湖南省衡阳市石鼓区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0407民初741号 原告：易泽青，男，1974年7月1日出生，汉族，住湖南省常宁市。 原告：吴小炎，女，1975年5月4日出生，汉族，住湖南省常宁市。 上述二原告共同委托诉讼代理人：李静，湖南南舫律师事务所律师。 被告：唐在杰，男，1994年10月10日出生，汉族，住湖南省衡南县。 委托诉讼代理人：唐华平（系被告唐在杰之父），男，住湖南省衡南县。 被告：汤亚玲，女，1970年5月24日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 被告：马玉，女，1966年4月8日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告易泽青、吴小炎与被告唐在杰、汤亚玲、马玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日、2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告易泽青、吴小炎及其委托诉讼代理人李静，被告唐在杰的委托诉讼代理人唐华平，被告汤亚玲、马玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、判定解除原告与三被告签订的《商业门面租赁合同》，三被告立即将承租房屋腾空返还给原告；2、判令三被告向原告支付未付保证金2500元；3、判令三被告向原告支付拖欠的房屋租金22500元（7500元/月*3个月，从2020年5月16日计算至2020年8月15日），此后房屋租金继续计算到三被告腾房为止；4、判令三被告支付违约金12825元（暂从2020年3月11日计算至2020年7月2日），此后违约金继续以未付房屋租赁费用为基数，按日千分之五标准计算到房屋租金付清日为止；5、判令三被告承担本案诉讼费用。 被告答辩要点：1、原告起诉解除合同，无事实依据及法律依据；2、原告未尽安全交付门面的义务；3、被告愿继续履行合同。欠付房租和保证金是事实，2020年1月29日晚上，承租的门面被水泡了，被告已通知原告要求将门面处理好，可原告一直没处理；漏水是因为门面里有一个消防栓未安装阀门，导致被告损失；另外，受今年疫情影响，学校没有办法正常招生，被告也与原告沟通过，被告承租的门面，至今还有装修问题一直搁置未处理。 经审理查明：原告于2017年购买了坐落于湖南省衡阳市石鼓区××路××号××十里××＃楼××室××室。2019年11月23日，原告与三被告签订了《商业门面租赁合同》，租赁原告的上述门面用于教育培训及学生托管。该合同约定：“第一条，甲方（原告）将坐落于湖南省衡阳市石鼓区××路××号××十里××＃楼××室××室房屋出租给乙方（被告）使用。建筑面积共253平方米。第二条，乙方租用出租房屋的期限为10年3个月，即自2019年11月15日至2030年2月14日止。第三条，乙方租赁房屋的用途为：教育培训及学生日间托管……。第四条，甲方保证所出租的房屋用途符合有关法律、法规及规章的规定，权属清楚，无使用纠纷。乙方保证在出租房屋的使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定，确保消防、人身及房屋安全，如果因乙方经营使用房屋或乙方装修房屋出现并造成人身财产损害时，均由乙方承担全部赔偿责任。第五条，房屋租金。出租房屋的租金按年度进行调整，具体为：（一）自2019年11月15日至2020年2月14日，乙方不需要支付给甲方租金。（二）自2020年2月15日至2025年2月14日，月租金为人民币7500元；年租金总额为90000元，半年租金45000元；……房屋租金的支付方式为银行转账；每半年（6个月）支付一次，乙方须于每年3月8日至3月11日和9月8日至9月11日将当年度房租转入甲方银行账户……。第六条，甲方交付出租房屋时，乙方应向甲方支付1万元保证金……第九条，乙方在出租房屋使用过程中，如出租房屋的主体结构设施出现或发生妨碍安全的损坏或故障时，应及时通知甲方并采取有效措施，甲方应接到乙方通知后10日内进行维修。本条维修的费用由甲方承担，但因乙方使用损坏的由乙方承担。第十条，因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋及其内部的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿，乙方拒不维修或赔偿，将由甲方代为维修，维修费用由乙方承担。……第十五条，按本合同规定应由乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应赔偿甲方所有损失：（一）如乙方拖欠租金及费用，经催告提醒后三日内仍未支付的，甲方有权按欠租欠费的日千分之五计取违约金，有权采取停电，停水等自救措施，拖欠任何租金及费用一个月以上的，甲方有权无条件单方面解除合同，并不退还乙方缴纳的保证金，对其装修等添附不予补偿……”。合同还对其他方面进行了约定。2019年11月份原告将房屋交付给了被告使用，被告向原告支付了租房押金7500元及3个月的房租即房租缴纳至2020年5月14日。被告对承租房屋进行了装修。2020年1月29日，因106室消防栓无阀门导致漏水，致使被告承租的门面受损。当时正处于全国性的疫情期间，经原、被告及物业公司协商以后，物业公司（碧桂园生活服务集团股份有限公司衡阳物业分公司物业服务中心）直至2020年5月份才完成修复工作，出具《情况说明》一份，并承担了修复费用。2020年6月2日，原告向被告送达催要租金的催告函，要求被告及时支付保证金及租金，逾期将单方面解除合同并要求支付违约金。原、被告因房屋漏水后的租金等问题不能协商达成一致意见，原告认为被告逾期支付租金等已符合合同约定的解除条件，故向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明：关于本市的新冠疫情防控期间，考虑到被告的门面租赁合同的用途，从衡阳市政府响应《湖南省突发公共卫生事件应急预案》，湖南省决定启动重大卫生事件一级响应的时间是在2020年1月27日，至2020年4月22日，根据衡阳市教育局《关于进一步做好全市2020年春季开学工作的通知》将衡阳市中小学开学时间最迟定于2020年5月6日。因此，本案中受疫情影响的时间基本与漏水装修的时间一致。 本院认为，原、被告签订的《商业门面租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，内容合法、有效，双方当事人均应诚实履行。原、被告约定由原告将其自有的房屋租赁给被告使用并收取房屋租金，本案为房屋租赁合同纠纷。 关于应否解除合同。原、被告在租赁合同中对于解除的条件进行了约定，现原告以被告未按时足额缴纳租金已符合约定解除条件为由主张解除合同，被告认为系房屋漏水、及疫情防控的影响等因素导致受损，故未支付租金。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，本案中，原、被告签订合同时约定“如乙方……拖欠任何租金及费用一个月以上的，甲方有权无条件单方面解除合同……”。在2020年6月1日，原告向被告送达催要租金的催告函时，考虑到被告的承租门面实际已缴纳的租金至2020年5月14日，不能视为解除合同的条件已成就。但，其一至原告起诉时即2020年7月7日，被告已拖欠租金一个月以上，双方约定的合同解除条件已成就；其二庭审中本院征求被告意见，能否在缴纳拖欠的租金的前提下继续履行合同，但被告仍然要求原告继续减免2个月的租金，才同意继续履行合同，双方无法达成一致意见；其三被告的损失系漏水造成，案外第三人已进行了修补，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告因他人原因造成违约的，应当向原告承担违约责任；其四依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”规定，被告支付租金属于其应当履行的主要债务，经原告催告后，被告仍未履行，原告亦可以解除合同。据此，原告主张解除合同，已符合法定及约定的合同解除条件，本院予以支持。合同解除后，被告应当及时腾退房屋交还原告，并支付房屋占用期间的费用。房屋占用期间的费用，本院参照双方租赁合同约定的租金标准计付。被告主张原告未尽安全交付房屋的义务，本院认为在原告将该房交付被告使用过程中才产生消防栓漏水问题，且根据双方合同约定的第四条由被告确保承租期内的消防、人身及安全问题，以及有案外人承担了漏水的责任和相应后果的情形下，故对于被告的该辩解，本院不予采信。 关于保证金。保证金系用于保证合同的正常履行或对履行合同过程中造成的损失予以填补，并非归属于原告的租金收入，故在原告主张解除合同的情况下，再主张继续支付保证金，本院不予支持。原告虽然在合同中与被告约定了解除合同时不予退还保证金，但该条款属于格式条款且排除了被告权利，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认为该条款无效。被告所缴纳的保证金7500元应抵偿所欠一个月的房租。 关于房屋租金、占用费。被告已支付3个月的租金，故本院根据双方约定计算被告已支付租金至2020年5月14日，原告起诉后，本院向被告送达了诉状等诉讼文书，故本院按双方约定计算租金至2020年7月14日为15000元。2020年7月15日后，按租金标准计付占用费至被告实际腾房日止。 关于违约金。原告未提供证据证实其损失情况，原、被告约定的违约金计付标准明显过高，且考虑被告受疫情影响、房屋漏水未实际使用的情况，故本院对原告支付违约金的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第三十九条第一款、第四十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告易泽青、吴小炎与被告唐在杰、汤亚玲、马玉于2019年11月23日签订的《商业门面租赁合同》已于2020年7月15日解除； 二、被告唐在杰、汤亚玲、马玉于本判决生效后十日内向原告易泽青、吴小炎支付2020年7月14日前的房租7500元（应交房租15000元-已交保证金7500元）； 三、被告唐在杰、汤亚玲、马玉于本判决生效后一个月内将衡阳市石鼓区蒸水北路8号华耀碧桂园十里江湾28#楼105室、106室房屋腾退给原告易泽青、吴小炎，并自2020年7月15日起按月支付房屋占用费至实际腾退日止； 四、驳回原告易泽青、吴小炎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费373元（已减半收取），由原告易泽青、吴小炎负担73元，由被告唐在杰、汤亚玲、马玉负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  董晓军 二〇二〇年九月三十日 法官助理欧阳志文 书记员屈璐 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。