河北省唐山高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0291民初152号 原告：唐山鼎拓商贸有限公司，住所地唐山高新技术产业开发区龙泽北路大陆阳光503号。 法定代表人：孙俊杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋彤彤，河北陈玉哲律师事务所律师。 被告：熊野，男，1985年1月13日出生，汉族，住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：孙婧，天津行通（唐山）律师事务所律师。 原告唐山鼎拓商贸有限公司与被告熊野租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐山鼎拓商贸有限公司委托诉讼代理人蒋彤彤，被告熊野及其委托诉讼代理人孙婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐山鼎拓商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租赁费20万元，并自2018年11月1日起，以20万元为基数按照月利率2%的标准向原告支付逾期付款违约金，直至付清全部款项之日止；2.被告立即腾空并返还坐落于北外环路以北××果品××市场××、××货栈／商铺，并自2019年11月1日起按照20万元／年的标准向原告支付占用租赁物期间的费用，直至房屋腾空返还给原告之日止；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月1日，原、被告签订了一份《租赁合同》，合同约定，原告将坐落于北外环路以北××果品××市场××、××货栈／商铺出租给被告，货栈／商铺名称为“老熊精品”，租赁期限3年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止。承租费每年16万元，一年一付，被告于合同签订之日支付第一年租金，此后每年到期日前15日内交付次年租赁费。若被告未按时向原告支付租赁费，每逾期一天，被告除付清租赁费外，每天向原告支付所欠租赁费1%的违约金，超过60日，原告有权解除合同，收回货栈／商铺。双方还约定，被告自与原告签订此合同起，与唐山盛华世家仓储购物有限公司签署的原合同作废。若履行合同过程中发生争议的，向原告所在地人民法院提起诉讼。后经原、被告双方协商一致，租赁费由16万元／年变更为20万元／年，但被告仅按时足额缴纳了2018年10月31日前的租赁费。原告虽多次催要，但被告至今未缴纳2018年11月1日至2019年10月31日期间的租赁费。现租赁期限已届满，被告不仅拖欠原告租赁期内的租赁费，而且仍然占有使用租赁房屋不予返还，故被告还应向原告支付占有使用租赁物期间的费用，直至返还租赁房屋之日止。因租赁合同约定的逾期付款违约金过高，原告自愿按照月利率2%的标准向被告主张违约金。 熊野辩称，一、原租赁协议与本租赁协议租期基本全部重叠，被告是在被迫的情况下与原告签订的租赁协议。被告于2014年初被唐山盛华世家仓储购物有限公司以交二免三的优惠政策招商至盛华果品市场经营水果生意，并于2014年4月1日签订租赁合同，租赁期限为2014年4月1日至2019年3月31日，被告一次性缴纳了全部租金40万元。承租后。被告为了经营，在原有房屋基础上加盖了雨搭并对房屋进行了装修，并加盖了冷库，前期投入近30万元。2016年7月，原告与唐山盛华世家仓储购物有限公司在未征得被告及其他商户同意的情况下，签订了《场地使用协议》，在原告的强迫下，被告与原告签订了一份租期重叠的租赁协议，租期为2016年11月1日至2019年10月31日，仅与盛华的租赁合同相差7个月，该协议强制性的约定被告与盛华的原租赁合同作废，按照正常的交易规则，谁会在交纳40万元租金承租5年的情形下，自愿签署与原承租合同租期重叠的租赁合同并缴纳租金？盛华商户被胁迫签订租赁协议的情况在（2018）冀0291民初580号案件中盛华的答辩意见中可以印证，盛华希望对重叠租金的事情予以处理，但原告不同意，因此原、被告的租赁合同是被胁迫的。二、被告已经向原告履行完毕了全部租金交付义务，没有任何违约行为。首先，合同实际约定的租金标准为14万元多每年，原、被告签订的租赁协议中约定的是16万元/年，第一笔租金缴纳的期间为2016年4月1日至2017年10月31日，合计19个月，按16万元/年计算租金应当为25333.33元，经原告的管理人员与被告协商，决定对被告进行照顾，将该租金实际履行价格确定为23万元19个月，三年租期整体租金为43万元，原告的管理人员让被告剩余租期再交20万元，就认可被告缴纳完毕全部租金了，因此产生了被告缴纳两笔租金合计43万元的事实。其次，被告足额缴纳了双方合同约定的3年租金。被告分两次缴纳租金共计43万元，23万元的租金是按照双方约定的实际租金缴纳的，原告主张20万元为一年的租金是不可能的，20万元的缴纳时间是2017年11月3日，被告通过划卡的方式向原告支付的，当时原告并未向被告开具该笔20万元的租金收据，在刷卡以前及过后原告没有告知该20万元是1年的租金，导致被告对该收据上的内容并不知情，被告是后来通过在法院阅取原告提交的证据时才看见的，该收据交款人一栏为郭杰。郭杰与本案毫无关联，因此其签字不能产生原、被告协商一致将租金变更为20万元每年的法律效果。23万元租金缴纳的超于租期前的7个月部分，多缴纳的7个月部分租金为原告的不当得利，该部分租金应直接抵销被告剩余缴纳租金，即2019年4月1日至2019年10月31日的租金，故被告已履行完毕全部支付租金义务，不存在违约行为。再次，超出合同期限部分使用商铺的费用被告不应支付，即使需要支付，标准也不可能为20万元/年，2019年6月5日，原告将盛华果品市场搬空后，租赁合同的目的已基本不能实现，原告应就其搬空盛华果品市场后本案涉诉房屋实际租赁价值举证证明，否则适用任何租金标准对被告都是不公平的。另外，由于合同到期后，原、被告并未续签租赁合同，被告没有合同约定的违约责任，故超出合同约定期限的期间，原告无权主张违约金。三、原告2016年6月搬空盛华果品市场的行为违背了出租人的基本义务，被告没有义务向原告支付任何租金报酬及使用费。被告经营的水果生意主要依赖水、电及市场管理者营造的市场氛围，原告将商户带领到天地福农后，不再对盛华果品市场进行管理，不提供水电等行为，导致被告的营业收入大大降低，来盛华果品批发市场批发水果的商贩寥寥无几，被告一直处于亏损状态，达到了导致合同目的无法实现的程度，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，被告没有义务再向原告支付任何租金报酬及使用费。四、原告搬空市场的行为已对盛华果品市场管理有限公司构成根本违约，应将该场地在市场搬家后返还给盛华果品市场管理有限公司，且2019年6月5日至今该市场的管理的确由盛华果品市场管理有限公司管理，包括供水、供电等。五、原告已就2019年7月1日至2021年6月30日场地使用协议》起诉唐山盛华果品市场管理有限公司租金减免，本案应中止审理。 本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，案外人唐山盛华世家仓储购物有限公司作为出租方、甲方与被告熊野作为承租方、乙方签订了《租赁合同》，约定甲方将位于北外环路以北，盛华果品批发市场内，第G-11/12号货栈/商铺出租给乙方，货栈/商铺名称为老熊精品，承租期限五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止，年租金20万元，乙方一次性缴纳两年租金40万元，甲方免收余下三年租金。合同签订后，被告共计向唐山盛华世家仓储购物有限公司支付了租金40万元，并对其租赁的货栈/商铺进行了装饰、装修并经营使用至今。2016年7月1日，案外人唐山盛华果品市场管理有限公司与原告唐山鼎拓商贸有限公司签订《场地使用协议》，约定唐山盛华果品市场管理有限公司将唐山盛华世家果品批发市场整体场地交由原告有偿使用，同意将该场地的经营管理和收益权给原告，同意原告在本场地拥有以对外招商、场地分包、分割转租等方式开展水果批发零售类经营活动，并收取相应费用的权利，期限为自2016年7月1日至2021年6月30日，年度场地使用费500万元。2016年11月1日，原告唐山鼎拓商贸有限公司作为出租方、甲方与熊野作为承租方、乙方就货栈/商铺的租赁使用问题，重新签订了《租赁合同》，约定甲方将位于北外环路以北，盛华果品批发市场内，第G-11、12号货栈/商铺出租给乙方，货栈/商铺名称为老熊精品，承租期限三年，自2016年11月1日至2019年10月31日，乙方承租费用每年16万元，一年一付，乙方于合同签订之日支付第一年租金，以后每年到期日前15天内交付次年租赁费；如乙方未按时向甲方支付租赁费，每逾期一天，乙方除付清租赁费外，每天向甲方支付所欠租赁费1%的违约金，超过60日甲方有权解除合同，收回货栈/商铺；附加备注：承租方自与唐山鼎拓商贸有限公司签订此合同起，与唐山盛华世家仓储购物有限公司签署的原合同作废。2016年10月28日，被告通过手机银行向原告转账23万元，原告为被告开具收据一张，内容为今收到老熊精品交来租金（2016年4月1日至2017年10月31日）人民币贰拾叁万元整，该收据收款人处有熊野签字。2017年11月3日，案外人郭杰通过熊野父亲熊振利的中国农业银行账户向原告刷卡支付租金20万元，原告开具了收据一张，内容为：“今收到老熊精品交来租金（2017.11.1-2018.10.31）人民币贰拾万元整。”该收据收款人处及刷卡凭条持卡人处均有郭杰签名。 另查明，2018年7月23日，唐山鼎拓商贸有限公司曾向本院提起诉讼，请求确认唐山盛华果品市场管理有限公司向其发出的《唐山盛华果品市场管理有限公司关于终止与唐山鼎拓商贸有限公司继续履行的函》不发生解除合同的效力，要求唐山盛华果品市场管理有限公司继续履行双方签订的《场地使用协议》。该案审理过程中，唐山盛华果品市场管理有限公司提出反诉，要求解除2016年7月1日与唐山鼎拓商贸有限公司签订的《场地使用协议》，唐山鼎拓商贸有限公司立即返还租赁场地，撤出所有人员。2018年12月19日，本院作出（2018）冀0291民初580号民事判决，支持了唐山鼎拓商贸有限公司诉讼请求，驳回了唐山盛华果品市场管理有限公司的反诉请求。唐山盛华果品市场管理有限公司不服该判决，上诉至唐山市中级人民法院，唐山市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）冀02民终2029号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2020年7月23日，唐山鼎拓商贸有限公司向本院提起诉讼，请求减免应向唐山盛华果品市场管理有限公司支付的2019年7月1日至2021年6月30日租金共计500万元，并请求判令唐山盛华果品市场管理有限公司赔偿其装修损失160万元，该案现尚在审理中。 又查明，原盛华果品批发市场内大部分商户现已搬迁至唐山市路南区天地福农果品批发市场，被告现仍在盛华果品市场内经营水果批发生意。 以上事实，有《租赁合同》、《场地使用协议》、收据、交易明细、（2018）冀0291民初580号民事判决书、（2019）冀02民终2029号民事判决书、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告唐山鼎拓商贸有限公司提供的签订时间为2016年11月1日的《租赁合同》中有被告熊野的签名及捺印，且被告已占有、使用租赁物多年，并向原告履行了部分缴纳租金义务，被告辩称其是在被迫的情况下与原告签订的租赁协议，理据不足，本院不予采信。上述《租赁合同》是原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务、主张权利。 关于被告是否欠付原告承租期内的租金，原告向被告开具的23万元租金收据中标注的租期为2016年4月1日至2017年10月31日，被告在该收据中签字确认，应视为双方对该23万元租金缴纳期限达成了合意，被告辩称超出租期前7个月部分的租金属于原告的不当得利，理据不足，本院不予采信。原告处留存的20万元租金收据、刷卡凭条能够证明案外人郭杰持被告父亲银行卡向原告缴纳了20万元租金的事实，该20万元收据虽标注的租期为2017年11月1日至2018年10月31日，但收款人处签字人员为郭杰，并非被告熊野，故该收据不能证明原、被告口头约定将租金调整为20万元/年，原告应按照《租赁合同》约定的16万元/年标准向被告收取租金，截至2019年10月31日，被告欠原告租金12万元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告未于2018年11月1日前按时足额缴纳租金的行为构成违约，按照《租赁合同》约定，每逾期一天，应向原告支付所欠租赁费1%的违约金，原告自愿将违约金的计算标准降至月2%，本院予以支持，故本院确认被告应以12万元为基数按照年利率2%向原告支付自2018年11月1日起至实际付清之日止的违约金。 原、被告签订的《租赁合同》于2019年10月31日到期，承租期间届满，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告腾空并返还坐落于北外环路以北××果品××市场××、××货栈／商铺，理据充分，本院予以支持。承租期满后，被告仍占有使用租赁物，应按照《租赁合同》约定的标准即16万元／年向原告支付承租期间届满后（2019年11月1日）至腾退之日止的使用费用。被告主张本案应中止审理，理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告熊野于本判决生效之日起十日内给付原告唐山鼎拓商贸有限公司2018年11月1日至2019年10月31日的租金12万元，并以12万元为基数按照月利率2%向原告支付自2018年11月1日起至款项实际付清之日止的逾期付款违约金； 二、被告熊野于本判决生效之日起十五日内腾空并返还坐落于北外环路以北××果品××市场××、××货栈／商铺；并按照16万元／年的标准向唐山鼎拓商贸有限公司支付自2019年11月1日起至货栈／商铺返还之日止的占用租赁物期间的费用； 三、驳回原告唐山鼎拓商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5080元，由原告唐山鼎拓商贸有限公司负担2032元，由被告熊野负担3048元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  王春梅 人民陪审员  冯伟伟 人民陪审员  田丽娟 二〇二〇年九月二十二日 法官 助理  刘小利 书 记 员  崔佳旭