山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初1654号原告（案外人）：青岛亿论商贸有限公司，住所地山东省青岛市市北区宁夏路9号14户，社会统一信用代码：91380203783736339H。法定代表人：李文启，董事长。委托诉讼代理人：殷学儒，男，系公司职工。委托诉讼代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨爱霞，女，1979年2月1日生汉族，居民。住黑龙江省勃利县。委托诉讼代理人：许加富，山东日能律师事务所律师。第三人（被执行人）：日照友巍实业开发有限公司，住所地山东省日照市新市区迎宾路188号海通大厦1501室，社会统一信用代码：913711006138030688。法定代表人：迟聪聪，执行董事。委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所律师。原告青岛亿论商贸有限公司（以下简称“亿论公司”）与被告杨爱霞、第三人日照友巍公司开发有限公司（以下简称“友巍公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿论公司的委托诉讼代理人殷学儒、王伯钊，被告杨爱霞的委托诉讼代理人许加富，第三人友巍公司的委托诉讼代理人李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛亿论向本院提出诉讼请求：1.确认原告为案涉停车位的业主；2.停止对案涉车位的执行。事实和理由：车风英与友巍公司商品房买卖合同纠纷一案，日照市东港区人民法院作出(2018)鲁1102民初1091号民事判决书审结。该判决书生效后，法院在执行程序中作出(2018)鲁1102执2762号执行裁定书，查封涉案停车位（日房权证市字第××号房产项下B1-(02)-124号、125号、135号），为此，原告提出案外人执行异议。经法院受理和审查，作出(2019)鲁1102执异183号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为法院该项裁定缺乏事实和法律依据。一是案涉房产业主是原告而非第三人，案涉房产系原告于2013年8月15日从第三人处购买，根据原告签署并在不动产管理部门备案的《商品房买卖合同》，合同双方确认在签署合同时即已付清房款，而且案涉房产在合同签署和备案同时已交付给原告占有、使用。根据法律规定原告是案涉房产的业主，对案涉享有占有、使用、收益和处分的物权权利；二是案涉房产不在股权转让后的第三人资产范围内，上述《商品房买卖合同》签署和履行时，第三人的股东为原告和郭慧琴，上述《商品房买卖合同》履行并交付使用后，原告与郭慧琴均将其持有的第三人股权转让给了现股东迟聪聪，股权转让协议及交接资料均明确显示，上述《商品房买卖合同》项下的案涉停车位不属于股权转让资产的范围，也不在资产交接范围内，因此可以证明案涉房产已经不属于股权变更后的第三人。股权转让后的第三人只有按照合同约定确权的义务，却无占有、使用、受益的物权权利。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。杨爱霞辩称，原告第一项诉讼请求与本案没有关联性，原告未按合同支付全部购房价款，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三条、第四条规定，日照市东港区人民法院、日照市中级人民法院也均已查明事实以及认定原告多起类似案件未支付购房款，因此，应当驳回原告的诉讼请求。友巍公司述称，答辩意见同被告一致，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。圣园置业围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同及补充协议一份，证明原告已经购买涉案房产而且在合同中确定房款已经付清，且在合同签订时房屋已经交付使用；2.涉案合同的不动产备案记录一份，证明该合同已备案；3.购房发票一份，证明已付房款；4.完税证明一份，证明该房产已经具备确权条件；5.原告签署的低压供用电合同一份，证明涉案房产已经交付使用；6.委托刘长友出租的委托书和刘长友签署的租房合同一份，证明委托情况；7.刘勇受原告委托签署的租房合同一份，证明租赁情况；8.委托郭公仁、殷学儒出租的委托书一份，证明委托情况；9.郭公仁代原告签署的出租合同，殷学儒代原告签署的出租合同各一份，证明出租情况；10.物业公司证明一份，证明物业费用等由原告支付，房屋已经交付使用；11.物业公司证明一份，证明房屋已经交付使用；12.股权转让意向书、股权转让协议、股权转让补充协议各一份，证明友巍公司原股东郭惠芹和原告已经将全部股权转给了迟聪聪，而且在相关协议当中明确标明案涉房产不在股权转让的范围内容，也不在股权转让交接的范围内，原告没有向友巍公司支付房款的义务；13.日照市东港区人民法院（2020）鲁1102执异22号裁定书一份，证明该裁定书与本案裁定书不同，该裁定书原告享有的权利已经足可以排除执行行为，支持了原告的异议申请；14.日照市东港法院（2019）鲁1102民初5104号民事案件判决书一份，证明该判决书确认原告已经享有涉案房产的物权，而且原告是否支付房款如何支付房款，因为股权转让行为已经和股权转让后的友巍公司无关，在法院认定的事实中确认了原告已经成为案涉的业主，具有所有权；15.（2019）鲁1102民初5105号民事案件判决书一份，证明在法院认定的事实中确认了原告已经成为案涉房产的业主，具有所有权。杨爱霞经质证认为，因原告系第三人的原股东，因此对其提交的有关涉案房屋的合同的真实性不清楚，但是通过日照市中级人民法院对涉及有关原告与第三人的房屋买卖合同纠纷均已查明，原告并没有实际向第三人支付购房款，原告提交的有关判决书、裁定书均未生效；对原告提交的其他所有证据真实性不清楚。友巍公司经质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但并不能证明原告已交付涉案房款，也不能证明物权已经发生变动；对证据3、4、5的真实性不清楚，且该证据也不能证明原告已经支付相应房款的对价；对证据6、7、8、9的真实性不予认可，原告无权对第三人的房产对外出租，无权处分；对证据10、11的真实性不清楚，与本案没有关联性，该材料为证人证言，需要出庭质证；对证据12的真实性无异议，但与本案没有关联性，股权转让协议只是对股权的处分，不可能含有对友巍公司名下房产的处分；对证据13的真实性无异议，但与本案没有关联性；对证据14、15的真实性无异议，均只是一审判决未生效，但第三人已经提起上诉，两份判决未生效。友巍公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.涉案房产的产权登记证书一份，证明涉案房产一直在第三人名下，并未发生物权转移；2.日照市东港区人民法院的（2018）鲁1102民初2185号和日照市中级人民法院的（2019）鲁11民终539号判决书，均证明原告并未足额支付合理公允的对价，再次证明涉案房屋应归第三人所有。亿论公司经质证认为，对三份证据的真实性没有异议，但是都不能证实第三人主张的事项。该房产证是作为开发商在销售商品房和办理商品房之前，按照房地产管理法的规定所办理的初始登记，即习惯称为大证，并不代表第三人具有相应的所有权，例如物权法解释一所规定的业主，虽然没有持有不动产权证，但是已经实体上享有了物权的权利，本案涉及的房产就是这种情况。第三人所提交的两份判决书即使原告提起再审的关键之一，该判决书差异之处在于关于原告和原友巍公司签署的商品房买卖合同的有效性，二审确认为有效合同。在两份判决书当中涉及房款的问题都没有表达原告没有支付房款的意思，只是说证据不充分。杨爱霞经质证认为，对友巍公司提交的证据无异议。经审查，亿论公司提交的证据1、2、12，友巍公司作为该证据的关联方对证据的真实性无异议；证据14、15在本案审理过程中已发生法律效力；证据3－11，杨爱霞及友巍公司均未提交相反证据；亿论公司、杨爱霞对友巍公司提交的证据的真实性无异议，故对上述证据的真实性予以确认，对证明内容在认定事实时综合予以认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年8月14日，友巍公司（出卖人）与亿论公司（买受人）签订合同编号为201308140048的《商品房买卖合同》，合同主要内容：友巍公司将其开发的位于日照市产（含案涉停车位在内的若干停车位）出售给亿论公司；该商品房建筑面积为2140平方米，商品房单价为每平方米15000元，总金额为3210万元；买受人签订本合同时，已付清全部款项，出卖人应当在2013年9月20日前交付房屋。2013年8月14日、8月15日、2014年2月21日，友巍公司与亿论公司先后补充协议，对房产数量、面积及价款进行调整和确认，购房款最终确定为32452650元。2013年8月18日，亿论公司向友巍公司出具了购房发票，金额为32452650元。2014年2月21日，亿论公司缴纳契税973579.5元。2014年9月26日，上述《商品房买卖合同》进行了备案。2014年3月18日，含案涉停车位在内的停车位进行产权登记，登记所有权人为友巍公司，产权证号：20140317065。亿论公司已占有案涉房产，出租给他人使用。友巍公司原股东为亿论公司、郭惠琴。2013年8月13日，迟聪聪与友巍公司、郭慧琴签订《日照友巍公司开发有限公司股权转让意向书》，就股权转让意向进行了协商。2013年9月11日，亿论公司（乙方/股权转让方）与友巍公司的现任法定代表人及控股股东迟聪聪（甲方/股权受让方）、郭惠琴（丙方/股权转让方）签订了《日照友巍公司开发有限公司股权转让协议》，主要内容为：乙方将持有公司53.3%的股权转让给甲方，转让价款13134175.34元，丙方将持有公司46.7%的股权转让给甲方，转让价款11507804.66元。公司目前剩余商品房面积2390.86平方米，剩余地下车位60个（其中车位号79号至86号降10000元），剩余地上车库68.2平方米，上述资产和权益同时转让给甲方。2013年11月11日，友巍公司股东由亿论公司及郭惠琴变更为迟聪聪，迟聪聪持股100%；法定代表人由郭惠琴变更为迟聪聪。2013年10月25日，友巍公司的会计账目核算后形成《日照友巍公司2013年10月25日科目余额明细表》中预收账款科目中记载：丽水沿街房款104013298.00。亿论公司、郭惠琴与迟聪聪签订《日照友巍公司开发有限公司股权转让协议》时，案涉房产不包括在友巍公司转让的资产之内。友巍公司与亿论公司签订案涉《商品房买卖合同》时，另就其他房产还签订7份《商品房买卖合同》，后双方对合同的履行产生争议，亿论公司诉至本院要求友巍公司协助办理涉案的不动产登记手续。本院2018年12月10日本院作出（2018）鲁1102民初2184号民事判决，判决驳回亿论公司的诉讼请求。2019年4月28日，日照市中级人民法院作出（2019）鲁11民终540号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。生效判决认定，亿论公司在股权转让前与友巍公司签订《商品房买卖合同》系关联交易，亿论公司未举证证明其已实际足额支付合理、公允的对价款。杨爱霞与友巍公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日作出（2018）鲁1102民初1091号民事判决，判决“一、被告日照友巍公司开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告杨爱霞办理位于日照市产的不动产权属证书；二、被告日照友巍公司开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨爱霞违约金135511元；三、被告日照友巍公司开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨爱霞保全担保费900元；四、驳回原告杨爱霞本案的其他诉讼请求。”判决生效后，友巍公司未履行判决书确定的义务。杨爱霞于2018年9月19日向本院申请强制执行，本院于2018年10月22日作出（2018）鲁1102执2762号执行裁定，将友巍公司名下所有的位于日照市日房权证市字第××号房产具体为B1－（02）－124、B1－（02）－125、B1－（02）－135号停车位予以查封。后亿论公司提出执行异议，本院经审查于2019年10月10日作出（2019）鲁1102执异183号执行裁定，裁定驳回亿论公司的异议。本院认为，本案当事人争议的焦点是亿论公司对位于日照市泰安路北枣庄路东丽水花园案涉停车位是否享有民事权益，能否排除强制执行。亿论公司主张对案涉房产已与友巍公司签订商品房买卖合同，且享有合法的占有使用收益等权利，因此主张对案涉停车位停止执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”案涉房产登记所有权人为友巍公司，亿论公司虽因房屋买卖合同占有案涉房产，但尚未办理产权变更登记，亿论公司对案涉房产不享有物权。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”日照市中级人民法院生效判决认定亿论公司“未举证证明其已实际足额支付合理、公允的对价款”。因此，亿论公司虽已占有案涉房产，但其享有的民事权益不足以排除强制执行，故对亿论公司请求判令停止对案涉停车位执行的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。关于亿论公司请求确认其为案涉停车位业主的诉讼请求。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”该解释规定“可以认定为物权法第六章所称的业主”，是为明确建筑物区分所有权纠纷中各方当事人权利义务所作的规定，认定其相对于建筑物区分所有权纠纷的对方当事人享有业主的权利，并非认定其成为该专有部分的物权权利人，上述规定亦不能适用于其他纠纷作为认定物权权利的依据。本案系执行异议之诉纠纷，并非建筑物所有权区分纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定对亿论公司是否系案涉房产的业主进行认定，即便亿论公司与相关当事人在建筑物区分所有权纠纷中能够被认定为案涉房产的业主，亦不能成为本案排除对案涉房产强制执行的理由。且亿论公司在本案中主张其系案涉房产的业主，系主张对案涉房产享有占有、使用、收益和处分的物权权利，如前述，案涉房产登记所有权人为友巍公司，亿论公司对案涉房产不享有物权。故亿论公司的主张不成立，对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用驳回青岛亿论商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费2983元，由青岛亿论商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  秦国栋人民陪审员  费春义人民陪审员  黄胜美二〇二〇年九月十日法官助理魏萍书记员徐晶