海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终2090号   海南省第一中级人民法院   民事判决书   (2020)琼96民终2090号   上诉人(原审被告)：海南纳禾置业有限公司，住所地海南省海口市美兰区蓝天路32-2号蓝天丽城第8层810房。   法定代表人：林某，该公司副总经理。   委托诉讼代理人：黄某，北京盈科（海口）律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：琼海玉中置业有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇善集路22号。   法定代表人:王某，该公司总经理。   被上诉人(原审原告)：梁某，女，1967年1月10日出生，汉族，现住海南省屯昌县。   委托诉讼代理人:陈某，海南海大平正律师事务所律师。   上诉人海南纳禾置业有限公司（以下简称纳禾公司）因与被上诉人琼海玉中置业有限公司（以下简称玉中公司）、梁某商品房预约合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初3757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   纳禾公司上诉请求：撤销海南省琼海市人民法院(2019)琼9002民初3757号民事判决第四项,改判为由琼海玉中置业有限公司返还梁某活动款10万元及利息。事实与理由：一、原判决认定事实有误。1.原审法院对上诉人的身份认定有误。梁某与上诉人并不存在合同关系,其不应向上诉人提起诉讼。玉中公司与上诉人签订《“万泉雅苑”销售内部承包协议》及玉中公司委托人刘耀光与上诉人签订《代收款项报备》均能反映出琼海玉中置业有限公司与上诉人之间是委托代理关系,上诉人代为向梁某销售案涉项目房屋并收取部分款项,应视为玉中公司的销售行为,且与梁某签订《认购书》或是《商品房买卖合同》的是玉中公司,上诉人并非合同相对方,与梁某不存在合同关系。另外,玉中公司因自身原因无法如约与梁某签订《商品房买卖合同》并不是由上诉人造成的,2019年1月2日梁某也仅仅是向玉中公司提交《退款申请表》,表明其也认可收受房款的主体是玉中公司而非上诉人,因此上诉人并不是原审的适格被告；2.原审法院对上诉人所收款项的性质认定有误。梁某向上诉人支付了10万元,上诉人向其开具了“活动款”的收据。在案涉项目中,上述人代琼海玉中置业有限公司收取梁某的活动款10万元,用以折抵15万元购房款的优惠活动,这是双方共同认可的,也正是因为梁某参与了这个优惠活动,才能享受到低于原价的折后房价。此10万元属于购房款,是上诉人代琼海玉中置业有限公司提前收取的部分房款。原审法院认为“上诉人收取这部分款项不当,且该笔款项存于上诉人公司账上”,得出上诉人应共同承担向梁某退款之责的结论,于理无据。首先,该部分款项是购房款,上诉人只是依据双方协议约定代为收取,本质上还是属于琼海玉中置业有限公司所有;其次,该笔款项存于上诉人公司账上,也是依据双方协议约定,上诉人并没有占为己有,也没有证据表明这笔款项属于上诉人所有。原审法院没有弄清合同的相对方,让上诉人承担退还活动款的责任没有法律依据和合同依据。二、原判决适用法律有误。1.原审法院依据《合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条规定作出的涉及上诉人的判决,上诉人认为部分适用不当。如前所述,上诉人并不是案涉合同的相对方,原审法院不能突破合同的相对性而要求上诉人履行还款义务；2.原审法院依据我国《商品房销售管理办法》第二十八条规定,认定上诉人在代理销售商品房过程中收取梁某10万元的款项不当。首先,该笔款项是购房款而不是佣金,应视为琼海玉中置业有限公司所收取,即使不当,也是琼海玉中置业有限公司的过错,上诉人只是代为收取,与上诉人无关;其次,上诉人收取该款项后,也未予自用,仅是代为保管,不符合《商品房销售管理办法》第二十八条规定的情形,不能据此认定是上诉人的过错;再次,《商品房销售管理办法》属于规章制度,是从属于法律的规范性文件,不能违背上位法《合同法》的法律规定。   梁某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，纳禾公司收取被上诉人10万元活动款并出具了收据，该笔费用明显是纳禾公司收取，现合同解除，纳禾公司收取活动款没有依据，依法应予以返还。   玉中公司未作答辩。   梁某向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告玉中公司签订的《琼海·万泉雅苑认购书》；二、判令被告玉中公司向原告双倍返还定金20万元；三、判令被告玉中公司向原告返还购房款28万元及利息（以28万元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月11日起至还清全部购房款之日止，暂计算至2019年10月18日为17142元)；四、判决被告玉中公司和被告纳禾公司共同向原告返还活动款10万元及利息（以10万元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月3日起至还清款项之日止，暂计算至2019年10月18日为6228元)；五、本案全部诉讼费用、保全费、保全保险费等由二被告承担。   一审法院认定事实：2018年7月3日，原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》。认购书约定，原告认购被告玉中公司开发的琼海·万泉雅苑A号楼11-A2房，建筑面积85.69平方米，该房屋定金为10万元。付款方式为按揭付款，折后单价11086.47元/平方米，折后总价95万元，首付款为总房款的40%即38万元。买受人（原告）承诺于/日内付清并签订正式《商品房买卖合同》。余总房款的60%向银行申请贷款，……。第5条约定，琼海·万泉雅苑项目已经取得预售许可证，请您务必在定金交纳后1个月之内携带此认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心办理正式认购手续（交纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续）。届时买受人所交定金自动转为购房款，逾期未办者，出卖人将按买受人自动放弃购房处理，所购房屋由出卖人收回并另行出售，买受人所交房屋认购定金不予退还。第6条约定，本认购书在买卖双方签字盖章且买受人交纳定金后生效，在买卖双方签订《商品房买卖合同》之后自动终止。认购书签订当日，原告向被告玉中公司支付购房定金10万元，玉中公司出具一张收据为凭，同时原告向被告纳禾公司亦支付了10万元，纳禾公司给原告出具了“今收到梁某交来万泉雅苑A号楼11-A2房活动款100000元整”的收据为凭。2018年7月11日原告依约向被告玉中公司支付了首付款28万元，玉中公司出具一张收据为凭。之后,因被告玉中公司的房产预售许可证被政府收回，造成原告与被告玉中公司未能如约签订正式《商品房买卖合同》。2019年1月2日，原告向被告玉中公司提交了《万泉雅苑定金、首付款退款申请表》，表示原告自愿放弃购房，申请玉中公司退回所交定金、购房款，但被告至今仍未向原告退还所交款项。原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼，请求处理。另查明，被告纳禾公司是被告玉中公司琼海·万泉雅苑项目的代理销售商。本案庭审中，被告纳禾公司表示收取原告10万元活动款是其代替被告玉中公司收取购房款的一部分，目前该笔款项尚在纳禾公司账上。   一审法院认为，原告与被告玉中公司签订的《琼海·万泉雅苑认购书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守和履行。现原告诉请解除上述认购书，被告玉中公司亦表示同意，予以照准。本案的争议焦点为：一、原告诉请被告玉中公司双倍返还定金20万元应否支持；二、原告诉请被告玉中公司与被告纳禾公司共同返还活动款10万元及利息应否支持。一、关于原告诉请被告玉中公司双倍返还定金20万元应否支持的问题。本案中，原告与被告玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》认购琼海·万泉雅苑A号楼11-A2房，原告已依约向被告玉中公司支付了购房定金10万元和首付款28万元。根据认购书第5条约定，原告在定金交纳1个月之内携带认购书到琼海·万泉雅苑售楼中心办理正式认购手续（交纳房款、签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续）。原告在认购书约定的时间内要求与被告玉中公司签订正式《商品房买卖合同》，但由于被告玉中公司的原因无法与原告签订《商品房买卖合同》，造成原告购房目的无法实现，被告玉中公司的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告玉中公司已收取原告购房定金10万元，按照民事法律定金罚则之规定，被告玉中公司应双倍返还原告定金20万元。故原告诉请被告玉中公司双倍返还定金20万元之主张，于法有据，予以支持。至于原告主张被告玉中公司退还购房款28万元及利息的问题，由于原告与被告玉中公司签订的《琼海·万泉雅苑认购书》双方已经同意解除，且被告玉中公司亦明确表示同意退还原告的购房款28万元及利息(利息从2018年7月11日起以28万元为基数，按人民银行同期贷款利率计算至还清款项之日止)，故对原告的此项请求予以支持。二、关于原告诉请被告玉中公司与被告纳禾公司共同返还活动款10万元及利息应否支持的问题。被告纳禾公司作为代理销售商，收取原告10万元，并以“活动款”之名目给原告出具一张收款收据为凭。按照我国《商品房销售管理办法》第二十八条规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”因此被告纳禾公司在代理销售商品房工作过程中收取原告10万元活动款之行为显属不当，且该笔活动款目前尚存于纳禾公司账上；被告玉中公司作为项目开发商，对代理销售公司的代销行为监管缺失，具有过错，其应与被告纳禾公司共同承担向原告退还活动款10万元及利息之法律责任。现原告起诉要求被告玉中公司与被告纳禾公司共同向原告返还活动款10万元及利息(利息从2018年7月3日起以10万元为基数，按人民银行同期贷款利率计算至还清款项之日止)，其主张理由成立，予以支持。原告诉请被告承担保全保险费1090元之主张，缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告梁某与被告琼海玉中置业有限公司于2018年7月3日签订的《琼海·万泉雅苑认购书》；二、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告梁某定金人民币20万元；三、限被告琼海玉中置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁某购房款人民币28万元及利息(利息从2018年7月11日起以28万元为基数，按人民银行同期贷款利率计算至还清款项之日止)；四、限被告琼海玉中置业有限公司与被告海南纳禾置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告梁某活动款人民币10万元及利息(利息从2018年7月3日起以10万元为基数，按人民银行同期贷款利率计算至还清款项之日止)；五、驳回原告梁某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7680元、保全申请费3545元，均由被告琼海玉中置业有限公司承担。   二审期间，上诉人纳禾公司提交一份《代收款项报备》作为新证据，证明纳禾公司向梁某收取的10万元系代玉中公司收取的购房款。被上诉人梁某认为该证据不属于二审新证据，且由于证据没有提供原件核对，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查认为，上诉人纳禾公司提供《代收款项报备》没有原件，对该证据本院不予采信。   本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。   本院认为，本案的争议焦点是：上诉人纳禾公司是否应对其收取的10万元承担连带偿还责任。   2018年7月3日，梁某与玉中公司签订《琼海·万泉雅苑认购书》认购琼海·万泉雅苑A号楼11-A2房，之后，梁某根据玉中公司的要求向其代理销售商纳禾公司支付10万元，纳禾公司出具收据予以确认。目前该款项尚存于纳禾公司处。本案中，玉中公司因其原因，无法与梁某签订《商品房买卖合同》，致使《琼海·万泉雅苑认购书》无法继续履行，现双方均同意解除《琼海·万泉雅苑认购书》。在《琼海·万泉雅苑认购书》解除后，纳禾公司收取该款项已没有依据。纳禾公司作为实际收款人理应向梁某返还该10万元。因此一审法院判令玉中公司与纳禾公司共同向梁某返还10万元，并无不当，本院予以维持。   综上所述，上诉人海南纳禾置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2300元，由上诉人海南纳禾置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨 洁   审判员 白玉琳   审判员 林 珍      二〇二〇年九月二十一日   （法官助理 顾悦希   书记员 吴 灿   附相关法律条文:   相   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。