广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25604号原告（反诉被告）：朱其亮，男，1957年5月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：郭素颐、褚亭丽，均系广东金轮律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵连标，男，1969年7月6日出生，汉族，住湖北省公安县。被告（反诉第三人）：广州一途物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区棠下涌东路400号之二首层自编11号铺2-7楼（部位：218A），统一社会信用代码91440106MA59D84F58。法定代表人：孙少华,总经理。上述两被告的共同委托代理人：庄志东，系广东威戈律师事务所律师。第三人：吴英，男，1957年9月10日出生，汉族，住广东省廉江市。原告（反诉被告）朱其亮诉被告（反诉原告）赵连标、被告（反诉第三人）广州一途物业管理有限公司（以下简称一途公司）及第三人吴英租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）朱其亮及其委托代理人褚亭丽，被告（反诉原告）赵连标及其与被告（反诉第三人）一途公司的共同委托代理人庄志东到庭参加了诉讼；第三人吴英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱其亮诉称：2016年11月25日，朱其亮与赵连标、一途公司签订《房屋租赁合同》，约定朱其亮将广州市天河区员村西街百兴园四排6号（现址为天河区员村街百兴园四巷15号）共148套房屋（以下简称涉案房屋）出租给赵连标、一途公司，租赁期限为2017年4月1日至2025年3月30日，前四年每月租金为123000元，每月租金须于当月5日前缴纳，赵连标、一途公司超过十五天不缴交租金的，朱其亮可以终止租赁合同。因赵连标、一途公司后自2018年7月5日开始欠缴租金，朱其亮分别于2018年7月30日、9月7日向赵连标、一途公司发出了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同、收回涉案房屋，但赵连标、一途公司至今既未清偿租金，也拒绝交还涉案房屋，故朱其亮提起本案诉讼。后朱其亮得知《房屋租赁合同》无效，朱其亮作为涉案房屋的产权人和管理人，有权要求赵连标、一途公司立即返还涉案房屋，并参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付自2018年7月1日起的房屋占有使用费；且因赵连标、一途公司未按时支付房屋占有使用费，给朱其亮造成了利息损失，朱其亮有权要求赵连标、一途公司赔偿利息（以每月欠付的房屋占有使用费为本金，按银行同期同类贷款利率的标准，分别从当月1日起计至清偿之日止）。另因《房屋租赁合同》无效，赵连标、一途公司自2017年4月起对涉案房屋占有、使用、收益没有法律根据，且在朱其亮2018年7月30日要求赵连标、一途公司交还涉案房屋时其拒绝返还，结合赵连标、一途公司提交的《员村百兴园报表》，可知其每月在向朱其亮支付房屋使用费123000元后至少还能获利21110元，该获利部分属不当得利，朱其亮有权要求赵连标、一途公司按21110元/月的标准返还自2017年4月起至实际返还涉案房屋之日止的不当得利。综上，请求法院判令：一、赵连标、一途公司立即向朱其亮返还涉案房屋；二、赵连标、一途公司向朱其亮支付房屋占有使用费（按123000元/月的标准，从2018年7月起计至返还涉案房屋之日止）及利息（以每月欠付的房屋占有使用费为本金，按照银行同期贷款利率的标准，分别自当月1日起计至清偿之日止）；三、赵连标、一途公司向朱其亮返还转租涉案房屋期间获得的不当得利（按21110元/月的标准，从2017年4月起计至返还涉案房屋之日止）；四、本案诉讼费由赵连标、一途公司承担。被告（反诉原告）赵连标、被告（反诉第三人）一途公司共同辩称：一、对于朱其亮的第一项诉讼请求。朱其亮起诉时提交的《宅基地使用证》载明地址为东圃镇××村××号，这与《房屋租赁合同》约定的地址是一致的。朱其亮主张涉案房屋合计148套是其一个人的，且与其提交的《宅基地使用证》相符，但经赵连标、一途公司查询发现，该《宅基地使用证》并未存档，故不能证明朱其亮是涉案房屋的产权人。后朱其亮又主张涉案房屋是其与案外人容桂宏、朱其炬共同所有的，显然前后陈述矛盾，而容桂宏、朱其炬名下的宅基地座落位置也与涉案房屋对应不上，可见朱其亮有关涉案房屋是其三个人共有的陈述也缺乏依据，赵连标、一途公司也没有查到相关存档资料。第三人吴英表示涉案房屋是其投资建设的，且主张其和朱其亮约定涉案房屋属吴英所有。故此，朱其亮以产权人的身份要求赵连标、一途公司返还涉案房屋没有事实依据。二、对于朱其亮的第二项诉讼请求。朱其亮现无法证明其是涉案房屋的合法产权人，故其无权主张占用费。三、对于朱其亮的第三项诉讼请求。赵连标把涉案房屋交付给一途公司管理，管理是需要相应的成本的，包括招租、日常维护、安保、水电维修安装等，所以管理人员是不可能免费提供劳动为朱其亮收租的。朱其亮主张超过合同租金的部分属不当得利，是没有事实依据的。综上，朱其亮的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。被告（反诉原告）赵连标反诉称：《房屋租赁合同》无效不是赵连标的过错，是朱其亮的过错，故朱其亮应赔偿赵连标的全部损失，故提起反诉，请求判令：一、朱其亮向赵连标返还押金500000元；二、朱其亮向赵连标支付押金的利息（以500000元为本金，按照银行同期贷款利率的标准，从2016年11月26日起计至返还押金之日止）；三、朱其亮向赵连标赔偿投资损失1014745元；四、本案诉讼费由朱其亮承担。原告（反诉被告）朱其亮就反诉辩称：一、目前赵连标仍占用涉案房屋且欠付占用费，根据市场交易惯例，押金只能在其完好无损的返还涉案房屋并付清占用费后方可无息退还。本案纠纷是系赵连标及一途公司的恶意行为引起，应由其自行承担相关利息损失。二、赵连标主张的投资损失，因赵连标并未提供证据证实其实施了相关装修装饰/扩建行为，更未证实该等行为经过了朱其亮的同意，故相关费用应由赵连标自行承担。（一）在朱其亮将涉案房屋交付给赵连标使用前，已安装了空调、电热水器、窗帘等必备用品，赵连标主张的相关损失纯属捏造。朱其亮系于2017年2月底将涉案房屋交付给赵连标、一途公司使用，而赵连标提供的证据显示其在涉案房屋交付前便开始了大规模的安装行为，明显不合常理，尤其是《电梯设备销售及安装合同》的签订日期为2016年11月2日，而本案《房屋租赁合同》的签署日期为2016年11月25日。（二）根据赵连标在本案中提供的《员村百兴园报表》，其将涉案房屋全部转租后每月获取的差价收益约为2.1万元，即每年获利数额在25万元左右，其主张其在承租之初便投入了100万元的投资额，该投资款须转租4年才能回收，而涉案房屋的租赁期限总共8年，投资行为明显不合常理。（三）赵连标所提及的装修装饰/扩建行为即使真实存在，也均未经朱其亮同意。根据法律规定，相关费用应由赵连标自行承担。在赵连标提供的所有证据中，经朱其亮签名确认的只有一份漏水房间确认单，且当时朱其亮已安排工人完成了12间房屋的漏水维修，赵连标未支付任何费用。赵连标现主张一个房间都产生了1万元的漏水维修费，该费用相当于一个房间6年的转租获利金额，亦有悖常理。（四）对于未形成附合的装饰装修物，不算作赵连标的损失。赵连标所主张的家具、电热水器、空调、窗帘、监控等即使是赵连标购买，因该等物品均可拆除、搬走，不能算作损失。此外，赵连标在拆除其财产时应将原属于朱其亮的财产予以归还，如在拆除过程中造成涉案房屋毁损的，赵连标及一途公司应当恢复原状或赔偿损失。三、对于《房屋租赁合同》无效，各方当事人均无过错，但本案的发生则完全属于赵连标及一途公司的过错，应由其承担全部责任，即使赵连标有损失，相关损失也应由其自行承担。（一）涉案房屋建设时已按照当时的法律法规履行了相应报建、审批程序。没有取得建设工程规划许可证或临时建设许可记录是由房屋的性质和法律规定决定的，类似涉案房屋的报建、权属登记情况是我国城乡结合部房屋的普遍现状。涉案房屋系上世纪80年代所建，而我国法律最早对乡村建设规划许可作出规定的是2008年1月1日生效的《中华人民共和国城乡规划法》，根据法不溯及既往的原则，不应以现行法律来要求30年前建设的涉案房屋领取乡村建设规划许可证。至于涉案房屋现状与《宅基地使用证》情况不符，是由于当地行政部门及村委对宅基地证管理不规范所导致，朱其亮作为一名普通村民，不应承担由此产生的不利后果。且《宅基地使用证》与涉案房屋实际情况不符不影响赵连标、一途公司对涉案房屋进行使用、收益。赵连标及一途公司明知涉案房屋存在上述问题还与朱其亮签署《房屋租赁合同》，双方系公平公开交易，均不存在过错。（二）赵连标、一途公司自2018年7月起拒付对价，违反诚实信用原则，且至今仍霸占涉案房屋，并通过非法转租获取高额不当得利，情节恶劣。四、赵连标、吴英等采取各种手段拖延诉讼，致使朱其亮的损失不断扩大，希望法院对此等行为给予必要的制裁。综上，赵连标的反诉请求无事实及法律依据，请求法院驳回其全部反诉请求。被告（反诉第三人）一途公司就反诉述称：一途公司对赵连标的反诉请求没有意见，同意《房屋租赁合同》项下的权利全部由赵连标主张，一途公司不再另行向朱其亮主张权利。第三人吴英提交书面意见称：涉案房屋虽是没有报建的建筑，但是是吴英一人出资建设的，法院不应判决涉案房屋返还朱其亮，违章建筑应当拆除。经审理查明：2016年11月25日，朱其亮（出租方/甲方）与赵连标（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁项目为涉案房屋(壹栋六层共148套，所处地址为广州市天河区员村西街百兴园四排6号)。租赁年限为2017年4月1日至2025年3月30日。第一年至第四年乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款123000元。乙方每月5日之前向甲方缴纳月租，如超出交纳期限，甲方将根据乙方实际欠款每天收取1%的滞纳金，乙方超过十五天不缴交租赁款时，甲方可终止乙方的租赁合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项，乙方不能兑现时，无条件同意甲方变卖乙方投资的可动财产抵扣所欠租赁款。合同签订时，乙方付给甲方50万元作为押金，合同期满后，属甲方的财产乙方应保持租赁前的结构完好交回给甲方，属乙方的可动财产应在合同期满即搬迁完毕，甲方应将押金退回给乙方。乙方在租赁期间投资兴建的基建项目（包括水、电、装修、弱电线路等），合同期满或乙方违约时应无偿归甲方所有。甲方负责提供完整的水电设施（在合同签订前甲乙双方现场确定），如楼面漏水及总水、电表坏由房东出面维修及承担所需费用。甲方给予乙方30日免租装修期。乙方在室内装修时须得到甲方的同意，但不能改变房屋的墙体、结构及用途，乙方故意或过失造成房屋及配套设施、财物损坏或丢失，应恢复其原状或赔偿经济损失，如违反上述规定作乙方违约处理，甲方有权终止合同，由此给甲方造成的经济损失由乙方负责赔偿。租赁期间房屋的小型维修由乙方负责等。合同尾部的甲方落款处为朱其亮的签名，乙方落款处为赵连标的签名并加盖指模，同时加盖有一途公司的印章。经查，一途公司系2016年6月6日登记成立，赵连标曾系一途公司的法定代表人，后经工商部门核准，一途公司的法定代表人于2018年10月11日变更登记为孙少华。另合同首部及落款处靠近“赵连标”的签名处均有“吴英”的签名。对此，朱其亮表示吴英并非《房屋租赁合同》的签约主体，吴英与朱其亮是生意合作伙伴，吴英认为朱其亮拖欠其款项（但实际朱其亮并未拖欠其款项），便于2018年5月31日通过欺骗手段从朱其亮手中取得了合同并强行在乙方处签名，以为这样就可以截留所有租金用来抵扣欠款，吴英的签名形式（未加盖指模，未填写身份证号、联系电话）与赵连标的不同，明显是事后添加的；故朱其亮确认涉案房屋的承租人是赵连标及一途公司。赵连标、一途公司则表示，虽《房屋租赁合同》签署时赵连标系一途公司的法定代表人，但赵连标、一途公司均是作为承租人签约的；一途公司的法定代表人变更后，则是赵连标委托一途公司对涉案房屋进行管理；至于吴英，赵连标、一途公司签约时并没有吴英的名字，吴英的名字是后来加上的，赵连标、一途公司并不清楚吴英与朱其亮的关系。2016年11月28日，朱其亮出具《收据》，确认收到赵连标交来的涉案房屋押金50万元。朱其亮称，上述《房屋租赁合同》签订后，其已将涉案房屋交付赵连标、一途公司使用，但赵连标、一途公司却自2018年7月起拒付租金，在其催促无果后，便于2018年7月30日向赵连标、一途公司发出了解除合同通知，但此后赵连标、一途公司并未将涉案房屋交还，故朱其亮提起本案诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，由赵连标、一途公司返还涉案房屋，且赵连标、一途公司应清偿2018年7月起至交还涉案房屋之日止的租金及逾期交租的违约金等。对此，赵连标、一途公司确认其于2018年7月30日收到了解除合同通知，但认为涉案房屋的权属存在争议，且属违章建筑，其拒付2018年7月起的租金也是因为朱其亮一直未向其提供涉案房屋的权属证明。朱其亮为证明涉案房屋的权属情况，向本院提交了：1、《村镇宅基地使用证》（穗天居字第975号）及广州市天河区员村街道办事处确认的《东圃镇宅基地（房屋）登记情况表》，载明使用人为朱其亮，宅基地座落于东圃镇××村××号，四至面积为96.14平方米，结构为混合，层数为3.5层，发证日期为90年11月9日。2、《村镇宅基地使用证》（穗天居字第974号）及广州市天河区员村街道办事处确认的《东圃镇宅基地（房屋）登记情况表》，载明使用人为朱其炬，宅基地座落于东圃镇××村××号，四至面积为85.2平方米，结构为混合，层数为3.5层，发证日期为90年11月9日。3、《村镇宅基地使用证》（穗天居字第973号）及广州市天河区员村街道办事处确认的《东圃镇宅基地（房屋）登记情况表》，载明使用人为容桂宏，宅基地座落于东圃镇××村××号，四至面积为69.69平方米，结构为混合，层数为3.5层，发证日期为90年11月9日。4、朱其炬及荣桂宏出具的《情况说明》，其二人表示同意将座落于东圃镇××村××号、4排7号的宅基地上的建筑物交由朱其亮代为管理、收取租金，期限为2017年3月1日至2025年12月1日等。经质证，赵连标、一途公司对上述证据1的真实性不予确认，因经其到广州市房地产档案馆查询，并无东圃镇××村××号的产权情况；对证据2-4的真实性亦不予确认，因不能显示与涉案房屋存在关联。赵连标为证明其主张，向本院提交了其自广州市房地产档案馆调取的《天河区宅基地使用权情况表》（载明使用人姓名朱其亮，宅基地座落东圃镇××村××号暂无产权情况）。经质证，朱其亮对该情况表的真实性不予确认，理由是广州市房地产档案馆没有涉案房屋的档案资料不代表其持有的宅基地证是虚假的，朱其亮的持证情况至今可在广州市天河区员村街道办事处查询到。2019年10月12日，本院前往涉案房屋进行现场查看，发现涉案房屋为一栋六层的连体房屋，与朱其亮向本院提交的权属证明所载的建筑物层数、面积均不相符。朱其亮解释称其是在三块宅基地上建成了涉案房屋，然后取得了《村镇宅基地使用证》，当时因其存在加建行为，镇政府已对其进行了罚款，朱其亮就此提交了显示加盖了“广州市天河区东圃镇人民政府财务专用章”的《收款收据》（出具时间为1990年11月9日，主要内容为确认收到石东员村朱其亮、朱其炬、容桂宏等3间房屋超层违章罚款3105元，领使用证等）。经质证，赵连标、一途公司对《收款收据》的真实性不予确认，因据其了解，涉案房屋部分是在1993年至1995年建成的，部分是在2003年至2005年建成的，故不可能早于90年就进行了违章罚款。后本院前往广州市天河区员村街道办事处拟调取位于广州市天河区东圃镇××村××号、4排7号、5排6号的建筑物的档案资料，但该单位表示其仅存有上述建筑物的《东圃镇宅基地（房屋）登记情况表》；本院又向广州市规划和自然资源局天河区分局发函查询上述建筑物有无经过该局许可建设或许可临时建设；该局复函称未查询到上述建筑物的建设工程规划许可或临时建设许可记录。基于上述情况，本院向各方当事人释明：因朱其亮提交的权属证明所载建筑物情况与涉案房屋实际情况不一致，且本案中亦无证据显示涉案涉案房屋取得了建设工程规划许可证或临时建设许可证，故各方签订的《房屋租赁合同》应属无效，当事人有权变更诉讼请求。朱其亮遂变更了其方的诉讼请求，赵连标亦在本案中提起反诉。朱其亮、赵连标、一途公司确认，涉案房屋于2017年3月1日交付赵连标、一途公司使用后，已由一途公司进行了分租，赵连标亦就此提交了其制作的《员村百兴园报表》（载明了各房屋的出租情况，包括承租人、月租金金额及租赁期限），朱其亮称据其统计，赵连标、一途公司每月转租收取的租金总额为144110元。本院在对涉案房屋进行现场查看同时亦在涉案房屋主要通道处张贴了权利申报公告，告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利；在本院指定的申报权利期间，仅吴英向本院提交了证明材料。吴英称其系涉案房屋的产权人，涉案房屋系其出资建设，并就此提供了如下证据：1、显示系吴英与案外人分别于2004年4月、7月就涉案房屋建设工程签订的两份《包工协议》（均为复印件）；2、显示系案外人向吴英出具的费用单据多张；3、显示系吴英在2017年8月至2018年6月出具的《收据》多张（内容均为吴英确认收到一途公司、赵连标就涉案房屋交纳的租金，月租金金额为20000元），其中2018年6月的《收据》还注明“番禺诉讼费27000元、余下租金7183元，共计54183元”；4、显示系刘洁仪在2017年8月至2018年1月出具的《收据》多张（内容均为刘洁仪确认收到赵连标涉案房屋月租金123000元，包括二楼租金5817元，吴英租金20000元，刘洁仪租金97183元），在2018年2月至2018年5月出具的《收据》多张（内容均为刘洁仪确认收到赵连标涉案房屋月租金123000元，包括还款40000元，二楼租金5817元，吴英租金20000元，刘洁仪57183元），以及在2018年6月出具的《收据》（内容为刘洁仪确认收到赵连标涉案房屋月租金123000元，包括还款40000元，二楼租金5817元，吴英租金20000元，番禺诉讼费27000元，刘洁仪27000元，余下7183元付吴英）；上述《收据》上均加盖有一途公司的公章。经质证，朱其亮对上述证据1、2的真实性不予确认，朱其亮均不知情，且相关证据所载内容看不出与涉案房屋有关联；对证据3的真实性不予确认，因并非朱其亮开具；对证据4的真实性予以确认，刘洁仪是受朱其亮的委托代为管理涉案房屋的租赁事宜，朱其亮之所以要求赵连标、一途公司向吴英支付租金，是因为朱其亮与吴英在三亚共同投资建房后收取的租金由朱其亮代吴英收取，故将两笔租金相互冲抵，该组证据亦可反映2017年7月以前涉案房屋的租金是全额支付给朱其亮的，故如吴英是依据其产权人身份收取租金，为何不在朱其亮2017年4月开始将涉案房屋出租给赵连标、一途公司时便收取。赵连标、一途公司表示其对上述证据1、2的真实性无法核实，但证据3、4的真实性予以确认，赵连标、一途公司是按朱其亮的要求分配租金的。据朱其亮提交的广州市越秀区人民法院于2018年7月16日出具的（2018）粤0104民初21144号民事裁定书显示，吴英曾向朱其亮主张海南省三亚市的房地产投资款5621168元及利息；经审查，广州市越秀区人民法院认为该案为不动产纠纷，应由不动产所在地人民法院管辖，故裁定本案移送即海南省三亚市城郊人民法院处理。又，据朱其亮提交的海南省三亚市城郊人民法院于2018年12月6日出具的（2018）琼0271民初10420号民事裁定书显示，因吴英诉朱其亮合同纠纷一案中吴英未在其院指定期限内预交案件诉讼费，故该案按吴英撤回起诉处理。赵连标称，其接收涉案房屋后进行了装修，并购买了家具、家电等设施，投资款项合计1014745元；具体项目及凭证如下：1、房间、走道地板胶131750元；《出仓单》的出具时间为2017年3月20日，出具人为广州市德成装饰材料经营部，载明施工地址为涉案房屋，房间地胶、走道地胶、安装费合计131750元。2、家具款123450元；《收款收据》的出具时间为2017年4月25日，出具人为广州市同强家具厂，载明地址为涉案房屋，衣柜100个、吊柜40个、沙发茶几5个，费用合计123450元。3、一部电梯的费用184800元；《收据》的出具时间为2017年2月20日，出具人为广东铃木电梯有限公司，载明安装地址为涉案房屋，电梯壹部的设备、安装、搭棚、运输费用合计184800元；《电梯设备销售及安装合同》部分页，载明签订日期为2016年11月2日，预计交货日期为2016年12月2日，甲方向乙方订购广东铃木电梯有限公司生产的电梯设备，设备价格为138000元，安装费为28000元，运输费2000元，吊装费为15000元，搭棚费为1800元，合计184800元，预计竣工日期为2016年12月31日。4、电热水器费用61100元；《收款收据》的出具时间为2017年2月20日，出具人为佛山市顺德区圣益电器实业有限公司，载明装机地址为涉案房屋，电热水器130台、安装费3900元、搬运费2600元，费用合计61100元。5、空调费用209520元；两张《收据》的出具时间均为2017年2月12日，出具人均为广州联飞科技有限公司，载明地址均为涉案房屋，其中空调单价为1550元，110套合计170500元，其中安装费、材料费、杂费合计39020元。6、不锈钢防盗网费33490元；《收据》的出具时间为2017年3月28日，出具人为吴某，载明地址为涉案房屋，不锈钢防盗网款394平方米合计33490元。7、窗帘费用18500元；《收款收据》的出具时间为2017年4月28日，出具人为张某，载明地址为涉案房屋，140套房间窗帘款合计18500元。8、房屋维修费42300元；《收据》的出具时间为2017年6月25日，出具人为段某，载明地址为涉案房屋，卫生间漏水维修13套合计13000元，电梯井漏水维修、剪力墙防水6300元，天面楼顶防水8000元，空调下水管安装维修15000元，合计42300元。9、监控费用25485元；《收据》的出具时间为2017年6月10日，出具人为于某，载明地址为涉案房屋，监控款合计25485元，另附《百兴园安防监控线路设备清单》。10、扇灰费用4500元；《收据》的出具时间为2018年9月21日，出具人为袁某，载明地址为涉案房屋，公寓维修款合计4500元，另附《员村百兴公寓工作日记》。11、房间重修改造费用120000元；《漏水房间确认单》显示系赵连标、朱其亮于2018年4月21日共同签署，主要内容为涉案房屋中有12间房因透水返潮漏水无法出租居住，并列有房号；《收据》的出具时间为2018年7月15日，出具人为段某，载明地址为涉案房屋，12套房间维修改造费120000元；《维修协议》显示系赵连标与段某于2018年5月2日签订，主要内容为12套房间需维修改造，范围包括房间下水管、厨房卫生间做防水、贴瓷片、墙面显灰、重贴地板胶板、维修吊顶，清淤泥、做房间卫生等，每套按10000元计算，共计120000元。12、卷闸门、不锈钢门、雨棚费用7850元；《收据》的出具时间为2017年6月25日，出具人为广州市鸿隆广告卷闸经营部，载明地址为涉案房屋，2个卷闸门、不锈钢门、不锈钢防盗网、不锈钢雨棚合计7850元。13、网络布线及运营设备费用52000元；《宽带网络运营业务合作合同》显示系赵连标与于某于2017年3月15日签订，主要内容为于某就涉案房屋的宽带网络进行投资建设，赵连标在建成后的宽带信息化向上网住户收取费用，全部的收益赵连标占20%，于某占80%，合作期限为本合同签字生效日起至2024年3月30日等；另附《网络设备辅材清单及造价》，载明材料总价52000元。经质证，朱其亮对上述证据1的真实性不予确认，全国企业信用信息公示系统中无法查询到“广州市德成装饰材料经营部”的主体信息，且赵连标亦未提交相应的合同、转账凭证及发票，即便这些装修存在，因未经其同意，其亦无需赔偿；对证据2的真实性不予确认，广州市同强家具厂的成立日期为2019年7月9日，而《收款收据》的出具时间为2017年4月25日，明显不符合常理，且赵连标亦未提交相应的合同、转账凭证及发票，加之家具属于未形成附合的装饰装修物，如确属赵连标购买，赵连标可以自行搬离；对证据3的真实性不予确认，朱其亮与赵连标签订租赁合同的时间为2016年11月25日，但电梯的合同却在2016年11月2日就已签订，不符合常理，且赵连标提供的合同并不完整，不能体现签署人，也没有提供相应的发票、转账凭证、电梯合格证等，加之安装行为未经其同意，故其无须赔偿；对证据4的真实性不予确认，朱其亮交付涉案房屋前已安装了电热水器，其交付涉案房屋的时间为2017年2月底，但赵连标提交的证据却显示空调在2月20日便开始安装，亦不符合事实，赵连标未提交相应的购买合同、转账凭证、发票，加之电热水器属于未形成附合的装饰装修物，如确属赵连标购买，赵连标可以自行拆离；对证据5的真实性不予确认，朱其亮交付涉案房屋前已安装了空调，其交付涉案房屋的时间为2017年2月底，但赵连标提交的证据却显示空调在2月12日便开始安装，亦不符合事实，赵连标未提交相应的购买合同、转账凭证、发票，加之空调属于未形成附合的装饰装修物，如确属赵连标购买，赵连标可以自行拆离；对证据6的真实性不予确认，《收据》系个人签名，无法核实，且赵连标未提交相应的购买合同、转账凭证、发票，即便这些安装存在，因未经其同意，其亦无需赔偿；对证据7的真实性不予确认，朱其亮交付涉案房屋前已安装了窗帘，《收款收据》系个人签名，无法核实，且赵连标未提交相应的购买合同、转账凭证、发票，加之窗帘属于未形成附合的装饰装修物，如确属赵连标安装，赵连标可以自行拆离；对证据8的真实性不予确认，《收据》系个人签名，无法核实，且赵连标未提交相应的合同、转账凭证、发票，无法证实维修的事实存在，即便存在维修事实，也是赵连标一方为转租收益的必要投入，不属损失；对证据9的真实性不予确认，无销售监控设备的资质，也无法判断销售方的身份，缺乏相应的合同、转账凭证、发票，加之安装未经朱其亮同意，且监控设备是可以拆卸的，赵连标无权要求其赔偿；对证据10的真实性不予确认，均系个人签名，无法核实，缺乏相应的维修合同、转账凭证、发票，无法证明维修事实，即便存在维修事实，也是赵连标一方为转租收益的必要投入，不属损失；对证据11中的《漏水房间确认单》的真实性予以确认，但根据双方租赁合同约定，维修义务方为朱其亮，而朱其亮当时已出资对12间房屋的漏水进行了维修，如果赵连标垫付了该笔款项，早就会提出抵扣的主张，不会待至今日，对证据11中的其他证据的真实性不予确认，签名人均为个人，无法核实，且缺乏相应的转账凭证、发票，且从赵连标的转租收益来看，平均每月每个房间的转租收益才142元，赵连标却投入每个房间1万元的维修费，明显不合常理；对证据12的真实性不予确认，全国企业信用信息公示系统中无法查询到“广州市鸿隆广告卷闸经营部”的主体信息，且赵连标亦未提交相应的合同、转账凭证及发票，即便这些装修存在，因未经其同意，其亦无需赔偿；对证据13的真实性不予确认，宽带网络运营合同应和有资质的公司签署，但赵连标提供的合同却是和个人签署的，且赵连标未提供相应的转账凭证、发票予以证实，即便事实存在，这也是赵连标一方为转租收益的必要投入，不属损失，赵连标也可以拆走。另朱其亮表示，其交付涉案房屋时附有50台空调、50台热水器、50套窗帘以及148张床；地板胶是赵连标一方自己认为不好才自行做的；排水管是赵连标一方就涉案房屋单独做了一条；有20多间房的卫生间渗水，是其派人维修的，赵连标一方只是派人刷墙吊天花；1-2楼的墙面渗水及天面渗水，双方都有派人补过；楼下的2个大门以及房间的防盗网确认是赵连标一方做的，时间大概在2017年3月；电梯也是赵连标一方说为了便于出租要安装的，其也是同意的，时间也是在2017年3月。对此，赵连标、一途公司确认床是朱其亮配的，朱其亮还提供了大约40多台空调及热水器，但窗帘是没有的；另其方处理的渗水卫生间有100套以上，墙面渗水的范围也是全部楼层。又，赵连标在本案中申请对其装修、维修及添置设备的损失进行评估。经摇珠，本院选定广东高迪评估咨询有限公司（以下简称“高迪公司”）作为本案的鉴定机构。经本院组织各方于2020年5月9日对涉案房屋进行现场查看后，高迪公司于2020年6月15日出具《价格评估结论书（初稿）》，明确本次价格评估标的为装饰装修工程及可移动物品，价格评估基准日为2020年5月9日；其中涉案房屋装修工程价值评估依据《广东省房屋建筑与装修工程综合定额（2018）》及其计价办法，采用成本法和市场法计算得出标的工程的重置价值，涉案房屋目前用于经营性公寓对外出租，工程装修竣工时间为2018年6月，关于经营性用房的装饰装修，其经济寿命耐用年限为5年，标的装修工程竣工时间到价格评估基准日2020年5月9日共695天，得出标的装修工程的综合成新率为61.92%，公式为标的装修工程现值569497元=装修工程的重置成本919730.87元×综合成新率61.92%；其中可移动物品的评估，以双方当事人共同清点及签名确认的物品清单为依据，采用广州二手市场上同类物品在价格评估基准日2020年5月9日的现值，计得标的可移动物品的现值为63850元（有争议）。本院将该《价格评估结论书（初稿）》送达各方当事人后，朱其亮发表意见如下：装饰装修工程（不包含电梯），因未经其同意，故相关损失均应由赵连标一方自行承担，且其不认可赵连标一方对涉案房屋更换了下水道、110管弯道，对16间房进行了扇灰，赵连标一方未提交任何证据证明其实施了上述装修行为，故对应款项（29项扇灰6507.7元，30项抹灰面乳胶漆3943.96元，57项塑料排水管更换673.4元，58项更换110管弯道5585.58元）应予扣除；评估报告确定的装修竣工日期为2018年6月有误，从赵连标提供的装修证据均发生在2017年2月至6月期间来看，宜认定装修竣工日期为2017年4月；基于赵连标一方拖延诉讼，折旧基准日应以实际返还房屋之日为准；关于电梯部分，综合成新率以2018年6月作为工程竣工日期与赵连标提供的《电梯设备销售及安装合同》中约定的竣工日期2016年12月31日明显不符，同样评估基础日也应以实际返还涉案房屋之日为准更为公平，另评估公司在确定电梯价格18.48万元时是根据赵连标提供的《电梯设备销售及安装合同》，但该合同的真实性存疑，经其与广东铃木电梯有限公司询价，同类型电梯价格在12.6万元左右，故其只同意按12.6万元确定电梯的购买价格；至于可移动物品，其不同意利用，赵连标一方可自行搬离、拆除等。赵连标对《价格评估结论书（初稿）》的意见为：其与朱其亮曾口头协商过其投资电梯费用在合同期满后的处理方式，故应按双方约定处理；工程装修部分按经济寿命耐用年限5年确定评估价不合理，且朱其亮应向其补偿原价；楼面漏水及总水、电表坏依约应由朱其亮维修，故相应费用均应由朱其亮按实际发生费用补偿；可移动物品的评估价均低于同类物品的市场价，其方有异议。后高迪公司于2020年7月17日出具了《价格评估结论书（初稿更正稿）》，将涉案房屋装修工程价值变更为了三部分:1、标的装修工程现值422333元=装修工程的重置成本682061.8元×综合成新率61.92%；2、标的装修工程现值22438元（有争议项目，包括单相明插座安装、扇灰、抹灰面乳胶漆、塑料排水管更换、更换110管弯道）=装修工程的重置成本36237.06元×综合成新率61.92%；3、根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2018）》，电梯属于通用设备，其经济耐用寿命为25年，电梯交付使用日期为2016年12月31日，到价格评估基准日2020年5月9日共使用1224天，得出电梯的综合成新率为86.59%，故标的电梯的现值160018元=184800元×86.59%；另针对各方当事人提出的意见，高迪公司称需当事人提供依据后方能修正。但此后朱其亮、赵连标均未提交相关依据；且朱其亮明确，尽管其对高迪公司确定的价格评估基准日、装修竣工日期及电梯价格存在异议，但为了尽快解决本案纠纷，同意高迪公司按《价格评估结论书（初稿更正稿）》采用的各项标准出具终稿，作为本案裁判依据。2020年9月1日，高迪公司出具《价格评估结论书》，载明价格评估结论为：（1）价格评估标的装修工程在评估基准日2020年5月9日的现值为604789元（其中标的装修工程现值为422333元，有争议的标的装修工程现值为22438元，标的电梯的现值为160018元）；（2）标的可移动物品在价格评估基准日2020年5月9日的市场价值为63850元。本院认为：朱其亮在本院释明《房屋租赁合同》无效后变更其诉讼请求，本院按朱其亮变更后的诉讼请求进行审查处理；赵连标在本院释明《房屋租赁合同》无效后提出反诉请求，本院亦依法进行审查处理。因朱其亮提交的权属证明所载建筑物情况与涉案房屋实际情况不一致，且本案中亦无证据显示涉案涉案房屋取得了建设工程规划许可证或临时建设许可证，故各方签订的《房屋租赁合同》应属无效。关于《房屋租赁合同》的签订方，合同的出租方处显示为朱其亮的签名，合同的承租方处显示为赵连标、一途公司、吴英的签章；但结合《房屋租赁合同》的履行情况，即涉案房屋的租金由赵连标、一途公司交纳，吴英仅是收取过涉案房屋的部分租金；以及各方当事人的陈述，即朱其亮、赵连标、一途公司均确认赵连标、一途公司是涉案房屋的承租方，吴英在本案中也仅是主张其为涉案房屋的投资建设人；本院认定《房屋租赁合同》的承租方为赵连标、一途公司，出租方为朱其亮。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现《房屋租赁合同》无效系因涉案房屋未按建设工程规划许可证的规定建设、未取得建设工程规划许可证，朱其亮作为涉案房屋的出租人明知该情况仍与赵连标、一途公司签订《房屋租赁合同》，而赵连标、一途公司未尽合理审慎的注意义务便承租涉案房屋，双方对《房屋租赁合同》无效负有同等的过错。现朱其亮要求赵连标、一途公司返还涉案房屋，本院予以支持；且基于赵连标、一途公司自2018年7月起未向朱其亮支付涉案房屋租金的事实，朱其亮现要求赵连标、一途公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准即123000元/月支付2018年7月起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费，理据充分，本院予以支持；因赵连标、一途公司在已使用涉案房屋的情况下未向朱其亮支付相应对价，确给朱其亮造成一定损失，故本院参照《房屋租赁合同》约定的租金支付期限，酌情判令赵连标、一途公司向朱其亮支付上述房屋占有使用费的利息（每月以123000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，分别自当月6日起计至清偿之日）。另就朱其亮要求赵连标、一途公司返还自2017年4月起转租涉案房屋的不当得利，因赵连标、一途公司此前占有使用涉案房屋系基于其与朱其亮签订的《房屋租赁合同》，现《房屋租赁合同》无效朱其亮亦负有过错，故在本院已判令赵连标、一途公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向朱其亮支付房屋占有使用费的情况下，朱其亮的该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因一途公司表示其就《房屋租赁合同》享有的权利均由赵连标主张，系一途公司自行处分权，并无不妥，本院予以采纳。现赵连标反诉要求朱其亮返还其押金500000元，有其法律依据，本院予以支持；但因赵连标系在本案中方提出该请求，其要求朱其亮自2016年11月26日起支付押金的利息理据不足，本院不予支持。关于赵连标主张的投资损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分摊现值损失”及第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，因朱其亮明确表示其不同意利用赵连标进行的装饰装修，故对赵连标要求朱其亮赔偿其可移动物品损失的诉请，本院依法不予支持，但赵连标可将属其所有的可移动物品搬离。关于涉案房屋已形成附合的装饰装修物，朱其亮表示其仅同意赵连标在涉案房屋安装电梯，经高迪公司评定，电梯截至价格评估基准日的现值为160018元，因本院已认定《房屋租赁合同》的相对方对该合同无效负有同等过错，据此，朱其亮应向赵连标赔偿电梯损失80009元（160018元×50%）。关于其他已形成附合的装饰装修物，首先，赵连标提交的用以证明其投资损失的证据多为收据，出具方无从考证，亦缺乏相应的合同、转账凭证予以映证，本院不予采信；而据现场实勘情况及朱其亮在本案中的陈述，可知赵连标在承租涉案房屋后确有对涉案房屋进行过装饰装修，且朱其亮对赵连标实施装饰装修的项目、时间均比较清晰，亦未在赵连标使用涉案房屋期间就此提出过异议，可知朱其亮已对赵连标的装饰装修默示同意，故本院根据公平原则，酌情判令朱其亮参照高迪公司评定的无争议的已形成附合的装饰装修物现值的50%即211166.5元对赵连标予以赔偿。另对有争议的装饰装修现值，如前述，因赵连标提供的有关施工事实、施工费用的证据不充分，朱其亮亦不予确认，故应由赵连标承担举证不能的法律后果，本院对该部分不予采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告（反诉原告）赵连标、被告（反诉第三人）广州一途物业管理有限公司将广州市天河区员村西街百兴园四排6号房屋交还原告（反诉被告）朱其亮；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告（反诉原告）赵连标、被告（反诉第三人）广州一途物业管理有限公司向原告（反诉被告）朱其亮支付上述房屋的占有使用费（按123000元/月的标准，从2018年7月起计至交还房屋之日止）及利息（每月以123000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，原告（反诉被告）朱其亮向被告（反诉原告）赵连标返还押金500000元；四、自本判决发生法律效力之日起15日内，原告（反诉被告）朱其亮向被告（反诉原告）赵连标赔偿电梯损失80009元、装饰装修物损失211166.5元；五、驳回原告（反诉被告）朱其亮的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）赵连标的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费82486元，由原告（反诉被告）朱其亮负担41243元，由被告（反诉原告）赵连标、被告（反诉第三人）广州一途物业管理有限公司负担41243元；保全费3490元，由被告（反诉原告）赵连标、被告（反诉第三人）广州一途物业管理有限公司负担；反诉受理费9216元，由原告（反诉被告）朱其亮负担4814元，由被告（反诉原告）赵连标负担4402元；评估费29493元，由原告（反诉被告）朱其亮负担13000元，由被告（反诉原告）赵连标负担16493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  张丹丹二〇二〇年九月七日书 记 员  邱莉晶