河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0105民初3437号 原告：杨某。 委托代理人：刘某、冯某（实习律师）。 被告：杨1。 委托代理人：谢某、张某（实习律师）。 原告杨某与被告杨1租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨东明的委托代理人刘某、冯某，被告杨1委托代理人谢某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还剩余租金37002.975元；3.判令被告承担本案的诉讼费、律师费。事实和理由：原告杨某与被告杨1于2019年11月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将其自有的坐落在新华区西三庄街天翼路慢城某号楼底商104-105的房屋出租给原告，租赁期限从2019年11月25日起至2022年11月24日止，共3年，2019年11月25日至2020年11月24日期间房租为9万元。后双方于2020年4月1日补签《房屋租赁合同》，约定由于疫情免房租2个月，原告向被告实际支付租金77000元。原告于2019年12月开始经营，在经营一个半月后由于新冠肺炎疫情原因无法正常开业，导致原告再无收入来源。原告与被告达成解除合同的合意，被告表示房租截止于2020年6月15日，不免因疫情扣除的2月房租。后在原告未开业期间被告在该租赁房租内经营吧台，此期间房租应当退还原告。故被告应退还原告剩余租金3.002.975元（房租按6416.7元/月计算，6416.7元×5.5月+6416.7×8/30=37002.975元）及利息（利息按照中国人民银行规定的同期逾期罚息标准计算以37002.975元为基数自2020年6月15日起至付清之日止）。原告已按约定腾出房屋并交付于被告，但被告拒不履行退还剩余租金的义务，导致原告的权利无法得以保障。现诉至贵院，请求贵院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告杨1辩称，第一、原、被告之间的租赁合同至今仍存续；第二、自2019年11月25日开始至2020年8月25日止，按9个月算，原告应该向被告支付租金68500元，原告没有付；第三、本案所涉房屋至今未交房，并且原告使用期间拖欠物业费、垃圾处理费、水费、采暖费等费用，以及房屋水管漏水，房顶拆空调后漏水，私自拆出门把手等房屋附属设施，以及改变房屋结构并未恢复原状等造成损失，大概5-6万元左右。 经审理查明，原告杨某与被告杨1于2019年11月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条：房屋基本情况甲方（被告杨1）将自有的坐落于新华区底商104-105的房屋出租给乙方（原告杨某）使用，房屋面积上下两层约180平米。第二条：租赁期限租赁期共3年，甲方从2020年1月25日起将出租房屋交付乙方使用，至2023年1月24日。第三条：租金本房屋自2020年1月25日到2021年1月24日，年租金为人民币9万元，2021年1月25日至2023年1月24日年租金为10万元，合同期间不允许涨房租。房屋租期满，随行就市。签订该《房屋租赁合同》后，由于新冠肺炎疫情影响，原、被告又于2020年4月1日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：第一条：房屋基本情况甲方（被告杨1）将自有的坐落于新华区底商104-105的房屋出租给乙方（原告杨某）使用，房屋面积上下两层约180平米。第二条：租赁期限租赁期共3年，甲方从2019年11月25日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年11月24日。2019年11月25日止2022年11月24日三年租房合同期间，乙方转让或者干满三年，甲方赠送乙方房屋使用权延期2个月（计算在第三方房租里）。第三条：租金本房屋自2019年11月25日至2020年11月24日年租金为人民币9万元，由于疫情免房租2个月（房租已交清），2020年11月25日至2022年11月24日年租金为人民币10万元，从2020年11月25日开始房租押一付三，合同期间不允许涨房租，房屋租赁期满随行就市。 原、被告双方又于2020年4月1日同时签订了《转让协议》，协议约定被告杨1将涉诉租赁房屋内的所有设施、电器以50000元价格转让给原告杨某。原告杨某陈述三份合同签订后，原告共计向被告支付了127000元，其中包括2019年11月25日至2020年11月24日共计77000元的房屋租金以及50000元的屋内设施转让费。原告陈述其于2019年12月开始使用租赁房屋，但在使用租赁房屋一个半月后由于新冠肺炎疫情原因导致店铺无法正常开业，导致原告再无收入来源，故原告与被告协商解除房屋租赁合同。原告提交其与微信昵称为“飞龙”、注册手机号为158××××7888的被告微信号的聊天记录，证明原、被告双方已于2020年6月15日通过微信达成解除两份《房屋租赁合同》的合意，原告将房屋电卡返还给被告，涉诉租赁房屋也已经腾空，并已将涉诉出租房屋钥匙通过邮寄方式交付给被告，两份《房屋租赁合同》已于2020年6月15日实际解除，被告应将原告多支付的租金退还给原告。 另外，原告主张被告在原告租期内，未经原告允许私自使用出租房屋长达8天时间，被告应向原告支付使用房屋的租金费用。原告认为租金计算方式应以一年租金77000元、月租金6416.7元（77000元÷12个月）为基数计算，被告应返还原告租金37022.75元（77000元-6416.7元×6.5个月+6416.7元÷30天×6天=37022.75元）及相应利息，利息按照银行拆借中心公布的贷款利率计算。原告提交两份《房屋租赁合同》、《转让协议》、微信聊天记录、微信转账记录、支付宝转账记录证明案件事实。 被告对原告提交的两份《房屋租赁合同》、《转让协议》的真实性没有异议，认可收到原告房租77000元、设施转让费50000元共计127000元转账的事实，认可微信昵称为“飞龙”、注册手机号为158××××7888的微信号是被告杨解本人的微信号。原告同意解除两份《房屋租赁合同》，但辩称租赁合同约定的租金标准为年租金90000元，在原告起诉之前双方并没有达成解除租赁合同的合意，现原告主张解除合同，房租应以年租金90000元为基数计算至开庭当天之日止。 以上事实有两份《房屋租赁合同》、《转让协议》、微信聊天记录、微信转账记录、支付宝转账记录及庭审笔录为证。 本院认为，原告杨某与被告杨1签订的两份《房屋租赁合同》以及《转让协议》均是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。 关于两份《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。原、被告在两份《房屋租赁合同》中并未约定合同履行期间的合同解除权问题，但根据原告提交的与被告的微信聊天记录可得知原告早在2020年5月初就向被告提出要解除合同，被告在2020年5月19日在微信中向被告表示“房租截止到6月15日，疫情期间两个月房租不免”，之后，原告将租赁房屋中的设施腾空并将房屋钥匙、电卡交付给被告，被告也接受了原告的交付，结合微信聊天记录和本案查明事实可以证明原、被告双方虽然在协商解除合同的过程中有颇多争议，但双方通过意思表示、事实行为已达成解除合同的合意，根据原、被告在微信中的意思表示以及原告将电卡交付给被告的时间可以确定被告在2020年6月25日向被告的交房义务履行完毕，综上，本案涉诉的两份《房屋租赁合同》已于2020年6月25日解除。 关于被告杨1应返还给原告杨某的租金数额。原、被告签订的两份《房屋租赁合同》中约定的租金均是年租金90000元，只是签订于2020年4月1日的《房屋租赁合同》是原、被告为解决新冠疫情肺炎带来的不可抗力影响，为顺利实现合同目的，被告杨解以减免两个月租金作为补充协议内容与原告杨东明达成的新合同，故原告杨某享受减免两个月租金的优惠的前提是顺利实现合同目的，现房屋租赁合同已提前解除，合同目的已无法实现，原告当然也不能再享受减免两个月租金的优惠，故被告应返还给原告的租金数额应以合同中约定的年租金90000元为基数进行计算，租金自2019年11月25日起计算至2020年6月25日止，被告应返还原告28250元（77000元-90000元÷12个月×7个月=24500元）。关于原告主张的利息，因原告提前解除合同给被告造成一定损失，故本院对原告主张不予支持。 关于原告主张的被告使用租赁房屋8天的租金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，原告的该主张并未向本庭提交任何证据证明被告未经原告允许擅自使用租赁房屋，故本院对原告该项主张不予支持。 本案原告因新冠疫情肺炎这一不可抗力因素影响导致经济生活困难最终使房屋租赁合同解除，原、被告双方均因此有所损失，双方应相互理解，相互体谅，友好和平解决问题，以期共同度过经济寒冬。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告杨某与被告杨1于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》。 二、解除原告杨某与被告杨1于2020年4月1日签订的《房屋租赁合同》。 三、被告杨1于本判决生效之日起十日内返还原告杨某租金24500元。 四、驳回原告杨某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费362.5元（系减半收取）,由被告杨解负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（注明邮寄地址及邮编，收件人为材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 连 坤 二〇二〇年九月二十日 书记员 王小丹