广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1712号原告：许立明，男，1971年12月26日出生，汉族，身份证住址湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：何东恩，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳，广东力诠律师事务所实习律师。被告：叶福凌，男，1965年1月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：王虎生，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：刘钜华，男，1968年2月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：刘伟明，广东广大律师事务所律师。被告：广州凯晨建设工程有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村富和花园**。法定代表人：李伟光。委托诉讼代理人：陈艳湘，湖南莽源律师事务所律师。原告许立明诉被告叶福凌、刘钜华、广州凯晨建设工程有限公司（以下简称凯晨公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何东恩、被告叶福凌的委托诉讼代理人王虎生、被告凯晨公司的委托诉讼代理人陈艳湘到庭参加诉讼，被告刘钜华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年8月，原告向被告叶福凌认购百明花园8B栋301房，原告按约向被告叶福凌支付了35.5395万元购房款，被告叶福凌出具了收据。2018年8月24日，因购房约定已无法继续履行，三被告共同出具了退房款计划协议。但三被告至今仍未按照退房款计划协议履行。综上，请求判令：1.被告叶福凌向原告退还购房款35.5395万元及利息（自起诉之日起至实际清偿之日止，以35.5395万元为基数向原告支付月利率为2%的利息）；2.被告刘钜华、被告凯晨公司对上述第一项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；3.诉讼费用由三被告负担。被告叶福凌辩称：我不是本案适格被告。涉案合同系房屋买卖合同，合同的相对方为原告和被告凯晨公司，我仅作为被告凯晨公司委托代理人。涉案房屋是否具备出售条件，合同能否履行需待有关行政主管部门确认后，原告再就涉案纠纷提起诉讼。综上，请求驳回原告的诉请。被告刘钜华辩称：我没有与原告签订过任何的合同，也没有与原告发生金钱支付往来，所以不存在任何债权债务关系，请求驳回原告对我的各项诉请。被告凯晨公司辩称：与原告的合同是附条件合同，因没有达成一定条件，所以该合同未生效。原告也没有向我司支付过相关费用，不应向其返还诉请款项，请求驳回原告的诉请。经审理查明：2017年8月17日，原告（乙方）与被告凯晨公司（甲方）签订了《合作建房协议》，载明原告委托被告在位于广州市白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段建造房屋，被告负责提供图纸设计及施工队，按图纸要求进行施工，水、电到原告房屋门口，水电费按国家规定支付，具备一定绿化及公共设施配套，根据测算，原告将支付工程款355395元，房屋的建筑面积约81.7平方米，具体为8B栋3层01号房（面积以建筑面积测量为准）等等。被告凯晨公司在《合作建房协议》上加盖印章。2017年8月18日，被告叶福凌出具了《收据》，确认收到原告交付的百明花园8B栋301房81.7平方米的涉案房款355395元。庭审中，原告陈述其中395元免交了。2017年8月18日，被告叶福凌在涉案《合作建房协议》的尾页手写“房屋未建好，房东全额退回”。原告提交了三被告于2019年8月24日签署的《退房款计划》，载明“石晓英8A603/许立明8B301/许立萍7C1107/杜晓玲8A704/李琴8A601以上五套房计划在2019年10月份、11月份、12月份内分次分批退回，如有失约，计回银行最高利息，特此承诺（每月20号）。”庭审中，被告刘钜华、凯晨公司均确认涉案百明花园已建设了6幢楼房，楼房11层或12层。诉讼中，被告凯晨公司提交了穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、地、地上**、5198平方米；地；地下**265平方米；总建筑面积6463.7平方米。1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、地、地上**、12279平方米；地；地下**356平方米；总建筑面积16635.3平方米。原告向本院申请了诉前财产保全，本院于2019年12月4日作出（2019）粤0111财保528号民事裁定书。财产保全费为2297元。以上事实，有《合作建房协议》、收据、《退房款计划》、穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告凯晨公司签订了《合作建房协议》，从该合同载明的内容来看，原告按固定面积和单价交付货币，待涉案房屋建成后取得房屋，但并不参与房屋的具体建造，也不承担房产开发的经营风险，从《合作建房协议》的权利义务来看，该合同实为房屋买卖合同。原告是与被告凯晨公司直接签订房屋买卖合同，虽然款项是由被告叶福凌收取，但并不影响原告与被告凯晨公司订立房屋买卖合同的事实。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款的规定，在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。涉案百明花园项目虽然已经办理了建设工程规划许可证，但相关证照中所列的建设单位为案外人广州市白云区人和镇新兴经济联合社和广州市白云区人和镇凤和经济联合社，原告所购的房屋位于8栋3层楼，与建设工程规划许可证所列的内容并不一致，故涉案合同所涉房屋是否违法建设，是否具备出售条件，涉案合同能否实际履行等事宜，均需由相关行政部门确认。在此之后，原告对因涉案《合作建房协议》的效力等事宜仍有纠纷的，可再循法律途径解决。关于原告要求被告退还购房款355395元的诉请。鉴于原告与三被告于2019年8月24日签订了《退房款计划》，三被告同意向原告退还该款，该协议应视为双方就解决购房款退还纠纷另行订立的协议，是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定。因原告交付的涉案款项实为355000元，现原告要求三被告退还该355000元，本院予以支持。三被告承诺自2019年10月起分期退还房款，失约计息，现其未依约履行，原告主张三被告支付利息，本院予以支持。利息以355000元为基数，自2020年1月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日止。被告刘钜华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加本案庭审，故本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，被告叶福凌、刘钜华、广州凯晨建设工程有限公司共同向原告许立明返还购房款355000元并支付利息（利息以355000元为基数，自2020年1月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日止）；二、驳回原告许立明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6630元、财产保全费2297元，共计8927元，由叶福凌、刘钜华、广州凯晨建设工程有限公司共同负担，并在本判决生效之日起十日内迳付原告许立明。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄玉珍二〇二〇年九月三十日书记员  郑文玲