湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初2725号原告：万文俊，男，汉族，1987年12月5日出生，武汉第二电线电缆有限公司员工，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：徐历耘，武汉市武昌区正大法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：刘礼民，男，汉族，1951年3月25日出生，无固定职业，住武汉市洪山区。被告：金建英，女，汉族，1956年12月3日出生，无固定职业，住武汉市洪山区。上述二被告的共同委托诉讼代理人：左思敏，湖北言达律师事务所律师。特别授权代理。上述二被告的共同委托诉讼代理人：夏晓凡，湖北言达律师事务所律师。特别授权代理。原告万文俊与被告刘礼民、金建英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案，依法适用简易程序，于2020年7月22日及2020年8月26日对本案公开开庭进行了审理。原告万文俊及其委托诉讼代理人徐历耘，被告刘礼民、金建英的共同委托诉讼代理人夏晓凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万文俊向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告解除房屋买卖合同，被告退还原告房款202900元，被告赔偿违约金270000元，共计472900元；2.本案诉讼费由被告承担（包括但不限于受理费、保全费、代理费）。事实与理由：原、被告系亲戚关系，二被告是原告的舅舅和舅妈，因被告的私房被拆迁可以获得多套安置房屋，双方口头约定将位于菱湖美景一期一套约90平方米还建房卖与原告。2014年12月6日，原告给付被告10万元作为预付款，后原告在2016年分4次给付被告102900元，被告刘礼民于2016年9月5日出具收款收据；2016年被告将一期还建房屋卖与他人未交付原告，系一房两卖行为。后原、被告又约定将菱湖美景二期还建房一套卖与原告，口头约定二年内交房（即2018年年底交房），于2017年2月25日补签房屋买卖合同，约定：将菱湖美景二期还建房一套卖与原告，面积约80-90平方米，房号、楼层待摇号而定，预计房屋总售价为27万元，以实测面积多退少补房款，剩余款于2018年12月31日前支付。迄今合同已经生效三年有余，当初预计二年内交付原告房屋即2018年年底交付；然而被告2019年6月拿到还建房以后，一直没有将约定的房屋交付原告。原告于2020年4月21日发通知催促被告履行交房义务，但被告于2020年5月2日委托湖北言达律师事务所发函拒绝履行合同并单方无故解除房屋买卖合同，已构成根本违约。故特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告刘礼民、金建英辩称：1.原告非本村村民，且该还建房是在集体土地上还建的。故被告认为该合同为无效合同。2.原告作为买受人明知自己没有购房资格，仍然购买涉案房屋，本身存在极大过错，对于原告自身的损失应承担相应责任。3.涉案合同明确约定房屋面积为80-90平，而实际还建房的面积为130平、70平、50平，且原告也明知可能不存在80-90平的房子，仍选择签订涉案合同，视为签订的买卖合同条件不成就，我方认为合同不生效。在此基础上，被告也不存在违约责任。4.即使在合同有效前提下，鉴于原告在约定的时间未支付尾款，且合同也明确了“多退少补”，相应的时间到来之前，原告应主动按照合同约定履行自己的付款义务，并不是等着被告催告，故按照合同约定原告存在违约，甲方有权行使先履行抗辩权，在还建房交付后，不及时交付给乙方，是行使被告的权利。从情理的角度，被告在拿到房屋后，也明确问过原告是否想要房子，但原告此时对买房的意愿发生变化，故导致房屋未及时交付原告，非被告的过错，鉴于原告自身存在过错，应自行承担相应不利后果，违约责任也应由原告承担。综上，原告的起诉主要依据是双方的涉案合同，鉴于条件不成就，合同不生效。而超越合同的任何谈判是新的要约与承诺，与本案无关联性。故被告愿意退还原告所支付的房款，对因合同引发的不利后果由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2017年2月25日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《房屋买卖合同》。合同约定：甲方出售的还建房屋指标，座落于武汉市洪山区青菱街建阳二路菱湖美景还建小区**房屋**，卖方承诺房屋面积约80-90平方米左右（以房产局实测为准），房号、楼层待摇号而定，目前未办房屋所有权证、土地证；甲方将其房屋卖与乙方，每平方米售价3000元，预计总售价为270000元，该房屋售价以实测面积多退少补房款；乙方已事前支付房款202900元，剩余的房款于2018年12月31日前支付67100元；甲乙双方若违反本合同的相关约定而毁约时，违约方需向守约方支付违约金270000元整，若实际损失高于违约金，按实际损失计算，若守约方采取诉讼手段维权，违约方还需承担守约方因此支付的律师代理费和其他因维权产生的费用。2020年4月20日，原告向被告发出“通知”。该“通知”催促被告在收到通知的15日处理房屋的交房事宜。2020年5月2日，被告委托湖北言达律师事务所向原告发出“律师函”。函件载明，《房屋买卖合同》未明确约定房号、楼层号，也未签订补偿协议，以确认具体的标的房屋。其次，万文俊未按合同约定支付剩余款项构成违约，刘礼民、金建英有权解除合同。同时函件还声明：万文俊收到本律师函之日起，2017年2月25日签订的《房屋买卖合同》立即解除。2020年4月17日，原告与湖北省武汉市武昌区正大法律服务所签订《委托代理合同》，合同约定：一审代理费17000元。原告已支付上述代理费。另查明，武汉市洪山区青菱街建阳路菱湖美景还建小区的土地性质为国有划拨土地。另，位于武汉市洪山区青菱街建阳二路菱湖美景还建小区**房屋于2019年6月开始办理交房，被告于2019年9月领取钥匙。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的房屋买卖合同、收条二份、银行交易明细、快递回执和通知书、律师函、涉案土地性质材料、中国建设银行个人账户交易明细、《委托代理合同》、转账凭证及发票等证据予以证实。本案的争议焦点：案涉合同的效力及违约责任。一、关于案涉合同的效力被告辩称案涉还建房是集体土地上的房屋，故合同无效。本案已查明，案涉还建房屋所在的土地性质为国有土地，故对被告的此抗辩意见，本院不予认可。被告还辩称涉案合同明确约定房屋面积为80-90平方米，而被告实际分得的还建房面积分别为130平方米、70平方米、50平方米，故双方签订的买卖合同条件不成就，合同未生效。本院认为，根据《合同法》第三十二条、第四十四条的规定，双方当事人签字时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。本案中，原、被告双方均在案涉合同上签字，合同已成立并生效，而条件是否成就，是合同能否继续履行的条件，而非合同是否生效的条件，故对被告的此抗辩意见，本院不予认可。综上，案涉合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。二、关于违约责任原告认为经其发函催告被告交付房屋后，被告仍拒不交付房屋，且回函要求解除合同，故被告构成根本违约。被告辩称原告未按合同约定支付尾款67100元，原告构成根本违约，被告有权解除合同。本院认为，原告未按案涉合同约定的时间“2018年12月31日”履行支付尾款的义务，被告享有先履行抗辩权，可不交付房屋，但原告未支付尾款的行为并不构成根本违约。首先，案涉合同对房屋的面积及总售价约定不明（如：“约80-90平方米”、“多退少补房款”），但合同明确约定了房屋“每平方米售价3000元”，故若被告通过摇号取得还建房，确定房屋面积后，合同即可继续履行。但直至开庭之日，原告对被告是否摇号领取了还建房、分得了几套房屋以及还建房面积的大小均不知情，被告亦从未提交相关证据证明其获得的还建房的套数及面积，更未提交其向原告出示过已获得的还建房的套数及面积，故原告无法确定应支付的尾款数额。其次，根据被告庭审陈述，其分配的还建房面积分别为130平方米、70平方米、50平方米，与案涉合同中约定的面积最接近的面积为70平方米的还建房，原告庭审时亦表示愿意购买上述70平方米的还建房，故原告应支付的总房款为210000元，因原告已支付了202900元房款，现仅剩余7100元（210000元-202900元）房款未支付。根据本案查明的事实可知，原告并非无能力支付7100元房屋尾款，故被告不能依此认定原告构成根本违约，从而要求解除合同，本院对被告的此抗辩意见不予支持。综上，被告发函要求解除合同，现原告亦起诉要求解除合同，故本院认定原、被告双方达成解除合同的合意，合同已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告应当向原告退还已支付的购房款202900元。因被告须先告知原告可购买的房屋面积，再由双方对房屋价款进行最终结算，使合同得以继续履行，但被告的不作为，导致合同履行陷入僵局，被告对此应承担相应的责任，故对原告的损失也应承担相应的责任。本院综合考量原告在合同履行中款项的支付情况、合同约定不明等情况，酌情认定被告应向原告赔偿30000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告万文俊与被告刘礼民、金建英于2017年2月25日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告刘礼民、金建英于本判决生效之日起十日内向原告万文俊返还购房款202900元；三、被告刘礼民、金建英于本判决生效之日起十日内向原告万文俊赔偿30000元；四、驳回原告万文俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4197元，由原告万文俊负担2130元，被告刘礼民、金建英负担2067元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇二〇年九月三日法官助理蔡叶书记员罗璇