广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初18570号原告（反诉被告，以下简称原告）：谢进彬，男，汉族，1985年1月16日出生，住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：林宏芳，广东Y律师事务所律师。委托诉讼代理人：方锤，广东Y律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：朱苗苗，女，汉族，1987年7月8日出生，住址广东省深圳市南山区。第三人：深圳市百家居房地产经纪有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：张小玉。委托诉讼代理人：何为极，系公司员工。上列原告谢进彬诉被告朱苗苗、第三人深圳市百家居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，被告朱苗苗在答辩期提起反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年8月12日对本诉、反诉合并公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人林宏芳、方锤，被告朱苗苗及第三人的委托诉讼代理人何为极到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年9月21日，经地产中介居间介绍，原告作为买方，被告作为卖方共同签订《房产买卖合同》（ＮＯ:XXXX），约定买方向卖方购买深圳市福田区某房屋（不动产权证号：粤2018深圳市不动产权第××号）（以下简称涉案房屋），转让成交价为1920000元，定金为160000元；买方以银行按揭付款方式支付剩余房款，涉案房屋存在抵押登记情况。该房产买卖合同签订之后，原告按照合同约定支付了定金、涉案房屋首付款已交付中国农业银行监管、取得了中国农业银行深圳市布吉支行的《个人购房贷款承诺函》，原告已严格按合同约定履行了买方应尽义务，现需被告配合办理涉案房屋赎楼跟过户手续，然原告多次通过地产中介、短信与被告联系，被告都拒不接听地产中介电话，拒不履行配合原告办理涉案房屋赎楼跟过户手续。被告已经构成根本违约。原告于2020年1月16日发短信催促被告按合同履行作为卖方应尽义务，被告明确告知原告其于2019年12月12日已经通知中介要求单解除跟原告之间的《房产买卖合同》（ＮＯ:XXXX）。由于被告的违约，原告需要多支付赎楼公司的违约利息，损失惨重。原告认为，原被告双方签定的合同为双方的真实意思表示，合法有效，合同各方均应严格履行合同义务。被告在合同签订后且在原告已经履行了作为买方的应尽义务后拒不配合赎楼的行为已经构成违约，原告有权要求被告承担违约责任并继续交易。因此，请求贵院查明事实，支持原告的全部诉求。据此请求判令：1、确认原被告双方于2019年9月21日签订的《房产买卖合同》（Ｎ0：XXXX）合法有效；2、被告继续履行《房产买卖合同》（ＮＯ:XXXX），被告继续承担履行完成注销涉案房屋的抵押登记手续并配合原告办理过户手续等合同义务直至将涉案房屋过户至原告名下；3、被告支付违约金，违约金自2019年12月12日起以房屋总价1920000元为基数按日万分之五计算至被告配合过户为止，暂计为76800元；4、判令被告承担由于被告违约造成的原告支付给赎楼公司的违约利息；5、判令被告承担本案的案件受理费、保全费、保函费用、律师费等案件诉讼费用。庭审时原告补充事实如下：第一、涉案房屋是协商一致在涉案房屋满两年后再办理过户手续即在2019年12月25日后；第二、涉案房屋交易过程中，在合同的履行期间，在第三人中介方的建议下原被告成达成由原告一次性支付购房款的约定；第三、原告购买涉案房屋，是为了小孩的教育需求是属于教育刚需购房；第四、签约至今原告的资金118.4万元仍在银行监管之下，付款方式无论是全额支付购房款或是贷款支付原告均具备相应的支付实力;第五、涉案房屋的整个交易过程中，被告的配偶谢某均是知情并且全程参与的。并明确诉讼请求第四项违约利息为13146.67元，明确诉请第五项中的费用分别为案件受理费22771.2元、保全费5000元、保函费用1811.32元，撤回对律师费的诉讼请求。被告辩称，双方之间房屋买卖合同已于2019年12月12日解除。根据双方之间合同约定，买方以首期款加贷款形式向被告支付购房款，并且须于2019年11月30日前完成资金监管并申请贷款，2019年12月25日过户。合同签订后，被告积极配合中介支付中介费和水电保证金，同时，根据中介指示积极配合进行了房屋买卖过程的全权公证委托。被告在整个合同签订及履行过程中均积极配合、积极推进合同的履行，每次均是被告去问中介进程如何，中介却十分懈怠。较于被告的积极、诚信履行，2019年11月20日，原告却通过中介告知被告，原告将于2019年12月10日前一次性付款并做资金监管，不申请银行贷款，被告不太想如此操作，但是在与中介反复沟通后，被告答应了该请求，并要求做资金监管时需重新签订合同。但是2019年12月9日至2019年12月12日之间，被告主动提出去做资金监管、在约定的时间准备出门赎楼，但是中介却串通原告一再欺骗被告，其于2019年12月12日向被告提供所谓的资金监管资料，包括虚假的未经银行签署的资金监管协议和监管资金进账流水（中国银行2019年12月11日17：14分转入进账，晚于此前中介方与被告的沟通，且金额不足），但根据原告的证据其2019年12月11日根本未进行资金监管，其实际上于2019年12月16日进行了80万加上38.4万的资金托管，金额也非之前协商的全额176万(192-16)，甚至在被告已经几次通知解除的情况下去银行办理贷款、进行赎楼等。被告在发现中介反复欺骗的情况下，已经于2019年12月12日通知中介解除买卖合同，并在中介拒不提供原告的联系方式的情况下，要求其代为通知原告。2020年1月14日，在获知中介串通原告、担保公司（受委托人）悄悄进行赎楼、贷款等活动时，再次通知中介合同解除，要求其代为通知原告。综上，被告于合同签订及履行过程中一直积极配合，诚信履行，但是原告方却串通中介欺骗履行、违反约定履行，甚至可能存在为了以实际履行而胁迫被告履行而恶意去办理贷款、赎楼等。故在原告严重违反合同约定、欺诈履行、恶意履行的情况下，被告在履行了通知解除之义务后，双方之间买卖合同已经解除，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。庭审时，原告补充答辩意见，称因为本案系由原告方违约导致合同解除，故被告不需向原告支付违约金，即使法庭根据被告恶意履行合同做了相应的贷款要求被告继续履行合同，也应当按照判决时市价继续进行履行。原方没有提供任何的证据证明产生了赎楼的违约利息，同时因为赎楼公司是第三人给被告介绍的，因为我们没有赎楼公司的联系方式，所以在被告通知了中介公司解除合同当时其也应该同时通知赎楼公司停止相应工作，所以产生的违约利息不应该也没有证据由被告承担。被告一直积极履行合同，但因为原告的违约行为造成被告没有办法进行投资，造成了很大的经济损失。被告并提起反诉称，原被告双方于2019年9月21日经第三人介绍，签订了《房屋买卖合同》（合同编号XXXX），约定被告向原告购买位于深圳市福田区的房产，转让价款为人民币192万元整，付款方式为首付加贷款。双方约定定金为16万元；同时被告应于2019年11月30日之前完成首期款监管、办理贷款，并由被告承担本次买卖中所发生的全部税费。合同签订后，原告于2019年9月26日积极配合第三人办理了公证托手续，将资金监管、赎楼及后续房屋过户等事宜全部委托给了第三人介绍的担保公司，时至今日第三人未向原告提供任何委托合同、委托书等文件，经原告要求也未归还。为了替被告节约买卖过程中产生的税费，应被告之要求，原告同意于原告购买涉案房屋两年后（即2019年12月25日）再办理过户。房屋买卖合同签订后，等待资金监管及过户过程中，被告及第三人始终未向原告及时反馈任何信息。无奈之下，原告于2019年11月5日向第三人询问进展情况，第三人工作人员张某称在等钱；2019年11月15日原告再次询问，其称买家下周会去申请贷款，当时被告还未申请贷款，中间还有贷款审批、资金监管申请及审批、按揭申请等一系列事宜，但距离原被告双方约定的资金监管截止日（合同约定资监管的最后日期为2019年11月30日）仅剩12天时间。2019年11月20日，第三人通知原告,称被告要一次性付款，原告坚持要被告按照约定的2019年11月30日付款并做资金监管，第三人称被告没那么多钱再申请其他类型贷款，被告想12月10日前监管购房款全款。因原告诚心与被告交易，在充分站在被告角度考虑的情况下，原告同意了被告的前述要求，但是明确要重新签订购房合同并立即监管全部购房款。2019年12月9日下午，在还未等到第三人通知第二天做全部购房款的资金监管、申请贷款并重新签订合同的情况下，原告再次询问第三人，第三人方才告知原告资金监管要晚一两天，并称这周之内一定可以的。因为此前合同已经就资金监管时间做了约定，且原告已就资金监管时间做了很大让步，原告认为被告及第三人违反了约定，故不同意再次变更资金监管时间。12月10日，第三人通知原告次日要安排赎楼，要求原告提供身份证和供楼卡，原告以为被告已经完成资金监管、申请贷款，所以原告要求第三人提供被告全部购房款监管的入账水单和监管协议，第三人坚称资金监管已做，但是相关证明文件还没出，被告本来已经要出门了，第三人又通知说银行文件还没签好不用去了。12月11日下午12时52分，原告再次联系第三人询问相关资金监管事宜及赎楼事宜，才得知第三人要将原告的身份证和供楼卡提供给第三人所介绍的担保公司，防止原告把钱转走，因为原告不太了解二手房买卖的流程，此时也没有觉得不对。原告认为还是要看到资金监管的文件方为稳妥，故反复向第三人催要资金监管文件，第三人才向原告提供了一份仅有被告及可能是受托人员签署、无银行盖章的资金监管协议，且监管金额仅为100万元，且仍未见资金监管的水单。因原告不熟悉这个流程，故向其他人进行了咨询，发现第三人及被告可能在蒙骗原告，再次要求把全部购房款做监管，但第三人仍在哄骗原告，且每次沟通的态度当恶劣。12月12日上午，原告再次向第三人要求提供监管材料，第三人所提供的水单和此前其描述及双方的约定明显不符，其一监管资金入账时间日期为12月11日下午17时14分;其二监管资金金额不对，监管银行与其此前告知的也不同，而且此时还是未见任何资金监管文件。被告及第三人共同欺骗原告的行为显易见。此后原告通知第三人解除买卖合同，因其不同意将被告联系方式告知，故亦要求其通知买方解除合同之事宜。此后无论第三人公司还是原告一直未联系被告，被告认为已经通知原告及第三人，故与原告之间的买卖合同已经实际解除了后经人提醒需要拿回授权委托书原件，通过多方查找得知是名为“王某”的业务员带我们做的公证，被告致电王某要求其将公证委托书还给被告，王某称其将公证文全部给到了第三人机构，他手上根本没有，而且他们已经配合第三人申请了赎楼。然后到放款银行建设银行八卦岭支行提交撤销授权文件时，银行人员称第三人和担保公司虽然到他们那里申请了赎楼，但是因为他们要变更贷款银行，所以需要重新进行申请赎楼即他们根本没进行赎楼。2020年1月16日被告给原告发信息称其贷款完成，要求原告继续履行合同，实际上双方的合同履行方式应该是全额房款且其贷款时间已经完全超过双方约定，被告此时才有原告的联系方式，故再次通知双方之间买卖合同解除。在原告方本诉中提交的证据中可以看出，原告并未根据合同约定按时、足额进行资金监管（2019年12月16日将监管资金80万存进农业银行，2019年12月18日将监管资金384000存入农业银行，未见监管文件且不足额），却无理要求原告继续履行合同、支付违约金，令人难以理解。2020年3月份经案外人介绍原告与其他买方签订了房屋买卖合同，双方做好网签及做了资金监管，同时原告赎楼，在银行审批买方贷款过程中发现被告方查封了原告的房产，无奈之下，原告向其他中介支付了20000元，向买家支付了7万元违约金，支付了评估费1500元，同时也因原告为履行该买卖合同占用了赎楼资金近60万元，这些均是因原告违约却恶意履行合同造成损失，理应由被告承担赔偿责任。综上为维护原告的合法权益特提出反诉，请求判令：1、判令原、被告之间的《房屋买卖合同》解除：2、原告向被告支付违约金差额22.4万元；3、原告向被告支付因被告恶意履行合同造成的原告损失91500元；四、原告承担本案的全部案件受理费。庭审时，被告明确诉讼请求第三项的损失包括因原告违约导致被告向另一购房者及另一中介支付的违约赔偿金7万元，中介费2万元及评估费1500元。原告对被告的反诉答辩称，本案被告因为房价上涨而恶意一房二卖，被告反诉没有事实依据，理由如下：1、双方因2019年9月21日签订的房屋买卖合同完全具备继续履行的条件，被告反诉解除合同完全缺乏事实依据及法律依据，本案的原告购买涉案的房屋的目的，完全是为了小孩2020年秋季在福田区读书上小学，属于典型的教育刚需购房需求，因为被告想单方毁约拒不配合赎楼过户，导致至今交易无法顺利完成，已经严重的影响了答辩人的小孩读书的规划，对原告一家生活造成了巨大的困扰，涉案的房屋之所以上涨，原告了解因为市场传言八卦岭片区可能规划新的XX小学XX校区但是福田区教育局确实没有任何公告，所以在12月引起了市场的涨价，被告单方想违约；2、在2019年12月12日原被告包括居间方都没有任何争议和矛盾，在2019年12月12日上午10点居间方通知被告办理赎楼，被告是愿意配合的，突然间在当天的11点53分被告态度急转而下，在12点要求购房款加10万元即202万元要实收196万元，所以被告的行为极为不诚信，在原告完全具备支付全部购房款的条件，哪怕一次性支付或者按银行抵押，按揭支付，原告完全具备条件的情况下被告拒绝配合赎楼，既不办理过户手续，反而诉请解除合同，完全没有任何事实依据；3、本案完全是被告因为房价上涨想单方毁约导致，被告是合同的真正违约方，应承担逾期赎楼、逾期过户、逾期交付的违约责任，其反诉要求原告承担违约责任赔偿损失缺乏事实和法律依据。被告在2019年12月12日单方通知放弃赎楼，确实让原告始料未及，因为不可预见的市场行情突然上涨，被告想单方违约单方停止赎楼，毫无诚信应当承担合同约定的这个违约责任；4、被告的行为典型的一房二卖，构成合同的故意恶意违约，且其违约的行为极其恶劣，严重的挑战法律的底线，原告2020年1月14日才知悉，被告通知担保公司停止赎楼，原告向居间方要求提供被告的联系方式与被告取得联系通过短信在2020年1月16日通过短信的方式跟被告沟通，而且在1月22日委托律师向被告发出继续履行的律师函件，在这种情形下，被告居然仍在2020年3月18日以230万元交易价格与案外人另行签订房地产买卖合同，被告的恶意违约行为及恶意涨价的目的跟动机十分明显，如不是原告在2020年3月13日请求法院进行诉讼保全，被告的不法目的跟动机应该已经实现，而且在2020年4月份福田法院调解时原告也过来了，叶姓调解员把被告的诉求反映了一下称加价40万继续履行合同，原告认为，被告因为市场的不可预见的因素突然态度转变，导致本该应该继续履行的赎楼过户义务至今没有履行，被告应承担逾期赎楼逾期过户逾期交付的违约责任，请求法院驳回被告全部反诉请求。第三人对原告的本诉请求发表意见称，赞成原告方的起诉意见；对被告的反诉请求发表意见称，跟原告答辩意见一致。经审理查明，2019年9月21日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房产买卖合同》，约定买卖双方通过地产第三方提供居间服务，双方就房产买卖相关事宜达成以下条款：卖方同意将位于深圳市福田区的某房产转让给买方，房产用途为住宅，建筑面积为31.48平方米，房产有抵押。卖方应通过委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后7个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等。转让价格为192万元，定金交付16万元，买方在签订合同当日支付4万元，签订合同后7日内买房补交定金12万元；除购房定金以外的房款176万元，双方同意买方按以下方式支付：首期房款支付及按揭贷款办理（1）卖方须于2019年11月30日之前支付首期款以银行贷款为准，并到买方贷款银行作资金托管（监管），依据监管合同存入托管（监管）账户。（2）买方应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；双方约定由买方承担赎楼费、卖方赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息、按揭服务费等；如需办理赎楼手续的，在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起3个工作日内，买卖双方需签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房屋转让价百分之二十的违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。特别备注当日支付定金4万元整，次日补齐6万元整，剩余6万元在签订本合同之日起一周内补齐。双方还就其他的权利义务进行了约定。2019年9月21日，被告出具收款收据，确认收到原告购买涉案房屋购房定金4万元；2019年9月22日，原告向被告通过银行转账6万元，备注购房定金；2019年9月25日，原告向被告通过银行账户转账6万元，备注“购房定金第三笔，总数16万定金已齐”。2019年9月26日，被告向案外人深圳市Z融资担保有限公司、王某等人出具两份《委托书》委托上述案外人作为被告代理人，在代理期限2019年9月26日至2020年9月25日内独立以被告名义办理以下事项，包括到银行办理涉案房屋的房款资金监管手续、终止或解除资金监管手续，指定委托人名下账户收取监管资金，并签署所需的申请表、资金监管协议及相关文件资料等。同日，被告向广东省深圳市深圳公证处申请就上述委托进行公证。被告提供了其与案外人张某（第三人公司中介人员）的微信聊天记录，2019年11月20日案外人张某告知被告买家确定不用去银行申请贷款一次性付，同日张某询问被告“12月10日前买家去银行做房款全款监管可以吗？不用申请贷款了”，被告于2019年12月21日回复“可以，那我们就做资金监管时重新签合同”并询问案外人张某“什么时候去赎楼”，对方回复“做完监管才能赎楼”；2019年12月9日，被告询问张某“明天约到什么时候签合同、做资金监管”，张某回复“要晚一两天”，被告回复“没办法再晚了。请通知对方，明天必须做资金监管”。2019年12月11日，原告将100万元通过其中国银行62×××26账户汇入“中行罗岗支行资金监管”账户，附言为“XXXX-中行罗岗支行资金监管”。2019年12月11日，案外人张某通过微信告知被告100万元监管情况并附有原告及案外人王某签字的二手楼交易资金委托监管协议的图片，并告知剩余76万元会打入被告建行账号，被告质疑称未看到入账信息并发问“你们这都是根本违约了……该做资金监管时间没有做监管，176万尾款就应该监管176”。2019年12月12日，被告向案外人张某通过微信发送信息“把剩余76转到我建行账户吧，我这边事情结束后找你，要今天办理”，对方回复行，同日被告告知张某“你跟买方谢进彬讲，现在他已经多次违约了，根据目前付款状况等重新签合同，再加上目前市价考虑，购房款要加10万即202万；赎楼也一定要在今天办理，不能像你说的要等到过户才办理”，张某回复“那你去起诉他吧”，被告回复“鉴于对方多次违约，你们中介履行职责不尽责且隐瞒实际合同履行情况，现在我正式通知你们，也请你们通知对方，合同解除定金没收，也烦请贵司将之前我向你们支付的水电保证金1万、中介费6万即时返还到我付款账户”。庭审时，原告确认76万元尾款并未实际汇入被告的建行账户，并称在2020年1月14日才得知被告有解除合同的意思表示，在此之前未收到被告或者被告要求中介发出的解除合同意思通知；第三人庭审时称已于当日将被告解除合同的意思表示告知原告，并于庭后补充陈述在12月已将被告要求解除合同的要求告诉原告，后续被告称增加40万合同金额可与原告成交，但原告不同意。关于76万元未汇入被告账户的原因，原告称是已准备但一直在等中介的指示，中介称要收取被告的身份证原件，被告本人不同意；第三人对此也进行了说明，付款方式按合同约定是2019年11月30日以贷款的方式，但在2019年的11月20日第三人与被告协商达成一致由之前的贷款方式支付改为一次性支付，监管日期为2019年12月10日，赎楼方式以担保公司担保赎楼改为由买方现金支付方式帮助卖方赎楼。现金赎楼方式为将剩余76万打入卖方账户由卖方欠款银行从里面直接扣掉，但被告拒不配合提供身份证和所欠款银行的银行卡。关于上述改为现金方式赎楼有无签订相关变更协议，第三人回复称做委托公证时已经签署所有相关资料。2019年12月16日，原告名下中国银行账号62×××26于2019年12月16日由中国银行深圳罗岗支行转账收入100万元，随即分两笔向原告中国农业银行账户62×××75转入金额合计1007990元。同日，原告通过其名下中国农业银行62×××75账户将80万元转托管，2019年12月18日又以同一账户将384000元转托管。2019年12月26日，案外人张某向原告发送图片，图片内容为2019年12月26日案外人中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行（以下简称农行布吉支行）出具的个人购房贷款承诺函，承诺在购房人与售房人所交易房屋过户手续完毕，办妥以贷款行为抵押权人的房屋抵押登记手续并将抵押登记文件交与农行布吉支行收执之后，农行布吉支行承诺向原告发放贷款57.6万元，购房贷款划入被告深圳招行账号。2020年1月16日，原告向被告发送手机短信，主要内容为涉案房屋的交易原告手续早已办完，贷款承诺书都已下来了，需要被告办理赎楼和过户相关手续，中介公司及担保公司多次协调但被告至今不配合，原告希望被告诚信履约在这两天尽快配合办理过户手续。同日，被告回复短信称因原告屡次违约，被告已于12月12日通知中介，并要求中介通知你方解除原被告之间的买卖合同，中介不肯将原告联系方式给到被告，现原告联系被告，被告在此通知合同已经解除，被告无需再配合原告办理任何手续。2020年1月20日，原告委托案外人Y律师事务所向被告发出《催告继续履行合同律师函》，要求被告在收到律师函之日起2个自然日内全面履行合同义务，配合原告办理《房屋买卖合同》约定相关房产的赎楼和过户手续。该邮件于2020年1月22日签收。2020年3月18日，被告与案外人王某签订《房地产买卖合同》，交易房产即涉案房产，转让成交价为230万元。由案外人深圳市B房地产投资顾问有限公司P分公司提供居间服务，被告承诺因居间方已促成买卖合同成立，因被告原因导致买卖双方未签订《深圳市二手房买卖合同》，被告仍向居间方支付佣金2万元。同日，案外人王某向被告支付了定金10万元。2020年3月18日，案外人中XX银行股份有限公司XX支行向被告出示《系统输出信息记录单》，载明被告于该行的个人贷款总额64万元，被告按借款合同约定分期还款计划，已于2020年3月18日结清，贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。2020年3月20日，被告（甲方）与案外人王某（乙方）、J房地产经纪（深圳）有限公司（丙方）签订《解除合同协议书》，约定：2020年3月18日，甲、乙双方通过丙方的居间服务签订了《房地产买卖合同》，约定甲方将坐落于深圳市福田区物业出售给乙方，在合同履行过程中因物业查封不能继续履行合同，现经三方协商甲、乙双方同意解除《房地产买卖合同》，甲、乙双方同意由甲方赔偿7万元加甲方签收的定金10万元共计17万元。甲方同意处理丙方佣金2万元，三方均同意互不追究由于该合同所产生的任何责任。其中甲方账号为案外人谢某名下招商银行账户，丙方指定账号为案外人赵某名下建行八卦岭支行账户。2020年3月20日，案外人谢某向案外人王某支付了17万元，向案外人赵某支付了中介费2万元及评估费1500元。另查，原告主张其为本案诉讼支付了保函费用1920元，为此提供了案外人Z财产保险股份有限公司深圳分公司出具的增值税发票，上面载明诉讼财产保全责任保险1920元。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。涉案买卖合同约定原告需于2019年11月30日前以贷款形式支付剩余房款176万元，后原被告双方将支付方式更改为在2019年12月10日前一次性付清房款，属于双方真实意思表示，双方应严格按约履行各自的合同义务。原告在2019年12月10日前未向被告支付相应购房款，仅于2019年12月11日在银行对100万元款项办理资金监管，原告主张已履行房款的支付义务是基于2019年12月16日及2019年12月18日原告在中国农业银行账户对118.4万元款项的资金监管及2019年12月26日农行布吉支行出具的57.6万元贷款承诺函，上述款项均晚于原告承诺的付款期限。原告虽辩称再次重新约定了支付方式，但未能提供证据显示双方就支付方式及支付期限形成了新的一致意见，且支付房款是原告作为买房者的根本义务，被告是否配合办理赎楼非原告支付房款的先行条件，也不构成对原告支付房款的障碍，原告主张因被告不愿向中介方提供身份证原件配合赎楼而暂缓支付剩余款项，缺乏事实和法律依据。综上，原告未在约定的时限内付清剩余房款，被告由此享有合同解除权。被告于2019年12月12日向中介方发出解除原被告买卖合同的意思表示，而原告自认其于2020年1月14日收到被告解除合同通知，现有证据不足以证明在此之前原告收到被告的解除合同通知或中介方转达的被告的解除合同意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定合同自通知到达对方时解除，结合原告的自认，涉案房屋买卖合同于2020年1月14日解除，合同事实上已解除不能继续履行，因此对原告主张继续履行合同并注销涉案房屋的抵押登记及过户手续的请求，本院不予支持。此外，被告将涉案房屋另售他人发生原被告间的合同解除之后，不存在“一房二卖”的情形，而现有证据不足以证明双方就提高购房款或重新履行合同达成合意，原告称被告“一房二卖”或恶意提价也不能改变其违约在先的事实。关于违约金。现有证据不足以证明被告在合同履行期间存在违约行为，因此原告主张被告支付违约金的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。而根据合同约定如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房屋转让价百分之二十的违约金。原告逾期付款构成违约，被告有权要求原告支付违约金，原告主张驳回被告的反诉请求事实上对违约金过高进行抗辩，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及被告因原告未按期付款造成的损失情况,本院酌情将违约金调整为房屋转让价的百分之十三即24.96万元（192万元×13%），扣除原告已向被告支付的定金16万元，原告还应向被告支付违约金8.96万元。关于原告主张的违约利息、保函费。在本案诉讼过程中，原告主张因被告违约向赎楼公司支付违约利息13146.67元及为采取财产保全措施而向担保公司支付了保函费用1811.32元，但现有证据无法证明合同履行期间被告存在违约，上述损失并非因被告行为造成的必然损失，故本院对该项诉请不予支持。关于被告主张的因原告恶意履行合同造成的损失91500元。被告确认该费用是基于原告对涉案房屋的查封而产生的，实质应为诉中财产保全错误责任损害赔偿纠纷，与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，被告应另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告谢进彬与被告朱苗苗于2019年9月21日签订的《房产买卖合同》(N0：XXXX)合法有效；二、确认原告谢进彬与被告朱苗苗于2019年9月21日签订的《房产买卖合同》(N0：XXXX)已于2020年1月14日解除；三、原告谢进彬应于本判决生效之日起十日内向被告朱苗苗支付违约金8.96万元；四、驳回原告谢进彬的其他诉讼请求；五、驳回被告朱苗苗的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22771.2元、保全费5000元（均已由原告预交），由原告负担；反诉案件受理费3016.25元（已由被告预交），由原告负担856.6元，由被告负担2159.65元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 吴 锡 钳人民陪审员 戴 京 鸣二〇二〇年九月十四日书 记 员 李妍（代）陈桂坍