云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2084号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司总经理。委托代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：李林，男，1988年6月17日出生，回族，专科文化，农民，云南省鲁甸县人，住鲁甸县。被上诉人（原审原告）：胡美林，女，1987年8月18日出生，回族，专科文化，农民，云南省昭阳区人，住昭阳区。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司因与被上诉人李林、胡美林商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初181号民事判决，昭通鸿卓房地产开发有限公司对该判决不服向本院提出上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，二审中双方均没有新的事实和新证据提交，合议庭决定不开庭进行审理，本案现已审理终结。昭通鸿卓房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1.对双方违约金重新作出调整，2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要诉讼理由是：上诉人认为，本案一审判决对基本事实认定无误，但未能对双方违约金进行调整，上诉人承担的违约金过高，请上级人民法院对违约金予以调整。上诉人并非故意违约，也未在违约行为中获利。一、本案中上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》后，因货款不能及时到位及征地拆迁等原因而延误了房屋交付时间。上诉人并非处于故意而违反合同约定，房屋的交付延迟存在各方面的原因。二、被上诉人所购房屋购买时间较早，房屋单价不高，时至今日温泉静园小区房屋价格已经大量上涨，从商业角度来看，购房者并未在本案合同的履行过程中遭受实质性的损失，反而因房屋价格的上涨有所获利。三、我国民法及合同法相关法律中规定的违约金，兼具惩罚性与赔偿性，而对违约金约定的主要目的是对合同履行的保证，以维护合同的稳定性。本案如能够从违约金的补偿角度来考虑，则既能维护合同的合法约定，也能兼顾合同双方的利益和合法权益。本案商品房购销合同约定50.00元每天的违约金标准，折合1500.00元每月，18000.00元每年。这与涉案房屋周边的房屋租赁金额差距巨大，也与被上诉人的实际损失差距巨大。四、上诉人作为房地产开发企业，在温泉静园小区的建设施工过程中，已经承担了人工成本和材料成本、管理成本的增加，保证了房屋的交付使用。在房屋交付后，虽然合同的主要权利义务已经完成，但仍然涉及到后期对整个小区物业的管理、维护、维修及各职能管理部门的证件办理、手续办理等后续工作。上诉人承担的违约金过高只会造成整个企业的工作无法开展，长远来说对购房者也会造成损失。综上所述，一审判决对事实认定并无错误，但上诉人已经竭尽所能履行了合同义务，虽然有所延迟，但并非上诉人本意，请法院对违约金予以适当调整。被上诉人李林、胡美林未作二审书面答辩。李林、胡美林一审诉讼请求：1.请求依法判决鸿卓房产公司支付李林、胡美林延迟交付违约金及面积补差费用31971.00元（其中：违约金26550.00元，面积补差费5421.00元）；2.请求依法判决本案诉讼费用由鸿卓房产公司承担。一审法院认定事实：李林、胡美林于2017年10月4日向昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，双方于2017年10月4日签订了《商品房购销合同》，合同约定：“房屋面积为115.73平方米，单价为每平方3613.98元，总价款为418246.00元。合同约定：甲方应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按约定时间交房，甲方由约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50.00元向乙方支付违约金。逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金，继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50.00元向乙方支付违约金。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格居，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”昭通鸿卓公司未按合同约定时间交付房屋，后李林、胡美林从昭通鸿卓公司处接收了所购买的房屋，并签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋，完全符合购房双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则以本接房声明的意思表示为准”。李林、胡美林向昭通鸿卓公司交纳面积补差费5421.00元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李林签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋”，其应遵循诚实信用原则，其现追究昭通鸿卓公司逾期交房的违约责任，也只应计算从2017年12月31日次日即2018年1月1日起至2018年9月30日止期间的延迟交房违约金，即13600.00元（50元/天×272天）李林、胡美林主张鸿卓公司应退还该公司按照《昭通市房屋面积测绘报告》所收取的面积差价款，但房屋的面积应以《不动产权证书》的记载为准，因该房屋还取得《不动产权证书》，故李林、胡美林应待取得《不动产权证书》后，再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决生效十五日内向李林、胡美林支付逾期交房违约金人民币13600.00元；二、驳回李林、胡美林的其他诉讼请求。案件受理费599.00元，由李林、胡美林负担347.00元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担252.00元。二审诉讼中，当事人没有提交新的证据。上诉人除对一审违约金的认定不服外，对其余事实未提出异议，本院依法予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元每天符合本地区该地段房屋租金标准，并且上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准的30%，故并不违反合同法的规定，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费599.00元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  王荣祥审判员  马 娜审判员  宋明涛二〇二〇年九月十六日法官助理李昆阳书记员陈秋梅