福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初4365号 原告:泉州市聚龙物业管理有限公司，住所地惠安县黄塘镇下茂村（聚龙养生园内），统一社会信用代码91350521678496812P。 法定代表人:郭琼芬,总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲、杜敏超，、实习律师。 被告：吴炳志，男，1984年3月4日出生，汉族，住安溪县。 原告泉州市聚龙物业管理有限公司与被告吴炳志物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雪玲到庭参加诉讼，被告吴炳志经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州市聚龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2012年8月1日起至2020年4月30日止拖欠的物业服务费总计人民币17775.09元，并向原告支付至款项付清之日止的违约金（违约金自2012年8月16日起按每季度欠费总额的年利率24%计算，暂计至2020年4月30日为16888.65元）。2、判令被告向原告支付因本案产生的律师代理费3000元。诉讼中，原告减少诉讼请求第1项为：判令被告向原告支付自2012年8月1日起至2020年4月30日止拖欠的物业服务费总计人民币17775.09元，并向原告支付至款项付清之日止的违约金（违约金自2012年8月16日起按每季度欠费总额的年利率24%计算，应扣除已支付的违约金5000元）。事实和理由：被告于2009年2月7日向福建省聚龙养生发展有限公司（以下简称“聚龙公司”）购买址在惠安县××镇××村××幢××单元××号房，双方签订编号为ＮＯ0002234的《商品房买卖合同》及其附件，房屋建筑面积127.59平方米。《前期物业服务协议》（以下简称《物业服务协议》）就上述房产的前期物业管理事宜进行了约定，约定自房屋交付被告使用之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，由原告为被告址在惠安县××镇××村××幢××单元××号房提供前期物业管理服务。根据该《物业服务协议》第四条物业服务费用约定，物业服务费用自合同约定房屋交付次日起开始计收，每月每平方米1.5元，应于每季度首月15日前收取本季度物业服务费。根据《物业服务协议》第十条违约责任约定，业主未按时缴纳物业服务费，从逾期之日起每天按欠费总额的3%向原告支付违约金，原告可通过法律诉讼程序进行催缴，向人民法院提起诉讼，被告还应当承担原告因此而支付的律师费等合理费用。聚龙公司于2012年7月23日将案涉房屋交付给被告使用。自2012年8月1日起至今的物业服务费被告一直拖欠未向原告缴纳。对此，原告已经多次向被告要求支付拖欠的物业服务费及违约金，但被告均未能向原告支付，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。 被告吴炳志未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供证据1即营业执照复印件1份，以此证明原告的诉讼主体资格。证据2即居民身份证复印件1份，以此证明被告身份情况。证据3即《商品房买卖合同》及其附件1份，以此证明被告为惠安县××镇××村××幢××单元××号房业主，房屋建筑面积127.59平方米；及对被告基于上述物业所享有的权利、义务及违约责任作出了具体约定的事实。证据4即《聚龙小镇陶然新村前期物业服务协议》1份，以此证明物业服务费用自合同约定房屋交付使用次日起开始计收，每月每平方米1.5元，应于每季度首月15日前支付的事实。证据5即《聚龙小镇陶然新村房屋交接书》，以此证明福建省聚龙养生发展有限公司于2012年7月23日将案涉房屋交付给被告使用的事实。证据6即催告函、案涉房屋楼前公告栏的照片、快递单，以此证明就被告拖欠的物业费及违约金，原告在案涉房屋楼前公告栏粘贴催告函向被告进行催告，并于2019年4月20日、2019年10月31日发函向被告催要。但被告至今仍未缴纳物业服务费及违约金的事实。证据7即《委托代理诉讼（仲裁）协议书》、律师费发票，以此证明原告为本案委托律师代理诉讼支付律师费3000元的事实。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据1-7，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2012年7月23日，原告与被告签订《聚龙小镇陶然新村前期物业服务协议》，约定由原告作为聚龙小镇陶然新村的物业管理公司，向业主收缴物业服务费，物业管理费为每月每平方米1.5元，应于每季度首月15日前缴纳。违约责任约定：乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰向甲方（原告）支付违约金，甲方并可采取以下催缴措施：1、发送催缴函；2、通过法律诉讼程序进行催缴；向法院提起诉讼，乙方还应当承担甲方因此而支付的律师费等合理费用。合同履行期限自房屋交付乙方（被告）使用之日起至业主委员会与物业服务公司签订《物业服务协议》生效之日止。聚龙小镇陶然新村业主委员会尚未成立，现仍由原告继续履行物业管理服务。被告系惠安县××镇××村××幢××单元××号房业主，房屋建筑面积为127.59平方米，《聚龙小镇陶然新村前期物业服务协议》上确认建筑面积为127.42平方米，按每月每平方米1.5元计算，即月应缴纳物业服务费191.13元。自2012年8月1日起至2020年4月30日止，被告共拖欠原告物业服务费93个月，按每月应缴物业服务费191.13元计算，共应缴纳17775.09元（127.42平方米×1.5元／月／平方米×93个月），经原告多次催讨，被告于2020年8月14日支付物业服务费5000元，尚欠的物业服务费及违约金未能缴纳。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《聚龙小镇陶然新村前期物业服务协议》是合同双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合同合法有效。《聚龙小镇陶然新村前期物业服务协议》对被告具有约束力。被告应当履行合同义务。被告没能按约定支付物业服务费，已构成违约，应承担相应民事责任。因被告已支付物业服务费5000元，原告主张被告支付的5000元应从违约金中扣除，缺乏依据，不予采纳，该5000元应先从拖欠的物业服务费中扣除；故原告请求被告支付物业服务费17775.09元，不予全部支持，应认定被告尚欠原告物业服务费12775.09元。原告请求被告支付自2012年8月16日起至款项付清之日止按每季度欠费总额的年利率24%计算违约金(应扣除已支付的违约金5000元)。因合同虽约定被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰向原告支付违约金，但该约定的违约金过高，原告又未能提供实际损失的证据，且双方约定应于每季度首月15日前缴纳物业服务费；故该请求应调整为以573.39元为基数，自2012年11月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付违约金；自2019年8月20日起至还款之日止按按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付违约金。对原告超出法定的不合理部分诉讼请求，予以驳回。原告请求被告支付其为实现本案债权所支付的律师费3000元，符合法律规定和双方约定，应予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告吴炳志应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市聚龙物业管理有限公司物业服务费12775.09元。 二、被告吴炳志应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市聚龙物业管理有限公司违约金（其中以573.39元为基数自2012年11月16日起算；以573.39元为基数自2013年2月16日起算；以573.39元为基数自2130年5月16日起算，……，计至2019年8月16日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付的违约金；其中以573.39元为基数自2019年8月20日起算；以573.39元为基数自2019年11月20日起算；……，计至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付的违约金）。 三、被告吴炳志应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市聚龙物业管理有限公司为实现本案债权所支付的律师费3000元。 四、驳回原告泉州市聚龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费666.50元，减半收取333.25元，由被告吴炳志负担270.80元，应在本判决生效后五日内缴交；由原告泉州市聚龙物业管理有限公司负担62.45元（多预交的受理费604.05元在本判决生效后予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄碧山 二〇二〇年九月十五日 书记员  王小颖 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。