福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初10134号 原告：恒禾物业（福建）有限公司，住所地晋江市 法定代表人：黄志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪云聪，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：韩从辉，男，该公司员工。 被告：谢飞龙，女，1979年8月21日生，汉族，住晋江市。 原告恒禾物业（福建）有限公司（以下简称“恒禾公司”）与被告谢飞龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告恒禾公司的委托诉讼代理人韩从辉、洪云聪到庭参加诉讼，被告谢飞龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次庭审，原告恒禾公司的委托诉讼代理人洪云聪到庭参加诉讼，被告谢飞龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒禾公司向本院提出诉讼请求：1.谢飞龙立即向恒禾公司支付拖欠的自用水费、水电公摊费用合计734.70元(自2016年12月1日起，暂计至2020年05月31日)；2.谢飞龙立即向恒禾公司支付违约金(起诉日起按拖欠金额每日千分之三标准计算)；3.谢飞龙承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月25日，晋江市金祥房地产开发有限公司（以下简称“金祥公司”）与谢飞龙签订《福建省前期物业服务合同》一份，协议就如下事项进行了约定：1.由恒禾公司为谢飞龙购买地址于房屋提供物业服务，房屋产权面积为203.29平方米。2.谢飞龙应按如下方式支付物业服务费用：高层公寓：1.3元/平方米/月（合同备案价1.6元/平方米/月）；谢飞龙应于每月7日前向恒禾公司支付物业服务费。3.若谢飞龙逾期支付物业服务费用的，恒禾公司有权要求谢飞龙补交，并要求谢飞龙承担如下违约责任：按应交费用总额千分之三/日的标准支付违约金、赔偿因此给恒禾公司造成相关损失等，同时恒禾公司并且保留终止提供物业服务的权利。协议签订后，恒禾公司已依约履行协议项下的相关义务，但谢飞龙自2016年12月1日起却未依约支付水电公摊费。经恒禾公司多次反复催告，但谢飞龙拒绝予以支付。 谢飞龙未到庭，但向法庭提交书面答辩状，其辩称：1.恒禾公司的诉讼请求中的“拖欠的自用水费”，此单位至今尚未正式交付，没有自用水费；2.关于2016年12月份起的水电公摊费用，根据恒禾公司提供的《福建省前期物业服务合同》中第七条、附件四第四条中第二款、附件五第三十条及《福建省物业服务收费管理办法》的规定，谢飞龙所交的物业费用中已包括公摊的水电费，无须另行支付公摊水电费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢飞龙未到庭，也未提出书面质证意见，视为自愿放弃其相应的诉讼权利。对双方当事人没有争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实本院认定如下： 1.恒禾公司、谢飞龙均提交的《福建省物业服务收费管理办法》（[2010]267号），该规范性文件已经《福建省发展和改革委员会福建省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理有关问题的通知》（闽发改服价[2019]331号）所废止，故本院不予采信。 2.谢飞龙提交的《福建省物业服务收费管理办法》（[2007]31号），已经《福建省物业服务收费管理办法》（[2010]267号）所废止，本院不予采信。 经审理查明，谢飞龙系晋江市房屋业主，房屋产权面积为203.29㎡。2011年12月5日，谢飞龙与泉州花开富贵物业管理有限公司（以下简称“花开富贵公司”）签订《前期物业服务合同》。经查询国家企业信用信息公示系统，花开富贵公司企业名称变更为恒禾公司。因景祥苑未选举产生业主委员会，2017年7月25日，恒禾公司与金祥公司另行签订《福建省前期物业服务合同》。 本院认为，恒禾公司与谢飞龙之间物业服务合同关系，合法有效，应受法律保护。谢飞龙主张其未存在拖欠自用水费的情况，恒禾公司予以认可，应予采信。因景祥苑尚未选举产生业主委员会，故恒禾公司与建设单位金祥公司签订的《前期物业服务合同》，经晋江市住房和城乡建设局备案，对该小区业主谢飞龙具有约束力。根据该合同约定“乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊”，且根据《福建省物业管理条例》第四十九条第二款第三项规定“公共使用的由业主分摊”及已经废止的《福建省物业服务收费管理办法》第十三条亦规定“公共使用的由业主按实分摊”，故谢飞龙主张的双方合同约定实行物业服务费用包干制，其所交的物业费用中已包括公摊水电费，该项抗辩不能成立，不予支持。现恒禾公司已按照合同约定履行了相应的物业管理服务的义务，谢飞龙作为案涉房屋物业管理服务水电公摊费用的缴交义务人，仅支付了2013年至2016年期间的部分公摊水电费，后未再依法依约缴交相应公摊水电费，应承担相应的违约责任。因此，恒禾公司要求谢飞龙支付自2016年12月1日起至2020年5月31日期间的公摊水电费734.70元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于合同中约定违约金按每日3‰的标准计算，明显过分高于物业综合服务费迟交后能够造成的恒禾公司损失，按照合同法的规定，应依法予以调低，本院酌情按每日0.4‰予以计算违约金。 综上所述，谢飞龙尚欠恒禾公司公摊水电费734.70元及相应的违约金，依法应予偿还。谢飞龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《福建省物业管理条例》第四十九条之规定，判决如下： 一、谢飞龙应于本判决生效之日起十日内支付恒禾物业（福建）有限公司自2016年12月1日至2020年5月31日止的公摊水电费734.70元及相应的违约金（自2020年8月4日起至实际清偿之日止按拖欠金额每日万分之四的标准计算）； 二、驳回恒禾物业（福建）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由谢飞龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 谢远欣 二〇二〇年九月三十日 法官助理 李荣传 书 记 员 王彬儿 附件:本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《福建省物业管理条例》 第四十九条供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任。法律、法规另有规定的，从其规定。 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用： （一）业主自用的向业主收取； （二）物业服务企业自用的向物业服务企业收取； （三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取； （四）未售和已售未交付物业由建设单位承担。 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式，不得向业主收取手续费等额外费用。 物业服务企业应当每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。