江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0191民初2116号 原告：吴成强，男，1974年10月10日生，汉族，居民，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：汪海燕，江苏石城律师事务所律师。 被告：赵皓南，男，1988年10月1日生，汉族，居民，住南京市玄武区。 原告吴成强与被告赵皓南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告吴成强及其委托诉讼代理人汪海燕，被告赵皓南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴成强向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2.请求判令被告立即支付原告房屋租金102000（已扣除20000元押金，计算至2020年6月19日）、物业费6305元、水电费900元（水费500元、电费400元）及违约金50000元、滞纳金（以102000元为基数，按年利率24%标准，自2019年10月21日即最后一期租金付款时间计算至2020年6月19日），共计181224元；3.请求判令被告立即支付与原告自2020年6月20日起至实际交房之日止的房屋占用费及物业费，按每月12485元标准支付；4.请求判令被告支付原告欠付房租利息，以102000元为基数，自2020年6月20日按年利率24%标准计算至2020年8月10日；5.请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2018年10月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将名下江宁区秣陵街道天元中路128号诚基名苑1幢107室房屋出租给被告，租赁期限自2018年11月20日至2023年11月19日止，第一年、第二年租金为144000元/年，第三年租金为154080元/年…，第一年租金每半年付，其后租金每一年支付一次，每次提前一个月支付；物管费及水电费由被告承担；若逾期支付，则按年租金的1%支付滞纳金，若乙方提前终止合同，应支付50000元违约金；被告另向原告支付20000元押金。合同签订并交付房屋后，被告仅支付了第一期半年租金72000元及第二期的30000元，之后一直拒绝支付租金，物管费也仅支付了半年(485元/月)，水电费欠付1500元。2019年12月12日，被告提出要提前解除协议，原告也表示同意，但双方一直未能就解除协议的后续事宜达成一致，被告也一直未能将租赁房屋交还原告，故诉至法院。 被告赵皓南辩称：1.案涉房屋租赁合同在2019年12月12日其告知原告要退租时已经解除，双方当时已就解除合同达成合意，其不认可在此之后产生的租金以及占有使用费；2.其认可2019年12月12日之前欠付的租金、物业费和水电费；3.原告已同意其延期支付租金，其不存在违约问题，且其在与原告订立合同时，原告故意隐瞒搭建夹层的情况，其对原告主张的违约金、滞纳金等均不认可；4.如原告主张的租金和占有使用费等诉请得到法院的支持或部分支持，其请求法院对于疫情期间的费用予以调整。 本院经审理认定事实如下：原告吴成强与被告赵皓南于2018年10月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告吴成强同意将自己的产权房屋出租给被告赵皓南，房屋坐落于南京市江宁区，租赁期限为5年，自2018年11月20日起至2023年11月19日止；承租期内前两年，即2018年11月20日至2020年11月19日，每年的租金为144000元，第一年租金每半年付一次，后四年租金每年支付一次，除第一次支付外，之后租金应提前一个月支付；物业管理费、水电费由被告赵皓南自行向物业公司交纳；押金为20000元；若被告赵皓南在原告吴成强没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为赵皓南违约，应赔偿违约金50000元；若被告赵皓南逾期支付租金，每逾期一天，须按照年租金的1%支付滞纳金。合同签订后房屋依约交付，被告赵皓南支付了押金20000元，第一笔半年租金72000元及第二笔半年租金中的30000元。2019年12月12日，被告赵皓南通过微信告知原告吴成强其要求退租并与原告约谈协商退租事宜，原告吴成强回复：“你下面找人转租，我同意你转租属于不违约行为，我们合同签订的是5年时间，现在才1年时间左右，你要退租，你要承担违约责任（5万元的违约金啊），你还是找下家转租吧”；赵皓南回复：“我跟你谈退租，本来跟你约定周一谈，你没来，那就下周吧”；吴成强回复：“好吧，我刚刚又出差了，可能要下周日回来，回来时与你联系”。2019年12月25日，原告吴成强通过微信联系赵皓南：“下个星期大家约个时间当面沟通一下，实在沟通不了，不行的话，那只能走法律程序了，但最好还是希望你找人转租，免得大家伤了和气”；赵皓南未回复。2020年1月2日，原告吴成强通过微信询问被告赵皓南接洽面谈事宜：“赵总，你好！我已经回江宁了，这个星期周六或周日我们大家碰个面？”；赵皓南回复：“我在家治丧，回去联系你”。2020年3月1日，原告吴成强通过微信联系被告赵皓南：“赵总，你好！去年底你叫我等你电话，你也没打电话给我吗？现在这个房子怎么说，这两天付一下好吗”2020年3月25日，原告吴成强再次通过微信询问被告赵皓南面谈事宜：“赵总，你下面大概什么时间来江宁，这个月底前来江宁吗”。2020年4月14日，原、被告双方就案涉房屋相关事宜进行当面协商，因未对租金计算、违约责任等问题达成一致，致使原、被告双方协商未成。2020年4月16日，原告吴成强通过微信联系被告赵皓南：“你房子什么时候交给我”；被告赵皓南回复：“钥匙在门口空调下面，你随时去拿”。2020年6月16日，原告吴成强诉至本院。 另查明，被告赵皓南租赁案涉房屋用于经营私人包间服务，租赁期间，被告赵皓南已缴纳2018年11月20日至2019年5月19日半年期间的物业费共计2910元，物业费为485元/月，被告认可2019年12月12日之前产生的水电费。2019年7月至2020年7月，原告吴成强共支付水费523.47元，签订租赁合同时电表预留778度电，经查一般工商业及其他用电单价为0.6465元/千瓦时（1-10千伏）。 2020年8月10日，本案庭审时，被告称案涉房屋内贵重物品已经清空，留下的物品是不需要的。原告称，2020年4月16日被告称其将钥匙放在空调下，其未自行开门查看，如其擅自进入案涉房屋，极有可能被对方追究物品损失。庭审时，承办人向双方释明为避免房屋空置造成损失扩大，双方应于庭审结束后前往案涉房屋办理交接。被告表示其不追究案涉房屋内现有物品的价值，但其认为房屋交接日期为2019年12月12日。原告表示其同意以开庭之日作为房屋交付之日。 庭审中，关于案涉合同的解除时间，原告吴成强认为是在2020年6月19日即原告起诉之日；被告赵皓南认为是在2019年12月12日其提出退租之日。 以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、短信截图、付款凭证截图、水电费票据、微信聊天记录截图及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：1、案涉租赁合同解除时间；2、被告欠付租金、物业费、水电费、占用费的金额；3、被告是否违约，如有违约其应承担何种违约责任。 关于案涉租赁合同的解除时间。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。被告于2019年12月12日提出解除合同，原告于诉状中自认其表示同意，故本院认定合同解除时间为2019年12月12日。 关于被告欠付租金、物业费、水电费、占用费金额。案涉合同于2019年12月12日解除，合同解除后被告应向原告返还案涉房屋，被告虽于2020年4月16日告知原告其将房屋钥匙摆放的地点，但其并未明确告知原告案涉房屋内现状，且庭审时被告自认其将贵重物品搬离，案涉房屋内仍存放被告的一些非贵重物品，在此情况下原告未自行开锁占有房屋符合情理，在本案开庭前被告未能将租赁的房屋返还原告，庭审中经本院组织双方进行了房屋交接，故本院认定案涉房屋交付时间为本案开庭之日即2020年8月10日。据此，被告应向原告支付截至2019年12月12日合同租赁期间内的租金，2019年12月13日至2020年8月10日期间的房屋占用费，截至2020年8月10日产生的水电费、物业费。经计算，被告欠付租金51074元（144000＋144000÷365×23－102000≈51074元），房屋占用费95469元（144000÷365×242≈95474元），水电费900元，物业费7146元（485×14＋485÷30×22≈7146元），扣除被告支付的20000元押金，被告仍欠租金及房屋占用费126543元、水电费900元、物业费7146元。综上，原告主张被告支付租金、房屋占用费、水电费、物业费的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。 关于被告是否违约，如有违约其应承担何种违约责任。在案涉合同租赁期限内，被告在原告未违反合同的情况下单方提出解除合同，显属违约，其应承担单方解约的违约责任。原告按照合同约定主张50000元解约违约金具有事实及法律依据，本院予以支持。被告在合同解除前已欠付租金，客观上确实给原告造成资金占用期间的利息损失，根据双方租赁合同约定，被告每日应按照年租金1%的标准支付逾期付款的滞纳金。原告要求被告按照年利率24%的标准支付上述欠款的逾期付款违约金。本院认为被告已经负担了解除合同的违约金，在此情形下，原告仍然主张按照24%的标准计算逾期付款违约金明显过高，与其实际损失及被告的违约行为不相符，与合同法规定的公平原则相悖。本院综合考虑被告的过错程度、合同履行情况、违约行为及原告的实际损失等因素，调整该逾期付款违约金标准为年利率6%。关于租金的逾期付款滞纳金的起算日期，双方在租赁合同中已明确约定租金的支付期限，原告主张自2019年10月21日至2020年8月10日期间产生的滞纳金及利息并无不当，本院予以确认。由于原被告双方的租赁合同于2019年12月12日解除，故被告应当支付其欠付租金51468元产生的滞纳金及利息，经计算为2496元（51468×6%÷365×295≈2496元）。综上，对于原告主张的违约金、滞纳金及利息，本院予以部分支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、原告吴成强与被告赵皓南于2018年10月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月12日解除； 二、被告赵皓南于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告房屋租金及占有使用费共126543元、物业费7146元、水电费900元、违约金50000元、逾期付款滞纳金及利息2496元，共计187085元； 三、驳回原告吴成强的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案应收案件受理费1962元，保全费1770元，共计3732元，由原告吴成强负担269元，由被告赵皓南负担3463元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二〇年九月二十一日 见习书记员  姚 倩