广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18426号原告：朱少辉，女，1964年9月14日出生，汉族，住广州市，委托诉讼代理人：陈佳，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家仪，广东国智律师事务所实习律师。被告：陈素贤，女，1975年6月22日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，被告：陈明发，男，1973年1月27日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，两被告的共同委托诉讼代理人：丁浚，广东恒生律师事务所律师。原告朱少辉诉被告陈素贤、陈明发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告的委托诉讼代理人陈佳、林家仪，两被告的共同委托诉讼代理人丁浚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱少辉向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告陈素贤于2015年7月16日签订的关于海珠区翠庭一街1号115单元A商铺的《广州市房地产租赁合同》于2019年12月31日解除；2、判令两被告向原告支付自2017年4月1日起至2019年12月31日止欠缴的租金251800元及逾期支付上述租金的违约金（以每月所欠租金为基数，自2017年4月1日起至付清之日止，按每日0.5%计算，以所欠缴租金总额为限）；3、判令两被告向原告支付欠缴的2016年7月至2018年6月期间的税费、滞纳金共22962.11元；4、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年12月31日，原告与被告陈素贤签订《广州市房地产租赁合同》，约定被告陈素贤承租原告的海珠区翠庭一街1号115单元A商铺（以下简称“115A商铺”），租赁期限从2008年4月1日起至2014年9月30日止。期满后被告陈素贤继续承租，双方于2015年7月16日签订两份《广州市房地产租赁合同》，约定被告陈素贤承租原告的海珠区翠庭一街1号101商铺（以下简称“101商铺”）和115A商铺，分别约定租赁期从2015年7月1日起至2019年6月30日止、从2015年8月1日起至2019年6月30日止。合同约定两间商铺第一年租金每月各6000元，之后每年递增，被告陈素贤若逾期交付租金，每逾期一日应按当月租金额的0.5%向原告支付滞纳金。同时，被告陈素贤签订《不可撤销的缴税承诺书》，承诺101商铺和115A商铺自2009年1月15日以来所产生的需业主缴付的全部税收（含租赁营业税、印花税）均由其缴交，如未能按时缴交所产生的滞纳金、罚款及由此产生的一切经济损失均由其承担。合同签订后，原告依约交付两间商铺给被告陈素贤使用。被告陈明发作为被告陈素贤的丈夫，与被告陈素贤共同经营两间商铺，共同分享了经营商铺带来的收益。合同租赁期限届满后，两被告仍继续占用商铺。由于两被告从2017年4月开始就不按合同约定时间及数额交租，经原告多次催告仍不清还，原告难以具体区分两被告对两间商铺的分别欠租数额。根据法院的要求，原告现认定两被告签订合同以来所交款项均为101商铺的租金，即两被告自2017年4月1日起就未交115A商铺的租金，计至2019年12月31日累计欠付租金251800元。按合同约定，两被告还需交付违约金，自2017年4月1日起暂计至2020年5月31日，计算得出数额远远超过本金数额,原告综合考虑本案具体情况，酌情只计算与欠付租金的同等数额，即滞纳金251800元。另，原告接到出租屋服务管理中心的通知，被告陈素贤一直拖欠应由其缴纳的115A商铺的租赁税费。原告已于2020年5月18日补缴2016年7月至2018年6月期间的税费及滞纳金共计22962.11元。被告陈素贤于2019年12月31日搬出涉案商铺，故要求确认租赁合同于2019年12月31日解除。被告陈素贤、陈明发辩称：不同意原告的第1项诉请，原告不再将涉案商铺出租给被告陈素贤，另行出租给他人使用，租赁合同在2019年12月31日已经实际解除。确认被告陈素贤尚欠原告租金251800元，合同约定的滞纳金过高，请求法院依法调整，按中国人民银行同期贷款利率计算。同意支付税费、滞纳金22962.11元。诉讼费由法院依法裁判。休闲中心是以被告陈素贤的名义注册经营，被告陈明发没有参与经营，不同意原告要求被告陈明发承担责任的诉请。经审理查明：据粤房地证字第××号房地产权证记载，海珠区翠庭一街1号115单元的产权人为原告，房屋用途为非居住用房，建筑面积为140.3784平方米。2008年12月31日，原告（出租人、甲方）与被告陈素贤（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区××街××单元××商铺（××路××号首层）的房地产出租给乙方作商业（房地产权证号码：粤房地证字第××号）用途使用，建筑面积为50.3784平方米；租赁期限2008年4月1日至2014年9月30日；等。2015年7月16日，原告（出租人、甲方）与被告陈素贤（承租人、乙方）就涉案商铺续签《广州市房地产租赁合同》，约定：（第三条）租赁期限2015年8月1日至2015年12月31日，月租金额6000元；租赁期限2016年1月1日至2016年12月31日，月租金额6600元；租赁期限2017年1月1日至2017年12月31日，月租金额7300元；租赁期限2018年1月1日至2018年12月31日，月租金额8000元；租赁期限2019年1月1日至2019年6月30日，月租金额8800元；租由乙方按划帐付款方式缴付租金给甲方，在每月1日前缴付次月的租金；（第四条）乙方已向甲方交纳人民币17600元保证金，并按照本房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日10天内，在乙方无欠任何税及费用甲方房屋完好的情况下则保证金无息退还乙方；乙方违约则保证金不予退回；（第七条）1.依时交纳租金、管理费及其它应缴税收费用（含甲方的租赁营业税）；逾期交付租金、管理费、税收的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；等。被告陈素贤承租涉案房屋用于经营广州市海珠区喜乐健康休闲中心。2015年7月16日，被告陈素贤出具《不可撤销的缴税承诺书》，承诺涉案商铺2009年1月15日以来所产生的需由业主缴付的全部税收（含租赁营业税、印花税）均由其缴交，如未能按时缴交所产生的滞纳金、罚款及由此产生的一切经济损失均由其承担。据涉案商铺《税收缴款书（税务收现专用）》记载，原告于2020年5月18日缴交涉案商铺2016年7月至2017年5月期间的税费及滞纳金8274.87元、2017年6月至2018年6月期间的税费及滞纳金14687.24元。诉讼中，原、被告确认如下事实：两被告系夫妻关系；租赁合同到期后，双方没有续签其他合同；被告陈素贤于2019年12月31日搬离涉案商铺。原告表示：被告于2018年2月11日缴纳2017年4-5月的租金7500元；违约金要求按约定的日0.5%利率计算，如法院调低，建议按日0.06%计算。原告为证明被告陈明发参与涉案商铺的经营，还提交了如下证据：1、原告的代理人游某与被告陈明发的通话记录，其中被告陈明发：“我都跟你说那个店现在谁出钱，出的起，给我定金我都直接跟你算账了”；“我里面投资那么多”；“你租金给我点优惠”；“我现在在想那些工资、那些员工、过年怎么过”……2、被告陈明发支付租金的银行转账记录。两被告质证表示：被告陈明发没有参与实际经营，只是代表被告陈素贤与原告进行交涉。原告向本院申请证人游某出庭作证。证人陈述：其是原告的代理人，全权代理租赁合同的履行；向两被告及刘志元催缴租金；两被告是夫妻关系，共同经营休闲中心，被告陈明发参与管理，经常出现在休闲中心。原告质证表示：对上述证人证言无异议。被告质证表示：上述证人证言相当于原告的主张，不具有客观性。本院认为：关于合同解除问题。原告与被告陈素贤签订的两份《房屋租赁合同》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。上述合同到期后，被告陈素贤继续使用涉案房屋，原告对此无异议，仍然向被告陈素贤收取租金，双方形成不定期租赁关系，原告可以随时解除合同。诉讼中，原告和被告陈素贤均确认被告陈素贤于2019年12月31日搬离涉案房屋，双方之间的租赁合同实际上已经解除，现原告要求确认其与被告陈素贤于2015年7月16日签订的《广州市房地产租赁合同》于2019年12月31日解除的诉请合法有理，本院予以支持。关于租金及逾期支付租金的违约金问题。原告主张被告陈素贤欠付2017年4月1日至2019年12月31日期间的租金251800元，被告陈素贤对此予以确认，故原告要求被告陈素贤支付上述租金的诉请合法有理，本院予以支持。至于逾期支付上述租金的违约金，按照合同约定，被告陈素贤在每月1日前缴付次月的租金。被告陈素贤未依约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。被告陈素贤辩称违约金标准过高，原告未举证证明其损失，根据公平合理原则，本院酌定逾期支付租金的违约金按应付租金的每日万分之六计算。双方确认被告于2018年2月11日缴纳2017年4-5月的租金7500元，故原告要求被告陈素贤支付逾期支付2017年4-5月已缴租金7500元的违约金2895.18元（以每月欠款租金7300元为基数，分别从2017年3月2日、2017年4月2日起至2018年2月10日止，按每日万分之六的标准计算）、逾期支付2017年4-5月欠缴租金7100元的违约金（以7100元为基数，自2018年2月11日起至实际付清之日止，按每日万分之六的标准计算）、逾期支付2017年6月至2019年12月期间租金的违约金（其中逾期支付2017年6月至2017年12月期间租金的违约金均以当月欠付租金7300元为基数，逾期支付2018年1月至2018年12月期间租金的违约金均以当月欠付租金8000元为基数，逾期支付2019年1月至2019年12月期间租金的违约金均以当月欠付租金8800元为基数；从欠费当月的上个月2日起至实际付清之日止；按每日万分之六的标准计算）合法有理，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。上述违约金总额以被告陈素贤所欠缴的租金总额为限。关于税费、滞纳金问题。原告要求被告陈素贤支付2016年7月至2018年6月期间的税费、滞纳金22962.11元，被告陈素贤表示同意支付，故本院对原告的该诉请予以支持。关于被告陈明发对本案中被告陈素贤的债务是否应承担责任的问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务,应当认定为夫妻共同债务”。该法第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院不予支持,但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”。两被告为夫妻关系，被告陈明发与原告代理人游某之间的通话录音记录足以证明被告陈明发参与涉案商铺的经营，涉案商铺部分租金亦由被告陈明发银行账户转账支付,据此,本院认定被告陈明发应对本案中被告陈素贤的债务承担连带清偿责任。被告陈明发关于其未参与涉案商铺的经营与事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告朱少辉与被告陈素贤于2015年7月16日签订的关于海珠区翠庭一街1号115单元A商铺的《广州市房地产租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告陈素贤在本判决生效之日起十日内向原告朱少辉支付2017年4月1日至2019年12月31日期间的租金251800元；三、被告陈素贤在本判决生效之日起十日内向原告朱少辉支付逾期支付2017年4-5月已付租金7500元的违约金2895.18元、逾期支付2017年4-5月欠付租金7100元的违约金（以7100元为基数，自2018年2月11日起至实际付清之日止，按每日万分之六的标准计算）、逾期支付2017年6月至2019年12月期间租金的违约金（其中逾期支付2017年6月至2017年12月期间租金的违约金均以当月欠付租金7300元为基数，逾期支付2018年1月至2018年12月期间租金的违约金均以当月欠付租金8000元为基数，逾期支付2019年1月至2019年12月期间租金的违约金均以当月欠付租金8800元为基数；从欠费当月的上个月2日起至实际付清之日止；按每日万分之六的标准计算），上述违约金总额以被告陈素贤所欠缴的租金总额为限；四、被告陈素贤在本判决生效之日起十日内向原告朱少辉支付2016年7月至2018年6月期间的税费、滞纳金22962.11元；五、被告陈明发对本判决主文第二、三、四项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告朱少辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9065.6元，由被告陈素贤、陈明发共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年九月三十日书记员  于悦姗何国卫