河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民再46号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人(一审被告、二审上诉人):刘爱民，男，1967年10月4日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张良，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑君，河南国银律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：周喜国，男，1984年11月25日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张治国，河南金晖律师事务所律师。一审第三人：洛阳盛安房地产开发有限公司。住所地：河南省宜阳县锦屏镇红旗东路高桥段北侧盛安花城。法定代表人：朱来军，该公司总经理。申诉人刘爱民因与被申诉人周喜国、一审第三人洛阳盛安房地产开发有限公司（以下简称盛安公司）执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2017）豫03民终1057号民事判决，向河南省洛阳市人民检察院申诉，洛阳市人民检察院提请河南省人民检察院抗诉。河南省人民检察院作出豫检民（行）监[2018]41000000672号民事抗诉书，向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院于2019年4月28日作出（2019）豫民抗69民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。洛阳市人民检察院助理检察员樊江琳出庭履行职务，申诉人刘爱民及其委托诉讼代理人王淑君、被申诉人周喜国及其委托诉讼代理人张治国到庭参加诉讼，一审第三人盛安公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。理由如下：原审法院认为：“刘爱民未能提交证据证明在法院查封前已实际使用诉争房屋并相应的生活缴费证明，不能证明其在法院查封前已合法、实际占有该不动产”属于认定事实缺乏证据证明。根据原审法院适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定，“合法占有”应对不动产的管理和支配权，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经具有事实上的管理和支配权。本案所涉房产在法院查封之前申请人已经取得钥匙，盛安公司亦出具了房产交付申请人的证明，作为业主可以随时使用房屋钥匙，表明业主已经对房屋进行了实际控制和管理，即为实际占有争议房屋。故原审法院认定刘爱民并未合法实际占有争议不动产，进而认定不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形属于认定事实缺乏证据证明。刘爱民称其申诉意见同检察院抗诉意见。周喜国辩称，1.申诉人虽然在法院查封案涉房屋之前与盛安公司签订了商品房买卖合同，但其目的是为了消灭金钱债权，而非买卖房屋，该合同没有依法办理不动产登记，根据《物权法》第九条以及《最高人民法院关于适用合同法若干为题的解释》（一）第九条之规定，申诉人未完成不动产登记，对外没有公示效力，申诉人对第三人享有的依然是债权，而不是物权，原审第三人对物权享有的所有权没有转移给申诉人，申诉人依法不享有优先于其他债权的利益，不能排除法院的强制执行。2.人民法院对房屋进行查封时房屋认为毛坯房，没有张贴春联，根本不显示上诉人对房屋行使实际管理和支配的任何迹象，根据《合同补充协议》第一关于缴纳专项维修基金的约定，其与第三人之间约定的房屋交接条件尚未完成，原审第三人根本不可能交付房屋，抗诉机关仅凭申诉人称交付钥匙，办理物业入住手续认定申诉人在人民法院查封之前已合法占有诉争房屋，显然是偏听偏性，认定事实错误。综上认为，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。盛安公司未出庭也未提交书面意见。周喜国向一审法院起诉请求：撤销宜阳县人民法院（2015)宜执异字第571号之二十一执行裁定书，判决对“盛安花城商住楼”1单元804号商品房继续执行，并由刘爱民承担本案的诉讼费。一审法院查明：周喜国诉第三人洛阳盛安房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，该院于2015年3月23日制作（2015）宜民二初字第261号民事裁定书，查封第三人洛阳盛安房地产开发有限公司开发的盛安花城商住楼一单元804号房产，并在宜阳县房地产管理局办理了查封登记，同时以公告形式予以张贴，规定任何人非经该院同意不得对此房产占有、使用、收益和处分。2015年6月10日，该院制作了（2015)宜民二初字第244号民事调解书，确定第三人洛阳盛安房地产开发有限公司自2015年1月28日起给付周喜国借款本金240万元及利息。因第三人洛阳盛安房地产开发有限公司没有依照协议约定的期限履行还款义务，周喜国向该院申请执行。2016年8月8日，因刘爱民提出执行异议，该院制作了（2015)宜执异字第571号之二十一执行裁定书，以刘爱民购买的“盛安花城商住楼”1单元804号商品房在法院查封前已与洛阳盛安房地产开发有限公司签订了书面买卖合同，并已全部支付合同约定价款，所购商品房用于居住，且该房刘爱民已装修入住，因刘爱民名下无其他房产，兼顾到刘爱民的生活居住需要，裁定中止对“盛安花城商住楼”1单元804号商品房的执行。另查明：刘爱民因出借给第三人盛安公司借款，在第三人盛安公司没有能力偿还的情况下，2015年1月14日刘爱民与第三人盛安公司签订商品房买卖合同，以“盛安花城商住楼”1单元804号商品房抵偿借款294910元，第三人向刘爱民出具了收据。所签订商品房买卖合同未到房地产管理部门备案登记。2015年7月刘爱民对该房屋进行简单装修后入住。刘爱民在户籍所在地宜阳县××高桥村有宅基一所，并盖有房屋，但未办理土地使用权证及房权登记。一审法院判决：准许执行“盛安花城商住楼”1单元804号商品房。该院（2015)宜执异字第571号之二十一执行裁定书于该判决生效时自动失效。本案受理费5724元，免予收取。刘爱民不服一审判决，上诉请求：l、撤销宜阳县人民法院(2016)豫0327民初2234号判决书，维持宜阳县人民法院(2015)宜执异字第571号之二十一民事裁定书；2、上诉费用由被上诉人承担。二审经审理查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另二审期间，上诉人提交证据：1、刘治轩农村信用社高桥分理处流水清单5张，证明：刘治轩通过农村信用社高桥分理处向盛安公司朱来军账户多次转款，金额合计1288750元。2、刘治轩的中国建设银行股份有限公司银行明细流水清单两张，证明：刘治轩通过中国建设银行股份有限公司向盛安公司朱来军账户转款548500元及564750元。证据1、2证明刘治轩通过银行给朱来军账户转款2402000元，现金交付朱来军1203000元（含刘爱民的现金15万元），合计给朱来军款项3605000元；3、刘爱民2013年7月16日农村信用社存款凭条一张，证明刘爱民于2013年7月16日同国信用社转入朱来军账户150000元。被上诉人周喜国质证认为：对证据的真实性无异议，但不能证明刘治轩借给盛安公司的借款包含刘青标、刘俊波、刘爱民、张淑婷、刘向英、王淑琴向盛安公司的借款。对证据3认为与本案没有利害关系。二审认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘爱民提交的现有证据不能证明其与盛安公司之间存在债权债务关系，故刘爱民称本案系盛安公司向其借款未还遂以房抵债的主张，依据不足，不予支持。刘爱民虽在法院查封盛安花城房产之前和盛安公司签订了《商品房买卖合同》，但其未能提交证据证明在法院查封前已实际使用诉争房屋并有相应的生活缴费证明，不能证明其在法院查封之前已合法、实际占有该不动产。因此，刘爱民的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“购房人支付房屋全部价款并在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，刘爱民对该商品房不享有足以排除执行的民事权益。周喜国请求继续执行“盛安花城商住楼”1单元804号商品房的理由符合法律规定，应予以支持。综上，刘爱民主张中止执行盛安花城1单元804号商品房的上诉请求，无事实和法律依据，依法不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5724元，由上诉人刘爱民负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本院再审认定的事实与一、二审一致。本院再审认为，本案争议的焦点为申诉人对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利。申诉人主张其与盛安公司之间存在债权债务关系，系以房抵债形成的房屋买卖合同关系，其已经实际占有，享有排除执行的民事权利。根据本案查明的事实，该房屋买卖合同系为了以房抵债，其目的是为了消灭债权。在完成不动产登记之前，基于以房抵债而拟受让案涉房屋的受让人，其享有的债权并不足以形成优先于一般债权的利益。本案中，申诉人以房抵债的涉案房屋并未完成不动产登记，不享有优先于一般债权的利益，故其不享有排除人民法院的执行。综上，原审判决处理并无不当，依法应予维持。申诉人的申诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2017）豫03民终1057号民事判决。本判决为终审判决。审判长  焦丽娟审判员  杨利云审判员  李青青二〇二〇年九月二十九日书记员  任晓梦