辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初1106号原告：李丹竹，女，1965年10月6日出生，汉族，教师，原住锦州市凌河区，现住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：张铁石（系原告丈夫），住锦州市古塔区。被告：辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司，住所地锦州市凌河区。负责人：邓春光，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜振国，男，该公司主管。委托诉讼代理人：王宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告李丹竹与被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理，于2019年11月13日作出（2019）辽0703民初2080号民事判决。宣判后，原告李丹竹对判决不服，向锦州市中级人民法院提出上诉。锦州市中级人民法院于2020年5月18日作出（2020）辽07民终272号民事裁定，一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初2080号民事判决；二、发回辽宁省锦州市凌河区人民法院重审。本院于2020年7月7日受理，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丹竹的委托诉讼代理人张铁石，被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司负责人的委托诉讼代理人姜振国、王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丹竹向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付原告屋顶漏雨所致损失费54550元（包括复合地板6050元、各类物品1000元、室内粉刷4500元、租房损失40000元、搬家费用2000元、精神损失费1000元），并向原告书面道歉；2.立即中止业主朱某某在楼顶消防间内养鸽子行为（原告当庭表示不再主张该项诉讼请求）；3.责令被告对楼顶违规防水施工进行整改，原告楼顶需重新做防水；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告管理失职，允许业主朱某某在原告楼顶养鸽子，造成原告屋顶防水层破坏而漏雨，加之被告未及时修缮，致使今年漏雨更加严重，原告室内复合地板全部报废，天棚及墙面破损，部分被褥、衣物、窗帘等损坏。因屋顶漏雨逐年加重，房屋已无法居住，原告被迫于2017年搬离，至今已在外居住两年多。因房屋常年大面积漏雨，对原告身心造成巨大伤害，近些年血压升高，疾病不断。我们长期居住在外面，毕竟不是自己房子，有家不能回，造成的心理、精神伤害很大。因被告不作为，业主朱某某仍在楼顶消防间内养鸽子，对防水层继续造成破坏。另被告今年8月进行的屋顶防水施工严重违规，全程无甲方监理，在防水层上拆除鸽子笼，且落水口施工不合格。就以上事由，原告与被告协商未果，故起诉至法院，请求法院依法查明事实，公正裁决，维护原告的合法权益。被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司辩称，原告所主张的诉求没有事实和法律依据。原告所住房屋房龄20多年，且真正的侵权人是业主朱某某，其在楼顶养鸽子造成漏水，被告已尽到了管理的职责，多次和业主朱某某协商告知其不能在楼顶养鸽子。并且被告是在2019年初接管的物业，至今原告没有交过任何的物业费和公维费。涉案的楼房是中铁九局的，中铁九局移转给地方政府，现在是三供一线改造工程，今年8月原告的涉案房屋已做完防水工作，等待改造工程全部结束进行验收。原告要求赔礼道歉，没有事实和法律依据。赔礼道歉的目的在于消除侵权人对受害者在社会评价和声誉上造成的不良影响，所以赔礼道歉的范围和侵权行为的影响范围应该是一致的。被告并不是真正的侵权人，并且及时帮助原告解决问题已尽到了自己的职责。原告李丹竹针对其诉讼请求提交了室内漏雨视频、照片、房屋租赁合同；被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司未提交证据。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以采信。辽宁勤时资产评估有限公司依法院委托作出的资产评估报告，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李丹竹系坐落于锦州市凌河区房屋的业主。被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司系2019年1月接管该小区的物业管理公司。原告所居住楼房系顶楼，2004年购买，2014年、2015年曾在此居住。原告提供的照片、视频显示房屋客厅、阳台、南卧室等多处有漏水遗留的痕迹，地板上有屋顶脱落的粉尘及接水的用具。2017年房屋开始漏水，曾经报修，修过后仍然漏水。2019年7月大雨后致使原告房屋漏水更加严重，天棚及墙面破损、地板被泡。被告曾在2019年8月协调负责改造工程的部门对原告居住的房屋楼顶做了防水改造。在防水改造过程中，已将其他业主楼顶的养鸽子笼拆除。在本次重审诉讼过程中，经本院于2020年9月15日现场查勘，该房屋门厅屋顶处仍有漏点。另查，因该房屋漏雨，致无法居住，原告于2017年4月30日承租了锦州市古塔区康花园26栋11号房屋居住，年租金2万元，居住两年后搬离。庭审中原告放弃要求拆除鸽子笼的诉讼请求。又查明，原告李丹竹于2020年8月18日向本院提出申请，要求对屋内物品损失进行鉴定，经锦州市中级人民法院委托，辽宁勤时资产评估有限公司于2020年9月21日作出资产评估报告，评估结论为：墙面顶棚大白、客厅地板、南卧室地板、北卧室地板、厨房假梁、保洁费评估价值合计为15315元。原告预交评估费3000元。本院认为，物业服务企业根据业主的委托，管理区划内的建筑物及其附属设施，对小区共有部分负有保养、维护义务。被告作为物业公司，对其所辖物业管理范围内原告居住房屋建筑本体共用部分楼顶负有维护、养护、管理的职责和义务。现原告房屋仍存在漏水情况，故对其要求对楼顶重新做防水（即重新铺设防水层）的请求依法予以支持。从原告提供的照片、视频显示，原告房屋客厅、阳台、南卧室等有多处漏水遗留的痕迹，天棚及墙面破损、地板被泡，结合2019年8月被告协调负责改造工程的部门对原告居住的房屋楼顶做了防水处理，可以认定被告疏于管理，未尽保养、维护义务，从而造成雨水渗入原告家中，被告应承担违约责任。依据评估机构作出的评估报告，原告财产损失总额为15315元，应以此评估报告确认的数额作为财产损失的赔偿依据；关于被告提出墙面、顶棚大白面积为324.99平方米，与该房屋建筑面积166.2平方米严重不符一节，因鉴定报告显示该项为“墙面、顶棚大白”，系墙面面积及顶棚面积的测量值总和，而不是以房屋建筑面积作为依据，故对被告此项辩解理由，不予支持。因房屋漏水导致原告无法在家中居住，在外租住房屋，发生了租赁费用，此费用与房屋漏水具有直接的因果关系，应由被告赔偿；因被告于2019年1月份接手该小区物业管理，原告主张的租住房屋的时间为2017年5月至2019年5月，故应按照每年2万元租金为基数，支持原告4个月租金6667元（即20000元/年÷12个月×4个月）为宜。因原告未提供搬家费用的证据，故对搬家费的请求不予支持。对原告要求被告书面道歉一节，因赔礼道歉属于承担侵权责任的方式之一，而本案系物业服务合同纠纷，赔礼道歉并非承担违约责任的方式，原告该项主张与法律规定不符，故不予支持。对原告要求被告赔偿精神损失费的问题，因原告未提供证据证明其遭受了严重的精神损害，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司于本判决生效后五日内给付原告李丹竹经济损失21982元（即财产损失15315元+房租金损失6667元）；二、被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司于本判决生效后十日内为原告李丹竹位于锦州市凌河区房屋所对应楼顶区域重新铺设防水层；三、驳回原告李丹竹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1164元，由原告李丹竹负担814元，被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司负担350元。鉴定费3000元（由原告李丹竹预交），由被告辽宁中城物业管理有限公司锦州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  肖 宏人民陪审员  孙春滟人民陪审员  王 颖二〇二〇年九月二十八日法官助理杨淳惟书记员龙梦