福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民初35号 原告：福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇新建路**。统一社会信用代码：913504267617844287。 法定代表人：吴光胜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赖水娟，福建仰高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪盛才，福建仰高律师事务所律师。 被告：阮受敬，男，1980年3月2日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：严新燕，女，1987年8月13日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司（以下简称“恒昌房产公司”）与被告阮受敬、严新燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告恒昌房产公司委托诉讼代理人纪盛才、被告严新燕到庭参加诉讼，被告阮受敬经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 恒昌房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令阮受敬、严新燕立即向恒昌房产公司返还向中国建设银行股份有限公司尤溪支行（以下简称“建行尤溪支行”）偿还的购房按揭款（截止至2019年9月29日，恒昌房产公司代偿的款项为63447.62元，之后的款项以恒昌房产公司实际代阮受敬、严新燕代向建行尤溪支行还款的金额为准），及上述代偿款自代偿之日起至阮受敬、严新燕实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。庭审中，恒昌房产公司将代偿还款项变更为83745.42元（截至2020年9月2日），利息计算标准变更为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；2.判令阮受敬、严新燕立即向恒昌房产公司支付违约金92600.1元（以阮受敬、严新燕购房款总额308667元为依据，按30%的违约金比例计算）；3.判令阮受敬、严新燕立即向恒昌房产公司支付为本案诉讼而支付的律师代理费6000元；4.由阮受敬、严新燕承担本案全部诉讼费用。2020年3月2日，恒昌房产公司增加诉讼请求，要求由阮受敬、严新燕承担本案保全费1330元、保全保险费800元。事实和理由：阮受敬与严新燕系夫妻关系。2012年2月20日，阮受敬、严新燕与恒昌房产公司签订一份《商品房买卖合同》［合同编号为（201200329）］。合同约定：由阮受敬、严新燕购买恒昌房产公司开发的位于尤溪县城关水东Ｈ区××幢××号房，该商品房屋建筑面积共62.61平方米，售价每平方米4930元，房屋总价款为308667元；付款方式为买受人即阮受敬、严新燕于本合同签订之日付清98667元作为首期款，房款余额210000元买受人向银行申请按揭贷款支付。银行按揭的其他约定详见附件六补充协议第三条。上述《商品房买卖合同》签订同时，恒昌房产公司与阮受敬、严新燕又签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第三条第五款约定“买受人与银行签订的《个人住房借款合同》生效后，在出卖人承担保证责任期间，如买受人累计三期未偿还贷款本息，导致出卖人银行存款被直接划扣代为还款，出卖人有权解除本合同，另行出售该商品房。合同解除后，买受人应按合同房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人在本合同解除并办理完合同注销手续后，将收受的购房贷款和购房款的本金扣除出卖人代付的银行贷款本息和相关违约金、费用后，分别返还贷款银行和买受人。鉴于该合同解除系因买受人违约造成，出卖人无须支付其任何利息。无论买受人是否已使用、出租、装修该商品房，买受人都应将该商品房退还出卖人，并赔偿因此给出卖人造成的损失，装修形成的添附无偿属于出卖人。”上述合同签订后，阮受敬、严新燕依约向恒昌房产公司支付首期购房款98667元，剩余购房款210000元由恒昌房产公司与阮受敬、严新燕、建行尤溪支行于2012年5月15日签订《个人住房借款合同》［合同编号为（2012年建明尤个房借字141号）］，约定：上述《商品房买卖合同》项下的购房余款210000元由阮受敬、严新燕向建行尤溪支行借款，并由建行尤溪支行将上述借款一次性划入恒昌房产公司的商品房预售许可证记载的预售款监管账户；借款期限为180个月（即从2012年5月15日起至2027年5月15日止）；阮受敬、严新燕选择采用等额本息还款方法，每个月向建行尤溪支行归还本息金额约为1893.41元。该笔借款的担保方式为抵押加阶段性保证；阮受敬、严新燕将购买的上述房产为该笔借款设定抵押担保，恒昌房产公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间为借款合同生效之日起至下列两个日期较迟之日止：1.保证人为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交贷款人保管之日止；2.该限价商品房经国家政策允许可以上市出售之日。合同签订后，建行尤溪支行依约将阮受敬、严新燕的借款210000元划入恒昌房产公司的预售款监管账户。现恒昌房产公司已将符合合同约定使用条件的房屋交付阮受敬、严新燕使用，并办理了产权过户登记手续。但该限价商品房仍未经国家政策允许可以上市出售，故恒昌房产公司为阮受敬、严新燕对建行尤溪支行的还款义务仍承担连带责任保证。由于阮受敬、严新燕未按时向建行尤溪支行还款，导致建行尤溪支行要求恒昌房产公司代阮受敬、严新燕向其履行《个人住房借款合同》项下的还款责任。至2019年9月止，恒昌房产公司总共代阮受敬、严新燕向建行尤溪支行还款63447.62元，代偿后，恒昌房产公司多次向阮受敬、严新燕催讨，但阮受敬、严新燕未予返还。根据双方的合同约定，阮受敬、严新燕累计三期未偿还借款本息导致恒昌房产公司银行存款被建行尤溪支行直接划扣代为还款，其行为已构成根本性违约，严重侵害了恒昌房产公司的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，望判如所请。恒昌房产公司提起诉讼后于2019年12月25日、2020年3月27日、2020年6月28日、2020年9月2日分别为阮受敬、严新燕向建行尤溪支行代偿贷款4949.96元、5112.83元、5116.79元、5118.22元，合计20797.8元。 阮爱敬未作答辩。 严新燕辩称，1.房子与前夫阮受敬一起买的，贷款系其与前夫阮受敬的共同债务，要求恒昌房产公司给其一定的还款时间。2.合同约定的违约金标准过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。严新燕对恒昌房产公司提供的证据的真实性、合法性及关联性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述及本院依法审查确认的证据，对本案主要事实认定如下： 阮受敬与严新燕于2010年4月20日登记结婚，于2014年7月30日登记离婚。2012年2月20日，阮受敬、严新燕与恒昌房产公司签订一份《商品房买卖合同》［合同编号为（201200329）］。约定：由阮受敬、严新燕购买恒昌房产公司开发的位于尤溪县城关水东Ｈ区××幢××号房，该商品房屋建筑面积共62.61平方米，售价每平方米4930元，房屋总价款为308667元；付款方式为买受人即阮受敬、严新燕于本合同签订之日付清98667元作为首期款，房款余额210000元由买受人阮受敬、严新燕向银行申请按揭贷款支付。银行按揭的其他约定详见附件六补充协议第三条。上述《商品房买卖合同》签订同时，恒昌房产公司与阮受敬、严新燕又签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第三条第五款约定“买受人与银行签订的《个人住房借款合同》生效后，在出卖人承担保证责任期间，如买受人累计三期未偿还贷款本息，导致出卖人银行存款被直接划扣代为还款，出卖人有权解除本合同，另行出售该商品房。合同解除后，买受人应按合同房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人在本合同解除并办理完合同注销手续后，将收受的购房贷款和购房款的本金扣除出卖人代付的银行贷款本息和相关违约金、费用后，分别返还贷款银行和买受人。鉴于该合同解除系因买受人违约造成，出卖人无须支付其任何利息。无论买受人是否已使用、出租、装修该商品房，买受人都应将该商品房退还出卖人，并赔偿因此给出卖人造成的损失，装修形成的添附无偿属于出卖人。”上述合同签订后，阮受敬、严新燕依约向恒昌房产公司支付首期购房款98667元，剩余购房款210000元由恒昌房产公司与阮受敬、严新燕、建行尤溪支行于2012年5月15日签订《个人住房借款合同》［合同编号为（2012年建明尤个房借字141号）］，约定：上述《商品房买卖合同》项下的购房余款210000元由阮受敬、严新燕向建行尤溪支行借款，并由建行尤溪支行将上述借款一次性划入恒昌房产公司的商品房预售许可证记载的预售款监管账户；借款期限为180个月（即从2012年5月15日起至2027年5月15日止）；阮受敬、严新燕选择采用等额本息还款方法，每个月向建行尤溪支行归还本息金额约为1893.41元。该笔借款的担保方式为抵押加阶段性保证；阮受敬、严新燕将购买的上述房产为该笔借款设定抵押担保，恒昌房产公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间为借款合同生效之日起至下列两个日期较迟之日止：1.保证人为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交贷款人保管之日止；2.该限价商品房经国家政策允许可以上市出售之日。合同签订后，建行尤溪支行依约将阮受敬、严新燕的借款210000元划入恒昌房产公司的预售款监管账户。现恒昌房产公司已将符合合同约定使用条件的房屋交付阮受敬、严新燕使用，并办理了产权登记手续。因该限价商品房仍未经国家政策允许可以上市出售，恒昌房产公司为阮受敬、严新燕对建行尤溪支行的还款义务仍承担连带责任保证。由于阮受敬、严新燕未按时向建行尤溪支行还款，导致建行尤溪支行要求恒昌房产公司代阮受敬、严新燕向其履行《个人住房借款合同》项下的还款责任。恒昌房产公司分别于2019年9月29日、2019年12月25日、2020年3月27日、2020年6月28日、2020年9月2日代阮受敬、严新燕向建行尤溪支行偿还贷款63447.62元、4949.96元、5112.83元、5116.79元、5118.22元，合计83745.42元。代偿后，恒昌房产公司多次向阮受敬、严新燕催讨，但阮受敬、严新燕未予返还。 另查明，恒昌房产公司于2019年3月9日向本院申请财产保全，本院于2019年3月10日作出（2020）闽0426民初35号民事裁定书，裁定查封阮受敬、严新燕所有的位于尤溪县××镇××幢××号房，保全价值162047元，期限三年。恒昌房产公司为此支出财产保全费1330元、财产保全担保保险费800元。恒昌房产公司为实现本案债权支付律师代理服务费6000元。 本院认为，恒昌房产公司与阮受敬、严新燕签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，以及建行尤溪支行与阮受敬、严新燕、恒昌房产公司签订的《个人住房借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。阮受敬、严新燕在借款后未能按合同约定履行还款义务，恒昌房产公司作为该借款的阶段性连带责任保证人分别于2019年9月29日、2019年12月25日、2020年3月27日、2020年6月28日、2020年9月2日为阮受敬、严新燕向建行尤溪支行偿还贷款63,447.62元、4,949.96元、5,112.83元、5,116.79元、5,118.22元，合计83,745.42元。恒昌房产公司履行了担保义务。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，恒昌房产公司有权向债务人阮受敬、严新燕行使追偿权。但本案恒昌房产公司并非仅依据《中华人民共和国担保法》的规定向阮受敬、严新燕行使追偿权，而是主要依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定向阮受敬、严新燕主张权利，本案系双方因履行《商品房买卖合同》而引起的纠纷，案由应为商品房销售合同纠纷。恒昌房产公司为阮受敬、严新燕向建行尤溪支行代偿贷款83,745.42元，故恒昌房产公司要求阮受敬、严新燕返还代偿借款本息83,745.42元及支付上述代偿款自代偿之日起至实际返还之日止按全国银行间同行拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对恒昌房产公司主张的尚未发生的代偿款项，本案不予处理。《合同补充协议》第三条第五款约定“买受人与银行签订的《个人住房借款合同》生效后，在出卖人承担保证责任期间，如买受人累计三期未偿还贷款本息，导致出卖人银行存款被直接划扣代为还款，出卖人有权解除本合同，另行出售该商品房。合同解除后，买受人应按合同房价款的30%向出卖人支付违约金，出卖人在本合同解除并办理完合同注销手续后，将收受的购房贷款和购房款的本金扣除出卖人代付的银行贷款本息和相关违约金、费用后，分别返还贷款银行和买受人。”恒昌房产公司为阮受敬、严新燕代偿贷款累计已超过三期。按合同约定，恒昌房产公司有权解除合同。但恒昌房产公司未主张解除合同，而是选择要求阮受敬、严新燕承担违约责任。该主张系恒昌房产公司对自己民事权利所作的处分，符合法律规定。双方约定的违约金是总的购房款308,667元的30%，而本案中恒昌房产公司实际为阮受敬、严新燕代偿的银行贷款为83,745.42元，二者金额相差较大，且恒昌房产公司已主张了代偿款利息，再主张以购房总价款计算代偿款违约金有失公平，严新燕主张该违约金标准过高的抗辩理由成立，违约金应以恒昌房产公司实际代偿的款项即83,745.42元的20%为宜，即阮受敬、严新燕应支付恒昌房产公司违约金16,749.1元，对恒昌房产公司主张中超出本院认定的部分，不予支持。恒昌房产公司主张要求阮受敬、严新燕支付律师代理服务费6,000元没有合同依据，本院不予支持。恒昌房产公司为实现本案债权而支出的财产保全申请费1,330元属于诉讼费用范畴，按双方的诉讼胜负比例分担。恒昌房产公司为财产保全而支出的财产保全保险费800元非必须支出的费用，其要求阮受敬、严新燕承担保全保险费800元，本院不予支持。阮受敬经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、阮受敬、严新燕应于本判决生效之日起十日内偿还福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司代偿借款本息83,745.42元。 二、阮受敬、严新燕应于本判生效之日起十日内支付福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司代偿款63,447.62元从2019年9月30日起、代偿款4,949.96元从2019年12月26日起、代偿款5,112.83元从2020年3月28日起、代偿款5,116.79元从2020年6月29日起、代偿款5,118.22元从2020年9月3日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算的利息。 三、阮受敬、严新燕应于本判生效之日起十日内支付福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司违约金16,749.1元。 如果未按上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3,984元，公告费560元，财产保全费1,330元，合计5,874元，由福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司负担2,797元，由阮受敬、严新燕负担3,077元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  张忠谋 人民陪审员  林理建 人民陪审员  刘艳君 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  姜 辛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。