福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2544号 上诉人（原审被告）：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1069号，统一社会信用代码91350300717331712X。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：黄志伟、黄俊杰，福建倍拓律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：陈燕燕，女，1992年12月5日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：沈枫荣，福建冠莆律师事务所执业律师。 上诉人莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因与被上诉人陈燕燕商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈燕燕一审诉讼请求。事实和理由：一、陈燕燕未向建德公司出具书面授权材料前，建德公司不负有代办不动产权证的义务，一审法院无视双方合同约定，认定建德公司承担逾期办证的违约责任是错误的。1.双方明确约定，陈燕燕应书面授权建德公司办理不动产权证书。2.陈燕燕的书面授权系办理不动产权证书的必要材料。二、双方签订的《商品房买卖合同》第十四条对办证期限的约定系政府制订条款，且不能更改，不具有可操作性，缺乏公平合理性。1.《商品房买卖合同》并不是建德公司提供的格式合同。2.《商品房买卖合同》第十四条对办证期限的约定不具有可操作性，且对建德公司缺乏公平合理性。三、即使一审法院认定建德公司负有代为办证的义务，逾期办证非建德公司原因所导致，一审法院认定建德公司承担逾期办证违约责任对建德公司不公。1.政府原因导致无法按期办理权属证书。（1）规划验收问题。（2）二证合一问题。2.买受人自身原因导致无法按期办理权属证书。四、即使一审法院认定建德公司负有代为办证的义务，判决建德公司承担日万分之二的违约金亦过高。1.逾期办理不动产权证书并未给陈燕燕带来任何经济损失。2.即便存在损失，陈燕燕亦没有提交证据证实，同时违约金的约定过高。3.建德公司系无偿代办权属证书，其在办理不动产权证书过程中已尽能力之所及，不应受到过分苛责。 陈燕燕辩称：一、建德公司主张不具有代办不动产权证义务不能成立。根据案涉合同及建德公司已收取契税等办证费用的事实，可以证实双方之间已形成代为申请办证的关系，且陈燕燕事实上也早已按建德公司的要求出具了相关的文书。二、建德公司主张办证期限不合理不能成立。案涉合同系建德公司提供的格式合同，相关的办证期限系建德公司单方承诺形成的，其现主张不具有过错不能成立。三、建德公司主张逾期办证其不具有过错不能成立。陈燕燕在合同约定的期限内无法取得不动产权证书，系因建德公司的原因导致，该过错方是建德公司。四、建德公司认为违约金过高不能成立。本案违约金已按合同的约定计算，不存在违法或可调整的条件。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈燕燕向一审法院起诉请求：1.建德公司立即为陈燕燕办理“护城河三期”商住区B区第9幢13层1309号房的不动产权证书；2.建德公司立即向陈燕燕支付逾期办证违约金100066.35元；3.本案诉讼费用由建德公司全部承担。 一审法院认定事实如下：建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第Ｃ36474号、莆国用（2007）第Ｃ××5号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区Ｂ区，建设工程规划许可证号为建字第350300201308003号荔，施工许可证号ＦＪＳＧＸＫ-0594-ＬＣ-2013-00004、ＪＳＧＸＫ-0594-ＬＣ-2013-00006。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第74号。 2014年11月18日，建德公司与陈燕燕签订《商品房买卖合同》（合同编号为L201407650）,约定陈燕燕以总价款2001327元向建德公司购买“护城河三期”商住区B区第9幢13层1309号商品房一套（建筑面积为183.31㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：陈燕燕于2014年11月18日前支付首付款601327元，余款1400000元办理银行按揭。该合同第八条关于交付条件与期限约定：建德公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付陈燕燕使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六：《合同补充协议》第十条关于合同第十四条的约定:如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，双方同意，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%。 后陈燕燕向建德公司付清了涉案商品房的全部购房款。2018年7月7日，建德公司向陈燕燕交付涉案商品房，并出具《收款收据》两份，确认建德公司分别收取陈燕燕涉案房屋的代缴费用（含工本费、转移登记费、土地证工本费）180元、代收契税30020元。2019年7月24日莆田市城乡规划局荔城分局出具莆规荔核〔2019〕20号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，核实：“护城河三期”商住区B区（5#-10#商业及地下室）符合城乡规划要求，同意出具建设工程竣工规划条件核实意见书。2020年5月20日建德公司向陈燕燕邮寄《告知函》，称：受你户（单位）委托，由我司代你户（单位）办理不动产权证书。应不动产登记部门窗口要求，办证不动产权证书的相关材料需要你户（单位）自行填写核对并签字确认，方可提报不动产中心办理。……后陈燕燕于2020年5月22日签收了上述邮件。建德公司陈述《商品房买卖合同》第十四条中约定的“商品房交付使用”系指商品房实际交付使用之日。因涉案商品房的权属至今未转移登记至陈燕燕名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致一审法院调解无效。 一审法院认为，陈燕燕与建德公司签订的《商品房买卖合同》及附件六：《合同补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈燕燕已向建德公司付清涉案商品房的购房款，双方确认已于2018年7月7日办理涉案商品房的交接手续，且建德公司已收取陈燕燕预交的契税等办证费用，视为双方已形成委托代为申请办证关系；建德公司辩称陈燕燕至今未向其出具书面授权材料，其无义务也无权为陈燕燕办理权属证书，但其提供的证据不足以证实其上述主张，故一审法院对建德公司的上述答辩意见不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，建德公司应于涉案商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理涉案房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日（即2018年10月5日）内为陈燕燕取得涉案商品房的权属证书；但涉案商品房的权属至今尚未转移登记至陈燕燕名下，建德公司逾期代为陈燕燕申请办理商品房的权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。现陈燕燕请求建德公司为其办理涉案商品房的《不动产权证书》，因建德公司没有办证职能，根据本案的实际情况，建德公司仅能代陈燕燕向有关职能部门申请办理涉案房屋的权属证书。根据附件六：《合同补充协议》第十条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，累计不超过总房款的5%，故建德公司以购房款为基数自逾期代为办理权属证书之日起按照日万分之二支付逾期办证的违约金；对于违约金计算的截止期限，考虑到建德公司系无偿代为陈燕燕申请办理商品房权属证书，且双方并未明确约定建德公司将商品房权属证书交付给陈燕燕的期限，故本案逾期代为申请办证违约金应计算至涉案商品房权属证书转移登记至陈燕燕名下之日止。经核算：建德公司应以已付购房款2001327元为基数自2018年10月6日起至涉案商品房的《不动产权证书》转移登记至陈燕燕名下之日止按日万分之二向陈燕燕支付违约金，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的5%，即2001327元×5%=100066.35元。现陈燕燕诉求建德公司支付逾期办证违约金100066.35元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。建德公司辩称违约金过高，因上述合同条款对此有明确约定，且建德公司未提供相应证据证实违约金过高，故一审法院对该辩解不予采纳；建德公司辩称违约金应以合同总价款的5%为上限，具有合同依据，一审法院予以采纳。建德公司辩称逾期办证系设计单位存在设计缺陷、政府政策变动所致，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实；建德公司辩称逾期办证系因部分业主私自违建改造所致，但其提供的证据不足以证实业主私自违建改造导致其逾期办证，应承担举证不能的法律后果；建德公司辩称其已完成案涉商品房住宅楼部分初始登记，但全国爆发新冠肺炎疫情导致办证程序拖延，应扣除疫情期内的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；故对上述辩解意见一审法院均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为陈燕燕申请办理坐落于福建省莆田市荔城区镇××期××幢××号商品房的《不动产权证书》的登记手续，陈燕燕应当予以必要的配合；二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向陈燕燕支付逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金100066.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2301元，减半收取计1150.5元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人均没有提交新的证据。 经审理查明，建德公司对一审法院查明的事实异议如下：一审开庭后部分业主的产权证已经办出，办理的名单以其向法庭提供的表格为准；建德公司对一审法院查明的其他事实没有异议。陈燕燕对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。双方均应按照合同的约定及时、严格履行各自的义务。陈燕燕依约支付了全部购房款，并在交房当日向建德公司缴纳了办证费用及契税，可以认定本案双方形成了事实上的委托办证关系。案涉《商品房买卖合同》第十四条明确约定建德公司应于案涉商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在交付使用后90日内为陈燕燕办理案涉商品房的权属证书，但建德公司未按上述约定在房屋交付后的约定期限内为陈燕燕办理房屋权属证书，可以认定建德公司构成违约，应承担相应的违约责任。在《商品房买卖合同》第十四条中，双方约定建德公司逾期办证的违约责任按照总购房款的日万分之一计算，但在合同附件六补充协议第十条中，双方变更约定建德公司逾期办证的违约责任按照总购房款的日万分之二计算，并将违约金总额限制为不超过总购房款的5%。虽然双方对违约金按照总购房款日万分之二计算的标准约定过高，但双方对违约金总额进行了限制的约定减轻了建德公司的违约责任。即使按万分之一计算的标准计算违约金，也已超过了限定的违约金总额。且合同补充协议系建德公司提供、双方自愿签订，一审按照该约定判决由建德公司承担相应的违约责任，并无不当。逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失是客观存在的。建德公司主张称本案违约金过高的主张，没有提供相应证据证实，本院不予采纳。建德公司上诉称因政府原因如规划验收问题、政府政策变动等因素导致逾期办证，但根据其提供的《莆田市城乡规划局不予行政许可决定书》内容来看，本案不存在可以免除或减轻其逾期办证的事实，一审法院对此不予采纳是正确的。建德公司另称系因买受人自身原因如业主私自违建改造所致，但其提供的《整改通知书》是莆田阳光壹佰物业服务有限公司作出的，不是政府有关机关作出的相关认定，也不能有效证实部分业主私自改造行为对办理产权证书有造成影响，一审法院对此也不予采纳，亦是正确的。综上所述，建德公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2301元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年九月三十日 书记员  黄慧萍 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。