洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1001号原告：洛阳海晨置业有限公司。住所地：洛阳市老城区西大街205号南楼1楼118号。法定代表人：冯延虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏江初，河南精专律师事务所律师。被告：尚刚强，男，1977年10月18日出生，汉族，住河南省汝阳县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行，住所地：洛阳市西工区中州中路216号。负责人：刘绍义，该行行长。委托诉讼代理人：王双利，河南瀚法律师事务所律师。原告洛阳海晨置业有限公司（以下简称海晨公司）与尚刚强、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行（以下简称邮政银行洛阳市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海晨公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告于2017年1月23日签订的《商品房买卖合同》（预售）合同编号为YS0395606，含合同附件。2、依法判令被告配合原告办理撤销房产预售预告登记、撤销商品房买卖合同信息备案；3、依法判令被告将全部销售不动产统一发票及收据原件、商品房买卖合同原件返还原告；4、依法判令被告向原告支付代偿款项暂计58512元及利息（最终代偿款项以贷款银行实际扣划数额为准，利息从实际代偿之日计算至全部代偿款项付清之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5、依法判令被告向原告支付违约金150662.4元；6、依法判令被告向原告支付律师费6000元；7、依法判令在《商品房买卖合同》（预售）解除后原告应退被告房款中直接扣除上述第4、5项诉求款项；8、依法判令解除原被告与第三人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；9、本案诉讼费由被告承担。被告尚刚强辩称，不同意解除合同，因为前段时间手机和身份证丢了，跟原告联系不上，另外还款的银行卡被冻结了，代偿的钱肯定还，但现在没有那么多钱；违约金过高；律师费同意支付。第三人邮政银行洛阳市分行述称，截止2020年8月12日，第三人累计扣划原告保证金75812元；截止到今天系统显示尚刚强欠贷款本息555122.02元；如果被告愿意还款，原告愿意代偿的情况下，借款担保合同可以解除，根据合同的第12条违约责任约定，由于被告的违约，第三人可以宣布贷款提前到期，要求贷款人清偿全部的贷款及利息、罚息、违约金、复利、诉讼费等费用，现由于被告已经违约，因此，如果将银行贷款全部清偿完毕，借款担保合同可以解除，否则不能解除借款担保合同。本院经审理认定事实如下：2017年1月23日，尚刚强和海晨公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定尚刚强购买海晨公司开发的位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角升龙天玺A地块9幢2单元805号房屋一套，总价款753312元，付款方式为按揭贷款，首付款153312元，余款600000元贷款支付；附件十一补充协议第二条约定，若买受人未能偿还贷款银行的贷款本金或利息，导致贷款银行解除《个人购房/购车借款及担保合同》或要求出卖人承担担保责任的，视为买受人严重违约，出卖人有权选择立即解除《商品房买卖合同》或要求买受人限期纠正违约行为。出卖人选择解除合同的，应当以书面形式向买受人发出解除合同通知，合同自出卖人解除合同通知发至买受人时解除。出卖人因本约定解除合同的，买受人应对出卖人承担如下全部责任：（1）买受人应归还出卖人代为偿还的银行贷款本息、罚息等，以及自出卖人代付银行贷款之日起至买受人全部归还之日止，同期贷款利率计算的利息；（2）买受人应承担出卖人因代偿贷款、解除合同及实现债权所指出的全部费用，包括但不限于二次销售税费、房屋再次销售差价损失、律师费、调查费、诉讼费、公证费等费用；（3）买受人应承担总房款20％的违约金；（4）买受人需配合出卖人办理撤销房产预售预告登记、撤销商品房买卖合同信息备案；（5）将全部销售不动产统一发票及收据原件、商品房买卖合同原件返还出卖人；根据上述约定买受人应承担之责任对应的款项金额，买受人同意从出卖人应从退购房款中直接抵销予以扣除，抵销扣除后若有余款的，在买受人配合办理完全部手续后出卖人应无息退还给买受人。合同签订后，尚刚强依约支付了首付款153312元。2017年2月，海晨公司、尚刚强、邮政银行洛阳市分行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，约定尚刚强为购买位于老城区××与××交叉口东南角升龙天玺A地块9幢2单元805号房屋向邮政银行洛阳市分行借款600000元，贷款期限300个月，自2017年2月21日至2042年2月21日，实际放款日与到期日以借据为准；还款方式为按月等额本息还款法；若还款账户发生冻结，借款人应在当期还款日之前在贷款人处办妥还款账户变更手续，借款人未及时办理还款账户变更手续导致未按期足额清偿到期贷款本息及其他费用的，借款人应承担违约责任；本合同项下担保方式为抵押加保证组合担保，由阶段性连带责任保证人海晨公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2017年2月23日，海晨公司办理了案涉房屋的预告登记手续。2017年3月2日，尚刚强向海晨公司出具妥善保管开具的发票承诺书。2018年10月份，尚刚强因其他纠纷，银行卡被冻结导致无法偿还贷款。2019年3月10日，海晨公司向尚刚强及其妻子李孟利邮寄律师函，要求尚刚强在收到律师函之日起3日内到海晨公司售楼部清偿代偿款及相应违约金。2019年3月11日，李孟利签收该邮件，但仍未支付贷款。自2018年11月6日至2020年8月12日止，尚刚强逾期还款，邮政银行洛阳市分行划扣海晨公司保证金账户存款共计75812元。其中2019年2月15日和2019年3月14日共计划扣的17300元及违约金已经洛阳市西工区（2020）豫0303民初1856号判决予以支持，该判决现已生效。庭审中，海晨公司称案涉房屋已具备交付条件，但因尚刚强违约，故顺延交房，案涉房产至今未予交付。本院认为，原告海晨公司与被告尚刚强签订的《商品房买卖合同》（预售）、与第三人邮政银行洛阳市分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》均系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。根据合同附件十一补充协议第二条约定，被告尚刚强多次未能偿还贷款本息，导致第三人邮政银行洛阳市分行扣划海晨公司的保证金账户，在原告海晨公司向被告尚刚强发出催告支付的律师函并提起诉讼后，被告尚刚强仍未偿还贷款，已构成违约，故原告海晨公司请求解除与被告尚刚强签订的《商品房买卖合同》（预售），并请求被告尚刚强配合原告海晨公司办理撤销房产预售预告登记、撤销商品房买卖合同信息备案、交付不动产销售统一发票、商品房买卖合同原件，符合合同约定，本院予以支持；原告海晨公司请求被告尚刚强承担总房款20%的违约金，被告尚刚强抗辩违约金过高，本院酌定违约金为10000元；因被告尚刚强停止支付银行按揭款项后，自2019年4月10日至2020年8月12日止，原告海晨公司代其偿还的银行按揭款项共计55012元，故原告海晨公司主张被告尚刚强清偿代偿款及支付代偿利息的请求，本院予以支持；《商品房买卖合同》（预售）解除后，致使《个人购房/购车借款及担保合同》目的无法实现，故原告海晨公司请求解除《个人购房/购车借款及担保合同》，符合法律规定，本院予以支持；上述两份合同解除后，原告海晨公司应当将被告尚刚强剩余未还的购房贷款返还第三人邮政储蓄银行洛阳市分行。根据《商品房买卖合同》（预售）附件十一补充协议的约定，被告尚刚强应承担的款项金额从原告海晨公司应退购房款直接抵销予以扣除，双方进行结算、多退少补，如出现纠纷，双方可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：一、解除原告洛阳海晨置业有限公司与被告尚刚强于2017年1月23日签订的《商品房买卖合同》（预售）；二、解除原告洛阳海晨置业有限公司、被告尚刚强、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；三、被告尚刚强支付原告洛阳海晨置业有限公司截止2020年8月12日的代偿款58512元及利息（自2020年8月12日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；四、被告尚刚强支付原告洛阳海晨置业有限公司违约金10000元、律师费6000元；五、原告洛阳海晨置业有限公司支付被告尚刚强首付款153312元；六、原告洛阳海晨置业有限公司于本判决生效后十日内将被告尚刚强贷款的剩余未偿还款项代偿给第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行（具体数额以偿还当日银行的贷款本息为准）；七、上述三、四、五、六项以及本次购房的其他应当相互冲抵的款项，由原告洛阳海晨置业有限公司与被告尚刚强进行结算，双方多退少补，于本判决生效后三十日内履行完毕；八、被告尚刚强于本判决生效后三十日内配合原告洛阳海晨置业有限公司办理撤销房产预售预告登记、撤销商品房买卖合同信息备案，并向原告交付不动产销售统一发票、《商品房买卖合同》（预售）原件。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6450元，由被告尚刚强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志群二〇二〇年九月三十日书记员  冯亚格