河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初5935号原告：驻马店市绿茵物业服务有限公司。住所地：驻马店市乐山大道与练江大道交汇处，统一社会信用代码：91411700MA3XBRWBXH。法定代表人：王社，经理。委托诉讼代理人：康景红，河南博建律师事务所律师。被告：瞿玲丽，女，1982年9月24日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原告驻马店市绿茵物业服务有限公司(以下简称绿茵物业公司)诉瞿玲丽物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告绿茵物业公司的委托诉讼代理人康景红，被告瞿玲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿茵物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告向原告支付所欠原告物业费8657元[2013年10月24日-2019年12月31日（共计74个月零八天）]及利息共计9645.35元（自2013年10月24日起计至物业费支付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月24日，驻马店春天物业管理有限公司（以下简称春天物业公司）与业主瞿玲丽签订了《前期物业委托管理合同》，2016年8月30日，茵悦世家小区物业管理由春天物业公司交接给绿茵物业公司。被告自愿购买驻马店伟恒置业有限公司开发的茵悦世家小区11栋12层西户1203号住宅一套（住宅面积为126.05㎡），被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费，经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。被告瞿玲丽辩称，一、原、被告之间没有签订任何书面和口头协议，不存在服务与被服务的关系，更没有欠其物业费之说。被告与案外人春天物业公司也未曾签订任何合同，原告出具的《前期物业管理合同》并非被告本人签字，且原告提交的《物业管理委托合同》无效（见《前期物业管理合同》第5页第十四条合同转让之约定）。二、原告从未尽到作为物业管理公司应尽的职责和义务，原告对小区的管理不到位：1、小区内业主门上贴满小广告，无人制止；2、小区内电动车、汽车乱停乱放，严重阻碍人们进出；3、各楼层火警报警装置不能正常使用，形同虚设；4、电梯和楼道内垃圾满天，堆满杂物，卫生条件脏乱差。电梯门口地上经常湿滑，无人处理，未设置安全警示，存在严重安全隐患；5、小区内部分井盖破烂、缺失无人更换，存在严重的安全隐患等。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，茵悦世家小区位于驻马店市××路与××交叉口，开发商为驻马店伟恒置业有限公司（以下简称伟恒置业公司）。被告瞿玲丽购买的房屋位于茵悦世家小区11栋12层西户1203号住宅一套（住宅面积为126.05㎡）。2013年10月24日，被告瞿玲丽与春天物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定:1、春天物业公司为该小区提供前期物业管理服务。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2、业主交纳费用时间：从开发公司通知的业主交房之日起，开始向物业管理服务企业缴纳管理服务费用。3、合同载明的房屋建筑面积为119.56平方米。4、管理费标准：⑴住宅物业费：0.98元/㎡月。⑵电梯公共能源费：30元/月。⑶商铺：1.5元/㎡月。5、除合同中另有规定或经双方协商同意外，本合同所规定的双方的任何权利和义务，任何一方在未经得另一方书面同意之前，不得转让给第三方。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效等条款。合同签订后，春天物业公司便进驻该小区进行物业管理服务。合同签订后，春天物业公司便进驻该小区进行物业管理服务。2016年8月9日，春天物业公司与伟恒置业公司签订《物业管理委托合同终止协议》一份，双方协商一致同意提前终止所签订的物业管理委托合同。协议签订后，伟恒置业公司（甲方）与绿茵物业公司（乙方）于2016年8月29日签订《物业管理委托合同》一份，合同约定：甲方选聘乙方提供前期物业管理服务，物业名称为茵悦世家；第三章服务费用第六条：管理费标准为高层住宅：1.28元/月/㎡；商业物业：2.00元/月/㎡；第七条、业主应于收到入伙通知单之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在物业费到期的前一月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；第九章其他事项：合同期限自2016年8月29日起至2019年8月29日等条款。2016年8月29日，绿茵物业公司在驻马店市住房管理中心进行了备案。2016年8月30日，原告绿茵物业公司与春天物业公司签订了交接协议，春天物业公司将茵悦世家小区的物业管理工作移交给绿茵物业公司接手，春天物业公司退出该小区的管理。被告瞿玲丽自2013年10月24日起至2019年12月31日均未交纳物业费。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，1、本案诉争房屋至今未办理房屋不动产证。2、庭审中，原告称，从房管局实际测量图显示，本案诉争房屋的实际面积应为126.05平方米。3、茵悦世家小区至今未成立业主委员会。诉讼中，被告述称，被告向春天物业公司交纳了2000元装修押金，天然气开口费400元，春天公司说抵物业费，被告没有再向春天物业公司交纳过其他费用。被告对《前期物业管理服务合同》上本人的签名的真实性有异议，但未申请笔迹鉴定。诉讼中，被告提交了2019年3月被告拍摄的案涉小区的照片，用于证明茵悦世家小区存在电梯门口湿滑、门口贴有小广告、垃圾堆放杂乱、井盖没有盖、破损、缺失等问题。原告质证称，对真实性有异议，没有提供原始载体，不能证明拍摄的场所、场地。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，据以认定。本院认为，本案中，被告瞿玲丽虽然对其在《前期物业管理服务合同》上的签名的真实性有异议，但原告提交的《前期物业管理服务合同》系原件，被告未申请对此进行鉴定，且被告认可其向春天物业公司交纳过装修押金、天然气开口费，由此说明被告对春天物业公司系案涉小区的前期物业服务公司无异议。因此，对《前期物业管理服务合同》的真实性本院予以采信。2013年10月24日，被告瞿玲丽与春天物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由春天物业公司为被告居住的茵悦世家小区提供物业管理服务，故瞿玲丽与春天物业公司形成物业服务合同关系，应为有效合同。合同约定“除合同中另有规定或经双方协商同意外，本合同所规定的双方的任何权利和义务，任何一方在未经得另一方书面同意之前，不得转让给第三方。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效”。本案中，春天物业公司在履行物业服务期间，在未征得被告瞿玲丽同意的情况下，与伟恒置业公司提前终止了物业管理委托合同。后伟恒置业公司又与绿茵物业公司重新签订《物业管理委托合同》，约定由原告绿茵物业公司进驻本案诉争小区提供物业管理服务，故该份《物业管理委托合同》对被告瞿玲丽不产生法律效力，也不具有约束力。现原告绿茵物业公司持该份《物业管理委托合同》请求被告瞿玲丽按合同约定向其支付物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。虽然该份《物业管理委托合同》对被告不产生约束力，但鉴于原告绿茵物业公司在进驻该小区后也为包括原告在内的小区业主提供了相关的物业服务；在履行过程中，被告瞿玲丽也未明确提出异议并接受了服务，故被告瞿玲丽应对原告绿茵物业公司提供的服务支付对价，支付标准可参照被告瞿玲丽与春天物业公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定的0.98元/㎡月计算。费用计算的起止时间应从原告提供物业服务之日起即2016年9月1日计算至原告请求的2019年12月31日止；本案诉争房屋虽未办理不动产证，但是根据原告提交的驻马店市房屋面积测绘报告显示的诉争房屋面积为126.05平方米计算。经核算，被告应向原告支付物业费用数额4941.16元（0.98元×126.05平方米×40个月）。原告请求数额中超出部分，本院不予支持。原告请求被告支付利息损失，于法无据，本院不予支持。关于被告辩称原告未尽到职责和义务，事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告瞿玲丽于本判决生效后十日内向原告驻马店市绿茵物业服务有限公司支付物业服务费4941.16元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25元，由被告瞿玲丽负担。本判决为终审判决。审判员  赵丽莉二〇二〇年九月二十六日书记员  张园园