广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2740号原告：林少空，男，1978年9月19日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：王靓，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州永宝房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街元亨路133号。法定代表人：林美松。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。原告林少空诉被告广州永宝房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林少空的委托代理人王靓，被告广州永宝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林少空向本院提出诉讼请求：一、被告将位于广州市增城区朱村街亚星路131号1幢202号房屋建设至符合交楼条件后，被告将房屋交付给原告；二、被告向原告支付以1135744元为基数，按日万分之三的标准计算，自2018年1月1日起实际交付房屋之日止的延期交房违约金；三、案件诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年7月10日，原被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买位于增城区朱村××房，交付时间为2017年12月31日；交付时该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施、附属配套项目应一并建成并验收合格。被告逾期交付的，按日万分之三支付违约金等内容。原告已依约付清购房款。2017年10月14日，经被告通知，原告前往办理收楼，但发现房屋存在诸多质量问题，如天花板钢筋裸露、混凝土脱落，部分瓷片未收边，门锁具安装不正，厨房地面四周缝不平、排烟管开裂、阳台玻璃墙面四周水泥框不平整；多处布线盒损坏、房间外侧四周未封胶、存在空鼓等。原告对此向被告提出房屋质量不符合交付标准且未出示竣工验收报告等异议。为此，诉至法院。补充以下，原告认为建设工程竣工验收是房屋交付使用的法定条件，合同附件七补充协议的第十条的约定低于建筑法第六十一条第二款的规定，而不能发生双方约定的变更的法律效果，应当视为原合同第十五条的内容未被变更，被告仍应按照原合同第十五条约定的内容向原告提供相关资料才算完成交付的条件。被告广州永宝房地产开发有限公司辩称：涉案房屋迟延交付是原告造成，被告不构成延迟交楼。根据合同约定，2017年12月31日视为原告已实际收楼。理由如下：1、在2017年12月31日交楼日前，涉案房屋符合合同约定的交楼条件。根据双方的约定，交楼条件为通过验收、符合附件六毛坯之交楼标准，并于交楼时向原告交付《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》《临时管理规约》。2、涉案房屋在2017年12月31日前通过全部验收。包括建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表以及永久用电、永久用水、通气、通邮的手续。3、被告已在交楼日前通知原告收楼。4、交楼时被告已经出示上述验收证明文件。5、涉案房屋交楼标准为毛坯。6、原告所述的小区区域内存在的瑕疵，不影响涉案房屋正常使用。经审理查明：2017年7月10日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……地址：增城市朱村街亚星路131号1幢202（自编号5#）房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1135744元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：……由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从合同第十三条约定的交楼之日起视为乙方已实际收楼……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第二十五条工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同附件六装饰、设备标准载明毛坯交楼标准。合同的附件七补充协议约定“……7、对《商品房买卖合同》第十二条变更如下：该商品房工程竣工验收合格。……9、对《商品房买卖合同》第十四条第1种处理方式变更如下：……9.1.2……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的万分之三的标准向乙方支付违约金。……10、对《商品房买卖合同》第十五条变更如下：甲方向乙方发出收楼通知书后，且在乙方办理收楼手续时，甲方应向乙方提供以下资料：（一）已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》，（二）已加盖甲方公章的《房地产（住宅）使用说明书》，（三）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，甲方出示了（一）（二）后，即视为符合交付标准，乙方办理收楼手续；……11、《商品房买卖合同》第十六条补充如下：……若该商品房无主要工程质量问题，不影响房屋安全使用，由甲方保修维修。此期间，不构成迟交楼，乙方不得因此要求甲方承担逾期交楼责任。……18、对《商品房买卖合同》第二十三条补充如下：该商品房以毛坯竣工验收，附送的设备数量及装饰、设备标准，以《商品房买卖合同》附件六的约定为准。……19、对《商品房买卖合同》第二十五条补充如下：19.1房屋的保修期限，以交楼时甲方交予乙方签收的《房地产（住宅）质量保证书》为准。……23.9本补充协议与《商品房买卖合同》的约定内容不一致的，以本补充协议为准。”。2017年10月10日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程竣工验收日期为2017年8月3日；备案文件包括建设工程竣工验收报告、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2017年6月9日，广州东部发展燃气有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，载明“经检验该工程符合设计要求和有关技术标准，经验收合格，并已签署工程保修书，自工程验收合格之日起，即移交建设单位管理，工程进入保修期”。2017年6月26日，中国邮政集团公司广州市增城区邮政局在《通邮申请表》盖章，载明“本处符合通邮条件，可予通邮”。另，被告向法庭出示以下证据，1.《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》以及《建设工程消防验收意见书》；2.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》内载明了保修项目、保修期限以及保修责任等内容；《住宅使用说明书》内载明了住宅部位、使用说明和注意事项等内容。为核实涉案房屋所在小区的通电、通水、通气情况，本院向广东电网有限责任公司广州增城供电局、广州市增城自来水有限公司发函以及广州东部发展燃气有限公司发函。1.广东电网有限责任公司广州增城供电局向本院出具复函，函内载明“一、我局针对统建小区的公变住宅报装（包括广州永宝房地产开发有限公司的住宅报装），不会与其签订高压或低压的供用电合同。待业主前来办理二次报装时，我局才与业主签订低压供用电合同。二、函中提及广州永宝房地产开发有限公司开发的位于西福蓝湾花园住宅，地址为增城区朱村街亚星路131号1幢（自编号5#）居住小区，现用电性质为永久居民生活用电，每套房屋独立安装了电表，并于2017年1月24日接火送电。”。2.广州市增城自来水有限公司向本院出具复函，函内载明“广州永宝房地产开发有限公司在增城区朱村街开发的西福蓝湾花园住宅项目属我公司供水范围，我公司已于2017年6月12日向该小区供应永久性生活用水。”。3.广州东部发展燃气有限公司向本院出具复函，函内载明“一、2017年12月20日，我司与广州永宝房地产开发有限公司就增城区朱村街亚星路131号西福蓝湾花园小区[含亚星路131号1幢（自编号5#）]申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》。在2019年12月6日之前，我司向该小区供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，2019年12月6日，该小区并入市政燃气管网。二、2017年6月9日，由开发商组织、我司参与完成了增城区朱村街亚星路131号西福蓝湾花园一期[含亚星路131号1幢（自编号5#）]燃气管道工程的交工验收，并取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》。三、2017年6月29日，我司完成对增城区朱村街亚星路131号西福蓝湾花园一期[含亚星路131号1幢（自编号5#）]燃气设施的接驳前复验。四、2017年12月25日，我司出具增城区朱村街亚星路131号西福蓝湾花园一期小区[含亚星路131号1幢（自编号5#）]的《点火作业通知单》。五、2018年1月8日，我司完成对增城区朱村街亚星路131号西福蓝湾花园小区[含亚星路131号1幢（自编号5#）]的管道接驳。”。在本案的审理过程中，原告陈述以下，（一）涉案房屋不符合交楼条件，指的是，1.钢筋外漏对房屋安全造成严重影响，被告建筑的房屋是否合格有待鉴定查明；2.被告提交的材料中，复印件都没有加盖公章，也没有设备安装预留位置说明及建筑节能等说明。原告据此申请房屋质量鉴定；（二）其主张的违约金的依据是合同补充协议第9.1.2条的相关约定；（三）原告尚未接收房屋。本院认为：原被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据广州市增城区住房和建设局、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局出具的材料文件以及广东电网有限责任公司广州增城供电局、广州市增城自来水有限公司以及广州东部发展燃气有限公司出具的相关复函来看，涉案房屋在合同约定的交付日期2017年12月31日前已经具备法定和合同约定的交付条件。至于原告提出涉案房屋质量存在问题，不符合交付条件的主张。首先，根据被告提供的《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》以及《建设工程消防验收意见书》《竣工验收备案表》等证据来看，原告主张涉案房屋存在未达到交付条件的主体质量问题依据不足。其次，根据原告起诉状所列举的房屋存在质量问题的项目、内容，与双方合同所约定的保修范围相近吻合，原告可在保修期内向被告主张要求履行质量保修义务。综上，原告主张涉案房屋质量存在问题不符合交付条件，要求将房屋建设至符合交楼条件后交付给原告以及要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院均不予支持。原告申请对涉案房屋质量问题进行鉴定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告林少空的全部诉讼请求。案件受理费8511元，由原告林少空负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年九月一日书记员  温晓迪