湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初8243号原告（反诉被告）李杰，男，汉族，1973年4月11日出生，住岳阳楼区。委托诉讼代理人贺先明，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人刘岳璨，湖南滳招律师事务所律师。被告（反诉原告）岳阳市迅力置业投资有限公司，住岳阳经济技术开发区青年东路迅力机电市场鑫公馆1栋，统一社会信用代码：914306007506018334。法定代表人冯建，总经理。委托诉讼代理人刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人童必应，湖南立华律师事务所律师。原告（反诉被告）李杰与被告（反诉原告）岳阳市迅力置业投资有限公司（以下简称迅力公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2019年9月16日立案。本院适用简易程序于2019年11月26日进行公开开庭审理。原告李杰于2019年12月23日向本院申请了鉴定，本院依法委托进行了鉴定。2020年6月4日，本院发现该案案情复杂，争议较大，将本案转为普通程序。本院依法组织合议庭于2020年7月6日进行公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）李杰及其委托诉讼代理人贺先明、刘岳璨，被告（反诉原告）迅力公司的委托诉讼代理人刘立华、童必应均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李杰向本院提出诉讼请求：1、解除原告李杰与被告迅力公司于2014年6月24日签订的《迅力机电市场认购协议》；2、被告返还原告双倍定金800,000元及赔偿原告损失800,000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月24日，原告与被告签订了一份《迅力机电市场认购协议》（以下简称“认购合同”），根据认购合同约定，原告定购了被告开发的岳阳迅力机电市场9栋313-320号八个门面（以下简称“八个门面”），签订协议时每个门面交纳5万元认购定金，并约定七日内签订《商品房买卖合同》等。原告按照约定在签订认购协议当日向被告交纳了八个门面定金共计人民币40万元。可在签订认购合同后七日内，原告要求被告与原告签订《商品房买卖合同》时，被告却不同意办理商品房买卖合同的签署手续，要原告等被告通知后再签。因被告一直未通知签订正式商品房买卖合同，自2014年至今的五年时间里，原告及原告妻子每年都多次向被告提出要求尽快办理商品房买卖合同签署手续，以便早日办理交付房款、办理产权证等手续。被告在2016年11月要原告签署被告单方制定的《承诺书》后才办理了交房并允许原告装修使用，原告又为此投入了八十余万元进行装修，装修后才进行使用。2019年6月4日，原告以特快专递通知被告，要求被告在收到该函后七日内与原告办理签署该八个门面的商品房买卖合同的正式手续，原告也明确表示同意正式签约后即付款。可被告不仅至今未办理签署正式商品房买卖合同手续，反而要求原告在未正式签署商品房买卖合同的情况下即支付房款；并以不支付购房款为由在2019年5月30日至6月1日单方对原告门面停电，后仅仅恢复两天，被告又于2019年6月4日起单方拆掉原告门面的电表，强行对原告门面停电至今，造成了原告无法使用等巨大损失。2019年6月26日，原告发现被告于2017年2月23日在原告毫不知情的情况下将原告认购的八个门面抵押给第三方。原告才知道被告一直以来不办理正式签署商品房买卖合同的原因。2019年6月27日，原告以特快专递通知被告，要求被告在收函后三日内解除对该八个门面设置的抵押、与原告签署该八个门面的商品房买卖合同，并恢复对该八个门面供电。被告收函后至今仍未履行原告上述要求，由于未解除抵押，致使原告所签认购合同的目的至今不能实现。原告认为，原告在2014年6月24日签署认购合同并向被告交纳合同定金40万元后，原告要求被告办理签署该八个门面的商品房买卖合同的手续，理由正当；被告由于单方对认购标的房屋设置抵押等原因而不能办理商品房买卖合同网签手续，且被告在原告发函催告后的三日内仍未解除抵押、办理商品房买卖合同签约手续，导致认购合同的合同目的不能实现；原告有权解除认购合同，并要求被告双倍返还定金。同时，被告的行为违反诚实信用原则，依法应赔偿原告损失80万元。被告迅力公司辩称：1、原告违反协议约定在先，无权主张解除双方于2014年6月24日签订的《迅力机电市场认购协议》，法庭应驳回其诉请。被告与原告于2014年6月24日签订《迅力机电市场认购协议》，定购被告开发的迅力机电市场9栋313-320号8个商铺门面。协议第四条约定：“本协议签订后，原告在商铺位置确定后7天日内向被告交纳商铺购置款并签订《商品房买卖合同》，逾期办理者，则视为自动放弃，被告有权将商铺另行出售，定金不予退还”。原告认购的门面，被告已于2013年11月办理了商品房预售许可证，2016年8月办理了房产总证，完全符合商品房出售的标准，被告在2014年至2016年期间与其他购买户，都有签订9栋门面《商品房买卖合同》，办理网签登记，由此也能证实门面出售是不存在任何问题。原告在诉状中称：“被告不同意在约定期间内签订《商品房买卖合同》的原因，为被告将门面进行抵押”，与客观事实不符，也有违常理。根据协议约定，原告应先行支付房款后再行签订《商品房买卖合同》，但至今原告均未缴纳过房款，被告多次催告，原告均未按《认购协议》履行自身的义务。2、原告无权主张任何损失，法庭应驳或其诉讼请求。首先，原告向被告出具《承诺书》，承诺在装修期间办理房款缴纳手续及交房手续，如未履行承诺，被告有权采取强制措施禁止其经营门面，并按来修去丢的原则无条件撒场，所涉及的一切费用及装修发生的法律后果均由其承担。原告出具的《承诺书》符合法律规定，合法有效。原告未按承诺履行自身的义务，其无权主张装修费用。其次，原告在未付房款的情况下，被告已经门面交由原告使用，在履行协议过程中，被告没有给原告造成任何损失，法庭予以驳回。反诉原告迅力公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告李杰履行《迅力机电市场认购协议》，与反诉原告签订9栋313-320号8个门面的《商品房买卖合同》，并支付剩余房款1,403,468元。2、反诉被告按银行同期贷款利率标准自2016年11月4日起至支付之日止的延期付款利息。3、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年6月24日，反诉原告与反诉被告签订了一份《迅力机电市场认购协议》，协议约定，反诉被告定购反诉原告开发的迅力机电市场9栋313-320号8个商铺门面，每个门面缴纳5万元定金，缴纳认购定金后享受4480/㎡的优惠价格，并于7天内向反诉原告缴纳商铺购置款签订《商品房买卖合同》，逾期办理则视为自动放弃，反诉原告有权将该商铺门面另行出售，定金不予退还。协议签订后，反诉被告因自身原因，一直未与反诉原告签订《商品房买卖合同》。2016年11月3日，反诉被告向反诉原告出具《承诺书》，请求将上述门面交付其进行装修并经营使用，承诺在装修期间办理房款缴纳手续及交房手续，如未履行承诺，反诉原告有权采取强制措施禁止其经营门面，并按来修去丢的原则无条件撤场，所涉及的一切费用及装修发生的法律后果均由其承担。反诉被告未缴清房款的情况下，反诉原告将上述门面交付反诉被告装修并经营使用至今，但反诉被告一直未按承诺内容履行付款义务。本案所涉的8个门面，签订《认购协议》时，反诉原告已于2014年办理商品房预售许可证且当时并未抵押，并于2016年8月16日办理了房屋总证，现分证也已办理完毕，涉案房屋出售及办证均不存在任何问题。综上，反诉原告在履行协议过程中无任何违约行为，且反诉原告已将房屋交付反诉被告无偿使用至今，反诉原告要求反诉被告继续履行《认购协议》，签订《商品房买卖合同》，支付剩余房款的请求。反诉被告李杰辩称：1、本案中，双方之间仅仅只有认购协议，并未签订正式商品房买卖合同，反诉人在未签署正式商品房买卖合同情况下，反诉要求支付全部房款及利息，明显缺乏商品房买卖合同的法律关系和事实依据前提，其反诉不能成立，应予驳回。2、由于迅力公司擅自设置抵押、不签订商品房买卖合同且催告无果的情况下，2019年7月已向法院起诉要求解除合同，2019年9月27日，迅力明确表示同意解除认购协议的请求，至此正式解除，迅力公司再反诉要求支付房款没有依据。综上，迅力公司反诉没有事实依据和法律依据，依法驳回反诉原告的请求。根据双方当事人举证、质证的证据和当庭陈述，确认如下案件事实：2014年6月24日，原、被告签订《迅力机电市场认购协议》，双方约定：1、原告认购被告开发的迅力机电市场9栋313、314、315、316、317、318、319、320号门面；2、原告在签订协议时应向被告交纳每个门面的定金50,000元，共计400,000元；3、被告承诺原告按照4,480元/㎡的优惠价格购买；4、原告购买的门面只能作为经营窗帘布艺、灯饰及其类似产品使用，对购置商铺不经营，被告有权取消对原告的一切优惠，由此产生的经济损失由原告自行承担；5、协议签订后，原告须在门面位置确定之日起七日内向被告交纳门面购置款并签订《商品房买卖合同》，逾期未办理，则视为自动放弃，被告有权将该门面另行出售，定金不予退还。当日，原告向被告交纳了8个门面定金400,000元。由于8个门面不符合签订商品房买卖合同的条件，原、被告没有按照约定签订《商品房买卖合同》。2016年11月3日，原告因经营需要向被告及所在的物业单位岳阳兴润物业管理公司出具承诺书，其主要内容：1、在门面装修期间与被告办理房款交纳手续，到物业公司办理交房手续；2、装修时预留三楼连廊、观光电梯进口并配合施工；3、按1.5元/月/平方米交纳物业费，未履行上述承诺，被告及物业公司有权采取强制措施（包括停水停电）禁止门面经营，并按来修去丢的原则无条件撤场，产生的费用及后果均由原告承担。原告对涉案门面及公共部分进行了装饰装修后进行经营。2019年6月4日，原告向被告邮寄关于涉案8个门面商品房买卖合同的通知，要求被告在收到函后七日内与原告办理涉案门面的商品房买卖合同的手续。原、被告未能达成一致意见，期间发生被告对原告进行停电。期后，原告发现涉案8个门面被被告抵押，于2019年6月27日向被告邮寄通知，要求被告在三日内解除涉案8个门面的抵押，并签订商品房买卖合同、恢复供电。2019年9月2日，被告通知原告购买的涉案房屋面积402.56㎡，支付认购款400,000元并在通知之日起7日内付清全部购房款。2019年9月7日，原告以被告没有解除抵押、办理网签合同为由向被告书面通知解除双方的认购门面协议。9月27日，被告认为2019年8月起涉案房屋符合正式签订商品房买卖合同条件，要求原告签订购房合同并缴纳70%的购房款但原告予以拒绝，现同意解除双方签订的认购协议、退还商铺的请求并要求原告在收到之日起3日内将涉案8个商铺全部腾空交还被告，对各方造成对方的损失由法院裁决。但原告没有向被告交付涉案房屋。原告于2019年12月23日申请对涉案8个门面的装修装饰造价及现有价值进行司法评估，本院依法委托湖南三权价格评估咨询有限公司进行鉴定。湖南三权价格评估咨询有限公司于2020年4月17日做出评估意见：1、涉案8个装修装饰的造价653,200元及公共部分的造价128,900元，合计782,100元；2、涉案8个装修装饰的现值522,560元及公共部分的现值90,230元，合计612,790元。原告支付了鉴定费12,000元。被告于2017年2月23日将涉案商品房进行抵押登记，直到2019年8月28日解除了涉案商品房的抵押登记。2019年10月17日，被告办理了涉案商品房的房屋登记总证湘（2019）岳阳市不动产权第0026257号，其中9栋313至320号房屋每个面积为50.32平方米，共计402.56平方米。本院认为，原、被告签订的认购协议是双方真实意思的表示，内容合法，对双方当事人具有约束力。认购协议中约定在规定时间内签订商品房买卖协议并支付房款，因被告在向原告销售涉案房屋时不具备签订商品房买卖合同的条件，原告也未继续支付房款，但被告向原告交付涉案房屋，原告进行接收并装修装饰，被告履行了商品房买卖合同的主要交房义务，双方基于履行认购协议形成了事实上的房屋买卖合同关系，解除认购协议再无必要也无实际意义，从中也可看出被告并未违反认购协议不与原告签订商品房买卖合同，故对原告提出的要求解除认购协议，要求被告双倍返还定金的诉求本院不予支持，尽管被告在交付房屋后对涉案房屋进行了抵押，但该抵押并未影响原告使用涉案房屋，且目前该抵押已解除，同时鉴于原告接收房屋后又对涉案房屋投入资金进行了装修，原被告之间的商品房买卖合同关系不予解除更有利于双方问题的解决。原、被告应当履行商品房买卖合同，依照认购协议约定的价格，房款为1,803,468元（402.56＊4480），故原告支付了定金400,000元后，还应当支付房款1,403,468元。支付房款后，原、被告办理房屋登记手续。因原被告双方没有约定购房款的交付时间，故对于被告反诉提出原告支付延期付款利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李杰的诉讼请求；二、原告（反诉被告）李杰与被告（反诉原告）岳阳市迅力置业投资有限公司继续履行关于岳阳迅力机电市场9栋313-320号八个门面的商品房买卖合同，原告（反诉被告）李杰在本判决书生效之日起三个月内支付被告（反诉原告）岳阳市迅力置业投资有限公司房款1,403,468元，在支付房款完毕后的十日内原、被告办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回被告（反诉原告）岳阳市迅力置业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19,200元，反诉费8,715元，合计27,915元，由原告（反诉被告）李杰负担19,200元，被告（反诉原告）岳阳市迅力置业投资有限公司负担8,715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  王益民审 判 员  米 辉人民陪审员  胡 聪二〇二〇年九月二十三日书 记 员  任 丹