福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初2967号 原告：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地福建省晋江市青阳曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。 负责人：陈立新，该行行长。 委托诉讼代理人：陈铁锋，男，该行工作人员。 委托诉讼代理人：庄宏文，男，该行工作人员。 被告：林金灿，男，1969年6月11日出生，汉族，住晋江市。 被告：谢丽敏，女，1973年9月10日出生，汉族，住晋江市。 被告:泉州百捷房地产开发有限公司，住所地福建省晋江池店（泉州大桥南片区市民广场边），统一社会信用代码91350582259799368G。 法定代表人：杨瑞国，系公司执行董事。 原告中国建设银行股份有限公司晋江分行（以下简称建行晋江分行）与被告林金灿、谢丽敏、泉州百捷房地产开发有限公司（以下简称百捷公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行晋江分行的委托诉讼代理人庄宏文到庭参加诉讼，被告林金灿、谢丽敏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告百捷公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行晋江分行向本院提出诉讼请求：1.林金灿、谢丽敏立即偿还贷款本金630231.51元及利息、罚息及复利5168.25元，并支付自2020年3月11日起至实际还款之日止按合同约定计算的利息、罚息及复利；2.林金灿、谢丽敏立即配合办理位于晋江市池店镇泉州××幢××号房产的房屋权属证书及抵押登记手续，抵押权人设定为建行晋江分行；3.林金灿、谢丽敏逾期未办理抵押登记，建行晋江分行有权对上述所涉房产进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.百捷公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。诉讼中，建行晋江分行变更第一项诉讼请求为：林金灿、谢丽敏立即偿还贷款本金610514.07元及利息、罚息及复利5005.95元，并支付自2020年9月15日起至实际还款之日止按合同约定计算的利息、罚息及复利。事实和理由：2011年6月23日，建行晋江分行与借款人林金灿、谢丽敏、百捷公司签订了合同编号为2011年建泉晋个房借字1524号《个人住房借款合同》，合同约定林金灿、谢丽敏向建行晋江分行借款87万元整；借款期限为2011年7月27日起至2031年7月27日止；林金灿、谢丽敏位于晋江市池店镇泉州××幢××号房产提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的一切费用。百捷公司对上述借款承担连带保证担保责任。合同生效后，建行晋江分行依约向林金灿、谢丽敏发放了贷款，但林金灿、谢丽敏未依约履行还款义务。建行晋江分行故诉至法院，请求判如所请。 林金灿、谢丽敏、百捷公司未作答辩。 建行晋江分行围绕诉讼请求提交证据如下：1.企业营业执照、身份证复印件、结婚证明，证明林金灿等的诉讼主体资格；2.个人住房借款合同，证明建行晋江分行与林金灿等签订借款合同及约定的相关事项；3.个人贷款支付凭证，证明建行晋江分行依约发放贷款；4.晋江市房地产按揭登记证，证明案涉房屋办理抵押登记；5.初始登记办妥通知单、办理房产证通知单，证明案涉房屋已经办妥初始登记及通知林金灿、谢丽敏办理房屋权属登记证明的事实。 本院认为，林金灿、谢丽敏、百捷公司未到庭参加诉讼，又未书面提出答辩并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利。建行晋江分行提交的证据客观真实，来源及形式均未违反我国有关法律规定，且与本案事实有直接的关联，能够证明案件的事实，本院予以采纳并作为定案的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建行晋江分行与林金灿、谢丽敏、百捷公司于2011年6月23日签订编号为2011年建泉晋个房借字1524号的《个人住房借款合同》，约定建行晋江分行向林金灿、谢丽敏提供个人购置住房贷款87万元用于购买房屋，借款期限为2011年7月27日起至2031年7月27日止，借款年利率为基准利率水平下调0%，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率，如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。还款方式为按月等额本息还款，借款逾期则按借款利率上浮50%计收罚息，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。林金灿、谢丽敏以其购买的址在晋江市池店镇泉州××幢××号房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了预告登记。百捷公司对被告林金灿、谢丽敏上述债务提供阶段性连带责任保证，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2011年11月25日，建行晋江分行依约向林金灿、谢丽敏发放了贷款，但林金灿、谢丽敏自2019年9月起未能依约还款，构成违约。后百捷公司代偿58620.64元。截至2020年9月14日，林金灿、谢丽敏尚欠建行晋江分行借款本金610514.07元及利息、罚息、复利5005.95元。 另查明，诉争房产所在的晋江市池店镇华洲村华东路86号百捷•中央公园A区经晋江市住房和城乡规划建设局审查，该局于2013年9月11日出具证明，同意予以办理房地产开发项目初始登记。 本院认为，建行晋江分行与林金灿、谢丽敏、百捷公司签订的《个人住房借款合同》系各方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，依法应予保护。建行晋江分行提供借款，林金灿、谢丽敏未能依合同约定按期足额还款，建行晋江分行有权要求林金灿、谢丽敏提前归还全部借款本息并承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。本案中，案涉房产仅办理了抵押权预告登记，至今尚未办理抵押登记手续，建行晋江分行作为该案涉房产抵押权的预告登记权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并非对该房产已享有现实的抵押权，故建行晋江分行请求在抵押权登记完成前享有对预告登记抵押物优先受偿权的主张，于法无据，不予以支持。《个人住房借款合同》第四十一条约定抵押人应当自贷款发放之日起36个月或者抵押物能够进行不动产登记之日起三个月办妥抵押登记，并将他项权证交贷款人收执，现上述期间已经届满，该房产办理抵押登记条件已成就，建行晋江分行请求林金灿、谢丽敏协助办理该房产的抵押登记手续，并将抵押权人设定为建行晋江分行的主张，予以支持。本院酌情确定办理抵押登记所需时间为三十日。根据《个人住房借款合同》约定，百捷公司仅在房屋已办妥抵押登记且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证责任才能解除。现由于案涉房产的抵押登记未完成，百捷公司仍应对本案债务在案涉房产办妥抵押登记前承担连带保证责任，百捷公司承担连带保证责任后可依法向林金灿、谢丽敏追偿。 依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告林金灿、谢丽敏应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司晋江分行借款本金610514.07元及利息、罚息及复利5005.95元，并支付自2020年9月15日起至实际还款之日止按双方合同约定计算的利息、罚息、复利； 二、如被告林金灿、谢丽敏不履行前述还款义务，则应于本判决生效之日起三十日内办妥位于晋江市池店镇泉州××幢××号房产的抵押登记手续，并将抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司晋江分行。抵押权登记手续办妥后，原告中国建设银行股份有限公司晋江分行有权就上述房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿; 三、被告泉州百捷房地产开发有限公司对被告林金灿、谢丽敏所负上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告林金灿、谢丽敏追偿；前述房产的抵押登记手续办妥之日，被告泉州百捷房地产开发有限公司的保证责任免除; 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司晋江分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9955元及公告费560元，由被告林金灿、谢丽敏、泉州百捷房地产开发有限公司负担。鉴于公告费560元已由原告中国建设银行股份有限公司晋江分行先行缴交，由被告林金灿、谢丽敏、泉州百捷房地产开发有限公司直接向原告中国建设银行股份有限公司晋江分行支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴铭清 人民陪审员  林栋梁 人民陪审员  洪朝参 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  吴燕真 书 记 员  蔡翠蓉 附件：本案所适用的法律、法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。