广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11046号原告：李智谋，男，1960年3月27日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：王怡玲，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖欣，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：林霓阳，女，1963年8月26日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：游文婷，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宇婷，北京市君泽君（广州）律师事务所实习人员。原告李智谋与被告林霓阳财产损害赔偿纠纷一案，本院依法立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李智谋及其委托诉讼代理人王怡玲，被告林霓阳的委托诉讼代理人游文婷、谢宇婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李智谋向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付由于漏水原因所导致的房屋空置赔偿费900000元，房屋空置赔偿费以同类房屋的月租金15000元为基数，按实际侵权时间（自2014年7月起计至2019年7月，共60个月）计算赔偿金额；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费和保全费。事实和理由：原告是广州市番禺区××栋1201房（以下简称1201房）的业主。被告是广州市番禺区××栋1302房（以下简称1302房）的业主。原告自2010年入住1201房。2013年12月，原告发现1201房的入户花园靠烟管位置出现天花渗水现象。为此，原告一家四口于2013年12月迁回老家居住，并拟将1201房进行出租。但是由于存在漏水问题，根本没有租客愿意承租，为此，房屋从2013年12月开始空置。2014年7月，漏水问题愈发严重，原告通知广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称物管公司）到现场进行检查，物管公司经检查后，确定1201房确实存在天花漏水问题，但经过与周边单元沟通和查看现场，未能发现漏水原因。此后，物业公司持续检查和检测，但漏水问题一直得不到解决，原告也无法继续在1201房居住，只能偶尔回来查看房屋状况。2017年7月31日，由于长期漏水，1201房漏水处的木质壁柜已经发霉长虫。经原告强烈要求，物业公司到现场拍照、检测，最后决定将壁柜拆除并临时搭建排水措施。排水措施横穿1201房整个入门大厅，严重影响原告的正常生活。2017年8月，物管公司检查发现被告入户露台壁柜地面有严重积水现象，经物业公司排查，确定漏水原因后，被告却以种种理由拒不配合解决漏水问题，导致原告迟迟未能修复漏水问题，且无法返回居住。直至2019年4月，被告才同意安排物管公司修复漏水管道。经修复后，1201房也不再出现渗水现象，为此，物管公司确定是由于被告在1302房进行二次装修，在入户露台暗埋的水管破裂导致渗水。直至到2019年7月，被告与原告签订补偿协议后，原告才得以安排对漏水的天花进行修复和装修。至此，由于被告二次装修导致漏水之侵权行为，已经导致原告一套木质壁柜损毁、房屋漏水处天花破损、装修损坏并且导致原告1201房自2013年12月空置到2019年7月，鉴于原告系2014年7月才正式通知物管公司处理漏水问题，则被告因侵权行为导致的房屋空置责任应当自2014年7月起算至2019年7月。由于被告1302房屋漏水原因导致原告1201房屋无法正常居住且无法正常出租，侵权时间长达5年之久！由此造成的房屋空置损失应当由被告承担。原告1201房建筑面积为229.23平方米，房屋规格为：五房三厅一厨四卫，经查询了解，同地段相近面积的房屋租金约为15000元／月，则原告之房屋空置损失应当按上述租金标准进行计算。实际上，自2017年8月起，原告多次要求被告配合修复漏水问题并协商处理漏水问题导致的损失（包括房屋装修、家具损失和场地损害费用等），但被告却仅仅愿意赔偿房屋装修及家具损失费用4万元，对于房屋空置赔偿费拒不处理。由于被告的侵权行为已严重损害了原告的合法权益，被告之侵权行为与原告的损失存在直接因果关系，根据相关法律规定，被告应当承担侵权责任并赔偿由此给原告造成的损失。综上，原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起本案之诉，望法院准如所请。被告林霓阳辩称：一、本案完全是原告提起的恶意诉讼，依法应驳回原告的所有诉讼请求。1.从原告提交的《补偿协议》可知，因渗水导致的1201房装修及家具损失才40000元，而这还是渗水的5年期间里产生的全部损失，即每天的装修及家具损失才22元（40000/5/365=22）。可见，渗水问题并未严重到1201房无法居住，而原告主张的房屋空置费用却高达900000元，完全不符合常理。2.如若原告的1201房损失高达90多万元，按照常理，其不可能也不会同意先就房屋装修及家具损失达成40000元补偿的协议，甚至完全未在《补偿协议》中提及房屋空置损失的问题。这说明双方在达成《补偿协议》之时，案涉房屋仅产生装修及家具损失，案涉900000元房屋空置损失完全是原告恶意获取非法利益的借口。3.反向推之，我方在2017年多次配合物管公司对1302房进行检修，包括但不限于配合打凿阳台地面砖、拆除房间马桶等较大的工程。在这段期间，1302房仍能出租至他人使用，而原告的1201房仅是被渗水（并非“漏水”）、且除了门口的一套木质橱柜受损（而这还是长达5年的结果）之外无其他任何损失，1201房又怎么可能会达到无法居住的程度？由此可知，本案完全是原告为了讹诈我方所提起的恶意诉讼，恳请法院查明原告的恶意，依法驳回其所有诉讼请求。二、我方对于房屋渗水问题不存在任何过错，不是本案的侵权责任人。《侵权责任法》第6条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”在本案中，我方并不是房屋渗水的过错方，无需承担任何侵权责任。1.我方从未对1302房进行二次装修，未实施任何损害1201房的行为。原告在诉状中多次主张，渗水问题是由于1302房二次装修、暗埋水管造成的。但根据我方提交的证据可知，我方从未对该房屋进行过二次装修，即从未对1201房实施任何侵权行为。2.我方作为普通购房者，既没有能力也没有义务注意1302房是否存在暗埋水管的问题，我方对于未及早发现渗水问题也不存在过错。原告自认渗水的水管是“暗埋”在1302房地下，属于隐蔽工程，故一般人在正常情况下根本没办法发现。况且，原告还自认该问题是我方在购买1302房的4年后才出现的，并且这还是一个连物管公司在长达5年时间都未能发现并修复的问题。而我方仅是一个普通购房者，更加没有能力也没有义务注意1302房是否存在这个隐患。因此，对于未能及早发现房屋渗水并进行修复的问题，我方根本不存在任何过错。3.房屋持续性渗水是由于原告放纵问题的恶化所造成的，而我方已尽最大努力配合检修及修复工作，故本案的过错方是原告而非我方。原告在其诉状中自认，其在发现1201房渗水的第一时间就选择回乡居住，而非及时找专业人士解决问题。其还进一步自认，其一直不清楚1201房渗水的原因，直至2017年才对1302房进行检查，并到2019年4月才完全确认渗水问题的实际原因。而在这发现问题至确认问题原因长达5年的时间里，李智谋在物业公司未检查出任何异常的情况下，也未外聘专业的维修机构予以检修。可以说，1201房的持续性渗水完全是原告放纵问题恶化所导致的。相比之下，我方在被告知1302房可能存在渗水问题的第一时间，就一直在积极配合原告的检修工作，是物管公司在这段时间未能检查出1302房存在的任何异常才导致问题被拖延解决。因此，我方对房屋渗水的持续性状态也不存在任何过错。4.原告也自认我方未实施任何损害1201房的行为，无需承担任何法律责任。根据原告提交的证据可知，双方签订的协议是补偿协议而非赔偿协议，这说明原告已自认我方根本不存在任何损害其房屋的行为。我方仅是在原告的多次“骚扰”之下，出于相邻关系的和睦才给予原告相应的补偿。三、原告无任何证据证明其存在房屋空置损失费用，应承担举证不能的法律责任。原告提交的《关于李智谋的居住证明》根本不能证明1201房因渗水而存在空置的事实。一方面，湖南郴州市的社区居民委员会及小区物管会根本无法知悉位于广州番禺区的1201房是否存在渗水的情况，其有关房屋渗水的说辞完全来源于原告的单方陈述，不具有真实性。另一方面，即便原告一直在该小区居住，也无法直接证明1201房是空置、并且是因渗水而空置的状态。在原告不能提供任何证据证明其房屋在渗水期间处于空置状态的情况下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定，其应承担房屋空置损失举证不能的法律责任，法院应驳回原告的所有诉讼请求。四、原告无任何证据证明1201房空置损失与我方存在因果关系。1.原告不仅无证据证1201房“出租不能”，也无证据证明1201房出租不能是1302房渗水所致。相反，其提交的证据恰恰证明渗水不会导致房屋空置损失的发生。（1）原告未提交任何其出租1201房的证据，如果存在空置，则1201房空置的实际原因极有可能是其从未对房屋进行出租。原告随意起诉我方，完全了为了恶意攫取非法利益。（2）房屋是否能够成功出租，与市场供求关系、出租价格、周边设施或交通等多种因素有关。原告没有任何证据证明1201房出租不能是渗水所致、与其他因素无关。（3）原告提交的有第三方签字确认的《漏水问题现场勘查照片》显示，房屋渗水仅损坏“木质柜一套，其他没损坏”。这说明原告本人自认渗水并未影响房屋主体的使用，并不会造成房屋不能出租或者自住。2.1201房空置损失是原告放纵问题发生所致，与我方无任何关系。《侵权责任法》第26条规定：“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”由前述可知，即便1201房是空置状态，1201房空置损失也完全是原告放纵问题恶化所导致的结果：若原告能及早重视问题并聘请专业人员对此进行检修，完全可以避免案1201房空置长达5年的后果。因此，原告应自行承担由此产生的所有损失。3.我方在不负有任何赔偿责任的情况下，已就原告因渗水所产生的直接损失进行了补偿，房屋空置损失与我方无关。一方面，房屋空置损失根本不是1201房渗水造成的直接损失，而是衍生的间接损失，对此原告也予以自认，其主张无任何事实及法律依据。另一方面，根据《补偿协议》第4条约定，我方自愿就原告因渗水所产生的损失支付补偿款40000元；在我方支付补偿款后，“就房屋装修及家具损失衍生的结果由乙方（即原告）自行承担”。我方已依约支付所有补偿款，原告应承担房屋空置损失等衍生结果。五、原告主张的赔偿金额依据明显不符合客观情况。《侵权责任法》第19条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”在本案中，原告主张的赔偿金额完全不符合客观情况。1.原告以2019年某网页的租房价值来确定1201房自2014年至今的租赁价值，没有任何事实和法律依据。2014年7月至2019年7月跨度长达5年，原告以1201房现在的租赁价值作为其计算房屋空置损失的依据，没有任何事实和法律依据。2.原告所谓的2019年房屋租赁价值，也明显高于市场价。根据安居客网上查询的结果，与1201房同地段同类的房屋月租金在8000元至10000元间不等，原告以月租金15000元主张房屋空置损失也明显违背客观情况。3.1201房仅入户花园天花渗水，并未导致整套房屋不能使用，房屋空置补偿费用不能按照整套房屋计算。入户花园天花渗水并不影响房屋主体的使用，即便要计算，房屋空置补偿费用的计算仅应以入户大厅的使用价值为基数，而不应当以整套房租的租金为标准，原告主张损失的标准完全脱离实际情况。六、原告的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予以驳回。根据《民法总则》第188条规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”由前述可知，原告在诉状中自认其于2013年就知悉1201房被渗水的情况，只是由于其怠于处理才导致问题恶化。若原告及早重视并聘请专业人员进行检修，其完全可以尽早知道本案实际义务人。因此，本案的诉讼时效应于2013年12月起算，原告提起本案诉讼之日已远远超过法定的诉讼时效，依法应予以驳回其全部诉讼请求。综上所述，我方自始至终未实施任何侵害原告房屋的行为，而原告既不能举证证明案涉房屋确实存在空置损失，也不能证明房屋空置与我方存在任何的因果关系，其诉请毫无事实和法律依据，且早已过法定诉讼时效，本案完全是其恶意讹诈我方所提起的诉讼。恳请法院查清案件事实，查明原告的恶意，依法驳回其全部诉讼请求，维护我方的合法利益。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：李智谋是1201房（具体地址位于广州市番禺区××栋1201房）的登记权属人，房屋建筑面积229.23平方米；1302房（具体地址位于广州市番禺区××栋1302房）的原登记权属人是林霓阳，林霓阳确认1302房现已过户至第三方名下。1201房和1302房为上下层毗邻关系。2019年7月20日，林霓阳作为甲方委托臧义民与李智谋作为乙方签订《补偿协议》，载明鉴于甲方名下的1302房因房屋质量问题，管道向下渗漏水，对乙方名下1201房及家具等财产造成一定程度损害，双方经协商达成如下协议：一、就乙方相关财产受损情况，甲方同意就因管道渗漏水对乙方房屋装修恢复及家具财产的损害，一次性给予乙方补偿款40000元，乙方同意接受甲方上述补偿款；二、上述甲方给予乙方的补偿款以银行转账形式支付，由甲方支付至乙方指定的银行账户，乙方收到款项后向甲方开具收据；三、乙方承诺并保证在收到上述补偿款后，不再以任何形式、任何理由向甲方主张任何关于家具损失及房屋装修的权利，不再以家具损失及装修房屋为由向甲方主张费用；四、甲乙双方确认，甲方按本协议约定向乙方支付补偿款后，双方就房屋装修及家具损失处理即告终结，此后就房屋装修及家具损失衍生的结果由乙方自行承担，甲方不再就房屋装修及家具损失承担任何责任，乙方不再向甲方主张精神损害费、身体损害费、误工费；等。2019年8月28日，李智谋以林霓阳的1302房渗水导致其1201房无法正常居住及正常出租而产生房屋空置损失为由提诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，本院根据李智谋的申请，依法查封了林霓阳名下的价值900000元的财产。庭审中，李智谋陈述1201房入户花园靠烟管位置在2013年12月出现渗水，其于2014年7月向小区物管公司（即广州锦绣香江物业管理有限公司）反映情况，期间曾考虑聘请专业机构对渗水原因进行检测，但林霓阳作为1301房管理人一直未予配合，物管公司也未发现渗水原因，直至2017年8月，物管公司经多次检测后才发现1201房渗水系因林霓阳在二次装修时擅自在1302房内暗埋的水管破裂所导致，当时林霓阳以影响租客生活为由拒不配合维修，至2019年4月物管公司才被允许进入1302房内排查水管，并于2019年6月修复漏水管道，现1201房未再出现渗水情况。关于房屋空置损失，李智谋称其在郴州工作，涉讼1201房发生渗漏水后，其在2013年12月与家人一起迁回郴州居住，原本可将1201房出租也因房屋存在渗水情况而产生空置损失，房屋空置赔偿费应以同类同地段房屋租金15000/月为标准，自2014年7月计至2019年7月。对此，李智谋提交了物管公司出具的《通知函》、中介机构公布的同类房屋租金网络查询结果、苏仙住宅小区物管会出具的《关于李智谋的居住证明》、房屋照片及1201房自2012年11月至2019年10月的燃气缴费记录等证据予以证明。其中，物管公司的《通知函》落款时间为2019年6月19日，载明该函件向林霓阳发出，称该司于2014年7月接到1201房业主反映家里入户花园靠烟管位置天花渗水，遂安排工程师傅上门检查漏水情况，经其对1301房进行详细检查并拆除水表观察，1201房渗水情况愈加严重；2017年8月该司对1302房检查发现房屋入户露台壁柜地面有严重的积水现象，工程人员初步确定为1302房入户露台暗埋水管破裂导致渗水，因1302房有进行二次装修，时间久远对该司排查带来阻力，且多次检查后要求打砸露台地面检测渗水原因时，林霓阳以租客提出影响日常生活为理由不同意施工，要求等租期满搬走后再处理，经多次与林霓阳沟通，希望林霓阳协助配合以尽快解决1201房漏水问题，但林霓阳一直拒绝配合；最终该司于2019年4月在1302房租户租期满搬走后才进入房屋打凿地面分段排查水管，在排查过程中发现1302房在二次装修时从厨房阳台净水器重新铺设了一条走水管道至入户露台，且此暗埋走水管道有破裂情况才导致渗水，现该司已完善修复此漏水管道，修复之后，1201房已不再出现渗水情况；为此，该司确认是1302房露台暗埋水管破裂渗水导致1201房入户花园天花和壁柜损坏，因此林霓阳有责任和义务对1302房内所有设施设备进行管理和维护，并有义务承担对邻里的损失给予相应赔偿的责任，希望林霓阳本着邻里之间友好往来的原则，于2019年7月10日前协调此事。而林霓阳对李智谋的陈述不予认可，亦否认收到过物管公司的《通知函》，称该《通知函》出具时间是2019年6月19日，从未送达至其方，极有可能是为了配合李智谋起诉本案而出具的；李智谋通过提交该通知函自认，物管公司一直不清楚1201房渗水的原因，直至2017年8月才初步认为渗水可能与1302房有关，更何况，李智谋在物管公司长达5年时间都未发现问题的情况下，没有外聘专业的维修机构予以检修，即便存在房屋空置损失，该损失的发生及扩大完全是李智谋的过错导致，与其方无关；其方与1301房业主仅系邻居关系，其方从未对1302房进行二次装修，在其得知1201房渗水可能与1302房有关时，其立即配合物管公司在2017年7月至12月期间进行了多次检测，但检测结果显示1302房并无任何问题，后确定1201房渗水系1302房入户花园的暗埋管道破裂所导致后，双方也已签订《补偿协议》，约定林霓阳向李智谋支付40000元补偿款，补偿内容包括房屋装修、家具损失及衍生的结果，且根据李智谋提交的燃气缴费记录，1201房自2014年7月起每月均有支付燃气费用，说明房屋并非长期空置状态，即便存在房屋空置损失，也系因为李智谋未外聘专业维修机构怠于解决渗水问题而导致，其所主张的同类房屋月租金标准亦明显不符合客观事实。林霓阳并提交了广州锦绣香江物业管理有限公司出具的《情况说明》及2017年7月10日至12月1日四份《广州锦绣香江花园工程维修单》予以证明，其中《情况说明》载明林霓阳在2010年1月9日成为1302房新业主，该房从2010年1月9日至今，物管公司从未收到房屋任何书面装修申请资料；而《工程维修单》显示1302房经四次检查，水管、冷热水管、入户花园阳台公共排水管及马桶沉箱均无异常。本院认为：李智谋、林霓阳是上下毗邻房屋的所有权人，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。本案中，李智谋及林霓阳均确认1302房入户花园的暗埋管道破裂导致1201房渗水，双方并于2019年7月20日签订《补偿协议》，确定林霓阳就因管道渗漏水对1201房屋装修恢复及家具财产的损害一次性给予40000元补偿，故本案的争议焦点为1201房的房屋空置损失是否存在及林霓阳是否应承担该部分损失的问题。首先，李智谋自称于2013年12月即已发现涉讼1201房出现渗水情况，但其自2014年7月才与房屋所在小区物管公司联系检查维修渗水问题，物管公司并至2017年8月才初步确认渗水系因1302房入户露台暗埋水管破裂而导致，期间李智谋放任1201房长期渗水的状态，未积极履行其及时止损的义务，未在合理期限内聘请专业人员对房屋渗水原因进行检测并修复，导致了渗水的损失进一步扩大。其次，李智谋在庭审中称其在郴州市工作，在1201房发生渗水问题后，其亲属便举家搬迁至郴州与其共同居住，房屋就此空置，但根据李智谋提交的燃气缴费记录，1201房在2014年7月至2019年9月期间每月均存在燃气使用情况，无法证明李智谋所主张房屋持续空置的事实；再次，1201房出现渗水位于入户花园靠近烟管位置，李智谋未能举证证实该位置渗水导致其无法对1201房进行居住使用，亦也能提交相关证据证实其所主张的迁至外地居住系因**渗水无法居住所致的。最后，李智谋主张1201房因渗水而一直无法出租，但未能提交充分证据证实其对1201房进行出租且无法出租的原因系因房屋出现渗水所致。房屋是否能够实际出租在一定程度上受市场因素、租赁双方要求及价格等影响，即便1201房未存在渗水问题也不必然可以出租获取租金收益，即李智谋主张存在租金损失缺乏理据。故，综上，李智谋未能提交相关证据证实因1201房渗水导致房屋空置，也未能举证其确系存在租金损失，对于其要求林霓阳向其赔偿1201房空置损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李智谋的全部诉讼请求。本案受理费12800元，财产保全费5000元，由原告李智谋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  陈楚堆人民陪审员  何伟明二〇二〇年九月十日书 记 员  徐倩雯