广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初4916号原告：陈添娣，女，汉族，1948年3月2日出生，户籍地广东省惠东县×××××××，现居住惠东县×××××和桥建委实业公司开发区房屋503房（河北一路5号、原审计局旁），公民身份号码442××××××××××××525。原告：胡伟峰，男，汉族，1969年12月18日出生，户籍及现居住地址广东省惠东县×××××××××，公民身份号码442××××××××××××519。原告：胡伟龙，男，汉族，1971年12月18日出生，户籍及现居住地址广东省惠东县××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××597。原告：胡伟健，男，汉族，1974年8月30日出生，户籍地广东省惠东县×××××××××，现居住惠东县×××××和桥建委实业公司开发区房屋503房（河北一路5号、原审计局旁），公民身份号码441××××××××××××519。以上四原告共同委托诉讼代理人：胡伟健，基本情况同上。被告：惠东县第二建筑工程公司，住所地惠东县××××××××和桥头。法定代表人：宋容新，总经理。委托诉讼代理人：张其祥，惠东县第二建筑工程公司副经理。原告陈添娣、胡伟龙、胡伟峰、胡伟健诉被告惠东县第二建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈添娣、胡伟峰、胡伟龙、胡伟健（并代为原告陈添娣、胡伟龙、胡伟峰的委托诉讼代理人）、被告惠东县第二建筑工程公司的委托诉讼代理人张其祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈添娣、胡伟峰、胡伟龙、胡伟健向本院提出诉讼请求：1.确认四原告的被继承人胡某与被告在1989年冬双方在惠东县平山镇二和桥头xx实业公司开发区集资建房事宜达成的口头约定“原告需交建房款元，楼房竣工后，被告安排原告入住xx号房，被告协助原告把被告分配给原告入住xx号房的房产证过户到原告名下”的约定合法有效，双方继续履行；2.被告协助原告胡伟健把被告分配给四原告的被继承人胡某居住的惠东县平山镇二和桥头xx实业公司开发区房屋（xx路x号、原审计局旁，粤房证字第256xxx号）的xx号房（套内面积71.44平方米）过户到原告胡伟健名下，过户费用由原告胡伟健承担。事实与理由：为解决职工的住房问题，1989年冬，被告组织本单位职工集资建房，在位于惠东县平山镇二和桥xx实业公司开发区（xx路x号、原审计局旁），建一栋总面积为1439.31平方米的集资房（框架六层），其中一、二层为单位的办公楼，三至六层为单位职工的住宅楼。住宅楼每层三套房。根据被告的分配安排，胡某（原告陈添娣的丈夫，原告胡伟峰、原告胡伟龙、原告胡伟健的父亲）入住的xx房，户型套内面积为71.44平方米。双方口头约定，胡某（已故）需交建房款1.2万元。被告承诺，集资房建好后，根据集资职工入住的房屋，协助胡某（已故）将房产证办至集资职工的名下。1990年12月6日集资房竣工，被告将503房（套内面积约为：71.44平方米）交与胡某，胡某于1991年1月29日入住，并已交清建房款。由于胡某因病于2018年4月2日死亡。2018年6月8日，原告陈添娣、原告胡伟峰、原告胡伟龙、原告胡伟健经过协商，一致同意该套房产权由原告胡伟健继承。2004年，因被告与中国xx银行xx支行借贷纠纷一案，中国xx银行xx支行作为申请执行人，申请惠州市中级人民法院强行拍卖集资楼的一、二层来偿还被告的贷款本息后，原告才发现被告于1991年1月21日将集资楼的房屋所有权证办至被告名下（房屋所有权证号：粤房证字第256xx号）。此后，原告多次要求被告将房屋分割过户至原告名下，但被告都以各种理由拖延不给原告办理过户手续。被告惠东县第二建筑工程公司辩称：原告所诉属实，没有意见，由法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据及事实，本院认定如下：被告惠东县第二建筑工程公司类型：全民所有制，成立日期于1983年3月30日，登记状态：在营（开业）企业。胡某系被告职员。1989年冬，胡某（买方）与被告惠东县第二建筑工程公司（卖方）达成房屋买卖协议（口头，无签订书面协议），约定：“……为解决职工的住房问题……组织本单位职工集资建房，在位于惠东县平山镇二和桥xx实业公司开发区（xx路xx号、原审计局旁），建一栋总面积为1439.31平方米的集资房（框架六层），其中一、二层为单位的办公楼，三至六层为单位职工的住宅楼，住宅楼每层三套房……买方需交建房款元，楼房竣工后，卖方安排买方入住503号房，协助买方入住503号房的房产证过户到买方名下……。”1991年1月21日，被告惠东县第二建筑工程公司就上述集资房（框架六层）办理《房屋所有权证》（粤房证字第256xx号），该《房屋所有权证》存根记载：“所有权人：县第二建筑工程公司；所有权性质：集体；所有权人占有份额：全部，所有权来源：新建……地址：惠东县平山镇二和桥xx实业公司开发区……建筑结构及层数混合：陆层；基底面积：贰佰叁拾平方米柒拾伍平方分米（230.75平方米）；建筑面积壹仟肆佰叁拾玖平方米叁拾肆平方分米（1439.34平方米）……。”2004年12月21日，被告惠东县第二建筑工程公司名下位于惠东县平山镇二和桥xx实业开发区的《房屋所有权证》（粤房证字第256xx号）所涉第一、二层房屋，依广东省惠州市中级人民法院民事裁定书（【2003】惠中法执字第166号）、协助执行通知书（【2003】惠中法执字第166号）过户至张速坤名下，据惠东县不动产登记资料查询结果证明（2019年-11-08）记载：“权利人:县第二建筑工程公司……不动产证（明）号：2562169……限制及其他等状态：此档案已于2005-06-01办理转移权属给张速坤而注销……”。另查，权属人张速坤名下位于惠东县平山镇二和桥xx实业开发区的《房地产权证》（粤房地证字第C366xx号，登记字号CN03xx）的附记记载：“按惠州市中级人民法院（2003）惠中法执字第166号协助执行通知书执行；原《房屋所有权证》粤房证字第256xx号已于2004年12月22日在《惠州日报》上公告作废；楼梯面积36.72M2未加入建筑面积内，楼梯公共使用。”2018年4月2日，胡某逝世，法定继承人为原告陈添娣、胡伟峰、胡伟龙、胡伟健。同年6月8日，四原告签订协议书，同意涉案房产即被继承人胡某名义购买的位于惠东县平山镇二和桥xx实业公司开发区（xx路x号、原审计局旁，粤房证字第256xx号）xx号房，由原告胡伟健继承。2020年7月17日，原告陈添娣、胡伟峰、胡伟龙、胡伟健向本院提起诉讼，提出上述请求。诉讼期间，四原告与被告惠东县第二建筑工程公司确认涉案房产（惠东县平山镇二和桥xx实业开发区兴建一幢框架六层占503号房，面积71.44平方米）由四原告的被继承人胡某于1991年初入住和使用至今；确认胡某于1991年交款5000元，1992年1月30日交款360元，1993年1月16日交款1000元，1994年2月4日交款1000元，2008年10月25日交款4640元，共交款12000元（已付清购房款）；确认涉案房产及所属土地的更名所涉及的可能发生的税收、费用及土地转让金等费用，按法律规定承担。诉讼期间，本院于2020年8月6日去函惠东县财政局：“一、涉案被告惠东县第二建筑工程公司名下位于惠东县平山镇二和桥xx实业公司开发区内xx号房产及其所属土地[惠东县第二建筑工程公司名下，房屋所有权证：粤房证字第256xx号]，是否属贵局国有资产监管备案的财产？有无履行监管备案手续？二、如属贵局国有资产监管备案的财产，按现有政策，更名分别过户至原告宋容新、陈添娣、胡伟峰、胡伟龙、胡伟健、郑容来、高玉琴、尹敬添、陈帝文、陈少雄、曾国君、刘权方、刘水云、陈东华、范介明名下时，应履行何种手续”该局于2020年3月26日向本院复函：“根据资料显示，惠东县平山镇二和桥xx实业开发公司开发区内的xx号房产虽未在我局备案，但县第二建筑工程公司名下的所有资产均属于国有资产，属我局监管范围；我局对惠东县平山镇二和桥xx实业公司开发区内的xx号房产过户至原告名下事项，以县法院判决认定为准；办理过户手续及相关流程，请咨询自然资源局等相关职能管理部门。”于2020年8月6日去函惠东县自然资源局：“一、涉案被告惠东县第二建筑工程公司名下位于惠东县平山镇二和桥xx实业公司开发区内xx号房产及其所属土地[惠东县第二建筑工程公司名下，房屋所有权证：粤房证字第256xx号]目前是否存在查封或限制更名过户的情况？二、如不存在查封或限制更名过户的情况，按现有政策，更名分别过户至原告宋容新、陈添娣、胡伟峰、胡伟龙、胡伟健、郑容来、高玉琴、尹敬添、陈帝文、陈少雄、曾国君、刘权方、刘水云、陈东华、范介明名下时，需提供哪些资料及履行何种手续？”该局于2020年4月3日向本院作出复函：“县第二建筑工程公司名下位于惠东县平山镇二和桥xx实业公司开发区的房屋所有权（粤房证字第256xx号）已注销，无查封登记。我局未查到上述房屋所占土地的地籍档案信息；已取得房屋所有权属证书未办理土地登记的，根据《惠东县不动产登记历史遗留问题的处理意见》（惠东国土资（2019〕83号）第二条，需完成土地确权和完善用地手续(补缴土地出让金）。不动产分割导致权属发生转移的，须提交有权部门同意实体分割的批准文件。”再查，被告惠东县第二建筑工程公司就案涉名下位于惠东县平山镇二和桥xx实业开发区兴建的一幢框架六层建筑，在办理房屋所有权证（原房屋所有权：粵房证字第256xx号）前，就其所属土地282平方米（开发区7-11#），经广东省惠东县建设委员会审核审批，于1991年1月16日取得县城建设红线凭证（No：000xx）。本院认为，原告陈添娣、胡伟峰、胡伟龙、胡伟健的被继承人胡某与被告惠东县第二建筑工程公司于1989年冬达成的房屋买卖协议（口头协议），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反当时法律法规的禁止性规定，为有效合同。原告陈添娣、胡伟峰、胡伟龙、胡伟健以胡某继承人的身份提起本案诉讼，主体适格，四原告诉请确认涉案房屋买卖协议（口头协议）的效力，并请求继续履行，理由充分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应依照合同的约定行使权利和履行义务。四原告的被继承人胡某按合同约定履行付款义务，被告惠东县第二建筑工程公司理应履行协助办理涉案房产的产权变更登记手续的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，四原告诉请被告协助办理涉案房产的产权变更登记手续的义务，证据充足，理由充分，予以支持。涉案房产及所属土地的更名所涉可能发生的土地转让金及税收、费用，由该房产的继承人即原告胡伟健与被告按法律规定各自负担。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告陈添娣、胡伟峰、胡伟龙、胡伟健的被继承人胡某与被告惠东县第二建筑工程公司于1989年冬达成的房屋买卖协议（口头协议），合法有效，继续履行。二、被告惠东县第二建筑工程公司于本判决生效之日起15个工作日内将名下位于惠东县平山镇二和桥xx实业开发区兴建一幢框架六层占xx号房房（面积71.44平方米）（原房屋所有权：粤房证字第256xx号）协助变更登记至原告胡伟健名下。所涉土地转让金及税收、费用等，由原告胡伟健与被告按法律规定各自负担。案件受理费100元，由原告陈添娣、胡伟峰、胡伟龙、胡伟健负担50元，被告惠东县第二建筑工程公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  柯新强人民陪审员  周志文人民陪审员  黄旭东二〇二〇年九月十日法官 助理  邓梓均书 记 员  陈宝怡