江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初4677号原告：侯玥含，女，1994年7月15日出生，汉族，住本市海州区。委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海玲，女，1969年5月16日出生，汉族，住本市海州区，系原告母亲。被告：连云港维港汇商业管理有限公司，住所地本市海州区通灌北路87号国际商务大厦第A楼103室。法定代表人：李家路，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱永成，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。原告侯玥含与被告连云港维港汇商业管理有限公司（以下简称维港汇公司）侵权责任纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯玥含及其委托诉讼代理人杲先亮、邹海玲、被告维港汇公司的委托诉讼代理人朱永成、苗红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯玥含向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因其占有原告房屋而给原告造成的损失127500元（从2016年4月12日计算至2019年4月12日），2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告2010年8月8日与连云港广某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦第A楼2171、2172室。2013年，连云港广某房地产开发有限公司向原告交付了涉案房屋。2019年4月3日，原告办理了涉案房屋的不动产登记证书。2016年4月12日起，在未经原告同意的情况下，被告恶意占有原告的上述房屋，擅自使用原告购买的商铺对外招商经营，被告的行为使得原告无法使用自己所有的房屋，给原告造成了损失，严重侵犯了原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决！被告维港汇公司辩称：一，原告诉求没有事实及法律依据，被告是受广某公司的委托对国际商务大厦进行招商管理，广某公司是与购房户在商品房买卖合同中约定产权式商铺招商管理及物业可以由广某公司委托第三人来管理，被告基于这种授权取得涉案国际商务大厦招商管理权限，90%以上业主已领取租金，认可被告的招商管理且在海州区法院及中院有很多的司法判例已确认这种招商关系的合法性，原告诉状中称我方侵占其房屋是没有事实依据的。二，本案案情和（2018）苏0706民初9591号吉德花案件具有相同的请求权基础，涉及到被告的经营权问题以及租金的分配比例问题，根据民诉法150条规定，本案应诉讼中止。三、本案案由不应为财产损害赔偿纠纷，具体案由由法院定夺。四、原告从来没有与被告联系，也没有提供联系方式和银行账号，根据被告与其他90%的业主约定我们计算出原告应领租金2171铺租金5247元、2172铺租金7227元，共计12474元，原告随时可以领取，原告要求被告支付127500元没有法律依据，其按照资金回报率8%的约定是根据其与第三方约定，不能适用于被告，其按照年利率16%计算利息也没有法律依据。原告应当按照多数业主的意见来行使自己的权利，因为商铺属于产权制商铺，应该按照物权法和江苏省高院司法解释，涉及到有关公共和公共管理的事项，应当占建筑面积过半数或者总人数过半数同意，被告是属于开发商百分之百授权，和百分之九十以上业主授权来进行招商管理，百分之九十以上业主与被告都有约定，对涉案商场被告有权决定租金的价格和价格区间，也有权调整租金价格，作为业主是不得干涉，双方还约定商场开业时根据被告与第三方约定的租金，租金中收益的部分开始约定是40%归被告，60%归业主，后来在被告经营过程中，最大让利给业主，比例就调整为租金收益30%归被告，70%归业主，如果年租金达到850万元以上，租金收益20%归被告，80%归业主，这些约定作为原告应当遵从大部分业主的意见，综上请求法庭依法判决。本院经审理认定事实如下：2010年1月9日，原告的母亲邹海玲与连云港广某房地产开发有限公司（以下简称广某公司）签订《国际商务大厦商铺认购书》，认购海州区通灌北路87号国际商务大厦商业裙楼二层2171、2172单位，建筑面积分别为10.66平方米、15.04平方米。《认购书》第五条约定：认购方同意由深圳市尖莎咀百货有限公司连云港分公司（以下简称尖沙咀百货）对国际商务大厦商业裙楼进行3年的统一招商、经营和管理，并同意将本认购单位交给尖沙咀百货使用，使用期为3年。后原告与广某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定广某公司向原告出售海州区通灌北路87号国际商务大厦A楼幢单元2171、2172号房商铺两间，建筑面积分别为10.66平方米、15.04平方米，套内面积分别为5.06平方米、7.14平方米，金额分别为148987元、205250元。后原告办理了涉案商铺的不动产登记证书，分别记载商铺面积10.73平方米、15.12平方米，专有建筑面积5.6平方米、7.9平方米。因尖沙咀百货没有对国际商务大厦实际运营，原告称2013年向其交付房屋，在物业办理了手续。被告称2016年4月12日开始接手涉案商铺，2017年5月31日开始对外出租。2016年4月1日，广某公司（甲方、开发商）与维港汇公司（乙方、合作方）签订维港汇百货进驻连云港国际商务大厦项目协议书，主要约定内容如下：1、进入项目为位于新浦区的国际商务大厦；2、经营期限暂定八年（以乙方与开发商及各业主最终的租赁合同约定的时间为准）；3、甲方商场一至三层建筑面积约11849平方米，甲方根据乙方对商场的规划采取分割销售，甲方委托深圳市星联地产顾问有限公司代理销售，其中一层街铺部分可按自营方式，其余部分由维港汇百货根据招商的实际情况采取前三年统一租赁经营形式，年净租金回报率由乙方根据招商及市场情况与购房户议定。甲方销售商铺，与小业主签订买卖合同的同时，乙方与小业主分别签订自营或统一租赁合同；4、开业时间暂约定为2017年5月30日，具体时间甲方在工程装修完毕时书面通知乙方。合同还对其他事项进行了约定。2016年4月12日广某公司出具《委托书》，将国际商务大厦的招商及运营工作委托维港汇运营，并代为管理物业。委托书中载明要求维港汇公司和商场的购房户签订委托经营合同或者房屋租赁合同，积极做好招商和商场的运营工作。2019年3月26日，广某公司出具证明，内容载明：海州区国际商务大厦A楼是连云港广某房地产开发有限公司开发的产权式商铺。在销售过程中公司与全体业主约定由广某公司同意负责委托第三方招商管理和物业管理。2016年4月12日，由广某公司委托维港汇公司统一招商出租、使用、管理。广某公司移交A楼产权式商铺给维港汇商户面积（不含一楼独立外铺面积在内）占整个商场一至三层总面积的90%以上。另查明，自2017年6月起，维港汇每季度向339位业主支付租金（商铺总面积8219.29平方米）至2019年2月份。原告和被告之间未签订委托租赁管理协议书，从开业开始对外招租起，原告未领取租金。上述事实，有当事人提交的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告购买的商铺在物权解释上为产权式商铺，即业主购买商铺后，由开发商或者开发商指定的管理公司进行整体返租。本案中，原告与国际商务大厦的开发商广某公司签订的《国际商务大厦商铺认购书》已经明确表示同意将购买的房屋交付广某公司选择的尖沙咀百货使用，表示原告在认购商铺时对涉案商铺为产权式商铺的性质知悉。在广某公司将国际商务大厦实际指定维港汇运营后，虽然原告尚未与维港汇签订了《商铺委托租赁管理协议书》、《商铺委托租赁授权书》，但二者实际上构成了委托经营合同关系。本院认为，自广某公司将国际商务大厦的招商及运营工作委托维港汇运营，虽然原告尚未与维港汇签订《商铺委托租赁管理协议书》、《商铺委托租赁授权书》，但其实际对国际商务大厦进行招租管理并向部分业主持续支付租金。就本案原告购买的国际商务大厦的两间商铺而言，虽然办理了不动产权证书，权利证书上也载明了商铺的位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。其只有在统一规划、整体使用时才能体现价值，如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整体区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。因此，虽然原告作为业主享有所有权，但该权利行使既要遵循经营公司维港汇根据约定获得的使用权、管理权，也不能损害其他业主的整体利益。且，根据《物权法》第七十六条的规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权力的其他重大事项，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主对产权式商铺的权利行使，因涉及建筑区划内重大事项的处分，单个业主无法行使权利。原告称2016年4月12日起，在未经原告同意的情况下，被告恶意占有原告的上述房屋，擅自使用原告购买的商铺对外招商经营，被告的行为使得原告无法使用自己所有的房屋，给原告造成了损失，原告的该陈述与本案事实不符，被告不存在恶意侵占原告涉案商铺的事实，故对原告要求因被告侵犯其物权造成损失的诉求，本院不予支持；原告与被告形成事实的委托租赁关系，原告可基于委托租赁关系另案向被告主张合理租金。对于被告辩称原告主体不适格的抗辩意见，虽然涉案商铺系原告母亲邹海玲与广某公司签订的认购书，并缴纳的款项，但购房合同系原告与广某公司签订的，且产权证书亦是办理在原告名下，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下：驳回原告侯玥含的诉讼请求。案件受理费2850元，由原告侯玥含负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  李秀芬人民陪审员  韩继军人民陪审员  黄苏生二〇二〇年九月二十九日书 记 员  窦敏华法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(二)《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。（三）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94户行：连云港市农业银行苍梧支行三、海州区人民法院执行账号开户名称：连云港市海州区人民法院账号：32×××99-013012开户行：连云港建行海宁西路分理处