江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初6248号原告：邓天明，男，1991年2月3日出生，汉族，江西省高安市人，公司职员，住江西省南昌市西湖区。被告：江西省鑫隆实业有限公司，住所地：江西省宜春市泸州北路966号，统一社会信用代码：913609005535200304。法定代表人：李帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑成长，江西利元律师事务所律师。原告邓天明（以下简称原告）与被告江西省鑫隆实业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓天明、被告的委托诉讼代理人郑成长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金118096.572元（暂计至2020年6月10日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、判令被告归还代收契税；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年6月27日与被告签订合同，购买被告所开发的位于宜春市袁州区，购房金额为554444元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定和国家各部门验收合格的商品房交付原告使用。截至起诉日，原告仍未收到证明房屋基本合格的《房屋竣工验收备案表》等重要证明文件和被告的书面收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房及竣工验收备案延误及不合格的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。按照合同第九条第二款规定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。原告认为该条款严重侵犯了原告的权益，合同第七条，买受人逾期付款也按照万分之0.2向被告支付违约金，但被告通过合同补充条款第五条（附件四：合同补充协议），逾期未付款要求原告支付万分之三的违约金，权责不对等。原告要求被告逾期交房也应按照万分之三支付违约金。被告利用格式文本设计明显不利于购房人，压低违约金，减轻自身责任且严重不合理，逾期每日万分之0.2的违约金，年利率0.73%，远低于银行一年期定期存款利率，严重侵害原告权益，被告越逾期交房对自己越有利，助长开发商逾期交房气焰。原告从互联网查到江西省高院下发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》最新文件，合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的。而目前原告的合同违约金万分之0.2远低于省高院违约金标准，故原告主张权责对等，要求被告按照每日万分之三支付违约金118096.572元。另被告代收契税近两年，和园一期早已交付但仍未办理产品登记，原告申请被告返还代收契税8317元，原告自行到国税局缴纳。被告辩称：原告主张逾期交房的违约金违反双方真实意思表示，有违诚实信用原则、合同自由原则和公平原则，且其所主张的违约金过高。1、商品房买卖合同系原被告双方自愿签订，属于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方理应遵守。因此，合同第九条第2款“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金”之约定应当认定合法有效，予以遵守。2、逾期交房并未给原告造成损失，根据宜春市经济发展状况，原告反而获利。根据《商品房买卖合同》第四条之约定，其购买时案涉房屋的房价为4723.9元/平方米，而现在案涉房屋房价约为6000元/平方米。因此，其所主张的逾期违约金不合理，应当予以调整。综上所述，原告所诉请违约金过高，应予以调整。本院经审理认定事实如下：2017年6月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于宜春市袁州区房屋，商品房建筑面积117.37平方米，房屋总价为554444元；付款方式为：原告于签订合同之日支付首期房款304444元，余款250000元于公积金贷款；房屋交付期限条款中约定，被告应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合合同约定的商品房交付原告使用；买受人逾期付款的违约责任约定为买受人逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房的违约责任条款中约定，出卖人逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.2的违约金。该合同补充协议第六条第5点约定。买受人采用公积金贷款方式付款的，参照以上条款办理，买受人应在出卖人发出书面通知（具备公积金办理条件）后60日内办理完毕公积金贷款手续，将款项足额汇入出卖人账户，逾期每日应按迟延付款总金额支付万分之三的违约金。如买受人无法取得公积金贷款，双方应参照本条第4项的规定办理。合同签订当天，原告向被告支付了首付款194444元，2017年8月23日，原告再次向被告支付首付款110000元，合计支付首付款304444元，剩余购房款250000元办理了公积金贷款。（庭审中，原告称其与被告在签订该份商品房买卖合同前另行签订了一份商品房买卖合同，约定是支付首付款194444元，贷款360000元，后因公积金审核金额为250000元，故重新签订了本案商品房买卖合同，将首付款金额调整为304444元，公积金贷款金额调整为250000元，故不存在延期付款行为，但未提供证据证实双方曾经另行签订过商品房买卖合同）。2018年6月30日，上述合同约定的房屋交付时间到期后，被告因消防工程未通过验收等原因导致案涉房屋至今未能办理竣工验收备案表登记手续，亦未与原告办理案涉房屋的交房手续。原告多次催促被告交房无果，遂诉至法院。本院认为：原与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于原告要求被告继续履行双方签订的商品房买卖合同以及要求被告归还代缴契税8317元的诉请问题。因被告当庭同意两项诉请，故本院予以支持。但因案涉房屋目前尚未具备交房条件，被告应在案涉房屋办理好竣工验收备案手续后将案涉房屋交付给原告。关于原告要求被告支付违约金118096.572元的诉请问题。本案中，因原告已按合同约定全额支付了购房款，被告理应按合同约定的时间将案涉房屋交付给原告，但被告在2018年6月30日合同约定的交房期限已过后至今未办理房屋竣工验收备案表，亦未将房屋交付给原告，已构成违约，应承担违约责任。庭审中被告辩称原告未按合同约定的时间支付首付款导致被告延期交房，应承担违约责任，因庭审中被告已经承认延期交房的原因是因消防工程未通过验收导致整个工程项目未能办理竣工验收备案登记手续并无法交房，且就原告违约应承担违约责任问题，被告未提起反诉，故本院对被告的该项辩称理由不予支持。对于被告辩称原告主张的违约金过高，要求调整的问题，虽然原被告双方签订商品房买卖合同中约定了被告延期交房需承担购房款的万分之0.2的违约金，但该条款属格式条款，过分保护了被告的利益，限制了被告承担违约责任，违约金的计算标准过低，故本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为按每日万分之1计算，据此，被告应向原告支付自2018年7月1日至2020年6月10日止的违约金为40529.86元。2020年6月10日至案涉房屋办理交付手续期间的违约金亦按每日万分之1.5计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江西省鑫隆实业有限公司在为位于宜春市袁州区房屋办理了竣工验收备案登记手续后将该房屋交付给原告邓天明。二、被告江西省鑫隆实业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告邓天明逾期交房违约金40529.86元。三、被告江西省鑫隆实业有限公司于判决生效后十日内退还原告邓天明代缴契税费8317元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2828元，减半收取计1414元，由被告江西省鑫隆实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春市分行袁山营业部，账号：14×××48。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 朱军宜二〇二〇年九月三十日代书记员 肖丽娓