广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6506号原告：广州骏达汽车企业集团，住所地广州市越秀区东华西路启沃坊9号301室。法定代表人：罗演萍。委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓娴，广东智洋律师事务所律师。被告：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区光塔路100号102号二楼。法定代表人：曾健庆，职务所长。委托诉讼代理人：龚健、何兆伦，该所职员，联系地址。被告：广州市佳明物业管理有限公司，住所地广州市越秀区大南路132号首层及阁。法定代表人：赵武。被告：广州市越秀区佳明德伟旅馆，住所地广州市越秀区大德路114-120四楼。法定代表人：吴之火。委托诉讼代理人：冯穗刚，广东粤鑫律师事务所律师。原告广州骏达汽车企业集团与被告广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称房管二所）、广州市佳明物业管理有限公司（以下简称佳明物业公司）、广州市越秀区佳明德伟旅馆（以下简称德伟旅馆）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款、第二十七条的规定，适用普通程序独任制审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张亮、黄晓娴，被告房管二所委托诉讼代理人龚健、何兆伦，被告德伟旅馆委托诉讼代理人冯穗刚到庭参加诉讼。被告佳明物业公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决三被告立即将广州市越秀区××号首层房屋腾空并返还给原告，向原告支付房屋使用费及相应利息【房屋使用费自2007年12月1日起计至被告向原告交还房屋之日止，参考房管部门公布的同时期同地段商业租金参考价的标准计算，暂计至2019年12月31日的房屋使用费为262747.8元（详见附表《房屋使用费计算表》）：利息自原告起诉之日起计至被告清偿全部场地使用费之日止，本金按262747.8元计算，利率按全国银行间同业拆借中心公布的资款市场报价利率确定】；2.判决三被告立即将广州市越秀区××号首层与2层之间的楼梯间、2层与3层之间的楼梯间腾空并返还原告，停止占用行为、排除妨碍。事实及理由：1975年12月4日广州市人民汽车配件厂与原广州市越秀区房地产管理局解放南房管站签署拆迁协议，约定人民汽配厂征用××-120范围的公产扩建。人民汽配厂与广州市汽车农机工业公司实行资产经营一体化，2007年6月，汽农公司吸收合并人民汽配厂。2016年1月7日，原告吸收合并气农公司。涉讼的越秀区××-120号首层、2层、3层于2010年9月1日登记至汽农公司名下。2018年8月23日，前述物业变更至原告名下。自2007年起，房管二所将其所有的4楼出租给佳明物业公司使用，佳明物业公司将房屋转租给德伟旅馆使用至今。佳明物业公司、佳明德伟旅馆在承租4层期间，房管二所将属于原告所有的××号首层等房屋租赁给两被告使用，但三被告从未向汽农公司或原告支付租金或使用费。德伟旅馆在114号首层设置其旅馆唯一的服务台，用于接待客人，开张经营活动，并在首层与2层之间的楼梯间、2层与3层之间的楼梯间设置厨房、杂物间等。佳明德伟旅馆就其使用的114号首层及相关楼梯间等物业设置独立的水电表，向原告委托的物业公司缴纳水电费，实际控制及使用涉案物业。2019年8月21日、2019年12月12日，原告与德伟旅馆沟通，并发出书面通知，要求其将涉案物业腾空交还原告，但德伟旅馆称其向房管二所、佳明物业公司承租有关物业，至今拒绝搬离涉案物业。故提起本案诉讼。被告房管二所辩称，不同意原告的全部诉请。1.我方出租给佳明物业公司的场地是××-120四楼的房屋，并无占用原告的房屋并转租给两被告使用，××-120四楼的房屋是我方的直管房，建筑面积是558.08平方米。该房屋的产权来源是原告的前身广州市人民汽车配件厂，于2004年5月移交给越秀区第一房屋管理所接管，在2014年因为管辖区域调整，房屋调整至我方管理。原房管一所于2008年向被告佳明物业公司出租上址房屋，月租金是8929.3元，经过几次租金的调整，由于被告佳明物业公司没有按时与我方达成一致意见，我方于2015年10月向本院提起诉讼，要求解除与佳明物业公司的租赁关系，并支付2012年至2015年的调租差额。在2016年3月本院作出判决解除双方的租赁关系，腾空交还房屋并支付使用费。2016年8月广州市中院作出二审判决维持原判，我方于2017年1月申请执行，但至今仍执行完毕，我方仍未收回××-120的四楼房屋。从两审的法院判决及一直以来我方与佳明物业公司的租金单据、书面函件充分证明我方与佳明物业公司之间对于案涉房屋××-120房屋仅在四楼存在租赁关系。我方收取佳明物业公司的租金也是四楼558.08平方米的租金，并无将四楼以外属于原告产权房屋的部位占用并出租给佳明物业公司使用已经收取租金。因此佳明物业公司、德伟旅馆使用原告的产权部分是其自身行为，与我方无关。2.我方从未安排佳明物业公司、德伟旅馆占有原告产权的房屋部分，从一所到我方一直出租给佳明物业公司是558.08平方米。我方作为整栋大楼的共同产权人，按照相邻权的规定，有权使用大楼的楼梯上下楼。但并未占用上下楼通道外的位置。佳明物业公司、德伟旅馆如何使用楼梯间的位置及首层的位置并非我方安排，也不是我方可控制的。从原告提供的证据可看出，佳明物业公司是向大楼的产权人农机公司打报告申请，对楼梯间进行装修，其能否使用首层、二层、三层的楼梯间位置，是向农机公司申请批准的，并不是向我方申请。从我方加据的意见内容看出，我方仅说明四楼房屋现由佳明物业公司承租使用，对佳明物业公司自行出资装修楼梯的建议，不反对，这是征求我方作为大楼的相邻业权人的意见。但是否批准是由原告作为产权人决定的，并非我方决定，我方也并无向佳明物业公司出租该位置。3.原告多年来怠于行使自有产权部分的管理权产生的法律后果应有原告承担，从原告的证据可证明佳明物业公司当时在装修前是向原告提出，佳明物业公司是否获得原告的批准我方不得而知，但佳明物业公司以现状的方式使用多年是否可推断原告在当年已经批准了佳明物业公司的装修及使用。若原告认为佳明物业公司的行为侵权，当年是不过批准的，但十多年后的现在提起本案诉讼，原告是怠于行使管理权，因此原告提出的房屋使用也超过了诉讼时效。4.案涉房屋并不是我方出租使用，谁使用就由谁负责承担返还房屋，且我方与佳明物业公司已经经法院生效判决解除租赁关系，但佳明物业公司、德伟旅馆仍非法占用4楼房屋，并未将4楼房屋交还我方，我方至始至终并未占用过原告诉请的房屋，腾空房屋并不是我方的责任。因此原告全部的诉请均与我方无关。被告德伟旅馆辩称，对于第一项诉讼请求，关于首层的位置如果属于原告的产权位置，我方愿意腾退，因为宾馆牵涉4楼，因宾馆仍在经营，且法院判决已生效。我方会尽快将案涉场地腾退给原告，但仍需要时间执行腾退，我方希望原告给予多点的腾退时间。使用费方面，我方不同意该诉请。1.因为宾馆所在位置属于安全出入口，如果原告提出要求我方支付房屋使用费等于原告想将利益诉讼方式将商业使用合法化。2.诉讼时效的问题，该案件牵涉给付内容，给付之诉受到诉讼时效的制约，我方认为原告的诉请超过诉讼时效。3.宾馆的使用面积按测量的为准，我方只是占用了楼梯口的一部分面积，该位置不是在原告产权范围。我方于2018年底才使用服务台，原告的证据表明该服务台是用于值班用途，因为大楼共有六层，原首层为原告值班。我方是在2008年成立的时候，因我方是旅馆，故我方与原告共同承担了值班的责任，首层的功能就是服务台。首层不能作为商业用途的。对于第二项诉讼请求，我方确认占用了诉请二的位置，二、三楼位置的是被告使用前的期间就已经存在。我方同意腾空案涉场地，但该场地不仅我方在使用，原告主张的位置我方也有在使用。被告佳明物业公司没有答辩。经审理查明：1975年12月4日，广州市人民汽车配件厂（以下简称汽配厂）与解放南房管站签订《关于处理秀丽三路门牌等四幢房屋征用拆迁协议书》，约定新建大楼后，划定4、5楼两层归房管局产权，其余面积和建筑物是人民汽车配件厂的产权等。后汽配厂申请新建大楼门牌为××、116、118、120号。2007年9月18日，广州市汽车农机工业公司（以下简称农机公司）与汽配厂签订《企业合并协议》，约定农机公司吸收合并汽配厂。2010年9月1日，广州市越秀区××-120号首层、2层、3层房屋登记至农机公司名下。其中114号-120号首层房屋建筑面积为558.08平方米，套内建筑面积558.08平方米，规划用途为工业。2016年1月7日，广州汽车工业集团有限公司作出批复，同意原告吸收合并农机公司，合并后农机公司全部资产、负债及相关权利义务由原告承继。上址房屋于2018年8月23日变更产权登记至原告名下。2019年8月21日，原告在涉诉房屋首层张贴《关于立即搬离占用场地的通知书》，内容为：德伟宾馆现经营前台占用的场地属于原告产权范围内，双方没有任何租赁关系，现通知于2019年8月30日前搬离所占用的场地。如逾期搬出占用的场地，一切后果由您自行承担，同时我司保留追缴场地占用费的权利等。同年12月12日，原告再次张贴通知，要求德伟宾馆归还占用的一、二层和二、三层梯间等。原告为证明三被告占用使用房屋，向本院提交以下证据：1.佳明物业公司于2007年11月20日向农机公司作出《报告》，内容为：××号四楼现属我司管理物业，该楼西楼梯存在破旧、扶手老化、楼梯卫生间脏乱等问题，因经营需要，我司结合以上楼梯问题作出如下建议，拟出资修改，将楼梯改造称宽敞、明亮、美观、畅通的楼梯，并在首层楼梯口设置一个服务台，安排专人值班等。广州市越秀区第一土地房屋管理所在报告空白处记载“××号4楼为我所管辖直管房，现由佳明物业公司承租使用，我所同意佳明物业公司自行出资对楼梯间进行装修”。2.被告德伟旅馆工商登记信息，记载该公司于2008年6月6日注册。3.涉诉房屋现场照片及（2019）粤广南方第057951号公证书，该公证书为对涉诉房屋楼道的现状进行公证。4.广东金祥物业发展有限公司于2017年至2019期间作出的收据，记载收到德伟宾馆水费。5.广东南粤房地产土地资产评估和规划测绘有限公司于2020年7月8日出具的《情况说明函》，内容为我司受农机公司委托评估位于××-120号拥有的部分房地产进行评估，评估时点为2010年2月28日，并于2010年5月8日出具《房地产估价报告》。根据我司评估报告工作底稿中现场拍摄照片显示，××-120号于价值时点2010年2月28日首层商铺使用状况如下：包括“德伟宾馆”（详见附件）。被告房管二所质证认为，证据1因没有原件，我方对其三性不确认；证据2真实性、合法性、关联性无异议；证据3、4，该证据与被告无关，不发表意见；证据5真实性确认，关联性不确认。被告德伟旅馆质证认为，证据1没有原件，真实性难以确认，实际上我方是根据佳明物业公司的提议在首层设立值班岗，该证据的陈述内容与我方没有直接关系；证据2、3、4真实性、合法性、关联性无异议；证据5不予确认。另查明，因××-120号房屋租赁纠纷，房管二所曾向本院起诉佳明物业公司。本院于2016年3月24日作出（2015）穗越法民三初字第2430号民事判决书，判决：一、解除房管二所与佳明物业公司之间关于广州市××-120号四楼房屋之间的租赁关系；二、佳明物业公司将上址房屋腾空交还房管二所……判后，房管二所不服判决提起上诉。广州市中级人民法院于2016年8月8日作出（2016）粤01民终7139号民事判决书，判决维持原判。该案已发生法律效力。庭审中，被告德伟旅馆称其于2008年6月6日向佳明物业公司承租四楼房屋，涉诉首层房屋其是在2018年12月开始作为旅馆前台使用。关于诉讼时效的问题，原告表示没有其他证据证明其向被告主张房屋使用费，因为原告认为对大德路118-1号二楼房屋与案涉房屋及其他房屋之间达成房屋置换使用安排，而被告房管二所此前从未向原告主张118-1号二楼的使用费，直至2019年6月才起诉原告主张费用，原告在该案中明确提出房管二所主张的房屋使用费已通过包括本案房屋在内的房屋予以置换使用，原告无需再行支付房屋使用费，但房管二所对此不予确认，原告在知悉房管二所对有关房屋使用费的意见后，才在2019年8月、12月要求德伟旅馆交还房屋，故认为房屋使用费计算最早从2020年1月21日起算。本案审理过程中，本院组织各方到房屋现场查看。经现场勘验，被告德伟旅馆在114-120号首层西侧靠楼梯位置设置旅馆前台。原告、被告德伟旅馆共同确认：1.××-120号首层占用位置为首层靠西侧楼梯部分。经现场测量，该部分宽1.4米，门口到梯间外墙长3.7米；梯间外侧至梯间内部墙面2.6米。2.首层与二楼梯间为卫生间，二楼至三楼之间为杂物房。被告德伟旅馆表示：首层占用部分中底部梯间为杂物房，该空间为楼梯底部并不规则，无法正常使用；二楼卫生间在大楼建设时已存在，且为公用卫生间；二楼至三楼之间的杂物房，被告只是摆放部分杂物，该杂物房玻璃并非被告安装，原告可随时收回该部分。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉诉××-120号首层、2层、3层房屋原登记在农机公司名下。原告吸收合并农机公司，合并后农机公司全部资产、负债及相关权利义务由原告承继，上述房屋产权亦已变更登记至原告名下，故原告作为产权人，有权要求返还原物。现被告德伟旅馆确认其占用首层部分位置、首层与2层之间楼梯间、2层至3层楼梯间，并同意腾空交还场地，故原告主张被告德伟旅馆交还上述房屋的诉讼请求，本院予以准许。至于原告主张被告房管二所、佳明物业公司共同侵占上述房屋，但房管二所与佳明物业公司之间仅就四楼房屋存在租赁关系，原告亦未提交证据证明两被告占用上址房屋，对原告上述主张，本院不予支持。至于原告主张首层房屋部分自2007年12月1日起的房屋占用费，被告德伟旅馆于2008年其使用114-120号4层房屋经营旅馆，虽被告德伟宾馆表示在2018年底才使用首层部分位置作为服务台，该服务台是用于值班使用。但根据原告提交证据显示，在2010年期间被告德伟旅馆已占用上述位置，且根据现场勘验情况显示，德伟旅馆在首层位置设置旅馆前台，故德伟旅馆占用上址房屋理应向原告支付房屋占用费。经现场勘验，德伟旅馆占用首层位置位于房屋西侧靠楼梯部分，宽1.4米，长6.3米，故占用面积为1.4米×6.3米=8.82平方米，被告德伟旅馆应按上述面积计付房屋占用费。因涉诉房屋使用性质为工业，应按照房管部门公布的同地段工业用房租金参考价计算，原告主张按照商业性质计算房屋占用费于法无据。至于诉讼时效问题，原告于2019年8月21日向被告德伟旅馆发出通知主张占用费，故该日倒推三年的房屋占用费超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：一、被告广州市越秀区佳明德伟旅馆应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区大德路xxx号首层、首层与2层楼梯间、2层与3层楼梯间（占有使用部分）腾空交还原告广州骏达汽车企业集团；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市越秀区佳明德伟旅馆向原告广州骏达汽车企业集团支付占用广州市越秀区大德路xxxxx号首层部分位置的房屋占用费（从2016年8月21日起至本判决发生法律效力之日止，按照8.82平方米计算，参照房管部门公布的同时期同地段工业用房租金参考价，其中2016年度、2017年度按每月42元计算，2018年度按40元计算，2019年度按每月39元计算）及利息（从2020年1月20日起至支付占用费之日止，以欠付房屋占用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告广州市越秀区佳明德伟旅馆应参照上述标准逐月向原告广州骏达汽车企业集团支付房屋占用费。三、驳回原告广州骏达汽车企业集团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5241元，由原告广州骏达汽车企业集团负担5091元，被告广州市越秀区佳明德伟旅馆负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年九月十六日书记员  郑艳婷