河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初1740号 原告：河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司，住所地邯郸市邯山区赵都新城绿和园2-2-102室。 负责人：徐国法，系该公司经理。 委托诉讼代理人：陈利勇，河北浩博（魏县）律师事务所律师。 被告：石岩岩，女，1982年3月22日出生，汉族，户籍所在地辽宁省桓仁满族自治县。 委托诉讼代理人：张萌萌，河北十力律师事务所律师。 原告河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司（以下简称隆泰物业邯郸公司）诉被告石岩岩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆泰物业邯郸公司委托诉讼代理人陈利勇，被告石岩岩委托诉讼代理人张萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆泰物业邯郸公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告给付原告2018年8月22日至2020年8月21日物业服务费用20502元及违约金（违约金按照每日千分之二的标准支付，直至缴清全部物业服务费之日止，违约金暂计至2020年4月21日共计17488元）；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月22日，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，物业服务费用按年缴纳，每一年的最后一个月开始收取下一年度的物业服务费用，并约定被告逾期支付物业服务费用及相关代收代缴费用的，自逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。协议签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告并未依照协议约定向原告缴纳物业服务费。原告多次催缴，被告拒不履行缴费义务。综上，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 石岩岩辩称，隆泰物业邯郸公司诉请的物业费20502元无依据，其诉请较高，隆泰物业邯郸公司未按合同约定提供物业服务，提供服务不符合收费标准，应当依法降低物业费收费标准，隆泰物业邯郸公司诉请物业费按照3.5元/平方米/月收取物业费不合理且无法律依据，不应支持，应当依法按照其提供服务标准确定物业费收费标准；隆泰物业邯郸公司已不具备提供物业服务的条件，应当责令其退出该小区物业服务，依法成立业主大会，选举业主委员会，以维护各业主的合法权益；隆泰物业邯郸公司未按照合同提供物业服务，属于违约在先，应当依法驳回其违约金的诉请。 当事人围绕诉请请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 隆泰物业邯郸公司提交如下证据：1.原告营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件，用于证明原告诉讼主体资格；2.石岩岩身份证复印件，用于证明被告主体资格；3.前期物业服务合同（1份19页）复印件及邯郸市物业项目招标投标备案回执（1页复印件），用于证明原告通过招投标取得紫岸小区的前期物业服务，并且在邯郸市住房保障和房产管理局物业管理处进行备案；4.前期物业服务协议（8页）复印件，用于证明原告与被告之间存在物业服务合同关系，物业费标准为3.5元/㎡/月，年物业服务费为10251元，被告逾期交纳物业费，自逾期之日起每日按应交纳费用的2‰支付违约金；5.《催缴物业费的警示函》、《律师函》各一页复印件及邮寄送达快递单（复印件1页），用于证明被告拖欠原告物业费期间，原告向被告发函对其进行催收；6.《电梯日常维护保养合同》复印件36页、《保洁承包合同》复印件（3份，20页、37页、41页）、《装修垃圾清运协议书》（3份，8页、8页、12页），用于证明原告按物业服务协议约定提供了电梯、保洁等物业服务；7.2017年8月22日物业费缴费收据（复印件一页），用于证明被告缴纳2017年8月至2018年8月物业费10251元，包括垃圾清运费36元。 石岩岩对上述证据的质证意见：对证据1-2无异议；对证据3真实性没有异议，前期物业服务合同与本案无关且收费较高，邯郸市物业项目招标投标备案回执仅提供了回执未提供备案材料不能够证明其物业费收费的依据，以及服务等级标准且物业服务等级标准收费标准并未公示，该收费标准无效，另该证据不能够证明原告履行了物业服务义务；对证据4真实性没有异议，该协议为格式条款且收费过高，根据该协议的第二条第三条能够证明原告未按照合同约定履行服务义务，原告违约在先；对证据5有异议，被告并没有收到因为该小区临水临电，地下车库不能使用不具备居住条件，被告并未居住在该小区；对证据6均有异议，上述合同不能够证明履行服务的具体情况，更不能证明服务符合约定，若因原告合作单位未按照其双方签订的合同履行义务，也应由原告先承担责任再进行追偿；对证据7有异议，首先是未提供原件，另据被告称是在交钥匙前，不预交物业费不给钥匙的情况下缴纳的物业费。 石岩岩提交如下证据：1.被告身份证复印件，用于证明被告主体资格；2.前期物业服务协议（2017年8月22日被告与原告签订的服务协议，同原告提交的该证据）复印件共八页，用于证明该物业服务合同约定的收费标准无依据且未在小区物业服务显著位置进行公示，该物业收费标准无效，应按照实际物业服务标准认定物业服务费，根据该合同第二条物业服务管理内容、第三条物业服务质量可证明原告并未按照合同约定履行物业服务，其违约在先，不应由被告支付违约金，该合同第四条第一项属于格式条款无效，该合同第六条明确入住后缴纳物业费，因该小区现仍然无法正常供暖供气，被告只能在外居住，并未实际入住，不应全额支付物业费；3.小区内照片6张，用于证明原告未按照收费标准履行物业服务义务，小区内环境脏乱、地下车位无法正常使用，存在乱停车，乱占道路的情况，小区内设备损坏物业未及时维修、小区安保差等情况，致使多名业主维权，应依法降低收费标准；4.物业服务等级（1级）标准摘录复印件（河北省住建局及其他单位联合发布），用于证明根据物业服务等级标准，一级服务标准，等级基准价格为1.6元，原告提供的服务连1级标准都不符合，其收费标准为3.5元每平米每月应依法予以降低；5.（2015）邯县民初字第900号、（2017）冀民终465号民事判决书复印件，用于证明物业公司提供服务标准不符合收费标准的，应依法降低物业费收费。 隆泰物业邯郸公司对上述证据的质证意见：对证据1无异议；对证据2没有异议，但不能证明被告的证明目的；对证据3对证明目的有异议，照片1、3、4、5、6不能证明被告未按照物业服务协议提供物业服务，因为小物业服务是一个动态的服务，拍照的这一刻并不能证明小区的物业服务不符合合同约定，照片2与本案无关；对证据4真实性没有异议，与本案无关，因被告居住的小区为别墅洋房，不适用普通住宅物业服务的等级标准，别墅洋房的收费标准依法实行市场调节价；对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关，即便该判决书真实，无法证明该判决生效。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石岩岩是河北省邯郸市南堡大街1号紫岸小区14号楼2单元101室业主，该房屋建筑面积为243.21平方米。隆泰物业邯郸公司持有营业执照是具有资质的物业服务公司，经营范围包括小区绿化、物业管理等。2017年8月22日，石岩岩（甲方）与隆泰物业邯郸公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，在协议第一条中约定甲方的权利和义务，包括：遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》，合理使用自己的产权物业，共同维护小区的消防治安，依据本协议按期足额向乙方交纳物业服务费用等；乙方的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、通行等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》并书面告知甲方，依据本协议向甲方收取物业服务费用，向甲方提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务等。在协议第四条物业服务费用中载明，甲方交纳费用时间为住户入住时预付一年物业服务费用，以开发商通知入住时间为准，物业费为洋房3.5元/平方米/月，生活垃圾清运费36元/户/年等。第八条违约责任中载明，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任，甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及相关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金等。 2017年8月22日，石岩岩办理了该房屋的入住手续，并交纳了2017年8月22日至2018年8月21日间的物业费10215元，生活垃圾费36元，共计10251元；隆泰物业邯郸公司依照《前期物业服务协议》为该小区提供服务，后石岩岩不再交纳物业费，隆泰物业邯郸公司催要未果，导致诉讼，诉请如前。 本院认为，隆泰物业邯郸公司与石岩岩签订的《前期物业服务协议》均系当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照约定履行各自的义务。隆泰物业邯郸公司为石岩岩所居在的小区提供了物业服务，石岩岩也实际上接受了隆泰物业邯郸公司提供的物业服务，双方已构成物业服务合同关系。现隆泰物业邯郸公司要求石岩岩作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法权益的维护，本院予以支持，石岩岩应支付2018年8月22日至2020年8月21日的物业服务费用20502元。原告的管理服务存在一些瑕疵，但不足以核减其应交纳物业费的数额，更不是其拒交物业管理费的充分理由。本案中石岩岩未能按时交纳物业管理费，事出有因，不属恶意欠交，故对隆泰物业邯郸公司要求石岩岩支付违约金的主张，本院不予支持。 物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业服务企业正常运转的前提条件。隆泰物业邯郸公司作为物业服务一方，石岩岩作为业主，双方应当加强沟通、相互理解。若就小区的环境卫生等问题产生意见分歧时，业主应当通过正当的渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应当就存在的问题及时、妥善的解决或改正，以提高物业服务标准，和谐美丽的小区环境通过双方的共同努力才能营造。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、石岩岩于本判决生效之日起十日内向河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司支付2018年8月22日至2020年8月21日的物业服务费用20502元； 二、驳回河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费750元，减半收取计375元，由石岩岩负担202元，由河北隆泰物业服务有限责任公司邯郸分公司负担173元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 员  张 静 二〇二〇年九月二十四日 法官助理  崔佳宾 书 记 员  马 冬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。