西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0112民初9449号原告（反诉被告）:西安皓方酒店管理有限公司。住所地：西安市（101室、301室、401室、501室）。统一社会信用代码91610132311031867J。法定代表人：高红卫。原告（反诉被告）：高红卫，女，1974年8月14日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：刘改赞，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。被告（反诉原告）: 陕西恒昕达实业有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区。统一社会信用代码91610000074510513J。法定代表人：侯艳。委托诉讼代理人：朱炎生，陕西一代律师事务所律师。原告西安皓方酒店管理有限公司、高红卫与被告陕西恒昕达实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西安皓方酒店管理有限公司、高红卫的共同委托诉讼代理人刘改赞，被告（反诉原告）陕西恒昕达实业有限公司的委托诉讼代理人朱炎生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安皓方酒店管理有限公司、高红卫共同诉称，被告诉其租赁合同纠纷一案，已由西安中院（2016）陕01民终8471号民事调解书审理结案。执行中被告先是申请法院查封其经营场所的所有设施和物品并进行拍卖，用所得款项先予偿还债务。后又请求该院以所查封的设施、物品抵偿债务结案。法院在征得双方同意后，即作出执行完结通知。审判与执行均未涉及租赁合同的终止或解除，而被告却于2018年6月20日将其工作人员赶出门，强行占领了其经营场所。故诉至本院请求判令：1.双方2014年4月1日签订的房屋租赁合同继续履行；2.被告支付违约金50万元；3.诉讼费被告负担。 被告陕西恒昕达实业有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。2014年4月1日高红卫与其签订《房屋租赁合同》，承租其位于西安市XX城XX路XX号建筑面积8416.44平方米的五层楼房，租期十四年。合同签订后其按照约定履行了房屋交付义务，房屋实际由二原告共同使用。2014年8月20日二原告又与其签订了关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺《房屋租赁合同》的补充协议一，承租其门前广场作为其酒店临时停车场使用。租赁期间二原告持续拖欠其租金及相关费用，长期违约。此后，二原告因自身原因，退租了部分房屋及场地，双方于2017年4月16日又签订了关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺《房屋租赁合同》的补充协议二。由二原告继续共同承租其三、四、五层及一层东北角大厅合计承租面积5184.95平方米仅用于西安皓方酒店管理有限公司经营的“摩玛酒店”使用。因二原告拖欠其2015年5月1日至2015年10月31日期间的房屋租金及广场使用费，其将二原告诉至法院，二审经西安中院调解，出具了民事调解书，但二原告均不履行该民事调解书确定的给付义务。其无奈向未央法院申请强制执行，未央法院作出裁定书裁定：“一、将被执行人西安皓方酒店管理有限公司所有的位于西安市经济技术开发区XX城XX路XX号经营场所的所有设施、物品作价280万元，交付给申请执行人陕西恒昕达实业有限公司抵偿债务。西安皓方酒店管理有限公司所有的位于西安市经济技术开发区XX城XX路XX号经营场所的所有设施、物品所有权自本裁定送达申请执行人陕西恒昕达实业有限公司时起转移。二、申请执行人陕西恒昕达实业有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关经营、过户登记手续。”该裁定书于2017年12月13日送达给了二原告。2017年12月13日，未央法院通知高红卫办理“摩玛酒店”的所有设施、物品移交手续，但高红卫拒不到场。执行法官现场通知该经营场所“摩玛酒店”内所有人员带走属于自己的私人物品撤离，由法院清场后收回了该经营场所及所有设施、物品现场移交给了其，并告知其可凭裁定办理该经营场所的相关经营、过户登记手续。至此，二原告已无能力也不可能继续履行租赁合同，双方的租赁关系自2017年12月13日实际终止。此后，执行法官又于2018年1月9日以《执行笔录》的形式告知高红卫已将其经营场所的所有设施、物品交付给了其以抵偿债务，高红卫并无异议。二原告拒不履行生效民事调解书而被法院强制执行以物抵债导致租赁合同实际无法继续履行而终止，且至今仍拖欠其租金未付，长期违约，本身早已没有履行能力，数年后却恶意提起诉讼，要求继续履行合同，没有事实和法律依据，应当予以驳回。西安市经开区XX城XX路XX号经营场所本身就是二原告向其承租的，因二原告拒不履行生效的民事调解书而被法院强制执行后于2017年12月13日由其接收，该经营场所已与二原告无关，其对本就属于自己的经营场所又进行了装饰、维修，开办了“曼柔酒店”并于2018年3月左右开始了试营业，根本不存在将原告工作人员赶出门，强行占领经营场地一说。被告陕西恒昕达实业有限公司提起反诉称，2014年4月1日高红卫与其签订《房屋租赁合同》，承租其位于西安市XX城XX路XX号建筑面积8416.44平方米的五层楼房，租期十四年。合同签订后其按照约定履行了房屋交付义务，房屋实际由二原告共同使用。2014年8月20日二原告又与其签订了关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺《房屋租赁合同》的补充协议一，承租其门前广场作为其酒店临时停车场使用。此后，二原告因自身原因，退租了部分房屋及场地，双方于2017年4月16日又签订了关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺《房屋租赁合同》的补充协议二。由二原告继续共同承租其三、四、五层及一层东北角大厅合计承租面积5184.95平方米仅用于西安皓方酒店管理有限公司经营的“摩玛酒店”使用。但二原告一直持续长期拖欠租金及相关费用。随后，二原告就2017年5月1日至2017年10月30日房租支付向其出具了承诺书，承诺：每个月在起租前一日一次性付清当月房租，2017年10月30日后房租交纳按原合同约定的时间金额付清，如未按以上承诺履行，其有权采取停电、停水、封门等措施，收回该房屋，并可自行处理西安皓方酒店管理有限公司名下的“摩玛酒店”，所造成的损失及法律责任由西安皓方酒店管理有限公司承担。但二原告并未履行承诺，继续拖欠其租金及相关费用。2017年12月13日，因二原告均不履行（2016）陕01民终8471号民事调解书确定的给付义务，被未央法院作出了（2017）陕0112执3196-1号执行裁定书将西安皓方酒店管理有限公司所有的位于西安市经济技术开发区XX城XX路XX号经营场所的所有设施、物品作价280万元，交付给其抵偿债务，该经营场所的所有设施、物品所有权自2017年12月13日起转移，其可持本裁定书到登记机构办理相关经营、过户登记手续。双方租赁关系至此实际终止。但截止2017年12月13日，二原告仍拖欠其2017年9月1日至12月13日房屋租金人民币849036.69元。故提起反诉，请求判令：1.确认其与二原告2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》及2014年8月20日签订的关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺《房屋租赁合同》补充协议一、2017年4月16日签订的关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺《房屋租赁合同》补充协议二均于2017年12月13日解除；2.判令二原告立即支付所欠其2017年9月1日至2017年12月13日房屋租金849036.69元；3.判令二原告自2017年12月14日起按上述拖欠租金的日万分之五支付其违约金至款付清之日止；4.反诉费由二原告承担。   原告西安皓方酒店管理有限公司、高红卫针对反诉辩称，不同意解除合同，因为皓方投资很大，2017年9月到2017年12月13日实际占用不是高红卫，这段是法院查封了，所以其不承担租金，再者租金超过诉讼时效，是在2017年10月1日之前，民法通用诉讼时效是一年。经审理查明，2014年4月1日原告高红卫与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于西安市XX城XX路XX号的XX堡XX层一至五层房屋，建筑面积8416.44平方米，租期十四年，自2014年4月1日起至2028年3月31日止；基准租金为每月每平方米50元，租金每三年递增一次，每次在前一年租金基础上递增8%；2015年5月1日起的租金按半年支付，提前一个月支付下半年度租金；如逾期支付租金或相关费用，每逾期一日，应按实际拖欠金额的万分之五支付违约金。2014年4月11日，被告向二原告交付涉案房屋。2014年8月20日，被告与二原告签订了《关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺的补充协议》，约定被告为二原告提供门前广场作为临时停车场使用，场地使用费每月3000元，以6个月一次的方式随同期房租交付。2015年6月19日，二原告与案外人高某某向被告出具《承诺书》，共同确认拖欠被告2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金2524932元、广场使用费1.8万元、2015年2月1日至2015年7月31日的物业费151495.92元，并承诺于2015年7月10日前支付总欠款的的一半及70天的逾期付款利息44906元，如未按期付款愿再按合同约定的违约条款执行。2015年11月3日，原告高红卫向被告出具《付款承诺书》，确认拖欠被告2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金2524932元及广场使用费1.8万元未付，被告高某某、皓方酒店承诺对该债务承担连带保证责任。2016年1月18日二原告向被告出具《确认函》，确认以上租金未付。后被告将二原告与高某某诉至本院，本院2016年5月12日作出（2015）未民初字第09397号民事判决书，判决二原告于判决生效后十日内向被告支付2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金2524932元及广场使用费1.8万元，合计2542932元；二原告于判决生效后十日内向被告支付违约金188176.97元；高某某对上述款项承担连带清偿责任。该案判决后西安皓方酒店管理有限公司上诉，西安市中级人民法院2016年12月8日作出（2016）陕01民终8471号民事调解书，确认二原告向被告支付2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金2524932元及广场使用费1.8万元，支付逾期付款违约金188176.97元，支付2015年11月1日至2016年10月31日因拖欠房屋租金及广场使用费的利息239769.03元，支付一审案件受理费29122元；以上各款项共计300万元，二原告应按下列时限分五次向被告支付：第一次于2017年3月1日前支付60万元，第二次于2017年5月1日前支付60万元，第三次于2017年7月1日前支付60万元，第四次于2017年9月1日前支付60万元，第五次于2017年11月1日前支付60万元；高某某对二原告的上述款项承担连带清偿责任；上述内容履行完毕后，各方就2015年5月1日至2015年10月31日的房屋租金及广场使用费再无争议。后因二原告未履行该民事调解书所确定的给付义务，被告向本院申请强制执行。执行中，本院依法对西安皓方酒店管理有限公司所有的位于西安市经济技术开发区XX城XX路XX号经营场所的所有设施、物品进行了评估，评估价为388万元。拍卖中，因两次拍卖均无人竞买而流拍，被告申请以第二次拍卖保留价280万元接受西安皓方酒店管理有限公司经营场所的所有设施、物品。故本院2017年12月12日作出（2017）陕0112执3196-1号执行裁定书，裁定将西安皓方酒店管理有限公司所有的位于西安市经济技术开发区XX城XX路XX号经营场所的所有设施、物品作价280万元，交付被告抵偿债务。西安皓方酒店管理有限公司所有的位于西安市经济技术开发区XX城XX路XX号经营场所的所有设施、物品自本裁定送达被告时起转移；被告可持本裁定书到登记机构办理相关经营、过户登记手续。该裁定书2017年12月13日送达被告。另查明，2017年4月15日，被告（甲方）与二原告（乙方）签订《关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺的补充协议二》，约定乙方因自身经营原因，自愿将承租房屋的一层、二层退还给甲方，甲方同意乙方退租一层、二层房屋及门前广场；乙方继续承租被告房屋的三层（计租面积1853.67平方米）、四层（计租面积1534.14平方米）、五层（计租面积1534.14平方米）及一层东北角大厅（计租面积263平方米），合计承租面积为5184.95平方米；三、四、五层租金仍按原《房屋租赁合同》执行，每月每平方米50元，一层东北角大厅每月每平方米租金80元，一层大厅为甲乙双方共用，甲方以每月每平方米50元向乙方收取租金，自2016年11月1日起，乙方按新承租面积交纳租金及物业管理费，乙方半年租金为1555485元，租金的递增时间和递增比例仍按原《房屋租赁合同》执行，二原告应交纳的物业管理费由被告代收，按二原告承租面积以每月每平方米3元计收；乙方整体出租时，甲方给予乙方七个月的免租期，现乙方申请退租一、二层房屋，故被告应承担退租面积的2个月免租期的房屋租赁费用，即乙方应向甲方补交原免租期内租金323149元（补充协议签订后乙方在十日内向甲方交清该笔款项）；租金支付期限： 双方约定，每半年为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前30天向甲方支付下一计租期的租金。本协议乙方高红卫及西安皓方酒店管理有限公司为本协议租赁房屋的共同承租方，二者对原《房屋租赁合同》及相关补充协议中承租人的义务互付连带责任。    以上事实，有当事人陈述，民事判决书，民事调解书，执行裁定书等证据在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系房屋租赁合同纠纷，二原告的主要义务是支付租金。二原告在合同履行过程中因不履行合同义务被起诉，后因不履行生效的民事调解书被申请强制执行，又因在强制执行中仍不履行给付租金义务而由法院依法作出以物抵债处理。二原告已用自己的行为表明不履行合同义务，现却起诉要求双方合同继续履行，本院不予支持。因合同无法继续履行系二原告不履行给付租金的合同义务，属原告根本违约所致，被告并无违约，故对于原告要求被告支付违约金50万元的诉讼请求，本院亦不予支持。自（2017）陕0112执3196-1号执行裁定书于2017年12月13日送达被告起，合同显已无法继续履行，二原告的违约行为已致使合同目的不能实现，故本院认定原、被告签订的上述房屋租赁合同及补充协议、补充协议二均于2017年12月13日解除。经核实，原告下欠被告2017年9月1日至2017年12月13日的租金849036.69元，原告对该数额予以认可，本院予以确认，原告理应支付原告。原告辩称不应支付于法无据，本院不予支持。被告反诉主张逾期付款违约金按上述拖欠租金的日万分之五自2017年12月14日起算，符合相关法律规定，本院予以支持，违约金计算至本判决确定的给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告西安皓方酒店管理有限公司、高红卫的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）西安皓方酒店管理有限公司、高红卫与被告（反诉原告）2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》，2014年8月20日签订的《关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺的补充协议》，2017年4月15日签订的《关于XX城XX路XX号XX堡XX层住宅商铺的补充协议二》均于2017年12月13日解除；三、原告（反诉被告）西安皓方酒店管理有限公司、高红卫于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）租金849036.69元及违约金（以849036.69元为基数，按日万分之五为标准，自2017年12月14日起计算至本判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8800元（原告已预交），由二原告负担；本案反诉受理费8010.5元（被告已预交），由二原告于本判决生效之日起十日内支付被告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员      白  锋   二〇二〇年九月十一日法 官 助 理     王  东书   记  员     薛妮妮  1