山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初688号 原告：潍坊高新技术产业开发区清池街道西宋庄社区居民委员会，住所地：潍坊高新区清池街道西宋庄社区。 法定代表人：李泮周，主任。 委托诉讼代理人：聂俊祥，山东长远律师事务所律师。 被告：潍坊高新华都市场经营管理有限公司，住所地：潍坊高新区惠贤路以东健康东街以北。 法定代表人：左玉峰，总经理。 委托诉讼代理人：张学智，男，汉族，系公司法律顾问。 被告：潍坊市华都集团有限公司，住所地：潍坊高新区胜利东街1976号。 法定代表人：李化岗，总经理。 委托诉讼代理人：王海波，男，汉族。 原告潍坊高新技术产业开发区清池街道西宋庄社区居民委员会与被告潍坊高新华都市场经营管理有限公司（以下简称“高新华都公司”）、潍坊市华都集团有限公司（以下简称“华都集团”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金4042300元以及迟延支付租金占用期间的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令被告恢复租赁卖场原状；3、判令被告支付违约金375690元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月15日、2016年11月19日，原告与被告高新华都公司分别签订华都家居博览中心5号楼、6号楼《卖场租赁合同》各一份，约定原告将所有的华都家居博览中心5号楼、6号楼租赁给被告经营，租赁期限为三年，到期日为2018年11月9日，合同还对租金支付方式、违约责任等做了约定。合同签订后，原告依约履行，现合同期限已经届满。被告华都集团作为合同受益人，应承担连带责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告高新华都公司辩称，1、对于原告主张的租金数额无异议。2、对原告主张的违约金有异议，理由是：首先最高人民法院关于适用合同法的司法解释二规定，当事人依据合同法114条第二款规定请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人由请求对方赔偿损失的，法院不予支持。从该条可以看出，违约造成的实际损失与违约金不能并存，原告在诉讼中已经就利息损失提出了请求，如果再增加违约金，显然与上一法条不符；其次，在租赁过程中，原告也有一定的违约行为。双方签订的两份合同，均约定了被告享有优先承租权。合同期满后，被告在约定的期限内多次向原告提出了续约申请，但是原告在未通知被告情况下将租赁物承租给他人，违背合同约定，应承担相应的违约责任。3、被告在承租期间对承租物进行了一定的装修装饰，增添了部分的附属物，对部分设施和设备进行了维修更新，投入了大量资金，原、被告交接之前，被告将上述情况书面通知了原告，原告没有提出异议，也没有要求被告拆除，而是照单全收，并使用至今，原告应给被告补偿1994512元，被告请求以该补偿金抵扣相应租金。 被告华都集团辩称，原告以租赁合同关系起诉被告，被告认为，其在本案中作为被告，属诉讼主体不适格。1、按照合同相对性原则，除了法律规定的特殊情况之外，只有合同的当事人才能享有合同权利并承担合同义务。本案所涉及的卖场租赁合同是原告和高新华都公司签定的，被告并没有参与到合同关系中，不是合同的当事人，自然不享有合同权利，也不承担合同义务。2、原告不具备行使代位权的条件，根据合同法第73条、合同法司法解释一第11条规定，债权人行使代位权的条件是债务人对该债权人有到期债权。本案中，高新华都公司对被告并不享有到期债权，原告也没有提供高新华都公司对被告享有到期债权的证据，故原告不具有行驶代位权的条件。现原告以被告是合同受益人为由起诉被告，显然不符合法律规定。另外，根据合同法司法解释一第16条规定，原告以代位权的名义起诉被告，应该将华都集团列为被告，将高新华都公司列为第三人，现原告将华都集团和高新华都公司列为共同被告，显然与法律规定的诉讼架构不符。综上，原告就卖场租赁合同纠纷对华都集团提起起诉，无法律依据和事实依据，请求驳回原告的诉请。 当事人针对诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告高新华都公司就华都家居博览中心5号楼、6号楼存在租赁合同关系。 2015年4月15日，原告与被告高新华都公司签订《卖场租赁合同》一份，约定原告将华都家居博览中心5号楼租赁给被告经营，租赁期限为三年6个月零24天，自2015年4月15日至2018年11月9日止，本合同期内共应交纳租金187.25万元，分三次付清，第一、二次各支付62.41万元，第三次支付62.43万元，于次年11月9日前支付。合同期满，高新华都公司在同等条件下享有优先续约权。高新华都公司不按约定期限支付租赁费，按租金总额的30%支付违约金。合同期满前一个月，如高新华都公司拟续租摊位，应书面向原告提出申请，在同等条件下，享有优先续约的权利。 2016年11月19日，原告与被告高新华都公司签订《卖场租赁合同》一份，约定原告将华都家居博览中心6号楼租赁给被告经营，租赁期限为三年，自2015年11月10日至2018年11月9日，合同期内共应交纳租金279万元，分三次付清，每次分别支付93万元，于次年11月9日前支付。合同期满一个月，如高新华都公司拟续租摊位，应书面向原告提出申请，在同等条件下，享有优先续约的权利。 2018年8月17日，原告向高新华都公司发出《农村集体经济组织债权核实确认书》，载明：截至2018年11月19日，高新华都公司欠原告4642300元。后高新华都公司支付600000元，尚欠4042300元未付，高新华都公司对该欠款数额无异议。 上述合同到期后，高新华都公司向原告申请续租，原告未予同意。双方通过往来函件对续租、补偿款、违约金等事项进行了磋商，但未达成一致意见。高新华都公司未再支付剩余租金，为此形成纠纷。 关于是否办理交接，原告主张没有交接，其与新商户正在协商租赁事宜。高新华都公司主张已交接，其已撤出卖场，原告也开始与新商户协商。 另查明，高新华都公司的股东为华都集团、左玉峰，出资额分别为180万元、120万元。 关于利息和违约金，原告主张，迟延支付租金占用利息从起诉之日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算；违约金是被告在履行合同过程中，没有按时支付租金应承担的违约责任，计算方式为：被告共计欠付4042300元，因为6号楼没有约定逾期支付租金的违约责任，6号楼三年的租赁费是2790000元，按照被告欠付的总租金4042300元，减去2790000元即1252300元。根据5号楼合同约定的违约责任，被告逾期支付租金，应承担租金30%的违约责任，即1252300*30%=375690元。 关于华都集团的责任，原告主张，两被告应当承担连带清偿责任，理由是：根据最高人民法院全国法院民事审判工作会议即九民会议纪要第11条规定，公司控制股东对公司过渡支配，控制操纵公司决策过程，使得公司完全丧失独立性，沦为控制股东的工具或躯壳，严重损害公司债权人的利益，应当否认公司法人人格，由滥用控制权的股东对公司债务承担连带责任。实践中常见的情形，包括母子公司之间、或者是子公司之间进行利益输送，母子公司或子公司之间进行交易，收益归一方，损失却由另一方承担。控制股东或者实际控制人，控制多个子公司和关联公司，滥用控制权，使得多个子公司和关联公司财产边界不清，利益相互输送，丧失人格独立性，沦为控制股东逃避债务的工具，可以综合案件事实，否认子公司和关联公司的独立法人人格，判令承担连带责任。本案中，华都集团是高新华都公司的控制股东，其滥用控制权，操纵高新华都公司的决策，使得高新华都公司和华都集团边界不清，高新华都公司丧失人格独立性，成为华都集团逃避债务的工具，应否认高新华都公司的法人人格，判令华都集团承担连带责任。高新华都公司持有自己的账目，应该提供证据来证明法人人格独立。依据民事诉讼证据规定，高新华都公司应当提供该证据。 被告主张，对于原告的上述资质，只是其主观臆测，没有证据证明华都集团控制高新华都公司。高新华都公司和华都集团有独立完善的财务制度。根据谁主张谁举证的原则，原告应对自己的主张提供证据，而不是要求高新华都公司举证。 本院认为，被告高新华都公司租赁原告的卖场，现尚欠原告租金4042300元未付，双方对该数额无异议，本院予以确认。本案争议的焦点为： 1、关于装修装饰及增添的附属物能否抵偿租金。高新华都公司主张，以其装修装饰及增添的附属物补偿款抵偿相应租金，但双方对装修装饰及增添的附属物如何处理并未约定，相应的补偿数额双方亦未协商确定，故高新华都公司的该项主张缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付剩余租金，理由正当，依法应予支持。 2、关于原告主张的恢复原状，双方签订的合同中对合同到期后装修装饰及增添的附属物如何处理并未约定，故原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。 3、原告主张的违约金是否成立。本案中，原告同时主张了利息及违约金，根据法律规定，违约金以不超过实际损失额为限。原告未提供证据证明其遭受的损失情况，就本案而言，原告的实际损失即利息损失，因此，结合原告的主张及本案的实际情况，原告主张的利息及违约金，本院均以利息损失为限予以支持。 4、华都集团是否对本案债务承担付款责任。 原告主张，华都集团作为高新华都公司的控股股东，滥用控制权，操纵高新华都公司的决策，利用高新华都公司逃避债务，导致高新华都公司丧失独立的法人人格，应承担连带责任。但原告并未就其主张提供证据予以证实。高新华都公司、华都集团均是依法登记设立的独立法人，应独立承担民事责任。原告的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告潍坊高新华都市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潍坊高新技术产业开发区清池街道西宋庄社区居民委员会租金4042300元并支付利息（以租金4042300元为基数，自2018年11月19日起，按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至被告实际付清之日止）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42144元（预收39138元），减半收取21072元，由被告潍坊高新华都市场经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  孙希佳 二〇二〇年九月一日 书记员  王彦平