河北省盐山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0925执异56号 异议人：刘博民，男，1970年8月4日出生，汉族，住盐山县。 申请执行人：刘佳，女，1985年9月19日出生，汉族，住盐山县。 评估机构：河北金盛德房地产估价有限公司，住所地河北省石家庄市新华区中华北大街50号军创园2-2-701。 法定代表人李宗启，公司经理。 在本院执行刘佳与刘博民借款合同纠纷一案中，异议人刘博民对河北金盛德房地产估价有限公司作出的冀金盛德【2020】（估）字第09002号房地产估价报告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 刘博民称，异议人于2020年9月8日收到河北金盛德房地产估价有限公司关于异议人名下位于盐山县农村信用联社家属楼区作出的冀金盛德【2020】（估）字第09002号房地产估价报告，异议人认为评估报告评估的房地产评估的房产价值明显过低。请求贵院撤销河北金盛德房地产估价有限公司作出的冀金盛德【2020】（估）字第09002号房地产估价报告。并请求贵院依法指定其他具备资质的估价机构对异议人的涉案房产的价值重新作出评估。 河北金盛德房地产估价有限公司称，异议人提出的周边房产均价已超过8000元/平方米，根据其公司估价师调查、了解，盐山县个别社区房屋挂牌价格在8000元/平方米以上，甚至9000元/平方米以上，例如盛世佳苑、华都御府、世纪名门等，这类房屋证件齐全，除位置好，周边配套设施齐全外，社区有一定规模，内部环境、设施、物业管理等条件相对完善。此外盐山县大多数成套住宅挂牌价格在5000-7000元/平方米，这类房屋证件齐全，社区规模、内部环境、设施、物业管理等条件一般。除此之外房屋价格的高低还受房屋面积、朝向、楼层、内部格局等多因素影响。其公司估价师通过对周边房地产市场调查了解，估价对象所在的联社小区，证件齐全能办理常规过户的房产实际成交单价在5000-6000元/平方米。估价对象为异议人名下位于盐山县农村信用联合社家属楼区住宅用途房地产，建筑面积共计323.23平方米，建购年代为2001年。该房屋因土地遗留问题不能在房管局正常交易过户，买受人群受限，造成其价格远低于同区域住宅价格。另外委估房屋面积三百余平，总价值量大，同样限制了部分买受人。评估人员通过调查了解该区域类似物业房地产市场行情，选取可比案例，结合委估房产的实际状况，进行相应交易日期、交易情况以及区域因素、个别因素修正，运用比较法对委估房产市场价值进行测算，最终确定的委估对象市场价值。 刘佳对河北金盛德房地产估价有限公司的答复发表质证意见，盐山县人民法院依据程序委托了具有鉴定评估资质的评估公司，该公司指派执业人员对现场进行勘察并得出评估意见，其程序合法、结论具有参考价值。刘博民所称的理由没有事实依据、没有考虑到涉案房屋现状。故请贵院驳回刘博民的异议申请。 刘博民对河北金盛德房地产估价有限公司的答复发表质证意见，1、《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条明确赋予当事人对评估报告提出异议的权利，其第二款是对重新委托评估的异议范围权利得明确，而不是对异议范围的限制。对于评估异议应当纳入执行异议程序，由执行裁决部门作为审查主体，对当事人等提出的各类评估异议进行审理，在审查范围上既包括程序性审查，也包括对评估报告的内容进行实质审查。2、人民法院对委托评估行为具有监督职能，而不是单纯的委托关系。评估结果将为人民法院执行工作提供参考和依据，其合法性与合理性应当受到法院监督。3、评估结果严重背离实际价格，不具备客观性和真实性。近年来，当地的房地产市场一直处于持续上升的情况。该房地产处于核心商业区域最好的地段，价格不断上涨。但评估报告中该房屋的市场价值仅为133.49万元，单价为4130元。评估市场价值竟为实际交易价格的50%，该评估价格根本不具有客观性和真实性，评估结果已经严重背离实际情况。4、评估方法违反《房地产估价规范》的强制性规定。评估机构不应该仅用比较法，而应结合收益法或成本法进行评估。《房地产估价规范》4.1.2条规定，评估对象及其同类房地产通常有租金收益的，应选用收益法。被评估的房地产作为处于盐山县核心商业位置，且为独栋别墅，租金收益非常高，应当结合收益法进行评估。《房地产估价规范》4.1.3条规定，当评估对象适用两种或两种以上评估方法的，应同时选用，不得随意取舍。而被评估房屋既可产生租金收益，又有类似房产比较，故不能仅用比较法，而应结合收益法或成本法进行评估。评估机构违反《房地产估价规范》的上述强制规定，仅用比较法进行评估是错误的，因为评估方法错误致使房屋评估价格远远背离实际价值。5、评估程序严重违规。根据《房地产估价规范》3.0.1条，评估机构应当收集评估所需资料，使用对比法更应收集及类似房产的价值资料进行比较，但评估报告未显示存在此程序，亦未见任何对比资料。根据《房地产估价规范》第7部分规定，评估报告应当具有“估价技术报告”，但本评估报告中缺失该项报告，没有任何技术上的分析和计算，严重违法规定。同时，《房地产估价规范》4.2条、7.0.19条第6款均规定，对比法应当选取可比实例。而该评估报告使用对比法，但未列举可比实例，严重缺项。综上，该评估报告的内容及评估程序严重违规。6、选定评估机构的程序违反司法解释的规定。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定，评估机构首先由当事人协商一致经人民法院审查确定。但本案中，作为前置协商程序，我从未收到人民法院对评估机构进行协商选定的通知或告知，故选定评估机构的程序违法司法解释规定。2、程序上的问题是，法院应当告知当事人有权协商选定评估机构的权利，即使没有当事人的地址确认书或无法联系，但告知该权利的前置程序不应当缺失，法律关于送达方式也有明确规定，人民法院可以行使；对于能否实现协商选定评估机构，人民法院不应也无权自行推定无法实现，就省略该前置程序。综上，请求撤销《评估报告》，并重新进行评估。 本院查明，在执行刘佳与赵明臣、刘博民借款合同纠纷一案过程中，本院于2020年7月17日向被执行人刘博民邮寄送达（2020）冀0925执658号选择评估拍卖机构通知书，通知其内容如下：“本院在执行申请执行人刘佳与被执行人赵明臣、刘博民借款合同纠纷一案中，责令被执行人赵明臣、刘博民履行生效法律文书确定的义务，但被执行人赵明臣、刘博民至今未全部履行生效法律文书确定的义务。本院于2019年7月16日以（2019）冀0925民初1885号民事裁定书，查封了被执行人刘博民名下位于盐山县农村信用联合社家属楼一处（产权证号：13××79），并拟对该查封财产予以评估拍卖。现通知你们于2020年7月31日上午9时到本院技术室对拍卖标的物进行议价、定向询价和网络询价以确定拍卖参考价；如不同意上述三种方式确定拍卖标的物的参考价值或不按本案指定的时间到场，本院将依法通过随机摇号的方式确定价格鉴定评估及拍卖机构。在确定价格鉴定评估及拍卖机构后第五天（节假日顺延）上午9时到拍卖标的物现场进行评估勘验，评估勘验完毕后30日到本院领取评估鉴定报告，如对评估鉴定报告结果不服，在收到评估鉴定报告后10内，向本院书面提出异议，逾期本院将依法对涉案标的物进行拍卖。”2020年7月22日，该选择评估拍卖机构通知书由刘博民的妻子窦洪利签收。异议人刘博民收到上述通知书后，其未按通知指定的时间到场参与选择评估拍卖机构。本院依法通过随机摇号的方式确定河北金盛德房地产估价有限公司作为该涉案标的物的价格鉴定评估机构。2020年8月17日，河北金盛德房地产估价有限公司对涉案房产进行了现场评估勘验。于2020年9月3日作出冀金盛德【2020】（估）字第09002号房地产估价报告。 本院认为，委托评估是人民法院在执行案件拍卖被执行人财产过程中的辅助行为，当事人及其他利害关系人对评估报告有异议的，有权在收到评估报告后十日内向人民法院提出。本案执行过程中在选择评估拍卖机构之前，本院依法向异议人刘博民送达了选择评估拍卖机构通知书，异议人刘博民收到上述通知后，其未按通知指定的时间到场参与选择评估拍卖机构。本院依法通过随机摇号的方式确定河北金盛德房地产估价有限公司作为该涉案标的物的价格鉴定评估机构，程序合法，并无不当。河北金盛德房地产估价有限公司具备房地产价格评估鉴定资质，出具冀金盛德【2020】（估）字第09002号房地产估价报告的评估人员亦具备相应评估资质。评估报告的评估结果作出时结合了委估房产自身的建筑面积、建构年代、因土地遗留问题不能在房管局正常交易过户，及周边房地产市场交易情况等相关综合因素，具备客观性。另外，房产评估价格只是客观地反映出估价对象在评估时的市场价值，目的是为辅助执行法院确定财产处置参考价提供参考依据，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场的检验。综上，本案评估机构河北金盛德房地产估价有限公司对涉案标的物作出的评估报告，符合法律规定，不存在程序违法的情形。故本院对异议人刘博民的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回异议人刘博民的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省沧州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  徐彩虹 人民陪审员  赵子厚 人民陪审员  刘 豹 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  黄媛媛