重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初611号原告：陈晓林，男，1982年9月3日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈欣，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：周佼娇，重庆索通律师事务所律师。被告：韦素英，女，1975年4月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：莫华林，重庆康渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞烨，重庆康渝律师事务所律师。原告陈晓林与被告韦素英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，由审判员黄涛依法适用简易程序，于2020年6月17日、2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告陈晓林的委托诉讼代理人陈欣、周佼娇，被告韦素英及其委托诉讼代理人莫华林、庞烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓林向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告于2020年2月25日向原告发出的《房屋租赁合同解除通知函》无效；2.判令被告继续履行原被告于2014年12月15日签署的《唯美精品酒店房屋租赁合同》；3.若法院认为《唯美精品酒店房屋租赁合同》无法继续履行，请求判决解除《唯美精品酒店房屋租赁合同》，并判令被告将案涉房屋恢复成清水状态后返还给原告、请求被告返还三个月免租期的租金并向原告支付违约金10万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月15日，原被告双方签订《唯美精品酒店房屋租赁合同》，该合同约定由被告承租原告位于重庆市江北区红原路X号X-13的房屋，租赁期限为壹拾年，租期自2014年12月15日起至2024年12月14日止，租金逐年递增，每半年支付一次，租赁用途为酒店经营。原告将上述房屋交付给被告后，被告进行装修并正常经营至今。2020年1月31日，被告向原告提出因受新型冠状病毒引发肺炎疫情（以下简称新冠肺炎疫情）的影响要求原告减免租金，原告同意免除一个月租金。2020年2月25日，被告向原告发出《房屋租赁合同解除通知函》，原告于2020年2月27日收到上述通知函并于2020年3月2日向被告发出《不同意解除房屋租赁合同告知函》。合同签订后，原告按约履行了合同约定的义务，原被告合同期限为10年，本次新冠肺炎疫情对合同的履行仅产生了短暂影响，并未因此导致合同目的不能实现，原告体谅被告经营困难，已酌情减租。被告既不享有合同法定解除权，也不享有合同约定解除权，其要求解除合同违反合同约定及《合同法》相关规定，原告认为双方签订的合同应当继续履行，若法院认为合同客观上无法继续履行，原告请求解除案涉合同但被告需按合同约定承担违约责任，遂起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告韦素英答辩称，双方合同已经有效解除，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，属于不可抗力，对双方合同履行造成严重影响，合同目的不能实现。被告在此情况下向原告发送解除合同的通知符合法律规定，双方合同已因被告行使解除权而解除；2.被告承租案涉房屋系与同楼层其他房屋一起用于酒店经营，新冠肺炎疫情造成被告经营困难，已无力维持经营，被告与其他业主已达成友好协商解除房屋租赁合同；3.合同不能继续履行系不可抗力原因所致，并非被告存在违约行为，原告主张的违约金诉讼请求不能得到支持；4.为了减少原告的损失，被告愿意不向原告主张退还已支付至2020年6月15日的租金，双方和平友好解决纠纷；5.原告要求被告将案涉房屋恢复成清水状态以及返还三个月免租期租金的诉讼请求不符合合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《唯美精品酒店房屋租赁合同》、原被告微信聊天记录、《房屋租赁合同解除通知函》、《不同意解除房屋租赁合同告知函》、重庆日报关于《重庆启动重大突发公共卫生事件一级响应》的报道、《重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室关于切实做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间企业复产复工有关工作的通知》、《重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组关于调整重庆市突发公共卫生事件应急响应级别的公告》、重庆日报关于《重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级》的报道、重庆晨报新闻报道、美团软件及去哪儿软件截图、《重庆市江北区商务委员会关于进一步明确新冠肺炎防控期间商贸企业复工营业时间安排的通知》等证据，本院予以确认并留卷为证。对有争议的证据，本院认定如下：1.大石坝旅馆业群聊微信截图系复印件，无法核实群内“彭警官、陈所长陈晓东”等人的身份，本院不予采信；2.唯美酒店照片，系复印件，无法确认拍摄时间，本院不予采信；3.被告与其他业主签订的《房屋租赁合同解除协议》系原件，有被告签名，与本案具有关联性，能够证明被告已经解除了与案涉房屋同一楼层的其他房屋租赁关系，原告虽有异议但无证据反驳，本院予以采信；4.《房屋租赁合同》虽系案外人签订，但能与本院认定的其他事实相印证，本院予以采信；5.《有偿使用协议》系原件，有被告本人及重庆渝尚客酒店管理公司法定代表人的签名，与本案具有关联性，原告虽有异议但无证据反驳，本院予以采信；6.被告出具的房屋状况清单，为被告单方出具，原告不予认可，本院不予采信；7.重庆渝尚客酒店出具的从唯美精品酒店接手的房屋清单，虽系案外人出具，但能与本院认定的其他事实相印证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告系案涉房屋的产权人。2014年12月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《唯美精品酒店房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所拥（有）的重庆市江北区东原中心的房屋（建筑面积57.16平方米，套内面积43.70平方米，产权人为陈晓林）自愿租给乙方使用；该房屋租赁期限为壹拾年，甲方于2014年12月15日起将房屋租赁给乙方使用，至2024年12月14日到期……；该房屋的租金支付方式如下：第一年（2014年12月15日至2015年12月14日）每月租金价格为人民币3430元，每半年租金为人民币20580元，按半年支付租金；第二年（2015年12月15日至2016年12月14日每月租金价格为人民币3600元，每半年租金为人民币21600元，按半年支付租金；第三年（2016年12月15日至2017年12月14日每月租金价格为人民币3780元，每半年租金为人民币22680元，按半年支付租金；第四年（2017年12月15日至2018年12月14日每月租金价格为人民币3970元，每半年租金为人民币23820元，按半年支付租金；第五年（2018年12月15日至2019年12月14日每月租金价格为人民币4168元，每半年租金为人民币25008元，按半年支付租金；第六年（2019年12月15日至2020年12月14日每月租金价格为人民币4418元，每半年租金为人民币26508元，按半年支付租金；第七年（2020年12月15日至2021年12月14日每月租金价格为人民币4683元，每半年租金为人民币28098元，按半年支付租金；第八年（2021年12月15日至2022年12月14日每月租金价格为人民币4964元，每半年租金为人民币29784元，按半年支付租金；第九年（2022年12月15日至2023年12月14日每月租金价格为人民币5311元，每半年租金为人民币31866元，按半年支付租金；第十年（2023年12月15日至2024年12月14日每月租金价格为人民币5683元，每半年租金为人民币34098元，按半年支付租金；在签署本合同时，乙方向甲方交纳人民币1000元的房屋保证金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物管费和违约金等相关费用后，甲方应当将保证金全额退还给乙方……甲方租给乙方的房屋免3个月的房租作为装修时间；甲方租给乙方的房屋作为商业用房使用，用途为酒店；甲方的房屋内层高为5.1米，甲方同意乙方将此房屋物理结构改为两层（此行为不在承租方违约责任范围内），如乙方租期届满或乙方中途违约退租，均不得将所加隔层及楼梯等设施进行拆除，否则乙方将承担按甲方要求对隔层及楼梯进行修复的费用并承担由此带来的相应损失；甲方租给乙方的房屋为清水房，屋内没有任何装修何设备设施，乙方在征得甲方的同意自愿出资装修该房屋，乙方以壹拾万元的装修金装修该房屋，（甲方）在租赁期不得擅自收回该房屋，……若甲方强行终止合同，须向乙方支付装修此房屋的违约金壹拾万元，……如未经甲方同意，乙方需要中途退租，须承担违约金壹拾万元；本合同所称不可抗力是指不能遇见（预见）、不能克服、不能避免并对乙方当事人造成重大影响的客观事件，包括自然灾害（如：洪水、地震、水灾、风暴等）以及社会事件（如：战争、动乱、政府行为等）。如因不可抗力或政府相关政策等原因，导致甲乙双方不能正常履行本合同，双方均不承担违约责任，所交租金按实际使用天数计算，多退少补。2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，全市采取了六项场所管控措施，其中包括星级以上酒店暂停经营宴会活动。2020年1月31日，被告通过微信联系原告“……能不能免一个月租金让唯美酒店度过这个难关……”，原告回复“给你免一个月吧……”，经庭审核实，原告免除的为2020年2月份的租金。2020年2月6日，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室发布关于切实做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间企业复产复工有关工作的通知（渝肺炎组办发(2020)24号），通知载明疫情防控急需的医疗物资生产企业、保障群众正常生活所需的企业、维护城市正常运行所需的企业、重大工程项目建设施工及其他设计疫情防控、城乡运行、能源供应、交通物流、医疗物资和生活必需品生产相关企业、公共服务窗口单位在落实疫情防控措施的前提下抓紧开工开业，其他一般企业在2020年2月9日24时后分类分批有序复工复产。2020年2月9日，重庆市江北区商务委员会发布《关于进一步明确新冠肺炎防控期间商贸企业复工营业时间安排的通知》，通知载明结合防控工作形势，正在营业的住宿企业维持现状，不再新增，其他商贸服务企业（百货商场，购物中心，住宿餐饮等）一律暂缓复工营业，根据疫情进展情况，另行通知。2020年2月25日，被告向原告发出《房屋租赁合同解除通知函》，通知函载明：“陈晓林（原告），你与韦素英（被告）于2014年12月15日签订的《唯美精品酒店房屋租赁合同》，现我方根据合同的内容及实际履行情况，强调以下客观事实：1、我方承租你名下位于重庆市江北区同原江北鸿恩寺项目三期X幢X-X房屋……，租赁期限自2014年12月15日起至2024年12月14日止；2、我方交付你房屋保证金人民币壹仟元整；3、我方承租你的房屋为清水房，……我方出资人民币壹拾万元整对房屋进行了装修；4、截止我方发函之日，我方已经向你支付了截止到2020年6月15日的租金；2019年12月至今，受新型冠状病毒引发肺炎疫情的严重影响，……我方经营的唯美酒店无奈被迫长期停业，根本无法实现我方承租房屋经营酒店的合同目的，……根据《唯美精品酒店房屋租赁合同》第十二条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，我方有权解除双方签订的《唯美精品酒店房屋租赁合同》且不承担违约责任，又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋装饰装修的损失，我方有权要求分担。综上，我方正式向你通知，1、解除你与韦素英于2014年12月15日签订的《唯美精品酒店房屋租赁合同》，合同于你收函之日解除，自发函之日起不再支付租金；2、通知你于收到本函之日起15日内返还我方房屋保证金人民币壹仟元整；3、通知你于收到本函之日起15日内支付我方装饰装修款人民币壹拾万元整；通知你于收到本函之日起15日内返还我方预付给你方租金人民币贰万零陆佰元整。因受疫情影响，……我方无法与你及时办理房屋交接手续，等疫情结束我方再与你联系进行房屋交接……。2020年3月2日，原告向被告发出《不同意解除房屋租赁合同告知函》，该函载明：“韦素英女士，你寄送的《房屋租赁合同解除通知函》，本人已于2020年2月27日收到，现书面函告，你承租的陈晓林名下的重庆市江北区东原中心三期X幢X-X号房屋（重庆市江北区红原路X号X-13），未达到合同解除条件，我方不同意解除双方租赁合同，你方单方面发出的《房屋租赁合同解除通知函》我方不予认可，原有租赁合同继续执行，如若你方未履行合同，由此引起的一切经济纠纷和法律责任，由你方承担，特此函告。被告于2020年3月4日收到该函件。2020年3月10日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布关于调整重庆市突发公共卫生事件应急响应级别的公告，通知自3月10日24时起，将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日，重庆市召开新型冠状肺炎疫情防控工作新闻发布会，市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组决定从3月24日24时起，将重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。经庭审核实，被告共承租案涉房屋所在的重庆市江北区红原路X号X层共22间房用于经营唯美精品酒店，审理中，双方均认可被告向原告预交涉讼房屋租金至2020年6月15日。查，重庆渝尚客酒店管理有限公司于2020年3月16日登记设立，法定代表人为邓恩君，住所地为重庆市江北区红原路X号X-5。另查明，被告在逐渐恢复经营后，陆续与同楼层出租人签订解除合同协议，拟退出酒店经营。本院认为，双方对本次新冠肺炎疫情属于不可抗力并无异议，争议焦点在于：1.新冠肺炎疫情是否导致本案合同无法继续履行；2.若新冠肺炎疫情未导致合同完全不能履行，案涉合同能否继续履行；3.综合考虑疫情影响和合同履行情况，原告主张的违约责任能否成立。分别评述如下：新冠肺炎疫情是否导致本案合同无法继续履行本院认为，《唯美精品酒店房屋租赁合同》系签约双方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律法规的强制性规定，签约双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，新冠肺炎疫情发生突然，政府部门按照甲类传染病的标准采取了疫情防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，对本案房屋租赁合同的履行产生了一定的影响，但尚未达到令合同无法履行、合同目的不能实现的程度，理由如下：其一，本案合同剩余租赁期限尚有四年以上，本次新冠肺炎疫情采取防控措施的期限仅占合同履行期限中的一小部分，从合同完整性来讲，并未构成根本影响；其二，2020年3月24日重庆疫情防控响应等级已从二级响应下调至三级响应，可知自2020年3月24日以后，重庆市疫情管控措施逐步取消，疫情影响程度逐步降低，酒店经营行业受到的疫情影响亦逐渐减少。综上，本次新冠肺炎疫情影响对案涉合同的影响程度并未达到妨碍合同继续履行的地步。案涉合同能否继续履行本院认为，既然不可抗力不足以妨碍本案房屋租赁合同继续履行，综合双方所发函件内容，双方亦未对合同解除达成合意，被告不享有合同解除权，其单方面发出《房屋租赁合同解除通知函》应确认无效。原告在法定期限内对《房屋租赁合同解除通知函》提出异议并提起诉讼，其关于确认《房屋租赁合同解除通知函》无效的诉讼请求，应予以支持。关于案涉合同能否继续履行的问题。综合本案实际情况，本院认为案涉合同事实上不能且不宜继续履行，理由如下：其一，被告虽为违约方，但不存在恶意违约的情形。经庭审核实，案涉合同履行期限内，除了本次争议，原被告双方均无任何违约行为。虽遇新冠肺炎疫情，被告仍提前将租金支付至2020年6月15日，被告不属于恶意违约；其二，若继续履行合同，对被告显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定精神，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许解除合同。本案中，被告租赁房屋的目的是经营酒店，受新冠肺炎疫情、自身经济形势变化、履约能力下降等原因影响，如果要求被告继续履行房屋租赁合同，其经营的亏损可能进一步扩大，该损失包括租金和其他资金投入，显然大于原告根据房屋租赁合同所能得到的租金，造成双方当事人利益失衡；其三，合同的基础是自愿、诚实、信用。被告租赁重庆市江北区红原路X号X层共22间房屋用于经营唯美精品酒店，现已解除了部分房间的房屋租赁合同，原被告双方关系亦处于诉讼状态，双方自愿履行合同的基础已不存在，陷入不能自愿解除的困境和僵局，如果不解除案涉合同，将导致案涉房屋闲置，造成社会资源浪费；其四，考虑到租赁合同为双务合同及需要合同双方长期合作的特点，即使外力强制合同继续履行，亦难以确保合同的顺利履行。另，在原唯美精品酒店8-5房间现已登记设立重庆渝尚客酒店管理有限公司，被告继续履行案涉合同经营唯美精品酒店存在实际困难。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，为防止双方损失不必要的继续扩大、发挥租赁物的使用价值，双方签订的房屋租赁合同应予解除，解除时间以原告提出解除合同的意思表示到达被告之日（即2020年8月5日第二次庭审时）为准，被告亦应将案涉房屋返还给原告。关于原告请求被告将房屋恢复原状的诉讼请求。本院认为，关于案涉房屋的物理结构变动，根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条“甲方的房屋内层高为5.1米，甲方同意乙方将此房屋物理结构改为两层，如乙方租期届满或乙方中途违约退租，均不得将所加隔层及楼梯等设施进行拆除……”之约定，原告无权要求被告对案涉房屋的物理结构恢复原状。对于案涉房屋的其他装饰装修物，双方签订的《房屋租赁合同》并无明确约定，本院就已形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物的处理分别阐述如下：对已经形成附合的装饰装修物，原告无权要求被告恢复原状，理由如下：其一，被告装饰装修经过原告同意而为，应视为原告对自己财产的一种处分，不构成被告对原告房屋的侵权；其二，对形成附合的装饰装修物，原告根据添附原则取得了附合的装饰装修物的所有权，在双方合同没有约定的情况下，原告无权要求被告拆除已为原告所有的装饰装修物；其三，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，双方合同约定案涉房屋系用于酒店经营，被告返还的房屋符合继续用于酒店经营的性质，亦符合双方对租赁物的性质使用后的状态。对未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除……”之规定可知，承租人对未形成附合的装饰装修物是否拆除取回具有选择权，而不是必须拆除。综上，关于原告请求被告将房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿免租期内租金损失的诉讼请求。本院认为，案涉房屋租赁有别于普通房屋，被告订立合同的目的系进行酒店经营，故其对房屋装修和配置要求高于一般租赁房屋。原告给予被告3个月的免租期作为装修时间，该免租期条款可理解为双方为促进租赁合同的履行而达成合意、作出让步，即原告出让可得利益、被告付出装修成本。由于房屋租赁合同属于继续性合同，案涉合同解除时原告免除3个月租金供被告装修改建的意思表示已经成就，无法溯及既往。且，案涉合同既未就该租金的免除设置条件，亦未对提前解除合同时免租期利益的返还作出约定。原告主张被告赔偿免租期内租金没有合同和法律依据，本院不予支持。原告主张的违约责任能否成立本院认为，根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”继续履行是令违约方承担责任的首选方式，但在合同继续履行不能的情况下，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除，应当选择其他责任方式，即采取补救措施或赔偿损失，以保证守约方的现实既得利益不因合同解除而减少。本案中，虽然案涉合同第十一条约定了违约金数额，考虑到案涉合同剩余租期、案涉合同在新冠肺炎疫情发生前履约状况良好、新冠肺炎疫情这一不可抗力因素对酒店住宿业的冲击及对被告经济形势的影响、被告过错程度、租赁房屋较易再行租赁（案涉房屋所在楼层已成立新酒店）、当事人缔约地位强弱等因素，相对于被告违约造成原告的实际损失，双方合同中所约定的违约金数额明显偏高，本院认为，违约金以合同约定的六个月租金为宜，即26508元（4418元×6个月）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认被告韦素英于2020年2月25日发出的《房屋租赁合同解除通知函》无效；原告陈晓林与被告韦素英于2014年12月15日签订的《唯美精品酒店房屋租赁合同》于2020年8月5日解除；被告韦素英于本判决生效之日起十日内将位于的房屋返还给原告陈晓林；四、被告韦素英于本判决生效之日起十日内支付原告违约金26508元；五、驳回原告陈晓林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2706.5元，由原告陈晓林负担2444.85元，由被告韦素英负担261.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 涛二〇二〇年九月二十八日法官助理  廖冰柔书 记 员  秦 思