天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初14903号原告（反诉被告）：朱东波，男，1978年8月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告（反诉原告）：刘相菊，女，1971年11月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告（反诉被告）朱东波与被告（反诉原告）刘相菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法由审判员贾书岩适用简易程序进行审理，本案于2020年8月3日公开开庭进行审理，朱东波、刘相菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱东波向本院提出本诉的诉讼请求：1、请求依法判令解除双方当事人之间不定期租赁合同关系；2、判决刘相菊退还2020年5月1日至20日车库不能正常使用的租金333元，5月20日至6月20日车库不能使用损失租金500元和经济损失人民币2000元，以及6月20日至9月10日原告提前预付的房屋租金人民币1333元及房屋押金人民币500元，共人民币4666元；3、判决刘相菊承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月10日，朱东波承租刘相菊贻正嘉合小区77号车库用于存货，每月租金为500元，租赁合同于2016年3月10日终止，后按不定期租赁继续承租至2020年9月10日，因今年5月1日起该小区禁止小火车客车进入，与刘相菊沟通多次无法解决，导致朱东波无法使用该车库存取货物，车库闲置，于5月20日向刘相菊提出退租，并告知其另行出租，并于6月20日早已具备退房条件的情况下再次遭到刘相菊拒绝及退还剩余房租及押金的请求，双方多次交涉无果，故提起诉讼，请求法院依法判决支持朱东波的请求。刘相菊针对本诉辩称，请求驳回朱东波本诉的诉讼请求，双方并非不定期租赁关系，而是定期的租赁关系，同意将房屋继续出租给朱东波，不同意解除双方之间的合同。此外，朱东波第一次提出退租的时间为2020年5月20日，后在2020年5月28日微信通知刘相菊说先用着，不租了提前通知，朱东波要求刘相菊返还2020年5月1日至20日的租金无事实与法律依据；朱东波通知刘相菊2020年6月20日验房，但因为根据朱东波给刘相菊发送的房屋视频及照片，房屋不具备交付条件，朱东波应予以恢复原状，在此期间朱东波一直占用房屋，故朱东波要求刘相菊返还5月20日至6月20日的租金无事实与法律依据；对于朱东波要求返还6月20日至9月10日提前预付的租金，该部分租金实际是2020年8月31日之前的租金，根据刘相菊每次向朱东波发送的催费通知所确认，双方之间形成系六个月期限固定期限的合同，参照双方原合同约定双方未经协商一致不得提前解约，朱东波要求返还租金无理无据，应予以驳回；对于朱东波要求返还押金的请求，通过朱东波向刘相菊发送的照片及视频能够反映出案涉房屋地面、墙面存在污损，防盗门锈蚀严重，纱窗损坏不能正常开关，并且朱东波搬走了刘相菊放在车库床凳。对于押金不同意返还。刘相菊向本院提出反诉的诉讼请求：1、请求判令朱东波支付刘相菊因未合理、善意使用，导致车库损坏的赔偿费用2000元；2、请求判令朱东波将车库恢复原状；3、请求判令朱东波退还私自带走的两个床凳，尺寸为2.0米＊0.25米＊0.5米（长宽高）；4、请求判令朱东波退还车库的卷帘门钥匙三把、防盗门钥匙五把、电卡一张，贻正嘉合门禁卡两张；6、请求朱东波向刘相菊支付电费128.5元；7、请求判令朱东波承担此反诉费用。事实与理由，由于朱东波作为承租方对租赁物未能尽到合理、善意使用，对于其不当使用给刘相菊的车库所造成的损失，朱东波所交纳的押金不足以弥补相应损失，刘相菊要求其对房屋恢复原状并承担由此造成的损失。朱东波针对反诉辩称，驳回刘相菊的反诉请求。朱东波对于车库的使用尽到了合理使用，无刻意损坏的行为，相应的设施设备都属于自然磨损、自然损耗，其要求赔偿损失，恢复原状无合理性，该主张不成立。对于床凳一事，双方合同约定为空房出租，并未有刘相菊主张的床凳，对其主张应当予以驳回。对于钥匙、电卡及门禁卡的问题，卷帘门的锁是朱东波自己更换，现存一把钥匙，防盗门钥匙仅为一把并非为刘相菊所说的五把，对于门禁卡为朱东波自行办理的现已丢失，电卡仍在朱东波处保存。对于电费一事，朱东波并不欠付刘相菊电费，对该项请求不予认可。本院经审理认定事实如下，刘相菊作为甲方、朱东波作为乙方，双方针对位于天津市滨海新区××小区××号楼××号车库签订有《房屋租赁合同》，刘相菊为出租方，朱东波为承租方，合同约定押金为500元，租金为每月500元，租金按半年支付，租赁期限为三年。租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，但双方之间的租赁关系仍延续，月租金仍为500元，租金半年支付一次，支付租金前，刘相菊将租金的数额及对应期限以短信形式告知朱东波，朱东波予以打款支付租金，通过双方的短信记载及朱东波提交的转账记录，朱东波所交纳的租金截止至2020年8月31日。2020年6月20日，朱东波通知刘相菊办理房屋交接手续，刘相菊以不具备房屋交接条件未进行交接。刘相菊实际收取了朱东波合同约定的租房押金500元，尚未向朱东波予以退还。朱东波承租车库用于存放货物。庭审中朱东波提交了两份《房屋租赁合同》，一份为三方合同，除原被告外还有中介方，此份合同庭审中刘相菊也予以提交，但未能提交完整版本，在本院限定的期限内亦未能提交，就双方提交该份合同的共同部分经比对，该合同中填充的内容并不完全一致，亦无法确定合同落款处双方均予以签字确认，但载明的租赁期间均为2013年3月9日至2016年3月8日，刘相菊主张以此份合同为准；另一份合同为原、被告之间的双方合同，该份合同形式齐备，抬头及落款处均有双方当事人的签字确认，且签字双方均予以确认，该份合同签订的时间为2013年3月10日，租期为2013年3月10日至2016年3月9日，朱东波主张以此份合同为准。案涉车库由刘相菊自案外人天津市塘沽区正通房地产开发公司处购买了使用权，支付了95880元。朱东波庭审自认其现持有案涉车库卷帘门钥匙一把、防盗门钥匙一把、电卡一张。本院认为，庭审中原、被告之间针对双方实际履行的哪份合同存在争议，为准确的确定双方当事人的之间的权责内容，对双方实际履行的合同应当予以确认。通过双方针对自身的主张所提交的合同材料，朱东波主张履行的双方合同在合同形式上更为完备，而刘相菊主张履行的三方合同合同形式并不完备，其并未提交完整版的合同并且就双方提交的共同部分内容亦不完全一致，综合前述情形，本院确定双方当事人实际履行的合同为2013年3月10日签订的双方合同，并以此确定双方当事人各方的权责范围。2013年3月10日签订的双方合同依法订立，不存在法定的无效情形，合同依法有效，双方当事人之间形成了合法的租赁关系。租赁关系结束后，双方当事人未签订新的租赁合同，朱东波继续使用案涉房屋，刘相菊对此未持有异议，双方延续合同的标准及租金交纳期限继续维系了双方之间的租赁关系，在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方当事人之间实际履行的租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。根据《中华人民共和国合同法》，第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，故对朱东波提出解除双方之间不定期租赁合同关系的请求本院予以保护。对朱东波主张的退还自2020年5月1日至2020年6月20日不能正常使用房屋的租金，由于其租赁案涉房屋用于存储货物，庭审中朱东波确认基于小区管理原因导致为其送货的车辆不能进入小区，导致其租赁房屋的目的无法实现，该情形的产生系基于小区强化物业管理所致而不可归责于刘相菊，并且该期间内朱东波仍旧占用该房屋，故其提出要求刘相菊返还该期间内租金的请求本院不予保护，对于其提出该期间内的经济损失，亦不应由刘相菊承担责任，对该部分请求本院不予保护。针对朱东波提出返还2020年6月20日至2020年9月10日期间所预付的房屋租金一节，对此需首先明确双方当事人之间租赁关系终止的时间，通过双方当事人之间的微信聊天记录，朱东波曾于2020年6月20日要求刘相菊办理房屋交接手续，因双方对房屋状况未达成一致意见而未办理交接手续，之后朱东波基于双方之间的不定期租赁关系而通过诉讼行使其任意解除权，考虑到双方协议履行的实际情况，本院酌情确定以其起诉之日作为双方租赁权利义务终止之日，再者根据刘相菊向朱东波发送的催款信息及朱东波的实际付款情况，朱东波在2020年2月26日预付了2020年3月至2020年8月的房屋租金，而非如其所述租金付至2020年9月10日，根据朱东波实际交纳租金的期限，在无法定及合同约定存在对预收部分租金在双方租赁关系解除后不予返还的情形下，对于朱东波所预交的2020年7月-8月的租金1000元刘相菊应当予以退还。对于朱东波要求返还押金的请求，虽然双方系不定期租赁，但不定期租赁的形成是由于在原租赁期限届满后、朱东波继续使用房屋，刘相菊亦不存在异议所致，故依法规定双方当事人签订的《房屋租赁合同》一直延续有效，根据双方当事人合同的约定，朱东波提前解除合同租房押金无权要回，本案中朱东波单方提出解除双方租赁关系的请求，且导致其租赁房屋目的不能实现进而行使合同解除权的原因并非为刘相菊所致，在此情形下故朱东波请求返还押金的请求条件不具备，该项诉请本院不予保护。针对刘相菊提出的反诉请求，对于房屋损坏赔偿部分，庭审中刘相菊对该部分损失未充分举证予以证实，对该部分主张本院不予保护；对于刘相菊要求恢复原状及返还床凳的主张，其并未向本院举证说明双方当事人在租赁之处办理房屋交接时房屋的状况及当时存放的物品，无法确定朱东波应当恢复房屋的状态以及是否确系私自带走了床凳，对此刘相菊应当承担举证不能的不利后果，其提出的该部分请求，本院不予保护；对于刘相菊要求朱东波退还钥匙、电卡及门禁卡的主张，双方之间对该部分物品并未有书面的交接记录，庭审中朱东波自认其持有防盗门钥匙一把、卷帘门钥匙一把以及电卡一张，基于双方之间租赁关系的解除，朱东波持有的与案涉房屋相关物品应当予以返还，对刘相菊提出的该部分请求结合朱东波自认，对其持有的防盗门钥匙及电卡应返还给刘相菊。对于刘相菊提出的支付电费的主张，该部分主张其并未举证予以证实，其提出的该部分请求，本院不予保护。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱东波与被告（反诉原告）刘相菊之间针对天津市滨海新区××小区××号车库所形成的不定期租赁关系；二、本诉被告刘相菊于本判决生效后十日内退还本诉原告朱东波预交的房屋租金1000元；三、反诉被告朱东波于本判决生效后十日内退还反诉原告刘相菊其持有的天津市滨海新区××小区××号车库防盗门钥匙一把、卷帘门钥匙一把以及电卡一张；四、驳回本诉原告朱东波的本诉其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘相菊的反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由本诉被告刘相菊负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告朱东波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  贾书岩二〇二〇年九月二日书记员  冯 喜