福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3494号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄掌燊，男，1988年9月10日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所地泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，该公司员工。 上诉人黄掌燊因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初10832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄掌燊上诉请求：1．撤销（2019）闽0503民初10832号民事判决第一、三项，发回重审或依法改判；2．一、二审诉讼费用由中超公司负担。事实和理由：2016年11月26日，其与中超公司签订《商品房买卖合同》约定，其以87万元购买中超公司开发的丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块X号楼X号房，中超公司应于2018年12月31日之前将验收合格的商品房交付给其使用，中超公司提供的房屋测绘报告为2019年9月12日，2019年9月12日之前该房屋不符合合同约定，不能按照合同计算不可抗力；一审判决以第三方因不可抗力延期建成房屋，中超公司因此延期交房，让其承担不可抗力产生的损失，我方认为完全偏离合同内容。合同约定的标的物是证件齐全的房屋，合同约定的行为也只有付款和交房。案涉《商品房买卖合同》没约定第三方造成的损失要其承担。 中超公司辩称，1.其与黄掌燊签订的《商品房买卖合同》第十二条明确在不可抗力的情况下，其可以免除逾期交付的责任，且合同也明确将不可抗力解释未不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故在合同履行过程中产生的不可抗力情况，其可以免除责任。2.一审判决认定的台风、大风、中雨以上等不可抗力客观存在，其因逾期交房已承担相应的违约责任，足以涵盖因逾期交房产生的损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 黄掌燊向一审法院起诉请求：1.中超公司逾期180日的赔付金额按市场评估每日74元计算，共180天合计13320元；2.中超公司赔偿因延期交房导致黄掌燊在外租房暂住7个月、每月400元的房租损失共计2800元；3.中超公司赔偿2019年9月8日（不符合交房条件就通知交房）一天的误工费195元及来回交通费用64元共计259元；4.中超公司支付逾期交房超过180天的部分即86日（自2018年12月31日起至房屋交付日2019年9月23日止共逾期交房266日）、每日赔付标准万分之一的违约金，共计7482元；一审庭审中，黄掌燊确认逾期交房违约金计算截止日期为2019年9月22日。5.中超公司承担本案诉讼费用。 中超公司向一审法院反诉请求：黄掌燊向中超公司支付逾期付款违约金1045元（违约金以逾期应付款550000元为基数，其中自2016年12月25日起至2017年2月1日止按每日万分之0.5计算）。 一审法院认定事实：2016年11月26日，黄掌燊与中超公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“诉争合同”）一份，约定由黄掌燊向中超公司购买址于福建省泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块第X号楼X号住宅（以下简称“诉争房屋”），房屋总价款为870000元，黄掌燊应当在2016年11月26日前支付首期房价款人民币174000元，余款696000元向银行申请贷款支付；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过180日……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、详见附件四的约定（附件四1、以商业贷款方式支付购房款：买受人应向出卖人指定的银行申请按揭贷款，买受人需向其他银行申请按揭贷款的，应事先取得出卖人的书面同意。在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉出卖人指定的银行及办理按揭贷款所需的全部材料。买受人应自行办理按揭贷款手续，按揭贷款手续买受人应在签署商品房买卖合同之日起20日内办理完毕，且买受人申请的按揭贷款应于签署商品房买卖合同之日起30日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同逾期付款责任条款处理）；该商品房交付时应符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向黄掌燊交付符合约定交付条件的诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日内……自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，黄掌燊依约支付首付款320000元，中超公司于2016年12月28日开具首付款发票。黄掌燊于2017年1月10日向中国建设银行股份有限公司泉州分行办理商业贷款，并于当日签订贷款合同。中超公司于2017年2月1日收到剩余的购房款550000元。案涉房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月12日取得房产测绘报告。 另，根据中国建设银行股份有限公司泉州分行营业部（以下简称“建行泉州分行”）出具的《关于中超·水木春天B地块放款说明》所载，按揭贷款在审批通过且项目主体封顶后方可放款，诉争房屋所在5号楼封顶现场勘查时间为2016年9月9日。 一审法院认为，关于中超公司逾期交房天数的认定问题。从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对黄掌燊所主张的逾期交房天数有异议。关于中、高考因素，中高考属于签订合同时便可预知的事由，且中超公司未能提供证据证明在其施工影响范围内有存在作为中考、高考考场的学校，亦未提供证据证明其有收到相关管理部门要求其在中考、高考期间停止施工的相应证明，因此对中超公司据该情形主张中考、高考顺延交房的抗辩不予采纳；关于中雨以上雨天、六级以上大风、停水停电、热带低气压和台风、自行车赛等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，黄掌燊对中超公司提供的证明相应因素天数的证据不持异议，对施工日志真实性有异议，但其未能提供相应证据反驳，该包含在完整的施工日志中的停工日志可以佐证其停工的事实，故，上述情形可以作为延期交房的事由，自合同签订之日起即2016年11月26日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止包括热带低气压和台风10日、自行车赛1日、中雨以上雨天、6级以上大风天气共65日（已扣除2018年11月1日重复一日）、停电6日、停水3日，共计85日；庭审中，中超公司自认热带低气压和台风的天数为5日，予以照准；故以上情形的天数认定合计80天。又，自2019年1月1日至延期80日后至2019年3月21日止中雨以上雨天、6级以上大风天气共计5日；自2019年3月22日至再次延期5日后至2019年3月26日止中雨以上雨天、6级以上大风天气共计1日；2019年3月27日不存在可据以延期因素，因此中超公司可据以延期交房至2019年3月27日，中超公司至2019年9月22日方履行完毕相应交房义务，逾期天数达179日。关于逾期交房违约金的计算标准问题。诉争合同第十二条约定就“逾期在180日内”和“逾期超过180日”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，且注明两种情形不作累加，因此该两种情形系根据逾期天数不同而区分整段逾期期间的违约金的相互独立的情形，现中超公司就诉争房屋逾期交房未超过180日，中超公司应依约按每日万分之0.5的标准计付相应违约金。黄掌燊主张的计付违约金标准不符合双方的约定，不予支持。关于黄掌燊诉请的误工损失、交通费损失及租房损失是否合法有据的问题。黄掌燊主张因中超公司逾期交房导致其产生租房损失，如前所述，中超公司应就其逾期交房给黄掌燊造成的损失根据合同的约定支付逾期交房违约金，而黄掌燊主张的该租房损失低于该逾期交房违约金，故对黄掌燊该租房损失，不予支持。另，黄掌燊主张因中超公司在不符合交房条件的情况下通知其于2019年9月8日交房，导致其该天产生误工费及交通费损失，但误工费部分，其仅提供2019年1月的工资发放交易详情截图，并不足以证明其存在2019年9月8日误工而导致收入减少从而产生损失的情形；交通费部分，其仅提供滴滴出行的预估费用界面截图，亦不足以证明其有实际产生交通费损失；故该两项损失，缺乏证据，不予支持。关于诉争合同附件四第1条的约定是否有效的问题。黄掌燊主张该条款无效的理由为该条款是格式条款，但该附件四是作为合同的附件在双方签订合同时依附于合同存在的，而合同第5页的页首已载明“出卖人向买受人出售其开发建设的房屋,双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上……就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同”。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。而本案中，黄掌燊与中超公司在签订上述合同时，已经“就商品房买卖相关内容协商达成一致意见”，故上述条款并不符合《合同法》第三十九条规定的应认定为格式条款的情形，并非黄掌燊所主张的格式条款。由此，该条款应认定为有效。庭审中，黄掌燊明确表示对中超公司主张的违约金标准及计算违约金的起止时间均无异议。故对中超公司主张的黄掌燊应支付逾期付款违约金1045元，予以支持。 综上，黄掌燊与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行。双方明确约定交付讼争房屋的日期为2018年12月31日，但中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但中雨以上雨天、六级以上大风、台风、停水停电、自行车比赛等情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为179日，中超公司应按全部房价款870000元为基数按每日万分之0.5的标准支付给黄掌燊逾期交房违约金计7786.5元，因此，黄掌燊关于逾期交房违约金的诉讼请求，应在179日的范围内予以支持。黄掌燊关于租房、误工费及交通费损失的诉讼请求，依据不足，不予支持。反诉部分，双方在合同附件中明确商业贷款的办理期限及构成逾期付款的情形，但作为付款义务人，黄掌燊未能于合同约定的期限内完成商业贷款手续并将贷款汇至中超公司账户，亦存在逾期付款的违约行为，黄掌燊对中超公司主张的违约金无异议，中超公司的反诉请求应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄掌燊逾期交房违约金7786.5元；二、黄掌燊应于本判决生效之日起十日内支付给福建中超实业有限公司逾期付款违约金1045元；三、驳回黄掌燊的其他诉讼请求。案件本诉受理费397元，减半收取计198.5元，由黄掌燊负担133.5元，由福建中超实业有限公司负担65元；反诉受理费25元，减半收取计12.5元，由黄掌燊负担。 本院二审期间，黄掌燊提供如下证据：1.《泉州市房产测绘报告书》，欲证明2019年9月12日前诉争房屋不符合合同第四章第九条第二款交房条件的约定，2019年9月12日之前不属于不可抗力。2.收件编号为201612010077号的《商品房买卖合同》，欲证明中超公司预先拟定条款并重复使用，诉争《商品房买卖合同》应认定为格式合同。3.收件编号为20161371850号的《商品房买卖合同》，欲证明将商品房交付买受人应作为不利于格式条款提供者的解释：将已经符合合同第四条约定的证件齐全的商品房交付买受人。中超公司质证称：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，《商品房买卖合同》是住建局提供的合同范本，为节约签约时间及保障签约双方的合法权益事先制作，在签订合同时会告知合同的内容及要素，不是格式合同。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，合同第十二条的约定符合法律约定的范畴，并未加重买受人的负担，按照合同的字意上的理解及买受人的诉求可以理解为是要求分段计算，分为180天之内和180天之外计算。 对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：《泉州市房产测绘报告书》及收件编号为201612010077号的《商品房买卖合同》，无法证明其证明目的，收件编号为20161371850号的《商品房买卖合同》与本案没有关联性，亦无法证明其证明目的，故对上述证据均不予采信。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，黄掌燊与中超公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，中超公司提供的气象资料、停电停水公告、施工日记、停工明细表等证据，可以证实中超公司确因天气、停水停电、自行车赛等影响施工的因素而停工，一审据实顺延交房期限并无不当，二审予以确认。一审判决据此认定中超公司应支付黄掌燊逾期交房违约金7786.5元，并无不当。黄掌燊作为买受人，亦应按合同约定的期限完成商业贷款手续并将贷款汇至中超公司账户，其未能按照约定付款，应就逾期付款行为承担违约责任，且黄掌燊在一审庭审中对中超公司提出的违约金的计算标准及起止时间均无异议，一审判决据此认定黄掌燊应支付逾期付款违约金1045元，亦无不当,应予维持。 综上所述，黄掌燊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费228元，由黄掌燊负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年九月三十日 书记员  廖春燕 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。