成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初8669号 原告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司成都分公司，住所地成都市一环路南三段22号世纪电脑城项目6层601-616号。 法定代表人：李小龙，四川区域总裁。 委托诉讼代理人：张登辉，男，1991年7月5日出生，汉族，户籍地四川省巴中市恩阳区，系公司员工。 被告：王艳，女，1969年2月14日出生，汉族，户籍地四川省西昌市。 委托诉讼代理人：刘毅，男，1961年11月12日出生，汉族，户籍地四川省西昌市，系被告丈夫。 原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司成都分公司（以下简称蓝光嘉宝公司）与被告王艳物业服务合同纠纷一案，本院依法受理,并于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告蓝光嘉宝公司的委托诉讼代理人张登辉，被告王艳及其委托诉讼代理人刘毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝光嘉宝公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2013年9月1日至2020年4月30日的物业管理费9541.6元及违约金7224.77元；2.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年11月10日与成都市金牛区富丽碧蔓汀业主委员会签订了《成都市金牛区富丽碧蔓汀物业服务合同》，约定原告为案涉小区提供物业管理服务，被告按约定向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告致力于被告小区物业管理服务，但被告未按照约定缴纳物业管理费用，拖欠自2013年9月1日至2020年4月30日的物业管理费9541.6元，截至2020年4月30日已产生违约金7224.77元。经原告多次催缴，被告仍拒不履行缴费义务。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告王艳辩称，第一，被告自2010年8月入住案涉小区，均按照合同约定缴纳了物业费用。2013年6月19日成都市下暴雨，案涉小区××幢××单元××楼至××楼共5户业主家中因户外落水管堵塞导致家中大面积进水。当时被告及家人都在外出差，原告未尽到职责，一直未通知被告及其家人,导致被告家中的木地板、墙体、墙纸及家具被水泡烂，事后被告多次与原告协商赔偿未果。原告却让被告起诉26楼的业主，称进水原因是26楼业主私自将户外公共落水管道改道造成的。被告认为，原告作为物业管理公司知道业主装修时私自改道为何不予以制止，原告不履职、不尽职，存在严重过错。被告通过市长热线反映了该情况，后成都市金牛区高笋塘街道办事处及社区组织调解，并经原告对被告房屋的受损情况确认被告损失2.2万元人民币，原被告达成协议约定被告每月向原告缴纳的物业费冲抵被告的损失直至冲抵完毕。原告现违反调解协议，违反诚信原则，侵犯了被告的信赖利益，请求法院驳回原告的诉讼请求。第二，2013年9月原告起诉前，原告均未向被告提出过要求缴纳物业费的请求，并且物业服务合同约定的违约金过高。根据合同第二十条第9款约定，原告在2013年6月处理进水事件中均没有按照物业服务合同的约定履行职责，造成被告房屋进水造成损失，原告存在严重过错。第三，被告从未收到过《律师函》，寄送的国内标准快递的收件人签名为空白。其次，原告公司名称为四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司成都分公司，而律师函寄件人为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成都分公司。第四，原告的起诉超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2009年2月3日,被告（甲方）与成都嘉宝管理顾问有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定乙方为案涉小区提供物业服务，并约定房屋交付时，甲方首次应一次性预缴半年物业服务费，以后首次交费期满之日起按季度收取，每季度费用应于下次费用起计日前15日内交纳次季度的物业服务费用。住宅按1.6元/月/平方米收取物业服务费。该合同还详细约定了双方的权利义务、物业管理服务、项目质量等内容。逾期交纳物业管理费的，乙方从逾期之日起按所欠费用总额每日5‰收取违约金，凡逾期30日以上者，甲方按欠款总额的50%向乙方支付违约金。关于该合同期限约定如下：本协议有效期自2010年3月13日起。 2014年8月1日，案涉小区第一届业主委员会与四川嘉宝资产管理集团有限公司签订《成都市金牛区富丽碧蔓汀物业服务合同》，该合同关于物业服务费的收费标准、交纳时间与2009年2月3日签订的《前期物业服务协议》一致，该合同约定业主逾期交纳物业费的，按《管理规约》中的相关规定追究违约责任。双方还约定该合同期限自2012年1月1日至2014年11月30日止，本新合同签订后，前期物业服务合同自行终止。2015年11月10日，案涉小区第二届业主委员会与四川嘉宝资产管理集团股份有限公司住宅管理分公司签订《成都市金牛区富丽碧蔓汀物业服务合同》，合同内容与2014年8月1日的合同一致，本合同关于期限的约定如下：本合同期限5年，自2015年11月10日0时起至2020年11月9日24时止。 另查明，成都市金牛区××路××段××号××栋××单元××层××号的房屋登记在被告名下，建筑面积74.54平方米。 又查明，2012年10月24日，成都嘉宝管理顾问有限公司住宅管理分公司更名为四川嘉宝资产管理集团有限公司住宅管理分公司。2015年9月25日，更名为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司住宅管理分公司。2016年4月8日，更名为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成都分公司。2019年3月29日更名为四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司成都分公司。 庭审中被告提交2013年6月30日至2019年3月31日缴纳代收水费的收据若干，其中2013年6月30日至2014年11月30日的收据显示物业服务费滞纳金0元，拟证明原告承诺用物业费冲抵损失，原告对此不予认可。被告还提交照片若干，拟证明因房屋漏水造成家装损失。 原告提交了客户访谈记录表，拟证明漏水发生时原告尽到了管理职责。原告另举示2013年3月21日案涉小区代收水费收据一张、2014年8月5日合同履约保证金收据一张，拟证明收据上均有物业费滞纳金一栏。该内容属于收费系统上的格式内容。 以上事实，有前期物业服务协议、物业服务合同、不动产登记信息摘要、照片、收据、准予变更登记通知书及庭审笔录等在案予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告系案涉小区业主，案涉小区业主委员会与原告签订的物业合同，依法成立，合法有效，对业主具有约束力，双方应当诚实履行。 关于被告欠缴的物管费。庭审中，被告认可欠费期间，但辩称因房屋漏水导致的损失应当在物业费中予以抵扣。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……根据被告提交的在案证据，现有证据可以证明双方在漏水事件发生后到社区调解的事实，但无法证明双方已经就该事件达成了调解协议以及调解协议的具体内容，对此被告应承担举证不力的后果，本院对其抗辩不予采纳。原告提交了案涉小区代收水费收据及合同履约保证金收据，能够证明其他类型、其他业主的收据上均存在“物业服务费滞纳金”的内容。另，因被告提交的2015年2月12日之后的票据上无关于滞纳金的内容，按照被告每月应缴纳的物管费用，该期间的物管费用也不足以抵扣被告主张的双方已经达成的损失费用。综上，本院认为被告提交的票据不能证明业主未欠付物管费用，亦不能证明双方已达成以物管费冲抵损失的事实。 另外，本院特别指出的是，根据庭审的情况，双方关于漏水原因以及漏水事件发生后，原告是否存在未履责等问题存在较大争议。物管费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告认为其合法权益因原告的不当履约行为而受到损害，应及时自行协商或者通过提出独立的诉予以解决。而在自行协商过程中，应当注意固定证据，明确双方的权利义务。在本案被告无法举证证明双方已经达成以物管费直接抵扣被告因漏水造成损失事实的情形下，被告直接拒交物管费的抗辩理由无法律依据和事实依据，本院不予支持。 关于原告的主体问题。根据审理查明的事实，原告的名称作了数次变更，其权利义务系继受而来，其基于物业服务合同向被告主张权利，于法有据。 关于原告的起诉是否已过诉讼时效。本院认为，原告的物业服务处于连续履行状态，应视为一个整体。业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，并非独立的单笔债务。现原告尚在案涉小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，应自物业服务关系终止时起算欠缴费用的诉讼时效，被告关于已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。 综上，本院确定被告应向原告要求被告支付物业服务费9541.12元（1.6元/月/平方米×74.54平方米×80月）的请求，本院予以支持。 关于违约金。根据审理查明的事实，本案被告拒缴物管费事出有因，并非恶意拒缴，原告作为专业的物业服务公司，应注意引导业主将不同情况的纠纷分别纳入适当的救济渠道，不宜混作一团，增加解纷难度。综合全案情况，对原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第九十一条的规定，判决如下： 一、被告王艳于本判决生效之日起十日内向原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司成都分公司支付2013年9月1日至2020年4月30日期间物业服务费9541.12元； 二、驳回原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110元，由被告王艳负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 阳 二〇二〇年九月二十五日 书记员 张珑馨