河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4863号原告（反诉被告）：冀钦昌，男，汉族，1981年10月17日，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：秦永锋，河南银隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：马建波，男，汉族，1981年7月2日，住河南省西华县。委托诉讼代理人：李宝杰，河南仟问律师事务所律师。第三人：郑州居客来房产服务有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇文昌路中段路东前胡街，统一社会信用代码：91410184MA3XAJ9G7N。法定代表人：郑素娜。原告冀钦昌与被告马建波、第三人郑州居客来房产服务有限公司及反诉原告马建波与反诉被告冀钦昌、第三人郑州居客来房产服务有限公司（以下简称居客来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)冀钦昌的委托诉讼代理人秦永锋，被告（反诉原告）马建波的委托诉讼代理人李宝杰到庭参加诉讼。第三人居客来公司经传票传唤无正当理由未有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冀钦昌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2018年8月20日签订的房屋买卖合同；2.判令被告向原告赔偿各项费用共计398000元(包括房款200000元、中介费18000元、违约金180000元)；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月20日，原被告之间签订房屋买卖合同，约定被告将自己位于新郑市××镇××路北侧、××路西侧悦府海棠7号楼1单元27层2701室的房屋以900000元的价格卖给原告，原告向被告交付首付款后可以对房屋进行装修入住，被告的房屋当时只有购房合同，双方约定待产权证书下来后办理过户手续合同签订后，原告陆续向被告交付了首付款项200000元，原告向中介公司交了18000元中介费。2019年底，原告得知涉案房屋的房屋产权证书已经下来，后与中介一块到小区物业咨询得知道，房屋产权证书大概是2019年10月份下来的，被告已经将房本领走。房本已经下来，按合同应该及时办理过户手续了，但是当原告和中介公司工作人员与被告联系，却一直联系不上，后来原告通过中介公司得知被告竟然拿涉案房屋的房本再一次做了抵押手续进行了贷款。原告认为，被告故意不履行合同义务，不及时与原告办理过户手续，而且再次将涉案房屋抵押，已经严重违反了合同约定，导致原告迟迟无法实现合同目的。因此请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告马建波辩称，1.合同约定房本下来后冀钦昌需支付剩余首付款10万元，房本下来后的月供由冀钦昌负责偿还，马建波取得房产证后第一时间通过第三人中介公司告知冀钦昌履行合同义务，冀钦昌均未履行，马建波不存在任何违约行为，而是冀钦昌未按照合同约定支付剩余首付款10万元及月供每月3000.1元，截止目前合计145001.15元；2.马建波已经于合同签订后将房屋交付给冀钦昌使用，长达2年有余，冀钦昌因为龙湖的房价2020年下降其恶意起诉解除合同，规避其应当自己承担的市场风险，没有任何事实和法律依据，其诉讼请求应当全部予以驳回。反诉原告马建波向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告冀钦昌继续履行《房屋买卖合同》；2、依法判令反诉被告冀钦昌一次性支付剩余房款700000元；3、依法判令反诉被告冀钦昌支付月供45001.15元(自2019年6月1日起暂计算至2020年8月1日，以后按照每月3000.1元，计算至被告全部支付剩余全部房款之日止)及物业费2779.2元；4、依法判令反诉被告冀钦昌支付违约金180000元(以上合计售完927780.35元)；5、本案诉讼费、反诉费、保全费等全部诉讼费用均由反诉被告冀钦昌承担。事实和理由：2018年8月20日，反诉原告马建波和反诉被告冀钦昌、第三人郑州居客来房产服务有限公司签订《房屋买卖合同》。合同约定：甲方(反诉原告)将位于新郑市××镇××路北侧、××路西侧悦府海棠7号楼1单元27层2701室的房屋以900000元的价格卖给乙方(反诉被告)，反诉被告应于七个工作日之内将首付款30万元支付给反诉原告；反诉原告在收到首次首付款后将房屋交付给反诉被告居住和使用；由于签订买卖合同时房产证暂时未下来，房本下来之前的月供由反诉原告还款，房本下来之后月供由反诉被告还款；契税满两年进行过户，过户税费由反诉被告承担；首次首付款15万元整，于2018年10月1日前再付5万元，剩余10万元于房本下来付款。第三人郑州居客来房产服务有限公司作为居间方为买卖双方提供中介服务。截至目前，反诉被告仅仅支付部分首付款20万元，反诉原告收到首批首付款20万元后即将房屋交付给了反诉被告使用。2019年5月，反诉原告取得涉案房屋的不动产权证书后就及时告知第三人郑州居客来房产服务有限公司工作人员，并要求第三人通知反诉被告支付剩余首付款10万元，并按照合同约定开始支付月供，反诉被告却迟迟不予支付，反诉原告为维护自身的银行贷款信誉，涉案房屋的月供一直由反诉原告按月归还至今。根据《房屋买卖合同》约定，反诉被告应当于2019年5月支付剩余首付款10万元，应当于2019年6月1日(月供还款日)起按月支付月供3000.1元，但截至目前反诉被告并未支付月供及剩余首付款，已经构成违约。2020年，由于涉案房屋所在地龙湖镇的二手房价格出现下滑，反诉被告作为违约一方，为了规避自己应当承担的合同商业风险，竟然向法院提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》。反诉被告此举简直是视法律于无物，恶意提起诉讼以达到自己的非法目的。反诉原告为维护自己的合法权益不受侵害，特提起反诉，望依法判如所请。反诉被告冀钦昌辩称，反诉原告对房屋做了巨额的二次抵押贷款，导致房屋几乎没有剩余价值，且反诉原告拒绝将不动产证交由第三人保管，严重危机了交易安全，我方有理由拒绝履行合同的后续义务，我方不存在任何违约行为，且涉案房屋除二次抵押贷款外，还有房屋本身的贷款468000元，按合同约定按揭款项应当由反诉原告承担并予以解押，在房屋二次抵押贷款及按揭贷款解押没有完成前，房屋买卖合同根本无法继续履行，因此我方坚持解除合同，驳回反诉原告的所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于本诉,被告为系争新郑市××镇××路北侧、××路西侧悦府.海棠7号楼1单元2701房屋产权人。2018年8月20日,被告作为卖售人(甲方)、原告作为买受人(乙方),通过郑州居客来房产服务有限公司居间介绍,就系争房屋签订《房屋买卖合同》,合同主要内容为:第一条[房产状况]甲方拥有坐落于新郑市××镇××路北侧、××路西侧悦府.海棠7号楼1单元2701的房产，房屋建筑面积为117.57平米。第二条[成交价格]甲、乙双方协商一致，同意本合同所属房产及其配套设施总价为人民币（大写）玖拾万圆整（小写：900000元）。第三条[居间费用]乙方应在本合同签订时向甲方支付定金人民币（大写）壹拾伍万圆整（小写150000元）。甲、乙双方无论因何种原因不履行合同，均不影响丙方居间费用额收取。第四条[付款方式]甲乙双方同意使用按揭贷款方式付款：乙方应在7个工作日时将首付款人民币（大写）叁拾万圆整（小写：300000元）交付给甲方，剩余房款人民币（大写）陆拾万圆整（小写：600000元）由银行放贷时一次性支付给甲方。第五条[房产产权现状]该房屋处于银行抵押，甲方保证自本合同签订后向银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场将解压款借给甲方专用于办理该房产解押事宜，甲方应在贷款银行领取结清证明后7个工作日内及时办理抵押登记注销手续。……第八条[立契过户时间]甲乙双方应在本合同签订之日起360个工作日内，共同到房屋房产管理部门立契并办理房产过户及相关手续，办理产权过户手续时，应以国家相关法律法规的规定缴纳有关税款及相关费用，乙方负责总税费。第九条[房屋交付]甲方在收到首次首付款时将房产交付乙方居住和使用。……第十四条[补充条款]1、甲乙双方若有一方违约双倍赔偿首付款及中介费。2、此房是毛坯房。付完首付款甲方同意让乙方装修居住。3、甲乙双方约定房本没下来之前月供由甲方还款，房本下来之后月供由乙方还款。契税满两年进行过户。过户税费由乙方承担。4、首次付首付款壹拾伍万元整于2018年10月1日前再付伍万圆整，剩余拾万圆整于房本下来付款，解押款由甲方负责解押。5、乙方有权指定买受人，此合同继续，甲方知情并同意，不会因此而产生纠纷。系争房屋买卖过程中,原告于2018年8月20日支付被告定金15万元。2018年10月1日，原告按约定支付被告首付款5万元。被告于2019年5月6日取得涉案房屋的不动产权证书（证书编号为豫（2019）新郑市不动产权第0021440号）后通知原告及中介公司，但原告未按约定支付拾万圆房款，亦未按约定偿还月供。2019年8月26日，被告将涉案房屋向四川锦程消费金融有限责任公司进行抵押，抵押金额为37万元。原告以此为由于2020年7月24日向法院提起诉讼,请求法院依法判决支持如其诉请。2020年8月11日，反诉原告向本院提起反诉,请求法院依法判决支持如其反诉诉请。案件审理过程中,马建波于2020年8月28日向四川锦程消费金融有限责任公司清偿了所贷款项，该公司出具了结清证明。反诉查明事实同本诉。另查,1、马建波于2016年3月15日就涉案房屋与案外人郑州华之尚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，房屋总金额为陆拾陆万捌仟陆佰陆拾捌元整，付款方式为：首付款200668元，商业贷款468000元。商业贷款发放后，马建波于每月1日按等额本息的方式偿还贷款本息3000.10元；2、2016年10月2日,郑州市人民政府办公厅发出《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》郑政办(2016)64号文件,内容如下:各县（市、区）人民政府，市人民政府相关部门，各有关单位：经市政府研究，在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。本通知所称的住房，包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。在住房限购政策实施前已签约的新建商品住房买卖联机备案合同、已确认的存量住房买卖网签合同，仍按原规定正常办理。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合上述条件的购房人出售住房。违反上述限购规定的，交易管理部门不予办理房产交易确认手续，登记部门不予办理不动产登记手续。本通知自2016年10月2日起实施；3、2017年5月2日，郑州市人民政府办公厅再次发出《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》郑政办(2017)58号文件，内容如下:各县（市、区）人民政府，市人民政府相关部门，各有关单位：为进一步加强房地产市场调控工作，遏制房地产投机炒作行为，稳定市场、稳定房价，现就有关事宜通知如下：1、调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》(郑政办[2016]64号)规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。2、在上述限购区域，暂停向注册时间不足3年的企业（不含专管住房租赁业务的企业）销售住房（含新建商品住房和存量住房，下同）。3、在上述限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。4、在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。5、在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后通过赠与方式转让住房，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。本通知自2017年5月3日起实施；4、截至本次庭审，冀钦昌名下位于新郑的房屋共有3套，产权证号分别为：豫（2019）新郑市不动产权第0075802号、豫（2020）新郑市不动产权第0000301号、豫（2020）新郑市不动产权第6003940号；5、2019年6月1日至2020年8月1日期间，马建波偿还房贷共计45001.5元；6、马建波于收到首次购房款后（2018年8月20日）将涉案房屋交付给冀钦昌；7、马建波就涉案房屋向河南省八达威物业服务有限公司交纳物业费2779.2元。上述事实,有原告提供的《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《收据》、《不动产登记资料查询结果证明》、不动产权证书、《河南省八达威物业服务有限公司物业费收据》、转账流水以及庭审笔录等相关证据可以证实。本院认为,当事人应当遵循诚实信用原则,全面履行自己的义务。本案中,冀钦昌与马建波签署的《房屋买卖合同》系二人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同的约定,及时全面的履行合同义务。关于本诉,对于原告能否以被告二次抵押为由行使不安抗辩权进而主张解除其与被告于2018年8月20日签订的《房屋买卖合同》的问题。被告虽然对涉案房屋进行了二次抵押，但其已于2020年8月28日偿还了相应的贷款进行涂销，并未影响原告签订合同的目的，故对原告以被告二次抵押影响其合同目的实现为由解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于涉案的《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。虽然原告系住房限购对象，但根据本案查明的事实,原、被告以及中介方在签订《房屋买卖合同》时,在补充条款特别约定“乙方有权指定买受人，此合同继续，甲方知情并同意，不会因此而产生纠纷”,即原告作为签订合同的买方,其可以指定该房屋的买受人。该买受人可以是原告,也可以是原告指定的其他人。故本院认为虽然原告属于限购对象,但并不必然导致合同无法继续履行。根据《合同法》鼓励交易的原则，涉案《房屋买卖合同》应继续履行。对于原告主张被告赔偿其已支付中介费的问题。因本院已认定涉案《房屋买卖合同》应继续履行，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告支付违约金180000元的问题。被告在未取得原告同意且未告知原告的情形下于2019年8月26日将涉案房屋抵押给四川锦程消费金融有限责任公司，抵押金额为37万元,其行为足以令原告认为被告有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形,故被告应对自己的违约行为负责，但鉴于被告已于2020年8月28日向二次抵押权人四川锦程消费金融有限责任公司还清抵押款项，对原告的权利并未造成实质性的影响，且基于《合同法》的诚信原则，本院亦应对被告的违约行为予以惩戒，综上，结合《合同法》的公平原则，本院酌情被告应支付原告违约金2万元。对于超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，对于反诉原告能否以行使不安抗辩权为由请求反诉被告一次性支付剩余房款的问题。庭审中,反诉原告陈述其基于反诉被告以提起本次诉讼解除涉案《房屋买卖合同》的方式表明不履行义务的行为取得不安抗辩权，进而主张反诉被告一次性支付剩余房款。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定:应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。不安抗辩权的行使以后履行债务的债务人丧失或者可能丧失履行债务能力为前提，而反诉被告不履行合同义务的行为并不构成反诉原告行使不安抗辩权的要件。故，对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告主张反诉被告支付自2019年6月1日起至2020年8月1日期间的月供45001.5元的问题。如上所述，因反诉原告主张涉案《房屋买卖合同》继续履行的诉讼请求已得到本院支持，故反诉被告应按合同约定履行义务，对该项诉讼请求,本院依法予以支持。不过，反诉原告主张支付月供款的终止日期应予以调整至房屋过户：根据双方签订的合同可知，反诉被告向反诉原告支付月供款的前提系房本下来之后房屋过户之前，房屋过户之后，反诉被告自无必要向反诉原告支付月供。同时为避免反诉原告双重受益，反诉被告履行支付月供的义务后，相应的数额应与房款数额予以折抵。对于反诉原告主张反诉被告支付物业费2779.2元的问题。因涉案房屋已交付给反诉被告使用，反诉被告理应支付使用期间的物业费，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于反诉原告主张反诉被告支付违约金180000元的问题。首先应厘清反诉被告是否存在违约行为。反诉原告于2019年5月6日取得涉案房屋的不动产权证书后通知反诉被告及中介公司，但反诉被告未按约定支付拾万圆房款，其行为构成违约。反诉被告辩称反诉原告将涉案房屋进行二次抵押，其基于不安抗辩权拒绝交付拾万圆房款的主张不能成立，原因在于反诉原告进行二次抵押的时间为2019年8月26日，而反诉被告履行交付拾万圆房款的时间为2019年5月6日（房本下来后）；对于房本下来后，反诉被告未按约定偿还月供的行为是否构成违约，本院认为应区分时间段进行认定：对于2019年5月6日至2019年8月25日期间，反诉被告未还月供的行为构成违约；对于2019年8月26日至2020年8月28日期间，因反诉原告进行二次抵押的行为危及到了反诉被告权利的实现，反诉被告据此主张不安抗辩权进而未偿还月供的行为并不构成违约。其次，本院是否应对违约金进行调整以及调整的基础。反诉被告虽然没有提出调整违约金数额，但其认为反诉原告违约致合同目的不能实现进而要求解除合同及支付违约金，根据“举重以明轻”的原则，本院根据公平原则对违约金的数额予以调整。因反诉被告未及时支付房款的违约行为对反诉原告造成的损失主要为利息损失，本院依照《买卖合同解释》第二十四条第四款的规定，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，酌定反诉被告支付违约金2万元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下:冀钦昌与马建波继续履行双方于2018年8月20日签订的《房屋买卖合同》,继续履行的内容为:冀钦昌于本判决生效之日起十日内向马建波支付首付款10万元整,月供款（每月按等额本息的方式支付贷款本息3000.10元，自2019年6月1日至房屋过户之日，但支付月供款后，相应的数额应与房款数额予以折抵）；被告马建波于本判决生效之日起十日内向原告冀钦昌支付违约金20000元;三、反诉被告冀钦昌应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告马建波物业费2779.2元;四、反诉被告冀钦昌马建波于本判决生效之日起十日内向反诉原告马建波支付违约金20000元;五、驳回原告冀钦昌的其他诉讼请求;六、驳回反诉原告马建波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3635元,保全费2510元，由原告冀钦昌负担3326元，被告马建波负担309元。本案反诉受理费人民币6539元,由反诉原告马建波负担5356元、反诉被告冀钦昌负担1183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王丽英二〇二〇年九月十日书记员  林艳艳