成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初8885号 原告：刘通，男，1987年7月5日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：段爽，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。 被告：李永，男，1974年10月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告刘通与被告李永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘通的委托诉讼代理人段爽、被告李永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘通向本院提出诉讼请求：1．判令解除刘通与李永于2017年4月15日签订的《商铺租赁合同》；2．请求李永退还房租租赁履约保证金3000元；3．请求李永退还自2019年6月3日至2026年4月15日的租金162292元；4．请求李永按照合同约定支付解除合同违约金324584元；5．本案诉讼费、保全费等费用由李永承担。事实和理由：刘通于2012年与李永签订《商铺出租合同》，约定承租李永位于成都市金牛区××路××号××商铺，后分别于2014年3月6日、2015年7月30日、2017年4月15日与李永续签了上述商铺的租赁合同。其中最后一次《商铺租赁合同》约定：租赁期限为2018年4月16日至2026年4月15日，租金一次性支付为190000元。刘通在承租上述商铺后向李永分两次支付190000元租金，李永向刘通出具了收条。但李永故意隐瞒上述商铺早已被法院查封的事实，刘通在不知情的情况下，才将房屋租金支付给李永。后经该商铺抵押权人的申请，该商铺于2019年3月29日被裁定拍卖，并于2019年6月3日被案外人成功竞买。刘通提出了执行异议被法院予以驳回。刘通已无法按照租赁协议约定在承租的商铺内继续经营，因李永的原因导致双方签订《商铺租赁合同》的目的已经不能实现，已经构成违约。 李永辩称，1．刘通需提供解除合同的理由；2．履约保证金在支付租金时已经扣除，而且在租赁合同中也没有写履约保证金；3．租金当时前三年是100,000元，后五年是90,000元，刘通要求退还租金要另行计算，按上述事实来计算；4．案涉商铺被抵押、查封刘通是知晓的；5．刘通主张的违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 2017年4月15日，出租方（甲方）李永与承租方（乙方）刘通签订《商铺租赁合同》约定：1．甲方将坐落在成都市金牛区荷花金池市场一层荷花大街12a号（产权证：金牛区北站东二路18号1栋1层53号，权1789336）商铺出租给乙方作为营业用房使用；2．租赁期从2018年4月16日起至2026年4月15日止，共计8年，租金合计190,000元；3．甲乙双方均不得擅自单方面提前违约终止本合同，甲方违约按照该商铺剩余租金总额的2倍赔偿乙方，乙方违约则该商铺剩余租金及经营保证金甲方不予退还。该合同中对保证金未约定。 2017年4月16日、2018年8月16日，李永分别出具《商铺租金收据》，证实收到刘通支付的租金100,000元及90,000元；租金期限为2018年4月16日起至2026年4月15日止，共计8年；支付方式为转账。 2020年4月30日，刘通搬离案涉房屋。 庭审中，刘通称主张的履约保证金3,000元是基于2012年租赁李永案涉房屋时所缴纳的费用，李永称在第二次与刘通签订租赁合同时已退还刘通，双方在签订案涉租赁合同时并未收取履约保证金。 另查明，2020年4月21日，成都市青羊区人民法院作出的（2020）川0105执异129号《执行裁定书》载明：一、成都银行琴台支行与金牛区睿轩家饰经营部、李永、蒋青华金融借款合同纠纷一案，成都市青羊区人民法院2017年3月16日作出（2017）川0105民初1135号《民事判决书》。判决生效后，金牛区睿轩家饰经营部、李永、蒋青华未履行付款义务，2017年6月15日，案涉房屋被成都市青羊区人民法院以（2017）川0105执2434号《执行裁定书》、之一《协助执行通知书》，查封了包括李永名下案涉商铺；并于2019年3月29日作出（2018）川0105执恢929号《执行裁定书》，裁定拍卖该房屋。2019年6月3日，案涉房屋被依法拍卖，后由案外人丁青珍购买。 2020年4月15日，刘通向成都市青羊区人民法院提出申请，就（2019）川0105执恢929号之一《公告》要求其强制腾退案涉房屋提出执行异议。2020年4月21日，成都市青羊区人民法院作出（2020）川0105执异129号《执行裁定书》，裁定驳回刘通的执行异议请求。 二、录音显示，因新房东让刘通搬离，刘通要求李永退还已收取的房租。 三、2020年5月18日，丁青珍与刘通财产损害赔偿纠纷一案向本院诉讼。2020年6月4日，本院作出（2020）川0106民初5512号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、刘通于2020年6月4日支付丁青珍2019年6月21日至2020年4月30日期间的房屋使用费40,000元；二、丁青珍自愿放弃其他诉讼请求。 上述事实有《商铺租赁合同》、收据、（2020）川0105执异129号《执行裁定书》、（2020）川0106民初5512号《民事调解书》、录音、当事人陈述及庭审记录等证据在案佐证。 本院认为，刘通与李永签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 本院对本案争议焦点作如下评述： 一、关于合同解除问题。 本院认为，因李永原因而导致案涉房屋被依法拍卖，且刘通于2020年4月30日实际搬离，双方签订的租赁合同不能实现，故刘通主张解除合同的请求予以支持。 二、关于退还履约保证金的问题。 庭审中，刘通称主张的履约保证金系本租赁合同前的租赁合同所缴纳费用，双方对此费用是否已退还各执一词，本院无法查明。由于此次租赁合同并未约定保证金，故刘通主张退还履约保证金的请求本院不予支持。 三、关于退还租金的问题。 刘通与李永签订《商铺租赁合同》明确约定租赁期从2018年4月16日起至2026年4月15日止，共计8年，租金合计190,000元，按照合同约定每年的租金是23,750元；本院认为，案涉房屋于2019年6月3日被强制拍卖时，李永在租赁物产权变动后已无法实际向刘通提供租赁物供其使用，结合刘通已向新产权人丁青珍支付了2019年6月21日至2020年4月30日期间的房屋使用费40,000元，故李永应将其收取的2019年6月21日之后的租金161,962元退还给刘通。刘通超出此部分的主张，本院不予支持。 四、关于解除合同违约金的问题。 本案中，案涉房屋在租赁合同存续期间因李永的原因被强制拍卖，合同已经不能实际履行，故李永违约，应当支付违约金。刘通与李永在合同中约定：“甲乙双方均不得擅自单方面提前违约终止本合同，甲方违约按照该商铺剩余总额的2倍赔偿乙方，乙方违约则该商铺剩余租金及经营保证金甲方不予退还。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，由于双方合同约定的违约金过高，本院结合刘通的实际损失、合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为10,000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除刘通与李永于2017年4月15日签订的《商铺租赁合同》； 二、李永在本判决生效之日起十日内向刘通退还房屋租金161,962元； 三、李永在本判决生效之日起十日内向刘通支付违约金10,000元； 四、驳回刘通的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（减半收取）4,324元，由李永承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇二〇年九月二十五日 书记员  陶 林