成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初2956号 原告：陈凯，男，汉族，1980年6月18日出生，住四川省郫县。 被告：四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地：成都市武侯区洗面桥街********。 法定代表人：向国荣，职务：董事长。 委托诉讼代理人：蒲良静，女，汉族，1970年10月28日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：唐亮，四川卓宇律师事务所律师。 第三人：郫县犀浦镇西区花园第二届业主委员会，住所地，住所地：成都市郫都区犀浦镇兴业南街**白领公寓**iv> 负责人：李国平，职务：主任。 原告陈凯与被告四川省润无声物业发展有限责任公司（简称润无声物业公司）、第三人郫县犀浦镇西区花园第二届业主委员会（简称西区花园业委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适应简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凯，被告润无声物业公司的委托诉讼代理人唐亮到庭参加诉讼。第三人西区花园业委会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈凯的诉讼请求：1、判决被告赔偿原告损失5755.68元；2、判决被告继续按照合同约定履行义务并达到合同约定要求：（1）履行投标承诺投入600000元按照承诺书内容对小区进行改造；（2）按合同约定标准对小区草坪、树木、绿篱进行修剪和养护；（3）按照合同约定标准对小区共有设施（消防、路灯等）等进行及时维修，对裸露的电线进行有效处理；（4）对违反《管理规约》进行私自乱搭乱建的业主及时进行劝阻并报告业委会和相关部门，对之前未尽到该义务而形成的违建进行恢复原状；（5）按照合同约定标准对小区重点区域进行每3小时至少巡查一次；（6）按照合同约定标准对消防设施进行日常管理和维修养护，并建立台账，保证设施完好，消防通道畅通；（7）按照合同约定每年进行一次满意度调查，满意度不低于80%。在被告履行合同义务没有完全达到合同约定的标准之前，不得向原告收取物业费。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：西区花园第一届业委会在被告通过一系列投标活动和承诺中标后，代表原告与被告签订《西区花园物业服务合同》，该合同到期后第三人代原告即西区花园所有业主与被告签订《西区花园物业服务合同》，双方分别在两份合同中就合同期限、服务范围及标准、服务收费标准等进行了约定。被告进入小区后，不但不履行投标前的承诺，而且连合同约定的基本服务内容如设施设备的管理维护、公共绿化等都不按合同约定履行。原告多次反映和沟通未果。为保证原告的合法权益，特提起诉讼。 被告润无声物业公司辩称，原告作为单个业主，没有全体或大多数业主授权，主体不适格，原告提出的损失，没有法律依据和相应证据，不予认可。被告根据西区花园业委会的要求，完成了对小区设备设施即环境的整改美化，且得到了业委会的认可，已履行了自己的承诺。 第三人西区花园业委会述称，西区花园第二届业委会成立后，为维护业主合法权益，专门指定业委会成员对物业工作进行监督，具体为建立业主微信群，方便讨论物业相关事宜，注册微信公众平台，与小区公示栏同时发布重要事情，提高业主知情权，定期邀请各院落代表、物业公司工作人员，组织工作例会，讨论业主的建议和意见，在物业监督过程中，发现物业公司有违背约定事项的，会第一时间发函物业公司要求整改，如未整改，会根据约定条款进行扣款。综上，我会成立以来，严格按照业主大会决议事项执行，尽到了一个业委会的职责。 经审理查明，2014年6月3日，被告与郫县犀浦镇西区花园第一届业主委员会签订《西区花园物业服务合同》，约定被告为位于成都市郫都区犀浦镇（现为犀浦街道办事处）西区花园提供物业服务。合同期满后，被告于2017年9月5日和郫县犀浦镇西区花园业主大会签订《西区花园物业服务合同》，约定被告继续为该小区提供物业服务，期限自2017年9月20日至2020年9月19日，合同第五条约定被告提供的物业公共服务事项包含以下内容，其质量应不低于或不限于《成都市物业等级指导标准》三级标准：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）业主规约的协助拟定、物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业大中型维修、更新、改造费用的协同；（七）物业服务档案和物业档案的保管；（八）协助业主大会进行公共区域的经营。双方还约定了其他权利义务。原告系该小区********房屋的所有权人，现原告以被告没有履行物业服务职责为由，提起诉讼，要求支持诉请。 庭审中，原告提交了案涉小区的照片，拟证明：水云阁3单元消防设施损坏、水云涧次入口消防通道堵塞、水云阁3单元6楼过期消防栓未更换，消防开关坏损、灭火器缺失；案涉小区17栋围墙处监控器损坏的照片；水云阁三单元商铺擅自增加排污管道，地沟油堵塞，地沟油堵塞污水管道露电线，存在安全隐患；水云涧10栋4单元处有建渣未处理；水云涧1栋后面有业主私自搭建的临时设施；水云涧13栋1单元处有业主占用公共绿地搭建花园种植蔬菜；水云涧1栋有违章搭建现象；小区内桥梁垮塌、栏杆、木亭损坏；小区有杂草未清理；监控室没有人值班；水云阁2、3单元门打开，门已损坏。对此被告认为消防设施如果存在上述问题物业公司可以维修，监控器确实有损坏可以维修，裸露的电线可以维修。垮塌的桥可以维修，不能确认小区内的栏杆、木亭存在问题，不能证明被告对小区环境没有尽到修缮与绿化。小区内否是违章搭建，不能确定，被告不能随意要求业主拆除。小区内的建渣等堆积物，物业公司可以要求业主处理。小区内没有除去杂草，物业公司愿意及时处理。对于没有人值班的照片，被告认为可能是在被告值班人员换班或者上厕所时拍摄，不能证明该监控室没有值班人员。对于水云阁2、3单元门打开的照片，被告认为不能证明该单元门损坏。 庭审中，原告表示其主张的损失5755.68元为2014年9月至2018年6月期间所缴纳的物业服务费。 庭审中，被告提交了2020年5月26日作出的《西区花园整改承诺完成情况》，拟证明被告已完成对该小区的环境绿化、设施设备的整改，2014年7月22日被告作出的《关于调整小区部分整改内容的报告》，拟证明被告对案涉小区的改造已得到小区第一届业委会的认可。 上述事实，有被告和郫县犀浦镇西区花园业主大会签订的《西区花园物业服务合同》、原告的房屋产权证书、原告提交的案涉小区部分照片等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，根据原告系案涉小区业主的事实、以及被告和郫县犀浦镇西区花园业主大会签订的《西区花园物业服务合同》，可以认定原被告间建立了合法有效的物业服务关系，双方应按照法律、法规的规定和合同的约定履行相应的权利义务。《西区花园物业服务合同》第五条约定了被告提供物业服务的事项以及质量标准[不低于或不限于《成都市物业等级指导标准》三级标准]，本院将据此确认被告是否履行了相应的物业服务义务。对于原告要求被告按照按合同约定标准对小区草坪、树木、绿篱进行修剪和养护的请求，根据原告提交的照片证明案涉小区水云涧13栋1单元处有业主占用公共绿地搭建花园种植蔬菜，以及存在部分公共绿化地带没有养护的情况，本院认为被告应按照《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）关于绿化养护管理的内容与标准执行即：1、对草坪、花卉、绿篱、树木每季度进行一次修剪、养护；2、每月清除1次绿地杂草、杂物；3、根据长势，适时喷洒药物，预防花草、树木病虫害。对于原告要求被告按照合同约定标准对小区共有设施（消防、路灯等）等进行及时维修，对裸露的电线进行有效处理的请求；根据原告提交的照片证明案涉小区水云阁3单元6楼过期消防栓未更换，消防开关坏损、灭火器缺失，案涉小区17栋围墙处监控器损坏的照片；小区有裸露电线，存在安全隐患等情况，本院认为被告违背《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）中关于共有设施设备维修养护第6条、第8条的规定，被告应予整改；对于原告要求被告对违反《管理规约》进行私自乱搭乱建的业主及时进行劝阻并报告业委会和相关部门，对之前未尽到该义务而形成的违建进行恢复原状的主张；根据原告提交的照片证明案涉小区水云阁三单元商铺擅自增加排污管道，地沟油堵塞，地沟油堵塞污水管道后面有业主私自搭建的临时设施；水云涧13栋1单元处有业主占用公共绿地搭建花园种植蔬菜；水云涧1栋有违章搭建现象等情况，本院认为被告违背《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）关于房屋管理第5条的规定，被告应对上述违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；但对于原告要求被告对之前未尽到该义务而形成的违建进行恢复原状的主张，于法无据，不予支持。对原告要求被告按照合同约定标准对小区重点区域进行每3小时至少巡查一次的请求符合《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）关于协助维护公共秩序第2条的规定，本院予以支持。对于原告要求被告按照合同约定标准对消防设施进出日常管理和维修养护，并建立台账，保证设施完好，消防通道畅通的请求，符合《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）关于共有设施设备维护养护第1条、第2条、第6条的规定，本院予以支持。对于原告要求被告按照合同约定每年进行一次满意度调查，满意度不低于80%的请求，符合《成都市普通住宅物业服务等级标准》（三级）关于综合管理服务第10条的规定，本院予以支持。对于原告要求被告履行投标承诺投入600000元按照承诺书内容对小区进行改造的主张，本院认为，被告和案涉小区业主大会签订了《西区花园物业服务合同》，原告的该主张不符合《物业管理条例》第三十五条第一款：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，不予支持。对于原告要求被告赔偿损失并以2014年9月至2018年6月期间所缴纳的物业服务费5755.68元为其损失依据的主张，于法无据，不予支持。对于被告认为原告作为单个业主，没有全体或大多数业主授权，主体不适格的主张，于法无据，不予支持。 据此，依照《物业管理条例》第八条、第十一条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川润无声物业发展有限责任公司在本判决生效之日对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区内的绿化进行养护管理，具体为：1、对草坪、花卉、绿篱、树木每季度进行一次修剪、养护；2、每月清除1次绿地杂草、杂物；3、根据长势，适时喷洒药物，预防花草、树木病虫害。 二、被告四川润无声物业发展有限责任公司在本判决生效后十日之内对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区内损坏的消防设施（包括该小区水云阁3单元6楼过期消防栓未更换，消防开关坏损、灭火器缺失等）进行维修、更换；对该小区内损坏的监控器（包括该小区17栋围墙处监控器）进行维修更换；对该小区内裸露的电线进行安全处置。 三、被告四川润无声物业发展有限责任公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区内私自乱搭乱建现象进行劝阻并报告该小区业委会和相关主管部门。 四、被告四川润无声物业发展有限责任公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区内重点区域进行每3小时至少巡查一次。 五、被告四川润无声物业发展有限责任公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区内的消防设施进行日常管理和维修养护，建立台账，保证设施完好，保证消防通道畅通。 六、被告四川润无声物业发展有限责任公司在本判决生效后的每一年度届满后十日内对位于成都市郫都区犀浦街道办事处西区花园小区每年进行一次业主满意度调查，且满意度不低于80%。 七、驳回原告陈凯的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取25元，由被告四川润无声物业发展有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 少 二〇二〇年九月十五日 书记员 全倩如