广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初881号 原告：桂林市鑫烨物业服务有限公司，住所桂林市象山区朱紫巷3号2栋4号铺面，统一社会信用代码91450300MA5L76DTX8。 法定代表人：李俊，该公司总经理。 委托代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：周江民，女，1954年10月8日生，汉族，住桂林市象山区。 原告桂林市鑫烨物业服务有限公司（以下简称鑫烨物业公司）诉被告周江民物业服务合同纠纷一案，本院于2020月4月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后因被告公告送达，依法转为普通程序，由审判员易颖担任审判长，与人民陪审员伍顺希、苏金华组成合议庭，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕宏科到庭参加诉讼，被告周江民经公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告鑫烨物业公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2017年7月1日至2018年4月10日期间的物业服务费等费用718元（其中物业服务费661元；公共照明用电、保洁绿化用水费57元）以及违约金2000元（违约金每天按欠缴物业服务等费用的千分之三计算，从2018年7月10日起计至清偿之日止，现暂计至2019年3月9日为2000元），以上合计2718元；2、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系桂林市七星区龙隐1区业主，房屋建筑面积为115平方米。原告与桂林市七星区龙隐1区业主委员会（以下简称业主委员会）签订了有效期自2017年7月1日至2019年6月30日的《物业服务委托合同》，合同 -2- 第六条第一款约定：物业的管理服务费用，按以下规定收取：多层住宅、多层电梯住宅按0.58元/月平方米/月收取（建筑面积）；别墅住宅按0.68元/月平方米/月收取（建筑面积）；小区内的办公用房、商铺及商业用房按1.5元/月平方米收取（建筑面积）；公共照明用电、保洁绿化用水费6元/月/户；空置物业部分按100%收取。2、第六条第四款约定：物业服务费每半年收取一次，业主/住户应在上半年的1月10日及下半年的7月10日前交纳半年的物业服务费，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任。逾期交纳相关物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交物业服务等费用的千分之三交纳违约金。合同履行到2017年12月31日，原告与被告协商，双方确定自2018年1月1日起，合同约定的物业费均上涨0.1元/月/平方米（建筑面积）合同签订后，原告依约全面履行了龙隐1区小区的物业管理服务义务，但被告未依约支付诉请期间的物业服务费等费用。被告于2018年4月10日将房屋卖出。原告为维护自身的合法权益，特依据相关法律规定，向法院提起民事诉讼，望法院能判如所请。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《物业服务委托合同》，证明原被告之间存在物业委托服务关系，合同上约定了收费标准、违约责任。2、《催费通知书》，证明曾多次向被告催交物业服务费并合理有效的送达的事实。3、房产登记信息，证明1、被告的房屋的房屋面积；2、可以证明被告涉案房屋属于龙隐一区小区的红线范围内。4、存量房买卖合同，证明房产的交易时间。5、物业服务委托合同补充协议，证明2018年1月1日开始物业费上涨0.1元每平方米/月 。 被告周江民未到庭，也未向本院提供书面答辩意见及证据。 经过开庭质证，被告未出庭质证，也未提供质证意见，视为放弃举证、质证的权利，本院对原告提供的证据真实性、证明内容予以认定。 经审理查明，本院确认以下事实：桂林市龙隐1区业主委员会（作为委托方、甲方）与原告（作为受托方、乙方）签订《物业服务委托合同》约定：“甲方将桂林市七星区施家园龙隐园1区物业服务委托于乙方，乙方统一实行物业综合服务；物业基本情况物业类型：别墅、多层住宅、多层电梯住宅、商铺、酒店，小区位置：桂林市施家园路28号；委托管理期限：委托管理期限贰年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止。物业的管理服务费用按以下规定收取：1、别墅住宅按0.68 -3- 元/平方米/月收取（建筑面积）、多层住宅、多层电梯住宅均按0.58元/平方米/月收取（建筑面积）；2、小区内的办公用房按1.5元平方米/月收取（建筑面积）；3、商铺及商业用房按1.5元平方米/月收取（建筑面积）4、公共照明用电、保洁绿化用水费6元/月/户；5、空置物业部分按100%收取；6、车位使用费（物业服务费）：车库物业费50元/月/车位，露天车位使用费（固定车位）100元/月/车位；电动车50元（含充电费）。二、物业服务费及相关费用从2017年7月1日开始计算，物业服务费及相关费用收取工作同时进行。三、物业服务费每半年收取一次，业主/住户应在上半年的1月10日及下半年的7月10日前缴纳半年的物业服务费，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任。业主也可一次性缴交一年的物业费。逾期交纳相关物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交物业服务费的千分之三交纳违约金。”该协议未签署落款日期。协议签订后，原告于2017年7月1日入驻七星区龙隐园1区小区，提供物业服务。2018年1月14日，原告与龙隐1区业主委员会签订《龙隐园1区物业服务委托合同补充协议》，确定自2018年1月1日起，上述物业服务合同约定的物业费均上涨0.1元/平方米/月。被告于2018年4月10日前系涉案房屋业主，房屋建筑面积为115平方米。2018年3月28日，被告与案外人签订《存量房买卖合同》，2018年4月10日，被告对涉案房屋的所有权在不动产登记部门注销。被告未交纳2017年7月1日至2018年4月10日的物业服务费661元（0.58元/平方米/月×115平方米×6个月+0.68元/平方米/月×115平方米×3个月10天），公共照明用电、保洁绿化用水费56元（6元/月/户×9个月10天）。综上，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原告与龙隐1区业主委员会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。原告依约履行了物业服务，被告理应支付物业服务费及公共照明用电、保洁绿化用水费。本案被告未能支付2017年7月1日至2018年4月10日期间的物业管理费661元及公共照明用电、保洁绿化用水费56元，理应支付违约金。原告诉请的违约金过高，根据案件实际情况、诉讼标的和原告受损情况，本院酌情予以调整。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审 -4- 理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第(五）项，第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告周江民支付原告桂林市鑫烨物业服务有限公司2017年7月1日至2018年4月10日的物业服务费661元、公共照明用电、保洁绿化用水费56元、违约金215.1元。 本案适用普通程序收取案件受理费50元,公告费560元（原告已预付），合计610元，由被告周江民负担。 上述义务，义务人应于判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  易 颖 人民陪审员  伍顺希 人民陪审员  苏金华 二〇二〇年九月八日 -5- 法官助理何敏艳 书记员吴宪浩