贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初13645号原告：成虎，男，1971年8月18日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人：陈莉，与原告成虎系夫妻关系。原告：陈莉，女，1975年2月17日出生，汉族，住贵州省赫章县。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。原告成虎、陈莉与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月25日作出（2019）黔0502民初15086号民事判决书，被告贵州碧阳恒通置业有限公司不服提起上诉，毕节市中级人民法院于2020年6月10日作出（2020）黔05民终1316号民事裁定书，以原判认定基本事实不清为由，撤销原判，发回重审。本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈莉（亦即原告成虎的委托诉讼代理人），被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成虎、陈莉向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付延期交房违约金6333.12元及该违约金实际占用期间的利息暂计150.05元（利息以6333.12元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2．判决被告向原告退还已收取的三通费3861元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3861元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月3日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；3．判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款541292元为基数，按日万分之一的标准从2016年5月24日起计算2018年12月12日暂计50286.03元；4、判决被告向原告退还已收取的装修保证金2000元，及装修保证金实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以2000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月24日起计算至退还之日止）；5．本案诉讼费由被告承担。（诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求。）事实及理由：2014年12月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，合同约定被告应在2015年6月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。签订合同时被告向原告收取了三通费3861元。2016年2月24日，被告才向原告交房，一共逾期234天。交房同时被告又向原告收取了装修保证金2000元，但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金和装修保证金。被告应在2016年2月24日后90日告知原告申请登记，2018年12月12日才告知原告，一共逾期929天，但被告一直拒不支付逾期交房和办理房屋权属证书违约金。原告认为，该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条的规定，被告应如期向原告交付房屋，而被告未如期向原告交付房屋行为已经构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，以及《商品房买卖合同》第十三条：“逾期交房责任（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”的约定，要求被告向原告支付逾期交房违约金6333.12元及实际占用期间的利息150.05元（利息以6333.12元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年6月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）。关于三通费问题。原告认为被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条，及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被告消防设施验收未合格，使得原告未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被告迟延向原告办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告特要求法院判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如前向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，原告多次与被告协商退还未果，原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条、第一百二十六之规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、关于逾期交房违约问题。涉案房屋实际交付时间为2016年2月24日，原告主张的逾期交房违约金诉讼请求已超过诉讼时效，请法庭予以驳回。二、关于三通费问题。被告认为，三通费的诉求依法不能支持，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定：出卖人仅在交付房屋时使水、电、燃气、有线电视达到使用条件或敷设到户，但需要买受人自行办理开通使用手续。说明被告的义务是使用上述设施达到使用条件，而不是承担开通义务。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代为交纳（5）水、电、闭路电视、燃气开户费。据此，双方已在合同约定了上述费用是由被告代为收取的开通入户费。案涉“三通费”被告已分别向燃气、供电、闭路公用设施部门交纳，全面履行了代缴义务，原告在房屋交付后已投入使用，其本人并未重新交纳过上述设施的开户费用，同时请法庭查明原告是否自己重新交纳过上述设施的开通入户费。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费［2011］78号）等地方性法规及规范性文件规定“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”，首先该规定所禁止的内容或对象是建设安装费，禁止的是合同第十二条的约定范围，而非合同第十四条约定的入户费或开户费，二者性质不同；其次，本案被告并未单独收取该条例明文禁止的水、电等配套设施建设安装费，该规定禁止的内容与本案原告主张的开户费或三通费并不冲突，二者并无必然联系，从生活经验法则来看，配套设施本来属于房开公司交房的必要条件，属于房开商房屋主体工程建设成本范畴，当然不得另行收取建设费用。但水、电、燃气等开户问题并非房开公司交房的条件，也不属于房开公司能够通过房屋主体工程建设能够解决的问题，更不属于房开商建设成本范畴。水、电、燃气管道配套设施安装完毕铺设到户即达到合同第十二条约定的条件，房开商义务履行完毕，但由于水、电、燃气配套设施的最终使用需要到水、电、燃气部门办理开户手续，双方才特别约定由买受人委托出卖人代为缴纳水、电、燃气开户费用。因此，应当从房开商主体工程建设成本范围、房屋交付条件及水、电燃气的使用必须在相关部门办理开户手续方可使用的客观事实对水、电、燃气等配套设施建设安装及铺设到户的义务与收取开户费或三通费的行为进行区分判断；最后，条例和规范性文件不属于法律和行政法规，不能作为认定被告“重复”收取“三通费”的依据，现没有任何法律、行政法规禁止房开公司与购房人将商品房价格、“三通费”分开约定、分开收取，据此《商品房买卖合同》中明确将“三通费”与购房款分别作了约定，即表明购房款中并未包含“三通费”。换言之，文件也未明确“三通费”本应由房开企业缴纳，也不能将所谓的“三通费”与配套设施的建设安装费用相同对待。根据当事人意思自治和诚实信用的原则，双方根据合同约定由被告代为收取该费用，被告代收合理、合法，并无不当，代收理由即为在现行法律框架下依约按照双方真实意思表示所为的民事法律行为。且被告已经将该费用转交的相关部门，原告在没有自行到有关部门缴纳的情况下已经实际享受到水、电、燃气开通使用的客观事实。被告已实际代原告缴纳该费用，原告已经失去了返还请求权的基础。同时本案中，既然原告主张合同约定的价格包含了“三通费”且根据地方性规范文件的规定，被告不应再向其收取“三通费”，但地方性法规及规范文件的内容是公开的，双方合同约定也是原告必然知悉的内容，原告自缴纳“三通费”之日起就知道或应当知道其权利遭受侵害，根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，其应当自缴纳之日起两年内请求返还。本案当属给付之诉，理当适用诉讼时效的规定，原告现在才提出返还请求，显然已经超过法定诉讼时效，其“三通费”的诉请理应依法予以驳回。三、关于逾期办证违约问题。被告认为，首先，原告诉求无事实及法律依据，依法不能支持。理由如下：根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日提供产权过户相关手续。而《房屋登记办法》（2019年9月26日已被住房和城乡建设部关于废止部分规章的决定所废止）第二十五条规定：房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。结合被告与原告签署的商品房买卖合同，被告所承担的义务为提供产权过户相关手续的协助义务并非办理商品房转移登记，“提供产权过户相关手续”的义务与“办理商品房转移登记”的义务是两个不同的概念，与原告的诉讼请求没有关联性。其次，根据《商品房买卖合同》补充协议第8.2条、第8.3条之约定，业主应于办理入住手续前缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用并交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费，房开公司负有协助通知的义务。业主负有出具授权委托手续的先合同义务。根据补充协议第8.2条之约定，业主负有于办理入住手续前缴纳办理转移登记委托等相关费用的义务，授权委托书系由一方意思表示即成立的单方法律行为，业主应主动出具，而非以房开公司是否通知为前提。合同中双方已就委托提供产权过户相关手续达成合意，而业主出具授权委托书的行为实为委托代理权授予行为，其性质为单方法律行为、无因行为且不受行为能力所限制，该行为仅由一方的意思表示且不以法律上的给予原因作为法律行为自身内容即成立的法律行为。因此，若原告怠于出具委托书，则必然导致办证的逾期，且由此产生的逾期办证责任不应由被告承担。再次，若认定提供产权过户登记相关手续为办理房屋产权证书，则逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被告在合同签订时合同条款中就明确书面告知原告办理入住时需向被告提交办证所需资料，但原告实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，在涉案房屋具备办证条件后，被告及时在原告居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知该楼栋业主及原告提交办证所需资料办证，对于张贴办证通知的事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。再其次，若法院认定以实际交房后360日内提供产权过户手续，超过便开始计算违约，则对于截止日期应当只能计算到被告张贴办证通知之日止，被告的通知义务履行完毕，若通知之后仍不来提交资料导致逾期办证的责任再让被告承担明显过于苛刻，有失公平。同时，在计算逾期交房违约金时应当首先按照《民法总则》的规定对超过诉讼时效的部分予以扣除。最后，涉案合同所约定的房屋所有权证书是在二证合—之前的老政策背景下形成的产物。为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到毕节市中心城区于2016年9月成立不动产登记局，耗时近两年。双方签订的合同时间为2013年，上述改革变化是双方在签订购房合同不可预见、不可控制的，且不动产登记改革对房屋登记造成延误系众所周知的事实。由于两证合一的政策变化，导致房屋所有权证的办理流程发生根本性改变，需要对之前的办证程序重新变更，由于政策重大变动的因素客观上导致房屋产权证与基于老政策背景所约定的合同条款办证内容的性质及程序不一致，不可避免的导致办证时间延长，政策变化的因素属于不可抗力，若要求答辩人按老合同约定的办证义务履行新政策的办证义务显然有失公平，也过于苛刻。因此，若法院判决被告承担逾期办证责任，则请法院免除或减轻答辩人“两证合一”不可抗力因素政策变化给被告带来的逾期办证责任，或对违约金进行下调。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月3日，以原告成虎、陈莉为买受人，被告贵州碧阳恒通置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积163.76平方米，套内建筑面积136.47平方米。该商品房总价款为537472元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款327472元，余款210000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款541292元。同时，被告收取原告各项开户费及交易费3861元。2016年2月24日，被告实际将涉案房屋交付原告。2018年1月25日，被告取得涉案房屋所在楼栋的商品房备案证明书。2018年3月16日，被告通知原告提交办证所需资料。2018年12月12日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。原告认为被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2016年2月24日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。即被告应于2016年3月2日前向原告支付违约金。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2019年11月14日向本院提起诉讼，而2016年11月14日前的诉请已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张，本院予以采纳。因此，对于原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金，本院不予支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年2月24日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2017年2月19日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2019年11月14日）往前倒推三年，即2016年11月14日以前的违约金请求权超过三年的诉讼时效期间。本案违约金起算时间为2017年2月20日，并未超过三年的诉讼时效期间。故被告对该部分诉讼请求的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年3月16日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款541292元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年2月20日计算至2018年3月16日。对于原告诉请判决被告退还开户费及利息的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，根据在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋的各项开户费3285元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请退还各项开户费的请求，本院予以支持3285元。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成虎、陈莉逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款541292元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年2月20日计算至2018年3月16日止）；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告成虎、陈莉各项开户费3285元；三、驳回原告成虎、陈莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费659元，由原告成虎、陈莉负担454元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  肖 滨人民陪审员  李兴菊人民陪审员  余红梅二〇二〇年九月三十日书 记 员  杨云兴