江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初1283号原告：石城县风顺汽车贸易有限公司，住所地石城县琴江镇温坊村（工业园）。统一社会信用代码：9136073559889903XG。法定代表人：朱南斌，执行董事。委托诉讼代理人：邓绍金，江西保全律师事务所律师，执业证号13607201910146166。一般授权代理。被告：石城县海崴运动用品有限公司，住所地石城县工业园，统一社会信用代码91360735674996967X。法定代表人：赵声明，总经理。委托诉讼代理人：林荣标，男，1973年3月3日出生，汉族，住福建省晋江市。系公司职工，特别授权代理。原告石城县风顺汽车贸易有限公司（简称石城风顺公司）与被告石城县海崴运动用品有限公司（简称石城海崴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告石城风顺公司的委托诉讼代理人邓绍金，被告石城海崴公司的委托诉讼代理人林荣标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石城风顺公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告装修费237289元；2、依法判令被告退还原告租金68376元；3、依法判令被告退还原告押金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加两项诉讼请求：1、依法判令被告按租金和押金总额78376元计付自2019年3月5日至款清之日止按年利率6%计付利息；2、请求确认房屋租赁合同无效。事实和理由：2019年3月3日，原告与被告签订租赁被告位于石城县钢结构厂房1628平方米的租赁合同，用于汽车销售、维修，租期十年，从2019年6月1日起至2029年5月31日止，租金每年136752元。2019年3月3日，原告向被告预交租金68376元，押金10000元，并开始装修。2019年6月1日，石城县工业园区管委会向原告下发《整改通知书》，2019年6月30日，石城县自然资源局向原告下发《责令改正违法行为通知书》，责令原告限期改正，停止营业，导致原告无法进驻租赁的厂房进行正常营业。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政管理主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。根据《根据江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》的相关规定，土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途的，应当经土地管理部门提出书面申请，取得同级人民政府土地、城市规划管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。违反本条例第十六条规定，擅自改变出让合同规定的土地用途的，由县级人民政府土地管理部门责令限期改正；拒不改正的，无偿收回土地使用权。原告认为，被告将厂房租赁给原告的行为违反了国家强制性法规，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条规定，该租赁合同无效。无效合同自始无效，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失。出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告和被告约定出租房屋的用途是汽车销售、维修，但被告提供的房屋被禁止从事汽车销售、维修业务。因被告的过错给原告造成的重大经济损失，依法应向原告赔偿。被告不但不愿赔偿，还要求原告按合同约定支付租金。双方分歧严重，无法达成和解。被告石城海崴公司辩称，1、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》第二条房屋概述第二款约定，土地使用权证书编号为石房权证琴字第**，土地使用权证书明确记载租赁场地用途为工业，被答辩人签订合同时已知厂房用地的用途属工业用地。同时，被答辩人告知答辩人租赁场地的用途主要是汽车维修，汽车维修属于工业的一部分。2、《房屋租赁合同》第六条第一款约定，答辩人对被答辩人在租赁场地上自己搭建房屋或者进行场地硬化及其他设施建设，答辩人不承担任何责任和费用或不承担任何赔偿责任。3、《房屋租赁合同》第十三条免责条款第一款约定，因不可抗拒原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方不承担责任。综上，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被答辩人自己应当承担租赁场地上所产生的装修费、材料费及其他一切费用，答辩人没有任何责任。被答辩人签订合同时已知厂房用地的土地用途性质，属双方自愿的真实意思，被答辩人应依据合同约定向答辩人按期交付租金。原告石城风顺公司对被告的答辩意见回复如下：1、签订房屋租赁合同时，被告只注明了土地使用权编号，未交付产权证书复印件，没有明示土地性质是出让还是划拨，没有明示土地用途是工业还是商业，没有证据证明其在签订合同时已经明示，原告无法知悉房产信息，原告在签订合同时不知道被告的房屋的土地性质及用途。被告提供的合同约定的租赁物排除使用权的干扰是出租房及被告的义务，原告没有义务审查，被告必须提供符合合同约定的租赁物。租赁物因为违反法律、法规，被禁止租赁，被告无法提供符合合同约定的租赁物，原告的汽车、销售、维修属于商业性质，汽车维修属于服务类，都不是工业用途。被告说汽车维修属于工业类是错误的。2、因为租赁合同已经违反法律的禁止性规定，合同无效。既然合同无效，合同条款也无效，所以不能使用合同条款。3、被告说属于不可抗力不能交付租赁物，属于理解错误。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，被告明知土地性质、租赁物用途，属于可以预见、可以避免和克服的，不属于不可抗力。原告石城风顺公司为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1、提交原告的营业执照、法定代表人证、法定代表人身份证等复印件各一份，拟证明原告及法定代表人的身份信息；2、提交被告企业信息公示报告打印件一份，拟证明被告的身份信息；3、《房屋租赁合同》一份，拟证明租房事实；4、《整改通知书》、《责令改正违法行为通知书》各一份，拟证明被告违法租赁；5、《证明》一份，拟证明原告未实际使用租赁房；6、微信截图一份，拟证明原告要求解除合同未果；7、半年房租交费流水（即银座银行网上银行交易凭证）、押金交费流水（即银座银行网上银行交易凭证）、《房租催缴通知书》各一份，拟证明原告已预交房租和押金的事实；8、外线总线电缆等各一份，拟证明装修租赁房费用的事实；9、转账流水一份，拟证明装修款付款事实。对原告石城风顺公司提供的上述证据，被告石城海崴公司发表了如下质证意见：对第1、2、3、4组证据无异议，对第5组证据有异议，被告已经将房屋交给原告使用。对第6、7组证据有异议，微信聊天中的人我方不认识，不是我方的员工；对《房租催缴通知书》无异议，但对半年房租交付流水、押金交付流水有异议，该证据无法证明租金、押金交给了谁，收款人陈文初我们不认识。对第8、9组证据均有异议，这些材料不是被告购买的，对原告支出的装修费、材料费不认可。诉讼中，经本院释明，被告表示不申请对原告主张的装修损失进行鉴定。对原告石城风顺公司提供的上述证据，本院审查认定如下：1、原告的营业执照、法定代表人证、法定代表人身份证等复印件内容真实，来源合法，能够证明原告及其法定代表人的身份情况，被告无异议，本院予以采信；2、被告企业信息公示系原告从第三方网络平台打印出来的，内容真实、来源合法，能够证明被告的身份情况，与本案具有关联性，被告无异议，本院予以采信；3、《房屋租赁合同》系原、被告自愿签订的，内容真实、来源合法，能够证明原、被告签订达成租房协议的事实，被告无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；4、《整改通知书》、《责令改正违法行为通知书》，对该组证据被告质证后无异议，故对该组证据的三性，本院予以采信，且该组证据能够证实案涉厂房系工业厂房用途，土地性质为工业用地，原告利用该厂房从事汽车销售、维修违反了土地用途功能，以及被告将该土地租赁给原告使用的行为违反了相关行政法规；5、被告对原告提交的《证明》有异议，认为其已经将房屋交给原告使用。本院认为，该《证明》是案涉厂房所在地的管理机关石城县工业园区管委会出具的，内容真实、来源合法，能够证明原告未实际使用厂房进行经营的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；6、原告提供的微信聊天记录属于电子证据，原告未提供相应的原始存储介质，被告称不认识微信聊天中的人，不是被告公司的员工，本院对其真实性无法核实，故对该份证据不予采信；7、被告对《房租催缴通知书》予以认可，本院予以采信；被告对两份银座银行网上银行交易凭证有异议，认为该证据无法证明房租和押金交给了谁，不认识收款人陈文初；本院认为，两份银座银行网上银行交易凭证系银行金融机构出具的，来源合法，内容真实，交易凭证显示交易时间均为2019年3月5日，金额分别为68376元、10000元，收款人为陈文初；而原、被告签订租赁合同的时间是2019年3月3日，双方在合同中约定的原告应在合同签订后的2日内支付押金10000元，及付清本年房租，即68376元，上述两笔银行转账的时间和金额均与双方的约定相吻合，且被告于2020年6月8日向原告发出的《房租催缴通知书》要求“贵公司需要在2020年6月10日前一次性缴清拖欠的案涉厂房的半年房租68376元整，如需续租下半年房屋，应一并交纳2016年6月1日至2021年5月31日房租136752元整，共计205128元如被告未在上述规定时间内收到足额的租金，被告会默认原告单方违约，并会将房屋转租给他人，由此引发的一切后果和损失由原告承担。”由此通知可知被告已认可了原告交付了半年租金68376元及押金10000元，故对该组证据本院予以采信。8、被告认为外线总线电缆等的清单及其付款的转账流水有异议，认为这些材料不是被告购买的，对原告支出的装修费不认可，也不申请鉴定。被告对该组证据提出异议，但又放弃鉴定的权利，被告的行为是对自身权利的自行处分，符合法律规定，本院予以准许。故根据原告提供的相关付款凭证，本院确认原告支出装修费237289元，扣除原告已拆走的装修材料的价格共计11252元，原告损失的装修费为226037元。被告未向本院提供证据。经审理查明，2019年3月3日，原告石城风顺公司（乙方）与被告石城海崴公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于石城县钢结构厂房用于汽车销售、维修，厂房土地使用权证书编号为石房房权证琴字第**，房面积1628平方米。租期十年，从2019年6月1日起至2029年5月31日止，租金每年136752元。房屋装修期限为三个月，从2019年3月1日起至2019年5月31日止，房屋装修期租金不计。乙方应在合同生效之日起2日内向甲方支付押金10000元及付清本年房租。甲方对乙方在租地上自己搭建房屋或者场地硬化及其他设施建设不承担任何责任和费用或不承担任何的赔偿责任。因不可抗拒原因致使本合同（未）能继续履行或造成的损失，双方不承担责任。合同签订后，原告石城县风顺公司于2019年3月5日向被告石城海崴公司转账支付了6个月租金共计68376元及押金10000元。同时，石城海崴公司向石城风顺公司交付了厂房，石城风顺公司开始进行厂房装修，截至2019年6月1日止，共计花费装修费226037元。2019年6月1日，石城县工业园区管委会向被告石城海崴公司作出《整改通知书》，并向原告石城风顺公司送达了《整改通知书》，通知认为被告未经批准擅自改变工业厂房用途，将工业厂房出租用于汽车销售、维修和瓷砖批发等非工业生产经营；通知要求被告立即停止违法行为，在规定期限内清除非工业企业，恢复工业厂房用途，并于2019年6月15日前整改到位。2019年6月30日，石城县自然资源局向原告石城风顺汽贸下达《责令改正违法行为通知书》，通知认为原告不按照批准的用途使用国有土地，擅自改变土地出让合同规定的土地用途；通知要求原告自收到通知之日起15日内改正，逾期不改正的，将依法追究法律责任。原告在收到石城县工业园区管委会的《整改通知书》后，配合政府工作，立即停止了入驻该厂房，未在该厂房内经营任何业务。截至2019年6月1日，原告为装修厂房共计花费226037元。2020年6月8日，被告向原告发出《房租催缴通知书》，通知要求原告在2020年6月10日前一次性缴清拖欠的案涉厂房的半年房租68376元整，如需续租下半年房屋，应一并交纳2016年6月1日至2021年5月31日房租136752元整，共计205128元；如被告未在上述规定时间内收到足额的租金，被告会默认原告单方违约，并会将房屋转租给他人，由此引发的一切后果和损失由原告承担。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、整改通知书、责令改正违法行为通知书、证明、银座银行网上银行交易凭证、房租催缴通知书、银座银行对账单、微信聊天记录打印件、装修材料清单、装修材料收据、装修劳务费收据各一份，以及当事人、委托诉讼代理人在庭审中的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告石城风顺公司（乙方）与被告石城海崴公司（甲方）于2019年3月3日签订的《房屋租赁合同》，该合同是双方协商一致后签订的，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反社会公序良俗，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告主张因被告向其出租的厂房属工业厂房，厂房土地属于工业用地，据此，被石城县工业园区管委会、石城县自然资源局分别下达了《整改通知书》、《责令改正违法行为通知书》，责令原告停止改变工业厂房用途和工业用地用途的行为，导致原告无法使用厂房从事汽车销售和维修，已无法实行合同目的；另因双方签订的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、第八十条、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》第十六条、第三十四条等法律、法规的强制性规定，该合同应认定为无效合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”该条规定中的“强制性规定”是指效力性强制性规定，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、第八十条属于行政管理性质的强制性规定，是从土地用途管制角度对土地使用者应当按规划用途使用土地的行政管理性要求，违反该规定的，并不导致改变土地用途的房屋租赁合同无效，故原告的该项主张无法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》虽合法有效，但被告交付的厂房因违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，被有关行政管理机关责令停止使用，导致原告的合同目的无法实现。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）……；（二）……；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”原告虽仅主张合同无效而未主张解除合同，但继续履行合同将对原告明显不利，故本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》于被告收到本案诉状副本之日起（即2020年7月12日）解除。合同解除后，双方之间的权利义务终止。合同履行前原告交付给被告的押金10000元，被告应当返还。《中华人民共和国合同法》第五十三条第二项规定：“合同中的下列免责条款无效：(一)……；(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，被告明知自己出租的厂房属于工业厂房，厂房用地属于工业用地，但未尽明确的告知义务，存在重大过失，由此导致合同被解除，给原告造成财产损失的，被告应当承担赔偿责任。被告主张双方在合同中约定了免责条款，即“甲方对乙方在租赁场地上自己搭建房屋或者进行场地硬化及其他设施建设不承担任何责任和费用或不承担任何赔偿责任”，但被告未举证证明，且导致本案合同解除的原因并非前述原因，故被告的该项抗辩不能成立，本院不予采纳。在涉案合同签订过程中，原告未对厂房用途尽到合理审查义务，存在一定的过失，也应承担相应的责任。综合上述情况，本院根据双方过错大小，确定原、被告对本案装修费用及租金损失的责任承担比例，由原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。原告因装修共支出费用226037元，由原告自行负担67811.1元，由被告赔偿原告装修费损失158225.9元。经核算，2019年6月1日起至2020年7月11日期间的租金为152878元，由原、被告按各自过错分别承担30%、70%的责任,由原告负担45863.4元，由被告自行负担107014.6元，原告已支付的68376元租金，被告应返还原告支付的租金22512.6元。原告主张被告按租金和押金总额78376元计付自2019年3月5日至款清之日止按年利率6%计付利息，本院认为，如前所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年7月12日已解除，合同解除之前，双方的房屋租赁合同法律关系合法有效，被告占用租金和押金78376元属于符合双方的约定，原告无权主张资金占用利息。合同解除后，如前所述，被告应返还原告的租金22512.6元，返还押金10000元，合计32512.6元，被告占用该32512.6元无法律依据，应当支付占用资金期间的利息。双方对资金占用费没有约定，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场利率支付资金占用期间的利息。原告主张的按年利率6%计付利息，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十三条第二项、第九十七条、第二百二十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告石城县风顺汽车贸易有限公司与被告石城县海崴运动用品有限公司于2019年3月3日签订的《房屋租赁合同》，解除之日为2020年7月12日；二、被告石城县海崴运动用品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告石城县风顺汽车贸易有限公司租金22512.6元，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场利率计算支付自2020年7月13日起至款清之日止资金占用期间的利息；三、被告石城县海崴运动用品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告石城县风顺汽车贸易有限公司装修费损失158225.9元；四、被告石城县海崴运动用品有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告石城县风顺汽车贸易有限公司押金10000元，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场利率计算支付自2020年7月13日起至款清之日止资金占用期间的利息；五、驳回原告石城县风顺汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6035元，由原告石城县风顺汽车贸易有限公司负担1811元，被告石城县海崴运动用品有限公司负担4224元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后,如被告石城县海崴运动用品有限公司未按期履行义务，申请执行的期间为二年。审 判 长  黄光发人民陪审员  李林华人民陪审员  黄运忠二〇二〇年九月二十八日代理书记员  宋志飞