河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0304民初1064号原告：高雪英，女，汉族，1974年6月20日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托代理人：刘志恒，河南光法（洛阳）律师事务所律师，特别授权。委托代理人：樊晓楠，河南光法（洛阳）律师事务所律师（实习），特别授权。被告：洛阳三合兴房地产置业有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路17号凯悦大厦8楼802室。法定代表人：刘国建。委托代理人：赵怡，河南先为律师事务所律师，特别授权。委托代理人：张娅姝，河南先为律师事务所律师，特别授权。原告高雪英诉被告洛阳三合兴房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高雪英及其委托代理人刘志恒、樊晓楠，被告洛阳三合兴房地产置业有限公司委托代理人赵怡、张娅姝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《商品房预售合同》；2、判令被告返还购房款153520元、手续费860元共计154380元及资金占用期间的利息（以154380元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率自2009年12月24日暂计算至起诉之日为96312.5元，此后亦按此标准计算至实际清偿之日）；3、判令被告赔偿原告契税损失6140.8元；4、判令被告赔偿原告已付购房款一倍的损失153520元；5、判令被告赔偿原告涉案房屋增值部分损失167480元，评估费3710元；6、判令被告支付租金损失（以1600元/月为标准自2018年1月1日计算至起诉之日暂计38400元，此后亦按此标准计算至本次诉求全部款项实际清偿之日）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月6日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同主要约定：被告将位于瀍河区中州东路南侧的东城水郡A区第4幢122号商铺出卖给原告，建筑面积19.19平米，总价款153520元人民币，原告于2009年12月24日交纳了首付款78520元，剩余部分通过按揭贷款方式于2010年2月2日支付给被告。2010年案外人买万保以该涉案房产属自己的拆迁补偿范围为由将被告洛阳三合兴房地产置业有限公司（以下称三合公司)起诉至法院，案件经过瀍河法院一审、洛阳中院二审查明事实为：2006年5月23日，三合公司与买万保签订了《调解协议书》。其中确定给买万保的拆迁补偿包括了原告所购买的房产，后法院判决涉案房产归买万保所有，2013年买万保即持生效的判决书将涉案房产占有，并收取租金。原告认为，被告在2006年已将涉案房产作出处分之后又在2009年出卖给原告，属一房二卖的行为，有违诚实信用原则，更属对契约精神的践踏。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，被告应当承担相应责任、赔偿原告损失。为维护中请人合法权益，恳请法院依法查明事实、判如所请。被告辩称：被告不存在一房二卖行为，更不存在故意隐瞒房屋客观情况的行为。1、2005年12月案涉区域东关大街改造工程开始，A4号楼设计、建成时分割为六大间。2006年5月23日，原告与案外人买万保签订《调解协议书》，并附有手绘平面图，将A4号楼从西第三间约40㎡房屋作为买万保拆迁置换房。2009年7月9日，因原先商铺面积分割过大，不利销售，被告向洛阳市房管局申请将原先的六大间分割为24小间，案外人买万保的拆迁置换房处于原从西第三大间中，面积为42.29㎡，且被告一直为案外人买万保预留至今。原告与被告于2009年11月6日签订《商品房预售合同》，被告将东城水郡A区4幢122号房屋出售给原告，122号房屋位置处于分割前从西第一大间中，面积19.19㎡。因此，两套房屋无论是从位置还是面积上看，都不属于同一套房屋，被告不存在一房二卖的情况。2、2010年案外人买万保将被告起诉至法院，要求交付房屋。由于此时房屋已经全部分割完毕，法院经审理认为应按分割后从西第三间的房屋19.19㎡归买万保所有。被告则认为应按双方最初《调解协议书》及手绘平面图中约定的房屋位置及面积，将原六大间中的第三间中的40㎡房屋归买万保所有。2010年该案件发生后，被告提起上诉、再审、抗诉、执行异议、执行异议复议，一直在努力试图维护原告的合法权益，将房屋归还原告。同时，被告还聘请律师帮助原告提起第三人撤销之诉、上诉、执行异议，原告对上述事宜是知情且配合的，法律规定出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的前提条件是卖方在双方订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，但本案中，被告与原告订立商品房买卖合同时确信案涉房屋不属于拆迁安置房，发生纠纷后也始终努力协助原告维权，被告不存在故意隐瞒房屋真实情况的行为。3、案涉房屋的一系列纠纷，是被告不可预见的，原告客观上存在的损失，也是被告不可预见的，被告始终认为案涉房屋应归原告所有，且一直为案外人买万保预留40㎡房屋，被告一直致力于维护各方的合法权益，不存在故意隐瞒、一房二卖的行为。4、原告第3项诉求的契税损失，如解除《商品房预售合同》，原告可到相关部门办理退税，该部分损失实际上并不存在。二、纠纷发生后，被告已经采取所有合理措施维护原告的合法权益，双方就此事已经协商解决，原告的起诉没有事实依据。2017年5月19日，被告与原告签订《协议书》，被告为保障原告的合法权益，出借给原告20万元，并提供自身名下所有的64.46㎡商铺一套进行担保，如涉及买万保纠纷无法通过法律途径维护权益，被告愿意将担保房产按原告原购房单价每平方米8000元出售给原告，借款冲抵房款。2013年原告的房屋被执行给买万保，买万保将该房屋占有并出租，因考虑到原告生活困难，为进一步维护原告的权益，被告自2013年7月起一直向原告支付该房屋租金（但实际上并未使用该房屋），支付至2017年12月份，已付借款15万元，已付租金72900元，共付款222900元，已经从行为上弥补了原告的全部损失。三、原告第6项诉求的房屋租金与本案不属于同一个法律关系，不应得到支持，且房屋租金损失属于其自身造成的扩大损失，被告不应承担。1、2013年起，涉案房屋已由买万保实际控制使用，原告已无权出租该房屋，双方签订的商铺租赁合同属于无效合同，即使有效，也已经到期，且租金属于房屋租赁合同纠纷，与本案的商品房预售合同纠纷不是同一个法律关系，该部分诉讼请求不应得到支持。2、按照《合同法》第一百一十九条之规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告自2013年起即明知房屋已被他人占有使用，2018年起被告停止向原告支付所谓的租金，此时原告应采取适当措施防止自身损失扩大，应尽快起诉被告支付租金，但其直到2020年5月才提起诉讼，由此造成的2018年1月至今的租金损失，属于扩大性损失，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。四、原告第5项诉求房屋增值部分的损失没有实际发生，且不是被告导致的，不应由被告承担，被告也已经通过其他途径给予原告补偿，并承诺将另一套商铺按照原价出售给原告，因此该项诉求不应得到支持。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9、10条的规定，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。本案中，原告房屋增值部分的损失不属于任何类型的可得利益损失，且自2013年起原告房屋已被他人占有，被告已经按月向原告支付所谓的房屋租金，大大减少原告的损失，又给其提供大额借款，提供商铺担保，承诺若维权失败将担保商铺原价出售给原告。综上，原告并不存在任何损失，其诉讼请求不应得到支持。自原告房屋被他人占有使用至今已经7年，已过诉讼时效原告在起诉状中自认，2013年买万保即持生效的判决书将该涉案房产占有，并收取租金。2013年至今已经7年，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。综上，被告不存在“一房二卖”的行为，且已经实际上弥补了原告的损失，原告的诉讼请求不应得到支持，请求法院查明事实，依法维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对无异议的证据附卷佐证，有异议的证据进行了调查核实，认定如下：2009年12月2日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定：被告将位于瀍河区中州东路南侧的东城水郡A区第4幢122号商铺出卖给原告，建筑面积19.19平米，总价款153520元人民币：原告于2009年12月24日交纳了首付款78520元，余款75000元通过按揭贷款方式于2010年2月支付给被告。2010年案外人买万保以该涉案房产属自己的拆迁补偿范围为由将被告洛阳三合兴房地产置业有限公司（以下称三合公司)起诉至法院，案件经过瀍河法院一审、洛阳中院二审认定东城水郡A4号从西第三间40平方米的商业房归买万保所有。2013年买万保即持生效的判决书将涉案房产占有，该房产与原告所购买房产属同一处房产。2017年5月17日原、被告达成协议书一份，显示：甲方（被告）、乙方（原告高雪英）就乙方购买商铺，现与返迁户买万保安置商铺出现法律纠纷，为保障乙方权益，甲、乙双方达成如下协议：一、乙方与买万保安置商铺位置纠纷一案，由于判决不清，执行位置错误，侵害了甲、乙双方合法权益，为维护甲、乙双方合法权益，乙方同意积极配合甲方通过法律途径维权，直至完成法律诉讼终结。二、甲方为保障乙方权益不受侵害，同意采取以下方式保障乙方权益：1、由于乙方经济困难，同意借给乙方20万元，（含本协议之前已借给乙方11万元），剩余9万元甲方同意于6月30日前向乙方办理借款及相关手续。2、甲方同意以本公司14栋101号面积：64.46平方米商铺一套提供担保。三、甲、乙双方共同维护权益是一致的，若甲、方双方通过法律途径维护权益胜诉，乙方无条件三十日内归还借款，甲方担保自行撤销，若甲、乙双方维护权益失败，甲方同意将担保房产按乙方原购房单价每平方米8000元售给乙方，乙方借款可抵房价款。四、甲、乙双方签字后生效，本协议一式两份。被告已经支付原告房租损失（2013年7月2日至2017年12月）共计支付租金损失72900元，另支付给高雪英借款人民币15万元。被告称以上款项可以抵偿原告高雪英的损失。高雪英所购买的本案所涉房屋经河南鑫睿房地产评估有限公司评估，该房产2020年6月5日的市场价值为人民币32.10万元，单价为每平方米16729元。原告履行完毕房屋购买手续后，缴纳税款人民币6140.8元。现被告陈述房屋已无法交付原告。本院认为：被告现因为自身原因导致其不能交付本案买卖合同约定房屋，现原告请求解除合同，本院予以支持。被告已经支付原告15万元，被告认为该费用为抵偿原告损失的费用，故购房款原告支付的153520元余款3520元及手续费860元被告应当支付原告。利息因原告请求了增值部分的损失，故本院不予支持。契税损失因原告已经支付过契税，且该损失系被告与案外人因房屋分割出售、位置不清楚等原因造成，过错在于被告，故该损失由被告支付原告。关于原告请求的因被告欺诈要求支付购房款一倍的损失，因被告在此事处理上虽然存在过失，但并没有隐瞒事实，而且双方对于此次事件已经协商沟通，达成了处理协议且已经部分履行，并非故意隐瞒，故该请求本院不予支持。关于原告请求的房屋增值部分损失属于其可期待利益损失，属于原告因无法购买房屋的实际损失，故本院予以支持。关于其他的房租损失，因被告已经部分履行双方达成的协议内容，支付了原告购买房屋的购房款项。关于房租部分损失，因被告已经履行了部分合同，支付原告15万元及2017年12月之前的租金，故该部分本院不再予以支持。关于诉讼时效，因双方合同的最后履行期间为2017年12月，故原告的起诉不超过法律规定的诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告与被告签订的编号为YS0049497号的商品房买卖合同；二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告购房款3520元、手续费损失860元、契税损失6140.8元、房屋增值部分损失167480元，以上共计178000.8元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4999元由原告负担2500元，被告负担2499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 员 杨晓桥二〇二〇年九月十日法官助理陈寿卫代书记员 杜亮玉