广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4831号原告：某雅生活服务股份有限公司番禺分公司，住所地广州市番禺区南村镇。法定代表人：谭某，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄某钒，男，系原告工作人员。委托诉讼代理人：潘某婷，女，系原告工作人员。被告：林某俊，男，1991年12月15日出生，汉族，住广州市白云区,原告某雅生活服务股份有限公司番禺分公司诉被告林某俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，后因经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，故依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定裁定转为独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告某雅生活服务股份有限公司番禺分公司的委托诉讼代理人黄某钒到庭参加诉讼，被告林某俊经合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某雅生活服务股份有限公司番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月3元/平方米的标准向原告支付自2019年4月起至2020年2月，现暂计至2020年2月，拖欠的物业管理费为11473元；2.被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的1‰向原告支付滞纳金。暂计至起诉之日，滞纳金为156元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告接受委托为广州某北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区品澜一街2号301房屋的业主，该物业的合同约定建筑面积为347.59平方米，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条的约定，该小区洋房住宅的物业管理费为每月3元／平方米，即被告2017年3月至2018年4月每月需向原告支付物业管理费人民币,1034元。自2019年4月起至2020年2月止，被告无故拖欠原告物业管理费11个月，共计人民币11473元。期间原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条的约定，被告每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的l‰向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为156元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法做出判决。被告林某俊未到庭应诉，亦未进行答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：房地产产权情况表；收楼通知书；业主文件钥匙签收表/收楼确认书；原、被告签订规定《前期物业服务协议》；收费通知书；催款函、律师函及快递单底单；广州某北苑小区发展商广州番禺某房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》。以上证据证明原告合法对涉案小区进行物业服务，原告已经提供了物业服务的义务，被告未支付相应物业服务费的事实。被告林某俊经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院综合分析原告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：原告是经广州市番禺区工商行政管理局核准登记的分公司，经营范围包括物业管理。广州市番禺区南村镇兴南大道广州某北苑品澜一街2号301（以下简称涉讼物业）的产权人为被告林某俊，建筑面积为347.59平方米。该物业小区至今尚未成立业主委员会。2009年，原告（乙方）与案外人广州番禺某房地产开发有限公司（甲方）签订一份《物业服务委托合同》（以下简称前期物业合同），委托原告对广州某北苑小区进行管理，合同期限为36个月，自2009年10月1日至2012年9月30日。合同约定住宅按照洋房每月每平方米3元标准收取物业管理费用，逾期缴纳的，每日支付千分之二的滞纳金。合同未约定物业管理费的具体缴纳时间。合同对其他事项也作了相关约定。合同最后仅有双方当事人盖章，双方均没有填写合同签订日期。原告表示合同到期后，双方曾续签过几次合同，主要条款与前期物业合同内容相同。被告林某俊向案外人广州番禺某房地产开发有限公司购买涉讼物业后，2016年11月27日，原告代发展商与被告办理收楼手续，并签订一份由原告提供格式版本的《前期物业服务协议》（以下简称物业服务协议），约定按每月每平方米3元标准收取物业管理费用，每月5日前缴交当月物业管理费，每逾期一天，需缴纳千分之一的违约金。合同对其他事项也作了相关约定。合同由原告盖章及被告林某俊签名。原告主张被告拖欠自2019年4月至2020年2月的物业管理费，并通过邮寄催款函的方式追讨欠款。原告提供中国邮政EMS快递底单及送达详情查询证实其追讨过程。本院认为，原告与广州番禺某房地产开发有限公司签订的前期物业合同，依法对被告具有法律约束力。原告提供相应的物业服务，有权向被告追讨物业费用。至于拖欠费用的具体金额，按照每月每平方米3元标准，涉案房屋建筑面积为347.59平方米，每月应缴纳物业管理费为1042.77元（3元/月/平方米×347.59平方米）元。被告拖欠原告自2019年4月至2020年2月的物业管理费，共计11个月，物业管理费共计11470.47元（1042.77元/月×11个月）。原告主张物业管理费超出上述金额的部分，本院依法予以驳回。关于滞纳金部分，原告主张按照发展商提供的格式文本，由双方当事人签名的物业服务协议作为约定双方权利义务的依据，并请求自逾期之日按每日千分之一的标准计算滞纳金。本院认为，就居民小区来说，约束物业公司及业主之间权利义务的应当是业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，或者是发展商在业主、业主大会选聘物业服务企业之前与物业服务企业签订的前期物业服务协议。本案中，本院确认双方当事人之间的权利义务应当以发展商与原告之间于2009年签订的前期物业合同为准。至于被告与原告签订的所谓物业服务协议，如该协议中有增加业主权益的内容，本院予以确认；该协议中加重业主义务的内容，本院不确认其对业主具有约束力。涉案的前期物业合同于2012年9月30日到期，前期物业服务合同约定逾期缴纳物业服务费的滞纳金按每日千分之一计算，该标准过分高于银行同期贷款利率，且上述滞纳金是规定在前期物业合同中，明显过于加重了被告负担，且原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失，鉴于被告逾期缴费行为客观造成原告资金被占用的利息损失，本院确认原告可主张被告自次月1日起应支付上月欠交物业管理费的滞纳金，滞纳金以每月应交物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每个月物业管理费的滞纳金分别计算，均计算至本院判决确定的给付之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：：一、被告林某俊应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告某雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付自2019年4月1日至2020年2月29日期间的物业管理费11470.47元。二、被告林某俊应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告某雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付物业管理费的逾期付款滞纳金（滞纳金以每月应交的物业管理费1042.77元为基数，自次月1日至本判决确定的给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业管理费的滞纳金分别计算）；三、驳回原告某雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由被告林某俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  崔淑冰二〇二〇年九月二十五日书记员  张 荣