黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初6416号原告：黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路**宏洋综合楼****。法定代表人：李传业，该公司总经理。委托诉讼代理人：常路平，男，该公司员工。被告：杨春生，男，1962年8月3日出生，汉族，黑龙江九三康诺有机农产品科技有限公司综合部经理，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。原告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司与被告杨春生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人常路平、被告杨春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，并判令被告从哈尔滨市香坊区恒隆华府12号楼4单元20层2号房屋迁出；2.判令被告向原告支付58390.90元违约金；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年10月25日签订合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，合同约定原告以583909元的价格向被告出售哈尔滨市香坊区恒隆华府12号楼4单元20层2号房屋，付款方式为按揭贷款，首付253909元，按揭代为330000元，并自合同签订之日起7日内按揭贷款办理完毕。原告多次索要但被告拒不支付剩余款项。2020年6月14日，原告向被告手机发送办理贷款通知书，要求其收到该通知7日内办理贷款或10日内办理补齐购房款，否则将视为被告放弃对案涉房屋的购买权，原告将解除房屋买卖合同并收回房屋，截止起诉之日，被告仍未办理按揭贷款，双方合同约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款项的10%向出卖人支付违约金。原告为维护自身合法权益诉至法院。杨春生辩称，不同意原告的诉讼请求。2010年底，被告在原告处购买房屋和车位，并在2010年11月9日预售的情况下，签订了购房协议并交纳了50%的首付款（房屋价款253909元，车位价款75000元，合计328909元），协议中约定2012年底前交付入住，尾款用农垦公积金贷款。2012年底前房屋没有正常交付入住。2014年4月29日双方签订了退房补充协议书，被告未兑现。2017年双方签订了退房协议书，被告也未兑现。2018年10月，被告才接到原告电话通知办理入住合同（车位至今未交付使用），2018年10月25日，原、被告在宏洋大厦恒隆房地产开发公司办理了更换购房协议手续，签订正式购房合同。直到2020年初，被告也没有收到原告的房屋贷款通知书。2020年4月9日，被告主动与开发商联系如何解决此房尾款事宜，原告答复可去与开发商协作的嵩山路建设银行办理，被告前去办理时，该行答复要有交付首付的凭据，且因贷款额度不足，不符合贷款额度条件。被告再次与原告协商后，原告向被告出具了2010年交款的原始记账复印件，并向原告公司法定代表人李传业请示将被告所购车位款75000元转成购房首付以满足贷款条件，具体办理手续让被告等通知。2020年5月15日，被告接到售楼处李总监办理贷款通知，当天下午到售楼处取得办理贷款所需材料，5月17日材料经李总监经审核后，让被告办理车位款变更为购房首付款后再办理贷款。5月17日，原告表示不同意将车位款转为首付款。2020年6月23日上午，再次与李传业沟通时，被告表示无法办理贷款的原因是房子近十年才下来，致使被告现在的年龄已大，贷款额度不够。李传业与龙江银行联系让被告提前办理，下午到售楼处约定6月24日上午去衡山路龙江银行办理房贷。2020年6月24日上午，龙江银行查验被告的房贷材料后确认：商贷额度不够；用车位款（75000元）转首付款后，可勉强够房贷条件，其它条件银行可帮助协调。李传业让被告自己想办法，并要加收40000元。2020年7月31日李总监让被告找李传业商定。2020年8月7日上午（周五）与李传业在宏洋大厦公司总部商谈后，原告同意将车位款转变为房屋首付款，但李总监又要加收逾期交付尾款的违约金，被告不同意。因为被告不存在过错。由于原告原因房屋和车位10年未交付入住，致使被告年龄过大，贷款额度不够，被告不应就此承担责任。2020年8月19日上午，李总监表示要起诉。自2012年至今，原、被告几次重新签订了按约定期限交纳房屋入住的补充协议，可见并非被告恶意拖欠原告尾款，而是因原告延期交房造成被告不能及时完成所购房屋尾款的贷款事宜，故原告起诉被告违约的理由不成立。2020年6月14日前，被告未接到原告任何有关办理房屋贷款的通知，故原告所述的多次索要但被告拒不支付剩余款项的情况亦不存在；原告未向被告交付房屋，不存在迁出的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的原告举示的商品房买卖合同、短信记录截图2张，被告举示的房屋交款票据2张、内部购买协议及收据、补充协议及退房协议2份、客户明细账、现金明细账、办理按揭贷款资料清单、金融信用信息基础技术库查询授权书、收入证明3份、原告计算的资金占用费手机截图2份，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于1962年8月3日出生。2010年11月9日，被告向原告支付252000元首付款，原告向被告开具了销售收款票据，票据载明该款系用于购买农垦新城小区12号楼4单元2002室，总房款为583909元。同日，原、被告另签订《农垦新城房屋（内部）认购协议》，约定原告将位于哈尔滨市香坊区香福路44号的车位出售给被告，价款为150000元，首付款为75000元，并约定车位应于2012年10月31日前交付使用。同时被告向原告支付车位首付款75000元。2014年4月29日，原、被告签订《补充协议书》，约定被告认购位于农垦新城12号楼2单元1501室的房屋，原告保证在2014年10月31日前交房进户。2017年3月16日，原、被告签订《农垦新城商品房退房协议书》两份，分别约定被告购房的房屋为农垦新城12号楼2单元1501室及车位，房屋已付金额252000元、车位已付金额75000元，原告保证在2017年10月31日之时进户，否则同意退房。2018年10月25日，原、被告签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定被告购买位于哈尔滨市××××号农垦新城12号楼4单元20层2号的房屋，房屋价款为583909元，首付款为253909元，按揭贷款330000元，自原告书面通知办理按揭贷款之日起，7日内办理完毕。原告应当在2018年12月31日前将房屋交付使用。当日被告向原告补交首付款1909元，原告向被告出具了销售收款票据。2020年4月9日，原告向被告出具客户明细账及现金明细账。2020年6月14日，原告以短信形式向被告发送办理贷款通知书。庭审中，原告自认尚未向被告交付房屋。另查明，办理房屋贷款时，借款人需提供身份证件及户口簿，贷款到期日年龄不超过70周岁；且借款人需提供《商品房买卖合同》及首付款证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。首先，关于案涉合同是否符合约定解除条件的问题。虽原、被告在案涉合同第七条中约定，逾期付款7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。但从该条款可以看出，原告未能给予被告合理时间支付购房款，加重了被告的责任，系格式条款。该条款字体字号与合同其他内容一致，原告亦未能举证证明其采取合理的方式提醒被告注意该条款，故上述约定解除合同的条款为无效条款，案涉合同不符合约定解除的条件，应当继续履行。故对原告主张解除合同的诉讼请求不予支持。其次，关于原告是否应对被告逾期交纳房款承担责任的问题。虽被告在接到原告书面通知后，未能按照原告的要求如期办理完毕按揭贷款手续，但被告于2010年11月9日向原告支付了购房款后双方即已确立了房屋买卖合同关系，此时被告为48周岁。因原告多次逾期交房，2018年10月25日，原、被告才签订《商品房买卖合同》，被告方取得办理案件贷款所必须的合同书，此时距离原、被告买卖关系成立已八年的时间，随着被告的年龄增长，贷款额度必然会大幅度降低，但签订合同时原告作为出卖人未对贷款额度重新进行试算，仍按2010年双方的约定与被告签订买卖合同，未告知被告按揭贷款无法按原额度办理的风险，存在过错。原告于2020年6月14日向被告出具书面《办理贷款通知书》，此时被告已经58周岁，距离被告购买案涉房屋已经过十年的时间，此时办理按揭贷款额度必然会进一步降低。根据被告举示的证据及双方当事人的陈述能够看出，被告一直在积极办理贷款，但贷款未能如期办理完毕，被告未能按照约定向原告交纳购房款，与原告在十年间多次违约存在直接的因果关系，原告违约在先，无权要求被告承担违约责任。故对原告要求被告承担违约责任，支付违约金58390.90元的诉讼请求不予支持。再次，关于原告要求被告迁出房屋的诉讼请求。原告自认尚未向被告交付房屋，其亦未能提供证据证明被告占用案涉房屋，且原告的该项主张的前提在于《商品房买卖合同》已经依法解除。本院未支持其要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，被告亦未占用案涉房屋，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计629.89元，由黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  王亚秋二〇二〇年九月二十九日法官助理徐佩佩书记员郭金雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。