广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6043号原告：广东华侨房产开发公司，住所地广州市越秀区环市东路****。法定代表人：尹健,职务总经理。委托诉讼代理人：廖育强，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锴垸，广东连越律师事务所实习律师。被告：广州市三联塑料制品公司,住所地广,住所地广州市海珠区新港路五凤村凤岗脚**v>法定代表人：莫俊豪,职务总经理。被告：潘金成，男，1942年11月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘翠兰（被告潘金成女儿），女，1975年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘翠亮（被告潘金成女儿），女，1979年10月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告广东华侨房产开发公司与被告广州市三联塑料制品公司（以下简称三联公司）、潘金成物权保护纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖育强、林锴垸，被告三联公司的法定代表人莫俊豪，被告潘金成及其委托诉讼代理人潘翠兰、潘翠亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即腾空广州市越秀区瑶华中街237号XXX房，并将该房屋交还给原告；2、判令被告三联公司向原告支付广州市越秀区瑶华中街237号XXX房的房屋使用费（按对应年份广州市租金参考价标准，自本案起诉之日往前计算三年，此后按照上述标准计算至被告将房屋交还给原告之日止）。事实和理由：原告是广州市广花二路瑶华中街****房屋的产权人（建筑面积62.64平方米），即现广州市越秀区瑶华中街237号XXX房房屋。1996年3月27日，原告与被告三联公司签订《房屋拆迁安置协议》，协议约定被告三联公司作为被拆迁人搬迁至广州市广花路瑶台花园XXX房居住。诉争房屋被告三联公司作职工宿舍使用。自2017年来，原告多次向被告三联公司发出通知，要求被告腾退房屋或重新与原告签订租赁协议、支付诉争房屋租金，但被告三联公司既未将上述房屋返还原告，也无向原告支付房屋租金。现被告潘金成一直居住在诉争房屋。原告认为，两被告的上述行为己经严重损害原告的合法权益，应当立即腾退出上述房屋并将该房屋交还给原告，并应当向原告支付房屋使用费。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告三联公司辩称：一、本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是物权保护纠纷，原告以物权保护纠纷提起本案诉讼不当，应予纠正。我方系基于与原告签订的《房屋拆迁安置协议》的约定而占有、使用涉案房屋，是合法的权利人；原告现要求我方交还涉案房屋，属于该拆迁安置协议产生的纠纷，故本案应当为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”。原告现在以“物权保护纠纷”提起本案诉讼，案由适用错误，根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》第5条：“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”的规定，我方请求贵院依法予以纠正，并适用房屋拆迁安置补偿合同纠纷相关规定审理本案。二、《房屋拆迁安置协议》是双方依法达成的合法有效的协议，双方均应严格遵守，原告要求交还房屋的实质就是单方解除《房屋拆迁安置协议》，原告单方解除该拆迁安置协议收回房屋缺乏事实与法律依据，应当驳回原告交还房屋的诉讼请求。1、因原告拆除了我方历史使用的珠光路××号房屋，双方经协商签订了《房屋拆迁安置协议》。珠光路××号房屋虽记载为无主房，但至签订拆迁安置协议时（1996年），我方使用珠光路××号房屋己长达37年（即我方从50年代开始己经使用珠光路××号房屋），期间并无任何人提出产权异议，如没有拆迁，我方可以一直使用，不存在使用期限，也不会被强制搬离。我方使用的珠光路××号房屋虽然因为无房产证而被记载为无主房。故此，双方将《房屋拆迁安置协议》中的“回迁”特别修改为“永迁”，即双方特别约定由我方永久迁往原告提供的涉案房屋居住，不设使用期限限制。因此，原告不得单方收回房屋。2、如前所述，我方原使用的被拆迁的珠光路××号房屋，如没有拆迁，我方可以一直使用，不存在使用期限，也不会被强制搬离，我方具有的该珠光路××号房屋的权利“类物权”，基于“等价”以及公平原则，根据《最高人民法院办公厅关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办〔2011〕442号）第三条第（二）项：“关于被拆迁人安置补偿权利保护问题。被拆迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是其被拆迁物物权的转化。要深刻认识依法保护被拆迁人的拆迁安置补偿权利，对于保障被拆迁人的生存权，即使化解矛盾，维护社会稳定所具有的重要意义。要在党委的领导和人大监督下，争取政府相关部门的支持，能动司法，努力通过协商或调解方式妥善处理涉及被拆迁人安置补偿权利的纠纷”之规定，原告应当补偿我方同等的“类物权”权利，即原告安置给我方的涉案房屋应当没有使用期限限制，原告无权解除《房屋拆迁安置协议》收回涉案房屋。3、《房屋拆迁安置协议》没有终止期限，本案应当参照适用《民法典》有关居住权的规定，保障我方以及被告潘金诚的居住权，不应当适用《合同法》有关租赁的规定。首先，原告安置涉案房屋给我方系基于拆除了我方已经使用37年的无使用期限限制的珠光路××号房屋，原珠光路××号房屋系作职工宿舍使用，安置的涉案房屋也是做职工宿舍使用，《房屋拆迁安置协议》并没有终止期限，本案应当参照适用《民法典》有关居住权的规定，保障我方以及被告潘金诚的居住权。其次，《房屋拆迁安置协议》签订时，《合同法》尚未施行，签约双方对该“承租”并没有期限限制的预期以及认识，故本案不应适用《合同法》有关租赁期限的限制性要求。4、原告要求按照市场租金参考价计付租金、提升租金的行为己经违反《房屋拆迁安置协议》，属单方变更《房屋拆迁安置协议》，我方有权拒绝原告的单方要求，原告该单方变更对我方不发生效力；《房屋拆迁安置协议》也没有要求双方必须签订书面租赁合同。故此，原告以我方未签订租赁合同、不支付租金为由解除《房屋拆迁安置协议》收回房屋不合法，原告收回房屋的诉讼请求应当予以驳回。三、原告要求按照市场租金参考价支付房屋使用费违反了双方《房屋拆迁安置协议》的约定，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。首先，双方《房屋拆迁安置协议》第十条已经明确约定，涉案房屋按照公房租金标准计付租金，故即使需要支付租金，也应当按照公房租金标准，原告要求按照市场租金参考价计付房屋使用费违反了《房屋拆迁安置协议》的约定，请求法院应当驳回原告该诉讼请求。其次，双方《房屋拆迁安置协议》第十条特别约定，涉案房屋实际系用作职工宿舍，具有政策性、福利性的特点，与一般市场租赁房屋有区别，涉案房屋也不应按照市场租金参考价计付租金。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告全部诉讼请求。被告潘金成辩称：我方是被告三联公司的退休职工，该房屋是被告三联公司分配给我方居住的单位宿舍，被告三联公司与原告签订房屋拆迁安置协议，协议上写明是永迁，且该房屋是职工宿舍，所以我方不同意搬迁。经审理查明：1996年3月27日，原告（甲方、拆迁人）与被告三联公司（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（91）房拆许字145号房屋拆迁许可证批准，拆除珠光路××号的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人，承租面积34.44平方米，职工宿舍。现根据《城市房屋拆迁管理条例》和广州市房屋拆迁有关规定，经双方协商达成协议如下：三、永迁办法：1.甲方应于一九九六年三月三十日前，在广花公路瑶台花园（第D幢506)第五层（506），产权属于（公）有的套间，使用面积46.78平方米安置给乙方永迁居住。2.甲方应提前一个月以书面形式通知乙方永迁，乙方必须依期永迁。在永迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。如乙方逾期十天仍不永迁的，甲方则按广州市城市房屋拆迁管理有关法规、规章的规定处理。十、其它事项：（一）、乙方使用珠光路××号作职工宿舍，该房屋是无主房，乙方使用该房已经使用37年，该房使用面积34.44平方米，现安置永迁瑶台花园。（二）、安置乙方永迁广花公路瑶台花园D幢三梯XXX房，使用面积46.78平方米继续作职工宿舍。（三）、乙方入住后，向甲方承租全部安置的房屋使积并交纳租金（公房租金）等。1996年3月30日，原告安置被告三联公司永迁涉案房屋。2017年4月19日，原告与广州市华宇建设开发公司（以下简称华宇公司）签订《瑶台花园未办理产权的房屋明细表》，其中记载：广花二路瑶华中街237号XXX房，面积62.641平方米。2018年1月23日，原告向本院提起诉讼请求：判令被告（即华宇公司）立即为原告办理广州市广花二路瑶华中街165号305、306、605、701、801、805、806房及广州市广花二路瑶华中街237号306、506、605、705、706、706-1、805、806房共15个单元的房地产权证书。本院于2018年9月13日作出（2018）粤0104民初3245号民事判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市华宇建设开发公司为原告广东华侨房产开发公司办理广州市广花二路瑶华中街165号305房、306房、605房、701房、801房、805房、806房及广州市广花二路瑶华中街237号306房、XXX房、605房、705房、706房、706-1房、805房、806房（合同地址：广州市白云区广花路瑶台花园D座320房、620房、722房、822房、820房、317房、517房、616房、716房、717房、816房、817房）的不动产权证。该判决已经发生法律效力。2019年8月14日，广东连越律师事务所向被告送达《通知》，其中内容为：瑶台花园237号楼506室住户：你好！位于广州市越秀区瑶华中街瑶台花园237号楼XXX房是广东华侨房产开发公司的物业。该物业目前由贵住户占用。为依法妥善处理因贵住户占用上述物业而存在的纠纷，广东华侨房产开发公司委托广东连越律师事务所代表其代理入，全权处理上述物业目前存在的纷争。为此，请贵住户在接到本通知三个工作日内，向我们提供目前房产的实际居住人员信息，该等人员居住在上述房屋的依据等基本材料。若贵住户对继续使用该有任何想法或要求的，也可一并向我们当面提出，我们将根据贵住户提供的相关信息及要求，综合各方意见,在法律允许的范围内，依法处理上述房屋目前存在的纷争。若贵住户在收到本通知的三个工作日内，没有向我们提供相关信息，我们将采取必要的法律途径解决。届时，若贵住户不仅可能面临居住的房屋被收回的风险，还可能需承担因此而增加的额外费用。请贵住户慎重考虑，以做出明确的决定等。被告潘金成陈述：涉案房屋现由我夫妻及女儿潘翠兰、潘翠亮共4人居住，没有其他房屋可供搬迁。原告与被告既没有签订租赁合同，也没有交收租金。本院认为：被告原租住在珠光路××号房屋，后因该房由原告拆迁，于1996年3月被安排入住涉案房屋。被告使用该房屋至今超过二十年，可见原告已基本履行了拆迁安置义务。虽然《房屋拆迁安置协议》约定原告安置回迁时应与迁入住户签订新的租赁合约，但被告入住涉案房屋后，双方当事人并没有就涉案房屋签订租赁合同，被告至今也未交纳过租金，而从原告于2019年8月14日向被告送达的《通知》显示，原告曾向被告主张过租金，且双方在拆迁前系租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”之规定，租赁期限最长不得超过二十年。被告仅为原被拆迁地址的使用人，依法其按拆迁安置协议回迁涉案房屋的租赁期限也不应超过二十年，现被告使用涉案房屋超过二十年后，双方当事人并不能就涉案房屋的继续租赁协商达成一致，但涉案房屋仍由被告继续使用，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方之间应视为不定期的租赁关系，当事人可随时主张解除该租赁关系。因被告目前没有其他房屋可供搬迁，涉案房屋可让被告暂住一段时间，暂住期内，被告应另寻房屋，以便期限届满将房屋腾空交回给原告。根据公平合理原则，被告应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向原告交纳房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告潘金成应于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区瑶华中街237号XXX房，暂住期一年，暂住期满，被告广州市三联塑料制品公司、潘金成（含同住人员）应将上述广州市越秀区瑶华中街237号XXX房腾空交回给原告广东华侨房产开发公司；二、被告广州市三联塑料制品公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2017年1月17日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区瑶华中街237号XXX房的租金（其中2017年1月17日起至2017年12月31日，每月按62.641平方米×18元/平方米=1127.54元计算；2018年1月1日起至2018年12月31日，每月按62.641平方米×19元/平方米=1190.18元计算；2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日每月按62.641平方米×19元/平方米=1190.18元计算）一次性支付给原告广东华侨房产开发公司；本判决发生法律效力之次日起，被告广州市三联塑料制品公司应按每月1190.18元的标准逐月向原告广东华侨房产开发公司支付房屋使用费至将上述房屋腾空交回给原告广东华侨房产开发公司时止；三、驳回原告广东华侨房产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费854元，由被告广州市三联塑料制品公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  关嘉欢人民陪审员  朱铭沛二〇二〇年九月十五日书 记 员  徐珮仪