广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2623号原告（执行案外人）：黄国寿，男，1960年11月10日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（申请执行人）：何毅新，男，1971年8月23日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：边丽丽,广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婉昭，广东国智律师事务所实习律师。被告（被执行人）：广州保税区建兴国际贸易有限公司，住所地广州保税区纬二路保通大楼3318号。法定代表人：肖文。被告（被执行人）：广州市白云城镇地产有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街106国道旁土名“沙片”自编181号A栋首至二层，B栋首至三层，C、D、E、H、G栋首层广州市富煌五金综合批发市场自编B217号。法定代表人：王洪溪。原告黄国寿与被告何毅新、广州保税区建兴国际贸易有限公司（以下简称建兴公司）、广州市白云城镇地产有限公司（以下简称白云城镇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄国寿、被告何毅新的委托诉讼代理人边丽丽、黄婉昭到庭参加诉讼。被告建兴公司、白云城镇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄国寿向本院提出诉讼请求：1、不得执行广州市白云区神山镇神山花园二街二巷20、22号；2、三被告承担本案的诉讼费。事实和理由：1996年6月13日原告为购买案涉房屋(当时地址：广州市白云区神山镇珠水路神山花园第一期第十二座1-8楼)与广州市白云区城镇建设开发总公司神山分公司(白云城镇公司前身的分公司)签订《商品房订购书》，其后原告根据白云城镇公司的要求，以现金及利用了案外人银行账号向白云城镇公司指定的收款账号转账等方式支付了共2017626元购房款，之后原告就一直等待白云城镇公司通知办理后续的收楼及过户登记手续。但没想到白云城镇公司竟声称案涉房屋已被银行申请司法查封导致暂时无法交付及协助办理过户登记，至今白云城镇公司仍无协助原告解决收楼及过户登记问题。原告得知法院作出了（2018)粤0103执恢325号《执行裁定书》，裁定查封案涉房屋。因此原告向法院提出了书面执行异议，但经法院受理审查后以（2019)粤0103执异175号《执行裁定书》裁定驳回原告的异议请求。现原告不服上述裁定，依法提起案外人执行异议之诉。被告何毅新辩称，1、原告并没有与白云城镇公司签订合法有效的房屋买卖合同，其提供的认购书并非是正式的、符合法律规定的书面买卖合同，亦与本案涉案房产地址不同，故与本案无关。2、原告提供的收据及电汇凭证上面的内容显示不是购房款，付款人、收款人、款项用途均与本案无关。3、法律明确区分债权行为和物权行为，退一步讲，即使存在买卖合同，没有进行产权变更登记，该房屋所有权亦未发生变动，之后被执行人以该涉案财产进行抵押，并依法办理抵押登记，债权人依法取得抵押权，符合法律规定。4、本案涉案财产在法院强制执行的过程中，原告不断地提出执行异议、执行异议之诉，很可能是原告及被执行人试图以各种理由拖延法院处置涉案房产的进度，导致债权人不能立即实现债权，损害了债权人合法权益。被告建兴公司、白云城镇公司没有答辩。本院经审理认定事实如下：原申请执行人广州市商业银行西关支行与被执行人广州保税区建兴国际贸易有限公司、广州市白云区城镇建设开发总公司借款合同纠纷一案，本院作出（1999）荔法经初字第343号民事判决，根据上述判决，广州保税区建兴国际贸易有限公司应清偿200万元借款及利息（从1998年8月21日起至1999年1月9日止，按月利率7.92‰计付；1999年1月10日起至判决还款之日止，按中国人民银行同期有关逾期付款的规定计付）给广州市商业银行西关支行；广州市白云区城镇建设开发总公司对广州保税区建兴国际贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任。后经广州市商业银行西关支行申请，本院以（1999）荔法经执字第640号案立案执行，后该案于2000年1月17日以和解方式结案。2018年7月23日，珠海横琴骏联世纪商贸企业（有限合伙）向本院提出执行异议申请，本院经审查于2018年10月29日作出（2018）粤0103执异142号执行裁定，裁定变更珠海横琴骏联世纪商贸企业（有限合伙）为（1999）荔法经执字第640号案的申请执行人，该裁定已于2019年1月11日生效。该裁定另查明，广州市白云区工商行政管理局于2018年3月5日出具了《证明》，确认原广州市白云区城镇建设开发总公司于2001年3月19日办理改制登记，改制后名称为广州市白云城镇地产有限公司。2018年5月28日，本院经审查恢复执行（1999）荔法经初字第343号民事判决，案号立为（2018）粤0103执恢325号。本院于2018年7月18日作出（2018）粤0103执恢325号执行裁定，裁定查封广州市白云区城镇建设开发总公司名下广州市白云区神山镇路神山花园二街二巷20、22号的房屋产权。原告作为案外人曾就申请执行人珠海横琴骏联世纪商贸企业（有限合伙）与被执行人广州保税区建兴国际贸易有限公司、广州市白云城镇地产有限公司借款合同纠纷一案[案号：（1999）荔法经执字第640号]向本院提出书面异议，本院于2019年9月5日作出（2019）粤0103执异175号执行裁定，驳回案外人黄国寿的异议请求。原告不服该裁定，提起本诉。2019年11月5日，本院作出（2019）粤0103执异298号执行裁定，变更林树绵为（2018）粤0103执恢325号案件的申请执行人。该裁定已生效。何毅新称受让了（2018）粤0103执恢325号案件中申请执行人的权利，本院审查后于2020年5月18日作出（2020）粤0103执异165号执行裁定，变更何毅新为（2018）粤0103执恢325号案件的申请执行人。该裁定已生效。为证明是涉案房屋的买受人，原告向本院提供证据如下：1、原告与广州市白云区城镇建设开发总公司神山分公司于1996年6月13日签订了《商品房订购书》，主要约定：原告向广州市白云区城镇建设开发总公司神山分公司订购广州市白云区神山镇珠水路神山花园第一期第十二座1-8楼，建筑面积2636平方米，售价2108800元；原告在签署本订购书时交付39300元，如能按期签正式合同，定金则作楼价款结算；原告须于本订购签署之日起7天内到广州国际经贸大厦3002签署正式买卖合约，否则原告已交予广州市白云区城镇建设开发总公司神山分公司之定金不予退款，此订购书随即作废，广州市白云区城镇建设开发总公司神山分公司有权该楼宇另行处置而无须向原告发出通告；2、1996年6月17日至1997年2月29日，广州市白云区城镇建设开发总公司神山分公司共向原告开具的3张《收据》及5张《预收款凭证》，均写明“收到黄国寿交来神山花园二街二巷20、22号购房款”，金额共计2067726元。上述8张票据中，有部分票据内容中写明代建兴公司汇入曾满娣等字样。上述《商品房订购书》签订后，原告与白云城镇公司没有签订书面的商品房买卖合同。白云城镇公司没有将房屋交付给原告使用。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告在涉案房屋被人民法院查封前，仅与白云城镇公司签订了订购书，并未按订购书约定在七日内与白云城镇公司签订关于涉案房屋的合法有效的书面买卖合同，且白云城镇公司也没有将房屋交付给原告使用，故原告以其为涉案房屋的买受人为由，申请中止涉案房屋执行、查封的依据不足，本院不予支持。被告建兴公司、白云城镇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告黄国寿的诉讼请求。案件受理费22941元，由原告黄国寿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  马文洁人民陪审员  麦敏珊人民陪审员  许晓娟二〇二〇年九月十五日书 记 员  宋嘉杰卢健华