广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4116号原告：广州经济技术开发区科技产业总公司，住所地广东省广州经济技术开发区管委会大楼三楼A座。法定代表人：刘萼林，副总经理。代表人：广州经济技术开发区科技产业总公司破产管理人。破产管理人：广东岭南律师事务所，负责人：欧阳兵。委托代理人：曾梓乘、谢洁，均系广东岭南律师事务所律师。被告：招红明，女，1972年4月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王晓元、林汝通，均系广东腾程律师事务所律师。原告广州经济技术开发区科技产业总公司（简称开发区科技公司）诉被告招红明物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告开发区科技公司的委托代理人曾梓乘，被告招红明的委托代理人王晓元、林汝通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开发区科技公司诉称：2017年12月29日广州市黄埔区人民法院裁定受理开发区科技公司破产案，同时指定广东岭南律师事务所为破产管理人。管理人在清理公司资产时发现其名下广州市天河区黄埔大道西x号x房（涉案房屋）长期被他人占用。据广州市天河区人民法院以（2018）粵0106民初17199号判决书，招红明承认从2002年3月16日开始占用涉案房产至今。管理人发函要求招红明腾空返还涉案场地和缴交房屋占用费，但招红明提出无理要求，拒绝返还涉案房屋和拒缴占用费。原告认为，涉案房屋为开发区科技公司财产，招红明未经开发区科技公司同意，擅自占用涉案房屋长达十多年，严重侵害开发区科技公司的合法权益，应返还给原告并缴交占用费。为维护开发区科技公司的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、招红明腾空和向开发区科技公司返还广州市天河区黄埔大道西235号702房；2、招红明支付因占用上述房屋而产生的租赁费（按广州市住房和城乡建设局发布的2017年-2018年广州市房屋租金参考价收费标准，2019、2020年按2018年广州市房屋租金参考标准，从2017年1月19日起计至返还房屋之日止）；3、招红明承担本案全部诉讼费。被告招红明辩称：一、开发区科技公司已将涉案房屋的所有权转让给广州海电房地产开发公司（简称海电公司），不再对房屋享有权利。1、早在1989年10月27日开发区科技公司就签订了《住宅房屋买卖合同》，将房屋交付给海南华信集团广州公司占有，海南华信集团广州公司也支付了购房款。根据双方合同约定以及当时法律规定，该房屋所有权己转让给海南华信集团广州公司，即海电公司。2、根据1989年的法律，不动产所有权转移可通过交付实现。尽管现行《中华人民共和国物权法》将不动产登记作为物权变动的生效要件，但是在物权法颁布以前没有规定不动产物权变动需经登记才生效，且开发区科技公司签订该买卖合同的时间远早于物权法颁布实施的时间，故应按照签订合同时的不动产物权变动规定来判断该房屋的所有权如何变动。当时施行的《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，该条并未单独规定不动产与动产的物权变动方式，同时也是民法通则中唯一一条规定物权变动方式的条文，由此可知当时通行的物权变动方式为交付。另根据当时的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条的规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”，此条只说明房地产转让需要办理登记，而未规定不动产物权变动未经登记不发生效力。综上，在法律无明文规定的情况下，不应将当时的不动产物权变动规则扩张解释为不动产物权变动只有经过登记才发生效力。通过交付不动产的方式，依法能够发生物权变动的效力。开发区科技公司与海南华信集团广州|公司签订《住宅房屋买卖合同》后双方合同义务均已履行完毕，交付了房屋，故所有权己经依法转让，不能以没有办理房屋权属变更登记而否认物权未发生变动。因而，涉案房屋虽登记在开发区科技公司名下，但不能认为其是当然的权利人，理应根据签订合同时的法律与当下房屋实际占有人的情况来判断涉案房屋的所有权归属。3、即使按照现行法律，开发区科技公司也不具有涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，己经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。开发区科技公司作为建设单位，依照买卖合同将房屋交给海南华信集团广州公司占有，根据上述规定该房屋的所有权人己不再是开发区科技公司，而是海南华信集团广州公司。综上，房屋所有权早已不属于开发区科技公司，开发区科技公司基于所有权主张请求返还房屋没有任何事实与法律依据。二、我方对于涉案房屋的占有属于有权占有，开发区科技公司无权主张返还房屋。1、开发区科技公司己转移了对涉案房屋的占有。1989年广州经济技术开发区阳光房地产公司(下称阳光公司)已根据《住宅房屋买卖合同》至少将涉案房屋的占有使用收益权交付给了海南华信集团广州公司。2、我方对涉案房屋的占有为有权占有。我方与海电公司于2001年9月25日签订了《临时买卖合约》，随后交付了订金并入住至今。我方基于该临时买卖合约而占有使用房屋，具有合法权利来源与依据，故为有权占有。（2018）粤0106民初17199号判决书认定我方占有房屋具有合法依据。3、开发区科技公司无权要求我方返还房屋。行使返还原物请求权的前提是所有权人的物被他人无权占有。而本案中一方面是开发区科技公司已通过买卖合同将房屋处分，丧失了房屋所有权，另一方面是我方占用房屋是基于合法有效合同的有权占有，并不属于无权占有，故开发区科技公司行使返还原物请求权的基础并不存在。三、我方与开发区科技公司并不存在租赁关系，我方不存在违法占用房屋的事实，开发区科技公司主张支付租赁费及占用费没有事实与法律依据。首先，我方与开发区科技公司之间从未签订过租赁合同，也不存在事实租赁的情形，开发区科技公司主张我方支付房屋租赁费没有任何法律根据。其次，我方占有使用房屋是基于与海电公司签订的《临时买卖合约》，该合约合法有效，是我方占有房屋的合法依据。而请求支付房屋占用费的对象是房屋的无权占有人，在本案中我方是有合法依据地占有房屋，故开发区科技公司请求支付房屋占有费或租赁费的诉讼请求缺乏事实与法律依据。综上，请求法庭依法驳回开发区科技公司全部诉请。经审理查明：关于广州市天河区黄埔大道x号x房（住宅，建筑面积68.8平方米，简称涉案房屋），广州市国土局房管局于1999年10月29日核发房产证，该证载明权属人为开发区科技公司，权属来源“1990年购买1999年9月分割”。2017年12月29日广州市黄埔区人民法院作出（2017）粤0112破申10号民事裁定，裁定受理岳阳易捷商贸有限公司对开发区科技公司的破产清算申请。2018年3月9日，广州市黄埔区人民法院作出（2018）粤0112民破1号决定书，指定广东岭南律师事务所担任开发区科技公司的破产管理人。围绕涉案房屋，招红明涉及多个诉讼，其中：一、2016年本院立案受理原告周伟彦诉被告招红明房屋租赁合同纠纷案，案号（2016）粤0106民初15932号。周伟彦以出租人身份起诉要求招红明腾空交还涉案房屋并支付房屋占用费。2016年12月20日本院作出（2016）粤0106民初15932号民事判决，一审判令支持周伟彦的诉请。招红明不服一审判决，提起上诉。2017年6月6日广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终3875号民事判决（简称3875号判决），二审认定：周伟彦与招红明之间并不存在真实的租赁合同关系；周伟彦所举证据不足以证实其已成为涉案房屋的合法使用权人或曾经占有、使用涉案房屋等。二审改判：撤销一审判决，驳回周伟彦的全部诉讼请求。二、2018年6月27日本院立案受理原告周伟彦诉被告招红明、被告李锋（招红明前夫的父亲）排除妨碍纠纷案，案号（2018）粤0106民初17199号。该案中周伟彦起诉招红明、李锋腾空并交还涉案房屋。2019年6月11日本院作出（2018）粤0106民初17199号民事判决（已一审生效，简称17199号判决），判决认为：招红明现占有使用涉案房屋仍存在合法依据，周伟彦以其与招红明不存在任何法律关系及招红明、李锋已丧失基于从周伟彦除取得的居住于涉案房屋权利的合理依据为由主张招红明、李锋腾空迁出涉案房屋并交还涉案房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判令驳回周伟彦的诉讼请求。庭审中招红明表示：我方系向海电公司购买涉案房屋，支付了10000元定金，当时是我方前夫的父亲李锋支付的，据说海电公司后来已破产，也无法办理后续交易手续。招红明对其以上陈述提供《临时买卖合约》［显示签约日期2001年9月25日，抬头买方为招红明、抬头卖方为广州海电房地产开发公司（周伟彦），涉案房屋成交价22万元，落款买方为“李锋代签”、落款卖方为周伟彦等］、订金收据（金额10000元）、煤气费发票、管理费发票等。开发区科技公司表示：对上述《临时买卖合约》、订金收据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对上述煤气费发票、管理费发票等的真实性、合法性、关联性无异议，恰恰证明招红明一直非法占有涉案房屋。庭审中本院问及：开发区科技公司作为涉案房屋的登记产权人，对其多年来没有实际控制涉案房屋有何合理解释？开发区科技公司回答称：我方是破产管理人，自2017年12月27日才接收开发区科技公司的破产清算事宜，处理历史遗留问题，对之前的情况不太了解。招红明在17199号案中亦将上述《临时买卖合约》作为证据提交，17199号判决在审理查明部分予以载明。另，3875号民事判决认定的事实包括：1、1989年10月27日，案外人广州经济技术开发区阳光房地产企业有限公司（甲方，简称阳光公司）与案外人海南华信集团广州公司（乙方/购房人）签订《住宅房屋买卖合同》，约定：甲方同意乙方用分期付款的办法订购涉案房屋；乙方订购的住宅购房款为101823元；乙方付清全部购房款后，上述住宅单元产权即归乙方所有等。后海南华信集团广州公司依约向阳光公司支付了购房款。2、1995年4月7日，广州市城乡建设委员会出具《关于广州海电房地产开发公司更名和资质审查问题的函》，同意海南华信集团广州公司更名为海电公司。3、阳光公司系由广州经济技术开发区智能产业总公司与广东省粤建房地产综合开发公司于1988年9月8日签订联合经营合同联合成立的。4、1992年4月13日，广州市经济技术开发区管理委员会作出《关于广州经济技术开发区智能产业总公司名称变更的批复》，同意广州经济技术开发区智能产业总公司名称更改为开发区科技公司。5、1992年7月23日，阳光公司申请称因原合作方于1989年底退股，该司的全部股份已由开发区科技公司收购；后该申请经开发区科技公司于1992年7月27日批准同意。6、1992年7月23日，开发区科技公司向开发区工商局递交《关于重新办理‘阳光房地产企业公司’工商登记的报告》，申请恢复阳光房地产企业公司的经营业务，重新登记的开发区阳光房地产企业公司为该司直属的全民所有制企业。本院认为：本案为物权保护纠纷，开发区科技公司以其为涉案房屋所有权人身份起诉招红明非法侵占涉案房屋，本案争议焦点在于招红明使用涉案房屋是否有合法依据。按查明的事实，第一，作为开发区科技公司而言，其作为涉案房屋的登记权属人对涉案房屋为何多年来由招红明占有使用未能作出合理解释。第二，作为招红明而言，招红明对其使用涉案房屋的合法依据提供了《临时买卖合同》、订金收据等证据予以证实。招红明并对涉案房屋的买卖流转情况作出合理陈述。第三，生效的广州市中级人民法院3875号判决查明阳光公司在被开发区科技公司收购全部股份前曾以101823元向海南华信集团广州公司出售涉案房屋，该司依约支付了购房款。3875号判决并未认定招红明系无权占用涉案房屋，驳回了周伟彦要求招红明腾房等全部诉请。第四，生效的本院17199号判决认定“招红明现占有使用涉案房屋仍存在合法依据”，驳回了周伟彦要求招红明腾房等全部诉请。因此，开发区科技公司诉称招红明非法占有涉案房屋，缺乏理据，本院对于开发区科技公司要求招红明腾房及支付占用费的全部诉请均予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州经济技术开发区科技产业总公司的全部诉讼请求。本案受理费2561元，由原告广州经济技术开发区科技产业总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  李俊霞二〇二〇年九月二十二日书 记 员  梁怡筠陈世彬