广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初13885号原告：深圳市南山区政府公共物业管理中心，法定代表人：林平，主任。委托诉讼代理人：詹小林，北京市高朋（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市联教科技有限公司，法定代表人：李烈相。被告：李烈相，男，汉族，原告深圳市南山区政府公共物业管理中心与被告深圳市联教科技有限公司（以下简称联教公司）、李烈相房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，于2020年9月11日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人詹小林到庭参加了诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告联教公司立即返还租赁房产并办理有关移交手续；2、被告联教公司向原告支付2019年8月、9月房屋租金共计人民币321068.52元（以下币种均为人民币），以及未按约定返还租赁房产而应支付占有使用费至实际搬离租赁房产之日止（截止2020年1月12日，2019年10月、11月、12月的占有使用费共计481602.78元），并支付因延期支付房屋租金和占有使用费而产生的违约金至实际付清之日（截止2020年1月12日，2019年7月、8月和9月的违约金为55384.33元，2019年10月、11月和12月的占有使用费违约金为32427.93元，暂计至2020年1月12日的违约金累计为87812.26元）；3、被告李烈相对被告联教公司的上述债务承担连带责任；4、两被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。开庭前，原告将诉讼请求第2项变更为：被告联教公司向原告支付2019年8月、9月房屋租金共计321068.52元，以及未按约定返还租赁房产而应支付的占有使用费至实际搬离租赁房产之日（暂计至2020年1月12日，2019年10月、11月、12月的占有使用费共计1444808.34元），并支付因延期支付房屋租金而产生的违约金至实际付清之日（暂计至2020年1月12日，2019年7月、8月、9月的违约金共计55384.33元）。庭审中，原告明确第4项诉讼请求仅指案件受理费。事实及理由：根据原告与被告联教公司于2014年10月14日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议，被告联教公司承租原告位于深圳市南山区房产；上述租赁合同及补充协议约定内容包括，租赁期限为2014年10月13日起至2019年10月12日止，租赁房屋的建筑面积为2401.41平方米，租金按房屋建筑面积每平方米每月55元计算，且租金自起租之日起的第二年起每年租金在当时所执行的租金基础上递增5%；被告联教公司应于每月5日前向原告交付租金，如被告联教公司未按约定期限交付租金，应向原告支付所欠租金每日1‰的违约金；如被告联教公司未在租赁期满后五日内自行搬离租赁房屋的，则按约定租金标准的三倍支付房屋占有使用费。被告李烈相作为保证人，自愿为被告联教公司在上述租赁合同中的义务向原告承担连带责任。上述租赁合同及其补充协议签订后，原告依约交付了房屋，但被告联教公司除迟延支付2019年7月租金外，还拒付2019年8月和9月租金，并在租赁合同期满后一直没有搬离租赁房屋。原告多次向被告联教公司要求支付上述租金、违约金并搬离租赁房屋，但被告联教公司至今仍置之不理。原告为此诉至法院。两被告未答辩，亦未举证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理，认定事实如下：2019年3月24日，中共深圳市南山区委机构编制委员会办公室作出了《关于深圳市南山区政府公共物业管理中心机构编制等有关事项的通知》，载明：深圳市南山区物业管理办公室更名为深圳市南山区政府公共物业管理中心。2014年10月14日，原告（出租方、甲方）与被告联教公司（承租方、乙方）签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市南山区房屋出租给乙方使用，建筑面积2401.41平方米，租期自2014年10月13日起至2019年10月12日止，租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月55元计算，月租金总额为132077.55元，乙方应于每月5日前支付租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即264155.10元；本合同终止后，乙方应于60日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金，以及其他合同条款和内容。《补充协议》约定：甲方同意给予乙方三个月的免租期，即自2014年10月13日至2015年1月13日，自2015年1月14日起开始计算租金，起租日后当月租金按所剩余的日历天数计算。此后乙方应在每月的5日前向甲方支付当月的租金。租金自起租日起的第二年起每年租金在当时所执行的租金基础上递增5%；出现乙方违约连续拖欠租金达两个月或以上的，乙方拖欠应由其支付的管理费、水电费达两个月或以上租金标准，在租赁合同及本协议解除或终止之日仍未支付的，甲方不予返还保证金；乙方未按合同及本协议约定期限支付租金，应承担违约责任，乙方应向甲方支付所欠租金每日1‰的违约金。乙方应在租赁期限届满或租赁合同解除后5日内自行搬离租赁房屋。逾期仍未搬离的，则每逾期一天，乙方须按租赁合同及本协议约定的租金标准的三倍支付房屋占有使用费。保证人李烈相为确保乙方正当履行《房屋租赁合同》的义务，自愿向甲方承担连带担保责任。同日，原告与被告联教公司签订了《深圳市房屋租赁安全管理责任书》。2014年10月27日，涉诉房屋租赁合同在深圳市南山区办理了合同备案手续。2019年8月7日，原告通过深圳市大沙河建设投资有限公司南山智园运营中心（以下简称大沙河南山智园中心）向被告联教公司出具了《关于南山智园到期搬迁的通知》，载明：被告联教公司与原告签订的位于南山区的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议于2019年10月12日到期终止，根据南山区产业用房建设和管理工作领导小组会议决定，不再予以续租。请被告联教公司于租赁期限届满之日起5日内，即2019年10月18日前办理租赁物业的退租手续，自行搬离租赁物业，并按照约定交还物业。2019年10月11日，原告通过大沙河南山智园中心向被告联教公司出具了《关于南山智园到期搬迁的通知》，载明：被告联教公司与原告签订的位于南山区的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议于2019年10月12日到期终止，根据南山区产业用房建设和管理工作领导小组会议决定，不再予以续租。请被告联教公司于租赁期限届满之日起5日内，即2019年10月18日前办理租赁物业的退租手续，并结清应由被告联教公司承担的2019年8、9月租金及7-9月租金滞纳金（滞纳金暂计至2019年10月11日）暂合计330379.51元。被告联教公司应按照约定，在租赁期限届满之日起5日内，即2019年10月18日前自行搬离租赁物业，交还租赁物业。2019年8月13日，原告通过大沙河南山智园中心向被告联教公司出具了《关于支付租金及滞纳金的催告函》，载明：截至2019年8月13日，被告联教公司已拖欠各项费用合计329416.30元，具体为1、2019年7月至8月租金共计321068.52元；2、2019年6月租金逾期滞纳金8347.78元……鉴于目前被告联教公司已构成严重违约，特通知被告联教公司在5日内（于8月19日前）缴清上述所欠的所有费用。2019年9月16日，原告通过大沙河南山智园中心向被告联教公司出具了《关于支付租金及滞纳金的催告函》，载明：截至2019年9月11日，被告联教公司已拖欠各项费用合计169845.25元，具体为1、2019年8月租金共计160534.26元；2、2019年7月租金逾期滞纳金9310.99元……鉴于目前被告联教公司已构成严重违约，特通知被告联教公司在5日内（于9月16日前）缴清上述所欠的所有费用。2019年9月26日，原告通过大沙河南山智园中心向被告联教公司出具了《关于支付租金及滞纳金的催告函》，载明：截至2019年9月26日，被告联教公司已拖欠各项费用合计330379.51元，具体为1、2019年8月至9月租金共计321068.52元；2、2019年7月租金逾期滞纳金9310.99元……鉴于目前被告联教公司已构成严重违约，特通知被告联教公司在5日内（于9月30日前）缴清上述所欠的所有费用。2019年10月28日，原告通过大沙河南山智园中心向被告联教公司出具了《限期腾房通知书》，载明：被告联教公司与原告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议于2019年10月12日到期终止，根据南山区产业用房建设和管理工作领导小组会议决定，不再予以续租。请被告联教公司于收到本通知之日起5日内，即2019年11月1日前搬离所租赁物业，办理退租手续，同时结清应由被告联教公司承担的包含但不仅限于2019年8-9月租金及7-9月租金滞纳金（滞纳金暂计至2019年10月24日）共351570.03元，实际清缴费用以办理退租手续当天核算为准。2019年10月18日，被告联教公司出具了《关于联教科技缓退一半场地的情况说明》，载明：被告联教公司现租用的南山智园A3栋3楼租期已满，由于公司存在实际困难，被告联教公司需暂缓退还一半场地，缓退期为一个月。1、场地缓退问题。被告联教公司接到退租通知后，一直在寻找新场地，因新场地装修，故被告联教公司在按期退还西侧一半场地的同时，东侧一半的场地请求延期一个月交还，交还剩余一半场地的日期为2019年11月18日；2、缴清房租的问题。由于被告联教公司与供应商产生纠纷被冻结账户，现案件已和解，正在办理解冻账号的手续，预计于2019年11月18日前将会缴清全部的房租及滞纳金；3、被告联教公司退还全部场地前，将会按运营中心要求，完成场地恢复，达到交付条件。2019年10月25日，原告通过大沙河南山智园中心向被告联教公司出具了《关于费用缴清及办理退租事宜的告知函》，载明：截止2019年10月24日，被告联教公司已拖欠房屋租金及由于拖欠租金产生的滞纳金合计351570.03元……2018年10月18日，被告联教公司递交了《关于联教科技缓退一半场地的情况说明》的函件，经征询深圳市南山区政府公共物业管理中心意见及大沙河南山智园中心法务意见，鉴于被告联教公司已构成严重违约及存在违规分租的行为，由此再次函告被告联教公司于2019年10月31日前缴清所有费用（费用具体金额以办理退租手续当天核算为准），并于收到《限期腾房通知书》之日起5日内清退所有分租企业后，按照规定办理租赁物业的退租手续。原告提交了广东省非税收入（电子）票据，载明缴费单位为被告联教公司，执收单位为原告，金额160534.26元；备注：南山智园A3栋3楼2019年7月租金7.13-8.12；收款日期2019年9月3日。庭审中，原告明确截至开庭之日被告联教公司未退还涉案房屋，被告联教公司的物品仍在涉案房屋中，被告联教公司称里面的物品很值钱。庭审中，原告解释2019年7月至9月的违约金计算方法为：7月份租金延迟至2019年9月3日支付，8月、9月租金未支付。计算标准是每日千分之一，补充协议约定每月5日前支付当月租金，7月5日应支付7月13日至8月12日期间的租金，7月租金滞纳金为月租金160534.26元×58天×0.1%=9310.98元，计算到2019年9月3日；8月份租金滞纳金为租金160534.26元×159天×0.1%=25524.95元，起算日期是2019年8月6日，计算到2020年1月12日；9月份租金滞纳金为租金160534.26元×128天×0.1%=20548.39元，起算日期是2019年9月6日，计算到2020年1月12日。庭审中，原告称收取了被告联教公司保证金264155.10元，在（2016）粤03民终7627号案件中，已判决原告没收了该保证金；之后被告联教公司未重新缴纳保证金。以上事实，有《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议、《关于南山智园到期搬迁的通知》、《关于支付租金及滞纳金的催告函》、《关于费用缴清及办理退租事宜的告知函》、微信聊天记录、广东省非税收入（电子）票据等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与两被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。《深圳市房屋租赁合同书》明确约定租期至2019年10月12日止。原告提交的2019年8月7日、2019年10月11日两次通知被告联教公司届时不再续租，但该两次通知中涉及的房屋并非涉案租赁合同中约定的房屋。但原告提交的2019年10月25日《关于费用缴清及办理退租事宜的告知函》和2019年10月28日《限期腾房通知书》均要求被告联教公司在租赁期限届满之日起5日内搬离租赁物业。根据上述合同约定及原告催收房屋的事实可知，在涉案房屋租赁期限届满后，原告未同意续租，而是催促被告联教公司退还房屋；被告联教公司继续占用涉案房屋无合同和法律依据，故对原告主张被告联教公司立即返还租赁房产并办理移交手续的请求，本院予以支持，被告联教公司应于本判决生效之日起十日内向原告返还涉案房屋并办理移交手续。被告联教公司于2019年9月3日缴纳了2019年7月13日至2019年8月12日的租金160534.26元后，被告联教公司未举证证明其已缴纳2019年8月之后的房租。根据《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议约定，第一年月租金为132077.55元，租金自起租之日起的第二年起每年租金在当时所执行的租金基础上递增5%，租期自2014年10月13日起至2019年10月12日止。原告在变更诉讼请求申请书中明确2019年8月、9月每月租金为160534.26元，未超出合同约定，本院予以认可。被告尚欠合同期限内的租金即2019年8月和9月租金为160534.26元×2=321068.52元。根据《深圳市房屋租赁合同书》补充协议约定，被告联教公司逾期仍未搬离租赁房屋的，每逾期一天，须按租赁合同及本协议约定的租金标准的三倍支付房屋占有使用费。被告联教公司虽在2019年10月18日出具的《关于联教科技缓退一半场地的情况说明》中承诺先退还一半场地，但根据2019年10月25日原告通过大沙河南山智园中心向被告联教公司出具的《关于费用缴清及办理退租事宜的告知函》可知，原告并未同意该方案；且被告联教公司也未举证证明其已退还了一半涉案租赁房屋；庭审中，原告已明确被告联教公司仍在占用涉案房屋。对原告主张自2019年10月13日起，按照约定租金标准的三倍支付房屋占有使用费的请求，考虑到原告未举证证明其具体损失，占有使用费应以补偿原告损失为原则，本院认为三倍的租金标准过高，故酌情将2019年10月13日之后每月的占有使用费的标准调整为租金的两倍，即每月占用使用费为160534.26元×2=321068.52元，该占有使用费计算至本判决确定的返还租赁房屋之日止，如果被告联教公司未按本院确认的返还日期返还房屋，则之后的占有使用费原告可另行主张。关于原告主张的滞纳金。《深圳市房屋租赁合同书》补充协议约定，如联教公司未按约定期限支付租金，应承担违约责任，联教公司应向原告支付所欠租金每日千分之一的违约金。本院认为，被告联教公司未按时支付租金，原告存在利息损失，但千分之一的计算标准过高，本院酌情将违约金计算标准调整为每日万分之五。据此，本院支持的原告主张的违约金计算方法为，自2019年7月6日起至2019年9月3日，7月租金违约金为160534.26元×60天×0.05%=4816元；自2019年8月6日至2020年1月12日，8月份租金违约金为160534.26元×160天×0.05%=12843元；自2019年9月6日至2020年1月12日，9月份租金违约金为160534.26元×129天×0.05%=10354元。截至2020年1月12日，被告联教公司应付的租金违约金为28013元。之后的违约金，以321068.52元为基数，按照日万分之五的标准，从2020年1月13日起计算至款项实际付清之日止。关于被告李烈相的连带责任问题。《深圳市房屋租赁合同书》补充协议约定，保证人李烈相为确保联教公司正当履行《房屋租赁合同》的义务，自愿向原告承担连带担保责任。原告主张被告李烈相对被告联教公司所欠原告的债务承担连带责任，有合同依据，本院予以支持。被告联教公司、李烈相经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经缺席审理，现依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市联教科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区政府公共物业管理中心退还位于深圳市南山区房屋并办理移交手续；二、被告深圳市联教科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区政府公共物业管理中心支付2019年8月、9月房屋租金共计321068.52元；三、被告深圳市联教科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区政府公共物业管理中心支付深圳市南山区房屋的占有使用费（按照每月321068.52元的标准，从2019年10月13日起计至本判决确定的房屋返还之日止）；四、被告深圳市联教科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南山区政府公共物业管理中心支付延期支付房屋租金的违约金（计至2020年1月12日的违约金为28013元；之后的违约金，以321068.52元为基数，按照日万分之五的标准，从2020年1月13日起计算至款项实际付清之日止）；五、被告李烈相对被告深圳市联教科技有限公司在上述第二项至第四项中的全部债务承担连带清偿责任；被告李烈相承担保证责任后，可在承担的保证责任范围内向被告深圳市联教科技有限公司追偿；六、驳回原告深圳市南山区政府公共物业管理中心的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10595.72元，由原告负担2961.11元，由两被告共同负担7634.61元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  程胜亮二〇二〇年九月十四日书记员  周思媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。