四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1181民初195号 原告：峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司，地址四川省峨眉山市绥山镇状元街2栋24号，法人代表：宋丽君，统一社会信用代码：91511181085830010H。 委托诉讼代理人：何志刚，四川佛都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨威，四川佛都律师事务所律师。 被告：虞静，女，1995年10月8日出生，汉族，住四川省荣县。 原告峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司（以下简称国安峨秀项目公司）与被告虞静商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案，于2020年2月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼，被告虞静经本院依法邮寄送达开庭传票后无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。 原告国安峨秀项目公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年8月2日签订的商品房买卖合同及补充协议；2、判令被告配合原告办理商品房买卖合同及补充协议的撤销备案登记手续；3、判令被告支付原告违约金59514.2元；4、判令被告支付原告本案的律师费代理费28269元（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）；5、本案案件受理费、诉讼保全费及诉责险保费由被告承担（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）。事实和理由：原、被告于2019年8月2日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将峨市住建（2019年）房预售证第032号下峨眉山市桂花桥镇彭桥村峨眉悦山府一期一批次14幢1单元7楼3号房屋出售给被告，总价款297571元。被告需在2019年8月30日前支付首期房价款97571元，剩余200000元向银行申请按揭贷款支付。被告支付房款共计30000元，未按合同约定在2019年8月30日前支付首期房价款，且至今未案合同约定办理银行按揭贷款。被告经原告多次催促，至今仍拒不履行合同所约定的付款义务，原告遂诉至本院。 原告为支持其主张，提交了以下证据材料： 1、原告主体信息、营业执照、法人身份证明。 2、被告身份证复印件。 3、预售许可证，证明具备预售许可条件。 4、商品房买卖合同备案表、预售、补充协议。 5、付款单据，证明被告支付部分购房款。 6、催告、签收单据，证明被告的签收情况。 7、保函材料：保函费发票、保全标的财产信息。 8、代理合同、票据：委托代理合同、代理费发票、转账凭证。 9、商品房登记备案表，证明案涉房屋在不动产登记中心登记备案。 10、解约函，证明原告向被告发出解除合同通知。 被告未到庭，也未提交书面答辩和证据材料。 本院查明事实如下： 国安峨秀项目公司于2019年1月11日办理营业执照，经营范围为房地产开发；物业管理等。 国安峨秀项目公司（乙方）与中国农业银行股份有限公司峨眉山市支行于2019年5月14日签订《一手房贷款业务银企合作协议》，主要约定：峨眉悦山府一期一批次为合作项目。…第三条购房贷款合作额度。3.1甲方向合作项目购房人发放的住房贷款不超过（大写）叁亿元，个人商用房贷款不超过（大写）贰仟万元。……。 国安峨秀项目公司与虞静于2019年8月2日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：国安峨秀项目公司将峨市住建（2019年）房预售证第032号下峨眉山市桂花桥镇彭桥村峨眉悦山府一期一批次14幢1单元7楼3号房屋出售给虞静。…第八条计价方式与价款。…2.总价款为人民币297571元。…第九条付款方式及期限。…（二）买受人采取下列第3种方式支付：买受人在2019年8月30日前支付首期房价款97571元，占全部房款的32.79%，剩余200000元向指定银行（贷款机构）申请贷款支付。…第十条逾期付款的处理。…（一）…2.逾期在30日之内自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起支付违约金，合同继续履行。逾期到达30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日其15日内按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。……第八章合同备案与房屋登记。第二十四条预（销）售合同登记备案。（一）出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预（销）售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日内可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。…（三）有关预（销）售合同登记备案的其他约定如下：买受人逾期支付购房款或买受人申请的银行贷款尚未通过银行贷款审批的，或因买受人其他原因导致无法在约定期限内办理登记备案的，出卖人有权顺延预售合同登记备案时间。…第十章其他事项。第三十条建筑物区分所有权…（三）双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：归出卖人所有。…附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。…第二条办理按揭的相关约定（一）银行按揭贷款约定…2.若买受人未在本合同签订之日起一个工作日内办理完毕银行按揭全部手续，则买受人应自本合同签订之日起，到实际办理完毕银行按揭全部手续之日止，逾期15日内的，应每日按贷款申请额的万分之三向出卖人支付违约金，……逾期超过15日的出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人应在扣除买受人应承担的违约金及为实现该权利主张而产生的诉讼费、公证费、保全费、律师费、执行费等全部费用后，将买受人已支付的剩余购房款无息退还买受人，…。补充协议第十条双方约定小区内下列权益为甲方（国安峨秀项目公司）所有：小区命名权、楼宇命名权、规划的地面车位、地下车位（车库）……。虞静在《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》尾部签名予以确认。 袁刚于2019年8月2日支付购房款30000元。袁刚未在2019年8月30日及之后办理银行按揭贷款手续。国安峨秀项目公司向袁刚邮寄送达了“补件催告函”、“办理按揭律师函”，袁刚于2019年12月5日收到国安峨秀项目公司邮寄的“解约函”。 另查明，国安峨秀项目公司律师费为29548元，购买保函1200元及诉讼保全费用2075元。 本案在审理中，经本院组织调解，因各方当事人各持己见，致调解无果。 本院认为，国安峨秀项目公司与袁刚于2019年5月23日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，袁刚并按约交付了首期购房款101042元，因此双方之间的商品房预售合同关系成立。对于双方提出的主张，本院做如下评析： 一.对于袁刚提出的因国安峨秀项目公司未出具担保函，致使袁刚未能按期办理银行按揭贷款购房手续，国安峨秀项目公司构成违约的主张，由于袁刚在本案中未提交其向银行申请办理银行按揭贷款的相关手续的证据，应视为袁刚未向银行申请提出办理的申请；因此其主张本院不予支持。 二.对袁刚提出的国安峨秀项目公司未在约定时间内办理商品房备案登记，国安峨秀项目公司构成违约的主张，根据查明事实，国安峨秀项目公司办理了部分前期网签手续，但未完成全部网签备案手续，同时根据合同约定系由于袁刚未办理银行按揭贷款购房手续，国安峨秀项目公司依据合同约定有权顺延备案登记时间；故袁刚的此项主张与合同约定不符，本院不予支持。 三.由于袁刚于2019年5月23日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》签名，并交付了首期购房款101042元，应视为袁刚对上述合同及补充协议进行了确认并已部分履行。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故袁刚在本案中提出的合同及补充协议中存在损害全体业主权益的条款，即使认定其为无效条款，也并未影响双方当事人商品房预售合同关系的成立。 四.袁刚在本案中提出国安峨秀项目公司进行虚假宣传，但未提交证据予以证明，其主张本院依法不予支持。 五.本院认定如下：（一）由于袁刚于2019年12月5日收到国安峨秀项目公司邮寄的“解约函”，在合理期限内未提出异议；同时双方当事人在本案中均表示对解除合同无异议；本院确定2019年11月6日为解约日。（二）袁刚未按照合同约定办理银行按揭贷款手续，经催告后在合理期限内仍未办理，已构成违约，应依据合同约定支付违约金；因合同约定的违约金远高于实际损失，故袁刚提出违约金过高，应予调整的请求成立。本院参照银行同期同类贷款利率6%，从2019年12月6日至4月9日计算为6376.36元。（三）由于合同及补充协议中对发生诉讼的相关费用进行了约定，因此对国安峨秀项目公司诉请的律师费、保全费予以确认。袁刚诉请的律师费由于未进行约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、袁刚于本判决生效后十日内支付峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司违约金6376.36元、保全费3275元、律师费29548元，合计39199.36元，品叠后由原告向被告退还61842.64元； 二、袁刚于本判决生效后十日内配合峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司办理解除所购商品房的网签备案登记手续及预告登记手续； 三、驳回峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司其他的诉讼请求； 四、驳回袁刚的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费2094元，由峨眉山市国安峨秀项目管理有限公司承担760元，袁刚承担1334元；反诉案件受理费2094元由袁刚承担。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长 ： 邹 波 人民陪审员 ：张安会 人民陪审员 ： 许 斌 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员 ：冷在强 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。