内蒙古自治区土默特左旗人民法院   民事判决书   （2020）内0121民初1526号   原告：呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区赛罕路东侧公主花园16号1层1011。   法定代表人：潘瑞芳，该公司经理。   委托诉讼代理人：裴政，内蒙古典泰律师事务所律师。   被告：张剑，男，现住呼和浩特市。   原告呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司与被告张剑物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司委托诉讼代理人裴政，被告张剑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告呼和浩特市嘉融物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠原告的从2014年1月1日至2020年12月31日的物业管理费17589元，并支付截止到2020年5月31日该期内产生的违约金9499元，共计27088元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于2012年8月8日签署了《前期物业服务合同》，约定由原告对金川开发区“花样年华”小区进行物业管理，物业费为：住宅多层1.2元/月/平方米，住宅高层1.8元/月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.3元/月/平方米，二次加压费0.3元/月/平方米，公区电费9元/月/户，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之二点一的标准支付违约金。合同签署后原告开始为该小区提供物业管理服务至今。2016年5月6日业主委员会又与我公司签订了《物业服务合同》，合同约定：物业费为，住宅多层0.9元/月/平方米，住宅高层1.5元/月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.6元/月/平方米，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之六点七的标准支付违约金。被告系金川开发区“花样年华”小区2号楼1单元601号住宅（建筑平米：125.87㎡）的业主，于2013年4月1日入住，交纳物业费，开始接受原告的物业服务。在原告提供物业管理服务过程中，被告切实享用了原告提供的各项基本物业服务，但却未能恪守自己的义务，从2013年10月31日应当交纳下一年度物业费时开始至今，被告未交费，故诉至法院请求判决。   被告张剑辩称，欠费事实认可，但《前期物业服务合同》的收费依据是什么？2016年1月18日金川工业园区社会事业发展局就本小区收费问题给出的答复原告至今未退还，故我们拒交物业管理费。《前期物业服务合同》期限至2015年8月8日，本小区业委会于2015年8月8日贴出公示，要求原告撤离小区，但业委会未召开“业主大会”的情况下续签的《物业服务合同》应为无效合同。小区存在卫生脏乱差、绿化、养护未达标、不维护公共设施、高层业主自己出钱换的单元门、消防设施损坏严重、小区路灯等公共照明设备完好率未达到90%以上。   本院经审理认定事实如下：原告与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于2012年8月8日签署了《前期物业服务合同》，约定由原告对金川开发区“花样年华”小区进行物业管理，物业费为：住宅多层1.2元/月/平方米，住宅高层1.8元/月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.3元/月/平方米，二次加压费0.3元/月/平方米，公区电费9元/月/户，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之二点一的标准支付违约金。合同签署后原告开始为该小区提供物业管理服务至今。2016年5月6日业主委员会又与原告签订了《物业服务合同》，合同约定：物业费为，住宅多层0.9元/月/平方米，住宅高层1.5元/月/平方米，车库1元/月/平方米，商业1.6元/月/平方米，二次垃圾清运费60元/年/户，商业0.3元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日万分之六点七的标准支付违约金。同时约定物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年的2月4日前缴纳下年度服务费。合同签署后原告开始为该小区物业管理服务一直至今。   又查明，被告张剑系金川开发区“花样年华”小区2号楼1单元601号的业主，该房屋面积125.87㎡，2013年4月1日办理入住手续，张剑在办理入住时向原告交纳2000元的装修保证金，原告至今未予退还。2014年1月1日至2020年12月31日物业管理费共计17589元，经原告多次催要，至今未付。   本院认为，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两类，前期物业服务合同系在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业依法签订，普通物业服务合同系由全体业主出面，与物业服务企业依法签订，两种服务合同均对所有业主具有约束力。原告呼和浩特市嘉融物业有限责任公司与呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及与花样年华小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原告与被告之间具有物业服务关系，且合同已在实际履行中。原告依约为该小区及业主提供了垃圾清运、保洁保安等物业的基本服务，应当依约收取物业费。张剑在办理入住时向原告交纳2000元的装修保证金，至今未予退还，应当折抵物业费，故本院支持原告物业费的诉讼请求为15589元。被告以该小区物业公司的服务不到位为由拒绝交纳物业费的主张证据不足，被告在事实上享受了原告为其提供的基本物业服务且物业服务的对象为小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由，故被告拒缴物业费的理由本院不予认可。关于原告主张违约金的诉请，因其在约定违约金的情况下，未及时主张其权利而放任该损失扩大，故对其主张本院不予支持。在此建议原告今后积极履行服务义务，提升自己的服务品质，坚持自己优质的服务态度，从而更好的服务业主，减少与业主之间的纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：   一、被告张剑于本判决生效之日起十日内支付原告呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司物业管理费15589元；   二、驳回原告呼和浩特市嘉融物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费478元，减半收取239元，由被告张剑负担138元，由原告负担101元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。   审判员 周淑琴      二〇二〇年九月二十七日   书记员 张 慧   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《物业管理条例》   第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。