呼和浩特市赛罕区人民法院   执行裁定书   （2020）内0105执异163号   案外人：赵冠清，男，汉族，住包头市   申请人：邓晓勇，男，汉族，住呼和浩特市   委托诉讼代理人：庞惠，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭清芳，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。   被申请人：肖维冬，男，汉族，住呼和浩特市   本院在执行申请人邓晓勇与被申请人肖维冬房屋租赁合同纠纷[案号：（2020）内0105执保254号]一案中，案外人赵冠清请求本院依法中止对位于呼和浩特市赛罕区昭乌达路利佰佳国际公寓1号楼22层B座2202号房屋的查封，并提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。   赵冠清称，2020年4月23日，其通过包头市联邦置业有限责任公司呼和浩特市第一分公司（以下简称联邦置业公司）与肖维冬签订了《房屋买卖（置换）合同》，购买了肖维冬位于赛罕区昭乌达路利佰佳国际公寓1号楼22层B座2202号房屋，购房款总价81.5万元，首付款45万元（包含定金2万元）。合同签订后，赵冠清缴纳定金2万元，并于2020年5月27日将首付款43万元通过中国工商银行汇到了肖维冬的账户。之后赵冠清联系公积金贷款等事项，到2020年7月3日，赵冠清与肖维冬人以及联邦置业工作人员前往不动产中心办理过户手续，但由于税金计算错误，没能过户成功，7月31日再次前往不动产中心过户时发现上述房屋已被贵院查封，不能办理产权变更。赵冠清认为上述房产的受让人为赵冠清，在被查封财产上的物权期待权如产生排除执行的效力，应符合以下条件：与查封标的的登记人即肖维冬签订以物权所有权为目的的合同，缴纳支付大部分或者全部对价，物权未能变更登记的原因不能归责于赵冠清。本案赵冠清所提异议的涉案房屋，在贵院采取执行查封措施之前，就已与肖维冬签订了《房屋买卖（置换）合同》，该合同实质内容系针对案涉房产产权、价款等情况进行了约定，且赵冠清已交纳约定的大部分购房款。虽然未在房产登记管理部门办理过户登记，该未能登记的后果并非赵冠清的原因导致，因此贵院对上述房屋的查封严重损害了赵冠清的权益，请求贵院依法中止对位于呼和浩特市赛罕区昭乌达路利佰佳国际公寓1号楼22层B座2202号房屋的查封。   邓晓勇称，一、赵冠清无证据证明案涉房屋为其所有，因为执行异议的审查标准是形式审查。经查，至今为止本案所涉房屋仍登记在被执行人肖维冬东名下，所以法院的查封行为无误。二、赵冠清要求中止对案涉房屋的查封，无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，也就是说如果赵冠清能将剩余的房款按照法院的要求交付到执行局的话，邓晓勇是可以同意中止的，但是在听证会上赵冠清并没有说要将剩余的房款交付执行，所以其不构成中止执行的条件。   肖维冬称，同意案外人赵冠清所述的事实与理由。另肖维冬在房屋租赁期间，向邓晓勇缴纳了房租，但邓晓勇将租金退了回来，因为肖维冬并不能租赁使用位于中海财富广场B座302房屋（合计558.53平方米）的房屋，便将其中一部分约450多平方米的房屋，经邓晓勇同意租赁给第三人，邓晓勇已从第三人处收取了租金，导致肖维冬没有租金可收，也无法向邓晓勇缴纳房租。后第三人在第二年与邓晓勇签订了房屋租赁合同。   本院查明，邓晓勇与肖维冬房屋租赁合同纠纷一案，在诉讼过程中,邓晓勇向本院申请财产保全。本院于2020年7月14日作出（2020）内0105民初4792号民事裁定，裁定：冻结肖维冬银行存款188603.74元或查封其他等价值财产。2020年7月21日，呼和浩特市不动产登记中心协助本院查封了肖维冬位于呼和浩特市赛罕区昭乌达路利佰佳国际公寓1号楼22层B座2202号房屋，查封期限为三年（自2020年7月21日至2023年7月20日止）。   另查明，售房人肖维冬、购房人赵冠清与中介方联邦置业公司签订了《房屋买卖（置换）合同》，合同约定：肖维冬自愿将其所有的坐落在赛罕区昭乌达路利佰佳国际公寓1号楼22层B座2202户的房屋出卖给赵冠清，双方协商后的实际成交价格为人民币815000元。赵冠清需于2020年4月23日交付肖维冬定金人民币20000元，于2020年5月20日前交付该房屋首付款人民币450000元（含定金20000元），剩余房款待银行放款当日内一次性付于肖维冬。该房屋在建设银行有按揭贷款未结清，赵冠清与肖维冬协商，待赵冠清申请的按揭贷款通过后，赵冠清付款人民币450000万元，肖维冬用于结清尾款，解除抵押。2020年4月23日,肖维冬出具的《定金收条》载明：今收到赵冠清购买昭乌达路利佰佳国际公寓1号楼22层B座2202户房屋定金人民币贰万元整。根据赵冠清提交的中国工商银行汇款回单及肖维冬提交的中国建设银行个人活期账户交易明细单显示，赵冠清于2020年5月27日向肖维冬汇款430000元。同日，中国建设银行出具的个人贷款结清证明及押品权证转出通知书显示，借款人肖维冬的个人贷款（贷款总额伍拾万元整）按借款合同约定分期还款计划已结清，借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。并将权证号码为蒙2018呼和浩特市不动产证明第0007922号的不动产登记证明（抵押权）退还肖维冬。2020年6月18日，国家税务总局呼和浩特市税务局第二税务分局纳税服务股出具的关于赵冠清向肖维冬购买位于赛罕区昭乌达路利佰佳国际公寓1号楼22层B座2202的商品住房[房屋产权证书号：蒙（2018）呼和浩特市不动产权第XXXX号]，金额为630000元的发票及税收完税证明均标注作废。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，应审查：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。该规定第二十五条第一款第一项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。该条规定确立了“以形式审查为原则，实质审查为例外”的案外人异议审查规则，即一般根据登记、占有等权利表征来判断权属。本案中，在本院查封时，案涉房屋登记在肖维冬名下。肖维冬与赵冠清向本院提交了《房屋买卖（置换）合同》、银行账户交易明细单及回执、《定金收条》等证据，欲证明肖维冬自愿将其名下所有的位于呼和浩特市赛罕区昭乌达路利佰佳国际公寓1号楼22层B座2202号房屋出卖给赵冠清并签订了书面买卖合同，赵冠清已按合同约定交付了该房屋的首付款，但因税金计算错误导致该房屋未及时过户到赵冠清名下。但根据上述规定第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽然肖维冬与赵冠清在本院查封之前就案涉房屋签订了《房屋买卖（置换）合同》，但赵冠清在法院查封之前未实际占有案涉房屋，且其只支付了部分房款，不符合上述规定排除执行的条件。综上，赵冠清请求本院依法中止对位于呼和浩特市赛罕区昭乌达路利佰佳国际公寓1号楼22层B座2202号房屋的查封的异议请求，不予支持。   依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下：   驳回案外人赵冠清的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。   审判长 王 娟   人民陪审员 广 清   人民陪审员 刘继广      二〇二〇年九月七日   书记员 韩清会