天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初865号原告：周鹏，男，1990年12月22日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：徐建伟，天津罗约律师事务所律师。被告：郭飞，男，1985年9月11日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：赵翊名，天津吉贤律师事务所律师。被告：甄珍，女，1986年4月10日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：赵翊名，天津吉贤律师事务所律师。第三人：天津盛龙天宝房地产经纪有限公司风光里分店，住所地天津市红桥区丁字沽风光里3号楼125号。负责人：穆祥龙。职务：总经理。委托诉讼代理人：雷莅群，该单位职员。原告周鹏与被告郭飞、被告甄珍及第三人天津盛龙天宝房地产经纪有限公司风光里分店（以下简称盛龙天宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理，后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。周鹏的委托诉讼代理人徐建伟，郭飞及郭飞和甄珍之共同委托诉讼代理人赵翊名，第三人盛龙天宝的负责人穆祥龙及委托诉讼代理人雷莅群，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周鹏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与二被告之间的房屋买卖关系；2.请求依法判令二被告向原告支付居间服务费20700元；3.请求依法判令二被告向原告支付违约金13.8万元；4.请求依法判令二被告向原告返还已收取的定金10000元；5.诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原、被告系房屋买卖关系，与第三人系居间关系。原告（买方）、被告（卖方）于2019年12月11日与第三人签订《居间服务合同）；同日，原、被告签订《房产买卖合同》，约定：原告购买二被告共同所有的位于天津市红桥区房屋，建筑面积83.13平方米，私产，购置价格为人民币138万元；双方于2020年1月10日前亲自到该房屋所辖区房管局签署《天津房产买卖协议》并依约定办理买卖手续：此外，还约定在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。因甲乙双方或其中一方原因，导致合同日后不能实际履行的，居间方仍有权按照约定收取居间服务费，如已收取居间服务费则居间方不予退还。守约方支付居间服务费的，由违约方直接向守约方赔偿该笔费用。第三人就原、被告签订的《房产买卖合同》盖章予以确认。同日，原、被告与第三人签订《居间服务合同》，约定：第三人就上述房产交易提供居间服务，居间服务费为人民币20700元；另，第三人代收房屋评估费500元，贷款费500元，上述费用合计21700元。此外，该合同第五条第3款约定：甲、乙双方任何一方违反本合同第五条第1款或《房屋买卖合同》的约定，导致丙方（第三人）不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，无须退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方应向违约方追偿该笔费用。上述合同签订后，原告向被告支付定金人民币1万元，被告向原告出具了《定金收条》；原告向第三人支付了居间服务费、房屋评估费和贷款费，共计21700元，第三人向原告出具了《收款收据》。但此后，第三人通知原告被告考虑孩子上学问题决定不出售上述房屋，并将与被告沟通的微信内容转发给原告。综上，原告认为，各方就房屋买卖一事签订的上述合同，均为各自真实意思表示，内容无违反法律、法规强制性规定，当属合法有效，对相关方具有约束力。二被告基于自身利益考虑，明确表示不再履行合同主要义务，致使原告签约目的无法实现，业已构成根本违约，应当向原告承担违约责任，原告亦有权据此解除双方之间的买卖关系，并依据《房屋买卖合同》第八条第5款之约定向被告主张赔付居间服务费20700元，于法有据。鉴于原告未能实现上述权益，故此，依据《民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请贵院核实后依法判如所请。被告郭飞、甄珍辩称，我方认为原告在被第三人欺骗之下，错误地认为被告逾期不履行合同，在合同尚未到期时，主动起诉要求解除合同，并在诉讼过程中拒绝调解，拒绝继续履行，违约在先，应承担相应的违约责任，其所有的诉讼请求均不应予以支持。因为本案是原告在合同尚未到履行期限届满前主动提出解除合同，且拒绝继续履行，应视为原告违约，适用定金罚则的规定不应退还定金。第三人盛龙天宝公司述称，关于一个人签字和要委托手续的问题，签约的时候我是在场的，我们的业务员在之前和郭飞电话沟通过很多次，甄珍是可以代表郭飞过来洽谈并且签约的，二被告是夫妻，我们有权视为甄珍可以代理其丈夫来进行签约，并且我们也提示过，因为当时好像说郭飞不在天津或者工作忙到不了场，说过要补一个书面的委托书，而且在签合同之前甄珍也是给郭飞打过电话，询问确定过这个价格没有问题，签了字，我们认为合同是成立的，之后卖方更换了几次不一样的理由表示这个房子不想再出售了，第一次说是孩子上学可能来不及，第二次说是要换房子，房价比预想中要贵，第三次是综合很多原因说的，我们的业务员也数次跟她微信进行告知过违约的成本和代价，我们一开始劝的是尽量能继续交易，在换房过程中，我们尽全力提供方便等等，但卖方拒绝继续交易。关于中介费，合同明确载明合同签署视为居间完成，后面办手续等义务问题是由于卖方违约了，不再进行交易导致没有继续完成，不愿意退居间费。根据当事人陈述和庭审查明的情况，本院认定事实如下：被告郭飞、甄珍系夫妻关系，涉案房屋坐落天津市红桥区××花园东里××，建筑面积83.13平方米，系登记于被告郭飞、甄珍名下共同共有私产房屋，设定他项权利载明：抵押550000元，权利人为天津市津房置业担保股份有限公司，期限为2013年2月16日至2033年2月15日。2019年12月11日，被告甄珍以二被告（甲方）名义与原告周鹏（乙方）的代理人周彦军经居间人第三人签订《房产买卖合同（编号：ＴＪＳＦ01142）》（以下简称买卖合同）及《居间服务合同》，买卖合同约定：购房款1380000元，定金10000元；甲方还清贷款或债务并注销该抵押权的时间为2019年12月前；乙方支付除定金外剩余房款的方式为银行贷款，首付款为上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金，乙方须于2020年1月10日前办理贷款申请手续并将除定金之外的其他首付款存入天津市房地产交易中心，甲方同时将以收取的定金存入天津市房地产交易中心；违约责任约定在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金，因甲乙双方或其中一方原因，导致合同日后不能实际履行的，居间方盛龙天宝公司仍有权按照约定收取居间方服务费，如已收取居间服务费则居间方不予退还，守约方支付居间服务费的，由违约方直接向守约方赔偿该笔费用。居间服务合同约定：居间服务范围为房屋市场行情资现，寻找、提供并发布房源信息，乙方实地看房，协助交易双方协商，确定成交意向，促成交易双方签署《房产买卖合同》；居间服务费为20700元，支付方为原告周鹏。上述合同签订后，原告于2019年12月11日向被告甄珍支付定金10000元，原告亦向第三人支付了居间服务费20700元。2019年12月12日被告甄珍告知第三人不再出售涉案房屋且陈述被告郭飞亦不同意出售涉案房屋，原告于2019年12月20日在诉前调解阶段向本院递交民事起诉状，民事起诉状中除定金主张外，其他诉讼请求与本案一致。后原告向本院申请诉前保全，本院经审查后于2020年1月2日以（2020）津0106财保1号冻结被申请人郭飞、甄珍名下共计159700元存款或查封、扣押其他等价值财产，案件申请费1319元。本院于2020年1月2日组织双方进行诉前调解和询问过程中，二被告表示不同意原告的诉讼请求且认为合同未成立，认为被告方在合同签订的转天即明确表示不再出售涉案房屋并未致对方产生实际损失，同时认为第三人未履行居间义务导致原被告无法进行协商交流，此次调解过程中，被告方同意在协商阶段不解除上述保全措施。后因疫情原因及双方协商未果，该案于2020年3月19日正式立案。案件审理过程中，原告增加返还定金主张，被告认可涉案合同的成立和生效，认为此前的协商过程中并未表示不同意履行买卖合同，但现同意解除合同，认为解除时间为2020年7月6日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。涉案买卖合同及居间服务合同系于2019年12月11日签订，上述合同对于买卖双方的权利义务进行了明确，买卖过程中的注意事项亦通过书面的形式予以载明，故二被告理应知晓合同风险，其在12月12日明确表示不再出售涉案房屋系违约行为，符合合同违约责任所约定应当承担违约责任的情形，原告有权解除买卖关系。现原、被告均同意解除买卖合同，故对于原告主张解除《房产买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求二被告返还定金10000元的主张，具有事实依据，本院亦予以支持。关于原告要求二被告支付违约金138000元的主张，违约金系对于双方权利义务的约束亦作为违约方的惩罚和守约方的补偿，本案鉴于被告提出调整违约金主张，综合二被告自签订完买卖合同的转天即提出不再出售房屋的事实和原告实际损失情况，本院对于原告主张的违约金酌定支持70000元，鉴于违约条款中将居间服务费在同一违约条款中约定作为实际损失亦由违约方予以赔偿，故原告主张的居间服务费损失已在违约金主张中予以考量不再另行支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除签订日期为2019年12月11日的《房产买卖合同（编号：TJSF01142）》；二、被告郭飞、甄珍于本判决生效之日起十五日内支付原告周鹏违约金70000元；三、被告郭飞、甄珍于本判决生效之日起十五日内返还原告周鹏定金10000元；四、驳回原告周鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3674元，减半收取1837元，保全费1319由原告周鹏负担919元，由被告郭飞、甄珍负担2237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  任万岱二〇二〇年九月十四日书记员  李 红附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。