山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初1738号 原告：李小平，女，1984年4月17日生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：刘进义，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 被告:青岛金顶金行贵金属有限公司，住所地山东省青岛市市南区福州南路20号6栋1单元1-2层1号，统一社会信用代码91370200595292144Q。 法定代表人：刘爱香。 委托诉讼代理人：曹冶，山东科誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蔚东，山东科誉律师事务所律师。 原告李小平与被告青岛金顶金行贵金属有限公司（以下简称“金顶公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小平委托诉讼代理人刘进义、被告金顶公司委托诉讼代理人曹冶、王蔚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李小平向本院提出诉讼请求：1.判令金顶公司向李小平支付房屋租金152916元（2019年10月15日至2020年3月22日）及滞纳金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月15日起至付清之日止）；2.诉讼费由金顶公司承担。事实和理由：2018年10月15日，李小平与金顶公司签订“写字楼租赁合同”一份，李小平将位于青岛市市南区福州××路××号××大厦××楼××户的房屋出租给金顶公司用于办公，租期五年，自2018年10月15日至2023年10月14日止；租金按照每天每平方米2元计算，年租金35万元，首年一次缴付，第二年起，每半年支付一次房租，房租递增2%。合同签订后，金顶公司支付了一年租金。到期后，金顶公司未按照合同约定支付第二年度的半年租金178500元，李小平多次索要未果。 金顶公司辩称，李小平的诉讼请求与事实不符，金顶公司早已按照合同约定提前于2019年8月初交回房屋，剩余租金足以支付违约金等，请求驳回李小平的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 金顶公司申请证人王某出庭作证，并提交王某（微信号×××22）与冯淑健（微信号×××88）的微信聊天记录，证明王某和冯淑健分别代表金顶公司和李小平，协商本案所涉房屋租赁合同的解除事宜。 李小平认可冯淑健代表其处理房屋租赁事宜，亦认可微信号×××88由冯淑健使用，但李小平称冯淑健的微信删除未能恢复，无法核对微信聊天的完整内容，故不认可王某提交的微信聊天记录的真实性和完整性。 本院认为，王某当庭出示了微信聊天记录的原始载体，在没有相反证据的情况下，可以确认聊天记录显示部分的真实性。李小平主张聊天记录不完整，应由其对聊天记录有缺失以及缺失部分的内容承担举证证明责任。李小平既不能说明缺失的内容，也不能提供冯淑健的微信聊天记录进行比对，则本院对王某提供的微信聊天记录予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月15日，李小平与金顶公司签订《写字楼租赁合同》，约定李小平将其名下位于青岛市市南区福州××路××号××大厦××楼××户，建筑面积475.26㎡的房屋出租给金顶公司作商业使用，租赁期限5年，自2018年10月15日至2023年10月14日止；租金按建筑面积计算，2元／平米／天，即年租金为35万元，首年按年一次缴付，第二年起每半年支付一次房租，第二年起房租递增2%；如金顶公司在合同期内提前退租需补偿李小平2个月租金，并提前1个月通知李小平；如金顶公司提前2个月通知李小平解除合同，协助李小平出租，如果租到下一个客户，在不影响李小平租金的情况下，不再收取补偿租金。 合同签订后，金顶公司支付了第一年房租。 2019年7月9日，冯淑健微信联系王某，称家里临时有事急需资金，询问金顶公司能否提前2个月支付房租；王某称向董事长汇报后答复。7月10日，王某称前段时间已经把东西搬出，准备不租了，后来在其他场所成立了一个新部门，但不知道能不能做起来，所以确定不了会不会续租，请冯淑健做两手准备，先招租；冯淑健称双方的合同期为5年。7月15日，冯淑健再次询问王某，王某称“董事长的意思是先不急”，还未做决定。8月14日，王某告知冯淑健“公司因为发展问题，今年到期就不继续租用贵宝地了”，向冯淑健发送《解除租赁合同通知书》照片和文件，并称会积极配合将房屋出租；冯淑健回复称“好的，如不能按时出租出去，必需按原合同支付违约金”；王某回复“好的”。9月30日，王某与冯淑健协商违约金事宜，冯淑健称违约金为2个月租金5.84万元，物业费需要再问福林大厦物业，冯淑健将其银行卡号发给王某，并称“请尽快付款后才能再搬东西”；王某称会尽快安排。10月10日，冯淑健询问王某能否“14号之前支付违约金并交房”。10月13日，双方商定于次日交房，冯淑健要求把违约金一起支付，王某称见面谈。10月14日，双方约好下午3点去“17楼”见面；当日下午3：09，双方互相询问对方何时能到，王某称在楼下等，冯淑健称已在楼上。10月17日，冯淑健询问王某跟老板汇报的结果，王某称老板出差不在青岛，回来之后面谈；冯淑健称不想再等，准备起诉。 《解除租赁合同通知书》的主要内容为：金顶公司因发展战略布局变化，不能继续租用本案所涉房屋，提前通知出租人关于解除租赁合同事宜；金顶公司于2019年8月14日将该通知书发给出租人，并承诺会根据双方签订的租赁合同第七条第（8）项，积极协助出租人将写字楼出租，如在2019年10月14日前将房屋出租，金顶公司会积极配合搬出，办理好交接，并希望出租人能按照租金2元/平米/天向金顶公司退回剩余租金；如果2019年10月14日前未出租，金顶公司将于2019年10月14日前交齐物业水电费，正式解约不再承担房屋任何责任。 本院认为，本案系金顶公司在租赁期限内主张解除合同即提前退租而引发的纠纷，《写字楼租赁合同》第七条第（八）项对该种情形的法律后果作了明确约定。根据合同条款，金顶公司若因自身原因提前退租，需补偿2个月租金，并提前1个月通知李小平；免除租金补偿的情形是，金顶公司提前2个月通知李小平，协助李小平出租，如果能及时租到下一个客户而不影响李小平的租金收益，金顶公司可不再支付租金。此处约定的2个月租金补偿实际是金顶公司单方解除合同所需支付的违约金。 王某与冯淑健的微信聊天记录中，王某最早在2019年8月14日明确告知冯淑健“今年到期”不再续租，之前的答复是不能确定是否续租。王某于2019年8月14日发给冯淑健的《解除租赁合同通知书》中，金顶公司称其“提前”通知出租人将要解除房屋租赁合同，并会按照上述合同条款约定协助出租房屋。从金顶公司的通知时间和表述来看，金顶公司主张退租的时间并不是发出通知之日，而是提前2个月通知李小平，正式退租时间为第一年租赁期限届满之日即2019年10月14日。金顶公司称已在2019年8月搬离房屋，即便属实，因其未按合同约定提前通知李小平解除合同，也没有证据证明房屋已交还给李小平，金顶公司自行搬离房屋的行为不能作为认定合同解除的依据。发出通知后至2019年10月14日期间的租金，是金顶公司租赁期内应支付的正常租金，金顶公司主张以该部分租金抵顶违约金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。金顶公司退租后，房屋未能在2个月内另行出租给他人，李小平的租金收益受到影响，免除违约金责任的条件未成就，故金顶公司应按约定向李小平支付2个月租金。根据合同约定，第二年租金增加2%，李小平的租金损失应以此为标准计算，2个月租金数额为59500元。 对于李小平称约定的违约金低于实际损失，要求金顶公司再赔偿3个月租金损失的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约的赔偿损失额要受到“预见性”的限制，即“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。在房屋租赁中，房屋寻租情况受到房屋状况、市场行情、租金报价等多方面因素的影响，承租人能够预见到的其单方解除合同后房屋另行出租的合理期间、可能造成的损失数额，应根据合同条款约定、合同履行情况等综合考虑。对于本案而言，《写字楼租赁合同》中明确约定金顶公司提前退租时所需支付的违约金数额为2个月租金，而对于房屋另行出租所需要的时间，作为出租人的李小平应当比金顶公司有更加清楚的认知，既然李小平同意以2个月租金作为金顶公司解除合同的后果，金顶公司有理由相信2个月租金是提前退租可能导致的损失数额。从合同履行情况来看，金顶公司已按照合同约定提前2个月通知李小平将要解除合同，且还需支付2个月租金用于弥补合同解除后的租金损失，也就是说，李小平有4个月的时间另行出租房屋，而不会发生租金损失，该期间应当认定为充分、合理的期间。综上，相当于2个月租金的违约金已足以赔偿金顶公司所能预见到的损失数额，对于李小平主张的其他损失本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下： 一、青岛金顶金行贵金属有限公司于本判决生效后十日内向李小平支付59500元； 二、驳回李小平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3358元，由李小平负担2070元，由青岛金顶金行贵金属有限公司负担1288元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  丁 卉 人民陪审员  黄少柏 人民陪审员  明纪美 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  于 雪