广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8060号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码：914***********011C。法定代表人：昌某1。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码：914********1320683。负责人：刘宏才。上列两原告共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：吕昊偌，女，1989年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********************，公民身份号码610************526。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告吕昊偌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序于2020年8月20日公开开庭审理了本案，两原告的共同委托诉讼代理人李政安到庭参加诉讼，被告没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活公司、彩生活佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年1月至2019年2月期间的物业管理费261.34元、滞纳金22.93元；2.被告向原告支付所欠的公摊水、电费1375.12元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.两原告营业执照复印件各1份、法定代表人身份证明书原件1份及身份证复印件1份、负责人身份证明书原件1份及身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。2.劲嘉金棕榈园前期物业服务合同份复印件1份，用以证明原告是案涉小区的物业服务单位。3.律师函原件1份、Ems邮单底单及中国邮政出具的证明原件各1份、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1页，用以证明被告是案涉小区的业主享有原告提供的物业服务。原告正式通过书面形式催收被告物业费等费用。4.担保书原件1份，用以证明原告与业主委员会协商沟通后于2019年3月1日撤出案涉小区并缴清了2019-2以前（含2月）的公用水电费。5.金棕榈小区物业交接协调会会议纪要复印件1份，用以证明2019年2月26日之前，涉案小区未与秋千物业公司签订物业服务合同，在2019年2月26日镇政府才同意业务会与千秋物业公司（新的物业公司）签订临时物业管理合同，原告、涉案小区业主委员会、千秋物业公司在政府部门居委会的协调下协商确定于2019年3月1日早上八点进行交接，因此原告的撤场时间是按照实际情况和双方约定进行的，结合担保书原告以涉案小区物业服务公司的名义全体业主缴清2019年2月（含2月）的公摊水电费，涉案小区全体业主均接受，可见在2019年2月期间全体业主确认原告的物业服务资格。被告没有答辩及举证。案经开庭审理，本院查明事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区***********************，物业类型为高层住宅，于2016年8月23日办理不动产登记，权利人为被告吕昊偌，房屋建筑面积为81.76平方米。原告彩生活公司系案涉物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉·金棕榈园小区提供前期物业管理服务，物业服务管理收费采取酬金制，彩生活公司按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.6元标准交纳，物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理支出、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业公司按照以下方式提取基本酬金：（每季）按照10%的比例从预收的物业服务资金中提取；物业管理服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金；建设单位每年聘请第三方对已交付区域业主进行业主满意度调查，物业公司正式提供物业服务一年内，业主满意度不得低于60%，一年后满意度不得低于70%，经建设单位核实满意度调查结果，属物业公司管理品质问题未达要求或未尽相关责任，建设单位有权解除该物业服务合同。另查明，案涉小区于2017年9月2日至9月17日召开业主大会，业主表决结果为同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所于2017年10月18日作出公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。案涉小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出案涉小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，并确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除、判令彩生活公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出案涉小区；该判决于2018年12月30日生效。业主委员会于2019年1月31日向本院申请强制执行，2019年3月7日彩生活公司与业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续，本院作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书认定：案涉小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。业主委员会与彩生活公司对上述裁定书均未提出复议，该裁定书已发生法律效力。案涉小区业主委员会于2019年3月21日向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续；2.金棕榈园第一届业主委员会协助和担保在5月30日前将业主所欠公摊费用追缴到彩生活公司，如未收齐由业委会补齐，转至彩生活公账（额度不低于所交公摊水电费），同时业委会继续协助彩生活催收物业费。”另查，2020年1月23日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，被告未能就其已交纳相关费用进行举证证实。本院认为，本案的争议焦点在于：（一）两原告有无权利收取物业管理费用。本案中，原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。根据业主委员会《担保书》要求彩生活公司清缴小区公用费用至2019年2月28日止及本院执行裁定书认定双方延后交接存在客观原因的内容，本院认定《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为案涉小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应的物业管理费予原告。（二）原告请求的滞纳金是否应当支持。原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据本院查明事实，自小区业主与彩生活公司就《前期服务合同》履约期限及解聘物业公司效力发生争议后，涉案小区物业服务费的结算尚待法院判决确定，被告作为普通业主，在费用结算尚不明确的情况下选择暂缓交费，不构成违约，原告请求被告支付该期间物业管理费逾期滞纳金，本院不予支持。综上，由于法院生效判决确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除，故对于2017年12月前的物业管理费用，各小区业主应依约按时交纳，逾期交纳的应按约定支付滞纳金。对于2018年1月开始的物业管理费用，基于前述理由，原告请求该期间的滞纳金，本院予以驳回。（三）被告应支付的相关费用具体金额问题。结合前述的认定，被告应向原告支付2019年1月至2019年2月期间的物业服务费。经核算，该期间的物业服务费261.63元（1.6元平方米/月×81.76平方米×2个月）。原告请求被告支付物业管理费261.34元，符合权利处分原则，本院予以支持。综上，原告的诉讼请求，部分理据充分，本院予以支持，其他部分予以驳回。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，依法缺席审判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吕昊偌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋（金棕榈园1栋3座1302房）2019年1月至2019年2月止的物业管理费261.34元予原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司。二、驳回两原告的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄**文人民陪审员  谭勇强人民陪审员  胡耀民二〇二〇年八月二十八日书 记 员  符泳燕