内蒙古自治区牙克石市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0782民初757号 原告（反诉被告）：呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：曲金龙。 委托诉讼代理人：郑颖辉，内蒙古敖森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方旭。 被告（反诉原告）：孔祥森，男，个体户，现住内蒙古自治区牙克石市。 被告（反诉原告）：魏焕丽（孔祥森系夫妻关系），女，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。 委托诉讼代理人：侠青，内蒙古律野律师事务所律师。 原告呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司（以下简称泰丰公司）与被告孔祥森、魏焕丽商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第一次庭审魏焕丽及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第二次、第三次庭审孔祥森、魏焕丽及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告泰丰房公司（反诉被告）提出诉讼请求：请求依法判决被告立即给付尾欠购楼款233090元，并自2017年1月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至欠款付清时止。 诉讼中因办理不动产手续时由测绘公司出具案涉房屋建筑面积分户图证明实际测绘面积为99.76平方米，应当按照实际面积计算价款给付尾款，并自2017年1月20日起按银行同期贷款利率支付利息至欠款付清时止。 事实与理由：2016年12月30日，原被告签订了《售楼合同》，于签订合同的当日被告交首付款286000元，原告已将所售楼房当月即交付给被告使用，并通知被告在10日内交清下欠款233090元但被告一直未付。为此诉至法院请求支持原告诉讼请求。 被告（反诉原告）孔祥森、魏焕丽辩称：原告诉讼请求和理由没有事实和法律依据，被告没有与原告签订商品房销售合同，而是于2016年10月27日和被告方的鑫汇嘉园项目部签订的售楼合同，被告共计分4次向项目部支付售楼款294000元，项目部为原告出具了白条收据，并加盖了项目部的公章，并没有加盖原告的公章，而且原告与项目部签订的售楼合同中约定交首付房屋总价款的40%，余款以贷款方式支付，至今无论是原告还是下属的项目部均没有为被告办理相关代款手续，导致被告不能将购房余款及时交付给原告。因本案诉讼时原告提供了对项目部及方旭的授权手续，被告在本案中承认原告的主体资格，也认可项目部与被告后补签的合同，对原告的主体资格不提出异议。但之后被告了解到原告方开发房地产时相关行政审批手续并不健全，至今涉案房屋也没有竣工合格手续，原告没有出受该房屋的预售许可，所以被告认为本人与原告下属的项目部签订的售楼合同属于无效合同，为此当庭提出反诉。 被告（反诉原告）孔祥森、魏焕丽提出反诉请求：1、依法确认原、被告签订的《售楼协议》无效；2、要求泰丰公司返还已收取的购房款294000元；3、按照中国人民银行同期借款利率给付购房款294000元自2016年10月27日至房款返还之日止的利息47313.96元；4、要求泰丰公司支付被告房屋装修损失13万元（最终以鉴定部门鉴定结论为准）；5、泰丰公司承担反诉费用。以上各项费用合计471313.96元。 事实与理由：反诉原告于2016年预购买反诉被告开发建设的免渡河镇鑫汇家园门市房，反诉原告于2016年10月27日与反诉被告鑫汇家园项目部负责人方旭签订了《售楼协议书》并将反诉被告开发建设的鑫汇家园2号楼6单元一层门市房98平方米以每平方米5300元的价格出售给反诉原告。在协议书协议签订当日，按照协议约定反诉原告支付了首付款20万元，由鑫汇家园项目部负责人方旭为反诉原告出具白条收据一张。2016年12月15日因项目部资金短缺，让被告补交了购楼款5万元，同样由方旭出具白条收据一张，并在收据中注明余款贷款。2017年11月19日方旭又以借款为由从反诉原告处收取房款36000元，2018年1月28日方旭同样以借款为由收取被告房款8000元，为此向被告出具借条及欠据各一张。自《售楼协议》签订后，共收取被告房款294000元。 但是由于泰丰公司未能及时交纳税款，建设费等费用，导致鑫汇家园无法竣工验收，更谈不上验收合格，同时了解到该公司开发小区时行政审批手续不健全，没有办理预售许可手续，双方签订的也并非正规的商品房买卖合同，出具的收款票据也非正规税务收据，无法在建设部门办理网签登记，更无法办理房屋所有权证。由于泰丰公司在销售房屋时故意隐瞒了以上事实，导致反诉原告无法办理贷款手续。此后2017年年末以办理房产证需要交纳全款为由要求反诉原告重新签订《售楼协议》，并将协议日期写为2016年12月月30日，将每平方米5300元改写为5500元，将付款方式贷款改写为尾款233090元。但新的协议签订后，泰丰公司不但不能为反诉原告办理房屋所有权证，也无法办理贷款，现在却以欺骗方式取得的《售楼协议》作为依据将反诉原告诉至法院要求给付尾款233090元并支付利息，不应予以支持。 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案双方签订的《售楼协议》属于无效协议。又根据该法第九条第一款的规定，由于开发商的原因导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息并赔偿损失。反诉原告保留追究泰丰公司承担不超过我方已付购房款一倍赔偿责任的权利，仅要求泰丰公司将已经收取的购房款294000元返还给反诉原告，并要求泰丰公司按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2016年10月27日起至购房款全部返还之日止的利息。另外，反诉原告自购买该房屋后已经对房屋进行了整体装修，发生装修费13万元，因年久票据丢失，请求以鉴定机构评估的结论为准要求泰丰公司予以赔偿。 原告（反诉被告）泰丰公司对反诉意见辩称：1、答辩方在售楼过程中没有隐瞒事实、没有因为楼房无法竣工验收延迟交付房屋，泰丰公司按约定将房屋交给反诉原告使用已经4年之久，反诉原告一直未能办理贷款或自行交付余款，是违约行为。原被告原来签订的售楼协议书是有效的，当时签订售楼协议书的时候该涉案房屋是建成的房屋而不是预售房，因此该案不适用商品房买卖合同的司法解释第二条关于预售房许可证制度。售楼的协议书虽然当时不是正式的网签合同，但原被告各自履行了义务又不违背法律规定，应当有效。涉案房屋在2020年4月至6月间相继取得了能够办理产权的资料以及土地和房管部门所颁发的合法手续，目前该涉案房屋需要被告签字确认后到房管部门办理房地产所有权证。因此原告认为该合同有效，被告应当支付剩余售楼款。2、反诉被告不同意退房或返还楼款，其理由为在反诉原告接收房屋至今3年5个月的期间内，反诉原告并没有主张解除合同或确认合同无效，现反诉已经超过诉讼时效，合同被确认有效情况下，反诉被告仍然不同意解除合同返还楼款，理由为因返还反诉原告现已使用该楼房3年5个月，如返还楼款解除合同，损失是反诉原告造成，也不应当由泰丰公司进行赔偿。3、关于反诉原告所提装修损失费，反诉被告认为，反诉原告在接收房屋后已经视为履行双方的售楼协议中的义务，自行装修并使用至今，是否存在损害和反诉被告无关。 原告（反诉被告）泰丰公司向法院提交下列证据：1、2016年12月30日原告所在项目部与被告孔祥森签订的售楼合同1份，约定所售房屋位置位于××楼房，售楼单价为5500每平方米，分期付款，首付40%，合同写明已经付款28.6万元，尾款为23.390万元，房屋交付时间在2016年12月30日，乙方逾期付款应按银行同期借款利率支付利息，乙方逾期付款20天后，即视为乙方单方面终止本协议，甲方有权单方终止本协议；该协议中第六条约定房屋竣工验收前后，乙方应积极配合相关事宜，乙方在收到通知起10日内办理交接手续；第七条第8款各业主产权为夫妻共同财产；第八条约定本协议在签字盖章之日止生效，原告用该合同证明原被告双方存在商品房买卖合同关系，并且原告按合同约定已如期将房屋交付被告使用，被告尚欠原告房屋尾款233900元。2、2015年5月7日授权委托书1份，内容为呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司授权方旭为代理人，以本公司名义办理房地产开发事宜，处理相关事务予以承认并承担法律责任，上面有公司法定代表人的盖章及居民身份证复印件以及代理人方旭签名，并盖有呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司公章，证明方旭以鑫汇嘉园项目部所签署的售楼合同有效。 被告（反诉原告）孔祥森、魏焕丽质证称对上述证据真实性认可，并在被告（反诉原告）举证时提交了原、被告双方就同一房屋签订的日期为2016年10月27日的另一份购房合同一份，本院在被告举证阶段对两份合同一并审查。 原告（反诉被告）泰丰公司向法庭提交证据3、原告向被告出售涉案房屋的商品房网签合同一份，载明房屋单价每平方米5300元，测绘面积为99.76平方米，房屋总价款为52.8728万元。网签时间为2020年6月15日。该合同中后附的附件1有房产分户图，该分衣图是测绘公司出具的房屋建筑面积及涉案房屋所的坐落，层数，房屋结构，证明实际测绘面积比合同约定的面积多出1.76平方米的购房款9328元。4、涉案房屋占地所处的宗地图一份，证明2020年4月30日原告取得了该房屋所使用的土地所有权。5、法院取证函回执一份，证明牙克石市不动产中心经查免渡河镇鑫汇家园小区可以办理不动产登记。 被告（反诉原告）孔祥森、魏焕丽对上述证据质证称对商品房买卖合同真实性不认可，该证据是原告单方提出的合同，并没有乙方签字，虽然合同内容提到了是该涉案房屋及当事人，但是在购买人签字栏没有乙方签字。对宗地图真实性不认可，因为是复印件。对调查取证函真实性认可，虽然提到免渡河镇鑫汇家园小区可以办理不动产登记，但对于回函的内容与事实不符，本小区其他购房人经法院认定的，已经拿到合同、发票、交纳税金的但不能办理不动产登记的也有。原告当庭不能提供关于房屋有效的证据，没有提交国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工证以及商品房预售许可证，而且没有当庭提交涉案房屋竣工验收合格的证据，所以双方买卖合同无效。经审查，上述证据系不动产登记相关部门出具，被告虽有异议，但没有相反证据证明，本院予以采信。 原告（反诉被告）泰丰公司向法院提交证据6、住户验收交接表一份，证明泰丰公司在2016年12月1日已经向被告交付了涉案房屋。被告（反诉原告）孔祥森、魏焕丽对该证据真实性认可，但认为该住户验收交接表只能证明本案被告预购涉案房屋后原告将房屋钥匙交付给了被告的时间，不能证明涉案房屋经过了相关部门的验收合格。经审查，该验收交接表有孔祥森的签收凭证，本院予以采信。 被告（反诉原告）孔祥森、魏焕丽向法庭提交下列证据：：1、被告孔祥森与原告泰丰公司鑫汇嘉园项目部于2016年10月27日签订的售楼协议书1份，协议内容为被告购买的××园，建筑面积为98平方米，合同约定价款为5300元每平方米，协议约定付款方式是分期付款，第一次在签约时付全部楼款的40%，尾款是贷款解决，该售楼协议约定交付期限在第三条中甲方初步定于2016年11月30日交付乙方使用，其他条款与刚才原告提交售楼合同一致，但是我方并不认可原告提供的售楼合同，就是2016年12月30日原告所在项目部与被告孔祥森签订的售楼合同，因该合同是在2016年10月27日的售楼协议基础上后补签的一份协议，补签的理由是当时项目部负责人方旭承诺为被告办理贷款及房屋产权证的需要，要求被告重新补签交纳全款的一份合同，实际上2016年12月30日的合同真正的签订日期是2017年年末，此时被告共计交纳房款28.6万元，所以原告项目部负责人方旭按照被告已经交付的购房款数额认定为第一次付款的40%，在2016年12月30日合同中写进了合同第二条，将剩余的房款23.390万元作为尚欠的尾款也写进了2016年12月30的售楼合同中，当时方旭口头承诺补签的售楼合同仅是为了办理房产证的需要，也为了贷款方便，但是实际履行依然按2016年10月27日合同履行，从2016年12月30日售楼合同内容来看，房屋面积由98平方米改为了98.1平方米，由单价5300元改为了5500元每平方米，但是从付款方式中，已付房款和尚欠尾款数额总额来看，任然是按照2016年10月27日的售楼协议价款约定的，所以双方签订的售楼协议和履行的售楼协议都是2016年10月27日的合同，并不是原告提供的合同，我们只认可我们的售楼协议书。 经法庭询问，双方对于对方提供的合同真实性均认可，但均认为应当以已方提供的合同为准，经本院审验，原告提供的在后签订的合同第七条第3款中写明有“此房屋为此次签订的合同为准，以前的签订的双方均认为无效作废，目的是为了保护双方合法权益”的特别约定，故本院以原告提供的在后售楼合同为双方的真实意思表示。因双方均认可合同的楼房单价为5300元，本院对该约定亦予确认，其他冲突条款，结合双方提供的其他证据再予认定。 被告（反诉原告）孔祥森、魏焕丽向法庭提交证据2、收据4份，签订售楼协议当天交纳的首付款20万元，2016年12月15日按照方旭要求被告补交了购楼款5万元。2017年11月19日被告再次支付3.6万元，方旭以借条方式为被告出具白条，2018年1月28日方旭再次以出具欠据的方式收取被告房款0.8万元，以上4次被告共计支付29.4万元。 原告（反诉被告）泰丰公司除对2018年1月28日注明了方旭个人欠款的8000元不予认可外，对于被告已交付286000元房款认可。经审查，因该8000元注明是方旭个人欠款，与本案原、被告争议无关联性，被告可另行主张权利； 被告（反诉原告）孔祥森、魏焕丽提供证据3、评估报告一份，证明被告购买房屋后进行了装修，折旧后的价格为99075元，4、评估费交款发票一份，证明支付评估费用为7000元。以上款项泰丰公司应当赔偿被告。原告（反诉被告）泰丰公司质证称对评估报告和收据真实性认可，但与本案不具关联性，该报告的内容是对涉案房屋室内装修进行装修评估，涉案房屋的装修不等于应当赔偿被告反诉中所要求的赔偿数额。经审查，本院对该证据的真实性采信，其请求能否得到支持根据全案事实及法律依据再予认定。 本院经双方当事人的陈述及对双方证据的认证意见确认如下事实：原、被告双方于2016年10月27日及2016年12月30日就免渡河镇鑫汇家园2号楼一层6号商服分别签订了两份《售楼合同》，双方对两份合同的真实性均无异议，该二份合同的主要条款亦无实质性差异，对两合同中关于房屋单价均认可应为5300元。合同签订后，孔祥森与魏焕丽夫妻二人先后向泰丰公司交纳了286000元房款。泰丰公司于2016年12月1日向孔祥森交付了房屋。 2020年4月泰丰公司向本院起诉要求孔祥森、魏焕丽夫妻二人按照实测面积计算楼房总价款给付尾款并支付利息，孔祥森与魏焕丽夫妻二人以泰丰公司未能及时交纳税款，建设费等费用，导致鑫汇家园无法竣工验收合格，行政审批手续不健全，没有办理预售许可手续，双方签订的并非正规的商品房买卖合同，出具的收款票据并非正规税务收据，无法在建设部门办理网签登记，无法办理房屋所有权证为由。导致反诉原告无法办理贷款手续。主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定确认双方签订的《售楼协议》无效，要求泰丰公司返还购楼款294000元及相应的利息，支付房屋装修损失及反诉费用等损失。 诉讼中经本院调查牙克石市不动产登记中心为本案出具了免渡河镇鑫汇家园小区可以办理不动产登记的证明。案涉楼房经牙克石润和房产测绘公司房产分户图确定该房屋建筑面积为99.76平方米。 本院认为，本案原、被告主体适格，具有完全行为能力，关于买卖免渡河镇鑫汇家园2号楼一层6号商服的意思表示真实，泰丰公司已按约定于2016年12月月1日交付房屋于孔祥森占有、使用收益至今。孔祥森与魏焕丽夫妻也已交付了一半以上的楼房价款286000元，双方关于合同单价5300元无异议，该楼实际测绘面积99.76平方米与合同面积98平方米的面积差在法律许可范围内，故原被告双方已经履行了合同的主要义务，双方订立合同时的目的可以实现。 孔祥森、魏焕丽夫妻依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，主张泰丰公司未取得商品房预售许可证，原、被告签订的售楼合同无效，因双方签订合同后孔祥森即如期查验接收该房屋，因此该房屋系现房销售，该法律规定不适用于本案案件事实。 孔祥森、魏焕丽夫妻以泰丰公司未能及时办理房屋所有权证为由导致反诉原告无法办理贷款手续交纳全款请求确认合同无效。本院认为，双方虽未在合同中确定逾期办证违约责任条款，但泰丰公司未在法律规定的期限内办理不动产登记，其主张孔祥森、魏焕丽承担逾期付款利息不应予以保护。但孔祥森、魏焕丽夫妻虽未取得贷款，但亦未交纳相应的尾款及利息，在泰丰公司起诉前二人一直享有对该房屋占有、使用、收益的权利，泰丰公司逾期办证的行为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当承担的只是给付已付楼房款银行逾期贷款利息的违约责任，而不属于法律规定的合同无效条款。 孔祥森与魏焕丽夫妻二人以泰丰公司未能及时交纳税款，建设费等费用，导致鑫汇家园无法竣工验收合格，行政审批手续不健全，没有办理预售许可手续，双方签订的并非正规的商品房买卖合同，出具的收款票据并非正规税务收据为由确认合同无效，本院认为，因双方争议房屋已经可以办理不动产登记，如果二被告有泰丰公司存在上述违反行政法规等管理性强制规定的相关证据，可以向有关部门反映处理，但因二被告未举证证明泰丰公司有违反国家效力性强制规定行为的证据，不符合法定的合同无效情形，泰丰公司除应对逾期办理不动产登记所负的法定违约责任，二被告未提供泰丰公司有其他侵害二被告民事权益的证据，故二被告要求确认双方合同无效、泰丰公司返还已收购楼款支付利息及赔偿楼房装修损失款及反诉费不符合合同法诚实信用、鼓励交易的原则，其请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百零七条、一百零九条，规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司出售给被告（反诉原告）孔祥森、魏焕丽的××镇商服的买卖合同有效，该房屋建筑面积99.76元，价值528728元，孔祥森、魏焕丽已付286000元，余款242728元孔祥森、魏焕丽于判决生效后三日内给付呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司； 二、驳回原告呼伦贝尔市泰丰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告孔祥森、魏焕丽的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4796元减半收取2398元由被告孔祥森、魏焕丽负担；反诉费8370元减半收取4185元由反诉原告孔祥森、魏焕丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审判员  焦照华 二〇二〇年九月十九日 书记员  杜 城 附：本判决依据的法律： 1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公 2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 3、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释》（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。