江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初97号 原告：查烨超,男,1999年10月14日出生,汉族,住江苏省常熟市。 原告：王亚萍,女,1974年6月25日出生,汉族,住江苏省常熟市。 原告：查红中,男,1975年3月14日出生,汉族,住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人（代理以上三原告）：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。 被告：常熟中南世纪城房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市泰山南路26号，统一社会信用代码91320581668956379K。 法定代表人：张健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田慧，江苏凡创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金彩霞，江苏凡创律师事务所律师。 被告：南通中南新世界中心开发有限公司，住所地江苏省南通市桃园路12号101室，统一社会信用代码913206007732191003。 法定代表人：陈锦石，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔健祥，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘彩英，该公司员工。 原告查烨超、王亚萍、查红中与被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称常熟中南公司）、南通中南新世界中心开发有限公司（以下简称南通中南公司）、江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称江苏中南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序进行审理，后本院又依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告查红中及三原告委托诉讼代理人邹叶锋、被告常熟中南公司委托诉讼代理人田慧、南通中南公司委托诉讼代理人崔健祥、江苏中南公司委托诉讼代理人杨杨到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告查烨超、王亚萍、查红中及委托诉讼代理人邹叶锋、被告常熟中南公司委托诉讼代理人田慧、南通中南公司委托诉讼代理人崔健祥、江苏中南公司委托诉讼代理人杨杨到庭参加诉讼。审理中，原告申请撤回对被告江苏中南公司的起诉，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告查烨超、王亚萍、查红中向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告常熟中南公司于2013年10月22日签订的商品房买卖合同(合同编号：Y20130046984)；2、判决被告常熟中南公司返还原告购房款3354384元；3、判令被告常熟中南公司并赔偿原告利息损失2209236.99元(2209236.99元系从付款之日暂计算至2019年12月31日，自2020年1月1日起至实际履行之日止以3354384元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.95倍计算)；4、判令被告常熟中南公司赔偿原告房屋差价损失58219.01元(200.78*28000-3358384-2209236.99)；5、被告南通中南公司对被告常熟中南公司的第2、3、4项付款义务承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告常熟中南公司于2013年10月22日签订的商品房买卖合同(合同编号：Y20130046984)；2、判决被告常熟中南公司赔偿原告自2016年7月1日起至2020年1月2日止的租金（或使用费损失）419298元（3354384*1250天*1/10000）；3、判决被告常熟中南公司返还原告购房款3354384元并赔偿房屋差价损失1512969元；4、判令被告常熟中南公司赔偿原告自2020年1月3日起至实际付款之日止以4867353元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.95倍计算利息损失（暂定200000元）；5、被告南通中南公司对被告常熟中南公司的第2,3,4项付款义务承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和常熟中南公司于2013年10月22日签订商品房买卖合同(合同编号为Y20130046984)，由原告向常熟中南公司购买中南世纪城71幢1单元2902室，面积为200.78平方米，房屋总价款为3354384元，付款方式为一次性支付，房屋交付期限为2016年7月31日之前。其后，原告依约于2013年10月20日、2013年10月22日、2013年10月28日支付了全部房款3354384元，而被告方至今仍未交付涉案房屋，由于被告逾期交房，原告多次提出交涉，均未果，致使不能实现合同目的。被告南通中南公司系被告常熟中南公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，故在被告南通中南公司未充分举证证明公司财产与股东财产相互独立的情况下，被告南通中南公司应对被告常熟中南公司的付款义务承担连带责任。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告常熟中南公司辩称，被告常熟中南公司同意解除涉案商品房买卖合同，同意退还原告购房款，但是对于原告其余诉请被告意见如下：1、关于诉请的利息计算方式及承担主体被告不认可，常熟中南公司至今之所以没有向原告按照合同约定交付房屋的原因并不是常熟中南公司过错导致，实际上是非可预见的不可抗力造成。涉案地块是常熟中南公司于2009年通过招拍挂方式取得，并且与常熟市国土资源局签署了国有土地使用权出让合同，明确约定该土地上的建筑属于净地交付，该项目属于分期交付分期开发，由于地块上的拆迁工作始终未完成，目前也未完成，土地出让方未按约向常熟中南公司交付净出土地，导致包括涉案楼在内的71号、16号楼主体无法按合同约定的交付标准进行交付。因为该地块的拆迁工作未完成，导致房屋的配套设施始终无法施工，也无法取得交付使用备案通知书，拆迁工作经过常熟中南公司与常熟国土局、住建局多个部门不断协商、汇报，上述障碍仍无法解决。因此，常熟中南公司至今未能向原告交房的过错并非在常熟中南公司，目前原告要求解除合同，常熟中南公司同意并且愿意退还房款，但对于原告主张的其他损失的承担问题常熟中南公司认为不应当承担。2、关于原告利息损失的起止日期及计算方式常熟中南公司有异议，因为常熟中南公司知晓上述事实后已经通过采取各种方式让各购房者及时止损，但原告未予配合，利息损失的扩大是原告自身原因导致，常熟中南公司多次通过函件方式与原告进行沟通，告知相关事由及解决办法，但是原告始终不同意与常熟中南公司解除合同。后常熟中南公司于2018年5月30日向常熟市人民法院提起诉讼，说明上述不可抗力原因客观上造成商品房销售合同无法履行，请求人民法院判决予以解除。在诉讼过程中常熟中南公司已将该地块存在的问题告知买房人，但最终法院判决不予支持常熟中南公司解除合同的诉请。为了及时减少双方损失常熟中南公司采取了口头、书面、诉讼等多种方式来防止损失扩大，但原告仍不同意，坚持履行合同。根据合同法119条规定，双方当事人均有及时止损的合同义务，因为没有采取措施导致损失扩大的，无权要求对方承担违约责任。3、对于原告计算1.95倍的利息计算方式常熟中南公司不认可。常熟中南公司未能按期交房原因并非是常熟中南公司自身原因导致，1.95倍的惩罚性适用也与本案没有关系。因此，常熟中南公司认为关于1.95倍的倍数计算有误，本案不应适用。4、关于房屋差价损失的诉请，常熟中南公司不予认可。无法按合同交房原因不在常熟中南公司，常熟中南公司不需要承担非因出卖方原因导致损失的赔偿。评估报告实际上所依据的相关标准是与本案客观事实不符的，评估结果不得作为认定房屋差价的依据和标准。5、针对原告租金损失的诉请，该诉请无事实和法律依据，应该按照签订的合同予以履行，除购房款退还之外，常熟中南公司只需要按照合同约定购房款的10%支付违约金。对于原告所主张的上述损失的项目和金额，常熟中南公司认为应当参照双方约定以及客观原因和扩大损失的因素依法判决。 被告南通中南公司辩称，同意常熟中南公司意见。常熟中南公司与南通中南公司人格不存在混同情形，不应对常熟中南公司的付款义务承担连带责任。工商登记方面，两公司在工商部门登记均为独立的企业法人，登记机关也分别隶属于南通、苏州，在原告提交的证据中企业公示信息可以反映。在公司人员方面，常熟中南公司、南通中南公司的人员互不混同，两公司均有各自的管理层人员，其他管理人员也不存在交叉任职的情况，常熟中南公司的人事任免不存在由南通中南公司决定的情况，主要管理人员在原告提交的企业公示信息中反映。常熟中南公司、南通中南公司的公司业务也不混同实际经营中以各自公司名义独立开展业务和对外开展宣传工作，南通中南公司的主要经营地在南通，常熟中南公司的主要经营地在苏州，彼此业务范围明显可分，可在原告提供的证据如往来函件、合同等反映，均以常熟中南公司的名义签章，在（2018）苏0581民初6735号、（2018）苏05民终8791号民事判决书中可以反映是常熟中南公司同原告发生的法律关系，未涉及南通中南公司。常熟中南公司、南通中南公司财务不混同，两公司各使用独立账户，对各自的资金及支配均独立管理且有明显区分，常熟中南公司与原告间的商品房销售合同关系是常熟中南公司以其名义与原告发生的，与南通中南公司无关，可在原告提交的证据常熟中南公司向其开具的收据、发票中反映。起诉状中原告引用合同法63条，但被告各自财产独立，不构成人格混同，常熟中南公司应独立对外承担相应责任。因此，南通中南公司不应为常熟中南公司承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：2013年10月22日，常熟中南公司（出卖方）与查烨超、王亚萍、查红中（买受方）签订编号Y20130046984的《商品房买卖合同》一份，由查烨超、王亚萍、查红中购买常熟中南公司开发的位于中南世纪城71幢1单元2902室商品房一套，合同约定：该商品房建筑面积200.78平方米，总价款3354384元，买受方于2013年10月22日向出卖人支付首付款1014384元，剩余房款2340000元于合同签署后7日内支付，买受方逾期付款超过90日的，出卖方有权解除合同。出卖方应当在2016年7月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。逾期交房超过90天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并支付房屋总价款10%的违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。若买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金。合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，查烨超、王亚萍、查红中履行了付款义务，其中于2013年10月20日付款100000元，2013年10月22日付款914384元，2013年10月28日付款2340000元。常熟中南公司至今未能取得案涉房屋的商品房交付使用备案通知书并履行交房义务。 2016年8月，常熟中南公司向查烨超、王亚萍、查红中发出告知函一份，主要内容为：常熟中南世纪城16、71号楼主体已完工，临时配套工程已基本建设完毕。因16号楼在建设过程中出现了较小偏转误差，导致建筑无法按原规划审批要求通过规划审核，由于16、71号楼报建时在同一张规划许可证上，该两栋楼暂时无法达到验收条件进行交付。因整改需要，无法在合同交付期限后三个月内交房，故提出两个解决方案，一是对选择退房的业主，公司退还房款并承担合同总价10%的违约金；二是对选择不退房，接受建筑和配套全部现状并要求交房的业主，公司按照合同总价5%标准进行补偿。请在15日内给予答复，逾期没有意见反馈的，视为接受现状进行交房，同意公司进行变更。 查烨超、王亚萍、查红中收到该告知函后向常熟中南公司发出回复函一份，主要内容为：不同意常熟中南公司对业主所购买71幢房屋及所在小区规划的变更。一、鉴于常熟中南公司无法按期交房及变更设计方案，选择退房，提出要求如下：1.退回已付房款及相应利息；2.承担贷款部分及利息相关费用；3.承担违约金10%；4.赔偿损失。二、如果常熟中南公司能够符合所有合法交房手续，达到签订合同及销售时的配套设施及周围环境，由于迟延交房且赔偿合理，可以选择不退房。请常熟中南公司按照合同尽快办理相关事宜。 2016年11月及2018年5月，查烨超、王亚萍、查红中分别向中南公司发出履约催告函一份，要求常熟中南公司继续履行合同，按约交房，并承担违约责任。 2018年5月30日，本院立案受理了常熟中南公司诉查烨超、王亚萍、查红中商品房销售合同纠纷一案，案号为（2018）苏0581民初6735号，常熟中南公司要求解除商品房买卖合同。2018年8月29日本院作出（2018）苏0581民初6735号民事判决书，判决驳回常熟中南公司的诉讼请求。常熟中南公司上诉，苏州市中级人民法院于2018年12月20日作出(2018)苏05民终8791号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2019年3月1日，常熟中南公司向查烨超、王亚萍、查红中发出沟通函一份，主要内容为：因涉案项目规划区域中由政府主导的拆迁工作没有全部完成，导致配套设施无法施工，71号楼无法取得商品房交付使用备案通知书并予以交付，最终行政主管部分提出如下解决方案：若全体购房人同意按现状收房，71号楼仍然可以办理交付备案手续。故提供一些解决方案供选择：一是双方协商解除商品房买卖合同；二是双方不解除合同，买受人同意按现状收房，按以下标准赔偿：2016年7月31日至2017年3月5日，按照合同总价的7.45%标准补偿，自2017年3月6日起至实际交付房屋之日，按照合同总价万分之一每日标准支付补偿金。避免损失扩大，请在2019年3月20日前到公司签署“同意按现状交房”的协议或向公司出具“同意按现状交房”的书面回复，否则公司不再愿意在法律规定和合同约定的义务以外，额外对非因公司过错造成的结果承担任何赔偿责任。对造成的其他损失，保留追究责任的权利。 2019年3月18日，查红中向常熟中南公司发出回复函一份，主要内容为：公司没有解决问题的诚意，直至2019年2月26日才有领导出面沟通，在业主等待公司的方案时收到了沟通函，打破了谈判的基础，也没有沟通的意思，让业主只有接受三年前公司开出的不平等条件，没有任何沟通的余地，业主只是要求一个合理的解决方案。 另查明：常熟中南公司系一人有限责任公司，股东为南通中南公司，二被告均未提供公司财产独立于股东自己财产的证据。 在本案审理中，经原告申请，本院依法委托苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋的价值进行了评估，价值时点经双方当事人确认为2020年1月2日起诉时。苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司2020年6月30日作出房地产司法鉴定评估报告，评估单价为24242.22元/平方米，评估总价4867353元。原告支付鉴定费30187元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告常熟中南公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案中，原告已按约付清房款，履行了付款义务。被告常熟中南公司未能按约在2016年7月31日前交付房屋，至今仍未取得商品房交付使用备案通知书并交房，构成违约。原告要求解除涉案商品房买卖合同，被告亦同意解除，本院予以确认，涉案合同于被告常熟中南公司收到起诉状副本之日即2020年1月15日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告常熟中南公司返还购房款3354384元，理据充足，本院予以支持。 因客观上存在履行障碍，被告常熟中南公司至合同约定的交房日期未能取得商品房交付使用备案通知书。在此情况下，被告常熟中南公司与包括原告方在内的部分业主协商沟通未果后，于2018年5月30日起诉要求解除涉案商品房买卖合同。经一审、二审法院判决，均驳回了常熟中南公司的诉讼请求。但对于交房存在的客观障碍，原告方均早已知晓。在上述判决书生效后，双方亦进行了沟通协商，但对于接受按照现状交房或解除合同仍未能达成一致。客观上被告无法按约交付房屋，根据法律规定，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。就原告主张的租金损失、利息损失，根据被告违约的客观情形、双方协商沟通情况、被告起诉至法院要求解除合同及法院判决情况、判决生效后沟通情况，本院综合认定原告应当采取止损措施的合理期限，结合原告主张的租金、利息损失标准，本院予以支持360000元。除此之外，应视为原告没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，故对于原告主张的其余租金及利息损失本院不予支持。 针对涉案房屋的价值，鉴定机构出具房地产司法鉴定评估报告，鉴定程序合法，本院予以采信。且双方当事人亦确认在需要计算房屋差价的情况下，以本案起诉时点的房价与商品房买卖合同成交价之间的差价为准。在原告主张的房屋差价损失客观存在的情况下，对原告主张的房屋差价损失1512969元，本院予以支持。综上，被告常熟中南公司应当赔偿原告损失1872969元（1512969元+360000元）。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故一人有限责任公司财产独立于股东财产的举证责任在于股东，如举证不能的，则股东应就公司债务承担连带责任。被告南通中南公司未提供常熟中南公司财产独立于股东财产的证据，故对原告要求被告南通中南公司对被告常熟中南公司的付款义务承担连带责任的主张，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决如下： 一、确认原告查烨超、王亚萍、查红中与被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司2013年10月22日签订的编号为Y20130046984的商品房买卖合同于2020年1月15日解除，原告查烨超、王亚萍、查红中于本判决生效之日起十日内协助被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司办理合同上述商品房买卖合同的网上备案注销手续。 二、被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告查烨超、王亚萍、查红中购房款3354384元，并赔偿原告查烨超、王亚萍、查红中损失1872969元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。 三、被告南通中南新世界中心开发有限公司对被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。 四、驳回原告查烨超、王亚萍、查红中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50207元，由原告查烨超、王亚萍、查红中负担2373元，由被告常熟中南世纪城房地产开发有限公司、南通中南新世界中心开发有限公司负担47834元（原告同意其预交的案件诉讼费用47834元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审判员 王 焕 二〇二〇年九月十日 书记员 赵依婷