四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7471号 原告：杨冬，男，1979年2月26日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：所永娜（原告杨冬配偶），住成都市锦江区。 被告：王丽娜，女，1983年2月21日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：杨恒，四川华楚律师事务所律师。 原告杨冬与被告王丽娜租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，王丽娜在法定期限内提出反诉，本院经审查后与本诉合并审理，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。杨冬及其委托诉讼代理人所永娜到庭参加诉讼，王丽娜经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院按其撤回反诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。 杨冬向本院提出诉讼请求：1.判令王丽娜向杨冬返还2020年3月20日至2020年4月3日止的租赁房屋预付租金2,520元；2.判令王丽娜向杨冬支付2020年3月20日至2020年3月31日期间的王丽娜代杨冬多缴纳的租赁房屋的物业管理费95元；3.判令王丽娜向杨冬返还房屋租赁押金10,800元；4.判令王丽娜向杨冬支付违约金共计5,400元；5.判令王丽娜赔偿杨冬经济损失费1,000元（包括装修损失、搬家费、房屋中介费等）；6.判令王丽娜承担资金占用利息186.01元（自2020年3月25日起暂计算至起诉之日，实际计算至款项支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）7.判令王丽娜承担本案的诉讼费用和杨冬办理本案所支出的交通费等合理费用（庭审中陈述仅产生诉讼费）。 事实和理由：2019年4月30日，杨冬与王丽娜通过四川链家房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，王丽娜将位于四川省成都市锦江区的房屋（房屋所有权证书号：成房权证监证字第××号）出租给杨冬，租赁合同约定房屋租期自2019年5月4日至2022年5月3日，共计3年。租金为每月5400元，支付时间分别为2019年5月4日、2019年8月4日、2019年11月4日、2020年2月4日，付款方式为“租金每3个月交付一次，”。2019年5月3日，杨冬向王丽娜支付房屋押金10800元，5月21日杨冬向王丽娜支付2019年5月4日至2019年8月4日房租租赁费16200元（双方协商一致晚交房租）。杨冬于2019年5月4日开始装修、搬家，装修费5046元、搬家费1500元、调琴费260元以及支付四川链家房地产经纪有限公司房屋租赁佣金5400元。2019年9月，在杨冬正常租赁期间，王丽娜擅自解除租赁合同，并于2020年3月26日强行更换租赁房屋的门锁，致使杨冬无法正常使用租赁房屋。 王丽娜递交书面答辩意见称，1.同意退还租金，但应退还租金1,440元（5,400元÷30天×9天）。杨冬虽在2020年3月21日搬离房屋，但拒绝配合交接，王丽娜于2020年3月26日换锁进入房屋，因预交租金到期日为2020年4月3日，故退还9天租金；2.同意退还垫付物业费，预交物业费到期日为2020年3月30日，根据前述答辩意见，杨冬实际使用房屋至2020年3月26日，故因退还6天的物业费57.4元；3.同意退还押金，但杨冬对王丽娜造成损失1,775元，拖欠燃气费80元、电费50元，应当予以抵扣；4.王丽娜不应支付杨冬违约金，因王丽娜虽违约提前解除合同在先，但已按合同约定提前一个月通知杨冬，杨冬一直霸占房屋不搬离，王丽娜本意希望杨冬于2020年2月20日搬离房屋，不得已一次一次延期，后杨冬表示愿意于2020年3月20日前搬离，若未搬离则王丽娜不再支付违约金。但杨冬于2020年3月21日才搬离房屋；5.王丽娜不应支付杨冬经济损失费1,000元。在合同已约定违约金的情况下，可以弥补违约对杨冬造成的损失，不应再次支付。王丽娜交付杨冬的房屋是设施完好，功能齐全的，杨冬自行装修产生的费用应由其自己承担。中介费系按次收取，王丽娜提前解除合同不会导致杨冬多支付中介费，中介也答应会无偿杨冬在找房源，调琴损失亦费王丽娜违约造成的损失；6.杨冬主张资金占用利息缺乏事实和法律依据，王丽娜不予认可。 本院经审理查明事实如下：2019年4月30日，杨冬与王丽娜签订《房屋租赁合同》，主要内容为杨冬承租王丽娜拥有的位于成都市锦江区房屋，建筑面积152.74平方米。租赁期限自2019年5月4日至2022年5月3日，共计3年。每月租金5400元，租金每3个月交付一次，杨冬首次支付租金16200元，每隔3个月支付一次租金。签订合同时杨冬向王丽娜支付押金10800元。租赁期内，王丽娜需提前收回房屋或杨冬需提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，王丽娜应退还相应的租金及押金。 合同签订后，王丽娜将案涉房屋交付给杨冬使用。 2019年9月23日，王丽娜称房屋考虑出售，待房屋出售后要求解除合同，杨冬回复表示不同意解除合同，承租时对房屋有投入，当时也考虑至少住3年平摊费用。王丽娜坚持因需要卖房，会按照合同条款对杨冬进行赔偿。10月16日，王丽娜告知杨冬，当日下午4点有客户到承租房屋中看房，杨冬表示不同意，王丽娜则回复，那就低价卖房，到时杨冬别想要押金，若不配合看，王丽娜可以随时解约，届时杨冬将更麻烦。12月2日，王丽娜在与中介及杨冬的微信群里称，不管怎样，2020年2月4日一定要收回房子，打官司都行。杨冬则认为搬家有损失，要求王丽娜赔偿搬钢琴的钱，王丽娜称“以为我们家没有钢琴？”杨冬反问“搬钢琴不需要花钱的嘛？”，王丽娜称“一共500对吧，我给你1000，你走吧”，杨冬问搬家费呢和中介费呢，王丽娜称按照合同办事。 2020年1月27日，杨冬告知王丽娜近期疫情严重，没法找房，且年前只有一个客户上门看房，暂时交易可能性不大，问王丽娜可否先给2个月房租。王丽娜回复鉴于疫情原因，同意额外延期一个月，从11月到当时已经3个月了，若再延期将不赔偿1个月租金。杨冬回复，2020年3月20日前一定搬离。王丽娜回复，2020年2月20日以后搬出的话就没有一个月租金赔偿了。杨冬称，那就只有住满3年了。随后杨冬告诉王丽娜其损失远不止一个月赔偿金，若不是中介出来调解免费帮忙找房，杨冬也不会同意的，并称2020年3月20日前会尽全力办理，请王丽娜理解一下。王丽娜回复，那就到时一定要搬走，否则王丽娜不再赔偿违约金，且不再支付搬琴之类的费用。 2020年3月7日，杨冬问房屋中介近期是否有合适的房屋可租，中介告知现有房屋装修都不行，并建议杨冬近期还是少动，杨冬托中介再跟王丽娜沟通。 2020年3月12日，王丽娜在与杨冬和房屋中介的微信群中告知杨冬，杨冬的房租交到2020年4月3日，届时请搬走，不要让人一次次催。杨冬回复之后会再支付一个季度的房租，王丽娜称不缺这点钱，房子还有用途，要求杨冬赶紧搬走。 2020年3月15日，杨冬在与王丽娜及房屋中介的微信群中称，当周六交接房屋。中介回复好的，并问上午还是下午交接，王丽娜回复下午。2020年3月20日，杨冬将承租房屋当时的状态拍照发在该微信群众，中介问杨冬第二日几点到承租房处收房，杨冬回复2点半。 2020年3月25日，王丽娜在与中介及杨冬的微信群中问中介何时交钥匙，现场交钥匙，现场付款。中介问杨冬，杨冬称下班后约中介，但王丽娜与杨冬因退还款项的问题未谈妥，杨冬未将钥匙退还给王丽娜。王丽娜于2020年3月26日将房屋锁换了后收回房屋。 庭审中杨冬陈述，杨冬于2020年3月20日搬离房屋。 以上事实的认定有杨冬提交的双方当事人身份证复印件、《房屋租赁合同》、微信聊天截图、王丽娜提交的不动产登记证明及杨冬的当庭陈述在案为证。 本院认为，杨冬与王丽娜自愿签订了《房屋租赁合同》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，合同相对方应当按照约定履行合同义务。 关于王丽娜应当退还的房租及物业服务费的问题。杨冬称其在2020年3月20日已经搬离，但从其与中介和王丽娜微信群中的聊天记录来看，杨冬约中介2020年3月21日看房，且因为与王丽娜因赔偿款项事宜未谈妥而至今未交还房屋钥匙，所以杨冬并未完成退房义务。鉴于王丽娜在2020年3月26日已经收回房屋，此后杨冬无须向王丽娜支付租金，所以杨冬应当向王丽娜支付截止至2020年3月25日的租金。杨冬向王丽娜支付了截至2020年4月3日的租金，故王丽娜应当向杨冬退还租金1,620元（5,400元÷30天×9天）元。因杨冬将物业费支付至2020年3月31日，而杨冬从2020年3月26日起无须支付物业费，王丽娜亦同意退还2020年3月26日至2020年3月31日的物业费57.4元，本院对此予以确认。 关于王丽娜是否违约是否应当支付违约金、退还保证金的问题。王丽娜与杨冬签订了履行期限三年的房屋租赁合同，但王丽娜在仅仅履行了四个多月的情况下，在未发生约定或法定的合同解除条件下，便于2019年9月提出解除合同，承诺按照合同约定给予杨冬违约金赔偿，杨冬对此不同意，双方对此进行了多次协商。2020年1月27日，王丽娜表示鉴于疫情原因同意让杨冬再住一个月，若杨冬不在2020年2月20日前搬走，则不再支付违约金，杨冬则称，若王丽娜坚持如此则只有住满3年再走，随后告知王丽娜会尽全力在2020年3月20日前搬走。从杨冬的意思可知因王丽娜态度坚决，多次要求杨冬搬离，杨冬也愿意尽量在2020年3月20日前搬离，但未同意王丽娜不承担违约责任，否则其选择住满3年才搬离。所以王丽娜在租赁合同期限未届满，双方未能达成一致意见提前解除合同的情况下，要求提前杨冬搬离，其行为已经构成违约，按照双方的约定，王丽娜提前收回房屋的，应按照月租金一倍支付违约金并退还押金。故杨冬主张王丽娜向其支付违约金5,400元，并退还保证金10,800元的诉讼请求，本院予以支持。 关于经济损失费，杨冬称该经济损失为搬琴和调琴的费用共计560元，因王丽娜之前承诺支付搬琴费1,000元，所以主张王丽娜向其支付1,000元。从双方微信聊天记录可见，2019年12月2日，王丽娜告知搬琴费需要500元，王丽娜要求杨冬尽快搬走，基于此承诺支付杨冬1,000元搬琴费。2020年1月27日，杨冬告知王丽娜尽全力在2020年3月20日前搬离，王丽娜则要求杨冬在此之前一定搬走，否则不支付违约金、搬琴费。杨冬在2020年3月19日在有王丽娜及房屋中介的微信群里告知当周六办理房屋交接，3月20日杨冬再次在该群里与中介确定3月21日下午交接房屋，王丽娜均未提出异议，从其行为可推知王丽娜已默认3月21日杨冬退房，并未提及不按承诺支付搬琴费，所以杨冬已经按照王丽娜要求提前搬走，王丽娜应当按照承诺向王丽娜支付1,000元，故对于杨冬该项主张，本院予以支持。 杨冬主张资金占用利息，实为王丽娜未退还多收取的租金、物业费、押金的资金占用利息损失。因王丽娜已于2020年3月26日将案涉房屋收回，当时其理应按照合同约定向杨冬退还多收取的租金、物业费及押金，但王丽娜却至今未退还，必然导致杨冬产生此期间的资金占用利息损失，所以王丽娜应当向杨冬支付资金占用利息损失，资金占用利息损失以12,477.4元（1,620元+57.4元+10,800元）为基数，自2020年3月26日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并以杨冬主张的186.01元为限。 王丽娜在答辩状中称杨冬对其造成了损失，杨冬应当对其进行赔偿，杨冬对此不予认可，王丽娜未出庭出示证据，故对于其该项意见，本院不予采纳。若王丽娜认为杨冬在承租房屋过程中对其造成损失亦可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定（法律条文全文附后），判决如下： 一、被告王丽娜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨冬退还租金1,620元； 二、被告王丽娜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨冬退还押金10,800元； 三、被告王丽娜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨冬支付违约金5,400元； 四、被告王丽娜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨冬退还物业管理费57.4元； 五、被告王丽娜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨冬支付经济损失费1,000元； 六、被告王丽娜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨冬支付资金占用利息损失，资金占用利息损失以12,477.4元为基数，自2020年3月26日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并以杨冬主张的186.01元为限； 七、驳回原告杨冬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计150元，其中25元由原告杨冬负担，125元由被告王丽娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 晶 二〇二〇年九月二十三日 书记员 李茜兰 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。