山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁01民初3738号 原告（反诉被告）：济南中弘弘庆房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：何礼萍，董事长。 委托诉讼代理人：王强，北京市时代九和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武惠忠，北京市时代九和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东华第永宁不动产管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：接林峰，董事长。 委托诉讼代理人：徐春可，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕茵尹，北京市炜衡（济南）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）济南中弘弘庆房地产开发有限公司（以下简称中弘公司）与被告（反诉原告）山东华第永宁不动产管理有限公司（以下简称华第永宁公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年的4月28日、6月2日、7月27日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中弘公司的委托诉讼代理人王强、武惠忠，被告（反诉原告）华第永宁公司法定代表人接林峰、委托诉讼代理人陈延伟、毕茵尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中弘公司向本院提出诉讼请求：1.判令华第永宁公司继续履行新奇世界国际度假区-济南鹊山项目《地下车位收购框架协议》及附属之《商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让合同》。2.判令华第永宁公司支付剩余1083万元人民币车位款。3.判令华第永宁公司依照合同约定自逾期之日起至实际支付之日向中弘公司支付逾期付款违约金，至起诉之日暂定为1300000元。诉讼中，中弘公司变更诉讼请求为：1.确认中弘公司与华第永宁公司签订的《地下停车位使用权转让合同》、《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》中所涉及的地下停车位使用权相关内容无效；2.判令华第永宁公司支付389个人防车位使用费3069210元（自2018年5月30日交付时至2020年7月24日共计789天，按每个地下停车位每天十元的标准计算，嗣后按该标准计算至返还之日止）；3.判令华第永宁公司返还389个人防停车位。事实和理由：中弘公司与华第永宁公司2018年3月6日签订《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》，并在此基础上签订《商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让合同》，合同约定产权车位229套，转让款共计1145万元，非产权车位382套，使用权转让价款共计1757万元，车位总计款2902万元，合同对付款时间及逾期付款违约金亦进行了约定。《地下停车位使用权转让合同》约定，车位一般质量瑕疵作为保修项目处理，不得影响交付，华第永宁公司因任何理由拖延或拒绝接收，均视为中弘公司履行了交付义务。中弘公司2016年11月份取得了地下车库《综合验收备案证明》，并已于2018年5月30日前将全部车位交付。华第永宁公司共计付款1819万元，余款1083万元至今未付。涉案非产权车位为人防车位，根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，人民防空是国防的组成部分，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有，禁止任何组合或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖。尤为重要的是涉案双方的合同没有得到人民防空主管部门的审批，不符合山东省实施《中华人民共和国人民防空法》办法第二十一条的强制性规定。因此中弘公司与华第永宁公司之间的人防车位买卖合同为无效合同。 华第永宁公司辩称，一、涉案《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》《商品房买卖合同》《地下停车位使用权转让合同》已无继续履行的基础和条件，且因中弘公司未能履行完毕生效协议确定的义务导致涉案车位无法继续出售。中弘公司要求继续履行合同的诉讼请求已经无法实现，华第永宁公司将提起反诉，请求依法判决解除中弘公司、华第永宁公司之间签署的上述合同未履行的部分，并赔偿华第永宁公司损失。二、中弘公司要求支付剩余1083万元的主张没有事实依据。1.根据《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》第七条的约定：“附属协议约定条款未完成前，乙方有权不按上述约定时间支付后期款项”及《关于车位相关款项支付变化的补充协议》第3条的约定“剩余共计1145万元，按照甲方为乙方办理网签的进度及网签个数，逐笔支付”可知，在中弘公司未完成附属协议确定的义务前，华第永宁公司有权拒绝支付款项，且后续款项视中弘公司为业主办理网签的进度和个数，进行逐笔支付。而截至起诉之日，中弘公司尚有110户产权车位的网签、备案手续未完成，96个非产权车位的合同签订程序未完成。因此，并未达到款项支付条件，华第永宁公司无付款义务，中弘公司也无权要求华第永宁公司支付余款1083万元。2.中弘公司在民事起诉状中认可的华第永宁公司已经支付的款项的数额为1819万元，此数额与实际付款金额不符。在合同履行中，为办理人车分流，中弘公司、华第永宁公司与案外人济南中弘荣盛物业管理有限公司于2018年4月3日签订《鹊山项目人车分流费用代付协议》一份，约定由乙方即华第永宁公司按照招标或比价形式确认的施工单位及工程总额度向施工单位支付具体款项，三方协商认可的款项额度为18万元，甲方即中弘公司知晓并认可上述运作及支付方式，并且同意华第永宁公司为该项目施工支付的上述18万元，且三方明确上述款项的支出与扣除属于代支行为。上述协议签订后，华第永宁公司即委托济南鹏艺建筑工程有限公司进行施工，并向其支付了18万元款项。因此华第永宁公司已经支付的款项总额为1837万元，非中弘公司主张的1819万元。三、中弘公司要求华第永宁公司支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。在合同履行中，因中弘公司未能如约履行合同义务，截至中弘公司起诉之日仍未达到款项支付条件，华第永宁公司不存逾期付款的行为。而且正是因为中弘公司的违约行为才导致合同目的无法实现，也给华第永宁公司造成了巨大的损失。相关损失将在反诉中一并主张。 针对中弘公司变更后的诉讼请求华第永宁公司辩称，一、涉案合同名为使用权转让合同，但根据华第永宁公司与中弘公司签订的《关于车位相关款项支付变化的补充协议》，以及中弘公司出具的委托销售证明可以看出，华第永宁公司与中弘公司之间实为委托销售关系，即便为使用权转让合同，并非是所有权转让，也未违反法律强制性规定，中弘公司要求确认相关合同无效没有法律依据。二、中弘公司并无证据证明其在2018年5月30日交付车位，涉案车位也并未交付给华第永宁公司，华第永宁公司对车位也并未进行占有和使用，仅为委托销售，已经销售给业主的部分由业主占有使用，未销售的部分仍由中弘公司支配。三、根据合同的履行情况可知，华第永宁公司已经支付的款项金额为1837万元，包含已经出售给业主的111个产权车位及287个非产权车位的车位款，287个非产权车位中包含已经实际销售的220个，尚有67个非产权车位华第永宁公司已付款但没有售出，华第永宁公司要求中弘公司返还该67个非产权车位款335万元。并且在非产权车位已经向业主出售的情况下，中弘公司要求华第永宁公司返还车位于法无据。请求驳回中弘公司的诉讼请求。 华第永宁公司向本院提出反诉请求：1.判令解除中弘公司与华第永宁公司签订的《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》、《商品房买卖合同》、《地下停车位使用权转让合同》中未履行部分共计1065万元；2.判令中弘公司返还华第永宁公司已付款但未售出的67个非产权车位对应的价款335万元，并赔偿华第永宁公司预期可得利益损失7782444.87元；3.判令中弘公司将华第永宁公司已经出售的111个产权车位完成网签、备案手续，220个非产权车位完成合同签订手续，向华第永宁公司交付与华第永宁公司已付款项等额的发票；4.判令中弘公司向华第永宁公司退还定金500万元及滞纳金（自反诉之日起计算至实际履行之日止，按合同约定的日千分之一的标准计算）；5.判令中弘公司赔偿华第永宁公司损失927265.6元（包括因实现债权支出的律师费336000元、人员工资338940元、办公费用252325.6元）；6.中弘公司承担本案诉讼费用及保全费用。事实和理由：华第永宁公司按约付款后，中弘公司未能如约履行合同义务，且车位在正常使用（清洁、照明）、物业配合（人车分流治理、地面停车规范）、财务配合（人防车位相关发票的开具）等方面经华第永宁公司多次催告仍未能达到可销售状态，未达到合同约定的标准，导致车位无法继续出售，中弘公司上述违约行为已使合同无法继续履行，也给华第永宁公司造成重大损失。 中弘公司针对反诉辩称，一、涉案合同无效，且已履行完毕，华第永宁公司的第一项反诉请求不应支持；二、非产权车位转让合同无效，应按无效合同的法律规定处理，在第一次庭审中，华第永宁公司已经陈述非产权车位所对应的价款，中弘公司认为不应返还此款项，可得利益损失的反诉主张于法无据；三、产权车位均已经完成网签手续，备案手续根据合同约定在730天内完成，所有款项均进入华第永宁公司账户，不符合委托代理关系，因此，备案手续应该按合同约定由华第永宁公司与中弘公司一起办理。中弘公司认为非产权车位的转让无效，故不存在华第永宁公司反诉要求的220个非产权车位的合同签订问题，且220个非产权车位的款项均进入华第永宁公司账户，中弘公司并未收到款项，中弘公司无法与购买车位的业主签订合同，发票也不属于法院的受理范围，依据税法也不能向购买车位的业主出具发票；四、定金已转化为车位款，不存在返还的事实和法律依据；五、无论是合同无效，还是委托代理关系，华第永宁公司的第五、六项反诉请求无事实及法律依据，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行 了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2018年3月6日，甲方中弘公司与乙方华第永宁公司签订《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》一份，协议约定：甲方与乙方就甲方所有的“新奇世界国际度假区-济南鹊山”项目中地下车位(含产权及人防车位)资产收购事宜，经友好协商、在自愿平等的基础上达成如下协议：1.甲方保证“新奇世界国际度假区-济南鹊山”项目“二街区”“三街区”(即甲方房产销售许可证中所表述二地块、五地块)中地下车位(含产权及人防车位)所属权归甲方所有，依据房地产销售行业各项法律法规甲方有权将上述车位对外销售或长期租赁；2.甲方同意将上述地下车位中尚未出售部分统一打包向乙方出售(出售产权与转移租赁权)，此批车位共计618个，其中产权车位229个、非产权车位389个(上述所有车位具体位置及序号需在甲方向乙方提供的书面版销控图上标注，以双方共同盖章确认为准)；3.甲方保证向乙方出售的上述地下车位(含每个)及所属建筑土地均不存在抵押、二次销售等情况；4.甲方同意就前期车位情况清理、物业配合、销售配合、财务配合、办公及物料提供等事项跟乙方签订相关附属协议(见附件)；5.乙方同意收购上述第2条约定的车位共计618个，产权车位229个和非产权车位229个每个5万元、剩余非产权车位160个每个4万元，共计总金额2930万元向甲方支付收购款项。具体支付方式及条件见第6条；6.本协议及附属协议签订后，乙方于2018年3月6日向甲方支付定金350万元，于2018年3月15日之前支付定金150万元。附属协议所约定事项达成后，乙方再于2018年4月5日前向甲方支付车位收购款1000万元(在此期间甲、乙双方签订正式车位收购协议)。余款共计1430万元，乙方于2018年6月1日前支付完毕；7.附属协议约定条款未完成前，乙方有权不按上述约定时间支付后期款项；8.在乙方支付首次定金后，如因甲方原因导致此次合作未能如期达成的，甲方应在10个工作日内足额退还乙方，并依法予以赔偿；9.如因国家法律法规、相关管理部门规章制度、小区业主聚众维权等原因导致的合作无法达成或乙方无法将所购全部或剩余车位正常向外销售的，甲、乙双方同意通过友好解除协议的方式终止合作，甲方在协议解除后10个工作日内将乙方未能出售车位的相应款项退还乙方；10.出现上述第8、9条情况时，甲方应按照约定时间向乙方退款并支付赔偿金，如甲方未按约定时间向乙方退款并支付赔偿，乙方有权按照每日千分之一的标准向甲方追偿滞纳金；11.甲、乙双方同意在出现纠纷时向济南市天桥区人民法院提起诉讼；12.此协议一式六份，甲、乙双方各执三份，连同附件具备同等法律效力。 上述协议后附：三、车位清理要求及甲方物业配合补充条款：1.2018年5月1日之前，甲方及其所辖物业应将乙方所购项目地下车位整理至标准的可使用状态(包括但不限于：地面清洁无杂物及施工材料乱堆乱放、车位上方管道及线路规整不影响车辆通行、车库内照明设施正常无黑暗死角、各类指示标牌清晰明确等)；2.物业应配合乙方工作人员及意向购买业主开放进出车位道闸；3.物业应协助乙方人员对所有车位用适当方式进行已售、未售等作出显著标识；4.如有需要，物业应配合乙方在乙方所购车位位置安装车位锁；5.上述第3条所产生的材料费、人工费、电费等由甲方负担，如需乙方垫付的，乙方可以垫付并在下一笔付款中扣除；6.甲方及物业有义务对小区内外归属物业管辖区域的范围中车辆乱停乱放行为予以制止及清理；7.物业应在2018年5月31日前完成社区地面的人车分流工作的实施；8.在乙方支付全款之后一年内，乙方不承担任何车位管理费用；一年后仍未出售的车位由乙方按照相关规定支付车位管理费；9.物业应严格按照已购车位数量对应相应业主办理地下车位通行许可，凡未购买车位业主一律不许往地下车位放行；10.当业主购买产权车位需甲方配合办理产权证明时，甲方物业部门应及时予以配合，不得以任何理由故意拖延；11.其他甲方在销售过程中应给与乙方的配合工作。四、甲方财务部门配合补充条款：1.甲方财务部门应向乙方提供前期各阶段车位销售合同复印件若干份，以方便乙方了解前期车位销售的价格走向，乙方承诺对上述合同内容予以保密；2.甲方财务应在收到乙方每笔付款后及时开具定金及预收款收据；3.甲方财务部门应按照乙方需要，将乙方支付的所有款项的销售发票向乙方或分别按乙方要求额度向乙方指定的车位购买业主开具，乙方不得向甲方索要超过付款额度的发票；4.在总价款之内开具销售发票，甲方不得另行收取任何税费，超出总价款部分还需开具发票的，税费由双方协商；5.甲方财务部门应配合乙方与相关金融机构签订消费贷款等金融产81品服务协议，以方便业主办理相关贷款手续；6.购买产权车位的业主，甲方财务部门应配合乙方与该业主补充签订甲方台头的开发商制式商品房销售合同、协助业主办理网签手续；7.当业主购买产权车位需甲方配合办理产权证明时，甲方财务部门应及时予以配合，不得以任何理由故意拖延；8.其他甲方在销售过程中应给与乙方的财务配合工作。五、甲方销售部门配合补充条款：1.甲方提供2个前台工位或2个财务工位及一间办公室给乙方作为办公地点，使用过程当中所产生的水费、电费、网费、电话费、暖气费等需由乙方向甲方聘请的物业公司缴纳支付。2.乙方如使用甲方办公用品，如电脑、打印机、打印纸等，需向甲方支付相关费用。2、乙方如使用甲方销配物业，如水吧、保洁、保安、工程维修等，需向甲方聘请的物业公司支付相关费用。3.乙方可借用甲方现有的销售物料，使用过程当中不得损坏，如发生损坏，需照价赔偿；乙方如需更换各种销售物料，需甲方同意后由乙方付款制作和安装；乙方如制作使用涉及“中弘”ogo的销售物料，必须经过甲方审核通过后方可使用，且制作费用由乙方自行承担。4.甲方应保持现有车位销售区域不变(包括该区域车位销控挂图、谈判桌椅、休息区、饮水设备、灯光、供暖制冷等设施)，如因现有销售中心用途整体变化，甲方也应在新设置的销售区域内为乙方保留相应大小和规格的车位销售区；5.车位销售说辞需双方签字确认方可对外，如乙方销售过程当中擅自改变销售说辞，甲方有权追究乙方相关责任。6.甲方应协助乙方在相应区域内张贴或悬挂足够醒目的车位销售委托证明材料，以保证能让业主相信乙方的销售行为合法合规；7.甲方应允许乙方在提前申请的情况下使用会议室等办公环境；8.甲方应允许乙方不定期在销售中心内举办车位认筹、促销等活动，相关活动方案、物料制作、人员邀请及现场物品使用，经甲方同意后由乙方付款制作和执行；9.乙方应在销售过程当中不得做出有损甲方利益与形象的行为，如有发现，甲方有权则追究乙方相关责任。10.甲方销售部门应向乙方提供甲方名下的“车位销售专用章”一枚，以便乙方与实际购买业主签订实际销售协议时使用；11.在场地上方便乙方做销售行为的其他方面；12.甲方指定现场对接人姓名：陈爱云，电话：15165065925，乙方指定现场对接人姓名：杨佐勇，电话：13969110197。 2018年4月10日，中弘公司与华第永宁公司就上述《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》中约定的产权车位及非产权车位分别签订了《商品房买卖合同》、《地下停车位使用权转让合同》。 2018年3月，中弘公司出具《关于“新奇世界旅游度假区-济南鹊山”项目二、五地块地下车位的委托销售说明》一份，载明：各位业主：自2018年3月6日起，我司委托华第永宁公司对我司旗下“新奇世界旅游度假区-济南鹊山”项目中，二（二街区）、五地块（三街区）剩余地下车位对外销售。凡2018年3月6日以后购买上述项目地下车位的业主，可与华第永宁公司签订车位购买或租赁使用协议，后期需办理车位产权证的业主，可通过华第永宁公司统一与我司换签购买协议、相关票据等。不论是华第永宁公司或我司签订的购买或租赁使用协议，我司承诺均承担一切相关法律规定的开发商应尽之法律义务。“新奇世界旅游度假区-济南鹊山二、五地块车位销售专用章”系我公司提供并授权华第永宁公司使用。 华第永宁公司于2018年3月6日至2018年11月27日期间分数次向中弘公司付款共计1819万元。 2018年4月3日，甲方中弘公司与乙方华第永宁公司、丙方济南中弘荣盛物业管理有限公司签订《鹊山项目人车分流费用代付协议》一份，协议约定：根据甲乙双方签订的《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》中“车位清理要求及甲方物业配合补充条款”的约定，甲方项目的负责物业公司即丙方应在2018年5月31日前完成社区地面的人车分流工作的实施。为促进该项工作尽快实施，以利于乙方所购车位的顺利销售，经乙方与甲方、丙方沟通达成如下协议：由三方认可的招标或比价形式确定施工单位，丙方可按照自身公司运营提出技术要求；乙方按照招标或比价形式确认的施工单位及工程总额度，向施工单位支付具体款项，三方协商认可的款项额度为18万元，甲方知晓并同意乙方为该项目施工支付的上述18万元，在甲乙双方签订的《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》中4月5日前应向甲方支付的1000万元车位收购款中扣除。2018年5月14日，华第永宁公司向济南鹏艺建筑工程有限公司支付人车分流费用18万元。 2018年5月31日，甲方中弘公司与乙方华第永宁公司签订《关于车位相关款项支付变化的补充协议》一份，约定：截止到2018年5月28日，乙方还应向甲方支付车位垫付款项1684万元，因网签等原因，经甲乙双方友好协商，将余款支付时间及额度约定如下：1.乙方于5月29日向甲方支付239万元；2.6月1日乙方再向甲方支付300万元；3.剩余共计1145万元，按照甲方为乙方办结网签及开具发票的次日逐笔支付。 此后，就涉案合同履行中对方是否存在违约行为、是否应予解除合同等，中弘公司与华第永宁公司之间互有信函往来，并未达成一致意见。 庭审中，华第永宁公司提交山东齐鲁公证处出具的鲁济南齐鲁证经字第19072号《公证书》、退款客户明细表及转账凭证一宗，拟证明其主张的涉案车库现状及中弘公司违约给华第永宁公司造成的损失。华第永宁公司另提交关于鹊山苑最后一批一手车位清盘销售的公示及朋友圈截图一份，拟证明华第永宁公司受托销售车位后，按法律规定为优先满足业主需要，通知催促业主购买车位，但经通知仍有部分业主未选择车位，视为放弃优先购买权。 本案审理中，中弘公司与华第永宁公司对如下事项进行核对：1.车位款的支付情况；2.涉案产权车位出售及完成网签、备案手续的情况；3.非产权车位使用权转让及完成合同盖章手续的情况。 1.车位款的支付情况。华第永宁公司主张已付款1837万元中包含：（1）111个产权车位及287个非产权车位。（2）根据合同约定，产权车位为5万元/个，111个×5万元/个=555万元。（3）287个非产权车位中，既包含5万元/个车位也包含4万元/个的车位，5万元/个的车位数量为134个，134个×5万元/个=670万元，4万元/个的车位数量为153个，153个×4万元/个=612万元。555万元+670万元+612万元=1837万元。（4）已付款的1837万元中包含111个产权车位及287个非产权车位，其中111个产权车位已经全部出售给业主，287个非产权车位中已经出售给业主220个，剩余67个非产权车位尚未出售，华第永宁公司反诉请求返还此67个非产权车位对应的款项335万元（67个×5万元/个=335万元）。 对此中弘公司未能提供证据推翻华第永宁公司该主张，本院对华第永宁公司该项主张予以确认。 2.涉案产权车位出售及完成网签、备案手续的情况。华第永宁公司主张，已经卖给业主111个，其中需要中弘公司盖章并备案的13个，变更网签并备案的1个，97个需要中弘公司核实是否已经完成备案手续，对此中弘公司未提供证据推翻华第永宁公司的主张，也未对是否备案予以核实。本院对华第永宁公司该项主张予以确认。 3.非产权车位使用权转让及完成合同盖章手续的情况。 第一次庭审后经核对华第永宁公司主张：（1）已经卖给业主96个；（2）尚未出售73个。故需中弘公司完成合同签订手续的非产权车位为169个，其中卖给业主的96个需中弘公司与业主签订合同，剩余尚未出售的73个合同需中弘公司与华第永宁公司签订合同，由华第永宁公司以二手车位的方式继续出售。中弘公司对已经卖给业主的96个予以认可。 第二次庭审中经核对华第永宁公司主张：已付款的287个非产权车位中已经卖给业主220个，需中弘公司与业主签订合同，剩余67个尚未出售，华第永宁公司反诉请求返还此67个非产权车位对应的款项335万元（67个×5万元/个=335万）。对与第一次庭审后核实多出的124个非产权车位，华第永宁公司提交了逐一对应的地下停车位使用权转让合同、业主身份证复印件及收款收据等。中弘公司对该宗证据的真实性与合法性均不予认可，认为华第永宁公司本次补充的124个人防车位合同显示签订时间全部为本案受理之前，证据存在不具备合理性，付款证据是华帝永宁公司单方出具的收据，且收据上均无付款人签字，有些收据无收款章，绝大部分收据签章为华第永宁公司发票专用章，而非财务专用章，无法证明业主向华第永宁公司支付了款项，全部合同内容均为人防车位买卖合同，使用期限与土地年限一致，故合同均为无效合同。 上述事实有《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》及附属之《商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让合同》、《鹊山项目人车分流费用代付协议》、《关于车位相关款项支付变化的补充协议》、付款凭证一宗、公证书、往来函件一宗、华第永宁公司计算的损失明细及单据一宗、双方当事人的陈述以及庭审笔录等在案为证。 本院认为，处理本案纠纷需要首先解决的是中弘公司与华第永宁公司之间是中弘公司本诉主张的买卖合同关系，还是华第永宁公司反诉主张的委托销售关系。 买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中并非中弘公司将涉案车位的所有权或使用权转移给华第永宁公司，华第永宁公司与中弘公司签约目的也并非为取得涉案车位所有或使用权，如果是华第永宁公司取得车位后再转卖他人获利，也应是以华第永宁公司名义再次出售而非如本案双方约定的以中弘公司名义对外销售。虽然《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》中出现有买卖等字样，且双方也另行签订了买卖合同，但《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》中在第8、9条同时约定本次为双方之间的合作，对合作不成如何处理进行了明确约定，另在协议附件中详细约定了华第永宁公司以中弘公司名义对外销售，中弘公司提供相关协助义务如办公场所、标识、销售专用章、开具发票等。中弘公司2018年3月出具的《关于“新奇世界旅游度假区-济南鹊山”项目二、五地块地下车位的委托销售说明》中也载明其委托华第永宁公司对外销售涉案地下车位，中弘公司与华第永宁公司2018年5月31日签订的《关于车位相关款项支付变化的补充协议》中约定的华第永宁公司应向中弘公司支付的是车位垫付款项而非转让价款。综合上述情况分析，中弘公司与华第永宁公司之间应属委托销售关系而非买卖合同关系。鉴于庭审中中弘公司坚持其诉讼主张，故中弘公司认为其与华第永宁公司之间系买卖合同关系，并基于此起诉要求确认中弘公司与华第永宁公司签订的《地下停车位使用权转让合同》、《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》中所涉及的地下停车位使用权相关内容无效，进而要求华第永宁公司返还389个人防停车位并支付车位使用费的诉讼请求无事实及法律依据，依法不应支持。 中弘公司与华第永宁公司签订的《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》中涉及到的是产权车位及非产权车位两种情况，由于就非产权车位转让的系使用权而非所有权，故双方之间就涉案车位的委托销售关系并不违反法律法规的强制性规定，应为有效。对于华第永宁公司的各项反诉请求，第一项解除中弘公司与华第永宁公司签订的《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》《商品房买卖合同》《地下停车位使用权转让合同》中未履行部分共计1065万元的反诉请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。鉴于中弘公司起诉本案要求确认双方之间系买卖合同且无效，并要求华第永宁公司返还相应车位等，双方之间的合作已无法继续进行，《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》《商品房买卖合同》《地下停车位使用权转让合同》中尚未付款的合同部分华第永宁公司反诉请求解除符合上述合同法的规定，依法应予支持。 对于华第永宁公司要求中弘公司返还已付款但未售出的67个非产权车位对应价款335万元的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对于已付款但未售出的67个非产权车位部分的合同亦应解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。根据上述规定，由于该部分委托销售关系解除，华第永宁公司不能再以中弘公司名义对外销售，故该部分价款中弘公司应予返还。 华第永宁公司反诉要求中弘公司将已经出售的111个产权车位完成合同盖章、网签、备案手续，220个非产权车位完成合同签订手续，向华第永宁公司交付与华第永宁公司已付款项等额的发票，符合双方合同约定，应予支持。 对于华第永宁公司要求中弘公司赔偿预期可得利益损失7782444.87元、退还定金500万元及滞纳金、赔偿因实现债权支出的律师费、人员工资、办公费用等各项损失927265.6元的反诉请求，由于华第永宁公司提供的公证书等证据无法证实确系中弘公司根本违约造成合同未付款部分的解除，故华第永宁公司上述各项反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）济南中弘弘庆房地产开发有限公司与被告（反诉原告）山东华第永宁不动产管理有限公司于2018年3月6日签订的《新奇世界国际度假区-济南鹊山项目地下车位收购框架协议》中未付款部分及已付款但未售出的67个非产权车位部分的合同； 二、解除原告（反诉被告）济南中弘弘庆房地产开发有限公司与被告（反诉原告）山东华第永宁不动产管理有限公司于2018年4月10日签订的《商品房买卖合同》《地下停车位使用权转让合同》中未付款部分的合同及已付款但未售出的67个非产权车位部分的合同； 三、原告（反诉被告）济南中弘弘庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）山东华第永宁不动产管理有限公司335万元； 四、原告（反诉被告）济南中弘弘庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助被告（反诉原告）山东华第永宁不动产管理有限公司将已出售的111个产权车位完成合同盖章、网签、备案手续（后附明细）、220个非产权车位完成合同签订手续（后附明细），并向被告（反诉原告）山东华第永宁不动产管理有限公司交付与被告（反诉原告）山东华第永宁不动产管理有限公司已付款项等额的发票； 五、驳回原告济南中弘弘庆房地产开发有限公司的诉讼请求； 六、驳回反诉原告山东华第永宁不动产管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费93500元，财产保全费5000元，由原告济南中弘弘庆房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费78794元，由反诉原告山东华第永宁不动产管理有限公司负担38984元，反诉被告济南中弘弘庆房地产开发有限公司负担39810元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 韩 梅 审判员 许海涛 审判员 曹 强 二〇二〇年九月三日 书记员 郭凯旋