大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初3367号原告（反诉被告）：大连金州新天地物业管理有限公司，住所地大连市金州区光明街道丘号39-160-1。法定代表人：门文妍，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘婕，女，1982年2月16日出生，汉族，住大连市甘井子区山东路140号1-1-3。被告（反诉原告）：魏利，男，1967年2月19日出生，汉族，住本溪满族自治县。委托诉讼代理人：于勇，女，1969年3月16日出生，满族，住址同上。被告（反诉原告）：于勇，女，1969年3月16日出生，满族，住址同上。原告大连金州新天地物业管理有限公司（以下简称新天地物业）与被告魏利、于勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新天地物业的委托诉讼代理人刘婕、被告魏利、于勇到庭参加诉讼。现已审理终结。原告新天地物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年9月10日至2018年12月31日期间的物业费5893元及违约金。庭审中放弃向被告主张违约金的诉讼请求。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与大连金新房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，原告接受委托对“金州福佳新天地”物业实行前期物业管理。被告系金州福佳新天地光明街道北山路1422号楼1单元27-6号房屋业主，面积82.46平方米。根据《前期物业管理委托合同》及被告与开发商及原告签订的《前期物业服务协议》及相关文件，案涉小区物业费按建筑面积每月每平方米1.8元，每半年缴纳一次。原告根据约定为被告所在小区提供物业服务，但被告未按合同约定向原告支付物业费，经原告多次催收，被告至今未支付。因此，原告起诉到人民法院，请求依法裁决。被告魏利、于勇辩称，一、原告在工程没有竣工验收合格，未取得竣工验收备案证明且未告知答辩人的情形下，与答辩人签订的物业合同，根据《建设工程质量管理条例》第六条和合同法第五十二条规定，合同无效，答辩人没有义务履行。二、原告未履行物业职责，违约在先。1、外墙漏雨多年至今没有维修。2、楼内卫生经常无人打扫，业主们只能在微信群里喊楼长叫人偶尔打扫。3、消防通道无人管理，堆满杂物。只有消防检查时清理，无视业主的生命安全。4、违法乱收停车费。原告在没有取得停车收费许可证的前提下，私自设置收费亭，阻拦业主正常出行，给答辩人的工作造成严重影响。三、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误、违法和违约行为前，有权拒绝支付物业服务费。针对被告的答辩意见，原告认为，案涉房屋验收合格后，已经在业主群内告知了被告，且房屋是否验收合格与物业公司收取物业费无关。关于被告所称的外墙漏雨，我们曾联系被告给予维修，但被告称在外地回不来，导致无法维修。保洁的问题我们一直都给打扫，我们有专业的保洁人员，且第一时间去处理。反诉原告魏利、于勇向本院提出反诉请求：一、请求法院判令反诉被告返还2012年9月11日至2015年9月10日违法违规收取的物业费5343元。二、赔偿因为外墙漏雨导致内墙发霉损毁维修费2000元。三、返还违规收取的停车费15元。四、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：一、反诉原告所购房屋竣工验收合格备案时间是2017年4月11日，反诉被告在工程没有竣工验收合格备案且未告知反诉原告的情形下收取反诉原告物业费，有违法律规定，应予返还。二、由于反诉被告不履行职责和义务，外墙漏雨多年不给修复，反诉原告自行修复费用2000元应予赔偿。三、反诉被告违规收取反诉原告停车费15元，应予返还。反诉被告新天地物业辩称，一、反诉原告请求返还2012年9月10日至2015年9月10日5343元的物业费，无法律及事实依据。反诉原告交纳物业费依据的是双方签订的物业合同，根据《前期物业服务协议》第四条第一款第3项，反诉原告在办理房屋交接手续时一次性预交一年的物业管理费，以后每年都在上一次费用截止前二十日个工作日前交纳。根据反诉原告主张的《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。案涉房屋交付时间为2012年9月，故从交付之日起，反诉原告就应该交物业费。综上，《前期物业服务协议》约定的交费时间与法律规定的一致，而不是从竣工备案之日开始。同时房屋是否竣工备案与反诉被告无关，也不是反诉原告要求返还以及拒绝交纳物业费的原因。二、反诉原告主张维修费2000元没有支付凭证，且没有维修的过程，最重要的是没有维修前的现状以及能证明因反诉被告未履行合同义务导致的维修损失。三、反诉原告主张反诉被告违规收取停车费15元没有依据。反诉原告提交的停车费用的发票没有时间，不能证明是2015年9月7日大连市金州新区机动车停车场管理办公室下发的停车场公示之后，反诉被告进行收取的。同时反诉原告主张的公示信息没有原件或相关政府部门出具的依据，无法核实其真实性。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2011年7月22日，案外人大连金新房地产开发有限公司（甲方）、被告魏利、于勇（乙方）、原告新天地物业签订《前期物业服务协议》约定：甲方有权委托物业公司实施前期物业服务，甲方现已委托新天地物业实施“金州福佳新天地广场”（以下简称本物业）前期物业服务；有权将本协议甲方的有关权利义务转让给物业公司；物业公司有权根据甲方授权和有关法规政策；制定本物业的物业管理制度并实施物业服务；物业公司有权依据本协议及有关法规政策向乙方收取物业管理费及其他费用；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元（含电梯费）收取物业费；乙方办理房屋交接手续时一次性预交一年物业管理费，以后每年交纳一次物业管理费，交费时间为上一次费用截止日期前二十个工作日前；物业公司违反本协议，乙方有权要求甲方督促物业公司限期改正；乙方违反本协议使物业公司未达到约定的物业服务质量目标的，物业公司有权要求乙方限期整改，逾期未整改造成损失的，乙方应按时赔偿，并承担相应的法律责任。各方另对其他相关事项作出约定。合同签订后，被告魏利、于勇拖欠原告新天地物业2015年9月10日至2018年12月31日期间的物业费5893元至今未交。另查，被告魏利、于勇作为原告新天地物业提供物业服务的金州福佳新天地广场的业主，所购物业位于A3号楼一单元27层6号，建筑面积82.46平方米。被告魏利、于勇于2012年9月10日入住物业，并交纳了2012年9月10日至2015年9月9日期间的物业费，共计5343元。本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业服务管理协议、被告提供的发票等证据及原告的陈述笔录存案为凭，已经开庭质证和本院审查，可予采信。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。本案原告与被告签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。被告认为该合同无效，没有法律依据，不予采信。原告为被告提供物业服务，被告应依约向原告交纳物业费，拒绝交付已构成违约，应向原告承担继续履行的违约责任。据此，原告主张物业费的诉请具有事实及法律依据，应予支持。被告辩称楼内卫生无人打扫、消防通道无人管理、堆满杂物等为由拒交物业费。对此，本院认为，由于物业服务的广泛性，复杂性，物业公司在实施物业服务中可能会存在一定的瑕疵，但并不表明物业公司拒绝履行物业服务合同，不能成为被告拒交物业费的正当理由，对被告的抗辩意见不予采信。反诉原告认为案涉房屋于2017年4月11日竣工验收备案，依据《辽宁省物业管理条例》的规定，该时间节点之前的物业费反诉被告应予返还。对此，本院认为，《辽宁省物业管理条例》第四十条二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”上述规定表明，建设单位交纳物业费的前提是已竣工，但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业。本案中反诉原告自2012年9月10日已实际入住物业并享受到了物业服务，并非该《条例》所规定的未出售或未交付的情形。另，该《条例》规定物业服务费用由建设单位交纳，即开发企业承担，而非物业服务企业承担。由此即使返还应由开发企业返还，而非由物业服务企业返还，故反诉原告要求反诉被告返还房屋验收合格前已交纳的物业费，系对该条例规定的误读和曲解，且不符合反诉的条件，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿其维修房屋损失2000元。其一、反诉原告没有提供证据证明，其二、与本案亦不属同一法律关系，不予支持。反诉原告要求反诉被告返还停车费15元，其提供的依据是金州停车场管理办公室的一份公示，但该公示为复印件，且反诉被告不予认可，本院无法确认其真实性，故对该其反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告魏利、于勇于本判决生效后十日内给付原告大连金州新天地物业管理有限公司2015年9月10日至2018年12月31日期间的物业服务费5893元；二、驳回反诉原告魏利、于勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30元（原告已预交），由被告魏利、于勇负担；反诉案件受理费15元（反诉原告已预交），由反诉原告魏利、于勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  孙永召二〇二〇年九月八日书记员  李欣婷