广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初2472号 原告（反诉被告）：黄建灵，男，1977年7月23日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：陈文毅，广西华尚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西万大市场管理有限公司，住所地：柳州市柳南区航生路2号，统一社会信用代码：91450200MA5KAGW063。 法定代表人：熊金来，总经理。 委托诉讼代理人：高山，广西超仁律师事务所律师。 第三人：柳州市龙泉实业有限公司，住所：柳州市航生路2号，统一社会信用代码：914502007151323572。 法定代表人：熊仕良。 第三人：柳州市华旗房地产开发有限责任公司，住所地：柳州市公园路63号，统一社会信用代码：91450200619357652R。 法定代表人：刘元积，执行董事。 委托诉讼代理人：欧聪，广西正大（鹿寨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐佳宁，广西正大律师事务所律师。 -2- 原告（反诉被告）黄建灵与被告（反诉原告）广西万大市场管理有限公司（以下简称万大公司）、第三人柳州市龙泉实业有限公司（以下简称龙泉公司）、第三人柳州市华旗房地产开发有限责任公司（以下简称华旗公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年6月10日、2020年9月25日公开开庭进行了审理。第一次开庭黄建灵及其委托诉讼代理人陈文毅、万大公司的委托诉讼代理人高山到庭参加诉讼，第二次开庭黄建灵的委托诉讼代理人陈文毅、万大公司的委托诉讼代理人高山、第三人龙泉公司、第三人华旗公司的委托诉讼代理人欧聪和徐佳宁到庭。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄建灵向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告履约保证金160000元支付违约金58400元（违约金为160000元×l‰×259天，自2019年7月l日暂计至2020年3月2日共计259天），之后的违约金继续以50000元按每天1‰从起诉之日计算至实际清偿之日止，合计218400元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年1月7日签订两份《广西万大市场管理有限公司租赁合同》，约定：原告租赁被告的市场摊位；原告向被告支付了履约保证金160000元。租赁合同期满，被告应在30日内退还履约保证金，每逾期一天被告应按所缴纳的履约保证金的千分之一向原告支付违约金。原告与被告的租赁合同已经在2019年5月31日期限届满，原告多次同被告要求退还履约保证金，但是被告均置之不理。为保护原告的合法权益，特向法院提出诉请。 被告（反诉原告）万大公司辩称，原告诉请要求退还保证金， -3- 被告认为在扣除拖欠的缴纳水电费，管理费，租金后，被告可以退还保证金给原告，原告诉请中的违约金是没有事实和法律依据的，被告不应当承担。 第三人龙泉公司述称，龙泉与万大公司签订的租赁合同合法有效，合同期限20年，是在2016年7月15日签订的，里面涉及有银行领导和法院法官和刘元积有勾结的事项，暗箱操作拍卖。在拍卖土地拍卖评估的过程里，没有通知过我们公司，拍卖的时间也没有通知过龙泉公司，刻意的把单价压低贱卖，而且在有评估的条件下，还降价了2000多万，这完全不符合拍卖规则，属于程序违法，而且拍卖的内容与评估报告不相符，评估的是土地，上面的门面和摊位，都没有做过评估，也没有做过估产，更没有做过安置，地面的附着物拍卖价值为零，属于暗箱操作。 第三人华旗公司述称，1.涉案的租赁合同是原告与被告广西万大市场管理有限公司，经协商一致所签订，双方应该受合同条款的约束，2.原告与被告在签订合同时，原告已经向被告支付了约定的履约保证金，根据合同约定，租期届满之时，因第三人华旗公司已经取得租赁标的物所有权，被告已经无权与原告进行签订租赁合同，因此，涉案的租赁合同已经在租赁期限届满时终止。3.租赁合同终止，被告应当向原告退还保证金，逾期未退的，也应按照约定支付违约金。 被告（反诉原告）万大公司向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人支付拖欠的租金83200元（从2016年2月1日至2020年4月30日），月杂，卫生、管理费10400元，违约金18720元，以上合计112320元；2.反诉的诉讼费用由被反诉 -4- 人承担。事实与理由：2016年1月7日反诉人与被反诉人签订了干蔬摊租赁合同，按合同约定，被反诉人租赁万大市场的I区9#,10#摊位，合同期从2016年2月1日至2019年5月31日，管理费每月100元，租金双方在合同里没有约定，但是根据万大市场的相同摊位每月租金800元，根据公平合理的原则，被反诉人应当支付租赁期间的租金83200元，被反诉人从2016年2月1日至今未付过租金给反诉人，所以被反诉拖欠了52个月的租金合计83200元，月杂、卫生、管理费被反诉人未付10400元，被反诉人是属违约行为，被反诉人应当向反诉人支付违约金10400元（合同总标的（83200元+10400元）X20%=18720元），被反诉人应当向反诉人支付以上款项总计112320元，反诉人请求法院查明事实，判决驳回被反诉人的不合法的诉讼请求，支持反诉人的诉请。 原告（反诉被告）黄建灵就反诉辩称，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，租赁合同明确约定摊位免租，至于诉请的月杂费，万大公司已实际转租了摊位，故无需缴纳，综上，应驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人龙泉公司就反诉述称，不太清楚，与龙泉公司无关。 第三人华旗公司就反诉述称，对于万大公司提起的反诉，因第三人华旗公司并不是租赁合同的当事人，若双方未就租金进行约定，结合合同约定的内容，也没有约定原告需向万大公司支付租金，所以反诉的相关事宜，第三人华旗公司不知情，是他们之间的事情。 当事人围绕各自的诉讼请求及抗辩意见、第三人围绕其陈述 -5- 意见均向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人均无异议的证据，本院予以认可并在卷佐证，对于各方不认可真实性或证明目的的证据，本院将结合庭审查明情况以及案件事实查明部分，予以综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月7日，黄建灵作为乙方（承租方）、万大公司作为甲方（出租方）签订租赁合同两份份，约定乙方承租万大公司I区9#、I区10#摊位作为干蔬摊经营使用，两份合同第二条均约定租赁期限从2016年2月1日起至2019年1月31日止，后补充手写截止日期顺延至2019年5月31日止，并加盖万大公司的公章。第三条均约定租赁期内乙方需交纳履约保证金80000元，租赁期限内租金“/”元，履约保证金在合同签订的当日交清，月租金在当月5日前交清，同时还约定月杂、卫生、管理费100元/月，也于当月5日前交清。第四条约定租赁期间解除合同或合同期满，乙方必须在当个工作日内搬出全部物品，如乙方逾期仍未搬出物品，视为乙方放弃物品所有权，自愿交由甲方处理；租赁期届满，黄建灵愿意继续租赁，须另行签订租赁合同。第七条约定租赁期满终止合同的，甲方在30日内退还履约保证金给乙方，每逾期1天，甲方按应其所交纳的履约保证金的千分之一向乙方支付违约金；乙方应按先交费后使用的原则下，于每月1至5日前交纳相关应交费用；乙方逾期7天不交租金和其他应交款项的，应按应缴总款的百分之二向甲方支付违约金；逾期超过30天未缴清费用的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还且如不能弥补给甲方造成的损失还应承担赔偿责任。 -6- 万大公司于2016年1月7日向黄建灵出具收据两份，载明收到其交来的租赁履约保证金80000元两笔，共计160000元。 万大公司称黄建灵未交纳过月杂、卫生、管理费。 另认定，案涉摊位或铺面位于柳州市内，万大综合市场为一砖混框架搭建的两层建筑物，建筑物的顶为钢架棚，该两层建筑外围有一些数量的门面，门面与两层建筑物间间隔有走道。经本院至柳州市自然资源和规划局查询，柳州市航生路2号的不动产登记信息未见存于该局。庭后经询问，万大公司亦未能提供柳州市航生路2号建筑物已经取得建设工程规划许可证的相关证据。 再认定，第三人龙泉公司向本院提交《租赁合同》一份，载明龙泉公司航生路2号综合市场的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等以现状整体有偿出租给万大公司作为市场经营使用，该地块土地证号为柳国用（98公）字第03392号。租赁期限为2016年7月15日起至2036年7月14日止。 柳州市柳江区人民法院于2017年12月10日作出（2017）桂0221执1009号之一执行裁定书，裁定：一、被执行人柳州市龙泉实业有限公司原所有的位于柳邕路旧机场的土地使用权（国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号）及地上附属物的所有权及相应的其他权利归买受人柳州市华旗房地产开发有限责任公司所有。柳邕路旧机场的土地使用权（国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号）及地上附属物的财产权自本裁定送达买受人柳州市华旗房地产开发有限责任公司时起转移。二、柳州市华旗房地产开发有限责任公司可持本裁定书到财产管 -7- 理机构办理相关产权过户登记手续。柳州市国土资源局于2019年5月8日就上述地块的国有建设用地使用权向华旗公司颁发了桂（2019）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》。 2020年3月16日华旗公司向本院起诉万大公司，要求万大公司立即停止在该市场收取租金并搬离市场，排除对华旗公司正常使用该市场的妨害。本院以（2020）桂0204民初1619号排除妨害纠纷进行审理，该案现尚未审结。 本院认为，本案的争议焦点为：一、黄建灵与万大公司签订的《租赁合同》是否有效；二、若合同有效，万大公司是否应当退还黄建灵履约保证金及退还的数额；三、若合同有效，万大公司是否应当支付违约金及违约金的数额；四、万大公司提出反诉，要求原告支付未交纳的租金、月杂、卫生、管理费，上述费用如何认定。 争议焦点一、租赁合同的效力问题。 首先，本案合同约定的租赁物是摊位或铺面，而非房屋。房屋一般指有墙、顶、门、窗，供人居住或其他用途的建筑物，应具备独立的墙体和明确的四至界限。而本案合同涉及的摊位或铺面是用于农贸市场经营交易的不封闭的公共场所,显然不具有房屋结构和功能,不属于房屋，故本案事实和法律关系不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条关于“合同无效”的规定。其次，虽然本案合同约定的租赁物位于万大综合市场内，被告未能提供万大综合市场取得建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证规定进行建设，但本案租赁物系万大综合市场内的摊 -8- 位，并非万大综合市场这一建筑物，并且万大公司已实际向黄建灵交付了摊位,黄建灵也已实际使用,其对摊位的使用经营并未因建筑物性质受到明显损害，故不能以摊位所在的建筑物的性质来认定合同的效力。再次，双方签订的租赁合同亦不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。综上所述，万大公司和黄建灵签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。 争议焦点二，关于万大公司退还黄建灵履约保证金的问题。 万大公司和黄建灵签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应当依约履行。现租赁期限届满，黄建灵要求万大公司应依约在租赁期限届满30日内退还履约保证金。对此，双方在《租赁合同》中还约定，黄建灵逾期超过30天未缴清租金、月杂、卫生、管理费等应交款项的，万大公司有权解除合同并不退还履约保证金。现黄建灵未能提供证据证实其已依约按时交纳应交款项，应承担违约责任。虽然本案合同未约定履约保证金的性质，但合同中关于履约保证金的约定为：合同约定租赁期满黄建灵交清租金或者经被告同意转租他人办完手续后返还保证金，黄建灵逾期超过30天未交清费用则保证金不予退还。这说明该履约保证金具有担保合同履行以及惩罚性的功能，依约履行则退还，不依约履行则不予退还，实质上适用了违约定金规则。应当参照定金的法律规定，其数额不能超过合同标的额的20%。故应按照合同约定租赁期限和每月租金以及月杂、卫生、管理的费用计算合同标的金额，保证金中超过合同标的金额20%的部分应当无效，该无效部分万大公司应当退还给黄建灵。即返还履约 -9- 保证金=原告交纳保证金-合同标的额（租赁期限×每月原告需交纳的租金、月杂、卫生、管理的费用）×20%。 本案中，黄建灵交纳了履约保证金160000元，有收据为证。合同约定了月杂、卫生、管理费为每月100元。对于租金，合同中“租金”一项为斜线“/”，只约定了月杂、卫生、管理费和履约保证金。万大公司称黄建灵应按照公平原则按市场相同经营性质的摊位的租金标准支付租金。对此，本案合同为万大公司提供的格式合同，租金一栏为空白，并由双方在签订合同时填写，万大公司与黄建灵在签订合同时在“租金”一栏未填写具体的金额，而是划一条“/”,按照日常的交易习惯，应视为双方约定租金的数额为零，即本案为零租金的租赁合同。根据合同法第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同作为有偿合同，承租人须向出租人支付租金，但法律也并不禁止租金的金额为零，在日常交易中，也不乏出租人通过零租金的形式，由承租人支付其他的对价，使得出租人通过出租租赁物取得了其他利益或优惠。本案中，合同约定黄建灵向万大公司每月支付月杂、卫生、管理费100元，并交纳比较高额的履约保证金，就可视为黄建灵作为承租人支付对价的一种形式，而万大公司在合同期内既未以情势变更或显失公平为由向黄建灵主张租金，也未向人民法院起诉变更或撤销双方签订的合同,而是继续与黄建灵保持租赁关系至租赁期满，基于此,万大公司在合同租赁期满后要求对案涉合同约定的租金标准予以变更,不符合法律规定。综上，经计算，万大公司应返还黄建灵158400元（160000元-40个月×200元×20%）。 -10- 另外，虽然华旗公司与龙泉公司就华旗公司是否已经于2017年12月10日取得案涉租赁物所在土地的土地使用权存在争议，以及华旗公司与万大公司就万大公司是否有权收取租金并搬离市场存在争议，但本案商铺系万大公司出租给黄建灵使用，且万大公司也已实际收取了黄建灵的履约保证金，故上述争议对万大公司返还保证金的认定不产生影响。 争议焦点三，关于万大公司支付违约金的问题。 黄建灵主张的违约金，实际为万大公司未按合同约定按时返还履约保证金而给黄建灵造成的损失赔偿，因超过合同标的的20%的履约保证金无效，本院仅支持该无效部分的保证金应当返还，鉴于合同系双方协议一致的行为，故本院确定双方过错均等，各承担50%的损失。对于利息的计算标准，黄建灵主张的计算标准过高，结合本案的基本情况，酌情调整按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。故万大公司应当以“应退还的履约保证金”即158400元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，支付黄建灵从本案起诉之日至本金实际清偿之日止的50%的利息损失。 争议焦点四，万大公司提出反诉，要求支付租金、月杂、卫生、管理费的问题。 如上所述，万大公司与黄建灵合同中约定的租金金额为零，对于每月应交纳的月杂、卫生、管理费100元。一方面，黄建灵主张只使用了摊位到2017年3月就被万大公司转租给他人，但万大公司不予认可，且黄建灵未能提供证据证实上述主张，也未能提供证据证实已经提前和被告办理了解除租赁关系的手续，故 -11- 对黄建灵上述主张本院不予认可。另一方面，万大公司主张黄建灵至今仍未返还铺面，对此，虽然黄建灵作为承租人，在租赁关系结束后腾退并交还摊位或铺面时，应主动通知万大公司，其未主动通知被告并交还租赁物的，应当承担被告收回租赁物另行招租期间的租金损失，但本案与普通的房屋租赁有所区别，本案被告万大公司既是出租人，也是租赁物所在市场的管理方，租赁期间租赁物仍然处在万大公司的监管下，租赁期满后，其作为市场管理方有义务主动、及早收回租赁物从而减少损失，结合本案合同约定的租赁用途、租期等，本院酌定万大公司收回租赁物另行招租的合理期限为三个月，故黄建灵应按合同的约定向被告支付的月杂、卫生、管理费，该费用计算至租赁期满后三个月，现黄建灵未能提供证据证实其已向万大公司支付过上述费用，故仍应按照两个摊位200元的标准，向万大公司支付2016年2月1日至2019年8月31日期间的上述费用8600元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告广西万大市场管理有限公司向原告黄建灵返还履约保证金158400元及支付违约金（违约金以158400元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的50%，从2020年4月16日起计算至本金实际清偿之日止）； 二、反诉被告黄建灵向反诉原告广西万大市场管理有限公司支付月杂、卫生、管理费8600元； 三、驳回原告黄建灵的其他诉讼请求； -12- 四、驳回反诉原告广西万大市场管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费4576元（原告黄建灵已预交），由广西万大市场管理有限公司负担；反诉受理费1273元（广西万大市场管理有限公司已预交），由广西万大市场管理有限公司负担1176元，黄建灵负担97元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  欧 凌 人民陪审员  胡凤平 人民陪审员  王 焰 二〇二〇年九月二十八日 -13- 书记员林锦华 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条【民事法律行为有效要件】具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条【定金及其法律效力】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条【定金的成立】定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条【定金的数额】定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007