洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初4020号原告（执行案外人）：韩世伟，男，1977年3月28日出生，汉族，住洛阳市西工区。原告（执行案外人）郭丽云，女，1981年4月25日出生，汉族，住洛阳市西工区，系原告韩世伟的妻子。共同委托代理人：郁鹏，河南金义丹律师事务所律师。共同委托代理人：崔幸（实习），河南金义丹律师事务所律师。被告（申请执行人）：姚文，男，1984年10月10日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托代理人：李杰，河南智翔律师事务所律师。被告（被执行人）：陈占路，男，1958年8月19日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被告（被执行人）：赖会萍，女，1962年8月16日出生，汉族，住洛阳市西工区。第三人（执行案外人）：中国农业银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市西工区凯旋路59号。负责人：苏军。委托代理人：杨晓光，该银行员工。委托代理人：李新博，该银行员工。原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云诉被告（申请执行人）姚文、被告（被执行人）陈占路、赖会萍、第三人（执行案外人）中国农业银行股份有限公司洛阳分行为执行异议之诉一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云及其委托代理人郁鹏、崔幸，被告（申请执行人）姚文及其委托代理人李杰，第三人（执行案外人）中国农业银行股份有限公司洛阳分行的委托代理人杨晓光，李新博到庭参加了诉讼，被告（被执行人）陈占路、赖会萍经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告于2017年1月2日与被告陈占路及其妻子赖会萍签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋80%所有权归原告所有；3、判决被告陈占路、赖会萍协助和配合原告办理洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋80%所有权过户登记；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月2日原告与被告陈占路及其妻子赖会萍签订的《房屋买卖协议》，约定由原告出资人民币446000元购买陈占路、赖会萍共有洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋，原告依约向被告支付约定购房款项后，陈占路、赖会萍于2017年3月1日将上述房屋及相关手续交付原告占有使用，原告已在该房屋居住至今。由于购买房屋时被告陈占路、赖会萍称该房屋系其与中国农业银行洛阳分行按份共有的房屋，其持有房屋80%所有权，中国农业银行洛阳分行（中国农业银行股份有限公司洛阳分行）持有该房屋20%所有权，现房屋暂时无法过户，故双方在《房屋买卖协议》第一条中就房屋产权情况及暂时不能过户情况予以述明，并在协议第三条中约定当中国农业银行洛阳分行（中国农业银行股份有限公司洛阳分行）统一办理20%产权购买手续及可以办理房产过户时，陈占路、赖会萍应及时配合原告完成过户等相关手续，产生的一切税费由原告承担。合同上述内容印证房屋未能办理过户登记的并非原告自身原因导致。被告姚文作为执行申请人向涧西区人民法院提出强制执行申请，涧西区人民法院对洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋予以查封。经原告依法向涧西区人民法院提出书面执行异议，并提供购房及2017年3月已占有居住等相关证据，要求撤销（2018）豫0305执254号执行通知书，并解除对洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋的查封。2019年7月11日，涧西区人民法院向原告送达（2019）豫0305执异123号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知原告可自裁定书送达之日起15日内向涧西区人民法院提起诉讼。综上所述，2017年1月2日原告与被告陈占路及其妻子赖会萍签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且已履行，该合同合法有效，被告陈占路、赖会萍应当协助原告办理房屋过户登记。同时，原告购买房屋后，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今，未办理房屋过户登记，并非原告自身原因导致，原告对此并无过错。此外，该房屋系原告生活所需的唯一住房，原告除该房屋外并无其他房屋，该房屋系原告集全家族之力所购，房屋由原告祖孙三代六口人居住，该房屋系原告生活的必须品。为保障原告财产权益，现依照相关法律规定，特提起诉讼，请依法支持原告的各项诉讼请求。被告（申请执行人）姚文辩称，一、涧西区人民法院作出的（2019）豫0305执异123号执行裁定书认定事实清楚，证据充分，程序合法，依法应予支持。1、根据不动产登记薄记载，洛阳市西工区××院××房产是共有产权，产权人为陈占路、中国农业银行洛阳分行。2018年1月24日该房产被涧西法院查封。2、原告作为案外人提交的《房屋买卖协议》、银行取款凭证、陈占路出具的收条，无法证明在人民法院查封之前，原告已合法占有涉案房产。法院依据不动产登记薄查封被执行人陈占路名下与中国农业银行洛阳分行共有的房产合理合法。二、执行异议之诉原告的举证责任。根据最高法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就起对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。三、原告作为案外人就执行标的房产，不享有足以排除强制执行的民事权益，1、原告与被告陈占路、赖会萍签订的《房屋买卖协议》是假合同，是无效合同，理由如下：第一，2018年1月24日涉案房产被法院查封之前，陈占路是涉案房产实际所有人。2012年10月起，陈占路多次找我父亲姚顺成借款，2015年5月8日我父亲因多次讨债无果患病去世。2016年11月12日，陈占路向我出具36万元欠条1张。因陈占路拒不还款，我于2017年6月9日向法院起诉要求还款。2019年2月20日涧西法院签发执行公告，当天陈占路的一个女说客就给我多次打电话，请求我暂缓拍卖陈占路的房子，并承诺每月定期还一部分钱，并承诺尽快还清债务，并在接下来几天多次电话协商，直到原告向涧西法院执行局提交执行异议书后，该女说客停止与我电话联系。（有电话记录和录音为证）。如果陈占路的房子早已卖掉，陈占路的女说客为什么还要给我联系，阻挡法院执行拍卖？这不符合生活常理。2019年2月20日该案执行法官前往现场发执行公告，结束返回路上接到自称是购房人的电话（原告郭丽云），说此房通过中介购买的，但韩世伟提供的购房协议并无中介参与。2019年7月15号上午陈占路还给我母亲电话联系不要让拍卖房子，每月定期还我钱，当天陈占路还给我母亲发了电话短信。内容为：“代见（我母亲名为：“李代见”），我看了下材料，姚文是一封，只要姚文不催着执行，和解封，后面的二封，三封都没办法”。第二，原告对涉案房产是租赁，不是购买。2018年5月，我和母亲到陈占路位于芳林南路22号院1号楼2-202房子。我母亲敲门后，1个10多岁的孩子前来开门。对话如下：我母亲问：陈占路呢？孩子答：陈占路搬走了。我母亲问：知道他搬哪里去了吗？孩子答：不知道。我母亲问：你妈妈在吗？孩子答：在。我母亲说：这房子是你们租的还是买的？叫你家大人，叫你妈妈来一下。孩子进屋后迅速返回并回答：租的。如果2017年1月2日，韩世伟就确实已经购买陈占路的房子并完成交易，为何一年多后，其家人仍旧说房子是租的，为何隐瞒购房事实，原告涉嫌恶意串通、虚假购房。以上说明原告韩世伟、郭丽云陈述于2017年1月2日签订《房屋买卖协议》、转帐付款，陈占路出具《收条》、2017年3月1日占有涉案房屋等陈述，全是假的。依法不应支持。第三，原告购买涉案房产不符合生活常识。从原告提交的《房屋买卖协议》上看，原告明知涉案房产是共有房产，陈占路占80%个人产权，洛阳市农行占20%产权，洛阳市农行作为共有人有优先购买权。根据生活常识购买共有产权房屋，应经过共有人同意盖章。据此，原告与陈占路签订《房屋买卖协议》，并支付巨资，不符合生活常识。第四，《房屋买卖协议》未经共有人盖章同意，属于无效合同。《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”该合同没有经过产权共有人盖章同意，侵犯了共有人的优先购买权。据此，该合同无效。第五，《房屋买卖协议》上二原告签字，系同一人所为，其签字不具有真实性。据此，根据相关证据，不足以排除原告与被告陈占路、赖会萍签订的《房屋买卖协议》是假合同的可能性。2、原告没有充分证据证明2018年1月24日涉案房产被法院查封之前，已合法占有涉案房产。原告没有查封之前对涉案房产有水费、电费缴纳凭证，及居住证明。不能证明涉案房产查封之前已合法占有涉案房产。3、关于原告在2018年1月24日查封前，是否支付陈占路、赖会萍涉案房产全部价款、款项来源，答辩人要求人民法院向银行核实相关凭证的真实性。4、关于非因买受人自身原因未办理过户登记问题。原告明知涉案房产买卖合同存在问题（共有产权单位未盖章同意），2018年1月24日查封之前，原告没有证据证明其已向共有产权单位要求同意转让的事实证据。四、原告涉嫌伪造《房屋买卖协议》等重要证据。根据《民诉法》第一百一十一条规定，诉讼参与人伪造、毁灭重要证据，妨害人民法院审理案件的，人民法院可以予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。如果审理中查明原告伪造相关证据，我要求法院追究其刑事责任。综上所述，原告对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，我要求法院根据民诉法第三百一十二条（二）规定，判决驳回原告诉讼请求。被告（被执行人）陈占路、赖会萍未到庭，亦未提交答辩意见。第三人（执行案外人）中国农业银行股份有限公司洛阳分行述称，涉案房产系房改遗留问题，以法院认定的为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2017年1月2日原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云（买房）与被告（被执行人）陈占路、赖会萍（卖方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：卖方自愿将坐落于洛阳市西工区芳林南路22号院农行家属院1号楼2单元202号房产以446000元的价格转让给买房。2017年3月1日，被告（被执行人）陈占路出具《收条》一份，载明今收到芳林路22号院一号楼二单元202房款肆拾肆万陆仟元（￥446000）。被告（申请执行人）姚文向本院起诉被告（被执行人）陈占路、赖会萍民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月22日作出(2017)豫0305民初2987号民事判决书，判决：一、被告陈占路、赖会萍于本判决生效后三十日内共同偿还原告姚文借款360000元。二、驳回原告姚文的其他诉讼请求。判决生效后，被告（被执行人）陈占路、赖会萍未按期偿还借款，被告（申请执行人）姚文向本院申请执行，执行案号(2018)豫0305执245号。2018年1月24日，本院依据(2018)豫0305执245号执行裁定书作出(2018)豫0305执245号协助执行通知书，对洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋予以查封，查封期限叁年。在执行过程中，原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云向本院提出执行异议申请，本院于2019年7月5日作出（2019）豫0305执异123号执行裁定书，裁定驳回案外人韩世伟、郭丽云的异议请求。另查明，洛阳市西工区××院××房产（不动产权证号：洛市房权证2006字第××号）房产登记所有权人为陈占路、中国农业银行洛阳分行共有。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判定原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云就执行标的即坐落于洛阳市西工区××院××房产是否享有足以排除本院对执行标的强制执行的民事权益，主要依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案经审理查明存在以下与该法律规定不符之处：本案原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云虽然与被告（被执行人）陈占路、赖会萍签订《房屋买卖协议》，但并未将所购房屋过户登记到自己名下，该房屋属共有房产，被告（被执行人）陈占路占80%个人产权，洛阳市农行占20%产权。原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云与被告（被执行人）陈占路、赖会萍签订《房屋买卖协议》，购买的并非是完全登记在被告（被执行人）陈占路、赖会萍名下的房屋，这就与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”规定的前提条件不符。故韩世伟、郭丽云作为案外人提起执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的前提规定。同时，其主张的在人民法院查封之前已合法占有该不动产，因证据不足而无法认定，不符合第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定条件。本案中，原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云在被告（被执行人）陈占路、赖会萍未完全取得涉案房屋全部产权的情况下，明知涉案房屋被告（被执行人）陈占路仅占80%个人产权而购买该房，致使房屋不能过户，此系原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云自身原因所致，其本人亦应承担相应的责任。故此，原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云请求立即停止对其购买的洛阳市西工区芳林南路22号院1幢2单元202号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封的诉求，于法无据，本院不予支持。对原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云的其他诉求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云的诉讼请求。本案受理费6340元，由原告（执行案外人）韩世伟、郭丽云共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年九月十四日书记员  黄佳华