四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4409号 原告：四川普净物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区菊乐路1号1栋4层1号。 法定代表人：喻英，任四川普净物业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：张利娟，四川秉鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐吉双，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。 被告：成都公交集团星辰巴士有限公司。住所地：四川省成都市衣冠庙永丰路13号。 法定代表人：方兴弘，任成都公交集团星辰巴士有限公司董事长。 委托诉讼代理人：彭莉花，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王川，四川君合律师事务所律师。 原告四川普净物业管理有限公司(以下简称普净公司)与被告成都公交集团星辰巴士有限公司（以下简称公交公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，本案依法适用简易程序于2020年6月12日、2020年9月7日公开开庭进行审理。第一次庭审原告普净公司法定代表人喻英及委托诉讼代理人张丽娟、唐吉双，被告公交公司的委托诉讼代理人彭莉花、王川到庭参加诉讼，第二次庭审原告普净公司法定代表人喻英及委托诉讼代理人张丽娟，被告公交公司的委托诉讼代理人彭莉花、王川到庭参加诉讼。双方未能达成和解意见。本案现已审理终结。 普净公司向本院提出诉讼请求：1.公交公司向普净公司支付2018年7月1日至2019年7月31日期间的合同款项4，095，000元（9,000元×35亩×13月）；2、公交公司向普净公司支付垫付的水电费63,548.63元，暂合计4,158,548.63元；3、本案的诉讼费等费用由公交公司承担。 事实和理由：普净公司与公交公司于2017年11月28日签订了《公交场站管理协议》，该协议约定普净公司将位于成都市亩场地提供给公交公司停放公交车辆使用，并在公交公司使用该场地的过程中提供物业管理服务。公交公司按照9000元／亩／月标准支付普净公司场地使用费和物业管理费等。合同期限为公交公司公交车辆进场之日起至2020年11月10日止。合同签订后，普净公司根据协议约定对该场地进行建设施工，将场地的各项配套设施配置完成后交付给了公交公司使用。在公交公司使用该场地的过程中，普净公司负责整个停车场的安保、清洁卫生以及基础设施的维护等物业管理服务工作，满足了公交公司停放公交车辆的合同目的。公交公司向普净公司支付了截至2018年6月30日的场地使用和物业管理费合计1890000元，之后再未支付任何费用。此外，普净公司为公交公司垫付的水电等费用合计63548.63元。普净公司认为，普净公司协议约定全面履行了自己的义务，公交公司却未按协议约定按期支付普净公司场地使用和物业管理费，已构成违约，依法应当承担向普净公司继续履行支付款项的违约责任。 公交公司辩称，公交公司从未使用过成都市琉璃二街北路的地块。普净公司于2017年11月28日与公交公司签订了《公交场站管理协议》，但普净公司从未将琉璃二街北路地块交付给公交公司。同时，《公交场站管理协议》也属于效力待定的合同。琉璃二街北路地块属于成都市土地储备中心管护，普净公司迄今未提供相应的手续证明其有权出租。自2017年12月30日至2018年6月底期间，公交公司实际使用了位于科××路原××地块××车辆××路车，地块面积约为28亩，公交公司实际使用面积为11亩。交付的地块与合同约定的不一致，面积也不一致，普净公司亦未按照合同约定提供服务，所以《公交场站管理协议》所约定的租金，不能适用于麻柳湾地块；2018年7月至2019年5月期间，普净公司因环保问题要求停止使用麻柳湾地块，公交公司在该期间从原地块搬至原西南机车配件厂地块，该地块面积约为21.75亩，地面未硬化、未有附属设施设备，双方也未就该地块重新签订租赁合同。且普净公司自始至终也未提供该地块的权利人证明和有关授权手续。普净公司在未取得该地块权利人有关授权手续下，无权就该地块向公交公司主张任何权利。2019年5月21日后，成都市公共交通集团有限公司直接向成都市土地储备中心承租麻柳湾地块，租赁面积为11亩，租赁期限为2019年5月21日起至2020年5月20日止，租金为1590元／亩／月。普净公司更无权就麻柳湾地块向公交公司主张2019年5月21日后的租金。普净公司主张2018年7月1日至2019年7月31日的水电费，该期间公交公司并未使用麻柳湾地块，该地块未产生水电费，所以请求驳回普净公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2017年11月8日普净公司从成都诚信顺商贸有限公司租赁了位于琉璃××街××附近一空地，租赁期限自2017年11月11日至2020年11月10日，租金20000元／亩，每年租金700000元。 2017年11月28日,公交公司（甲方）与普净公司（乙方）签订了《公交场站管理协议》。其中约定，公交公司从普净公司处租赁成都市琉璃二街北路一地块，初期甲方租赁35亩，租赁面积以实测面积为准，（若下一步甲方因生产规模变化需扩大租赁面积，双方再签订补充协议）租赁地块作为甲方公交车场站，用于调停及夜间停放使用。租赁期限从甲方公交车辆进场之日起至2020年11月10日止。租赁单价为9,000元/亩/月，租赁面积以实测面积为准，租赁期限内租赁费用按照先用地后付款的原则按季度据实结算。乙方负责场地建设，建设标准如下：（一）地块总面积不低于35亩，包括场地硬化面积不少于50%的商混土地硬化，其余面积由连沙石垫层+碎石面层；（二）15间符合消防要求的集装箱房，厕所4间（男女分用）；（三）进出口坡度＜5-7%，大门宽度≥8米；（四）自行车棚1个，面积不低于100平方米；（五）场内灯光照明和安全监控消防及相关水电，水电费乙方先行垫付后，每月开票给甲方结算。乙方负责安防系统建设确保每个角、进入大门均要安装监控摄像头和负责安保人员聘请，任何时段护场人员在岗人数不得低于12人，同时乙方在场站4个角分别建1个消防栓、井边建蓄水池、消防管网不能覆盖的地方增配35公斤灭火器、建设车辆清洗点、基建工作，乙方负责场站清洁卫生、协调社会关系，涉及场内扬尘等城管监察均由乙方负责解决。为甲方使用用途需要，乙方应使其出租给甲方的场地具备合同约定条件，并承担因此发生的全部费用。 普净公司于2017年12月30日向公交公司交付了一地块，该地块前半部分为硬化地块，后半部分石垫层+碎石面层土地用于公交公司停放车辆。土地上修建了合同约定的集装箱房、厕所、自行车棚、照明、蓄水池、清洗点、灭火器，硬化土地上也安装有摄像头，普净公司派有工作人员对公交公司停放的车辆提供安保服务。该地块正门处为成都市锦江区科创路184号。 公交公司分两次向普净公司支付了2018年1月至2018年6月期间的物业管理费共计1,890,000元，还支付了此期间使用地块产生的水电费36,916.15元。 2018年7月，普净公司将该地块两道正门封上并砌砖，车辆无法从正门通行。之后普净公司将该地块旁——小沙河另一侧原西南机车配件厂拆迁出来的空地交给公交公司及另3家公交集团下的公交公司共同使用，并派员工对该地块车辆提供安保服务。双方未就此地块使用及服务提供问题另行签订书面合同。 2019年5月21日，成都市土地储备中心与成都市公共交通集团有限公司签订了临时用地使用协议，土地储备中心将位于成都市锦江区科创路184号储备土地11亩，按照210,000元/年的价格，按土地现状交给成都市公共交通集团有限公司作为临时公交场站使用。合同签订后，成都市公共交通集团有限公司将该土地交给公交公司使用至今。 另查明，2016年8月30日，柳江街道办事处将小沙河旁约28亩土地移交给成都市土地储备中心。2016年9月30日，成都市国土资源局锦江分局将琉璃二街（大众4S地块）移交给成都市土地储备中心。 还查明，成都市锦江区科创路为琉璃二街北方相邻的街道，两条街道均为东西走向。成都市锦江区没有一条街道名为琉璃二街北路。 普净公司陈述：成都市土地储备中心与公交公司签订了临时用地使用协议中约定的锦江区科创路184号地块11亩仅为普净公司交付给公交公司的经过硬化的土地，普净公司交付给成都市公共交通集团有限公司的土地包括硬化及其后方石垫层+碎石面层土，共计35亩，对应地图上小沙河以西，琉璃二街与科创路中间的地块。2018年7月为了应付环保检查而将2道正门砌墙封上，但还留有一个后门，7米、12米的公交车可以正常驶入，18米公交车无法驶入，公交公司的公交车及司机的私家车也停在该地块上，并没有要求公交公司腾空地块，也正因为考虑到公交公司无法停放18米公交车，所以与诚信顺公司协调，从诚信顺公司处获得该地块旁原西南机车配件厂拆迁出来的空地交给公交公司停放公交车使用，这两个地块都投入了人力物力，直至2019年7月31日才将保安撤走。 公交公司陈述：2018年7月普净公司将科创路184号2道正门封上后，公交车无法正常进入该地块停车，之后普净公司要求将该地块腾空，包括硬化及未硬化部分，公交公司只能将车辆停放在路边，公交公司另派保安守车，直到2018年9月普净公司才将原西南机车配件厂拆迁出来的空地给公交公司使用，该土地上仅有中间能过一辆车的一条道为硬化土地，其余均未硬化，且该硬化的土地是原西南机车配件厂自己修的一条路，与普净公司无关，该地块上除了保安、照明、灭火器之外无其他设施、服务。 本院对凯天社区工作人员就科创路184号及原西南机车配件厂拆迁的地块使用进行询问，该工作人员陈述，科创路184号地块在2017年底交给公交集团停放公交车，具体交给哪一家公交公司不清楚，大概2018年下半年，公交公司被赶到原西南机车配件厂拆迁出来的空地，科创路184号两道大门被封上，车辆无法出入，虽然留有一道后门，但很窄，小的车辆可进入，大的公交车极难驶入，该地块后面停放了小汽车，大概2018年底该地块彻底搬空没有停放车辆，直到2019年中旬最后才看到有公交车停进来。 以上事实有普净公司、公交公司营业执照复印件，《土地租赁协议》、《公交场站管理协议》、《临时用地使用协议》，转款凭证，土地移交确认单，凯天社区工作人员陈述及双方的当庭陈述等证据在案为证。 普净公司为证明为交付给公交公司使用的地块投入大量人力、物力而向本院出生了与案外人签订的建筑工程合同、收据、购买物品的发票、劳务派遣合同、工资表、转款凭证。公交公司对此不予认可。本院审查认为，上述证据涉及案外人真实性无法核实，且与本案无关，本院对此不予采信。 普净公司为证明2018年7月以后公交公司仍在使用科创路184号地块而向本院出示了两张照片及停车场日报表。两张照片显示拍摄时间为2019年4月7日，地点位于琉璃二街，其中有一张图上可以看出一辆公交车有公交公司的标记，另一张上的汽车则全是小轿车。公交公司对质证认为照片时间可以修改，且照片上的地块无法看出即为科创路184号地块，对此不予认可，对日报表真实性亦不予认可。本院审查认为，虽然拍摄定位地点为琉璃二街，而普净公司称交付给公交公司的地块为科创路184号硬化地块及后面未硬化的地块，虽然琉璃二街为科创路南方相邻且平行的街道，但上述未硬化地块现已被打围，无法进入，现场无法判断该地块最南端是否能到达琉璃二街，而普净公司亦未对此进行举证，且琉璃二街为整条街名，无法判断拍摄的具体位置，所以仅以此无法判断拍摄地点即为普净公司2017年年底交付给公交公司使用的地块；停车场登记表系普净公司单方制作，真实性无法核实，故对于该组证据，本院不予采信。 普净公司为证明公交公司在2018年6月至2019年7月31日期间产生水电费而向本院出示了《收款收据》、《发票》，公交公司对《收款收据》真实性、合法性、关联性均有异议，认为从来没有收到过《发票》，且对其上所载金额有异议。本院审查认为，水电费应当由自来水公司、电力公司收取并出具水电费发票，而普净公司出示的《收款收据》上收款人处载“杨”，该杨姓人员的身份不明，其是否有权收取水电费、收取的是否为公交公司使用地块的水电费不详，其真实性无法核实，本院对此不予采信；发票系普净公司单方出具，公交公司称其从未收到该发票，对其上所载金额并未认可，所以对于发票上所载金额真实性，本院亦无法核实，故对此不予采信。 公交公司为证明2018年6月以后从科创路184号地块搬离至原西南机车配件厂地块而向本院出示了一份该地块附近4家个体工商处出具的《证明》，该证明上有4个体工商户经营者签字并加盖个体工商户印章。普净公司对此不予认可。本院审查认为个体工商户即具有经营能力的公民，个体工商户出具的证明性质上属于证人证言，但该4个个体工商户经营者均未出庭作作证，不符合证人证言的形式要求，本院对此不予采信。 本院认为，普净公司与公交公司签订了《公交场站管理协议》，该协议系双方真实意思表示，且未违反强制性规定，应属合法有效。 公交公司与普净公司约定将琉璃二街北路一空地租赁给公交公司作为公交车场站，以调停及夜间停放公交车，交付该土地之前普净公司应当对该土地上完成适合安全停放、清洁公交车的基础建设，交付地块之后为适于公交车停放、进出而对该条款提供清洁、维护、对其上公交车提供安保服务。由此可见，普净公司向公交公司出租一块适合停放公交车且有相应配套附属设施的场地系该合同的主要目的，在此基础上普净公司为公交公司提供场地清洁、维护及公交车安保服务。虽然合同中约定公交公司应当向普净公司支付的租赁单价为9,000元/亩/月，未注明所含的服务费用，也未对服务费另行约定，但公交公司使用普净公司按照其标准建设好的场地并接受普净公司的服务，其支付的对价理应包含场地使用费、场地设施建设费及服务费用。所以《公交场站管理协议》中约定的租金标准9,000元/亩/月应当包含场地使用费、场地设施建设费及服务费用。 普净公司于2017年12月30日向公交公司交付了科创路184号硬化的土地及其后方石垫层+碎石面层土的土地，并在该地块上进行了适于公交车安全停放的基础建设，并在该地块上提供服务。公交公司未对地块及服务提出异议，也按照35亩土地的价格按季度、分两次向普净公司支付了2018年1月至2018年6月费用。从公交公司的行为可知，公交公司认可2018年1月至2018年6月期间，普净公司向公交公司提供了符合合同约定的场地及服务，场地面积为35亩。 关于公交公司是否应当按照《公交场站管理协议》的约定向普净公司支付2018年7月1日至2019年7月31日的合同价款的问题。从查明的事实来看，2018年7月至2019年5月期间，普净公司因环保原因将科创路184号场地2道正门砌砖封闭，公交车无法从正门通行。虽然该场地后方有一道小门，但据凯天社区工作人员陈述，该门对公交车而言极难进入，场地后面停放的都是小汽车，约2018年年底，该场地上的车辆被清空。可见从2018年7月起，公交公司未能在科创路184号及其后空地停放公交车、接受普净公司的服务，双方签订的《公交场站管理协议》未能继续履行。 虽然2018年7月至2019年5月，公交公司应普净公司指示，将公交车停放至原西南机车配件厂拆迁所得的空地，该空地上有普净公司安保人员提供安保服务。双方对新地块的租赁、服务未签订书面协议，普净公司亦未举证证明其系该地块的权利人，其无权要求公交公司向其支付该地块的使用费。从该地块的基础设施来看，该地块上仅有照明和灭火器，远达不到《公交场站管理协议》上所约定的公交站场的建设标准。同时该地块上公交公司实际使用的土地面积不明，公交公司称从网络地图测绘来看，该空地总面积仅有21.75亩，普净公司虽对此不予认可，但也未举证证明该空地面积，且该空地上还停放有公交集团旗下另3家公交公司的公交车辆，公交公司与其他3家公交公司停放公交车辆的地方未进行区分，无法确定其中为公交公司实际占有使用的部分。所以2018年7月至2019年5月，普净公司不仅向公交公司提供的地块变更，而且无论是从场地面积还是提供的服务标准均不及《公交场站管理协议》中所确定的标准，当时《公交场站管理协议》未实际履行，故普净公司无权要求公交公司按照《公交场站管理协议》确定的标准向其支付费用。 2019年5月21日，成都市公共交通集团有限公司从成都市土地储备中心处租赁了位于科创路184号土地面积为11亩的土地，双方在合同中约定成都市土地储备中心按土地现状将土地交付给成都市公共交通集团有限公司使用。之后公交公司重新使用科创路184号土地停放公交车。所以2019年5月21日以后，虽然公交公司又重新使用科创路184号土地及其上附属设施，但该土地及附属设施系公交公司从土地权利人处所得，而非从普净公司处取得，所以普净公司无权要求公交公司继续按照《公交场站管理协议》确定的标准支付费用。 关于水电费的问题。普净公司未能举证证明公交公司在2018年7月至2019年7月31日期间在使用的地块上产生的水电费金额且普净公司对上述费用已代为支付，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国个体工商户条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告四川普净物业管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取20,034元，由原告四川普净物业公司管理有限公司负担。 审判员 张 晶 二〇二〇年九月二十五日 书记员 李茜兰