江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初1414号原告（反诉被告）：鹰潭市人民防空办公室，统一社会信用代码113606000146394115，住所地江西省鹰潭市月湖区体育馆路人防大厦。法定代表人：洪芬平，主任。委托诉讼代理人：薛建园，江西赣鹰律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡水龙，男，1946年4月2日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：彭瑶寒，江西鹰翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲伟荣，贵溪市直八法律服务所法律工作者。第三人：曾晓东，男，1940年7月26日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。第三人：王英南，女，1942年4月3日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。原告鹰潭市人民防空办公室（以下简称原告）与被告胡水龙（以下简称被告）返还原物纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，被告提出反诉，并根据被告的申请，依法追加曾晓东、王英南为本案第三人。本院依法适用普通程序，于2020年8月13日公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人薛建园，被告及其委托诉讼代理人彭瑶寒、仲伟荣到庭参加诉讼，第三人曾晓东、王英南未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法责令被告立即搬出其占用的原告所有、位于鹰潭市月湖区的房屋（不动产证号：赣［2019］鹰潭市不动产权第××号）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于鹰潭市房屋系国有房产，依法由原告行使不动产（房屋及所分摊的土地使用权）所有权，并经鹰潭市不动产登记部门确认登记在原告名下（见赣［2019］鹰潭市不动产权第××号）。目前，该不动产由被告占有并使用居住。由于被告不具有依法取得上述不动产所有权或使用权的资格，根据《物权法》等法律法规的规定，被告胡水龙现在占有并使用居住上述不动产属于侵犯国有资产的违法行为。为维护国有资产不被非法侵占，原告多次口头或书面郑重书面通知被告，要求被告按下列方式之一处理其所占有并使用居住的不动产：1、腾房，即要求被告将占有并使用居住的上述不动产无任何条件地还给原告；2、租房，即通过法定程序由被告承租上述不动产并与原告签订书面租赁合同，明确双方的权利义务。但被告对原告提出的要求置若罔闻，即不将其占有使用居住的房屋交给原告，亦不与原告商谈并签订租赁合同，依然无偿占有并使用国有资产。为维护国有资产不被非法侵占，根据相关法律法规的规定以及鹰潭市国有资产监督管理委员会《关于印发的通知》（鹰国资字［2019］17号）的精神，原告具状诉至法院，请判如所请。被告辩称：1、被告对涉案房屋的占有并非非法侵占，而是合法占有。涉案房屋在“房改”时，已由原告出卖给曾晓东，曾晓东在交清全部房款并登记房屋所有权证之后的2000年，已将涉案房屋出卖给被告。被告也已付清全部房款，并已居住二十年。依据法律规定，被告虽然未登记房屋所有权证，只是不能对抗善意第三人而已。依据本案基本事实，因原告对涉案房屋的“取得”，并不符合善意取得的法定条件，因此，涉案房屋仍然应当属于被告所有！进而认定被告对涉案房屋的占有属于合法取得，而并非非法侵占。2、原告与曾晓东的“房屋换购”，并未实际发生，原告单方制作的《换购房申报审批表》，并不具有“房屋买卖（换购）”的法律效力，依法应当认定换购审批无效。依据正常理解和交易习惯，房屋的换购，也是房产交易的一种形式，应当签订书面合同，并对房屋价款“找差或对冲”，才能产生房屋买卖的法律后果。但是，在本案中，原告与曾晓东的所谓房屋换购，不仅双方并未签订房屋换购协议，特别重要的是，原告与曾晓东之间并未发生房屋换购的事实。所谓双方换购的两套房屋，都是曾晓东一人出全资向原告购买的，充分证明，所谓的房屋换购，事实上并不存在。原告单方制作的《换购房申报审批表》，只是一份原告单位内部为处分国有资产而履行的事前申报审批的程序而已，并不具有对外效力或无偿征收涉案房屋的法律效力，依法应当认定该审批无效。3、依据物权法善意取得的法律规定，原告对涉案房屋的登记，不能作为取得涉案房屋的依据。依据物权法物权取得的特别规定，不动产物权的登记，只是不动产物权善意取得的法定条件之一，而并非取得不动产物权的唯一或绝对依据。在本案中，原告对涉案房屋的取得，并非善意，也未支付房屋价款。因此，原告取得的不动产权证，不能作为原告已合法取得涉案房屋的依据。依法应当判决驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求:1、判决确认反诉原告胡水龙对位于鹰潭市房屋的占有为合法占有；2、判决本案的本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2000年5月11日，反诉原告与反诉被告单位的原副处级干部曾晓东签订了一份《买卖住宅房屋协议书》，协议购买了曾晓东位于鹰潭市（下称涉案房屋），双方成交价为55000元。该房屋原为曾晓东购买反诉被告的“房改”房，曾晓东已分两次交清了全部房款并取得了涉案房屋的完全产权，并依法登记了证号为“鹰房证字第××号”《房屋所有权证》，证载建筑面积为76.53平方米。反诉原告与其签订协议的第二天，反诉原告即向曾晓东付清了全部房款，并于当月入住该房屋，现已居住二十年。但因当时二手房转移登记尚不规范，加之曾晓东退休后回上海定居，故一直未办理房产证过户登记手续。本年六月上旬，反诉原告突然接到月湖区人民法院的传票等应诉文书，反诉原告深感意外，遂委托律师应诉。经律师调查和解读，反诉原告才初步了解案情的来龙去脉。原来，曾晓东将涉案房屋出卖给反诉原告当年的12月15日，曾晓东又以成本价全额价款51255.89元购买了反诉被告位于鹰潭市集资房（下称集资房）。但遗憾的是，反诉被告竟然于2000年12月25日制作了一份由自己填写自己审批的《换购房申报审批表》，在既未向曾晓东支付房屋对价，也未对“两房价款对冲”的情况下，竟然“批准”将全部为曾晓东所有的两套房屋进行所谓的“换购”，并于同日，通过原鹰潭市房屋产权监理处“注销”了曾晓东的涉案房屋“鹰房证字第××号”所有权证，且于十九年后的2019年10月21日，将涉案房屋登记归自己所有，领取了赣2019鹰潭市不动产权第××号《不动产证书》。综上所述，反诉原告认为，本案在程序方面，依据双方都是基于与曾晓东的“房屋买卖”（换购也是买卖）而主张涉案房屋属于自己所有的基本事实，充分证明本案双方的基础法律关系、争议的标的以及据以主张权利的事实均完全相同，特别是依据双方的诉讼请求和反诉请求，不仅能够互相抵销或吞并，而且互为因果，亦能够充分证明，本案的本诉与反诉之间具有法律上的因果关系。完全符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条关于反诉的法律规定，人民法院对本案的反诉依法应当受理。在实体方面，依据双方证据，本案亦应支持反诉原告的反诉主张，并驳回本诉原告的诉讼请求。其理由有三：首先，所谓“换购”，依据交易习惯和通常理解，应当是分别属于两个人（包括法人）的标的物，通过“互相找差”或“价款对冲”的方式而互易标的物所有权的一种交易方式。但是，在本案中，位于的涉案房屋，乃是曾晓东于1992年购买反诉被告的“房改”房，曾晓东已于1992年和1998年分两次依据“房改”政策的规定交清了全部房款而取得了完全产权并登记了所有权证的房屋；而位于的集资房，则也是曾晓东以成本价全款购买取得的合法财产。两套房产均为曾晓东一人所有，而并非分别属于两方所有。自己与自己的房产进行所谓的“换购”，其事实本身就是不可能存在的事情。特别重要的是，如果真的是“换购”，其必然存在协商定价，互相找差或者价款对冲等法律行为和法律事实，才能产生“换购物易主”的法律后果。但是，在本案中，反诉被告与曾晓东不仅不存在协商定价，而且根本就不存在房价找差或价款对冲等基本事实，甚至连曾晓东同意换购的意思表示都没有。充分证明，该所谓的“换购”，纯属虚构，不具有涉案房屋的买卖或交易的效力，依法应当认定“换购”无效。特别重要的是，即使是在反诉被告内部，该“换购审批”，充其量也只是一份反诉被告为处置国有资产而履行事前内部审批程序的单方文件，且因并未实际履行，依法亦应当认定无效，自始不具有法律效力。其次，反诉被告在2000年时，就已经明知曾晓东已将涉案房屋出卖给了反诉原告胡水龙；特别是依据反诉被告并未向曾晓东支付一分钱房款，也未在曾晓东购买其集资房时，全部或部分对冲房款。因此，反诉被告仅以已领取不动产证书而主张已取得涉案房屋所有权，不符合《物权法》第一百零六条善意取得的法定条件，依法不能认定其已经取得涉案房屋的所有权。第三，依据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，反诉原告与曾晓东签订的《买卖住宅房屋协议书》，虽然未办理物权登记，但并不影响合同的效力，只是不得对抗善意第三人而已。既然反诉被告对涉案房屋的取得不符合善意取得的法定条件，其就不属于善意第三人。依据法律规定，涉案房屋依法就仍然应当属于反诉原告所有，进而认定反诉原告对涉案房屋的占有是合法占有，不具有违法性和社会危害性，更不构成对反诉被告的侵权和对涉案房屋的非法占有。为此，为切实维护自己的合法权益，特具状反诉，请求法院判决如反诉原告的反诉请求，请予支持。原告辩称，1、反诉原告与第三人的合同虽然有效，但没有发生物权法效力，本案所涉房屋并未转移至反诉原告胡水龙名下；2、本案所述房屋系房改公房，按房改政策规定，第三人曾晓东只能享受一套房改公房，当时第三人曾晓东为了享受另一套房改公房，而将本案房屋退回给反诉被告，符合当时的政策规定，反诉被告办理了本案房屋的房产证，合法取得了该房屋的所有权，所以反诉原告的请求不能支持，依法应当驳回。第三人曾晓东、王英南述称，1、2000年5月12日，我与胡水龙关于胜利西路120号1单元302室房子的交易协议是事实的。我把房产证交给了胡水龙，也收到了胡水龙的购房款伍万伍仟元。他也按协议要求的时间内入住了房子。2、时间到了2000年年底，杨建保着急了，再三找我，他认为我把胜利西路120号的房子虽然卖了，但尚未过户。要我顾全大局，要以他设计的方案交易，即把房产证从胡水龙处拿回来，注销，然后再以市场价伍万伍仟元卖给我，然后再过户给胡水龙。他口头保证：一定向胡水龙兑现这一承诺。然后胡水龙、曾晓东相信了杨建保的口头承诺，胡水龙说：杨建保堂堂一个人防办主任，不会说假话，我相信他，就这样把房产证交给了杨建保注销了。但这一口头承诺，不管我们怎么努力，直至他离开人防办，始终没有兑现。我把伍万伍仟元交给胡水龙，他说不要钱，要房子，交给杨建保也不要，要我等待，会兑现承诺的，但最终承诺没兑现，伍万伍仟元一直梗阻在我手中。3、关于胡水龙反诉提到的问题，因20年前的事了，记不清了，只能以查实的根据为证。经审理查明，第三人曾晓东、王英南系夫妻，第三人曾晓东系原告单位原副主任（于1993年办理了内退）。原告原来分配给第三人曾晓东一套公有住房（坐落于本市，建筑面积76.53㎡），1992年3月第三人曾晓东根据房改政策优先购买成私产，于1992年8月28日领取房屋所有权证（鹰房证字第××号），1997年9月5日又根据房改政策补购成全产权私房。2000年5月11日，两第三人（作为甲方）与被告（作为乙方）签订了《卖买住宅房屋协议书》，该协议书约定：“一、甲方有壹套住宅房四室二厅座落在市，市人防办宿舍大院内，1单元302室，建筑面积76.53㎡，石混结构，东西共墙，南北已墙，具体详见房产证。二、房屋卖买价为人民币伍万伍仟元整。三、甲方愿意协助乙方办理房屋过户手续，一切费用由乙方承担。四、购房款乙方一次性付清，同时甲方将房产证、契证交给乙方。乙方同时享有房屋所有权。五、房内建筑物及固定墙柜、吊柜等不能拆走。六、甲方房屋交付乙方使用时间为2000年12月31日。七、双方签字生效。”2000年5月12日，被告向第三人曾晓东付清了全部购房款，并于当月入住该房屋，第三人曾晓东亦将房产证、契证交给了被告。2000年12月左右，第三人曾晓东同被告说单位上要核实房产证，被告便自己留下复印件，把房产证和契证原件给了第三人曾晓东，并要求第三人曾晓东核实之后返还。2000年12月，原告在市新建了人防综合楼，为此，原告与第三人曾晓东达成了换购房协议，即由第三人曾晓东将原购买的市胜利西路120-302号住房退还给原告，第三人曾晓东再向原告购买位于市住房（建筑面积147.74㎡）。为此案涉房屋的原产权证（鹰房证字第××号）被鹰潭市房屋产权管理处收回并注销。第三人曾晓东亦于2000年12月15日按成本价购买了原告位于市住房（建筑面积147.74㎡）。2018年下半年，原告清理市公房，并于2018年11月6日致信给第三人曾晓东，要求第三人曾晓东交回市胜利西路120-302号住房。第三人曾晓东于2018年12月3日回复原告，明确表示市胜利西路120-302号住房早于2000年5月11日以5.5万元的价格卖给了被告。原告于2019年10月21日对市胜利西路120-302号房屋办理了不动产权证［赣（2019）鹰潭市不动产权第××号］，并于2020年2月28日向被告和第三人曾晓东发送《催告函》，明确要求被告腾房并交还给原告。被告不同意腾房，原告遂诉至本院。以上事实，有原告提供的统一社会信用代码证书、身份证、证明、常住人员登记表、换购房申报申请表、不动产证（2019）鹰潭市不动产第××号、催告函；被告提供《鹰潭证字第01408号房屋所有权证》、《鹰潭市部分产权转全部产权补差申报审批表》、《江西省国有住房出售收入专用缴款书》、《成本价供方出售申报审批表》、《买卖住宅房屋协议书》、第三人曾晓东出具的《收条》、《换购房申报审批表》以及原、被告及第三人的陈述等证据在案佐证，经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。被告与两第三人签订的《卖买住宅房屋协议书》和原告与第三人曾晓东达成的换购房协议，均是行为人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，均属合法有效。现已查明的事实是，对于案涉房屋，原告于2019年10月21日取得物权，被告则自2000年5月至今二十年一直占有、使用、居住，即是原告依法享有物权，被告依法享有债权。虽然物权优先于债权是我国民法的基本原则，但原告在办理所有权登记之前，被告已经合法占有案涉房屋十九年，且原告也是明知的。因此，本案如果机械适用优先原则，则有失公平，不利于诚信社会的建立，不利于社会的和谐稳定，因而，原告的权利不能优先于已经合法占有案涉房屋的被告，故对原告的诉求，本院难以支持，对被告的反诉请求，本院应予以支持。鉴于引发本案纠纷，被告有一定的过错，故反诉费应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百一十三条、第一百四十三条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）鹰潭市人民防空办公室的诉讼请求；二、确认被告（反诉原告）胡水龙对位于鹰潭市房屋的占有为合法占有。本案本诉案件受理费5892元，由原告（反诉被告）鹰潭市人民防空办公室负担；反诉案件受理费2946元，由被告（反诉原告）胡水龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  江想德人民陪审员  吴美珍人民陪审员  吴 娜二〇二〇年九月三十日法官助理郑鸿书记员杨芝附：与本案有关的法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。