文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初6240号原告（反诉被告）：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号21楼，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，总经理。委托诉讼代理人：雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王渝，女，汉族，1987年3月22日出生，住重庆市铜梁区巴川街道滨河西路95号15幢1单元15-4，公民身份号码500224198703220365，系原告之客服部主管。被告（反诉原告）：大地影院管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区临海大道59号海运中心主塔楼14楼-14035，统一社会信用代码91440300MA5DT9377A。法定代表人：刘荣，董事长。委托诉讼代理人：王元元，北京百伦（天津）律师事务所律师，执业证号11201201411999332，特别授权。原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称重庆商社）与被告大地影院管理有限公司（以下简称大地影院）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告重庆商社的委托诉讼代理人雷先恩及王秋兰（后变更为王渝）、被告大地影院的委托诉讼代理人王元元均到庭参加诉讼。庭审中，被告大地影院提起反诉，后本院再次适用简易程序于2020年8月21日公开开庭进行了审理。重庆商业的委托诉讼代理人雷先恩、王渝，大地影院的委托诉讼代理人王元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告重庆商社向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2018年8月6日签订的《商社汇铜梁购物中心电影院房屋租赁合同》；2.被告向原告支付违约金300万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月8日签订了《商社汇铜梁购物中心电影院房屋租赁合同》等系列影院场地租赁协议，约定由大地影院租赁位于重庆市铜梁区东城街道财富广场西路88号商社汇中心5楼的场地。协议签订后，重庆商社积极履行合同义务，后通知大地影院依约接收影院，但大地影院以内部管理决策变动原因拒绝接收，给重庆商社造成了装修、租金等损失，也对重百商社汇的整体经营带来负面影响。据此，重庆商社特提出请求如上。本诉被告大地影院辩称，涉案租赁物产权人系重庆市铜梁区中天实业有限公司，非重庆商社，故应当提供产权人委托管理方面的证据。涉案租赁合同及系列协议，无重庆商社签章，合同未成立。因重庆商社未按合同约定提供验收合格证明、未在影院所在楼栋引进2万平方米的主力店，导致其无法在合同约定时间内向大地影响交付租赁物，其行为已构成根本违约。对于合同解除的问题，鉴于合同已无履行可能性，大地影院同意解除合同，但重庆商社系违约方，故应当驳回其要求支付违约金的诉讼请求。反诉原告大地影院向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告双倍返还定金100万元；2.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：根据双方签订的《商社汇铜梁购物中心电影院房屋租赁合同》等系列影院场地租赁协议，重庆商业应当完成影院土建和消防工程并取得消防工程合格证书后，且不得晚于2018年9月30日向大地影院交付租赁物，但重庆商社至今未能提供具备协议约定的交场条件，致大地影院无法接收租赁物，其行为已构成违约。另外，合同约定租赁场地影院区域所在楼栋应当引入2万平方米的主力店，而重庆商社未能按约进行，导致租赁物无交付条件。综上，重庆商社应当承担违约责任，双倍返还定金100万元。反诉被告重庆商社辩称，重庆商社已完成土建工程并取得消防合格证明，且已引入2万平方米的主力店。重庆商社两次发函催告大地影院接收租赁物后，大地影院仍未按约接收租赁物，其构成违约，因此应当驳回大地影院的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以下证据，本院予以确认并在卷佐证：双方共同提供的《商社汇铜梁购物中心电影院房屋租赁合同》及其《补充协议一》、《商社汇铜梁购物中心电影院建设协议》。对重庆商社提供的证据：1.房屋产权证，拟证明租赁物的产权归属，大地影院质疑该证据不能完整反映租赁物所在建筑物的产权及面积等情况，本院认为，该证据系租赁物产权归属载体，具体真实性，本院予以采信，至于是否系整栋建筑物的完整产权情况，本院结合其他证据全案认定。2.关于大地电影院房屋租赁的确认函及委托经营管理协议，拟证明重庆商社与大地影院的签约行为已取得租赁物产权人的同意，本院认为，该证据有产权人的签章，虽系复印件，但与本院了解到的商社汇铜梁购物中心经营模式相一致，故本院对该组证据予以采信。3.建设工程消防验收合格书原件，拟证明租赁物所在建筑物已通过消防验收合格，本院认为该证据系有权机关依职权作出，具有真实性，与本案相关，故本院对该证据予以采信。4.关于提请接铺的函及2019年3月19日EMS邮寄单，拟证明重庆商社催促大地影院接收租赁物，该证据具有真实性，且已向大地影院送达，故本院对该组证据予以采信。5.律师函及EMS邮寄单，拟证明重庆商社再次催促大地影院接收租赁物，该证据具有真实性，从邮寄单中也显示邮寄内容为律师函，故本院对该组证据予以采信。对大地影院提供的证据：1.宗地图、红线图，拟证明租赁房屋的平面位置及范围，本院认为该证据系《租赁合同》附件，有重庆商社盖章，能够真实反映租赁物位置，故本院对该组证据予以采信。2.建筑物设计施工图纸（包括庭后补交的电子图纸），拟证明租赁物所在建筑物的空间结构及面积等，重庆商社对该图纸的真实性无异议，仅否认以此证明建筑物分离的事实，本院对该证据予以采信，至于图纸反映出建筑物的结构如何及是否对合同履行产生影响，本院将结合其他证据综合认定。3.照片，拟证明截止2019年12月商社汇铜梁购物中心负一层至四层无任何商业主力店，本院认为，该照片系真实实景拍摄，与商社汇的经营现状一致，故本院对该证据予以采信。4.推荐报告，拟证明合同签订前洽谈阶段重庆商社曾告知该购物中心业态分布为两个商业，本院认为，该报告是大地影院市场调查情况，其内容系大地影院单方制作，不具客观性，故本院对该证据不予采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：商社汇·铜梁购物中心（以下简称购物中心）位于重庆市铜梁区东城街道财富广场西路88号，系重庆市铜梁区开发的商业项目，购物中心所在建筑物现大部分产权属重庆市铜梁区中天实业有限公司所有，宗地面积22508平方米，房屋建筑面积43542.45平方米（未含产权已出卖部分）。购物中心实际商业经营管理人系本诉原告重庆商社，重庆商社于2018年7月30日与重庆市铜梁区中天实业有限公司签订了《委托经营管理协议》，以书面形式明确了重庆商社对购物中心的经营管理权。2018年8月6日，重庆商社作为出租方（甲方）与大地影院作为承租方（乙方）签订《商社汇铜梁购物中心电影院房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定大地影院承租购物中心5楼电影院区域（租赁范围详见红线图）。合同第3.1约定，乙方向甲方支付定金50万元，合同终止之日起5日内甲方无息返还乙方。第4.1关于影院建设和交付约定：甲方负责完成影院土建与建设消防工程至竣工验收，取得建设（含影院土建工程）消防工程合格意见书，经乙方确认后向乙方移交租赁场地；甲方交付时间不得晚于2018年9月30日。双方交接租赁场地前，甲方应引入实际签约面积不低于2万平方米的知名主力店（如大润发、家乐福、欧尚、沃尔玛、世纪联华、新世纪、H&M、优衣库、ZARA等）；甲方应确保主力店进场装修时间同期或早于上述约定交场时间，若主力店未按约定时间进场装修的，乙方有权选择将进场装修时间顺延至主力店进场装修之后。第5章关于违约责任约定：甲方单方解除合同，则甲方应向乙方双倍返还定金并赔偿损失300万元；甲方按约定完成土建和消防工程后，乙方单方终止合同，则乙方无权要求退还定金，并向甲方支付违约金300万元；甲方完成影院土建无法达到乙方标准，经整改后仍不达标准的，或因甲方原因未在约定日前向乙方交付租赁物且逾期交付超过6个月的,或甲方有其他严重违约行为造成乙方遭受重大损失并致合同无法继续履行的，乙方通知甲方违约后二十日内甲方未纠正，乙方有权书面通知甲方终止合同，甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿损失。另外，合同还约定了合同期限、租赁费、甲乙双方权利义务等，但未约定大地影院未按期接收租赁物的违约责任等法律后果。同日，重庆商社与大地影院还签订了《之补充协议一》、《商社汇铜梁购物中心电影院建设协议》，约定了电影院经营的具体细节，如营业时间、办理证照、水电供应、竞业禁止等，及双方对影院主体、装修、消防、水电等工程的义务分工。以上三份合同均仅有大地影院签章，甲方重庆商社签章栏空白，庭审中重庆商社称签约时因大地影院签约代表着急乘坐飞机离开，故未及时盖章。合同签订后，重庆商社对购物广场电影院区域的土建工程进行施工，现双方均认可土建工程已按照《商社汇铜梁购物中心电影院建设协议》约定的标准完成施工。2019年1月23日，重庆市铜梁区公安消防支队向重庆市铜梁区中天实业有限公司出具《关于商社汇·铜梁购物中心裙楼部分（车库及自营商铺主体部分）建设工程消防验收合格的意见书》，该《意见书》描述了购物中心所在的铜梁区核心商圈B-2地块总面积为139014.11平方米；1、2号楼相连为一体，地下3层，地上25层，地下三层、二层为设备用房及车库，地下一层为商铺、超市及车库等，地上一至六层均有商业用房性质，五层还有电影放映厅，七层以上非商业用房。《意见书》还载明，此次申报验收面积为86468.40平方米，其中包括地下3层，地上1-6层，验收意见为：综合评定该工程消防验收合格等。2019年3月19日，重庆商社向大地影院出具《关于提请接铺的函》，称重庆商社已按合同达到租赁物交付条件，提请大地影院于2019年3月31日前接铺。该函件于2019年3月21日送达大地影院。2019年7月31日，重庆商社通过重庆渝礼律师事务所向大地影院出具《律师函》，表明重庆商社已按合同约定完成了租赁物交付前的所有义务，提供了竣工验收、消防验收等文件，租赁物现已达交付条件，但大地影院迟迟未进场经营，严重影响了重庆商社的整体经营效果，同时告知大地影院应积极履行合同，自收到函件之日起一月内妥善处理合同履行等事项。该《律师函》于2019年8月2日通过EMS1081266184733向大地影院邮寄送达，大地影院于2019年8月4日收到。之后，大地影院未回函，双方对涉案合同履行事项未再进行沟通，直至本案诉讼。另查明，根据购物中心所在建筑物的设计施工图纸及现场勘验情况，该建筑物负三至二层为地下车库，负一至六层分1#楼及2#楼，具体设计结构及用途规划如下图。其中1#楼负一层至六层，由直梯和手扶电梯均可通行。2#楼负一层至六层有直梯通行，负一层至四层还有手扶电梯可通行。            负三层：地下车库                  负二层：地下车库及设备用房                                1#楼              2#楼                  负一层              超外商铺              超市（5246.44㎡）                  一层              商铺              主力百货（4788.90㎡）                  二层              商铺              主力百货（5267.35㎡）                  三层              商铺              主力百货（5283.27㎡）                  四层              商铺              主力百货（5285.79㎡）                  五层              商铺              影院、主力百货配套、物管用房                  六层              商铺              影院配套、主力百货配套      图表一：建筑物结构规划情况目前，购物中心的开业运营情况：1#楼负一层有零星商铺入驻经营，数量较少；1#楼一层至六层，均未有商铺入驻经营。2#楼负一层系重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司超市事业部（铜梁商场超市）在经营，一层至四层系重庆百货大楼股份有限公司铜梁商场在经营,营业时间均系2018年12月22日。五层影院区域未入住经营。庭审中，重庆商社认为大地影院未按约定入驻对其造成的损失主要在于土建工程、营运收入、招商成本等，但未提供证据证明具体损失。大地影院认为若认定其存在违约行为，则约定的违约金亦过高。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案重庆商社与大地影院签订的《租赁合同》及系列协议，大地影院以重庆商社未签章认为该合同未成立。关于《租赁合同》及系列协议成立及效力的问题，本院认为，合同的成立系双方当事人从要约到承诺的磋商过程，重庆商社作为租赁物电影院的经营管理人向大地影院发出租赁物出租要约，大地影院于2018年8月6日在《租赁合同》及系列协议签章确认系承诺行为，虽重庆商社未在合同上签章，但其在本案中依据该合同主张权利，故双方签订的《租赁合同》及系列协议已于2018年8月6日成立，且未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，该系列合同自成立之日起即发生法律效力，双方当事人应按约定履行合同。因此，对大地影院关于合同未成立的辩称，本院不予采信。另外，关于重庆商社的签约主体的问题，虽重庆商社非租赁物所有权人，但其已获得所有权人授权的经营管理权，其作为整个购物中心的经营管理人，有权对外进行经营性租赁活动，故重庆商社有权与大地影院签订《租赁合同》及系列协议。解决合同效力问题后，本案无论系本诉还是反诉，争议焦点均系合同违约方及违约责任承担的问题。本院评述如下：第一，关于合同违约方的确定。重庆商社认为大地影院在收到通知后迟迟未接收租赁物存在违约，而大地影院认为重庆商社未按约引进2万平方米及消防未通过验收未能按约定时间交付租赁物存在违约。首先，根据本院查明的事实，重庆商社于2019年3月21日向大地影院送达了接铺函，故重庆商社首次通知大地影院接收租赁物系2019年3月21日。根据合同第5章关于违约责任的约定中“因甲方原因未在约定日前向乙方交付租赁物且逾期交付超过6个月的……”的条款，可见虽合同约定租赁物交付时间为2018年9月30日前，但重庆商社有6个月的宽限期，即2019年3月30日前交房就不构成违约，故重庆商社在2019年3月21日通知接收租赁物未违反合同约定，非属违约行为。其次，重庆商社通知大地影院接收租赁物时是否达到合同约定的交付条件？关于消防验收，2019年1月23日消防部门即对购物中心进行了消防验收并出具工程合格的意见，故截止通知接收租赁物时已达消防验收合格的条件。关于引进主力店，购物中心虽从外观上看系统一整体，但根据设计图纸其分1#楼及2#楼两个独立区域，两个区域虽有通道连通但不影响二者的相对独立性。根据合同约定“引进签约面积不低于2万平方米的知名主力店”，未明确主力店的特定区域，本院认为宜理解为与电影院同一楼栋的空间区域，对此大地影院亦无异议。根据购物中心的开业营运情况，与租赁物同在的2#楼一层至四层已于2018年12月22日引进重庆百货，面积为20622平方米，已达合同约定的2万平方米主力店（不含负一楼超市的5246.44平方米）。综上，重庆商社于2019年3月21日通知大地影院接收租赁物时，租赁物已达合同约定的交付条件。大地影院在重庆商社两次书面通知接收租赁物后至今未接收租赁物，亦未就租赁物接收事宜与重庆商社沟通协调，故大地影院迟延接收租赁物构成根本违约。因此，本案合同违约方系大地影院。关于合同解除的问题，基于以上认定，重庆商社与大地影院签订的《租赁合同》合法有效，现重庆商社请求解除该《租赁合同》，因大地影院经两次催告后仍拒不接收租赁物，导致合同目的不能实现，符合《合同法》94条的规定，故本院确定双方于2018年8月6日签订的《商社汇铜梁购物中心电影院房屋租赁合同》于本诉诉状副本送达大地影院之日时即2019年11月5日解除。第二，关于违约责任的承担。大地影院迟延接收租赁物构成违约，虽双方未明确约定迟延接收租赁物的违约责任，但根据合同“甲方按约定完成土建和消防工程后，乙方单方终止合同，则乙方无权要求退还定金，并向甲方支付违约金300万元”约定，所谓“单方终止合同”不能局限理解为主动通知对方解除合同，以行为表示不再履行合同的，亦应属该情形之列。现重庆商社完成土建及消防，大地影院迟延接收租赁物，且庭审时大地影院明确表示不再履行合同，可以理解为其有解除合同的意思表示，目前该合同现实也已解除，故重庆商社可依上述约定向大地影院主张违约责任。根据《合同法》116条，定金条款和违约金只能择一主张，现重庆商社主张违约金，故其已收的定金50万元应当退还，因此对大地影院关于双倍返还定金100万元的反诉请求，本院主张退还定金50万元。关于双方约定的300万元违约金是否过高及如何调整的问题。本院认为，违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。鉴于本案合同签订时间不长，且租赁合同中出租人的主要受益源于租金收入，租赁物所在的购物广场尤其系1#楼未正式进入营运阶段，故重庆商社依靠合同履行现阶段的受益不高，故违约金300万元过高，根据大地影院的抗辩，应作降低调整。至于如何调整，因重庆商社对大地影院违约导致其具体损失数额并未提供充分证据证明，故本院只能酌情对违约金进行调整。现重庆商社称其损失主要系土建工程、营运收入、招商成本。关于土建工程，因本案租赁物具有特殊性，租赁物的土建工程系根据大地影院对影院的规划需求而建筑，虽购物广场整体规划中该租赁物区域就已经确定为电影院，但引入其他影院很可能对土建工程有所调整，无论调整范围如何，故该部分必然会导致重庆商社的损失。关于营运收入，因影院入住必然带来一定人流量，应该对其他商业业态有一定的促进作用，故营运效益因大地影院违约行为会有所减低。关于二次招商成本，因合同解除，重庆商社另行招商必然会产生一定费用，故招商成本系重庆商社的损失。由于无标准可参照，但重庆商社确因大地影院的违约行为导致损失，鉴于本案涉及的商业体态较大，且系企业之间的商业来往，本院综合租赁物面积、租金数额、违约成本等方面综合考虑，酌情主张违约金100万元。因重庆商社需退还定金50万元，为方便履行，可直接在违约金给付中抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认本诉原告重庆商社物业管理有限公司与本诉被告大地影院管理有限公司于2018年8月6日签订的《商社汇铜梁购物中心电影院房屋租赁合同》于2019年11月5日解除；二、本诉被告大地影院管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告重庆商社物业管理有限公司违约金100万元；三、反诉被告重庆商社物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告大地影院管理有限公司50万元（履行时可与第二项给付内容相抵扣）；四、驳回本诉原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告大地影院管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费71903元，减半收取35951.50元，由本诉被告大地影院管理有限公司负担；反诉案件受理费6900元（已减半），由反诉原告大地影院管理有限公司负担3450元，由反诉被告重庆商社物业管理有限公司负担3450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院审 判 员 王伟伟二〇二〇年九月二十四日法官助理 程乃善书 记 员 刘妤婷