石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初5428号 原告王某某 原告曹某某 以上二原告之共同委托代理人剧吴震，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告河北盛博房地产开发有限公司 法定代表人魏永子，该公司执行董事。 委托代理人张亚卫，河北融辰律师事务所律师。 委托代理人李晓娜，该公司办公室主任。 原告王某某、曹某某与被告河北盛博房地产开发有限公司（以下简称“盛博公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某、曹某某及其委托代理人剧吴震，被告盛博公司之委托代理人张亚卫、李晓娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某、曹某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原、被告之间于2017年3月29日签订的合同编号为：0002456的《认购协议书》已经解除；2、请求法院判令被告公司返还已收取的购房首付款345238元、购买地下室款项45706元、政策优惠费5000元（共计395944元整）及利息（以395944元为基数，从2017年3月30日起至款项全额付清之日止：2017年3月30日起至2018年12月31日止，按同期银行存款利息计算；从2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求判令被告承担违约金9581.8元人民币；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月29日，原、被告签订《认购协议书》，合同编号为：0002456，约定由原告购买被告开发的“盛紫中央花园”15号楼1单元1004号房屋一套。协议书第三条付款方式：2、银行按揭贷款付款：乙方应于签订本协议当天，将购房首付款30%：小写345238元人民币一次性支付给甲方，剩余790000元办理相关银行按揭贷款手续；4、地下室全部房款：小写：45706元整；第四条：甲方预计在2018年12月21日前可将该商品房交付乙方使用。协议书签订后，原告依约将购房首付款及地下室全部房款一次性支付给被告，已经履行协议书约定的义务。同时应被告要求，原告向被告交付5000元“政策优惠费”，但被告未按协议书约定的时间向原告交付该房屋，构成违约。原告委托律师于2019年8月27日向被告发出要求其履行交付房屋义务的催告函，被告于2019年8月28日签收，但自催告之日起至2019年11月28日已满三个月，被告仍未交付房屋。原告委托律师于2019年11月29日向被告发出解除双方签订的《认购协议书》的通知，此通知到达对方时本协议书即解除，协议书解除后，被告应当向原告返还购房款及利息并承担违约责任，但被告一直未予理睬，原告利益受损。依据《合同法》解释二第24条，对方对解除有异议的，应当在解除通知到达之日起三个月内，向人民法院或仲裁机构确认合同效力，如果超过三个月才向人民法院起诉，人民法院不予支持。本案被告并未在接到解除通知后三个月内向人民法院起诉确认合同效力，因此丧失异议权，即意味着只要原告具有法定解除权，合同解除即成立。综上，为维护原告合法权益，依据《合同法》相关规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及相关法律规定，特向法院提出上述诉讼请求，望判如所请。 被告盛博公司辩称，一、被告不同意原告单方解除合同。《合同法》司法解释规定的解除异议权，前提是原告享有约定的解除权或法定解除权成立，而本案双方之间签订的合同并没有约定原告享有解除权，且原告所谓的法定解除权也并不成立，故原告所依据的《合同法》解释关于解除及异议权的理由不能成立。二、原告诉请单方解除合同的理由不符合约定解除、法定解除条件，涉案认购协议书没有发生合同解除的法律效力，原告诉求不符合法律规定，应依法驳回其全部诉求。认购协议书没有合同解除权约定，原告起诉解除合同不符合认购协议书约定。认购协议书第六条约定被告逾期交房180个工作日内不承担违约金。交付期限届满后，承担违约金，不再向原告承担其他法律责任。原告以逾期交房为由主张解除合同，没有合同依据。认购协议书签订时，原告明知被告未取得预售许可证，不是正式备案的商品房买卖合同，应以正式备案合同约定的2020年12月31日为准。2017年至2019年施工期间，石家庄市相关政府部门因重污染天气扬尘治理工作等要求施工现场全面停工，故因政策所致的停工属不可抗力，不能因此认定被告延期交房为根本违约。原告发出的催告通知及解除通知不能产生解除合同的法律后果，原告要求解除合同不符合法定解除条件。原告在2019年8月27日发出催告函，认购协议书约定180个工作日内不承担责任，180个工作日的结束期限为2019年9月20日，故原告在2018年8月27日发出催告函仍在合理延期交房期限内，原告不具备催告条件。被告项目于2019年1月25日取得预售许可，具备办理贷款条件，原告至今未缴纳剩余79万元房款，构成逾期付款违约。原告在未支付全部房款前提下，无权要求被告向其交付房屋。三、被告项目正式合同的交房期限仍未届满，故原告以延期交房主张解除房屋买卖合同关系，无事实依据。被告项目已五证齐全，备案的商品房买卖合同已约定了正式交房时间为2020年12月31日，现正式合同的交房期限仍未届满，不能认定被告日后无法向原告交付房屋。综上，原告要求解除合同，不符合约定、法定解除条件，应依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 一、原、被告双方签订《认购协议书》及履行的基本情况。 2017年3月29日，二原告与被告签订编号为0002456号的《认购协议书》，约定：“甲方：河北盛博房地产开发有限公司乙方：王某某曹某某……乙方经详细审核房屋设计图纸及其他相关文件，自愿购买甲方开发的房屋，经双方共同协商，本着公正、自愿的原则，就乙方购买‘盛紫花园’（以下简称‘该项目’）住宅事宜，达成如下协议：第一条：认购住宅楼基本情况1、该项目位于石家庄市栾城区。2、此次认购住宅楼交房标准为毛坯。3、地上：乙方自愿认购该项目15号楼1单元1004室，目前该套住宅暂测建筑面积共计约为72.94平方米。4、地下：乙方自愿认购该房屋地下室43号，暂测建筑面积共计约为15.87平方米。……第二条：计价方式与价款甲方与乙方约定按下列方式计算该住宅的房价款：1、按建筑面积计算该套住宅的折后单价为15564元／平方米，地上总房款金额：￥1135238元，人民币（大写）壹佰壹拾叁万伍仟贰佰叁拾捌元整。地下室单价为2880元／平方米，地下室总额：￥45706元，人民币（大写）肆万伍仟柒佰零拾陆元整。……第三条：付款方式选择付款方式：……2、银行按揭贷款付款：乙方应于签订本协议当天，将购房首付款30%：小写￥345238元，人民币（大写）叁拾肆万伍仟贰佰叁拾捌元整一次性支付给甲方，剩余房款790000元整办理相关银行按揭贷款手续。……4、地下室全部房款：小写￥45706元整，人民币（大写）肆万伍仟柒佰零拾陆元整。第四条：房屋交付期限甲方预计在2018年12月31日前可将该商品房交付乙方使用。第五条：《商品房买卖合同》的订立1、在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起五日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，同时，本协议自动失效并由甲方收回。第六条：双方违约规定1、甲方未能在本协议约定日期将该商品房交付使用的，逾期交房一百八十个有效工作日内出卖人不承担违约金，交付期限届满后，第一百八十一个有效工作日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。出卖人不再向买受人承担其他法律责任。2、乙方选择贷款方式付款的，甲方在具备办理贷款条件后书面通知乙方，乙方应当按要求在接到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供所需贷款全部文件资料……第七条：其它1、乙方所认购住宅为正规产权性质商品房。2、该住宅最终买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准。……” 原告称上述协议与其他购房人的协议基本内容格式相同，应属格式合同。被告不认可，称双方签订的《认购协议书》是原告自愿签署的，合法有效，并不能简单的认定为格式条款，《认购协议书》仅有两页，通俗易懂，并未超出一个购房人的正确理解范围，所以该合同条款对原告应当有约束力；因原告购房时，被告项目尚未取得预售许可，故原、被告在《认购协议书》中约定的2018年12月31日交房是预计交房时间，有不确定性，案涉项目是2019年1月25日取得预售许可，故交房时间应以正式签订的商品房买卖合同为准。 原告于2017年3月27日向被告缴纳定金2万元及政策优惠费5000元，于2017年3月29日缴纳地下室款45706元，首付325238元。双方尚未签订正式商品房买卖合同。 二、案涉商品房建设情况及行政处罚情况。 2018年6月9日，栾城区区长办公室会议纪要显示对于案涉项目超容积率的问题，由政府提出了解决建议，交由行政机关进行处理。 2018年12月21日，石家庄市栾城区城市管理综合执法大队作出【石栾规划】罚字【2018】第038号《行政处罚决定书》，载明：“当事人：河北盛博房地产开发有限公司……经查明：该当事人所承建的盛紫中央公园二期12#、13#、15#、16#、17#住宅楼存在未按照建设工程规划许可证的内容建设的行为，以调查笔录等资料和其他物证、书证等为证据，其行为已违反……决定给予你（单位）1、责令停工改正；2、罚款贰拾肆万柒仟叁佰伍拾圆整的行政处罚……” 2018年12月24日，该执法大队作出《行政处罚案件结案报告》，载明：“……盛紫中央公园二期12#、13#、15#、16#、17#住宅楼未按照建设工程规划许可证的内容擅自进行建设。处理情况：依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《石家庄市城乡规划条例》第六十一条的规定，处以工程造价10%的罚款，即人民币贰拾肆万柒仟叁佰伍拾圆整。处罚现已执行到位。处罚执行情况：罚款已执行到位结案意见：行政处罚可以结案。” 2020年3月19日，石家庄市自然资源和规划局栾城分局对与原告购买同一小区的案外人董念晴反映的盛紫中央公园二期违规加盖未拆除，要求行使国家机关权力，拆除违法建筑事项予以受理。2020年5月12日该局作出《信访事项答复意见书》载明：“……三、调查情况：河北盛博房地产开发有限公司开发建设的盛紫中央公园项目位于楼底村××、裕翔大街东、仓宁路南侧，总占地约355亩。该项目二期违规加建，存在超容积率行为，经区政府组织联合执法进行了强制停工。2017年10月，原石家庄市城乡规划局栾城分局对河北盛博房地产开发有限公司下发了责令限期拆除决定书，责令该公司60日内自行拆除违规加建部分。……” 被告称，关于案涉项目的处罚内容属于行政机关处理部分，也已经由栾城区政府办公室会议纪要作出了解决意见；2018年的行政处罚决定已经在2018年底处理完毕，行政处罚已经结案，故上述行政处罚均与本案无关联性。 三、关于案涉商品房停工原因。 原告提供以下证据：1、2019年7月22日、8月22日原告与姜超的电话录音，其中2019年7月22日的电话录音中姜超说贷款停办是被告公司认可的，并非原告不办理贷款，是因为被告存在违规加盖的原因造成的、原告通过电话进行过催告，可以证明因被告超建引起停工、贷款可以停办、目前没交房是因为调整规划，停工已近两年；2、2020年7月7日石家庄市政府公开电话受理查询平台对盛紫中央公园二期复工问题的答复，证明盛紫中心公园二期被列入“烂尾楼”项目，烂尾楼是指已经办理用地规划手续，项目开发后因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷或开发商违法违规导致项目工程停工，并停工一年以上的房地产项目，可以证明被告逾期交房非大气污染所致；3、石家庄市人民政府关于印发《石家庄市大气污染防治攻坚行动2016工作方案》的通知、《石家庄市大气污染防治攻坚行动2017工作方案》的通知、石家庄市2017年4月到2019年1月的历史天气天空质量指数，证明自开工之日起到《认购协议书》约定交房时间止，严重污染、重度污染天气共56天，在原、被告签订认购协议书前一至二年，甚至更早，石家庄市已经开始治理大气污染，被告在签订协议时完全可以预见，因此被告逾期交房并非因大气污染导致不可抗力造成的。 被告不认可，称原告与姜超的录音材料的完整性无法核实，但从原告提供的录音记录可以显示被告公司人员已经告知原告项目可以交房，且项目手续已经到市政府层面，区里手续已经做完，现由于政府办理手续比较慢，这些均是录音内容，原告所提出的的贷款停办并不属实，姜超在录音中已经多次告知其并不属于销售部门，一些销售问题应询问销售部门，事实上被告项目15号楼已经在房管局正常办理项目手续，15号楼的其他业主的购房贷款手续也是正常办理，并没有停办，而原告一直以单方解除合同为由拖延办理贷款手续；对石家庄市政府公开电话查询平台答复的证明目的不认可，政府部门明确回复烂尾楼项目可适用房地产解疑政策，被告项目竣工后直接对现状进行确认后办理不动产登记，可见被告日后可以向原告交付房屋，且被告开发的项目已经办理了预售许可证；对原告提供的关于大气污染的多份政府文件的证明目的不认可，被告项目施工期间，栾城区相关政府部门已下达的工作通知有些是因环境污染，有些是采暖期的扬尘治理，一系列的停工措施均为客观事实，系不可抗力因素影响施工进度，原告要求被告提供的施工日志属公司内部文件，涉及总包单位及第三人，不属于本案必须提供的证据。 四、关于房屋的交付。 原告分别于2019年8月27日、2019年11月29日向被告发出《关于立即交付盛紫中央花园15号楼1单元1004号房屋的催告函》、《解除与河北盛博房地产开发有限公司签订的的通知》，被告于次日签收上述两份函件。2019年9月12日，被告向原告发出《关于立即交付盛紫中央花园15号楼1单元1004号房屋催告函的回函》，载明：“……一、你方尚未履行完毕全部付款义务……1、你方认购房屋期间，发生不可抗力因素，我司在政府房管部门正式备案的《商品房买卖合同》，已经明确15#交付日期为2020年12月31日前，故你方在《催告函》所述“何时能履行交房义务至今无法确定”，并不准确。……2、你方认购我司开发的盛紫花园项目后，至今未付清房款。在你方未付清全部房款之前，无权要求我司三个月内向你方履行交房义务。……”2019年12月16日，被告向原告发出《关于“解除与河北盛博房地产开发有限公司签订的的通知”的回函》，被告以原告未交清房款为由不同意解除合同且正式的商品房买卖合同已明确交房日期为2020年12月31日，故被告不存在延期交房。原告称未收到2019年12月16日的回函。 被告称上述证据无法证明《认购协议书》已经解除，催告函、解除函并非原告本人发出，没有委托手续，不符合催告及解除的外在形式要件，关于司法解释第15条规定的解除权，应当是原告在履行了全部付款义务后才享有催告解除权，才有三个月的履行期限，而本案原告存在拖延且拒绝支付购房款79万元的行为，其并不享有该条规定的法定解除权，故原告提交的该组证据并不能证实认购协议书已经解除；原告主张解除协议的同时主张延期交房违约金，延期交房违约金的前提应当是对于该房屋享有权利，而原告又主张解除合同，很显然相互矛盾，不予认可。 被告提供：1、案外人张永强与被告签订的石家庄市商品房买卖合同，证实2019年4月，被告已经与盛紫花园15号楼业主签订正式商品房买卖合同并完成了在房管部门的备案手续，证实原告认购房屋完全具备履行条件；2、关于政府相关部门工作通知，证明2017年4月、10月、11月、12月，2018年1月、2月、3月、8月、9月、10月、11月，2019年1月、9月、11月期间的停工，系政府在应对重污染天气及采暖期扬尘治理时作出的政策性停工，该期间导致工程无法正常施工，属于不可抗力因素影响交房时间；3、被告员工通知原告办理贷款手续的短信记录，证明被告催促原告积极履行合同支付房款义务，至今原告也没有向被告支付剩余房款79万元；在原告未向被告交付全部房款时，原告无权发函要求被告向其交房。 原告不认可，称其他业主签署的商品房买卖合同与原告所购买的房屋价格不同、使用目的不同、使用房屋的紧迫性不同，因此个别业主签署并不证明原告应当认可被告的行为，原告未签订商品房买卖合同，故被告所称的2020年12月31日交房对原告无约束力；只有在规划许可证办理后才能进行预售许可，而15号楼办理的规划许可为17层，先存在加盖的事实，才被责令停工，这才是被告不能按期交房的原因；2017年10月15号楼已经主体竣工，不存在被告举证证明的停止土方作业、砂浆搅拌等情况；在与被告的通话录音中，被告已经明确认可以不办理贷款，等到项目完成手续后再进行办理，其次，对方违规加盖，在此情况下，原告为了维护自己的合法权益而行使抗辩权；如果不是因为违规加盖，原告会依约办理贷款；被告称曾多次催促原告办理贷款，但因原告要求退房，故被告的工作人员回复可以暂时不办理贷款。 现涉案商品房所在15号楼已经建到17层。被告于2019年1月25日取得案涉商品房的预售许可证，许可证允许15号楼建到17层，具体加盖到多少被告称尚等待政府批文。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的编号为0002456的《认购协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已于2019年1月25日取得了商品房预售许可证，故对上述协议的效力，本院予以确认，原、被告双方均应依据上述协议约定享受权利并履行义务。原、被告在《认购协议书》中约定的交房时间2018年12月31日为预计交房时间，并约定“该住宅最终买卖条件以正式签订的《商品房买卖合同》为准”，因双方尚签订正式的商品房买卖合同，双方对交房时间未明确约定，故原告以被告延期交房为由要求解除《认购协议书》，并要求被告承担逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。被告于原告起诉前已取得商品房预售许可证，涉案项目已建到17层，而原告购买的为第10层，被告已具备履行合同条件，原告购房的合同目的是可以实现的。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告王某某、曹某某的诉讼请求。 案件受理费7383元，减半收取3691.5元，由原告王某某、曹某某负担（案件受理费二原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费7383元应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年九月二十一日 书记员  许诗雨