黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0321民初930号原告：薛伟英，女，1961年8月23日出生，汉族，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：王金福，男，鸡冠区宏源法律服务所法律工作者。被告：周文义，男，1954年8月5日出生，汉族，现住黑龙江省鸡东县。被告：李宪鹏，男，1967年12月15日出生，汉族，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：柴彬，男，黑龙江天利律师事务所律师。原告薛伟英与被告周文义、李宪鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020于7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛伟英及其委托诉讼代理人王金福，被告李宪鹏委托诉讼代理人柴彬到庭参加诉讼，被告李宪鹏、周文义经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。薛伟英向本院提出诉讼请求：1、请求二被告依法给付房屋租赁费100000.00元。2、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告薛伟英于2013年12月从鸡西市鑫龙房地产开发有限公司购得位于鸡东县乾宏家园A座9号面积96.96平方米的门市房，2015年8月，经房地产开发公司经理相某介绍，被告李宪鹏因与周文义合伙开鸡东县恒昌贸易有限公司要租用原告房屋做办公室，双方约定租赁费每年20000.00元，租赁期限为2015年8月21日起至2020年8月20日，租赁费用100000.00元，被告李宪鹏拿着周文义签字租赁合同找到原告签字，原告就签了，当时没注意乙方是谁，租金也没给付，合同签订后原告突然发现患病，就去天津治病，被告李宪鹏签订租赁合同后，到开发商处取得钥匙就将原告的门市与隔壁打通，与周文义合伙经营东县恒昌贸易有限公司至今，原告治愈疾病后多次找到被告李宪鹏索要房租费用，被告以种种理由推脱，原告无奈，只好诉至贵院，恳请依法支持原告的合理诉求。被告李宪鹏答辩称：乾宏家园是由开发商相某投资开发本案诉争房屋乾宏家园5号楼9号门市真正所有权人是相某。薛伟英当时受相某雇佣，在相某公司从事出纳工作。大约在2014年左右，相某资金周转不开，用薛伟英的名义将本案诉争房屋乾宏家园5号楼9号门市办理了按揭贷款，贷款由相某使用，实际还款人也是相某。2015年，因相某欠答辩人债务，经相某与答辩人协商，将该门市房以791040.00元的价格抵给答辩人，并签订了门市房买卖合同。因当时该门市已用薛伟英名义办理了按揭贷款，因此，买卖合同由薛伟英出面签订，答辩人委托本案另一被告周文义与薛伟英签订。因该门市房已经办理贷款，答辩人担心该门市房有可能被银行收走，因此同相某口头约定，如果该门市房贷款还清，则该门市房抵给答辩人，如果贷款无法还清则答辩人有偿使用该房屋，租赁费为每年20000.00元，暂定使用五年，租赁费从双方的债权债务中扣除，因此又与相某协商，同时签订了一份租赁合同，也就是本案原告提供的租赁合同，合同双方也是由薛伟英和周文义代签，相某为答辩人出具了100000.00元的收据。相某还贷款两年后，因资金链彻底断裂，无力继续偿还。因薛伟英是名义上的借款人，银行将薛伟英起诉到人民法院，要求其偿还贷款，薛伟英无奈下将该门市房剩余的贷款还清，以上是本案的基本事实。被告周文义未到庭、未答辩、未举证。经审理查明：鸡西市鑫龙房地产开发有限公司的法定代表人相某与被告李宪鹏素有经济往来和债务关系，相某由于缺少资金，为了获得贷款将开发的位于鸡东县乾宏家园A座9号面积96.96平方米的门市房的购房合同签在其单位出纳员本案原告名下，2013年12月15日，原告薛伟英与鸡西市鑫龙房地产开发有限公司签订一份乾宏家园商品房认购协议，购买位于鸡东县乾宏家园A座9号面积96.96平方米的门市房，2013年12月19日，原告薛伟英及其家人与龙江银行鸡西分行签订贷款合同一份，贷款金额557000.00元，该贷款已经转交给相某，2015年8月21日，本案被告李宪鹏与相某协商，将乾宏家园A座9号面积96.96平方米的门市房租赁给周文义、李宪鹏经营，鉴于乾宏家园A座A座9号门市房已经与原告薛伟英签订了购房合同，相某又邀来原告薛伟英与被告周文义签订了乾宏家园A座9号门市房租赁合同，当日交付了房屋，相某与李宪鹏进行了房租结算，并给被告李宪鹏出具了100000.00元收条，收条载明：今收到周文义租房款100000.00元，自2015年8月21日至2020年8月20日，每年20000.00元一次性交齐，被告周文义、李宪鹏自此开始共同合作经营使用房屋，2015年至2016年10月期间，原告薛伟英由于连续违约未偿还贷款被银行起诉，鸡西市鸡冠区法院判令薛伟英给付龙江银行借款本金436767.35元，2019年7月执行结案，2019年8月，被告李宪鹏给付原告薛伟英房租款6000.00元。2019年11月，原告薛伟英以被告李宪鹏为被告向本院起诉要求其腾退房屋，因不符合立案条件而被裁定驳回。以上事实有双方提供的证据在卷佐证，有原告提供的证据一龙江银行房屋贷款他项权利预登记通知单复印件一份、申请解除他项权利登记表复印件一份。证据二房屋租赁合同复印件一份、相某出具收到租赁费收据复印件一份，证据三商品房买卖合同一份及收款票据，商品房预销售预收款票据一张及鸡东县房产房屋登记备案表一份，证据四（2016）黑0302民初2888号判决书一份、黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院执行裁定书（2019）黑0302执恢135号。有被告李宪鹏提供证据，房屋租赁费收条复印件一份、原告薛伟英与被告周文义签订的门市房买卖合同原件一份、证人相某的书面证言一份及到庭质证笔录。原告委托诉讼代理人诉称，被告答辩说2015因相某欠被告债务，将门市房以791040.00元抵给了被告，该买卖合同不属实，不是事实，被告也没有提供任何证据，其次被告答辩说相某是房屋实际所有权人也不属实，事实是原告与开发商相某签订了房屋购买协议，并在银行办理了贷款，原告也实际履行了还贷事实，该房屋产权为薛伟英所有，并且李宪鹏拿着租赁合同找薛伟英签的字，因此房屋租赁事实存在，李宪鹏与周文义占用房屋5年，并没有将房租费用交给原告，因此原告依法有权向李宪鹏、周文义索要房屋租赁费用。首先该房屋无论是顶名贷款还是实际归还贷款，从手续上和法律关系上看该房屋的产权所有人就是原告，被告说的首付款是否给付与本案房屋租赁合同没有任何关联性，是原告与相某的事情，还有相某与李宪鹏和周文义之间的房屋买卖和收取的房租费用的收据都是套路贷的证据，原告与周文义、李宪鹏签订的房屋租赁合同，原告依法应该向周文义和李宪鹏索要该房屋的房租费用，被告提出的房屋首付款和房租费用收据与本案无关，被告应另行主张自己的权利。李宪鹏和相某二人恶意沟通做扣，让薛伟英走上房屋贷款还贷之路，是套路贷中的套路，恶意侵害薛伟英的合法权益，让薛伟英着急上火，并发病在身，且为了还银行贷款向亲朋好友借款近500000.00元，到现在未还清，从银行和房产起诉的材料中看，官方已经认为房产已经是薛伟英合法产权，与相某没有任何关系，建议法庭不采纳相某的证言，因为本案是薛伟英与周文义、李宪鹏房屋租赁纠纷，与产权无关，李宪鹏与相某之间的房屋租赁抹账纯属恶意侵害薛伟英的合法权益，希望法庭给予公平公正的判决。被告委托诉讼代理人辩称，薛伟英在签订合同时，并不是该房屋的真正所有权人，只是相某的代理人，因此其无权向答辩人主张租赁费。且租赁费在合同签订当日已经与相某协商完毕相某已经出具了收据，实际上租赁费已经付清，薛伟英对此心知肚明，否则也不会在合同签订至今才向被告人主张租赁费。被告人认为，其应向房屋实际所有杈人相某主张代为偿还的银行贷款，而不应向答辩人主张租赁费。根据以上事实，被告认为，薛伟英起诉被告没有合理的事实和有效的法律依据，请求人民法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案争议的焦点是案涉租赁合同的出租人是原告还是鸡西市鑫龙房地产开发有限公司，被告应向谁履行支付租金的义务。结合本案，虽然原告与鸡西市鑫龙房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，当时并非其真实购买房屋的意思表示，合同目的是为了向银行申请贷款，该笔贷款事实也交付给该公司法定代表人相某使用，且相某亦有偿还部分贷款的行为存在。该公司基于物权法的规定因合法建造取得房屋所有权，故该公司有权处分其房屋，与被告租赁门市房的协商、结算、履行均由该公司实际实施，因此案涉租赁合同的出租人应认定为鸡西市鑫龙房地产开发有限公司，非本案原告，即使原告此后追认书面租赁合同的效力或取得该房屋的所有权，根据买卖不破租赁原则，原告亦无权利主张租金。故原告的诉讼请求于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决如下：驳回原告薛伟英的诉讼请求。案件受理费1150.00元，由原告薛伟英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  王学军二〇二〇年九月二十四日书记员  张 静