广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初1097号原告：阳西县御景物业管理有限公司，住所地：广东省阳西县县***************。法定代表人：刘基宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹弘，广东德良（阳江）律师事务所。委托诉讼代理人：谭健登，该公司员工。被告：黎国全，男，1967年11月22日出生，汉族，住广东省阳西县**************之三，公民身份号码：441************051。原告阳西县御景物业管理有限公司（以下简称御景物业公司）诉被告黎国全租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告御景物业公司的委托诉讼代理人尹弘、谭健登到庭参加诉讼，被告黎国全经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御景物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2018年5月30日签订的《御景湾商业街商铺租赁合同》已于2020年3月5日解除；2、判令被告向原告支付租金、物业管理费16366元，滞纳金19572.4元、违约金28056元、合计63994.4元；3、判令被告立即腾空阳西县*************并交还原告占有；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月30日，原告与被告签订《御景湾商业街商铺租赁合同》（下称“租赁合同”），约定由原告出租位于阳西县*************给被告使用。双方在《租赁合同》中约定，商铺建筑面积为167平方米，租赁期限为2018年5月30日至2021年7月31日，租金起算日为2018年5月30日。租金及管理费按建筑面积计算，租金起算日为2018年5月30日。租金及管理费按建筑面积计算，2018年5月30日至2019年7月31日期间的租金为167元/月，管理费为167元/月；2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金为1002元/月，管理费为1002元/月，原、被告双方在《租赁合同》中第九条9-4约定，被告不按合同约定拖欠租金或其他款项视为违约，若保证金剩余金额低于缴纳金额的一半时，原告有权解除合同，并在9-3条约定了违约金的计算方式为解除租赁合同后剩余租期的租金及管理费总额的50%。被告自2019年7月份开始至今拖欠租金、管理费等费用，原告多次当面、电话催促被告无果后，分别于2019年11月19日、2020年1月14日、2020年3月5日三次通过书面缴款通知书的方式，要求被告按合同约定来缴费，但被告至今仍未缴交所欠的费用。2020年3月5日，原告当面通知被告缴费并前来管理中心办理解除《御景湾商业街商铺租赁合同》相关手续，但被告一直置之不理。原告认为，被告连续九个月不按约定拖欠租金及管理费的行为属于严重违约，按照合同约定，原告有权解除合同，被告应按照合同约定向原告支付违约金28056元。被告黎国全不作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，原告御景物业公司（出租方、甲方）与被告黎国全（承租方、乙方）签订一份《御景湾商业街商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于御景湾商业街内御景路3号的商铺出租给乙方使用；该商铺建筑面积为167平方米，实用面积为167平方米；乙方租用该商铺仅限于经营传媒公司；租赁期间为2018年5月30日至2021年7月31日；装修期从合同签订日至2018年5月30日，开业日为2018年5月30日，租金起算为2018年5月30日；第一年租金为167元/月（1元/平方米/月），管理费167元/月（管理费1元/平方米/月），从2018年5月30日至2018年7月31日；第二年租金为167元/月（1元/平方米/月），管理费167元/月（管理费1元/平方米/月），从2018年8月1日至2019年7月31日；第三年租金为6元/月（1002元/平方米/月），管理费6元/月（管理费1002元/平方米/月），从2019年8月1日至2020年7月31日；第四年租金为1503元/月（9元/平方米/月），管理费1336元/月（管理费8元/平方米/月），从2020年8月1日至2021年7月31日；乙方须即时向甲方缴纳租赁保证金6000元，能源保证金1000元；租金以及其他应缴费用按一个自然月结算，如不满一个自然月，末月租金的计算方法为（该月合同生效天数/该月总天数）×当月应缴租金总额；合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为，并完成对该店铺工商营业执照注销的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内将租赁无息保证金退还乙方。乙方须妥善保管甲方所出具的各项保证金收据原件，若有遗失，甲方有权不予退还相应的保证金；乙方须按时于每月7日前缴交当月租金、管理费、上月电费及合同规定的其他应缴之款项；租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按剩余合同期应收租金及管理费总额的百分之五十计算；乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施，并使用保证金抵扣相关款项及滞纳金；拖欠期间，若保证金剩余金额低于缴纳金额的一半时，甲方有权单方面解除本合同，乙方视为违约，除乙方所交保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用，并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。由御景物业公司在“甲方”一栏加盖公章确认，由黎国全在“乙方”一栏签名确认，黎国全留下的联系电话为156*****888。《租赁合同》签订后，黎国全依约交付了合同押金7000元，御景物业公司即将御景湾商业街内御景路3号的商铺交付给黎国全使用。从2019年7月起，黎国全开始拖欠铺位租金和相关费用。原告分别于2019年11月19日、2020年1月14日、2020年3月5日以彩信的形式将《缴款通知书》发送黎国全留下的联系电话，其中2020年3月5日《缴款通知书》载明：“经核实，贵商铺自2019年7月至2020年3月租金物业管理费共有16366元还未缴；2019年10月至2020年2月电费共有911元还未缴；另滞纳金15407.42元；总合计欠31773.42元。”诉讼中，原告明确其请求的租金16366元系从2019年7月1日计算至2020年3月31日；原告提供《解除通知单》拟证实其于2020年3月6日将该通知单送达被告，但被告拒收，但未提供其他证据证实；原告主张《租赁合同》存在笔误，正确的是第三年租金1002元/月（6元/平方米/月），管理费1002元/月（6元/平方米/月）；对于所收取的合同押金7000元，原告主张因承租人违约，其依约不作退还、不作抵扣。本院于2020年5月26日向黎国全公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等，公告之日起经过60日，即2020年7月26日，视为送达。本院认为，本案属租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告御景物业公司与被告黎国全于2018年5月30日签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行。被告在租赁铺位后应按合同约定依时足额向原告支付租金和管理费。被告逾期不履行支付租金、管理费的主要义务，致使原告未能获得租金收益，其已构成根本违约，现原告请求解除合同，符合法律的规定，本院予以支持。原告主张其于2020年3月6日将《解除通知单》送达被告，但未提供证据证实，本院不予采信。本院于2020年7月26日向被告送达本案起诉状副本，应视为被告是日收到原告的解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院确认涉案《御景湾商业街商铺租赁合同》于2020年7月26日解除。原告主张《租赁合同》存在笔误，正确的是第三年租金1002元/月（6元/平方米/月），管理费1002元/月（6元/平方米/月）。合同原文为“第三年租金为6元/月（1002元/平方米/月），管理费6元/月（管理费1002元/平方米/月）”，该表述方式确不符合常理，结合商铺面积167平方米的事实，原告主张笔误及第三年租金为1002元/月、管理费1002元/月，符合常理，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，被告作为承租人理应按《租赁合同》的约定向原告支付租金。庭审中，原告确认被告从2019年7月1日起停付租金，根据《租赁合同》约定，第二年（2018年8月1日至2019年7月31日）租金、管理费分别为167元/月，第三年（2019年8月1日至2020年7月31日）租金、管理费分别为1002元/月的约定，结合《缴款通知书》，本院确认截至2020年3月31日，被告尚欠原告租金、管理费共16366元（167元/月×2×1+1002元×2×8）。此前，黎国全于签订合同时预交了保证金7000元，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。故承租人不经出租人同意不能主张用保证金扣除租金，同样出租人也不得借承租人存在违约行为而没收保证金。当然，如果承租人存在违约行为，出租人可以保证金抵扣违约损失。本案中，原、被告约定如在合同期间，承租方有违约行为，出租方将不予退还合同保证金给承租方并由承租方支付相应的违约金。虽然承租方确存在长期拖欠租金的违约行为，理应承担违约责任，但如按合同自由原则要求承租方严格按合同约定履行显失公平。鉴于原告在本案中不主张保证金中抵扣违约损失，故其表示不予退还保证金的意见，本院不予采纳。本院根据案件实际情况，酌定该7000元押金在黎国全尚欠款总额中予以扣减。即黎国全还应支付9366元（16366元－7000元）租金及管理费给原告，对原告诉请超出该数额的租金及管理费，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，违约金的金额应以造成的实际损失为参考标准。本案中，承租人的违约行为主要是迟延履行债务，其给原告造所成的损失主要表现为对租金利息及店铺空置的期待利益的丧失，故违约金的确定应以该损失依据。原告请求按剩余合同期应收租金及管理费总额的50%计算违约金，并按日利率1%计付滞纳金，该违约金及滞纳金的计算方式过分高于造成的损失，综合本案合同履行情况、被告方过错及原告预期利益等因素，本院酌定被告黎国全应承担的违约金为12625元。对原告请求超出部分，本院不予支持。被告黎国全经本院合法传唤，没有到庭应诉也没有进行答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告阳西县御景物业管理有限公司与被告黎国全于2018年5月30日签订的《御景湾商业街商铺租赁合同》；二、限被告黎国全在本判决发生法律效力之日起三十日内搬离广东省阳西县*************；三、限被告黎国全于本判决生效之日起十日内支付租金和管理费共9366元及违约金12625元给原告阳西县御景物业管理有限公司；四、驳回原告阳西县御景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元,由原告阳西县御景物业管理有限公司负担919元，由被告黎国全负担481元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 柯文婷审 判 员 麦家宝审 判 员 刘文静二〇二〇年九月三日法官助理 陈香宇书 记 员 梁少华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。