包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初2192号 原告:黄蒂力，女，1977年12月26日出生，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：李胜强（系原告黄蒂力之夫）。 被告：布**，男，1975年6月16日出生，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：安春梅（系被告布**之妻）。 原告黄蒂力与被告布**房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄蒂力及其委托诉讼代理人李胜强、被告布**的委托诉讼代理人安春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄蒂力向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即搬离原告位于××街住宅；2、依法判决被告支付自2020年6月7日至搬离之日期间产生的房租（每日35.62（13000/365=35.62）元计收）及搬离前的所有水电等费用；3、依法判决被告支付原告违约金6500元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第2项诉讼请求中“要求被告支付搬离前所有水电等费用”的诉讼请求，并增加“要求解除双方签订的租赁合同”一项诉讼请求。事实和理由:2019年11月23日，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2019年12月7日至2021年6月7日，付款形式为半年付。原告当日交钥匙于被告，被告次日付款7500元（其中半年房租6500元，押金1000元）。在租房合同签字之前，原告已将房屋实际情况告知被告，并且被告在半个月内进行了两次看房，对房屋的情况已经了然，经双方同意签署了租房协议。期间一直是被告爱人与原告进行沟通相关事宜。在租赁期间，被告及其爱人产生了如下违反租赁合同的行为：1、2020年1-3月期间，小区物业向包头市纪检委举报，被告多次违反疫情防控制度（电话录音：物业公司李某），扰乱小区防控工作，原告违反了合同第二条。2、合同第六条约定，“提前30天付下一次房租”，即2020年5月7日之前付半年房租6500元，原告于5月6日提醒被告支付房租，但被告以种种理由未按合同约定的支付时间支付房租，被告违反合同第六条，同时，租赁合同存续期间，被告违反了合同第四条，即随意终止合同，被告单方撕毁合同，赔偿原告所付款的一倍6500元。3、自从被告租住以后，其爱人通过微信向原告不断地进行埋怨，在租赁期间，被告爱人以房屋不好为借口向原告提出种种要求，原告尽力满足，但有些要求原告无法满足。原告于2019年12月23日微信向被告人提出：“如果对房屋不满意的话，可以搬离，我可以全额退还租金”。但被告爱人不同意，其目的只有一个，那就是不断地让原告减少房租。2020年5月13日，被告爱人通过微信支付6400元，未经原告同意随意减少租金，与合同约定金额不符，原告未接收。原告与被告爱人沟通过程中，被告爱人态度蛮横，原告无法与之沟通。被告爱人多次抱怨物业故意刁难，但物业公司向原告反映的情况是被告及其爱人不配合物业日常管理。综上所述，恳请人民法院支持原告的诉请，维护原告的合法权益不受侵犯。 被告布**辩称，原告要求被告立即搬离现居住房屋，并支付自2020年6月7日至搬离之日期间的房租及水电费和违约金6500元，此要求纯属无稽之谈，与事实完全不符，且违背租赁合同在先，无任何法律依据，被告拒不同意，恳请依法驳回原告无理的诉讼请求，维护被告的合法权益。理由如下：一、原告起诉称2020年1-3月小区物业向市纪委举报被告多次违反疫情制度，违反合同第二条，所以原告有权收房。首先，被告租赁原告的房屋是正常居住，租赁期间没有任何违法行为，更没有用房屋从事赌博、传销等任何违法乱纪的活动，怎么就违反合同第二条了？其次，原告恣意歪曲事实将违法行为嫁祸于被告，纯属子虚乌有牵强附会。所以，被告认为，此次事件与原告没有任何关系，与租赁合同毫不沾边，根本不足以作为原告单方违约，强制被告提前退房的理由！二、被告为孩子上学方便，租赁原告提供的的位××区住房一套，并与之达成租赁协议，并签订租赁合同。2010年2月疫情发生后，因被告没有小区门禁卡，私家车无法进入，曾多次与小区保安和物业人员解释，也与原告多次沟通，希望能配合解决门禁卡方便出入小区。门禁卡是包括在物业费里的，原告拖欠小区3年物业费不交，每天进出小区几次，就得下车登记几次，给被告方造成了极大的不便！所以，直至5月6日3个多月的时间里，就办理门禁卡一事，原告始终都没有给被告一个答复，5月6日当天发微信就让交下一次的房租，被告准备转账时顺便提起门禁卡的事，因涉及原告拖欠物业费，她就让被告退房。原告房屋设施破旧残缺，被告方自己出资3000多元粉刷墙壁、雇人打扫卫生、安装电热水器和纱窗、购买冰箱、更换电源插座和开关（小区物业都能证明），雇佣搬家公司搬来自己的生活用品（床及必备的家具），更换了新的坐便和洗脸池。被告方投入了大量的精力和财力收拾房子，就是为了孩子舒心迎接高考！所以，被告多次在微信里和原告解释沟通，原告不交物业费，不给办理门禁卡，不给解决房子的任何问题，被告方没有精力与之计较，因此，被告方于5月14日、17日、6月3日，在提前30天的期限内先后3次微信转给原告6500元的房租，原告都拒收，并且在沟通期间态度恶劣、蛮横、强硬、拒绝协商、无理取闹，反反复复强调被告方不交房租、违约，多次强行被告退房，立即搬离。甚至于6月7日带人上门强制被告方搬离，还非法用手机录视频，侵犯被告方的肖像权！拨打110报警，污蔑我们不交房租！严重损害了我们的名誉和权益！此后，原告在被告毫不知情的情况下将房屋出卖，新房主多次登门随意看房，此房现委托信息部正在办理过户手续中（新房主可证明）。综上所述，所有矛盾都因原告拖欠物业费而引发，严重侵犯了被告方的合法权益，违反了租赁合同中包暖包物业的条例！原告自己违约在先，还恶人先告状，污蔑被告方违约，毫无诚信可言！所以，被告认为原告的赔偿诉求于法于理都无据无实，不予支持！并且应承担单方撕毁合同的后果！三、原告在合同存续期间想毁约卖房，因此，找各种理由无端挑起是非，以达到逼迫被告退房的不道德的目的！租房期间，但凡被告与原告沟通房子的问题，原告都态度强硬恶劣，都以房子要卖了不会投入任何费用维修拒绝，一副房子就这样不租就退房的丑恶嘴脸！所以，被告认为，既然原告签订了租赁合同，就得讲信誉讲道理，就得按协议履行，不能只管收房租，而连最基本的责任都不负。即便原告后悔了想卖房，也必须双方协商解决！最近房子的水管漏水厉害，总阀都不能开，一个多月了，损失很大，原告不给解决，新房主说不归他管，我们找谁去说理？所以，被告认为，一切皆由原告拖欠小区3年物业费而引发，她违约在先，还无中生有恣意编造，甚至闹上法庭。被告要求原告尽快修理水管，为自己的丑恶行径向被告方赔礼道歉，并赔偿被告方自此次事件发生以来的包括精神损失在内的各项损失费用，以及单方毁约所支付对方所付款的一倍的全部费用。另对原告要求解除双方所签租赁合同的诉讼请求，其不同意。恳请人民法院依法查清事实，公正判决。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年11月23日，出租方黄蒂力（甲方）与承租方布**（乙方）签订了一份房屋租赁合同，约定：一、由甲方提供XXX号二室一厅住房一套，年租13000元，付款方式半年付。首付人民币7500元。二、乙方在租赁期间不得违法行为，不得转租本房，不得随意改造房屋结构，否则甲方有权收房不退款。三、暖气费、物业费甲方负责。四、双方在合同期内不得随意终止合同，有事必须双方协商同意，单方撕毁合同赔偿所付款的一倍。六、合同期为18个月，本合同生效期为：2019年12月7日至2021年6月7日。七、请提前30天付下一次房租。八、水电物押金1000元。合同到期不欠费，原款退回。此外，双方还约定了其他事项。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告。被告于2019年12月24日向原告交付房租6500元及押金1000元，合计7500元。 2020年5月6日，原告向被告之妻安春梅发微信要求交付下半年的房租，安春梅在微信中跟原告提到联系物业进车以及纱窗维修等问题，原告答复要是不租，下个月退房吧，并回复房子马上就要卖了，其不想修了，希望被告找下家，下个月其收房子。2020年5月12日，安春梅给原告发微信称如果原告不想交，其就从房租里拿出100元办两张蓝牙卡，待将来退卡时再给原告退钱，原告未予回复。2020年5月13日，安春梅向原告微信转账6400元，因原告未接收被退回。2020年5月15日，原告向安春梅发微信，内容为：“一、2019年11月23号你租的房，我按12月7号开始计收房租，当时约定到期30天前付房租，2020年5月6日到期，我收房租你们没给；二、物业在疫情期间多次的向我反映你们有违纪现象，而且向纪检委进行了举报；三、几次沟通都剑拔弩张，我的房子没法满足你的需求。基于以上原因，限你们在6月7号之前搬离我的房子”。安春梅又分别于2020年5月16日和6月2日向原告微信转账6500元，亦因原告未接收均被退回。 另查明，2020年6月15日，黄蒂力与案外人吴某签订《房屋买卖（置换）合同》，将案涉房屋售予吴某。2020年8月14日，吴某取得不动产权证号为蒙（2020）包头市不动产权第XXXX号的不动产权证书。 以上事实，有当事人陈述以及原、被告提交的房屋租赁合同、原告提交的所有权人为黄蒂力的房屋所有权证、《房屋买卖（置换）合同》、权利人为吴某的不动产权证书以及原、被告各自提交的黄蒂力与安春梅的微信聊天记录在案佐证。 原告黄蒂力陈述：被告违反疫情防控制度，使用公车出入小区，扰乱小区防控工作，且违反了“八项规定”中关于公车私用的有关规定，符合双方合同第二条中关于“租赁期间不得违法行为”的约定，故其有权收房。同时被告未按约定期限交付房租，且未经原告同意擅自减少租金，其认为被告的行为就是终止合同的表现，违反了合同第四条的约定，因此，其有权解除合同，并要求被告腾房，支付租金及违约金。为此，原告向本院提交了黄蒂力与物业李某的微信聊天记录及双方通话录音。被告对原告提交的微信聊天记录和通话录音不予认可。并称，被告租赁房屋正常居住，并没有从事赌博、传销等违法活动，不存在违法行为，亦不存在公车私用行为，也没有违反疫情防控制度扰乱小区防控工作，不存在合同第二条约定的情形。其也没有提出终止合同，也没有不同意交付租金，之所以没有按时交付房租是在与原告协商门禁卡等事项，且其随后向原告三次转账交付租金，但原告都拒绝接收。其亦不存在合同第四条约定的情形。 此外，原告提交2020年8月5日包头市万和物业服务有限公司出具的收据一张，拟证明其于该日交付案涉房屋2016年4月1日-2019年3月31日的物业费1044元。并称，其没有交物业费是因物业李某让其暂时不交，其是为了配合物业公司的征收计划，不存在拖欠物业费的情况。被告认可收据的真实性，但称其所述原告拖欠物业费指的是在缴费之前。 本院认为，原告黄蒂力与被告布**签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应确认合法有效，双方应按约定履行。本案争议的焦点是：原告黄蒂力是否有权解除双方签订的房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，首先，双方没有协商一致，达成解除合同的意见。其次，租赁合同第二条约定，“乙方在租赁期间不得违法行为，不得转租本房，不得随意改造房屋结构，否则甲方有权收房不退款”。原告主张因被告有违法行为故其享有解除权，而其所述被告的违法行为是指违反疫情防控制度，使用公车出入小区，扰乱小区防控工作，以及违反了“八项规定”中关于公车私用的有关规定。本院认为，原告仅提供其与物业李某的通话录音及微信聊天记录，不足以证明被告具有上述行为，且即使被告存在上述行为，是否构成违法亦无相关部门作出认定，故原告以被告违法为由要求解除合同的理由不能成立。关于原告所述被告迟延交付租金应视为随意终止合同，违反了合同第四条约定的意见。本院认为，其一，从双方提交的微信聊天记录来看，被告从未有过要求终止合同的意思表示；其二，被告在接到原告于2020年5月6日要求交付下半年租金的通知后，在与原告协商蓝牙卡、门禁卡等事项未果的情况下即于2020年5月13日向原告交付租金6400元，并在之后又两次向原告微信转账6500元交付下半年的租金，被告交付租金的行为应是要求继续履行合同的意思表示。且被告的迟延交付行为并未导致原告合同目的不能实现。综上所述，原告要求解除租赁合同，既无约定事由，亦无法定事由，故其该项诉讼请求，本院不予支持。其要求被告搬离案涉房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于原告主张的从2020年6月7日起至被告搬离之日的租金。首先，因本院未支持原告要求被告搬离案涉房屋的诉讼请求，故不存在搬离之日。其次，原告已将案涉房屋售予他人，从2020年6月7日起租金的收取因涉及第三人的权益，本院不宜处理。因此，原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 关于原告主张的违约金。因双方在合同中并未约定延期交付房租的违约责任，且原告未能举证证明被告有随意终止合同的行为，故其要求被告支付6500元违约金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。 综上所述，原告黄蒂力的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告黄蒂力的诉讼请求。 案件受理费100元（原告黄蒂力已预交），由原告黄蒂力负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员 周 爱 萍 二〇二〇年九月二十八日 书记员 布图格其 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。