四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4156号 原告：逯晓花，女，1968年4月1日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：冷冰，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：四川永亨众和贸易有限公司。住所地：成都市锦江区中新街****。 法定代表人：陈旭东，公司董事长。 委托诉讼代理人：曾茂，四川量力律师事务所律师。 原告逯晓花与被告四川永亨众和贸易有限公司（以下简称永亨众和贸易公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告逯晓花的委托诉讼代理人冷冰，被告永亨众和贸易公司的委托诉讼代理人曾茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 逯晓花向本院提出诉讼请求：1．判令解除逯晓花与永亨众和贸易公司于2018年4月9日签订的《小春熙房屋买卖合同》、2018年7月11日签订的《补充协议》、2018年9月14日签订的《小春熙房屋买卖合同补充协议》；2．判令永亨众和贸易公司返还购房款及楼梯口阴影区域使用费共计4530000元（庭审中明确购房款为4500000元，楼梯阴影区域使用费30000元）；3．判令永亨众和贸易公司向逯晓花支付违约金45300元（庭审中，逯晓花明确，根据《小春熙房屋买卖合同》第9条计算违约金）；4．判令诉讼费由永亨众和贸易公司承担。事实与理由：逯晓花与永亨众和贸易公司于2018年4月9日签订《小春熙房屋买卖合同》。合同约定永亨众和贸易公司将其名下位于成都市锦江区（自编号）商铺出卖给逯晓花。房屋总价款为4500000元。合同第九条关于逾期办理产权过户违约责任约定，如因出卖人责任，不能在规定期限内取得不动产产权证书，逾期超过30个工作日，买受人有权退房，并要求出卖人按照全部已付款的1%承担相应违约金。2018年7月11日，逯晓花与永亨众和贸易公司签订《补充协议》，约定逯晓花一次性向永亨众和贸易公司支付30000元获得楼梯口阴影区的长期使用权。2018年9月14日，逯晓花与永亨众和贸易公司签订《小春熙房屋买卖合同补充协议》，明确约定办理房屋过户手续的期限为2019年12月31日。逯晓花按约向永亨众和贸易公司支付了全部房款，同时也按照合同约定前往成都市不动产登记和房屋产权交易中心税务窗口缴纳逯晓花一方应承担的税费，但被窗口告知无法办理，原因是对于公司向自然人出售二手房屋的交易类型，应由公司一方先在其管辖的税务机关进行核税并确定相关税费金额后，交易双方才能各自缴纳应承担的税费并同时现场办理过户登记手续。在此期间，逯晓花多次通过电话、短信、微信等方式联系永亨众和贸易公司相关经办人员催办此事，并按照经办人员的要求向永亨众和贸易公司提供了身份证扫描件等材料，但永亨众和贸易公司一直以各种理由进行拖延。2020年3月13日，逯晓花委托国浩律师事务所（成都）向永亨众和贸易公司发出了《律师函》，敦促永亨众和贸易公司于签收后7日内履行核税义务以便交易顺利进行。然截至2020年4月20日永亨众和贸易公司仍未采取任何行动，导致案涉房屋至今未能顺利过户，严重超出了合同约定的办理房屋过户手续的期限。综上所述，永亨众和贸易公司已构成违约，逯晓花为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告永亨众和贸易公司辩称，1．本案不应当解除合同，退还购房款及楼梯口阴影区域使用费。案涉房屋已经交付逯晓花使用。 本案中，逾期未达30日即爆发新冠疫情，根据合同第十八条不可抗力的约定，本合同在不可抗力事件妨碍履行期间应予中止。永亨众和公司对促成本次交易抱有极大的诚意，虽疫情期间遇到部分项目回款困难，但仍尽最大努力筹措资金解决问题，目前永亨公司经过积极筹措资金，案涉房屋将于近期办理产权证变更手续。因此，恳请法庭考虑到上述实际情况，驳回逯晓花的诉讼请求。2．关于违约金。违约金是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为减少的财产或所丧失的利益。本案中逯晓花已经取得案涉房屋，稍晚办理房屋的过户手续并不影响其对房屋的占有和使用，逯晓花在房屋的使用上并无损失。逯晓花也未能证明自己的实际损失，提出的违约金要求过高，鉴于答辩人并无恶意并积极促成合同目的实现的努力，恳请法庭酌情调减违约金。 本院经审理认定事实如下：2018年4月9日，逯晓花（买受人，乙方）与永亨众和贸易公司（出卖人，甲方）签订《小春熙房屋买卖合同》。合同约定：第一条：出卖人所售房屋位于成都市锦江区（此房号为自编号，最终以不动产权证登记的门牌号为××，建筑面积约81.43平方米，房屋用途为商业。第三条：房屋面积单价为55262.19元／平方米，总价为4500000元。第四条：买受人在签订项目定购书时所付定金为100000元，在本合同签订后将作为房款的一部分，买受人须于2018年4月9日前一次性付清全款房款（含定金）。第六条：2．房屋交付时间。出卖人应在2018年9月30日前将符合本合同约定的房屋交付给买受人。第八条：1．产权过户交易的先决条件：（1）买受人须按本合同规定先履行全部付款责任，如买受人未完整履行付款责任或赔偿责任，该房屋产权仍属于出卖人；出卖人将顺延办理产权过户的交易手续，而不视为违约；（2）双方在办理不动产权证书时，买受人应配合出卖人在指定时间内完成，如买受人不予配合，出卖人将顺延办理产权过户的交易手续，而不视为违约；（3）买受人在办理不动产权证书前应在物业所在地税务局完成相关缴费，如买受人未按约定缴费，出卖人将顺延办理产权过户的交易手续，而不视为违约。2．产权过户的时间：在本合同约定的先决条件全部成立后，出卖人将通过电话、短信或微信的方式通知买受人办理不动产权证书。出卖人将于买受人提交完整的办证所需材料后180个工作日完成所售房屋的所有权过户，并将房屋不动产权证书交给买受人。第九条：如因出卖人的责任，不能在规定期限内取得不动产权证书，按照逾期时间分别处理：逾期在30个工作日之内，出卖人每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得该房屋产权证之日起10日支付，合同继续履行；逾期超过30个工作日的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，并于买受人实际取得该房屋产权之日起10日内向买受人支付违约金。 2018年4月7日，逯晓花向永亨众和贸易公司支付100000元。2018年4月9日，逯晓花向永亨众和贸易公司分两笔共支付4400000元。永亨众和贸易公司开具了相应收据。 2018年7月11日，逯晓花与永亨众和贸易公司签订《补充协议》。该协议约定：逯晓花于2018年4月9日认购成都市锦江区中和新街49号1楼22号商铺，产权面积81.43平方米。逯晓花一次性支付30000元，获得该附图楼梯口阴影区域大约2个平方的长期使用权。同时逯晓花知晓该面积无产权，只具有使用权利。 同日，逯晓花向永亨众和贸易公司支付30000元。永亨众和贸易公司开具了相应收据。 2018年9月14日，逯晓花（乙方、买受人）与永亨众和贸易公司（甲方、出卖人）签订《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议》。该协议约定：《小春熙房屋买卖合同》第八条第2项约定“在本合同约定的先决条件全部成立后，出卖人将通过电话、短信或微信的方式通知买受人办理不动产权证书。出卖人将于买受人提交完整的办证所需材料后180个工作日完成所售房屋的所有权过户，并将房屋不动产权证书交给买受人。”现经双方友好协商，将上述约定变更如下：1．出卖人承诺该房屋的过户时间为2019年12月31日，如时间提前的，则应提前通知买受人办理过户手续，通知方式包括电话、短信或微信；2．如出卖人未能在上述时间内办理完成过户手续，则按照《小春熙房屋买卖合同》相关约定执行。 2020年3月19日，逯晓花委托国浩律师（成都）事务所向永亨众和贸易公司发出律师函。该函主要内容为：永亨众和贸易公司于7日内完成卖方有关的核税、缴税、合同备案等其安置工作，以确保逯晓花能顺利缴纳卖方应承担的相关税费，否则逯晓花将依约解除合同。该律师函邮寄至永亨众和贸易公司在《小春熙房屋买卖合同》中约定的通讯地址，并于2020年3月24日由他人代收。 庭审中，永亨众和贸易公司陈述案涉房屋上有抵押、无查封，能在3个月内解除查封，但逯晓花坚持要求解除合同。截至本判决作出之日，永亨众和贸易公司仍未提交案涉房屋已解除抵押的相关证据。 以上事实，有当事人的身份信息、《小春熙房屋买卖合同》、《补充协议》、《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议》、付款凭证、收据、律师函及邮寄单、邮寄情况查询单，以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，逯晓花与永亨众和贸易公司签订的《小春熙房屋买卖合同》、《补充协议》、《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。双方均应按约履行义务。合同及协议签订后，逯晓花支付了房屋全款，永亨众和贸易公司未按约于2019年12月31日前为逯晓花办理房屋过户手续，且截至本判决作出之日，永亨众和贸易公司亦未能履行该项过户义务，因此，永亨众和贸易公司已构成违约。永亨众和贸易公司辩称的疫情影响与履行本案过户义务无关联性，对其辩称意见不予采纳。现逯晓花根据双方约定主张解除案涉合同及协议，具有事实和法律依据，本院予以支持。逯晓花关于返还购房款及楼梯口阴影区域使用费共计4530000元的诉讼请求，系解除合同及协议后的当然后果，本院亦予以支持。逯晓花主张违约金45300元，具有合同依据，且并未明显高于其实际损失，故本院不做调整，对该项诉讼请求予以支持。 综上，对于逯晓花的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告逯晓花与被告四川永亨众和贸易有限公司于2018年4月9日签订的《小春熙房屋买卖合同》、2018年7月11日签订的《补充协议》、2018年9月14日签订的《＜小春熙房屋买卖合同＞补充协议》； 二、被告四川永亨众和贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告逯晓花返还购房款4500000元及楼梯口阴影区使用费30000元； 三、被告四川永亨众和贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告逯晓花支付违约金45300元。 本案案件受理费43402元，减半收取计21701元，保全费5000元，两项共计26701元，由被告四川永亨众和贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  成敏 二〇二〇年九月十六日 书记员  胡楠