广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初25514号原告：佛山市南海区大沥镇平地村麦边股份合作经济社，住所地:佛山市南海区大沥镇，。负责人：黄峻峰,社长。委托诉讼代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾思婷，广东诺为律师事务所律师。被告：张炳发，男，1959年10月20日出生，汉族，住佛山市南海区，委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。第三人：张立天，男，1978年5月30日出生，汉族，住吉林省永吉县，原告佛山市南海区大沥镇平地村麦边股份合作经济社与被告张炳发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，经原告申请，本院追加张立天为被告参加诉讼，后又根据原告请求，变更张立天为第三人。本院根据原告申请，对火灾财产损失进行了司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。后本案于2020年9月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代表人陈广兵、曾思婷与被告委托诉讼代理人潘洁颜、黄健仪到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿损失4040000元；2.被告承担诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告支付2019年7月至2019年9月期间租金合计57388.2元；2.被告支付以每月19129.4元为标准从2019年10月1日起至厂房修复完毕、经验收合格并交付给原告日止期间的租金损失；3.被告支付因逾期支付租金、租金损失而产生的滞纳金，以每月19129.4元为本金从每月逾期支付日起按年利率24%计算至实际清偿之日止的滞纳金；4.被告对涉案租赁物进行维修、恢复至出租时原状，确保质量安全、水电消防设施均可正常使用，且经验收合格后交付至原告；5.被告承担本案鉴定费、评估费、诉讼费、公证费1352元。事实和理由：2009年10月1日，原、被告签订《厂房使用权租赁合同》，约定原告将享有合法权利的***工业大道的厂房出租给被告使用，总面积为2020平方米，租期10年，从2009年10月1日至2019年9月30日，前三年每月每平方米租金6.3元，第四年开始每年递增6%，被告租赁期间一切生产经营费用包括安全保险的购买和一切事故及灾害造成的损失均由被告承担。合同签订后，原告将厂房交付给了被告使用。2018年11月，由于被告在承租期内未及时排除火灾隐患，导致厂房发生火灾，厂房被烧毁已法使用，修复费用约4040000元。原告多次与被告协商未果，故提起诉讼。原告出租给被告厂房已办理了二张房产证，为合法建筑。被告辩称，第一、本案并非房屋租赁合同纠纷，而是财产损害赔偿纠纷，因此本案审理应适用过错责任归责原则来确定责任方及其赔偿责任，对于涉案厂房损失，应由过错方张立天和原告自行承担赔偿责任。被告张炳发对此没有过错，不应承担赔偿责任，理由如下：涉案《厂房使用权租赁合同》项下被告张炳发承租的仓库实际上是涉案火灾事故发生地点所在的厂房，即***大道24号，该24号仓库没有办理规划报建手续，没有办理房产证，因此双方签订的租赁合同属于无效合同。因此本案不应适用租赁合同纠纷审理，因第三人张立天作为实际使用人对涉案厂房不当使用而直接引发火灾造成的本案财产损失纠纷，应作为财产损害赔偿纠纷处理，应适用过错责任原则来确定责任方及其赔偿责任。起火地点以及受到火灾蔓延的厂房位置，消防部门于2019年7月2日重新认定表述为“***大道23、24号的***厂发生火灾”、“波及***厂东面邻近***厂”，其中实际受到火灾影响的是张炳发承租的24号仓库，经向国土部门查询，并没有该24号房产的产权登记记录。麦边经济社提供的粤房地证字第××号《房地产权证》是***大道23号的产权证、第C38××27号的《房地产权证》是***大道26号，均并非张炳发承租的24号仓库的权属证书，该两处地址是涉案24号厂房的邻近物业，与本案没有关联性。第二、麦边经济社作为涉案24号厂房的出租人，在明知该厂房没有合法规划报建手续的情况下，仍将该厂房出租给张炳发，双方据此所签的涉案租赁合同显然属于无效合同，对于涉案火灾的发生，麦边经济社自身存在重大过错，应承担相应的赔偿责任。麦边经济社出租手续不齐全的厂房，并从中获利，作为出租人，其过错是十分明显的。麦边经济社在明知第三人张立天以及案外人张萌各自在厂房内从事生产经营活动的情况下，并未采取有效的措施阻止其生产经营行为，反而默许张立天、张萌的生产经营行为持续存在，由此可见，对于涉案火灾事故的发生，麦边经济社存在重大过错。麦边经济社擅自帮助张立天接通380伏高压线，其行为直接导致张立天能够利用涉案仓库作违法生产经营之用，麦边经济社是存在重大过错的。麦边经济社未尽到监管责任，存在过错。首先，涉案厂房定期有民警巡查，但该民警属于政府的人员，并不属于麦边经济社的工作人员，没有证据证实巡查的民警属于接受麦边经济社委托对该区域进行巡查。其次，即使巡查人员是麦边经济社委托进行巡查，但是其巡查手段流于形式，在多次发现涉案厂房存在火灾安全隐患的情况下，仍没有采取有效措施消除隐患，也没有通知其直接承租人张炳发相关隐患情况。其所为的巡视仅流于形式，没有尽到出租人的安全责任监督和管理义务，过错明显，责任重大。第三、张立天是涉案厂房的实际使用人，其应安全用电，做好消防安全工作，及时发现并消除安全隐患，并做好防护措施，避免消防事故的发生。但是，张立天在使用涉案厂房过程中，擅自改变厂房用途，亦没有做好消防安全工作，直接致使涉案火灾发生，张立天作为主要过错方，应对本案损失承担主要的赔偿责任。张炳发出租涉案厂房给张立天和案外人张萌时，已在合同中约定涉案厂房的用途是用于仓库，但是，张立天却擅自改变用途，用于生产。张立天作为涉案厂房及其电力线路的实际使用人和控制人，没有对电力线路进行排查检测，没有落实消防安全责任。涉案火灾起火原因是张立天承租的厂房内电线故障，引燃周边可燃物品所致。事发当晚，张立天承租经营的***厂工人下班离开厂房时，没有断开电源，并留下电动车在厂房内充电，厂区消防隐患巨大，且起火点下方存在了纤维布等物品，由此可见，张立天无视消防安全，未杜绝消防隐患，致使火灾发生及扩大，张立天对此应负主要责任。第四、被告张炳发并非涉案厂房的实际使用人，涉案火灾的发生并非张炳发所致，并且，张炳发已事前提醒并在租赁合同中约定涉案厂房只能用于仓库用途，已尽合理限度范围的管理监督责任，对于涉案火灾和涉案厂房损失，张炳发没有作出任何违法行为，更对此没有任何过错，故原告无权要求张炳发承担赔偿责任。张炳发出租物业时，已明确该物业是作为仓库使用，但是张萌和张立天私自改变用途，将仓库作为厂房使用。麦边经济社、张立天在未经张炳发同意的情况下，私自接通380伏高压线路给张萌、张立天使用，为张立天改变仓库用途提供了便利，因此，麦边经济社、张立天应承担本次事故的全部责任。第五、对于原告主张的租金损失，由于自涉案厂房发生火灾后当日起，已由消防部门封锁现场进行事故调查，消防部门已对现场封锁接近8个月，并且原告对本案损失申请评估鉴定，直至2020年7月3日鉴定工作完结，张炳发收到本案的鉴定结论，鉴定工作完结之前，现场都必须处于封锁状态，正是张立天和麦边经济社分别存在过错而导致本案火灾事故发生，因此，对于现场封锁期间的租金损失，不应由张炳发全额承担，张立天和麦边经济社对此应承担主要责任。自涉案火灾发生当日起，消防部门已对封锁现场进行事故调查，历经首次认定——复核、撤销首次认定——重新认定三个阶段，消防部门已对现场封锁接近8个月；同时，原告对本案损失申请评估鉴定，在鉴定结论作出之前，现场现状不得被破坏，继续维持封锁状态，直至2020年7月3日鉴定工作完结，张炳发收到本案的鉴定结论。张立天和麦边经济社分别存在过错而导致本案火灾事故发生，张炳发对此事没有过错，因此，对于现场封锁期间的租金损失，不应由张炳发全额承担。张炳发于2020年7月3日收到本案鉴定结论后，已分别于2020年7月7日、7月13日、7月30日、8月5日书面通知原告接收涉案厂房，但原告时至今日仍然拒绝接收涉案厂房，因此，由此产生的租金损失，应由原告自行承担，与张炳发无关。第六、关于涉案厂房的损失及修复费用，虽然评估机构对此已作出鉴定结论，但是，涉案厂房建成时间应为上世纪80年代，张炳发承租该厂房时，厂房已建成接近30年，因此，损失及修复费用应当体现涉案厂房的折旧费，不应全额采纳评估机构的意见。虽然涉案24号厂房没有办理权属登记，没有办理规划报建手续，不能据此查询具体的建成年限，但是，涉案24号厂房与麦边村提供的权属证书所示23号、26号厂房相比较，建筑外观、建筑材料是非常相似的，故三者的建成年限应是非常接近。而麦边村提供的权属证书所示23号、26号厂房均是1982年建成，故涉案24号厂房应是上世纪80年代所建成，张炳发是于2009年10月承租该24号厂房，此时厂房建成接近30年，并非全新建筑，因此，损失及修复费用应当体现涉案厂房的折旧费，不应全额采纳评估机构的意见。另外，涉案厂房已因第三人引起的火灾而受损，此前原告已主张张立天承担赔偿责任，并申请司法鉴定，鉴定前被告张炳发已明确不同意对厂房进行修复，因此原告当庭变更诉讼请求在事实上与法律上均无依据，也无法实际履行，原告放弃直接责任人张立天的赔偿责任，其诉讼请求对被告是不公平的，依法不应予以支持。第三人未提出陈述意见。原、被告围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以采信并附卷佐证。当事人有异议的证据认证如下：原告提供的火灾现场照片、光盘、相邻厂房物业使用权合同与本案无关，本院对关联性不予确认。原告提供的二本房产证真实性本院予以确认，关联性在本案认为部分论述。被告提供的卫星图、视频、现场照片为现场公开资料，原告未提供反驳证据，本院对其真实性予以确认。被告提供的投递单等有邮政部门签章，本院确认其真实性。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区大沥镇**村***大道23号厂房于2005年11月3日办理不动产权登记，登记权利人为佛山市南海区大沥镇**股份经济合作社，宗地四至东边为厂房，南边为空地，西边为路，北边为路，建筑结构为砖木一层，建筑面积为1327.88平方米，房屋平面图载明长为52.25米，宽为24.55米。位于佛山市南海区大沥镇盐步平地村***大道26号厂房于2005年11月3日办理不动产权登记，登记权利人为佛山市南海区大沥镇**股份经济合作社，宗地四至东边为仓库，南边为路，西边为路，北边为仓库，建筑结构为砖木一层，建筑面积为1258.39平方米，房屋平面图载明长为40.95米，宽为30.73米。2009年10月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订一份《厂房使用权租赁合同》，约定：甲方将***工业大道厂房一间的使用权出租给乙方，面积为2020平方米；租赁期限从2009年10月1日至2019年9月30日；前三年每月每平方米的租金为6.3元，之后每年递增6%；合同签订时乙方支付押金38178元给甲方，此后租金按月支付，当月5日前付清，逾期30天缴纳租金，甲方须支付滞纳金，按拖欠金额每日1%计付，拖欠超过30天，甲方有权解除合同没收乙方所缴纳的押金并无偿收回租赁物；乙方在租赁期间所发生的一切生产经营费用（包括安全保险的购买和一切事故及灾害造成的损失）均由乙方负责，与甲方无关；等等。该合同项下的厂房外墙悬挂有***大道24号的牌。厂房内一边为***厂，一边为***厂。2018年11月25日，***厂发生火灾，2018年12月13日，消防部门作出火灾事故认定书，载明发生火灾地址为××大道××、××号***厂，起火原因为电线短路引发火灾。2019年7月2日，消防部门作出火灾事故重新认定书，载明发生火灾地址为××大道××、××号的***厂，起火原因排除雷击、放火、遗留火种和自燃发生火灾的因素。2018年12月13日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认被告自2019年7月1日后租金未再缴纳。经本院委托司法鉴定机构评估，确认火灾发生的***厂长42.84米，宽31.96米，***厂长42.84米，宽17.67元。因火灾造成建筑物、装修装饰、修复费用损失合计为464603.77元，评估残值为35578.01元。诉讼中，本院向佛山市自然资源局南海分局发函，询问***大道23号、24号厂房有无办理规划报建及不动产登记，该局复函称，***大道23号办理有不动产登记，24号无登记信息。庭审中，本院向原告释明，因被告明确拒绝修复厂房，如被告辩解理由成立，原告是否在本案中主张赔偿修复费用。原告明确请求赔偿费用。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告基于与被告签订的《厂房使用权租赁合同》，选择租赁合同关系提起本案诉讼，本案为房屋租赁合同纠纷。关于租赁合同项下厂房是否为23号和26号房产证项下的房产问题，本院分析如下：首先，根据房产证所附平面图，23号厂房和26号厂房的长和宽存在明显差距，二间厂房如果并拢不可能形成合同项下方正的整体厂房；其次，23号厂房宗地登记显示，该厂房西边和北边均为路，26号厂房宗地登记显示，该厂房南边和西边为路，故该二间厂房的宗地是无法相连在一起，而合同项下的厂房只有南边为路，与上述二间厂房宗地图四至明显不同；最后，合同项下厂房悬挂有***大道24号牌，而根据被告提供的卫星图及指认，被告所指认的23号厂房和26号厂房无论是厂房平面图还是宗地四至，都能与不动产登记信息相对应。综上，本院对原告主张合同项下厂房为23号和26号房产证项下厂房的意见不予采信。当事人未能提供合同项下厂房规划报建及竣工验收手续，本院发函调查也未查到合同项下厂房有办理规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中原、被告签订的《厂房使用权租赁合同》为无效合同，本案按无效合同清理结算处理。合同项下厂房未办理合法规划报建手续，被告也明确拒绝进行修复，本院对原告请求被告对该厂房进行维修、恢复至出租时原状，确保质量安全、水电消防设施均可正常使用，且经验收合格后交付的诉讼请求不予支持。虽然租赁合同无效，但合同中关于灾害造成损失由被告负责的约定属于结算条款约定，该约定有效，故本案中被告应赔偿合同项下厂房修复费用429025.76元（464603.77元-35578.01元）予原告，原告请求超出部分本院不予支持。火灾发生后，被告未再对合同项下厂房实际占有并使用，未获得任何财产性利益，原告请求被告支付2019年7月1日至厂房修复完毕并交还之日止使用费和滞纳金没有事实与法律依据，本院不予支持。原告支付的公证费属于举证成本，本院对其主张被告支付公证费1352元诉讼请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告张炳发应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿厂房修复费用429025.76元予原告佛山市南海区大沥镇平地村麦边股份合作经济社；二、驳回原告其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取19560元（原告已预交），由原告负担15692.31元，被告负担3867.69元。鉴定费28000元（原告已预交），由原告负担14000元，被告负担14000元，被告负担部分应于上述付款同期支付予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年九月十八日书记员  黄晓璇