福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初2647号 原告：泉州市鲤城区开元街道东升社区居民委员会，住所地福建省泉州市鲤城区东街**区金池路**，统一社会信用代码55350502F29797155M。 法定代表人：吴真珠，书记、主任。 被告：王蓬喜，女，汉族，1975年4月5日出生，住山东省莱州市。 原告泉州市鲤城区开元街道东升社区居民委员会（以下简称东升社区居委会）与被告王蓬喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东升社区居委会法定代表人吴真珠、被告王蓬喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东升社区居委会向本院提出诉讼请求：1.判令王蓬喜向东升社区居委会支付尚欠的三个半月租金共计15750元及经营期间所欠水电费236.09元；2.判令本案诉讼费用由王蓬喜承担。事实和理由：东升社区居委会与王蓬喜于2019年6月15日就王蓬喜租赁福建省泉州市鲤城区东街202号店事宜签订一份《租赁合同》。合同约定租赁期限从2019年6月15日到2023年9月14日，2020年5月1日王蓬喜因受新型冠状病毒疫情的影响及经营不善与东升社区居委会提前解约，王蓬喜支付租金到2020年1月15日。王蓬喜尚欠三个半月租金15750元及经营期间所欠水电费236.09元，经催讨至今未支付。为维护自身合法权益，东升社区居委会提起本案诉讼，请求判如所请。 王蓬喜辩称，其于2019年6月15日接受位于福建省泉州市鲤城区××街××号老虎黑糖奶茶店，转让费7万元（含装修、设备）并与东升社区居委会续签租赁合同。因个人原因年前有转让该店。2020年2月受新型冠状病毒疫情影响，响应国家号召不出门，不给国家添乱，东升社区居委会要求不开店。2020年3月2日试营业，营业时间早上九时至晚上七时，不能堂食只能外卖。老虎黑糖奶茶店距离泉州第一医院30米，泉州第一医院是泉州市定点指定发热病人治疗医院，附近商铺很受影响，冲击最大的是奶茶店、餐饮行业。每天销售金额不够支付水电费用，与东升社区居委会协商减租，东升社区居委会说没办法减租。因泉州市政府于2020年2月份有减租文件，其于2020年3月9日向东升社区居委会提交减租报告。恰逢泉州鲤城区发生酒店倒塌事件，东升社区居委会主任吴真珠口头说有减免租金，故其关店等通知。疫情影响生意没法做，加上房贷要还，家中两名子女上学需要钱，因此去打工赚生活费还贷。在此期间，东升社区居委会无催缴租金。2020年4月其通知东升社区居委会将搬离奶茶设备，留下店里装修、水吧台、不锈钢洗水池、门口广告，双方同意终止租赁合同，其将钥匙交还东升社区居委会。东升社区居委会收了押金，但没有退还。东升社区居委会让其补一份减租报告，下面日期空白，签完字后通知其要补交两个月租金9000元整。其认为社区存在欺骗，故不交租金。其退租后东升社区居委会租给其他商户每月3000元。在大灾大难前东升社区居委会作为和人民群众最近的党组织，没有关心底层人民的生存，不及时响应党的指示精神，有懒政、不作为之嫌。 本院经审理认定事实如下：2019年6月10日，东升社区居委会与王蓬喜签订《租赁合同》，约定东升社区居委会将泉州市东街202号房屋出租给王蓬喜用于餐饮，租赁期限自2019年6月15日起至2023年9月14日止；租金采取递增计算方式，其中2018年9月15日至2021年9月14日期间每月租金4500元，王蓬喜应于每月20日前一次付清租金；合同生效之日起至王蓬喜按合同约定腾空房产交还之日止，房产相关的税费、水、电、通讯、服务等费用及与王蓬喜经营有关的其他费用概由王蓬喜承担；王蓬喜拖欠租金，应支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以拖欠金额的百分之五；王蓬喜应按时交纳水、电等相关费用；如本合同的任何一方因不可抗力或其他不能预见、无法避免或预防的事件而无法履行其义务的（包括但不限于政府拆迁行为、因地震、火灾等不可抗力致使房产毁损、灭失或造成其他损失的），则受此等事件影响的一方应立即书面通知另一方，双方协商合同后续履行事宜；合同在履行中发生争议，双方应通过友好协商的方式解决，协商不成，则任何一方可以向合同签订地所在地有管辖权的法院提起诉讼；原有承租方押在社区的租赁押金，因合同重新签订顺延为王蓬喜支付东升社区居委会房屋租赁押金，在合同履行完毕后且王蓬喜未发生违约行为的，东升社区无息退还王蓬喜。 2020年初，新型冠状病毒疫情发生。2020年2月20日，东升社区居委会通知王蓬喜恢复经营。2020年2月21日，王蓬喜于微信向东升社区居委会提出减租事宜，东升社区居委会向其答复需要开会研究及向上级单位报告。2020年3月2日，东升社区居委会向王蓬喜答复案涉租赁物系社区资产，属集体资产，不适用《泉州市人民政府关于疫情防控期间支持中小微企业生产经营九条措施的通知》（泉政【2020】1号）以及《泉州市人民政府关于疫情防控期间支持中小微企业生产经营的补充通知》（泉政【2020】2号），无法减租。2020年5月1日，双方协商一致解除租赁合同。后东升社区居委会按照法定程序决定减免一个月租金。2020年7月21日，东升社区居委会以王蓬喜拖欠租金及相关水电费用并催讨未果为由，提起本案诉讼。 另查明，案涉租赁物福建省泉州市东街202号房屋系东升社区居委会管理使用的集体资产。东升社区居委会收取了租赁押金4500元。王蓬喜已向东升社区居委会支付了至2020年1月14日止的租金。案涉租赁物2019年11月份至2020年4月份期间共产生水费169.86元，电费66.23元。 本院认为，东升社区居委会与王蓬喜于2019年6月10日共同签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。王蓬喜实际承租案涉租赁物至2020年5月1日与东升社区居委会协商一致解除租赁合同，对租赁期间产生的租金、水电费用，王蓬喜依法应履行相应的支付义务。案涉租赁物为东升社区居委会合法管理使用的集体资产，并不属于《泉州市人民政府关于疫情防控期间支持中小微企业生产经营的补充通知》（泉政【2020】2号）文件中规定的市属国有资产，王蓬喜要求本案直接依照《泉州市人民政府关于疫情防控期间支持中小微企业生产经营的补充通知》（泉政【2020】2号）文件减租，依据不足。因新型冠状病毒疫情防控需要，泉州市区自2020年2月底才逐步重启生产生活，考虑恢复至以往正常市场状况客观存在缓冲期，基于公平原则，结合实际，在东升社区居委会同意减租一个月的基础上，本院依法认定再行减租半月，故王蓬喜尚未支付的2020年1月15日至2020年4月30日期间租金15750元，减免一个半月租金6750元后，王蓬喜仍需支付租金9000元。东升社区居委会主张王蓬喜尚欠2019年11月份至2020年4月份期间水费169.86元及电费66.23元未付，对此王蓬喜反驳其只欠2020年3月份及4月份的相关费用，但对其已付水电费的情况并未举证，其反驳缺乏充分依据支持，应承担举证不能的法律后果。东升社区居委会主张王蓬喜未按时支付租金，已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定不予退还押金。虽然《租赁合同》约定了租金支付期限，但因案涉租赁期间恰逢新型冠状病毒疫情发生，对是否减租及减租程度，双方当事人客观一直处于交涉过程中，减免一个月租金也是在解除租赁合同之后才确定，王蓬喜应当支付多少租金，在争议的租赁期间是难以明确的，故东升社区居委会以王蓬喜未按时支付租金为由不予退还押金，本院酌情不予采纳。王蓬喜提出押金抵扣租金，不违反法律规定，本院予以准许。综上分析认定，王蓬喜实际应向东升社区居委会支付尚欠租金4500元及水电费用236.09元。东升社区居委会超出本院认定的其他诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王蓬喜应于本判决生效之日起七日内向泉州市鲤城区开元街道东升社区居民委员会支付租金4500元及水电费用236.09元； 二、驳回泉州市鲤城区开元街道东升社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，减半收取100元，由泉州市鲤城区开元街道东升社区居民委员会负担73元，王蓬喜负担27元，王蓬喜应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 杨 扬 二〇二〇年九月十六日 书记员 蔡森森 速录员 陈曾敏 本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…… （二）合同解除； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。