广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初2520号原告：珠海港百安物流有限公司，住所地：珠海市横琴新区*********-2131（集中办公区），统一社会信用代码：914***********447L。法定代表人：张君，董事长。委托诉讼代理人：阳莹，系公司员工。委托诉讼代理人：刘文，系公司员工。被告：珠海尝膳餐饮服务有限公司，住所地：珠海市横琴新区*********-56786（集中办公区），统一社会信用代码：91440400MA526KGG8N。法定代表人：胡某1。原告珠海港百安物流有限公司与被告珠海尝膳餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海港百安物流有限公司的委托诉讼代理人阳莹、刘文到庭参加诉讼，被告珠海尝膳餐饮服务有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海港百安物流有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求确认解除原、被告签订的《场地租赁合同》（合同编号：BA铺2018-068）；2.请求判令被告向原告支付自2019年12月15日起至腾退之日止的租金、管理费、水电费（暂计至2020年3月10日的租金、管理费为37336.31元、水电费1069.3元，合计38405.61元）；3.请求判令被告向原告支付自2019年12月15日起至腾退之日止的违约金（暂计至2020年3月10日为4060.3元）；4.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年1月签订一份《场地租赁合同》（合同编号BA铺2018-068），约定：被告租赁原告位于珠海市**************BA8505-BA8507商铺（约210㎡），租赁期限自2019年1月1日至2022年12月31日，每月租金11550元，清洁保安费为1155元，自2020年1月1日起每年租金递增5%，于每月10日前支付；被告每逾期一天，须按逾期交纳金额的千分之二支付滞纳金，被告拖欠租金、管理费或者其他费用超过一个月，原告有权单方解除合同，不予退还租赁保证金，并收回该商铺，由此造成原告损失的，被告应予以赔偿等。被告自2019年12月15日起暂计至2020年3月10日止，欠付原告租金及管理费37336.31元，水电费1069.3元，违约金4060.3元，以上共计42465.91元。原告于2020年3月2日向被告发出《解除租赁合同通知》，通知解除《场地租赁合同》，并要求被告须于2020年3月7日前将租赁商铺及所有装饰装修物、设备设施完好地移交原告，还应付清所欠租金、管理费及水电费。目前涉案商铺仍处于关闭停业状态，被告也拒不履行支付义务，原告特提起诉讼，望判如所请。原告珠海港百安物流有限公司提供了如下证据：1.场地租赁合同；2.水电表确认函；3.2020年1月费用明细通知单；4.催款函两张；5.催款函张贴照片；6.解除租赁合同通知；7.微信聊天记录；8.宗地图；9.情况说明；10.珠海国家高新技术产业开发区南屏科技工业园管理委员会门牌号证明；11.中国人民解放军海军南海舰队司令部直属工作处证明、珠海百安货运市场有限公司的证明、军队房地产租赁许可证；12.2019年10月至2019年12月费用明细通知单及收据、发票；13.2020年1月费用的收据及发票；14.微信聊天记录（2020年3月5日之后）及提前解除合同确认书。被告珠海尝膳餐饮服务有限公司没有提出答辩意见也没有提交证据。经审理查明,原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市**************物流园区BA8505-BA8507商铺3间（含公摊面积210平方米）出租给乙方用于办公仓储及经营使用，租赁期限为3年，自2019年1月1日起至2022年12月31日止，免租期45天，计租起始时间为2019年2月15日，租金每年递增5%；乙方租赁该场地及配套附属设施，每月租金为11550元（每月每平方米55元），管理费、卫生费为每月租金的10%（1155元），水费每立方米4.5元，电费每度1.9元，履约保证金23100元，保证金的保证范围是迟延交纳租金和故意破坏租赁物造成的损失；乙方每月10日前向甲方缴纳当月租金、管理费、上月水电费以及因租赁场地所产生的其他费用；合同期满或终止（解除）之日起5日内，乙方除自行搬离可移动的办公用品，须将租赁场地所有人员清场完毕，向甲方完好无偿交还该时现状租赁场地，场地内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理；合同期满或终止（解除），如乙方逾期不搬迁不向甲方交还租赁场地，乙方每日向甲方支付场地占有使用费，场地占有使用费按合同期满或终止（解除）日租金的2倍计算并赔偿甲方因此所受的损失；本合同期内，甲乙双方须履行合同义务。任何乙方违反任何一项条款，对方有权要求继续履行或者解决本合同，违约方须承担违约金23100元，违约金不足以赔偿对方损失的，还应承担相应的赔偿责任；乙方逾期3日未交纳或未交齐租金、管理费、水电费等费用，甲方除要求乙方交清欠款，并有权每逾期一天按欠款总额的2‰计收滞纳金，且停水停电，逾期1个月未交纳或交齐租金，甲方有权提前终止本合同、收回租赁场地，不予退还保证金；任何一方需提前终止合同，须提前2个月书面通知对方并征得对方同意，否则须承担违约金23100元。上述租赁合同签订后，被告向原告支付了履约保证金23100元并按月支付租金、管理费及水电费至2019年12月14日。2020年2月27日，原告向被告发出《催款函》，称被告未按期如数交纳租金及相关费用，暂计至2020年2月27日，被告欠付租金及管理费33033元，欠付2020年1月31日前的水电公摊费1002.8元，产生违约金5555.2元，要求被告于收到该函之日起2日内付清上述39591元。2020年3月2日，原告向被告发出《解除租赁合同通知》，称被告未按期如数交纳租费，暂计至2020年2月29日，被告欠付租金、管理费、水电费等费用合计34102.3元，产生违约金5718.8元，特通知被告解除场地租赁合同，解除日为2020年3月2日，被告须于2020年3月7日前将租赁房屋及所有装饰装修物、设备设施完好无偿地移交原告，并付清至腾退之日止所欠的租费及违约金。2020年3月6日，被告向原告发出《提前解除合同确认书》，称已收到原告的解除租赁合同通知书，被告确认与原告解除租赁合同，解除日为2020年3月2日，因“新冠肺炎”疫情属于不可抗力，不是被告单方的主观因素，不应产生违约责任，解除合同后被告承担的租金期间为2019年12月16日至2020年1月31日，租金费用为17325元，另有管理费1732.5元、水电费1002.1元，共计20059.6元应支付，2020年2月1日之后，被告因受疫情影响未能正常经营，不应承担租金及相关费用，履约保证金23100元在解除合同时可在该保证金中扣除，被告在收到原告同意解除合同确认书之日起三日内自行搬离属于被告的办公设备、设施等以及相关私人物品，并尽量保持相关固定的装修设施及装饰完好无偿的交还原告。2020年3月15日，被告向原告称其之前让员工搬离物品，但原告不让搬，被告询问原告明天是否可以搬走，原告回复称，被告要退场搬迁，需先到财务处交纳完相关欠费并办理完退场手续。另查明，珠海高新技术产业开发区南屏科技工业园管理委员会经济发展局出具《门牌号证明》，证明军房租证【2014】海京字第000135号的房地产位置“珠海市香洲区屏东3路”位于珠海市*******内，该地块所有权属于中国人民解放军海军南海舰队，粤房地权证珠字第**00096940号，地址为珠海市南屏西高科技工业区，地号为F0103218，房地产权属人为中国人民解放军海军南海舰队，以上两地址统一规范为珠海市**************。2013年8月4日，中国人民解放军海军南海舰队司令部直属工作处、珠海百安物流有限公司出具《证明》，证明珠海百安物流有限公司拥有珠海市**************（即百安物流市场）的使用权，现全权委托珠海百安货运市场有限公司办理出租、分租及物业管理等事宜。2014年6月20日，珠海百安货运市场有限公司、珠海港百安物流有限公司出具《证明》，证明珠海百安货运市场有限公司拥有珠海南屏科技工业园屏北一路11号办理出租、分租及物业管理等事宜，现将该权利全权委托珠海港百安物流有限公司自2014年6月20日至2024年6月19日办理出租、分租及物业管理等事宜。原告称，2020年3月10日之后被告即不再使用案涉场地，但被告的设备（厨房抽油烟机、橱柜、冰箱、办公桌椅、餐桌、空调、沙发等）仍在涉案租赁场地内，原告有案涉场地的备用钥匙，但因被告没有清空物品，原告不敢擅自收回租赁场地。2020年3月15日之前，原告与被告一直通过微信联系，被告愿意腾退但不愿意交租。本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定履行。按照《场地租赁合同》的约定，被告应在每月10日前向原告缴纳当月租金、物业管理费及上月水电费，被告逾期1个月未交纳则原告有权提前终止合同并不予退还保证金。被告应于2019年12月10日前支付2019年12月份的租金、管理费，但被告至今未能交纳，被告迟延交纳租金等费用超过1个月，构成违约，原告有权单方解除租赁合同并不退还保证金。广东省于2020年1月23日启动省重大突发公共卫生事件一级响应，“新冠肺炎”疫情对于被告交纳2019年12月份及2020年1月份的租金等费用并不产生影响，被告在“新冠肺炎”疫情发生前已经迟延履行，故被告不能以疫情为由主张免除责任。原告于2020年3月2日向被告发出《解除租赁合同通知》，被告确认于当日收到了该解除通知，故原、被告签订的《场地租赁合同》自2020年3月2日解除。关于被告拖欠的租金、管理费及水电费，原告自认被告已支付租金、管理费、水电费至2019年12月14日，被告在其发出的《提前解除合同确认书》中确认支付租金至2019年12月15日，并称其按足月支付租金，结合案涉租赁合同自2019年2月15日开始计租，按足月计租则计租周期为每月15日至次月14日，故本院认定被告支付租金、管理费、水电费至2019年12月14日。案涉租赁合同自2020年3月2日解除，按照租赁合同的约定，被告应于2020年3月7日前搬迁完毕，被告逾期腾退租赁场地应向原告支付房屋占有使用费。关于租金、管理费及房屋占有使用费的标准，案涉租赁合同约定，租金每年递增5%，故自2020年1月1日起，租金在2019年度11550元的基础上递增5%为12127.5元，管理费为租金的10%，故自2020年1月1日起管理费为每月1212.75元，原告在庭审中明确其未选择主张2倍租金的房屋占有使用费，而选择主张逾期交纳租金等费用的违约金，故房屋占有使用费应按照合同约定的租金标准进行计算。根据原告提供的证据，被告于2020年3月15日要求搬离物品，原告予以拒绝，要求被告先行交纳欠费，原告在庭审中也自认被告愿意腾退且原告有案涉场地的钥匙，原告已可实际控制租赁场地，故对于原告拒绝被告腾退案涉租赁场地导致损失扩大的部分本院不予支持。一方当事人违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，被告结清欠费并非腾退的必要条件，被告腾退后原告仍然可以向被告追讨欠费，原告也可以另行处置租赁场地以减少损失，原告未采取适当措施导致损失扩大的部分应自行承担，故房屋占有使用费等费用应计算至2020年3月15日。被告自2019年12月15日起开始欠付租金等费用，至2020年3月15日，被告应向原告支付租金和房屋占有使用费36457.02元、管理费3645.7元。关于原告主张的水电费，被告在其发出的《提前解除合同确认书》中确认其欠付水电费1002.1元，该金额与原告于2020年2月27日发出的《催款函》中的金额一致，因被告并未在2020年2月27日腾退，且该金额与原告主张的1069.3元相近，故原告主张的水电费符合常理，本院予以认定，被告应向原告支付水电费1069.3元。关于原告主张的违约金，案涉租赁合同中约定被告逾期支付租金、管理费、水电费等费用时应按照每日千分之二的标准向原告支付违约金，但合同中约定的违约金的标准过高，本院予以调整，按照每日万分之五予以支持。合同中约定，每月租金、管理费、水电费应于当月10日前交纳，原告主张自当月的15日开始计算违约金有合同依据，本院予以支持，但因原告并未提交2019年12月15日之后每月水电费的具体金额及相应证据，原告应承担举证不利的相应法律后果，故水电费的违约金应自被告腾退之日开始计算。计算至2020年3月14日，租金和管理费产生违约金1082.92元，对于2020年3月15日之后的违约金，应以欠付的租金、房屋占有使用费、管理费、水电费合计41172.02元为基数，按照每日万分之五，自2020年3月15日起计算至被告清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告珠海港百安物流有限公司与被告珠海尝膳餐饮服务有限公司签订的《场地租赁合同》自2020年3月2日解除；二、被告珠海尝膳餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海港百安物流有限公司支付租金和房屋占有使用费人民币36457.02元、管理费人民币3645.7元、水电费人民币1069.3元，合计人民币41172.02元；三、被告珠海尝膳餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海港百安物流有限公司支付违约金（计算至2020年3月14日为人民币1082.92元，其余违约金以人民币41172.02元为基数，按照每日万分之五，自2020年3月15日起计算至清偿之日止）；四、驳回原告珠海港百安物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币8174元，由原告珠海港百安物流有限公司负担人民币57元，被告珠海尝膳餐饮服务有限公司负担人民币8117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  舒兰凤人民陪审员  林秀梅二〇二〇年九月十一日书 记 员  卢燕婷李洁仪