广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初1738号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司（原广州建方房屋租赁管理有限公司），住所地广州市天河区天河东路220号301-335、337-340单元。法定代表人：周松，职务董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，该公司员工。委托诉讼代理人：何君玲，该公司员工。被告：陈俊民，男，1975年4月10日出生，汉族，住广东省普宁市。原告广东建方房屋租赁管理有限公司诉被告陈俊民房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈静佳、何君玲，被告陈俊民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签署的《住房租赁合同》；2、被告向原告退还已支付的剩余期限租金481223.36元；3、被告向原告支付违约金110735.04元（按照合同约定被告应支付的违约金为308945.49元，原告自愿调整为110735.04元，即租金总额的20%）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月1日，原告与被告签订《住房租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市海珠区东晓路280号之二2302房的房屋，租赁期限为2018年8月3日至2028年10月3日，总租金为553675.2元。租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告同意，否则原告有权单方解除合同，并要求被告退还剩余期限租金及支付违约金。原告于2018年8月9日向被告支付了租赁期限内全部租金，但被告未提前90日书面通知原告，且未经原告同意将房屋转让给第三方，现新业主实际占有该房屋，给原告造成严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告辩称：当时是以贷款的形式，通过中介机构发放了10年的租金。我因为生意亏损把涉案房屋转让了，转让后也没有剩余资金还给原告，当时我有与原告沟通，原告表示房屋已出售，合同无法履行。剩余租金我愿意支付，但违约金希望与原告协商。经审理查明：2018年8月1日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《住房租赁合同》，约定：甲方将其名下位于广州市海珠区东晓路280号之二2302房出租给乙方，建筑面积98.79平方米；租赁期限为自房屋交付之日起122个月，即自2018年8月3日至2028年10月3日；空置期为2个月，空置期内甲方不向乙方收取租金，若微改造期限超过2个月的，则空置期以微改造期为准；租金采用一次性付款方式，乙方应在甲方交付房屋之日起10个工作日内通过支票或转账方式向甲方支付租金的100%，即553675.2元，同时，甲方应于乙方支付租金的当日向乙方支付相当于租金总额的2%即11073.5元作为押金，并向乙方支付相当于租金总额的1%即5536.75元的房屋维修基金；双方一致确认同意，甲方应支付的押金和房屋维修基金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除；押金用于支付甲方交付房屋日前产生但未缴清的应付费用，乙方应于甲方交付房屋后三个月内，在扣除上述甲方应付费用后通过支票或银行转账方式无息退还给甲方；房屋维修基金用于乙方代为支付甲方在租赁期内应承担的房屋维修费用，租赁期届满或本合同终止、解除的，若实际支付的房屋维修费用少于房屋维修基金的，则乙方无需退还甲方剩余房屋维修基金，若实际发生的房屋维修费用超过房屋维修基金的，则乙方自愿承担超过部分的房屋维修费用；甲方应在2018年8月3日前将房屋交付给乙方；第五条第（二）款甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰和影响；第六条第（一）款第3项租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的同意，甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方的租赁权；若甲方欲转让房屋的，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同；第六条第（二）款第3项自房屋交付之日起，乙方排他地享有对房屋进行占有、使用和收益权，甲方同意乙方在租赁期限内有权对房屋另行分租、转租或进行其他处分行为；第七条第（三）款甲方存在以下情形之一的，乙方有权单方解除本合同：……2、因甲方违反本合同第六条第（一）款第3项约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；3、甲方违反本合同第五条的约定，致乙方租赁权遭受不利影响的；第七条第（五）款第3项依据本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，甲方应立即退还乙方已支付的剩余期限租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限[剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算]，甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失；等。同日，被告出具《声明书》（上述合同附件4），载明：被告将广州市海珠区东晓路280号之二2302房物业交付原告时，房屋处于抵押状态，被告同意将该物业按合同约定出租给原告，承诺出租该物业已经取得抵押权人的同意，并承诺按时、足额向抵押权人偿还贷款本息且不得发生任何违约行为，若因被告原因导致发生任何影响原告租赁权的情形，被告应当立即书面通知原告并按合同约定或法律法规的规定承担相应的经济和法律责任。上述合同签订后，双方于2018年8月2日签署了房屋原有物品交接清单。原告于2018年8月9日向被告转账支付租金537064.95元，于2018年10月26日向被告转账退还押金11073.5元。原与被告存在租赁合同关系的承租人杨俊吉与原告就涉案房屋签订租赁合同，租赁期限自2018年8月2日至2018年11月30日。被告于2019年9月21日将涉案房屋另售他人并办理过户登记。后涉案房屋由新业主使用。庭审中，原告表示，其与被告之间是租赁合同关系，其承租涉案房屋后，办理了房屋交接手续并出租运营，案外人杨俊吉实际租赁涉案房屋到2019年3月；其与被告之间没有贷款的约定，被告不需要偿还贷款给其；其损失包括因无法继续承租涉案房屋造成的租金损失、对涉案房屋进行微改造的花费及资金占用、预期租金损失，并明确其主张的违约金总额以租金总额的20%为限。庭审中，本院询问被告在与原告签订合同时是否同意原告对涉案房屋进行使用和收益？被告表示收取款项后同意原告支配涉案房屋，并确认其出售涉案房屋前并未通知原告。另查明，原告于2019年12月18日向本院提起诉讼。本案起诉状副本公告送达给被告的日期为2020年6月13日。本院认为：原、被告双方签订的《住房租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。被告认为其与原告之间为借贷关系，但根据《住房租赁合同》中有关房屋维修、装修、转租、分租等约定以及被告庭审时的陈述，被告在签订合同时明确知悉原告承租涉案房屋的意思表示，亦同意原告转租、分租涉案房屋，被告现主张其与原告之间为借贷关系，依据不足，本院不予采纳。根据合同约定，如被告对涉案房屋进行包括转让等处分行为的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告的同意。现被告在未通知原告并取得原告同意的情况下向他人出售涉案房屋，被告的行为已构成违约，原告要求依约行使合同解除权，本院予以支持。因原告以起诉形式明确要求解除上述合同，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除合同的通知到达被告，故本院确认涉案《住房租赁合同》于2020年6月13日解除。涉案房屋已于2019年9月21日出售给他人，导致原告无法继续使用涉案房屋，原告要求按日租金退还自起诉之日（2019年12月18日）至租赁期限届满之日（2028年10月3日）的租金，并无不当，本院予以采纳。经核算，日租金标准为149.04元（553675.2元÷3715天），被告需退还的租金数额为478865.52元（149.04元/天×3213天）。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。关于违约金。原告主张按照租金总额的20%计算违约金，因该标准低于合同约定“违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限”的标准，本院予以支持。被告应向原告支付违约金110735.04元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告陈俊民于2018年8月1日签订的《住房租赁合同》自2020年6月13日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈俊民向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还租金478865.52元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈俊民向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金110735.04元；四、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9720元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担39元，被告陈俊民负担9681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二〇年九月十日书记员  郭倩怡