江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1943号原告：苏州市振兴化工厂，住所地苏州市相城区元和街道官渎立交桥北口，统一社会信用代码91320507251395561D。投资人：庄伟。委托诉讼代理人：庄银菊、赵晖，江苏同益大地律师事务所律师。被告：苏州市联顺汽车修理有限公司，住所地苏州工业园区苏虹西路303号，统一社会信用代码91320507776444709U。法定代表人：戴华。委托诉讼代理人：陈述文、吉鹏程，江苏政纬律师事务所律师。原告苏州市振兴化工厂（以下简称振兴化工厂）与被告苏州市联顺汽车修理有限公司（以下简称联顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审理，先后于2020年6月9日、8月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庄银菊、被告委托诉讼代理人吉鹏程（第一次）、陈述文（第二次）到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告振兴化工厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告租金及保洁费458520.8元及逾期付款给原告造成的损失56808.63元(暂计算至2020年4月20日，以后以未付租金及保洁费458520.83元为基数按1年期贷款市场报价利率(LPR)的1.95倍计算至实际清偿之日止)；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年12月24日，原被告双方签订《租房协议》一份，约定被告向原告租用1178.74平米的厂房，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，租金第一年为45万元，第二年为47.25万元，第三年、第四年、第五年皆为49.6125万元(不含税)；租金一年一付，被告需提前一个月支付租金；水电费另行结算，被告还需支付1万元/年的，保洁费与租金同时支付。合同还对后续房屋拆迁及转租等事宜进行了约定。合同签订后，因被告未按期交纳租金及保洁费，原告多次书面函告被告要求支付，被告对未付租金等也进行了确认，但还是迟迟不予支付。另因上述租赁厂房涉及拆迁，被告于2018年11月搬离了上述房屋。因被告至今未付拖欠的租金及保洁费，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告联顺公司辩称：在2016年2月3日原告与被告重新签订了一份合同，约定年租金是254600元，被告已经足额支付了相应的租金，不存在尚欠原告租金及保洁费等费用的情况，因此请法院驳回原告诉请。经审理查明：2013年12月24日，原告联顺公司（乙方）与被告振兴化工厂（甲方）就被告所有的位于苏州市相城区元和街道娄北村312国道旁路北24-31、33号处部分房屋签订租赁合同一份。内容为：乙方租用甲方1178.74平方米厂房：一、出租期限自2014年1月1日至2018年12月31日；二、年租金为：第一年45万元；第二年47.25万元;第三年：49.6125万元；第四年49.6125万元；第五年：49.6125万元。三、付款方式：房租金需提前一个月交付，一年一付。四、甲方为乙方水、电开通提供方便，乙方应在每月5日前按时交付上月所耗水、电费（电度数按读数加10％电损计算）；保洁费按10000元／年与房租金同时支付。七、若因市政建设规划需要甲方所属产权范围拆迁、改造(包括不可抗拒的因素在内)，甲方应在接到通知后立即通知乙方搬出。甲方应退还租金余额，乙方应无条件退还该承租房屋。乙方不得拖延及影响甲方与拆迁方签定赔偿协议时间，若因此影响甲方信誉及经济损失的由乙方全部承担。另查，2016年2月3日，（甲方）振兴化工厂与(乙方）联顺公司再次就上述房屋的租赁事签订协议一份。内容为：出租期限：自2016年2月6日至2018年2月5日。二、年租金：254600元。三、付款方式：租金需提前一个月交付，一年一付。四、甲方为乙方水、电开通提供方便，乙方应在每月5日前按时交付上月所耗水、电费。七、若因市政建设规划需要甲方所属产权范围拆迁、改造(包括不可抗拒的因素在内)，甲方应在接到通知后立即通知乙方搬出。甲方应退还租金余额，乙方应无条件退还该承租房屋。乙方不得拖延及影响甲方与拆迁方签定赔偿协议时间，若因此影响甲方信誉及经济损失的由乙方全部承担。另查，2014年起至2018年7月间，原告分别收到被告租金如下：2014年间，1月14日92000元，3月7日40000元，5月6日40000元，7月3日50000元，7月14日30000元，9月5日35000元，10月20日45000元；2015年间，1月6日98000元，3月31日48000元，4月30日30000元，6月4日30000元，7月21日60000元，8月28日50000元，10月20日40000元，11月30日30000元，12月29日40000元；2016年间，1月16日25000元，1月26日30000元，2月4日50000元，4月20日40000元，7月1日20000元，7月8日70000元，7月19日10000元，7月21日10000元，7月30日20000元，8月4日20000元，10月14日40000元，10月31日20000元；2017年间，1月20日200000元，3月1日20000元，3月31日25000元，4月2日20000元，4月10日20000元，4月28日50000元，4月29日50000元，7月29日30000元，9月26日50000元，11月29日20000元，11月30日10000元，12月1日10000元，12月15日50000元；2018年间，1月4日45000元，2月1日35000元，2月8日30000元，5月25日20000元，7月23日20000元，7月25日50000元，7月26日20000元。另查，原告于2015年12月10日发函被告，言明截止2015年12月31日，被告应付房租194500元；2016年12月2日又发函被告，言明截止2016年12月20日，被告应付房租305625元；被告法定代表人戴华均已在上述书函上签名。另查，合同到期后，被告继续租赁该厂房，2018年10月份搬离。上述房屋在2018年11月14日开始拆迁，到2019年的春节之前拆完，原告就上述房屋的拆迁补偿款已经实际收取。涉案所在地原告所有的房屋，除被告以外还有其他承租户。另查，有关双方就租赁期间被告的拆迁安置补偿费用发生纠纷，被告起诉原告，并由本院作出(2019)苏0507民初4360号判决书，双方均已上诉至苏州市中级人民法院,该院审理后，作出判决，认定本院一审查明事实，但对判决结果作了调整。审理中，原告举证：一：租房协议（2013年12月24日）一份，证明对象：被告向原告租赁房屋，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，双方还对租金、保洁费等进行了约定。二：催缴租金函告两份（2015年12月10日以及2016年12月2日），证明对象：被告确认结欠原告租金的事实。三、付款明细清单，证明2014年1月1日以来被告共支付的租金及保洁费。被告质证认为：对证据一、二的真实性均无异议，但是2013年12月24日签订的租房协议已经被双方在2016年2月3日签订的租房协议予以相应的变更，而对于原告所发的两份函，只能代表被告对该函予以签收，但不能代表被告确认欠原告所主张的款项，因为双方并没有进行结算。对于证据三，总金额无异议，有部分异议，有部分异议，他是人为的拆分的。主要是体现在2016年的7月1日，原告主张付两次，一个是9500元，一个是11000元，我方认为是一次性的2万元，还有2017年4月28日一次性付了5万元，原告主张付了两次20625和29375元。审理中，被告举证：1、2016年2月3日双方签订的租房协议，主要证明自2016年2月6日起，双方之间的租金为254600元。2、房租明细一份，证明自2016年2月4日-2018年7月26日，被告共计支付房租1075000元。3、情况说明及钱杰的身份证复印件，证明2017年4月2日刷卡的2万元系钱杰代被告支付的房租。4、2011年到2013年度的租房协议。证明就是该协议里面明确了双方实际租赁的场地，除了1178.74平方的厂房之外，还有场地，该场地的具体范围为东至娄北村委会西墙南至门面房北墙，西至蒙牛仓库东墙，这是他的一个实际的租赁范围。5、是被告的一个宣传册，在公司简介部分明确被告公司的占地面积为2000平方，也就是刚才所提供的租房协议中所约定的1100多平方的厂房加八百多的这个土地，就是另外空了场地。原告质证认为：1、关于2016年2月3日双方签订的租房协议，是因为2013年的租房协议约定的租金是不含税，如果需要开票，需要由被告另行承担税金，2016年被告为少交开票税金，提出与原告签订租金较低的租房协议，以应对税务部门，双方实际仍是按照2013年的租房协议履行。2、关于房租明细，2016年2月4日-2018年7月26日之间，被告确实向原告付款1075000元，但是如果按照被告所说，是按照2016年2月3日签订合同付的租金，这明显超付，因为2016年合同约定的租金就是每年254600元，超付近50万元，所以从被告提供的证据来看，双方之间仍是按照2013年租房协议来履行。3、关于情况说明，证人证言应当由证人出庭作证，但是对于2017年4月2日2万元，我方确实收到了，至于是不是钱杰付的，需要有证人出庭作证。4、关于2013租房协议，租房协议约定的范围与2013年12月份签订的租房协议的租赁范围不一致。2013年签订的租房协议的面积就只有1178.74平方米，不包括场地。所以原告也不可能因为要收回场地，而在16年与被告重新签订租金仅为二十余万元的租房协议，这是不合常理的。5、公司宣传这是被告单方制作的，我方不予认可。它里边还可以写是四千五千平方米。本案争议焦点：租金（含保洁费）的计算应以哪一份合同为准？原告主张：应当以2013年12月份签订的那份合同为准,16年签合同是因为被告出于要求开票的因素是为了少交税金。根据被告法定代表人戴华签字确认的两份函告中的欠付房租，也可以看出自2014年1月1日至被告搬离承租房屋之间一直履行的是2013年12月份签订的那份租房合同。被告主张，应当以2016年签订的合同为准。之所以后来又签一份合同的原因在于有两点第一点是实际租赁面积的减少。第二点是原告要求被告配合其向政府多索要拆迁补偿款。2011年到2013年度的租房协议，该协议里面明确了双方实际租赁的场地，除了1178.74平方的厂房之外，还有场地，该场地的具体范围为东至娄北村委会西墙南至门面房北墙，西至蒙牛仓库东墙，这是他的一个实际的租赁范围。根据被告的一个宣传册，在公司简介部分明确被告公司的占地面积为2000平方，也就是刚才所提供的租房协议中所约定的1100多平方的厂房加八百多的这个土地，就是另外空了场地。本院认为，原、被告双方签订的两份房屋租赁合同，虽双方均认可合同的真实性；但从两份合同计算的同期租金（含保洁费，下同）与被告已付租金（含保洁费，下同）、对账凭证的吻合度来说，显然第一份合同具有相当高的吻合度，第二份合同则不具有吻合性；故应采信原告的计价方式，以第一份合同为准。具体分析如下：首先，假设租金按第一份合同计算：一、2014年1月1日至2015年11月30日间，被告实际支付租金748000元，而合同约定2014年、2015年间应付为942500元，两者相差被告应付为194500元，与2015年12月10日对账单（函）完全吻合；二、2014年1月1日至2016年10月31日，被告实付租金1143000元，而合同约定2014年、2015年、2016年度被告应付租金计为1448625元，两者相差305625元，与2016年12月2日对账单（函）完全吻合。其次，假设租金按第二份合同计算：一、被告已付款项与第二份对账凭证单不相吻合；2014年1月1日至2016年10月31日，被告实付租金1143000元，但如根据第二份合同，同期被告应付租金为：2014年度46万元+2015年度482500元+2016年度254600元（暂未计2016年度间，二份合同的起止时间差所造成的计价差额）=1197100元，即使加上二份合同的起止时间差所造成的计价差额，即使加上2016年1月1日-2016年2月5日按第一份合同计价差额，双方也无法在与2016年12月2日对账产生被告实欠原告租金305625元的对账结果；二、被告已付款项发生提前超付，与之前习惯不符。2014年1月1日-2018年2月5日间，被告应付为：2014年度46万元+2015年度482500元+（2016年2月6日-2018年2月5日）254600*2=509200元，即使加上2016年1月1日-2016年2月5日二份合同的年度计算空隙期租金（暂酌定4万元），三年共合计为1491700元，而被告同期实际支付款项为1778000元，提前超付286300元，这与被告在2014年、2015年、2016年间一直迟延支付约定租金的习惯不符，故对被告主张不予采信。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、租房协议（2013年12月24日）、催缴租金函告、付款明细清单、被告提供的2016年2月3日租房协议、房租明细、情况说明及钱杰的身份证、(2019)苏0507民初4360号判决书复印件及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，合同自成立起生效；当事人应当全面履行合同；当事人协商一致，可以解除合同。双方虽均未主张合同解除，但因被告已实际搬离，故本院推定以该搬离日为双方自行约定合同解除日；鉴于原告分别于2015年12月10日、2016年12月2日发函就相应截止期间的租金进行了结算，而被告法定代表人戴华均已在上述书函上签名，故也应认定上述两份书函也具有合同效力，并可作为双方往来对账结算之凭证；本案中，原、被告虽签订了二份租金不同的租赁合同，但从相关证据、交易习惯来看，双方一直执行了第一份合同，故对原告要求按第一份合同计价，予以采信；有关原告的租金计算，因截止2016年12月20日，被告尚欠原告租金为305625元，加上按第一份合同计的2017年度506125元，2018年度（截止10月）506125/12*10=421770元，合计为1233520.8元，扣除同期被告已付775000元，实欠为458520.8元；原告主张的租金符合法法律规定，应予支持；有关原告的逾期付款利息请求，本院地酌定以458520.8元为基数、自起诉之日起至实际付清之日止、以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准的逾期付款利息；有关双方其余有违以有合同、结算凭证的诉求、抗辩、举证、质证意见，因无证据证明、或其证明效力弱于上述书证，均不予采信；为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他法律规定，判决如下：一、被告苏州市联顺汽车修理有限公司应向原告苏州市振兴化工厂支付租金（含保洁费）人民458520.8元人民币，并赔偿原告苏州市振兴化工厂以458520.8元为基数，自2020年4月29日起至实际清偿之日止、以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准的利息损失,于判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告苏州市振兴化工厂其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4476.5元，由被告负担（被告所负担部分，原告已自愿垫付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 孙 明二〇二〇年九月二十八日书记员 陈曹懿