广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初22135号原告：付志平，男，汉族，1975年10月8日出生，身份证住址沈阳市沈河区，委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。被告：广州红联实业有限公司，住所地广州市白云区石门街红星村平安大道1号。法定代表人：黄少敏。被告：广州市白云区石门街红星经济联合社，住所地广州市白云区石门街红星村。法定代表人：黄少敏。被告：广州市石井红星经济发展公司，住所地广州市白云区石门街红星村亭岗街48号首层。法定代表人：黄少敏。三被告共同委托诉讼代理人：张颖，广东连越律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王嘉，广东连越律师事务所实习人员。原告付志平与被告广州红联实业有限公司（以下简称红联实业公司）、广州市白云区石门街红星经济联合社（以下简称红星经济联合社）、广州市石井红星经济发展公司（以下简称红星经济发展公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告付志平的委托诉讼代理人洪婷、胡传超，三被告的共同委托诉讼代理人张颖、王嘉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告付志平向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同向原告退还定金1600万元；2.判令三被告以1600万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率为标准，共同向原告支付自2004年4月22日至实际退还1600万元之日止的资金占用费；3.三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2004年3月30日，红联实业公司、广州市白云区石井镇红星村民委员会（以下简称红星村委会）与原告签订《合同书》，约定将位于红星村石沙路以东和白云三线以北（规划路）（土名为“杨梅冲后岗”）的土地出租给原告，土地面积约300亩，租赁期限为五十三年，自2004年3月30日起至2057年3月30日止。2004年5月1日，被告红联实业公司、红星经济发展公司及原告就前述土地租赁事宜签订《补充合同》，对《合同书》的部分内容进行了变更，并对相关事宜进行了补充约定。前述合同签订后，红星村“撤村改居”。根据上级文件要求，红星村民委员会停止运作，红星村委会经济职能由被告红星经济联合社承接。全国开展农村集体土地确权工作时涉案地块也登记在被告红星经济联合社名下，此后红星经济联合社也一直作为出租方与红联实业公司、红星经济发展公司共同履行《合同书》及《补充合同》。根据《合同书》及《补充合同》相关约定，在土地租赁期内，原告负责出资建设，相关报建手续由被告（甲方）负责办理。《合同书》及《补充合同》签订后，原告根据合同第四章第三条的约定于2004年4月22日向被告支付了土地租赁定金1600万元，并由被告红联实业公司向原告出具了等额收据。三被告收到土地租赁定金后一直未按约定时间办理报建手续，案涉土地未取得《建设用地批准书》，三被告亦未在约定期限内将租赁土地移交给原告，原告曾多次催促三被告履行该义务，或者尽快退还该土地租赁定金并赔偿损失，但三被告均置之不理，拒绝履行。由于案涉土地在签署《合同书》及《补充合同》时并未办理农用地转用批复手续，签署协议后也一直未取得《建设用地批准书》，《合同书》及《补充合同》依法应为无效合同，三被告基于无效合同取得的财产应当向原告返还，且合同无效正是由于三被告的不作为所导致。因此，三被告应向原告退还租赁定金1600万元，另由于该1600万元自支付之日起一直由三被告占用至今，时间长达16年之久，原告不仅因此丧失了利用该款项进行投资收益的机会，还产生巨大的资金占用损失，三被告应向原告支付资金占用费（资金占用费的计算按照同期人民银行贷款利率为标准）。被告广州红联实业有限公司、广州市石井红星经济发展公司、广州市白云区石门街红星经济联合社辩称，1、同意退还定金，合同无效后相应的责任由原告自行承担，因此不同意支付利息及所谓的资金占用费。2、因为合同签署的时候是红联实业公司，本案退款责任应该是红联实业公司承担，与被告红星经济发展公司、红星经济联合社无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《合同书》、《补充合同》、收据、征询函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年3月30日，红星村委会、红联实业公司（甲方）与付志平（乙方）签订关于红星村石沙路以东和白云三线以北（规划路），土名：杨梅冲后岗的土地租赁及有偿转让事宜的《合同书》，根据广州市城市规划局在2002年5月10日既穗规批（2002）31号所批《关于白云区红星村规划的批复》文件，出租土地的地点位于红星村新办工业项目用地范围内的石沙路以东和白云三线（规划路）以北，土名：杨梅冲后岗的土地，占地面积约300亩。具体地块为甲方在穗规批（2002）31号所批《关于白云区红星村规划的批复》文件附图中的红星村道路规划图中标注的1-6号地块，最终实际土地使用面积以测绘后办理的《建设用地规划许可证》中标注的红线范围内净用地面积为准，并以此面积作为计算甲、乙双方租赁或有偿转让该地块的租金或有偿转让费用的实际土地面积基数；在租赁期内，乙方对所承租的土地以及土地上由乙方投资建设形成的办公用房、厂房、仓库及设备设施等资产享有对外租赁权；租赁期自2004年3月30日起至2057年3月30日止，为期五十三年，其中2004年3月30日起至2007年3月30日为租赁准备期，2007年3月30日至2057年3月30日为租赁期；在租赁期内，第一个五年租赁期土地租金为每月每平方米1.8元，以后每五年为周期以每平方米1.8元基数的10%即每平方米0.18元递增，租赁土地计租面积按红线净用地以内范围计算；乙方应于本合同签订之日起十天内向甲方支付土地租赁定金壹仟陆佰万元整，并在本合同规定的有效租赁期内开始计算租金时全数免息逐月抵偿土地租金；合同签署后，甲方必须尽快向政府有关部门办理土地的使用性质证明（可建设第三产业、厂房仓库用地的《建设用地规划许可证》）；甲方应在本合同签订后七日内将乙方租赁的土地及土地的有关资料与乙方办理交接手续（以证明甲、乙双方土地租赁合同的成立），在甲方取得规划部门用地或规划报建手续后，甲方在半年内将土地交给乙方建设；甲方如不能按时将相关建设规划手续办完并移交给乙方，甲方应向乙方支付已收相当于合同定金的违约金，同时起租期向后顺延，如甲方延期交地的时间超过六十天时，乙方有权单方面解除合同，乙方同时有权向甲方追索投入准备建设的一切经济损失。原告付志平在合同乙方一栏签名，红联实业公司、红星村委会在甲方一栏加盖公章。2004年5月1日，红联实业公司、红星经济发展公司（甲方）与付志平（乙方）签订《补充合同》，约定甲方必须在6个月内办好上述租赁土地的使用性质证明、可建设第三产业、厂房仓库用的《建设用地规划许可证》、用地红线图等相关土地报建规划手续，同时，乙方应协助甲方办理好相关土地报建规划手续，甲方办理上述报建规划手续齐全后，甲方必须在6个月内完成上述租赁土地的回填土工程；甲方必须在签订补充合同之日起一年内将上述租赁（租赁土地相关报建规划手续办理好及回填土工程完毕后）移交给乙方使用；甲方未按补充合同在约定时间内办理好土地报建规划等相关手续，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方壹倍返还已收取的定金给乙方；补充合同为原合同的附件，与原合同书具有同等法律效力。红联实业公司分别于2004年4月2日、4月8日、4月20日分别出具收据，确认收到付志平租地合同保证金250万元、750万元及600万元，于2004年4月22日出具收据确认收到原告付志平租地合同定金1600万元。被告出具土地证七份（产权人分别为广州市白云区石井街红星村第一、二、三、十二、十三、十四经济合作社），证实涉案土地权属情况，被告确认涉案土地此前属于农业用地，至今并未办理用地转用审批手续取得建设用地规划许可，涉案土地至今未移交原告使用。原告主张多次沟通追偿定金，出具向红星经济联合社发出的关于商请协调解决红星村亭岗地块土地租赁及借款问题的函，就亭岗地块租赁问题，签订合同至今，多次发函和口头要求红联实业公司尽快移交上述租赁地块土地资料，但均未移交，据悉，国家层面已将先期租赁的上述地块进行收储，且收储地块均已完成交地，原告合法权益受到侵犯。请求红星经济联合社出面帮助协调和商请政府协调解决上述事宜。函件没有注明时间，被告表示无法确认。原告付志平出具红联实业公司向原告出具的询证函一份，公司聘请的广州中孚会计师事务所对公司进行审计，询证公司与原告往来款项，下列数额出自公司账簿记录，如与原告记录相符，请在函件下端数额证明无误处签章证明，回函直接寄至广州中孚会计师事务所，本函仅为复核账目之用，并非催款结算，函件下方表格注明截止日期2009年6月30日，欠费1600万元，备注支付地租合同定金。被告表示今年才确定原告不需对涉案地块进行开发，所以才会出现要求退还定金，土地一直闲置没有用于其他项目开发，故不同意支付利息和资金占用费。后确认原告于2019年主张退费，可以支付从原告要求退费开始的资金占用费，对同期贷款利率表示无异议。原告出具2014年8月29日红星经济联合社出具“珠岗”46亩土地情况说明，对红星村“珠岗”46亩土地权属人原为红星村委员会，改制后红星经济联合社承担村委会经济职能，土地权属人变更为红星经济联合社，以证实红星村土地权属人变更为红星经济联合社。被告出具2003年7月25日关于红星村集体经济资产归属管理的决定，经红星村两委决定，应政府部门要求，村委会将改制成居委会，村委会及村经济联社将不复存在，从即日起将村委会及经济联社下属全部集体资产的权属无偿转让给村委会开办的红星经济发展公司，村委会及经济联合社对外订立合同的权利和义务也转由红星经济发展公司承受。2004年4月20日红星村委会、红星经济联合社、红星经济发展公司出具关于广州市白云区石井镇红星村集体经济转制工作过程的情况说明，成立红联实业公司，经营范围包括对红星土地的开发建设等项目，正式行使对原红星村的土地、财产及财务工作的管理。本院认为，2004年3月30日原告与被告红联实业公司、红星村委会签订《合同书》，2004年5月1日，红联实业公司、红星经济发展公司与原告签订《补充合同》，原告租用涉案土地用于建设办公用房、厂房、仓库及设备设施，被告红联实业公司、红星村委会、红星经济发展公司分别在《合同书》、《补充合同》上加盖公章，为合同一方当事人，被告红星经济发展公司辩称退款责任与其无关的意见，本院不予采纳。红星村委会后停止运作进行改制，原告要求红星经济联合社共同承担责任，缺乏依据，本院不予支持。涉案土地为集体土地，至今涉案地块并未办理规划许可手续，未按照法律规定办理合法用地手续，租赁期违反法律规定，双方签订的《合同书》因违反法律的强制性规定而无效,双方对此均无异议。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告要求退还定金1600万元，本院予以支持，被告红联实业公司、红星经济发展公司应承担共同退还责任，该1600万元在占用期间产生法定孳息，根据无效合同相互返还财产的处理原则，在退还定金1600万元同时应按中国人民银行同期贷款利率计算利息给原告。被告提出应自2019年开始计算资金占用费的意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告广州红联实业有限公司、广州市石井红星经济发展公司退还原告付志平定金1600万元；二、自本判决生效之日起十日内，被告广州红联实业有限公司、广州市石井红星经济发展公司支付原告付志平资金占用费（按本金1600万元，自2004年4月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际支付之日止）；三、驳回原告付志平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200134元，由被告广州红联实业有限公司、广州市石井红星经济发展公司共同负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  陶向军审判员  肖録婷审判员  刘 笛二〇二〇年九月一日书记员  郑萍军