湖北省仙桃市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9004民初2247号原告：中国工商银行股份有限公司仙桃支行，住所地:仙桃市仙桃大道中段45号。负责人:姚官军，该行行长。委托诉讼代理人：谌杰，该公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：许泽洪，该公司员工，代理权限为一般代理。被告：刘文，男，1986年8月27日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被告：张静，女，1989年10月20日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被告：湖北鑫汇置业发展有限公司，住所地：仙桃市沔洲大道8号。法定代表人：周世祥，该公司总经理委托诉讼代理人：王永红，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行（以下简称工行仙桃支行）与被告刘文、张静、湖北鑫汇置业发展有限公司（以下简称鑫汇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行仙桃支行的委托诉讼代理人谌杰、许泽洪，被告刘文、张静及被告鑫汇公司的委托诉讼代理人王永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行仙桃支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘文、张静偿还原告贷款本金149253.84元及相应利息50821.82元（截止2020年8月1日），2020年8月1日以后的利息按合同约定计算（年利率7.007%）支付至还清贷款之日止；2、判令原告依法对位于仙桃市的房产和土地使用权享有抵押权，对抵押物处置所得价款享有优先受偿权。3、判令湖北鑫汇置业发展有限公司为刘文及其共同还款人张静的债务承担连带担保责任。4、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月，原告同被告签订了《个人借款／担保合同》，原告依约向被告发放个人商用房贷款17万元，用于购买湖北鑫汇置业发展有限公司开发的“豪布斯卡”商铺，贷款期限120个月，自2014年1月1日起至2024年1月1日止。由其提供位于仙桃市的房产进行抵押担保，并办理了预告抵押登记手续。该笔贷款同时由湖北鑫汇置业发展有限公司提供阶段性连带责任保证担保，湖北鑫汇置业发展有限公司在《个人借款／担保合同》保证人处进行了签章。贷款发放后被告从2015年10月连续出现还款违约，截至2020年8月1日，累计违约59期，已还本金20746.16元，未还本金149253.84元，并积欠利息50821.82元。按照借款合同第十四条第二款第四项条款的有关规定，连续三期或者累计六期不偿还贷款的构成违约，代理人代表工商银行宣布原告的贷款提前到期。被告刘文、张静辩称：1、被告承认中国工商银行股份有限公司仙桃支行贷款及利息属实，被告无异议;2、本人（被告）于2013年4月15日购置房产系湖北鑫汇置业发展有限公司开发的商品商铺；3、本人（被告）购置时与鑫汇置业有限公司签订了商品房买卖合同，其前提是鑫汇置业委托湖北德荣物业服务有限公司以购代租的方式，购得位于仙桃市，面积42.35平方米，单价8166.73元／平方米，共计345861.00元，本人当时付款175861.00元，余款17万元由鑫汇置业担保贷付；4、众所周知，仙桃豪布斯卡自开工建设以来，由于各方面原因至今末能交付所购商铺，致使本人对银行贷款无能力适时交付，其根本原因为鑫汇置业公司所导致；5、业主从2015年起开始要求市政府解决烂尾楼至今已经六年，原鑫汇置业有限公司还存在土地资源及未出售商铺等资产，当初银行是可以申请法院冻结其资产的，其间政府在协调过程中转让了土地，目的是为盘活鑫汇原家立方商业街所有商铺，为老百姓办实事，当时为此政府出台了红头文件、有土地拍卖公告细则，最早与政府对接接管鑫汇公司资产人谭论蔚（会场亮明身份全国人大代表证号）与协调小组在2017年召开业主大会上信哲旦旦承诺2018年7月1曰开业，2018年办证返租，向业主还当场写下承诺书（承诺书附件附后）;6、银行发放货款应该有风险评估，有责任有义务对开发商及其继任接管人及时进行监管，出现烂尾的情况应及时采取或申请止损措施，对出现烂尾楼的情况也应承担相应的风险；7、当对业主进行发放货款，理应是开发商对产权商铺的土地证房产证及不动产证作为质押，决不应该是让如同本人一样的购铺业主商铺之外其它资产做抵押；8、本人还清货款后，银行方面应本人作为业主也应该有一个交待，也就是将产权商铺的土地证房产证及不动产证交还给本人；9、本人（被告）所欠款项理应偿还，希望法庭考虑本人也是受害业主，因所购商铺烂尾经济上已受到严重影响，心理上精神上也受到很大的伤害，并非恶意拖欠银行货款，希望法庭考虑以上非本人主观种因素，予以偿还延缓及减免利息，并指导如同本人一样的购房业主如何才能解决问题走出困境，购房业主如何做才能最大限度挽回受害产生的损失，偿还理应所欠银行款项。被告鑫汇公司辩称：原告的主张已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年11月11日，原告与被告刘文签订了《个人借款/担保合同》；合同约定，原告向被告刘文发放个人商用房贷款17万元，用于购买被告鑫汇公司开发的“豪布斯卡”家立方1单元2142号商铺，贷款期限为120个月，自2014年1月1日起至2024年1月1日止，约定借款利率是“在中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率基础上”上浮10%确定，违约逾期还款的，从逾期之日起在前述约定利率基础上再上浮30%计收罚息，还款方式为按月等额本息还款；合同第十四条还约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布借款立即到期；被告张静作为共同还款人在合同上签了字；此外，被告刘文、张静还以该商铺作为借款的抵押物，并于2014年1月6日办理了预抵押登记（仙桃市房预纺织工业园字第201400016号）；被告鑫汇公司作为保证人亦在该《个人借款/担保合同》上盖章确认；合同签订后，原告于2014年1月1日向被告刘文发放了该笔贷款。贷款发放后，被告刘文、张静连续出现“还款违约”；截止2020年8月1日，被告刘文、张静还欠原告本金149253.84元及50821.82元的利息未偿还。由于累计违约已有五十多期（截止2020年8月1日），原告当庭宣布被告刘文的该贷款提前到期。本院认为，原告与被告签订的《个人借款／担保合同》是当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效。原告按合同约定履行了向被告刘文发放借款的义务，被告刘文以及作为共同还款人的张静未按约履行还款义务，属于违约，应承担相应的责任；被告鑫汇公司为该借款提供担保，亦应承担相应的责任。原告要求被告刘文、张静共同偿还借款本金149253.84元、利息50821.82元并要求被告鑫汇公司对上述款项承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。关于原告主张后期利息以年利率7.007%从2020年8月2日起计算至借款还清之日的的问题，由于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院只支持在“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”的基础上按照合同约定的浮动幅度计算利息、罚息。关于原告要求对位于仙桃市的房产和土地使用权享有抵押权，对该抵押物处置所得价款享有优先受偿权的问题；因其办理的是“预抵押登记”，目的是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在“预抵押登记”未转换成房屋抵押登记之前，抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。关于被告鑫汇公司提出“原告的诉讼请求已超过了法定的诉讼时效”的问题，由于本案所涉的借款合同到期日是2024年1月1日，且原告通过全国统一的工行服务电话9××××每月按时自动地向借款方的手机发送催收借款本息的短信；因此，被告鑫汇公司提出的这一抗辩不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘文、张静共同偿还原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行借款本金149253.84元、利息50821.82元并支付后期利息（后期利息以149253.84元为基数，从2020年8月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%的基础上再上浮30%计算至借款还清之日止）。二、被告湖北鑫汇置业发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行的其它诉讼请求。上列应付款项于判决书生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4127元，减半收取2063.5元，由被告刘文、张静、湖北鑫汇置业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  王建亮二〇二〇年九月十五日书记员  邵 晓