西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                                         (2020)陕0113民初14506号原告：梁亚娟，女，汉族，1974年8月25日出生，住西安市雁塔区，公民身份号码：61232XXXX408250029。委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。 被告：邱振宇，男，汉族，1987年6月11日出生，住西安市高新区，公民身份号码：21010XXXX706112817。第三人：西安永绿物业服务有限公司，住所地：西安市高新区锦业路1号绿地世纪城物业公司。法定代表人：钱杰，系公司董事长。委托诉讼代理人：段聪，系公司员工。原告梁亚娟与被告邱振宇、第三人西安永绿物业服务有限公司（以下简称永绿物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁亚娟及其委托诉讼代理人王超，被告邱振宇、第三人永绿物业公司的委托诉讼代理人段聪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告梁亚娟诉称，2019年1月26日，原告将其名下位于西安市高新区XX城XX公寓XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋租赁给被告，房屋建筑面积122.56平方米，房屋为精装修，配备沙发、茶几、电视桌、博古架、书桌（两个）、梳妆台、冰箱、洗衣机、电视机、窗帘、微波炉等家具。租金为4300元每月，租金每半年预付一次。原被告未签订书面房屋租赁合同。被告承租原告房屋后，一直存在逾期支付房屋租金的情况。2020年2月1日之前，每次支付房租都是在原告多次催促下被告方能缴纳。2020年2月1日后，原告多次催促，被告都以各种理由拒不支付房租。截止2020年6月6日，原告已累计拖欠4个多月房屋租金18059.99元、物业费、暖气费5196.6元。2020年6月5日，原告委托律师向被告发送律师函，函告其房屋租赁关系于收到律师函当日解除，并要求其限期支付拖欠的租金、物业费用、限期腾空并搬离租赁房屋，被告于2020年6月6日收到律师函。现诉至法院，请求人民法院依法判令：1、确认原告梁亚娟与被告邱振宇的房屋租赁关系于2020年6月6日解除；2、被告邱振宇立即向原告梁亚娟支付拖欠的房屋租金18056元（自2020年2月1日暂算至2020年6月6日，最终计算至实际搬离之日止）；3、被告邱振宇向原告支付拖欠的物业费（含暖气费）5196.6元（自2019年9月暂算至2020年5月31日，最终计算至实际搬离之日止）；4、被告邱振宇立即腾空、恢复并返还租赁房屋； 5、被告邱振宇支付原告律师费12000元；6、本案的诉讼费由被告承担。被告邱振宇辩称，其不同意原告的所有诉讼请求，因其与原告之前有约定，其在承租这个房子的时候，房子里缺少很多东西，该修的被告来修，该添置的东西被告添置，当时说好从房租里减扣，但收房租是却没有减扣。原告只给被告减扣了维修的花费，但添置的东西都没有减扣。被告认为如果原告当时跟被告说不减扣添置物品的花费，被告可以选择不租。第三人永绿物业公司述称，原、被告的房屋租赁关系跟其无关。经审理查明，2019年1月26日，原告梁亚娟与被告邱振宇口头约定将原告梁亚娟名下位于西安市高新区XX城XX公寓XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋租赁给被告使用，租期三年，月租金为4300元。2019年2月3日、2019年9月22日，被告两次共计向原告转账支付2019年2月1日至2020年1月31日一年的房租51600元。自2020年2月1日起，被告再未向原告支付过房租，并拖欠2019年9月至2020年5月31日期间的物业费5196.6元。2020年6月5日，原告向被告发送《律师函》，催告被告向其支付2020年2月1日至2020年6月4日的房租17360元及拖欠的2019年9月至2020年5月31日的物业费5196.6元。同时函告被告自函件送达之日原、被告之间的租赁关系解除，并要求15日内腾交房屋。另查明，被告承租原告房屋后，原告梁亚娟拟好房屋租赁合同送至被告，要求被告签字。该租赁合同约定租期为三年，自2019年2月1日至2022年1月31日止。租金为4300元/月，租赁期间每年在原有租金的基础涨幅5%-8%的租金。付款方式为每半年付一次。被告承租原告房屋时，房屋内有沙发一组（3加1）、茶几1个、电视桌1个、博古架1个，书桌2个、梳妆台1个、电视机1台、冰箱1台、洗衣机1台。再查明，自2019年2月3 日至2019年3月20日，被告邱振宇向原告发微信，向原告报告安装窗帘所产生的费用、打扫卫生的费用、更换水龙头等及维修、安装空调、旧冰箱的维修、更换事宜等及产生的费用。2019年9月20日，原告发微信给被告，让被告将入住前房子内部花费及更换的东西列成清单，表示要看哪些她可以付，哪些不用付。并表示床和空调其不要。2020年3月1日，原告发送微信给被告，要求被告支付房租，并与被告协商其应当支付被告更换房内物品、打扫卫生及被告添置物品费用的问题，称其愿支付被告打扫卫生及冰箱维修等费用共3380元，其他的几一个月的房费4200元。5月16日，原告在微信中称按照被告统计的花费，包含窗帘、打扫，更换维修设施，被告共支出15232元。房租自2020年2月1日至2020年5月31日共计16800元。以上事实有支付凭证、律师函、微信聊天、租赁合同及当事人陈述等在卷佐证，并经当事人质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告口头约定被告邱振宇承租原告西安市高新区XX城XX公寓XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋系其双方真实意思表示，不违反法律规定，双方之间的租赁合同成立并有效，双方当事人均应按照约定履行自己的合同义务。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被告在向原告支付2019年2月1日至2020年1月31日房租后，再未支付，在原告催要并发催告函催要后，被告仍未支付，现要求确认其与被告合同解除的请求符合合同法规定，本院依法予以支持。对于原告主张的房屋租赁费18056元的请求，被告认为其在承租房屋时与原告约定，其在房屋新添置、维修等费用在房租中予以扣减，对此，被告提供的聊天记录显示其于2019年2月3日起就房屋内设施的维修、添加等事宜向原告进行报告，原告亦表示让被告将花费列成清单，看哪些能够支付等内容，据此能够认定双方就被告对室内设施的维修在租金中抵扣进行了约定，但无法证明双方就被告添加的冰箱、空调、床等家具家电的添加与抵扣进行了约定，故本院对被告要求其支付维修费用、打扫卫生费用、窗帘费用等在租金中扣减的主张本院予以支持，对其要求将其购买床、空调、冰箱等费用在租金中予以扣减的主张不予支持。对于应扣减的具体数额，被告虽在微信中报告给原告，结合原、被告提交的证据，能够证明窗帘、打扫卫生、更换、维修的事实确有发生，但被告并未提交相应的票据证明发生的具体数额，根据实际情况酌情认定上述费用为10000元。扣除上述费用，被告还应支付原告2020年2月1日至2020年6月6日的租金8056元及合同解除后自2020年6月7日至实际腾交之日按照原租赁合同约定的4300元/月的实际占用费。另原告主张的被告拖欠的2019年9月至2020年5月31日期间的物业费5196.6元，被告亦表示认可，被告应当依法支付原告。原告主张的至实际搬离之日止的物业费，原告未提交证据证明2020年6月1日起实际产生的费用，未产生的费用数额亦无法确定，原告可待实际发生后另行主张。对于原告主张的律师费，该费用并非被告违约产生的必然损失，原告的请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告梁亚娟与被告邱振宇就西安市高新区XX城XX公寓XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋的租赁关系于2020年6月6日解除；二、被告邱振宇于本判决生效之日起三十日内向原告梁亚娟腾交西安市高新区XX城XX公寓XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋；三、被告邱振宇于本判决生效之日起十日内支付原告梁亚娟2020年2月1日至2020年6月6日的房屋租金8056元，并按照4300元/月的标准向原告支付自2020年6月7日起至实际搬离之日止的房屋实际占用费；四、被告邱振宇于本案判决生效之日起十日内支付原告梁亚娟2019年9月至2020年5月31日的物业费5196.6元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告梁亚娟的其余诉讼请求。本案案件受理费2708元，减半收取1354元，由被告邱振宇负担。因原告已预交，被告在履行上述给付金钱义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审 判 员  杨      博   二〇二〇年 九 月 十一 日 书 记 员  吴  承  洲               打印：相丽华       校对：吴承洲       2020年  月  日送达 1