湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8671号原告：长沙进达合能置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区沙湾路239号紫台名苑8号栋23-26楼。法定代表人：李杰，总经理。委托诉讼代理人：温定军，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：范贤华，湖南云天律师事务所实习律师。被告：李晨露，女，1993年3月18日出生，汉族，住湖南省沅陵县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行，住所地湖南省长沙市开福区东风路40号（原22号）。负责人：殷丽君。原告长沙进达合能置业有限公司（以下简称原告）与被告李晨露（以下简称被告）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市开福支行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人温定军、范贤华到庭参加诉讼。被告、第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称，2018年1月10日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：×××06），约定被告购买原告开发的位于长沙市雨花区××街道××村××栋××层××号商品房，房屋总价款为966404元，首付款为586406元，其余380000元采取银行贷款方式支付。此后，被告与第三人签订了编号为43000845118019535213《个人／购房／购车借款及担保合同》，约定被告向第三人借款380000元用于购房，并由原告作为保证人对被告的借款及相关违约责任提供连带担保责任。借款期限240个月，自2019年2月2日至2038年2月2日。被告获得借款后，未按期足额履行还款义务，构成违约。第三人依法向长沙市开福区人民法院提起诉讼。根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第六条第五点之约定，被告应按期偿还银行贷款，若被告未能按期偿还贷款，导致原告接到银行要求原告履行担保义务的通知或者原告承担保证责任的，原告有权单方面书面解除合同；若原告要求解除合同的，被告应当在收到解除合同通知之日起10日内，偿还原告所承担的担保责任的金额，并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，返还房屋，同时原告向被告收取房款总额20%的违约金，即193280.8元。被告逾期还款的行为已构成严重违约，且导致原告承担了担保责任，原告此前已多次通知被告履行还款义务，但被告均置之不理，现为维护原告的合法权益，故诉至法院，提出如下诉讼请求：1、解除原被告双方签订的编号为×××06的《长沙市商品房买卖合同》；2、被告在商品房买卖合同解除之日起10日协助原告办理好注销房屋产权预告登记（合同备案登记）、解除网签的相关手续；3、被告偿还原告向第三人代偿的贷款本息及其他相关债权费用合计382080.31元；4、被告向原告支付违约金193280.8元；5、被告支付原告为维权支出的律师费20000元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人未到庭，其书面述称，原告所述属实，2020年7月，因被告连续逾期三个月且累计已达到六次以上，原告亦未履行担保责任，第三人遂向长沙市开福区法院申请立案，案号为（2020）湘0105民初4827号，并于2020年8月7日判决。被告已于2020年8月21日签收该文书。该判决已经生效。原告于2020年9月16日向第三人履行了法院判决义务，支付欠款382080.31元，其中剩余贷款本金361057.59元，利息及罚息17614.72元、案件受理费3408元。经审理查明，2018年1月10日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订合同编号为20170213906《长沙市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于长沙市雨花区××街道××村××栋××房，房屋建筑面积为121.23㎡,单价为7971.66元／㎡,房屋总价款为966404元，首付款为586406元于合同签订之日支付，剩余房款380000元采取银行按揭贷款方式支付。双方于当日另签署了附件九为《补充协议》，该协议第六条第五款载明，如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金。若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，同时出卖人向买受人收取房款总额的20%的违约金；若出卖人要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金的，买受人应当在收到通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额并按人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金（按资金实际占用时间计算）。如买受人未能按期支付上述金额的，出卖人可采取诉讼手段实现债权，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。该协议第六条第六款载明，出卖人解除合同的，自解除合同通知书到达买受人时解除。合同签订后，被告向原告支付了首付款586406元。2018年2月2日，被告（借款人、抵押人）、第三人（贷款人）及原告（保证人）签订了编号为43000845118019535213《个人购房/购车借款及担保合同》，约定被告向第三人借款380000元用于购买涉案房屋，借款期限240个月，自2018年2月2日至2038年2月2日，并由原告作为保证人对被告的借款及相关违约责任提供阶段性连带责任担保。合同签订后，第三人向被告发放了贷款38万元，但是，被告截止2020年2月27日，已经连续逾期15期。原告在收到第三人要求承担保证责任的函件后，于2020年3月2日向被告邮寄送达《关于催促偿还柏悦名苑项目5栋906号商品房按揭贷款的函》，要求被告在接到通知三日内前往第三人偿还贷款，否则原告将解除合同，并收取总房款20%的违约金以及律师费。但被告仍未履行还款义务。2020年7月3日，第三人向长沙市开福区人民法院提起诉讼，该院于2020年8月7日作出（2020）湘0105民初4827号民事判决书，判令被告偿还第三人借款本金361057.59元、利息及罚息6623.32元（截止2020年2月27日），后续利息及罚息计算至借款实际归还之日止，原告对被告上述付款义务承担连带清偿责任，案件受理费3408元由原告及被告负担。该判决书已生效。2020年9月17日，原告向第三人履行法院判决义务，支付欠款382080.31元，其中包含剩余贷款本金361057.59元、利息及罚息17614.72元、案件受理费3408元。另查明，原告另提供了《民事委托代理合同》及发票，拟证明为实现本案债权，原告已支付20000元律师费。但是该合同明确约定原告在立案前支付10000元，案件执行到位后15日内支付10000元。被告于2020年9月15日签收了本案起诉状副本等诉讼材料。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》、催收函、（2020）湘0105民初4827号民事判决书、银行付款回单、第三人的情况说明、《民事委托代理合同》及律师费发票等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告未按期偿还第三人的贷款，导致原告承担担保责任，被告的行为已构成违约。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原告请求解除与被告的《长沙市商品房买卖合同》并无不当，本院予以支持。被告于2020年9月15日收到原告提交的民事起诉状副本，故本院确认双方之间的合同在2020年9月15日解除。因双方购房合同已经解除，依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件九第六条第5点之约定，若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，……并到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续……。故原告主张被告协助原告办理房屋产权预告登记（合同备案登记）注销手续以及解除网签等相关手续，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已经向第三人代为偿还了被告应支付的剩余贷款本金361057.59元、利息及罚息17614.72元，其中贷款本金361057.59元系被告委托第三人转付原告的购房款，现原告将该贷款本金返还第三人，鉴于原被告购房合同已经解除，原告对该贷款本金并无损失，故对于原告要求被告偿还代偿的借款本金361057.59元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告偿还代为垫付的贷款利息及罚息17614.72元，本院予以支持。案件受理费3408元，该案亦因原告怠于履行担保义务，因此，本院支持被告偿还原告案件受理费1704元。关于违约金及律师费。原被告签订的《长沙市商品房买卖合同》附件九第六条第五点约定了违约金为房款总额的20%，但该条款为格式条款、未作特别标示，且原告在被告未按期偿还贷款的情形下，受到的实际损失仅仅为垫付的利息17614.72元及案件受理费1704元，故本院酌情支持违约金3863.7元（19318.72元×20%）。关于律师费，根据《长沙市商品房买卖合同》附件九第六条第五点约定，如买受人未能按期支付上述金额的，出卖人可采取诉讼手段实现债权，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用。原告提供了《民事委托代理合同》及律师费发票，但是并未提交实际支付凭据，且合同明确约定在立案前支付10000元，案件执行到位后15日内支付10000元。因此，目前实际产生律师费10000元，本院予以支持，对于原告主张的超过部分，本院不予支持。另，被告已向原告支付586406元首付款，涉案购房合同解除后，原告亦应当退还被告缴纳的首付款586406元及已偿还的银行贷款本金，因被告未到庭主张，对于该两笔款项，本院不予处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙进达合能置业有限公司与被告李晨露于2018年1月10日就位于长沙市雨花区××街道××村××栋××房签订的编号为20170213906的《长沙市商品房买卖合同》于2020年9月15日解除；二、被告李晨露于本判决生效之日起30日内协助原告长沙进达合能置业有限公司办理上述906房预告登记、网签、抵押登记等的注销手续；三、被告李晨露于本判决生效之日起15日内偿还原告长沙进达合能置业有限公司代偿的利息、罚息及案件受理费共计19318.72元；四、被告李晨露于本判决生效之日起15日内支付原告长沙进达合能置业有限公司违约金3863.7元；五、被告李晨露于本判决生效之日起15日内支付原告长沙进达合能置业有限公司律师费10000元。六、驳回原告长沙进达合能置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4805元，保全费2520元，共计7325元，由原告长沙进达合能置业有限公司负担6755元，由被告李晨露负担570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年九月二十九日书记员 石海莉附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。