成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初421号 原告：赖先军，男，汉族，1971年12月1日出生，住四川省泸县。 原告：王应莲，女，汉族，1970年1月20日出生，住四川省泸县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：苏长江，四川公生明律师事务所律师，特别授权。 被告：成都瑞盈丰商业管理有限责任公司。住所地：成都市成华区昭觉寺南路280号3层305号。 法定代表人：唐伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王雷，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：苟迪，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，一般授权。 第三人：郫县逸佳通讯器材经营部。住所地：郫县安靖镇金河路17、19号。 经营者：王丽娟，女，汉族，1978年4月15日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：易定超，男，系该经营部员工，特别授权。 原告赖先军、王应莲与被告成都瑞盈丰商业管理有限责任公司（以下简称：瑞盈丰公司）、第三人郫县逸佳通讯器材经营部（以下简称：逸佳经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赖先军及其与王应莲的共同委托诉讼代理人苏长江、被告瑞盈丰公司的委托诉讼代理人王雷、第三人逸佳经营部的委托诉讼代理人易定超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赖先军、王应莲向本院提出诉讼请求:1.解除赖先军、王应莲与瑞盈丰公司于2016年9月19日签订的《委托运营管理合同》（合同编号：ＲＹＦ-ＹＢ-039），瑞盈丰公司将位于成都市成华区房屋腾空后交还给赖先军、王应莲；2.瑞盈丰公司支付自2016年10月1日起至房屋腾退之日止的运营管理费（暂计算至2020年7月30日为172487元），支付违约金70918元；3.逸佳经营部协助瑞盈丰公司将前述房屋腾退后交还给赖先军、王应莲。 事实与理由：2016年9月19日，赖先军、王应莲与瑞盈丰公司签订《委托运营管理合同》（合同编号ＲＹＦ-ＹＢ-039），约定赖先军、王应莲将位于成都市成华区房屋交给瑞盈丰公司经营管理。房屋委托运营管理期限为96个月，运营管理期从2017年3月1日至2025年2月28日止。运营管理费的标准为:181号房屋2016年10月1日至2019年2月28日为5544元／月，2019年3月1日至2021年2月28日为5983元／月，2021年3月1日至2023年2月28日为6464元／月，2023年3月1日至2025年2月28日为6987元／月。瑞盈丰公司未按合同约定时间付款的，逾期30个工作日以内，按照应付款额的银行同期贷款利率承担违约责任，逾期超过30个工作日的，赖先军、王应莲有权解除合同，并以当年12个月的运营管理费作为违约金。但合同签订后，瑞盈丰公司未按约定支付赖先军、王应莲运营管理费。为此，赖先军、王应莲诉至法院。 瑞盈丰公司辩称，1.本案争议款项的性质不是运营管理费，而是租金。瑞盈丰公司作为管理方将案涉房屋租赁给第三方经营。2.赖先军、王应莲主张的2019.10月之前的租金，因租金已支付至2019.9月底，故应驳回其诉讼请求。其后的租金主张属于增加诉讼请求，应另案起诉。瑞盈丰公司一直是按照包括案涉房屋在内的4套房屋支付租金的，租金标准为每季度41520元，赖先军、王应莲从签订合同至今从未提出任何异议，应视为对原合同的调整和变更。3.赖先军、王应莲于2019年向法院起诉要求案涉房屋过户登记，但该主张已被驳回，案涉房屋目前的所有权并非赖先军、王应莲。同时，涌邦商贸有限公司明确主张该房屋所有权，故瑞盈丰公司从2019年10月起未向赖先军、王应莲返款，且逸佳经营部属于合法租赁经营，赖先军、王应莲也无权主张腾退房屋。4.对赖先军、王应莲主张的违约金不予认可，且违约金的计算不合理，需要调整。 逸佳经营部述称，其与瑞盈丰公司签订合同，现合同并未到期，逸佳经营部进行了相应投资，腾退的损失很大，其不同意腾退。且逸佳经营部不清楚案涉房屋的所有权是否系赖先军、王应莲。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月19日，成都涌邦商贸有限责任公司（出卖方、甲方）（以下简称：涌邦公司）与赖先军、王应莲（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买位于成都市成华区房屋，该房屋为现房及正在装修的房屋，总款878640元，乙方在合同签订之日一次性支付购房款。甲方应在乙方付清房款后下一自然月的第一个工作日之前将该房屋交付乙方使用，应在乙方付清房款后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关并办理房屋产权证。 同日，赖先军、王应莲（甲方）与瑞盈丰公司（乙方）签订《委托运营管理合同》(合同编号RYF-YB-039)，约定:甲方将案涉房屋委托给乙方进行经营管理，委托运营管理期限为从2016年9月19日至2025年2月28日。乙方按季度向甲方支付房屋运营管理费:2016年10月1日至2019年2月28日为5544元/月，2019年3月1日至2021年2月28日为5983元/月，2021年3月1日至2023年2月28日为6464元/月，2023年3月1日至2025年2月28日为6987元/月；乙方应在本个季度委托运营管理期前的10日内支付。委托运营管理期内，乙方对该房屋有权自营、转委托给第三方运营管理或以乙方名义与他人联营或出租给他人使用，可告知甲方，而不必再征得甲方的同意。乙方应按本合同约定按时支付运营管理费及其他费用。乙方未按约定时间付款的，逾期30个工作日以内，按照应付款额的银行同期贷款利率向甲方承担违约责任；逾期超过30个工作日的，甲方有权解除合同，并以当年12个月的运营管理费作为违约金。甲方保证享有该房屋的所有权，甲方不具有房屋所有权或丧失房屋所有权的，本协议自动终止。 合同签订后，赖先军、王应莲与瑞盈丰公司共同确认，运营管理费均系通过银行转账的方式进行支付。依据相应的银行转账流水，瑞盈丰公司于2017年10月30日至2019年10月17日期间通过银行转账的方式先后八次向赖先军每次支付41250元，合计支付330000元。双方一致确认该330000元系支付包括本案房屋在内的四套房屋共同的费用，其中，支付本案房屋费用的金额为每季度11250元，八次共计支付90000元。除前述330000元外，瑞盈丰公司还主张其按每季度41250元的标准支付费用至2019年9月，实际支付共计495000元，但瑞盈丰公司未提交相应证据予以证明，经本院要求其限期提交后，瑞盈丰公司确认其共计分八次支付款项330000元。 另查明，2017年3月31日，瑞盈丰公司（出租人、甲方）与逸佳经营部（租赁人、乙方）签订《成都熊猫生活广场项目租赁合同》，约定甲方将包括案涉房屋在内的四套房屋出租给乙方，计租面积为68.75平方米，租赁期限从2017年4月1日至2025年3月31日，2017年6月30日至2019年3月31日期间的每月租金为13750元。瑞盈丰公司与逸佳经营部确认双方系按照每季度41250元的标准支付包括案涉房屋在内的四套房屋的租金。各方当事人一致确认，案涉房屋目前系由逸佳经营部占有使用。 2019年，赖先军、王应莲向本院起诉要求涌邦公司协助将案涉房屋的不动产权属转移登记至赖先军、王应莲名下。该案经本院一审、成都市中级人民法院二审后，认为赖先军、王应莲主张过户登记，其诉请主张本质系确认案涉房屋之物权归属，因案涉房屋已被查封，赖先军、王应莲可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，遂裁定驳回赖先军、王应莲的起诉。瑞盈丰公司认可合同履行期间，其对房屋的使用未受到影响。 庭审中，瑞盈丰公司主张其每季度支付的金额虽低于合同约定，但赖先军、王应莲从未提出任何异议，应视为对原合同的调整和变更。赖先军、王应莲对此不予认可。就前述主张，瑞盈丰公司未提交相应证据予以证明。逸佳经营部明确表示不同意通过代瑞盈丰公司垫付欠付租金的方式继续使用案涉房屋。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、房屋买卖合同、委托运营管理合同、转款凭证、确认函、收条、成都熊猫生活广场项目租赁合同等。 本院认为，案涉房屋系赖先军、王应莲向涌邦公司购买，虽然尚未过户登记至赖先军、王应莲名下，但赖先军、王应莲有权将案涉房屋对外委托经营以获取相应收益，且瑞盈丰公司亦确认未过户登记并未对其使用房屋造成影响，故赖先军、王应莲与瑞盈丰公司签订的《委托运营管理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应受此约束。瑞盈丰公司辩称赖先军、王应莲不是案涉房屋所有权人，不应支付相关费用的意见于法无据，本院依法不予采信。赖先军、王应莲按约将案涉房屋交付给瑞盈丰公司，瑞盈丰公司应按照合同约定按时足额支付运营管理费。但依据庭审查明的事实，瑞盈丰公司自合同签订后未按期足额支付费用，逾期并已超过30个工作日，且房屋目前实际承租人逸佳经营部明确表示不同意代瑞盈丰公司垫付欠付款项，根据《委托运营管理合同》约定，赖先军、王应莲有权解除该合同，本院对赖先军、王应莲该项主张依法予以支持。合同解除权系形成权，自解除权人的解除通知到达对方当事人时，发生合同解除的效果，因赖先军、王应莲未举证证明起诉前行使过解除权，故本案《委托运营管理合同》解除的时间为瑞盈丰公司收到本案起诉状之日即2020年3月24日。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，瑞盈丰公司应当将案涉房屋腾退给赖先军、王应莲，逸佳经营部作为房屋实际占有人，负有协助腾退的义务。逸佳经营部抗辩其与瑞盈丰公司的租赁合同并未到期，但根据合同的相对性原则，其基于合同的权利义务仅针对瑞盈丰公司，就其损失其可向瑞盈丰公司主张权利，但不能对抗赖先军、王应莲依照其与瑞盈丰公司的约定行使合同解除权。 关于瑞盈丰公司欠付的运营管理费金额，根据合同约定，截至合同解除之日瑞盈丰公司应当支付的运营管理费为237204元（5544元×29个月+5983元×12个月+5983元÷31天×24天），扣除瑞盈丰公司已支付的90000元，尚欠付147204元。瑞盈丰公司关于其实际支付金额超过90000元的主张，因其无证据予以证明，本院不予采信。合同解除后，赖先军、王应莲向瑞盈丰公司主张的款项实为房屋占有使用费，就该占用使用费的标准，因双方未作约定，本院酌情参照双方约定的运营管理费即5983元/月的标准进行支付。针对瑞盈丰公司辩称赖先军、王应莲未对每季度实际收到的金额提出异议即视为双方对运营管理费标准的调整，本院认为，运营管理费标准作为合同主要条款，其变更和调整应有双方当事人明确的合意，因瑞盈丰公司既未举证证明其变更运营管理费标准得到了赖先军、王应莲的同意，且赖先军、王应莲也当庭表示未同意降低费用标准，故瑞盈丰公司该项抗辩意见缺乏事实与法律依据，本院不予采信。瑞盈丰公司逾期支付运营管理费已构成违约，赖先军、王应莲有权向瑞盈丰公司主张违约金。虽然双方在合同中约定违约金标准按照当年12个月的运营管理费进行计算，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因赖先军、王应莲未举证证明其因瑞盈丰公司的违约行为还存在其他损失，且瑞盈丰公司亦当庭认为该违约金标准过高，请求予以调整，故本院酌情根据合同履行情况以及瑞盈丰公司过错程度等因素，将违约金调整为18000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告赖先军、王应莲与被告成都瑞盈丰商业管理有限责任公司于2016年9月19日签订的《委托运营管理合同》（合同编号：RYF-YB-039）； 二、被告成都瑞盈丰商业管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将位于成都市成华区房屋腾退并交还给原告赖先军、王应莲，第三人郫县逸佳通讯器材经营部负有协助腾退义务; 三、被告成都瑞盈丰商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告赖先军、王应莲支付截至2020年3月24日的房屋运营管理费147204元，并以5983元/月的标准支付自2020年3月25日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费； 四、被告成都瑞盈丰商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告赖先军、王应莲支付违约金18000元； 五、驳回原告赖先军、王应莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费预交4312元，减半收取计2156元，保全费1525元，由被告成都瑞盈丰商业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇二〇年九月二十四日 书记员  石 灵