湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初3142号原告：沈细珍，女，1972年2月19日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，委托诉讼代理人：曾祥明，湖北楚智律师事务所律师。被告：王振，男，1993年8月2日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：操书生（社区推荐），男，1970年7月23日出生，汉族，住武汉市江夏区，第三人：方谦，男，1971年12月26日出生，汉族，住武汉市江夏区，第三人：方伟，男，1943年3月18日出生，汉族，住武汉市江夏区，原告沈细珍与被告王振、第三人方谦、方伟执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行独任审理。原告沈细珍及其委托诉讼代理人曾祥明，被告王振及其委托诉讼代理人操书生到庭参加了诉讼。第三人方谦、方伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。沈细珍向本院提出诉讼请求：1.请求停止对方伟名下位于武汉市江夏区金口街金塔路湖北省武昌锅炉容器厂房改房1栋2单元3层2室（房屋不动产权证号：鄂（2019）武汉市江夏不动产权第××号）的强制执行，并解除查封；2.请求确认上述案涉房产归沈细珍所有，并要求第三人为沈细珍办理房屋产权手续；3.诉讼费用由王振承担。事实与理由：2003年4月1日，沈细珍与方伟经中间人陈娟介绍签订了一份协议书，约定方伟将其名下位于湖北省武汉市江夏区出售给沈细珍，房屋价款17800元。协议签署后，沈细珍向方伟支付了现金房款17000元，并约定余款800元待房屋过户后支付。当日，方伟将房屋交付给沈细珍，沈细珍后将楼房进行装修并居住使用至今。沈细珍多次催促方伟配合办理房屋过户登记，后得知方伟与原单位武昌锅炉厂债权纠纷，房屋所有权证被其单位扣押，导致双方未能办理过户登记手续。案涉房产虽然登记在方伟名下，但按相关法律规定，沈细珍在法院查封前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，按照约定付清房款并合法占有楼房至今长达17年以上，该房屋未能过户也并沈细珍所导致，故沈细珍依法对该房产享有足以排除执行的权利，遂起诉。王振辩称，沈细珍与方伟之间就案涉房屋签订协议时，该房屋有合法手续，但是沈细珍并没有进行产权变更，现在沈细珍提出执行异议不符合正常交易行为；沈细珍陈述签订买卖协议后就对房屋装修并居住至今，但法院对该房屋拍卖时可以发现该房屋常年无人居住，年久失修；王振与沈细珍之间不存在所有权之争，因此王振不应承担本案诉讼费；综上，我方认为本案第三人为了规避财产被执行，采取财产转移措施，拒绝履行法律文书的义务，请求法院驳回原告诉请。方谦未到庭，于庭前向本院邮寄书面答辩状辩称，法院查封了其父亲方伟位于江夏区金口原武昌锅炉容器厂的房产，而该房产早在2003年就已出售，并签订了出售协议，因当年还没有办理房产证，所以当时未能过户，后办理房产证又几经周折，直到去年改换了新证。方伟在答辩期内未向本院提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2017年6月19日，王振因与方谦、方伟民间借贷纠纷一案诉至法院，本院于2017年9月4日作出（2017）鄂0115民初3068号民事判决书，判决：一、被告方谦于本判决生效之日起十日内原告王振偿还借款112500元及利息（利息以82500元为基数，从2016年2月12日起按年利率24%计至清偿之日止，以30000元为基数，从2017年6月19日起按年利率6%计至清偿之日止），方伟对上述款项承担连带清偿责任。二、驳回原告王振其他诉讼请求。该判决书生效后，王振向法院申请强制执行。本院作出（2019）鄂0115执314号执行裁定，裁定查封方伟名下位于湖北省武汉市江夏区金口街金塔路湖北省武昌锅炉容器厂房改房1栋2单元3层2室。2020年5月31日，本院作出（2019）鄂0115执314号之一执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人方伟名下位于湖北省武汉市江夏区金口街金塔路湖北省武昌锅炉容器厂房改房1栋2单元3层2室的房产。执行过程中，沈细珍提交于2003年4月1日与方伟签订的《协议书》一份，该协议约定方伟将其所有的房屋所有权证编号为武房产证夏字第××号、土地使用权证编号为夏国用第××号的房屋出售给沈细珍，房屋为三室二厅，产权上注明的建筑面积为104.70平方米，总价为人民币17800元。沈细珍还提交方伟向其出具的收条，收条载明：收到谭杰购房款总计壹万柒仟元整（17000元）。沈细珍还提交证明、用电客户基本信息等证据拟证明其对涉案房屋实际居住。经查，沈细珍于2017年3月2日与谭杰办理离婚登记。同日，沈细珍与谭杰达成《离婚协议书》，约定夫妻共同所有的位于武汉市江夏区金口街原老锅炉厂老职工宿舍3栋302房产过户后归女方所有。2020年6月，沈细珍向本院提出异议，请求法院中止对武汉市江夏区金口街金塔路湖北省武昌锅炉容器厂房改房1栋2单元3层2室房屋的执行（包括强制评估和拍卖等）并解除查封。本院于2020年6月22日作出(2020)鄂0115执异32号执行裁定，裁定驳回异议人（案外人）沈细珍的执行异议申请。沈细珍不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。诉讼中，沈细珍向本院提交承诺书，承诺本案的案件受理费由其自行承担。本院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点在于沈细珍对其购买的案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，沈细珍提交与方伟所签订的《协议书》、收条，沈细珍于2003年4月1日购买案涉房产，并支付17000元购房款，剩余800元购房款未支付，截止起诉之日，沈细珍已按照合同约定支付价款。关于沈细珍是否在人民法院查封以前是否已经合法占有案涉房屋的问题。方谦辩称涉案房产早在2003年就已出售给了沈细珍，并签订了出售协议，因当年还没有办理房产证，所以当时未能过户的辩称意见，本院予以采信。虽沈细珍与方伟没有履行房屋产权变更登记等手续，但沈细珍非因其自身原因未办理涉案房屋的过户登记，且其已经实际合法占有该房屋多年。故本院认为，沈细珍提出的异议请求符合上述法律规定的情形，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。沈细珍系涉案房产的权属人，且该权利真实、合法，沈细珍同时要求确认上述案涉房产归沈细珍所有，符合法律规定，本院予以支持。沈细珍要求方伟协助其办理房屋产权手续的诉请，为减少诉累，在本案中一并处理，沈细珍的请求符合法律规定，方伟亦有义务协助办理，本院予以支持。综上，根据依照《中华人民共和国物权法》第十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、不得执行位于湖北省武汉市江夏区金口街金塔路湖北省武昌锅炉容器厂房改房1栋2单元3层2室的房产（房屋不动产权证号：鄂（2019）武汉市江夏不动产权第××号）；二、确认位于湖北省武汉市江夏区金口街金塔路湖北省武昌锅炉容器厂房改房1栋2单元3层2室的房产（房屋不动产权证号：鄂（2019）武汉市江夏不动产权第××号）归原告沈细珍所有，第三人方伟在本判决生效之日起三十日内协助原告沈细珍办理不动产权过户手续。案件受理费500元，由原告沈细珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李聚满二〇二〇年九月九日法官助理闫荟萃书记员李明