黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0108民初307号原告：广家连，男，1957年12月29日生，汉族，哈尔滨市平房区食品公司退休职工，户籍所在地哈尔滨市平房区，现住哈尔滨市平房区。委托代理人：刘秋琴，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。被告：黑龙江省新纪元房地产开发有限公司，统一社会信用代码91230108606110570D（1-1）,住所地哈尔滨市平房区新月街**。法定代表人：王顺岭，该公司副董事长。委托代理人：王忠坤，黑龙江航科律师事务所律师。原告广家连与被告黑龙江省新纪元房地产开发有限公司（以下简称：新纪元房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告广家连于2020年3月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月10日、2020年9月24日公开开庭审理此案。原告广家连及其委托代理人刘秋琴、被告新纪元房产公司的委托代理人王忠坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广家连诉称：2010年3月30日，广家连与新纪元房产公司签署住宅房屋拆迁产权调换协议，其中第三条约定：调换的房屋位于平房区新月街住宅南北向3层或4层，建筑面积65平方米，超出面积按市场价2920元/平方米，可是，广家连进户后房屋实际建筑面积56.232平方米（按39.6平方米×系数1.42计算），实际减少8.768平方米，由于广家连已按照每平方米2920元缴纳房款，故新纪元房产公司应当返还广家连多交的房款25602元。2010年10月11日进户时，新纪元房产公司强行要求缴纳应缴购房扣除补助款23433元，广家连拒绝缴纳，可是不缴纳就不让进户，无奈，广家连只好缴纳此款，但是收取该笔钱没有任何理由。现广家连诉讼请求：1、新纪元房产公司返还房屋面积差价款25602元（2920元×8.768平方米）；2、新纪元房产公司返还缴购房扣除补助款23433元；3、诉讼费由新纪元房产公司承担。被告新纪元房产公司辩称：2007年原哈尔滨市房产住宅局决定对广家连所在的平房区新江街一带进行拆迁，按照国家规定确定了拆迁政策，批准公布了《拆迁须知》。拆迁范围内的130多户被拆迁人绝大多数都在当年顺利签订了拆迁合同，只有广家连以生活困难为由，提出各种不合理的超高要求，迟迟拒绝搬迁，经政府方面多次协调以及新纪元房产公司作出重大让步，广家连才于2010年与新纪元房产公司签订了《房屋住宅拆迁产权调换协议》。广家连原有合法产权房27.7平方米及无照私建房18.8平方米。在拆迁协议中约定，新纪元房产公司给其回迁房屋两处，一处四楼房屋建筑面积65平方米，另一处七楼房屋建筑面积约60平方米。依照有关规则作价抵扣之后，广家连本应向新纪元房产公司交付产权调换差价款158961元，但是广家连超出政策标准提出无理要求，长期拒绝搬迁，严重损害了建设项目所涉及包括全部被拆迁户在内的各方面的合法利益，新纪元房产公司尽最大努力迁就其额外要求，也为了避免更大的损失，不得已在协议约定的款项中再次减免广家连应向新纪元房产公司交纳的103961元房屋差价款。广家连只需在进户时补交55000元房款即可获得该两套房屋。然而，广家连在得到如此照顾的情况下，仍然在进户时拒交约定的55000元房款。即便如此，新纪元房产公司还是在其欠款55000元的情况下，先为其办理了其中较大、较好楼层四层房屋的进户手续以满足其居住需要。其后，广家连又以各种理由缠访。为息事宁人，新纪元房产公司在政府有关部门的协调下，于2019年10月25日与广家连达成了协议，其内容是，广家连只需按照回迁协议交纳55000元房款及所欠的部分物业费，新纪元房产公司立即为其办理进户手续及两户房产的房产证。广家连10年未进户的房产目前价格已高达5000元/平方米以上。广家连现仍按10年前的价格补交房款对其已经非常优惠，意味着新纪元房产公司承担了相关财产利益的损失，其后，广家连再次出尔反尔，该协议签订二个月后向法院提起了本诉。关于房屋面积差价款的问题。广家连诉称，合同约定房屋建筑面积65平方米，其实际得到的房屋面积为56.232平方米，要求返还多交的房款25，602元（2920元/平方米×8.768平方米）。广家连的这一诉讼请求不成立。根据哈尔滨市住建局委托的哈尔滨广厦房地产面积测量有限责任公司的测量结果，协议回迁给广家连的C3栋-3单元-402房屋建筑面积为63.82平方米，广家连主张其房屋实际面积为56.232平方米，与事实不符，房屋面积测量结果之差仅为1.18平方米，涉及金额也仅3000元左右。在广家连尚欠新纪元房产公司的55000元的房款中抵销即可，不应当成为广家连拒绝办理进户、上访和诉讼的理由。双方现已达成处理协议，广家连已经明确表示“无其他诉求”，这意味着双方已全面解决争议。该协议是双方自愿签署的，是有效的民事法律行为，广家连的此项诉求，应依法予以驳回。关于楼层差价款23,433元的问题。根据房地产开发行业的惯例，多层房产的房价以二楼和次顶楼为基准价，依次收取楼层加价。广家连得到的是四楼的房产属最佳楼层，23,433元是楼层差价。由于回迁户大多因扩大面积需要补交购房款，所以在新纪元房产公司统一设计的进户单中将楼层差价款表述为“应缴购房款扣除补助款”。对于这一点，在广家连入户时即已向其解释清楚，广家连当时也同意，现在又以此为由提起诉讼，是没有道理的。双方就楼层差价达成了补充协议并已履行完毕，广家连在10年后提起诉讼，也已经超过了除斥期间。综上，新纪元房产公司忍痛让利求和，广家连仍然觉得不满足，不断以各种理由上访，是典型的“过度维权，以维权为名进行勒索”的不良行为。恳请人民法院依法维护新纪元房产公司的合法权益。经本院审理查明：广家连原有住房位于哈尔滨市平房区新疆7委一层，产权证号：0001098，建筑面积27.7平方米。2007年7月，新纪元房产公司针对广家连居住的小区进行拆迁。2010年3月30日，新纪元房产公司（甲方）与广家连（乙方）签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》。协议约定：1、乙方房屋位于平房区新疆7委一层，房屋所有人：广家连，产别：私产，用途：住宅。产权（承租）证号：0001098，建筑面积27.7平方米。2、经哈尔滨市申远房地产咨询评估有限公司评估，乙方房屋拆迁补偿单价为每平方米建筑面积1775元，乙方房屋拆迁货币补偿款为：1775元/平方米（评估单价）×27.7平方米＝49167.5元。乙方符合拆迁困难家庭补偿标准的规定，应得货币补偿款70000元，低保20000元。3、经双方协商，乙方产权调换的房屋位于：新月街住宅南北向3层或4层，经哈尔滨市申远房地产咨询评估有限公司评估或者双方协商约定，建筑面积为65平方米。27.7平方米×2200元/平方米＝60940元、20.3平方米×2400元/平方米＝48720元、17平方米×2920元/平方米＝49640元。阁楼建筑面积约60平方米。60平方米×1800元/平方米＝108000元，总金额为：267300元。4、产权调换房屋进户时间暂定为：2010年6月29日。5、甲方付给乙方搬迁补助费：277元。6、乙方在过渡期限内自行解决临迁用房，甲方支付乙方临迁补助费，以原房建筑面积每月每平方米10元计算，经双方协商甲方支付6个月临迁补助费1662元，今后不再支付。7、甲方付给乙方私建补偿：18.8平方米×500元/平方米＝9400元。8、甲方付给乙方提前搬迁奖励7000元，9、以上费用合计人民币108339元。10、甲乙双方按照上述标准结算产权调换差价款，乙方应向甲方交纳差价款158961元，由于乙方家庭生活困难，决定给予减免部分补差款103961元.因此，乙方在进户前向甲方交纳补差款55000元整。11、乙方保证于2010年3月30日前完成搬迁验收。《住宅房屋拆迁产权调换协议》签订后，新纪元房产公司交付给广家连的住房位于哈尔滨市平房区新疆小区C3栋3单元402室（此楼房为多层，共七层），2011年7月，广家连向新纪元房产公司交纳了楼层差价款23433元（名为应缴购房款扣除补助款）后办理了入户手续，并由广家连实际接收至今。此外，双方在《住宅房屋拆迁产权调换协议》中约定的阁楼位于哈尔滨市平房区新疆小区C3栋2单元702室。因广家连未按约定向新纪元房产公司交纳补差款55000元，该阁楼尚未办理入户手续。2019年10月25日，在哈尔滨市平房区住建局主持调解下，新纪元房产公司与广家连签订《关于广家连上访事宜现场处理确认》，内容：1、广家连诉求其回迁房屋物业费收缴应按低保户优惠50%，新纪元房产公司答复：咨询街道等相关部门确认有此政策即按政策条例执行。2、广家连诉求产权证办理事宜，新纪元房产公司答复：因为其回迁房屋共两套，尚欠房款55000元，广家连交纳此款后可办理产权证办理相关手续。3、广家连承诺于2019年11月1日前向新纪元房产公司交纳剩余房款55000元和进户相关费用及所欠物业费，无其他诉求。审理中，广家连认为已入户的房屋（哈尔滨市平房区新疆小区C3栋3单元402室）建筑面积仅为56.232平方米，按协议约定的建筑面积65平方米，实际减少8.768平方米。而新纪元房产公司自认该房屋建筑面积为63.82平方米，实际减少1.18平方米。现广家连提出申请要求对位于哈尔滨市平房区新疆小区C3栋3单元402室房屋的建筑面积进行司法鉴定。本院于2020年6月29日经哈尔滨市中级人民法院委托了黑龙江**绘测绘有限公司进行鉴定，在鉴定期间，因广家连拒绝交纳鉴定费用，该鉴定机构于2020年8月20日作出（2020）黑01鉴综108号终止鉴定告知书。上述事实，有《住宅房屋拆迁产权调换协议》（编号：219）、收据（编号：0029005）、照片、进户单、《关于广家连上访事宜现场处理确认》、《房屋面积测算报告》（编号：217034-1）、哈尔滨市平房区新疆大街拆迁须知、黑龙江**绘测绘有限公司（2020）黑01鉴综108号终止鉴定告知书及当事人的陈述等证据载卷为证，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。案涉《住宅房屋拆迁产权调换协议》，系双方在平等、自愿的基础上签订，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。关于案涉房屋面积差价款的问题。本院认为，根据广家连的申请，本院委托了鉴定机构对案涉房屋-哈尔滨市平房区新疆小区C3栋3单元402室的建筑面积进行评估，因广家连未预交鉴定费用，从而导致针对案涉房屋建筑面积的评估鉴定工作无法进行。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条：当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期限内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。广家连认为其房屋建筑面积减少8.768平方米，其计算依据不足，故广家连主张新纪元房产公司给付房屋建筑面积差价款25602元的诉求，本院不予支持。审理中，新纪元房产公司自认案涉房屋建筑面积为63.82平方米，实际减少1.18平方米。新纪元公司理应按其自认的建筑面积退还差价款2596元（2200元×1.18平方米）。关于广家连主张返还缴购房扣除补助款23433元的问题。本院认为，新纪元房产公司依据《住宅房屋拆迁产权调换协议》的相关内容，向广家连交付回迁房哈尔滨市平房区新疆小区C3栋3单元402室，在办理该房屋进户时，新纪元房产公司在进户单中案涉房屋楼层差价款标注为应缴购房款扣除补助款，金额23433元，广家连交纳此款后，新纪元房产公司为广家连办理了该房屋进户手续。当时，广家连对此并未提出异议。也不存在广家连受到胁迫或有重大误解的情形存在，且时隔多年，广家连主张该权利，且已超过除斥期间。此外，针对案涉房屋存在的分歧，2019年10月25日，在政府相关部门主持调解下，双方达成了现场处理确认，广家连已作出承诺，并表示无其它诉求，应视为其作出了具体的民事法律行为，广家连理应履行自己的承诺。结合本案的实际情况，对广家连的此项诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省新纪元房地产开发有限公司退还原告广家连房屋（位于哈尔滨市平房区新疆小区******）建筑面积差价款人民币2596元，此款于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告广家连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1026元免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长 车 晓审判员 杨树枫审判员 张 鑫二〇二〇年九月二十八日书记员 荣甜甜