北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初817号原告（反诉被告）：中建铁路投资建设集团有限公司，住所地中华人民共和国北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼一层905室。法定代表人：陈卫国，总经理。委托诉讼代理人：刘海，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王伟，北京德和衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：田涌，男，香港特别行政区居民，1973年5月19日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘少雄，北京市仁人德赛（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凡罡，北京市仁人德赛（深圳）律师事务所律师。原告中建铁路投资建设集团有限公司（以下简称中建铁投公司）与被告田涌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中建铁投公司委托诉讼代理人王伟、刘海，被告田涌及其委托诉讼代理人徐凡罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建铁投公司向本院提出起诉请求：1.确认我公司与田涌于2018年9月19日签订的《北京市东城区和平里中街25号综合楼房屋租赁合同》已于2019年11月8日解除；2.判令田涌向我公司返还押金2019774元；3.判令田涌向我公司赔偿已付房屋租金损失12173980.5元（自2019年5月3日至2019年11月19日，房屋租金损失计算公式为200天*6510.15平方米*9.35元/天/平方米），向我公司赔偿房屋装饰、装修损失477万元；4.判令田涌向我公司承担违约金2000万元；5.判令田涌承担本案诉讼费、鉴定费等。事实和理由：2019年5月3日，田涌将我公司及施工人员自位于北京市东城区和平里中街25号1栋房屋（以下简称涉案房屋）清出，其理由为施工人员恶意破坏电梯门洞石材，但该事件系双方沟通不畅所致，我公司并非恶意为之；且事发后我公司向田涌赔礼道歉并提出了修复方案，田涌迟迟不予回复导致我公司产生房屋空置损失。田涌将我公司清理出涉案房屋的理由无法成立，其对涉案房屋过渡行使权利的行为导致我公司使用涉案房屋受限，田涌未按照合同约定办理房屋交付手续，房屋钥匙及现场人员的出入、监控设备管理均在田涌的控制之下，我公司的租赁目的无法实现。且田涌的不诚信行为导致合同僵局，涉案房屋装修前田涌已经同意装修方案，后又表示不同意；田涌在对我公司装修当时施工许可证正在办理的事实明确知晓的情况下，装修施工完成后又恶意投诉，导致我公司遭受行政处罚；并将门洞石破坏事件向纪检部门、中央巡视组恶意投诉，不顾我公司的解释和道歉，造成恶劣影响，最终导致合同履行陷入僵局。我公司租用涉案房屋系作办公使用，需要有稳定、安全的办公环境，但我公司无法承受涉案房屋租赁合同履行过程中形成的履行障碍及合同僵局，我公司坚决要求解除合同，合同解除的责任应由田涌承担。我公司于2019年11月8日向田涌发出解除租赁合同通知，田涌于2019年11月8日收到解除通知，根据合同法第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，故请求法院确认我公司与田涌签署的租赁合同于2019年11月8日解除。因田涌原因导致合同解除，田涌应当向我公司返还房屋租赁押金，赔偿我公司的损失，并向我公司承担违约责任。我公司的主要损失为无法使用涉案房屋期间的已付房屋租金及装饰、装修费用。按照租赁合同约定，田涌应当按照剩余租赁年限总租金的50%向我公司支付违约金，金额大约为5000万元，我公司酌定请求田涌承担违约金2000万元。田涌辩称，不同意解除合同，中建铁投公司没有法定或约定解除权，我已经履行全部义务，不存在任何违约行为和过错。涉案租赁合同签订后，我于2018年11月20日将涉案房屋交付给中建铁投公司，2019年3月3日双方签署《关于和平里中街25号办公楼装修施工要求》，2019年5月2日前双方没有任何争议和纠纷，我尽到了全部的配合义务。中建铁投公司未经我允许，将电梯门洞装修破坏后，我找到中建铁投公司的办公室主任，但未得到处理，施工方亦不予理会，我要求排查中建铁投公司是否存在其他侵权行为是有合同依据的。我从未实施任何清退行为，中建铁投公司后期停工系其领导为取得我的谅解，停工系其公司认可的。中建铁投公司未复工系因其未取得施工许可证，北京市东城区住房和城市建设委员会（以下简称东城区住建委）对其进行了处罚，经向该部门核实，该部门表示从未同意过中建铁投公司无证施工，我一直尽力协助中建铁投公司办理施工许可证，没有任何阻挠和举报行为，且已经向中建铁投公司提供了需要我提供的全部材料。如我存在违约行为，中建铁投公司应当对我进行催告要求我履行，只有我拒绝履行或不履行才具备合同解除的法定理由和条件，但中建铁投公司从未催告，在双方协商期间突然起诉，其解除请求缺乏依据。直到2019年10月底，双方并未因门洞石事件、施工许可证办理问题不能履行合同，相反2019年10月16日我应中建铁投公司要求向其开具了第二年的租金发票，中建铁投公司还要求我向其提供材料、配合其办理分支机构，中建铁投公司的王强经理与我方代表刘建坤共赴河北挑选门洞石石材，并不存在关系僵化的问题，涉案房屋租赁合同并不存在履行障碍，不同意中建铁投公司的诉讼请求及理由。田涌向本院提出反诉请求：1.判令中建铁投公司继续履行《北京市东城区和平里中街25号综合楼房屋租赁合同》；2.判令中建铁投公司向我支付2019-2020年度租金（2019年11月20日至2020年11月19日），共计24237288元；3.判令中建铁投公司每日按年租金5%的标准计算支付违约金，支付期限为10日，共计12118644元；4.判令中建铁投公司将租赁物电梯门洞石恢复原状；5.本案诉讼费、鉴定费及其他因诉讼产生的费用由中建铁投公司承担。事实和理由：我与中建铁投公司于2018年9月19日签订《北京市东城区和平里中街25号综合楼房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），约定由我将名下的涉案房屋（产权证编号：X京东047632）出租给中建铁投公司，租赁期限自2018年11月至2023年11月，同时约定中建铁投公司应当自收到发票后30日内将相应年度租金支付予我指定账户。租赁合同签订后，我于2018年11月20日依约向中建铁投公司交付房产。2019年10月16日，我又按中建铁投公司要求，向中建铁投公司提供了由当地税务机关代开的2019-2020年度租金的增值税发票，中建铁投公司应当在2019年11月16日前支付租金24237288元。然而直到反诉之日，中建铁投公司没有支付任何费用，已经构成违约。根据《租赁合同》第九条第（六）款之约定，中建铁投公司不按约定支付租金，应每日按年租金5%标准支付违约金，因此，中建铁投公司应当立即支付2019-2020年度租金，同时承担相应违约责任。另外，中建铁投公司在租赁期间不顾我的反对，在未取得施工许可证的情况下，违法施工并强行拆除电梯门洞石，造成严重的安全隐患，被东城区住建委行政处罚，致使装修施工停滞至今。因此，我有权要求中建铁投公司将其强行拆除的部分恢复到我认可的状态。中建铁投公司辩称，涉案房屋租赁合同应予解除，且解除的责任在田涌。在未取得施工许可证的情况下，涉案房屋室内装修已经完成，直至2019年5月3日涉案合同都是正常履行的，施工许可证不是合同履行的障碍，处罚决定书并未要求停工。涉案房屋没有使用的根本原因是田涌利用优势地位，将我公司赶出、清场，涉案房屋现在的状态与2019年5月3日是一致的，田涌阻止我公司进场。我公司同意恢复门洞，挑选石材后田涌又不同意我公司的装修方案，最终谈判破裂。合同继续履行的基础不存在，应驳回田涌的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据举证质证情况，本院认定事实如下：2018年9月19日，田涌（甲方，出租人）与中建铁投公司（乙方，承租人）签订涉案租赁合同，合同约定包括如下内容：房屋坐落于北京市东城区（县）和平里中街25号1栋，建筑面积6510.15平方米。房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号：X京东047632，房屋所有权人姓名或名称：田涌，房屋未设定抵押。租赁用途：办公。房屋租赁期自2018年11月20日至2023年11月19日，共计伍年。甲方应于2018年11月20日将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应按照甲方认可的乙方首次拆改的状态返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方逾期超过7日仍未返还房屋的，视为放弃租赁房屋范围内所有商品和财产的处分权。甲方可以任意处置乙方放弃的商品和财产，乙方不得向甲方主张权利和赔偿，并且乙方还需承担甲方处置放弃商品而产生的费用。租金及押金（一）租金标准：乙方就房屋第一年应向甲方支付的租金单价为9.35元/天/平方米，年租金总计22217514元（含税价）；第二年应向甲方支付的租金单价为10.2元/天/平方米，年租金总计24237288元（含税价）；第三年应向甲方支付的租金单价为10.71元/天/平方米，年租金总计25449152元（含税价）；第四年应向甲方支付的租金单价为11.14元/天/平方米，年租金总计26470920元（含税价）；第五年应向甲方支付的租金单价为11.47元/天/平方米，年租金总计27255068元（含税价）；（二）支付方式：银行汇款，押一个月付一年，各期租金支付日期：乙方自签订合同后3日内向甲方支付押金，甲方自收到押金后向乙方提供首年租金的增值税专用发票，乙方收到发票后15日内将相应年度租金支付予甲方指定账户。自第二个租赁年度起，甲方提前30日向乙方提供增值税专用发票，乙方收到发票后30日内将相应年度租金支付予甲方指定账户。押金为人民币2019774元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）乙方擅自将房屋转租给第三方的，甲方有权解除合同。（四）除此之外，本合同不得解除。除法定规定形式之外。第九条合同违约（一）甲方有下列情形之一的视为违约：1.迟延交付房屋达10日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（二）乙方有下列情形之一的视为违约：1.不按照约定支付租金达10日的。2.擅自改变房屋用途的。3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4.利用房屋从事违法活动。（三）甲方有第九条第一款约定的情形之一的，乙方有权解除合同，退还押金，并要求甲方按剩余租赁年限的总租金的50%向乙方支付违约金；乙方有第九条第二款约定的情形之一的，甲方有权解除合同，押金不退，并要求乙方按剩余租赁年限的总租金的50%向甲方支付违约金。若乙方欠缴费用造成甲方损失的，乙方应当予以赔偿。（四）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前90日通知乙方，并按剩余租赁年限的总租金的50%向乙方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按剩余租赁年限的总租金的50%向甲方支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金。（五）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；因乙方对房屋保管不当或不合理使用造成乙方或第三方人身、财产损失的，乙方应承担赔偿责任。（六）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应每日按年租金的5%标准支付违约金。上述合同签订后，中建铁投公司依约向田涌支付了合同押金2019774元和首年租金22217514元，中建铁投公司开始对涉案房屋进行装修。2019年5月2日，因中建铁投公司未经田涌同意擅自拆除电梯门洞石材，双方发生争议，中建铁投公司装修停工，后未能恢复装修施工。2019年6月18日东城区住建委分别向中建铁投公司和王强出具京建法罚（东建）字【2019】第510018号和京建法罚（东建）字【2019】第510018-1号行政处罚决定书，认定中建铁投公司在未取得建筑工程施工许可证的情况下于2019年3月25日违法开工建设，工程已经完工，违反了《中华人民共和国建筑法》的规定，分别对中建铁投公司和王强（作为单位直接负责的主管人员）作出罚款处罚。同日，中建铁投公司和王强交纳了罚款。2019年11月7日，中建铁投公司向田涌发出《解除租赁合同通知》，载有：基于在履行过程中产生的争议，我司认为双方相互信任以及继续履约合作之基础不复存在，我司能够正常使用租赁办公楼之可能性已经极低，合同签订之目的无法实现。故根据相关法律法规规定，我司正式函告如下：（一）本通知函到达之日，解除双方已签订的房屋租赁合同，租赁关系终止；（二）请贵方于2019年11月9日8:30在租赁房产所在地即北京市东城区和平里中街25号楼综合楼处接收租赁房产。如因贵方拒绝接收导致的法律责任和损失由贵方承担；（三）因合同无法履行导致我司的损失，我司保留法律途径追索的权利。（四）请贵方接收房屋后做好后续出租安排，避免空置损失。田涌认可2019年11月8日收到了该解除通知。关于电梯门洞石被拆除事件，中建铁投公司认可系在未取得田涌同意的情况下自行拆除，事后中建铁投公司向田涌发送函件，同意就门洞石进行修复并报送了修复方案，后双方亦一同选取过门洞石石材，但截至本案一审法庭辩论终结前，未能找到与原门洞石相同的石材。庭审中，经询，田涌表示“找差不多的石材修复也可以”。截至本案一审法庭辩论终结前，中建铁投公司并未取得涉案房屋装修的建筑工程施工许可证。关于施工许可证未取得的原因，中建铁投公司主张系田涌恶意举报且不同意其办理施工许可证所致，田涌不认可中建铁投公司的陈述，主张其已经向中建铁投公司出具了《同意装修证明》、房屋产权证复印件等相关材料，未能取得施工许可证系中建铁投公司自身原因所致。双方称最后一次向东城区住建委提出办理施工许可证的时间为2019年7月8日。审理中，根据田涌的申请，本院赴东城区住建委调取了中建铁投公司申请办理建筑工程施工许可证的记录，从最后一次申请记录看，并不存在缺少产权方需提供材料的情况。从双方提供的2019年10月31日田涌与中建铁投公司会谈的影像资料可见，会谈中，中建铁投公司称其在2019年7月8日向住建委提出办理施工许可证的申请，后又自行撤回了办证申请。对于装修施工未能恢复的原因，田涌主张系因中建铁投公司未能办理施工许可证所致，中建铁投公司不予认可，主张双方发生争议后，田涌阻止中建铁投公司继续使用涉案房屋，并主张田涌未将涉案房屋交付给中建铁投公司。中建铁投公司为证明其主张提供了2019年11月9日和2019年12月9日的视频录像予以证明，视频资料可见，中建铁投公司工作人员要求自涉案房屋中搬出物品，田涌方代表要求保持现状，中建铁投公司另称田涌拒绝其进入房屋，田涌方代表称并未拒绝，双方发生争执。中建铁投公司另提供公证书一份，内容为2019年12月12日涉案房屋的现场情况。另，田涌已经向中建铁投公司交付了涉案房屋第二年租金的发票。后中建铁投公司要求将该发票退还田涌，田涌未予接收。此外，田涌曾向中建铁投公司发送《补充协议》一份，提出就涉案房屋租赁合同部分条款进行修改，中建铁投公司不同意修改意见。从双方提供的2019年10月31日的会谈影像资料可见，双方同意不再对涉案房屋租赁合同进行修改，按照该合同约定履行；庭审中，田涌再次明确了同意按照涉案房屋租赁合同继续履行之意愿。庭审中，经法院释明，中建铁投公司对其诉讼请求进一步明确，表示即便无法认定田涌构成违约，依然坚持解除合同的诉请，称“不管是谁违约，任何情况下我们都坚持解除”；田涌明确表示无论违约责任如何认定，坚持要求继续履行合同。另，中建铁投公司于2019年12月2日向本院提起本案诉讼，本院于2019年12月2日立案，并于2019年12月4日向田涌送达了起诉状副本等材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，田涌与中建铁投公司于2018年9月19日签订的涉案租赁合同合法有效，双方均应依约履行。后双方在合同履行过程中发生争议，中建铁投公司向田涌发出《解除租赁合同通知》，要求解除涉案租赁合同关系，并提起本案诉讼，要求确认涉案租赁合同于2019年11月8日解除，并于庭审中明确表示无论违约责任如何认定，均坚决要求解除涉案租赁合同。可见，本案争议的焦点问题之一为中建铁投公司于2019年11月7日发出的解除通知能否发生合同解除之效力。中建铁投公司主张其有权解除租赁合同的理由有二，一为田涌阻止其正常使用涉案房屋，二为田涌不认可装修方案导致其合同目的无法实现。关于其理由一，从本案查明的事实可见，田涌已经将涉案房屋交付给中建铁投公司，中建铁投公司已经实际接收涉案房屋并进行装修。后续合同履行过程中，双方因电梯门洞石事件发生分歧，田涌虽要求中建铁投公司停工，但中建铁投公司提供的现有证据不足以证明田涌存在强行收回房屋之情况。另结合中建铁投公司于2019年12月12日对涉案房屋现场情况进行公证的事实亦可见，并不存在中建铁投公司无法正常出入涉案房屋之障碍，且中建铁投公司在其发出的《解除租赁合同通知》中的表述亦系要求田涌“接收”租赁房产，故中建铁投公司未能就其主张享有合同解除权的该项理由提供充分的证据，本院难以采信。关于其理由二，不可否认双方确实因装修问题发生分歧，但中建铁投公司所主张的田涌对其装修方案有异议的问题，系指合同终止时的交还标准问题，并非目前合同履行的现实障碍；双方亦曾就房屋收回时的交还标准再次协商，且在双方未能就补充协议的签订达成一致意见的情况下，田涌和中建铁投公司已经确认按照原租赁合同继续履行，故中建铁投公司以此为由主张其有权解除合同亦难成立。至于中建铁投公司起诉主张的施工许可证的办理问题，中建铁投公司在装修开始之前，应当按照法律规定办理施工许可证；经本院核实，田涌已经提供了出租方需要提供的相应办理材料，履行了其应承担的义务，中建铁投公司在施工许可证办理过程中自行撤回办证申请，其应自行承担由此导致合同无法继续履行的相应后果。综上，中建铁投公司发出的解除通知不能发生合同解除之效力。现双方对合同履行产生重大分歧，中建铁投公司坚决要求解除租赁合同，田涌坚持要求履行，经法庭释明并组织调解，双方仍坚持各自的诉讼意见，僵持不下，故本案争议的焦点问题之二为涉案租赁合同关系是否应予终止。从双方履行合同的过程及诉讼意见可见，双方对于涉案租赁合同关系的履行意愿截然相反，无法调和，合同面临履行僵局。不可否认从权利义务关系的角度而言，中建铁投公司的主要合同义务为支付租金，属于金钱债务，属性上具有强制履行的可行性，而使用房屋属于中建铁投公司的合同权利，中建铁投公司可以选择放弃权利。但本案租赁关系尚在履行初期，中建铁投公司已经以自己的行为明确表示不再使用租赁标的，要求田涌收回，仅以合同义务能否强制履行作为判断合同权利义务关系应否继续履行或应否终止的唯一性标准，则显然不符合物尽其用之原则，仅以鼓励和保护交易的名义强制履行，亦非鼓励交易之真义。那么按照合同约定，中建铁投公司逾期给付租金的行为已经构成违约，田涌依照合同约定享有合同解除权，但田涌并不主张解除合同，要求中建铁投公司继续履行，在中建铁投公司已经于诉前发出解除通知并要求交还房屋的情况下，长期的合同僵局容易造成双方利益的失衡。合同履行初期即已出现的关系僵化，亦极大可能为合同的后续履行带来障碍。且中建铁投公司作为违约方，其所提出的解除合同之请求从现有证据情况看并不存在诸如实施机会主义行为等恶意损害出租人利益之情况，田涌亦可在合同解除后，通过另行向中建铁投公司主张合同解除违约责任的方式实现权利的救济和保障。再者结合涉案租赁合同第九条第（四）项的约定亦可见，双方对于合同提前解除亦存在合意，给予了双方因自身原因提出解除合同的空间。故本院对中建铁投公司要求解除合同的诉讼请求予以支持，认定双方签订的《北京市东城区和平里中街25号综合楼房屋租赁合同（自行成交版）》于2019年12月4日解除，对田涌要求中建铁投公司给付的合同解除之前的租金予以支持。至于中建铁投公司提出的其他诉讼请求均系以田涌违约为请求权基础；而田涌提出的其他反诉请求均系以合同继续履行为请求权基础，其所主张的欠付租金的违约金亦系未达到解除合同条件的违约责任，本院在本案中均难以支持，双方可就合同解除的后果另行主张权利。需特别指出的是，本案双方囿于合同履行僵局，势必对各自利益保护产生一定影响，合同解除后双方应尽快就房屋交接、违约责任承担等合同解除之后果协商处理，避免损失扩大。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十条之规定，判决如下：一、田涌与中建铁路投资建设集团有限公司于二〇一八年九月十九日签订的《北京市东城区和平里中街25号综合楼房屋租赁合同（自行成交版）》于二〇一九年十二月四日解除；二、中建铁路投资建设集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向田涌支付自二〇一九年十一月二十日至二〇一九年十二月四日的租金共计996052.95元；三、驳回中建铁路投资建设集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回田涌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680049元，由中建铁路投资建设集团有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费309728元，由田涌负担307058元（已交纳），由中建铁路投资建设集团有限公司负担2670元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长  刘慧慧审判员  王 磊审判员  白 松二〇二〇年九月二十一日书记员  孙春玮