北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15579号原告：北京春堂物业服务有限公司，住所地北京市房山区韩村河镇韩村河山庄**院。法定代表人：赵文亮，总经理。委托诉讼代理人：高小行，女，1988年8月19日出生，满族，该公司经理助理。委托诉讼代理人：徐立新，北京腾铭律师事务所律师。被告：梁剑营，女，1982年12月2日出生，汉族，住北京市丰台区，现住北京市房山区。被告：北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂二里******。法定代表人：王坤，经理。委托诉讼代理人：济跃进，（该公司股东，王坤之母），女，1958年1月29日出生，汉族，被告店长，住北京市房山区。原告北京春堂物业服务有限公司（以下简称春堂物业公司）与被告梁剑营、被告北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司（以下简称阿瑞斯公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告春堂物业公司之委托诉讼代理人高小行、徐立新、被告阿瑞斯公司之委托诉讼代理人济跃进到庭参加了诉讼。2019年7月3日开庭，被告均未到庭；2019年8月5日开庭，被告梁剑营到庭，被告委托代理人济跃进参加诉讼，但未提交委托代理手续；本院于2020年9月14日再次安排开庭，被告梁剑营经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理，本案现已审理终结。原告春堂物业公司提出诉讼请求：1.判决被告给付原告欠付的2015年5月1日至2017年4月30日及2018年5月1日至2019年4月30日期间三年的物业服务费206823元，违约金620元，合计207443元；2.判决被告承担诉讼费。事实与理由：被告与北京瑞雪春堂房地产有限公司签订房屋租赁合同，租赁时间为2013年5月1日起至2019年4月30日止；租赁合同第三条第三项约定被告应于每年11月1日前向原告交纳当年物业服务费68941元。自2015年5月1日开始至2017年4月30日，2018年5月1日至2019年4月30日被告一直未按约定交纳物业服务费。此期间原告通过打电话、发信息、发律师函等多种形式、多次通知被告交纳物业服务费，被告无任何理由始终不履行缴费义务，已构成违约，为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告梁剑营辩称：我没有能力偿还这些钱，公司跟我没关系，物业费欠不欠我不知道。商业租赁合同是我签的，是因为租房时我找的朋友跟开发商谈的，当时我跟王坤还没有离婚，但公司我没有实际经营，我不是法人，我不在公司上班，没有工资。我跟王坤离婚后，也没有给我抚养费，我无承担责任，我不承担责任。如果原告起诉健身房，就找王坤，我解决不了，我不是实际经营人，物业应找健身房或王坤协商。被告阿瑞斯公司辩称：我们一接手房子后房顶就漏，我们找物业，一直不给补修，反复的找后，给我们补修了，但补修后越漏，物业说给我们补偿，开发商也说给我们补偿，但到现在都没有补偿。到2018年11月，物业把电给我们停了，把人给打了。2019年3月27日，一个会员在跑步机上跑步呢，物业就给停电了，会员被摔，物业说开发商让停的，但开发商说不知道这件事，我们报警了。欠这么多的物业费的数额认可，是欠这些钱，我们应该交物业费，但是没有给修补房子，我们经营不了。审理中，原告春堂物业公司提交证据如下：1.瑞雪春堂商业合同原件一份，证明梁剑营租赁瑞雪春堂房地产有限公司7号楼2层204至211号房屋，建筑面积944.4平方米，合同第三条约定，梁剑营应向原告交纳物业服务费。梁剑营质证称，合同是我签的，因为在开健身房之前我们没有离婚，一起去签的合同。阿瑞斯质证称，合同认可，物业没有履行合同，房子漏物业应及时修，没修就应该给补偿。2.交费通知单，证明梁剑营承租春堂房地产开发有限公司的商业房后，开办了阿瑞斯公司，二被告共同向原告交纳了2014年5月1日至2015年4月30日，2017年5月1日至2017年10月31日，2017年11月1日至2018年4月30日期间的物业费。对于本案起诉的三年物业费没有缴纳。梁剑营质证称，不清楚交费通知。阿瑞斯公司质证称，具体不清楚，具体数字不清楚。3.物业交费通知单、物业费交费计划、律师函、还款计划、欠费通知、邮单，证明原告多次向被告催要欠缴的物业费及被告认可的事实。梁剑营质证称，是物业出具的，当时王坤没在，我代王坤签的，王坤知道这件事。阿瑞斯公司质证称，催缴可以，但是因为房屋漏每补偿没交。4.维修处理意见确认单2张，证明在二被告使用期间，原告对于被告使用进行过维修，有梁剑营的签字，梁剑营是阿瑞斯的经理，也是当时的承租人。梁剑营质证称，维修处理单是公司刚成立时，另一个股东和王坤一起，房子当时漏水，物业赔偿了5000元，我当时去签收5000元的单子。阿瑞斯公司质证称，不清楚。被告梁剑营未提交证据。阿瑞斯公司庭审中出示两张照片，证明物业把厕所排气筒堵上了，但庭后一直未提交打印件。原告质证称，不认可，不是物业干的。本院认定事实如下：2013年4月28日，被告梁剑营（乙方）与北京瑞雪春堂房地产有限公司（甲方）签订《瑞雪春堂商业租赁合同》，约定乙方承租甲方的位于北京市房山区瑞雪春堂X号X层X单元建筑面积944.4平方米，套内建筑面积787平方米，租期6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止，自2013年5月1日至2014年4月30日为免租期；合同约定，物业管理费按0.2元/建筑平方米/天收取，首年物业费总计68941元。乙方须于2013年11月1日前向物业公司支付该年度物业管理费。合同约定了甲方提供物业服务的内容。2017年10月27日，春堂物业区域经理王玉红与梁剑营签订《物业费缴费计划》，该计划显示梁剑营签字处写为“阿瑞斯健身房经理”，计划内容为：从2015年5月1日至2018年4月30日您共欠春堂物业公司物业费206823元，经春堂物业公司与阿瑞斯健身房梁剑营经理双方沟通商定缴费计划：现定于2017年11月15日交清2017年全年物业费68941元整，2018年1月31日前交清2015年5月1日至2017年4月30日的物业费137882元整。2017年12月20日，被告阿瑞斯法定代表人王坤出具《还款计划》：阿瑞斯健身俱乐部于2017年12月9日归还2017年物业费共叁万伍仟元整，于2017年12月31日归还2017年剩余物业费共叁万肆仟元整。审理中，原告提供缴费单，自认被告于2015年9月11日交纳了2014年5月1日至2015年4月30日的物业费，于2017年12月9日交纳了2017年5月1日至2017年10月31日的物业费，于2017年12月31日交纳了2017年11月1日至2018年4月30日的物业费。另查，被告阿瑞斯公司系2013年5月30日成立，投资人为王坤、济跃进，住所地位于北京市房山区瑞雪春堂二里******，法定代表人为王坤。济跃进与王坤系母子关系。涉案租赁合同签订之前王坤与梁剑营原系夫妻关系，于2017年离婚。本院认为：原告系诉争小区的物业服务单位，被告梁剑营系诉争房屋承租合同列明的承租人，被告阿瑞斯公司系房屋的实际使用人。案外人与梁剑营签订的房屋租赁合同约定了物业管理费的标准，同时约定了直接向物业服务单位履行，本案物业管理费的交纳应当按照租赁合同约定的标准履行。根据现有证据，考虑到梁剑营与被告阿瑞斯法定代表人王坤的关系，以及阿瑞斯的成立与经营以及股东构成，本案并不不能直接证明原告与梁剑营形成物业服务合同关系，结合相应还款计划及实际交纳物业费的人员以及阿瑞斯公司在此实际经营，可以确认原告与阿瑞斯公司形成物业服务合同关系，物业费欠费应当由阿瑞斯公司负担。对于拖欠物业费数额，双方并无争议，本院予以确认。关于阿瑞斯公司的抗辩，屋顶漏水确实存在，但并未提供证据证明一直未能修好，根据原告提供的维修处理确认单，可知双方针对房屋漏水的问题已经解决完毕，且原告已经给予了补偿，故被告阿瑞斯公司该抗辩意见，本院不予采信；对于其他断电、打人、堵排气管道的抗辩，被告阿瑞斯公司并未提供充足证据证明，本院不予确认。因阿瑞斯公司法定代表人已经确认了欠费金额，且自动履行了部分给付义务，因此，本案原告请求被告阿瑞斯公司支付拖欠物业费的请求，本院予以支持；对于违约金，并无明确约定，本院不予支持。被告未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席裁判。原告合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持；被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京春堂物业服务有限公司欠付的2015年5月1日至2017年4月30日及2018年5月1日至2019年4月30日期间三年的物业服务费206823元。二、驳回原告北京春堂物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4402元，由被告北京阿瑞斯健身俱乐部有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  吕少罕审判员  付 雪审判员  李立国二〇二〇年九月二十一日书记员  要桃桃