贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初13483号原告：杜秋，男，1987年11月30日出生，汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。原告杜秋诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告杜秋的委托诉讼代理人龙海，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的具体诉讼请求为：1.判决被告退还原告开户费4474元；2.判决被告支付原告逾期办证违约金25425.31元（以房价款336883元为基数从2017年8月3日计算至2018年10月16日，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；以上金额共计42601.31元；3.诉讼费由被告承担。本院查明如下案件要素：2011年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积129.67平方米，房屋总价款为336883元的住宅出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年7月30日前。办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费。被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见。原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款及办证费等。2011年12月29日，被告向原告收取燃气、电等开户费及交易费4474元。2014年7月30日，被告向原告交付涉案房屋。被告于2015年7月22日取得《商品房备案证明书》，2018年3月16日，被告通过在《毕节日报》登载《通知》的方式通知原告提交相关材料办证，原告现已取得《不动产权证书》。上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《完税证明》、发票、《不动产权证书》、《商品房备案证明书》、《毕节日报》在卷佐证。原、被告争议的要素为：1.原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效；2.被告是否存在逾期办证的行为，若被告存在逾期办证违约行为，逾期的起止时间如何认定、违约金标准如何适用；3.被告应否返还原告电、燃气等开户费。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年7月30日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2015年7月25日前为原告办理商品房转移登记。截止2015年7月25日，被告仍未为原告办理房屋产权证书，自2015年7月26日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期办理不动产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月10日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月10日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年8月10日开始保护，不再赘述。被告于2015年7月22日取得《商品房备案证明书》，于2018年3月16日在《毕节日报》登报通知相关业主提交办证所需资料办证。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告在取得涉案房屋备案登记后于2018年3月16日通知原告，故违约金应计算至2018年3月16日止。被告虽提供《情况说明》及《说明》欲证明其于2018年1月15日就通知原告提交相关资料办证，但该两份证据材料系证人证言，证人未出庭接受质询，本院不予采信。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。违约金计算为:7344.05元（336883元×0.0001×218日）关于被告被告应否返还原告电、燃气等开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取原告房屋总价款之外另行向原告收取燃气、电等开户费及交易费，无事实及法律依据，应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杜秋逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金7344.05元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杜秋电、燃气等开户费及交易费4474元；三、驳回原告杜秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费433元，由原告杜秋负担313元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  魏雪松二〇二〇年九月九日书记员  余茂霞