湖南省涟源市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1382民初308号原告（反诉被告）涟源市杨市镇好又多购物广场，住所地涟源市杨市镇汽车站。经营者谭科，男，1988年4月17日出生，汉族，住涟源市。委托诉讼代理人李志国，湖南常邦律师事务所律师。被告（反诉原告）丁建萍，女，1975年11月3日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人刘宏伟，湖南振瀚律师事务所律师。原告（反诉被告）涟源市杨市镇好又多购物广场（以下简称为“好又多超市”）与被告（反诉原告）丁建萍租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）好又多超市的经营者谭科及其委托代理人李志国，被告（反诉原告）丁建萍及其委托代理人刘宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）好又多超市向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《场地租赁合同》，由被告搬离所租赁的场地；2、由被告向原告支付至2020年1月3日所欠的租金7万元，并按每日246.58元的租金标准从2020年1月4日起计算至实际搬离之日止的租金；3、由被告支付原告至2020年1月3日的违约金3万元，并自2020年1月4日起以所欠租金13万元为基数按每日1‰的标准支付违约金。被告（反诉原告）丁建萍的答辩要点：1、双方于2017年9月3日签订的《场地租赁合同》属实，但该合同属于不公平不合法的格式合同；2、原告方所出租的场所存在用电、场内漏雨空调等问题，不符合租赁合同所内含的基本使用目的，原告构成了根本违约；3、出租场所公用部分的所有电线、空调都是原告的义务范围；4、原、被告双方于2018年对合同中约定的原9万元每年的房租降至5万元每年，至此被告已经交纳了14万元租金，原告是认可的，另外，封闭修路期间的租金应减半，封闭修路是因当地政府的不可抗力的行为，今年疫情期间的租金应减免，即便是按5万元每年继续计算租金也只能计算到原告明确中止合同时；5、原告赔偿被告各项损失的基础上，同意原告解除合同的诉讼请求。被告（反诉原告）丁建萍向本院提出反诉请求:1、支付反诉原告违约金5万元，并赔偿反诉原告的各项损失和装修损失；2、赔偿反诉原告因修理损坏的游乐设备的费用3万元；3、赔偿反诉原告因单独开设用电账户及安装区域空调的费用共计16100元；4、本案的诉讼费用由反诉原告承担。原告（反诉被告）好又多超市针对被告（反诉原告）丁建萍反诉请求辩称：反诉原告的诉讼请求没有法律依据，请求人民法院依法驳回。1、虽然反诉被告出租给反诉原告的场地存在一些问题，但不构成根本违约；2、反诉原告所称损失不是事实；3、单独开设用电账户和安装空调，根据合同约定本就是由反诉原告自己负责的，因此反诉原告的几项诉讼请求不成立。经审理查明，2017年9月3日，原告好又多超市（出租方、甲方）与被告丁建萍（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方超市场地经营儿童游乐场（独家经营），租赁面积为280平方米，租赁期间为5年，自2017年9月3日至2022年9月3日，年租金为9万元，从第四年起，年租金在上年度的基础上按市场行情增长，依次类推至合同期满，租金为每年一次性交，乙方必须提前一个月缴纳给甲方。同时，第二条第5项约定：1）未按时缴纳租金或各项费用，超过10天以上的，甲方将按日息1%收取违约金，逾期15天未交租或各项费用，甲方有权收回经营场地，终止合同，并视乙方违约。……3）违约处理：合同期内任何一方中途解除或终止合同的，赔偿对方人民币伍万元整。当甲方中途终止合同，甲方按乙方原装修时的评估比例赔偿给乙方。在乙方出现中途终止合同等违约情况时，当其未缴纳合同履约保证金或履约保证金不足伍万元时，甲方有权处置、变卖乙方所有设施、商品。合同签订后，被告丁建萍向原告支付了2017年至2018年的租金9万元，2018年至2019年的租金5万元。本案的争执焦点为：一、双方签订的《场地租赁合同》是否公平合法。原告认为该合同是公平合法的；被告认为该合同是不公平不合法的格式合同；本院认为，合同签订时，双方可以就场地的租金、租期等进行协商，并不属于不公平不合法的格式合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，依法具有法律效力，合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。二、原告交付的租赁物是否构成违约。被告认为原告交付的场地因安装的电线不合格等原因导致经常停电，及场内漏雨等原因，不符合租赁物的基本使用目的，构成根本违约；原告认为，场地虽然存在一些问题，但不构成根本违约。本院认为，双方签订合同后，原告将租赁物交付给被告使用，至今被告仍在使用该租赁物，因此，租赁物的停电、漏雨等情形并未从根本性上改变租赁物的性质，故原告交付的租赁物不构成违约。三、2018年至2019年及之后的年租金是否降至5万元。原告好又多超市认为，双方虽然就减租事情进行协商，但没有达成将租金降至5万元的事实；被告丁建萍认为，双方已经将年租金降至5万元，因为与原告属于老合作伙伴关系，就没有出具书面手续，否则会直接撤场。本院认为，虽然双方就减租事情进行协商，但是并没有证据证明达成一致意见，应当按双方签订合同时的约定支付年租金9万元。本院认为，一、原告与被告间签订的《场地租赁合同》系双方真实意思的表示，依法具有法律效力，合同合法有效。合同签订后，原告已经向被告付了租赁场地，被告实际上已经使用租赁场地进行经营，现被告未按约定支付租金，根据合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除双方签订的《场地租赁合同》及要求被告搬离租赁场所的诉讼请求，本院予以支持；二、关于原告要求被告支付租金的问题，因被告支付了2018年至2019年的租金5万元，尚欠4万元未支付，以及2019年9月3日至2020年1月3日的租金3万元尚未支付，虽然被告主张在政府封闭修路期间租金应减半，但是该行为是否影响被告的正常营业，被告未提供相关证据予以证实，因此，对被告的该主张，本院不予采纳，对原告要求被告支付至2020年1月3日的租金7万元的诉讼请求，本院予以支持，至于原告要求被告支付2020年1月4日起按日租金246.58元的诉讼请求，因新冠疫情的原因，导致被告中途不能正常营业，依照合同法公平原则，本院酌情减免三个月的租金，即自2020年4月4日起按日租金246.58元的标准计算至被告实际搬离之日止；三、关于原告要求被告支付违约金的问题，由于原告就同一违约事实已主张权利，再主张违约金于法相悖，本院不予支持；四、关于反诉原告要求反诉被告支付违约金5万元及各项损失和装修损失的诉讼请求，因双方在合同中约定，一方解除合同的，赔偿对方5万元，故对反诉原告的该诉讼请求，本院予以支持，对于反诉原告要求反诉被告支付各项损失和装修损失的诉讼请求，因反诉原告没有提出具体的金额，本院不予支持；五、关于反诉原告要求反诉被告赔偿修理损坏的游乐设备的费用3万元的诉讼请求，由于反诉原告并未提供证据证明游乐设备的损坏系反诉被告造成，因此，对反诉原告的该诉讼请求，本院不予支持；六、关于反诉原告要求反诉被告赔偿其开设用电账户及安装区域空调的费用共计16100元的诉讼请求，因为双方在合同中并未约定由反诉被告开设用电账户及安装区域空调，因此，对反诉原告的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告涟源市杨市镇好又多购物广场与被告丁建萍于2017年9月3日签订的《场地租赁合同》，限被告丁建萍于本判决生效之日起十日内搬离租赁场所；二、限被告丁建萍于本判决生效之日起十日内向原告涟源市杨市镇好又多购物广场支付租金7万元（计算至2020年1月3日，之后的按每日246.58元自2020年4月4日起计算至被告丁建萍搬离租赁场所之日止）；三、限反诉被告涟源市杨市镇好又多购物广场于本判决生效之日起十日内向反诉原告丁建萍支付违约金5万元；四、驳回原告涟源市杨市镇好又多购物广场的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告丁建萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2375元，由原告涟源市杨市镇好又多购物广场负担1600元，由被告丁建萍负担775元，反诉案件受理费1188元，由反诉原告丁建萍负担663元，由反诉被告涟源市杨市镇好又多购物广场负担525元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 员  易清二〇二〇年九月四日法官助理刘益代理书记员  梁琼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。