江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初3861号原告：崔化兰，女，1948年9月12日生，汉族，住徐州市云龙区。原告：迟玉梅，女，1972年2月7日生，汉族，住徐州市云龙区。原告：迟玉响，男，1974年10月20日生，汉族，住徐州市云龙区。三原告共同委托诉讼代理人：杨兴宇，北京盈科律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：王胜丹，北京盈科律师事务所实习律师。被告：李志高，男，1972年2月7日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：贾德松，江苏捷强律师事务所律师。原告崔化兰、迟玉梅、迟玉响与被告李志高房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔化兰、迟玉响及三原告共同委托诉讼代理人杨兴宇、王胜丹，被告李志高及其委托诉讼代理人贾德松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告共同向本院提出诉讼请求：1、依法确认房屋买卖行为无效；2、判决被告向原告返还基于云龙区乔湖村2队27号宅基地所取得的征收补偿安置房（翠屏山地块住宅小区E11幢01单元1301室、E28幢01单元1504室、M12幢01单元0402室，彭祖大道南住宅小区016幢01单元0406室）和征收补偿款214465元。事实和理由：2002年，原告崔化兰的丈夫暨迟玉响、迟玉梅的父亲迟有太位于云龙区乔湖村1队的祖宅面积196.42平方米在原告不知情的情况下以低价卖给被告李志高，被告明知非本村村民不得对房屋所有权进行买卖交易，故和我村村民乔振龙合谋骗取迟有太和原告的房子，在卖房协议书上写本村村民乔振龙的名字，实际拥有人是外村人李志高，以达到他的非法目的。因当时进行买卖交易的是该地上的六间房，不是宅基地本身，后李志高要求原告配合办理该房的过户手续，原告因原先不知情拒绝配合，现据原告所知，北奥已将该宅基地转至其名下。被告在知道该祖宅为原告和其丈夫共有的情况下，未取得原告崔化兰的同意便通过非法手段变更了宅基地登记，其行为侵犯了原告的合法权益。现由于云龙区乔湖村1队27号宅基地因翠屏山片区改造项目已经被依法征收，不存在返还原物的可能性，根据合同法第五十八条规定，被告应依法返还因征收所取得的全部征收补偿利益。被告辩称：请求法院依法驳回原告的诉请，理由如下：首先迟有太夫妻与被告之间的房屋买卖行为合法有效，且已实际履行，并且所购买的不动产及土地使用权均已过户到被告名下。对于原告所起诉的第二项诉请也没有事实和法律依据，不动产以登记为准，也就是说经权属部门的登记所有权人为被告，在原告方没有将权属证书通过行政诉讼等手段予以撤销前，在此对被告主张权利无法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：迟有太与原告崔化兰系夫妻关系，二人育有迟玉梅、迟玉响、迟玉刚三名子女。迟玉刚于2000年3月去世，迟有太于2015年2月17日去世。迟有太一家的户籍位于云龙区，户别家庭户。1987年3月12日，迟有太获批乔家湖大队1生产队村内宅基地一处，面积196.42平方米。1997年11月4日，迟有太取得位于房屋的所有权证，该房屋共6间，建筑面积120.62平方米。2002年11月26日，案外人乔振龙与迟有太签订《售房协议书》一份，内容为“兹有乔家湖村一组迟有太售房六间售给乔湖村乔振龙价格13500元，……返修房屋圆拆圆建出现问题由迟有太出面解决。”迟有太于2002年11月27日另注明“房款已付清”。该协议书中还有郑福海作为经手人签字。被告称其直接与崔化兰、迟有太之间存在房屋买卖行为，其与乔振龙系朋友，其想在乔家湖买处房子，拖乔振龙打听，乔振龙打听迟有太有处房屋需要出售，于是在乔振龙介绍下买了这套房屋，订了这个售房协议书，书写有问题，实际其乔振龙只是中间人，实际买房人是李志高。该协议书一式二份，原告持有的售房协议书中，收房人由乔振龙签字。被告持有的售房协议书中，收房人由李志高签字并加盖私人印鉴，还有徐州市云龙区翠屏山街道办事处乔湖村村民委员会于2004年11月10日加盖的公章，并注明“属实”。2003年4月10日，迟有太、崔化兰作为赠与人，与受赠人李志高签订《房屋赠与协议书》，内容为“赠与人迟有太和崔化兰二人系夫妻关系，二人在云龙区共有私房一处，（房号为徐房云村镇字第05534号），一幢3间，砖混结构一层，建筑面积为63.15㎡；2幢3间，砖木结构，一层，建筑面积为49.00㎡，有关此处房屋的赠与事宜与受赠人李志高达成协议如下：一、赠与人迟有太、崔化兰夫妻二人自愿将上述房屋全部赠与给受赠人李志高所有，受赠人李志高自愿接受赠与。二、房产的过户应在本协议生效之日起二个月内办理费用由李志高负担。三、本协议经双方签字后生效。订立以上，决不反悔。”该协议赠与人处崔化兰的签字系迟有太代签。徐州市云龙区公证处于2003年4月17日出具（2003）徐云证民内字第58号公证书，对上述《房屋赠与协议书》予以公证。因该《房屋赠与协议书》中崔化兰签字系迟有太代签，且崔化兰否认其曾去过公证处尤其是徐州市云龙区公证处，本院补充调查调取了该公证书的档案材料，档案材料反映，2003年4月10日迟有太、崔化兰、李志高在接受云龙区狮子山乡法律服务所法律工作者张锡志谈话询问后，向徐州市云龙区公证处申请公证，其中还附有徐州市云龙区翠屏山街道办事处乔湖村村民委员会关于迟有太宅基地长、宽、面积的证明一份，以上材料的签字处崔化兰的签字均为迟有太代签。2004年11月15日，迟有太、崔化兰向案外人乔金文出具授权委托书，载明委托人因出售坐落于徐州市间，因故不能亲自到房屋产权管理部门办理相关过户手续，特委托受托人办理有关手续：1、代为签订房屋买卖合同等相关文书、文件；2、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，我均予以承认，并承担相应法律责任。经李志高申请，并依次经徐州市云龙区翠屏山街道办事处乔湖村村民委员会、徐州市国土资源局云龙分局审批，徐州市国土资源局云龙分局于2003年11月20日批准将迟有太名下宅基地变更至李志高名下，该变更后的宅基地使用权证于2005年12月25日颁发，权证号：徐土集用（2005）第00304号。2003年10月27日，李志高提出翻建房屋申请，经徐州市云龙区翠屏山街道办事处乔湖村村民委员会、徐州市云龙区翠屏山接到办事处、徐州市国土资源局云龙分局依次审批，徐州市国土资源局云龙分局于2003年12月11日同意李志高翻建房屋。徐州市国土局资源局云龙分局于2004年4月22日向李志高颁发了《居民建房用地许可证》，备注载明：李志高购买迟有太房屋。李志高于2007年1月9日取得坐落于乔家湖村的房屋所有权证，证号：徐房权证云龙集体字第××号。2004年3月26日，李志高将其户籍从铜山区毛庄乡李楼村133号迁至云龙区乔湖村非农业6-1号，户别家庭户。原告提供徐州市云龙区翠屏山街道办事处乔湖村村民委员会于2020年8月4日出具的证明一份，载明：“李志高……，2004年3月26日将户口迁入本村，户口性质：非农业，为本村的‘空挂户’，在本村既不享有土地承包经营权，也不享受本村集体经济组织针对村集体成员所实施的全部福利待遇。”因翠屏山片区改造二期项目需要，2019年6月，云龙区乔湖村的房屋开始拆迁，李志高作为被征收人之一记载于张贴的公示中。2019年7月11日，李志高作为三名被征收人之一（其余二人为夏志云、刘金艳），与徐州市云龙区住房和城乡建设局、徐州市云龙区翠屏山街道办事处签订房屋征收补偿协议（征收编号为Q4-126），确认被征收房屋补偿总额2547783元，补偿房屋四套即翠屏山地块住宅小区E11幢01单元1301室、E28幢01单元1504室、M12幢01单元0402室和彭祖大道南住宅小区016幢01单元0406室，另获得差价款214465元。另查明，迟玉响、迟玉梅、崔化兰之间签订有协议一份，约定迟有太名下的房屋拆迁赔偿的房屋归迟玉响所有，拆迁的其他补偿款由迟玉响办理领款手续。在乔湖村征收编号为Q3-103的《房屋及土地现状调查表》、《徐州市云龙区翠屏山片区改造项目房屋面积认定单》、《定销商品房产权调换备案表》及房屋征收补偿协议中载明的被征收人均为迟玉响，迟玉响亦作为被征收人之一记载于《翠屏山片区改造项目房屋丈量摸底明细表（二期）》中。庭审中，经法庭询问，被告称其自2003年翻建后即与其家人住在涉案房屋中，一直到拆迁，期间没有人找过其要求退房。迟玉响称，其父母原住在案涉房屋内，卖房子之后其父母与其住在一起，住的房屋是重新批的地，其与父母没有分户，住的地方距离其父母原住址有两三里路。本院认为，宅基地归农民集体所有，由本集体经济组织成员依法取得使用权，为保护农民集体利益，宅基地使用权不允许随意买卖，特别是对于城镇居民、非本集体经济组织的居民买卖农村宅基地的行为，法律是禁止的。但是，在不损害农民集体利益的前提下，对于本集体经济组织内部成员之间为了解决居住需求而有偿转让宅基地使用权的行为，法律并不禁止。本案中，迟有太与被告李志高签订的《售房协议书》不属无效合同，双方基于该售房协议书而履行的房屋买卖行为不应认定无效。理由如下：一、从买卖主体来看，该售房协议书虽然由乔振龙代签，约定出售给乔振龙，但是在为办理产权过户而公证时，对方当事人即为李志高，可知迟有太起初即明知该房系出售给李志高。崔化兰虽未在售房协议书中签字，在公证所涉材料中的签字亦系迟有太代签，但该公证材料经基层法律服务所的法律工作者见证后由公证机关出具公证书，该公证书证明效力较高，不能因为现在无法查明十几年前迟有太代签时崔化兰是否在场而否定基层法律服务所见证及公证书的真实性。再结合崔化兰当庭陈述其在李志高翻建房屋时曾向其提出售房范围不包括铁门的异议，能够证明崔化兰对售房是明知的。二、从原告一家人对待售房的态度来看，现原告自称其不同意卖房，但其对售房是否同意不能在发生纠纷后视其表态来判断，而应从过去十几年来原告的行为表现来综合判断。李志高自购得该房屋即进行了翻建，且称一直居住于此，该处距离原告一家的住处仅二三里路远，原告一家不可能不知道其原房屋被他人翻建并居住的事实。在长达十几年的时间内并未向李志高就售房提出过异议，应当推定其对迟有太售房行为的追认。原告仅因该处房屋面临拆迁时才主张卖房行为无效，该意思表示不能推翻之前追认的效力，不能作为认定迟有太无权处分的依据。三、从买卖双方的主体资格来看，在签订售房协议书时，李志高确非乔湖村村民，但其户籍自2004年已经迁至乔湖村，自此已经成为乔湖村集体经济组织的成员，虽然其户籍性质为非农业，亦不能推翻其集体经济组织成员身份，售房协议书已经具备生效的条件。而且，在售房协议书中有乔湖村村民委员会的确认，根据土地管理法第十一条规定的“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，乔湖村村民委员会的确认亦成为售房协议书有效的要素之一。在包括乔湖村村民委员会等部门的批准下，涉案房屋所占宅基地变更至李志高名下，李志高也取得了宅基地及地上房屋权属证书，成为该处宅基地及地上房屋的合法权利人。乔湖村村民委员会于2020年8月4日出具的证明系本案纠纷发生后出具，且与其之前同意李志高取得宅基地权利的意思表示相矛盾，本院不予采纳。四、从售房后对原告一家的权利影响来看，迟玉响称其与父母并未分户，根据土地管理法第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，故原告一家在乔湖村仅能拥有一处宅基地。在李志高签订房屋征收补偿协议的同时，迟玉响亦签订了一份房屋征收补偿协议，两份协议的征收编号不同，可知系两处宅基地。因原告在庭审中所称迟玉响居住的地点系重新批的地，再结合三原告之间为让迟玉响出面签订征收补偿协议而签订的协议，可知迟玉响签订的房屋征收补偿协议，其宅基地亦在迟有太名下，即迟有太售房后另获批有一处宅基地。迟有太将涉案房屋出售给李志高并未使其一家权利受损，反而原告欲主张的对已出售宅基地及地上房屋的权利，才属于不当利益。另外，从我国目前对于房地产交易采取“房地一体”原则来看，迟有太出售房屋的行为系同时出售房屋所有权及宅基地使用权，不存在“仅卖房、不卖地”的可能性。综上所述，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条之规定，判决如下：驳回原告崔化兰、迟玉梅、迟玉响的诉讼请求。案件受理费27182元，由三原告负担；公告费260元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 梁 征人民陪审员 张 玉人民陪审员 史永刚二〇二〇年九月二十九日书 记 员 张 欣