云南省峨山彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0426民初609号原告：玉溪市民族中学，住所峨山彝族自治县锦屏乡太平村。统一社会信用代码：12530400431985745R。法定代表人：李永云，男，1960年10月7日生，汉族，系该校校长，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：鲁遇辉，云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨春河，男，1978年10月3日生，汉族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。代理权限：特别授权代理。被告：云南地汇农业有限公司，住所云南省玉溪市高新区南祥路22号众创空间B-1048号。统一社会信用代码：91530400MA6L3KWMIA。法定代表人：杨彪，男，1987年11月17日生，白族，系该公司总经理，住云南省大理白族自治州剑川县。委托诉讼代理人：杨磊，云南联宇（昭通）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告玉溪市民族中学（以下简称市民中）与被告云南地汇农业有限公司（以下简称地汇公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市民中的委托诉讼代理人鲁遇辉、杨春河，被告地汇公司的委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市民中向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《土地租赁合同》；2.判令被告支付原告违约金人民币35200元，2018年5月1日至2020年5月30日止的土地租金352008元（176000元÷12个月×24个月），合计387208元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月5日，原告为开展“勤工俭学”活动，与峨山县彝族自治县（以下简称峨山县）回龙村中组签订《回龙村中组田地租赁合同》，租赁该组土地70亩；与回龙村上组村民签订《回龙村上组田地租赁合同》，租赁该组村民土地13.56亩。2018年4月30日，原告为便于土地的管理，与被告签订《土地租赁合同》，将80亩土地出租给被告。租赁期限为7年，自2018年5月1日至2025年4月30日止。租金一年一付，每年每亩租金人民币2200元，年租金总计176000元。第一年（2018年5月1日-2019年4月30日）土地租金由原告垫付，第一、二年租金2019年4月1日前一次性交清。以后每年租金须在当年4月1日之前交清全年租金。先交租金后使用土地，如被告不能在约定的期限内付清全年租金，原告有权单方解除合同，收回租赁物。同时，合同第八条“违约责任”明确约定，若被告原因导致合同无法履行时，被告须支付原告违约金35200元，被告在承租土地上的设施、设备等构筑物、添附物所有权无偿归原告享有。合同签订后，原告将租赁物交付给被告，但被告未支付过任何租金，经原告多次催讨，均无结果。为了减少损失，原告于2020年5月7日向被告送达《解除〈土地租赁合同〉告知书》，告知被告《土地租赁合同》于2020年5月8日解除，被告于2020年5月14日前将土地移交给原告。被告接到通知后，未将土地移交原告，原告于2020年5月30日收回租赁土地。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告地汇公司辩称，同意解除与原告的《土地租赁合同》，但原告主张的违约金和租金没有事实依据。原、被告在《土地租赁合同》中约定第一、二年的租金于2019年4月1日前一次性付清，该约定明确了租金支付的期限，然而原告在2020年7月才主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款（三）项的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年，故原告主张支付2018年至2019年度的租金已超过诉讼时效期间，依法应不予支持。针对原告提出的违约责任问题，并非被告不履行合同，而系因不可抗力、政府行为所致。双方在《土地租赁合同》第八条第三点明确约定：若因村集体的原因及国家征收、征用导致被告不能继续使用土地，达不到合同目的的，不能视为违约。被告在履行合同过程中，遇玉楚高速公司的修建，租赁土地上的水电设施全部被拆除，现处于断水断电状态，无法使用，而原告在2018年12月、2019年3月，分别接到《玉楚高速公路峨山段拆迁建（构）筑物的通知》、《双江街道办事处关于协调玉楚高速征地拆迁相关事宜的函》而未告知被告，致使被告的投入遭受损失。现因政府行为合同无法履行，租赁土地目的落空，被告不应承担违约责任。原、被告在合同中约定的租赁面积为80亩，但原告仅向被告交付70亩左右，后因村组需建设新农村归还13亩及政府修建玉楚高速路被征收部分，被告实际使用的土地并非合同约定的80亩，原告以80亩面积主张租金与实际不符，只能按被告实际使用的面积、期限计算租金，即2018年4月至2019年4月这一年度的租金，已过诉讼时效，依法不应保护。围绕诉讼请求，原告提交以下证据：1.事业单位法人证书、企业信用信息公示报告各1份；2.《回龙村中组田地租赁合同》、《回龙村上组土地租赁合同》、《土地租赁合同》各1份；3.《解除〈土地租赁合同〉告知书》1份、微信截图1份。针对辩称，被告提交：1.营业执照、身份证、身份证明书各1份；2.土地租赁合同1份；3.《双江街道办事处关于协调玉楚高速征地拆迁相关事宜的函》1份、《玉楚高速公路峨山段拆迁建（构）筑物的通知》1份、照片5份。为查明案件事实，本院依职权向峨山县交通运输局调取回龙水库大桥及回龙下村大桥土地勘测定界图（现状）、回龙上村大桥土地勘测定界图（现状）、回龙水库脚土地勘测定界图（现状）各1份，回龙大桥占征图3份、玉楚高速公司（峨山段）建设项目征地、青苗、林木及地上附着物补偿汇总表1份（7页）、玉楚高速公司（峨山段）建设项目临时用地现场核实记录表1份，《统一征（收）用补偿（县土地储备中心使用）协议书》1份，向玉楚高速公路峨山段工程建设工作领导小组办公室工作人员作询问笔录1份；组织双方进行现场勘验，并向峨山县双江街道回龙中组组长作询问笔录1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据。第2组，欲证明2015年3月5日，原告为开展“勤工俭学”活动，与峨山县回龙村中组签订《回龙村中组田地租赁合同》，与回龙村上组签订《回龙村上组田地租赁合同》；2018年4月30日，原告为便于土地的管理，与被告签订《土地租赁合同》，将80亩土地出租给被告，合同对租金、租赁期限、付款时间、违约责任等做了明确约定。第3组，欲证明原告于2020年5月7日向被告送达了《解除〈土地租赁合同〉告知书》，告知被告《土地租赁合同》于2020年5月8日解除，被告应于2020年5月14日前将土地移交给原告。经质证，被告对原告的第2组证据未发表质证意见，认为该两份合同的相对方并非被告，该组证据与本案没有关联性；对第3组证据中的《土地租赁合同》的合法性、真实性、关联性（以下简称“三性”）无异议，对《解除〈土地租赁合同〉告知书》的合法性、真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，原告提交的上述证据，来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。2.被告提交的证据。第2组，欲证明原、被告于2018年4月30日签订《土地租赁合同》，双方对权利义务、租金支付、不可抗力等做出了明确约定的事实。第3组，欲证明2018年12月、2019年3月因修建高速公路征地拆迁建设的政府文件及现高速公路修建占用租赁土地、租赁土地的水电设施已被拆除无法使用的事实。经质证，原告对第2组证据的三性无异议，不认可证明目的，认为案涉土地并不在政府征收、征用的范围内，仍然可以继续使用，不影响合同目的的实现；对《双江街道办事处关于协调玉楚高速征地拆迁相关事宜的函》1份、《玉楚高速公路峨山段拆迁建（构）筑物的通知》1份的合法性、真实性无异议，对关联性及证明目的有异议；对照片5份的三性有异议，认为案涉土地并不在政府征收、征用的范围内，现仍然可以继续使用。本院认为，被告提交的第2组证据，原告对三性无异议，予以采信；第3组证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信，但不能证明被告欲证明的证明目的。经过庭审调查，并对当事人提交的证据进行分析，本院确认案件事实如下：2015年3月5日，原告为开展“勤工俭学”活动，与峨山县回龙村中组签订《回龙村中组田地租赁合同》，租赁该组田地70亩；与回龙村上组村民签订《回龙村上组田地租赁合同》，租赁该组村民土地13.56亩。2018年4月30日，原告为便于土地的管理，与被告签订《土地租赁合同》，将上述与回龙村中组、回龙村上组村民租赁的土地中的80亩（含原告在该土地上的喷灌系统一套、简易房4间）出租给被告，双方在合同中约定：租赁期限7年，自2018年5月1日至2025年4月30日止；租金一年一付，每年每亩租金人民币2200元，年租金总计176000元，第一年（2018年5月1日-2019年4月30日）土地租金由原告垫付，第一、二年租金2019年4月1日前一次性交清。以后每年租金须在当年4月1日之前交清全年租金；先交租金后使用土地，如被告不能在约定的期限内付清全年租金，原告有权单方解除合同，收回租赁物；若被告原因导致合同无法履行时，被告须支付原告违约金35200元，被告在承租土地上的设施、设备等构筑物、添附物所有权无偿归原告享有；若原告原因导致合同无法履行时，则视为原告违约，原告须支付被告违约金35200元。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用。被告未向原告支付过租金。2020年5月7日，原告通过微信向被告的法定代表人杨彪发出《解除〈土地租赁合同〉告知书》，通知被告双方签订的《土地租赁合同》于2020年5月8日解除，被告应于2020年5月14日将租赁物移交原告。2020年5月30日，原告收回案涉租赁物，并将租赁物交还回龙中组、回龙上组的村民。另查明，2018年底，政府建设玉楚高速公路（峨山段）。2019年3月1日，峨山县双江街道办事处向原告发出《双江街道办事处关于协调玉楚调整征地拆迁相关事宜的函》，欲临时征用原告向回龙中组承租的土地作为弃土场。后因协商未果，未征用。2019年5月22日，因修建玉楚高速公路（峨山段）回龙水库大桥的需要，政府征收回龙中组、上组的部分土地，政府向回龙上组征收的土地中包含了被告向原告承租的4.004亩土地。被告法定代表人杨彪在《玉楚高速公路（峨山段）建设项目征地、青苗、林木及地上附着物补偿汇总表》“户主签名”栏处签名确认；除该4.004亩土地外，被告向原告承租的其他土地未被征收和征用。本院认为，本案争议焦点：一、原告是否有权解除其与被告签订的《土地租赁合同》及解除的时间；二、被告是否应当支付原告租金及应支付租金的数额；三、被告是否应当承担违约责任并支付原告违约金35200元。关于争议焦点一：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，不违反有关法律规定，该《土地租赁合同》合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告已按合同约定将案涉租赁物交付被告使用，被告应当按照约定支付租金。被告未按约支付租金的行为已构成根本违约，原告根据双方的约定，可单方解除合同，故本院对原告要求解除与被告签订的《土地租赁合同》的诉讼请求予以支持，《土地租赁合同》解除的时间以原告向被告发出的《解除〈土地租赁合同〉告知书》中明确的解除时间为准，即2020年5月8日。关于争议焦点二：被告辩称原告主张2018年至2019年度的租金已超诉讼时效，其认为租金的诉讼时效期间计算应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款（三）项的规定，即延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。因原、被告签订《土地租赁合同》的时间是2018年4月30日，租金的起算时间在《中华人民共和国民法总则》施行后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，原告要求被告支付2018年至2019年度的租金未超过三年的诉讼时效期间，故本院对被告的上述答辩意见不予采纳，被告应按约支付原告租金。原告通过通知被告的方式于2020年5月8日解除了双方的《土地租赁合同》，租金的计算期间应为2018年5月1日至2020年5月7日；2020年5月8日至2020年5月30日，双方间的合同已被解除，原告主张该期间的租金无事实及法律依据，故本院对原告要求被告支付2020年5月8日至2020年5月30日租金的诉讼请求，不予支持。根据双方在合同中有关年租金的约定，被告应向原告支付的租金数额为355422元（176000元/年×2年+176000元/年÷365天×7天），现原告主张352008元，系其自愿行为，不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称，原告向其交付的土地未达到合同约定的80亩及回龙中组在其使用土地过程中收回土地13亩，租金只能以其实际使用的面积、期限计算，但针对上述意见并未提交证据证实，故本院不予采纳。关于争议焦点三：双方约定如任何一方的原因导致合同无法履行，应向对方承担违约责任，须支付守约方35200元的违约金。被告在向原告承租土地后，虽其租用的80亩土地因玉楚高速公路的建设被征收，但征收面积仅为4.004亩，并不影响合同目的的实现。被告辩称，因政府的征收行为及玉楚高速公路修建时对其水电设施的损坏，致其租用土地的合同目的无法实现，导致其无法履行支付租金的义务，其的行为不能视为违约，但其提交的证据不足以证明上述情况对其履行合同产生了不可预见、不能避免、不能克服的障碍，故本院对上述答辩意见不予采纳。被告未向原告按约支付租金属于违约行为，其应按约向原告支付违约金35200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告玉溪市民族中学与被告云南地汇农业有限公司签订的《土地租赁合同》于2020年5月8日解除；二、由被告云南地汇农业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告玉溪市民族中学租金352008元及违约金35200元，共计387208元；三、驳回原告玉溪市民族中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7108元，减半收取3554元，由被告云南地汇农业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。判决生效后，权利人申请执行的期限为本判决确定的履行期限届满后二年内。审判员  柴金燕二〇二〇年九月二十二日书记员  周 阳