湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1551号上诉人（原审原告）：秦刚，男，1969年6月23日出生，汉族，现住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：叶直根，湖北车城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马丽红，女，1971年12月21日出生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：刘家辉，湖北延津律师事务所律师。上诉人秦刚因与被上诉人马丽红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2020）鄂0302民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。秦刚上诉请求：依法撤销一审判决，改判马丽红赔偿秦刚各项损失共计40万元。事实和理由：一审判决认定事实错误，逻辑混乱。1.一审判决将原租赁合同和新租赁合同混为一谈。拖欠2019年之前的租金15万元，系原租赁合同项下的违约行为，不适用双方重新签订的《门面租赁合同》中关于“逾期30日付款，出租方马丽红有权解除合同”的约定。2.秦刚于2019年7月结清了之前欠付的租金15万元以后，又另行支付了2019年上半年的租金13.5万元。马丽红在秦刚逾期支付之前欠付租金15万元的情况下，并未提出解除合同，而是继续收取租金，表明马丽红有继续履行合同的意愿。3.根据马丽红于2019年7月17日向秦刚发出的通知，马丽红催缴的是2019年6月30日之前的租金。截至7月17日，尚未达到逾期付款超过30日的解除条件。因此，马丽红向秦刚发出的通知不发生解除合同的效力。4.秦刚已经支付了2019年上半年租金13.5万元，仅欠付4.5万，不属于严重违约，马丽红无权解除合同。综上，马丽红在租赁期满前无正当理由收回房屋，应当向秦刚赔偿损失。马丽红在二审期间提交书面答辩意见，认为马丽红解除合同符合双方约定和法律规定，秦刚提出的40万元损失请求于法无据，不应当得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。秦刚向一审法院起诉请求：依法判令马丽红赔偿秦刚各项损失706600元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年，秦刚承租马丽红位于十堰市××箭区××××××Ａ201-Ａ202，A301-A302，A401-A402，A501-A502房用于经营。2018年12月30日，双方又签订了《门面租赁合同》，秦刚继续租赁马丽红上述房屋。合同约定，2018年，秦刚欠租金150000元，秦刚承诺2019年3月31日前转入马丽红银行账户，续签租赁期为五年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止。租金支付方式是每年租金360000元，每半年支付一次。约定收租方式及日期、金额如下：2019年6月25日前应支付2019年1月1日至2019年6月30日房租165000元，逾期应收房租180000元。2019年10月25日前应支付2019年7月1日至2019年12月31日房租165000元，逾期应收房租180000元。2019年12月31日前应支付2020年1月1日至2020年6月30日房租165000元，逾期应收180000元；2020年6月30日前应支付2020年7月1日至12月31日房租165000元，逾期应收180000元。2021年至2023年房租支付方式、时间、金额按上述类推。合同第八条约定，未按约定期限交付租金，超过30天以上的，马丽红有权解除合同。合同签订后，秦刚通过陆续转账，2019年7月付清了2018年所拖欠租金15万元，付了2019年1月至6月30日租金13.5万元，尚欠2019年上半年租金4.5万元。2019年7月17日，因秦刚拖欠房屋租金，马丽红向秦刚出发拖欠房租通知书，要求解除双方的租赁合同。2019年7月21日，马丽红收回了房屋。秦刚要求马丽红赔偿其损失，诉至法院。一审法院认为：秦刚和马丽红签订的《门面租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，是合法有效的，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。按照合同约定，秦刚本应于2019年3月31日前付清所欠2018年租金15万元，秦刚2019年7月才付清2018年所拖欠租金，秦刚拖欠租金已超过30日，马丽红解除合同符合合同约定及法律规定。因秦刚违约导致合同解除，秦刚主张赔偿装饰装修残值损失及经营损失的请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：驳回秦刚的诉讼请求。案件受理费10866元，减半收取5433元，由秦刚负担。秦刚在二审期间提交如下证据：秦刚与马丽红、马敏之间的微信聊天记录，拟证明双方于2018年签订的租赁合同到期以后，是马丽红一再要求秦刚继续承租涉案房屋。2019年上半年，直到马丽红发出解除通知，双方一直协商如何将涉案房屋转租出去，期间，马丽红并未提及秦刚拖欠租金和解除合同的事宜。马丽红的委托诉讼代理人发表质证意见，认为微信聊天记录不能达到秦刚的证明目的。本院认为：秦刚提供的微信聊天记录不能达到其证明目的，故不予采信。马丽红在二审期间未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，马丽红于2019年4月11日向秦刚送达《催收通知书》，要求秦刚在4月12日之前及时支付拖欠房租（150000元），否则，马丽红将按照合同约定收取违约金并解除租赁合同。本案的争议焦点是：马丽红解除《门面租赁合同》是否符合约定？是否应当向秦刚赔偿损失40万元？本院认为：马丽红与秦刚签订的《门面租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效。对于理解该合同文意产生的分歧，应当进行整体解释。合同第三条对秦刚欠付的2018年租金作出约定，即秦刚应当在2019年3月31日之前付清。合同第四条约定了2019年的租金数额和支付期限。根据合同第八条约定，秦刚未按约定期限交付租金，超过30日以上的，马丽红有权解除合同。既然双方在合同中明确约定了2018欠付租金15万元的履行期限，那么应当认定，若秦刚未按照约定期限支付15万元且超期30日以上，马丽红有权解除合同。因此，秦刚认为只有在欠付2019年租金超过30日的情况下，马丽红才有权解除合同，系对合同条文理解不当。并且，马丽红于2019年4月11日向秦刚送达了《催收通知书》，要求秦刚于次日付清，否则将解除合同并收回房屋。从秦刚交付租金的记录看，直到2019年7月初，秦刚才付清2018年欠付的租金15万元。而对于2019年上半年租赁期间持续产生的租金，秦刚亦未按期全额支付。鉴于秦刚一直拖欠租金，尤其是经过催告以后，秦刚仍然欠付2018年租金超过30日的违约事实，马丽红有权解除《门面租赁合同》。只要马丽红在合理的期限内行使解除权，即发生法律效力。因秦刚一直租赁涉案房屋，租金持续产生，马丽红收取租金的行为符合常理，不能因此而认定马丽红自愿放弃了合同约定的解除权。马丽红于2019年7月17日通知解除合同并收回房屋，符合双方之间的约定及法律规定，已经发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”故秦刚无权要求马丽红赔偿装修损失。秦刚的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由秦刚负担。本判决为终审判决。审判长  李杰风审判员  袁 昆审判员  王广泉二〇二〇年九月十八日法官助理柯幻书记员李大旭