湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0724民初747号原告：临澧瀚龙物业服务有限公司，住所地常德市临澧县新安镇东区居委会常石路与新安路交汇处（李昌兵私产）。法定代表人：苏宏菊，该公司经理。委托诉讼代理人：匡海召，男，住临澧县。被告：湖南瀚龙房地产投资有限公司，住所地湖南省临澧县新安镇东区社区新安大道瀚龙华府院内18栋110号。法定代表人：苏宏云，该公司总经理。原告临澧瀚龙物业服务有限公司（以下简称“瀚龙物业”）与被告湖南瀚龙房地产投资有限公司（以下简称“瀚龙房产”）合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于同年6月4日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，并于同年9月7日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告临澧瀚龙物业服务有限公司的委托诉讼代理人匡海召与被告湖南瀚龙房地产投资有限公司的法定代表人苏宏云到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告临澧瀚龙物业服务有限公司的委托诉讼代理人匡海召到庭参加诉讼，被告湖南瀚龙房地产投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临澧瀚龙物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除“冲抵费用协议”；2、判令被告返还原告物业服务费223476元、物业维修费252052元、室外健身器材费14563.1元、消防器材费7133元等差欠款项（497224.1-70000）共计427224.1元。诉讼过程中，临澧瀚龙物业服务有限公司变更上述第一项诉讼请求为撤销“冲抵费用协议”。事实和理由：原、被告于2018年1月13日签订了一份“冲抵费用协议”，约定被告以单一的车库价值冲抵原告自2015年至2019年的所有费用。由于小区一直处于售卖过程中，相关物业费用无法完全统计，导致原告在结算后发现被告的单一车库价值不足以冲抵自2015年至2019年的所有费用，故上述协议显示公平，应予撤销。湖南瀚龙房地产投资有限公司辩称，一、原告方单方要求解除协议不成立：原告公司成立时都是被告方出资并办理经营资质，2015年10月17日，经过划转车库和杂物间补偿，原告方签订了一份“苏宏云和瀚龙房产不欠瀚龙物业、苏宏菊、邓清泉一家任何款项”的书面申明；自2015年10月17日至2018年1月13日期间，因“瀚龙华府”发生房屋质量问题，由原告方叫人维修，费用价格必须有被告方、业主和监理签字认可才能从施工单位的质保金中抵扣，且至2018年1月13日总共也只发生了由被告方和监理签字的不到五千元的维修费用，由于被告方已申请破产，无现金支付维修费用，特又再次划转车库给原告方，并再次签订了“苏宏云和瀚龙房产从签字日至今后都不欠瀚龙物业、苏宏菊、邓清泉一家任何款项和任何费用”的协议。二、原告方要求被告方返还物业等费用不成立：至2016年被告方已无法经营而申请破产，2017年政府工作组进驻公司，被告方除留有13幢车库和杂物间自住外，没有其他房产何谈物业费；除了上述质量维修外，至于室外健身器材费、消防器材费等，谁签字同意购置谁负责；原告方差欠房款不交还强占、偷卖被告公司车库。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：临澧瀚龙物业服务有限公司提交的企业法人营业执照复印件、冲抵费用协议（即2018年1月13日签订的“瀚龙华府”认购单中涉及冲抵费用的约定）、物业管理服务合同、物业费催缴通知及明细、领条、劳务费发票、维修费发票、室内健身器材发票、消防器材发票、照片，本院对其真实性和关联性予以认定，并能相互形成证据锁链，达到证明目的。湖南瀚龙房地产投资有限公司提交的声明，因原告方对其真实性无异议，仅对其证明目的提出异议，故本院对其真实性予以认定。同时，本院对当事人庭审中的一致陈述的证明力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月8日，瀚龙物业（乙方）与瀚龙房产（甲方）签订了一份物业管理服务合同，主要内容为：甲方承担前期物业管理期间发生的共用部位、共用设施设备的维护费用，并承担保修期内由于设施设备质量问题产生的损失费用；物业服务费用标准为，多层住宅和别墅建筑面积每月每平方米0.6元（楼道公共照明电费每月向业主分摊），非住宅（包括商铺）建筑面积每月每平方米1元，汽车车库按建筑面积每月每平方米0.5元收取，储藏间按建筑面积每月每平方米0.5元收取，业主应于开发公司发出入住通知书之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给买受人的物业，其物业费用由甲方全额交纳，物业服务费由乙方按一年向业主预收，业主或物业使用人应在每年的前一个月第十五日前履行缴纳义务，逾期缴纳的按应缴费用的千分之三加滞纳金，若开发商与业主在销售合同中未确定由谁承担物业费用的，则乙方有权直接向甲方按本合同收取管理费；业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；甲方违反上述约定拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。合同签订后，瀚龙物业即在瀚龙房产开发的位于临澧县新安镇的“瀚龙华府”多层商住楼进行物业管理服务。2015年10月17日，瀚龙物业、苏宏菊、邓清泉向瀚龙房产出具了一份声明:1、股权转让是双方协商自愿的，不是苏宏云求着转让；2、划转车库、杂物间充抵后，苏宏云及瀚龙房产不欠瀚龙物业及苏宏菊、邓清泉一家任何款项。2018年1月13日，时任瀚龙物业的法定代表人与瀚龙房产签订了一份“瀚龙华府”认购单，主要内容为：认购方（买方）为苏宏菊，认购房号为瀚龙华府12栋一层车5号，建筑面积为19.2平方米，认购房屋总价为70000元，另外约定，根据2015年10月17日物业公司股权转让声明精神，本车库冲抵苏宏云签批的物业维修费后，剩余款项冲抵之前到今后可能发生的一切费用，即苏宏云和瀚龙房产公司从现在至今后不欠邓清泉、苏宏菊和物业公司任何款项和任何费用。另查明，2015年至2018年期间，瀚龙房产一直未按上述物业管理服务合同给付瀚龙物业物业服务费（含滞纳金）共计223476元，且自上述订购单签订后至今，瀚龙物业共为瀚龙房产垫付房屋维修费74052元、室外健身器材费14563.1元、消防器材费7133元，以上费用合计319224.1元。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案订购单里有关冲抵费用的约定是否应予撤销;二、瀚龙物业要求瀚龙房产返还原告物业服务费、物业维修费、室外健身器材费、消防器材费等差欠款项的诉讼请求应否支持。关于焦点一。首先，从瀚龙物业的诉请（含物业费，其中抵减房款70000元）以及苏宏菊作为瀚龙物业的法定代表人的身份来分析，其与瀚龙房产签订涉案订购单，属于职务行为，系合同的当事人之一，依法有权提起撤销之诉；其次，从涉案订购单的内容来分析，有关“本车库冲抵苏宏云签批的物业维修费后，剩余款项冲抵之前到今后可能发生的一切费用，即苏宏云和瀚龙房产公司从现在至今后不欠邓清泉、苏宏菊和物业公司任何款项和任何费用”的内容，涉案房款与后来实际发生的应冲抵费用相比相差悬殊，明显显示公平，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条有关“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。”的规定，瀚龙物业有权依法行使撤销权，故本案中涉案订购单里有关冲抵费用的约定因瀚龙物业行使撤销权应予依法撤销。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，同时，该法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，本案中从查明的事实可以看出，瀚龙房产共应支付瀚龙物业各类费用为319224.1元，该费用因合同撤销应予返还，除去抵减瀚龙物业认可的房款70000元，尚应返还249224.1元。综上所述，临澧瀚龙物业服务有限公司的诉讼主张本院予以部分支持，未支持的部分诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销湖南瀚龙房地产投资有限公司与临澧瀚龙物业服务有限公司于2018年1月13日签订的“瀚龙华府”订购单里的有关冲抵费用的协议；二、湖南瀚龙房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还临澧瀚龙物业服务有限公司物业管理服务费、房屋维修垫付费、室外健身器材费、消防器材费等共计249224.1元；三、驳回临澧瀚龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7708元，由湖南瀚龙房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。本案权利人申请执行的期间为二年。审 判 长  李跃军人民陪审员  周丽娟人民陪审员  廖庭平二〇二〇年九月七日书 记 员  苏 洁