文书内容河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1081民初7124号原告禹州市昊鼎置业有限公司，住所地:禹州市颍川办东关街东段路北。法定代表人李智辉,男,汉族,生于1987年,住禹州市。委托诉讼代理人付月峰，河南禹曦律师事务所律师。被告周晓敏，女，汉族，生于1959年，住禹州市。委托诉讼代理人郭志刚，河南则政鼎律师事务所律师。原告禹州市昊鼎置业有限公司（以下简称昊鼎公司)与被告周晓敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊鼎公司的委托诉讼代理人付月峰、被告周晓敏的委托诉讼代理人郭志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昊鼎公司诉称，2019年9月18日，原、被告签订XX时代广场购房协议书一份，约定被告向原告购买位于禹州市××王大道××时代广场××座××层××—××房产，建筑面积80.52平方，购房价款为44万元，付款方式为分期付款，即签订协议时，首付总房款的40%，计款176000元，2020年9月18日付款88000元，2021年9月18日付款88000元，2022年9月18日付款88000元。被告逾期付款，自愿按合同约定的总房款的日万分之五支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除购房协议，被告将房屋恢复原状返还给原告，合同签订后，被告支付购房首付款176000元，原告将房产交付被告使用。2020年9月18日，被告未按协议约定向原告交付购房款88000元，原告向被告发出催款通知，被告至今仍未交付。原告认为，被告的行为已违反协议约定，构成违约，应承担违约履行的民事责任，故依照合同法的相关规定提起诉讼，请求：1、解除原、被告于2019年9月18日签订的XX时代广场购房协议书；2、判令被告将购买原告的位于禹州市XX时代广场B座17层05—06号房产恢复原状，返还原告；3、判令被告向原告支付违约金41800元；4、本案诉讼费由被告承担。被告周晓敏辩称：1、原告起诉后未按时缴纳诉讼费，应当按撤诉处理。2020年11月4日，被告收到中国裁判流程信息公开网信息（案号：（2020）豫1081民初7124号），原告已向贵院对被告提起诉讼，被告收到信息后，立即与贵院联系，经主审法官安排，于2020年11月20日到庭调解，被告及代理人准时到庭，并提交相关委托手续后，经阅卷发现，原告并未按照《诉讼费用交纳办法》第二十二条之规定缴纳诉讼费，故本案诉讼应当按撤诉处理。2、原告起诉与事实不符，应当驳回原告的诉讼请求。2019年9月18日，被告与原告签订《XX时代广场购房协议书》一份，约定被告向原告购买位于禹州市××王大道××时代广场××座××层××房产，建筑面积80.52平方，购房价款为44万元，付款方式为分三期付款；到2020年9月18日第一笔约定付款到期前，被告知晓大量XX时代广场购房户到XX时代广场购房维权，并到禹州市荣昌坊有限公司（为原告实际控制人）维权，被告一直不清楚里面具体问题，直到收到原告的催款后，经多方了解才知道，原告以及幕后实际控制人面临经营不善，房屋以及土地等资产被查封执行等等，被告通过企查查等软件查询得知，原告以及实际控制人面临被执行款高达3029万元，被告考虑到现有房屋产权登记原告名下，必然已被法院查封，即便被告继续履行分期付款约定，但原告不能履行法院执行，最终被告也无法拿到房屋产权，更无法追回购房款，故向原告回函，要求其消除上述经营风险后，被告才会按照约定继续履行，这一点也符合合同法第六十八条之规定。被告在诉前已向原告释明未履行的原因，有权依据法律规定中止履行《XX时代广场购房协议书》继续付款的约定，待原告消除上述经营风险后，被告才会按照约定继续履行，故原告的起诉没有任何事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉请。原告昊鼎公司提供的证据有：证据1、XX时代广场购房协议书一份，证明原、被告双方签订了购房合同，双方对付款及违约责任作出有合同约定；证据2、2020年9月20日通话记录清单，2020年9月21日短信聊天催款通知记录截图一张，证明被告存在违约行为，原告通知被告还款并要求解除合同。被告周晓敏提供的证据有：证据1、收据2张，证明被告于2019年9月13日、2019年9月18日分两笔共向原告支付购房款176000元；证据2、收据9张，证明原告以各种名目向被告收取房产杂费30996元，但原告并未向房管部门缴纳，其中契税16762元、印花税220元、预交电费1000元，复印费60元、建筑垃圾清运及电梯维护费500元、产证杂费4225元、维修基金5315元、装修水表30元，2020年1月1日至12月31日物业管理费1884元，空调计量费1000元，证明原告以办理产权证为由骗取被告向其缴纳各种杂费，但至今未办理，原告自身已存在欺诈行为，被告保留向有关部门控告的权利；证据3、被执行人详情，证明原告存在重大不利经营风险，极有可能造成原、被告之间签订的房产购买合同无法按照合同约定办理产权过户合同，根据合同法关于不安抗辩权的法律规定，被告有权要求原告提供担保或者暂时中止合同履行。对原告昊鼎公司提供的证据1，被告周晓敏的质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，但是对证明目的有异议，合同双方当事人既要遵守书面合同约定，更要遵守合同法的法律规定，本案的违约责任不应当由被告承担，根据合同约定2020年9月18日被告需向原告支付8.8万元，但被告已向原告示明未支付款项的原因，原告随后向被告送达一份催款函，被告收到后立即向原告回函，告知原告，被告依据合同法66-68条不安抗辩权为由，要求暂时中止履行原、被告之间的购房合同，被告并不存在违约行为。被告在2020年9月18日不支付款项的原因是，在2020年9月18日前我方已经知道原告公司有大量维权，房屋存在被查封的情况，我方要求在原告消除不安因素后再付款，我方已经回函说明。被告是在2020年9月18日之前的具体时间记不清了，知道这些情况后，我们通过电话形式和原告方实际负责人联系过，原告方2020年9月18日电话催款的时候，我方也在电话中解释了为何不付款，之后原告方也没有再联系过我们就直接提起诉讼了。总房款是46万元，现在已付购房款17.6万元和其他杂费。对原告昊鼎公司提供的证据2，被告周晓敏的质证意见为：对通话记录真实性无异议，对证明目的有异议，被告已向法庭陈述确实接到过原告公司员工电话，但是被告已经向原告方示明未还款的原因，不能证明被告有违约行为；短信催款函就是当时发给我方的，下面的回复是我方告知原告方的理由，也从侧面证明了我方给原告方解释过不付款的原因。对被告周晓敏提供的证据1、2，原告昊鼎公司的质证意见是：对被告提供的证据1无异议，对证据2由原告收取的契税、印花税、复印费、产证杂费、维修基金四张票据的真实性无异议，这是被告向原告购买房产并办理产权登记的相关配套费用，是每一个购房人向开发商应当缴纳的费用，而且按照合同约定被告只有在交齐首付款和相关配套费用后，原告才向其交付房产，这是被告应当履行的义务，被告向法庭提供的许昌楷林物业公司出具的相关装修物业的票据与本案并无关联性，原告也没有向被告收取过上述费用，同时这些证据可以印证原告已向被告交付了双方买卖的标的物房产的事实及被告正在使用的事实，对其真实性不发表质证意见，是否属实由法庭查明。对被告周晓敏提供的证据3，原告昊鼎公司的质证意见是：该证据更新时间显示的是2020年11月12日，该执行案件已经由案涉的各方订立执行和解协议，同时向法庭说明的是该案原告为该案中提供的抵押担保是其开发的XX时代广场20层、21层的抵押担保，抵押价值是房产评估价值的百分之60，足以履行该案的全部执行标的，本案被告购买的房产位于XX时代广场的17层，不会受影响，案涉房产原告已经交付被告使用，原告已经履行合同义务，被告据此主张不安抗辩权不应成立。庭审中，原、被告均认可案涉房产是2019年9月18日交付的事实。被告方陈述案涉房产现状为：被告已经装修完成，被告挂了一个公司的牌子自用，但是因水电问题没有使用，没有出租。原告方陈述：该房产已经交付给被告。被告方在接受法庭询问“为何不在原告催款前提出不安抗辩？”时回答：我方了解到有大量人去现场拉横幅并上访，但我方认为原告能处理就没有跟随着维权，我们没有参与，所以没有证据，但是这是众所周知的事情。2020年9月18日前沟通过，原告公司的员工给我方打电话说快到9月18日交房款的期限了，我方电话里给他们解释过，被告担忧原告方大量维权的情况，都给原告方员工说明了，要求等原告事情处理完了再交房款，因为原告方员工变更频繁，不知道是谁打的，后来当面和书面都告知过原告方。我方要求中止履行，等原告方风险解除了再履行合同，除非原告方退还被告方全部购房款和杂费，以及装修费用，被告方同意解除合同。原告方在接受被告方提出的发问：“契税、印花税、维修基金是否缴纳给相关部门？”时回答：这些费用是双方在办理产权登记时要向相关部门缴纳，但是现在不具备办理产权登记条件。经庭审质证，本院对上述证据效力作如下认定：对原告方提供的证据1、2，被告方对上述证据的真实性无异议，且来源及形式合法，内容真实可信，与本案事实相关联，本院予以采信。对被告方提供的证据1，原告方对上述证据的真实性无异议，且来源及形式合法，内容真实可信，与本案事实相关联，本院予以采信，但仅能证明被告向原告交纳费用情况，不能证明原告有欺诈骗取行为。被告的证据3不足以证明原告有法律规定的经营状况严重恶化等可以中止履行合同的情形，故不予采纳。经审理查明：2019年9月，原告昊鼎公司作为甲方与作为乙方的被告周晓敏签订《XX时代广场购房协议书》一份，协议的主要内容为：1、经甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，乙方向甲方购买甲方开发的禹州市禹王大道【XX时代广场】B座17层05-06号房（以下简称该物业），该物业预测建筑面积为80.52平方米；2、计价方式与价款：甲方与乙方约定按建筑面积计算该房屋价款：该房屋单价为每平方米（人民币）5464.48元，总房款为（人民币）肆拾肆万零仟零佰零拾零圆整（￥440000元）。3、分期支付：分期期限3年，按照每6个月为1期，共计6期。签订本协议时，首付总房款的40%，共计人民币壹拾柒万陆仟零佰零拾零圆整（￥176000元），剩余总房款的60%，共计人民币贰拾陆万肆仟零佰零拾零圆整（￥264000元）采用分期方式向甲方支付上述总房款。分期付款明细：            期数              付款时间              付款金额                  1              2020年9月18日              人民币零拾捌万捌仟零佰零拾零圆整（￥88000元）                  2              2021年9月18日              人民币零拾捌万捌仟零佰零拾零圆整（￥88000元）                  3              2022年9月18日              人民币零拾捌万捌仟零佰零拾零圆整（￥88000元）      权利保留：乙方在未全部支付购房款前，房产所有权属于甲方。乙方全部支付应付款后，取得房屋所有权。5、乙方逾期付款违约责任：逾期在30日之内，乙方不能按时支付应付房款，乙方自愿按合同约定的总房款的日万分之五向甲方支付违约金，甲方有权对该房屋进行停水、断电；逾期超过30日后，甲方有权解除本协议，乙方应当自接到通知之日起5日内将房屋恢复原状并返还甲方，甲方再扣除乙方已付款的20%的违约金后剩余款项退还乙方（所缴纳物业相关费用不予退还），该房源甲方有权另行销售。6、房屋交付时间：乙方交齐首付款及配套费之后就可以办理交房手续。7、客户在款项补齐后，具备换签《商品房买卖合同》的条件，同时享有一次房源免费更名机会。8、本协议在履行过程中发生争议由双方当事人协商解决。若不能达成一致意见，则可通过房屋当地人民法院调解、裁决。9、本协议壹式贰份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。乙方郑重声明在签订本合同前已充分了解知悉合同内容及所购房屋位置、面积及相关规则设计，甲方已将全部信息予以披露、告知。甲方加盖有“禹州市昊鼎置业有限公司合同专用章”，签章日期为2019年9月29日，乙方由周晓敏签字，签字日期为2019年9月19日。被告周晓敏于2019年9月13日向原告交首付款5000元，于2019年9月18日向原告交首付款171000元，以上共计176000元。被告周晓敏按协议约定将上述176000元案涉房屋首付款交齐后，原告于2019年9月18日将案涉房屋交付给被告周晓敏，现被告周晓敏已并已实际占有、使用该房屋。另查明，被告周晓敏于2019年9月18日向原告交纳了5315元，收据上显示收款事由为“代收1单元17层05、06号房维修基金”。被告周晓敏于2019年9月18日向原告交纳了60元，收据上显示收款事由为“复印费”。被告周晓敏于2019年9月18日向原告交纳了4225元，收据上显示收款事由为“代收1单元17层05、06号产证杂费”。被告周晓敏于2019年9月18日向原告交纳了16982元，收据上显示收款事由为“代收1单元17层05、06号房契税16762元、印花税220元”。以上收据上均加盖有“禹州市昊鼎置业有限公司财务专用章”。被告周晓敏提交的凭证号码分别为0090678、4539573、5033757、0090679、0098037的五份收据，均加盖“许昌楷林物业管理服务有限公司收款专用章”，金额为100元的收据上显示“预存电费”，金额为1000元的收据上显示“代收中央空调计量表2块”，金额为500元的收据上显示“建筑垃圾清运费及电梯维护费”，金额为30元的收据上显示“装修水费”，金额为1884元的收据上显示“物业管理服务费（2020.1.1-2020.12.31）”。被告周晓敏于2020年9月18日前未按照购房协议书约定向原告付款88000元，导致原告以被告违约、经催要仍未付款为由提起本案诉讼。本院认为，根据原、被告诉辩情况及证据情况，归纳本案争执焦点为：1、原告主张的解除案涉XX时代广场购房协议书的诉求，应否予以支持；2、原告主张被告将购买原告的位于禹州市XX时代广场B座17层05-06号房产恢复原状、返还原告的诉求，应否予以支持；3、原告主张被告支付违约金41800元的诉求，应否予以支持。关于焦点1，原、被告之间签订的购房协议书，是双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。本案中，原、被告之间签订的购房协议书约定，被告周晓敏应于2020年9月18日付款88000元，若逾期超过30日后，原告有权解除协议。被告周晓敏至今仍未履行其应于2020年9月18日向原告支付88000元的付款义务，逾期付款超过30日，双方约定的解除购房协议书条件已经成就，原告请求解除该购房协议，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告周晓敏辩称其逾期支付房款是在行使不安抗辩权，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”本院认为，被告周晓敏提供的证据不足以证明原告昊鼎公司有上述法律规定的经营状况严重恶化等可以中止履行合同的情形，其行使不安抗辩权的理由不能成立，被告周晓敏应当承担违约责任，故对被告周晓敏的该答辩意见，本院不予采纳。关于焦点2，原告主张被告将购买原告的位于禹州市XX时代广场B座17层05-06号房产恢复原状、返还原告昊鼎公司。根据上述焦点1的分析认定，原、被告解除案涉购房协议后，被告周晓敏应当将案涉房屋返还原告昊鼎公司，原告昊鼎公司亦应返还已收取被告周晓敏支付的购房款176000元及代收的维修基金5315元、产证杂费4225元、契税16762元、印花税220元。被告周晓敏提供的加盖“许昌楷林物业管理服务有限公司收款专用章”收据上显示的费用，并非本案原告昊鼎公司收取，本案不作处理。关于原告于2019年9月18日收取被告周晓敏的60元复印费，被告未举证证明该费用尚未支出，收据上也未显示代收，故不予返还。关于原告主张的恢复原状的诉求，因原告未举证证明案涉房屋原状情况，故不予支持。被告方在庭审中提出“除非原告方退还被告方全部购房款和杂费以及装修费用，被告方同意解除合同”的意见，以上已对购房款、杂费是否返还作出认定，关于装修费用，被告在本案审理过程中，对房屋进行装修、装修费用具体金额等情况，均未提供证据证明，本案无法一并处理，被告可另行提起诉讼处理。关于焦点3，原告主张被告支付违约金41800元，具体计算方式为“逾期30日内，合同约定总房款44万元的日万分之五，即6600元，逾期超过30日部分，是已付款176000元的20％，即35200元，合计为41800元”，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案中，案涉购房协议上约定，总房款为44万元，被告逾期付款在30日之内，自愿按合同约定的总房款的日万分之五向原告支付违约金，被告逾期付款超过30日后，原告再扣除被告已付款20％的违约金后剩余款项退还原告，根据该约定计算的违约金金额为41800元[（440000元×30天×0.05%）+（176000元×20%）]，但是，被告提供的证据3显示2020年8月27日许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002执恢1236号案件被执行人禹州市昊鼎置业有限公司，执行标的30290000元，虽然被告周晓敏提出不安抗辩权的时间发生在逾期之后，但该证据显示被告方陈述的原告昊鼎公司后期不能继续履行涉案合同的潜在风险客观上可能存在，因此，对于违约的发生，原告昊鼎公司也有一定的责任，不能将违约事件的发生全部归责于被告周晓敏，责任比例各半承担为宜，故被告周晓敏应当支付原告昊鼎公司违约金20900元，对原告主张的超出该数额的违约金诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告禹州市昊鼎置业有限公司与被告周晓敏签订的《XX时代广场购房协议书》（该房屋位于禹州市禹王大道XX时代广场B座17层05-06号）。被告周晓敏于判决生效后三十日内将位于禹州市XX时代广场B座17层05-06号房产返还给原告禹州市昊鼎置业有限公司，同时，原告禹州市昊鼎置业有限公司返还被告周晓敏已付购房款176000元及代收的维修基金5315元、产证杂费4225元、契税16762元、印花税220元，以上共计202522元，与被告周晓敏应付给原告禹州市昊鼎置业有限公司违约金20900元的履行义务抵销后，实际返还金额为181622元。三、驳回原告禹州市昊鼎置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3950元，由被告周晓敏负担3762元，由原告禹州市昊鼎置业有限公司负担188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  王旭光二〇二一年一月二十八日法官助理楚倍倍书记员雷鸣