成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初5377号 原告:刘忠胜，男，汉族，1957年8月25日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人:张春燕，四川道略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凯，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：四川磊鑫工程建设有限责任公司，住所地成都市武侯区机投桥草金路39号。 法定代表人：胡金山，董事长。 委托诉讼代理人：郑永刚，四川上盛律师事务所律师。 第三人：成都市武侯区人民政府机投桥街道办事处，住所地四川省成都市武侯区机投镇草金东路48号。 负责人：黄文胜，主任。 委托诉讼代理人：高文燕，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海洋，四川英济律师事务所律师。 原告刘忠胜与被告四川磊鑫工程建设有限责任公司（以下简称磊鑫公司）及第三人成都市武侯区人民政府机投桥街道办事处（以下简称机投桥街办）合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘忠胜及其委托诉讼代理人杨凯，被告磊鑫公司的委托诉讼代理人郑永刚，第三人机投桥街办的委托诉讼代理人高文燕、刘海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘忠胜向本院提出诉讼请求：1.磊鑫公司返还刘忠胜房顶款3043040元，并从2007年7月12日起至房顶款付清时止以3043040元为基数按照同期银行贷款利率7.2%的4倍赔偿刘忠胜损失；2.磊鑫公司负担本案诉讼费、财产保全费及保单保函费用7500元。事实和理由：机投镇政府因修建机投派出所而欠磊鑫公司工程款，至2003年12月16日，机投镇政府与磊鑫公司签订协议书，将位于机投镇的20亩土地交由磊鑫公司使用60年以抵偿所欠的工程款。协议签订后，磊鑫公司在指定的土地上修建磊鑫综合楼。2006年7月5日、10月31日，刘忠胜与磊鑫公司分别签订《投资合同》、《投资追加款补充合同》，约定由刘忠胜对磊鑫综合楼予以投资230万元，磊鑫公司应在约定的时间内向刘忠胜返还投资并支付利润。由于磊鑫公司无法返还投资及利润款，双方遂于2007年6月17日签订《协议书》，约定磊鑫公司将磊鑫综合楼中的部分房屋抵偿给原告，抵偿价格3343040元，且磊鑫公司负责办理房产证。该协议书也经武侯法院（2009）武侯民初字第2650号民事调解书确认为有效协议。在协议签订后，磊鑫公司将房屋交付刘忠胜。至2014年，案涉房屋所在的土地被成都市人民政府征收，机投镇政府将房屋拆除并将拆迁款直接支付给了磊鑫公司。刘忠胜目前房钱两空。综上所述，磊鑫公司将其自有修建房屋抵款给刘忠胜，双方之间的协议书也经人民法院确认合法有效，由于磊鑫公司一直不给刘忠胜办理房屋产权证，现在政府拆迁房屋导致刘忠胜遭受损失。同时，还将政府拆迁刘忠胜房屋的补偿款私吞腰包，磊鑫公司理应返还房抵款，并赔偿刘忠胜损失。近十多年来，该地段房屋价格增长了10多倍，现位于刘忠胜同地段同面积的商铺价格每平方米3.5万元左右，住宅价格每平方米2万元左右；刘忠胜接收房屋后，将房屋出租每年也可以收取租金，因该房屋被拆迁，刘忠胜无法再收取约定租金，刘忠胜的前述损失是由磊鑫公司造成的，按照双方签订《协议书》的约定，磊鑫公司应赔偿刘忠胜损失。故诉至人民法院。 磊鑫公司辩称，我方已按约履行，不存在违约行为。 机投桥街办述称，我方并不清楚刘忠胜与磊鑫公司之间的协议，请求人民法院依法审理。 经审理查明，2003年12月16日，机投桥街办与磊鑫公司签订《土地抵付工程款协议》，约定因磊鑫公司修建机投镇派出所综合楼工程应收工程款1359033元，机投桥街办将成都市武侯区草金路39号的20亩（实际提供14.37亩）集体土地提供给磊鑫公司使用60年，抵付工程款934050元，剩余款项另行约定；同意磊鑫公司在交付土地上修建厂房、办公楼、营业房及相关配套设施，修建的建筑物全部归磊鑫公司所有，如政策允许街办负责为磊鑫公司办理相关权属证书等。上述协议签订后，磊鑫公司在指定的土地上即武侯区草金路39号修建磊鑫综合楼。因磊鑫公司的修建行为并未办理建设工程规划许可证等，成都市武侯区城市管理行政执法局遂于2007年4月18日向磊鑫公司下达《城市管理行政处罚决定书》，对磊鑫公司予以30万元罚款。 磊鑫公司在修建磊鑫综合楼时，因资金不足，遂分别于2006年7月5日、10月31日与刘忠胜签订《投资合同》、《投资追加款补充合同》各一份，约定刘忠胜投资磊鑫综合楼项目，投资总额230万元。合同对利润分配也做了约定。 2007年6月17日，刘忠胜与磊鑫公司签订《协议书》，确认磊鑫公司已返还刘忠胜投资款45万元，余款185万元及投资利润和其他利润3043040元，经“甲方（即刘忠胜）提出乙方（即磊鑫公司）表示同意”，由磊鑫公司将磊鑫综合楼中的部分房屋交付刘忠胜予以抵偿，“协议自乙方将房屋实际交付给甲方，并经双方检查、核实、验收、签字确认后即可生效”，双方于2006年7月5日、10月31日所签订的合同自动终止，办理抵偿房屋产权证所产生的相关费用由刘忠胜承担。《协议书》第五条约定：“如果乙方（磊鑫公司）抵偿给甲方（刘忠胜）的房屋有第三人所有产生的纠纷，乙方承担全部责任，本协议无效，仍按2006年7月5日甲、乙双方所签的投资合同执行。” 2007年7月2日，双方在房屋清单上签名对具体房屋、面积等内容进行了确认。次日，刘忠胜向磊鑫公司出具《收条》，确认收到价值3343040元的抵偿房屋（其中价值300000元的抵偿房屋系代案外人胡香玉收取）。此前的2007年5月5日，刘忠胜还向磊鑫公司出具《收条》，载明收到磊鑫公司退还的45万元。磊鑫公司所抵偿给刘忠胜的房屋为：1.31-44轴商铺一、二楼，面积768平方米；2.27-30轴一楼铺面，面积52.16平方米；3.四单元三楼住房一套，面积100.43平方米；4.地下车位2个面积66平方米。房屋交付后，刘忠胜将部分房屋出租他人，部分房屋自用。 2015年10月13日，机投桥街办对半边街社区五组拆迁范围内房主及租房户发出《通知》，要求租户和商家于2015年10月28日搬离现场，各房主持相关房屋有效证件于2015年10月28日前尽快到半边街社区拆迁办公室办理核实登记和协商拆迁补偿。2016年7月15日，磊鑫公司向机投桥街办发出《磊鑫公司房屋建设使用、拆迁情况说明》，向机投桥街办说明了建房情况和使用情况。 本院作出的（2018）川0107民初4043号生效《民事判决书》查明：“2016年9月19日，磊鑫公司与机投桥街办签订了《征地搬迁补偿协议》，约定按照《四川省人民政府关于同意成都市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》及《成都市征地补偿安置办法》进行补偿，企业用房全钢结构补偿标准1200元／平方米，框架结构为1000元／平方米等，搬迁补偿按建筑物补偿总额的15%，搬迁奖励按建筑物总额的3%，并上浮建筑物总金额9.9%，及按5万元／亩予以奖励（16.63亩，合计831500元）。合同附件《企业地上建（构）筑物及其他附属设施调查登记表》载明，磊鑫公司拆迁建筑物中框架结构总面积17588平方米，其中10298平方米按企业标准执行，剩余7290平方米参照购地建筑标准执行。当天，磊鑫公司与机投桥街办另签订了《“购地建房”拆迁补偿协议书》，约定对乙方主体7290平方米的房屋补偿标准为1000元／平方米，搬迁奖励为2800元／平方米，搬家费为每户500元。按“购地建房”标准补偿的为49套居住用房。2016年10月18日，磊鑫公司发出《关于办理拆迁手续通知书》，要求位于武侯区××街××街××组磊鑫公司土地上的房屋人，除已经签订《房屋拆迁补偿确认书》的房屋人外，其他人均到磊鑫公司拆迁接待室进行咨询和登记。现在磊鑫公司仍然按照政府确认的拆迁补偿标准进行拆迁补偿，请各位按时到磊鑫公司办理拆迁手续。2016年10月21日，机投桥街办再次发出《通知》，通知武侯区机投街半边街社区五组土地已被征收，磊鑫公司已经于街道办签订了补偿协议，请与该征地范围内磊鑫公司建筑物存在合同关系的单位或者个人，于2016年10月31日前到磊鑫公司拆迁接待室核实办理相关事宜，逾期街道办将按照与磊鑫公司的补偿合同，支付给磊鑫公司全部拆迁款项。之后，机投桥街办将相关拆迁款支付给磊鑫公司。另查明，1.《四川省人民政府关于同意成都市征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》，附件2《成都市房屋重置价格标准表》载明，企业生产办公用房框架结构在中心城区（含高新区）为1000元／平方米。” 另查明：1.2009年6月23日，刘忠胜与磊鑫公司共同商议，请求确认2007年6月17日签订的《协议书》有效，2009年9月3日，我院出具（2009）武侯民初字第2650号民事调解书确认《协议书》有效。 2.2016年10月26日，刘忠胜以合同纠纷起诉磊鑫公司赔偿违约损失23088180元。本院审理后，于2017年10月23日作出（2016）川0107民初10962号《民事判决书》，判决：磊鑫公司向刘宗胜支付3043040元。刘忠胜不服该判决，提出上诉。四川省成都市中级人民法院审理后，于2018年3月28日作出（2017）川01民终16442号《民事裁定书》，以一审认定事实不清为由裁定撤销原判，将案件发回我院重审。在案件发回我院后，刘忠胜以自己的合法权益受到侵害为由而要求追加成都市人民政府、成都市武侯区人民政府机投桥街道办事处作为一审案件被告参加诉讼并与磊鑫公司共同承担赔偿责任，并将案由变更为侵权之诉。我院对刘忠胜变更后的诉讼请求予以了释明，告知刘忠胜（1）该案不属于责任竞合范畴，且因原审系合同之诉，故该案只能基于合同之诉进行审理，但刘忠胜坚持以侵权之诉为案由。经本院审判委员会讨论决定，本院于2019年9月4日作出（2018）川0107民初5483号《民事判决书》，判决驳回刘忠胜的诉讼请求。刘忠胜对该判决结果不服，再次提出上诉。四川省成都市中级人民法院审理后，于2020年1月19日作出（2019）川01民终19536号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。 3.刘忠胜本人当庭称签订《协议书》第五条的初衷是担心磊鑫公司将房屋转让给他人，产生使用权争议。 4.刘忠胜为本案保全支出保单保函费用7500元。 以上事实，有《投资合同》、《投资追加款补充合同》、《协议书》、《房屋清单一览表》、《收条》、（2009）武侯民初字第2650号《民事调解书》、（2016）川0107民初10962号《民事判决书》、（2018）川0107民初5483号《民事判决书》、（2017）川01民终16442号《民事裁定书》、（2019）川01民终19536号《民事判决书》、（2018）川0107民初4043号《民事判决书》、《拆迁摸底调查告知书》、《通知》、《土地抵付工程款协议》等及当事人陈述在案证实。 本院认为，刘忠胜与磊鑫公司签订的以案涉房屋使用权抵付工程款《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，已由《民事调解书》确认有效，双方应按约履行。 磊鑫公司将案涉房屋交由刘忠胜使用，在使用期内因政府拆迁导致《协议书》无法继续履行。现刘忠胜主张政府的拆迁行为属于《协议书》第五条约定的房屋发生纠纷应当恢复《投资合同》及补充合同的履行，由磊鑫公司向刘忠胜返还投资款及收益并赔偿违约损失。但刘忠胜当庭陈述拟定《协议书》第五条的目的实际是为避免磊鑫公司将房屋抵偿给其他人，使得第三人对房屋享有权利从而影响刘忠胜以抵偿协议取得房屋。从协议目的解释、结合上下文的文意解释上看“房屋有第三人所有产生的纠纷”均是针对磊鑫公司或刘忠胜与协议外的第三人之间存在因案涉房屋产生的物权纠纷的情形。现案涉房屋已经拆除，刘忠胜与磊鑫公司之间因《协议书》无法继续履行产生的合同纠纷，非属此列。故，政府拆迁导致协议无法继续履行，不可归责于协议双方，不属于《协议书》第五条约定的情形，不能恢复《投资合同》及《投资追加款补充合同》的履行。 客观上能否办理房屋权属证明受法律法规和国家政策限制，并非当事人所能决定。刘忠胜投资参与修建磊鑫综合楼，其对土地性质应当知晓，抵房时也清楚知晓房屋没有合法产权，实际是以房屋的使用年限（土地使用年限60年，房屋使用年限为土地剩余使用年限）折价抵偿债务。鉴于《土地抵付工程款协议》约定土地使用期限为60年（2003年12月16日至2063年12月15日），双方签订以房抵债《协议书》的时间为2007年6月17日，刘忠胜确认收房时间为2007年7月3日，相应房屋使用年限为56年5个月。合同履行过程中，因政府拆迁导致约定的房屋使用期限没有用足，即合同无法继续履行，并且磊鑫公司没有过错。在拆迁程序中磊鑫公司和机投桥街办也通知刘忠胜办理相关拆迁补偿事宜，其实质即为解除合同，故应按照合同解除处理。对剩余期限部分，磊鑫公司应按剩余时限折算退还余款。双方订立合同时，土地使用年限还剩余56年5个月，实际使用时间为2007年7月4日至2015年10月13日，为8年3个月，剩余年限48年2个月，故应退款2598045.97元（3043040元×48年2个月/56年5个月）。刘忠胜认为磊鑫公司与机投桥街办串通签订拆迁补偿协议，恶意压低案涉房屋的赔偿标准，损害其合法利益的理由没有事实根据，本院不予采纳。刘忠胜的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川磊鑫工程建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内向刘忠胜支付2598045.97元； 二、驳回刘忠胜的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费31144元，财产保全费5000元，合计36144元，由刘忠胜负担5285.46元（免予收取），由四川磊鑫工程建设有限责任公司负担30858.54元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧阳静 人民陪审员  刘秀娟 人民陪审员  陶 英 二〇二〇年九月十日 书 记 员  李舒驹