山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1091民初1869号山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）鲁1091民初1869号原告：郝连武，男，1965年3月14日出生，汉族，住威海市。委托诉讼代理人：杨裔，山东胶东律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：曲红霞，山东胶东律师事务所律师。被告：白山市天合房地产开发有限责任公司，住所地白山市浑江区浑江大街西立交桥以西轴承厂东院办公楼二楼，统一社会信用代码912206017445660314。法定代表人：申宝山，董事长。委托诉讼代理人：谭成才，该公司员工。被告：威海市华晟房地产开发有限责任公司，住所地威海市黄家沟村，统一社会信用代码9137100070625394X8。法定代表人：王丽惠，执行董事。委托诉讼代理人：郭志强，威海高新田和法律服务所法律工作者。第三人：山东威海农村商业银行股份有限公司环翠楼支行，住所地威海市统一路164号，统一社会信用代码91371002583082393R。负责人：姜超。原告郝连武与被告白山市天合房地产开发有限责任公司（以下简称“天合公司”）、威海市华晟房地产开发有限责任公司（以下简称“华晟公司”）、第三人山东威海农村商业银行股份有限公司环翠楼支行（以下简称“农商行环翠楼支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人杨裔、曲红霞，被告天合公司之委托诉讼代理人谭成才，被告华晟公司之委托诉讼代理人郭志强到庭参加诉讼。第三人农商行环翠楼支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。郝连武提出诉讼请求：1、请求判令各被告共同协助原告办理位于威海市不动产证书;2、本案诉讼费、保全费由各被告承担。事实与理由：2011年8月10日，原告与被告天合公司签订《预定房屋协议书》，天合公司将其与被告华晟公司共同开发的泰合苑小区71-1楼西单元1206室房屋（经产权测绘后，调整为泰合苑小区1号楼1306室）出售给原告，房屋面积53.01平方米，双方约定总价款为265050元。合同签订当日，原告交付定金1万元。2011年8月23日，原告交款2万元；2012年6月12日，原告交款20万元；2012年9月20日，原告交款35050元，至此，全部房款已经付清。2018年10月23日，威海市环翠区人民法院作出（2018）鲁1002执35号之一执行裁定书，查封了涉案房屋。2018年12月17日，威海市环翠区人民法院作出（2018）鲁1002执35、513号之一执行通知书，通知房屋使用人拟处置该房产，后原告提出异议，威海市环翠区人民法院审查认为，原告已支付了全部购房款且实际占有使用了涉案房屋，因涉案房屋被登记在山东威海农村商业银行股份有限公司名下，且处于查封状态，原告对未能办理房屋过户登记手续无过错，原告的异议请求理由正当。2019年6月19日，威海市环翠区人民法院作出（2019）鲁1002执异72号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。原告认为，原告与天合公司签订的《预定房屋协议书》合法有效，且支付了全部购房款并实际占有房屋，原告已依法取得涉案房屋的所有权。现涉案房屋具备了办理分户房屋产权手续的条件，天合公司应当为原告办理房屋产权相关手续。因二被告系合作开发关系，故应当共同协助原告办理相关手续，现原告诉至法院，请求依法裁决。天合公司辩称，同意原告的诉请。华晟公司辩称，原告与天合公司签订的《预定房屋协议书》所转让房产的行为无效。2008年3月16日，华晟公司与天合公司签订《合作开发协议》，合作开发泰合苑小区住宅楼工程。因合作开发建设需要资金，华晟公司于2009年11月30日向威海市环翠区农商行贷款4000万元，并以泰合苑小区包括涉案房屋在内的25套房产及占用范围内的土地使用权作为贷款抵押。贷款期间，华晟公司陆续还款，截止2014年12月31日，华晟公司结欠农商行贷款本息合计16831319.45元。因华晟公司无力还款，农商行向威海市中级人民法院提起诉讼，经法院主持调解，农商行与华晟公司、天合公司签订协议书，约定华晟公司及天合公司同意将华晟公司抵押在农商行处的房产及占用范围内的土地使用权网签至农商行名下，抵顶给农商行，由农商行进行处置，以便清偿华晟公司结欠农商行的贷款本息及费用。另约定，农商行处置款超出华晟公司结欠农商行贷款本息及实现债权的费用，由华晟公司用于偿还所欠税费及本工程应支付的工程款。按照协议书约定，农商行对华晟公司抵押的房产进行了处置，结清了华晟公司结欠的贷款本息及实现债权的费用，农商行应将剩余的四套房产退还给华晟公司用于偿还所欠税费及本工程应支付的工程款，且涉案房产就在银行抵押处置的剩余房屋之中，农商行应返还给华晟公司。原告提起诉讼所提交的其与天合公司所签订的《预定房屋协议书》，如果其签订的时间是真实的，其预定时间也是在银行抵押贷款期间，《物权法》明确规定，抵押人出售抵押房产的，必须经过抵押权人同意。根据这一规定，华晟公司都无权随意对外出售抵押房产，更何况不是抵押人的天合公司。综上所述，原告与天合公司所签订的《预定房屋协议书》违反了法律规定，其转让行为无效，请求法庭驳回原告的诉讼请求。农商行环翠楼支行未到庭，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下，天富集团威海分公司系白山市天富房屋建筑（集团）有限公司（以下简称“天富集团公司”）依法设立的不具有法人资格、但领取营业执照的分支机构。天合公司是天富集团公司的子公司，具有法人资格。2008年3月16日，华晟公司与天合公司签订《合作协议书》，就华晟公司在威海市开发泰合苑小区住宅楼工程达成协议，约定：该小区占地面积为9292平方米，规划规模为1#、2#、3#号共三幢住宅楼，规划新建面积为20900平方米，地号为第169号，出让时间为70年，华晟公司同意以总价额4600万元转让给天合公司开发建设，天合公司同意接收，并以华晟公司名义实施开发建设。双方按实际售房档案为准，不分户型、楼号，任意销售。该项目竣工验收后所有房屋的产权及相关保证金，含各部门的保证金均归天合公司所有。协议签订后，天合公司共计向被告华晟公司给付资金3800万元，以房抵顶810万元。2009年7月12日，华晟公司与天富集团威海分公司签订《房屋抵顶工程款协议书》，华晟公司同意将泰合苑小区1#、2#、3#楼部分商用网点房及住宅，作为工程款抵顶给天富集团威海分公司，房屋价款为4000万元。2010年8月24日，华晟公司与天合公司、天富集团威海分公司三方签订《补充协议》，约定：本协议签订之日，终止华晟公司与天富集团威海分公司于2009年7月12日签订的房屋抵顶工程款协议书；房屋抵顶工程款协议书终止后，天富集团威海分公司不得再以任何名义将泰合苑小区的网点房及住宅房再行对外抵顶和销售。对天富集团威海分公司已销售的楼房，在本协议签订后必须将销售合同主体变更为华晟公司，已收取的定金及应收取的购房款必须转入华晟公司账户，华晟公司收取购房款先按期偿还银行贷款，再按照华晟公司与天合公司的合作开发协议的相关规定再转给天合公司。同时约定：天富集团威海分公司的公章、财务专用章及合同专用章由华晟公司与天富集团威海分公司各安排一名人员共同管理；凡涉及泰合苑小区楼房的抵顶、销售、收取售楼款及其他方式销售楼房，一律不准加盖天富集团威海分公司的公章、财务专用章及合同专章。本协议签订后，如出现以天合公司或者天富集团威海分公司名义对外抵顶、销售泰合苑小区楼房的，华晟公司有权解除其与天合公司的合作开发合同，并由天合公司及天富集团威海分公司按所抵顶、销售楼房的总价款赔偿华晟公司的损失。该协议后附有协议签订前天富集团威海分公司签订协议并收款的销售楼房情况表，涉案房产未列入该表中。2011年8月10日，原告与天合公司签订《预定房屋协议书》，约定天合公司同意将泰合苑小区古寨南路71-1206(后改动为1306)预定给原告,房屋价款286400(后改动为265050)元,原告需交付定金壹万元,在天合公司取得销售许可证后,天合公司以电话和书面形式通知原告交纳房款事宜。原告付清房款后,天合公司提供进户手续。原告为证实其主张，向法庭提交了加盖天合公司印章及天富集团威海分公司财务专用章的收据四张，载明原告于2011年8月10日交付1万元，事由为71-1号1206定金;于2011年8月23日交付2万元，事由为古寨南路71-1号1206房款;于2012年6月12日交付20万元,事由为古寨南路71-1号1306室(原1206室)房款;于2012年9月26日交付35050元,事由为泰合苑古寨南路71-1号1306(原1206)房款。四张收据总金额为265050元。原告于2011年8月23日与威海市天富物业服务有限公司签订了前期物业服务协议、业主临时规约，威海市天富物业服务有限公司于同日给原告出具了小区进户单。原告另提交了部分电费、水费、燃气费的收费单据。原告所购房屋所在小区售楼处只有一个，涉案房屋所在71-1号楼办理了大房产证，具备了办理分户房屋产权手续的条件。2014年12月24日，农商行环翠楼支行(甲方)与华晟公司(乙方)、天合公司（丙方）签订《协议书》一份,三方约定,乙、丙双方同意将乙方抵押在甲方处的全部房产及占用范围内的土地使用权网签至甲方名下,以便清偿乙方结欠甲方的贷款本息及费用。乙方为甲方办妥网签手续后,甲方有权处置乙方抵顶给甲方的房产。上述协议签订后,涉案房产被网签至山东威海农村商业银行股份有限公司名下。2017年10月10日,威海市环翠区人民法院作出(2017)鲁1002民初5154号之一民事裁定书,根据李建昌的保全申请,查封了登记在华晟公司名下的预售给山东威海农村商业银行股份有限公司的位于威海市产。2017年10月24日,威海市环翠区人民法院作出(2017)鲁1002民初5154号民事调解书,确认天合公司于2017年11月8日前偿还李建昌借款239.4万元并支付借款利息。因天合公司未按期履行还款义务,李建昌向威海市环翠区人民法院申请执行。2018年10月23日,威海市环翠区人民法院作出(2018)鲁1002执35号之一执行裁定书,并据此查封了涉案房屋。2018年12月17日,威海市环翠区人民法院作出(2018)鲁1002执35、513号之一执行通知书,通知房屋使用人拟处置该房产。后郝连武向威海市环翠区人民法院提出异议。威海市环翠区人民法院于2019年6月19日作出（2019）鲁1002执异72号执行裁定书，裁定中止对威海市古寨南路71-1号1306室房屋的执行。在该案审理过程中，威海市环翠区人民法院于2018年11月21日对山东威海农村商业银行股份有限公司进行询问,该公司委托诉讼代理人刘新祝表示涉案房屋应返还给天合公司及华晟公司。2018年11月22日,威海市环翠区人民法院对华晟公司进行询问,该公司委托诉讼代理人郭志强表示,同意处置涉案房产，涉案房屋虽然系其公司与天合公司共同开发的,但一直由天合公司控制。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。按照2008年华晟公司与天合公司签订的《合作协议书》,包括涉案房产在内的泰和苑小区住宅楼虽以华晟公司名义实施开发,但实际上由天合公司实施了开发建设。原告与天合公司签订的《预定房屋协议书》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效协议。该协议书约定了房号、价款等内容，天合公司、天富集团威海分公司为原告出具了房款收据，天合公司认可并确认涉案房屋已出售给原告的事实，房屋已实际交付，原告交纳了相关费用，合同已实际履行。涉案房屋所在小区系华晟公司与天合公司合作开发，通过华晟公司与天富集团威海分公司签订《房屋抵顶工程款协议书》，可以认定天富集团威海分公司曾有权对外销售、处置涉案房屋所在小区相关楼房，原告签订预定协议在华晟公司与天富集团威海分公司签订房屋抵顶协议之后，原告有理由相信天合公司、天富集团威海分公司有出售权限。尽管2010年8月24日华晟公司与天合公司、天富集团威海分公司三方签订《补充协议》，约定终止华晟公司与天富集团威海分公司于2009年7月12日签订的房屋抵顶工程款协议书，凡涉及泰合苑小区楼房的销售、收取售楼款及其他方式销售楼房，一律不得加盖天富集团威海分公司的公章、财务专用章及合同专章，但该协议是华晟公司、天合公司、天富集团威海分公司之间的内部约定，对原告不产生约束力，原告房屋虽然未在华晟公司、天富集团威海分公司与天合公司三方签订的“补充协议”所附天富集团签订协议并收款的销售楼房表中，但涉案房屋原告已全部履行交纳房款的义务，并交纳了相应的物业费用，并由物业公司出具收据，华晟公司应当为原告办理房屋产权相关手续。鉴于二被告之间系合作关系，且对于房屋对外销售有内部约定，故应共同协助原告办理相关手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告白山市天合房地产开发有限责任公司、威海市华晟房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同协助原告郝连武办理威海高区古寨南路71-1号-1306室房屋不动产登记手续。案件受理费2638元、财产保全费2640元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  徐玉超二〇二〇年九月十五日书记员  丛珊珊