广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1284号 原告：北海凯利房地产开发有限公司，住所地：北海市外沙明珠西路2号A1号二楼，统一社会信用代码：91450500MA5N15E218。 法定代表人：高胜兰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师。 被告：广西北海粮油食品有限公司（原名称：广西壮族自治区粮油食品进出口北海公司），住所地：北海市重庆路怡海新村开苑（利源大酒店斜对面奇石茶艺馆西侧三楼），统一社会信用代码9145050019930975X2。 法定代表人：彭颖华，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陆有清，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵荣蓉，广西欣和律师事务所律师。 第三人：北海顺景投资有限公司，住所地：北海市广东路166号金域华府3幢1单元16层1601号，统一社会信用代码：91450500MA5NLM4P1U。 法定代表人：陈斌斌。 原告北海凯利房地产开发有限公司（以下简称“凯利公司”）诉被告广西北海粮油食品有限公司（以下简称“粮油公司”）、第三人北海顺景投资有限公司（以下简称“顺景公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序进行审理，分别与2020年6月22日，9月7日公开开庭进行了审理。原告凯利公司的委托诉讼代理人杨能盛，被告粮油公司的委托诉讼代理人陆有清、赵荣蓉，第三人顺景公司的法定代表人陈斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯利公司当庭向本院明确诉讼请求如下：一、请求确认原、被告双方在2017年11月30日签订的《项目合作开发协议》及2018年6月19日签订的《〈项目合作开发协议〉补充协议》合法有效；二、判令被告把坐落在北海市海城区公路（高德仓）土地及地上建筑物交付原告使用（不动产权证号：桂（2018）北海市不动产权第××号，面积119259.40㎡）。标的金额300万元；三、判令被告支付逾期将项目地块及地上建筑物、构筑物全部无偿交由原告经营使用的违约赔偿金480万元（违约赔偿金：以桂（2018）北海市不动产权第××号土地及地上建筑物、构筑物的月租金为标准（暂20万元／月的租金标准），从2018年6月28日起计算至被告实际把项目地块及地上建筑物、构筑物交付原告无偿使用止，暂计算至2020年6月27日，违约赔偿金为480万元。）。原告于第二次庭审中当庭撤回第三项诉讼请求。 事实与理由:2017年，被告由于存在巨额历史债务，猪场又被政府关停，造成生产链断裂，导致拖欠职工多年工资及社保费用，生猪出口基地搬迀和职工安置也需要高额资金，为此积极寻找资金介入合作开发项目用地，2017年11月28日，被告上级主管单位广西壮族自治区粮油食品进出口公司作出桂商出（2017）19号《关于广西粮油北海公司178亩国有土地合作开发解决面临困难的批复》，批复：“同意你司（被告）以位于北海市迎宾大道以南178.89亩国有土地与北海凯利房地产开发有限公司合作开发，资金（含前期费用）由北海凯利房地产开发有限公司提供，收益按三七成，即你司（被告）占30%、北海凯利房地产开发有限公司占70%”，该地块即坐落在北海市海城区公路（高德仓）地块。2017年11月30日，原告与被告签订了《项目合作开发协议》，约定原告投入资金并先行支付前期费用5850万元，用于被告单位债务处理，解除项目用地的土地查封。《项目合作开发协议》第三条第（二）步骤的第3款约定:“甲方将5850万元支付到乙方指定账户后，乙方将项目地块中空置用地及空置房屋无偿交由甲方经营使用，包括自用、转租及其他方式，直至项目用地变性成商住用地并进行开发建设前。”，该条其他条款还约定，原告所支付款项用途为解决被告的债务以及案涉土地的查封事宜。2008年6月19日，原告与被告签订《〈项目合作开发协议〉补充协议》，就合作开发案涉土地一事进行了补充约定。原告在上述合同签订后，陆续累计支付了6090万元定金及项目前期费用。按照《项目合作开发协议》第三条第（二）步骤的约定，被告应将案涉土地及地上建筑物解除查封并清场交付原告占有、使用，直至项目用地变性成商住用地并进行开发建设前。被告在收取了原告6090万元款项，一直未将案涉土地及地上建筑物解除查封并清场交付原告占有、使用。原告认为，双方签订的《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》是当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为合法的合同。原告依据约定履行了支付项目前期款项，被告应按照《项目合作开发协议》第三条第（二）步骤的约定将案涉土地及地上建筑物解除查封并清场交付原告占有、使用。被告拒不履行义务的，根据《项目合作开发协议》第四条第（一）款“任何一方违约的，均应赔偿给守约方造成的一切经济损失（包括不限于律师费、交通费、住宿费、评估费、土地及地面附着物使用权合同产生的损失等费用）。”约定，被告应赔偿原告律师费、诉讼责任保险费的经济损失。为维护原告合法权益，特依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定，向贵院起诉，请求判如所请，以维护原告的合法权益。 被告粮油公司辩称：请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。事实和理由：凯利公司与粮油公司签订的《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》因违反《企业国有资产法》《企业国有资产法监督管理暂行条例》《合同法》《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律法规而无效，且粮油公司也已经按照合同约定将涉案地块移交给凯利公司使用，凯利公司的全部诉讼请求均无事实和法律依据，依法应予驳回。理由如下：一、《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》无效，凯利公司的全部诉讼请求均无法律依据。1.《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》本质上是粮油公司以划拨土地作为投资与凯利公司订立合作开发合同，应被认定为无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”本案涉案土地是划拨仓储用地，《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》的内容均系围绕如何使用、开发建设涉案划拨用地而展开,明确约定粮油公司提供土地使用权、凯利公司提供相关开发建设资金以及双方分别按照30%、70%来分配项目纯利润等事宜，实系粮油公司以划拨土地使用权出资与凯利公司进行合作开发，根据前述规定，该《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》是无效的。2.《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》违反了《企业国有资产法》《企业国有资产法监督管理暂行条例》关于国有资产处置的规定，应被认定为无效。粮油公司的母公司是广西壮族自治区粮油食品进出口公司，广西壮族自治区粮油食品进出口公司的母公司是宏桂资本运营集团有限公司，宏桂资本运营集团有限公司的出资人是广西壮族自治区国资委，因此，粮油公司是国有全资公司，根据《企业国有资产法》第二条：“本法所称企业国有资产，是指国家对企业各种形式的出资所形成的权益”之规定，粮油公司的资产是国有资产，其在处置其资产时，应该严格按照《企业国有资产法》《企业国有资产法监督管理暂行条例》等相关法律规定进行。根据《项目合作开发协议》第三条第（二）款第3项约定，凯利公司将5850万元支付到粮油公司指定账上后，粮油公司将项目地块中空置用地及空置房屋无偿交由甲方经营使用至项目用地变性成为商住用地并进行开发建设前；另《项目合作开发协议》第三条第（一）款第2项约定粮油公司将项目用地转至另行设立的项目公司名下，《〈项目合作开发协议〉补充协议》第五条第4款约定粮油公司就此土地使用权最终获得的收益是房屋销售款税后纯利润的30%。根据上述约定，粮油公司实质上是在处置其名下涉案土地，处置方式为：1.项目用地变性成为商住用地并进行开发建设前无偿交由凯利公司经营使用；2.项目用地变性成为商住用地后进行开发建设，处置对价是房屋销售款税后纯利润的30%，总体上是国有资产转让行为。鉴于粮油公司的资产是国有资产，该国有资产转让方式违反了《企业国有资产法》《企业国有资产法监督管理暂行条例》，《项目合作开发协议》和《〈项目合作开发协议〉补充协议》应被认定为无效。为了防止国有资产流失，《企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《企业国有资产交易监督管理办法》以及《广西壮族自治区企业国有资产交易监督管理办法》均对国有资产转让进行了严格的规定。其中《企业国有资产法》第三十六条规定：“国家出资企业投资应当符合国家产业政策，并按照国家规定进行可行性研究；与他人交易应当公平、有偿、取得合理对价。”第五十四条规定：“国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开迸行。转让方应当如实被露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。”《企业国有资产监督管理暂行条例》第三十一条规定：“国有资产监督管理机构应当建立企业国有资产产权交易监督管理制度，加强企业国有资产产权交易的监督管理，促进企业国有资产的合理流动，防止企业国有资产流失。”《企业国有资产交易监督管理办法》第四十八条规定：“企业一定金额以上的生产设备、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让，应当按照企业内部管理制度履行相应决策程序后.在产权交易机构公开进行。涉及国家出资企业内部或特定行业的资产转让，确需在国有及国有控股、国有实际控制企业之间非公开转让的，由转让方逐级报国家出资企业审核批准。”第五十条规定：“转让方应当根据转让标的情况合理确定转让底价和转让信息公告期：（一）转让底价高于100万元、低于1000万元的资产转让项目，信息公告期应不少于10个工作日；（二）转让底价高于1000万元的资产转让项目，信息公告期应不少于20个工作日。”《广西壮族自治区国资委、财政厅关于印发〈广西壮族自治区企业国有资产交易监督管理办法〉的通知》（桂国资发(2018)2号）第四十六条规定：“企业所拥有的生产设备、车辆、房产、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让，应当按照企业内部管理制度在国资监管机构公布的备选库中择优选聘具有相应资质的评估机构对转让资产进行资产评估.由转让方逐级报国家出资企业审核批准，资产转让价格应以经核准或备案的评估结杲为基础确定。单项（含整批）账面净值或评估结果不低于100万元的资产转让.应当在产权交易机构中公开进行：单项（含整批）账面净值和评估结果都低于100万元的，应当在保证公平、公开、公正的前提下，鼓励在产权交易机构中公开进行，具体由国家出资企业审议决策。资产转让的标准可以由同级国资监管机构根据本地情况进行调整。”第五十条规定：“以下情形可以采取非公开协议方式进行资产转让：（一)经国资监管机构批准，属于特定行业，确需在国有及国有控股、国有实际控制企业之间进行的资产转让；（二）经国家出资企业审议决策，同一国家出资企业内部及其各级控股企业或实际控制企业之间进行的资产转让；（三）除本条第（一）、（二）款外，经国资监管机构批准，在国有独资或国有全资企业之间进行的资产转让。”凯利公司的股东是广西煜城房地产投资有限公司（股东是福建盛世同昌投资管理有限公司和高胜兰，福建盛世同昌投资管理有限公司的股东是高怡丹和高海霞）和张汶慧，并不是上述规定所允许的非公开协议转让受让方，粮油公司与凯利公司不能以签订《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》的方式处置涉案土地使用权。因此，粮油公司与凯利公司签订《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》的方式处置涉案土地使用权违反了国有资产交易上述规定以及《合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：......(四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”而无效。（亦参见巴菲特投资有限公司与上海自来水投资建设有限公司股权转让纠纷上诉案，（2009)沪高民二（商)终字第22号，《最高人民法院公报》2010年第4期）综上，《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》无效，凯利公司诉请确认双方签订的《项目合作开发协议》和《〈项目合作开发协议〉补充协议》有效并请求将涉案高德仓土地及地上建筑物交付其使用于法无据，应予驳回。如粮油公司已经向凯利公司移交的，粮油公司有权要求凯利公司交回并支付土地和地上建筑物占有使用费。二、虽然《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》为无效协议，但因当事人对于法律理解有误，粮油公司仍然按照《项目合作开发协议》及《〈项目合作开发协议〉补充协议》的约定办理了涉案土地和房屋的不动产权证、将高德四仓移交给凯利公司使用，并提交划拨用地办理出让用地申请手续。粮油公司在协议履行过程中，亦不存在任何违约行为。《项目合作开发协议》第三条第（二）款第1项约定，粮油公司收到凯利公司支付的200万元定金后开始办理项目划拨仓储用地土地证批文。凯利公司付清200万元的时间是2018年2月8日，粮油公司于2018年5月办理完毕不动产权证书。《项目合作开发协议》第三条第（二）款第3项约定，凯利公司将5850万元支付到粮油公司指定账上后，粮油公司将项目地块中空置用地及空置房屋无偿交由甲方经营使用。凯利公司付清5850万元的时间是2018年6月28日，粮油公司遂于2018年7月将涉案土地及地上建筑物移交给凯利公司。粮油公司已按照《项目合作开发协议》约定将高德四仓即涉案土地及地上建筑物移交给凯利公司。就向有关部门提交仓储划拨土地补办出让手续事宜，《〈项目合作开发协议〉补充协议》第四条第一款约定“本补充协议签订之日起，乙方（粮油公司）向国土部门申请办理项目地块的仓储划拨土地补办出让手续”。2018年9月20日，双方签订《文件交接确认书》，将划拨土地补办出让手续事宜改为“以乙方(粮油公司）上级广西壮族自治区粮油食品进出口公司的名义向北海市人民政府行文申请，乙方拿到广西壮族自治区粮油食品进出口公司的文件后交给甲方（凯利公司），由甲方负责送达北海市人民政府”，并确认粮油公司“已正式将广西壮族自治区粮油食品进出口公司盖章的主送机关为北海市人民政府的《关于广西粮油食品进出口北海公司高德四仓177889亩划拨仓储用地补办出让手续的请示》（桂商食出（2018)27号）文件交给甲方，如甲方收文后未送达北海市人民政府，其责任及后果由甲方承担，与乙方无关。”因此粮油公司已将补办出让手续的申请文件交给凯利公司，并由凯利公司负责送达北海市人民政府。也就是说，粮油公司已按照《项目合作开发协议》及与凯利公司在《文件交接确认书》的约定，向凯利公司提交了178.89亩划拨仓储用地补办出让手续申请资料，以便凯利公司向北海市政府提交。但是，北海市自然资源局作为政府部门已经明确答复：对于本案涉案的划拨土地，因为各种原因暂不予办理变性为出让土地的手续。这样《项目合作开发协议》和《〈项目合作开发协议〉补充协议》也就失去了履行的基础。另外，因对于本案涉案土地和房屋没有按照国有资产法以及相关法律法规的规定进行评估和公开交易，如果认定《项目合作开发协议》和《〈项目合作开发协议〉补充协议》有效并履行的话，将可能造成国有资产的严重流失，这是我国法律所不允许的。综上，《项目合作开发协议》和《〈项目合作开发协议〉补充协议》无效，被答辩人诉请法院判决确认该协议和补充协议有效没有法律依据。同时，虽然《项目合作开发协议》和《〈项目合作开发协议〉补充协议》无效，但是粮油公司因为对于法律理解有误，还是将土地和房屋移交给了被答辩人使用，因此凯利公司在本案中诉请法院判决答辩人“移交土地及地上建筑物给原告使用”的请求没有事实和法律依据，故也应该予以驳回。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 第三人顺景公司辩称：与被告的答辩意见一致。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：广西壮族自治区粮油食品进出口北海公司于2019年12月27日变更名称为广西北海粮油食品有限公司。 2017年11月28日，广西壮族自治区粮油食品进出口公司向广西壮族自治区粮油食品进出口北海公司出具桂商食出［2017］19号《关于广西粮油北海公司178亩国有土地合作开发解决面临困难的批复》一份，主要载明：你司报来《关于178亩国有土地合作开发解决面临困难的请示》（桂商食出北字［2017］30号）收悉。为了盘活土地资源，有效解决你司面临的严重困难和问题，实现国有资产保值增值，保持职工队伍稳定，经研究，同意你司以位于北海市迎宾大道以南178.89亩国有土地与北海凯利房地产开发有限公司合作开发…请你司抓紧与北海凯利房地产开发有限公司签订《项目合作开发协议》，落实相关工作，积极稳妥地推进合作项目。 2017年11月30日，原告凯利公司（甲方）与被告粮油公司（乙方）签订《项目合作开发协议》一份，主要约定：鉴于乙方获得了《北海市人民政府关于确认广西壮族自治区粮油食品进出口北海公司国有土地使用权的批复》（编号：北政土字［2005］140号），批复明确同意将坐落在北海市海城区公路面积为119259.4平方米的土地使用权（以下简称“项目”）确认给乙方。经平等友好协商，甲乙双方决定确立战略合作伙伴关系，就项目地块合作开发事宜达成一致，于2017年11月30日在南宁签订本协议。第二条、（一）项目地块状况：1、项目坐落于北海市海城区角，土地权属性质为国有，用地性质为划拨，土地用途为仓储用地，占地面积178.89亩；2、2005年9月28日，北海市人民政府批复了北海市国土局《关于确认广西壮族自治区粮油食品进出口北海公司国有划拨土地使用权的请示》，同意将项目地块划拨给乙方（编号：北政土字［2005］140号）；3、2012年10月3日，北海市政府会同市财政局、规划局…召开铁路建设涉及国有土地回收处置问题协调会，会议纪要《北政阅［2012］163号》显示：原则同意按规定程序办理广西粮油食品进出口北海公司位于合北公路东侧、迎宾大道以南178.89亩划拨仓储用地的出让手续；4、2014年1月6日，广西商务厅上报自治区人民政府关于项目等地块的函《自治区商务厅关于广西粮油食品进出口北海公司处置国有土地资产的请示》（桂商财报［2014］1号），申请自治区人民政府协调北海市政府将该地块由原来的仓储用地调整为商住用地；（二）1、土地未办证：乙方尚未办理项目地块的土地确权登记手续，目前尚未取得项目地块的《国有土地使用权证》，且未办理划拨土地使用权补办出让手续；4、项目用地目前因债务纠纷已被法院查封，项目用地有关诉讼涉及约2800万元债务。除此以外，还有3050万元其他债务未清偿，可能导致涉及诉讼。第三条、合作方案：（一）合作方式：1.乙方在取得上级主管部门对项目的认可，甲乙双方同意合作开发项目地块…（二）步骤：1.签订本协议，甲方支付5850万元给乙方作为本项目土地处理前期费用，用于乙方单位债务处理、解除土地查封，该款项计入项目成本。上述5850万元支付方式：在2018年2月7日前，甲方支付定金200万元给乙方，乙方开始办理项目划拨仓储用地土地证或批文，所需款项由甲方另行支付，该款项计入项目成本。待办到划拨仓储用地土地证或批文后五个工作日内，甲方一次性支付5650万元给乙方；3.甲方将5850万元支付到乙方指定账上后，乙方将项目地块中空置用地及空置房屋无偿交由甲方经营使用，包括自用、转租及其他方式，直至项目用地变性成商住用地并进行开发建设前；第四条、违约责任（一）任何乙方违约的，均应赔偿给守约方造成的一切经济损失（包括并不限于律师费、交通费、住宿费、评估费、土地及地面附着物使用权合同产生的损失等费用）；（三）如乙方不能在本协议生效之日起一年内将项目地块变更至项目公司名下，并取得本协议约定的相关政府土地变性为商住用地书面批复文件的，双方应友好协商并视情况签订补充协议。如协商不成，甲方有权解除本合同，甲方解除本合同的，乙方应：1.双倍赔偿甲方已支付的定金；2.如数退还甲方已支付的其他款项。该协议还约定了其它内容。 2018年1月29日，广西粮油食品进出口公司向广西粮油食品进出口北海公司出具桂商食出［2018］7号《关于同意北海公司成立项目公司的批复》，主要载明：你司报来“关于成立项目公司的请示”（桂商食出北字［2018］3号）收悉。经研究，同意你司在北海市注册成立一家公司，作为与北海市凯利房地产开发有限公司合作开发北海市海城区公路（高德四仓）178.89亩土地的项目公司。法定代表人为：张汶慧，注册资金为2000万元，住所：北海市海城区。请在取得营业执照后上报区公司备案。 2018年2月8日，原告凯利公司通过案外人按约向被告粮油公司指定账户转账200万元。被告粮油公司出具《收据》一份，确认收到凯利公司支付的定金200万元。 2018年5月17日，被告粮油公司出具《收据》一份，确认收到凯利公司转入的被告粮油公司职工工资及“五险一金”款项240万元。 2018年5月11日，广西北海和景房地产开发有限公司注册成立，法定代表人为：张汶慧，注册资本为2000万元。 2018年5月29日，广西壮族自治区粮油食品进出口北海公司取得坐落于北海市海城区公路（高德四仓）的不动产权证［权属证号：桂（2018）北海市不动产权第××号］，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为仓储用地，面积119259.4平方米。 2018年6月15日，原告凯利公司通过案外人广西北海和景房地产开发有限公司按约向被告指定账户转账支付1695万元。被告粮油公司出具《收据》一份，确认收到广西北海和景房地产开发有限公司受凯利公司委托，依据凯利公司与粮油公司的《项目合作开发协议》约定支付解决债务的款项1695万元。 2018年6月19日，原告凯利公司（甲方）与被告粮油公司（乙方）签订《补充协议》一份，主要约定：鉴于甲乙双方于2017年11月30日签订了《项目合作开发协议》并顺利履行，于2018年5月11日注册成立了项目公司“广西北海和景房地产开发有限公司”，甲方按约支付了项目土地处理前期费用3590万元（含定金200万元）及第一年度职工安置费240万元，双方签订补充协议如下：一、甲方须在2018年6月30日前将项目土地处理前期费用余额2260万元一次性支付给甲方；二、乙方收到甲方支付的5850万元款项后，乙方应按照《合作协议》第三条第（二）款第3点约定，将项目地块及地上建筑物、构筑物全部无偿交由甲方经营使用，包括自用、转租及其他方式，直至项目用地进行开发建设，在此期间甲方只有经营权，甲方的经营使用须依法依规…七、违约责任：1.本补充协议签订后，甲乙双方必须严格执行，不得中途违约，若甲方违约的，甲方已支付的全部款项（含定金）作为违约金由乙方没收；若乙方违约的，应返还甲方已支付的全部款项（含定金），并按该全部款项的同等金额赔偿违约金给甲方。该补充协议还约定了其它内容。同日，原告凯利公司通过案外人广西北海和景房地产开发有限公司按约向被告指定账户转账支付1695万元。被告粮油公司出具《收据》一份，确认收到广西北海和景房地产开发有限公司受凯利公司委托，依据凯利公司与粮油公司的《项目合作开发协议》约定支付解决债务的款项1695万元。 2018年6月28日，原告凯利公司通过案外人广西北海和景房地产开发有限公司按约向被告指定账户转账支付2260万元。被告粮油公司出具《收据》一份，确认收到广西北海和景房地产开发有限公司受凯利公司委托，依据凯利公司与粮油公司的《项目合作开发协议》约定支付解决债务的款项2260万元。 2018年7月15日，原告凯利公司（接收方）与被告粮油公司（移交方）签订《高德四仓移交清单及注意事项》，根据原被告签订的《项目合作开发协议》第三条第（二）款第3点约定，被告粮油公司将高德四仓移交给凯利公司接管，移交清单及注意事项如下：1.将粮油公司高德四仓地块及其不动产权证（复印件壹份）移交给凯利公司；2.将粮油公司高德四仓地块上的房屋产权登记证共88本（复印件）面积共27989.9平方米及各建筑物及构筑物现状的相片资料共92张，移交给凯利公司；3.将粮油公司高德仓7位在岗员工花名册壹份移交给凯利公司；4.将粮油公司高德四仓租户资料壹份移交给凯利公司；5.将粮油公司高德四仓水、电、网络使用移交给凯利公司，使用安全及费用由凯利公司负责；6.现存放在高德四仓的粮油公司财产及材料保留合适的库房存放；7.职工宿舍按现居住状况保留给职工居住至项目开发前。 2018年8月23日，广西壮族自治区粮油食品进出口公司出具桂商食出（2018）27号《关于广西粮油食品进出口北海公司高德四仓178.89亩划拨仓储用地补办出让手续的请示》，主送机关为北海市人民政府，主要内容为向北海市人民政府请求办理坐落于北海市公路（高德四仓），面积119259.40平方米的国有土地的出让手续，并按规定补交仓储用地出让金。 2018年9月20日，原告凯利公司（甲方）与被告粮油公司（乙方）签订《文件交接确认书》一份，主要载明原告凯利公司与被告粮油公司双方于2018年6月19日签订的《项目合作开发协议》补充协议第四条第1款约定的“乙方向国土部门申请办理项目地块的仓储划拨土地补办出让手续”事宜协商一致，改为以乙方上级广西壮族自治区粮油食品进出口公司的名义向北海市人民政府行文申请，乙方拿到广西壮族自治区粮油食品进出口公司的文件后交给甲方，由甲方负责送达北海市人民政府。现乙方正式将广西壮族自治区粮油食品进出口公司盖章的主送机关为北海市人民政府的《关于广西粮油食品进出口北海高德四仓178.89亩划拨仓储用地补办出让手续的请示》（桂商食出（2018）27号）文件交给甲方。如甲方收文后未送达北海市人民政府，其责任及后果由甲方承担，与乙方无关。 2019年12月18日，原告凯利公司向被告粮油公司出具《关于是否继续履行合作开发协议征求函》，载明：本公司与贵方于2017年11月30日签订了《项目合作开发协议》，并于2018年6月19日签订了《补充协议》，其中补充协议第四条第四项约定：乙方（贵方）协调北海市政府将项目用地性质变更为商住用地，争取在2019年6月30日前获得北海市人民政府出具的同意变更用地性质的批文。为了推进该项目，依约请求贵方于本公司再签一个补充协议能达到该项目最后变更为商住用地的期限，请贵方在接收到本函件七天内予以书面答复，逾期不答复视为贵方不愿意继续履行《项目合作开发协议》及其《补充协议》约定的义务。 2019年12月23日，被告粮油公司向原告凯利公司复函，载明：因北海市向海大道及带状公司建设需要，政府已决定收回我司四仓6.55亩土地使用权。根据《北海市人民政府关于印发北海市解决企业历史遗留问题暂行规定的通知》（北政发[2019]10号），鉴于政府暂缓办理划拨土地性质商住用地政策未改变的不可抗力影响，导致与贵司的项目合作目前无法继续推进。为此，我方真诚的希望贵司就《项目合作开发协议》及其《补充协议》的有关事宜尽快与我方进行协商处理。 另查明，北海市人民政府于2012年10月9日印发的北政阅[2012]163号《铁路建设涉及国有土地收回处置问题协调会议纪要》，载明：一、广西粮油食品进出口北海公司问题用地。同意有偿收回广西粮油食品进出口北海公司位于南珠大道以东、铁路南侧的22.31亩土地和南珠大道东侧、铁路北侧的126.99亩土地。收回补偿标准按补办出让后评估价的60%确定，地上物及搬迁费用按评估价进行补偿。铁北铁路占用部分的补偿资金由市铁路建设办公室负责解决，其余部分由市财政安排资金解决。原则同意按规定程序办理广西粮油食品进出口北海公司位于合北公路东侧、迎宾大道以南178.89亩划拨仓储用地的出让手续。该会议纪要还载明了其它内容。 2019年2月22日，北海市土地储备中心向被告粮油公司发出《国有土地使用权收回通知》，载明：根据向海大道建设需要，需收回贵公司位于合北公路东侧、迎宾大道以南，桂（2018）北海市不动产权第××号《不动产权证书》项下919.81平方米（折1.38亩）国有土地。为保证向海大道工程顺利开工建设，请贵公司收到该通知五日内到我中心协商收回土地使用权及相关补偿事宜。 2019年10月10日，北海市土地储备中心向被告粮油公司发出《关于办理国有土地使用权收回手续的通知》，载明：根据城市规划，贵公司位于合北公路东侧、迎宾大道以南，《不动产证书》桂（2018）北海市不动产权第××号项下178.89亩国有土地中的2445.09平方米（折5.167亩）土地已纳入向海大道工程两侧绿化带红线范围。根据工程建设需要，请贵公司自收到该通知之日起五日内到我中心协商办理土地使用权收回补偿有关事宜。 2020年4月29日，被告粮油公司向北海市自然资源局出具北粮[2020]12号《广西北海粮油食品有限公司关于办理高德四仓172.34亩划拨仓储用地变性为商住用地的申请》，主要载明案涉土地根据北海市土地储备中心2019年2月22日、10月10日发出的收回通知后，案涉土地剩余划拨仓储用地使用权面积为114894.5平方米，现根据北海市人民政府北政阅[2012]163号《铁路建设涉及国有土地收回处置问题协调会议纪要》精神，请求北海市自然资源局依法给予办理四仓172.34亩划拨仓储用地变性为商住用地的手续，土地变性后进行合作开发。 2020年5月20日，北海市自然资源局向被告粮油公司出具北自然资复[2020]502号《北海市自然资源局关于广西北海粮油食品有限公司高德四仓172.34亩划拨仓储用地变性问题的复函》，载明根据九届市委常委会25次会议有关严格规范变更项目建设用地性质（用途）的行为和北海市人民政府《关于工业仓储用地改变用途办理规定的通知》，目前我市暂停办理工业仓储用地改变用途工作。对于你公司的申请事项，我局将在我市工业仓储用地改变用途政策明确后，在符合用地所在片区控制性详细规划的前提下优先研究办理。 在诉前，经申请人凯利公司申请，本院依法作出（2020）桂0502财保30号民事裁定书，裁定查封案涉房地产，查封期限为三年。在诉讼过程中，经本院组织双方当事人到现场勘查，案涉土地上的88间房屋除了大门进去左边的宿舍楼以及右边的办公楼尚有部分被告公司人员留守在使用外，其余的均没有人在使用。另案涉场地有两块较大空地由第三人在用作洗沙场。 本案的争议焦点如下：一、原、被告双方于2017年11月30日签订的《项目合作开发协议》及于2018年6月19日签订的《〈项目合作开发协议〉补充协议》是否合法有效？二、被告是否已按约将案涉房地产交付原告？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为，案涉土地权属性质为国有，用地性质为划拨，土地用途为仓储用地，原被告通过分别在2017年11月30日签订《项目合作开发协议》以及于2018年6月19日签订《〈项目合作开发协议〉补充协议》的方式来就案涉土地进行合作开发。上述协议约定了被告提供案涉土地，原告提供资金在补办完案涉土地的出让手续及将案涉土地由原来的仓储用地调整为商住用地后，再对案涉土地进行开发，双方按比例享有经营收益分红。被告抗辩称上述协议违反法律规定，应认定无无效。本院认为，一方面，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效”。本案中，上述协议中所约定的标的现虽为划拨用地，但并非约定以划拨土地使用权作为投资直接与原告凯利公司进行合作开发，而是约定变更土地性质并履行法定出让、补缴费用、过户、行政审批等手续，再进行开发。为此，本案不属于上述法定的无效情形。另一方面，对于被告抗辩称上述协议违反了《企业国有资产法》、《企业国有资产法监督管理暂行条例》、《国有企业资产交易监督管理办法》以及《广西壮族自治区企业国有资产交易监督管理办法》中关于国有资产转让应当进行评估、审批等程序的规定而无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该规定所指的强制性规定系指效力性规定，而被告所主张的上述规定系对履行出资人职责的机构及相关人员的规范，是法律对国有资产管理者、国有资产持有者课以的义务，上述规定属于规范内部程序的管理性规定。为此，被告的抗辩不成立。综上，原被告所签订的上述《项目合作开发协议》及其《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为，经本院组织双方当事人到现场勘查，案涉土地上的88间房屋除了大门进去左边的宿舍楼以及右边的办公楼尚有部分被告公司人员留守在使用外，其余的均是没有人在使用。另案涉场地有两块较大空地由第三人在用作洗沙场。从本案所查明的事实可知，被告有部分员工留守案涉场地看管财物双方当事人均无异议，而对于案涉场地的其它房屋现除了部分尚具备使用条件外，大多处于破败状态，很难具备继续使用的条件及价值，而原被告双方当事人已于2018年7月15日就案涉场地的交付问题签订了移交清单，并移交了相应材料，应视为被告实际已履行了交付义务。对于第三人占有使用案涉土地上的两块空地的问题，第三人虽自认是经原告股东同意进行入场使用但未提交相应的证据予以证实，原告亦不予认可。原告所提交的证据亦不足以证实第三人入场使用案涉土地系经过被告同意，为此，对于原告的该项主张本院不予认可。至于第三人是否属于无权占有使用案涉场地，原告可另行起诉主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告北海凯利房地产开发有限公司与被告广西北海粮油食品有限公司在2017年11月30日签订的《项目合作开发协议》及在2018年6月19日签订的《〈项目合作开发协议〉补充协议》合法有效； 二、驳回原告北海凯利房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费30800元，诉讼保全费5000元，由原告自行负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉费用30800元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  陈 冰 人民陪审员  刘汝全 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  熊谋华