江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0211民初8532号原告（反诉被告）：华志刚，男，1976年3月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：嵇智捷，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宁君，江苏海辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡兴想房地产开发有限公司，住所地无锡市高浪东路**。法定代表人：林振兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张海燕，该公司员工。委托诉讼代理人：杨建华，福建智君律师事务所律师。原告（反诉被告）华志刚诉被告（反诉原告）无锡兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行审理。华志刚委托诉讼代理人嵇智捷、高宁君，兴想公司委托诉讼代理人张海燕、杨建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华志刚向本院提出本诉诉讼请求：1、请求判令被告支付宽展期内（2019年1月26日-2019年4月25日）因逾期交房造成的违约金27678.6元；宽展期届满后（2019年4月26日-2019年9月30日）的逾期违约金48591.32元及上述款项暂计至起诉之日的利息，暂计2433.01元（利息根据同期中国人民银行贷款利率算至实际支付之日止）。违约金及利息共计78702.93元；2、判令被告承担本案律师费5000元。事实和理由：2018年9月6日，原告与被告签订合同编号为3843的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：由原告向被告购买位于无锡市滨湖区，购房总价款为3075355元（大写：叁佰零柒万伍仟叁佰伍拾伍元）人民币，被告应当在2019年1月25日前向原告交付上述商品房。同月11日双方签订《预售补充协议》，约定：如被告逾期交房，应当按日向原告支付已交购房款万分之一（307.54元／日）的违约金。原告已支付全部购房款项，后被告因自身原因无法按期交房，直至2019年9月30日才向原告通知可以交房。期间，原告曾多次向被告工作人员了解情况，催促交房，并要求被告承担违约责任，但被告始终拒绝承担。被告（反诉原告）兴想公司对本诉的辩称如下：1、宽展期对双方有效，宽展期内不应承担违约赔偿责任。2、过了宽展期后的逾期交房是因为无锡市市政和园林局两次调整规划，同意总体规划调整导致绿地率变化，是在2018年11月14日才批准变更，客观上导致了无法按合同约定的2019年1月25日交房。3、认为属于补充协议第七条第5款约定的非甲方原因导致延迟交房，无需承担违约责任。4、利息应当从起诉之日起算，因为合同没有约定。被告（反诉原告）兴想公司提出反诉诉请：1、请求法院判决反诉被告承担应付未付余款违约金23400元；2、反诉被告承担反诉原告为实现债权的律师费5000元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月6日，原告与被告签订合同编号为3843的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：由原告向被告购买位于无锡市滨湖区，购房总价款为3075355元（大写：叁佰零柒万伍仟叁佰伍拾伍元），被告应当在2019年1月25日前向原告交付上述商品房。同月11日双方签订《预售补充协议》，但华志刚逾期付款，逾期付款违约金65万元＊24%＊54天（从2018年11月10日至2018年12月3日，已经扣除补充协议约定的30天付款期限，该约定是在2018年9月11日签订的补充协议）原告（反诉被告）华志刚对反诉辩称：1、不应承担逾期收房的违约责任，无需支付相应的违约金。主要原因有：买卖合同补充协议第四条第二款系无效条款，因兴想公司要求华志刚承担违约责任所援引的合同条款系无效条款，故华志刚无履行该条款的义务，其行为不构成违约；退一步说，即使补充协议第四条第二款有效，华志刚亦不应承担违约责任，因为兴想公司在所谓的逾期前后从未通过任何方式向华志刚提出过有效催告，未采取基本的通知措施，对此逾期持放任态度，其故意未采取措施阻止逾期时间延长从而恶意制造并造高违约金，根据合同法第119条之规定，兴想公司不得就因其没有采取措施致使损失扩大的部分要求赔偿。2、华志刚不应承担逾期收房的违约责任，亦无需支付相应的违约金。理由有：兴想公司未按照合同约定出示建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告，华志刚有权拒绝收房；双方通过发函实际变更了收房的时间和违约责任，华志刚并未违反变更后的约定。3、兴想公司主张律师费没有合同及法律依据。一、双方当事人举证质证情况（一）华志刚为证明其本诉请求，提供了以下证据1.商品房买卖合同（预售），证明合同购房总价款为3075355元。根据合同约定，被告应当在2019年1月25日前交付房屋。合同补充协议7.7（2）条约定被告逾期交房应当按日向原告支付已交购房款万分之一每日的违约金。兴想公司对真实性无异议，对证明对象有异议，因为合同虽然约定2019年1月25日前交付，但是同时约定了宽展期，且约定宽展期是免除违约赔偿责任的，同时，在补充协议还约定了非甲方的原因，是政府部门导致的延期交房。2.延期交房通知书，和被告在2019年1月15日微信聊天截屏，是原告和被告公司工作人员沟通的无锡三期一区三标50-60栋楼交房工期拖延造成业主赔偿维权，公司房子卖不掉损失几个亿检讨书、观山名筑三期50栋-60栋交房通知书，证明被告并非因其所称的政府政策原因造成逾期，预售合同补充协议，证明合同购房总价款为3075355元。兴想公司对延期交房通知书真实性无异议，证明对象有异议，该通知书被告公司已经客观的陈述了对延期交房所要承担要按照合同执行，那么合同已经定了宽展期且约定了因政府原因导致的绿地率调整属于可以免除延期交房违约责任的。对聊天记录真实性无法确认。对检讨书真实性无从考证，所以其三性均有异议。对交房通知书真实性无异议。3.付款发票、个人购房借款及担保合同、个人贷款借款借据、与银行工作人员吕国阳的微信聊天记录截屏，证明原告在2018年7月2日支付了购房首付款1235355元，2018年9月11日原告又支付房款84万元，2018年9月18日原告再次支付购房款35万元。2018年9月10日被告员工通知原告办理按揭贷款的银行工作人员吕国阳及联系方式。2018年9月13日，原告至吕国阳处办理按揭贷款，贷款金额65万元，2018年10月12日原告已经通过银行贷款审批，后经过银行合理审批程序，2018年10月15日银行与原告签订个人购房借款及担保合同，并于12月3日向原告发放贷款，至此全部购房款项支付完毕。兴想公司对付款发票、个人购房借款及担保合同、个人贷款借款借据真实性无异议，但是对证明对象有异议，首先，可以证明原告违约在先，在合同签订当日首付款没有付足，直至2018年9月18日才支付首付款中的尾款35万元，延迟7天。该违约金将在反诉状予以追加。其次，通过上述证据可以证明原告65万元的第二期购房款未在合同约定的30日内支付，再次构成违约在先，应该按照合同约定承担违约责任。对该组证据中的聊天记录截图三性不予认可，因为原告没有提供聊天载体原件，且与本案无关，无从考证。4.律师费发票，证明律师费金额。兴想公司对该证据真实性无异议。（二）被告（反诉原告）兴想公司为证明其反诉请求和本诉辩解，提供证据如下：1、商品房买卖合同、预售合同补充协议，证明双方就诉争房屋买卖草签合同，约定2019年6月30日交房，且约定交房宽展期；原告质证认为商品房买卖合同、预售合同补充协议无异议，关联性存在异议，该合同于2018年5月30日签订，甲乙双方就上述内容分别于2018年9月6日、2018年9月11日重新签订了房屋买卖合同（预售）、预售合同补充协议书，上述合同已被替代，故已经失效，该合同与本次纠纷无关2、商品房买卖合同（预售），证明华志刚与兴想公司于2019年9月6日就诉争房屋买卖网签商品房买卖合同（预售）合同，且双方在该合同第八条逾期付款责任中约定，按照补充协议的相关约定执行；第十二条中约定就出卖人未按照第十一条约定交房的安装补充协议的相关约定执行；按合同第十条商品房相关设施设备交付条件，第（二）公共服务及其他配套设施表达的以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：第1小条小区内绿地率未达到约定条件，出卖人继续采取措施，但不因此承担违约责任或赔偿责任。原告质证认为其中第八条第三款约定系格式条款，明细减轻被告责任同时又未对上述约定进行加粗、划线等提示，该证据与逾期交房不承担责任缺少关联性，同时2018年10月由无锡市市政园林局作出的无锡市市政园林局附属绿化工程涉及方案会审意见书中第三条规定，沿河因设置防护设施防止人员落水说明整改意见不止针对绿化还有其他部分，故该针对绿化的免责条款与被告是否承担违约责任无关联性。3、预售合同补充协议书，证明原被告双方就诉争合同于2018年9月11日签补充协议，其中第四条2、约定华志刚保证在合同签订当日支付首付款，剩余购房款于合同签订后30日内全部支付至兴想公司账户；第六条1、约定逾期支付购房款的违约责任；第七条7、（1）约定购房款的违约责任；第七条7、（1）约定购房者与兴想公司90日的交房宽展期，宽展期内，合同继续履行，兴想公司无需向购房者承担违约责任。第七条5、（1）（2）（3）（6）；第九条关于规划及设计变更的补充约定第1点、第3点。第七条第八款约定房屋存在质量瑕疵不影响收房，第四款约定逾期收房每日按100元承担违约金；原告质证认为明显减轻被告责任同时又未对上述约定进行加粗、划线等提示，该证据与逾期交房不承担责任缺少关联性，补充协议第九条变更与是否逾期无关，故对关联性不认可，同时被告并未按照条款告知业主。第七条第八款我方并未以房屋质量瑕疵为由提出延迟收房故该条款与本案没有关联性，针对第四条因我方无违约行为，故该条款与本案无关联性。4、招商银行个人贷款借款依据，证明华志刚实际支付首付款后的剩余购房款延迟至2018年12月3日才支付到位，超过补充协议书约定付款期限达54天（网签合同后的补充协议签订时间2018年9月11日开始的30日至2018年10月12日起算）；原告质证认为上述证据恰恰证明华志刚在各项条件均符合贷款条件的前提下配合兴想公司有关人员一起办理了借款手续，客观上已积极的尽其所能的履行了全部可完成的义务。5、延迟付款违约金计算清单，证明华志刚延迟支付购房款余款按照预售合同补充协议第六条约定应该承担违约金21.97万元，调整到月2%计算，违约金达23400元（650000*54/30*2%）；原告质证认为三性均有异议，该表格仅系被告自己计算的表格，不属于证据，根据民事诉讼法第63条规定，证据包括八种形式，该表格不属于上面的任何一种。6、公示，证明兴想公司已经在售楼部张贴购房申请贷款银行的情况；原告质证认为三性均有异议，从照片中无法看出是何时何地贴在何处的公告，同时被告完全可以在事后补公示材料，故看不出与本案的关联性。7、《关于观山名筑项目大悲庵河建设及绿地率协调的会议纪要》，证明因大悲庵河占用地块红线土地导致小区绿地率发生变化问题于2018年8月3日才由无锡市太湖新城指挥部办公室印发的《关于观山名筑项目大悲庵河建设及绿地率协调的会议纪要》予以确定，并规定在绿化方案经园林部门审批后实施，该因素导致综合验收延迟，自然导致交房延迟；原告质证认为对其关联性存在异议，该会议纪要于2018年8月3日作出，此时原被告还没有签订商品房买卖合同（预售），在签订时被告已经清楚了解该会议纪要的内容，却仍然在合同中约定于2019年1月25日交房，这是被告基于对于已经发生的事实作出的判断，不应成为其延期交房的理由。8、无锡市市政和园林局附属工程绿化设计审查意见书，证明因大悲庵河占用小区红线土地，根据《关于观山名筑项目大悲庵河建设及绿地率协调的会议纪要》该项目绿化率调整，导致项目延迟完成申领交付使用竣工验收通知书手续，客观上影响延迟交房；原告质证对其关联性存在异议，该意见书中提及的落霞地区控制性详细规划于2017年作出，被告被要求整改，并不是因为新政策出台，而是自己对于整体规划作出了错误的判断，被告在应该知晓该规划内容的前提下仍然约定2019年1月25日交房，是被告基于已存在事实作出的判断，不应成为延期交房的理由。9、无锡市市政和园林局附属工程绿化设计审查意见书（变更），证明因规划总图导致该项目绿化率调整，影响完成申领交付使用竣工验收通知书手续，客观上影响延迟交房；原告质证认为无锡市市政和园林局附属工程绿化设计审查意见书（变更），意见书（变更）中所提及的无锡市城镇绿化建设技术规范于2001年出台并实施，原告被要求整改并不是因为新规范而是自己对整体规划的失误，被告在应该知晓该规划内容的前提下仍然约定2019年1月25日交房，是被告基于已存在事实作出的判断，不应成为延期交房的理由。10、公示，证明兴想公司已经在售楼部公示《无锡市市政和园林局附属工程绿化设计审查意见书》和《无锡市市政和园林局附属工程绿化设计审查意见书（变更）》；原告质证认为对此证据三性均有异议，根据照片无法看出该公示贴于何处、何时张贴，被告因自己的不专业建设行为导致合同违约，逾期交房，看不出该公示与本案的关联性。11、光盘，证明售楼部张贴的相关告示至今仍在；原告质证认为三性均有异议，看不出与本案的关联性。12、委托代理合同、律师费发票、付款凭据，证明兴想公司为实现诉讼争取合同约定的债权委托律师应诉的律师费5000元开支情况；原告质证认为关联性存在异议，无法律依据，与本案无关。13、再次通知收房函件，证明兴想公司已经再次通知收房且在该通知书明确根据预售合同补充条款第7条第八款的规定原告提出的拒绝收房的理由不成立，因为该条款已经明确了即便房屋存在质量瑕疵也不能以此为由作为拒绝收房的理由，这属于整改的范围，同时在该函中也明确告知逾期交房将按照该条第4款的规定按照每日100元收取逾期收房的违约金；原告质证认为对关联性存在异议，该收房通知书中所述望在收到本通知书的7日内及时收房否则按照合同约定从第一次通知收房次日起收取违约金直至实际收房日止，由此可以看出原被告双方已就收房的日期及违约责任的承担产生了新的合意，原告也按照该新的合意作出了收房行为。14、公共维修基金缴款收据，证明原告在收到被告再次催告收款函后曾于2020年6月8日来售楼部缴纳了公共维修基金，但以没空为由仍然继续拖延收房至今。原告质证认为对于真实性、合法性无异议，关联性存在异议，首先该聊天记录被进行了截取，被告员工于6月26日回复原告同意其过几天来领取钥匙，且5月1号未能收房的原因并不是原告造成的，同时在6月26日之前原告曾多次催促被告员工有关房屋的门锁更换问题。二、审理查明部分（一）合同签订情况2018年7月2日，华志刚向兴想公司支付房款1235355元。2018年9月6日，双方签订商品房买卖合同（预售），约定乙方华志刚向甲方兴想公司购买观山名筑52-147-301号房屋，房屋总价为3075355元，单价为19587元/平米；首付款于2018年9月6日支付，余款184万元贷款支付；交房时间为2019年1月25日；合同第10条约定绿地未达标甲方免除逾期交房责任；合同第28条约定补充协议不正当减轻甲方责任，加重乙方责任的，以合同为准。2018年9月11日，甲方兴想公司和乙方华志刚双方签订预售合同《商品房买卖合同补充协议》，约定乙方应于签署本协议之日支付首付款，于买卖合同签订之日起30日内付清余款，补充协议约定给予甲方90天宽限期，补充协议5.3条约定，若乙方迟延给付房款，则需向甲方支付日万分之三的违约金；补充协议第7条约定，交房时间以交房通知书为准。（二）合同履行情况2018年9月11日，华志刚向兴想公司支付房款84万元。2018年9月18日，华志刚再次支付房款35万元。2018年10月15日，华志刚与银行签订了贷款合同。2018年12月3日，华志刚付清全部房款。2019年1月15日，兴想公司发布延期交房通知书，2019年9月30日，兴想公司发布涉案房屋的交房通知书，通知交房。三、本院认为部分承诺生效时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。（一）关于本诉关于本诉，本院认为有如下争议焦点：1.补充协议宽限期约定是否为格式条款；2.宽展期后的逾期是否应当赔偿；3.原告律师费是否应当赔偿。1.补充协议宽限期约定是否为格式条款合同法中认为免除提供合同方义务，增加合同相对方义务的为格式条款。在本案中，补充协议对合同的交房时间进行了修改。但首先，补充协议也由双方当事人签名捺印，是双方真实意思表示。其次，补充协议宽展了合同的交房期限，属于对合同具体条款的变更，并未免除兴想公司的交房义务，兴想公司仍需要交房。故补充协议关于宽限期约定并不属于格式条款，对于华志刚主张宽展期内的违约金，本院不予支持。2.宽展期后的逾期是否应当赔偿兴想公司辩称是因为绿化原因逾期交房，首先，该会议纪要于2018年8月3日作出，此时原被告还没有签订商品房买卖合同（预售），其提供的证据不足以证明该事实对合同履行有何重大影响；其次，在原告提供的检讨书照片中已经写明了逾期交房是因为建筑方和兴想公司监管不力造成的；第三，合同违约责任是无果错责任，兴想公司应早日配合绿化主管部门进行规划，及时安排施工，不能将结果转嫁给消费者，故对于宽展期后的违约金48591.32元，本院予以支持。3.关于律师费合同中并未约定原告律师费负担的条款，对于该主张本院不予支持。合同中并未约定违约金支付日期，所以逾期利息应从华志刚起诉之日，即2019年11月14日起算至兴想公司实际支付之日止，按银行间同业拆借中心公布的基准利率计算。对于华志刚的其他诉请，本院不予支持。（二）关于反诉诉请1.兴想公司诉请的逾期付款违约金合同未约定付款时间，补充协议中约定了30日内支付余款，即到2018年10月11日付清。华志刚于2018年12月3日才付清余款，属于违约。65万元是2018年12月3日付清，延迟了54天，应支付逾期违约金。华志刚辩称按月利息2%计算违约金过高，本院参照同业拆借中心公布的基准利率，考虑双方合同履行中的过错程度酌定为4000元。2.关于律师费合同中虽对律师费有明确约定，但兴想公司开庭时并没有出具律师费票据，应当承担举证不能的责任，故对于该费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、无锡兴想房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向华志刚支付逾期交房违约金48591.32元和利息（利息以48591.32元为基数，从2019年11月14日起算至兴想公司实际支付之日止，按银行间同业拆借中心公布的基准利率计算；二、驳回华志刚的其他本诉请求。三、华志刚于本判决生效之日立即向无锡兴想房地产开发有限公司支付逾期付款违约金4000元；四、驳回无锡兴想房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1893元，反诉案件受理费533元，共计2426元，由华志刚负担426元，由无锡兴想房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周小娇人民陪审员  张建英人民陪审员  丁霞静二〇二〇年九月十一日法官 助理  彭云翔书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。