广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初6799号原告：魏婵玉，女，1985年11月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：江志雁，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：付雨阳，广东瀛真律师事务所律师。被告：黎洪宾，男，1984年7月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告魏婵玉与被告黎洪宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告魏婵玉及其委托诉讼代理人江志雁、付雨阳，被告黎洪宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏婵玉向本院提出诉讼请求：1.判令于2020年2月23日解除魏婵玉、黎洪宾之间签订的《租赁合同》；2.判令黎洪宾向魏婵玉支付2020年1月至2月期间租金5734元；3.判令黎洪宾向魏婵玉支付延期支付租金的违约金5734元（合同约定按照月租金金额的每日百分之二计算，魏婵玉主张酌情调整为按照本金计算违约金）；4.判令黎洪宾向魏婵玉支付2019年5月至2020年2月期间使用承租房屋产生的水、电费用324.45元；5.判令黎洪宾向魏婵玉支付2020年1月至2月期间物业管理费398.8元；6.判令黎洪宾承担全部诉讼费用。事实与理由：魏婵玉与黎洪宾于2017年7月25日签订《租赁合同》，约定由黎洪宾承租位于广州市萝岗区*路*号*房，租赁建筑面积合计56平方米，房屋用途为酒店公寓/办公（以下简称该房屋），租赁期限为36个月，从2017年8月1日至2020年7月31日止。双方签署合同时约定该房屋月租金为2600元，2018年8月1日起月租金为2730元，2019年8月1日起月租金为2867元。黎洪宾在2017年7月25日前向魏婵玉缴纳房屋保证金5200元。租金支付方式为：每月1日前缴付当月租金。在租赁期内，黎洪宾逾期交付租金，逾期一日，则按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过十日视为乙方擅自解除合同，魏婵玉有权收回房屋并没收押金。此外，租赁期限内，该房屋的物业管理费、水电煤气费、电视费、电话费、网络等费用由黎洪宾承担。合同签订后，魏婵玉依约将房屋交付给黎洪宾使用。黎洪宾在租赁期限内，未按期支付租金、水电费、物业管理费用，已构成根本违约，严重侵害魏婵玉合法权益，魏婵玉特依据《租赁合同》第九条及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定提起诉讼，望判如所请。被告黎洪宾辩称，其租赁的房屋用途为酒店/办公，是广州星粤酒店管理有限公司星粤国际公寓其中的一间房。第一，魏婵玉所计算的金额有误，2020年2月20日由于魏婵玉强行断水，房间无法达到正常使用条件，因此租金只应交至2020年2月19日。2月23日房屋被收回。第二，2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，期间当地派出所口头通知黎洪宾做好停业准备。第三，黎洪宾在2020年1月28日向魏婵玉提出免租2个月或解除合同退回押金，遭到拒绝，黎洪宾也表示疫情过后会补房租，同样遭到拒绝。第四，2020年2月7日，在暹岗社区公寓工作群中，派出所黄警长正式通知关停公寓、酒店，当日萝岗派出所发出停业通知的公告。2月22日，在暹岗社区公寓工作群中，其他公寓酒店的老板也再次咨询派出所能否营业，得到回复是未有上级通知。这次疫情在全国已定性为不可抗力事件，严重影响公寓酒店经营。第五，在疫情期间魏婵玉强行停水，没有任何协商余地，已违背了政府对疫情的倡导。按《租赁合同》第七条违约责任中的第5点，如因不可抗力原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免责任。疫情期间应免租金并解除合同退回押金及相关费用，本案诉讼费用由魏婵玉承担。第六，若法院认定其应支付违约金，违约金的支付标准过高。第七，对水费、物业管理费无异议；对电费无异议，但黎洪宾卡里有971元可用于抵扣。本院经审理认定事实如下：魏婵玉为广州开发区*路*号*房（以下简称涉案房屋）的权属人，房地产权证号为粤（2016）广州市不动产权第*号，房屋建筑面积为55.39平方米，用途为办公。2017年7月25日，魏婵玉（出租人、甲方）与黎洪宾（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋用途为酒店/办公。第二条约定，月租金为2600元，租赁期自2017年8月1日起至2020年7月31日止，共计36个月。租金按月结算，以银行转账形式支付，由乙方在每月的1日前缴付当月租金。第三条约定，乙方于2017年7月25日前向甲方缴纳5200元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。第六条约定，7.租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视费、电话费、网络等费用由乙方负担。第七条约定，1.任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。2.在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过十天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。5.如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任。第十三条约定，2018年8月1日起租金为2730元，2019年8月1日起租金为2867元。合同签订后，黎洪宾依约向魏婵玉支付了保证金5200元及相应租金，魏婵玉依约向黎洪宾交付了涉案房屋，黎洪宾将涉案房屋用于经营酒店式公寓。自2020年1月1日起,黎洪宾未依约支付租金。黎洪宾辩称因租金周转不开，未按时缴纳2020年1月的租金。2020年1月28日，黎洪宾通过微信与魏婵玉联系，以新冠疫情属于不可抗力为由，要求减免2个月租金或解除合同退回押金，魏婵玉回复不同意减租，黎洪宾表示（疫情）恢复后补租金。2月20日，魏婵玉将涉案房屋断水，并通过微信通知黎洪宾，断水持续至2月23日。2月21日，魏婵玉通过微信向黎洪宾表示：根据双方签订的租赁合同约定，广州星粤酒店管理有限公司、黎洪宾应在每月1号前支付当月租金，广州星粤酒店管理有限公司、黎洪宾自2020年1月1日起至今一直未交租，经多次催促均拖延支付，已经构成严重违约，合同约定逾期超过10天魏婵玉有权解除合同，收回房屋并没收押金，魏婵玉正式通知广州星粤酒店管理有限公司、黎洪宾在五天内一次性结清1月和2月份房租共5734元，如逾期未交租也未给予满意答复，将依法收回涉案房屋。双方均确认魏婵玉于2020年2月23日收回涉案房屋。黎洪宾辩称涉案房屋因受疫情影响一直未营业，要求根据《租赁合同》第七条第5点约定的不可抗力条款减免疫情发生之后1月25日至2月19日期间的租金。为此，黎洪宾提交了新闻、“暹岗社区公寓工作群”微信聊天记录截图、公告等证据抗辩其经营的酒店公寓业务受到新冠疫情影响无法开业。上述证据显示广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应；广州市萝岗街防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室于2020年2月7日发出公告，要求从即日起辖区内日租房、公寓式酒店、旅馆等场所均暂停对外营业，具体恢复营业时间另行通知；暹岗警务室的警官于2020年2月7日在“暹岗社区公寓工作群”中要求时租、日租公寓一律关停，未通知可以营业时间。魏婵玉认为黎洪宾自2020年1月份就迟延履行缴纳租金义务，该拖欠租金的行为产生于新冠疫情不可抗力事由发生之前，已构成根本违约，且疫情期间黎洪宾亦实际使用了涉案房屋，黎洪宾应自行承担商业经营风险，故不同意减免租金。另，魏婵玉提交了物业费催缴通知单拟证黎洪宾未支付涉案房屋2020年1月1日至2月29日的物业管理费398.8元，水费324.45元。黎洪宾对以上物业管理费、水费均无异议，但辩称其电费剩余金额为971元，应予以抵扣。魏婵玉对电费剩余金额予以确认，并同意涉案保证金5200元、剩余电费金额971元抵扣本案中黎洪宾应支付的费用。以上事实，有《租赁合同》《收据》、微信聊天记录、物业费催缴通知单、暹岗社区公寓工作群微信聊天记录截图、公告及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，魏婵玉与黎洪宾签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应全面、诚信履行。本案中，黎洪宾逾期未支付自2020年1月起的房租，存在违约行为，魏婵玉主张依据《租赁合同》第七条第2点约定与黎洪宾解除房屋租赁关系，本院予以支持。双方于2020年2月23日交接完毕涉案房屋，魏婵玉主张以此日作为《租赁合同》解除日，本院予以支持，故认定双方签订的《租赁合同》于2020年2月23日解除。关于租金及逾期支付租金的违约金。关于租金，本院对此分析如下：第一，关于租金的计算期间，魏婵玉于2月20日至23日期间对涉案房屋采取断水措施，此举客观上影响了黎洪宾对于涉案房屋作为酒店公寓的经营使用，故黎洪宾辩称租金计算至2月19日较为合理，本院予以采信。第二，黎洪宾辩称因新冠疫情属于不可抗力事件，要求减免2020年1月25日至2月份的租金，因黎洪宾在新冠疫情发生前已存在未按时缴纳2020年1月份租金的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任，且根据合同约定，因黎洪宾存在欠付租金的违约行为，魏婵玉本可没收其保证金，但魏婵玉同意将保证金退还并予以抵扣，已免除了其部分违约责任，故对其要求减免租金的抗辩，本院不予支持。故黎洪宾应当支付2020年1月至2月份的租金共计4745.38元（2867元+2867÷29天×19天）。关于逾期支付租金的违约金，黎洪宾未按时交租的行为已构成违约，应承担违约责任，魏婵玉主张依据《租赁合同》第七条第2点约定要求黎洪宾支付逾期交租违约金，不违反合同规定，本院予以支持，但黎洪宾抗辩称违约金计算标准过高，鉴于魏婵玉未提交证据证明其实际损失，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，酌情将违约金计算标准调整为每日万分之五计算。综上，2020年1月逾期交租违约金，黎洪宾应以2867元为本金，自2020年1月2日起按照每日万分之五的标准计付违约金；2月逾期交租违约金，黎洪宾应以1878.38元为本金，自2020年2月2日起按照每日万分之五的标准计付违约金。关于物业管理费及水费。黎洪宾对魏婵玉主张的物业管理费、水费均无异议，本院予以确认，黎洪宾应向魏婵玉支付涉案房屋2020年1月至2月的物业管理费398.8元，水费324.45元。关于抵扣。鉴于庭审中魏婵玉同意将本案诉讼请求在保证金5200元及剩余电费金额971元中予以抵扣，为减少当事人诉累，本院在本案中予以抵扣。抵扣完黎洪宾应支付的租金、物业管理费及水费后，还剩702.37元（5200元+971元-4745.38元-398.8元-324.45元）。关于违约金，鉴于双方均在庭审之日同意抵扣，故本院将违约金计至庭审之日即2020年7月13日截止，违约金总额为431.19元（2867元×0.05%×194天+1878.38元×0.05%×163天）。扣减违约金后，魏婵玉还需退还黎洪宾271.18元。因黎洪宾在本案中未提起反诉，本案中对魏婵玉需退还给黎洪宾的款项不进行实体处理，为避免双方日后再引发纠纷，魏婵玉应在案件生效后予以退还。综上，本院驳回魏婵玉关于要求黎洪宾履行给付义务的全部诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告魏婵玉与被告黎洪宾签订的《租赁合同》于2020年2月23日解除；二、驳回原告魏婵玉的其他诉讼请求。案件受理费52元，全部由原告魏婵玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 李小伟二〇二〇年九月二十一日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣