广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7873号原告：谭咏珊，女，1983年8月1日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：段国臻，男，1984年1月12日出生，汉族，住广州市海珠区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。被告：周刚，男，1974年4月25日出生，汉族，住湖北省武穴市。原告谭咏珊、段国臻与被告周刚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段国臻及其与原告谭咏珊的共同委托诉讼代理人刘正超到庭参加了诉讼。被告周刚经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭咏珊、段国臻向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告支付违约金260000元；3.被告腾退广州市番禺区沙湾镇中华大道505号金沙苑×座×梯×房，并自起诉之日起至腾退完毕之日止按3500元/月向原告支付占有使用费；4.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告谭咏珊、段国臻变更其第2、3诉讼请求为：2.被告向原告支付违约金252000元；3.被告自起诉之日起至2019年7月30日止按3500元/月向原告支付占有使用费，共3600元。事实和理由：2019年1月7日，原告、被告及经纪方广州市番禺区沙湾家满房地产中介服务部签订《房屋买卖合同》（一次性支付房款），合同约定：原告将广州市番禺区沙湾镇中华大道505号金沙苑×座×梯×房出售给被告；物业成交价为270万元，购房定金6万元，被告应于合同签订当日支付5000元，剩余55000元须在2019年1月12日前支付，双方于2019年5月1日前申请办理该物业产权过户、递件与缴税手续，在房地产交易中心成功受理本次交易过户登记手续当天，被告须支付楼价余款264万元给原告；任何一方出现违约，违约方须支付总房价l0%作为违约金给守约方。合同签订后，原告已将案涉房屋交付给被告使用至今，但被告仅向原告支付了l万元定金，原告曾多次催告被告要求其按合同约定履行付款义务，但被告一直拒不履行。后被告于2019年5月支付定金8000元，在本案起诉后，被告已于2019年7月30日将涉讼房屋返还予原告。综上所述，被告的行为已构成根本违约，原告为维护自身合法权益提起诉讼。被告周刚未答辩，亦未向本院提交任何证据。原告谭咏珊、段国臻在被告周刚缺席庭审的情况下围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据原告谭咏珊、段国臻的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区沙湾镇中华大道505号金沙苑×座×梯×的房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为谭咏珊，建筑面积为120.18平方米，共有情况为单独所有。2.2019年1月7日，段国臻、谭咏珊共同作为卖方，周刚作为买方与案外人广州市番禺区沙湾家满房地产中介服务部作为经纪方签订《房屋买卖合同》（一次性支付房款），约定卖方以2700000元成交价将涉讼房屋出售予买方；购房定金为60000元，买方应于签订本合同当日支付给卖方并自动转为部分楼款；买卖双方于2019年5月1日前向房地产交易中心申请办理产权过户、递件与缴税手续，买卖双方不得借故拖延，否则视为违约；在房地产交易中心成功受理本次交易过户登记手续当天（缴纳交易中心手续费之前），买方必须支付楼价余款2640000元；买卖双方约定在卖方收齐楼款三天必须将该物业交付给买方使用；如因买方原因造成该物业不能办理产权过户登记手续，或因买方不履行或不按时履行本合同各条款的规定以致本合同不能顺利完成，则视为买方违约，如买方违约，卖方有权没收买方应付之定金，且有权再将该物业售予任何人，但卖方不得再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；该合同落款处手写备注：①买卖双方约定在签订本合同当日支付第一部分购房定金5000元，剩余定金55000元买方必须在2019年1月12日前支付给卖方；②买方有权改变买受人；③买卖双方约定买卖双方任何一方出现违约，违约方必须支付总房价10%作为违约金支付给守约方；等等。同日，周刚作为买方与谭咏珊、段国臻共同作为卖方签订《补充协议书》，约定为促进交易顺利进行，满足双方要求，经买卖双方友好协商后，买方自愿在银行通知卖方存款还贷当天提前支付购买该物业的楼款920000元给卖方作为赎该物业房地产权证之用（以银行为准）；卖方必须于2019年2月1日前申请还清该物业抵押贷款手续，否则视为违约，如果卖方违约，卖方必须退还上述首期楼款给买方，同时卖方必须承担该合同违约赔偿责任；买卖双方同意在签订本合同当日卖方将该物业交付给买方使用；等等。3.2019年4月17日，广东循理律师事务所受谭咏珊、段国臻委托向周刚邮寄《律师函》，告知：合同签订后周刚仅支付1万元，剩余5万元定金至今未付，已构成严重违约，请于2019年4月21日前支付剩余5万元定金，并于2019年5月1日前准备好264万元楼价余款，并于办理产权过户、递件与缴税手续当日一次性支付，否则将依法解除《房屋买卖合同》并追究周刚的违约责任。4.2019年6月24日，谭咏珊、段国臻提起本案诉讼。庭审过程中，谭咏珊、段国臻称虽涉讼房屋的登记权属人为谭咏珊，但该房屋为谭咏珊与段国臻的夫妻共同财产。2018年其曾与欧阳柳子就涉讼房屋签订房屋买卖合同，并因欧某违约诉至法院，案号为（2019）粤0113民初1291号，该案起诉后因欧某承诺另找买家即周刚接手，故其没有缴纳诉讼费，该案因其逾期缴费按撤诉处理。其与周刚签订《房屋买卖合同》后，周刚于当天支付定金5000元，于2019年3月支付5000元，于2019年5月8日支付8000元，合共支付定金18000元，剩余定金42000元至今未付。在《房屋买卖合同》约定的履行期限届满后，周刚以资金困难为由要求其宽限几天，其亦表示同意，但双方未就具体的履行期限再行约定，只要周刚支付房款其就同意继续履行，但周刚一直以各种理由拖延，未再支付剩余房款。因定金是履行合同的前提，而周刚未全额支付定金，故后续未再履行《房屋买卖合同》。因周刚违约导致本案纠纷，其有权要求解除合同。其已将涉讼房屋交由周刚使用，故在上述合同解除后，周刚应向其支付占有使用费。因本院以其他方式无法与周刚取得联系，故本院依法将本案转为普通程序并向周刚发出应诉公告，现公告期限已届满，未见周刚与本院联系。本院认为，《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。由于该合同包括两个法律关系，一个是谭咏珊、段国臻与周刚之间的房屋买卖合同关系，另一个是谭咏珊、段国臻和周刚及广州市番禺区沙湾家满房地产中介服务部之间的居间合同关系，而本案审理的是谭咏珊、段国臻与周刚之间的房屋买卖合同关系。《房屋买卖合同》约定，周刚在签订该合同当日支付购房定金5000元，剩余定金55000元必须在2019年1月12日前支付。现谭咏珊、段国臻主张周刚仅向其支付了定金18000元，且经其催告后至今未支付剩余房价款，并提交了段国臻与周刚的短信聊天记录、《律师函》等予以证明，对此本院予以采信，故周刚的行为已构成根本违约，谭咏珊、段国臻有权解除合同，故就谭咏珊、段国臻要求解除其与周刚之间的房屋买卖合同关系的诉请，合理有据，本院予以支持。就谭咏珊、段国臻要求周刚支付房价款10%违约金的诉请。虽然《房屋买卖合同》约定，任何一方违约，违约方必须支付总房价10%作为违约金，但综合考虑《房屋买卖合同》的实际履行情况、周刚逾期支付定金的时间节点等因素，房价款10%的违约金明显过高，且谭咏珊、段国臻并未举证证明其因周刚违约而遭受的实际损失，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情认定周刚应向谭咏珊、段国臻支付违约金60000元。鉴于谭咏珊、段国臻已收取周刚支付的定金18000元，故周刚仍应向谭咏珊、段国臻支付违约金42000元。就谭咏珊、段国臻要求周刚支付占有使用费的诉请，如上所述，因谭咏珊、段国臻要求周刚支付违约金的诉请已得本院部分支持，该部分违约金亦足以弥补谭咏珊、段国臻的损失，故就占有使用费的诉请，本院不予支持。综上，本院对谭咏珊、段国臻的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、谭咏珊、段国臻与周刚及广州市番禺区沙湾家满房地产中介服务部签订的《房屋买卖合同》中谭咏珊、段国臻与周刚之间的房屋买卖合同关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、周刚应于本判决发生法律效力之日起五日内向谭咏珊、段国臻支付违约金42000元；三、驳回谭咏珊、段国臻的其余诉讼请求。本案受理费28400元，由周刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  崔冬平人民陪审员  陈敏柵二〇二〇年九月十日书 记 员  凌绮珊