安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6776号 上诉人（原审被告）：安徽弘鹏置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区大兴镇合裕路南侧（地号43104）。 法定代表人：戴少平，总经理。 委托诉讼代理人：楚鹏，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：赵楠，女，1990年6月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 被上诉人（原审原告）：祝胜胜，男，1991年3月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 以上两位被上诉人共同委托诉讼代理人：施杨，安徽文得律师事务所律师。 以上两位被上诉人共同委托诉讼代理人：胡骏，安徽文得律师事务所律师。 上诉人安徽弘鹏置业有限公司（以下简称弘鹏公司）因与被上诉人赵楠、祝胜胜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 弘鹏公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵楠、祝胜胜的一审全部诉请或将本案发回重审。事实与理由：1.一审法院认定事实有误。双方在一审庭审中都否认了基于《商品房买卖合同》第十条约定达成补充协议。由赵楠、祝胜胜签字的《全民营销客户确认单》是弘鹏公司内部处理客户关系的夏梓铭与之签署，格式合同以外的内容并无弘鹏公司的授权，弘鹏公司不予认可。因赵楠、祝胜胜采取投诉手段干预规划行政管理，工作人员夏梓铭才与其沟通，夏梓铭与赵楠、祝胜胜达成的协议超出授权范围。《全民营销客户确认单》系格式合同，所体现的是居间合同关系，在格式条款之外形成的其他法律关系，不是弘鹏公司的意思表示，不能认定弘鹏公司与赵楠、祝胜胜达成补充协议。2.一审法院对于公章未予鉴定，以未经确认的证据认定的事实错误。《全民营销客户确认单》是赵楠、祝胜胜提交的主要证据，上面加盖的公章不能确认为弘鹏公司加盖，弘鹏公司向一审法院申请公章鉴定，却未获准许。一审法院依据该证据确认的事实明显错误。3.双方对给付购物卡达成的约定是装修购物卡，并非合肥百大集团购物卡。根据格式合同内容应为兑付25000元装修购物卡，一审法院根据合肥百大集团购物卡进行折价兑付，没有任何依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持弘鹏公司的上诉请求。 赵楠、祝胜胜共同辩称，1.一审判决认定事实清楚。首先，《商品房买卖合同》第十条中约定的情形与本案中弘鹏公司的违约情形存在一定区别。该条款是针对经规划部门批准的规划变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情形做出的约定，此种情形下如赵楠、祝胜胜不退房，双方可就赔偿事宜另行签订补充协议。本案中弘鹏公司的违约情形是未经规划部门批准、未告知广大业主，更是未经广大业主同意，擅自变更设计并施工。显然弘鹏公司的违约情形更为严重。此后经双方协商，最终就赔偿事宜达成了协议。按照举轻以明重的原则，显然也符合《商品房买卖合同》第十条的约定。其次，无论是在一审还是在上诉状中，弘鹏公司均认可出具并代表弘鹏公司签订《全民营销客户确认单》人员为弘鹏公司的工作人员，弘鹏公司工作人员的行为显然是职务行为，并且确认单签订后，弘鹏公司已给付了3000元，即部分履行补偿协议约定义务，弘鹏公司的工作人员不可能未经公司同意就自行垫付几万余元。最后，《全民营销客户确认单》虽然名为营销确认单，但从其内容可以确认是双方关于赔偿事宜的协议。并且《全民营销客户确认单》系格式合同，按照合同法的规定，非格式条款优于格式条款，应对条款制作人做不利解释。2.一审判决所认定事实并非是以未经确认的事实认定。首先，《全民营销客户确认单》是由弘鹏公司工作人员出具，弘鹏公司出具的材料上所加盖公章当然是弘鹏公司的公章。假设弘鹏公司提供一枚与本确认书中不同的公章，也只能说明弘鹏公司同时在使用其他公章，故没有对公章进行鉴定的必要。其次，从赵楠、祝胜胜方举证的照片中可以看出，《全民营销客户确认单》为一张A4纸，上下一式两份，公章加盖于骑缝处，双方签订后从中间撕开，一份交于弘鹏公司，另一份保留于赵楠、祝胜胜处，如弘鹏公司对该单据真实性提出异议，起码负有初步的举证义务，应当提供上半部分的确认书。3.一审认定弘鹏公司应按照购物卡折价款22000元向赵楠、祝胜胜支付，并无不当。本案是赵楠、祝胜胜与弘鹏公司因房屋买卖合同发生的纠纷，而非因购物卡买卖合同发生的纠纷，《全民营销客户单》的本意及实质内容是弘鹏公司赔偿赵楠、祝胜胜违约损失25000元，给付购物卡仅仅是履行方式的约定。既然弘鹏公司已经违约，赵楠、祝胜胜要求弘鹏公司给付折价款22000元的请求并无不当，且更加有利于案件执行。 赵楠、祝胜胜向一审法院起诉请求:1.弘鹏公司立即支付赵楠、祝胜胜赔偿款人民币22000元,并自起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际付清之日止，2.案件受理费由弘鹏公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月29日，赵楠、祝胜胜（买受人）和弘鹏公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定将弘鹏公司开发的昕悦花园8幢2层203号房屋出售给赵楠、祝胜胜，建筑面积共100.23平方米，单价为每平方12398.71元，总金额1530000元；经规划部门、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人，所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复；买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还买受人，并按中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议…等内容。2018年10月13日，于萍、屠思玉和弘鹏公司签订《合肥市商品房网上认购备案确认单》，对上述合同进行备案。 2019年10月17日，合肥市自然资源和规划局张贴合肥市建设工程规划调整公示，告知瑶海区昕悦花园项目周边业主，因节能设计审查要求，鸿鹏公司向我局申请调整昕悦花园项目内的12栋住宅的部分窗户尺寸，具体如下;1、1#~3#楼，5#~13#楼所有卫生间窗户拟调整为600㎜；2、12#、13#楼北侧设备平台处窗户拟调整为600㎜等内容。 后祝胜胜和弘鹏公司原职工夏梓铭签订《全民营销客户确认单》，该确认单中新客户信息处空白，推荐人信息处为祝胜胜，业绩确认备注购物卡贰万伍仟元整。夏梓铭书写“本确认单在取得规划正本后3天内兑现”。 一审庭审时，弘鹏公司认可其因未按规划施工受到行政处罚，并确认已经取得规划许可证正本。赵楠、祝胜胜陈述其不退房，并已收取3000元百大购物卡。 一审法院认为，赵楠、祝胜胜和弘鹏公司签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现因弘鹏公司对其承建的昕悦花园项目1#~3#楼、5#~13#楼洗手间窗户尺寸的规划设计进行变更，根据《商品房买卖合同》第十条规定，赵楠、祝胜胜可选择退房或者不退房与出卖人弘鹏公司签订补充协议。庭审中，赵楠、祝胜胜陈述不退房，并已和弘鹏公司协商一致签署了补充协议即《全民营销客户确认单》，约定弘鹏公司赔偿其25000元购物卡，弘鹏公司已当场支付3000元百大购物卡，尚欠22000元购物卡未交付，并提供了《全民营销客户确认单》等证据佐证。该院认为，双方签署的《全民营销客户确认单》的形式虽非协议书形式，但代表弘鹏公司签署确认单的夏梓铭系弘鹏公司处理投诉业务的工作人员，结合现场照片和已统一交付等额购物卡的事实，该确认单可视为双方关于处理变更规划设计问题达成的补充协议。弘鹏公司主张夏梓铭在确认单上签字未经授权，不是职务行为，不能代表公司的主张不能成立，不予采纳。对于《全民营销客户确认单》上载明的购物卡种类，赵楠、祝胜胜主张系合肥百大集团购物卡，弘鹏公司主张是装修购物卡，即双方对尚未交付的购物卡发卡单位未能达成协商一致意见，现赵楠、祝胜胜根据约定金额主张相应购物卡折价款22000元符合合同约定，予以支持。对于赵楠、祝胜胜主张的利息，缺乏事实和法律依据，不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、安徽弘鹏置业有限公司于判决生效后十日内支付赵楠、祝胜胜22000元；二、驳回赵楠、祝胜胜的其他诉讼请求。案件受理费350元，减半收取175元，由赵楠、祝胜胜共同负担25元，安徽弘鹏置业有限公司负担150元。 二审中，赵楠、祝胜胜向本院提交其他业主签订的《全民营销客户确认单》4份（复印件），用以证明《全民营销客户确认单》系弘鹏公司提供的格式合同并加盖了公司公章，是公司与业主就规划问题达成的赔偿协议。弘鹏公司质证认为真实性无法确认，且与本案无关联性。 本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。 本院认为，《全民营销客户确认单》是弘鹏公司的格式文本，与赵楠、祝胜胜签订《全民营销客户确认单》的夏梓铭是弘鹏公司的员工，夏梓铭具体为公司客服部门专门处理客户投诉的人员。因此，《全民营销客户确认单》虽然系夏梓铭个人签订，但其行为的内容是出于工作需要，确认单亦与夏梓铭的具体岗位存在内在联系，一审法院据此确认夏梓铭的行为是职务行为，并无不当。弘鹏公司主张夏梓铭的签字不能代表公司，理由不能成立，本院不予采信。《全民营销客户确认单》即为弘鹏公司与赵楠、祝胜胜达成的补偿协议，弘鹏公司应依约履行。弘鹏公司主张确认单上载明的“购物卡”实为装修购物卡，没有证据支持。鉴于双方在《全民营销客户确认单》中对购物卡的种类约定不明，双方对未付购物卡的发卡主体也未予以补充约定，一审法院根据下剩购物卡金额确认弘鹏公司向赵楠、祝胜胜支付22000元，并无不当，本院予以维持。 综上所述,弘鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元，由安徽弘鹏置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 方玮韡 审判员 余海兰 二〇二〇年九月四日 法官助理鲍晶晶 书记员施佳佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。