广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初14051号原告：何曼丹，女，1979年5月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁香禄，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：曾燕惠，女，1994年9月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人兼被告：陈瑞霞，女，1967年4月3日出生，汉族，住广州市。被告：吴吉鑫（曾用名：吴吉兴），男，1988年2月12日出生，住广州市越秀区。被告：陈涛，女，1965年8月21日出生，汉族，住广州市海珠区。原告何曼丹与被告曾燕惠、陈瑞霞、吴吉鑫、陈涛物权保护纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁香禄，被告陈瑞霞到庭参加诉讼，被告吴吉鑫、陈涛经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、四被告停止侵占广州市越秀区xxxx路38号3507房，立即将该房屋交还原告；2、四被告向原告支付自2019年8月8日起至交还房屋之日止的占有使用费，按同期广州市房屋租金参考价计算，每月租金5460元。3、被告向原告支付保全费922元及保全担保费用700元。事实和理由：原告通过京东司法拍卖平台买受广州市越秀区xxxx路38号3507房。2019年8月7日，原告签收（2018）粤014051号之一执行裁定书，裁定上述房屋归原告。原告于2019年9月11日取得该房屋不动产权证。2019年9月8日，原告前往收楼，发现房屋被陈瑞霞、陈涛占用，其称曾燕惠自2017年1月10日承租房屋，但拒不透漏身份信息、拒不出示租赁合同等。2019年11月3日，原告再次前往涉案房屋，陈涛仍在房屋居住，与其交涉无果后报案，陈涛向陈瑞霞通电话商议后，表示拒绝迁出房屋。自始至终，曾燕惠都没有出面处理此事，都是陈瑞霞负责转达信息。被告曾燕惠、陈瑞霞辩称：两被告是母女关系。两被告在2016年4月10日与出租人签订xxxx路38号xx苑3505、3507号房屋的租赁合同。到2017年双方协议续租，约定2017年4月到所属人民街出租屋管理中心办理租赁备案。出租人在2016年4月出具了房产证复印件，保证房屋不存在抵押。租赁合同备案后，被告放心对房屋进行了装修，安装了中央空调、入墙式衣柜、家私家电。到了2019年3月，被告才知道房屋门口张贴了涉案房屋被强制拍卖的信息，原告竞买取得了涉案房屋。根据买卖不破租赁的原则，被告的租赁关系对原告有约束力，原告应继续与被告履行租赁合同。被告吴吉鑫、陈涛没有答辩。经审理查明：据2016登记字1332762号不动产登记查册表记载，被告吴吉鑫原是广州市越秀区xxxx路38号3507房的产权人，该房屋建筑面积93.9951平方米，他项权利人招商银行股份有限公司广州分行，2016年5月16日抵押登记存案。2019年6月13日，广州市中级人民法院在京东司法拍卖网站上挂牌拍卖上述3507房，竞买公告中写明：3505房与3507房打通使用；本次拍卖按标的物现状拍卖，拍卖成交后本院不负清场和移交标的物等。2019年8月7日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01执4051号之一执行裁定书，依据中国广州仲裁委员会作出的已经发生法律效力的（2018）穗仲案字第21195号裁决，执行招商银行股份有限公司广州分行与吴吉鑫借款合同纠纷一案等，裁定：广州市越秀区xxxx路38号3507房归买受人原告所有等。2019年9月11日，原告领取了涉案3507房的不动产权证。2019年11月3日，原告前往涉案房屋收房，与被告发生争执，于当天报警。涉案3507房与xxxx路38号3505房打通使用，由被告曾燕惠、陈瑞霞居住。庭审中，原告提交证据：2017年1月10日，吴吉鑫（甲方）与曾燕惠（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，写明甲方将涉案3505房、3507房出租给乙方自住，租期自2017年1月10日至年月日，月租金5500元，甲乙双方约定租约三个月后到街道出租管理中心备案等。被告陈瑞霞对该证据无异议。被告陈瑞霞提交了如下证据：1、2016年4月10日，吴吉鑫（甲方）与陈瑞霞、曾燕惠（乙方）签订的《房屋租赁合同》，写明甲方将xxxx路38号3505房、3507房出租给乙方使用，建筑面积126.94平方米，租期一年，从2016年4月10日至2017年3月30日，月租金5500元，押金66000元等。2、吴吉鑫在2016年4月10日出具的租赁保证金和一年租金119800元的收据，并写明续租可在本租金中冲减。3、吴吉鑫在2016年4月10日作出的出租人声明书，写明涉案3505房、3507房保证未存在抵押，否则承担一切损失，该声明附有涉案房屋的不动产权证复印件。4、2017年4月25日，吴吉鑫（甲方）与陈瑞霞、曾燕惠（乙方）签订的《协议补充续租合同》，写明甲方将涉案3505房、3507房出租给乙方自住，租期自2017年4月25日至2037年4月共计20年，租金每月5633元，10年租金共计676000元，租赁保证金100000元等。5、吴吉鑫在2017年6月22日出具的委托转账收款证明，写明本人委托曾燕惠将租金500000元于2017年6月22日指定划入户名李惠沅工商银行账号62×××21。6、曾燕惠在2017年6月22日向李惠沅转账500000元的银行账户明细；曾燕惠在2017年3月31日向吴吉鑫转账46200元的银行账户明细，备注xx苑3505房、3507房一年租金，并于同日向吴吉鑫账户汇款100000元的银行业务凭证；曾燕惠在4月11日、4月13日、4月29日向吴吉俊转账50000元、100000元、26000元的银行账户明细。7、2017年4月17日，人民街流动人员和出租屋管理服务中心出具的受理租赁备案回执，地址涉案3505、3507房。原告对证据1、2真实性不予确认，该合同在2017年3月30日终止，与本案无关；对证据3不予确认，陈瑞霞在2017年4月签订续租合同时没有审核吴吉鑫的涉案房屋是否有抵押，存在过错；证据4与原告提交的合同内容冲突、租期不相同，无法确认该证据真实性，证据4的合同约定月租金5633元，10年租金应为675960元，20年租金应为1351920元，但该合同中写的租金总计676000元，根本对不上，20年租期的合同对于普通住宅而言不合理，该合同并非租赁备案合同，不能排除被告之间未谋取非法利益串通伪造；对证据5不予确认；对证据6，曾燕惠转账的金额与合同对不上，除保证金及一年租金有备注外，其余转账没有注明资金用途，说明被告之间存在其他经济往来，续租合同极有可能是被告之间根据这些往来倒签；对证据7予以确认，证明2017年4月25日的续租合同不是备案合同，是事后另行伪造的合同。本案审理期间，经申请，本院向原告委托诉讼代理人开具律师调查令，调取涉案房屋备案的租赁合同。人民街来穗人员和出租服务管理中心向本院出具了吴吉鑫（甲方）与被告曾燕惠、陈瑞霞（乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，写明甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期从2017年4月1日至2037年3月31日，2017年4月1日至2027年3月31日每月租金2000元等，签约时间2017年3月30日，编号穗租备2017B0401601153。被告陈瑞霞陈述该备案合同仅是用于存底，没有实际履行。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”吴吉鑫在2016年5月将涉案房屋抵押给招商银行广州支行，因招商银行广州支行行使抵押权，原告通过司法拍卖取得涉案房屋产权。陈瑞霞提供了数份与吴吉鑫签订的房屋租赁合同，认为其与吴吉鑫的房屋租赁合同关系对原告继续有效。对此本院分析如下：租赁期限6个月以上的租赁合同应当采用书面形式，同理，续租超过6个月以上亦应当以书面形式订立合同。陈瑞霞与吴吉鑫在2016年4月10日签订《房屋租赁合同》约定租期至2017年3月30日止。合同届满后，双方于2017年4月25日签订《协议补充续租合同》，约定租期从2017年4月25日至2037年4月止，续租合同的签订日期与起租日期均与4月10日的《房屋租赁合同》不连续，之间存在中断。吴吉鑫与陈瑞霞、曾燕惠在2017年4月17日办理了涉案房屋租赁合同备案手续，虽然备案的合同写明起租日期是2017年4月1日，但双方办理备案的时间与原租赁合同租期截止日不连续，且备案合同约定的租金标准、租期等内容也与《协议补充续租合同》不一致，根据被告之间的转款记录，双方没有按照备案合同约定按月支付租金，被告陈瑞霞陈述该备案合同没有实际履行。故备案的租赁合同不是租赁双方实际履行的合同，不应作为判断双方租赁关系的依据，双方实际履行的是《协议补充续租合同》。因《协议补充续租合同》与之前的合同约定租期不连续，不属于2016年4月10日的《房屋租赁合同》的续租合同，该合同在被告之间形成新的房屋租赁合同关系。该房屋租赁合同关系晚于抵押权设立的时间，从而不适用所有权变动不破租赁的法律规则。至于陈瑞霞提供的与吴吉鑫在2017年1月10日签订的《房屋租赁合同》，该合同没有备案，也没有约定租期截止日期，内容上不完整，且该合同起租日期是2017年1月10日，明显与2016年4月10日的《房屋租赁合同》相矛盾，不是该《房屋租赁合同》的续租合同，不能弥补上述租赁合同之间租期中断的间隙。此外，吴吉鑫在2016年4月10日签订《房屋租赁合同》时向被告陈瑞霞等出具了涉案房屋不动产权证复印件，承诺房屋不存在抵押，但在2017年4月签订《协议补充续租合同》及办理租赁备案时，陈瑞霞、曾燕惠作为承租人，没有要求吴吉鑫出具不动产权证复印件，重新审核房屋抵押、查封情况，便与吴吉鑫签订长达20年租期的租赁合同，且一次性支付租赁保证金、10年租金多达70多万元，主观上存在过错，不属于善意的承租人。综上，原告依据过户的执行裁定书，要求被告陈瑞霞、曾燕惠迁出涉案房屋并支付从2019年9月8日起至交还房屋之日止的房屋使用费合法，本院予以支持。房屋使用费按照2019年房管部门公布的越秀区人民街xxxx路电梯楼每月每平方米69元的广州市房屋租金参考价进行计算，超出了原告主张的房屋使用费每月5640元的标准，本院以原告自行主张的使用费标准进行计算。本案保全费由被告陈瑞霞、曾燕惠负担，至于保全担保费，原告要求被告负担没有依据，本院不予支持。原告没有证据证明被告吴吉鑫、陈涛实际对涉案房屋进行占有、使用，其要求该两被告承担本案责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：一、被告陈瑞霞、曾燕惠在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区xxxx路38号3507房腾空交还给原告何曼丹；二、被告陈瑞霞、曾燕惠在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告何曼丹支付从2019年8月8日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月按5640元计算），此后的房屋使用费由两被告按照上述标准向原告支付至交还房屋之日止。三、被告陈瑞霞、曾燕惠在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告何曼丹支付保全费922元。四、驳回原告何曼丹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费928元，由原告何曼丹负担25元，被告陈瑞霞、曾燕惠负担903元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二〇年九月十七日书记员 唐嘉仪