广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2862号原告：广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘静轩，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈震、符丽，广东汇俊律师事务所律师。被告：陈志华（CHENZHIHUA），男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：许兆基、钟堂，广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司与被告陈志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司的委托诉讼代理人陈震、符丽，被告陈志华的委托诉讼代理人许兆基、钟堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年5月8日至7月7日的租金570000元、电费198.8元及相应的滞纳金（租金滞纳金以570000元为本金，自2019年5月6日起按照每日万分之六的标准计算至实际支付之日止；电费滞纳金分别以76.7元为本金，自2019年4月15日起算，以110.33元为本金，自2019年5月9日起算，均按每日万分之六的标准，计算至实际支付之日止）；2.被告向原告支付因提前解除租赁合同而产生的违约金13539.7元；3.被告向原告支付施工工程费用等损失113800元；4.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：原告没收被告支付的保证金570000元。原告在庭审中另确认上述电费按照187.03元计算。事实和理由：2018年12月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区冼村路XX号保利威座（北塔）大厦商场首层珠江东路XX铺（以下统称涉案商铺），并约定了租期、租金、违约责任等。合同签订后，原告根据被告的需要前后拆除了六格玻璃门、砌墙分割墙体、平整门前土地等，但被告未能积极进场施工，直到2019年5月份，被告直接停工。之后，被告于2019年7月发函要求解除合同，造成了原告的各项损失。为维护自己的合法权利，原告提起本案诉讼。被告陈志华辩称，1.原告提供的租赁物不符合合同约定，被告在不能正常使用租赁物及实现租赁目的的情况下自2019年4月5日起行使先履行抗辩权而拒付租金。涉案商铺没有可供被告接入后能正常抽排油烟的风管接口；原告也没有如期履行清除花基义务；原告没有提供符合约定的电力。2.由于原告提供的涉案商铺不符合合同约定，致使被告不能正常使用涉案商铺及实现租赁目的，所以被告依法行使法定解除权解除《租赁合同》，并不违约，所以被告不应当承担违约责任。除了原告不能提供符合约定的抽排油烟的风管接口之外，原告及物业管理公司也没有履行同意原告进行室内装修的义务，原告交付的涉案商铺与租赁合同约定的租赁面积不符，导致涉案商铺无法通过消防验收合格。3.由于原告原因导致合同解除，所以原告支出的施工工程费用应当由其自行承担。4.原告既主张合同解除违约金又主张逾期支付租金属于重复主张，且每日万分之六的违约金标准过高，要求调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率标准。经审理查明：2018年11月22日，原告（甲方、出租方）与案外人郭翠瑜（乙方、承租方）签订《租赁确认书》，约定承租方于2018年11月22日支付190000元给出租方作为承租涉案商铺的定金，双方于2018年12月1日或之前签订正式租赁合同，月租金190000元，甲方需在该场地提供200千瓦电、60×60风管冷量、保持40/平方/小时，24小时冷风等。2018年12月7日，被告（承租人、乙方）与原告（出租人、甲方）签订《租赁合同》（编号A220181207），约定乙方承租甲方的涉案商铺作为商业用途使用，出租建筑面积为300㎡+211㎡（其中211㎡为赠送面积），租期8年，自2018年12月8日至2027年2月7日，免租期60天，其中2018年12月8日至2019年2月7日为装修免租期，管理费为15000元；2019年2月7日至2020年2月7日，每月租金190000元。租金首年按季度收取，按照先缴费后使用的原则，由乙方在每季度首月的5日前支付，租金包括物业管理费、水电费公摊费等一切公摊杂费，但租赁物店内发生的电话费、网络费、煤气费、水电费、空调流量费、维修费、停车场费等费用由乙方自行缴付。乙方在签订本合同时向甲方支付相当于三个月租金的租赁保证金570000元，租赁期满或经平等协商解除原合同或其他原因导致合同终止，乙方在不存在任何违约行为且在付清租金及相关费用后按期迁出并到有关部门办理完注销手续后，且该物业也不存在人为破损、乙方无需赔偿的前提下，甲方应在5个工作日内将履约保证金退回乙方。甲乙双方同意甲方在2018年12月8日将该物业按现状交付给乙方，具体交付现状以交付清单为准，该现状设施包括但不限于供、排水系统（卫生间）、供电系统（在乙方租赁场地边缘提供独立开关电箱及电源）、中央空调系统、烟感系统和喷淋系统、照明系统等设施。因使用需要对该物业进行室内装修的，必须经甲方及物业管理公司的书面同意。若因乙方实施装修给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿。乙方负责本物业室内装修、通讯、环保、卫生防疫、空调、二次消防及交楼标准以外的其他项目的施工及相关手续的办理，并承担因此而产生的一切费用。乙方不得随意改动该物业结构及设施。如因装修需要，其装修方案须事先征得甲方及物业管理公司的书面同意后方可施工。乙方在未征得甲方书面同意前，禁止擅自变更或改动物业的原有结构，禁止改动、损坏、损害、破坏或干扰大厦内任何的共用部位或共用设施设备。任何一方未能履行合同条款或违反有关法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方面提出解除或实际不履行合同的，如属甲方违约（包括但不限于甲方丧失承租权），甲方须双倍返还乙方所付的租赁保证金，且甲方按租金金额0.06%向乙方支付违约金；如属乙方违约，甲方没收乙方租赁保证金，且乙方按租金总额的0.06%向甲方支付违约金。乙方如逾期七日不缴交租金、水电费等一切相关费用，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金、水电费等一切相关费用，如乙方在甲方发出通知后七日内仍未缴付租金、水电费等一切相关费用，甲方有权即时进入及收回该物业及保留向乙方追讨租金、水电费的权利。同时，乙方逾期缴交款项，每逾期一日，甲方有权按照欠款总额0.06%收取违约金，如乙方逾期15日仍未足额缴纳当期租金水电费及管理费的，甲方有权单方解除合同，要求乙方承担相应违约责任，且甲方有权收回该物业，乙方应在逾期之日起15日内搬离该物业。乙方在签订本合同时须向甲方缴纳2018年12月8日至2019年2月8日之租金首期570000元。乙方自本合同租赁期开始须于每月第5日前向甲方或物业管理公司交付上月水电费，水电费按照国家收费标准，无其他相关费用及调整。相关装修、改造的要求及手续按有关部门及物业管理公司的规定执行。租赁期间，若由于房屋业主方或管理方原因等非因乙方原因导致乙方无法正常使用房屋的，乙方有权要求甲方承担违约责任及赔偿损失，包括但不限于乙方为实现该房屋使用权而支出的律师费、保全费、诉讼费。物业室内装修由乙方自行负责，房屋出租过程中的房屋总平面布局需满足消防安全要求，如基于消防、安全等公共设施要求需要进行调整或整改而变动的，甲方须协助乙方调整并通过消防验收。如乙方需要对房屋进行装修的，在取得物业和甲方同意并履行合法程序后方可进行，但破坏消防通道、破坏装修等修复费用则应当由乙方承担。合同附件《物业与管理附件》约定，店铺门前花基位，甲方须保证在乙方合同装修期内施工拆除完，若不能成功拆除的，甲方将赔偿乙方一切经济损失。甲方负责拆除原有六格玻璃门，费用由甲方承担，乙方需砌起与渔民新村分割区域的墙体，费用由乙方承担。如不能成功拆除门前六格玻璃及顺利砌起与渔民新村、分割区域的墙体，如乙方不按照规范，则由乙方自行负责，如甲方问题，甲方将赔偿乙方的一切经济损失。甲方须提供店铺门前外摆区域实用面积不少于90平方米给乙方使用，设外摆位区域为无偿赠送面积，所产生的所有费用（除租金及管理费外）由乙方自行负责。01铺与02铺的分割墙体由甲方负责砌起，费用由甲方承担。甲方提供两个常备临时车位给乙方免费使用，车位的管理费由乙方负责，车位租金由甲方负责。甲方须提供煤气管道口位、厨房排烟口位、水管口位、三级化油池位、排污口位、提供冷冻水风机，冷冻水量，满足乙方要求，乙方需要自行拉管到承租位置，所产生的工程费用由乙方自行负责，甲方只配合。甲方提供24小时冷风给予乙方，乙方在共承租期间内所产生的水电费及煤气费按照广州市所属部门的收费为标准，甲方同意在该承租的面积内提供给乙方100千瓦的供电，如乙方不够使用，甲方配合乙方与大厦工程部申请增容，增容费用乙方自理。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告于2018年12月8日将涉案商铺交付给被告。被告拟在涉案商铺内经营广州市永富餐饮有限公司（以下简称永富公司）。双方在庭审中确认，被告向原告支付了租赁保证金570000元、2018年12月8日至2019年2月7日免租期的管理费7500元、2019年2月8日至4月7日的租金380000元，被告在2018年11月23日支付的定金190000元抵扣了2019年4月8日至5月7日的租金。被告接收涉案商铺后即进场进行装修，被告认为在其装修过程中，原告未能积极配合，存在拖延和阻扰被告装修进度的情形，至今未能出具同意施工的文件。为证明上述事实，被告提供了其工作人员与原告工作人员“范范”的微信聊天记录及双方为沟通装修、租赁事宜而组建的“伊美汇永盈沟通群”的微信聊天记录。原告认为其已经积极配合被告装修，是被告作业不规范，拖延提供施工资料，导致工程进展缓慢。为证明上述事实，原告提供其工作人员范范与被告工作人员的微信聊天记录、“伊美汇永盈沟通群”的微信聊天记录及双方的函件往来记录。2019年1月31日，原告向被告发出《关于永盈茶餐厅装修回复函》，记载由于被告私自搭建阁楼夹层，已违反合同约定，永盈于2018年12月19日提交第一份装修图纸，内容较为简单，缺少标注与各种专业标记，后被告发回修改……2019年2月13日，原、被告签订《商议书》，约定原告同意于2019年2月15日给予被告入场开工，被告提供土建施工图纸相关文件齐全并在原告同意的情况下，因原告原因导致被告不能施工所产生的经济损失由原告负责；被告在合法程序的前提下，原告无条件配合被告在该标的上装修。微信聊天记录显示：2019年2月14日，被告向原告微信发出《施工函》，记载于2019年2月15日对涉案商铺进行土建工程施工，包括砌墙、明档外立面施工效果图、化油池挖地沟、厨房排水、排烟等。原告工作人员于同日向被告发送物业公司经理对上述《施工函》中隔油池设计图的个人建议。2019年2月22日，被告询问“广场个花基什么时候能完工？”原告回复“这几日落雨”“我们打算明天安排人过来挖正在排水现场，因为下雨一堆水”。2019年3月6日，被告询问“外立面的施工图要出蓝图？”“还有哪些图纸需要出蓝图？”原告回复“都要蓝图还有隔油池，现在增加的图，都需要蓝图，一式二份”。之后被告向原告发送了燃气管道图、三楼排烟图等。2019年3月12日，被告询问“风管及燃气管有答复了吗？”“请给个准确时间我，我方每天都要出人工和租金的，工人又开不了工”“之前门头纸您也看过没有问题，现在又有问题该”原告回复“我看是没问题”“管理处说我也没办法”。原告向被告发出通知记载，被告于2019年3月19日递交图纸，经由丰伟管理处审批后，同意复工，丰伟管理处要求图纸与内容需尽快补齐。2019年4月25日，被告询问“关于主电力问题什么时候能有准确答案？”原告回复“门头确认了燃气确认了风管确认了”“主电力会在装修完成前给到你们”。被告“需要准确时间，设备进场需要调试的，正常这个问题是进场前就要提供给我方的”。2019年2月2日，被告向发原告出《关于装修工程受阻的函》，记载“我方在2019年1月29日正当我方装修工程紧张且未有任何准备的情况下，收到丰伟管理处要求我方停工的通知（原因是春节假期期间不能装修），故申请2019年1月29开始计算免租期顺延至2019年2月19日起再重新计算剩余免租期之天数”。2019年2月3日，原告工作人员在“伊美汇永盈沟通群”中回复“收到函了，公司回复过国家法定假期，现场没工程人员和安保人员，丰伟公司不给装修的，贵司要在这段时间施工也可以，按照大厦管理规定施工，如遇上工程事故，是否由永盈自己承担。另外，永盈工程部是否有与我司和丰伟公司共同协商及配合建设问题？”2019年3月13日，被告工作人员询问“我方之前跟你们沟通施工机械摆放平台和门口招牌的施工，你们通过了，现在怎么不给施工，还把电都断了，请给准确答复”。原告回复“沟通施工机械摆放平台仍然未把图纸出到给我方所以管理处方不允许施工”“门口招牌施工已通知永盈对接人补交承诺书后与大厦幕墙单位盖章后再施工”。2019年3月19日，广州市永富餐饮有限公司向被告递交“工程蓝图GS-01至GS-25”及有关“装修工程函件”共七份，分别为风管排气/烟的函；风机机架的函；空调管改位（大厦改位置）的函；煤气管道的函；门头（招牌）的函；新增泄爆口施工的函。原告工作人员签名确认。2019年4月17日，永富公司向原告发出《关于商请延长保利威座（北塔）大厦商场首层珠江东路02铺的装修免租期的函》，载明在装修过程中存在原告、业主方与永富公司的协调问题，主要有：1.原告未能提前告知节日期间不能停工，导致永富公司未能合理安排施工，整体装修工期受春节影响滞后；2.涉案商铺备案面积与实际面积不一致，导致实际开展消防改造工程的时间被延后；3.永盈公司已于2019年3月11日提交施工机械摆放平台和门口招牌的图纸，但仍然于2019年3月13日以图纸未更新为由被断电，导致装修工程不能正常进行。现场施工仍存在未拉主电力等用电问题，造成工期再次延后。故申请装修免租期顺延至自动恢复供电、供水，排除其他施工障碍之日起算两个月。2019年5月2日，原告发出《告知书》，记载由于永盈在西广场的施工只完成了初期工作，一直没有继续做后续的完善工程，导致广场施工无法正常进行，无法全面完工，经过多次催促对方拒不做后期施工，造成西广场施工进度一拖再拖……原告将考虑到全局尽快尽早完工将对广场工作统一安排，永盈未完成的工程量将收取工程费用。2019年5月5日，永富公司发出《关于回应贵司要求我司尽快完工的告知书及催款通知书的函》，载明并非永富公司拒绝后续的完善工程，而是因为原告及物业公司未就永富公司对涉案商铺进行室内装修出具书面同意书，导致永富公司至今仍不能顺利进场开展装修工作等。同日，永富公司向原告发出《关于再次商请确认延长保利威座（北塔）大厦商场首层珠江东路02铺的装修免租期及提醒你司及时履行合同义务的函》，记载原告未依约交付具备供电系统的租赁物，迟迟未能出具同意永富公司对涉案商铺进行室内装修的文件，已违反合同约定，并再次申请延长装修免租期。2019年5月6日，原告向永富公司出具《回复函》，载明不同意永富公司的申请，永富公司因自身装修图纸专业性不足不达标等原因导致装修进度拖延，且装修期间永富公司私自搭建阁楼夹层，违反约定；按照物业管理的规定，在施工单位装修期间提供临时用电，临时用电与大厦主电荷载量相同，不影响正常使用，在装修完成递交接入主线的图纸后，即可接入大厦主电房；消防备案面积仅按出租面积计算，赠送面积未计算在内；永富公司应当支付2019年4月5日起的租金和物业管理费等。2019年6月11日，永富公司就涉案商铺装修事宜向原告发出《关于有待解决的问题》，记载有待解决的问题包括：排烟/风管，风管接驳口及管道走向到店面能正常使用方案；设备支撑架，设备放置的支撑架可施工方案（悬挂式/基础式）；燃气，燃气接驳口及管道走向到店面的可施工方案；门头（招牌）可施工方案；排污，排污接驳口接驳到大厦管道排污的同意书；电力，提供主电力接驳口到店面；外摆位置，确认可使用外摆位置的面积位置。请求被告就上述问题给予协助。2019年6月15日，原告向永富公司发出《回复函》，记载关于排烟/风管、燃气、设备支撑架、门头、排污、外摆位置的正常使用方案事宜，需要永富公司提供具体的图纸方案；二次消防由永富公司负责，被告积极配合；三、施工期间提供临时用电，符合接入主电力条件时，积极配合永富公司接入主电力。2019年6月21日，永富公司向原告发出《关于20190621会议后有待解决的问题》，除了上述有待解决的问题外，还有消防问题和泄爆口问题，同意要求原告提供需符合饮食业国家环境保护标准的排风烟管接驳口。2019年6月26日，原告向永富公司发出《关于有待解决的问题及提醒贵公司及时缴付租金的函》，记载关于有待解决的问题要求不合理；同时要求永富公司支付2019年4月5日起的租金。由于被告一直没有支付租金和电费，原告向永盈公司发出《缴款通知书》、《催款通知书》，记载原告于2019年4月15日向被告发函催缴2019年2月21日至2019年3月20日的电费76.70元，于2019年5月9日向被告发函催缴2019年3月21日至2019年4月19日的电费110.33元。被告认为由于原告不能提供符合合同约定的租赁物，所以拒绝继续支付租金和电费。为证明原告已代被告支付了上述期间的电费，原告提供了广东丰伟物业管理有限公司出具的《付费通知书》、原告支付电费的转账记录及抄表记录。被告认为原告支付的电费是保利威座大厦1-3楼商铺的电费，并非涉案商铺电费，且抄表记录中并没有被告的签名，不同意向原告支付上述电费。2019年7月4日，被告委托广东法制盛邦律师事务所向原告发出《律师函》，记载被告已另案提起诉讼，并将涉案商铺清空完毕向原告交还，要求原告尽快收回场地。2019年7月12日，原告向被告发出《通知函》，记载原告同意解除合同，并收回涉案商铺。陈志华另案向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0191民初1268号（以下简称1268号案），要求广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司承担合同解除违约责任并赔偿损失。关于合同无法继续履行的原因，双方存在争议。原告认为，合同无法继续履行的原因是被告单方要求解除合同。被告认为，合同无法继续履行的原因是原告无法提供用于经营餐饮的风烟管接口以及原告和物业公司至今未出具同意被告装修的函件，导致被告无法进行装修。为证明原告无法提供合理排烟接驳口的事实，被告提供广东悦滔环保工程有限公司出具的《关于广州市永富餐饮公司厨房排烟风管走向方案的说明》，记载对涉案商铺的排油风管走向方案作说明：方案一、低空排放（此方案不可行），根据《饮食业环境保护技术规范》（HJ554-2010），涉案商铺所在建筑位置已超过15米，必须接入大楼内置专用烟井高空排放；方案二、排向东面烟井（北塔），该烟管位于图纸（9-11HJ），由于该烟井没有内套管，导致油烟容易泄漏，影响周围环境。若使用该烟井，故需从3楼重新做一条管道上至40层（该大厦最高位置）。施工过程中，为方便工人作业，需每三层开孔，噪音可能影响周围住户或办公人员，需要物业和业主协调，从环保考虑对租户不合理；方案三、接入现有烟井（南塔），该烟井现为其他餐饮公司自建及自行使用，若本店铺接入该烟井，会产生排烟效果不理想（如不顺畅、倒流倒灌等）的现象，故认为此方案不合理。原告对上述方案不予确认，认为是被告单独聘请的第三方作出的，接入现有烟井本身是可行的方案，只需加压处理就可以了。由于双方对涉案商铺内现存的排烟风管口位是否能够正常排烟存在争议，被告在1268号案中申请对现存的排烟风管口位排烟方式是否符合《饮食业环境保护技术规范》等相关法律规范以及涉案商铺应当采用何种排烟方式及可行性进行鉴定。双方均同意在本案中适用1268号案中的鉴定结果。本院1268号中通过摇珠程序选定深圳华泓检测技术有限公司作为本案的鉴定机构。深圳华泓检测技术有限公司于2020年5月29日作出《保利威座北塔大厦商场首层珠江东路02铺排烟风管口位的排烟方式技术分析报告》，载明经查验，涉案商铺内铺设了两个消防排风管路，1个排烟风管，其中陈志华介绍，排烟风管在装修时是没有，是后来加装的；在屋顶查验排油烟井道，井道内壁为混凝土，未安装套管，也未设置排烟风机，井道顶部有两个百叶窗；在南塔楼顶查验排烟井道，井道内的结构和做法与北塔一致，现场查验时渔民新村（饮食店）处于使用状态，井道处于排烟状态，地面有明显的油烟痕迹；经综合分析，涉案商铺内现有的排烟风管口位的排烟风管面积不符合HJ554-2010《饮食业环境保护技术规范》标准第6.1.4要求；涉案商铺内享有的排烟风管接驳北塔专用排油烟竖井的排烟方式可行。为此，陈志华支付了鉴定费37895元。经质证，原告对鉴定结论第2点没有异议，对第1点有异议，认为现有的排烟风管为被告退租后原告后期加装的，与本案并无关联，不能作为案件审理的参考依据。被告认为根据2018年2月1日实行的《饮食建筑设计标准》（JGJ64-2017）第5.2.4条第3点规定，排油烟系统不应采用土建风道，而现场无论是南塔还是北塔的排烟竖井内壁均为混凝土结构，涉案商铺排烟须走土建风道，不符合《饮食建筑设计标准》。针对原告的质证意见，深圳华泓检测技术有限公司回复：报告已对现有的排烟风管状态及双方意见进行了描述，至于该风管的安装时间，不属于本次鉴定内容。针对被告的质证意见，深圳华泓检测技术有限公司回复：《饮食建筑设计标准》（JGJ64-2017）于2017年7月31日发布，于2018年2月1日实施，替代1990年1月1日实施的《饮食建筑设计规范》（JGJ64-1989），而涉案商铺所在的大厦竣工图纸出图日期为2011年10月8日，即涉案商铺设计阶段执行的是《饮食建筑设计规范》（JGJ64-1989）；大厦北塔3楼至屋顶的专用排烟竖井，属于大厦公用的排油烟通道，现场勘验时，现场物业工作人员已明确用户只需将排烟管道从饮食单位铺设至三楼烟井道，无需铺设内套管；现场勘验时，南塔的排烟竖井与北塔状态一致，也无内套管，已使用的渔民新村（饮食单位）从南塔排烟竖井排烟，说明该排烟方式不影响排烟效果。原告认为因被告原因导致合同解除，造成了原告113800元的损失，上述损失包括分割墙体费用100000元、拆除门前六格玻璃门8200元、西广场改建人工费用5600元。为证明上述损失，原告提供了以下证据：1.广州市层饰建筑装饰设计工程有限公司出具的收据及确认函，载明广州市层饰建筑装饰设计工程有限公司分别于2019年2月3日和2019年2月5日收到原告支付的隔墙及其他装修项目工程款第一期款和第二期款各50000元；2.西安愉顺装饰工程有限公司出具的拆除工程报价表、款项签收单、转账记录，记载原告于2018年12月28日向西安愉顺装饰工程有限公司支付幕墙玻璃拆除工程款8200元；3.广州市瑞霖建筑装饰设计工程有限公司出具的收据及确认函，记载广州市瑞霖建筑装饰设计工程有限公司收到原告支付的西广场改建人工费用5600元。经质证，被告认为除了玻璃门拆除费用8200元有转账记录外，其余费用均没有转账记录，由于违约责任不在被告，故上述费用不应由被告承担；涉案商铺已经交还给原告，改建后的部分一直由原告使用至今，故相关的费用应由原告承担，与被告无关。原告在庭审中陈述，上述六格玻璃门已经拆除，墙体分割工程完工后拆除了一部分、西广场的改建工程完工后维持原状。原、被告在庭审中确认，被告接收涉案商铺后进行了装修，之后又将涉案商铺恢复原状后交还给原告，涉案商铺现由原告管业；同意适用中国大陆法律审理本案。本院认为：被告为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。因当事人均同意适用我国大陆法律审理本案，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，本院确定我国大陆法律作为解决本案争议的准据法。原、被告签订的《租赁合同》及附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，双方均应依约切实履行。根据当事人的诉辩意见以及庭审情况，本院归纳本案的争议焦点并作评判如下：本案的争议焦点一，关于解除合同的责任应当由谁承担的问题。双方对于合同已经解除没有争议，但是对合同解除的责任，双方存在争议。原告认为合同无法继续履行的原因是被告单方要求解除合同。被告认为合同解除的责任在于原告，由于原告无法提供用于经营餐饮的风烟管接口以及原告和物业公司至今未出具同意被告装修的函件，导致被告无法进行装修。虽然被告认为合同解除的原因之一是原告和物业公司未能出具同意被告装修的函件，但是从合同的履行情况来看，被告自2019年2月15日进场施工至2019年5月停工期间，被告一直有对涉案租赁物进行装修施工，所以原告未出具同意装修函并不必然导致合同无法继续履行。合同解除的主要原因是被告认为原告提供的风烟管接口不符合相关规范要求，无法正常排烟。根据深圳华泓检测技术有限公司出具《保利威座北塔大厦商场首层珠江东路02铺排烟风管口位的排烟方式技术分析报告》，认定涉案商铺内享有的排烟风管接驳北塔专用排油烟竖井的排烟方式可行。被告认为根据2018年2月1日实行的《饮食建筑设计标准》（JGJ64-2017）的规定，排油烟系统不应采用土建风道，而现场无论是南塔还是北塔的排烟竖井内壁均为混凝土结构，涉案商铺排烟须走土建风道，不符合《饮食建筑设计标准》。深圳华泓检测技术有限公司对此解释为，《饮食建筑设计标准》（JGJ64-2017）于2017年7月31日发布，于2018年2月1日实施，替代1990年1月1日实施的《饮食建筑设计规范》（JGJ64-1989），而涉案商铺所在的大厦竣工图纸出图日期为2011年10月8日，即涉案商铺设计阶段执行的是《饮食建筑设计规范》（JGJ64-1989）；大厦北塔3楼至屋顶的专用排烟竖井，属于大厦公用的排油烟通道，现场勘验时，现场物业工作人员已明确用户只需将排烟管道从饮食单位铺设至三楼烟井道，无需铺设内套管；现场勘验时，南塔的排烟竖井与北塔状态一致，也无内套管，已使用的渔民新村（饮食单位）从南塔排烟竖井排烟，说明该排烟方式不影响排烟效果。本院认为，深圳华泓检测技术有限公司出具的鉴定结论已认定涉案商铺内的排烟风管接驳北塔专用排油烟竖井的排烟方式可行。所以被告以此为由要求解除合同，依据不足，解除合同的责任在于被告，其应当承担解除合同的相应责任。本案的争议焦点二，关于当事人主张的合同解除后的权利义务如何确定的问题。原告要求被告支付2019年5月8日至7月7日的租金570000元（190000元/月×3月），符合合同约定，本院予以支持。《租赁合同》约定，涉案商铺内的电费由被告自行缴付。根据原告提供的证据可知，原告已代被告支付了2019年2月21日至2019年3月20日的电费76.70元，2019年3月21日至2019年4月19日的电费110.33元。现原告要求被告支付上述电费187.03元，于理有据。《租赁合同》约定，被告于每季度首月5日支付下季度租金，被告逾期支付租金、水电费的，原告有权按照每日欠款总额的0.06%收取违约金，现被告至今未支付上述租金和电费，原告要求按照被告按照上述标准支付滞纳金，符合约定。故被告应以570000元为本金，自2019年5月6日起按照每日0.06%的标准支付滞纳金至实际付清之日止。原告认为被告应于其发出《缴款通知书》当日缴纳电费，故滞纳金应自原告发出通知书次日起算为宜。被告应以76.7元为本金，自2019年4月16日起按照每日0.06%的标准支付滞纳金至实际付清之日止；以110.33元为本金，自2019年5月10日起按照每日0.06%的标准支付滞纳金至实际付清之日止。原告主张的滞纳金本质上是违约金，故应以本金为限。被告认为上述滞纳金标准过高，要求调整为同期银行贷款利率，与合同约定不符，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《租赁合同》约定，租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方面提出解除或实际不履行合同的，如属被告违约，原告没收被告租赁保证金，且被告按租金总额的0.06%向原告支付违约金。故原告要求没收被告支付的租赁保证金570000元及要求被告支付合同解除违约金13539.7元（22566240元×0.06%），符合约定。被告认为原告既主张合同解除违约金又主张逾期付款违约金，属于重复主张。本院认为，原告主张的合同解除违约金与逾期付款违约金是针对被告不同违约行为主张的违约责任，不属于重复主张。原告认为其为履行合同而支出了分割墙体费用100000元、拆除门前六格玻璃门8200元、西广场改建人工费用5600元，合计113800元。考虑到原告改建的部分工程可以继续使用，且原告没收了被告支付的570000元租赁保证金足以弥补上述损失，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈志华（CHENZHIHUA）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司支付2019年5月8日至2019年7月7日的租金570000元及相应的滞纳金（以570000元为本金，自2019年5月6日起按照每日0.06%的标准计算至实际付清之日止；滞纳金应以本金为限）；二、被告陈志华（CHENZHIHUA）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司支付2019年2月21日至2019年4月19日的电费187.03元及相应的滞纳金（以76.7元为本金，自2019年4月16日起算，以110.33元为本金，自2019年5月10日起算，均按照每日0.06%的标准计算至实际付清之日止；滞纳金应以本金为限）；三、被告陈志华（CHENZHIHUA）应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司支付合同解除违约金13539.7元；四、原告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司没收被告陈志华（CHENZHIHUA）支付的租赁保证金570000元；五、驳回原告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16783元，由原告广州伊美汇医疗管理服务有限责任公司负担1434元，被告陈志华（CHENZHIHUA）负担15349元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  彭淑妹人民陪审员  陈润彰二〇二〇年九月二十九日法官助理贾清宸书记员钟秀娟