广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初2950号原告:张赞锐，男，汉族，1967年3月21日出生，身份证住址:广东省深圳市宝安区。原告:孔丽清，女，汉族，1972年3月9日出生，身份证住址:广东省深圳市福田区。原告:孔辉，男，汉族，1987年6月10日出生，身份证住址:广东省深圳市南山区。原告:李智，男，汉族，1974年10月18日出生，身份证住址:广州市天河区。原告:张书李，男，汉族，1967年12月8日出生，身份证住址:广东省深圳市南山区。原告:胡海圆，女，汉族，1990年9月2日出生，身份证住址:广东省深圳市福田区。原告:胡志村，男，汉族，1966年11月3日出生，身份证住址:广东省丰顺县。上述七原告共同委托诉讼代理人:黄晟，广东宝城（宝安）律师事务所律师。被告：潘兆基，男，汉族，1978年12月16日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。被告：陈丽芬，女，汉族，1983年1月7日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。上列房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。七原告的共同委托诉讼代理人黄晟到庭参加诉讼。被告潘兆基、陈丽芬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决七原告与二被告签订的《合作建房协议书》无效；2、请求依法判决原告张赞锐、胡海圆、胡志村与二被告签订的《房屋转让协议》无效；3、请求依法判令二被告退还房款18820000元；4、请求依法判令二被告支付资金占用费2085883元；5、以上金额总计20905883元；6、本案诉讼费、保全费等由二被告承担。事实与理由：2016年1月22日、2017年4月1日，七名原告分别与二被告签订了十七份《合作建房协议书》，约定由七原告分别出资与二被告共同合作在位于深圳市宝安区（新地址：庙坑岗路××号）、占地面积约230平方米的地块上兴建楼房，七原告对出资分得的房屋拥有永久的权利：原告张赞锐、胡海圆、胡志村分别与二被告签订《房屋转让协议》，约定将二被告拥有的位于深圳市宝安区（新地址：庙坑岗路××号）第二、三、四、十一层整层的全部产权及永久使用权转让给张赞锐、胡海圆、胡志村。2016年11月至2017年8月，原告张赞锐通过转账方式将款项转至被告潘兆基或其指定的银行账户，共计转账18820000元，被告潘兆基收到全部款项后开具了收据。房屋建成后至今一直未能交付给原告，无奈之下，特诉至法院，恳请法院判如所诉。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为其放弃举证、质证、答辩的权利，结合庭审查明的事实，本院认定事实如下：2016年1月22日、2017年4月1日，七名原告与被告潘兆基、陈丽芬分别签订十七份《合作建房协议书》，约定由七原告分别出资与被告潘兆基、陈丽芬共同合作在位于深圳市宝安区（新地址：庙坑岗路××号）、占地面积约230平方米的地块上兴建楼房，约定七原告对出资分得的房屋拥有永久的权利；原告张赞锐、胡海圆、胡志村与被告潘兆基、陈丽芬分别签订两份《房屋转让协议》，约定被告潘兆基、陈丽芬将其拥有的位于深圳市宝安区（新地址：庙坑岗路××号）第二、三、四栋楼整层、第十一层整层的全部产权及永久使用权直接转让给原告张赞锐、胡海圆、胡志村。上述十九份协议涉及房屋楼层共计14层半。其中，原告张赞锐、孔丽清以2000000元分得首层南边两铺面，面积约200平方米；原告张赞锐以4440000元取得第二、三、四楼整层；原告孔辉以600000元分得第五层2、7、8、9号房，面积约130平方米；原告李智以600000元分得第五层1、3、5、6号，面积约130平方米；原告张赞锐、孔丽清以120000元分得第六层整层，面积约260平方米；原告以4000000元分得第七、八层整层，面积约520平方米；原告张赞锐、孔丽清以2000000元分得九层整层，面积约260平方米；原告张赞锐以2000000元分得第十层整层，面积约260平方米；原告胡志村、胡海圆以1480000元取得第十一层整层；原告张书李以1600000元分得第十二层整层，面积约260平方米；原告张赞锐、孔丽清以930000元分得第十三层整层，面积约260平方米；原告张赞锐、孔丽清分别以500000元、230000元、300000元、230000元、300000元、300000元、230000元、230000元分得第十四层1409号、1408号、1405号、1406号、1402号、1401号、1403号、1407号房，面积约260平方米。2016年11月至2017年8月，原告张赞锐通过转账方式将涉案购房款项转至被告潘兆基或潘兆基指定的银行账户。原告主张其通过银行转账和现金共向潘兆基支付房款共计18820000元，潘兆基收到全部款项后分别开具了收款收据2017年5月12日，潘兆基出具《保证书》，其中部分内容为承诺保证其将上述《合作建房协议书》及《房屋转让协议》所涉及的转让给原告张赞锐的所有房屋不存在与其他人有任何纠纷，也没有一房多卖和任何抵押。另查明，深圳市宝安区万丰社区于2015年12月18日出具《证明》两份，证明其社区居民潘兆基有自建房一栋，地址为宝安区沙井街道万丰社区杨梅坑2号，该地址与深圳市宝安区沙井街道万丰社区庙坑岗路××号属同一地址。本院认为，由于涉案房产没有合法的报建手续，无法办理过户手续，且涉案房产并非市场商品房，依法不得买卖，故原、被告签订的《合作建房协议书》及《房屋转让协议》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同。关于合同无效后的处理。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当予以返还。根据庭审查明的事实，两被告应当将其收取的购房款18820000元返还给七原告，并支付款项占用期间的利息，故七原告要求两被告返还购房款18820000元并支付利息的诉求，有事实和法律依据，本院予以确认。利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从原告起诉之日即2020年1月14日计至该款实际支付之日止，对原告主张的多处部分，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张赞锐、孔丽清、孔辉、李智、张书李、胡海圆、胡志村与被告潘兆基、陈丽芬于2016年1月22日签订的十七份《合作建房协议书》无效；二、原告张赞锐、胡海圆、胡志村与被告潘兆基、陈丽芬于2017年4月1日签订的两份《房屋转让协议》无效：三、被告潘兆基、陈丽芬于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张赞锐、孔丽清、孔辉、李智、张书李、胡海圆、胡志村返还18820000及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从原告起诉之日即2020年1月14日计至该款实际支付之日止）；四、驳回原告张赞锐、孔丽清、孔辉、李智、张书李、胡海圆、胡志村的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费146329元，由被告潘兆基、陈丽芬负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 何  冰  清二〇二〇年九月二十七日书记员 谢晓帅（兼）书记员 石  燕  妃附本案相关法律条文如下：附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；