广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初12027号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××（1座）首、夹层，统一社会信用代码914×××××××××××635Y。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：林佳儿，女，1990年6月5日出生，汉族，住广东省揭西县×××××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××364。系原告员工。委托诉讼代理人：钟美燕，女，2000年2月12日出生，汉族，住广东省阳山县××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××022。系原告员工。被告：连国森，男，1968年5月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××617。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司诉被告连国森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理。后因被告连国森下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员杨晓萍、黄翰良组成合议庭审理，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林佳儿、钟美燕到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费，2019年9月-2020年3月的物业服务费共计1491.91元；2.被告以每月物业服务费213.13元（2.50元/月/平方米×85.25平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年4月16日的违约金数额为588.24元；3.被告向原告支付公摊电费，2019年9月-2020年3月的公摊电费共计252.34元；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月16日，佛山市禅城区××××地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买碧桂园城市花园，碧桂园佛山市禅城区×××××××××××××××商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费213.13元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年9月开始拖欠原告物业服务费，至2020年4月16日拖欠的款项已经达2332.49元。原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告无到庭应诉，也无提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件、被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2.企业名称核准变更登记通知书复印件,证明广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司于2015年11月24日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。3.资质证书复印件、《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表复印件，证明原告系取得物业管理企业一级资质的碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司，接受佛山市禅城区××××地产开发有限公司公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。4.《广东省商品房买卖合同》复印件、佛山市禅城区××××××××××屋测绘报告书复印件、《碧桂园城市花园前期物业服务协议》、收楼通知书、碧桂园城市花园物业及资料移交书、入住登记表，证明被告系涉案房屋的产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。5.欠费明细表、微信催缴记录截图，证明被告自2019年9月开始长期拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。6.声明书，证明原告是经过物业总公司授权来行使债权人的相关权利。7.广东增值税专用发票，证明原告垫付了包含涉案房屋在内小区的公摊费用。诉讼中，被告未提交证据。诉讼中，本院依职权调取佛山市（佛山市）不动产登记信息查询结果一份。本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，本院对真实性予以确认。本院调取的证据，原告无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，佛山市禅城区××××地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。主要内容为第一章物业基本情况第一条物业基本情况：1.物业名称：碧桂园城市花园；2.物业类型：住宅、公寓式酒店、商铺、酒店及酒店附楼、停车位；3.座落位置：佛山市禅城区××××以东、华新路以南、江湄二路以北；4.建筑面积：749493.19平方米……第三章物业服务费用第四条本物业的物业服务费采用包干制方式。1.乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.50元/月•平方米计收……第五章甲、乙双方的权利义务第十三条乙方的权利和义务：1.设立专门机构负责本物业的物业服务工作，并委派具有岗位资格的人员从事管理服务工作。2.根据有关法律法规及本合同的约定，制订本物业的物业服务方案。3.承接本物业的物业服务时，应当对本物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签确工作。4.根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费。5.对业主和物业使用人违法违规或违反《碧桂园城市花园临时管理规约》、《碧桂园城市花园前期物业服务协议》的行为依法进行劝谕、制止、向政府行政执法部门报告处理。6.负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化等的年度维修计划和大、中修、更新、改造方案并组织实施。7.可选聘专业公司承担本物业的专项服务工作，但不得将本物业的服务责任转让给第三方。8.乙方可根据当地的经济发展水平、风俗习惯和人们的生活习性，为本物业的业主和物业使用人提供特约服务和便民服务。9.不得擅自占用和改变本物业公共区域内的共用设施使用功能，如需在本物业管理区域内改建、扩建或完善配套项目，乙方须经甲方和业主同意或报有关部门批准方可实施……第七章违约责任第十八条甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金……2013年6月30日，佛山市禅城区××××地产开发有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为【预售商品房】（以下简称该商品房，其房屋平面图经佛山市城乡规划局规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区岭南大道北129号二座907房。该商品房的用途为公寓式酒店，属钢筋混凝土结构，层高为≥2.20米，建筑层数地上30层，地下2层。该商品房阳台非封闭式的1个。该商品房合同约定建筑面积共87.32平方米，其中，套内建筑面积66.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.40平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。“碧桂园城市花园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《碧桂园城市花园前期物业服务协议》及《碧桂园城市花园临时管理规约》。第四条计价方式与价款。该商品房属预售，出卖人与买受人约定按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12609.88元，总金额843853元……。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，主要内容为：第一章总则根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由佛山市禅城区××××地产开发有限公司负责开发建设的碧桂园城市花园商品住宅区中的广东省佛山市禅城区×××××××××××××××单元交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第二章物业管理服务内容。第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1.房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2.共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。3.协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。4.公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，包括本园区内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备。5.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊。6.公共环境卫生的管理服务，包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生。7.交通与车辆停放秩序的管理服务。8.协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，包括：对本园区公共区域及进出本园区的各出入口进行巡查、管理。9.装饰装修管理服务。10.社区文化工作的管理服务。11.对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。……第三章物业管理服务相关费用。第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.50元计收。该物业的套内建筑面积为：66.92平方米；该物业的公用分摊建筑面积为：20.40平方米；合计该物业的房屋建筑面积为：87.32平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按218.30元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准……3.本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗（注册总表与户表之间的水、电损耗误差）费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第四章甲方的权利和义务。第十四条甲方的权利和义务包括：……3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。……第六章违约责任。第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……2020年6月1日，碧桂园生活服务集团股份有限公司出具《声明书》一份，碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司系我司的分公司，自2010年11月16日起实际负责上述物业小区即：佛山市禅城区×××××××××、129号、131号地段上的商品房自2010年11月16日起至2020年12月31日的物业服务费（包含住宅、车位、水电费、水电公摊费等）及相应违约金的债权均由分公司享有，由碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司行使债权人的权利。根据佛山市（佛山市）不动产登记信息查询结果显示，涉案房屋位于佛山市禅城区×××××××××××××××，为被告单独所有，载明的房屋建筑面积为85.25平方米，登记日期为2014年7月10日。根据原告提供的广东省增值税专用发票显示，原告已经支付2019年8月-2020年3月的公摊电费。另查明，2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。2019年6月17日，广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司核准变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司。2020年4月27日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司禅城分公司核准变更企业名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司，经营范围包括提供物业管理及物业管理相关的咨询服务……。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市禅城区××××地产开发有限公司与原告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。根据合同约定，被告负有依约向原告支付物业服务费的义务。现原告主张被告拖欠2019年9月至2020年3月的物业服务费未支付，被告未到庭提出抗辩或提供证据予以反驳，故本院对此予以确认。经计算，被告应向原告支付上述期间的物业服务费1491.91元（2.50元/月•平方米×85.25平方米×7个月）。原告的该项主张合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据合同约定，业主应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。被告逾期交纳上述期间的物业服务费，原告依约有权向被告主张计收违约金。虽被告未到庭提出抗辩，但上述合同约定的违约金标准明显过高，本院酌定调整为年利率24%。原告主张自每个欠费月的后两个月的1日起计算违约金，属其自行处分的权利，本院予以支持。因此，被告应以每月欠交物业服务费为本金（即213.13元/月），从每个欠费月的后两个月的1日起，按照年利率24%向原告支付违约金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付公摊电费的诉请。原告提交了发票用以证实原告已经实际代为垫付包含涉案房屋在内的公共分摊费用，且原告已对公摊方式予以说明，被告亦未就欠费期间和欠费金额提出异议并提供证据予以反驳，故原告诉请被告支付2019年9月至2020年3月的公摊电费219.28元有理，本院予以支持。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告连国森于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司支付2019年9月至2020年3月的物业服务费1491.91元及违约金（以每月欠缴物业服务费为本金即213.13元/月，从每个欠费月的后两个月的1日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；二、被告连国森于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司支付2019年9月至2020年3月的公摊电费219.28元；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。如被告连国森未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取50元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司禅城分公司负担13元，被告连国森负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  黄翰良人民陪审员  杨晓萍二〇二〇年九月二十四日书 记 员  黎晓婷附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业管理费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。