安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初2996号 原告：范团结,男,汉族,1969年4月5日出生,住河南省商水县。 委托诉讼代理人：余长金，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符宇翔，安徽华人律师事务所实习律师。 被告:安徽峰廷商业经营管理有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路125号,统一社会信用代码913401005563115928（1-1）。 法定代表人:郑建红,总经理。 委托诉讼代理人：杨维峰，公司员工。 委托诉讼代理人：吴丽娟，江苏苏商律师事务所律师。 第三人:安徽贝豪酒店管理有限公司,住所地安徽省合肥市高新区望江西路520号,统一社会信用代码91340100598661937B（1-1）。 法定代表人:范威威,总经理。 委托诉讼代理人：王玄洋，安徽华人律师事务所律师。 原告范团结与被告安徽峰廷商业经营管理有限公司（以下简称峰廷公司）、第三人安徽贝豪酒店管理有限公司（以下简称贝豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范团结的委托诉讼代理人余长金、符宇翔，被告峰廷公司的委托诉讼代理人杨维峰、吴丽娟，被告贝豪公司的委托诉讼代理人王玄洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范团结向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告、第三人三方签订的《合同履行变更协议书》合法有效;2、被告继续履行其与原告之间的《房屋租赁合同》及相关补充协议;3、被告赔偿原告经济损失合计3679400元(暂定,以评估结论为准);4、案件诉讼费由被告承担。本案审理期间，原告范团结变更诉讼请求为：1、确认原告、被告、第三人三方于2019年8月28日签订的《合同履行变更协议书》合法有效;2、解除原告、被告、第三人三方于2019年8月28日签订的《合同履行变更协议书》；3、被告向原告退还保证金250000元，支付原告违约金1711760元，并赔偿原告经济损失3679400元(暂定,以评估结论为准);4、案件诉讼费由被告承担。 事实和理由：2012年3月9日,被告与胡迎久签订《房屋租赁合同》一份,将其位于合肥市××路××号××大厦××＃公寓楼租赁给胡迎久,租赁期限自2012年3月12日至2026年10月30日。合同签订后,胡迎久支付履约保证金25万元。 2018年1月8日,被告与胡迎久及第三人签订《合同履行变更协议书》一份,约定胡迎久将《房屋租赁合同》项下权利义务全部转让给第三人,合同其他约定不变。 2019年3月,原告开始与被告及第三人磋商转让租赁物业事宜,并于2019年3月27日向被告支付保证金20万元,于2019年8月9日通过梅吕晖向被告支付保证金5万元。2019年8月28日,原告与被告及第三人签订《合同履行变更协议书》一份,约定第三人将《房屋租赁合同》项下的权利义务全部转让给原告,由原告继续履行原租赁合同项下承租人义务,合同其他约定不变。 协议签订后,原告与第三人办理了交接,并对承租房屋进行装修改造。2019年10月3日,原告发现承租房屋的门锁被撬、物品被丢弃、装饰装修被破坏,报警后得知系被告在未通知原告的情况下,又于2019年9月6日将房屋出租给他人。 原告认为,原告与被告及第三人签订的《合同履行变更协议书》是各方真实意思表示,合法有效,原告系为案涉房屋的承租人。被告在未通知原告的情况下,擅自又将房屋出租他人,导致2019年8月28日的《合同履行变更协议书》无法实际履行。因此，该份协议应予解除。而且，原告由于承租房屋内的物品被丢弃、装饰装修被破坏,遭受巨大经济损失,被告应当予以赔偿。为此,原告诉至法院，请求判如所请。 被告峰廷公司辩称：一、原告与被告及第三人签订的《合同履行变更协议书》虽然成立，但未生效。理由是，该协议书系为附生效条件的合同，只有条件成就，合同才能生效。协议书第五条约定“本协议自三方签字盖章且丙方保证金到账后生效”，同时约定“丙方于三方合同签定当日支付保证金人民币250000元，并支付房屋租金人民币826875元，甲方给予免租期等优惠”。但是，原告至今未按该份协议支付被告任何款项。因此，该协议书尚未生效，原《房屋租赁合同》的承租方仍为第三人。二、鉴于原告与被告及第三人签订的《合同履行变更协议书》尚未生效，故不存在原告主张的解除协议问题。三、鉴于原告至今未按协议支付被告任何款项，故不存在原告主张的退还保证金25万元问题。四、鉴于原告与被告及第三人签订的《合同履行变更协议书》尚未生效，原告并非原《房屋租赁合同》的承租方，故不存在原告主张的违约金问题。五、原告并非涉案房屋的承租方，即便其已成为第三人100%的持股股东，其也无权以其本人名义要求被告赔偿经济损失3679400元。六、原告主张其已按照2019年8月28日的《合同履行变更协议书》支付被告保证金25万元，并不属实。事实情况是，由于第三人自2018年12月开始出现拖欠房租的违约行为，至2019年3月7日已缴纳的履约保证金25万元也已冲抵租金完毕。原告于2019年3月20日承诺在2019年3月31日前代第三人补缴25万元保证金和半年租金，并于2019年3月26、3月27日共支付20万元，其中5万元转款备注为“格林豪泰房租押金”。因此，对该20万元，被告认为，1、至少15万元是原告代为第三人支付被告的部分房租，至多5万元是原告代为第三人支付被告的履约保证金；2、因第三人未有完成全部支付义务，该20万元再次冲抵了2019年3月8日至4月19日的所欠房租。至2019年10月，第三人又拖欠了被告近80万元的房租，构成根本违约。被告已经依据合同约定解除了双方之间的《房屋租赁合同》。但因第三人拒绝签收租金催缴函和合同解除函，被告已经诉至法院，请求司法确认合同解除效力，目前尚未结案。综上，请求法院驳回原告诉请。 第三人贝豪公司陈述：我司在2019年8月28日签订案涉《合同履行变更协议书》后，已经退出了原房屋租赁合同关系。原告诉称中涉及我司的事实，我司均无异议；我司同意解除2019年8月28日的《合同履行变更协议书》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月9日,峰廷公司（出租方、甲方）与胡迎久（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同主要内容有：1、甲方同意按照本合同约定向乙方出租而乙方同意按照本合同约定从甲方承租位于合肥市高新技术开发区××路××号××＃公寓楼××层××层部分（以下简称租赁单元），该租赁单元建筑面积为5300平方米；2、租赁期限为2012年3月12日（租赁起始日）至2026年10月30日（租赁终止日）；4、租赁单元用途，乙方经营用于快捷酒店；5、租金及费用，（1）租金计算起始日，甲方同意自该房屋交付之日起给予乙方4个月的设计装修免租期，具体时间为2012年3月12日至2012年7月11日；（2）租金标准，起始租金每年租金150万元，租金每三年环比递增5%；6、租金及费用支付，（1）租金从租赁费计算的起始日开始计算，每半年为一期支付一次，乙方每期提前30天向甲方足额支付当期足额租金；（2）租金应以银行转账的形式支付；9、保证金，（1）在本合同签订后，乙方在三日内向甲方交纳25万元租赁保证金；（2）在不存在违约情形下，甲方应于本合同解除或终止或双方协议解除时，且乙方结清租金及全部费用后10个工作日内，将保证金原额无息退还乙方；15、违约责任，15.2，如甲方发生如下违约行为，乙方应向甲方发出纠正通知，如甲方收到书面纠正通知后15日内未采取任何补救措施或与乙方达成新的协商安排，则乙方可以随时向甲方发出解除合同的书面通知，甲方有权收回租赁单元，（3）甲方单方面解除或终止合同，（4）甲方严重违反本合同约定，导致本合同无法履行或履行已不可能；15.4，如发生本合同15.2项下违约事项，自甲方违约行为发生之日起，乙方有权按照本合同5.2条款规定的租赁年度月租金标准12倍金额的千分之五按日收取甲方违约金，直至甲方违约行为纠正之日止；若乙方解除合同，则前述条款失效，乙方有权要求甲方退还保证金并赔偿损失，赔偿额度为乙方装修总投入（含二次装修投入）除以15再乘以未履行合同年限……。 2012年3月12日，胡迎久支付峰廷公司租赁保证金25万元。 2018年1月8日，峰廷公司（出租方、甲方）与胡迎久（原承租方、乙方）、贝豪公司（现承租方、丙方）签订《合同履行变更协议书》一份。主要内容有：甲、乙方于2012年3月9日签订《房屋租赁合同》，原合同尚在正常履行过程中，现因乙方自身原因，并经甲、乙、丙三方协商一致，合意对原合同内容予以部分变更，三方签订本协议，约定如下：1、甲方同意乙方将原合同项下的所有权利义务全部转让给丙方，自本协议生效后，由丙方承租租赁物业，并继续履行原合同中乙方的权利义务；……。 此后，贝豪公司利用案涉租赁房屋开设经营格林豪泰酒店。 2018年6月11日，峰廷公司（出租方、甲方）与贝豪公司（承租方、乙方）签订《协议》一份。主要内容有：甲乙双方于2012年3月签订了《房屋租赁合同》，根据合同第4页第5.2条，租金每三年环比递增5%，房租合同于2018年7月11日再次递增，乙方提出因阶段性经营困难，我司决定本年度租金不递增，延后一年，即2019年7月11日起恢复租金递增，按原合同履行。注，本协议生效后，付款方式仍按原合同履行，需提前30日支付足额租金（此次应付租金延迟到2018年7月27日付清），如有违约，此协议将无效。 2019年8月28日，峰廷公司（出租方、甲方）与贝豪公司（原承租方、乙方）、范团结（现承租方、丙方）签订《合同履行变更协议书》一份。主要内容有：甲、乙方于2012年3月9日签订《房屋租赁合同》，原合同尚在正常履行过程中，现因乙方自身原因，并经甲、乙、丙三方协商一致，合意对原合同内容予以部分变更，三方签订本协议，约定如下：1、甲方同意乙方将原合同项下的所有权利义务全部转让给丙方，自本协议生效后，由丙方承租租赁物业，并继续履行原合同中乙方的权利义务；……5、本协议一式三份，自三方签字盖章且丙方保证金到账后生效，甲、乙方之间因原合同产生的权利义务自本协议生效后终止。特别约定，1、丙方于三方合同签定当日支付保证金25万元，并支付房屋租金826875元（租金计算起始日为2019年12月1日），甲方给予免租期自签订之日至2019年11月30日，乙方所欠甲方所有房屋租金及滞纳金甲方给予免除不予追究，并与丙方无关；……。 另查明：2019年3月20日，峰廷公司向贝豪公司发出《承诺书》一份。主要内容有：因你方前期经营困难，无法交付房租，我方已从保租赁保证金中扣除所欠房租，至2019年3月7日保证金已用完，截止2019年3月20日你方仍欠12天房租费及水电费用，导致《房屋租赁合同》无法正常履行。若你方于2019年3月20日支付租赁保证金25万元，并于2019年3月31日前支付半年房租（2019.5.1-2019.10.30）及之前所欠水电费用，我司将承诺免除你方之前所欠12天房租及2019年3月20日-2019年5月1日40天房租费用作为二次装修期，并继续履行《房屋租赁合同》。若你方无法履行我方提出的要求，此承诺书无效，并立即解除你我双方所签订的《房屋租赁合同》。2019年3月21日，范团结代为贝豪公司在该《承诺书》中签写了“确认无异议”。 2019年3月26日，范团结将5万元转账支付至峰廷公司徐惠光个人银行账户，备注为：原格林豪泰房租押金。2019年3月27日，范团结分两次将15万元转账支付至峰廷公司徐惠光个人银行账户，但是未作备注。 2018年8月26日，贝豪公司（甲方）与合肥圣丰装饰工程有限公司（乙方）签订《格林豪泰酒店装修改造工程合同》一份，合同约定由贝豪公司将案涉格林豪泰酒店装修改造工程发包给合肥圣丰装饰工程有限公司施工，工程总造价为95万元，最终结算金额以实际工程量核算为准。工程结束后，双方对该装修工程结算价确认为679400元。 2019年8月27日，贝豪公司（转让方、甲方）与范团结（受让方、乙方）签订《转让合同》一份。主要内容有：1、甲方将其经营的位于合肥市××道××路××西此角格林豪泰酒店整体及全套设备转让给乙方，建筑面积5300平方米，客房127间；税后转让费总计为360万元；具体财产包括房屋现状的全部设备、设施、酒店用品、装饰类、易耗品等；2、付款方式，分三次付清，（1）第一次，在签订本转让合同时，乙方按照甲方指定银行账户办理转款手续，乙方向甲方支付转让费300万元；（2）剩下转让费余款60万元，甲方承诺一周内完成营业执照过户变更，一个月内完成其他所有证照的过户变更手续后支付；3、酒店现有装修、装饰及全部设备在甲方收到乙方第二次转让金后全部归乙方所有；5、甲方在乙方交付定金后，乙方自行与房屋出租方洽谈租赁合同，取得与房屋出租方签订租赁合同后，乙方向房屋出租方缴纳保证金及房租，次日零时起，酒店及收益归乙方所有；……。 2019年8月28日，贝豪公司与范团结在《酒店转让交接清单》上签名。该清单的第九条载明“自交接日一周内，受让方必须完成营业执照的法人和股东的变更”。 同日，胡我惠出具收条一张，内容为：今收到范团结受让贝豪酒店原股东胡我惠所持12.5%股权的首笔受让款375000元。梅吕晖代胡贝妮出具收条一张，内容为：今收到范团结受让贝豪酒店原股东胡贝妮所持87.5%股权的首笔受让款2625000元。2019年9月4日，贝豪公司在工商部门变更其股东为范团结一人。 2019年8月9日，梅吕晖向峰廷公司徐惠光个人银行账户转账5万元，备注，范国安租房预付金。同年8月26日，峰廷公司（出租方、甲方）与贝豪公司（原承租方、乙方）、范国安（现承租方、丙方）签订《合同履行变更协议书》一份，主要内容有：1、甲方同意乙方将原合同项下的所有权利义务全部转让给丙方，自本协议生效后，由丙方承租租赁物业，并继续履行原合同中乙方的权利义务……特别约定，1、丙方于三方合同签订当日支付保证金25万元……。 2019年10月18日，峰廷公司（出租方）与安徽蚁族公寓管理有限公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由峰廷公司将案涉房屋出租给该公司使用，租赁期限自2019年10月20日至2026年10月30日。 本案庭审中，范团结的委托诉讼代理人当庭陈述，范国安系范团结与范威威（贝豪公司的法定代表人）的父亲。 上述事实，有房屋租赁合同两份、收据一张、合同变更协议书三份、协议一份、承诺书一份、中国光大银行对私活期账户对账单一张、银行流水单一张、格林豪泰酒店装修改造工程合同一份、格林豪泰酒店装修结算单一份、转让合同一份、收条两张、酒店转让清单一张、企业信息查询单一份、交易明细一张及当事人陈述等证据证明，本院依法予以确认。 本院认为：本案争议焦点是，峰廷公司与贝豪公司、范团结于2019年8月28日签订的《合同履行变更协议书》是否已经生效？ 对此，本院分析如下，第一、该2019年8月28日的《合同履行变更协议书》系案涉三方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，三方均应严格履行。第二、该2019年8月28日的《合同履行变更协议书》第五条载明“本协议自三方签字盖章且丙方保证金到账后生效，甲、乙方之间因原合同产生的权利义务自本协议生效后终止”，特别约定部分第一条载明“丙方于三方合同签定当日支付保证金人民币25万元”。因此，该份协议生效的前提条件是，范团结于2019年8月28日向峰廷公司支付保证金25万元。第三、本案庭审中，范团结当庭提供中国光大银行对私活期账户对账单、银行流水单、交易明细各一张，予以证明其已按照上述协议约定支付了峰廷公司保证金25万元（包括范团结本人于2019年3月26日转账支付至峰廷公司徐惠光个人银行账户的5万元，于2019年3月27日分两次转账支付至峰廷公司徐惠光个人银行账户合计15万元和2019年8月9日梅吕晖转账支付至峰廷公司徐惠光个人银行账户的5万元）。峰廷公司当庭对此不予认可，认为范团结支付20万元的性质是其按照2019年3月20日《承诺书》内容代为贝豪公司支付峰廷公司的补足保证金和半年房租，梅吕晖支付5万元的转款凭证备注为“范国安租房预付金”，上述款项均非范团结为其签订的2019年8月28日《合同履行变更协议书》而支付峰廷公司的保证金25万元。对此，本院认为，1、峰廷公司在其于2019年3月20日向贝豪公司发出的《承诺书》中载明“若你方于2019年3月20日支付租赁保证金25万元，并于2019年3月31日前支付半年房租（2019.5.1-2019.10.30）及之前所欠水电费用，我司将承诺免除你方之前所欠12天房租及2019年3月20日-2019年5月1日40天房租费用作为二次装修期，并继续履行《房屋租赁合同》。若你方无法履行我方提出的要求，此承诺书无效，并立即解除你我双方所签订的《房屋租赁合同》”。范团结代为贝豪公司在该《承诺书》中签写了“确认无异议”后，即于2019年3月26日转账支付峰廷公司5万元，于2019年3月27日转账支付峰廷公司15万元。在此之后，峰廷公司与贝豪公司之间的《房屋租赁合同》实际得以继续履行。且，而在此时，范团结与峰廷公司之间并无任何合同关系。又且，范团结与贝豪公司的法定代表人范威威系为亲属关系。因此，范团结转账支付峰廷公司的上述20万元，应当依法认定为范团结按照峰廷公司2019年3月20日发出的《承诺书》要求代为贝豪公司支付峰廷公司的租赁保证金或者半年房租。2、梅吕晖于2019年8月9日转账支付峰廷公司的5万元，由于该款项的交易明细明确备注为“范国安租房预付金”，且峰廷公司与贝豪公司、范国安三方签订的《合同履行变更协议书》中确实也约定了范国安须向峰廷公司支付保证金25万元，故该5万元应当依法认定为梅吕晖代为范国安支付峰廷公司的租房预付金。 综上，范团结未能提供充分证据证明其已按照2019年8月28日《合同履行变更协议书》约定的时间和金额支付峰廷公司保证金25万元，该协议书至今尚未生效。 因此，范团结起诉要求确认其与峰廷公司、贝豪公司三方于2019年8月28日签订的《合同履行变更协议书》合法有效，符合法律规定，本院依法予以支持。 范团结起诉要求解除其与峰廷公司、贝豪公司三方于2019年8月28日签订的《合同履行变更协议书》，由于峰廷公司已于2019年10月18日与安徽蚁族公寓管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将该案涉房屋出租给了该公司使用，导致2019年8月28日的《合同履行变更协议书》无法实际履行，故范团结的该项诉请符合法律规定，本院依法予以支持。 范团结起诉要求峰廷公司退还保证金250000元，但却未能提供充分证据证明其已按照2019年8月28日《合同履行变更协议书》约定的时间和金额实际支付峰廷公司保证金25万元，故其该项诉请缺乏事实依据，本院依法不予支持。 范团结起诉要求峰廷公司支付违约金1711760元，由于2019年8月28日的《合同履行变更协议书》至今尚未生效，范团结也未成为2012年3月9日《房屋租赁合同》的房屋承租方，故其依据该份合同主张违约金，缺乏事实依据，本院依法不予支持。 范团结起诉要求峰廷公司赔偿经济损失3679400元(暂定,以评估结论为准)，因其主张的是格林豪泰酒店物品被丢弃、装饰装修被破坏产生的财产损失，而格林豪泰酒店系由贝豪公司开设经营，财产应归贝豪公司所有；范团结虽系贝豪公司的股东，但也无权以其个人名义主张属于贝豪公司的财产权益。因此，范团结的该项诉请缺乏法律依据，本院依法亦不支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告范团结与被告安徽峰廷商业经营管理有限公司、第三人安徽贝豪酒店管理有限公司三方于2019年8月28日签订的《合同履行变更协议书》合法有效； 二、解除原告范团结与被告安徽峰廷商业经营管理有限公司、第三人安徽贝豪酒店管理有限公司三方于2019年8月28日签订的《合同履行变更协议书》； 三、驳回原告范团结的其他诉讼请求。 案件受理费51288元，减半收取为25644元，由原告范团结负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 陈太敏 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 徐萧砚 书 记 员 从晨阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。