广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12718号原告：广州市租呗物业管理有限公司，住所地广州市海珠区前进路前桂街40号126房。法定代表人：陈智敏，总经理。委托代理人：林鑫，广东蕴德律师事务所律师。委托代理人：李哲维，广东蕴德律师事务所律师。被告：湾寓（广州）公寓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗路仁厚直街4、6、8号308室。法定代表人：谢四宝。原告广州市租呗物业管理有限公司与被告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市租呗物业管理有限公司的委托诉讼代理人林鑫、李哲维到庭参加了诉讼。被告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司经本院公告送达起诉状副本及传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市租呗物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付解除合同书项下剩余未付款项325088.37元；2.被告支付解除合同书逾期付款违约金暂计至2020年3月11日为16244.82元；3.被告支付电梯维保养费、垃圾费、网费合计17098元；4.被告支付合同解除违约金1428882元；5.本案诉讼费及律师费全部由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年9月29日签订《物业租赁合同》，约定原告向被告出租江夏村学校北路中段2号泰富楼3-9层及1楼大堂，租赁期限为10年，自2018年9月30日至2028年9月29日，租金标准为253000元/月，水、电、物业管理等费用由承租人被告负担。2018年10月21日双方签订《补充协议》，变更租赁物业租金标准为262547元/月，租金支付方式为每3个月支付一次，被告应提前30日支付下期租金。被告承租该物业后进行装修并向若干承租人出租作居住使用，被告收取了押金、租金、水电费、物管费等费用。2019年7月25日，因被告逾期支付租金、水电费、电梯维护费合计719777.05元，原告发出《律师函》要求支付前述款项。2019年8月，双方签署《解除合同书》，其中第一条约定：解除《物业租赁合同》，被告向原告支付应付款项515088.37元，付款时间为2019年9月15日前向原告支付第一笔款257544.19元，2019年10月15日前向原告支付第二笔款257544.19元。第三条约定，若被告未按第一条支付款项，原告有权要求被告按逾期每天万分之三的标准支付违约金。被告于2019年9月20日至2019年10月31日期间，累计向原告支付190000元，仍未按《解除合同书》第一条约定支付完毕第一期款项。鉴于以上事实，诉至法院。被告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司辩称，无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的物业租赁合同、补充协议、解除合同书、银行电子回执、客户回单、支付证明单、复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月31日湾寓（广州）酒店公寓管理有限公司变更为湾寓（广州）公寓管理有限公司，2019年2月26日湾寓（广州）公寓管理有限公司变更为被告。2018年9月29日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《物业租赁合同》，物业产权人为张**东，出租人已于2017年12月2日与其签订租赁合同，租期为2034年12月1日，出租人在前述租赁期限内拥有合法有效并且完整的物业出租权和转租权。地址：广州市白云区江夏村学校北路中段2号泰富楼，租赁物业面积3815平方米（实用面积3060平方米），租赁楼层3-9层及1楼大堂，楼层层高3米；租赁物业用途：租赁物业应用于公寓及相关商业配套经营等合法用途使用；租赁期限为10年，自2018年9月30日至2028年9月29日，租赁物业的交付日为2018年9月30日，自交付日起45日为免租期，即2018年9月30日至2018年11月14日为免租期；租赁物业的租金标准为253000元/月（含税，税点5.5%，含物业费），2018年9月30日至2019年9月29日租金为2062325元，2019年9月30日至2020年9月29日租金为2895280元；承租人自行承担因使用物业所发生的水、电、气、有线电视、通讯、排污等使用房屋相关的费用（承租人按合同3.1、3.2或国家相关部门规定价格资费标准和实际使用量支付上述费用）。出租人需保证并协调相关单位开具水、电增值税专用发票给承租人，发票金额按承租人实际缴费计；在租赁期限内，非因出租人原因（不可抗力及政府征拆迁原因除外），承租人未能按本合同有关约定按时足额交付租金超过七个工作日，连续3次，出租人有权解除本合同；如果因上述约定或法律规定之承租人违约情形的发生，致使出租人解除本合同的，在结清各项费用后，承租人应向出租人支付相当于6个月的月租金（以违约当时的租金标准计算）作为违约金，如给出租人造成损失的，还应据实赔偿，具体损失以双方认可的第三方评估价格为准，同时出租人应退还承租人已支付但未实际租用房屋所对应的租金及保证金。2018年10月21日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《补充协议》，对租金进行调整，调整后2018年9月30日至2019年9月29日租金为2162568.5元，2019年9月30日至2020年9月29日租金为3013280.92元。2019年8月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《解除合同书》，双方协商一致，关于租赁合同解除及物业交接事宜，达成如下约定：一、甲乙双方权利义务处理：1、租赁合同于本合同生效之日解除；2、乙方尚未支付的租赁合同及《补充协议》项下款项合计515088.37元，乙方应予2019年9月15日前向甲方支付第一笔款257544.19元，2019年10月15日前向甲方支付第二笔款257544.19元；3、乙方承租该物业期间与次承租人或第三人所产生的债务及相关责任（包括但不限于侵权、行政违法责任等），由乙方承担，与甲方无关。二、公寓经营业务交接：1、乙方应于2019年8月16日前向甲方现状移交该物业，乙方主张任何补偿或赔偿。该物业装修及设备（家具、电器等）属甲方前期添置，乙方应于返还，若清点结果表明存在缺失或损坏，则乙方应赔偿损失；2、乙方于2019年8月16日前配合甲方与该物业内各公寓次承租人（小租户）签订新租赁协议，乙方应向小租户进行充分解释、安抚，促进小租户签订新租赁协议；3、乙方向该物业内各公寓次承租人（小租户）已收取押金（包括但不限于保证金、水电费等）170068.75元，乙方应按照与次承租人协议约定的日期完成向次承租人退还，相应责任由乙方承担；4、乙方已向甲方缴纳的押金、保证金共计253000元用以抵扣乙方应向甲方支付的房租，甲方无须再予以返还，具体抵扣情况参见附件一。三、违约责任：1、若乙方未按本合同第一条第1款的约定支付欠款，甲方有权要求乙方按逾期每天万分之三的标准计算违约金。附件一为乙方尚未支付款项明细，包括应付租呗住户部分：住户押金170068.75元；住户租金262785.53元；住户物业费8652.32元；租呗租金116085.23元；租呗水电费207896.54元；电梯维保费2600元，租呗给我司部分：押金253000元，剩余乙方应付甲方515088.37元。《解除合同书》签订后，被告于2019年9月20日支付10万元，2019年10月17日、18日分别支付1万元和2万元，2019年10月24日支付1万元，10月25日支付2万元，10月29日支付2万元，10月31日支付1万元，合计19万元。诉讼期间，原告确认被告2019年8月底移交场地，被告于2019年10月31日向租户垫付退还押金90359.42元及支付委托管理费53532.95元，尚欠181196元。原告出具银行客户回单，证实2019年10月支付2019年一年的电梯维护费1400元；出具支付证明单，证实代被告支付2018年1月1日至2019年8月15日的卫生管理费10208元及支付2019年8月15日至2019年12月31日卫生管理费3904元；出具网上银行电子回执单，证实于2020年1月17日支付2019年一年的网络费5490元。我院就涉案场物业是否取得相关手续文件向广州市规划和自然资源局查询规划报建信息，2020年8月5日广州市规划和自然资源局复函未查到相关规划报建信息。经本院释明合同效力后，原告明确不变更诉请。诉讼期间，原告撤回对律师费的诉请。本院认为，由于租赁物业无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告签订的《物业租赁合同》及《补充协议》无效。被告实际使用涉案物业，仍应参照合同约定向原告支付场地使用费及租赁物业期间所发生的水、电、有线电视、通讯、排污等使用房屋相关费用，原告代垫付的电梯维护费、卫生管理费、网络费应由被告向原告支付。原告要求被告支付代垫付2019年一年的电梯维护费1400元，按使用月份计算为1400×8/12=933元；原告代被告支付2018年1月1日至2019年8月15日卫生管理费10208元，该期间被告使用涉案场地，原告要求支付上述卫生管理费，本院予以支持；原告要求被告承担于2020年1月17日支付的网络费5490元，无证据证实该网络费是支付2019年期间的，故本院不予支持；以上电梯维护费及卫生管理费合计11141元，原告诉请超出部分，本院不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予以返还，双方此后签订《解除合同书》，双方对合同解除及物业交接进行约定，对租赁合同解除后的款项进行结算，属于解决争议方法的条款，双方应遵照履行。被告未能提供证据证实已按解除合同书的约定支付515088.37元，现原告确认尚欠181196元，被告应向原告支付余款181196元，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告未按约定支付欠款，原告要求支付逾期付款违约金实为逾期付款利息，因租赁合同无效，利率调整按全国银行间同业拆借中心公布的贷款分段计算。原告要求支付合同解除违约金1428882元，租赁合同无效，该请求本院不予支持。原告撤回律师费的诉请，属于对其自身权利的处分，本院予以准许。被告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司经本院公告送达期满未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司向原告广州市租呗物业管理有限公司支付剩余款项181196元；二、自本判决生效之日起三日内，被告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司向原告广州市租呗物业管理有限公司支付逾期付款利息（按本金257544.19元，自2019年9月16日计算至2019年9月20日；按本金157544.19元，自2019年9月21日计算至2019年10月15日；按本金415088.38元，自2019年10月16日计算至2019年10月17日；按本金405088.38元计算一天；按本金385088.38元，自2019年10月19日计算至2019年10月24日；按本金375088.38元计算1天；按本金355088.38元，自2019年10月26日计算至2019年10月29日；按本金335088.37元计算二天；按本金181196元，自2019年11月1日计算至实际给付之日，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算）；三、自本判决生效之日起三日内，被告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司向原告广州市租呗物业管理有限公司支付电梯维护费933元、卫生管理费10208元；四、驳回原告广州市租呗物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10555.41元，由原告广州市租呗物业管理有限公司负担9435.41元，被告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司负担1120元并于本判决生效之日起三日内本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年九月十五日书记员  郑萍军