潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0702民初1599号 原告：王雷。 委托诉讼代理人:解伟娜 被告：潍坊晟翔置业有限公司。 法定代表人：聂其安，总经理。 委托诉讼代理人：张雁举 原告王雷诉被告潍坊晟翔置业有限公司（以下简称晟翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理，依法适用简易程序，于2020年07月22日公开开庭进行审理，原告王雷的委托诉讼代理人解伟娜，被告晟翔公司的委托诉讼代理人张雁举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付逾期交房的违约金107984.53元（以411018元为基数，自2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2018年3月29日止）。二、请求判令被告支付逾期交付车位的违约金21017.96元（以80000元为基数，自2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2018年3月29日止）。三、请求判令被告支付自2016年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至办理产权登记之日的违约金（以411018元为基数，暂计算至2020年4月30日的金额为85740.07元）。四、本案诉讼费、保全费由被告承担。以上金额合计：214742.56元。事实与理由：2013年10月18日，王雷与晟翔公司签订《商品房预售合同》，合同约定：王雷购买潍坊市潍城区2号住宅楼3单元3-1301号房产一套，附储藏室一间，合计总价款411018元；同时购买地下车位一个，优惠后总价80000元。出卖人晟翔公司应于2014年12月31日前将验收合格的房屋交付买受人；逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款万分之五向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订前，2012年11月26日，王雷向晟翔公司支付房款270000元、车位款80000元；2013年9月8日，王雷向晟翔公司支付剩余房款141018元、维修基金11718元、太阳能款4388元。实际支付购房款共计411018元、车位款80000元。2018年3月29日，晟翔公司将房屋及地下车位交付。但并未提供国家主管部门验收合格的相应材料，直至起诉之日，因晟翔公司的原因，房屋仍未验收合格且未办理产权登记证书。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告辩称，一、关于逾期交房违约金问题。1、2015年2月13日，涉案房屋已经验收合格，符合双方合同约定的交房条件，原告未在约定时间里办理交房手续的责任在于原告自己，被告不应当承担因原告原因而导致延期交房的责任，即自2015年2月14日至原告主张实际交房期间的逾期交房违约金不应由被告承担。2、合同约定的逾期交房违约金过高，请求贵院依法调整。3、原告主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。（1）根据《民法总则》等相关法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。被告因多种原因未按照合同约定在2014年6月30日前交付房屋，属于违约行为，因此自2014年7月1日起，诉讼时效开始计算，直至2020年4月，原告才提起诉讼，明显已超过诉讼时效。（2）退一步讲，根据合同约定的违约金是按日计算数额的，即违约一日就产生一日金额的违约金，按日计算违约金属于一种继续性债权，每日产生的违约金作为一个债权单独适用诉讼时效，起算点为次日。因此违约金从债权人起诉之日倒推三年的违约金得到保护，超出起诉之日之前三年溯及范围的违约金已经超过诉讼时效，不应得到支持。即应当从原告主张权利之日（2020年4月30日）往前倒推三年（2017年4月30日）间违约金未超过诉讼时效可以得到保护。又因原告原因未能办理交房手续的责任在其原告自己，因此原告主张的违约金已经超过诉讼时效。二、关于逾期交付车位违约金问题。首先，合同并未对逾期交付车位违约金进行约定，原告主张无合同依据。其次，逾期交付车位给原告造成的损失仅有租赁损失。且如前所述，原告主张逾期交付违约金已经超过诉讼时效。三、关于逾期办证违约金问题。（1）原告主张按照银行同期贷款利率按日计算违约金无事实及法律依据，根据双方签订的商品房买卖合同约定，双方对逾期办理权属登记约定的违约责任承担是一次性违约金，而非按日计算违约金，原告主张按日计算违约金无事实及法律依据。（2）根据双方签订的商品房买卖合同约定,出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内提交权属登记材料，原告主张2018年3月29日接受房屋，则被告提交权属登记的时间应该截至2019年9月15日，原告应当自2019年9月16日主张权利；且被告作为出卖人的义务仅限于将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，并非办理产权登记，原告主张截至办理产权登记之日无法律依据。综上，请求贵院依法驳回原告主张不合理部分。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，包括：1、2013年10月18日原、被告双方签订的合同编号为YS00243137的《商品房预售合同》一份；2、2012年11月26日编号为0639397（金额270000元）的房款收据一份、2013年9月8日编号为0035202（金额141018元）的房款收据一份、2013年9月8日编号为6007362（金额11718元）的维修基金收据一份、2013年9月8日编号为0035354（金额4388元）的太阳能款收据一份；3、2012年11月26日原、被告双方签订的地下车位《协议书》一份；4、2012年11月26日编号为0639416（金额80000元）的车位款收据一份。本院予以确认并在卷佐证。 原告提交了2018年3月29日，由潍坊市海峰物业管理有限公司与原告签订的《翔和嘉园小区入住公约》一份，意在证明被告实际交房日期为2018年3月29日，被告经质证后认为，对上述证据的真实性有异议，但认可原告主张的正式交房时间。本院认为上述证据无法确定真实性，但被告认可原告的证明目的。被告提交了工程质量竣工验收记录九份、2020年7月22日翔和嘉园房屋出租信息的58同城网页打印件一份，意在证明涉案房屋已在2015年2月13日验收合格，符合双方合同约定的交房条件。原告未及时办理交房手续的责任在于原告自己，被告不应当承担因原告原因而导致延期交房的责任，且涉案房屋同等地段房屋租金为1000元左右，原告主张的逾期违约金明显过高，应当调整至同地段租金水平。原告经质证认为，商品房交付时的验收合格证明应当以相关行政主管部门完成综合验收为标准，工程质量竣工验收记录上仅有建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的公章，不符合相关规定；出租信息无法确定真实性，不予认可。本院认为，原告的异议理由成立，本院予以采信，上述证据不能作为本案的有效证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月18日，原告王雷与被告晟翔公司签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的潍坊市潍城区2号住宅楼3单元3-1301号房产一套，附储藏室一间，合计总价款411018元，出卖人应于2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行,自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书的，出卖人按照已付房价的0.01%向买受人支付违约金。2012年11月26日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告购买被告开发的翔和嘉园2号楼3单元3-1301室，并购买地下车位一个，价格80000元，车位交付时间为2014年12月31日。2013年9月8日，原告付清全部房款。2012年11月26日，原告付清全部车位款。被告于2018年3月29日向原告交付房产及车位。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房预售合同》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告未按照合同约定的时间交付涉案房产及车位，构成违约，致成纠纷，应承担违约责任。原告主张以411018元为基数，自2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期交房违约金，未超出《商品房预售合同》中约定的违约金计算标准，本院予以支持。但2015年1月1日至2018年3月28日期间，贷款基准年利率分别为6.15%、5.9%、5.65%、5.4%、5.15%、4.9%，平均贷款基准年利率为5.525%，故逾期交房违约金金额应为411018（总购房款）×【5.525%（平均贷款基准年利率）】/365天×1.3（倍率）×1183（违约天数）=95700.63元。买卖地下车位协议中未约定逾期交付违约金，但被告在协议约定的时间内未交付车位，系违约行为，应承担违约金，但逾期交付地下车位的违约金应以原告受到的损失为限，故其金额为80000元（车位费）×【5.525%（平均贷款基准年利率）】/365天×1183（违约天数）=14328.5元。原告主张逾期产权登记违约金85740.07元，超出了《商品房预售合同》中约定的逾期产权登记违约金计算标准，且逾期产权登记未对原告造成实际上的损失，故被告应按照《商品房预售合同》中约定的金额，即已付房价的0.01%支付逾期产权登记违约金41.1元。 关于被告主张原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，本院认为，被告逾期交付房产及车位的违约行为系持续性违约，该违约行为一直持续至2018年3月29日（被告交付房产及车位之日），而诉讼时效届满日期为2021年3月28日，原告在该期间内起诉，未过诉讼时效，故，对被告的抗辩理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 被告潍坊晟翔置业有限公司支付原告王雷逾期交房违约金95700.63元、逾期交付车位违约金14328.5元，逾期产权登记违约金41.1元，合计110029.13元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4522元，减半收取2261元，财产保全费1594元，合计3855元，由原告王雷负担1880元，被告潍坊晟翔置业有限公司负担1975元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 韩洪林 二〇二〇年九月七日 代书记员 潘 潇