福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0503民初3489号 原告：瞿俊梅，女，1981年9月14日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：王美琼，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婕，福建泉中律师事务所律师。 被告：洪晓峰，男，1986年11月19日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：洪晓珊，女，1988年7月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：董南凤，女，1992年1月7日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：林宝男，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 原告瞿俊梅与被告洪晓峰、洪晓珊、董南凤抵押合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭审理了本案。原告瞿俊梅及其委托诉讼代理人王美琼、张婕，被告董南凤的委托诉讼代理人林宝男到庭参加诉讼，被告洪晓峰、洪晓珊及董南凤本人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瞿俊梅向本院提出诉讼请求：1.确认洪晓峰、洪晓珊、董南凤于2019年5月21日签署的《借款合同》中抵押部分的内容无效；2.判令洪晓峰、洪晓珊、董南凤涤除丰泽区津淮街与高速交叉东北角中骏广场16号楼3102号房屋上的抵押权。瞿俊梅当庭变更第2项诉请为：判令洪晓峰、洪晓珊、董南凤解除丰泽区津淮街与高速交叉东北角中骏广场16号楼3102号房屋上的抵押权。事实和理由：瞿俊梅于2016年6月7日与洪晓峰、洪晓珊及案外人洪小文、卜燕玉、苏耿惠共同签订《安置房购房协议》，约定瞿俊梅向上述5人购买因云盛路的房产被拆迁可获得的安置房面积中的160平方米房产，合同中约定相应付款方式、时间、收款账户、转移登记手续办理时间等事项。同年8月17日，洪晓峰、洪晓珊完成选房，8月31日买卖双方再次确定所购买160平方米房产的对应房号即丰泽区津淮街中骏广场16号楼三十一楼3102室及编号ＣＷ195车位，并签订《安置房购房协议》确定所购房屋为丰泽区津淮街中骏广场16号楼三十一楼3102室及编号ＣＷ195车位。协议签订后，瞿俊梅按照两份协议所约定的收款账户，三次支付购房款合计919200元。2016年8月底洪晓峰、洪晓珊在办理交房手续后即将业主资料全部交给瞿俊梅，瞿俊梅于同年12月对案涉房屋进行装修，2017年10月搬入案涉房屋居住使用至今。2019年5月15日瞿俊梅因洪晓峰、洪晓珊拒不配合办理房产转移登记手续而诉至丰泽区人民法院。洪晓峰、洪晓珊却在案件审理过程中与董南凤签订《借款合同》同时以瞿俊梅购买并居住使用的丰泽区××街××广场××号楼××楼××室为上述借款合同提供了抵押担保。根据《物权法》第一百八十四条第四项的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，则该借款合同中的抵押条款应认定为无效条款，基于无效条款所办理的抵押登记亦应该予以涤除。此外根据《合同法》五十二条关于合同无效情形包括：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。本案中抵押登记仅有借款合同而无实际款项交付，三被告恶意串通办理抵押登记手续损害了作为已支付房款并使用案涉房产的瞿俊梅利益，应认定为无效。 董南凤辩称，1.涉案房屋的所有权人为洪晓峰、洪晓珊，且瞿俊梅没有证据证明涉案房屋在办理抵押登记时是存在争议的财产，因此瞿俊梅以涉案房屋是所有权、使用权不明或者有争议的财产为由主张《借款合同》中的抵押条款无效并要求涤除抵押权，缺乏事实与法律依据；2.瞿俊梅没有证据可以证明董南凤与洪晓峰、洪晓珊恶意串通损害其合法权益，应当由瞿俊梅承担举证不能的法律后果。董南凤在与洪晓峰、洪晓珊签订抵押借款合同时未对涉案房屋进行现场查看。 洪晓峰、洪晓珊未作答辩。 本案经审理对事实认定如下：2010年10月22日洪晓峰、洪晓珊与泉州市土地储备中心泉州市东海投资管理有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，就址于云山社区云盛路房屋进行拆迁，获得拆迁补偿为货币补偿及房屋产权调换。 2016年6月7日买方瞿俊梅与卖方洪晓峰、洪晓珊及其他房屋共有产权人（苏耿惠、洪小文、卜燕玉）签订《安置房购房协议》，约定：将拆迁安置补偿协议中可得到的160平方米的安置房面积出售给瞿俊梅，价款每平方米5000元，共计800000元，但按实际安置房面积计算房款，多还少补；瞿俊梅应于2016年6月16日支付首款600000元，2016年8月31日支付319200元，尾款50000元于办理房屋产权证过户至瞿俊梅后三日内付款等。当日，瞿俊梅汇付洪晓峰300000元房购房款，6月17日瞿俊梅再汇付洪晓峰300000元，8月31日汇付卜燕玉319200元。 2016年6月份，洪晓珊、洪晓峰与瞿俊梅共同前往选取安置房房号。2016年8月17日洪晓峰、洪晓珊领取选房证，同月25日与物业公司领取钥匙并办理房屋交接手续，再将商品住宅使用说明书、质量保证书、钥匙等交付瞿俊梅。 2016年8月31日，买方瞿俊梅与卖方洪晓峰、洪晓珊及其他房屋共有产权人（苏耿惠、洪小文、卜燕玉）再次签订《安置房购房协议》，将2016年6月7日签订的《安置房购房协议》中购买的安置房确定为泉州市丰泽区××街××广场××号楼××室，建筑面积163.84平方米，并附带编号为ＣＷ195地下车位一个，房屋价格919200元，车位价格50000元。 2019年3月涉案房屋小区内张贴公告通知办理权属登记证书，同月10日瞿俊梅微信联系洪晓峰要求协助办理产权登记，洪晓峰表示需再支付50万元才能协助瞿俊梅办理产权手续。 2019年5月15日瞿俊梅向本院起诉洪晓峰、洪晓珊等人房屋买卖合同纠纷，要求协助办理权属登记等。5月17日洪晓峰、洪晓珊获得不动产权证书。5月21日洪晓峰、洪晓珊与董南凤签订1000000元借款合同，约定以涉案房屋对该借款设定抵押。5月22日洪晓峰、洪晓珊与董南凤办理了涉案房屋的抵押登记手续。5月25日董南凤通过银行转账18笔共计86万元至洪晓珊银行账户。 另查明，2018年8月13日洪晓珊作为法定代表人核准登记了深圳宏信达非融资性担保有限公司，经营范围为从事担保业务、企业管理咨询，董南凤为该公司股东。 本院认为，本案的争议焦点为洪晓峰、洪晓珊与董南凤之间是否存在恶意串通损害他人利益的情况。首先，洪晓峰、洪晓珊作为房屋买卖合同的债务人，在签订借款合同办理抵押登记过程中主观上具有恶意。洪晓峰、洪晓珊在2016年6月7日即将诉争房屋出售给瞿俊梅，瞿俊梅已按约支付购房款，房屋亦交给瞿俊梅一直居住至今。2019年3月涉诉小区具备办证条件，洪晓峰、洪晓珊却要求在购房款以外另行50万元才能办理过户登记手续。在瞿俊梅就协助办理过户登记诉至法院后，洪晓峰、洪晓珊即刻就涉案房屋办理房屋权属登记并设定抵押。洪晓峰、洪晓珊在明知房屋已出售的情况下，仍然就已出售房屋设定抵押权，主观上存在明显恶意。其次，洪晓峰、洪晓珊与董南凤之间的借贷关系不明。董南凤与洪晓峰、洪晓珊之间的借款协议于2019年5月20日签订，5月22日办理抵押登记，5月25日交付借款，先办理抵押登记后交付借款的形式不符民间借贷的一般交易习惯。借条载明借款100万元，董南凤通过银行转账86万元，剩余款项董南凤称系之前借款结欠的利息，但对该利息形成无法明确陈述。借款合同中约定了利息，但2019年5月签订借款合同至今，洪晓峰、洪晓珊未向董南凤支付过利息。洪晓珊与董南凤之间共同登记经营金融服务公司，洪晓峰、洪晓珊与董南凤之间长期存在频繁、大量的资金往来。另，董南凤提供的与洪晓峰之间的其他借条与银行流水，但该银行流水与借条之间均无法对应，所以董南凤与洪晓峰、洪晓珊之间是否长期存在借贷关系无法认定。且，在借贷事实存疑的情况下，董南凤作为出借人，经法院依法传唤却拒绝到庭，对董南凤与洪晓峰、洪晓珊之间的借贷关系不予认定。最后，董南凤与洪晓峰、洪晓珊之间不存在借贷关系的情况下，签订借款合同并办理抵押登记，董南凤与洪晓峰、洪晓珊之间恶意串通的可能性已达到排除合理怀疑的程度。因此，洪晓峰、洪晓珊与董南凤之间恶意串通订立的抵押条款已侵害瞿俊梅的合法权益，该抵押条款无效，瞿俊梅主张洪晓峰、洪晓珊、董南凤撤销该抵押登记，符合法律规定，予以支持。洪晓峰、洪晓珊、董南凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条、第一百一十条规定，判决如下： 一、确认2019年5月21日洪晓峰、洪晓珊与董南凤签订的《借款合同》中的抵押条款无效； 二、洪晓峰、洪晓珊、董南凤应于本判决生效之日起十日内撤销对址于泉州市丰泽区津淮街中骏广场16号楼3102室房屋的抵押权登记。 案件受理费13800元，减半收取计6900元，由洪晓峰、洪晓珊、董南凤共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈奕辉 二〇二〇年九月十八日 法官助理 冀 东 书 记 员 倪淑玲 附：本判决书引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。 第一百一十条人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。 保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印。 负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。