河北省威县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0533民初821号 原告（反诉被告）：河北普民商贸有限公司。 住所地：邢台市威县洺洲镇爱国路与西一环交叉口万友香谢里小区C1、C2商铺。 统一社会信用代码：91130533MA0CQFH92J。 法定代表人：李良勇，公司总经理。 委托诉讼代理人：王振奎，河北甲信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈和平。 被告（反诉原告）：河北万友兴业房地产开发有限公司。 住所地：邢台市威县洺洲镇西一环与信德路交叉口。 统一社会信用代码：91130533MA07TK073J。 负责人：蔡芸，公司经理。 委托诉讼代理人：张立豪，河北鑫旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜会芳，河北鑫旺律师事务所实习律师。 第三人：袁玉忠，男，1973年10月28日出生，汉族，医生，户籍地威县，现住邢台市广宗县。 第三人：王庆民，男，1963年8月9日出生，汉族，农民，住邢台市广宗县。 原告（反诉被告）河北普民商贸有限公司（下称普民公司）与被告（反诉原告）河北万友兴业房地产开发有限公司（下称万友公司）、第三人袁玉忠、王庆民为租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）普民公司的委托诉讼代理人王振奎、陈和平，被告（反诉原告）万友公司的委托诉讼代理人张立豪、杜会芳，第三人袁玉忠、王庆民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉部分 本诉原告河北普民商贸有限公司诉称，2019年3月4日，原、被告就租赁位于威县签订《超市租赁协议》，约定原告租赁商铺用于经营超市、租赁期限为十年、租金分周期支付；除此之外，双方对合同其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告履约交付履约保证金15万和租赁费11.975万元，进场开始装修装饰施工，但施工过程中出现第三人阻挠，称其与威县洺州镇人民政府签有房屋回迁安置协议，该租赁物系回迁安置商铺，租赁物已被政府安置归属原告，故要求停止装修。至此，原告得知该租赁物存在产权争议，将此情况通知被告，被告声称与他没有关系，始终未处理该权属争议，无奈原告不得已停止施工至今。原告认为双方签订租赁协议，行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面、恰当履行自己的义务。被告作为租赁合同出租方应确保自己对租赁物没有权利瑕疵，当第三人对租赁物提出权利异议并阻碍原告对租赁物的使用时，有义务予以排除。现第三人对租赁物提出权利异议，被告未履行基本义务排除阻挠，保证原告正常使用租赁物，致使原告无法施工，造成原告租赁合同的目的无法实现。故根据《合同法》第九十四条、九十七条、一百二十一条、二百一十六条、二百二十八条等规定，提起诉讼，请求：1、依法判令解除《超市租赁协议》；2、依法判令被告承担违约责任，支付违约金15万元，并赔偿因违约造成原告经济损失101.05万元；3、判令被告返还原告已交付的履约保证金和租金26.9750万元；4、本案诉讼费等由被告承担。并补充如下：在本案中万友存在严重违约责任，以及隐瞒案涉租赁物存在权属争议的争议事实，威县县政府［2015］36号会议纪要明确表述万友开发的香榭里小区涉及到门市土地征收安置14户，安置方案按照原沿路长度1：1就地安置，并且根据安置政策第三人与洺州镇政府签订安置协议，第三人所有的房产处于拆迁安置区，根据县政府的政策，第三人需要安置房屋的长度为20米，安置的位置正好是案涉的部分商铺，以上事实足以说明案涉商铺在万友与第三人存在权属争议，并且第三人在万友开发之前曾提出权利主张，万友也曾给予口头承诺，但建成后未能有效的给予安置。万友隐瞒此事实，将存有权属争议的商品租赁给普民商贸公司，造成普民商贸公司不能使用的事实，万友公司未按照合同法的规定，诚实信用履行合同义务，未能保证租赁物的权利瑕疵义务，应当依据合同法228条以及113条之规定，承担违约责任。由于被告的严重违约行为，普民商贸公司依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件若干问题解释第8条规定，要求解除超市租赁合同。因为被告的违约行为造成普民商贸公司巨大的经济损失，损失包括2018年8月13日交付的定金15万，2019年9月11日支付的第一周期50%的租金11.9750万元，2019年7月18日支付的电梯加固费30万元，8月23日支付的装修款20万元，8月30日支付电梯款24.15万元，9月13日支付购买空调费用18.9万元，9月21日支付消防款8万元，2020年1月24日支付设计费1万元，以上总计129.0250万元。以上是原告所产生的实际损失应由万友公司承担。根据建筑法第61条第二款规定以及消防法第10条、第13条第三款规定，建筑工程竣工验收合格后方可投入使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用，这是法律的强制性规定，本案中，被告建设的工程是否取得验收合格直接关系到本案超市租赁合同的效力，所以请法庭依职权审查被告是否取得建设工程竣工验收合格的相关手续，以此来确定租赁合同的效力问题。建筑法第61条第二款，消防法第10条、第13条第三款属于效力性的强制规定，并非属于管理性强制规定，违反上述法律属于无效的民事行为，对这一问题，最高人民法院公布的案例已经有明确观点予以证实，这个案例是湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司租赁合同纠纷案中有明确的认定，所以请法庭审查被告开发的建筑小区是否符合上述法律规定，是否取得建筑工程验收合格证明。有规划许可证并不等于无权属争议，两项不能等同。本案涉案商铺权属争议明确。因本案商铺存在权属争议造成原告方不能使用租赁物，被告方严重违约，致使合同目的不能实现，原告方依据合同法相关规定，要求解除租赁合同并赔偿其经济损失符合法律规定。普民商贸的损失是存在的，装修装不了的损失也是存在的，而且万友报案报警六七次以后，我们是没办法装修，这是事实。我报警后，警察说这是地产纠纷，都不出警，而且万友是明知我们无法装修，还让我们履行合同，万友都知道。9月20日会议纪要是交付给我们的房子，第三人9月17日就来维权了，时间没到交付时间第三人就来维权了，所以我觉得普民商贸公司是最冤枉的。恳请法院做最公正判决。 本诉被告万友公司辩称，一、万友香榭里C1、C2商铺，权属清楚明确，其产权归答辩人所有，不存在“权利瑕疵”。答辩人开发万友香榭里居民小区，完全是按照县规委会审批通过的建设规划方案而进行的，且各种手续证件齐全合法有效。租赁给原告的万友香榭里C1、C2商铺，权属完全归答辩人所有（批准通过的项目规划总图关于商铺权属划分足以证明权属归答辩人所有）。答辩人已将此情况及时告知了原告，并让其查验了相关法定证件。原告诉称的“租赁物有权利瑕疵”，根本不符合事实。二、村民安置区域与C1、C2商铺无任何关联。按着县规委会审批通过的建设规划方案，涉及居民小区开发的村民安置区域，具体位置明确（即爱国路南侧万友中央公园1#、2#、10#楼下一、二层商铺为村民安置区域，县规划批复足以证实），与本案诉争的C1、C2商铺无任何关联。至于第三人是否应安置，其主体资格是否为村民并应予安置，以及应安置在什么位置，与香榭里C1、C2商铺无关。即便是应该安置，也应安置在县批准通过的建设规划方案所确定的集中安置区域内。三、第三人属侵犯原告合法租赁权的侵权行为人，理应承担原告经济损失。第三人擅自非法阻挠施工，纯属违法侵权行为。原告对这一侵权行为，理应积极制止，理直气壮的主动依法维护施工秩序和自身权益。而消极等靠，听之任之，放任不管，怠于行使权利，是完全不应该的。因第三人侵犯原告合法租赁权，给原告造成的损失与答辩人无关，应由原告和第三人承担损失。综上所述，答辩人认为，答辩人所出租的万友香榭里C1、C2商铺，证件齐全，权属清晰明确，合法合规，所签订的《超市租赁合同》合法有效，理应受到法律保护和双方遵守。原告在起诉状中所提出的各项诉讼请求不成立，应予驳回。原告的违约行为，给答辩人造成的不应有的经济损失，应予赔偿。为此，恳请贵院查清事实，依法驳回原告诉讼请求。根据最高院的相关司法解释，把是否取得规划许可证作为认定租赁合同是否有效的一个要件，而并没有限定其他条件，那么我国目前司法改革也是对合同效力持开放性态度，因此在没有法律明确规定合同无效的情形下，法院不应当否定合同效力。本案中，我方提交了建设工程规划许可证，能够证实我们租赁的房屋是合法的，而且该证件能够证实本案房屋租赁权利人是我方。原告及第三人均主张第三人对案涉房屋享有产权，但是该两方没有提供有效的证据证实其主张，根据证据规则，应当由该两方承担举证不能的不利后果。也就是说本案我们租赁的房屋权利是不存在瑕疵的。原告方不能因为第三人的干涉，抗拒履行租赁合同的义务，也不能认定我方存在根本违约。因此原告方要求解除合同并赔偿相关损失的主张，不能成立。如果本案合同解除，确实给原告方造成损失，那原告方应向妨碍其行使权利的第三人主张权利，不能因为我们公司是开发商，有相应的经济实力就要承担赔偿责任。万友香榭里C1、C2商铺产权归万友公司所有，不存在“权利瑕疵”，普民公司、第三人主张房屋、案涉土地归第三人所有，但未提交任何有效的权利证明，该主张不能成立。普民公司主张合同无效及请求相关费用不能成立，万友公司对第三人没有安置义务，与第三人之间不存在任何法律关系，万友公司不能因第三人的行为承担责任。普民公司不能正常使用租赁房屋是第三人行为造成的，应由第三人承担侵权责任。 第三人袁玉忠、王庆民辩称，一、我是涉案商铺的合法所有权人。我于2013年6月14日通过转让取得原门市地的所有权，后因县政府的政策，需要回收门市地，故于2017年5月21日威县洺州镇政府与我签订了安置协议，协议约定，回收我的门市地20米，就地安置，一层无偿安置，二层作价结算。通过转让协议以及洺州镇政府出具的证明均可以证实我的商铺位于西一环与爱国路交叉口东南角，所以，我是涉案商铺的所有权人。二、被告将商铺对外租赁侵犯了我的合法权益。被告作为建筑单位，将商铺建好后，本应及时将商铺交付给我，但被告未经我的同意，将商铺租赁给原告，我作为商铺的合法所有权人，在自己的商铺被侵占后，有权维护自己的权益，阻止侵权人的侵权行为。三、原、被告的租赁协议应当依法解除。原告仅仅是商铺的建筑商，其仅仅对相关地块取得合法建设的权利，但对于安置的商铺应当遵从政府的安排，尊重我对商铺的合法权属，在建好房屋后及时向我交付。原告对于商铺不享有处分的权利，对外租赁属于无权租赁，原、被告双方的租赁协议因违反法律规定，且侵犯了我的合法权益而无效，故应当依法解除。四、原告的经济损失是被告无权租赁产生争议引发的，在原告向其告知后被告仍未做任何处理，而任由原告的损失继续产生，故原告的经济损失应完全由被告承担。五、被告不交付给我房屋并擅自使用的行为对我造成侵权，我保留对被告侵权行为的诉权。咱中国是个和谐社会，也是法治社会，我作为一个合法公民，如果自己的合法权益也保护不了，怎么能体现出和谐化和法制化社会，通过以上综述以及我们提交的证据，在本案中应当认定万友公司的产权证书是无效的。应该履行县政府的会议纪要以及安置协议。 本诉原告河北普民商贸有限公司提交如下证据：1、《超市租赁合同》及《补充协议》，证明原、被告曾就租赁爱国路与西一环交叉口万友香谢里小区C1、C2商铺达成一致协议；2、超市项目加固改造及交房确认书，证明原告支付电梯结构改造加固及墙改费30万，确认9月10日为交房日；3、《华联超市项目交房筹备会会议纪要》，证明确认交房日期变更为9月20日；4、收据一份，证明2018年8月13日，原告法定代表人缴纳履约保证金15万元；5、收据一份，证明2018年9月11日，原告法定代表人李良勇缴纳租赁费119,750元；6、收据一份，证明2019年7月18日，原告缴纳电梯结构改造加固及墙改费30万；7、明细一份，证明2019年9月21日，原告转给被告消防款8万元；8、银行交易记录一份，证明2019年8月30日，原告分两期转给被告电梯款24.15万；9、收据一份、微信支付记录一份，证明原告支付装修款20万，支付设计方案费1万元；10、收据1份，证明2019年9月13日支付空调款18.9万元；11、2019年9月17日视频资料、2020年4月20日视频资料，证明第三人持有与镇政府签订的安置协议，在被告征收开发建设时第三人曾提出异议，被告予以许诺，因被告未能有效妥善给予安置，故采取到案涉租赁商铺采用堵门的方式维护其权益。通过视频反映的内容可以证实被告在出租时明知涉案商铺存在安置纠纷，在未能有效解决情况，未告知原告此情形，仍出租给原告，最终造成第三人采用此种方式维权，直接影响原告的承租的事实。 本诉被告河北万友兴业房地产开发有限公司的质证意见为，我方租赁给原告的商铺已经验收，而且商铺已经取得了建设规划许可证，我方为商铺权利人，该商铺不属于安置房屋，不存在权利瑕疵，我方不存在违约行为，造成合同解除的原因为原告方不按约定支付租金，因此原告方主张不能成立。证据1《超市租赁合同》及《补充协议》，真实性无异议，我方已经按照合同约定履行了义务，不存在违约行为，该合同证明原告方没有按照约定履行合同义务，该证据不能证明原告方的主张。证据2《超市项目加固改造及交房确认书》真实性无异议，但是双方后期将交房日期变更为2019年9月20日，另外如果双方均按照合同履行义务，可以按照确认书的约定分担相关费用，但是由于原告违约导致合同不能履行，因此我方因该合同支付的所有费用均应当由原告方承担。证据3《华联超市项目交房筹备会会议纪要》真实性无异议，该证据证明该交房时间变更为2019年9月20日。对证据4收据，2018年8月13日，原告法定代表人缴纳履约保证金15万元的真实性无异议，这是原告按合同约定向我方支付保证金，原告违约，该保证金原告无权要回。对证据5收据，2018年9月11日，原告法定代表人李良勇缴纳租赁费119,750元的真实性无异议，但是不能证明我方存在违约行为。对证据6收据，2019年7月18日，原告缴纳电梯结构改造加固及墙改费30万的真实性无异议，该款项也是原告根据双方约定支付，由于原告违约，该费用不能退还。证据7明细，2019年9月21日，原告转给被告消防款8万元的真实性无异议，但是仅有转账记录，没有附有相关合同，不能证明该款项用于本案。证据8银行交易记录，我方没有见过相关材料，庭后核实一下，即便证据属实，该款项也不是必然发生的损失，如果相关电梯没有安装可以找相关供货单位退还。证据9收据、微信支付记录，对该收据没有相关合同及转账凭证，不能证明相关款项实际发生以及用于本案房屋装修，对微信聊天记录同样不能证实相关费用系因租赁本房屋产生。证据10，2019年9月13日的收据显示是设备款，因装修尚未完成，该费用不属于必然发生费用，如果属实，可以和设备供货商协商相关退货，另外仅有收据，没有相关合同及转款凭证，不能证明相关款项已经实际支付。从该视频的内容来看，我方是有相关的权属证明手续的。该证据不能证实我方房屋存在权利瑕疵，相反该视频仅能证明第三人在房屋内，我方也无法确定是否为租赁房屋。对于第一段视频我方没有见到原始载体，真实性无法确定，对第二段视频的真实性无异议。 第三人袁玉忠、王庆民的质证意见为，对证据1-10与我无关，没意见。对视频资料，刚才看的视频，公安说的话我有异议，因为公安不了解真实内在情况，我方几种证据已经提交，证明我们个人的权益受到侵害，我们合法的保护个人权益，维护个人权益。 本诉被告河北万友兴业房地产开发有限公司提交如下证据，1、威县行政审批局建字第130533201701042号《建设工程规划许可证》、威县国土资源局冀（2017）威县不动产权第××号不动产权证。证明原告依法取得案涉土地的国有建设用地使用权，本案租赁的Ｃ1、Ｃ2商铺已于2017年8月23日办理了建设工程规划许可证，租赁房屋为合法建筑，被告有权对外出租，双方签订的租赁合同是合法有效的。2、万友中央公园Ｂ区（香榭里）总平面图，证明该总平面图由威县城乡规划建设局备案。本案出租的Ｃ1、Ｃ2商业楼不是村民回迁安置用房。3、《超市租赁合同》、《超市租赁合同之补充协议》，证明：2019年3月4日，原、被告签订《超市租赁合同》，被反诉人租赁位于威县共计4790平方米商铺的。租赁期限为7年，自2019年7月1日至2026年6月30日。合同第五条第二款约定：第一周期即2019年7月1日至2020年6月30日的租金30万元，第一周期的租金在合同签订当天支付50%，另50%租金在2020年2月1日前付清，每逾期一日出支付租金外，还应支付年租金总额1%作为违约金，依次累计，若乙方逾期十日未如数缴纳，甲方有权单方面解除或终止合同。合同第十二条约定：合同终止或甲乙双方行使合同解除权（无论给予何种原因）···原告固定装修设施设备不可拆除，无偿归甲方所有。合同第十三条第二款第4项约定：原告出现违约行为，被告解除合同或追究原告违约责任时，原告应支付违约金15万元。后双方签订《超市租赁合同之补充协议》，将租赁期限变更为10年。并约定原告固定装修设施设备不得拆除，无偿归我方所有。补充协议第2条约定：原、被告就商铺改造事宜达成协议，约定：结构改造所发生的全部设计费、加固费由原告认定并承担。4、超市项目加固改造及交房确认书、华联超市项目交房筹备会会议纪要，证明确认书第三条约定交房日期为2019年9月10日并开始第一周期租金计算。会议纪要约定交房时间确定为2019年9月20日。5、2019年10月26日通知函、2020年10月31日通知函，证明：被告催促原告加快装修施工，被告已向原告出具合法产权证件。6、2020年4月8日解除合同告知函、2020年4月13日解除超市租赁合同履行你方义务督促函、2020年4月17日超市严重违约告知函，证明：被告于2020年4月8日、4月13日向原告发出告知函，通知被告自2020年4月1日起解除租赁合同，通知内容为：在2020年4月15日前收回商铺，要求原告支付租金及违约金、告知原告装修设施设备无偿归被告所有。要求原告在2020年4月15日前申请验收。 本诉原告河北普民商贸有限公司的质证意见为，1、威县行政审批局建字第130533201701042号《建设工程规划许可证》、威县国土资源局冀（2017）威县不动产权第××号不动产权证以及2、万友中央公园Ｂ区（香榭里）总平面图，对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可，规划许可证、不动产证只是证明了万友公司取得了开发资质，并不能以此来认定对涉案商铺具有合法的权属证明，并且规划许可与县政府［2015］36号会议纪要有不相符的事实，会议纪要表明安置是按照原沿路长度1：1进行就地安置，第三人原有房屋所在的地域是爱国路和西一环交叉口处，在爱国路××和××一侧均有房产，根据县政府的政策，就地安置安置的位置应在西一环一侧和爱国路一侧均有房产，行政审批局的规划许可只是在爱国路一侧进行了回迁安置，所以规划许可与县政府的会议纪要存在不一致的地方，并且规划是由万友公司向行政审批局单方申请、审批。虽得到了行政审批局的审批许可，但不能代表规划许可与事实一定相符。事实上第三人应当安置的房产在西一环一侧也应当有房产，也就进一步说明案涉部分商铺应当安置给第三人。所以说规划许可只是证明万友公司取得了开发的资质并不等于对案涉房产具有合法权属。3、对于超市租赁合同及补充协议的真实性、关联性不持异议，对于合法性持有异议，根据建筑法第61条第二款规定以及消防法第10条、第13条第三款规定，建筑工程竣工验收合格后方可投入使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用，这是法律的强制性规定，本案中，被告建设的工程是否取得验收合格直接关系到本案超市租赁合同的效力，所以请法庭依职权审查被告是否取得建设工程竣工验收合格的相关手续，以此来确定租赁合同的效力问题。4、超市项目加固改造及交房确认书、华联超市项目交房筹备会会议纪要真实性无异议。5、2019年10月26日通知函、2020年10月31日通知函，首先对该两份告知函的合法性和目的性提出异议。原、被告之间系租赁民事法律关系，双方之间的权利义务的行使应当基于合同的约定和法律规定。对于租赁房屋的装修进度完全有租赁方根据实际状况自行掌控，被告连续两次在无任何合同依据情况下，发函要求原告加快进度，既无合同依据，又具有侵犯原告自主权的嫌疑，不具有合法性。被告之所以依函告的方式催促原告，目的无非是掩盖装修不能的原因不是被告所造成，将责任推卸给第三人和原告。被告罔顾事实以函告的方式推卸责任的目的不具有合法性。故对该证据的合法性、目的性提出异议。对效力提出异议，该两份告知函在法律层面不具有任何法律效力，对原告无任何约束可言、不能对原告产生任何实质义务可言。关于该告知函是否送达提出异议，该告知函系被告单方制作，是否送达被告并未提供任何证明予以佐证。6、2020年4月8日解除合同告知函、2020年4月13日解除超市租赁合同履行你方义务督促函、2020年4月17日超市严重违约告知函，首先对三份告知函是否产生法律效力提出异议，既然是告知函或督促函，只有送达受送达人后才能产生法律效力，三份告知函是否送达，被告并未提供证据佐证，故对效力持有异议。对告知函的合法性提出异议。其一，被告一再拖延交付日期，未在合同第三条约定的日期交付，最终交付日期变更为9月20日。因被告未能按照约定最迟日期（7月15日），原告依据合同第十三条享有7个月的免租期（3月20日-10月19日），故第一周期50%租赁费缴纳时间应在10月19日之前。被告发函告知4月1日解除租赁合同无任何合同依据，不具有合法性。其二，造成原告不能使用租赁的原因是第三人提出权利主张，这是本案发生的根本原因，因第三人主张权利，作为承租人的原告依据《合同法》第228条（因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。）规定行使权利，暂不支付租赁完全是在行使法律赋予的权利，无任何过错。被告罔顾事实，不完全履行，发函擅自解除租赁合同，无事实和法律依据，从另一方面说明不具有合法性。故对三份告知函的合法性提出异议。 第三人袁玉忠、王庆民的质证意见为，虽然万友取得了建设许可证以及不动产证，还有城乡建设规划图，但是这平面图与镇政府安置的平面图不一致，希望法院调取镇政府的平面图对比一下。 第三人袁玉忠、王庆民提交如下证据：1、［2015］第36号县政府专题会议纪要；2、洺州镇政府与袁玉忠协议书；3、威县城管局、洺州镇人民政府的证明；4、邢临高速公路建设指挥部收据；5、转让协议。以上证据证明C1所在的商铺归属权归袁玉忠和王庆民所有。 本诉原告河北普民商贸有限公司的质证意见为，对第三人提供证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，第三人提供的证据证明了被告开发的香榭里小区属于拆迁安置小区，承担着回迁安置门市14户，第三人属于其中之一，安置方案是原沿路长度1：1就地安置，第三人安置的场地为20米，安置的地域系案涉C1、C2的部分商铺，因至今未得到安置，故向被告主张权益，进一步证明案涉C1、C2的部分商铺存在权属争议的事实。 本诉被告河北万友兴业房地产开发有限公司质证意见为，1、对县政府专题会议纪要，真实性请求法庭庭后核实，该会议纪要不能证明租赁房屋属于第三人所有，不能证明原告主张及证明目的。政府会议纪要作为政府记载、传达会议情况的公文，是政府派员参与相关当事人之间的经济利益的协调，对当事人之间的民事行为提出的一种协调意见，并非政府行政命令或决定，亦非当事人之间的民事协议，对当事人不具有强制力。该会议纪要不能约束我方当事人。此外，该会议纪要第四条第二项显示：如二号地块不能满足安置，剩余部分在一号地块安置，这证明该会议纪要并未最终确定袁玉忠的安置位置。2、洺州镇政府与袁玉忠协议书，真实性无异议，该协议不能证明本案租赁房屋为第三人所有。该协议第四条约定“因沿街门市房有限，不能就地安置的，安置到爱国路南侧西××及××二环间处”，该条约定证明第三人的安置房并没有确定位置，本案租赁房屋与第三人无关。此外，拆迁安置的主体是政府，不是我方当事人，我方当事人与第三人之间不存在任何法律关系，我方没有义务安置。3、威县城管局、洺州镇人民政府证明，与本案无关联性，不能证明本案租赁物系回迁商铺，不能证明本案租赁房屋为第三人所有，不能证明原告主张及证明目的。4、邢临高速公路建设指挥部收据，对于合法性、关联性均有异议，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，有权批准土地出让的主体是县级以上人民政府，该指挥部无权收取费用及出让土地，该收据不具备合法性，该块土地使用权的取得是违法的，法律不应支持。此外，该收据不能证明本案第三人对我公司出租的房屋享有所有权。5、对该转让协议的合法性有异议，该协议不能证明本案租赁房屋归第三方所有，不能证明原告及第三人主张。如果该协议涉及到的土地为国有土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，应当取得国有土地使用权证书且开发投资达到25%以上，但是该协议转让的门市土地使用权未取得国有土地使用证，不符合转让条件，该协议无效。如果该协议涉及土地为集体土地，一是需要取得土地使用证，二是需转让给符合条件的本集体经济组织成员，该协议双方均不是村集体成员，因此该协议无效。综合第三人提交的上述证据，不能证明本案租赁房屋归第三人所有。因此应当以我方提交给法庭的相关证据认定我方为出租房屋的权利人。 反诉部分 反诉原告河北万友兴业房地产开发有限公司诉称，2019年3月4日，反诉人与被反诉人签订了《超市租赁合同》，被反诉人租赁位于威县共计4790平方米的商铺。租赁期限为7年，自2019年7月1日至2026年6月30日。合同第五条第二款约定：第一周期即2019年7月1日至2020年6月30日的租金30万元，第一周期的租金在合同签订当天支付50%，另50%租金在2020年2月1日前付清，每逾期一日除支付租金外，还应支付年租金总额1%作为违约金，依次累计，若乙方逾期十日未如数缴纳，甲方有权单方面解除或终止合同。合同第十二条约定：合同终止或甲乙双方行使合同解除权（无论给予何种原因）···被反诉人固定装修设施设备不可拆除，无偿归甲方所有。合同第十三条第二款第4项约定：被反诉人应支付违约金15万元。后双方签订《超市租赁合同之补充协议》，将租赁期变更为10年。合同签订后，被反诉人仅支付租金119750元，剩余第一周期50%租金逾期未付。此后反诉人多次要求付款未果。反诉人依法向被反诉人发送《解除合同告知函》，要求解除租赁合同，收回商铺。被反诉人接到告知函后始终未到现场，也未按合同约定通知被反诉人查验及接受商铺。此外，由于被反诉人租赁期间未向物业公司缴纳物业费，按照邢台中远物业服务有限公司《万友香榭里临时管理规约》，作为房主的反诉人代其支付物业费及滞纳金38320元。在合同履行过程中，反诉人按照被反诉人的要求，被商铺建筑结构进行部分改造及安装自动扶梯和自动人行道，根据双方《商业租金补充协议》的约定，改造发生的全部设计费、加固费由乙方承担，反诉人为此支出设计、审图、施工费共计133044元，此款应由被反诉人给付反诉人。由于被反诉人违约致使合同解除，按照反诉人要求进行的改造工程无法使用，反诉人只能拆除并恢复原状，经施工单位报价，该部分费用为616328元，该项费用应由被反诉人承担。综上所述，由于被反诉人的违约，反诉人有权依法解除双方签订的《超市租赁合同》及《超市租赁合同支补充协议》。被反诉人应当根据合同约定依法支付反诉人相关费用及赔偿反诉人损失。请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《超市租赁合同》及《超市租赁合同支补充协议》；2、依法判令被反诉人租赁商铺固定装修与设施设备无偿归反诉人所有；3、依法判令被反诉人给付反诉人租金及滞纳金36592元；4、被反诉人偿还反诉人代付的物业费及滞纳金38320元；5、依法判令被反诉人赔偿反诉人商铺改造及修复费用749372元；6、依法判令被反诉人支付反诉人违约金15万元；7、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。由于河北普民商贸有限公司违约，固定装修设施设备不得拆除，无偿归反诉人所有。 反诉被告河北普民商贸有限公司辩称，一、请法庭依职权审查《超市租赁合同》及相关协议的效力。《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条、第13条第3款规定，对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。建设工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。根据上述规定，建设单位在建筑物未经建筑工程质量验收合格的情况下对外出租，因违反《建筑法》、《消防法》等强制性规定，租赁行为无效。故本案《超市租赁合同》等相关协议的效力，需要结合河北万友兴业房地产开发有限公司租赁C1、C2商铺时，是否已经取得香榭里小区整体建筑工程质量验收合格手续来认定，如果尚未取得验收合格手续，案涉《超市租赁合同》及相关协议因违反《建筑法》、《消防法》强制规定应属无效协议。故请求法院依职权审查被告租赁标的物时是否经建筑工程竣工质量验收合格，以此认定本案《超市租赁合同》及相关协议的效力。二、案涉C1、C2商铺存在权属争议之事实。根据第三人袁玉忠提供的威县县政府［2015］36号《会议纪要》以及其与洺洲镇政府签订的《协议书》等证据材料，证实被告开发的万友中央公园（香榭里）（二号地块）涉及门市土地征收安置14户，安置方案为按原沿路长度1：1就地安置，第三人所有的房屋位于安置范围内，需安置的长度为20米，安置的区域位于案涉C1、C2部分商铺。因万友未能有效的安置，致使第三人维权。综合梳理本案，我们不难发现，案涉C1、C2部分商铺因安置问题造成第三人与万友存在权属纠纷，因该权属争议造成答辩人不能租赁之事实。三、万友要求答辩人承担违约责任无事实依据。如上所述，因第三人与万友对案涉C1、C2部分商铺因安置问题存有权属争议，第三人对案涉租赁物提出权利主张，造成答辩人不能使用的事实。依据《合同法》第228条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，答辩人暂不支付租赁完全是在行使法律赋予的权利，无任何过错，不具有违约性。万友抗辩称答辩人未按照约定期限（2020年3月20日）缴纳租赁费的理由缺乏事实依据，不能成立。万友罔顾事实，隐瞒权属争议的事实，不完全履行，擅自解除合同，造成我方经济损失，违约方系万友，并非原告。四、万友要求答辩人承担因违约而产生的给付责任无任何事实和法律依据。1、我方暂不支付租金的行为是依据《合同法》第228条规定行使权利，不具有违约性，不属于违约行为。万友要求我方承担租金及滞纳金、违约金缺乏事实依据。2、万友要求我方支付物业费及滞纳金的主张证据不足。根据《物业管理条例》第22条规定，临时管理规约的制定主体为建筑单位，并非物业公司，本案中万友提供的证据显示《临时管理规约》是有邢台中远物业服务有限公司制定，属于制定主体错误。《临时管理规约》本身缺乏合法性，中远物业公司依据该规约收费显然不具有合法性。根据《物业管理条例》第41条规定，业主缴纳物业费的依据是物业服务合同，并非临时管理规约，物业服务合同与临时管理规约不同，中远物业公司依据临时管理规约主张物业费，显然是错误的。依据国家法律规定，物业公司收取物业费应当向国家相关部门备案，取得许可。本案中，万友并未提供中远物业公司的相关收费许可证明，从侧面印证了收费不具有合法性。五、万友要求答辩人赔偿改造及修复费用749,372元缺乏法律依据。1、万友要求我方支付三次设计费和二次图审费无法律依据。答辩人与万友签订租赁合同的时间为2019年3月14日，自此双方形成租赁民事法律关系。万友与邯郸市方圆建筑设计有限公司关于设计变更协议、与邯郸市国安工程公司设计咨询有限公司签订图纸审查协议均远早于答辩人与万友签订租赁合同的时间，设计变更和图审时，答辩人与万友尚不存在租赁关系，万友以为超市经营需要变更设计的主张显然与事实不符，要求答辩人支付设计费和图审费无法律依据。2、万友要求我方承担超出部分改造、加固费无事实依据。根据2019年7月18日《会议纪要》，答辩人与万友达成一致意见，答辩人支付的改造加固费及墙改费总计30万，现万友要求答辩人承担超出部分68,308元，显然无事实和法律依据。3、要求答辩人承担恢复原状修复费无事实和法律依据，且证据不足。河北鼎居建筑工程有限公司（以下简称鼎居建筑公司）并非造价咨询公司，经营范围不包括造价咨询类，不具有工程造价的资质。改造修复费需要工程造价，需要具有造价资质的单位出具造价报告，但万友以无造价资质的企业出具的《报价单》为依据，向答辩人主张修复费用，显然属于证据不足。4、根据《合同法》第223条第2款规定，未经出租人同意装修、增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失；本案中，答辩人对租赁商铺的改造、加固均是得到万友同意，并且加固、改造实际施工也是有万友组织施工单位实施。对这一事实，《会议纪要》（2019年7月18日、2019年7月8日、2019年8月30日）及万友与鼎居建筑公司、张祥民签订的施工协议可以证实。在装修、加固均得到万友同意情况下，现万友要求答辩热承担“恢复原状”的修复费用显然不符合《合同法》第223条第2款规定。另外，万友要求答辩人直接承担“恢复原状”的修复费，也是不符合《合同法》第223条第2款规定。根据该条款规定，万友的权利是要求答辩人“恢复原状”，在答辩人不履行恢复原状的义务时，万友才可以要求答辩人承担赔偿“恢复原状”的修复费，而不是直接要求答辩人支付恢复原状的修复费。现万友抛开前置程序直接要求答辩人支付恢复原状的修复费，显然是不符合上述条款规定。即便万友要求解除合同，答辩人对此不提异议，答辩人按照装修后原状交付出租人也是符合《合同法》第235条关于“符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，不存在任何问题。故万友要求答辩人承担“恢复原状”修复费用无任何法律依据，应于驳回该诉求。综上所述，万友要求答辩人承担违约责任，给付违约金及赔偿损失缺乏事实和法律依据，不应得到支持，恳请法庭查明事实，依法驳回其的反诉请求。 反诉原告河北万友兴业房地产开发有限公司提交如下证据：1、《超市租赁合同》、《超市租赁合同之补充协议》，证明：2019年3月4日，双方签订《超市租赁合同》，普民租赁位于威县共计4790平方米商铺的。租赁期限为7年，自2019年7月1日至2026年6月30日。合同第五条第二款约定：第一周期即2019年7月1日至2020年6月30日的租金30万元，第一周期的租金在合同签订当天支付50%，另50%租金在2020年2月1日前付清，每逾期一日除支付租金外，还应支付年租金总额1%作为违约金，依次累计，若普民逾期十日未如数缴纳，甲方有权单方面解除或终止合同。合同第十二条约定：合同终止或甲乙双方行使合同解除权（无论给予何种原因）···普民固定装修设施设备不可拆除，无偿归甲方所有。合同第十三条第二款第4项约定：普民出现违约行为，万友解除合同或追究原告违约责任时，普民应支付违约金15万元。后双方签订《超市租赁合同之补充协议》，将租赁期限变更为10年。并约定普民固定装修设施设备不得拆除，无偿归我方所有。补充协议第2条约定：双方就商铺改造事宜达成协议，约定：结构改造所发生的全部设计费、加固费由普民认定并承担。2、超市项目加固改造及交房确认书、华联超市项目交房筹备会会议纪要，证明：确认书第三条约定交房日期为2019年9月10日并开始第一周期租金计算。会议纪要约定交房时间确定为2019年9月20日。3、2019年10月26日通知函、2020年10月31日通知函，证明：万友催促普民加快装修施工，万友已向普民出具合法产权证件。4、2020年4月8日解除合同告知函、2020年4月13日解除超市租赁合同履行你方义务督促函、2020年4月17日超市严重违约告知函，证明：万友于2020年4月8日、4月13日向普民发出告知函，通知万友自2020年4月1日起解除租赁合同，通知内容为：在2020年4月15日前收回商铺，要求普民支付租金及违约金、告知普民装修设施设备无偿归万友所有。要求普民在2020年4月15日前申请验收。该相关通知已经送达给普民公司，根据合同法的规定解除通知自到达普民公司时生效，双方合同已经解除。而且普民没有就解除合同向法院提出异议，因此应认定双方之间的合同已经解除。5、三方交流会会议纪要，证明：万友与普民、设计公司三方就超市设计方案进行沟通并达成一致意见。6、万友香榭里设计补充协议-方圆、追加设计费用申请、转账业务回单、增值税发票，证明：万友与邯郸市方圆建筑设计有限公司达成协议，增加设计费用35000元，其中包括本案租赁房屋Ｃ1、Ｃ2设计费13000元，该款项已支付。7、万友香榭里设计补充协议-方圆、转账业务回单、增值税发票，证明：万友与邯郸市方圆建筑设计有限公司达成协议，增加设计费用27119元，其中包括本案租赁房屋Ｃ1、Ｃ2设计费17244元，该款项已支付。8、万友中央公园Ｂ区（香榭里）Ｃ1、Ｃ2商业设计补充协议追加设计费用申请、转账业务回单、增值税发票证明：万友与邯郸市方圆建筑设计有限公司达成协议，因本案租赁房屋变更设计增加设计费用27492元，该款项已支付。9、万友香榭里Ｃ1、Ｃ2审图补充协议、2019年11月22日转账业务回单、增值税发票，证明：因本案租赁房屋设计变更，增加审图费用2000元，该款项万友已支付。10、香榭里图纸审查费用增加项、转账业务回单、增值税发票，证明：因Ｃ1、Ｃ2工程万友向邯郸市国安工程设计咨询事务所有限公司支付审图费5000元。万友与普民虽然是在2019年3月签订的租赁合同，但是在此之前，双方已经达成了合意，万友按照普民的要求在合同签订前已经进行了相应的设计变更，因此相关费用应由普民承担。11、万友香榭里商业Ｃ1、Ｃ2室内加固改造工程施工合同、电子回执单两份、增值税发票3份，证明：万友将Ｃ1、Ｃ2室内加固改造工程发包给河北鼎居建筑工程有限公司，工程款为206795元，万友已支付工程款206795元。12、万友香榭里商业Ｃ1、Ｃ2室内改造工程施工合同、电子回单两份、增值税发票3份，证明：万友将Ｃ1、Ｃ2室内拆改、修复施工发包给张祥民，工程款为153513元，该款项万友已支付。13、万友香榭里Ｃ1商业扶梯设备基坑砼墙破除施工协议、转账凭证、发票，证明：万友将Ｃ1商业扶梯设备基坑砼墙破除工程发包给张祥民，工程款为8000元，该款项万友已支付。14、河北鼎居建筑工程有限公司报价单、营业执照、资质证书，证明：租赁给普民的Ｃ1、Ｃ2恢复原状费用为616328.1元。15、万友香榭里临时管理规约、邢台中远物业服务有限公司收据一份、电子回执单一份、万友香榭里Ｃ1、Ｃ2商业物业费欠缴证明、营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证，证明：业主临时公约第七章第五条约定使用人未按时交纳物业费的，业主负连带交纳责任。公约第七章第六条约定欠缴物业费的，跨年度欠费的，每逾期1日按所欠用总额0.3%收取滞纳金。万友为此代普民支付物业费24269元、滞纳金14051元，共计38320元。 反诉被告河北普民商贸有限公司的质证意见为：对证据1、2、3、4，同本诉的质证意见，补充如下：对于2019年6月22日商业租赁补充协议，对该协议的合法性持有异议，万友当庭提交的这份协议与万友在庭前提交的普民所阅卷时的不一致，不一致的地方是普民阅卷时所审阅的那一份补充协议，甲方并无签章。万友前后提交的两份不一致；第二，本协议，乙方的签章是威县田沃商贸有限公司，并非为普民商贸，万友公司以次协议来约束普民商贸，并要求普民承担责任，显然是缺乏合同依据，普民并非合同一方主体，对该协议并不知晓，故同时对该协议的真实性持有异议。对三方交流会会议纪要无异议。对证据6、万友香榭里设计补充协议-方圆（2018年4月4日）、追加设计费用申请（2018年3月28日）、转账业务回单、增值税发票，证据7、万友香榭里设计补充协议-方圆（未签订时间）、转账业务回单、增值税发票，证据8、万友中央公园B区（香榭里）C1、C2商业设计补充协议追加设计费用申请（未签订时间）、转账业务回单、增值税发票，关联性和证明目的提出异议。1、万友与方圆公司签订第一、二次补充协议的时间在2018年，根据施工许可证显示2018年香榭里小区正在建设中，尚未竣工（计划2019年1月18日竣工），且此时万友与普民之间尚不存在租赁关系。万友所称的因普民经营需要变更设计的主张显然与事实不符，万友变更设计与普民无任何关联。2、万友提供的与方圆公司签订的第三次补充协议（证据8：万友中央公园B区（香榭里）C1、C2商业设计补充协议追加设计费用申请）无时间显示，无涉及变更的原因，如何证明系为普民的经营需要所变更，显然达不到证明目的。对证据9万友香榭里C1、C2审图补充协议、2019年11月22日转账业务回单、增值税发票，证据10香榭里图纸审查费用增加项、转账业务回单、增值税发票，与普民无关联性，产生的费用不应普民承担，具体质证意见同证据6、7、8质证意见。对证据11、12、13无异议，但需要说明的是，对合法性有异议，根据2019年7月18日《会议纪要》，普民支付的改造加固费及墙改费总计30万，现万友要求普民承担超出的6万多元显然无法律依据。对证据14、河北鼎居建筑工程有限公司报价单、营业执照、资质证书，质证意见：对《报价单》的真实性、合法性、关联性均持异。1、河北鼎居建筑工程有限公司制作的《报价单》不具有合法性、客观性。2、该《报价单》不符合形式要求，无制作单位的资质，无制作人员的资质和签名，不符合形式要求，不具有合法性。3、对万友的证明目的持有异议。万友要求普民承担恢复原状修复费无法律依据，此报价单尚不能达到证明目的。根据《合同法》第223条第2款规定，规定未经出租人同意装修、增设他物的，出租人要求承租人恢复原状或赔偿损失的；人民法院可以支持。但本案中，普民对租赁商铺的改造、加固均是得到万友同意，并且加固、改造实际施工也是有万友组织施工单位实施。此情况下，要求普民承担“恢复原状”的修复费用显然不符合《合同法》第223条第2款规定，达不到证明目的。即便解除合同关系，普民按照装修后原状交付万友也是符合《合同法》第235条关于“符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，不存在任何问题。万友以此报价单要求普民承担恢复原状修复费目的缺乏法律依据，故对该报价单的证明目的持异议。对证据15、万友香榭里临时管理规约、邢台中远物业服务有限公司收据一份、电子回执单一份、万友香榭里C1、C2商业物业费欠缴证明、营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证，对该组证据的合法性有异议，1、临时管理规约制定主体不合规。根据《物业管理条例》第22条规定，临时管理规约的制定主体系建设单位，但本案中制定主体并非建设单位，而是物业公司，物业公司无权制定临时管理规约，故临时管理规约不具有合法性。物业公司依据无效的文件主张普民应支付物业费的主张显然缺乏法律依据。2、依据临时管理规约收费不合规。根据《物业管理条例》第41条规定，业主缴纳物业费的依据是物业服务合同，并非临时管理规约，物业服务合同与临时管理规约并未同一文件，故物业公司依据临时管理规约主张物业费同样缺乏法律依据。3、临时管理规约不能证明物业公司收费的合法性。按照规定，建设单位制定临时规约应当向政府、房地产管理部门备案，本案的管理规约是否按照法定程序备案，需要万友提供备案证明，佐证临时管理规约的合法性，进一步证明收费的合法性。除此之外，物业公司收费需要取得物价部门的许可，本案中万友并未提供收费许可，仅依据临时管理规约收费，显然不能证明其收费的合理性。万友公司因当庭未提供原件，庭后由法院核实。 被告（反诉原告）河北万友兴业房地产开发有限公司庭后提交威县国土资源局冀（2017）威县不动产权第××号不动产权证；万友中央公园Ｂ区（香榭里）总平面图；35000元的转账业务回单、增值税发票；万友中央公园Ｂ区（香榭里）Ｃ1、Ｃ2商业设计补充协议追加设计费用申请、转账业务回单、增值税发票（27492元）；27119元的转账业务回单、增值税发票；2000元的转账业务回单、增值税发票；香榭里图纸审查费用增加项、增值税发票（5000元）；万友香榭里商业Ｃ1、Ｃ2室内加固改造工程施工合同、电子回执单两份、增值税发票3份（206795元）；万友香榭里商业Ｃ1、Ｃ2室内改造工程施工合同、电子回单两份、增值税发票3份（153513元）；万友香榭里Ｃ1商业扶梯设备基坑砼墙破除施工协议、转账凭证、发票（8000元）。 原告（反诉被告）河北普民商贸有限公司的质证意见为：以法院核实为准，质证意见同开庭质证意见。 第三人袁玉忠、王庆民的质证意见为：以法院核实为准，质证意见同开庭质证意见。 被告（反诉原告）河北万友兴业房地产开发有限公司庭后提交：1、竣工验收报告。证明：本案租赁的房屋已经竣工验收合格。2、微信截屏4份、快递查询单4份。证明万友公司向普民商贸公司发出的超市合同解除通知函、超市解除合同督促函、超市严重违约告知函已经通过快递送达给普民商贸公司，同时万友向普民商贸法定代表人微信也发出了超市合同解除通知函（2020年4月9日送达）、超市解除合同督促函（2020年4月13日送达）、超市严重违约告知函（2020年4月18日）。3、（153,513元）电子回单纸质版两份。 原告（反诉被告）河北普民商贸有限公司的质证意见为：首先，对于被告提交证据的合法性及证明目的均持有异议，不认可。上述证据未在举证期间提供，并且在第一次开庭法庭辩论终结前也未提交，也不属于新证据的范畴，不符合证据规则的相关规定，故对证据合法性持有异议。第二，被告提供的证据不能证明案涉租赁标的物经合法验收合格，根据建筑法和消防法相关规定，建设工程经验收合格竣工后方可投入使用，被告提供的上述证据尚无消防、环境等国家相关部门验收合格的报告，故被告提供的证据不能证明租赁标的物取得了验收合格报告，违反建筑法和消防法的强制规定，被告不得出租或出售案涉标的物。 第三人袁玉忠、王庆民的质证意见为：同普民商贸公司的意见。 结合当事人证据及诉辩意见，本院经审理查明以下事实，2019年3月4日，河北普民商贸有限公司（乙方）与河北万友兴业房地产开发有限公司（甲方）签订《超市租赁合同》，合同约定河北普民商贸有限公司租赁位于威县西一环与爱国路交口河北万友兴业房地产开发有限公司香榭里C1、C2商铺开设超市，名称“万友XXX超市”租赁面积4,790平方米，租赁期限为7年，自2019年7月1日至2026年6月30日，合同第五条第一款第1项约定，自本合同签订之日起5日内河北普民商贸有限公司须向河北万友兴业房地产开发有限公司支付15万元保证金。合同第三条第二款约定：甲方以“清水房”的标准向乙方交付物业。第五条第二款第1项约定了具体的租金数额及缴纳时间；第3项约定，第一周期的租金在合同签订当天支付50%，另50%租金在2020年2月1日前付清，每逾期一日除支付租金外，还应支付年租金总额1%作为违约金，依次累计，若逾期十日未如数缴纳，万友公司有权单方面解除或终止合同。第五条第三款第1项约定，租赁期间，乙方需向中远物业服务有限公司按建筑面积（最终面积以产权面积为准），按规定支付物业服务费。（商铺物业费每平方米0.8元），以后根据物业公司及市场变化相应调整，物业服务费自房屋交付之日开始收取，如乙方装修好房屋暂不使用，则自装修完毕到开园期间定的物业服务费按半价收取。合同第八条约定：乙方自行向政府有关部门办理超市装修工程的施工报建、消防报建以及相关审批手续，甲方应及时向乙方提供用于报建的相关图纸，公司文件，并给予必要的支持。合同第十二条约定：合同终止或甲乙双方行使合同解除权（不论基于何种原因）······，双方还应结清各自应当承担的费用，乙方固定装修设施设备不可拆除，无偿归甲方所有。合同第十三条第二款第4项约定：乙方违约，甲方解除合同或追究乙方违约责任时，乙方应支付甲方违约金15万元。2019年7月18日，双方签订《超市租赁合同之补充协议》，将租赁期变更为10年，即自2019年7月1日至2029年6月30日，并约定了具体的租金数额及缴纳时间，其中，第一周期即2019年7月1日至2020年6月30日的租金为票前租金239,500元，开票租金300,000元。2019年7月18日的《超市项目加固改造及交房确认书》显示甲方负责提供一部电梯直梯采购、安装，结构改造加固及墙改费用由乙方承担总费用为300,000元，双方确认在2019年9月10日为甲方向乙方正式交房日期并按照合同约定开始第一租赁周期计算租金。之后双方均认可交房时间确定为2019年9月20日。在涉案商铺装修过程中，第三人袁玉忠、王庆民就涉案商铺北头20米商铺要求安置。2020年7月2日下午，本院组织当事人现场查看涉案商铺，装修处于停滞状态，超市尚未投入运营。2017年2月10日，万友公司取得涉案商铺土地使用权，2017年8月23日，涉案商铺取得建设工程规划许可，涉案C1、C2商铺经验收合格。威县城乡规划建设局加盖公章的万友中央公园B区（香榭里）总平面图显示涉案C1、C2商铺不在村民安置范围。 关于河北普民商贸有限公司主张的相关费用，2018年8月13日，河北普民商贸有限公司给付河北万友兴业房地产开发有限公司保证金150,000元，2018年9月11日，河北普民商贸有限公司给付河北万友兴业房地产开发有限公司租赁费119,750元，2019年7月18日，河北普民商贸有限公司给付河北万友兴业房地产开发有限公司电梯结构改造加固及墙改费300,000元。2019年9月21日，河北普民商贸有限公司给付河北万友兴业房地产开发有限公司消防款80,000元。河北普民商贸有限公司提交2019年8月30日银行交易记录，拟证明给付河北万友兴业房地产开发有限公司电梯款241,500元，河北万友兴业房地产开发有限公司有异议，交易记录可以证实该款项已实际支出，但是对方户名系耿亚飞，不足以证实该款项给付河北万友兴业房地产开发有限公司。关于设计方案费10,000元，微信支付记录不能确定对方身份，该主张证据不足，不予支持。关于2019年8月23日收据（200,000元），交款单位系万友超市，该费用发生在装修期间，结合现场查看情况，可以证实河北普民商贸有限公司支出工程款200,000元。2019年9月13日收据（189,000元）显示为设备款，且非正规税票，河北普民商贸有限公司主张系空调款，证据不足，不予支持。 关于河北万友兴业房地产开发有限公司主张的相关费用，《超市租赁合同》签订（2019年3月4日）之前的费用，证据、依据不足，不予支持，河北万友兴业房地产开发有限公司与威县田沃商贸有限公司的协议，不足以证实与本案的关联性，不予采信。关于变更设计增加设计费用27,492元和增加审图费用2,000元，该费用发生在《超市租赁合同》签订后装修期间，且与2019年7月8日三方交流会会议纪要相互佐证，应予认定。河北鼎居建筑工程有限公司与河北万友兴业房地产开发有限公司就涉案商铺室内加固改造工程施工合同显示，工程内容为室内安装电梯周围结构进行加固施工，约定开工日期为2019年7月20日，竣工日期为2019年8月15日，该费用206,795元，应予认定。张祥民与河北万友兴业房地产开发有限公司就涉案商铺室内改造工程施工合同显示，工程内容为室内墙体进行拆改施工等，约定开工日期为2019年7月25日，竣工日期为2019年8月20日，该费用153,513元，应予认定。张祥民与河北万友兴业房地产开发有限公司就C1商业扶梯设备基坑砼墙破除工程显示，工程内容为C1商业楼10-11/B轴处扶梯设备基坑砼墙破除，约定工期为2019年9月17日至2019年9月19日，该费用8,000元，应予认定。河北万友兴业房地产开发有限公司主张C1、C2恢复原状费用616,328.1元，证据不足，不予支持。河北万友兴业房地产开发有限公司主张物业费38,320元，收据及电子回执单为复印件，不予支持。 本院认为，2017年2月10日，河北万友兴业房地产开发有限公司取得涉案商铺土地使用权，2017年8月23日，涉案商铺取得建设工程规划许可，涉案商铺经验收合格，不在村民安置范围，故涉案《超市租赁合同》及《超市租赁合同之补充协议》合法有效。河北万友兴业房地产开发有限公司解除合同告知函、履行义务督促函、严重违约告知函系复印件，不予采信。第三人主张的安置商铺仅涉及涉案商铺其中一小部分，安置尚未完成，涉案商铺土地使用权登记在河北万友兴业房地产开发有限公司名下，第三人主张商铺安置，不属于权属争议，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。该规定未赋予承租人因此而解除合同的权利，《超市租赁合同》第八条约定：河北普民商贸有限公司（乙方）自行向政府有关部门办理超市装修工程的施工报建、消防报建以及相关审批手续，河北万友兴业房地产开发有限公司（甲方）应及时向乙方提供用于报建的相关图纸，公司文件，并给予必要的支持。综上，河北普民商贸有限公司主张解除《超市租赁合同》，证据、依据不足，难以支持。依据该规定，河北万友兴业房地产开发有限公司以河北普民商贸有限公司未依据约定缴纳租金为由，主张解除《超市租赁合同》及《超市租赁合同之补充协议》依据不足，不予支持。因本院确定《超市租赁合同》及《超市租赁合同之补充协议》不予解除，河北普民商贸有限公司请求返还租金，本案不宜处理，可另行依法主张，河北普民商贸有限公司其他诉求，亦不予支持。河北万友兴业房地产开发有限公司主张租金、物业费及滞纳金，本案不宜处理，可另行依法主张，河北万友兴业房地产开发有限公司其他诉求，亦不予支持。第三人主张商铺安置，与本案非同一法律关系，不予处理，可另行依法主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条第二项之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告河北普民商贸有限公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告河北万友兴业房地产开发有限公司的诉讼请求； 本诉案件受理费17,673元，减半收取8,836.5元，由本诉原告河北普民商贸有限公司负担，反诉案件受理费13,543元，减半收取6,771.5元，由反诉原告河北万友兴业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 张学龙 二〇二〇年九月十八日 法官助理 王 艳 书 记 员 任子博