广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初105号原告：珠海格力物业管理有限公司，住所地珠海市前山XXXXXXXXXXX，统一社会信用代码：914××××××××××××574。法定代表人：郑木贞，董事长。委托诉讼代理人：陈劲刚，员工。委托诉讼代理人：王祖青，员工。被告：苏桂林，女，1980年3月20日出生，汉族，公民身份号码：422××××××××××××040，住广东省珠海市斗门区××××××××××XXXXXXXXXX。原告珠海格力物业管理有限公司与被告苏桂林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海格力物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈劲刚、王祖清、被告苏桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海格力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付拖欠的物业管理服务费15944.31元、公共电费209元、公共设施费283.68元，滞纳金15944.31元。庭审中原告当庭变更诉讼请求为要求被告支付2016年11月1日至2019年10月31日的物业服务费6563元和滞纳金6563元。事实和理由：原告于2007年3月22日与珠海市宁海置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，并从2007年3月22日起至今与宁海世纪城一期小区业主产生了事实的物业管理服务合同关系，被告是宁海世纪城一期的业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应履行交费义务，但被告从2011年10月起至2019年10月止无故拖延交纳物业管理服务费及相关费用，构成违约。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉。原告珠海格力物业管理有限公司对其诉称向本院提交如下证据：物业管理企业资质证书、国内特快专递邮件详情单、律师函、欠缴物业管理服务费及相关费用明细表、前期物业服务合同、关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知、不动产权登记表、关于上调物业服务费的公示、宁海世纪城一期物业服务费调整意见统计表、公告、征求意见表、宁海世纪城前期物业管理服务协议。被告苏桂林辩称：原被告签订的前期物业服务合同已到期，合同期满后没有办理续约手续，原告与被告无合同关系，原告无权起诉被告；原告在提供物业服务的过程中，未尽职履行合同约定的义务，小区卫生差、存在安全隐患，存在明显的服务内容不足、服务质量与收费不相符等缺陷；物业管理费调价理由不充分、程序不合法、调价承诺未兑现；滞纳金收取不合理，被告已办理银行托收，且每月都定期转账到该扣费账户，未能托收成功的过错在原告，且原告未有效通知到被告，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告苏桂林对其辩称向法院提交了如下证据：照片125张。原被告提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证，本院审查后认为，原告提交的欠缴物业管理服务费及相关费用明细表、关于上调物业费的公示、物业服务费的意见统计表、公告是原告单方制作，本院不予采信。原告提交的其他证据和被告提交的证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的内容以本院认定的为准。本院经审理认定事实如下：2007年3月22日，珠海市宁海置业有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对宁海世纪城的物业提供前期物业管理服务，物业服务时间从2007年4月1日至2012年3月31日，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为多层住宅0.8元/月/平方米，小高层、高层住宅1.2元/月/平方米。2007年11月26日，原被告签订《宁海世纪城前期物业管理服务协议》，协议约定：原告对被告购买的XXXXXXXXXXX房提供环境卫生、绿化与建筑小品的养护与管理、治安防范、交通车辆停放秩序及停车场管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位与共用设施设备的保养和管理、生活服务设施的维修保养和管理、社区文化建设等日常物业服务；收费标准为多层住宅0.8元/月/平方米，小高层、高层住宅1.2元/月/平方米；业主或使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金；协议期限为5年，自2007年11月26日至2012年11月25日。宁海世纪城前期物业管理服务协议约定的期限届满后，原被告未签订新的物业服务合同。2020年3月11日，原告通过被告绑定的物业管理费银行托收账户收取了被告的物业管理服务费9867.61元。2020年6月19日，珠海市斗门区白蕉镇城东社区居民委员会出具证明称，从2012年4月1日起至今，珠海市斗门区×××××××xxx一期小区物业服务由珠海格力物业管理有限公司提供。位于珠海市斗门区××××××××××xxxx于2009年4月30日办理不动产权登记，登记权属人为被告，建筑面积127.76平方米，案涉房屋总层数为18层。本院认为，原被告曾就案涉房屋的物业服务签订宁海世纪城前期物业管理服务协议，该协议约定的服务期限为2007年11月26日至2012年11月25日,合同期满后原被告双方并未签订新的物业服务合同,但是根据查明的事实，原告仍在为案涉房屋所在小区提供物业管理服务，被告已经享受了原告提供的物业服务，应该向原告支付对价，向原告支付相应的物业服务费。原告主张被告拖欠2016年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费，被告对此并没有予以否认，只是抗辩认为是原告自己托收物业服务费不成功、案涉小区物业服务不到位才将款项从账户中撤回，故本院对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间予以采纳。至于物业服务费计算标准问题，本院认为，原被告签订的前期物业管理服务协议约定的期限届满后，原告没有证据证明双方对物业服务费的标准重新进行了约定，也没有证据证明其上调物业服务费的收费标准征得案涉小区业主大会或者业主委员会的同意，故本院酌情参照原被告原来签订的前期物业管理服务协议约定的标准即每月每平方米1.2元的标准计算物业服务费。原告主张从2017年7月起按照每月每平方米1.5元的标准收取物业服务费没有依据，本院不予支持。经本院核算，被告应向原告支付2016年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费为5519元（1.2元×127.76平方米×36个月），原告主张的超出本院核算部分的物业服务费没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题。虽然原被告签订的宁海世纪城前期物业管理服务协议约定业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，该约定实为双方对逾期交纳物业服务费的违约金的约定，但是该物业管理服务协议约定的期限已经届满，原被告双方并没有对逾期支付物业服务费的违约金重新进行约定，原告根据该前期物业管理服务协议约定的违约金标准要求被告支付滞纳金没有依据，本院不予支持。但被告在享受原告提供物业服务后，没有及时向原告支付物业服务费，给原告造成了损失，该损失为利息损失，被告应该予以赔偿。本院酌情确定被告以每月拖欠的物业服务费153.31元为本金，按照中国人民银行发布的活期存款利率标准向原告支付从次月1日开始至物业服务费实际清偿之日止的利息。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苏桂林于本判决生效之日起十五日内向原告珠海格力物业管理有限公司支付2016年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费5519元；二、被告苏桂林于本判决生效之日起十五日内向原告珠海格力物业管理有限公司支付拖欠物业服务费的利息（以每月拖欠的物业服务费153.31元为基数，从2016年12月1日起至本判决确定的履行之日止，按照中国人民银行发布的活期存款利率标准计算）；三、驳回原告珠海格力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元（原告珠海格力物业管理有限公司已预交），由原告珠海格力物业管理有限公司负担410元，由被告苏桂林负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 员  曹晓南人民陪审员  闫新玉人民陪审员  吴建伟二〇二〇年九月二日法官 助理  陈敬忠书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。