贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初2893号原告：胡玉凤，女，汉族，1991年10月12日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：李凌瑞（特别授权代理），贵州靖毕律师事务所律师。执业证号：15224201510189434。委托诉讼代理人：陈继（一般授权代理），贵州靖毕律师事务所实习律师。证号：230713011110595。被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧）。统一社会信用代码：915205006884421990。法定代表人：安美华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周勇（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师。执业证号：15205201510196859。委托诉讼代理人：余进江（一般授权代理），贵州四立律师事务所律师。执业证号：15205201110175971。第三人：赵蓉，女，汉族，1973年12月29日出生，住贵州省毕节市纳雍县。原告胡玉凤与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（下称：龙鑫家业）、第三人赵蓉商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。本院审理后于2019年10月11日作出（2019）黔0502民初4339号民事判决，原告胡玉凤不服，提出上诉，贵州省毕节市中级人民法院于2020年1月8日作出（2019）黔05民终6230号民事裁定，以“原判认定基本事实不清”为由将本案发回重审。本院于2020年3月17日登记立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告胡玉凤的委托诉讼代理人李凌瑞，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江、第三人赵蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡玉凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告龙鑫家业向原告交付位于毕节市路）东城印象第12幢18层5号商品房；2、判令被告龙鑫家业支付原告逾期交房违约金，违约金以原告已付购房款341936.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年6月16日起计算至被告实际交付涉案商品房之日止，暂计50000.00元；3、判令被告龙鑫家业向原告交付办理商品房转移登记有关文书，并向原告支付逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款341936.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，暂计25000.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发的位于毕节市路）东城印象第12幢18层5号商品房，双方于2015年4月17日订立《商品房买卖合同》，合同约定当事人、商品房基本情况、价款、付款方式、付款时间、房屋交付使用条件、交接手续、面积差异处理、规划设计变更、房屋登记等进行了约定。根据该合同约定，原告购买的涉案房屋总价款为341936.00元，被告应于2015年6月15日前向原告交付涉案商品房，同时，合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件向买受人交付涉案商品房的，按照下列第1种方式处理：1、逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.02%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。涉案《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付了全部购房款341936.00元，但被告未按合同约定在2015年6月15日前将涉案商品房交付原告，构成违约，按合同约定应根据原告要求继续履行合同，将涉案商品房交付原告使用，并承担违约金责任，该违约金以原告已付购房款341936.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年6月16日起计算至被告实际交付涉案商品房之日止。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特依据我国民诉法的规定向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。审理过程中，原告胡玉凤增加诉请：判令第三人将涉案房屋恢复原状并交还原告并由第三人向原告支付2015年9月6日至实际返还房屋占用费100,000.00元,由被告承担连带赔偿责任；请求确认被告与第三人签订的买卖合同无效。被告龙鑫家业答辩称，一、本案涉案房屋实质上系答辩人用于抵债给第三人胡国才的房屋，但因应胡国才的要求，便以胡玉凤的名义与答辩人签订《商品房买卖合同》，并以被答辩人的名义与答辩人进行倒款。签订合同时。胡国才就与答辞人达成口头协议，委托答辩人代为转卖，转卖后，再将房屋转卖款以回购款的形式支付给胡国才。因此，涉案房屋实质上的拥有人系第三人胡国才而非胡玉凤。答辩人与第三人胡国才之间具有民间借贷关系。经答辩人与胡国才双方协商，答辩人用其开发的东城印象第12、13栋包括本案涉案房屋(即以胡玉凤作为购买人的12-18-05)在内的部分房屋(12-28-04、13-05-02、13-08-05、13-09-04、13-26-03、12-15-02、13-28-02、13-18-03等号住房)及车库(219、236、247、255、259、260等)，以商品房买卖及车位使用权出让的形式抵债给胡国才，并应胡国才的要求，将用于抵债的房屋、车位分别签订在被答辩人胡玉凤、周雷、胡庆钟、胡国琼、胡庆松、胡国富等人的名下。双方达成以物抵债协议并签订相应商品房买卖合同时，胡国才委托答辩人对上述以物抵债房屋进行转卖，根据答辩人与第三人胡国才的口头约定，第三人胡国才委托答辩人对上述以物抵债的房屋进行转卖，并以房屋回购的方式处理转卖事宜。答辩人代第三人胡国才将房屋转卖后，将所有专卖房屋款项以回购款的方式支付给第三人胡国才。综上，本案涉案房屋实质是答辩人用于抵债给第三人胡国才，答辩人根据胡国才的整体委托转卖，将包括涉案房屋在内的房屋另行出售给第三人，不存在违约。二、答辩人应第三人胡国才的要求，在与被答辩人签订《商品房买卖合同》之时，涉案房屋已是现房，签订合同时答辩人就已将涉案房屋交付给被答辩人(实质上是胡国才)。房屋交付后，2015年8月份第三人赵蓉欲购买涉案房屋，于是答辩人与第三人胡国才口头协商解除《商品房买卖合同》，并将房屋交还答辩人，由答辩人将房屋另行出售给第三人，收取第三人赵蓉购房款后，将回购款支付给胡玉凤(实质上是胡国才)。故双方《商品房买卖合同》已实际解除，答辩人已无再向被答辩人交付房屋及办理不动产转移登记相关文书的义务，且答辩人已将涉案房屋另行出售给案外人赵蓉，亦无向被答辩人交付房屋及办理不动产转移登记相关文书的可能，答辩人的义务仅在于将房款返还给被答辩人。答辩人应胡国才的要求，在与被答辩人签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已属现房，当时就已将涉案房屋交付给被答辩人(胡国才)。2015年8月尾9月初，第三人赵蓉欲购买涉案房屋，于是答辩人与第三人胡国才口头协商解除(商品房买卖合同》，并将房屋交还答辩人，由答辩人将房屋另行出售给第三人，收取第三人赵蓉购房款后、将回购款支付给胡玉凤(实质上是胡国才)。双方解除(商品房买卖合同》后、答辩人将涉案房屋另行出售给案外人赵蓉。因此，答辩人与被答辩人胡玉凤(实质上胡国才)之间的签订的(商品房买卖合同》已经解除，答辩人没有向原告胡玉凤交付涉案房屋及办理商品房转移登记相关文书的父务，更无向被答辩人支付逾期交房及逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的义务。至于答辩人未能及时将房屋转卖款支付给胡国才，系因第三人征信问题，不能申请优惠按揭贷款所致。因此，被答辩人诉讼请求没有事实及法律依据。三、即使法院判决确认原、答辩人双方签订《商品房买卖合同》未解除，答辩人仍需履行合同，具有向被答辩人交付交付房屋及办理不动产转移登记相关文的义务，并承担相应违约责任，也因双方在签订《商品房买卖合同》时答辩人就将涉案房屋交付给胡玉凤，故答辩人不存在逾期交房的问题，即使法院判决答辩人存在逾期交房及逾期交付办理商品房权属转移登记相关文书，并需承担逾期违约责任的，答辩人承担违约责任起始时间应为被答辩人提起诉讼之日倒推三年，超过三年的部分已过诉讼时效，应当不予支持。另，涉案房屋于2018年10月8日就已符合办证条件。且答辩人已于2019年4月份通过公告通知东城印象第12、13号楼业主。答辩人己具备办理房屋权属登记条件，要求提交相关资料代为办理权属转移登记，已经履行信息披露义务，截止时间为2019年4月23日。关于逾期交付房屋及办理不动产转移登记相关文书违约金的计算，请求法院按照合同约定计算。综上，恳请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人赵蓉陈述称：我并不知道房开公司卖房的情况，我与房开公司2015年签订了合同，已经装修入住几年了，不清楚原、被告之间的情况。我与被告方签订的合同真实有效，只要承认我的合同是真实的就可以了。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证，对当事人无异议的原告所举的身份证复印件、被告营业执照及法定代表人身份证复印件，被告所举的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件，本院予以确认并在卷为凭。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告所举的商品房买卖合同、备案登记表、七星关区字第Y1503807号预告登记证、中国建设银行电子回单及收据、增值税普通发票、完税证明、维修资金专用收据、工商银行现金存款凭证、龙鑫家业房地产开发有限公司公告、公证书及邮寄单，上述证据符合证据三性，能够证明本案的相关事实，本院予以采信。对被告龙鑫家业所举的被告与第三人赵蓉签订的《商品房买卖合同》、毕节市中级人民法院庭审庭询笔录，该证据符合证据三性，能够证明本案的相关事实，本院予以采信，但不能达到其证明目的。被告支付给胡国才房屋回购款的票据、七星府函（2018）99号函、毕房处领办函（2018）5号复函、公告，上述票据均未涉及涉案房屋，与本案无关，故本院不予采信；函件能够证明涉案房屋工程验收及办证等相关情况，并未明确表示涉案房屋具备办证条件，本院予以采信。但上述证据均不能达到其证明目的。对第三人赵蓉所举物业费收据5张、购房款收据2张、税费收据1张、信用社银行流水一页，符合证据三性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年4月17日，原告胡玉凤作为买受人与被告龙鑫家业作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市路）东城印象第12幢18层05号房，房号：12-18-05；建筑面积122.12平方米，房屋总价款为341936.00元；买受人应在合同签订之日向出卖人交付首期房款205936.00元，余款136000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年6月15日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条约定：上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视等线路交付时敷设到户；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告通过银行转账方式向原告支付了购房款205936.00元，被告向原告出具收到原告购买12-1805号房的购房款205936.00元的收据，并于当日在毕节市七星关区房产事业局为涉案房屋办理备案登记，且将涉案房屋办理预告登记到原告胡玉凤名下。2015年10月11日，被告向原告出具收到原告购买12-1805号房尾款136,000.00元的收据。2019年5月24日，被告向原告出具收到涉案房屋购房款341,936.00元的发票；2019年6月28日，原告向毕节市住房资金管理委员会办公室缴纳维修基金9,159.00元，并向七星关区税务局缴纳契税、印花税共计10,260.58元。原告认为被告未按照合同约定向其交付涉案房屋并为其办理房屋权属证书，遂以前述诉请诉来法院。另查明：第三人赵蓉于2015年8月15日及2015年8月25日共向被告交纳购房首付款75,466.00元、相关税费18,829.00元；2015年9月6日，第三人赵蓉作为买受人与被告龙鑫家业作为出卖人双方签订《商品房买卖合同》，约定被告龙鑫家业将涉案房屋作价372,466.00元出售给第三人赵蓉，第三人赵蓉采取贷款方式付款，于合同签订当日支付首期房款75,466.00元，余款297,000.00元通过贷款方式支付。合同签订后，被告随即将涉案房屋交付第三人使用，第三人赵蓉接受涉案房屋后遂对其进行装修并实际入住。第三人赵蓉仅向被告龙鑫家业支付了涉案房屋的首付款75,466.00元，余款因按揭贷款未能办理，尚未支付。又查明：涉案房屋至今仍不具备合同约定的全部交房条件，也不具备办理房屋权属转移登记的条件。本院认为，涉案房屋尚未办理房屋权属转移登记，现涉案房屋的所有权人仍为被告龙鑫家业，被告龙鑫家业有权对涉案房屋进行处分，被告龙鑫家业与原告胡玉凤及第三人赵蓉签订的两份《商品房买卖》合同均为有效合同。对原告胡玉凤主张被告向其交付涉案房屋并支付逾期交房违约金、逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书违约金的诉请，因第三人赵蓉已经按照其与被告龙鑫家业签订的《商品房买卖》的约定向被告交付了首期房款及相关税费，被告亦按照合同约定将涉案房屋交付第三人赵蓉使用，第三人赵蓉也实际装修入住多年，被告已无法按照其与原告胡玉凤签订的《商品房买卖合同》的约定向原告履行交付涉案房屋的义务，属事实上的履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持；原告因被告无法履行合同而产生的损失，可另行主张。对原告请求确认被告与第三人签订的买卖合同无效及主张第三人向其交付涉案房屋并支付房屋占用费10万元的诉请，因第三人占有涉案房屋系基于与被告签订的《商品房买卖》合同而合法占有，系有权占有，原告的该诉请无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡玉凤的诉讼请求。案件受理费人民币2,826.00元，由原告胡玉凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  许粼波人民陪审员  成文娟人民陪审员  李兴菊二〇二〇年九月八日书 记 员  王 贵