大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初3406号原告：大连宏孚物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区金南路七小区综合楼5-19。法定代表人：谭笑春。委托诉讼代理人：马淑贞，女，该公司物业部部长。委托诉讼代理人：刘玉鹏，男，该公司法律顾问。被告：华信信托股份有限公司，住所地大连市西岗区大公街**。法定代表人：董永成。委托诉讼代理人：王健、马临平，辽宁同方律师事务所律师。被告：大连北府集团有限公司，，住所地大连市甘井子区山东路**法定代表人：刘本善。原告大连宏孚物业管理有限公司（以下简称“宏孚物业”）与被告华信信托股份有限公司（以下简称“华信信托”）、被告大连北府集团有限公司（以下简称“北府集团”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告宏孚物业的委托诉讼代理人马淑贞、刘玉鹏、被告华信信托的委托诉讼代理人王健到庭参加了诉讼，被告北府集团经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令二被告连带支付物业费2097444.24元。事实与理由：被告华信信托于2008年12月25日依据辽宁省高级人民法院（2007）辽执字47-1号民事裁定书，获得大连市中山区上海路45号宏孚大厦裙楼三层，建筑面积1504.23平方米；西侧写字楼18层1单元，建筑面积为225.06平方米；东侧塔楼21层6单元，建筑面积226.26平方米；东侧塔楼16层2、4、8单元，建筑面积为447.61平方米；西侧塔楼23层整层，建筑面积1359.31平方米。2011年1月，被告华信信托将该房屋转让给被告北府集团，虽然双方完成了交易，但被告华信信托没有将上述房屋过户登记至北府集团名下，被告华信信托仍是业主。2017年原告将二被告诉至法院要求其承担所欠交的物业费，经两审判决，支持了原告的诉讼请求，并且已经执行。自2017年7月31日起至2020年7月31日，二被告尚欠物业费2097444.24元，故诉至法院。被告华信信托辩称，不同意原告的诉讼请求。被告北府集团目前涉及经济犯罪的刑事案件，刑事案件涉案的财物范围也不确定，本案应当中止或裁定驳回原告的起诉。案涉房屋已经实际交付给被告北府集团，但是因为客观原因没有办理过户，被告北府集团是实际的业主，实际占有使用案涉房屋，案涉的房屋有673.81平方米的写字楼没有交付使用，应当扣除对应的物业费534135.71元。被告北府集团未到庭，因此可能无法查明房屋权属以及其允许的使用物业的案外人交付物业费的情况，我们认为也应当中止审理。被告北府集团未到庭，未发表答辩意见，亦未向法庭提供证据。经审理查明，1998年10月8日，大连宏孚实业有限公司与原告宏孚物业签订《物业管理委托合同》，将宏孚大厦委托宏孚物业实行物业管理，约定：宏孚物业提供服务的受益人为宏孚大厦的全体业主和物业使用人，宏孚物业负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用，委托管理期限自本合同生效之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。2008年12月25日，辽宁省高级人民法院作出（2007）辽执二字第47-1号民事裁定书，裁定：将被执行人大连宏孚企业集团有限公司所有的坐落于大连市中山区上海路51号的宏孚大厦裙楼三层，建筑面积1504.23平方米；写字楼18层1单元，建筑面积为225.06平方米；东侧塔楼21层6单元，建筑面积226.20平方米；东侧塔楼16层2、4、8单元，建筑面积为447.61平方米；西侧塔楼23层整层，建筑面积1359.31平方米抵债给大连华信信托投资股份有限公司所有。2018年4月25日，原告因二被告欠付物业费向本院提起诉讼，要求二被告连带支付4517334.34元。本院于2018年9月27日作出（2018）辽0203民初1857号民事判决。华信信托不服该判决，提起上诉。大连市中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）辽02民终6501号终审判决。生效判决查明：2011年1月17日，华信信托与北府集团签订《房产买卖合同》，合同约定：华信信托将坐落于大连市中山区上海路51号房产，总建筑面积3762.41平方米的房产，即（2007）辽执二字第47-1号民事裁定书中所列举的大连宏孚企业集团有限公司抵债给华信信托的房产转让给北府集团，并约定标的房产交付之日起，标的房产转归北府集团所有，标的房产交付日以前，标的房产所产生的水、电、物业费等各项费用由华信信托承担；交付日以后（含交付日）的水、电、物业费等各项费用由北府集团承担。2011年1月17日，涉案房屋完成交付。2013年5月，宏孚物业发布《关于恢复宏孚大厦物业管理费标准价格的通知》，决定自2013年7月1日起将大厦物业管理费由写字楼18元/月.㎡，商场20元/月.㎡恢复至写字楼22元/月.㎡，商场24元/月.㎡。案涉房屋三层部分为商场，建筑面积共1504.23平方米，其余部分为写字楼，建筑面积为2258.18平方米。案涉东塔楼16层2单元、4单元、8单元以及21层6单元房产的建筑面积共计673.81平方米，尚未正式交付使用。庭审中，原告陈述案外人曹继凯自2017年7月31日至2020年7月31日期间使用案涉房屋中西侧塔楼23楼2307-2311房间，面积为577.08平方米，并且曹继凯已交纳上述房屋的物业费合计457047.36元。原告本案未主张曹继凯使用的2307-2311房间以及未实际交付使用的东塔楼16层2单元、4单元、8单元以及21层6单元房屋物业费。二被告拖欠自2017年7月31日至2020年7月31日期间的物业服务费2097444.24元［22元/平方米/月×（782.25+225.06）平方米×36个月+24元/平方米/月×1504.23平方米×36个月］未付。本院所确认的上述事实，有原告提交的辽宁省高级人民法院（2007）辽执二字第47-1号民事裁定书、欠缴物业管理费明细表、物业管理委托合同、大连市物价局大价房字（1999）38号关于宏孚大厦物业管理收费标准的批复、大连市中级人民法院（2019）辽02民终6501号民事判决书及各方当事人陈述笔录等在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，大连宏孚实业有限公司与原告宏孚物业签订《物业管理委托合同》其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行权利义务。案涉房屋经辽宁省高级人民法院作出（2007）辽执二字第47-1号民事裁定，抵债给被告华信信托，华信信托又将案涉房屋出售给北府集团，但未办理过户登记，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此规定，案涉房屋虽已交付，但未依法登记，故未发生所有权的转移，此时该房屋所有权人仍为华信信托，北府集团为实际使用人。《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。由于华信信托与北府集团约定房屋交付后物业费由北府集团承担，因此，依照上述规定，被告华信信托作为案涉房屋所有权人，被告北府集团作为实际使用人，应对案涉物业费承担连带给付责任。二被告未缴纳自2017年7月31日至2020年7月31日期间的物业费，故原告主张二被告连带支付物业费2097444.24元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告华信信托提出被告北府集团涉嫌非法集资犯罪，本案应中止审理的意见，本案系原告与二被告之间的物业服务合同纠纷，无须以被告北府集团刑事案件的审理结果为依据，不符合法定中止审理情形，故对被告华信信托的此项意见，不予采纳。关于被告华信信托提出应扣除未交付使用的673.81平方米房屋以及案外人曹继凯已经交付过的577.08平方米房屋物业费的意见，因原告在本案对该两部分房屋未主张支付物业费，故被告该项意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告华信信托股份有限公司、大连北府集团有限公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告大连宏孚物业管理有限公司自2017年7月31日起至2020年7月31日止的物业服务费2097444.24元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23580元（原告已预交），由被告华信信托股份有限公司、大连北府集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长  郑黎黎人民陪审员  朱桂荣人民陪审员  吕美琴二〇二〇年九月九日书 记 员  刘頔一