重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初9896号原告：重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会，住所地重庆市九龙坡区科城路85号，统一社会信用代码：1150010700929368X4。法定代表人:邓烽，系园区管委会主任。委托诉讼代理人:杨悦，重庆栋华律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨利平，重庆奇麟律师事务所律师。被告：程世发，男，汉族，1940年11月6日生，住重庆市大渡口区。被告：凡华，女，汉族，1963年3月7日生，住重庆市大渡口区。二被告共同委托代理人：张坤，重庆欣凯律师事务所律师。第三人：张绍蓉，女，汉族，1964年6月12日生，住重庆市渝中区。原告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会诉被告程世发、凡华，第三人张绍蓉排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董少辉担任审判长，与人民陪审员吴卿东、周秀维组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。后因人民陪审员吴卿东任期届满，由审判员董少辉担任审判长，与人民陪审员李勇岐、周欣重新组成合议庭，适用普通程序再次公开开庭进行了审理。原告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会委托代理人杨悦、杨利平，被告程世发、凡华及其共同委托代理人张坤到庭参加诉讼。第三人张绍蓉经本院依法传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会诉称：2008年2月21日，原告与第三人张绍蓉签订《租地协议》，约定原告将九龙园区B2区跳蹬河旁的国有土地（属绿化用地）出租给第三人作为临时用地，总用地面积3.32亩。2010年，该土地由二被告修建了建筑面积为1.1万平方米的无证建筑，实际占用土地12.46亩。2016年6月28日，原告与第三人张绍蓉签订《解除合同协议》，协商解除了2008年2月21日签订的《租地协议》。现原告拟收回上述土地，但二被告一直拒不搬离上述土地。现诉至法院，请求判令：1、判令二被告腾空并交还重庆高新技术产业开发区九龙园区B2区跳蹬河旁的国有土地11.75亩；2、判令二被告向原告支付土地占有损失（2016年6月28日起至实际交还之日止，具体以评估为准）；3、诉讼费由二被告承担。审理过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告程世发、凡华辩称：首先，第三人将涉案地块转租给二被告使用，原告应当是明知的，因为二被告在修建厂房时向原告完善了报批手续。其次，原告和第三人之间的《租地协议》是否解除，原告和第三人均未告知二被告，二被告不知情。再者，二被告与第三人签订的《合同书》尚未解除，二被告依法取得涉案地块的使用权，并按期足额缴纳土地租金，相关部门未对二被告修建的厂房等设施进行赔偿，原告和第三人协商解除《租地协议》的行为侵害了二被告的合法权益，该解除行为无效。最后，2015年9月24日，重庆市规划局九龙坡区分局作出渝规限拆九龙坡字（2015）第3227号《限期拆除违法建筑决定书》，认定涉案地块上修建的构筑物属于违法建筑，限期拆除。被告提起行政诉讼，故现在原告起诉属于重复起诉。第三人张绍蓉未出庭参加诉讼。经审理查明：原告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会是代表重庆市九龙坡区人民政府组织开发、建设和管理九龙园区的决策机构，是重庆市九龙坡区人民政府的派出机构，代表重庆市九龙坡区人民政府具体管理九龙园区招商引资、土地征用、出让以及其他相关行政事务。2008年2月21日，原告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会（甲方）与第三人张绍蓉（乙方）签订《租地协议》，第一条约定，原告将九龙园区B2区跳蹬河旁的国有土地（属绿化用地）出租给第三人作为临时用地，总面积3.32亩。第二条约定，租期20年（2008年7月1日至2028年6月30日），第一个5年租金9960元/年，按3000元/亩.年计算。今后每5年租金递增起租租金的20%（即9960元）。第三条约定，乙方每年于6月30日前将下一年的土地租金交于甲方。并附有地理位置图。2009年10月11日，第三人张绍蓉作为甲方，二被告作为乙方，双方签订《合同书》，第一条约定甲方将自己所属的重庆市九龙园区B2区石龙村跳蹬河桥头约11.75亩土地出租给乙方，并合伙开发20年。第二条约定，出租期限从2009年10月1日至2029年9月31日。第三条第一项约定，租金标准如下：2009年9月31日起至2015年9月31日止，每年20万元。2015年9月31日起至2020年9月31日止，每年23.6万元。2020年9月31日起至2025年9月31日止，每年27.84万元。2025年9月31日起至2029年9月31日止，每年32.85万元。第三条第二项约定，土地租金标准如下：2009年9月31日起至2014年9月31日止，每年9960元。2014年9月31日起至2019年9月31日止，每年11952元。2019年9月31日起至2024年9月31日止，每年14342.4元。2024年9月31日起至2029年9月31日止，每年17210.8元。第四条约定，乙方负责在土地上修建厂房等设施，并由乙方负责租用，赢亏（盈亏）与甲方无关。如遇国家征用、拆迁，退赔房屋等设施款归乙方所有，土地退赔款归甲方所有。由甲方负责上缴该土地租金。协议签订后，二被告在涉案地块上修建厂房，并实际占有使用。2015年9月24日，重庆市规划局九龙坡区分局制发渝规限拆九龙坡字（2015）第3227号《限期拆除违法建筑决定书》，载明因张绍蓉、程世发在九龙园区B2区福园路博奥电器旁修建的建（构）筑物未经规划许可，属于违法建筑，责令二人自决定书送达之日起5日内，自行拆除该违法建筑。2016年6月28日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《解除合同协议》，约定双方于2008年2月21日签订了《租地协议》，甲方将九龙园区B2区跳蹬河旁的3.32亩国有土地出租给乙方作为临时用地使用，现因重庆市轨道交通5号线建设需要，导致《租地协议》无法继续履行，经双方协商一致，同意解除《租地协议》，并达成如下一致意见：1、《租地协议》自本协议生效之日解除，《租地协议》所约定的双方权利义务即告终止；2、甲乙双方一致确认，甲方对红线范围内所有房屋、构附着物、设备等不予补偿；3、乙方应当在2016年7月15日前自行搬迁所有设备、拆除租赁土地上所有建构筑物，并将土地交还给甲方，如乙方未在2016年7月15日前搬迁所有设备、拆除租赁土地上所有建构筑物，视为乙方放弃，甲方有权对租赁土地上所有设备、建构筑物进行处置。4、本协议由双方签字盖章后即告生效，本协议生效之日，《租地协议》解除，双方互不承担违约责任。另查明，原告与凡华、案外人石广荣曾于2008年2月21日签订《租地协议》，约定原告将重庆市九龙园区B2区石龙村跳蹬河桥头约11.75亩闲置的国有绿化用地出租给凡华、案外人石广荣作为临时用地，约定出租年限20年。后原告向重庆市规划局九龙坡区分局发函，请求对程世发、凡华等三人修建的违法建筑立案查处。重庆市规划局九龙坡区分局认定程世发、凡华等三人修建的建筑未办理任何规划手续，属于违法建筑，并作出渝规限拆九龙坡字（2015）第3226号《限期拆除违法建筑决定书》，责令程世发、凡华等三个人自行拆除。程世发、凡华不服，申请行政复议。复议维持了原具体行政行为。程世发、凡华遂向本院提起行政诉讼，请求撤销区规划分局作出的限期拆除违法建筑决定书及重庆市人民政府作出的行政复议决定。重庆市第五中级人民法院指定重庆市南岸区人民法院管辖。重庆市南岸区人民法院认为重庆市规划局九龙坡区分局执法程序合法，未超过追诉时效，遂判决驳回程世发、凡华的诉讼请求。审理中，原告申请撤销对张绍蓉的起诉，即要求不再将张绍蓉列为第三人，为查清案件事实，张绍蓉应当作为第三人参加诉讼，本院未予准许。二被告申请将张绍蓉追加为被告参加诉讼，因张绍蓉作为第三人参加诉讼即可查清案件事实，故未予准许。另外，原、被告双方对原告是否知晓二被告从第三人处转租获得涉案土地使用权有争议。二被告称其办理修建厂房手续时是将本案涉案地块和被告直接与原告签订租赁合同涉及地块一并办理的，且本案涉案地块的租金也是被告以第三人张绍蓉名义向原告缴纳的，原告对转租的事实应当是知晓并同意的。二被告举示了审批表复印件一份、证明复印件两份以及收据。审批表名称为“九龙园区开挖市政设施审批表”，开挖单位为石广荣、凡华，工程项目为“厂房进出口4个”，开挖地点为“园区B二区，河边”。两份证明内容均是“兹有凡华、石广荣租用九龙园区B2区（美每家建材家俱市场对面）闲置土地，修建临时厂房和门面，房产证暂未办理。”，落款单位不同，第一份是重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会，第二份是重庆市工商行政管理局档案信息服务中心九龙坡区查询点。收据落款是2009年9月16日，交款单位是张绍蓉，收款名称是土地租金，金额是19920元。原告对审批表和证明的真实性均不予认可，即便真实，也与本案无关，（2016）渝0108行初202号行政判决书已经查明，该证据是针对原、被告双方直接签订租地协议指向的B2区福园路美每家旁地块的审批表，且其内容也仅是同意开挖临时进出口，并未同意修建临时建筑。原告对收据真实性无异议，但载明交款人是张绍蓉并非被告，与被告无关，不能证明原告知晓并同意转租，且事实上原告并未同意第三人张绍蓉将从原告处承租的土地转租给二被告。再者，原告申请鉴定涉案土地占有使用损失标准。本院依法委托重庆德普资产评估房地产土地估价有限公司进行鉴定。该公司回函称因鉴定机构无法取得足够数量的土地租赁案例，本次评估不具备条件，无法履行评估程序，遂将鉴定委托书及材料退回本院。最后，原告表示腾空土地是指，要求二被告将涉案11.75亩土地恢复至二被告占有使用之前的原始状态。原告与二被告确认如下事实：1、二被告从原告处直接租赁的地块上修建的建筑已经全部拆除完毕，二被告现占有使用的地块不涉及二被告从原告处直接租赁的地块。2、现二被告通过第三人张绍蓉转租而实际占有使用的土地面积按11.75亩计算。3、涉案土地上面的建筑物尚未拆除，涉案土地尚未交还原告。上述事实，有双方当事人陈述、《租地协议》、《合同书》、《解除合同协议》、重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108行初202号《行政判决书》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：当事人的合法权益受法律保护。关于原告要求二被告腾空并交还涉案11.75亩土地问题，本院评述如下：第一，原告作为受重庆市九龙坡区人民政府委托管理涉案土地的部门，当然对涉案土地享有相应的占有、使用、收益等物权权利。原告与第三人张绍蓉就总面积3.32亩的地块签订《租地协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。第二，关于第三人张绍蓉与二被告签订的《合同书》效力问题。一方面，第三人张绍蓉基于与原告的《租地协议》取得3.32亩的地块使用权后，通过与二被告签订《合同书》将其转租给二被告，但是，原告与第三人张绍蓉签订的《租地协议》并未明确约定第三人张绍蓉可以转租，且原告称事实上其并未同意第三人张绍蓉将从原告处承租的土地转租给二被告。尽管，二被告称办理修建厂房手续时是将本案涉案地块和被告直接与原告签订租赁合同涉及地块一并办理的，且本案涉案地块的租金也是被告以第三人张绍蓉名义向原告缴纳的，原告对转租的事实应当是知晓并同意的。但是，二被告举示的《九龙园区开挖市政设施审批表》和《证明》不能看出包含本案涉案地块。且《收据》显示的交款单位是第三人张绍蓉，原告基于其与第三人张绍蓉的《租地协议》，向第三人张绍蓉收取租金亦属正常，不能据此得出原告知晓第三人张绍蓉将从原告处承租的3.32亩面积土地转租给二被告使用的结论。因此，第三人张绍蓉将从原告处承租的3.32亩土地转租给二被告使用所签订的合同无效，二被告占有并使用该3.32亩土地构成无权占有。另一方面，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，第三人张绍蓉对于超出3.32亩面积的部分并未依法取得使用权，其与二被告签订《合同书》，将超出3.32亩面积的部分出租给二被告使用，构成无权处分行为，且无证据证明第三人张绍蓉对超出3.32亩面积的部分的处分经过了原告的追认，亦或第三人张绍蓉在与二被告签订合同后取得了处分权。因此，第三人张绍蓉将超出3.32亩面积的土地出租给二被告使用所签订的合同无效，二被告占有并使用超出3.32亩面积的土地构成无权占有。第三，原告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会与第三人张绍蓉解除《租地协议》是否应告知并征得二被告同意，以及是否因未告知二被告而解除行为无效问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，本案原告与第三人张绍蓉系《租地协议》的合同相对方，双方协商一致解除《租地协议》无需告知并征得二被告同意。故二被告关于因原告与第三人张绍蓉解除《租地协议》未告知二被告并征得其同意，解除行为无效的抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。第四，原告本次起诉是否属于重复起诉问题。行政诉讼，是指公民、法人或者其他组织认为行使国家行政权的机关和组织及其工作人员所实施的具体行政行为，侵害其合法权利，依法向人民法院起诉，人民法院依法对被诉具体行政行为进行审查并作出裁判，从而解决行政争议的制度。而民事诉讼，是公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的诉讼。二者适用不同的法律规范调整。即便确如二被告所言，二被告因渝规限拆九龙坡字（2015）第3227号《限期拆除违法建筑决定书》而提起行政诉讼，但原告提起本次民事诉讼是基于物上请求权，是平等主体之间产生的民事纠纷，与行政诉讼不冲突，并不存在《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十六条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”规定的情形，不构成民事诉讼中的重复起诉。最后，原告是否有权要求二被告腾空并交还涉案11.75亩土地问题。如前所述，涉案11.75亩土地中不论是3.32亩部分，还是3.32亩之外的部分，二被告与第三人张绍蓉签订的《合同书》均属无效合同，二被告占有并使用涉案11.75亩土地构成无权占有，二被告无权在涉案土地上修建建筑物，故原告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会基于涉案土地管理人身份，要求二被告将涉案11.75亩土地腾空，以恢复至二被告占有使用之前的原始状态，并交还涉案11.75亩土地，事实清楚，于法有据，应予以支持。如二被告因第三人张绍蓉与其签订的《合同书》无效，无权占有使用约定面积的土地而造成损失，则根据合同相对性原则，其可向第三人张绍蓉主张权利，但不能对抗原告基于受托管理人身份而对涉案地块享有的占有、使用、收益等物权权利，也不属于本案审理范围，二被告可以另案处理。综上所述，经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告程世发、凡华于本判决生效之日起十日内腾空并向原告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会交还重庆高新技术产业开发区九龙园区B2区跳蹬河旁的国有土地11.75亩。本案案件受理费30723元，原告重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会负担25723元，被告程世发、凡华负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  董少辉人民陪审员  李勇岐人民陪审员  周 欣二〇二〇年九月二十二日法官 助理  杨雪莉书 记 员  魏薪霓