广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25055号原告：广州市金桂园物业管理有限公司，住所地广州市白云区解放北路1000号金桂园内（市场地址：白云区解放北路1426—1428号首层广州市金桂园皮具商贸中心）。法定代表人：孔黛琪，董事长。委托诉讼代理人：黄小专，男，1979年4月19日出生，回族，系该司员工。委托诉讼代理人：刘智强，男，1972年11月8日出生，汉族，系该司员工。被告：郑术涛，男，1970年7月20日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，原告广州市金桂园物业管理有限公司（以下称金桂园公司）与被告郑术涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告金桂园公司的委托诉讼代理人黄小专、刘智强，被告郑术涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金桂园公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付从2016年4月1日起至2019年12月31日止的物业管理费12297.40元，并每日按应缴物业管理费的千分之三的标准计付从2016年4月1日起至款项实际付清之日止，每月滞纳金以物业管理费本金为限，暂计至2019年12月31日，滞纳金为3566.40元；2.请求判令被告立即向原告支付2016年1月1日至2019年12月31日的水费6495.70元，并每日按应缴数额的千分之三的标准计付从2016年1月1日起至款项实际付清之日止，每月滞纳金以水费本金为限，暂计至2019年12月31日，滞纳金1825.80元；3.请求判令被告立即向原告支付2016年4月1日至2019年12月31日的代收生活垃圾处理费225元，并每日按应缴纳数额的千分之三的标准计付从2016年4月1日起至款项实际付清之日止，每月滞纳金以代收生活垃圾处理费本金为限，暂计至2019年12月31日，滞纳金为65.2元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告管理的金桂园小区的业主，按《物业管理条例》的相关规定，被告为该小区A5-1002单元（门牌地址：广州市白云区解放北路1362号1002房）业主，自2016年4月1日后一直拒绝缴纳物业管理费，累计至2019年12月31日共欠物业管理费12297.4元，以及2016年1月1日至2019年12月31日的水费6495.70元，以及2016年4月1日至2019年12月31日的代收生活垃圾处理费225元。原告多次催讨未果。原告认为，原告已经依约向被告提供了物业管理服务，被告应当向原告缴纳物业管理费，被告迟延缴纳的行为已经违约，理应支付滞纳金。特诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告郑术涛答辩称，1.本案是原告违约在先，应当免收或者减收物业管理费。首先，原告与开发商签订《金桂园住宅小区业户手册》约定物业24小时均有保安值守，但被告经常看到小区没有安排看守人员，违反了《金桂园住宅小区业户手册》的约定，原告对于被告的投诉一直无动于衷。其次，被告拥有装修审批、监督、验收的权力和义务，但其违规审批装修以及监管不力，导致被告隔壁的A5-1003房违规安装一条煤气排烟管在窗外正面进风口处，油烟每天都排到被告房屋。被告多次投诉，但原告一直未予处理。最后，2018年9月初，在没有任何信息告知情况下，被告所有的车位栏杆被割掉并围栏，天花面水泥楼板被锯开一个几平方米的洞口，造成霸占产权和严重安全隐患，被告多次找到原告要求制止施工并补修，但原告一直不予处理。根据《物业管理条例》第三十五条，物业服务企业应按照物业服务合同的约定提供相应的服务。原告未按照物业服务合同约定履行其义务，应当免收或者减收物业服务费。2.原告诉请的违约金标准过高。其提出的违约金标准为每日千分之三，计算下来年化率达百分一百零八，超过法律规定的百分之二十四，根据合同法的相关规定，被告请求法院对违约金予以调低。3.原告提供的所谓《金桂园小区物业服务合同》是无效合同，它只代表签名的四位业主。被告提供的《金桂园住宅小区业户手册》是最早100%的业主与广州市金桂园物业管理有限公司签署的物业服务合约，是代表广大业主统一表决，是最具有效力的。与原告签《金桂园小区物业服务合同》的四位业主，他们与原告存在利益嫌疑。当事人为证明其主张，向本院提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的催缴费通知书、EMS快递单、广州市物业维修基金专用账户委托书、收据、不动产登记查册表、物业服务合同，对被告提交的《再次投诉和申请暂停交管理费》、产权证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：被告是广州市白云区解放北路1362号1002房的产权人，该房屋建筑面积为118.81平方米，规划用途为住宅。原告是该房屋所在的金桂园小区的物业管理公司。2014年8月19日，广州市金桂园业主委员会（甲方）与金桂园公司（乙方）签订《金桂园小区物业服务合同》，约定：第二条物业管理区物业名称为金桂园，物业类型为商住小区，坐落位置广州市白云区××号；第四条乙方服务内容……房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；第五条物业管理服务质量标准……房屋管理（一）对房屋共用部位进行日常管理和维修保养，检修记录和保养记录齐全。……（四）各楼层通道要保持干净卫生，不能堆放杂物，应保持通道的畅通无阻。维护公共秩序、做好安全防范工作（一）加强保安队伍建设，不断提高保安人员素质，事实安全责任制。（二）专业的保安队伍实行24小时值班及巡逻制度（包括：区域内各大门岗、大堂、楼层、消防中心）。（三）对重点区域、重点部位每小时至少巡查一次，巡查区域设有记录本，巡查人员做好巡查记录，以便甲方进行监督。……第六条服务收费标准住宅：2.3元/月/平方米，按季收取。第七条物业服务收取业主或物业使用人应在每季的第二个月的15日前履行缴纳当季物业服务费的义务。……第十二条乙方权利义务（五）如遇业主/住户不按约定交付物业服务费、水电费及其他分摊费用的，乙方有责任和义务向其催缴、并限期缴纳，逾期不缴纳的，乙方可按合同约定逾期一天加收千分之三滞纳金，多次催收仍不缴纳的，乙方可依法向人民法院起诉。……第十三条合同期限委托管理期限为五年，自2014年8月19日至2019年8月18日。第十四条合同解除本合同期满，甲方没有将续聘或者解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，延续期间为六个月。被告提交了一份《金桂园住宅小区业户手册》，其中载明：广州市金桂园物业管理有限公司已被委聘为本小区之管理者。装修规定……请业户将装修图纸送管理处，未获得书面认可前，切勿动工。对尚未或批准而擅自动工者，业户必须负责将楼宇修缮回原状，直至管理处及相关当局满意为止，由此产生的费用由所属业户承担。……每日24小时均有保安人员看守当值，管制出入口，停车场，巡逻公共地方。为业户安全，各座大堂闸门须经常关闭。防止陌生人擅进。等等。2017年8月3日，原告向被告发出《催缴费通知书》，载明：案涉房屋为住宅，根据《金桂园小区物业服务合同》的收费标准是2.3元/月/平方米，案涉房屋测绘面积为118.81平方米，即每月的物业服务费为273.26元。至今案涉房屋物业服务费欠缴时间自2016年4月至2017年6月，所欠费用为4099元。；水费欠缴时间自2016年1月起至2017年3月，所欠费用为1534.6元，生活垃圾处理费欠缴时间自2016年4月起至2017年6月，所欠费用为75元。并要求被告在收到本函之日起十五日内向缴纳上述费用。等等。金桂园提交EMS快递单，拟证明其将《催缴费通知书》邮寄至被告的身份证住址，但其未提供签收证明。原告提交《收据》一份，载明收费项目：水费：属期2015.10-2015.12，单价2.13元一吨，金额320.9元；代收生活垃圾处理费：属期2016.1-2016.3，单价5元/月，金额15元；住宅管理费：属期2016.1-2016.3，单价2.3元/平方米/月，金额819.8元。2016年5月16日，被告向原告提交一份《再次投诉和申请暂停交管理费》，载明：被告于2015年8月至今多次向管理处投诉A5-1003房业主违规安装煤气燃烧排放烟管在被告客厅窗口进风处，每日大量毒气进入被告家。严重影响被告及家人生活。要求管理处加紧时间整治处理。并申请暂停交管理费。被告另提交多份照片，其中有两张照片显示在被告家客厅窗外有隔壁业主安装的排烟管，拟证明原告违规审批同意隔壁业主安装废气排烟管。原告确认隔壁确实安装了一个排烟管，其也曾上门协调，还找了居委会和煤气公司的上门。其中五张照片显示小区多栋大楼的大堂值班处没有保安值守。原告质证意见为其是安排保安24小时进行巡检，并不是24小时在每栋楼都有保安值班。其中两张照片和一份视频为拍摄被告车库的，拟证明因楼上施工导致其车位被霸占。原告质证意见为，该行为并不是原告霸占，是楼上商业业主在这个地方施工。被告还提交了业主群的聊天记录截图，显示多名业主在群里反映小区管理存在问题，管理处没有进行处理。原告质证意见为，该群是业主自己建的群，里面没有原告的工作人员，其已告知业主管理处有24小时值班电话，有问题可以打电话反映。被告还提交了一份广东粤宝汽车销售服务有限公司出具的结算单，拟证明因其车位被霸占导致其汽车在小区被剐蹭，从而产生维修费。原告质证意见为被告汽车被剐蹭并不是原告导致，且之前其一直未向管理处反映。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此原告与被告均受《金桂园小区物业服务合同》的约束。《金桂园小区物业服务合同》虽然约定委托管理期限至2019年8月18日，但是合同到期之后，金桂园小区业主委员会既没有另行委托新的物业服务企业，也没有向原告发出解聘的通知。且原告在合同到期继续按照《金桂园小区物业服务合同》履行物业管理的合同义务。因此原告有权依据《金桂园小区物业服务合同》要求业主支付2019年8月19日后的物业服务费。被告主张原告与业主委员会签订《金桂园小区物业服务合同》无效的抗辩意见本院不予采纳。原告已经提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务应当支付物业服务费，且物业管理费系物业服务单位赖以维持运营和持续提供物业服务的资金来源，直接影响到全体业主能够享受到的物业服务水平和质量。物业服务费支付与否应当由支付方即被告承担举证责任，现其未提交证据证明其在2016年4月1日后有向金桂园公司支付物业服务费，应当承担举证不能的责任。现原告要求被告按照《金桂园小区物业服务合同》的约定支付2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费12297.40元的诉请于法有据，本院予以支持。被告以其隔壁安装的排烟管道影响其家人生活以及其车位被告其他业主施工而霸占为由要求免交或减交的抗辩意见不予采纳，其可另行通过合法途径向实际侵权人主张权利。关于原告要求被告支付2016年4月1日至2019年12月31日的代收生活垃圾处理费225元，根据原告提交的收款单，被告已按照每月5元的标准向其缴纳了2016年3月及之前的代收垃圾处理费，但未提供证据证明其已向原告缴纳2016年4月之后的代收垃圾费。因此本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付迟延缴纳物业服务费和代收垃圾费的滞纳金的问题。根据被告提交的照片，被告确实因为隔壁业主安装排烟管道影响日常生活以及其车位被霸占，而原告作为物业管理公司未能在其他业主安装排烟管以及进行施工前进行阻止和处理。因此考虑到被告并非无故拒交物业管理费和代收垃圾费，故不宜要求被告承担迟延缴纳物业管理费和代收垃圾费的滞纳金。因此原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求郑术涛支付2016年1月1日至2019年12月31日的水费6495.7元及滞纳金的诉讼请求，因原告未提供水表抄表记录等证据予以证实被告实际发生的水费，因此本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告郑术涛向原告广州市金桂园物业管理有限公司支付自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业管理费12297.4元；二、本判决生效之日起三日内，被告郑术涛向原告广州市金桂园物业管理有限公司支付自2016年1月1日至2019年12月31日期间的代收垃圾费225元；三、驳回原告广州市金桂园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费206元，由原告广州市金桂园物业管理有限公司负担150元，由被告郑术涛负担56元，被告应负担的部分于履行本判决时迳付给原告广州市金桂园物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十九日书记员  林嘉仪