河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3967号原告：信阳市羊山新区万达物业管理有限公司。统一社会信用代码：91411500770892885L。法定代表人：张立朋，公司法定代表。委托诉讼代理人：李成龙，男，汉族，1988年9月4日生，系公司员工。代理权限：特别授权。被告：王某某，男，汉族，1981年4月18日生，住信阳市羊山新区。被告吕某，女，成年，住信阳市羊山新区。原告信阳市羊山新区万达物业管理有限公司（以下简称“万达物业”）诉被告王某某、吕某物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托诉讼代理人李成龙、被告王某某到庭参加诉讼，被告吕某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万达物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告应所欠2012.5-2020.12.31期间的物业服务费及公摊水电费用共计8049元，并承担违约金7936元；2、判令被告支付判决书截止日期至支付当月的物业费等费用；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告在2009年5月25日签订的《物业管理合同》，但是被告自2012年5月拒交物业费。这么多年来物业公司为了追要物业费用，想了很多办法，例如：电话、上门催要或通过她的朋友或律师劝说，被告就是种种理由不交物业费用。现物业公司运营十分艰难。根据以上事实，被告应按照《物业管理合同》的规定，支付物业费及公摊水电费即8049元及违约金。特诉至法院请求依法判决。诉讼过程中，原告自愿放弃违约金的诉讼请求。被告王某某辩称：1、请求法院判决驳回原告部分诉讼请求；2、原告支付维修费用4000元；3、本案诉讼费全部由原告承担。事实与理由：根据原告与被告在2009年5月25日签订的《物业管理合同》，原被告双方享有相应的权利和义务。首先，原告诉称被告欠原告2012年5月25日至2020年12月31日的请求无依据且与事实不符，理由如下：(1)被告于2012年至今多次向原告反映，因房顶漏雨造成墙体脱落的事宜，原告以没有房屋维修基金为由，房屋内维修一直没得到解决。被告于2009年5月17日购买该房屋，根据与原告签订的《物业管理合同》中第五项第一款：甲方房屋的自用部位、设备在保修期内非人为损坏所出现的质量问题，由乙方，即原告负责通知施工队维修。根据《信阳市新建住宅质量保证书》第三条的规定，保修项目“c.有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏”，国家规定的保修期年限是5年，据此可知，该漏水事项发生在原告应履行义务的期间内。因信阳市降雨量大，被告长期受房顶漏水的影响，室内墙体出现脱落，造成部分室内物品损坏，严重影响了被告正常生活的情况下，在2016年被告出资维修了房顶。后来原告以每平方米30元的价格来抵物业费用，与被告正常维修花费的金额有很大出入，而且室内因漏雨造成的损失部分原告拒绝负责，所以双方协商未达成一致。(2)原告要求被告支付违约金7936元无依据，并且该项主张过分高于被告拖欠物业费、公摊水电费给原告造成的损失。(3)然后，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告请求法院判令被告所欠2012年5月25日至2020年12月31日的请求中，2012年5月25日至2017年5月25日之前的事项已过诉讼时效，被告依法可不履行2012年5月25日至2017年25月25日支付物业费的义务。被告维修房屋费用400元整，抵扣情况如下：被告住宅面积198.84㎡，每年应交物业费含卫生费931元，被告于2018年5月25日至2020年12月31日应支付物业费3094元整。维修房屋费用抵扣后原告应付被告维修房屋费906元整。最后，原告在2012年至今在物业管理服务中存在一定瑕疵，被告及小区多名业主对万达物业不作为，不积极履行义务产生不满，被告及小区多名业主经多次与原告协商沟通，就小区以下问题仍无解决方案，严重损害被告权益。内容如下：(1)根据《物业管理合同》第一页“管理服务内容”第二款，小区公用设施、设备及其运行使用的日常维修、养护，博林和谐家园内多处摄像头损坏，被告及小区内其他业主多次向物业反映该情况，但物业多次以没有维修金为由拒绝履行义务，严重损害被告作为业主的权益。(2)根据《物业管理合同》第一页“管理服务内容”第四款，绿化养护。博林和谐家园内绿化物业没有尽到管理责任，水池里全是垃圾，楼道也不曾见工作人员打扫，导致小区环境脏乱差，严重影响业主生活体验，降低业主幸福感，原告服务对象为广大业主，倘若只是被告一个业主提出问题，那可能被告有问题，但是小区多名业主都认为物业不作为，不负责任，服务存在瑕疵，小区万达物业的服务态度和质量也决定了业主是否愿意支付物业费用，被告请原告是来为自己服务的，不是为了一而再再而三交钱却享受不到相应的服务，严重损害被告权益（3）小区消防通道长时间被占，根据《中华人民共和国消防法》第二十九条负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。万达物业有义务管理小区公共秩序，现在小区消防通道长时间被占严重威胁被告及其他业主生命健康权。以上事实表明，本小区万达物业管理有限公司没有按约履行合同在先，而不是“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定支付相关费用”。根据《民法典》第二百八十五条，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。被告及其他业主多次前往物业咨询物业服务问题，物业多次回答是不归其管理，其没有义务，被告不知多年来原告是否申请启动房屋维修基金，原告对此也未提供证据，这证实万达物业有限公司未尽到物业管理义务，严重损害业主知情权。综上所述，被告请求贵院依法查明案件事实，驳回原告不合理且不合法的诉讼请求。中国人最重视安居乐业。在中国人心中，要在城市安居，首先得有房子，没有房子，连居都没有，无论如何也谈不上安居了。那么有了房子，就安居了吗?好像也不是。随着城镇化进程的推进和人们对房地产商品消费的成熟，人们发现物业日益重要了。光有房子，没有好物业，是居而不安，就谈不上安居了。正如人们所说“买房一阵子，物业一辈子”、“好物业才能养出好生活”、“房子升值靠物业”，物业的重要性不言而喻。然而，与人们对物业的美好期待形成反差的是，现实总不那么令人满意，物业问题颇多。普遍存在，一是物业约定或承诺的服务不到位。如物业合同约定或承诺有某项服务，而实际没有该项服务。有的小区说是物业服务，实际上只有门岗和垃圾清理两项最基本的服务。二是服务的标准不高，质价不符。如小区内车辆乱停乱放、杂乱无章、噪音扰民等问题。三是物业的服务意识不够，操心如何收钱，不操心如何提升服务，对业主提出的问题不能及时解决或提供满意的答复。这些问题产生的一个重要原因是业主较物业服务企业，处于弱势地位。业主作为一个个的个体，向物业服务企业主张自己的权利，受到精力、知识和影响力的限制。那么，代表和维护业主权利业主委员会呢?据信阳房管部门提供的权威资料显示，截至2019年上半年，信阳有业主委员会的小区只占四分之一，且即使有业主委员会的小区，也有相当数量的业主委员会处于不工作或半瘫痪状态。如此的业主委员会如何能主动出击，和物业服务企业协商，来维护业主的权利?那么这种情况下，人数众多业主的权利、公平正义、获得感、幸福感谁来维护?这时候就需要人民的法院、法官来发挥法律的能动性，来维护广大业主的合法权益。被告吕某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见及证据材料。结合当事人提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：万达物业成立于2005年1月31日，经营范围为物业管理、房屋修缮、水电安装、园林绿化工程、室内外装饰、家政服务。2008年12月26日，信阳市博林置业有限公司（甲方）与万达物业（乙方）签订了《博林·和谐家园物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方管理博林和谐家园位于羊山新区中环路南侧（府都花园对面），占地面积约79亩，共有商住楼3幢，住宅楼**，总建筑面积11万亩，包括小区道路、绿化、景观以及给排水、供电等市政配套设施的管理维护等。合同期限为永久性管理，若因乙方管理服务不到位，小区业主委员会成立后，另聘其他物业公司管理时，本合同自动解除。被告吕某原系信阳市羊山新区博林和谐家园小区9号楼3单元606室的业主，建筑面积：198.84平方米。2009年5月25日，原告(乙方)与被告吕某(甲方)签订《物业管理合同》，合同第一条约定：管理服务内容：1、房屋公用部位的日常维修和管理；2、小区公用设施、设备及其运行使用的日常维修、养护；3、小区公共区域的卫生清洁、垃圾清运；4、绿化养护；5、小区公共秩序、车辆及交通等协助管理；6、车辆停放及场地管理…。第四条约定：1、物业管理综合服务费按建筑面积0.35元/㎡/户、月收缴…2、每月1-10号为收费期，在小区管理站交纳，现金结算，乙方出具收费凭证，逾期日加收欠费总额2%的滞纳金。合同第七条约定：本合同期限暂定五年，到期续约…。双方另约定公摊水电费8元/月。2009年5月17日，信阳市羊山新区博林和谐家园小区9号楼3单元606室的业主变更为被告王某某。双方未签订《物业服务合同》，但万达物业至今为博林和谐家园小区提供物业服务。审理中，万达物业称被告王某某的物业费及公摊水电费交至2012年5月，要求被告补交物业费及公摊水电费至2020年12月31日，并当庭放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。另查明，信阳市羊山新区博林和谐家园业主委员会于2017年6月6日以万达物业在履行物业服务中严重违约为由诉至本院，要求确认《物业管理合同》已于2016年8月4日解除，因证据不足且无法律依据未获本院支持。上述事实，有原告提交的《物业管理合同》、（2017）豫1503民初3210号民事判决书，被告提交的照片、维修费票据等书证及当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案系业主欠费引发的物业服务纠纷，原告与被告王某某虽然未签订《物业服务合同》，但已形成事实上的物业服务关系。万达物业提供了物业服务，依法享有收取物业服务费用的权利，被告王某某应当履行交纳物业费、公摊水电费的义务，故原告要求被告王某某支付物业费及公摊水电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告王某某辩称原告的服务工作未到位，物业管理混乱、车辆管理、环境卫生等工作未尽到全面的管理责任，房屋漏水未予维修的辩解意见，其可根据物业服务合同的约定要求被告限期改正，逾期未改正造成其损失的，可以另行起诉要求赔偿；也可通过业主委员会协调、交涉或更换物业服务企业，但不能成为拒交物业服务费的理由，否则不利于该小区物业服务活动的正常开展，对已交纳物业服务费的业主也不公平。对于被告提出的房屋维修费问题，系另一个法律关系，本案不宜处理。被告可与原告协商解决，协商不成的另行主张。关于本案的诉讼时效问题，本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。故被告王某某的时效抗辩，本院不予采纳。关于被告王某某应交纳物业费及公摊水电费的金额。经本院查实，原告为涉案小区提供服务期间，在公共设施、消防设备的维护维修、车辆管理、环境卫生等方面的服务存在瑕疵，就业主的需求未能及时回应，与业主沟通不畅，给业主的生活带来了不便，应适当酌减部分物业费。本院依据原告服务期间的服务状况，确定酌减20%。故被告应交纳物业费的金额，据本院查明被告房屋建筑面积、双方约定的收费标准及欠费时间计算为198.84㎡×0.35元/月/㎡×100个月（2012年5月25日-2020年9月30日）×80%=5567.5元，公摊水电费为8元/月×100个月=800元，共计6367.5元。对于原告提出的要求被告给付2020年10月1日至2020年12月31日期间物业费的请求，因原告尚未提供物业服务，物业费并未产生，故本院对原告的该部分请求不予支持。被告吕某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视其放弃诉讼权利，本院对本案依法缺席审理和判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《河南省物业管理条例》第十七条第六项、第八十八条之规定，判决如下：一、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告信阳市羊山新区万达物业管理有限公司支付2012年5月25日至2020年9月30日期间的物业管理费及公摊水电费共计6367.5元；二、驳回原告信阳市羊山新区万达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取100元，由原告信阳市羊山新区万达物业管理有限公司承担60元，被告王某某承担40元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时在提交上诉状之日起七日内，通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户：469********：兴业银行信阳分行。逾期未预交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤诉处理。审判员  杨娟二〇二〇年九月二十八日书记员  梁琳