黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0208民初464号原告韩丹，女，1986年10月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托代理人陈枫、夏立秋，系黑龙江双正律师事务所律师。被告胡金石，男，1955年8月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。委托代理人施禄楠（系胡金石外孙），男，1986年3月10日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。第三人孙武轩，男，1977年1月4日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。原告韩丹与被告胡金石、第三人孙武轩案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年6月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序由审判员马国富担任审判长并主审本案，与审判员张荣、马燮阳共同组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈枫、夏立秋、被告胡金石及委托代理人施禄楠、第三人孙武轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩丹诉称，2019年10月14日，梅里斯区人民法院执行机构作出（2019）黑0208执1200号执行裁定书，查封被执行人孙武轩所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋。原告得知后向法庭提出执行异议，经法院审查后，作出（2020）黑0208执异4号执行裁定书：驳回异议人韩丹的异议请求。上述房屋系2018年9月16日原告从第三人孙武轩处以抵债方式取得。2018年1月9日，孙武轩从原告处借款人民币150.00万元，最后拖欠本息计162.00万元。借款到期后，孙武轩无能力偿还，双方达成的房屋抵债清偿协议，双方已经实际履行抵债协议，交付房屋、房照和钥匙等，原告已经实际占有管理该房屋。双方之间房屋抵债协议是有效的。依据最高人民法院（2019）最高民申1560号民事裁定书指导案例：以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款，本案原告与孙武轩截止2018年9月16日借款本息为162.00万元，房屋抵债协议已经实际履行并交付房屋，该借款本息162.00万元应当视为支付了该房屋的全部价款。原告多次找孙武轩办理房屋更名过户，孙武轩以各种理由拖延至今，原告已经积极行使了变更登记的权利，而孙武轩不积极配合，导致未能办理过户登记，原告方不存在过错。综上所述，原告与第三人签订的房屋抵债协议是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，该协议合法有效，应当受到法律保护。在法院查封以前，原告与第三人已签订房屋抵债协议，原告已实际合法占有该房屋，并已实际支付了房屋全部价款。现要求撤销（2020）黑0208执异4号执行裁定书；解除对齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋的查封，并停止对该房屋的执行；确认齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋归原告韩丹所有。原告为证明其诉讼主张，提供了如下证据：1、借款合同、收条、韩丹银行卡交易记录、明细账；2、房屋抵债协议；3、房屋所有权证；4、物业费交费票据；5、（2020）黑0208执异4号执行裁定书、送达回证。被告胡金石辩称，原告与第三人签订的房屋抵债协议不真实，另外该房屋价值远不足160.00万元，法院查封该房屋时是无人占有和使用的，在2020年新冠××疫情之后才有人往屋里放了一些东西，现拒绝原告的诉讼请求。被告胡金石未向法庭提供证据。第三人孙武轩述称，原告所述均属实，同意原告的诉讼请求。第三人孙武轩未向法庭提供证据。法庭为查清案件事实，依职权调取了如下证据：1、（2017）黑0208民初1417号民事调解书；2、（2019）黑0208执1200号执行裁定书；3、网络询价报告（2020年3月19日）。在开庭审理过程中，原、被告及第三人对上述证据进行了质证，对相对方所提供的证据分别发表了结论性意见，被告对原告提供的证据1、2认为不真实；对证据3、4、5表示无异议。第三人对原告提供的证据表示无异议。原告对法庭调取的证据1、2表示无异议；对证据3真实性无异议，但认为评估价格偏低。被告对法庭调取的证据均表示无异议。第三人对法庭调取的证据1、2表示无异议；对证据3认为评估价格偏低且不合理。结合原、被告及第三人的陈述、辩论和对证据的质证意见，本院经审核后认为，原告提供的证据均符合证据的要求，本院认定其对本案的证明效力。根据以上确认的证据和三方当事人的陈述，可以认定如下事实：2014年10月至11月末，胡金石为孙武轩运输土方回填齐齐哈尔市绿色特色食品加工产业园区，共回填土方量9795车，孙武轩已给付回填土货款240.00万元，尚欠117.50万元未能给付。2017年11月9日，胡金石将孙武轩诉至齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院，2017年12月28日，齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院作出（2017）黑0208民初1417号民事调解书：孙武轩给付胡金石回填土货款117.50万元，此款自2018年6月1日起，每月给付10.00万元至2019年5月30日给付完毕。2018年1月9日，韩丹与孙武轩签订借款合同，约定：孙武轩向韩丹借款人民币150.00万元，月利率1分，期限8个月，自2018年1月9日至2018年9月9日，双方还口头约定，孙武轩用其所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋作为抵押，双方未到房屋管理部门办理抵押登记。2018年6月19日，孙武轩取得位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋的房屋所有权证，孙武轩即将该房屋的所有权证交予韩丹管理。2018年9月16日，孙武轩与韩丹签订房屋抵债协议：约定：甲方（即孙武轩）于2018年1月9日向乙方（即韩丹）借款人民币150.00万元，截止本协议签订之日止，双方对借款本息共同确认金额为人民币162.00万元，现已超过还款期限，鉴于甲方无力偿还乙方借款本息，甲方自愿将其名下自有房产用于抵偿所欠乙方上述债务，乙方同意购买此房并自愿用出借款本息作为购房款。房屋坐落在齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号；不动产登记号：黑（2018）齐齐哈尔市不动产权第0024408号；用途：商品房；不动产登记人：孙武轩、单独所有；房屋建筑面积177.98平方米。合同签订前甲方应当配合乙方到权属登记部门核实，确认上述相关信息及抵押、查封等相关情况。价格与费用：双方协商确定该房屋成交价格为人民币162.00万元，用于抵偿甲方所欠乙方全部债务，甲方所欠乙方的债务视为清偿完毕。甲方应当无条件的积极协助乙方办理房屋更名过户手续，过户所需要的税费由乙方承担。2019年10月14日，齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院作出（2019）黑0208执1200号执行裁定书：因申请人胡金石与被执行人孙武轩拖欠土方回填款一案，依法将被执行人孙武轩所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋予以查封，期限三年。2020年3月19日，齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院向京东大数据评估询价平台询价，对孙武轩所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋进行网络询价，回复为：房屋面积117.98平方米，标的物总价：918614.00元，标的物单价：5161.00元/平方米。2020年5月12日，韩丹向黑龙江高石物业管理有限公司交付孙武轩所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋2020年7月1日至2021年6月30日物业费4272.00元。韩丹知息孙武轩所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋被齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院查封后，对本院（2019）黑0208执1200号执行裁定书提出书面异议，经本院依法审查，2020年6月3日，作出（2020）黑0208执异4号执行裁定书：驳回异议人韩丹的异议请求。2020年6月11日，韩丹向本院以被告胡金石、第三人孙武轩提起执行异议之诉。该争议房屋确实存在且已交付使用。在法庭审理过程中，第三人孙武轩表示其仍有可供执行车辆及房屋，但均未登记在其名下。据以上事实，本院认为，我国物权法规定，债务人有权处分的建筑物可以抵押、设立抵押权，应当采取书面形式订立抵押合同，并办理抵押登记，抵押权自登记时设立。债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，韩丹与孙武轩借款时即口头约定用孙武轩将取得房屋所有权的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋进行抵押担保，但双方未签订书面抵押合同，亦未到房产管理部门办理抵押登记，韩丹依法不能取得该房屋抵押权，即未取得对该房屋的优先受偿权。孙武轩取得争议房屋所有权证后，其与韩丹签订的房屋抵债协议，双方行为未经诉讼和仲裁、拍卖等程序，即将债务人财产优先偿付韩丹借款本息系违反了相关法律规定，且损害了债权人胡金石的合法权益，故原告与第三人签订的房屋抵债协议属无效行为。在本院已对该争议房屋采取查封措施后，原告韩丹占用、使用该房屋并交付物业费行为依法不能产生善意取得该争议房屋的法律后果。综上所述，该争议房屋所有权依法仍属于孙武轩，原告韩丹未能取得该房屋所有权，故本院（2019）黑0208执1200号执行裁定查封孙武轩所有的位于齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋并无不当，原告要求撤销齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院（2020）黑0208执异4号执行裁定、解除对齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋的查封、停止执行该房屋并确认齐齐哈尔市龙沙区××体育文化广场××号××单元××号房屋归原告韩丹所有的诉讼请求，本院不予支持。为了维护正常的市场交易秩序和保护交易安全，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告韩丹的诉讼请求。案件受理费19380.00元由原告韩丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  马国富审判员  张 荣审判员  马燮阳二〇二〇年九月七日书记员  多艳霞