湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2825民初771号原告：尤光，男，生于1979年1月6日，土家族，住湖北省宣恩县，委托诉讼代理人：谭俊辉，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：来凤县新发建筑有限责任公司，住所地：湖北省来凤县翔凤镇木叶沟**，统一社会信用代码914228276622968754.法定代表人：田琼华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谭中南，男，生于1979年8月23日，土家族，大专文化，住湖北省恩施市，系该公司办公室主任，代理权限为特别授权。第三人：宣恩新苑房地产开发有限公司，住所地：湖北省宣恩县珠山镇建设路**，统一社会信用代码91422825597166635P.法定代表人：向兴树，系该公司总经理。原告尤光诉被告来凤县新发建筑有限责任公司、第三人宣恩新苑房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，由审判员李覃担任审判长，人民陪审员龚光荣、人民陪审员罗慧依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尤光的委托诉讼代理人谭俊辉、被告来凤县新发建筑有限责任公司的委托诉讼代理人谭中南已到庭，第三人宣恩新苑房地产开发有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤光向本院提出诉讼请求：判令停止对第三人开发的“新苑城”805号房的查封、拍卖；确认第三人开发的“新苑城”805号房属原告所有；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告尤光与第三人宣恩新苑房地产开发有限公司于2015年10月30日签订《商品房买卖合同》，由原告尤光购买第三人宣恩新苑房地产开发有限公司开发的“新苑城”805号房并在宣恩县城乡建设和住房保障局办理了网签登记，原告尤光以债务转移的方式支付了全部房款，因“新苑城”整个项目未进行竣工验收，一直没有办理产权转移登记。被告与第三人宣恩新苑房地产开发有限公司因债务纠纷申请人民法院强制执行，依被告的申请，人民法院于2018年9月查封了原告尤光购买的“新苑城”805号房屋，原告尤光知晓后，于2020年4月14日向人民法院书面提出了执行异议，法院依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，裁定驳回了原告的执行异议。但本案中，被告并未取得该物的任何权利，其债权与标的物之间无任何关联，而原告尤光已经签订了《商品房买卖合同》并已支付全部价款且已经进行了网签，只是未登记，不能对抗已经取得物权人的物权权利。被告与第三人宣恩新苑房地产开发有限公司之间系普通债务，对案涉房屋的交易并非权利义务主体，不享有该房屋的任何权利，原告尤光与第三人宣恩新苑房地产开发有限公司买卖房屋系私权自治，法院应当充分尊重当事人的私权自治，其裁定将已出卖给原告的财产查封、拍卖，用于偿还第三人的普通债务，法院作出的查封裁定，违反了《民法总则》规定的民法的基本原则，违反了有关规定，故引起纠纷。被告辩称，我公司与第三人宣恩新苑房地产开发有限责任公司是工程履约保证金合同纠纷案，经宣恩县人民法院审理，我公司与第三人达成了一致意见，因第三人宣恩新苑房地产开发有限责任公司及法定代表人王达一直未按时还款，向人民法院申请强制执行，作出了（2015）鄂宣恩执字第00245号《执行裁定书》，查封第三人宣恩新苑房地产开发有限责任公司开发的位于宣恩县椒园集镇新苑城项目住房八套，并对第三人宣恩新苑房地产开发有限责任公司当时的法定代表人王达就查封住房进行了执行笔录，同意将查封的房屋给我公司，同年12月8日宣恩县人民法院作出了（2015）鄂宣恩执字第00245-1号《执行裁定书》，查封第三人宣恩新苑房地产开发有限责任公司位于椒园集镇新苑城项目的住房四套。原告尤光与第三人宣恩新苑房地产开发有限责任公司属于债务转移签订的《商品房买卖合同》，第三人宣恩新苑房地产开发有限责任公司在没有取得任何销售许可证、住房验收的情况下进行销售是不符合规定的，案涉房屋属于人民法院查封的对象，第三人宣恩新苑房地产开发有限责任公司更不能进行销售，2018年宣恩县人民法院执行局对第三人宣恩新苑房地产开发有限责任公司开发的“新苑城”项目住房在宣恩县房产局进行核查，案涉房屋并没有在房产局办理产权登记，由此，宣恩县人民法院对案涉房屋进行评估并公开进行拍卖，由于原告的行为导致涉案房屋至今未裁决到我公司名下，请求人民法院驳回原告尤光的诉讼请求。第三人宣恩新苑房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩意见。原告尤光围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一：尤光的身份证复印件一份，用以证明原告具有诉讼主体资格。证据二：（2020）鄂2825执异1号《执行裁定书》原件一份，用以证明原告尤光提出执行异议之诉符合法律条件，该裁定书适用的法律不当，还应当适用《物权法》第15条的规定，同时，即使原告尤光没有取得相应的物权，但就房屋买卖合同而言，原告尤光与第三人之间也构成特定之债。证据三：合同编号为ESZ201512308的《商品房买卖合同》复印件一份、收据复印件一份，用以证明原告尤光购买案涉房屋的事实，且该房屋买卖的行为发生在法院查封案涉房屋之前，同时，原告已经以债务转移的方式支付了全部房款。（原件供核对）证据四：（2013）鄂宣恩民初字第01122号《民事调解书》复印件一份，用以证明本案被告与第三人之间的返还工程履约保证金属于普通债务的法律事实。被告来凤县新发建筑有限责任公司为支持其抗辩理由向本院提交了一组证据：宣恩县人民法院做出的（2015）鄂宣恩执字245号《执行裁定书》复印件、（2015）鄂宣恩执字245-1号《执行裁定书》复印件各一份、2015年7月13日执行笔录复印件一份，拟证明案涉房屋805号房屋、602号房屋已经被人民法院查封，事实合法。第三人宣恩新苑房地产开发有限公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据二，系法院作出的裁决文书，本院予以采信；2、原告提交的证据三，来源合法，内容客观真实，与案件事实相符，本院予以采信；3、原告提交的证据四，系法院作出的生效的法律裁判文书，具有证明力，本院予以采信；4、被告提交的证据，系法院作出的裁判文书，客观真实，本院予以采信。根据原告尤光的陈述，以及本院采信的证据，本院经审理认定事实如下：原告尤光购买第三人宣恩新苑房地产开发有限公司开发的位于宣恩县椒园集镇“新苑城”805号房，原告尤光与第三人宣恩新苑房地产开发有限公司于2015年10月30日签订《商品房买卖合同》，并在宣恩县城乡建设和住房保障局办理了网签登记，原告尤光以债务转移的方式支付了全部房款，但由于“新苑城”整个项目未进行竣工验收，一直没有办理产权转移登记。被告来凤县新发建筑有限责任公司与第三人宣恩新苑房地产开发有限责任公司是工程履约保证金合同纠纷案，宣恩县人民法院2014年3月10日作出（2013）鄂宣恩民初字第01122号《民事调解书》，约定第三人宣恩新苑房地产开发有限公司返还工程履约保证金1730000元，定于2014年8月10日前付清，到期后债务未清偿，被告来凤县新发建筑有限责任公司向人民法院申请强制执行，宣恩县人民法院于2015年7月13日作出（2015）鄂宣恩执字第00245号《执行裁定书》，查封第三人宣恩新苑房地产开发有限公司位于宣恩县椒园镇“新苑城”项目的住房八套，同年12月8日宣恩县人民法院作出了（2015）鄂宣恩执字第00245-1号《执行裁定书》，查封第三人宣恩新苑房地产开发有限公司位于宣恩县椒园镇“新苑城”项目的住房八套，其中就包括涉案房屋，原告尤光知晓后，于2020年4月14日向人民法院书面提出了执行异议，宣恩县人民法院于2020年4月2日作出（2020）鄂2825执异1号《执行裁定书》，裁定驳回原告尤光的执行异议。原告尤光不服裁定，向本院提起执行异议之诉，故引起纠纷。本院认为，原告尤光与第三人宣恩新苑房地产开发有限公司于2015年10月30日所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告来凤县新发建筑有限责任公司虽以原告尤光与第三人签订购房合同时，第三人未取得商品房预售许可为抗辩理由，以此认定《商品房买卖合同》无效，但根据查明事实，第三人已办理了《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。本案中，第三人开发的“新苑城”商品房，已取得商品房预售许可，因此认定原告尤光与第三人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。原告尤光与第三人之间产生的债务，经双方协商一致，通过以房抵债的形式抵扣债务，是原告尤光与第三人之间的真实意思表示，其债权转移形式合法有效，且有第三人给原告尤光出具的《收据》相佐证，能够证实原告尤光已将涉案房屋的全部价款支付完毕。原告尤光与第三人之间签订合同后，第三人仅给原告尤光办理了网签手续，此后，原告尤光也积极要求第三人协助办理产权登记，基于涉案房屋未办理竣工验收手续为由，未能办理产权登记，由此可以认定原告尤光对于未办理相关登记手续不存在过错，且原告尤光购买涉案房屋的行为发生在本院对该房屋的查封之前，应认定原告尤光的诉求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，其诉讼请求应予支持，即停止对涉案房屋的执行。故原告尤光主张停止对第三人开发的“新苑城”805号房的查封、拍卖的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、停止对第三人宣恩新苑房地产开发有限公司开发的“新苑城”805号房进行查封、拍卖；二、确认第三人宣恩新苑房地产开发有限公司开发的“新苑城”805号房属原告尤光所有；案件受理费160元，由被告来凤县新发建筑有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 覃人民陪审员  龚光荣人民陪审员  罗 慧二〇二〇年九月十五日书 记 员  向 琴