青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2019）青0121民初4257号   原告（反诉被告）：孙志强，公民身份号码×××，男，1961年9月7日出生，回族，青海省大通回族土族自治县村民。   原告（反诉被告）：马贤良，公民身份号码×××，男，1970年11月11日出生，回族，青海省大通回族土族自治县村民。   原告（反诉原告）：马应贵，公民身份号码×××，男，1979年3月18日出生，回族，青海省大通回族土族自治县村民。   三原告的委托诉讼代理人：杨镡宇，青海雷占友律师事务所律师。   被告：青海正通工贸有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：青海省西宁市城东区。   法定代表人：马超，该公司执行董事。   被告（反诉原告）：马超，公民身份号码×××，男，1960年11月17日出生，回族，青海正通工贸有限公司执行董事，住青海省西宁市。   二被告委托诉讼代理人：王耀文，青海汇元律师事务所律师。   二被告委托诉讼代理人：张云峰，青海汇元律师事务所律师。   原告孙志强与被告青海正通工贸有限公司、马超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，被告马超提出反诉；本院根据马贤良、马应贵的申请，追加二人为共同原告参加诉讼；被告马超向本院提出变更诉讼请求申请，将马贤良、马应贵追加为共同反诉被告。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告孙志强、马应贵、马贤良及其委托诉讼代理人杨镡宇，被告青海正通工贸有限公司的法定代表人马超、被告马超及其委托诉讼代理人王耀文、张云峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告孙志强、马贤良、马应贵向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还房屋租赁押金400000元；二、判令被告支付房屋装修款420000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告青海正通工贸有限公司系大通县桥头清真寺建设工程施工方，被告马超为公司法定代表人。因大通县桥头清真寺拖欠该公司工程款，大通县桥头清真寺将其部分商业用房的使用权抵偿给被告青海正通工贸有限公司。经原告与被告马超充分协商，征得大通县桥头清真寺管委会的同意后，于2016年5月12日与被告马超签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（被告）将桥头清真大寺负一楼2600平方米经营场地出租给乙方（原告）使用，租期10年，租金每平方米月租金17元（包括物业费每平方米4元，由丁×收取，已交清）；甲方将房屋交给乙方前，须按照乙方的要求，完成吊顶、地板安装铺设，上下水管道通畅，保证周围通往市场的道路畅通无阻；如果该房屋内乙方的经营活动因甲方的责任，造成工商营业执照、税务等手续无法办理，被上述行政部门阻止勒令停业，甲方应该出面解决；如果由此造成乙方的实际损失，甲方应该承担赔偿责任；乙方需向甲方交纳租赁保证金400000元，终止合同时全部退还等。该合同经甲、乙方双方签字，并经大通县桥头清真寺民主管理委员会负责人苗×签字认证，加盖桥头清真寺和管理委员会公章。合同签订后，原告分四次支付给被告马超房屋租赁押金400000元。二被告向原告交付了未进行任何装修的毛坯房，为了尽快启动市场的经营活动，原告及投资者自筹资金对商铺进行装修，其中于2016年5月25日与艺度空间装饰公司签订价值275000元的室内装修合同，并与廖国泰签订价值24800元的超市规划设计协议书，于2016年6月20日与陈得全签订价值40000元的电力工程承包合同书，于2016年8月19日与大通县国庆电器修理部签订价值42000元的监控安装协议书，于2016年8月8日与兰州鼎商电子科技有限公司签订价值14000元的销售器材及软件合同，并购买了大量用于超市经营的物品，以上各项投资高达一百余万元，因装修而形成租赁物附合的资产约为420000元。   为了尽快取得商业效益，原告于2016年10月1日进行试营业，同期因该房屋未取得相应的消防合格手续，被消防管理部门多次通知停业整改，被告也未及时予以配合整改，致使原告无法继续开展经营活动，无奈停业等待被告对商场进行消防整改。鉴于无法开门营业的局面，2018年1月30日经与被告马超多次协商，二被告会同桥头清真寺管委会同意，作出约定：“商场租赁期因市场萧条，营业下滑，2016年10月至2017年10月为免租期，2017年11月1日起征收房租，因为市场萧条乙方未缴纳，乙方提出能否再免一年，甲方会同寺管会协商同意2018年再免一年，下年度征收期乙方必须按期缴租，否则甲方将乙方的押金划为租金一概不退，乙方自行搬出”。通知发出后至2018年11月1日租金征收期开始，二被告仍未对该商场的消防工程予以整改，达不到正常营业的客观条件，原告仍无法开展超市的经营活动。期间为了超市财产的安全管理，原告委托马生海代管超市大门钥匙。2019年3月份被告马超以整改消防设施为名从马生海处将超市钥匙取回。至2019年11月，被告马超通知原告要么缴纳2019年房租，要么退出经营由他人经营。原告以消防设施未达标，2019年未开展经营为由多次向被告马超陈述，要求按实际开始经营时间计算租金，但被告马超既不同意免租，也不归还超市钥匙。在被告马超的强硬态度下，为了减少损失的继续扩大，原告应被告的要求于2019年11月5日签订终止原租赁合同的履行，现原告已清空超市内可移动物品，将租赁场所交还给被告。   因被告将未通过消防验收合格的房屋出租给原告，致使原告不能开展正常的经营活动，实现合同所期待的经营目的，并且造成了重大的经济损失，被告理应退还保证金（押金）、赔偿经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。具体到本案中，租赁房屋客观状况即未通过消防验收，使租赁房屋无法通过相关行政审批，同时未提供合同约定的道路畅通条件，尤其是超市正门因修了停车场被堵，导致约定的使用目的无法实现。故原告可以解除该合同。但在本案中二被告为达到将原告清出的目的，强行要求原告缴纳未实际经营期间的租赁费，不归还超市钥匙，造成合同解除的客观事实，二被告应当承担违约责任，应当退还租赁合同保证金（押金）400000元。根据《房屋租赁合同》第四条第2项的规定，乙方的内部装修维护及分户上下水、电、天然气管道，甲方概不负责，如已方不再使用甲方房屋后，乙方不得破坏已装修部分及房屋及装修。该条明确规定甲方同意乙方在经营期间对房屋进行装修，合同期限届满后，装修物归甲方所有。合同签订后，被告未告知原告该房屋未取得消防验收合格的事实，原告为实现合同目的，分别与他人签订多份装修合同、购置大量超市设备投入经营，签订了几十份合作经营协议，因二被告的违约责任，现已造成原告数百万元的经济损失，其中因装修附合财产价值420000元。原、被告租赁合同解除后，被告现已占有该涉案房屋、原告的装修及附合的财产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现二被告已按房屋出租的性质全部使用原告的装修附合物，二被告应当退还给原告该附合财产的价值420000元。   原、被告间签订《房屋租赁合同》后，因被告未取得相关行政审批，通过消防验收，使原告的合同目的不能实现；因被告未及时告知或者补办消防验收合格手续，造成解除合同的客观事实，致使原告遭受重大经济损失，被告应当承担相应的违约责任。故请求人民法院，判令被告返还房屋租赁保证金（押金）400000元；判令被告支付房屋装修款420000元；切实保护公民的财产权益不受侵犯，原告保留对经营中的经济损失继续要求赔偿的权利。   原告依据自己的主张，向本院提供了下列证据：   证据1：《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明原告租赁大通县桥头清真寺负一层进行超市经营及房屋租赁费用；   证据2：2018年1月31日的《证明》复印件一份，拟证明二被告免除2018年一年租金的事实；   证据3：马生海《证明》复印件一份，拟证明马超于2019年3月份从马生海处取走超市钥匙的事实；   证据4：《桥头清真大寺负一层美嘉超市美食广场合同终止协议书》复印件一份，拟证明原、被告经协议解除原租赁合同的事实；   证据5：《美嘉超市装修承包合同书》及马宝贵的《领条》复印件各一份，拟证明原告与艺度空间装饰公司签订室内装修合同，支付装修费275000元的事实；   证据6：《超市规划设计协议书》复印件一份，拟证明支付给廖国泰规划费等24800元；   证据7：《电力工程承包合同书》及陈得全的《收条》复印件一份，拟证明超市改装电力设施支付40000元的事实；   证据8：《监控安装协议》及蒋海平的《收据》一份，拟证明支付监控费用42000元的事实；   证据9：《超市固定资产设备购销合同》复印件一份，拟证明支付超市销售系统价款14000元的事实；   证据10：《西宁大通县进销存管理系统》复印件一份，拟证明超市安装进销存软件管理系统支付10500元的事实；   证据11：照片两组，第一组证明被告擅自拆除房屋装修，第二组证明改装消防喷头的事实；   证据12：超市经营照片两张，证明超市之前经营良好；   证据13：授权代理人丁×的证明一份，证明他收取了物业费和免收了部分物业费；   证据14：收据20张，拟证明超市拉电的事实；   证据15：证人丁×的出庭证言。   被告青海正通工贸有限公司辩称，答辩人作为本案被告主体不适格,请求人民法院裁定驳回被答辩人的起诉。案涉房屋的××县桥头清真大寺欠付本案被告马超工程款,大通县桥头镇桥头清真大寺将案涉房屋在内的共计4770平方米的房产除所有权外的一切权益(包括占有、使用、收益权等)抵偿欠付马超的工程款,权益期间从2015年12月1日至2035年11月30日。而答辩人不是案涉房屋的所有权人,也不是案涉房屋的权益人(除所有权外的一切权益)。与被答辩人没有利害关系，被答辩人起诉答辩人不符合民事诉讼法第一百一十九条规定的受理条件，应不予受理或在受理后驳回起诉。综上,答辩人作为被告主体不适格，请求人民法院依法驳回被答辩人的起诉。   被告青海正通工贸有限公司针对自己的主张向本院提供了《商铺商场抵偿欠债合同》《房屋租赁合同》各一份，证明被告马超享有案涉房屋的出租权，且案涉房屋系被告马超与原告签订租赁合同，青海正通工贸有限公司与本案无关，作为被告主体不适格。   被告马超在庭审中辩称，1.关于返还房屋押金400000元，因被答辩人在先违约，未向答辩人支付截止至开庭之日的房屋租赁费及物业管理费。被答辩人应支付租金和物业管理费等合计630506元，被答辩人拒不支付租金及物业管理费，已造成违约，无理由要求退还房屋押金，应不予支持。2.关于返还装修附着物420000元，被答辩人不支付租金等已先行违约，造成的合同解除，无权要求支付房屋装修款，且无法律依据，应不予支持。3.关于消防是否验收不能成为被答辩人是否违约的理由，消防验收未影响被答辩人办理营业执照，未被行政机关责令停业整顿，也未给被答辩人造成损失。因此，被答辩人要求支付房屋装修费用的要求无根据，应当驳回被答辩人的全部诉讼请求。   被告马超就本诉提起反诉，请求：一、判令反诉被告孙志强、马贤良、马应贵共同将位于××县(建筑面积2600平方米)的租赁房屋拆除其新增的室内装修，恢复原状，并交付给反诉原告；二、判令反诉被告孙志强、马贤良、马应贵共同支付自2017年11月1日起暂计至提起反诉之日2019年12月25日(共421天)的租金611776元，并从反诉被告预交的400000元保证金中等额抵扣，该租金应以每日1453元计算至三反诉被告实际将房屋交付给反诉原告之日止；三、判令反诉被告孙志强、马贤良、马应贵共同支付免租期欠付的物业费(2016年5月12日至2017年10月31日，共计537天)91805元；四、判令反诉被告孙志强、马贤良、马应贵共同支付违约金200000元；五、本案本诉、反诉的案件受理费由三反诉被告共同承担。   事实和理由：2016年5月12日，反诉原告马超与反诉被告孙志强及其合伙人马生智签订《房屋租赁合同》，约定马超将桥头清真大寺负一楼(建筑面积2600平方米)的房屋出租给孙志强、马生智；租赁期限为10年以上；第一个五年合同期内，月租金每平方米17元；马超给予孙志强、马生智一年的免房租经营优惠待遇，但每平方米每月4元的物业服务及管理费不免；孙志强、马生智须向马超交纳租赁保证金40万元。合同签订后，马超按照约定将房屋交付孙志强、马生智使用。反诉被告向反诉原告分期交纳了40万元保证金后，反诉原告按照反诉被告的要求又投入50余万元铺设地板、装吊顶、修建下水管道。2016年10月1日，孙志强、马生智进行试运行。免租期限届满后，反诉被告仍拒不交纳租金，并申请再免租金一年，反诉原告同意其请求，将免租金期限延至2018年10月31日，自2018年11月1日起计收租金，但反诉被告到期仍拒交租金。2019年11月5日当事人双方签订了合同终止协议书，但反诉被告拒不恢复原状，交还租赁房屋，结清拖欠的租金，反而将房屋分片出租给第三方经营。时至反诉原告提起反诉之日仍未履行交还房屋之义务，房屋被反诉被告占用至今。反诉原告认为，反诉被告租赁房屋后，违反合同主要义务，拒不交纳租金、物业管理费，构成根本违约。合同解除后拒不恢复原状，交还房屋，属于典型的违约和毁约行为，并已经和继续造成反诉原告巨大经济损失。鉴于此，反诉原告特依法提起反诉，请判如所请。   被告马超针对自己的主张向本院提供了下列证据：   1.《商铺商场抵偿欠债合同》《房屋租赁合同》各一份，证明：第一、被告（反诉原告）马超享有案涉房屋的出租权，且案涉房屋系被告马超与原告签订租赁合同，被告（反诉原告）主体适格；第二、案涉房屋面积2600平方米，月租金每平方米17元；月物业服务费及管理费每平方米4元、免租期不免服务及管理费；第三、承租人擅自将房屋转租给他人使用，应赔偿出租人损失。   2.《证明》一份，证明被告马超与原告孙志强于2018年1月31日签订名为《证明》实为房屋租赁合同的补充协议，约定：自2018年11月1日起计收房租，如承租人到期不交租，马超将孙志强的押金划为租金一概不退，孙志强自行搬出。但截止今日，房屋仍未腾退，租金仍应给付。   3.2019年10月19日马超的《通知》复印件一份，证明马超向孙志强送达催收租金的通知，通知原告接到通知后三日内来大通县桥头清真寺协商处理；   4.《桥头清真大寺负一层美嘉超市美食广场终止协议书》一份，证明被告马超与原告孙志强于2019年11月5日签订租赁合同终止协议书，明确约定：2019年11月3日马超和孙志强、马生智签订的租赁合同终止。   5.照片11张，证明超市的货架及物架仍然在超市里，原告至今仍占用超市。   6.被告马超申请证人苗×、韩×、冶成福出庭作证。   原告就被告马超的反诉答辩称，关于恢复原状和支付违约金，被告在反诉状中称免租期满后，拒交房租。事实是免租期满后跟被告商量免租期延期一年。房屋没有取得相应的消防合格手续，被责令停业整顿，消防部门多次催我们整改，被告一直未予整改。被告会同桥头清真寺管委会协商同意，2018年免租期再延期一年。被告关于原告因没履行交付房屋的义务，将房屋占用至今的说法不成立，超市关门期间为了保证财产的安全，由马生海代为保管钥匙。被告在未征得原告同意情况下，跟马生海要走钥匙。被告在2019年要求原告要么缴纳房租，要么另找他人经营，被告拒不交还钥匙，让原告承担违约责任是毫无事实理由的。根据合同约定，乙方不得破坏房屋装饰装修。原告将房屋内的装修装饰物全部留给被告，现被告要求拆除房屋装修，属于故意为难原告。原告与被告签订了合同终止协议，因被告未提供适合经营的场所，被告应当承担物业管理费。原告将物业管理费交由管理人员，被告没权管理。请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。   在庭审中，经质证，被告对原告提供的2018年1月31日的《证明》《桥头清真大寺负一层美嘉超市美食广场合同终止协议》无异议，具有证明效力。   被告对原告提供的《房屋租赁合同》的真实性、合法性和关联性无异议，但对证明方向有异议，认为《房屋租赁合同》只能证明房屋的面积和价格，违约责任。它直接证明了反诉原告的诉讼请求。合同本身并没有约定消防验收和畅通道路问题成为合同解除的条件。对于押金不应返还，而是从押金中扣除租金。对原告提供的马生海《证明》的真实性无异议，对证明方向有异议，认为该证据没有时间，钥匙到底有没有还回去不能得到证实，2019年3月拿走钥匙不能证明房屋给被告交付了。对原告提供的《美嘉超市装修承包合同书》及马宝贵的《领条》的真实性没有异议，但对于该合同是否履行有异议，认为这里面没有工程结算和竣工的事实，不能证明该工程已经竣工及进行了结算及马宝贵实际收到了装修款。对《超市规划设计协议书》的真实性没有异议，该协议是否履行，与本案无关，不予认定。附着资产是否应给付，不能证明该资产应该由被告向原告赔付。对原告提供的《电力工程承包合同书》《监控安装协议》《超市固定资产设备购销合同书》《西宁大通县进销存管理系统》有异议，认为这四份证据与本案无关联性；对丁×的《证明》及证言有异议，认为丁×不是马超的管理人员，也不是马超授权的代理人，他无权代理马超收取物业费，更加无权免除2017年一年的物业管理费。丁×管理超市，签了五年的合同，因为其他原因只维持了一年，收的管理费也没到马超手中。原告如果向丁×交了物业费，应当主张返还，并交给马超。对原告提供的照片的真实性无异议，发生消防整改不能证明该房屋已向被告交付的事实，也不能证明整改期间原告完全停业的事实；最后一组照片证明原告并没有因为消防问题停业，营业期间生意还是很好，只是原告免除租金后还是拒不交付租金，造成了违约的事实；青海正通公司与本案没有关系，主体不适格。   本院认为，原告提供的《房屋租赁合同》，证明原告孙志强及合伙人马生智与被告马超就租赁房屋的坐落地址、面积、租赁期限、租金和租金交纳期限、租赁保证金、租赁前及租赁期间的房屋及设备维修、各项费用的缴纳、双方的义务、违约金和违约责任、合同的终止等进行了约定，在“租赁前及租赁期间的房屋及设备维修”条款中仅约定了甲方“保证周围通往该市场的道路畅通无阻”，但对什么道路及消防验收没有明确约定，《房屋租赁合同》在此节上不具有证明效力，其他条款仍具有证明效力。马生海作为证人应当出庭作证，但原告没有申请马生海出庭作证，其出具的《证明》，无出具的时间且证明内容不全面，不能证明原告将租赁的房屋交付给了被告，被告的异议成立，该《证明》不具有证明效力；原告提供的《美嘉超市装修承包合同书》及马宝贵的《领条》、《超市规划设计协议书》、《电力工程承包合同书》《监控安装协议》《超市固定资产设备购销合同书》《西宁大通县进销存管理系统》和收据，只能说明原告对其所经营的超市进行了规划设计、装修、安装经营超市所必需的设施，对这些设施是否形成租赁物附合的资产，不具有证明效力；马超委托丁×管理超市，收取物业管理费，2017年的物业管理费因各种原因只收取了一半，另一半作了免除处理，但无证据证明马超对丁×在免除物业费方面进行了授权，丁×已收取的物业费，是否交给马超，属于马超与丁×之间的关系，与本案无关联，故丁×的《证明》及证言，具有证明效力。原告提供的照片，不能证明被告擅自拆除了超市装修，被告的异议成立，照片不具有证明效力。   对被告青海正通公司提供的《商铺商场抵偿欠债合同》《房屋租赁合同》，原告无异议，具有证明效力，本院予以确认。   原告对被告提供的《桥头清真大寺负一层美嘉超市美食广场终止协议书》无异议，具有证明效力；对被告马超提供的《商铺商场抵偿欠债合同》《房屋租赁合同》的真实性原告没有异议，但对证明方向有异议，认为合同明确写明“租金17元（含物业管理费）”，写的很清楚，租金里包含了物业管理费。对2018年1月31日《证明》的真实性无异议，对代理人补充的证明押金和租金抵消的事实有异议，证明中写的很清楚，在原告某某条件下抵消，而不是已经抵消。对马超提供的《通知》的真实性、合法性和关联性均有异议，通知上没有原告方确认签字。原告对被告马超提供的照片有异议，认为照片反应不出拍照时间及地点，我们也无法知道其真实性，证明方向也不予认可。原告对被告申请出庭的证人苗×、韩×、冶成福的证言有异议，认为三位证人对关键的事实和时间节点都说不上，更多的发表了一些猜测性推断性的言论。三位证人说不清消防整改的时间，合同解除后对第三人转租，我们没有看到任何解除合同的证据，只是终止合同的证据。向第三方转租的没有三位证人共同证明，只有一位证人提起，但是怎么转租的、怎么收取租金的等都没有进行说明，仅凭一位证人的一句话说原告转租是不认可的。消防整改期间超市是关门停业的。   本院认为，被告马超提供的《商铺商场抵偿欠债合同》，证明了大通县桥头镇桥头清真大寺因资金紧张，将清真寺负一层和一层共4770平方米的商场商铺20年的除所有权外的其他一切权益抵偿马超欠款，《房屋租赁合同》证明马超将桥头清真大寺负一层，建筑面积2600平方米的房屋租赁给孙志强、马生智的事实，合同对租金和物业费有明确约定，租金中包含全部的物业费及管理费，原告的异议成立，本院予以采信；2018年1月31日的《证明》证明了免除租金的期限、缴付租金的时间及到期不缴付租金的后果，原告关于已经抵消押金的异议不能成立。《通知》是马超作为出租方通知孙志强和马生智协商处理房屋租金和物业管理费，二人没有签名不能证明没有收到该《通知》，原告的异议不能成立。被告提供的照片，与原告提供的照片相印证，但没有拍照时间，不能证明原告货架及物架至今仍在超市中；证人苗×、韩×、冶成福的证言，证明了清真寺欠马超的工程款，丁×收取物业费的事实，但对消防整改的时间表述不清，超市转租给第三人经营只有冶成福提及，但无其他证据相印证，故证人苗×、韩×、冶成福的证言不具有证明效力。   上述证据及原、被告的陈述，证明了下列案件事实：   原、被告经充分协商，征得大通回族土族自治县桥头镇桥头清真大寺民主管理委员会同意，于2016年5月12日被告马超作为甲方与原告孙志强及其合伙人马生智作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定被告马超将经营权属于自己的桥头镇清真大寺负一楼，建筑面积为2600平方米的房屋出租给原告孙志强和马生智。合同第二条约定租赁期限为10年以上，每五年签订一次合同；第三条约定第一个合同期内，月租金每平方米17元，其中含全部的物业服务及管理费，租金每年交付一次，于每个合同期第一年的第一个月底前交清；“甲方给予乙方一年的免房租经营优惠待遇，免租期限从正式开张之日起计算，但每平方米每月4元的物业服务及管理费不免，免房租经营期满后开始执行每五年一期的租赁合同。”“乙方须向甲方支付租赁保证金40万元。”第四条第2项约定“甲方将房屋交给乙方后，该房屋的上下水、电、天然气主管道继续由甲方负责维护。乙方的内部装修维护及分户上下水、电、天然气管道，甲方概不负责。如乙方不再使用甲方的房屋后，乙方不得破坏已装修部分及房屋及装修。”合同还对各项费用的交纳、甲乙双方应当履行的义务、违约金和违约责任、争议处理方式、合同效力等进行了约定。其中违约金和违约责任条款中约定“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金40万元”。《房屋租赁合同》签订后，被告马超于2016年7月将案涉房屋交付给原告孙志强及其合伙人，原告先后向被告交付租房押金400000元。因原告孙志强及合伙人马生智缺少资金，原告马贤良、马应贵加入后四人共同投资经营美嘉生活超市。马贤良、马应贵在孙志强持有的《房屋租赁协议》上补签了自己的名字。原告经装修后于2016年10月1日开始营业。后因市场萧条，营业额下滑，原告孙志强于2018年1月31日提出再免一年房租，被告马超同寺管会协商后同意2018年再免一年房租。2019年4月，原告经营的美嘉生活超市停业，2019年11月5日，双方终止《房屋租赁合同》。   另查明，孙志强、马生智与被告马强签订《房屋租赁合同》，青海正通商贸有限公司不是《房屋租赁合同》的相对方，不是本案被告的适格主体。马生智承诺“美嘉超市合同已终止，押金和装修问题如果退还后合同当事人马生智无关系。”经与马生智核实，马生智不参加本案诉讼。   对上述事实，原、被告无异议，本院予以确认。   本案争议的焦点为：   1.被告是否向原告退还房屋租赁押金？   2.原告对案涉房屋装修部分是否已形成附合财产？如已形成附合财产，价值是多少？   3.原告是否拆除室内装修部分，恢复原状？   4.原告是否欠付被告马超物业费，如果欠付，物业费的数额是多少？   5.原告是否承担违约金？   针对上述争议焦点，原告认为，合同约定合同终止时退还押金，没有特殊情况下押金必须要退还；在本诉中，装修款42万元应予退还，双方签订的租赁合同期限是十年，但实际使用的期限是两年多，但是由于被告不履行合同义务，给原告造成损失，造成合同无法履行，无法继续营业，这期间的物业费及租赁费，还有装修造成的损失，被告方应当补偿。违约金的问题，合同中也没有专门约定违约金。   被告马超认为，一、关于本诉部分，原告要求返还40万元押金的诉求，根据双方签订的合同及补充协议，原告应于2018年11月1日前支付2018年11月1日至2019年年终的租金是530400元，截止起诉之日，原告欠付租金是611776元，截止上次开庭之日原告欠付938701元，原告应向被告支付2016年5月12日至2017年10月31日的物业费。根据合同约定，马超可以行使抵消租金，截止目前尚欠630506元。原告无权要求退还400000元押金。   二、原告要求退还装修金420000元，原告无证据证实具体装修款，且原告违约在先。因承租人违约导致合同解除，承租人要求补偿装修的，应当予以拒绝。   三、室内装修部分如原告不予恢复，被告可以恢复，产生的费用应当由原告承担。   四、反诉原告同意延期收取租金，但免租期不包括免除物业管理费。因此，反诉被告应该向反诉原告支付物业费91805元。   五、因反诉被告不支付租金，应先违约，应承担400000元违约金。反诉原告只要求承担200000元已经是最低的。   我方对免租期的租金没有主张，只是主张了免租期内的物业费。我们的主张是合理合法的。我们的诉求远远低于马超这几年的实际损失。原告的诉求是非基于诚信的原则，应当予以驳回。而反诉原告的诉讼请求都是基于事实依据和法律的支撑的，理应得到支持。   针对上述争议的焦点，本院评析如下：   关于“被告是否向原告退还房屋租赁押金”问题。本院认为，《房屋租赁合同》签订后，原告根据该合同第三条第4项“乙方须向甲方交纳租赁保证金400000元，最终终止合同时全部退还”的约定，原告向被告马超交付租赁保证金400000元，本院予以认定。现合同双方协商解除，被告应当按照合同约定向原告返还保证金。   关于“原告对案涉房屋装修部分是否已形成附合财产？如已形成附合财产，价值是多少”的问题。本院认为，原告提供的《美嘉超市装修承包合同书》及马宝贵的《领条》、《超市规划设计协议书》、《电力工程承包合同书》《监控安装协议》《超市固定资产设备购销合同书》《西宁大通县进销存管理系统》和收据，只能说明原告对其所经营的超市进行的投资额为406300元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”根据这一规定，案涉房屋的装修部分，原告无证据证明已形成附合财产；原告关于房屋装修款420000元的主张，证据不足，不予认定；   关于“原告是否拆除室内装修部分，恢复原状”问题。本院认为，根据我国《合同法》第十条的规定，原告无证据证明对未形成附合的财产与被告有另行约定，因此可由原告（承租人）拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。   关于“原告是否欠付被告马超物业费，如果欠付，物业费的数额是多少”及租赁费的问题。本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》第三条第1项约定：“第一个五年合同期内，月租金每平方米17元，其中含全部的物业服务及管理费，租金每年交付一次，交付日期为每个合同期第一年的第一个月底前交清。”第3项约定“甲方给予乙方一年的免房租经营优惠待遇，免租期限从正式开张之日起计算，但每平方米每月4元的物业服务及管理费不免，免房租经营期满后，开始执行每五年一期的租赁合同。”据此可以认定房屋租赁费每月每平方米13元，物业服务及管理费每月每平方米4元。根据约定，被告马超给原告的免租经营优惠期为2016年10月1日至2017年10月31日；根据2018年1月31日孙志强与马超在《证明》中的约定，经寺管会同意，马超将原告的房屋租赁费2018年再免一年，即优惠期至2018年10月31日。2019年4月原告经营的美嘉超市停业至2019年11月5日双方解除合同，原告只是将超市钥匙交给马生海代管，并没有将所租赁房屋交还给被告马超。因此房屋租赁费的起算日期为2018年11月1日，至2019年11月5日，共369日，至被告马超提起反诉的2019年12月26日，原告占用房屋51日，合计420日即14个月，租金为473200元（2600平方米×13元×14月），本院予以认定；   根据丁×的证明及证言，丁×受马超的委托管理超市，收取物业服务及管理费，2017年超市仍在丁×管理期限内，丁×因客观原因减半收取物业服务及管理费，视为丁×已经收取了2017年度的物业费，物业服务及管理费的计收日期应从2018年1月1日起算，2019年4月30日原告经营的超市停业，共484日，即16.13个月，物业服务及管理费为167752元，5月1日至11月5日共188天即6.27个月，可减半计收，物业服务及管理费为32604元，物业费合计200356元，本院予以认定。   关于“原告是否承担违约金”的问题。《房屋租赁合同》第九条约定：“1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金肆拾万元。2.乙方违反合同，擅自将承租房屋转租给他人使用的，因此造成甲方租金等损失的，乙方应负责赔偿。”本院认为，原告作为乙方，无证据证明原告将承租的房屋转租给他人，原告没有按时向被告马超支付房租，存在违约行为，该违约行为不符合双方在《房屋租赁合同》中的约定。被告马超关于“反诉被告租赁房屋后，违反合同主要义务，拒不交纳租金、物业管理费，构成根本违约。合同解除后拒不恢复原状，交还房屋，属于典型的违约和毁约行为，并已经和继续造成反诉原告巨大经济损失”的主张，没有提供造成损失的证据，其由原告支付违约金的主张，本院不予认定。   综上所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，应当按照约定全面履行自己的义务。后因诸多因素，双方协议解除合同，根据合同约定，被告马超应当给原告返还租赁保证金，故对原告关于由被告返还房屋押金（租赁保证金）的诉讼请求，本院予以支持；原告关于由被告支付房屋装修款的诉讼请求，证据不足，不予支持；被告关于由原告将位于××县（建筑面积2600平方米）的租赁房屋拆除其新增的室内装修，恢复原状，并交付给反诉原告的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，本院予以支持；我国《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原告没有按约定的期限向被告支付房屋租赁费和物业服务及管理费，应当承担支付义务，故被告关于由原告支付租金的反诉请求，依据本院认定的数额予以支持；被告关于由原告承担违约金的诉讼请求，不符合《房屋租赁合同》的约定，也没有提供证据证明所受到的损失，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）马超给原告（反诉被告）孙志强、马贤良、马应贵返还房屋租赁保证金400000元；   二、原告（反诉被告）孙志强、马贤良、马应贵向被告（反诉原告）马超支付房屋租金473200元、物业服务及管理费200356元，合计673556元；   三、以上两项相抵后，余款273556元由原告（反诉被告）孙志强、马贤良、马应贵在本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）马超；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   四、驳回原告（反诉被告）孙志强、马贤良、马应贵的其他诉讼请求；   五、驳回被告（反诉原告）马超的其他诉讼请求。   案件受理费12000元，原告（反诉被告）孙志强、马贤良、马应贵负担6120元，被告（反诉原告）马超负担5880元；反诉案件受理费10392元，原告（反诉被告）孙志强、马贤良、马应贵负担6650元，被告（反诉原告）马超负担3742元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判长 路存福   审判员 张占杰   人民陪审员 车国霞      二〇二〇年九月二十八日   （法官助理 马 月   书记员 谢晓玲   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。