黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初4913号原告：顾大勇，男，1972年2月17日出生，汉族，住黑龙江省尚志市，委托诉讼代理人：齐凤武，尚志市鸿泰法律服务所法律工作者。被告：毛云鹏，男，1986年8月2日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区，原告顾大勇与被告毛云鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾大勇的委托诉讼代理人齐凤武，被告毛云鹏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾大勇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年7月31日签订的房地产经纪居间服务合同及补充协议；2、被告协助原告将存于上海浦东银行股份公司哈尔滨分公司的定金10万元取回，被告另行支付原告双倍定金罚责10万元；3、被告偿还原告向中介机构支付的居间服务费40910元；4、被告支付违约金545460元（双方约定违约金为房屋总价款20%）；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月31日，原告与被告及中介方签订房地产经纪居间服务合同，合同约定被告自愿将其所有的坐落于哈尔滨市南岗区哈尔滨大街*号*单元*层*号，建筑面积173.86平方米的房屋卖给原告，价款为2327300元，定金10万元。被告于2019年8月20日前办理完毕解除抵押登记手续，如被告违约，按房屋总价款20%向原告支付违约金，居间服务费由被告补偿给原告。合同签订后，原告依约给付被告10万元定金，并按双方约定存入上海浦东发展银行哈尔滨分行提存。在合同履行过程中，原告发现被告并未按约定于2019年8月20日前办理完毕解除房产抵押登记手续，认真履行合同。后来原告多次与被告协商未果，最后被告失联，被告的行为实属违约，导致合同履行不能，根本实现不了合同的目的。毛云鹏辩称，1、在购买房产前及签订协议后，被告一直没有与原告见过面，也没有收到过任何的定金款项，前后都一直由中介负责。2、定金监管也是一直在原告名下，只要中介打电话，原告就可以取出，与被告没有关系。3、被告认为与原告的房产交易，中介没有起到合理的沟通作用，导致双方信息不对称。4、原告不应该起诉被告，应对房地产中介提起诉讼。5、2019年8月份与中介履行补充协议后，被告一直积极配合卖房子，但房产有剩余贷款需要解贷，解贷过程中也没有成功，所以就暂停了。6、2019年6月份，被告已经解贷不成功，已向中介申请解除合同，但中介方称不允许被告和原告沟通，也不给被告原告电话，还说原告要挟被告，如果被告违约需要赔偿，不赔偿就需履行合同。被告与中介沟通时也是，中介想让被告与原告履行协议，想挣中介费，一直不让被告与原告沟通。被告认为与原告之间一是因沟通不够，还有是中介业务人员在中间起到不好的作用，导致现在这个局面。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、顾大勇举示的证据一黑龙江省房地产经纪居间服务合同及补充协议，合法有效，予以采信；2、顾大勇举示的证据二居间服务补充合同、签约提示，合法有效，予以采信；3、顾大勇举示的证据三个人保付通业务协议、业务凭证回单，合法有效，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月31日，毛云鹏（出售方、甲方）与顾大勇（买受方、乙方）、黑龙江骄阳房地产经纪有限公司（中介方、丙方）签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》。合同内容包括：第一条（一）甲方自愿将坐落在南岗区哈尔滨大街*号*单元*层*号的房屋出售给乙方。（三）房屋抵押状况，本房屋出售时已设立抵押，甲方自行偿清并注销抵押。第二条甲乙双方同意上述房屋总成交价为2727300元。为确保交易安全顺畅，本协议签订之日，乙方应支付购房定金100000元，购房定金应存入指定的监管账户，存入凭证由乙方保管。第五条经纪服务收费按本房屋总成交价款的百分之一点五支付，支付方式乙方支付。同日，毛云鹏（甲方、出卖方）与顾大勇（乙方、买受方）、黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《骄阳地产居间服务补充合同》，协议内容包括：第一条居间服务2、甲、乙双方签订《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》时，居间行为即视为完成，甲、乙双方即应向丙方支付本合同约定的全部居间服务费。第二条居间服务费及代办费用1、经各方友好协商，按照成交价1.5%的费率标准向丙方缴纳居间服务费，即40910元，其中，由乙方承担40910元，并应于本合同签订当日向丙方支付。2、甲、乙双方自愿并同意由丙方协助办理产权，产权代办费500元，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。第四条违约责任5、甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，居间服务费和已发生的代办费不予退还，由违约方最终承担（如守约方为合同约定费支付方，其有权向违约方追偿）。同日，毛云鹏（甲方、出卖方）与顾大勇（乙方、买受方）、黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，协议内容包括：第二条2、他项权利及解除抵押，交易房屋是有抵押，甲方解押所需资金来源及方式为，甲方自行筹集，甲方应向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年8月20日前办理完毕解除抵押登记手续。第五条违约责任1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之三的违约金；逾期超过15日的，视为违约方根本违约，守约方有权解除合同，并按照本条第二、三款追究违约方相关违约责任。2、甲方若出现下列情形之一的，逾期超过15日致使乙方无法取得不动产权证书的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）该房屋被查封或限制转让的；（5）因甲方自身原因导致的其他情形。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第六条3、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力，自三方签字盖章之日起生效。如本协议与《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》《骄阳地产居间服务补充合同》约定不一致的，均以本协议为准。2019年7月31日，顾大勇向黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司交纳居间服务费40910元、产权代办费500元，合计41410元。2019年8月3日，顾大勇（甲方、保付通付款人）与毛云鹏（乙方、保付通收款人）、上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（丙方）签订《上海浦东发展银行个人保付通业务协议》。同日，顾大勇将购房定金100000元存入协议约定的顾大勇个人保证金账户中。因毛云鹏未按上述合同约定解除所出售房产的银行抵押，致使上述合同不能履行，顾大勇提出本案诉讼。本院认为，顾大勇、毛云鹏签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》《骄阳地产居间服务补充合同》《补充协议》《上海浦东发展银行个人保付通业务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应按照合同约定，履行各自的权利义务。现因毛云鹏违反合同约定，未能解除所售房产的银行抵押，致使合同不能履行，顾大勇有权依据《补充协议》第五条违约责任2的约定，解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，顾大勇诉请毛云鹏协助其将存入上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行保证金账户中的100000元购房款定金取回，本院予以支持。《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现顾大勇既向毛云鹏主张适用定金条款，又主张适用违约金条款，不符合该条规定，因其主张的违约金金额大于主张的定金金额，故本院对其要求毛云鹏承担定金罚责的诉讼请求，不予支持。毛云鹏未按合同约定履行合同，致使顾大勇解除合同，毛云鹏应当向顾大勇承担违约责任。合同约定“甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”，据此计算出的违约金数额为545460元（2727300元×20%），毛云鹏认为该违约金过高。顾大勇因毛云鹏违约产生的损失为付出的中介费41410元，交付的100000元定金的相应利息，及未能购买该房产产生的相应预期利益。合同约定的违约金数额远高于顾大勇受到的损失，本院结合违约金的性质为补偿守约方、惩罚违约方，酌情确定违约金的数额为200000元。因本院在确定违约金数额时，已对中介费进行了考虑，故对顾大勇要求毛云鹏向其支付中介费的诉讼诉讼请求，不予支持。综上所述，对于顾大勇提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下：一、解除毛云鹏与顾大勇、黑龙江骄阳房地产经纪有限公司于2019年7月31日签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》《补充协议》；二、毛云鹏于本判决生效之日起十日内协助顾大勇将顾大勇存于上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行保证金账户中的100000元取出；三、毛云鹏于本判决生效之日起十日内给付顾大勇违约金200000元；四、驳回顾大勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11664元，减半收取计5832元，由顾大勇负担2932元，由毛云鹏负担2900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  关海东二〇二〇年九月七日书记员  董琪琪