山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0391民初697号 原告：淄博盈达房地产咨询有限公司，住所地淄博市张店区华光路188号玉龙大厦B座1618号。 法定代表人：王永泉，经理。 委托诉讼代理人：葛文周，山东全正律师事务所律师。 被告：淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区居民委员会，住所地淄博高新区四宝山街道办事处南石社区。 法定代表人：王立平，主任。 委托诉讼代理人：毕立国，山东柳泉律师事务所律师。 原告淄博盈达房地产咨询有限公司（以下简称“盈达公司”）与被告淄博市张店区人民政府四宝山街道办事处南石社区居民委员会（以下简称“南石居委会”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告盈达公司的委托代理人葛文周、被告南石居委会的委托代理人毕立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盈达公司向本院提出诉讼请求：1.责令南石居委会按市场评估值补偿盈达公司投资及收益损失差额17342125元，并由南石居委会承担所有诉讼费用。诉讼中，盈达公司将诉讼请求变更为：1.责令南石居委会按市场评估值补偿盈达公司投资及收益损失差额17342125元，并由南石居委会承担案件受理费、保全费及鉴定费用；2.确认盈达公司对本案涉及的37套房屋及191个车位（附37套房屋列表明细）享有留置权；3.盈达公司应向南石居委会支付的款项29548100元，盈达公司对此享有债权抵销权。事实与理由：盈达公司与南石居委会于2012年8月，签订《旧村改造合作协议书》。协议中约定盈达公司负责小区主体建筑的施工，南石居委会负责小区配套设施施工，小区建成后按协议约定分配产权，各自使用或销售，协议第九条特别约定“若2019年12月5日因甲方原因、政府行为、合同无效等情况致使合同无法履行行或用于补偿乙方投资及收益的房源无法销售时，甲方应按照市场评估值补偿乙方损失或按照乙方的投资额的二倍偿付乙方损失，适用何种方式由乙方选择。偿付后甲方取得该部分房源的处置权。”协议签订后，盈达公司履行了全部合同义务：而南石居委会未履行任何合同义务，应由南石居委会履行的合同义务由盈达公司被迫垫付资金代为履行。至2015年12月，工程完工具备交付和销售条件。2018年6月因南石居委会提请，淄博高新区法院认定涉案协议为无效合同。2019年7月，淄博高新区法院依据南石居委会的诉请以（2018）鲁0391民初2083号民事判决书判令盈达公司向南石居委会返还按原合作协议应属于盈达公司分得的房源（已售部分返还售房款）。判决书释法部分的行为中明确说明作出该判决的依据是双方原涉案协议第九条，而按照原协议第九条规定，南石居委会需在“按照市场评估值补偿乙方损失或按照乙方的投资额的二倍偿付乙方损失”后才有权取得该部分房源的处置权。经估算该部分房源市场评估值约为112303853元，扣除已售部分房屋价款94961728元，南石居委会应向盈达公司支付差额款17342125元。为此，具状诉请法院予以依法判决。 南石居委会辩称，第一，依据双方签订的旧村改造协议书第九条，虽然对合同无效、政府行为、甲方原因致使合同无法履行的情形进行了约定，但是该约定是附条件的，该条件是上述情形导致盈达公司投资及收益的房源无法销售时，根据2083号民事判决书所查明及认定的事实，盈达公司对涉案房源绝大部分已进行了销售，并占有房屋销售款，因此该合同第九条对本案盈达公司的主张是不适用的；第二，按物权法及相关法律规定，留置权仅适用于动产，盈达公司对涉案房屋所主张的留置权从法律上讲不能成立；第三，抵销权的行使前提是互负同种类的债务，本案盈达公司的诉求第一项，南石居委会不予认可，其权利是否存在并不确定，因此其行驶抵销权的主张也不成立。 本院经审理认定事实如下：2012年8月22日，南石居委会、盈达公司共同签订《旧村改造合作协议书》一份，主要内容为：南石社区旧村改造D组团13栋楼总建筑面积约46000㎡，项目占地43.4亩；南石居委会负责提供建设用地及本合同约定的其他事项，由盈达公司负责提供基本建设资金并负责开发建设，并由盈达公司作为项目的建设总承包单位；房屋建成后，D组团的1、3、8、12、13、15号楼建筑面积约23000㎡归南石居委会所有，由南石居委会自行处置，另外的2、5、6、7、9、10、11号楼建筑面积约23000㎡的房屋的销售收入归盈达公司，作为盈达公司投资补偿及合理收益，用以抵顶盈达公司总承包工程款；项目竣工后，南石居委会有权参与工程验收，负责按照《旧村改造还迁办法》将应由本方自行处置的部分房屋向村民分配；若因南石居委会原因、政府行为以及合同无效等情况致使合同无法履行或用于补偿盈达公司投资及收益的房源无法销售时，南石居委会应按照市场评估值补偿盈达公司损失或按照盈达公司的投资额的二倍偿付盈达公司损失，适用何种方式由盈达公司选择，偿付后南石居委会取得该部分房源的处置权等。 2012年11月20日，淄博市人民政府淄政土（开）划拨【2012】8号《关于将国有土地使用划拨给四宝山街道办事处南石居委会居民委员会的批复》决定：经研究同意将鲁政土字【2012】989号文批准的527952㎡国有建设用地中的29784㎡土地使用权划拨给四宝山街道办事处南石居委会居民委员会，用于建设本社区居民住宅楼。协议签订后，盈达公司根据协议进行了施工，现涉案房屋已建成。 后南石居委会以双方签订的涉案协议违反国家法律的规定为由提起诉讼，请求依法判令涉案协议无效。本院经审理认为，双方签订的协议名为旧村改造，实为合作开发房地产，但双方均不具备房地产开发经营资质，且案涉土地系国有划拨土地，不具备进入房地产开发的市场条件，于2018年6月25日做出了涉案协议无效的判决，现该判决已生效。2018年10月23日，南石居委会向本院提起诉讼，请求依法判令盈达公司向南石居委会返还位于淄博高新区旧村改造Ｄ组团Ｄ-02、Ｄ-05、Ｄ-06、Ｄ-07、Ｄ-09、Ｄ-10、Ｄ-11共7栋楼住宅房屋（建筑面积23000㎡），房屋价值约22080000元；诉讼费由盈达公司负担。后南石居委会于2019年5月27日变更第一项诉讼请求为请求判令盈达公司归还南石居委会南石社区旧村改造Ｄ组团Ｄ-02、Ｄ-05、Ｄ-06、Ｄ-07、Ｄ-09、Ｄ-10、Ｄ-11共7栋楼住宅房屋的房屋销售款45000000元；增加一项请求依法判令盈达公司立即向南石居委会交付南石社区旧村改造Ｄ组团Ｄ-01、Ｄ-03、Ｄ-08、Ｄ-12、Ｄ-13、Ｄ-15号6栋房屋；诉讼费由盈达公司负担。2019年6月18日南石居委会再次将第一项诉讼请求变更为要求盈达公司返还南石社区旧村改造Ｄ组团Ｄ-02、Ｄ-05、Ｄ-06、Ｄ-07、Ｄ-09、Ｄ-10、Ｄ-11共7栋楼住宅房屋的房屋销售款29548100元，其他诉求未变。2019年7月4日，本院作出（2018）鲁0391民初2083号民事判决书，判决：一、盈达公司返还南石居委会售房款29548100元；二、盈达公司返还南石居委会尚未销售的46套房产；三、盈达公司将位于南石××中心村（新村）西北角的Ｄ组团的1、3、8、12、13、15号楼于本判决生效后三十日内交付给南石居委会。盈达公司不服，提出上诉，后淄博市中级人民法院作出（2019）鲁03民终3020号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后盈达公司向山东省高级人民法院申请再审，该院于2020年6月15日作出（2020）鲁民申3785号民事裁定书，驳回盈达公司的再审申请。 现盈达公司依据双方签订的《旧村改造合作协议书》第九条的约定，提出了上述诉讼请求。 本院认为，双方签订的《旧村改造合作协议书》系无效合同，合同被确认无效产生的损害赔偿责任，不同于违约或侵权的损害赔偿责任，合同法理上必须符合四个构成要件：损害事实的存在；赔偿义务人有过错；接受损失赔偿的一方当事人必须无故意违法而使合同无效的情形；过错行为与损失后果之间有因果关系。本案中，南石居委会与盈达公司于合同订立之时，明知双方均不具备房地产开发经营资质，该协议书违反法律、行政法规效力性强制性规定，仍签订合同，属于合同当事人故意订立违法合同，双方均有过错。在双方故意违法签订合同的情况下，即使双方均遭受了损失，任何一方也不得请求对方赔偿损失。否则，约定损失由合同的相对方南石居委会承担，既与《合同法》第五十八条的规定不符，也悖于合同无效的损失赔偿构成要件之一即“接受损失赔偿的一方当事人必须无故意违法而使合同无效的情形”。《旧村改造合作协议书》第九条的约定并非独立存在的有关解决争议方法的条款，盈达公司据此请求责令南石居委会按市场评估值补偿投资及收益损失差额17342125元，于法无据，本院依法不予支持。盈达公司继而请求行使债权抵销权，本院亦不予支持。留置权的标的物必须是动产，不动产不得作为留置权的标的物，故本院对盈达公司请求确认对本案涉及的37套房屋及191个车位享有留置权，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决如下： 驳回原告淄博盈达房地产咨询有限公司的诉讼请求。 案件受理费62926.5元，由原告淄博盈达房地产咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  白丽娜 二〇二〇年九月十日 书记员  祝 宏