河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4492号上诉人（原审被告）：李建锋，男，1980年10月16日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李红波，河南帝都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚飞，河南义同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张彬子，男，1955年1月16日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：吕幸乐，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王许可，河南南云律师事务所律师。原审第三人：洛宁紫竹房地产开发有限公司，住所地河南省洛宁县城永宁大道北侧。法定代表人：张利国。原审第三人：张超献，男，汉族，1962年11月20日出生，住河南省洛宁县。上诉人李建锋因与被上诉人张彬子，原审第三人洛宁紫竹房地产开发有限公司（以下简称紫竹公司）、张超献执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初5440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月9日对当事人进行了询问。上诉人李建锋的委托诉讼代理人李红波、李亚飞，被上诉人张彬子的委托诉讼代理人王许可、吕幸乐到庭参加了询问。本案现已审理终结。李建锋上诉请求：1、依法撤销洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初5440号民事判决书，发回重审或依法改判上诉人可以执行河南省洛宁县紫竹王城小区6号楼3001号房屋。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人张彬子执行异议诉讼请求成立系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，但上诉人李建锋认为一审法院在适用法律的过程中，存在明显的事实认定与法律适用错误问题，具体如下：一、上诉人李建锋对涉案房产享有合法他项权而非仅是执行查封。依据宁房2014他字第13150号房屋他项权证所记载，上诉人李建锋对于本案涉案房屋具有合法他项权，而且目前涉案房产仍登记在紫竹公司名下，被上诉人张彬子并没有办理商品房预售登记手续。一审法院适用的上述司法解释中并未提及登记在房地产开发企业名下的商品房是否牵涉到抵押担保的情况，上诉人李建锋认为一审法院直接适用该解释是对法条不合理的扩大解释，严重侵犯了上诉人李建锋依据国家法律规定办理的合法他项权，上述司法解释的适用情况应当仅限于房屋登记在房地产开发企业名下，且房地产开发企业对房屋所有权无瑕疵，否则便会与《中华人民共和国担保法》的规定相矛盾，依据上位法优于下位法原则，由最高人民法院制订的司法解释，不应当与全国人民代表大会制定的《担保法》相矛盾，因此，一审法院的判决侵犯了上诉人李建锋的合法他项权，与《担保法》相矛盾，适用法律明显错误。二、被上诉人张彬子提交的买卖合同签订时间存疑。被上诉人张彬子向一审法院提交的《商品房买卖合同》与其在洛阳市西工区人民法院执行局提交执行异议时所提交的《商品房买卖合同》内容基本一致，不同之处为被上诉人张彬子在法院执行局提出执行异议时所提交的证据中合同签订时间处均为空白。一审法院以签订合同时签订多份合同，有的书写了时间，有的没写时间，符合市场交易习惯为由采纳了该合同真实性，上诉人李建锋认为该解释不能成立。被上诉人张彬子提交的《商品房买卖合同》中第二十二条写明，该合同一式三份，出卖人一份，买受人一份，洛宁县房地产管理所一份，被上诉人张彬子手中仅有一份买卖合同，剩余的两份合同理应不在被上诉人张彬子手中，因此，两次诉讼两份合同内容不同，系被上诉人张彬子在后期自行填写的可能性更大，该合同签订时间存疑，一审法院认定事实不清，适用法律结果当然错误。三、被上诉人张彬子名下无其他用于居住的房屋存疑。被上诉人张彬子系河南省宜阳县韩城镇东关村村民，年过60岁，有自己的家庭与孩子，依据我国有关法律其必定拥有自己的农村宅基地，并非无家可归流浪街头之人。被上诉人张彬子在一审庭审中提交的洛宁县不动产登记中心不动产（房屋）查询证明显示被上诉人张彬子及其配偶张桂芳名下无房屋登记情况。该证明仅能证明2018年12月20日之前被上诉人张彬子在河南省洛宁县没有房屋登记信息，并不包含其本人及其配偶子女所拥有的农村宅基地、商铺以及其他市县房屋。依据举证规则，被上诉人张彬子若想证明其名下无其他用于居住的房屋，还应当提交例如其所在乡村村委会的无居住地证明，以及常年租房居住的房屋租赁合同等一系列证据。因此一审法院忽略了该证据的片面性，用一份证明力不足的证据，认定被上诉人张彬子名下无其他用于居住的房屋，因而认定被上诉人张彬子生存权优于上诉人李建锋的物权，认定事实不清。四、一审法院认定被上诉人张彬子已实际占有房屋与事实不符被上诉人张彬子向人民法院提起执行异议时，涉案房屋尚未竣工且已经被人民法院依法查封，并不具备居住条件，被上诉人张彬子对此十分清楚，对于已经被查封并进入法院执行程序的不动产，被上诉人张彬子称其合法占有，与事实相违背。对于在施工阶段就被人民法院依法查封的不动产，根本不具备合法交付的条件，无论被上诉人张彬子是如何从房地产开发企业处获得的房屋钥匙，均不属于合法交付行为，被上诉人张彬子即使拿到了房屋钥匙，也不能以此认定其已经实际占有房屋，因此，上诉人李建锋认为一审法院认定事实明显错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，其判决结果严重侵犯了上诉人李建锋的合法物权，应当依法予以撤销，恳请二审法院依法查清案件事实，维护上诉人李建锋的合法权益。张彬子辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、答辩人就所涉房产的民事权益优先于上诉人享有的抵押权以及对涉案房产的执行。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并没有区分申请执行人是否享有抵押权，也就是说无论申请执行人是否享有抵押权该条均可适用，与《担保法》的规定并不矛盾，且在该类执行异议之诉案件中法院都依据的是该条规定，一审法院适用法律正确。其次，不动产买受人的物权期待权具有排除执行等物权效力，应对不动产买受人在执行程序中予以优先保护。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复所确定的权利保护顺位，己经交付全部或大部分购房款消费者的权利优先于建设工程价款，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，即购房消费者的权利应当优先于抵押权得到保护，本案中上诉人称其对涉案房屋享有抵押权但答辩人作为购房消费者的权利更优先，具有排除上诉人执行的效力。二、答辩人己对购房合同的签订日期问题提交了充分的证据予以证明，事实清楚。在有多份合同的情况下，某份合同未签日期在市场交易中是一种非常普遍的现象，签订日期的那份合同就可据此作为认定事实的依据，并且实际购房日期不仅要以合同上反映的日期为准，事实购房合同的成立时间更重要的是以交款收据上的日期为准，答辩人一审中不仅提交了购房合同，同时提交了与购房日期相一致的交款当天的收据。上诉人不能因为两份合同均在答辩人手中就否认合同的真实性。上诉人在没有证据证明的情况下，就认为购房合同日期系答辩人在后期自行填写，这种纯属猜测的言论系对答辩人的恶意中伤。一审判决认定购房合同与收据的日期一致形成了完整的证据链，从而作出购房日期的认定，己经查清了事实。三、根据《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二款规定的可排除执行的条件之一为：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。答辩人提交的洛宁县不动产登记中心不动产查询证明就是对该项最好的证明，己足以证明答辩人名下无其他用于居住的房屋，答辩人已经完成了己方的举证责任。上诉人在上诉状中所称的答辩人在农村应有宅基地及房屋等纯属上诉人的主观臆断，加重答辩人举证责任，对其说法应不予采纳。四、答辩人已实际占有涉案房屋的事实清楚。答辩人一审中已经举证了拿到涉案房屋钥匙的证据、缴纳暖气入户材料费、天然气工程建设费等票据的证明，足以证明答辩人已经实际入住。另外是否具备交房条件与实际交付占有使用是两码事，上诉人不能以不具备交房条件否认答辩人实际占有使用这一事实，一审法院认定答辩人己实际占有涉案房屋与事实相符。综上所述，本案中答辩人以居住为目的购买涉案房屋，已经交付全部的购房款并已经实际占有使用该房屋，且并非自身过错导致房屋尚未办理产权登记，完全符合上述最高人民法院《执行异议和复议案件规定》第二十九条及相关司法解释的规定，享有排除执行的权利，一审法院据此认定不得执行涉案房屋，事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。张彬子向一审法院起诉请求：1、解除对河南省洛宁县紫竹王城小区6幢1单元3001号房屋的查封；2、该案诉讼费由李建锋承担。一审法院认定事实：李建锋就其与张超献、紫竹公司等借款合同纠纷向该院提起诉讼，该院于2015年8月10日作出（2014）西民二初字第497号民事判决书，判令张超献归还借款本金300万元及利息，紫竹公司承担连带清偿责任。该判决生效后，李建锋向该院申请执行，该院于2016年1月6日作出（2015）西执字第1056号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取、扣押、拍卖、变卖被执行人相应价值的财产。该院于2016年1月7日查封了涉案房屋（坐落：河南省洛宁县紫竹王城小区6号楼3001号）。在执行涉案财产过程中，张彬子提出书面异议，要求解除对上述房产的查封和扣押。该院于2019年6月10日作出（2019）豫0303执异27号执行裁定书，驳回张彬子的异议请求。张彬子不服该裁定，遂引发了该案纠纷。张彬子就其主张向该院提交了商品房买卖合同、收据、不动产（房屋）查询证明，显示：2013年6月7日，张彬子与紫竹公司签订了《商品房买卖合同》，约定张彬子购买的商品房为紫竹王城6幢30层01号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共136.83元，单价每平方米3163元，总金额432793元。买受人于签合同之日一次性付清房款。合同签订当天，张彬子以现金形式交付了房款，紫竹公司出具了收据，载明“今收到张彬子紫竹王城6-3001室肆拾叁万贰仟柒佰玖拾叁元整”。洛宁县不动产登记中心于2018年12月20日出具了不动产（房屋）查询证明，显示张彬子及其配偶张桂芳名下无房屋登记情况。2017年6月、7月，张彬子缴纳了涉案房屋的暖气入户材料费、天然气工程建设费，紫竹公司于2018年7月将房屋钥匙交给张彬子。张彬子称未能办理过户登记手续的责任在紫竹公司，其隐瞒了用紫竹王城6号楼部分房屋作担保的事实。李建锋提交了宁房2014他字第130150号他项权证，显示：房屋所有权人为紫竹公司，房屋坐落于洛宁县××大道紫竹王城6号楼401、501、701、901、1101、1201、1501、1701、1801、1901、2001、2101、2201、2401、2501、2601、2701、2801、2901、3001、3201、3301号，房屋他项权人为李建锋。另，其提交了一份张彬子与紫竹公司签订的《商品房买卖合同》，内容同张彬子提交的《商品房买卖合同》，区别为未书写签订时间。一审法院认为，在审理执行异议之诉案件中,主要审查提起执行异议之诉的原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款,房地产开发企业作为被执行人的案件中,既可以适用特别条款也可以适用普通条款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。审理这类案件的指导思想和裁判思路是遵循物权优于债权、生存利益优先原则。具体到该案中,张彬子与紫竹公司在该院查封前签订有商品房买卖合同,并支付了全部购房款,其购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，张彬子现已实际占有了涉案房屋。李建锋对张彬子与紫竹公司之间的商品房买卖合同签订时间的真实性质疑,张彬子称是因当时签订了多份合同，有的书写了时间，有的没写时间，该解释符合市场交易习惯，且其提交的商品房买卖合同与收据相互印证，能够形成完整的证据链，故该院予以采信。张彬子是交付全款的消费者购房人，基于生存利益至上的考虑，其权利优先于抵押权，与抵押权设定在出售之前还是出售之后无关。依据相关法律规定,张彬子在未办理不动产过户登记的情况下,虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权,但其享有排除该院对坐落于河南省洛宁县紫竹王城小区6号楼3001号房产执行的民事权益，对其诉求该院予以支持。综上，经该院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行河南省洛宁县紫竹王城小区6号楼3001号房屋。该案受理费7792元，由紫竹公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年5月20日，紫竹公司的法定代表人由宋小鹏变更为祁峰伟。2015年9月17日，紫竹公司的法定代表人由祁峰伟变更为张利国。洛宁县人民法院作出的（2016）豫0328民初466号民事判决查明，紫竹公司尾号为7866的公章于2013年12月23日交付使用。因此，一审判决认定2013年6月7日张彬子与紫竹公司签订《商品房买卖合同》的依据不足。本院对一审审理查明的其他事实予以确认。本院认为，关于上诉人所提的一审判决适用法律错误的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定系对消费者买房人的物权期待权的规定。结合上述两个条文及《最高人民法院关于建设工程优先权问题的批复》的精神，只有消费者买房人享有的物权期待权，能够优先于法定担保物权。故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于第二十七条但书条款规定的内容，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定处理办案并无不当。上诉人的该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人所提张彬子提交的买卖合同签订时间存疑的问题，张彬子提交了两份《商品房买卖合同》，加盖公章的合同显示签订时间为2013年6月7日，一份合同没有签订时间。在我院办理的其他涉及紫竹公司案件中，紫竹公司存在经营行为不规范的情况，存在将已出售房产进行抵押融资，甚至导致购房户、拆迁户通过上访反映问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”结合本案《商品房买卖合同》上显示交房日期为2015年12月31日前这一事实以及张彬子关于交付购房款、法定代表人处加盖“张利国”等相关事实的解释，可以认定张彬子与紫竹公司《商品房买卖合同》签订于案涉房产被查封之前。关于涉案房产是否系张彬子名下唯一房产的问题，在一审中张彬子提交了洛宁县不动产登记中心出具的房产登记查询告知单，显示张彬子在该中心业务范围内无登记信息。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。张彬子提交的证据可以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。张彬子所提议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。一审法院认定张彬子系交付全款的消费者购房人，并判决不得执行涉案房产，处理并无不当。李建锋关于一审判决认定事实错误，适用法律错误的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李建锋的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7792元，由洛宁紫竹房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年九月十一日书记员 荣向珂