山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初5461号原告：日照老东关农贸市场有限公司，住所地山东省日照市东港区西海路中段(西海路与东关北路交汇处)，统一社会信用代码91371102MA3CJEFE5B。法定代表人：李兆刚，经理。委托诉讼代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：张红，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。被告：王志均，男，1981年7月5日生，汉族，个体经营者，经营地点山东省日照市东港区(山东路北、丹阳路东农贸市场内)，户籍地山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：张国华，山东律苑律师事务所专职律师。原告日照老东关农贸市场有限公司（以下简称：老东关市场）与被告王志均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张红，被告及其委托代理人张国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告老东关农贸市场海鲜区摊位租赁合同；由被告支付原告租金、市场管理费、垃圾清运费、返还经营补贴等共计73680元；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月1日，原告经营的“老东关农贸市场”开业，被告租赁原告市场海鲜经营区的2米长货台（2017年12月18日之后租用4米长货台）从事海鲜类水产品经营，为了繁荣老东关市场和鼓励商户经营，原告对在市场开业时即进场经营的商户前三年内只收租赁费而缓收管理费（或对有的商户只收管理费而缓收租金）、垃圾清运费等。被告入场经营后交付了2017年5月1日至2017年12月17日的租金、2017年12月18日至2018年12月17日的租金、2018年12月18日至2019年12月17日的管理费、2019年12月18日之后的租金、管理费等均未交付。2020年以来因疫情原因影响，原告为鼓励商户克服困难共渡难关，不仅缓收租金、管理费、垃圾清运费等，而且还对海鲜区内的每一位商户按照每户给予6000元补贴，被告因此得到原告补贴6000元。但被告不讲商业诚信，违背基本的商业道德，在足额支取原告补贴后的第二日即离开市场。事后原告发觉找到被告，要求继续履行合同进市场经营或解除租赁关系但要补缴欠付的租金、管理费、垃圾清运费等，并返还补贴6000元，但被告既不经营也不交付欠付费用和返还补贴。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求处理。被告王志均辩称，原告诉请事项没有事实和法律依据：一、原告与被告之间存在老东关农贸市场海鲜摊位不定期租赁合同关系，被告已于2020年5月21日告知原告解除不定期租赁合同，并于当晚在原告管理人员李兆刚监督下搬离了市场。因此，双方租赁合同已于2020年5月21日解除，原告再次诉请解除已经解除的租赁合同，没有事实和法律依据。二、原告要求被告支付租金、市场管理费、垃圾清运费没有事实根据。1、被告并不拖欠原告租金。2017年5月1日，被告租赁原告海鲜摊位，根据双方口头约定，按照货台4000元/米/年交纳费用，交了这个费用只管经营就可以了，其他什么都不用交、不用管了。被告租赁了4米货台（其中1米实际租用人是相邻摊位周加刚，费用第一年由被告代交，第二年开始由周家刚自己直接交原告），被告按照每年16000元交纳了2017年12月18日至2018年12月18日的费用，第二年即告知原告该1米货台租用人为周家刚、并按照每年12000元费用交纳了2018年12月18日至2019年12月17日的三米货台费用，剩余1米货台费用4000元由周家刚直接向原告交纳并履行租赁合同。上述费用每次都是年初预交下一年度的。自2019年12月18日往后的没交，是因为原告当时告知为了招商、吸引客户2020年的费用不收取了，整个市场商户都没收。2、被告没有交纳市场管理费、垃圾清运费的合同义务。原告诉请的市场管理费、垃圾清运费，被告从不知有这些收费项目的存在，也不知道这些项目的收费标准，在原告市场招商、与被告洽谈租用摊位经营时，原告从未告知被告存在这些费用项目以及费用标准、交纳方式等，只告知被告只需每年按照货台4000元/米交纳费用即可入驻经营，其他均不用管了，双方在被告租赁经营三年期间也一直是这样履行的。现在，原告要求被告交纳凭空而来的市场管理费、垃圾清运费，缺乏合同基础。三、原告要求被告返还6000元经营补贴没有事实和法律依据。首先，被告收到的6000元补贴不是原告直接发给被告的，是周家刚于2020年4月15日和5月19日分两次每次3000元通过微信转给被告的，并转告说是市场按照2020年4月1日至5月1日每天200元标准发放的疫情期间经营补贴。其次，从补贴转发人周家刚的告知以及原告诉状中的自认，该补贴是原告“因疫情原因影响”“为了鼓励商户克服困难共渡难关”而对海鲜经营区内每一位商户发放的补贴，而不是针对被告必须与原告继续履行租赁合同或者与租赁合同必须履行到什么期限等相关联。因此原告因合同解除而要求被告返还已发放的疫情期间经营补贴缺乏事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：证据一，被告交承租原告市场《摊位费用收据》复印件三份，来源于原告留存的记账联，复印件，原件在会计账册中，对真实性负法律责任。证实被告交的管理费和租金，经营期间管理费和租金只收取一种。证明事项：1、原、被告自2017年4月10日开始形成老东关农贸市场货台摊位租赁合同关系，被告租赁原告“老东关农贸市场海鲜区”4米货台(前8个月承租货台摊位2米，2017年12月18日之后货台摊位增大至4米)。2、被告2017年的后8个月交租金3800元，本年度欠交管理费3800元。按照原告初始对各位入场经营的商户在收费时告知，暂时对租金和管理费只收一项，其余费用包括垃圾处理费缓收，三年之后继续经营的，继续缓收；三年后离开的或不足三年离开市场的，补交所有费用。3、被告2018年度交租金16000元，欠交管理费16000元。4、被告2019年度交管理费16000元，欠交租金16000元。5、因2020年度疫情影响，原告缓收各项费用，被告没有交付租金、管理费，所以两项都欠交。按照被告2020年5月19日收到原告补贴后单方离开市场的实际情况，原告应收被告半年租金8000元和管理费8000元。证据一可以证明被告欠付原告租金24000元，欠付原告管理费27800元。两项合计51800元。证据二，被告收取原告疫情期间补贴6000元整，被告签字的《收据》复印件两份，原件原告入会计账册，对真实性负法律责任。分别是：2020年3月21日收到3000元，2020年5月19日收到3000元。因为今年春天疫情期间，原告为了鼓励商户经营，也是为了繁荣老东关农贸市场，不但缓收各位商户的租金、管理费，还自愿暂时赔钱帮助商户渡过难关。这个补贴是有条件的，那就是被告要继续在市场经营。但是，被告缺失基本的商业诚信，在收到原告的补贴资金6000元后单方离开市场，连个招呼都不打。该6000元被告在收到即离开市场，现在原告诉求解除合同，应予返还原告。证据三，日照市物价局、财政局、建委、环保局联合下达的《文件》（日价费发[2003]72号）复印件，对真实性负法律责任。证明：政府多部门规定垃圾处理费“农贸市场按每个摊位每天每平方米0.5元缴纳”。这是政府明令规定的收费，是每个农贸市场商户应当履行的法定义务。原告为鼓励被告入市场经营，缓收该项费用。但是，被告单方退出市场，原告在解除与被告的租赁合同后向被告收取垃圾处理费，有事实和地方政府部门的规定为依据。被告承租的摊位，折合公摊面积计算，2米货台为16平方米，4米货台为32平方米。具体应承担的垃圾处理费计算方式为：1、2017年度不足8个月230天，16平方米×0.5元/天×230天=1840元。2、2018年度32平方米×0.5元/天×365天=5840元。3、2019年度32平方米×0.5元/天×365天=5840元。4、2020年度32平方米×0.5元/天×150天=2400元。上述合计被告应交原告垃圾处理费15920元。证据四，老东关农贸市场现经营商户李有善在日照德信公证处书写的《公证证言》，公证书为(2020)鲁日照德信证民字第2244号。证实：1、李有善是和被告一样的海鲜区经营商户，也是2017年5月市场开业时就入场的商户。2、李有善证明进市场的商户要交租金、管理费、垃圾处理费三项费用。3、为鼓励商户经营和繁荣市场，原告缓收两项费用，但租金和管理费至少先交一项，每个年度或者交管理费，或者交租金。4、超过三年的，继续经营，继续缓交，期间离开市场(解除租赁合同关系)，要补齐所有费用。5、商户要交垃圾处理费。6、李有善的证言，结合被告2017、2018、2019三个年度，有的年度交租金不交管理费，有的年度交管理费不交租金，说明确实是存在两项费用的。李有善证言和被告交费实际情况，可以互相印证商户需要交三项费用。证据五，老东关农贸市场现海鲜区经营商户周加刚在日照德信公证处书写的公证证言，公证书为(2020)鲁日照德信证民字第2245号。证明事项同证据四李有善证言。两份证言，进一步证实原告应收商户租金、管理费、垃圾处理费的事实，这是被告和所有商户承租原告货台摊位必须要履行的合同义务。综上，被告应当支付原告租金、管理费、垃圾处理费和返还补贴等总计：73720元(计算方式：51800元+6000+15920元=73720元)。原告起诉时主张73680元，不再更改。被告质证意见为：对于证据一的真实性、合法性均不认可，因该证据是复印件，且是原告单方制作，其内容并未经被告确认，但对其证明的付款情况被告部分认可，3800元租金认可，2018年1月17日缴纳租金16000元认可，2018年12月17日单据记载的16000元为管理费被告不认可，认为是支付的租金，且该费用是由被告支付到原告会计王一兵个人账户，被告缴纳的就是与上两度一样缴纳的是租金，被告不知有管理费的存在，被告也未见到过该收据。对于证据二没有异议；对于证据三文件的真实性没有异议，但对证明目的不认可，该文件是政府对相关单位的管理性文件，该文件并不能影响原、被告双方租赁合同中对各自权利义务的约定和处分，即便该文件赋予了原告收费的权利，但原告没有在租赁合同中与被告约定其将行使该权利，或者约定由被告作为合同相对方需承担该合同义务，亦不能对被告产生合同约束力，同时该证据第三条规定垃圾处理费属于经营服务性收费，收费单位需到物价局办理收费许可证方可收费，原告在与被告签订合同时及合同履行过程中从未提及有该项费用的存在，目前也没有证据显示原告具备该收费资格，同时文件第四条收费资金的管理也明确规定收费资金施行收支两条线和票款分离的办法，上交财政专户专款专用，如果原告认为其执行了本文件规定，其应当提供证据证明其对整个市场的垃圾收费按照本文件的规定做到了全部履行。对于证据四、证据五与本案无关，对于证据内容不认可。该证据证人不是原、被告之间合同的当事人，与本案无关，同时该两名证人均与原告存在利害关系，其证言也不足以采信。被告提交如下证据：被告支付第三笔租金16000元中的12000元，是由被告支付到原告会计王一兵的个人账户，另外4000元是由周加刚缴纳，周加刚使用了一米的柜台，该一米包含在被告的4米柜台内，周加刚也是直接向王一兵支付的。该16000元是2018年12月18日到2019年12月17日一年的租金，每次付款都是预支付。2019年12月17日之后的没有付，市场上所有的海鲜摊位都不再收取，是因为疫情的影响及市场竞争原因，原告承诺一年的租金不再收取，所以该年度年初就没再缴纳租金。原告质证认为：该证据不能证明是租金，原告方的记账是收到16000元，没有12000元，该12000元可能是被告与王一兵之间存在其他债务往来。经审查，对双方无异议的证据本院予以确认，对双方有异议的证据，本院将结合关联证据及查明的其他事实予以综合确认。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告老东关市场的经营范围包括：市场营销策划，场地、房屋租赁，初级农产品，初级水产品，等等。因城市管理需要，经宣传招商，我市其他地方的部分老摊主，搬到原告处进行统一的经营管理，原告于2017年5月开业经营。被告王志均在原告开业初期即搬入原告经营场地进行经营，货台由2米后增加到4米。被告于2017年4月10日交纳原告2017年5月1日至2017年12月18日的费用3800元（原告《收据》记载“租金”），于2017年12月17日交纳2017年12月19日至2018年12月18日的费用16000元（原告《收据》记载“租金”），于2018年12月17日交纳2018年12月19日至2019年12月17日的费用16000元（原告《收据》记载“管理费”），之后未再交纳款项。因2020年春节后受新冠××疫情影响，原告处的经营商户均受不同程度的影响，原告的经营场地近于关闭状态，商户营业受到严重影响。因响应政府号召，鼓励商户积极经营，原告于2020年3月21日、5月19日向被告两次发放补贴累计6000元。被告认为受疫情影响已无法继续经营，其于2020年5月21日在原告法定代表人李兆刚的监督下收拾并搬迁出原告的经营场地。故此，原告认为被告违反口头协议约定，应将经营期间未交纳的货台租金、管理费、垃圾清运费付清，并返还上述经营补贴6000元。原告明确其诉求构成：一、租金和管理费共计51800元（2017年欠交管理费3800元+2018年欠交管理费16000元+2019年欠交租金16000元+2020年欠交半年的租金8000元和管理费8000元）；二、经营补贴6000元；三、垃圾处理费15920元（被告租赁的4米货台为32平方米。计算方式为：1、2017年度不足8个月230天，16平方米×0.5元/天×230天=1840元。2、2018年度32平方米×0.5元/天×365天=5840元。3、2019年度32平方米×0.5元/天×365天=5840元。4、2020年度32平方米x0.5元/天×150天=2400元）。以上三项累计73720元，原告主张73680元。诉讼中，原告认可王一兵是其公司会计；原被告均认可双方建立租赁合同关系时，就场地的使用、租金、管理费、垃圾处理费的约定未订立书面协议；被告否认收到过原告提交的《文件》（日价费发[2003]72号），原告对其主张的告知被告的事实未提交证据。诉讼中，原告陈述2017年5月1日开业以来经营场地的垃圾是原告自担费用找人清理，系为了鼓励经营未向租户收取。诉讼中，原告主张租赁费和管理费收取问题是，只要商户在原告处经营就只收取一种，只要离开就要两项补齐，且两项费用是一个计收标准。被告否认有此约定，原告除提交两份公证书证人证言外，未再补充证据。诉讼中，原告主张摊位的租赁费和管理费、垃圾处理费，如果商户三年后继续经营，上述三项费用会继续无期限缓收，缓收是原告为了留住商户的经营策略。诉讼中，原告主张发放补贴是附条件的，是为了稳定商户的经营；被告否认附条件。原告未再补充证据。诉讼中，双方均认可被告于2020年5月21日搬离时原告方管理人员李兆刚进行了现场监督，但对搬离事宜未做书面结算。诉讼中，就原告自2017年5月1日开业至今已三年有余，所有的商户是否稳定、是否有出走情况的问题，原告表示不清楚。诉讼中，被告自认在2018年、2019年全年平均一天卖5000元左右，夏季还高，今年疫情期间两个月几乎没干，直接关闭，近期比往年也不行。本院认为：原告与被告经口头协商，被告自愿到原告的经营场地租赁摊位货台进行经营，是双方真实意思的表示，且被告已实际自2017年5月份即入驻原告场地进行经营，可见双方之间虽无书面合同，但双方之间存在事实上的租赁合同关系，对该事实本院予以确认，本案系场地货台租赁合同纠纷。双方建立合同关系后，均应按照约定全面、及时、善意、诚信履行各自的义务。本案争议焦点：一、涉案《租赁合同》是否解除问题；二、原告诉求的款项能否得到支持。本院作如下分析：争议焦点一、涉案《租赁合同》是否解除问题。结合当事人陈述、举证及自认，本院分析如下：1.原、被告双方均认可未签订书面合同，且原告在诉讼中自认，如商户持续在原告的场地进行经营，租赁费和管理费仅收取一种，可见原告在被告入驻其经营场地时，双方并未对租赁期限作出明确约定，故原、被告双方之间存在的合同关系系不定期租赁合同关系；2.2020年春节前后国内爆发的新冠疫情是个不争的事实，受疫情影响，被告权衡再三，个人决定不再经营所租赁的货台，亦在情理之中；按照法律规定，不定期租赁合同的承租人可随时解除合同，故被告选择与原告解除合同并无不妥。3.被告于2020年5月21日自原告处盘点并搬出，原告方未加阻拦，说明被告以自己的实际行动明确表示与原告解除合同，原告亦未做反对表示。可见原、被告双方之间的不定期租赁合同已自2020年5月21日解除，对该事实本院予以确认。争议焦点二、原告诉求的款项能否得到支持。根据当事人陈述、举证及自认，本院分析如下：（一）原告主张租金和管理费51800元（2017年欠交管理费3800元+2018年欠交管理费16000元+2019年欠交租金16000元+2020年半年的租金8000元和管理费8000元）。1.原告主张如商户持续在原告处经营，租金和管理费仅择一收取，且系无期限缓收，如商户中途自原告处搬走不再经营，应补足未收取的款项；被告否认有此约定，原告未提交证据予以证实。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，且应当遵循公平原则，当事人在订立合同时应当合理确定各方的权利义务；即使双方签订过有上述约定的书面合同，其条款效力也有待确认。2.原告提交的经过公证的证人证言，证实原告与商户有过上述约定，但上述两证人应按程序到法庭陈述意见并接受质询，其在能够到法庭接受询问的情况下，未出庭作证，而采取公证证言这种费时耗资的方式，让人存疑，且二证人与原告之间系租赁合同关系，与原告有利害关系，故其证言本院不予采信。3.原告主张被告已经交纳过的费用里面有“租金”，有“管理费”，本院认为，原告在无证据证明其与被告等商户约定“租金”与“管理费”并收的情况下，被告等商户向原告交纳的费用就是使用原告场地柜台的费用（即：租金），至于原告的公司会计凭证记载为什么内容，是原告的行为，原告不能以公司收费凭证记载的内容来确定其收费项目，这有违诚信原则。综上，基于以上理由，本院认为原告无依据向被告同时主张“租金”及“管理费”，原告会计凭证记载的“租金”及“管理费”应是一项费用，本院仅按一项费用（租金）予以确认支持。就原告的该主张，本院分析确认如下：1.被告2017年向原告已足额交纳租金3800元，故原告主张的该年度的管理费3800元，本院不予支持；2.被告2018年向原告已足额交纳租金16000元，故原告主张的该年度的管理费16000元，本院不再支持；3.被告2019年向原告已足额交纳“管理费”16000元，故对原告主张的该年度的租金16000元，本院不再支持；4.原告主张的2020年半年的租金8000元和管理费8000元。本院分析如下：被告抗辩因受疫情影响，原告免除了被告等所有海鲜商户的2020年度的租金，原告予以否认，因被告未能提交证据，本院不予采信。被告经营虽受疫情影响，但原告作为经营者在疫情面前也未幸免，在双方没有达成免租费协议的情况下，本着公平原则，被告应向原告支付其自原告处搬离之前（2019年12月19日至2020年5月21日）的租金6794.52元（16000元/365天*155天），原告主张的超出部分的租金本院不予支持，原告主张的管理费，本院同以上理由，亦不予支持。至于被告抗辩的其租用的4米货台中的1米给相邻摊位的周加刚使用，但该4米货台在原告处的登记是在被告名下，被告应按4米货台的未付租金给付原告，被告如存在损失，可基于其将1米货台处分给周加刚使用的事实，另行与周加刚协商处理，本案不做处理。二、原告主张被告返还经营补贴6000元。原告虽向被告实际发放该款项，但该款项系政府倡导的补贴，其用途是用于疫情面前共渡难关，最大努力减少经营者的损失，即使是原告出资向被告发放，亦是为了补贴商户损失，稳定市场经营需要；原告发放该补贴的时间在被告搬离之前，因被告搬离之前即使停业，停业期间亦系向原告交纳租金的，故被告在无营业收入的情况下仍应承担租金，该补贴就是给予被告的该期间的经营性损失补贴，原告主张被告返还，有失公平，在无证据证明附条件发放（领取必须持续经营）的情况下，原告的该主张无事实及法律依据，本院不予支持。三、原告主张垃圾处理费15920元。被告否认双方建立租赁合同关系时有由被告支付垃圾处理费的约定，原告未能提交证据予以证实；原告虽提交了（日价费发[2003]72号）《文件》，但无证据证明双方在建立租赁合同时原告向被告出示过，也无证据证明原告与被告约定垃圾处理费按该文件标准计付，由被告承担。故对原告的该项诉求，本院亦不予支持。综上,依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条、第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第六十八条、第六十九条、第八十五条、第八十七条、第八十八条、第九十条第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告日照老东关农贸市场有限公司与被告王志均之间的租赁合同关系于2020年5月21日解除；二、被告王志均于本判决生效之日起十日内给付原告日照老东关农贸市场有限公司租金6794.52元；三、驳回原告日照老东关农贸市场有限公司要求被告王志均给付管理费的诉讼请求；四、驳回原告日照老东关农贸市场有限公司要求被告王志均返还经营补贴6000元的诉讼请求；五、驳回原告日照老东关农贸市场有限公司要求被告王志均给付垃圾处理费15920元的诉讼请求；六、驳回原告日照老东关农贸市场有限公司本案的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1642元，由原告日照老东关农贸市场有限公司负担1492元，由被告王志均负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘善霞人民陪审员  孟 乐人民陪审员  郭长征二〇二〇年九月二十七日法官助理赵兰倩书记员张翠翠