广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3396号原告：广州市白云山鸣春谷景区管理中心，住所地广州市白云山山顶公园。法定代表人：王艾君，主任。委托诉讼代理人：李跃、李卓昕，广东纵横天正律师事务所律师、实习人员。被告：广东嘉理道贸易有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：王秀，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：梅文兰，女，1980年1月16日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：刘卫忠，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：广州石上网络科技有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈瑞芳。第三人：夏湘，男，1976年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，第三人：广州梦之蝶文化发展有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：张伟茹。原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心与被告广东嘉理道贸易有限公司（以下简称嘉理道公司）、广州石上网络科技有限公司（以下简称石上公司），第三人夏湘、广州梦之蝶文化发展有限公司（以下简称梦之蝶公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心的委托诉讼代理人李跃，被告嘉理道公司的委托诉讼代理人梅文兰、被告石上公司法定代表人陈瑞芳均到庭参加了诉讼；第三人夏湘、梦之蝶公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、两被告共同向原告支付拖欠的租金、水电费、垃圾外运费共41913.45元及逾期违约金（从2018年7月21日起以41913.45元为本金按照每日1%计算，以本金为限）；2、两被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2014年5月8日，原告与被告嘉理道公司签订《物业租赁合同》，由被告承租农艺创意园进行经营，面积212.75平方米，合同约定，租赁期自2014年5月11日至2018年7月10日，租金、水电费、垃圾外运费在每月5日前缴纳；不依约缴纳，每拖欠一天，甲方有权按乙方所欠费用总额的1%收取违约金。合同签订后，原告向被告嘉理道公司移交了场地。使用过程中，被告嘉理道公司以合作经营方式引入被告石上公司在此开展经营活动。在2018年7月10日租赁合同期满后，被告石上公司向原告交还了物业。但截至合同期满，被告仍拖欠2018年4月至7月租金20001.36元、2017年11月至2018年7月水费2340.29元、2017年11月至2018年7月电费17210.63元、2018年1月至7月垃圾外运费2361.17元，各项合计41913.45元。原告多次催收，被告均未支付。两被告行为已构成违约，应共同承担债务清偿及违约金的法律责任。被告嘉理道公司辩称：原告要求我司承担诉请的费用无事实及法律依据。原告事实上已接收并同意由第三人梦之蝶公司支付租金，因此原告已与梦之蝶公司形成了事实上的租赁关系。我司将合同权利义务转让后，已不再是适格主体，请求驳回对我司的诉讼请求。被告石上公司辩称：欠费金额是真实的，第三人梦之蝶公司将相应的租赁合同转让给我司，之后我司在2016年6月之前已全部支付了两年半的租金45万元，有银行转账记录且有对方开具的租金收据。原告提出的诉讼请求与事实不符，我司不同意。第三人夏湘无陈述。第三人梦之蝶公司无陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的房地产证、项目出租批复、物业租赁合同、民事判决书、发票、欠费清单、合作协议、场地及资料交接证明书、知会函、快递单、交易明细表、项目合作协议书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州市白云山风景区的登记产权人为广州市白云山风景名胜区管理局，用地面积20987494平方米。2013年3月4日，广州市白云山风景名胜区管理局向鸣春谷管理处作出批复，同意农艺创意园可通过合作方式，引进具有创意功能和特色的项目；等等。2014年5月8日，广州市白云区鸣春谷游览区管理处（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方出租物业位于广州市白云区白云山云山南路自编二横街5号之一（农艺创意园内入口第一间木屋、陶艺屋木屋、第五级平台木屋以及原宿舍楼）（以下简称涉案物业），合计面积约212.75㎡；租期自2014年5月11日至2018年7月10日，2017年7月11日至2018年7月10日月租金为7722.52元，乙方于本合同签订之日起5个工作日内向甲方支付履约保证金20013元；合同期内，乙方须向甲方支付垃圾外运费176元/月；每月租金、垃圾外运费及上月水电费应于每月5日前向甲方支付，乙方不按时交纳租金及相关费用的，每拖欠一天，除须补交外，甲方有权按所欠费用总额的1%收取违约金并采取停水、停电等措施；拖欠30天的，甲方有权终止本合同，收回该物业，没收乙方履约保证金并不给予乙方任何补偿，乙方不得向甲方追究法律责任和索取补偿；乙方不得将该物业转租、转借、转包给他人使用、经营或用作经济担保、抵押，否则甲方有权终止合同、收回该物业并没收乙方的履约保证金，乙方不得要求甲方赔偿任何损失；等等。同日，原告（甲方）与被告嘉理道公司（乙方）签订《“农艺创意园”作物项目合作共建协议》，约定合作共建项目为农艺创意园，总面积3000㎡，合作共建期限自2014年5月11日至2018年7月10日，甲方无偿提供该园区及相关设施给乙方用于作物种植管理使用；乙方不得将该园区转租、转借、转包给他人使用、经营或用作经济担保、抵押，否则甲方有权终止本协议、收回该园区以及乙方已经置办的不可移动的资产，乙方不得向甲方追究法律责任和索取补偿；等等。2015年7月12日，被告嘉理道公司（甲方）与第三人夏湘（乙方）签订《合作协议》，约定甲方已完成创意园的前期装修和设施设备添置，还有余款580013元未结清，该余款由乙方承担，乙方结清上述余款当天，甲方将创意园的场地及附属的设施设备交付给乙方使用；双方对合作协议内容负有保密义务，合作期间使用嘉理道公司名义开展经营活动，日后如管理处同意，乙方应以其名下的公司承接原合同和原协议项下的嘉理道公司的全部权利义务，代替甲方继续经营创意园，并由乙方与管理处重新签订合同及协议，同时本合作协议自行终止；自创意园移交给乙方之日起，所有产生的费用（包括但不限于租金、管理费、水电费等）全部由乙方承担，所有获得的收益也全部归乙方所有，合作期满后退回的保证金归乙方所有；等等。2015年7月13日，被告嘉理道公司将涉案物业移交给夏湘，并签署《场地及资料交接证明书》予以确认。2016年1月25日，第三人梦之蝶公司（甲方）与被告石上公司（乙方）签订《合作协议》，约定合作项目为白云山农艺创意园，合同期限自本协议签订之日起至2018年7月10日，乙方支付完合同总额110万元，甲方不再参与创意园的任何经营管理；日后如经鸣春谷管理处同意，乙方可用其名下公司承接创意园的原合同和协议，由乙方与鸣春谷管理处重新签订合同及协议，届时本协议自行终止；自创意园移交乙方之后，所有产生的费用除租金外，其管理费、水电费等全部费用由乙方承担，所获得的收益也全部归乙方所有，合作期满后退回的保证金归乙方，并在合同签署时移交保证金单据；等等。2016年3月15日，被告石上公司向第三人梦之蝶公司支付45万元，备注为租金。2018年10月26日，石上公司起诉梦之蝶公司及原告，本院以（2018）粤0111民初14809号案立案受理，该案中记载原告在该案中确认一段时间是由第三人梦之蝶公司支付租金，由被告石上公司支付水电费。原告对该判决真实性无异议，主张支付租金及水电费的事实不能改变原告与被告嘉理道公司之间的租赁关系，被告石上公司及第三人梦之蝶公司是因与被告嘉理道公司进行合作经营的方式出现于涉案物业，原告收取租金、水电费开具的单据均是向被告嘉理道公司开具，均视为是被告嘉理道公司缴纳。被告嘉理道公司主张原告已知晓并同意被告嘉理道公司将其合同的权利义务转让给第三人梦之蝶公司，租金也应由第三人梦之蝶公司缴纳。被告石上公司对该判决书无异议。本院认为，涉案物业具有合法产权，原告与被告嘉理道公司就涉案物业签订的《物业租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告主张涉案租赁物业尚欠2018年4月至7月租金20001.36元、2017年11月至2018年7月水费2340.29元、2017年11月至2018年7月电费17210.63元、2018年1月至7月垃圾外运费2361.17元，各项合计41913.45元，被告石上公司对该数额真实性予以确认，被告嘉理道公司虽不予确认，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对原告主张的欠费数额予以采信。关于欠费应由何人承担，与原告签订书面《物业租赁合同》的相对方为被告嘉理道公司，被告嘉理道公司虽主张已将合同权利义务转让给第三人梦之蝶公司，但原告不予确认，被告嘉理道公司亦未能提供证据证实已与原告就权利义务转移进行了书面确认，仅凭租金支付事实对抗书面租赁合同理据不足，本院不予采纳，故被告嘉理道公司作为《物业租赁合同》的合同相对方当然具有向原告缴纳租金、水电费及垃圾外运费的义务。现原告要求被告嘉理道公司支付欠付的上述各项费用，本院予以支持。关于滞纳金，被告嘉理道公司未按照合同约定时间按时缴纳租金、水电费及垃圾外运费，构成违约，原告要求被告嘉理道公司自2018年7月21日起支付违约金具有合同依据，原告主张以每日1%计算，标准过高，本院酌情调整为年利率6%，并以本金为限。被告石上公司并非租赁合同相对方，原告仅以被告石上公司为涉案物业实际使用人为由要求被告石上公司承担租金、水电费及垃圾外运费的缴纳义务理据不足，被告石上公司不予同意，本院亦不予支持。第三人夏湘、梦之蝶公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：（2020）自本判决生效之日起五日内，被告广东嘉理道贸易有限公司向原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心支付租金、水电费及垃圾外运费41913.45元；（2020）自本判决生效之日起五日内，被告广东嘉理道贸易有限公司向原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心支付违约金，以41913.45元为本金自2018年7月21日起按照年利率6%起计算至付清之日止，并以本金为限；（2020）驳回原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1896元，由原告广州市白云山鸣春谷景区管理中心负担948元，由被告广东嘉理道贸易有限公司负担948元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达至日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年九月三日书记员  苏秋雅