贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11171号原告杨泽勇，男，1980年3月19日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告常青，女，1990年1月12日出生，汉族，住贵州省凯里市。共同委托代理人（特别授权）滚燕子、王彦方（实习律师），贵州维律（三穗）律师事务所。被告贵州高投东南置业有限公司，住所地：贵州省凯里市迎宾大道南侧体育馆旁凯里公路枢纽组织管理中心大楼六楼。统一社会信用代码：91522601577107216A。法定代表人：夏庆锋，该公司董事长。委托代理人（一般代理）蔡瑾、王璐，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。第三人黄勇，男，1971年11月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告杨泽勇、常青诉被告贵州高投东南置业有限公司（以下简称：东南置业公司）、第三人黄勇商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨泽勇、常青的委托代理人滚燕子、王彦方，被告东南置业公司的委托代理人蔡瑾、王璐以及第三人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨泽勇、常青请求本院判决：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金10854.81元，并判令被告赔偿原告违约金不足以弥补购房增值服务费（居间费）损失部分本金410224.19元以及按照年利率6%赔偿2019年1月18日起至付清之日止的资金占用费损失（其中2019年1月18日至2020年7月21日为38669.08元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告贵州高投东南置业有限公司系“凯里未来城二期（南湖02号地）独栋商业项目”的开发商，授权第三人黄勇销售其中部分物业。2019年1月18日，原告与第三人黄勇签订《居间服务协议》，约定由第三人黄勇促成原告与被告贵州高投东南置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以开发商9.2折价格即建筑面积每平方米10239元购买被告开发的凯里未来城二期（南湖02号地）独栋商业第44栋1层1-4号房，建筑面积122.92㎡，房屋总价为1258577.88元；及以开发商9.2折价格即建筑面积每平方米10339元购买被告开发的凯里未来城二期（南湖02号地）独栋商业第44栋1层1-5号房，建筑面积87.62㎡，房屋总价为905903.18元。并约定黄勇另为原告提供增值服务，服务内容涉及基础咨询、提升标的物业商业价值。原告已按该协议约定于协议签订之日将增值服务费（居间费）421079元转入第三人黄勇的指定账户。并于当日与被告签订合同编号为2019000826与合同编号为2019000828两份《商品房买卖合同》，购买前述《居间服务协议》中约定的凯里未来城二期（南湖02号地）独栋商业第44栋1层1-4号与1-5号房，并依约向被告银行账户汇入购房首付款共1085481元。《商品房买卖合同》第十一条（一）约定“出卖人应当于2019年3月30日前向买受人交付该商品房。”、十三条第1款第（2）项约定“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”2019年3月30日，被告未能依约将房屋交付给原告，原告按照合同约定解除与被告的购房合同，并要求被告退还凯里未来城二期（南湖02号地）独栋商业第44栋1层1-4号与1-5号房的购房首付款。被告自知己方违约，亦同意解除合同，并于2019年11月25日将购房首付款退还给原告。但未向原告支付违约金，也未对原告违约金不足以弥补部分的损失进行赔偿。综上所述，原告支付给第三人黄勇的421079元的增值服务费（居间费），是为了购买被告的房屋才愿意向第三人支付居间费。第三人已依约履行居间服务义务，但是由于被告违约无法按时交房而解除与被告的购房合同，导致原告支付的居间费失去意义，造成原告支付居间费损失，该损失是因被告违约行为所致，故依法应由被告承担赔偿责任。但按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金并不足以弥补原告的损失，故按照法律规定，原告有权要求被告支付违约金外还应赔偿原告的损失。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告东南置业公司答辩称：答辨人与被答辩人杨泽勇、常青签订的两份《商品房买卖合同》，经双方协商一致已经解除，东南置业按照杨泽勇、常青的申请要求退还了全部购房款，不应再另行支付其他款项。被答辩人诉请要求东南置业赔偿购房增值服务费410224.19元于法无据，依法应予驳回。被答辩人主张要求承担的资金占用费计算方式无任何依据，依法应不予采信，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人黄勇答述称：第三人经过被告东南置业公司授权，代理销售其开发的凯里未来城二期（南湖02号地）独栋商业项目其中部分物业。2019年1月18日，原告与答辩人签订《居间服务协议》，约定由答辩人促成原告与被告贵州高投东南置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以开发商9.2折价格即建筑面积每平方米10239元购买被告开发的凯里未来城二期（南湖02号地）独栋商业第44栋1层1-4号房，建筑面积122.92㎡，房屋总价为1258577.88元；及以开发商9.2折价格即建筑面积每平方米10339元购买被告开发的凯里未来城二期（南湖02号地）独栋商业第44栋1层1-5号房，建筑面积87.62㎡，房屋总价为905903.18元。并约定答辩人另为原告提供增值服务，服务内容涉及基础咨询、提升标的物业商业价值。在答辩人的安排下，原告已经于当日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了上述门面，答辩人作为居间人已履行了该协议的合同义务，不存在任何违约行为，原告也依约支付了居间费，双方之间的合同已经履行完毕，合同关系已经终止。原告诉请损失均系因被告的违约导致其双方的商品房买卖合同无法继续履行引起的，与答辩人无关，第三人不负有赔偿的责任；对于违约金，双方在案涉《商品房买卖合同》中已经明确进行约定违约责任，按照合同相对性原则，原告亦有权按照合同约定向被告主张。且原告在本案中亦仅是依据其与被告签订的《商品房买卖合同》要求被告进行违约赔偿，诉请中亦只要求被告支付其违约金及赔偿其损失，根据不告不理原则，答辩人无须对本案的诉请承担责任。原告杨泽勇、常青为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告的《居民身份证》、《结婚证》、被告《营业执照》、第三人的《居民身份证》复印件各一份，拟证明原、被告及第三人的身份信息。2、《居间服务协议》、《收款收据》、《支付凭证明细》复印件各一份，拟证明原告为购买被告开发的房屋，于2019年1月18日与被告授权销售物业的第三人黄勇签订居间服务协议，并支付421079元居间服务费的事实。3、《商品房买卖合同（合同编号为2019000828号）》、《首期购房款收据》、《首期购房款支付凭证》、黔（2019）凯里市不动产证明第0005000号、第0005005《不动产登记证明》复印件各一份，拟证明1.证明原告于2019年1月18日由黄勇促成与被告签订购房合同，由原告购买被告开发的房屋，原告依约支付购房首付款共1085481元，并依法办理备案登记的事实。2.《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定“出卖人应当于2019年3月30日前向买受人交付该商品房。”、十三条第1款第（2）项约定“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”的事实。4、《退房通知书》、《退还购房款凭证》复印件各一份，拟证明因被告违约逾期交房，原告依照合同约定解除与被告的购房合同，被告将购房首付款退还给原告，但未支付原告违约金也未赔偿原告损失的事实。被告东南置业公司向本院提交的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证》、《法定代表人身份证明》复印件各一份，拟证明被告主体资格。2、编号2019000826、2019000828的《商品房买卖合同》及商品房预售合同登记备案表、编号1579639、1579640的《收据》复印件各一份，拟证明原、被告于2019年1月18日签订案涉合同，原告于同日向被告支付首付款共计1085481元。证明原、被告之间为商品房买卖合同关系，不是居间服务关系，且该买卖合同中未约定原告与黄勇签定的居间协议为该合同的从合同或附件，被告不应承担退还购房增值服务费的责任3、退房退款申请，申请书；客户需求申请表；承诺书；通知书；凯里未来城合同签约确认单；注销备案申请表；进账单；转账支票存根，拟证明1.原、被告双方经协商一致解除《商品房买卖合同》，且原告在退房退款申请书中并未主张违约金，可视为主动放弃了对《商品房买卖合同》第十三条中关于解除合同后违约金的权利。2.被告于2019年11月25日通过现金支票方式将双方协商一致的退款金额1085481元全部退还原告，原告实际收取该款项后并未提出异议，证明原告对退款金额已经认可，被告已履行了全部退款义务，案涉两份《商品房买卖合同》已经解除，原告基于合同项上的权利义务已经消灭，被告不应承担违约金。4、《凯里·未来城商品房购房意向书》复印件一份，拟证明黄勇认购被告销售的部分房屋，双方约定签订商品房买卖合同前可变更一次购房人，后因产权分割变化，该《认购意向书》目前未继续履行，证明被告与第三人之间此前是房屋买卖关系，但相关合同已解除。5、《居间服务协议》、《支付增值服务费凭证》、《收款人信息》复印件各一份，拟证明1.二原告与第三人黄勇于2019年1月18日签订《居间服务协议》，约定二原告向黄勇支付增值服务费421079元，黄勇向二原告提供多达12项增值服务，其中协助签署《商品房买卖合同》仅系其中一项，被告未在该协议上签章或进行追认，协议项下的内容与被告无关；2.二原告将增值服务费支付至黄勇指定的收款人账户，该收款人非被告员工或得到被告授权，其收款行为与被告无关，该协议项下的合同义务应由二原告与黄勇自行承担。6、（2020）黔2601民初7591号民事案件的《法庭笔录》复印件一份，拟证明原告主张的增值服务费是依据原告与第三人签订的《居间服务协议》向第三人黄勇实际支付的费用，被告不是该协议相对方，也未对该协议项下的义务进行追认或担保，被告不承担赔偿责任。第三人黄勇向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，拟证明第三人的身份信息；2、《凯里.未来城商品房购房意向书》、《意向金》、履约保证金的《收款收据》、《支付凭证》复印件各一份，拟证明第三人黄勇与被告系委托代理销售关系，由第三人黄勇代为销售被告开发的部分物业的事实。3、涉及基础咨询、提升标的物业商业价值增值服务内容的《代理销售宣传方案》、《材料》、被告公众号《推广宣传材料》复印件各一份，拟证明第三人黄勇在与被告形成代销关系的基础上，进行了大量的增值服务行为的事实；被告认可第三人的增值服务内容，并在自己的公众号进行推广宣传的事实，进一步证实第三人与被告之间系销售代理关系的事实。4、《居间服务协议》、《收款收据》复印件各一份，拟证明第三人黄勇收取原告的421079元系增值服务费（居间费），同时也进一步证实黄勇与被告东南置业公司之间系销售代理关系的事实。经审理查明：被告东南置业公司，于2011年6月20日注册登记成立，经营范围包括房地产开发经营，销售等。该公司系“凯里未来城二期（南湖2号地）独栋商业项目”的开发商，2019年1月18日，二原告为甲方（委托人）与第三人乙方（居间人）签订《居间服务协议》，主要内容为：“一、甲方委托乙方促成与贵州高投东南置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以开发商9.2折价格即建筑面积每平方米10239元购买东南置业公司开发的凯里未来城二期（南湖2号地）独栋商业第44栋-1层-1-4号房，建筑面积122.92m2；另以开发商9.2折价格即建筑面积每平方米10339元购买东南置业公司开发的凯里未来城二期（南湖2号地）独栋商业第44栋-1层-1-4号房，建筑面积87.62m2。二、乙方除为甲方提供上述居间服务，另为甲方提供（一）基础服务内容。（二）提升标的物业商业价值服务等增值服务。三、甲方应于本协议签订之日支付给乙方填值服务费（居间费）421079元。四、乙方促成甲方按本协议第一条约定的价格与东南置业公司签订上述房屋的商品房买卖合同后，非乙方原因导致甲方不能享受上述增值服务内容的，视为本协议已履行完毕，甲方不得以任何理由要求乙方退还已支付的增值服务费（居间费）。”原告杨泽勇、常青，第三人黄勇在协议签订并按捺手印，协议签订后二原告将431079元支付给第三人黄勇。同日，二原告与被告东南置业公司签订两份合同编号为2019000826和2019000828号《商品房买卖合同》。826号合同主要内容为：“被告东南置业公司将开发的凯里未来城二期（南湖2号地）第44幢-1层-1-4号，122.92平方米房屋卖给二原告，单价10448.97/㎡，总价125859元。”828号合同主要内同为：“被告东南置业公司将开发的凯里未来城二期（南湖2号地）第44幢-1层-1-5号,87.62平方米房屋卖给二原告，单价10550.93元/㎡，总价905903元，两商品房均以银行按揭方式付款，买受人于合同签订之日向出卖人交首付款629579元和455903元。出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付房屋，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.00%向买受人支付违约金。”合同签订当日，二原告向被告支付首付款629578元和455903元，共计1085481元。并于2019年3月12日到凯里市不动产登记局进行预告登记备案。因被告东南置业公司未能按期在2019年3月30日交房，二原告向被告发生《退房通知书》《退房申请书》，并出具《退房承诺书》，载明：“本人承诺，办理退房退款后，所产生的一切经济纠纷与贵州高投东南置业有限公司无关。”东南置业公司作出《退款退房表》在“需退房款”栏中，记明扣除手续费后，两套房屋共计实际退款人民币108542元，原告签名确认。2019年11月25日被告将108542元退至原告杨泽勇账户。2020年5月25日二原告以东南置业公司为被告，黄勇为第三人诉至本院，2020年7月17日本院开庭进行审理，2020年7月20日，二原告向本院申请撤诉。本院作出（2020）黔2601民初759号民事裁定书：准许二原告撤诉。2020年7月27日，二原告再次向本院起诉，要求判如所诉，庭审中，调解未果。上述事实，有原告的起诉状，被告的答辩状及第三人的陈述意见，本院采信原、被告及第三人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证。本院依法审查，可以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人，法人和其他组织之间设立，变更，终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护。对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。围绕本案争议焦点，本院论述如下：一、被告是否应支付原告逾期交房违约金。按原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，被告不仅退还原告所交纳的购房款还应支付所交款项1%的违约金给原告。但二原告在2019年6月18日的《退还通知书》只要求退还已交房款，没有要求支付违约金，并向被告出具《承诺书》载明“本人承诺，办理退房退款后，所产生的一切经济纠纷与贵州高投东南置业有限公司无关。”该承诺对被告而言，形成邀约，被告已按原告的约定，办理了退房和退款义务，且原告已在被告出具的《退款退房表》申中确认了退款金额。故原告主张被告承担逾期交房违约的诉请违背了承诺，违反诚实信用原则，故该诉请理由不当，本院不予支持。二、购房增值服务费（居间费）是否应由被告承担的问题。《居间服务协议》系原告与第三人所签订。购房增值服务费（居间费），亦是按该协议的约定，原告支付给第三人黄勇。该协议已明确约定。只要第三人促成原告于被告按协议第一条约定签订《商品房买卖合同》后，非第三人原因导致原告不能享受增值服务的内容，视为本协议已经履行完毕，甲方不得以任何理由要求乙方退还已支付的增值服务费（居间费）。被告既不是该合同的相对方，也不是增值服务费（居间费）的受益人。原告无理由突破合同相对性原则，诉请被告支付其居间费损失，原告也未能提供证据证明，可以突破合同相对性，要求被告承担居间费损失。原告的该诉请无事实依据和法律依据。且原告违背“退房退款后，所产生的一切经济纠纷与贵州高投东南置业有限公司无关。”的承诺。因此，对原告主张被告赔偿原告违约金不足以弥补购房增值服务费（居间费）损失部分本金410224.19元的诉请理由正当，证据不足，本院不予支持。资金占用费损失是建立在增值服务费（居间费）损失得到支持为前提条件，原告的增值服务费（居间费）损失，本院不予支持，故其主张的资金占用费损失的诉请，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，第八条，第二十一条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨泽勇、常青的诉讼请求。案件受理费已减半收取为4098元，由原告杨泽勇、常青承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员 杨 辉二〇二〇年九月十四日书记员 左陈成