呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2018）内0103民初2311号原告：陶强，男，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：徐挺，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古国友拍卖有限责任公司。法定代表人：黄静萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇智，内蒙古双由律师事务所律师。第三人：恒泰证券股份有限公司。法定代表人：庞介民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨天荣，男，恒泰证券股份有限公司员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王立，男，恒泰证券股份有限公司员工，住呼和浩特市。原告陶强诉被告内蒙古国友拍卖有限责任公司、第三人恒泰证券股份有限公司拍卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，于2017年5月17日作出（2017）内0103民初72号民事判决书，被告内蒙古国友拍卖有限责任公司不服提出上诉，呼和浩特市中级人民法院于2018年1月12日作出（2017）内01民终3868号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陶强的委托诉讼代理人徐挺，被告内蒙古国友拍卖有限责任公司法定代表人黄静萍及委托诉讼代理人李勇智，第三人恒泰证券股份有限公司委托诉讼代理人杨天荣、王立到庭参加诉讼。在诉讼过程中原告陶强将诉讼请求由确认合同无效变更为解除合同。本案现已审理终结。原告陶强向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告于2013年1月7日签订的《拍卖成交确认书》（成交确认书）和《竞买协议》；2.请求判令被告向原告返还竞买保证金400万元及利息（利息以400万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年12月21日起至实际支付之日止）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2012年12月17日，被告在《内蒙古商报》上刊登《拍卖公告》，定于2013年1月7日召开拍卖会对位于呼和浩特市新城区东影南路1号楼1-3层办公楼进行拍卖，该办公楼建筑面积约1400平方米，参考价为1700万元。根据拍卖公告要求，原告于2012年12月21日与被告签订了《竞买协议》，取得竞买人资格，2013年1月7日，原告参加了该拍卖会，最终以1700万元的价款拍得标的物，并签署了一份价格为1700万元的《成交确认书》和一份价格为1900万元的《拍卖成交确认书》。在后续办理相关手续时，原告才得知该拍卖标的物所属土地性质为划拨用地，需要按规定缴纳土地出让金。原告认为，被告作为拍卖人，应对第三人委托拍卖的标的物的所有信息负有准确的披露和告知义务，被告未按规定向原告披露标的物所属土地的性质，甚至对原告隐瞒了该信息，构成根本违约，直接导致原告无法以1700万元的对价取得所拍标的物及其所属土地的使用权，致使原告的合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益，原被告签订的《拍卖成交确认书》（成交确认书）和《竞买协议》理应解除。请求人民法院支持原告的诉讼请求。为了证明自己的主张，原告向法庭提供以下证据：拍卖公告、竞买协议、竞买须知、成交确认书、收据。被告辩称，原告解除合同的理由不成立，不符合法定解除的条件。本案房屋拍卖程序符合法律规定，本案拍卖标的是房产不是土地，被告接受第三人的委托拍卖房屋，原告与被告签订了竞买协议，不论是划拨土地还是其他性质土地，原告都能实现其合同目的。竞买协议、竞买须知等文件对拍卖标的权属性质都有明示，原告作为从事房地产业的专业人士，应该清楚该用地情况，拍卖前被告已经告知原告房屋用地是划拨用地，双方签署的《拍卖成交确认书》备注栏明确写有划拨用地，原告对此是明知的，被告没有隐瞒，被告已履行了相应的义务。被告收到原告的400万元包括200万元佣金和200万元保证金，200万元保证金在拍卖成功后可抵顶购房款，被告将200万元中的100万元保证金支付给第三人，被告不予退还400万元。因原告是本案的违约方，应按照约定向被告承担违约金540万元。原告自2013年1月7日拍卖成交后长达4年没有提出过任何异议，根据买卖合同相关司法解释的规定，原告以标的物存在瑕疵的异议已经超过了两年的除斥期间，应当驳回起诉。本次拍卖被告不承担瑕疵担保责任，任何风险都由原告承担。本案房屋的土地使用性质不影响原告合同目的的实现，标的物不存在瑕疵，被告的拍卖行为合法有效不存在过错，原告不按约定逾期交款是违约方，属于恶意违约，应承担违约责任。原告行使解除权已超过解除权期间，被告不同意解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提供的证据是：《委托拍卖合同》、房产证、保证金收据、原告的名片及其公司的登记信息、拍卖公告、竞买协议、竞买须知、竞买登记表、拍卖笔录、拍卖成交确认书、限期缴款通知书、市政府关于出让给双安房地产有限责任公司国有土地使用权的批复。第三人述称，第三人的前身原内蒙古证券有限责任公司于1998年11月向内蒙古诚华房地产开发有限公司购买了新城区东影南路南段东侧1号楼1-3层办公和3套住宅用于新建营业部营业场所，2000年1月3日取得房产证，2013年5月14日将房产证变更在第三人名下。第三人在《委托拍卖合同》中明确土地性质为划拨，由于原告不履约，导致第三人对房产无法作出处分，还得支付几年来的水电暖及管理维护资金，第三人存在很大的资金损失，第三人保留向相关各方索赔的权利。第三人同意被告的答辩意见，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年12月21日，原告支付被告400万元，原告向法庭提供的收据载明：“交款单位内蒙古国友拍卖有限责任公司，人民币肆佰万元整，收款事由拍卖款”，盖有内蒙古国友拍卖有限责任公司财务专用章。被告对收到原告400万元予以认可。2012年12月26日，第三人（委托人）与被告（拍卖人）签订《委托拍卖合同》，合同约定：标的的名称和位××区办公和3套住宅，总建筑面积1390.98平方米，土地使用性质为划拨用地，标的价格（保留价）为1700万元。第三人保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权和处分权。合同还约定了价款及佣金结算、违约责任等。双方均签字盖章确认。2012年12月27日，被告在《内蒙古商报》上刊登拍卖公告：“受委托，我公司定于2013年1月7日上午8时在公司会议室拍卖呼市新城区东影南路办公楼，建筑面积约为1400平米，参考价1700万元。报名须知：竞买者报名时需带本人身份证或单位营业执照原件及复印件，并交纳保证金200万元，成交后所涉及的税费由买受人承担。……”2012年12月31日，原告（乙方、竞买人）与被告（甲方、拍卖人）就乙方报名参与竞买新城区东影南路南段东侧1号楼1-3层办公和3套住宅事宜，签订《竞买协议》，协议约定：“乙方已在拍卖公告规定的展示时间内详细了解了拍卖标的物的现状，并实地查看了标的及与标的有关的资料。拍卖标的以公开展示时的现状为准，甲方不承担瑕疵担保责任。本场拍卖会的拍卖方式为增价拍卖。乙方同意缴纳人民币100万元作为竞买保证金，如竞买不成功，甲方应于拍卖会结束后3日内将竞买保证金全额无息退还乙方。甲方已提请乙方详细阅读《竞买须知》和注意事项，并对《竞买须知》各条款作全面、准确的理解，因乙方对《竞买须知》理解有误而导致的损失，由乙方自行承担。若竞买成功，甲乙双方当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》等有关文书。乙方同意自成交之日起三日内向甲方付清200万元的佣金。乙方在付清100万元保证金后，委托方开始办理房产过户手续，待委托人将过户所需材料经房管部门和税务部门审核并符合一次性过户条件后，拍卖人通知买受人交清剩余价款，买受人交清剩余价款后，委托人、买受人办理房产过户手续。《拍卖成交确认书》为本协议的组成部分。”甲乙双方在《竞买协议》尾部签字盖章确认。2013年1月7日，原告与被告及另一竞买人张云松签署《竞买须知》，载明：“竞买人在拍卖开始前凭有效身份证明办理登记手续，缴纳保证金，领取竞买号牌成为竞买人。竞买人在参加竞买前必须亲自查验拍卖标的，并认真查阅有关拍卖资料，凡参与竞买的，即视为已行使了上述权利并已认可拍卖标的现状，同意就标的的现状参加竞买。否则，由此产生的一切纠纷和损失均由买受人自行承担。竞买人的最高应价经拍卖师现场三次叫价再无其他更高应价后，经拍卖师落槌，拍卖成交。拍卖成交后，买受人与拍卖方现场签署《拍卖成交确认书》。拍卖成交后，买受人在3日内付清200万元佣金，买受人未按照《拍卖成交确认书》的约定支付成交价款的，应当承担违约责任，其保证金抵作违约金不予返还。”2013年1月7日，被告举行拍卖会，原告陶强委托代理人赵晓魁出席拍卖会参与竞买，落槌后拍卖成交，双方签订《成交确认书》，载明：“标的××区办公和3套住宅，成交价1700万元，结算方式现金或转账，结算期限收到缴款通知十日内付清全部价款。约定项目：1.买受人已认真阅读《拍卖公告》、《竞买须知》，并同意在拍卖交易中遵守上述文件中规定的各项条款，按本确认书的规定交付价款。2.乙方在付清100万元保证金后，委托方开始办理房产过户手续，待委托人将过户所需材料经房管部门和税务部门审核并符合一次性过户条件后，拍卖人通知买受人交清剩余价款，买受人交清剩余价款后，委托人买受人办理房产过户手续。违约责任：买受人在成交后反悔的，除所交保证金不予退还外，应负责赔偿拍卖人为此发生的一切费用和另行交易的差价损失，还要在拍卖人同意接受的情况下支付成交额20%的违约金。”原告委托代理人赵晓魁与被告及拍卖师黄静萍在《成交确认书》尾部签字盖章确认。另查明，被告向法庭提供了一份《拍卖成交确认书》，内容与《成交确认书》基本相同，增加了“落槌拍定价1700万元，佣金200万元，合计1900万元”；在备注栏由被告注明：“该房产有房本无土地使用证，土地性质为划拨，如需变更土地手续由买受人承担土地出让金。”该《拍卖成交确认书》落款时间为2013年1月7日，尾部有被告公章、拍卖师黄静萍签字、原告陶强签字。原、被告均认可2013年1月7日拍卖会当天陶强本人并未参加，而由其委托代理人赵晓魁代为出席，该《拍卖成交确认书》的签署时间晚于2013年1月7日，系事后补签。2013年7月16日，被告向原告发出“限期交款通知”，书面通知原告务必于2013年7月26日之前交清成交款，原告未交纳，后双方发生纠纷，原告诉至法院。本院认为，本案为拍卖合同法律关系，拍卖合同法律关系属于特殊的买卖合同关系，根据合同法和拍卖法的有关规定，拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，拍卖活动必须遵守法律规定和行业惯例，必须符合公平、公正的原则。针对三方当事人的诉辩和陈述意见，本院评判如下：第一，关于案涉拍卖合同的效力问题。第三人委托被告进行拍卖的标的物为第三人拥有完全所有权与处分权的房产，案涉拍卖标的为划拨土地上的部分房产，土地使用性质无论是划拨还是出让，对拍卖合同效力并无影响，被告与第三人签订的《委托拍卖合同》、原告与被告签订的《竞买协议》和《成交确认书》，均系缔约双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。第二，被告是否履行了拍卖标的信息披露义务，原告未交纳成交款是否构成违约。《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”关于案涉房产的土地使用性质，委托人已经在《委托拍卖合同》中向拍卖人予以说明。被告作为拍卖人，其负有对拍卖标的物的所有信息向竞买人准确披露的义务，并对其披露义务负有证明责任，本案被告履行披露义务应以明示的方式作出，披露时间也应在落槌之前，被告在拍卖发生之前即已经知道拍卖房产土地使用性质为划拨，却未能在落槌前将划拨土地性质告知作为竞买人的原告，原被告签署的《竞买协议》、《竞买须知》虽约定了“原告已详细了解了拍卖标的物的现状，并实地查看了标的及与标的有关的资料，被告不承担瑕疵担保责任。”“竞买人在参加竞买前必须亲自查验拍卖标的，并认真查阅有关拍卖资料，凡参与竞买的，即视为已行使了上述权利并已认可拍卖标的现状，同意就标的的现状参加竞买。否则，由此产生的一切纠纷和损失均由买受人自行承担。”但从发布拍卖公告、拍卖活动的实施及签署成交确认书几个阶段的证据来看，均不能证明被告在拍卖落槌前向原告履行了划拨用地的披露义务，《竞买协议》、《竞买须知》均为格式条款，这些格式条款并不能免除被告的披露义务。被告向法庭提供的《拍卖成交确认书》告知原告“该房产有房本无土地使用证，土地性质为划拨，如需变更土地手续由买受人承担土地出让金”的时间在拍卖落槌之后，因此，本院认为被告没有依法履行标的信息披露义务，具有过错，行为构成违约，但现有证据不能证明被告主观上存在隐瞒的故意，原告诉称被告“故意隐瞒土地使用性质”不能成立本院不予支持。原告作为房产买受人、投资者，所购买房产的土地使用性质如何，直接影响该房产未来的升值潜力和保值性等价值走向，原告应当对此予以审查注意，但原告自报名参与竞买并签订《竞买协议》，至拍卖落槌成交，均未尽到其对房产所属土地使用性质合理审查注意义务，原告具有一定的过错。原告既成为购得拍卖标的的买受人，就应接受拍卖后果并依约按照成交价1700万元，在约定的期限内付清全部价款，被告于2013年7月16日向原告发出“限期交款通知”，书面通知原告务必于2013年7月26日之前交清成交款，但原告拖延未交，原告的行为构成违约。第三，针对被告提出原告超过对标的物检验的最长“两年”期间的问题。《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定，买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验，没有约定检验期间的，应当及时检验。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定，合同法第一百五十八条规定的买受人对标的物检验的最长期间为两年，《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第三款规定，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受“两年”期间的限制。本案第三人在与被告签订的《委托拍卖合同》中明确告知拍卖标的所属土地使用性质为划拨用地，被告对此是明知的，被告没有向原告履行拍卖标的所属土地使用性质为划拨用地的披露义务，况且本案拍卖合同系特种买卖合同，被告并非买卖合同的出卖人，原告并未“收到”标的物。因此被告的此项答辩意见本院不予采纳。第四，针对被告提出原告行使解除权已超过解除权期间的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”针对本案，法律没有规定，当事人也没有约定，被告也没有催告原告解除合同，故原告行使解除权没有超出合理期限，被告该项答辩理由本院不予采纳。第五，本案拍卖合同应否予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因原被告在履行合同过程中都具有违约行为，较之违约责任大小，被告作为从事拍卖业务的专业公司，其责任大于原告，双方违约行为特别是被告的违约行为导致合同目的不能实现，形成合同僵局。因此原告主张解除合同并不违反法律规定，本院本着维护商事交易秩序、衡平双方经济利益、及时定分止损的原则，支持原告的诉讼请求，判决解除合同，即解除双方签署的《竞买协议》及《成交确认书》、《拍卖成交确认书》。第六，合同解除后，双方责任如何承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于合同解除后双方责任如何承担，本院认为，原告支付被告400万元的性质如何认定？由于双方对400万元的性质没有明确约定，原告认为该款为保证金，被告辩称400万元中200万元已经转化为佣金、另外200万元是保证金，被告为原告开具的收据显示400万元为“拍卖款”。200万元为佣金，违反了《中华人民共和国拍卖法》规定的佣金收取标准。被告实际收取原告400万元，本院认定这400万元的性质为保证金。解除合同后，被告应将收取的400万元保证金退还原告，原告的该项诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原告主张支付利息的诉讼请求本院不予支持，利息损失由原告自行承担；被告提出原告应按照约定承担违约金540万元的抗辩意见本院不予采纳。第七，对于第三人的陈述意见，本院认为，恒泰证券股份有限公司在本案中为无独立请求权的第三人，如其确因委托拍卖房产而产生资金损失，可与相关各方另行协商或诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告陶强与被告内蒙古国友拍卖有限责任公司签订的《竞买协议》、《成交确认书》和《拍卖成交确认书》；二、被告内蒙古国友拍卖有限责任公司于本判决生效后十日内，退还原告陶强400万元；三、驳回原告陶强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46960元（本院已收取），由被告内蒙古国友拍卖有限责任公司负担37390元，原告陶强负担9570元；保全费5000元由被告内蒙古国友拍卖有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 陈春梅人民陪审员 刘 玲人民陪审员 邸惠霞二〇二〇年九月三十日书记员 边 芳附相关法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。