安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初2140号 原告：芜湖景汇物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市新华新村8幢1单元701室，统一社会信用代码91340200567540470W（1-1）。 法定代表人：张苏惠，总经理。 委托诉讼代理人：王聿旭，安徽吉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞明娟，安徽吉和律师事务所实习律师。 被告：黄赛明，男，1974年10月3日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现下落不明。 被告：芜湖市中小企业融资担保有限公司，住所地安徽省芜湖市景观大道18号紫苑小区5号，统一社会信用代码91340200762758715M。 原告芜湖景汇物业管理有限公司（以下简称景汇物业公司）与被告黄赛明、芜湖市中小企业融资担保有限公司（以下简称中小企业融资担保公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告景汇物业公司的委托诉讼代理人王聿旭、俞明娟到庭参加诉讼，被告黄赛明、中小企业融资担保公司经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年6月13日-2019年6月12日物业管理服务费人民币127484元及逾期利息【自2016年7月14日起按照同期银行贷款利率4.35%计算至实际付清之日】（暂计起诉之日人民币13836.8元）；2、判令被告支付原告2019年6月13日-2019年10月31日物业管理服务费人民币18284元及滞纳金【自2019年7月14日起按年利率24%计算至实际付清之日】（暂计起诉之日人民币4290元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年原告与融汇中江广场东区业主委员会签署《物业服务合同》,合同约定了物业服务期限为2016年6月13日至2019年6月12日,物业服务收费标准为按套内面积每平米9.5元,铺面空置期间按实际收费标准80%计算。上述物业服务合同期满后,2019年5月18日合同双方签署了服务期自2019年6月13日至2022年6月12日的《物业服务合同》,约定物业服务收费标准为按套内面积每平米10.9元、滞纳金为每日5‰,空置期收费标准不变。第一被告所有的芜湖市融汇广场东区（房地产权证号为:房地权芜镜湖区第2008068859号）,面积465.95平方米房屋属于原告提供服务范围。物业服务合同签订后,原告依据合同约定提供了物业管理服务,但被告自2016年6月13日起一直未按合同约定缴纳物业服务费,原告多次与被告进行沟通、催缴,但被告扔拒不支付,2019年12月5日原告对两被告下发缴纳物业费催告函,但两被告至今仍未履行。 经查知:案涉物业房产【芜湖市融汇广场东区（房地产权证号为:房地权芜镜湖区第2008068859号）】登记在第一被告名下,2012年第一被告与第二被告在（2012）芜中民二初字第00164号追偿权纠纷一案中,经芜湖市中级人民法院判决,第二被告享有对第一被告所有的已设定抵押的上述房产在债务范围内优先受偿权,该判决生效后第二被告已申请强制执行,但目前房产登记仍然没有变更。第二被告于2019年10月30日将该房屋出租,并收取租金。 原告认为,第一被告作为房屋所有权人,第二被告作为房屋实际使用人,两被告的欠费行为,已严重影响了原告公司的正常运营,同时也侵犯了其他业主和经营户的合法权益,为此,原告向法院提起诉讼,望判如所请。 被告黄赛明、中小企业融资担保公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：芜湖融汇中江广场（东区）业主委员会（甲方）与原告景汇物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：1、原告为芜湖融汇中江广场（东区）提供物业服务，服务期限自2016年6月13日起至2019年6月12日止。2、物业综合服务费为9.5元/月/平方米，铺面在空置期间按实际收费标准80%收取。3、按照本合同约定固定每月向业主/经营户收取物业费、水电费。2019年5月18日，芜湖融汇中江广场（东区）业主委员会（甲方）与原告景汇物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定的相关权利和义务，合同履行期间自2019年6月13日起至2022年6月12日，其中物业费计收标准为,10.9元/月/平方米。原告景汇物业公司芜湖分公司依约提供了物业服务。黄赛明系芜湖市融汇中江广场东区501号商铺业主，该房屋建筑面积563.58平方米。 另查明，芜湖市中级人民法院于2013年6月27日作出（2012）芜中民二初字第00164号民事判决书，判决：芜湖市中小企业信用担保有限公司有权对黄赛明所有的位于芜湖市融汇中江广场东区在设定的抵押权范围内行使优先受偿权。芜湖市中小企业信用担保有限公司于2017年6月2日将名称变更为芜湖市中小企业融资担保有限公司。 本院认为，芜湖融汇中江广场（东区）业主委员会与原告景汇物业公司签订的二份《物业服务合同》合法有效，对全体业主产生拘束力。原告景汇物业公司为案涉地块提供了物业服务，被告黄赛明也实际享受了原告提供的物业服务，理应依法和按合同约定履行交纳物业费的义务，故对原告主张被告黄赛明支付拖欠的物业费的诉请予以支持。原告主张被告应交纳案涉房屋2016年6月13日至2019年6月12日的物业服务费127484元及2019年6月13日至2019年10月31的物业服务费18284元，被告黄赛明未予答辩，亦未提供已交纳上述费用的反驳证据，本院予以确认。原告诉请要求被告中小企业融资担保公司支付物业服务费，其提供的证据不能证明中小企业融资担保公司系案涉房屋的实际使用人，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张被告支付逾期滞纳金的诉讼请求，要求业主承担逾期付款利息加大了业主的义务，故对该项诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄赛明于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖景汇物业管理有限公司物业费145768元； 二、驳回原告芜湖景汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3578元，由被告黄赛明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  肖 玮 人民陪审员  秦先青 人民陪审员  张致龙 二〇二〇年九月八日 法官助理陶旻枫 书记员陈子秋 附本案适用条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。