锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2018）内2502民初4921号原告：锡林郭勒盟工业和信息化局（原锡林郭勒盟经济和信息化委员会）。负责人：王某。委托诉讼代理人：张某，内蒙古蒙中律师事务所律师。被告：卢某，现住锡林浩特市。委托诉讼代理人：好某，广东德纳律师事务所律师。被告：杨某，住内蒙古巴彦淖尔市。被告：锡林浩特市锦宏宾馆，经营场所：内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市锡盟经信委商用楼房。经营者：朱某。被告：朱某，现住内蒙古包头市。原告锡林郭勒盟工业和信息化局（简称盟工信局）与被告卢某经营的原锡林浩特市锦宏宾馆（已注销）排除妨害纠纷一案，诉讼过程中，依申请本院追加杨某为被告参加诉讼。诉讼期间，卢某将其经营的锡林浩特市锦宏宾馆注销，朱某登记新的锡林浩特市锦宏宾馆（简称锦宏宾馆），原告申请本院追加原经营者卢某个人及朱某和其登记的锦宏宾馆为被告参加诉讼。本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盟工信局的委托诉讼代理人张某，被告卢某及其委托诉讼代理人好某，锦宏宾馆的经营者朱某及其本人到庭参加诉讼，被告杨某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盟工信局向本院提出诉讼请求：1.判令被告锡林浩特市锦宏宾馆将房屋恢复原状；2.判令被告锡林浩特市锦宏宾馆立即从占用的房屋中搬出；3.判令被告锡林浩特市锦宏宾馆给付原告2015年1月29日至2018年10月18日房屋使用费人民币958333.33元，2018年10月18日后房屋使用费按此顺延；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用（诉讼中，将上述诉讼请求变更为：1.判令被告锦宏宾馆、朱某将房屋恢复原状；2.判令被告锦宏宾馆、朱某立即从占用的房屋中搬出；3.判令被告卢某给付原告2015年1月29日至2018年10月18日房屋使用费人民币958333.33元，并继续支付2018年10月19日至2020年6月2日房屋使用费用；4.判令被告锦宏宾馆、朱某给付原告2020年6月2日至被告返还房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费计算方法同第三项诉求）；5.判令被告杨某对上述房屋使用费用诉讼请求三、四项承担连带给付责任；6.判令被告卢某给付原告在占用使用期间所拖欠的热电公司热费及滞纳金共计72973元；7.判令被告承担本案的全部诉讼费用）。事实和理由：锡林浩特市察哈尔街盟森林公安西侧锦宏宾馆处房屋为原告合法归属所有，被告于2015年1月29日未经原告同意，私自占用该不动产用于被告经营场所至今。原告多次催告被告搬出，但被告以种种理由拒绝。诉讼期间，因卢某恶意将原锡林浩特市锦宏宾馆注销工商登记，被告朱某以同样名称：“锡林浩特市锦宏宾馆”注册，注册地址同样为原告所有的商用楼房。三被告同时恶意侵犯原告合法享有的物权所有权，故诉诸法律，请求支持原告的诉讼请求。被告卢某辩称，一、答辩人卢某所使用的锦宏宾馆是通过与被告杨某签订租赁协议所取得并使用，不存在私自占用非法侵占原告物权的行为，而杨某转让给答辩人的上述房屋，也是通过与原告签订《房屋租赁合同》所取得，并不是非法取得，因此，原告无证据证明其观点，原告认为答辩人非法占有其物权的主张不成立。二、答辩人于2014年1月1日装修期间原告领导及单位工作人员来宾馆考察，让答辩人留四间供单位人员使用，四间使用这么多年房屋装修费用至今不提，经答辩人统计，现使用四间所欠房费1037744元，尚未付给答辩人，原告又于2016年7月单位人员安排单位职工入住46天所欠住宿费17480元至今未给付答辩人。答辩人多次催讨，原告以杨某不在无法结算为由拒不交付。原告房屋价值千万的楼房，答辩人一平民百姓，一没权势，二没背景，三不是黑恶势力，何谈非法侵占巨额财产。该说法显然不符合常理。如果说答辩人非法侵占了原告如此巨额财产，为何在如此长的时间不报案、不起诉，也从未找过答辩人要求退房，却任由答辩人使用多年，答辩人根本不存在非法侵占原告财产的行为和事实。三、本案实质系租赁合同关系，杨某租用原告房屋后，因欠答辩人款项，便以承租的房屋抵顶所欠答辩人的款项，至于杨某转租行为是否有效，那是杨某与原告另外的一个法律关系，属于租赁合同纠纷，本案不能因为杨某无效转租行为，由此转换成答辩人的行为构成非法侵占，这在法理上讲不通。事实上原告认可被告与其为租赁关系，原告于2018年6月13日以房屋租赁合同纠纷对杨某提起诉讼即（2018）内2502民初2412号民事裁定书，要求解除租赁合同，由此证明原告与杨某之间为租赁合同关系，可之后原告又以同一涉案标的为由提起诉讼，但案由却大相径庭，认为是非法侵占。四、原告诉讼请求不应当支持。答辩人卢某已向入住锦宏宾馆四个房间的工作人员提供杨某在锡林浩特市火车站东开的兰博宾馆去索要房租，单位工作人员向杨某索要房租期间杨某与工作人员争吵打斗，至于后来怎么解决答辩人不知晓，原告单位领导及工作人员与杨某签约租赁合同，这几年当中没有及时把房费追回放任杨某造成如今后果，原告与杨某要承担责任。原告要求答辩人支付其93万余元的房屋使用费至今未向法庭提供国家规定的标准，也未提交相应地块市场每平方米租赁价款的鉴定结论，而是按照与杨某签订的租赁合同约定的费用作为计算标准，这一计算依据显然不应得到支持，因为答辩人与原告不是租赁合同的相对方，原告诉讼请求不符合法律规定。综上，答辩人卢某在使用锦宏宾馆期间向杨某支付租金，杨某为其出具的收款收据，答辩人卢某已履行了给付租金的义务，杨某本人也出庭出具了本人愿意承担房租费用及所有费用，也出面证明并写下承诺书。原告所谓的私自占用其房屋无事实和法律依据，故请求你院驳回原告的诉讼请求。另外，对答辩人卢某在经营期间，原告使用四间客房所欠房费1037744元，锦宏宾馆已交2013年至2014年租金40万元，原告于2016年7月使用锦宏宾馆1间客房46天所欠住宿费17480元，被告卢某维修锦宏宾馆主管道支出120500元维修费用，以上费用应由原告承担，对此，答辩人保留追诉权。被告杨某辩称，一、答辩人在经营期间，由于生意不好，向原告主任提出转租，得到原告准许，但条件是必须免费给原告留四个办公室使用，答辩人将房屋转租给赵东（卢某丈夫）后，赵东同意并给原告腾出四间房屋，所有的水、电、暖均由原告承担。二、答辩人与原告租赁合同期限截止日期到2020年8月1日，由于答辩人拖欠赵东生意上的欠款不能偿还，故将涉诉房屋租赁给赵东使用，以抵顶部分欠款。三、答辩人系抵账方式将涉诉房屋租给赵东，每年租金为30万元，由于答辩人急需资金，故先支取30万元，剩余租金以欠款抵顶之后的租金。四、对于答辩人所欠原告的租金答辩人会陆续偿还，是答辩人与原告之间的债权债务关系，与赵东无关，赵东不应当承担责任。五、答辩人杨某转租已经原告同意，所以承租人进行了装修，如原告擅自终止合同，必须赔偿因此造成的全部装修损失。被告锦宏宾馆、朱某辩称，我们没有占用原告的房屋。房屋使用费我和卢某不承担。代理人说2020年8月1日到期，到期后，我们该怎么赔偿就怎么赔偿。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的所有权人为原告盟工信局。2013年7月26日，原告盟工信局（甲方）与被告杨某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其培训中心整栋房屋出租给乙方做旅店使用。第一条：房屋基本情况：甲方出租给乙方的房屋位于锡林浩特市××街整栋楼房及附属设施和设备。其中预留四人房间给甲方无偿使用。第二条：租赁期限：房屋及附属设施、设备租赁期限为七年，自2013年8月1日起至2020年8月1日止。第三条：租金和租金的给付方式及期限：1、该房屋前三年，每年租金为20万元，后四年租金25万元/年。租赁期间，水、电、取暖等经营性费用由乙方自行承担。2、房屋租金支付方式：本合同签订之日乙方一次性向甲方付清当年租金；其余年租金于每年的7月1日之前付清。第五条：乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回出租房屋。1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租或转借的；3、未按合同约定期限给付租金，拖欠租金达半个月的。第六条：双方责任义务：1、在租赁期内，甲方不得将乙方租用的房屋转租给任何第三者。4、租赁合同期满，乙方保证承租房屋及附属设施、设备的整体完整，并完好无损地按时归还甲方。2014年12月30日，被告杨某（甲方）将上述房屋转租给被告卢某（乙方）用于经营原锡林浩特市锦宏宾馆。双方约定，甲方现将位于锡林浩特市××街、2、3、4层整栋楼房转租给乙方，约定，乙方所租赁房屋期限从2015年1月1日至2020年8月1日止。二、该房屋租赁期间的装修、维修及经营由乙方负责，装修、维修的所有费用全部由乙方承担。三、乙方在经营期间甲方不得干涉，无论乙方亏盈必须每年支付甲方房租30万元，……。四、……。乙方经营期间所产生的电费、水费、取暖费、……等均由乙方承担。六、乙方在经营期内不得拖欠水、电、取暖费用，如出现拖欠费用由乙方承担。本案诉讼期间，被告卢某将经营的原锡林浩特市锦宏宾馆于2020年6月2日在工商部门登记注销，并于同日被告朱某以同样名称的“锡林浩特市锦宏宾馆”登记注册，亦占有使用涉案原告的不动产物权。庭审中，朱某表示，我和卢某不是转租，是卢某还欠我装修款162000元，我每天收宾馆的流水，我从2018年4月6日起实际经营宾馆，今年怕不让我再收这个钱，所以重新办的营业执照，换了法人，2020年6月2日正式交接，是同一个地方，就是营业执照写的不一样。其表示退房也退给卢某，而不退给原告。被告卢某经营期间，自2018年-2019年度尚欠锡林郭勒热电公司热费6450.9元，产生滞纳金5212.3元；2019年-2020年度尚欠热费48969.4元，产生滞纳金12340.4元。卢某对2018年欠热费6000余元及滞纳金认可，但认为2019年已经报停，和热电公司交涉过，滞纳金可以免，该部分不应由我们承担。庭审中，卢某提交杨某2014年12月30日、2015年12月29日、2016年7月29日、2016年12月31日、2017年7月30日、2018年1月2日分别出具的租金《收条》六份，金额分别为30万元、15万元、15万元、15万元、15万元、20万元，以此证明其向杨某支付租金合计110万元，已经履行了给付租金义务。原告则认为，以上收条均出自同一纸张，且卢某前两次庭审中陈述与杨某之间有抵债问题，且每一个收条均是大额的资金往来，但卢某没有提供任何一笔的交易记录，足以证明收条不具有真实性。卢某还提交杨某出具的《承诺书》一份，其承诺“本人杨某，自愿加入锡盟经信委诉锡市锦宏宾馆案件中来，本人自愿偿还2015年至2020年期间所欠锡盟经信委的房屋使用费及相关费用。”原告则认为，杨某自愿加入本案诉讼，应属于债务加入行为，应对房屋使用费承担连带给付责任。另外，卢某提交自行制作并加盖了原锦宏宾馆财务专用章的四份费用单子，有锡盟经信委分别于2013年至2018年期间使用原锦宏宾馆四间客房1642天，欠1037744元；2016年7月中旬招待客房一间入住46天，欠17480元；原锦宏宾馆于2013年至2014年向锡盟经信委交房屋使用费400000元；原锦宏宾馆维修主管道6年期间共计120500元，欲证明以上费用由原告承担。原告则认为，该份证据是被告单方出具，从未得到原告认可，管道维修费没有其他证据证明，不予认可。卢某还出示了2018年4月6日将宾馆转让给被告朱某的《宾馆转让协议书》，内容为：甲方（卢某）将锦宏宾馆整体转让乙方（朱某）经营。甲方欠乙方162000元，甲方前台收取的住宿收入归乙方所有，此款用于抵销装修费用。工商营业执照乙方需要变更甲方负责提供协助。协议生效后，宾馆转让以前的债务由甲方承担。乙方接管宾馆后所有产生的债权债务由乙方负责，甲方不承担任何责任。甲方所欠乙方装修费用偿还完毕，乙方将房屋及设备归还甲方，甲方将房屋归还原房东。另查明，2018年原告盟工信局曾向本院起诉杨某要求解除租赁合同，交付房屋，后因无法联系杨某而申请撤诉，本院于2018年8月16日下发（2018）内2502民初2412号民事裁定书，裁定准许撤诉。本院认为，涉案房屋资产归属于原告盟工信局。本案中，原告盟工信局将房屋租赁给被告杨某后，租赁期内杨某未经原告同意，又转租给卢某经营宾馆，由于杨某无法联系，在向杨某起诉无果撤诉后，原告诉讼原锡林浩特市锦宏宾馆，诉讼期间，经营者卢某又将该宾馆名称注销后以抵顶欠款的方式转租给被告朱某，现涉案房屋被朱某重新注册锦宏宾馆占有使用至今，拒不搬出，其行为已经妨害了原告物权的行使，对原告要求朱某及其锦宏宾馆恢复原状，搬出房屋的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋杨某擅自转租卢某，未经原告同意卢某经营原锦宏宾馆至2020年6月2日，由此构成对原告上述物权的妨害，且在该物权上卢某经营宾馆获得了相应的利益，而该利益并非卢某通过合法方式获得，现卢某将原锦宏宾馆注销，因此，应当由其个人承担相应的民事责任。卢某与杨某之间的其他债权债务，卢某可另行主张权利。涉案房屋系自杨某租赁取得，房屋占用期间的使用费，结合原告与杨某约定的租期内租赁费前三年每年20万元、后四年每年25万元及杨某与卢某约定每年租金30万元相较下，参照原告与杨某签订的租赁合同的租金价格计算合理且符合客观实际，故对原告要求的卢某给付其2015年1月29日至2018年10月18日房屋使用费958333.33元，并继续支付2018年10月19日至2020年6月2日房屋使用费用的诉讼请求，本院予以支持。卢某主张原告应给付拖欠的客房使用费及主管道维修费等，因其仅为抗辩意见，并未提起反诉，故在本案中不作处理，其可另行主张。以上同理，被告朱某及锦宏宾馆亦应自锦宏宾馆登记之日起即自2020年6月2日至搬出房屋之日止向原告支付使用费，使用费亦参照年租金25万元予以支付，对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。诉讼期间，卢某提交杨某自书的承诺书，杨某承诺自愿加入到本案诉讼中偿还所欠原告的房屋使用费及相关费用，该表示系杨某愿意承担向原告支付房屋使用费的给付责任，属于债务加入行为，应当与卢某共同承担上述债务。庭审中，卢某认可欠付2018年度热费6450.9元及滞纳金5212.3元，但称2019年度热费及滞纳金已经报停，报停可以不交这部分费用，这部分不应该由其承担，但其对以上已经报停的说辞未举证加以证明，现仍欠热费及滞纳金未交，故应由其承担举证不能的法律后果，卢某应当给付占用原告房屋期间所拖欠的热电公司热费及滞纳金共计72973元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条的规定，判决如下：一、被告锡林浩特市锦宏宾馆、朱某于本判决生效后立即将原告锡林郭勒盟工业和信息化局的资产锡林浩特市锡盟经信委商用楼房恢复原状，并搬出楼房；二、被告卢某、杨某于本判决生效后五日内共同给付原告锡林郭勒盟工业和信息化局房屋使用费958333.33元（自2015年1月29日至2018年10月18日止），并继续支付至2020年6月2日止，参照年250000元租金标准计算；三、被告锡林浩特市锦宏宾馆、朱某于本判决生效后立即给付原告锡林郭勒盟工业和信息化局房屋使用费，自2020年6月2日至实际交付之日止，参照年250000元租金标准计算；四、被告卢某于本判决生效后五日内给付原告锡林郭勒盟工业和信息化局占用使用期间拖欠的热电公司热费55420.3元及滞纳金17552.7元，共计72973元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6692元（已减半收取），由被告卢某、杨某、锡林浩特市锦宏宾馆、朱某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  包俊杰二〇二〇年九月十四日书记员  张志鹏本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。