广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1284号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******房。统一社会信用代码：91******G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林治全，男，1990年3月1日出生，汉族，住广东省阳江市******号，公民身份号码：44******X。委托诉讼代理人：梁茂林，广东一粤（阳江）律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人林治全商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并改判丰怡公司无需以日万分之二点五的标准计算逾期交房违约金68404.5元；二、本案上诉费由林治全负担。事实及理由：由于丰怡公司的前法定代表人没有正确履行职责，造成公司缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主，丰怡公司已经向业主表示了歉意。丰怡公司愿意向林治全补偿因逾期交房所造成损失，但不同意以已付房价款的万分之二点五的标准支付逾期交房违约金。如果按照该标准，不利于整体社会效果。根据法律规定，双方在商品房买卖合同中约定的违约金明显过高的，一方有权向法院提出调整。因此，丰怡公司请求人民法院能够根据本案实际情况，调低逾期交房违约金标准，丰怡公司愿意一次性向林治全支付已付房价款的0.5%作为该逾期交房的经济补偿。林治全辩称：涉案合同是双方真实的意思表示，双方约定了2018年12月31日前交房，但丰怡公司没有在合同约定的时间交付房屋给林治全使用，构成违约，一审判决其支付逾期交房违约金给林治全正确，且一审已经酌情将该违约金标准予以调整为日万分之二点五，丰怡公司请求支付已付总房价款的0.5%作为逾期交房的补偿金没有理据。请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。林治全一审起诉请求：一、丰怡公司支付逾期交房违约金88748.95元（自2019年1月1日起暂计至2019年10月29日止，每逾期1日按已支付全部房价款的万分之五计算至实际交付之日止）给林治全；二、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年9月22日，林治全（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：买受人林治全，通讯地址：广东省阳江市******号，联系电话：18******5。丰怡公司将位于阳江市******房出售给林治全，该商品房已由阳江市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为阳预许证字20******0号，预测建筑面积共112.86平方米；总价款为589694元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年8月9日前支付首期房价款189694元，占全部房价款的32%，余款400000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付。第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。合同还约定了其他条款，林治全和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，林治全按约定付清了购房款共589694元给丰怡公司。林治全认为丰怡公司逾期交房，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。丰怡公司为证明涉案商品房已竣工验收合格，提交《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》为证。林治全对此不予确认，认为丰怡公司2019年10月29日通知林治全收楼时涉案房屋并未达到交付条件。丰怡公司为证明已通过快递形式通知林治全收楼，提交快递单及《房屋交付通知书》为证。该通知书载明：林治全先生惠鉴：承蒙购买******房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。落款为丰怡房地产公司，日期为2019年10月29日。林治全对该份证据的真实性予以认可，确认收到上述通知书，但认为丰怡公司发出通知书时，涉案商品房未达到交付条件，故并未前往收房。一审法院认为，林治全与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为丰怡公司是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，丰怡公司应当在2018年12月31日前向林治全交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，丰怡公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，林治全有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由丰怡公司承担。丰怡公司为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，该证据只能证实丰怡公司向有关部门进行验收，但政府部门还未出具验收合格的备案证明。丰怡公司虽于2019年10月29日向林治全邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。本案中，林治全已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付涉案商品房给林治全，但丰怡公司一直未能将涉案房屋交付给林治全，至今逾期超过60天，已构成逾期交房。现林治全选择继续履行合同，丰怡公司应按合同约定承担违约责任。因此，林治全请求丰怡公司支付违约金，合法合理，一审法院予以支持。本案丰怡公司的逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至本案庭审辩论终结之日（2020年4月8日）止，对此后的逾期交房违约金，林治全可另行主张。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，一审法院酌情调整为按日万分之二点五计算。从2019年1月1日起计至2020年4月8日止共464天的逾期交房违约金为68404.50元（589694元×0.025%×464天）。林治全请求超出的部分，一审法院不予认可。丰怡公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金68404.50元给林治全；二、驳回林治全的其他诉讼请求。一审案件受理费1009元，由林治全负担231元，丰怡公司负担778元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：丰怡公司在一审提供的证据《同意备案通知书》载明：******栋楼项目的竣工验收备案文件齐全，对照工程质量监督机构依照住房和城乡建设部关于修改《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的决定出具的《建设工程质量监督报告》（编号：（2017）******5），根据《建设工程质量管理条例》，予以备案。落款时间：2020年1月20日；盖章单位：阳江市住房和城乡建设局。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。林治全与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：丰怡公司逾期交房是否构成违约，应按什么标准支付逾期交房违约金给林治全。林治全已付清购房款给丰怡公司，但丰怡公司没有按约交房给林治全，违反了双方签订的“出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”的约定，故一审法院认定丰怡公司构成逾期交房违约并支付逾期交房违约金给林治全的处理正确，本院予以维持。至于丰怡公司主张其建设资金被挪用以致延误施工才导致逾期交房，该事由属于其内部事务，对外不得用来对抗林治全，不能成为其免责事由。一审法院参照合同约定，兼顾公平原则，已将逾期交房的违约金予以调整降低，丰怡公司主张该逾期交房违约金仍过高，主张以已付购房款的0.5%计算违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。丰怡公司提供的《同意备案通知书》证明涉案房屋已于2020年1月20日由职能部门同意备案，林治全在一审庭审时（2020年4月8日）对该《同意备案通知书》予以质证，表明林治全在一审庭审时已经知道涉案房屋符合交付条件，鉴于丰怡公司没有提供证据证实在涉案房屋符合交付条件后其已再次通知林治全收房，故可视为丰怡公司交付涉案房屋的时间为一审庭审辩论终结之日（2020年4月8日）。一审计算涉案房屋逾期交房违约金至本案一审辩论终结之日正确，本院予以维持。而林治全在知道涉案房屋符合交付条件仍不与丰怡公司协商收房事宜，属于故意扩大逾期交房的损失，故此后的逾期交房违约金应由林治全自行负担，一审认定林治全仍可请求此后的违约金不当，本院予以纠正。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1510元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年九月十日法官助理 李凤霞书 记 员 冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》