山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0830民初3587号原告：宋慧丽，女，1979年7月19日出生，汉族，居民，住汶上县。原告：林凡金，男，1980年12月30日出生，汉族，居民，住汶上县。二原告共同委托代理人：胡克强，汶上弘义法律服务所法律工作者。被告：济宁龙灏置业有限公司，住所地汶上县经济开发区。统一社会信用代码91370830575487390P。法定代表人：吴万龙，总经理。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师。被告：朱华伟，女，1983年5月19日出生，汉族，居民，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：樊保民，兖州兴隆庄法律服务所法律工作者。原告宋慧丽、林凡金与被告济宁龙灏置业有限公司、朱华伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告宋慧丽及二原告共同委托代理人胡克强、被告济宁龙灏置业有限公司的委托代理人秦茂龙、被告朱华伟及其委托代理人樊保民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林凡金、宋慧丽向本院提出诉讼请求：一、被告交付原告商品房一套，储藏室一间（6号）（龙灏世家小区D#4单元1002室，价值约26万元）；二、被告承担违约责任，赔偿经济损失，双倍返还定金；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月30日二被告之间签订了《龙灏世家认购协议书》一份，第一被告开发的位于汶上县城龙灏世家D号楼4单元1002户商品房出售给第二被告，并配售储藏室(6号)一间，房屋总价款314924元，根据合同协议书第五条约定，“龙灏世家按国家规范施工，预计在2017年12月31日前交付使用……”。2020年1月17日原告通过汶上县儒风艾佳房屋中介服务中心与第二被告签订了《房屋买卖合同书》一份，第二被告将上述房产出售给原告，并在2020年1月12日交付定金5000元，房屋总价款260000元，已付23万元，依据合同书第四条约定，3万元待改名或下让过户后一次性付清，又根据《合同书》第3条约定“甲方(指第二被告)承诺双方签订此合同后3日内将房屋交付给乙方，否则甲方每延误一天，按照1000元赔偿给乙方作为滞纳金”，经原告多次找二被告要求按期交付房屋，至今未交付，已构成根本违约，二被告应承担违约责任，赔偿经济损失，双倍返还定金，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。济宁龙灏置业有限公司辩称，龙灏公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。朱华伟辨称，一、2014年--2016年期间被告济宁市龙灏置业有限公司由于开发房地产业务资金周转困难，向山东宏发投资管理有限公司借款本金8142519元用于房产开发，由于第一被告不信守承诺，对借款一拖再拖，对承诺出尔反尔，导致在充州法院，汶上法院审理了若干起民间借贷解纷案件，被告济宁龙灏置业有限公司对自己所属的财产抵偿借款也出尔反尔，办理财产转移时第一被告不予配合，被告的这种行为给每个案件的原告造成重大损失。二、本案的第二被告对于原告所诉的涉案房屋有合法的所有权，2017年10月30日第二被告来第一被告财务科办理了房屋买卖手续，虽然第一被告与第二被告签订的是认购协议书，在被告财务部门第二被告拿着第一被告出具认可的对接凭证金额为314924元，并且第一被告收取对接凭证后同时财务部门向第二被告换取了购房收据金额与对接凭证相符合，并在收据上注明了购买房屋的坐落D号楼1002户和储藏室6号，这些事实足以证明第一被告收取了第二被告的购房款，并且在财务科对接了包括第二被告在内的十二户用对接凭证冲抵购房款明细表，符合购房的实质要件。三、综上所述，第二被告朱华伟对涉案房屋具有所有权，第一被告不给原告办理房屋交付入住手续是违法行为，请人民法院依法判令第一被告交付房屋承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告济宁龙灏置业有限公司与山东宏发投资集团管理有限公司（以下简称宏发公司）存在债权债务关系，宏发公司向被告出借的部分资金由马继全经办。马继全系山东宏发投资集团管理有限公司兖州分公司（以下简称兖州宏发公司）的负责人。被告根据马继全提供的人员名单出具了多份认购协议书和收款收据。朱华伟为其中一份认购协议书的买受人，案涉房屋为汶上县龙灏世家小区D#4单元1002室，后朱华伟通过中介公司将该房屋挂牌转让。2020年1月17日，林凡金、宋慧丽、朱华伟与中介公司约定涉案房屋转让价格为260000元，三方并签订了《房屋买卖合同书》，后林凡金、宋慧丽按照合同约定，先行向朱华伟支付了购房款230000元。在签订《房屋买卖合同书》后，原告要求被告交付房屋，至今未果。2018年4月24日，马继全、朱华伟等四人向被告济宁龙灏置业有限公司出具保证书一份，内容为“今欠济宁龙灏置业有限公司2014年2月15日与山东宏发投资管理有限公司曲阜分公司签订的捌佰万元正（小写￥8000000.00）的特别说明、补充协议、委托书、房源表、证明及其他资料，于2018年4月24日已经本息结清，如果今后在出现与此借款有关的一切资料，对济宁龙灏置业有限公司造成的一切经济损失，由我们承担一切经济责任。保证人：马继全马振朱华伟王凤瑞2018年4月24日”。本院认为，本案纠纷的基础法律关系为民间借贷纠纷。朱华伟主张被告济宁龙灏置业有限公司与其之间达成了以房抵账协议而签订的认购协议书，被告济宁龙灏置业有限公司予以否认并主张所签订认购协议书为借款的担保。马继全、朱华伟等人向被告济宁龙灏置业有限公司出具的保证书内容表明，该800万元借款本息已经清偿，还欠被告涉及该800万元借款的“特别说明、补充协议、委托书、房源表、证明及其他资料”未交付，当事人均未提交其他证据证实马继全除上述借款外还经办过其他借款，就本案现有证据不能证实涉案认购协议书所抵偿或者担保的借款不在上述800万元之内，而且该800万元借款本息已于2018年4月24日结清，当事人均未提及其他证据证实被告济宁龙灏置业有限公司系以涉案房屋价款抵销借款本息，故对朱华伟关于其所持有的涉案认购协议书系以房抵债而签订的主张，本院不予采信。该认购协议书为预约合同,朱华伟并未将购房款交予被告济宁龙灏置业有限公司,协议书并未实际履行,不能认定为房屋买卖合同,根据法律相关规定，朱华伟对涉案房屋并无处分权，无权将涉案房屋转让他人。朱华伟主张被告济宁龙灏置业有限公司处工作人员同意其转让涉案房屋，但未提交其他证据证实，并且被告济宁龙灏置业有限公司不予认可，故本院对该主张不予支持。林凡金、宋慧丽虽然和朱华伟就买卖涉案房屋达成协议，也按照约定支付了购房款，但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”规定，林凡金、宋慧丽不能善意取得涉案房屋所有权。综上所述，本案现有证据不能证实当事人之间存在以房抵债的合意，朱华伟对涉案房产无权处分，林凡金、宋慧丽亦不能善意取得涉案房屋所有权，故对原告林凡金、宋慧丽的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告林凡金、宋慧丽的诉讼请求。案件受理费2675元，由原告林凡金、宋慧丽承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数或者代表人人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  潘教民二〇二〇年九月九日书记员  李 通