广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初15522号原告：广州市梅山物业发展有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇亭角村（梅山电厂办公楼）。法定代表人:吴文具，执行董事。委托诉讼代理人:周其俊，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人:张锦贤，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广州市越秀区越华路43号三楼。法定代表人:蔡效东。委托诉讼代理人:熊晓军，被告员工。委托诉讼代理人:董丽湘，被告员工。第三人：广东生物技术联合公司，住所地广州市白云区金钟横路38号306房。法定代表人：许卓雄。原告广州市梅山物业发展有限公司诉被告广州市穗华房产开发有限公司、第三人广东生物技术联合公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告的委托诉讼代理人周其俊、张锦贤，被告的委托诉讼代理人熊晓军、董丽湘到庭参加诉讼。第三人下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告广州市梅山物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理广州市海珠区晓港西马路15号802房的产权过户登记手续；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1988年1月25日，原告（原名广东省梅山实业总公司）与第三人签订《委托代办购房协议》，委托第三人购买广州市小港西路15号楼第8层802号房。1988年1月25日，第三人与被告签订《集资统建住宅合同》，约定被告同意第三人购买上述房屋，被告收到全部购房款后应于1988年2月完成水电安装工程，待供水、供电部门接通室外水电后即把房屋交给第三人使用。1988年1月25日，被告与第三人签订《房屋产权移交证明书》，双方确认被告已将广州市河南小港西马路#158楼802房（上个世纪八九十年代，人们俗称的广州市“河南”指现在的海珠区）移交第三人，房屋产权归第三人。1988年1月28日，原告通过中国人民银行向第三人汇入购房款57875.43元。1988年1月30日，第三人向原告出具收据。第三人从被告处接收房屋后，已将房屋交付原告使用。但是，被告至今尚未将房屋的不动产权证办至原告名下。据调查，现今广州市海珠区并不存在“小港西路”或“小港西马路”，但有“晓港西马路”。广州市海珠区晓港西马路15号802房现由原告原职工使用。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，原告作为委托人有权行使第三人对被告的权利，要求被告履行办证义务。被告广州市穗华房产开发有限公司辩称：《集资统建住宅合同》是被告与第三人在1988年元月23日签订，到现在已超过30年，第三人从未向被告披露其与原告的代理关系，原告也从未向被告主张任何权利，根据合同相对性原则，原告与被告没有直接的合同关系，原告没有资格起诉被告。原告与第三人签订《委托代办购房协议》是在1988年1月25日，原告给第三人的所谓“购房款”是在1988年1月28日；而被告与第三人签署的《集资统建住宅合同》、《房屋产业移交证明书》以及开具发票和收款的日期三者均为1988年1月23日，前者的日期晚于后者的日期，从逻辑上和常理上说不通。原告的《委托代办购房协议》不真实。原告在30多年后直接通过诉讼的方式来主张权利，从常理上说不过去。原告主张办理不动产权证的房屋地址与被告和第三人签订的合同约定的地址不同，是否属于同一套房需要原告举证。如果将不动产证直接办理在原告名下，不仅违反了被告与第三人签订的合同，而且也会造成国家少收有关税费，导致国家利益受损。第三人广东生物技术联合公司没有提出答辩意见和举证。经审理查明：1988年1月23日，广州市穗华房产开发公司（甲方）与第三人（乙方）签订《集资统建住宅合同》（穗华统字第329号），约定：甲方同意乙方购买座落在广州市小港西路15号楼第8层802号房，集资统建住宅单元二房壹厅壹套，建筑面积约60.9215平方米（包括厅，房，厨，厕，阳台、梯间，走道等）；购房款共人民币伍万柒仟捌佰柒拾伍元肆角叁分正；甲方收到乙方全部购房款后，应于1988年2月日完成上述住宅单元的建筑和室内水电安装工程；（如遇天灾或不属甲方主观原因影响工期除外）；待供水、供电部门接通室外水电后，即把房屋交给乙方使用；本合同不得出卖，转让和中途易主，合同执行期间，如乙方因病故，死亡等原因，其继承人应凭广州市公证部门证明向甲方办理易主续约手续；否则，甲方有权不交付住宅单元给乙方使用和不出具《申请产权登记证明书》给乙方；本房屋单元准确建筑面积，以产权部门勘测为准，房价不退不补；等。1988年元月23日，广州市穗华房产开发公司向第三人出具广州市小港西15路楼八层802房购房款57875.43元的发票。1988年1月23日，广州市穗华房产开发公司与第三人签订《房屋产权移交证明书》，双方确认广州市穗华房产开发公司已将广州市河南小港西马路#15八楼802房移交第三人，产权归第三人所有。1988年1月25日，广东省梅山实业总公司（甲方）与第三人（乙方）签订《委托代办购房协议》，约定：甲方因需要在广州购房一套，委托乙方在广州代办购房手续，并以乙方名誉向广州穗华房产开发公司签署了购房合同书（穗华统字第329号），购买坐落在广州市小港西路15号楼第8层802号房，两房一厅壹套，建筑面积60.9215平方米，第三人为甲方代收代付了购房款共57875.43元；所购房屋产权纯属甲方所有。1988年1月28日，广东省梅山实业总公司通过中国人民银行向第三人汇入代垫款57875.43元。1988年1月30日，第三人向广东省梅山实业总公司出具《收据》，载明收到其购房款57875.43元。另查，原告原名为广东省梅山实业总公司，于1990年11月12日经番禺县机构编制委员会研究同意改称为广东梅山糖业总公司，于2009年4月29日经广州市工商行政管理局南沙分局批准更名为广州市梅山物业发展有限公司。被告原名为广州市穗华房产开发公司，1993年更名为广州市穗华房产开发有限公司。据查册时间为2020年7月22日的广州市不动产登记查册表记载，海珠区晓港西马路15号802房的权属人为被告，占用部分为全部（所有权人），产别为有限责任（国有独资），登记附注为土地未办有偿使用手续，来函摘要显示：广州市土地利用发展中心于2014年1月28日发出公函，执行明细为欠缴土地出让金、违约金及利息，缴清后方可办理相关业务；广州市土地利用发展中心于2014年3月24日发出公函，执行明细为该用地单位已缴清用地项目的拖欠款项，按照有关规定，现恢复办理其相关业务。诉讼中，原、被告确认广州市小港西路15号楼第8层802号房现地址为广州市海珠区晓港西马路15号802房。原告表示：当时番禺与广州在地理位置上有一定距离，第三人是由原告投资的联营公司，所以原告才委托第三人购买涉案房屋；90年代后，原告退出联营，现联系不上第三人；不清楚《集资统建住宅合同》的签署时间是1988年1月25日还是23日，该合同写得既像“23日”，也像“25日”，分辨不出；第三人先替原告垫付了房款，原告再将房款支付给第三人;最近才发现涉案房屋没有过户到原告名下。被告表示：曾电话通知第三人办理过户手续，但第三人没有来办理，联系不上第三人；被告与第三人签订合同时，土地出让金的法律法规还未出台，该房屋在交易时未缴纳土地出让金，交易价也未包含土地出让金；如果知道购房人是原告，被告就不会签订涉案合同。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、穗府[1993]58号《广州市人民政府批转市国土局、房地产管理局关于广州市国有土地使用权出让金标准的请示的通知》。2、穗办函[1984]204号《广州市关于组织个人购买住宅的试行办法》,内容：（第四条）个人申请购买住宅的手续：（一）有我市正式户口的居民……。证据1-2拟证明被告同意将涉案房屋过户给第三人，第三人应补交土地出让金；番禺在上个世纪80年代不属于广州市管辖，当时原告不具备购房资格，不同意过户给原告。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性由法院核定，合同没有约定土地出让金由谁承担，出现出让金的问题在于被告没有及时为原告办理产权证，所以增加所有的成本和税金应由被告承担。对证据2的真实性、合法性由法院核定，第四条只是规定个人购买住宅的条件，没有规定单位购买住宅的条件，所以不能证明原告无权购买。本院认为：被告辩称原告无权起诉。原告主张其委托第三人购买涉案房屋，提供了其与第三人签订的《委托代办购房协议》、付款记录等证据予以证明。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”；第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”。因此，原告有权提起本案诉讼。被告的上述意见无理，本院不予采纳。关于《集资统建住宅合同》签署时间问题。被告主张上述合同签署时间为1988年1月23日。原告表示不清楚是1988年1月25日还是23日，该合同写得既像“23日”，也像“25日”。被告与第三人签订的《房屋产业移交证明书》及被告向第三人出具的购房款发票日期均为1988年1月23日，故被告主张《集资统建住宅合同》签署时间为1988年1月23日更符合常理，本院予以采纳。关于办理产权过户登记手续问题。被告辩称其不清楚原告与第三人的委托关系，如果知道购房人是原告，就不会签订《集资统建住宅合同》。第三人与被告签订《集资统建住宅合同》后才与原告签订《委托代办购房协议》，而《集资统建住宅合同》明确约定合同不得出卖，转让和中途易主。现无证据证明第三人在签订《集资统建住宅合同》时已告知被告，其受原告委托购买涉案房屋。被告表示曾电话通知第三人办理过户手续，但第三人没来办理。原告亦表示其最近才发现涉案房屋没有过户到其名下。被告与第三人签订《集资统建住宅合同》及原告与第三人签订《委托代办购房协议》至今已经超过30年，由于第三人及原告怠于行使自身权利，导致涉案房屋需要缴纳土地出让金，该笔费用由谁缴纳亟待解决。另，原告主张涉案房屋由其使用，未提交证据予以证明。据上，原告要求被告直接协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续的诉请依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告广州市梅山物业发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年九月二十九日书记员  于悦姗何国卫