山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1278号 上诉人（原审被告）：山东金宇房地产开发有限公司，住所地山东省广饶县大王镇政府驻地。 法定代表人：马岩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄萌，山东恒岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万振江，男，1970年6月20日出生，汉族，住东营市东营区。 上诉人山东金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）因与被上诉人万振江商品房预售合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2020）鲁0523民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由万振江承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决将360个工作日认定为360个自然日是错误的。涉案《商品房预售合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。涉案合同并非格式合同，且金宇公司已通过对“360个工作日”增加下划线的方式提醒万振江注意，万振江对该条款是明知且没有异议的。涉案合同中的“工作日”是指按规定应该工作的日子。“工作日”并不等同于“自然日”，一审法院按照360个自然日作为逾期办理房产证违约金的起算点，明显加重了金宇公司的违约责任。2.依据涉案《商品房预售合同》第十六条之约定，金宇公司向产权登记机关提交的资料进行备案的时间应为自2017年1月7日起360个工作日内，即从2017年1月7日至2018年6月20日。计算逾期办理房产证的违约期间为2018年6月21日至2019年5月14日，违约天数为327天，违约金为19796.94元(605411元*0.01%*327天)。二、一审判决适用法律错误。金宇公司与万振江系基于自愿协商的原则签订涉案《商品房预售合同》，不存在欺诈、强迫、威胁等为法律所禁止的行为，办理房屋所有权登记的期限应当适用“契约自由”的原则，即有约定的优先从约定，无约定的从法定。因此《商品房预售合同》第十六条之约定的效力高于《商品房销售管理办法》第四十三条第二款的效力。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦明确规定，在商品房买卖合同中已约定办证期限的应从合同约定，故涉案合同约定的房屋交付使用后360个工作日内向产权登记机关提交资料备案是符合该规定的。 万振江辩称，其在一审诉讼中主张计算违约金数额时已经按照双方约定的360个工作日扣减，但违约时间应计算至2019年9月29日取得产权证书时，金宇公司存在违约欺诈行为，对一审判决认定违约金起止时间有异议，但尊重一审判决。故金宇公司的上诉理由不成立，请求维持一审判决。 万振江向一审法院起诉请求：1.判决金宇公司向万振江支付违约金38867.39元、违约金利息1906.74元，共计40774.13元；2.诉讼费用由金宇公司承担。 一审法院认定事实：万振江与金宇公司于2014年12月3日签订《商品房预售合同》（含九个附件）一份，约定由万振江购买金宇公司开发的金宇•都市公馆第12幢1单元101号房及储藏室，房屋总价款605411元，已支付首付款395411元，余款210000元以贷款的方式支付。《商品房预售合同》第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。第二十四条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第3条约定：在签署本合同前，买受人应委托办理银行贷款信用额度审查，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款银行或公积金管理中心进行充分的了解和沟通，买受人应在本合同签订之日起30个工作日内将剩余的房款全额划付到出卖人指定的账户；如因买受人原因，按揭贷款未能在前述期间内划付到出卖人账户，买受人应自前述约定期限届满第二日开始每日按未付房款总额的万分之三向出卖人支付违约金。2015年4月14日，双方签订《金宇•都市公馆项目补充协议》一份，主要内容为：买方于2015年4月14日追加首付210000元，目前累计已付款605411元，商品房总价款根据实测面积，多退少补，《商品房预售合同》的其他约定及条款不变。 金宇公司于2016年12月31日通知万振江交房，万振江于2017年1月7日领取了案涉房屋的钥匙并向东营市金宇物业管理有限公司交纳了该房屋2017年的物业服务费。金宇公司于2019年5月14日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，产权登记机关于2019年9月29日为万振江颁发案涉房产的不动产权证书。 庭审中金宇公司陈述，案涉房屋实际交付日期为2017年1月7日，应当自2017年1月8日开始扣除360个工作日之后计算其应支付的违约金。 上述事实有万振江提交的《商品房预售合同》、《金宇•都市公馆项目补充协议》、交房通知书、物业费收据、不动产权证书及金宇公司提交的交房流程单、新建房屋楼盘表信息及双方陈述在案为凭。 一审法院认为，万振江与金宇公司签订的《商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.金宇公司是否应支付万振江逾期办理产权证书违约金及该违约金计算的起止时间如何确定；2.金宇公司应否支付万振江上述违约金的利息；3.万振江是否应支付金宇公司逾期付款违约金；4.如果万振江应付金宇公司违约金，金宇公司以抗辩的方式主张抵销是否符合法律规定。 关于争议焦点1，一审法院认为，双方合同第十六条约定，金宇公司应在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案。万振江领取案涉房屋钥匙的时间虽为2017年1月7日，但金宇公司已于2016年12月31日通知包括万振江在内的该栋楼房的全体业主交付房屋且自2017年1月1日开始收取物业费，故应自2017年1月1日起计算金宇公司应提交相关资料的时间。双方虽约定金宇公司应在交房后360个工作日内提交相关资料，但《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”双方关于报备期间的约定已远远超出上述规定期间，且该条款为格式条款，按照合同法的相关规定，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故万振江将360个工作日理解为360日并无不当。按照上述理解及双方约定，金宇公司至迟应于2017年12月25日前向产权登记机关报备办理权属登记所需资料，但其直至2019年5月14日才报备办理权属登记所需资料，逾期505天，已构成违约，应当承担违约责任，应每日按已付房价款0.01%的标准向万振江支付违约金，故对万振江要求金宇公司支付其违约金的诉讼请求的合理部分，予以支持，金宇公司应付违约金数额为30573.26元（605411元＊0.01%＊505天）。万振江关于该违约金的起算时间为2016年12月31日的主张与双方约定不符，金宇公司提交相关备案材料后还需要万振江向产权登记机关提交相关资料后产权登记机关才能为其办理产权登记证书，万振江无证据证实金宇公司在2019年5月14日提交报备资料后产权登记机关至同年9月29日为其颁发不动产权证书系由于金宇公司的原因造成，故对其要求金宇公司支付超出505天的违约金的诉讼请求部分，不予支持。 关于争议焦点2，一审法院认为，双方已对因违约产生的损失赔偿额的计算方法进行了明确约定，万振江要求金宇公司在支付违约金后再支付该违约金利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于争议焦点3，一审法院认为，双方合同附件四第3条约定，万振江应在合同签订之日起30个工作日内将剩余房款全额划付到金宇公司指定的账户，如因其原因按揭贷款未能在前述时间内划付到金宇公司账户，其应自前述约定期限届满第二日开始每日按未付房款总额的万分之三向金宇公司支付违约金。合同签订后双方虽于2015年4月14日签订《金宇•都市公馆项目补充协议》，但该补充协议仅对现金付款和银行贷款进行了变更，对付款时间并未变更，金宇公司于2015年4月14日收取万振江21万元的行为不能证明双方已对该部分款项的支付时间进行了变更，亦不能证实金宇公司已放弃了要求万振江支付该部分款项的违约金的实体权益，万振江未按合同约定向金宇公司支付房款亦构成违约，在双方均存在违约情形的前提下，均应承担相应的违约责任，故万振江在要求金宇公司支付其违约金的同时，亦应因自己的违约行为支付金宇公司相应的违约金。双方于2014年12月3日签订合同，万振江应于30个工作日期满后即2015年1月3日前支付剩余房款21万元，但万振江直至2015年4月14日才支付上述款项，金宇公司主张逾期付款违约金5481元，予以确认。 关于争议焦点4，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，金宇公司以抗辩的方式要求对双方互负的债务在同等数额内进行抵销，符合上述规定，予以采纳。 综上，金宇公司应付万振江逾期办理产权证书违约金30573.26元，万振江应付金宇公司逾期付款违约金5481元，上述债务在同等数额内相互抵销后，金宇公司尚应支付万振江违约金25092.26元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、金宇公司于判决生效之日起十日内支付万振江违约金25092.26元；二、驳回万振江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费819元，减半收取409.50元，由万振江负担157.50元，金宇公司负担252元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。 金宇公司向本院提交山东省高级人民法院（2020）鲁民申6019号受理案件通知书一份。证明：金宇公司因不服东营市中级人民法院于2020年4月7日作出的（2020）鲁05民终425号民事判决向山东省高级人民法院申请再审，该案高院已经立案审查。上述案件中虽然确定向产权登记机关备案的时间应为房屋交付之后的360个自然日，但金宇公司对判决不服，故向高院申请再审。 万振江质证称，对证据真实性无异议，但金宇公司的观点不正确。 本院认为，金宇公司提交的证据系另案的再审受理通知书，另案是否再审、再审是否改判并无定论，不影响原生效法律文书的效力，本院对该证据不予采信。 二审中，万振江未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案争议的焦点问题为：一、一审判决认定的交房时间是否正确。二、一审判决按照房屋交付后的360日而非360个工作日认定金宇公司应当支付逾期办证违约金的起算时间是否正确。 本院认为，关于第一个焦点问题，金宇公司虽于2016年12月31日通知交房，但根据万振江二审陈述，其之所以未接受房屋是因为金宇公司通知交房时房屋存在质量问题，而并非其自身原因所致，结合金宇公司的物业公司自2017年1月1日开始收取涉案房屋物业费的事实，一审判决认定涉案房屋的交房时间为2016年12月31日并无不当。 关于第二个焦点问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。涉案《商品房预售合同》第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，万振江起诉时已按扣除节假日后的工作日主张金宇公司应当支付的违约金，其在二审庭审中也明确在计算违约日期时已按约定的360个工作日扣减，故金宇公司上诉主张应当按照房屋交付后的360个工作日认定其应当支付逾期办证违约金的起算时间，与万振江对上述合同条款的理解一致，故一审判决按照房屋交付后的360日认定金宇公司应当支付逾期办证违约金的起算时间，有违双方当事人意思自治，致使一审判决认定计算的违约天数和违约金数额存在错误，本院予以纠正。自2017年1月1日计算360个工作日后的截止日期应为2018年6月12日，故金宇公司至迟应予2018年6月12日前向产权登记机关报备办理权属登记所需资料，其至2019年5月14日方报备办理权属登记所需资料，逾期335天，构成违约，应承担相应违约责任，根据双方合同约定，应按每日已付房价款0.01%的标准向万振江支付违约金。经计算，金宇公司应付违约金数额为20281.27元（605411元＊0.01%＊335天）。万振江庭审中虽对一审判决认定的其逾期付款违约行为及从金宇公司在应付违约金中抵销其应承担的逾期付款违约金有异议，但一审判决后其未提出上诉，其异议不属本院二审审理范围。故金宇公司上述应付万振江逾期办理产权证书违约金20281.27元，与一审认定的万振江应付金宇公司逾期付款违约金5481元相抵销后，金宇公司尚应支付万振江违约金14800.27元。 综上，金宇公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定部分事实有误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省广饶县人民法院（2020）鲁0523民初1037号民事判决； 二、金宇公司于本判决生效之日起十日内支付万振江违约金14800.27元； 三、驳回万振江的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费819元，减半收取409.50元，由万振江负担262.50元，金宇公司负担147元；二审案件受理费819元，由万振江负担525元，金宇公司负担294元。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 李静静 书 记 员 李志远