成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初7089号 原告：张泽亚，男，汉族，1993年9月2日出生，住四川省南充顺庆区。 被告：成都东桂湾置业有限公司，住成都市成华区多宝寺南路四号。 法定代表人：贺信，系董事长。 委托诉讼代理人：姚远，男，汉族，系公司员工。 原告张泽亚与被告成都东桂湾置业有限公司（以下简称东桂湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，并于2020年8月17日、2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告张泽亚以及被告东桂湾公司的委托诉讼代理人姚远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张泽亚向本院提出请求：1、判令被告为原告办理案涉房屋的不动产权证书；2、判令被告支付原告违约金7578元，以购房款360000元为基数，从2019年1月22日起，按照日利率万分之零点五计算至实际支付日止（暂计算至2020年3月17日为7578元）。事实与理由：原告于2016年11月23日与被告签署了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买成华区御风一路19号明信鹭湾1栋1单元1003号公寓，售价为36万元。在《商品房买卖合同》中双方约定若因被告原因，原告未能在上述商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房房屋所有权证书的，被告按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金。2017年1月，原告以按揭方式付清了全部购房款。2017年8月27日，被告向原告代收了办理产权分户手续预交的各项税费后向原告交房。从交房之日起，虽然原告多次向被告提出请求办理不动产权证书，但涉案商品房交付之日起365个工作日内(即2019年1月22日内)，被告仍未能为原告办理涉案房屋的不动产权证书，故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 被告东桂湾公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。1、原告诉讼请求第一项，根据国务院城市房地产经营管理条例第32条规定，产权证的办理义务人为买受人，出卖人仅系配合。2、根据《商品房买卖合同》第15条的约定，被告系无偿接受原告的委托代为办理产权证明，根据合同法规定，无偿委托的受托人仅在存有重大过错的情况下，方承担违约责任。3、办理产权证书系行政确权行为，其办理主体为政府有关部门，被告在接受委托后，仅能按照政府要求递交相关办理资料，无法保证办理结果。4、被告将在法庭辩论过程中详细说明本案所涉房屋权证尚未办理完毕，非合同法所规定受托人存有重大过错，亦非原告所举合同28条约定因出卖人原因未能办理产权证。5、原告第二项诉讼请求计算时间有误，不应该以2019年1月22日起算，合同约定起算的基准日应为2020年6月28日（从合同约定的交房日2017年8月31日起算730个工作日）。同时，因2020的疫情相关工作时间应推迟3个月，即为2020年9月28日。 经审理查明，2016年11月23日，张泽亚（买受人）与东桂湾公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号：ＤＧＷＢ-049，以下简称《合同》），约定：张泽亚购买东桂湾公司开发的位于成都市成华区××路××号××花园××幢××单元××层××号房屋，用途为办公，测绘建筑面积51.88平方米，其中套内建筑面积39.6平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9090.91元，总价款360000元整；买受人采取商业贷款方式付款。出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。《合同》第二十八条第（一）款房屋所有权转移登记违约责任：1、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人不解除合同，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房的《房屋所有权证》的期限届满之日次起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。 2016年11月23日，张泽亚（买受人）与东桂湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的[明信鹭湾花园]项目第1栋1单元10楼1003号房屋并与出卖人自愿签订了《商品房买卖合同》，为进一步明确双方的权利义务关系，特作如下补充约定。本补充协议约定与主合同约定有不一致之处，以本补充协议约定为准。《补充协议》第十五条关于主合同第二十七条“房屋所有权转移登记”、第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”的补充约定：1、买受人采用贷款方式支付房款的，则买受人必须委托出卖人办理该房屋的房屋权属证书及他项权利登记，买受人应向出卖人提供书面的委托书并完成出卖人处理委托事务的条件，该委托为无偿委托。2、买受人委托出卖人办理主合同项下房屋的房屋权属证书及他项权利登记的，买受人须根据出卖人的要求出具办理房屋权属转移登记所需的全部资料并全力配合出卖人开展办证工作。3、在主合同或出卖人发出的书面通知中载明（若主合同或出卖人发出的书面通知中确定的交接日不一致的，以最终的书面通知或双方最终另行签订的协议（如有）中载明的房屋交接日为准）的交接日届满前，买受人须主动向出卖人提交办理权属转移登记所需的全部资料，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定建筑面积与实测建筑面积之间的误差）的结算手续和面积补差的补充协议签订手续……4、出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365个工作日内，为买受人开始办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的365个工作日内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。特别约定：房屋所有权证及国有土地使用权证的办理以房屋所在地的房管部门及国土部门的相关政策及具体执行程度为准，若届时因国家或地方政策变化导致不能分别办证或要求合并办证或延迟办证的，出卖人均不因此承担任何违约或赔偿责任，且合并办证的期限自动变更为：自买受人交清办理权属转移登记所需的全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋交接手续后的365个工作日内，出卖人为买受人开始办理房屋所有权证和国有土地使用权证合并办理的权属转移登记，即不动产权登记证书（书证具体名称以行政机关出具的证书名称为准）。 上述补充协议签订后，张泽亚依约支付了首期房款180000元并通过银行商业贷款形式支付了尾款180000元，付清了案涉房屋在内的全部购房款，以上合计金额360000元。 2017年1月9日，案涉房屋备案在原告名下。2017年8月27日，张泽亚向东桂湾公司支付了办理产权分户手续预交的的各项费用：契税10285.71元、产权证登记费550元、首次维修基金1426.70元、印花税及工本费185元，以上合计12447.41元。同日，案涉房屋办理完成交房手续。根据网签合同信息查询记录及成都市不动产登记信息摘要3显示，案涉房屋的出卖人为被告东桂湾公司，目前该案涉房屋有银行按揭贷款抵押，无限制登记信息记载。同时案涉房屋于2020年8月24日取得初始产权登记[川（2020）成都市不动产权第0248262号]，为被告东桂湾公司单独所有。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，并自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。 以上事实原被告身份信息、四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、购房收据、交房收据、银行转账支付凭证、网签合同信息查询记录、成都市不动产登记信息摘要3、不动产权证书以及当事人的当庭称述予以证实。 本院认为，张泽亚与东桂湾公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告已按照案涉合同约定支付了全部购房款、办理房屋所有权转移登记所需的费用及相关资料，东桂湾公司应依约为其办理案涉房屋的所有权转移登记。案涉房屋于2020年8月24日取得初始产权登记[川（2020）成都市不动产权第0248262号]，为被告东桂湾公司单独所有，客观上具备了办理房屋所有权转移登记的条件，被告东桂湾公司应当为原告张泽亚办理案涉房屋的权属证明。根据成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》中关于成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证的规定，本院对张泽亚要求东桂湾公司办理案涉房屋不动产权证书的诉讼请求予以支持。 关于支付逾期办证违约金的问题。2017年8月27日，张泽亚依约向东桂湾公司交付了办理案涉房屋所有权转移登记的各项费用及相关材料，并于当日办理了房屋交房手续。根据《合同》第二十八条第（一）款关于房屋所有权转移登记违约责任之约定，张泽亚应在该商品房交付之日起365个工作日内（即应在2019年1月22日前）取得该商品房的房屋所有权证书，至今东桂湾公司未将该商品房的房屋所有权证书交付给张泽亚，属于违约行为，应承担相应违约责任。虽然《补充协议》第十五条第4款约定：“出卖人在买受人交清上述全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交接手续后的365个工作日内，为买受人开始办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理完毕且买受人交清办理分户国有土地使用权证所需全部资料、税、费后的365个工作日内根据买受人的委托开始办理房屋分户的国有土地使用权证。特别约定：房屋所有权证及国有土地使用权证的办理以房屋所在地的房管部门及国土部门的相关政策及具体执行程度为准，若届时因国家或地方政策变化导致不能分别办证或要求合并办证或延迟办证的，出卖人均不因此承担任何违约或赔偿责任，且合并办证的期限自动变更为：自买受人交清办理权属转移登记所需的全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋交接手续后的365个工作日内，出卖人为买受人开始办理房屋所有权证和国有土地使用权证合并办理的权属转移登记，即不动产权登记证书（书证具体名称以行政机关出具的证书名称为准）。”但该条款并未就办理案涉房屋所有权证及国有土地使用权证的完成交付时间进行明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，双方关于逾期办理房屋所有权证违约责任的承担应按照《合同》第二十八条第（一）款关于房屋所有权转移登记违约责任之约定处理，故本院对东桂湾公司应向张泽亚支付自逾期取得房屋所有权证之日即从2019年1月23日起至实际取得不动产权证之日止，以购房价款360000元为基数，按照每日万分之零点五标准计算的逾期办证违约金予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都东桂湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市成华区御风一路19号1栋1单元10楼1003号房屋的不动产权证书办理至原告张泽亚名下； 二、被告成都东桂湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张泽亚支付逾期办证违约金（计算方式：自原告张泽亚逾期取得房屋所有权证之日即2019年1月23日起至实际取得不动产权证之日止，以购房价款360000元为基数，按照每日万分之零点五标准计算）； 三、驳回原告张泽亚的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告成都东桂湾置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年九月三十日 书记员  李 琦