广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终899号上诉人（原审被告）：张华林，男，1982年3月16日出生，汉族，住广东省南雄市。被上诉人（原审原告）：南雄华安物业服务有限公司，住所地：广东省南雄市南雄一小对面金碧文华小区内。法定代表人：陈林英，该公司经理。委托诉讼代理人：周凤麟，广东永顺律师事务所律师。上诉人张华林因与被上诉人南雄华安物业服务有限公司（以下简称华安物业）物业服务合同纠纷一案，不服南雄市人民法院（2019）粤0282民初2246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张华林、被上诉人华安物业的委托诉讼代理人周凤麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张华林上诉请求：1.华安物业退还多收、重复收取的公摊费；2.支持张华林物业服务费只缴纳到2019年7月份；3.一、二审案件受理费用由华安物业负担。事实和理由：一、华安物业违规多收、重复收取公摊费。自涉案小区建成并交付给业主以来，小区只有一个公共电表，此电表包含了小区内停车库、保安室、物业办公室、路灯、电梯、楼梯间、二次供水抽水、出租场所和小区外的所有商铺的用电，上述用电均公摊给小区业主不合理也不公平。根据华安物业于2019年10月24日所公示的内容显示，华安物业于2019年5月才向南雄市供电局申请安装独立用电电表，2019年8月南雄市供电局才给华安物业和商铺安装好独立的电表，那么从2015年11月到2019年8月上述场所的用电公摊给了业主，属于重复收费。而华安物业在2015、2016、2017年收取业主公摊电费均按照单价0.75元和0.8元收取，私自提高收费标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。而一审法院并未对此作出判决，只是驳回华安物业的此项诉求。二、双方签订的涉案物业服务合同于2019年7月份已终止。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，经业主大会双过半同意可共同决定建筑区划内重大事项及表决权：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。金碧文华家园根据《中华人民共和国物权法》相关规定，在南雄市黎口村委会、雄州街道、南雄市住建局的指导和协助监督下，于2018年12月22日召开了金碧文华家园第一届业主大会，经业主大会投票双过半同意成立业主委员会，并于2019年2月21日在南雄市主管部门备案正式成立第一届业主委员会。2019年7月7日，业主委员会组织召开了南雄市华溢金碧文华家园第一届业主委员会第一次临时业主大会，经业主大会投票双过半同意解聘华安物业；同月22日，业主委员会发出公函请求华安物业撤出小区。故华安物业与业主签订的前期物业服务合同于2019年7月终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第七十六条的规定，涉案业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。业主委员会依法起诉华安物业拒不撤场，可是南雄市人民法院却迟迟不依法给予支持，直至今日华安物业依然非法侵占小区物业场所，导致业主大会选聘的新物业公司无法正常入驻小区进行服务，现小区垃圾成堆，电梯停运，严重影响业主生活。因此，一审判决要求业主支付8月以及9月份的物业服务费有误。三、一审判决适用法律不当。如前所述，华安物业违规多收的费用应退还给业主或抵扣物业服务费。其次，华安物业要求业主缴费到9月，而涉案物业服务合同7月份已终止。故一审法院判决张华林向华安物业支付8月以及9月份的物业服务费有误，属于适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决。华安物业辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。张华林所主张的天然气安装费，其已在南雄市人民法院另行提起诉讼，故请求驳回张华林的上诉请求，维持原判。华安物业向一审法院起诉请求：1.张华林立即向华安物业支付从2017年6月15日至2019年9月15日止的物业管理费3641.76元、2016年11月至2019年7月公摊水电费1225.44元、2019年1月至2019年8月自用水费30.15元，共计4897.35元；2.张华林向华安物业支付延期缴纳上述4897.35元为基数的滞纳金（按逾期每日千分之一收取，物业管理费自2016年12月15日起计算，公摊水电费自2016年11月起计算，自用水费自2019年1月计算）；3.本案诉讼费由张华林负担。一审法院认定事实：华安物业是金碧文华小区的物业公司。张华林所购买的位于南雄市金碧文华A幢1601号是华安物业所服务及管理的小区，即张华林是该小区的业主。华安物业、张华林于2016年1月2日签订《物业服务合同》，该合同第四条有关物业服务收费标准的第一项约定，电梯房按建筑面积1.2元/平方米/月计收，电梯使用的电费、维护费、年检费按实际支出由该栋业主共同平均分摊。张华林的住房建筑面积为114.98平方米，尚欠华安物业物业管理费3641.76元（自2017年12月15日至2019年9月15日止），欠公摊水电费1225.44元（自2016年11月至2019年7月止），欠自用水费30.15元（2019年1月至2019年8月）。为此，华安物业多次催促张华林清缴上述费用，但直至华安物业起诉时，均未收到张华林缴纳的上述费用，现双方就上述费用清缴事宜协商未果。而张华林抗辩认为，并非是拒绝缴纳物业管理费等费用，而是对华安物业要求捆绑收取不合理计算的公摊水电费不同意，以及认为华安物业的物业服务质量不好，并要求对物业管理费进行打折。另外，张华林还抗辩认为，涉诉小区已成立业主委员会，并要求华安物业在2019年7月撤场，所以只同意交物业管理费到2019年7月份，再者，张华林还要求华安物业退回收取的天然气开通费2750元。案经该院主持调解，双方各持己见。一审审理期间，华安物业应张华林对公摊水电费收费计算的标准不合理请求，业主们决定与华安物业重新核对确认公摊水电费的计算标准，并由业主们共同制定好公摊水电费的计算标准并告知华安物业，再进行如何收取公摊水电费事项，故华安物业在本案中向该院撤回对公摊水电费的诉讼请求。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。华安物业与张华林签订了《物业服务合同》，而依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现华安物业要求张华林支付拖欠的物业管理费3641.76元，而张华林对该数额并无异议，故华安物业的此项请求，因理由充分，证据充足，该院予以支持。对自用水费，华安物业主张张华林尚欠自用水30.15元未清缴，根据华安物业提交的欠费明细表，张华林自2019年1月起至2019年8月未缴纳自用水费为30.15元（用水9方），对此该院予以认定。另外，华安物业对于上述款项要求支付迟延缴纳滞纳金的诉请，因华安物业、张华林签订的《物业服务合同》中双方并未有该项约定，故该项请求该院不予支持。现华安物业对于诉请的公摊水电费事项，因业主需要重新核对确认公摊水电费收费的计算标准，待业主们重新确认好公摊水电费的计算标准后，双方可另行解决。故华安物业现撤回对公摊水电费的诉请，其理由合理，该院予以认可。至于张华林抗辩由于华安物业的物业服务质量不好，要求对物业管理费进行打折的辩称，张华林提供了相关照片为证，但该照片的拍摄时间、地点、人员均不详，也未有相关部门（如社区或住建部门等）的人员在场予以证明，故对张华林的该项抗辩，因证据不充分，该院不予采信。另对张华林认为涉诉小区已成立业主委员会，并要求华安物业在2019年7月撤场，其只同意缴纳到2019年7月的物业管理费的抗辩，对此，根据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，因张华林并未提供业主大会、业主委员会的成立，以及重新选聘的物业服务企业是否符合法律法规的有关证据，也未有新的物业服务企业与前期物业服务企业办理好承接验收手续的有关证明，且华安物业至今还对涉诉小区产生了物业服务项目。所以张华林对该项的抗辩，该院不予采纳。另外，对张华林要求华安物业退回收取的天然气开通费的抗辩，因与本案系不同的法律关系，故在本案中不作处理，张华林可另循途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第二十六条之规定，于2019年12月21日作出（2019）粤0282民初2246号民事判决：一、张华林在判决发生法律效力之日起五日内支付物业管理费3641.76元及自用水费30.15元给华安物业；二、驳回华安物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张华林负担。二审诉讼期间，张华林提交了以下证据：1.照片15张，拟证明华安物业没有提供物业服务；2.会议纪要、业主委员会备案回执、临时业主会议、选票统计结果、撤场公告、物业服务合同备案回执，拟证明涉案业主大会以及业主委员会依法成立。华安物业对证据1的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，按照该证据显示的日期2019年12月，该月份是两家物业公司交接的时期，涉案业主委员会也确认华安物业收取物业服务费截止日期为2019年12月15日，该照片于同月16日后拍摄，故不能达到其证明目的。对证据2的真实性、合法性予以认可，不认可其关联性，只是确认业主委员会成立，不认可华安物业已经撤场。本院经分析后认定如下：对证据1，该照片不能确定拍摄时间，不能证明华安物业未依照合同约定提供物业服务，本院不予采纳；证据2与华安物业提交的证据有所冲突，且不能证明华安物业没有依照合同约定提供物业服务，本院对该证据不予采纳。华安物业提交如下证据：1.华安物业、南雄市金碧文华业主委员会、上海永升物业管理有限公司南雄分公司于2020年1月4日共同签名盖章的《南雄华安物业服务公司退出金碧文华小区服务与业委会双方确认收费截止日期与收费标准确认书》，拟证明华安物业收取物业费的截止时间为2019年12月15日。2.南雄市公安局、南雄市住房和城乡建设局、南雄市雄州街道办事处于2019年10月31日联合出具的《关于金碧文华物业管理有关事项的通知》，拟证明涉案小区暂时由华安物业提供物业服务，直至业主委员会选聘新物业公司为止。张华林经质证后认为，对证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，且业主委员会没有表决权只有执行权，表决权应由张华林等业主作出，而华安物业也没有按照该确认书提供物业服务。证据2与本案并无关联性，只是对涉案物业区域的指导意见，没有要求业主缴纳物业服务费。本院经分析后认为，对证据1，该证据可以证明华安物业对涉案小区收取物业服务费的计算时间，本院予以采纳。证据2结合证据1形成证据链，足以证明华安物业在选聘新物业公司以及新物业公司交接物业服务工作之前仍按照原涉案物业服务合同提供物业服务，本院对该证据予以采纳。张华林在二审调查询问期间确认由上海永升物业管理有限公司南雄分公司交接华安物业的物业管理服务。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将对张华林上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，针对双方在二审期间所提的诉辩意见，本案争议焦点是：张华林应否向华安物业支付2019年7月至2019年9月15日的物业管理费。张华林主张其与华安物业签订的《物业服务合同》于2019年7月份终止，但从南雄市公安局、南雄市住房和城乡建设局、南雄市雄州街道办事处联合出具的《关于金碧文华物业管理有关事项的通知》以及《南雄华安物业服务公司退出金碧文华小区服务与业委会双方确认收费截止日期与收费标准确认书》的内容看，在涉案小区选聘新物业服务公司之前，仍然由华安物业继续为涉案小区提供物业服务，同时，南雄市金碧文华业主委员会以及涉案小区新选聘的上海永升物业管理有限公司南雄分公司也确认华安物业收取物业管理费的时间截止至2019年12月15日。张华林虽然对上述事实不予认可，却未提供充分证据推翻华安物业在2019年7月至9月15日仍然提供物业服务的事实，应承担举证不能的法律后果。因此，本院认为华安物业已按照《物业服务合同》的约定于2017年6月15日至2019年9月15日期间提供相关物业服务，有权按照该合同约定要求张华林支付2017年6月15日至2019年9月15日的物业管理费3641.76元。张华林上诉主张不应向华安物业支付2019年7月至2019年9月15日的物业管理费理由不足，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。另外，张华林还上诉主张华安物业违规、重复收取公摊费。华安物业已于一审审理期间撤回对公摊水电费的诉讼请求，一审法院对公摊水电费问题并无进行审理，故本院对张华林该上诉请求不作处理。张华林可另行主张权利。综上所述，张华林的上诉主张不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张华林负担。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  黄颖红审判员  李 罡二〇二〇年九月四日书记员  李 娟