四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1703民初2582号 原告：中国工商银行股份有限公司达州达川支行，住所地达州市达川区南外镇兴盛街涛源国际1幢1层1单元2号门市。 负责人：肖钧尹，系该行行长。 统一社会信用代码：91511703008819176K。 委托诉讼代理人：王静，四川迪扬律师事务所律师。 被告：尹兴东，男，汉族，生于1989年8月14日，住四川省达州市达川区。 被告：达州市正南房地产开发有限公司，住所地达州市达川区店子梁街85号。 法定代表人：郝作均。 统一社会信用代码：915117037333953881。 委托诉讼代理人：黎强，四川法之缘律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司达州达川支行（以下至判决主文之前均简称工行达川支行）与被告尹兴东、达州市正南房地产开发有限公司（以下至判决主文之前均简称正南房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月11日登记立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行达川支行的委托诉讼代理人王静，被告正南房产公司的委托诉讼代理人黎强到庭参加了诉讼。被告尹兴东经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行达川支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告尹兴东立即偿还原告借款剩余本金174860.89元（已偿还借款本金55139.11元）及利息、罚息、复利5890.19元（已偿还利息84259.41元）（利息、罚息、复利暂计算至2020年4月21日，2020年4月22日起的利息、罚息按《个人借款／担保合同》的约定计算至贷款本息全部清偿之日止）；2.判令被告尹兴东支付原告为实现债权而产生的律师费9037元（按5%计算）；3.判令原告对被告尹兴东所有的位于四川省达县房屋拍卖、变卖或者折价后的价款享有优先受偿权；4.判令被告达州市正南房地产开发有限公司对上述一、二项债务承担连带清偿责任；5.判令上述二被告承担本案产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）；以上债务暂算至2020年4月21日总计为189788.08元。事实与理由：被告尹兴东向原告申请贷款，基本情况如下：一、合同名称、编号：《个人购房借款／担保合同》，编号：［工银］字［达州分］行［达县］支行［2012］年［264］号；二、合同签订时间：2012年7月16日；三、借款金额：230000元（大写：人民币贰拾叁万元整）；四、借款期限：自2012年7月17日起至2032年7月17日止；五、借款用途：个人购置住房；六、借款利率：执行年利率为6.55%；七、还款方式：按月等额本息还款法；八、合同主要条款。1.利息、罚息、复利的计算方式：贷款执行年利率为6.55%；借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定。2.实现债权费用的承担：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；九、贷款发放情况。2017年7月17日，原告向被告达州市正南房地产开发有限公司的账户一次性发放了230000元的贷款；十、还款情况。被告尹兴东自2014年2月17日开始出现逾期还款情形；十一、欠款情况。截止2020年4月21日，被告未偿还的本金为174860.89元，利息为5890.19元；十一、宣布提前到期情况。2020年5月19日向被告尹兴东、达州市正南房地产开发有限公司邮寄送达了律师函，并在律师函内宣布贷款提前到期；十三、争议解决方式：向贷款人（即中国工商银行股份有限公司达州达川支行）所在地人民法院起诉。十四、案涉借款的担保情况如下。（一）抵押。1.抵押财产：被告尹兴东以其所有的位于四川省达县房屋为上述借款提供抵押担保。2.抵押权登记情况。2012年7月17日，双方办理了预抵押权登记。3.抵押担保的范围：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。（二）保证。1.保证方式；阶段性连带责任保证。2.保证期间。贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款到期之日起两年。截至原告诉至贵院之日止，被告尹兴东未履行还款义务，被告达州市正南房地产开发有限公司亦未承担连带保证责任。原告为维护自身合法权利，特起诉至人民法院。 被告尹兴东未作答辩。 被告正南房产公司答辩称，1.被告尹兴东下欠原告的本金及利息由人民法院根据本案的证据予以确定；2.因被告尹兴东逾期还款，被告正南房产公司分别于2018年3月30日、2018年9月28日、2018年12月21日、2019年3月30日共计4次代被告尹兴东向原告支付20954.19元，用于承担担保责任；3.被告正南房产公司对承担担保责任的款项依法对被告尹兴东享有追偿权。 本院经审理认定事实如下：2012年7月16日中国工商银行股份有限公司达县支行（贷款人，即本案原告工行达川支行）与被告尹兴东（借款人、抵押人）、达县正南房地产开发有限公司（保证人，即本案被告正南房产公司）签订了《个人购房借款／担保合同》（编号：［工银］字［达州分］行［达县］支行［2012］年264号），主要约定：1.贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币230000元；2.贷款期限为240个月，即从2012年7月17日到2032年7月17日，贷款利率为年利率6.55%，还款方式为等额本息还款法；3.本笔贷款担保方式为抵押和保证；4.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%；5.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用；6.贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；7.借款人提供的抵押物为达县XXXX房产，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；6.保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。同日，尹兴东与工行达川支行签署了《个人借款凭证》，工行达川支行向尹兴东指定的正南房产公司账户23×××09发放了贷款230000元。后尹兴东多次逾期还款，截至2020年4月21日尚下欠工行达川支行贷款本金174860.89元及利息、罚息复利5890.19元。 同时查明，一、尹兴东（债务人、抵押人）与工行达川支行向达县房屋管理局提交了《房产抵押登记申请书》，申请将尹兴东自有座落在达县XX号房屋设定抵押。2012年7月17日，达县房屋管理局就涉案房屋作了抵押登记备案。 二、工行达川支行与四川迪扬律师事务所签订了《委托代理合同》，委托其代理本案，代理方式为风险代理。代理费用为自合同签订之日起个人不良贷款在2020年1月底之前进入诉讼程序，在本合同有效期内，实现最低收回本金的40%（计算公式：收回金额/诉讼本金×100%），按照收回金额的5%计收代理费；超过最低收回本金的40%，按照收回金额的6%计收代理费；未实现最低收回本金的40%不收取任何代理费。 本院认为，原告与被告尹兴东在2012年7月16日签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，形式要件具备，内容合法有效，双方的借贷关系成立并受法律保护。原告按照合同约定于2012年7月17日向被告尹兴东指定账户发放贷款本金230000元，被告尹兴东应当按照合同约定按月还本付息。因被告尹兴东未按合同约定还款，已构成违约，故原告有权按照合同约定宣布未偿还的借款立即到期，要求被告尹兴东立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息等。被告正南房产公司作为上述借款的连带保证人，应当对上述债务承担连带保证责任。 涉案按揭房屋向房产管理部门申请办理了抵押登记备案，但预购商品房上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质与效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。工行达川支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故工行达川支行主张就涉案预抵押房产拍卖、变卖或折价后的价款享有优先受偿权的诉请，于法无据，本院不予支持。 原告与四川迪扬律师事务所签订的《委托代理合同》约定代理方式为风险代理，工行达川支行未向本院提交证明其已支付律师费的增值税发票，无法核实已支付律师费的具体金额，故其主张被告支付律师费9037元的诉请，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告尹兴东于本判决生效之日起15日内偿还原告中国工商银行股份有限公司借款174860.89元，利息、罚息及复利5890.19元。并从2020年4月22日起按《个人购房借款/担保合同》的约定支付利息、罚息及复利至本金付清时止； 二、被告达州市正南房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司达州达川支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2048元，由被告尹兴东、达州市正南房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 何 琼 二〇二〇年九月十六日 书记员 陈虹学