湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民初317号 原告：临武县忠宝房地产开发有限公司。 法定代表人：胡铁娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李楠，湖南民安律师事务所律师。 被告：临武县舜发城乡发展投资有限公司。 法定代表人：钟英建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈崇义，该公司职工。 委托诉讼代理人：唐云昭，湖南林邑律师事务所律师。 原告临武县忠宝房地产开发有限公司（以下简称忠宝公司）诉被告临武县舜发城乡发展投资有限公司（以下简称舜发公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告忠宝公司的委托诉讼代理人李楠，被告舜发公司的委托诉讼代理人陈崇义、唐云昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 忠宝公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告给付原告53,079,080.72元的交易价款，并承担相应的违约责任（由被告承担未付款的利息，计算方式为从2018年的8月8日至2020年3月8日，共31个月，按月息一分应该给付1643万）；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月30日，原告将自己开发的“忠良花园建筑面积为17747.76㎡的商业用房”，向湖南省联合产权交易所郴州有限公司（以下简称郴交所）递交《资产转让信息发布申请书》。2018年2月6日原告收到郴交所发出的《意向受让方资格确认结果通知书》和《组织签约通知书》。2018年2月9日，在郴州市博物馆路市文化中心附八楼，原告作为转让方与被告作为受让方签订了《资产交易合同》。《资产交易合同》约定：第一条交易标的为忠良花园建筑面积17747.76㎡的商业用房；第二条交易价格为人民币壹亿伍仟柒佰肆拾玖万柒仟柒佰元（157,497,700元）；第五条交易价款的支付方式、期限和付款条件。交易价格按照相关规定通过郴交所结算专户统一结算，采取分期付款方式，首期付款不低于总成交价的80%，即在合同生效之日起五个工作日内，被告一次性支付人民币壹亿贰仟伍佰玖拾玖万捌仟壹佰元（125,998,100元），余款付款期限不得超过6个月；第七条权证的变更，被告付清全部交易价款且取得郴交所出具的产权交易凭证后，原告协助被告办理产权证变更手续；第十条违约责任，任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任，被告未能按期支付交易价款视同违约等内容。《资产交易合同》签订后，原告按约履行了合同，并在被告未付清价款的情况下，协助被告于2019年5月24日办理了产权变更登记手续，但是被告在原告多次催讨之下仅给付了壹亿零肆佰肆拾壹万捌仟陆佰壹拾玖元贰角捌分（104,418,619.28元），尚欠53,079,080.72元仍未给付。综上所述，被告的行为已严重违反了《资产交易合同》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第8条、第107条的规定，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 本案庭审结束后，2020年5月18日，忠宝公司向本院申请增加诉讼请求，认为不动产证的实测面积为18116.98㎡，比《资产交易合同》约定的面积多369.22㎡，按照《资产交易合同》的约定，面积以房产、国土部门的最终确认的面积为准，超过0.1%的成交价款作相应的调整，舜发公司尚欠交易款应增加3,276,543元。 舜发公司辩称，一、本案事实部分。2018年1月30日，忠宝公司通过郴交所发布资产转让信息。舜发公司根据中共临武县委常委会议第十二届【2017】第27次会议纪要精神及董事会决议交纳300万元保证金报名竞购忠宝公司的忠良花园门面资产。2018年2月9日，忠宝公司与舜发公司在郴交所签订了《资产交易合同》，合同主要内容是：忠宝公司作为转让方（甲方）将其开发的位于临武县武水镇官山路忠良花园的17747.76㎡的商业门面转让给舜发公司（乙方）；总价款为15,757.23万元；转让资产以实物现状转让；转让资产不存在抵押情况，采取场内协议转让方式，确定交易价格，签订交易合同，实施资产交易；付款方式为采取分期付款方式，首期付款不低于总成交价的80%，即在合同生效之日起五个工作日内付12,599.816万元，余款期限不得超过6个月；甲方在收到郴交所出具的产权交易凭证后5个工作日内将所转让资产涉及的明细交给乙方，确认签收后完成交接；面积以房产、国土部门的最终确认的面积为准，超过0.1%的成交款作相应的调整；甲方保证资产权属真实、完整，不具有被查封、担保等影响产权完整的事实；若甲方违约，则双倍返还300万元交易保证金，乙方违约则无权返还保证金等。同日，忠宝公司自愿向舜发公司出具《承诺书》，主要内容是：1.将首付款支付方式更改为：首付款为总成交价的60%（157,497,700×60%=94,498,620元），不动产证件办理完成后支付总成交价款的20%，龙憩酒店主体工程达到70%后支付总成交价款的20%；2.签订资产交易合同后，舜发公司即拥有完全租赁权和收益权，忠宝公司确保所有门面无任何纠纷；3.舜发公司竞拍成功后，可以不按公告内约束的付款方式和交易税费等内容进行交易，而是按忠宝公司以上承诺的事项进行交易，交易资产受让委托合同签订后三天内按此承诺内容签订补充协议，如忠宝公司不兑现承诺，舜发公司可以不进行交易，并视为忠宝公司违约并承担全部法律后果和经济损失。2018年2月12日，舜发公司按《资产交易合同》交付12,599.816万元。历时9个半月后，忠宝公司未按《承诺书》返还总成交价款的20%即31,499,540元，也未在约定的5个工作日内移交资产明细等资料，更未办理不动产登记手续和进行资产竣工验收等，还多次转让资产进行抵押。经过多次交涉无果后，舜发公司致函要求解除《资产交易合同》，但忠宝公司拒收。2019年3月6日，忠宝公司将单方承诺中多收取的2149.54万元退还给了舜发公司，剩余的1000万仍未退。至今舜发公司已实付66.267%的购房款10,441.861928万元（含保证金）。2019年6月忠良花园门面的四位租客告知舜发公司，其与忠宝公司存在各种争议，期间因工程质量等问题，相关行政部门下达了对忠良花园的处罚通知书和整改文书。8月21日，舜发公司致函忠宝公司，要求其对转让资产进行整改，否则不再支付剩余价款，但忠宝公司未予理睬。9月3日，忠宝公司以舜发公司违约为由向法院起诉。 二、忠宝公司交易资产存在严重瑕疵，不具备法定和约定的交易条件。1.涉案商业门面资产物权不完整导致至今未取得合格检验文件，转让资产未进行竣工验收。忠宝公司在建设忠良花园期间存在修改图纸等行政违法行为，相关部门出具了违法整改和处罚文书。以上直接影响交易合同的因素，忠宝公司未告知舜发公司，也未消除这些非法情况；2.忠宝公司早在2015年到2017年间将部分门面出租给了个体商户，租期七年，三年免租，该情况忠宝公司未告知舜发公司，也未妥善处理其与租户的矛盾纠纷，导致标的物无法交付和租户上访；3.相关职能部门的文书认定了忠宝公司隐瞒了事实，忠宝公司擅自改变房屋使用性质和用途，后忠宝公司被要求整改却未按要求整改，给舜发公司和国家造成重大经济损失；4.忠宝公司未按约定返还总成交价款的20%，也未按承诺开具发票，也未将所转让资产所涉及的明细及资产移交给舜发公司。现车库和杂房无法整改，舜发公司有权按约定拒绝交易；5.忠宝公司未告知舜发公司将忠良花园抵押一事，也未提供偿还借款的凭据并解除抵押，忠宝公司转让资产存在严重瑕疵，构成违约；6.虽忠宝公司已完成不动产权登记，但据相关部门核查，办理不动产权证存在一定的问题，认为不动产权证符合撤回或撤销情形，应纠正；7.为促使合同尽快履行，2018年12月3日，舜发公司致函忠宝公司，要求其对转让资产进行整改，否则不再支付剩余价款，但忠宝公司未予理睬。 三、忠宝公司存在严重违约，舜发公司有权拒绝付款，其诉请应当予以驳回。1.《资产交易合同》签订至今，商业门面仍由忠宝公司实际控制，未交付给舜发公司；2.直至2019年1月，忠宝公司仍未归还完银行借款，隐瞒了转让资产存在抵押的事实；3.根据《资产交易合同》和《承诺书》，忠宝公司属于先履行的一方。在舜发公司支付10,441.861928万元后，忠宝公司却未按合同约定交付商业门面和进行结算确定实际交易价款，因此舜发公司未违约，不用承担违约责任；4.根据合同法的规定，忠宝公司应完成自己的建设义务后与商业门面一并移交给舜发公司，及时告知并处理租赁、抵押担保、行政机关处罚决定和整改要求等事项，但忠宝公司未完全履行上述义务，构成违约。 综上所述，因忠宝公司在履行《资产交易合同》和《承诺书》过程中存在严重违约事实，致使资产交易未能得到全面的履行而发生争议诉至法院，舜发公司依法行使相应抗辩权，请求法院驳回忠宝公司的诉讼请求，维护舜发公司的合法权益，保护国有资产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告忠宝公司为支持其诉讼主张，提交了下列11组证据： 证据1、营业执照；证据2、法定代表人身份证明；证据3、身份证，证据1-3共同拟证明原告的主体资格； 证据4、国家企业信用信息，拟证明被告的主体资格； 证据5、资产转让信息发布申请受理通知书，拟证明原告转让资产的申请被郴交所受理； 证据6、意向受让方资格确认结果通知书，拟证明被告有意受让原告转让的资产； 证据7、组织签约通知书，拟证明原告、被告依郴交所组织签约； 证据8、资产交易合同，拟证明原告与被告于2018年2月9日在郴州市签订了资产交易合同，合同约定了交易价格及价款的支付方式、期限等事项； 证据9、主营业务收入明细、拟证明被告只付了104,418,619.28元交易款； 证据10、不动产权证书，拟证明原告转让的资产于2019年5月24日办理为被告的不动产权证书； 证据11、关于临武县忠良花园门面使用情况的说明，拟证明被告已于2018年8月就在使用原告转让的资产了。 被告舜发公司质证认为，对证据1-4的三性无异议。对证据5、6、7，认为该证据没有盖章，不能确认真实性，如果与原件核对一致，对证据5-7的三性无异议。对证据8，该证据有异议，该组证据证明事实不完整，舜发公司提供的原告《承诺书》对资产交易合同的支付方式和期限等事项进行了变更。对证据9，该证据真实性有异议，无法与原件核对，与被告提供的证据部分不一致，按照交易合同被告已经向郴交所支付了费用。对证据10，该组证据证明方向有异议。该组证据正好证明原告违反《承诺书》第三条第一款在签订合同六个月内办好不动产证的承诺；按照该《承诺书》被告有权按该条第二款“不进行交易”，拒绝支付剩余或全部费用；被告不存在违约；部分门面存在改架空层、杂房和车库做商业门面销售的情况，具体面积见被告的证据10、11和补充证据县委办和纪委文件。对证据11，该组证据是学校出具的说明，不符合证据的形式要件，也与被告无关。事实上，原告未交付资产，被告也未使用转让资产。 被告舜发公司为支持其答辩意见，提交了下列18组证据： 证据1、被告舜发公司的营业执照及相关资料，拟证明被告舜发公司的诉讼主体资格。 证据2、临武县委常委会会议纪要及2018年2月5日资金审批表，拟证明2017年11月27日临武县委召开第12届第27次会议决定，由审计局进行审核后，再对忠良花园进行挂牌拍卖，如无人摘牌，则由舜发公司摘牌（购买）。 证据3、2018年2月9日忠宝公司与舜发公司签订的《资产交易合同》及忠宝公司同日出具的《承诺书》，拟证明忠宝公司于2018年2月9日与舜发公司签订了《资产交易合同》，双方达成了忠良花园商用门面的买卖合同。同日，忠宝公司就首期付款80%变更为60%，并写下书面承诺书予以约定。 证据4、舜发公司首期支付购房款的审批表及付款凭证，拟证明舜发公司按照《资产交易合同》的约定，于2018年2月12日向忠宝公司支付了总合同价款157,497,700元中的80%，即125,998,160元首期付款。 证据5、2018年3月31日舜发公司按忠宝公司2018年2月9日的承诺，接收了忠宝公司于2018年3月6日退回的购房款收付凭证，拟证明忠宝公司按2018年2月9日的承诺，在收取舜发公司1.259亿购房款后，履行了将多收了20%部分中的2100余万元返还给了舜发公司的义务。 证据6、涉案临街商业门面东、南、西、北面门面示意资料，拟证明从涉案临街商业门面的视听资料示意内容中体现，其中的南面门面前的土堆未清理，道路未建设；西面门面已被租赁给了陈文茂、胡华勇、黄飞娥、邝荣飞等人，租赁合同尚有4年到期，忠宝公司未告知舜发公司租赁门面和善后处理事宜；东、南、西、北四面的临街道路未硬化和未完全硬化；四面的门面未交付给舜发公司，现还由忠宝公司控制等事实。 证据7、忠良花园院内北面两栋家属楼的第一层杂房均按临街门面的价款高价计算于总成交款内的方面资料，拟证明忠宝公司将忠良花园院内靠北面的两栋住宅楼的一楼约800㎡的铺面以与临街杂房相同的价格计算于总成交款内，尚待有关部门最后核实价款。 证据8、忠良花园门面承租商户的诉求报告及被提取的租赁合同书，拟证明忠宝公司于2016年将涉案商业门面的西面、北面部分门面租赁给了陈文茂、胡华勇、黄飞娥、邝荣飞、邓全昌、曾易鑫、曾庆美等人经营建材、卫浴等业务，门面无法交付给舜发公司；因门面租赁问题忠宝公司与承租人尚有许多遗留问题未解决，承租人以书面报告形式要求舜发公司解决，从而引发了新的矛盾，也是导致门面无法交付的原因。 证据9、抵押合同书及抵押物清单等附件，拟证明2017年12月28日忠宝公司将涉案商业门面以在建工程的形式作抵押向农商行贷款3000余万元，忠宝公司并未将抵押贷款情况告知舜发公司。 证据10、临武县住房和城乡规划建设局于2018年11月13日、2019年1月22日、2019年7月19日分别对忠宝公司作出的行政处罚决定和处理建议，拟证明1.因忠宝公司存在未按图纸施工，未竣工交付使用，超面积建设未经许可，变架空层为使用面积1181.1㎡等违法行为，被县住房和城乡规划建设局进行了行政处罚。2.被住房和城乡规划单位处罚后，并责令整改的问题及涉及资产交易合同内容中的权利义务关系未作出协商和处理。 证据11、临武县自然资源局于2019年5月6日向忠宝公司下达的建设项目用地竣工验收通知书，拟证明临武县自然资源局于2019年5月6日下达了补缴超土地使用面积，改变土地使用面积应补缴土地价款的通知，忠宝公司未履行对舜发公司告知的后合同义务。 证据12、舜发公司于2019年6月27日向临武县纪委出具的《关于我司购买忠良花园门面等有关情况说明》，拟证明舜发公司于2019年6月27日向临武县纪委提交了《关于我司购买忠良花园门面等有关情况说明》，其诉求有三：1.尽快完成资产交接；2.收回门面租金；3.暂停支付资产转让款。希望得到有关部门的支持。 证据13、2019年8月16日舜发公司致函忠宝公司，要求限期整改忠良花园门面有关问题的函件，拟证明因舜发公司与忠宝公司于2019年7月22日双方派员到案涉商业门面现场检核查后，要求忠宝公司将影响资产交付所存在的问题进行整改。否则应承担违约责任的函件，忠宝公司未作答复。 证据14、邮寄送达回证和依法解除《资产交易合同》函，拟证明2018年12月3日舜发公司向忠宝公司送达了依法解除《资产交易合同》函，要求与忠宝公司解除2018年2月9日双方签订的《资产交易合同》。 证据15、临纪通知[2019]26号文件，拟证明2019年7月29日临武县纪委临纪通知[2019]26号文件《关于县财政局相关工作人员未正确履职处理情况的通报》就忠良花园在履行资产交易合同中有关县财政局工作人员在履职过程中存在的问题进行了通报。 证据16、《督办函》，拟证明：2019年8月26号临武县委的督办函在第4页中专门就舜发公司与忠宝公司资产转让合同中存在的问题进行督办。 补充证据1、企业登记信息，拟证明被告是国有企业。 补充证据2、固定资产明细账、记账凭证，拟证明被告代缴了部分费用，按约定应当扣除。 原告忠宝公司质证认为，对证据1、2没有异议。对证据3，《资产交易合同》无异议，对《承诺书》的真实性没有异议，但其不具有合法性和关联性，《承诺书》没有法定代表人胡铁娟的签字认可，事后没有签订补充协议，没有得到法定代表人的追认。对证据4，没有异议。对证据5，真实性和关联性没有异议，但合法性有异议，原告基于被告的行政干预才返还了部分购房款。对证据6，三性均有异议，对临街商业的门面现状，被告在签订《资产交易合同》之前就已经充分了解，且是现状交易，所购门面已于2019年5月24日进行了不动产登记在被告名下。对证据7，没有异议，但不是杂房，是小区内的商业门面，被告对临武县财政局委托的评估机构的评估价格及面积应当认可。对证据8，没有关联性，部分门面已出租，“买卖不破租赁”只是门面转让后由被告收取相应的租金。对证据9，没有关联性，在签订《资产交易合同》之前，原告已告知被告且该抵押于2019年4月2日已解除，资产已顺利办理了不动产登记。对证据10，没有关联性，相关行政主管部门对原告的处罚与门面的交易无关，门面是现状交易。对证据11，没有关联性，相关行政主管部门给原告的通知，原告无义务告知被告。对证据12，不具有合法性和关联性，被告行使门面的物权理所应当，但暂停支付转让款就是违约。对证据13，不具有合法性和关联性，原告已将门面交付给被告，已履行完自己的义务。对证据14，没有关联性、合法性，《资产交易合同》一直没有解除，且资产已办理不动产登记。对证据15，没有关联性，临武县纪委对公职人员的处理与本案无关。对证据16，没有关联性，《督办函》反映了被告诸多问题，但与本案没有关联。对舜发公司提交的补充证据不予质证，超过了举证期限。 本院经认证认为，原告忠宝公司提交的证据1-8、10和被告舜发公司提交的证据1-5、7，双方并无实质异议，本院予以采信。原告忠宝公司提交的证据9系双方的资金往来明细，欠款数额与舜发公司答辩意见一致，故予以采信，证据11系临武三中使用忠良花园门面的说明，但尚不足以达到原告的证明目的，故不予采信。 被告舜发公司提交证据3中的《承诺书》，忠宝公司加盖公章，并由公司大股东胡忠良签字，且忠宝公司已实际履行，故本院予以采信；证据6、8与忠良花园部分门面已经出租的事实相符，证据9与忠宝公司贷款事实相符，证据10、11与行政机关的处罚事实相符，本院均予以采信；证据12、13、14达不到被告的证明目的，证据15、16与本案无关联性，本院不予采信；提交的补充证据1企业登记信息予以采信；补充证据2固定资产明细账、记账凭证，其中一笔20,160,714.28元已经体现在双方的往来明细之中，另一笔税款5,789,285.71元依法属于购买方舜发公司应承担的费用，且与舜发公司答辩状中自认的已付款数额不符，故对舜发公司的证明目的不予采信。 根据双方无争议证据和本院采信证据，本院查明以下案件事实： 龙憩大酒店建设项目为五星级酒店，是临武县旅游产业确定的招商引资项目，但该项目投资大，运营成本高，很难出效益。为支持龙憩大酒店建设，缓解建设方原告忠宝公司的资金压力，2017年11月27日，中共临武县委常委会议第十二届【2017】第27次会议决定，同意帮助项目业主通过出售忠良花园门面盘活资金，综合三家评估公司评估价确定忠良花园门面底价，并由县审计局进行审核，再对忠良花园门面进行挂牌拍卖，如遇无个人或公司摘牌的情况，则同意由舜发公司摘牌。2018年1月，临武县审计局对忠良花园门面底价的三家评估公司的评估报告进行了审核。2018年1月30日，原告忠宝公司将自己开发的忠良花园建筑面积为17747.76㎡的商业用房，向湖南省联合产权交易所郴州有限公司（以下简称郴交所）递交《资产转让信息发布申请书》。因未征集到其他任何受让方，被告舜发公司根据中共临武县委常委会议第十二届【2017】第27次会议纪要精神及董事会决议报名竞购忠宝公司的忠良花园门面资产（实际未交纳交易保证金）。2018年2月6日原告收到郴交所发出的《意向受让方资格确认结果通知书》和《组织签约通知书》，只有被告舜发公司一个意向受让方。2018年2月9日，在郴州市博物馆路市文化中心附八楼，原告作为转让方与被告作为受让方在郴交所签订了《资产交易合同》，合同主要内容是：忠宝公司作为转让方（甲方）将其开发的位于临武县武水镇官山路忠良花园的17747.76㎡的商业门面转让给舜发公司（乙方），本次转让的资产以实物现状转让，转让资产不存在抵押情况，乙方已完全了解转让资产已存在或可能存在的瑕疵，乙方愿意承担资产瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失。第一条交易标的为忠良花园建筑面积17747.76㎡的商业用房；第二条交易价格为人民币壹亿伍仟柒佰肆拾玖万柒仟柒佰元（157,497,700元）；第三条交易标的通过郴交所挂牌转让，采取场内协议转让方式，确定受让方和交易价格，签订交易合同，实施资产交易；第四条转让标的涉及的债权债务处理……；第五条交易价款的支付方式、期限和付款条件。交易价格按照相关规定通过郴交所结算专户统一结算，采取分期付款方式，首期付款不低于总成交价的80%，即在合同生效之日起五个工作日内，乙方一次性支付人民币壹亿贰仟伍佰玖拾玖万捌仟壹佰陆拾元（125,998,160元），余款付款期限不得超过6个月；第六条资产交割事项，甲方在收到郴交所出具的产权交易凭证后5个工作日内将所转让资产涉及的明细交给乙方，乙方确认签收后完成交接；面积以房产、国土部门最终确认的面积为准，超过0.1%的成交价款作相应的调整；第七条权证的变更，乙方付清全部交易价款且取得郴交所出具的产权交易凭证后，甲方协助乙方办理产权证变更手续；第八条交易税收和费用……；第九条双方的承诺，甲方承诺转让的资产权属真实、完整，没有被查封、担保等影响产权完整的事实……；第十条违约责任，任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任，若甲方违约，则双倍返还交易保证金，乙方违约则无权返还保证金等。此外《资产交易合同》还就其他有关事项作了约定。 2018年2月9日，忠宝公司向舜发公司出具一份《承诺书》，就公告信息中不合理的地方进行更正，并作出以下承诺：一、关于资产价格和付款方式。公告中体现的“标的成交后，面积以房产、国土房管部门最终确认的面积为准，若有变化，成交价及交易服务费不作调整”更正为“最终成交价按房产、国土房管部门最终确认的面积乘以双方认可的评估单价”。公告中体现的“首期付款不低于总成交价款的80％，在合同生效之日起5个工作日内支付，余款付款期限不得超过6个月。”更改为：首期付款为总成交价款的60％、资产不动产证件办理完成后支付总成交价款的20％、龙憩国际酒店主体工程达到70％后支付总成交价款的20％。二、关于交易税费。公告中体现的“资产涉及的过户所需各种税费均由受让方承担”，在交易时更改为“所需各种税费根据相关法律法规规定，由双方各自承担”。三、关于证件办理和门面租赁。签订资产交易合同后，舜发公司即拥有该资产的完全租赁权和收益权，忠宝公司确保所有门面无租赁纠纷，原已租赁或承诺租赁的门面所产生的经济损失由忠宝公司承担，做好相关善后工作，并在6个月内负责将该资产的不动产证件办理到舜发公司名下。舜发公司竞拍成功后，可以不按公告内约束的付款方式和交易税费等内容进行交易，而是按忠宝公司以上承诺的事项进行交易，交易资产受让委托合同签订后三天内按此承诺书相关条款签订补充协议，如忠宝公司不兑现承诺，舜发公司可以不进行交易，视为忠宝公司违约，忠宝公司愿意承担全部的法律后果和经济损失，包括交易费、税费、资金财务成本等。 2018年2月12日，舜发公司按《资产交易合同》约定通过银行向郴交所支付购买忠良花园门面款125,998,160元。2018年2月13日，郴交所转付125,918,160元（已扣除8万元交易费用）给忠宝公司。2018年3月6日，忠宝公司按《承诺书》返还舜发公司21,499,540元。根据忠宝公司和舜发公司的财务往来明细（舜发公司曾于2017年12月分两笔，一笔20,160,714.28元，一笔10,000,000元，共汇款30,160,714.28给忠宝公司，忠宝公司于2018年2月14日还款30,160,715元），舜发公司总共支付购买忠良花园门面款104,418,619.28元，尚欠53,079,080.72元未付。 2019年5月24日，《资产交易合同》约定的忠良花园门面资产已经过户登记在舜发公司名下，办理的不动产权证记载的面积总共为18116.98㎡。龙憩大酒店现已竣工并对外营业。 另查明，忠宝公司在2015年到2017年间将《资产交易合同》中的部分门面出租给了个体商户，租期七年，三年免租。忠宝公司以《资产交易合同》中的部分门面作了抵押登记，向临武农村商业银行股份有限公司进行了贷款，2019年4月2日抵押登记已解除。忠良花园建设工程因未按图施工、未经竣工验收擅自交付使用、超审批面积未办理建筑工程施工证、未按建设工程规划许可证的规定建设等问题，被临武县住房和城乡规划建设局进行了行政处罚。 本案《资产交易合同》的履行过程中，忠宝公司和舜发公司在交易资产交接上产生分歧。舜发公司认为忠宝公司交易资产存在严重瑕疵，不具备法定和约定的交易条件，忠宝公司未在约定的5个工作日内移交资产明细等资料，也未办理不动产登记手续和进行资产竣工验收等，还多次转让资产进行抵押，忠宝公司应完成自己的建设义务后与商业门面一并移交给舜发公司，及时告知并处理租赁、抵押担保、行政机关处罚决定和整改要求等事项，但忠宝公司未完全履行上述义务，构成违约，舜发公司有权拒绝付款。忠宝公司则认为舜发公司违约不支付交易价款，遂诉至本院。 本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点是：1、原被告双方在履行合同中是否存在违约行为；2、被告是否应当向原告支付尚欠的交易价款及承担相应的违约责任。 原告忠宝公司和被告舜发公司签订的《资产交易合同》及忠宝公司出具的《承诺书》是其真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、社会利益及他人的权益，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，双方均应按照约定全面履行各自义务。 原告忠宝公司已经将《资产交易合同》约定的交易资产忠良花园门面全部为被告舜发公司办理了不动产权证，虽然舜发公司和忠宝公司对部分交易资产的交接产生矛盾，但不动产权属已经登记在舜发公司名下，原告忠宝公司已经履行了合同的主要义务。舜发公司认为忠宝公司交易资产存在严重瑕疵，不具备法定和约定的交易条件，忠宝公司未完全履行及时告知并处理租赁、抵押担保、行政机关处罚决定和整改要求等事项的义务构成违约，并以此拒付尚欠的交易价款。本院认为，交易资产上的抵押登记已经解除，行政机关的处罚和整改要求也已解决，否则不可能办理不动产证，而根据买卖不破租赁的原则，租赁事实的存在并不影响交易资产的转让，因此上述问题不能成为舜发公司拒付尚欠交易价款的正当理由。更何况双方签订的《资产交易合同》约定“本次转让的资产以实物现状转让，转让资产不存在抵押情况，乙方（舜发公司）已完全了解转让资产已存在或可能存在的瑕疵，乙方愿意承担资产瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失。”，而本案资产交易是实物现状转让，舜发公司签订《资产交易合同》时应当了解忠良花园门面的现状，故根据该约定舜发公司应自行承担相应的后果。同时，要注意到本案《资产交易合同》的由来，是中共临武县委为发展当地的旅游产业，支持龙憩大酒店建设，同意以帮助项目业主通过出售忠良花园门面盘活资金的方式，缓解建设方原告忠宝公司的资金压力，经审计局审核忠良花园门面资产的评估价格后，要求舜发公司摘牌购买。舜发公司作为临武县最大的投融资平台公司，自然必须贯彻落实中共临武县委常委会议第十二届【2017】第27次会议纪要精神，因此舜发公司履行《资产交易合同》的主要任务就是缓解原告忠宝公司建设龙憩大酒店的资金压力。综上，虽然交易资产忠良花园门面在过户给舜发公司之前有出租、抵押、被行政机关处罚等情况，但并未影响最后交易资产的转让，原告忠宝公司履行合同没有违约行为，但被告舜发公司在愿意承担交易资产瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失的情况下，以转让资产存在瑕疵为由拒绝支付剩余交易价款，存在违约行为，依法应当向原告支付尚欠的交易价款及承担相应的违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据原被告双方签订的《资产交易合同》第十条违约责任的约定，承担违约责任的主要方式是交易保证金的返还与否，但由于本案实际并未交纳交易保证金，故不适用此条款。2019年5月24日双方办理好不动产权属证书后，舜发公司支付剩余全部交易价款的条件均已成就，故从2019年5月25日起舜发公司应当按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿忠宝公司相应的利息损失（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告忠宝公司要求从2018年8月8日起按月息一分计算利息损失，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。 另外本案庭审结束后，忠宝公司以不动产证的实测面积为18116.98㎡，比《资产交易合同》约定的面积多369.22㎡为由，向本院申请增加尚欠交易款3,276,543元的诉讼请求，因该增加的诉讼请求并未在法庭辩论结束前提出，本案对此不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告临武县舜发城乡发展投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告临武县忠宝房地产开发有限公司支付资产交易价款53,079,080.72元，并支付自2019年5月25日起至全部款项付清之日止的利息损失（以53,079,080.72元为基数，自2019年5月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。） 二、驳回原告临武县忠宝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费427,575元，由被告临武县舜发城乡发展投资有限公司承担342,060元，由原告临武县忠宝房地产开发有限公司承担85,515元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  廖志刚 审 判 员  何双高 人民陪审员  袁亚萍 二〇二〇年九月一日 法官 助理  徐 艺 书 记 员  谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。