福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初841号 李瑞华，男，1969年8月19日出生，汉族，公民身份号码：3526241969××××××××，住福建省漳州市龙海市上杭县临江镇利民路左一巷**。 被告：陈家武，男，1968年5月3日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 委托诉讼代理人：郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑明辉，福建兴世通律师事务所律师。 第三人：厦门市杏林求精工艺品有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林广兴南路**，统一社会信用代码91350211612331353W。 法定代表人：邱乘龙。 原告李瑞华诉被告陈家武合同纠纷一案，李瑞华于2020年1月2日向福建省龙海市人民法院提起诉讼，陈家武对管辖权提出异议，福建省龙海市人民法院于2020年2月14日作出（2020）闽0681民初116号民事裁定书，裁定将本案移送本院管辖。本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭审理，在庭审过程中被告陈家武主张讼争房产系厦门市杏林求精工艺品有限公司（以下简称“求精工艺品公司”）共同参与签订合作建房协议，本院依法追加求精工艺品公司作为第三人参加本案诉讼并于2020年6月24日将本案转为普通程序，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用独任制，分别于2020年4月28日、2020年7月31日二次公开开庭审理，原告李瑞华、被告陈家武的委托诉讼代理人郑子腾到庭参加诉讼,第三人求精工艺品公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 李瑞华向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《合作建房协议》；2.判令陈家武退还420000元及2019年1月1日起至2019年12月31日止的利息100800元，2020年1月1日之后的利息待陈家武全部款项归还之后再结算；3.本案诉讼费由陈家武承担。事实与理由：2017年11月5日，陈家武与李瑞华签订《合作建房协议》，合同第一条约定陈家武提供厦门市海沧区新阳街道新垵村11组新垵村西片403-5号（土地证号厦集土证海沧字第0004**）的地块；合同第二条约定李瑞华分三期垫付资金共计420000元后，陈家武向李瑞华交付面积为87.86平方米的该地块四层A1房屋一套归李瑞华永久使用；合同第七条约定陈家武应于2018年12月30日完工交付房屋给李瑞华，若逾期则李瑞华有权退房，陈家武补偿自付房款起每月2%的利息。因陈家武逾期未交房，现特具诉状请求人民法院判如所请。 陈家武辩称，1.合同解除的前提是合同有效。双方的合同系改变土地用途，且李瑞华户籍地为福建省上杭县，非海沧新垵村11组的集体经济组织成员，不具有购买案涉土地的主体资格，案涉合同无效。2.案涉合同无效的过错在于原告，所造成的损失应由原告自行承担。讼争房产出售价格仅4000左右一平方米，明显不同于商品房的情况，原告对合同签订有过错。原告支付的购房款420000元属原告的投资损失，已经投用于案涉房屋的施工建设无法返还，该损失应由原告自行承担，故原告该项主张缺乏事实和法律依据，不应予支持。 求精工艺品公司未答辩，也未到庭参加诉讼。 本院经审理认定事实如下： 1.本案讼争房产系厦集土证海沧字第000451号厦门市集体土地使用权证项下房产，该证的土地使用权人为求精工艺品公司，土地坐落为“海沧区”，该证取得时间为2003年10月21日，土地使用权总面积为3566.41平方米，土地用途为“工业”。求精工艺品公司（甲方）与陈家武（乙方）签订一份《集体土地使用权及房屋转让协议书》，协议书落款时间为“2017年10月12日”，协议中甲方是求精工艺品公司，乙方是陈家武，约定：甲方是厦门市海沧区新阳街道新垵村11组3566.41平土地及房屋的权利人（土土地证号为厦集土海沧字第0004**，现在因甲方资金需要，将该土地证内部分土地及房屋转让给乙方并配合乙方投资在原有栋房屋，设计五层修改，地址为新垵西片403-5；转让标的：厦集土证海沧字第00451号内中间栋土地和房屋，现有房屋建筑面积大概每层250平方米、共五层（四至为东至邱武松厝，西至现有三栋空地南至2017年5月4日转让给陈家武三层房屋，北至邱乘龙厂房）；甲方配合乙方改建，改建的房屋归乙方所有，1-5层房屋每层东西向各外扩2米。合同还约定了其他条款。 2.2017年11月5日，李瑞华作为乙方与陈家武作为甲方签订一份《合作建房协议》，该《合作建房协议》第一条约定：陈家武提供厦门市海沧区新阳街道新垵村11组新垵村西片403-5号（土地土地证号厦集土证海沧字第0004**地块；合同第二条约定李瑞华分三期垫付资金共计420000元后，陈家武向李瑞华交付面积为87.86平方米的该地块四层A1房型一套归李瑞华永久使用；合同第七条约定陈家武应于2018年8月30日完工交付房屋给李瑞华，若逾期至2018年12月30日未交付房屋给乙方，则李瑞华有权退房，陈家武补偿自付房款起每月2%的利息，合同还对其他事项进行约定。该《合作建房协议》的最后一页有求精工艺品公司法定代表人邱乘龙的签名。协议签订后，李瑞华分别于2017年10月21日支付220000元、于2018年1月19日支付100000元、2018年4月22日支付100000元，共计420000元给陈家武，陈家武确认收款后分别出具收款收据及收据（存根联）等，对收款事实予以确认。 3.陈家武在本案诉讼过程中主张与第三人求精工艺品公司存在利害关系，要求追加其为第三人，本院将求精工艺品公司追加为第三人参加诉讼，李瑞华明确表示，其仅与陈家武签订《合作建房协议》，且钱款全部支付给陈家武，与第三人无合同关系，不向第三人主张权利。 4.陈家武在本案审理过程中，以对涉案房产进行改建产生损失为由，要求进行反诉，本院经审查认为，改建涉及整幢房产的相关费用，已告知其可另案处理。 本案争议焦点：《合作建房协议》的效力及责任承担 李瑞华主张《合作建房协议》有效，陈家武未依约交付房产，应返还购房款及承担违约责任。 陈家武主张，双方签订的《合作建房协议》，实质内容为李瑞华购买工业用地房屋用于居住，擅自改变土地用途为商住，其行为明显违反了法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效；原告李瑞华户籍地为福建省上杭县，非海沧新垵村11组的集体经济组织成员，不具有购买案涉土地的主体资格，案涉合同无效。 本院认为，陈家武与求精工艺品公司签订的《集体土地使用权及房屋转让协议书》，该讼争地块的土地使用权系归属于集体经济组织的企业用地，而因陈家武非海沧区新垵村11组的集体经济组织成员，双方未按《中华人民共和国土地管理法》第六十条的规定“......向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准，......”,所以陈家武并不能依据《集体土地使用权及房屋转让协议书》而取得房屋所有权及集体土地使用权，且讼争地块上的房产系工业用途而非住宅用途。在李瑞华与陈家武签订《合作建房协议》之前，讼争房产已存在且处于出租状态，该房产系集体土地使用权证项下的工业用途的房产，双方签订的虽是《合作建房协议》，但实际上双方系就集体土地使用权证项下的房屋设定权利义务，并达成买卖合意，双方确立的是集体土地使用权上的房屋买卖合同关系；李瑞华与陈家武双方均非海沧区新垵村11组的集体经济组织成员，对该事实双方均系明知，双方知悉上述情况却仍以《合作建房协议》名义签订集体土地使用权证项下的房屋买卖合同，陈家武也无权出售讼争房产，故《合作建房协议》无效；李瑞华与陈家武对协议无效双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，合同无效,因该合同取得的财产应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案合同无效所产生的损失，本院酌定双方按照各50%的比例承担。 上述事实有李瑞华提交的《合作建房协议》、《收据》、转账记录，陈家武提交的厦门市集体土地使用权证、与求精工艺品公司签订的《集体土地使用权及房屋转让协议书》、双方提交的现场图片及当事人的当庭陈述等证据为证，可以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。第三人求精工艺品公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩权利。李瑞华诉求解除《合作建房协议》，而协议解除的前提是有效，经上述分析认定李瑞华与陈家武签订的《合作建房协议》无效，故李瑞华要求判令解除《合作建房协议》的诉求，本院不予支持；因合同无效而取得的财产，应当予以返还，李瑞华请求陈家武返还已支付的购房款420000元，符合法律规定，本院予以支持。李瑞华主张2019年1月1日起至2019年12月31日止的利息100800元，其按合同约定的月息2%计算，因合同无效，该利息主张无法律依据，本院不予支持，但资金占用有相应的损失，本院酌定该损失按银行一年期贷款利率计算，各承担50%的利息损失。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈家武于本判决生效之日起十日内返还原告李瑞华420000元并支付资金占用期间利息（以420000元为计算基数，按一年期贷款利率的50%计算，自2019年1月1日计至2019年12月31日止）； 二、驳回原告李瑞华的其余诉讼请求。 如被告陈家武未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9008元，由原告李瑞华负担1308元，陈家武负担7700元。陈家武负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  郭 静 二〇二〇年九月八日 法官助理  李 馨 书 记 员  张茜茜 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。