云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1713号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530600584835895Q，住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）。法定代表人：李静，系公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李谷，男，1987年11月27日出生，回族，云南省昭通市鲁甸县人，居民，住云南省昭通市鲁甸县。被上诉人（原审原告）：马永桃，女，1984年12月14日出生，回族，云南省昭通市鲁甸县人，居民，住云南省昭通市鲁甸县。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司因与被上诉人李谷、马永桃商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案，本案现已审理终结。昭通鸿卓公司上诉请求：撤销原判，对双方违约期限及违约金重新作出认定，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、一审采信证据错误。被上诉人一审提供的《昭通鸿卓公司公告》复印件，无原件予以核对，仅有一张照片打印件，一审对该证据予以采信。上诉人一审提供的《接房申明》，被上诉人明确了2018年9月30日交付房屋的有效，但一审却简单以不能证明原告接房时间为由不予采信。2、一审事实认定错误。一审采信了被上诉人无法提供原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件。这一认定与事实相去甚远，上诉人已经明确说明未向被上诉人发出过该通知或所谓的“公告”，并且在被上诉人所称的“公告”之后也没有任何业主交回过钥匙；同时与本案一同起诉的59余件相似案件中，就有业主是在2018年10月13日当庭接房的，从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。3、本案双方签订的《商品房购销合同》明确约定“甲方以公告形式通知乙方办理接房手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购房屋”，一审完全忽略该约定，认为上诉人交付的房屋还不具备交房条件。4、本案的事实是，上诉人于2018年9月30日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中，以物管费过高、配套费过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续本案交付房屋的时间应以合同约定的公告时间，被上诉人书面《接房声明》确定的2018年9月30日为准。如果被上诉人一直不到上诉人处办理接房手续，那么50元/天的违约金要计算到何时为止。5、一审适用法律错误。按一审判决，被上诉人完全可以继续拒绝接房，并每天获得50元/天的违约金，这样的判决违背了合同法公平公正原则。根据合同法的规定，对违约金的规定以补偿性为主，惩罚性仅是有限度的体现。本案上诉人逾期交付房屋的原因涉及政府的管理行为、征地补偿等原因以及资金未及时到位等，上诉人未在逾期交付中获得利益。且一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成巨大的支付压力，也不利于矛盾纠纷的化解。被上诉人李谷、马永桃未作二审答辩。李谷、马永桃一审法院起诉请求：1、被告支付原告延迟交付房屋违约金27,350元及面积补差费用5,443元，以上合计32,793元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的法律事实：原告李谷、马永桃于2017年10月5日与被告鸿卓地产公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》。双方约定：被告将位于昭阳区出售给原告，甲方（鸿卓地产公司）应于2017年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金，继续履行合同。逾期90日后，原告要求继续履行合同的，被告需按每天50元支付原告迟延交付房屋违约金。合同约定套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。原告所购房屋有不超过3%的面积误差。同日，该合同已经在昭阳区房产交易评估管理所登记备案。2019年7月1日，原告与被告办理手续接房。原、被告订立合同面积是115.73，实测面积是117.23，误差1.5个平方米，被告鸿卓地产公司向原告李谷收取面积补差费用5443元。被告迟延交付房屋期限547天。现原告诉至原审法院。一审认为，原告与被告之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。原告已按合同约定支付购房款，被告应按合同约定交付房屋。双方对逾期交付房屋作了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对双方当事人均具有约束力。被告鸿卓地产公司认为双方关于逾期交付所约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此规定，被告鸿卓地产公司约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但被告鸿卓地产公司对违约金超过造成损失的30%的事实举证不能，依法不予支持。故被告应按照约定向原告支付违约金547天×50元/天＝27350元。被告鸿卓地产公司向原告李谷收取面积补差费用5,443元，符合合同约定，原告李谷、马永桃请求退还，不符合合同约定及法律规定，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向原告李谷、马永桃支付逾期交房违约金27,350元，限本判决生效后15日内履行完毕；二、驳回原告李谷、马永桃的其他诉讼请求。如果被告昭通鸿卓房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自款项到期之日起至款项付清之日）。案件受理费620元，由原告李谷、马永桃负担123元，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担497元。二审中，上诉人对一审认定事实部分未提出实质异议，对一审交房时间及违约金的认定不服。双方当事人对一审认定的其余事实未提出异议，对双方无异议的事实，本院予以确认。对双方争议的事实，本院作如下认定：根据本案双方签订的《商品房购销合同》约定：“甲方应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。上诉人昭通鸿卓公司未能提供证据证明案涉房屋经过竣工验收合格，符合交房条件，应承担举证不能的法律后果。上诉人昭通鸿卓公司虽于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了交房公告，但因案涉房屋尚未经竣工验收合格，不符合交房条件，故该公告指定的接房时间依法不能认定为其交房时间。本案双方于2019年7月1日办理了交接房手续。因此，一审认定为2019年7月1日交房时间，并无不当。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50.00元向乙方（买受人）支付违约”。对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，故上诉人对违约金提出的异议均不能成立，依法不予支持。综上所述，上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理620.00元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年九月四日法官助理张艺书记员徐开鹏