山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1122民初3371号原告：日照市莒大矿业有限公司，住所地莒县东莞镇东莞社区河西村东碁路北侧100米，统一社会信用代码91371122MA3M739J1J。法定代表人：陈志华，该公司经理。委托诉讼代理人：明亮，山东保亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王信花，山东保亿律师事务所律师。被告：莒县东莞水泥有限公司，住所地莒县东莞镇河西村，注册号371122228001524。法定代表人：刘一平，该公司董事长。原告日照市莒大矿业有限公司与被告莒县东莞水泥有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日照市莒大矿业有限公司的法定代表人陈志华及委托诉讼代理人明亮、王信花，被告莒县东莞水泥有限公司的法定代表人刘一平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日照市莒大矿业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令莒县东莞水泥有限公司继续履行《房屋及场地租赁合同》；2.判令莒县东莞水泥有限公司拆除地上建筑物、腾空租赁场地，向原告交付租赁物房屋及场地；3.判令莒县东莞水泥有限公司支付违约金及原告经营损失150万元；4.案件受理费由莒县东莞水泥有限公司承担。事实与理由：日照市莒大矿业有限公司与莒县东莞水泥有限公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定日照市莒大矿业有限公司租赁莒县东莞水泥有限公司内房屋及场地。日照市莒大矿业有限公司支付了第一年租金后，莒县东莞水泥有限公司未按约定将租赁物腾空并交付。特诉至法院，请求依法处理。莒县东莞水泥有限公司辩称，莒县东莞水泥有限公司愿意继续履行合同，《房屋及场地租赁合同》是有效合同，因莒县东莞水泥有限公司拥有土地使用权、转让权和租赁权，至于地上物至今未能拆除，莒县东莞水泥有限公司认为是日照市莒大矿业有限公司和莒县宝华物资供应处的协商问题，莒县东莞水泥有限公司不承担违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月14日，莒县东莞水泥有限公司作为甲方，日照市莒大矿业有限公司作为乙方，双方签订《房屋及场地租赁协议》一份，约定：甲方将生产线以西，东水泥棚、场地及变电室以北，包括原水泥生产线机圆仓，租赁给乙方使用，租赁期间为2018年12月15日至2024年12月15日，租赁费为每年26万元；甲方同意拆除原料仓大棚两个，原料仓两个；乙方拆除后需建钢结构大棚，乙方租赁到期后乙方所建大棚（不包括生产设备部分）归甲方所有；甲方保证该等房屋及场地使用权没有进行任何抵押；如果因该等土地使用权存在异议，致使乙方在本协议项下的权利无法实现或者遭到其他损失，甲方应赔偿乙方损失，而且乙方有权解除本协议；若一方单方违约，须向另一方支付因违约造成的损失并支付违约金50万元。合同签订后，日照市莒大矿业有限公司向莒县东莞水泥有限公司支付了第一年租金26万元。因申请执行人莒县农村信用合作联社与被申请执行莒县东莞水泥有限公司（2011）日执字第59号金融借款合同纠纷一案，日照市中级人民法院于2018年12月12日作出（2011）年日执字第59-2号执行裁定书，查封莒县东莞水泥有限公司名下位于莒县驻地产权证号为莒房权证东莞镇字第××号项下的房产、机器设备（详见抵押清单，共3页）及其他地上附着物；于2018年12月13日作出（2011）日执字第59-3号执行裁定书，拍卖莒县东莞水泥有限公司名下位于莒县驻地产权证号为莒房权证东莞镇字第××号项下的房产、机器设备（详见抵押清单，共3页）及其他地上附着物。2019年1月23日，日照仁和信价格评估有限公司于作出价格评估报告书，认为莒县东莞水泥有限公司所有的及其设备市场价格为18.19万元，有证房屋面积4872.05㎡，价值为142.75万元、无证房屋面积1772.57㎡，价值为127.27万元、地上附着物（原料仓、生料仓、熟料仓、水泥圆仓、砖墙）价值为71.88万元。2019年4月2日，日照市中级人民法院作出（2019）鲁11执恢13号执行裁定书，认为该院于2019年2月3日和2019年3月13日两次拍卖，最终由刘婷婷以288万元价格竞得，故裁定：莒县东莞水泥有限公司名下位于莒县驻地产权证号为莒房权证东莞镇字第××号项下的房产、机器设备（详见抵押清单，共3页）及其他地上附着物归买受人刘婷婷所有。2019年4月3日，经日照市中级人民法院主持，案外人沈飞与莒县东莞水泥有限公司以评估报告确定的内容进行了交接。审理过程中，莒县东莞水泥有限公司称其公司占用面积约为70亩，其中约28亩办理了土地手续，其余土地为以租代征形式获得，上述土地中含有地上建筑物的部分被刘婷婷经司法拍卖取得，但土地使用权仍属于其公司，其在拆除地上物欲将土地交予日照市莒大矿业有限公司过程中受到买受方阻碍，无法按照约定拆除部分建筑物，也无法将场地及房屋向日照市莒大矿业有限公司交付。另，2000年至2003年期间，莒县东莞水泥有限公司与莒县东莞镇河西村村民委员会、莒县黄崖村村民委员会、莒县朱家林村村民委员会分别签订使用土地合同书，从上述村分别租赁取得111.56亩、122.46亩、21.2亩土地。日照市莒大矿业有限公司提交土地使用权人为东莞镇第一水泥厂的[莒集用（1997）第22号]集体土地使用权证复印件一份，莒县东莞水泥有限公司称其公司为东莞镇第一水泥厂改制而来，该证颁发日期为1997年10月6日，地类为工业，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积为19111.40㎡。日照市莒大矿业有限公司称其公司办理了环评手续并提交莒县行政审批服务局于2020年4月15日出具的审批意见复印件一份。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据法律规定，国家实行土地用途管制制度。按照土地用途，土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案涉及的土地中，大部分为农用地，小部分为建设用地，建设用地部分中的建筑物及其他附着物已经司法拍卖程序被案外人刘婷婷竞得，根据“房地一体”原则，莒县东莞水泥有限公司已无法将该部分土地另行出租；而建设用地之外的土地属于农用地，该部分莒县东莞水泥有限公司将租赁而来的农用地用于生产水泥并转租于日照市莒大矿业有限公司用于石子加工，违反了法律的禁止性规定，应属无效协议。现日照市莒大矿业有限公司起诉要求继续履行合同，并且在本院对合同效力问题释明后仍拒绝变更诉讼请求，故日照市莒大矿业有限公司的该项诉讼请求，理应予以驳回。日照市莒大矿业有限公司的其余诉请，均以合同有效为前提，亦应予驳回。综上所述，日照市莒大矿业有限公司的诉讼请求无法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、第六十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决如下：驳回原告日照市莒大矿业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9150，由原告日照市莒大矿业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  孙会农二〇二〇年九月二十四日书记员  庄绪庆