海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民初104号 原告：黄田棕，男，1989年12月23日出生，汉族，现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：王可淦，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：宋统武，男，1959年9月15日出生，新加坡人，现住新加坡淡滨尼32街大牌335号4楼门牌496。 被告：梁振梅，女，1961年3月8日出生，新加坡人，现住新加坡淡滨尼32街大牌335号4楼门牌496，系被告宋统武妻子。 被告：杨寒生，男，1955年10月20日出生，汉族，现住海南省琼海市。 被告：梁振玲，女，1963年4月20日出生，汉族，现住海南省琼海市，系被告杨寒生妻子。 原告黄田棕与被告宋统武、梁振梅、杨寒生及梁振玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄田棕的委托诉讼代理人王可淦，被告杨寒生、梁振玲到庭参加诉讼，被告宋统武、梁振梅无正当理由未到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告黄田棕向本院提出诉讼请求：1.确认原告与四被告于2017年10月28日签订的《房屋转让合同》有效；2.判令坐落于琼海市嘉积爱华路182号后B幢401号房产归原告所有(房屋所有权证号海房权证海字第XXXX号，土地证号(98)字第180号)；3.判令四被告立即协助原告将坐落于琼海市嘉积爱华路182号后B幢401号房产过户登记在原告名下。事实和理由：2017年10月28日在琼海市方正法律事务所的见证下，四被告与原告签订《房屋转让合同》，合同约定宋统武、梁振玲将两人共有的坐落在琼海市嘉积爱华路182号后B幢401号房转让给黄田棕，房屋建筑面积78平方米，房屋所有权证号海房权证海字第XXXX号，土地证号（98）字第180号。该合同是双方真实意思表示、内容合法，已经生效。签订合同后原告依约支付被告全部购房款人民币23万元，被告依约将该房屋的所有权证和共有权证交给原告，原告依约于2018年1月入住该房屋至今并交纳水电费。现该房屋已经具备办理不动产权证及过户条件，因被告宋统武、梁振梅居住在新加坡等原因，导致四被告无法为原告办理该房屋的不动产权证。 原告提交的证据：1.海房权证海字第XXXX号房屋所有权证及房屋共有权证；2.《房屋转让合同》；3.《结婚证》；4.《新加坡共和国结婚证书》（经我国领事认证）；5.用户用水情况表；6.用电情况表。 被告宋统武、梁振梅共同提交书面答辩状称，涉案房屋系被告宋统武与梁振玲共有，2017年10月28日已出售给原告黄田棕，出售价格23万元，原告已全部支付给四名被告。两被告同意将涉案房屋过户给原告。 被告杨寒生、梁振玲共同辩称，两被告认可原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的所有证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定以下事实：2017年10月28日，原告与被告宋统武、梁振玲签订一份《房屋转让合同》，宋统武及其妻子梁振梅、梁振玲及其丈夫杨寒生在该合同上签名，琼海市方正法律事务所在该合同上盖章。合同约定：宋统武、梁振玲将两人共有的坐落在琼海市嘉积爱华路182号后B幢401号房转让给黄田棕，房屋建筑面积78平方米，房屋所有权证号为海房权证海字第XXXX号，土地证号（98）字第180号；由于该房系琼海市百货公司仓库职工集资楼，目前尚不具备过户登记条件，以后条件具备后由乙方负责办理过户登记手续，过户登记产生的税款及费用由黄田棕自行承担，宋统武、梁振梅无条件给予协助。签订合同后原告依约以现金方式向被告支付全部购房款23万元，被告依约将该房屋的所有权证和共有权证交给原告，原告于2018年1月入住该房屋至今并交纳水电费。 本院认为，本案被告宋统武、梁振梅为新加坡国籍，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条第一项的规定，本案为涉外民商事案件，本案诉讼程序应参照适用《中华人民共和国民事诉讼法》第四编涉外民事诉讼程序的特别规定，该编没有规定的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》的其他有关规定。由于双方争议的标的物为在本院辖区内的不动产，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定，本院对本案具有管辖权。关于本案的准据法。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案纠纷由当事人对涉案房屋的所有权而引起，应适用中华人民共和国法律作为处理本案纠纷的准据法。 本案有以下三个争议焦点：一、原告与四被告于2017年10月28日签订的《房屋转让合同》是否有效；二、原告诉请判令涉案房屋归其所有是否有事实及法律依据；三、原告诉请判令四被告立即协助原告办理涉案房屋转让登记于原告名下是否有事实及法律依据。 关于第一个争议焦点，各方当事人对《房屋转让合同》均无异议，该合同系平等主体之间签订，系各方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。对于原告该项诉请，予以支持。 关于第二个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然原告与四被告之间签订的《房屋转让合同》合法有效，四被告也已向原告交付涉案房屋，但我国不动产物权转让经登记才能发生效力，涉案房屋未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。因此本院认为原告尚未取得涉案房屋的所有权，其诉请确认其享有涉案房屋的所有权无事实及法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告与宋统武、梁振梅签订的《房屋转让合同》中已约定，在涉案房屋满足过户条件时，宋统武、梁振梅应无条件给予协助，而宋统武的妻子梁振梅、梁振玲的丈夫杨寒生在该合同签名表示对于该合同签订事宜知情，且四被告的答辩意见也表明其同意配合原告办理涉案房屋的转让登记手续，本院对于原告要求四被告协助办理涉案房屋的转让登记手续的诉请予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告黄田棕与被告宋统武、梁振玲、梁振梅、杨寒生于2017年10月28日签订的《房屋转让合同》有效； 二、限被告宋统武、梁振玲、梁振梅、杨寒生在本判决生效后十日内，协助原告黄田棕办理琼海市嘉积爱华路182号后B幢401号房的转让过户登记手续； 三、驳回原告黄田棕其他的诉讼请求。 案件受理费4750元，由被告宋统武、梁振玲、梁振梅、杨寒生负担。 如不服本判决，原告黄田棕、被告梁振玲、杨寒生可在判决书送达之日起十五日内，被告宋统武、梁振梅可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审判长  侯芝萍 审判员  黄心宇 审判员  梁晶晶 二〇二〇年九月十六日 书记员  陈诗民 附相关法律条文: 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。