广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2944号原告：文高强，男，1983年4月14日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县×××××××××××××，公民身份号码：360××××××××××××030。委托诉讼代理人：杨辉，广东诚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兵磊，广东诚邦律师事务所实习律师。被告：李志广，男，1983年11月19日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××174。委托诉讼代理人：魏日胜，广东康邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳丽梅，广东康邦律师事务所辅助人员。原告文高强与被告李志广租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了第一次审理，原告文高强及其委托诉讼代理人杨辉、王兵磊，被告李志广及其委托诉讼代理人魏日胜均已到庭参加诉讼。后本案转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了第二次审理，原告文高强及其委托诉讼代理人杨辉，被告李志广的委托诉讼代理人魏日胜均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文高强向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告装修费用301737元；2.被告返还原告所缴纳的入场费100000元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：详见民事起诉状。被告李志广辩称，一、案涉的房屋是在石马河支流河道边上，去年东莞市人民政府接受广东省人民政府的要求进行整治，石马河流域及其各支流的两岸的违章建筑全部被市政府纳入整治范围，包括本案的铺位也在这次的整治范围内，案涉房屋被拆除据被告了解也是镇委镇政府的统一安排进行的拆除，我方认为拆除行为涉及到行政行为，原告的诉请、拆除的损失正是这个行政行为的结果，原告应当通过行政方式进行处理，而不应通过民事诉讼来解决；二、案涉的房屋是违法用地及违法建筑，据说被镇政府划入两违范畴，因该房屋多次被投诉，镇政府及村委会迫于压力而将该两违建筑予以拆除，对于违法建筑如何处理，请求法庭依法判决；三、案涉的房屋没有建设工程规划许可证，没有土地使用权证，更没有房产证，据被告了解，该地为农业用地，依照土地管理法规定，农业用地不能做建设用地使用，故案涉房屋也存在违反土地法的情形，又没有办理建设工程规划许可证，故我方认为案涉合同属于无效合同；四、据代理人向李广志本人了解，在村委会及镇政府拆除该违法建筑时，原告也是配合村委会的拆除，在拆除前原告就已经搬离。经审理查明，2017年8月31日，东莞市×××××股份经济联合社（以下简称“林村经联社”）作为出租方、甲方，李志广作为承租方、乙方，双方签订了一份《土地及地上建筑物租赁合同书》，主要约定：甲方将其拥有的位于东莞市×××××××××的集体土地使用权及地上建筑物共480平方米（其中地上建筑物面积为349.46平方米，剩余空地面积为130.54平方米）出租给乙方；该土地现状为一般农用地、暂没有任何用地指标、未办理土地证；乙方承租建筑物用于超市用途；租期5年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止；等。2017年10月24日，李志广作为出租方、甲方，文高强作为承租方、乙方，双方签订了一份《铺位租赁合同》，主要约定：甲方将案涉位于东莞市×××××××××的铺位350平方米出租给乙方经营百货生意，租期自2017年11月1日起至2022年10月31日止；每月租金11000元，在合同第三年起加租10%；本合同签订之日，乙方向甲方缴付相当于两个月租金22000元的押金，合同期满后甲方无息退还乙方；合同期内该铺位的水电费等全部由乙方负担；等。2017年10月31日，李志广向文高强出具一份承诺书，主要内容：李志广承诺案涉位于东莞市×××××××××的铺位，结构完整，通水电，可以正常使用办理工商、税务等手续，正常营业，如有违反，李志广愿意赔偿文高强一切损失。2017年12月4日，文高强取得了食品经营许可证，显示经营地址为案涉东莞市×××××社区×××××，字号为东莞市塘厦易乐福百货店。文高强、李志广确认：2019年9月25日，林村经联社在案涉铺位张贴一份《提前收回租赁物通知书之三》，向李志广发出通知，要求李志广于2019年9月26日前退还案涉铺位给林村经联社，林村经联社将于2019年9月27日对案涉铺位停水停电，并于2019年10月8日对案涉铺位进行清拆处理。因案涉铺位所在建筑物系违章建筑，2019年10月8日，林村经联社对案涉铺位进行了拆除。拆除前文高强经营的百货店已搬离案涉商铺。另，李志广确认该《铺位租赁合同》中的押金22000元文高强已支付给其，但主张该押金支付的时间是《铺位租赁合同》签订时的2017年10月份，主张其忘记是否有开具收据给文高强了。文高强则主张其支付该押金22000元的时间是2017年1月份，与入场费100000元一并现金交付，主张李志广并没有开具收据给其，只是在《铺位租赁合同》上写明两押一租。庭审中，李志广、文高强经协商确定：文高强尚欠李志广2019年8、9月份的租金及水电费，文高强同意认定总金额为26000元，并以该26000元抵消李志广应退还给文高强的上述押金22000元，差额4000元继续在本案中李志广应赔付文高强的款项中进行抵消；抵消后李志广不得再向文高强主张租金、占有使用费及水电费等，文高强也不得再向李志广主张返还押金。另，文高强主张其和其表兄弟金红伟合作经营案涉铺位上的百货店，主张2017年1月份其于东莞市×××××广场以现金方式将入场费100000元交付给李志广，在场的人证有金红伟，李志广没有出具收据给文高强。对上述主张，文高强提交了一份主张对话人为李志广和金红伟的录音为证。李志广对此主张予以否认，对上述录音也不予确认，理由是该录音里面有很大的歌声，听不到对话内容，从声音无法分别对话人身份。经审查，文高强举证的该录音存在如下问题：1.对话的环境、背景十分吵杂，很多段落无法听清；2.对话中，有提及100000元，但对话人“李志广”并没有明确该100000元是入场费；3.对话内容多次提及加建、建设费、场地建设费等字眼，综合全部的对话内容，不能完全排除该100000元与案涉商铺的加建有关。另，文高强主张，李志广实际在2017年1月份就将案涉商铺出租并交付给其合伙人金红伟，接手后文高强及其合伙人金红伟即对案涉商铺进行装修，共支出装修费用301737元，后李志广收回与金红伟签订的租赁合同，与文高强重新签订案涉租赁合。李志广对上述主张不予确认，并主张其与金红伟之间的租赁合同与文高强无关，主张其与金红伟之间的租赁合同没有实际履行。对上述主张，文高强举证了显示时间为2017年1-3月份，收货人为“金”、“金生”、“林村多仔岭”或空白的送货单，收款收据，以及显示金红伟与东莞市大申装饰工程有限公司签订的工程施工合同书（包工包料，工程总造价为258519元），显示金红伟与东莞市龙轩广告装饰有限公司签订的工程合同兼协议（制造广告牌等共计费用10494元）、收款收据、收款证明，付款记录。经查，文高强举证的付款记录与收款收据之间存在收款人名称、付款时间、金额上的差异，无法对应。本案第一次庭审时，金红伟到庭旁听。经征得文高强、李志广及金红伟的同意，本院组织对金红伟进行了当庭调查取证。金红伟表示，其与文高强系表兄弟关系，认同文高强的主张。李志广不认可金红伟的陈述内容。庭审中，李志广确认文高强承租案涉商铺后有进行装修的事实，但认为装修费用大约10000-20000元。本案庭审中，结合文高强、李志广的举证及陈述，本院查明案涉商铺未取得建设工程规划许可证，且已在2019年10月8日因违建被政府部门拆除。经本院释明，案涉《铺位租赁合同》依法无效后，文高强不变更其诉讼请求，李志广不提起反诉。另，本案审理过程中，李志广申请本院追加林村经联社作为被告参加本案诉讼。以上事实，有《土地及地上建筑物租赁合同书》、《铺位租赁合同》、承诺书、送货单、收款收据、工程施工合同书、工程合同兼协议、收款证明、付款记录、《提前收回租赁物通知书之三》、录音、食品经营许可证等，及本案庭审笔录附卷为证。本院认为,案涉《铺位租赁合同》虽系李志广与文高强的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，案涉商铺未取得建设工程规划许可证，且因违建已被政府部门拆除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《铺位租赁合同》依法无效。文高强主张李志广应返还其承租案涉商铺时缴纳的入场费100000元，在李志广否认收到此款的情况下，文高强负有证实其确已向李志广缴纳此费用的举证责任。本案中，文高强对此未能举证相应的银行转账记录，也未能举证相应的收款收据，仅举证了一份录音。经查，该录音存在“1.对话的环境、背景十分吵杂，很多段落无法听清；2.对话中，有提及100000元，但对话人“李志广”并没有明确该100000元是入场费；3.对话内容多次提及加建、建设费、场地建设费等字眼，综合全部的对话内容，不能完全排除该100000元与案涉商铺的加建有关”等诸多问题，仅凭该录音，无法认定李志广已收取文高强或其合伙人金红伟缴付的100000元款项且该款项的性质系入场费，文高强应自行承担举证不能的不利后果。另，金红伟系文高强的表兄弟、合伙人，两人之间存在利害关系，其陈述内容的可信度不高，本院不予采信。综上，文高强未能证实其确已向李志广缴纳了入场费100000元，结合《铺位租赁合同》并未约定入场费的事实，对文高强此项诉请，本院不予支持。文高强承租案涉商铺后，对该商铺投入了装修。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”及第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，《铺位租赁合同》无效导致文高强已投入的案涉商铺的形成附合的装饰装修物损失，应由文高强、李志广按照各自的过错分担。对于文高强接手案涉商铺后投入的装修费用，文高强主张为其合伙人金红伟投入的301737元，李志广则主张10000-20000元。按照举证规则，对此费用，文高强负有举证责任。本案中，文高强举证了送货单、收款收据、工程施工合同书、工程合同兼协议、收款证明、付款记录等，但其举证的付款记录与收款收据之间存在收款人名称、付款时间、金额上的差异，无法对应，证据之间存在矛盾，故本院不予采信。结合《铺位租赁合同》约定的案涉商铺的面积为350平方米的事实，以及东莞市当时的一般商铺装修费用标准，本院酌定按照每平方米500元的装修标准，认定该装修费金额为175000元。已知该租赁合同的租赁期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止，共5年，至2019年10月8日该铺位被清拆时，该合同已履行23个月零8天，残值率为61.22%[（5年-23个月零8天）÷5年],残值107135元，此即为《铺位租赁合同》无效导致文高强已投入的装修费损失。按照2017年10月31日李志广向文高强出具的承诺书的内容，李志广承诺案涉商铺可正常营业，否则李志广愿意赔偿文高强一切损失。故上述装修费损失107135元，应由李志广全部承担。另，本案庭审中，李志广、文高强经协商确定：文高强尚欠李志广2019年8、9月份的租金及水电费，文高强同意认定总金额为26000元，并以该26000元抵消李志广应退还给文高强的上述押金22000元，差额4000元继续在本案中李志广应赔付文高强的款项中进行抵消。经过抵消后，李志广还应赔偿给文高强的装修费损失应为103135元（107135元-4000元）。需要指出的是，关于李志广申请本院追加林村经联社作为被告参加本案诉讼一事。本院认为，林村经联社并非本案必须追加的必要诉讼参与人，且本案原告文高强并未要求林村经联社在本案中承担赔偿责任，故李志广的此项申请，本院不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、被告李志广应于本判决发生法律效力之日起三日赔偿原告文高强的装修费损失103135元；二、驳回原告文高强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7326.06元，原告已预交，由原告文高强负担4963.36元，被告李志广负担2362.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  韦枝展审判员  吴鹏飞审判员  白 琼二〇二〇年九月十七日书记员  黄 兵李碧玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。