重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初13450号原告：李重辉，男，汉族，1982年11月9日出生，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：陈应泉，重庆玖鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王代芬，重庆玖鼎律师事务所实习律师。被告：张玲，女，汉族，1975年6月8日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：蒋世菊，重庆舟济律师事务所律师。第三人：重庆优喆置业顾问有限公司，住所地重庆市渝**两路镇（双龙路**）龙旺街**，统一社会信用代码91500112320414376N。法定代表人：李琦，经理。委托诉讼代理人：田常青，女，系重庆优喆置业顾问有限公司员工。原告李重辉与被告张玲、第三人重庆优喆置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李重辉及其委托诉讼代理人陈应泉、被告张玲及其委托诉讼代理人蒋世菊、第三人重庆优喆置业顾问有限公司的委托诉讼代理人田常青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李重辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告签订的《房地产买卖及居间合约》（编号为CQ0038314）于2020年5月29日（法院向被告送达起诉状副本之日）解除；2.请求判令被告向原告支付违约金174000元以及律师费6000元；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告通过第三人居间于2019年11月27日签订《房地产买卖及居间合约》，约定原告将其名下位于重庆市渝北区双龙湖街道×路×号×幢×号房屋出售给被告,总价款870000元。合同第二条第八款约定，买方承诺征信良好且是首次贷款，并承诺接到经纪方通知做抵押时间不超过三个工作日。合同第七条第四款约定，买方按揭购房，如因买方个人信用问题，债务诉讼等造成银行不予批准贷款，由买方以现金方式补足房款，否则由买方承担违约责任。原告随后按照合同约定配合被告办理银行按揭贷款手续，但2019年12月，被告以及第三人告知原告因被告个人问题银行不予批准贷款，被告无法办理按揭并且无法以现金方式补足购房款。根据双方合同第七条第三款的规定，被告已构成违约。原、被告及第三人随后多次协商，在三个多月的时间内被告仍然无法解除资金问题无法支付购房款。原告随后于2020年4月3日通过邮寄、微信方式向被告发出催促履行通知书，要求被告在通知书发出之日起三个工作日内支付购房款，但被告仍未支付。按照合同第八条第一款的约定，被告应向原告支付违约金174000元（物业成交总价的20%）以及承担追究违约方责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等）。原告为维护其合法权益，遂提起本案诉讼。被告张玲辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，并要求原告继续履行合同，且被告保留追究原告违约责任的权利。第一，被告按合同约定履行了自己的义务，没有违约行为，反而是原告违约，原告提出解除合同的条件不成就，被告不应支付违约金及律师费。第二，如果法院认定合同解除，现被告对涉案房屋进行了装修，该装修形成了附合，原告应将装修费用返还给被告。3.如果法院认定被告违约，原告也不存在任何损失，被告不应当承担违约金，合同约定的违约金标准过高，要求调整，如果原告在本案中主张违约金，就不应当主张律师费。第三人重庆优喆置业顾问有限公司述称，被告的征信没有问题，但不知道什么原因导致按揭贷款没有通过，因此第三人及被告和原告协商能否由被告的家人作为买方办理按揭手续，但是原告不同意，导致房屋买卖一直没有进行下去，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：位于重庆市渝**双龙湖街道×路×号×幢×号房屋系原告所有，房屋建筑面积198.9㎡，套内面积186.35㎡。原告于2018年1月12日取得该房屋房地产权证。2019年11月27日，以原告为卖方，被告为买方，第三人为经纪方签订《房地产买卖及居间合约》，约定卖方将前述位于重庆市渝北区双龙湖街道×路×号×幢×号的房屋出售给买方。合同第二条约定：该物业成交价为870000元；买方应于签约当天支付定金50000元，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档；买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天支付首付款220000元；第三部分房款为600000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成，银行领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请贷款金额，两者相差金额由买方在过户当日以现金或转账等方式一次性支付给卖方；卖方承诺待该房屋满两年再过户，并承诺最迟于房屋满两年两周之内配合过户；买方承诺征信良好且是首次贷款。合同第六条约定：物业以现状交付，交付标准为空房带现固有装修，交付时间为签订本协议当日。合同第七条约定，买方按揭购房，买方需积极提供相应的按揭贷款资料，并到贷款银行完善面签手续，如因买方个人信用问题，隐瞒购房资格、隐瞒银行借款逾期，债务诉讼等造成银行不予批准贷款，由买方以现金方式补足房款，否则由买方承担违约责任；买卖双方同意此次房屋产权过户登记落定人为买方；合同第八条约定：买卖双方任何一方违反本合同的约定，逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该物业成交总价20%的违约金；本合约任何一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等）均由违约方承担。该合同同时约定了原、被告的邮件送达地址并约定该地址为合同各方当事人、人民法院所有通知、文件等资料的送达地址。2019年11月19日，被告向原告支付定金50000元，原告在上述合同签订当日向被告出具了该笔款项的收条。被告另于合同签订当日向第三人支付按揭服务费6000元，原、被告于合同签订当日办理了银行按揭贷款面签手续。原、被告的微信聊天记录显示：2019年12月17日，被告向原告发送会泽县人民法院于2014年8月26日作出的民事判决书一份，该判决系案外人起诉张玲等人的机动车交通事故责任纠纷的判决，判决结果为张玲赔偿款项共计285095.7元；2019年12月18日，原告称“你这个案子早就结束了呀”，被告称“银行就是过不了，没办法”，原告称“执行也结束了呀，你也没有在失信人名单里面，没有道理”，被告称“那我就搞不懂了，哪个愿意把房产过户在别人户上，是没办法呀”，原告称“我也看不懂”；2020年4月3日，原告向被告发送“催促履行通知书”一份，内容为“通知人李重辉（卖方）与你张玲（买方）于2019年11月27日签订的《房地产买卖及居间合同》（编号为CQ0038314），按照合同约定张玲你应当及时支付购房款，现由于你方原因（个人信用，债务诉讼等造成银行不予批准贷款，无法办理按揭并且无法以现金方式补足房款）无法支付购房款，按照合同约定你张玲已构成违约。现催促你于本通知书发出之日起三个工作日内及时支付购房款，否则自行承担相应的法律责任。”原告另于2020年4月4日按合同约定的被告的送达地址通过EMS方式向被告邮寄了该通知书。2020年3月28日，原告与重庆玖鼎律师事务所签订《委托代理合同书》，约定原告就案涉纠纷委托该所代理，代理费用为律师费6000元。该所向原告开具了6000元的发票。2020年5月29日，本院向被告送达了原告的起诉状副本。庭审中，被告举示征信报告打印件2份，拟证明被告不存在征信问题。原告对其真实性不认可，并称银行未通过被告贷款不仅仅是个人信用问题，是因为被告涉诉，导致银行不批准贷款。第三人认可该两份征信报告的真实性，并称是被告签订合同时打印出来的。被告举示照片、水电气费及物管费票据一组，拟证明其对房屋进行了装修，产生了大量装修费用。原告对该组证据的真实性不予认可，并称被告主张装修费应另案起诉，即使被告进行了装修，也是在未经原告允许的情况下擅自进行的，原告保留追究被告因擅自装修导致后果的法律权利。第三人称对该组证据真实性无法确认。原、被告及第三人均认可案涉房屋在2020年1月12日满两年，此后可以交易。被告陈述：对于装修费不提起反诉；银行按揭审批没有通过是因为被告之前有一个案子，大数据无法通过；被告认为原告违约是因为根据《房地产买卖及居间合约》第二条的约定，原告具有合同先履行义务，即应配合被告办理过户手续，被告也要求第三人通知原告过户，因为首付款要在过户当日支付，被告有资金支付首付款，但原告不同意过户；被告要求继续履行合同，虽然被告没有能力支付全款，但如果原告按照合同的约定配合被告办理过户，过户后被告可以将房屋办理抵押，抵押后就可以将尾款支付给原告，且可以由被告的家人办理贷款。第三人陈述：银行按揭审批没有通过是因为被告之前有一个案子，大数据无法通过；第三人没有接到被告要求过户的通知，第三人也没有通知原告过户，因为按照流程要按揭贷款审批过后才能办理过户。原告陈述：因为被告的按揭贷款没有办下来，所以没有协商过户的事情；对于被告已经支付的定金同意冲抵违约金；2020年7月14日庭审时案涉房屋的市场价在100万元左右。上述事实，有当事人的陈述、《房地产买卖及居间合约》、不动产权证、微信聊天记录、催促履行通知书、邮政快递回执、委托代理合同、发票、收条等证据在案为证，足以认定。本院认为，《房地产买卖及居间合约》中涉及原、被告的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自的义务。《房地产买卖及居间合约》第七条约定，如因被告个人信用问题，隐瞒购房资格、隐瞒银行借款逾期，债务诉讼等造成银行不予批准贷款，由被告以现金方式补足房款，否则由被告承担违约责任，且双方明确约定此次房屋产权过户登记落定人为被告。现被告的按揭贷款因被告涉诉造成银行不予批准，被告亦不能以现金方式补足房款。被告称原告拒绝配合其办理过户手续，存在违约行为，并称在原告配合其过户后可以将房屋抵押用于归还原告房款，但被告的该主张并不符合合同约定，原告及第三人也称因按揭贷款没有审批下来，各方根本没有进行过户手续的协商或办理。被告还称可由其家人办理按揭贷款，但该主张亦与合同约定不符，原告有权拒绝。综上，本院对于被告关于原告违约的抗辩意见不予支持。《房地产买卖及居间合约》合同第八条约定买卖双方任何一方违反本合同的约定，逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同。被告的行为已构成违约且逾期已超过七个工作日，原告有权解除《房地产买卖及居间合约》中与被告的房屋买卖合同关系。本院于2020年5月29日向被告送达原告的起诉状副本材料，故双方房屋买卖合同关系于该日解除。因《房地产买卖及居间合约》同时涉及居间法律关系，原告本案系以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，故对于该合同中的居间法律关系本院不予处理。关于违约金。根据《房地产买卖及居间合约》合同第八条约定，原告有权要求被告支付相当于该物业成交总价20%的违约金。被告认为该违约金过高，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，违约金制度的立法本意应以赔偿守约方损失为主要功能，对于违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告认可2020年7月14日开庭时案涉房屋的市场价在100万左右，较合同约定的价款87万元有上浮。综合被告的过错大小及原告的其他损失情况等，本院酌情认定被告应承担的违约金以定金金额50000元为标准。因被告已支付原告定金50000元，原告也同意该款项在被告应承担的违约金中予以抵扣。因此，抵扣完毕后被告无需另行向原告支付违约金，原告也无需退还被告已支付的定金50000元。关于律师费6000元。因《房地产买卖及居间合约》第八条明确约定任何一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等）由违约方承担，被告作为违约方，应赔偿原告已经支付的律师费6000元。关于被告的装修费用。因装修费与原告主张的款项不存在可予以抵扣的情形，被告对此亦未提出反诉，本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告李重辉与被告张玲就《房地产买卖及居间合约》涉及的房屋买卖合同关系于2020年5月29日解除；被告张玲应向原告李重辉支付违约金50000元（此款与被告张玲已向原告李重辉支付的定金50000元抵扣后，被告张玲无须再向原告李重辉支付）；被告张玲于本判决生效之日起三日内赔偿原告李重辉律师费6000元；四、驳回原告李重辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12500元，减半收取6250元，由被告张玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  万园薇二〇二〇年九月十八日书记员  余文沁