广东省兴宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1481民初1706号原告（反诉被告）：余永坚，男，1977年6月7日出生，汉族，住兴宁市**************。身份证号码：441************337。被告（反诉原告）：刘日香，男，汉族，1948年10月5日出生，住兴宁市**********。身份证号码：441************914。被告（反诉原告）：罗利香，女，汉族，1954年9月10日出生，住兴宁市**********。身份证号码：441************887。被告（反诉原告）：刘思宇，男，汉族，1976年7月3日出生，住兴宁市**********。身份证号码：441************874。上列被告（反诉原告）罗利香、刘思宇的委托诉讼代理人：刘日香（罗利香之夫），男，汉族，1948年10月5日出生，住兴宁市**********。身份证号码：441************914。原告余永坚诉被告刘日香、罗利香、刘思宇房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月18日向本院起诉，本院受理后，被告刘日香、罗利香、刘思宇提起了反诉；本院经过审理后认为，本案的本诉与反诉属同一法律关系，遂决定合并审理。本案由审判员刘绍明依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余永坚、同时作为被告罗利香、刘思宇的委托诉讼代理人的被告刘日香到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提起的诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令三被告立即腾退原告所有的位于兴宁市***********屋；3、判令三被告向原告支付自2019年12月16日起至实际腾退之日期间的房屋使用费（每日按200元计），至2020年6月18日止，共183天，合计36600元；4、判令三被告向原告支付违约金100000元。事实和理由如下：原告从兴宁市人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上参与拍卖，通过公开竞价，以最高价竞得原属被告所有的位于兴宁市******侧三套房地产（产权证号分别为：粤房地产证字C5414447号、粤房地产证字C5414448号、粤房地产证字C5414449号）。在涉案房产交付之日，被告方由于家庭原因，请求承租房屋的一楼门店，租金以市场价4折计。2019年12月12日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定，租赁期至2020年3月31日届满。租赁合同期满后，被告不但不支付租金而且还拒绝腾退房屋，甚至还威胁、恐吓原告及原告的家人，其目的是强行想用低价回赎房屋。其后，原告多次通知被告，涉案《房屋租赁合同》期满，合同已终止，并要求被告腾退房屋未果。为此，为维护原告的合法权益，现请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告在诉讼中出示的证据如下：1、兴宁市人民法院拍卖公告，拟证实兴宁市人民法院将涉案三套房产投放到阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖；2、拍卖成交确认书，拟证实原告通过公开竞价，以884000元的成交价竞得涉案三套房产，而与兴宁市人民法院签订的拍卖成交确认书；3、发票两张，拟证实原告将884000元汇入兴宁市人民法院的账户后，由该院出具的收据；4、（2017）粤1481执恢38号执行裁定书，拟证实兴宁市人民法院于2018年9月4日作出书面裁定，将涉案三套房屋的产权裁定归原告所有；5、调解笔录，拟证实兴宁市人民法院在执行过程中，对原、被告双方就有关涉案房屋腾退及转租一事制作的调解笔录；6、《出租合同书》，拟证实原、被告双方于2019年12月12日就涉案房屋签订的租赁合同书，租赁合同书约定了双方的权利和义务；7、粤房地产证字第C5414447号、第C5414448号、第C5414449号的房地产权证、他项权证、不动产抵押登记注销证明等，拟证实刘日香、罗利香、刘思华用登记在刘日香名下的涉案三套房产曾向兴宁市**信用合作联社抵押借款。贷款还清后，经抵押权人同意，对上述三套房产进行赊销登记。诉讼中，原告余永坚变更其诉讼请求，即放弃第一项诉讼请求；第二项诉讼请求变更为：判令被告立即腾退原告所有的位于兴宁市***********套房产，并将腾空后的房产归还给原告；其余诉请未变更。但同时提出其要求被告支付的房屋使用费已包含房屋租赁期间的租金。被告（反诉原告）刘日香、罗利香、刘思宇辩称并反诉称：10万元押金是法院给予答辩人的安置费，原告主张的违约金过高。只有在原告返还10万元押金后，答辩人才同意返还租赁物；租金答辩人亦拒付，原因是10万元押金每月产生的利息可以冲抵房租。现其提起反诉，要求原告返还10万元押金。针对刘日香、罗利香、刘思宇的反诉请求，原告余永坚辩称：由于被告违约，依据合同约定，被告方应承担10万元的违约责任。故，其不同意返还10万元押金给被告。为证明自己的主张，被告在诉讼中出示的证据如下：1、照片3幅，拟证实被拍卖的涉案三套房产只拍卖了第一、二层，第三层及以上未进行拍卖；2、致估价委托人函，拟证实涉案房屋评估公司深圳市同致诚土房地产估价顾问有限公司致兴宁市人民法院的函；3、收据一张，拟证实原告余永坚收取10万元押金的依据。本院出示的证据如下：1、本院在执行涉案租赁房屋过程中，于2019年11月25日、2019年12月6日分别对原告余永坚、被告刘日香、罗利香制作的问话笔录；2、（2014）梅兴法民二初字第634号、第635号、第636号民事判决书；3、（2018）粤1481执恢38-3号财产分配方案。经过庭审质证、辩证，原、被告双方对对方出示的证据以及本院出示的证据表示无异议。由于原、被告双方对对方及本院出示的证据无异议，本院依法确认原、被告双方各自出示的证据的证明力。根据本院采信的证据以及双方当事人在庭审之中的陈述，本院确认如下事实：2008年3月20日和2008年3月27日，刘日香、罗利香、刘思华各自以养殖并以自己的名义向兴宁市**信用合作联社申请贷款，上述三笔贷款分别用登记在刘日香名下的位于兴宁市******侧三套房产进行抵押担保贷款（粤房地产证字第C5414447号、第C5414448号、第C5414449号）。贷款期届满后，因刘日香、罗利香、刘思华未履行其还款义务，债权人兴宁市**信用合作联社遂向本院提起诉讼，要求债务人刘日香、罗利香、刘思华偿还借款本息，并请求确认对抵押物的处置有优先受偿权。本院经过审理后，于2014年10月14日作出（2014）梅兴法民二初字第634号、（2014）梅兴法民二初字第635号、（2014）梅兴法民二初字第636号民事判决，判决支持了债权人兴宁市**信用合作联社的诉讼请求。上述三份判决发生法律效力以后，因刘日香、罗利香、刘思华未履行判决书确定的给付内容，债权人兴宁市**信用合作联社遂向本院申请强制执行。在强制执行过程中，刘日香、罗利香、刘思华仍未能履行其还本付息的义务，本院遂委托有关机构对抵押物的价值进行评估，评估价值为110.5万元。2018年5月28日，本院在阿里巴巴司法拍卖平台上首次对涉案抵押物进行公开拍卖，因无人报名，无人竞拍，导致首次拍卖流拍。其后，本院下调涉案抵押物价格20%即以88.4万元在阿里巴巴司法拍卖平台上进行第二次公开拍卖，尔后由原告余永坚公开竞买购得。余永坚亦按拍卖成交确认书确认的时间履行了其缴款义务。2018年9月4日，本院作出（2017）粤1481执恢38号执行裁定，裁定登记在刘日香名下的位于兴宁市*******侧的三套房屋（粤房地产证字第C5414447号、第C5414448号、第C5414449号）的权属归原告余永坚所有，财产所有权自裁定书送达买受人起转移。2019年12月12日，本院作出（2018）粤1481执恢38-3号财产分配方案，因刘日香、罗利香除已拍卖的房产外，无其他居所，经本院评议，决定给予刘日香、罗利香腾退搬迁费8万元。另外，为了促使刘日香、罗利香及时搬迁等原因，余永坚自愿补偿2万元给刘日香、罗利香。由于被告刘日香、罗利香一直拒绝搬离涉案房屋，后经磋商，原告余永坚与被告刘日香、罗利香、刘思宇（刘日香、罗利香之子）于2019年12月12日签订了一份《出租合同书》。该《出租合同书》的主要内容如下：1、甲方（出租方余永坚）将其拥有的位于新陂镇兴叶路115号三卡店面租赁给乙方（承租方刘日香、罗利香、刘思宇）使用；2、租赁期自2019年12月16日起至2020年3月31日止；3、租金为每月2000元，并于每月的20日前支付一次。押金10万元；4、租赁期限内用于合法经营和居住，不得它用。租赁期内的水电费、网费等及时交清，店面内原有设施如因乙方使用不当造成损失的，乙方应照价赔偿；5、租赁期内因天灾等因素造成损失均与甲方无关；6、租赁期内，乙方不得将该店面转租他人，如若发现，甲方有权提前终止合同并收回店面，不退回10万元押金，并有权向乙方提出赔偿，乙方应赔付10万元违约金；7、租赁期内乙方提前解约，甲方不退还租金和10万元押金；8、乙方须最迟在2020年3月31前将全部物品搬开腾空，如违反约定，应向甲方支付10万元违约金；甲方并向法院提起诉讼告其非法侵占房屋；9、本合同自签订之日起生效。原告余永坚在《出租合同书》甲方签字处签下自己的名字，被告刘日香、罗利香、刘思宇分别在《出租合同书》乙方签字处签下了自己的名字。根据被告刘日香提交的证据显示，原告余永坚收取10万元押金的时间为2020年1月15日。租赁合同期届满后，被告刘日香、罗利香、刘思宇既未按约支付租金，也未按约腾空租赁房屋和将腾空后的租赁房屋交还给原告余永坚；原告余永坚亦明确表示不同意被告继续承租涉案房屋。其后，余永坚多次要求被告搬离涉案出租房屋未果，余永坚遂向本院提起诉讼。本院认为：余永坚通过合法途径取得涉案出租房屋的所有权，其对涉案出租房屋拥有占用、使用、处分、收益的权利。因此，原、被告双方签订的《出租合同书》是双方的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，该《出租合同书》依法成立有效。合同是确定双方当事人权利义务的基础，双方当事人应当按照合同约定或者依照法律规定，适当地、全面地履行自己的合同义务，否则，构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，在双方约定的租赁期限届满后，原告余永坚明确表示不同意继续出租，故双方租赁关系因租赁合同到期而终止。租赁合同届满后，刘日香、罗利香、刘思宇未按约定全面地履行其合同义务，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告余永坚诉请本院，要求被告刘日香、罗利香、刘思宇返还涉案出租房、支付拖欠的房租及违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和第二百三十五条之规定，本院依法予以支持。需要指出的是，原告在本案中提起的是契约之诉。从原告主张的第二项诉讼请求上看，其要求腾退的是涉案房屋整栋楼房，但由于本案租赁合同仅涉及租赁房的三卡门店，不包括房屋的其他部分，因此，原告诉请要求被告返还涉案承租房三卡门店之外的其他部分之诉，与本案的契约之诉，属于不同的请求权基础，两者不能并案处理，余永坚可另行申请解决。关于违约金的问题。原告余永坚依据租赁合同的约定，要求被告承担10万元逾期腾房的违约责任。这是原、被告双方在租赁合同中明确约定的被告逾期腾房时需向原告支付的违约金数额。对此问题，本院认为，根据《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”；第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。由此可见，原、被告双方在合同中约定的违约金支付方法没有违反《合同法》第一百一十四条第一款规定。但是，依据该条第二款的规定，当合同中约定的违约金低于造成的损失的，或过分高于造成的损失的，有关当事人可以请求人民法院予以调整。关于违约金数额是否过高的判断标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则衡量。对于原告的实际损失，因双方当事人均未提交相应的证据，故应根据本案的实际情况予以确认。涉案10万元押金由两部分组成，一是人民法院给予被告方的搬迁安置费；二是原告方为了自己通过竞价拍买而来的房屋能及时行使占有、使用等权利，督促被告一方尽快搬迁，而给予被告方的补偿。从原、被告双方签约本案租赁合同的背景上看，原告余永坚并非想获得涉案租赁房的出租收益，而是再次给予被告一方搬迁宽限期，并在宽限期限届满后能及时获得涉案出租房的占有和使用的权利。显然，被告方在租赁期限届满后，仍然拒绝搬迁的违约行为，造成原告余永坚补偿2万元给被告和签约涉案租赁合同的目的落空，也是引起本案纠纷的重要推手。同时，从违约金的性质上看，违约金兼顾平衡惩罚性和补偿双重特征。如果本案严格依据合同约定，由被告方承担10万元的违约责任，不仅将严重悖离法律设立违约金双重特征制度的初衷，而且与人民法院给予被告一方搬迁安置费的司法救助的初衷相违背。因此，本案双方当事人约定的违约金属于过分高于实际损失的范畴。依据被告刘日香、罗利香、刘思宇关于违约金过高的抗辩意见和反诉意见，本案的违约金应当依法予以调整。鉴于原、被告双方均未提供造成原告实际损失的证据的情况之下，本院根据本案的成因、签约背景和被告的过错程度加以综合考量，认定原告的损失额为2万元。因此，本院酌情确定被告方支付的违约金数额应以造成原告的实际损失为限，为2万元。关于原告诉请被告支付逾期腾房的房屋占有使用费是否成立的问题。由于被告逾期腾房给原告造成的损失已经通过前述的逾期腾房违约金得以补偿，故余永坚另行请求被告支付逾期腾房的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于反诉问题。本案租赁合同没有约定10万元押金的性质，法律对租赁合同押金的性质亦无作出明确的界定，但从交易习惯分析，押金具有担保的性质，其目的在于担保承租人因租赁所产生的债务能适当履行。原告余永坚依据租赁合同的约定收取被告方交付的10万元押金，从这一角度看，押金是承租人负担的一种单方义务，并不当然产生利息。在无特别约定的情况下，当承租人返还租赁物时，出租人在扣除承租人应当承担的有关费用的同时，将收取的押金无息退回给承租人。据此，被告提起反诉，要求原告返还押金，于法有据，对该诉请的合理部分，本院予以支持。经计算，在扣除被告应承担的2万元违约金和7000元房租外（房租每月2000元，共3个月又15天），原告余永坚应返还给被告刘日香、罗利香、刘思宇的押金应为73000元（100000元-违约金20000元-房租7000元）。被告刘日香主张原告收取的押金所产生的利息应冲抵房屋租金的意见，没有合同依据，本院不予支持。此外，原告余永坚自愿放弃其第一项诉讼请求，属其依法处分其诉讼权利的行为，该行为未损害被告的合法权益，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘日香、罗利香、刘思宇应在本判决生效之日起10日内将位于兴宁市*******侧三卡门店（房地产权证字号分别为：粤房地产证字第C5414447号、第C5414448号、第C5414449号）腾空，并将腾空后的三卡门店返还给原告（反诉被告）余永坚；二、原告（反诉被告）余永坚应在被告（反诉原告）刘日香、罗利香、刘思宇腾退涉案三卡门店之日的同时，返还73000元押金给被告（反诉原告）刘日香、罗利香、刘思宇；三、驳回原告（反诉被告）余永坚的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘日香、罗利香、刘思宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1516元，由原告余永坚负担1216.35元，被告刘日香、罗利香、刘思宇负担299.65元；本案反诉费1150元，由反诉原告刘日香、罗利香、刘思宇负担310.50元，反诉被告余永坚负担839.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘绍明二〇二〇年九月十日书记员  翁勇鹏