海南省乐东黎族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9027民初1128号   原告：海南永源房地产投资管理有限公司。住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路保利中环广场。统一社会信用代码：91460200MA5T3A3Y3F。   法定代表人：马晓明，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王新，北京京师（海口）律师事务所执业律师。执业证号：14601201110338782。   委托诉讼代理人：刘旭，北京京师（海口）律师事务所执业律师。执业证号：14601201410660647。   被告：海南海能科技开发有限公司。住所地：海口市龙华区海秀中路51-1号星城大厦。统一社会信用代码：914601006203866611。   法定代表人：徐政。该公司负责人。   委托诉讼代理人：符小引，海南诚彦合律师事务所执业律师。执业证号：14690201711785794。   委托诉讼代理人：李政艺，海南诚彦合律师事务所实习律师。   第三人：重庆峰窝科技有限公司。住所地：重庆市渝北区金开协信70号3栋601。统一社会信用代码：91500000331687097J。   法定代表人：明静，该公司执行董事兼经理。   委托诉讼代理人：廖云飞，重庆商策律师事务所执业律师。执业证号：15001201110351328。   原告海南永源房地产投资管理有限公司与被告海南海能科技开发有限公司以及第三人重庆峰窝科技有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海南永源房地产投资管理有限公司的委托诉讼代理人王新、刘旭、被告海南海能科技开发有限公司的委托诉讼代理人符小引、李政艺、第三人重庆峰窝科技有限公司的委托诉讼代理人瘳云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   海南永源房地产投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除海南永源房地产投资管理有限公司与海南海能科技开发有限公司签订涉案的三份协议；2、判令海南海能科技开发有限公司向海南永源房地产投资管理有限公司赔偿直接经济损失318287.10元；3、判令海南海能科技开发有限公司向海南永源房地产投资管理有限公司支付包销款2000000元资金占用期间的利息100824.66元；4、海南海能科技开发有限公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年3月27日，海南永源房地产投资管理有限公司（以下简称永源公司）与被告海南海能科技开发有限公司（以下简称海能公司）及第三人重庆峰窝科技有限公司（以下简称峰窝公司）订立《包销协议》、《电商（认筹）平台合作协议》（以下简称合作协议），进行商品房包销合作，后三方又签署《海南乐东“万豪酒店项目”包销协议及电商（认筹）平台合作协议的补充协议》（以下简称补充协议），对三方的合作事宜进行明确。上述合同签订后，永源公司依约于2019年4月2日向海能公司支付了全部包销款200万元并安排人员在项目案场开展销售工作，但海能公司至今仍未取得预售许可证，致涉案合同项下的权利义务不能实现。海能公司于2020年5月29日归还了相关款项200万元。但海能公司还应支付占用200万元期间的利息损失100824.66元，并赔偿直接经济损失（员工薪酬）318287.10元。为维护永源公司的权益，永源公司特提起诉讼，恳请人民法院判决如诉。永源公司为证明其主张，向本院提交下列证据：证据1：《包销协议》、《电商（认筹）平台合作协议》、《海南乐东“万豪酒店项目”包销协议及电商（认筹）平台合作协议的补充协议》；证据2：《收据》、中国光大银行《个人转账回单》、中国光大银行网页转账详情截图；证据3：《2-4月工资》、《万豪案场5月工资明细表》、《万豪案场6月工资明细表》、《万豪案场7月工资明细表》、《万豪案场8月工资明细表》、《万豪案场9月工资明细表》、《万豪9月支出明细》、《万豪员工中秋节福利明细表》、《万豪案场10月工资明细表》；证据4：三亚市社保局出具的《人员核定明细》；证据5：《2019年2-4月工资》及转账记录、《万豪案场2019年5月工资明细表》及转账记录、《万豪案场2019年6月工资明细表》及转账记录、《万豪案场2019年7月工资明细表》及转账记录、《万豪案场2019年8月工资明细表》及转账记录、《万豪案场2019年9月工资明细表》及转账记录、《万豪案场2019年10月工资明细表》及转账记录、《入职登记表》、《劳动合同书》、《离职申请表》。   海能公司辩称：一、乐东县自然资源和规划局发文通知涉案项目不得分割销售、办理产权登记。因政府的行为，致合同无法继续履行，三方签订的合同约定：因不可抗力的因素或政府行为因素导致合同无法继续履行的，由合同三方各自承担损失。因此，海能公司不承担永源公司为涉案项目所支出的费用及包销款占用利息。且涉案三个合同已经终止，不存在再解除合同。二、永源公司主张海能公司支付经济损失和利息损失没有事实根据和法律依据，永源公司所主张的经济损失为其员工的工资。但永源公司支出的履行合同的成本，是有合同基础的，是基于永源公司的义务而产生的成本，不属于其所主张的经济损失。涉案合同约定，所支出的员工工资费用是由其自行承担的。因此，永源公司要求海能公司承担该损失没有事实根据和法律依据。包销协议占用期间的利息是合同没有约定的，其次永源公司支付该包销款是基于合同义务的行为，在该合同的有效期限内不存在海能公司应支付包销款利息的事实根据和法律依据。海能公司为证明其辩称，向本院提供下列证据：证据1《电商（认筹）平台合作协议》；证据2：海南省乐东黎族自治县自然资源和规划局乐自然资函[2020]183号《关于龙腾万豪酒店项目不得分割销售、办理登记的通知》；证据3：乐东黎族自治县自然资源和规划局乐自然资函[2020]30号《关于明确不动产分割预售、销售登记有关问题的函》（复印件）。   峰窝公司述称，1、认同永源公司的诉讼请求，对永源公司提交的证据没有异议。乐东黎族自治县自然资源和规划局《关于龙腾湾万豪酒店项目不得分割、销售、办理产权登记的通知》落款时间为2020年5月22日，而三方约定约定海能公司应当在2月28日之前就应当取得预售许可证；2、三方所签署的合同约定合同生效的时乙方、丙方支付完第一笔400万元保证金之后，甲方售楼部装修完成，且景观展示区完成之日起本协议正式生效，乙方获得万豪酒店项目30套房源的包销资格及电商平台运营资格，根据该约定第三人认为三方当事人对合同生效的时间做出了新的约定，取代了原电商认筹平台合作协议及包销协议中关于时间生效的约定。并且在补充协议中明确约定若补充协议与原协议冲突的，优先适用补充协议的约定。因此海能公司的辩解不符合合同的约定。3、因为正是基于海能公司违约未在约定的时间之内取得预售许可证，所以导致永源公司和峰窝公司为销售涉案房屋而支付的相关的费用无法得到弥补，因此该损失应当由海能公司承担。峰窝公司在本案中未提交证据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   一、永源公司提交的证据：   证据3、5：《2-4月工资》、《万豪案场5月工资明细表》、《万豪案场6月工资明细表》、《万豪案场7月工资明细表》、《万豪案场8月工资明细表》、《万豪案场9月工资明细表》、《万豪9月支出明细》、《万豪员工中秋节福利明细表》、《万豪案场10月工资明细表》及转账记录。欲证明因海能公司违约行为导致永源公司的直接经济损失；《入职登记表》、《劳动合同书》、《离职申请表》。欲证明原告与各职工之间存在合法劳动关系，向其发放工资系永源公司的义务。海能公司对证据的真实性、合法性、关系性均有异议，认为该证据为永源公司制作，不能证明永源公司的损失。本院认为，工资明细表由海能公司人员（海南公司签订合同授权代表）审批，上述证据相互印证，故该证据本院予以确认，可作为认定本案事实的根据。   证据4：三亚市社会保险服务中心《人员核定明细》。欲证明永源公司为案场员工依法缴纳社保与工资发放对象之间存在劳动关系。海能公司对证据的真实性、合法性、关系性均有异议，认为该证据为永源公司制作，不能证明永源公司的损失。本院认为，该证据来源合法，与其他证据相佐证，客观真实，与本案有关联，本院予以确认。   二、海能公司提交的证据：   证据2：乐东黎族自治县自然资源和规划局乐自然资函[2020]183号《关于龙腾万豪酒店项目不得分割销售、办理登记的通知》。欲证明因该通知，故涉案项目无法办理预售许可证。永源公司、峰窝公司对真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议，该组证据与本案没有关联性而且海能公司认为因该通知才无法办理预售通知，这是颠倒因果。真实情况是因海能公司自身的行为而无法办理预售许可证而构成违约。本院认为，当事人对证据的真实性、合法性没有异议，该证据与本案有关联，故该证据本院予以确认。   证据3：乐东黎族自治县自然资源和规划局乐自然资函[2020]30号《关于明确不动产分割预售、销售登记有关问题的函》（复印件）。欲证明是政府行为导致涉案项目无法办理预售许可证，并不是海能公司自身行为导致。永源公司对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明内容有异议，该函是行政机关依据相关的法律法规作出的，说明海能公司开发的项目根本不具备办理房屋预售许可的条件，其辩称是因为政府原因导致其不能履约，完全是偷换概念。其实是因为海能公司自身原因造成而非政府原因导致。峰窝公司对证据的真实性有异议。本院认为，该证据有其他证据佐证，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月27日，海能公司（甲方）与永源公司（乙方）、峰窝公司（丙方）订立《包销协议》，约定由乙方、丙方对甲方乐东“万豪酒店项目”商业用房30套进行包销。包销协议主要内容约定：包销期限自本协议起至2019年12月31日止，在包销期内，乙方、丙方对本协议约定范围内的商业用房享有依法自主销售的权利；包销款金额：900万元，乙方、丙方在签署本协议后60天内支付至甲方指定账户；每销售一大套所取房款计算入乙方、丙方包销款并退还至乙方、丙方指定账户，直至缴纳总包销款900万元退还止；甲方应于2020年2月28日前取得万豪酒店项目的《预留许可证》，于2020年12月31日前甲方将验收合格的上述商业用房交付乙方、丙方使用，甲方在将交付使用365日内办理权属登记；乙方、丙方依约按期付款，负责商业用房的物业管理并承担相关费用；本协议自三方法定代表人或近授权代表签字或盖章后生效。包销协议还约定其他事项。   同日，三方又签署《电商（认筹）平台合作协议》，甲方委托乙方、丙方承担由甲方开发的位于乐东县黄流镇的万豪酒店项目的独家电商（认筹）平台运营工作。合作协议主要内容约定：委托期限：自签署本合同之日起至甲方取得本项目预售许可证后365日届满时止；乙方、丙方缴纳保证金100万元，合同解除或终止时甲方无息退还；甲方负责提供与该项目有关的全部资料，包括项目背景、有关政府批文、红线图等；甲方负责该项目销售的合法性，负责申办与该项目销售有关的政府批文，提供副本或复印件给乙方、丙方，并保证一切资料的真实性和合法性；委托期内，乙方、丙方组成项目专业平台服务团队进行委托内容下的工作，其所有人员工资、佣金、福利、交通费、通讯费等相关费用均由乙方、丙方自行承担；委托期内，乙方、丙方按甲方实际收到总销售额的1.6%计提销售佣金；在约定委托期内销售完成，本合同自动终止。合作协议还约定违约责任等其他事项。   2019年3月28日，永源公司支付100万元到海能公司指定账户。2019年3月29日，峰窝公司支付100万元到海能公司指定账户。   之后，三方又签署《海南乐东“万豪酒店项目”包销协议及电商（认筹）平台合作协议的补充协议》，对上述两个协议进行补充约定。补充协议主要内容约定：关于协议的生效时间：乙方丙方支付第一笔400万元保证金之后，且景观展示区完成之日起，本协议正式生效，乙方获得万豪酒店项目三十套房源的包销资格及电商平台运营资格；旅游卡销售佣金，根据额户缴纳的购卡费金额按照1.6%计算。房款佣金，到账房款扣除已购卡费，按照1.6%计算；在乙方、丙方支付保证金后60个工作日内，甲方没有完成景观展示区及销售部的交付，乙方、丙方有权解除合同并要求甲方无息退还保证金。补充协议还对佣金计算及支付方式、包销有效期及包销款的退出等内容进行约定。   2019年4月2日，永源公司支付100万元到海能公司指定账户（之前已付100万元，合计200万元）。2019年4月3日，峰窝公司支付200万元给海能公司（之前已付100万元，合计300万元，另案处理）。   2019年2月至4月，陈壮贤负责案场前期工作。2019年5月，永源公司、峰窝公司人员（包括陈壮贤）进场开展工作。永源公司、峰窝公司按月发放参与涉案项目工作人员工资（峰窝公司人员的工资通过永原公司发放，双方另外处理）。发放的工资都经过海能公司的审核、审批。至2019年10月，永源公司支出人员工资（含社保金）318287.1元。2019年11月起，因海能公司等方面的原因，项目停滞，永源公司、峰窝公司人员退场。   2020年5月22日，乐东黎族自治县自然资源和规划局通知海能公司：万豪酒店项目属于酒店项目，不属于商品住宅，不得分割预、销售、办理不动产权登记。   2020年5月29日，海能公司退还200万元给永源公司。   永源公司认为海能公司违约造成其经济损失，因此成讼。   本院认为，本案争议的焦点：1.涉案包销协议、合作协议及补充协议是否已经终止；2.永源公司的诉求是否有事实根据和法律依据。具体分析如下：   一、关于涉案合同效力的问题。   三方当事人在补充协议中约定“乙方、丙方支付第一笔400万元保证金之后，且景观展示区完成之日起，本协议正式生效”。涉案协议为生效附条件的协议。根据本案中的事实，永源公司、峰窝公司于2019年4月3日缴足了400万元，可推定补充协议签订在2019年4月3日前。涉案包销协议、合作协议及补充协议为三方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性禁止性规定，合法有效。涉案协议自2019年4月3日起生效。包销协议约定“包销期自本协议生效之日起至2019年12月31日止”，“甲方应于2020年2月28日前取得万豪酒店项目的《预售许可证》”，房屋销售须有《预售许可证》或《销售许可证》为前提，可知，涉案协议的包销期不应至2019年12月31日止。又根据三个协议的其他内容，约定的合同权利义务终止时间不早于2020年12月31日。因此，永源公司提起诉讼时，涉案协议的合同效力尚未终止。海能公司关于涉案协议已经终止的意见，没有事实根据，不予采纳。   二、关于涉案协议解除的问题   如前所述，涉案包销协议、合作协议及补充协议为尚具有法律效力的合同。合同解除作为合同终止的一种形式，对合同权利义务关系影响巨大，法律对此有严格规定，只有出现法定情形或约定情形时，有解除权的一方当事人可行使解除权解除合同。本案中，三方约定海能公司负责涉案项目销售的合法性，海能公司应于2020年2月28日前取得涉案房屋的预售许可证。至约定的时间海能公司未取得涉案项目的预售许可证，现行政机关已通知涉案项目不得分割销售、办理产权登记，合同目的已不能实现，永源公司请求解除涉案包销协议、合作协议及补充协议于法有据，予以支持。   三、关于赔偿损失的问题   涉案合同生效后，永源公司派员进场开展工作，并为此支付相应的人员工资。协议虽然约定乙方、丙方的所有人员工资、佣金、福利、交通费、通讯费等相关费用均由乙方、丙方自行承担，但海能公司不能保证涉案项目销售的合法性，在约定的时间取得涉案房屋的预售许可证，永源公司不能通过销售提取佣金，而其却为涉案房屋销售支出了相应的人工工资。很明显，过错不在于永源公司。相反，正是海能公司没有取得涉案房屋的预售许可证，违反合同约定，造成海能公司不能通过销售提取佣金。永源公司发放的工资318287.1元都经过海能公司的审核、审批，客观真实。永源公司作为守约方为此支出的费用，应得到填补。故永源公司主张经济损失318287.1元，于法有据，予以支持。   包销协议中关于包销款的退出，是根据销售所收取的房款相应退还。三方没有关于包销款计息的约定。合作协议中约定乙方、丙方缴纳保证金100万元，该保证金于合同解除或终止时甲方无息退还。补充协议中也约定，满足条件时，永能公司、峰窝公司有权解除合同并要求甲方无息退还保证金。本案中永能公司支付的200万元无论是作为包销款，还是保证金，退还时要么没有计息的约定，要么是约定无息退还。故永能公司主张200万元占用期间的利息，于法无据，不予支持。   综上所述，永源公司请求判令解除涉案包销协议、合作协议及补充协议、海能公司赔偿经济损失318287.1元的诉讼请求于法有据，予以支持；其他诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除涉案《包销协议》、《电商（认筹）平台合作协议》和《海南乐东“万豪酒店项目”包销协议及电商（认筹）平台合作协议的补充协议》；   二、被告海南海能科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿318287.1元给原告海南永源房地产投资管理有限公司；   三、驳回原告海南永源房地产投资管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3793.34元，由海南海能科技开发有限公司负担3037.15元，由海南永源房地产投资管理有限公司负担756.19元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 陈求嗣     二○二○年九月九日   书记员 刘 震   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。   当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。