贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初11054号 原告：张春莎，女，汉族，1963年8月19日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：孙亚夫（特别授权代理），系贵州民大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈江（一般授权代理），系贵州民大律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理)，系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告张春莎与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张春莎的委托诉讼代理人孙亚夫、陈江，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张春莎向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告以购房总价1,324,130元为基数，向原告支付从2016年5月2日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金，违约金暂计140,000元。（具体违约金计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书给原告之日）。2、本案案件受理费由被告承担。 事实及理由：2010年4月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于七星关区个出售给原告，该商铺房号为1—36号。购房总价款为1324130元，该购房款原告已全部向被告支付。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2011年6月11日前将该商品房交付给买受人即原告。《商品房买卖合同》第十五条确定出卖人应当在商品房交付使用后270日内办理权属登记并取得权属证书。双方签订《商品房买卖合同》后，双方另行签订租赁协议，按被告的要求原告将商铺返租给被告使用。后因被告未按合同约定履行义务，原告于2015年12月14日向七星关区人民法院提起租赁合同纠纷诉讼，后经人民法院调解，达成调解协议。七星关区人民法院于二0一六年二月二十三日作出（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》，该《民事调解书》调解内容为：“一、原、被告双方于2014年9月10日签订的《博泰大厦商业委托经营协议》继续履行；二、被告定于2016年5月1日之前支付原告姚庭会、张春莎2014年9月11日至2017年8月31日期间的租金人民币315000元；三、被告定于2016年5月1日前为原告办理位于毕节市七星关区的房屋所有权证。”本案中逾期办证的违约金的计算标准《商品房买卖合同》上未明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以，根据《民事调解书》的约定，被告应当于2016年5月1日前交付房屋权属证书给原告，但时至今日被告仍未将房屋权属证书交付给原告，被告依法应当承担违约责任。为此，原告为维护合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告博泰房开公司答辩称：双方合同约定的是出卖人应在商品房交付使用后270日被将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任不能在规定期限内取得权属证书，买受人不退房的，并未约定违约金。办证系委托办证，本案被告方早在2015年5月11日就取得了案涉博泰大厦初始登记，具备办理转移登记的相关条件，且博泰大厦住宅的业主，转移登记已全部办理完毕，在原告按双方商品房买卖合同附件4补充协议及不动产登记中心相关要求缴纳完毕有关税费，提交办证相关资料，被告方可以为原告办证，但基于系委托办证，被告方不应承担任何违约金。被告方在2015年5月11日就具备转移登记条件，完成了合同约定的提交资料报产权登记机关备案的义务，不存在违约情形，不承担违约金。 本院经审理查明事实如下：2010年4月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于七星关区个出售给原告，该商铺房号为1—36号。购房总价款为1324130元，购房款原告已全部向被告支付。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买家人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。3、办理房屋相关费用由买受人支付。双方签订《商品房买卖合同》后，双方另行签订租赁协议，按被告的要求原告将商铺返租给被告使用。后因被告未按合同约定履行义务，原告于2015年12月14日向七星关区人民法院提起租赁合同纠纷诉讼，经人民法院调解，达成调解协议。本院于二0一六年二月二十三日作出（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》，该《民事调解书》调解内容为：“一、原、被告双方于2014年9月10日签订的《博泰大厦商业委托经营协议》继续履行；二、被告定于2016年5月1日之前支付原告姚庭会、张春莎2014年9月11日至2017年8月31日期间的租金人民币315000元；三、被告定于2016年5月1日前为原告办理位于毕节市七星关区的房屋所有权证。”因被告未按（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》指定的期间为原告办理房屋所有权证，原告遂以被告违反合同约定为原告办理权属证书为由，以前述诉讼请求诉至本院。 另查明：博泰公司对原告购买的商铺进行了返租，第一次租期三年；第二次租期3年（2014年9月11日至2017年8月31日）。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方对交房时间存在争议，但根据原告提交的（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》载明原告诉称部分，涉案商品房由被告博泰公司返租使用，被告公司无需直接向原告交付涉案商铺，再根据第一次租期三年；第二次租期3年（2014年9月11日至2017年8月31日），应认定被告已于2011年9月11日向原告交付了涉案商铺。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即2012年6月7日前，被告应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告2015年5月11日取得毕节市七星关区麻园路（博泰大夏）房屋所有权证书，应认定其履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。但此时被告已违约，应当承担违约责任。因我国实行的是商品房物权登记制度，被告作为涉案商铺的出卖方，有义务协助原告办理房屋权属转移登记。在其具备办理房屋权属转移登记条件时，应当通知原告提交办证资料办理房屋权属证书。故2016年2月23日双方达成调解协议，本院并作出（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》之日，应视为被告已通知原告提交办证资料办理房屋权属证书，履行完毕合同约定的义务。故被告的违约时间应为2012年6月8日至2016年2月23日。原告诉请被告从2016年5月2日起承担逾期办证违约责任，不在合同约定的应由被告承担违约责任的时间范围。而本院作出的生效裁判文书具有法律效力，被告未按本院作出的（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》履行确定的义务，原告可通过执行程序实现其权利。本院作出涉案《民事调解书》之后，原、被告之间就办理房屋权属证书争议归于消灭，原、被告之间的权利义务关系依调解协议内容予以确定，办理涉案房屋权属证书纠纷已不是原、被告方双争议事项，故原告主张《民事调解书》生效之后的逾期办证违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张春莎的其他诉讼请求。 案件受理费1,550元，由原告张春莎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年九月十六日 书记员  毛雨