贵州省三都水族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2732民初1201号 原告：覃胜甘，男，1984年6月7日生，布依族，贵州省三都水族自治县（以下简称三都县）人，住三都县。 委托诉讼代理人：裴威元，系贵州华尔威律师事务所律师。 被告：贵州华洲置业有限公司，营业住所：贵州省三都县三合街道华洲国际**楼**，统一社会信用代码：91522732MA6DL7Q76Y。 法定代表人：江春树，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：石龙，系贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏。 原告覃胜甘诉被告贵州华洲置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告覃胜甘及其委托诉讼代理人裴威元、被告贵州华洲置业有限公司的委托诉讼代理人石龙、何家敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃胜甘向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为原告办理转移登记；2、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金72643元×0.0003×372天（2016年6月30日至2017年7月7日）=8106.96元；3、判令被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，向原告支付违约金，该违约金自2017年10月7日起至被告办理权属证书之日止（违约金暂时计算至2020年7月7日为：352643元×0.0003×33个月×30天=104734.97元）。以上共计：8106.96+104734.97=112841.93元；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2016年1月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以总价352643元，首付款72643元加上公积金贷款280000元的方式，向被告购买房屋。合同约定，交房时间为2016年6月30日，交房条件为被告向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为原告办理转移登记。且特别约定，被告逾期不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。签订合同当日，原告即按约定交付了首付款72643元。 后由于被告成为众多其他案件被告且被执行的原因，导致原告一直未能通过公积金按揭贷款审批。 2017年7月7日，被告以交付房屋钥匙的方式，向原告实际交付该房屋。但没有履行合同约定义务，未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等材料给原告。被告延期372天（2016年6月30日至2017年7月7日）才实际交房，应承担约定的违约责任，故原告向人民法院提出诉讼请求。 2017年7月11日，原被告及中国建设银行股份有限公司三都支行三方签订《住房公积金借款合同》。原告通过公积金借款280000元，已经向被告全额支付房价款。根据相关法律规定，被告最迟应在交房后90日内（即2017年10月7日前）为原告办理房屋权属证书，即为原告办理转移登记，但截止起诉之日，被告都未履行该义务，故原告向人民法院提出诉讼请求。 2019年9月23日，原《商品房买卖合同》甲方“贵州华洲实业有限公司”变更登记为被告“贵州华洲置业有限公司”。 因被告违约导致原告维持聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的损失，应由其承担。且被告不诚信履行义务，原告属于无过错方，被告亦应承担原告的律师费。 综上所述，被告的行为违反了相关法律规定和双方约定，严重侵犯了原告的合法权益。为维护合法权益，原告依法提起诉讼，请判如所诉。 被告贵州华洲国际置业有限公司辩称：一、关于要求提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》等文件，如原告需要上述文件，我公司可以提供。二、关于逾期交房的违约金。1、原告逾期付款，违约在先。2016年1月28日双方签订的《商品房买卖合同》第七条第2点约定，该商品房总价款352643元，第八条第3点约定，应于本合同签订之日交付首期房款72643元，余款280000元以公积金贷款支付。但原告仅于2015年5月31日支付30367元、2016年6月25日支付10000元，直至2017年7月20日才通过公积金贷款280000元补清首付款（仍欠付32276元放款），其逾期支付首付款32276元长达一年六个月，已构成违约，严重影响我公司的交房进度，其违约在先，不能再要求我公司承担逾期交房的责任。2、逾期交房违约金的请求已过诉讼时效。双方签订的合同中第十一条规定，我公司应在2016年6月30日前交房，那么原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2016年7月1日起算，原告至迟应于2019年7月1日前向我公司主张逾期交房的违约金，其2020年6月30日才起诉要求逾期交房的违约金，明显已超过诉讼时效，其关于逾期交房的违约金请求不应得到支持。三、关于逾期办证的违约金：1、至今未办证的原因不在我公司，我公司不应当承担责任。案涉项目早已具备办证条件，但原告至今仍欠付我公司房款32276元、房屋面积差额款7022元等，原告具有先履行的义务，迟迟不来交款，我公司享有先履行抗辩权，导致至今未办证系原告的原因，不是我公司的原因所致，我公司不应当承担责任。2、合同中并未约定具体的办证期限，我公司不存在违反合同约定的情况，不存在违约责任。3、未办证并未对原告产生任何影响。我公司已于2017年7月7日将房屋交付给原告居住使用，虽目前未办理房产证，但并未对原告造成任何损失，其对房屋享有的权利未受到任何影响，商品房买卖合同的目的已经实现，从公平角度，我公司也不应当承担责任。四、关于律师费的诉讼请求。因合同中并未约定有律师费的条款，且律师费也不是本案原告的必要支出，不应当支持其律师费的诉请。 综上，请求判令原告支付欠我公司的房款32276元、房屋面积差额款7022元，驳回其对我公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告经相关部门批准在位于三都县，建设项目名称为“三都县县府西路改造开发项目”，并取得预售许可证。原、被告于2016年1月28日签订了《商品房买卖合同》，并在三都县不动产登记机关进行了预售登记。合同第三条约定，被告将位于三都县，房号为：2-25-6，建筑面积119.54㎡，以总价款352643元出卖给原告，原告应于本合同签订之日向被告交付首期房款72643元，余款280000元，以公积金贷款支付。合同签订前，原告于2015年5月31日向被告支付30367元。合同签订后，原告又于2016年6月25日向被告支付10000元，2017年7月20日通过公积金贷款280000元向原告支付，原告总共向被告支付购房款320367元。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年06月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之目止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已经按合同约定向被告支付了购房款320367元。被告未按合同约定期限向原告交付符合合同约定条件的商品房和办理权属证书，直到2017年7月7日才向原告交房。为《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为原告办理转移登记事宜，原、被告多次协商未果后，原告遂诉至本院，诉请如前。 另查明，按合同约定，在合同签订之日原告应向被告支付72643元首期购房款，可原告在合同签订前，于2015年5月31日向被告支付30367元；合同签订后，原告又于2016年6月25日向被告支付10000元，2017年7月20日通过公积金贷款280000元向原告支付。原告总共向被告支付购房款320367元。按合同约定，该房屋总价款为352643元，原告尚欠被告购房款32276元。 被告出售位于三都县，房号为：2-25-6，经黔南州恒信测绘勘察设计有限责任公司于2017年7月20日测绘，该房实际面积为122.16㎡，与合同面积119.54㎡增加2.62㎡。 被告于2019年11月7日在该小区公示栏张贴《关于办理房产证的通知书》“尊敬的Ａ1栋、2号楼、3号楼的业主：感谢你一直以来的理解与支持，由我公司开发新建的三都县县府西路改造开发项目华洲一期Ａ1栋、2号楼、3号楼现已全部竣工。现在开始正式办理房产证，鉴于3栋楼业主有400多户，为避免各位业主浪费时间排队等待，我公司特逐一电话通知各位业主到我公司对接办理房产证的相关事宜，暂未通知到的业主请耐心等待！办理资料：购房合同、身份证、收据（均要原件），办理时间：星期一至星期五（08:30-12:00、14:00-18:00），地点：2号楼4楼华洲办公室，联系方式：191××××9277、0854-39××××2，贵州华洲置业有限公司，2019年11月7日”。 本院认定的上述事实有原被告的陈述、原告身份证复印件、 商品房买卖合同复印件、收据复印件、住房公积金借款合同复印件、支付凭证、房屋建筑面积测绘成果书复印件、A2栋楼住宅分户面积计算表复印件、关于办理房产证的通知书复印件、微信截图等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证，真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法、有效。原告应按合同约定以实际面积122.16㎡计算向被告交纳全部购房款。被告未按合同约定于2017年06月30日前向原告交付符合合同约定条件的商品房（实际于2017年7月7日才向原告交付房屋），并按法律规定的期限办理权属证书。但被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房，构成了违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告的第一项诉讼请求，合同中已有明确约定，被告应在合理期限内向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为原告办理转移登记。关于逾期交房的违约责任，合同约定，被告应于2016年6月30日前向原告交付该商品房，而实际于2017年7月7日才向原告交付房屋，且按法律规定的期限办理房屋产权转移登记，被告已构成违约，应承担逾期交房和办理房屋产权转移登记的违约责任。截止2017年7月7日以原告实际向被告支付的首期购房款40367元为基数按日万分之三计算向原告支付违约金从2016年7月1日起至2017年7月7日（即40367元×0.0003×366天＝4432.30元）实际交房之日止。关于逾期办理房屋权属证书的违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。......（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告未能在法律规定的期限向原告办理房屋产权转移登记，构成违约，被告应以原告实际支付的购房款320367元为基数按日万分之三计算从2017年10月7日起至2019年11月7日被告张贴关于办理房产证的通知书之日止（即320367元×0.0003×750天＝72082.57元）向原告支付违约金。在庭审中，原告主张支付被告首期购房款72643元，总向被告支付购房款352643元，由于原告举不出交款票据予以证实，故本院仅对被告提供的银行打款凭证和公积金贷款转账凭证及收据核实，原告在2017年7月7日前向被告支付40367元，后又于2016年6月25日向被告支付10000元，2017年7月20日通过公积金贷款280000元向原告支付，总计原告向被告支付购房款320367元。因此，原告的该项请求，部分予以支持。被告在答辩中,根据合同第十一条约定，我公司应在2016年6月30日前交房，实际是2017年7月7日被告才向原告交房，那么原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2016年7月1日起算，至迟应于2019年7月1日前向我公司主张逾期交房的违约金，可是原告于2020年6月30日才起诉要求逾期交房的违约金，明显已超过诉讼时效，原告的该项请求不应得到支持的抗辩。在庭审中，被告未举出充分证据证明2016年6月30日至2017年7月7日期间该房屋已具备法定的交房条件，故应以2017年7月7日实际交房视为具备法定的交房条件，其诉讼时效期间应从房屋具备法定的交房条件之日起计算，因此，被告的该项抗辩理由不成立，本院依法不予采信。被告在答辩中称，原告至今仍欠付被告购房款32276元、房屋面积差额款7022元，在本案中，被告未提起反诉，本院依法不予审查，其主张可另行提起诉讼，以另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、限被告贵州华洲置业有限公司在本判决生效之日起30日内按合同约定，向原告覃胜甘提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为原告覃胜甘办理转移登记； 二、限被告贵州华洲置业有限公司在本判决生效之日起15日内以40367元为基数按日万分之三计算向原告覃胜甘支付逾期交房违约金4432.30元（即40367元×0.0003×366天＝4432.30元）；以原告覃胜甘实际支付的购房款320367元为基数按日万分之三计算向原告覃胜甘支付逾期办证违约金72082.57元（即320367元×0.0003×750天＝72082.57元）； 三、驳回原告覃胜甘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2556元，减半收取1278元，由原告覃胜甘承担400元，被告贵州华洲置业有限公司承担878元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  左裕祥 二〇二〇年九月三十日 书记员  蒙 莉