江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初2405号原告：镇江天力变压器有限公司，住所地句容经济开发区福地西路**。法定代表人：金正宁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐驰，系该公司员工。委托诉讼代理人：韩崇俊，镇江市经济法律服务所法律工作者。被告：句容碧桂园房地产开发有限公司，，住所地句容经济开发区黄梅振兴路**法定代表人：林强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉婷，系该公司员工。第三人：中建五局华东建设有限公司，，住所地上海市静安区汶水路********法定代表人：钱元，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：华杨斌、丁丹，江苏汇瑞律师事务所律师。原告镇江天力变压器有限公司（以下简称天力公司）与被告句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）、第三人中建五局华东建设有限公司（以下简称中建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年7月30日裁定本案转为普通程序后，依法追加中建公司作为本案第三人参加诉讼，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告天力公司委托诉讼代理人韩崇俊、被告碧桂园公司委托诉讼代理人吴玉婷两次开庭到庭参加诉讼。原告天力公司委托诉讼代理人唐驰、第三人中建公司委托诉讼代理人丁丹第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天力公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的经济损失暂估10万元，具体数额及其他诉讼请求待司法鉴定后确定；2.判令两被告承担本案诉讼费。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告按照修复工程造价鉴定意见，支付原告修复和加固费用317756.78元；2.要求被告赔偿因涉案房屋无法正常使用给原告造成的经济损失904039.88元（其中物业费94039.88元、租金损失81万元，租金暂从2018年3月6日计算至2020年6月6日，计27个月，按每月3万元计算）；3.要求被告按照合同约定按房款总价的15%即190万元向原告支付违约金；4.要求被告承担原告拆除涉案房屋豪华装修，垫付的拆除费用330000元；5.要求被告退还原告豪华装修房与毛坯房之间的购房差价，装修成本费用1972928.4元；6.涉案房屋存在严重缺陷，修复后市值必然缩水，要求被告按照每平方1500元计算减少价款，判令被告退还原告购房款1574145元；7.要求被告承担本案的诉讼费、鉴定费。事实和理由：原、被告于2017年10月31日签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买由被告开发建造的“碧桂园·凤凰城凤曦苑07幢01室”精装修双拼住宅一幢，建筑面积为1049.43平方米，每平方米12352.81元，总金额为12963406元。合同签订后，原告按照约定交付了购房款，被告于2018年3月将该房屋交付原告。由于该房屋系被告早期建造、装修的样板房，许多地方已经陈旧、破损。原告将原装修撤除后发现：1.房屋墙体全部未粉刷，没有粉刷层，不应该符合商品房交付条件。2、四层、五层楼板下陷、裂纹较多，尤其是五层楼板中间部位下陷5-6厘米左右，一人在楼板上跳动，楼板上下波动幅度很大，恐有严重的安全缺陷，危及人身、财产安全。原告找被告反映、交涉未果，于2019年1月16日向句容市建设工程质量监督站投诉，经该站协调，被告表示愿意与原告共同委托鉴定机构对“碧桂园·凤凰城凤曦苑07幢01室”房屋质量进行鉴定，但在签订“共同委托鉴定协议”时被告方突然反悔。被告碧桂园公司辩称，1.对第一项诉请，根据双方的买卖合同及原告庭审陈述，原告购买的是装修房，案涉房屋交付给原告时是装饰装修好的，钢筋等部件并未裸露。但原告收房后自行将全部装修都拆除了，拆除后未采取任何防护措施，导致钢筋的裸露及锈蚀的主要责任在于原告。鉴定报告中仅对裂缝进行了成因分析，但关于疏松、蜂窝、露筋、锈蚀钢筋保护层厚度等问题并未进行成因分析，无法证明是我司责任导致的，不认可该部分的修复造价。2.对第二、三项主张，违约金的主张与租金等损失的主张相竞合，原告不应同时主张。并且根据原告的主张，第三项违约金标准已经远远超过了其第二项主张损失的30%，违约金标准过高，请求法院调减。同时，原告收房后于2019年1月对全部装修进行了拆除，装修拆除后实际也是不能居住的，故无法居住的原因并不仅限于我司的质量问题，原告自身也是有责任的。计算损失或者违约金应当截止至装修拆除日。3.对第四项诉请，该拆除是原告自行决定的，不认可拆除费用。即使房屋存在质量问题，原告也应当联系被告进行相应的检查、维修，而不是在双方完全没有协商的基础上自行将全部装修都进行拆除，这无疑会造成损失的扩大。原告自身应承担责任。4.对第五、六项诉请，原告买卖的房屋是装修房，该房屋单价是不可分割的统一整体，原告的装修费用及修复后市值缩水的购房款没有明确的依据，不予认可。第三人中建公司述称，原告主张房屋现存质量问题我方不予认可，理由：1.我公司承建的凤凰城一期第二标段工程依照设计图纸及规范操作施工，该房屋取得完整的过程验收资料、材料、检验证明等，并最终经竣工验收合格，我们交付的是质量合格、符合设计要求及规范的房屋；2.涉案房屋是精装修房，该房的装修工作不属于我公司承包范围，原告购房之后对房屋进行了全面的拆除装修，在拆除装修过程中对房屋会有破坏，按照正常的流程，原告方需要重新装修包括拆除装修应当向物业公司递交拆除方案、装修方案，由物业公司审核拆除和装修方案是否符合相关要求，主要是指是否对房屋结构造成破坏，但原告方并未履行这一程序，自行开展拆除，其全部拆除房屋、地面装饰、地面装饰达到了成年男子的手指长度，直接造成了楼面板的损坏，拆除作业使用的各种大码力电动工具不可避免的对房屋结构、混凝土造成扰动，尤其是对于楼面板的损伤最为严重。因此，房屋现有问题并非是房屋质量问题，不是我们的施工原因；3.在原告完成拆除装修作业之后，鉴定部门依据现场勘验出具的鉴定报告仅仅只能表明房屋现状，并不能据此推断是房屋的建造质量问题，不具有因果关系。我司未能参与鉴定过程，我们对鉴定报告中关于合格率不达标的说法不能认可，房屋在建造过程中材料经过多次的检测，工序有现场监督，施工质量有相应的质量验收记录，鉴定机构所抽检的合格率也是受到选择的抽检位置影响，包括取样的数量、取样的位置也有规范要求，在鉴定报告中无法识别取样具体位置，包括鉴定过程中整个的过程，也包括相应的算法。因此，不合格率不能反映房屋现状，且以现状为进行检测即使是存在不合格部分，也并不是我们的施工质量问题。按照常理而言，原告如果认为房屋存在质量问题应当第一时间联系开发商，停止拆除作业且保护现场，但原告并未如此操作，现状是房屋所有的装修全部被拆除，我们对该种行为的动机持有合理怀疑。因此，鉴定报告中所反映的相关问题并不是我方的责任，原告的诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。即使房屋存在质量问题，原告自身的过错也十分明显，原告全面拆除作业损坏房屋作为房屋的使用人和控制人未能保护好现场也应承担不利后果。就原告主张的物业费和租金，我们未见相关凭证，缴纳物业费用是其合同义务。关于违约金，我方并不是合同相对方，原告主张违约金没有法律及合同依据。而装修成本费用、拆除装修费用，原告是为了重新装修自主拆除，费用自理。关于市值的缩水损失，房屋价格受市场多因素的影响，市值是缩水还是上涨，如果是缩水那缩水是多少，均是不确定的。即使存在缩水，与本案也并无因果关系，主张该费用于法无据。综上所述，原告的主张不能成立。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换、质证。本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，天力公司（买受人）与碧桂园公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议书各一份，约定买受人购买凤曦苑07栋01室双拼住宅（样板房，施工楼栋号为25栋）一幢，该商品房为现房，用途为非普通住房，建筑面积共1049.43平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米12352.81元，总金额为12963406元，买受人需在2017年11月3日支付房款1314612元，在2017年12月3日支付房款11648794元；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；买受人在购买该商品房时已明确知悉该商品房是用于对外公开进行展示的示范单位，因该商品房作为示范单位使用时的墙体、天花、地板、饰、地板柜会出现色差、磨损等正常使用所产生的磨损、损耗情形，买受人自愿同意按收楼时该房屋的状态进行收楼，而不对因公开展示造成该商品房装修正常磨损、损耗向出卖人提出任何异议或主张任何权利，也不以此为藉口拒绝收楼。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2017年12月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《补充协议书》第五条第二款约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。该条第三款约定：买受人未在合同约定交付期限前来交接该商品房的，该商品房的保修期限自合同约定的交付期限起计，保修期限内，在正常使用情况下，发生《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修。双方还对其他事项进行了约定。合同所附住宅质量保证书中载明保修项目为地基和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限。合同签订后，原告天力公司支付了全部房款。被告碧桂园公司于2018年3月6日向原告天力公司派发收楼通知书。原告于当日拿房。2018年6月，原告因装修破损需要重新装修，便拆除原装修。拆除全部装修后，原告以“四、五层楼板下陷、裂纹较多”为由，主张案涉房屋存在质量问题。在本案审理过程中，本院依原告申请，委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对房屋工程质量、房屋结构安全性及房屋质量是否符合交付条件进行鉴定。2019年8月30日，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出鉴定报告，认为本次所测部分项目施工质量不符合设计竣工图纸及相关规范要求；本次所测三至四层楼面梁、板构件裂缝主要由材料收缩及温度变形所致，7/B–D轴四层楼面梁裂缝影响构件受力，其余构件裂缝尚不影响构件安全，但对构件耐久性产生影响；该房屋安全性等级为Bsu级，尚不显著影响承载能力。2020年5月29日，江苏恒信建设工程造价咨询有限公司作出工程造价鉴定意见书，就案涉工程修复和加固的造价费用鉴定为317756.78元。原告支付鉴定费118663元。另查明，案涉房屋于2014年12月30日完成竣工验收备案登记。本院认为，原告天力公司与被告碧桂园公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。被告碧桂园公司作为出卖人，应保证交付的房屋符合合同约定或法律规定的质量要求，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告碧桂园公司应履行保修义务。本案中，本院委托具备资质的鉴定机构对案涉商品房的质量进行鉴定。经鉴定，房屋房屋的主体结构存在质量问题，但房屋安全性等级为Bsu级，尚不显著影响承载能力。故案涉房屋的质量问题尚未达严重影响正常居住使用的情形，应属于工程保修范围，原告有权要求保修，但其主张案涉房屋未达交付条件的意见，本院不予采纳。本院依原告申请，委托鉴定机构对修复工程造价进行鉴定。经鉴定，修复工程造价为317756.78元。对原告要求被告承担修复费用317756.78元的诉请，本院予以支持。对原告诉请的物业费损失及租金损失，本院认为，案涉房屋主体结构存在质量问题，需要维修，被告作为出卖人应赔偿房屋不能正常使用期间的损失。原告自认其在拿房后空置至2018年6月，故房屋未能正常使用期间的损失应自2018年6月1日起计算，原告诉请计算至2020年6月6日，本院予以确认，标准参照同地段同类房屋的租金标准，本院酌定为18000元/月，计算为435600元。原告诉请的物业费已包含在前项损失中，不应重复计算。原告诉请的违约金系逾期交房违约金，案涉房屋于2014年12月30日完成竣工验收备案登记，合同约定的交付日期为2017年12月3日，房屋虽存在质量问题，但尚未达严重影响正常居住使用的情形，应认定为符合交付条件。根据合同约定，原告应在合同约定的交付期限届满之日自行到被告处办理房屋交接手续，原告未按约收房，应由其自行承担责任。故对原告诉请的逾期交房违约金，本院不予支持。对原告要求被告承担拆除装修费用及装修成本费用的诉请，本院认为，原告因自身原因需要重新装修而拆除原装修，拆除装修的费用并非因房屋存在质量问题而产生，两者之间并无法律意义上的因果关系。原告要求被告承担拆除费用，无事实依据，本院不予支持。拆除装修系原告对自已财产的自主处分行为，其自行抛弃部分装修后，要求被告承担装修成本费用亦无事实基础，本院不予支持。对原告诉请的贬值损失，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告句容碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告镇江天力变压器有限公司维修费及租金损失共计753356.78元；二、驳回原告镇江天力变压器有限公司其它的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60792元，鉴定费118663元，共计179455元，由原告负担54248元，被告负担125207元（此款原告天力公司已预交，被告于本判决生效之日起十日内将其负担的125207元给付原告天力公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周小琳人民陪审员  蒋 燕人民陪审员  赵雪梅二〇二〇年九月二十五日书 记 员  刘 莉