安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初3473号 原告：刘雪松，男，汉族，1994年7月23日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：孙彦丽，安徽睿正律师事务所律师。 被告：许洪，男，汉族，1988年6月26日出生，住安徽省铜陵市郊区。 委托诉讼代理人：吴志刚，安徽合望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王松涛，安徽合望律师事务所实习律师。 原告刘雪松与被告许洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雪松及其委托诉讼代理人孙彦丽，被告许洪及其委托诉讼代理人吴志刚、王松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘雪松向本院提出诉讼请求：1、确认刘雪松与许洪2019年7月14日签订的《存量房买卖合同》于2019年9月2日解除；2、许洪支付刘雪松违约金10769元(以1958000元为基数，按日万分之五标准自2019年8月23日起支付至2019年9月2日)；3、案件诉讼费由许洪承担。 事实与理由：2019年7月14日，原告与被告签订《存量房买卖合同》一份。合同约定原告将其位于合肥市经济技术开发区（权属证号0263266、住宅、钢混、面积87.62平方米）房屋出售给被告；总房款1958000元；被告未按约定逾期超过七日未支付价款，原告有权单方解除合同，被告应按日向原告支付房屋总价款万分之五的违约金，如被告原意继续履行合同，经原告同意，合同继续履行。 合同签订当日，被告向原告支付定金20000元。双方在房产中介的见证下，明确约定被告应于2019年8月22日前支付购房款1000000元，被告在取得其自有房屋售房款后再向原告支付488000元，剩余450000元由被告办理公积金贷款后支付。 2019年8月28日，原告为避免影响房屋过户交易手续,按照约定向华夏银行合肥分行申请办理提前还贷。此时，由于被告已逾期6天未支付购房首付款100000元，原告通过电话、微信和中介谢宁宁向被告发出催款通知，明确要求被告于2019年8月31日前必须支付首付款1000000元。因被告再次逾期未付款，2019年9月2日，原告再次向被告发出书面通知，要求当天必须支付购房首付款1000000元，否则解除双方签订的《存量房买卖合同》，但被告仍未支付。2020年1月22日，原告向被告发出书面解除合同通知一份,要求解除《存量房买卖合同》。 原告与被告签订《存量房买卖合同》的目的在于置换其他房产。因被告的逾期付款违约行为，导致原告未能在与第三方签订的《存量房买卖合同》约定的付款期限前(2019年9月1日)支付购房首付款。2019年9月2日，第三方向原告提出单方解除《存量房买卖合同》，原告因此赔偿违约金10000元。 另外，根据《存量房买卖合同》第十条约定，如甲方房产证原因不能正常过户，双方和平解约，因房屋产权证明确注明“5年内不得上市交易”(2017年产权证)，故该房产无法正常过户,双方应予解除合同。 被告许洪辩称：1、双方约定的付款时间是2019年8月31日。2019年8月28日，本人与原告沟通，款项迟延到9月4日支付，原告也予以同意，这一点从双方的微信聊天记录中可以看出。因此，本人不构成违约。2、退一步说，即使原告于2019年9月2日不同意被告延期付款，但根据合同第八条的约定，逾期未超过七日的，被告应当向原告支付违约金，合同继续履行，逾期超过七日后，原告才享有解除权。因此，原告在2019年9月2日要求被告履行时，其仅享有要求支付违约金的权利，并不享有合同解除权。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月14日，刘雪松（出售人、甲方）与许洪（买受人、乙方）签订《存量房买卖合同》一份。合同主要内容有：1、甲方出卖存量房坐落在合肥市经开区，权属证号为0263266，建筑面积87.62平方米；2、存量房转让价款为1958000元；5、本合同签订之后双方协商，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；8、乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理，（1）逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金；如果乙方愿意继续履行，经甲方同意，合同继续履行；10、……甲、乙双方约定如甲方房产证原因不能过户，双方和平解约，不追究法律责任和违约金，甲方退还乙方定金贰万元；11、甲、乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心产权分中心对存量房转让价款实行托管……。 合同附件三（相关关系和户口转移）载明：1、抵押情况，甲方购买存量房时，向华夏银行申请总额为肆拾壹万元的抵押贷款；本合同签订时，贷款余额以银行结算为准。甲方应向华夏银行申请提前还贷并提交相关材料。甲方违约的，甲方同意向乙方支付违约金总房款的百分之二十。 合同附件四（付款协议）载明：1、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜，（1）乙方同意以房产局预约号为准将总房款的百分之七十（含定金）存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方向住房公积金中心贷款45万元……；2、乙方于2019年7月14日向甲方支付存量房价款2万元（定金）。 同日，许洪向刘雪松支付购房定金2万元。 合同签订后，双方口头约定，许洪于2019年8月底前向刘雪松支付购房款41万元，此款由许洪转至刘雪松银行账户，刘雪松以此款向华夏银行股份有限公司合肥分行提前还贷。 2019年8月28日，刘雪松向华夏银行股份有限公司合肥分行申请提前结清案涉房屋的剩余抵押贷款本息。 同日，许洪的妻子宣荣荣微信联系刘雪松。宣荣荣称“真的不好意思，说好月底这样给你还贷的，因为买我们房子的人在上海，这两天正好赶上开学，他又买不到票过来，所以说四号过来，我已经找中介问他要这个贷款钱了，看可能先要到，反正你放心下个星期钱肯定给还贷款，也就这几天事了”。刘雪松回复“行行行，因为你们当时说是月底，然后我还要去还贷款”、“行行、可以。然后到时候你不是给我那个贷款的钱嘛，你直接打到我，到时候给你那个华夏银行的账户，账户给你，然后直接打出去跟我说一下，就行了……”。 2019年9月2日，刘雪松微信联系宣荣荣。刘雪松问“你那边房款今天能不能到账？之前我们约定8月底付100万元的。我卖房子也是为了置换，我和别人约好9月1号付清首付，昨晚对方给我打电话，叫我今天务必要给首付，不然他房子不卖了”。宣荣荣回答“我们那天不都说好了四号吗，你也同意了呀，前天也和中介说了呀，四号钱肯定给你呀，他们明天晚上就过来了呀”。刘雪松回复“没办法，我这边现在等不了”。宣荣荣问“那你现在什么意思，让我先给你100万元，还是什么意思”。刘雪松回答“因为你房款8月底没到账，我这边房子也买不了，我们只能和平解除合同”“我这边也有损失啊？不行我把2万元定金还你”。宣荣荣回复“那不行”。刘雪松说“今天下班一起去中介协商吧”。 嗣后，刘雪松与许洪就案涉合同是否解除事宜进行协商，未果。2019年9月5日，刘雪松向中介公司易居房友（华宇未来城店）发出《郑重告知》一份。内容为：……本人于8月底电话告知买方和房产经纪人，于8月底付清首付款100万，否则取消出卖房屋，但买方和房产经纪人说8月底不能付清购房款，并诱导、唆使我必须出卖房产。9月2日我再次告知买方和房产经纪人，取消卖房意向。9月4日我与买方、房产经纪人三方共同见面协商，并明确告知，本人此房产不再出售，但买方和房产经纪人均不同意……。 2020年1月22日，刘雪松通过微信向许洪发送《解除合同通知》一份。内容载明：……2019年8月28日，我方为避免影响房屋过户交易手续，按照约定向华夏银行合肥分行申请办理提前还贷。此时，因你方已逾期6天未予支付购房首付款100万元，我通过电话、微信和中介谢宁宁向你方发出催款通知，明确要求你方于2019年8月31日前必须支付首付款100万元。2019年9月2日，因你方未按照我方通知于2019年8月31日前付款，我方再次明确向你方发出书面通知，要求你方务必于2019年9月2日当天支付购房首付款100万元，否则我方有权要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，你方至今仍未予以支付购房款项……根据你我双方签订的《存量房买卖合同》第八条之约定，因你方逾期超过7日未支付转让房价款，现特向你方发出书面解除通知书，并要求你方按日向我方支付约定转让存量房价款万分之五的违约金并赔偿给我方造成的全部损失。 2020年7月8日，刘雪松诉至本院，请求判如所请。 另查明：刘雪松在购买案涉位于合肥市经济技术开发区房屋期间，其作为借款人、抵押人（甲方）于2015年1月4日与华夏银行股份有限公司合肥分行（贷款人、抵押权人、乙方）、安徽铜冠房地产开发有限公司（保证人、丙方）签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定甲方为购买案涉房屋向乙方借款41万元，甲方同意将该房产抵押给乙方作为合同项下借款的担保。此后，双方办理了案涉房屋的抵押登记手续。截止目前，该项房产抵押登记尚未注销。 2017年11月9日，合肥市国土资源局为案涉房屋办理了不动产权登记手续，登记权利人为刘雪松，不动产证书号为皖（2017）合不动产权第××号。不动产权证书的附记页中载明：……据土地证记载：住宅销售对象须在经开区相关部门备案，且购买后5年内不得上市交易。 上述事实，有存量房买卖合同一份、提前还款申请书一份、微信聊天记录一组、解除合同通知一份、不动产权证书一本及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：许洪与刘雪松于2019年7月14日签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。 本案的争议焦点是，案涉《存量房买卖合同》是否已经依法解除？对此，本院依法分析如下： 1、合同附件四（付款协议）第一条虽约定了“乙方同意以房产局预约号为准将总房款的百分之七十（含定金）存入托管账户”，但该约定付款时间并不具体明确。2、双方在合同签订后口头约定，许洪于2019年8月底前向刘雪松支付购房款41万元，刘雪松以此款向华夏银行提前还贷。2019年8月28日，许洪的妻子宣荣荣微信联系刘雪松，提出“反正你放心下个星期钱肯定给还贷款”，刘雪松对此微信回复表示同意。因此，本院依法认定双方最终约定的首期购房款41万元支付时间是2019年9月2日至2019年9月6日。3、刘雪松虽于2019年9月2日微信联系许洪的妻子宣荣荣，以许洪未在2019年8月底支付首期购房款为由，提出协商解除房屋买卖合同；又于2019年9月4日告知许洪和中介公司易居房友（华宇未来城店）不再出售案涉房屋，但是双方之间对于合同解除事宜并未达成一致意见。因此，合同至此仍未依法解除。4、2020年1月22日，刘雪松通过微信向许洪发送《解除合同通知》，以许洪未能在2019年8月底支付其购房款100万元为由单方提出解除合同，没有合同依据和法律依据，本院对其解除合同的效力依法不予认可。5、刘雪松诉称案涉房屋房产证上载明“住宅销售对象需在经开区相关部门备案，且购买后5年内不得上市交易”，对照《存量房买卖合同》第十条约定，合同存在约定解除事由，由于其并未提供证据证明双方合同签订之时尚未超出购买5年的期限，故对该诉称意见，本院依法不予认可。6、刘雪松称其目前房屋存在抵押情况的事实，造成合同履行不能，因无法律依据，本院对此依法亦不予认可。 综上，刘雪松起诉要求确认双方签订的《存量房买卖合同》于2019年9月2日解除，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 刘雪松起诉要求许洪支付违约金10769元(以1958000元为基数，按日万分之五标准自2019年8月23日起支付至2019年9月2日)，其诉请的依据是《存量房买卖合同》第八条第二款“逾期超过七日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金”，由于双方最后约定的首期购房款41万元支付时间为2019年9月2日至2019年9月6日，故其该项诉请无事实和法律依据，本院依法亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告刘雪松的诉讼请求。 案件受理费70元，减半收取为35元，由原告刘雪松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陈太敏 二〇二〇年九月十八日 法官助理徐萧砚 书记员从晨阳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。