云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初3665号原告：衣帅，男，汉族，1977年9月4日出生，身份证住址吉林省敦化市。委托诉讼代理人：赵龙，系云南民定律师事务所，特别授权代理。委托诉讼代理人：廖艺，系云南民定律师事务所，特别授权代理。被告：刀亚琼，女，1961年6月24日出生，傣族，现住景洪市。委托诉讼代理人：冯思睿，系云南隆云律师事务所，特别授权代理。第三人：王海礁，男，1986年5月5日出生，汉族，现住景洪市。原告衣帅与被告刀亚琼、第三人王海礁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵龙、廖艺，被告的委托诉讼代理人冯思睿和第三人王海礁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衣帅向本院提出诉讼请求：1.判令撤销《购买意向书》《出售承诺书》以及原被告双方之间的房屋买卖合同关系，被告刀亚琼立即退还原告衣帅200000元；2.案件诉讼费由被告刀亚琼承担。事实和理由：2018年12月第三人王海礁带原告衣帅看景洪市万达一期15-1号别墅，原告衣帅有意要买别墅15-1号让第三人王海礁联系业主，因为第三人王海礁疏忽大意约成了15-4号别墅的业主被告刀亚琼的委托人刀亚琼的女儿李潇潇与之商洽房屋的出售事宜，在整个商谈过程中原告衣帅一直误以为李潇潇是15-1号房屋的业主，双方分别签订了《购买意向书》《出售承诺书》，2019年1月3日原告按照第三人的指示向被告转款20万元，支付后发现房号不对，被告是15-4房的主人，出售的也是15-4号，而原告一直看的、想买的是15-1号房。原告意欲购买的是15-1号房，并非15-4号房，原告对此存在重大误解，故诉至法院。被告刀亚琼辩称，本案中不存在原告诉称的重大问题，原告是具有完全民事行为能力的人应当对其作出的民事行为承担责任。在双方签订的购买意向书和出售承诺书中均能明确其要购买的房屋系刀亚琼所有的15-4号的房屋，并且在签订合同以后，直接支付了20万元的定金，但在双方作出购买意向书和出售承诺书后原告方并未按照购买意向书的内容买售房屋，20万元是在法律规定的20%的范围内，并不违反法律规定，并且在双方签订意向书和承诺书后被告积极履行义务，为出售房屋做准备，将贷款、收电费、业务费缴清，根据定金法则和法律规定，因原告方反悔，不应退还定金，综合以上，望法律依法驳回原告的诉讼请求。第三人王海礁述称，原告以前与第三人王海礁通过电话，了解到之前想买的房屋，开始的时候第三人王海礁是代理其他房屋，第三人王海礁从同事之间了解到被告在卖房屋，然后原告过来看房屋。当时与第三人王海礁和原告衣帅联系的一直是被告的女儿李潇潇。且看的一直是15-1号。当时被告没有提供关于房屋的材料，原告满意后，联系的李潇潇，当时也是问了一下房屋的情况。从头到尾都是原告和第三人王海礁看房子，没有被告和李潇潇陪同。签订相关的协议时原告和被告签订的，第三人王海礁不知道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据“购买意向书、出售承诺书”，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据“情况说明”，因其系第三人所自行书写，故仅应作为当事人陈述，不能作为证据；2.被告提交的证据“《贷款结清通知书》、贷款还款（已结清）凭证、客户付费回单、贷款还款回单、《提前还款申请表》”，其中即未载明与案涉房产的信息，其中的交易相对人亦非被告，故根据合同相对性原则，该证据与本案无关，本院不予采信；3.被告提交的证据“二手房买卖合同”，因其印鉴齐全，来源真实合法，而该合同亦于景洪市房地产交易所进行了备案，并可以证明案涉房产的出售情况，故本院予以采信；4.被告提交的证据“照片”，因无法查明其拍摄时间及地点，故本院不予采信；5.第三人提交的证据“卖方委托书”，因该证据系原告单方出具，无法查明其出具的对象以及实际的出具时间，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月30日，衣帅（承购方）出具购买《购买意向书》一份，载明：“承购方衣帅拟购买由云南省西双版纳源合置业经纪有限公司（居间方）所介绍的坐落于万达西双版纳国际旅游度假区旅游新城A区15栋1单元4号房；购房总价：3180000元，房屋建筑面积：303.73平方米，产权人刀亚琼，房屋为一期联排15-4，签约时间：2018年12月30日，付款方式：一次性支付，先支付20万元，交房时间：新房产证下发当日交房，其他条件：交房前出让方结清之前所欠下的物业、水电等一切费用；承购方为表示购房诚意，同意向居间方支付20万元的意向金，委托居间方于2019年1月3日18：00时之前去争取出让方的确定意向；一旦出让方全部接受承购方的上述购买条件，则承购方授权居间方在不通知的情况下将意向金作为购房定金付给出让方；如在2019年1月3日18:00时之前，出让方未能接受承购方条件的，则意向金立即无息返还给承购方；本人作为意向书的出让方已仔细阅读上述条款，并愿意全部接受承购方的上述购买条件将上述物业出售给承购方，如果因本人反悔不卖或变更出售条件等其他行为致使交易不成功的，愿双倍返还承购方定金”。2018年12月30日，李潇潇代被告刀亚琼于签字并出具《出售承诺书》（卖方），载明：“本人是万达西双版纳国际旅游度假区旅游新城A区15栋1单元4号房的合法产权人，现本人同意以下列条件出售标的房产给居间方所介绍的承购人；建筑面积：303.73平方米，房售价：3180000元，交房时间：新房产证下发当日交房，付款方式：一次性支付，2019年1月7日前支付定金20万元；本人承诺以第一条所述之条件出售标的房产，并委托居间方向买方收取定金20万元；本人保证，如因标的房产被抵押、查封、产权不清晰，本人反悔不卖货变更出售条件等其他行为导致交易不成功的，愿双倍返还买方定金”。现原告以因重大误解导致其购买了错误的房产为由，诉至本院。另查明，刀亚琼（出卖人）与张宇（买受人）于2019年8月12日签订《二手房买卖合同》，约定：所售房屋登记坐落于西双版纳景洪我的国际旅游度假区，总层数为4层，所在楼层为1-2层，建筑面积共303.73平方米，成交价款为182万元。再查明，被告于庭审中自述：“我方对李潇潇的代理售房的行为无异议”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一，《出售承诺书》（卖方）中所载的签名为“李潇潇代被告刀亚琼”，而被告亦于庭审中对李潇潇的这一代理行为予以了追认，故即使李潇潇出具此承诺书时无代理权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，李潇潇的代理亦因被告的追认而发生效力；同时，鉴于刀亚琼至少是权利人之一，而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，关于权利人的问题并不对合同的效力产生影响，故足以认定双方当事人所达成的预约合同系当事人的真实意思表示，不违反国家法律规定，合同合法有效。第二，重大误解，是指当事人一方因为自己的认识错误对合同的内容产生误解而订立的合同，并且该误解直接影响到其该享有的权利和承担的义务。而构成重大误解，必须是表意人因误解而作出了意思表示，且当事人是基于自己的认识错误而订立了合同；但原告于虽庭审中已明确其所主张解除合同的理由是“重大误解”，但却未能提交相关证据证明其“最迟是想要购买15-1号房”，而仅有第三人一方的陈述，相反则其出具的《购买意向书》却明确载明：“衣帅拟购买由云南省西双版纳源合置业经纪有限公司（居间方）所介绍的坐落于万达西双版纳国际旅游度假区旅游新城A区15栋1单元4号房”，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，原告应承担举证不能的不利后果，故本院对原告要求撤销案涉合同的主张，不予支持。第三，因《出售承诺书》（卖方）已明确载明：“本人反悔不卖货变更出售条件等其他行为导致交易不成功的，愿双倍返还买方定金”以及《购买意向书》也明确载明：“如果因本人反悔不卖或变更出售条件等其他行为致使交易不成功的，愿双倍返还承购方定金”，根据《中华人民共和国合同法》第八十九条以及《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，可以认定双方明确约定有“定金罚则”，且原告作为给付定金的一方而未履行购房义务，故其无权要求返还定金，本院对原告要求退还20万元的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八十九条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，判决如下：驳回原告衣帅的全部诉讼请求。减半收取计案件受理费2150元，由原告衣帅负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审判员  陈德明二〇二〇年九月二十八日书记员  王 芳