贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13654号 原告：罗毅，男，彝族，1987年12月22日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：肖云帆（特别授权），贵州辰胜思速律师事务所律师。 被告：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际C幢5楼，统一社会信用代码：91520500736607251P。 法定代表人：阮剑。 委托诉讼代理人：艾凯（特别授权），蒙中菊（一般授权），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 原告罗毅与被告贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称“剑林房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日登记立案后，依法适用简易速裁程序公开开庭进行了审理。原告罗毅的委托诉讼代理人肖云帆，被告剑林房开公司的委托诉讼代理人艾凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金25714元；2、判决被告返还原告电入户费、煤气入户、数字电视入户费共4329元；3、判决被告返还原告房屋产权证费、土地使用证费共计11132.38元；4、被告承担本案诉讼费用。 本院经审理查明以下要素：2013年7月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市XX号房。房屋实际总价款为356937元。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；其他有关事项约定见补充协议；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务（如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等），以协助出卖人为其办理产权，（出卖人只负责交纳营业税），如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任等内容。合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款，2014年12月24日，原、被告双方办理了房屋交接手续，同日被告向原告收取电入户费、煤气入户费、数字电视入户费及办理产权证费、土地使用证费用。2018年9月29日，涉案楼幢取得《不动产权证书》，2018年11月29日，涉案房屋取得《不动产权证书》。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本案争议的焦点是：1、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定；2、被告是否应退还原告各项开户费；3、被告是否应退还原告房屋产权证费、土地使用证费。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。但《商品房买卖合同补充协议》约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》…。”被告应于原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内协助原告办理产权登记。原、被告于2014年12月24日办理了房屋交接手续，则被告应于2014年12月24日之后的540工作日内，即2017年1月18日前协助原告办理产权转移登记手续，逾期应承担违约责任。但被告的违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告向本院提起诉讼之日2020年8月13日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年8月13日起计算。根据合同约定，原、被告双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。被告于2018年9月29日取得涉案楼幢的《不动产权证书》，但被告所举证据电梯张贴通知时间为2018年7月20日，此时并不具备办理涉案房屋转移登记条件，对该通知本院不予采纳。直至2018年11月29日涉案房屋才取得《不动产权属证书》，故违约金截止时间认定为2018年11月29日。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定前述违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，结合原、被告双方的履约情况，本案违约金以原告购房款总额356937元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2017年8月13日起至2018年11月29日止。但因原告只诉请该违约金为25714元，应视为其对自己权利的处分，故违约金应不超过25714元。 关于原告诉请被告退还各项开户费及房屋产权证费、土地使用证费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告剑林房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告另行收取原告电入户费、煤气入户、数字电视入户费4329元无事实及法律依据，应予退还。对此，被告虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于被告代收理由不成立随时要求予以返还，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。根据被告提交的尚城国际交房缴费清单，契税5549.16元、房屋面积测绘费145.83元、房屋维修专项基金5361.50元，国土证工本费33元、测绘费75.89元，共计11132.38元，与原告诉请金额一致。因原、被告双方关于办证形成的委托代办关系，该费用为原告自身应承担的办证所需税费及相关费用，故对原告该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗毅支付逾期办理商品房转移登记的违约金，违约金以356937元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年8月13日起至2018年11月29日止（以25714元为限）； 二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗毅电入户费、煤气入户、数字电视入户费共计4329元； 三、驳回原告罗毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费415元（已减半收取），由被告贵州剑林房地产开发有限公司承担275元，由原告罗毅承担140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年九月十二日 书记员 李芳毅