广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3563号原告（反诉被告，以下简称原告）：卢海娟，女，1993年12月6日出生，汉族，住广西岑溪市，委托诉讼代理人：宋伟政、林润生，广东富正律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州商汇人和置业有限公司，住所地广东省广州市白云区人和镇凤和村凤和大街****201。法定代表人：曹炽林，总经理。委托诉讼代理人：何国贞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告卢海娟与被告广州商汇人和置业有限公司（以下简称商汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员罗炜独任审理。原告卢海娟及其委托诉讼代理人宋伟政、林润生，被告商汇公司的委托诉讼代理人何国贞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢海娟诉称及辩称：2019年5月10日，被告与我签订《商铺租赁合同》，约定我向其承租位于广州市白云区人和镇人和马路西侧商贸中心一层A103商铺（以下简称涉案商铺）用于经营“果茶、小吃”，商铺面积30平方米，租期自2019年7月1日至2022年6月30日止，每月租金为12000元。自2019年5月20日起至2019年6月30日止为免租装修期，商铺交付时间为2019年5月20日（实际交付时间为2019年6月25日）。截止至起诉之日，被告向我累计收取了各项费用合计77000元。嗣后，我为尽快对商铺投入经营，陆续投入95948.8元用于加盟连锁、装修、订购开店所需的设备、物料以及其他服务，并积极向有关行政机关申请经营许可。但是，我在申报相关证照过程中，发现承租的商铺为消防通道所改建，且未经法定程序进行改建审批，未有房产所有权证及使用权证，致使我一直无法办理与经营果茶、小吃相关的经营证照，无法合法营业。迄今，商铺门前道路一直存在道路改造、加建变压器等项目施工，施工围蔽至今仍未解除，不具备商场开业的客观条件，更未达到被告所宣传的效果，我至今仍无法进行正常营业。为此，原告多次与被告协商，被告承诺在上述问题处理完前，暂免租金至2019年12月底。可是被告不仅未履行承诺，且于2019年11月25日来函，将违约责任推卸给我，要求我交付租金。我为避免损失进一步扩大，已于2019年12月12日委托律师致函并送达被告，告知与其签订的案涉《商铺租赁合同》于2019年12月12日解除，同日将涉案商铺交还被告。故此，请求法院判令：一、确认我与被告签订的《商铺租赁合同》于2019年12月12日解除；二、被告向我返还已付款项合计77000元（包括：入场费36000元、租赁保证金24000元、租金12000元、装修押金5000元），被告赔偿我各项损失合计95948.8元（包括：加盟33800元、装修款36588元、广告制作费1800元、奶茶设备费用21560.8元），并以172360.8元为本金自起诉之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。另，对于被告的反诉请求。第一，我已经清空商铺，并且交付给被告，故其要求我返还涉案商铺的请求应予以驳回。第二，涉案商铺系消防通道所改建，根据司法解释的规定，双方签订的合同是无效的，被告应当向我返还已付的租金、押金以及其他损失。第三，双方之间签订的是关于商贸中心一层商铺的租赁合同，但是从被告提交的证据来看，其经营管理权权限仅限于该商贸中心的二层，对一层并未取得实际的经营管理权。因此，被告根本无权就涉案商铺向我出租，更无权向我主张任何权利。第四，我向被告承租商铺的目的，是商铺经营餐饮小吃，但被告未能取得商铺的房产证，涉案商铺也没有商业性质的房产证，导致我的合同目的根本就无法实现，也就无法办理食品经营许可证。因此，根据法律规定，我有权依法解除租赁双方的租赁合同，而且在承租期间被告多次答应向我免除租金，现在却主张支付租金，前后矛盾。综上，请求法院驳回被告的全部诉讼请求。被告商汇公司辩称及诉称：一、我司同意双方的租赁合同于2019年I2月12日解除，但原告单方解除合同的行为已构成违约，我司将依法追究原告的违约责任。二、涉案商铺可依法办理经营证照，而商铺门前的各项工程也非我司可以阻止和控制，原告以此为由单方解除合同明显缺乏理据。三、关于原告提出的退还入场费、租金、保证金以及赔偿损失等各项诉讼请求，我司除装修押金5000元同意退还外，其他一概不同意退还或赔偿。原告长期拖欠租金、且单方解除合同已构成违约，因此我司有权根据合同第九条第1、2款之约定没收租金保证金24000元。涉案商铺已经实际交付原告使用，原告对该商铺已享有占用、使用和收益的权利，故我司收取首月租金合法有理，原告要求退还实属无理。至于入场费，是原告和我司协商一致后原告自愿交纳的费用，以作为原告未经中介公司提供居间服务而增加原告工作时间和服务时间的报酬，该费用的收取是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，原告要求退还缺乏法律依据。至于原告提出的加盟费、装修款、广告制作费、奶茶设备费用等赔偿请求，由于原告违约在先，且长期拖欠租金，还单方解除合同，因此就算假设上述费用是真实的，也应由原告自行负担，不应由我司承担。综上所述，原告各项诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。另，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》内容合法有效，应受法律保护。原告的行为已明显构成违约，理应为此承担违约责任。故此，请求法院判令：一、原告将涉案商铺腾空并交还我司；二、原告向我司支付自2019年8月1日起至涉案商铺实际交还之日止之租金，并向我司支付从2019年8月6日起至租金实际付清之日止之滞纳金（每月租金标准为12000元，租金暂计至2020年2月29日为84000元，滞纳金以欠租金额为基数，按年利率24%的标准计算，暂计至2020年3月5日为6720元）；三、本案反诉费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人提供的《商铺租赁合同》、收据、现场照片、微信聊天记录、律师函、录音、建筑用地准许证、宅基地使用证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月10日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定乙方（原告）向甲方（被告）租赁位于广州市白云区人和镇人和马路西侧商贸中心一层A103的涉案商铺，建筑面积为30平方米，经营范围为乙方经营果茶、小吃，经营品牌为鲜茗叶果茶；租期自2019年7月1日至2022年6月30日止；租金包括管理费及其他费用，12000元/月；自2019年5月20日起至2019年6月30日止为乙方的免租装修期，期间无须交纳租金；商铺交付日期为2019年5月20日；签订协议时，乙方向甲方缴纳首月租金12000元及租赁保证金24000元；乙方经甲方审核后方可进场装修，同时应向甲方支付装修押金5000元。同日，原告依约向被告支付入场费36000元，租赁保证金24000元，装修押金5000元，租金12000元。2019年6月23日，被告通知原告领取涉案商铺的钥匙。后原告于2019年12月12日向被告寄出律师函，以被告夸大宣传、涉案商铺存在严重租赁瑕疵为由解除合同，并于当日将钥匙交还被告。另，涉案商铺所在商场已取得农村（墟镇）宅基地使用证，根据宅基地证登记的信息显示，该宅基地使用人为广州市人和建设开发公司，宅基地坐落于人和镇人和马路西侧商贸中心二楼，建筑种类为框架结构，层数为1层。庭审中，被告确认涉案商铺系位于涉案商场的一楼楼道，没有相应的规划报建手续。经本院释明后，原告变更其第一项诉讼请求为确认其与被告签订的《商铺租赁合同》无效；被告变更其第二项诉讼请求为要求原告支付占有使用费。庭审中，原告表示其在交还涉案商铺的钥匙时，已向被告明确放弃商铺内的物品。另，原告经本院释明法律风险之后，拒不垫付鉴定费用对涉案商铺内未拆除装修物品的价值进行司法鉴定。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因为涉案商铺未取到建设工程规划许可证，故原告与被告就涉案商铺签订的租赁合同无效，本院对此予以认定。现原告要求确认其与被告在2019年5月10日签订的《商铺租赁合同》无效的诉讼请求合理合法，本院对此予以支持。基于上述认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告要求被告返还入场费36000元、租赁保证金24000元、装修押金5000元合理，本院对此予以认定支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人可参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。据此，被告现主张原告实际占用期间的占有使用费合理，本院对此予以支持。由于原告在2019年12月12日将钥匙交还被告，并明确放弃涉案商铺内的物品，故此时被告已可自行收回涉案商铺，但被告在可以收回涉案商铺的情况下，未及时收回涉案商铺，因此导致的损失属于被告自行扩大的损失，该损失应由被告自行承担，本院对此予以认定。考虑到原告在2019年6月23日实际取得涉案商铺的钥匙，结合双方就装修免租期的约定，本院酌定原告需向被告支付相当于4个月租金的占用使用费48000元（12000×4），故在扣减原告已支付的首月租金12000元，原告还应向被告支付占有使用费36000元。原告现以商铺门前道路施工以及无法办理营业执照为由，主张其在占有使用涉案商铺期间未能正常营业，并以此作为拒绝支付占有使用费的抗辩意见于法无据，本院对此不予采纳。另，原告主张被告曾口头答应对其免租，但其提交的证据不足以证实其主张，故本院对此不予采信。综上，在扣减原告应支付的占用使用费之后，被告应向原告返还入场费、租赁保证金、装修押金差额，合计29000元。基于上述认定，被告现要求原告腾空并交还涉案商铺的诉讼请求缺乏理据，本院对此不予支持。鉴于被告在应当知道涉案商铺未取得规划报建手续的情况下，仍将涉案商铺出租给原告；同时，原告作为承租人，未对涉案商铺是否取得规划报建手续进行审慎的审查，故原、被告双方均存在过错。基于此，对于原告主张的利息损失，本院不予认定支持。同理，本院对被告主张的滞纳金亦不予认定支持。对于原告主张的加盟费、装修款、广告制作费及奶茶设备费用等经济损失。鉴于上述费用属于原告的经营成本，其在交还涉案商铺时亦已将相关设备搬走；同时，原告提交的现有证据不足以证实涉案商铺内的装修物品残值，而原告拒不垫付鉴定费用导致无法就上述未拆除装修物品的价值进行司法鉴定，应由其自行承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张的该部分损失及相应利息均不予认定支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告卢海娟与被告广州商汇人和置业有限公司于2019年5月10日签订的《商铺租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州商汇人和置业有限公司向原告卢海娟返还入场费、租赁保证金、装修押金差额，合计29000元；三、驳回原告卢海娟的其他诉讼请求；四、驳回被告广州商汇人和置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3758元、反诉受理费1034元，由原告卢海娟负担2533元，由被告广州商汇人和置业有限公司负担2259元（被告广州商汇人和置业有限公司须于上述履行期限内向原告卢海娟支付受理费1225元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗炜二〇二〇年九月十七日书记员  钟蕙