文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初3573号原告：陈光友，男，汉族，1973年5月15日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：王秀梅，重庆祥永律师事务所律师。原告：何昌学，女，汉族，1975年4月1日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：王秀梅，重庆祥永律师事务所律师。被告：重庆申佳市场管理有限公司（原名重庆浙商市场经营管理有限公司），住所地重庆市南川区东城街道花山南路**，统一社会信用代码9150011956993422XB。法定代表人：肖平夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱兴宇，男，汉族，1969年12月5日出生，住重庆市渝**，该公司员工。委托诉讼代理人：滕月，女，土家族，1993年6月5日出生，住重庆市沙坪坝区，该公司员工。原告陈光友、何昌学与被告重庆申佳市场管理有限公司（以下简称申佳公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员张钊燕适用简易程序负责审理，并于同年8月26日公开开庭进行了审理。原告何昌学及二原告共同委托诉讼代理人王秀梅，与被告申佳公司的委托诉讼代理人邱兴宇、滕月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈光友、何昌学向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付商铺租金40552.25元（计算时间及方式：从2018年1月1日至2020年6月30日止，每年参照部分业主签订的补充协议房屋总价款5%计算租金）；2、判决被告从2018年1月1日起，以40552.25元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告资金占用利息至租金付清时止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年8月14日，原告将其所有的位于浙商国际商贸博览城11栋1、2层24号商铺委托给被告经营、管理，双方签订了《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》，合同第一条约定：委托标的物建筑面积共68.66平方米。合同第二条约定：甲方同意自2015年1月1日至2017年12月31日止，作为市场培育期免收乙方租金，并由乙方统一经营管理。委托期限为5年。租金收益为委托管理期限内，市场培育期结束之日开始乙方将根据当时市场价格租赁该商铺并向租赁户收取相应租金。该商铺租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用。上述合同签订后，原告按照合同的约定和被告的要求将商铺交付给被告，全面履行了合同义务，但被告至今未按合同约定的租金支付方式向原告支付租金。就涉案合同，名为委托管理合同实为租赁合同。涉案合同第二条、第三条、第五条的约定明显为租赁合同条款，涉案合同明确了租赁期限、租金价款的计算方式及支付租金的方式，同时也明确了被告根据市场价格租赁该商铺，而并非约定被告系根据商铺实际出租价格计算租金，且也未明确涉案房屋实际产生收益，商铺业主才享有租金。委托合同的任何一方当事人享有任意解除权，但涉案合同约定甲方单方解除合同或提前收回委托经营的商铺的，将承担严苛、繁重的违约责任。故涉案合同不符合委托合同中双方当事人应当具备的合作信赖基础，也有违公平原则。因此涉案合同实为租赁合同。涉案合同所约定的前三年免租期实际租金不存在免租，而是在开发商购房款中按购房款21%的比例已经扣除该3年的租金。凡是涉及到浙商（申佳）商铺的业主，在同一时间、同一地点签订了由重庆新申佳实业有限公司同时提供的两份合同，即商品房买卖合同和涉案托管合同，并由置业顾问计算房款预算表的同时扣除了公司返租3年的租金，这一事实明显为新申佳公司与签订托管经营的公司的共同行为。涉案中被告与开发商重庆新申佳实业有限公司同时与申佳实业集团有限公司是相互控股的关联公司，开发商对外销售房屋和签订本涉案合同及支付部分商品业主的租金行为、以及被告前法定代表人陈孝伟对外宣传、承诺等行为属于混同行为，本案的被告应承担因共同混同行为产生的法律责任。被告也未尽到统一打造、统一招商、统一管理的义务。根据合同约定，被告在3年免租期后应按市场价格租赁该商铺，并向原告支付相应租金，但经原告多次催收并经政府相关部门出面协商无果。为了维护原告的合法权益，特向法院提起的诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告申佳公司辩称，1、涉案合同属于委托管理关系，原、被告签订的合同系有名合同，合同名称确定了双方属于委托经营管理关系，从合同约定的实质内容来看也属于委托经营管理关系。涉案合同约定，由原告将涉案商铺全权委托给被告统一招商、经营、管理和培育市场，被告按市场价格租赁涉案商铺，年租金的90%为原告收入，10%为被告管理费用。从该约定中统一招商的表述来看有两个含义，一是原告将涉案商铺委托给被告对外招租，二是对招租后产生的租金收益进行分配。同时也表明原、被告对于涉案商铺的委托经营后果具有相同的预期值。从同类诉讼的其他证人及诉讼当事人向法庭的陈述事实也表明原告是将商铺委托给被告统一招商，且原告也知晓商铺的租金是在有实际收益的前提下才能享有分配。因此，涉案合同无论从合同名称、约定内容还是履行事实均符合委托经营管理的特征。2、被告按合同约定履行了统一经营、统一招商、统一管理的约定义务。涉案合同签订后，被告耗资数千万元对涉案商铺所有项目先后引入“海宁皮草城”、“渝海国际家纺城”项目、“义乌小商品市场”入驻经营。2017年12月为扩大项目的业态，再次耗资数十万元对涉案商铺项目进行改造，以便于统一招商，但因种种原因，前述招商经营最终均未成功，此后商铺一直未能再有经营单位入驻经营。被告为了培育涉案商铺项目，前述招商行为均未向经营单位收取租金。3、原告要求被告支付涉案合同约定的租金无事实和法律依据。首先，涉案合同中原告委托被告经营管理的核心义务是统一经营、统一招商、统一管理，其目的在于促进商铺的可持续经营。因此，原告与被告签订的涉案合同实际系被告代理原告经营管理商铺，故只有在涉案商铺实际已经出租并产生收益时，被告才负有向原告分配租金收益的义务。其次，原告在涉案商铺无任何出租收益的情况下要求被告给付租金收益分成既无事实依据也有违公平原则。由于被告在统一经营、招商、管理涉案商铺过程中自始至终均未能获得租金收入，原告要求被告支付租金收益无事实依据。被告同时认为，原告要求被告给付租金收益也有悖公平原则。被告与原告签订涉案合同旨在实现商铺利益最大化和可持续经营目的，涉案合同履行的最终受益人也是原告，因此，在被告已经履行了统一招商、统一管理、统一经营义务的情况下，商铺收益风险应由原告承担，不能由被告承担。特别是被告在涉案合同中没有合同利益，被告仅仅是为促进商铺的经营而代原告行使商铺的管理职责，这与具有商业利益性质的合同目的具有根本区别，即使商铺能够实现租金收益，被告所分得的10%租金作为经营管理费也根本不足以覆盖其投入的管理成本。因此，原告只享有收益而不承担风险，明显有违公平原则。4、涉案合同签订时并不具备履行条件。涉案合同签订后，商铺尚在修建中并未竣工交付原告，且原告在涉案商铺竣工后未与被告办理商铺移交手续。涉案商铺在涉案合同签订多年后才取得产权证，也导致涉案合同一直处于无法实际履行的状态，故被告认为涉案合同应当自原告取得涉案商铺产权证后才能开始计算履行期间。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年8月14日，原告与案外人重庆新申佳实业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，案外人重庆新申佳实业有限公司将其开发建设的位于南川区东城街道花山南路100号（浙商商贸城）11幢1-24号（建筑面积68.66平方米）商服用房出售给了原告。当日，原告（甲方）还与重庆浙商市场经营管理有限公司（乙方，已更名为重庆申佳市场管理有限公司）签订《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》，该合同第一条“委托标的物”约定：甲方自愿将重庆市南川区花山南路100号“浙商国际商贸博览城”拥有独立产权的11栋1、2层24号商铺，建筑面积68.66平方米委托给乙方经营、管理。范围为乙方或乙方允许的第三方合法取得的经营范围许可为准；第二条“委托管理期限及收益”约定：1、由于市场需要一个培育期，前期投入较大，为有利于招商，共同促进市场繁荣，甲方同意自2015年1月1日至2017年12月31日止，作为市场培育期免收乙方租金，并由乙方统一经营管理。2、委托期限为5年：自市场正式开业之日起开始计算委托管理起始时间，甲方将该商铺委托给乙方经营管理5年。上述经营及管理期内，乙方享有该商铺的经营权、管理权、和相应的收益权，以及在不损害甲方合法利益情况下的自主转租权。3、租金收益：委托管理期限内，市场培育期结束之日开始乙方将根据当时市场价格租赁该商铺并向租赁户收取相应租金。该商铺年租金收益的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用。4、租金支付：该商铺租金由乙方统一收取，并于次年1月31日前把通过核算的前一年的年租金收益通过银行转账方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并在当年12月30日前支付给甲方）……。第三条“权利和义务”约定：1、委托经营管理期限内，乙方有权根据需要以联营、合作、自用、出租等方式来经营管理该商铺。2、市场培育期内，乙方有权根据商家租赁情况合理调整免租政策，甲方无权干涉。3、委托经营管理期限内，乙方应承担保安、保洁、市场管理等相关费用。4、委托经营管理期限内，甲方负有在需要时或在乙方根据实际情况要求时，配合、协助乙方经营管理商铺的义务，应积极提供相关证件、资料、出具相关的法律手续和证明，否则按照违约责任处理。5、委托经营管理期限内，因甲方所购商品房发生产权纠纷导致乙方无法正常经营使用的，因此而产生的法律责任全部由甲方承担。6、委托经营管理期限内，在不损坏房屋整体结构的情况下，乙方或由乙方选定的第三方有权对委托经营的商铺进行装修、装饰、添加功能和设施，但在委托经营期限到期后，乙方或由乙方选定的第三方可撤去自己的货品、设施及饰品，但不能破坏装修，所进行的装修直接归甲方，甲方不必向乙方或由乙方选定的第三方支付有关费用。7、甲方有权对自己的资产情况进行了解和监督。8、委托经营管理期限内，甲方不得干涉乙方的经营活动，不得提前终止本合同下的委托或收回乙方的经营权。9、委托经营管理期限内，乙方有权决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整的权利。10、甲方在委托期限内若转让或抵押该资产时，应书面通知乙方，并如实告知受让人相关权利人该资产的状况。11、因第三方以受让或其它合法方式取得甲方委托经营的商铺所有权时，甲方应保证该第三方知晓并接受本合同全部条款内容，并无条件继承甲方在本合同中的权利与义务，否则由此造成乙方或第三方的一切经济损失，由甲方承担。该合同还约定了“委托经营期满后经营资产的处置方式”、“违约责任”、“合同的变更、解除和终止”等其他事宜。2016年6月25日，重庆新申佳实业有限公司通知二原告办理接房手续，2016年7月14日，重庆锦宏物业管理有限公司向二原告交付了案涉商铺的业主手册、新建商品房房屋使用说明书及质量保证书以及前期物业服务协议。二原告于2018年8月23日取得涉案房屋的产权证。庭审过程中，二原告还出示了其本人及王秀梅、贺孝英的按揭付款置业预算表，拟证明包括原告在内的业主在购买商铺时在置业预算表中开发商明确按总房款的21%作为案涉商铺3年租金抵扣购房款；申佳公司及重庆新申佳实业有限公司的工商登记股东信息及股权架构图，拟证明申佳公司与案涉商铺的开发商系关联公司、案涉商铺的开发商与申佳公司的控股股东申佳（集团）公司系关联公司的事实；本院（2016）渝0119民初4836号民事判决书，拟证明与申佳公司签订与原告相类似的租赁合同诉请法院解除委托经营管理合同未获法院支持，说明该合同不符合委托经营的实质特征；浙商报报刊001期部分内容及宣传海报，拟证明申佳公司原法定代表人陈孝伟在销售商铺宣传中回答记者，申佳公司采用返租业主商铺，即租售结合方式达到三统一，进而商家实现“终身托管”，从开发商的规划和宣传结合签订的合同证明原、被告之间系返租关系而非文字上表述的委托经营管理关系；申佳公司与蔡正孝签订的《商铺租赁合同》，拟证明申佳公司以自己的名义将返租的李润梅、韦兰芳的商铺与蔡正孝签订租赁合同的事实，证明本案原、被告双方不是委托经营关系，否则申佳公司也不会以自己的名义直接对外租赁，也证明申佳公司对外租赁的市场价为每平方27元；申佳公司作为乙方与王秀梅、鲜光会作为甲方签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》及补充协议，拟证明原、被告所签订的委托经营管理合同实为租赁合同，原告参考类似房屋返租后的年租金按照房屋买卖合同总价款的5%进行计算，其诉求计算标准公平合理。申佳公司作为乙方与王秀梅、鲜光会作为甲方签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》均载明：该合同第一条“委托管理期限”甲方选择的委托经营方式为A类自主品牌经营户，第二条“委托经营及收益”适用A类托管客户条款：1、为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将该商铺前3年无偿委托给乙方经营。2、委托管理期限内，甲方要自行经营的，经管理公司同意，另行与乙方签订《商铺租赁协议》。申佳公司作为乙方与王秀梅、鲜光会作为甲方签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》补充协议载明：托管年收益率为5%（年收益计算办法为甲方商品房买卖合同总价*5%），支付时间为乙方于次年3月1日把甲方商品房买卖合同总价的5%收益通过银行转账的方式支付给甲方，在调整过后的委托期满后，乙方可选择结束受托管理或继续受托管理；余成芳的浙商国际商贸博览城入驻协议，拟证明原、被告签订的《委托经营管理合同》为返租关系，否则原告经营商铺只需解除委托即可，不必再从被告处转租回来；收条及增值税发票，拟证明商铺面积补差价通过租金的形式支付，进一步证明被告与开发商之间财产混同。对此，申佳公司认为原告举示的前述证据均不能证明涉案合同实为租赁合同、不能证明原告向被告交付了涉案合同约定的商铺，被告与开发商均是独立的法人单位，原告的证据不能证明被告与开发商具有财产混同的事实。申佳公司出示了肖文明诉申佳公司一案、黄开勇、李柯林、李欢欢诉申佳公司一案和刘明亮诉申佳公司一案的庭审笔录，拟证明案涉委托经营管理合同属于委托管理性质的合同，原、被告签订案涉委托经营管理合同时，原告方是知晓租金的支付方式和管理方式。其中，肖文明诉申佳公司一案，本案原告何昌学作为证人出庭作证，其当庭陈述签订委托经营管理合同时是说如果自愿拿回去3年后才能收回去，因为返租3年是固定的，如果不拿回去3年后交房租给自己，租金因为当时是预售房，说的是到时候按市场价算，被告拿租金的10%，自己拿租金的90%，自己就没有拿回来，当时没有说租不出去的事，说的是都要租出去，根本不可能租不出去，租不出去的可能为0。对此，原告认为前述证据不能达到申佳公司的证明目的，不管证人或当事人的表述并不影响案涉合同已构成租赁关系的事实。上述事实，原告的陈述和被告的辩解，以及原告提交的重庆市商品房买卖合同、原告的浙商国际商贸博览城委托经营管理合同、不动产权证书、业主接房物品移交签收表及交付通知书、原告的按揭付款置业预算表、王秀梅和贺孝英的按揭付款置业预算表、申佳公司及重庆新申佳实业有限公司的工商登记股东信息及股权架构图、本院（2016）渝0119民初4836号民事判决书、浙商报报刊001期部分内容及宣传海报、商铺租赁合同、王秀梅、鲜光会的浙商国际商贸博览城委托经营管理合同及补充协议、入驻协议、收条及增值税发票复印件，被告提交的肖文明诉申佳公司一案、黄开勇、李柯林、李欢欢诉申佳公司一案和刘明亮诉申佳公司一案的庭审笔录复印件等证据在案证明，这些证据已经质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，案涉委托经营管理合同是二原告与申佳公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为原、被告之间的合同关系是租赁合同关系还是委托合同关系。对此，本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。从案涉《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》的约定来看，原告将案涉商铺委托给申佳公司经营、管理5年，并同意自2015年1月1日至2017年12月31日止，作为市场培育期免收申佳公司租金，并由申佳公司统一经营管理，市场培育期结束之日开始申佳公司将根据当时市场价格租赁该商铺并向租赁户收取相应租金，该商铺年租金收入的90%为原告收入，年租金收入的10%为申佳公司管理费用，从前述委托经营方式的约定来看：一是原告将涉案商铺委托给被告统一经营、管理、招商和培育市场；二是在市场培育期结束之日开始产生租金收益后原、被告双方按照合同约定进行分配，被告按照其实际收取的商铺租金收益的10%向原告收取管理费，该约定符合委托合同的特征。且根据原告何昌学在肖文明诉申佳公司一案中出庭作证的陈述内容看，原、被告双方签订涉案合同时协商的内容均为被告将涉案商铺出租出去，而非被告租赁该商铺。因此，原、被告之间的合同关系应是委托合同关系并非租赁合同关系。现原告无证据证明涉案商铺已出租且产生收益，在此情况下，原告要求被告支付租金及利息的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈光友、何昌学的诉讼请求。案件受理费减半收取410元（原告已预交），由原告陈光友、何昌学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  张钊燕二〇二〇年九月二十二日书记员  章弋航