达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初2307号 原告（反诉被告）：四川省定坤物业服务有限公司，住所地达州市通川区大北街**（原荷叶地下商场北单门市6#）。 法定代表人：董玲，经理。 委托诉讼代理人：仲前进，男，1982年6月9日出生，汉族。 被告（反诉原告）：达州市通川区堡格垒快餐店，经营场所达州市通川区城市中心广场B148B、B148C。 经营者：朱光琼，女，1974年10月5日出生，汉族，住达州市通川区。 委托诉讼代理人：张志强，男，1974年3月30日出生，汉族，系经营者朱光琼配偶。 原告（反诉被告）四川省定坤物业服务有限公司与被告（反诉原告）达州市通川区堡格垒快餐店物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，后因被告达州市通川区堡格垒快餐店提起反诉，转为普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）四川省定坤物业服务有限公司的法定代表人董玲及其委托诉讼代理人仲前进、被告（反诉原告）达州市通川区堡格垒快餐店的经营者朱光琼及其委托诉讼代理人张志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）四川省定坤物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交清恶意无故拖欠中心广场物业管理费25875.53元；2.判令被告支付欠物业服务费总额5‰/天的滞纳金65983.80元；3.判令被告今后按时向原告交纳物业服务费用。事实和理由：原告于2018年5月25日经城市中心广场业主委员会公开招标并中标成功，与城市中心广场业主委员会签订了《物业服务合同》，于2018年6月1日起入驻并从事物业服务，在物业服务项目中包括清扫、保洁、垃圾清运、路灯照明、24小时保安值班巡逻、物业及设施设备日常维护、维修及对商招商管理。按合同约定：商业区域物业服务费标准3.9元/平方米/月。原告按《达州市城市中心广场物业服务合同》标准为业主提供了服务，被告未按月向原告缴纳服务费。原告为维护其合法权益，遂诉讼来院。 被告(反诉原告)达州市通川区堡格垒快餐店辩称，1.原告诉称我方恶意拖欠物业费不成立，原告既是物业公司，同时又是经业委会授权可以在商场打造装修的甲方，由于其没有经过业主认可和办理手续，恶意招商、装修，对我方餐厅造成了巨大损失，由于此我方多次与原告电话沟通要求其出面协调和处理相关赔偿，并多次告知原告法定代表人和前往餐厅收取物业费的工作人员。2.我方既是业主又是商家，没有发生争议的时候，我们都按时按1500元/月交纳了物业费，我方不存在恶意拖欠，不应支付滞纳金，对无争议的部分，原告可随时收取，我们可随时支付，但原告称不能部分收费，要收只能整体收。 被告达州市通川区堡格垒快餐店向本院提出反诉请求：1.依法判决反诉人减免新冠疫情期间餐厅关闭没有营业的物业服务费2个月物业费3000元；2.依法判决被反诉人赔偿反诉人营业利润损失27652元；3.依法判决被反诉人拆除衣乐惠商场的违法建筑设施，拆离违规占用公用通道及消防通道物品设施，恢复公用通道及消防通道原状。事实和理由：朱光琼是通川区中心广场B148、B148C堡格垒快餐厅的经营者，又是该餐厅房屋的产权人。2020年春节期间，全国爆发新冠疫情，整个商场按照上级的要求全部关闭，反诉人的餐厅也停业关闭，整个商场在新冠疫情期间全部封闭，任何人员都不能进出，这期间物业就停止了卫生保洁、垃圾清运等相关服务，公区的水电没有损耗，物业的开展相应减少。2018年5月26日，被反诉人经招标承揽了反诉人该餐厅商住综合服务，到2020年6月期间，被反诉人找反诉人收取2019年1月至2020年5月共计17个月的物业服务费，反诉人要求扣除被反诉人在没有经过相关业主同意和没有取得相关职能部门合法手续擅自将商场B区中庭区域公共面积改建装修“衣乐惠”商场，建装期间5个月（2019年7月至2019年11月）造成的营业减少损失达92174元。但被反诉人除在装修期间张贴一份谅解通知外，拒绝承担损失，还要求反诉人支付物业费。被反诉人擅自在2019年7月至11月建装“衣乐惠”商城期间，将商场通往反诉人餐厅的通道大门及后大门封堵锁闭，其装修噪音也造成客流量减少，造成同期营业额减少92174元，按照餐饮服务业30%计算利润，造成反诉人利润损失27625元。同时，反诉人在装修期间向被反诉人和业委会书面递交了停止建装函告，要求被反诉人协商赔偿反诉人损失，达州凤凰山下媒体对被反诉人的违法行为进行了报道，达州市城市管理行政执法局多次到现场要求停工，于2019年10月12日到现场张贴了禁令施工的公告，但被反诉人的建筑行为还是木已成舟，并出租他人经营名为“衣乐惠”商场，其行为后果侵害了反诉人的合法权益。从2019年7月至2020年6月期间，反诉人通过函告及多次电话给被反诉人的法定代表人和当面告知被反诉人到餐厅来收取物业费的工作人员，要求被反诉人出面协商处理赔偿改建装修期间和疫情防控期间的损失费及物业费，被反诉人一直置之不理。同时在这期间反诉人也告知被反诉人和其工作人员，可以缴纳非争议时段的物业费，但是被反诉人拒收。 原告（反诉被告）四川省定坤物业服务有限公司辩称，1.疫情期间在全国人民都不能出门的时候，只有物业工作人员在没有任何防护的情况下，加班加点战斗在抗疫第一线，员工们坚守在岗位上，每天定时检查设备、设施是否正常运转，保安人员定时巡逻，设立岗点为出入人员测量体温，为业主发放出入证等，期间公司不但没有减少支出，还增加防疫成本。反诉人要求减免物业费缺乏事实和法律依据，故疫情期间，反诉人必须交纳物业服务费。2.2019年6月1日，衣乐惠正式进驻中心广场并开始装修，被告所处的店面正大门位于临朝阳农贸市场方向二楼处，有专门的楼梯通道进入被告的店面，被告的客源均是通过此正大门进入。面向商场内的门为被告的消防通道，只要不发生火灾，此门均是关闭的，且此门仅有1.5米宽，并不是顾客进出通道，仅为消防应急时使用，所以物管要求不能上锁。因此不存在装修期间对被告门市产生影响一说。况且，我公司招商整体出租给衣乐惠商家，对门市进行装修是租赁商家的权利，衣乐惠在装修时未将商场大门、各副大门进行封闭，更没有占用反诉人门市的大门和通道。3.反诉人提交的营业额未提交纳税证明予以印证，不应采信。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，原告四川省定坤物业服务有限公司通过招投标程序中取了达州市中心广场的物业服务项目。次日，达州市城市中心广场第三届业主委员会（甲方）与四川省定坤物业服务有限公司（乙方）签订了《大型商场、住宅小区综合物业服务合同》，该合同主要约定，1.物业名称达州市中心城市广场，物业类型商住综合体；2.甲方委托乙方提供的物业服务主要内容为：物业共有部分的日常管理、维修和养护。物业共有部分包括房屋的承重结构及非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾收集桶、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。物业共用设施、设备的日常管理、运行、维修和养护。市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理、包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运，排水主管道、污水主管道的疏通。在本项目建设红线范围内交通秩序与车辆停放的管理。协助做好物业服务公共区域内的安全防范和秩序维护工作，包括安全监控、消防监控、保安巡逻、门岗执勤、邮件收发。物业档案资料管理。物业项目使用专项维护资金的预算和计划。装修管理。3.物业费收取标准多层住宅0.45元/月.平方米、高层住宅0.9元/月.平方米、商业物业3.9元/月.平方米。4.本合同期限5年。5.业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后至2018年12月31日，四川省定坤物业服务有限公司按上述合同履行了相关义务，达州市通川区堡格垒快餐店亦按1500元/月按时交纳了物业服务费。 2018年11月29日，达州市城市中心广场第三届业主委员会（委托人）与四川省定坤物业服务有限公司（被委托人）签订了委托书，委托内容，1.经中心广场第三届业主委员会2018年11月29日例会研究决定，委托贵公司对商场儿童商场区域进行对外整体招商，对儿童商场整体打造以带动周边，集聚商气和人气；2.委托时间从即日起为期三个月，时间届满未果，可以顺延委托期；3.招商项目，不含产生噪音、油烟和儿童游乐的内容。2019年7月，达州市通川区衣乐惠服装经营部在商场B区内园进行装修打造。装修期间，达州市通川区堡格垒快餐店多次函告四川省定坤物业服务有限公司，主要内容，因中心广场B区内园打造装修施工作业破坏了商场环境，阻断市民进出商场道路，使得进入我餐厅消费的客人减少、收入降低，希望积极发挥物业公司的职责，立即组织商场打造方装修负责人立即停工，清理好通道废渣等，若物业公司不履行职责，我餐厅将拒交以后的所有物业服务等费用。2019年9月14日，四川省定坤物业服务有限公司（甲方）与达州市通川区堡格垒快餐店朱光琼（乙方）签订了《门市墙面占用协议》，主要约定“乙方为配合中心广场商圈升级打造，营造良好的商业氛围，甲方在营造人气时需利用乙方（堡格垒餐厅）通往商场消防通道的墙面做宣传。1.乙方（堡格垒餐厅）后门消防通道打造甲方负责，与其商场打造一致保持通透，消防通道及公区连接处不能封闭；2.甲方商场和乙方后门必须保持通畅，保障双方顾客及市民正常自由通行，为保障甲方的货物不丢失，甲方须利用乙方的后门处安装一台门禁安防系统，但是不能影响乙方后门的正常开关和顾客及市民进出，双方在乙方后门各配备一把锁具，每天早上营业时打开，晚上歇业时上锁。乙方的供货物资在甲方没有关门下班时可以通过甲方的商场运送到乙方餐厅，甲方不得以任何理由阻拦。4.乙方同意甲方在乙方后门左面的墙上及右面部分墙上做宣传图案，为保证宣传整体效果，甲方在制作宣传时需把乙方的宣传图及门头设计制作安装好，费用甲方负责承担。甲方补助乙方墙面占用及甲方拆墙时损坏乙方厕所损失费用共计5万元。”2019年10月12日，达州市城市管理行政执法局向达州市通川区衣乐惠服装经营部发出关于禁止使用中心广场B区中庭钢混结构平台的公告。2019年12月23日，王登儒、曾亚锋等业主（甲方）分别与四川省定坤物业服务有限公司（乙方）签订了《委托招商、经营管理合同》，主要约定甲方委托乙方按现有市场行情及相临门市租赁行情，对B区进行统一招商、运营、经营管理，提升商业竞争力，使甲方产权门市保值、增值。 另查明，达州市通川区堡格垒快餐店经营者朱光琼，经营场所达州市通川区城市中心广场B148B、B148C，房屋面积390.28平方米，经营范围快餐店。快餐店共有两道门，其中一道为正门，门顶悬挂店名招牌，临朝阳农贸市场方向，有专门步行梯可达此门。另一道门为后门，约1.5米宽，此门通向商场内侧，门顶亦悬挂店名招牌。 同时查明，一、自2019年1月1日起至2020年5月31日，达州市通川区堡格垒快餐店未向四川省定坤物业服务有限公司交纳物业服务费。诉讼过程中，达州市通川区堡格垒快餐店称其一直愿意按1500元/月缴纳未发生争议期间的物业费，四川省定坤物业服务有限公司对此予以认可，但拒绝收取期间某一时间段的物业费。二、新冠肺炎疫情爆发，达州市通川区城市中心广场商业门市均予以关闭，达州市通川区堡格垒快餐店于2020年1月28日至3月18日期间关闭并停止营业。 本院认为，2018年5月26日，四川省定坤物业服务有限公司与达州市城市中心广场第三届业主委员会签订的《大型商场、住宅小区综合物业服务合同》系各方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。四川省定坤物业服务有限公司为达州市中心广场提供了物业服务，有权向业主收取物业费，若按此前的物业服务及原告向被告每月收取1500元物业服务费的交易习惯，被告自2019年1月1日至2020年5月31日的物业服务费合计本应为25500元，但因新冠肺炎疫情爆发，达州市通川区城市中心广场商业门市均予以关闭，达州市通川区堡格垒快餐店于2020年1月28日至3月18日期间关闭并停止营业。此间，各商业通道关闭，未产生卫生保洁、垃圾清运等相关服务，公共区域水电损耗大幅度减少，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。本案被告因新冠疫情关闭，未享受相应物业服务，系订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属于不可抗力，此期间四川省定坤物业服务有限公司提供的物业服务相应减少及公共用水用电费的缴纳亦相应减少，根据公平合理及权利义务相一致原则，本院酌定此期间按住宅高层0.9元/月/平方米收取。此间1月19天即1月+19日/30日≌1.63个月，达州市通川区堡格垒快餐店应向四川省定坤物业服务有限公司支付物业服务费0.9元/月/平方米*390.28平方米*1.63月=572.54元，其应减少金额为1872.46元【1.63个月*1500元/月-572.54元】。故其反诉原告请求减免因新冠疫情而关闭餐厅禁止营业期间的物业费，本院部分予以支持。其次，关于反诉原告主张反诉被告赔偿其营业损失27625元的问题，反诉原告提供的收入明细未提供纳税凭证等佐证具体损失数额，但反诉原告提出反诉被告在没有经过相关业主同意和没有取得相关职能部门合法手续情况下擅自将商场B区中庭区域公共面积改建装修“衣乐惠”商场，其亦向被反诉被告和业委会书面递交了停止建装函告，而反诉被告置之不理，休庭后本院查看了现场，反诉原告所经营的餐厅正门虽向北，但后门与商场通道相连，装修中将公共空间搭建的面积和通道均作为“衣乐惠”经营场地。上述行为并非业主个人完成，与反诉被告具有关联性，即反诉被告对物业共有部分的日常管理未尽职尽责，故反诉原告拒交物业服务费具有一定的合理性。对此，为化解双方矛盾和平息纠纷，本院酌定反诉被告对其装修期间(2019年7月-10月)的物业服务费予以部份减免，即按每月1500元的50%计收，其减免物业服务费为(1500*50%*3)=2250元作为对反诉原告的损失补偿。综合原告的诉请及被告提出的抗辩和反诉请求，至2020年5月31日止，被告应当支付原告物业服务费21377.54元(25500元-1872.46元-2250元)。 关于四川省定坤物业服务有限公司主张的滞纳金问题，如前所述，因反诉被告对物业共有部分的日常管理未尽职尽责，达州市通川区堡格垒快餐店拒绝交纳物业费不可完全归责于其自身，且其愿意缴纳无争议期间的物业服务费，四川省定坤物业服务有限公司却拒绝收取，双方存在沟通不充分，达州市通川区堡格垒快餐店非恶意违约，因此，本院对原告主张的滞纳金不予支持。原告主张被告今后按时交纳物业服务费用的诉请，于法无据，本院不予支持。 关于反诉原告主张反诉被告拆除衣乐惠商场的违法建筑设施，拆离违规占用公用通道及消防通道物品设施，恢复公用通道及消防通道原状的诉请问题，因上述诉请不属于本院审理范围，其可向有关职能部门投诉或反映，本院不作处理。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条、第七条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）达州市通川区堡格垒快餐店于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）四川省定坤物业服务有限公司物业服务费21377.54元； 二、驳回原告（反诉被告）四川省定坤物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）达州市通川区堡格垒快餐店的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2096元，由原告（反诉被告）四川省定坤物业服务有限公司负担1556.88元，由被告（反诉原告）达州市通川区堡格垒快餐店负担539.12元；反诉费283.2元，由原告（反诉被告）四川省定坤物业服务有限公司负担83.2元，由被告（反诉原告）达州市通川区堡格垒快餐店负担200元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于达州市中级人民法院。 审 判 长  侯学全 人民陪审员  李晓嫦 人民陪审员  彭绪瑶 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  李红秀