广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终621号上诉人（原审本诉原告、反诉被告)：梁杰彬，男，1970年7月28日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：黄嘉明，广东翔浩律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告)：梁容华，男，1972年3月18日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：顾华亨，广东浩捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈来昌，广东浩捷律师事务所律师。上诉人梁杰彬因与上诉人梁容华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省新兴县人民法院（2019）粤5321民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁杰彬向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决；2.依法改判并支持梁杰彬的一审诉讼请求；3.依法改判并驳回梁容华的反诉请求；4.一、二审诉讼费、反诉费用由梁容华承担。事实与理由：（一）原审判决确认合同解除时间有误，应当以判决生效之日为解除合同时间。法定解除权即当事人依据法律规定对合同享有的解除权。依照《合同法》第九十四条的规定，除上述规定的情形外，享有单方解除权的主体仅指守约方，违约方不是合同单方解除的权利人。无合同单方解除权的违约方违法行使了合同单方解除权，即向守约方送达了解除合同通知书，就不引起合同解除的法律后果。因此，原审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款的规定，以梁容华作为根本违约方享有法定单方解除，再通过通知梁杰彬（守约方）解除的方式解除涉案租赁合同，适用法律及确认合同解除的时间有误。本案中，梁杰彬也提出判令解除合同的诉讼请求且应当以判决生效之日为解除合同时间。本案一方当事人起诉请求解除合同符合法定解除条件，据此法院以判决的方式判令予以解除，其解除的时间应为判决生效之日。同时，不应当以送达文书之日为解除合同的时间，因法院立案后，向另一方当事人送达含有解除合同诉讼请求的起诉状，并不代表将请求解除合同的具有私法性质的意思表示到达一方当事人。（二）原审判决认定违约金的数额及不予支持滞纳金有误。对于原审判决认定梁容华应根据合同约定承担违约责任予以认可，但对于违约金过高的问题及不支持滞纳金的处理不予认可。原审判决认定30000元违约金并不足以弥补梁杰彬的损失，主要包括租金的逾期收益42750元、房屋内机坑修复费用以及相应的诉讼成本等。梁容华提起一审反诉同样请求45000元违约金数额，也即其也认同45000元违约金数额，故应当根据租赁合同的约定，遵照双方的真实意思表示，判令梁容华承担45000元违约金。对于原审判决认定违约金属于逾期付款违约金，与滞纳金属于重复请求，不支持滞纳金的判决不认可。滞纳金是相对于合同正常履行时，因租金未能及时支付所产生的费用，本意在于督促梁容华按时交付租金；而违约金是基于合同的解除而需要支付的赔偿费用，本意是维护守约方的利益，惩罚违约方，是法律对于正常租赁关系被违约方破坏而衍生的概念。两者的性质截然不同，不存在重复请求的情况，因此，梁容华延迟支付租金，梁杰彬根据合同约定向其主张延期支付款项的滞纳金符合合同约定。鉴于梁容华的行为构成根本违约，梁杰彬根据合同约定行使合同解除权并据此向其主张解约违约金正确。（三）原审判决对涉案房屋搬离交还问题认定不清。原审判决对于房屋机坑没有修复的问题，引用（2017）粤5321民初999号民事判决中“租赁房屋需要维修的部位是室内地面5-6XA-B区域地面……”的内容，该案判决涉及的是房屋部分地面下沉、地面与墙体之间出现裂缝的修复问题。在本案中，房屋的机坑是因梁容华安装碾米设备而故意挖成的坑，该事实梁容华也是认可的，与（2017）粤5321民初999号民事判决无关。因此，根据租赁合同约定，梁容华应当把机坑地面修复好，再将房屋完整交付给梁杰彬，没有修复好房屋的情况下，梁杰彬也不予承认梁容华的交付房屋行为，应当认为梁容华未完整交付房屋。（四）原审判决对于租金、占用费的计算问题认定不清。梁容华至今尚未完整交付房屋，还实际掌握涉案租赁物的钥匙，仍在使用租赁房屋并可自由进出。梁容华并未完全将房屋腾退完毕，屋内尚有部分物品，而且机坑也没有修复，在上述情况下，梁容华应当向梁杰彬支付占用费，直至完全搬离并完整交付房屋。（五）对于原审判决退还4500元押金的依据不予认可。租房押金一般用于制约承租人违反合同约定退租、损坏物品、没有交纳水电费等违约行为，本案中，梁杰彬是基于梁容华的违约行为及租赁合同约定而没收押金。原审判决认定梁容华存在根本违约行为，同时根据租赁合同“乙方已向甲方交纳租赁押金4500元，待合同期满后，在没有违约的情况下，甲方按原额退给乙方，不计利息”的约定，在梁容华违约的情况下，按照上述约定，梁杰彬收取的押金可以不予退回。综上所述，恳请二审法院予以改判，支持上诉人梁杰彬的上诉请求。针对上诉人梁杰彬的上诉意见，上诉人梁容华辩称：原审判决依据认定的涉案房屋租赁合同解除、标的房屋交还的时间，认定梁容华不需支付标的房屋交还后的租金、占用费及由梁杰彬退还押金正确。梁容华在一审诉讼中提供的短信息、视频等证据，足以证实梁杰彬两次对出租房屋进行停水以及将水表外接给他人使用，该行为导致梁容华不能对承租房屋正常使用，即导致梁容华不能实现合同目的，故涉案房屋租赁合同的解除是梁杰彬的违约行为所致，梁容华不应承担违约责任。为此，请求二审法院驳回梁杰彬的上诉。上诉人梁容华向本院提起上诉，请求撤销原审判决第三判项，改判驳回梁杰彬要求梁容华支付违约金的诉讼请求，依法确定一、二审受理费的负担。事实与理由：（一）原审判决认定梁容华违约，属认定事实错误。梁杰彬于2019年5月10日关停了案涉房屋的用水，并从梁容华一直使用的水表另行接水供二楼以上用户使用，从2019年6月30日起关停了出租房屋的用水，直至2019年7月8日仍不给予开通。上述事实，已有梁容华在一审诉讼中提供的与梁杰彬之间的短信息和自行拍摄视频等证据予以证实。因梁容华使用承租房屋进行生产经营活动和生活均必需用水，梁杰彬的上述行为让梁容华额外承担水费，导致梁容华不能正常使用承租房屋，即导致房屋租赁合同的目的不能实现，梁容华才行使合同解除权。梁容华解除合同的行为不是单方行为，不构成违约，故无需要承担违约责任。（二）原审判决认定的违约责任金额仍属过高。虽然按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约金应以相当于因违约所造成的损失，包括合同正常履行可得利益，但案涉合同是房屋租赁合同，合同解除的直接后果是标的房屋返还出租人，梁杰彬作为出租人在标的房屋返还后，即可以利用标的房屋获利。因标的房屋不是经营性用房，对该房屋的利用应包括自用，梁杰彬也不是房屋出租的经营者，2019年7月10日将标的房屋返还梁杰彬后即代表梁杰彬已利用了标的房屋，没有因为解除合同而造成经济损失，按照减损规则，不能以案涉租赁合同余下租赁期限的租金作为违约造成的经济损失。梁杰彬至今未将案涉房屋出租，属于梁杰彬行为不当所扩大的经济损失，应由梁杰彬自行承担。梁杰彬关停出租房屋用水的行为对合同的解除存在过错，按照过失相抵规则，还应减少梁容华的违约责任。针对上诉人梁容华的上诉意见，上诉人梁杰彬辩称：关于违约金过高的问题，实际上本案违约金应按照合同约定计算并支付给梁杰彬，不存在过高的问题，应属于过低。原审判决认定梁容华违约的相关事实认定清楚，判决正确。上诉人梁杰彬向原审法院提起诉讼，请求：1.判令解除梁杰彬与梁容华之间的《房屋租赁合同》，梁容华立即搬离涉案房屋，并把房屋完整交还给梁杰彬；2.判令梁容华向梁杰彬支付拖欠的水费90元；3.判令梁容华支付至合同解除之日所拖欠的租金（暂计至2019年8月为4500元）；4.判令梁容华支付至合同解除之日起至搬离房屋之日止按照75元/天标准计算的房屋占用费；5.判令梁容华按每天1%的标准向梁杰彬支付延迟缴纳租金的滞纳金（暂计至2019年8月31日为1597.5元）；6.判令梁容华向梁杰彬支付违约金45000元；7.判令梁杰彬已收取的4500元押金不予退还给梁容华；8.本案的诉讼费用全部由梁容华承担。上诉人梁容华向原审法院提起反诉，请求：1.确认梁容华与梁杰彬于2011年2月27日签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月9日解除；2.判令梁杰彬退还押金4500元给梁容华；3.判令梁杰彬赔偿违约金45000元给梁容华；4.案件诉讼费用由梁杰彬承担。案经原审法院审理认定：2011年2月27日，梁杰彬作为甲方与梁容华作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定如下：1.甲方同意将其位于新兴县××镇×镇的房屋首层第二卡至第五卡租赁给乙方经营使用；2.租赁期限10年，从2011年3月1日至2021年3月1日止，乙方向甲方缴交房屋租金每月2250元，并商定每月10日前缴纳清；如有乙方超期不付租金，按每天交付10%滞纳金，1个月期限不交租金和滞纳金，由甲方终止合同；3.乙方已向甲方交纳租赁押金4500元，待合同期满后，在没有违约的情况下，甲方按原额退给乙方，不计利息。4.本合同履行期间，乙方不得将租赁房屋转租给他人；乙方对租赁房屋可自行装修（不得改变原结构）；自费安装水、电、电话等；乙方要保护好房屋完整，不得损坏，否则要负责赔偿或维修；至于修理房屋的卷闸、门、窗自然残损等归乙方负责修理。5.违约责任：甲、乙双方违反上述任何一条都属违约，违约方要向守约方赔偿与押金的违约金十倍，守约方并有权变更合同条款或终止合同；因不可抗拒的自然灾害（如台风、大暴雨、地震等）或政府征用地，不属于违约，各自经济损失各自负担。6.注：甲方不要干涉乙方合法经营项目。此外，租赁合同还约定了其他权利义务内容。合同签订后，梁容华依约交付押金4500元给梁杰彬，梁杰彬将房屋交付给梁容华使用，之后梁容华在租赁房屋经营饲料销售。梁杰彬于2019年5月5日和同年5月7日采用手机短信方式通知梁容华应按合同的约定去自行安装水表；同年7月8日，梁容华通过EMS向梁杰彬发出1份《通知书》，该通知主要告知梁杰彬如下内容：……你在2019年5月10日擅自停租赁房屋的用水，后经派出所处理才恢复通水，同时我发现你又将我的用水接驳给楼上租户使用，而你又在2019年6月3日又擅自停租赁房屋的用水至今，已实际令我无法正常使用租赁房屋，致使合同目的不能实现，你也构成根本的违约，为此特通知你：解除我于2011年2月27日与你签订《房屋租赁合同》，你退还押金4500元给我。请你在2019年7月10日，联系我交接租赁房屋，逾期则视我已交付的租赁房屋且符合约定，我仍保留追究你违约的相关责任等内容。2019年7月9日，梁杰彬收到该通知书，同年11月12日，梁杰彬以梁容华拖欠2019年7、8月租金，已构成违约为由诉至原审法院。庭审中，梁杰彬确认涉案房屋因二楼需要用水施工，曾于2019年5月10日停水，但对同年6月30日停水的情况，其不知道，同时认为，梁容华在××邮政局对面处新建的房屋于2019年3月新屋入伙，梁容华于同年4月开始搬离涉案租赁房屋，但房屋机坑没有修复好，且房屋内有部分物品，12月份还有人出入。梁容华认为梁杰彬于2019年5月10日、6月30日对涉案出租房屋停水，想提前解除房屋租赁合同；梁容华于2019年7月8日将房屋腾退完毕，同时以书面形式通知梁杰彬要求交接手续，但梁杰彬不理睬；对水费90元同意支付。另查明，2018年12月28日，原审法院作出（2017）粤5321民初999号民事判决，判决认定：关于梁容华应否清空租赁房屋并配合梁杰彬对房屋下沉地面进行维修工作的问题。梁杰彬将房屋租赁给梁容华使用，作为承租人，梁容华有义务妥善保管租赁物，因此，若租赁房屋出现需要维修的情况，梁容华有必要配合梁杰彬对租赁房屋进行维修。但是，本案中，租赁房屋需要维修的部位是室内地面５～６×A～B区域地面，而梁杰彬请求梁容华清空租赁房屋内的货物，超过需维修范围，故对其该请求不予支持。关于梁容华应否承担租赁房屋下沉地面的维修费用及评估费用的问题。梁容华租赁房屋后，用作经营饲料，在室内均放置了玉米袋，属正常经营，正常使用。正如《房屋安全鉴定报告》所述“经现场检测结果表明：地面5～6×A～B、4～5×B～C、3～4×A～B、3～4×B～C区域均放置了玉米袋，但是仅有室内地面5～6×A～B出现明显下沉；原因主要是室内地面5～6×A～B区域地面回填土未压实严密，当堆放玉米袋后，地面受压出现下沉现象。”可见，地面回填土未压实严密，当堆放玉米袋后，地面受压出现下沉；而地面回填土压实严密，同样堆放玉米袋，不会出现下沉现象。因此，因梁杰彬无证据证明梁容华存在故意、不当使用导致地面下沉的行为，对其该请求不予支持。原审法院认为，梁杰彬与梁容华于2011年2月27日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应恪守履行。梁杰彬与梁容华均主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，故原审法院予以支持。争议焦点：1.合同解除时间、违约金、滞纳金如何确定？2.涉案房屋搬离交还问题；3.租金、占用费如何计算？4.押金4500元应否没收或退还?第1个焦点：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”及第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，梁容华于2019年7月8日前搬离涉案租赁房屋，并于7月8日以梁杰彬断绝供水已构成根本违约为由，采用邮寄方式向梁杰彬送达书面解除合同通知，并告知梁杰彬于7月10日双方办理涉案租赁房屋交接手续，梁容华以自己的行为表明不履行租赁合同属于单方面违约解除租赁合同，故梁容华应根据租赁合同约定承担违约责任。本诉中，梁杰彬请求违约金为45000元，梁容华在反诉请求中亦主张违约金45000元，故梁杰彬、梁容华均认可违约金为45000元，这是双方真实的意思表示，且根据租赁合同“违约方要向守约方赔偿与押金的违约金十倍”的约定，故原审法院对违约金金额为45000元予以确认。违约金是否过高问题，本诉答辩中，梁容华认为梁杰彬通过非正当的手段进行停水，强迫梁容华进行搬离房屋，已构成违约在先；其请求45000元违约金属于过高，且违约金与押金不能一并请求。本案中，因梁容华违约导致租赁合同无法履行，造成梁杰彬余下房屋租赁期限（从2019年7月1日至2021年3月1日）内的租金预期收益42750元（2250元/月×19个月）损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定和公平原则、诚实信用原则，原审法院酌情支持违约金30000元。因此，梁杰彬请求梁容华支付违约金45000元过高，超出30000元部分，原审法院不予支持。梁容华认为梁杰彬断绝供水已构成根本违约问题，因租赁合同对水电约定“乙方对该租赁房屋可自行装修，自费安装水、电等”，故梁容华提出梁杰彬对涉案出租房屋停水，已构成根本违约的主张，证据不足，原审法院不予支持。因此，梁容华请求梁杰彬支付违约金45000元的反诉主张，缺乏证据，原审法院不予支持。对滞纳金问题，滞纳金实际是逾期付款违约金，本案中，原审法院已支持了梁杰彬违约金的请求，其再请求滞纳金的主张，是重复请求。对此，原审法院不予支持。第2个焦点：涉案房屋搬离交还问题，梁容华于2019年7月8日前已搬离涉案房屋。梁杰彬认为，梁容华于2019年4月开始搬离涉案租赁房屋，但房屋机坑没有修复好，屋内还有部分物品，且12月份还有人出入该屋，是未完整交还。对房屋机坑没有修复的问题，原审法院（2017）粤5321民初999号民事判决中认为“租赁房屋需要维修的部位是室内地面５～６×A～B区域地面，而梁杰彬请求梁容华清空租赁房屋内的货物，超过需维修范围，故本院对其该请求不予支持”，因此，梁杰彬以“房屋机坑没有修复好”为由认为梁容华未完整交付房屋的主张，缺乏证据，原审法院不予支持。第3个焦点：本案中，梁容华于2019年7月8日前搬离涉案租赁房屋，并于7月8日以梁杰彬断绝供水已构成根本违约为由，采用邮寄方式向梁杰彬送达书面解除合同通知，并告知梁杰彬于7月10日双方办理涉案租赁房屋交接手续，梁容华以自己的行为表明不履行租赁合同属于单方面违约解除租赁合同。梁杰彬确认于2019年7月9日收到梁容华解除合同通知书，同时知道梁容华通知其于同年7月10日双方办理涉案租赁房屋交接手续，原审法院据此认定梁杰彬、梁容华之间的租赁合同已在2019年7月9日解除即本案梁容华应支付2019年7月1日至9日期间租金675元（2250元/月÷30日×9日）给梁杰彬。梁杰彬知道梁容华通知其于同年7月10日双方办理涉案租赁房屋交接手续，但不予理睬，怠于收回租赁房屋造成扩大的损失应由梁杰彬自行承担，其请求支付至合同解除之日的租金2019年7、8月租金（暂计至2019年8月为4500元）过高，超出675元部分，原审法院不予支持。同理，因梁容华已于2019年7月8日前已搬离涉案房屋，梁杰彬请求从合同解除之日至搬离房屋之日的占用费的主张，缺乏证据，原审法院不予支持。第4个焦点：租赁合同押金的功能在于，一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿；二是由于租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用在合同中一般约定由承租人承担。本案中，租赁合同约定：“乙方已向甲方交纳租赁押金4500元，待合同期满后，在没有违约的情况下，甲方按原额退给乙方，不计利息。”该约定，未约定梁容华单方面提前解除租赁合同时梁杰彬有权没收租赁押金，且合同中对租赁押金并未作出没收和双倍赔偿的对等性约定，即本案中租赁合同押金并不具备定金性质。这与定金的功能显然不同，因此这里的押金也是为了担保承租人未拖欠上述费用。故梁杰彬请求没收押金4500元的主张，与合同约定不符，原审法院不予支持；梁容华请求退还押金4500元的主张，理据充足，原审法院予以支持，又因梁容华拖欠梁杰彬水费90元未付，故该押金应当先扣减水费90元后，余款4410元（4500元－90元）由梁杰彬退还给梁容华。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院作出判决如下：一、确认梁杰彬与梁容华于2011年2月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月9日解除；二、梁容华应于判决发生法律效力之日起十五日内支付租金675元给梁杰彬；三、梁容华应于判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金30000元给梁杰彬；四、梁杰彬应于判决发生法律效力之日起十五日内退还押金4410元给梁容华；五、驳回梁杰彬的其他诉讼请求；六、驳回梁容华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192.2元，减半收取计596.1元，由梁杰彬负担268.1元，梁容华负担328元；反诉受理费518.75元，由梁容华负担472.75元，梁杰彬负担46元。本院二审期间，上诉人梁杰彬提交证据如下：证据1，监控视频光盘一张，证据来源是自提，拟证明本案上诉过程中，梁容华于2020年5月14日还实际掌握涉案租赁房屋的钥匙，仍在使用租赁房屋并可自由进出搬运货物，实际并未交还租赁房屋给梁杰彬。截至目前，仍在占用。证据2，关于房屋机坑的说明材料，拟证明梁容华雇请吴华兴在涉案房屋内挖了两个机坑，目前两个机坑尚未修复，故并不是房屋下沉的问题。证据3，水电安装工程款的收据，收款单位为蓝金辉；证据4，蓝金辉的证言。上述证据3-4拟证明当时修理水管及停水原因。针对上诉人梁杰彬提交的证据，上诉人梁容华发表质证意见如下：证据1-2不属于新证据，请法庭审查。针对证据1，梁容华及其家人确实在涉案房屋取过物品，但梁容华在7月8日交付房屋时已经将钥匙放在房屋内，本意是放弃物品，但梁杰彬要求梁容华搬离，梁容华才让家人拿回钥匙，由家人陆续搬离物品。梁容华租赁案涉房屋是用于生产经营，视频中反映没有开门经营，故梁容华没有占用房屋。针对证据2，梁容华与梁杰彬达成房屋租赁意思时，明确提出生产经营过程中需要挖机坑，是梁杰彬同意并让人开挖而造成机坑，后连同租赁房屋交付梁容华使用，只是梁杰彬要求挖机坑费用由梁容华承担。该证据不能证明梁杰彬所主张的事实。针对证据3-4，两份证据均不属于新证据，属于证人证言，不同意质证。从书面证明材料看，证明内容不是蓝金辉所书写，实际应由证人出庭陈述证言，故两份证据均不具有民事诉讼证据的效力。上诉人梁容华于二审诉讼期间没有提交新的证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2020年5月14日，梁容华仍然可以用钥匙打开租赁房屋大门，并自由出入搬运物品。2020年9月11日，经本院委托原审法院组织双方当事人对案涉房屋进行了交接，梁容华将其所有的物品搬离后，案涉房屋已交还给梁杰彬。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的主要问题是：本案《房屋租赁合同》的解除时间？如何确定违约方？违约金数额如何确定？梁容华原交付给梁杰彬的4500元押金如何处理？关于合同解除时间的问题。本院对原审判决认定《房屋租赁合同》解除的时间为2019年7月9日予以确认，具体理由及法律依据，原审判决已阐述非常详细，本院不再赘述。梁杰彬要求以判决生效之日为解除合同时间的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予确认。关于如何确定合同违约过错方的问题。双方于2011年2月27日签订的《房屋租赁合同》中第三条“其它条款”第2条约定“梁容华对该租赁房屋可自行装修（不得改变原结构）。自费安装水、电、电话等。但租赁期满其固定装修物归梁杰彬所有。（如天花、门口铁棚等）”但直到2019年5月5日，梁杰彬通知要求梁容华如要用水则需自费向供水部门申请安装水表，梁容华尚未依合同约定自行安装水表。现梁容华以梁杰彬停止供水，其无法达成合同目的为由解除合同，明显理据不足。造成《租赁房屋合同》的解除，过错在于梁容华，故原审判决确定梁容华承担违约责任，并支付违约金给梁杰彬正确。关于违约金数额如何确定的问题。梁容华虽然于2019年7月8日通知梁杰彬解除合同，并认为已于2019年7月10日搬离租赁房屋，但没有直接将钥匙交还梁杰彬，而是将钥匙放回房屋。根据梁杰彬提供的视频显示，梁容华父子于2020年5月14日仍然可以用钥匙打开租赁房屋大门，并用车辆自由出入搬运物品。鉴此，本院委托原审法院组织双方当事人于2020年9月11日到涉案房屋进行交接，梁容华将其所有的物品搬离，并将房屋交回梁杰彬。也即是说，直到2020年9月11日，梁容华仍然占用租赁房屋，因2019年7月前的租金已全部交纳，故2019年7月至2020年9月11日止的租金为梁杰彬的租金损失。按照原双方合同约定的月租金2250元，上述期间租金约为32250元。另外，梁杰彬在收到梁容华解除合同通知时，未能及时办理房屋交接，防止损失的扩大，对其因此而造成的损失亦具有过错。因此，原审判决根据梁容华的违约行为造成梁杰彬的大约损失，综合双方过错，确定违约金为30000元并无不妥。关于梁容华原交付给梁杰彬的4500元押金如何处理的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条的约定，梁容华交纳押金的目的，是为保证出租方梁杰彬能正常收取租金，并不具备惩罚意义。现原审判决支持梁容华支付违约金30000元梁杰彬，即保障了梁杰彬的租金损失，梁杰彬应返还押金给梁容华。故原审判决扣减其拖欠的90元水费后，判令梁杰彬退还押金4410元给梁容华正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，实体处理恰当，应予以维持。上诉人梁杰彬、梁容华的上诉理由均缺乏理据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2934.4元，由上诉人梁杰彬负担2384.4元，上诉人梁容华负担550元。本判决为终审判决。审判长  李开勇审判员  陈灿良审判员  黎洪靖二〇二〇年九月二十一日书记员  黄靖茹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。