成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初5469号 原告（反诉被告）：成都尊悦豪生酒店有限公司，住所地成都市金牛区××路××号。 法定代表人：胡元根，执行董事。 委托诉讼代理人：王莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱霞，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川庆红房车汇汽车销售有限公司，住所地成都市金牛区××路××号××栋××楼。 法定代表人：毛琼英，执行董事。 委托诉讼代理人：陈风涛，陕西仁端律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都尊悦豪生酒店有限公司（以下简称尊悦公司）与被告（反诉原告）四川庆红房车汇汽车销售有限公司（以下简称庆红房车汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尊悦公司的委托诉讼代理人王莉、邱霞、被告（反诉原告）庆红房车汇公司的委托诉讼代理人陈风涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尊悦公司向本院提出诉讼请求：1．判令庆红房车汇公司支付违约金445969.5元（按当年三个月租金计算）；2．判令庆红房车汇公司赔偿装修期间的租金损失353250元；3．判令庆红房车汇公司支付水、电费5730.15元；4．本案诉讼费用由庆红房车汇公司承担。庭审中，尊悦公司自愿撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2015年7月30日，尊悦公司与四川龙舜汽车销售有限公司（以下简称龙舜公司）签订《租赁合同》，约定尊悦公司将位于成都市金牛区××路××号的房屋租赁给龙舜公司用于汽车销售；租期十年，自2015年8月1日至2025年10月31日。后经尊悦公司、庆红房车汇公司与龙舜公司协商一致，于2019年2月1日签订《租赁合同主体变更协议》，将原租赁合同承租人由龙舜公司变更为庆红房车汇公司，并约定双方按原租赁合同执行，不再签订租赁合同。2020年1月22日，庆红房车汇公司向尊悦公司发出《解除合同通知》，于2020年1月31日单方解除租赁合同。庆红房车汇公司单方解除合同的行为没有合同依据，系违约行为，应当承担违约责任。根据《租赁合同》第5.2.4条约定，庆红房车汇公司应按照三个月租金支付违约金；签订合同时，尊悦公司给予了三个月的装修期，庆红房车汇公司提前解除合同，应按当年三个月租金标准赔偿尊悦公司装修期间的租金损失。 庆红房车汇公司辩称，请求驳回尊悦公司的全部诉讼请求。理由：1．《租赁合同》明确约定不能将案涉楼盘的其他房屋租给庆红房车汇公司的竞争对手，在合同履行过程中，尊悦公司将其他房屋租赁给与庆红房车汇公司经营类似或相同的租户，尊悦公司已构成违约，应承担违约责任；2．因租赁房屋是毛坯房不符合使用条件，双方协商达成装修免租期的约定，符合行业惯例和租房管理，不应作为损失计算。 庆红房车汇公司向本院提出反诉请求：1．确认双方签订的《租赁合同》于2020年1月22日解除；2．判令尊悦公司退还押金113825元；3．判令尊悦公司赔偿装修损失费506253.86元、经营损失533212.06元；4．反诉诉讼费用由尊悦公司承担。事实和理由：庆红房车汇公司承租尊悦公司位于金牛区××路××号的部分房屋，用于经营奔驰、福特等商务车，租赁期限自2015年8月1日至2025年10月31日，押金113825元。2018年4月开始，尊悦公司将所在楼盘的其他房屋出租给与庆红房车汇公司经营同种类车型的租户，违反合同第五条第一款第三项的规定。庆红房车汇公司在2017年盈利171766余元，但受尊悦公司的违约行为影响，2018年亏损66937元，2019年亏损294508元。2020年1月22日，庆红房车汇公司向尊悦公司发出解除合同通知，通知尊悦公司自2020年1月31日结束租赁合同关系，并要求退还押金及赔偿损失。庆红房车汇公司对案涉房屋进行了装修，尊悦公司无需再装修便直接租赁给经营同种类业务的公司，故即便认为庆红房车汇公司违约导致合同解除，尊悦公司也应当依据公平原则对其利用的装饰装修折价补偿。 尊悦公司针对反诉辩称，尊悦公司于2020年1月22日收到解除合同的通知书，庆红房车汇公司于当天退出租赁场地，故尊悦公司认可租赁合同于2020年1月22日已经解除。但庆红房车汇公司单方提前解除合同的行为不符合合同约定，应当承担违约责任。根据合同约定，押金不予退还，且其主张的装修、经营损失与本案没有关联性。2020年5月27日，庆红房车汇公司的股东与尊悦公司签订案涉房屋的租赁合同，将租赁合同主体变更为四川腾达东远汽车销售有限公司。庆红房车汇公司换了一个主体仍旧继续承租案涉房屋的行为，能证明其解除合同的理由不成立。 本院经审理认定事实如下： 2015年7月30日，龙舜龙舜公司与尊悦公司签订《租赁合同》，约定的主要内容：1．尊悦公司将位于成都市金牛区××路××号房屋租赁给龙舜公司用于汽车销售，建筑面积785平方米；2．租期10年，自2015年8月1日至2025年10月31日止，其中2015年8月1日至2015年10月31日为装修期；3．租金86350元／月，从第二年即2016年8月1日起，房屋租金按照6%的系数逐年递增；4．为保证龙舜公司合理并善意地使用该房屋及其配套设施，龙舜公司应在本合同生效之日向尊悦公司缴付一个月房屋租金113825元作为押金，龙舜公司如在租赁期内提前终止合约，押金不予退还；5．在龙舜公司租赁期间，尊悦公司不得出租该房屋所在楼盘其他房屋给龙舜公司的竞争对手（涉及相同产品地其他公司，品牌如：ＧＭＣ、福特、奔驰等商务车、房车和特种车型）；6．租赁期内若龙舜公司中途擅自退租，所预付的押金尊悦公司不予退还，且龙舜公司应按当年的三个月租金向尊悦公司支付违约金。 合同签订后，龙舜公司向尊悦公司支付押金113,825元，并对案涉房屋进行了装饰装修。 2019年2月1日，尊悦公司、龙舜公司、庆红房车汇公司共同签订《租赁合同主体变更协议》，约定：前述租赁合同的承租人由龙舜公司变更为庆红房车汇公司，原租赁合同中由龙舜公司享有的权利和承担的义务全部转让给庆红房车汇公司，庆红房车汇公司同意受让；龙舜公司根据原合同已支付的履约保证金直接转为庆红房车汇公司应支付的履约保证金，在租赁期满后按照原租赁合同相关条款约定退还给庆红房车汇公司。 2020年1月22日，庆红房车汇公司向尊悦公司发出《解除合同通知》，主要内容：因尊悦公司于2019年3月中旬未遵守约定将其他房屋租给成都捷迅汽车销售有限公司经营相同产品，违反合同第五条的约定。多次协商未果，现庆红房车汇公司正式发函，解除双方的房屋租赁合同（成都市金牛区××路××号××栋××楼，建筑面积785平方米），租赁结束日期为2020年1月31日；尊悦公司退还押金113825元，补偿装修费30万元，或该房屋再租赁转让费不少于30万元。 2019年12月26日，庆红房车汇公司向四川省成都市律政公证处申请对案涉楼盘“捷讯名车定制中心”店铺现状进行保全公证，确定“捷讯名车定制中心”销售轿车的事实。四川省成都市律政公证处出具《公证书》【（2019）川律公证内民字第60038号】予以确定。 庭审中，尊悦公司认可《租赁合同》已于2020年1月22日解除。 上述事实，有《租赁合同》、收据、《四川增值税专用发票》、《租赁合同主体变更协议》、《解除合同通知》、《公证书》【（2019）川律公证内民字第60038号】等证据以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，尊悦公司与龙舜公司签订《租赁合同》后，尊悦公司、龙舜公司及庆红房车汇公司共同签署《租赁合同主体变更协议》，能够认定庆红房车汇公司作为新的承租人，承继了龙舜公司在《租赁合同》项下的权利义务。双方当事人一致认可《租赁合同》于2020年1月22日解除，本院予以确认。 根据本案双方当事人就本、反诉的诉辩意见，本案争议的主要焦点为：双方当事人在《租赁合同》解除前是否存在违约行为及责任认定问题。对此，尊悦公司在本诉中主张庆红房车汇公司单方解除合同，构成违约，应按合同约定支付违约金，并承担装修期间的租金损失；庆红房车汇公司则在反诉中提出尊悦公司未按合同约定，违约将案涉房屋所在楼盘的其他房屋出租给与庆红房车汇公司经营同种类车型的成都捷讯汽车销售有限公司，致使庆红房车汇公司销售受到严重影响，经营亏损。本院认为，庆红房车汇公司在2019年2月1日签署《租赁合同主体变更协议》，即2019年2月1日才取得《租赁合同》承租人的法律地位。四川省成都市律政公证处出具《公证书》虽确认案涉楼盘“捷讯名车定制中心”店铺在2019年12月26日存在销售销售轿车的事实，但庆红房车汇公司并未举证证明该店铺开设的时间。同时，庆红房车汇公司诉称尊悦公司在2018年4月、6月陆续出租给销售同类汽车的经营者，能够说明庆红房车汇公司在2019年2月1日签署《租赁合同主体变更协议》前就已明知案涉楼盘的其他房屋存在同业销售的情况。庆红房车汇公司以《租赁合同》承继前的事实作为其违约主张的依据，有违诚实信用原则，故对于庆红房车汇公司以尊悦公司违反“禁止出租同业经营者”合同义务，致使经营受损的事实，本院不予采信。同时，《租赁合同主体变更协议》前已存在的案涉楼盘其他房屋出租与庆红房车汇公司同业销售的经营者，不能认定尊悦公司对庆红房车汇公司构成违约，故对其反诉主张的退还押金、赔偿装修损失、经营损失的诉讼请求，本院不予支持。 依上意见，庆红房车汇公司在合同届满前，单方以上述理由解除《租赁合同》，构成根本违约。 关于庆红房车汇公司的违约责任问题。首先，《租赁合同》约定的三个月装修期，是为满足原承租人使用租赁物，促成原承租人正常使用租赁物。庆红房车汇公司承继《租赁合同》后，虽违约提前解除合同，但尊悦公司及时收回了房屋，且尊悦公司也未提交证据证明未对装修物残值进行利用，故对于尊悦公司主张装修期间的租金损失，本院不予支持。其次，《租赁合同》虽约定庆红房车汇公司若中途擅自提前退租，应承担押金不予退还、按当年的三个月租金标准支付违约金等违约责任，但考虑到庆红房车汇公司已提出不应承担违约责任的抗辩意见，且庆红房车汇公司提起退还押金的请求，本院按照合同约定内容，作为其单方解除合同的违约责任，不予支持。结合双方当事人解除合同的实际情况，本着公平原则，本院酌定庆红房车汇公司支付违约金332,144.5元；尊悦公司超出部分的违约金主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认成都尊悦豪生酒店有限公司与四川庆红房车汇汽车销售有限公司签订的《租赁合同》于2020年1月22日解除； 二、四川庆红房车汇汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向成都尊悦豪生酒店有限公司支付违约金332,144.5元； 三、驳回成都尊悦豪生酒店有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回四川庆红房车汇汽车销售有限公司的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费（减半收取）5,925元，由四川庆红房车汇汽车销售有限公司负担3,925元，由成都尊悦豪生酒店有限公司负担2,000元；反诉案件受理费（减半收取）7,590元，由四川庆红房车汇汽车销售有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇二〇年九月二日 书记员 田媛媛