江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初7853号 原告：贾玉娜，女，1994年5月17日出生，汉族，住河南省范县。 委托诉讼代理人:胡修超，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:孙良才，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。 被告：常熟茂辛置业有限公司，住所地江苏省常熟市辛庄镇新阳大道100号603室，统一社会信用代码91320581MA1WYD8851。 法定代表人：蒋立丰，总经理。 委托诉讼代理人：巢冬艳，江苏强森律师事务所律师。 原告贾玉娜与被告常熟茂辛置业有限公司（以下简称茂辛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾玉娜及其委托诉讼代理人胡修超，被告茂辛公司委托诉讼代理人巢冬艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾玉娜向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的商品房认购书；2.判决被告返还原告购房款482491元及利息（利息计算方式：以482491元为基数，自付款之日2020年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际返还之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年2月份，原告与丈夫袁青松为了给即将出生的宝宝一个稳定的家庭，便计划在苏州买房，也去看过了几家楼盘，正处在考虑还没有下定决心的时候，被告方销售人员孔瑞不知从哪里得到消息，便联系原告去被告处看房。看房协商的过程中，原告曾一再向孔瑞反映是夫妻两个共同买房，户口簿在老家，家里不肯给，自己的征信不好，可能无法办理贷款等实际情况，孔瑞则答复原告说：“手续问题我会想办法帮助你们解决，征信问题也是可以解决的，我们公司有渠道可以协助帮你洗白征信”。原告犹豫，不敢相信，便托辞回家考虑后做决定。此后，孔瑞多次通过打电话、上门联系原告丈夫，做原告丈夫的思想工作，并一再保证说没有问题的，有问题她们公司也可以帮助解决的。2020年3月14日，原告在孔瑞的一再催促下，和被告方签订了认购书，交了购房定金5万元。此后，孔瑞更加频繁地联系原告和原告丈夫，催促原告和丈夫交房屋首付款。3月25号，原告和丈夫、中介方匆匆驱车来到被告处，被告工作人员催促尽快支付首付款，原告陈述了征信状况，被告工作人员称不影响。后原告按照被告推荐，与招商银行信贷人员沟通，其明确表示，原告的信用卡逾期次数太多，没有办法办理贷款。原告无奈，再次联系孔瑞说明情况，不料，孔瑞的态度大变，不但不去想办法协助原告解决问题，反而指责原告没有告诉其实际情况。后又称可以给原告推荐洗白征信的机构，费用10万块，而且不保证能够漂洗成功，且不管结果成败与否概不退款。综上所述，被告方利用自己的优势地位，为达到销售目的，不择手段地欺骗原告与其签订认购书、商品房买卖合同（样稿），骗取原告首付款。被告作为开发商，对于购房人的购房资格、贷款条件具有审查的义务，本案中，原告多次告知被告征信可能有问题，但被告仍诱使原告签订认购书、缴纳首付款，其行为明显有违诚信。认购书本质系预约合同，在磋商订立正式本约合同过程中，因贷款征信问题未成功签订本约合同，原告有权要求解除合同，退还购房款。为维护原告合法权益，现根据《合同法》等法律规定，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院在依法查明事实的基础上，判如所请。 被告茂辛公司辩称，原告所述与客观情况不符。首先，原被告双方已经签署了商品房买卖合同，而且相关的条款也已经与认购书进行了变更，特别是首付款金额，且原被告双方也已经按照双方签署的商品房买卖合同实际履行，原告按照合同约定支付了相应的首付款。商品房买卖合同签订且生效后，商品房认购书已经自动失效。原告要求解除商品房认购书的前提已经不存在。其次，原告要求返还购房款以及支付相应利息的事实与理由依据不足，被告并不存在任何违约情形，反而是原告自身原因，违反了双方签订的商品房买卖合同，应当由其自行承担不利后果，被告保留主张原告违约责任的权利。因此应当驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2020年3月8日，贾玉娜在《常熟世贸云熙阁购房温馨提示》上签名。该温馨提示中载明：“一、基本情况……8、合同备案登记提示：实际合同备案登记时间以房管部门系统为准，该日期可能受签约先后、系统整改等因素影响，未经房管部门备案的《商品房买卖合同》同样具备法律效力。”该温馨提示第六条“承诺确认”处载明：“您的职业顾问对您的购买行为，是否有除合同和售场公示以外的承诺？如有，请项目营销负责人确认签字：如没有，请您确认签字：”，贾玉娜在“如没有，请您确认签字：”处签名。 当日，茂辛公司另向贾玉娜提供《贷款温馨提示》一份。该温馨提示载明：“1、请您在购房前根据银行及公积金中心的条款及相关规定确认您是否满足相关贷款资格；2、我司销售人员关于贷款的说辞等仅作参考，具体的贷款比例、金额、额度、利率、放贷时间等信息应以银行和公积金中心审批为准；3、如因贷款问题造成您付款不足，不足部分您应当按照《商品房认购书》、《商品房买卖合同》约定的付款期限内予以补足。”该温馨提示下方另载明：“上述贷款提示出卖人在销售过程中已提示本人阅读，本人已完全知悉上述内容，本人对此不提出任何异议或要求。本人承诺本次的购买决定系在充分理解并慎重考虑做出的。”贾玉娜在该贷款温馨提示下方签名。当日，贾玉娜向茂辛公司支付定金5万元。 2020年3月14日，贾玉娜（乙方）与茂辛公司（甲方）签订一份《商品房认购书》，约定，乙方向甲方认购常熟辛庄大道项目3#楼××室，物业用途为住宅。预测建筑面积115.64平方米，物业建筑面积单价为14325.01元，总房价为1656544.16元，享受优惠后最终价：1602491元（且需按时签约）。认购书第二条“签约和付款”约定：“（一）付款方式：按揭付款1.1按揭付款：首期房款为总房款的30.58%，即人民币：伍拾零万陆仟伍佰肆抬肆元壹角陆分整(RMB：50654416元)，乙方应于本协议签订后5日内支付。1.2余款为总房款的69.42%，即人民币：壹佰壹拾伍万零仟零佰零拾零元整(RMB：1150000元)(以按揭银行审批额度为准)，乙方必须在签署《商品房买卖合同》之日起30天内付清。乙方应当于签署《商品房买卖台同》前提供真实完整按揭贷款资料。如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额(无论何种原因)，乙方应当在签署《商品房买卖合同》之日起30日内，自筹资金补足差额。(二)签约乙方按照付款方式约定支付首期房款或全部房款(一次性付款情况下)后，应在当日前往甲方售楼处与甲方签署《商品房买卖合同》以及相关文件。”认购书第三条“其他约定事项”约定：“1、为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金人民币50000.0元整(大写伍万零仟零佰零拾零元)，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，乙方之前直接向甲方交付的意向金等(如有)在本协议生效后自动转为定金；签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款。2、双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款(在双方协商一致的情况下可变更)，且乙方在签订本认购书之前，已经阅读并充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及相关文件之内容，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件(包括但不限于房价款支付、面积误差处理、交付标准和交付时间、建筑质量、违约责任、争议解决方式等)甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以《商品房买卖合同》以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可按第三条第3款约定行使相关权利。3、非因甲方原因，乙方若未完整、适当履行约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人(无需另行通知乙方，本认购书自动解除)，同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的全部赔偿，双方承诺不再向对方追究任何责任及不再提出任何赔偿主张。……13、本认购书一式三份，自双方签订之日起生效，具有同等法律效力。本认购书生效后将取代双方已签署的定金协议/合同（若有）及与本认购书性质相同的其他法律文件。甲、乙双方日后签署的《商品房买卖合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书中的约定相一致。自《商品房买卖合同》生效之日起，本认购书即行失效，以《商品房买卖合同》为准。” 因贾玉娜表示资金在理财产品中，部分资金于2020年3月26日到期，无法按期签约，故贾玉娜申请在2020年3月26日签约，仍享受按时签约优惠。 2020年3月25日晚上，贾玉娜及其丈夫袁青松至茂辛公司售楼处，茂辛公司员工向贾玉娜提供编号为Y20200003769的《商品房买卖合同》一份，贾玉娜在该合同尾部“合同双方当事人签章”处签名，并在合同中“付款方式及期限”、“买受方逾期付款的违约责任”等合同条款处签名，并书写日期“2020年3月26日”。该合同封面载明：“仅为合同样稿，不作为正式合同文本”。该合同约定贾玉娜为买受方，茂辛公司为出卖方，由贾玉娜购买茂辛公司开发的位于常熟市辛庄大道以东、新阳大道以南的云熙阁3#住宅单元××室商品房一套。合同约定建筑面积115.64平方米，总价款1602491元。合同第六条约定，首付款为482491元，买受方应在本合同签订当日支付482491元，剩余房款112万元由买受方通过申请贷款支付，且买受方应保证于2020年4月24日内出卖方收到全部剩余房款。买受方未按合同第六条约定向出卖方支付房价款的，逾期在180天内，自合同第六条约定的相应房价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应借款之日止，每逾期一天，买受方按天翔出卖方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起15天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按总房款的10%向出卖方支付违约金；造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。出卖方应当在2020年12月30日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。合同第二十六条约定：“本合同电子文本网上备案前，买卖双方必须在纸质文本上签章。出卖方应当在纸质文本打印之日起15日内及时将电子文本提交网上备案。”合同第二十八条约定本合同自双方签章之日起生效。合同还对其他事项作了约定。 当日19:41，原告丈夫袁青松POS刷卡支付432491元。2020年3月8日支付的定金5万元转化为首付款。故原告已付清首付款。当晚，原告贾玉娜另与银行签订贷款合同。因原告征信存在问题，导致贷款无法发放。 2020年4月4日，茂辛公司销售人员孔瑞与原告丈夫袁青松微信联系，该销售人员称：“哥哥你也是买过两套房的人了，首先你买我们的房子，当时也问过了你们俩的征信报告问题，你说了征信没问题也没逾期，3月8号晚上签字交定金的，我们公司规定五天内交首付，你说无锡房子卖掉了，尾款还没有拿到，那我说去帮向公司申请时间。我们约定好了3月25号来交首付跟办贷款资料，3月20号一直叮嘱你让你们提前去拉征信办贷款需要，我3月21号就把招商银行人员提前微信推荐给你了，让你们加一下微信，还特意提醒不要忘记拉征信报告，25号来交首付你们征信报告还没去拉来，你老婆竟然身份证都没带来，当时有身份证银行可以帮你查一下征信的，你老婆说有逾期说贷不了款，银行人员详细问了你老婆逾期了多久多长时间，你老婆说逾期了三次，当时晚上就让你们签银行合同了，银行也没拒签。” 2020年4月18日原告丈夫袁青松微信联系茂辛公司销售人员孔瑞，要求孔瑞给其商品房买卖合同样稿复印件。后原告拿到该样稿复印件，该复印件上未加盖茂辛公司印章。 审理中，被告提供了商品房买卖合同样稿复印件，该复印件上加盖有茂辛公司销售合同专用章及法定代表人印章。 审理中，原告贾玉娜主张：1、原被告签署的商品房认购书系预约合同。原被告没有签订正式商品房买卖合同，商品房买卖合同样稿不是商品房买卖合同。原、被告签订的样稿不能作为正式的商品房买卖合同。商品房买卖合同首页注明，仅为合同样稿，不作为正式合同文本。样稿是指作为样品的文稿，作为样品的部分书稿、图样等，用来征求意见或者送有关的人审阅。原告与被告签订样稿的本意是为了将来签订正式的商品房买卖合同作为参考，双方对此是有明确约定的，不能机械理解为只要样稿具备了买卖合同的条款，买房与卖方签字确认，样稿就成了买卖合同。在原告签订样稿后，被告也并未对样稿内容进行确认（有原告举证的仅有原告签字确认的样稿为证），在原告起诉解除与被告的预约合同取消了对样稿内容确认的诉讼程序后被告才对样稿进行补签章确认。这表明原被告双方自始至终都没有对样稿的内容达成合意。即使商品房买卖合同理解为正式房屋买卖合同，被告也需将合同盖章交付原告方能生效。被告始终未向原告交付原件。2、商品房买卖合同关于原告的权利义务的条款内容均是被告预先打印好的格式条款，应认定为无效条款。原告与被告签订的商品房认购书明确约定原告采用按揭贷款方式购买涉案房屋，故按揭贷款构成了原告的主要权利，也是原告愿意与被告签订履行商品房买卖合同的基础。买受方逾期付款的违约责任约定排除了原告作为买方享有的按揭贷款购买房屋的主要合同权利，免除了被告作为卖方履行承担的责任，应为无效条款。3、商品房认购书第二条第一款第1.2项中约定，乙方应当于签署商品房买卖合同前提供真实完整的按揭贷款资料。从这一条款中可以看出原告在签订商品房买卖合同之前，必须要将贷款的资料提交给被告审核。被告应当对原告提交的贷款资料是否具有贷款资格进行审核的当然义务。被告不仅没有进一步对原告的贷款资料资格进行审核，确认原告的贷款资格反而诱导原告确认商品房买卖合同，故被告对本案的预约合同的解除应当承担主要的过错责任。因此，原被告签订的商品房买卖合同样稿仅仅是对样稿条款的确认，不构成正式的商品房买卖合同。原告要求解除商品房认购书、返还购房款具有事实和法律依据。 被告茂辛公司主张，合同双方签字盖章承诺达成及成立生效。本案中双方签订的商品房买卖合同具备了所有相关商品房买卖合同的条款，并且并不存在任何胁迫欺诈的情形，完全是原被告双方在自愿的情形下签订。该合同自双方签字盖章时即已成立，而且合同条款明确约定合同自双方签字盖章予以生效。原告也已经按照合同约定履行了主要的付款义务。至于房管部门要求的备案流程，只是一个行政监管的手续问题。因此，原被告双方签署的商品房买卖合同已经成立并生效履行。原告主张解除商品房认购书前提已经不存在。在被告没有任何违约的情形下，原告应该履行双方签署的商品房买卖合同。本案所涉的合同并不存在所谓格式合同。被告的合同并不存在任何加重原告合同义务的情况存在。根据合同以及双方的温馨提示都明确的是原告自行应该了解相关的贷款政策，被告并没有任何合同义务需要来审核资料。因此。原告所主张的理由完全不成立。综上，请求法庭查明事实，驳回原告的诉请。 审理中，被告茂辛公司表示：由于是2020年3月25日晚上签订《商品房买卖合同》样稿，被告负责盖章的行政人员已经下班，所以当天无法盖章，只能将合同交给行政部门隔了一两天才盖的章，盖章后被告即将合同存档。当天原告签字确认后，销售部门自己复印留存了一份仅有原告签字的复印件，在原告讨要合同文本时才给了原告该复印件。 以上事实，由商品房认购书、商品房买卖合同、支付凭证、微信聊天记录、购房温馨提示、贷款温馨提示、销售部内部申请单及本案庭审笔录等在案佐证。 本案争议焦点为：《商品房买卖合同》样稿是否构成本约，原告要求解除商品房认购书并据此要求退还购房款的主张是否成立。 本院认为，2020年3月14日，原、被告签订商品房认购书。2020年3月25日，原告在被告提供的《商品房买卖合同》样稿上签字，后被告在该《商品房买卖合同》样稿上加盖销售合同专用章。原、被告双方签订了《商品房买卖合同》样稿。该合同约定自双方签章之日起生效。故本院认定原、被告签订的商品房认购书、《商品房买卖合同》样稿系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记的有关事宜；(11)解决争议的方法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。”本案所涉《商品房买卖合同》虽为样稿合同，但内容详尽，具备了《商品房销售管理办法》关于商品房买卖合同的各项主要条款内容，而且原、被告双方也已经根据签订的《商品房买卖合同》样稿的条款内容进行履约。原告按约于合同签订当日付清了合同约定的首付款482491元，剩余房款原告也已经与银行签订贷款合同，只是因为原告征信原因未获批准而无法发放贷款，而被告作为出卖人也已经按照《商品房买卖合同》样稿的约定收受了原告支付的首付款。基于上述分析，本院认定原被告签订的《商品房买卖合同》样稿应当认定为商品房买卖合同，构成本约。 商品房认购书为以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。商品房认购书约定自商品房买卖合同生效之日起，本认购书即行失效，以商品房买卖合同为准。本案原告诉请的前提和基础是双方未形成涉案商品房销售合同的本约。但根据本院前述分析，原被告双方签订的本约合同即《商品房买卖合同》样稿已生效。现原告要求解除预约合同即商品房认购书的前提已不存在。故原告诉请要求解除商品房认购书，并要求被告返还购房款及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。依据原告的诉请内容，对于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》样稿能否继续履行，原告是否有权解除《商品房买卖合同》样稿，并非本案处理范围，本院不予理涉。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告贾玉娜的诉讼请求。 案件受理费减半收取9611元，由原告贾玉娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  孙秀芹 二〇二〇年九月二十五日 书记员  唐梦茹