贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初523号原告：贵州宏泰房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路天源大厦17楼。法定代表人：杨谦迟，公司顾问。委托诉讼代理人：周天正，贵州巨子律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冉，贵州巨子律师事务所律师。被告：易艳红，女，1982年8月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘忠华，贵州名城律师事务所律师。被告：冯祥峰，男，1977年12月5日出生，汉族，户籍住址贵州省正安县，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘忠华，贵州名城律师事务所律师。原告贵州宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）与被告易艳红、冯祥峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行审理。因本案与本院受理的（2020）黔8601民初665号案件基于同一事实发生的纠纷，本院将两案于2020年8月6日再次公开开庭合并审理。原告宏泰公司的委托诉讼代理人周天正，被告易艳红、冯祥峰及其共同委托诉讼代理人刘忠华两次到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解，扣除审限60日。本案现已审理终结。原告宏泰公司向本院提出诉讼请求:1.解除宏泰公司与易艳红于2018年8月1日签订的《租赁合同》；2.确认宏泰公司与易艳红、冯祥峰于2020年4月15日签订的《租赁合同》已解除；3.易艳红、冯祥峰立即向宏泰公司支付欠缴房屋租金直至解除合同并腾退房屋之日止（自2020年1月31日暂计至2020年5月31日，欠付租金为168926元）；4.易艳红已经支付的120000元押金宏泰公司不予退还；5.易艳红、冯祥峰立即向宏泰公司支付违约金直至易艳红、冯祥峰支付全部未缴纳租金之日止（该违约金按照每日1000元计算，自2020年1月20日暂计至2020年5月31日，违约金为133000元）；6.易艳红、冯祥峰立即腾退租赁房屋并搬离房屋内所有物品；7.易艳红、冯祥峰向宏泰公司支付24000元律师服务费用；8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：宏泰公司与易艳红于2018年8月1日签订了《租赁合同》（以下简称合同一），约定由易艳红承租宏泰公司位于宏泰文锦阁一层Ｂ区的门面，建筑面积272.45平方米，租赁期限自2018年8月1日至2023年8月1日。2020年3月15日，易艳红提出因资金短缺，希望与宏泰公司重新签订租赁合同，由宏泰公司收回原合同中2-2门面，继续承租2-3号门面。2020年4月15日，易艳红、冯祥峰以夫妻名义共同与宏泰公司签订《租赁合同》（以下简称合同二），约定，合同一在合同二有效履行的情况下终止，合同二约定，由易艳红、冯祥峰承租宏泰公司位于宏泰文锦阁一层Ｂ区门面，建筑面积158平方米，租赁期限自2020年4月15日至2025年4月15日，租金按270元每平方米计算，每2年递增5%。合同二签订后，易艳红、冯祥峰一直拖欠租金。2020年4月20日，冯祥峰出具《承诺书》，承诺拖欠租金85320元于2020年4月30日前支付。如有逾期，本次新签订的租赁合同作废，执行原租赁合同，如未按时付款，每日按1000元作为违约金。到期后，易艳红不向宏泰公司支付租金，但一直使用Ｂ区2-2、2-3号门面，至2020年5月1日，易艳红、冯祥峰已逾期3个月未支付租金，宏泰公司送达了《限期搬离通知书》要求易艳红、冯祥峰腾退门面，支付租金并承担违约责任。易艳红拒不履行合同义务，拖欠应缴租金达数月，违反了诚实信用原则且已构成根本违约，损害原告的合法权益。原告诉至本院，请求支持如前诉请。被告易艳红、冯祥峰辩称：1.宏泰公司诉称的合同一已经终止，且易艳红、冯祥峰基于合同二已经支付给宏泰公司押金已经折抵2020年3月-4月15日前的租金，双方结算确认；合同二正在履行过程中，且易艳红、冯祥峰不存在违约行为，双方应受到合同二的约束，合同二签订的正式时间是2020年4月20日；宏泰公司诉请第3项要求支付租金的期间应划分为3段，第一段是2020年2月，双方已经协商因疫情原因该月易艳红、冯祥峰未经营，宏泰公司同意2020年2月为免租金期，第二段2020年3月1日至2020年4月15日为合同二押金折抵期，押金折抵后尚余9000余元；第三段是2020年4月15日至2020年5月15日，该期间为合同二约定的免租装修期，2020年5月16日后的租金易艳红、冯祥峰已经于2020年4月30日按照合同约定向宏泰公司支付，因此宏泰公司诉请第3项与合同二事实不符，不能成立；合同一的押金并非不予退还，不符合不退还的约定条件，合同一已经被合同二终止，合同一中的押金处理双方已经达成一致意见，因此宏泰公司诉请第4项缺乏事实基础；易艳红、冯祥峰在2份合同的履行过程中均不存在违约行为，宏泰公司要求支付违约金没有事实基础，没有请求权基础；合同二仍然合法有效，且未解除，也不能解除，易艳红、冯祥峰根据合同二的约定正当使用租赁房屋，宏泰公司无权提出腾退房屋；宏泰公司关于律师费的诉请没有法律基础，也没有约定事项条款指向。综上，请法院驳回宏泰公司诉请，对宏泰公司在履行合同过程中故意设置障碍使易艳红、冯祥峰不能正常使用租赁房屋的行为及损失已经另案起诉。经审理查明，2018年8月1日，宏泰公司（甲方）与易艳红（乙方）签订了合同一，约定由乙方承租甲方位于贵阳市云岩区“宏泰文锦阁”一层Ｂ区2-2、2-3号的门面，建筑面积272.45平方米，租赁期限自2018年8月1日至2023年8月1日止，合同签订后甲方给乙方31日的装修期，租金按270元／㎡计算，乙方按每两年递增5%向甲方支付租金，即：①2018年8月1日至2020年8月1日，第一年实际为11个月，乙方按80.9177万元／年支付，第二年按88.2738万元／年支付……。乙方按季付租金，在签订合同之日交押金120000元，租赁期满后甲方退还。乙方全部或部分转租该房，需转让或转租事实发生前3日以书面形式通知甲方，否则转租行为无效，甲方有权终止合同。乙方保证按时支付租金给甲方，如逾期，除正常租金外乙方还须按每日1000元支付违约金。宏泰公司于2018年8月1日将房屋交付易艳红使用；易艳红向宏泰公司交押金120000元，并欠付自2020年2月1日起的租金。2019年6月21日，易艳红向宏泰公司提交《分租转租申请通知》，内容为：乙方提前3日书面通知甲方，因门面租金压力大，全部或部分转租该房。2020年4月15日，宏泰公司（甲方）与冯祥峰、易艳红（乙方）签订合同二，约定乙方租赁甲方位于贵阳市云岩区的门面，建筑面积158平方米，租赁期限自2020年4月15日至2025年4月15日止，合同签订后甲方给乙方30日的装修期，即2020年4月15日至2020年5月14日。租金按270元／㎡计算，乙方按每两年递增5%向甲方支付租金，即：①2020年4月15日至2022年4月15日，第一年实际为11个月，乙方按46.9260万元／年支付，第二年按51.1920万元支付；②2022年4月15日至2024年4月15日，乙方按53.7516万元／年支付；③2024年4月15日至2025年4月15日，乙方按56.4392万元／年支付。乙方按季付租金，首期租金在2020年4月15日支付，其他分别在每年的4月5日、7月5日、10月5日、1月5日前支付。乙方在签订合同之日交押金40000元，期满后甲方退还。乙方逾期交纳租金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同，收回房屋，并不退还押金。甲方可提前解除合同，收回房屋，但需提前2个月通知乙方，并双倍返还押金（即8万元），同时赔偿乙方装修损失。乙方保证按时支付租金给甲方，如逾期，除正常租金外乙方还须按每日1000元支付违约金给甲方。乙方全部或部分转租该房，需转让或转租事实发生前3日以书面形式通知甲方，否则转租行为无效，甲方有权终止合同。乙方落款处仅有冯祥峰签名，庭审中双方均认可合同一和合同二均是易艳红、冯祥峰共同履行。2020年4月20日，冯祥峰向宏泰公司出具承诺书，承诺房屋租金85320元于2020年4月30日前支付。如有逾期，本次新签租赁合同作废，执行原租赁合同终止承诺，如未按时付款，每日按1000元作为违约金。2020年4月20日冯祥峰转账向宏泰公司支付门面押金40000元；2020年4月30日23时42分冯祥峰转账向宏泰公司支付租金40000元、2020年5月1日0时0分转账支付租金36000元、2020年5月2日22时23分转账支付租金9320元，合计85320元。宏泰公司在涉案门面上张贴《限期搬离通知》（落款2020年5月1日），主要内容：截止2020年4月30日未收到应付的2020年2月1日至2020年5月1日季度租金共计220685元。2020年4月15日经双方协商后同意为易艳红重新划分租用面积158㎡，易艳红一方承诺在4月30日前支付租金，由于易艳红一方再次不履行支付义务，根据相关规定，双方之间的租赁合同已自动终止，宏泰公司有权对外招租，易艳红自接到通知书之日起3日内按照原状返还租赁门面及附属物品、设施设备等。双方在履行合同二中发生争议，宏泰公司阻挠易艳红、冯祥峰使用门面，冯祥峰报警，双方到派出所处理租赁事宜。2020年7月1日，本院到现场查看，涉案房屋合同约定地址是贵阳市云岩区“宏泰文锦阁”一层Ｂ区2-2、2-3号门面，其门牌号为贵阳市云岩区2号106、107、108号，其中106-107号的面对房屋左侧一半为2-2号门面，107号面对房屋右侧一半和108号为2-3号门面。上述事实，有原告、被告的当庭陈述笔录、两份《租赁合同》、承诺书、转账截图、《限期搬离通知》、现场图片、微信截屏、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，本案争议焦点是：1.合同一和合同二的关系，是否解除；2.欠付租金金额；3.违约金的认定。焦点一，合同一和合同二的关系，是否解除。宏泰公司与冯祥峰、易艳红之间所签订的两份房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性及强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。2018年8月1日，宏泰公司与易艳红签订了合同一，约定由易艳红承租宏泰公司位于贵阳市云岩区“宏泰文锦阁”一层Ｂ区2-2、2-3号的门面，建筑面积272.45平方米，租赁期限自2018年8月1日至2023年8月1日，宏泰公司于2018年8月1日将房屋交付易艳红使用，易艳红欠付2020年2月1日起的租金。2020年4月15日，宏泰公司与冯祥峰、易艳红签订合同二，约定冯祥峰、易艳红租赁宏泰公司位于贵阳市云岩区的门面，建筑面积158平方米，租赁期限自2020年4月15日至2025年4月15日止。在合同一实际履行过程中双方签订了合同二，合同二是双方根据情况变化达成新的合同,是当事人形成变更合同条款内容的一致意思表示,合同一的权利义务因双方在2020年4月15日签订合同二而自动解除。宏泰公司诉请解除其与易艳红签订的合同一，本院确认合同一于2020年4月15日解除。宏泰公司以易艳红、冯祥峰拖欠租金违约为由主张解除合同二，根据合同二的约定，易艳红、冯祥峰在2020年4月15日签订合同之日应交押金40000元和首期租金（扣除一个月的装修期实付2个月的租金469260元/年÷11月×2月=85320元）。根据查明的事实，截止2020年5月2日，易艳红、冯祥峰已支付完毕合同二的押金40000元和首期租金85320元。尽管合同二约定逾期时间超过15天的，宏泰公司有权解除合同，易艳红、冯祥峰应在2020年4月30日前支付首期租金，但易艳红、冯祥峰直至2020年5月2日前才付清首期租金的行为构成违约，由于该违约程度较为轻微，不影响合同租赁目的的实现，且易艳红、冯祥峰要求继续履行合同二，故宏泰公司诉请确认合同二已解除，本院不予支持。因合同二继续履行，宏泰公司诉请腾退搬离房屋的诉请，本院亦不予支持。焦点二，欠付租金金额。关于合同一解除前产生的租金：易艳红、冯祥峰自2020年2月1日起欠付租金，其提出因为疫情的不可抗力因素，2月份的房租应当免租的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，鉴于2020年1月24日0时起贵州省人民政府就新型冠状病毒肺炎疫情启动公共卫生事件一级响应,2020年2月24日将全省新冠肺炎疫情防控响应级别由一级调整为三级，疫情对承租人实际使用房屋产生的不利影响,本院酌情认定租期延长15天，计算至合同二签订之日（2020年4月15日）还需支付2个月租金为882738元/年÷12月×2月=147123元，扣除合同一已支付的押金120000元后，易艳红、冯祥峰尚欠宏泰公司2020年2月1日至2020年4月15日的租金147123元-120000元=27123元。关于合同二的首期租金已付清，在履行合同二中，因易艳红、冯祥峰迟延支付租金发生争议，宏泰公司要求解除合同，易艳红、冯祥峰以未能正常经营，要求继续履行合同及赔偿损失另案起诉。现本案判决继续履行合同二，故合同二继续履行中欠付的租金另行主张。焦点三，违约金的认定。在履行合同一中，易艳红、冯祥峰欠付宏泰公司租金27123元，根据合同一除正常租金外易艳红、冯祥峰还须按每日1000元支付违约金，该约定过高，由于客观上对宏泰公司造成资金占用期间利息的损失，违约金本院以双方签订合同二自动解除合同一之日（2020年4月15日）起，以欠付租金27123元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算至付清之日止。另，宏泰公司主张易艳红、冯祥峰支付24000元律师服务费，因无合同约定且未提交证据佐证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告贵州宏泰房地产开发有限公司与被告易艳红于2018年8月1日签订的《租赁合同》于2020年4月15日解除；二、被告易艳红、冯祥峰于本判决生效之日起十日内向原告贵州宏泰房地产开发有限公司支付房屋租金27123元和违约金（自2020年4月15日起，以27123元为基数，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算至付清之日止）；三、驳回原告贵州宏泰房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7630元，减半收取计3815元，由原告贵州宏泰房地产开发有限公司负担3570元（原告多预缴245元自本判决生效后自行向本院申请退回），被告易艳红、冯祥峰负担245元（被告在本判决生效次日起七日内向本院支付。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年九月十日法官助理徐洁书记员梁文文