江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初15460号原告：吴金强，男，1991年4月17日生，汉族。委托诉讼代理人：史吉昌，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：纪烨，国浩律师（南京）事务所律师。被告：南京金梦都房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91320115777043616G，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，执行董事。委托诉讼代理人：马圣菊，北京恒都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽萍，北京恒都（南京）律师事务所实习律师。原告吴金强与被告南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理中，被告金梦都公司的委托诉讼代理人由张舒婷变更为马圣菊、王丽萍。原告吴金强的委托诉讼代理人史吉昌到庭参加诉讼，被告金梦都公司的委托诉讼代理人张舒婷、马圣菊、王丽萍先后到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金强向本院提出诉讼请求：1.判令被告金梦都公司返还其所购房屋的精装修差价款10000元（暂定，最终以鉴定意见为准）；2.判令被告金梦都公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月24日，其与被告签订《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定其认购被告开发的位于南京市江宁区谷里街道向阳路28号丽华山苑的房产。该房屋建筑面积94.48平方米，其中套内面积76.01平方米，公摊面积18.47平方米，交付标准为精装修交付，装修单价为2718.92元／平方米。合同签订后，其依约履行了交付购房款的义务，但被告交付的房屋精装修质量极差，与双方约定的精装交付标准存在很大差距。其认为被告向其交付的精装修标准应当达到样板房展示标准、工程预算评估书标准、公示的精装单价标准，该三个标准有机统一，应当被认定为案涉商品房的精装修标准。退一步讲，即使认为被告应当按照书面合同约定交付精装修，对于装修用材品牌内的具体型号和档次，因有关装修用材品牌的约定系被告单方拟定的格式条款，故对该条款的解释应当以对购房者有利的方式确定，即认定被告应使用约定品牌范围内最好、最贵的档次和型号的建材。非常明显的是，被告向其实际交付的精装修，远没有达到约定的标准，属于履行合同不符合约定的违约行为，依法应当承担减价责任，但经多次协商，被告拒不承担相应的违约责任。为保障其合法权益，故诉至法院。被告金梦都公司辩称：第一，案涉房屋的交付标准应依据双方签订的合同确定。首先，根据《中华人民共和国合同法》及江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称《审理指南》）第二项第4点规定“装修质量要求，出卖人与买受人有约定的，从其约定”。本案中，案涉《预售合同》及《补充协议》明确约定了其应交付商品房的标准，且《补充协议》第五条第1点约定“甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准”。第二，其已按合同约定的装修标准交付了案涉房屋。其提供了案涉房屋向供应商的采购订单及合同，证明其按照合同约定对装修材料进行了采购，与《预售合同》的附件4及《补充协议》的附录二一一对应。第三，原告起诉无事实和法律依据，无法明确是质量不符合标准或是价格不符合约定，更无依据要求其承担返还价款的责任。案涉房屋在价格约定上为按照建筑面积对全装修房进行整体定价，既不是对毛坯房和精装修价格的简单相加，也无法进行拆分，原告单独讲装修价格作为其诉讼基础没有合同和法律依据。备案和公示的精装修价格以及评估装修价格均未约定在《预售合同》及《补充协议》中，不构成对购房者的承诺。第四，原告未能证明装修质量不符合约定，原告申请对所谓差价进行评估不应得到支持。本案中，原告没有证据证明其交付的装修与约定的标准不符，即使商品房装修部分的交付存在小的瑕疵，可予以报修。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月24日，原告吴金强（乙方）与被告金梦都公司（甲方）签订《商品房预售合同》，双方约定：第一条、甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区谷里街道向阳路28号丽华山苑3幢402室；建筑面积94.48平方米；该商品房的装修材料及设备标准见附件4；……第四条、乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价19314.59元/平方米，总价1824842元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价以下空白元/平方米，合计以下空白元。[√]买卖双方一致同意并知悉该商品房的总房价款为含税价：本条约定的该商品房总价款及单价均包含装修部分的价款。……第六条、甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房。……第十一条、该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，乙方有权要求更换，甲方应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿乙方房屋使用损失，甲方无需承担逾期交楼责任。……第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力。该合同附件4为《装饰装修及设备标准》（精装修的，由双方另行约定），载明外墙为真石漆、内墙为乳胶漆、顶棚为乳胶漆、室内地面的客餐厅、厨卫间铺贴地砖、卧室铺强化复合地板、外窗为铝合金、厨房地面为地砖、厨房墙面为墙砖、卫生间地面为地砖、卫生间墙面为墙砖、电梯品牌名称和型号为东芝SPACEL系列（产地上海）。当日，原告吴金强（乙方）与被告金梦都公司（甲方）签订《补充协议》，双方就《预售合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守，约定：……第五条、关于商品房交接：1……甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照合同附件4以及本补充协议附录二约定的交付标准进行交付。具体装饰、设备的品牌由甲方根据供货情况在同等品牌范围内确定。……5.该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，乙方有权要求保修，甲方应负责保修并承担保修费用，除此之外，甲方无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。另对合同的解除等事项进行了约定。《补充协议》附录二《装饰、设备标准》载明装标交楼标准（YJ90T/YJ140T），约定了玄关、客厅及餐厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、其他位置共计63个分项的装修品牌标准：入户门品牌为“碧桂园定制”、入户门锁品牌为“西勒奇或同档次品牌”、天花（乳胶漆）品牌为“经典·总督或同档次品牌”、天花石膏线品牌为“碧桂园定制”、可视对讲机品牌为“立林或同档次品牌”、USB插座品牌为“施耐德或同档次品牌”、……新风系统品牌为“美的或同档次品牌”、开关品牌为“异辉或同档次品牌”、过道小夜灯品牌为“异辉或同档次品牌”、直饮水系统品牌为“飞利浦或同档次品牌”。《补充协议》及附录二由原告吴金强签字确认、被告金梦都公司盖章确认。前述《预售合同》、《补充协议》签订后，原告吴金强支付了全部购房款，被告金梦都公司交付了案涉房屋。另查明，被告金梦都公司向物价部门申报的《南京市商品房预售方案》显示包括案涉房产在内的“丽华山苑”项目，约90㎡户型的精装修单价为2718.92元/㎡，约140㎡的户型的精装修单价为2796.41元/㎡。案件审理中，原告吴金强陈述，案涉房产内装饰装修标准达不到备案的装修价格2796.41元/㎡，并申请对案涉房产室内实际装修价格进行鉴定，并提交《南京市商品房住宅申报价格表》以及申请本院调取江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司出具的《评估报告》予以佐证。被告金梦都公司对上述材料的真实性无异议，但认为上述材料不属于其对原告吴金强的承诺，备案价格及评估价格均不是双方之间的合同单价，不属于交付标准，其并未对装修价格进行单独承诺。案件审理中，本院组织双方对约90㎡的户型和约140㎡的户型房屋进行了现场勘验，双方确认约90㎡的户型以丽华山苑3幢401室作为勘验对象代表，约140㎡的户型以丽华山苑16幢501室作为勘验对象代表。经勘验确认约90㎡户型的装修材料、设备品牌如下：1、玄关：入户门为扬州扬子消防器材有限公司入户门、入户门锁为SCHLAGE、灯具（筒灯）为NVC雷士、入户挂钩为KINLONG，可视对讲机现场未安装，天花（乳胶漆）、天花石膏线、地砖无法看出品牌；2、客厅及餐厅：电插面板为Schneider施耐德，天花乳胶漆、天花石膏线、地砖、墙身乳胶漆无法看出品牌；3、卧室：房门为金迪、房门锁为Roialwand、电插面板为Schneider施耐德、主卧紧急按钮为HGRN，天花乳胶漆、墙身乳胶漆、地面强化复合地板无法看出品牌，USB插座没有安装；4、厨房：嵌入式厨卫灯为NVC雷士、整体橱柜为欧派、不锈钢水槽为欧派、抽油烟机为ROBAM老板、灶具为ROBAM老板、龙头为KOHLER科勒、电插面板为Schneider施耐德，天花铝扣板、墙身砖、地面仿古砖、门（移门）无法看出品牌；5、卫生间：灯具（筒灯）为NVC雷士、地漏为超联方型平面地漏、镜柜为现代筑美家居、洗手台柜为现代筑美家居、水盆龙头为KOHLER科勒、坐便器为KOHLER科勒、淋浴屏为Bite比特、淋浴花洒为KOHLER科勒、吸顶灯为NVC雷士、电插面板为Schneider施耐德、卫生间门锁为Roialwand，天花铝扣板、墙身砖、地砖、淋浴区地面、淋浴区下水槽、门无法看出品牌；6、阳台：吸顶灯为NVC雷士、洗衣机龙头为JOMOO九牧、电插面板为Schneider施耐德，天花乳胶漆、地面仿古砖无法看出品牌，拖把池龙头现场没有；7、其他：地暖为德国威能、新风系统为美的、开关为Schneider施耐德、过道小夜灯为主卧和次卧各1个，飘窗石材（英菲米黄）、入户门夹石（台山红）、地漏无法看出品牌，直饮水系统现场未安装。被告金梦都公司提交63项精装修项目的采购、申购、安装施工合同、情况说明等材料，拟证明其按照《预售合同》及《补充协议》的约定进行了采购、安装，按照约定进行了交付，乳胶漆品牌为经典·总督、地砖品牌为欧神诺、可视对讲机品牌为立林、地面强化复合地板品牌为大自然、墙身砖品牌为欧神诺、地面仿古砖品牌为圣凡尔赛、门品牌为金迪、淋浴区地面和淋浴区下水槽品牌为圣凡尔赛、拖把池龙头及洗衣机龙头品牌为九牧、飘窗石材为英菲米黄、入户门夹石为台山红、地漏品牌为祥隆；并提交《物业及资料移交书》，证明其已经向原告交付了可视对讲机、直饮水系统及飞利浦净水器、USB插座等物品。原告吴金强质证后，认为被告提交的采购、安装等合同只能证明被告交付的精装修实际用材的具体品牌，不能证明被告交付的精装修符合约定标准，相反，上述证据显示有关装修材料的采购价格仅相当于备案价格的三分之一到四分之一，恰恰证明了被告存在明显的偷工减料，被告实际交付的精装修不符合约定的标准。原告陈述其已经收到可视对讲机（已自行安装）、飞利浦龙头式净水器（未安装）及两个USB插座（未安装），但其认为被告所称的飞利浦龙头式净水器仅为一个飞利浦品牌的水龙头，并非飞利浦净水系统。案件审理中，原告吴金强确认精装项目中不符合约定的部分要求退还差价。被告金梦都公司表示其同意为业主安装USB插座及净水龙头，拖把池龙头如果确实少且业主需要，其随时可以提供。上述事实，有《预售合同》、《补充协议》、《南京市商品房住宅申报价格表》、勘验笔录及当事人的陈述等证据证实。本院认为：原告吴金强与被告金梦都公司之间签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告吴金强要求被告金梦都公司赔偿装修差价损失的诉讼请求不能成立，理由如下：1、原、被告双方就装饰装修项目作出了具体约定。《补充协议》附录二《装饰、设备标准》对案涉房产交楼标准作出了约定。现案涉房产已交付，交付装饰装修内容符合《补充协议》附录二的约定，被告金梦都公司对无法看出品牌的项目也提交了采购、安装的合同、申购单等材料，对于此类批量装修项目，被告金梦都公司已尽到举证责任，可以认定交付标准符合约定。原告主张该部分约定为格式条款，但经其签字确认，且该部分约定不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，原告的该主张不能成立。2、原、被告双方未就装饰装修单价单独作出明确约定。本案双方约定案涉房产系以建筑面积计价，单价19314.59元/平方米，总价1824842元；该总价款包含装修部分的价款，但排除将“房屋套内的装饰装修款”单独列为案涉房产的计价方式，双方实际未对装修单价、装修总价作出约定，原告吴金强要求对案涉房产装饰装修款单独计价的主张并无合同依据及法律依据。原告吴金强作为完全民事行为能力人，对案涉房产的单价、总价、计价方式、装修项目以及案涉房产并非以装饰装修款单独计价有明确认知。3、《南京市商品房住宅申报价格表》的价格标准是拟销售均价，不等同于装修造价，也未约定在双方签署的合同中，故不构成被告金梦都公司对原告吴金强的承诺，亦不能作为双方明确约定的装修价格标准，被告金梦都公司仅以合同中约定的装修标准和装修质量对原告吴金强承担责任。在双方已对装饰装修项目标准有明确约定的情况下，买房人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求的直接依据，无事实和法律依据。4、本案并无进行精装修造价鉴定的必要。备案价格为案涉房产所在小区商品房的拟销售均价，而销售价本身又是由人工造价、材料成本、税费、利润等多种因素构成，并不等同于装修造价。原告吴金强申请对案涉房产室内装修造价进行鉴定并无必要，本院对此不予准许。5、原告吴金强并无充分证据证明金梦都公司交付的精装修与约定不符，存在质量问题，况且双方合同明确了装修质量不符合约定时的保修责任，而非赔偿差价损失。综上，原告吴金强要求被告金梦都公司赔偿装修差价的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于现场勘验中存在缺失的项目可视对讲机、飞利浦直饮水系统、USB插座、拖把池龙头，现原告确认已领取可视对讲机（已自行安装）、飞利浦直饮水系统即飞利浦龙头净水器（未安装）、2个USB插座（未安装），金梦都公司对未装设备应予安装。拖把池龙头被告应继续交付并安装。附录二中USB插座列明于卧室但未列明个数，本院认定被告应按照每个卧室1个进行交付安装。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告南京金梦都房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照附录二《装饰、设备标准》的约定为原告吴金强交付并安装拖把池龙头、USB插座，同时安装飞利浦直饮水系统；二、驳回原告吴金强的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告金梦都公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢海勇人民陪审员  方承凤人民陪审员  夏家婷二〇二〇年九月二十八日书 记 员  刘 璐