河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2771号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡启鹏，男，汉族，1980年9月25日出生，住河北省临西县。 委托诉讼代理人：郭殿波，河北正扬时代律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北高巛房地产开发有限公司，住所地：临西县长江路南侧高巛建材五金博览城5号楼。 法定代表人：高立库，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑长喜，河北邢广习律师事务所律师。 上诉人胡启鹏、上诉人河北高巛房地产开发有限公司（以下简称高巛公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省临西县人民法院（2020）冀0535民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人胡启鹏及其委托诉讼代理人郭殿波，上诉人高巛公司的委托诉讼代理人郑长喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡启鹏上诉请求：一、依法撤销河北省临西县人民法院(2020)冀0535民初279号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决驳回上诉人的诉讼请求并判令上诉人继续履行合同没有事实和法律依据。一、一审法院判决认定“2018年5月3日被上诉人与上诉人签订《承诺书》后，上诉人对合同履行的风险及存在的障碍已经明知，商品房预售合同登记备案申请书视为对《承诺书》约定的变更，上诉人怠于在《商品房买卖合同》上签字，不符合法定解除合同的条件；上诉人因欠缺履行合同行为，故应承担继续履行合同的义务”，属于认定事实错误。1.根据被上诉人《承诺书》第一条，被上诉人应于2018年6月8日前向上诉人交房，但时至今日也未向上诉人交房，并且上诉人于2020年6月9日向临西县自然资源和规划局不动产登记中心调取了涉案房屋2-2#楼房屋初始登记情况，证实了涉案房屋竣工时间为2018年11月13日，初始登记时间为2020年3月10日，根据《承诺书》第二条，被上诉人应于2018年12月8日前将办理权属登记的资料报产权登记机关，根据相关规定30个工作日内即能办结不动产转移登记手续，被上诉人承诺2018年12月8日前负责将房屋产权证书转移登记于上诉人，至今又过去一年多也没有向不动产登记中心申请办理，被上诉人属履行合同义务不符合约定，应承担违约责任。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，本案中，被上诉人作为一家知名的房地产开发公司，应保证出售给上诉人的房屋没有任何权利瑕疵，被上诉人的民事欺诈行为有违诚实信用原则，根据被上诉人向上诉人出具承诺，2019年6月9日前再无法办理房屋产权证书的，被上诉人承诺无条件办理退房，一次性退还已交房款，支付违约金、并支付已交房款的20%作为赔偿，该承诺书系被上诉人的真实意思表示，内容也未违反法律行政法规的规定，合法真实有效，被上诉人应按承诺约定履行相关义务，上诉人要求解除双方的买卖合同，符合法律相关规定。2.另本案中《承诺书》是被上诉人因其自身重大欺诈行为郑重向上诉人作出的上述承诺，其为合法有效的承诺，该承诺书中没有免除被上诉人的义务，亦没有法定无效的情节，上诉人一直在配合被上诉人办理相关手续。同时被上诉人亦没有证据证实在能够办理产权证书的前提下，上诉人拒不配合被上诉人办理相关手续的行为，根据一审法院调取的通话记录详单，被上诉人只是2019年4月2日仅向上诉人打过一次电话，2019年4月3日双方签订的商品房预售合同登记备案申请书，足以证实上诉人自始至终一直在配合被上诉人办理相关手续。而依据上诉人调取的商品房买卖合同登记备案证明，合同备案时间为2019年4月28日，但上诉人之后并未接到签订《商品房买卖合同》的任何通知，一审庭审被上诉人未提供通知上诉人签订正式买卖合同的证据的情况下，一审判决认定上诉人怠于在《商品房买卖合同》签字，显属错误。二、一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第八条，属于适用法律错误。本案应依据上述司法解释第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持；第十九条，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记、买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中被上诉人承诺2018年6月8日前向上诉人交房，即使依据2019年4月3日双方签订的商品房预售合同登记备案申请书，被上诉人再次承诺2019年5月8日向上诉人交房，但被上诉人再次违约，迟延至今仍未交房，期间上诉人多次催告被上诉人按期交房未果。《不动产登记暂行条例》第十六条，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责；（三）相关的不动产权属来源证明材料，登记原因证明文件，不动产权属证书；第二十条，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续；《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书（初始登记大证）、买卖合同、相关税费缴纳凭证等材料，根据上诉人调取的不动产登记材料证据，能够证实被上诉人是于2020年3月10日才取得涉案房屋初始登记的，因而上诉人未取得不动产权属证书的原因是由于被上诉人房屋被司法机关查封，不及时办理初始登记所致，况且至今被上诉人也未向临西县自然资源和规划局不动产登记中心提供22号楼办理转移登记的相关材料，被上诉人虽然不是办理房屋登记的机关，但其作为开发商有义务将办证资料交于产权登记机关，向房屋产权登记机关提供必要的证明文件（备案及办理初始登记）即是被上诉人的法定义务，也是合同约定的义务，本案中上诉人已于2017年12月29日已交付了全部购房款已履行完了合同义务，距承诺为上诉人转移登记期限已过去一年多时间，上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉求是合理合法的。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 高巛公司辩称，原审判决继续履行合同，认定事实清楚，适用法律正确，应驳回对方的上诉。 高巛公司上诉请求：1、依法撤销临西县人民法院(2020)冀0535民初279号民事判决。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定“本案中，胡启鹏因欠缺履行合同行为，故应承担继续履行合同的义务。高巛公司的反诉继续履行涉案《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。高巛公司向胡启鹏支付违约金50785元、系其自愿行为，且不违反法律规定，高巛公司反诉要求胡启鹏返还房屋解封后的违约金35842元，未提供相关事实根据，证据不足，不予支持”。该认定没有事实根据和法律依据。案涉房产因无法签订购房合同，为此双方于2018年5月3日签订《承诺书》约定：如上述业主在能够办理产权证书的前提下、不配合为公司办理相关手续的，则此承诺无效。2019年3月28日，涉案房产签订购房合同的障碍消除。经上诉人通知，2019年4月3日上诉人与被上诉人为涉案房产共同向临西县房地产交易管理所提出编号为598850号商品房预售合同登记备案申请。双方对房产进行重新约定，合同编号：YS2019014607;交房日期2019年5月8日；合同签约日期：2019-04-03。2019年4月28日，案涉房产合同备案。但备案合同被上诉人至今未签字。正是被上诉人的行为，导致产权手续无法正常办理，被上诉人存在违约行为。高巛公司向胡启鹏支付违约金50785元。上诉人是在履行《承诺书》的义务，非原审判决认定的自愿行为。当合同履行障碍消除后，由于被上诉人违约，那么被上诉人再收取上诉人的违约金已失去合法的依据。为此，被上诉人应返还房屋解除查封后收取的上诉人违约金35842元。原审判决驳回上诉人的请求，没有事实根据和法律依据。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。 胡启鹏辩称，对方应支付违约金到产权证书办理完成为止，案涉房产至今无法办理房屋登记，系对方重大违约，我方有权解除合同，对方的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回。 胡启鹏向一审法院起诉请求：解除原被告双方签订的《商品房买卖协议》；判令被告退还原告购房款129946元，支付违约金11694元（以已付购房款129946元为基数，自2020年1月8日起至2020年4月7日止，按每日已付款的千分之一标准计算）；判令被告赔偿原告经济损失25989元；本案诉讼费用由被告承担。 高巛公司反诉请求：被反诉人应继续履行商品房买卖协议，返还收取反诉人的违约金35842元；本案诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2017年9月27日，因高巛公司与案外人周仲平建设工程施工合同纠纷一案，经案外人周仲平向邢台市中级人民法院申请查封高巛公司房产，其中包括涉案商铺临西县高巛建材五金博览城2-2#楼207号房屋在内的36套房产。 2017年12月29日，胡启鹏与高巛公司签订了涉案商品房买卖合同签约确认单，购买位于临西县，面积为26.68ｍ2，房屋总价款为129946元，胡启鹏一次性付清购房款。因涉案房产无法签订商品房买卖合同，2018年5月3日，原被告达成协议，双方签署《承诺书》。承诺书内容如下：1、2018年6月8日前，正常办理交房手续。2、2018年12月8日前，将办理房产证所需的发票、初始登记证明等各项手续准备完成，并于2018年12月8日前，负责将房屋产权证书办理完成。3、以上两条如不能按时完成，则承担下列违约责任：如因高巛公司原因无法兑现上述两条承诺内容，自2018年12月9日开始计算每日支付已付款的千分之一作为违约金，直到房屋产权证书办理完成为止。自2018年12月9日起，六个月内无法办理房屋产权证书的，高巛公司无条件办理退房，一次性退还已交房款、支付违约金，并支付已交房款的20%作为赔偿。4、如上述业主在能够办理产权证书的前提下，不配合高巛公司办理相关手续的，则此承诺无效。 2019年3月28日邢台中级法院作出（2017）冀05民财保70号民事裁定书，解除对包括2#207号诉争房产在内的20套房产的查封。2019年4月3日，高巛公司与胡启鹏共同申请对涉案的商品房预售合同登记备案。申请书载明：交房日期为2019年5月8日；合同编号YS2019014607；合同签约日期2019年4月3日。2019年4月28日，临西县房地产交易管理所对涉案商品房买卖合同进行了登记备案。 2018年12月10日至2020年1月10日，胡启鹏每月去高巛公司领取违约金，涉案房产查封期间领取14943元，解除查封后35842元，共计50785元。胡启鹏未在已备案的商品房买卖合同上签名。以上事实，有当事人诉辩意见、相关证据予以证实。 一审法院认为，胡启鹏与高巛公司2017年12月29日签订的《高巛建材五金博览城商品房买卖合同签约确认单》，及2019年4月3日签订的《商品房预售合同登记备案申请书》，均系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或其他第三人利益，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行应尽义务。胡启鹏已按约定向高巛公司支付了购房款，涉案商品房已实际登记备案，根据双方商品房买卖合同签约确认单约定，应视为胡启鹏与高巛公司确立了《商品房买卖合同》，胡启鹏虽未在《商品房买卖合同》上签字，不影响该合同的效力。胡启鹏诉称高巛公司未与自己签订正式《商品房买卖合同》，依据不足。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，现有证据不能证实高巛公司无法办理房屋所有权登记手续，其商品房买卖合同目的不能实现。《商品房买卖合同》是双务合同。依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，办理不动产登记是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。2018年5月3日，双方签订《承诺书》。签订《承诺书》后，胡启鹏对合同履行的风险及存在的障碍已经明知。2019年3月28日，邢台市中级人民法院解除涉案房产的查封。2019年4月3日，双方共同申请对涉案商品房预售合同登记备案，对合同编号（YS2019014607）、交房日期等作出新的约定，应视为对《承诺书》约定的变更。但胡启鹏在商品房买卖合同备案登记后，怠于在《商品房买卖合同》上签字，完善合同，实属不当。胡启鹏的行为，不符合法定解除合同的条件，故胡启鹏请求解除双方所签订的商品房买卖合同、返还购房款及支付利息、违约金于法无据，不予支持。 合同法旨在鼓励交易，在签订合同过程中，双方均应积极履行实现合同目的之义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，胡启鹏因欠缺履行合同行为，故应承担继续履行合同的义务。高巛公司的反诉继续履行涉案《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。高巛公司向胡启鹏支付违约金50785元,系其自愿行为，且不违反相关法律规定，高巛公司反诉要求胡启鹏返还房屋解封后的违约金35,842元，未提供相关事实根据，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、判令胡启鹏与河北高巛房地产开发有限公司继续履行案涉YS2019014607号《商品房买卖合同》。二、驳回原告（反诉被告）胡启鹏诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）河北高巛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1826元，由高巛公司负担，反诉案件受理费减半收取348元，由胡启鹏负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，法院对涉案房屋能否办理房产证书，于2020年9月18日对临西县不动产中心进行了调查，该中心答复：现在该房产的有些手续在临西县房产公司，经与房产公司了解，相关手续下周可以组建完成，移动到我公司后，就可以办理房产证了。手续齐全后，我中心会在法定时间内办理。笔录下方加盖临西县自然资源和规划局不动产登记专用章，并有不动产中心主任李庆英签字。 本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。胡启鹏与高巛公司2017年12月29日签订的《高巛建材五金博览城商品房买卖合同签约确认单》，及2019年4月3日签订的《商品房预售合同登记备案申请书》，均系双方当事人真实意思表示为有效合同。依据《高巛建材五金博览城商品房买卖合同签约确认单》内容及胡启鹏已支付全部房款事实，符合上述法律规定，该确认单为商品房买卖合同。双方在签订涉案合同时，涉案房产查封而无法签订正式的商品房买卖合同。双方在2018年5月3日签订《承诺书》，约定如2018年6月8日前无法办理交房手续及房屋产权证书，自2018年12月9日起，六个月内无法办理房屋产权证书的，高巛公司无条件办理退房，一次性退房款等。《承诺书》中约定了胡启鹏行使解除权的期限。而胡启鹏自2018年12月10日至2020年1月10日，胡启鹏每月去高巛公司领取违约金。胡启鹏未在《承诺书》约定的期限行使合同解除权。依据法院对临西县自然资源和规划局不动产的调查，可以证明案涉房屋可以办理产权证书，依据现有证据不能证明合同目的不能实现。综上，胡启鹏要求解除房屋买卖合同于法无据，本院不予支持。胡启鹏要求解除房屋买卖合同不能得到支持，因此，其要求高巛公司返还购房款、支付违约金、赔偿损失的上诉请求本院不予支持。胡启鹏应积极配合高巛公司签订正式的商品房买卖合同。截止二审，案涉房屋仍未办理房产证并交付房屋，高巛公司仍应按《承诺书》约定向胡启鹏支付违约金，高巛公司要求胡启鹏返还已付的35842元违约金有悖《承诺书》约定，本院不予支持。 综上所述，胡启鹏、高巛公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4348元，由胡启鹏负担3652元，由河北高巛房地产开发有限公司负担696元。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二〇年九月二十八日 书记员  刘 静