河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初3139号原告：辛柏顺，男，1954年11月12日出生，汉族，住河南省武陟县。原告：辛旭利，男，1981年2月6日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：古中利，焦作市武陟县法律服务所法律工作者。被告：董国祥，男，1965年6月18日出生，汉族，住河南省武陟县。原告辛柏顺、辛旭利与被告董国祥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告辛柏顺、辛旭利及其委托诉讼代理人古中利、被告董国祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告辛柏顺向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间所签订的《房产买卖协议》和《宅基地转让协议》，被告返还二原告已支付的70000元价款及利息；2、请求判令被告赔偿原告所支付的拆房款、打地基材料款和人工费共计3500元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系父子关系，由原告辛旭利为代表经同村孟宪宝介绍于2018年4月28日和被告签订宅基地《转让协议》一份，由原告辛柏顺为代表和被告签订《房产买卖协议》一份，该协议约定被告将蒯村中原西街44号宅基地一处连同房产转让于二原告，二原告于同日将转让费70000元支付给了被告。由于该宅基地上房产系被告于1994年所建，年久失修，周边邻居均已将住房翻建，门前道路路面升高，导致该处房产院落无法排水，不能居住。2019年农历1月，二原告同被告协商后将该旧房拆除，准备新建。遭到西邻居董卫星及其父亲董梧林干涉，多次阻止，甚至扔掉施工队的灰盆，和施工人员大吵大闹，不准原告方建房。原告辛柏顺诉至法院，被告知农村宅基地使用权在尚未过户的情况下仍属原持证人所有，若遭遇侵权纠纷，应由原持证人主张相应权利，原告撤诉。因二原告在拆房之前就恐怕与四邻产生纠纷，曾于2019年1月29日托中间人董某共同把被告叫到原告家中进行协商，被告拍着胸脯承诺若遇到任何人干扰拆旧建新，所有问题由他董国祥承担，所收取的原告的转让费及一切费用由董国祥承担，全部退回，并就此出具了证明，拆房开工之前，被告又向原告辛柏顺再次签署庄基转让协议，对所转让与二原告的上述宅基地四至明确。所以原告辛柏顺撤诉后要求被告董国祥作为宅基地使用权持证人起诉侵权人停止侵权，但遭到被告董国祥拒绝。由于被告董国祥存在拒不配合维权的违约行为，导致合同目的无法实现，迫于无奈，现原告只好提起诉讼，望贵院判如所请。董国祥辩称，被告没有与原告签订买卖合同，当时写了一份协议，然后被告签名，意思是被告的五间房租赁于辛柏顺长久使用，租赁费是7万元，租赁费并没有全部给被告，时间长了被告记不清了大概还差四五百元。辛柏顺给被告讲想把房屋翻修，被告同意了，被告说拆除旧房如果有问题被告负责，拆除后原告再盖房被告无权干涉。原告把房子拆除后给被告打电话说邻居说房子跟被告有纠纷让被告从打工的地方回来，被告出于好心回来经村委调解，调解原告可以盖房，事后辛柏顺又给我打电话说邻居又干涉不让他盖房，被告到场后辛柏顺和邻居董卫星产生纠纷，董卫星和辛柏顺抢夺一个木棍，董卫星把辛柏顺的脸打烂了，被告向公安机关报警，谢旗营派出所出警将董卫星带走，然后派出所又通知辛柏顺到派出所处理，因为被告是报案人被告又到派出所签字，因为受害人辛柏顺不再追究董卫星的责任，所以被告没有办法帮辛柏顺解决他盖房的事。本院经审理认定事实如下：二原告辛柏顺、辛旭利与被告董国祥系武陟县谢旗营镇蒯村村民，二原告系父子关系。2018年4月28日，原告辛柏顺与被告董国祥签订《房产买卖协议》一份，原告辛柏顺为协议甲方，被告董国祥为协议乙方。协议第一条约定：甲方（董国祥）将依法取得的位于武陟县谢旗营镇蒯村中原路44号的房产一处售予乙方辛柏顺所有，该房产东邻董永付，西邻董卫星，南邻董梧林，北至大路，四至分明。协议第二条约定：该处房产系砖混结构，一层五间平方，二层一间平房，西北侧有红砖围墙，以现状为准，房产宅基占地东西14.29米，南北26.85米，售价为人民币柒万元整（70000元），乙方（辛柏顺）于2018年4月28日一次性将购房款项交付与甲方（以收款条据为准）。原告辛柏顺与被告董国祥分别在协议落款处签字确认，本村村民孟宪堂作为见证人、武陟县谢旗营镇蒯村村民委员会作为鉴证单位为该协议进行了鉴证。协议签订后，原告辛柏顺向被告董国祥支付购房款69500元，原、被告均确认购房款已履行完毕。由于该宅院内房屋系被告于1994年所建，年久失修，无法居住。原告为了能够拆除旧房修建新房，2019年2月1日，原告辛旭利与董国祥共同出具“证明”，载明：“董国祥转让辛旭利宅基地拆房盖房之间不能有左邻右舍局外人干挠，如由任何问题由董国祥承担，宅基地转让费一切费用由董国祥承担，全部退回。”2019年农历正月，二原告与被告协商后拆除了旧房，准备新建。但遭到西邻董卫星及其父亲董梧林的干涉，多次阻止施工，不准原告建房。原告曾于2019年7月18日向本院提起相邻权诉讼，因涉案房屋已拆除，该宅基地的使用权人仍为董国祥，原告辛柏顺撤回了对董卫星的起诉。之后，原告要求被告董国祥以自己名义向法院提起诉讼，要求董卫星停止侵权行为，但被告拒绝向法院提起诉讼，原告至今无法在该宅基地上建房。原告买卖房屋的合同目的至今无法实现。另查明，原告辛柏顺共有两个儿子，分别为长子辛有利，次子辛旭利。两个儿子均已成家另过。原告辛柏顺与长子辛有利早已分户，辛有利的长子已年满十八岁，接近适婚年龄，共同居住不便。原告辛柏顺因此购买了被告董国祥的宅院。以上事实，有原、被告的当庭陈述，有原告提供的1、房产买卖协议；2、宅基地使用证；3、董国祥与辛旭利共同出具的证明；4、证人董某的证言，以上证据均能在卷佐证。本院认为，原、被告均系武陟县谢旗营镇蒯村村民。原告有两个儿子，均已成家另过，但现有宅基地无法满足其生活需要。原告辛柏顺与同村村民董国祥签订买房合同，用于居住需求，村委会对该买卖行为也予以确认，买房合同合法有效，本院予以认定。（一）关于买卖协议是否应当解除的问题关于原、被告之间的买房协议是否应当解除，首先应确定被告作为出卖人是否存在违约情形，是否符合合同解除的法定条件。根据原告辛柏顺与被告董国祥签订的买房协议，买受人辛柏顺履行了付款义务，出卖人董国祥向买受人交付了房产，原、被告完成了买卖合同确定的基本义务。原告购买的房屋属于旧房，年久失修，需要重建，为了将翻建的房屋顺利建成，避免因该宅基地与他人存在纠纷而导致无法投入使用，原告辛旭利与被告董国祥共同出具了证明，被告董国祥承诺其转让的宅基地拆房盖房之间不能有左邻右舍局外人干扰，如有任何问题由董国祥承担，宅基地转让费一切费用由董国祥承担，全部退回。因此董国祥与辛旭利对该“证明”的约定，是对原告辛柏顺购买董国祥房屋买卖协议的补充。被告董国祥应当履行该“证明”约定的附随义务。但原告在拆除旧房准备修建新房之时，西邻董卫星与其父董梧林进行阻止，认为与涉案宅基地有纠纷，不让原告施工。原告辛柏顺向本院提起侵权诉讼，因原告购买的房产及宅基地并未过户，房屋拆除后该宅基地的使用权人仍为董国祥，原告辛柏顺撤回了对董卫星等人的起诉。由于被告董国祥拒绝以原告身份提起侵权诉讼，导致原告建房施工无法进行，原、被告的合同目的不能实现。故原告辛柏顺主张解除与被告董国祥的买房协议，理由充分，且证据确凿，本院予以支持。但原告在购房之后，翻建新房之前，虽然被告对原告翻建住房与邻里不存在纠纷给予了相应的承诺，但原告未向该宅院的相邻各方了解该宅院占用宅基地与相邻各方是否存在纠纷，主观上有疏忽。房屋的拆除的确给被告也造成了经济损失，也花去原告一定的拆除费用，考虑到原、被告各自损失的实际情况，原告应补偿被告一定的房屋损失。故本院认为，扣除被告该部分损失后被告应酌情返还原告购房款59500元。（二）、关于原告的损失赔偿问题原告诉请被告赔偿拆房款、打地基材料款以及人工费共计3500元，庭审中原告未提供相应证据支持其主张的各项损失。故原告诉请被告赔偿其拆房款、打地基材料款以及人工费共计3500元，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告辛柏顺与被告董国祥于2018年4月28日签订的房产买卖协议；二、被告董国祥应于本判决书生效后十日内返还原告辛柏顺购房款59500元；三、驳回原告辛柏顺、辛旭利的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1637元，减半收取计819元，由原告辛柏顺承担117元，被告董国祥承担702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王正超二〇二〇年九月二十三日书记员  韩海燕