广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初13175号原告：蔡洲洋，男，1996年1月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。委托诉讼代理人：周业恳，广东深桂律师事务所律师。被告：戴德琼，男，1963年6月24日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxx,身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码91440xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：李耀智。第三人：石嘴山银行股份有限公司银川东环支行，住所地银川市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，统一社会信用代码91xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。负责人：王娟。原告蔡洲洋诉被告戴德琼,第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依原告申请,依法追加石嘴山银行股份有限公司银川东环支行（以下简称石嘴山银川东环支行）作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周业恳到庭参加诉讼。被告戴德琼、第三人中原地产、第三人石嘴山银川东环支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》有效，被告继续履行该合同（合同标的540万元）；2、被告在判决生效后七日内与原告办理资金监管手续（房款尾款200万元扣除违约金、诉讼费、保全费、担保费后的余额），并在资金监管手续办完后三日内办理房屋过户递交手续；3、被告向原告支付以540万元为基数，按每日万分之五为标准，自2018年11月1日起计至房屋过户至原告名下之日止的违约金（暂计至2019年5月31日的违约金为56.7万元）；4、本案案件受理费、保全费、担保费等诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告有房屋一套，位于深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxx（以下简称涉案房产），建筑面积120.85平方米，房地产权证号为深房地字第××号，登记价为392000元。2018年8月，被告将其上述房屋在第三人中原地产处放盘。原告经第三人中原地产介绍，拟购买涉案房产。经协商，双方签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告为卖方，原告为买方，第三人中原地产为居间方，被告将涉案房产作价540万元出卖给原告，原告同意在本合同生效之日起三日内向被告支付定金340万元。合同第四条同时约定：经买卖双方协商一致，约定买方按下述第1种方式给付定金之外的楼款，该楼款至买卖双方指定银行或合同外第三方进行资金监管；买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。合同还约定：买方须于2018年11月5日前将除定金、交楼押金之外的全部楼款200万元支付至第四条所述的监管机构的指定账号中。后被告又提出给予其冷静考虑期，原告同意，于是在上述合同第十七条备注中加上：买卖双方协商一致同意，卖方在六十天内将房款340万元返还给买方则本合同自动作废。合同签订后，原告委托案外人郑敏文于2018年8月29日转账一笔150万元至被告账户，于2018年8月30日分2笔，分别是170万元、20万元至被告账户，以上三笔转账合计340万元。2018年10月底，被告的冷静考虑期满，原告要求被告办理房价尾款的资金监管手续，但被告又提出还要一些时间考虑，致使没法办理资金监管手续。由于被告一直拖住不予办理尾款的资金监管手续，又不返还原告已支付的价款，原告在2019年3月通过发放短信的形式通知被告去银行办理尾款的资金监管手续，但被告不予理会，既不回复，也不在指定的时间前往银行办理。原告认为，双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的。原告按约定支付了房价款340万元，但被告一直不配合办理尾款200万元的资金监管手续，致使原告无法支付尾款200万元至资金监管账户中，属于被告违约。按《二手房买卖及居间服务合同》第十一条“卖方违约的违约责任：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同”的约定，被告应向原告支付违约金。庭审中,原告当庭补充事实与理由如下：原告在起诉状中称被告将房屋在第三人中原地产处放盘，与事实存在出入。事实是被告的儿子戴丛磊在外面债务比较多，被告为了替其儿子偿还债务，与原告协商，其出售涉案房产给原告，双方达成协议后，双方一起找了第三人中原地产的工作人员张伟明。当时找张伟明时并不知道其已经离职；原、被告与被告的儿子、张伟明一起前往位于南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxx戴丛磊的房屋，张伟明则拿出了中原地产的《二手房买卖及居间服务合同》的复印件，双方在该复印件的合同上签字。被告戴德琼、第三人中原地产、第三人石嘴山银川东环支行均未到庭应诉，亦均未进行答辩、举证、质证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（涉案房产）于2005年3月31日登记住被告戴德琼名下，登记建筑面积为120.85平方米。被告戴德琼于2017年4月5日就涉案房产在第三人石嘴山银川东环支行处办理了抵押登记，被担保主债权数额为480万元。原告（买方）与被告（卖方）、第三人中原地产签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：被告将涉案房产以540万元的价格转让给原告；买方同意在本合同生效之日3日内（含当日）向卖方支付定金340万元；买方须于2018年11月5日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的全部楼款200万元支付至监管机构的指定账号中；该物业处于抵押状态，买方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起60日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于居间方或者居间方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后2个工作日内将房地产原件交予上述居间方或者居间方指定的担保公司；买卖双方协商一致，由买方自愿支付增值税、个人所得税等全部税费；卖方应当于收到全部楼款3天内将该物业交予买方；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任；及其他内容。合同“备注”手写写明：买卖双方协商一致同意，卖方在六十天内将房款340万元返还给买方则本合同作废。原告提交了郑敏文分别于2018年8月29日、8月30日向被告转账3笔共计340万元的转账记录，以及郑敏文于2020年5月22日出具的《代付款声明书》用于证明原告委托郑敏文向被告支付了合同约定的定金。庭审中，原告表示，上述合同签订时间实际为2018年8月29日，合同实际并非通过第三人中原地产居间交易，是原中原地产工作人员张伟明拿出中原地产版本买卖合同的复印件由原告与被告在其中签字；原告与被告并不认识，被告的儿子戴丛磊拖欠原告的姐夫郑敏文120万元借款未偿还，原告的姐夫起诉至法院并查封了戴丛磊名下位于深圳市南山区xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx的房屋，被告为了帮其儿子度过经济难关，就与郑敏文协商，将涉案房产出售给郑敏文，房价参照市场价商定，比市场价稍低，但因郑敏文没有购房名额，因此以原告的名义与被告签订了涉案的买卖合同，房款实际也由郑敏文支付；各方协商被告收到购房款后转给戴丛磊，戴丛磊再偿还欠付郑敏文的借款120万元，郑敏文与戴丛磊之间的借款纠纷了结；因为被告当时不是特别想卖房，希望有一定的缓冲时间去筹集资金，所以合同备注约定了60天的考虑期，如果被告在该期限之内将340万元还给原告则买卖合同作废，但被告及戴丛磊并没有向原告或郑敏文偿还任何款项；涉案房产的现状原告不清楚，原告现无法联系上被告及戴丛磊。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求是指其同意代为赎楼，并且一次性支付剩余购房款，之后再将涉案房产过户到原告名下；因被告至今没有按照约定办理注销抵押登记，所以原告要求被告向其支付违约金。原告提交了郑敏文与戴丛磊的短信记录及原告不动产信息查询单用于证明原告催促被告进行资金监管，被告未回复，及原告在深圳市没有房产，具备购房资格。本院依法向原告释明，原告坚持双方为房屋买卖合同关系，认为《二手房买卖及居间服务合同》的备注为合同的附条件,并非让与担保,并表示坚持本案诉讼请求不变更。本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》约定，对于原告已支付的房款340万元，被告如在60天内返还给原告，则双方买卖合同作废，由上述约定以及原告庭审中关于交易过程的陈述，再结合双方约定的购房总价明显低于市场价可以看出，原告与被告签订涉案的《二手房买卖及居间服务合同》实际是以涉案房产作为340万元款项的担保，原告与被告之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是借贷关系；经本院释明，原告坚持本案诉讼请求不变更，故对于原告要求继续履行买卖合同，将涉案房产过户到原告名下，以及支付违约金等全部诉讼请求，本院均不予支持。被告戴德琼、第三人中原地产、第三人石嘴山银川东环支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡洲洋的全部诉讼请求。案件受理费57160元，保全费5000元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  李小燕人民陪审员  袁勇全二〇二〇年九月二十八日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。