广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初1735号原告：李德品，男，1955年8月12日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘爱娟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓玲，北京市炜衡（广州）律师事务所实习人员。被告：广州市新港渔村饮食娱乐有限公司，住所地广州市海珠区新港东路2-4号一至四层。法定代表人：刘礼祖。被告：广州市富煜盈慧资产管理有限公司，住所地广州市黄埔区丰乐北路228号717房。法定代表人：李洪芝。第三人：新华网股份有限公司广东分公司，住所地广州市海珠区新港东路148号4201单元。法定代表人：汪金生，职务总经理。委托诉讼代理人：罗兰云，第三人职员。委托诉讼代理人：汪太华，广东粤鑫律师事务所律师。原告李德品诉被告广州市新港渔村饮食娱乐有限公司（以下简称“新港渔村公司”）、广州市富煜盈慧资产管理有限公司（以下简称“富煜盈慧公司”）、第三人新华网股份有限公司广东分公司（以下简称“新华网广东公司”）物权保护纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，由审判员伍婧楚独任审理，公开开庭进行了审理。原告李德品的委托代理人刘爱娟、陈晓玲，第三人新华网广东公司的委托代理人罗兰云、汪太华到庭参加了诉讼。被告新港渔村公司、富煜盈慧公司下落不明，本院依法发出公告，期限届满两被告没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告李德品诉称，广州市从化区人民法院于2016年8月1日以（2016）粤0184执755号之二执行裁定书裁定，确认原告以人民币14399488元竞得广州市海珠区新港东路2-4号四层，同时也应继受案涉房屋《房屋租赁合同》中出租方的权利义务。2014年10月1日，新港渔村公司委托富煜盈慧公司与第三人签订《房屋租赁合同》并实际履行。第三人在履行租赁租赁合同过程中向富煜盈慧公司支付的租金99500元/月，并约定租金每年按照5%递增，而富煜盈慧公司应当在原告取得该房屋的所有权之日起，将第三人支付的租金转交给原告，但直至2018年2月28日第三人迁出案涉房屋，富煜盈慧公司仍未将租金交付给原告。新港渔村公司作为案涉房屋的原产权人，未按照生效裁定书确定的义务将租赁合同约定的权利义务转移给原告，存在严重过错，导致原告未能取得相关款项，故两被告应对租金承担连带责任。原告为维护自身权益，特向法院起诉请求判令：1、解除两被告之间的委托经营合同关系；2、两被告向原告腾空并交付案涉房屋；3、两被告向原告返还第三人支付的2016年8月1日至2016年10月31日的房屋租金303475元；4、第三人支付给富煜盈慧公司的押金199000元，由富煜盈慧公司交给原告，以抵扣第三人未支付的部分房租。第三人另径向原告支付租金1498718.75元（自2016年11月1日至2017年9月30日期间每月租金104475元，共计11个月，合计1149225元；自2017年10月1日至2018年2月28日期间每月租金109698.75元，共计5个月，合计租金548493.75元。以上租赁期合计16个月，共计1697718.75元）；5、两被告向原告支付租金损失，参照每月104475元，自2018年3月1日起计至租金清偿之日并实际交付房屋之日止。暂计至2019年11月30日，租金损失2193975元；6、两被告向原告支付滞纳金，自2018年3月1日起计至租金清偿之日并实际交付房屋之日，暂计至2019年11月30日为526554元（以自2018年3月1日起至租金清偿之日并实际交付房屋之日止共计租金总额的24%为限）。7、本案的诉讼费用由两被告承担。案件审理过程中，原告撤回了第一项诉讼请求。被告广州市新港渔村饮食娱乐有限公司、广州市富煜盈慧资产管理有限公司未提出答辩意见，也未提交证据。第三人新华网股份有限公司广东分公司述称，对原告主张的事实和相关款项金额均无异议，具体支付对象由法院认定。经审理查明，2014年10月1日，富煜盈慧公司（出租方、甲方）与新华网股份有限公司（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》，约定：租赁房产地址为广州市新港东路2-4号4层，建筑面积995平方米，甲方保证对上述房产拥有合法出租的权利；租期为5年，从2014年10月1日至2019年9月30日止，免租期为一个月；第二年起租金按每年5%递增；双方约定月租金90元/平方米，月管理费10元/米，第一期租赁面积400平方米，合计人民币40000元整，租赁期从2014年10月1日至2015年5月31日；第二期租赁面积为995平方米，合人民币99500元，租赁期从2015年6月1日起至2019年9月30日止，租金按月结算；乙方在合同签订之日起5个工作日内向甲方交付保证金人民币80000元与首月费用40000元，在2015年5月5日交纳第二期增加的保证金119000元；租赁期满乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；等。同日，新港渔村公司向新华网股份有限公司出具《委托书》，表明其作为案涉房屋的产权所有人，委托富煜盈慧公司代理经营案涉房屋的租赁服务，并确认上述《房产租赁协议》约定的租金金额。后因新港渔村公司未履行生效判决书义务，广州市从化区人民法院依法拍卖案涉房产，并在拍卖公告中写明案涉场地实勘为第3层，实际用于办公，出租给新华网办公，标的物按现状拍卖。2016年8月1日，广州市从化区人民法院作出（2016）粤0184执755号之二执行裁定书，裁定新港渔村公司所有的位于广州市海珠区新港东路2-4号四层的房产由原告以14399488元竞得，并已支付全部价款，故上述房产所有权及其他相应权利、义务归原告继受，自裁定书送达原告时转移。该裁定书于2016年8月6日送达原告。2018年2月26日，第三人（乙方）与富煜盈慧公司（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方的租赁期限到期日变更为2018年2月28日；乙方在签订《房产租赁合同》时约定交付给甲方的保证金抵充未支付的等额房屋租金；甲方与第三方存在的任何纠纷事宜，均与乙方无关；等。2018年2月1日，第三人在案涉房产处张贴搬迁公告，内容为：“由于租赁合同到期，本单位于2018年2月28日起，全体搬迁至新港××号环球贸易中心42楼”。2018年2月28日，第三人搬离案涉房产，新港渔村公司在放行申请上盖章。2018年6月13日，原告取得案涉房产的不动产权证书[粤（2018）广州市不动产权第03212864号]。本案庭审过程中，第三人表示，富煜盈慧公司收取的租金包含场地租赁费和物业管理费两部分，总额即合同约定的租金金额，第三人于2016年11月收到原告关于案涉房产产权变动情况的通知后，未再向两被告支付租金。第三人提交了银行回单和收据，证明其于2015年2月15日支付押金80000元、2015年4月20日支付押金40000元、于2015年5月8日支付押金79000元，另于2016年8月19日支付8月房租99500元、于2016年9月23日支付9月房租99500元，于2016年10月21日支付10月房租104475元。原告表示案涉房产目前被锁住，不清楚是何人锁的，也不清楚是否有实际使用人。本院认为，本案为物权保护纠纷。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，案涉房屋的所有权及其他相应权利、义务已于2016年8月6日转移给原告。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告主张自2016年8月6日至2018年2月28日的租金和房屋使用费，于法有据，可予支持。第三人已向富煜盈慧公司支付2016年8月至2016年10月的房租303475元，并与富煜盈慧公司约定将保证金199000元充抵未支付的等额租金，故富煜盈慧公司应向原告返还第三人已经支付的租金99500元/月÷31天×26天＋99500元+104475元=287426.61元及已抵扣房租的押金199000元。原告提交的证据不足以证明新港渔村公司实际履行房屋租赁合同或收取了原告已支付的租金，故本院对原告要求新港渔村公司向原告返还第三人已支付的2016年8月至2016年10月租金的诉讼请求，不予支持。根据第三人和富煜盈慧公司签订的《房产租赁协议》，租金按按每年5%递增，原告要求第三人支付2016年11月1日起至2018年8月28日止的租金＝104475元/月×11个月＋109698.75元/月×5个月=1697718.75元（2016年11月1日至2017年9月30日按照每月104475元计算，2017年10月1日至2018年2月28日按照每月109698.75元计算），合理合法，第三人对该金额也无异议，本院予以支持。拍卖公告写明的实际使用人为第三人，而第三人已于2018年2月28日与富煜盈慧公司解除租赁合同并搬出案涉房产，第三人搬离前也张贴了搬迁公告，原告作为案涉房产的所有权人，应当及时接收场地并进行管理，原告怠于行使该权利造成场地使用情况不明，由此产生的损失应由原告自行承担。本院对原告主张两被告交付案涉房屋并支付2018年3月1日开始的租金损失和滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条之规定，判决如下：一、被告广州市富煜盈慧资产管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李德品返还第三人新华网股份有限公司广东分公司支付的2016年8月1日至2016年10月31日的租金303475元及押金199000元。二、第三人新华网股份有限公司广东分公司于本判决生效之日起10日内向原告李德品支付2016年11月1日至2018年2月28日的租金1697718.75元。三、驳回原告李德品的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44821元，由原告李德品负担24071元，被告广广州市富煜盈慧资产管理有限公司负担20750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年九月二日书记员  钟 露陈韵怡