吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初1446号原告：芦丽霞，女，1965年12月29日出生，汉族，户籍所在地吉林省敦化市，现住敦化市。委托诉讼代理人：李震宇、金丽娜，吉林孚达律师事务所律师。被告：安彦雷，男，1983年1月21日出生，汉族，户籍所在地吉林省珲春市。被告：盛滨滨，男，1981年11月10日出生，汉族，户籍所在地吉林省珲春市，现住珲春市。原告芦丽霞与被告安彦雷、盛滨滨买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芦丽霞的委托诉讼代理人李震宇、金丽娜，被告盛滨滨到庭参加了诉讼。被告安彦雷经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芦丽霞向本院提出诉讼请求：1.解除芦丽霞与安彦雷签订的《祥安公寓购房合同》；2.要求安彦雷与盛滨滨连带返还购房款110万元及利息（利息计算标准为:自2019年3月26日始至2019年8月19日止,按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付;2019年8月20日始至二被告全部履行完返还义务止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.要求安彦雷与盛滨滨连带赔偿装修损失费用86940元。以上两项诉讼请求款项本金共计1186940元；4.本案诉讼费用由安彦雷与盛滨滨承担。事实和理由：2019年3月，芦丽霞因想做生意欲购买门市房找到安彦雷，经过双方实地查看房源后，芦丽霞同意购买涉案房源。但要求安彦雷出示该房源产权证时，安彦雷声称该房源所有权是归盛滨滨所有，盛滨滨委托其代为销售。安彦雷为了证明自己所说属实，还向芦丽霞当场出示了该房源的产权证原件，产权证上体现的实际所有权人确为盛滨滨。事后，芦丽霞为了再次核实安彦雷所述事实，也与盛滨滨取得了联系，盛滨滨也明确告知芦丽霞，安彦雷对该房源有处分的权利。2019年3月26日，芦丽霞与安彦雷签订了《祥安公寓购房合同》，购买了上述房源（具体信息：珲春市新安街东疆大酒店102室，房屋产权证号：22240410003GB00243F00010003）。合同约定：芦丽霞以首付110万元，贷款100万元的按揭贷款方式购买该房屋；于2019年4月26日之前办理房产更名手续。合同签订之日，芦丽霞先向安彦雷现金支付了10万元，再以转账汇款方式向安彦雷支付了100万元，共支付110万元作为首付款，安彦雷将该房源产权证原件交给了芦丽霞。事后，按照双方合同约定的办理产权更名时间节点到期后，安彦雷和盛滨滨迟迟不予配合办理。芦丽霞找到盛滨滨要求其配合办理时，盛滨滨却否认曾出售涉案房源一事，安彦雷也找各种理由躲避芦丽霞，导致芦丽霞支付了首付款并已在该房屋进行了适当的装修但却无法办理房产更名手续和按揭手续。芦丽霞认为，虽然其是与安彦雷签订了房屋买卖合同，并将购房首付款实际支付给了安彦雷，但通过整个交易过程来看，有理由相信安彦雷是经盛滨滨授权的委托代理人，盛滨滨应为安彦雷的行为承担法律责任。从另一方面来看，即便安彦雷未获得盛滨滨的授权，擅自出售涉案房源，但安彦雷持有涉案房源产权证的行为足以使芦丽霞相信其已征得盛滨滨的同意进行代为售房，芦丽霞为善意第三人。根据《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，安彦雷的行为构成表见代理。故此，现因安彦雷与盛滨滨的违约行为导致无法继续履行合同，芦丽霞要求安彦雷返还已付购房款，但安彦雷称该笔购房款已交付于盛滨滨无法返还芦丽霞，而盛滨滨也拒不腾出房源交付芦丽霞使用。安彦雷未作答辩。盛滨滨辩称，不同意承担返还房款及赔偿损失的责任。盛滨滨委托安彦雷出售案涉房屋属实，但芦丽霞陈述的事实经过我不知情，安彦雷将案涉房屋出售给谁及收取多少房款我都不知道。买房这件事前期盛滨滨不知情且也没接触过芦丽霞，2020年元旦过后，芦丽霞通过朋友找到盛滨滨，说买了案涉房屋。芦丽霞为了证明自己的诉讼请求向本院提供了如下证据：1.《祥安公寓购房合同》一份、收据一份、银行账户明细一份，证明2019年3月26日,芦丽霞与安彦雷签订购房合同约定购买盛滨滨所有的案涉房屋，并约定具体付款方式及办理手续时间等事项。同日芦丽霞已向安彦雷支付购房款110万元。盛滨滨对该组证据的真实性无异议，对证明内容有异议称且对此事不知情,安彦雷从未告知其与芦丽霞签订购房合同,芦丽霞给安彦雷钱款一事也不知情,且购房合同中的甲方（房屋所有权人）并没有盛滨滨签字。本院对该组证据的真实性予以采信。2.不动产权证书[吉（2017）珲春市不动产权第XXXX号]，证明安彦雷已将案涉房屋产权证书原件交给芦丽霞，使芦丽霞相信安彦雷已经征得盛滨滨的同意代为售房。盛滨滨对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，称其未在合同上签字确认的情况下，尽管产权证书在安彦雷处亦未能证明安彦雷可以代替卖方签字。本院对该组证据的真实性予以采信。3.《房屋装修合同》、加工间上下水改造明细。证明在等待办理房产手续期间，芦丽霞已在涉案房屋进行了部分装修，造成损失86940元。盛滨滨对该组证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，芦丽霞确实对案涉房屋进行了装修，但不清楚芦丽霞和安彦雷如何协商的，不认可装修公司出具的明细，价格过高。本院对该组证据的真实性予以采信。4.2020年5月22日芦丽霞与盛滨滨的通话录音、2020年7月9日芦丽霞与银行信贷员的通话录音以及申请法院调取的芦丽霞在邮政储蓄银行珲春支行办理案涉房屋贷款的资料，证明盛滨滨承认收取70万元房款，也曾与芦丽霞一起赴银行申请办理房屋贷款手续的事实，这足以证明盛滨滨是对安彦雷代为售房的事实是早已知情并予以认可。盛滨滨对与芦丽霞的通话录音真实性无异议，但对证明内容有异议，称录音证明不了其已经收到70万元房款。2019年4月1日，安彦雷告知盛滨滨有人要买房，需要贷款，需要他本人去签字、照相，于是盛滨滨到银行签字，并应银行工作人员的要求也拍了照，但具体的买受人是谁不清楚，因为当时还有一伙人要买另一套房屋。《未出租情况声明》落款处所有人项下的姓名是盛滨滨本人书写。本院认为，芦丽霞提供的称系其与银行信贷员的通话录音，因未能核实通话对方身份，故本院对该份录音不予采信。对2020年5月22日芦丽霞与盛滨滨的通话录音及银行留存案涉房屋贷款的资料的真实性予以采信。盛滨滨为了证明自己的诉讼请求向本院提供了如下证据：1.《房屋买卖合同》一份，证明2018年7月19日，盛滨滨将位于珲春市新安街东疆大酒店101、102、201、301、401、501、601房屋出售给安彦雷（包括案涉房屋），故盛滨滨不应该承担任何责任。芦丽霞对证据的真实性及证明内容均有异议，称芦丽霞没有在该份证据中签字，无法核实该份证据是否真实，即使该份证据真实，但内容与本案没有关联性。本院认为，该份证据所体现的内容系盛滨滨与安彦雷二人约定买卖房屋事宜，但与芦丽霞购买案涉房屋无关联性，故本院对该份证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年3月26日，芦丽霞与安彦雷签订《祥安公寓购房合同》，内容为：“甲方(房屋所有权人):安彦雷（签字并捺印）乙方（承买方):芦丽霞（签字并捺印）甲方现将珲春市新安街东疆大酒店102室房产出售给乙方，房屋产权证号：×××：2017-0003039。经双方同意此房屋售价人民币(大写)贰佰壹拾万元整￥:2100000.00办理房照费用由甲方全部负责。1、房产证面积246.45平方米，以产权证为准。2、售房成交日（以交接钥匙为准）以前的水、电费、取暖费、卫生费、有线电视费、物业费等费用由甲方负责结算提供票据;以后的上述费用由乙方负责。3、定金一经交付无论任何理由一律不退。甲方违约定金双倍返还，乙方违约甲方有权不退定金，合同终止。4、商定2019年4月26日之前，办理房产手续。5、甲乙双方发生纠纷可协商解决，如协商不成可由本地法院裁决。6、付款方式:按揭贷款。首付壹佰壹拾万元整，￥1100000.00元。贷款壹佰万元整，￥1000000.00元。9、甲方承诺:对该房产介绍属实、无瑕疵、不存在被查封、抵押担保及共有人不同意出售及债务纠纷等情况（按揭贷款房除外），损失及后果由甲方承担。10、本合同一式两份，双方签字后立即生效。甲方签字：安彦雷（签字并捺印）身份号码：×××乙方签字：芦丽霞（签字并捺印）身份号码：×××2019年3月26日。当日，芦丽霞（6217000900000919444）转账给安彦雷（6231810015500859577）100万，双方并签订收据，内容为：甲方今收乙方购房款、定金人民币大写：壹佰壹拾万元整小写：1100000.00乙方（交款人）：芦丽霞（签字并捺印）身份证号：×××电话：139XXXXXXXX甲方（收款人）：安彦雷（签字并捺印）身份证号：×××电话：130893317892019年3月26日。2019年4月1日，芦丽霞向中国邮政储蓄银行股份有限公司珲春市支行（以下简称“邮储银行”）申请贷款，以案涉房屋为抵押物，盛滨滨到银行签署了《未出租情况声明》，内容为：“中国邮政储蓄银行珲春市靖边路支行：所有人盛滨滨身份证号码×××现将坐落于珲春市新安街东疆大酒店102室的房产，产权证号码吉（2017）珲春市不动产权第XXXX号，建筑面积：246.45平方米，根据号借款合同，抵押给中国邮政储蓄银行珲春市支行。现郑重声明该房产实际为本人自住并未出租，如有不实本人愿意承担相应民事责任。所有人（签字）：盛滨滨（手写）共有人（签字）：（空白）声明日期：2019年4月1日”。2019年9月15日至2019年10月15日期间，芦丽霞委托珲春市兄弟装饰装潢部对涉案房屋进行了装修。另查明，案涉房屋于2017年4月13日在延边朝鲜族自治州安图县某银行办理了抵押贷款手续，至本案辩论终结前贷款尚未偿还完毕。案涉房屋的不动产权证书[吉（2017）珲春市不动产权第XXXX号]原件现由芦丽霞保管。本院认为,安彦雷与芦丽霞之间签订的《祥安公寓购房合同》系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故该合同合法有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”及《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，本案中，盛滨滨庭审时陈述其委托安彦雷出售涉案房屋，且将房屋产权证书放在安彦雷处，芦丽霞在签订合同时亦知晓安彦雷与盛滨滨之间的代理关系，故《祥安公寓购房合同》直接约束盛滨滨和芦丽霞。现盛滨滨称其未在《祥安公寓购房合同》中签字，该合同对其不发生法律效力的抗辩，于法无据，本院不予支持。综上，芦丽霞与盛滨滨应按合同约定履行相应义务,芦丽霞已向盛滨滨的委托人安彦雷履行完给付房屋首付款的义务,但盛滨滨拒不配合办理房产手续的行为已构成违约,芦丽霞根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，于2020年7月13日开庭时提出解除《祥安公寓购房合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”，芦丽霞要求盛滨滨返还购房款110万元及承担因解除合同造成损失的诉讼请求成立,本院予以支持。芦丽霞于2019年3月26日支付房屋首付款110万元，芦丽霞主张自2019年3月26日至2019年8月19日止,按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算利息及自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，于法有据，本院予以支持。关于芦丽霞要求盛滨滨赔偿涉案房屋装修费的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，本案中芦丽霞在盛滨滨违约4个多月后径行又将涉案房屋进行装修，属于自行扩大损失，故本院对芦丽霞的该项主张不予支持。关于芦丽霞要求安彦雷对上述债务承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持。安彦雷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百三十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、芦丽霞与安彦雷签订的《祥安公寓购房合同》于2020年7月13日解除；二、盛滨滨于本判决发生法律效力之日向芦丽霞返还购房款110万元，并支付利息（以110万元为本金自2019年3月26日至2019年8月19日止按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回芦丽霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15482元，减半收取7741元，保全费5000元，由盛滨滨负担12350元，芦丽霞负担391元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 员 王 晶二〇二〇年九月七日书 记 员 于惠媛