江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初2929号原告：朱冬华，女，1973年1月生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张田，江苏金银河律师事务所律师。被告：王**华，男，1963年5月5日生，汉族，住镇江市。被告：夏成芳，女，1965年8月13日生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：袁俊、厉绮霞，江苏律威律师事务所律师。第三人：镇江鼎鑫投资担保有限公司，住所地镇江市长江路35号第4层403室，统一社会信用代码91321100670997217M。法定代表人：郭娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：季光辉，该公司职员。原告朱冬华与被告王**华、夏成芳、第三人镇江鼎鑫投资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱冬华及其委托诉讼代理人张田、被告王**华、夏成芳的共同委托诉讼代理人袁俊、第三人镇江鼎鑫投资担保有限公司的委托诉讼代理人季光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》，退还购房款60万元；2、由二被告连带赔偿原告的购房损失合计36.46万元、要求两被告给付评估费7300元；3、要求第三人退还收取的中介费8000元；4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告为夫妻关系，2017年3月，原告通过第三人的居间服务，看中了镇江市润州区红星桃花源二期40幢1701室的房屋，由于该房屋当时没有房产证，为搬迁安置房，被拆迁人是案外人张翠华（己故）和被告夏成芳，其两人为母女关系，当时张翠华由于身体原因没有到场，由被告王**华代为办理，故三方于2017年3月19日签订了0000574号《房产买卖合同》，约定购房款为65万元，4月30日前付20万元，12月31日前付40万元，剩余的5万元在过户手续时一并付清；原告于签约当日支付了定金1万元，并在最后一条特别约定：“因产权人（张翠华）未到场签字，如有异议一切责任由王**华承担”，以便于合同出现问题时的防范。原告皆依约履行了合同，2019年的3月要求被告办理过户手续，被告回答说，现在房屋涨价，要另外加价20万元才能过户，否则就不去配合办理；经原告多次交涉皆不能如愿，后了解到被拆迁人张翠华己经去世，其遗产继承人并不全部同意将房屋转让给原告。但被告王永华却将此房出售给原告，且未能履行合同义务办理过户手续，违背合同中的承诺，存在着隐瞒和欺诈的重大过错。第三人作为专业的房产买卖交易公司，应当对交易的状况进行必要的审查，在确保产权可以过户的情况下，引导双方交易，第三人存在较大过错，故第三人无权收取居间费用，其中介佣金应当退回。被告王**华、夏成芳辩称，要求继续履行合同，但增加房屋转让款；被告不承担违约责任，在房产证满2年后办理过户手续，合理期限是一年之内，房产不能过户的原因是张翠华去世，该房屋因继承发生物权变动，无法为原告办理过户手续。第三人镇江鼎鑫投资担保有限公司陈述，按照合同约定应收2%中介费13000元，实际收了5000元，剔除业务员提成实际入账3000元。本院经审理认定如下事实：2017年3月19日，原告朱冬华和张翠花、第三人镇江鼎鑫投资担保有限公司签订《房产买卖合同》，约定“将张翠华所有的位于红星桃花源二期40幢1701室房屋出售给原告，建筑面积103.65平方米，转让价为65万元，原告于签订本合同时支付张翠华购房定金1万元，2017年4月30日前首付房款20万元，2017年12月31日前再付40万元，尾款在该房产证满两年后办理过户付清。张翠华承担领证前的所有费用，原告承担转让的各项费用。双方约定于2017年4月30日前由张翠华将该房屋正式交付给原告。原告应在房屋交付当日向第三人支付该房屋转让价的2%支付中介佣金。因产权人未到场签字，如有异议一切责任由王**华承担。”合同还约定了其他事项。原告朱冬华、两被告作为张翠华代理人、第三人在上述合同签名确认。当日，第三人出具收件收据一份，载明“收到王**华出售的镇江市桃花源小区40幢1701室房屋安置结算单”，第三人用手写体备注“2017年6月9日取走办证（万娟通知）”。合同签订后，两被告将案涉房屋交付给原告，原告现已经装修入住。2017年5月1日，原告通过银行转账支付被告王**华房款20万元，2017年12月7日，原告通过银行转账支付被告王**华房款40万元。另查明，案涉拆迁安置房系张翠华原所有的位于镇江市私房（建筑面积141.24平方米）于2010年12月20日拆迁所得，合同签订当日，案涉拆迁安置房尚未办理不动产权登记手续。2018年4月18日，位于镇江市桃花源小区40幢1701室房产进行不动产权登记，登记权利人为张翠华和夏春英。张翠华于2018年7月6日死亡，张翠华生前育有五个子女，夏春英和夏成芳均为张翠花的女儿，被告王**华、夏成芳系夫妻关系。2019年12月19日，原告申请对位于镇江市桃花源小区40幢1701室房屋的市场价值进行评估。2020年4月28日，江苏象仁土地房地产资产评估有限公司受本院委托出具苏象仁镇江房地估字××号《房地产评估报告》得出鉴定意见：“估价对象在价值时间点2020年4月26日的房地产市场价值为96.46万元，单位建筑面积价值8713元/平方米，其中装修价值6.15万元。”原告支付了评估费用7300元。在本案审理过程中，原告称，合同签订时，两被告未提供委托代理手续，合同签订后，原告以现金形式支付给第三人的业务员万娟8000元中介费。两被告称，签署合同时没有取得产权人的书面授权。第三人称，第三人共收到中介费5000元，给业务员提成2000元，提交入账单、提成费报销表予以证明。上述事实，有原、被告签订的房屋租赁合同、收条、银行转账凭证、婚姻登记申请书、拆迁补偿安置协议、拆迁安置结算单、收件收据、房地产评估报告、发票、不动产权证、户口注销证明、入账单、提成费报销表等材料及当事人当庭陈述等证据予以证实。×本院认为，原、被告签订房屋买卖合同，后双方因合同履行产生纠纷，两被告因在缔约时没有案涉房屋所有权且没有张翠华的代理权限致使案涉房屋所有权不能转移，现原告起诉要求解除其与两被告签订的《房产买卖合同》，本院依法予以准许。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况，一方可请求返还已付款项，对于原告已经支付的房款60万元，两被告应当予以返还。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同的一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，对于原告主张的案涉房屋增值损失和装修损失，对于该损失，两被告应予赔偿，原告与两被告于2017年3月19日代张翠华签订房屋买卖合同，从双方签订的合同内容可以看出原告作为购房人签订合同时，在知晓房屋未取得房屋不动产权证、两被告均没有取得被代理人的书面授权的情况下，未尽到认真审查的注意义务，仍与两被告签订房屋买卖合同，存在过失，本院确认酌情支持（增值损失25.31万＋装修损失6.15万元）×60%＝188760元。对于原告主张的中介费，第三人作为专业公司亦未尽到审查的注意义务，对于该损失，存在重大过错，本院确认酌情支持第三人返还中介费5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告朱冬华、被告王**华、夏成芳、第三人镇江鼎鑫投资担保有限公司于2017年3月19日签订的《房产买卖合同》。二、被告王**华、夏成芳于本判决生效后十日内返还原告朱冬华购房款60万元和赔偿原告朱冬华损失188760元。三、第三人镇江鼎鑫投资担保有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱冬华中介费5000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13526元，鉴定费7300元，合计20826元，由原告朱冬华负担8000元，被告王**华、夏成芳共同负担12826元（上述费用原告已预交本院，被告将应负担的诉讼费用于本判决生效后十日内直接支付至以下账户：开户名称：镇江市润州区人民法院，开户账号：03301880000780390034503，开户行：江苏银行股份有限公司镇江润州支行)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  李丹彤人民陪审员  朱金祥人民陪审员  冷海珍二〇二〇年九月二十五日书 记 员  彭 璇