贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初14089号原告：吴哲，男，1974年4月5日出生，汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：张友云，女，1976年1月3日出生，白族，住所地贵州省毕节市。（系原告吴哲之妻）原告：张友云，女，1976年1月3日出生，白族，住所地贵州省毕节市。被告:招商商置（贵州毕节）投资有限公司，统一社会信用代码：91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。法定代表人：赵方，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告吴哲、张友云与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司商品房预售合同纠纷，本院2020年8月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告吴哲的委托诉讼代理人即原告张友云，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的具体诉讼请求为：1.判令被告向原告按约定办理商品房转移登记的有关文书及产权证；2.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书及产权证的违约金76265.76元（以448121元购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率1.3倍，从2016年10月1日计算至2019年6月30日止）；3.诉讼费用由被告承担。本院查明如下案件要素：2014年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市南部新区，建筑面积115.98平方米，房屋总价款为448121元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年3月31日前。被告承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180个工作日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照0.5%利率支付利息的方式处理，双方未对原告不退房，被告应如何承担违约金进行约定。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，合同附件十二补充协议关于产权登记的补充约定：“1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。2016年5月24日，原告向被告交纳公共维修基金8903元、产权登记费80元、土地证费33元；2018年8月15日，原告向税务机关缴纳契税、印花税。2016年1月14日，被告取得涉案商品房备案证明书，2018年7月12日，被告取得涉案房屋初始登记。2018年8月23日，被告通过向原告邮寄办理产权证告知函的方式通知原告提供资料办证。2018年11月13日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理房屋不动产权证。涉案商品房的《不动产权证书》，于2019年9月10日颁发。上述事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《购房发票》、《收据》、《完税证明》、《邮寄单》、《不动产权证书》、《备案证明书》、《收房资料》、《邮寄单》、《委托书》等证据在卷佐证。原、被告双方争议的要素为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约，若被告违约，违约金应如何计算。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未在约定的期限前履行交付的义务，已构成违约，原告主张被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于诉讼时效问题，逾期办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月19日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月19日起的逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。关于违约金应如何计算的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年8月23日向原告邮寄办理产权证的告知函通知原告提交相关资料办证，已履行完毕其合同约定的交付义务，故该项违约金计算应截止至2018年8月23日止。如前所述，原告的违约金诉请从2017年8月19日起开始保护，则计算违约金的起止时间应为2017年8月19日至2018年8月23日。《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180个工作日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴哲、张友云交付位于毕节市南部新区房屋《不动产权证书》；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴哲、张友云逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以448121元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年8月19日起计算至2018年8月23日止）；三、驳回原告吴哲、张友云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币853元，由原告吴哲、张友云负担343元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  魏雪松二〇二〇年九月十八日书记员  余茂霞