广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20712号原告：佛山市转乾商业信息咨询有限公司，住所地佛山市禅城区菜翔路10号“华艺装饰材料物流城”内东区6座二层24号之四。法定代表人：杨小川。委托诉讼代理人：张志勤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：冯淑芳，女，1963年2月2日出生，汉族，住广州市花都区。第三人：邱小玲，女，1969年1月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：徐健，广东百科律师事务所律师。原告佛山市转乾商业信息咨询有限公司诉被告冯淑芳及第三人邱小玲物权纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张志勤，被告冯淑芳，第三人邱小玲及其委托诉讼代理人徐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2018年5月23日起至被告腾退广州市越秀区人民北路灰炉坊2之2号602房之日止的房屋占用使用费（每月按建筑面积15.5平方米*40元/平方米的标准计算）；2.请求法院判令被告和第三人腾退上述物业，将该物业返还原告。事实和理由：2018年2月3日，原告在贵院于淘宝网开展的广州市越秀区人民北路灰炉坊2之2号602房二分之一产权司法拍卖项目公开竞价中，以259940元的最高价竞得涉案物业。2018年4月5日，贵院作出《成交确认书》。原告依照竞买规则，按时支付了涉案物业的拍卖成交款并办理了相关手续。2018年5月22日，贵院作出《执行裁定书》【案号（2011）穗越法执字第4008号恢字1号之五】，裁定涉案物业的产权份额及相应的其他权利归买受人即原告所有。贵院作出的该《执行裁定书》已经于2018年5月23日送达原告并发生法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；根据该法律规定，原告于2018年5月23日依法取得涉案物业的产权份额及相应的其他权利。自2018年5月24日起至今，原告多次安排公司员工林某（身份证号：）前往涉案物业处办理接收涉案物业的相关手续。尽管原告再三作出解释，但涉案物业的占有使用人(即被告冯淑芬)置之不理。被告现在仍在占有使用涉案物业。如上所述，根据贵院作出的《执行裁定书》和相关法律规定，原告已于2018年5月23日合法取得涉案物业的所有权，被告既不是涉案物业的产权人，也没有得到原产权人或者原告的任何授权，因此，自2018年5月23日起至今，被告占有使用涉案物业是没有任何法律依据和事实依据的，属于非法占有使用。其拒不腾退和返还涉案房屋的行为，已严重损害了原告的合法利益。原告特向贵院提起诉讼。被告辩称，我是与原业主邱小玲签订租赁合同的，不是与原告签订的。租赁合同期满，我已在2020年3月底搬出，现已没有使用涉案房屋。我不同意支付房屋使用费，因为我已按租赁合同向邱小玲支付每月租金。第三人述称，原告取得涉讼房屋二分之一产权前，涉讼房屋已经存在第三人和原业主刘德伟的租赁关系，刘德伟的家人也是知情同意的。该租赁合同的租赁期限是到2030年5月2日。根据买卖不破租赁的相关规定，第三人有权使用涉讼房屋，因此原告的诉请不能成立。经审理查明：广州市越秀区人民北路灰炉坊2之2号602房原登记在刘世光名下，该屋建筑面积31平方米。2011年11月21日，李紫碧作为原告，分别以刘素娥、刘德伟作为被告、第三人，向本院提起代位继承诉讼，请求：1.刘世光所留遗产602房由刘素娥、刘德伟各继承二分之一产权份额；2.本案受理费由被告负担。2012年7月30日，本院作出（2012）穗越法民一初字第150号《民事判决书》，判决：广州市越秀区人民北路灰炉坊2之2号602房由刘素娥、刘德伟各继承二分之一产权份额。2010年，李紫碧因其与刘德伟买卖合同纠纷诉至本院，本院于2011年3月作出（2010）越法民三初字第3023号民事判决书。该判决生效后，李紫碧以刘德伟为被执行人申请强制执行，本院依法查封了涉案房产，并通过网络拍卖了被继承人刘世光名下的广州市越秀区人民北路灰炉坊2之2号602房二分之一房屋产权份额。2018年4月5日，原告以最高价竞得，本院于2018年5月22日作出（2011）穗越法执字第4008号恢字1号之五执行裁定书，裁定：广州市越秀区人民北路灰炉坊2之2号602房二分之一房屋产权份额及相应的其他权利归买受人佛山市转乾商业信息咨询有限公司所有。据拍卖公告所附的《拍卖标的调查情况表》显示：“房屋现有人使用，具体使用情况不详，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场，且房屋只拍卖二分之一产权”。2018年12月26日，本院作出（2011）穗越法执字第4008号恢字1号《关于对被执行人刘德伟占有广州市人民北路灰炉坊2之2号602房二分之一产权份额拍卖款的分配方案》，该方案中载明邱小玲分配得123522.4元（已扣除执行费）。邱小玲对该方案不服，向本院提起执行分配方案异议之诉。本院于2019年12月27日作出（2019）粤0104民初6664号民事判决书，其中查明：“2010年至今，被执行人刘德伟将涉案房屋交予（2014）穗越法执恢字第125号案申请执行人邱小玲管理，此期间，邱小玲除自行使用广州市人民北路灰炉坊2之2号602房一段时间外，还将房产出租获得收益，在本院调查期间，邱小玲予以否认，但居委会证明承租人均是向邱小玲承租。”该判决已发生法律效力。第三人为证明其入住使用涉案房屋合法，提交了：1、刘德伟与邱小玲于2010年5月3日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定邱小玲向刘德伟承租涉案房屋，租期从2010年5月3日至2030年5月2日，租金一栏空白，其他约定一栏载明：本合同与声明书、具结书、委托书所定内容一致。2、梁桂敏于2010年8月27日出具的《收据》，内容为：经协商刘德伟把欠梁桂敏的欠款57000元全部还给梁桂敏，梁桂敏把用作抵押的房子位于广州市人民北路灰炉坊2之2号602房（吉屋一间）还给刘德伟，现刘德伟先将30000元还给梁桂敏，梁桂敏十五天后搬出前刘德伟要把余下27000元全部还清后，梁桂敏要把房屋交给刘德伟。下方手写“已收30000元”。3、2010年8月2日刘德伟出具的《声明书》，内容为刘德伟向邱小玲借款280000元，如刘德伟未能在2010年8月31日前将280000原借款还清，刘德伟愿意将涉案房屋无偿交给邱小玲使用，直至本人可以还清上述所有欠款为止。4、2010年8月26日刘德伟出具的《具结书》，内容为刘德伟将涉案房屋出售/抵押给邱小玲。原告对上述证据均不予确认。2019年3月24日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给第三人，租期从2019年4月1日至2020年3月31日，建筑面积40平方米，月租金为1600元。被告于当天支付了首月租金1600元和按金3200元。另查明，2012年1月4日，邱小玲以刘德伟作为被告，向本院提起诉讼，请求刘德伟立即返还借款本金280000元及利息。本院于2012年6月20日作出（2012）穗越法民一初字第504号民事判决书，判令刘德伟向邱小玲返还借款本金280000元并支付利息（自2011年6月1日起至实际还清之日止，以本金280000元，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。原告申请了证人林某到庭，林某表示：我是原告的员工，2018年4月我受原告委托到涉案房屋查看使用情况，当时发现居住在里面的人是租客的亲戚，通过该亲戚拿到租客冯医生即被告的微信，后来在2018年5月还约了见面。现在已经无法提供双方的微信聊天记录。我让被告搬出涉案房屋并清空房屋让我方接收涉案房屋。当时被告表示她签有租赁合同，没有明确何时搬出，此后被告还将租赁资料发送给我查看，但我看到出租人并非原产权人。被告质证称：证人可能是时间记错了，我们并没有见过面，我曾经把邱小玲的电话告诉他，让他自行沟通。证人也曾在微信里向我表示，约了邱小玲见面沟通。庭审中，被告表示：在我与林某互相加微信沟通后，我曾向邱小玲了解情况，邱小玲曾向我发送一些资料，内容为邱小玲与刘德伟之间有28万元的债务纠纷，刘德伟曾在协议中承诺在偿还此债务之前，邱小玲有使用和出租涉案房屋的权利，我还将邱小玲发送给我的资料发送给林某，但由于手机曾丢失，相关证据已无法提供。我向跟林某表示，待他与邱小玲沟通好，确定由谁收取租金之后，我都可以按他们确定的结果交租。我已在2020年3月底搬出并将钥匙交还给邱小玲。第三人表示：2010年4月25日我借了280000元给刘德伟，其没有钱还，就说涉讼房屋交给我管理并出租，由于当时梁桂敏在涉讼房屋居住使用，所以刘德伟让我把拖欠梁桂敏的钱付清才能收回房屋交给我使用。我就跟刘德伟签了租赁协议、委托书、声明书、具结书等，并在2010年8月27日代刘德伟向梁桂敏支付了30000元，并在15天后支付了剩余的27000元，才拿回涉讼房屋。然后我一直自行居住使用，后来要照顾母亲，在2019年4月1日才出租给被告使用。2020年4月份我收回涉讼房屋自己使用。我方在拍卖前向法院递交了参与分配的材料，但没有向法院递交租赁合同的材料，执行法官也有到现场了解情况，我曾把我向刘德伟承租的情况告诉法院。原告表示：在拍卖涉讼房屋之前，曾到涉讼房屋看过，发现有人在居住，但不清楚是何人；涉案房屋至今未办理登记至原告名下的产权转移手续。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。原告通过拍卖取得涉案房屋二分之一产权份额后即对该部分产权份额享有占有、使用、收益和处分的权利。第三人与刘德伟签订的一系列租赁合同、声明书、具结书等材料，分别约定第三人对涉案房屋享有承租权、无偿使用的权利、出售或抵押的权利等，三者内容并不一致，而结合第三人代刘德伟向梁桂敏偿还欠款及第三人与刘德伟之间的债务纠纷，以及双方没有实际交收租金的事实，可以看出刘德伟将涉案房屋交付给第三人使用及收益实质是用作其债务清偿的担保，双方并非存在真实的租赁合同关系，因此，第三人以租赁合同期限未届满为由拒绝搬出涉案房屋的抗辩意见缺乏依据。原告要求第三人交还房屋合法有理，本院予以支持。对于房屋交还的期限，应考虑以下几点因素：1、第三人虽与刘德伟并不存在真实的租赁关系，但第三人是依据其与刘德伟的约定在房屋拍卖前入住使用涉案房屋的，其占用涉案房屋有合法的基础，并非侵占使用。2、第三人对刘德伟享有的债权已通过诉讼主张，其债权亦经法院确认并已进入执行阶段；3、涉案房屋在拍卖前，法院已通过公示的方式告知竞买人房屋的现状情况及相关风险，在明知涉案房屋有人使用、没有钥匙且不清楚使用情况的条件下，原告仍参与竞拍房屋，即代表原告自愿接受拍卖公告的约束及相关风险的承担。综合上述因素，根据公平合理原则及风险自担原则，本院酌情确定第三人在六个月内搬出涉案房屋。至于房屋使用费，因原告在本案中并未提出第三人承担支付房屋使用费的主张，本院对此不予调处。需要说明的是，由于房屋的按份共有人尚未对涉案房屋进行析产，涉案房屋仍为一个整体，故原告在收回涉案房屋后应与房屋的其他共有产权人协商房屋的共同使用问题及使用收益问题。至于被告应否承责的问题，据被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，被告承租期限至2020年3月31日，且被告和第三人均表示被告已在租期届满时搬出，在没有其他证据证明被告在租期届满后仍使用涉案房屋的情况下，原告要求被告承担交还房屋及支付房屋使用费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条的规定，判决如下：一、第三人邱小玲应于本判决发生法律效力之日起六个月内，将广州市越秀区人民北路灰炉坊2之2号602房腾空交付给原告佛山市转乾商业信息咨询有限公司；二、驳回原告佛山市转乾商业信息咨询有限公司其他诉讼请求。案件受理费336元减半收取168元，由原告佛山市转乾商业信息咨询有限公司负担143元，第三人邱小玲负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍丽娜二〇二〇年九月十四日书记员  徐浩龙