苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2473号原告：邱建康，男，1965年9月4日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：岳阳、晁梦茹，江苏拙正律师事务所律师。被告：陈磊，男，1969年9月1日生，居民身份证号码321124196909010550，汉族，户籍所在地扬中市新坝镇丰乐桥村339号，现暂住于江苏省苏州市相城区晨曦馨苑42幢1002室。被告：陈程，男，1991年6月26日生，居民身份证号码321082199106260537，汉族，住江苏省扬中市新坝镇丰乐桥村339号。委托诉讼代理人：陈磊，系被告陈程的父亲。原告邱建康诉被告陈磊、陈程租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邱建康及其委托诉讼代理人晁梦茹，被告陈磊暨本案被告陈程的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱建康向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告和被告陈磊、陈程于2018年10月10日签订的《宅基地租赁合同》解除；2、确认原告和被告陈磊、陈程于2019年3月5日签订的《宅基地租赁合同》解除；3、请求判令被告陈磊、陈程向原告支付租金137000元及利息损失（以137000元为基数自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；4、判令被告陈磊、陈程向原告赔偿装修损失800000元及利息损失（以800000元为基数自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；5、判令被告陈磊、陈程向原告赔偿违约金41100元；6、判令被告陈磊、陈程向原告赔偿律师费损失30000元；7、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月10日，被告陈磊找到原告，告知其需要租赁原告位于苏州市吴中区的宅基地，用于和被告陈程共同改建为民宿酒店及餐饮对外经营，后双方签订了《宅基地租赁合同》。合同约定，2018年12月1日至2019年2月28日为免租期，2019年3月1日至2024年2月28日年租金为130000元，2019年3月1日至2020年2月28日租金按季度提前一个月支付。若被告拆除房屋原有装修物或变更原有设施、设备前需要得到原告的许可。违约方应当向守约方支付全部租金的30%作为违约金并承担守约方维护权益所产生的一切费用包括但不限于律师费等。2018年12月1日，原告按约将房屋使用权移交被告，但是被告在装修施工过程中未经原告同意擅自拆除和变更原有装修和设施，原告知晓后立即与被告交涉。2019年7月28日，被告向原告出具《房屋租赁补充协议》，协议约定：因房屋改建前原告投入的装修费用是80万元，故，若两被告在2019年12月前未能对房屋改建完工，则向原告赔偿房屋装修费损失80万元，但截止起诉之日，该房屋尚未完成改建，两被告也未向原告赔偿装修费损失。被告陈程仅于2019年5月11日向原告支付了租金18000元，未按约履行其支付租金的义务。2019年12月3日，被告陈磊向原告出具承诺书，承诺2020年1月支付房租130000元，若逾期未付，则解除租赁合同，承诺2020年12月底支付房租137000元。但截止起诉之日，被告陈磊至今未履行付款义务。2019年3月5日，被告陈磊再次找到原告，称需要再签订一份《宅基地租赁合同》，与被告陈程将租赁物共同改建为民宿酒店及餐饮对外经营，后双方签订了相应的合同。合同约定2019年3月15日至2019年6月31日为免租期，2019年7月1日至2029年7月30日年租金为5万元，2019年7月1日至2020年7月30日租金按季度提前一个月支付。违约方应当向守约方支付全部租金的30%作为违约金并承担守约方维护权益所产生的的一切费用包括但不限于律师费等。2019年3月15日，原告按约将房屋使用权移交被告，但被告未履行支付租金的义务。2019年12月3日，被告陈磊找到原告，向原告承诺2019年12月31日前自愿向原告支付半年的房屋租金25000元并和原告协商解除了上述《宅基地租赁合同》，但至今未支付拖欠的租金。被告拒不支付租金及拒不赔偿装修损失费用的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告陈磊辩称，两份宅基地租赁合同系其与原告签订的，被告陈程没有签字，合同与陈程无关。其同意解除租赁合同。合同签订时，原告承诺其可以在原有房屋上搭建临建，但实际上不能搭建，故其不同意承担租金。2019年7月28日，原告强迫其签订了房屋租赁补充协议，所以其不应承担装修损失、利息损失、律师费、违约金。被告陈程辩称，被告陈磊以其名义与原告签订了两份宅基地租赁合同，其对租赁事宜不知情。2019年11月，原告至其家中，其才认识原告，原告向其提及租赁事宜，其明确告知原告租赁合同上的字不是其签的，更没有授权陈磊以其名义签订租赁合同，因此租赁合同与其无关，应驳回原告对其的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：坐落于苏州市吴中区码头的房屋登记在原告邱建康名下，登记建筑面积为359平方米，总层数三层。2018年10月10日，原告与被告陈磊签订《宅基地租赁合同》一份，该合同抬头载明出租方为原告（甲方），承租方为陈程（乙方），主要内容为：甲方将位于苏州市吴中区的房屋出租给乙方，房屋建筑面积约359.01平方米（含厨房），花园面积约120平方米。乙方租赁该房屋用于改建为民宿酒店及餐饮对外经营。如租赁房屋产证已经进行工商注册登记，乙方可以使用该工商注册登记的证照进行合法经营。租赁期限为10年，自2019年3月1日起至2029年2月28日。2019年3月1日至2024年2月28日租金为130000元/年，2024年3月1日后房租每年按5%的比例递增，第六年为136500元/年，第七年为143300元/年，第八年为150500元/年，第九年为158000元/年，第十年为165900元/年。2018年12月1日甲方将房屋使用权交由乙方，2018年12月1日至2019年2月28日为免租期。乙方负责房屋的装修改建，费用由乙方自行承担。房屋改建装修期间甲方负责配合乙方协调办理相应的手续。乙方在2018年12月1日支付甲方押金2万元（押金在租赁合同期满双方交接无异议后甲方无条件退还乙方）。2019年3月1日至2020年2月28日房租按季度提前一个月支付，2020年3月1日起房租提前一个月按年支付。乙方在不改变房屋总体结构和使用安全的前提下，基于本合同约定的使用性质和目的，有权进行局部改造、装修，甲方不得有任何异议和干涉。乙方应保证在装修过程中不得危及房屋的主体结构的安全，在拆除房屋原有的装修物或者变更原有设施、设备前需要跟甲方进行必要的沟通，得到甲方的许可。乙方在装修前如须按有关规定以乙方的名义自行向相关管理部门办理审批手续，甲方应对此予以积极配合完成。甲乙双方应恪守合同，任何一方违反合同，将视为根本违约，将支付相应的违约赔偿。违约方应向守约方支付全部租金的30%作为违约金，如果违约金不足赔偿全部损失的，违约方还应赔偿由此给守约方造成的其他损失。租赁期间甲方除政府拆迁行为以外的原因提前终止租赁协议，甲方将赔偿乙方装修及所有投资的损失。因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商解决不成交由宅基地所在地人民法院通过诉讼程序解决。违约方应承担守约方由于维护自己合法权益所产生的一切费用，包括但不限于案件受理费、律师费等。乙方签字处签名为“陈程、陈磊”。原、被告确认合同上的签名是被告陈磊写的，陈程没有签字。2019年3月5日，原告与被告陈磊又签订《宅基地租赁合同》一份，该合同抬头载明出租方为原告（甲方），承租方为陈程（乙方），主要内容为：甲方将位于苏州市吴中区房屋出租给乙方。乙方租赁该房屋用于改建为民宿酒店及餐饮对外经营。如租赁房屋产证已经进行工商注册登记，乙方可以使用该工商注册登记的证照进行合法经营。租赁期限为10年，自2019年7月1日起至2029年7月30日。2019年7月1日至2029年7月30日租金为50000元/年。2019年3月15日甲方将房屋使用权交由乙方，2019年3月15日至2019年6月31日为免租期。乙方负责房屋的装修改建，费用由乙方自行承担。房屋改建装修期间甲方负责配合乙方协调办理相应的手续。2019年7月1日至2020年7月30日房租按季度提前一个月支付，2020年8月1日起房租提前一个月按年支付。乙方在不改变房屋总体结构和使用安全的前提下，基于本合同约定的使用性质和目的，有权进行局部改造、装修，甲方不得有任何异议和干涉。乙方应保证在装修过程中不得危及房屋的主体结构的安全，在拆除房屋原有的装修物或者变更原有设施、设备前需要跟甲方进行必要的沟通，得到甲方的许可。乙方在装修前如须按有关规定以乙方的名义自行向相关管理部门办理审批手续，甲方应对此予以积极配合完成。甲乙双方应恪守合同，任何一方违反合同，将视为根本违约，将支付相应的违约赔偿。违约方应向守约方支付全部租金的30%作为违约金，如果违约金不足赔偿全部损失的，违约方还应赔偿由此给守约方造成的其他损失。租赁期间甲方除政府拆迁行为以外的原因提前终止租赁协议，甲方将赔偿乙方装修及所有投资的损失。因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商解决不成交由宅基地所在地人民法院通过诉讼程序解决。违约方应承担守约方由于维护自己合法权益所产生的一切费用，包括但不限于案件受理费、律师费等。乙方签字处签名为“陈程、陈磊”。原、被告确认合同上的签名是被告陈磊写的，陈程没有签字。原告称该份合同所涉房屋系其从王才云处购得的农村宅基地房屋，具体坐落为东山镇。为此，原告提供吴中区农村村民建房使用宅基地许可证、个人授权委托书、房屋买卖协议各一份，证明其购得该房屋之事实。被告对此无异议。2019年7月28日，被告陈磊向原告出具房屋租赁补充协议一份，载明：本人租用邱建康位于东山饭店用于经营，房屋改建前装修费80万元。房屋改建完成后，此协议作废。如果租赁人在规定期限内2019年8月至2019年12月未能改建完，将原房屋装修费80万元赔偿邱建康损失。租赁人：陈程，代理人：陈磊。2019年12月3日，原告与被告陈磊在2019年3月5日《宅基地租赁合同》下方书写“欠房租半年租金25000元（贰万伍仟元整），经双方协商解除此合同，2019年12月底支付房租”的内容，双方在该内容下方签字。同日，被告陈磊出具书面承诺书一份，内容为：本人承诺2020年1月份支付邱建康房租130000元，如不能支付视为解除租赁合同。本人承诺2019年12月底支付房租137000元，租赁期（2019年3月1日至2020年2月28日）。另查明，被告陈程于2018年12月1日转账5000元，于2018年12月6日转账15000元给原告。双方确认上述20000元为2018年10月10日《宅基地租赁合同》项下的押金。2019年5月11日，被告陈程的支付宝账户转账18000元给原告。2019年7月18日，陈磊微信转账400元给原告。2019年10月9日，陈磊微信转账2500元给原告。2019年10月14日，陈磊微信转账2500元给原告。又查明，原告为本案诉讼委托律师，律师费为30000元。以上事实，由原告提供的房产证、吴中区农村村民建房使用宅基地许可证、个人授权委托书、房屋买卖协议、《宅基地租赁合同》、房屋租赁补充协议、承诺书、支付宝转账凭证、委托代理协议、转账凭证、发票，被告陈磊提供的银行流水及本院制作的庭审笔录等在卷佐证。关于租赁合同主体，原告称，租赁是被告陈磊过来谈的，但陈磊和陈程是父子，陈磊说陈程要开民宿，所以合同上写了陈程的名字。根据其提供的转账记录，陈程向其转过款项，陈程对涉案租赁事宜应是知情的，其要求陈程共同承担责任。被告陈磊称，其要用涉案房屋开民宿，准备用陈程作民宿的法定代表人，怕产生麻烦，所以租赁合同上也签了陈程的名字，但陈程对租赁不知情。从陈程账户转出的款项也是其操作的，陈程不知情。关于租金欠付情况，原告称，2018年10月10日《宅基地租赁合同》约定年租金130000元，2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金未付，即被告结欠租金130000元。2019年3月5日《宅基地租赁合同》项下一年租金为50000元，双方协商确定其仅收取半年的租金25000元，被告陈磊也在该合同上注明欠付租金25000元，故被告欠付租金合计155000元，被告于2019年5月11日支付了18000元，故欠付租金为137000元，被告陈磊出具的书面承诺书上也明确了租金为137000元。被告表示其还于2019年7月18日、2019年10月9日、2019年10月14日共计转账5400元给原告。另外，当时原告称将含山组的房屋一并出租给其，租金便宜点，其想如果陆巷村码头的民宿可以运营了，含山组的房屋可以用作员工宿舍，所以双方签订了合同，但合同签订后，原告并没有将该房屋交付给其，其没有去过该房屋。原告表示2019年7月18日、2019年10月9日、2019年10月14日的款项系被告未按约支付房租的利息。关于租赁合同的解除，原告称，被告承诺于2020年1月支付房租，逾期不付则解除合同，同时支付2019年3月1日至2020年2月28日的房租，故其认为2018年10月10日的《宅基地租赁合同》解除时间为2020年2月28日。2019年3月5日的《宅基地租赁合同》，双方于2019年12月3日在该合同尾部均约定解除，故合同解除时间为2019年12月3日。关于装修损失，原告提供照片及视频，称1999年，其对陆巷村码头房屋进行装修，于10月份开始经营东山饭店，于2014年进行翻新。从其保留的关于房屋原貌的视频中可以看出，其将陆巷村码头的房屋出租给被告之前，该房屋是装修及设备完好的饭店，被告承租后将房屋改造，严重破坏了房屋，房屋变成了毛坯状态，现场有大量建筑垃圾，至今也未完成改造和装修。其对该房屋投入的装修等不止80万元，被告承诺赔偿80万元装修损失，故其按80万元主张。经质证，被告对照片反映的房屋现状无异议，视频中反映的原房屋结构没有异议，视频中反映房屋内有家具、家电，但原告交付给其的是空房屋，没有家具家电。对此，原告表示其交付给被告的房屋为带装修的房屋，不含家具、家电。关于房屋的装修改造情况，被告称其于2019年3月下旬开始对该房屋进行改建，敲掉了原有的装修。之前，原告承诺其可以在原有的钢结构基础上搭建阳光房，在原有车位上搭建餐厅，其将相应的设计方案发给原告。但3月下旬改建中，陆巷村委会叫停了改建工程，并称原有的钢结构本就是违建，不能再继续搭建，原告称可以帮助协商，协商未成，房屋改建停止。为此，被告陈磊提供其与原告的微信聊天记录予以佐证。经质证，原告对微信聊天记录的形式真实性没有异议，但认为该聊天内容不完整，其与本案无关。微信聊天记录中未显示原告承诺房屋可以搭建临建，且原告也明确说明钢结构不能再搭建，且能否搭临建系基于法律规定，双方无权自行决定，合同也约定了原告只是提供宅基地和房屋，不负责其他非房屋本身产生的问题。另，被告陈磊称房屋租赁补充协议是原告将其带到原告姐姐家中，其在原告一众家属的要求下书写的。承诺书是原告将母亲带到其家中，双方发生冲突，报警至派出所，其书写的承诺书，装修损失，其仅认可10万元左右。关于该房屋的装修及翻建情况，原告表示其没有找到当时的装修凭证材料。原、被告均表示不申请鉴定该房屋的装修损失。本院认为，原、被告均确认两份《宅基地租赁合同》上“陈程”的签名均为被告陈磊所签，现无证据证明被告陈程对上述两份租赁合同的签订知情或追认，且房屋租赁补充协议、承诺书等均为被告陈磊所签，应认定原告与被告陈磊之间成立租赁合同关系，由此产生的相应的法律责任由被告陈磊承担。两份《宅基地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应按约履行。2018年10月10日的《宅基地租赁合同》约定2019年3月1日至2020年2月28日的年租金为130000元，被告陈磊应按季度提前一个月支付租金，被告陈磊未按约支付，并于2019年12月3日出具承诺书，承诺于2020年1月支付房租，如不能支付视为解除租赁合同，被告陈磊未按此承诺支付房租，合同解除条件成就，原告通过诉讼方式行使解除权，本院认定2018年10月10日的《宅基地租赁合同》于起诉状送达被告陈磊之日即2020年4月23日解除。2019年3月5日的《宅基地租赁合同》约定2019年7月1日至2020年7月30日的房租按季度提前一个月支付，被告陈磊未按约支付，其与原告于2019年12月3日协商解除合同，原告要求确认该合同于2019年12月3日解除，本院予以支持。被告陈磊于2019年12月3日出具承诺，确认支付原告两份《宅基地租赁合同》项下的租金合计137000元，被告陈磊在出具该承诺书之前还于2019年7月18日、10月9日、10月14日共计支付原告5400元，原告称上述款项系被告陈磊给付的逾期支付房租的利息，但无证据证明，本院将上述款项从欠付租金中予以扣减，故被告陈磊应支付原告租金131600元。被告陈磊未按约支付原告租金，原告要求被告支付逾期支付租金的利息损失，于法有据，但原告同时主张了按照欠付租金（137000元）的30%计算的违约金，鉴于利息损失及违约金均为被告陈磊逾期支付租金产生的违约责任问题，被告陈磊亦对原告主张的违约金、利息损失提出抗辩，因此本院结合被告陈磊承诺的付款时间酌定被告陈磊支付原告自2020年2月1日起以131600元为基数按年利率11.7%计算至实际给付之日止的违约金。2019年7月28日的房屋租赁补充协议载明房屋改建前装修费800000元，如租赁人在2019年8月至2019年12月未能改建完，将原房屋装修费800000元赔偿原告。被告陈磊抗辩其系受到胁迫而出具的该协议，但未提供证据予以证明，且被告陈磊未提出撤销该协议，本院对被告陈磊的抗辩意见不予采纳。关于该房屋的装修费用，原告称实际不止800000元，被告陈磊抗辩原告主张过高，就该房屋具体的装修投入，原告未提供证据予以佐证，而目前该房屋装修已被陈磊拆除，亦无法通过鉴定予以确定。审理中，原告称其系于2014年对该房屋进行的翻新，房屋租赁补充协议载明原房屋装修费为800000元，在无其他证据予以佐证的情形下，本院据此认定该房屋进行翻新时原告的装修投入为800000元。原告翻新该房屋至出租给被告陈磊之时已五年，在此期间，原告也使用该房屋经营饭店，原有装修有所折旧，双方约定的装修损失亦系被告违约所产生的违约责任问题，被告陈磊抗辩过高，本院综合该房屋原有的装修投入，原告的使用年限等情况将装修损失酌情调整为560000元。双方未约定装修损失的支付时间，原告要求被告支付装修损失的利息损失，本院不予支持。原、被告在合同中约定了如产生纠纷，因纠纷所产生的律师费由违约方承担，现原告因被告陈磊违约聘请律师产生律师费，且原告主张的律师费在合理范围内，不超出江苏省律师费收费标准，故本院对原告要求被告支付律师费30000元的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告邱建康与被告陈磊于2018年10月10日签订的《宅基地租赁合同》于2020年4月23日解除。二、原告与被告陈磊于2019年3月5日签订的《宅基地租赁合同》于2019年12月3日解除。三、被告陈磊于本判决生效之日起十五日内给付原告邱建康租金131600元并支付以131600元为基数自2020年2月1日起按年利率11.7%计算至实际给付之日止的违约金。四、被告陈磊于本判决生效之日起十五日内给付原告邱建康装修损失560000元。五、被告陈磊于本判决生效之日起十五日内给付原告邱建康律师费30000元。六、驳回原告邱建康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币6937元，由原告邱建康负担1429元，被告陈磊负担5508元。被告陈磊负担部分已由原告预交，被告陈磊于本判决生效之日起二十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  吴明燕二〇二〇年九月十六日书记员  浦云英