福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1752号 原告（反诉被告）：龙岩市公路局连城分局，住所地福建省连城县莲峰镇城关东街（连宁南路24号），统一社会信用代码123508004909594164。 法定代表人：傅志浩，职务：副局长（主持工作）。 委托诉讼代理人：熊金平，福建致平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李荣炜，男，1981年11月25日生，汉族，住福建省连城县。 原告龙岩市公路局连城分局与被告李荣炜租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙岩市公路局连城分局的委托诉讼代理人熊金平、被告李荣炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙岩市公路局连城分局向本院提出诉讼请求：1、确认龙岩市公路局连城分局与李荣炜于2020年3月2日签订的《店铺租赁合同》于2020年4月27日解除，李荣炜立即腾退店铺返还龙岩市公路局连城分局；2、判决李荣炜支付自2020年6月19日起至实际腾退店铺之日的占用房屋使用费（占用房屋使用费按合同约定的租金标准每天118.66元计算）；3、李荣炜承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2020年3月2日，龙岩市公路局连城分局与李荣炜签订了一份《店铺租赁合同》。合同约定，龙岩市公路局连城分局将坐落于连城县莲峰镇连宁南路24号的沿街第一间店铺租赁给李荣炜经营水果生意，租赁期限为三年，自2020年3月18日起至2023年3月31日止，租金为每月3560元，按季交租等。合同签订后，龙岩市公路局连城分局按照租赁合同约定交付店铺给李荣炜经营。2020年3月7日因泉州发生酒店坍塌事故，引起各级政府有关部门对房屋安全大检查，根据政府及上级部门要求，单位高度重视，全面开展房屋安全排查，龙岩市公路局连城分局对所属房屋委托鉴定机构进行房屋安全鉴定，经鉴定后于2020年3月28日出具检验报告确认龙岩市，根据有关法律法规的规定不允许出租。为保障租户人身、财产安全，消除安全隐患，龙岩市公路局连城分局于2020年4月27日向李荣炜发出解除合同通知书，提出解除合同并要求于2020年5月12日前搬离房屋，但李荣炜却置之不理。2020年5月18日龙岩市公路局连城分局再次发送书面通知解除合同并要求李荣炜及时腾还房屋，但李荣炜仍拒绝，并继续占用店铺经营。综上，根据合同的约定和我国《合同法》有关规定，龙岩市公路局连城分局有权解除合同，为防止发生房屋安全事故及维护自身合法权益，龙岩市公路局连城分局特依据我国《民事诉讼法》第119条的规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 李荣炜辩称，李荣炜同意解除双方间的租赁合同，但龙岩市公路局连城分局应退还已付租金、押金、报名费，并赔偿李荣炜的经济损失70167元、承担38448元违约金。现李荣炜提起反诉。 李荣炜反诉向本院提出诉讼请求：2020年2月28日，李荣炜经招标中标，2020年3月2日，李荣炜与龙岩市公路局连城分局签订了《店铺租赁合同》，李荣炜承租龙岩市公路局连城分局的一间店铺，租期从2020年3月18日起至2023年3月31日止，每月租金3560元。因龙岩市公路局连城分局所出租的店铺经鉴定属危房，现龙岩市公路局连城分局要求解除双方间的租赁合同，李荣炜同意解除。但龙岩市公路局连城分局应承担违约责任并赔偿李荣炜的经济损失。现李荣炜提起反诉。1、龙岩市公路局连城分局将不能出租的危房租赁给李荣炜，应承担违约责任，违约责任按总租金128160元的30%计算为38448元。2、李荣炜承租店铺后，花去了21417元对店铺进行装修（清单附后），并花去了39750元修建了水果保鲜冷库，花去4500元购买水果陈列柜，在水厂开户花去300元，花去450元安装宽带，花去开业期间宣传费4200元，另开店期间打折等。现李荣炜反诉要求龙岩市公路局连城分局承担违约金38448元，并赔偿李荣炜的经济损失70167元。 龙岩市公路局连城分局辩称，龙岩市公路局连城分局要求解除双方间的租赁合同并未造成李荣炜提起的损失。李荣炜提出的损失没有事实根据。违约金计算方式欠妥。李荣炜主张的店铺装修的损失应有专业鉴定机构评估，且李荣炜应提供支付凭证。应驳回李荣炜的反诉请求。 本院经审理认定如下事实：2020年2月份龙岩市公路局连城分局将其坐落于连城县莲峰镇连宁南路24号的沿街第1间店铺向社会公开招租，李荣炜通过公开招投标的方式取得了连城县莲峰镇连宁南路24号沿街第1间店铺的经营权。2020年3月2日，龙岩市公路局连城分局与李荣炜签订了一份《店铺租赁合同》。合同约定，龙岩市公路局连城分局将连城县莲峰镇连宁南路24号沿街第1间店铺租赁给李荣炜经营水果生意，租赁期限为三年，自2020年3月18日起至2023年3月31日止，租金为每月3560元，按季交租等。合同签订后，李荣炜按合同的约定支付了2020年3月18日至2020年6月30日的店租12220元，店铺租金保证金3560元，并交纳给龙岩市公路局连城分局投标报名费200元，龙岩市公路局连城分局将上述租赁店铺交付给李荣炜使用，李荣炜承接店铺后开始对店铺进行装修，并使用至今。 在李荣炜承租上述店铺期间，根据政府及上级部门要求，龙岩市公路局连城分局对其所有的房屋开展全面安全排查，并委托福建博海工程技术有限公司对涉案店铺进行房屋安全鉴定，鉴定机构于2020年3月28日出具检验报告，经鉴定李荣炜承租的店铺危险性等级综合评定为C级，部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房。由于李荣炜承租的店铺为C级危房，为保障租户人身、财产安全，消除安全隐患，龙岩市公路局连城分局于2020年4月27日向李荣炜发出解除合同通知书，提出解除合同并要求于2020年5月12日前搬离房屋，遭李荣炜拒绝，龙岩市公路局连城分局又于2020年5月18日再次向李荣炜发送书面通知解除合同并要求李荣炜及时腾还房屋，但李荣炜仍拒绝，并继续占用店铺经营至今，为此龙岩市公路局连城分局诉至本院并提出上述诉讼请求。李荣炜反诉时主张租店后对店铺进行装修，花去费用21417元，2020年8月31日，连城县公路局到现场对装修费用进行了确认，连城县公路局认为装修费用为9096元。李荣炜同意店铺装修费用为9096元。另李荣炜主张为经营水果生意，在其他地方修建了一水果保鲜冷库花去39750元，花去4500元购买水果陈列柜，在水厂开户花去300元，花去450元安装宽带，花去开业期间宣传费4200元，李荣炜认为，上述费用属于龙岩市公路局连城分局解除合同给其造成的损失。龙岩市公路局连城分局认为没有证据证明李荣炜花去上述费用，即使李荣炜花去上述费用，也不属于解除合同的损失。 上述事实，有龙岩市公路局连城分局提供的《店铺租赁合同》、《检验报告》、解除合同通知书2份及李荣炜提供的结算单、收据等证据以及双方当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，龙岩市公路局连城分局与李荣炜于2020年3月2日订立《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按合同的约定行使权利和履行义务。龙岩市公路局连城分局作为出租方应保证租赁的标的物即涉案店铺安全完好，现龙岩市公路局连城分局出租给李荣炜的坐落于连城县莲峰镇连宁南路24号沿街第1间店铺经鉴定机构鉴定危险性等级综合评定为C级，房屋的部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房，因此租赁物存在重大的质量安全隐患，属不能用于对外出租的房屋，如《店铺租赁合同》继续履行，可能给租赁双方带来无法预计的损害后果，从而使合同目的无法实现，出租方为避免产生无法预计的损害后果的发生，提出解除双方订立的《店铺租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。龙岩市公路局连城分局于2020年4月27日向李荣炜发出解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同通知书送达对方时合同解除，因此龙岩市公路局连城分局与李荣炜订立的《店铺租赁合同》于2020年4月27日解除。合同解除后，李荣炜应将因《店铺租赁合同》取得的租赁物连城县莲峰镇连宁南路24号沿街第1间店铺腾空并退还龙岩市公路局连城分局。因龙岩市公路局连城分局用于出租的租赁物不符合合同约定安全质量要求，属违约行为，故龙岩市公路局连城分局要求李荣炜支付自2020年6月19日起至实际腾退店铺之日的占用房屋使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因龙岩市公路局连城分局的违约从而使合同目的无法实现，并因此解除《店铺租赁合同》，龙岩市公路局连城分局对合同的解除有过错，龙岩市公路局连城分局应根据《中华人民共和国合同法》的规定，赔偿李荣炜因合同解除所造成的损失，李荣炜的损失有装修费用9096元。李荣炜主张的水果保鲜冷库39750元、4500元水果陈列柜损失，在租赁合同解除后，李荣炜仍可继续使用，不属于合同解除所造成的损失。李荣炜主张的在水厂开户花去300元，花去450元安装宽带，开业期间花去宣传费4200元，李荣炜未提供证据证明，不予认定。李荣炜要求龙岩市公路局连城分局支付其违约金38448元，因本院已对李荣炜的损失作出了处理，故对李荣炜要求龙岩市公路局连城分局支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，龙岩市公路局连城分局的诉讼请求，本院予以部分支持，李荣炜的反诉请求，本院予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、龙岩市公路局连城分局与李荣炜于2020年3月2日订立的《店铺租赁合同》于2020年4月27日解除，李荣炜应于本判决生效之日起三日内将坐落于连城县莲峰镇连宁南路24号的沿街第1间店铺腾空并退还给龙岩市公路局连城分局。 二、龙岩市公路局连城分局应于本判决生效之日起五日内退还李荣炜3500元保证金、12220元租金、200元报名费。 三、龙岩市公路局连城分局应于本判决生效之日起三日内赔偿李荣炜经济损失9096元。 四、驳回龙岩市公路局连城分局的其他诉讼请求。 五、驳回李荣炜的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由龙岩市公路局连城分局负担。反诉费50元，减半收取25元，由龙岩市公路局连城分局负担5元，由李荣炜负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  谢海龙 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  桑建霞 代理书记员  吴功生 附注法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”