河南省淇县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0622民初768号原告（案外人）：吴彩静，女，1988年2月13日出生，汉族，淇县桥盟乡吴寨村人，现住淇县朝歌办事处朝歌尚都小区12号楼602室。委托诉讼代理人：苏广君，男，河南谦荣律师事务所律师。被告（申请人）：李敏，女，1977年2月6日出生，汉族，住淇县朝歌街道办事处上街东路马号一胡同22号1单元5号。委托诉讼代理人：李军生，男，河南王洪玉律师事务所律师。第三人（被执行人）：杨红凯，男，1988年11月30日出生，汉族，住淇县朝歌街道办事处淇水嘉园小区5号楼2单元2楼东户。第三人（案外人）：牛志文，女，1990年6月17日出生，汉族，住淇县桥盟乡小浮坨村朝阳街7号，系杨红凯之妻。委托诉讼代理人：牛灵保，男，1960年6月22日出生，汉族，住淇县桥盟乡小浮坨村朝阳街7号，系牛志文之父。原告吴彩静与被告李敏、第三人杨红凯、牛志文执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴彩静及其委托诉讼代理人苏广君、被告李敏的委托诉讼代理人李军生、第三人牛志文的委托诉讼代理人牛灵保到庭参加诉讼，第三人杨红凯经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴彩静向本院提出诉讼请求：请求解除对位于淇县朝歌街道办事处朝歌尚都小区12号楼602室的查封。事实理由:被告因与第三人杨红凯民间借贷纠纷一案,向淇县人民法院提出财产保全申请,人民法院作出(2019)豫0622民初1532号《民事裁定书》,查封了杨红凯名下位于淇县朝歌街道办事处朝歌尚都小区12号楼602室的房产。原告对此提出异议,请求解除对案涉房产的查封。2020年6月1日,原告提出异议，淇县人民法院作出的(2020)豫0622执异18号《执行裁定书》,驳回了原告的异议请求。原告认为,应解除对涉案房产的查封。原告于2019年4月与第三人签定了《房屋买卖合同》,购买了案涉房产,并支付了全部房款,随即从租住处入住了所购买的房产,并添置了部分生活设施。原告所购的案涉房产非因原告原因暂不能办理过户登记。现原告提起诉讼,请求解除对案涉房产的查封。被告李敏辩称，原告的起诉没有事实根据和依据，依法不应支持。吴彩静与杨红凯、牛志文签订的房屋买卖合同书为无效合同，其约定的房屋是回迁房，按照规定5年内不允许交易，该房屋没有办理房屋所有权登记，依照《城市房地产管理法》第三十八条规定，由于双方签订的合同违背法律规定，双方签订合同系无效合同；2、执行异议及复议规定第二十八条，在本案中涉案房屋没有登记在被执行人杨红凯的名下，不符合排除执行的法定条件；3、在原告与杨洪凯、牛志文房屋买卖合同中已明确告知该房屋系回迁房，原告吴彩静知道该房屋未办理房产登记，仍购买该房屋，原告自身存在过错，其异议之诉，不符合司法解释的规定，请依法驳回原告的诉讼请求。牛志文称：1、同意原告的诉讼请求及事实理由；2、如判决不支持吴彩静的诉讼请求，按要求拍卖房产的二分之一份额归牛志文所有，李敏起诉是杨红凯的个人债务，应由杨红凯个人财产偿还，涉案房产的二分之一的产权归牛志文所有;3、李敏起诉的欠款是杨红凯个人赌博所借，法院不应支持。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了以下证据：1、（2019）豫0622民初1532号民事判决书，证明本案被告申请执行民间借贷的金钱债务，如此大额借款，在没有出具银行流水，法院判决依据不足，原告作为本案利害关系人对此债务真实性有异议；2、（2020）豫0622执异执行裁定书，证明本案启用诉讼程序；3、房屋买卖合同；4、房款付款银行转账凭证；以上证据证明案涉房产为杨红凯和牛志文共有，并于2019年4月12日以340000元价格转让给本案原告；5、前期物业管理服务协议、物业缴费单据两张和证明一张，证明4月12日当日房屋交付并与物业签订合同，4月12日交付物业务费，4月12日缴纳第三人欠付的2017年11月以来欠缴的物业费，并缴费2019年12月2日缴付11月1日至2020年11月1日物业费；6、购置热水器及安装热水器票据两张，证明入住后，原告于2019年5月5日添置生活用具；7、缴付水电费转账单据8张，天然气缴费1张，上述证据证明原告购房入住后并一直生活使用。购买该房时，原告一直在廉住房租房住。且原告与第三人并不认识。被告质证认为，对证据1、2真实性没有异议，对证明目的有异议，淇县人民法院做出的判决书已发生效力，李敏作为债权人，向人民法院提出执行符合法律规定;对证据3有异议，合同上是否是杨红凯本人签名无法确定，该合同违反法律强制性规定为无效合同，合同上已载明该房屋系回迁房，原告明知该房屋未办理房产登记手续仍购买，其自身存在过错；对证据4、5、6、7真实性无异议，但证明目的有异议，不能证明原告已实际占有所买卖的房屋。第三人质证：对原告提交的证据均无异议。被告提交了以下证据：1、2012年2月12日，杨红凯与淇县西坛村委会签订的拆迁补偿协议书、选房确认书、安置房结算明细表的复印件，证明本案诉争房屋系回迁安置房。原告质证认为：真实性无异议，从选房确认书中甲方为有限公司，是公司开发的回迁安置房。第三人质证：不知道情况。本院对证据认证如下：原告提交的证据1、2是人民法院已生效的法律文书，真实性本院予以确认，如原告认为判决书有误，可通过再审程序主张其权利，在（2019）豫0622民初1532号民事判决书未被撤销前，该判决书可以作为执行依据。证据3被告未提供证据证明杨红凯签名非其本人所为，对证据3的真实性本院予以采信：原告对证据4、5、6、7真实性无异议，但证明目的有异议。4、5、6、7可以证明原告已实际占有所买卖的房屋，对证据4、5、6、7本院予以采信。被告提交的证据原告对其真实性无异议，本院予以采信。根据审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2019年4月12日，原告吴彩静与第三人杨红凯、牛志文签订了一份房屋买卖合同，合同约定：（甲方）杨红凯、牛志文，（乙方）吴彩静，甲方将位于淇县朝歌尚都12号楼602室的房产，产权所有人杨红凯，房屋建筑面积96.58M2以340000元，出售给（乙方）吴彩静，甲、乙双方签订买卖合同当日房款一次性付清。该合同第六条载明：因房是回迁房，甲方无条件配合乙方办理过户事宜相关手续。2019年4月12日，原告与淇县安佳物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》并交纳了2017年11月至2020年11月1日期间的物业费，另交纳了部分天然气、水、电费，并已入住。涉案房屋至今未办理房产登记。2019年5月7日，本院受理了李敏诉杨红凯民间借贷纠纷一案，2019年5月22日，李敏向本院提出财产保全申请，同日本院作出（2019）豫0622民初1532号民事裁定书，裁定将杨红凯名下位于淇县朝歌街道办事处朝歌尚都小区12号楼602室的房产予以查封。2019年8月5日，本院作出（2019）豫0622民初1532号民事判决书，判令杨红凯偿还李敏借款820000元及利息。判决生效后李敏向本院申请执行。吴彩静对（2019）豫0622民初1532号民事裁定书不服，向本院提出异议申请，本院作出（2020）豫0622执异18号执行裁定，驳回异议人吴彩静的异议请求。吴彩静向本院提起异议之诉，要求解除对朝歌尚都小区12号楼602室房产的查封。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十八条规定的前提是对登记在被执行人名下的不动产。本案涉案房产并未登记在被执行人名下，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定;《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的;……。本案中吴彩静在与杨红凯、牛志文签订房屋买卖合同时明知涉案房屋未依法登记，仍然购买，违反了法律强制性规定。吴彩静要求解除对朝歌尚都小区12号楼602室的房产的查封，理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，判决如下：驳回原告吴彩静的诉讼请求。案件受理费6400元，由原告吴彩静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判长  孟凡洲审判员  宋丽君审判员  康利利二〇二〇年九月二十二日书记员  冯 磊