甘肃省文县人民法院民事判决书（2020）甘1222民初568号原告：王某，男，汉族，本科，教师，住文县。    委托诉讼代理人：杨某，四川法典律师事务所律师，特别诉讼代理。    被告：文县诚通药业有限公司。住所地：文县。    法定代表人：袁某。住所地：文县。    委托诉讼代理人：何某，陇南文昌律师事务所律师，特别诉讼代理。    原告王某与被告文县诚通药业有限公司（以下简称成通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，原告王某，被告成通公司法定代表人袁某、被告委托诉讼代理人何某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告王某向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告将位于××县房屋不动产权过户登记至原告名下；2．依法判令被告因延迟办理不动产权过户登记应向原告支付违约金6201.52元；3．判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年7月13日与被告签订了《商品房屋预定合同》，合同中约定位于××街的房产出售给原告，面积119.26平方，单价为2600元／平方，总共售价为310076元。原告向被告支付了所有房款后，装修并入住至今。原告多次找到被告要求办理不动产登记，被告均以各种理由推诿搪塞。根据《商品房预定合同》第十一条关于产权证的办理和交付中明确约定：“出卖人须在房屋实际交付后壹年内完成产权证书的办理工作并将产权证书交付买受人，如超过6个月未交付的，双方同意按下列办法处理，买受人不要求退房的，出卖人按已付房款的2％，向买受人支付违约金”，因此被告应向原告支付违约金6201.52元。综上所述，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。    被告文县成通药业有限公司辩称，一、原告诉称“原告多次找到被告要求办理不动产登记，被告均以各种理由推诿搪塞，”这一诉称与事实不符。客观地说，原告（国宏大厦的业主）入住后，业主与答辩人相安无事，互不干扰，原告根本就没有找过答辩人要求办理不动产登记。今年由于交纳物业管理费，原告（业主）与答辩人意见不统一，答辩人电梯办卡致部分拖欠物管费住户无法使用电梯，使得矛盾加剧，原告才以没有办证和违约为由提起的诉讼。二、关于合同的效力，合同由于企业管理内部的问题有几种版本：售房合同、商品房屋预定合同、商品房屋买卖合同，房屋已实际交付业主使用，且支付了房价款的，形成了事实上的买卖关系，这几种版本的合同我们都是认可的。但有几种情况除外，一是没有交清房价款的情况，不管你的是那种，我们不予认可，我们有起诉的权利，没有完全交付房价款的业主违约，在这次起诉中，我们要保留我们的诉权，按约定，我们要撤销合同，该赔偿的进行赔偿；二是对于首次购买房屋又转让给现住户的，现住户来起诉的，他没有诉讼主体资格，我们只认可首次购买房屋的业主，没有诉讼主体资格的现住户分别是陈NN，王某，杨NN，李NN，陈N、徐NN，高NN，张NN，王MM，李NN，张MM，毛VV，王某，梁CC，任NN，田NN、郑NN，左NN。三是对签订了《商品房屋买卖合同》的住户，这些业主已与陇南市昌盛房地产有限公司签订了正式合同，和答辩人的《商品房预定合同》已无效，预定合同    对答辩人已无约束力。综上，请求驳回原告的诉讼请求。    当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：    对原告提交的证据：1．商品房预订合同，意在证实建设单位和出卖人均是被告公司，被告已经取得了土地使用证，合同约定了原告购房的房号、单价、面积、总价款，实际交房的期限及交房条件，被告办理房产证书的期限及违约责任，被告对涉案房屋的装饰、设备标准。被告对该证据不认可，认为公司底册上购房人是张陆勇，只认可张陆勇。本院认为，虽然被告主张本案原始购房人是张陆勇，只认可张陆勇，但被告又和原告签订了《商品房预订合同》，将房屋移交给原告，全部购房款和物业费均由原告所缴纳，故应视为被告对原告的业主身份予以追认，被告应受该合同约束，应认定原告为该房屋的实际所有人，对该证据予以采信；2．前期物业服务协议，意在证实被告没有按照约定的义务进行履行，只收物业费，不服务，物业服务等于就是门卫，保洁。被告抗辩是因为有些人的物业费没交情，所以导致服务不到位。本院认为，该协议证明了原、被告对前期物业服务的内容、质量标准、物业管理服务费及其他费用、违约金等进行了约定，结合庭审查明的事实，能证实被告没有按照协议履行物业管理的义务，故对该证据予以采信；3．收据七张，意在证实原告已经向被告足额缴纳了310076元房款。被告认为原告居住是事实，但是只认可原始购房人张陆勇名。本院认为，该证据能证实原告已经足额缴纳了购房款及按时缴纳物业费，结合对商品房预定合同证据的分析认定，证实了原告系本案房屋的实际所有人，故对该证据予以采信；5．光盘一张、微信截图一张及微信聊天语音的文字翻译一份，意在证实李国平向代理人承诺业主信息已录入完毕，很快就可以办理产权证，微信聊天中获取原始购房登记表。被告对真实性予以认可，但对证明目的不认可。本院认为该证据能证明李国平承诺办证的事实，予以采信。    对被告提交的证据：1．文政函（2010）45号文县人民政府关于文县成通药业有限公司灾后恢复重建职工经济适用住房综合楼的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，意在证明文县成通药业有限公司的建设得到了政府批复，取得了用地、规划、施工、预售许可，从建设到预售是合法的，另外还证明房屋的预售主体是陇南市昌盛房地产有限公司。原告对该组证据的真实性无异议，但对证明目的不认可。本院认为，被告修建的房屋名义上为灾后恢复重建经济适用住房综合楼，但该房屋的土地系被告通过拍卖取得，并非划拨土地，虽然建设用地性质为居住用地，被告后来改变了用地的性质，将房屋作为商品房开发销售，但改变用地性质违反的只是法律、行政法规的管理性强制性规定，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。被告借用陇南昌盛房地产公司的资质进行房屋的开发销售，并通过了行政审批取得了商品房预售许可证，被告从建设用地、规划、施工到预售许可的手续已经完善，故对该组证据予以采信。    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：    2010年，被告文县成通药业有限公司通过竞争拍卖的方式取得了文县马家街综合市场内的国有土地使用权。土地使用证号为文国用（2010）第078号，面积为1561.875㎡。2008年5.12地震后，经被告申请，文县人民政府通过文政函（2010）45号批复，批准被告灾后恢复重建职工经济适用住房综合楼。被告在取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后，将该工程交由甘肃省第六建筑工程公司进行施工。合同开工日期为2011年8月11日，合同竣工日期为2013年6月11日。2013年，工程主体完工。根据原始购房登记表记载，本案房屋的原始购房人系张陆勇，但后来退房了，张陆勇退房后，2012年7月13日，被告与原告王某签订《商品房预订合同》，约定将位于××县的房屋出卖给原告，房屋的套内面积为102.51㎡，公摊面积为16.75㎡，建筑总面积为119.26㎡，房屋单价为2600元∕㎡，总价为310076元。房屋为框架剪力墙结构，住宅层高为2.9米，建筑层数为16层。原、被告就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、实际交房期限、逾期交房责任、产权登记证的办理和交付、违约责任等进行了约定。《商品房预订合同》中第十一条约定：出卖人须在房屋实际交付后一年内完成产权证书办理工作并将产权证交付买受人，如超过6个月未交付，买受人不要求退房的，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。合同签订当日，原、被告又签订了《文县成通药业有限公司前期物业管理服务协议》，就双方的权利义务、前期物业服务内容、前期物业管理服务质量标准、物业管理服务费及其他费用、违约责任等进行了约定。在签订了《房屋移交协议书》后，原告入住房屋至今。原告入住后，因被告未完全按照物业管理服务协议的约定提供物业管理服务，双方因此产生矛盾。原告要求被告按合同约定办理房产证，但被告一直未履行。2020年7月2日，被告出具通知，承诺尽快为原始购房户办理房产证，但至今未办理。原告为此诉至本院。    另查明，因被告不具备房地产开发销售的资质，其借用陇南市昌盛房地产有限公司的资质进行房屋的开发销售，但原告仅与被告签订了《商品房预订合同》，并未与陇南市昌盛房地产公司签订商品房买卖合同。    2020年9月22日，本院工作人员前往文县住建局和不动产管理局调查取证，查明被告曾向原文县城建局提交过相关办证资料，因提交的资料不全未办理。2017年，不动产管理局成立，但被告未向其提交书面的办证申请及资料。不动产管理局告知：如被告要办证，先要把土地过户给陇南市昌盛房地产公司，然后由陇南市昌盛房地产公司和所有住户签订正式的合同，合同签订以后由陇南市昌盛房地产公司把正式合同拿到文县住建局备案，备案以后再由陇南市昌盛房地产公司去不动产管理局提交相关办证资料申请办证。陇南市昌盛房地产公司提交齐全的办证资料后，由不动产管理局进行审核，审核通过后先给陇南市昌盛房地产公司办理商品房大证，然后再由陇南市昌盛房地产公司把房屋过户给每一户业主。    本院认为，依法成立的合同，受法律保护。虽然根据原始购房登记表记载，本案房屋的原始购房人系张陆勇，但其并未支付购房款，亦未实际入住使用，而是将本案房屋转让给了原告。被告和原告签订了《商品房预订合同》后，将房屋移交给原告，全部购房款和物业费均由原告所缴纳，故应视为被告对原告的业主身份予以追认，被告应受该合同约束，应认定原告为该房屋的实际所有人，原告以被告未履行合同约定为由提起诉讼，主体并无不当。原、被告签订的合同虽然名为《商品房预订合同》，但合同具备了商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因被告公司不属于房地产开发企业，故其与原告签订的合同不属于商品房买卖性质的合同，但该合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告支付全部购房款后已实际入住使用至今，从合同法鼓励交易的立法目的出发，原、被告继续履行合同更有利于维护市场交易的安全与稳定，故双方均应继续依约履行。被告修建的房屋虽然名为灾后恢复重建经济适用住房综合楼，但其土地系通过拍卖取得，土地取得方式合法有效。虽然被告改变了涉案建设用地的土地用途，将修建的房屋作为商品房进行开发预售，但此举违反的只是法律、行政法规的管理性强制性规定，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，并不当然导致合同无效的法律后果。现原告要求被告将位于××县房屋不动产权过户登记至原告名下，虽然《商品房预订合同》中第十一条约定出卖人须在房屋实际交付后一年内完成产权证书办理工作并将产权证交付买受人，但结合庭审查明的事实及本院调取的证据证实，如要办证，需原、被告及陇南市昌盛房地产公司三方完善办证手续及资料，先要给陇南市昌盛房地产公司办理商品房大证，然后再由陇南市昌盛房地产公司将房屋过户给每一户业主。现因办证的手续和资料不完善，办证条件未成就，无法办理商品房大证，故无法将房屋过户登记至原告名下，对原告的该项诉讼请求，不予支持。因《商品房预订合同》中约定了如超过6个月未交付产权证，买受人不要求退房的，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金，现被告未如期办理产权证，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金，故对原告的该诉讼请求，予以支持。    依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：    一、被告文县成通药业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王某支付违约金6201.52元（310076元×2％）；    二、驳回原告王某的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费50元，减半收取计25元，由被告文县成通药业有限公司负担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陇南市中级人民法院。    审判长梁春华二〇二〇年九月二十九日法官助理张曦予书记员司静蓉