贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0402民初3811号原告：梅泽东，男，1984年11月23日生，汉族，贵州省普定县人，住贵州省安顺市。原告：张汉菊，女，1984年6月26日生，汉族，贵州省镇宁县人，无业，住贵州省安顺市。委托诉讼代理人：梅泽东，男，1984年11月23日生，汉族，贵州省普定县人，住贵州省安顺市，与原告张汉菊系夫妻关系，代理权限：特别授权。被告：贵州大元房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓１栋２单元２楼１号，统一社会信用代码。915204007801895606。法定代表人：邓天福，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢国球，贵州锐荣律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告梅泽东、张汉菊诉被告贵州大元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅泽东、张汉菊的委托诉讼代理人梅泽东、被告贵州大元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢国球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅泽东、张汉菊向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告给付原告因延迟交房产生的违约金共计人民币10735.9元（自2019年1月1日起至2019年12月1日实际交付房屋之日止以总房款320475元为基准按日万分之一计算）。二、依法判令被告为原告办理商品房所有权初始登记。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贵州省安顺市开发区玉龙路西侧三刀厂城市棚户区浅水湾改造项目（暂定名为金鼎广场）5号楼2单元20层3号商品房一套，建筑面积78.69平方米，套内面积59.21平方米，房屋总价款为320475元。同时对交房时间、办理所有权登记时间、违约责任等进行明确约定，具体约定为:“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房,自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止,出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金;出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”上述合同签订后,原告依约于2017年7月15日支付了案涉房屋首付款人民币64475元,同时按照约定支付房屋大修基金、五通费、贷款费用、工本费共计人民币11339元,并于2018年5月16日在贵阳银行股份有限公司安顺分行办理完毕房屋余款256000元银行按揭手续。在原告的几经催促之下,被告时至2019年12月1日方才交付房屋给原告，且至今未办理房屋所有权初始登记相关手续。原告认为,原告已经按照合同约定了履行自己的全部义务,但被告未按照合同约定时间交付房屋并办理登记手续,其行为已违反双方之间签订的《商品房买卖合同》中的约定。综上所述情况本人曾多次通过致电被告办公室或者亲自去被告办公室协商维护本人合法权益均被拒绝,为维护原告的合法权益,特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,向贵院提起诉讼,望贵院依法裁判,支持原告如前所请。被告贵州大元房地产开发有限公司（以下简称大元公司）辩称：一、原告诉称违约金金额，依据合同约定及合同法第一百一十四条的法律规定，违约金过高，请求按照安顺市西秀区人民政府（2019）74号公租房租金价格指导意见，每月每平方按4-8元价格进行调整。二、原告诉称没有办理初始登记，被告庭审中提交证据证实被告已经为原告进行办理，故原告第二项诉讼请求已无实际意义，请求驳回原告第二项诉讼请求。三、关于诉讼费请求依法判决分摊。四、关于交房时间，我公司通知交房时间为2019年11月1日，与原告计算时间相差一个月。五、根据原告2019年12月8日签署的确认函，该确认函中表述本案原告替原告向深圳公元物业管理公司全额缴纳2019年11月至2020年10月的物业费1416元，故应当在违约金中扣除。综上，请依法判决。原告梅泽东、张汉菊围绕其诉讼请求向本院提交了原告的公民身份证复印件、结婚证、被告大元公司企业信用报告、商品房买卖合同、安顺市合同备案情况查询、收款收据、贵阳银行商品房按揭借款（抵押）合同、物业费用支付收据；被告大元公司提交的营业执照、法定代表人身份证、商品房预售合同备案登记表在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。对被告提交的原告梅泽东户签署的确认函一份，该确认函上未加盖被告的公章，且被告也不能证实其按该确认函的约定代原告向深圳市公元物业管理有限公司支付了2019年12月1日至2020年11月30日的物业管理费，故该证据本院不予采信。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月29日，二原告作为买受人与被告大元公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的金鼎广场项目第5号楼2单元20层3号房，建筑面积78.69平方米，套内建筑面积59.21平方米。该商品房单价每平方米5412.51元，房屋总价款为320475元。付款方式为分期付款：买受人先支付首付款64475元，余款256000元申请银行贷款。第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖；4、燃气；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有限电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。第十三条：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人授权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。2017年7月10日，原告向被告大元公司支付了定金20000元。2017年7月15日，原告向被告支付了首付款64473元，被告向原告开具了收款收据，后原告向贵阳银行安顺分行贷款支付了剩余购房款256000元。原告自认被告大元公司于2019年12月1日向原告交付房屋，因被告未向原告支付逾期交房违约金致成诉讼。同时查明，被告已将原告购买的该套房屋进行商品房预售合同备案登记，原告认可该事实，庭审中放弃第二项诉讼请求。本院认为：二原告与被告大元公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面、适当的履行合同义务。二原告按约定已经向被告大元公司交付所有的购房款，被告予以认可。买卖合同中约定被告应于2018年12月31日前向原告交付该商品房，但是原告自认被告在2019年12月1日才向其交房，而被告虽主张其在2019年11月1日向原告交付，但是未提交证据证实该主张，故案涉房屋的交房时间本院以2019年12月1日认定。根据合同第十三条的约定，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限即在2018年12月31日前将该商品房交付买受人的，自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金，故被告逾期交房时间为2019年1月1日至2019年11月30日，共计334天，按总房款320475元的日万分之一计算违约金为10704元，故被告应支付原告逾期交房违约金10704元。对原告诉请的要求被告为其理商品房所有权初始登记的诉请，被告已经履行，原告自愿放弃该诉请，系其对诉权的处分，本院予以准许。对被告认为本案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高，请求按照安顺市西秀区人民政府（2019）74号公租房租金价格指导意见，按每月每平方按4-8元价格进行调整，因为原告购买的是商品房，不是公租房，被告也没有证据证实合同约定的逾期交房违约金过高，故被告的该辩称本院不予采信。被告辩称其代原告向深圳市公元物业管理有限公司支付了2019年12月1日至2020年11月30日的物业管理费，但是没有提交证据证实代付款事实，且该确认函上并未约定如果被告代付物业费后应扣减逾期交房违约金，故被告认为违约金应抵扣1416元的物管费的辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告梅泽东、张汉菊逾期交房违约金人民币10704元。二、驳回原告梅泽东、张汉菊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币68元，减半收取人民币34元，由被告贵州大元房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  杨芳二〇二〇年九月二十八日法官助理张彦书记员张彦