安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初3893号 原告：刘晶，男，1991年3月16日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：张梦茹，女，1992年3月22日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，住安徽省合肥市，系刘晶妻子。 被告：合肥融域酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区宿松路以西、轩辕路以北云之谷财创中心**517，统一社会信用代码91340111MA2T219P2M（1-1）。 法定代表人：蒋风山，总经理。 委托诉讼代理人：蒋云飞，该公司经理。 原告刘晶与被告合肥融域酒店管理有限公司（融域酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晶及其委托诉讼代理人张梦茹，被告融域酒店公司的委托诉讼代理人蒋云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘晶向本院提出诉讼请求：1、判令融域酒店公司赔偿刘晶违约金及房屋租赁金等共计84217元（房屋出租委托合同的违约金6个月租金收益2109＊6个月=12654元、软装协议的违约金26000元＊30%=7800元、房屋管理费3000元、2020年1月1日至2020年4月17日解约房屋租金收益8436元、房屋软装费用26000元、免租期三个月的租金6327元、其他相关经济损失包括房贷、请假费用等20000元，以上共计84217元）；2、判令融域酒店公司承担本案全部诉讼费用以及相关律师费、路费、餐饮费等。事实和理由：滨湖凡高6号楼2306室公寓出租给融域酒店公司使用，由融域酒店公司经营酒店式公寓。合同约定刘晶提供房屋给融域酒店公司使用，由融域酒店公司每月按时支付刘晶房屋收益；同时在融域酒店公司的强制要求下，刘晶与融域酒店公司同时签订了《委托装修装饰布置协议》，由刘晶支付融域酒店公司26000元作为其装修房屋的资金，并且支付了3000元人民币作为房屋管理费用（包含水电费、物业管理费等），合计人民币29000元。并将房屋提供给融域酒店公司免费使用三个月，让其进行房屋装修以及酒店公寓经营等事宜。但融域酒店公司在房屋装修完成后却从未通知过刘晶一声，就擅自开始了营业，并且自他正式利用刘晶的房屋开始经营酒店式公寓至今，前后总共只支付了仅一个月的房屋收益给刘晶，至今已拖欠刘晶租金3个月左右。现在融域酒店公司还利用疫情作为借口、利用拖欠租金作为要挟，强令刘晶与他重新补签订新的条约，即让刘晶免除他疫情期间的全部租金，并在疫情结束之后的半年内还要每月减免他的一部分租金，否则就与刘晶解除合同。刘晶认为融域酒店公司合同签订完成才半年左右时间就无理要求变更合同内容，并利用各种手段（包括停交水电费，停止支付租金等）企图逼刘晶妥协的行为实在是恶劣且霸道至极，所以刘晶坚决没有同意。融域酒店公司一直强调疫情属于不可抗力因素，可以与刘晶无责解约，刘晶与融域酒店公司总共签订了长达5年的合同，从长远的角度来看，疫情并不是融域酒店公司不能继续履行合同的原因，而且融域酒店公司所做的所有决定都是独断独行、强制要挟，从未与刘晶进行过任何的协商，在刘晶提供房屋和提供资金供他经营酒店公寓的前提下，融域酒店公司如此蛮横无理、出尔反尔的行为使刘晶的利益受到了极大的损害。刘晶完全按照合同约定履行了将房屋正常提供给融域酒店公司使用的相关义务，是融域酒店公司单方面违背了签订的相关合同及协议。因融域酒店公司的一系列违约行为，现导致刘晶原本的合同目的已无法实现，并且受到了极大的经济损失，刘晶已无法再继续履行合同，刘晶已书面告知融域酒店公司自2020年4月17日起正式解除与融域酒店公司签订的《房屋出租委托合同》，并要求融域酒店公司赔偿刘晶相应的经济损失以及违约金。然融域酒店公司在接到刘晶发出的解除合同通知函后，未就刘晶发出的函告作出任何回应。根据《房屋出租委托合同》、《委托装修装饰布置协议》，融域酒店公司应承担相应的违约责任，并赔偿刘晶相关的经济损失合计人民币84217元，并判决融域酒店公司承担本案全部诉讼费以及相关律师费、路费、餐饮费等。 融域酒店公司辩称：1、融域酒店公司与刘晶在2019年签订的《房屋委托出租合同》，在疫情发生后的2020年1月27日，融域酒店公司通过短信、微信通知业主，根据合同的约定房屋已不具备对外经营条件，租金将暂停计算。结合公司的经营压力，融域酒店公司于2020年2月21日以正式文件的形式，通过EMS快递给刘晶发了一份告知函，告知合同已自行解除。截止目前，已支付2019年12月份的租金。2020年1月起至1月27日租金，因双方一直未能达成一致意见，暂未支付。2、双方有合同约定遇到不可抗力或遇到一些政府管控的行为，房屋不具备对外出租的条件的时候，可以解除合同或停算租金。因疫情属于不可预见和不可抗力，故融域酒店公司在本合同中不存在违约责任。3、软装协议是双方另行签订了一份委托装修装饰协议。合同中有明确的约定，提供家具家电等各类软装产品，该合同为一次性合同，融域酒店公司在2019年底前已全面配置到位，委托软装协议不存在违约责任。4、双方在合同签订时，刘晶缴纳了3000元一次性的服务费。该服务费为一次性收取，中途不再收取，亦不再退还。5、关于装修期的租金补偿，双方合同有明确约定，该段期限为无偿进行软装配置使用，不存在租金。我司愿承担2020年1月1日至1月27日前的租金，后续租金不应由融域酒店公司承担。6、刘晶提出的其他相关经济损失，其中包含房贷、请假等，该笔费用融域酒店公司不认可。 本院经审理认定事实如下：2019年5月8日，刘晶（甲方、委托方）与融域酒店公司（乙方、受托方）签订了一份《房屋出租委托合同》，约定：甲方自愿将该房屋全权委托乙方出租管理，并以乙方的名义代理出租及代收房租等相关事宜，且乙方有权以自己的名义将房屋出租给其客户；房屋坐落于安徽省合肥市经开区，建筑面积48.98平方米；甲方作为房屋出租人，其拥有本合同所涉房屋的所有权、依法管理房屋之代管权或拥有法律规定之其他权力，有权以住宿公寓方式出租本合同所涉房屋；甲方应于2019年8月31日前将房屋按约定条件（即符合本合同第三条约定，下同）交付给乙方。于2019年12月1日至2024年11月30日，合作期限共计五年。2019年9月1日至2019年11月30日，属于乙方整备期；出租委托期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应归还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；第一、第二年房屋托管收益为2109元／月；第三、第四年房屋托管收益为2109元／月×1.05；第五年房屋托管收益为2109元／月×1.05×1.05，备注：托管收益每两年上涨5%；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、逾期交付房屋达15日的……甲方违约，经乙方书面催告后，15个工作日内仍未纠正的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；1、逾期支付托管收益达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……；甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月托管收益的六倍向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定情形之一的，应按月托管收益的六倍向甲方支付违约金；出租委托期间，任何一方无条件提前终止合同的，应向对方支付六个月的托管收益作为违约金；乙方未按约定时间返还房屋的，应按日托管收益六倍的标准支付违约金。另，刘晶于当日向融域酒店公司出具一份《授权委托书》，该委托书载明：本委托方系安徽省合肥市经开区物业业主，特委托合肥融域酒店管理有限公司，为本委托方的代理，就办理该物业租赁事宜全权代表本委托方履行下列权利：1．代为签订租赁合同；2．代为收取和管理房屋租金……。 同日，双方还签订一份《委托装修装饰布置协议》，约定：房屋坐落于安徽省合肥市经开区，建筑面积48.98平方米；甲方不可撤销地委托乙方按照甲乙双方确定的标准对该房屋进行装饰布置。甲方承诺，前述委托是独家的，甲方不得另外委托任何第三方对该房屋进行装饰布置，也不得自行对该房屋进行装饰布置；甲方同意乙方可根据其合作供应商，自行选择硬软装饰布置物品；本合同项下所称的“装修装饰布置”（简称软装）是指，乙方在甲方现有的已经物业内，选取、组织相关单位进行装修、装饰以及相关物品的添置，以满足双方在《房屋出租委托合同》中约定的，符合托管标准的物业装潢装饰；该物业的委托装修装饰布置款共计人民币26000元，甲方须在房屋交接一个月前一次性付清，该费用不包含税费。经甲乙双方认可变更内容、变更部分的款项按实另计；甲方有义务按照合同约定的日期按时足够缴纳相关费用；甲方应在2019年8月31日前，将房屋交接乙方；乙方负责合同履行，按要求组织施工，保质保量、按期完成装潢布置的各项事宜；本合同签订生效后，甲乙双方应履行合同所规定的各项条款，不得擅自变更或解除，否则违约方将付给守约方委托装修装饰布置总价的30%违约金，并承担因此造成的其他经济损失。 新冠疫情暴发后，融域酒店公司提出因疫情的不可抗力导致双方之间的合同无法继续履行，案涉合同已自行解除，但刘晶对此不予认可。2020年3月4日，融域酒店公司向刘晶支付了2019年12月份的租金2109元，但自2020年1月1日起的租金，融域酒店公司未再支付。 2020年3月29日，刘晶向融域酒店公司发出《租金催缴通知函》，该函载明：“根据贵、我双方2019年5月8日签订的《房屋出租委托合同》约定，您应在每月的25日向我方支付上月的房屋托管收益人民币2109元，至今已欠2个月未支付，并经我方多次催缴，仍无任何结果。为妥善解决问题，请您在接到本通知15日内向我方缴纳托管收益人民币4218元，如果我方未在该规定时间内收到足够的托管收益，则视您为单方面违约……”。 2020年4月18日，刘晶向融域酒店公司发出《解除合同通知函》，该函载明：“因为贵方的一系列违约行为，现导致我方合同目的无法实现，我方已无法再继续履行合同，根据《房屋出租委托合同》第八条第四项内容，我方决定自即日起解除与贵方签订的《房屋出租委托合同》……。” 另查，2019年5月8日，刘晶向融域酒店公司支付3000元，融域酒店向刘晶出具了一张3000元的收据，收据上载明收款事由为“服务费”。2019年7月24日，刘晶向融域酒店公司支付26000元软装费。 上述事实，有《房屋出租委托合同》、《委托装修装饰布置协议》、《租金催缴通知函》、《授权委托书》、收据、《解除合同通知函》、转账账单、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为：刘晶与融域酒店公司签订的《房屋出租委托合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应为合法、有效，双方当事人均应履行合同约定的己方义务。 关于刘晶诉请融域酒店公司支付房屋租金，因案涉《房屋出租委托合同》实质是刘晶将房屋出租给融域酒店公司，融域酒店公司应按约支付租金。但融域酒店公司自2020年1月1日起的租金未再支付，刘晶于2020年4月18日向融域酒店公司发出解除通知，不违反法律规定，融域酒店公司收到解除通知之日起案涉合同解除。融域酒店公司应向刘晶支付自2020年1月1日至2020年4月17日的租金7522.1元（2109元÷30天×17天＋2109元×3个月）。融域酒店公司关于因新冠疫情属于不可抗力，案涉合同已自行解除，已于2020年2月21日向刘晶发出告知函解除合同，其不需再承担责任的意见，因融域酒店公司已占有使用案涉房屋，租赁房屋的合同目的已经实现，疫情并未导致融域酒店公司长期持续不能经营，且告知函的邮寄信息与刘晶在案涉合同中所载信息不一致，故本院对上述答辩意见不予采信。 关于刘晶诉请融域酒店公司支付《房屋出租委托合同》中约定金额为6个月租金的违约金，合同中虽约定：“乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月托管收益的六倍向甲方支付违约金”，但该标准过高，结合疫情发生的影响、双方前期履约等情况，根据公平原则，本院酌定以7522.1元为基数，自起诉之日即2020年8月5日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至款项付清之日止。 关于刘晶诉请房屋软装费26000元、补偿装修期给予免去的3个月房屋租金6327元、支付《委托装修装饰布置协议》中约定的违约金，本案中，刘晶与融域酒店公司签订了两份合同，相对于《房屋出租委托合同》，《委托装修装饰布置协议》是一个独立的合同，且双方已经履行完毕，故刘晶上述诉讼请求没有事实和法律依据，本院对此不予支持。 关于刘晶诉请融域酒店公司退还房屋管理费3000元，融域酒店公司虽辩称收取的3000元为服务费，但其庭审中陈述没有明确的服务项目且合同中对此也没有约定，融域酒店公司收取该费用缺乏事实和法律依据，故对该项诉讼请求，本院依法予以支持。 关于刘晶诉请融域酒店公司支付其他相关经济损失包括房贷、请假费用等20000元以及相关律师咨询费、路费、餐饮费等，刘晶未提供证据证明上述损失、费用已经实际产生，双方合同中也没有约定，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告合肥融域酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告刘晶支付租金7522.1元、退还服务费3000元及支付违约金（违约金以7522.1元为基数，自2020年8月5日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告刘晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1906元，减半收取953元，由原告刘晶负担834元，由合肥融域酒店管理有限公司负担119元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年九月二十二日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果