河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0705民初1097号 原告：苗见雨，男，1969年12月27日出生，汉族，现住河北省张家口市沽源县。 委托诉讼代理人：胡文，河北经华律师事务所律师。 被告：张家口博创房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市宣化区地道桥南15号隆旭建材城新综合楼四层401室，统一社会信用代码：91130705MA082PKU6T。 法定代表人：邢继维，执行董事。 委托诉讼代理人：刘二磊，河北同仁和律师事务所律师。 原告苗见雨与被告张家口博创房地产开发有限公司（以下简称博创公司）定金合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗见雨、委托诉讼代理人胡文、被告张家口博创房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘二磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苗见雨向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金款327232元，并按照购房合同总价款505782元的20%适用定金双倍返还罚则给付原告101156元，以上共计给付原告428388元；2、本案案件受理费及其它诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月14日，被告为了销售其在宣化区开发的观澜小镇房地产项目，以报名费的名义收取原告和原告亲友安广锋购房选房款各20000元。2018年2月11日，原告和安广锋分别选取了被告观澜小镇D-1-901号房屋和D-2-1303号房屋，并按照被告要求分别交纳给被告意向金147690元和139542元，但是被告一直未与原告签订正式的商品房买卖合同。2019年1月17日被告告知原告和安广锋，观澜小镇项目仍没有办理好相关手续，原告和安广锋提出不再购买被告房屋并要求被告退还交纳的各种款项，但是被告口头保证能够和原告签订正式的商品房买卖合同，仅将安广锋购买的D-2-1303号房屋不再出售给安广锋，但是安广锋交纳的20000元选房款和意向金139542元合并为原告苗见雨一人交纳，加上原告苗见雨交纳的20000元选房款和意向金147690元共计327232元正式成为原告向被告购买观澜小镇D-1-901号房屋的定金，被告于2019年1月17日正式给原告开具交纳购买观澜小镇D-1-901号房屋定金收据一张，定金金额327232元。此后，被告一直不和原告签订正式的商品房买卖合同，原告实现不了购房目的，也丧失了低价在宣化购房的机会，给原告造成巨大经济损失。其次，被告2019年1月17日出具的收到苗见雨327232元收据已标明为定金，从书面形式构成定金合同。被告称因为宣化区政府颁发的商品房限定人员销售的文件造成无法签订房屋买卖合同，属于不可抗力。我国规定的不可抗力为自然灾害或战争等不可预测的事件，宣化区政府颁发的商品房限定人员销售的文件不属于不可抗力。本案是因为被告在没有取得商品房预售许可提前销售房屋造成，与区政府下发的政府文件无关。2018年10月16日宣化区政府下发文件，而2019年1月17日被告还继续收取苗见雨327232元定金，被告的实际行为证实其没有告知苗见雨没有购房资格。综上，原被告之间存在合法有效的定金合同关系，对被告适用定金罚则，合法合理合情，请法院支持原告诉讼请求。 原告提交证据有：1.苗见雨身份证复印件、张家口博创房地产开发有限公司企业信用公示信息，证明原、被告主体资格；2.2019年1月17日被告给原告开具的收到苗见雨327232元定金收据一张，证明存在定金合同关系；3.2018年2月11日苗见雨、安广峰交纳买房意向金收据及银行转账凭据，证明苗见雨、安广锋分别买了一套房的事实；4.2017年9月14日观澜小区内部职工福利报名表及报名费收据各两张，证明被告以报名费名义，向苗见雨、安广峰出售商品房。 被告张家口博创房地产开发有限公司辩称，一、博创公司与苗见雨不成立定金担保关系。根据《担保法》第九十条的规定，定金应当以书面形式约定。而原告方提交的欲以证明双方构成定金担保的关系证据仅为一张收据，收据系记账凭证，并非合同依据。收据上并未加盖博创公司公章或合同专用章，并且也没有苗见雨本人的签字、手印，因此，收据本身并不能视为双方形成定金担保关系的证据。二、原告方关于适用定金罚则的请求不应当得到支持。案涉房屋买卖合同未能签订系因政府行为导致，并非博创公司单方违约。区政府文件于2018年10月16日下发，确定了只有当地户籍人员才符合购买条件。此文件是原被告双方均无法预见的，且对于双方无法签订正式买卖合同起到关键性的制约作用。因此，属于不可抗力的范畴。博创公司知晓苗见雨、安广锋等不符合购买条件后及时告知了苗见雨等其他同样不符合购买条件的人办理退款手续。大量与苗见雨同样不符合条件的买方均顺利办理了退款手续，安广锋知情后也办理了退款手续，对此事实被告方提交了相应的佐证予以证实。事实是，苗见雨本人持观望态度，主动提出愿意继续等待政府政策变更的可能性。按照常理，博创公司根本不可能强行将安广锋意欲购买的房产强行加到苗见雨身上。被告方现虽无直接证据证实已通知苗见雨，但结合间接证据，相信审判正能够作出公允判断。三、根据法律规定，博创公司仅需退还苗见雨已付款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。可见，对于本案纠纷情形，最高院已经有明文规定作为法律依据，因此，即便将苗见雨已付款视为“定金”，博创公司也仅仅负有返还“定金”的义务，而不能适用定金罚则。因为博创公司在政府文件下发之后及时通知了苗见雨、安广锋等办理退款手续，只是苗见雨心存侥幸才最终起诉至贵院。本案本无需诉讼、保全，完全可以私下解决，造成诉讼资源的浪费的原因在于苗见雨一方，因此，案件受理费、保全费等均应由苗见雨负担。 被告提交证据有：1.土地使用权成交确认书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明博创公司房地产证照齐全；2.宣区政字(2018)233号文件，该通知于2018年10月16日作出，据该通知规定苗见雨不符合购买条件，属于不可抗力范畴；3.退款申请单（安广锋）,证明博创公司通知了安广锋、苗见雨不符合购买条件，需要办理退款；4.多人的退款申请单、退款凭证作为佐证，证实博创公司对于类似情形均已通知并为客户办理了退款；5.提供观澜小区购房报名表（苗见雨）中第七条约定如遇不可抗力发生，活动失效，双方互不负赔偿责任，仅无息退还活动报名费。 原告对被告提交的证据发表质证意见：1.对被告提交的第一组证据的三性无异议。我国法律规定五证齐全，被告只有挂牌成交证书，没有土地使用权证书。另外，被告应当在取得商品房预售许可证后销售。其中，1号楼是2018年8月7日颁发的销售许可证，而被告收取购房报名费是2017年9月14日，收取购房意向金是在2018年2月11日，均在取得销售许可证之前，违反法律规定。2.对第二组证据，宣区政字(2018)233号文件的三性无异议，但对被告的证明目的有异议，这个文件不能证明被告销售房屋遇到了不可抗力，反而证明了被告出售房屋时并没有取得销售房许可证。而且被告在2019年1月17日还进一步确认把D-1-901号房屋出售给苗见雨，并收取苗见雨定金。3.对第三组证据，安广锋的退款申请单的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。这组证据并不能证实被告真正给安广锋退了款，而是把安广锋的报名费和意向金合并了苗见雨的报名费和意向金综合成为苗见雨购买被告D-1-901房屋的定金。4.对第四组证据的三性均不认可，其他人的退款申请单和本案无关。5.对被告提供购房报名表和收据及报名表中第七条约定，原告认为第七条的约定是违反法律的，被告没有按照这条规定处理这个事情，既然是内部职工活动，就不该出售给苗见雨，除非和原告建立劳动合同关系，活动报名费仅对2万元，对其他没有效力，而本案所收取的意向金不属于活动报名费，不适用此条款，而2019年1月17日，向原告收取的327232元定金，是被告已经明确知道发生之外事件的基础上进一步收取的，所以更不适用于该条约定。 被告对原告提交的证据发表质证意见：1.2017年9月14日报名表收据和2018年2月11日苗见雨、安广峰的银行转账凭证予以认可。2.对原告提交的被告2019年1月17日开的收据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为只是一张收据，属于记账凭证，不构成定金关系。3.对于诉讼保全担保服务费等收据不予认可，认为本案无需诉讼和保全，被告不负担案件诉讼保全等费用。 本院经审理认定事实如下：2017年5月18日博创公司通过公开竞价竞的位于宣化区校场村土地、南至南关村土地、校场村土地、西至胜利南路、北至国有土地、校场村土地一宗。2017年7月25日博创公司取得《建设用地规划许可证》。2017年9月14日，博创公司举办观澜小镇内部职工福利活动，交纳报名费后可按现有内部职工福利价格提前预约福利房源。苗见雨、安广锋以观澜小镇项目的内部职工合作单位上述人员亲友名义分别预约了观澜小镇Ｄ-1-901号室和Ｄ-2-1303号室（观澜小镇Ｄ栋即为下文观澜小镇1＃楼），分别向博创公司交纳报名费20000元。2017年10月10日博创公司取得观澜小镇建设项目的《建设规划许可证》。2018年2月8日博创公司取得准予观澜小镇建设项目施工的《建筑工程许可证》。2018年2月11日，苗见雨、安广锋分别向博创公司交纳购房意向金147690元和139542元（意向金中包含苗见雨、安广峰2017年9月14日交纳的20000元报名费）。2018年6月13日博创公司取得观澜小镇7＃楼《商品房预售许可证》、8月7日取得观澜小镇1＃、5＃楼限价商品房《预售许可证》、9月20日取得观澜小镇2＃、6＃楼限价商品房《预售许可证》。2018年10月16日张家口市宣化区政府关于印发《宣化区限价商品房分配准入和后期管理实施细则（试行）》的通知，要求严格执行限价商品房准购程序。博创公司于2018年12月为安广峰办理购房退款手续。退款申请审批表中，房源信息注明：退Ｄ-2-1303房款转至Ｄ-1-901，房款159542元。该审批表有博创公司销售部同意及确认，公司总经理、董事会秘书签署同意意见和本人签字确认。2019年1月17日，博创公司将退还安广峰的购房意向金159542元转至苗见雨名下，与苗见雨交纳观澜小镇Ｄ-1-901室的购房意向金167690元合并为327232元，并出具为苗见雨出具“今收到苗见雨Ｄ-1-901定金327232元”收据并加盖“张家口博创房地产有限公司财务专用章”。该收据上注明交款人苗见雨、所购房屋观澜小镇Ｄ-1-901室、面积90.87平方米、单价每平米5566元、购房总价款505782元、交来定金327232元等信息。博创公司与苗见雨未签订房屋买卖合同。上述事实有双方陈述和卷中证据证实。 本院认为，限价商品住房是人民政府的保障性安居工程建设，是为了解决中等偏下收入家庭的住房困难，控制土地出让价格，限定销售价格和套型面积，向符合条件的中等收入住房困难家庭供应的商品住房，属于保障性住房。博创公司作为政府保障性住房的建设开发商，理应熟知政府对限价商品住房的相关规定和要求，故对博创公司抗辩宣化区政府关于印发《宣化区限价商品房分配准入和后期管理实施细则（试行）》的通知对于双方无法签订正式买卖合同起到关键性的制约作用，此文件是原被告双方均无法预见的，属于不可抗力的范畴不予采信。博创公司称已及时告知苗见雨不符合购房条件办理退款手续，因苗见雨本人持观望态度，愿意继续等待政府政策变更的可能性，所以博创公司仅负有返还定金的义务，而不能适用定金罚则。本案中，苗见雨所购观澜小镇D-1-901室（即1#-1-901室）为限价商品住房，博创公司明知苗见雨不符合购买限价商品房的要求，却在为安广峰办理退房手续时，将本应退还安广峰的购房意向金159542元转至苗见雨名下，与苗见雨交纳观澜小镇D-1-901室的购房意向金167690元合并为327232元，并于2019年1月17日出具“今收到苗见雨D-1-901定金327232元”的收据并加盖“张家口博创房地产有限公司财务专用章”，继续向苗见雨销售限价商品住房。博创公司通过报名费、意向金等方式向苗见雨收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，应当按照法律关于定金的规定处理，定金数额约定不得超过主合同标的款的百分之二十，故按照购房总价款505782元的20%确定定金数额为101156元。博创公司作为政府保障性住房的建设开发商，于2018年8月7日取得观澜小镇1#、5#楼限价商品住房预售许可，应当按照政府的相关规定向符合条件并经过公示持有《限价商品房住房准入通知书》的申请家庭销售，却未按照限价商品住房的相关规定和要求销售，导致双方无法签订商品房买卖合同，致使合同目的不能实现，可以适用定金双倍返还罚则。据此，博创公司应返还苗见雨已付购房定金款，并按照购房总价款505782元的20%数额双倍返还定金，原告诉求符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，判决如下： 被告张家口市博创房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告苗见雨返还双倍定金202312元并退还苗见雨已付房款226076元，两项合计428388元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7726元，减半收取计3863元，保全费2157元由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  赵江红 二〇二〇年九月三十日 书记员  刘 媛 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收到定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 第一百二十一条事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。