江苏省南通经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏0691行初418号 原告季某某，男，1976年3月29日生，××族，住南通市海门区。 委托代理人陆佳璐、张云阁(实习)，江苏海越（南通）律师事务所律师。 被告南通市海门自然资源和规划局，住所地南通市海门区长江南路398号。 法定代表人刘志凌，职务局长。 应诉负责人成强，职务副局长。 委托代理人施彬，该单位工作人员。 委托代理人孔德娥，江苏平帆律师事务所律师。 第三人魏某某，女，1974年2月12日生，××族，住南通市海门区。 委托代理人茅涤非，海门区江滨法律服务所法律工作者。 第三人张某某，女，1978年10月16日生，××族，原住南通市海门区，现关押于南京女子监狱。 原告季某某不服被告南通市海门自然资源和规划局（以下简称海门资规局）行政登记，于2020年5月13日向本院提起行政诉讼，本院于2020年5月20日立案受理，并在法定期限内向被告海门资规局送达了起诉状副本及应诉通知书，向第三人魏某某、张某某送达了起诉状副本和参加诉讼通知书。被告海门资规局在法定期限内向本院提交了答辩状、证据和依据。本院依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭审理了本案。原告季某某及其委托代理人陆佳璐，被告海门资规局应诉负责人成强及委托代理人施彬、孔德娥，第三人魏某某及其委托代理人茅涤非，第三人张某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 2019年1月22日，原海门市国土资源局颁发了苏（2019）海门市不动产权第00016XX号不动产权证，载明权利人魏某某，房屋坐落海门街道某小区6号楼1504室，共有宗地面积1522.10㎡/房屋建筑面积135.76㎡,6号楼地面47号储藏室面积5.57㎡和48号储藏室面积7.48㎡。 原告季某某诉称，2019年1月21日第三人张某某伪造了原告委托书和公证书与第三人魏某某签订不动产转让协议，将海门街道的某小区6-1504室房屋（135.76平方米）及47号、48号车库（13.05平方米）出卖给魏某某，双方全款结算，同日张某某与魏某某办理了房屋过户登记。原告认为被告办理过户材料已被生效刑事判决证明为虚假材料，因此案涉登记行为合法性基础已不存在，应予以撤销。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求判令：1.撤销被告颁发给魏某某座落于南通市××区××街道某小区6-1504房屋含车库的所有权证；2.诉讼费由被告承担。 原告向本院提交的证据：原海门街道某小区6-1504室房屋产权证、不动产转让协议、房屋授权委托书、公证书、（2019）苏0684刑初443号刑事判决书。 被告海门资规局辩称，被告根据《不动产登记暂行条例》第十六规定进行依法审查，根据日常经验与现有技术条件，客观上无法或不能判断涉案委托书和公证书的真伪。在张某某提供了房屋转移登记必要文件和材料后，不动产登记中心予以受理，已在职责范围内尽到了合理审慎的义务，符合法规和规章的规定，办理登记并无不当。虽然张某某已被追究为刑责，但魏某某与张某某之间不动产转让协议并非当然无效，是否为善意取得，尚需要经民事程序才能确定。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，原告应先行民事诉讼。还有原告早就知道案涉房屋登记，故起诉期限已过，请求法院驳回其诉讼请求。 被告向本院提交的证据：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产转让协议、公证书、不动产权证书、不动产销售发票、契税完税证明、不动产登记询问题笔录。 法律法规依据：《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》。 第三人魏某某述称，该房屋已由第三人张某某转让给了第三人魏某某，并办理过户手续，认可被告的房屋登记行为。其转让价格并非原告所提供协议的60万，而是1360600元，张某某与魏某某的配偶赵士懂签了房屋转让合同，并由海门市康泰商品房代理有限公司作为房屋中介协助订立合同，办理相应产权证，该产权证后办理至第三人魏某某名下。而原告提供的60万转让协议是在不动产登记中心签订的，非真实的转让协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人魏某某向本院提交的证据：房屋买卖合同、转账凭证、收条四份、房屋交接单、结婚证、不动产权证、聊天记录。 第三人张某某述称，房屋卖给魏某某是事实，房款1360600元均已收到，其中90万是刷房屋中介海门市康泰商品房代理有限公司的POS机，用以归还蔡某某的房款。 经庭审质证,原告季某某对被告海门资规局提供的不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产转让协议、公证书、不动产权证书、不动产销售发票、契税完税证明、不动产登记询问题笔录等均不予认可，第三人魏某某、张某某对被告海门资规局的上述证据均予以认可。本院认为，被告海门资规局提供的证据中除了委托公证书系第三人张某某伪造，不动产转让协议系非真实交易金额的协议之外，其余材料均系在办理产权转让过程中形成的真实材料，故本院予以认可真实性。 被告海门资规局、第三人魏某某对原告季某某提供的原海门街道某小区6-1504室房屋产权证，所有权人为原告季某某与第三人张某某，不动产转让协议、房屋授权委托书、公证书、（2019）苏0684刑初443号刑事判决书等真实性予以认可，证明目的不予认可。第三人张某某对原告季某某提供的上述证据均予以认可。 被告海门资规局、第三人张某某对第三人魏某某提供的房屋买卖合同、转账凭证、收条四份、房屋交接单、结婚证、不动产权证、聊天记录予以认可。原告季某某对第三人魏某某上述证据不予认可。本院认为，第三人魏某某提供材料均系在案涉房屋转让过程中形成的，与本院调查海门市康泰商品房代理有限公司的相关内容一致，故本院予以认可该证据的真实性、合法性、关联性。 对本院向海门市康泰商品房代理有限公司王宪旭和蔡某某配偶曹俊调查笔录，以及海门祥瑞房屋信息咨询服务部和海门市海门镇狮山信息中介服务所就案涉房屋询价调查笔录，各方当事人对真实性均无异议；本院还调取了海门市人民法院蔡某某诉张某某房屋买卖合同纠纷案（2018）苏0684民初6558号的民事调解书、调解笔录、解封申请、民事裁定书及相关证据（买卖合同、付款记录、收条），还调取了该院（2019）苏0684刑初443号刑事卷宗中季某某、魏某某的询问笔录。各方当事人本院调取的上述证据亦无异议，本院对各方当事人均无异议的证据确认其效力。 经审理查明，南通市××区××街道某小区6号楼1504室及47号、48号储藏室原登记在原告季某某和第三人张某某两人名下，系共同共有。季某某与张某某原系夫妻关系，张某某请他人伪造了（2018）桂南桂民字第11688号公证书，公证事项：授权委托书，委托人季某某，受托人张某某，委托事项为受托人代理委托人全权处置案涉房屋及储藏室所有事宜。2019年1月6日张某某与魏某某的配偶赵士懂签订房屋买卖合同，约定张某某、季某某将位于海门某小区6幢1504室，建筑面积135.76㎡的房屋及47、48车库13.05㎡转让给赵士懂，转让总价为1360600元。魏某某分别于2019年1月8日向张某某支付现金10000元和转账40000元；2019年1月11日转账250000元；2019年1月21日将900600元按张某某要求刷至案外人海门市康泰商品房代理有限公司（以下简称康泰公司）POS机上；2019年2月24日付23200元现金和转账136800元；前述426800元（40000+250000+136800）系由魏某某直接汇入张某某6228450428031518672卡上。 2019年1月21日魏某某在海门市不动产交易大厅刷康泰公司POS机支付了900600元后，张某某与魏某某一起向海门不动产登记中心提交了不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产协议、公证书、不动产权证书、不动产销售发票、契税完税证明、不动产登记询问笔录。其中提交不动产协议系张某某与魏某某在不动产交易大厅按中介要求另行签订一份最低评估价的转让协议，转让标的仍为案涉房屋，只是转让金额为60万。2019年1月22日海门市不动产登记中心将案涉房屋及储藏室登记至魏某某名下。2019年2月18日季某某与张某某离婚。2019年5月13日，张某某主动至海门市公安局城东派出所投案，并如实供述了其有关犯罪事实。2019年5月27日张某某被逮捕，后被公诉至海门市人民法院，2019年11月15日，海门市人民法院作出了（2019）苏0684刑初443号刑事判决，判决：一、张某某犯诈骗罪，判处有期徒刑八年二个月，并处罚金人民币三十万元；犯伪造事业单位印章罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币五千元，数罪并罚，决定执行有期徒刑八年六个月，并处罚金人民币三十万五千元；二、继续追缴被告人张某某诈骗犯罪所得人民币一百二十万元，发还与被害单位南通通大科技小额贷款有限公司。 另查明,2018年6月26日案外人蔡某某与张某某签订了转让案涉房屋一份房屋买卖合同，价格为140万，蔡某某按约分别于2018年6月26日和7月2日付给张某某10万和90万，合计付房款100万，但张某某无法按约与蔡某某办理房屋过户手续。蔡某某遂于2018年9月30日将张某某诉至海门市人民法院，要求解除海门街道的某小区6-1504室房屋买卖合同，并返还房款100万。2018年10月22日双方达成调解协议，由张某某返还房款98万元，海门市人民法院作出民事调解书。由于康泰公司系蔡某某与张某某订立的某小区6-1504室房屋买卖合同的中介公司，蔡某某要求康泰公司督促张某某还款。康泰公司后将张某某前述刷POS机900600元，用以返还蔡某某房款。 还查明，案涉房屋在2019年1月二手房市场价格为140万左右。季某某常年在广西××自治区南宁市工作。“海门市国土资源局”先更名为“海门市自然资源局”后又于2020年8月8日更名为“南通市海门自然资源和规划局”。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1.原告主张撤销案涉不动产权证是否超过法定起诉期限；2.如果没有超过起诉期限，案涉不动产权证是否应当予以撤销。 对于争议焦点一，原告的起诉并未超过起诉期限。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。起诉期限设立的初衷主要在于促使行政法律关系尽早处于稳定状态，同时也督促行政相对人及时行使诉权。本院调取了原告2019年5月18日在公安部门的询问笔录，根据该询问笔录的内容并不能确定原告明确知晓案涉房被转卖的时间，故只能以其做询问笔录的时间为其知晓时间。而原告在2020年5月13日向本院提起行政诉讼，并未超过一年，所以原告诉请仍在法定起诉期限内。 对于争议焦点二，根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第十条第一款规定，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产的登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第二十七条规定，因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；¨¨¨。第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。 从上述规定可以看出，办理买卖转移登记申请人应当符合以下要求：1.应当由买卖双方共同申请，如果涉及转移登记的财产系共有的，须占财产份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人共同申请；2.申请人可委托他人代为申请，但须提交授权委托书，且该授权委托书应在不动产登记机构现场签订，如果未经现场签订的则还须提供公证书，即应证明授权委托书是共有人的真实意思表示；3.申请人应当提供申请人及其代理人的身份证明材料、不动产权属证书、买卖合同、相关税费缴纳凭证，申请人应当对申请材料的真实性负责。本案转移登记申请人申请时提交了法律规定的相应材料。申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不动产登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是不动产登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，不动产登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。 根据《公证法》第二十五条第一款规定，自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出；第二款又规定申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。原告主张公证办理涉及不动产的公证应当向不动产所在地公证机构提出，被告没有尽到对伪造的广西南宁桂南公证处的公证文书审查义务。本院认为，根据前述第二款规定，办理涉及不动产的委托公证可以适用前款规定，该“前款”系指第一款规定，即可以向自然人住所地、经常居住地、行为地或事实发生地的公证机构提出。本案中季某某常年在广西南宁工作，居住于南宁，故从形式上无法辩别该公证书的真伪。事实上，作为登记机关对公证文书或法律文书的真伪性，仅作形式审查是无法识别的。故本案中原海门市国土资源局对张某某伪造公证文书的行为未能审查出并不存在过错。张某某在办理案涉不动产登记过户时提供的公证书和授权委托书是伪造的，均不是作为共有人季某某的真实意思表示，即原告实际上并未授权张某某处置案涉不动产。故张某某申请实际上并不符合法律规定的房屋买卖转移登记的要求，原海门市国土资源局的不动产登记行为构成违法，本应予以撤销。但因本案涉及第三人魏某某是否属于善意取得，故还应考虑是否存在撤销不动产登记的阻却事由。 根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中张某某提供了案涉房屋的产权证、经过公证的其他共有人处置共有房产的授权委托书。虽该公证书系伪造，但作为登记机关的行政机关都无法识别真伪，更不能苛求于作为普通人的赵士懂、魏某某来识别真伪，故作为受让人的赵士懂和魏某某在案涉房产转让中不知道张某某无权处分，亦无重大过失，应予认定为善意。其次，魏某某已向张某某支付对价1360600元，虽然900600元系付给康泰公司，但该支付系按张某某指示作为，仍应视为支付张某某本人。事实上该900600元亦用于归还张某某与案外人蔡某某的债务,且该1360600元的转让价格本院经询价，亦属于合理的价格范围。最后，魏某某也已经办理房屋产权登记。所以第三人魏某某完全符合善意取得的要件，属于撤销案涉不动产登记的阻却事由。 综上，案涉不动产权证未经原产权共有人同意申请转让，不符合法律规定，本应予以纠正。但考虑到第三人魏某某善意取得的物权依法也应予以保护，故本院只确认案涉不动产权转移登记违法，但不予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下： 确认原海门市国土资源局于2019年1月22日颁发的苏（2019）海门市不动产权第00016XX号不动产权证违法。 案件受理费50元，由被告南通市海门自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  王锦辉 人民陪审员  周袁芳 人民陪审员  吴 灿 二〇二〇年九月七日 书 记 员  唐贞贞