上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初49735号原告：陈星，男，1990年8月19日生，汉族，住上海市普陀区。原告：陈孟钦，女，1993年1月19日生，汉族，户籍地福建省。上列二原告共同委托诉讼代理人：白翔飞，上海汉商律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：刘晨，上海汉商律师事务所律师。被告：山西太谷农村商业银行股份有限公司，住所地山西省晋中市。法定代表人：胡晋忠，董事长。委托诉讼代理人：赵芳，山西正名律师事务所律师。原告陈星、陈孟钦诉被告山西太谷农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白翔飞，被告的委托诉讼代理人赵芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈星、陈孟钦向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交付违约金人民币(以下币种同)42,500元；2.判令被告向原告支付违约赔偿金850,000元。事实与理由：2019年12月28日，原、被告签订房地产买卖合同，约定被告将上海市浦东新区金工路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以4,250,000元的价格出售给原告，并于2020年2月29日前办理完毕过户手续。2020年1月3日，被告向原告支付了购房定金50,000元和部分购房款1,440,000元，按照约定其余2,760,000元购房款以银行贷款的形式支付。自协议签订以来，考虑到疫情原因，原告多次催促被告办理房屋过户手续，但被告一直以各种理由拒绝为原告办理房产过户事宜。在原告已经明确告知如果被告继续拖延将导致已经办好的二期房贷过期进而可能影响协议正常履行的情况下，被告仍然以“内部人事调整”“疫情”为由未能及时进行房产过户事宜。有鉴于此，原告向被告发出告知函，要求解除合同，并主张赔偿金和违约金，但被告拒绝承担责任。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告未能及时办理过户系受疫情的影响，由此产生的责任应减轻或免除；若法院认为被告应承担违约责任，则原告主张的违约金标准也过高，要求予以调低。本院经审理认定事实如下：2019年12月28日，二原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给原告，房屋转让款为4,250,000元。第六条约定，双方确认在2020年2月29日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。附件三第1条约定，签订合同当日，乙方向甲方支付首期房价款1,470,000。第2条约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请2,760,000元贷款的形式支付第二期房价款。第3条约定，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后，甲乙双方应共同至上海市浦东新区房地产交易中心申请办理本交易之纳税申报手续、房产税申报相关手续，申请办理产权过户及抵押登记手续。第5条约定，待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点；确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应向甲方支付房价尾款20,000元。2020年1月3日，被告向原告出具《收款收据》，证实收到原告支付的购房定金50,000元和部分房价款1,440,000元。2020年3月21日，原告向被告发送《催告函》，要求被告务必于2020年3月28日与原告前往房地产交易中心办理产权过户手续，逾期不履行的则要求按照总房价款的20%承担违约责任。2020年4月22日，原告向被告发送《告知函》，认为被告以内部流程为由未在合理期限内履行合同约定的内容，违反了合同的约定，阻碍了合同的正常履行，同时也造成原告为系争房屋申请的商业贷款严重超期，故原告告知被告双方的合同在该函件送达被告时解除，并要求被告在5日内退还已收取的购房款并承担违约责任。2020年5月6日，被告向原告发送《回复函》，内容为因疫情原因，被告在考虑到其工作人员生命安全的基础上，暂缓了处置上海资产的一切手续。并且在4月18日安排两名工作人员抵达上海办理系争房屋的过户手续。若原告坚持解除合同，被告将尽快退还原告支付的全部购房款，但是不同意支付赔偿金及违约金。2020年5月11日，原告向被告发送《告知函之二》，内容为被告本应在2020年2月29日与原告办理系争房屋的过户登记手续，考虑到疫情因素，原告已延迟到3月份并向被告发送了《催告函》，但被告仍以各种理由推脱；虽被告称安排工作人员于4月18日抵沪，但被告的工作人员始终不愿就贷款问题、延期问题与原告当面沟通。故原告已经解除了双方的合同，要求被告返还购房款并承担违约责任。2020年5月15日，被告向原告发送《回复函之二》，内容为被告愿意按照合同约定，妥善办理房产过户手续。自4月18日被告两名工作人员抵达上海后一直通过中介与原告进行沟通，但原告的态度强硬，致使沟通无果。现由于双方已无法履行合同，对于原告提出解除合同的要求，被告予以接受，并将返还前期购房款，但是对于原告提出的赔偿金及违约金，被告认为缺乏合理依据故不予接受。2020年5月15日，被告向原告陈星的账户转账1,490,000元。原告陈星、被告工作人员曹建中以及中介人员的微信聊天记录显示，2020年3月16日，陈星向曹建中发送信息“确定什么时候上来了吗？我这边小孩还等着落户口，而且贷款批下来也是有时间期限的，之前说好的月初上来的，这都快下旬了。”曹建中回复“因为疫情所以行程推迟。”中介人员说到“现在上海一切都正常了，疫情已经基本控制，…银行那边贷款合同很早就审批下来了，如果一直不过户，银行那边也不行的。”曹建中回复“上海的疫情状况我也关注了，月初我已向总行汇报过了，当时回复是等通知，目前还接到通知。”3月19日，陈星向曹建中发送信息“我们已经按照合同规定的日期贷款和首付，考虑到疫情已经给你宽松了半个月以上。”曹建中回复“受疫情影响，没办法，我尽力了。…我将积极与公司沟通争取早日抵沪。公司因换届领导调换，都不愿意承担风险。”另，被告还提供了2020年4月18日从太原至上海的火车票两张，乘车人为曹建中、郭俊强。审理中，原、被告均确认，双方签订的《上海市房地产买卖合同》已解除。原告向本院陈述到被告的两名员工到上海后确实与原告联系表示愿意过户，因为当时原告的贷款申请已过期无法办理过户手续，所以原告要求被告赔偿损失，双方再协商重新申请贷款等事宜，但被告不同意赔偿，故双方未能面谈；原告当时认为过户完成了就不能再追究被告的违约责任，所以没有要求先办理过户手续。被告向本院陈述到，其派出两名员工抵沪就是为了配合原告完成过户，但原告称需要被告先赔偿然后再谈过户事宜，否则就不买系争房屋了，所以被告的员工未能与原告继续沟通下去。以上事实，由《上海市房地产买卖合同》《收款收据》、银行转账凭证、微信聊天记录以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。现原、被告均认可该《上海市房地产买卖合同》已解除，对此本院予以确认。该《上海市房地产买卖合同》中虽约定双方于2020年2月29日前办理过户手续，但是受新冠疫情的影响，不可苛责彼时身处山西省的被告按约配合原告办理过户手续。此外，在原告与被告工作人员的微信聊天中双方也对过户的事宜进行过沟通，被告的工作人员也进行了解释说明，而且被告也确实派员于2020年4月18日抵沪意图配合原告办理过户手续，但当时因原告的贷款申请过期以及双方协商赔偿事宜未果等原因未能办理完成系争房屋的产权过户手续；其后原告发函要求解约并退款，被告也积极予以配合。从上述过程中也能看出原、被告均具有履行合同义务的诚意和行为，房屋买卖合同未能履行以致最终解除不可归责于任何一方当事人，因此原告要求被告承担违约责任有失公允，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，判决如下：驳回原告陈星、陈孟钦的全部诉讼请求。案件受理费12,725元，减半收取计6,362.50元，由原告陈星、陈孟钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年九月二十一日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。