广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25064号原告：广州市金桂园物业管理有限公司，住所地广州市白云区解放北路1000号金桂园内（市场地址：白云区解放北路1426—1428号首层广州市金桂园皮具商贸中心）。法定代表人：孔黛琪，董事长。委托诉讼代理人：黄小专，男，1979年4月19日出生，回族，系该司员工。委托诉讼代理人：刘智强，男，1972年11月8日出生，汉族，系该司员工。被告：邝成奇，男，1967年2月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：李健萍，女，1971年8月16日出生，汉族，户籍地址广州市增城区，原告广州市金桂园物业管理有限公司（以下称金桂园公司）与被告邝成奇、李健萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告金桂园公司的委托诉讼代理人黄小专、刘智强，被告邝成奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金桂园公司向本院提出诉讼请求：1.请判令被告立即向原告支付从2016年10月1日起至2019年12月31日止的物业管理费12533.7元，并每日按应缴物业管理费的3%的标准计付从2016年10月1日起至款项实际付清之日止，每月滞纳金以物业管理费本金为限，暂计至2019年12月31日，滞纳金为2979.10元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告管理的金桂园小区的业主，按《物业管理条例》的相关规定，被告作为该小区B2-1505单元（门牌地址：广州市白云区解放北路金桂街62号1505房）业主，自2016年10月1日后一直拒绝缴纳物业管理费，累计至2019年12月31日共欠物业管理费12533.7元，原告多次催讨未果。原告认为，原告已经依约向被告提供了物业管理服务，被告应当向原告缴纳物业管理费，被告迟延缴纳的行为已经违约，理应支付滞纳金。特诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告邝成奇、李健萍共同答辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提供的物业服务质量很差，原本是安排三个保安三班倒，每天24小时均有保安值守，现在却只有一个保安，没有24小时值守，导致我家门锁曾被人用胶封住了，我要求看监控，原告不理。小区室内停车场不给我停车，室外停车场又要收我的费用。电梯门口有一个广告牌，这个广告牌的电费由业主公摊，但是广告收益却归了原告。另外，我家在2015年6月初发生房屋漏水，原告一直拖着。到10月的时候漏水有五米长。我要求用维修基金维修。后面是我垫资的，管理处之后将我的垫资还回来了，但我的房屋现在还漏水。当事人为证明自己的主张，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的催缴费通知、EMS快递单、收款单、不动产登记查册表、物业服务合同，予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：被告邝成奇、李健萍系广州市白云区解放北路金桂街62号1505房的所有权人，该房屋建筑面积为139.7252平方米，规划用途为住宅。原告系该房屋所在金桂园小区的物业管理公司。2014年8月19日，广州市金桂园业主委员会（甲方）与金桂园公司（乙方）签订《金桂园小区物业服务合同》，约定：第二条物业管理区物业名称为金桂园，物业类型为商住小区，坐落位置广州市白云区××号；第四条乙方服务内容……房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；第五条物业管理服务质量标准……房屋管理（一）对房屋共用部位进行日常管理和维修保养，检修记录和保养记录齐全。……（四）各楼层通道要保持干净卫生，不能堆放杂物，应保持通道的畅通无阻。维护公共秩序、做好安全防范工作（一）加强保安队伍建设，不断提高保安人员素质，事实安全责任制。（二）专业的保安队伍实行24小时值班及巡逻制度（包括：区域内各大门岗、大堂、楼层、消防中心）。（三）对重点区域、重点部位每小时至少巡查一次，巡查区域设有记录本，巡查人员做好巡查记录，以便甲方进行监督。……第六条服务收费标准住宅：2.3元/月/平方米，按季收取。第七条物业服务收取业主或物业使用人应在每季的第二个月的15日前履行缴纳当季物业服务费的义务。……第十二条乙方权利义务（五）如遇业主/住户不按约定交付物业服务费、水电费及其他分摊费用的，乙方有责任和义务向其催缴、并限期缴纳，逾期不缴纳的，乙方可按合同约定逾期一天加收千分之三滞纳金，多次催收仍不缴纳的，乙方可依法向人民法院起诉。……第十三条合同期限委托管理期限为五年，自2014年8月19日至2019年8月18日。第十四条合同解除本合同期满，甲方没有将续聘或者解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，延续期间为六个月。2017年8月3日，原告向两被告发出《催缴费通知书》，载明：案涉房屋为住宅，根据《金桂园小区物业服务合同》的收费标准是2.3元/月/平方米，案涉房屋测绘面积为138.69平方米，即每月的物业服务费为318.9元。至今案涉房屋物业服务费欠缴时间自2016年10月至2017年6月，所欠费用为2892.3元。并要求两被告在收到本函之日起十五日内向缴纳上述费用。等等。金桂园提交EMS快递单，拟证明其将《催缴费通知书》邮寄给被告，但其未提供签收证明。两被告向原告缴纳物业服务费至2016年9月30日，自2016年10月1日之后未缴纳物业服务费。被告申请证人冯某出庭作证。冯某陈述“其为金桂园小区的业主，原告的物业服务工作不到位。并且侵占业主的产权。首先是侵占了业主自行车库，自行车库原是配套设施改成的仓库出租，后改成了保安宿舍，后来政府部门要求原告拆除，但原告一直未拆除。擅自将公共部分出租给别人使用。根据相关规划图纸是没有小车库，但原告改成一个小车库出租。金桂园小区原来是一栋楼一个保安，后面却改成三栋楼一个保安。垃圾场到处建，原告坚持在门口建设垃圾点。电瓶车可以上楼，原告没有阻止。电梯广告收益未经业主同意直接归了原告。原告将公共通道改建为停车场。被告家的阳台确实存在漏水。原告还将小区门口已经载种了20多年的树砍掉。”本院另案受理原告起诉金桂园小区其他业主物业服务合同纠纷的案件，案号为（202）粤0111民初25055、25064号。在该两案中，本院查明原告未按照《金桂园小区物业服务合同》的约定安排保安24小时值守，以及对小区公共区域的卫生打扫不彻底。另查明，金桂园小区之前成立的业主委员会已于2019年8月19日到期，至今未成立新的业主委员会。原告在其与上一届金桂园业主委员会签订的《金桂园小区物业服务合同》到期后，继续在金桂园小区进行物业管理。本案于2020年8月7日开庭，在庭审辩论终结后被告提出要反诉，本院明确告知两被告由于本案已经庭审辩论终结，且截止到庭审辩论终结前未收到被告提交的书面反诉状，因此本案中不再受理被告的反诉，被告可另案起诉。被告于2020年8月13日，向本院邮寄递交反诉状，反诉请求为：要求原告按照广州市昊粤建筑防水工程有限公司给被告的施工方案完成或督促施工单位完成对被告房屋漏水的维修工程。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此原告与被告均受《金桂园小区物业服务合同》的约束。《金桂园小区物业服务合同》虽然约定委托管理期限至2019年8月18日，但是合同到期之后，金桂园小区业主委员会既没有另行委托新的物业服务企业，也没有向原告发出解聘的通知。且原告在合同到期继续按照《金桂园小区物业服务合同》履行物业管理的合同义务。因此原告有权依据《金桂园小区物业服务合同》要求业主支付2019年8月19日后的物业服务费。两被告主张原告无权在金桂园小区进行物业管理以及无权收取物业服务费的抗辩意见本院不予采纳。原告已经提供物业管理服务，两被告享受了原告提供的物业管理的服务应当支付物业服务费，且物业管理费系物业服务单位赖以维持运营和持续提供物业服务的资金来源，直接影响到全体业主能够享受到的物业服务水平和质量。物业服务费支付与否应当由支付方即两被告承担举证责任，现其未提交证据证明其在2016年10月1日后有向原告支付物业服务费，应当承担举证不能的责任。现原告要求两被告按照《金桂园小区物业服务合同》的约定支付2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费12533.7元的诉请于法有据，本院予以支持。根据本案证人证言以及本院在（202）粤0111民初25055、25064号案中查明的事实，原告在对金桂园小区进行物业管理中确实存在问题。因此考虑到两被告并非无故拒交物业管理费，故不宜要求两被告承担迟延缴纳物业管理费的滞纳金。因此原告要求两被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于两被告在庭审辩论终结后向本院提出反诉。因本院已明确告知被告因本案已经庭审辩论终结，不得在本案中提出反诉。因此本院不再受理被告的反诉，对此本院不再另行制作民事裁定书。被告可另行起诉主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告邝成奇、李健萍向原告广州市金桂园物业管理有限公司支付自2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理费12533.7元；二、驳回原告广州市金桂园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费94元，由原告广州市金桂园物业管理有限公司负担38元，由被告邝成奇、李健萍负担56元，被告应负担的部分于履行本判决时迳付给原告广州市金桂园物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十九日书记员  林嘉仪