西安市莲湖区人民法院民事判决书                            （2020）陕0104民初4440号原告:赵玲，女，1969年2月6日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 被告：西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店，住所地：西安市莲湖区，统一社会信用代码：91610104570225201D。负责人：陈壁，该酒店董事长。 委托诉讼代理人：王文建，男，1976年4月5日出生，汉族，住西安市新城区，系该酒店员工。被告：西安市西华置业有限责任公司，住所地：西安市莲湖区，统一社会信用代码：91610104628000575U。法定代表人：陈壁，该公司经理。委托诉讼代理人：宋惠玲，女，1976年8月11日出生，汉族，住西安市未央区，系该公司员工。被告：西安西华门华美达酒店有限公司，住所地：西安市莲湖区，统一社会信用代码：91610104MA6WAL1A73。法定代表人：王文建，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋惠玲，女，1976年8月11日出生，汉族，住西安市未央区，该公司员工。原告赵玲诉被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店（以下简称兆瑞酒店）、西安市西华置业有限责任公司（以下简称西华置业公司）、西安西华门华美达酒店有限公司（以下简称华美达酒店）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵玲、被告兆瑞酒店委托诉讼代理人王文建，被告西华置业公司之委托诉讼代理人宋惠玲、被告华美达酒店法定代表人王文建及其委托诉讼代理人宋惠玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行房屋租赁合同，并支付2015年12月2日至2019年12月31日期间拖欠的5个月租金9085元；2、依法判令被告支付违反合同约定的违约金93456元；3、依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年7月13日原告购买了西安市莲湖区XX大街XX段XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房。同日“陕西赵瑞华美达酒店管理有限公司”与原告签订了《房屋租赁合同》。后因实测房产面积增大，2014年5月28日，“陕西兆瑞华美达酒店管理有限公司”又与原告签订了《房屋租赁补充协议书》，就租金内容进行变更约定，后被告承接了“陕西兆瑞华美达酒店管理有限公司”与原告的《房屋租赁合同》项下的权利义务。当《房屋租赁合同》履行至2015年4月10日即支付下个租金周期的最后期限，被告以各种理由拒付原告房屋租金，其行为已构成违约。无奈之下，原告于2015年7月委托陕西尚文律师事务所代理起诉其违约行为。后经多次调解，原告于2015年11月26日与被告签订了《协议书》，原告同意了被告方降低租赁单价的要求，也未追究当期违约金，但明确约定了如果被告方在剩余租赁期内继续拖欠的违约责任。被告于2015年12月1日结清了前欠款14536元。自2016年4月开始，被告又故伎重演，开始不按期结算房屋租金，与其联系也是态度蛮横，无法沟通。截止2019年12月31日，被告再次拖欠了原告5个月租金，合计9085元，鉴于被告恶意欠租，原告不接受调解，望依法裁判。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付从2020年2月1日至2020年12月31日前的租金共计19987元；2、被告支付违约金为6个月的租金10902元；3、依法判令被告承担本案诉讼费。三被告共同辩称：欠付原告5个月租金属实，但是在开庭前被告已经向原告支付了6个月房租。从2020年2月份开始因为疫情期间，所以没有缴纳租金。违约金被告想和业主商量，本来被告也在积极的和业主代表沟通，本来打算在2020年7月底之前将欠付租金全额付清，但是原告就起诉了。违约金约定过高，同意按照法律规定欠付金额的15%支付。原告赵玲围绕诉讼请求依法提交了证据一：房屋产权证、租赁合同、协议书、商品房买卖合同、银行流水、租金收入汇总表、通知，证明被告应当向原告足额支付租金，被告延期支付已经构成违约。三被告对其真实性及证明目的均予以认可。三被告没有向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月13日，原告赵玲与被告西华置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告赵玲购买被告西华置业公司开发的位于西安市莲湖区XX大街XX号XX大厦XX幢XX单元XX室房屋。当日，原告赵玲与陕西兆瑞华美达酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，载明陕西兆瑞华美达酒店管理有限公司租赁原告赵玲购买的西华大厦11111号房屋，建筑面积40.8平方米，租赁期限自2011年1月1日至2020年12月31日，租金为每月每平方米59元，即年租金为28886元。租金每三个月为周期结算，第一周期由乙方于交房之日起十日内支付原告，第二周期于第一周期结束后十日内由原告支付给原告，以此类推。租赁合同签订后，原告赵玲收取了该房屋租金。2014年5月28日，原告赵玲与被告兆瑞酒店签订《补充协议》一份，该协议约定，双方确认租赁房屋建筑面积增加3.2平方米，租赁房屋建筑面积为44平方米，双方确认变更后租赁物每平方米月租金59计，年租金为31152元，租金自原告取得房屋权属证书之日起发生变更。该协议乙方承租人抬头书写为陕西兆瑞华美达酒店管理有限公司，但合同乙方处盖章为被告兆瑞酒店，该陕西兆瑞华美达酒店管理有限公司已经注销工商登记。2015年11月26日，原告赵玲与被告兆瑞酒店签订《协议书》一份，约定自2015年4月1日起，房屋年租金变更为21806.4元，被告兆瑞酒店在2015年12月2日之前支付拖欠的2015年4月1日至今的房屋租金，之后按原《租赁合同》约定的周期向原告支付；被告兆瑞酒店保证在剩余合同期内按照第一条约定支付房屋租金数额，被告兆瑞酒店如再违反本协议第一条约定，同意按照原《房屋租赁合同》十年租金的30%向原告支付违约金。该协议签订后，原告赵玲陆续收到房屋租金，之后，被告兆瑞酒店又有拖欠原告租金的行为，截止2019年12月31日，被告兆瑞酒店拖欠了原告赵玲房屋租金5个月。本案审理过程中，被告华美大酒店向原告赵玲支付了截止2020年1月31日的租金，三被告均认可现在租赁原告房屋实际经营的主体系被告华美达酒店。本案审理过程中，被告华美达酒店称其自2020年2月开始因新冠肺炎疫情影响关门营业，故2020年2月至4月房租要求原告予以减免，2020年5月至7月支付原告的一半租金，2020年8月1日起解除租赁协议。原告赵玲称该合同至2020年12月31日到期，坚决不同意解除租赁合同，另外，因被告一直拖欠租金的行为，属于不诚信行为，故不同意在疫情期间减免被告的租金支付义务。 本院认为，原告赵玲于2010年7月13日与陕西兆瑞华美达酒店管理有限公司之间签订的《房屋租赁合同》，该陕西兆瑞华美达酒店管理有限公司注销工商登记后，被告兆瑞酒店承继了该公司在该租赁合同上的权利义务，与原告签订《补充协议》，故双方租赁法律关系由双方自愿成立，主体适格，内容不违反法律规定，系合法有效合同。租赁合同关系成立后，被告兆瑞酒店应当按照双方约定向原告赵玲及时支付租金，其拖延不付已经构成违约。原告赵玲与被告兆瑞酒店之间租赁合同至2020年12月31日届满，原告主张被告兆瑞酒店按照双方约定支付租金的请求，本院依法予以支持。但因2020年初新冠肺炎疫情影响，被告从事的酒店经营行业受到很大程度的影响，该情况属于不可抗力，故本院酌定2020年2月1日至2020年3月31日期间的房屋租金予以免除，但其余房屋租金不予减免。被告迟延向原告支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任，但双方在合同中约定的违约金为十年租金的30%约定过高，原告主张的支付6个月租金作为违约金的主张也过分高于被告迟延支付租金给原告造成的损失，被告自愿按照欠付金额的15%向原告支付违约金，符合客观事实及公平原则，也是对被告迟延履行的惩罚，因被告虽在起诉之后向原告赵玲支付了6个月房屋，但时至今日又拖欠6个月房屋，故被告应当向原告支付违约金为1635.48元。被告兆瑞酒店系被告西华置业公司成立的分公司，被告西华公司作为独立法人，对分公司的债务应当承担法定责任。被告华美达酒店承认其实际经营使用原告房屋，故其自愿向原告赵玲支付了截止2020年1月31日租金，之后租金支付义务仍愿意承担，故其行为属于债务加入，其应当与被告兆瑞酒店共同向原告赵玲支付剩余租赁期间内的房屋租金并承担违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店、被告西安市西华置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告赵玲截止2020年9月30日房屋租金10903.2元，2020年10月1日至2020年12月31日租金5451.6元于2020年10月11日前支付；二、被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店、被告西安市西华置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告赵玲迟延履行违约金1635.48元；三、被告西安西华门华美达酒店有限公司对上述第一项、第二项债务承担共同支付义务；四、驳回原告赵玲其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费572元，本院减半收取，原告赵玲已预交6589元，减少诉讼请求退还6017元，由被告西安市西华置业有限责任公司兆瑞华美达酒店、西安西华门华美达酒店有限公司共同承担286元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员     王晓萤 二Ｏ二Ｏ年九月三日 书   记   员     刘  钰1