广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0406民初112号 原告（反诉被告，下同）：钟木昌，男，1985年6月3日出生， 汉族，个体户，住广西藤县。 委托诉讼代理人：黄善康，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁锐，广西正立律师事务所律师。 被告：严桂飚（反诉原告，下同），男，1975年6月27日出 生，汉族，农民，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：梁远行，广西文威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温海涛，广西文威律师事务所实习律师。 第三人：梧州市龙圩区，住所地广西梧州市龙圩区。 代表人：严均明，组长。 原告钟木昌与被告严桂飚、第三人梧州市龙圩区（以下简称新安三组）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告钟木昌申请司法鉴定并变更诉讼请求。被告严桂飚提起反诉。原告钟木昌及其的委托诉讼代理人黄善康、梁锐，被告严桂飚及其委托诉讼代理人梁远行、温海涛到庭参加了诉讼，第三人新安三组经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告钟木昌向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018 年4月30日签订的《协议书》无效；2.判决被告向原告返还租赁押金5000元、租金96000元;3.判决被告向原告赔偿经济损失201154元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月30日原告与被告签订的《协议书》，协议约定：被告将位于梧州市龙圩区塘的场地东北角约2000㎡土地出租给原告建造房屋经营餐饮，租期为10年从2018年5月1日至2028年4月30日，第一年的租金为5000元／月，第二年的租金6000元／月，次年起每年租金相应递增，租金每3个月支付一次；被告保证所出租土地是使用权明确且合法，不受村民干扰，出现纠纷由被告协商解决，否则造成的一切后果和损失由被告承担。合同签订后，原告向被告缴纳租赁押金5000元后进场对租赁的土地进行平整和建造一栋二层房屋并进行装修和安装配套设施，2018年7月31日饭店开张营业，原告依约于2018年5月至2019年10月共向被告支付租金96000元。2019年11月21日，梧州市龙圩区龙圩镇人民政府、梧州市龙圩区自然资源局在原告建造的房屋张贴（龙自然资拆［2019］15号）《限期拆除通知书》，告知原告所建造的房屋属于征收土地红线范围内，限于2019年11月27日前拆除，逾期由有关部门依法强制拆除。原告向梧州市龙圩区发展改革委员会、梧州市龙圩区自然资源局了解得知，被告出租的土地已于2007年被政府征收并向被征收户补偿完毕，该块土地属于政府所有。因被告恶意隐瞒出租土地被政府征收的事实，违法将国有土地出租给原告，属无权处分，故双方签订的《协议书》无效，被告应返还原告的押金、租金并赔偿原告建造房屋及附属设施等损失。 被告严桂飚辩称，租赁场地至今仍是第三人新安三组的集体土地，梧州市龙圩区龙圩镇人民政府、梧州市龙圩区自然资源局向被告送达的（龙自然资拆[2019]15号）《限期拆除通知书》，认为租赁场地上房屋属于违章建筑，并不影响原告与被告签订的《协议书》的效力，该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人新安三组未作陈述。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如 下：2007年8月28日，苍梧县移民工作领导小组办公室与龙圩镇四合村委会新安三组集体（严荣基）签订《长洲水利枢纽工程库区淹没土地指标补偿协议》并附龙圩区龙圩镇四合村《盘龙塘》消落区位置示意图，该补偿协议的补偿金支付约定：1.一次性补偿金在合同生效后15日内由苍梧县移民工作领导小组办公室将补偿金拨付到各户主账号；2.逐年补偿部分补偿金的支付每年分两次发放，每年7月1日至7月31日发放当年补偿金的50%，每年1月1日至1月31日发放上一年补偿金的50%等内容。2016年7月20日，被告与第三人新安三组签订《租赁合同》，合同约定：第三人将其所有的位于梧州市龙圩区在屋底塘和龙境塘等闲置地租给被告使用，租赁闲置地的界址东南面均到公路为界，西面到旧屋底为界，北到高铁桥底，地形状似个半圆形，面积约二十亩，租期20年从2016年8月1日至2036年7月31日，前十年每月租金为15000元，每年的租金在每年的8月15日前一次性付清等内容。第三人于2016年8月1日、2017年8月5日、2018年8月3日和2019年8月10日，分别出具编号为№7724473、№7724352、№7724353、№7724354的《收据》，收取严桂飚缴纳2017年、2018年、2019年、2020年屋底塘的场地租金各15000元。原告与被告于2018年4月30日签订的《协议书》，协议约定：被告将位于梧州市龙圩区塘平整的场地东北角约2000㎡土地出租给原告使用，租期从2018年5月1日至2028年4月30日，第一年的租金为5000元／月，第二年至第六年的租金每年递增1000元，第七年至第十年的租金每年递增500元，租金每3个月支付一次；被告保证所出租土地是使用权明确且合法，不受村民干扰，出现纠纷由被告协商解决，否则造成的一切后果和损失由被告承担；原告在正常使用情况下保证不转让，但被告不得以任何理由及借口干扰原告正常经营，合同约定范围内的土地利用及经营必须合规，被告不得阻碍，否则视为被告根本违约，应赔偿原告所有损失（含间接损失）；在租赁期间，原告的经营或置业遵守国家及地方的法律法规，符合环保部门的要求，如遇政府征用时征地费归被告所有，地上附着物补偿款归原告所有；合同期满后，若原告继续承包，被告在同等条件下优先租给原告，租金另行协商，若不续租，承包地上的建筑物归被告自由处理，合同终止等内容。原告与被告确认原告在被告平整出租的土地范围内出资建造了混凝土结构的房屋一间作“钟黎饭店”经营使用，其中原告建造房屋过程中使用了被告提供的石粉作为搅拌混凝土的辅助材料；原告确认其在被告出租的土地范围内出资建造的房屋没有取得政府相关部门的批准手续。2018年4月30日，被告收到原告缴纳押金5000元并约定在合同期满退回。2018年11月7日，原告作为经营者办理了梧州市龙圩区钟黎饭店的营业执照，在位于梧州市龙圩区39号经营餐饮、停车场服务。2019年11月21日，梧州市龙圩区龙圩镇人民政府、梧州市龙圩区自然资源局向被告发出内容为“严桂飚户：你户未经批准，擅自占用龙圩区龙圩镇四合村盘龙塘（地名）长洲消落区红线范围内的土地建设一间砖混结构的房屋（建筑面积182㎡）作饭店使用，其行为属于侵权行为。现限你户于2019年11月27日自行拆除违法建筑，逾期拒不拆除的，由有关部门依法强制拆除”的（龙自然资拆［2019］15号）《限期拆除通知书》。原告与被告确认原告向被告支付租金至2019年9月的应支付租金为96000元，原告通过微信已向被告支付租金93000元，尚欠3000元未付。被告提出反诉，请求反诉被告支付2019年10月至2020年8月的租金73000元，并承担反诉诉讼费用。因反诉被告未能按时支付租金，反诉原告确认其向供电部门申请，供电部门于2020年5月停止向反诉被告经营的“钟黎饭店”供电。2020年3月30日，原告申请有资质的鉴定机构对被告出租位于梧州市龙圩区塘平整的场地东北角约2000㎡土地（含建造房屋使用的土地）是否坐落在盘龙塘长洲区消落区红线范围内进行测量和对该出租土地的平整费用、建造（装修）房屋及附属设施的价值、后续拆除房屋所需的费用进行评估。在评估过程中，原告与被告确认租赁的土地在盘龙塘长洲区消落区红线范围内而不再申请此项鉴定和鉴定机构建议的高程鉴定。经依法委托鉴定机构对该出租土地的平整费用、建造（装修）房屋及附属设施的价值、后续拆除房屋所需的费用进行评估，鉴定标的的价值为204154元（其中全楼用沙32ｍ³、价值4608元，房屋拆除费用9293.90元）；原告为鉴定申请垫付鉴定费用10000元。原告、被告对该鉴定结论无异议。2018年4月30日被告出具收据收到原告缴纳租赁押金5000元。 本院认为，本诉部分：一、关于涉案《协议书》效力的问题。 本案中，原告与被告均未能提供涉案房屋的建设许可、用地规划以及双方享有涉案房屋及所在地块权属的合法证明材料，第三人新安三组也未能提供其对涉案房屋所坐落的土地拥有权属的合法证明材料，结合涉案房屋的现状坐落的位置和原告与被告双方确认涉案租赁的土地坐落在盘龙塘长洲区消落区红线范围内，根据苍梧县移民工作领导小组办公室与龙圩镇四合村委会新安三组集体（严荣基）于2007年8月28日签订《长洲水利枢纽工程库区淹没土地指标补偿协议》并附龙圩区龙圩镇四合村《盘龙塘》消落区位置示意图，足以证实涉案租赁的土地在涉案《协议书》签订前已经被苍梧县政府征收并进行了补偿，被告对涉案租赁土地不享有占有、使用、收益和处分的权利，且涉案房屋的业主未经政府相关部门批准私自搭建的临时建筑，梧州市龙圩区自然资源局、梧州市龙圩区龙圩镇人民政府已经公告要求被告限期拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故原告与被告签订的涉案《协议书》应为无效合同。二、关于被告应否返还已收取的租赁押金和租金给原告的问题。鉴于涉案《协议书》无效，原告与被告确认涉案房屋是原告出资建造（使用被告的石粉角石除外）并进行装修后作饭店经营至今，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告收取的租赁押金5,000元应当返还给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，第三人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《协议书》无效，但由于原告占用涉案的土地并搭建临时建筑物并营业至今，故原告仍应按照《协议书》约定的租金标准支付土地使用费，故原告请求被告返还已支付的租金的请求，法律依据不足，本院不予支持。三、关于被告应否对原告请求赔偿的经济损失承担责任问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后....有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告作为涉案土地的出租人应当确保土地具备合法出租的基本条件，尽管被告提供了与第三人新安三组签订的《租赁合同》和支付租金凭证，但该材料不足以证明其出租涉案土地的合法性，被告出租给原告使用的涉案土地，符合双方在《协议书》第四条的违约责任第1款“甲方要保证所租该宗地的使用权明确且合法....否则造成一切后果和损失全部由甲方承担（政府部门除外）”的约定，故被告应对其出租给原告使用的涉案土地无法提供合法的权属证明，致使原告依据双方签订的《协议书》在涉案租赁土地搭建的房屋被拆除而遭受的经济损失存在过错，并依法承担相应的赔偿责任。原告作为承租人在未对涉案租赁土地的相关情况进行必要了解的情况下，与被告签订涉案《协议书》，且未经政府相关部门批准私自搭建的临时建筑和进行装修后从事经营餐饮业，根据涉案《协议书》第六条约定的内容足以认定，原告在签订合同时已经预见到涉案土地在租赁期限内存在政府拆迁的潜在风险，故原告在本案中亦存在过错，依法承担相应的责任。鉴于梧州市龙圩区自然资源局、梧州市龙圩区龙圩镇人民政府已向被告发出《限期拆除通知书》的事实，因原告与被告对被拆除房屋的价值无法达成一致的意见，经原告申请并依法对该房屋的价值进行评估，核定其价值为204,154元，且双方对该结论无异议。综合双方当事人在本案中的过错程度，由原告与被告按照评估报告核定的价值各自承担50%民事责任。故对原告请求被告赔偿其经济损失合理部分的诉讼请求，本院予以支持。对被告提出不承担原告请求的赔偿损失的辩解意见，理据不足，本院不予采纳。 反诉部分：反诉原告请求反诉被告支付的租金问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，第三人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《协议书》无效，但由于原告占用涉案的土地并搭建临时建筑物并营业至今，故原告仍应按照《协议书》约定的租金标准支付土地使用费，由于反诉原告以反诉被告未能按时支付租金，向供电部门申请并于2020年5月停止向反诉被告经营的“钟黎饭店”供电，违反合同约定干扰了反诉被告对“钟黎饭店”的正常经营，符合双方签订的《协议书》第四条第2点关于“合同约定范围内的土地利用及经营必须合规，甲方不得阻碍，否则视为甲方根本违约，应赔偿乙方所有损失（含间接收益）”的约定，故反诉原告请求反诉被告支付的租金应从2019年10月计算至2020年4月，2020年5月之后的租金及其他损失由反诉原告承担。经核算，2019年10月至2020年4月，反诉被告应支付给反诉原告的租金为42,000元（6,000元/月×7个月）；另加上反诉被告2019年9月未支付的租金3,000元，反诉被告实际应支付给反诉原告的租金为45,000元。故对反诉原告请求反诉被告支付租金，合理部分的请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告钟木昌与被告严桂飚于2018年4月30日签订的《协议书》无效； 二、被告严桂飚在本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告钟木昌的租赁押金5,000元； 三、被告严桂飚在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告钟木昌经济损失102,077元； 四、反诉被告钟木昌在本判决发生法律效力之日起十日内支付给反诉原告严桂飚租金45,000元； 五、驳回原告钟木昌的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告严桂飚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3,014元，鉴定费10,000元（原告已预交法院），反诉费813元（被告已预交法院），合计13,827元，由原告钟木昌负担7,438元，被告严桂飚负担6,389元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李碧波 二〇二〇年九月二十九日 书记员  唐文玉 附适用法律的条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事方式，可以单独适用，也可以合并适用。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。