金45000元的诉请，本院部分予以支持。合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”，原告马贤于租赁合同签订后支付被告叶大凤保证金5000元，被告叶大凤应予返还，故对原告马贤要求被告叶大凤退还保证金5000元的诉请，本院予以支持。案涉厂房于2018年4月27日拆除，被告叶大凤应于案涉厂房被拆除之日暨原告马贤不能实际使用案涉厂房之日返还原告马贤预先支付且扣除实际使用案涉厂房费用后的租金及保证金，现原告马贤要求被告叶大凤支付资金占用损失，于法有据，本院主张以35945元（30945元+5000元）为基数，自2018年4月27日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至款清时止按贷款市场报价利率计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告马贤虽于2018年7月10日向微信名“胡胜（晋伟）”转账5660元，但并无其他证据证明该转账金额系使用案涉厂房产生的损失，现原告马贤并无证据证明使用案涉厂房产生了损失，被告叶大凤对原告马贤使用厂房的损失也不予认可，故对原告马贤要求被告叶大凤赔偿损失52420元的损失，本院不予支持。 综上，原告马贤的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院》第一条、第二条、第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告马贤与被告叶大凤于2018年2月28日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告叶大凤返还原告马贤租金30945元、保证金5000元，合计35945元； 三、被告叶大凤支付原告马贤以35945元为基数，自2018年4月27日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至款清时止按贷款市场报价利率计算的资金占用损失； 四、驳回原告马贤的其他诉讼请求。 上述款项，限被告叶大凤于本判决发生法律效力之日起5日内履行，逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2428元，减半收取1214元，由原告马贤负担420元，由被告叶大凤负担794元。原告马贤负担部分已交纳，被告叶大凤负担部分已由原告马贤垫付，限被告叶大凤于本判决生效后5日内径付原告马贤，本院预收的受理费不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  丁希来 二〇二〇年九月十日 书记员  廖荣鹏