江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初1543号原告（反诉被告）：于方坤，男，1989年9月27日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：姜威，江苏徐淮律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏汇川房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道大连路商业街。法定代表人：林凡，总经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师。原告（反诉被告）于方坤与被告（反诉原告）江苏汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。于方坤及其诉讼代理人姜威，汇川公司诉讼代理人李爽到庭参加诉讼。后转为普通程序，公开开庭进行了审理。于方坤及其诉讼代理人姜威，汇川公司诉讼代理人高立永、李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于方坤向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办证违约金33523元（按房款总额的每日1.7153‱，自2016年11月1日起计算至2018年1月30日止，计450天)；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月26日，原被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于邳州市规划道路北侧“君临华府二期一标段”第44幢3单元602室商品房，总价款434300元，被告应于商品房交付后180天内将办理权属登记需要其提供的资料报备产权登记，如因其原因导致原告不能在规定的期限内取得产权证书的，双方协商解决该争议。因被告逾期履行办理商品房权属证书的义务，双方之间产生争议，未能协商解决，请求判如所请。被告汇川公司辩称，一、原告在答辩人处购买商品房的时间、房号、价款属实。二、原告主张逾期办证违约金，应予以驳回。1、合同第十五条关于逾期办证的处理方式为协商处理，未约定违约金。2、逾期办理房屋产权登记的原因不应归责于答辩人：（1）答辩人开发的君临华府二期一标段项目总建筑面积约22万平方米，该项目申请不动产首次初始登记时，逢房产服务中心测绘科测绘系统升级，无法进行房屋面积测绘工作，同时房产服务中心测绘科全员仅4人，服务邳州大中小型房产开发企业，且测绘面积体量巨大，虽然实测人员加班加点工作，但户型复杂，实测难度大，导致实测报告出具滞后。（2）截止2017年5月24日，答辩人已经具备办理初始登记的材料，之后答辩人到房产局办理初始登记时，房产局基金科又要求已售物业的业主必须全部足额交清住房专项维修资金，依据是徐州市颁布的2015年9月6日施行的《徐州市住宅专项维修基金管理办法》第八条规定，所以答辩人通知未交住宅维修资金的业主前来缴纳，直至2017年11月21日尚有部分业主未缴纳住宅维修资金。答辩人迫不得已代替尚未支付的业主交纳了主张专项维修基金。交清后，邳州市房产服务中心住房基金管理科才出具邳州市物业项目维修资金交纳证明表，答辩人获得该表后又由于不动产管理局设立挂牌不运营，不接受申请不动产登记，在不动产管理局2017年12月19日接受申请时申请不动产登记。（3）2017年5月国土资源局及房产局的部分科室依职权合并，不动产管理局挂牌成立，中间人员定岗、系统升级，不动产局系统于2018年1月投入使用，故直至2018年1月初，不动产管理局才出具不动产登记证明书，此时答辩人才能提交不动产登记证明书从而办理初始登记。3、违约金应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度。本案中，答辩人无过错，原告也并未实际产生损失，故应驳回原告的诉讼请求。反诉原告汇川公司向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告支付违约金4000元（25万元乘以千分之一乘以16天）;2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由:2015年2月26日，双方签订商品房买卖合同。合同附件四之补充协议（二）第3条约定：买受人在签订主合同及补充协议之日起30日内，仍未办理完毕按揭（或公积金）抵押贷款手续（含申请手续、贷款合同签订手续及按揭登记手续等），也未提出变更付款方式的，自逾期之日起30日内（含30日），每日按剩余房款的千分之一支付违约金。按照合同约定反诉被告应于2015年3月28日办理完毕按揭抵押贷款手续，但是反诉被告于2015年4月13日收到按揭回款，反诉被告违约，应支付违约金。反诉被告于方坤辩称，1、合同附件四之补充协议（二）第3条属格式条款，签订合同时反诉原告未提请答辩人注意，且该条款加重了答辩人的责任，应为无效条款。2、所人民法院最终认定该条款有效，则：第一，在实践中，按揭贷款手续是由开发商代办的，贷款的银行也是开发商指定的，买方只负责提供资料、签字，即使在30日内未办理完毕相关手续，也不是答辩人的责任；第二，反诉原告以其收到按揭回款的时间计算答辩人的违约时间，无事实依据，合同中并无对于按揭回款时间的特别约定，答辩人并无义务保证放款时间，且银行放款是银行根据自己的资金使用情况自行决定，答辩人无法控制放款时间；第三，该条约定的违约金过高，每日按剩余房款的千分之一计算违约金，即月息达到了3分，显著高于原告主张的逾期办证违约金的计算标准，根据权利义务相对等原则、公平原则，该条款对于答辩人并不公平。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合认定案件事实如下：2015年2月26日，于方坤与汇川公司签订《商品房买卖合同》，约定：房屋位于君临华府二期一标段44幢3单元602室，房屋价款为434300元；付款方式为其他方式，具体约定见附件四合同补充协议第二条；买受人逾期付款的，在合同继续履行的前提下，买受人应按所欠房款的日万分之一支付违约金；房屋交付期限为2016年5月1日前；出卖人逾期交房的，在买卖合同继续履行的前提下，出卖人应按每日房款的万分之一标准支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，未尽事宜由双方协商解决。该合同附件四补充协议（二）约定：出卖人仅协助买受人办理银行按揭贷款（含公积金贷款），买受人在签订主合同及补充协议签订之日起7日内提交完毕所需申请资料，办理完毕按揭（或公积金）抵押贷款手续；买受人在签订主合同及补充协议之日起30日内仍未办理完毕按揭（或公积金）抵押贷款手续（含申请手续、贷款合同签订手续及按揭登记手续等），也未提出变更付款方式的，自逾期之日起30日内（含30日），每日按剩余房款的千分之一支付违约金。合同签订后，于方坤付清了房款（其中25万元为银行按揭贷款）。2018年1月30日，汇川公司取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》。另查明：2015年3月19日，于方坤填写了《中国工商银行个人贷款申请表》，但在其提供的《邳州市房地产抵押合同》上未记载填写时间。2015年4月13日，汇川公司获得前述25万元贷款回款。以上事实，有当事人庭审陈述及商品房买卖合同、购房款发票、不动产首次登记权属证明、中国工商银行个人贷款申请表、邳州市房地产抵押合同、中国工商银行个人借款凭证、庭审笔录等证据证明，本院予以确认。本院认为：双方当事人之间商品房买卖合同成立，且合法有效。双方均应按约定全面履行合同义务。关于汇川公司逾期办证问题。根据商品房买卖合同约定，汇川公司应于商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任导致买受人不能在规定的期限内取得房屋产权证书，其构成违约，应承担违约责任。本案中，双方约定的商品房交付时间为2016年5月1日前，故汇川公司应将相应资料报产权登记机关备案的时间为2016年10月28日前，而其实际于2018年1月30日才取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》，显然已构成违约。汇川公司虽辩称逾期的原因不应归责于其自身，而是相关政府职能部门职能升级等原因，但并未提供证据证明其已在合同约定的期限内向相关职能部门交纳了相应材料，系职能部门的原因导致其逾期，故其该项抗辩意见本院不予采纳。因双方并未明确约定逾期办证的违约金或计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，违约金可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支持，但考虑本案逾期付款、逾期交付违约金标准等实际情况，本院酌情按每日万分之一支持。至于逾期办证的期间，于方坤要求自2016年11月1日起计算至2018年1月30日计算450天并无不当，亦应以支持。因此，被告汇川公司应支付逾期办证违约金19544元。关于于方坤逾期办理贷款手续问题。根据附件四合同补充协议（二）的约定，按揭贷款（公积金贷款）的办理出卖人仅负协助办理义务，买受人应在签订主合同及补充协议之日起7日内提交完毕所需申请资料，如超过30日仍未办理完毕抵押贷款手续（含申请手续、贷款合同签订手续及按揭登记手续等），应按每日剩余房款的千分之一支付违约金。该条款是为了约束买受方拖延办理贷款手续而作的约定，其根本目的在于保障开发商及时回款，虽系开发商为重复使用而预先拟定，但其系对房款支付方式所作的约定，在合同主文中已有体现，不存在合同法第五十二条、五十三条规定的情形，亦不存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等导致条款无效的情形，故该条款有效。案涉商品房买卖合同签订的时间为2015年2月26日，于方坤办理完毕抵押贷款手续的时间应为2015年3月28日前，于方坤填写《中国工商银行个人贷款申请表》的时间2015年3月19日，但其提供的《邳州市房地产抵押合同》上未记载填写时间，其也未提供贷款合同的签订时间，以及银行放款所需手续的最终签订时间，对此应由于方坤承担举证不能的法律后果，故汇川公司要求以2015年4月13日贷款回款日界定违约期间并无不当，于方坤的违约期间应为15天（2015年3月29日起至2015年4月12日止）。关于违约金标准，如前所述，该条款根本目的系保障开发商及时回款，违反该条约定，会直接导致开发商延迟回款，买受方本质上应承担的还是逾期支付房款违约责任，而该条款每日千分之一的约定与合同主文中逾期支付房款责任的约定不一致，亦明显高于出卖方逾期交房的违约金标准，根据法律规定，格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款，故违约金标准本院按所欠房款的每日万分之一支持。于方坤应支付汇川公司违约金375元（25万元乘以千分之一乘以15天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，规定，判决如下：一、被告江苏汇川房地产开发有限公司支付原告于方坤逾期办证违约金19544元,于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告于方坤的其他诉讼请求。三、反诉被告于方坤支付反诉原告江苏汇川房地产开发有限公司违约金375元，于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回反诉原告江苏汇川房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费638元，由原告于方坤负担349元，被告江苏汇川房地产开发有限公司负担289元。反诉案件受理费减半收取计25元，由反诉被告于方坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于徐州市中级人民法院。审 判 长  董可伟人民陪审员  孙 秀人民陪审员  张 玲二〇二〇年九月二十三日书 记 员  王籽皓