吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉0291民初788号 原告：宿红霞，女，汉族，1989年12月1日出生，住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：鹿岩，吉林保民律师事务所律师。 被告：齐丽丽，女，汉族，1989年7月22日出生，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：孙振军，吉林市丰满区邦尼法律服务所法律工作者。 被告：吉林市馨雨房地产经纪有限责任公司，住所地吉林高新区盈胜花园小区2号楼1号网点。 法定代表人：葛馨潞，总经理。 原告宿红霞与被告齐丽丽、吉林市馨雨房地产经纪有限责任公司（以下简称馨雨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宿红霞的委托诉讼代理人鹿岩，被告齐丽丽及其委托诉讼代理人孙振军，被告馨雨公司法定代表人葛馨潞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宿红霞向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告馨雨公司交付代为保管的定金人民币1万元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：宿红霞与齐丽丽于2020年6月12日在馨雨公司的居间下签订了房屋买卖合同，约定齐丽丽购买宿红霞所有的位于红大蓝湾xx号房屋，价款85.3万,违约金20%。齐丽丽交付了定金1万元，由馨雨公司代为托管。宿红霞将不动产权证交给馨雨公司代管。后齐丽丽明确告知原告不再买房，馨雨公司也不返还原告定金1万元。现原告与被告就赔偿事宜协商未果，特向贵院提起诉讼。 齐丽丽辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。其具体事实和理由是：一、原告要求答辩人支付违约金170600元，没有事实和法律依据。 首先，答辩人在与原告及馨雨公司签订《房屋买卖居间合同》之日，已经依据该《合同》第三条第（一）项的规定，向原告支付了1万元的定金，履行了双方的约定。后因没有与家人商量以及银行贷款没有办下来，首付款无法缴纳，答辩人于签订《合同》次日向原告提出解除《合同》，前提条件是答辩人交付的1万元定金归原告所有，违约金免除。原告对此表示同意（有电话录音为凭），这是双方口头协商一致的真实意思表示。后因原告要求被告馨雨公司将答辩人给付的定金1万元定金及不动产权证给与原告，而馨雨公司拒绝给付，原告才向法院提起诉讼的。为此，答辩人认为，经双方口头协商已经达成了解除《合同》的合意，原告现在提出反悔，并要求给付其违约金的请求是不能成立的。 其次，涉案房屋已经设定抵押，抵押人宿红霞，根据《合同》约定：宿红霞应于2020年6月30日前办理抵押注销手续，这是附条件合同，何时能够办理抵押注销手续待定。因此，答辩人也向原告提出过抵押注销手续何时能够办理完的异议。事实上，原告的抵押注销手续于2020年9月17日才办理完毕，原告本身也是存在违约行为。 二、原告要求馨雨公司将答辩人交的1万元定金给付原告的请求，答辩人没有异议，但需要说明以下几点： 首先，经原、被告双方自愿协商，已经口头达成解除合同的合意，答辩人同意将定金1万元按违约金归原告所有，原告已经表示接受，双方已经达成共识。为此，该定金依照《合同》约定，由馨雨公司代为托管，原、被告双方已经同意解除购房合同，馨雨公司没有理由拒绝将1万元的定金及房产证给付原告。 其次，原告也存在违约行为。《房屋买卖居间合同》签订时没有明确房屋贷款的给付时间及过户期限，且涉案房屋的抵押贷款尚未清偿完毕，涉案房屋设定的他项权还未注销，影响房屋产权过户的法律障碍也没有消除，而《合同》第三条关于贷款购买付款的约定，第（4）项约定：“双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日双方共同办理房屋所有权转移登记手续。若乙方经贷款机构审批所获得贷款额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款”。由此不难看出，原告的房屋抵押权尚未注销，房屋产权就无法过户，足以说明，答辩人提出解除合同与该房屋设定抵押权之间也存在必然的因果关系。 第三，由于居间方没有尽到作为专业房地产中介公司应尽的义务，其提供的居间服务存在严重瑕疵，抵押权注销手续约定的是2020年6月30日，实际注销时间是2020年9月17日，是因居间方提供的服务不忠实导致合同未能履行。因此，应当退还定金和居间报酬。特别是在答辩人给馨雨公司出具的服务费“欠条”中明确承诺：“在更名过户当日”一次性交付服务费，但因买卖双方己经解除房屋买卖合同，根本就不存在房屋过户的问题，房屋买卖交易没有完成，因此，馨雨公司无权收取任何费用。 三、根据答辩人的调查，原告于2020年9月21日，将涉案房屋已经出卖给崔万珍，并办理了产权变更登记手续。所以，在与答辩人《房屋买卖居间合同》没有解除之前，原告的行为实属“一房二卖”，是根本违约。 综上所述，答辩人认为，原、被告双方通过自愿协商，已经达成解除双方房屋买卖合同的合意，为此，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请法庭依据本案的客观事实，依法作出公正、合理的判决，维护答辩人的合法权益。 馨雨公司辩称，被告齐丽丽和原告宿红霞发生买卖关系，该房屋存在抵押的行为，根据我公司手续面签的情况，应当审核齐丽丽的资质，核对齐丽丽的征信是否存在问题，而齐丽丽不配合。当天因为中介费产生纠纷，不支付经纪人中介费用8350元，而齐丽丽说经纪人万园答应不支付中介费。齐丽丽说房屋不买了，定金1万元不要了，但是我公司作为中介公司，有正常的服务费，虽然房屋没有更名过户，但是我公司有一定的服务费。原被告双方纠纷与馨雨公司没有任何关系，我公司索求服务费，根据合同第三部分显示，馨雨公司可以保管甲乙双方所有费用不予退还，由乙方直接赔付给甲方，本案宿红霞是甲方，齐丽丽是乙方。 经审理查明：2020年6月12日，宿红霞与齐丽丽及馨雨公司签订《房屋买卖居间成交合同》，约定：齐丽丽购买宿红霞所有的位于红大蓝湾xx号房屋，价款85.3万。齐丽丽交纳定金1万元，由馨雨公司代为保管。后齐丽丽明确表示不购买案涉房屋，并同意由馨雨公司将其交纳的定金1万元给付宿红霞。 认定上述事实的证据：房屋买卖居间成交合同、定金托管收据及当事人当庭陈述。 本院认为，宿红霞、齐丽丽及馨雨公司签订的房屋买卖居间成交合同系各方当事人真实意思表示，真实合法有效，各方应遵守合同履行合同义务。齐丽丽擅自放弃购买案涉房屋，属于违约行为，应承担违约责任。宿红霞向本院提出要求齐丽丽支付定金1万元，并已将案涉房屋另行出售，包含了解除合同的意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”齐丽丽作为给付定金一方不履行约定的债务，无权要求返还定金。齐丽丽交纳的定金现在馨雨公司处，应由馨雨公司将齐丽丽交纳的定金1万元给付宿红霞。 关于宿红霞同时提出违约金及定金诉讼请求的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”依据该规定，本院向宿红霞释明选择诉讼请求。宿红霞明确要求给付定金1万元，放弃违约金的诉讼请求。因宿红霞诉讼请求予以减少，相应诉讼费用应予退还。 关于馨雨公司提出的中介服务费问题。因本案法律关系为房屋买卖合同纠纷，馨雨公司提出的中介服务费问题非本案审理范围，不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 吉林市馨雨房地产经纪有限责任公司于本判决生效后3日内将齐丽丽交纳的定金1万元给付宿红霞。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1956元，由齐丽丽负担25元，剩余1931元退还宿红霞。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  吴志奇 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张 倩