广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14015号原告：韩翠霞，女，汉族，1977年10月2日出生，住湖北省天门市***********，公民身份号码：429************40X。委托诉讼代理人：罗鼎，广东林贤律师事务所律师。被告：黄诗东，男，汉族，1988年7月5日出生，住福建省闽清县***********，公民身份号码：350************398。原告韩翠霞与被告黄诗东合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年9月22日公开开庭进行审理。原告韩翠霞的委托诉讼代理人罗鼎到庭参加了诉讼，被告黄诗东经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩翠霞向本院提出诉讼请求：一、判决被告黄诗东立即偿还原告韩翠霞借款本金人民币880000元及利息（以本金880000元为基数，按照1%每月的标准，自2019年1月15日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年7月12日，利息为158400元）；二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月12日，被告黄诗东将其正在建设的位于东莞市塘厦镇田心社区***********宅基地自建房中的两套房屋以合作建房的形式转让给原告，双方签署合作建房协议等文件。原告转账支付被告合计450000元购房款。后来被告以上述自建房工程收尾急需资金周转为由，在2018年7月至2019年1月期间多次向原告借款，原告为尽早收楼便以现金交付方式向被告出借借款合计480000元。因被告一直未能交楼且出现一楼多卖情况，原被告双方于2019年1月15日就解除合作建房退款及借款结算事宜，经对账后，被告确认合计收到原告款项930000元并出具收据确认，当日被告还款50000元。双方遂将被告应返还购房款450000元转化为借款，原被告双方达成借款协议书确认本案借款债务合计为880000元，被告口头承诺尽快偿还，未约定借款期限，约定月利率1%，借款地东莞塘厦，纠纷由东莞市第三人民法院管辖等。原被告双方通过债务清算，于2019年1月15日成立合法借贷关系，此前原告多次催促被告还款，但被告均以在多地做生意为由甚至提出再向原告借款等借口拖延。现原告发现被告出现资不抵债丧失主动还款能力的可能，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起民事诉讼，要求被告立即偿还借款本息。恳请贵院查明事实，判如所请。本院经审理查明：2018年7月12日，被告与原告签订《合资建房协议书》，原告自愿出资与被告拥有的位于东莞市塘厦镇的土地一块合作兴建一栋九层半的住宅楼，原告出资300000元，交由被告负责整栋楼宇的兴建工作，楼宇建成后原告分得805号套房。付款方式：本协议在律师见证时由原告一次性向被告付清该合资建房款全款（由被告出具的收款收据为准）。本协议项下的土地、住宅楼为合作人共同拥有永久性权利。原、被告双方又于2018年7月24日签订《合作建房协议》，载明：被告将座落在东莞市塘厦镇田心社区***********宅基地，占地800平方，现将本栋803房、809房两套转让给原告，两套一起成交价600000元。因工地还没完善，双方约定先预付400000元。剩余200000元，暂定4个月交房时付清。如四个月出现交房不了的情况下，原告有权退回房款，按5%支付利息。根据原告提供的业务凭证，原告分别于2018年7月12日、2018年7月12日、2018年7月23日、2018年8月28日分四次向被告转账了150000元、50000元、200000元、50000元，原告主张向被告实际支付购房款共计450000元。原告主张被告一直未能交楼且出现一楼多卖情况，案涉房屋并未交付，案涉房屋为小产权房，应为无效合同。原告还主张被告在2018年7月至2019年1月期间多次向原告借款合计480000元，双方于2019年1月15日将被告应返还购房款450000元转化为借款。据此双方于2019年1月15日签订《借款协议书》，借款金额880000元，月利率1分，借款期限从2018年7月12日开始，借款交付：原告应于2018年7月12日将880000元交付给被告，交付方式为现金或从原告银行账户转至被告的银行账户。被告出具了《借款借据》，载明：兹收到韩翠霞依据与收款人于2019年1月15日签订的《借款协议书》出借的款项人民币880000元（以现金形式交付了430000元，转账形式交付了450000元），有关借款其他问题按《借款协议书》执行。以上事实，有原告提交的合资建房协议书、合作建房协议、借款协议书、银行回单、借款借据、收款收据等证据以及本案的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是合同纠纷。原告在起诉时主张本案为民间借贷纠纷，在庭审时变更为合同纠纷，经审查，本案的基础法律关系为原、被告双方合资建房、购房纠纷，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条的规定，本案应以基础法律关系进行审理，本案应为合同纠纷。被告黄诗东经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃辩论、举证和质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。本案争议的焦点为：原告诉请要求被告偿还880000元及利息有无依据。对此本院分析如下：原告与被告签订的《合资建房协议书》、《合作建房协议》，合同标的房屋是建设于农村宅基地之上的不动产，在目前房地一体流转格局下，房屋处分的效力及于房屋所占用的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“宅基地属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条中“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的规定可见，宅基地使用权取得与农村集体经济组织成员的身份密不可分，并专属于农村集体经济组成成员所享有，具有严格的人身专属性，而原告与被告均非东莞市****集体组织成员，不具备案涉房屋的购房资格，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”以及《中华民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与被告签订的《合资建房协议书》、《合作建房协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，本案《合资建房协议书》、《合作建房协议》无效，被告黄诗东所收取原告的450000元购房款应予以返还。至于原告诉请的利息，因属于法定孳息，被告黄诗东应从收到款项之日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日止。原告主张按月利率1%支付利息过高，本院不予支持。原告主张利息自2019年1月15日起算，属于对自身权利的处分，本院依法予以支持。至于原告另行主张的430000元，并不属于本案的购房款，原告也没有证据证明实际向被告支付了该款项，故对于该款项本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、六十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄诗东于本判决发生法律效力之日起五日内向原告韩翠霞返还450000元及利息（以450000元为本金，从2019年1月15日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以450000元为本金，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止）；二、驳回原告韩翠霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7072.8元，由原告韩翠霞负担4000元，被告黄诗东3072.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员 夏如发二〇二〇年九月二十八日法官助理 薛丽婷书 记 员 李晓君