海南省乐东黎族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9027民初813号   原告：夏绍宽，男，汉族，1966年1月16日出生，住河南省濮阳市龙华区，公民身份号码：XXX。   被告：海南福坤农业设施有限公司。住所地：海南省海口市龙华区龙昆北路2号龙珠大厦C座10楼2房。   法定代表人：林忠葆，该公司总经理。   被告：乐东金地房地产开发有限责任公司。住所地：海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村金地雨林海景公馆。   法定代表人：熊风，该公司总经理。   原告夏绍宽与被告海南福坤农业设施有限公司（以下简称福坤公司）、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）执行异议之诉一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年10月11日，本院作出（2019）琼9027民初903号民事裁定书，驳回原告的起诉。因原告不服该裁定，上诉到海南省第二中级人民法院，2020年4月13日，海南省第二中级人民法院作出（2020）琼97民终429号民事裁定书，撤销本院（2019）琼9027民初903号民事裁定，指令本院审理。本院于2020年5月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏绍宽到庭参加诉讼。被告福坤公司、金地公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告夏绍宽向本院提出诉讼请求：1、（2019）琼9027执异14号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，特请求予以撤销；2、请求法庭依法裁定中止对坐落在海南乐东县尖峰镇岭头村雨林海景公馆2号楼B单元1406号房屋（以下简称1406号房屋）的执行，并解除对该房屋的查封；3、将1406号房屋归还原告夏绍宽所有；4、本案诉讼费用由被告一承担。事实和理由：2017年6月15日原告与被告二金地公司签订《商品认购书》，认购了金地公司坐落在乐东县尖峰镇岭头村雨林海景公馆2号楼B单元1406号房屋。原告当天缴纳了购房定金，并随后于2017年6月24日，通过中国工商银行向金地公司汇款，交足了总房款（287496元）。金地公司给原告开具了房款收据，并随后将1406号房屋移交给原告，由原告入住使用，然而，就在金地公司为原告办理房屋产权登记手续之时，2017年8月14日，贵院在审理被告一福坤公司诉被告二金地公司借款合同纠纷一案时，根据福坤公司的财产保全申请，裁定查封了金地公司的多套房产（见证据5：（2017）琼9027民初964号《民事裁定书》），其中就包含了原告已购买的1406号房屋。2018年1月，福坤公司向贵院申请强制执行。2019年3月13日，原告向贵院提出执行异议申请，请求依法裁定解除对1406号房屋的查封。贵院下达（2019）琼9027执异14号《执行裁定书》（以下简称14号裁定），驳回了原告的请求。原告认为，该14号裁定对事实认定不清，罔顾现实，武断定论，既违背法理、又不合常识，是一个错误的裁定。理由如下：1、14号裁定对原告提供的收据的真实性不予认定是错误的，也是不合常理的。其一，所有收据都加盖金地公司财务印章，所有原告与金地公司收付款行为双方自始至终一致认可；其二，房屋所在楼盘数百户业主都是持有这样的收据，并且直至目前仍以此为据接受正常的物业等服务，真实显而易见、不容置疑，在一没有调查核实、二没有进行真伪鉴定的情况下而独对原告收据的真实性不予认定，显然不客观、不公正，太过武断。2、14号裁定对原告提供的工商银行汇款单的关联性不予认定是错误的。其一，原告是通过河南濮阳工商银行自动柜员机向金地公司指定账户汇款，当庭提供的是当时自动柜员机打印的凭条。原告返回濮阳后又按法官要求由濮阳工商银行重新出具了正式汇款凭证，并按法官要求寄给法官。其二，收款账户是金地公司提供的，收款户头乐东尖峰金地商务服务中心系金地公司下属机构，汇款到账后金地公司即予认可并据实开具收据。原告汇款金额（277496元）、金地公司开具收据金额以及原告与金地公司签订的《商品认购书》所定房屋价格完全一致，时间吻合，相互印证，高度关联。3、14号裁定书认定1406号房的所有权人为被告一福坤公司是错误的。其一、被告一福坤公司与被告二金地公司2016年12月19日签订的《商品房买卖合同》是在特定情景下以低于成本价的价格签订的不合理合同。转移房屋物权的合同指向并不是二被告双方的主要意图。该合同早已中止执行。其二，根据二被告当时的协议约定，双方签订的《商品买卖合同》不影响金地公司向第三方销售合同标的房屋。金地公司将房屋正常售卖给原告，福坤公司却又强行占有，直接侵害原告的合法权益。其三、商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为。商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施。商品房网登记并不直接产生不动产设立或变动的效力。显然，只要被告一没有拿到房产证，他就不是所有权人。其四、被告一福坤公司可以追究金地公司的有关责任，但不能伤及无辜原告的权益。4、14号裁定认定原告2017年6月15日即向金地公司购买房屋，金地公司至今尚未向其提供政府相关职能部门统一制作的商品房买卖合同书、交付款发票收据并在政府相关部门登记备案等手续，不符合常理。这个认定也是不当的。首先，原告也渴望早日办完这些手续，正常情况下也早该办完这些手续拿到房产证。原告为此与金地公司签订了商品认购书、按时足额交纳了房款、接收了房屋、办理了入住甚至交纳了办房产证需要交纳的房屋维修基金，做完了自己应做的所有准备，按正常应该进入在政府有关部门备案、网签、开具不动产发票、交纳契税、登记办证的程序，但因金地公司涉及诸起经济官司及法院的查封等原因，致使这些手续至今未能办理，对此原告无任何责任与过错。无端陷此讼争，从中原到海南数千里往返奔波，劳力费钱，烦恼万分，悔不当初。今日之诉也正是为了早日办完这些手续，摆脱烦恼，实现自己对美好生活的向往。   综上，原告认为，贵院查封该房屋，是在原告已正式完成该房屋认购并交足了房款、已事实取得该房屋产权之后进行的，影响原告关于该房屋产权登记手续办理，给原告造成极大的经济负担和精神负担，已严重影响了原告的正常工作和生活。原告与金地公司一手交钱、一手交房，手续翔实，证据确凿，已事实上完成房屋买售过程，原告已事实取得1406号房屋之所有权，享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。根据上述规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。   被告福坤公司答辩称，1、原告诉求撤销（2019）琼9027执异14号《执行裁定书》无法律依据。原告于2017年6月15日向被告乐东金地公司购买涉案房屋，被告乐东金地公司至今尚未向其提供政府相关职能部门统一制作的《商品房买卖合同书》、交付款发票收据并且未在政府相关职能部门登记备案等手续，不具有房屋所有权的权利。2、被告福坤公司对涉案房屋享有强制执行的权益。原告虽然提供其与被告乐东金地公司签订的《房屋认购书》，交清全部房款及物业费、公共设施水电费、有线电视进户费等费用，并且被告乐东金地公司向其出具的收据，但上述证据不足以证明涉案的商品房雨林海景公馆2号楼B单元1406号房的所有权属于其所有，更不能对抗被告福坤公司申请法院强制执行的权益。原告称其已向被告乐东金地公司交清所有购房款等费用，其可另案向被告乐东金地公司主张。3、被告福坤公司申请人民法院对涉案房屋予以强制执行，符合法律规定。首先，涉案的商品房买卖应当符合不动产交易习惯。其应具有业主与开发商签订政府相关职能部门统一制作的《商品房买卖合同书》或网签《协议书》以及政府相关部门统一制作的交付款发票收据并在政府职能部门登记备案等手续。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款的规定，案外人执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。再次，被告福坤公司于2016年12月19日与被告乐东金地公司签订了由政府相关职能部门监制的乐东黎族自治县《商品房买卖合同》（合同编号：LDL000011974），网签生成时间为2016年12月19日，买受人为被告福坤公司。该《商品房买卖合同》合法有效。综上，原告的诉求无事实根据及法律依据，为了维护被告福坤公司的合法权益，请求人民法院根据事实及法律，判决驳回原告的诉讼请求，并承担本案的案件受理费。   被告金地公司答辩称，一、2017年6月15日夏绍宽购买了2Ｂ1406号房，之后占有使用至今。2017年8月14日福坤公司申请保全，查封了夏绍宽所购房产，并没有通知夏绍宽本人，侵害了夏绍宽的财产所有权。10月16日法院下达了（2017）琼9027民初964号民事判决书，判项为乐东金地公司偿还福坤公司950万元及利息。也就是说判决金地公司偿还的是钱，而不是查封的房产。夏绍宽购房时该房产被海南柏盈实业投资有限公司查封，但现在海口中院已经解除了对夏绍宽所购房屋的查封，夏绍宽已是属于在福坤公司查封前购买，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。购房人夏绍宽就是这样，虽然未办理物权登记，但不影响合同效力。这是法律的强制性规定。夏绍宽的主张与法有据，依法本应得到支持。然而，乐东县人民法院（2019）琼9027执异14号执行裁定书却罔顾事实，下面我们就来看一下办案法官是怎么庭上说一样，庭后又怎样出尔反尔的。1、关于金地公司开出的收款收据：裁定书第4页倒数第8行写到“均系乐东金地公司和龙运物业公司单方制作的凭据，……由于案外人夏绍宽未能提供其它相关证据加以证明，因此，对收据的真实性，本院不以予认定”。那么我们要问一下，金地公司收款，金地公司不开收据谁开，金地公司开出的收据，还需要用谁来证明一下是真是假吗，难道金地公司连开收据或收款的权利都没有，金地公司卖房收据开出几百份，在本系列案中，海口中院、乐东法院都予以认可，而唯独这位法官不认，法官的根据是什么，难道这几百份判决书认定都错了，这两级法院的法官都不如这位法官秉公执法。简直就是无理。2、关于夏绍宽提供的汇款收据：裁定书中又定到“其中案外人夏绍宽向本院提供的中国工商银行汇款单，证明其已向乐东金地公司支付购房款，对中国工商银行汇款单的关联性，本院不予认定”。在这里看出了法官的权利，汇款单与本案没有关联性，夏绍宽向金地公司转款不是买房是干什么，是捐款还是赞助，请法官给个说法，判案也不能这样武断吧。庭审时夏绍宽提供汇款单只是一个机打凭条，办案法官责令夏绍宽庭后5日内向法院邮寄银行开出的手续，否则，不予认定，原告做到了，法官却又出尔反尔，认定与本案无关联，明显是枉法断案。二、金地公司与福坤公司2016年12月19日签订的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》没有实际履行。1、“合同第6页倒数第8行。买受人于2016年12月19日签署本合同时一次性付清全部购房款人民币玖万捌玖佰玖拾元整（￥98990.00）。”钱交给谁了，有交款收据吗。夏绍宽的收据和汇款单不予认定，可福坤公司没有收据和汇款凭证就合法了，福坤公司为什么会得到法官的偏爱，无凭无据，根据什么认定的。2、合同第8页倒数第10行。“房屋视为已经交付，买受人自愿承担交接费用、物业管理费等费用。”福坤公司进户了吗，交物业费了吗，没有占有、没有使用的原因是因为福坤公司没有交购房款，所以说，这份合同根据就没有实际履行，也根本不具有法律效力。然而本裁定法官就是执意枉法。三、夏绍宽购房行为合法有效。金地公司与福坤公司签订的合同没有实际履行，是因为二者交易不具有真实性。那么购房人在法院查封前购房就无过错，夏绍宽自购房至今一直是该房产的占有使用人，福坤公司申请乐东法院的轮后查封对夏绍宽不具有效力，因为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有明确规定。综上，请法庭维护购房人的合法权益不受侵害。   对原告提供的证据进行分析与认定：   证据一、商品房认购书。原告意欲证明：原告夏绍宽正常购买乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）雨林海景2B1406号房屋的过程及事实。经质证，被告福坤公司对证据的三性无异议，但是该商品房认购书仅是对于购买涉案房屋意向并非正式的商品房买卖合同，其次该商品房认购书也不具备商品房买卖合同的相应条款。金地公司对证据的三性均无异议，认为商品房认购书和商品房买卖合同是一样的，没有法律规定商品房认购书不具有法律效力。本院认为，该认购书第十一条约定，本认购书经甲、乙双方签字、盖章且乙方按约定交纳房价款之日起生效，在正式的《商品房买卖合同》生效同时失效。根据上述约定，在双方未签订《商品房买卖合同》前，该认购书等同于《商品房买卖合同》，具有同等的法律效力。据此，该证据能够证明待证事实，其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。   证据二、工商银行汇款凭条及汇款证明。原告意欲证明：原告夏绍宽按金地公司提供账户按时足额缴纳房款的过程及事实。经质证，被告福坤公司对证据的三性均不予以认可，该三组收据显示收款人为乐东金地商务服务中心，并非乐东金地公司的账户。金地公司对证据的三性均无异议，认为乐东尖峰金地商务服务中心是金地公司的售楼处，专门卖房的，金地公司的很多房子都是汇到这个账号里，所以汇款是真实的。本院认为，上述证据足以证明原告已将购房款汇入金地公司指定的账户，金地公司已经确认收到原告支付的总房款287496元的事实，且乐东尖峰金地商务服务中心是金地公司的售楼处，购房者按照该户名汇款完全符合常理。据此，该证据能够证明待证事实，其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。   证据三、购房定金、房款收据三张。原告意欲证明：原告夏绍宽按时交纳定金及房款，金地公司出具确认收款，房屋买售过程完成。经质证，被告福坤公司对证据的三性均予以认可，但是虽然原告已支付完相应的定金及购房款，但并不能证明原告系涉案房屋的所有权人，不具备物权变动的效力。金地公司对证据的三性均无异议。本院认为，该证据能够证明待证事实，其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。   证据四、物业费、房屋维修基金、有线电视开通费、电费等收据两张。原告意欲证明：原告夏绍宽已实际接收、入住、使用所购房屋。经质证，被告福坤公司对证据的三性均予以认可，但是虽然原告已支付完相应的定金及购房款，但并不能证明原告系涉案房屋的所有权人，不具备物权变动的效力。金地公司对证据的三性均无异议。本院认为，该证据能够证明待证事实，其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。   证据五、乐东县人民法院《民事裁定书》（2017）琼9027民初964号。原告意欲证明：原告夏绍宽所购房屋在完成购房之后，由海南福坤农业设施有限公司申请，乐东县人民法院予以查封。经质证，被告福坤公司、金地公司对证据的三性均无异议，可作为认定事实的根据。   证据六、海口市中级人民法院《执行裁定书》（2018）琼01执382号之三。原告意欲证明：原告夏绍宽购房之前由海南柏盈实业投资有限公司申请，海口市中级人民法院于2017年2月14日作出（2018）琼01执382号之三裁定，对原告夏绍宽所购2B1406号房屋进行查封，已于2019年1月31日解除。经质证，被告福坤公司、金地公司对证据的三性均无异议，可作为认定事实的根据。   证据七、微信对话截图。原告意欲证明：乐东金地房地产开发有限公司房屋销售人员张维通过微信向购房人夏绍宽提供银行账号，由购房人夏绍宽向指定账户汇款，缴纳房款。本院经审查认为，该能够证明待证事实，其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。   证据八、银行自动柜员机屏幕照片。原告意欲证明：购房人夏绍宽向乐东金地房地产开发有限公司指定账户汇款，缴纳房款成功。本院经审查认为，该能够证明待证事实，其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。   被告福坤公司未提供任何有关证据材料   对被告金地公司提供的证据进行分析和确认：   证据一、龙运物业营业执照一份。被告意欲证明：被告是金地公司管理的物业。经质证，原告无异议。被告福坤公司对证据的三性无异议，但是该乐东龙运物业分公司具备独立的法人资格且其经营范围是物业管理卫生管理等，其不具备代替乐东金地公司收取购房款定金这一范围。本院认为，该证据能够证明待证事实，其真实性本院予以确认。   证据二、海南省高级人民法院明传一份。被告意欲证明：省高院要求全省要统一裁判尺度，法官不能不顾已生效的判决。经质证，原告无异议。被告福坤公司对证据的三性无异议，但是该明传情况写的是于2019年3月29之前报给省高院执行局的人员，因此该明传仅仅是针对2019年3月29日之前与金地公司产生纠纷的案件，不适用于本案，本案应根据实际的情况予以审理，不受该明传的约束。本院认为，被告福坤公司的质证意见成立，对该证据的真实性本院予以确认。   证据三、乐东金地公司证明一份。被告意欲证明：乐东尖峰金地商务服务中心是金地公司的售楼处。经质证，原告无异议。被告福坤公司对证据的三性均有异议，首先该证据仅是加盖了金地公司的公章，并没有法定代表人的签字予以确认，其次乐东金地公司作为开发商其应设立专用的收取购房款的账户，因此金地公司为了将购房款挪作他用重新设立其他账户予以收取购房款我方不予认可。本院认为，该证据能够证明待证事实，其真实性本院予以确认。   根据当事人的陈述，对原、被告提供证据的分析与认定，经审理查明的事实如下：2017年6月15日原告与被告金地公司签订《商品认购书》，认购了金地公司坐落在乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆2号楼B单元1406号房屋。原告当天缴纳了购房定金10000元，于2017年6月24日，通过中国工商银行向金地公司汇款277496元，交足了总房款287496元。金地公司给原告开具了房款收据，并随后将1406号房屋移交给原告，由原告入住使用。但至今原告与被告金地公司尚未签订正式《房屋买卖合同》，也未在房屋产权管理部门办理房屋买卖备案登记。2017年8月14日，本院在审理被告福坤公司诉被告金地公司借款合同纠纷一案时，根据福坤公司的财产保全申请，裁定查封了金地公司位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期的90套房产，其中包含了涉案的2号楼B单元1406号房屋。2018年1月，福坤公司向本院申请强制执行。2019年3月13日，原告向本院提出执行异议申请，请求依法裁定解除对1406号房屋的查封。2019年3月28日，本院作出（2019）琼9027执异14号《执行裁定书》，驳回了原告的请求。原告对此不服，向本院提起执行异议之诉。   另查明，2016年12月16日，被告福坤公司与被告金地公司、案外人圣义海达房地产公司签订《借款协议》，协议约定，一、被告金地公司、圣义海达房地产公司向被告福坤公司借款10000000元，同意以自行开发建设的位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期（商品房预售许可证：乐房售字[2012]004号），房屋共3333㎡以销售的方式进行担保，但签订本协议的同时，被告金地公司、圣义海达房地产公司必须将以上房屋以3000元/㎡的价格网签至被告福坤公司名下。二、以上网签房屋被告金地公司、圣义海达房地产公司可以随时销售，被告福坤公司予以配合，销售回款应以不低于网签价格支付给被告福坤公司作为还款等。借款协议签订后，被告福坤公司按约定于2016年12月16日转账5000000元、2016年12月26日转账4500000元到三亚柏盈热带兰花产业有限公司账户。同时于2016年12月19日被告福坤公司与被告金地公司签订90份商品房买卖合同，被告金地公司将其开发建设的雨林海景公馆一期90套房产网签至被告福坤公司名下。因被告金地公司未能及时回购房屋，偿还借款本息，被告福坤公司于2017年9月15日向本院提起诉讼。   又查明，在本院于2017年8月14日作出裁定查封被告金地公司90套房屋之前，海南省海口市中级人民法院依据海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决和海南省海口市中级人民法院（2017）琼01民初48号民事判决，已经于2017年2月14日查封了金地公司的全部房产，2019年1月31日，因海南省高级人民法院于2019年12月23日作出（2019）琼民再30号民事裁定书，撤销海南省高级人民法院（2018）琼民终51号民事判决和海南省海口市中级人民法院（2017）琼01民初48号民事判决，海口市中级人民法院遂作出（2018）琼01执382号之三执行裁定书，解除对金地公司的全部房产（包括夏绍宽所购2B1406号房屋）的查封。   本院认为，本案的争议焦点是：1、本院作出的14号执行裁定书是否存在错误；2、购房人跟金地公司签订购房协议的时间是在查封之前还是之后，购房人是否已经实际占有并且支付了房款。   1、2016年12月16日，被告福坤公司与被告金地公司、案外人圣义海达房地产公司签订《借款协议》约定，一、被告金地公司、圣义海达房地产公司向被告福坤公司借款10000000元，同意以自行开发建设的位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期（商品房预售许可证：乐房售字[2012]004号），房屋共3333㎡以销售的方式进行担保，但签订本协议的同时，被告金地公司、圣义海达房地产公司必须将以上房屋以3000元/㎡的价格网签至被告福坤公司名下。二、以上网签房屋被告金地公司、圣义海达房地产公司可以随时销售。根据上述约定，被告金地公司对用于借款担保并网签在被告福坤公司名下的3333㎡房屋是可以对外进行销售的，因此，被告金地公司将涉案的2号楼B单元1406号房屋出售给原告是符合被告福坤公司与被告金地公司、案外人圣义海达房地产公司签订《借款协议》约定的。   2、2017年6月15日，原告与被告金地公司签订《商品房认购书》，原告当天缴纳了购房定金10000元，于2017年6月24日通过中国工商银行向金地公司汇款277496元，交足了总房款287496元。2017年6月24日，金地公司向原告开具了房款收据，并随后将1406号房屋移交给原告，由原告入住使用至今。2017年8月14日，本院在审理被告福坤公司诉被告金地公司借款合同纠纷一案时，根据被告福坤公司的财产保全申请，裁定查封了金地公司位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆一期的90套房产，其中包含了涉案的2号楼B单元1406号房屋。在本院查封之前，原告与被告签订的书面买卖合同为《购买房屋认购书》，该认购书第十一条约定，本认购书经甲、乙双方签字、盖章且乙方按约定交纳房价款之日起生效，在正式的《商品房买卖合同》生效同时失效。根据上述约定，在双方未签订《商品房买卖合同》前，该认购书等同于《商品房买卖合同》，具有同等的法律效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述事实和法律规定表明，在被告福坤公司申请查封之前，原告与被告金地公司签订合法有效的书面买卖合同，且原告在此之前已经支付了全款并已合法占有了位于乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆2号楼B单元1406号房屋，其未办理过户登记并非原告个人原因。据此，原告对执行标的（乐东黎族自治县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆2号楼B单元1406号房）享有足以排除执行的权利。在诉讼过程中，被告福坤公司并没有提供相关证据证明被告金地公司与原告之间签订的协议及价款交付等行为存在虚假、瑕疵或违法的事实。因此，本院依法作出的（2019)琼9027执异14号执行裁定书是错误的，原告请求撤销（2019）琼9027执异14号执行裁定书，解除对该房屋的查封，并中止对坐落在海南乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆2号楼B单元1406号房屋（以下简称1406号房屋）的执行的主张，于法有据，本院予以支持。   3、自被告金地公司2017年6月24日将雨林海景公馆2号楼B单元1406号房移交给原告后，原告一直占有该房至今，被告金地公司或被告福坤公司从未占用该房屋的事实，因此，原告要求被告归还1406号房屋的主张，没有事实根据。   综上所述，被告福坤公司、金地公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条第一款的规定，判决如下：   一、不得执行位于海南省乐东黎族自治县尖峰镇岭头村雨林海景公馆2号楼B单元1406号房；   二、本院作出的（2019）琼9027执异14号执行裁定于本判决生效时自动失效；   三、驳回原告的其他诉讼请求。   本案受理费100元，由被告海南福坤农业设施有限公司负担50元，由乐东金地房地产开发有限责任公司负担50元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判长 陈雄才   人民陪审员 陈人参   人民陪审员 罗雪科      二〇二〇年九月二十二日   书记员 林妍妍   相关法律条文：   一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   二、《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的：   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。   对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。