云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5160号原告：云南碧城房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北京路1006号二楼2050号。法定代表人：潘永卓，系该公司经理兼执行董事。委托诉讼代理人：孙成慧，女，1989年1月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托诉讼代理人：和幕戎，女，1993年8月16日出生，纳西族，住云南省昆明市呈贡区，特别授权代理。被告：黄圣博，男，1992年4月24日出生，苗族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：谭元星，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李钰，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告云南碧城房地产开发有限公司与被告黄圣博商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告云南碧城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙成慧、和幕戎，被告黄圣博的委托诉讼代理人谭元星、李钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告2019年9月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：5301012019090602181）；2.判令被告配合原告办理昆明市盘龙区房屋的备案解除手续（备案登记号：ＫＭ2019092602591）；3.判令被告按照商品房买卖合同的约定向原告支付违约金428820.30元；4.判令被告承担所有诉讼费。事实和理由：被告购买了原告开发的位于盘龙区。原被告于2019年9月6日签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定房屋预测建筑面积为193.26平方米，房屋总价款为2858802元，付款方式为商业贷款，买受人应当于2019年8月31日前支付首期房价款1288802元，余款1570000向兴业银行股份有限公司昆明分行（贷款机构）申请贷款支付。因被告仅支付房款共计1288802元，剩余房款1570000元至今未支付，被告的行为己构成违约。根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第四条“买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金”，被告自2019年10月7日至今己逾期付款超过90日，应向原告支付违约金428820.30元。被告黄圣博辩称，被告购买房屋过程中原告公司工作人员明确告诉被告可以办理按揭贷款，后期原告公司工作人员协助办理贷款的时候银行又不同意办理贷款，被告同意解除合同，原告也有过错，同意原告没收被告交纳的20000元定金，违约金过高，请法院调整。原告云南碧城房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了被告身份证复印件、签约特别提示、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、商品房买卖合同登记备案表、买卖合同重要事项告知书、银行按揭及公积金付款方式补充协议、碧桂园集团通用机打收据、律师函、邮寄单、送达回证、银行拒贷证明。被告黄圣博对原告云南碧城房地产开发有限公司提交的证据质证认为：对被告身份证复印件、签约特别提示、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、商品房买卖合同登记备案表、买卖合同重要事项告知书、银行按揭及公积金付款方式补充协议、碧桂园集团通用机打收据、银行拒贷证明的真实性、合法性、关联性予以认可，对商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同登记备案表、买卖合同重要事项告知书、银行按揭及公积金付款方式补充协议的证明内容不予认可，签订合同的时候原告工作人员明确告知被告可以办理贷款才签订合同，对律师函、邮寄单、送达回证不予认可。被告黄圣博未提交证据。本院经审查认为，对于原告提交的证据，本院对其真实性予以确认。至于上述证据能否证明其主张，本院将结合案件事实加以综合评判。综合上述证据及原被告在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：2019年9月6日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买昆明市盘龙区房屋，预测房屋建筑面积为193.26平方米，房屋总价款为2858802元；签订本合同前，被告已向原告支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；被告采用商业贷款方式付款，于2019年8月31日前支付首期房价款1288802元，余款1570000元向兴业银行股份有限公司昆明分行申请贷款支付；补充协议第四条关于逾期付款责任约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按合同约定总房价款的15％向原告支付违约金。签订合同后，双方依据上述合同于2019年9月26日办理商品房买卖合同登记备案，合同编号为5301012019090602181，备案登记号为KM2019092602591。至今，被告共支付购房款1288802元，剩余购房款因兴业银行股份有限公司昆明分行认为被告公司涉诉原因不符合贷款要求未予放款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原告云南碧城房地产开发有限公司与被告黄圣博签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条关于逾期付款责任明确约定，被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同。被告黄圣博至今未付清购房款，原告与被告所约定的前述合同解除条件已成就，被告也无异议，故原告要求解除合同、撤销备案的诉请本院予以支持，合同解除后被告应当配合原告办理解除合同备案登记手续。关于原告主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条明确约定违约金的计算标准为总房价款的15％。被告当庭表示违约金过高，要求法院予以减少。本院认为，上述合同法第一百一十三条规定明确了违约方赔偿守约方的损失范围包括实际损失和可预见的预期损失。我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。原告主张428820.30元的违约金，但未提交任何证据证明其存在的实际损失和预期利益。综上所述，本院综合被告的过错程度、以及原告的预期利益和损失、本市商品房价格涨幅情况等综合因素确定违约金为78500元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告云南碧城房地产开发有限公司与被告黄圣博于2019年9月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议；二、被告黄圣博于本判决生效之日起十日内协助原告云南碧城房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续（合同编号为5301012019090602181，备案登记号为KM2019092602591）；三、被告黄圣博于本判决生效之日起十日内支付给原告云南碧城房地产开发有限公司违约金78500元；四、驳回原告云南碧城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7732元，由原告云南碧城房地产开发有限公司承担3866元，由被告黄圣博承担3866元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 周 錞二〇二〇年九月十日书记员 江昌英