山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初1832号原告（执行案外人）：张xx，男，1958年5月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：张xx，男，1986年11月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区，张xx之子。被告（申请执行人）：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区管理委员会办公楼，统一社会信用代码91370211MA3DAJGL4F。法定代表人：牛文慧，总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晶，山东倡通律师事务所律师。第三人（被执行人）：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区珠山南路988号，统一社会信用代码91370211730617539P。法定代表人：王xx，董事长。委托诉讼代理人：周勇，男，该公司工作人员。第三人（被执行人）：青岛同泰建设集团有限公司，住所地青岛市黄岛区珠山南路988号，统一社会信用代码913702116790791999。法定代表人：王xx，董事长。委托诉讼代理人：曲xx，男，该公司工作人员。第三人（被执行人）：王xx，男，1965年8月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：曲xx，男，青岛同泰建设集团有限公司工作人员。原告张xx与被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）、第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰开发公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰集团公司）、第三人王xx案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张xx的委托诉讼代理人张xx，被告得源投资公司的委托诉讼代理人王磊，第三人同泰开发公司的委托诉讼代理人周勇，第三人同泰集团公司及第三人王xx的共同委托诉讼代理人曲xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张xx向本院提出诉讼请求:1、判决停止对青岛市黄岛区同泰华府20栋1单元202户房屋的执行，解除对该房屋的查封；2、诉讼费用由得源投资公司承担。事实和理由：法院做出(2019)鲁02执异410号执行裁定书驳回原告提出的执行异议，该裁定书认定事实不清，裁定错误。2014年9月16日，原告与第三人同泰开发公司签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买第三人同泰开发公司位于商品房，原告已支付全部购房款。后包括涉案房屋在内的同泰华府小区工程项目因第三人与中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的民事纠纷被查封，该案执行过程中债权人变更为被告。执行过程中，包括涉案房屋在内的财产均被评估拍卖，原告得知后提出执行异议，异议被驳回。原告与第三人之间的房屋买卖合同有效，原告已履行了支付房款的主要义务，后期因第三人的原因未能履行完毕，但双方之间的房屋买卖法律关系合法存续。该房屋属于已出售的房屋，购买在先，纠纷在后，即使被告享有优先受偿权，也限于未出售的房屋，原告在法院查封前就已经从第三人处购买该房产。被告对原告房屋的执行行为严重侵害原告的合法权益，应当依法停止。请求法院判决停止对原告涉案房屋的执行。得源投资公司辩称：1、涉案房屋在2013年6月7日就抵押给原债权人农业银行胶南市支行，双方办理了抵押登记。得源投资公司依法受让了上述债权以及抵押权，并经青岛中院依法做出裁定，变更为案件的申请执行人，享有涉案债权和抵押物优先受偿权。2、原告提交的商品房预售合同签署的时间系在涉案房屋抵押之后，根据法律规定，该商品房预售合同无效，无法对抗被告的优先受偿权。3、涉案房屋已不是原告的唯一住房，原告也未实际支付购房款。4、2018年1月15日法院张贴公告，但根据执行异议裁定书出具的时间来看，原告提出执行异议超出法定执行异议期限，从程序上放弃了执行异议的权利。综上所述，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法驳回原告的执行异议。同泰开发公司、同泰集团公司、王xx共同述称，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。一、根据双方无异议的证据及在诉讼过程中的陈述，本院认定如下事实：中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与同泰开发公司、同泰集团公司、王xx金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月13日作出(2015)青金商初字第310号民事调解书，内容为：“一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日，同泰开发公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元；同泰开发公司于2015年11月13日前向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元由同泰开发公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行；三、若同泰开发公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行有权对同泰开发公司名下南他项(2012)第045号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第××号、南房预抵字第××号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰集团公司、王xx对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。同泰集团公司、王xx承担保证责任后，均有权向同泰开发公司进行追偿。”(2015)青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依照中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为(2016)鲁02执475号。后中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司，该公司又将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，本院下达裁定变更得源投资公司为该案申请执行人。诉讼过程中，本院查封包括涉案不动产在内的被执行人名下财产至今。执行过程中，本院对涉案不动产下达拍卖裁定。原告向本院提出执行异议，要求撤销对涉案房产的查封并停止执行。本院执行局认为，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院（2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故不支持案外人针对涉案不动产的排除执行异议。裁定驳回了原告的异议请求。另查明，涉案的位于青岛市黄岛区同泰华府房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内的全部房屋均未交付。原告在胶南经济技术开发区有宅基地房屋一处。二、对于双方争议事项，原告提交以下证据：证据1，农业银行出具的现金缴款单两张（复印件）、银行转帐凭证一张；证据2青岛商品房预售合同一份；证据3，无房证明。证明原告合法购买涉案房屋，通过张丽萍和本人一共付款41万元。被告质证称，对证据1和证据2真实性无法确认，被告不知道房屋已经出售,且农村商业银行的单据上款项来源备注为货款，证据不具有合法性，涉案房屋2013年6月7日就已经办理了抵押登记，对外具有公示效力，原告在明知房屋已经抵押的情况下购买房屋，主观上具有过错,房屋未竣工未交付，原告与同泰开发公司之间的买卖合同是无效的。证据3仅是对国有土地房屋的查询，不包括农村居住的房屋，原告有其他房屋。第三人对原告提交的证据均无异议。被告提交以下证据：证据1：抵押合同及清单，证明2012年2月12日中国农业银行股份有限公司胶南市支行与第三人同泰开发公司签署抵押合同，将涉案国有土地使用权抵押给农行胶南支行；证据2：抵押合同及清单，证明2013年6月4日，农行胶南支行与同泰开发公司签署抵押合同，将涉案房屋抵押给农行胶南支行；证据3：青岛不动产查询信息，证明涉案同泰华府20号1单元202户房屋及所属国有土地使用权办理抵押登记；证据4：执行裁定书，证明2017年11月30日青岛中院做出（2017）鲁02执异402号执行裁定书，变更被告为（2016）鲁02执476号案件申请执行人，依法享有本案所涉房屋的主债权及抵押物优先受偿权；证据5：不动产登记查询信息，证明案件在诉讼过程中，经原权利人申请，青岛中院依法查封本案所涉房屋；证据6：证明一份，证明位于青岛市黄岛区同泰华府房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内全部房屋均未交付；证据7，公告一份，证明原告执行异议申请超出法定期限；证据8，土地登记档案一宗，证明原告在青岛市黄岛区有住房一处。原告质证称对证据1至证据7不清楚，对证据8没有异议。第三人针对被告提交的证据质证称，当时办理的是在建工程抵押，房屋是允许买卖的；第三人与原告的买卖是债权转让之前，虽然没有交付，但是房屋手续齐全，预售许可证也已经办理，房屋可以进行买卖。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，原告提起执行异议之诉，应当就该执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》—第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可以看出，消费者享有的权益优先于工程款债权和抵押权，买受人的权利保障居于首位。本案中，张xx与同泰开发公司于2014年9月16日签订《青岛市商品房预售合同》，虽部分房款的支付时间在合同签订之前，但现有证据不能证明张xx与同泰开发公司有恶意串通损害他人利益的行为，张xx提交的证据能够证明其已支付了全部房款。所购涉案房屋套内建筑面为68.59平方米，可以认定其功能主要为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴。因此，依据上述规定，张xx就涉案房屋享有的消费者物权期待权足以排除担保物权申请执行人的强制执行。本院对张xx主张排除对涉案房屋强制执行的请求，予以支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：不得执行青岛市黄岛区同泰华府20号楼1单元202户房屋。案件受理费8879元，由被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 安太欣二〇二〇年九月三日书记员 王 繁书记员 胡荣华