安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初707号 原告：宣城市房地产事业发展中心，住所地安徽省宣城市宣州区。 法定代表人：兰金辉，中心主任。 委托诉讼代理人：陶厚清，安徽秉度律师事务所律师。 被告:马卫星，男，1958年8月13日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：马强，男，1986年9月2日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区，系马卫星之子。 原告宣城市房地产事业发展中心（以下简称房地产中心）与被告马卫星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房地产中心的委托诉讼代理人陶厚清，被告马卫星的委托诉讼代理人马强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房地产中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金人民币14001元；2、判令被告腾空、返还租赁房屋；3、判令被告支付公房租赁合同解除之日起至实际腾空、返还租赁房屋止的租金损失74997元；4、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，房地产中心变更诉讼请求为：1、判令被告支付2019年1月1日至5月31日，按照合同月租金4670元，5个月租金共计人民币23350元；2、判令被告腾空、返还租赁房屋；3、判令被告自2019年6月1日起按评估的年租金10000元也就是月租金8333.33元标准赔偿租金损失。事实和理由：2017年1月1日，原告下属宣城市直管公房与保障住房管理处与被告签订《公房租赁合同》，合同约定，被告承租原告坐落市区状元中路**号房屋，建筑面积122.48平方米，租赁期限壹年，自2017年1月1日至2017年12月31日，月租金4667.31元，年租金56400元。合同期满后，被告继续使用租赁房屋，但双方未签订书面租赁合同。此间，原告为规范公房租金管理，拟收回出租公房，进行公开拍租。2019年3月21日，原告通知被告解除公房租赁合同，但被告未按通知要求腾空、返还房屋，也未报名参加公开拍租，截止2019年1月1日，被告共欠租金14001元，应支付租金损失74997元。经原告多次催告，被告至今未按合同约定支付租金，也未腾空、返还租赁房屋。 被告马卫星辩称，一、马卫星夫妻系原宣城市***公司正式员工，1998年底双双下岗。同年，老十字街实施公房改造，原先分配给马卫星下岗职工做生意的直管公房面临拆除，在时任直管公房管理所所长的协调下，马卫星以下岗优惠政策通过产权调换承租了涉案的四间新建毛坯房。而根据中共中央、国务院《关于切实做好国有企业下岗职工基本生活保障和再就业工作的通知》（中发[1998]10号文件）及安徽省委、省政府的相关通知要求，为保障职工家庭基本生活，马卫星夫妻有一方是不应当“被”下岗，可当初根本没有人跟马卫星夫妻宣传过此项政策。并且原宣城市***公司只为马卫星夫妻购买了15年的基本医疗保险，其他的基本生活保障、医疗保险等待遇根本没有落实。实际上，该公司已债务累累，原十字街的直管公房分配给马卫星使用，也就是为了保障下岗后的基本生活问题。二十年来，马卫星夫妻与涉案房屋相依为命，先后经历了几次失败，更换了几次经营项目，仅装修费就花费了40余万元，由于思想包袱过大，先后都患上了严重疾病，花费大额医疗费用。上述有关医疗费用，马卫星夫妻曾找过五交化改制后的代管单位宣州区商务局寻求医疗待遇，一共只获取了1000元的医疗报销费，可谓杯水车薪。敢问，假如马卫星夫妻没有涉案公房谋取生计，哪里有条件可以自费买得起医疗保险？患了严重的疾病又哪里有条件去负担高额的医疗诊费？可能马卫星一家早因高额的医疗诊费暴尸街头了。这背后的原因又是什么了？当年有些国家政策为什么就没有落实？换个角度来说，该房屋凝结着马卫星夫妻应有的保障待遇，从来源上就与下岗职工身份是分不开的，而且它还倾注了马卫星夫妻二人的半辈子心血，也见证了那段特殊的历史。现如今，习主席在共给侧结构性改革中提到的“转岗不下岗”的政策，马卫星夫妻非常羡慕。鉴于上述事实，该涉案公房纠纷应属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，不属于人民法院主管工作的范围，恳请人民法院依法驳回起诉。二、房地产中心并不是本案适格的原告。根据原告提供的《公房租赁合同》可知，租赁合同的甲方为直管公房管理处（以下简称直管公房处），系为房地产中心下属的事业单位法人，且公示于宣城市人民政府网站，具备缔约能力。即使直管公房处没有依法登记，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条之规定，该案当事人也应为直管公房处。而房地产中心并不是该合同的当事人，因此该合同对马卫星不具有约束力，更不具有法律效力。房地产中心依据该合同起诉马卫星，违背了合同的相对性原则，不符合法律规定。因此，房地产中心起诉马卫星于法无据，即房地产中心不是本案适格的原告。三、截止2018年12月31日止马卫星并未拖欠任何房租。2018年初马卫星夫妻按惯例主动到直管公房处换签新合同，但相关负责人表示合同暂时不签，按惯例先将一季度租金缴纳即可，同时还口头表示实际上不签合同都没关系，不就那么回事嘛。同年12月底，马卫星夫妻按惯例缴纳第四季度房租，直管公房处相关负责人表示本年度租金任务已完成，让其明年年初再予以缴纳。可马卫星思复再三，还是坚持缴纳了该季度房租，有票据为证。四、房地产中心要求支付租金及其他相关费用并无事实依据。房地产中心向马卫星主张诉求的前提条件为房地产中心对涉诉房屋拥有所有权且与马卫星存在合同关系，即要有权属依据以及债权关系。依据房地产中心向法院提供的证据，仅凭一份与直管公房处的公房租赁协议，尚不足以证明房地产中心对于马卫星现使用的房屋拥有相关权利，因此，房地产中心向马卫星主张的支付租金损失，无事实依据。五、马卫星不同意腾空、返还租赁房屋。1、涉案房屋系直管公房，属公产房，是中国计划经济时代遗留下来的产物，公产房的“使用权”或称“承租权”，与我国传统福利住房分配政策和计划经济体制密切相关，有其独特性。该房屋虽然需要同房管部门签订公房租赁合同之后方能取得，但具有迥异于一般私有房屋租赁使用权的性质，其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征，其在性质上更接近于物权而非债权使用权。将公产房使用权界定为普通合同债权，无法准确、全面地反映其法律性质。其实质上具有用益物权的特征，应当界定为一种高度物权化的特殊债权。无论是债权还是物权，实践中都一致认为公产房使用权是一项具有财产价值的财产权。而且最高人民法院的相关司法判例已认定直管公房租赁权具有准物权性质，不同于平等民事主体之间通过签订房屋租赁合同而取得房屋的租赁权。直管公房承租人的经济地位近似于房屋所有权人。本案中，公直管房处与马卫星之间虽然订立了公房租赁合同，但双方之间的租赁关系并不等同于平等民事主体间的一般房屋租赁关系，不能简单用市场经济产权制度下一般民事法律的原则和制度来规范。平等民事主体间的租赁关系中，租赁价格是由出租人和承租人协商确定，遵循的是一般市场行为中“价格者得”的基本原则。而在公产房租赁关系中，租赁价格应当根据政府部门的相关文件来确定，从公产房租赁合同的实质内容上看，所谓的“公房租金”远低于私产房屋的租赁价格，并非是为了体现市场经济制度下房屋使用上的对价有偿。（以上答辩意见请参照中国法制出版社出版的《公产房纠纷裁判思路与法律适用》）。根据《安徽省城镇公有房屋管理办法》第二十六条第二款规定“公有非住宅房屋实行成本租金或商品租金，由租赁双方依照‘以租养房’的原则确定”，在本案中房管部门拟按照市场评估租金，并以此基础要求公开拍租是站不住脚的。马卫星完全有理由为维护其正当权益，拒绝参加拍租定价。而在马卫星租赁的二十多年间，房租已上调了几次，根据现有物价水平，一般人只需结合房屋折旧、管理人员工资等合理因素，粗略一算，就能评价出现有租金足以超出‘以租养房’的原则。实际上，马卫星夫妻也是今年才得知安徽省政府的上述文件，但无论是经营饭店遭遇“非典”而倒闭，还是在其他经营困难时期，每一次涨租，马卫星夫妻不管困难多大，都隐忍接受，没提半句怨言，更没有拖欠过一分钱房租。2、直管公房处作为人民政府领导下的事业单位，是国家的公共机构，广义上也代表着人民政府，不应当以盈利为目的，追求利益最大化。目前。受新冠疫情等各类因素影响，经济整体形势不景气，经济衰退已成必然趋势，这种单方面大幅上涨房租，甚至以公开竞租的方式来增加收益，不仅扭曲了市场对房租的合理预期，更与应当发挥的宏观调控职能相左。《宪法》提倡爱社会主义公德，遵纪守法是其中之义。广义上讲，这里的法包括法规及部门和地方政府规章，都是社会公共利益的体现。根据上述规章第二十一条第二款规定“房屋租赁合同式样由建设厅统一印制”，近几年公房处采用了自制合同，甚至根本与马卫星不换签合同，先不论是否有违社会公共利益，其应尽之义务都尚未履行到位。十八届四中全会提出全面推进法治社会建设，政府部门更应带头守法。公房处的行为有失《宪法》精神，更与法治社会的时代要求相悖。3、直管公房作为经济时代的遗留产物，是具有福利性质的，有历史形成原因。而且我国一些城市制定的拆迁政策也能反映计划经济的时代特殊性，被拆迁人与承租人根据不同情况是可以不同程度的共享拆迁分配利益的，这也算是对直管公房承租人在其房屋中所作价值贡献的一种肯定。同时，习**新时代中国特色社会主义理论新发展理念提出，共享是社会主义本质要求，而共享直管公房拆迁利益恰恰坚持的就是共建共享，是符合社会公平正义的，更能体现我国制度的优越性。此外，《中华人民共和国合同法》第七条规定，“当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”而直管公房处这次对马卫星拟作出“一刀切”的粗暴涨租行为，既未参照相关规章履行义务，也未考虑马卫星实际情况做到实事求是，纯粹就是利用其优势地位。所谓要求公开拍租，更是令人愤慨难以接受，完全忽视马卫星特殊租户的价值贡献，丝毫未考虑过历史因素。六、马卫星不承担本案诉讼费用。此房屋租赁合同纠纷完全是直管公房处一手造成的，本可以通过协商的方式解决，而且马卫星也多次主动上门表达诉求，可直管公房处始终态度强硬，以市委巡查办要求其整改为由，一再要求马卫星参与拍租，毫无协商余地。实际上，根据住建局官网上公布的巡查反馈情况，马卫星是在不能理解反腐败压倒性胜利和房屋拍租之间存在什么联系。反而直管公房处行为是否存在不妥之处，值得深思。至始至终，马卫星都无拖欠房租之念，也从未拖欠过房租。综上所述，马卫星认为，本案属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围；房地产中心不是房屋租赁合同的当事人，不是本案适格的原告；截止2018年12月31日，马卫星已足额支付了房租且房地产中心无法证明其与马卫星存有合同关系，其要求支付租金损失的诉求并无事实予以支持；房地产中心单方面粗暴调租，无视马卫星正当权益，要求其腾让房屋无益于社会公共利益。恳请依法驳回房地产中心起诉或全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据。房地产中心向本院提举了统一社会信用代码副本、被告身份证复印件、公房租赁合同、关于房屋租赁合同期满不再续租的通知、宣城市房地产管理局宣房秘（2019）62号文件各一份。被告马卫星对房地产中心所举的统一社会信用代码副本、被告身份证复印件、公房租赁合同、关于房屋租赁合同期满不再续租的通知的真实性无异议，但认为原告主体不适格。对宣城市房地产管理局宣房秘（2019）62号文件的真实性、合法性、关联性均有异议。马卫星向本院提举了宣城市人民政府网页截图、2018年缴费发票、公证书、国办发（1995）24号、皖政（1999）16号、皖政（1999）25号、安徽省委、省政府1998年7月14日发布的通知、房管局通知、宣城市住建局官网截图、青政办发（2002）98号文件、《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》、《合肥市城市房屋拆迁补偿补助标准》，房地产中心对真实性均无异议，但认为除前两份证据外，其他证据与本案无关联。本院经审查对房地产中心提举的统一社会信用代码副本、被告身份证复印件、公房租赁合同、关于房屋租赁合同期满不再续租的通知及马卫星提举的2018年缴费发票的真实性、合法性、关联性予以认定，对当事人提举的其他证据的真实性、合法性予以认定，关联性不予认定。 根据确认的证据，结合当事人当庭陈述，本院认定的案件事实为：马卫星自1999年起租赁宣城市房地产管理局（现更名为房地产中心）所有的位于宣城市区房屋。2017年1月1日，房地产中心下设机构宣城市直管公房与保障住房管理处（甲方）与马卫星（乙方）签订《公房租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于宣城市区房屋，建筑面积122.48平方米，租赁期限壹年，自2017年1月1日至2017年12月31日，月租金4667.31元。双方约定乙方在合同期满需要继续租用房屋的，应在合同期满前三个月向甲方提出，经甲方同意，可以重新签订租赁合同。租金标准由甲方根据同类房屋市场租金标准和相关政策核定。市区营业用房一般采取公开拍租，同等条件原承租户优先。2019年3月22日，宣城市房地产管理局下发解除租赁合同通知书，决定解除与马卫星的租赁关系，收回房屋，进行公开招租。后马卫星持续占有、使用案涉房屋至今，租金按约付至2018年12月30日。 本院认为：本案系因原、被告基于平等主体地位签订租赁合同后因履行租赁合同权利义务引发的纠纷，非具有行政管理性质或双方法律地位不平等、不属于履行租赁合同权利义务过程中发生的争议的情形，故本案应按照平等主体间的民事案件进行受理。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房地产中心与马卫星签订的《公房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。合同订立后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马卫星在租赁期间届满后继续使用案涉房屋，房地产中心未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。后房地产中心向马卫星告知不再租赁案涉房屋并要求马卫星限期腾空、返还房屋，原被告之间的租赁关系已解除，马卫星应当按约支付使用房屋期间的租金。现原告要求马卫星支付2019年1月至5月所欠的租金，符合法律规定，本院予以支持。经核算，2019年1月至2019年5月期间的租金为23335元（4667元×5个月﹦23335元），故马卫星应支付2019年1月至2019年5月期间租金23335元。因双方租赁关系已解除，马卫星应及时腾空并向房地产中心交付房屋，对房地产中心要求马卫星腾空、返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于房地产中心要求马卫星自2019年6月1日起按年租金10000元标准赔偿租金损失的请求，本院认为，根据合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，马卫星虽未按约腾空房屋，已违约，应向房地产中心赔偿损失，但房地产中心委托宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司对案涉房屋2019年3月5日至2020年3月5日期间的房屋租赁市场价进行评估的目的是确定公开出租的租金标准，非市场租赁价格，不足以证明此租赁价格为原告对案涉房屋在租赁市场中可获得的预期利益。故对该项诉讼请求，本院不予支持，租赁合同解除后房屋占有使用期间的租金损失参照合同约定的租金标准计算。同时，依据发改投资规【2020】734号《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》关于对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金的意见，应对被告2020年1-3月的房屋租金予以免除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告马卫星于本判决生效之日起十日内腾空、返还位于安徽省宣城市区房屋； 二、被告马卫星于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市房地产事业发展中心房屋租金及租金损失，自2019年1月1日起至实际腾空、返还上述房屋之日止，均按照月租金4667元的标准计算，同时免除被告马卫星2020年1-3月的房屋租金； 三、驳回原告宣城市房地产事业发展中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费已减半收取计1013元，由被告马卫星负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员 张 蓓 二〇二〇年九月二十九日 书记员 胡雅慧 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。