广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初16739号原告：邝卫文，男，1970年10月17日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：邝灼枢、黄诗韵，均系广东广从律师事务所律师。被告：广东华兴银行股份有限公司广州分行，地址广州市天河区金穗路62号侨鑫国际金融中心第32、33层全层、金穗路62号之一侨鑫国际金融中心商业裙楼第1层09单元。负责人：段欣。委托诉讼代理人：阮健，该司职员。被告：广州市南粮盈仓贸易有限公司，住所地广州市从化鳌头镇前进西路27号第17幢、第25幢。法定代表人：曾沛珍。被告：广州市巨恒物业管理有限公司，住所地广州市从化区城郊街紫荆街18号自编号之二。法定代表人：谭东晖。被告：邝禹翔，男，1971年10月20日出生，汉族，住广州市从化区。原告邝卫文与被告广东华兴银行股份有限公司广州分行（以下简称华兴银行广州分行）、广州市南粮盈仓贸易有限公司（以下简称南粮公司）、广州市巨恒物业管理有限公司（以下简称巨恒公司）、邝禹翔案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依照《全国人大代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，适用普通程序，由审判员瞿栋独任审理。原告的委托诉讼代理人黄诗韵，被告华兴银行广州分行的委托诉讼代理人阮健到庭参加诉讼。被告南粮公司、巨恒公司、邝禹翔经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝卫文向本院提出诉请：1、停止拍卖或变卖位于广州市从化区街口街建设路49号802房的房产；2、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：一、我已购买了802房，并全额支付了购房款，是该房的实际权属人。2015年6月15日，我与被告巨恒公司签订《富顿中心买卖合同》，合同约定被告巨恒公司将其所有的案涉房屋出售给我，交易价格为135万元。我按合同约定已将购房款135万元全部支付给被告巨恒公司。由此可知，我是房屋的实际权属人。二、我是案涉房屋的实际使用人。我自2015年6月15日购买了案涉房屋后，就一直使用至今。在我使用该房屋期间，被告华兴银行广州分行及其他被告并没有提出异议。三、我积极办理802房的过户手续。我在购买案涉房屋的过程中，积极督促被告巨恒公司办理过户手续，并缴交了过户税费27329.22元。由于被告巨恒公司的原因，导致案涉房屋无法办理过户手续。我此后多次督促被告巨恒公司办理过户手续。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对法院拍卖或变卖802房提出异议，并要求停止拍卖或者变卖802房是有事实和法律依据。被告华兴银行广州分行辩称：不同意停止拍卖，主要理由如下，首先，我行在2014年3月31日就已经办理了涉案房屋的抵押登记手续，是早于原告的买卖行为的。原告与被告巨恒公司买卖该房屋也未告知我行。我行对这个行为也不知情，也没有同意。所以根据物权法、担保法以及相关司法解释的规定，我行对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，而且原告的情形也不属于消费者买房人的物权期待权，所以原告不能对抗我行的抵押权。被告巨恒公司提交书面答辩状辩称：同意原告的诉讼请求。被告南粮公司、邝禹翔未答辩，亦未提供证据。经审理查明：被告华兴银行广州分行与被告南粮公司、巨恒公司、邝禹翔借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）粤0106民初17822号民事调解书已经发生法律效力。根据上述调解书，被告南粮公司在2017年3月27日前归还拖欠的本金9430786.16元和利息69213.84元，剩余欠息在2017年5月31日前归还，计息方法及标准按《流动资金贷款合同》（编号：华兴广分流贷字第20140109225001号）执行。案件受理费82820元减半收取41410元，保全费5000元，均由被告南粮公司、巨恒公司、邝禹翔于2017年5月31日前返还给被告华兴银行广州分行。因被告南粮公司、巨恒公司、邝禹翔未履行上述判决确定的义务，被告华兴银行广州分行向本院申请执行，本院于2019年7月4日以（2019）粤0106执恢297号立案执行。2020年1月10日，本院作出（2019）粤0106执恢297号执行裁定拍卖涉案房屋，并在涉案房屋处张贴《公告》，责令被执行人及其他使用人在本公告张贴之日起10日内迁出并腾空上述房屋，交由本院处理。原告因此向本院提出执行异议。本院于2020年5月12日作出（2020）粤0106执异169号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告遂提起本案之诉。另查明，涉案房屋产权人为被告巨恒公司。2015年6月15日，原告与被告巨恒公司签订《富顿中心买卖合同》，约定原告以135万元价格向被告巨恒公司购买涉案房屋。合同签订后，原告于2015年6月18日向被告巨恒公司提供的收款账户汇入130万元。被告巨恒公司另于2015年6月13日开具收据，确认收到原告交来的5万元购房款。原告还提供了税收缴款书（税务收现专用），时间为2016年5月4日，纳税人为原告，税种是契税，计税金额或销售收入为910974元，纳税金额为27329.22元。2015年9月10日，原告（甲方）与友邦保险有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作为培训及办公用途，分为两个租赁期，第一个租赁期自2015年9月16日起至2016年4月15日止，每月租金为8590.08元；第二个租赁期为自2016年4月16日起至2019年4月15日止，每月租金为9842.80元。乙方须每月10日前向甲方支付租金。2019年6月，原告（甲方）与广州市旺恒咨询服务有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方作为培训及办公用途，租赁期自2019年6月16日起至2020年8月31日止，每月租金为7000元。乙方须在每月15日前向甲方支付租金。再查明，2014年3月31日，被告巨恒公司将涉案房屋抵押给被告华兴银行广州分行并办理了抵押登记。因涉案房屋存在抵押登记，被告巨恒公司一直未办理过户登记手续。原告因此向广州市从化区人民法院起诉。2017年12月29日，广州市从化区人民法院作出（2017）粤0184民初4192号民事判决，判决被告巨恒公司向原告支付逾期过户涉案房屋的违约金。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，被告华兴银行广州分行取得案涉房屋的抵押权在先，而原告与被告巨恒公司买卖案涉房屋在后，被告华兴银行广州分行已办理抵押登记手续，其公示效力足以对抗购买该房屋在后的原告。且原告虽与被告巨恒公司签订房屋买卖合同、支付全部价款并已实际使用，但并未办理过户登记手续，未取得该房屋所有权，其请求权仍属于债权请求权，不足以对抗华兴银行广州分行对案涉房屋享有的抵押权。原告受让案涉房屋时疏于查明案涉房屋的登记情况或对风险视而不见，自身存在明显过错。现主张停止被告华兴银行广州分行对抵押物的处分、排除本院对案涉房屋的执行理据明显不足，本院不予支持并依法予以驳回。被告南粮公司、巨恒公司、邝禹翔经本院合法传唤，逾期无正当理由不到庭，本院依法对本案作缺席审判。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告邝卫文的诉讼请求。案件受理费100元，由原告邝卫文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 瞿 栋二〇二〇年九月二十四日书记员 汤嘉欣