云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0602民初4863号原告云南乐活物业有限公司。统一社会信用代码：91530600072489984C。住所地：云南省昭通市昭阳区太平街道办事处省耕山水1-3号地块A126号。法定代表人：龙海瑶，系该公司总经理。委托代理人杨红芳，女，汉族，1984年11月10日出生，云南省昭阳区人，初中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区，特别授权）。委托代理人付贤梅，云南凯还律师事务所律师（特别授权）。被告郭畅，男，汉族，1995年8月10日生，现住云南省昭通市昭阳区，未到庭）。原告云南乐活物业有限公司诉被告郭畅合同纠纷一案,本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告云南乐活物业有限公司的委托代理人杨红芳、付贤梅到庭参加诉讼，被告郭畅经本院向其邮寄送达传票，被告郭畅拒绝签收，本院依法视为送达。被告郭畅未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南乐活物业有限公司诉称，被告购买省耕山水置业房地产开发有限公司开发的“省耕山水住宅小区”1-1-13-2603室住宅一套（其住宅面积为99.36m2），于2018年3月24日原被告双方签订了《前期物业服务协议》，双方约定物业服务标准、计算方式、起始时间、违约责任，原告并于签订协议当日起向被告提供物业服务。被告自2018年12月1日起至今拒不缴纳相关物业等费用，经原告多次催要无果，为维护原告的合法权益现根据《物业管理条例》第六十七条等法律规定诉至贵院，请求：一、依法判令被告支付自2018年12月1日至2019年11月30日止，拖欠的一年物业费共计：1251.936元，电梯运行费：357.70元，二次加压费：120元，生活垃圾费：96元，违约金：1370.86元，合计：3196.49元；二、本案诉讼费由被告承担。被告郭畅未到庭进行答辩也未向本院提交书面民事答辩状。原告云南乐活物业有限公司为了证实自己的主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照、法人身份证明书、法人身份证复印件各一份，证明原告身份及主体资格；2、《前期物业服务委托合同》，证明由原告向省耕山水置业有限责任公司提供物业服务；3、《关于省耕山水1-1地块住宅小区服务等级及收费标准的批复》复印件一份，证明原告按照昭阳区发展和改革局的批复标准收费；4业主信息登记表，证明被告系省耕山水1-1-13-2603业主；5、《前期物业服务协议》，证明原告、被告签订物业服务协议，由原告向被告提供物业服务；6、山水物业与乐活物业移交协议，证明原告系省耕山水置业有限责任公司实际提供服务者；7、云南乐活物业管理收费收据复印件一份，证明被告支付过一年的物业服务费；8、律师函，证明原告通过律师函催要过物业费的事实；9、省耕山水1-1地块未交物管费收费明细表，证明山水物业与乐活物业移交《未交物管费收费明细表》。被告郭畅未到庭进行质证。本院认为，原告云南乐活物业有限公司提交的营业执照、法人身份证明书、法人身份证复印件、《关于省耕山水1-1地块住宅小区服务等级及收费标准的批复》、业主信息登记表、《省耕山水1-1地块前期物业服务协议》客观真实，相互印证，本院予以采信；原告向本院提交的《前期物业服务委托合同》《省耕山水小区1-1地块物业管理权移交协议》及《未交物管费明细表》客观真实，相互印证，能够证实2019年6月30日原告与云南昭通市省耕山水置业有限责任公司针对省耕山水1-1地块的物业管理签订《前期服务委托合同》，2019年7月10日，云南山水物业服务有限公司昭通分公司将省耕山水的物业管理权移交给原告，双方对移交的内容及时间、费用清算作了约定的事实；原告提交的云南山水物业管理费收据，能够证实被告郭畅支付了2017年12月1日至2018年11月30日期间的物管费1251.94元的事实，本院予以采信；原告提交的律师函，能够证实原告向被告催缴物业管理费的事实，本院予以采信。被告郭畅未向本院提交任何证据。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2018年3月24日，被告与云南山水物业服务有限公司昭通分公司签订《省耕山水1-1地块前期物业服务协议、省耕山水装修治安责任书、省耕山水消防安全承诺书》，约定由云南山水物业服务有限公司为被告位于省耕山水小区1-1地块13-2603号（建筑面积99.36平方米）的房屋提供物业管理服务。云南山水物业服务有限公司负责向小区业主收取物业管理服务费、电梯运行费、二次加压费、生活垃圾清运费、违约金以及其他相关费用。被告依约向云南山水物业服务有限公司支付物业管理费至2018年11月30日就未再支付。2019年6月30日，原告与云南昭通市省耕山水置业有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：由云南乐活物业有限公司为省耕山水1-1地块提供物业管理服务，本合同期限自签订之日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业管理公司时止。2019年7月10日，原告与云南山水物业服务有限公司昭通分公司签订《省耕山水小区1-1地块物业管理权移交协议》，协议约定：“为了保持省耕山水小区的完整性，小区安全维护及设施设备管理形成闭环，物业管理服务更为系统，上报云南昭通省耕山水置业有限公司后，经过协商后同意于2019年7月1日开始云南山水物业服务有限公司昭通分公司（以下简称“甲方”）将省耕山水小区1-1地块物业管理服务移交至云南乐活物业有限公司（以下简称“乙方”）提供，服务期限至小区成立业主委员会选聘出物业公司之日起终止……2、省耕山水小区1-1地块共有住宅1292套，截止2019年7月1日共收取住宅物业费683户，物业管理权移交后甲方享有的剩余609户2018年12月1日至2019年6月30日住宅物业费及其他相关费用的收费权利，物业合同约定的其他权利义务全部转让给委托云南乐活物业有限公司……”。其中被告郭畅系协议约定的剩余609户中的其中一户，且原告从签订合同之日起为该小区提供物业管理服务。2020年5月18日，原告向被告发出《律师函》，向被告催缴所欠物业管理费用，但被告仍然拒不缴费。现原告起诉来院，请求：一、依法判令被告支付自2018年12月1日至2019年11月30日止，拖欠的一年物业费共计：1251.936元，电梯运行费：357.70元，二次加压费：120元，生活垃圾费：96元，违约金：1370.86元，合计：3196.49元；二、本案诉讼费由被告承担。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告与云南山水物业服务有限公司昭通分公司签订的《省耕山水1-1地块前期物业服务协议》以及原告与云南昭通市省耕山水置业有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》、与云南山水物业服务有限公司昭通分公司签订的《省耕山水小区1-1地块物业管理权移交协议》合法有效，对业主具有约束力。本案中，原告按照《省耕山水1-1地块前期物业服务协议》《前期物业服务委托合同》《省耕山水小区1-1地块物业管理权移交协议》的约定，为被告提供了基本的物业服务，并未存在违约，故被告应当根据约定缴纳物业服务费及相应费用。被告自2018年12月1日起就未向原告支付物业管理费，根据原告提交的证据，被告应按照1.05元/㎡/月缴纳物业服务费，按照0.3元/㎡/月（21/F以上、被告系1-1-13-2603户主）缴纳电梯运行费，按照10元/户/月缴纳二次加压费，按照96元/年缴纳生活垃圾清运费。故被告应当向原告支付自2018年12月1日起至2019年11月30日止所拖欠的物业服务费：99.36㎡×1.05元/㎡/月×12月=1251.94元，电梯运行费：99.36㎡×0.3元/㎡/月×12月=357.70元，二次加压费：10元×12月=120元，生活垃圾清运费：96元/年，合计1825.64元。《省耕山水1-1地块前期物业服务协议》第九条第二款“乙方违反本协议，使甲方未能达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；对所欠费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”，因被告逾期交纳物管费，故被告应向原告交纳逾期违约金，但原、被告约定的违约金标准过高，违约金应以原告实际损失为标准，本院酌情支持以所欠物业费1251.97元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至该笔款项全部支付完毕止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告郭畅自本判决生效之日起十日内向原告云南乐活物业有限公司支付自2018年12月1日起至2019年11月30日止所拖欠的物业管理费、电梯运行费、二次加压费、生活垃圾清运费共计1825.64元；二、由被告郭畅自本判决生效之日起十日内向原告云南乐活物业有限公司支付违约金（违约金计算标准为：以所欠物业费1251.94为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至该笔款项全部支付完毕止）；三、驳回原告云南乐活物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭畅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行，申请执行的期限为二年。审判员  方绍玮二〇二〇年九月二十四日书记员  高 扬