文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初4781号原告：重庆华南城有限公司，住所地重庆市巴南区南彭公路物流基地环道东路6号，统一社会信用代码915001130863269832。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：尹勇，男，1988年10月16日出生，系原告公司员工。被告：卢泽兵，男，1966年10月26日出生，汉族，住重庆市垫江县。原告重庆华南城有限公司（以下简称“华南城”）与被告卢泽兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法由审判员姚芳适用简易程序独任审判，于2020年6月18日公开开庭进行审理。原告华南城的委托诉讼代理人尹勇、被告卢泽兵到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员姚芳担任审判长，与人民陪审员黄伟、穆礼芬共同组成合议庭，于2020年8月21日公开开庭进行了审理，原告华南城的委托诉讼代理人尹勇到庭参加了诉讼，被告卢泽兵经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华南城向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《重庆华南城房屋租赁合同》于2019年9月19日；2.判决被告向原告支付从2016年7月28日起至2019年9月19日止的租金77142.03元；3.判决被告向原告支付从2019年9月20日起至2020年3月25日止的房屋占用损失12607.13元；4.判决被告向原告支付违约金，从2018年1月28日起至2020年3月25日止违约金34407.25元，从2020年3月26日起以91998元为计算基数，按照年利率24%计算至被告付清租金及房屋占用损失之日止。审理中，原告华南城增加诉讼请求如下：1.判决被告卢泽兵向原告支付从2016年7月28日起至2019年9月19日止的物业费29320.6元；2.判决被告卢泽兵向原告支付从2019年9月20日起至2020年3月25日止的物业费损失4808.12元；3.判决被告向原告支付物业费违约金，从2016年7月28日起至2020年3月25日止违约金11208.33元，从2020年3月26日起以34128.72元为基数，按年利率24%计算至被告付清之日止。事实和理由：2016年4月26日，原告与被告签订《重庆华南城房屋租赁合同》（合同编号：6B-1-218，6B-1-217，以下简称案涉《租赁合同》），两份合同主要约定：被告从原告处租赁重庆市巴南区东城大道XXX、XXX房屋，租赁面积均为102.22平方米；租赁期限为5年，从2016年7月28日起至2021年7月27日止；租金支付原则为先付后用，按（季）每三个月一缴，租金标准为10元/月/平方米；如被告未按时付清租金，每逾期一日，被告应按欠付金额的百分之一支付违约金；被告根本或重大违约的，原告有权随时解除合同；物业管理费前12个月1.9元/平方米，第13个月开始3.8元/平方米；前12个月物业费在第13个月开始前5日内支付，此后物业管理费每月一缴，在下一缴费期开始前5日内支付下一个月物业管理费，未按时付清物业管理费，每逾期一日，按百分之一支付违约金，直至付清时止。合同签订后，原告于2016年5月10日通过物业公司深圳第一亚太物业管理有限公司向被告交付了房屋及全部钥匙，但被告一直未向原告支付任何租金。原告于2019年9月18日通过EMS向被告送达了《解除合同通知书》，2019年9月19日由被告本人签收。由于被告一直占用房屋且怠于向原告履行租金支付义务，经多次沟通未果，原告于2020年3月25日对被告所租赁房屋内的物品合理转移至对面商铺保存，以期房屋另租，避免自身损失扩大，转移全过程不间断录音录像，保证了被告的合法权益。原告为维护其合法权益，特诉至本院。被告卢泽兵辩称，我与原告签订案涉两份《租赁合同》属实，我所缴纳的保证金应该抵扣租金，抵扣完毕后每个门面还差2万多租金；但我并未违约，原告单方解除合同的事实不认可，并未收到原告邮寄送达的《解除合同通知书》，且原告私自将我的货物搬离，导致我无法经营，我曾与原告沟通缴费未果；我也不认可占用费，我是华南城正常租赁的商户，且疫情期间也应当减免费用。原告华南城围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》两份、提前进场装修须知、房屋钥匙交接书、房屋移交确认书、《解除合同通知书》两份、EMS截图（单号：XXX）和邮件查询单、录音录像（腾挪门面）、不动产权证等证据，被告卢泽兵未向本院举示证据。对双方均无争议的证据，本院予以确认并在卷为凭。对双方存在争议的证据，本院评述如下：被告卢泽兵对原告华南城举示的《解除合同通知书》两份、EMS截图（单号：XXX）和邮件查询单的证据不予认可，无法证明被告卢泽兵已收到《解除合同通知书》的邮件，本院将综合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告华南城系坐落巴南区东城大道250号的产权所有人，产权证项下所列房屋包含案涉房屋。2016年4月26日，原被告双方签订两份《租赁合同》，合同除房屋坐落不同，其他内容均一致，合同约定大致内容为：原告华南城同意将其所有的坐落于重庆市巴南区东城大道XXX、XXX房屋出租被告；每间房屋租赁面积均为102.22平方米，经营及展示为副食茶叶日化；租期为5年，从2016年7月28日（即起算日）起至2021年7月27日（即届满日）止；合同标准租金为10元/月/平方米，租金支付原则为“先付后用”；鉴于被告承诺将严格履行其在本合同中的全部义务和责任，原告同意给予被告租金优惠，即原告同意合同前两年（租赁年度）的租金按照2.5元/月平方米计收，被告应于租赁期第19个月开始前5日内一次性支付该优惠期间的全部租金，合同后三年（租赁年度）的租金按照标准租金10元/月/平方米计收，该阶段租金按（季）每三个月一缴，被告应在下一缴租期开始前5日内支付下一个季度租金，以此类推；合同所称租金不包含税费、物业管理费、水电费；在本合同约定的租赁期限内，物业管理费按每月3.8元/平方米收取，鉴于被告承诺将严格履行其在合同中的全部义务和责任，原告同意给予物业费优惠，即同意合同前两年（租赁年度）的物业管理费按照1.9元/月/平方米计收，被告应于租赁期第13个月开始前5日内一次性支付该优惠期间的全部物业管理费，合同后三年（租赁年度）的物业管理费按照正常标准即3.8元/月/平方米计收，该阶段物业管理费每月一缴，被告应在下一缴租期开始前5日内支付下一个月物业管理费；被告享有的任何优惠（包括租金优惠等）均是有前提的、可取消及可追索的，如果被告存在根本或重大违约行为，原告有权以书面通知形式取消被告享受的各种优惠，被告须即时补付其已享受的全部优惠款项，并按优惠前的标准付款（包括但不限于补足优惠的租金、物业管理费），若被告拒绝支付，原告有权直接从被告交纳的租赁保证金中冲抵，被告必须在接到原告书面通知7日内补足保证金差额；为担保合同的全面履行，被告同意签订合同时向原告支付保证金5000元；在租期满18个月后，上述租赁保证金中等同于3个月租金的部分自动转为租赁押金，其余部分（在用于抵扣本合同约定的被告应付款项，包括但不限违约金、赔偿金、滞纳金或者其他费用）后如有剩余可冲抵租金；被告出现根本或重大违约行为，原告根据本合同约定提前解除本合同的情形下，该租赁保证金不可冲抵租金且不予返还；本合同终止或双方协议终止或因被告违约导致原告解约之日，被告应将该房屋完好返还给原告，并付清其全部应付款项（包括租金、物业管理费等）；若被告未按时付清租金、物业管理费及其他款项的，每逾期一日，被告按欠付金额的百分之一向原告或物业管理公司支付违约金，直至付清之日止；被告根本或重大违约的，被告同意原告有权随时单方解除合同，不退还被告已付租金及租赁保证金，有权收回该房屋并另行出租，除此之外，被告还应向原告支付等同于租赁保证金及被告缴纳的其他押金（如有）总额的违约金，并另行赔偿原告损失；被告拖欠租金、物业管理费、水电费或其他应付款项等累计达到5000元的，属于根本或重大违约；除另有约定，否则双方的联系地址、电话、传真、电子邮箱均以合同列明的为准等内容。两份《租赁合同》均载明被告卢泽兵的联系地址为观音桥九街西区B栋21楼，被告卢泽兵在审理中自认该地址在案涉《租赁合同》签订后就搬离，未再居住。前述《租赁合同》签订后，被告卢泽兵就案涉两份《租赁合同》分别缴纳了5000元保证金，共计10000元。2016年5月10日，重庆华南城客服部向被告卢泽兵发《提前进场装修须知》，大致内容为因被告申请提前进场装修，华南城客服部同意被告提前接房装修。被告卢泽兵签收该须知，并于当日正式接收案涉租赁房屋。之后，被告卢泽兵即装修入住进行营业，但其自2016年7月28日起未向原告华南城缴纳过租金和物业管理费。租赁期间，原被告共同确认原告曾口头向被告卢泽兵催收过租金和物业管理费，且在2019年9月底双方再行就租金问题进行过沟通，但被告卢泽兵仍未支付租金和物业管理费。原告华南城于2019年9月18日通过中国邮政EMS（快递单号为XXX）向被告卢泽兵户籍所在地重庆市垫江县永安镇石坎村2组141号邮寄发送邮件。根据原告华南城陈述邮件中的内容为《解除合同通知书》，但原告华南城仅举示了邮件打印件及邮件查询单，邮件查询单中显示该邮件“发往垫江县”、“收件人：卢泽X”、“2019-9-19妥投，本人收，卢泽X”。2020年3月25日晚，原告华南城自行打开案涉两个租赁门面，并将租赁房屋中的物品转移至案涉租赁门面对面商铺中保存，并自打开租赁门面至转移门面中所有存放物的过程进行全程录音录像。审理中，原告华南城自认被告卢泽兵所缴纳的保证金共计10000元可用于抵扣案涉租金；针对新冠疫情期间的租金仅同意免除2020年1月25日至2020年2月2日期间租金减半；依照《租赁合同》约定，被告卢泽兵第一期支付租金的日期应为租赁期第19个月前5日，现原告华南城主张租金违约金自2018年1月28日起算，之后违约金以每季度应缴纳租金的首日作为违约金计算的起算日；被告卢泽兵第一期支付物业管理费的日期应为租赁期第13个月开始前5日，现原告华南城主张物业管理费违约金自2018年1月28日起算，之后物业管理费违约金以每季度应缴纳租金的首日作为违约金计算的起算日。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，原告华南城系案涉租赁房屋的所有权人，原被告双方签订的两份《租赁合同》系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上所达成的，系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。本院结合原被告的诉辩称意见，本院总结争议焦点如下：1.案涉两份《租赁合同》是否已于2019年9月19日解除；2.案涉租金如何认定；3.案涉违约金如何认定。一、案涉两份《租赁合同》是否已于2019年9月19日解除原告华南城诉请要求确认案涉两份《租赁合同》已于2019年9月19日已解除，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的内容，即合同一方当事人出现约定解除情形或法定解除情形时，守约方享有单方解除权。本案中，被告卢泽兵自2016年7月28日起至2020年3月25日止期间从未缴纳房屋租金和物业管理费，即便按照被告可以享受租金和物业管理费优惠的条件，截止2020年3月25日，被告卢泽兵已拖欠租金52974.67元和物业管理费24791.63元，虽然租赁期限尚未届满，但被告卢泽兵的行为按照《租赁合同》约定已构成根本或重大违约行为，原告华南城享有合同解除权，案涉两份《租赁合同》应自解除通知到达被告卢泽兵处解除。但本案中，原告华南城举示的EMS快递打印件及查询单中并未显示邮寄内容和签收人的完整姓名，不能构成证据锁链证明原告华南城于2019年9月18日向被告卢泽兵邮寄了《合同解除通知书》以及被告卢泽兵于2019年9月19日收到了原告华南城邮寄的《合同解除通知书》，即不能证明案涉两份《租赁合同》已于2019年9月19日解除的事实。但本院认为，原告华南城提起诉讼也是其作为解除权人意思表示的另一种方式，本院受理该案后于2020年5月15日依法向本案当事人送达民事起诉状副本等法律文书，视为原告华南城将其行使解除权的意思表示于2020年5月15日到达被告卢泽兵处。故本院认定案涉两份《租赁合同》于2020年5月15日解除。二、案涉租金、物业管理费如何认定原告华南城依法向被告卢泽兵交付了案涉租赁房屋，履行了合同约定的义务，被告卢泽兵亦接房装修入住经营，理应按照合同约定缴纳租金。被告卢泽兵自认其收到在原告华南城多次口头通知缴纳租金和物业管理费，但因经营状况不好自租赁案涉房屋开始除缴纳保证金外一直未缴纳房屋租金和物业管理费，其行为违反了诚实信用原则，符合合同约定的根本或重大违约行为。根据案涉两份《租赁合同》约定，原告华南城给予被告卢泽兵的租金和物业管理费的优惠系有前提的、可取消及可追索的，在被告卢泽兵存在根本或重大违约行为时可行使该权利。本案中，原告华南城通过起诉的行使在诉请中明确其租金和物业管理费按照取消优惠的计算标准进行主张，本院已向被告卢泽兵有效送达该起诉状副本和增加诉讼请求申请书，视为原告华南城已以书面通知行使取消了被告享受的租金和物业管理费的优惠。另，经本院释明，原告华南城确认若法院认定案涉两份《租赁合同》并未于2019年9月19日解除的情况下，其主张的租金和物业管理费起算标准自2016年7月28日起按照取消优惠后的标准计算至2020年3月25日。因被告在审理中抗辩案涉两份《租赁合同》一直未解除，且一直使用案涉房屋直至2019年3月25日，故对原告华南城要求主张租金和物业管理费起算标准自2016年7月28日起按照取消优惠后的标准计算至2020年3月25日的诉请，本院予以准许。第一，被告卢泽兵应缴纳的租金应自2016年7月28日起按照10元/月/平方米的标准计算至2020年3月25日，即89749.16元（10元/月/平方米×102.22平方米×43个月零27天×2间）。但因受春节前爆发新冠肺炎疫情的影响，被告卢泽兵抗辩其在疫情期间未在案涉租赁房屋进行经营行为请求予以酌减，本院认为，因新冠疫情系不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”之内容，被告卢泽兵在新冠肺炎疫情期间未实际经营属情理之中，其要求减免租金符合法律规定，故本院酌情免去被告卢泽兵应支付两间承租房屋一个月的租金2044.4元（1022.2元×2间）。另，原告华南城自认将被告卢泽兵已缴纳的10000元保证金冲抵所欠租金，故被告卢泽兵应向原告华南城缴纳租金77704.76元。第二，被告卢泽兵应缴纳的物业管理费应自2016年7月28日起按照3.8元/月/平方米的标准计算至2020年3月25日，即34104.68元（3.8元/月/平方米×102.22平方米×43个月零27天×2间）。故被告卢泽兵应向原告华南城缴纳物业管理费34104.68元。三、案涉违约金如何认定关于原告华南城请求被告卢泽兵支付违约金的认定。根据前面论述，被告卢泽兵存在违约行为，应对其违约行为承担相应的违约责任。根据案涉两份《租赁合同》约定被告卢泽兵未按时付清租金，每逾期一日，按欠付金额的百分之一向原告支付违约金，原告华南城自行调整违约金按照月利率1.5%分段计算，系其权利处分行为，符合法律规定，本院予以准许。截至案涉两份《租赁合同》解除，原告华南城的违约金应以合同约定的优惠条件为基数，第一期自2018年1月28日起算，之后物业管理费违约金以每季度应缴纳租金的首日作为违约金的起算日分段计算，即截至2020年5月15日，逾期未付租金产生的违约金为13258.36元，逾期未付物业管理费产生的违约金为6993.56元，共计20251.92元。但因新冠肺炎疫情影响，客观上可能造成被告卢泽兵经营受限，本院对原告华南城主张的截至2020年5月15日的违约金酌情认定为20000元。对原告华南城主张的2020年5月15日之后的违约金，本院认为应以111809.44元为基数，自2020年5月15日起按照0.05%/日计算至租金和物业管理费付清时止。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告重庆华南城有限公司与被告卢泽兵于2016年4月26日签订的《重庆华南城房屋租赁合同》（合同编号：6B-1-217，6B-1-218）于2020年5月15日解除；二、被告卢泽兵于本判决生效之日起十日内给付原告重庆华南城有限公司租金77704.76元；三、被告卢泽兵于本判决生效之日起十日内给付原告重庆华南城有限公司物业管理费34104.68元；四、被告卢泽兵于本判决生效之日起十日内给付原告重庆华南城有限公司逾期未付租金和物业管理费的违约金（截至2020年5月15日的违约金为20000元；之后的违约金以111809.44元为基数，自2020年5月15日起按照0.05%/日计算至租金和物业管理费付清时止）；五、驳回原告重庆华南城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3465.7元，由原告重庆华南城有限公司承担770.54元（此款原告已缴纳本院），被告卢泽兵承担2695.16元（此款已由原告垫付，被告卢泽兵在给付上述案款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。审 判 长 姚 芳人民陪审员 黄 伟人民陪审员 穆礼芬二〇二〇年九月二日书 记 员 朱丽佳