广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1178号 原告:防城港海广房地产有限公司，住所地防城港市港口区北部湾大道258号西湾华庭小区办公楼二区一楼。 法定代表人：黄泓铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田姝颖，该公司员工。 委托诉讼代理人：陆婷，该公司员工。 被告：姜艳林，女，汉族，1991年12月27日出生，住湖北省武汉洪山区。 第三人：防城港市区农村信用合作联社港口信用社，住所地防城港市港口区兴港大道62号。 负责人：林彦池，该行行长。 原告防城港海广房地产有限公司（以下简称海广公司）与被告姜艳林、第三人防城港市区农村信用合作联社港口信用社（以下简称港口信用社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田姝颖到庭参加诉讼。被告及第三人港口信用社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2018年4月27日签订的“海滨城”项目9号楼8层802号房的《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＣＧ2018050246）；2.请求法院判令被告协助撤销上述房屋的《商品房买卖合同》备案登记，备案证明编号：ＦＣＧ2018050246；3.请求法院判令被告协助注销上述房屋的预购商品房贷款抵押登记（房屋预告登记证明编号：防港房预港口直字第××号）；4.请求法院判令解除原、被告与第三人签订的《个人购（建）房担保借款合同》，合同编号：892802185251821；5.请求法院判决解除原、被告与第三人签订的《抵押担保合同》，合同编号：892804183448310；6.请求法院判令被告偿还原告支付给第三人的贷款本息和罚息20345.65元（时间从2020年9月23日至2020年3月16日，日后期间再次产生的贷款本息及罚息的累计计至被告债务清偿之日止）；7.请求法院判令被告支付解除合同的违约金132460元（总房款的30%，合同总房款为438460元）；8.请求法院判令被告承担本案全部的诉讼费、公告费以及案件执行费。事实与理由：原、被告于2018年4月27日签订防城港海广房地产有限公司开发的项目“海滨城”9号楼8层802号房的《商品房买卖合同》（备案证明编号：ＦＣＧ2018050246）,面积110平方米，单价3986元，总价438460元，首付138460元，余款30万元通过向防城港市区农村信用合作联社港口信用社按揭贷款支付。借款期限240个月，采用按月等额本息还款法的方式归还银行贷款。合同签订后，被告向第三人申请贷款30万元，之后第三人告知，被告未按期如约履行还款义务，已拖欠贷款本息及罚息共计20325.3元（截止2020年3月16日扣除）。第三人要求原告代被告偿还上述债务，在原告幵立的保证金账户中扣除了被告应付的月供款共计20326元，以及被告要支付给原告的贷款本息的罚息金额为19.65元。原告多次电话催促要求被告还款，于2019年7月30日向被告发出了催告函以及2020年2月21日-24日也发微信给被告，但被告置之不理。根据《商品房买卖合同》附件四第6条规定：买受人未按贷款合同约定的时间向银行还按揭贷款导致出卖人承担责任代买受人还贷的，买受人应以出卖人通知后10日内偿还出卖人代为清偿之全部款项（包括但不限于按揭贷款本息、违约金、诉讼费、保全费、律师费、评估费、差旅费等）。如逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，有权要求买受人按合同总价款30%向出卖人支付违约金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、差旅费等）。出卖人解除合同的，买受人应在接到出卖人通知之日起7日内前来办理还贷、注销抵押、撤销备案、解除合同等手续。双方办妥上述手续之日起30日内，由出卖人扣除违约金和实现债权的费用及相关欠款后将剩余房款退还给买受人。买受人应付银行的按揭贷款利息和相关费用等由买受人自行承担，与出卖人无关。因此应按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第6条处理。原告认为：被告拖欠月供款的行为，给原告造成了经济损失，原告有权解除《商品房买卖合同》并主张违约金等。如原、被告所签订的《商品房买卖合同》被解除后，原告为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，还需对被告的债务承担无限期的连带清偿责任，为不影响原告和第三人的权益，原告请求和第三人解除三方签订的《个人购（建）房担保借款合同》，:合同编号：892802185251821。以及解除签订的《抵押担保合同》，合同编号:892804183448310。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告及第三人港口信用社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认可并作为认定案件事实的依据。 本院经审理查明：2018年4月27日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＣＧ2018050246）,约定：买受人向出卖人购买位于防城港市港口区，建筑面积110平方米，单价3986元／平方米，总价款438460元；付款方式、期限及2018年8月15日补签的《补充协议》约定，买受人于2018年4月27日前支付首期房价款132460元，于2018年8月15日补交首付款6000元，余款30万元向第三人港口信用社申请贷款支付；根据附件四的约定，买受人未按贷款合同约定的时间向银行还按揭贷款导致出卖人承担责任代买受人还贷的，买受人应以出卖人通知后10日内偿还出卖人代为清偿之全部款项（包括但不限于按揭贷款本息、违约金、诉讼费、保全费、律师费、评估费、差旅费等）。如逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，有权要求买受人按合同总价款30%向出卖人支付违约金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、差旅费等）。出卖人解除合同的，买受人应在接到出卖人通知之日起7日内前来办理还贷、注销抵押、撤销备案、解除合同等手续。双方办妥上述手续之日起30日内，由出卖人扣除违约金和实现债权的费用及相关欠款后将剩余房款退还给买受人。买受人应付银行的按揭贷款利息和相关费用等由买受人自行承担，与出卖人无关。双方还对其他事项作了约定。 合同签订后，被告依约向原告支付了首付款138460元。2018年10月23日，被告(借款人）、第三人港口信用社（贷款人）与原告（担保人）共同签订了《个人购（建）房担保借款合同》，通过向第三人港口信用社贷款的方式向原告支付了剩余房款30万元。2018年10月23日，被告（抵押人）与第三人港口信用社（抵押权人）签订了一份《抵押担保合同》，该合同约定抵押人自愿将抵押物清单项下所列财产（即涉案房屋）作为抵押物设定抵押。2019年9月23日起至2020年2月27日止，被告逾期偿还银行贷款导致原告帮助被告向第三人港口信用社偿还贷款利息20326元（10764.70元+5239.37元+4321.93元）。 另查明，原告曾于2019年7月30日向被告发过《催告函》，告知被告已经逾期还贷及相关的不良后果。涉案房屋的预告登记证号为桂（2018）防城港市不动产证明第0031706号。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定“买受人未按贷款合同约定的时间向银行还按揭贷款导致出卖人承担责任代买受人还贷的，买受人应以出卖人通知后10日内偿还出卖人代为清偿之全部款项（包括但不限于按揭贷款本息、违约金、诉讼费、保全费、律师费、评估费、差旅费等）。如逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，有权要求买受人按合同总价款30%向出卖人支付违约金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、差旅费等）”，现被告逾期偿还银行贷款导致原告帮助被告向第三人港口信用社偿还贷款利息20326元，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，原告帮助被告向第三人港口信用社偿还的20326元，被告应予返还，并协助原告撤销《商品房买卖合同》的备案登记。对于原告诉请被告支付解除合同的违约金，根据上述合同约定，被告应向原告支付的违约金为131538元（438460元×30%），故对于原告该诉讼请求本院予以支持。 对于原告请求解除与被告、第三人签订《个人购（建）房担保借款合同》、《抵押担保合同》及被告协助注销涉案房屋预告登记的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”，在本案中,涉案商品房买卖合同解除后,原告、被告及第三人三方应依据各自的履行合同情况、过错程度确定其债权债务的范围,进行合同清算，原告作为担保人主张要求解除借款合同、抵押担保合同及被告协助注销抵押登记会损害抵押权人的权益，故在尚未清偿借款合同本金及利息之前不宜解除合同及注销预告登记，对于原告上述的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告防城港海广房地产有限公司与被告姜艳林于2018年4月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FCG2018050246)； 被告姜艳林应在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港海广房地产有限公司撤销《商品房买卖合同》（合同编号：FCG2018050246)合同备案登记手续； 被告姜艳林应在本判决生效之日起十日内向原告防城港海广房地产有限公司支付代偿款20326元； 被告姜艳林应在本判决生效之日起十日内向原告防城港海广房地产有限公司支付违约金132460元； 驳回原告防城港海广房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5768.98元，减半收取2884.49元，由被告姜艳林负担。 上述义务，义务人应于履行期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5768.98元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  凌 枝 二〇二〇年九月八日 法官助理  李柏良 书 记 员  冼升权