广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12431号原告：刘大为，男，1963年5月1日出生，汉族，身份证住址湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司（曾用名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4—5层。法定代表人：梁国锋。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房。法定代表人：何建信，董事长。委托诉讼代理人：杨敏丽，女，1989年3月24日出生，汉族，系该公司员工。原告刘大为与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、被告广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和代理公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告刘大为的委托诉讼代理人李军，被告颐和代理公司的委托诉讼代理人杨敏丽到庭参加了诉讼。被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘大为向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告云梯公司、颐和代理公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》（编号：0062743）、《花都颐和山庄商品房购房协议》（编号：0101198）；2.判决被告云梯公司、颐和代理公司连带向原告返还购房款1380000元及利息（以购房款1380000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算期限自2019年9月23日计算至偿还之日止）；3.判决被告云梯公司、颐和代理公司连带向原告支付违约金276000元；4.判决本案诉讼费由二被告承担。事实与理由如下：原告就以1380000元的价格购买被告位于花都颐和山庄E区J2栋1801号房于2018年12月8日签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》（编号：0062743），后于2019年9月23日签订《花都颐和山庄商品房购房协议》（编号：0101198）。后原告于2018年12月8日支付购房款订金2万元，剩余136万元购房款于2019年9月23日支付。协议签订后，原告曾要求与被告网签《商品房买卖合同》，并且要求被告交付房屋，但是却被告知涉案房屋尚未取得建筑工程竣工验收备案证明文件，不符合法定的商品房交付条件，且涉案房屋设定他项抵押权，无法网签合同，原告无奈遂成讼。涉案房屋的购房款是以案外人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称台山颐和公司）欠原告刘大为经营的广州颐诚汽车租赁有限公司（以下简称颐诚公司）的租车租金抵扣的，台山颐和公司累计欠付颐诚公司租车租金数额巨大，台山颐和公司未能及时偿还，刚好云梯公司名下有颐和山庄的房屋在出售，所以台山颐和公司、云梯公司就与原告达成了涉案房屋买卖协议，并约定用台山颐和公司拖欠颐诚公司的租车款抵扣房款。原告已经按约定履行支付房款义务，被告却不与原告签订《商品房买卖合同》，亦将涉案房屋设定抵押权，且不能交付房屋，严重违反合同约定，导致原告权益受损，原告的合同目的已基于被告的违约而无法实现。因此，原告有权要求解除协议，被告应当向原告返还购房款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告云梯公司未答辩。被告颐和代理公司辩称：我司不同意原告的全部诉讼请求，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。原告仅向我司支付了2万元的款项，剩余款项至今未向我司支付。我司虽然向原告出具了136万的收款收据，但该收据上注明汇款到账才作实，我司至今没有收到该笔款项，原告也没有提供证据证实已经向我司支付了该笔款项，我司不确认原告所陈述的抵债的事实，原告要求我司返还房款无事实和法律依据。我方作为代理方，我司并未取得云梯公司的授权文件，我司没有处分涉案房屋的权利，认购书以及购房协议云梯公司是否确认，我司并不清楚。根据购房协议约定，原告要求解除协议，作为要求解除协议的一方，原告应当向我方支付总房款10%的违约金，故原告要求我司支付违约金缺乏依据。涉案认购书和购房协议仅仅是预约合同，双方未签订商品房预售合同或现房销售合同，商品房买卖合同关系并未成立。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》、收款收据、住房维修资金缴款通知书、水电周转押金收据、产权情况表、不动产登记证明予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司（即云梯公司）。涉案房屋位于广州市花都梯面镇花都云梯山庄E区J2栋1801房（以下简称涉案房屋），开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为有抵押，不可销售状态。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为在建工程抵押，合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。原告刘大为提交编号为0062743号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》显示：认购日期2018年12月8日，发展商（甲方）为云梯公司，认购方（乙方）为刘大为，代理方：颐和代理公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：一、认购单元情况：花都颐和山庄E区J2栋1801号住宅。二、单元价格：乙方选择一次性付款方式，优惠后总房价1380000元。四、付款计划：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整；2.乙方于签署认购书之日起七日内即2018年12月15日前付清全部房款。该处手写注明：该房屋购买时处抵押状态，待涂销抵押后另行通知网签时间。五、签订《商品房买卖合同》：1.乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。3.在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息和赔偿。九、该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年12月30日期交付乙方使用。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商（甲方）处空白，代理方处加盖颐和代理公司的公章，认购方（乙方）处有刘大为的签名，经办人处有一人的签名，审核人处有两人的签名。原告刘大为还提交编号为0101198号的《花都颐和山庄商品房购房协议》，该协议甲方（卖方）为云梯公司，委托代理机构为颐和代理公司，乙方（买方）为刘大为，约定：甲乙双方就乙方向甲方购买位于广州市花都梯面镇花都颐和山庄E区J2幢1801号房事宜达成如下条款：一、乙方购买的商品房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为147.09平方米，该商品房按套出售。三、该商品房总价款为1380000元。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。1.如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。2.若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容。3.甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。八、本协议生效后，甲乙双方不得要求解除本协议，若单方执意要解除本协议的，按以下方式办理：1.要求解除协议方应向对方支付该商品房总价款的20%的违约金；2.若甲方要求解除协议，甲方须将违约金及房款无息退还给乙方；3.若乙方要求解除协议，甲方有权在扣除违约金后，将剩余房款无息退还给乙方。十三、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。该协议落款处甲方处为空白，经办人处有柳秀芳，审核人卢慧贤的签名，乙方处有刘大为的签名，委托代理机构处加盖颐和代理公司的公章。刘大为提交加盖颐和代理公司财务专用章的收款收据两张，其中一张出具时间为2018年12月8日，内容为“今收到刘大为交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区J2栋1801单元定金20000元，刘大为并提交了该笔款项的刷卡记录。另一张出具时间为2019年9月23日，内容为“今收到刘大为交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区J2栋1801单元房款1360000元，付款方式为汇款，到账作实”。刘大为主张上述第二张收据中的房款1360000元是以台山颐和公司欠颐诚公司的租车款抵扣的。刘大为未能提供台山颐和公司与颐诚公司之间所签署的租车合同，也未能提供台山颐和公司、云梯公司、颐诚公司与刘大为之间签署的结算文件、抵债协议等文件。刘大为还提交了其和戴小伟、訚继承以及其律师李军于2020年9月21日在颐和山庄营销大厅与颐和代理公司相关人员进行协商的录音。拟证明颐和代理公司并不否认刘大为以欠款抵房款的事实。其中对方女性工作人员对刘大为等人说“那三套房子是财务做账的，那个不是说否认他的，……但是我这个房子确定是抵给你的，因为你那里有认购书，认购书是在法律上有保护的，有可能有手签协议是吧”。刘大为的律师问对方“按照您刚才的陈述，又不否认这个三套房抵了车费钱，您这边能不能确认一个文件给我们……”，对方回复“我们的认购书就已经是文件了啊，都盖过章的。”律师说“法院不这么认为的”，对方说“我都没看到判决文书，如果法院判决书下来了，真的法院不认可，你再来找我，我绝对无条件支持。”等等内容。刘大为提交了查询汇款明细拟证明其于2020年6月30日向云梯公司转账支付了涉案房屋的维修基金，刘大为明确其系根据广州颐和酒店物业管理有限公司提供账户交纳的维修基金。刘大为提交收楼手续单、广州颐和酒店物业管理有限公司开具水电周转金收据、物业费发票拟证明其已经实际收楼入住涉案房屋。刘大为在本案庭审中确认其现不具备购买涉案房屋的资格。本院认为：本案争议的焦点是《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》是否对云梯公司具有拘束力，以及刘大为是否已实际支付1380000元的购房款。对于争议焦点一，刘大为提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》仅有颐和代理公司的签章，并无云梯公司的签章。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》中明确需“经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效”，《花都颐和山庄商品房购房协议》中约定“协议自甲方盖章，乙方签字之日起生效”，现云梯公司并未在认购书及购房协议上盖章，颐和代理公司表示其并未取得云梯公司的授权文件，没有处分涉案房屋的权利，云梯公司亦未到庭对上述认购书和购房协议予以追认。刘大为提交的购房款收据上亦仅有颐和代理公司加盖财务专用章，并无云梯公司的签章。刘大为提交的收楼手续单及水电周转金押金收据、物业费收据的出具人亦非云梯公司。刘大为虽然提供了查询汇款明细显示其向云梯公司的账户转账支付了维修基金，但刘大为陈述该账户系物业公司提供给其，且转账行为属于单方面行为，无法证实云梯公司对此知情并同意。以上证据均不足以证实云梯公司已经追认上述认购书及购房协议书。故现上述认购书和购房协议尚未生效。未生效的协议不存在解除的问题，刘大为现要求解除认购书和购房协议书的诉讼请求本院不予支持。对于争议焦点二，刘大为主张其支付1380000元购房款，其中1360000元是由于台山颐和公司拖欠颐诚公司租车款抵扣的。但刘大为未能提供台山颐和公司与颐诚公司之间所签署的租车合同，也未能提供台山颐和公司、云梯公司、颐诚公司与刘大为之间签署的结算文件、抵债协议等文件。现并无证据证实上述各当事方已达成以房抵债的协议。颐和代理公司也否认以房抵债协议的存在，故即使颐和代理公司曾向刘大为开具1360000元的收款收据，由于该收据上注明支付方式为转账，现并无证据证实款项已经到账，故刘大为仅凭该收款收据无法证明其已实际向颐和代理公司支付该笔1360000元的购房款。故本院仅确认颐和代理公司收取了刘大为的购房款20000元。关于刘大为庭后提交的录音拟证明颐和代理公司并没有否认以房抵债的事实。首先其未证实录音中对方人员的身份以及是否有权代表颐和代理公司作出承诺或表态。其次，就算颐和代理公司没有否认，也无法证实云梯公司知道或认可以房抵债的事实。因此本院对该份录音不予认可。综上，现由于颐和代理公司的行为未被云梯公司追认，故刘大为要求云梯公司向其返还购房款及支付违约金依据不足，本院不予支持。颐和代理公司应当将其已收取的购房款20000元退还给刘大为并支付利息，刘大为主张从2019年9月23日起算利息本院予以支持，利息应当按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止。刘大为要求颐和代理向其返还剩余的1360000元及利息，以及支付违约金的诉讼请求本院不予支持。被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十五条第一款，第一百一十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州颐和房产策划代理有限公司向原告刘大为退还20000元并支付利息（利息以20000元为本金，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月23日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告刘大为的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19704元，由原告刘大为负担19404元，被告广州颐和房产策划代理有限公司负担300元（被告负担的受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年九月二十九日书记员 林嘉仪