大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初3442号原告：大连仲邦维行物业服务有限公司（原大连吉田物业管理有限公司），住所地大连市中山区长江路123号长江写字间7楼。法定代表人：李欲晓，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王霞，女，1976年11月14日出生，汉族，户籍地山东省冠县，现住大连市金州区，系该公司职员。被告：大连市碧鸿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省大连市金州区五一路31号1003室。法定代表人：陈洪洲，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张忠阁，女，1966年11月8日出生，汉族，系该公司法律顾问，住长春市朝阳区。原告大连仲邦维行物业服务有限公司与被告大连市碧鸿房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连仲邦维行物业服务有限公司的委托诉讼代理人王霞与被告大连市碧鸿房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张忠阁到庭参加诉讼。现已审理终结。原告大连仲邦维行物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付2016年1月1日至2016年10月31日拖欠原告物业费人民币107523元；2、请求法院判令由被告承担诉讼费用。事实与理由：被告为海悦园小区开发商，该开发商持有的空置房物业类型为高层公寓、住宅及公建，面积65280.07㎡，自2016年1月1日至2016年10月31日拖欠原告物业费107523元（大写：壹拾万柒仟伍佰贰拾叁元整），经原告多次催收，被告均未缴纳，因此原告请求法院依法判令被告支付原告物业费，以维护原告的合法权益。被告大连市碧鸿房地产开发有限责任公司辩称，一，原告的诉请已超过诉讼时效，应予驳回。二、即便诉讼时效未过，原告陈述的事实与我方确认的事实不符。我方在2016年之前已经将原告提供的所欠物业费收费统计表中大部分房屋出售。出售后，根据合同及法律规定，我方不再承担向原告支付物业费的义务。至于房屋的买受人是否与原告建立合同关系，是否拖欠费用与我方无关，原告应向买受人主张。截止本庭开庭之日，表中所列的房屋明细，只有表中第11项和一号楼24、27、28、29、30五层房屋未出售，以上房屋合计物业费42230元。故原告陈述的欠费金额与事实不符。针对被告的答辩意见，原告认为：1、被告称部分空置房已经抵账（变卖），但只提供了对方该房屋的抵账证明，该证明无被告印章及签字，无法证明其真实性及有效性。被告无法提供房屋所有人的有效证件及联系方式，亦未提供房产交割的任何文件，房屋买卖合同部分无相关行政部门的备案盖章，以上均不能证明该空置房屋权属转移。2、海悦园项目于2008年交付，房屋交付流程为开发商碧鸿房地产（被告）向房屋购买人出具入住通知书，购买人（业主）凭入住通知书到物业公司（原告）处办理相关入住手续，入住通知书上明确注明收取业主物业费的起始日期，并加盖被告公章。至2016年10月期间，原告均未收到过被告碧鸿房地产出具或移交涉案房屋的相关业主售卖或业主信息等资料。综上，被告不能以口头说法拒绝履行义务。若案涉房屋确已售出，请法院依法要求被告提供相关资料（房产交割资料、购买人信息资料）。本院经审理认定事实如下：2007年7月24日至2016年10月31日，大连吉田物业管理有限公司(以下简称：吉田物业)与被告碧鸿房地产连续多次签订《物业管理合同书》，被告将其开发建设的位于大连市金州区《海悦园小区》空置的高层住宅、公建、公寓物业服务交由吉田物业管理，吉田物业向被告收取物业管理费。2008年10月8日双方补充签订一份协议书，约定：“住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元、公建房屋每月每平方米1元、商住公寓房屋每月每平方米1.2元(注：商住公寓为1号楼1-30层建筑面积25406.98平方米)。因被告未依约向原告交纳物业管理费，原告向本院提出诉讼，要求被告给付自2008年11月1日至2015年12月31日期间拖欠原告的物业费993035元。本院于2016年7月27日作出（2016）辽0213民初69号民事判决，支持了原告的全部诉讼请求。现被告拖欠原告2016年1月1日至2016年10月31日期间的物业费107523元未付，原告遂又提起本次诉讼。原告起诉时制作了《（海悦园项目）开发商欠物业费收费统计表》，表中载明了控制房屋的类型、面积、物业费单价、欠费起止日期、天数等，合计应收金额为107523元。被告对该表的真实性无异议，只是认为表中第11项和一号楼24、27、28、29、30五层房屋未出售，以上房屋合计物业费42230元。另查，合同第六项约定，被告委托原告管理事项之一为“制定《物业使用守则》与物业产权人、使用人办理物业交接、验收和入住手续，收取有关费用并负责审核购房人《大连市城市住房维修基金专用收据》。”再查，2019年4月19日，原告单位工作人员向被告单位经理宋卫莲发文字微信，内容为“宋经理你好，关于开发商欠费金额这一块，我整理出来发给你看一下。2016年我们公司走过一次起诉，截止2015年12月31日，共计欠款99305元，当时执行了50万，还欠493035元没给我们公司。从2016年1月1日开始到2019年3月31日新欠费金额409831.27元，共计欠费902866.27元。周一的时候我能把欠费的材料拿公司盖印，等拿回来了我就把材料给你。”宋卫莲回复“收到”。2019年4月23日，原告单位工作人员通过微信将欠费明细发给宋卫莲并发文字，内容为：“宋姐这个是欠费明细，你看下，有什么问题随时与我联系。宋姐原件你看我怎么给你？”宋卫莲回复：“我先和公司领导说一下，文件先放你那里。”又查，2014年5月8日，经大连市工商行政管理局花园口经济区分局核准，吉田物业更名为大连仲邦维行物业服务有限公司。本院所确认的上述事实，有原告提供的前期物业管理委托合同及续约协议、微信截图、本院（2016）辽0213民初69号民事判决书等证据及双方当事人的陈述笔录存案为凭，已经开庭质证和本院审查，可予采信。本院认为，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》及续约协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。现焦点问题为：一、原告的诉请是否已经超过诉讼时效二、被告已出售或抵债的房屋在原告主张物业费的时间段内是否已经实际交付对上述焦点问题分述如下：（一）关于原告的诉请是否已经超过诉讼时效问题原告向被告主张2016年1月1日至2016年10月31日期间的物业费，因此诉讼时效期间应自2016年11月1日起至2019年10月31日止。根据原告提供的证据，其单位工作人员于2019年4月19日向被告单位经理宋卫莲发出微信，微信中提到被告单位从2016年1月1日至2019年3月31日欠付原告物业费409831.27元，该时间段当然包括2016年1月1日至2016年10月31日期间的物业费。故，可据此认定原告在诉讼时效期间内向被告主张了权利。被告辩称原告诉请已过诉讼时效没有事实根据，不予采信。（二）关于被告已出售或抵债的房屋在原告主张物业费的时间段内是否已经实际交付问题被告抗辩原告所主张空置房屋的物业费，因大部分被告已出售或抵债，因而被告不再承担向原告支付物业费的义务，原告应向买受人主张。原告认为被告出售房屋后交付流程为被告向买受人出具《入住通知书》，《入住通知书》上注明收取业主物业费的起始日期，买受人业主凭入住通知书到原告处办理相关入住手续。在2016年1月1日至2016年10月31日期间，原告没有收到被告出具或移交案涉房屋的相关售卖或业主信息等资料，故原告的合法权益应得到保护。对此，本院认为，依据原、被告双方的约定，原告收取的系被告空置房屋的物业费，而“空置”房屋应作以下两种理解，其一该房屋根本没有售出，其二虽已售出或抵债，但并未实际交付或者说权利人未到物业公司（原告）领取钥匙。就本案而言，被告虽已提供了商品房买卖合同、抵债协议等证据，但被告没有提供案涉房屋在2016年1月1日至2016年10月31日期间，业主持其开具的《入住通知书》到原告处受领房屋的相关证据。原告对被告出售或抵债案涉房屋的事实并不知情，故即使案涉房屋已经处分，但对于原告来说仍为“空置”房屋，被告仍应对该部分房屋向原告承担支付物业费的责任，被告未尽到举证证明责任，应承担举证不能的不利后果，其抗辩意见不予采信。原告诉请具有合同及法律依据，应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告大连市碧鸿房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告大连仲邦维行物业服务有限公司2016年1月1日至2016年10月31日期间拖欠的物业服务费107523元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元（原告已预交），由被告大连市碧鸿房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  孙永召二〇二〇年九月二十七日书记员  李欣婷