福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初2555号 原告：泉州市鲤城区鲤中街道东华社区居民委员会，住所地福建省泉州市鲤城区东街5号区6幢201室。统一社会信用代码：55350502777507679Q。 法定代表人：许雅莉，社区主任。 委托诉讼代理人：王玲，福建瀛同律师事务所律师，特别授权。 被告：王志福，男，1982年4月6日出生，汉族，住福建省泉州市惠安县。 委托诉讼代理人：杜变治，北京市京师（泉州）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：郭婷婷，北京市京师（泉州）律师事务所律师，特别授权。 原告泉州市鲤城区鲤中街道东华社区居民委员会（以下简称东华居委会）与被告王志福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王玲、郭婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东华居委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋占用费54000元（以月租金9000元为标准，自2020年3月1日至实际腾空移交之日止，暂计至2020年8月31日为54000元）；2、判令被告向原告支付原告为其垫付的水费97.5元，并判令被告在移交房屋时缴清电费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于泉州市鲤城区鹦哥山6号(7、8、9、10号店面)、房屋建设面积为122.42㎡的房屋租赁给被告，租赁期限为三年，自2019年7月1日至2022年6月30日，被告应于每月5日前支付当月租金9000元。合同履行过程中，被告自支付了2020年2月的租金后便一直拖欠租金，后原告于2020年6月17日发现被告已关闭店面并张贴搬迁告示，但既未告知原告不租赁，亦未与原告办理交接手续。被告拖欠租金后，原告曾多次要求被告支付拖欠的租金，但被告不予理睬，原告遂委托律师于2020年7月14日向被告发函，告知被告应于收到函后三日内与原告协商处理租赁合同的履行事宜，但被告收到后仍不予理睬。因合同效力问题，原告当庭根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定变更了诉讼请求；为避免损失扩大，法庭组织了原、被告双方办理交接手续，但房屋目前仍为被告实际占用，未达到移交的条件，另被告未结清水电费用。综上，原告特依《中华人民共和国民事诉讼法》提起诉讼，以维护合法权益。 王志福辩称：第一、答辩人对本案租赁合同是否为合法建筑有异议，请法庭查清房屋性质和涉案房屋效力，原告方具有举证义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告与被告签订的房屋合同为无效合同。按照合同法第五十八条的规定，原告诉求的租金应在被告实际租住，被告系6月17日搬离房屋，且原告在向被告发函内也有自认在2020年6月17日发现被告已搬离店面并张贴告示，所以实际双方于2020年6月17日解除租赁合同，非原告主张的租赁关系解除之日。第二、原告应当退还租赁保证金1万元。原告在签订涉案合同之后，实际向答辩人收取了1万元，在租赁合同无效的情形下，该保证金应该在答辩人尚欠数额中予以扣除。第三、答辩人请求按国家有关政策减免租金。答辩人从1月开始到5、6月份，整个店面无人光顾，涉案店面使用功能大大降低，答辩人濒临破产，根据最高人民法院《关于依法妥善审理审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条及福建省关于疫情的规定，恳请参考国有企业房屋和事业单位减免租金。第四，答辩人王志福实际使用该店面的时间是在2020年6月17日之前，之所以导致租金还一直计算应归责原告。被告早已在2020年6月17日搬离涉案的租赁店面，而且其中三间店面是没有上锁的，四间店面之间也是互通的，原告完全可以接收该房屋，但是原告却拒不接收，所以才导致了租金继续在计算；第五，对原告主张的水电费没有提供充足的证据予以证实，不应得到支持。综上，请求法庭做出公正裁判，也力求调解，减少诉累。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述，本院分析、认定案件事实如下： 2019年7月1日，东华居委会（甲方）与王志福（乙方、店名欧美格花卉）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、王志福向东华居委会承租泉州市鲤城区鹦哥山6号(7、8、9、10号店面)房屋，面积122.42平方米；二、租赁用途商业；三、租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日；四、房屋月租金9000元，租金每月结算一次，乙方于每月前5日交付给甲方，乙方若逾期交付，逾期加收滞纳金10%；五、乙方于本合同生效之日向甲方支付保证金10000元，合同期满，若乙方无违约行为，待退租手续办结后，甲方即将保证金无息退还给乙方；……七、房屋租赁期间，乙方应支付以下费用，物业管理费、水电费、宽带网络费、电话费、有线电话费、其他费用：涉及租赁税费及经营的等一切费用；……。合同签订后，王志福将租赁保证金10000元交给东华居委会，东华居委会将泉州市鲤城区鹦哥山6号房屋(7、8、9、10号店面)交付给王志福使用，王志福在案涉店面经营欧美格花卉。 2020年1月24日武汉封城以来，泉州市××防控指挥部从2020年2月开始按照国家的有关要求陆续出台疫情防控措施，王志福经营的欧美格花卉受到波及，王志福交付租金到2020年2月份，从2020年3月1日起开始拖欠租金。2020年6月17日，王志福将欧美格花卉搬离租赁店面，迁移到市区其他地方继续经营。2020年7月14日东华居委会委托福建瀛同律师事务所向王志福发出《律师函》，告知王志福应于收到《律师函》后三日内与原告协商处理租赁合同的履行事宜，但王志福收到后没有回应。2020年8月3日，原告向本院提起诉讼。在诉讼过程中，经本院调解，双方于2020年9月2日办理租赁店面现场交接手续，王志福当场将拖欠的水费97.5元通过微信汇款方式支付给原告，并结清电费，但对拖欠的租金未能协商一致。 本院认为，东华居委会将没有房屋所有权的泉州市鲤城区鹦哥山6号店面(7、8、9、10号店面)出租给王志福，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，双方于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》，是无效的合同，至始无效，对双方没有法律约束力。但王志福实际使用涉案店面，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。王志福辩称其于2020年6月17日已撤离案涉店面，并张贴搬迁公告，原告拒绝接收案涉店面，从2020年6月17日起的房屋占有使用费应当归责于原告，但原告否认被告通知交接，被告在庭审过程中也没有提供通知原告交接店面的书面证据，被告主张原告拒绝交接的事实缺乏依据，本院不予认定。因此，被告辩称从2020年6月17日起的房屋占有使用费应当归责于原告，依据不足，理由不充分，本院不予采纳。王志福从2020年3月1日开始没有支付房屋占有使用费，至2020年9月2日才交接完毕，王志福应当承担2020年3月1日至2020年9月2日期间案涉店面的房屋占有使用费。 因××疫情，王志福经营的欧美格花卉受到波及，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定，对于××疫情“依法准确适用不可抗力规则。……”，第三条第一款规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免责。”，现王志福请求减免房屋占有使用费，理由充分，本院予以采纳。王志福将欧美格花卉从案涉店面转移到市区其他场所继续经营，只是更换经营场所，并没有停止经营，是属于影响较小的行业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定，本院酌情确认从2020年3月1日至2020年9月1日可以参照租赁标准每月减少房屋占有使用费1000元,即王志福每月应当支付房屋占有使用费8000元，因此，王志福拖欠的房屋占有使用费为6×8000＋8000／30×2＝48533.34元。 《房屋租赁合同》无效后，双方已于2020年9月2日交接完毕店面，王志福请求东华居委会返还租赁保证金10000元，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院予以支持。该租赁保证金可以抵扣拖欠的房屋占有使用费，因此，王志福实际应当支付的房屋占有使用费为48533.34元-10000元＝38533.34元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告王志福应当在本判决生效之日起十日内,一次性支付拖欠的房屋占有使用费38533.34元给原告泉州市鲤城区鲤中街道东华社区居民委员会； 二、驳回原告泉州市鲤城区鲤中街道东华社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1285元，由原告泉州市鲤城区鲤中街道东华社区居民委员会负担521.67元，由王志福负担763.33元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈志捷 二〇二〇年九月四日 书记员  郭佩坤 附判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。