苏州市吴江区人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏0509民初14066号原告：苏州市吴江区松陵镇中南世纪城南区业主委员会，住所地苏州市吴江区长板路1588号。主任：王天焱。原告：苏州市吴江区松陵镇中南世纪城北区业主委员会，住所地苏州市吴江区长板路1588号。主任：赵青林。委托诉讼代理人：沈琦，业委会成员。以上两原告共同委托诉讼代理人：周喻，江苏震宇震律师事务所律师。被告：苏州中南世纪城房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇笠泽路南侧大卖场西侧都士广场15层。法定代表人：耿旻黎，董事长。委托诉讼代理人：曾伟莲，该公司法务。被告：苏州熊猫体育文化发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇长板路1588号中南世纪城108幢。法定代表人：熊栖栎，董事长。委托诉讼代理人：从振，北京盈科（昆山）律师事务所律师。原告苏州市吴江区松陵镇中南世纪城南区业主委员会（以下简称中南世纪城南区业委会）、苏州市吴江区松陵镇中南世纪城北区业主委员会（以下简称中南世纪城北区业委会）与被告苏州中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南世纪城公司）、苏州熊猫体育文化发展有限公司（以下简称熊猫公司）房屋租赁合同一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法由审判员郝振适用简易程序进行审理。原中南世纪城北区业委会主任赵明平、委托诉讼代理人沈琦以及两原告的共同委托诉讼代理人周喻，被告中南世纪城公司的委托诉讼代理人曾伟莲，被告熊猫公司的原委托诉讼代理人王琰到庭参加诉讼。后因为案情复杂，本案于2020年1月16日依法裁定转为普通程序由审判员徐倩独任审理，并于2020年9月27日公开开庭进行了审理。中南世纪城北区业委会的主任赵青林、两原告的共同委托诉讼代理人周喻，被告中南世纪城公司的委托诉讼代理人曾伟莲，被告熊猫公司的委托诉讼代理人丛振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会向本院提出诉讼称：1、判令撤销2015年11月6日中南世纪城公司与朱杰耀签订的房屋租赁合同中关于物业用房3771.69平方中的部分房屋（909.99平方米）出租给熊猫公司的条款；2、判令中南世纪城公司、熊猫公司共同支付中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会物业用房占用费人民币1598234元（自2015年11月10日开始计算至2019年11月9日止，计算标准：36.59元/平方米/月*4年*12个月*909.99平方米=1598234元）；3、判令中南世纪城公司、熊猫公司共同支付中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会物业用房占用费利息损失190138.89元（以人民币1598234元为本金，按照人民银行贷款基准贷款利率的标准计算，自2015年11月10日开始计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日开始计算至2019年11月9日，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的标准计算，详见物业用房占用费利息计算标准）；4、判令本案诉讼费、（2020）苏0509鉴委字第64号鉴定费用39100元由中南世纪城公司、熊猫公司共同承担，中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会已经交付的由法院退回。事实和理由：中南世纪城公司系苏州市吴江区中南世纪城南区和北区的房产开发公司。2015年1月16日，编号：(2015)第003号备案通知书显示，苏州市吴江区房产管理处同意中南世纪城公司关于社区用房和物业用房的备案，明确了小区物业用房的面积为3771.69平方。但是，中南世纪城公司却在2015年11月6日与朱杰耀签订房屋租赁合同，约定：中南世纪城公司将位于苏州市吴江区松陵镇长板路1588号中南世纪城北区内的108幢约房屋4330平方出租给朱杰耀，该出租房屋中包括了属于全体业主的物业用房1000平方左右，合同租赁期为8年。随后中南世纪城公司与朱杰耀、熊猫公司签订《补充协议》。补充协议约定：中南世纪城公司、朱杰耀、熊猫公司三方一致同意将原协议朱杰耀项下的所有权利义务由熊猫公司承担，即原合同承租人由朱杰耀变更为熊猫公司。2019年1月13日，经过法定程序，中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会分别成立，2019年1月16日经过住建局备案。2019年5月14日，中南世纪城公司向中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会移交物业用房，位置为该幢的一层、二层的东侧(包括一层中间大厅)，面积3771.69平方米。但是，其中的物业用房部分面积(约1000平方米)，已经由中南世纪城公司出租给朱杰耀(后熊猫公司承接合同)。中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会认为，中南世纪城公司无权出租属于全体业主所有的物业用房，属于无权处分。而朱杰耀(后熊猫公司承接合同)在明知中南世纪城公司无物业用房所有权的情况下仍然签订租赁合同，显然属于恶意。所以，中南世纪城公司、朱杰耀、熊猫公司的行为损害了全体业主的合法权益，涉及物业用房的条款应属无效。中南世纪城公司辩称：对中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会的诉讼请求，均不予认可。原因如下：一、根据合同法规定，合同撤销权的主体为合同当事人，同时撤销权的行使须具备法定条件，比如因重大误解、显失公平而签订的合同，显然原告方不是适格主体，不具备提出撤销合同的权利。另外，假定中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会为提出合同撤销权的主体，已经过了有效的一年时效。中南世纪城自2013年交付以来，业主大会早已成立，租赁合同在2015年签署至今已达四年之久。二、请求支付金额没有计算标准和依据。涉案租赁面积4330平方米，当中有一层确实是物业用房，面积为909.99平方米，占整体租赁面积的21%。早期租赁合同签署之初，中南世纪城公司之所以会错误地将部分物业用房同拥有产权的会所一同租赁给熊猫公司，熊猫公司身份待核实，实际签署租赁合同主体为朱杰耀，主要原因是会所和物业用房同在涉案小区108幢内产权分割界限较为模糊，导致办理人员错误把本案租赁区域一层判断为中南世纪城公司拥有产权面积的区域。中南世纪城公司同承租方签署的租赁合同签署时并不存在欺诈、胁迫或恶意串通等行为。因此该租赁合同应为有效的合同，考虑到租赁面积当中确有小部分属于物业用房。中南世纪城公司同意秉承诚实信用原则，在已获利的范围内按物业用房占总租赁面积比例向中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会承担相应的赔付责任。根据中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会同承租方租赁合同约定，租赁给承租方的区域为精装交付及移交给承租方的租赁区域已按符合经营健身会所的方式进行了设施设备、装修，负一层经营健身会所经营已经进行了平面规划设计。中南世纪城公司为经营管理作用区域期间投入大量能力物力维护管理，比如同物业公司对接，向物业公司支付物业管理费，同供水供电公司对接支付高额水电费等。本案涉案租赁区域之所能够产生收益，同中南世纪城公司运营管理息息相关。因此中南世纪城公司主张承担责任的获利范围，是需要扣除中南世纪城公司认为租赁区域期间产生的运维成本支出。三、中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会没有提供其主张的租赁的物业有法律上的所有权或者支配权的依据，因此，其诉请没有法律和事实依据。熊猫公司辩称：请求驳回中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会的诉讼请求。一、2015年11月6日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容合法有效，不存在合同条款因无效或撤销的法定情形。二、至于返还租金以及支付利息的主张，该诉讼请求无请求权基础，熊猫公司已向中南世纪城公司履行租金支付义务。熊猫公司是通过支付相应对价使用的诉争用房，而非无偿使用。中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会要求熊猫公司向其重复支付房屋使用费用的诉求无事实和法律依据。三、中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会仅能依据建筑物区分所有权司法解释第十四条的规定，请求中南世纪城公司在扣除合理成本之后的收益，用于补充专项维修基金，或者业主共同决定的其他用途，中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会主张物业用房占用费损失无事实与法律依据，其主张该损失的前提是，超过面积过半的业主且总人数过半的业主，同意利用案涉区域部分从事经营性活动的前提下，才会发生，但是中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会无证据证明在2015年11月10日前，有超过面积过半的业主，且总人数超过半的业主同意将案涉区域从事经营性活动的文件，因缺少前述业主表决程序，所以中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会主张2015年11月10日至2019年11月9日的房屋占有使用费，是缺少合法的前提的。四、关于朱杰耀签订房屋租赁合同系职务行为，相关的权利义务已经转让给熊猫公司，与朱杰耀无关。经审理查明：2019年1月16日-1月20日，中南世纪城北区业委会、中南世纪城南区业委会经筹备成立。经投票表决，中南世纪城北区业委会、中南世纪城南区业委会产生了代表区域人数过半、面积过半业主推荐的业主代表数十名。2019年5月19日、5月25日，中南世纪城北区业委会、中南世纪城南区业委会第一届二次业主代表大会分别举行，就聘用物业公司、汇报2019年度业委会财务预算报告、“授权业主委员会维护全体业主权益进行诉讼事宜”等事项进行了表决。其中“授权业主委员会维护全体业主权益进行诉讼事宜”均获得两个业委会代表人数过半、面积过半的业主代表同意。因就中南世纪城北区108幢房屋内物业性用房的房屋占有使用费返还问题，业委会与中南世纪城公司、熊猫公司协商不成，以致成讼。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十六条的规定,决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款(七)项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”。本案中,中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会的诉称涉及处分属于全体业主共有部分的事项，属于“重大事项”，应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现中南世纪城南区业委会、中南世纪城北区业委会所提交的表决材料系各自的业主代表大会形成，而投票表决的业主代表是由选举产生，其所代表的表决意见并非所代表区域的全体业主意见，不符合物权法关于“其他重大事项”的决议比例的规定；此外，表决事项笼统的写为“授权业主委员会维护全体业主权益进行诉讼事宜”，并未具体列明，亦不符合业主大会的议事规则。综上，中南世纪城北区业委会、中南世纪城南区业委会未提交证据证明提起本次诉讼已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,本院无法确认其享有相应的诉权,故其作为原告起诉，主体不适格，应驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项,裁定如下：驳回原告苏州市吴江区松陵镇中南世纪城南区业主委员会、苏州市吴江区松陵镇中南世纪城北区业主委员会的起诉。本案免收案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之间起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。审判员 徐 倩二〇二〇年九月二十七日书记员 张肖肖附录法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条第一款第三项裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……