广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初663号原告：邓世辉，男，1980年5月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：邓世杰，广东法盛律师事务所律师。被告：张静，女，1982年10月28日出生，汉族，身份证住址江西省萍乡市莲花县。委托诉讼代理人：陈金明，男，系张静的丈夫。委托诉讼代理人：刘生林，男，系陈金明的同学。被告：广州睿润投资有限公司，住所地广州市白云区黄石街江夏村北二路自编29号（忙顶3号田）江夏新天地商业广场AJ01。法定代表人：邱林萍。委托诉讼代理人：王朝阳，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宁，广东伯方律师律师事务所律师。原告邓世辉与被告张静、广州睿润投资有限公司（以下简称睿润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告邓世辉的委托诉讼代理人邓世杰，被告张静的委托诉讼代理人刘生林，被告睿润公司的委托诉讼代理人王朝阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邓世辉向本院提出诉讼请求：1、确认我与两被告的租赁合同无效；2、张静退还我押金136845元、管理费押金12192元、水电费周转金10000元，合计159037元；3、张静赔偿我装修工程及设施残值的70%，即366359.7元并支付利息（以本金366359.7元为基数，从起诉之日，即2019年12月16日起按银行同期贷款利率计至实际偿还之日止）；4、睿润公司赔偿我装修工程即设施残值得30%，即157011.3元并支付利息（以本金157011.3元为基数，从起诉之日，即2019年12月16日起按银行同期贷款利率计至实际偿还之日止）；5、张静赔偿我评估费用7533元；6、张静赔偿我搬迁费用6143.89元；7、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年3月10日，我与张静签订《商铺租赁合同》，约定张静将位于广州市白云区黄石街道江夏东一路22号（忙项2、3号田）四层D408铺整层商铺（下称涉案商铺）出租给我经营口腔牙科，租赁期限为10年，由2018年3月10日到2027年7月31日，约定初始租金每月是27000元，每年递增6%，并约定我一次性支付三个月的租金136845元作为租赁保证金，三个月的管理费12192元作为管理费押金、10000元作为水电费周转金。合同附件有睿润公司于2017年11月24日出具的《证明》，证明上述物业可作为商业使用。涉案商铺的土地属于江夏村第九经济合作社，睿润公司投资建设涉案商铺所在整栋物业的，是张静的出租人，我出于办理街道备案、工商手续以及确保涉案物业的合法合规，与睿润公司于2018年6月28日签订《广州市房屋租赁合同》，约定涉案商铺作商业用途。2019年10月24日江夏村第九经济合作社通知我，涉案商铺实际用途与报建文件不符，江夏村第九经济合作社要求我停业整顿，否则将采取强制措施。2019年10月31日江夏村第九经济合作社再次向我发送《整改通知》要求涉案商铺立即整改，否则其社将于2019年11月14日采取强制措施，并追究法律责任。我与两被告协商沟通涉案商铺是否可以作为商业用途，但两被告无法给出正面的回复。后我与广州市白云区政府黄石街道办事处开会，告知我必须在2019年11月初搬离，我为阻止损失扩大，我于2019年11月初搬离设备以及相关的家具，并委托广州领耀评估咨询有限公司对涉案商铺装修及设施残值进行评估，得出的残值总价为523371元的结论。我在租赁合同中已经尽到了最大的谨慎审查义务，合同无效完全是由两被告造成的。我在搬离过程中，产生了6143.89元的费用。为此，我特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告张静辩称，第一、涉案的房屋作为经过批准建设的建筑，根据司法解释的规定，本案涉及到原告与我之间的商铺租赁合同应为有效合同，故对于原告诉请解除与我签订的租赁合同的情况下，我同意解除原告和我之间的商铺租赁合同，解除的时间确定为2019年的10月31日，原告变更诉请为确认合同无效，我也同意。第二、同意退还租金保证金136845元、管理费押金9144元，水电费周转金1万元要再扣除原告已经使用还没有缴纳的10月份水电费之后，剩余的部分可以退还给原告。第三、对于原告所提交的涉及涉案商铺装修工程残值的评估报告，我不认可，相应的评估费亦不认同，但对于搬迁费我方认可。第四、我与睿润公司签订了江夏新天地向新天地商业广场物业租赁合同，我向瑞润公司租赁了涉案的江夏一路22号的整栋房屋，签订合同时睿润公司隐瞒了房屋的报建用途，承诺案涉房屋在租赁期内可以用作商业用途，故我认为导致原告损失的直接原因在于睿润公司隐瞒案涉房屋的真实用途，虚假向我承诺房屋可作为商业用途。故原告以上的损失应当由睿润公司承担相应的赔偿责任。退一步讲，原告诉请两被告的情况下，如果法院不能直接判决由睿润公司向原告承担赔偿责任。那么也应当判决由两被告向原告连带承担赔偿责任。第五、对于原告诉请我承担装修工程残值利息的诉求没有法律依据应当予以驳回。受理费应由双方当事人分担。被告睿润公司辩称，第一、原告与张静直接签订《商铺租赁合同》，且直接向张静依约支付履约保证金、租金，依据合同相对性原则，原告与我司之间没有租赁合同关系，我司在本案中非适格的主体，理应将我司作为第三人，并依法驳回原告对我司第一项、第四项、第七项诉请。1、原告第一项诉请是判令解除原告与两被告的租赁合同，原告与我司并不存在实质的租赁合同，且该合同为有效合同，2018年6月28日与我司签订广州市房屋租赁合同的主体为广州德瑞口腔医疗管理有限公司，该合同用于租赁合同备案和工商登记，不涉及到原告主张的确保物业合法合规的问题，我司与广州德瑞口腔医疗管理有限公司用于备案的广州房屋租赁合同已于2019年3月31日到期因此该项诉请理应驳回。2、原告要求我司承担装修残值的30%及受理费，我司认为无合同依据，双方之间并不存在合同和租赁关系。第二、我司与张静签订《江夏新天地商业广场物业租赁合同》，系双方自愿且真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立、有效。涉案商铺并不存在改变使用用途的情况；我于2017年11月24日出具的《证明》系基于客观实际情况所出具，并非隐瞒，不存在主观故意或恶意，且广州德瑞口腔医疗管理有限公司领取营业执照实际经营一年六个月以上。第三、广州市白云区黄石街道办事处出具的《关于对江夏村第九经济合作社村用电和村民活动中心进行整改的通知》符合《中华人民共和国民法总则》、《商铺租赁合同》及《江夏新天地商业广场物业租赁合同》中关于不可抗力的规定及约定，两合同依据不可抗力予以解除，我司无需承担原告的赔偿及支付责任。综上，请求法庭驳回原告对我司提出的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月10日，原告（承租方、乙方）与被告张静（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区黄石街江夏东一路22号（忙顶2、3号田），四层D408铺整层商铺（以下简称涉案商铺），按现状租赁给乙方作商铺使用；租赁期为10年，自2018年3月10日起至2027年7月31日止；租赁保证金：在签订本合同当日，乙方须向甲方一次性缴纳相当于三个月租金的款项，即136845元，作为租赁保证金（保证金不计算利息），由甲方开具收据给乙方；租金：2018年3月10日至2019年3月9日，月租金27000元，2019年3月10日至2020年3月9日，月租金28620元，2020年3月10日至2021年3月9日，月租金30337元，2021年3月10日至2022年3月9日，月租金32157元，2022年3月10日至2023年3月9日，月租金34087元……；在签订本合同时，甲方应出具原出租方（广州睿润投资有限公司）证明，证明本物业是原出租方与甲方签有正式合同，甲方将该商铺租给乙方的合同经营期是合法有效，该证明作为本合同的附件，具有法律效力；乙方于签订本合同当日向甲方缴纳三个月的管理费押金和预交一个月的管理费即12192元，甲方向乙方出具等额票据；在合同签订后，乙方向甲方交纳水电周转10000元，合同到期时，10000元水电周转金与押金一起退回给乙方。上述合同签订后，原告向张静支付租赁保证金136845元、相当于三个月管理费的押金及1个月的管理费共计12192元、水电周转金10000元，张静向原告出具该两笔款项的收款收据，被告将涉案商铺交付原告经营口腔牙科。2017年11月24日，睿润公司出具《证明》，内容为兹有经营户张静租赁我司位于广州市白云区黄石街江夏东一路22号（忙顶2、3号田）号房屋，面积1450平方米共5层。该物业作为商业使用，租赁期限为十年自2017年8月1日起至2027年7月31日。2018年6月28日，睿润公司（出租人、甲方）与广州德瑞口腔医疗管理有限公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在白云区江夏村北二路自编29号（忙顶3号田）江夏新天地商业广场D408房（涉案商铺）出租给乙方作商业用途使用。租赁期限为2018年6月28日至2019年3月31日，每月租金5000元，租金按月结算，由乙方在每月的第3日前按转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳4000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；等等。2019年10月24日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处向江夏村经济联合社发出《关于对江夏村第九经济合作社村用电房和村民活动中心进行整改的通知》，内容为:根据我街2016年12月29日审批的《村（社）公共设施项目施工信息铭牌》（黄石公设[2016]001号），位于江夏村芒顶二、三号的建设工程审批用途为村用电房和村民活动中心。经我街巡查发现，该房屋实际用途与报建文件不符，责成你村立即进行整改，否则我街将采取强制措施。同年10月31日，江夏村第九经济合作社向江夏村东一路22号各商户发出《整改通知》，内容为：根据黄石街《关于对江夏村第九经济合作社村用电房和村民活动中心进行整改的通知》，我社于2019年10月25日已对该址进行通知整改。但后经巡查发现，仍有部分商户私自恢复经营。因该房屋实际用途与报建文件不符，现再次通知各商户立即进行整改，否则我社将于2019年11月4日采取强制措施，并追究法律责任。原告于本案起诉前单方委托广州领耀评估咨询有限公司对涉案商铺的装修残值及设备设施损失价值进行评估。该评估公司于2019年11月4日赴涉案商铺现场进行实物勘查，于同年11月28日出具价格评估结论书，结论为涉案商铺的装修及设施于价格评估基准日的残值总价为523371元。两被告对该评估结论书认可，陈述是原告的单方委托，被告未到场参与，结论书上的照片无法反映现场全貌，评估单价亦没有来源、工程项目没有清单，同时没有现场测量作业的相关照片，故对该评估结论书的真实性、合法性均不予确认。原告为本次评估支付评估费7533元，两被告对该评估费不予确认。审理中，原告提交如下证据：1、《申请》、《住所（经营场所）场地使用证明》与《具结书》。拟证实原告与睿润公司有关于商铺可用于商业用途的约定，且原告对商铺用途已尽到审慎义务；2、搬迁费用收据。拟证实原告搬离涉案商铺产生搬迁费。张静对搬迁费予以认可。张静提交如下证据：1、租赁合同及证明。拟证实涉案商铺所在物业为张静向睿润公司承租而来，该公司曾向张静出具证明证实被告的承租情况及该物业可作为商业使用；2、施工信息名牌。拟证实涉案商铺所在物业的报建情况及报建用途为村用电房和村民活动中心。睿润公司提交如下证据：1、《场地使用合同》及补充协议、《补充协议二》、《江夏新天地商业广场物业租赁合同》，拟证实其将涉案商铺所在整栋物业出租给被告张静。2、《广州市房屋租赁合同》、广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社出具的《具结书》、《住所（经营场所）场地使用证明》、广州德瑞口腔医疗管理有限公司营业执照。拟证实其为配合原告办理租赁合同备案、工商登记手续之用双方签订涉案场地的租赁合同，合同内容与原告与张静的合同的内容完全不一致，其与原告没有事实上的租赁合同关系。3、《关于约谈忙顶2、3号田商户的会议纪要》（10月23日）及记录照片。拟证实其约谈涉案租赁物业的各层租户（包括原告）告知整改，并配合产权人广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社进行退场。庭审中，张静确认原告缴纳的押金136845元、管理费押金9144元、水电费周转金10000元均未退还原告。原告对张静主张管理费押金实为9144元予以确认。原告及张静均确认原告租金缴纳至2019年10月底，同年11月初原告搬离涉案商铺；另，原告、张静及睿润公司均确认D408商铺的押金、租金、水电费均由原告支付给张静，睿润公司与德瑞口腔公司签订的《广州市房屋租赁合同》并未实际履行。本院就涉案商铺（根据地址信息及卫星定位图）的产权及规划报建情况向广州市规划和自然资源局白云区分局查询，该局于2020年2月10日复函，函复“根据你院来函及2020年2月5日补充提供的影响图，经核查，未查到相关《建设工程规划许可证》及产权记录。”经本院出示该复函，原被告双方对复函没有异议，经本院释明合同效力，原告变更诉讼请求为确认原告与两被告签订的租赁合同无效，张静对该诉请予以确认。诉讼中，原告申请对涉案商铺的装修现值损失进行评估，本院通过摇珠选定广州德高价格评估有限公司作为本案的评估机构，该评估公司于2020年6月11日赴涉案商铺现场进行实物勘查，于同年8月12日作出穗德价估【2020】0289号评估报告书，结论为在评估基准日2020年6月11日，广州市白云区黄石街江夏一路22号（忙顶2、3）四层D408铺装饰装修现值为392540.09元。原告陈述该评估报告书未已经拆除的招牌价值进行评估，其他均没有异议。睿润公司确认涉案商铺之前确实有安装招牌，原告称招牌价值即为其单方委托评估报告中外墙广告的评估价值23662.88元。张静对该评估报告书没有意见。原告为本次评估先行垫付评估费38220元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于合同相对方的问题，因原告确认其押金、租金及水电费均支付给张静，德瑞口腔与睿润公司签订的《广州市房屋租赁合同》未实际履行，故睿润公司并非与原告租赁合同关系的相对方，原告要求确认其与睿润公司租赁合同关系无效、要求睿润公司赔偿装修损失及利息、承担受理费的诉讼请求无据，本院均不予支持。涉案商铺未办理规划报建手续，故原告与张静签订的《商铺租赁合同》应为无效。原告要求确认其与张静签订的《商铺租赁合同》无效有据，本院予以支持。根据合同无效后财产相互返还的原则，原告要求张静退还租赁保证金136845元、管理费押金9144元及水电周转金10000元的诉讼请求合法合理，本院予以支持。被告主张水电周转金应扣除原告未支付的水电费，但法庭辩论结束后其仍未提供原告使用相应水电的读数及费用依据，故本案中水电周转金本院不再扣减，待张静有相应证据后可另行起诉。关于原告损失数额的认定。原告主张其装修及设施设备损失共计523371元。根据本院的委托，广州德高价格评估有限公司于2020年8月12日作出评估报告书，结论为涉案商铺装修现值为392540.09元，张静对该评估结论没有意见，原告主张广告招牌价值未评估，对其他评估结论亦无异议，故本院对该评估结论予以采纳。因原告及张静对于涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，故本院酌定按50%计算张静应赔偿原告的装修损失。原告主张评估结论中未对广告招牌价值进行评估，因室外招牌属于广告制作费用，该支出不属于法律规定的已形成附合的装饰装修范围，故本院对原告主张装修损失应计算广告招牌损失23662.88元的意见不予采纳。关于设施设备损失，因设施设备属可移动物品，原告可自行搬走处置，故原告诉请设施设备损失本院不予支持。综上，张静应向原告赔偿装修损失196270.05元（392540.09元×50%），原告诉请超出部分，本院不予支持。对于原告要求支付装修工程及设施残值利息的问题。因涉案租赁合同无效，原告未尽到审慎审查义务亦存在过错，故原告该项诉请本院不予支持。关于评估费，因评估报告结论已被本院采纳，由此产生的评估费应由原告、张静平等分担，故张静应承担评估费19110元。关于原告主张张静赔偿其单方委托评估产生费用7533元的问题，因该评估结论为原告单方委托评估机构所作出，张静对该评估结论书不予认可，且该评估结论本院亦未予采纳，故原告主张张静赔偿评估费7533元的诉请于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿搬迁费用的问题。原告为证实该项损失提交了收据及相应的发票予以证明，虽涉案合同到期后，原告搬离涉案商铺亦会产生该部分费用，但被告张静对该项费用予以认可，故本院对原告要求张静赔偿搬迁费6143.89元的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告张静向原告邓世辉返还押金136845元、管理费押金9144元及水电周转金10000元；二、自本判决生效之日起五日内，被告张静向原告邓世辉赔偿装修损失196270.05元；三、自本判决生效之日起五日内，被告张静向原告邓世辉赔偿搬迁费用6143.89元；四、驳回原告邓世辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10760元，由原告邓世辉负担5220元，由被告张静负担5540元并于本判决生效之日起五日内迳付原告邓世辉。评估费38220元，由原告邓世辉负担19110元，由被告张静负担19110元（评估费已由原告邓世辉预交，被告张静负担的评估费由其在履行本判决时迳付给原告邓世辉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年九月二十八日书记员 傅奎显