山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初3322号原告：唐春艳，女，1978年4月28日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：王丹，山东翔宇韶宽律师事务所律师。被告：古丽娟，女，1965年3月4日出生，汉族，居民，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：陈波，上海申浩（大连）律师事务所律师。被告：龙口市海富房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市龙口经济开发区环海路西，统一社会信用代码：91370681694438428A。法定代表人：李树友，总经理。委托诉讼代理人：王志昌，公司职工。原告唐春艳与被告古丽娟、龙口市海富房地产开发有限公司（以下简称海富公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐春艳的委托诉讼代理人王丹，被告古丽娟的委托诉讼代理人陈波，被告海富公司的委托诉讼代理人王志昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐春艳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告偿还原告借款本金人民币135699.49元、利息26258.01元（计算至2019年7月31日）并支付自2019年8月1日起至款项实际给付之日止的利息及罚息、复利（按照个住字工行龙口支行2010年6496号《个人购房借款/担保合同》约定给付）；2.依法判决确认原告对被告的抵押物（位于：南山西海岸37-2-201贷款购房抵押预登记证明号为：Y201106600）享有优先受偿权；3.依法判令被告海富公司对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；4.依法判令本案律师费14000元、案件受理费3539元、保全费1570元、保全保险费500元等费用全部由被告承担。事实与理由：2010年9月24日，中国工商银行股份有限公司龙口支行与被告古丽娟签订编号：个住字工行龙口市支行2010年6496号个人购房借款/担保合同，约定被告古丽娟因个人购置住房贷款向中国工商银行股份有限公司龙口支行借款人民币24.8万元，借款期限为120个月，合同同时约定由被告古丽娟以南山西海岸37-2-201提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用。同时被告海富公司为被告古丽娟提供阶段性连带责任保证。合同签订后，中国工商银行股份有限公司龙口支行按合同约定发放了24.8万元贷款，但被告古丽娟违反合同约定，并未按期还款。现该笔债权及附属权利均已转让给原告。原告为维护自身合法权益，现按照合同约定要求被告一次性清偿全部债务并起诉至法院，请求贵院依法查明事实，判如所请。被告古丽娟辩称，不同意原告的诉讼请求，其与被告海富公司签订的房屋买卖合同，贷款银行为中国工商银行股份有限公司龙口支行（以下简称龙口支行），双方之间的债权债务关系是与龙口支行之间的关系，与原告没有关系。关于原告提出的贷款金额和利息是与事实相符的，被告古丽娟之所以没有偿还龙口支行的本金及利息是因为被告海富公司一直没有及时给被告古丽娟办理房产证，造成被告古丽娟内心不安，利益得不到保障，这个问题希望被告海富公司给予解释。到今天为止，被告古丽娟已经为标的物支付了首付款贷款本金和利息已经超过20万元（具体数字详见证据），贷款金额是248000元，已经偿还贷款本金11万多元，累计支付了三分之二的房屋款项。所以被告古丽娟希望公平处理这个事情，给被告古丽娟尽量减少损失。被告海富公司辩称，1.依据我方与龙口支行签订的合作协议，我方应该承担连带保证责任，但是我方在本案中只承担标的物清偿后不足额部分。2.利息的计算不能超过最高院规定的利息计算标准。3.被告古丽娟提出的办证问题是不存在的，37号楼早已经通过竣工验收，而且我方给业主办理了房产证，并在后期国家出台不动产证的政策，我方又给业主办理了不动产所有权证。办理不动产所有权证需要业主过来提供相关材料，2012年11月5日我方已经办理出楼房的大产权证，就可以给业主办理分户的产权证了。涉案楼房在37号楼取得产权大证的时候我方已经通知被告古丽娟办证，因为我方着急被告古丽娟办出产权证后就可以在银行办理正式抵押，我方就不再承担连带保证责任了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月15日，被告古丽娟与被告海富公司签订《商品房预（销）售合同》，约定由被告古丽娟购买被告海富公司开发的南山西海岸37-2-201号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为311093元，其中首付款63093元，余款24.8万元办理银行按揭贷款。2010年9月24日，被告古丽娟与中国工商银行股份有限公司龙口支行（以下简称龙口支行）签订编号为A个住字工行龙口支行2010年6496号的《个人购房借款/担保合同》，主要约定：第一条、第三条，被告古丽娟作为借款人，向贷款人龙口支行借款24.8万元，贷款期限为120个月；第4.1条，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%，并约定了基准利率如遇调整的计算方式；第5.2、9.1条，贷款人将款项划入被告海富公司账户，如借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在年利率基础上加收30%确定，贷款利率调整的，罚息利率随之变动；第10.2条，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；第十三条，因借款人和担保人没有履行各自的义务，债权人为实现本合同项下债权而产生的评估费、拍卖费、律师费等所有费用由借款人承担；第十四条，以涉案房屋为抵押物向贷款人提供抵押担保；第十五条，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的相关费用和借款人所有其他应付费用；第二十二、二十三条，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证人承担阶段性连带责任保证的保证责任的范围为：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第26.1条，贷款人无需征得借款人和担保人同意，可将其在本合同项下的权利转让给其他方，贷款人权利的转让应当通知借款人和担保人，通知可以书面通知或在公开媒体上发布公告等形式作出。第27.1条，贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。第27.3条，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同底部贷款人处盖有龙口支行公章，借款人、抵押人处有被告古丽娟签字捺印。2010年9月24日，龙口支行将24.8万元贷款发放至被告海富公司账户。2011年10月24日，龙口支行对被告古丽娟购买的涉案房屋办理抵押预登记备案。被告古丽娟自2016年11月14日起未再按合同约定偿还银行贷款，至2019年12月24日，贷款余额一直为135699.49元。2019年12月6日，中国工商银行股份有限公司山东省分行与原告签订《债权转让协议》，约定将包含上述被告古丽娟债权在内的资产转让给原告，并就该债权转让通知内容在《山东法制报》发布联合公告，公告内容显示被告古丽娟（截止基准日2019年7月31日）贷款余额为135699元，欠息余额为26258元，本息合计161958元。2020年1月6日，龙口支行与原告签订《资产转让协议》，约定将对被告古丽娟享有的债权及担保权利，包括但不限于对借款人、抵押人、保证人所享有的主债权、担保权利，以及由此派生或与此有关的其他法定或者约定的附属权利、权益（包括但不限于诉讼请求权、诉讼保全申请权、查封权、申请执行权、违约救济请求权）转让给原告，并载明截至2019年7月31日（转让基准日），该债权本金为135699.49元、利息为26258.01元。原告为起诉本案于2020年6月1日与山东翔宇韶宽律师事务所签订委托代理合同，约定代理费14000元，2020年7月29日原告通过银行向山东翔宇韶宽律师事务所转账14000元。诉讼中，原告申请财产保全，花费保全费1570元、诉讼保全担保保险费500元。另查明，涉案房屋至今未办理不动产权证书，被告古丽娟主张系被告海富公司拖延为其办证；被告海富公司则主张，未办证的原因在于被告古丽娟自身。又查明，2010年3月20日，龙口支行与海富公司签订《按揭贷款业务合作协议》（编号：2010002），就海富公司开发并销售的南山西海岸工程项目的按揭贷款合作达成协议。协议第五条约定，在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在龙口支行指定账户上存入履约保证金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定,债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。但有下列情形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。案外人龙口支行与原告达成债权转让的合意，龙口支行作为债权人，向原告转让其对被告古丽娟享有的债权，不存在合同法第七十九条规定的禁止转让的情形,且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方关于债权转让的合意合法有效。原告作为债权的受让人是否向让与人龙口支行支付债权转让的对价并非双方间债权转让协议成立、生效的规范性构成要件。被告古丽娟抗辩，龙口支行与原告签订的《资产转让协议》内容不完整、不真实；被告古丽娟与龙口支行间的债权债务与原告无关，均缺乏事实和法律依据，对其抗辩本院不予采纳。被告古丽娟另主张，龙口支行向原告转让债权后在《山东法制报》发布公告，未尽到合理、适当地通知债务人古丽娟的义务，该债权转让对其不发生效力。本院认为，在被告古丽娟怠于偿还银行贷款三年之久、其联系方式亦有变更之情形下，龙口支行按照其与被告古丽娟签订的《个人购房借款/担保合同》约定的方式，在省级有影响力的报纸上刊登转让债权的公告，可以认定为以合理的方式通知了被告古丽娟，该债权转让已对其发生效力，其应当按照《个人购房借款/担保合同》中债权债务的内容向原告履行。被告古丽娟又主张，因被告海富公司迟延为其办理房屋产权证书，其担心利益得不到保障，故未按约偿还银行贷款。本院认为，被告古丽娟购买的房屋是否办理产权证书，均不影响其偿还银行贷款的义务的负担，该抗辩事由对原告亦不能成立，对其抗辩本院不予采纳。被告古丽娟与被告海富公司间关于办理房屋所有权证书的争议，与本案并非同一法律关系，对此本院不予审理。《中华人民共和国合同法》第八十一条规定,债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。在龙口支行与被告古丽娟签订的《个人购房借款/担保合同》中，双方对主债权及利息、逾期还款的复利、罚息、以及抵押权、保证债权和实现主债权的附属权利均有约定，原告受让主债权后，该合同权利义务内容维持不变，权利主体变更为原告，非专属于债权人龙口支行的从权利也随同移转。原告主张被告古丽娟偿还本金135699.49元、利息26258.01元（计算至2019年7月31日）并自2019年8月1日起按其与龙口支行的合同约定支付利息及复利、罚息，并承担为实现债权支出的律师费、诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费，于法有据，本院予以支持。关于律师费的数额，被告古丽娟抗辩，原告主张律师费14000元系按上限标准支付，对该部分数额应由法院审查。本院认为，原告支付的律师费有发票为证，且涉案借款合同中明确约定被告古丽娟违约的情况下应承担原告为实现债权产生的律师费等，保证人保证范围亦包括贷款人实现债权的费用。原告与山东翔宇韶宽律师事务所之间签订了委托代理协议，山东翔宇韶宽律师事务所也实际指派王丹律师参加庭审，从事代理活动，双方之间的委托代理合同已实际履行；且原告主张的律师费数额不超出山东省律师服务收费标准。基于以上原因，对于原告主张的律师费14000元本院予以支持。被告海富公司抗辩，其未在《个人购房借款/担保合同》保证人一栏盖章确认，不应承担保证责任；即使承担，也只承担标的物清偿后的不足部分。本院认为，《个人购房借款/担保合同》第二十三条就保证人承担保证责任范围的确定方式明确作有选择；且龙口支行与被告海富公司就涉案房屋的项目订有《按揭贷款业务合作协议》，约定了被告海富公司承担保证责任的期限及方式。现涉案房屋并未取得房屋他项权证书，未办理正式抵押登记，对于被告古丽娟的借款被告海富公司仍应承担连带保证责任。关于原告行使对被告古丽娟之房屋抵押权、对被告海富公司之保证债权的顺序与份额，《个人购房借款/担保合同》第27.3条明确约定债权人有权自行选择实现担保的顺序，被告海富公司抗辩原告应先就被告古丽娟提供的房屋担保实现债权、其只对剩余的债务部分承担保证责任，与当事人之间的约定相悖，对于其该部分抗辩，本院亦不予采纳。《中华人民共和国担保法》第二十二条之规定：保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。据此，原告作为债权受让人起诉要求被告海富公司承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告海富公司在承担保证责任后可依法向被告古丽娟追偿。关于原告主张的优先受偿权，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案对抵押物仅设立预告登记，未办理正式抵押登记，涉案房屋的抵押权并未设立，因此原告要求对龙口市房屋享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款、第八十一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十二条之规定，判决如下：一、被告古丽娟于判决生效后十日内偿还原告唐春艳贷款本金135699.49元、利息26258.01元，共计161957.5元，以及自2019年8月1日起至款项实际给付之日止的利息及罚息、复利（按照A个住字工行龙口支行2010年6496号《个人购房借款/担保合同》约定计算）；二、被告古丽娟于判决生效后十日内支付原告唐春艳律师代理费14000元、诉讼保全担保保险费500元；三、被告龙口市海富房地产开发有限公司对被告古丽娟的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告唐春艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费1570元，由被告古丽娟，龙口市海富房地产开发有限公司负担。案件受理费3539元，减半收取1770元，由被告古丽娟，龙口市海富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王锡朝二〇二〇年九月二十四日书记员  吕怡慧