重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初9922号原告（反诉被告）：重庆鲁商地产有限公司，住所地重庆市北碚区碚南大道7号，统一社会信用代码91500109798022005D。法定代表人：董红林，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨方洪，重庆大新律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，重庆大新律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵开文，男，1967年10月4日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：李绍保，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：段平，女，1970年11月21日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：李绍保，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆鲁商地产有限公司（以下简称鲁商公司）与被告（反诉原告）赵开文、段平商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲁商公司的委托诉讼代理人杨方洪，被告（反诉原告）赵开文及其与被告（反诉原告）段平的共同委托诉讼代理人李绍保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鲁商公司向本院提出诉讼请求：1、由赵开文、段平支付鲁商公司购房款180000元以及违约金（以未付的购房款180000元为基数，从2018年9月14日起按日万分之0.5计算违约金至付清为止）；2、由赵开文、段平支付鲁商公司房屋装修款450000元以及违约金（以未付的房屋装修款450000元为基数，从2017年12月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算违约金至付清为止）；3、本案诉讼费由赵开文、段平承担。事实与理由：鲁商公司与赵开文、段平于2017年9月20日签订《重庆市商品房买卖合同》和《装修协议》，约定赵开文、段平以按揭方式购买鲁商公司开发的位于重庆市北碚区鲁商××15幢××号商品房，房款为1950000元；该房屋为样板房，由鲁商公司出资并负责进行装修，装修工程款总价1450000元，该款于2017年9月11日前支付500000元，于10月30日前支付500000元，于12月20日前支付450000元。合同及协议签订后，赵开文、段平向鲁商公司支付了房款1770000元，尚欠房款180000元；支付了装修款1000000元，尚欠房屋装修款450000元。鲁商公司已为赵开文、段平所购买的房屋办理了房屋所有权证。经鲁商公司多次催收，赵开文、段平推诿未付。为了维护鲁商公司的合法权益，故鲁商公司起诉来院。被告（反诉原告）赵开文、段平辩称并向本院提出反诉请求，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》和《装修协议》是真实的。赵开文、段平所欠的购房款180000元是属于银行按揭贷款部分，银行按揭贷款是由鲁商公司代为办理，申请的贷款金额与实际获得批准的贷款金额不相符。鲁商公司代办按揭贷款的情况没有及时告知赵开文、段平，也没有及时通知赵开文、段平付款。因此，赵开文、段平至今不清楚所欠购房款情况。如果鲁商公司及时通知了赵开文、段平欠付购房款的金额，赵开文、段平肯定会履行付款义务。因此，鲁商公司请求承担逾期支付购房款的违约责任是没有事实依据的。双方签订的《装修协议》约定的装修款为1450000元，赵开文、段平已经支付1000000元，尚欠450000元。但赵开文、段平认为该协议显失公平。涉案房屋的装修价值大约在300000元至400000元之间，与协议约定的1450000元差距非常大，因此，该装修协议显失公平应当予以撤销。赵开文、段平申请对涉案房屋的装修工程现存价值进行评估。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》和《装修协议》所约定的违约金过高，请求法院予以调低。赵开文、段平于2018年7月13日收到鲁商公司的交房通知后去查看了涉案房屋，发现房屋有严重的建筑和装修质量问题。在建筑质量方面主要是花园塌陷严重，墙体开裂，房屋四处漏水严重，根本不符合交房标准；在装修方面的质量问题更加严重，如墙皮四处起霉、漏水，隐蔽工程也存在严重的安全隐患，水、电、气管道连接根本不到位，电线负荷不达标，电线底盒也没有安装，通往地下室的楼梯居然由石膏筑成的，卫生间没有贴瓷砖而是贴了仿砖的墙纸，所有这些装修质量问题无法在法庭上一一列举。对此，赵开文、段平已经另案起诉。在该案审理过程中，经法院委托鉴定机构鉴定，涉案房屋存在多个质量问题。赵开文、段平多次与鲁商公司协商要求彻底整改，但鲁商公司要么借故推脱，要么修修补补却不能解决根本问题。赵开文、段平现无法及时入住，鲁商公司应当赔偿经济损失。故赵开文、段平向本院提出反诉请求：1、请求撤销双方于2017年9月20日签订的《装修协议》。2、要求鲁商公司对涉案房屋的室外花园排水不畅、地面沉降、围墙开裂、装饰灯具未安装进行整改；对涉案房屋的负层地面和四周墙面存在较大范围返潮和渗水问题进行整改；对涉案房屋的1-3层外墙存在大范围渗水问题进行整改。3、要求鲁商公司赔偿经济损失160000元（自2018年1月1日起算，暂时计至2020年8月，32个月，每月5000元）。原告（反诉被告）鲁商公司辩称，关于赵开文、段平请求撤销双方签订的《装修协议》问题。鲁商公司认为该撤销之诉法院不应当受理。赵开文、段平已在（2018）渝0109民初10375号民事案件中提出解除合同之诉，要求解除双方的《装修协议》。该案还在上诉中。作为赵开文、段平同时要求撤销和解除协议是相矛盾的。即便法院受理撤销协议的请求，撤销之诉已经过了诉讼时效。对赵开文、段平提出的三项整改请求，鲁商公司整改部分问题。关于墙面返潮问题，系涉案房屋一直未使用，房门一直关闭所导致的。对于赔偿160000元的请求，赵开文、段平也（2018）渝0109民初10375号民事案件中提出了该请求，该请求已由法院驳回。因此，法院不应当受理该请求。综上，请求法院驳回或不受理赵开文、段平的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2017年9月20日，鲁商公司（甲方、卖方）与赵开文、段平（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由赵开文、段平购买鲁商公司开发的位于重庆市北碚区××15幢××号，建筑面积为142.54平方米，套内建筑面积为136.92平方米。本商品房总成交金额1950000元，于2017年9月20日付首付房款600000元，余额1350000元办理银行按揭。合同约定房屋交付为2017年12月31日。合同第十条约定了乙方逾期付款的违约责任，逾期超过60日后，甲方有权解除合同……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。双方签订的《补充条款》作为该合同的附件四，该补充条款第三条第3款第（7）项约定若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未按期办理办毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准以及其他原因等导致按揭贷款的房价款未能在合同签订后90内全部到达甲方银行账户的，乙方应于收到甲方通知后7日内付清全部购房款，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内付清全部购房款，乙方应承担本合同第十条的逾期付款违约责任。同日，鲁商公司（甲方、开发商）与赵开文、段平（乙方、业主）签订了《装修协议》，鉴于甲乙双方已签订《重庆市商品房买卖合同》，乙方购买的是甲方所开发的鲁商××15幢××号商品房，该房系样板房，系由甲方出资并负责进行的装修。故经甲乙双方对装修事宜达成如下协议：一、乙方对样板房的装修设计、装修标准（详见附件）、装修质量予以确认且无异议。乙方不得向甲方提出拆改原有建筑共用设备管线等任何不合理之要求。二、房屋装修工程款。乙方对装修所涉及的总费用进行了充分考察、研究。鉴于甲方的品牌价值、技术、设计理念、改造装修难度等因素，乙方确认本协议项下的装修工程款公平合理，完全同意并没有任何异议。乙方自愿接受本次装修工程款总金额1450000元，包括但不限于甲方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工、措施费、利润等全部费用。甲乙双方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。三、乙方应支付甲方装修工程款1450000元，分期支付如下：1、于2017年9月11日前支付500000元；2、于2017年10月30日前支付500000元；3、于2017年12月20日前支付450000元。如乙方任一期逾期支付房屋装修款，由乙方应以全部未付款金额为基数，从逾期付款之次日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍向甲方支付逾期付款违约金，且甲方有权要求乙方对全部未付款金额进行支付。该协议还对其他内容进行了约定。同日，鲁商公司出具收据，载明收到赵开文、段平购房首付款400000元及装修第一笔款500000元。2017年11月7日，鲁商公司出具收条载明赵开文、段平购房定金转首付款200000元及收到赵开文、段平购房装修款第二笔500000元。2018年3月23日，涉案房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2018年8月31日，涉案房屋的产权登记至赵开文、段平名下房地产权证号为：渝2018北碚区不动产权第0009××64号，房屋坐落于北碚区××15幢××号。另查明，2018年5月16日，赵开文、段平（乙方、借款方、抵押人）与中国农业银行股份有限公司重庆北碚支行（甲方、贷款方、抵押权人），鲁商公司（丙方、担保方、开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定贷款金额为1170000元，贷款期限从2018年5月15日至2037年5月14日。同日，三方还签订了《个人购房担保借款合同》。同时查明，赵开文、段平另案起诉鲁商公司，请求判决解除双方签订的装修协议并返还装修费1000000元；请求判决鲁商公司拆除涉案房屋报废的装修并进行垃圾清运；请求判令鲁商公司赔偿因其延期交房的租金损失（从2018年1月1日起至合同被判决解除之日止，每月5000元）。本院于2020年7月30日作出（2018）渝0109民初10375号民事判决，判决：驳回原告段平、赵开文的诉讼请求。段平、赵开文对该判决不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。在该案审理过程中，赵开文、段平申请对装修材料合格性、施工质量和设备安装合格性进行鉴定。重庆建设工程质量监督检测中心有限公司作出司法鉴定意见书，其中鉴定意见（4）室外花园排水不畅、地面沉降、围墙开裂、装饰灯具未安装，不满足房屋正常使用要求。（5）负层地面和四周墙面存在较大范围返潮和渗水现象，不满足相应规范和房屋正常使用要求。（6）1-3层外墙存在大范围渗水现象，不满足相应规范和房屋正常使用要求。本案审理过程中，本院于2020年8月27日到涉案房屋进行现场查看。关于室外花园排水不畅、地面沉降、围墙开裂、装饰灯具未安装的整改问题。鲁商公司陈述在2019年12月2日鉴定机构查看现场后，鲁商公司对室外花园的排水管道进行全面检查并无排水不畅的情况，对花园的地面沉降进行了整改；对花园围墙开裂问题未进行整改，装饰灯具也未进行安装；对房屋内的渗水和返潮问题未进行整改。赵开文、段平陈述在2019年12月2日之后鲁商公司对花园的沉降区域进行了表面上的整改，但下雨时花园的排水仍然不畅。本院认为，涉案房屋为样板房，虽鲁商公司与赵开文、段平分别签订了《重庆市商品房买卖合同》和《装修协议》，但实际上双方是对已装修完成的房屋所达成的买卖合同。鲁商公司与赵开文、段平于2017年9月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《装修协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定涉案房屋的总成交金额1950000元，赵开文、段平向鲁商公司支付了房屋首付款为600000元，赵开文、段平通过按揭方式向银行贷款1170000元，故赵开文、段平尚欠鲁商公司购房款180000元（1950000元-600000元-1170000元）。根据商品房买卖合同第十条约定，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。该约定的支付违约金时间是在实际支付应付的购房款之日起30日内支付违约金，故鲁商公司请求购房款的违约金尚未达到支付时间，本院不予支持。赵开文、段平在另案中起诉解除双方签订的《装修协议》，但该请求被法院驳回。目前为止，尚未有生效判决解除双方签订的《装修协议》，且双方约定的给付装修款时间早已届满，故双方仍然按照《装修协议》约定进行履行。根据双方签订的《装修协议》约定，赵开文、段平应当于2017年12月20日前向鲁商公司支付装修款450000元。鲁商公司请求赵开文、段平支付装修款450000元的请求，本院予以支持。按照《装修协议》第三条约定，如乙方任一期逾期支付房屋装修款，由乙方应以全部未付款金额为基数，从逾期付款之次日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍向甲方支付逾期付款违约金。赵开文、段平应当承担相应的逾期付款违约金。赵开文、段平辩称双方约定的逾期付款违约金过高，请求调低，本院予以采纳。本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算逾期付款违约金。故赵开文、段平应当向鲁商公司支付以未付的房屋装修款450000元为基数，从2017年12月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算违约金至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算违约金至付清为止。关于赵开文、段平反诉要求撤销双方签订的《装修协议》的诉讼请求问题。赵开文、段平在另案中提出要求解除双方签订的《装修协议》，该请求已被本院驳回。赵开文、段平不服已提起上诉，上诉案件正在审理过程中。在解除之诉尚未有生效判决前，现赵开文、段平以显失公平为由要求撤销《装修协议》的请求，本院不予处理。赵开文、段平要求对涉案房屋的装饰装修工程现存价值进行评估的申请，本院在本案中不予准许。根据现场查看情况，鲁商公司已对室外花园的地面沉降问题进行了整改，故赵开文、段平请求鲁商公司整改室外花园的地面沉降问题，本院不予支持。根据司法鉴定意见书载明的鉴定意见，室外花园存在排水不畅问题。鲁商公司应当对涉案房屋的室外花园排水不畅问题进行整改。赵开文、段平要求对室外花园的围墙开裂、装饰灯具未安装进行整改；对涉案房屋的负层地面和四周墙面的返潮和渗水问题进行整改；对涉案房屋的1-3层外墙的渗水问题进行整改的请求，本院予以支持。赵开文、段平未按合同约定向鲁商公司支付购房款及装修款，鲁商公司有权拒绝将涉案房屋交付给赵开文、段平。赵开文、段平现以房屋存在质量问题导致其无法及时入住主张经济损失160000元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵开文、段平于本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）重庆鲁商地产有限公司购房款180000元；二、被告（反诉原告）赵开文、段平于本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）重庆鲁商地产有限公司装修款450000元以及违约金（以450000元为基数，从2017年12月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算违约金至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算违约金至付清为止）；三、原告（反诉被告）重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起15日内对位于北碚区××15幢××号房屋的室外花园排水不畅、围墙开裂、房屋的负层地面和四周墙面返潮和渗水、房屋的1-3层外墙渗水问题进行整改以及对该房屋的室外花园的装饰灯具进行安装；四、驳回原告（反诉被告）重庆鲁商地产有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵开文、段平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10100元，反诉案件受理费1750元，共计11850元，由原告（反诉被告）重庆鲁商地产有限公司负担80元，由被告（反诉原告）赵开文、段平负担11770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  晏晓丽人民陪审员  薛 晖人民陪审员  王梦佳二〇二〇年九月十一日书 记 员  徐 亚