广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初6024号原告（反诉被告）：高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：吴健梅，系该司总经理。委托诉讼代理人：姜平、宋芊慧，均系广东广之洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市华标标识工程有限公司，住所地广东省东莞市南城区。法定代表人：杨运红，系该司执行董事。委托诉讼代理人：宋江南、丁芳，均系广东赋诚律师事务所律师。原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（以下简称“高成公司”）诉被告（反诉原告）东莞市华标标识工程有限公司（以下简称“华标公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高成公司的委托代理人姜平，被告（反诉原告）华标公司的委托代理人宋江南均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高成公司向本院提出诉讼请求：1、华标公司支付2019年10月1日至12月31日的管理费78643.19元及迟延违约金（以各月欠付的管理费为本金，按照每日千分之五的标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，以本金为限）；2、华标公司支付律师代理费5000元；3、华标公司支付全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月15日，华标公司承租广州市高德汇奥体购物中心市场F201之204、215铺位，高成公司提供了物业服务，但华标公司自2019年10月起未向高成公司支付管理费。高成公司催收未果。华标公司辩称：1、涉案的物业管理费实际上是出租方对租赁物提出的租赁条件之一，实际上是出租方将租金拆分为两部分进行收取，我方在选择物业公司时没有任何话语权，涉案的物业管理合同缺乏双方平等协商一致的过程，不是我方的真实意思表示，我方只是向出租方承担物业管理费，物业服务合同缺乏合同成立的基本要件，是不成立的。2、与本案相关的租赁合同纠纷就租赁合同涉嫌无效的问题正在南沙法院进行审理，本案判决应以该案认定的租赁合同是否有效、物业实际使用至何时等事实为前提。3、华标公司对租赁物业实际使用至2019年9月底，之后的物业管理费不应由我方承担，且千分之五的违约金计算标准过高。4、从管理费保证金、水电周转金的性质看，是抵扣和减损的性质，并非惩罚性违约金，故应当予以返回和抵扣有关费用。华标公司向本院提出反诉请求：1、高成公司向华标公司返还管理费保证金78657.6元、水电周转金17229.76元及利息（以95887.36元为本金，从2020年8月25日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算，以本金为限）；2、高成公司承担反诉费用。事实及理由：物业管理费应由业主缴纳，我方只是代缴，不存在违约，且出租方提供的物业没有通过一次消防验收，无法使用，责任应由出租方承担。管理费保证金及水电周转金属于抵偿相关费用的性质，不能没收，故高成公司收取的管理费保证金、水电周转金应予以返还。高成公司对反诉答辩称：高成公司、华标公司签订了《物业管理服务合同》，高成公司按照合同约定自2018年7月15日开始向被告提供物业管理服务，但被告自2019年10月之后拒绝继续支付物业管理费，已构成根本性违约。因此，高成公司根据合同约定没收管理费及水电保证金。华标公司的反诉应予以驳回。经审理查明：2018年7月15日，高成公司（甲方）与华标公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定根据出租方与乙方签订广州市天河区奥体南路12号F201之204、215铺位（以下简称“涉案商铺”）《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》有关物业管理的约定，甲方受出租人委托，为租赁物业提供物业管理服务；经甲乙双方协商一致，就涉案商铺的物业管理事宜达成如下协议：物业管理服务期限自2018年7月15日起到2023年7月14日止，乙方同意物业管理服务期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的延后、提前终止或延长而相应调整；电费单价为1.31元/度，水费单价为4.86元/立方米；乙方应在每月5日前缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用；在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理保证金75600元，物业管理保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方；在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电保证金16560元，水电保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在20个工作日内全部无息一次性返还乙方；乙方须按时足额向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金，从正式通知迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发生律师函费用（每封100元）、律师代理费等。上述合同签订后，双方又签订了《补充协议一》（以下简称“《补充协议一》”），约定物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米为35元，乙方承租物业计租面积为749.12平方米，每月管理费共计26219.2元；在本协议签订之日，乙方应当预付管理费26219.2元，乙方向甲方支付物业管理保证金78657.6元、水电保证金17229.76元等。2019年12月25日，高成公司向华标公司寄送《解除合同通知书》，函称由于华标公司未缴纳2019年10月至12月的租金和管理费以及违约金，已构成根本违约，高成公司根据合同约定于2019年12月31日解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》并于2019年12月31日前收回涉案商铺等。高成公司未提供证据证明上述函件已有效送达给华标公司，华标公司亦辩称没有收到上述函件。高成公司提交《委托合同》、律师费发票及中国建设银行单位客户专用回单证明本案律师费5000元的支出。高成公司确认华标公司向其支付了管理费保证金78657.6元及水电周转金17229.76元。本案中，高成公司与华标公司共同确认华标公司于2018年7月15日接收了涉案商铺，同时华标公司辩称其希望2019年9月30日能搬离涉案商铺，但由于高成公司不让其搬离，现仍有其物品还遗留在涉案商铺内，并主张管理费应计至2019年9月30日。高成公司对此不予确认，主张华标公司一直使用涉案商铺，由于其欠付租金长达3个月，高成公司行使解除权通知华标公司于2019年12月31日解除合同，并于2020年1月初自行收回了涉案商铺。本院认为，高成公司与华标公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。高成公司为华标公司承租的涉案商铺提供物业管理服务，华标公司作为涉案商铺的承租人，应依约向高成公司支付物业管理服务费。高成公司主张华标公司欠付2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理费78643.19元，华标公司辩称其希望2019年9月30日搬离涉案商铺，但高成公司予以阻拦，导致其现仍有物品遗留在涉案商铺内，主张管理费计至2019年9月30日，对此未提供相应的证据予以证实，对于其该项抗辩，本院不予采纳。高成公司自认于2020年1月自行收回了涉案商铺，即双方的物业服务业合同关系于此时解除。高成公司诉请要求华标公司支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理费78643.19元，本院予以支持。华标公司迟延支付物业管理费，构成违约，高成公司诉请要求华标公司支付违约金，具有合同依据，但华标公司对高成公司主张的违约金标准持有异议，从公平角度，本院酌情判令违约金以每月欠付的物业管理费为本金，分别自当月的6日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，各期违约金以不超过本金为限。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。高成公司诉请要求华标公司支付本案律师费5000元，并提供相应的证据予以证实，本院对高成公司的该项诉请予以支持。华标公司反诉要求高成公司返还管理费保证金78657.6元、水电周转金17229.76元，高成公司对此辩称华标公司迟延支付物业管理费，构成违约，高成公司是按照双方签订《物业管理服务合同》的约定没收其上述款项。根据本案查明，华标存在公司迟延支付物业管理费的情形，其反诉诉请要求高成公司返还管理费保证金缺乏事实及合同依据，本院不予支持，予以驳回。但高成公司在本案中并未主张及举证证明华标公司存在迟延支付水电费的情形，因此，高成公司以华标公司迟延支付物业管理费而主张没收水电周转金17229.76元缺乏依据，高成公司应向华标公司退还该款项。高成公司迟延返还水电费周转金，造成华标公司利息损失，华标公司诉请要求高成公司支付利息，本院予以支持，利息应以17229.76元为本金，自2020年8月25日起计至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算，以本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）东莞市华标标识工程有限公司向原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司支付2019年10月1日至2019年12月31日的管理费78643.19元及违约金（以每月欠付的物业管理费为本金，分别自当月的6日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，各期违约金以不超过本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）东莞市华标标识工程有限公司向原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司支付律师代理费5000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司向被告（反诉原告）东莞市华标标识工程有限公司返还水电周转金17229.76元；四、驳回原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）东莞市华标标识工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2445元，由被告（反诉原告）东莞市华标标识工程有限公司负担；反诉受理费1100元，由原告（反诉被告）高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司负担230元、被告（反诉原告）东莞市华标标识工程有限公司负担870元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年九月三十日书记员 谢丽军何瑞雯梁昭仪