吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初944号原告：王红石，男，1983年1月20日生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：郭娟，吉林何晓明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。原告：曹维鹏，男，1986年7月15日生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：郭娟，吉林何晓明律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。被告：单明亮，男，1974年3月10日生，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：刘星男，吉林檀君律师事务所律师。原告王红石、曹维鹏与被告单明亮租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王红石、曹维鹏及其委托诉讼代理人郭娟、梁灏，被告单明亮及其委托诉讼代理人刘星男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红石、曹维鹏向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方在2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》并返还2020年1月13日之后的租金120000元(180000/12个月*8个月)；2.要求单明亮向二原告支付装修损失、员工工资和经营损失等521054.96元、鉴定费16000元，以上合计金额657054.96元。事实和理由：2018年8月27日，二原告与单明亮协商后签订《房屋租赁合同》，约定单明亮将珲春市八匹马南侧林晟酒店一层圆弧建筑面积约为400平方米的门市房出租给王红石，租期20年，房租每年18万元，一年一交。二原告租赁房屋后投入几十万元费用对房屋进行了装修改造，并于2018年9月5日注册成立珲春市车巧匠汽车一站式养护服务中心经营汽车维修、养护和美容等业务，聘请10多名员工在店面从事各岗位工作。原告于2019年9月份向单明亮妻子牛秀荣转账支付第2年度的房租费18万元，使用期间为2019年9月13日至2020年9月13日。2020年1月13日，该房屋及整栋大楼突然停电，导致不能正常经营。经与单明亮多次了解和协商，停电原因是由于单明亮与林晟酒店存在其他纠纷，林晟酒店到供电部门报停了该栋大楼整体的供电服务。从停电之日起，单明亮一直承诺很快能够协调恢复供电，导致一直向员工支付工资而未辞退任何员工。该房屋因单明亮原因已经停电数月，属于交付的租赁物不符合合同约定，我方不能正常使用租赁物，是单明亮的违约行为导致不能实现签订《房屋租赁合同》的目的，现请求法院判决解除双方2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》，判令返还从停电之日起的租金，并赔偿装修损失、员工工资和经营损失。单明亮辩称1.本案中我方并没有违约行为，而且二原告无法继续经营是因为自身原因并非是停电所致，故二原告主张因停电原因解除合同并没有事实和法律依据。（1）2020年2月10日珲春市林晟酒店在供电服务中心办理了暂停用电手续,导致林晟酒店整体停电，因此停电并非是我方造成的。且双方签订租赁合同时，我方已将完全符合使用条件的房屋交付于二原告，已履行了合同的相关约定，庭审笔录中二原告也证实二原告与我方签订合同时水电均没有问题，同时停电以后我方还多次与林晟酒店协商恢复供电的事宜。就此我方已经积极履行了合同约定的义务，至始至终未有违约行为；（2）二原告无法继续经营的原因并非是因为停电所致，而是因为二原告自身的原因。在本案中，停电是因为林晟酒店单方面向电业部门申请停电导致的结果，恢复停电问题属于可协商解决的问题。但是2020年1月13日停电之后，在我方协助二原告与林晟酒店协商恢复供电事宜时，突发新冠病毒疫情，2020年1月29日，珲春市政府发布了《珲春市关于强化疫情防控措施的公告》，致使导致二原告的洗车行停业至3月20日。（2020年3月20日珲春市政府发布《珲春市全面恢复正常生产生活秩序的通告》）但待恢复正常生产生活之后足可以继续营业的情况下，二原告自行处理了一些设备方才导致其无法继续经营。上述情况可以证明，二原告无法经营是因为自身原因导致的，并不是停电导致的，更不是我方的原因导致的。故停电与二原告商铺停业及无法继续经营没有必然的因果性。2.二原告主张的装修损失、员工工资和经营损失均是因二原告自身原因导致无法继续经营所发生的损失，其责任不能由我方承担。退一步讲，二原告店面装修部分也有我方前期施工的投入，同时员工工资和经营损失是并未在实际经营过程中发生且无法客观衡量的数据，以此来确认损失数据是有失客观性，同时缺乏法律依据。再退一步讲，即便我方对员工工资和经营损失负有一定责任，就1月29日至3月20日之间，因疫情无法营业的损失和房租金额应当从二原告的诉求数额中减去。故二原告主张的各项损失无事实与法律依据，其损失不能由我方承担。3.本案涉诉房屋系我方与林晟酒店共有房屋(我方占有份额为60%，林晟酒店占有份额为40%)，因此房屋发生的一切法律问题应由我方与林晟酒店共同承担。本院经审理认定事实如下：王红石从他人处出兑车巧匠一站式养护中心。2018年8月27日，王红石与单明亮签订《房屋租赁合同》约定，单明亮将珲春市八匹马南侧林晟酒店一层圆弧建筑面积约为400平方米的门市房出租给王红石，租期20年，房租每年18万元。签订合同后，王红石在上述房屋经营汽车清洗、美容、养护等项目。2018年8月30日，王红石与曹维鹏签订合伙协议，约定双方共同经营上述汽车清洗、养护项目。2018年9月5日，办理珲春市车巧匠汽车一站式养护服务中心的营业执照，类型为个体工商户，经营者为曹维鹏。王红石已经向单明亮方支付2019年到2020年租金18万元。2020年1月10日，案外人珲春林晟酒店有限公司在供电公司办理暂停用电手续，案涉房屋在1月13日起停止供电导致二原告无法继续经营。王红石、曹维鹏向本院申请对装修残值损失，经营损失进行鉴定，本院委托延边吉信价格评估有限公司进行鉴定。该公司作出价格鉴证评估报告，结论为价格鉴证评估标的1（剩余租期内装修残值损失）在价格评估基准日的价格为：285,051.89元。价格评估标的2（2020年1月13日起至2020年5月23日之间经营损失）在价格鉴证评估基准日的价格为：￥182,803.07元。为此王红石、曹维鹏支付鉴定费16000元。单明亮对该鉴定报告提出异议，经本院通知，上述鉴定公司出具《答复函》对异议进行回复。但单明亮仍对鉴定报告有异议，申请鉴定人员出庭。本院通知鉴定人员到庭接受双方当事人质询。庭审过程中，曹维鹏主张作为与王红石的合伙人共同向单明亮要求赔偿，单明亮对此无异议，但不同意赔偿。另查明，2017年8月10日，单明亮与案外人珲春林晟酒店有限公司签订《协议书》对珲春林晟酒店有限公司底层圆弧大厅一层门市（系案涉房屋）进行约定。单明亮曾于2019年4月在我院起诉珲春林晟酒店有限公司请求确认单明亮与林晟公司于2017年8月10日签订的《协议书》有效，单明亮拥有珲春市林晟酒店一楼400平方门市房60％产权。2019年10月，我院作出（2019）吉2404民初1068号民事判决，“一、确认单明亮与珲春市林晟酒店有限公司于2017年8月10日签订的《协议书》有效；二、驳回单明亮的其他诉讼请求。”珲春市林晟酒店有限公司不服上述判决向延边州朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，案件在审理过程中，珲春市林晟酒店有限公司于2019年12月13日向延边州中级人民法院提出撤回上诉的请求。延边州中级人民法院作出（2019）吉24民终1949号裁定，“准许上诉人珲春市林晟酒店有限公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”珲春林晟酒店有限公司曾于2020年在延吉市人民法院起诉单明亮要求撤销对《协议书》中林晟酒店房产份额的赠与。延吉市人民法院作出(2020)吉2401民初58号民事判决，撤销珲春市林晟酒店有限公司与单明亮于2017年8月10日签订的《协议书》中对珲春市林晟酒店有限公司底层圆弧大厅一层门市60%份额的赠与。单明亮不服上述判决向延边州中级人民法院提起上诉，2020年7月27日，作出（2020）吉24民终1169号民事判决，驳回上诉，维持原判。认定上述事实的证据有：《房屋租赁合同》《合伙协议》、珲春市供电服务中心出具的证明、价格鉴证评估报告、（2020）吉24民终1169号民事判决书、照片、转账凭证。本院认为，王红石与单明亮签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”单明亮提供的租赁物，在王红石、曹维鹏使用期间，因案外人珲春林晟酒店有限公司申请暂停用电导致王红石、曹维鹏无法经营，故要求解除合同的主张，本院予以支持。同理，关于单明亮主张因停电的并非其造成，不应承担赔偿责任的抗辩主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”本案中，通过诉讼方式主张解除单明亮之间的合同，本院立案后，于2020年4月11日，向单明亮送达相关法律文书，此时解除通知到达对方，此时合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，单明亮应赔偿王红石、曹维鹏的相应损失。王红石、曹维鹏要求单明亮支付剩余期间装修价值损失285051.8元，经营损失182803元（2020年1月13日至2020年5月23日期间）的主张，王红石、曹维鹏系按照鉴定报告的结论数额主张，虽然单明亮对鉴定报告有异议，但其提供的证据不足以推翻该鉴定，故王红石、曹维鹏的该主张，本院予以支持。王红石、曹维鹏要求返还8个月租金120000元的主张，因王红石、曹维鹏将诉争房屋使用到2020年5月23日，上述期间的租金不予返还，单明亮应返还2020年5月24日到2020年8月27日为止的租赁费用即46500元（180000元÷12月×3月+180000÷12月÷30×3）。王红石、曹维鹏要求支付员工工资损失的主张，因员工工资系二原告经营所需要的成本，且在上述鉴定评估报告中，员工工资已经作为成本计算，王红石、曹维鹏的该主张，属于重复主张，本院不予支持。关于单明亮主张因停电的并非其造成，不应承担赔偿责任的主张，对此综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十六条规定，判决如下：一、王红石与单明亮在2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》2020年4月11日解除；二、单明亮于本判决发生效力之日返还给王红石租金46500元；三、单明亮于本判决发生效力之日赔偿给王红石、曹维鹏装修价值损失、经营损失合计467854.8元；四、驳回王红石、曹维鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10210.6元，减半收取5105.3元，鉴定费16000元，单明亮负担20471.8元，由王红石、曹维鹏负担633.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 全 杰二〇二〇年九月二十五日书记员 许馨月