河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初918号原告：焦作闽汇实业有限公司，住所地：河南省焦作市解放区人民路669号锦江现代城御景9号商业楼9-19号商铺。法定代表人：焦同霞，系董事长。委托诉讼代理人：尚亚红，系浙江京衡(郑州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉男，系浙江京衡(郑州)律师事务所律师。被告：王海英，女，汉族，1970年11月15日出生，现住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：丁云霄，系河南达成律师事务所律师。第三人：席东方，男，汉族，1953年6月4日出生，现住焦作市。原告焦作闽汇实业有限公司（以下简称“闽汇公司”）与被告王海英返还原物纠纷一案，本院于2020年3月30日立案，并依法适用简易程序进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，并因被告王海英的申请依法追加席东方为本案第三人，于2020年7月21日公开开庭进行了审理，原告闽汇公司的委托诉讼代理人尚亚红、马玉男，被告王海英及其委托诉讼代理人丁云霄、第三人席东方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闽汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王海英腾退房屋，将房屋返还原告。2、判令被告王海英赔偿占用房屋损失137696.4元（自2017年5月15日起暂计算至立案之日)及自立案之日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用期间的损失(皆参照原租赁合同租金每月40元/m计算)。3、依法判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月，被告从第三人席东方手里通过转租方式租赁原告位于文博城一楼5-06、07号商铺，第三人席东方转租房屋的事宜未告知原告。2017年5月15日，原告因经营管理不善被焦作市解放区人民法院裁定破产清算。2017年8月9日，第三人席东方同闽汇公司管理人签订租赁合同解除协议，将转租被告在内的房屋租赁合同依法予以解除，但被告拒不配合搬离并强行占用原告房屋。时至今日，原告房屋仍被被告非法占用，故请依法裁决。被告王海英辩称，第一、原、被告之间不存在房屋租赁关系，原告无权要求被告提前结束房屋租赁状态；第二、原告与第三人席东方之间解除合同的行为不能对被告构成羁束和义务设定；第三、原告要求被告腾退房屋没有法律依据；第四、原告要求被告赔偿占用房屋期间的损失无法律依据。第三人席东方辩称，2016年5月份，闽汇公司因欠我四千多万的债务无力清偿，就把公司的门面房近一百平方商铺以每平方每月40元租赁给我，两间房合计每年4.8万元租赁费。我于2017年4月8日以每年3.8万元转租给王海英。到2017年8月，闽汇公司破产重整，要求我把租赁闽汇公司的房退回，我给闽汇公司说：那你看，你租给我的，我刚租出去，人家刚装修好，刚开业，谁来赔偿装修费。闽汇公司管理人及他的律师团队都在，他们说你只要撤销跟闽汇公司签订的租赁协议，由闽汇公司管理人负责赔偿王海英的装修费。当时我要求闽汇公司管理人和我一起去见王海英，见到王海英说到装修费，王海英要求赔偿30万，然后闽汇公司管理人(指律师团队)和焦同霞都说，赔偿由他们协商解决。后我与闽汇公司管理人签订了解除和赔偿都由闽汇公司管理人承担且与我无关的协议。原告闽汇公司提交如下证据，证据1：房屋所有权证两份；证明：原告对涉案房屋享有所有权，原告诉讼主体适格。证据2：被告开业信息截屏三份；证明：被告经营商铺所占房屋属于原告所有。证据3：解除合同通知书现场照片6张；证明：原告被法院裁定破产清算，破产管理人要求解除包括被告在内的租赁合同、房屋腾退及租金支付等事宜。证据4：水电费收据、微信交款记录；证明：被告至今仍非法占有使用原告房屋。证据5：焦作市解放区法院(2019)豫0802民初5821号民事判决书、河南省焦作市中级法院(2020)豫08民终1098号民事调解书各一份；证明：基于同一类纠纷，原告起诉另案被告谷振振排除妨害案已经生效文书认定，原告对涉案房屋均有所有权，被告具有侵权的故意和行为，原告有权主张返还房屋并要求赔偿损失，损失计算标准按租金数额确定，基于类案同判原则，人民法院应当予以参照。证据6：焦作市解放区(2017)豫0802民破1号之三、之四民事裁定书两份，证明关于原告诉讼主体资格，破产清算、破产重组过程已为生效裁判予以认定的基本事实。被告王海英对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、证据2无异议；对证据3与本案没有关联性，理由是：第一点，就本案所涉及的租赁房屋，第三人席东方与闽汇公司管理人与2017年8月9日达成了一个书面协议，对于案涉的房屋租赁关系有特别的处理约定，因此案涉房屋的处置并不同于其他房屋的处置程序，所以原告的第三组证据不适用于本案，第二点，第三组证据只证实管理人在破产程序中进行的民事行为，管理人的身份是否最终被解除以及管理人与本案原告之间的法律上的关系需要进一步查实，原告不能当然的把管理人的行为视为原告本身的行为；对证据4真实性无异议，但是该组证据不能证明被告是非法占有；对证据5真实性无异议，这两份法律文书所涉及的案件事实与本案的情况并不相同，不属于类案，因此没有任何参考价值。对证据6因未提供原件不予质证。第三人席东方对原告提供的证据质证意见如下，对原告证据1无异议；对证据2不清楚；证据3全是虚假的，我认为是后期制作的；对证据4不认可，被告有租赁协议、赔偿协议，怎么能算非法占有；证据5与第三人没有关系；对证据6真实性无异议，但是认为：裁定书内容里面闽汇公司是虚构的债务，向法院申请的破产重组情况不真实。被告王海英提交如下证据：第一组证据：房屋租赁协议书；证明：被告与第三人存在案涉房屋的租赁协议，因此被告使用案涉房屋有合法依据。第二组证据：协议书复印件一份；证明：第三人与闽汇公司管理人在2017年8月9日达成协议，认可本案被告租赁席东方案涉房屋的事实，协议第二条约定，如果要解除合同的话，应当由第三人、闽汇公司管理人和被告王海英共同协商解除合同，并且由闽汇公司管理人承担解除合同而产生的违约责任和赔偿责任，截止目前，本案被告王海英并未与第三人及闽汇公司管理人就合同解除事项达成一致，因此被告王海英继续租赁房屋有合法依据。第三组证据：第三人与原告之间的房屋租赁协议复印件一份，证明第三人有权向被告转租房屋，因此被告占有和使用涉案的房屋有合同依据和法律依据，被告并不构成侵权。原告闽汇公司对被告提供的证据质证意见如下：对被告证据的真实性均无异议，但是闽汇公司在进入破产程序后管理人已经依据企业破产法第十八条行使了合同解除权，被告与第三人的房屋租赁协议不能对抗原告，被告也没有与管理人签订协议或缴纳租金，被告占有原告房屋属于无权占有，原告作为房屋的所有权人，有权要求被告返还案涉房屋。第三人席东方对被告提供的证据均无异议。第三人席东方提交如下证据：证据1：第三人和被告王海英签订的房屋租赁协议一份，该协议是我从闽汇公司租赁了涉案房屋后又转租给了王海英；证据2：房屋租赁合同一份，该合同是我与闽汇公司于2016年5月24日签订的；证明：第三人是基于与闽汇公司签订的这份房屋租赁合同后，有权将房屋转租给王海英。证据3：协议一份，该协议是2017年8月9日第三人和闽汇公司管理人签订的；证明：王海英要求房屋装修赔偿，应当由闽汇公司承担，与第三人无关。原告闽汇公司对第三人提供的证据质证意见如下：对三份证据真实性无异议，但证据指向有异议，第三人席东方与管理人签订的协议，基于合同相对性，被告主张的房屋赔偿应向席东方主张，管理人只负责协调，不是责任承担主体。而针对席东方与原告签订的房屋租赁合同，我方主张的是法定解除，而非转租无效。也就是说本案原告起诉被告是基于原告对涉案房屋享有所有权物权而非被告主张的租赁合同，因为原告没有跟被告签订租赁协议，也未缴纳过租金。被告王海英对第三人的证据均无异议。本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告闽汇公司所举证据，被告对证据1、证据2无异议，第三人也未提出异议，本院予以认定；被告对证据3的真实性未提出异议，但认为与本案没有关联性，第三人认为原告证据3全是虚假的、后期制作的，但未提供相反的证据证明，故本院对原告证据3的真实性予以认定；被告对原告证据4、证据5的真实性无异议，但证据指向不予认可；第三人针对原告证据4，真实性未提出异议，认为被告有租赁协议、赔偿协议，不能算非法占有；认为证据5与第三人无关，本院对原告证据4、证据5的真实性予以认定；被告对原告证据6复印件不予质证，第三人无异议，本院经审查，真实有效，予以认定。关于被告王海英所举证据和第三人所举证据，均系涉案房屋租赁合同1份、房屋租赁协议1份和协议1份，原告闽汇公司对被告证据的真实性无异议，证据指向有异议；第三人均无异议，本院认为，该两份协议、一份合同均系合同双方当事人真实意思表示，不违法法律规定，故本院予以认定。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，依据有效证据，对本案事实确认如下：2016年5月24日，原告闽汇公司（甲方，出租方）与第三人席东方（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，合同约定为：一、租赁房屋坐落：焦作市解放区人民路669号锦江现代城广场御景5号楼6号(焦房权证解放字第××号，建筑面积49.89平方米)、7号(焦房权证解放字第××号，建筑面积49.89平方米)商铺。二、租赁期限20年，自2016年5月1日至2036年4月30日止。三、租金及支付方式：1、年租金48000元，每租赁年度年末结算一次。2、因甲方拖欠乙方借款不能偿还，甲、乙双方一致同意以租金冲抵甲方所欠乙方对应数额的欠款。四、租赁期间，乙方有权就租赁房屋向第三人转租，转租收益属于乙方。合同签订后，原告将诉争房屋交给第三人租用。此后第三人席东方（甲方）与被告王海英（乙方）于2017年4月8日签订房屋租赁协议，协议约定：一、甲方同意将位于解房区人民路669号锦江现代城5号楼6号、7号房屋出租给乙方使用，房屋面积为100平方。二、租赁期限自协议签订之日起至2022年4月7日止。三、本房屋月租赁费用为人民币2500元/月。四、甲方在本协议签订之日起5日内将该房屋交于乙方，甲方同意给乙方30日的装修期，该期间不收取乙方租赁费用。甲方须保障乙方在承租期间屋的正常使用。五、乙方每六个月向甲方支付一次租赁费用，乙方须在本协议签订之日起30日内向甲方支付第一次的租赁费用。六、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋。不得改变房屋结构及用途。七、房屋租赁到期后，乙方可优先续租该房屋，如乙方不续租，甲方可转租他人。八、在承租期间，任一方如有变动须协商解决，若协商未果，以本协议为准。一方违约产生的损失由违约方承担。协议签订后，第三人将诉争房屋交付被告使用。审理中，被告主张房租已向第三人支付房租至2019年5月7日，但未提供充分的证据证明，第三人认可被告房租已交到2018年11月21日。再查明，2017年5月15日，本院根据焦作市开泰装饰工程有限公司的申请裁定受理闽汇公司破产清算一案。2018年12月21日，闽汇公司以保证债权人利益最大化为由向本院申请对其进行重整。本院经审查，于2018年12月24日作出（2017）豫0802民破1号之三民事裁定书，裁定自2018年12月24日起对闽汇公司进行重整。2019年1月14日，本院作出（2017）豫0802民破1号之四民事裁定书，裁定如下：1.批准焦作闽汇实业有限公司重整计划草案；2.终止焦作闽汇实业有限公司重整程序。2017年8月9日，第三人席东方（甲方）与闽汇公司管理人（乙方）签订协议一份，约定：1、闽汇公司将下列自有产权商铺出租给甲方，以该商铺租金抵偿闽汇公司拖欠甲方的债务：(1)焦作市解放区人民路669号锦江现代城广场御景5号楼6号商铺(焦房权证解放字第××号)；(2)焦作市解放区人民路669号锦江现代城广场御景5号楼7号商铺(焦房权证解放字第××号)。2、焦作市解放区人民法院2017年5月15日裁定受理闽汇公司破产清算一案。为了推进闽汇公司破产清算工作的顺利进行，甲、乙双方经协商签订此协议：第一条甲、乙双方同意自2017年8月9日解除甲方与闽汇公司之间的商铺租赁协议。第二条因甲方已将上述商铺转租给王海英，由甲方、乙方、王海英共同协商解除与王海英的租赁协议/合同。因解除与王海英的租赁协议/合同而产生的违约责任和赔偿责任与甲方无关，由乙方负责协调解决。审理中，原告主张在2017年8月9日协议签订后曾多次与被告协商租赁合同是否继续进行、如要继续占用房屋需要与管理人签订租赁协议等事宜，但未提供充分的证据证明，被告对此也不予认可。本院认为，根据法律规定，无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物;侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。同时法律还规定，依法成立的合同受法律保护,对合同当事人具有法律约束力,各方当事人均应按照合同的约定及时、全面地履行各自的义务。本案中，原告闽汇公司与第三人席东方签订房屋租赁合同后，席东方作为出租方基于该租赁合同中关于其有权就租赁房屋向第三人转租、收益的约定与王海英签订房屋租赁协议，将涉案房屋转租给王海英，转租租赁协议合法有效，王海英基于该租赁协议合法取得对涉案房屋的占有、承租使用权。在该转租协议履行期间，闽汇公司因被本院裁定进入破产清算程序，依法接管该公司财产和营业事务的闽汇公司管理人于2017年8月9日和席东方签订了协议，双方在该协议中约定关于“解除席东方与闽汇公司之间的商铺租赁协议后，因席东方已将上述商铺转租给王海英，由席东方、闽汇公司管理人、王海英共同协商解除与王海英的租赁协议。因解除与王海英的租赁协议而产生的违约责任和赔偿责任与席东方无关，由闽汇公司管理人负责协调解决”的内容，该约定系合同当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，协议亦属合法有效。审理中，原告闽汇公司未提供充分证据证明闽汇公司或闽汇公司管理人曾按照2017年8月9日协议的内容约定向被告王海英提出过解除租赁协议的通知或协商解除转租协议及赔偿的事实，被告王海英又不予认可，由于转租协议约定的租赁期限自协议签订之日起至2022年4月7日止，现租赁期限未到期，故原告闽汇公司主张其系涉案房屋所有权人而要求被告王海英腾退房屋、将房屋返还原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。由于被告王海英主张房租已向第三人席东方支付房租至2019年5月7日，但却未提供充分的证据证明，故应认定已交到第三人席东方认可的2018年11月21日时；被告应从2018年11月22日起按照转租协议约定的租金标准即每月租金2500元向原告闽汇公司支付房屋占用使用费至转租协议期满或提前腾退房屋时止；因此原告要求被告王海英自2017年5月15日起参照原租赁合同租金每月40元/㎡标准赔偿占用房屋期间的损失的诉讼请求，与事实不符，本院予以部分支持。现根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国企业破产法》第八十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王海英须在判决生效后十日内向原告焦作闽汇实业有限公司支付房屋占用费（从2018年11月22日起按每月租金2500元计付至2022年4月7日为止）。二、驳回原告焦作闽汇实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3154元，由原告焦作闽汇实业有限公司负担2000元，被告王海英负担1154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  苗晓霞人民陪审员  何金玲人民陪审员  姜艳霞二〇二〇年九月二十八日书 记 员  常晨丽附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国企业破产法》第八十九条重整计划由债务人负责执行。人民法院裁定批准重整计划后，已接管财产和营业事务的管理人应当向债务人移交财产和营业事务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。