中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申103号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：四川省全峰体育用品有限公司。住所地四川省成都市成华区建设路2号。 法定代表人：谢玉春，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张永华，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨金玲，四川永驰律师事务所律师。 被申请人(一审被告、反诉被告、二审上诉人)：成都市城勘商贸公司。住所地四川省成都市成华街成华北巷7号。 法定代表人：赵勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高飞，四川缘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩学，四川缘一律师事务所律师。 一审被告、反诉第三人：成都市全峰市场管理有限公司。住所地四川省成都市金牛区人民北路东一巷荷花池百货附一区二楼AA9号。 法定代表人：谢进贵，该公司执行董事。 再审申请人四川省全峰体育用品有限公司（以下简称全峰体育公司）因与被申请人成都市城勘商贸公司（以下简称城勘商贸公司）、一审被告成都市全峰市场管理有限公司（以下简称全峰市场公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2019）川民终820号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 全峰体育公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项之规定，应撤销原审判决。主要理由为：一、原审判决均未正确认定案涉合同效力。（—）案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，违反了法律的效力性强制性规定，案涉租赁合同及其补充协议属于无效合同。根据1990年4月1日起施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物，先要有城市规划行政主管部门的选址意见书，经批准的设计任务书，经国家批准建设的有关文件、建设用地规划许可证及土地管理部门划拨的土地，然后，必须在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。二审判决认定案涉房屋的改造符合当时的法律规定系适用法律错误。（二）案涉房屋未按成都市计划委员会的批复规定进行改造，存在非法临时建筑，相关部分已被拆除。（三）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋未取得建设工程规划许可证且未按照建设工程规划许可证的规定建设，案涉租赁合同无效。二、即使案涉合同有效，案涉房屋的租赁因城勘商贸公司的违约行为导致不能实现申请人的合同目的，全峰体育公司有权解除.原审判决认定合同不应解除，属于认定事实不清，适用法律错误。（一）案涉房屋无论依据当时有效现行有效的法律法规规章，都必须经消防设计、审核及验收。案涉房屋未经消防设计、审核及验收。因城勘商贸公司的原因，全峰体育公司无法通过消防系统改造而取得消防验收合格证。关于案涉房屋的拍卖公告中的《瑕疵说明》、《租赁合同》的约定等，不能免除城勘商贸公司对案涉房屋承担的消防设计、审核及申请验收等义务。案涉房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，全峰体育公司有权解除合同。（二）案涉房屋部分已被认定为违法建筑并被拆除，因城勘商贸公司的违约行为，全峰体育公司有权解除合同。（三）城勘商贸公司还存在其他缔约过失责任以及毁灭性破坏市场价值评估基础和经营基础等责任。城勘商贸公司拍卖前未尽相关告知义务。成都市金牛区政府、成都市商务委员会在拍卖前专门向成都市规划局去函，要求停止拍卖案涉房屋租赁权;但城勘商贸公司不但不执行，反而隐瞒这一重大情况而继续拍卖，未尽到相关告知义务，欺诈全峰体育公司。全峰体育公司于2019年11月13日向城勘商贸公司去函，要求因“中优”问题带来的损失由双方协商。城勘商贸公司于2019年11月22日复函，要求全峰体育公司自行承担因“中优”问题带来的损失。城勘商贸公司拍卖前未尽相关告知义务，欺诈全峰体育公司，全峰体育公司有权解除合同。拍卖成交后，因城勘商贸公司原因导致全峰体育公司未能按拍卖答疑直接管理市场，城勘商贸公司也未与全峰体育公司协商空档期的优先管理问题，导致市场失去了持续稳定发展的基础及合同继续履行的基础。综上，请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回城勘商贸公司的诉讼请求；2.依法判决支持全峰体育公司的反诉请求;3.本案原审诉讼费由城勘商贸公司承担。 城勘商贸公司提交书面意见称，一、原审认定案涉租赁合同及补充协议合法有效，系认定事实清楚，适用法律正确。（一）案涉房屋是经成都市计划委员会、成都市规划管理局等相关行政主管部门批准改建，其存在与使用是经规划行政主管部门、国有资产管理部门及成都市政府的认可，自1998年至至今一直正常使用，没有任何部门否定案涉房屋的建设及使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同及补充协议有效。（二）案涉房屋的改建于1997年，本案应适用当时的《中华人民共和国城市规划法》。该法并未否定未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证而修建房屋的存在，只有该房屋在严重影响城市规划时，才会被拆除等。该相关条文不能作为评价合同效力的依据。本案房屋未严重影响城市规划，亦不属于应当拆除的房屋。故案涉租赁合同及补充协议合法有效。（三）全峰体育公司提交的所谓新证据不能证明案涉房屋系违法建筑，不能证明案涉租赁合同及补充协议无效。1.房屋拍卖公司资料之一的《房屋建筑面积测绘成果报告》明确记载，219.02平方米的天桥连廊面积为非永久性上盖。因此，全峰体育公司知道或者应该知道天桥连廊为临时建筑，有随时被拆除的可能。2.天桥连廊面积未计入全峰体育公司承租面积，与本案不具有关联性。3.根据城乡规划法第六十四条规定，成都市金牛区XXXX街道办事处不是违法建筑的监督执法机关，其无权作出责令拆除的具体行政行为，不能证明案涉房屋系应当拆除的违法建筑。二、案涉房屋不违反消防法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，原审认定全峰体育公司解除合同的请求不成立认定事实清楚，适用法律正确。1.在案涉房屋投入使用时，没有任何法律法规规章规定未通过消防验收的房屋不得投入使用。因此案涉房屋未违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，全峰体育公司无权解除合同。2.消防法于1998年9月1日实施，案涉房屋于1998年4月23日投入使用。根据法不溯及既往原则，不能依据消防法的相关规定来判断案涉房屋是否能够投入使用。即使依据消防法，案涉房屋不属于建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，即使未通过消防验收，亦未被禁止投入使用。3.案涉房屋自改建后使用至今，不存在因未消防验收而被相关部门禁止使用的情况，由此可见，相关部门并不禁止案涉房屋的使用。4.房屋拍卖公司资料之一的《房屋建筑面积测绘成果报告》明确记载，案涉房屋无建设工程规划许可证，全峰体育公司在投标过程中亦对案涉房屋状况进行了全面考察。因此，全峰体育公司在签订案涉《租赁合同》前就知道案涉房屋无建设工程规划许可证、无消防验收手续等，其无权以此为由解除合同。5.案涉《租赁合同》明确约定，全峰体育公司负有对案涉房屋进行消防改造的义务。若未经消防验收或消防验收不合格，其责任在全峰体育公司，与城勘商贸公司无关。6.XXXX街道办事处与金牛区公安消防大队送达的文书均不是督促案涉房屋本身的消防验收问题，而是全峰体育公司将案涉房屋作为商场使用而产生的消防问题，且街道办不是消防法规定的消防监督执法机关，公安消防大队亦无消防执法资格。故案涉房屋本身符合合同约定及法律法规规定。三、全峰体育公司将案涉房屋作为商场使用，已收取巨额租金，而其只支付了城勘公司其中部分租金，其亦未依约对案涉房屋进行消防改造及验收。全峰体育公司的行为严重违法诚实信用原则，不仅造成国有资产流失，对社会稳定亦极为不利。同时，案涉房屋的瑕疵属于因改建而形成的历史遗留问题，不能据此解除合同。 再审审查过程中，全峰体育公司提交如下证据：1.全峰体育公司于2019年11月13日向城勘商贸公司发送的《关于贯彻落实成都市“中优”政策中有关问题的协商函》及城勘商贸公司于2019年11月22日向全峰体育公司发送的《回函》，欲证明城勘商贸公司拍卖前未尽相关告知义务，全峰体育公司有权解除案涉租赁合同；2.2019年10月11日及12日拍摄的连廊拆除照片，欲证明相关部分已被拆除，案涉房屋系违法建筑，案涉租赁合同应属无效；3.全峰体育公司与六名租户签订的《租赁合同》及解除协议，欲证明因连廊被拆除，全峰体育公司已与相关租户解除租赁合同并退还租金；4.租赁户申诉信及微信图片，欲证明成都市翔后集市场开发管理有限公司经营管理案涉房屋影响市场稳定和信心，致使合同目的不能实现。城勘商贸公司提交了2020年7月11日拍摄的视频及照片，欲证明全峰体育公司正常使用案涉房屋，连廊部分未被拆除。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。城勘商贸公司的质证意见为：对全峰体育公司提交的第一组证据的真实性不持异议，但认为与本案不具有关联性，因在《拍卖公告》中已经告知“中优”政策；对于第二组证据，无法确认该部分是否属于连廊部分；第三组证据为全峰体育公司与案外人所签，其真实性无法核实；第四组证据的真实性无法确认，且成都市翔后集市场开发管理有限公司与本案房屋租赁无关，不能到达其证明目的。对于城勘商贸公司提交的证据，全峰体育公司的质证意见为：对该证据的三性均不认可，连廊部分已被拆除，案涉商场人流较小。本院认为，全峰体育公司提交的第一组、第三组、第四组证据与本案不具有关联性，不予采信；全峰体育公司提交的第二组证据客观真实，能够证明案涉房屋连廊部分已被拆除。对于城勘商贸公司提交的证据，能够证明案涉房屋正常营业的事实。 本院经审查认为，本案为租赁合同纠纷，再审审查重点为：一、案涉租赁合同是否有效？若有效，是否应当解除;二、城勘商贸公司要求全峰体育公司支付租金的请求是否成立；三、全峰体育公司要求城勘商贸公司返还已付租金、履约保证金，支付违约金、赔偿损失的请求是否成立。 一、关于案涉租赁合同效力及应否解除问题。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，据原审查明，1991年12月16日，成都市金牛区国土局向成都市规划管理局劳动服务公司颁发了位于XXXXXX，用地面积为3409.70平方米的《国有土地使用权证》。1996年10月24日，成都市规划管理局向成都市计划委员会作出《关于申请XXX饭店改建立项的报告》，申请对成都市规划管理局劳动服务公司所属XXX饭店改造为XXXX主市场扩建工程进行立项。1996年11月4日，成都市计划委员会作出《关于成都市规划局劳动服务公司改建XXX饭店项目建议书的批复》，同意成都市规划局劳动服务公司改造XXX饭店，项目业主为成都市规划局劳动服务公司，建设地址为XXXX。由此，案涉房屋是经成都市规划管理局、成都市计划委员会等部门批准改造而成。全峰体育公司提供的证据亦不足以证明案涉房屋为违法建筑。因此，案涉房屋虽然未取得建设工程规划许可证，但经相关主管部门批准建设，根据上述司法解释规定，城勘商贸公司与全峰体育公司签订的案涉租赁合同应属有效。故全峰体育公司称案涉房屋未取得建设工程规划许可证、为违法建筑，案涉租赁合同无效的再审理由不能成立，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益。如果租赁物在租赁期间出现达不到约定用途的情形，使承租人无法对租赁物使用、收益，承租人可以解除合同。 关于消防问题。据原审查明，城勘商贸公司在《拍卖公告》中的《成都市金牛区负1楼至3楼营业用房五年租赁权瑕疵说明》及城勘商贸公司与全峰体育公司签订的《房屋租赁合同（固定格式）》明确载明，案涉房屋仅有国有土地使用权证，未办理房屋所有权证，全峰体育公司负责案涉房屋消防安全设施设备升级改造，达到并符合消防主管部门安全经营生产的要求。《拍卖公告》中的《房屋建筑面积测绘成果报告》亦载明，案涉房屋无规划许可证等证照。由此，全峰体育公司在明知案涉房屋未办理房屋所有权证、规划许可证等相关证照，且存在消防问题的情况下，仍愿意租赁案涉房屋并同意负责案涉房屋消防安全设施设备升级改造，其应承担因相关证照不齐而导致不能通过消防验收的风险。同时，根据案涉房屋租赁合同的约定，全峰体育公司租赁案涉房屋的用途为商业经营管理。目前，案涉商场仍然在营业，且全峰体育公司未提供证据证明案涉房屋因消防问题被相关主管部门勒令停止营业。故全峰体育公司称由于城勘商贸公司不能提供消防设计备案所需资料而导致租赁房屋不能办理消防验收，致使合同目的不能实现而要求解除案涉租赁合同的再审理由不能成立，不予支持。 关于天桥连廊拆除问题。据原审查明，《拍卖公告》中的《房屋建筑面积测绘成果报告》对案涉房屋各层竣工建筑面积及状况做了说明，负1楼至3楼建筑面积约为10400平方米，其中天桥连廊部分建筑面积约为219平方米，并明确备注为非永久性上盖。由此，全峰体育公司明知天桥连廊部分为非永久性上盖，其应预见天桥连廊被拆除的可能。同时天桥连廊部分面积仅占总租赁面积的五十分之一左右，天桥连廊部分被拆除不足以影响全峰体育公司对案涉房屋的整体经营。故全峰体育公司以天桥连廊部分被拆除致使合同目的不能实现而要求解除案涉租赁合同的再审理由不能成立，不予支持。 关于成都市翔后集市场开发管理有限公司问题。另据原审查明，第二次《拍卖公告》中包含了云南省高级人民法院于2008年4月18日的《公告》，该公告载明，2008年9月1日至2017年12月31日的案涉房屋租赁权由成都市翔后集市场开发管理有限公司通过拍卖程序依法取得的事实。而全峰体育公司租赁期限的开始时间为2018年4月24日，成都市翔后集市场开发管理有限公司的经营管理行为是否影响市场后续经营，与城勘商贸公司无关。故全峰体育公司以成都市翔后集市场开发管理有限公司经营管理案涉房屋影响市场稳定和信心致使合同目的不能实现而要求解除案涉租赁合同的再审理由不能成立，不予支持。 关于“中优”政策问题。2017年4月25日成都市第十三次党代会提出了“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市空间新格局，《拍卖公告》中成都市金牛区商务局、XXXX街道办向城勘商贸公司发出的《关于落实“中优”战略加强市场规范管理的函》载明，成都市金牛区已将全区XX批发市场、XXXX百货附一区等70个传统商品市场纳入全区疏解提升范畴并上报，传统低端产业将按规划要求有序向外疏解。因此，全峰体育公司知道或应当知道案涉房屋所在区域属于“中优”的范围，案涉房屋存在被疏解的商业风险。同时，根据合同约定，案涉房屋用途为市场经营，现案涉房屋仍在正常营业中，可见“中优”政策并未实质影响全峰体育公司的正常经营活动。全峰体育公司提供的证据亦不足以证明城勘商贸公司在发布拍卖公告前就知晓《成都市金牛区人民政府成都市商务委员会关于落实“中优”战略加强市场规范管理的函》中的相关内容。故全峰体育公司以城勘商贸公司存在欺诈，“中优”政策严重影响市场持续性和稳定性致使合同目的不能实现而要求解除案涉租赁合同的再审理由不能成立，不予支持。 二、关于城勘商贸公司要求全峰体育公司支付租金的请求是否成立问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，城勘商贸公司按照合同约定交付案涉合同约定的房屋，全峰体育公司制作了《移交清单》，接收了案涉房屋并一直用作市场经营使用，应按照租赁合同的约定，履行交付租金的义务。现全峰体育公司未按合同约定向城勘商贸公司支付租金，故城勘商贸公司有权要求全峰体育公司支付欠付租金。原审判决支持城勘商贸公司要求全峰体育公司支付租金的请求并无不当，予以维持。 三、关于全峰体育公司要求城勘商贸公司返还已付租金、履约保证金，支付违约金、赔偿损失的请求是否成立问题。 如上所述，全峰体育公司要求解除合同的反诉请求不成立，故其要求城勘商贸公司返还已付租金、履约保证金，支付违约金、赔偿损失的请求亦不成立。全峰体育公司在支付欠付租金后，若案涉房屋因消防、拆迁等问题致使合同目的不能实现，全峰体育公司可另行主张。 综上，全峰体育公司申请再审的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回四川省全峰体育用品有限公司的再审申请。 审判长  孙晓光 审判员  王海峰 审判员  司 伟 二〇二〇年九月二十八日 法官助理马露 书记员何玉瑩