广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初6198号原告：清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部，住所：清远市清城区*****维港半岛花园二十三、二十四号楼首层12号，统一社会信用代码：92441802MA4W64M583。经营者：刘志荣，男，1984年10月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区***********19*，身份证号码：441************418。委托代理人：邵其威，广东捷高律师事务所律师。委托代理人：薛淑怡，广东捷高律师事务所律师。被告：凌冠娣，女，1989年11月1日出生，汉族，住广东省清远市清城区************8*，身份证号码：441************025。原告清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部与被告凌冠娣居间合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部的委托代理人薛淑怡、被告凌冠娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付中介服务费及咨询费25000元及违约金（违约金从2020年3月21日起，按每日支付应付费用的1‰计付至付清之日止，暂计至起诉之日的违约金为2025元）；2、判令被告承担原告因本案所支出的律师代理费3500元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告系经注册登记提供房地产中介服务的个体工商户。2020年3月21曰，在原告的居间介绍下，被告（卖方）与冯美静（买方）以及原告（居间方）共同签订《买卖合同》（合同编号1700139）一份，约定：被告将位于清远市清城区*****************02*物业,以125万元的价格出售予买方；鉴于原告在买卖该物业时提供的中介服务和咨询服务，买卖双方在合同生效当天向原告支付中介费及咨询费，其中被告须向原告支付中介服务费及咨询费25000元；如买卖双方逾期支付中介服务费及咨询费，每逾期一天，按应付费用的1%向原告支付违约金，直至全部支付完毕之日。该合同经被告与第三人签字捺手印，并经原告盖章确认。合同签订后，在买方以及被告方的配合下，涉案物业顺利过户至买方名下，并办理了不动产权证书。但原告多次敦促被告支付中介服务费及咨询费25000，被告均置之不理。原告认为，原告作为居间人，为被告出售房屋提供了平台，加大了被告与他人缔约的机会，并促成被告与冯美静签订了《买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及合同的约定，原告已经完成了居间方的居间义务，被告应依约向原告支付中介服务费及咨询费，被告拒不支付上述费用明显已经构成违约。依照合同约定，除了向原告支付上述费用外，被告还需要向原告支付违约金及承担原告因本案所支出的律师代理费。为维护原告的合法权益，特此提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。被告凌冠娣辩称，本案的居间合同是在我不清楚约定情形下所签订，且我在签订合同前已向原告明确不承担中介费用，对于原告要求我支付中介费，我认为不需要承担全部的中介费，由于原告请求的中介费收取比例过高，请求减少收取比例，按照成交金额的1%收取，对于原告请求的律师费，不应当由我支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部为证明诉讼主张，提交的证据有：1、营业执照；2、身份证复印件；3、商品房买卖合同；4、买卖合同；5、不动产登记证书；6、律师函及送达凭证；7、民事委托代理合同、广东增值税普通发票。被告凌冠娣为证明诉讼主张，提交的证据有：1、声明书；2、微信聊天记录。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告原是位于清远市清城区*********************屋的所有人，于2020年3月21日在原告的促成下，被告以125万元价格出卖给买受人冯美静，并签订了买卖合同，后买卖双方办理房屋产权转移变更登记。房屋卖出后，原告据买卖双方所签订的合同上订立的有关中介费条款，向被告要求依约支付25000元中介费，但被告以在委托出卖房屋时与原告的经营者刘志荣有明确其不负担中介费用的口头约定拒绝支付，双方因此发生纠纷，原告遂委托广东捷高律师事务所律师向被告催告付款，并支付了律师费3500元，提起对被告的本案诉讼。在被告与房屋买受人冯美静于2020年3月21日签订的《买卖合同》上，原告以合同第三方经纪方作为合同主体，合同除买卖双方交易内容的条款外，还设立了买卖双方对居间方的义务条款，其中涉及买卖双方对居间人义务的条款内容有：一、买卖双方在合同生效当日支付中介服务费及咨询费，其中买卖双方各应支付25000元；二、若买卖双方逾期支付中介服务费及咨询费，每逾期一天，按应付费用的1%支付违约金至全部付清款项止；三、若买卖一方在签订本合同后违约终止交易，则由违约终止交易一方支付全部中介服务费及咨询费，非违约一方已支付中介服务费及咨询费，则由违约方承担返还义务；四、若买卖双方分别或共同出现其亲属、代理人私下成交或因泄露信息而导致未经本合同经纪方促成下成交，即均视买卖双方违约，除应共同连带支付应付未付中介服务费及咨询费外，还应共同连带支付按双方应缴中介服务费及咨询费总和的一半作违约金；五、本合同取代任何过往三方之间的声明、协议及承诺，经纪方已就本合同的条款向买卖双方作出详尽解释，三方对合同条款含义均清楚明白无异议；六、本合同在执行过程中有争议提起诉讼，由败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。诉讼中，被告对于提出有与原告的经营者刘志荣口头约定其不负担中介费用的主张，提供了微信聊天记录予以证明，但所提供的微信聊天记录内容，没有显示有被告所提出主张的事实。原告与被告房屋买卖双方所签订的《买卖合同》，是由原告提供的格式合同。原告对于已向合同当事人明析合同条款的事实，是据当事人已自原告签署了该合同，而该合同上有当事人已对合同条款含义均清楚明白无异议的条款内容予以证明。本院认为，被告委托原告居间出卖房屋，原告作为中介机构，应当依照《中华人民共和国价格法》第十三条“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”第十五条“各类中介机构提供有偿服务收取费用，应当遵守本法的规定。法律另有规定的，按照有关规定执行。”的规定及遵照执行《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房［2016］168号）第一条“规范中介服务行为”第（一）项“规范中介机构承接业务。中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查，房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容。中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。”和第（四）项“规范中介服务价格行为。房地产中介服务收费由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。中介机构应当严格遵守《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》及《商品房销售明码标价规定》等法律法规，在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准，各项服务均须单独标价。提供代办产权过户、贷款等服务的，应当由委托人自愿选择，并在房地产中介服务合同中约定。中介机构不得实施违反《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国反垄断法》规定的价格违法行为。”的规范意见进行经营，在接受被告业务委托时，应当与被告签订书面房地产中介服务合同，明码标价，向被告明确居间报酬价格及双方的权利义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，合同的权利义务条款只能约束买卖双方。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，合同的权利义务条款只能约束委托人与居间人双方。据此，原、被告及房屋买受人三方签订的《买卖合同》关于有利于居间人权利和约束买卖双方对居间人义务的条款，是原告利用在促成房地产买卖双方交易过程中便利，以提供格式合同形式所设置，行为显然违反《中华人民共和国价格法》和《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》强制性规定，损害了居间委托人合法利益，条款不发生法律效力。原、被告之间本案纠纷，正是居间人与委托人对居间报酬确立及其价格发生争议所导致，对此，原告应当承担不明码标价及在接受业务委托时不签订书面服务合同的违规经营过错责任。鉴于被告与买受人已合法有效地完成了房屋买卖交易，交易成功是基于原告居间促成，原告应当依法获得居间报酬的事实，且被告提出按照成交金额的1%即12500元（1250000元×1%）支付居间报酬合理，本院应予以支持。对于原告主张由被告负担其为本案付出律师费问题，原、被告之间发生居间报酬确立及价格争议，是原告违规经营过错所致，且原告委托律师提起诉讼是其与受托机构之间发生的权利义务关系，对被告不产生法律约束力，原告要求被告承担因本案所支出律师代理费3500元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四百二十四条、《中华人民共和国价格法》第十三条、第十五条的规定，判决如下：一、被告凌冠娣向原告清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部支付中介服务费及咨询费12500元，限于判决生效之日起10日内付清。二、驳回原告清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，由原告清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部、被告凌冠娣各负担141元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  曾韶清二〇二〇年九月二日书记员  陈婉莹附：有关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国价格法》第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。第十五条各类中介机构提供有偿服务收取费用，应当遵守本法的规定。法律另有规定的，按照有关规定执行。