辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0103民初11353号 原告：隋喜民，男，1956年8月30日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：金昌浩，辽宁明格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐立彬，辽宁明格律师事务所律师。 被告：沈阳银基置业有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水路600-15甲号。 法定代表人：黄东坡，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：边乌兰，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 原告隋喜民与被告沈阳银基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月11日作出（2018）辽0103民初9099号民事判决书后，被告沈阳银基置业有限公司不服该判决，上诉至辽宁省沈阳市中级人民法院。辽宁省沈阳市中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）辽01民终7083号民事裁定书，裁定撤销原审判决，将本案发回本院重审。本院重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告隋喜民的委托诉讼代理人金昌浩，被告沈阳银基置业有限公司的委托诉讼代理人边乌兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隋喜民向本院提出诉讼请求:1、变更《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限为该商品房经验收合格；2、判令被告向原告给付从2013年8月31日起直至案涉房屋取得《房屋所有权证书》之日止的逾期办理房证违约金，截至2018年5月31日为2005597.41元；3、判令被告向原告支付从2011年8月2日起直至案涉房屋取得《房屋所有权证书》之日止的早缴纳契税的利息损失，截至2018年5月31日为83125.73元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由:原、被告于2011年1月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定，原告购买被告开发的“银河丽湾-丽湾上品”的商品房，坐落于沈阳市沈河区,建筑面积267.30平方米（以沈阳市房产局测绘大队下发的产权面积通知书为准，总价多退少补），总房款5625076元，付款方式为一次性全款。合同约定的商品房交付日期为2011年8月31日，并在合同第九条约定，出卖人逾期交房买受人不要求解除合同的，从逾期交房之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。由于隋斯文突然死亡，原告的配偶因睹物思人强烈要求解除隋斯文所签订的商品房买卖合同，被告以销售奖金已发放解除该商品房买卖合同将影响所有销售人员效益为由拒绝原告解除合同的请求，为此，双方就合同内容进行重新磋商，原告提出附件四关于逾期办证违约金的约定不合理要求予以更改，被告表示更改合同需要层层审批，时间上不允许，因此直接将附件四第二页撤除。因此，合同没有关于违约金的约定。如由于出卖人的原因在商品房交付使用后七百三十日买受人无法取得权属证书，按照附件四处理，附件四为与逾期办理权属证书无关的《补充协议》，应当认定为约定不明，应当依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，按照同期人民银行贷款基准利率的逾期贷款标准支付利息。合同签订后，原告切实履行了合同约定的义务，一次性全额支付了总房款5625076元。但被告违反合同约定的应于2011年8月31日向原告交付案涉房屋的约定，被告虽然于2012年4月1日向原告发出《入住通知单》，通知原告从2012年5月1日起入住并计收被告逾期交房，但并未告知原告通知入住的案涉房屋并未经过竣工验收，目前案涉房屋所在的“银河丽湾.丽湾上品”业未经过竣工验收，业主集体维权时，原告才知道案涉房屋并未经过竣工验收。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用”；未经验收或者验“不合格的，不得交付使用。”被告的行为属于对原告的欺诈，原告认为辽宁省建设厅（辽宁省建设主管单位）及辽宁省工商行政管理局（辽宁省市场合同管理及消费者权利保护主管单位）是保证建筑市场合法有序健康发展及保护消费者合法权益的行政机关，辽宁省建设厅和辽宁省工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》是绝不会允许开发商向商品房购买人交付没有竣工验收的商品房的，而且开发商对此是明知的，却在《商品房买卖合同》中巧立名目地打印上“以出卖人开具的入住通知单为准”，这是凭借优势地位和专业知识对原告的欺诈，因此请求人民法院变更原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条的交付期限为“该商品房经验收合格”。截至目前，由于被告原因仍不能取得案涉房屋的《房屋所有权证书》，从合同约定商品房交付使用日期的2011年8月31日计算七百三十日为2013年8月30日，从2013年8月31日起被告应向原告支付违约金，按照同期人民银行逾期贷款利率计算。截至2018年5月31日，逾期不能办理《房屋所有权证书》的天数为1734天，违约金金额为2005597.41元（计算公式为：以购房本金5625076元为基数，按照人民银行不同时间段的贷款基准利率，各上浮50%计算的逾期贷款利率计算，共计1734天）。缴纳契税应当在办理《房屋所有权证》之时，原告在案涉房屋尚没有办理竣工验收的情况下，却通知原告于2011年8月2日缴纳契税225003.04元，被告应当向原告支付从2011年8月2日起直至案涉房屋取得《房屋所有权证书》之日止早缴纳契税的利息损失83125.73元（计算公式为：以缴纳的契税225003.04元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率计算，截至2018年5月31日为2494天）；并且请求人民法院向辽宁省、沈阳市建设主管部门发出司法建议函，对于被告的违法行为进行行政处罚。 被告沈阳银基置业有限公司辩称:一、房屋交付期限已明确约定于合同中，且原告在2012年收到入住通知单办理入住并实际使用至今，交房行为有效，被告不存在逾期交房的行为，无需支付逾期交房为违约金。即使认定存在违约，该诉求也已经超过诉讼时效。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》合同第八条约定，交付日期“以出卖人开具的入住通知单为准”，将本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四《补充协议》第二条第1款“买受人应于合同第八条约定的房屋交付日到出卖人处领入住通知书"，合同尾部还明示了买受人要求“买受人已详细阅读了全部条款并理解其含义”。被答辩人也承认2012年4月1日答辩人已向其送达了《入住通知单》，2012年5月1日计收相关费用，且从2012年一直使用房屋至今。被告已经按照合同约定向原告履行了交房义务，不存在逾期交房的行为，无需向原告支付逾期交房违约金。即使认为被告存在逾期交房违约行为的，原告在起诉前未通过任何形式向被告主张逾期交房违约金且未提供证据予以证明，逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，原告没有证据证明案涉房屋存在安全隐患，也未对原告造成人身伤害，案涉房屋已经取得竣工验收备案证明，交房行为有效。二，逾期办证违约金的计算依据应为原购房合同规定的“已付房款的十万分之二”，有关本合同签订过程事实如下：2010年10月23日，原告刷卡支付案涉房款8万元。2010年10月26日，隋斯文（原告已故女儿）申请变更登记名称，变更为一次性增加共有人为隋斯文、原告及高鲜梅，并由隋斯文代原告及高鲜梅签署了《商品房买卖合同》及补充协议。同日，以现金形式支付案涉房产房款45076元。10月28日通过支票方式支付案涉房产剩余房款550万元。2010年11月15日，隋斯文再次申请变更登记，将购买人变更为隋斯文个人，并签署标号为E1002153519的经备案的《商品房买卖合同》及补充协议。12月23日，由于原告女儿隋斯文死亡，原告再次申请办理商品房变更登记并撤销原备案。2011年1月28日，双方针对同一处房产重新签订了经备案的《商品房买卖合同》和补充协议。依据上述前后三次（后两次为经备案的合同）就同一处房产签订的《商品房买卖合同》及三份《商品房变更表》签署情况及原告付款情况可知，原告参与购房及手续办理环节，且知晓该《补充协议》的存在即协议的具体内容。从合同关系层面上分析，原《商品房买卖合同》买受人死亡发生法定继承，导致合同主体发生变更，原、被告就同一处房产重新签订《商品房买卖合同》，该合同与原合同为同一标的，合同内容也相同，合同的权利义务发生转移，两者之间具有关联性、连续性、统一性，双方逾期办证违约责任并无其他明确的变更约定，若当事人之间无明确变更的意思表示，仍应视为双方默认依照原合同的补充协议中相关规定为准。故计算逾期办证违约责任的依据应当是原《合同补充协议》第三条第一款中规定的“已付房价款的十万分之二”。至于在双方签订商品房买卖合同过程中因为疏漏有一页未在合同中插入，并不能说明双方就该事项属于约定不明。关于原告称被告拒绝解除合同，若原告认为被告存在违约行为的，可在法定期间内行使约定或法定解除权。但原告并未行使，其权利已归于消灭。原告所称双方就重新协商合同内容其并未提交证据予以证明，如果认为逾期办证违约金不合理，而未做具体的规定。逾期交房违约金并未提及，不符合常理。三、逾期办证违约金的计算期间。逾期办证违约金属于金钱之债，应适用诉讼时效的规定。自合同约定的被告应当具备办理房屋所有权证书条件之日起至原告2018年6月11日起诉前，原告并未向被告主张权利且原告并无相关证据予以提供，因此原告主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效。因逾期办证的违约行为处于持续状态，故逾期办证违约金的起算期间应为自起诉之日往前倒推三年。被告自2018年12月14日已经取得了商品房首次登记证明，已经具备了办理房屋权属证书的条件，且被告已经履行了通知义务。原告最晚已于本案二审庭审时（2019年5月13日）或二审裁定作出之日（2019年5月23日）知晓案涉房产具备办证条件。对于原告怠于办证，因其自身存在过错，自怠于办证之日起被告不应承担逾期办证违约责任。故逾期办证违约金的计算期间为2015年6月12日至被告具备办理房屋所有算证书的条件且已向原告履行通知义务之日（2018年12月14日）。四、契税以纳税人签订房屋权属转移合同的当天为纳税义务的发生时间，故不存在原告所称早缴纳契税的利息损失。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条的规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所有地的契税征收办理机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。原、被告自2011年1月28日签订《商品房买卖合同》，而被告依据法律规定通知原告于2011年8月2日缴纳契税，因此，并不存在原告所称的早缴纳契税的利息损失。综上，请求贵院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月23日，原告隋喜民刷卡支付案涉房款8万元，用于购买案涉房屋。2010年10月26日隋斯文（原告隋喜民的女儿）单独签字的《商品房变更表》记载变更共有人为隋喜民、高鲜梅、隋斯文。同日，隋斯文单独与被告签订《商品房买卖合同》。2010年11月15日，隋斯文单独签字的《商品房变更表》记载，减少共同拥有人隋喜民、高鲜梅，将购买人变更为隋斯文个人。同日隋斯文与被告签署编号为E1002153519经备案的《商品房买卖合同》及《补充协议》。被告于2010年10月28日已收到其余全部房款。2010年12月23日，由于原告女儿隋斯文死亡，原告隋喜民再次申请办理商品房变更登记并撤销原备案。原、被告双方于2011年1月28日，就案涉房产重新签订了经备案的《商品房买卖合同》和补充协议，约定被告将其开发建设的位于沈阳市沈河区的建筑面积267.30平方米的商品房出售给原告，总房款为5625076元，付款方式为一次性全款。合同约定的商品房交付日期为2011年8月31日，出卖人逾期交房买受人不要求解除合同的，从逾期交房之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。如由于出卖人的原因在商品房交付使用后七百三十日买受人无法取得权属证书，按照附件四处理，附件四为《补充协议》，但该补充协议缺少第二页，在第一页和第三页中没有关于逾期办证的违约责任的约定。 本院于2018年12月11日作出（2018）辽0103民初9099号民事判决书，判决：一、被告沈阳银基置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告隋喜民逾期交房违约金人民币127689.23元；二、被告沈阳银基置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告隋喜民逾期办证违约金（从2014年4月14日起至将涉案房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案时止，以人民币5625076元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期、同类贷款基准利率上浮百分之四十计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。被告沈阳银基置业有限公司不服提起上诉。沈阳市中级人民法院于2019年5月23日作出（2019）辽01民终7083号民事裁定书，裁定撤销了一审判决，将本案发回本院重审。该裁定中本院认为部分载明“银基公司于二审中提交隋喜民已故女儿隋斯文与银基公司就涉案房产曾签订的《商品房买卖合同》等证据，欲证明其公司系基于原买受人隋斯文死亡而发生法定继承，导致其公司与隋喜民就涉案房产重新签订《商品房买卖合同》，原《商品房买卖合同》就逾期办证违约责任有明确约定，其公司与隋喜民之间就逾期办证违约责任并无明确变更约定。另，银基公司于二审中提交沈阳市规划和国土资源局于2018年12月14日出具的《商品房屋首次登记证明》，欲证明涉案房产已具备办理产权证书的条件。为查清本案事实，故将本案发回重审。重审时应就银基公司二审提交的新证据予以审查，查清事实基础上，依法裁判”。 本案重审期间查明：一、隋斯文系本案原告隋喜民与案外人高鲜梅之女。二、被告提交的2010年12月23日的房屋变更表为原告隋喜民与高鲜梅共同提出的申请，变更页内容为“由隋喜民变更为隋喜民、高鲜梅”。三、被告逾期办证之日为2014年4月14日起算，原告系于2018年6月11日向本院提起诉讼。四、原告于2012年4月14日入住案涉房屋。案涉房屋于2018年12月14日具备办理产权证书的条件，被告向原告发出的办证通知也已经于2018年12月19日由原告的妻子案外人高鲜梅接收并确认知晓。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，当事人应全面履行。 关于原告隋喜民是否承继隋斯文与被告所签《商品房买卖合同》的权利义务的问题，被告提交的2010年10月26日的《商品房变更表》，可以证明隋斯文单独签字申请增加隋喜民及高鲜梅为共同购买人。同日隋斯文又单独与被告签订了《商品房买卖合同》。被告提交的2010年11月15日隋斯文单独申请并签字的《商品房变更表》证明2010年11月15日隋斯文才提出申请，将共同拥有人由隋斯文、隋喜民、高鲜梅变更为隋斯文，因此2010年10月26日，隋斯文在《商品房买卖合同》上签字的行为，系其个人行为不能认定原告隋喜民及其妻子案外人高鲜梅明知，也不能认定2010年10月26日的《商品房变更表》、《商品房买卖合同》及补充协议为原告隋喜民及其妻子案外人高鲜梅的真实意思表示。同样，被告提交的2010年11月15日的《商品房变更表》，也是隋斯文单独签字，不能据此认定隋斯文有权通过签署《商品房变更表》，将共同拥有人由隋斯文、隋喜民、高鲜梅变更为隋斯文。《中华人民共和国继承法》第二十五条规定“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接受继承”。就本案而言，被告在接受了原告及其妻子案外人高鲜梅的变更申请且该申请明确载明申请事项为“由隋斯文变更为隋喜民、高鲜梅”，而高鲜梅并没有明确表示放弃继承的情况下，与原告单独签订了《商品房买卖合同》尽管案涉房产是同一处，但与该房屋有关的购房款已经涉及案外人高鲜梅的法定继承权的内容，若以此推定隋喜民继承其女隋斯文与被告所签合同的全部权利义务，显然与我国继承法的规定相悖。因此，本院认为，原告隋喜民与被告所签订的《商品房买卖合同》中关于双方权利义务的约定并不受隋斯文与被告所签合同的约束。 关于原告隋喜民与被告所签订的《商品房买卖合同》中逾期办证的违约责任问题。虽然该合同第十五条约定了逾期办证按照附件四处理，但无论是双方当事人持有的合同还是在房管部门备案的合同，附件四均只有第一页和第三页，而在该两页内容中均未见关于逾期办证的具体违约责任承担方式的约定。对此，被告的解释为“遗漏了违约责任那一页”，进而主张依据隋斯文与其签订的《补充协议》中关于逾期办证违约责任承担方式的约定即按“已付房款的十万分之二”计算违约金。本院认为，基于原告与被告签订的《商品房买卖合同》不能认定系承继隋斯文与被告所欠买卖合同的权利义务，而是一份独立的合同，被告的解释有悖日常生活经验，该种“遗漏”不应也不可能在经营多年的房地产公司发生。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故对原告要求被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，但被告主张的诉讼时效的抗辩，符合法律规定，本院予以采信，故逾期办证违约金应从2015年6月11日起计算至2018年12月19日止。考虑本案实际，该违约金的计算应在中国人民银行规定的金融机构同期、同类贷款基准贷款利率上上浮百分之四十为宜。原告已付房款为5625076元，故被告应当向原告支付的逾期办证违约金的计算方式应为以5625076基数，以中国人民银行规定的金融机构同期、同类贷款基准利率基础上上浮百分之四十，自2015年6月11日起计算至2018年12月19日止。 关于原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院均予驳回。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第九十二条之规定，判决如下: 一、被告沈阳银基置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告隋喜民逾期办证违约金（从2015年6月11日起至2018年12月19日止，以人民币5625076元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期、同类贷款基准利率上浮百分之四十计算）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23509元，由被告沈阳银基置业有限公司负担17328元，原告隋喜民负担6181元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李振国 人民陪审员  王明巨 人民陪审员  张国庆 二〇二〇年九月二十五日 法官 助理  靳丽平 书 记 员  李丹宁