福建省泉州市丰泽区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0503执异32号 案外人：福建瑞发投资有限公司，住所地南安市。 法定代表人：曾文明，执行董事。 委托代理人：郑岳军、黄小宽，福建泉航律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区。 主要负责人：薛志信，该分行行长。 委托代理人：郑月红、陈佩汉，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 被执行人：蔡超群，男，1976年03月08日出生，汉族，住福建南安市。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司泉州分行与被执行人蔡超群金融借款合同一案中，案外人福建瑞发投资有限公司（以下简称瑞发公司）对执行址在南安市××镇××大厦××单元房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人瑞发公司称，一、蔡超群与其公司签订的《商品房买卖合同》已解除，对涉案房产物权不享受所有权。因蔡超群未按双方签订的合同履行付款义务，瑞发公司已于2017年11月2日诉至南安市人民法院，2018年3月26日该院作出（2017）闽0583民初9104号民事调解书，双方协议：蔡超群应于2018年9月30日支付剩余房款，如未能按期付清房款，则双方解除《商品房买卖合同》。二、涉案房产不属于蔡超群，并非贵院（2019）闽0503执1692号执行案件的适格执行标的，应予以解除查封。瑞发公司执行异议请求事项：解除对南安市××镇××大厦××单元房产的限制登记（查封）状态。 瑞发公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1、瑞发公司营业执照复印件；2、（2017）闽0583民初9104号《民事调解书》及生效证明书；3、（2016）闽0583执508号、（2020）闽0583 执2547号《协助执行通知书》及网银交易凭证；4、限制登记查询结果。 本院查明，平安银行股份有限公司泉州分行与蔡超群金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理，并于2018年11月22日作出（2018）闽0503民初7355号民事判决书，判决如下：一、被告蔡超群应于本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司泉州分行偿还截止至2018年7月20日的借款本金250000元、利息（含罚息）109086.39元、复利22739.67元，并按双方订立的《个人信用额度贷款合同》约定的计息标准及中国人民银行逾期付款的有关规定支付自2018年7月21日起至实际清偿全部借款本息之日止的利息、罚息、复利；二、被告蔡超群应于本判决生效之日起十日内支付给原告平安银行股份有限公司泉州分行律师代理费500元。案件生效后，蔡超群未履行生效判决确定的还款义务，平安银行股份有限公司泉州分行于2019年4月15日向本院申请强制执行，在该案执行过程中，本院于2019年5月17日预查封了蔡超群址在南安市××镇××大厦××单元房产。 另查明，2012年12月7日，瑞发公司与蔡超群签订编号为201207086号《商品房买卖合同》，约定蔡超群向瑞发公司购买涉案房产，同月11日办理了商品房买卖合同备案登记。因蔡超群未按商品房买卖合同约定履行，瑞发公司于2017年11月2日向南安市人民法院提起诉讼。双方在南安市人民法院调解下，达成如下调解协议：蔡超群应于2018年9月30日前付清尚欠购房款240000元；若蔡超群未在2018年9月30日前付清尚欠购房款240000元，双方所签订的《商品房买卖合同》解除，瑞发公司根据合同约定扣除违约金48432元后，退还蔡超群已支付的房款。根据上述协议，南安市人民法院于2018年3月26日该院作出（2017）闽0583民初9104号民事调解书，并于同日发生法律效力。调解书生效后，蔡超群未能按调解协议履行，瑞发公司向南安市人民法院申请强制执行，该院于2020年6月10日发出（2020）闽0583执2547号《协助执行通知书》，要求南安市不动产登记中心协助执行“强制注销瑞发公司与蔡超群签订编号为201207086号《商品房买卖合同》合同备案及预告登记手续。 上述事实有异议人瑞发公司提供的上述证据以及本院作出的（2018）闽0503民初7355号民事判决书和本案相关执行卷宗材料等证据证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第二条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故预查封是人民法院对被执行人尚未进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。预查封并不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。即商品房买卖合同解除后，房屋不再是预查封的对象。 本案中，蔡超群向瑞发公司购买涉案房产并办理涉案房屋买卖备案登记，因蔡超群未按商品房买卖合同约定履行，瑞发公司于2017年11月2日向南安市人民法院提起诉讼，该合同根据南安市人民法院于2018年3月26日出具的民事调解书约定已2018年10月1日解除。调解书生效后，蔡超群未能按调解协议履行，瑞发公司向南安市人民法院申请强制执行，该院于2020年6月10日发出（2020）闽0583执2547号《协助执行通知书》，要求南安市不动产登记中心协助执行强制注销上述商品房买卖合同合同备案及预告登记手续。故涉案房产不再是预查封的对象。且本院对涉案房产预查封时间为2019年5月17日，涉案商品房买卖合同在预查封前已调解解除。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”因涉案房产的《商品房买卖合同》已经被解除，依据上述规定应解除对涉案房产的预查封。因此瑞发公司对涉案房产提出的执行异议成立。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，裁定如下： 中止对址在南安市××镇××大厦××单元房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李丽琼 审判员  曾毓群 审判员  吕俊高 二〇二〇年九月二十八日 书记员  戴雅琳 附本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款第（二）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条第二款规定第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。