成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0115民初2477号 原告：四川悦华置地物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区青羊上街336号附204号。 法定代表人：漆春刚。 委托诉讼代理人：万强，湖北美佳律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川西财置业有限公司，住所地：成都市温江区柳城街办万盛十一组、天府街办金桥村。 法定代表人：蒲果平。 委托诉讼代理人：张代卡，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：高荻，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 原告四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华公司）诉被告四川西财置业有限公司(以下简称西财置业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告悦华公司委托诉讼代理人万强、被告西财置业公司委托诉讼代理人张代卡、高荻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告悦华公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付所欠车位管理服务费2，542，000元，空置房物业费284,186元，物业费违约金56，838元，合计2，883，024元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为温江区学府尚郡B1区物业服务企业，被告为学府尚郡B1区地下车位开发商和业主，原告按照物业服务合同及相关的法律法规的规定依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，被告自2013年7月1日至2020年4月30日共拖欠应缴纳的车位管理服务费2，542，000元，空置房物业费284，186元，物业费违约56，838元，合计2，883，024元。我方曾多次以多种形式向被告催缴，但其未予理睬。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。 被告四川西财置业有限公司答辩称：悦华公司起诉的基础合同为两个完全独立的物业服务合同，法院应当分案进行审理。首先，悦华公司起诉提交法庭的基础合同，为2007年12月29日原被告双方就包括案涉学府憬城在内的学府尚郡整体项目签订的《前期物业服务合同》，以及2019年但具体签订日期不清楚，悦华公司与名为“成都市温江区西财学府憬城（学府尚郡B1区）小区第一届业主委员会”就诉争项目签订的《西财•学府憬城物业服务合同》，两个合同主体并不一致，同时签订时间相距超过十年且合同执行时间并不连贯，诉讼时效起算时间不一致，合同约定物业服务收费标准也不相同，据此，答辩人认为该两份合同的差异巨大，合同争议应当分案进行处理，不宜进行合并审理。同时，虽然根据2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，合法成立的业主委员会，与业主大会依法迁出的物业服务企业签订的物业服务合同，对包括答辩人在内的全体业主具有约束力，但该规定必然涉及两个前提，一是业主委员会依法设立，二是物业服务企业须经业主大会通过集体讨论或书面征求意见的方式表决同意选聘该物业服务企业。因此，2019年物业服务合同的真实性、合法性本身存疑，与2007年物业服务合同区别重大，不宜合并审理。抛开本案应当分案处理的问题不谈，答辩人认为，悦华公司2020年5月起诉要求答辩人支付2007年12月29日签订《前期物业服务合同》项下地下停车位管理费的诉讼时效早已超过，其相应诉讼请求应当驳回。首先，2007年《前期物业服务合同》的实际终止时间为2016年8月31日(具体详见举证)，且2007年合同约定的物业服务费交纳期限为：物管费首次按季交纳，首次交纳后按月交纳，且应于每月前十日内交纳下月物管费。基于此，答辩人认为，该合同项下最后一期物业服务费的交纳期限届满时间为2016年7月10日，且即使从该合同实际终止日期之次日即2016年9月1日开始计算，截至悦华公司2020年5月起诉之日，已经超过3年8个月。答辩人认为，悦华公司在本案中主张2007年《前期物业服务合同》项下地下车位的车位管理费的诉讼时效已经超过，其相应诉讼请求应当予以驳回。悦华公司关于地下车位的数量和车位管理费的起算时间存在明显错误。首先，诉争项目先后共计分四批次交房，并非在2013年6月底一次性交房；而地下车位的交付时间在交房之后，也是分批次交付的，悦华公司从第一批次交房即开始起算地下车位的管理费，明显与事实不符。同时，双方2007年《前期物业服务合同》第五条3.0明确约定，纳入物业管理范围的已竣工尚未出售物业，或因答辩人原因未能按时交给买受人的，如该物业非答辩人投入经营或使用的，自项目竣工交接之日起六个月内悦华公司免收物管费，六个月至一年内按半价交纳物管费，一年后全额交纳物管费。故此，悦华公司从交房次日即开始并全额计算管理费，明显违反合同约定。悦华公司主张案外第三人四川保泰物业管理有限责任公司(以下简称“保泰公司”)与答辩人签订、履行物业服务合同时间段的物业管理费，没有任何事实和合同依据，诉讼主体不适格。原被告2007年《前期物业服务合同》约定的三年期限届满后，双方未续签合同。2016年8月4日，答辩人与保泰公司就案涉项目签订《西财学府尚郡B1区前期物业服务合同》，其中第四十条明确约定，本合同从2016年9月1日起生效，故原被告2007年《前期物业服务合同》的实际终止时间应为2016年8月31日。而根据2019年悦华公司与业委会签订《西财·学府憬城物业服务合同》约定的履行期限开始时间为2019年4月9日进行判断，答辩人与案外第三人保泰公司2016年《西财学府尚郡B1区前期物业服务合同》的实际执行期间为2016年9月1日起至2019年4月8日。由于该时段(2016年9月1日起至2019年4月8日)的物业服务合同主体并非悦华公司，悦华公司无权向答辩人主张相应时段的物业管理费，其诉讼主体不适格。况且，答辩人已经全额甚至超额向保泰公司支付了物业管理费，并不存在任何拖欠情形。即使抛开2019年悦华公司与业委会签订《西财·学府憬城物业服务合同》的主体差异及真实性、合法性问题不谈，因悦华公司未能按约履行对答辩人专有地下车位部分的管理义务，答辩人有权拒绝支付物业服务费，并有权根据物业服务合同的约定追究悦华公司的违约责任，并有权依法追究侵占答辩人地下车位车辆产权人的侵权责任。同时，根据我国《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及第111条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，因悦华公司未履行2019年物业服务合同地下车位管理的合同义务，答辩人有权拒付相应物业服务费。综上，答辩人认为，悦华公司提出的全部诉讼请求没有事实和法律依据，特恳请法院依法判决驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2007年12月29日,悦华公司与西财置业公司签订《前期物业服务合同》。合同约定：西财置业公司作为建设单位和业主代表选聘悦华公司对位于温江区××街××路××段××号“学府尚郡”小区提供前期物业服务事宜。委托管理期限为三年，从项目交房之日起计算。二期根据物业实际工程进度另行签订补充协议约定。合同期限届满未续签或业主委员会成立并与其合法选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止。如服务期限内业主委员会未选聘其他物业服务企业，服务期限结束后的续聘事宜，由悦华公司自行与业主大会或业主委员会商议。一期所有物业管理费具体收费标准如下：高层电梯公寓物业费：0.8元／月／平方米；文体中心及医疗卫生设施物管费：1.5元／月／平方米；商业物管费：1.5元／月／平方米。停车场车位业主按20元／位／月交纳车位管理服务费。2011年10月13日，悦华公司与西财置业公司又签订《前期物业服务补充合同》，补充合同将物业管理收费标准变更为：高层电梯住宅：0.9元／月／平方米；商业：1.6元／月／平方米。《前期物业服务合同》签订后，悦华公司按照合同约定为“学府尚郡”小区提供物业服务。2013年6月至2014年7月期间，“学府尚郡”小区分三批次交房。 2016年8月4日，西财置业公司与四川保泰物业管理有限公司签订《西财学府尚郡B1区前期服务合同》，合同约定，西财置业公司委托四川保泰物业管理有限公司对西财学府尚郡B1区实行物业管理。委托管理服务期限为5年，从签订之日起正式生效。住宅范围按建筑面积0.9元/月/平方米缴纳，商业房屋按建筑面积1.5元/月/平方米缴纳，车库每月50元。合同从2016年9月1日起生效。2016年10月至2018年1月期间，学府尚郡B1区的购房业主均与四川保泰物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》。西财置业公司向四川保泰物业管理有限公司缴纳物业服务费如下：2017年3月10日缴纳75，390元；2017年4月17日缴纳75，390元；2017年9月26日缴纳75，390元；2017年10月16日缴纳75，390元；2017年11月22日缴纳75，390元；2018年1月12日缴纳75，390元；2018年2月11日缴纳75，390元；2018年9月21日缴纳150，780元；2018年11月14日缴纳150，780元；2019年4月11日缴纳100，000元。 2019年，成都市温江区西财学府憬城（学府尚郡B1区）小区第一届业主委员会与悦华公司签订《西财·学府憬城物业服务合同》，合同约定：成都市温江区西财学府憬城（学府尚郡B1区）小区第一届业主委员会委托悦华公司为小区提供物业管理服务，合同自2019年4月9日起至2023年4月8日止。收费标准：电梯住宅物业：0.9元/平方米/月；商业物业：1.6元/平方米/月。机动车位管理费：每个有产权地下车位50元/月。物业服务费原则按月计收，即每月10日前小区业主应向悦华公司支付当月的物业服务费用。 另查明，西财置业公司有位于学府尚郡B1区地下车位共计666个；住宅10套（建筑面积分别为：87.79平方米、89.27平方米、87.79平方米、87.79平方米、87.79平方米、87.79平方米、72.26平方米、75.09平方米、92.35平方米、93.12平方米）；商业房17套（建筑面积分别为：135.7平方米、304.57平方米、135.7平方米、135.7、251.04平方米、135.87平方米、135.87平方米、156.52平方米、245.64平方米、145.3平方米、171.43平方米、207.51平方米、82.65平方米、154.45平方米、50.95平方米、2115.71平方米、75.15平方米）。 以上事实有原、被告双方的当庭陈述、《前期物业服务合同》及补充协议、《西财·学府憬城物业服务合同》、房产、车位信息查询结果、《西财学府尚郡B1区前期服务合同》、《前期物业服务协议》、银行转款凭证、交房通知书、照片U盘、公证书等证据予以证实。 本院认为，西财置业公司与悦华公司签订《前期物业服务合同》及补充协议时，系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。该合同到期后双方并未续签。2016年8月4日西财置业公司又与四川保泰物业管理有限公司签订《西财学府尚郡B1区前期服务合同》。悦华公司提供的证据不足以证明其于2016年9月1日至2019年4月8日期间持续为学府尚郡B1区提供物业服务。因此，对悦华公司主张西财置业公司支付2016年9月1日至2019年4月8日期间的车位及房屋物业服务费的诉讼请求，本院依法不予支持。悦华公司主张西财置业公司支付2013年7月1日至2016年8月31日期间的车位物业管理费，因已超过三年的诉讼时效，对西财置业公司提出不履行该义务的抗辩，本院依法予以支持。成都市温江区西财学府憬城（学府尚郡B1区）小区第一届业主委员会与悦华公司签订《西财·学府憬城物业服务合同》，悦华公司自2019年4月9日起为学府尚郡B1区提供物业服务，西财置业公司作为小区业主和悦华公司之间存在物业服务合同关系，西财置业公司的合同义务是按期缴纳物业费，悦华公司的义务是按约提供物业服务。庭审中，西财置业公司提交证据不足以证明悦华公司提供的物业服务不符合《西财.学府憬城物业服务合同》，在悦华公司已经提供管理服务的情况下，西财置业公司应当缴纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”西财置业公司合计拖欠2019年4月9日至2020年4月30日期间物业费527，031.61元，其中住宅物业服务费9，841.69元（0.9元/平方米/月×861.04平方米×12.7月=9，841.69元）；商业房物业服务费94，279.92元（1.6元/平方米/月×4，639.76平方米×12.7月=94，279.92元）；车位物业管理费422，910元（50元/月×666×12.7月=422，910元）。对悦华公司主张西财置业公司支付2019年4月9日至2020年4月30日期间应缴纳的车位管理服务费、空置房物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于西财置业公司是否需要向悦华公司支付违约金的问题。因《西财·学府憬城物业服务合同》并未约定小区业主逾期缴纳物业服务费需支付违约金，且悦华公司未提供证据证明因西财置业公司未缴纳物业费而产生了实际损失，本院对于悦华公司主张西财置业公司支付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、四川西财置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付四川悦华置地物业管理有限公司2019年4月9日至2020年4月30日期间物业服务费527，031.61元； 二、驳回四川悦华置地物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取14，932元，由四川悦华置地物业管理有限公司负担11，932元，四川西财置业有限公司负担3，000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 鲜 明 二〇二〇年九月二十七日 书记员 陈丽玉