安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初2248号 原告：明发集团安徽金寨城市开发有限公司，住所地安徽省金寨县新城区江环北路金寨县国土资源局一楼，统一社会信用代码91341524322810890W。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘佳，女，1985年9月25日生，汉族，住江苏省南京市浦口区，系该公司法务。 委托诉讼代理人（特别授权）：倪方圆，女，1988年1月9日生，汉族，住安徽省霍邱县，系该公司招商助理。 被告：金寨县龙子餐饮管理有限公司，住所地安徽省金寨县梅山镇世纪新城小区B号楼301-2号商铺，统一社会信用代码91341524078745547J。 法定代表人：刘兴龙，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡先龙，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱红林，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司（以下简称明发集团公司）与金寨县龙子餐饮管理有限公司（以下简称龙子餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告明发集团公司的委托诉讼代理人刘佳、倪方圆，被告龙子餐饮公司的法定代表人刘兴龙及其委托诉讼代理人胡先龙、朱红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发集团公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙子餐饮公司支付欠缴房屋租赁费1331160元及违约金，违约金按同期银行贷款利率4倍计算，自实际要求之日起至履行完毕之日止计149998元；2.判令龙子餐饮公司承担本案诉讼费。诉讼请求当庭变更为：1.判令龙子餐饮公司支付欠缴2019年10月1日至2020年9月30日房屋租赁费1797252元及违约金，违约金自实际要求之日起至履行完毕之日止暂计算为117627元；2.判令龙子餐饮公司缴纳拖欠的履约保证金30万元；3.判令本案诉讼费、保全费由龙子餐饮公司承担。事实及理由：2012年5月24日，明发集团公司与龙子餐饮公司签订“明发金寨项目”租赁合同（以下简称租赁合同），租赁合同约定：明发集团公司将位于六安市金寨县商铺（以下简称商铺）出租给龙子餐饮公司，租期自2017年8年31日起至2027年8月30日止，租赁期限10年。合同签订后，龙子餐饮公司在租赁期内未按期支付房屋租赁费，构成根本性违约，严重损害明发集团公司合法权益，明发集团公司遂提起诉讼。 明发集团公司为其诉讼主张向本院提交如下证据：1.租赁合同，用以证明明发集团公司与龙子餐饮公司的租赁关系；2.龙子餐饮公司营业执照、经营许可证、法定代表人身份证明，用以证明龙子餐饮公司主体身份；3.商铺交付通知书，用以证明明发集团公司2018年3月1日正式将案涉租赁物交付给龙子餐饮公司；4.财务凭证，用以证明龙子餐饮公司在租赁期间仅缴纳房屋租赁费1220160元；5.2019年9月24日、2020年1月13日龙子餐饮公司分别出具的《承诺书》、《房屋租赁费付款承诺函》，用以证明龙子餐饮公司认可拖欠房屋租赁费事实，承诺支付时间到期后未履行承诺的事实；6.《房屋租赁费催款通知》共五份，用以证明明发集团公司向龙子餐饮公司多次催讨房屋租赁费的事实。 龙子餐饮公司辩称，1.对未交付的房屋租赁费数额无异议，包括2019年9月30日以前拖欠的6万元和2019年9月30日以后的房屋租赁费；2.对约定的50万元履约保证金已缴纳20万未缴纳30万元无异议；3.截至2020年9月30日，按租赁合同约定支付房屋租赁费条件不成立。龙子餐饮公司承租明发集团公司房屋后，明发集团公司未按约定提供符合租赁合同约定的房屋，没有餐饮必备的排烟通道以及满足餐饮营业的电力及三楼房屋，由于质量问题一直漏水使得龙子餐饮公司无法经营，龙子餐饮公司多次向明发集团公司提出要求，但明发集团公司至今未解决，明发集团公司违约在先，明发集团公司应将所有问题解决后，龙子餐饮公司才有义务支付房屋租赁费；4.明发集团公司主张房屋租赁费过高，受疫情影响，政府部门要求餐饮业停止经营，龙子餐饮公司自2020年春节至3月20日才逐步恢复营业，龙子餐饮公司也向明发集团公司提出减免房屋租赁费要求，根据相关规定，应减免房屋租赁费3个月；5.由于明发集团公司未按合同约定履行义务，租赁房屋存在漏水、电力不足、排烟不畅等问题至今未解决，为此龙子餐饮公司多次向县委书记信箱反映，龙子餐饮公司不存在违约行为，不应承担违约金；6.由于明发集团公司未提供排烟通道，龙子餐饮公司为了能够经营，自行委托设计院进行设计，先期自行开孔排烟通道，龙子餐饮公司垫付设计费1.5万元，施工费343680元，该费用应由明发集团公司支付，由于明发集团公司出租房屋质量问题导致租赁房屋第三层漏水严重，加之明发集团公司承诺的三楼电影院与饮食城同时开业未兑现，明发集团公司提供的电量不足，导致被告经营小吃的摊位房屋收入损失989037元，截至2020年3月30日，由于电力不足、屋顶漏水，以前未到期的合同无法承租而退出，龙子餐饮公司无法将该商铺对外出租造成的损失有257670元；7.自租赁合同签订以来，明发集团公司从未向龙子餐饮公司主张过履约保证金，说明明发集团公司已经放弃要求龙子餐饮公司缴纳剩余保证金的权利。 龙子餐饮公司为其抗辩向本院提交如下证据：一、承租房屋存在漏水问题，1.2017年10月16日、27日、29日龙子餐饮公司35号楼部分问题沟通事项的函，用以证明明发集团公司未提供餐饮必备排烟通道，三层顶部伸缩缝、三层餐饮多家店铺严重漏水；2.2018年9月23日、24日、11月18日、2019年6月6日、17日、20日照片一组，用以证明35号楼大商铺顶部、电柜、小吃区漏水直接影响经营；3.2018年8月21日老麻埠明发工程协调群微信聊天记录，用以证明因漏水导致商铺电箱路保烧毁；4.2018年8月21日老麻埠美食城大餐饮业主交流群微信聊天记录、2018年11月16日、2020年4月-6月明发主力商户物业协调群微信聊天记录，用以证明商铺漏水严重及漏水问题一直没有解决；5.2018年9月28日《商铺交租通知书》，用以证明明发集团公司向龙子餐饮公司送达商铺交租通知书，龙子餐饮公司提出三点不能交租原因，分别是电影院未按承诺时间开业、漏水问题严重、管道无法满足排油排污条件；6.2020年6月24日县委书记信箱记录，用以证明35号楼美食城承租户向县委书记反映房屋漏水和存在电力不足问题；7.明发设计开孔图纸，用以证明明发集团公司没有提供排烟通道，龙子餐饮公司请设计院对三楼排烟通道进行设计的事实。二、承租房屋存在电力不足问题，1.2017年12月23日、25日，2018年3月4日、7月28日龙子餐饮公司关于三层美食城、老麻埠美食城装修电力问题的函，用以证明明发集团公司提供的电力严重不足，无法满足需要；2.2018年7月31日、2019年11月29日龙子餐饮公司关于老麻埠美食城再次要求电力扩容的函，用以证明明发集团公司就电力扩容一直没有解决；3.老麻埠美食城业主群、老麻埠明发工程协调群微信聊天记录，用以证明各商铺对经常停电意见很大对商铺经营造成严重障碍；4.2020年6月24日县委书记信箱记录，用以证明明发集团公司承认35号楼存在电力不足问题。三、上述问题导致的损失，1.小吃区房租损失，因明发集团公司没有解决电影院开业、屋顶漏水、电量不足问题而导致小吃区经营损失989037元；2.大商铺无法出租损失，因明发集团公司没有解决屋顶漏水、电量不足问题而导致大商铺无法出租经营损失257670元；3.汇款凭证、好乐居有限公司室内装饰工程预算单，用以证明无餐饮必备排烟通道，由明发集团公司设计顶部开洞，龙子餐饮公司由此支付的开洞损失343860元。 本院经审理认定事实如下：2012年5月24日，明发集团公司与龙子餐饮公司签订租赁合同，租赁合同约定了承租店铺和用途：明发集团公司将商铺房屋面积7062平方米出租给龙子餐饮公司，从事美食广场、特色餐饮、自助餐饮、网咖业务；承租期限：租期自2017年8年31日起至2027年8月30日止，租赁期限10年；房屋交付时间暂定为2017年8月31日，具体时间以明发集团公司通知为准；装修期：明发集团公司交房后，龙子餐饮公司务必在开业之前自行进行装修，确保准时开业，龙子餐饮公司的装修施工及商品的搬入等活动应服从明发集团公司的指挥和安排；承租费：该商铺的房屋租赁费按建筑面积计算，双方协商一致房屋租赁费为2017年8月31日至2018年12月31日房屋租赁费为847440元，2019年1月1日至2019年12月31日房屋租赁费为20元∕平方米∕月，2020年1月1日至2020年12月31日房屋租赁费为22元∕平方米∕月……，房屋租赁费支付方式，先支付后使用，自2017年8月31日至2018年12月31日，第一次支付时间为2017年8月19日房屋租赁费423720元，第二次支付时间为2018年4月10日房屋租赁费423720元，此后，在每个交租期限届满前20日向明发集团公司支付下个交租期（下三个月）的房屋租赁费，自2019年1月1日开始龙子餐饮公司按三个月支付房屋租赁费，其房屋租赁费额度按上述标准计算，如龙子餐饮公司迟延支付房屋租赁费，则需向明发集团公司按每日2%支付违约金……；保证金：履约保证金分两次支付，合同签订日起七个工作日内向明发集团公司缴纳履约保证金20万元，龙子餐饮公司开业前20日缴纳履约保证金30万元……；明发集团公司的权利和义务：（1）保持租赁房屋的承重结构和公用设备的运行处于良好状态……，龙子餐饮公司的权利和义务：……（4）龙子餐饮公司应当在接到明发集团公司书面通知后的15个工作日内补足履约保证金，逾期未予补足的，明发集团公司有权解除合同；装修、维护及交付：9.1明发集团公司与龙子餐饮公司办理完店铺交接手续后15日内，龙子餐饮公司应向明发集团公司提交店铺内部装修、设备安装及陈设的设计图和说明，经明发集团公司书面认可后方可实施店铺装修，装修期完毕须报明发集团公司验收，验收合格后即进入开业期……，9.7明发集团公司按龙子餐饮公司租赁范围内配备餐饮业态必备条件，提供排油、排烟、排水、排污、供水、供电、燃气等主管道，供电满足普通餐饮电量设计要求为280W∕㎡,火锅类300W-350W∕㎡，预留空调外机机位，空调冷凝管预留套管或管井。2018年3月13日明发集团公司书面通知龙子餐饮公司明发金寨城市广场EF地块35号楼三层部分区域铺位7062平方米已经具备交付条件，通知确定与2018年3月1日正式交付，并要求龙子餐饮公司交付2018年3月1日至2018年10月31日的房屋租赁费423720元。龙子餐饮公司的法定代表人刘兴龙在通知上签名并加盖公章确认接收租赁物。龙子餐饮公司于2018年4月10日交齐通知要求的房屋租赁费423720元。龙子餐饮公司又分别于2018年12月12日交房屋租赁费423720元；2019年10月24日交房屋租赁费15万元；2020年1月15日交房屋租赁费63720元；2020年1月20日交房屋租赁费15万元。由于龙子餐饮公司欠付房屋租赁费，明发集团公司分别于2019年5月15日、8月22日、10月28日、12月6日、2020年3月18日向龙子餐饮公司下发商铺交租通知书。2019年9月24日龙子餐饮公司向明发集团公司出具付款承诺函“我公司拖欠2019年7月1日至9月30日房租共计423720元，因近期资金周转困难，特向明发公司申请迟延缴纳，在10月20日前先付20万元，11月中旬后付223720元，特此承诺。”2020年1月13日龙子餐饮公司再次向明发集团公司出具付款承诺函“我公司承诺，于2020年1月15日支付2019年7月1日至9月30日下欠房屋租赁费223720元，于2020年3月底前支付2019年10月1日至12月31日所欠房屋租赁费423720元，如因本公司未能如约按期付款，由此产生的一切法律及经济责任均由本公司承担”。龙子餐饮公司欠缴2019年9月30日以前房屋租赁费6万元和2019年9月30日以后全部房屋租赁费。上述事实，有双方当事人当庭陈述，明发集团公司向本院提交的租赁合同，商铺交付通知书，财务凭证，2019年9月24日、2020年1月13日龙子餐饮公司分别出具的《承诺书》、《房屋租赁费付款承诺函》，《房屋租赁费催款通知》等证据在卷证实，本院依法予以确认。 龙子餐饮公司经营期间，曾因房屋漏水、和电力不足问题与明发集团公司发生纠纷。该事实，有龙子餐饮公司向本院提交的2017年10月16日、27日，2018年7月29日龙子餐饮公司35号楼部分问题沟通事项的函；2018年9月23日、24日、11月18日，2019年6月17日、20日照片一组；2018年8月21日老麻埠明发工程协调群微信聊天记录，2018年11月16日、2020年4-6月明发主力商户物业协调群微信聊天记录，2018年8月21日老麻埠美食城大餐饮业主交流群微信聊天记录；2018年9月28日《商铺交租通知书》；明发设计开孔图纸；2017年12月23日龙子餐饮公司关于三层美食城装修电力问题的函，2017年12月25日龙子餐饮公司关于老麻埠美食城装修电力问题的函，2018年3月4日龙子餐饮公司关于三层美食城装修问题的函，2018年7月28日龙子餐饮公司关于35号楼问题沟通事项的函，2018年7月28日龙子餐饮公司关于老麻埠美食城电力问题的函，2018年7月31日、2019年11月29日龙子餐饮公司关于老麻埠美食城再次要求电力扩容的函，老麻埠美食城业主群、老麻埠明发工程协调群微信聊天记录，2020年6月24日县委书记信箱记录等证据在卷证实，本院对其真实性依法亦予以确认。 另查明，2020年春节期间，因新型冠状病毒性××疫情至龙子餐饮公司在一段时间内对租赁物无法正常使用。 本院认为，本案的争议焦点是1.明发集团公司的诉请能否得到支持，如何支持；2.龙子餐饮公司抗辩理由能否成立，应如何处理。关于焦点1，自2018年3月1日明发集团公司将租赁房屋正式交付龙子餐饮公司起，双方签订的租赁合同正式生效。明发集团公司和龙子餐饮公司在合同履行期间虽因房屋漏水和用电问题及房屋租赁费交付问题发生纠纷，但双方均未要求解除租赁合同，因此，租赁合同应继续履行。龙子餐饮公司对欠付明发集团公司2019年7月1日至2019年9月30日期间房屋租赁费6万元，欠付2019年10月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2020年6月30日期间房屋租赁费各423720元，欠付2020年7月1日至2020年9月30日期间房屋租赁费466092元，共计1797252元总数字无异议，因2020年春节期间，新型冠状病毒性××疫情至龙子餐饮公司对租赁房屋在一段时间内无法正常使用，该原因系不可抗力的情形，其不可使用情形涉及整个租赁房屋，龙子餐饮公司抗辩要求少支付三个月房屋租赁费，本院依法酌定少支付一个月房屋租赁费，即2020年1月1日至2020年3月31日期间房屋租赁费423720元的三分之一,即141240元（423720元÷3）。对明发集团公司要求龙子餐饮公司支付欠付2020年9月30日前房屋租赁费1656012元（1797252元-141240元），符合本案实际，也符合法律规定，本院依法予以支持。关于明发集团公司要求龙子餐饮公司支付违约金的诉请，租赁合同对房屋租赁费支付虽进行了约定，但因明发集团公司实际交付租赁房屋时间变动为2018年3月1日，租赁房屋交付时间变动后，双方未对交付房屋租金时间节点进行重新约定，另租赁合同约定按每日2%支付违约金过高，明发集团公司在催收2019年9月30日前房屋租赁费时也未要求龙子餐饮公司给付违约金，根据明发集团公司2019年5月15日催租通知，2019年9月24日龙子餐饮公司承诺“拖欠2019年7月1日至9月30日房租共计423720元，在10月20日前先付20万元，11月中旬后付223720元”，对该承诺明发集团公司未提出异议，同时龙子餐饮公司也陆续基本付清2019年9月30日前房屋租赁费，因此，对明发集团公司要求龙子餐饮公司支付2019年9月30日前房屋租赁费的违约金的诉请，本院依法不予以支持。因龙子餐饮公司一直未能支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租赁费共计1656012元（包括2019年9月30日前欠付的6万元），龙子餐饮公司应对1656012元自2019年10月1日起承担违约金。明发集团公司诉请要求违约金按同期贷款市场报价利率四倍计算，不违背法律规定，本院依法予以支持。明发集团公司要求龙子餐饮公司补齐30万元履约保证金的诉请，符合双方约定，本院依法予以支持。龙子餐饮公司关于未缴纳房屋租赁费的原因是经营期间租赁房屋漏水和电力不足问题造成龙子餐饮公司严重经济损失等的辩称，因在本案中，双方未要求解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，租赁房屋需要维修时，明发集团公司应承担在合理期限内维修的义务。明发集团公司未履行维修义务的，龙子餐饮公司可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。龙子餐饮公司虽向本院提交了曾要求明发集团公司维修的函件，但龙子餐饮公司未要求解除租赁合同，也未能提交造成租赁房屋漏水和电力不足问题的原因证据，同时也未向本院提交维修结果的合法证据，损失计算情况也是龙子餐饮公司单方提出不具有法律效力，因此，该辩称，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条，第二百一十二条，第一百一十四条，第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告金寨县龙子餐饮管理有限公司支付原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司房屋租赁费1656012元及违约金，违约金按同期贷款市场报价利率四倍计算，自2019年10月1日起至房屋租赁费付清之日止； 二、被告金寨县龙子餐饮管理有限公司补齐应缴给原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司的履约保证金30万元； （上述款项于本判决生效后10日内支付。） 三、驳回原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24778元，减半收取12389元，由被告金寨县龙子餐饮管理有限公司负担；保全费5000元由原告明发集团安徽金寨城市开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 储 修 利 二〇二〇年九月二十三日 书记员 李尚（代） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付房屋租赁费的合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付房屋租赁费。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。