上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18845号原告(反诉被告)：上海正帆科技股份有限公司。法定代表人：YUDONGLEI(俞东雷)。委托诉讼代理人：宋xx。委托诉讼代理人：纪x。被告(反诉原告)：上海启示望远置业有限公司。法定代表人：王长招。委托诉讼代理人：宋捷，上海恒洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏丽，上海恒洋律师事务所律师。原告(反诉被告)上海正帆科技股份有限公司(以下简称正帆公司)与被告(反诉原告)上海启示望远置业有限公司(以下简称启示望远公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序。被告(反诉原告)启示望远公司向本院提起反诉，本院予以受理，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)正帆公司的委托诉讼代理人宋xx、纪x、被告(反诉原告)启示望远公司的委托诉讼代理人宋捷、夏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正帆公司向本院提出诉讼请求：1.正帆公司与启示望远公司签订的《启示望远租赁合同》于2020年3月23日解除；2.启示望远公司向正帆公司返还正帆公司已支付的费用300,729.34元；3.启示望远公司向正帆公司出具正帆公司已付款项对应金额的发票，预估金额为155,457.16元，最终以法院判决金额为准；4.启示望远公司支付正帆公司利息，以300,729.34元为本金，以LPR的标准，自2020年3月24日计算至实际给付之日止；5.判令本案诉讼费、保全费由启示望远公司承担。事实和理由：正帆公司与启示望远公司于2019年11月就厂房租赁事宜先后签订了《定金合同》和《启示望远租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定由启示望远公司向正帆公司出租位于上海市闵行区北横沙河路XXX弄XXX号XXX号楼XXX楼(以下简称涉案房屋)，用于办公及生产研发，租赁期间为2019年12月1日至2024年12月31日。上述合同签订后，正帆公司按约向启示望远公司支付了租赁保证金、六个月的租金及七个月的物业费共计891,187元。但由于涉案房屋的不动产权证中列明了“不得出租”，正帆公司为降低风险，于2020年1月22日通知启示望远公司解除《租赁合同》。根据《租赁合同》第七条第12款的约定“租赁期间，合同双方任意一方擅自提前解除本合同的，必须提前2个月通知相对方后可解除合同，并承担2个月的房屋租金作为违约金”，因此正帆公司有权单方解除《租赁合同》，并要求启示望远公司返还扣除实际发生费用及违约金后的剩余费用。但启示望远公司至今未向正帆公司返还分文。正帆公司认为，《租赁合同》一经双方签署即具有法律约束力，启示望远公司理应向正帆公司返还相关费用。鉴于启示望远公司未按约定返还相关费用，已构成严重违约。据此，正帆公司诉至法院。启示望远公司辩称，同意《租赁合同》于2020年3月23日解除。正帆公司在租赁期限未届满的情况下要求解除合同，应当向启示望远公司支付免租期的租金及房屋租赁服务费，扣除上述两笔费用后，启示望远公司同意将剩余款项返还正帆公司。判决确定的金额，启示望远公司同意开具发票，但发票不是法院的受理范围。启示望远公司向本院提出反诉请求：1.正帆公司向启示望远公司支付房屋租金114,062.50元；2.正帆公司向启示望远公司支付房屋租赁服务费73,251.15元；3.反诉费用由正帆公司负担。反诉的事实和理由：根据《租赁合同》的约定“第一年免租期为一个月(2019年12月1日至2019年12月31日为免租期)”，现正帆公司在未租满承租期限的情况下要求单方解除租赁关系，除了应承担《租赁合同》第七条第12款约定的违约责任外，还应另行支付免租期的租金以及启示望远公司为房屋出租支付的房屋租赁服务费。据此，启示望远公司提起反诉。正帆公司针对反诉辩称，不同意启示望远公司的全部反诉请求。反诉请求缺乏事实、法律与合同依据，正帆公司没有义务支付。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的产权人系上海蓝谊生物技术有限公司，《上海市房地产权证》附记载明：该工业用地产业项目类以自用为主，不得出租。2018年8月24日，上海蓝谊生物技术有限公司出具《证明》，证明其将涉案房屋出租给启示望远公司，并由启示望远公司统一管理及运营，授权日期为2018年8月24日至2024年12月31日。2019年11月6日，启示望远公司(甲方、出租方)与正帆公司(乙方、承租方)签订《定金合同》，主要内容为：涉案房屋租赁面积2500平方米(含公摊)，租金1,368,750元每年，月租金114,062.5元(含税)，物业费5.3(含税)元每月。6个月一付，押金为一个月租金。合同期限为五年，免租期为两个月(分别为第一年免一个月，第二年免一个月)。在2019年11月11日前签订正式合同，正式租赁合同签订后与本合同约定不一致的，以正式租赁合同的约定为准。乙方在本合同签订之日起2日内以转账汇款形式支付114,062元作为租房定金，乙方房租定金待正式合同生效日起自动转为租房租金。同日，启示望远公司(甲方、出租方)与正帆公司(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定：第一条：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积2500平方米。第三条：租赁期为5年，自2019年12月1日起至2024年12月31日止，甲方于2019年12月1日向乙方交付房屋，第一年免租期为一个月(2019年12月1日至2019年12月31日为免租期)，自2020年1月1日起开始计租。第四条：租金1.5元(含税)/平方/天，物业费5.3元/平方/月，第一年每月租金114,062.5元，年租金1,368,750元，每月物业费13,250元。租金先付后用，乙方按每6个月向甲方支付，甲方收到乙方租金后5日内向乙方开具增值税专用发票，乙方应在本合同签订5日内向甲方支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金684,375元、7个月物业费92,750元，定金合同项下已支付的定金114,062元自动转为租赁保证金。租赁期满，甲、乙双方不再续约时，甲方除有权直接用租赁保证金抵扣乙方应付未付的各项费用(仅限于租金、水电费、停车费)外，在乙方按约返还房屋7日内，由甲方无息将剩余部分退还给乙方。免租期内正常支付物业管理费。第七条：租赁期间，合同双方任意一方擅自提前解除本合同的，必须提前2个月通知相对方后方可解除合同，并承担2个月的房屋租金作为违约金。2019年11月8日，正帆公司向启示望远公司支付定金114,062元；2019年11月20日，正帆公司向启示望远公司支付434,937.50元；2020年1月2日，正帆公司向启示望远公司支付342,187.50元。启示望远公司已向正帆公司开具发票434,937.5元。正帆公司一直未入驻涉案房屋。2020年1月22日，正帆公司向启示望远公司发送《合同解除通知书》，载明：因审计事务所在对我司审计过程中，发现涉案房屋的不动产权证中列明了“该工业用地产业项目类以自用为主，不得出租”，我司为降低风险，根据《租赁合同》第七条第12款的约定，通知贵司：1、自本通知发出之日(2020年1月21日)起，解除双方签订的《租赁合同》，我司将在2020年1月之前搬空我司财物，将房屋移交给贵司。2、请贵司在收到本通知书后与我司协商款项结算事宜。2020年2月27日，正帆公司向启示望远公司发送《律师函》，告知：1、正帆公司于2020年1月22日已向贵司送达《合同解除通知书》，根据《租赁合同》第七条第12款规定，《租赁合同》将于2020年3月23日解除。2、正帆公司除按照《租赁合同》约定承担截止到解除之日的租金、物业费以外，同时额外承担2个月的租金，即228,125元，据此，正帆公司应付款项为590,457.66元。3、正帆公司已支付租金、物业费、租赁保证金共计891,187元，贵司应返还300,792.34元。基于此，贵司应向正帆公司退还剩余租金、物业费、租赁保证金共计300,792.34元，并为正帆公司办理涉案房屋返还的移交手续。另查明，启示望远公司于2020年1月15日向案外人上海友同房地产经纪有限公司支付服务费73,251.15元。以上事实，由上海市房地产权证、《证明》、《定金合同》、《启示望远租赁合同》、银行转账凭证、《合同解除通知书》、微信聊天记录、《律师函》及快递凭证、《收款证明》等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，启示望远公司与正帆公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方一致同意《租赁合同》于2020年3月23日解除，于法不悖，本院予以确认。本案中，正帆公司于2020年1月22日向启示望远公司发送《合同解除通知书》，系擅自提前解除合同，构成违约。根据《租赁合同》第七条第12款的约定“租赁期间，合同双方任意一方擅自提前解除本合同的，必须提前2个月通知相对方后方可解除合同，并承担2个月的房屋租金作为违约金。”正帆公司应承担截至2020年3月23日的租金312,752.02元(114,062.5元/月×2个月+114,062.5元/月÷31天×23天)及物业费49,580.65元(13,250元/月×3个月+13,250元/月÷31天×23天)，并承担2个月的租金228,125元(114,062.5元/月×2个月)作为违约金。上述费用已足以弥补启示望远公司的损失，启示望远公司要求正帆公司另行支付免租期租金及房屋租赁服务费，缺乏依据，本院难以支持。据此，启示望远公司应返还正帆公司300,729.33元(114,062元+434,937.50元+342,187.50元-312,752.02元-49,580.65元-228,125元)。关于正帆公司要求启示望远公司支付利息的主张，本院认为，缺乏依据，不予支持。关于正帆公司要求启示望远公司开具发票的主张，因发票事宜不属法院受理范围，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海正帆科技股份有限公司与被告(反诉原告)上海启示望远置业有限公司签订的《启示望远租赁合同》于2020年3月23日解除；二、被告(反诉原告)上海启示望远置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海正帆科技股份有限公司300,729.33元；三、驳回原告(反诉被告)上海正帆科技股份有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海启示望远置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,905.95元，由原告(反诉被告)上海正帆科技股份有限公司负担27.44元，由被告(反诉原告)上海启示望远置业有限公司负担2,878.51元。反诉案件受理费减半收取计2,023.14元，由被告(反诉原告)上海启示望远置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二〇年九月十五日书记员  刘 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。