广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初8557号原告：广州市熾昌物业管理有限公司，住所地广州市白云区永泰元下田丛云路906-938号589房。法定代表人：林伟雄。委托诉讼代理人：陈志忠，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚军华，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州市零点物业管理有限公司，住所地广州市白云区东平南路33号01房。法定代表人：陈观忠。委托诉讼代理人：张茂东，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜显斌，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市汇嘉名鼎物业管理有限公司，住所地广州市白云区永泰新村磨刀南路98号201房。法定代表人：刘际平。委托诉讼代理人：赵胤，广东中大圣律师事务所律师（委托诉讼代理期限至2020年5月5日）。被告：刘际平，男，1983年1月23日出生，汉族，住福建省建瓯市，原告广州市熾昌物业管理有限公司（以下简称熾昌公司）与被告广州市零点物业管理有限公司（以下简称零点公司）、广州市汇嘉名鼎物业管理有限公司（以下简称汇嘉公司）、刘际平租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熾昌公司的委托诉讼代理人陈志忠、龚军华，被告零点公司的法定代表人陈观忠及委托诉讼代理人张茂东，被告兼被告汇嘉公司的法定代表人刘际平，被告汇嘉公司的委托诉讼代理人赵胤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熾昌公司向本院提出诉讼请求：1.解除我司与被告零点公司签订的《租赁合同》、《合作协议书》、《补充协议》和《补充协议书》；2.被告零点公司向我司支付拖欠租金差额部分142050元（2019年4月至2019年12月）及对应的资金占用利息（暂计至2020年2月10日为3115.25元，实际计至给付之日）；3.被告零点公司向我司支付2020年1月至实际返还场地管理权之日的场地占用费及资金占用利息（暂计至2020年2月10日为466.67元，实际计至实际返还房屋管理权之日）；4.三被告按现状向我司交还租赁场地1-4楼的经营管理权；5.本案诉讼费用由被告零点公司承担。事实和理由：我司与被告零点公司分别于2015年11月1日、2015年11月17日、2016年10月17日分别签订《租赁合同》、《合作协议书》、《补充协议》和《补充协议书》，约定我司将位于广州市白云区（辖区范围内）工业园三层案涉房屋整体出租给被告零点公司使用，并约定2015年12月1日至2016年3月31日月租金为6万元，2016年4月1日至2019年3月31日月租金为83000元，2019年4月1日至2021年3月31日月租金为95450元，2021年4月1日至2023年3月31日月租金为104995元，2023年4月1日至2025年3月31日月租金为115494元，2025年4月1日至2026年3月31日月租金为121268元，租金应于每月5日前足额支付。自2015年12月至2019年3月，被告零点公司如约每月足额支付租金，依照约定，在2019年4月1日至2021年3月31日，被告零点公司应向我司支付月租金为95450元，但被告零点公司仍以每月83000元的标准向我司支付租金，并多次无理要求我司调整租金。依照我司与被告零点公司签订的《租赁合同》第十条第3款，被告零点公司应及时足额支付租金、水电费等相关费用及其他费用，逾期7天，视为严重违约，我司有权解除合同，收回场地，被告零点公司所缴纳的租金、保证金及其他费用全部转为违约金。被告零点公司的欠租行为已违反双方之间约定，属严重违约，我司有权解除合同并收回案涉房屋。另被告零点公司已将案涉房屋转租给被告刘际平，目前由刘际平经营的汇嘉公司管理经营，被告零点公司已严重违反合同约定，应当向我司交还案涉房屋，被告汇嘉公司、刘际平已无继续租用案涉房屋的依据，应向我司交还案涉房屋。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告零点公司辩称，我司不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：（一）我司与原告之间就案涉场地的关系是合作经营关系，并非原告所主张的租赁关系，我司也不存在拖欠原告租金和其他费用。2015年11月30日，我司与原告签订合作意向书，将费用的保底数从8万元调整为6万元。后我司与原告又分别于2016年9月及2016年11月17日连续签订了两份补充协议，更加明确约定了将房屋整体转租给被告刘际平。2019年6月开始，由刘际平直接支付租金给原告，同时刘际平也将租金支付给我司。我司之所以与原告签订过一份租赁协议，目的是用于办理广东宏鹏投资有限公司作为场地使用证明使用的，该租赁合同是双方之间虚假的意思表示，也没有实际履行。（二）原告将我司列为被告主体不适格，因我司与原告之间是合作经营关系，双方也约定由第三人向原告缴纳租金，现被告刘际平拖欠租金，应由原告和我司共同向刘际平追偿。（三）原告主张解除合同无事实和法律依据。我司与原告签订的合作协议书并未约定解除权，且我司也没有根本违约导致法定解除的情况。（四）原告主张的租金差价包括2020年2月、3月以后的租金，我司认为，即使向被告刘际平主张租金也应当予以减免。因该物业是村里物业，集体物业，在发生新冠××应的情况下，应依据政府部门的相关文件对租金进行相应减免。我司建议应对案涉场地2020年2月至4月的租金进行减免。被告汇嘉公司、刘际平共同辩称，（一）我方是承租人，属于合法承租案涉物业，就案涉物业的权利应依法受到保护，我司作为实际承租人并不存在过错。我已依约向零点公司支付相关费用，不存在拖欠费用的情况。（二）目前因为疫情的影响，恳请原告能够对房屋方面长远考虑，可以减免部分租金，我下面也有20多个租户，也希望能够给予减免优惠。（三）就案涉房屋，我方进行了投资装修，目前还没有回本，如原告一定要我方离场，我方认为，就案涉房屋的装修，原告应当向我方赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月30日，熾昌公司（甲方）与零点公司（乙方）签订《合作意向书》，约定：乙方承接甲方名下各工业园区物业，包括已出租及未出租物业，按甲方现时物业出租情况核实出租收益，确保甲方在原有物业收益不变的前提下，由乙方出资（预计分期投入资金为3000-5000万元），对甲方名下各工业园区物业进行升级改造；乙方全权代理甲方物业的经营及使用权限，包括物业价值定位、招商、管理以及维护修缮等事宜，期间甲方应指派专员协助乙方。财务结算方面甲方指派结算专员与乙方独立结算各项收益；乙方分期对甲方物业作升级改造后，所产生的新增长收益按甲、乙双方协商的占比方式进行分配收益，其占比分成为甲方30%、乙方70%；在物业管理上，如遇因产权纠纷等问题出现，甲方应积极主动作牵头作用，协助乙方对上级管理部门进行解决，因公关问题所产生的相关费用，甲乙双方应协商，并按1:1方式承担费用，各占公关费用的50%；物业改造升级逐步推进，升级完成后甲方名下物业价值将大幅度提升，预计两年后收益将提高50%以上等。2015年11月1日，熾昌公司（甲方）与零点公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方同意将座落于广州市白云区（辖区范围内）工业园三层房屋（以下简称涉案物业）出租给乙方使用；该场地的出租面积为2250平方米，乙方租用该场地的期限自2015年12月1日至2026年3月31日；月租金为6万元；乙方须于本合同签订当天向甲方缴纳租赁保证金16万元；甲方预定在2015年12月1日将该场地交付给乙方使用；合同最后手写备注：①每月租金6万元。②乙方对项目升级改造、招商工作完成后，对实际增加收益部分（除去每月租金保底收益6万元整）按甲、乙双方协议的方式进行，甲方占收益利润的30%，乙方占70%，并按每季度结算支付给甲方等。2015年11月17日，熾昌公司（甲方）与零点公司（乙方）签订《合作协议书》，约定：甲乙双方本着公平、公正、互助、共赢为基本原则，以2015年10月30日双方签订的《合作意向书》为依据；合作地点涉案物业，总面积为2250平方米；合作期限2015年12月1日至2026年3月31日止；合作方式：物业升级改造的所有费用由乙方全部负责，具体参照设计图方案，并拥有该项目的开发与经营权。乙方每月按固定收益6万元按时收缴交付甲方，涉及该物业的各类费用。原租客（现阶段存留两家）移交给乙方，以便乙方与其作进一步的沟通、协商，方便因升级改造期间所带来的影响。乙方以16万元作为押金支付给甲方；利润分成方式：乙方对项目升级改造、招商工作完成后，对实际增加收益部分（除去保底收益8万元），按甲乙双方协商的方式进行，甲方占收益利润的30%，乙方占70%，并按每季度结算支付给甲方等。2016年2月15日，零点公司（甲方）与刘际平（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：就乙方承租甲方涉案物业的物业管理，经甲乙双方协商一致，签订本合同，并共同遵守；总面积为2428平方米；租赁期限10年，从2016年4月1日至2026年3月31日止；甲方于2016年2月15日前向乙方交付房屋至2016年4月30日为乙方免租期；费用按月缴交情况如下：2016年4月1日至2019年3月31日，租金为85000元，2019年4月1日至2021年3月31日，租金为97750元……乙方应在签约当天缴纳首月租赁费用，之后在每月的5日前按甲方指定的银行账号以转账方式缴付当月租赁费用；在本合同签订之日，乙方应向甲方交纳保证金17万元等。同日，双方就涉案物业签订《物业租赁管理补充协议》，约定：本合同物业管理费用18000元/月，费用按月缴交情况如下：2016年4月1日至2019年3月31日，租金为18000元；2019年4月1日至2021年3月31日，租金为20700元等。2016年10月17日，熾昌公司（甲方）与零点公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲乙双方以2015年11月17日签订的《合作协议书》为依据，合作条款保持不变。具体操作如下：一、经甲、乙双方协商一致，利益分配方面按照原《合作协议书》第四条，利润分成方式作出调整说明，按现时实收租金为每月103000元，甲方占83000元/月，乙方占2万元/月，本利益分配自2016年10月1日起开始执行，租金递增情况与利益分配如下表：2016年4月1日至2019年3月31日，租金实收103000元，甲方收益83000元，乙方收益2万元；2019年4月1日至2021年3月31日，租金实收118450元，甲方收益95450元，乙方收益23000元等。刘际平向零点公司承租涉案物业后，在涉案物业三层基础上加建了第四层，在涉案物业设立了汇嘉公司，并以汇嘉公司名义将涉案物业用于分租使用。期间，2019年4月前，零点物业一直依照合同约定标准向熾昌公司支付费用。2019年4月至2019年7月和2019年9月至2019年12月期间，零点公司以83000元的标准向熾昌公司支付费用，2019年8月，零点公司支付费用53000元。另零点公司还支付了2020年1月的费用43000元、2020年8月费用83000元。各方均确认自2019年6月起，零点公司向熾昌公司支付的费用通过刘际平直接向熾昌公司转账的方式支付。另查，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动省重大突发公共卫生事件一级响应，自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年3月14日，熾昌公司向零点公司发出《关于从五月抵扣减免金额的通知》，主要内容为：1、公司与经济社签约的物业旗下租户可享受2月份减租政策，减租额为社里减免+2月份管理费；方式按社里要求，先交后减，阁下的减免金额为37883元，该金额将在2020年5月份租金中直接抵扣。2、请阁下务必于2020年4月15日前交清2-4月份租金及水电等相关费用，方可享受减免政策以及减免该期间逾期违约金。3、2020年4月15日前未交清租金及水电等相关费用的，我司将按合同约定视为违约，停止提供物业服务，不享受2月减租政策，追收所有费用和违约金，追究违约责任等。熾昌公司表示其上一手出租人免除了其2020年2月份的全部租金37883元，其对零点公司免除的租金数额为其上一手出租人向其免除的租金数额。汇嘉公司表示，疫情期间2020年2月其按租金50%的标准向租户收取租金。再查，经本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案物业的产权和办理规划报建情况。该局复函显示暂未查询到相关《建设工程规划许可证》和产权记录。本院据此向各方当事人释明，如果熾昌公司与零点公司就涉案物业建立的关系为租赁关系，则双方就此建立的租赁关系无效，被告是否就合同无效之后的后果向熾昌公司主张权利。零点公司于2020年5月29日向本院提出要求确认与熾昌公司就涉案物业签订的多份《合作协议书》无效、熾昌公司赔偿物业装修升级改造损失、中介费、人工费损失，退还押金、返还代为支付租金、赔偿租户搬迁费、补偿金等反诉请求。后零点公司又于2020年6月10日申请撤回了上述反诉（未缴纳反诉受理费）。诉讼中，本院于2020年7月1日组织双方到涉案物业进行现场勘查。现场勘查情况如下：涉案物业一楼共有7间商铺，其中3间空置；二楼至四楼均作写字楼出租，其中二楼有两间空置、四楼有两间空置。熾昌公司于2020年9月25日向本院表示因刘际平于2020年9月24日向其转账支付了20万元房屋占用费，故其要求被告支付房屋占用费的诉请相应减少20万元。本院认为，熾昌公司与零点公司就涉案物业虽签订了《合作意向书》、《合作系协议书》等多份以合作为名的协议，但从双方实际履行情况看，实为熾昌公司向零点公司交付涉案物业，零点公司以每月固定数额支付场地占用费的履行方式，此符合租赁合同法律关系的特征，故熾昌公司与零点公司就涉案物业建立的关系属租赁合同关系。因涉案物业经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故熾昌公司与零点公司就涉案物业签订的《合作意向书》、《租赁合同书》、《合作协议书》、《补充协议书》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。熾昌公司要求解除上述合同和协议于法无据，本院不予支持。合同无效后，根据无效合同财产相互返还原则，零点公司应将接收使用的涉案物业交还给熾昌公司，现熾昌公司要求零点公司返还涉案物业的经营管理权有据，本院予以支持。因零点公司承租涉案物业后，将涉案物业出租给了刘际平，刘际平又以汇嘉公司的名义分租了涉案物业，现零点物业已无权继续占用涉案物业，汇嘉公司和刘际平继续经营涉案物业亦无依据，故汇嘉公司、刘际平亦负有协助零点公司将涉案物业经营管理权交还给熾昌公司的义务。虽熾昌公司与零点公司就涉案物业建立的租赁关系无效，但零点公司仍应向熾昌公司支付经营使用涉案物业期间的场地占用费。（一）关于熾昌公司要求零点公司支付2019年4月至2019年12月期间的租金差额的问题。根据熾昌公司与零点公司签订的协议书约定，自2019年4月起至2021年3月31日零点公司应向熾昌公司支付的费用为每月95450元，熾昌公司参照该约定的标准要求零点公司支付场地占用费合理。零点公司此前按83000元/月的标准向熾昌公司支付上述期间的费用，故现熾昌公司要求零点公司支付上述费用的差额12450元×8+42450=142050元有据，本院予以支持。（二）关于熾昌公司要求零点公司支付2020年1月至实际返还涉案物业经营管理权之日的场地占用费问题。因返还涉案物业经营管理权涉及熾昌公司与实际使用物业租户关系的处理，对于返还物业的时间存在不确定因素，本院仅处理至本案作出判决之日，即2020年9月30日的场地占用费，对本案作出判决后熾昌公司仍未收回物业管理权而发生的费用，熾昌公司可另行主张。零点公司、汇嘉公司、刘际平抗辩因新冠疫情的影响，熾昌公司应减免2020年1月至5月的租金的意见，因相关部门启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间是2020年1月23日，此时亦正值春节来临之际，被告抗辩以新冠疫情为由减免该月租金缺乏依据。对于2020年2月的租金，因该月涉案物业确因新冠疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应而暂无法经营，且熾昌公司的上一手出租人亦减免了熾昌公司该月的租金37883元，结合刘际平陈述该月向下一手租户减半收取租金的情况，本院认定零点公司应向熾昌公司支付的2020年2月的场地占用费按合同约定的租金减半，即47725元计付。对于2020年3月后的场地占用费，因2020年2月底，新冠疫情已调整为二级响应，各行业亦陆续复工复产，且刘际平陈述自2020年3月起其亦未向其承租户减免租金，故被告要求减免2020年3月至5月的场地占用费的意见依据不足，本院不予采纳。据此，熾昌公司主张2020年3月至2020年9月30日期间的场地占用费参照合同约定的每月95450元计付的意见本院予以采纳。因零点公司已向熾昌公司支付2020年1月的场地占用费43000元、2020年8月的场地占用费83000元，故该部分的占用费相应予以扣减。综合上述意见，经核算，零点公司应向熾昌公司支付付2020年1月至2020年9月30日期间的场地占用费共计为52450+47725+（95450×6）+12450=685325元。因熾昌公司于2020年9月24日又收取了20万元的场地占用费，应扣减该20万元，故熾昌公司要求零点公司支付2020年1月至2020年9月30日期间的场地内占用费共计485325元本院予以支持。驳回熾昌公司主张多出上述数额的诉请。因双方之间的租赁关系无效，熾昌公司对于合同无效也存在过错，熾昌公司要求零点公司支付上述费用的利息缺乏依据，本院不予支持。涉案租赁关系无效，权利人本可在本案中根据合同无效后的法律后果向原告主张相关权利，零点公司在本案中提起反诉后，又申请撤回该反诉，此为被告对自身诉讼权利义务的处分，本院予以准许。待本案处理后，相关权利人可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告广州市零点物业管理有限公司向原告广州市熾昌物业管理有限公司支付2019年4月至2019年12月期间欠付的场地占用费共计142050元；二、本判决生效之日起十五日内，被告广州市零点物业管理有限公司向原告广州市熾昌物业管理有限公司返还广州市白云区永泰新村磨刀南路98号熾昌工业园一至四层房屋的经营管理权。被告广州市汇嘉名鼎物业管理有限公司、刘际平协助被告广州市零点物业管理有限公司向原告广州市熾昌物业管理有限公司返还上述房屋的经营管理权；三、本判决生效之日起五日内，被告广州市零点物业管理有限公司向原告广州市熾昌物业管理有限公司支付2020年1月至2020年9月30日的场地占用费共计485325元；四、驳回原告广州市零点物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10817元，由原告广州市熾昌物业管理有限公司负担743元，被告广州市零点物业管理有限公司负担10074元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  肖録婷审判员  周子珺审判员  刘 笛二〇二〇年九月三十日书记员  陈玉梅冼颖斯