文书内容广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19064号原告：朱少辉，女，1964年9月14日出生，汉族，住广州市，委托诉讼代理人：陈佳，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家仪，广东国智律师事务所实习律师。被告：陈素贤，女，1975年6月22日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，被告：陈明发，男，1973年1月27日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，两被告的共同委托诉讼代理人：丁浚，广东恒生律师事务所律师。原告朱少辉诉被告陈素贤、陈明发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告的委托诉讼代理人陈佳、林家仪，两被告的共同委托诉讼代理人丁浚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱少辉向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告陈素贤于2015年7月16日签订的关于海珠区翠庭一街1号101商铺的《广州市房地产租赁合同》于2019年12月31日解除；2、判令两被告向原告支付2017年4月1日至2019年12月31日期间的租金60600元及逾期支付上述租金的违约金（以每月所欠租金为基数，自2017年4月1日起至付清之日止，按每日0.5%计算，以所欠缴租金总额为限）；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年12月31日，原告与被告陈素贤签订《广州市房地产租赁合同》，约定被告陈素贤承租原告的海珠区翠庭一街1号115单元A商铺（以下简称“115A商铺”），租赁期限从2008年4月1日起至2014年9月30日止。期满后被告陈素贤继续承租，双方于2015年7月16日签订两份《广州市房地产租赁合同》，约定被告陈素贤承租原告的海珠区翠庭一街1号101商铺（以下简称“101商铺”）和115A商铺，分别约定租赁期从2015年7月1日起至2019年6月30日止、从2015年8月1日起至2019年6月30日止。合同约定两间商铺第一年租金每月各6000元，之后每年递增，被告陈素贤若逾期交付租金，每逾期一日应按当月租金额的0.5%向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约交付两间商铺给被告陈素贤使用。被告陈明发作为被告陈素贤的丈夫，与被告陈素贤共同经营两间商铺，共同分享了经营商铺带来的收益。合同租赁期限届满后，两被告仍继续占用商铺。由于两被告从2017年4月开始就不按合同约定时间及数额交租，经原告多次催告仍不清还，原告难以具体区分两被告对两间商铺的分别欠租数额。根据法院的要求，原告现认定两被告签订合同以来所交款项均为101商铺的租金，计算得出两被告对101商铺仍欠缴租金60600元。故自2017年4月1日起暂计至2019年12月31日止，两被告累计欠付租金为60600元。按合同约定，两被告还需交付违约金，自2017年4月1日起暂计至2020年5月31日止，计算得出数额远远超过本金数额,但原告综合考虑本案具体情况，酌情只计算与欠付租金的同等，即滞纳金60600元。被告陈素贤于2019年12月31日搬出涉案房屋，故要求确认租赁合同于2019年12月31日解除。被告陈素贤、陈明发辩称：不同意原告的第1项诉请，原告不再将涉案商铺出租给被告陈素贤，另行出租给他人使用，租赁合同在2019年12月31日已经实际解除。确认被告陈素贤尚欠原告租金60600元，合同约定的滞纳金过高，请求法院依法调整，按中国人民银行同期贷款利率计算。诉讼费由法院依法裁判。休闲中心是以被告陈素贤的名义注册经营，被告陈明发没有参与经营，不同意原告要求被告陈明发承担责任的诉请。经审理查明：据粤房地证字第××号房地产权证记载，海珠区翠庭一街1号101的产权人为原告，房屋用途为非居住用房，建筑面积为106.8472平方米。2015年7月16日，原告（出租人、甲方）与被告陈素贤（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将坐落在海珠区翠庭一街1号101商铺单元的房地产（房地产权证号码：粤房地证字第××号）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为106.8472平方米；（第三条）租赁期限2015年7月1日至2015年12月31日，月租金额6000元；租赁期限2016年1月1日至2016年12月31日，月租金额6600元；租赁期限2017年1月1日至2017年12月31日，月租金额7300元；租赁期限2018年1月1日至2018年12月31日，月租金额8000元；租赁期限2019年1月1日至2019年6月30日，月租金额8800元；租由乙方按划帐付款方式缴付租金给甲方，在每月1日前缴付次月的租金；（第四条）乙方已向甲方交纳人民币17600元保证金，并按照本房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日10天内，在乙方无欠任何税及费用甲方房屋完好的情况下则保证金无息退还乙方；乙方违约则保证金不予退回；（第七条）1.依时交纳租金、管理费及其它应缴税收费用（含甲方的租赁营业税）；逾期交付租金、管理费、税收的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；等。被告陈素贤承租涉案房屋用于经营广州市海珠区喜乐健康休闲中心。诉讼中，原、被告确认如下事实：两被告系夫妻关系；租赁合同到期后，双方没有续签其他合同；被告陈素贤于2019年12月31日搬离涉案商铺。原告表示：违约金要求按约定的日0.5%利率计算，如法院调低，建议按日0.06%计算。原告向本院提交了欠租时间、数额及计算违约金的起止时间明细表，具体如下：            租金      期间              应交租(元)              应交租      时间              实际交租（元）              实际交租      时间              当月欠租（元）              起算      日期              截止      日期              天数（天）                  2017.4              7300              2017.3.1                                          7300              2017.3.2              2017.5.25              85                  2017.5              7300              2017.4.1                                          7300              2017.4.2              2017.5.25              54                                                            13200              2017.5.26              1400              2017.5.26              2017.6.26              32                  2017.6              7300              2017.5.1                                          7300              2017.5.2              2017.6.26              56                  2017.7              7300              2017.6.1                                          7300              2017.6.2              2017.6.26              25                                                            12000              2017.6.27              4000              2017.6.27              2017.8.2              37                  2017.8              7300              2017.7.1                                          7300              2017.7.2              2017.8.2              32                  2017.9              7300              2017.8.1                                          7300              2017.8.2              2017.8.2              1                                                            12000              2017.8.3              6600              2017.8.3              2017.10.15              74                  2017.10              7300              2017.9.1                                          7300              2017.9.2              2017.10.15              44                                                            12000              2017.10.16              1900              2017.10.16              2018.1.12              79                  2017.11              7300              2017.10.1                                          7300              2017.10.2              2018.1.12              93                  2017.12              7300              2017.11.1                                          7300              2017.11.2              2018.1.12              62                  2018.1              8000              2017.12.1                                          8000              2017.12.2              2018.1.12              32                                                            24000              2018.1.13              500              2018.1.13              2018.2.10              29                  2018.2              8000              2018.1.1                                          8000              2018.1.2              2018.2.10              40                  2018.3              8000              2018.2.1                                          8000              2018.2.2              2018.2.10              9                                                            24000              2018.2.11              -7500                                                            2018.4              8000              2018.3.1                                          8000              2018.3.2              2018.10.30              243                  2018.5              8000              2018.4.1                                          8000              2018.4.2              2018.10.30              212                  2018.6              8000              2018.5.1                                          8000              2018.5.2              2018.10.30              182                  2018.7              8000              2018.6.1                                          8000              2018.6.2              2018.10.30              151                  2018.8              8000              2018.7.1                                          8000              2018.7.2              2018.10.30              121                  2018.9              8000              2018.8.1                                          8000              2018.8.2              2018.10.30              90                  2018.10              8000              2018.9.1                                          8000              2018.9.2              2018.10.30              59                                                            50000              2018.10.31              6000              2018.10.31              2019.1.31              93                  2018.11              8000              2018.10.1                                          8000              2018.10.2              2019.1.31              122                  2018.12              8000              2018.11.1                                          8000              2018.11.2              2019.1.31              91                  2019.1              8800              2018.12.1                                          8800              2018.12.2              2019.1.31              61                                                            30000              2019.2.1              800              2019.2.1              2019.6.7              127                  2019.2              8800              2019.1.1                                          8800              2019.1.2              2019.6.7              157                  2019.3              8800              2019.2.1                                          8800              2019.2.2              2019.6.7              126                  2019.4              8800              2019.3.1                                          8800              2019.3.2              2019.6.7              98                  2019.5              8800              2019.4.1                                          8800              2019.4.2              2019.6.7              67                                0                            30000              2019.6.8              6000              2019.6.8              2019.8.7              61                  2019.6              8800              2019.5.1                                          8800              2019.5.2              2019.8.7              97                  2019.7              8800              2019.6.1                                          8800              2019.6.2              2019.8.7              67                                0                            15000              2019.8.8              8600              2019.8.8              暂计至2020.5.31              298                  2019.8              8800              2019.7.1                                          8800              2019.7.2              暂计至2020.5.31              335                  2019.9              8800              2019.8.1                                          8800              2019.8.2              暂计至2020.5.31              304                  2019.10              8800              2019.9.1                                          8800              2019.9.2              暂计至2020.5.31              273                  2019.11              8800              2019.10.1                                          8800              2019.10.2              暂计至2020.5.31              243                  2019.12              8800              2019.11.1                                          8800              2019.11.2              暂计至2020.5.31              212      被告对上述表格内容均无异议。原告为证明被告陈明发参与涉案商铺的经营，还提交了如下证据：1、原告的代理人游某与被告陈明发的通话记录，其中被告陈明发：“我都跟你说那个店现在谁出钱，出的起，给我定金我都直接跟你算账了”；“我里面投资那么多”；“你租金给我点优惠”；“我现在在想那些工资、那些员工、过年怎么过”……2、被告陈明发支付租金的银行转账记录。两被告质证表示：被告陈明发没有参与实际经营，只是代表被告陈素贤与原告进行交涉。原告向本院申请证人游某出庭作证。证人陈述：其是原告的代理人，全权代理租赁合同的履行；向两被告及刘志元催缴租金；两被告是夫妻关系，共同经营休闲中心，被告陈明发参与管理，经常出现在休闲中心。原告质证表示：对上述证人证言无异议。被告质证表示：上述证人证言相当于原告的主张，不具有客观性。本院认为：关于合同解除问题。原告与被告陈素贤签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。上述合同到期后，被告陈素贤继续使用涉案房屋，原告对此无异议，仍然向被告陈素贤收取租金，双方形成不定期租赁关系，原告可以随时解除合同。诉讼中，原告和被告陈素贤均确认被告陈素贤于2019年12月31日搬离涉案房屋，双方之间的租赁合同实际上已经解除，现原告要求确认其与被告陈素贤于2015年7月16日签订的《广州市房地产租赁合同》于2019年12月31日解除的诉请合法有理，本院予以支持。关于租金及逾期支付租金的违约金问题。原告主张被告陈素贤欠付2017年4月1日至2019年12月31日期间的租金60600元，被告陈素贤对此予以确认，故原告要求被告陈素贤支付上述租金的诉请合法有理，本院予以支持。至于逾期支付上述租金的违约金，按照合同约定，被告陈素贤在每月1日前缴付次月的租金。被告陈素贤未依约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。被告陈素贤辩称违约金标准过高，原告未举证证明其损失，根据公平合理原则，本院酌定逾期支付租金的违约金按应付租金的每日万分之六计算。被告陈素贤对原告提交的上述明细表中的当月欠租金额、计算违约金的起止日期均无异议，故本院对此予以认定。经核算，至2019年8月7日止，被告陈素贤应向原告支付的逾期支付租金的违约金为13145.64元。原告要求被告陈素贤支付逾期支付2019年7月欠付租金8600元的违约金（以8600元为基数，从2019年8月8日起至实际付清之日止；按每日万分之六的标准计算）、逾期支付2019年8月至2019年12月期间租金的违约金（均以当月欠付租金8800元为基数；自欠费当月的上个月2日起至实际付清之日止；按每日万分之六的标准计算）合法有理，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。上述违约金总额以被告陈素贤所欠缴的租金总额为限。关于被告陈明发对本案中被告陈素贤的债务是否应承担责任的问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务,应当认定为夫妻共同债务”。该法第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院不予支持,但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”。两被告为夫妻关系，被告陈明发与原告代理人游某之间的通话录音记录足以证明被告陈明发参与涉案商铺的经营，涉案商铺部分租金亦由被告陈明发银行账户转账支付,据此,本院认定被告陈明发应对本案中被告陈素贤的债务承担连带清偿责任。被告陈明发关于其未参与涉案商铺的经营与事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告朱少辉与被告陈素贤于2015年7月16日签订的关于海珠区翠庭一街1号101商铺的《广州市房地产租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告陈素贤在本判决生效之日起十日内向原告朱少辉支付2017年4月1日至2019年12月31日期间的租金60600元；三、被告陈素贤在本判决生效之日起十日内向原告朱少辉支付逾期支付上述租金的违约金13145.64元（至2019年8月7日止）、逾期支付2019年7月欠付租金8600元的违约金（以8600元为基数，从2019年8月8日起至实际付清之日止；按每日万分之六的标准计算）、逾期支付2019年8月至2019年12月期间租金的违约金（均以当月欠付租金8800元为基数；自欠费当月的上个月2日起至实际付清之日止；按每日万分之六的标准计算），上述违约金总额以被告陈素贤所欠缴的租金总额为限;四、被告陈明发对本判决主文第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告朱少辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2724元，由被告陈素贤、陈明发共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年九月三十日书记员  于悦姗何国卫