西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初16880号 原告：西安锦园物业管理有限公司，住所地：西安市。 法定代表人：曹**平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔五律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曹珂，男，1991年1月25日出生，汉族，住陕西省泾阳县，系公司员工。 被告：吴艳，女，1982年11月16日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。 原告西安锦园物业管理有限公司（以下简称“锦园物业”）与被告吴艳物业合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告吴艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称,被告系原告所管理服务的曲江龙邸小区B区1号楼1503室的业主。2016年9月4日，被告与我公司签订了《前期物业服务协议》并签订了业主承诺书，协议约定，我公司提供相应的物业服务，业主或使用人按房屋面积向我公司支付物业管理服务费用。缴费时间为每季度第一个月10日前交清本季度各项费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费的千分之三缴纳违约金。合同履行至今，我公司按合同约定为被告所在的小区提供了相应的物业管理服务，但被告却从2017年7月份起不履行自己缴纳义务，我公司人员多次催缴未果。现特向人民法院诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，请求人民法院依法判令:1、判令被告支付原告物业服费、电梯费、电费公摊、暖气费等人民币共计8671.93元，违约金人民币7205.04元；2、判令被告承担本案诉讼费。 被告吴艳辩称,原告锦园物业是给被告业主服务的，但实际只收钱，不服务。原告锦园物业的行为，已严重侵害全体业主的合法权益。西安锦园物业管理有限公司是国家物业管理一级资质企业，但是其服务水平与其服务资质和收费标准严重不匹配，其公司信用度严重缺失。《曲江龙邸前期物业服务合同》第一条一、甲方的权利、义务中第13条：监督、检查乙方物业管理服务内容和质量标准的实施，提出合理化意见与建议。从检查结果来看，被告的服务内容和质量完全达不到一级物业的标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。被告本人拒绝缴纳物业服务费、电梯费、电费公摊、暖气费等费用及违约金，原因是原告锦园物业不履行物业服务合同，且严重违反《曲江龙邸前期物业服务合同》、《物权法》、《物业管理条例》、《陕西省物业管理服务收费办法》等各项法规，提供的物业服务质量存在严重问题，未按物业服务合同的约定全面履行相关义务，服务完全没有达到标准。陈述理由如下：《曲江龙邸前期物业服务合同》第一条二、乙方的权利义务中第9条：不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，不得擅自占用、挖掘本物业内的道路、场地。原告长期霸占我们B区1号楼地面共用部分，建成停车场，用于经营，收益从未公开。原告擅自在小区里共用部位搭建广告展架，售车位的广告牌。原告在地下车库自己拉电给电瓶车充电，占用共用设施设备，且极不安全！原告私自挖掘、填埋小区景观水池！我们业主于2019年10月25日多次向曲江管委会举报投诉，原告完全置之不理，一系列违反《前期物业合同》的规定。第二条物业管理服务内容1、物业共用部位的维修、养护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外沉重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本人有大量的证据表明物业管理服务严重不到位。我们B区1号楼最为脏乱差。门厅、楼梯间、走廊通道长期电动车乱停乱放，从未管理过，1楼入户门外人随意进入，两边健身房的门开在了我们1号楼门厅里。我们B1的单元门长期是坏的，业主多次向物业反映也无济于事。电动车乱停乱放，进入楼期间给我们业主的生命和财产安全造成严重威胁。以上一系列问题都有1号楼业主群聊天记录佐证。2、共用设施设备的运行、维修、养护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、热交换站、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、泸定、沟渠、池、井、经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、安防设施等。原告锦园物业不但不维修，还破坏。小区里的按最初规划的绿地、道路、原告从未经业主同意随意更改，填埋。照明的路灯长期是坏的，也从未见维修；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。小区垃圾成山，其脏乱差程度，令人触目惊心。《西安市生活垃圾分类管理办法》于2019年9月1日起正式实施，我们小区生活垃圾从未分类，极度脏乱差。原告已经是破罐子破摔了。小区的卫生连曲江马路上的卫生都不如。尤其我们B1楼经常无人打扫，垃圾能放一年都没保洁收拾。本人隔壁1501室装修垃圾在楼梯间堆了半年无人打扫。还有地库卫生无人打扫。有3月到8月份半年多的小区垃圾照片为证；5、停车场车辆停放管理，维护小区车库及区域内的交通秩序。一楼门口、大厅、楼道电动车乱停乱放，电动车进电梯，存在严重安全隐患，严重影响业主的生命财产安全。自本人2016年9月份入驻以来就没管过。小区里更是随处可见的私家车辆和电动车乱停乱放，无人管理，极易造成安全隐患。6、小区公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。原告严重失职违约。本人B1楼不少邻居门被撬，且近四年来发生多起入户门被撬，1号楼全体业主的生命财产安全受到极大威胁。业主报了物业也不管，安全问题层出不穷，原告未尽到安保义务，属于严重违约行为。B1号楼群聊天记录佐证。门把手塞的各种广告宣传单，运动健身、游泳的。销售人员随意进入1号楼。原告卖业主信息，天天各种推销电话打爆。B1楼里有好几家公司入驻，我们的楼房用途是住宅，此不合法，且未经厉害关系业主同意，不能用于经营性场所。本楼2902是民宿。雁翔广场兴业银行的食堂在楼里，造成长期人员复杂，对业主的生命财产安全造成极大威胁。小区里跳广场舞的问题。小区里外到处摆摊的，跟菜市场一样。外面小区人员可以随意出入我们小区，游乐场玩。安保存在严重问题，聘用的保安都已达到退休年龄，且无上岗证和健康证。发生入室抢劫等难以胜任。B1号楼下面南门外的地下停车场入口，人员随意进出，有卖菜的、卖门锁的人都在里边，外人可以从此入口进入小区的任何地方，安全存在重大隐患。第三条物业管理服务质量。乙方提供的前期物业管理服务应达到《曲江龙邸前期物业服务合同》附件五约定的服务质量标准。附件五没有给业主明确过，也从未给业主公示过，本人问物业要，也不给发。随意搪塞，故意隐瞒。第四条物业管理服务费用。甲方交纳费用时间及办法，从开发商通知业主入住之日起，开始向乙方缴纳物业管理费，办理入住手续时预缴三个月物业管理服务费。原告不但违反《陕西省物业服务收费管理办法》按月收取物业费的规定，而且第一次办理入住的时候直接预收了被告四个月的物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提供抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取得违规费用的，人民法院应予以支持。1、要求退还2016年12月份多收的一个月物业费184.4元。2、被告要求退还直接抵扣物业费的装修押金1152.04元。3、要求退还垃圾费237.5元。4、要求退还许可证工本费5元。 《物权法》第九十二条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。被告家里两次被淹，楼上1603户2017年12月份时期是空置房，故由物业公司对被告造成的损害承担赔偿责任，被告要求赔偿金1000元，含三次打扫卫生的清洁费、清扫工具的损失、误工费等。本人家里刚装修的新房，就被水淹了，而且锦园物业拖拖拉拉从2017年12月5日-2018年8月9日长达9个月的时间才维修好，极不负责，期间对本人的生活造成严重影响，且被告拒绝缴纳维修期间的物业费。《陕西省物业服务收费管理办法》2019年10月1日起执行，有效期五年。第二章第十条物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务成本，不得单独收取。原告公然违反此法规，公摊电费照收不误。第十五条鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠，对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。原告锦园物业一手遮天，直接不让临时停车，对外来的临时车禁止入内！有亲戚朋友的来了，不让进。第四章第十九条物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》内容以外的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。原告完全无视法规，严重违规，强买强卖。 原告强制收取公摊电费，砸墙费、垃圾清运费，有偿服务费等不合理的自定收费项目。被告要求退还不合理收费。第二十条物业服务企业接受专营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开，不得损害业主利益。原告代收水费、暖气费合同从未向全体业主公开。水费每个月用量我们看不到，原告锦园物业随意填写金额，乱收费。原告在2017年12月到2018年8多期间有五六次大半夜给被告停水，对本人的基本生活造成严重影响。原告以催收物业费为由不给被告暖气试水，在本人多次要求下两年供暖期都未给本人暖气试水，严重损害本人利益。第二十四条物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、投诉电话等信息，自觉接受监督。《物业管理条例》规定，物业公司应当在物业管理区域显著位置公示物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况；电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况；业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；以及物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况。原告锦园物业从本人2016年9月份入住到现在从未公示过！全体业主可作证。第二十五条利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益归属全体业主所有，优先用于抵扣物业服务费。《物业管理条例》第五十四条明确规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得业主、业主大会同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《物权法》第七十三条规定小区公共收益是全体业主共有的，受益的支配需要由全体业主大会决定。物业公司代为管理的情况下，物业公司需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。原告擅自利用、擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等违规活动。严重损害业主共同利益。从2016年7月份收房到现在每年几百万的广告费全由原告锦园物业收取，从未公示过，收取广告费并私自占有使用，将这些钱变成了自己的收益。已严重损害全体业主的合法权益。小区内电梯广告、快递柜租赁、门口广告位，地面停车场收费，早餐摊，这些经营设施的收入，从未向业主公示。第二十六条物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用支出明细。原告锦园物业从未公示过。业主的投诉，原告从来没有及时的处理过，态度极其恶劣。小区业委会和锦园物业的录音，粗暴无礼，威胁恐吓，抢证据。原告严重干扰业主大会、业主委员会成立。物业阻挠，捣乱业主委员会成立的问题，给社区出具的说明失实而且漏洞百出。暴力催收物业费，不退装修押金，恐吓威胁，态度极其恶劣。被告乱收费问题。不止我们曲江龙邸小区，西安市其他锦园物业下面的小区是一样，被投诉到各媒体曝光。以上大量证据证明原告锦园物业违反《曲江龙邸前期物业服务合同》、《物权法》、《物业管理条例》、《陕西省物业管理服务收费办法》等各项法规，拒不履行物业服务合同，且严重违法违规。据此被告本人的理由充分正当，句句实情，拒绝缴纳物业费及违约金，并且要求原告赔偿和退还被告共计2578.54元。请法院查明，以维护被告及全体业主的合法权益！ 经审理查明,被告吴艳系曲江龙邸小区1号楼1单元15层03号房屋业主，其于2016年9月4日收房。原告锦园物业公司系上述房屋的物业管理公司，为涉案房屋提供物业管理服务。2016年9月4日，原告锦园物业公司作为乙方与被告吴艳作为甲方签订了《曲江龙邸前期物业服务合同》约定：从开发商通知业主入伙之日起，开始向乙方交纳物业费管理费用，办理入住手续时预缴三个月物业管理服务费。住宅物业管理服务标准按房屋建筑面积1.5元／㎡·月收取。水电费按公用事业部门标准加公摊、损耗执行（公用事业部门价格调整，收费价格亦随之同步调整）其中水费3.8元／吨，电费0.4983元／度，公摊电费0.29元／㎡·月。生活垃圾费居民6元／户·月。物业管理服务费缴纳时间：每季度第一个月10日前交清本季度各项费用。按本协议约定的收费标准和时间，甲方未能按时足额缴纳物业服务费的，应按日万分之三的标准向乙方支付违约金。 本案在审理过程中，经询问，原告称其诉称的8671.93元系2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业费（包括水电费、垃圾费）7020.73元、三年的暖气费（按空置标准计算）1651.2元。被告当庭认可自2017年7月之后再未缴纳过物业管理服务费。庭审中，原告向本院提交了2017年7月1日至2020年6月30日期间的收费通知单，显示该期间共产生物业费、水费、电梯费、公摊电费、生活垃圾费物业管理服务费（包括物业费、水费、电费、电梯费、生活垃圾费）6926.92元，暖气费1651.2元，共计8578.12元。庭审中，吴艳提交多张小区照片及业主群聊天记录，证明原告锦园物业公司存在卫生打扫不及时、小区照明灯未及时维修、小区管理混乱等服务质量问题。关于被告吴艳辩称要求原告赔偿其房屋被淹的损失并退还装修押金等请求，本院询问其是否提起反诉，被告明确表示不提起反诉。 上述事实有《曲江龙邸前期物业服务合同》、催款通知单、照片、微信聊天记录以及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，原、被告签订的《曲江龙邸前期物业服务合同》系合同双方真实意思表示的结果，且不违反相关的法律法规，当属有效。合同签订后，原告为涉案小区提供了物业管理服务，吴艳享受了原告公司的物业服务，也应依相关规定及时交纳物业管理费。吴艳拖欠原告2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业费、水费、电费、暖气费等费用8578.12元，理应立即向原告支付。关于原告主张的违约金一节，原告物业公司作为小区的物业服务公司，应当履行物业管理的义务。但根据吴艳提供的证据，可以看出原告物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，被告拖欠物业费系事出有因，原告物业公司自身应承担一定责任，故原告锦园物业公司主张违约金一节，应依法不予支持。至于被告辩称要求原告赔偿其房屋被淹的损失并退还装修押金等请求，属于反诉范围，被告经本院释明明确表示不提起反诉，故对该部分请求本院不予审理。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吴艳于本判决生效之日起十五日内支付给原告西安锦园物业管理有限公司2017年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费（包括物业费、水费、电费、电梯费、生活垃圾费）及暖气费共计8578.12元； 二、驳回原告西安锦园物业管理有限公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费50元，减半收取25元，由吴艳负担（此款西安锦园物业管理有限公司已预付，吴艳在支付上述款项时直付陕西秦基物业管理有限公司25元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  申国英 二〇二〇年九月十日 书记员  陈 静 打印：赵珍校对：刘婷婷2020年月日送达 1