青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初2775号原告：周木洒，男，回族，1982年4月1日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：张世宏，青海延辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，青海延辉律师事务所实习律师。被告：马麦德，男，回族，1967年9月12日出生，住甘肃省积石山保安族东乡族撒拉族自治县。委托诉讼代理人：杨瑞珺，青海立詹律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳彦宏，青海立詹律师事务所实习律师。被告：郭启彤，女，汉族，1998年10月1日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：郭占伟，男，汉族，1972年11月24日出生，现住西宁市。系被告郭启彤父亲。原告周木洒与被告马麦德、郭启彤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告周木洒及其委托诉讼代理人张世宏，被告马麦德及其委托诉讼代理人杨瑞珺、柳彦宏，被告郭启彤的委托诉讼代理人郭占伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周木洒提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告返还应退房租8767元；2.依法判令被告立即向原告返还拆迁装修补偿款152000元；3.依法判令被告立即向原告给付经营性补偿140411元；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定被告将位于博文路42号房屋租赁给原告用于宾馆经营，租期为2016年1月1日到2021年1月1日，年租金为十万元。原告注册并重新装修开始经营“世纪商务宾馆”。现该宾馆已拆迁，原告为宾馆所有附属设施所有人，政府已向被告支付相关赔偿，但被告拒不向原告支付装修补偿款及经营性补偿金。同时，原告于2020年1月4日向被告支付了2020年1月1日至2020年7月1日的租金50000元，原告实际于5月29日腾退房屋，原告多支付32天房租，被告也拒不退还。综上所述，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告马麦德辩称，首先，原告2020年1月4日支付的租金5万元中，包含2019年度原告欠付的房租1万元，对2020年上半年的租金原告只支付了4万元，按照日租金计算，原告还需向被告补交租金；其次，被告尚未取得涉案房屋的拆迁补偿款，且能否取得不清楚，故不能先行支付原告装修补偿款；再次，原、被告此前已就装修补偿达成口头协议，即由被告向原告支付补偿款4万元，被告给付原告1万元装修补偿款后原告反悔；最后，涉案房屋本身具有经营性质，该项补偿款应归被告所有。综上，请求法庭驳回原告的各项诉讼请求。被告郭启彤辩称，我是曹家寨村民，因拆迁款只发放给本村村民，故被告马麦德借用我的名义领取拆迁款，我对原、被告之前的租赁情况毫不知情，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1.《租赁合同》1份、《房屋拆迁补偿协议书》1份、拆迁装修评估照片31张，意在证明：（1）原、被告于2015年10月18日签订租赁合同，双方约定由原告对涉案房屋进行装修，原告对装修部分具有所有权；（2）涉案房屋现已拆迁，根据评估表及评估照片，装修补偿款152686.7元系由原告装修附着物产生，应归原告所有；（3）房屋拆迁时政府对经营性住房另有补助，原告作为实际经营人，该经营性补偿应由原告所有；（4）房屋评估照片均为涉案宾馆，故附属物补偿金额均为宾馆附属物的补偿款。经质证，被告马麦德对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出租赁合同第三条能够反映双方签订租赁合同时房屋内已有装修设施，不能认为原告对宾馆内全部装修附着物具有所有权，原告应区分双方各自的装修物，且拆迁评估内容包括涉案宾馆及一楼书店、餐馆，该组照片拍摄不全面，此外经营性补偿是对房屋的补偿，不是对房屋经营人的补偿；被告郭启彤对拆迁协议书的真实性不持异议，但提出其不清楚原、被告之间的租赁事实，亦不清楚评估的附属物归属及明细；原告提交的证据2.营业执照、准予注销登记通知、清税证明各1份，意在证明涉案房屋登记的“世纪商务宾馆”实际经营者为原告，该涉案房屋因拆迁产生的生产经营性房屋补偿金140411元由原告经营的宾馆产生，应归原告所有；经质证，二被告对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，被告马麦德提出涉案房屋本身具有经营性质，该组证据不能证明该经营性房屋补偿金系因原告的经营行为所产生；被告郭启彤提出，按照拆迁协议书，该部分补偿金应发放给被告郭启彤；原告提交的证据3.国家基本建设征用（拆迁）房屋补偿评价表（以下简称“房屋补偿评价表”）1份，意在证明涉案房屋装修补偿款152686.7元及经营性补偿金140411元应归原告所有的事实；经质证，二被告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出该证据可证明部分装修，如地下室，不归原告所有，该证据不能证明原告欲证事实；原告提交的证据4.《城东区人民政府关于曹家寨片区储备地项目二期房屋拆迁补偿方案的通告》1份，意在证明该通告第二条第（一）款第2项规定拆迁范围内提供营业执照的房屋，经审核后给予经营性补偿，该补偿是对自建房的实际经营户的补偿，并不是对房屋产权人的补偿；经质证，二被告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出该公告不能显示补偿款具体归经营人所有或归房屋所有权人所有，且该项补偿金如应归经营者所有，政府应与经营者签订协议；原告提交的证据5.证人张×的证人证言，意在证明原告承租涉案房屋后对房屋进行了装修；经质证，二被告对该证人所述的“装修时涉案房屋内已有门、门套、卫生间瓷砖、地砖”的陈述表示认可；原告提交的证据6.租赁合同1份，意在证明原告与被告就涉案房屋的租赁合同实际签署日期为2018年；经质证，被告马麦德对其真实性及证明方向均持有异议，提出该证据为复印件，不符合证据的形式要件，原、被告之间的权利义务关系应以原告提交的证据1的租赁合同为准；被告郭启彤提出其对原、被告之间的租赁关系不清楚，无法发表质证意见；本院对原告提交的证据1、2、3、4的真实性予以确认；对证据5，因原告方证人确认其装修时，涉案房屋内存在部分装修物，且被告马麦德对原告承租涉案房屋后进行了部分装修的事实不持异议，故对前述事实，本院予以确认；对证据6，因原告不能提交原件，被告此项质证意见有理，应予采信。被告提交的证据1.《房屋拆迁补偿协议书》、房屋补偿评价表各1份，意在证明涉案被拆迁房屋面积共计为601.76平方米，其中附属物补偿金额为152686.7元，以及该拆迁面积及附属物包括案涉宾馆、书店、餐馆、地下室的事实；经质证，原告对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出被告未提交证据证明附属物包括宾馆、书店、餐馆，故附属物补偿金152686.7元应归原告所有；被告郭启彤对该组证据的真实性及证明方向均不持异议；被告提交的证据2.拆迁办调取的照片2张、营业执照2份，意在证明被告被拆迁的房屋所涉商户共计三家，原告是其中之一，因此附属物补偿也是三家商户的装修设施所得，并非原告一家；经质证，原告对照片的真实性不持异议，对营业执照的真实性及该组证据的证明方向均持有异议，提出营业执照系被告自行拍摄，无公章，该组证据不能证明附属物补偿款包括三家商户的附属物；被告郭启彤对该组证据的真实性及证明方向均不持异议；被告提交的证据3.城东区城乡建设局拍摄的案涉宾馆的照片31张，意在证明涉案宾馆具体装修情况，部分装修是房屋出租给原告时已由被告装修完成的事实；经质证，原告对其真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出除钢架阳光板房及地下室外，其他部分均为原告装修；被告郭启彤对该组证据的真实性及证明方向均不持异议；被告提交的证据4.微信转账记录截屏2份，意在证明2019年由于宾馆二楼漏水，原告进行维修后，被告向其支付了共计5100元的维修费用，说明房屋主体及相关维修系由被告承担责任，且原、被告曾达成口头协议，即由被告向原告支付装修补偿款4万元，原告不再主张装修补偿款，以及被告已实际向原告支付装修补偿款1万元的事实；经质证，原告对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出被告作为出租人应对出租房屋的主体负责，且双方并未达成4万元的装修补偿协议，被告支付给原告的1万元系因疫情退还的房租；被告郭启彤对该组证据的真实性及证明方向均不持异议；被告提交的证据5.证人马×的证人证言，意在证明2019年的租金原告只交了9万元，且房屋漏水维修费用是被告承担的事实；经质证，原告对证人证言的真实性不持异议，但提出9万元是原、被告双方协商后确定的2019年度的总租金，漏水维修费用是被告作为房东的义务，不能证明房屋内装修归被告所有的事实；本院对被告提交的证据1、3、4、5的真实性予以确认；对证据2，本院对照片的真实性予以确认，因营业执照显示商户的经营场所均为博文路42号，且与照片内容能够相互印证，其真实性可以予以确认；对证据4，原告提出2020年6月6日被告微信支付的10000元系退还的租金，因原告未就此陈述提交证据加以证实，对原告此项陈述，不予采信；对证据5，本院对被告实际收取原告2019年租金9万元的事实予以确认，对被告向原告支付维修费5100元的事实予以确认。依据双方均认可的证据，下列事实应当予以确认：2015年10月18日，原告周木洒与被告马麦德签订《租赁合同》，约定被告将位于博文路42号宾馆租赁给原告用于经营，租期五年，自2016年1月1日至2021年1月1日，年租金10万元。2018年9月7日，原告在该地址注册西宁市城东区世纪商务宾馆，并取得营业执照。2020年4月26日，西宁市城东区人民政府发布《西宁市城东区房屋征迁告知书》，前述房屋属拆迁范围。2020年6月9日，青海永正房地产评估有限公司接受西宁市城东区城乡建设局委托作出《国家基本建设征用（拆迁）房屋补偿评价表》，载明附属物及其他评价合计152686.7元，经营性用房补偿金额140411元。同日，西宁市城东区城乡建设局与被告郭启彤签订《房屋拆迁补偿协议书》，被告郭启彤亦在前述房屋补偿评价表上签字确认。现原告认为该补偿评价表所载附属物均为原告装修添附，被拆迁房屋由其实际经营，故附属物补偿金及经营性补偿金均应归其所有。被告称，涉案房屋租赁给原告时已存在部分装修物，已具有经营性质，且补偿评价表所载附属物补偿金包括同一地址的三家商户的装修物，双方遂争议成诉。本案争议焦点为：1.原告要求被告返还多收取房租8767元的主张是否有事实依据？2.涉案宾馆的附属物补偿金及经营性补偿金应如何确定？原告要求被告返还前述补偿金的主张是否有事实及法律依据？本院认为：1.关于原告要求被告返还多收取的房租8767元的主张是否有事实依据的问题。被告马麦德提出，原告于2020年1月4日缴纳的租金50000元中，包括2019年欠付的租金10000元，原告于2020年5月底腾退房屋，被告未多收取其租金。原告认为，2019年的租金双方已协商由原告共支付90000元，原告已支付，不存在欠付。因原告不能提交证据证实双方对2019年租金存在其他约定，被告马麦德此项抗辩理由成立，应予采信，原告要求被告退还多付房租的主张，无事实依据，依法不予支持。2.关于涉案宾馆的附属物补偿金及经营性补偿金应如何确定？原告要求被告返还前述补偿金的主张是否有事实及法律依据的问题。根据庭审查明的事实，原告于2018年9月7日注册西宁市城东区世纪商务宾馆，取得营业执照，并实际经营至宾馆拆迁，被告无证据证实其就涉案宾馆亦存在实际经营行为，故原告认为，经营性补偿金应归原告所有的理由成立，应予采信。被告马麦德提出，原告对涉案房屋进行装修时，房屋内已有部分装修物，原告应对双方各自的装修部分进行区分。因双方签订的《租赁合同》第3条约定“3年内如拆迁甲方向乙方赔偿人民币10万元，房子由乙方装修”，故原告认为涉案宾馆内除钢架阳光板房及地下室外的所有装修物均由原告装修的主张，符合双方约定，应予采信。原告认为，房屋补偿评价表所显示的附属物补偿金及经营性补偿金均系针对涉案世纪商务宾馆。被告马麦德提出，城东区博文路42号房屋由西宁城东宁博书店、西宁市城东区孙燕餐馆及涉案世纪商务宾馆三家商户分别承租，该评价表显示的附属物包括其他两个商户各自添附的装修物，经营性用房面积亦包括其他两个商铺面积。根据庭审查明的事实，西宁城东宁博书店、西宁市城东区孙燕餐馆以及涉案世纪商务宾馆的登记经营场所均为西宁市××区，此外，房屋补偿评价表显示受评估房屋建筑面积为601.76平方米，一层建筑面积为200.59平方米，二层及以上建筑面积为401.17平方米，故被告马麦德所称，房屋补偿评价表所显示的附属物及经营性房屋面积均包括其他两个铺面的事实，可以予以确认。现博文路42号房屋已被拆除，无法对涉案宾馆的附属物及建筑面积进行重新评估。庭审中，被告马麦德确认，评估公司对涉案房屋完成评估后系由其妻子在房屋补偿评价表上进行签字确认。本院认为，被告明知博文路42号房屋由三家商户分别承租，但在评估时未做区分，亦未就前述评估提出异议，由此产生的法律后果应由被告承担。故原告依据房屋补偿评价表所载内容，要求被告返还附属物补偿金及经营性补偿金的主张合理，应予支持。结合前述事实，被告应返还的附属物补偿金为：152686.7元-钢架阳光板房1767.6元-地下室净高2.2米以上14384元-2020年6月6日被告微信支付的10000元=126535元，经营性补偿金为140411元。因双方提交的《房屋拆迁补偿协议书》显示，2020年6月9日，被告郭启彤作为被拆迁人与西宁市城东区城乡建设局签订协议，且双方均确认被告马麦德系涉案宾馆实际产权人，故原告要求二被告向其支付前述补偿金的主张合理，应予支持。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告马麦德、郭启彤于本判决生效后十五日内向原告周木洒返还附属物补偿金126535元、经营性补偿金140411元，两项合计266946元；二、驳回原告周木洒的其他诉讼请求。案件受理费6624元，减半收取3312元，由被告马麦德承担2652元，由原告周木洒承担660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 韩梅君二〇二〇年九月二十五日（法官助理 王 菲书记员 韩美玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。