贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初2269号原告：李建华，男，1975年11月1日生，汉族，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：聂梅，贵州唐德律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：田明，贵州唐德律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：清镇市和盛房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市云岭大街阳光领地1406号，统一社会信用代码:91520181080675699E。法定代表人：吴腾，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭婷婷，贵州商同律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：钱军虎，贵州商同律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：中国工商银行股份有限公司清镇支行，住所地贵州省清镇市富强路，统一社会信用代码：915201812157829861。负责人：刘国华。原告李建华与被告清镇市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛房开公司）、第三人中国工商银行股份有限公司清镇支行（以下简称工行清镇支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建华及其委托诉讼代理人聂梅，被告和盛房开公司的委托诉讼代理人钱军虎到庭参加诉讼，第三人工行清镇支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告李建华向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2019年11月22日解除；二、判令被告退还原告首期购房款304879元及其资金占用利息损失35264.3元、物业专项维修基金15298元及其资金占用利息损失1807.7元，支付原告违约金7648.79元，归还原告已支付给第三人的银行贷款本金及利息59996.4元，资金占用利息自2018年6月26日至2020年5月20日按年利率6%计算至全部清偿之日止。本项所涉利息都暂计算至2020年5月20日，本项全部款项暂合计为422099.57元；三、判令解除原告、第三人签订的《个人购房借款及担保合同》，并由被告归还原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》项下剩余未归还的全部贷款本金及利息441356元（具体金额以与银行对账的结果为准）；四、判令被告支付原告律师费损失20000元；五、本案一切诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2018年6月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201801327），约定被告将其开发的位于贵州省第二栋1单元23层1号商品房出售给原告，该商品房价款按套内建筑面积101.74平方米来进行计算，单价7517.98／平方米，房屋总价款764879元。原告按照被告要求及合同约定，于2018年6月11日，即合同签订之日向被告支付了首期购房款254879元及物业专项维修基金15298元，2018年6月26日，被告追加首付款50000元，原告再次支付首付款50000元。被告未按照合同第十一条约定在2019年9月30日前向原告交付该商品房，原告于2019年11月22日向被告发出书面的《退房申请书》，要求退房，被告同意退房且在《退房申请书》上盖章进行确认。但被告迟迟不按照合同《商品房买卖合同》第十三条第（2）款：“出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。”的规定退还原告所支付的购房款和支付违约金，现原告依据合同约定请求法院确认合同已经解除，并要求被告承担相应的退款责任、违约责任和赔偿相应损失。被告和盛房开公司辩称，第一，原告要求解除《商品房买卖合同》的条件未成就，原告尚无解除权。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，被告在工程建设过程中出现了楼盘地基地质等问题，被告的销售中心第一时间将该情况告知原告，并强调在建工程将逾期竣工导致被告逾期交房，原告当即同意可以逾期交房。另外，由于政府政策等不可抗力的因素，导致被告多次停工建设，被告也将该情况告知原告，原告也同意可逾期交房。据此，被告认为，在原告予以同意的情况下，原告行使约定解除权的条件未成就。第二，即使《商品房买卖合同》解除，被告也仅退还原告首付款304879元，但原告要求被告退还首付款利息、维修基金及其利息无事实及法律依据。维修基金实质是由相关部门收取，被告只是代收，从未实际占有该款。《商品房买卖合同》即使解除，相关部门也不会将该款退还被告，而是退还给原告。另外，《商品房买卖合同》未约定合同解除后，被告应支付其首付款及维修基金的利息，也未约定该利息的计算标准，原告诉请的计算标准无事实及法律依据。第三，即使因被告原因解除合同，合同约定被告仅需支付7648.79元的违约金，但是其要求赔偿利息损失没有依据，应予驳回该部分的诉讼请求。第四，即使因被告原因解除合同，原告主张由被告偿还其第三人剩余贷款利息无事实依据，应驳回原告该部分诉讼请求。第五，原告主张赔偿其已支付的律师费20000元，无事实及法律依据，应驳回该诉讼请求。第六，即使《商品房买卖合同》被解除，原告也应当配合被告办理相应网签备案撤销手续，并配合第三人撤销案涉房屋相应的抵押登记。第三人工行清镇支行未提供陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月11日，和盛房开公司（出卖人）与李建华（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元23层1号预售商品房（约定建筑面积131.55平方米、套内建筑面积101.74平方米），该房屋于2018年8月15日在主管部门办理预告登记，证号黔（2018）清镇市不动产证明第0014823号；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价7517.98元/平方米，总价款764879元；买受人以银行贷款方式付款，应于本合同签订之日交付首期房款254879元，余款510000元以银行按揭支付；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付该商品房的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房，但应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。2018年6月11日，和盛房开公司出具《收款收据》两张，确认收到李建华支付的“住宅2-1-2301购房首付款”254879元、“购房维修基金”15298元。2018年6月26日，和盛房开公司出具《收款收据》一张，确认收到李建华支付的“住宅2-1-2301追加首付款”50000元。为购买上述房屋，李建华（借款人、抵押人）与工行清镇支行（贷款人）、和盛房开公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额460000元，期限300个月，还款方式为按月等额本息还款。该借款合同以上述房屋作为抵押担保，并办理抵押（预告）登记。2018年9月3日，该460000元贷款放款至李建华银行账户后支付给和盛房开公司，李建华自2018年10月起按约定偿还工行清镇支行贷款本息。2019年11月22日，李建华向和盛房开公司发出《退房申请书》，以和盛房开公司未在约定的2019年9月30日前交付房屋，已逾期超过30个工作日为由，要求解除合同。同日，和盛房开公司确认收到上述《退房申请书》。2020年4月2日，李建华与贵州唐德律师事务所签订《民事代理合同》，支付律师费20000元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未能按约定时间交房，已构成违约，根据双方签订的合同第十三条的约定，原告享有合同解除权。2019年11月22日，原告向被告发出《退房通知书》，要求解除合同，符合双方约定及法律规定，因此，双方签订的《商品房买卖合同》自2019年11月22日解除通知到达和盛房开公司时即已解除，本院予以确认。被告辩称原告同意逾期交房，认为原告解除合同条件未成就的意见，因未提供相应的证据证明该主张，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人工行清镇支行签订的《个人购房借款/担保合同》于法有据，本院予以支持。按照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应当将收取的购房首付款退还原告。原告因履行商品房买卖合同向第三人贷款后偿还与第三人的贷款本息，系原告遭受的损失，被告应当予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故案涉商品房买卖合同解除后，被告和盛房开公司应负责向工行清镇支行归还尚未归还的贷款。合同解除后，李建华负有协助和盛房开公司办理案涉商品房买卖合同备案注销登记和预售商品房买卖预告登记的义务。被告偿还剩余贷款后，原告和第三人应协助被告办理案涉商品房的抵押登记注销手续。住房维修基金系由被告代收后转交国家有关主管部门，该款项具有特定性，上交后不能退出，现本院判令解除合同，该维修基金应作为原告的损失，由被告赔偿与原告。被告赔偿该部分损失后，如被告需向有关主管部门办理该维修基金退还手续，原告应予以协助，若将来被告另行出卖该房屋向他人收取维修基金，被告可自行充抵。按照原被告签订的《商品房买卖合同》约定，因被告逾期交房原告主张解除合同的，被告应当按照总房款的1%向原告承担退房违约责任，原告主张被告支付违约金7648.79元，本院予以支持。因原被告双方对解除合同约定了违约金支付标准，该标准并不过低，原告请求判令被告向原告支付首付款、物业维修基金的资金占用费，本院不予支持，原告请求判令被告支付律师服务费，因双方合同并无此约定，该请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李建华与被告清镇市和盛房地产开发有限公司于2018年6月11日签订的《商品房买卖合同》已于2019年11月22日解除；二、解除原告李建华与被告清镇市和盛房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司清镇支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告李建华购房首付款304879元；四、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告李建华维修基金损失15298元；五、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告李建华违约金7648.79元；六、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告李建华自2018年10月起至本判决生效之日止已向中国工商银行股份有限公司清镇支行偿还的贷款本息（具体金额以中国工商银行股份有限公司清镇支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、原告李建华于本判决生效后三十日内协助被告清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元23层1号商品房的预售合同备案和预售商品房买卖预告登记注销手续，注销费用由被告清镇市和盛房地产开发有限公司负担；八、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向中国工商银行股份有限公司清镇支行偿还原告李建华自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款，自被告清镇市和盛房地产开发有限公司清偿完毕该贷款之日起七日内，原告李建华、第三人中国工商银行股份有限公司清镇支行协助清镇市和盛房地产开发有限公司办理清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）2栋1单元23层1号房屋上抵押登记的涤除手续。九、驳回原告李建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12634元，减半收取6317元，由被告清镇市和盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇二〇年九月二十二日书记员  聂 璇