上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初46955号原告(反诉被告)：张婷，女，1979年1月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：方思晗，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏玉琪，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：旷仁和，男，1948年9月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高太领，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹤，上海君澜律师事务所律师。原告张婷与被告旷仁和租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，被告旷仁和提起反诉，本院经审查后决定受理。本案依法适用简易程序，本诉与反诉于2020年8月13日公开开庭进行了合并审理。原告张婷(反诉被告)及其委托诉讼代理人方思晗、被告旷仁和(反诉原告)及其委托诉讼代理人高太领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告旷仁和返还自2020年1月18日起至2020年3月19日止合同无法履行期间的的预期合理收益人民币(以下币种同)28,000元、自2020年3月19日起至2020年4月18日止的预期合理收益7,000元，共计35,000元；2.判令被告旷仁和赔偿原告张婷经营损失36,533.34元(原告提前解约退还给租客的违约金、房租)、物业空置损失14,000元，共计50,533.34元；3.判令被告旷仁和支付原告张婷律师费6,000元。事实与理由：2019年3月10日，原、被告签订《物业管理服务合同》，约定：被告将上海市浦东新区向城路XXX号爵士大厦B32C室(下称“涉案房屋”)授权原告经营出租，原告为涉案房屋提供物业管理服务，管理期限自2019年3月26日起至2022年3月25日止，涉案房屋预期合理收益为14,000元/月，三个月为一次结算周期，每三个月的21日前支付。合同签订后原告一直合法经营，按时支付预期合理收益，从无拖欠。2020年1月新冠肺炎疫情爆发，民宿行业受到严重影响，政府部门通知酒店类行业停业及爵士大厦物业实施封闭管理，涉案房屋自2020年1月18日起空置，无法正常经营，直至2020年3月19日爵士大厦物业恢复房客和中介看房。2020年3月23日，上海调整为公共卫生事件二级响应机制，但对民宿业仍未解禁，住宿旅游业仍然禁止复工，涉案房屋经营惨淡。新冠疫情发生后，由于涉案房屋无法经营、原告身体状况等原因，原告资金特别紧张，多次与被告协商请求减免预期合理收益,但被告拒绝沟通。原告只能于2020年2月7日通知被告解除合同，但2020年2月8日至2020年3月25日，被告拖延近2个月不肯收房，却于2020年3月25日要求原告续交租金，接着又要收房但拒绝返还自2月7日起多缴的部分租金及应退还的押金，双方发生争议。在双方无法协商一致情况下，被告多次派发、张贴“通知”威胁房客要断电、搬走房内物品，要求物业停水停电，骚扰原告正常经营和生活，原告多次回复被告应依照合同履行并报警处理，被告经劝阻仍然拒不改正。2020年4月17日，因被告多日骚扰及强行断电，3个房客无法居住被迫搬离，原告为此支付相应的违约金、退还房租及押金。涉案房屋在随后近一个月无法正常出租经营导致空置损失。综上，因疫情爆发，涉案房屋封闭管理导致合同无法履行；疫情持续导致涉案房屋经营惨淡；被告违约、骚扰等行为导致涉案房屋无法正常使用并造成退租等情况。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求判如所请。被告旷仁和辩称，不同意原告的所有诉讼请求。对于第一项诉请，原告要求返还预期合理收益，无合同约定，法律亦未规定。原告在爵士大厦共对外出租3套房屋，其自有1套(B28B),被告的1套即涉案房屋(B32C)，29楼1套(B29A)，原告提供的取消订单中只有1个房间对应涉案房屋，其余订单并非对应涉案房屋。2020年1月政府部门没有通知酒店业停业，爵士大厦物业没有实施封闭管理，原告的租客多为长租客，涉案房屋也未空置，原告一直在经营。2020年1月上海市实施一级公共卫生响应机制，但爵士大厦只是对进出人员开展量体温、登记等措施并对重点疫区人员加强社区排摸，落实主动报告，并未禁止酒店类经营。2020年2月23日上海市调整为公共卫生事件二级响应机制，从未禁止民宿业复工。从涉案房屋2020年1月至4月的电费情况来看，与去年同期相当，证实涉案房屋并未空置。《物业管理服务合同》也明确约定了若涉案房屋实际收益低于预期合理收益的，原告应以预期合理收益为准支付被告。对于第二项和第三项诉请，原告的主张既无合同约定也无法律规定。被告并未违约，是原告违约，虽然原告在2020年2月7日表示解除合同，但约定2020年2月26日交房时，原告拒绝恢复原状、结清水电煤，拒绝支付违约金，也不交房，双方就恢复原状、承担责任等问题未达成一致，原告继续使用涉案房屋。在原告拒绝支付拖欠费用且微信威胁被告的情况下，2020年4月1日双方约定继续履行合同，但原告延期支付预期合理收益，被告多次催要未果，故于2020年4月15日书面通知解除合同，并要求原告承担违约责任。原告态度恶劣，被告不存在骚扰威胁的行为，被告向原告索要租金属于正常行使权利的行为。被告发现涉案房屋被原告改成7个房间对外出租且住满房客，故于2020年4月17日通知物业断电，1个多小时后恢复供电，在派出所协调下，原告同意三日内支付拖欠费用。2020年4月20日原告补交租金14,000元，且直至2020年4月27日被告再次断电一个多小时后，原告才补交了本应在2020年3月21日前就该支付的租金28,000元。综上，不同意原告的所有诉讼请求。被告旷仁和(反诉原告)提出反诉请求：1.判令确认双方签订的《物业管理服务合同》自2020年4月15日起解除，原告张婷(反诉被告)交还涉案房屋，恢复原状，结清水、电、煤气费用；2.判令原告张婷(反诉被告)支付被告旷仁和(反诉原告)逾期违约金34,533元、保证金14,000元(且不再退还已收取的保证金14,000元)、自2020年3月26日起至2020年4月15日止的预期合理收益9,800元(以466.67元/天为标准计算21天)、自2020年4月16日起至实际返还房屋之日止的占用期间使用费(以466.67元/天为标准，按实际天数计算),上述应付款某扣除原告张婷(反诉被告)已付款某84,000元。事实和理由：《物业管理服务合同》约定涉案房屋每月预期合理收益为14,000元，以三个月为一个结算周期，由张婷提前五日支付给旷仁和，即每三个月的21日前支付，如实际收益低于预期合理收益，则应以预期合理收益为准由张婷支付给旷仁和。同时，合同第8.3条约定，迟延支付当期合理收益达10个工作日的，旷仁和有权单方解除合同。合同第9.2条约定，逾期支付合理收益的，每逾期一天，张婷需要支付日合理收益的200%作为逾期违约金。因张婷违约提前解除合同，旷仁和有权没收保证金14,000元，且张婷还需另行赔偿旷仁和保证金14,000元。因合同经旷仁和书面通知已经于2020年4月15日解除，故张婷还应当支付自2020年3月26日起至2020年4月15日止的预期合理收益9,800元、自2020年4月16日起至实际返还房屋之日止的占用期间使用费。张婷已经于2020年4月实际支付了42,000元，于2020年6月支付了42,000元，合计84,000元，张婷应支付给矿仁和上述应付款某扣除已付款84,000元之后的差额部分。原告张婷(反诉被告)对被告旷仁和(反诉原告)的反诉辩称，不同意被告旷仁和(反诉原告)的所有诉讼请求。张婷在疫情初期与旷仁和协商减租事宜，但旷仁和不同意配合，张婷无奈才提出解除合同，但旷仁和一直拖延不收房，旷仁和应对合同不能履行及损失的扩大承担责任。张婷为了减少损失，继续经营，在派出所协调下支付了14,000元的预期合理收益，并与旷仁和达成了继续租赁的一致意见，但旷仁和采取不当手段导致房客退租，故不同意解除合同，要求继续履行。张婷已经支付了2020年3月26日起至2020年9月25日止的预期合理收益84,000元，被告亦实际收取了该款某，默认为合同继续履行。本院经审理认定事实如下：涉案房屋产权人为案外人旷某某，旷仁和为旷某某之父。2019年3月10日，张婷(乙方)、旷仁和(甲方)签订《物业管理服务合同》，约定：旷仁和将涉案房屋授权张婷出租经营，张婷为涉案房屋提供物业管理服务，管理期限自2019年3月26日起至2022年3月25日止；涉案房屋预期合理收益14,000元/月，三个月结算一次，每三个月的21日前支付，如实际收益低于预期合理收益的，应以预期合理收益为准由乙方支付给甲方；乙方向甲方支付首期服务质量保证金共计14,000元，合同结束后甲方应在乙方结清相关费用的当日返还给乙方；管理期限内发生的水费、电费、煤气费、宽带网络、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费由甲方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：(1)迟延支付当期甲方应得收益达10个工作日的……；乙方逾期支付预期合理收益的，每逾期一天，需支付日200%的逾期违约金，乙方违反本合同提前解除合同，甲方没收乙方保证金，乙方另外赔偿给甲方14,000元，房屋恢复原状。审理中，原告提供其和潍坊派出所警官的聊天记录，显示：2020年1月26日，警官建议暂停营业；2020年2月7日，警官建议暂停接待疫区人员。2020年2月5日，物业张贴通知，告知即日起外卖、快递一律不能进小区。2020年2月23日，物业张贴通知，告知自2020年2月24日起小区执行临时通行证进入小区制度，凭证进出。原告另提供其和爵士大厦物业张经理的聊天记录，显示2020年3月19日，物业经理称经中介登记后可以进入看房。张婷与旷仁和的微信聊天记录，显示2020年1月28日，张婷在微信中询问旷仁和能否延迟免租或减免租金，旷仁和未予以明确回复。2020年2月7日，张婷提出分担损失，减免租金或者中止合同、收房并退回剩余房租和押金的方案，旷仁和称一时无法回复，等疫情缓和后协商，张婷提请旷仁和确定收房时间。2020年3月25日，张婷请旷仁和收房并将2月7日起的剩余租金和押金返还原告，旷仁和称不懂其意思，定个时间聊一下。2020年3月27日，旷仁和通知张婷于2020年3月26日前支付下一季度租金，否则通知室内住户并解除合同，张婷称因旷仁和拒不返还租金、押金，造成张婷损失不断扩大，要求旷仁和赔偿损失，双方微信中发生争执。2020年3月底、4月初，旷仁和给房客发布《告知》(提示房客涉案房屋未交房租)，在涉案房屋处张贴《通知》(要求张婷支付租金否则收房)，张婷对此提出异议。2020年4月13日，旷仁和通知张婷于4月15日前支付租金，否则解除合同，更换门锁，停水电煤。2020年4月15日，旷仁和通知张婷解除合同，要求张婷腾空房屋、支付租金、逾期违约金等，并表示即日起有权停止供应水电煤。2020年4月17日，旷仁和对涉案房屋中断供电，经过派出所协调，张婷表示要续租，旷仁和于当日2小时内恢复供电。2020年4月20日原告支付租金14,000元。2020年4月27日，旷仁和第二次对涉案房屋中断供电，张婷支付租金28,000元，旷仁和于当日2小时内恢复供电。涉案房屋租金支付情况如下：张婷于2019年12月23日支付自2019年12月26日起至2020年3月25日止的租金40,000元，于2020年4月20日支付14,000元，于2020年4月27日支付28,000元(2020年4月20日和2020年4月27日合计支付的42,000元为自2020年3月26日起至2020年6月25日止的租金)，2020年6月27日支付42,000元(旷仁和认为已经解除合同，张婷认为对应自2020年6月26日起至2020年9月25日止的租金)。为证明原告的损失，张婷提供其和案外人的《房屋租赁结清单》、转账记录，《房屋租赁结清单》载明2020年4月21日、22日，因断电无法居住，原告与案外人唐小洁结清费用，退回租金7,400元并赔偿违约金3,000元；与案外人叶晶晶结清费用，退回租金13,433.33元并赔偿违约金6,500元；与案外人王丹结清费用，退回租金4,200元并赔偿违约金2,000元。张婷称，因为旷仁和骚扰房客并断电，房客对房屋能否正常居住产生怀疑，于是提出解约，导致张婷遭受损失，之后涉案房屋空置了至少一个半月，直至2020年5月底才有新房客入住。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，张婷与旷仁和签订的合同虽然名为《物业服务合同》，但实为房屋租赁合同，双方当事人均应恪守并按约履行各自的义务。张婷承租涉案房屋用于民宿经营，由于受新冠肺炎疫情的影响，2020年1月底至3月19日期间涉案房屋所在小区采取疫情防控措施，对人员进出进行管控，涉案房屋无法正常经营使用，张婷要求减免疫情防控期间的部分租金，应予支持，但2020年3月19日之后，涉案小区恢复外来人员看房，原告现有证据不足以证明涉案房屋无法正常使用或对营收产生重大减损，故本院综合考虑房屋实际占有使用情况、疫情影响时间、程度等因素，酌情减免租金14,000元。关于张婷诉请的经营损失和空置损失，本院认为，张婷提供的结算单涉及案外人，本院无法核实案外人身份和结算单的真实性，亦无法核实转账给案外人款某的性质，且涉案房屋虽曾因纠纷短暂断电，但断电当日即恢复供电，并不会导致无法居住使用涉案房屋，也不会影响后续房客入住房屋。张婷的证据不足以证明涉案房屋因断电导致经营损失以及房屋处于空置状态，且经营收入和是否空置受多种因素影响，属于难以预计的变量，故张婷该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于律师费，合同中并未进行约定，张婷该项诉请，无相应依据，本院不予支持。对于被告旷仁和(反诉原告)的反诉请求，本院认为，虽然张婷曾迟延支付涉案房屋租金，但其原因在于受新冠肺炎疫情的影响导致资金紧张，张婷已经在疫情发生之初就与旷仁和进行协商，在此情形下，双方应当互谅互让、共担风险、共渡难关，对租金给付给予一定的宽限期，更何况在2020年4月、6月张婷已经分别支付了自2020年3月26日起至2020年6月25日止、自2020年自6月26日起至2020年9月25日止的租金，原告亦继续使用涉案房屋并要求继续履行合同，合同目前并不存在无法继续履行的阻碍，故旷仁和以张婷迟延支付租金为由要求解除合同、交还房屋并要求张婷支付逾期违约金、另行赔偿保证金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、本诉被告旷仁和应于本判决生效之日起十五日内返还本诉原告张婷租金14,000元；二、驳回本诉原告张婷的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告旷仁和的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,088元，减半收取计1,044元，由本诉原告张婷负担969元，本诉被告旷仁和负担75元。反诉案件受理费325元，减半收取计162.50元，由反诉原告旷仁和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 阳二〇二〇年九月二十八日书记员 朱菊超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。