青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初2624号原告（反诉被告）：刘晓宁，女，1964年8月28日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海省社会科学院，统一社会信用代码：126300004400006961，住所地：西宁市上滨河路1号。法定代表人：索端智，该院院长。委托诉讼代理人：王宇，青海延辉律师事务所律师。原告（反诉被告）刘晓宁与被告（反诉原告）青海省社会科学院（以下简称：社科院）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘晓宁及其委托诉讼代理人赵永智，被告（反诉原告）社科院的委托诉讼代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓宁向本院提出诉讼请求：1.判令社科院向刘晓宁返还租赁押金10000元;2.判令社科院赔偿装修损失100000元；3.判令社科院承担本案的诉讼费用。事实与理由：刘晓宁与社科院于2015年6月签订《食堂租赁合同》。根据该合同，刘晓宁租赁了社科院的食堂，主要为社科院职工提供就餐服务。起初，双方签订了一份合同，期限为一年。此后，社科院决定不再签订租赁合同，租赁期限为长期，直到该食堂拆除为止。根据社科院的要求，2015年刘晓宁按职工食堂的规格投资了11万元进行了装修，目的是满足社科院要求长期为其职工提供就餐服务的目的。2020年3月份，社科院突然通知刘晓宁要终止合同，为此刘晓宁向其提出赔偿，社科院竟于2020年3月份将食堂上锁，单方强行终止合同，致使刘晓宁无法经营至今，故社科院应对刘晓宁装修损失进行赔偿。为维护刘晓宁合法权益，特诉至法院，请求判如所请。社科院针对本诉辩称：对于刘晓宁要求返还租赁押金10000元的诉求，被告当庭予以确认，同意退还。对于刘晓宁主张的装修损失不予认可，双方在合同中已经约定在租赁期限届满后，租赁期间已形成的装饰、改造成果不得拆除，无偿归还我方。原告阐述的事实理由违背客观事实，双方签订的合同于2019年4月已经到期，但是刘晓宁一直在经营。2020年3月份，我方向刘晓宁告知后，刘晓宁自行锁门，后社科院四次电话通知与刘晓宁解除合同，但刘晓宁置若罔闻，严重侵害了我方合法权益。我方为维护自身合法权益，在全程录像的情况下打开了刘晓宁锁住的食堂，将其个人物品清理并进行了妥善保存。社科院向本院提出反诉请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同关系；2.判令刘晓宁向社科院支付拖欠的租赁费30000元；3.判令刘晓宁向社科院支付欠付的水费8472.5元、电费6548元及取暖费25684.56元，共计40705.06元；4.本案诉讼费由刘晓宁承担。事实与理由：自2011年起，刘晓宁与社科院签订房屋租赁合同，2015年起由刘晓宁为社科院单位职工提供工作餐服务。双方约定：“1、年租金为10000元（第三条）；2、房屋出租期间，取暖费依物价部门规定价格计收（第四条）；3、水电费按表计收（第四条）；4、乙方（即承租方）无正当理由拖欠租金或其他费用十五个工作日以上的，本合同自行解除（第五条第二款）；5、乙方（即承租方）在租赁期间已形成的装饰、改造成果不得拆除，无偿归还甲方（第六条）。”刘晓宁至今拖欠社科院房屋租金30000元，水费8472.5元、电费6548元及取暖费25684.56元。2018年9月，刘晓宁经营的单位食堂因卫生和食品安全等问题被城中区食卫局责令停业整顿，且单位职工对刘晓宁的服务和菜品反映质量不好，意见较大，社科院决定自2019年4月租赁合同到期后不再与刘晓宁续签租赁合同并告知了刘晓宁，但刘晓宁继续强行经营，构成严重违约。社科院分别于2020年3月11日向刘晓宁发出《关于终止与刘晓宁及取消对职工食堂承包经营权的通知》、5月7日向刘晓宁发出《关于再次下发与刘晓宁终止的通知》、5月13日向刘晓宁发出《关于下发清理刘晓宁个人物品的通知》，但刘晓宁置若罔闻。社科院为维护自身及职工合法权益，在全程录像的情况下打开被刘晓宁锁住的食堂，将其个人物品清理并妥善保存。现诉至贵院，望判如所请。刘晓宁针对反诉辩称：第一，对于合同是否解除的问题。因社科院违约单方解除合同，导致合同无法继续履行，我方同意解除合同。第二，原、被告合同期满为2019年4月，但是根据双方交易习惯，在合同期满前三个月社科院应通知我方不续租。但是在期满后，被告并未进行通知，因此新的租约自动续租，因此我方认为是被告违约，对于已经欠付的租赁费3万元予以认可，但不应当支付。对于2019年年底前的水电暖费认可。刘晓宁针对本诉、反诉向本院提交以下证据：证据一、《食堂租赁合同》。证明合同约定租赁期限为一年。食堂是作为社科院的职工吃饭消费所用，不作为他用。双方口头约定合同一年一签，但实际上合同一直在延续。证据二、《关于终止与刘晓宁及取消对职工食堂承包经营权的通知》。证明合同期满前，社科院并未终止租赁合同。在合同期满双方已产生新的租赁关系后，社科院单方终止合同的事实。证据三、复函。证明我方不同意解除合同，我方是因要长期租赁食堂才进行装修，现社科院违约，我方有权主张装修损失。证据四、光盘。证明我方对食堂进行装修的现状及社科院违约的事实。社科院质证认为，对证据一的真实性无异议，证明方向不予认可，合同中双方已经对装修权属有约定；对证据二的真实性无异议，证明方向不予认可，根据合同法的规定，在没有签订新的合同时，双方可按照之前的合同履行，但我方有权随时解除与刘晓宁的租赁协议，只是需要给出合理时间，现我方于2020年3月已向刘晓宁发出解除租赁合同的通知；对证据三的真实性无异议，证明方向不认可，刘晓宁向我方回复不同意解除合同是不影响我方解除租赁合同的权益，并且我方实际收回食堂是在2020年5月份，故我方不构成违约；对证据四的真实性无异议，对装修现状予以认可，但并不能证明我方违约。本院认为，对于证据一，社科院对其真实性无异议，该证据能够证明双方签订了《食堂租赁合同》，根据该合同刘晓宁为社科院的职工提供就餐服务，双方对各自权利义务进行约定的事实，本院予以采信；证据二、三，社科院对其真实性无异议，能够证明社科院向刘晓宁发出终止租赁合同的通知后，刘晓宁书面回复不同意解除合同的事实，本院予以采信；社科院对证据四的真实性无异议，能够证明刘晓宁对食堂装修的状况，本院予以采信。社科院为支持其抗辩主张及反诉请求向本院提交以下证据：证据一、《房屋租赁合同》（2014年4月1日至2015年3月31日）、《房屋租赁合同》（2015年4月1日至2018年3月31日）、《房屋租赁合同》（2018年4月1日至2019年3月31日）。证明三份合同在第六条中均已经约定，在租赁期间已形成的装饰、改造成果不得拆除，无偿归还甲方，并对水电费及租赁费也进行了约定。证据二、食品药品监督管理局下发的行政处罚文书。证明刘晓宁的食堂存在卫生问题，且食材存在质量问题，因此被停业整顿的事实。根据社科院的管理办法，如出现卫生质量问题，我方是有权取消经营权的。证据三、《青海省社会科学院机关食堂管理办法》（试行）。证明食堂经营应严格遵守《食品卫生法》的有关规定，不得使用超过保质期的食品，严格环境卫生要求。证据四、2020年3月11日向刘晓宁发出《关于终止与刘晓宁及取消对职工食堂承包经营权的通知》、2020年4月7日的《停电通知》、2020年5月7日向刘晓宁发出《关于再次下发与刘晓宁终止的通知》、2020年5月13日向刘晓宁发出的《关于下发清理刘晓宁个人物品的通知》。证明因租赁合同已经于2019年3月31日到期，且应我方职工要求和《食堂管理办法》的规定决定不再续约，但刘晓宁对于四次通知拒不配合。证据五、水电费、取暖费的通知五份。证明刘晓宁欠付我方水电费、取暖费的事实。刘晓宁质证认为：对证据一的真实性无异议，证明方向有异议，对租金30000元无异议，但我方认为不应当支付；对证据二、三的真实性无异议，证明方向不予认可；对证据四真实性无异议，证明方向不予认可，被告采取的是侵权行为，违法单方解除合同是事实；对证据五真实性无异议，证明方向不予认可，2015年、2016年欠付的水电费、取暖费已经超过诉讼时效，我方不应支付，对于水电暖的数额予以认可。对2017年至2019年水电费、取暖费予以认可。本院认为，对于证据一，刘晓宁对真实性无异议，该证据能够证明双方就食堂租赁相关事宜签订协议，三份合同均对租赁房屋、租赁期限、装饰、改造成果的归属问题等进行了约定，本院予以采信；证据二、三因与本案无关联性，本院不予采信；对于证据四，刘晓宁对真实性无异议，该证据能够证明社科院自2020年3月11日至2020年5月13日四次向刘晓宁下发通知，告知其终止《租赁合同》，要求其前来结算费用、清理个人物品的事实，本院予以采信；对于证据五，刘晓宁对真实性均无异议，该证据能够证明刘晓宁欠付社科院水电费、取暖费数额的事实。经审理查明，2012年10月10日，乙方刘晓宁与甲方社科院签订《食堂租赁合同》，约定社科院将其食堂出租给刘晓宁使用，租赁期限一年，从2012年4月1日至2013年3月31日止。该合同第三条约定：食堂只作为乙方方便职工就餐用，不得作为它用。之后，原、被告双方于2014年4月1日再次签订了《食堂租赁合同》，租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日止。该合同第三条约定：食堂只作为社科院方便职工就餐用，不得作为它用。2015年4月1日之后，刘晓宁与社科院连续两次续签书面的《租赁合同》，租赁期限自2015年4月1日持续至2019年3月31日止，用途均为职工食堂。在合同的第三条均约定了年租金为10000元整，本合同签订三个工作日内，乙方一次性足额支付第一年的租金，以后每年度的租金于每该年度的合同签订日前一次性足额缴纳。同时约定，房屋出租期间，取暖费依物价部门规定价格计收，水电费按表计收。同时，第六条均约定，甲方向乙方交付租赁房屋时乙方应当验收；乙方应于租赁期届满后5日内，将承租及设施设备等完好地交还甲方，并由甲方验收；乙方在租赁期间已形成的装饰、改造成果不得拆除，无偿归还甲方。根据合同的约定，刘晓宁租赁社科院的职工食堂主要为社科院的员工提供就餐服务，刘晓宁自认2015年投入11万元进行了食堂装修。2019年4月1日后，社科院与刘晓宁未进行续签合同。社科院分别于2020年3月11日作出《关于终止与刘晓宁及取消对职工食堂承包经营权的通知》、2020年4月7日作出《停电通知》、2020年5月7日作出《关于再次下发与刘晓宁终止的通知》、2020年5月13日作出《关于下发清理刘晓宁个人物品的通知》。庭审中，刘晓宁认可社科院将上述四份通知已向其送达。上述四份通知中，社科院均写明了与刘晓宁的租赁合同已经到期，要求与刘晓宁解除合同并不再续约，同时要与刘晓宁进行结算、腾清自有物品、归还食堂等事宜。庭审中，刘晓宁认可社科院主张的欠付租金30000元及欠付水费8472.5元、电费6548元、取暖费25684.56元，共计40705.06元，但刘晓宁辩称欠付的房屋租金不应当支付，2015年至2016年的水电费、取暖费已经超过诉讼时效不应支付。本院认为，刘晓宁与社科院连续签订的四份租赁合同，均系双方当事人真实意思表示,合同均约定社科院将其食堂出租给刘晓宁使用,刘晓宁按照约定向社科院支付租金,该内容不违反法律法规强制性规定,为有效协议。租赁合同于2019年3月31日到期后,双方未续签书面合同，刘晓宁继续使用租赁房屋，社科院也没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，双方转为不定期租赁关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。社科院于自2020年3月11日至2020年5月13日四次向刘晓宁下发通知，告知其终止《租赁合同》，而后才收回食堂，社科院解除合同的程序符合法律规定。现刘晓宁诉请社科院返还租赁押金10000元，庭审中社科院对此事实予以认可，表示同意退还，故对刘晓宁诉请社科院退还押金10000元的诉讼请求，本院予以支持。刘晓宁以社科院解除合同违反法律规定为由要求其赔偿装修损失100000元，因双方签订的租赁合同均约定刘晓宁在租赁期间的装修改造成果无偿归社科院，故对刘晓宁的该项诉讼请求本院不予支持。关于反诉，社科院已经向刘晓宁下发解除租赁合同的通知，且已经收回食堂，刘晓宁在庭审中也同意与社科院解除租赁关系，故对社科院要求解除双方之间的房屋租赁合同关系的诉讼请求本院予以支持。刘晓宁作为承租方,应当按照合同约定支付房屋租金，庭审中刘晓宁认可其拖欠社科院租金30000元的事实，故对社科院要求刘晓宁支付欠付的租赁费30000元的诉讼请求，本院予以支持。刘晓宁租赁社科院房屋用于经营餐饮服务,在经营期间欠付水费8472.5元、电费6548元、取暖费25684.56元，合计40705.06元，庭审中刘晓宁对上述数额予以认可，故本院对该诉讼请求予以支持。刘晓宁辩称2015年、2016年的水电暖费已经超过诉讼时效不应予以支付，因双方的租赁合同一直在持续，刘晓宁未按合同约定及时向社科院支付欠付水电暖费的违约行为也在持续发生，故对该抗辩理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、解除原告(反诉被告)刘晓宁与被告(反诉原告)青海省社会科学院之间的房屋租赁关系。二、被告(反诉原告)青海省社会科学院于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)刘晓宁租赁押金10000元。三、原告(反诉被告)刘晓宁于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)青海省社会科学院房屋租金30000元、水费8472.5元、电费6548元、取暖费25684.56元,共计70705.06元。以上第二、三项折抵后,原告(反诉被告)刘晓宁应于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)青海省社会科学院60705.06元。四、驳回原告(反诉被告)刘晓宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2225元，由原告(反诉被告)刘晓宁负担202元,被告(反诉原告)青海省社会科学院负担2023元;反诉案件受理费1568元,由原告(反诉被告)刘晓宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁 二〇二〇年九月四日书记员 魏孔萍附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不后果。