上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初4893号原告：徐京淑，女，1970年4月21日出生，朝鲜族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：居长骏，上海市金马律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，上海市金马律师事务所律师。被告：李劲松，男，1994年5月27日出生，汉族，户籍地山西省太原市。原告徐京淑与被告李劲松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日组织当事人进行证据交换。根据原告徐京淑的申请，本院于2020年3月10日作出裁定，查封、冻结被告李劲松名下价值243,167元的财产。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月20日公开开庭审理了本案。原告徐京淑的委托诉讼代理人居长骏、被告李劲松到庭参加诉讼。当事人曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告徐京淑向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年9月1日至2020年2月28日的租金90,226元。2.被告支付逾期支付租金产生的违约金(以57,000元为本金，自2019年5月27日起至6月4日止；以38,000元为本金，自2019年6月5日起至6月6日止；以57,000元为本金，自2019年8月27日起至2020年7月3日止；以33,226元为本金，自2020年9月13日起至判决生效之日止；以57,000元为本金，自2019年11月27日起至判决生效之日止，均按租赁合同约定日租金的50%计算)。3.被告支付2020年3月1日至3月31日的房屋占有使用费19,000元。4.被告归还房屋钥匙。5.被告赔偿电动窗帘损失11,000元。事实和理由：2019年2月，原、被告经德佑房地产经纪有限公司居间介绍签订了《房屋租赁合同》，原告将上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)出租给被告，租赁期为2019年3月1日至2020年2月28日，月租金19,000元。租金以三个月为一期支付，每期租金提前五日支付，逾期支付的，每逾期一日，应当按照当期日租金的50%支付逾期违约金。2019年6月至8月的租金应当于2019年5月27日支付，但被告于2019年6月6日才支付，2019年9月起的租金迟迟未予支付，原告多次催讨，被告不断拖延，迟迟不履行付款义务，此后就处于失联状态。2020年2月29日，原告书面告知被告租赁期届满，要求被告结清相关款项、搬出所有物品、返还涉讼房屋，但被告一直未作出回应，阻碍了原告后续的房屋出租。此外，原告于2019年发现涉讼房屋电动窗帘损坏，因损坏发生在被告使用过程中，故被告应予赔偿。被告李劲松辩称，1.涉讼房屋于2019年8月发生漏水无法居住，被告于2019年8月11日离开涉讼房屋，另行居住在上海市浦东新区的星河湾大酒店，并通知原告对涉讼房屋进行维修。原告在同年9月5日才开始维修，对阳台重新装修并重新铺设地板，根据被告聘请的保洁人员反映，原告至少装修了两个月，且原告还拆除了阳台上的温泉池，影响了房屋的价值和使用，更改了涉讼房屋的密码未告知被告，故不同意支付2019年8月10日至11月30日的租金。2.被告因工作原因于2019年8月15日出国，原计划2020年1月回国，但因疫情影响至今仍滞留菲律宾共和国。对2019年12月1日至2020年2月28日的租金，同意按照小区同等面积房屋的租金即每月15,000元的标准付。2020年3月21日，被告家人曾与原告沟通，要求搬离涉讼房屋内被告的物品，原告不予配合，导致损失扩大，故仅同意按照每月15,000元的标准支付2020年3月1日至3月22日的占有使用费。被告已经向原告支付押金19,000元，要求以押金抵充租金及占有使用费。3.2019年6月至8月的租金是被告经过原告同意才晚了几天支付，不属违约，不应支付违约金。此后，被告因疫情滞留国外，银行卡也被原告控制，故无法支付租金，不构成违约，不同意支付违约金。4.原告将涉讼房屋出租给被告时仅告知了密码，没有交付过钥匙，此外，原告没有提供证据证明电动窗帘交付给被告时的状态，无法证明窗帘损坏是被告造成，故不同意返还钥匙、赔偿电动窗帘的损失。5.如法院认定被告违约，合同约定的违约金也过高，原告的损失仅为其利息损失，且原告存在重复计算，故要求以银行同期拆借利率为标准，计算至2020年2月28日的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对《欧尼斯布艺定货单》、付费通签购单、《房屋租赁合同》、微信记录、照片、告知函、原告与案外人崔某某的通话录音等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告另提供其与保洁人员的通话录音，以证明涉讼房屋最少装修了2个月，原告对该证据不予认可。因被告未能提供证据证明通话录音中相对方的身份信息，故对该证据本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋的权利人为原告及案外人王某。2017年9月，原告购买涉讼房屋的窗帘。单号为XXXXXXX的《欧尼斯布艺定货单》载明的合计金额为11,114元，包括阳台、餐厅、主卧等区域。原告另向案外人上海市普陀区沈杰窗帘布艺店支付11,000元。2019年2月26日，原、被告经案外人德佑房地产经纪有限公司居间，签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告，被告承诺租赁该房屋作为居住使用，租赁期限为2019年3月1日起至2020年2月28日止。该房屋月租金为19,000元，租金以三个月为一期支付，被告每期租金提前五日直接或通过居间方向原告支付(即先付后租)逾期支付的，每逾期一日，被告应按当期日租金的50%支付逾期违约金。在签署本合同时，被告应直接或通过居间方向原告支付房屋租赁保证金(押金)，数额为一个月的租金，即19,000元。原告收取该租赁保证金(押金)后应向被告出具收款凭证，租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告。原告保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。原告对该房屋进行检查、养护，应提前7日通知被告。检查、养护时，被告应予以配合。原告应尽量减少对被告使用该房屋的影响。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，被告应及时通知原告。原告自接到被告通知后的7个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。租赁期间，被告应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因被告使用不当致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，被告应负责维修。被告拒不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担，原告有权直接从押金中扣除相关费用。被告应在本合同租赁期限届满后次日内返还该房屋，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。被告返还该房屋应符合正常使用后的状态，返还时，应经原告验收认可，相互结清各自应当承担的费用。如被告逾期支付租金的(非被告因素除外)，每逾期一日，须向原告支付当期日租金的50%作为逾期违约金；被告逾期返还该房屋的，每逾期一日，应以当期日租金的100%向原告支付该房屋占用期间的使用费。在该合同上同时约定了原告收取租金的银行账号。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金19,000元。2019年3月1日，原告通过微信方式向被告发送涉讼房屋门锁在内的各项设施设备的说明书。2019年3月18日，被告向原告发送微信，通知原告维修卧室窗帘。原告回复称：“那个窗帘之前我也找过他们，但面料左右边沿拉大了，不能缩回来，很难修。”2019年6月4日，被告通过微信转账方式向原告支付20,000元。原告回复被告称：能不能银行转账给我啊，我的微信现金太多了呀。不急的、明天也可以的。同日下午，被告回复原告：我现在去给你转账，你把微信的钱退给我吧。原告随即通过微信转账方式将前述20,000元退还被告。同日，被告向原告转账支付的24,000元，包括一个月的租金19,000元及水电押金5,000元，原告收款后向被告提出金额不对，要求被告进行核对。2019年6月6日，原告通过微信联系被告，询问被告是否换汇。被告回复称：刚下班，现在转。原告回复称：不急，你先好好休息吧。同日，被告通过转账方式向原告支付了2019年6月至8月的租金余额及水电费、物业管理费等费用共计50,000元。2019年8月10日，被告联系原告，称涉讼房屋地上全是水。原告表示，联系物业去看。2019年8月15日，被告出国。2019年8月27日，原告联系被告，称要找人修理，要求被告将密码发送给原告。2019年9月4日，原告向被告发送微信，内容为：“你9月份的日程怎么样？上次台风水的问题正在拆除后晾干，打算把所有湿气蒸发掉后铺地板，不知道你什么时候回国？你的意见怎么样？”同日，被告回复原告：“我都行，我整个九月基本上都不在，在巴黎这边。十月份能回去就算不错了。十月份在巴黎有个大项目。”此后，原告对涉讼房屋进行维修。2019年9月12日，原告向案外人支付水管改造加材料费130元。2019年10月8日，被告向原告发送微信，内容为：“你把银行卡和金额给我发一下。”原告随即将己方银行卡拍照后发送给被告，同时表示：“零头后面说，先6万吧。”被告已收到上述银行卡信息，但未向原告付款。2019年10月12日至2020年1月期间，原告多次向被告发送微信，并拨打被告电话，被告均未回复。其中，2020年10月14日，原告向被告发送微信，内容为：“租金和相关费用赶快支付给我。人在国外不能成为理由，只要有网络的地方都可以转账的。已经拖了一个半月了，这样不太好，要有诚信的好吧。”2019年10月17日，原告向被告发送微信，内容为：“你到底怎么回事啊？已经拖了这么久了。电话也不接、微信也不回，要么马上支付，要么就给个回话啊。”2019年10月至2020年1月期间，原告还通过中介人员与被告联系。中介人员多次向被告发送微信，询问被告下落，请其与原告联系，被告未予回复。2019年10月中旬，原告对电动窗帘进行了维修并支付“卷帘管子费”300元。2019年11月19日，被告聘用的保洁人员通过微信与原告联系，内容为：“姐姐你把密码发在我手机上，我又忘记了”。2020年2月29日，原告通过微信方式向被告发送该《告知函》，通知被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日到期，要求被告于3月1日前按时返还房屋，逾期不返还房屋的，每逾期一日按当期日租金的100%收取占用期间的使用费。3月末之前如果仍未搬离，视为不会再继续使用，房屋内所有被告的个人物品视为废弃处理。同日，原告通过快递方式向被告户籍所在地发送该《告知函》。2020年3月20日，案外人崔某某律师与原告电话联系，协商搬离涉讼房屋内的被告物品，将房屋返还原告一事，并提出密码改过了，无法进入该房屋。原告回复称，密码没有改过，被告的钟点工都知道的，次日可以办理搬离物品、交接房屋手续。此后，原告与崔某某通过短信联系，原告要求崔某某提供委托书、身份证件等。同时表示原告有权知道进出涉讼房屋人员的身份信息。2020年3月21日，被告通过微信与原告联系，通知原告当日下午2点，被告的姐夫会至涉讼房屋搬离物品，是经过被告授权的。原告回复被告，要求其发送委托书及受托人的身份证照片。2020年3月30日，被告通过微信向原告发送委托书，委托案外人靳云艳清理涉讼房屋，搬出个人物品并与原告进行交接。2020年3月31日，被告委托案外人搬离其放置在涉讼房屋内的物品，并将涉讼房屋返还原告。2020年4月1日，原告通过微信与被告联系，要求被告返还涉讼房屋的钥匙。2020年7月3日，被告向原告转账23,774元，同时备注：12月至3月22日房租。本院认为，原、被告于2018年10月22日签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。原告作为出租人，其主要义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告作为承租人，其主要义务为按照约定的期限支付租金、按照约定的方法使用租赁物。涉讼房屋为住宅，被告租赁该房屋用于居住。原告按约将涉讼房屋交付被告，被告自2019年3月1日起使用涉讼房屋，故原告已经履行己方主要义务，有权要求被告按约支付租金。被告不同意支付截至2019年11月30日的租金，主要理由为：涉讼房屋发生漏水，被告自2019年8月11日起在外居住，原告自2019年9月起对涉讼房屋进行装修，影响了房屋的价值和使用，原告还更改涉讼房屋的密码且未告知被告。就此，本院认为，对于涉讼房屋发生漏水需进行维修，原、被告均无异议，但双方就维修所涉期间及维修行为对涉讼房屋使用有无影响存在争议。2019年9月4日的微信记录证明原告在对涉讼房屋进行维修前曾联系被告，征求被告意见，而被告回复其2019年9月、10月均不在国内。就此可以认定原告是在征得被告同意后，在被告出国期间对涉讼房屋进行维修，故原告的维修对被告使用涉讼房屋并无影响。因租赁房屋原由被告居住使用，故原告对涉讼房屋进行维修，必然需要修改被告设置的密码并重新设定新的密码才能进入涉讼房屋，因上述期间被告已经出国，故原告更改密码的行为对被告使用涉讼房屋并无影响。此外，被告聘请的保洁人员曾通过微信方式与原告联系以获取原告重新设置的密码，而原、被告之间一直是通过微信联系，故被告如有需要，也可以通过同样方式获取原告重新设置的密码，并非无法进入涉讼房屋。反观被告，其未能提供证据证明其于2019年8月11日起因涉讼房屋漏水而居住他处，未能提供证据证明原告对涉讼房屋的维修影响房屋价值，而其于2019年8月15日是因工作原因出国，与涉讼房屋漏水之间并无因果关系。此外，被告在2019年6月就已经支付了同年6月至8月的租金，至原告提起诉讼前，被告也从未以漏水导致其无法使用涉讼房屋为由向原告提出异议、要求减免租金，故被告的上述抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。被告另抗辩其因疫情影响滞留国外，要求按照小区同等面积房屋的租金即每月15,000元的标准支付2019年12月1日至2020年2月28日的租金。就此，本院认为，被告已经确认其因工作原因出国，原计划于2020年1月回国过春节，即使其在疫情期间无法回国、无法居住涉讼房屋，但上述期间被告的物品仍放置在涉讼房屋内，涉讼房屋实际由被告占用，故其应按约向原告支付租金。关于租金的标准，原、被告在签订租赁合同时已明确约定为每月19,000元，该约定对双方均具有约束力，被告要求调整租金标准的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。被告曾于2020年7月3日向原告转账23,774元，被告抗辩该款项系2019年12月至3月22日的租金，原告则以此抵充拖欠租金，并据此要求被告支付2019年9月1日至2020年2月28日期间剩余租金90,226元，因被告拒付租金、调整租金标准的抗辩意见本院均未予采纳，而原告的该项诉讼请求合法有据，故本院予以支持。被告另要求以租赁保证金19,000元抵充拖欠租金等费用，本院认为，租赁合同约定，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用于抵充本合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告。被告的该项意见符合合同约定，本院予以准许。原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，对2019年6月至8月的租金，根据租赁合同约定，被告最晚应于同年5月26日支付。被告于2020年6月4日通过微信方式向原告支付20,000元，虽然被告有逾期，但原告随后与被告就租金支付方式等进行协商，被告另通过银行转账方式向原告支付的上述租金。在双方微信往来记录中，原告曾多次提及：“不急的”、“不急”，据此可以认定，在被告逾期支付该期租金后，原告并未就此提出异议并追究被告的违约责任，现原告主张被告支付该期租金的逾期违约金，与其原意思表示不符，本院难以支持。对2019年9月至11月的租金，2019年12月至2020年2月的租金，被告均未能按期支付，根据原、被告的微信记录及中介人员发送给被告的微信记录，原告曾多次向被告进行催讨，被告在2019年10月8日曾要求原告提供银行卡等信息，但在原告提供相关信息后仍未支付租金，且之后对原告发送的微信、拨打的电话均不予回复，被告的行为显然构成违约，故其应向原告支付逾期付款违约金。关于违约金的标准，原告主张按每逾期一日按合同约定日租金的50%计算，被告则抗辩违约金过高，要求按银行拆借利率计算。本院认为，虽然租赁合同约定每逾期一日，被告应按当期日租金的50%支付逾期违约金，但该标准显然过高，因原告未能提供证据证明其因被告逾期支付租金产生的其他损失，故本院酌情确定被告应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)支付逾期付款违约金。原告要求被告支付2020年3月1日至3月31日期间的房屋占有使用费19,000元，被告抗辩其家人于2020年3月21日与原告沟通，要求搬离涉讼房屋内被告的物品，原告不予配合，导致损失扩大，故仅同意按照每月15,000元的标准支付2020年3月1日至3月22日的占有使用费。就此，本院认为，2020年3月21日，被告通过微信与原告联系，通知原告其授权姐夫于当日下午2点至涉讼房屋搬离物品。原告回复被告，要求其发送委托书及受托人的身份证照片。根据现有证据，被告通过微信发送给原告的委托书落款时间为2020年3月30日，据此可以认定，被告直至该日才办理了委托手续并告知原告，双方经协商，被告委托人于次日将被告放置在涉讼房屋内的物品搬离，原告收回涉讼房屋。虽然案外人崔某某曾与原告联系搬离物品、返还房屋的事宜，被告也曾与原告联系委托其姐夫搬离物品、返还房屋的事宜，但均未能向原告提供被告出具的委托书等。而原告作为出租人，在被告不在国内，无法亲自搬离物品、返还房屋且双方已有纠纷的情况下，要求被告出具委托书并提供受托人身份信息进行审核亦属合理，不能认定原告恶意拖延、扩大损失。被告另要求按照每月15,000元的标准支付占有使用费，因租赁合同明确约定，被告逾期返还房屋的，每逾期一日，应以当期日租金的100%向原告支付占用期间的使用费，故被告的抗辩意见与合同约定不符，本院不予采纳。据此，被告应向原告支付2020年3月1日至3月31日期间的房屋占有使用费19,000元。原告要求被告返还涉讼房屋钥匙，被告抗辩原告并未向其交付钥匙，无法返还。就此，本院认为，在原、被告往来微信及原告与被告聘用的保洁人员的往来微信中提及的均为涉讼房屋的密码，未涉及钥匙。而原告未能提供证据证明其向被告交付涉讼房屋时一并交付了钥匙，故原告的该项诉讼请求本院难以支持。原告要求被告赔偿电动窗帘损失11,000元，被告抗辩原告无法证明窗帘损坏是被告造成，不同意进行赔偿。就此，本院认为，被告自2019年3月1日开始居住、使用涉讼房屋，同年3月18日，被告就向原告发送微信，通知原告维修卧室窗帘。而原告回复称：那个窗帘之前我也找过他们，但面料左右边沿拉大了，不能缩回来，很难修。据此本院认定，在原告将涉讼房屋交付被告时窗帘就已经产生问题需进行维修。原告主张被告使用不当造成窗帘损坏与其自认不符，故该项诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第、第二百一十二条、二百三十五条之规定，判决如下：一、被告李劲松应于本判决生效之日起十日内向原告徐京淑支付2019年9月1日起至2020年2月28日的租金余额90,226元，以被告李劲松支付的租赁保证金19,000元先行抵充，不足部分由被告李劲松继续支付；二、被告李劲松应于本判决生效之日起十日内向原告徐京淑支付逾期付款违约金，以57,000元为本金，自2019年8月27日起至2020年7月3日止；以33,226元为本金，自2020年7月4日起至本判决生效之日止；以57,000元为本金，自2019年11月27日起至本判决生效之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算；三、被告李劲松应于本判决生效之日起十日内向原告徐京淑支付2020年3月1日至2020年3月31日的房屋占有使用费19,000元；四、驳回原告徐京淑的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费1,735.84元，由原告徐京淑负担927.63元，被告李劲松负担808.21元。案件受理费5,756.51元，由原告徐京淑负担3,745.36元，被告李劲松负担2,176.15元。如不服本判决，原告徐京淑可于判决书送达之日起十五日内，被告李劲松可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽人民陪审员  吴理凤人民陪审员  章国凤二〇二〇年九月十三日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。