山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初3969号 原告：马驰娟，女，汉族，1990年12月7日出生，住所地：山东省莒县，经常居住地：安徽省滁州市定远县双塘别墅二期。。 原告：穆亚洲，男，回族，1984年4月30日出生，住所地：安徽省滁州市定远县。 委托诉讼代理人：孙立华，山东贤合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王允舟，山东贤合律师事务所律师。 被告：招商局物业管理有限公司日照分公司，住所地山东省日照市东港区东营路北海天二路东招商莱顿小镇1号楼1单元物业管理中心，统一社会信用代码91371100494374925E。 负责人：李宏富,总经理。 委托诉讼代理人：孟凡鹏，日照经济开发北京路法律服务所法律服务工作者。 原告马驰娟、穆亚洲与被告招商局物业管理有限公司日照分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙立华、王允舟，被告的委托诉讼代理人孟凡鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马驰娟、穆亚洲向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失暂定10万元（具体数额需鉴定后确定）；2.本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2016年原告购买了莱顿小镇一期项目13号楼2单元1303号楼房一套，被告系该楼房的物业管理单位，2019年9月15日该幢楼房因下水道堵塞污水从原告房屋坐便器中溢出，致使原告房屋遭受水淹，污水深达10多厘米，房屋已进行过精装修，因污水浸泡，房屋的地板、家具等被损坏，给原告造成经济损失暂定10万元，具体损失数额需鉴定后确定。被告作为该小区的物业管理单位，与原告之间存在物业服务合同关系，具有对上下水管道等房屋共有设施设备维护和管理职责，被告疏于管理致使下水管道堵塞溢水造成原告损失，被告对此应当承担赔偿责任，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，依法支持原告的诉讼请求。 被告招商局物业管理有限公司日照分公司辩称：1、被告在原告交接房屋和原告装修房屋之前都有交接合同和装修合同，已经尽到了告知义务，同时在事情发生后被告第一时间多次通知原告并帮助原告清理，采取措施疏通管道，防止损失继续扩大，并及时查找溢水原因；2、发生下水管道堵塞的区域位于原告家的卫生间内部，不属于外部公共区域，被告无法随时管理、维护、监控位于业主家中的部分管道，被告没有管理和维护责任；3、原告的损失与被告不存在因果关系，被告不存在合同上或者是法律规定上的义务；4、被告并不是实际侵权人，对损失的发生不存在过错，原告家中溢水情况是楼上住户装修或者将生活垃圾倒入下水管等原因造成的，且原告作为涉案房屋所有人应该定期检查室内情况，原告应该向相关住户主张权利。综上，对于原告家中溢水造成的损失，原告和相关住户应该承担责任，被告不应承担责任，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一，《商品房买卖合同（20160505049）补充协议1、4》原件一份，原告与招商地产（日照）有限公司2016年5月5日签订，证明2016年5月5日原告与招商局地产（日照）有限公司就涉案房屋（莱顿小镇13号楼2单元1303号）签订了商品房买卖合同、前期物业服务合同；证据二，《物业费收据》原件一份，证明涉案房屋（莱顿小镇13号楼2单元1303号）2017年6月1日至2019年6月30日物业费缴纳情况；证据一、证据二共同证明：招商局物业管理有限公司日照分公司是涉案房屋的物业服务单位，是本案适格被告；证据三，《涉案房屋受损图片》五张，原告于2019年9月15日在涉案房屋内拍摄，证明涉案房屋因该幢楼房共用下水道堵塞被污水浸泡的现场情况；证据四，《涉案房屋受损视频》一份，原告于2019年9月15日在涉案房屋内拍摄，证明涉案房屋因该幢楼房共用下水道堵塞被污水浸泡的现场情况；证据三、证据四共同证明：涉案房屋因被告对物业共用设施的维修、养护和管理不当遭受损失。 被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据一和证据二的真实性没有异议，但是原告的损失和被告没有关联性；对证据三和证据四的图片和视频真实性没有异议，原告的损失与被告没有关系。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告马驰娟与穆亚洲系夫妻关系。2016年5月5日，原告马驰娟与招商局地产（日照）有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，出卖人为：招商局物业管理有限公司日照分公司，买受人：马驰娟。约定：原告购买位于太公一路以南，碧海路以西，招商·莱顿小镇第013幢2单元13层（02）1303号的楼房一套，该合同第九章前期物业管理，第二十一条前期物业管理：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为招商局物业管理有限公司日照分公司；（二）物业服务时间从2014年8月20日到2017年8月19日；（三）物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为2.45元/月·平方米（建筑面积）；（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人等。 商品房买卖合同（20160505049号）补充协议4，招商·莱顿小镇前期物业服务合同，委托人：招商地产（日照）发展有限公司，被委托人：招商局物业管理有限公司日照分公司，合同约定前期物业管理服务主要内容：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。 原告接收涉案房屋后于2016年年底对涉案房屋进行装修，装修后一直未入住。2019年9月15日，被告通知原告涉案房屋因下水道堵塞从马桶处返污水，涉案房屋内被污水浸泡，被告招商局物业管理有限公司日照分公司到现场对污水进行了清理，经查找溢水原因，发现涉案房屋厕所下水道12楼和13楼中间有水泥块等建筑垃圾堵塞厕所管道，造成厕所污水溢水。致使原告的屋内装修和家具被污水浸泡。为此，原告要求被告赔偿因涉案装修被污水浸泡的损失及房屋租赁损失（要求以评估鉴定的损失为依据）。 经原告提出申请，要求对涉案房屋因下水道堵塞溢水造成的房屋装修和家具损失进行司法鉴定；要求对因房屋被浸泡影响居住所造成的房屋租金损失进行司法鉴定。本院委托德恒土地房地产资产评估测绘（山东）有限公司对莱顿小镇013幢02单元1303号房屋因下水道堵塞溢水造成的房屋装修和家具损失进行价格评估，鉴定机构于2020年8月22日作出了鲁德恒价评字[2020]第SF079-A号价格评估结论书，评估结论：根据日照市东港区人民法院与德恒土地房地产资产评估测绘（山东）有限公司签订的业务约定书，经对“受损的房屋装修和家具”勘估，现损失评定结果为：人民币：肆万壹仟叁佰壹拾叁元整（RMB41313.00元）；本院同时委托德恒土地房地产资产评估测绘（山东）有限公司对莱顿小镇013幢02单元1303号房屋的租金损失进行价格评估，鉴定机构于2020年8月12日作出了鲁德恒价评字[2020]第SF079-B号价格评估结论书，评估结论为：根据日照市东港区人民法院与德恒土地房地产资产评估测绘（山东）有限公司签订的业务约定书，经对涉诉房屋进行勘估，在现有装修水平下（设定未受损时）的市场租金状况评定结果为：年租金人民币壹万捌仟元整（RMB18000.00元/年）。原告为本项鉴定交纳评估费4000元。原告对于两份价格评估结论书均无异议。被告对两份价格评估结论书真实性没有异议，但两份报告仅能证明原告的损失数额，并不能证明与被告的关联性，原告应申请因果关系鉴定，原告的损失应该由实际侵权人承担。 案件审理过程中，原告明确其所主张的经济损失：1.装修及家具损失41313元；2.因房屋被浸泡影响居住所造成的房屋租金损失，自2019年9月15日起按照每年18000元计算至涉案房屋重新装修完毕止。 本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告马驰娟在与招商局地产（日照）有限公司签订的涉案房屋买卖合中约定了由被告招商局物业管理有限公司日照分公司提供物业服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。被告作为物业服务单位，负有对共用设施设备的维护与管理的义务，应保证共用设施设备运行正常。 本案双方当事人争议的焦点问题为：招商局物业管理有限公司日照分公司与马驰娟在物业服务合同履行过程中，对马驰娟房屋因下水道堵塞溢水造成的损失，招商局物业管理有限公司日照分公司应否承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据马驰娟提交的其与招商局地产（日照）有限公司签订山东省新建商品房买卖合同（预售），招商局物业管理有限公司日照分公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，负有对小区内共用设施维修、养护及管理义务。招商局物业管理有限公司日照分公司对马驰娟房屋共用管道负有管理责任，马驰娟根据物业服务合同要求招商局物业管理有限公司日照分公司承担其房屋因下水管道溢水造成的损失，具有合同依据和法律依据。招商局物业管理有限公司日照分公司在马驰娟房屋疏于管理，对下水管道溢水的原因未及时排查、发现和处理，以致下水管道溢水和房屋损失的发生，招商局物业管理有限公司日照分公司过错明显。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”故原告要求被告招商局物业管理有限公司日照分公司赔偿其房屋进水造成的损失，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”原告对于涉案房屋疏于管理，未能及时发现问题，导致损失扩大，应当适当减轻被告的赔偿责任。根据造成损失的原因力大小和当事人过错的程度，本院酌定被告对原告的损失承担80%的责任。关于招商局物业管理有限公司日照分公司提出下水管道堵塞系因其他业主倾倒装修垃圾所致的抗辩意见，因本案为马驰娟基于物业服务合同提起的合同纠纷之诉，本院对招商局物业管理有限公司日照分公司的抗辩不予审理，其可以在本案承担责任后依法另行处理。 涉案房屋的装修家具等损失，经原告提出申请，本院委托具有评估资质的评估机构作出两份评估报告：1.经对“受损的房屋装修和家具”勘估，现损失评定结果为：人民币：肆万壹仟叁佰壹拾叁元整；2.经对涉诉房屋进行勘估，在现有装修水平下（设定未受损时）的市场租金状况评定结果为：年租金人民币壹万捌仟元整。该评估无证据证明评估机构和评估人员资质、评估程序存在瑕疵，该评估报告可以作为定案的依据，本院对于评估公司的两份评估报告均予以采信。故对于涉案房屋装修及家具泡水污损的损失价值为41313元予以采信；因房屋被浸泡影响居住所造成的房屋租金损失，因涉案房屋维修及重新装修期间影响原告的正常居住使用，结合影响居住使用时间及涉案房屋损失进行司法鉴定所需要的时间，本院酌定支持1年3个月的租金损失，涉案房屋租金损失数额价格评估年租金为18000元，共计22500元。 综上，被告应当赔偿原告装修及家具泡水污损损失数额为33050.4元（41313元×80%）；被告应当赔偿原告涉案房屋租金损失18000元（15个月×1500元/月×80%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下： 一、被告招商局物业管理有限公司日照分公司于本判决生效后十日内赔偿原告马驰娟、穆亚洲装修及家具损失33050.4元（41313元×80%）； 二、被告招商局物业管理有限公司日照分公司于本判决生效后十日内赔偿原告马驰娟、穆亚洲房屋租金损失18000元（15个月×1500元/月×80%）； 三、评估鉴定费4000元，原告马驰娟、穆亚洲承担800元，被告招商局物业管理有限公司日照分公司承担3200元; 四、驳回原告马驰娟、穆亚洲本案的其他诉讼请求; 上述款项被告招商局物业管理有限公司日照分公司合计应给付原告马驰娟、穆亚洲款54250.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，原告负担1144元，被告负担1156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  费江** 人民陪审员  张守诚 人民陪审员  卜凡磊 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  孙 蕾 附: 不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果 一、依法被法院强制执行 依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存 款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。 二、承担迟延履行利息、履行金 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及 相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律 文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履 行期间的债务利息。 三、被列入失信被执行人名单、限制高消费 依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被 执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体 及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申 请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不 能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限 制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、 轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租货高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。 四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民 法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处 三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三 年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对 单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任 人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、 劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。 案件履行账号信息： 开户行:中信银行日照分行营业部 账号:31×××25（19位） 户名:日照市东港区人民法院 （汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官。）