江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0114民初2680号 原告：姜艳，住南京市雨花台区。 原告：陈健，住南京市雨花台区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈嘉慧，江苏显明律师事务所律师。 被告：南京美丽屋品牌管理有限公司，统一社会信用代码913201043393825541，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道迈尧路**仙踪林苑****。 法定代表人：仲锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁某。 原告姜艳、陈健诉被告南京美丽屋品牌管理有限公司（以下简称美丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开庭进行了审理。原告姜艳、陈健及其共同委托诉讼代理人陈嘉慧，被告美丽屋公司的委托诉讼代理人丁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜艳、陈健向本院提出诉讼请求：1.确认自2020年3月16日起解除合同；2.被告支付违约金83497.2元（491160＊17%）；3.被告返还不当得利费用暂计28500元（自2020年3月16日起返还原告依法应收取的房屋租金费至实际返还之日止）；4.被告将房屋恢复原状或支付恢复房屋原状的费用暂计2000元；5.被告支付水电费交至房屋实际返还之日止；6.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年3月1日签订《南京市房屋出租委托合同》，原告将坐落于南京市雨花台区的房屋出租给被告，租期自2018年4月2日至2026年9月1日，其中2019年7月2日至2019年9月1日为免租期；2020年的租金标准为每月4750元，约定的付款日期为2020年3月2日，依照合同约定，被告应于3月2日之前交付下一期租金，但被告在应交房款的7日后经原告多次催要房款，被告仍未支付。依照合同约定，被告不及时支付租金的行为已构成违约，原告于2020年3月16日向被告发出解除合同的通知。被告未按约定履行合同义务，侵犯原告合法权益，原告遂诉。 被告美丽屋公司辩称，一、2020年3月2日应付租金是因新冠疫情防控期间导致的非常规情况，属不可抗力，当时公司按照房产局和防疫指挥部通告要求未复工复产，且在未打款之前已经与业主开始协商疫情期间减免的问题。因双方未协商一致，款项未能在第一时间支付。被告在过渡完成的第一时间，今年的3月28日已经支付了半年的租金。被告也一直与业主在沟通，明确的一点就是被告不是不支付房租，当时情况非常特殊，困难特别大，公司当时空房率达到了30%，需要业主和被告一起共度难关，保证双方的共同利益。然后业主没有减免，反而上门干扰租客正常居住，阻止租客正常交纳房租，逼迫搬离房屋。依据南京市中级人民法院关于妥善审理涉疫情期间房地产案件的若干意见第五条，合理考量疫情防控对租赁房屋的影响，房屋租赁合同开始履行，出租人因疫情防控需要未能按合同约定支付承租房屋的，在其尽到通知义务的前提下不视为违约；第七条，鼓励协商解决租赁合同纠纷，合理认定租金和租期。被告不认可违约。二、双方的合同一直在履行，被告也足额支付了租金，不存在得不当得利。三、租赁合同第二条第四款第二小项约定被告可以对房屋进行装饰装修、添置物品，不存在恢复原状的问题，房屋内现有设施完好使用，正常使用房屋装修也是无法做到恢复原状的，对方理应按照合同约定执行，如果合同正常到期，被告在合同里面约定可以免费给业主拆除隔断。四、被告认为关于此次疫情的实际影响，考虑租赁性质、疫情防控期间的措施等，双方应本着互谅互让、公平合理的原则进行磋商，而不是上门阻挠被告经营、干扰租客正常生活的不当方式，业主的行为属于间接扩大损失，被告不认可，所以诉讼费应该由业主承担。五、房屋水电费按照单双月，公司的财务人员会及时缴纳，该交的水电费用被告都不会拖欠。不同意解除合同，被告要求继续履行。 本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，原告姜艳、陈健（甲方）与被告美丽屋公司（乙方）签订《南京市房屋出租委托合同》及附件，约定：甲方将坐落在南京市雨花台区的房屋出租给乙方，建筑面积119.09平方米，甲方授权乙方的委托期限自2018年4月2日至2026年9月1日（其中自2018年4月2日至2018年7月1日为免租期）。甲方应于2018年4月2日将房屋交付给乙方管理。租赁期内甲方承担物业管理费、装修押金即装修管理费、原房屋自装防水的维修费；乙方负责承担该房屋相关水、电、燃气、网络及电视费，委托期满后乙方应结清所承担的费用。甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新家具、物品，以及在厅内增设优化间壹个，合同期满后，如甲方需要乙方拆除优化间，乙方需免费给予拆除。合同第六条第（四）款约定，乙方未按约定支付租金达7日，并经甲方提醒3日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同。第七条第（一）款约定，合同有效期内，甲方提前收房的，或者乙方提前退房的，应提前30日通知对方并按照合同总租金的17%作为违约金支付给对方；（二）租赁期内甲方有第六条第（三）款，或乙方有第六条第（四）款情形之一的，均视为违约，参照本条第（一）款违约处理。 甲乙双方约定租金标准及付款时间（附件二）：租金第一年、第二年按每月4750元计算；第一年付款时间为2018年4月5日、2019年1月2日；从第二年开始乙方每年付款日期为当年的3月2日、9月2日，即2019年9月2日付2019年9月2日至2020年3月1日期间的租金28500元，2020年3月2日应付2020年3月2日至2020年9月1日期间的租金28500元。 合同签订后，被告已向原告支付了至2020年3月1日止的租金。2020年初，爆发新冠肺炎疫情。2020年3月16日，原告姜艳向被告提出因被告逾期付款，要求收回房屋租赁权。对此，被告美丽屋公司提出因疫情期间公司未能完全复工，会催促财务尽快支付。原告不予同意。2020年3月28日，被告向原告支付了2020年3月2日至2020年9月1日期间的租金28500元。被告又于2020年9月2日后支付了下一期的半年租金。 被告提交电话记录，证明由于疫情原因未能复工，被告自2020年2月3日起联系业主协商延付租金及减租事宜。原告对该证据真实性认可，但关联性不予认可，认为本案房屋内的租客一直在交纳房租，不存在拖欠情况，其他房租与本案无关。 原告认为已于2020年3月16日解除合同，于2020年5月5日搬入涉案租赁房屋内居住。 以上事实，有《南京市房屋出租委托合同》、汇款明细、银行电子回单、短信记录、电话记录、证明、通话录音、现场照片及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《南京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”现因被告迟延支付租金，原告主张解除双方签订的房屋租赁合同，本院认为，新型冠状病毒肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，故涉案房屋因疫情防控需要严重影响经营属于不可抗力的情形,不能归责于本案任何一方。疫情爆发后，企业复工需要按照当地部门疫情防控的要求执行，被告向原告告知原委且于2020年3月28日付清该期租金，能够表明被告积极履约的意愿，出租人与承租人因疫情影响就租金支付等问题发生纠纷的，应本着互谅互让原则，故被告迟延支付租金的行为不构成根本违约，不影响房屋的后续使用及租赁合同的继续履行。故，对原告要求解除《南京市房屋出租委托合同》的主张，本院不予支持。因解除合同的条件尚未成就，原告向被告主张合同终止后的违约金、占有使用费（不当得利费用）、恢复房屋原状、水电费用等，不具有事实和法律依据，本院均不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告姜艳、陈健的诉讼请求。 本案本诉案件受理费2580元减半收取1290元，由原告姜艳、陈健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代理人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  陈 波 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  史佳丽 书 记 员  於国瑾