广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初644号 原告：梁永平，男，1973年12月24日出生，壮族，户籍所在地：广西南宁市江**，现住广西上思县。 原告：陈培莲，女，1974年4月11日出生，汉族，住广西上思县。 被告：上思县恒宇房地产开发有限责任公司，住所地广西上思县思阳镇龙江半岛东街**，统一社会信用代码91450621327350117U。 法定代表人：黄鸿昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王粒冲，广西济顺律师事务所律师。 原告梁永平、陈培莲与被告上思县恒宇房地产开发有限责任公司（以下简称恒宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告梁永平、陈培莲，被告恒宇公司的委托诉讼代理人王粒冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金54250元（违约金计算方式：根据同地段房屋出租市场价格行情，按2100元／月的租金计算，自2018年3月21日起暂计至2020年5月5日止，即70元／日×775日＝54250元，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年3月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号ＨＪ3-305），约定原告向被告购买位于上思县。原告于2017年3月15日支付购房首付款86553元，2017年5月9日向中国建设银行股份有限公司上思支行贷款320000元支付剩余购房款，合计支付购房款406553元。购房合同约定2018年3月20日为最后交房日期。截至起诉日被告延期交房已逾期775日，被告亦未向原告书面说明无法按期交房原因，原告认为被告迟延交房既不存在法定免责事由，与不存在约定的免责事由，违约事实明显给原告造成了经济上的损失，严重损害原告的利益。此外，根据《商品房买卖合同》第九条第2点、第3点约定被告每日应按已收价款的万分之一支付逾期交房的违约金，同时违约金上限不超过房屋总价款的百分之二。依照合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方当事人的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限制其责任的条款。提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利，该条款无效。就本案而言，被告提供的合同同时规定了违约金的上限，则属于免除自己责任、限制对方权利，该限定条款明显违背公平原则，且未采取合理方式提请原告注意，并进行充分说明，故此条款属于无效条款。且合同约定被告每日应按已收价款的万分之一支付逾期交房违约金，同时又约定违约金不超过房屋总价款的百分之二，按此计算违约金总额远远低于原告的实际损失。因此，原告有权要求参照同地段房屋租金价格请求违约金，以弥补实际损失。原告诉至法院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”以及被告逾期交房给原告造成的实际损失。综上所述，原告认为被告的行为已经严重损害原告的合法权益，遂具状起诉，望判如所请。 被告恒宇公司辩称，被告确实违约了，但原告要求的违约金过高，应按照合同约定来计算违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其陈述事实向本院提供以下证据：1．《商品房买卖合同》（合同编号HJ3-505），证明原告向被告买房的事实；2．《商品房买卖合同登记备案证明》，证明已该商品房经上思县房产局备案的事实；3．楼盘图片，证明商品房的现状；4．结婚证复印件，证明两原告是夫妻关系；5．《住房公积金借款合同》，证明原告已经支付了全部价款。 被告对其辩解未向本院提交证据。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据真实性均无异议，但根据《商品房买卖合同》的约定，违约金不应超过房屋总价款的2%。 对原告提交的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-5均真实、合法且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2017年3月15日，原告梁永平、陈培莲作为买受人与被告恒宇公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号ＨＪ3-505），约定原告向被告购买位于上思县，购房总金额为406553元。合同第六条约定：买受人签订合同时付清首付款人民币86553元，余款人民币320000元由银行按揭贷款付清。合同第八条约定：出卖人应当在2018年3月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。逾期交房的违约金最高额以本合同总价款2%为上限。2017年3月28日，涉案房屋在上思县房地产管理所进行了商品房买卖合同登记备案（合同备案编号：20170390）。2017年5月9日，原告陈培莲作为借款人，被告作为保证人，原告梁永平、陈培莲作为抵押人与贷款人中国建设银行股份有限公司上思支行签订《住房公积金借款合同》（编号0104201704272773），借款金额320000元，借款期限2017年5月27日至2034年5月27日。合同生效之后，被告已经收到全部购房款。但至本案庭审，被告仍未能将房屋交付原告。逾期交房期间，原告有固定住处，系自家的自建房。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。 关于被告是否应支付原告逾期交房违约金54，250元的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告逾期交付房屋的免责事由仅为不可抗力、停水、停电等影响施工的、非施工单位及出卖人的过错，政府或其行政机关要求，暂停施工、买受人延期付款的……。被告作为出卖人，未能提供证据证明存在足以影响实际逾期交房的事由，被告应按照合同约定的交房日期即2018年3月30日前向原告交付符合约定条件的房屋。至本案庭审结束，涉案商品房仍未实际交付，被告逾期交房天数远远大于90日。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。逾期交房的违约金最高额以本合同总价款2%为上限。原告主张按照合同约定计算的违约金远低于原告实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，《商品房买卖合同》已经明确约定了逾期交房违约金的计算标准，原告在被告逾期交房期间有固定住所，并未产生实际租金损失，且原告未能提交因被告逾期交房造成的实际损失证据。据此，为规范交易市场，本案逾期交房违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行。被告逾期交房天数已超过90天，被告应向原告支付的逾期交房违约金为：406，553元×2%=8,131.06元。对于原告要求被告支付逾期交房违约金54，250元的诉讼请求，本院予以部分支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下： 一、被告上思县恒宇房地产开发有限责任公司向原告梁永平、陈培莲支付逾期交房违约金8,131.06元； 二、驳回原告梁永平、陈培莲的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费578元，由被告上思县恒宇房地产开发有限责任公司负担86.6元，原告梁永平、陈培莲负担491.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费1156元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 叶永秀 二〇二〇年九月一日 法官助理 杨 梅 书 记 员 梁案清