安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初3292号 原告：安徽三联实业发展有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路**。 法定代表人：周晓秋，总经理。 破产重整资产管理人：安徽安泰达律师事务所。 委托诉讼代理人：徐楠，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙邦庭，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：张作松，男，1956年10月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区，现在安徽省马鞍山监狱第二监区服刑。 原告安徽三联实业发展有限公司（三联公司）与被告张作松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王辉胜于2020年9月7日公开开庭进行了独任审理。原告三联公司资产管理人的委托诉讼代理人徐楠，被告张作松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 三联公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号为20100905800676ＨＦ20110007）及补充协议，被告将房屋返还原告;2、判令被告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的撤销登记备案手续;3、判令被告支付原告违约金28800元;4、判令被告支付原告房屋占用费142500元（自2017年5月1日起按45000元／年租金计算，暂计算至2020年6月30日，此后按前述标准计算至实际返还房屋之日止）；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月23日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20100905800676ＨＦ20110007）。合同约定：原告将位于长江东路714号的合肥汽配城Ｃ区铺上建筑面积为74.83ｍ的房屋出售给被告，房屋总价款为1914649.02元，采用按揭方式付款。被告应于2011年1月23日前交付首付款964649.02元，剩余房款950000元办理按揭贷款。根据双方同日签订的《合同补充协议》约定：被告采用按揭方式付款的，应于《商品房买卖合同》签订当日向原告指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在买卖合同签订5日内签署《借款合同》。合同签订后，被告未按合同约定支付购房款，仅支付原告购房款954649.02元，剩余960000元被告既未办理按揭贷款，也未采用其他方式支付。为此，原告先后多次催促被告交付剩余购房款，但被告均未支付。根据《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人按应累计付款的3%向出卖人支付违约金。现被告逾期交付剩余购房款已超过90日，应按照约定向原告支付违约金。2017年4月，原、被告双方就剩余购房款支付再次进行协商，双方达成口头协议：由被告再支付400000元后，原告即将案涉房屋交付给被告使用。此后，原告根据双方口头协议先行将房屋交付被告使用，但被告接收房屋后未按约定与原告订立书面协议，也未支付400000元购房款，案涉房屋至今一直由被告占用并对外出租，年租金达45000元。原告认为，被告未完全履行《商品房买卖合同》约定的付款义务，也未与原告达成补充及变更协议，无权占有原告的房屋，案涉房屋收取的租金应归原告所有，被告收取后应将租金支付给原告。2019年9月26日，合肥市瑶海区人民法院作出（2019）皖0102破申6号民事裁定书，裁定受理原告的债权人对原告公司进行破产重整申请。合肥市瑶海区人民法院于当日作出（2019）皖0102破申6号决定书，指定安徽安泰达律师事务所担任管理人，现原告已进入破产重整程序。为维护广大债权人的合法权益，保障破产财产的完整性，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 张作松辩称，双方签订的《房屋买卖合同》是事实。当时购房时我去过三联公司，他们工作人员告诉我，让我先交50%房款，剩下50%可去交通银行办按揭贷款。后因三联公司的问题贷款没有办理下来。后将该房屋用于抵押，向蚌埠太平洋典有限公司借款3000000元，现已将该房屋抵押给蚌埠太平洋典有限公司了，房屋租金由三联公司或重庆一家公司在收取。现在我在蚌埠的公司已无法经营，我已无能力支付购房款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2011年1月23日，三联公司（出卖人）与被告张作松（买受人）签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份。其中《商品房买卖合同》约定：出卖人将其位于合肥市长江东路合肥汽配城改扩建项目（一期）Ｃ区铺上房屋一套（房屋建筑面积74.83平方米）出售给买受人；该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构；价款：单价人民币25586.65元，总金额人民币1914649.02元整；买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币964649.02元，应在2011-1-23前支付给出卖人，剩余房款人民币950000元整，办理按揭贷款；买受人逾期付款的违约责任：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的3%向出卖人支付违约金……。同日双方签订《合同补充协议》为《商品房买卖合同》附件四，其中第四条约定：买受人采用按揭方式付款的，应于《商品房买卖合同》签订当日向原告指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在买卖合同签订5日内签署《借款合同》，出卖人协助买受人办理按揭贷款手续，相关责任及费用由买受人自行承担；买受人没有实现按揭贷款的，则买受人自接到出卖人通知后3日后付清其余房款，否则买受人按照《商品房买卖合同》约定承担相应的违约责任。被告于2010年12月25日支付购房定金20000元给原告，后分别于2011年1月2日、1月8日、1月2日向原告支付购房款100000元、200000元、634649元，合计954649元。合同签订后，原告为被告所购案涉房屋办理了《合肥市商品房网上认购备案确认单》（网上备案合同号：1101045903）。后因被告未能按合同约定向银行办理950000元贷款。原告于2020年4月1日诉讼来院，要求要求解除合同等。庭审中，双方协议未成。 另查：原告主张三联公司已进入破产重整程序，安徽安泰达律师事务所作为管理人可以代表原告进行诉讼，提供（2019）皖0102破申6号民事裁定书、（2019）皖0102破申6号决定书各一份；被告质证时无异议。原告主张被告于2017年5月1日将案涉房屋出租给杨如春、王素霞从事汽配经营，年租金为45000元，提供案涉房屋照片、经营者安康码、杨如春录音；被告质证时认为，对其真实性无异议，但认为房租不是其收取。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、被告收取定金的收条各一份，及原、被告陈述等在卷予以证实。 本院认为：原、被告于2011年1月23日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效。合同中就购房首付款、按揭贷款付款方式、支付时间进行了约定。另约定被告（买受人）逾期付款的违约责任：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。本案因被告未能办理房屋按揭贷款，向原告支付剩余房款，致使原告不能实现合同目的，现原告主张依合同约定要求解除双方签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》，符合法律规定，应予支持。法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应将案涉房屋返还原告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的撤销登记备案手续。合同约定出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的3%向出卖人支付违约金，故被告应向原告支付违约金28800元（960000元×3%）， 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，第一百三十条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽三联实业发展有限公司与被告张作松于2011年1月23日签订的《商品房买卖合同》（编号为20100905800676HF20110007）及《补充协议》； 二、被告张作松于本判决生效之日起二十日内将位于合肥市长江东路合肥汽配城改扩建项目（一期）Ｃ区铺上房屋一套返还原告安徽三联实业发展有限公司； 三、被告张作松于本判决生效之日起二十日内协助原告安徽三联实业发展有限公司办理上述《商品房买卖合同》的撤销登记备案手续; 四、被告张作松于本判决生效之日起十支付日原告安徽三联实业发展有限公司违约金人民币28800元； 五、被告张作松于本判决生效之日起十日支付原告房屋占用费142500元（自2017年5月1日起按45000元/年租金计算，暂计算至2020年6月30日，此后按前述标准计算至实际返还房屋之日止）。 案件受理费19120元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王辉胜 二〇二〇年九月二十二日 书记员  叶 蓓 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。