四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初3577号 原告：郭印，男，1987年11月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：张**，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕，四川公生明律师事务所律师。 被告：简阳市合成材料厂，住所四川省简阳市建设路14号，统一社会信用代码512081000063549。 法定代表人：曾德安，厂长。 委托诉讼代理人：谭德明，男。 委托诉讼代理人：汪纪舟，女。 原告郭印与被告简阳市合成材料厂（以下简称合成材料厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日作出（2018）川0180民初248号民事判决，合成材料厂不服判决，提起上诉，成都市中级人民法院于2019年5月21日作出（2019）川01民终272号民事裁定，撤销原判决，发回简阳市人民法院重审。本院于2019年8月30日重新立案。2019年12月19日，本院委托四川大成房地产土地评估有限公司对案涉房产价值进行了评估。本院依法适用普通程序于2020年6月24日依法公开开庭进行了审理。郭印的委托诉讼代理人张**、合成材料厂的法定代表人曾德安、委托诉讼代理人谭德明、汪纪舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭印向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2013年4月10日签订的《房屋买卖合同》已合法解除；2、判令合成材料厂立即退还郭印购房款42万元；3、判令合成材料厂向郭印支付违约损失费910,012.5元；4、本案诉讼费用及鉴定费用由合成材料厂承担。 事实与理由：郭印与合成材料厂经协商后于2013年4月10日签订《房屋买卖合同》，约定郭印购买合成材料厂位于简阳市××街××号××房，房屋面积404.45㎡，产权证号××，合同金额为1112237.50元；郭印第一次支付购房定金计人民币30万元，合成材料厂负责办理房屋产权证计一切相关手续，剩下余款待办完过户手续后郭印拿到新产权证及钥匙的同时一次付清；双方成交后，合成材料厂的一切权利全部转至郭印名下，属郭印所有。签订当日，郭印与合成材料厂法定代表人曾德安对此前已付款项进行结算后，合成材料厂法定代表人曾德安将已收取的30万元明确为合同约定的定金，并向郭印出具收条，在收条上加盖合成材料厂公章。此后，又于2013年7月6日支付购房款5万元，于2014年1月25日支付购房款2万元，于2014年3月12日支付购房款3万元，于2014年5月14日支付购房款2万元，郭印共计向合成材料厂支付款项42万元。每次收到款项后，合成材料厂均立即向郭印出具收条，且在2014年5月14日的收条上，合成材料厂还承诺：2014年7月30日证件办齐，超过按违约处罚，按交款5%计算。但至今合成材料厂都没有将简阳市简城镇安象街83号商业房产权过户到郭印名下，也没有将该房屋交付郭印，郭印一直要求合成材料厂履行合同，合成材料厂均以各种理由推托。因合成材料厂的违约行为，故郭印于2019年8月12日向合成材料厂发出解除合同通知书。2019年8月20日合成材料厂收到解除合同通知书。 郭印认为，郭印与合成材料厂协商一致自愿签订房屋买卖合同，不违反相关国家法律法规的规定，合同合法有效；合成材料厂应当按照合同约定履行，办理产权过户并交付房屋；合成材料厂承诺不如期办理房屋过户手续的违约处罚，但该违约金不足以弥补郭印的损失，系可得利益损失910,012.50元（以5,000元每平方米作为计算依据，减去合同约定金额1,112,237.50元）。由于简阳合成材料厂不配合郭印办理过户手续的违约行为，郭印已向合成材料厂发送解除合同通知书，合成材料厂收到通知后未做答复，故双方签订的《房屋买卖合同》已于2019年8月20日合法解除，合成材料厂应退还已交付的购房款42万元并赔偿郭印损失910,012.50元。 合成材料厂辩称，郭印与合成材料厂于2013年4月10日签订了《房屋买卖合同》，该合同系法定代表人曾德安个人所为，且未经上级主管部门的批示，合同无效，应由曾德安个人承担责任。曾德安收了郭印父亲郭敦理30万元，其中26万元是在2013年4月10日签订合同前2010年至2012年期间收的，是他们私人之间的民间借贷关系，不是购房的定金。合成材料厂是集体企业，曾德安虽是厂长，有对企业经营权和管理权，没有独立资产处置权，不能代表企业处理集体资产。 本院经审理认定事实如下：2013年4月10日，郭印与合成材料厂签订《房屋买卖合同》，约定郭印购买合成材料厂位于简阳市××街××号××房，房屋面积404.45㎡，产权证号××，房屋售价为2750元／㎡，合计1112237.50元；第一次支付部分购房定金计人民币30万元，由合成材料厂负责办理房屋产权证计一切相关手续，剩下余款待办完过户手续后郭印拿到新产权证及钥匙的同时一次付清；双方成交后，该房的一切权利全部转至郭印名下，属郭印所有。签订当日，郭印按照合同约定向合成材料厂支付定金30万元，2013年7月6日支付购房款5万元，2014年1月25日支付购房款2万元，2014年3月12日支付购房款3万元，2014年5月14日支付购房款2万元，郭印共计向合成材料厂支付款项42万元。在2014年5月14日的收条上，合成材料厂承诺：“2014年7月30日证件办齐，超过按违约处罚，按交款5%计算”。2019年7月19日，合成材料厂取得该房产的土地使用权证，该土地的地类（用途）为工业用地、使用权类型为划拨、使用权面积249.60平方米。 在该案原第一审审理过程中，郭印于2018年11月14日当庭增加了解除合同的诉讼请求。 本案审理过程中，郭印向本院提交评估申请，请求对讼争房的现有价格进行评估。本院委托四川大成房地产土地评估有限公司对讼争房地产价值进行评估，四川大成房地产土地评估有限公司作出《房地产估价报告》，估价意见为单价3,912元/平方米，总价为1,582,200元。 以上事实，有郭印提交其身份信息、合成材料厂的工商登记信息、房屋买卖合同、收条、律师函，四川大成房地产土地评估有限公司作出《房地产估价报告》等证据为佐证，本院予以确认。 本院认为，真实、合法、有效的合同关系应受法律保护。 关于合同的效力问题。郭印与合成材料厂基于自愿原则于2013年签订合同，郭印已按合同约定履行相关义务。合成材料厂认为，该合同系法定代表人曾德安私自所为，未经职工大会通过和上级主管部门的批示，故合同无效。据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，合成材料厂应承担证明在签订合同中存在合同无效情形的举证责任，但合成材料厂未提交证据证明郭印与曾德安在签订合同中存在恶意串通等行为。《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第六条“集体企业依法取得法人资格，以其全部财产独立承担民事责任。”、第三十一条“集体企业实行厂长（经理）负责制。厂长（经理）对企业职工（代表）大会负责，是集体企业的法定代表人”、第五十九条“集体企业领导人员滥用职权，侵犯职工合法权益，情节严重的，由上级管理机构按照干部管理权限给予行政处分；滥用职权，假公济私，对职工进行报复陷害的，依法追究刑事责任”、第六十条“集体企业的领导人员或者政府有关部门的工作人员，因工作过失给企业造成损失的，由企业的上级管理机构或者政府有关部门按照干部的管理权限给予行政处分。集体企业的领导人员和政府有关部门的工作人员玩忽职守，致使集体企业财产、利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任”的规定，曾德安作为单位职工选举的法定代表人，代表企业与他人签订合同，系行使相应的职务行为；《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定，郭印在签订合同过程系善意相对人，相信并应当相信曾德安作为法定代表人具有合法的主体资格，且该合同签订的价格与当时市场价基本相符；目前也尚无证据证明双方在签订合同中存在违法行为。综上，双方自愿签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认，该合同真实、合法、有效。 关于合同的履行问题。郭印按照合同约定支付购房款42万元，合成材料厂在2016年7月取得讼争房的土地使用权证后，由于当地房地产市场变化，房价上涨及尚需补交土地出让金等问题，导致合成材料厂至今未履行过户手续。由于合成材料厂系集体性质，讼争房屋的土地系划拨性质，过户需转变土地性质补缴土地出让金，尚需合成材料厂的配合，但合成材料厂一直未缴纳相关费用，由此导致过户存在相应障碍。据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，郭印请求确认合同已经解除，退还购房款42万元，本院予以支持。合同解除的时间，因郭印在2018年11月14日当庭提出解除合同，应当认定为于当天及通知到了合成材料厂，故解除合同的时间应当认定为2018年11月14日。 关于郭印主张的赔偿损失问题。据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，合成材料厂在2014年5月14日的收条上承诺：“2014年7月30日证件办齐，超过按违约处罚，按交款5%计算。”，在合同第四条“违约责任：1.甲方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价和无故不卖，否则，甲方按定金双倍赔偿乙方。2.乙方交付定金后，不得反悔，不得以任何理由压低房价或无故不买，否则，甲方所收定金不退。”，郭印认为约定的违约金不能弥补其损失，其认为按现在市场价值计算，给其造成巨大的损失，故主张按低于现有时间段的实际市场价格的5,000元/㎡与购买价格2,750元/㎡之差承担可得利益损失，即（5,000元/㎡-2,750元/㎡）×404.45㎡=910,012.50元，其市场房屋价格所参照的时间以变更诉讼之日即2018年10月12日的价格为基数。本院委托四川大成房地产土地评估有限公司评估房产在2018年11月14日的价值为1,582,200元，故应以1,582,200元（评估价值）-1,112,237.50元（成交价）=469,962.50元。综上，郭印主张的损失系可得利益损失，符合法律规定，本院部分予以支持。 综上，郭印主张合同已经解除，要求合成材料厂退还购房款并赔偿损失符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第六条、第三十一条之规定，判决如下： 一、确认郭印与简阳市合成材料厂于2013年4月10日签订的《房屋买卖合同》已于2018年11月14日解除； 二、简阳市合成材料厂于本判决生效后十日内退还郭印购房款420,000元； 三、简阳市合成材料厂于判决生效后十日内赔偿郭印损失469,962.50元； 四、驳回郭印其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,770元，鉴定费13,700元，合计30,470元，由简阳市合成材料厂负担20,390元，郭印负担10,080元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  谢庆 审判员  苏刚 审判员  赵成 二〇二〇年九月二十九日 书记员  华利