湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初2998号原告：刘莉，女，1972年12月9日出生，汉族，住益阳市赫山区。原告：徐春雷，男，1970年10月2日出生，汉族，住益阳市赫山区。两原告共同委托代理人：刘江南，益阳市高新区正天法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：益阳湘运房地产开发有限公司，住所地益阳市高新区迎宾西路**。法定代表人：郭跃明，系公司总经理。委托代理人：王平，男，1959年9月10日出生，汉族，住益阳市资阳区，系公司员工，代理权限为特别授权。委托代理人：姚海华，湖南天声律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告刘莉（以下简称原告一）、徐春雷（以下简称原告二）与被告益阳湘运房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘江南和被告委托代理人王平、姚海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办好“湘运大厦-曼哈顿（朝阳汽车站二期）”第1幢1层第102号房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付违约金328985元（3607300×0.1‰×912天，违约金从2018年1月12日已计算自2020年7月12日，要求计算至不动产权证办好之日止）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻关系，两原告从2014年下半年开始与被告协商购买湘运大厦-曼哈顿（朝阳汽车站二期）门面事宜，至2014年12月下旬，两原告确定购买湘运大厦-曼哈顿（朝阳汽车站二期）”第1幢1层第102号门面。在被告的要求下，2014年12月30日，原告二通过其工商账户向被告转账支付了房款100万元（应被告要求转入被告账户40万元、转入被告工作人员崔立钦账户60万元，崔立钦为湘运公司股东、系被告高管），被告一直以公司会计未上班为由，直到2015年3月16日才补开了收据给原告。2015年1月30日，两原告以原告一个人名义与被告签订书面的《益阳市商品房买卖合同》，合同约定原告购买“湘运大厦-曼哈顿（朝阳汽车站二期）”第1幢1层第102号房，面积为222.35平方米，该总价款为3607300元，其中首付款为1807300元，剩余房款180万元采用银行按揭贷款方式支付。2015年1月29日，原告支付购房款60万元，2015年2月8日，原告支付购房款207300元，被告均于当日出具了收据。2015年2月3日，原告付清了维修基金20012元和契税144292元。2015年2月4日，原告支付了私产产权证明、私产查询、验证产权档案费共计80元，同日，银行贷款180万元到位并支付给了被告，被告也于2015年3月16日补开180万元房款收条给原告。合同第十条约定，被告应在2015年12月30日前交付房屋。合同第十九条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，初始登记后270个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办妥土地使用权证。原告按合同约定履行了全部合同义务，但被告未按合同约定为原告办妥不动产权证，为此，诉至法院。被告辩称：被告只能协助原告申办不动产权证，不是被告办理不动产权证。2014年12月29日，两原告申请退订门面102号房，被告在2014年12月30日归还了原告的10万元定金，原告主张2014年12月30日原告二向被告支付100万元购房款的事实不存在，系原告二与案外人崔立钦之间的个人经济往来。2015年1月29日，原告一再次向公司购买102号门面不是两原告共同的购房行为，原告二非本案适格原告。2015年3月16日向原告一开具的2张50万元的收据不是对原告二与崔立钦之间个人经济往来的追认，被告公司没有收到该两笔50万元的转账。原告一未付清房款，根据合同约定，公司有权不予协助办理不动产权证，也可以不承担违约责任。经审理查明：两原告系夫妻关系，2014年12月23日，两原告与被告签订湘运大厦?曼哈顿商品房认购协议书，认购湘运大厦?曼哈顿项目门面102房屋并支付定金10万元。因房屋地下通风口原因，两原告于2014年12月29日到被告处申请退订该房屋，被告于2014年12月30日将定金退至原告二账户，同日，被告公司股东崔立钦与两原告协商确认，仍由两原告购买该房屋，原告二应崔立钦要求将100万元购房款分两笔转入崔立钦指定账户。2015年1月29日，原告一与被告签订了《益阳市商品房买卖合同》，合同约定，原告二购买被告开发的位于迎宾路南侧、火车站广场以东的湘运大厦-曼哈顿（朝阳汽车站二期）”第1幢1层第102号房，房屋总价款为3607300元，首付款为1807300元，剩余180万元采用银行按揭贷款方式支付。该合同第十条规定，被告应当在2015年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同第十九条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后270个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办妥土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，2015年1月29日，原告二向被告支付购房款60万元，2015年2月4日，原告一以按揭贷款方式向被告支付了购房款180万元（被告于2015年3月15日出具收条确认），2015年2月8日，原告二向被告支付购房款207300元，2015年2月3日，原告一向被告支付维修基金20012元、契税144292元，共计164304元，2015年2月4日，原告一向被告支付了私产产权证明、私产查询、验证产权档案费共计80元。经庭审质证，被告对上述两原告所支付的购房款及维修基金、契税等费用均无异议。2015年3月16日，被告给原告一出具两张50万元（共计100万元）的房款收据，两张收据加盖了公司公章并由经手人签字确认。原告认为上述收据是被告对2014年12月30日支付的100万元购房款的追认，被告认为系原告二与案外人崔立钦的个人经济往来。因此酿成纠纷，故原告诉至本院。另查明，根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。以上事实有《益阳市商品房买卖合同》、结婚证复印件、工商银行个人业务凭证、益阳湘运往来结算统一收据、原告二对私储蓄账户明细表、收条、中国建设现金交款单、湖南省非税收收入一般缴款书、不动产登记证明、工商企业变更信息、益阳湘运房地产开发有限公司股东书面决定书、退订审批单、中国工商银行业务回单及原、被告代理人的当庭陈述予以证实。本院认为，原告一与被告签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各当事人均应当按约定全面履行各自的义务。关于双方争议的100万元是否为购房款问题。经庭审质证，被告对案外人崔立钦在2017年9月前为被告方公司股东以及2015年3月6日出具的两张收据签名及盖章的真实性没有异议，且被告未对自己出具的两张收据作出合理解释说明，亦未就其辩称该笔款项属于原告二和案外人崔立钦的经济往来的主张提供证据予以证明。因此，本院认定该100万元为购房款。故，两原告已经履行了支付了全部购房款的义务，被告应为原告办理不动产权证书。综上，本院对原告一主张要求被告办理不动产权证书的诉讼请求予以支持。另，根据合同相对性原则，本院对被告辩称原告二主体不适格的意见予以采纳。根据商品房买卖合同约定，被告应于2015年12月30日前向原告交付房屋，根据原、被告约定的办证期限，扣除合同约定的办证期限（初始登记90天+办证450个工作日），再扣除19天（不动产登记中心无法办证的时间）。经核算，被告应于2018年1月16日前为原告一办妥权证，被告办证违约日期应以第二天即同年1月17日开始计算。合同约定按已付房款日万分之一计算违约金，未明显过高，对原告要求按照日万分之一的标准计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告益阳湘运房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内将“湘运大厦-曼哈顿（朝阳汽车站二期）”第1幢1层第102号房的不动产登记权证书办理至原告刘莉名下；二、被告益阳湘运房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘莉支付逾期办证违约金（违约金自2018年1月17日起按已付总房款3607300元的日万分之一的标准计算至不动产权证办妥之日止）；三、驳回原告徐春雷的诉讼请求；四、驳回原告刘莉的其他诉讼请求。如果被告益阳湘运房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费38290元，减半收取19145元，由被告益阳湘运房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  颜志军二〇二〇年九月二十九日法官助理伍敏菁书记员晏珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。