广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初378号原告：珠海市斗门忠诚物业服务有限公司。住所地：珠海市斗门区×××××××××××××物业管理用房。统一社会信用代码：914××××××××××744XJ。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：胡悦，女，公司员工。被告：陈绪能，男，1969年7月3日出生，汉族，公民身份号码413××××××××××××434，住河南省商城县××××××××河西组。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称原告）与被告陈绪能（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡悦到庭参加诉讼。被告经本院公告送达在公告期满后仍不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年11月至2020年1月的物业服务费5054.94元及2018年5月至2019年8月的公摊电费194.71元；2.被告向原告支付违约金，暂计至2019年12月31日为2002.51元，之后计至实际付清之日止；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是珠海市斗门区忠信桃源居东区×××××××屋的业主，原告为该小区提供物业管理服务。作为案涉房屋的所有权人，被告实质接受了原告提供的物业服务。根据原被告签订的前期物业管理服务协议，原告收取被告物业服务费按建筑面积计算为每月每平方米2元，公摊电费按小区公共用电实际用电量分摊，未按时缴纳物业管理费用的，按每日加收欠缴金额的3‰的违约金。被告的房屋面积为93.61平方米，2017年11月至2020年1月被告每月应支付物业服务费187.22元，2018年5月至2019年8月的公摊电费为194.71元。自2017年11月开始，原告多次书面、电话通知被告，但被告仍故意拖欠物业服务费和公摊电费，至2020年1月，被告共拖欠27个月的物业服务费共5054.94元。因被告拖欠物业管理费用，被告应以欠费金额为基数，按日1‰支付从逾期之日起至实际付清之日止的违约金。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：前期物业管理服务协议、前期物业管理合同、桃源居东区业主收楼情况登记表、资质证书、珠海市物业服务企业登记备案证明、不动产权登记表、竣工验收备案表。原告提交的证据，经当庭出示，本院审查后认为，全部证据均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月18日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司（以下简称忠信公司）签订前期物业管理合同约定，忠信公司委托原告对忠信桃源居四期（东区）进行物业管理；合同期限从2014年12月1日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；从本小区交楼给业主时间（竣工验收日）起，原告按住宅每月每平方米2元的标准向业主或物业使用人收取管理服务费用，2016年12月31日前按照九折标准计收。2016年7月31日，原被告签订前期物业管理服务协议约定，原告为珠海市斗门区×××××××××××××××××××提供物业管理服务；被告从所购房屋竣工验收日起，于每月10日前按建筑面积每月每平方米2元交纳当月的物业管理服务费用，2016年12月31日前按照九折标准计收；公共部分的电费、水费，由被告按其所拥有物业建筑面积的份额承担；协议期限由本物业入伙时间开始至本小区业主委员会选聘了新的物业公司为止；被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按3‰交纳违约金，或中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用。2017年8月6日，原被告办理珠海市斗门区×××××××××××××××××的收楼手续，共同签署桃源居东区业主收楼情况登记表。位于珠海市斗门区×××××××××××××××××的权属人系被告，房屋建筑面积为93.61平方米，缮证时间为2018年5月21日。案涉房屋于2017年7月19日完成竣工验收备案。原告具有叁级物业服务企业资质。本院认为：原被告签订的前期物业管理服务协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，原被告应当自觉履行约定。依约定，被告应于案涉房屋竣工验收之日起每月10日前按住宅建筑面积2元/平方米即187.22元（2元/平方米×93.61平方米）向原告支付当月的物业服务费。案涉房屋于2017年7月19日完成竣工验收备案，而被告也已于2017年8月6日确认收楼，故原告要求被告支付从2017年11月至2020年1月的物业服务费5054.94元（187.22元/月×27个月），被告没有证据证明其已交纳该期间的费用，原告的该项诉请有理有据，本院予以支持。关于公摊电费，原告没有证据证明公用电费的实际发生情况及其诉请费用的计算方式，原告主张公摊电费194.71元，缺乏理据，本院不予支持。关于违约金的问题。依约定，被告应于每月10日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳每天按应交物业服务费的3‰支付滞纳金，即违约金，被告拖欠物业服务费，原告自愿按照每天1‰计算违约金，本院予以照准。原告要求违约金从逾期之日起计至实际付清之日止，有理有据，本院予以支持。但每月违约金数额应以当月应交纳的物业服务费为限，原告主张超过部分不予支持。被告缺席，视其放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈绪能于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2017年11月至2020年1的物业服务费5054.94元；二、被告陈绪能于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2017年11月至2020年1月期间欠缴物业服务费的违约金（每月物业服务费以187.22元为基数，按日1‰的标准计算，均从当月11日起计至实际付清之日止，且每月欠付物业服务费的违约金数额以不超过当月物业服务费本金为限）；三、驳回原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司负担1元，由被告陈绪能负担49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  钟红敏人民陪审员  陈珏静人民陪审员  李倩碧二〇二〇年九月二十四日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。