广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5747号原告：广州市瀚津羽企业管理服务有限公司，住所地广州市越秀区越秀南路5号399房自编3A-5房。法定代表人：苏映芬，职务经理。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人；黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：张思悦（曾用名张文娟），女，1982年11月16日出生，汉族，户籍住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：龙世雄，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广州市瀚津羽企业管理服务有限公司（以下简称瀚津羽公司）与被告张思悦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄嘉慧，被告委托诉讼代理人龙世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付广州市越秀区解放中路xx号B3167房从2015年12月1日起至2019年9月30日止的物业管理费23258.75元（每月按10.1125平方米×50元/平方米计付）及利息（以应付管理费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2020年1月16日起计至付清之日止）。事实和理由：2015年11月22日，原告与广州市越秀区文某阁业主委员会（以下简称文某阁业主委员会）签订了统一委托招商经营管理合同，约定由原告对文某阁地下负一层至地上三层进行统一招商经营管理，按照每月每平方米50元的标准向商户或业主收取管理费，此管理费包含了招商推广等成本费用，业主及物业使用人应按时支付管理费等。被告位于文某阁B3167号铺（面积10.1125平方米）一直处于空置状态，不出租也不配合招商。从2015年12月开始，被告恶意拖欠管理费及公摊水电费等费用，至今仍未缴纳2015年12月至2018年11月的物业管理费。因此，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，1.被告与吴某明于2011年11月23日签订《商铺买卖合同》，约定将位于广州市公园前汇商场三层167号商铺由吴某明出售给被告，并在签订买卖合同后，依法办理了房产登记等相关手续，即被告是涉案商铺的所有权人。根据合同约定，该商铺移交后，买受人承诺遵守物业管理公司制定的商场物业管理规定，在签订买卖合同后，出卖人选聘了广州骏某市场经营管理有限公司作为涉案商铺的物业管理公司，被告亦按照合同约定向骏某公司缴纳了物业管理费用，因此原告主张被告支付物业管理费无事实依据。2.被告对文某阁业主委员会的成立事宜并不清楚，根据相关案例显示，该业主委员会成立的程序以及主体并不合法，在未经答辩人同意下，业主委员会擅自将涉案商铺交由原告进行统一招商经营管理，被告对此毫不知情。根据物权法第七十六条规定，选举业主委员会应当经专用部分占建筑总面积过半数的业主，且占总人数的过半业主同意，因此原告与业主委员会签订的统一招商经营合同对被告无约束力。经审理查明，被告是广州市越秀区解放中路xx号3167房的所有权人。据广州市规划和自然资源局出具的查册时间为2020年3月6日的《广州市不动产登记查册表》记载，上述房屋登记时间为2012年10月24日，规划用途为商业；总建筑面积10.1125平方米，其中套内建筑面积4.9504平方米，分摊建筑面积5.1621平方米。2015年11月22日，原告（乙方）与文某阁业主委员会（甲方）签订《统一委托招商经营管理合同》。合同约定：一、甲方代表文星商铺全体业主将位于广州市越秀区解放中路xx号地下负一层至地上3层，共四层，总建筑面积8300平方米，项目名称为公园前汇电器广场统一委托乙方招商经营管理。二、乙方按照每月每平方米50元的标准向每户商户或业主收取管理费（又称管理服务费），此管理费区别于普通意义的管理费，除了物业服务外，还包括商场经营招商成本，不属于政府部门调整费用范围。上述管理服务费包括了商场经营管理所需的推广费、招商费、咨询费、网络推广费、支付东某物业公司管理费、聘请相关人员的成本、乙方的税费及利润。三、乙方的服务范围：1.商场公共区域维护，主要是属于全体商场业主共有的通道、公共设备（包括但不限于电梯、电井、消防设施等）等维护与管理。2.卫生环保，主要是区域内卫生清洁、消毒方面。3.公共秩序维护，主要是公共区域闭路监控、巡视及设备维护、安防及秩序维护。4.商场装饰管理，见装修指南。四、甲乙双方权利义务。1.甲方的权利义务（1）监督乙方履行各项服务的情况，并且有权提出建议；（2）审查乙方的财务制度；（3）监督业主是否履行管理规约；（4）配合乙方的工作。2.乙方的权利义务（1）商场共有设施维护、修缮、公共卫生及秩序维护；（2）制定管理规约等相关制度；（3）履行管理规约中规定的责任。六、业主及物业使用人约定：业主及物业使用人应该遵守公园前汇电器广场管理规约，按时支付管理费、公共水电分摊费用及其他费用；业主逾期缴纳费用，乙方有权按照应付款每日1%的标准向业主及物业使用人收取滞纳金等。被告所有的涉案3167铺即属于文某阁业主委员会委托原告招商经营管理的商铺范围，但被告未向原告或其他管理方支付过2015年12月1日以后的管理费用。双方确认，该商铺有独立界址，并且自2015年12月至今一直空置。另查明，原告曾于2017年起诉案外人方某至本院，要求其按照每平方米50元的标准支付文某阁B199号商铺2016年4月至2017年7月的管理费10408.07元等。该案经审理，本院于2018年3月30日作出（2017）粤0104民初19062号民事判决书，除查明原告与文某阁业主委员会于2015年11月22日签订上述《统一委托招商经营管理合同》外，还查明文某阁业主委员会于2015年11月28日制定《公园前汇电器城商场管理规约》，内容包括管理规约对公园前汇电器城的各商户均具有约束力，各商户必须遵守本管理规约，并接受管理公司的统一管理；商户（业主或承租方）每月必须根据约定按时缴交商场管理服务费，费用交给商场经营管理方，收费标准：按建筑面积50/㎡/月等；方某于2016年1月17日签收上述管理规约。同日，案外人温杰祥（甲方）与方某（乙方）及文某阁业主委员会（丙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：租赁地点为广州市越秀区解放中路xx号文某阁负一层B199号商铺，面积13.01平方米，乙方租赁该商铺的商业用途，仅作为经营电器使用，租赁期限自2016年2月17日至2018年11月30日；甲乙双方同意文某阁商场由丙方指定的经营公司或团队进行经营管理，并且由丙方与第三方经营公司或团队签订相关协议。乙方需服从丙方及丙方指定的经营管理公司管理，乙方应按约定及管理规约要求支付经营管理费及其他费用等。该案被告方某未到庭应诉。判决支持了原告要求方某支付文某阁B199号商铺2016年4月至2017年7月管理费10408元的诉讼请求。该判决已于2018年7月12日生效。此外，广州东某物业服务有限公司（以下简称东某公司）于2019年起诉本案原告瀚津羽公司至本院，请求判决瀚津羽公司自2015年11月1日起至全部付清之日止，按5元/平方米/月×8246.11平方米向东某公司支付物业管理费、违约金（即指涉案文某阁地下负一层至地上三层商铺的物业管理费）。该案经审理，本院作出（2019）粤0104民初22254号民事判决书，认定如下事实：2008年11月30日，东某公司（乙方）与广州财兴房地产有限公司（甲方）签订《文某阁前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对文某阁提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，其中商业物业按每月每平方米10元计收；委托期限内，业主依法召开业主大会，成立业主委员会的，本合同即行终止；本合同期限自2008年12月22日至2011年12月22日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2015年11月22日，文某阁业主委员会与瀚津羽公司签订《统一委托招商经营管理合同》……该判决驳回了东某公司的全部诉讼请求。东某公司不服上述判决上诉至广州市中级人法院。广州市中级人民法院审理后于2019年9月17日作出（2019）粤01民终15180号民事判决书，另查明：一审中东某公司向法院提供了其与骏东公司于2012年5月24日签订的《物业管理服务协议》及《补充协议》，反映文某阁商场原市场运营方骏东公司与东某公司约定商场管理费为5元/平方米/每月，瀚津羽公司对该证据的真实性予以确认等。判决认为：东某公司与涉案小区建设单位广州财兴房地产有限公司签订的《文某阁前期物业服务合同》符合《物业管理条例》第二十一条规定的前期物业服务合同的性质，合法有效。上述合同约定的物业管理期限虽已届满，但涉案小区业主大会尚未另行选聘物业服务企业，目前东某公司仍继续对涉案小区提供物业服务，故根据权利义务对等原则，东某公司有权收取相应物业管理费用……文某阁业委会与瀚津羽公司于2015年11月22日签订《统一委托招商经营管理合同》，约定文某阁业委会代表文星商铺全体业主将涉案物业委托瀚津羽公司招商经营管理，并约定瀚津羽公司按照每月每平方米50元标准向商户或业主收取的管理费包括商场经营管理所需的推广费、招商费、咨询费、网络推广费、支付东某物业公司管理费、聘请相关人员的成本、乙方的税费及利润等。由此可见，文某阁业委会与瀚津羽公司已就涉案物业内各商铺应向东某公司交纳的物业服务费的代收问题进行了约定……瀚津羽公司在2017年仍以《统一委托招商经营管理合同》为依据，向法院起诉李妙璇等商铺承租户主张支付管理费，相关生效判决亦已查明认定瀚津羽公司所主张的管理费包括支付东某物业公司管理费等费用，并判决了承租户向瀚津羽公司支付上述管理费。因此，瀚津羽公司在其已实际收取商铺承租户支付的包含“支付东某物业公司管理费”在内的管理费的情况下，其以自身并非业主为由拒绝向东某公司支付物业管理费，显然不符合民法的诚实信用原则……结合涉案物业原市场运营单位骏东公司与东某公司曾约定商场管理费标准为每月每平方米5元等实际情况考虑，东某公司本案主张瀚津羽公司按照每月每平方米5元的标准支付物管费应属合理，本院予以采纳。关于计费面积，双方在二审中对于按建筑面积8246.11平方米计算无异议，本院予以照准。对于起止时间问题，东某公司起诉主张瀚津羽公司应自2015年11月1日起支付物管费的依据不足，由于文某阁业委会与瀚津羽公司约定的委托经营期限自2015年11月22日起，故应以该日期作为本案应付物管费的起算时间，另应计付至本判决发生法律效力之日止……最终判决：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22254号民事判决；二、于该判决发生法律效力之日起10日内，瀚津羽公司向东某公司支付自2015年11月22日至该判决发生法律效力之日止的物业管理费（按照5元/平方米/月标准和面积8246.11平方米计算）；三、驳回东某公司的其他诉讼请求。该判决为终审判决。原告称其尚未实际履行该判决。本院认为，原告以其与文某阁业主委员会签订的《统一委托招商经营管理合同》为依据提起本案诉讼，向被告主张该合同约定的管理费，双方首要争议焦点在于上述《统一委托招商经营管理合同》对被告有无约束力，其次为原告有无其他理由向被告主张相应的管理费用。关于《统一委托招商经营管理合同》对被告有无约束力的问题。涉案3167铺是有独立界址的不动产，被告是该商铺的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条的规定，被告对该商铺专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。原告与文某阁业主委员会签订的《统一委托招商经营管理合同》约定，文某阁业主委员会委托原告对包括涉案3167铺在内的文某阁地下一层至地上三层进行招商经营管理，原告收取的管理费不同于普通意义的管理费，除了物业服务外，还包括商场经营招商成本，包括商场经营管理所需的推广费、招商费、咨询费、网络推广费、支付东某物业公司管理费、聘请相关人员的成本、原告的税费及利润。上述委托管理的范围显然不仅包括共有部分，还包括涉案商铺专有部分的招商、推广等，而被告并未授权文某阁业主委员会与原告签订涉案商铺专有部分招商经营管理的委托合同，文某阁业主委员会属无权代理，故《统一委托招商经营管理合同》中关于涉案商铺专有部分委托原告进行经营管理的内容对被告无约束力。关于原告有无其他理由向被告主张管理费用的问题。虽然原告无权依据《统一委托招商经营管理合同》要求被告按照50元/平方米的标准向其支付管理费，但根据已发生法律效力的（2019）粤0104民初22254号民事判决，法院已认定东某公司有权按照每月每平方米5元的标准收到包括涉案3167铺在内的文某阁负一至地上三层商铺物业管理费，并判决原告按此标准向东某公司支付自2015年11月22日起至该判决生效之日止的物业管理费。即被告作为业主应当向东某公司支付的物业管理费已由生效判决判令原告代付，原告有权向被告追偿。因此，被告应将2015年12月1日起至2019年9月30日止的物业管理费2325.88元（每月按10.1125平方米×5元/平方米计付）支付给原告。由于原被告之间并无物业管理费支付期限的约定，且原告尚未实际向东某公司支付物业管理费，故其向被告主张管理费的利息于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告张思悦向原告广州市瀚津羽企业管理服务有限公司支付2015年12月1日起至2019年9月30日止的物业管理费2325.88元；二、驳回原告广州市瀚津羽企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由原告广州市瀚津羽企业管理服务有限公司负担405元、被告张思悦负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  陈玉枝人民陪审员  陈桂容二〇二〇年九月十四日书 记 员  梁菁菁