广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9137号原告：陈伟松，男，1971年11月15日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：陈征，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海燕，广东启源律师事务所实习律师。被告：广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社，住所地广州市白云区黄石街江夏村。法定代表人：李伟谦。被告：广州市白云区黄石街江夏经济联合社，住所地广州市白云区黄石街江夏村。法定代表人：李仲琪。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。原告陈伟松与被告广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社（以下简称江夏九社）、广州市白云区黄石街江夏经济联合社（以下简称江夏经济联社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟松的委托诉讼代理人陈征、邹海燕，被告江夏九社及江夏经济联社的共同委托诉讼代理人李伟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟松向本院提出诉讼请求：1、撤销我与被告签订的《广州设计之都二期2号地块（黄石街）拆迁补偿办法》第四条第（三）款；2、判令被告向我支付建筑物室内部分、水电敷设拆迁补偿款2063700元（按6879平方米、每平方米300元标准计算）；3、判令被告向我支付按时搬迁奖励1857330元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2006年7月18日，我与被告签订《建造、承租厂房协议》，约定被告同意我在深坡头（土名）工业区空地兴建厂房、宿舍（自编5号），我按照被告出具的建筑图纸要求施工，竣工后由我承租。按照建筑楼面面积每月每一平方米10元承租，租用厂房宿舍10年期限。厂房宿舍按每一平方米600元造价计价，建造成本由我先行垫付，在以后我缴交的租金中抵扣。2007年3月28日，我与被告签订《租赁协议》，约定我租用厂房宿舍面积3547平方米，租赁期限从2007年5月1日至2017年4月30日止。同日双方签订《补充租赁协议》，约定我租用厂房宿舍面积3332平方米，租赁期限从2007年5月1日至2017年4月30日止。2011年9月28日我与被告签订《补充租赁协议》，约定被告同意我在原有建筑物上增建两层建筑物，费用由我承担。被告同意租赁期限延期至2035年4月30日。2017年4月30日前原建筑物租金按原合同执行，2017年5月1日起，租金按新标准执行。我依约定建成建筑物后，承租建筑物，对建筑物进行规划、市场定位，建成江峰大厦，统一出租经营使用至2019年12月底广州市白云区人民政府广州设计之都二期2号地块储备项目。涉案建筑物是由我以租代建形式垫资建设，由于当时的政策条件所限，未办理正规土地使用、建筑报建手续。我初始建设使用的仅有一个外壳，涉案建筑物后续室内外装修、敷设水电均由我完成才逐渐形成被拆迁之前的规模和档次。2019年11月，涉案建筑物场地所属范围土地使用权被列入广州设计之都二期2号地块储备项目，国家建设征地势在必行。但征地工作开始并不顺利，我作为利益受影响方一员，积极配合政府拆迁办工作，与江峰大厦名下实际经营户逐一签署《解除房屋租赁合同协议书》并将按政府拆迁补偿款、停业停产、搬迁补偿落实发放给各实际经营户，按时完成政府拆迁办的工作任务。2020年1月14日，我、江夏九社和江夏经济联社，就建筑物、附着物补偿等事宜要签订《广州设计之都2号地块（黄石街）拆迁补偿协议》，并完成相应付款环节。协议第四条第（三）款“根据双方的租赁合同的约定，乙方（被告）补偿款为14239530元，丙方（我）补偿款为3258625.05元，补偿款由广州市白云区黄石街江夏经济联合社直接支付给乙方和丙方”。当时，我表示不同意这样的分配方案，认为按时签约奖励及搬迁奖励以及室内装修水电部分应该作为我的补偿范围。因为这是征地拆迁需要签订的最后一份协议，是否签订会关系到整个征地项目付款的流程进度，况且，不管我、江夏九社还是江夏经济联社，都认为与政府拆迁办的补偿款没有争议，争议的仅仅是我与江夏九社之间的二次分配问题。为了能完成征地拆迁进度，我与被告达成暂时搁置内部之间争议的共识，签订了上述协议。我与被告之间就争议部分日后协商解决，协商无果，通过诉讼解决，遂成本案。因此，《广州设计之都2号地块（黄石街）拆迁补偿协议》第四条第（三）款不是我真实的意思表示，同时显失公平，应予撤销。被告收到的14239530元补偿款中的室内装修、水电敷设补偿款应归属我。按照《广州设计之都二期2号地块储备项目（黄石街）集体土地及非住宅房屋征收补偿办法》规定，属于第十八条集体土地费住宅房屋的补偿标准，其中注明：“以上补偿价已包含配套户内排水沟、管、室内化粪池等作为主体结构的附属设施和300元/平方米装修标准，其他附属设施不再另行补偿”。可见，室内装修补偿标准就有300元/平方米。根据谁投资、谁享有的原则，这300元/平方米的室内装修补偿应该归装修建设方，即我所有。按时签约奖励及搬迁奖励没有具体指明归属方。但我为了配合政府的征地拆迁，对于实际租户做了大量的说服工作，实际经营户都是在我的耐心工作下签订终止合同协议，因此，按时签约奖励及搬迁奖励，理应归我所有。我根据事前与被告达成暂时搁置争议的精神，与被告协商无果。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告江夏九社辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一、整个拆迁过程以及所签订的一系列文书还有拆迁补偿协议都是在政府相关部门的指导下进行的。而拆迁补偿协议第四条第三款已经对原告诉请的款项在双方之间进行了分配，并且双方都已经按该拆迁补偿协议的约定各自收到了相应的款项，至于该条款是否存在可撤销和显失公平的情形由法院裁决。第二、拆迁补偿办法第18条中有规定了补偿标准是分为合法产权的房屋和没有合法产权手续的房屋两种不同情形的，原告本案中直接套用合法产权。房屋对应的300元每平方的装修标准不准确。第三、按时拆迁的成果，是双方共同努力而取得的，并不是只有原告一方付出，包括原告所举证的第39项证据当中的表1、表2、表3当中所涉及的所有房屋均是双方共同努力互相配合，才取得的按时拆迁的成果，但我方同时也认可原告在与实际租户解除合同这方面确实是做了大量的工作。被告江夏经济联社辩称，我社答辩意见与江夏九社一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月18日，陈伟松（乙方）与江夏九社（甲方）签订《建造、承租厂房协议》，约定甲方同意乙方在属甲方用地深坡头（土名）工业区内的一块空地兴建厂房宿舍（自编5号），乙方施工建造完成后继续承租使用，该厂房、宿舍工程完工，乙方按照建筑楼面面积每月每平方米10元承租，承租期10年。厂房、宿舍按每平方米600元造价计价，建造成本由乙方垫付，在乙方以后应缴交的租金中抵扣，连续抵扣完为止。如遇政府征地或拆迁厂房宿舍，甲方负责赔偿乙方已垫付该厂房宿舍未抵扣剩余下的资金（按已使用时间年限折价计算，包括利息）。2007年3月28日，陈伟松（乙方）与江夏九社（甲方）签订《租赁协议》及《补充租赁协议》，约定甲方同意将广州市白云区黄石街江夏第九经济社所辖深坡头（土名）工业区内5号厂房宿舍租给乙方使用。乙方租用厂房宿舍面积3332平方米。租赁期限从2007年5月1日至2017年4月30日止，每月租金31501元。甲方不能无理收回乙方的场地租赁使用权，如甲方违约，应赔偿乙方搬迁费和装修费。如遇到国家征用该地时，双方应服从国家需要。甲方应在用地单位施工前一个月内通知乙方，让乙方作退出准备，在用地单位办好有关手续，甲方通知乙方停止使用的当天起，本协议即告终止。如国家有补偿：建筑设施、厂房、土地等的补偿归甲方所有，搬迁费补偿归乙方所有；等等。2011年9月28日，陈伟松（乙方）与江夏九社（甲方）签订《补充租赁协议》，双方在2007年3月28日签订的租赁协议及补充租赁协议的基础上，就广州市白云区黄石街江夏第九经济社所辖深坡头（土名）工业区内5号厂房及宿舍（共6879平方米）进行协商，约定甲方同意乙方在原有厂房上增建两层或以上的建筑物，投资由乙方负责，租赁期满后该建筑物归甲方所有。甲方同意延长租赁期限延至2035年4月30日，原建筑自2017年5月1日起租金为每月每平方米13元，且每3年按9%递增，增建部分租金面积按单层面积计算，租赁期从增建部分开始动工日计算，每月每平方米3元，且每3年按9%递增。如遇政府征地拆迁或城中村改造等因素，增建部分按政府补偿标准及使用年限折旧补偿给乙方。其他条款按原协议执行，若本协议与原协议有冲突，则按本协议执行，本协议与原协议具有同等法律效力。上述协议及补充协议签订后，江夏九社将涉案地块交由陈伟松建造厂房及宿舍，并由陈伟松承租使用。陈伟松于广州市白云区黄石街江夏村九社深坡头工业区五栋101房注册成立广东江峰置业投资有限公司（以下简称江峰公司），后江峰公司将部分房屋分别出租给广州市新鼎玉装饰工程有限公司、柯奎等案外人使用。2019年11月26日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处发布《收地公告》，内容为：根据《广州设计之都二期2号地块集体土地及非住宅房屋征收补偿工作方案》的要求，广州设计之都二期（白云区黄石街江夏村）需在2020年1月15日前完成土地移交。补偿标准按广州设计之都二期（江夏村）集体土地及非住宅房屋征收补偿办法执行。同年11月28日，江夏经济联社发出《停止收租通知》，告知涉案地块内商户经营场地属项目收地范围，故江夏经济联社将于2019年12月1日起将对该辖区范围内的商户停止收取租金，请各商户配合收地工作。同年12月1日，江峰大厦张贴《通知》，告知各商户江峰大厦在政府征地范围之内，请各商户在2019年12月31日前搬迁。同年12月6日，广州市白云区人民政府办公室印发《广州市白云区人民政府办公室关于印发广州设计之都二期2号地块储备项目集体土地及非住宅房屋征收补偿工作方案和补偿办法的通知》，根据《广州设计之都二期2号地块储备项目集体土地及非住宅房屋征收补偿办法》第十八条集体土地上非住宅房屋的补偿标准，其中具有合法产权房屋按照框架结构3600元/平方米、混合结构3360元/平方米、砖木结构3120元/平方米标准执行，上述补偿价包含300元/平方米装修标准；未完善手续非住宅房屋按以下建安成本指导价执行：框架结构已完成外墙贴装，已完成室内装修和水电敷设，建安成本为1800元/平方米，只完成外墙贴装，或只完成室内装修和水电敷设，建安成本为1700元/平方米，未完成外墙贴装，且未完成室内装修和水电敷设，建安成本为1600元/平方米。2020年1月14日，江夏经济联社（甲方）、江夏九社（乙方）与陈伟松（丙方）签订《广州设计之都二期2号地块（黄石街）拆迁补偿协议》，约定甲方需拆迁乙、丙方位于《收地公告》范围内的建（构）筑物、附着物。拆迁补偿依据：广州设计之都二期2号地块储备项目（黄石街）集体土地及其非住宅房屋征收补偿办法。补偿类别：（一）建筑物补偿15431423.5元。（二）附着物补偿112134.40元。（三）奖励金按上述（一）项补偿金额合计的15%计算1954597.15元。以上补偿金额合计17498155.05元。其中乙方补偿款为14239530元，丙方补偿款为3258625.05元。陈伟松及江夏九社均确认已收到上述约定款项。诉讼中，陈伟松向本院提交如下证据：1、照片。拟证实涉案厂房宿舍由原告进行室内装修及水电敷设；2、《解除房屋租赁合同协议书》及附件19份及银行流水。拟证实因原告积极与租户解约才取得按时签约及搬迁的成果；3、广州市设计之都二期2号地块房屋拆迁作价补偿表（三）。该表显示应征收建（构）筑物和地上附着物实测建筑面积合计6879平方米，均为框架结构，补偿单价为1800元/平方米，建（构）筑物和地上附着物拆迁补助补偿总额为12382200元，按时搬迁奖励为1857330元，以上合计14239530元。该表中约定的建（构）筑物和地上附着物拆迁补助补偿款及按时搬迁奖励总额即为江夏九社依据拆迁补偿协议实际获得的补偿款。4、《广州设计之都二期2号地块储备项目（黄石街）集体土地及非住宅房屋征收补偿办法》。拟证实此次拆迁补偿标准依据该办法第十八条，其中具有合法产权房屋按照框架结构3600元/平方米、混合结构3360元/平方米、砖木结构3120元/平方米标准执行，上述补偿价包含300元/平方米装修标准。江夏九社向本院提交《情况说明》，确认其与江夏经济联社及陈伟松约定的总补偿价款17498155.05元无异议，但陈伟松对分配给其3258625.05元的补偿数额有异议并向江夏九社提交过《申请书》，江夏九社答复为不影响政府征地拆迁付款流程的进度，建议先签协议，双方的异议日后可以通过向人民法院提起诉讼的方式解决，遂成本案。庭审中，江夏九社确认陈伟松承租并建造、装修的厂房宿舍面积共计6879平方米，但因该建筑并未取得合法的产权及报建手续，故其装修标准不应按照具有合法产权房屋的装修标准300元/平方米计算，应按照未取得合法产权建筑物的建安成本差价计算，即已完成室内装修和水电敷设建安成本为1800/平方米，未完成室内装修和水电敷设建安成本为1600元/平方米，则可得出装修标准为200元/平方米。另查，涉案厂房及宿舍无产权登记及《建设工程规划许可证》。本院认为，本案争议焦点在于陈伟松与江夏九社因广州市白云区黄石街江夏九社深坡头工业区内厂房及宿舍拆迁而获得的拆迁补偿应如何分配的问题。现陈伟松称其与江夏九社、江夏经济联社三方签订的拆迁补偿协议并非其真实意思表示，且显示公平，因而主张其中关于补偿款项划分的条款应予以撤销，即拆迁补偿协议第四条第（三）项。因陈伟松、江夏九社及江夏经济联社三方均确认对拆迁补偿协议约定的补偿款总额无异议，江夏经济联社已按照第四条第（三）项将陈伟松、江夏九社应分配的补偿款实际支付给双方，且陈伟松与江夏九社均确认在签署上述协议前已达成了通过向人民法院提起诉讼的方式解决争议的一致意见，故上述协议是在陈伟松与江夏九社共同搁置争议的前提下与江夏经济联社签订的，双方既已约定将通过诉讼解决争议补偿款，则拆迁补偿协议第四条第（三）项并无法定的可撤销事由，故本院对原告该项诉请不予支持。拆迁补偿协议虽无可撤销事由，但陈伟松与江夏九社在签订前已达成搁置争议并通过诉讼解决争议的合意，故双方已获得的拆迁补偿款仍可按照约定及拆迁补偿款的性质重新分配。涉案厂房及宿舍（实测建筑面积合计6879平方米）因拆迁而产生的补偿款共计17498155.05元，其中建（构）筑物和地上附着物拆迁补助补偿总额为12382200元（6879平方米×1800元/平方米），按时搬迁奖励为1857330元，建（构）筑物和地上附着物的拆迁补助及按时搬迁奖励共计14239530元已由江夏九社实际取得。现陈伟松主张江夏九社获得的建（构）筑物和地上附着物拆迁补助中包含室内装修、水电敷设等装修部分的补偿款，而该补偿款应归属陈伟松。根据《广州设计之都二期2号地块储备项目集体土地及非住宅房屋征收补偿办法》中载明的补偿标准，未完善手续非住宅房屋（框架结构）已完成外墙贴装，已完成室内装修和水电敷设的，建安成本为1800元/平方米，涉案厂房及宿舍的建（构）筑物和地上附着物补偿款亦是按照上述标准计算，故建（构）筑物和地上附着物补偿款确包含了室内装修及水电敷设部分的补偿款，因陈伟松与江夏九社签订的租赁协议、补充租赁协议及拆迁补偿协议中均未对装修补偿款的归属进行约定，故装修补偿款应依据款项性质分配给投入装修一方，江夏九社已于庭审中确认陈伟松对涉案厂房及宿舍共计6879平方米的建筑物投入了装修，故装修补偿应属陈伟松所有。关于装修补偿金额的计算标准，陈伟松主张按照300元/平方米计算，但前述征收补偿办法中已明确300元/平方米装修标准适用于具有合法产权的房屋，涉案厂房及宿舍无合法产权及报建手续，故不应适用300元/平方米的装修标准，故陈伟松该主张依据不足，本院不予采纳。征收补偿办法中明确已完成室内装修和水电敷设的房屋建安成本为1800元/平方米，未完成外墙贴装，且未完成室内装修和水电敷设的建安成本为1600元/平方米，由此可见室内装修和水电敷设的装修标准应为两者差价，即200元/平方米，江夏九社对按照200元/平方米的标准计算装修补偿无异议，故江夏九社应将其已获得的装修补偿款1375800元（6879平方米×200元/平方米）支付给陈伟松，陈伟松诉请装修补偿款超出部分，本院不予支持。关于按时搬迁奖励。如前文所述，陈伟松与江夏九社并未就按时搬迁奖励的归属进行约定，故根据款项性质，按时搬迁奖励应是发放给完成按时搬迁任务的实际经营者的奖励金。因江夏九社于庭审中亦确认陈伟松是涉案厂房及宿舍的实际经营者，且根据陈伟松提供的《解除房屋租赁合同协议书》及银行流水亦可知，陈伟松成立的江峰公司积极与各承租商户协商解约及搬迁事宜，并将补偿金支付给各承租商户，故涉案厂房及宿舍能在时限内完成搬迁并获得按时搬迁奖励，故江夏九社实际获得的按时搬迁奖励1857330元应属陈伟松所有，本院对陈伟松该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社向原告陈伟松支付装修补偿款1375800元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社向原告陈伟松支付按时搬迁奖励1857330元；三、驳回原告陈伟松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19084元，由原告陈伟松负担受理费3348元，被告广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社负担15736元，并于本判决生效之日起三日内迳付原告陈伟松。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年九月九日书记员 傅奎显