北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初369号原告（反诉被告）：罗柱流，男，1969年10月15日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：闫鹏，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京博宏房地产开发有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇兴华西街16号。法定代表人：董泽，总经理。委托诉讼代理人：刘涛，北京刘涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王迪，北京刘涛律师事务所实习律师。原告罗柱流与被告北京博宏房地产开发有限公司（以下简称博宏公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗柱流及其委托诉讼代理人闫鹏、张正，被告博宏公司之法定代表人董泽、委托诉讼代理人刘涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗柱流向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令博宏公司履行双方于2010年9月30日所签订的《北京市商品房认购书》和2010年12月30日双方所签订的《补充协议》；2.请求法院判令博宏公司按照《补充协议》之约定，配合罗柱流签订网签合同后在罗柱流补齐购房款的条件下，向罗柱流交付房屋并为罗柱流办理房屋权属转移登记；3.请求博宏公司支付违约金暂计6658121.33元（以实际交纳款项713.09万元为基数，按日万分之三的标准，自2013年1月1日至2013年1月31日共31天合计66317.37元；按日万分之四的标准自2013年2月1日暂计算至2019年6月1日即2311天合计6591803.96元，以上共计6658121.33元）；4.本案诉讼费、保全费等相关费用由博宏公司承担。后在本案庭审过程中，罗柱流变更其诉讼请求为：1.请求法院解除罗柱流、博宏公司于2010年9月30日所签订的《北京市商品房认购书》及双方于2010年12月30日所签订的《补充协议》第2条、第3条、第4条合同条款；2.请求法院判令博宏公司向罗柱流返还购房款413.09万元；3.请求法院判令博宏公司双倍返还罗柱流定金600万元；4.请求法院判令博宏公司赔偿罗柱流房屋差价损失66363880元（具体计算方式以房屋评估价120790802元减去房屋购买价格54426922元得出）；5.本案诉讼费、评估费等相关费用由博宏公司承担。事实和理由：罗柱流与博宏公司于2010年9月30日签订商品房认购合同，并于当日按约支付购房定金1000万元和作为网签前提条件的购房款413.09万元，并不存在任何过错，但博宏公司多年来一直怠于履行办理网签登记的合同义务，单方违约，直至本案中罗柱流才得知博宏公司出售涉案房屋时，北京市建委在预售许可证上注明该房屋系不允许销售，后罗柱流向相关部门询问情况得知涉案房屋不允许销售，且加之限购政策影响，履行合同目的已无法实现，故变更诉讼请求。博宏公司作为央企，应该有最基本的行业道德，其在向罗柱流出售涉案房屋时故意隐瞒涉案房屋不在预售范围内的重大情况，亦未披露教育配套问题，多年来隐瞒真相，并以“尽快办理、正在沟通”等借口推脱，严重怠于履行合同义务导致2017年限购政策的出台，其单方违约行为造成合同不能履行，罗柱流不存在过错。博宏公司认可涉案房屋为现房，系2011年10月9日取得竣工验收，2017年也有验收通过的相关文件，双方多年来一直进行沟通，博宏公司一直推脱。博宏公司法定代表人在2018年2月26日限购政策出台后还明确告知罗柱流以罗柱流个人名义成立公司可以办理，何时成立公司等待通知，并提及包括房屋交付、门窗更换及打扫卫生等方面问题，后又主张谁价高卖给谁。因博宏公司为央企，罗柱流完全信赖其不会欺骗一个普通百姓，但事实证明直至2018年博宏公司还在欺骗罗柱流。博宏公司的上述欺诈及拒不履行合同义务的行为已经构成根本违约，根据公平原则，该房屋现值1.5亿元左右，罗柱流可得利益为1亿余元，若博宏公司当初在出售时明确告知北京市建委不允许出售该房屋，罗柱流是绝对不会买的，购买其他房产同样会得到等值利益，如合同解除，罗柱流的直接损失为增值金额。认购书约定涉案房屋交房时间为2011年1月至2月份，因博宏公司违约未办理网签登记导致后续无法继续进行。博宏公司严重违约还想获得利益使罗柱流作为守约方受到巨大经济损失，与法律规定相违背。博宏公司违约造成的经济损失不能让守约方罗柱流买单，博宏公司亦因同样情况单方违约已向同一楼上业主支付一亿余元违约金，其应对自己的行为承担各项赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第一条第二款、第二十四条、《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条之规定，涉案房屋买卖合同依约能够实际履行，但因博宏公司的原因导致合同处于七年的延迟履行状态，现因房屋限购政策的实施导致合同目前无法继续履行，罗柱流要求解除合同并要求博宏公司承担赔偿损失等违约责任，法院应依据上述法律规定予以支持，望法院判如所请，以维护罗柱流的合法权益。博宏公司针对罗柱流的起诉意见辩称:罗柱流于一审庭审程序结束后提出变更诉讼请求的申请不符合法律规定，法院不应予以受理。《最高人民法院关于适用的解释》第232条、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款对于原告变更诉讼请求的提出时间规定虽不一致，但没有任何法律规定原告可以在一审辩论结束后提出变更诉讼请求的申请。本案举证期限为收到《举证通知书》之日起15日届满，可以推断自本案开庭当日举证期限已经届满。本案一审庭审程序于2019年10月9日召开，庭审辩论结束前罗柱流已提出一次变更诉讼请求申请，法庭按照罗柱流的诉请已对本案进行审理，且庭审程序已经终结。罗柱流现于一审庭审程序结束后向法院再次提出变更诉讼请求的申请，无论依据何种规定均已超期，罗柱流已丧失变更诉讼请求的权利，故其变更诉讼请求的申请不应予以受理。一、罗柱流的起诉请求无法律依据。本案案由应为商品房预约合同纠纷。罗柱流与博宏公司签订的认购书具有预约合同的性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，罗柱流与博宏公司签订的认购书中缺少交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等条款，故认购书的性质应为预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案中，因双方签订的认购书系预约合同性质，是双方为订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的《商品房预售许可证》不应对出卖人与买受人订立预约合同的行为有所禁止。只要是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，即使没有取得商品房预售许可证，认购书应当合法、有效。本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定，如前所述，本案双方签订的认购书系预约合同性质，且博宏公司与罗柱流签订认购书时不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实的情形。博宏公司于2008年9月7日即取得位于北京市朝阳区北沙滩大屯路36号（1-4号楼、会所、地下车库）的预售许可证，预售范围为1#楼住宅（扣除1、2层及地下房屋）。预售范围之所以扣除涉案房屋，系因教育配套建设的历史遗留问题所致。根据规划，该项目的教育配套用地预留在东侧中和家园项目用地范围内，博宏公司负责建设工作。因中国房地产开发北京有限公司迟延履行征用教育预留用地的义务造成该项目部分工程不能如期完成规划，致使涉案房屋在预售范围内被暂时扣除，罗柱流对于涉案房屋因幼儿园建设问题短期内无法进行产权过户登记的事实是明知的。博宏公司一直积极与房管部门沟通涉案房屋的产权证书办理事宜，积极推动配套幼儿园的建设，涉案房屋在本案开庭前于2017年9月18日已取得房屋产权证书，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定的情形，博宏公司不应承担不超过已付购房款一倍的责任。博宏公司向本院提起反诉请求：1.请求解除博宏公司与罗柱流于2010年9月30日签订的《北京市商品房认购书》及双方于2010年12月30日签订的《补充协议》的第2条、第3条、第4条；2.本案诉讼费由罗柱流承担。事实与理由：2010年9月30日，博宏公司与罗柱流签订《北京市商品房认购书》，并于当日收到罗柱流支付的3400000元、730900元两笔款项，于2010年10月8日收到罗柱流的认购金10000000元，共计收到罗柱流支付款项14130900元。罗柱流于2010年10月8日支付认购定金之日起90日内，未与博宏公司就签订商品房买卖合同的具体条款进行协商。2010年12月30日，双方对于认购书中相关条款进行修改而签订了《补充协议》，约定罗柱流将原缴纳1000万元认购金中的700万元转移至新认购的2号楼，保留300万元继续作为1号楼三层全层的认购金，保留购买1号楼全部三层商业的权利，原认购书中签订的购买单价与总价保持不变，其购买1号楼的认购金实际变更为300万元。博宏公司于2017年9月18日取得罗柱流认购的1号楼商业用房的不动产权证书。2017年3月26日，根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，因罗柱流认购房屋属于商业用房，罗柱流自公告发布次日起已不具备购买北京市商业用房的资格。罗柱流自双方于2010年9月30日、2010年12月30日签订《北京市商品房认购书》及《补充协议》时，即明确知晓涉案房屋短期内无法取得不动产权证书的事实。根据《补充协议》第3条内容可以看出，自2013年1月1日，罗柱流更加确信其认购的房产无法签署正式的网签合同。北京市于2017年3月26日出台商品房限购政策是博宏公司根本无法预知的，罗柱流在限购政策出台后不具备购房资格与博宏公司无关。现因政策原因双方实际无法继续履行认购书约定的签订《商品房买卖合同》并办理网签合同的义务。罗柱流购房目的因其无购房资格无法实现。综上，请求法院依法支持博宏公司的反诉请求。罗柱流针对博宏公司的反诉意见辩称：同意博宏公司提出的解除双方于2010年9月30日所签订的《北京市商品房认购书》及双方于2010年12月30日所签订的《补充协议》中的第2条、第3条、第4条合同条款的反诉请求，同时要求博宏公司承担违约责任，退还罗柱流所交纳的购房认购金413.09万元，双倍返还定金600万元并赔付全部房屋差价损失。一、博宏公司怠于履行合同义务长达七年时间，其存在严重违约、严重过错行为的情况下才导致遇上2017年限购政策的出台，使罗柱流失去购房资格。博宏公司提出解除合同理由“双方在90天内没有协商商品房买卖合同的具体条款”事实不存在。双方于2010年9月30日签定了《北京市商品房认购书》，博宏公司未在约定的时间内办理网签登记，于是双方多次协商后于90天内在2010年12月30日签订了《补充协议》，罗柱流同意解除上述《北京市商品房认购书》和《补充协议》相关条款是迫不得已，但博宏公司提出解除合同理由的事实并不存在。二、《补充协议》第3条约定“2013年1月1日”的时间点是确认博宏公司违约条件成就的时间，也是博宏公司承诺计算违约金的起算点。并不是博宏公司所狡辩的“更加确信无法签署正式的网签合同的时间”，博宏公司的该观点没有任何事实和法律依据。因《补充协议》的签订系基于博宏公司违反《北京市商品房认购书》的约定未按时办理网签登记，双方多次沟通协商后签订具体补充条款约定的内容非常明确，是博宏公司承诺自己违约条件成就的时间及承诺计算违约金的起算点。可见，博宏公司狡辩的“该时间点是罗柱流更加确信无法签署正式的网签合同的时间”没有任何事实和法律依据。博宏公司提出“罗柱流明知涉案房屋短期内无法取得不动产权证”不是事实，且与常理不符。实际上罗柱流毫不知情，否则不会花那么多钱去购买不能确定办房产证的物业，是博宏公司一直称“快办下来了”类似说辞，罗柱流才一直等。三、博宏公司在反诉状中一直认可合同约定的1000万元是认购定金，也承认实际收取了该笔款项，这已证明其中300万元必定为定金性质。所以对于双方已履行部分《补充协议》约定的内容从1000万元中拿出700万元用以购买博宏公司另一商业房屋外，剩余的300万元性质不能改变，仍然还是定金的性质。故罗柱流在本诉中的第二项诉讼请求主张博宏公司双倍返还定金600万元具有法律依据。四、博宏公司的严重违约行为给罗柱流造成的经济损失是巨大的。在反诉状中博宏公司仅以限购政策的出台作为解除合同的最终借口来掩盖事实、逃脱责任无法成立。博宏公司怠于七年不履行合同义务是导致遇上2017年限购政策的出台使罗柱流丧失购房资格的根本原因，罗柱流丧失了房屋的所有权，直接经济损失即全部房屋差价，此外还有房屋10年来的租金损失及以后利益，所以博宏公司的严重违约行为给罗柱流造成的经济损失巨大且无法弥补。罗柱流在本诉中并没有主张全部赔偿，所主张的部分合情合理，也是底线。五、博宏公司的违约行为给罗柱流造成巨大的经济损失，罗柱流向法庭提供了大量的证据，博宏公司是认可的。罗柱流在庭审中向法庭出示证据九中，博宏公司法定代表人董泽自认该房屋正常向外出租一年租金400万，至今能租出4000万了，如果当时交付了房屋，罗柱流购买时的本金回来了，并且说“博宏赔业主违约金都赔1个亿了，还差你这点钱，法院怎么判就怎么赔”。以上可见博宏公司是认可其单方违约的事实和同意赔偿的，并表示会尊重法院判决。庭审中罗柱流向法院提交了证据24，显示意向租赁方对涉案房屋的位置非常满意，准备自2010年开始租赁，给出的租赁费为每平方米每天10元，租赁10年时间。以此计算，仅仅租赁局部400平方米10年的租金为1460万元，可见如博宏公司正常履约，罗柱流不但可以获得房屋差价的利益，而且获得其他经营或租赁的利益又何止几千万，其损失足以抵消未交纳房款的利息有余。刘某、徐逸洋的证人证言及微信记录都证明了涉案房屋没有及时交付直接导致罗柱流的经济损失存在以及损失的价值。综上，罗柱流依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十四条之规定，同意法院判处解除合同，但同时请求法院判令博宏公司承担违约责任，支持罗柱流的诉讼请求，平衡巨大利益失衡，避免违约者获利而守约者损失，维护没有任何过错的罗柱流的合法权益及法律的公平正义，对不守信用的企业给予严厉的惩戒，保护守约方业主的利益，房产开发企业才能逐渐的向良好的方向发展。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗柱流向本院提交如下证据：证据1、《北京市商品房认购书》，用以证明罗柱流与博宏公司就罗柱流购买涉案房屋事宜签订合同及支付款项的情况；证据2、《补充协议》，用以证明《补充协议》就罗柱流购买涉案房屋事宜进行的相应约定内容；证据3、收据、支付系统专用凭证、中国银行转账支票及交易明细，用以证明罗柱流支付1413.09万元购房认购金的情况；证据4、《证明》及转账明细，用以证明北京世骏行商贸有限公司向博宏公司支付的1000万元和刘勇锋向博宏公司汇款的730900元均是代罗柱流支付的涉案房屋的购房认购金的事实；证据5、支付系统专用凭证、收据、进账单，用以证明博宏公司当初共收取的1413.09万元均为罗柱流向其支付的涉案房屋的认购金；证据6、房产证，用以证明罗柱流依据与博宏公司《补充协议》的约定新认购了博宏公司开发建设的1号楼×，并已于2012年3月31日办理了房产证，双方《补充协议》的部分合同条款已实际履行；证据7、《协商解除认购协议约谈函》，用以证明博宏公司于2010年9月30日与罗柱流签订合同，于2019年1月22日向罗柱流致函提出了协商解除合同，仅以2017年3月26日北京出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》为依据，客观无法履行合同为借口提出解约，博宏公司单方违约的事实存在；证据8、微信信息打印件及授权委托书，用以证明博宏公司在限购政策出台后，还是多次表示同意和罗柱流继续履行合同的。该组证据与证据七相关联，证明博宏公司2019年1月22日提出的解除合同的理由不成立；证据9、谈话录音及授权委托书，用以证明本案合同不能正常履行的原因系因博宏公司单方违约行为所致，且博宏公司违反了合同的约定和2018年2月26日的承诺，提出同意可以以罗柱流成立公司的名义购买涉案房屋，但要求房屋涨价，要求每平米5万或以评估价格为销售价以及同意赔付罗柱流违约等相关款项，博宏公司自认罗柱流在整个购房过程中不存在任何违约行为等；证据10、不动产权证书，用以证明涉案房屋的初始登记即大产权证是在2017年9月18日才取得的。且该初始登记附记中明确记载“本楼-101、101、201（面积3183.33平方米）未交纳地价款，在未交纳地价款前，该部分不得转让、抵押”，系博宏公司的责任导致合同履行出现障碍，也进而证明了博宏公司自2009年与罗柱流签订认购合同后一直推脱至今没有对涉案房屋进行网签登记的原因是其怠于履行合同义务造成的；证据11、合作协议书，证据12、《关于北沙滩住宅小区教育配套托幼项目核准的批复》（朝发改2013第494号），证据13、《关于北沙滩住宅小区教育配套托幼建设项目用地预审意见》（京国土朝预[2013]1号），该三份证据均用以证明博宏公司出售涉案房屋时故意隐瞒托幼项目还未被核准的事实，其在出售房屋时的行为就具有欺诈的性质；证据14、朝阳法院档案室查询材料，用以证明证据十一至十三的真实性，证明目的同前述三份证据；证据15、关于北沙滩住宅小区项目缓建教育配套线性规划、竣工验收的申请，用以证明在签约时博宏公司隐瞒无法建设教育配套设施的情况，且签约后也没有及时告知，一直推脱近9年的时间；证据16、民事反诉状，用以证明博宏公司2010年9月30日与罗柱流签约时故意隐瞒短期内无法建设配套托幼设施的重大情况，收取了上千万的认购金。博宏公司签约时就有欺骗的事实行为，这也是罗柱流主张权利要求对该房屋现值进行评估，赔偿差价款的依据之一；证据17、2013朝民初字第42203号、（2014）三中民终字第5529号民事判决书各一份，用以证明同楼栋同样的案情，一、二审法院判决均认为买卖双方应依约履行合同，且认定博宏公司未能在约定的期限内履行合同义务，中房公司的过错不能成为其免责的事由，故其行为构成单方违约；且认定涉案房屋权属证明是因该小区的教育配套设施建设并经过规划验收为前提方能办理，涉及到本案的教育配套问题在判决书中已经得到确认，故本案系博宏公司单方违约；证据18、冠军城购房变更协议一份，用以证明涉案房屋在认购书中约定的“朝阳区南沙滩66号院1号楼”坐落变更为“朝阳区南沙滩66号院2号楼”；证据19、商品房预售合同联机备案表一份，用以证明同楼栋的业主2009年7月1日签订的《商品房预售合同》，博宏公司在同年7月10日就办理了网签登记，结合证据二、证据三，罗柱流购房时有理由相信博宏公司称很快就会办理网签登记，博宏公司收取了巨额款项后怠于履行合同义务一直推脱未办网签登记，造成今日罗柱流的实际经济损失的存在；证据20、日期计算打印件一份，用以证明博宏公司与罗柱流签署《北京市商品房认购书》后与双方签订《补充协议》的时间正好是90日，进而证明博宏公司以“签署认购书后90日内没有与其协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书”的理由明显不能成立；证据21、《会议纪要》一份，用以证明博宏公司在2011年6月7日召开会议讨论物业管道维修问题，通知罗柱流的代理人刘某代罗柱流作为业主列席会议发表意见。可见博宏公司已把罗柱流的身份作为业主看待，主观上和客观行为都证实了博宏公司是以履行合同为目的的；证据22、证人证言三份，其中刘某的证人证言用以证明罗柱流购买涉案房屋是为了投资购买，博宏公司把罗柱流身份视为业主，其违约行为造成罗柱流的经济损失的存在及具体数额；刘勇锋的证人证言用以证明双方签署《北京市商品房认购书》后，罗柱流一方一直积极与博宏公司就涉案房屋网签登记等情况进行沟通；徐逸洋的证言用以证明2018年2月26日录音内容的真实性以及博宏公司同意履行合同，其法人董泽让以罗柱流的名义成立公司，房产过户至公司名下，价款不变，且对如何交付房屋也特别说明，同时证明罗柱流因博宏公司违约造成的实际损失；证据23、股权转让协议及微信打印件，用以证明2018年6月13日，因基于限购政策及博宏公司让罗柱流成立公司以过户涉案房屋的原因，证人徐逸洋与博宏公司达成协议，以9600万的价格以股权转让的方式购买涉案房屋，徐逸洋与罗柱流的代理人刘某通过微信发送的涉案房屋股权收购协议书直接证明博宏公司的违约行为对罗柱流造成的直接损失；证据24、租赁意向书一份，用以证明博宏公司的违约给罗柱流造成的实际经济损失；证据25、微信打印件两份，用以证明博宏公司在限购政策出台后一年半仍同意履行合同，以及证明博宏公司承认己方违约，同意赔偿；证据26、结婚证复印件、户口本复印件、房产证和股票、证券、理财相关凭证，用以证明罗柱流购房时具有雄厚的经济实力，如博宏公司不违约，罗柱流有足够的经济能力支付购房款；证据27、微信截图打印件，用以证明涉案房产已于2010年11月9日竣工验收，该房屋为现房销售；证据28、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，证明目的同证据27，本案商品房预售合同纠纷应为商品房销售合同纠纷。经质证，博宏公司发表如下质证意见：1.对证据一与证据二的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可。双方签订的《北京市商品房认购书》、《补充协议》因罗柱流不具有购买北京市商业用房的资格，实际已无法继续履行。因罗柱流签订《北京市商品房认购书》后未在双方约定的支付定金之日起90日内与博宏公司协商商品房买卖合同的相关条款，双方对商品房买卖合同的相关条款并未达成一致意见，故罗柱流根本不具备提前30日通知其正式签署网签合同的前提条件。2.对证据三编号0088612、0043448的收据2张、金额为3400000元的支付系统专用凭证、金额为730900元的支付系统专用凭证、编号0088611的收据、中国银行转账支票及中国银行交易明细清单的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明目的不予认可。2010年9月30日，博宏公司收到罗柱流支付的3400000元、730900元两笔款项。2010年10月8日博宏公司收到罗柱流支付的10000000元。2010年12月30日，双方签订《补充协议》约定罗柱流将原交纳的认购金1000万元中的700万元转移至新认购的2号楼，作为新认购商业×1及×2的认购金。针对涉案房屋，罗柱流实际仅支付300万元认购金。3.证据四两份证明均为复印件，且无法核实公章及签名的真实性，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；对转账凭证的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可。根据《补充协议》约定，罗柱流将原交纳的认购金1000万元中的700万元转移至新认购的2号楼，作为新认购商业×1及×2的认购金，涉案房屋的认购金实际变更为300万元。4.对证据五的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可，根据《补充协议》约定，涉案房屋的认购金实际变更为300万元。5.对证据六的真实性、合法性关联性及证明目的均予以认可。罗柱流于2011年与博宏公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，同时购买了与涉案房屋位于同一小区的1号楼，博宏公司积极配合罗柱流办理了1号楼的网签合同及产权变更手续，博宏公司在与罗柱流的交易往来中根本不具有欺诈行为。6.对证据七的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明目的不予认可。罗柱流签订认购书后未在双方约定的支付定金之日起90日内与博宏公司协商商品房买卖合同的相关条款，博宏公司有权解除认购书。罗柱流无法取得涉案房屋所有权系因政策原因导致购房主体资格变化，认购书实属履行不能。7.证据八中的授权委托书为复印件，模糊不清，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；微信聊天记录截图的真实性、合法性予以认可、对其关联性及证明目的不予认可。微信聊天内容无法证实博宏公司同意罗柱流成立公司、以公司名义购买涉案房屋的事实，博宏公司仅仅以罗柱流成立公司作为尝试能否继续履行认购书，并未作出任何承诺。8.证据九中的授权委托书为复印件，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；对谈话录音的真实性认可、对其合法性、关联性及证明目的不予认可。罗柱流未经对方当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，以偷录手段取得的录音资料，不能作为证据使用。博宏公司员工在录音中始终未对罗柱流以成立公司的名义购买涉案房屋作出承诺，当时仅仅试图通过以罗柱流名义成立公司的形式尝试继续履行认购书，但在办理过程中，无法通过博宏公司作为国有企业的审计与法务的内部审核。另外，录音中提到的租金损失4000万元并不能证实系罗柱流的损失金额。罗柱流当时未按认购书之约定向博宏公司支付房屋总价50%的购房款，仅意欲通过支付300万元认购金即取得涉案房屋的优先预订权，若罗柱流当时支付了房屋总价款的50%，博宏公司同样可以向罗柱流交付房屋，录音中提到的租金损失是在前述假设下作出的。9.对证据十的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可。认购书无法继续履行不是博宏公司原因，而系罗柱流在限购政策出台后不具备购房资格所致，博宏公司一直积极协调办理产权证书事宜。10.对证据十一的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可。合作协议书恰恰能说明博宏公司为了尽快完成涉案房屋配套幼儿园的建设项目，于2004年就一直积极努力寻找解决途径。罗柱流在2010年与博宏公司签订认购书及补充协议时即明知涉案房产尚未取得房屋产权证书，且短期内无法完成房屋权属变更登记手续的事实，博宏公司与罗柱流签订认购书时不存在故意隐瞒行为，更谈不上具有欺诈行为。11.对证据十二、十三的真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可。根据双方签订的补充协议第3条可以看出，罗柱流至少自2013年1月1日后，已明确获知其认购的房产可能无法完成产权变更手续，博宏公司与罗柱流签订认购书时不存在故意隐瞒及欺诈行为。12.对证据十四的真实性、合法性予以认可、关联性及证明目的不予认可。理由同上。13.对证据十五的真实性、合法性予以认可、关联性及证明目的不予认可。罗柱流签订认购书时，须另向博宏公司缴纳人民币413.09万元作为签署正式网签合同的前提条件，此附加款项系因涉案房屋短期无法完成权属变更，博宏公司与原认购人解除认购书时支付给原认购人的补偿金，罗柱流签订认购书时即明确知悉此事，且罗柱流提交的刘勇锋的证人证言中自认至2010年12月下旬罗柱流即得知博宏公司无法如期交付涉案房屋的消息，涉案房屋短期无法取得产权证书系因配套幼儿园的建设问题导致，博宏公司不存在欺诈、隐瞒行为。14.对证据十六的真实性、合法性予以认可、关联性及证明目的不予认可。博宏公司按照约定向266户业主交付了房屋，法院判决生效后严格执行法院判决，不存在不讲诚信的情况。博宏公司一直积极协商推进配套幼儿园的建设工作。针对涉案房屋，罗柱流仅支付了300万元认购金，而非其所称上千万的认购金。博宏公司不存在隐瞒及欺诈行为。15.对证据十七的真实性、合法性予以认可、关联性及证明目的不予认可。2013年因博宏公司未按约定期限办理涉案房屋所在2号楼的产权证书，业主将博宏公司起诉至法院，结合本案双方签订的《补充协议》，可以证实自2013年1月1日后，罗柱流已明确获知其认购的房产无法完成产权变更手续的事实。16.对证据十八的真实性、合法性、关联性及证明目的均予认可。17.对证据十九的真实性、合法性予以认可、关联性及证明目的不予认可。与涉案房屋同楼栋的业主购买的系博宏公司开发的住宅，双方签订的系《商品房预售合同》，能够办理网签，且业主按照合同约定支付了购房款。本案中，罗柱流未与博宏公司协商商品房买卖合同的相关条款，也未支付房屋总价的50%，且罗柱流自签订认购书时即明知涉案房屋短期无法完成产权变更手续。18.对证据二十的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。双方签订《补充协议》是基于罗柱流意欲转移原交纳的认购金1000万元中的700万元至新认购同一小区内的2号楼及对涉案房屋何时取得房产证进行约定，而并非与博宏公司就商品房买卖合同的相关条款进行协商。19.对证据二十一的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。博宏公司从未见过此份《会议纪要》，且《会议纪要》中提到的刘某是否为本案证人刘某不能确定，且刘某未在《会议纪要》上签名。20.对证据二十二的真实性、合法性予以认可、关联性及证明目的不予认可。证人出庭接受法庭及当事人询问所述事实与其书面证人证言矛盾，无法达到其证明目的。刘某系职业房地产经纪人，罗柱流给刘某发放佣金，刘某与罗柱流有利害关系，且刘某的证人证言中自认签订认购书后，刘某在网站上发布大量信息寻找意向客户，罗柱流仅想以3000000元认购金取得总价为5442.6922万元的涉案房屋的优先预订权进行炒房，另外，刘某庭审中经罗柱流当庭询问称本案双方签订《认购书》、《补充协议》时均不在场，与其向法庭提交的证人证言自相矛盾；刘勇锋的证人证言中自认至2010年12月下旬罗柱流即得知博宏公司无法如期交付涉案房屋的消息，遂与博宏公司于2010年12月30日签订《补充协议》，就涉案房屋一直未能交房进行磋商，由此证实，罗柱流在2010年与博宏公司签订认购书及补充协议时即明知涉案房产尚未取得房屋产权证书，且短期内无法完成房屋权属变更登记手续的事实，另外，刘勇锋的爱人系罗柱流的同学，刘勇锋与罗柱流系多年生意合作伙伴，双方有利害关系；徐逸洋的证人证言可以印证罗柱流认购涉案房屋系为了炒房，即使限购政策出台后，刘某于2018年2月26日仍带徐逸洋前往博宏公司处实地考察涉案房屋的具体情况，证人证言无法证实博宏公司向罗柱流作出以成立公司的形式继续履行认购书的承诺。罗柱流与徐逸洋前期商定以股权转让方式进行交易拟定的《股权转让协议》双方并未签字盖章，协议未生效，无法证实罗柱流的实际损失。21.对证据二十三的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。股权转让协议及微信记录的真实性无法核实，且股权转让协议未经协议各方签字、盖章确认，协议本身并未生效，无法证实罗柱流的直接损失金额。22.对证据二十四的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。博宏公司从未见过且此意向书无法指向涉案房屋，无法证实罗柱流的损失金额。23.对证据二十五的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。博宏公司对于限购政策出台导致罗柱流不具备购买涉案房屋资格无法预知。限购政策出台后，罗柱流亦明确得知因政策原因其已无资格购买涉案房屋，博宏公司曾尝试通过以罗柱流名义成立公司的形式继续履行认购书，但在办理过程中无法通过内部审批。博宏公司自始至终均未对罗柱流作出任何承诺。24.对证据二十六的真实性认可，对其关联性及证明目的不予认可，与本案无任何关联性。25.对证据二十七的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。26.对证据二十八的真实性认可，证明事项不认可。本案双方签订《北京市商品房认购书》及《补充协议》时，涉案房屋已建设完成，现房的销售不适用《城市商品房预售管理办法》的规定，因此双方所签订的《北京市商品房认购书》及《补充协议》具有预约合同的性质，是为将来签订正式《商品房买卖合同》所签订的预约合同，仅产生缔约请求权，本案应为商品房预约合同纠纷而非商品房预售合同纠纷或商品房销售合同纠纷。博宏公司提交以下证据：证据1、《北京市商品房认购书》，用以证明双方签订的《北京市商品房认购书》合法有效及相关约定内容；证据2、《补充协议》，用以证明双方就《北京市商品房认购书》中的认购金条款进行修改，1号楼认购金实际变更为300万元，罗柱流明知认购书中约定的房屋尚未取得房屋产权证书无法完成房屋登记手续，且明知无法办理房屋登记手续的状态要延续至2013年1月1日；证据3、《申请安装门牌、楼牌审批表》、《不动产权证书》，用以证明《北京市商品房认购书》中拟出售的原北京市朝阳区南沙滩66号院1号楼现规划变更为2号楼，并于2017年9月18日取得不动产权证书；证据4、《支付系统专用凭证》、《收据》、《进账单》，用以证明博宏公司共计收到罗柱流1413.09万元，其中收到涉案房屋款项为713.09万元；证据5、《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，用以证明罗柱流目前不具备在北京购买商业用房的资格；证据6、《北京市商品房现房买卖合同》，证明罗柱流于2011年1月7日购买博宏公司开发的2号楼且实际已完成所有权变更登记手续；证据7、《通知函》、《致北京博宏房地产开发有限公司及上级单位领导函》，用以证明双方签订的《北京市商品房认购书》的性质为预约合同，并非正式买卖合同，且罗柱流明知自2017年3月26日商品房限购政策出台后，其购买涉案房屋的目的无法实现；证据8、《房屋产权所有证》，用以证明罗柱流购买的与涉案房屋位于同一小区的2号楼的房屋性质是商业用房，罗柱流已于2012年3月21日取得该房屋的不动产权证书；证据9、民事判决书，用以证明2013年1月1日后，罗柱流已明确获知其认购的房产无法完成产权变更手续的事实。经质证，罗柱流发表如下质证意见：1.对证据一的真实性认可，对证明目的部分内容不认可。对认购书的单价和房屋总价款无异议，罗柱流依约支付认购金，完全履行了合同义务，网签登记的条件已经成就，但博宏公司却未按约办理网签登记。认购合同约定的解除合同条件尚未成就。双方在签订认购书后一直在就网签登记相关事宜进行沟通，《补充协议》系双方就网签事宜协商的结果，博宏公司直至2018年仍选择同意履行合同，现以合同约定相关条款提出解约，歪曲了案件事实。博宏公司据此提出解约与罗柱流提交的证据六、八、九、二十、二十一、二十二、二十五相矛盾，与博宏公司提供的证据六、七相矛盾，不能自圆其说。《北京市商品房认购书》第四条第二款约定证明了该期限内进行协商，如协商不成也不是终止时限，双方还要继续协商，博宏公司提出的解约理由不能成立。2.对证据二《补充协议》的真实性认可，对其证明目的不认可。《补充协议》签订时间并未超过《北京市商品房认购书》约定的九十天期间，认购金变更为713.09万元，且没有任何一个条款能够证明罗柱流明知无法办理登记手续，博宏公司的主张没有依据。《补充协议》第三条约定的期限是博宏公司承诺给罗柱流办理网签登记的最迟时间，也视为博宏公司违约的起始日，并非办理房屋登记手续状态延续的时间。3.对证据三的真实性认可，证明目的部分认可，但证明目的不全面。认可涉案房屋在认购书中约定的是1号楼，后经规划变更为2号楼。《不动产权证书》证明2号楼的不动产权属登记的时间为2017年9月18日，能够证明签约后的七年博宏公司才办理了2号楼的初始登记，罗柱流合理怀疑博宏公司隐瞒客观上无法办理网签登记的相关情况，企图利用罗柱流的购房款作为企业运营资金。该不动产权证书记载内容可见北京市规划和国土资源管理委员会不动产登记中心因博宏公司未交地价款问题限制过涉案房屋权属转让的事实，完全是博宏公司的原因导致罗柱流至今仍无法得到房屋，博宏公司单方违约的事实存在。4.对证据四的真实性认可，对其证明目的予以认可但认为不全面，证明罗柱流完全依约履行了相关义务，没有任何过错。5.对证据五的形式真实性没有异议，对证明目的不认可。根据公告开始实施的时间，系博宏公司在为罗柱流签订认购书后近七年的时间怠于履行合同义务导致限购政策出台；罗柱流是否具备购房资格，博宏公司作为开发企业对关乎其利益的政策出台是明知的。政策出台后近一年时间，博宏公司仍同意继续履行合同，2019年3月18日谈话内容也足以证明博宏公司因房屋涨价太多提出解约，政策出台仅为一个借口，即使政策出台也有溯及既往的效力问题，博宏公司主观上还是想收回房屋。6.对证据六的真实性认可，对其证明目的予以认可但不全面。该证据证明罗柱流与博宏公司已经履行了《补充协议》的大部分内容，该证据所涉及的房屋不但签署了商品房现房买卖合同，且已于2012年办完房产证，该证据结合博宏公司的反诉请求，博宏公司作为央企毫无诚信可言。7.对证据七的真实性认可，对其证明目的部分不予认可。两个函件均不能证明博宏公司的证明目的，罗柱流当初向博宏公司发出该两份函件均有背景。2017年9月4日函件证明博宏公司在2017年新政出台后，还坚持同意履行合同，如客观无法履行合同同意赔偿各项损失；2018年10月31日函件证明新政出台七个月后，博宏公司仍同意继续履行合同并支付违约金，对罗柱流在函件中提出的博宏公司违约没有进行否认。8.对证据八的真实性认可，证明目的没有异议但不全面，该证据恰恰证明《补充协议》双方遵守且已履行。9.对证据九的真实性认可，证明目的不予认可。该判决书证明了涉案房屋所在的2号楼因教育配套问题无法完成规划及为业主办理房产证，博宏公司单方违约已是上百份判决书认定的事实，该判决书涉及房屋与涉案房屋是同一栋二号楼，涉及的办证及违约问题是一致的。博宏公司主张依据判决书罗柱流应当知情没有依据。涉案房屋与判决书涉及房屋性质不同，罗柱流完全相信博宏公司作为央企不会欺骗自己，一直相信博宏公司的谎言。博宏公司至今还以各种理由逃避责任，另案可以看出其态度毫无诚信、毫无社会责任感，为了私利已经不再顾及央企形象。经询，博宏公司于本案庭审中提交涉案房屋所在楼栋的北京市商品房预售许可，显示发证日期为2008年9月7日，预售范围为“1#楼住宅（扣除1、2层及地下房屋）”。罗柱流发表质证意见称，预售许可证显示涉案房屋并不在预售范围内，证明博宏公司在向罗柱流出售房屋时进行故意隐瞒并欺诈的事实，导致本案的发生以及造成罗柱流的巨大经济损失，同时证明博宏公司多年来一直推脱拒绝为罗柱流办理涉案房屋网签登记。本院经审查认为，对于双方提交的涉案房屋产权证、《北京市商品房认购书》、《补充协议》，对其真实性予以确认。对于罗柱流提交的支付系统转账凭证、中国银行转账支票及交易明细及博宏公司提交的支付凭证、收据、进账单，对其真实性予以确认。对于其他证据的真实性及证明目的将依据本案其他事实予以综合审查认定。本院经审理查明：2010年9月30日，博宏公司作为出卖人与罗柱流作为认购人签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定由罗柱流认购博宏公司所开发的位于北京市朝阳区南沙滩66号院1号楼（规划）项目中的地下一层及地上一，二层全部商业用房，建筑面积3148.27（预测）平方米，单价为17287.88元/平方米，总房价款为54426922元，付款方式为贷款，认购人可以首期支付购房总价款的50%即27216922元，其余价款27210000元可以向出卖人指定按揭贷款银行借款支付。合同还约定以下条款：第四条认购人应当自签订认购书之日起当日内，向出卖人支付认购定金10000000元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人同意在支付定金之日起90日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。第五条认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第六条认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过90日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书，出卖人应当在本认购书解除之日起30日内将已收取的定金退还认购人。第七条出卖人在认购人支付认购定金之日至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。第八条该商品房的买受人为本人及刘勇锋（身份证号×××）、马勇生（身份证号×××）。第九条其他约定买受人在签订本认购书缴纳认购金的同时，另向出卖人缴纳人民币413.09万元，此部分钱款作为签署正式网签合同的前提条件，且不开具正式购房发票。出卖人应提前30日通知买受人正式签订商品房买卖合同，买受人在签署正式合同的同时将合同总价50%首付款一次性补缴完毕（首付房款需达到银行贷款首付比例的最低标准），出卖人按买受人缴纳的首付款金额向买受人开具正式购房款发票，剩余房款做银行按揭贷款。买受人在签署正式商品房买卖合同后，需在15个工作日内向贷款银行提供完毕个人贷款所需的一切相关贷款资料，买受人提供的个人贷款资料需真实、合法、有效。若买受人因个人原因在签署正式商品房买卖合同后90个工作日仍未办理完毕按揭贷款手续，买受人需在接到出卖人发出的付款通知后15个工作日内付清全部剩余未付房款。如买受人违约，出卖人有权解除正式买卖合同，并按买卖合同相关条款收取买受人违约金。因此商业用房为现房签约，即买卖双方签署正式购房合同且购房款项全部结清后，买受人即可办理入住手续，但出卖人在购房合同中与买受人签署的房屋交付时间为2011年1月至2月份的某个时间，具体时间双方在签约时另行商定。第十条本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当【返还认购人】【抵作商品房价款】。第十一条本认购书未尽事宜，可签订补充协议。第十二条本认购书一式两份，双方各执一份，两份具有同等法律效力。《认购书》签订当日，罗柱流将其持有的北京世骏行商贸有限公司出具的1000万元的支票交给博宏公司，博宏公司于2010年10月8日兑现该支票。同日，罗柱流通过其中国工商银行的账户向博宏公司转账支付3400000元，通过刘勇锋账户向博宏公司转账支付730900元。博宏公司于2010年10月8日向罗柱流开具收据一张，载明收到罗柱流交来1号楼商业认购金壹仟万元整。2010年12月30日，博宏公司作为甲方，罗柱流作为乙方签订《补充协议》，全部条款内容如下：甲乙双方就2010年9月30日签订的商品房认购书中的约定，关于购买冠军城1号楼（规划）三层全层商业的相关条款进行修改，甲乙双方达成如下补充约定：1、乙方将原交纳认购金1000万元中的700万元转移至新认购的2号楼商业中，作为新认购商业×1及×2的认购金。2、乙方保留300万元继续作为1号楼（规划）三层全层的认购金，保留购买1号楼（规划）全部三层商业的权利，原认购书中签订的购买单价与总价保持不变。3、甲方应提前30天通知乙方签署正式网签合同。如因甲方原因于2013年1月1日前，仍无法满足乙方正式签署网签合同的条件，则视为甲方违约，即甲方自2013年1月1日开始，按日计算向买受人支付乙方实际交纳款项（乙方实际交纳款项713.09万元）的万分之三的违约金，如违约时间超过30日，则乙方有权退房。如乙方选择退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还乙方全部实际已付款，并按照乙方实际已付款3%向乙方支付违约金；如乙方选择继续履行认购书的，甲方应自2013年2月1日起至甲方实际通知乙方正式签署购房合同之日止，每日按乙方实际已付款的万分之四向乙方支付违约金。4、原认购书中其他相关条款内容保持不变。此补充协议作为原认购书的附件，一式两份，甲乙双方各执一份，与原认购书同具法律效力。协议甲方处盖有博宏公司公章，乙方处为罗柱流签字。经查，涉案房屋于2010年11月9日竣工验收，于2017年9月18日取得不动产权证书，在附记中曾记载有“本楼-101号、101号、201号（面积3183.33平方米）未交纳地价款，在未交纳地价款前，该部分不得转让、抵押”的内容，该部分内容后被划掉并加盖北京市规划和国土资源管理委员会不动产登记专用章。罗柱流于2017年9月4日向博宏公司发送《通知函》，主张因博宏公司原因导致合同未能继续履行应向罗柱流赔偿房屋差价损失80948696元、违约金3865660.89元并双倍返还定金14261800元；后，于2018年10月31日向博宏公司发送《致北京博宏房地产开发有限公司及上级单位领导函》，要求博宏公司履行《认购书》及《补充协议》并赔偿罗柱流违约金605.05万元。2019年1月22日，博宏公司向罗柱流发出《协商解除认购协议约谈函》，博宏公司在该函件中称因2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称《公告》），并主张根据限购政策，罗柱流已不具备《认购书》、《补充协议》约定的商品房购买资格，双方已无法就涉案商品房签署正式网签合同，故《认购书》、《补充协议》在客观上已无法履行，应予以解除。关于涉案房屋在2017年9月18日前未能办理房屋产权证的原因，博宏公司主张系因涉案房屋系其与中国房地产开发北京有限公司合作开发，在上述双方的合作协议书中载明博宏公司应在涉案房屋所在场地上建设一所配套托幼教育设施，因该托幼教育设施在《公告》出台前未能建成，故涉案房屋未能及时取得产权证书。博宏公司同时主张，罗柱流对于该事实系明知，故双方后续签订《补充协议》就网签事宜进一步约定。罗柱流主张其对该事实并不知情，博宏公司亦未举证证明罗柱流对此知情，其系因相信博宏公司承诺一直等待。关于双方就涉案房屋未能签订正式网签合同及正式买卖合同的原因，罗柱流主张在《认购书》约定的网签期限快到来时博宏公司称有一些问题未解决，故双方经协商签订了《补充协议》，签订《补充协议》后罗柱流通过多种形式催促博宏公司履约，但博宏公司始终以各种理由拖延，但罗柱流基于博宏公司为央企原因信任博宏公司。博宏公司主张签订《认购书》后未能办理网签的原因系博宏公司与案外人合作未能完成配套幼儿园建设，故涉案房屋所在楼栋未能办理大产权证，但罗柱流在购买涉案房屋时对房屋情况知晓却放任自己损失扩大，直至2017年限购政策出台，罗柱流已不具备购买涉案房屋的资格，且按照北京市关于居住配套商业服务设施规划建设管理办法的规定开发商开发配套的商业只能自持，如出售需经过商委批准，目前很难得到批准。罗柱流对此不予认可，称配套商业在开发商进行土地登记及备案手续的情况下可以出售，且系因博宏公司违约行为导致合同履行一再拖延至限购政策出台。双方对涉案房屋现值未能达到一致，罗柱流经本院释明风险后坚持申请对涉案房屋现值进行评估，本院通过摇号依法委托北京华天通房地产评估有限公司进行评估，2019年12月25日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通[2019]估字A251号评估报告，确定涉案房屋于评估价值时点的市场价值为120790802元。双方对评估报告结论均予以认可。庭审中，双方一致确认，《补充协议》第一条已履行完毕，涉案房屋自始未交付给罗柱流。关于《认购书》的性质及本案法律关系，双方亦存在争议。罗柱流主张，《认购书》的性质为本约合同，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容都进行了约定，《补充协议》作为《认购书》的附件融为一体，因涉案房屋为现房交易，故本案案由应调整为商品房销售合同纠纷。博宏公司则主张，《认购书》的性质为预约合同，并不具备商品房买卖合同的主要条款，罗柱流在未能履约的情况下损失的为缔约机会，并非实际经济利益，本案案由应调整为商品房预约合同纠纷。本院认为：罗柱流与博宏公司之间签订的《认购书》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于涉案《认购书》的性质。博宏公司一方认为该认购书的性质应为预约合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷；罗柱流一方则认为该认购书的性质应为本约合同，因双方在认购书中约定为现房销售，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。对此，本院从以下两个方面进行论述。一方面，涉案《认购书》并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《认购书》仅就定金及作为签订网签合同前提的413.09万元款项支付时间进行约定，剩余占合同总价50%的首付房款系于签署正式合同时交纳，办理房屋贷款的时间亦以签署正式商品房买卖合同为时间节点，交付时间为2011年1月至2月的某个时间，具体时间双方在签约时另行约定，交付使用条件为买卖双方签署正式购房合同且购房款项全部结清后，买受人即可办理入住手续。故支付首付房款的时间、办理房屋贷款的时间、交付使用条件及交付时间均不明确，且多以正式购房合同的签署为前提条件，在双方未进一步签订正式购房合同的情形下，造成现实中无法履行的情况，罗柱流一方在庭审中亦称“网签条件无法成就的情况下，后面没有指定相关的银行贷款和其他程序”；关于装饰、设备标准承诺、基础配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记相关事宜等《认购书》均未进行约定。另一方面，《认购书》多处条款明确表明双方在签订《认购书》后就签订商品房买卖合同进行协商的意思表示。《认购书》第四条第二款约定了双方协商商品房买卖合同相关条款的起始时限，第五条、第六条则就双方在起始时限内未协商买卖合同条款或协商后未达成一致的情形下定金处理及房屋另行出售进行相关约定。综合以上两个方面的内容，本院经审查认为，《认购书》的性质应为预约合同。关于《补充协议》的性质。根据已经查明的事实，《补充协议》系双方在签订《认购书》后，就履行过程中出现的问题进一步协商签订，且《补充协议》作为《认购书》的附件，仅就罗柱流将1000万元认购金中的700万元用于认购其他房屋、双方签署正式网签合同的最终期限及未能于该期限签署网签合同的违约责任进行约定，亦未能就前述《认购书》中未能明确的相关条款内容进一步达成约定。基于前述认定，《认购书》的性质应为预约合同，并非正式房屋买卖合同，在《补充协议》亦未就正式房屋买卖合同相关条款进一步明确约定的情形下，本案双方当事人基于《认购书》、《补充协议》形成的法律关系应为预约合同法律关系，本案案由应为商品房预约合同纠纷，本院对本案案由予以调整。关于《认购书》及《补充协议》第2条、第3条、第4条是否应予解除一节，本院认为，根据已经查明的事实，罗柱流的购房资格不符合北京市现行购房政策，涉案《认购书》事实上无法继续履行，且双方均主张解除《认购书》及《补充协议》第2条、第3条、第4条，本院对罗柱流的第一项诉讼请求及博宏公司的反诉请求予以支持。关于413.09万元购房款的返还问题。根据已经查明的事实，除定金外，罗柱流依约向博宏公司给付413.09万元款项作为签订正式网签合同的条件，现罗柱流主张返还该款项，博宏公司亦表示同意，本院予以确认并对罗柱流的第二项诉讼请求予以支持。关于罗柱流主张的双倍返还300万元定金的问题。博宏公司同意退还罗柱流已交纳的300万元定金，本院对此亦不持异议。关于罗柱流主张的多返还一倍定金的请求，本院经审查认为，虽根据现行北京市购房政策，罗柱流不具备购买涉案房屋的资格条件，但在现行限购政策出台前长达数年的时间内，涉案《认购书》及《补充协议》未能继续履行的原因系博宏公司未能如期完成房屋配套教育设施所致，故涉案房屋未能及时办理产权证书并进行网签的原因在于博宏公司一方，博宏公司应就此承担相应责任，且直至《补充协议》约定的正式办理网签合同的最后期限，双方仍未能具备签署正式网签合同的条件直至限购政策出台，故涉案《认购书》及《补充协议》未能履行的原因在于博宏公司一方。在此情形下，双方之间未能订立正式商品房买卖合同系因博宏公司原因所致，现罗柱流主张博宏公司应双倍返还定金共计600万元的诉请于法有据，本院对罗柱流的第三项诉讼请求予以支持。关于罗柱流主张的房屋差价损失问题。根据罗柱流诉讼请求第四项内容，其经法庭多次询问后明确主张该项诉请内容为房屋差价损失，并列出计算方式为涉案房屋现值估值减去出售时价格所得款项，故其该项诉请内容实质应为因房屋增值带来的损失。基于前述认定，在双方之间合同关系被定性为预约合同的前提下，本案合同解除导致的后果应为罗柱流一方丧失的为签订正式商品房买卖合同的机会，房屋的增值损失并非其必然损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的相关规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。故本案在判决博宏公司双倍返还定金的情形下，罗柱流的第四项诉讼请求于法无据，应予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、罗柱流与北京博宏房地产开发有限公司于2010年9月30日签订的《北京市商品房认购书》、于2010年12月30日签订的《补充协议》第二条、第三条、第四条内容于本判决生效之日解除；二、北京博宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向罗柱流返还购房款413.09万元；三、北京博宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还罗柱流定金共计600万元；四、驳回罗柱流的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费176134元，由罗柱流负担88067元（已交纳），由北京博宏房地产开发有限公司负担88067元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本诉案件受理费424274元，由罗柱流负担341689元（已交纳），由北京博宏房地产开发有限公司负担82585元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费156968元，由北京博宏房地产开发有限公司负担（已交纳）如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  鲁 南审 判 员  石 煜审 判 员  张玉娜二〇二〇年九月三十日法官助理  常 欣法官助理  贾宇飞书 记 员  左 爽