海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终2160号      上诉人（原审被告、反诉原告）：符某，男，1962年10月15日出生，汉族，现住海南省保亭黎族苗族自治县。   委托诉讼代理人：李某，海南海大平正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：罗某，海南海大平正律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）:海某，住所地海南省保亭黎族苗族自治县。   法定代表人：赵某，该校校长。   委托诉讼代理人：范某，海南鑫恒律师事务所律师。   上诉人符某因与被上诉人海某（以下简称保亭思源学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9029民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   上诉人符某上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判符某向保亭思源学校支付租金57870元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人保亭思源学校承担。事实及理由：一、一审判决以2019年5月15日保亭思源学校单方制作的《保亭思源实验学校（小学部）表》作为认定双方债权数额及诉讼时效的证据，认定事实和适用法律错误。1.2019年5月15日的《保亭思源实验学校（小学部）表》是保亭思源学校单方制作，并在众多学校工作人员包围的情形下指令符某签署，符某在《保亭思源实验学校（小学部）表》签字，仅具有签收意义，而非对拖欠租金金额的确认。事实上，双方还存在其他的债权债务，符某不可能单纯就租赁合同进行确认；而且双方租赁合同的租期较长，符某期间还支付过部分租金，符某不可能未经核实欠款数额就当面签字确认。《出租房屋合同书》约定的租期是2015年4月1日至2016年3月31日，租赁期限届满后，符某一直使用该房屋，租金计算标准应当继续沿用合同约定的三间每月合计3000元的标准计算。保亭思源学校在该表中，自2016年4月1日起单方按照每间1100元、1200元、1250元三个标准分段计算房租，与双方的合同约定不符，且没有法律依据，符某是不可能对该表内容进行确认的。该表并不是一个独立的变更协议，更非结算协议。一审判决以《保亭思源实验学校（小学部）表》为据，自2016年4月1日起单方按照每间1100元、1200元、1250元三个标准分段计算房租，没有事实依据；2、保亭思源学校诉请2016年10月1日之前的租金已经超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，《民法总则》自2017年10月1日起实施，2016年10月1日以前的租金因保亭思源学校未请求支付，己超过《民法通则》规定的一年期诉讼时效，因此符某应支付的租金应自2016年10月1日起算。符某在《保亭思源实验学校（小学部）表》上签名仅具有签收意义，符某并没有对已过诉讼时效债务进行归还的意思，故诉讼时效不应当重新起算。二、保亭思源学校当庭新增10000元租金的诉讼请求，并未依法缴纳新增诉讼请求对应的诉讼费用，故对该部分诉讼请求，不应予以支持。三、保亭思源学校在诉讼时效内的租金金额为：自2016年10月1日起至2019年4月30日，31月×3间×1000元/间/月=93000元。扣减符某已经支付的30000元租金和5130元押金，符某欠付金额为57870元。四、符某并非有意拖欠租金，而是保亭思源学校“新官不理旧账”，既不支付符某的工程款达40万元，又不认可用租金冲抵工程款的承诺，经一审法院释明后符某已经撤回工程款部分的反诉请求，并进行另案诉讼，该案尚在保亭法院审理中。   被上诉人保亭思源学校辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。   保亭思源学校向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.判令被告符某于合同解除之日起三日内将房屋返还原告保亭思源学校；3.判令被告符某向原告保亭思源学校支付拖欠租金190200元（庭审中，申请变更为：220200元）；4.本案受理费，由被告符某负担。   符某向一审法院提出反诉请求：1.判令原告保亭思源学校向被告符某赔偿因解除租赁合同造成的装修损失36000元；2.判令原告保亭思源学校以结算的工程款与被告符某拖欠的租金相抵（被告符某已申请撤回本请求）；3.本案的本诉及反诉受理费，由原告承担。   一审法院认定事实：原告将其小学部第三栋第1间、第2间及第8间商铺出租给被告使用。合同期限届满后，2014年3月31日，原、被告对以上三间商铺续签订一份《出租房屋合同书》，约定：被告续租原告的以上三间商铺，租期自2014年4月1日起至2015年3月31日止，租金为3000元/月（注：每间租金1000元/月）。合同期限届满后，2015年3月31日，原告（甲方）与被告（乙方）又续签一份《出租房屋合同书》，约定：1、被告续租原告的以上三间商铺，租期自2015年4月1日起至2016年3月31日止；2、租金为3000元/月（租金每间1000元/月）；3、乙方必须预交3个月押金5130元，并于每月10日前将当月租金缴存到学校银行账户（户名：海某，账号：21-864001040000054，开户行：农行保亭县支行），乙方携带存款凭证到学校财务室开具发票。如不按期缴交，每延期一天，加收滞纳金10元，超过当月30号不缴纳，学校有权终止合同，并强制住户立即搬出，押金和预交水电费概不退还；4、租赁期届满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还……。合同期限届满后，原、被告未对出租商铺续签房屋租赁合同书，但被告仍对该三间商铺进行使用至今。被告以原告拖欠其工程款为由，自2014年1月起拒绝向原告缴纳租金，经原告多次催缴，被告于2017年1月6日向原告缴纳租金30000元，用于缴纳第三栋第1间、第2间及第3间2014年1月至9月期间租金各9000元（其中第3间商铺租金9000元系代他人缴纳），以及缴纳第8间2014年1月至3月期间租金3000元。同日，原告向被告分别开具第1间、第2间、第3间及第8间发票各一份。被告缴纳其承租第1间、第2间及第8间商铺的租金为21000元（9000元×2+3000元）。2017年10月18日，原告向被告发出一份《商铺租金催缴通知书》，要求被告于2017年10月20日前支付2014年起至2017年10月期间的租金，但被告拒绝给付。2019年3月5日，原告又向被告发出一份《追缴拖欠房租通知》，要求被告在一周内（即2019年3月12日前）一次性支付拖欠的租金。但被告仍拒绝给付。2019年5月15日，原告制作一份《保亭思源实验学校（小学部）》，详细记载被告自2014年1月起至2019年4月止期间已付租金及尚欠租金的时间、月租金标准及拖欠租金总额为190200元。被告在《保亭思源实验学校（小学部）》上签名确认。一审法院通过海南省第一中级人民法院委托海南立信长江资产评估事务所进行鉴定，但因被告未能提供相应的鉴定资料，导致鉴定无法进行。2019年11月21日，海南省第一中级人民法院作出《终结对外委托通知书》，终结对外委托对被告的申请事项进行鉴定。   一审法院认为，本案的诉讼焦点：1.关于原告诉请2016年10月1日前的租金是否超过诉讼时效问题。被告自2014年1月1日起未向原告缴纳租金，经原告多次催缴后，被告于2017年1月6日向原告缴纳租金30000元，其中缴纳第1间及第2间商铺2014年1月至9月期间租金18000元，第8间商铺2014年1月至3月期间租金3000元，从而引起诉讼时效中断，诉讼时效应自2017年1月7日起计算。2019年5月15日，原告作出的《保亭思源实验学校（小学部）》，并经被告签名确认，又一次引起时效中断，其诉讼时效应自2019年5月16日起计算。同时被告在答辩中自认：拖欠的租金与原告协商同意从其工程款中扣除，由此，原告主张的房屋租金不存在计算时效的情形。因此，原告于2019年5月20日向该院提起诉讼，其主张2016年10月1日前的租金未超过《民法总则》第一百八十八条规定3年诉讼时效的事实。因此，被告以原告主张2016年10月1日前的租金超过诉讼时效的抗辩理由不成立，该院不予采纳；2.关于原告计算的商铺租金的标准和数额是否有误的问题。该院于2019年12月16日开庭审理本案时，被告仍在使用其承租的上述三间商铺，因此，原告要求被告支付至2019年12月31日前的租金，该院应予支持。从原告与黄叶清、云彩红、曾令岛、王维江等人签订的《出租房屋合同书》中看出：上述人员承租与被告相邻的商铺租金标准均作了相应的调整，调整后的租金标准与原告作出的《保亭思源实验学校（小学部）》中载明的租金标准一致，且被告对《保亭思源实验学校（小学部）》中记载已缴租金数额、未缴租金数额及调整后月租金标准核对无异议，并签名确认。因此，被告根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，请求按原合同约定的租金标准计算租金总额，没有事实根据。被告拖欠原告三间商铺各个阶段的租金为：1、2014年1月1日至2016年3月31日期间，共计27个月，每间1000元/月，其租金为81000元（1000元/间/月×3间×27个月）；2、2016年4月1日至2017年3月31日期间，共计12个月，每间1100元/月，其租金39600元（1100元/间/月×3间×12个月）；3、2017年4月1日至2018年12月31日期间，共计21个月，每间1200元/月，其租金为75600元（1200元/间/月×3间×21个月）；4、2019年1月1日至2019年12月31日期间，共计12个月，每间1250元/月，其租金为45000元（1250元/间/月×3间×12个月）。扣除被告于2017年1月6日已缴纳第1间、第2间及第8间租金21000元和押金5130元，截止2019年12月31日，被告尚欠原告商铺租金为215070元（81000元+39600元+75600元+45000元-21000元-5130元），原告请求被告支付租金220200元，其超出部分，该院不予支持。被告以原告计算的商铺租金标准和数额有误的抗辩理由不成立，该院不予采纳；关于被告反诉请求原告赔偿因解除房屋租赁合同造成的装修损失问题。原、被告签订的《出租房屋合同书》未对商铺的装修残值赔偿进行约定。该合同履行截止时间为2016年3月31日。合同履行期限届满后，双方未续签租赁合同，但被告仍继续使用承租的三间商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，被告请求原告赔偿其装修费损失，于法无据，该院不予支持。   综上所述，被告未按时向原告缴纳租金，被告存在违约，原告请求解除双方之间的房屋租赁合同关系，该院予以支持。被告拖欠原告的商铺租金，经原告催缴后，被告于2017年1月6日向原告缴纳租金，且被告在《保亭思源实验学校（小学部）》签名确认，从而引起诉讼时效中断。同时被告表示以其施工的工程款冲抵租金，其租金不存在计算诉讼时效的情形。因此，被告以原告请求2016年10月1日前的租金已超诉讼时效进行抗辩，缺乏事实与法律依据，该院不予采纳。从原告与黄叶清、云彩红、曾令岛、王维江等人签订的《出租房屋合同书》约定的租金标准与《保亭思源实验学校（小学部）》载明的租金标准一致，且被告已签名确认，应视为被告对该租金标准予以认可。因此，被告以原告对租金的计算标准及数额有误的抗辩理由，该院不予采纳。被告反诉请求原告赔偿其装修残值，没有合同依据和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第十二条，《最高人民法院》第二条第二款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）海某与被告（反诉原告）符某之间的房屋租赁合同关系；二、限被告（反诉原告）符某于本判决生效之日起十日内将小学部第三栋第1间、第2间及第8间商铺返还原告（反诉被告）海某；三、限被告（反诉原告）符某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）海某支付租金215070元；四、驳回原告（反诉被告）海某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）符某的反诉请求。如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4603元及反诉受理费2346.5元，由被告符某负担。   二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。   本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是1.保亭思源学校请求支付的2016年10月1日前租金是否已经超过诉讼时效；2.符某尚欠保亭思源学校多少租金。   关于保亭思源学校请求支付的2016年10月1日前租金是否超过诉讼时效的问题。上诉人符某上诉主张，2016年10月1日前的租金已经超过了法律规定的3年诉讼时效，不应予以支持。根据已查明的事实，2019年5月15日，保亭思源学校作出《保亭思源实验学校（小学部）》表格，表格上明确载明符某尚欠2014年至2019年期间的租金款项，符某已经在该表格上签名并盖手印。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第一项“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”的规定，符某在表格上签字盖手印的行为符合上述规定，产生了诉讼时效中断的效力。故，符某的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。   关于符某尚欠多少租金的问题。符某上诉主张扣减已经超过诉讼时效2016年10月1日前的租金后，符某尚欠保亭思源学校57870元。如上所述，2016年10月1日前的租金并未超过诉讼时效，该部分租金不应予以扣减。符某主张应当扣减2016年10月1日前的租金没有事实和法律依据。因符某拖欠租金，保亭思源学校作出的《保亭思源实验学校（小学部）》表格，符某在该表格上签名并盖手印，应视为其对《保亭思源实验学校（小学部）》上记载的内容的确认。一审法院根据该表格中记载的应缴纳的租金标准、已缴租金数额、未缴租金数额，认定符某从2014年1月至2019年12月31日共拖欠租金220200元，扣除符某已支付的押金5130元，判决符某向保亭思源学校支付215070元租金。一审法院的处理并无不当，本院予以维持。   综上所述，上诉人符某的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3444元，由上诉人符某负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨 洁   审判员 白玉琳   审判员 林 珍      二〇二〇年九月二十一日   （法官助理 顾悦希   书记员 吴 灿   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。