成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0107民初4505号 原告：王志芳，女，1973年11月27日出生，汉族，住四川省古蔺县。 原告：刘帅，男，1997年4月9日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 二原告共同委托诉讼代理人：徐方元，四川众森律师事务所律师。 被告：四川博闻投资管理有限公司，住所地成都市成华区××街××号。 法定代表人：谢映红，执行董事。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，四川恒融律师事务所律师。 被告：成都中聚金房地产营销策划有限公司，住所地成都市武侯区机投镇万寿西路177号附108号。 法定代表人：何霖。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 原告王志芳、刘帅与被告四川博闻投资管理有限公司（以下简称博闻公司）、成都中聚金房地产营销策划有限公司（以下简称中聚金公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用普通程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告王志芳、刘帅的委托诉讼代理人徐方元，被告博闻公司的委托诉讼代理人李武超，中聚金公司的委托诉讼代理人罗彬、夏雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王志芳、刘帅向本院提出诉讼请求：1.解除王志芳、刘帅与中聚金公司签订的《协议书》，解除王志芳、刘帅与博闻公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令博闻公司、中聚金公司退还王志芳、刘帅购房款665392元以及资金占用利息（利息以665392元为基数，按照银行贷款利息为标准，从2018年8月9日起计算至购房款还清之日止）；3.判令中聚金公司、博闻公司支付违约金10万元。事实和理由：博闻公司在成都市成华区××街××号投资修建“博闻八里锦汇2号楼”，博闻公司交该楼盘由中聚金公司对外进行销售。2018年7月21日，王志芳、刘帅与中聚金公司签订《协议书》，将博闻公司所开发的“博闻八里锦汇2号楼”的2栋1单元1115号房屋出售给王志芳、刘帅，约定房屋价款665392元，中聚金公司协助王志芳、刘帅与博闻公司签订《商品房买卖合同》，约定2019年3月31日前交付房屋。双方签订合同后，王志芳、刘帅之后向中聚金公司付清房屋价款共计665392元。2019年3月31日中聚金公司未按照约定时间向王志芳、刘帅交付房屋，2019年3月王志芳、刘帅到售楼部查看房屋，中聚金公司以该房屋水管爆裂和装修问题需要延期交房。后，中聚金公司承诺从2019年4月开始以每月2000元的标准向王志芳、刘帅支付违约金。中聚金公司用王元洪的名义向王志芳、刘帅支付3个月的违约金6000元，后再未支付。2019年7月王志芳、刘帅无法联系到中聚金公司，王志芳、刘帅与中聚金公司之间签订的协议无法实现，中聚金公司已经构成根本违约，王志芳、刘帅为维护合法权益，故诉至法院。 博闻公司辩称，1.博闻公司未与王志芳、刘帅签订过购房协议、未收取其购房款，不是合同相对方，故不存在解除王志芳、刘帅与博闻公司签订的商品房买卖合同的问题；2.博闻公司与中聚金公司之间是房屋买卖关系，中聚金公司向博闻公司购买了182套房屋和地下车位，由于中聚金公司未按约付款，博闻公司已向中聚金公司发出解除合同通知并已向成华法院起诉解除合同；3.博闻公司未参与王志芳、刘帅与中聚金公司的交易，根据现有证据显示，博闻公司并不能确认中聚金公司已收到王志芳、刘帅的款项；4.博闻公司并未实际占用该182套房屋，此前该房屋早已建成，由博闻公司出租给一家名为成都美臣酒店管理有限公司的企业，该酒店管理公司将房屋装修成酒店后一直在持续经营，本案所涉房屋并不是博闻公司交给中聚金公司的，而是成都美臣酒店管理有限公司交给中聚金公司的。中聚金公司接房屋后，将酒店的5层房屋的装修和设施、设备拆除，自行投入了装修、装配，以中聚金公司的名义对外进行销售，博闻公司未参与、未授权、未投资；5.中聚金公司与博闻公司关于双方间合同解除的案件尚在审理中，而在本案中王志芳、刘帅主张其向中聚金公司交付了款项，中聚金公司主张该款项已转付给了博闻公司，从而即是王志芳、刘帅向博闻公司交付了款项，这种主张明显无事实和法律依据；6.博闻公司未在所涉房屋现场或附近设立售楼部，未将房屋交付给王志芳、刘帅，未向王志芳、刘帅推销过所涉房屋，王志芳、刘帅基于与中聚金公司的协商，从中聚金公司手中购买的房屋，与中聚金公司签订的协议，这些都与博闻公司无关，理应由中聚金公司向王志芳、刘帅承担相应义务。综上，请求驳回王志芳、刘帅对于博闻公司的诉讼请求。 中聚金公司辩称，中聚金公司确认与王志芳、刘帅签订协议书，内容是为了锁定本案房源。中聚金公司确认收到王志芳、刘帅交付款项，将部分支付给博闻公司，部分用于案涉房屋的装修。博闻公司收到房款后，作出了解除案涉房屋抵押，与王志芳、刘帅签订商品房买卖合同，办理网签备案登记，将案涉房屋交付给王志芳、刘帅使用的行为，已经形成了事实上的买卖关系。中聚金公司是专业从事销售的公司，为博闻公司共计售出30套房屋，其中16套向业主交付了商品房买卖合同及房屋，另外14套房屋博闻公司与王志芳、刘帅等原告签订合同后，借口需要加盖公章，因此予以收回，之后办理网签备案登记手续，与无争议的16套房屋业主的购买房屋手续一致，因为中聚金公司与博闻公司发生纠纷，博闻公司将王志芳、刘帅签订的合同并未返还，并且删除网签备案登记，存在违约，应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下： 2018年7月21日，王志芳、刘帅与中聚金公司签订《协议书》，约定：王志芳、刘帅拟购买位于成都市成华区××街××号××八里××号楼××栋××单元××号房屋，建筑面积46.57平方米，价格（含综合服务费）665392元，其中定金50000元，2018年7月29日前交房款615392元；中聚金公司为王志芳、刘帅提供购房政策咨询服务，协助王志芳、刘帅与开发商签订《商品房买卖合同》及双方协商确定的其他服务；本协议签署后，中聚金公司擅自提高价款或未经王志芳、刘帅同意将该房源推荐给第三人等原因，导致王志芳、刘帅未能取得该房源买卖合同买受人权利的，中聚金公司构成根本性违约，王志芳、刘帅有权单方书面解除本合同，中聚金公司应当双倍返还定金给王志芳、刘帅并退还王志芳、刘帅已支付的其他转让款项。合同签订后，王志芳、刘帅支付了房价款665392元，中聚金公司出具收据予以确认。 庭审中，中聚金公司认可收据上的金额，王志芳、刘帅陈述上述协议原件已经被中聚金公司收回。 另查明，2018年6月4日，博闻公司与中聚金公司签订《商品房买卖合同》，约定：双方一致确认对位于成都市成华区××街××号××八里××号楼，用途为酒店经营使用，总建筑面积为8803.08平方米的182套房屋进行现房现状买卖和交付，现该房屋出租给成都美臣酒店管理有限公司用于酒店经营，并由该公司进行了整体装修装饰；标的物业均已办理了房屋所有权证和国有土地使用权证（或不动产登记证），具备现房交付和产权转移登记过户条件。王志芳、刘帅及中聚金公司均陈述案涉房屋已经完成交付，但之后因博闻公司和中聚金公司出现纠纷，故博闻公司将房屋上锁予以收回。 另成都市成华区××街××号“博闻.八里锦汇”楼盘房屋的购房信息在成都市房屋产权交易中心显示王志芳就案涉房屋拟定合同时间是2019年4月17日，拟定合同解除时间是2019年12月30日。 上述事实有借记卡账户历史明细清单、收据、微信支付宝转账记录、《商品房买卖合同》、短信截图、房屋登记状态登记表等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，王志芳、刘帅与中聚金公司签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。本案中，王志芳、刘帅按约支付了全部房款，王志芳、刘帅至今未与博闻公司签订商品房买卖合同，也未取得所购房屋，即未取得案涉房屋买卖合同买受人权利，中聚金公司构成根本违约，故王志芳、刘帅主张解除与中聚金公司的《协议书》并退还购房款的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，双方《协议书》于本院向中聚金公司送达诉状副本之日即2020年4月17日解除。对违约金，因为中聚金公司存在违约行为，应当双方返还定金，因退还的房款中已经包含了50000元，故对违约金在50000元范围内予以支持。对王志芳、刘帅已经主张违约金，足以弥补利息损失，故对利息主张不再予以支持。中聚金公司辩称系因博闻公司拒绝与王志芳、刘帅签订房屋买卖合同而导致违约，购房款已支付给博闻公司，应由博闻公司退还给王志芳、刘帅，因《协议书》系由王志芳、刘帅与中聚金公司签订，依据合同相对性，该协议对中聚金公司具有约束力，即使中聚金公司与博闻公司之间存在纠纷，也不能因此免除中聚金公司对王志芳、刘帅的责任，故对该抗辩意见不予采信。 对王志芳、刘帅提出解除与博闻公司的商品房买卖合同，双方至今未签订正式的商品房买卖合同，博闻公司在销售公示系统中虽完成合同拟定，但拟定并不同于合同备案，王志芳、刘帅将该合同打印签字后通过中聚金公司交付博闻公司，但博闻公司并未将加盖印章的合同返还王志芳、刘帅，且在销售公示系统中删除了拟定合同，即以行为表示了不与王志芳、刘帅建立商品房买卖合同关系，故本院认为双方并未建立商品房买卖合同关系，故对王志芳、刘帅的该项解除请求不予支持。因博闻公司并未与王志芳、刘帅建立合同关系，根据合同相对性，其主张博闻公司共同承担返还购房款的责任，缺乏依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条，第九十七条，第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认王志芳、刘帅与成都中聚金房地产营销策划有限公司于2018年7月21日签订的《协议书》于2020年4月17日解除； 二、成都中聚金房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向王志芳、刘帅退还购房款665392元； 三、成都中聚金房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向王志芳、刘帅支付违约金50000元； 四、驳回王志芳、刘帅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11454元，保全费4347元，共计15801元，由成都中聚金房地产营销策划有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 奕 人民陪审员  刘发根 人民陪审员  杨小勤 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  杨钦钦