湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初11085号原告：百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司，住所地长沙市芙蓉区黄兴中路188号。法定代表人：汪群，执行董事长。委托诉讼代理人：向雨婷，湖南云天律师事务所律师。被告：秦某某，男，1992年7月16日出生，汉族，住湖南省双牌县。原告百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司（以下简称百联公司）与被告秦某某发生房屋租赁合同纠纷，于2020年8月19日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百联公司的委托诉讼代理人向雨婷、被告秦某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百联公司向本院提出如下诉讼请求：一、判决解除原告与被告秦某某签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告秦某某向原告支付拖欠的截止至合同解除之日的租金、物业管理费、市场推广费、水电费等各项费用，并按照人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清之日止（以上费用暂计算至2020年4月30日，其中租金105725.81元、物业管理费30828.9元、市场推广费4404.13元、水电费3110.64元，共计144069.48元）；三、判令被告秦某某向原告支付违约金43220元；四、判令被告秦某某将租赁物恢复原状；五、判令由被告秦某某承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月18日原告（甲方）百联公司与被告（乙方）秦某某签订《商铺租赁合同》，约定被告秦某某承租百联公司坐落于湖南省长沙市芙蓉区××路××号××室用于经营“小川贝毛肚火锅／餐饮／国内品牌／品牌直营”。租赁期限为1年，自2019年12月16日至2020年12月15日止，甲方给予乙方15天装修免租期。租金分为保底租金与提成租金两种计算方式，被告每月按照保底租金和提成租金中较高者向原告交纳租金，2019年12月16日至2020年12月15日的保底租金为26220元／月，提成租金比例为10%。除租金外乙方另需交纳物业管理费6826.4元／月，市场推广费975.2元／月，租赁保证金99139.2元。《商铺租赁合同》第7.2条约定：乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款超过三十日或逾期付款次数超过3次（含3次）的，甲方有权书面通知违约方解除本合同。同时，违约方应按本合同约定承担违约责任。第9.4条约定：甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有租赁保证金、租金、物业管理费、市场推广费（无论该租金、物业管理费、市场推广费所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还。此外，乙方还应自合同解除之日起三十日内向甲方支付合同解除当月固定租金和物业管理费之和六倍的金额作为违约金（如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前六个月平均月提成租金和物业管理费之和的六倍），如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告，按照合同被告应当在合同签订后5个工作日内向百联公司支付99139.2元作为租赁保证金以保证合同的履行，否则甲方有权解除本合同。然而被告于2019年12月23日开始营业，后于2020年1月13日擅自闭店。截止至今，被告既不开业，也一直未缴纳任何租赁相关费用，一直占用租赁物。被告的行为严重违反了合同约定，给原告造成了重大损失。原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，对双方均具有约束力。原告已经按照合同约定履行了交付租赁物的义务，被告应当按照合同约定支付租金、物业管理费等各项费用。被告逾期不支付租赁保证金、租金的行为严重违反合同约定，原告有权单方解除合同并追究被告的违约责任。现原告多次要求被告交纳欠交费用，但被告却迟迟未来原告公司交纳各项应付费用及违约金，截止至2020年4月30日，被告应当向原告支付租金105725.81元、物业管理费30828.9元、市场推广费4404.13元、水电费3110.64元、违约金43220元，共计187289.48元。原告多次联系被告，被告均置之不理，为了维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告秦某某辩称：1.原告商场不允许私自转让，我私下与B1012b号商铺原来的老板、原告老板三方达成一致，让我接手商铺做生意；2.原告不允许租户未经允许就不营业，在我因为疫情没有营业的情况下，原告有我的联系方式，却一直没有联系我，且我商铺的物品，全部被上一任老板搬走了，我对此完全不知情；3.原告从未承认我租户的身份，只与上一任老板联系沟通；4.原告在搬离物品上存在恶意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2019年12月18日，原告百联公司（甲方）与被告秦某某（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：①甲方将其位于湖南省长沙市芙蓉区××路××号××商场××层××号××商铺（以下简称Ｂ1012ｂ号商铺）出租给乙方使用。②租赁期限为1年，自2019年12月16日起至2020年12月15日止。甲方同意给予乙方15天的装修期，自起租日起算，装修免租期为一次性，并不适用任何续约或延长租期。③租金分保底租金和提成租金，乙方以两者中较高者为当月适用租金（其中，2019年12月16日至2020年12月15日的保底租金为26220元／月，提成租金为10%）。除租金外，乙方还应支付物业管理费6826.4元／月，市场推广费975.2元／月，及租赁保证金99139.2元。④乙方逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款项超过三十日或逾期付款次数超过3次（含3次）；乙方未征得甲方同意，擅自不开业、中断营业或未按照商场正常工作时间营业超过24小时或次数超过3次，甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租赁保证金、租金、物业管理费、市场推广费等款项均不予退还。此外，乙方还应自解除协议生效后三十日内向甲方支付合同解除当月固定租金和物业管理费之和六倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。⑤在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应将商铺恢复至毛坯状态。合同签订后，原告百联公司依约向被告秦某某交付B1012b号商铺，被告秦某某于2019年12月23日开始经营，后未经原告同意，于2020年1月13日闭店。另查明，截至2020年4月30日，被告秦某某累计欠付原告水电费3110.64元，且至今未向原告百联公司支付租金、物业管理费及市场推广费。还查明，B1012b号商铺的上一任租户为肖某某，原告百联公司与肖某某签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2019年8月31日解除。2020年4月底，肖某某经原告百联公司同意，将店铺内带有肖某某logo的物品搬走。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人应当严格遵照履行。一、合同签订后，原告百联公司已履行合同约定的义务，被告秦某某却未按期向原告支付租金、物业管理费等费用，且自2020年1月13日闭店至今。被告秦某某在未征得原告书面同意的情况下擅自停止营业，且逾期超过三十日未交租金，其行为已经构成违约，原告有权行使合同解除权。关于合同解除的时间，被告秦某某辩称其未营业后，与原告百联公司沟通过交接事宜，但并未提交相关证据，本院不予采信。而原告百联公司同意B1012b号商铺上一任租户肖某某于2020年4月底将带有其logo的物品搬走，原、被告之间租赁合同的目的已无法实现，其同意肖某某搬走店内物品的行为可视为其同意解除与现任租客即被告秦某某之间签订的《商铺租赁协议》。故对原告百联公司要求法院解除原、被告签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，合同解除时间为2020年4月30日。二、因原被、告双方所签《商铺租赁合同》约定的租赁期限为2019年12月16日至2020年12月15日，且原告百联公司同意给予被告秦某某15日的免租期，现本院确认该合同于2020年4月30日解除，故被告秦某某应向原告百联公司支付2020年1月1日至2020年4月30日的租金、物业管理费、市场推广费及水电费等费用。由于湖南省2020年2、3、4月××的情况比较严重，而餐饮业又是受影响比较严重的行业，本院酌情对2020年2月至4月期间Ｂ1012ｂ号商铺的租金、物业管理费、市场推广费进行调整。其中，2020年2月份的租金、物业管理费、市场推广费，予以免除；2020年3月份、4月份的租金调整为13110元／月，物业管理费调整为3413.2元／月，市场推广费调整为487.6元／月。据此，自2020年1月1日至2020年4月30日，被告秦某某共计欠付原告租金52440元、物业管理费13652.8元、市场推广费1950.4元。此外，就被告秦某某拖欠的水电费，应按抄表数额按实收取，根据原告百联公司提交的证据，可确认，截至2020年4月30日，被告秦某某欠付水电费金额为3110.64元。故对原告百联公司要求法院判令被告秦某某向其支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、水电费等各项费用，并按照人民银行同期同类贷款利率支付资金占用损失至付清之日止的诉讼请求，本院支持被告秦某某向原告百联公司支付2020年1月1日至2020年4月30日期间欠付租金52440元、物业管理费13652.8元、市场推广费1950.4元及水电费3110.64元，并自应付未付之日起按照人民银行同期同类贷款利率向原告支付资金占用损失至付清之日止。三、合同解除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，因原、被告双方在《商铺租赁合同》中约定，在合同期满或因任何原因终止时，被告应将商铺恢复至毛坯状态，故对原告百联公司要求被告秦某某将租赁物恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。四、违约金以补偿性为主，惩罚性为辅。被告秦某某未经书面同意私自闭店，且逾期未支付租金、物业管理费等费用，存在违约行为，根据双方所签订的《商铺租赁合同》，其应按照当月租金及物业管理费之和的六倍向原告百联公司支付违约金。双方约定的违约金标准明显高于原告百联公司所受损失。综合考虑被告秦某某的违约情节、程度及原告百联公司所受损失，本院酌情确定被告秦某某向原告百联公司支付违约金26620元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司与秦某某签订的《商铺租赁合同》，解除时间为2020年4月30日；二、秦某某于本判决生效之日起十日内向百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司支付租金52440元、物业管理费13652.8元、市场推广费1950.4元、水电费3110.64元及资金占用损失（按照人民银行同期同类贷款利率自应付未付之日起计至付清之日止）；三、秦某某于本判决生效之日起十日内将湖南省长沙市芙蓉区××路××号××室恢复至毛坯状态；四、秦某某于本判决生效之日起十日内向百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司支付违约金26620元；五、驳回百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金及迟延履行期间的债务的利息。本案案件受理费2023元（已减半），由百联亿万豪购物广场（长沙）有限公司负担23元，由秦某某负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王双石二〇二〇年九月二十九日法官助理王婷婷书记员梁芸哲