广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初10746号原告：谭小荣，男，1957年12月15日出生，汉族，住广西北流市，原告：曾文英，女，1958年8月2日出生，汉族，住广西北流市，原告：谭裕文，男，1986年9月23日出生，汉族，住广西北流市，三原告共同委托代理人：万建华，广东德良律师事务所律师。被告：何伟雄，男，1969年4月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托代理人：钟雨恒，广东顺迪律师事务所律师。被告：顾建强，男，1957年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师。第三人：广州市海顺房地产发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港西路144号。法定代表人：彭盛滔。原告谭小荣、原告曾文英、原告谭裕文诉被告何伟雄、被告顾建强、第三人广州市海顺房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告谭小荣及三原告共同委托代理人万建华，被告何伟雄的委托代理人钟雨恒，被告顾建强的委托代理人朱甜甜到庭参加了诉讼。第三人下落不明，经本院公告，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、判决两被告、第三人协助三原告将坐落在广州市新港西路144号顺华名庭5梯17层F单元房屋登记至三原告名下；2、判决两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2003年3月31日，两被告从第三人处购买座落在广州市海珠区××路144号顺华名庭5梯17层F单元房屋后，于2004年3月11日以50万元的价格转卖给三原告，双方签订了《房屋购买协议》，三原告支付了全部房款，两被告交付了房屋并开具购房发票给三原告，但至今仍未为三原告办妥房屋过户登记手续，故起诉本案。被告何伟雄辩称：原告所述的房屋是两被告共同共有的。2004年3月11日，我经第三人处的业务员介绍认识三原告，在未征得被告顾建强的同意及授权的情况下，擅自与三原告签订了房屋购买协议，转卖了上述房屋，并收取了前期房款35万元。我的行为属于无权处分行为，我同意与三原告解除上述房屋的购买协议，并退回购房款，愿意自收款之日按中国银行贷款利率向三原告支付相应利息，故请求法院驳回三原告诉请。被告顾建强辩称：2002年，我与被告何伟雄共同承接第三人发包的顺华名庭工程项目，因第三人无力支付工程款，故将包括上述房屋在内的10套房屋折抵给了我和被告何伟雄用于抵扣工程款，其中有三套通过第三人的售楼部直接出售给了第三人，剩余七套房屋均由被告何伟雄负责管理。原告提起本案诉讼前，我从不知道被告何伟雄出售房屋事宜，从房地产权证和购房发票上，三原告均明知上述房屋是两被告共同共有，却未要求被告何伟雄出示我方的授权委托书，事后也不要求我方对出售行为进行追认，因此被告何伟雄不构成表见代理行为。三原告存在主观上的过失，未尽审查义务，因此也不构成善意取得。第三人未提交陈述意见。经审理查明：根据粤房地证字第××号《房地产权证》记载，位于海珠区××××房房屋（以下简称：涉案房屋）登记在两被告名下，由两被告共有，建筑面积124.925平方米，房屋所有权来源是购买，登记日期为2004年8月6日。2003年3月31日，两被告（买受人）与第三人（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人出售位于海珠区××路顺华名庭第五幢17单元F号房，建筑面积124.1925平方米，套内建筑面积103.406平方米。每平方米单价为3760元，房屋总计388812元。等。第三人于2003年7月25日向两被告开具购房发票，该发票载明合同号为“99088543”，发票编号为161260158722。庭审过程中，两被告均称上述《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖合同，是因第三人欠付工程款，所以将涉案房屋在内的10套房屋给两被告抵偿工程款，两被告均表示其未支付过购房款项。三原告对此予以确认，确认第三人曾告知涉案房屋是第三人用于抵偿两被告工程款的房屋之一。三原告称经第三人当时的法定代表人邵伟雄介绍认识被告何伟雄，三原告（乙方）、被告何伟雄（甲方）于2004年3月11日签订《房屋购买协议》，该协议甲方处载明两被告名字，落款处仅有被告何伟雄一人签名及捺印。该协议载明：甲方以50万元将涉案房屋出售给乙方，该房预售合同编号穗房合字××号、购房发票号161260158722；乙方在签订该协议时第一次支付甲方35万元；在涉案房屋转名及办好该房的一切相关手续后付清余下的15万元给甲方；甲乙双方在签订该协议时甲方将原商品房买卖合同及原购房发票交给乙方；等。同日，被告何伟雄出具《收据》，载明收到原告谭小荣的购房款35万元。三原告及被告何伟雄均确认原告谭小荣已支付购房款35万元，均确认签订《房屋购买协议》时涉案房屋尚未办理房屋产权证。被告何伟雄称其收取35万元购房款后并未将款项转交或分配给被告顾建强，被告顾建强对此予以确认。三原告确认其在购房时已知涉案房屋由两被告共有，称被告何伟雄向三原告表示其代表被告顾建强签订合同，并称第三人当时的法定代表人邵伟雄对此进行确认。被告何伟雄称其出售房屋时并未征得被告顾建强的同意，也未取得被告顾建强的授权。三原告称其在签订《房屋购买协议》时曾致电被告顾建强，被告顾建强表示由被告何伟雄全权代理。被告顾建强对此不予确认，称第三人抵偿工程款的10套房屋中有3套房屋已经出售，出售时两被告均到场亲自签名；因其曾委托被告何伟雄代为办理涉案房屋的按揭抵押手续，并同意被告何伟雄出租涉案房屋并将租金收益用于偿还贷款，故其一直认为涉案房屋由被告何伟雄出租，直至三原告起诉本案才知道被告何伟雄将房屋出售给三原告。被告顾建强在本案中明确其授权给被告何伟雄关于涉案房屋的权限包括出租管理、收取租金、办理抵押贷款、偿还贷款，但不包括出售房屋、房屋重大装修、修缮等，但双方并未形成书面授权文件；被告何伟雄对此予以确认。三原告称其于2004年3月对涉案房屋进行装修，自2004年4月使用涉案房屋至今，从2004年起从未有人对房屋使用权或产权问题提出过异议。三原告称一直催促被告何伟雄办理房屋产权证，但被告何伟雄称被告顾建强一直在外地，无法办理。三原告确认其自签订《房屋购买协议》以来，一直未要求被告顾建强补签协议或进行书面确认或追认；三原告确认从未见过被告顾建强。三原告本案代理人万建华曾向广州市不动产登记中心申请信息公开，该中心于2020年3月26日作出《依申请信息公开答复书》，载明“万建华：……一、预售、抵押情况。新港西路144号顺华名庭5梯17层F单元，预售证号990276，预售合同号99088543，预售备案时间2003年4月25日，预售人广州市海顺房地产发展有限公司，预购人顾建强、何伟雄，无退房或注销登记，无合同抵押、在建工程抵押情况。二、查封情况。暂无广州市新港西路144号顺华名庭5梯17层F单元的有效查封信息。信息核查时间为2020年3月19日……”。诉讼过程中，经本院释明，三原告坚持本案诉讼请求，不同意变更诉讼请求。本院认为：根据粤房地证字第××号《房地产权证》及广州市不动产登记中心于2020年3月26日作出的《依申请信息公开答复书》，可以确认涉案房屋自2004年8月6日起由两被告共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条的规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。两被告作为涉案房屋的共同所有人，对涉案房屋均享有管理的权利和义务。被告何伟雄在未取得被告顾建强同意、亦未取得被告顾建强的追认的情况下，擅自将涉案房屋出售给三原告并收取部分购房款，已构成对涉案房屋中属于被告顾建强的房屋产权的无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，三原告在被告何伟雄未有书面授权文件的情况下，亦未与被告顾建强进行确认的情况下，仅凭被告何伟雄及第三人的陈述，明显不足以相信被告何伟雄具备被告顾建强的授权，故被告何伟雄出售涉案房屋给三原告的行为不能构成表见代理。根据三原告与被告何伟雄签订的《房屋购买协议》，结合双方举证及庭审陈述，三原告在签订《房屋购买协议》时已查看了两被告与第三人签订的《商品房买卖合同》、第三人开具给两被告的购房发票，已知悉涉案房屋的相关权益归两被告所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三原告在《房屋购买协议》签订后，未要求被告顾建强对《房屋购买协议》进行追认；三原告在涉案房屋办理产权登记至两被告名下后至本案诉讼前，未要求对涉案房屋的产权情况进行明晰或要求变更涉案房屋的产权登记手续，且三原告至今仍未支付全部的购房款，故三原告不构成对涉案房屋的善意取得。综上，三原告主张两被告、第三人将涉案房屋的产权变更登记至原告名下，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于三原告经本院释明，不同意变更诉讼请求，故关于《房屋购买协议》的解除和购房款项返还问题，三原告可另寻法律途径解决，本案中不予论处。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定第一款之规定，判决如下：驳回三原告的全部诉讼请求。本案诉讼费100元，由三原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年××月××日书记员 彭智媚梁嘉淇