广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3481号 原告：唐长华，男，汉族，1972年12月13日出生，住广西柳州市城中区。 原告：唐某，男，汉族，2004年10月25日出生，住广西柳州市城中区。 法定代表人：唐长华。 委托诉讼代理人：黄云艳，广西诺尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所律师。 被告：广西丰泽置业有限公司（原广西岭南房地产开发有限公司），住所地:广西南宁市青秀区厢竹大道5号左岸工社一单元410号房,统一社会信用代码:91450100667040174C。 法定代表人:杜军,该公司总经理、董事长。 委托诉讼代理人：周仲连，该公司员工。 原告唐长华、唐某与被告广西丰泽置业有限公司商品房预售合同，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告唐长华、唐某的委托诉讼代理人梁军华、黄云艳，被告广西丰泽置业有限公司的委托诉讼代理人周仲连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐长华、唐某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房 -2- 的违约金26806.39元（从2016年5月30日即合同第九条约定的交房时间起计算至2017年3月25日止,每日按照原告已交购房款的万分之一计算支付）;2、判令被告按照合同约定向原告交付该商品房非封闭式阳台2个（合同第三条约定该商品房有非封闭式阳台3个,现实际交付非封闭式阳台1个）;3、判令被告在本案判决生效之日起10日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；4、判令被告向原告支付逾期办理所有权证违约金896.53元（计算方式：每日按照原告已经缴纳购房款的万分之一计算至被告将房屋所有权证交付给原告之日止，累计最高不超过总房款的0.1%）；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发位于南宁市厢竹大道5号南宁市，签订合同后，原告依约支付了全部购房款，但被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，且之后实际交付给原告的房屋非封闭式阳台不符合合同的约定，同时被告亦未能按期为原告办理房屋产权证，被告的上述违约行为损害了原告的合法权益，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告广西丰泽置业有限公司辩称：1、关于逾期交房违约金，对于违约金的计算期间，根据双方签订的合同约定的交房时间，到被告发出交房通知的时间，应减去因天气原因可以免责承担交房责任的时间段，合同约定中雨以上天气124天和法定节假日63天可以免责，还有双方签订了《委托改造协议》中也约定了双方的交付时间，所以起算时间应从《委托改造协议》约定的交付时间起算；对于违约金的计算标准，被告主张按合同计算，超过被告所发出交房时间后接房的部分，没有依据。2、关于办理产权证及逾期办证违约金，现已经具备办证条件，被告已向房产中心报备，所以请求驳回办理产权证的诉请；逾期办证违约金按合同约定的标准即不退房的按照每日万分之一计，逾期累计总额不超过总房价的0.1%，违约金计算的期间从实际交房之日起730个工作日即2020年3月30日计至被告将房产登记资料交给房产登记机构报备之日即2020年7月17日。3、关于交付非封闭式阳台，在合同签订 -3- 前已经向南宁规划部门进行了公告和批示，被告按照批示后的方案进行了施工设计，而且合同附件3约定阳台是有中空玻璃幕墙的，所以原告的该项诉请没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月28日，原告（买受人）与广西岭南房地产开发有限公司（出卖人，现已更名为被告广西丰泽置业有限公司）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的青秀区，总价款896535元。该合同第九条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇法定不可抗力，包括但不限于地震、台风等自然灾害，战争、严重动乱等灾害性事故等情形。2.双方承诺遭遇以下约定情形，出卖人可据实延期交房，或者在约定情形发生的时间段内免除承担相应违约责任。该违约情形不受法定不可抗力相关法律规定约束，不受不能预见、不能避免、不能克服或合同履行期间内发生的条件限制，即一旦发生约定情形，即可免责。（1）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接收资料日期为准），因政府部门未能按公示的期限办结所导致无法按约定交付房屋的，出卖人不承担违约责任，并可据实相应延期交房；（2）政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上，或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、创城、创卫等；出卖人可据实相应延期交房；（3）因国家有关法律、法规、政策或政府限制性行为而导致工期延误的；（4）该商品房达到交付日期，买受人未按合同约定期限付款或买受人以银行按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发 -4- 放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期交房；双方约定：如买受人未付清房款，该商品房达到交付日期，出卖人有权不予交付，须以付清房款或贷款发放之日起第十五日交付房屋（出卖人不再另行通知交房时间）。（5）供水、供电相关部门停水停电每日达5个小时以上，气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的；（6）在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的。以上因素出卖人应在实际交房之日起60日内将统计结果以书面形式告知买受人。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：如因出卖人的责任，买受人不能及时取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付购房款万分之壹的违约金，累计最高不超过总房款的0.1%，办理房屋产权证费用由买受人承担。该合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告付清了全部购房款。 2017年2月21日，被告在报纸上刊登《交房公告》，通知南宁左岸工社（丰泽SO-HO）小区业主于2017年2月21日办理房屋交接手续。 2017年2月23日，被告向左岸工社小区业主发《交房通知书》，通知业主于2017年3月25日办理房屋交接手续。 因被告未在合同约定的期限内交付房屋，原告遂诉至法院，提出前述诉请，被告应诉后答辩如前。 -5- 另查明，被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》载明的竣工日期为2017年2月17日，但该意见书中“参加验收单位”栏处施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位没有签订落款日期。经登录南宁市住房和城乡建设委员会对工程信息进行查询，南宁市左岸工社小区于2017年3月20日完成竣工验收。 再查明，被告提供南宁市气象局科技服务中心出具的南宁市降水气象资料（2013年8月8日至2018年2月28日）显示，2013年8月8日至2018年2月28日共有雨日680天，其中小雨513天，中雨105天，大雨41天，暴雨21天。 据上述资料统计，双方合同签订之日2016年1月28日至约定交房的2016年5月30日，有气象部门记录日降雨量达到中雨以上共9天。 又查明，被告于2014年4月17日通过南宁市新闻综合频道公示案涉房屋外立面规划调整事项，于2014年9月18日履行房屋外立面规划调整审批前公示手续，并于2014年11月7日获得南宁市规划管理局的批准。2015年4月30日，原告与被告签订《左岸工社房屋改造委托协议书》，主要约定：被告保证商品房预售合同第九条规定的交付日之后开始对房屋进行改造施工，改造完成后按合同附件三约定的标准办理房屋交接手续；被告的改造施工按合同附件三约定的标准进行，原告在签订商品房预售合同时已完全认可该改造平面，无任何异议；改造完成后现场遗留的工程材料无偿由被告处置；改造期间的水电费、物业管理费、垃圾清运费由被告承担；被告不再收取涉及该房屋改造所产生的其他费用；双方同意房屋改造完工后的交付时间为2016年9月30日。 再查明，被告于2017年3月17日出具《关于回复左岸工社小区业主诉求公告的函》，主要内容为：销售房屋时被告与全体业主签订房屋改造协议，不代表每个业主的房屋均进行了改造，也不等同于房屋面积的增加，被告未对面积增加做出过书面的约定；2单元1号房屋销售时并未出现价格普遍高于其他户型的情况， -6- 且由于危害房屋使用安全，该户型不存在改造可能，对于签订合同存在不规范的情况，被告拟对2单元01号房的业主以两年的物业费的形式补偿。 本院认为：原告与被告于2016年1月28日所签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。 关于被告是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房违约金如何计算的问题。双方合同第九条约定被告应于2016年5月30日日前将经五方验收合格的房屋交付原告，但涉案房屋所在工程于2017年3月20日方经五方验收合格，被告虽于2017年2月21日在《南国早报》上刊登交房公告，但此时涉案房屋所在工程未经五方验收合格，被告在此时所交付的房屋并未达到双方合同约定的交付标准，现原告提交了交房通知书证明被告于2017年3月23日向原告发出交房通知，通知原告于2017年3月25日办理交房手续，故应以2017年3月25日作为被告实际交房之日。被告已构成了逾期交房，应对原告承担逾期交房的违约责任。被告主张双方签订的《左岸公社房屋改造委托协议书》视为双方约定交房时间延期至2016年9月30日，并主张从此时起算逾期交房违约金，本院认为，《左岸公社房屋改造委托协议书》约定的委托改造施工内容系在竣工验收、符合交付条件之后进行，并非在竣工验收之前发生，且被告亦未举证证实其在案涉房屋通过竣工验收后实际进行了改造，故本院对被告的该抗辩主张不予支持。被告主张其依据合同的约定可延期交房的天数为187天，其中，因2013年8月8日至2017年3月31日期间中雨以上天气可延期124天；因2013年8月至2017年2月期间国家法定节假日、三月三及东盟博览会等节假日和庆典活动可延期63天。对被告的上述抗辩主张，本院认为，涉案《南宁市商品房买卖合同》第九条约定：“双方承诺遭遇以下约定情形，出卖人均可据实延期交房，或在约定情形发生的时间段内免除承担相应责任。该约定情形不受法定不可抗力相关法律规定约束，不受不能预见、不能避免、不能克服或者合同履行期间内发生的条件限制，即一旦发生约定情形，即可免 -7- 责。…..（2）政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上，或为执行当时政府的法律规定或配合政府执法而引起的延误；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、创城、创卫等；出卖人可据实相应延期交房；（3）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制行为而导致工期延误的….(5)供水、供电相关部门停水停电每日达5个小时以上，气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的；…..以上因素出卖人应在实际交房之日起60日内将统计结果以书面形式告知买受人。”上述合同明确约定罗列的情形一旦发生即可免责，该约定符合合同法的意思自治原则，属于合同双方自愿约定的事项，本案应遵循合同双方当事人自行处置重要事项的合法权益，因此，雨天可作为本案约定的逾期交房免责事由。据此，从涉案合同签订的2016年1月28日至《商品房买卖合同》约定交房的2016年5月30日，因中雨以上天气可延期交房9天。被告主张涉案合同订立前发生的降雨天数及逾期交房后的降雨天数也计入扣除天数当中，没有依据，本院不予支持。至于国家法定节假日及三月三、东盟博览会放假，已成常态化，双方合同并未明确约定国家法定节假日及三月三、东盟博览会放假属于免责事由，且被告亦未举证证明其已按合同约定将上述情形导致工期延长的统计结果以书面形式告知业主，故被告上诉主张扣除国家法定节假日及三月三、东盟博览会放假天数，本院不予采纳。综上，被告从2016年5月30日起至2017年3月25日止延期交房共299天，扣除上述可据实延期交房9天，被告应支付的逾期交房违约金为25999.52元（896535元×0.1‰×290天）。 关于原告主张被告交付非封闭式阳台的诉讼请求。从本案已查明的事实可知，被告系根据南宁市自然资源局关于该项目建筑设计方案的修改对案涉房屋进行了相应改造，且向原告实际交付了房屋，而原告主张被告交付的非封闭式阳台与已通过的规划调整方案不符，故原告的该主张不具备继续履行的合法性和可行性，本院对原告的该主张不予支持。 -8- 关于原告主张被告办理房屋所有权证以及逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求。《商品房买卖合同》第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：如因出卖人的责任，买受人不能及时取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付购房款万分之壹的违约金，累计最高不超过总房款的0.1%，办理房屋产权证费用由买受人承担。涉案房屋于2017年3月25日交付，合同约定的730个工作日的房屋产权证办理期限于2020年3月2日届满，现被告未提供证据证明其已按约定为申请办理房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人，已构成违约，应按约定继续履行为原告申请办理房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付原告的合同义务，同时须向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（计算方式：自2020年3月3日起，每日按原告已经缴纳的购房款896535元的万分之一计算至被告将房屋所有权证交付原告之日止，累计最高不超过总房款的0.1%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告广西丰泽置业有限公司向原告唐长华、唐某支付逾期交房违约金25999.52元； 二、被告广西丰泽置业有限公司在本判决生效之日起十日内向房屋产权登记机构为原告唐长华、唐某申请办理房屋所有权登记，并将以原告唐长华、唐某为产权人的房屋所有权证书交付原告唐长华、唐某； 三、被告广西丰泽置业有限公司向原告唐长华、唐某支付逾期办理房屋所有权证的违约金（计算方式：自2020年3月3日起，每日按原告唐长华、唐某已经缴纳的购房款896535元的万分之一计算至被告将房屋所有权证交付原告唐 -9- 长华、唐某之日止，累计最高不超过总房款的0.1%）； 四、驳回原告唐长华、唐某其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费246元，由原告唐长华、唐某负担25元，被告广西丰泽置业有限公司负担221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 庞 梦 二〇二〇年八月二十八日 书记员 张渊莹 -10- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。