江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初574号 原告:曹达，男，1981年7月5日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：魏卓成，江苏神阙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张昊，江苏神阙律师事务所律师。 被告：凌海玉，男，1982年6月11日生，汉族，住无锡市惠山区××花园××号××室。 被告：付春艳，女，1979年10月26日生，汉族，住无锡市惠山区××花园××号××室。 被告：无锡南山房产经纪有限公司，统一社会信用代码913202063311051817，住所地无锡市惠山区华惠路61号。 法定代表人：高大山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高文龙，该公司职员。 原告曹达与被告凌海玉、付春艳、无锡南山房产经纪有限公司（以下简称南山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹达及其委托诉讼代理人魏卓成，被告凌海玉，被告南山公司的委托诉讼代理人高文龙到庭参加了诉讼。被告付春艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告曹达向本院提出诉讼请求：一、判令双方签订的房屋买卖合同解除；二、要求凌海玉、付春艳共同返还已付房款47万元，并承担违约金154000元；三、南山公司返还5000元中介费，如法院认定不予退还，则由凌海玉、付春艳承担该5000元中介费；四、南山公司对凌海玉、付春艳应承担债务承担补充责任。事实与理由：其与凌海玉签订了房屋买卖合同；其按约支付了47万元购房款后，凌海玉未能涤除抵押，且案涉房屋目前处于查封状态，无法继续履行，遂诉至法院，望判如所请。 被告凌海玉辩称，案涉房屋查封发生在买卖合同签订之后，其可以将查封处理好，望法院给予一定的时间；对于违约金，其不能接受，违约并非其造成。 被告付春艳辩称，合同签订在双方离婚之后，其不同意承担共同责任。 被告南山公司辩称，其在居间服务中没有过错，不同意返还5000元中介费。 经审理查明：2019年10月19日，曹达与凌海玉通过中介南山公司签订了无锡市房屋转让协议，付春艳未在合同上签名。合同约定：曹达向凌海玉购买坐落于无锡市惠山区××花园××号××室房屋；该房屋设定抵押权人为农商银行，凌海玉应在2019年12月4日前办理还清银行贷款并注销抵押手续；房屋价款7万元，曹达支付定金5万元，于2019年10月19日前支付3万元，于2019年10月21日前支付3万元；首付款47万元需由曹达在2019年11月1日前支付完毕；剩余30万元购房款由曹达通过银行贷款方式支付，该贷款需取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付；曹达贷款审批后续通过三日内，双方办理产权变更手续；房屋过户后，凌海玉收到房款后继续居住，每月向曹达支付租金1200元；凌海玉保证对房屋享有完整所有权及使用权，如该房屋在转让前存在产权纠纷、债务、税务、租赁、抵押及拆改事宜，影响合同履行的，由凌海玉负责解决，并承担由此给曹达带来的一切损失；买卖双方如有一方拒绝履行合同或者单方面解除合同，违约方需向另一方支付总房价款20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿，南山公司收取的佣金不予退还，由违约方承担佣金（总房价的3%）。合同签订后，曹达按约向凌海玉支付了47万元购房款，其中部分金额支付至付春艳帐户。案涉房屋未向曹达交付，由凌海玉居住至今。曹达另向南山公司支付了中介费5000元。由于案涉房屋存在查封，合同一直未再继续履行。 另查明，凌海玉和付春艳原系夫妻关系，于2019年6月19日离婚。审理中，凌海玉提交了双方签订的离婚协议，内容包括案涉房屋归付春艳，贷款由凌海玉偿还。审理中，付春艳称案涉房屋夫妻共同财产，离婚时确实归其所有，但考虑到两人还有孩子，凌海玉经济情况也确实不好，遂同意凌海玉出卖该房屋；其同意凌海玉出卖房屋，也代收了款项；因二人原一起开公司，经营走账都通过其名下帐户，故房款也是由其代收；但相关款项最后都是交给凌海玉使用了，案涉房屋实际是归凌海玉所有了。凌海玉亦称案涉房屋系由其一人购买，原开公司时是通过付春燕银行卡走账的，故房款也由付春艳代收。曹达表示对离婚协议真实性无法确认，并称合同签订时，付春艳是在场的，其也与付春艳交流过购房事宜；付春艳参与了合同订立，也实际收取了款项，理应承担共同责任。 再查明，案涉房屋登记在凌海玉名下，目前设有两处抵押，一处债权人为无锡农村商业银行股份有限公司，担保金额为21万元，债务期限自2017年8月29日至2046年8月7日；另一处债权人为李德虎，担保金额30万元，债务期限自2017年12月7日至2020年12月7日。案涉房屋于2019年12月17日被无锡市滨湖区人民法院查封，查封案件号为（2019）苏0211执保1682号。凌海玉称该查封系因另外的运输合同纠纷。 关于抵押情况，曹达称合同签订时，中介告知其仅有一项抵押，凌海玉和付春艳隐瞒了另一抵押信息，其遂签订了合同；南山公司未进行充分的产权调查，具有过错。南山公司称其在签订合同时通过手机查询了产权信息，当时无查封信息，只能看到有抵押信息，不能看到有几项抵押，凌海玉表示只有一项银行抵押；由于现场查询需要凌海玉身份证，其通知凌海玉至不动产中心查询，凌海玉一直在外地，故一直未作查询。 以上事实有房屋买卖合同、转账记录、收据、产权信息、离婚证、离婚协议以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，曹达和凌海玉签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方理应恪守。本案中，曹达作为买受人履行了首付款的支付义务。而凌海玉在收取购房款后，并未在合同约定的时限内涤除案涉房屋上的抵押权。该房屋在2019年12月又被法院查封，凌海玉也未能在合理期限内使查封状态解除，造成合同履行不能。凌海玉理应承担违约责任。曹达主张解除合同，于法有据，本院予以支持。鉴于合同的履行状态，凌海玉应向曹达返还购房款47万元。曹达主张违约金154000元，符合合同约定，本院予以支持。 关于中介公司的责任，双方合同通过中介公司已经订立完成。南山公司在没有对案涉房屋权利负担情况充分调查的基础上，即促成双方订立合同，确实存有一定的瑕疵。但是，曹达支付的首付款已接近两处抵押担保的债权金额。凌海玉在取得购房款后如能及时涤除抵押权，并不会影响合同的履行。现有证据也不足以证明南山公司存在故意隐瞒影响订立合同的重大事项或者提供虚假情况的行为。合同履行不能系凌海玉违约造成。依据合同约定，违约解除合同，中介方不予退还中介费用，由违约方承担中介费用。故曹达要求南山公司退还5000元中介费用，于法无据，本院不予支持。依照合同约定，该5000元中介费应当由凌海玉承担。曹达主张凌海玉支付5000元中介费用，本院予以支持。曹达另主张中介公司对购房款及违约损失承担补充赔偿责任，于法无据，本院不予支持。 关于付春艳的责任，案涉合同签订在凌海玉、付春艳离婚之后，凌海玉和付春艳已无身份关系上的牵连，付春艳没有承担共同责任的法定依据。本案中，付春艳并未在合同上签名，其仅是许可凌海玉处分案涉房屋。即便付春艳参与了购房事宜协商，代收了房款，也难以认定其具有接受合同约束，履行合同义务并承担合同责任的意思表示。故曹达主张付春艳承担共同责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条、第四百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、曹达和凌海玉签订的房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日解除。 二、凌海玉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还曹达购房款47万元及中介费5000元。 三、凌海玉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付曹达违约金154000元。 四、驳回曹达的其他诉讼请求。 如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取计10090元，保全费3790元，合计13880元，由凌海玉负担。上述费用由曹达预付，曹达可自本判决发生法律效力之日起向本院申请退回案件受理费和保全费。凌海玉应于本判决发生法律效力之日十日内向本院缴纳应负担的案件受理费和保全费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  黄树杰 人民陪审员  顾玲花 人民陪审员  张 帅 二〇二〇年九月二十五日 法官 助理  顾正阳 书 记 员  许 姣