安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初2241号 原告：滁州华顺投资发展有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区定远路8号（御湖华庭6#楼），统一社会信用代码91341102698960395E。 法定代表人：张继东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：完红波，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙春阳，男，该公司员工。 被告：张杨，女，1990年2月25日出生，汉族，现住安徽省滁州市琅琊区。 原告滁州华顺投资发展有限公司（以下简称华顺公司）与被告张杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告华顺公司的委托诉讼代理人完红波，被告张杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华顺公司向本院提出诉讼请求：1、判令张杨立即支付拖欠的房屋租金73850元（自2020年1月4日至2021年1月3日期间的租金）；2、判令张杨支付逾期支付租金的违约金（自2019年12月20日起以73850元为基数按照年利率24%计算至实际支付之日止，暂计至2020年5月11日为7040元），总计80890元；3、本案的诉讼费、保全费、保全担保费等实现债权的费用均由张杨承担。事实和理由：2019年1月9日，华顺公司与张杨签订了《滁州御湖华庭5＃109号房屋租赁合同》，约定:华顺公司将其所有的位于安徽省滁州市××＃××号房屋出租给张杨,建筑面积213.13平方米,租赁期限为3年,自2019年1月4日至2022年1月3日。其中2019年1月4日至2020年1月3日期间的房屋租金为70333元,自双方在房屋租赁合同中签字或盖章后3个工作日内支付;2020年1月4日至2021年1月3日期间的房屋租金73850元,在2019年12月20日前支付；2021年1月4日至2022年1月3日期间的房屋租金84591元,在2020年12月20日前支付。但截至华顺公司起诉之日,张杨仍未支付2020年1月4日至2021年1月3日期间的房屋租金73850元。按照租赁合同12.1条约定:“在租赁期限内,被告逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和或物业管理费和／或租赁保证金的,每逾期一日,应自逾期之日起按照逾期交付金额的5‰（千分之五）支付违约金”,因违约金约定较高,现华顺公司将违约金调整至逾期交付金额的年利率24%，截至2020年5月11日,张杨应支付违约金7040元。 张杨辩称：租赁涉案房屋后因新冠肺炎疫情原因，自2019年12月份至今没有正常营业，张杨也没有收入来源。张杨欲将房屋转租，如能转出，张杨愿意支付转租之前的租金但是应当扣除疫情期间按照国家相关规定应当减免的租金，转租之后租金应当由新的承租人来支付。 本院经审理认定以下事实： 2019年1月9日，华顺公司与张杨签订了《滁州御湖华庭5＃109号房屋租赁合同》，约定:华顺公司将其所有的位于安徽省滁州市××＃××号房屋出租给张杨，房屋建筑面积213.13平方米,租赁房屋用途为经营旅游，租赁期自2019年1月4日至2022年1月3日。租金支付方式为：2019年1月4日至2020年1月3日租金为70333元,自双方在合同中签字或盖章后3个工作日内支付;2020年1月4日至2021年1月3日租金为73850元,于2019年12月20日前支付；2021年1月4日至2022年1月3日租金为84591元,于2020年12月20日前支付。房屋租金实行先付后用的原则，每年度支付一次（一个合约期限）。在租赁期限内,如张杨逾期支付或补缴按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金和／或物业管理费和／或租赁保证金的,每逾期一日,应自逾期之日起按照逾期交付金额的5‰支付违约金。合同签订后，张杨仅支付了2019年1月4日至2020年1月3日期间的租金，未按期支付2020年1月4日至2021年1月3日期间的租金。 上述事实有华顺公司提供的房屋产权证明、房屋租赁合同及双方当事人在庭审中的陈述在卷证实。 本院认为：华顺公司与张杨签订的《滁州御湖华庭5#109号房屋租赁合同》,系合同双方当事人真实意思表示,未违反法律法规强制性规定,对双方均具有约束力,双方均应按照诚实守信的原则履行合同约定。双方在合同中约定2020年1月4日至2021年1月3日期间的租金计73850元，应于2019年12月20日之前支付，张杨未按约定支付租金,已构成违约，但双方在履行合同期间发生新冠肺炎疫情，新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，受疫情影响，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应，停工停产。疫情造成华顺公司与张杨双方不同程度的损失,在实际履行合同过程中,因不可抗力不能正常营业由张杨全部承担给付房屋租赁费的义务,显然有违公平原则。本院综合考虑合同履行情况、张杨因新冠肺炎疫情防控无法正常营业的现状及疫情防控措施与张杨履行合同出现困难之间的因果关系和原因力大小，本着公平和风险共担原则，酌定由华顺公司自行承担疫情期间3个月的租金损失，由张杨支付9个月房屋租金，计55387.5元（73850元÷12个月×9个月）。违约金的起算时间应当为合同约定的房租支付时间届满之次日，即2019年12月21日起算，因双方约定的违约金过高，张杨亦请求本院予以减少，本院调整为以55387.5元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告张杨于本判决生效后十日内支付原告滁州华顺投资发展有限公司2020年1月4日至2021年1月3日期间的房屋租金55387.5元及违约金（以55387.5元为基数，自2019年12月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍支付至实际付清之日止）； 二、驳回原告滁州华顺投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告张杨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1820元，减半收取910元，由原告滁州华顺投资发展有限公司负担290元，由被告张杨负担620元，由被告张杨负担的部分，于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附二）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员 刘雪萍 二〇二〇年九月一日 法官助理 邓 悦 书 记 员 钱德银 附一：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 附二：本院诉讼费账户 收款人户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：工行安徽滁州开发区支行 账号：×××96 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。