江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初8840号原告：顾小芳，女，汉族，1978年11月8日生。原告：唐光亚，男，汉族，1955年7月5日生。上述两原告的委托诉讼代理人：陈晓清，江苏焯燃律师事务所律师。上述两原告的委托诉讼代理人：程昱，江苏焯燃律师事务所律师。被告：芮志颖，男，汉族，1982年11月15日生。委托诉讼代理人：李阳，江苏普金律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盼，江苏普金律师事务所律师。原告顾小芳、唐光亚与被告芮志颖民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾小芳、唐光亚及其委托诉讼代理人陈晓清，被告芮志颖的委托诉讼代理人张盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾小芳、唐光亚向本院提出诉讼请求：1、判令被告芮志颖向其归还借款本金300万元并支付逾期利息（自2019年12月3日起至实际支付日止，按照年利率24%标准计算）；2、两原告有权对被告芮志颖提供抵押的位于南京市玄武区房屋（简称案涉房屋）拍卖、变卖所得价款予以优先受偿。事实和理由：2019年6月4日，被告向两原告借款300万元，双方签订了房屋抵押借款合同。合同签订当天，原告顾小芳即向被告转账支付借款300万元，被告向两原告出具了借条和收款收条。次日，原告唐光亚与被告办理了不动产登记。后被告并未按照合同约定严格履行合同义务，自借款合同生效后，逾期付息时间累计长达6个月之久。原告多次通过电话、微信催要被告支付利息，但是被告拒不回复。原告认为，被告迟延履行付息义务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除双方签订的房屋抵押借款合同，要求被告归还借款本金并承担相应的逾期付款利息，故诉至法院。被告芮志颖辩称：1、被告确实向原告借款300万元，现已支付了6期利息，应当自2020年1月3日而非2019年12月3日算利息，自2020年1月3日起至2020年6月4日止也就是借款期限内，被告应当按照借款合同约定的年利率15%标准支付利息；2、原、被告之间签订的抵押合同是无效的，原告主张在抵押权范围内行使优先受偿权没有事实和法律依据，要求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：被告芮志颖因资金需求向原告唐光亚、顾小芳借款。2019年6月4日，顾小芳代表其及唐光亚（乙方、出借人）与芮志颖（甲方、借款人）签订《房屋抵押借款合同》一份，约定：甲方用案涉房屋抵押向乙方借款300万元，借款期限12个月，自2019年6月4日起至2020年6月3日止；甲方承诺于每月3日15点前支付借款利息，月息1.25%，超过时间视为逾期违约，逾期将按1、甲方如逾期还款的，除应承担乙方实现债权之外，还应承担因房屋抵押借款合同约定的时限违约所产生的房屋买卖交易所产生的一切税费（不承担诉讼费、律师费、保全费和差旅费等）外，还应按如下方式支付逾期借款利息，自逾期之日起，以逾期还款金额为基数，按照每日千分之二的标准计收，2、如累计三个月不付利息或超过借款合同到期日后半年期限不还本金，甲方应遵守将抵押房屋按照借款合同总金额300万元计算为本抵押房屋的全部房屋买卖总价款进行房屋买卖还款，执行房产买卖合同；甲方应于借款期限结束之日一次性付清本金。当日，顾小芳通过浙商银行转账方式向芮志颖支付借款300万元。芮志颖为此出具借条、收条各一份，其中借条：载明今借到顾小芳、唐光亚300万元，上述借款是为了正当合法经营资金周转及家庭生活所需，利息按照借款本金的月息1.25%计算，每月按借款之日计算利息，按月支付；本人承诺上述借款在2020年6月3日前偿还，逾期还款的，本人愿意支付违约金，违约金计算方式为每逾期一天按总借款金额300万元的千分之二的比例清算；上述违约金包括但不限于出借人主张债权所需的诉讼费、律师费、保全费和其他开支；如连续三个月连续不付利息或借款到期后半年不还本金，借款人自愿把抵押的房屋按房屋买卖合同约定金额价将房屋卖给出借人，作为购房全款。次日，唐光亚（抵押权人）与芮志颖（抵押人）签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：芮志颖向唐光亚借款300万元，借款期限自2019年6月4日至2020年6月3日止，芮志颖以案涉房屋作为上述借款的抵押担保，抵押担保范围为主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。芮志颖办理了案涉房屋的抵押登记，不动产权证书编号为苏（2019）宁玄不动产证明第××号。2019年7月4日、8月13日、9月6日、10月15日、11月20日、12月25日，芮志颖分别向唐光亚转账还款37500元，合计225000元。后顾小芳、唐光亚多次向芮志颖索款无果。另查明：2020年12月5日，原告唐光亚、顾小芳（乙方、购房方）与被告芮志颖（甲方、售房方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将案涉房屋以300万元出售给乙方，房屋买卖所产生的所有税费将由售房方承担。双方认可该份合同并非实际履行。本院认为：合法的民间借贷关系受法律保护。被告芮志颖向原告顾小芳、唐光亚借款，顾小芳、唐光亚支付了借款，双方签订了《房屋抵押借款合同》，芮志颖出具了借条、收条，该借款属实，芮志颖应当按约还本付息。2019年6月4日至2019年12月3日止，以300万元为基数，按照月利率1.25%计算利息，每月利息37500元，6个月利息合计225000元，芮志颖已经支付完毕，此后利息芮志颖应当继续支付。被告芮志颖辩称应自2020年1月3日起支付利息。但芮志颖并未支付自2020年12月4日起至2020年1月3日止的利息，该辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。被告芮志颖辩称在借款期限内仍应当按照月利率1.25%标准支付利息。根据双方签订的《房屋抵押借款合同》约定，超过每月3日15时前支付利息则视为逾期付款，构成违约，违约方应当自逾期之日起，以逾期还款金额为基数，按照每日千分之二的标准支付逾期利息。芮志颖每期均未按照约定时间还款，构成违约，顾小芳、唐光亚有权要求按照年利率24%标准计算逾期利息。此辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。故对原告顾小芳、唐光亚要求被告芮志颖归还借款300万元并支付逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。芮志颖以其名下的案涉房屋作为向唐光亚借款的抵押担保，唐光亚有权对抵押物行使优先受偿权。被告芮志颖辩称抵押合同为无效合同并提供了房屋买卖合同，但该份房屋买卖合同并未实际履行，顾小芳、唐光亚也未按照房屋买卖合同约定行使流质条款。此辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。故对原告顾小芳、唐光亚要求对被告芮志颖用于抵押担保的案涉房屋行使优先受偿权的诉讼请求，本院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告芮志颖于本判决生效之日起十日内归还原告顾小芳、唐光亚借款本金300万元并支付逾期利息（以300万元为基数，自2019年12月4日起至实际支付之日止，按照年利率24%标准计算）。二、原告唐光亚有权就上述债权对被告芮志颖名下位于南京市玄武区房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、驳回原告顾小芳、唐光亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费34640元、财产保全费5000元，合计39640元，由被告芮志颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  叶 斐二〇二〇年九月十八日法官助理  魏东娟书 记 员  魏 静