广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6384号原告：广州海谊投资置业发展有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路298号中区610室。法定代表人：张军。委托诉讼代理人：黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。被告：李小红，女，汉族，1968年10月17日出生，住广州市。原告广州海谊投资置业发展有限公司与被告李小红物权保护纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄志杰，被告李小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告就广州市中山二路XXXXXXXX1205房（实际门牌：广州市越秀区XXXXX号1205房）的租赁关系；2、判令被告户及同住人员立即迁出广州市中山二路XXXXXX1205房（实际门牌：广州市越秀区XXXXX号1205房），并将该房屋腾空交回给原告。3、判令被告户及同住人员立即向原告支付2018年9月1日至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算，即每月租金每平方米63元，每月租金1631.7元）。事实和理由：原告于2018年1月19日取得了广州市越秀区XXXX号1205房屋的不动产权证书[粤（2018）广州市不动产权第00203XXX2号]，房屋建筑面积：25.9平方米。原告是该房屋的合法权利人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）于2018年8月14日出具《关于将房屋交回给权利人自行营业的函》，决定从2018年9月1日起将广州市越秀区XXXXX号1205房屋连同房屋使用人李小红户交回给权利人广州海谊投资置业发展有限公司自行管业，并在广州日报上登报告知。被告李小红原是承租广州市XXX路XX号二楼房屋的承租人，1993年5月2日，长城公司应征用拆迁与其签订《房屋拆迁安置协议》，拆除了其原承租的房屋，并约定长城公司须安置李小红回迁。2001年2月1日，长城公司与被告户签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定将回迁安置变更为异地安置，异地安置地点为广州市中山二路XXXXX1205号房。被告户入住涉案房屋至今已有18年，原告作为涉案房屋的业权人现要求收回房屋自用，特提起本案诉讼。被告辩称，我与家人原承租广州市XXX路XX号二楼，房屋产权属公有住宅，并签订公房租赁合同。1993年5月2日长城公司拆迁征用我方房屋，并签订拆迁安置协议，明确拆迁房屋产权属公有住宅。但长城公司违约，私自将新建大楼用作商品房出售，经媒体曝光，政府要求长城公司停止预售该地段房屋等。2001年我方与长城公司签订房屋拆迁安置补充协议书，约定回迁地为涉案房屋，明确入住的房屋为永迁安置房屋，按公房租金标准计付租金。2003年9月28日原告与我方签订租赁合同，约定房屋使用面积17.51平方米，按房管局所订的住宅租金标准每平方米收4.2元，并告知该合同为临时合同，承诺尽快将房屋产权移交给房管部门管理，完善手续后我方与产权人重新签订正式合同，但至今原告没有履行承诺，导致我方无法取得涉案房屋的公房租赁正式合同。2018年10月22日我方收到原告通知要求重新与原告签订租赁合同，租金以房屋面积25.904平方米计每月应缴1036元，该要求违反合同约定，且涉案房屋属公房性质，如需调整租金应由房管部门与我方协商，我方对原告的要求不予接受。综上，要求驳回原告的诉讼请求，由被告户继续承租涉案房屋。经审理查明：原告是广州市越秀区XXXXX号1205房登记的所有权人。据原告持有的粤（2018）广州市不动产权第00203XXX号《不动产权证书》记载，该房屋建筑面积25.9平方米，用途为住宅，发证时间为2018年1月19日。被告原为广州市北京南路39号二楼的使用人。1993年5月2日，长城公司与区X（被告母亲）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定长城公司经批准拆除被告使用的北京南路39号二楼房屋，承租面积17.3平方米，长城公司应于1997年12月31日前在北京南征用范围内新建综合楼自编A幢第七层，安置房厅面积15平方米、独立厨厕按配套4平方米、阳台按规划的房屋给区X回迁居住等。2001年2月1日，长城公司与区X签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定关于XXX路XX号二楼房屋拆迁安置事宜，经双方协商，同意将原房屋拆迁回迁安置变更为易地安置，易地安置地点为广州市中山二路XXXXXX12层，居住面积14.86平方米的1205房，区X放弃回迁原居住房屋地段新建大楼的权利；XXXX大厦交付使用时间为2001年4月15日等。2003年9月28日，区X、李小红、李X民（为乙方）与原告（为甲方）签订《租赁合同》，约定乙方向原告承租涉案房屋，房屋使用面积暂定17.51平方米，该房屋每月每平方米使用面积租金按房管部门所订的住宅租金标准收4.2元，乙方承租使用面积共17.51平方米，月租金为73.5元，如甲方需与房管部门完善手续，则完善手续后乙方与产权人重新签订正式租赁合同。租期从2001年10月11日至2004年10月10日止。乙方在每月5日前缴付租金给甲方。合同期满后，双方没有续签合同。2018年8月14日，长城公司向原告发出《关于将房屋交回给权利人自行管业的函》称，我司依照《房屋拆迁安置协议》及《房屋拆迁安置补充协议》安置了区X（户）入住了广州市中山二路XXXXX205房（实际门牌：广州市越秀区XXXXX房）；为便于今后该房屋的管理，我司决定从2018年9月1日起将上述房屋连同该房屋使用人区X（户）交回给权利人自行管业，即从2018年9月1日起的房屋使用费由贵司自行向使用人收取，并建立租赁关系等。2018年8月30日的广州日报刊登了上述通知以及向被告区X发出的关于自2018年9月1日起将涉案房屋交回原告管业的通知。区X与李X民是夫妻关系，区X与被告是母女关系。诉讼过程中，被告表示：我户于2001年10月11日入住；我户此前每半年到物管处缴纳交一次租金，每月按租金73.5元标准向广州谊居物业管理有限公司交至2007年3月，此后我到物管处要求交租，其表示公司内部变更暂不收租，到时会通知我方交租，之后一直无人通知我交租，我也不清楚向谁交租；区X于2008年去世，我名下有一套东风西路的自有产权房屋，由我自己使用；涉讼房屋主要由我儿子居住使用，我偶尔也会过去居住。原告表示：确认被告租金交至2007年3月。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产权证是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原告在2018年1月19日起为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。长城公司已通过刊登公告发出《关于将房屋交回给权利人自行管业的通知》，明确从2018年9月1日起将涉案房屋交回给海谊公司自行管业，要求被告户从2018年9月1日起自行向海谊公司交纳租金，此后双方也实际签订了租赁合同，原、被告建立了租赁关系，在租期届满后，双方并未续签租赁合同，被告承认其名下有自有产权房屋，现原告要求解除双方的租赁关系以及要求被告户腾空交还涉案房屋，合理合法，本院予以支持。针对被告要求继续承租涉案房屋的意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”之规定，租赁期限最长不得超过二十年。被告户自入住涉案房屋已达十九年，被告户仅为原被拆迁地址的使用人，其要求继续承租涉案房屋缺乏依据。因涉案房屋并非公房，根据公平合理原则，原告要求被告按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价为标准支付至腾空交还房屋之日止的使用费，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决如下：一、确认解除原告广州海谊投资置业发展有限公司与被告李小红关于广州市越秀区XXXX号1205房的租赁关系；二、被告李小红于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区XXXX号1205房自2018年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按建筑面积25.9平方米，63元/平方米/月的标准计）一次性支付给原告广州海谊投资置业发展有限公司(如被告李小红户于本判决发生法律效力之日前迁出上址房屋，则房屋使用费计至该日止）；三、被告李小红（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起两个月内，迁出广州市越秀区XXXXX号1205房。搬迁期间，被告李小红应按照上述标准按月支付房屋使用费给原告广州海谊投资置业发展有限公司；四、驳回原告广州海谊投资置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费412元，由被告李小红负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年九月十一日书 记 员  徐浩龙