广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初18531号原告（反诉被告）：游丽娟，女，1988年8月25日出生，汉族，身份证住址福建省南靖县。委托诉讼代理人：陈伟栋，广东伯方律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州珠江**侨大酒店有限责任公司，住所地广州市越秀区长堤大马路316号。法定代表人：鲁旭钧。委托诉讼代理人：聂碧、谭广闻，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告、以下统称原告）游丽娟诉被告（反诉原告、以下统称被告）广州珠江**侨大酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游丽娟及其委托诉讼代理人陈伟栋，被告的委托诉讼代理人聂碧、谭广闻均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.被告停止侵权、返还财产；2.被告赔偿原告损失50000元。事实与理由：原告是广州市越秀区长堤大马路316号民间金融大厦6层602-3的合法承租人，租赁期限为2017年6月1日至2020年5月31日止。该场地作为原告的办公地点，存放着办公设备、大量手机屏幕组件等物资，此外由于设置有休息室，故存放着大量的现金、首饰、人民币连号册、购房合同等贵重私人物品。2019年农历新年放假后，由于疫情影响，原告一直在外地未返回广州。2020年3月17日，原告回到办公室后发现现金、首饰、人民币连号册、购房合同等大部分的贵重物品丢失，液晶显示器、手机屏幕等物品由于粗暴打包已经大量损坏，剩下的物品已经打包或杂乱的堆放在办公室。经与民间金融大厦物管经理周荣滔了解，相关丢失的物品已经被物业搬走，剩下部分没有利用价值的打包放在办公室内。后经多次协商未果的情况下，原告于2020年3月18日报警处理，并于26日拿到报警回执。此案经广州市公安局越秀区分局人民派出所受理后，以属于民间纠纷为由不予立案决定。原告再回到办公室后发现办公室门已被锁。据此，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。庭审中，原告明确其诉请一中要求返还扣留的物品包括有：办公室内的机器设备两套、现金、首饰、人民币连号册、购房合同、蓝带洋酒四瓶、白酒梦之蓝四瓶、家具、办公设备、苹果6手机一台、三星手机一台、货物、其余的具体型号及数量不详。原来储放的位置位于租赁场地内，现扣押位置位于被告的仓库。诉请二中要求赔偿的货物损失具体指手机屏幕、一部分的手机壳等，与诉请第一项指向的不是同一物品。被告答辩并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。首先，关于返还财产，原告并无证据证明其在租赁场地中有存放现金、首饰、人民币、连号册、购房合同、相关洋酒、白酒等物品，相关的机器设备也未能提供合法的来源及凭证。根据被告对现场的清点，仅有一些废旧的手机壳和杂物，在被告将租赁场地中的物品转移至仓库之前，被告曾多次通知原告到场处理，但原告均未按照约定处理合同解除的相关事宜。如果如原告所说，租赁场地中有大量的现金、首饰等贵重物品，其不可能不到场处理，而且其在离开租赁场地之前不可能不将该等贵重物品带离。在原告起诉前曾经就其丢失的物品在越秀区人民街派出所报警，但经民警询问其丢失什么贵重物品时，原告没有提到有大量现金首饰等物品，据此，派出所没有受理其报案。正是因为原告怕报警承担法律责任才撤回了其虚构的事实。而根据原、被告双方之间签订的租赁合同第6条第2款的约定，如果原告尚欠费用的情况下，被告有权搬离租赁场地的动产、行使留置权，同时有权不经司法途径将留置的乙方财务予以变卖，并将所得价款优先受偿。目前被告也向法院提起了反诉，原告尚拖欠被告的租金、违约金、水电费用等费用，因此被告有权留置原告的相关物品。原告要求返还相关财物的请求缺乏依据，而租赁场地中的全部物品搬离至被告的仓库，应以仓库中实际存放的物品为准。其次，至于原告的第二项诉讼请求，原告没有任何证据证明被告损坏了其任何财产，其也不能证明其存放在租赁场地中的物品的实际状态。因此，原告主张被告赔偿其损失的请求缺乏依据。综合上述意见，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。鉴于原告自2020年1月起即未按合同约定支付有关租金、水电费及物业管理费等，虽经被告催告，原告一直拒绝按合同约定履行有关支付义务。被告于2020年3月5日以书面形式通知原告，被告决定解除双方所签订的租赁合同，并要求原告在3日内将租赁场地内的破旧办公家具、设备及一切物品清空后交还租赁物业，逾期不处理的，视为放弃租赁物业内物品的所有权，被告将依法依约自行处理。据此，被告提起反诉，请求：原告向被告支付拖欠的租金（从2020年1月5日至4月1日，按16854元/月的标准计算）及违约金（从逾期支付租金的当月6日起算至实际付清上述租金之日止，按照日租金的两倍计算，暂计至2020年4月1日为25112.46元），并向被告支付有关物业管理费（从2020年1月5日至4月1日，每月每平方米15元）及水电费7256元。原告对被告的反诉答辩称：一、我方坚持认为本案的本诉与反诉并非同一法律关系。二、因疫情的影响导致原告无法按时履约，原告请求免除相关违约责任，根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××商事案件若干问题的指引》，新冠疫情对合同履行的影响应结合具体案件区分情况予以认定，确因疫情或者政府及有关部门采取疫情防控措施影响合同不能履行，当事人主张适用不可抗力并请求部分或全部免除责任的，应结合疫情的发生时间、采取的防控措施、合同履行受影响的程度等判断处理，在本案中原告在租赁的办公地点从事外贸行业，在春节放假后因疫情原因加上所租赁的办公地点为酒店，当地居委会采取了复工限制措施导致了原告无法按时回到办公。三、本案被告即反诉原告要求我方承担违约责任，但在本案中并未对对方造成实际损失，当事人可以要求法院予以适当减少。因此，我方请求法院以拖欠租金为本金，以银行的同行业拆借利率为限承担违约责任。四、根据对方提交的证据材料，本案中合同解除时间为2020年3月5日，因此对方要求我方支付3月份的租金没有事实和法律依据。五、我方已支付30000元押金，相关押金应予扣减，应与拖欠的两个租金相抵扣。六、确认2020年1月5日起的租金尚未支付。对于管理费无异议，我方未在租赁场地营业，水电费不应由我方支付。经审理查明：2017年4月14日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同补充协议》，约定：甲方同意将坐落在越秀区长堤大马路316号6层602-3单元的物业，按现状出租给乙方，该物业建筑面积117平方米。本物业租赁期限2017年6月1日起至2020年5月31日止，共计3年；自2017年6月1日起，租金单价按建筑面积128.21元/平方米计算，每月租金15000元，自2018年6月1日起每1年递增6%；租金按月结算，签订《租赁合同补充协议》当日交齐2押1租，之后的租金乙方应于每月5日前将当月租金交付到甲方指定的账户上……如乙方逾期支付租金超过5日的，每逾期1天，乙方须每天向甲方支付所欠费总额的百分之一作为违约金。在本合同签署当日乙方须向甲方缴纳租赁保证金，等同于2个月租金金额，首次交纳的保证金金额为30000元整，本合同约定的租赁期满后，若双方不再续租，在乙方已交清全部租赁费用（包括但不限于租金、水电费、物业管理费等相关费用），且不存在任何违约行为的情况下，则甲方主在完全收回租赁物业后的7个工作日内不计利息退还租赁保证金。乙方承租物业用途为办公。租赁期限届满或合同提前解除、终止时，甲方有权收回本合同规定的物业，若乙方拖欠相关费用，甲方有权对乙方租赁物业内的财物行使留置权且甲方有权不经司法程序直接将留置的乙方财物予以变卖并以所得款项优先受偿，不足抵债时，甲方有权追索。乙方须按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未交租金额的1%向甲方支付违约金。合同租期届满或合同按约定或法律规定提前解除、终止时，乙方应在合同终止或解除后3日内搬离租赁物业，乙方应承担合同终止之日起至最终交还物业之日止的水电费等应由乙方承担的费用。乙方逾期未支付或未足额支付租金、水电费、物业管理费等费用超过30个自然日的，甲方有权采取包括但不限于停水、停电等措施，并有权单方解除合同（解除合同通知寄发即生效）收回租赁物业，租赁物业所有固定装修无偿归甲方所有，乙方应结清租金及其他费用，租赁保证金作为违约金不予退还，如造成甲方经济损失，乙方须承担赔偿责任。合同到期或提前解除、终止（无论基于何种原因），乙方逾期交还租赁物业的，则甲方有权采取将租赁场地内乙方的动产搬离租赁场地等强制措施收回租赁物业，甲方不负保管责任，搬运费用由乙方承担，如有损失由乙方自行承担，该租赁物业之所有固定装修无偿归甲方所有。且每逾期一日，乙方除应当交纳物业管理费、水电费等各项费用外，还应按照合同终止或解除当租赁年度日租金的2倍向甲方支付违约使用金，直至乙方交还租赁物业或甲方依照本合同的约定收回租赁物业……如乙方拖欠费用的，则甲方有权对搬离后乙方动产行使留置权，甲方有权不经司法途径将留置的乙方财物直接予以变卖，并以所价款优先受偿。等等。前述合同履行过程中，被告曾于2020年1月16日向原告发送微信，称原告1月份租金、管理费缴费期限已过，并要求其在1月20日前交费。同年2月25日，被告再通过微信向原告催缴1、2月份的管理费、水电费。同年3月5日，被告通过微信向原告发送《解除合同通知书》，称截止2020年3月，原告已拖欠3个月的租金、管理费、水电费合计57703.4元等，故决定解除租赁合同，并请原告在接到通知后3日内履行全部欠款义务并将租赁物内的物品清空后交还租赁物业，逾期不处理的，则视为原告放弃租赁物业内物品所有权，被告将依法依约自行处理等。原告则回复称其10号回广州。3月10日，被告再次微信联系原告称因原告一直未回复，将在当天下午采取措施开门处理室内物品等。原告则回复“今天回广州，明天到金融大厦。”被告即复原告要求“明天下午2点后请到民间金融大厦物业管理有限公司27楼。”3月11日下午15：09分，被告再次微信联系原告称“游小姐你好！如你不回复，公司将采取措施，按合同处理。”原告为证明被告于2020年3月17日已将案场地封闭并打包其中的物品，向本院提交了视频证明。对此，被告称3月17日开始打包进行搬离，全部搬完是4月1日，3月17日当天原告及其母亲曾到场阻拦搬离。原告称当天之所没有办理交接手续，是由于被告不配合，原告提出进行公证并处理相关问题，被告则称从双方微信记录可见双方有沟通找公证人员到场，但原告未配合。双方曾通过微信多次沟通并商请司法所介入协调。庭审中，经本院询问，原告希望在本案中一并解决保证金问题，并要求被告予以返还或与未支付的租金抵扣。被告则坚持认为双方合同所涉违约金包括两种，即没收租赁保证金作为解约违约金以及逾期支付租金费用的逾期付款违约金，其在本案中仅主张逾期付款违约金，保证金不作为诉讼请求提出。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。根据前述合同约定，原告应于每月5日前支付当月租金，逾期支付租金超过30个自然日的，被告有权单方解除合同并收回租赁物业。由于原告逾期支付2020年1月份的租金，被告已通过微信催交，但原告一直未能支付，显已构成违约。因而，被告于2020年3月5日向原告发出《解除合同通知书》并通知原告在3日内办理场地清退，符合双方合同的约定。因此，被告反诉要求原告支付欠付的租金，理据得当。至于租金的截止日期，由于被告已于2020年3月17日将原告在案涉场地内的物品打包搬离，故自该日起被告已实际控制并占用案涉的房屋，虽然被告称物品搬离工作直至2020年4月1日始完成，但未能提供证据支持，故本院对于原告关于场地已于2020年3月17日交还的意见予以采信。因此，原告应付被告的租金及场地占用费应计至2020年3月17日。至于被告反诉要求原告支付的管理费，原告并无异议，本院予以照准。至于被告反诉要求原告支付的逾期付款违约金的请求，虽然原告确有逾期支付部分租金，但考虑到1月租金确实处于春节期间，此后紧接着发生了新冠疫情这一不可抗力的情况，原告并无恶意拒付租金，故对原告抗辩该违约金标准过高应予调整，本院予以采信。至于被告反诉要求原告支付的同时期的水电费用，由于案涉租赁场地在相应时段并未投入实际使用，原告未发生自用水电费用，而被告亦未提供证据证明其已垫付了相关的水电费用，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。至于原告诉请要求被告返还的财产，原告并未提供任何证据证明其在案涉场地内保管有其诉称的物品，鉴于原、被告双方已就被告打包的物品进行清点并返还，如双方清点核算后仍存有争议的，则应由双方当事人协商解决或另循法律途径解决。同理，原告诉请要求被告赔偿的损失50000元亦未能提供相应的证据，本院实难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告游丽娟应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被告广州珠江**侨大酒店有限责任公司支付自2020年1月1日起至2020年3月17日止的租金、占用费（均按16854元/月的标准计付）以及逾期支付该租金、占用费的逾期付款违约金（自2020年1月6日计至实际付清前述欠付租金、占用费之日止，每月以16854元为基数，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、原告游丽娟应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被告广州珠江**侨大酒店有限责任公司支付自2020年1月1日起至2020年3月17日止的物业管理费（按1755元/月的标准计付）。三、驳回原告游丽娟的全部诉讼请求。四、驳回被告广州珠江**侨大酒店有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费525元由原告游丽娟负担，反诉案件受理费936.63由被告广州珠江**侨大酒店有限责任公司负担397.63元，由原告游丽娟负担539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  伍颖妍二〇二〇年九月二十一日书记员  曾怡婷