江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0211民初7438号 原告：钱俊，男，1984年8月27日生，汉族，住无锡市梁溪区。 原告：蒋英娜，女，1987年8月15日生，汉族，住无锡市梁溪区。 共同委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师律师事务所实习人员。 被告：上海城建置业无锡蠡湖有限公司，住所地无锡市蠡湖大道**蠡湖大厦**。 法定代表人：杨晓峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王建平，江苏倍思特律师事务所律师。 原告钱俊、蒋英娜诉被告上海城建置业无锡蠡湖有限公司（以下简称上海城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告钱俊及其委托诉讼代理人王友祥、张梅，被告委托诉讼代理人王建平参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告钱俊、蒋英娜向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的商品房买卖合同（合同编号：LH-2018-090901，瑞湖华庭1-2302）合法有效；2、判令被告立即为原告办理瑞湖华庭1-2302室（现名：蠡湖瑞仕花园）房产的商品房买卖合同登记备案手续，赔偿损失52716元；3、诉讼费等由被告承担。庭审中，钱俊、蒋英娜明确违约金系实际损失，具体金额由法院依法认定。事实和理由：原告于2018年8月3日向被告支付50000元定金，购买其销售的瑞湖华庭1号2302室房产。双方于2018年9月9日签订商品房买卖合同(LH-2018-090901)，约定商品房总价款3429380元，原告应于2018年9月9日前支付首期房款1379380元，余款向江苏银行申请贷款。被告应当在收到全部房款后7日内向原告交付该商品房。原告按照合同约定向被告支付首期房款，但被告未按约定及时向产权登记部门办理商品房买卖合同的登记备案手续，从而导致原告无法向银行申请贷款，致使被告一再拖延交付房屋。被告迟延备案后公积金贷款政策变化，导致原告贷款利率提高，多支付了利息。 被告上海城建公司辩称：首先，被告方提供商品房买卖合同我方应当也有一份，但是我方并未查到有这一份合同，经过公章和私章的对比，从私章上可以看出涉案合同上的公章、私章都是假的，说明该合同不能成立。第二，假如公章是真的，因为私章一看就是假的，是我方销售人员和原告串通一气，制造了这份合同，或者偷盖公司的章制造了这份合同，该合同应当属于无效合同。退一步讲假如合同成立生效，原告诉请也不能成立，刚刚原告陈述他是按照被告不能准时交房产生的违约金，但是诉请是及时备案，所以备案没有违约金。但是交房是否符合条件，按照合同十二条约定原告需要付清所有房款后被告才承担交房义务，现在原告还有60%的房款没有付清，被告不存在交房的义务，所以不存在延期交房的情况。对于公积金利率赔偿的问题，没有法律依据。 本院对于双方均无异议的转账凭证、收据4份、律师函等证据加以确定。 钱俊、蒋英娜为证明其诉请，陈述其看房时，是销售人员朱振接待，朱振介绍说涉案房屋是工抵房。朱振提供的账号要求两原告汇款给案外人杨步星305620元，其中5万元由公司作为定金出具了收据。在2018年9月9日朱振提供给两原告一份合同，上面盖好章了，让原告签字。后来8月3日在缴纳第一笔预付款20万元时朱振就将5万元定金的收据一并给钱俊、蒋英娜了。钱俊、蒋英娜又提供了签署日期和备案日期均为2018年9月9日的房屋买卖合同，证明原被告之间签订了瑞湖华庭1-2302室房屋买卖合同，房价为3429380元，合同中约定定金5万元，2019年9月9日前支付首期房款1379380元，余款205万元向江苏银行贷款，交房时间为收到买受人房款7日内，逾期交房60日内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分一的违约金，超过60日的，买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人交付全部房价款万分之一的违约金，该合同上盖有上海城建公司公章和上海城建公司法定代表人杨晓峰的私章，虽然该合同标有备案日期，但实际上并未办理网签备案登记。上海城建公司质证认为上面的公章和法定代表人的私章无法确认真实性，私章肯定是假的，所以该份合同是否成立待鉴定结论出来之后才能确定。 上海城建公司为证明其辩解，提供了1、原告的户口本复印件，证明诉争房屋原来的订购人是黄萍。按照无锡市相关政策和公司相关规定，更名需要是直系亲属，后来经公司调查该户口本是假的，伪造了原告钱俊与黄萍的母子关系。2、购房更名申请书，是黄萍提出的，理由是她是原告钱俊的母亲。3、更名审批单，是黄萍以钱俊母亲为由申请更名，公司相关人员进行签字确认，但是时间是10月份，所以9月9日的合同怎么可能成立，因为当时公司并未同意，所以我方更加有理由肯定9月9日的合同是假的。因为后来公司发现黄萍、钱俊母子关系是假的之后公司就不同意签订合同。我方怀疑原告和公司销售人员串通一气，损害了公司利益。原告质证认为证据1、2、3都应当提供原件予以质证，但是这些证据与本案原告的诉请没有任何关联性，恰恰相反，从更名审批单中被告公司相关负责人签署的同意的字样可以推断出被告完全应当知道与原告签订了商品房买卖合同，该份证据证明被告的答辩是不符合客观事实的，至于黄萍的更名申请也好，提供的户口簿也好，并不影响原被告之间签订合法有效的商品房买卖合同关系，更何况对方陈述黄萍仅仅支付了定金，合同都没有签订，根本不存在更名的问题，而被告代理人所谓的更名批准针对的是已经备案登记的合同，而不是只支付定金没有签订合同的情况，被告说法是偷换概念。 经审理查明：2018年8月3日，钱俊、蒋英娜向上海城建公司支付20万元。钱俊自述其向杨步星汇款305620元，其中的5万元由上海城建公司出具了定金收据。2018年8月30日，钱俊、蒋英娜又向上海城建公司支付25万元。2018年9月，钱俊、蒋英娜向上海城建公司支付了879380元。上海城建公司向原告开具了收据4张，收据金额合计1379380元。2019年8月钱俊父亲钱孝期找到上海城建公司讨要说法，向上海城建公司出具了一张情况说明，称本案钱俊、蒋英娜提供的签署日期和备案日期均为2018年9月9日的合同是2019年5月8日由两原告重新签署，并通过上海城建公司的销售人员朱振取得的。 另查明：2018年7月2日至2020年3月12日，上海城建公司的法定代表人都是杨晓峰。案件审理期间，上海城建公司申请本院对庭审中钱俊、蒋英娜提供的签署日期为2018年9月9日的关于瑞湖华庭1-2302室房屋买卖合同上的公章是否为上海城建公司公章，样本为留有上海城建公司备案印章的印文和其他备案合同。本院依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所进行鉴定。该所于2020年7月24日出具鉴定意见认为涉案合同第11页的上海城建公司公章和样本印文不是同一枚印章形成。该鉴定支出鉴定费2500元。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，钱俊、蒋英娜来到上海城建公司的售楼处洽谈购买涉案房屋事宜，受到该售楼处职员接待介绍有理由相信以上人员代表上海城建公司处理售楼事宜。其次，钱俊、蒋英娜从2018年8月至9月陆续向上海城建公司支付了总计为1379380元，上海城建公司也向其开具了该数额的收据。收款和收款凭证开具等一系列行为足以使钱俊、蒋英娜相信其与上海城建公司已经有合同并在履行合同权利义务。再次，普通商品房买受人无法辨别商品房买卖合同中开发商上海城建公司的印章是否与其他样本或备案公章一致。钱俊、蒋英娜作为买受人，并不是经常与上海城建公司公章接触的该公司职员，并无法识别其提供的买卖合同上公章与真正公章的细微差别。综上，钱俊、蒋英娜有理由相信上海城建公司销售人员有代理权与其签订房屋买卖合同，该代理行为有效。故关于钱俊、蒋英娜买受无锡市瑞湖华庭1-2302室（现名：蠡湖瑞仕花园）的商品房买卖合同合法有效。上海城建公司应立即为原告办理瑞湖华庭1-2302室房产的商品房买卖合同登记网签备案手续。 关于钱俊、蒋英娜主张的实际损失52716元，上海城建公司疏于对销售人员的管理，未督促销售人员依法依规收取费用、出具合同、办理网签。发现销售人员有不合规行为后也未在法庭辩论终结前及时办理网签挽回自身管理疏漏。综合全案，钱俊、蒋英娜未缴纳房款余款的过错并不在其。为督促房地产开发公司加强管理，督促销售人员正常执业，澄清房地产销售秩序，本院根据上海城建公司出具收据的1379380元到本案判决确定之日的资金占用所产生的利息酌定损失为5万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下： 一、钱俊、蒋英娜买受无锡市瑞湖华庭1-2302室的商品房买卖合同（合同上署日期为2018年9月9日）合法有效； 二、上海城建置业无锡蠡湖有限公司于本判决书生效之日立即协助钱俊、蒋英娜办理判决主文第一项所涉商品房买卖合同的网签备案手续； 三、上海城建置业无锡蠡湖有限公司于本判决书生效之日立即赔偿钱俊、蒋英娜5万元； 四、驳回钱俊、蒋英娜的其他诉讼请求。 案件受理费和保全费合计36939元，鉴定费2500元，合计39439元，由上海城建置业无锡蠡湖有限公司负担38000元，由钱俊、蒋英娜共同负担1439元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  周小娇 人民陪审员  张建英 人民陪审员  姚丽华 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  彭云翔 书 记 员  陈 冉 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。