广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4873号原告（反诉被告）:梁青霞，女，1988年4月18日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玳莹，广东裕信律师事务所律师。被告(反诉原告):刘梦楚，女，1988年7月23日出生，汉族，住广州市花都区,被告：广州言哉文化艺术传播有限公司，住所地广州市花都区商业大道******商铺，统一社会信用代码91440101MA59P72022。法定代表人：刘梦楚。被告：汤慧雅，女，1994年2月8日出生，汉族，住广州市花都区,三被告共同委托诉讼代理人：何家毅，广东恩慈律师事务所律师。原告梁青霞诉被告刘梦楚、广州言哉文化艺术传播有限公司（以下简称言哉公司）、汤慧雅，被告刘梦楚反诉原告梁青霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告梁青霞的诉讼代理人陈玳莹，被告刘梦楚、言哉公司及汤慧雅的共同诉讼代理人何家毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁青霞向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告刘梦楚向原告支付2020年3月及4月租金共计11838元，被告汤慧雅、言哉公司对该笔债务承担连带清偿责任；2、请依法判令被告刘梦楚向原告支付违约金10万元，被告汤慧雅、言哉公司对该笔债务承担连带清偿责任；3、请依法判令原告无需返还押金10762元；4、请依法判令被告刘梦楚立即将位于广州市花都区商业大道103号G栋28商铺交还原告；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告梁青霞增加一项诉讼请求为：解除原告梁青霞与被告刘梦楚于2017年5月20日签订的《商品租赁合同》。事实和理由：2017年5月20日,原、被告刘梦楚签订一份《商铺租赁合同》,被告刘梦楚由被告汤慧雅代为签字,双方约定被告刘梦楚承租原告名下的位于广州市花都区商业大道103号G栋28商铺,面积134.54平方米。双方约定租期为2017年7月1日至2022年6月30日,租赁单价为40元/m"(比市场价低了整整30元,正常市场价起码是70元/m"),租金每两年上浮10%。租金自2017年7月1日起算,每两个月缴纳一次租金,于每两个月的10号之前缴纳。签订合同当天,被告应向甲方支付押金10762元。另外,由于租金明显偏低,双方在合同明确约定了违约责任-第九条“违约责任和合同终止的赔偿措施的第2点:若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人,视为单方违约,应赔偿对方一切经济损失,并有壹拾万元的违约金”。以约束双方诚实信用遵守合同。合同签订后,原告依约将商铺交付被告刘梦楚作为被告言哉公司的办公场所使用,被告刘梦楚也支付了合同押金及首两月的租金。直至2020年2月底,被告刘梦楚突然向原告提出,要求解除合同。根据双方签订地《商铺租赁合同》的第九条“违约责任和合同终止的赔偿措施的第2点:若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人,视为单方违约,应赔偿对方一切经济损失,并有壹拾万元的违约金"。事实上很明显可以看出,被告刘梦楚的行为已明显违反了上述的合同条款,被告刘梦楚应当承担违约责任,即赔偿原告经济损失及支付违约金。因此,综上所述,被告刘梦楚明显违约,应承担违约责任。根据我国相关法律规定及双方签订的合同约定,原告现向法院提起诉讼,请求法院支持原告的诉讼请求,以维护原告的合法权益。三被告答辩称，请求全部驳回原告的诉讼请求。理由与我方反诉状内容一致。根据双方签订的租赁合同第九条第一款约定，违约责任和合同终止的赔偿措施，因不可抗力因素接触合同的，双方互不追究责任，合同终止，我方认为无论法律是否有这条规定，在双方合同中已经对不可抗力的执行达成了一致，而本案中疫情已被国务院认定为不可抗力因素，导致我方无法进行正常的经营活动，因此我方与被告也就接触合同达成了一致，并且我方已在2月搬离了涉案房屋，将涉案房屋交还给原告使用。针对原告增加的诉讼请求，我方认为合同已经解除。被告刘梦楚向本院提出反诉请求：1、请求判令驳回被反诉人的诉讼请求；2、请求判令被反诉人返还反诉人支付的房屋租赁押金10762元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：自2019年12月底新型冠状病毒出现以来，各行各业都受到疫情影响，全国很多地方封城、封路、关店、关门，禁止出行、禁止聚众，各行业无法营业。本次疫情“新冠××”疫情作为一种突发性的异常事件已在全国范围内广泛传播并被世界卫生组织宣布为“国际关注的突发公共卫生事件”，是属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”其性质可以被认定为《民法总则》及《合同法》项下规定的不可抗力事件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，能免除责任。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。反诉人因疫情影响，导致公司出现经营困难情况，因此提出与被反诉人解除租赁合同，实属无奈，并且合情合理。综上所述，反诉人与被反诉人解除租赁合同实属合情合理，望法院回被反诉人的诉讼请求；判令被反诉人返还反诉人支付的房屋租赁押金10762元。原告梁青霞答辩称，请求驳回被告的全部诉讼请求，理由如下：一、被告的公司出现经营困难的问题早已在疫情发生之前就出现，并非是因为疫情影响而导致公司经营困难。根据被告在本诉中提及的证据“短信记录”中可以看出，本诉被告汤慧雅在与原告就解除案涉合同一事进行协商时，多次提到案涉合同欲解除的原因系“公司经营不善，人事变动频繁，经营方向出现调整”。且当时刘梦楚在向原告提出解除合同意向时，从未告知过原告其退租原因系因为疫情导致公司经营困难，而是在原告为维护自身权益向法院提起诉讼后才提起反诉称是因为疫情原因导致公司经营困难。显而易见，刘梦楚此举是在利用疫情原因做借口，企图逃避履行案涉合同约定的义务，是极不诚信的行为！二、此次疫情并未对刘梦楚名下的公司造成实质影响。刘梦楚名下的公司，其公司的经营范围为文化传播，并非《关于印发广东省新型冠状病毒感染的××重点场所预防控制工作指引的通知》中所指的人流密集、流动性大且通风不良的室内公共场所（如商场、影院、网吧、KTV等），也非餐饮、商铺等被限制开放的行业。承租人完全可以按照政府的指引，于2020年2月9日开始正式复工。故，此次疫情并未对言哉公司造成任何实质影响。退一万步来说，即使言哉公司因此次疫情致经营困难，但其并无提及过任何证据证明因疫情原因导致案涉合同的履行不能，故应由其自行承担举证不能的后果。三、刘梦楚违反合同约定提前解除合同，原告可以没收押金。众所周知，押金是一方当事人将一定费用存放在对方处以保证自己的行为不会对对方利益造成损害，在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，押金应予退还，反之可以扣除。在本案中，案涉合同签订后，并不存在任何法定的解除事由，更不存在因原告的过错导致案涉合同无法继续履行的违约情形，而是刘梦楚违反合同约定。现刘梦楚违反合同约定无故要求解除合同并退回押金，于理于法无据，原告不予退回押金。综上，刘梦楚作为一个具有完全行为能力的成年人，应该对可能存在的商业风险具有相应的预判以及应对能力。而刘梦楚在面对商业风险时，没有积极应对，仅仅以疫情原因作为借口去逃避其应履行的合同义务，甚至意欲解除案涉合同，此不诚信行为无任何法律依据，更应为市场经济所不容！故，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回刘梦楚的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区商业大道103号G栋28商铺，建筑面积为134.54平方米，权属人为梁青霞。2017年5月20日，梁美桂代梁青霞（甲方），汤慧雅代刘梦楚（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺租赁给乙方使用，租赁期限自2017年7月1日至2022年6月30日，租金为40元/平方米，租金每两年上浮10%。合同第四条第2点约定，甲乙双方自2017年7月1日起，乙方一次性向甲方支付两个月月租的押金及预缴两个月的租金，每两个月缴纳一次租金，于每两个月的10号之前缴纳。3、在签订合同当天，乙方向甲方支付押金10762元。4、乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金为当年租金总额的30%。第九条违约责任和合同终止的赔偿措施2、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或组给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有壹拾万元的违约金。合同落款处甲方由梁美桂代梁青霞签名，乙方由汤慧雅代刘梦楚签名，并备注有梁青霞的银行账号。梁青霞与刘梦楚均确认，梁青霞与刘梦楚是涉案合同相对方。合同签订后，梁青霞将涉案房屋交付给刘梦楚使用，刘梦楚向梁青霞支付押金10762元。刘梦楚在涉案房屋经营言哉公司，言哉公司的经营范围为文艺创作服务；绘画艺术创作服务；具有文化价值遗址保护的技术研究、技术咨询；……大型活动组织策划服务（大型活动指晚会、运动会、庆典、艺术和模特大赛、艺术节、电影节及公益演出、展览等）；……。刘梦楚支付租金至2020年2月，自2020年3月1日后未再支付租金。刘梦楚主张，其与梁青霞已于2020年2月26日解除合同，并提交了解除、终止房屋租赁申请书拟证实其主张。该解除、终止房屋租赁申请书上载明出租人梁青霞，承租人刘梦楚，申请解除、终止房屋租赁合同的原因为承租人退租，申请人签名为梁青霞，日期为2020年2月26日。管理员核实意见为经核查，该房屋于2020年2月26日承租人离开，情况属实。该解除、终止房屋租赁申请书上加盖有广州市花都区新华街光华社区居民委员会的公章以及广州市花都区房屋租赁登记备案专用章。梁青霞对该申请书不予认可，认为该其并未在该申请书上签名。后经核实，刘梦楚确认该申请书上梁青霞的签名由梁美桂代签。关于涉案房屋交接情况，刘梦楚陈述，其已于2020年2月26日搬离，并将涉案房屋交还给梁美桂。梁青霞陈述，听闻被告要搬离，梁美桂于2020年2月26日去现场查看，并收到刘梦楚交回的一把钥匙，但其仅是委托梁美桂收取租金，并未授权梁美桂就解除合同事宜进行处理，应由其本人处理。刘梦楚陈述，其租赁涉案房屋经营言哉公司是因为受到广州市花都区人民政府的委托去做村志，因疫情原因，其无法再进入村内进行采风，导致很多尾款没有收到，财务紧张，所以才会要求解除合同。刘梦楚、言哉公司为此提及了言哉公司与相关单位签订的《社岗村志》、《东莞村志》及《骆秉章采编协议》，后因疫情影响，上述合同无法继续履行，言哉公司与各单位又签订了补充协议，约定延期履行，或者解除合同协议。梁青霞对于上述协议不予认可，主张其不是合同相对方，无法核实真实性，且补充协议中约定的是延期，并没有取消，言哉公司的业务实际上并未受到影响。汤慧雅曾代表刘梦楚通过微信与梁美桂就合同解除事宜进行协商。此后，汤慧雅又与梁青霞通过短信、电话协商合同解除事宜。但因双方对于违约金数额分歧较大，未能就此达成一致协议。关于梁美桂于梁青霞的关系，刘梦楚陈述，其是与梁美桂签订的合同，在合同履行过程中，并未见过梁青霞，均是由梁美桂与汤慧雅进行沟通联系，租金及水电费也是由梁美桂收取，其认为梁美桂与梁青霞构成表见代理。梁青霞陈述，梁美桂系其姑姑，因梁青霞工作时间特殊，有时无法及时处理租赁事宜，故有时会委托梁美桂进行处理，租金大部分由刘梦楚按照合同约定直接转至其账户内，有部分为梁美桂代收。梁青霞主张其已以低于市场价的价格将涉案房屋租赁给刘梦楚，现刘梦楚提前搬离涉案房屋，对其造成了损失，应按照合同约定向其支付违约金10万元。刘梦楚陈述，其搬离涉案房屋除了受到疫情影响，还有涉案房屋存在漏水的原因，正是因为涉案房屋漏水，所以梁青霞才会以低于市场价的价格出租给其。本院认为：涉案合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。梁青霞及刘梦楚均确认涉案合同的相对方系梁青霞与刘梦楚，言哉公司、汤慧雅并非涉案合同的一方当事人，无需向梁青霞承担合同义务。梁青霞要求言哉公司及汤慧雅承担连带责任，理据不足，本院不予支持。刘梦楚、言哉公司已于2020年2月26日搬离涉案房屋。梁青霞亦确认其于该日收到了一把钥匙。且刘梦楚提交的解除、终止房屋租赁申请书上有相关政府部门盖章见证，并由梁美桂代梁青霞在该申请书上签名确认。上述证据足以认定双方已于2020年2月26日对涉案房屋进行了交接。此时，涉案合同显然无法继续履行下去。双方进行交接的行为亦足以表明双方均无意继续履行涉案合同，对于解除涉案合同明显已达成一致意见，涉案合同已于2020年2月26日解除。梁青霞要求解除涉案合同，并要求刘梦楚支付2020年3月及4月的租金及返还涉案房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。梁青霞抗辩其并未在该申请书上签名，对此不知情，其并未授权梁美桂处理合同解除事宜。但根据梁青霞与刘梦楚的陈述，以及双方提交的证据来看，首先，梁美桂系受梁青霞委托与刘梦楚签订涉案合同。其次，在合同履行过程中，梁美桂亦收取了部分租金及水电费。再次，梁美桂还曾与汤慧雅协商过解除合同事宜，并在2020年2月26日双方交接时出现在涉案房屋现场。刘梦楚完全有理由相信梁美桂系梁青霞的委托代理人。梁美桂在解除、终止房屋租赁申请书上签署梁青霞姓名的行为，对梁青霞亦产生约束力。对于刘梦楚提交的解除、终止房屋租赁申请书，本院予以采信。对于梁青霞的上述抗辩意见，本院不予采纳。梁青霞与刘梦楚虽就解除涉案合同达成一致意见，但从双方的协商过程来看，双方对于违约责任如何承担并未达成一致。本案的争议焦点为何方存在违约行为、刘梦楚主张其因受疫情影响要求解除合同而无需承担违约责任是否能成立以及违约责任如何承担。关于第一个焦点，刘梦楚在租赁期限未届满前，提前搬离涉案房屋，违反了合同约定，存在违约行为。刘梦楚虽主张涉案房屋存在漏水，但在合同履行过程中，刘梦楚一直按照合同约定支付租金至2020年2月，并未向梁青霞提出减免租金的要求。由此可见，即便涉案房屋真的存在漏水情况，也未达到影响刘梦使用的程度。梁青霞已按合同约定将涉案房屋交付给刘梦楚使用，并不存在违约行为。关于第二个焦点，刘梦楚主张因受疫情影响，导致言哉公司无法履行与相关单位签订的制作村志协议，无法收到尾款，从而导致财务紧张，影响涉案合同的履行。因受到新型冠状病毒××疫情的影响，花都区各村采取封村措施系客观事实。言哉公司不能进入村内进行采风，确系受到疫情影响。但这不足以导致刘梦楚解除合同。即便刘梦楚、言哉公司确实存在财务紧张的情况，刘梦楚也可以选择与梁青霞就租金减免进行协商，而非直接提出要求解除涉案合同。故刘梦楚主张因疫情原因，其可以免责的理由不成立。刘梦楚仍需向梁青霞承担违约责任。关于第三个焦点，刘梦楚违反合同约定，应向梁青霞承担违约责任。涉案合同约定的违约金为10万元，刘梦楚抗辩该约定过高。本院认为，即便涉案合同能够顺利履行完毕，梁青霞可收取的全部租金合计也才30多万元，该违约金约定为10万元显然过高。在梁青霞未提交证据证实其因刘梦楚违约而遭受何种损失的情况下，基于刘梦楚已向梁青霞支付租金至2020年2月，梁青霞已于2020年2月26日收回涉案房屋。且刘梦楚搬离涉案商铺确系受到了疫情影响。基于公平原则，本院酌定，由刘梦楚向梁青霞支付违约金10762元。梁青霞要求刘梦楚支付违约金10762元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。涉案合同未约定，刘梦楚违约，梁青霞可没收其支付的押金。故梁青霞要求没收刘梦楚支付的押金，本院不予支持。在刘梦楚需向梁青霞支付违约金10762元的情况下，刘梦楚要求梁青霞返还押金10762元，本院予以支持。至于刘梦楚提出要求驳回梁青霞全部诉讼请求的反诉请求，因该项诉讼请求系对于梁青霞诉讼请求的答辩意见，而并非诉讼请求。故本院对此不予调处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘梦楚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁青霞支付违约金10762元；二、原告梁青霞于本判决发生法律效力之日起十日内向被告刘梦楚返还押金10762元；三、驳回原告梁青霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2752元，由原告梁青霞负担2614.4元，由被告刘梦楚负担137.6元；反诉案件受理费34.5元，由原告梁青霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  黄美好二〇二〇年九月二十七日书 记 员  利文智叶敏婷孙诗韵