广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初15318号原告：张建文，男，1972年9月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××××××××××。公民身份号码440××××××××××××239。委托诉讼代理人：邓亭玉，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：林媛，广东华法律师事务所实习律师。被告：张保军，男，1984年10月5日出生，汉族，住江西省贵溪市××××××××××××。公民身份号码360××××××××××××012。委托诉讼代理人：吴文英，广东金舵律师事务所律师。原告张建文与被告张保军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建文的委托诉讼代理人邓亭玉，被告张保军的委托诉讼代理人吴文英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会乐从国际家私城B座XXXXXX号后仓商铺2020年2月、3月、4月三个月租金合计88200元；2.判令被告立即向原告支付租用佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会乐从国际家私城B座首层15号后仓商铺租金所产生的逾期违约金7350元；3.判令被告立即支付为清场佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会乐从国际家私城B座XXXXXX号后仓商铺而产生的运输费、装卸费共计3000元；4.判令被告立即向原告支付存放被告货物产生的仓储费2550元（以170元/天自2020年4月26日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年5月10日为2550元）；5.判令被告向原告支付因维权而产生的律师费20000元；6.判令被告向原告支付佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会乐从国际家私城B座首层15号后仓商铺的租赁保证金88200元归原告所有；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月11日，原、被告签订《铺位租赁合同》，约定原告将佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会乐从国际家私城B座XXXXXX号后仓商铺出租给被告使用，租赁期从2019年8月1日起至2021年7月31日止，商铺每月租金为29400元，被告必须在公历每月5号前向原告缴交当月的租赁费用。合同约定，被告逾期支付租赁费用，逾期每天须支付欠缴总金额2.5%的违约金给原告；逾期10日，原告视被告违约有权解除合同。被告若在租赁期内被界定为违约，原告有权解除，则被告必须按原告通知期限缴清所欠费用后办理相关退场手续，被告所交的租赁保证金不予退还，归原告所有，且原告无须对被告进行任何补偿（包括装修补偿）。如因被告违约而引起诉讼的，原告聘请律师代理的费用可作为原告损失由被告承担。随后，原告依约将案涉商铺交付给被告使用，然而自2020年2月起，被告就拖欠原告租金，经原告多次催告被告均无理拒绝。2020年4月25日，原告多次通知被告仍得不到合理回应的情况下，将被告存放在商铺中的物品迁出租赁商铺，并存放在仓库中，由此产生相应装卸费、搬运费以及仓储费用。原告认为，被告未按约定支付租金的行为构成违约，应按合同约定支付拖欠的租金以及逾期违约金，且原告有权依约没收租赁保证金，被告还应承担就此产生的装卸费、搬运费、仓储费用以及律师费。被告张保军辩称，一、被告在本案中并无恶意违约，案涉争议租金期间爆发新型冠状肺炎疫情，受新型冠状肺炎疫情及疫情防控措施影响，导致作为承租人的被告营业收入大幅下降、经营收入基本为0，出现资金周转困难的情况，致使被告无法向原告缴纳租金，属于不可抗力。被告已做相应告知，原告当时表示理解，被告依约依法免责。原告诉请被告支付案涉租赁物业2020年2、3、4月租金及没收租赁保证金88200元，没有事实和法律依据。2019年5月11日，原告与被告签订《铺位租赁合同》，约定原告同意将其坐落在佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会乐从国际家私城B座XXXXXX号后仓商铺出租给被告使用，该商铺面积为105平方米，租赁期限从2019年8月1日至2021年7月31日止，租金每月29400元，被告租用该商铺用于经营出口家具及家具配套产品使用。签订合同时，被告向原告缴纳了88200元作为租赁合同期内的租赁保证金。同时，双方签订的《商铺租赁合同》第十二条约定，任何一方因不可抗力无法履行合同的，免除其违约责任。合同签订后，被告从2019年8月开始至2020年3月前，一直向原告按时、足额支付租金等费用。因原、被告双方约定，2020年2月份免租，3月份、4月份为合同约定租金的50%，因此，被告于2020年3月份要支付被告租金14700元，因2020年初至起诉时被告经营该商铺期间爆发新型冠状肺炎疫情，受新型冠状肺炎疫情及疫情防控的影响，导致作为承租人的被告营业收入大幅下降、经营收入基本为0，出现资金周转困难的情况，导致被告暂时无法向原告缴纳租金等费用，即被告遭受了不可抗力的新型冠状肺炎疫情影响，属于合同约定的因遭受不可抗力而免责情形，被告通知了原告因受疫情影响资金周转困难而需缓交租金等费用，原告表示理解，但在此之后又反悔催促被告交租，无视双方签订的合同免责约定。另根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故原告主张被告违约，而要求被告支付租金及没收被告租赁保证金，没有事实和法律依据。二、本案中，原告于2020年3月23日对被告承租的案涉商铺采取了封铺和停电措施，致使被告无法使用租赁商铺经营，即导致被告无法实现租赁合同根本目的，原告存在单方违约强行解除合同，与此同时，原告于2020年4月21日单方发出《解除租赁合同通知书》，原告行为前后矛盾，即原告在双方未解除租赁合同时采取强行封铺和停电措施，违反了其作为出租人提供适宜承租的商铺义务，且其于2020年4月25日晚强行搬走案涉租赁商铺内属于被告合法所有的合计价值为117670元的产品，严重侵犯了被告的合法权益，原告亦存在严重过错。首先，被告没有恶意不缴纳租金，被告一直与原告积极协商疫情期间延缓交付租金。在协商期间，原告于2020年3月23日在被告拖欠的租金不足14700元，且有被告缴纳的88200元作为租赁保证金保障租金履行的情况下，对被告承租的案涉商铺采取了强行封铺和停电措施，致使被告无法使用租赁商铺经营，即无法实现租赁合同根本目的，原告违反了作为租赁人提供适宜租赁商铺的义务，被告认为原告存在于2020年3月23日单方强行解除合同的违约行为。其次，原告于2020年4月21日单方发出《解除租赁合同通知书》，而在2020年3月23日原告又强行采取了封铺和停电措施，即原告在双方租赁合同没有解除期间，强行封铺和停电，原告违反了作为出租人提供适宜租赁商铺的义务，原告存在违约的行为，其在本案中主张租金与违约金及没收保证金，没有事实和法律依据。三、如前所述，本案是原告存在过错和违约行为，原告主张的清场商铺产生的运输费、装卸费属于原告恶意扩大的损失，且无相关单据，应由作为违约与过错方的原告自行承担。另，原告主张的律师费并不属于直接损失，亦无相关票据，原告主张由被告承担无书面约定及法律规定，应由本案的作为违约方及过错方的原告自行承担。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件、被告的身份证复印件、房地产权证、铺位租赁合同、租赁保证金收据、3月12日、17日催缴通知书复印件、催告支付租金通知书、相片打印件、邮政快递底单及退件、解除租赁合同通知书、微信聊天记录打印件、仓储图、网上银行转账截图打印件、收据、佛山市顺德区货通达物流快运部营业执照复印件、委托代理合同、律师费发票、照片打印件。上述证据中，原告提交的照片打印件不能证明与本案存在关联，本院不予采信，对于其他证据本院予以确认；被告向本院提交了关于再次延迟复工的通知图片打印件、乐从国际家私城管理部微信聊天记录打印件、原告与被告的微信聊天记录打印件、皇朝管理部与原告的微信聊天记录打印件、封铺、断电图片打印件、原告搬走案涉商铺产品的图片打印件、报警信息截图打印件、案涉商铺产品的报价单打印件。被告提供的证据，对于微信聊天记录本院予以确认；对于图片及报价单，因无法形成证据链证明被告拟证实的内容，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2019年5月11日，张建文作为甲方（出租方），张保军作为乙方（承租方），双方共同签订《铺位租赁合同》一份，约定甲方同意将坐落在佛山市顺德区乐从镇乐从社区×民委员会乐从国际家私城B座XXXXXX号后仓商铺出租给乙方使用；该商铺面积为105平方米，租赁费用280元/平方米/月，合计每月租赁费用29400元，租赁费用按月结算，乙方必须在公历每月5号前向甲方缴交当月的租赁费用（即每月5号为缴交租赁费用的最后到账日，节假日不作顺延）；乙方逾期支付租赁费用，逾期每天须支付欠缴总金额2.5%的违约金给甲方，逾期10日，甲方视乙方违约有权解除合同，执行12.1条款；租赁期从2019年8月1日至2021年7月31日止；签订本合同之时，乙方需向甲方缴纳合计为88200元作为租赁合同期内的租赁保证金等内容。其中《铺位租赁合同》12.1条约定“乙方若在租赁期内被界定为违约，甲方有权解除，则乙方必须按甲方通知期限缴清所欠费用后办理相关退场手续，乙方所交的租赁保证金不予退还，归甲方所有，且甲方无须对乙方进行任何补偿（包括装修补偿）。”；12.2条约定“乙方在出现下列任何一种情况，则构成违约，甲方有权单方解除合同，没收乙方所缴纳的租赁保证金，若因此而给甲方造成损失的甲方有权要求乙方另行赔偿。（1）不按合同约定缴交租赁费用和费用。……”。上述合同签订后，张保军依约向张建文支付了保证金88200元。2020年3月12日，张建文出具《催缴通知书》一份，主要内容为：现因疫情原因，2020年2月份5天保安清洁费及3月的50%租金和3月保安清洁费缴纳时间临时调整为2020年3月10日前缴纳。但时至今日我方仍未收到你方须缴纳的租等总费用，现视同你方放弃我方提供的优惠政策。你方逾期未缴纳的行为已违反了双方合同的约定，构成了违约。请务必于2020年3月15日17：00分前将合同约定的2月、3月租金和约定费用及滞纳金一起支付至指定账户。2020年3月17日，张建文又出具《催缴通知书》，主要内容为：截至2020年3月16日我方仍未收到你方本应于2020年3月10日前应缴纳的合同约定的2月、3月租金和约定费用，且我方于2020年3月13日也已正式发文通知你方限期缴清所欠款项，时至今日你方仍未缴清。请务必于2020年3月20日17：00分前将合同约定的2月、3月租金和约定费用及滞纳金一起支付至指定账户，逾期未到账，我方将委托物业管理方佛山市志柏实业发展有限公司于2020年3月21日8：30分开始对该铺实施停电，并封锁商铺不得任何人员和货物进出。2020年4月16日，张建文出具《催告支付租金通知书》，主要内容为：自本通知送达你处后，3天内支付2020年2月至4月份租金及约定费用合计258457.5元；如本通知送达你处后3天内未支付上述租金，自本通知送达你处的第4天解除与你签订的《租赁合同》并没收押金；在租赁合同解除后3日内请你腾空商铺，并与我办好交接手续，若在前述时间内未腾空商铺，商铺内的所有物品视为你方的遗弃物，由我方自行处理。2020年4月21日，张建文出具《解除租赁合同通知书》，主要内容为：自本通知送达你处或张贴在你租赁的商铺门口后，即时解除与你签订的《乐从国际家私城铺位租赁合同》并没收保证金。租赁合同解除后3日内请你腾空商铺，并与我办好交接手续，若于2020年4月24日前未腾空商铺，商铺内的所有物品视为你方的遗弃物，由我方自行处理，由此产生的损失由你自行承担。2020年4月25日，张建文将张保军存放在案涉商铺内的所有物品搬走，另行存放于佛山市顺德区货通达物流快运部。张建文向佛山市顺德区货通达物流快运部支付了搬运、装卸费3000元及2020年5月、6月的仓储费共计10000元。另查明，张保军亦就案涉房屋租赁合同关系向本院提起对张建文的起诉，案号为（2020）粤0606民初14712号。本院认为，原、被告签订的《铺位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方之间形成房屋租赁合同关系。双方在庭审中均认为案涉《铺位租赁合同》已经解除，而原告认为《铺位租赁合同》系其向被告发出《解除租赁合同通知书》之日，即2020年4月21日解除，被告在（2020）粤0606民初14712号案件审理过程中亦出具书面意见表示确认，本院据此认定案涉《铺位租赁合同》于2020年4月21日解除。合同解除前，被告应按约定向原告支付租金。但考虑新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，以及在疫情防控期间案涉商铺无法正常使用的事实，本院根据公平原则酌定2020年2月期间的租金免予支付，2020年3月、4月期间的租金按14700元/月计算，即被告应向原告支付的租金共计29400元。结合《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，被告承租案涉商铺用于经营，确实因疫情及防控措施的影响导致其资金周转困难或营业收入明显减少，对于原告要求被告承担违约责任，主张逾期违约金、律师费损失及没收保证金88200元，本院不予支持。对于原告已支付的仓储费10000元及搬运费、装卸费3000元，该费用系因搬运及存放被告的物品而产生，且原告已多次发函催促被告积极处理相关的物品，但被告并未作出任何回复，也未进行处理，由此产生的费用共计13000元应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九、第二百一十二条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张保军于本判决生效之日起十日内向原告张建文支付租金29400元；二、被告张保军于本判决生效之日起十日内向原告张建文支付搬运费、装卸费及仓储费共计13000元；三、驳回原告张建文的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费4439.5元，减半收取计2219.75元（原告已预交），由被告张保军承担449.68元，由原告张建文承担1770.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范碧莹二〇二〇年九月十一日书记员  霍惠梅