河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初4048号原告：某物业公司。统一社会信用代码：91411500770892885L。地址：河南省信阳市市辖区羊山新区新七大道博林和谐家园8号楼105号。法定代表人：张立朋，系公司经理。委托诉讼代理人：张立友，男，汉族，1978年2月1日生，住河南省信阳市浉河区，系公司员工。委托诉讼代理人：李成龙，男，汉族，1988年9月4日生，住河南省信阳市平桥区，系公司员工。被告：张某，男，汉族，1978年8月14日生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：陈如林，女，汉族，住河南省固始县，系张某妻子。被告：熊某，男，汉族，成年人，原住址信阳市羊山新区。原告某物业公司（以下简称万达物业）诉被告张某、熊某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告万达物业的委托诉讼代理人张立友、李成龙，被告张某及其委托诉讼代理人陈如林到庭参加了诉讼。被告熊某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠2017.10—2020.12.31物业服务费及公摊水电费用共计2544元，并承担违约金2500元；2.判令被告支付判决书截止日期至支付当月的物业费及公摊费；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告在2009年6月4日签订的《物业管理合同》，但是被告自2017年10月拒交物业费。这么多年来物业公司为了追要物业费用，想了很多办法，例如：电话、上门催要或通过他的朋友或律师劝说，被告就是种种理由不交物业费用。现物业公司运营十分艰难。根据以上事实，被告应按照《物业管理合同》的规定，支付物业费及公摊水电费即2867元。特诉至法院请求依法判决。被告张某辩称，答辩人不是博林和谐家园的原业主，是购买了熊某名下的博林和谐家园的房子，2017年9月份在房管局过户，12月24日左右过的物业。当时过物业的时候，没有人告诉答辩人要交物业费，原业主说把物业费结清了，原业主说自己做的防水，抵扣物业费，当时物业就说了垃圾清运费，也没有和答辩人签物业服务合同，也没有开票。答辩人住的三年期间，物业没有跟答辩人说过交物业费的事情。去找物业三趟，无人告诉答辩人交物业费，还有一点如果物业催答辩人交了，答辩人没交，那是答辩人拖欠，但是物业从来没催过，就把答辩人告上法庭，因此不存在拖欠物业费的情况。不认可物业公司与原业主熊某签订的物业合同，答辩人认为物业公司应当与答辩人签订新的物业合同，但是对原物业合同中约定的物业费及公摊水电费的标准可以接受。被告熊某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，万达物业成立于2005年1月31日，经营范围为物业管理、房屋修缮、水电安装、园林绿化工程、室内外装饰、家政服务。2008年12月26日，信阳市博林置业有限公司（甲方）与万达物业（乙方）签订了《博林·和谐家园物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方管理博林和谐家园位于羊山新区中环路南侧（府都花园对面），占地面积约79亩，共有商住楼3幢，住宅楼**，总建筑面积11万亩，包括小区道路、绿化、景观以及给排水、供电等市政配套设施的管理维护等。合同期限为永久性管理，若因乙方管理服务不到位，小区业主委员会成立后，另聘其他物业公司管理时，本合同自动解除。熊某系信阳市羊山新区博林和谐家园19号楼1单元601的原业主，房屋建筑面积168.03平方米。2009年6月4日，原告万达物业（乙方）与被告熊某（甲方）签订了《物业管理合同》，合同第三条约定乙方有权依照有关规定收取各项费用，第四条约定物业管理服务费用的标准和收取方式：1.物业管理服务费收费标准按物价部门批准的收费标准执行，实行明码标价，挂牌收费，乙方应交纳以下费用：（1）物业管理综合服务费；（2）公共部位、公共设施、设备维修基金按购房总价款的2%在办理入住手续时一次性交纳，长期专项用于小区的公共部位，公共设施设备的维修、更新，不敷支出时，经小区业主委员会审议通过后再向小区全体业主集资征收；（3）公共照明、设施设备用电、绿化养护用水费：按当月发生的实际费用分摊到户收缴；（4）车辆停放费。2017年熊某将此套房屋卖给张某，2017年9月份办理房屋过户登记，2017年12月份进行物业交接。万达物业和张某没有重新签订物业管理合同。张某庭审中述称自入住以来没有交过物业费，认可原物业合同中约定的物业费标准0.35元/㎡·月，愿意缴纳垃圾清运费、卫生费、水电费。另查明，万达物业陈述自其为博林·和谐家园提供物业服务以来，公摊水电费的标准一直为8元/月。上述事实有《博林·和谐家园物业管理委托合同》、万达物业营业执照、《物业管理合同》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，熊某系系信阳市羊山新区博林和谐家园19号楼1单元601的原业主，此房屋在2017年9月份已经过户给张某，万达物业对熊某转卖房屋的事实知情，因此万达物业要求熊某支付2017年10月至2020年12月31日的物业费和公摊水电费没有事实和法律依据，对此本院不予支持。张某系信阳市羊山新区博林和谐家园19号楼1单元601的现业主，其自入住以来未交过物业费，虽然张某与万达物业之间没有签订物业管理合同，但万达物业事实上提供了物业服务，张某作为现业主，其自房屋过户后一直在接受物业服务，且认可原物业合同中的物业费标准，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《物业管理条例》第四十条的规定，原告万达物业有权参照《物业管理合同》中的相关约定要求被告张某支付物业费及公摊水电费。由于熊某与张某是在2017年12月份进行的物业交接，因此应从2018年1月1日开始计算物业费及公摊水电费。原《物业管理合同》中未约定物业费预收的情况，因此万达物业要求张某支付物业费及公摊水电费的诉讼请求，本院部分予以支持，补交物业费及公摊水电费的时间应计算至裁判文书作出之日所在月份的最后一日，即2020年9月30日。关于补交物业费及公摊水电费的具体数额。张某对物业费0.35元/㎡·月的收费标准没有异议，原《物业管理合同》中虽未约定公摊水电费，但根据万达物业的陈述及其他业主的收费标准可以证明博林·和谐家园小区的公摊水电费为8元/月，因此张某应当按照8元/月的标准补交公摊水电费。由于万达物业在提供物业服务中确实存在服务质量不佳、未全面履行物业管理合同义务等情形，因此本院认为对物业费应酌情减收20%，经核算被告张某应向万达物业补交2018年1月至2020年9月30日的物业费及公摊水电费为（168.03㎡×33个月×0.35元/㎡·月×0.8+8元/月×33个月）=1816.6元。原告万达物业当庭放弃主张违约金的诉讼请求，本院对此予以确认。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效之日起十日内向原告某物业公司支付2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业费1552.6元、公摊水电费264元，共计1816.6元；二、驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。若未能按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元减半收取25元，由被告张某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。审判员 季 恒二〇二〇年九月二十八日书记员 聂春萌