成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初9071号 原告：四川正和包装材料有限公司，住所地成都市金牛区高科技产业园北区A道6号。 法定代表人：范华富，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吕敬，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温瀚墨，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：成都攀瓷建材有限公司，住所地成都金牛高新技术产业园区兴顺东路141号。 法定代表人：李丹丹，执行董事。 委托诉讼代理人：周小荣，四川瑞鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱映涛，四川瑞鑫律师事务所律师。 原告四川正和包装材料有限公司（以下简称“正和公司”）与被告成都攀瓷建材有限公司（以下简称“攀瓷公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正和公司的委托诉讼代理人吕敬、温瀚墨，被告攀瓷公司的法定代表人李丹丹及委托诉讼代理人周小荣、朱映涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正和公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年10月8日签订的《场地租赁合同》于2020年6月22日解除且保证金不予退还，被告立即腾退并向原告交付租赁场地；2、判令被告向原告立即支付2020年5月1日至合同解除之日（2020年6月22日）的租金41342.21元及逾期付款滞纳金45162元（逾期付款滞纳金暂计算至2020年6月22日，自2020年6月23日逾期付款滞纳金以41342.21元为基数，按照日千分之三的标准计算至付清之日止）；3、判令被告向原告支付自租赁合同解除之日（2020年6月22日）至被告腾退场地之日止的使用占用费及水电气等费用，暂计至2020年6月23日为804.17元（应计至被告实际腾退之日止，计算标准按照《场地租赁合同》约定为准）。诉讼中，正和公司将第二项诉讼请求中的欠付租金金额变更为31196.67元，将逾期付款滞纳金变更为22760.42元，将第三项诉讼请求中暂计至2020年6月23日的房屋占用费金额变更为835.63元。事实与理由：原、被告于2018年10月8日签订《场地租赁合同》，约定：原告将位于成都市金牛区××路××号（金牛高科技园北区内）965平方米场地出租给被告使用。《场地租赁合同》对租赁期限、租赁用途、租金及支付方式、费用及支付方式、合同终止、违约责任、政府对园区提出新规划要求时合同履行等均作了明确约定。根据《场地租赁合同》第2条约定，租赁期内的场地占用费标准为25元／平方米／月。第二笔租金提前半个月收取6个月的租金。此后提前两个月一次性缴纳下年度租金以此类推。根据合同约定，被告应在2019年8月15日前支付2019年10月15日至2020年10月7日全年度租金289500元。经原告多次催收，被告截至起诉之日仍未履行付款义务，被告未按期支付租金且逾期天数已近一年，根据《场地租赁合同》第11条约定，逾期十日的原告即有权终止租赁合同。同时，原告于2020年5月28日通知被告，接政府通知租赁场地应于2020年6月6日前完成腾退。《成都市金牛区高新技术产业园区管理委员会、金牛区人民政府天回镇街道办事处关于限期办理设施设备物资的通知》，要求园区内所有腾退企业，以及租用园区腾退企业场地的租赁类企业，在通知发出之日起5日内全部搬离出园区，逾期未搬离的，将严格按照有关规定和程序处理。《场地租赁合同》第12条约定，如遇政府职能部门对项目提出新的规划要求的，甲方在收到政府通知2个月内告知乙方，乙方应当无条件配合甲方并立即撤场且不享有任何拆迁补偿，已付而未到期的部分租金由甲方按照实际情况退还未到期部分租金。被告在知晓《通知》内容后，未在政府规定期限内履行腾退搬离义务，且拒绝支付租金并实际继续使用场地。根据《场地租赁合同》的约定，原告于2020年6月23日已经函告通知被告解除《场地租赁合同》并告知合同解除后的有关事宜。截至《场地租赁合同》解除之日（即2020年6月22日）被告仍欠付租金41342.21元，合同解除后的使用占用费804.17元。被告的逾期腾退搬离、逾期付款行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告攀瓷公司辩称，1、案涉租赁合同效力可能无效，请求人民法院对合同效力予以审查；2、如案涉合同无效，则合同违约条款和保证条款均无效，被告不应当承担合同约定的保证责任和违约责任。对于占用费，由于原告存在过错，占用费应当全部减免，并赔偿被告的装修损失；3、如案涉租赁合同有效，原告违约在先，被告不支付租金系行使不安抗辩，有合理理由暂缓支付租金，故被告不存在违约。搬离期间，被告的合同目的不能实现，期间租金应当免除。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2006年3月17日，成都市金牛区高科技产业开发区管理委员会与正和公司签订《土地转让协议》，约定成都市金牛区高科技产业开发区管理委员会将位于成都市金牛区××街道××村××组内，总面积约30亩，其中净用地面积约25亩，代征地面积约5亩（实际面积以勘测院测量数据为准）转让给正和公司。 2018年10月8日，正和公司作为出租人（甲方，下同）与承租人攀瓷公司（乙方，下同）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将坐落于成都市金牛区××路××号（金牛高科技园北区内）的场地965平方米出租给乙方，租赁范围不包括外墙占有、使用、收益、处分权由甲方享有；租赁期限从2018年10月8日起至2020年10月7日止，租金从2018年10月15日起至2020年10月7日开始计收；场地租金起价月租金25元／平方米，签约后三日内一次性交纳6个月租金144750元，第二笔租金提前半个月收取共计6个月的租金，此后提前两个月一次性缴纳下年度租金以此类推；下一年度在上一年度基础上递增5%收取租金；若乙方逾期缴纳租金，每逾期一天，乙方按当次应付租金总额的3‰向甲方缴纳滞纳金，逾期超过三十日的，甲方除有权追收乙方所欠该期租金、滞纳金，追究乙方的违约责任外，并停止供应水电，禁止此道路通行等强制措施，且有权终止本合同无条件收回租赁场地，乙方已付的保证金无权收回，乙方及对租赁场地的装修等损失，亦由乙方自行承担；乙方在本合同生效当日内，须一次性另向甲方缴纳租赁保证金20000元，合同期满时，在乙方将租赁场地及设施完好交还甲方，本合同各条款均已完整履行完毕，乙方已结清水、电、气、光纤、通讯及物业管理费等费用，且无任何违约的情况下，甲方在收回场地后的30个工作日内，将保证金全额退还乙方（不计利息）；甲方应在收到乙方租金和保证金后按约定将本合同约定的租赁场地交付乙方使用，交付租赁场地时，双方应在租赁场地的交接单上签字；乙方租用场地仅限用于仓储用途；乙方如因经营所需需要对场地改造升级时，应向甲方提出书面申请并报送升级方案，经甲方审查同意后方可实施，……本合同终止时，租赁场地内装修或固定设施归甲方所有，不予计价；乙方未按本合同第三条约定缴纳租金或拖欠本合同第八条费用且逾期十日的，甲方有权立即终止本合同，除不退还乙方已缴租金和保证金外，还有权追索乙方未付租金、追究乙方的违约及赔偿损失等相关责任；如遇政府职能部门对项目提出新的规划要求时，甲方在接到政府通知2个月内告知乙方，乙方应无条件配合甲方并立即撤场且不享有任何拆迁补偿，已付而未到期的部分租金由甲方按实际情况退还未到期部分租金；乙方返还租赁场地应该符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收书面认可，并相互结清各自所应承担的费用，另签房屋租赁终止协议，乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，在规定时间内由乙方自行处理，过时作乙方自动放弃处理；若乙方在合同期满时不与甲方办理退租手续而自行撤离的，乙方除承担违约责任之外，其保证金即归甲方所有，因自行撤离造成甲方房屋损失、损坏的，乙方还应当赔偿给甲方造成的全部损失。 上述《场地租赁合同》签订后，正和公司将租赁场地交予攀瓷公司使用。攀瓷公司向正和公司支付了租赁保证金20,000元。《场地租赁合同》履行期间，攀瓷公司应于2019年8月15日前支付2019年10月15日至2020年10月7日期间的租金，攀瓷公司实际于2019年9月28日-30日期间支付2019年10月15日至2020年4月14日期间的租金150,412元，于2020年4月14日支付2020年4月15日至2020年5月14日期间租金23,392元。2020年5月15日之后，攀瓷公司未再支付租金。 诉讼中，双方确认《场地租赁合同》约定的租赁场地为金牛区兴顺东路141号场地，但实际履行的租赁场地为177号附2号场地。2019年，在攀瓷公司缴纳第二笔租金时，正和公司将租赁面积下调了10平方米，即实际按照955平方米收取租金。 2020年5月14日，正和公司向攀瓷公司送达了一份通知，载明：根据双方签订的《场地租赁合同》约定，攀瓷公司应交纳的场地使用费现已违约逾期，现政府要求正和公司于2020年6月底前将场地移交相关部门，请攀瓷公司按约结清场地使用费后于2020年6月30日前完成撤场工作。 2020年6月22日，正和公司向攀瓷公司发出《解除函》，载明：正和公司与攀瓷公司于2018年10月8日签订《场地租赁合同》，合同履行过程中，已出现合同约定的解除合同的条件，现就解除《场地租赁合同》及解除租赁合同的后续事宜函告如下：一、攀瓷公司已逾期支付场地占用付费超过10天，正和公司有权解除并终止《场地租赁合同》并无条件收回租赁场地；……二、正和公司于2020年6月3日收到《成都市金牛区高新技术产业园区管理委员会、金牛区人民政府天回镇街道办事处关于限期办理设施设备物资的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求园区内所有腾退企业，以及租用园区腾退企业场地的租赁类企业，在通知发出之日起5日内全部搬离出园区，逾期未搬离的，将严格按照有关规定和程序处理。……三、1、双方签订的《场地租赁合同》自本函发出之日即解除并终止。攀瓷公司应当在收到本函后的五个工作日完成腾退并将场地交付正和公司；2、攀瓷公司应在收到本函后的三个工作日内结清离场前应当结清的全部费用（包括但不限于：占用费、水电费、违约金等）。同时攀瓷公司应当承担未在政府规定时限内腾退给正和公司造成的全部损失。2020年6月29日，正和公司向攀瓷公司发出《商务告知函》，再次告知攀瓷公司于2020年7月27日前完成腾退及搬迁。 另查明，正和公司与成都市金牛区高科技产业开发区管理委员会签订《土地转让协议》后，案涉土地未能取得土地使用权证，地上建筑的房屋亦为搭建，未取得建设工程规划许可证。 诉讼中，攀瓷公司认为案涉《场地租赁合同》已于2020年5月14日解除，并于2020年8月4日将案涉场地交还给正和公司，场地内剩余物品不再需要。正和公司对此不予认可，认为案涉《场地租赁合同》的解除时间为2020年6月22日，攀瓷公司并未将场地钥匙交还给正和公司，双方也未办理书面交接手续。正和公司另陈述截止到合同解除之日的水电气费金额现无法确定。 以上事实，有《场地租赁合同》《土地转让协议》、证明、银行流水、收据、通知、《解除函》、邮件送达信息、《商务告知函》、邮件送达信息、租用房屋照片等证据以及双方当事人的陈述在案予以佐证。 本院认为，案涉土地及地上建筑物未办理相关权属证书，正和公司亦未提交取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，正和公司与攀瓷公司签订的《场地租赁合同》自始无效。因《场地租赁合同》无效，攀瓷公司继续占有案涉场地无事实依据和法律依据，对正和公司要求攀瓷公司腾退并交付案涉场地，予以支持。因《场地租赁合同》自始无效，正和公司主张解除案涉《场地租赁合同》及支付滞纳金的观点，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于正和公司主张的租金。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，案涉《场地租赁合同》虽然无效，但攀瓷公司占用案涉场地期间仍应当向正和公司支付场地占有使用费，场地占有使用费参照合同约定的租金标准，故攀瓷公司应当向正和公司支付场地占用费。攀瓷公司辩称已于2020年8月4日将案涉场地交还给正和公司，但并未举证证明，在正和公司不予认可的情况下，该时间不能视为攀瓷公司交还案涉场地之日，且攀瓷公司亦陈述案涉场地内尚有物品未搬离，故攀瓷公司仍应当完成案涉场地内的腾退，并将腾退后的场地交还给正和公司。攀瓷公司应当向正和公司支付2020年5月15日至案涉场地腾退交还之日的场地占用费。场地占用费按24.5元/平方米/月、共955平方米计算，暂计算至一审法庭辩论终结之日（2020年8月27日）为81,891.25元（24.5元/平方米/月×955平方米÷30天×105天），实际应计算至案涉场地腾退交还之日止。 综上所述，对正和公司的部分诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、成都攀瓷建材有限公司于本判决生效之起十日内将位于成都市金牛区××路××号附2号场地腾退并返还给四川正和包装材料有限公司； 二、成都攀瓷建材有限公司于本判决生效之起十日内向四川正和包装材料有限公司支付截至2020年8月27日的场地占用费895,415.1元，并自2020年8月28日起至场地实际腾退之日止，按照24.5元/平方米/月、共955平方米的标准计付场地占用费； 三、驳回四川正和包装材料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费991元，由成都攀瓷建材有限公司负担。此款已由四川正和包装材料有限公司垫付，成都攀瓷建材有限公司应于本判决生效之起十日内向四川正和包装材料有限公司支付991元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭雅丽 二〇二〇年九月二十八日 书记员  高 晗