广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初201号原告：保利增城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东街道居委会沿江大道18号101房。法定代表人：袁俊。委托代理人：殷昌勇、陈梓瑶，广东四方三和律师事务所律师、实习律师。被告：李春红，女，1981年4月19日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：李水弟，男，1983年11月25日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被告：刘以一，男，1981年1月15日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：刘兵，男，1978年10月11日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：刘小菊，女，1974年9月1日出生，汉族，户籍所在地四川省江油市，现住广东省广州市增城区。委托代理人：湛凤棉、莫国星，广东穗益律师事务所律师。原告保利增城房地产开发有限公司（以下简称保利增城公司）诉被告李春红、李水弟、刘以一、刘兵、刘小菊案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告保利增城公司的委托代理人殷昌勇、陈梓瑶，被告刘小菊的委托代理人莫国星到庭参加诉讼。被告李春红、李水弟、刘以一、刘兵经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告保利增城公司向本院提出诉讼请求：1、解除广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3502房的查封；2、本案诉讼费用由李春红、李水弟、刘以一、刘兵、刘小菊承担。事实与理由：2014年5月9日，保利增城公司与李春红就涉案房屋的买卖事宜签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《变更协议》。但由于李春红未能按合同约定支付购房款，双方发生纠纷申请广州仲裁委员会仲裁。2018年12月29日，广州仲裁委员会作出了（2018）穗仲案字第27685号仲裁裁决书，裁决解除保利增城公司与李春红签订的上述合同及变更协议，且李春红有义务协助办理该房屋的预告登记注销手续。2019年6月5日，保利增城公司向广州市中级人民法院申请执行。但，刘小菊与李春红、李水弟、刘以一、刘兵因为另案发生纠纷，向增城法院申请预查封涉案房屋，增城法院作出（2017）粤0183执3318号之一裁定书，裁定查封涉案房屋。2019年9月26日，保利增城公司作为异议人向增城法院提起执行异议申请，增城法院作出（2019）粤0118执异573号执行裁定书，裁定驳回保利增城公司的异议请求。保利增城公司不服该裁定，故向增城法院提起执行异议之诉。保利增城公司是涉案房屋的所有权人，该房屋目前仅预告登记在李春红名下，预告登记仅是行政部门对商品房买卖合同管理措施，不产生物权变更法律效果。李春红并不享有该房屋的所有权。预告登记不发生物权变更，仅是未来物权实现的期待权，且该期待权成立的基础是双方买卖合同生效且存续。现在《商品房买卖合同》及补充协议解除后，涉案房屋的预告登记丧失了登记基础。而法院针对涉案房屋的预查封并非是针对涉案房屋本身物权的查封，而是对李春红未来物权实现的期待权的查封，且预查封也并不限制商品房预售合同的合法解除。现商品房预售合同被依法解除，李春红的预告登记基础丧失，期待权基础丧失，其作为买受人不再享有过户请求权，此时法院对房屋继续查封的基础条件便不再存在。因此，经过保利增城公司异议申请，涉案房屋预查封应当予以解除。请求判如所请。被告刘小菊辩称：保利增城公司的理由不能成立，请求法院予以驳回。一、从保利增城公司提供的产权情况表显示涉案房屋是已于2017年3月2日确权，产权人是李春红，并非保利增城公司，保利增城公司主张涉案房屋仍然是预售登记状态，其是产权人，应当举证证明，否则应当承担举证不能法律责任。二、退一步来讲，即使房屋是预售登记，保利增城公司与李春红的合同解除，并不代表保利增城公司就必然能享有物权所有权，也不能以此解除查封。首先，案涉房产虽初始登记在保利增城公司名下，但因其已出售该房产并预登记在购房人李春红名下且已交付于李春红，故保利增城公司对案涉房产已享有物权法第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所规定的占有、使用、收益及处分等权利；并且，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条、第30条之规定，案涉房产亦可作为被执行人李春红的责任财产进行预查封。其次，保利增城公司向广州仲裁委员会申请解除其与李春红的《广州市商品房买卖合同（预售）》系在案涉房产已被预查封情况下行使的合同解除权，仲裁裁决是在2018年12月29日作出，而涉案房产在2016年5月30日已被查封，且刘小菊的生效案件于2017年已进入执行阶段，实质上该仲裁裁决与法院的执行相矛盾，已影响到商品房买卖合同之外的第三人权益的实现；且在案涉房产被购房人的其他债权人申请法院预查封之前，保利增城公司并未行使合同解除权并有生效判决所确认，其亦不能据此对抗在先的法院之预查封。因此，保利增城公司以此为由请求解除查封不能成立。最后，保利增城公司提出的解除预查封的诉讼请求，与排除执行密切关联，如果法院解封涉案房产，房屋的预售登记被注销，必然排除债权人对涉案房产的执行。根据《执行异议复议解释》第二十六条第二款的规定，保利增城公司依据的仲裁裁决书并不能阻却法院生效判决的履行，法院仍然可继续执行李春红的房产。综上，请法院驳回保利增城公司所有的诉讼请求。被告李春红、李水弟、刘以一、刘兵未提交任何答辩意见。经审理查明：2014年5月9日，李春红与保利增城公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定李春红向保利增城公司购买位于广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3502房的房屋（以下简称涉案房屋）。2017年4月28日，本院作出（2016）粤0183民初2818号《民事判决书》，判决刘兵、李春红向刘小菊支付加工费405000元及逾期利息，李水弟、刘以一承担连带清偿责任。在该案件审理期间，本院根据刘小菊的申请于2016年5月30日作出（2016）粤0183民初2818号《民事裁定书》，裁定查封李春红名下的涉案房屋（登记字号：15预登12307575），查封期限至2019年6月1日止。由于李春红、李水弟、刘以一、刘兵逾期未履行上述（2016）粤0183民初2818号《民事判决书》确定的义务，刘小菊于2017年8月24日向本院申请执行。本院立案受理，执行案号为（2017）粤0183执3318号，在该案执行过程中，本院于2019年5月15日作出（2017）粤0183执3318号之二《执行裁定书》，裁定继续查封涉案房屋，查封期限至2021年5月14日止。保利增城公司不服，遂向本院提出案外人执行异议。本院于2019年12月20日作出（2019）粤0118执异573号《执行裁定书》，裁定驳回保利增城公司的异议申请。保利增城公司不服该裁定书，遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2018年9月29日，广州仲裁委员会受理了保利增城公司关于涉案商品房买卖合同纠纷的仲裁申请。广州仲裁委员会于2018年12月29日作出（2018）穗仲案字第27685号《裁决书》，裁决：解除保利增城公司与李春红于2014年5月9日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201405131006）及《变更协议》；李春红协助保利增城公司办理涉案房屋的预购商品房预先登记注销手续，并承担由此产生的全部费用；等。保利增城公司就上述发生法律效力的（2018）穗仲案字第27685号《裁决书》向广州市中级人民法院申请执行。再查明，广州市增城区不动产登记中心于2017年3月2日作出的《广州市房地产初始登记告知书》中记载：“保利增城房地产开发有限公司：你申请的位于增城区××首府××号房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条的规定，现已核准登记。特此告知。本告知书附《房屋清单》……”。后附《房屋清单》中记载增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3502房的登记字号为17登记12387127。广州市增城区国土资源和规划局于2018年8月21日出具的《产权情况表》记载：增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3502房的产权人是李春红，合同状态为预告，确权状态为已确权，登记字号17登记12387127，登记日期2017年3月2日。庭审期间，保利增城公司陈述：1、李春红共支付购房款1324000元，尚有333000元购房款未支付，该尚未支付的款项是购房款而非装修款；2、涉案房屋未交付给李春红使用；3、李春红已支付的购房款尚未退还给李春红，我方可以将应当退还的购房款交由法院执行。刘小菊陈述：1、李春红未支付的333000元是装修款；2、听说李春红是住在涉案房屋。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，审查的是保利增城公司作为案外人是否享有足以排除本院对涉案房屋的强制执行的民事权益。为此，本院分析如下：本院在审理（2016）粤0183民初2818号案件期间，于2016年5月30日作出（2016）粤0183民初2818号《民事裁定书》裁定查封李春红名下的涉案房屋。后由于李春红逾期未履行生效的（2016）粤0183民初2818号《民事判决书》确定的义务，本院在（2017）粤0183执3318号执行案件中于2019年5月15日作出（2017）粤0183执3318号之二《执行裁定书》裁定继续查封涉案房屋。而广州仲裁委员会于2018年12月29日才作出（2018）穗仲案字第27685号《裁决书》，系在涉案房屋被查封之后。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，保利增城公司现依据（2018）穗仲案字第27685号《裁决书》提出排除执行异议的，本院不予支持。综上，保利增城公司作为案外人不享有足以排除（2017）粤0183执3318号执行案件对涉案房屋的强制执行的民事权益，因此，保利增城公司请求解除对涉案房屋的查封，理据不足，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，判决如下：驳回原告保利增城房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费26049元，由原告保利增城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  黄建华人民陪审员  郭家骏二〇二〇年九月十六日书 记 员  何晓蕾阮柳静