黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0803民初277号原告（申请执行人）：王晓春，男，1957年2月18日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：唐亮，黑龙江君德律师事务所律师（实习律师刘有成协助）。被告（案外人）：段春红，女，1975年2月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省同江市都市。理人：梁春丽，黑龙江郝忠辉律师事务所律师。被告（被被告（被执行人）：黑龙江程盟房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区同福社区。法定代表人：孙淑琴，该公司执行董事。委托代理人：陶孟明，该公司副经理。原告王晓春与被告段春红、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院经审理于2019年6月24日作出（2019）黑0803民初308号民事判决，段春红不服判决提出上诉。佳木斯市中级人民法院（以下简称佳木斯中院）于2019年12月4日作出（2019）黑08民终1303号民事裁定，撤销本院（2019）黑0803民初308号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2020年4月3日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐亮、刘有成、被告段春红的委托诉讼代理人梁春丽、程盟公司的委托诉讼代理人陶孟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓春向本院提出诉讼请求：1.请求许可执行黑龙江省××市××小区××楼××单元××室房屋；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告段春红在法院查封前未实际占有诉争房屋，法院查封时案涉房屋处于空置状态，段春红在法院执行笔录中已自认。段春红在没有实际入住房屋的情况下交纳物业费和供暖费，不具有真实性。段春红签订的《房屋认购协议书》并非在法院查封之前签订，系在2018年初倒签。段春红称案涉房屋在案外人王魁处购买的，其应向法院提交2016年1月支付购房款的证据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，段春红提出的执行异议不符合法律规定，请求法院依法准许执行案涉房屋。段春红辩称，段春红享有足以排除执行的民事权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。程盟公司辩称，1.段春红在法院查封之前已签订合法有效的房屋认购书，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已收受原告购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同；2.段春红在法院查封之前已合法占有案涉房屋，段春红在法院查封之前办理了入户手续，取得了房屋钥匙，对房屋进行了实际占有；3.段春红已支付房屋全部价款，案涉房屋系案外人王魁抵债房产，被告程盟公司有证据证明该债务的真实性，该抵债行为完成了购房人的付款义务，具备支付全部房屋价款的条件；4.非因段春红自身原因未办理过户登记，因房屋查封前未能竣工验收，且未能交足税款，不具备办理登记的条件，导致购房人不能办理产权登记，故买受人并无过错。综上，段春红认为其提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，足以阻却执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的本院（2018）黑0803执异66号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告段春红举示证据一、以房抵债协议书1份。证明程盟公司欠王魁借款本息共计507万元，被告程盟公司以17套住房抵顶该笔欠款，该协议双方已经履行。经庭审质证，原告对该证据有异议，认为段春红应举证证明债务发生的时间、形成原因、履行凭证，方可证实以物抵债行为的合法性；被告程盟公司对该证据没有异议。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；2.证据二、楼房买卖合同、房屋认购协议书、购房款收据各1份。证明2016年1月18日，程盟公司以17套房屋抵付王魁的债权，王魁又将案涉房屋抵付段春红的债权262188元，段春红已付清全部购房款。经庭审质证，原告对该组证据有异议，认为楼房买卖合同没有王魁签名，只有王魁名章，该合同不具有真实性。房屋认购协议书甲方为黑龙江程盟房地产开发有限公司同江分公司，印章为黑龙江程盟房地产开发有限公司，没有经办人或法定代表人签名；被告程盟公司对该证据没有异议。本院经审查，对该组证据予以确认；3.证据三、证明1份、照片10张，电费、物业费、供热费、垃圾处理费、IC卡各1张。证明段春红于2016年1月18日办理了案涉房屋的入住手续、供热手续，并交齐了费用，实际占有并居住。经庭审质证，原告对证明加盖的公章为同江市龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站，该名称并不是依法登记的法人主体，作为单位证言，证据形式上除加盖公章外，还应有经办人签字，否则不具有证据效力。对电费票据、供热费、垃圾处理费票据的真实性无异议，该票据能够证实段春红在2016年至2019年期间并未实际占有使用房屋。照片体现的房屋状态无使用痕迹，同样不能印证房屋持续使用三年；被告程盟公司对该证据没有异议。本院经审查认为，对票据的真实性予以确认，对证明其实际占有并居住的事实缺乏充分证据佐证，不予采纳；4.证据四、建设银行转款凭证1份。证明段春红2014年1月23段春红转款给王魁，王魁欠段春红60万元债务。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，证明问题有异议，该证据不能作为债权凭证。本院经审理认为，该证据与本案不具有关联性，不予采信；5.证据五、供热费2张（18年、19年）、物业费1张（20年）、装修保证金收据。证明自2016年1月15日段春红对案涉房屋占有使用。经庭审质证，原告对供热费票据真实性没有异议，对装修保证金票据、物业费票据的真实性有异议，该组证据不能证实被告陈述的对房屋持续合法占有，2018年案涉房屋已经被向阳区法院查封，查封后执行部门向被告进行了调查询问，并制作笔录，被告在明知人民法院查封房屋情况下，未经法院许可，擅自使用被查封房产，其行为本身已经违反民事诉讼法规定，应当受到相应处罚。被告黑龙江程盟房地产开发有限公司对此证据没有异议。本院经审查认为，对票据的真实性予以确认，对证明其实际占有并居住的事实缺乏充分证据佐证，不予采纳；6.证据六、电费、水电缴费截图各1份。证明房屋自2016年使用至今。经庭审质证，原告对真实性没有异议，对证明问题有异议。缴纳的水电费用数额明显低于正常使用房屋缴费数额。住了四年不可能用了200元电费。被告黑龙江程盟房地产开发有限公司对此证据没有异议。本院经审查认为，该组证据对证明其实际占有并居住的事实缺乏充分证据佐证，不予采纳。本院经审理认定事实如下：王晓春诉程盟公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）黑0803民初637号民事判决，判令程盟公司给付王晓春工程款3994870.40元及利息。判决生效后，王晓春向本院申请强制执行程盟公司名下位于黑龙江省××市××楼××单元××室，建筑面积72.83平方米房屋。执行过程中，段春红向本院提出案外人执行异议，本院作出（2018）黑0803执异66号执行裁定，中止执行案涉房屋。原告王晓春不服裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2016年1月2日，程盟公司与案外人王魁签订《以房抵账协议》，被告程盟公司用东都新城小区17套住房（包括诉争房屋）抵顶王魁欠款。2016年1月18日，王魁将案涉房屋以262188元的价格抵债给段春红，经过王魁沟通，段春红与程盟公司签订《房屋认购协议书》，程盟公司为段春红出具了购房收据，但段春红未能提供其与王魁之间存在真实债权债务关系的证据。又查明，2016年12月23日，依申请执行人王晓春申请，本院作出（2016）黑0803执752号之二执行裁定，查封了案涉房屋。段春红在查封阶段以及2018年9月本院对案涉房屋评估拍卖阶段均未实际占有案涉房屋。本院认为，我国《民事诉讼法》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据相关规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经本院审查，在2016年本院查封案涉房屋时以及执行中评估拍卖阶段，案涉房屋始终处于空置状态，段春红虽提供了收到钥匙并交纳水电等相关费用的票据，但不足以证实其在法院查封之前已经合法占有案涉房屋的事实。且段春红未能提供房屋交接单、物业进户单等证据证明其已实际进户占有。段春红辩称，其以抵债的形式支付了购房款，但未能提供其与王魁之间借贷形成的过程、转款记录、银行流水等相关证据，本院对其抗辩理由不予支持。鉴于段春红对冲抵房款的债权是否真实存在，未签订正式商品房买卖合同的原因和理由不能作出合理解释，其对案涉房屋又未实际占有，依法不能阻却法院对案涉房屋的执行。综上所述，王晓春对案涉房屋享有足以排除人民法院对该标的强制执行的合法民事权益，本院对案涉房屋准许执行。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行位于黑龙江省同江市东都新城小区4号楼5单元601室房屋。案件受理费2300元，由被告段春红负担。本院（2018）黑0803执异66号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 刘 静人民陪审员 李 凤人民陪审员 张煜峰二〇二〇年九月二十九日法官助理臧雨萌书记员吴静波