海南省海口市美兰区人民法院      民 事 判 决 书      （2020）琼0108民初4573号      原告：拓某1，男，1946年11月2日出生，汉族，住海口市，公民身份号码XXX。   原告：秦某，女，1952年4月13日出生，汉族，住海口市，公民身份号码XXX。   二原告共同的委托诉讼代理人：姚泽琳，海南威盾律师事务所律师。   二原告共同的委托诉讼代理人：拓程，女，住西安市莲湖区，系由海口市美兰区人民街道办事处捕捞社区居民委员会推荐代理。   被告：拓某2，男，1977年8月4日出生，汉族，原住海口市，现租住海口市美兰区，公民身份号码XXX。   被告：李某，女，1989年11月28日出生，汉族，现住海口市，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：钟淑娴，海南昌博律师事务所律师。   原告拓某1、秦某与被告拓某2、李某所有权确认纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告拓某1以及二原告共同的委托诉讼代理人拓程、姚泽琳，被告拓某2，被告李某及其委托诉讼代理人钟淑娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告拓某1、秦某向本院提出诉讼请求：1.判令被告拓某2给李某在海口市的不动产权证［证号：琼（2017）0XXXX号］上加名无效；2.判令确认原告拓某1、秦某为海口市的全部购房款的出资人及所有权人；3.判令被告拓某2、李某协助将海口市过户至原告拓某1、秦某名下；4.诉讼费由被告承担。   事实和理由：2004年11月，原告拓某1、秦某在海口市海景路97号购有一套建筑面积为99.52平方米的海房字第HK078398号D4栋703室楼梯房。由于二原告年纪大腿脚不便，考虑换成电梯房。适逢2006年南希楼盘开盘时，被告拓某2无积蓄购买，也不需要购买此房。拓某2于2005年9月参加工作，每月工资只有两千多元，其当时居住在海南大学教工宿舍留学生公寓楼15号231室，直至海大集资房桥西小区建成后才搬离该室。原告拓某1当时资金短缺，年龄大不能申请房贷，因此房屋买卖无法同步。于是原告拓某1与被告拓某2口头协商：“用海景路房产换南希房产，到时我们搬过来住，南希房产属于爸妈的。”便由原告拓某1支付首付款，被告拓某2申请房屋按揭贷款，待二原告搬入南希苑后，原告将之前居住的海景路房产卖掉偿还银行房贷。二原告于2006年12月20日购买了涉案房屋南希苑3号楼1803房，建筑面积105.79平方米，总价款260022元。被告拓某2于2007年3月在工商银行办理了182000元按揭贷款，贷款期限25年，实际用款57个月13天，本息合计46790.63元。拓某1分笔支付了首付款78022元、房屋杂费9261.30元，又于2012年元月向工商银行偿还57个月13天房贷，实际偿还本金163721.98元及利息319.50元，后将拓某2已被工行扣付的本息46790.63元一次性归还拓某2。因此南希苑1803房的实际出资人为原告拓某1、秦某。购房之后，二原告一直在此居住至今已十三年之久，拓某2只在逢年过节时偶尔在此留居，被告李某仅来过三、四次。上述事实充分说明，南希科技苑房产实际是由原告购买、全额出资，是二原告居住的房屋。被告拓某2与李某于2016年8月相识，很快在同年12月30日领取了结婚证。婚前李某曾提出在涉案房屋的房产证上加名，二原告明确拒绝。婚后李某以房产证上未加名为由与拓某2哭闹，后发展为打闹、打砸家里物品。拓某2与原告、亲友也都被限制来往。无奈之下拓某2来到二原告住处，悄悄拿走涉案房屋的房产证，并于2017年7月19日向海口市不动产交易中心申请给李某加名，加名之后李某将新的房产证从被告二人的住处拿走。2018年7月21日，李某与拓某2闹矛盾，拓某2来到父母家中躲避，李某随后赶来，敲门未果后便强行撬锁入室，邻居与拓某1都报了警，红岛派出所和海大派出所先后出警。李某对警察哭诉，谎称因结婚十一年没有孩子而闹夫妻矛盾，而两人实际结婚时间只有1年多。原告为被告二人从相识到结婚花费共计约16万多元，正是房产证加名后，引来了这样以怨报德的结果。二原告的居住权益已不能自保。二原告都是退休职工，均有病在身，医疗费用开支很大。拓某1月工资3363.88元，秦某月工资2943.43元，两人是居民医保，报销额度只有50%。拓某1今年74岁，患有关节炎和慢性肠胃炎。秦某今年68岁，患有高血压和心脏病，2017年6月8日在家中滑倒后造成骨裂，2017年12月4日又患上了一种疑难杂症，每天凌晨腿部发痒无法入眠。原告夫妇在省内外多家医院检查治疗至今未果。2019年12月30日，原告秦某在海口市人民医院查出患有霉菌性鼻息肉，后于今年1月16日在西安交大二附院做了鼻窦炎手术，目前仍在复查阶段。同年3月20日秦某在交大二附院查出右肺多发结节，左肺上叶慢性炎症，肝内低密度灶，考虑囊肿，胸椎管高密度影，建议胸椎MRI检查。二原告本指望购买南希1803号房以养老，现如今物价高、看病费用大，房产一但失去，便没有了基本的养老保障。综上所述，二原告为维护合法权益，依法提起诉讼。   被告拓某2辩称，原告拓某1、秦某所陈述是事实，二原告是涉案南希1803号房的出资人和所有权人，我同意认定加名无效，也同意承担诉讼费。2005年9月，我从高校毕业后来到海南大学参加工作，当时我父母居住在海甸岛海景路97号水秀花园小区D4栋703室，房屋位于7楼，上下楼梯很不方便，这个位置离海大也有一些远，所以不久后我就搬到了海南大学留学生公寓15栋231室，这套公寓南面的房间都是给无房的老师们居住的。2006年，我父母想换房，这时刚好海大资产管理有限公司也在出售商品房，就在校园的东南角，周边买菜、出行都很便利，父亲拓某1当时手里的钱不够，也不能贷款，所以找我商量，让我来贷款，他来出所有的费用，等卖了水秀花园的房子，他把房屋贷款本金和利息都还给我。涉案房屋等于是用水秀花园房屋换来的，房产是父母的。婚前，李某突然提出房产证加名一说，我当时觉得很意外，并告诉李某南希1803号房是我父母花钱买的，是父母的房产。因为已经订过婚了，我只能把这件事也告诉了父母，当时父母很是不悦，觉得要求太过分，明确拒绝了李某的要求。我也表示，如果对方坚持加名，婚就不结了。然而李某并没有按照她之前所说的，房产证不加名就不结婚了，而是耍滑头改了口，说加名是她家人的意思，不是她个人的意思。但是结婚之后，李某很快就与我和我父母闹矛盾，并表示，天天打闹是因为自己心里不舒服，由于房产证没能加名，家人为此受了委屈，家人还因此掉了眼泪。之后李某家闹、家暴越来越凶，还出现一些极端过激行为，如以头碰墙、喝洁厕液等。最后我只好从我父母住的南希1803号家里把房产证悄悄拿出来，给李某加了名。我是被胁迫加名，这不是我本人意愿。   被告李某辩称，一、海口市海甸三西路16号海大南希科技苑3号商住楼1803号房产［房产证号：琼（2017）海口市不动产权0XXXX号］即涉案房产是答辩人与被告拓某2的夫妻共同财产，与原告无关。1.该房产虽是拓某2在与答辩人登记结婚前所购买，但在双方结婚后，拓某2以结婚时未支付礼金为由自愿与答辩人签订《夫妻财产约定》以及《承诺函》，将上述房产赠与答辩人，约定上述房产为双方所有，并已办理完加名登记手续。现该房产登记在夫妻二人名下，是共同共有财产。根据物权法“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿系物权归属和内容依据”的规定、《合同法》第186条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第六条的规定，本案的赠与意思表示真实、合法，且已依法办理了登记手续，赠与行为已完成。2.原告起诉称答辩人强行加名、侵吞其财产毫无依据。第一，该房仅登记在拓某2一人名下，拓某2有绝对的处分权。第二，拓某2由于在结婚时未向答辩人支付礼金，在婚姻过程中为了让答辩人有安全感，故将该房赠与答辩人，加名一事原告也是知晓并认可的。第三，2017年赠与行为完成后，各方又和睦相处了两年时间，原告现在称其不知道加名是完全不可能的。直至原告多次插手答辩人夫妻生活，激化了夫妻矛盾，才致使两被告夫妻感情破裂。答辩人在婚姻关系中并无任何过错。第四，本案的诉讼是拓某2及其父母为达到侵吞夫妻共有财产的目的，相互配合向法院提起的诉讼，此种不诚信行为不应得到纵容和支持。故涉案房产依法应认定为夫妻共同财产予以分割，答辩人把四年的青春耗费在拓某2身上，加之现答辩人身体尚未完全康复，仍需继续观察和治疗，而在此期间，原告及拓某2从未尽到一丝一毫的照顾义务，反而还相互配合向法院提起本案诉讼。实在令人心寒。二、原告在起诉状中的陈述存在不实及相互矛盾，不应予以采信。1.拓某2虽在海大任职，但其通过兼职赚了不少钱，故将该款项用于购买涉案房产。虽然原告在2012年1月10日一次性偿还了涉案房产的贷款本金16万余元，但该款项是原告对拓某2的赠予，办证也仅办至拓某2一人名下。本案并没有一份房产代持协议证明涉案房产系由拓某2代持。且根据原告的说法，当时买房是因为没有贷款能力，借用了拓某2的名义来贷款购买，但在贷款结清时，涉案房产是可随时进行加名或过户。如真是代持关系，原告完全有条件在涉案房产上加上自己的名字或将涉案房产过户至其名下，然而原告这么多年却从未主张过。2017年，原告明知并认可涉案房产加上答辩人名字时也并未提出异议，而是在答辩人与拓某2夫妻感情破裂提出离婚后才主张涉案房产，实在令人不得不怀疑此诉讼为恶意诉讼。2.二原告自称其退休月工资仅有3368.88元和2943.43元，如果涉案房产一旦失去，将没有了基本的养老保障。既然只有如此低的收入，何来存款购置涉案房产？且据答辩人所知，原告近年来多次跨省、出国游玩，且在陵水县和西安都有2～3处房产，其中陵水的房产价值一百万元左右，是于2015年全款购买的，其明显是在以可怜角色博取法官的同情，此种不诚信行为不应得到支持。   原告拓某1、秦某向本院提交以下证据：1.海口市海景路97号水秀花园D4幢703房的不动产登记信息查询情况说明、海口市房权证海房字第XXXX号房屋所有权证；2.《房地产买卖契约》；3.工商银行现金存款凭单、资金往来专用凭证；4.拓某1的银行存折及银行账户明细清单；5.发票、非税收入缴款书、建设银行现金交款单；6.个人贷款借据基本信息；7.工商银行还款凭证、个人贷款结清证明；8. 海口市的不动产登记信息查询情况说明；9.《居住证明》、水费专用费收据、电费专用发票；10.拓某2名下银行存折；11.《证明》； 12.海口市不动产（房产）登记信息查询记录；13.接处警登记表；14.拓某1名下银行借记卡账户历史明细清单、酒店费用结账单、淘宝商品介绍截图；15.医疗门诊收费票据、门诊病历、检查报告单、出院复诊登记卡、医疗住院收费票据、出院证、出院通知书、诊断证明书；16.处方笺、门诊病历； 17.参保凭证、社保缴费凭证；18.两原告的银行存折；19.证人书面证明、《暂住人口登记凭证》、海南增值税普通发票； 20.房间照片与房屋装修费用清单；21.房地产转让税收证明书。   被告拓某2质证对原告出示的上述证据的真实性及证明内容均予以认可。被告李某对上述证据的质证意见为：对证据1、3、4、5、6、7、8、10、12、13、15、16、17、18、20、21文本真实性无异议；对证据2的真实性不予认可，李某不是该房地产买卖契约的当事人；对证据9、11中的居住证明书的真实性、合法性、关联性均有异议，出具证明的物业公司和海南大学后勤管理处并非政府职能部门，其无权出具居住证明，且该证明书上无负责人或经办人签名，对证据9中的水费专用费收据、电费专用发票的真实性无异议；对证据14中的银行借记卡账户历史明细清单、酒店费用结账单的真实性认可，对淘宝商品截图的真实性有异议，李某确实收到过原告赠送的一只浪琴情侣表，但早已被原告及拓某2收回；对证据19中证人书面证明的真实性、合法性、关联性有异议，该证人并没有出庭，不符合证人证言要件，对《暂住人口登记凭证》、增值税发票的真实性无异议。   被告李某向本院提交以下证据：1.《结婚证》、美兰法院传票；2.海口市海甸三西路16号海大南希科技苑3号商住楼1803号房产证、不动产权证、海口市不动产转移登记申请表、房屋登记信息表；3.《夫妻财产约定》、《承诺函》。   两原告对被告李某提交的证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议；对证据2 中房屋产权证书的真实性、合法性、关联性无异议，海口市不动产转移登记申请表、房屋登记信息表的真实性由法院认定；证据3的真实性、合法性由法院认定。被告拓某2质证对被告李某提交的证据的真实性无异议。   被告拓某1未提交证据。   本院对证据的认证意见：（一）关于原告提交的证据。原告提交的证据9中的《居住证明》和证据11的《证明》加盖了单位公章，但是该证明书没有经办人或者单位负责人签名，根据相关法律规定，本院对上述证明书不予采信；对证据9中的水电费收据、发票的真实性、合法性、关联性予以认定；证据19中的书面证明属证人书面证言，由于证人没有出庭作证，根据法律规定，对该《证明》不予采信；证据19中的《暂住人口登记凭证》、发票经核实，对其真实性、合法性、关联性予以认定；原告提交的证据20中的装修清单系原告方自行编制的统计清单，仅作为其个人陈述意见，本院不作为客观证据采信；原告提交的其他证据经审查，证据客观、真实，本院确认其真实性。（二）关于被告李某提交的证据。本院经审查，确认该证据文本的真实性。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告拓某1与秦某系夫妻关系，二原告系被告拓某2的父母，被告拓某2与被告李某系夫妻关系。原告拓某1、秦某均已退休，两人2019年的月退休工资均为3000元左右。被告拓某2毕业后到海南大学参加工作，其2005年9月的工资为2472元。原告拓某1曾购买海口市海景路97号水秀花园D4幢703房，并于2004年11月办理产权登记。2009年12月14日，原告拓某1、秦某与案外人肖敏签订《房地产买卖契约》，将登记在拓某1名下的水秀花园房产以179136元的价格出售给案外人肖敏。拓某1原所享有的该房屋所有权随之被注销。   2006年10月23日，原告拓某1从农行个人账户中取现72500元。2006年12月20日，被告拓某2通过工商银行向海南海大资产管理有限公司账户存入购买海口市的购房款现金78022元，海南海大资产管理有限公司向拓某2开具了南希科技苑3栋1803房购房款78022元的发票。2006年12月26日，海南海大资产管理有限公司向被告拓某2出具收款凭证，载明收到拓某23-1803的代收相关费用8130.70元以及日常养护费（12月）21.10元。2007年，被告拓某2通过工商银行办理了涉案南希1803号房产的个人一手住房购置贷款，贷款金额182000元，起息日期为2007年3月29日，贷款期限25年。2007年1月9日，海南海大资产管理有限公司向拓某2开具了南希科技苑3栋1803房购房款182000元的发票。2011年，拓某2缴纳房屋所有权转移登记费80元、价格调节基金费390元及房屋档案费用50元。2012年1月10日，原告拓某1通过其名下工商银行账户，提前一次性偿还了被告拓某2名下的个人一手住房购置贷款，清偿剩余贷款本息，至此，涉案南希1803号房产的购置贷款全部结清。涉案南希科技苑3号商住楼1803房于2012年1月4日办理不动产权登记，登记权利人为被告拓某2名下，不动产权证号为HXXXX号，房屋性质为市场化商品房。   被告拓某2与被告李某于2016年12月30日登记结婚，二被告婚后居住在拓某2名下的单位集资房桥西小区房产中。2017年7月6日，被告拓某2与李某前往海口市不动产登记中心申请办理南希1803号房产权转移登记，将被告李某添加登记为该房产的共同权利人。二被告为办理不动产转移登记手续，填写了《海口市不动产转移登记申请（表一）》《房屋登记信息表》《夫妻财产约定》《承诺函》，该材料原件存放于海口市不动产登记中心档案室。2017年7月19日，海口市所有权登记在拓某2、李某名下，为二人共同共有，不动产权证号为琼（2017）海口市不动产权第0XXXX号。2018年7月21日，被告李某因家庭矛盾将二原告居住的涉案南希1803号房的门锁砸坏。原告拓某1为此报警，海口市公安局人民路派出所接警后派民警前往处理，被告拓某2对民警解释说“家里事情，自行解决”，原告拓某1经解释亦同意自行解决。现被告李某与被告拓某2正在本院进行离婚纠纷诉讼，案件尚在审理中。   另查，原告秦某的常住户口地址为陕西省宝鸡市渭滨区火炬路1号5号楼2单元2楼4号，其在海口市公安局人民路派出所办理《暂住人口登记凭证》，暂住地址为海口市美兰区海南大学南希公寓1803室，有效期限为2014年9月5日～2015年9月4日。两原告在陕西省宝鸡市办理居民参保手续。庭审中，二原告主张：南希1803号房的购房款、税款、办证费用、物业费用均由原告支付，按揭贷款本息也是由原告清偿；该房屋交付时是毛坯状态，原告出资并主持装修；之后该房由二原告居住使用至今，而拓某2在婚前婚后均居住于其购买的单位集资房桥西小区房屋，李某婚后也是跟随拓某2居住在桥西小区；二原告以拓某2名义购买南希1803号房并办理产权登记，是为了借用拓某2名义办理按揭贷款，不是将房屋的权利赠与给拓某2或者向拓某2赠与购房款，原告本意是以房换房，即出售水秀花园703房另购买南希1803号房；按揭贷款结清后，原告原本想办理房产过户至拓某1名下，但拓某2的桥西小区集资房没有办证，原告认为既然是一家人房产登记在儿子名下无所谓，所以就没有去办理过户。被告拓某2表示同意二原告的意见，认可二原告是南希1803号房的实际出资人和所有权人。   本院认为，涉案南希1803号房系于2006年年底以拓某2名义购买，首付款78022元的支付以及按揭贷款手续均以拓某2名义办理，但是，从以下事实来看：1.原告拓某1从其名下银行账户取款72500元；2.购房时拓某2的工资收入、工作年限情况；3.二原告通过售出水秀花园房产，一次性清偿南希1803号房的银行贷款的事实；4.房屋产权人拓某2对二原告出资购房予以明确认可。经综合分析，南希1803号房的首付款及按揭贷款系由二原告支付具有高度盖然性，被告没有提出足以抗辩的反驳证据，本院合理认定二原告系南希1803号房的实际出资人。从南希1803号房的现有状况分析，二原告主张其自装修好该房屋后一直居住使用，拓某2对此认可；二原告提供了南希1803号房现状照片、秦某的暂住人口登记凭证以及该部分水、电、物业缴费凭证以及接处警登记表；被告李某亦声称被告拓某2结婚前与二原告共同居住该房、在其结婚搬出后该房由二原告继续居住。涉案南希1803号房由二原告持续居住使用并管理是客观事实。二原告主张，其因资金不足、年纪大无法办理房贷，故以儿子拓某2的名义购买南希1803号房并申请房贷，虽然该房产登记在儿子拓某2名下，但实际是归二原告所有，二原告系借儿子的名义买房。被告拓某2亦认可二原告主张的事实和观点。本院认为，二原告售出自己原先居住的房屋以购买南希房产，且长期实际居住使用涉案房屋，可以认定二原告借助儿子拓某2的名义购买南希1803号房系其当时的真实意愿，而被告拓某2亦自愿配合二原告进行借名买房。双方的真实意思表示不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反当时的购房政策。原告所举的证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人，故本院对二原告借名买房的主张予以采纳，认可二原告为南希1803号房的实际出资人。但涉案房屋产权现仍登记在二被告名下，不宜通过司法判决确定二原告对该房屋的所有权。   被告李某主张南希房产婚前登记在被告拓某2名下，系被告拓某2个人所有，房屋权利与二原告无关；婚后由被告拓某2赠与被告李某，故南希房产现在是二被告的夫妻共同财产。李某仅提供了南希1803号房前后的权属证书以证明其主张。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不动产权属证书不具有“绝对”的证明力，该项证据仅能证明不动产的物权状态，从南希1803号房权属取得的基础法律行为即房屋买卖行为以及从房屋实际使用管理情况进行分析，该房屋系由二原告通过出售曾居住的房屋而购买，购买后又长期居住使用，以上事实足以认定二原告对该房屋享有权利。综上，本院对被告李某的上述抗辩意见不予采纳。本院已根据事实认定了南希1803号房系二原告借被告拓某2名义购买，且我国物权法、婚姻法的相关规定及立法精神并不支持公民通过婚姻关系从而取得与自己劳动付出并不相符的财产，尤其这样的取得是建立在损害其他现有权利人权益的基础上；而且李某也未提供相应证据以证明其主张的二原告对拓某2赠与购房款的事实存在。故对于被告李某主张二原告支出南希1803号房购房款系对被告拓某2的赠与的抗辩意见，本院不予采纳。关于二原告为何不要求拓某2将南希1803号房过户至其名下的问题。二原告称系由于拓某2名下并无其他房产（海大集资房桥西小区房产并未办证），且都是一家人，故而未办理过户。结合当前社会习俗与背景，我国的老年人在百年之后，财产普遍交由其后人继承，二原告认为没有必要将涉案房屋从儿子名下过户到自己名下，具有普遍合理性，本院对该说法予以采信。因此，可以认定南希1803号房系由原告拓某1、秦某出资购买并实际占有使用，故被告拓某2擅自为被告李某办理权利人加名登记的行为无效。   海南省人民政府于2018年4月开始对海南省内商品住宅实施全域限购。位于海口市的涉案南希1803号房属于限购区域。原告拓某1、秦某均非海南户籍，没有证据证明其在海南省有累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳记录，不属于具有在海南购房的资格，无法办理过户手续。故二原告请求二被告将涉案房产过户至其名下，应不予支持。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、确认原告拓某1、秦某为海口市［证号：琼（2017）海口市不动产权第0XXXX号］的出资人；   二、确认被告拓某2为被告李某在海口市［证号：琼（2017）海口.市不动产权第0XXXX号］不动产权证上加名登记的行为无效；   三、驳回原告拓某1、秦某的其他诉讼请求。   案件受理费5200.33元（原告已预付），由原告拓某1、秦某共同负担2600.16元，被告拓某2、李某共同负担2600.17元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                                                审 判 长 吴小亮           人民陪审员 王惠花           人民陪审员 黄亚六                                 二〇二〇年九月二十二日                      书 记 员 郑惠丹