广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初580号 原告：曾桂松，男，1962年10月5日生，汉族，退休公务员，住：宜州区。 原告：广西河池宜州区亿东海派酒店有限责任公司，住所地：广西河池市宜州区庆远镇刘三姐大道192号，统一社会信用代码：91451281059533215U. 法定代表人：卢勇，男，公司经理。 两原告特别授权委托代理人：杨昌运，男，1963年7月27日生，汉族，退休公务员，住广西河池市金城江区。 被告：河池市富锦源酒店管理咨询服务有限公司，住所地：河池市金城江区金城东路（区财政局内）,统一社会信用代码：91451200756546898F. 法定代表人：黄青，公司经理。 第三人：广西冠峰房地产开发有限责任公司，住所地：宜州区庆远镇刘三姐大道192号金桥商贸成冠峰大厦，统一社会信用代码：91451281745108999F. 法定代表人：韦素丽，该公司董事长。 特别授权委托代理人：周世铁，男，1958年7月8日生，仫佬族，居住地：河池市宜州区。 特别授权委托代理人：卢传红，广西锦康律师事务所律师。 -2- 第三人：广西河池金玖隆大酒店有限公司，住所地：宜州区庆远镇刘三姐大道192号观峰大厦A幢，统一社会信用代码：91451281MA5P8CD16F. 法定代表人：韦慧珍，该公司经理。 委托代理人：韦锋，广西真意律师事务所律师。 原告曾桂松、广西河池宜州区亿东海派酒店有限责任公司诉被告河池市富锦源酒店管理咨询服务有限公司、以及第三人广西冠峰房地产开发有限责任公司、第三人广西河池金玖隆大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理。依法组成由审判员廖仅就担任审判长、审判员苏慧玲、练丽丽参加的合议庭，于2020年4月23日公开开庭审理了本案，书记员莫培担任法庭记录。原告曾桂松、广西河池宜州区亿东海派酒店有限责任公司（以下简称亿东海派公司）的特别授权委托代理人杨昌运，被告河池市富锦源酒店管理咨询服务有限公司（以下简称富锦源公司）的法定代表人黄青，第三人广西冠峰房地产开发有限责任公司（以下简称冠峰公司）的特别授权委托代理人周世铁、卢传红，第三人广西河池金玖隆大酒店有限公司（以下简称金玖隆公司）的委托代理人韦锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾桂松、广西河池宜州区亿东海派酒店有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决确认被告解除宜州市冠峰大厦宾馆转租赁合同行为违法无效，原合同应继续履行；第三人河池市金玖隆大酒店有限公司应将违法占有原告的所有宾馆财产，包括经营场地归还原告；赔偿原告宾馆经营损失每月18万元。事实与理由：2009年10月15日，富锦源公司与第三人冠峰公司签订《宜州市冠峰大厦宾馆租赁合同书》，约定冠峰公司将宜州市庆远镇沙岭村豆腐桥冠峰大厦综合楼主楼租赁给富锦源公司用于宾馆经营使用。租期自2009年10月16日止2021年12月31日。之后双方于2011年9月13日签订补充合同，将租赁期限延长三年，即延至2024年12月31日。富锦源公司依约进行了宾馆装修，并于2013年1月4日，由富锦源公司经理黄青与他人共同投资成立了原告广西河池宜州区亿东海派酒店有限责任公司对该宾馆进 -3- 行经营。2019年7月27日，原告曾桂松与黄青签订《综合经济协议书》，其中约定“乙方（即黄青）拥有亿东海派酒店70%的股份，由甲方（即曾桂松）另外出资70万元购买，变更到卢勇名下”。而在此之前的2019年7月23日，原告曾桂松与被告富锦源公司就按双方之前的约定，签订《宜州市冠峰大厦宾馆转租赁合同书》，约定富锦源公司将其承租的冠峰大厦综合楼主楼转租给曾桂松，租赁期限至2024年12月31日。之后，于2019年10月16日，原告曾桂松与被告富锦源公司签订《宜州区亿东海派酒店移交结算确认书》，至此，原告曾桂松正式接手亿东海派酒店的经营管理，确立了原告曾桂松在广西河池宜州区的承租使用权。而原告经营宾馆不到两个月时间，即于2019年12月7日收到被告富锦源公司限期3日内“将亿东海派酒店经营权和财产权退回给富锦源公司接管”的《通知》，2019年12月12日中午时，黄青即纠集一伙人撬门破锁，强行抢夺、占领宾馆。随后以第三人河池市金玖隆大酒店有限公司的名义对占有和经营，为此，原告诉至法院。 原告为证明其主张，向法院提供的证据有： 1、冠峰大厦宾馆转租合同书，证明原被告之间转租租赁合同关系，冠峰大厦宾馆租期至2024年12月31日。 2、冠峰大厦宾馆租赁合同书、冠峰大厦宾馆租赁补充合同书，证明富锦源公司与冠峰公司租赁期限延长3年即至2024年12月31日。 3、综合经济协议书，证明曾桂松拥有亿东海派酒店有限公司70%股份。 4、亿东海派酒店移交结算确认书，证明亿东海派酒店于2019年10月16日交付曾桂松管理经营。 5、富锦源公司解除转租合同《通知》，证明富锦源公司无理通知曾桂松解除冠峰大厦宾馆转租合同。 6、录音、录像U盘，证明被告及第三人强行侵占宾馆。 7、亿东海派酒店营业财务表，证明原告宾馆被占的经营损失。 -4- 被告河池市富锦源酒店管理咨询服务有限公司答辩，一、曾桂松转让的债权的无效的债权，该债权不能实现，故富锦源公司不同意让曾桂松经营宾馆并获得宾馆资产。二、亿东海派公司不具备本案诉讼主体资格，不享有诉权，亿东海派公司不是合同的当事人，按合同相对性原则，亿东海派公司与本案没有利害关系，无权提起诉讼。三、转租合同违背法律规定和交易目的，原承租合同并没有约定承租人可以整体转租或转让，现承租人即富锦源公司将房屋整体转租给曾桂松没有依据，而富锦源公司将房屋转租给金玖隆公司是取得冠峰公司的同意的，该转租合同合法有效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告河池富锦源酒店管理咨询服务有限公司向法院提供证据。 1、营业执照，证明被告的主体资格。 2、法定代表人身份证明，证明被告法定代表人的身份情况。 3、债权转让协议，证明曾桂松转让对冠峰公司的债权给被告等事实。 4、综合经济协议书，证明曾桂松转让对冠峰公司的债权给黄青等事实。 5、宜州市冠峰大厦宾馆转租合同书，证明双方未经冠峰公司同意整体转租宾馆等事实。 6、综合经济协议书补充协议（二），证明曾桂松实际以转让债权和70万元作为获得宾馆租赁权、宾馆资产所有权和宾馆经营权的对价等事实。 7、冠峰公司与富锦源公司签订的租赁合同，证明富锦源公司不得整体转租宾馆等事实。 8、租赁补充合同书，证明富锦源承租冠峰大厦的最后期限等事实。 9、宜州法院和河池市中院判决书，证明富锦源公司需要整体转租宾馆已经获得的履行生效判决的能力。 10、与金玖隆公司签订的转租合同，证明富锦源公司整体转租宾馆给金玖隆公司得到出租人冠峰公司同意等事实。 11、录音资料，证明曾桂松承认对转让债权的真实有效负责。 -5- 12、执行裁定书，证明富锦源公司被法院执行、法院不认可曾桂松说转让的债权等事实。 第三人广西冠峰房地产开发有限责任公司答辩，一、第三人不同意富锦源公司将房屋整体转租给曾桂松，因该转租未获得相应对价，故损害了第三人的利益，第三人不同意转租，但第三人不要求解除租赁合同。二、富锦源公司将宾馆转租给金玖隆公司应受法律保护，该转租取得第三人冠峰公司的同意，该合同是双方的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，故应当是合法有效的合同，原告不是该合同的当事人，不享有对该合同的解除权，故请求驳回原告的诉请。 第三人广西冠峰房地产开发有限责任公司未向法院提供有证据。 第三人河池金玖隆大酒店有限公司答辩，一、原告对金玖隆公司的起诉没有事实和法律依据，原告与金玖隆公司不存在任何合同关系。二、原告与富锦源公司签订的宾馆债权转让及转租合同是无效的。三、涉案转租合同已经进入执行阶段。被告是不能私自转移财产的。四、第三人跟富锦源公司的交易是合法有效的，应当得到法律的保护，原告的请求没有事实和法律依据。五、金玖隆公司承租宾馆是取得冠峰公司的同意，该转租合同是双方真实意思表示，是合法有效的。 第三人河池金玖隆大酒店有限公司未向法院提供证据。 本院组织当事人进行质证，原告、第三人冠峰公司、第三人金玖隆公司对被告富锦源公司提供的证据1、2、3、4、8、9、10、11、12的真实性、合法性、关联性均无异议；根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对方当事人提交的证据进行质证的权利，当事人对无异议的证据，经法院依法审查合法的，故本院对该证据不予认定。被告富锦源公司、第三人冠峰公司、金玖隆公司对原告提供证据1、3、4的合法性有异议，认为未经出租人冠峰公司同意转租是无效的，本院认为，出租人是否同意转租不是转租合同的生效要件，故本院对原告该组证据予以认定；被告富锦源公司、第三人金玖隆公司对原告提供证据的2无异议，第三人冠峰公司对原告提供证据2的合法性有异议，认为未经出租人冠峰 -6- 公司同意转租合同是无效的，本院认为，出租人是否同意转租并不影响转租合同的效力，故本院对原告该证据予以认定；被告富锦源公司、第三人冠峰公司、金玖隆公司对原告提供证据5的关联性有异议，认为曾桂松转让的债权存在瑕疵，被告富锦源公司有权要求原告退出宾馆，本院认为，合同签订之时债权就存在瑕疵，应属于意思表示的瑕疵，应当提起撤销之诉，不属于违约行为，不能行使单方解除权，故本院对原告该证据予以认定；被告富锦源公司、第三人冠峰公司、金玖隆公司对原告提供证据6的关联性有异议，认为不是强行侵占宾馆，而是合法占有，本院认为，原告是基于转租合同而占有宾馆的，是合法占有，被告及第三人的行为不具有合法性，故本院对原告该证据予以认定；被告富锦源公司、第三人冠峰公司、金玖隆公司对原告提供证据7的真实性有异议，认为不能证明原告每个月的经营金额为18万元，本院认为，原告单方出具的数据，属于单方陈述，没有其他证据相互印证，单方陈述不能单独作为定案依据，故本院对原告该证据不予认定。原告对被告富锦源公司提供证据5、7的关联性有异议，认为被告不是整体转租，两第三人对被告富锦源公司提供的证据无异议，本院认为，被告将承租宾馆的部分全转租给了原告，故本院对被告该证据的关联性予以认定；原告对被告富锦源公司提供证据6的关联性有异议，认为不能证明70万元就获得宾馆租赁权、宾馆资产所有权和宾馆经营权等的事实，两第三人对被告富锦源公司提供的证据无异议，本院认为，原告支付70万元和转让债权是受让股权的对价及酒店的经营管理权，故本院对被告该证据的关联性不予认定。 经审理本院确认以下法律事实：2009年10月15日，富锦源公司与第三人冠峰公司签订《宜州市冠峰大厦宾馆租赁合同书》，约定冠峰公司将宜州市庆远镇沙岭村豆腐桥冠峰大厦综合楼主楼租赁给富锦源公司用于宾馆经营使用。租期自2009年10月16日止2021年12月31日，租金支付标准及办法为每月租金为58300元，按季结算，交租时间在每季度首月1-5号前一次付清。之后，双方于2011年9月13日签订补充合同，将租赁期限延长三年，即延 -7- 至2024年12月31日。于2013年1月4日，由富锦源公司法定代表人黄青与他人共同出资成立的原告广西河池宜州区亿东海派酒店有限责任公司对该宾馆进行经营。2019年7月23日，以富锦源公司为甲方与以曾桂松为乙方签订《宜州市冠峰大厦宾馆转租赁合同书》，约定富锦源公司将其承租的冠峰大厦综合楼主楼转租给曾桂松，租赁期限至2024年12月31日；租金支付办法：本合同签订后甲方已向冠峰公司支付租赁押金170000元。乙方用债权抵消甲方（冠峰公司）租金。2019年7月27日，以曾桂松为甲方与以黄青为乙方签订《综合经济协议书》，其中约定“乙方（即黄青）拥有亿东海派酒店70%的股份，由甲方（即曾桂松）另外出资70万元购买，变更到卢勇名下”。之后，于2019年10月16日，原告曾桂松与被告富锦源公司签订《综合经济协议书补充协议（二）》及《宜州区亿东海派酒店移交结算确认书》，确认曾桂松以“债权转让+现金支付”的方式，受让黄青占有亿东海派酒店70%的股份，并在交付股权的同时，双方对亿东海派酒店的相关债权债务进行结算，至此，曾桂松成为亿东海派酒店公司的实际出资人。之后，因被告富锦源公司欠第三人冠峰公司的债务被法院强制执行，法院在执行裁定认定：“本院在执行过程中查明富锦源公司将承租冠峰公司场地转租给案外人曾桂松，本院依法向曾桂松发出协助执行通知书冻结曾桂松应支付租金，因曾桂松将对冠峰公司债权本金300万元（未经生效文书确认）转让给富锦源公司，富锦源公司的法定代表人黄青与曾桂松协议将租金抵销转让债权，故曾桂松未向黄青支付租金”，于是2019年12月7日，被告富锦源公司以其与曾桂松签订转租合同违反了其与第三人冠峰公司之间租赁合同的约定以及曾桂松存在违约的事实为由，通知曾桂松在接到通知之日起3日内即2019年12月11日前，请撤走曾桂松方的管理人员，将亿东海派酒店经营权和财产权退回给富锦源公司接管。于2019年12月12日中午时，黄青、韦慧珍等人将亿东海派酒店的管理人员赶走，2019年12月20日，韦慧珍与覃元设立河池金玖隆大酒店有限公司，并以河池金玖隆大酒店有限公司的名义对酒店管控及经营，为此，原告诉至法院，请求如诉所称。 本院认为，房屋转租合同的效力不以出租人是否同意转租为生效要件， -8- 只要该转租合同符合民事法律行为的生效要件，即对当事人具有法律约束力，本案被告富锦源公司承租第三人冠峰公司的房屋后，交由其关联公司即亿东海派酒店公司进行酒店经营管理使用，此时，被告富锦源公司与亿东海派酒店公司之间关系应视为转租合同，如果该转租合同未经出租人冠峰公司同意的，那么冠峰公司在知道或者应当知道转租事实的6个月内，享有解除其与被告富锦源公司之间租赁合同的权利，但这并不影响被告富锦源公司与亿东海派酒店公司之间的转租合同的效力。因被告富锦源公司与曾桂松签订转租合同，以及曾桂松成为亿东海派酒店公司的实际出资人及实际控制人后，法院认定曾桂松将对冠峰公司债权本金300万元（未经生效文书确认）转让给富锦源公司，不能抵销富锦源公司所欠冠峰公司的债务，导致双方产生争议，现就本案争议焦点作出如下评价： 一、关于原告曾桂松与原告亿东海派酒店公司是否均为适格的原告主体资格问题，本案所涉的租赁房屋是第三人冠峰公司出租给被告富锦源公司，但一直由原告亿东海派酒店公司在经营管理，虽然在亿东海派酒店公司的股东黄青将股权转让给曾桂松并登记卢勇名下之前，富锦源公司与亿东海派酒店公司属于关联公司，但还是两个不同的民事主体，富锦源公司将租赁房屋交由亿东海派酒店公司管理使用应当属于转租行为，股权转让后，富锦源公司与亿东海派酒店公司是两个完独立的法人，亿东海派酒店公司在管理使用富锦源公司承租的房屋，也应当视为富锦源公司将租赁房屋转租给亿东海派酒店公司。之后，富锦源公司又将租赁房屋转租给曾桂松，虽然曾桂松是亿东海派酒店公司的实际出资人和实际控制人，但还是两个不同的民事主体，富锦源公司的该转租行为属于一房两租的行为，而租赁房屋一直由亿东海派酒店公司在管理使用，因此，富锦源公司与亿东海派酒店公司之间的转租合同是实际履行的合同，亿东海派酒店公司才是本案适格的原告。 二、关于被告富锦源公司的解除行为是否法合有效的问题，依相关司法解释规定，通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力，就本案而言，只有原告构成根本违约，被告通知解除合同的行为才具有法律效力，现被告以出租人不同意转租以及受让的债权不能抵销其所欠冠峰公司债务为由，主张原告违约，通知解 -9- 除合同，本院认为，被告没有证据证明原告构成违约，首先、出租人不同意转租不是原告的违约，其次、如果受让的债权不能抵销其所欠冠峰公司债务的行为，那么应当是转让的债权存在瑕疵的行为，是合同订立就已经存在的行为，该行为不应当属于原告的违约行为，依法律规定，违约行为是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的行为，据此，违约行为是合同成立后，在履行合同过程中的瑕疵行为，如果合同签订之时债权就存在瑕疵，那么应属于意思表示的瑕疵，应当提起撤销之诉，此情形不属于违约行为，故转让债权存在瑕疵不是原告的违约行为，被告通知解除合同的行为不具有法律效力。 三、关于第三人金玖隆公司是否应当将租赁房屋返还给原告的问题，被告富锦源公司将租赁房屋转租给原告亿东海派酒店公司后，在合同未依法解除之前，又将租赁房屋转租给第三人金玖隆公司，属于一房两租的情形，该两个房屋租赁合同均具有法律效力，合法占有租赁房屋在先的当事人是实际履行租赁合同的当事人，本案原告亿东海派酒店公司一直在管理使用方租赁房屋，原告亿东海派酒店公司与被告富锦源公司之间的房屋租赁合同是实际履行的合同，原告亿东海派酒店公司享有合法的租赁权，原告亿东海派酒店公司占有租赁房屋属于有权占有，被告在租赁合同尚未解除的情况下，占有租赁房屋属于无权占有，第三人金玖隆公司明知被告无权占有，仍与被告富锦源公司签订房屋转租合同，第三人金玖隆公司对该租赁房屋的占有不属于善意占有，第三人金玖隆公司应当将租赁房屋返还给原告。 四、关于原告请求被告富锦源公司和第三人金玖隆公司赔偿从2019年12月12日至返还房屋之日止每月18万元的经济损失是否有事实及法律依据的问题，原告提出该请求的依据是其单方记录宾馆收入的数额，从证据形式上看，该证据属于原告单方的陈述，在没有其他证据相互印证的情况下，当事人的单方陈述不能单独作为定案依据，故原告的该请求所依据的证据不充分，本院不予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干 -10- 问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告河池市富锦源酒店管理咨询服务有限公司于2019年12月7日作出解除房屋转租合同的通知对原告广西河池宜州区亿东海派酒店有限责任公司不具有法律效力。 二、第三人河池金玖隆大酒店有限公司应当将涉案的租赁房屋返还给原告广西河池宜州区亿东海派酒店有限责任公司管理经营。 三、驳回原告曾桂松及原告广西河池宜州区亿东海派酒店有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费9200元，由被告河池市富锦源酒店管理咨询服务有限公司负担4200元，原告广西河池宜州区亿东海派酒店有限责任公司负担5000元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：农行河池分行城东分理处，帐号：20×××98），逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判长  廖仅就 -11- 审判员  苏慧玲 审判员  练丽丽 二〇二〇年九月十七日 书记员  莫 培