福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0603民初1697号 原告(反诉被告):明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女。 委托诉讼代理人：吕美华，女。 被告（反诉原告）：吴立同，男，1977年9月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：许晓达、刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 第三人：漳州市房地产测绘队，住所地福建省漳州市芗城区东盛大厦**，统一社会信用代码：1235060048995321X0。 法定代表人：钟进福，队长。 委托诉讼代理人：陈政，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许秀乾，福建簪华律师事务所实习律师。 原告(反诉被告)明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）与被告（反诉原告）吴立同、第三人漳州市房地产测绘队商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)明发公司的委托诉讼代理人魏晶晶、被告（反诉原告）吴立同的委托诉讼代理人许晓达和刘玲玲、第三人漳州市房地产测绘队的委托诉讼代理人陈政和许秀乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴立同支付面积差额款122273元。2.判令吴立同支付逾期付款利息（利息以面积差额款122273元为基数，自2019年8月20日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自明发公司向吴立同邮寄《不动产权证书办理通知书》之日起即2017年11月22日计算至实际付款之日止，暂计至2019年12月31日，共计12164元）。3.吴立同承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月26日，吴立同向明发公司购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商品房，并签订《商品房买卖合同》，合同约定该商品房的用途为店面，单价为每平米38330元，房屋面积为38.59平方米，总房款为1479155元。现经实际测量，该房屋实测面积为41.78平方米，面积多出3.19平方米，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，吴立同应补缴面积差额款为122273元。明发公司于2017年11月22日向吴立同邮寄《不动产权证书办理通知书》，通知吴立同办理不动产权证书及补缴面积差额款122273元，于2019年8月21日向吴立同邮寄《商品房面积补差额催缴函》，要求吴立同于收到该函件之日起7日内补缴面积差额并办理相关手续，但吴立同收到该函件后至今仍未向明发公司缴纳上述款项。 吴立同辩称，1.《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条、第二条系明发公司提供的格式条款，该条款免除明发公司应承担超过3%部分的房价款或双倍返还超过3%部分的房价款的责任，且明发公司未采取合理的方式提请吴立同注意该免除责任的格式条款，导致吴立同没有注意该免除其责任的格式条款。故应撤销该格式条款。2.《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条、第二条系明发公司提供的格式条款，该格式条款免除了其依法依约应承担的责任，排除了吴立同的主要权利，依法应认定无效。3.即使该格式条款有效，本案也应适用合同示范条款第五条“共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款”的约定，据此，吴立同无需支付超出3%部分的房价款。4.明发公司未能证明吴立同于2017年11月22日收到其催收面积差额款的通知，即使吴立同收到该通知，明发公司也无法证明其在该通知中附所增加面积的依据，吴立同本就对增加面积存在异议，明发公司故意在通知中不提供，吴立同有理由不支付面积差额款。故其主张要求吴立同支付逾期付款利息，于法无据，应当不予支持。 吴立同向本院提出反诉请求：1.撤销双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条、第二条条款。2.本案的诉讼费用由明发公司承担。事实和理由：2012年6月26日，吴立同与明发公司签订《商品房买卖合同》，由吴立同向明发公司购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商品房，购房款为1479155元，其中合同示范条款第三条“买受人所购商品房的基本情况”第四款约定“该商品房【合同约定】建筑面积共38.59平方米，其中，套内建筑面积32平方米，公共部位共有分摊建筑面积6.59平方米（…）。”第五条“面积确认及面积差异处理”第四款约定“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、…；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，…；买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，…。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。”合同附件六合同补充协议第一条约定“本节内容仅适用于购房合同第五条约定的‘商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则之第2点’的情况”、第二条约定“双方一致同意将购房合同第五条约定的‘商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则第2点’变更为‘建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同。’” 《商品房买卖合同》合同附件六合同补充协议设定第一条、第二条对合同约定面积与产权登记面积发生差异的处理原则进行变更，但该条款系明发公司提供的格式条款，明发公司通过该格式条款免除了其依法对“讼涉商品房合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值超过3%”所应承担超过3%部分的房价款或双倍返还超过3%部分的房价款的责任，且明发公司未采取合理的方式提请吴立同注意该免除其责任的格式条款，导致吴立同没有注意该免除其责任的格式条款，吴立同可依据相关规定撤销该格式条款。同时，该格式条款排除了吴立同对讼涉商品房合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值超过3%时退房的权利，其规避房管部门提供的合同示范条款在房屋买卖中对消费者权益保护的监管，故依法应认定该格式条款无效。 明发公司对吴立同的反诉辩称，吴立同请求撤销《商品房买卖合同》合同附件六合同补充协议第一条、第二条缺乏事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》是双方意思真实表示，应全面履行，该合同补充协议第二条仅是对房屋面积超过3%如果结算进行约定，并未免除明发公司的责任，加重吴立同的责任，也未排除吴立同的权利。根据相关法律规定，该条款明确合同双方约定优先原则，吴立同应按合同约定履行补缴差额款的义务。 漳州市房地产测绘队述称，1.本案买卖合同与漳州市房地产测绘队没有法律上权利义务关系，本案纠纷与漳州市房地产测绘队无关。2.漳州市房地产测绘队受明发公司的委托，根据设计图纸进行预算对房屋进行测量，于2010年7月完成预算并交付明发公司。明发公司将预算结果作为房屋预售的面积依据；漳州市房地产测绘队按实际使用功能对各功能区进行划分，依据《房产测量规范》以实际测量的尺寸对房屋面积进行实测面积计算，漳州市房地产测绘队于2013年4月完成实测面积计算并于当月将实测成果提交明发公司；明发商业广场商铺的公共部位由商铺统一分摊计算，《房产测量规范》不允许分摊的部分均未列入分摊；测绘成果已通过漳州市住房和城乡建设局审核审批，作为房屋办理不动产的依据。 明发公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》，以证明明发公司与吴立同存在商品房买卖合同关系，补缴面积差的相关约定以及合同约定房屋面积为38.59平方米。2.房产分户图，以证明产权登记房屋实测面积为41.78平方米。3.《不动产权证书办理通知书》及邮政快递单，以证明明发公司已于2017年11月22日通知吴立同办证，并要求其补缴面积差额款。4.《商品房面积补差额催缴函》及邮政快递单、快递投递情况，以证明明发公司于2019年8月21日向吴立同催告，要求吴立同向明发公司补缴面积差。 吴立同质证后认为：1.对证据1的真实性予以确认，但对证明内容有异议。2.对证据2的真实性无法确认。3.对证据3的真实性予以确认，但对证明内容有异议，吴立同未收到该通知书。4对证据4的真实性予以确认，但对证明内容有异议，文件上显示有签收，实际上吴立同未收到该文件。 漳州市房地产测绘队质证后认为：没有质证意见。 吴立同、漳州市房地产测绘队均未向本院提交证据。 本院对明发公司提交的上述证据认定如下：1.吴立同对证据1的证明内容和证据2的真实性有异议，但未能提交相应的证据予以反驳，故本院对该证据1、证据2予以采信。2.因双方在《商品房买卖合同》约定书面通知按买受人在合同中填写的地址“福州市仓山区江南水都美域20号楼502”寄出或直接送达，书面通知可通过邮政特快等方式，若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日。明发公司通过EMS将《不动产权证书办理通知书》和《商品房面积补差额催缴函》邮寄至“福州市仓山区江南水都美域20号楼502”，其内件品名分别为“不动产权证办理通知书1#D150”、“漳州明发1幢D150（商品房面积补差额催缴函）”。故本院对证据3、证据4予以采信。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院对本案事实作如下认定： 2012年6月26日，吴立同与明发公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定吴立同向明发公司购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商铺，购房款总金额为1479155元等。 合同的第三条买受人所购商品房的基本情况约定：该商品房【合同约定】建筑面积共38.59平方米，其中，套内建筑面积32平方米，公共部位共有分摊建筑面积6.59平方米。第四条计价方式与价款约定：该商品房单价为每平方米38330元。第五条面积确认及面积差异处理约定：商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、……；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，…；买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时……。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。 合同附件六合同补充协议第一节面积差异处理第一条约定：本节内容仅适用于购房合同第五条约定的“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则之第2点”的情况。第二条约定：双方一致同意将购房合同第五条约定的“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则第2点”变更为“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同。”第六节关于办理产权证的约定第二十一条约定：买受人应保证合同中买受人及委托代理人的地址及联系电话是真实有效的，本合同所提及的各项通知可以电话通知或书面通知，书面通知按买受人在合同中所填写的地址寄出或直接送达，书面通知可通过挂号信、邮政特快或电报方式，若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日。 2017年11月22日，明发公司向吴立同寄出《不动产权证书办理通知书》，通知吴立同办理申领案涉商品房不动产权证书所需的相关手续，并告知吴立同所购买的案涉商品房预测面积为38.59平方米，现实测面积为41.78平方米，面积差异3.19平方米，应补交122273元。2019年8月21日，明发公司向吴立同寄出《商品房面积补差额催缴函》，告知吴立同所购买的案涉商品房预测面积为38.59平方米，现实测面积为41.78平方米，面积差异3.19平方米，应补交122273元；根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条及第二条的约定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同”，应补缴122273元，应在收到函件之日起7日内到漳州明发商业广场7幢售楼部一楼补缴面积差额及办理相关手续。 另查明，漳州市房地产测绘队出具的案涉商品房房产分户图中记载的建筑面积为41.78平方米、专有建筑面积为32平方米、分摊建筑面积为9.78平方米。 本院认为，吴立同与明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行义务。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……。”案涉商品房建筑实际面积为41.78平方米，而合同约定面积为38.59平方米，面积误差比绝对值超出3%，但双方约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方据实结算房款，故吴立同应依法向明发公司支付面积差额款122273元［（41.78平方米-38.59平方米）×38330元／平方米］。 双方在《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款的违约责任及合同所提及的各项通知若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日。明发公司提交了其于2017年11月22日按吴立同在合同中所填写的地址通过EMS向吴立同寄出《不动产权证书办理通知书》，故本院确认吴立同最迟于2017年11月25日已知道需要补交面积差房款，但由于上述通知中并未明确补交面积差房款的期限,故本院酌情认定吴立同收到上述通知后应10日内(至2017年12月5日)应补交该款项,逾期才应承担相应的迟延支付违约金。明发公司还提交了其于2019年8月21日按吴立同在合同中所填写的地址通过EMS向吴立同寄出《商品房面积补差额催缴函》，故本院确认吴立同最迟于2019年8月24日已知道需要补交面积差房款。该函件中明确要求吴立同收到该函件之日起7日内补交面积差房款，故吴立同应于2019年8月30日前应交付该款项,并承担相应的迟延支付违约金。因此，明发公司可依法要求吴立同支付迟延支付面积差房款的违约金,该违约金应以122273元为本金,自2017年12月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算及自2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。但违约金应以不超过所欠本金122273元为宜。 尽管该合同补充协议的第一条、第二条是格式条款，但考察合同补充协议的全部内容，双方约定的权利义务基本对等。吴立同未能提交证据予以证明双方关于建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方据实结算房款的约定，加重吴立同的责任及排除吴立同的主要权利。同时，合同补充协议第一条、第二条并非是免除或者限制明发公司单方责任的约定。故吴立同主张合同补充协议的第一条、第二条无效，吴立同可依据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条的规定撤销合同补充协议的第一条、第二条，理由不能成立，本院不予支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴立同自本判决发生法律效力之日起十日内向明发集团（漳州）房地产开发有限公司支付面积差房款122273元; 二、吴立同自本判决发生法律效力之日起十日内向明发集团（漳州）房地产开发有限公司支付迟延支付上述面积差房款的违约金(以122273元为本金,自2017年12月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付的违约金及自2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付的违约金,该违约金以不超过所欠本金122273元为限); 三、驳回明发集团（漳州）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回吴立同的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2989元，减半收取计1494.5元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担25元，吴立同负担1469.5元。反诉案件受理费50元，由吴立同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 王井根 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 李芹生 书 记 员 黄钰婷 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。