广东省揭阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤52执复5号 复议申请人（被执行人）：吴列标，男，1959年3月28日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。 异议人（被执行人）：揭阳泰成实业有限公司，住所地：广东省揭阳市揭东区曲溪金溪大道中段金属大厦第十四层。 法定代表人：黄啟泰。 申请执行人：广东揭东农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省揭阳市揭东区曲溪街道金溪大道363号。 法定代表人：李旭升，董事长。 被执行人:揭阳市揭东区山利建材有限公司，住所地：揭阳市揭东区城西曲埔路西侧梅中路段A7号首层。 法定代表人：郑重义。 被执行人：黄啟泰，男，1972年8月18日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 复议申请人吴列标不服揭阳市揭东区人民法院（下称揭东法院）作出的（2020）粤5203执异1号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭对案件进行了书面审理，现已审查终结。 揭东法院查明，一、异议人泰成实业公司系位于揭东区××××大道中段金属大厦的整栋楼房[房产证号：粤房地权证揭东县字第××、00××81、00××82、00××83、00××84、00××85、00××86、00××87、00××88号，总面积13031.81㎡，国有土地使用证号：揭东国用（2014）第060号，使用面积2376㎡]的权属人，2017年4月24日，揭东法院作出（2017）粤5203民初354-1号民事裁定书，裁定查封泰成实业公司上述房地产，2018年8月23日，揭东法院作出（2018）粤5203执391号之一执行裁定书，裁定拍卖该房地产。二、揭东法院于2020年3月31日依法委托揭阳市揭东区国土资源管理局测绘队对泰成实业公司位于揭东区××××大道中段金属大厦附属东侧、南侧、西侧裙楼是否建筑于[国有土地使用证号：揭东国用（2014）第060号]国有土地使用权范围内进行测绘。2020年4月17日揭阳市揭东区国土资源管理局测绘队测绘结果为（附图）：1.泰成实业公司西面、南面加建裙楼位置未超出[国有土地使用证号：揭东国用（2014）第060号]的证书红线；2.泰成实业公司东面加建裙楼有部分超出[国有土地使用证号：揭东国用（2014）第060号]的证书红线，未超出部分面积为211平方米，超出部分面积为415平方米。三、2020年4月20日及2020年4月30日揭东法院依法委托揭阳市揭东区自然资源局（原国土资源管理局）对上述涉案房地产是否有用地及规划审批资料进行查询，查询资料体现为：上述涉案房地产东侧、南侧、西侧的裙楼没有用地及规划报批资料。 揭东法院认为，异议人泰成实业公司系涉案楼房的权属人，因其未履行生效法律文书确定的义务，揭东法院在强制执行过程中依法裁定拍卖该涉案楼房，符合法定程序。异议人主张涉案楼房东侧、南侧、西侧面积约7000平方米的裙楼没有一并评估整体拍卖，侵犯其合法权益。对此，我国《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。结合揭阳市揭东区国土资源管理局测绘队测绘结果及现状分析：一、涉案楼房东侧、南侧、西侧面积约7000平方米的裙楼为不可分割建筑物且该建筑物绝大部分建设于上述国有土地使用权[国有土地使用证号：揭东国用（2014）第060号]上；二、如对东侧、南侧、西侧裙楼进行分割处理会减少该建筑物及主楼利用价值。三、在被执行人已取得房地产权证的建筑物上未经审批加建的无证房产，属于添附的不能分离的财产，可在披露无证房产的瑕疵后一并处置拍卖。参照《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》的精神，对上述房地产及未办理产权证明的附属裙楼，可以按现状一并处置。故异议人提出的异议主张，合理合法，应予支持。 揭东法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七第一款（二）项的规定，裁定：撤销揭阳市揭东区人民法院（2018）粤5203执391号之一执行裁定书；对泰成实业公司所有的位于揭东区××××大道中段金属大厦的整栋楼房[房产证号：粤房地权证揭东县字第××、00××81、00××82、00××83、00××84、00××85、00××86、00××87、00××88号，总面积13031.81㎡，国有土地使用证号：揭东国用（2014）第060号，使用面积2376㎡]及东侧、南侧、西侧附属裙楼（未办理产权登记）进行拍卖。 吴列标向本院申请复议请求：依法撤销揭东法院作出的（2020）粤5203执异1号执行裁定书。理由：一、原裁定认定事实存在错误。原裁定在没有查明任何事实依据的情况下，认定“异议人泰成实业公司系涉案楼房的权属人”，将涉案房地产东侧、南侧、西侧的裙楼系异议人所有是没有事实依据的，甚至在查到登记资料的情况下，认为裙楼超过土地使用证的部分土地及地面建筑物也是一并包括在里面，是完全没有事实依据的。根据《执行裁定书》记载，揭东法院依法委托测绘队对泰成实业公司位于揭东区××××大道中段属大厦附属东侧、南侧、西侧裙楼是否建筑于〔国有土地使用证号：揭东国用（2014）第060号〕国有土地使用权范围内进行测绘，结果显示泰成实业公司东面加建裙楼有部分超出〔国有土地使用证号：揭东国用（2014）第060号〕的证书红线，未超出部分面积为211平方米，超出部分面积为415平方米。说明东侧裙楼的大部分不在〔国有土地使用证号：揭东国用（2014）第060号〕国有土地使用权证范围内，不在复议人与复议被申请人签订的《房地产转让协议书》范围内，不属于复议申请人所有。复议被申请人在异议书称：“第二，根据我国地随房走的原则，贵院既然拟拍卖上述国有土地使用权，那么对于地上建筑物，应当查清并全部进行处置。”可见其主张一并处置的最多是揭东国用（2014）第060号土地使用权证面积为2376平方米的国有土地使用权上的建筑物，揭东法院裁定将东侧裙楼一同拍卖，按地随房走的原则，实际上是连同超出该国有土地部分面积415平方米也一同拍卖，明显是错误的。二、原裁定适用法律错误。1.原裁定根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或赠与，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”但原裁定对该条的理解偏离本意，条文中“建设用地使用权转让”应该是指取得审批手续，已取得土地使用权证为前提的，原裁定分析“三、在被执行人已取得房地产权证的建筑物上未经审批加建的无证房产，……”也是认可此前提的，但裁定结果却是超出〔国有土地使用证号：揭东国用（2014）第060号〕的证书红线以外面积415平方米的土地和建筑物也包括进去，这与其分析是自相矛盾的。原裁定分析“一、涉案楼房东侧、南侧、西侧面积约7000平方米的裙楼为不可分割建筑物且该建筑物绝大部分建设于上述国有土地使用权上”也是没有事实根据的。第一，涉案楼房东侧、南侧、西侧并没有存在面积约7000平方米的裙楼。第二，裙楼不是不可分割建筑物，裙楼不是与主楼同时设计、同时建设的，而是后来才加建的，与主楼可以任意分割使用。第三，该建筑物绝大部分建设于上述国有土地使用权证上，但证书以外415平方米的土地也不小，不能为提高价值就能任意延伸出去。2.原裁定参照《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》的精神将没有用地规划报批资料的裙楼一并拍卖是错误的，该通知不属司法解释而是规范性文件，不具有一般意义上的法律效力，且文件所适用的对象具有特定性，不能扩大其适用范围。综上，揭东法院作出的执行裁定认定事实和适用法律错误，请求予以撤销。 广东揭东农村商业银行股份有限公司、泰成实业公司、揭阳市揭东区山利建材有限公司、黄啟泰在本院指定的期限均没有提交书面答辩意见。 本院查明：揭东法院查明的事实清楚、正确，本院予以确认。 本院认为：本案复议审查的焦点问题是揭东法院裁定对泰成实业公司所有的位于揭东区××××大道中段金属大厦的整栋楼房及东侧、南侧、西侧附属裙楼（未办理产权登记）进行拍卖是否正确。揭东法院根据异议人、复议人在异议期间提供的证据材料以及双方对附属裙楼面积、权属的陈述，结合揭阳市揭东区国土资源管理局测绘队测绘结果及涉案建筑物的现状，认定案涉楼房的东侧、南侧、西侧附属裙楼7000平方米为不可分割建筑物且该建筑物绝大部分建设于土地使用权[国有土地使用证号：揭东国用（2014）第060号]上正确，复议申请人在本案审查期间提供的证据不足以证明前述附属裙楼不属添附的不能分离的财产，揭东法院支持异议人的异议申请，并参照现行有效的《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》精神，认定有关裙楼可在披露瑕疵后按“现状处置”正确，本院予以维持。复议申请人申请撤销揭东法院作出的（2020）粤5203执异1号的理由不成立，本院予以驳回。 综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回吴列标的复议申请，维持揭阳市揭东区人民法院（2020）粤5203执异1号异议裁定。 本案裁定为终审裁定。 审判长  郭嘉银 审判员  陈志锐 审判员  陈金泽 二〇二〇年九月××日 法官助理杨勉锐 书记员黄妙容