上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初14091号原告：张林发，男，1979年11月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：卢超军，上海嘉坦律师事务所律师。被告：张龙山，男，1964年5月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：叶培维，上海市公民律师事务所律师。第三人：上海宏厦工贸有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇鹤东村沿江909号1室。法定代表人：朱伟，总经理。委托诉讼代理人：叶培维，上海市公民律师事务所律师。原告张林发与被告张龙山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。后经原告申请，追加上海宏厦工贸有限公司(以下简称宏厦公司)为本案第三人参加诉讼，并于2020年8月11日、2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告张林发及其委托诉讼代理人卢超军、被告张龙山与第三人宏厦公司的共同委托诉讼代理人叶培维到庭参加诉讼。审理中，原、被告及第三人申请庭外和解。本案现已审理终结。原告张林发向本院提出诉讼请求：1、判令被告与第三人共同支付房屋拆迁补偿费人民币(以下币种同)511,203元(其中包括：停产停业补偿228,000元、原辅料产品杂物等补偿69,420元、营业执照变更或歇业补偿5,000元、速迁奖励费49,453元、用电设施补偿2万元、装修补偿139,330元)。事实和理由：2015年6月10日，原告与被告签订《厂房租赁协议》，约定原告承租厂房，租期10年，自2015年8月1日起算。协议签订后，原告支付租金，并以家人名义设立上海吾宁文化传播有限公司(以下简称上海吾宁公司)做图书网购生意，在厂房内增加了书架、包装物、空调、办公室等设施设备。2017年，航头镇政府开展土地减量化清拆活动。同年5月，被告主动与原告终止厂房租赁协议，并承诺与原告资产和承租人身份相关的一切拆迁补偿费归原告所有。原告随之6月份搬离厂房，并与被告结清租金。厂房于同年9-10月份被拆除。原告多次向被告催讨拆迁补偿款未果。原告认为，原告的上海吾宁公司在系争房屋内实际经营，应当享有停产停业补偿及营业执照变更补偿，且在经营过程中有大量物资在系争房屋内，同样应享有原辅料产品杂物等补偿。原告配合政府进行签约，速迁奖励费应当补偿给原告。原告租赁系争房屋后还购买了电线、开关，故应获得用电设施补偿。原告对系争房屋进行装修，应获得相应的装修补偿。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告张龙山、第三人宏厦公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，根据《厂房租赁协议》第6条的约定，涉及原告资产的搬迁费归原告所有，其他归被告所有，故原告无权对其余补偿款提出主张。关于杂物补偿，其实就是物资搬迁费，物资搬迁130车系指房屋内的花坛、办公桌椅、沙发等杂物，并非原告所述的书籍、书架等杂物，其中电话及宽带移装费920元同意归原告所有。第二，基于减量化目标，被清拆对象必须是企业，第三人宏厦公司的分支机构金属构件厂注册在系争房屋内，并实际生产经营，故以第三人名义清拆。根据操作口径，停产停业补偿及营业执照变更补偿对象应为注册在属地的企业。原告以个人名义租赁房屋，作为堆放书籍的仓库使用，原告个人并非上述补偿的对象。而原告主张的上海吾宁公司注册在新场镇，法定代表人是张菊仙，原告与该公司没有法律关系。该公司也非上述补偿的对象。第三，速签奖励费系给第三人宏厦公司，且根据《厂房租赁协议》，原告无权主张该笔奖励费。第四，关于用电设施补偿，被告向供电部门申请开户，并支付开户费用，该笔补偿应归被告所有。第五，关于装修补偿，原告没有对系争房屋进行装修，装修补偿不应归原告所有。本院经审理认定事实如下：2015年6月10日,原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《厂房租赁协议》,约定甲方将位于上海市浦东新区沉香村14组881号建筑面积约2200平米的厂房租赁给乙方，租期从2015年8月1日开始到2025年7月30日止；第一年租金为22万元,第二年租金为24万元,从第三年开始租金每两年递增5%，租金先付后用，一年一付；乙方向甲方一次性支付保证金2万元。第六条约定，租赁期内,如遇国家集体政策性征用,双方都必须无条件服从,涉及到乙方资产的搬迁费用归乙方所有,其它费用归甲方所有；且乙方在租赁期内不得转租或从事不规范行业，一切责任均由乙方全部承担。后系争房屋涉及土地减量化，原告搬离房屋。2017年6月18日，原告妻子王晓红出具收条，载明收到押金和剩余租金共计5万元。2017年6月30日，上海港城房地产土地估价有限公司对系争房屋出具评估报告，载明：2017年1月8日(实地勘查首日)价值时点，房屋评估金额1,521,618元，装饰装修139,330元，附属设施1,327,066元，机器设备33,600元，物资搬迁费69,420元。合计3,091,034元。其中，《装修查看及估价明细表》记载，1、面砖3,000元，2、1号房环氧地坪4,800元，3、防盗4,830元，4、铝合金间隔4,000元，5、2号房环氧地坪21,000元，6、铝合金间隔6,000元，7、灶台600元；8、卫生设备(瓷砖、地砖)6,000元，9、5号房环氧地坪70,800元，10、6号房环氧地坪18,300元。上述评估总价合计139,330元。原告主张，明细表中的环氧地坪均系原告安装，防盗、灶台也是原告安装，其余不是原告安装，故原告应得相应装修补偿。被告及第三人认为，被告将房屋交付给原告之时，上述装修即存在，原告并没有进行装修，故装修补偿不应归原告所有。《附属设施查看及估价明细表》记载，供电装置费用(含开户费、材料费、安装费)评估总价20,000元。原告认为虽然原告没有向供电部门申请开户，但原告租赁系争房屋后需要重新布线，所以购买了电线和开关等材料，故该项费用应归原告所有。被告及第三人认为，被告向供电部门申请开户，供电装置费用系针对供电开户的补偿，不应归原告所有。《物资搬迁补偿估价明细表》记载，1、物资搬迁费(130车)65,000元；2、有线电视移装费500元；3、空调移装费(5台)2,000元；4、电话移装费400元；5、宽带移装费520元；6、太阳能热水器移装费1,000元，合计69,420元。原告认为其在系争房屋内实际经营，物资搬迁130车指的是原告在系争房屋内物资的搬迁，5台空调中的2台系原告从他处移装过来，太阳能热水器也是原告安装的，故上述费用均应归原告所有。被告及第三人同意电话和宽带移装费归原告所有，但认为其余物品均为被告提供，相应的物资搬迁补偿不应归原告所有。2017年7月，系争房屋减量化清拆补偿方案记载：户主姓名朱伟，营业执照名称宏厦公司，立项土地面积2.10亩。1、厂房建筑评估面积2167.80平方米，立项内面积1400平方米……2、生产经营场地面积180平方米。3、停产停业补偿：暂未被认定为违法建筑1400×150=210,000元(不超过150元/平方米标准补偿)，生产经营场地面积180×100=18,000元。4、原辅材料、办公用品搬迁补偿69,420元(按评估价金额补偿)。5、……7、用电设施补偿20,000元(按评估价金额补偿，每KV不超过1,000元标准)。8、……10、装饰、附属设施补偿139,330元、642,180元(以评估报告为准)。11、……12、营业执照变更或歇业5,000元。13、……14、奖励费：搬迁补贴(无证)房屋残值价5%-10%：494,526×10%=49,453元。以上总价2,582,760元。2017年8月22日，甲方(清拆人)上海市浦东新区航头镇沉香村村民委员会与乙方(被清拆企业)第三人宏厦公司(房屋承租人朱伟、张龙山)签订《航头镇土地减量化清拆房屋补偿协议》(以下简称《清拆补偿协议》)，主要内容为：一、乙方的房屋坐落于沉香村14组，房屋类型砖混，房屋用途经营，建筑面积2167.80平方米。二、被清拆房屋经上海港城房地产估价有限公司评估机构评估。三、甲方应当支付给乙方货币补偿款2,582,760元。其中：被清拆房屋及构筑物评估建安重置价补偿707,553元、附属物及装饰等补偿801,510元、生产设备搬迁、安装、调试等补偿33,600元、原、辅料、产品杂物等搬迁补偿69,420元、停产、停业等补偿228,000元、营业执照变更或歇业补偿5,000元、补偿相应土地使用权取得费用补偿23,338元、速迁奖励费49,453元、其他补偿费总额664,886元，合计2,582,760元。四、乙方应当在2017年7月31日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。……九、双方约定的其他事项：1、……2、与企业相关的债权债务及企业内的承租户由被清拆企业自行解决，与甲方无关。企业员工的遣散费用包括在停产停业、奖励等费用中，不再另行补偿。乙方处加盖第三人宏厦公司印章并由被告张龙山签名。另查明，《航头镇2017年度土地减量化操作口径》(以下简称《操作口径》)载明：……③停产停业及奖励费用的补偿要求：企业需要提供有效期内的营业执照，对营业执照不在属地的，不享受停产停业的补偿，在本镇的营业执照可享受政策。3、对承租户(二房东)的补偿，原则上是有属地营业执照的所得，具体按双方协商解决为主。在签约前要求企业和承租户提供双方的分割协议，减少不必要的纠纷。4、停产停业无证按150元/平方米的补偿标准，奖励费(速签、速搬)无证只享受房屋残值价的10%。④、设备搬迁及原货材料搬迁的补偿：设备搬迁要求企业提供设备清单、设备购置发票、购置合同。所有搬迁的核定内容由相关单位核定签字，经由“四方认定”后依据评估公司出具的报告进行补偿。⑤营业执照变更补偿：在有效期内，立项审批前已经办理的公司执照，给予一次性补偿变更费5,000元(营业执照不在属地的企业不予补偿)。再查明，第三人宏厦公司法定代表人为朱伟，被告张龙山系股东，第三人宏厦公司分支机构为上海宏厦工贸有限公司金属构件厂。该金属构件厂法定代表人为张龙山，注册地址为系争房屋所在地浦东新区下沙镇沉香村14组，经营状态吊销，未注销。上海吾宁公司成立日期2013年1月7日，法定代表人张菊仙(系原告之母)，原注册地址为浦东新区航头镇下沙新街XXX弄XXX号-3，2017年8月15日变更为浦东新区新场镇笋王路XXX号XXX室。本院认为，原、被告并未提供系争房屋的产权证或合法建造手续，双方签订的《厂房租赁协议》违反法律法规的强制性规定，应属无效。现系争房屋经减量化被拆除，关于双方争议的补偿款，本院认定如下：1、关于停产停业补偿。依停产停业损失补偿性质通常是对因征收导致房屋实际经营、使用人在停产停业期间经营损失的补偿。本案中，系争房屋为非居住用房，原告承租房屋系用于生产经营，现房屋因土地减量化被清拆，对原告生产经营当然造成一定的影响，应享有一定的停产停业补偿。同时，被告出租系争房屋本身的行为属于一种经营业态，也应享有停产停业补偿。故对原告应得停产停业补偿，本院结合本案实际情况予以酌定。2、关于原辅料产品杂物等补偿，该项补偿对应的是物资搬迁等补偿。各方当事人已就电话和宽带移装费合计920元归原告所有达成一致，本院予以照准。关于争议的物资搬迁补偿，鉴于原告承租使用系争房屋，且在评估报告中也附有原告存放物品照片，故物资搬迁补偿65,000元归原告所有。对于争议的有线电视、空调及太阳能热水器移装费，本院结合双方陈述及生活常识等予以酌定。3、关于营业执照变更或歇业补偿。根据《操作口径》的记载，该补偿系针对营业执照在属地的企业给予的一次性补偿变更费。本案中，原告系个人名义自被告处承租系争房屋。原告所述的上海吾宁公司的注册地址并非在系争房屋之中，原告也未有证据证明在评估过程中曾向相应部门提供过该公司的营业执照，且该公司被认定为符合营业执照变更补偿的企业，故现原告主张该项补偿款归其所有，缺乏依据，本院不予支持。4、关于速迁奖励费。根据《操作口径》关于“奖励费(速签、速搬)无证享受房屋残值价的10%”的记载，该项奖励费针对的是完成签约、搬迁的行为，搬迁显然需要承租人的配合，原告也实际于2019年6月搬离系争房屋，故该项奖励中原告作为承租方也应享有部分。关于原告应得部分，本院根据本案实际情况予以酌定。5、关于用电设施补偿，系供电装置费用补偿(含开户费、材料费、安装费)，根据申请用电设施的容量来计算相应补偿。用电开户系被告申请，原告并非开户申请方，故原告主张该项费用归其所有，缺乏依据，本院不予支持。6、关于装修补偿。审理中，原告确认面砖、铝合金间隔、卫生间设备并非其所装修，原告主张该部分的装修补偿，缺乏依据，本院不予支持。对于其他争议的装修项目，本院综合租赁合同中关于装修的约定及原告提供的部分装修证据，认为原告存在部分装修的可能性，故结合原告所述的装修支出、房屋的实际使用年限及补偿方案等对于原告应得装修补偿款酌情予以确定。综上，本院酌情确认原告应得各项补偿款合计20万元。本案系房屋租赁合同纠纷，原告自被告处租赁系争房屋，故上述补偿款由被告向原告支付为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告张龙山于本判决生效之日起十日内支付原告张林发各项补偿款合计20万元；二、驳回原告张林发的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,912元，减半收取计4,456元，由原告张林发负担2,306元，被告张龙山负担2,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年九月二十五日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。