江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初1823号原告：常州南洋房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇广电东路**铂安国际商务楼****，统一社会信用代码913204127437198848。法定代表人：虞亚芬，公司总经理。委托诉讼代理人：闵贤，江苏红雨律师事务所律师。被告：蒋小薇，女，1990年12月27日生，汉族，住常州市武进区。被告：常州思美餐饮管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇广电东路**楼2-003、004、005,统一社会信用代码91320412MA1TCNJ98H。法定代表人：蒋小薇，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：赵斌，江苏柏金律师事务所律师。原告常州南洋房地产开发有限公司与被告蒋小薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，于同年6月10日、6月24日公开开庭进行了审理。后经本院审查通知常州思美餐饮管理有限公司（以下简称思美公司）作为共同被告参加诉讼，并裁定转为普通程序于同年9月16日再次开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人闵贤、被告蒋小薇并代表思美公司以及两被告共同委托诉讼代理人赵斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。二、请求判令被告支付第三年度上半年（2019.10.6－2020.4.5)租金余额计73275元。原告没收被告的保证金39000元不予退还。被告应在2020年4月5日前将房屋保持清洁状态返还给原告。三、诉讼费由被告承担。第一次庭审中增加诉讼请求：四、基于被告至今没有交付房屋，当庭要求被告支付从2020年4月6日起至实际返还之日止的租金暂计28000元。五、补交装修期4个月的租金，按第一年的月租金标准计算为52560元。事实与理由：2017年11月6日，原、被告分别作为合同甲、乙双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的常州南洋广场位于房屋（以下简称案涉房屋），用于经营以咖啡、简餐、休闲为主的“常州思美餐饮管理有限公司”（以下简称思美公司），租赁场所建筑面积为540平方米；合同第3.1条约定：租期从2017年11月6日至2022年11月5日，共计60个月。合同3.2条约定，甲方于2017年11月6日以该房屋现状交付给乙方，2017年11月6日至2018年3月5日为装修期。第4.1条约定：房屋租赁总价格为773290元。第4.3条约定：房租金先付后用，每半年支付一次，租金具体支付时间及金额为：（第一年度）2017.11.6－2018.11.5年租金为105120元（已付清）；(第二年度）2018.11.6－2019.11.5年租金为157680元；(第三年度）2019.11.6－2020.11.5年租金为166550元，被告应在2019.10.6前支付上半年租金计83275元，但被告直到2019年12月才支付了10000元，余款73275元一直未付。第4.6约定：乙方向甲方支付租赁保证金39000元；4.6.1款约定了甲方有权没收保证金的九种情形。合同第九条约定了违约责任，第9.8条约定：非因甲方原因提前解除合同的，乙方应立即依约返还房屋。因被告欠付租金屡催无果，且其自身也不愿再继续履行合同，被告明显违约，故被告依合同第4.6条、9.2条、9.7条、9.8条约定应承担相应违约责任。请求法院依法支持原告诉求。两被告辩称，一、蒋小薇与原告之间不存在房屋租赁合同关系。原告起诉所提交的房屋租赁合同签订日期是2017年11月6日，但该份合同已经作废。原告与思美公司于2017年11月9日签订了新的房屋租赁合同，故蒋小薇不是适格的被告。二、2020年1月14日，原告的委托代理律师向思美公司发出律师函，要求思美公司支付租金，即原告明知本案被告为思美公司，但却将作废合同作为证据，起诉蒋小薇个人，明显不符合相关规定。三、被告思美公司在2019年12月下旬已经不再经营，并于同月21日主动要求办理退租手续，但是原告拒不配合办理。到2020年3月12日疫情复工之后，被告又一次要求办理退租，但是原告仍以已经向法院起诉为由拒不办理。综上，被告认为原告以蒋小薇个人作为本案被告，但是根据租赁关系的相对方，被告应为思美公司；另2019年11月1日转交的20000元系租金，不是物业费。请求驳回对蒋小薇的诉讼请求，对被告思美公司依法作出判决。本院经审理认定如下事实：2017年11月6日，原告作为甲方，被告蒋小薇作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的案涉房屋开办咖啡、简餐、休闲门店，租赁标的用途仅限于乙方提供的有效营业执照上所规定的经营范围，且乙方应在取得营业执照后15天内，将营业执照交甲方备案；租赁物建筑面积540平方米；租期从2017年11月6日至2022年11月5日，共计60个月。甲方于合同签订之日以该房屋现状交付给乙方，2017年11月6日至2018年3月5日（4个月）为装修期，即租金自2018年3月6日开始计算；租金先付后用，每半年支付一次，其中：2017年11月6日至2018年11月5日的租金为105120元，2018年11月6日至2019年11月5日的租金为157680元，2019年11月6日至2020年11月5日的租金为166550元。乙方向甲方支付租赁保证金39000元。乙方未按合同约定按时足额交纳租金的，乙方交纳的保证金不予返还并可以解除合同。合同签订后，原告于当年11月6日交付了出租房屋，被告蒋小薇支付了保证金39000元。2017年11月9日，原告作为甲方，思美公司作为乙方，又签订了《房屋租赁合同》一份，合同条款与上一份相同。思美公司的三名发起人蒋小薇、王某、李某在合同落款处签名，甲方在落款处加盖了公章，但未签署日期。2017年11月29日，思美公司注册设立，登记的法定代表人为蒋小薇，股东为蒋小薇、王某、李某。被告蒋小薇用其个人的微信、银行账户分别向原告付清了第一、第二年度的租金，原告按被告蒋小薇的要求，向被告思美公司开具部分租金发票。被告应于2019年10月6日前向原告支付2019年11月6日至2020年5月5日的租金83275元。2019年10月21日，常州银湖商业管理有限公司（以下简称银湖公司）物业管理人员胡晴在微信中告知被告蒋小薇至此时尚应缴纳租金83275元、物业管理费58320元，被告蒋小薇在微信中答复知道的，这两天找合伙人。同年11月1日、25日，被告蒋小薇分别向胡晴转账支付物管费20000元、28320元，原告于同月29日向被告思美公司开具了等额的物业费发票。被告蒋小薇仅于2019年12月10日通过胡晴向原告转交了租金10000元，尚结欠73275元。2020年1月14日，原告的委托代理律师向思美公司发出律师函，要求思美公司支付拖欠租金73275元，并告知违约后果。2020年4月3日，原告委托律师起诉来院，要求判如所请。另查2020年6月11日，在本院的协调下，双方办理交接书，确认双方之间的租赁合同已于当日解除，被告思美公司已将承租房屋返还原告。上述事实，由房屋租赁合同、租金及物业费支付凭证、发票、催款函、微信聊天记录、交接单及当事人的陈述等佐证在卷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致可以解除合同。本院对当事人的争议分述如下：一、关于租赁合同的解除。双方签订的房屋租赁合同应当认定合法有效，双方在庭审中确认租赁合同于2020年6月11日已实际解除，被告已将租赁房屋返还给原告，故原告要求被告返还房屋的请求已实际履行，本院对此予以确认。二、关于承租人的认定。被告蒋小薇为开办咖啡、简餐门店，于2017年11月6日与原告签订租赁合同，原告也于当日将出租房屋交付被告蒋小薇，因此被告蒋小薇是房屋的承租人。被告蒋小薇承租房屋后，又与他人以承租的房屋为经营场所注册设立了被告思美公司，被告思美公司承继了租赁合同的权利和义务，其成为承租房屋的实际使用人，原告的律师函和交接书对此也予以确认。鉴于原告与被告未明确约定蒋小薇不再是房屋的承租人，思美公司的三名发起人与原告签订租赁合同时思美公司尚未注册设立，且租赁费用也均由蒋小薇向原告支付，可以认定蒋小薇和思美公司为共同承租人。如此认定，既符合租赁的事实，也能保障原告依法要求被告共同支付租金、承担违约金的权利，更能确定两被告共同承担违约责任的义务。三、关于保证金的退还。被告逾期支付结欠租金73275元，已符合租赁合同中约定的不予退还保证金的情形。原告要求对收取的保证金39000元不予退还，实际上是按合同约定以此方式要求被告承担违约金。鉴于原告接收房屋后再行出租，存在房屋空置期的租金损失，参照年租金的标准衡量，由被告承担39000元的违约金是恰当的。四、关于被告2019年11月1日支付的20000元的性质。由于被告支付租金、物业费通常采用由被告蒋小薇转账给胡晴代为缴纳的方式，故应当以胡晴代为缴纳的款项归属来确定该20000元的性质。经本院复核，胡晴收取被告蒋小薇的20000元，将之支付给银湖公司，银湖公司于2019年11月29日向被告开具的物业费发票48320元中包含了该20000元，故本院对被告辩称该20000元系缴纳的租金的意见不予采信。五、关于被告结欠的租金。上述对至2020年5月5日止结欠的租金73275元已予以确认，原告在诉讼中要求计算至实际返还房屋之日的租金符合合同约定，本院对此予以支持，即被告尚应支付2020年5月6日起至同年6月10日止（35天）按半年度租金83275元标准计算的该期间租金15971元。原告以被告违约造成提前解除合同为由，要求被告补交装修期4个月的租金，因缺乏合同依据，本院对此请求不予支持。即被告合计结欠原告租金89246元。本案因调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认常州南洋房地产开发有限公司与蒋小薇、常州思美餐饮管理有限公司之间的房屋租赁合同于2020年6月11日已解除。二、蒋小薇、常州思美餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付给常州南洋房地产开发有限公司租金89246元。三、蒋小薇、常州思美餐饮管理有限公司支付给常州南洋房地产开发有限公司违约金39000元（已由支付的保证金39000元充抵）。四、驳回常州南洋房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1712元，由蒋小薇、常州思美餐饮管理有限公司共同负担（于本判决生效之日起三十日内一并支付给常州南洋房地产开发有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  何纪华人民陪审员  何 姣人民陪审员  李 勇二〇二〇年九月二十一日书 记 员  羊容萱