广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初15474号原告（反诉被告）：姚依依，女，土家族，1996年7月24日出生，身份证住址湖南省龙山县，委托代理人：黄锐，广东华澜律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶志亮，男，汉族，1982年1月2日出生，身份证住址深圳市南山区，原告姚依依与被告叶志亮房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月25日解除；2、被告退还已付房租1733元(2019.9.26-2019.10.8)；3、被告因违约解除租赁合同行为双倍支付定金16000元；4、被告承担原告方已付租房佣金2000元；5、由被告承担本案诉讼费用。被告反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》中，原告于2019年9月违约转租，押金8000元被告有权没收，并向被告进一步追究责任；2、原告未交付房产，并赔偿损失27670.69元，详细如下：2019年9月欠缴燃气、水电费91.48元；2019年10月8日至2020年4月7日房租损失24000元；2019年9月8日至2020年3月31日物业费损失1279.21元；1栋A座6F房屋防盗大门门锁维修更换费300元；承担被告已付租房居间佣金2000元；3、本案起诉费、反诉费由原告承担。本院受理后依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚依依及其委托代理人黄锐，被告叶志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，“深圳市龙华区芷峪澜湾花园1栋A座6F”房屋的不动产证号为粤（2018）深圳市不动产权第0109611号。2019年4月8日，被告作为出租方与原告作为承租方、深圳市乐有家房产交易有限公司（下称乐有家公司）作为居间人签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将“深圳市龙华区芷峪澜湾花园1栋座6F”房出租给原告使用，合同期限2019年4月8日至2020年4月7日，每月租金4000元，每月9日前支付当月租金，押金8000元；第三条约定“3、租赁期间，每月的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费，均由承租方支付”；第四条约定“2、承租方有下述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任：擅自改变房产结构和用途；储存任何违禁品；从事违法活动；未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人；在租赁期届满前单方解除租赁合同”；第五条约定“1、如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租的，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起3天内搬出该房产；逾期未搬出，视为承租方放弃出资购置的物品，出租方可单方进行处理”；第六条约定“基于居间方已促成本合同成立，故在签订本和同时，出租方应向居间方支付佣金2000元，承租方应向居间方支付佣金2000元……”；同时约定了其他事项。上述合同签订后，原告向被告缴纳押金8000元，被告将该房产交付给原告。2019年9月22日，被告妻子通过微信向原告称“今天正式通知，因你在本房主不知情的情况下对房屋进行转租，现在通知你终止合同请按合同时间3日内搬离”。原告确认收到该通知。2019年9月25日，原告通过微信向被告妻子发送《被迫解除房屋租赁合同告知书》，内容为“2019年9月21日，你们以我方违规将上述房产转租为由，强行要求我方退租退房，实际并无此事。……还另外两次让物业保安出面要求我方配合搬离，并在微信中责令我方必须在2019年9月25日前搬离上述房产。……一、本人将不得不解除双方于2019年4月8日签订的《房屋租赁合同》，并于2019年9月25日搬离上述房产。二、有关房屋设施情况待搬离后将拍照片确定留在原处，水电费使用情况也将固定度数，确定金额后另行结算处理，钥匙放在桌面，望及时接收，逾期责任自负。三、望你方在本人搬离后，即时退回剩余租金（2019年9月26日至2019年10月9日）及押金8000元。……”被告确认收到该通知。另查，被告提供网上转租信息及中介微信聊天记录、2019年9月22日照片、视频及照片等，主张原告违反双方约定将涉案房产进行转租。其中，网上转租信息显示“芷峪澜湾花园2房2厅68.18平方米，4000元/月”房源出租信息，其中该房屋客厅照片与涉案房产客厅照片显示相同；中介微信聊天记录显示2019年9月21日乐有家中介杨敦祥称“第二套是转租客转租的”；2019年9月22日照片显示涉案房屋内有案外人居住；视频及照片显示有案外人搬运物品至涉案房屋，案外人搬运物品离开涉案房屋。原告不予认可，主张上述涉案人员为原告朋友，当时系借住在涉案房屋，其并未转租。再查，原告主张被告强行要求其搬离涉案房屋构成违约，要求被告返还已付2019年9月26日至2019年10月8日期间租金1733元，要求被告支付双倍定金16000元并承担佣金2000元。被告不予认可，主张原告未经其同意转租涉案房屋构成违约，要求没收押金8000元要求原告支付2019年9月燃气费及水电费91.48元，并赔偿2019年10月8日至2020年4月7日房租损失24000元、2019年9月8日至2020年3月31日物业费损失1279.21元、门锁更换费300元、佣金2000元。庭审中，双方确认原告已于2019年9月25日将涉案房产交还被告，双方确认原告已缴纳2019年9月8日至2019年10月7日期间租金4000元。原告对被告主张的2019年9月燃气费及水电费91.48元表示认可。被告主张原告仅交还一把钥匙，另一把钥匙未交还。原告在起诉状中称丢失钥匙。裁判结果本院认为，原告与被告于2019年4月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，本院予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。被告提供的视频等证据，可以证明涉案房屋在2019年9月22日时确有非承租人居住，原告主张系当时朋友借住，但未能提供相关合法有效证据对此予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果。结合被告提供的其他合法有效证据，可以形成较为完整的证据链，符合民间交易习惯，可以初步证明其关于原告未经被告同意转租涉案房屋的主张。因此，被告该项主张有事实依据，本院予以采信。根据《房屋租赁合同》的约定，原告未经被告同意将涉案房屋转租，被告据此要求解除涉案合同、要求原告2019年9月25日前搬离并没收押金8000元，符合双方约定，未违反相关法律规定，本院予以确认。原告主张被告强行解除合同、要求其搬离构成违约并要求被告支付双方定金16000元，缺乏事实依据，本院不予支持。根据本院查明的事实，原告已于2019年9月25日搬离，涉案房屋租赁合同于当日解除，被告应当向原告退还原告预缴的2019年9月26日至2019年10月7日期间租金1600元（4000元÷30天×12天）。原告要求被告承担佣金2000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。庭审中，原告对被告主张的2019年9月燃气费及水电费91.48元表示认可，故原告应当向被告支付该笔费用。被告要求原告支付2019年10月8日至2020年4月7日房租损失以及佣金2000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。由于原告丢失涉案房屋的钥匙，被告要求赔偿门锁更换费300元，根据本院实际情况，本院酌定原告赔偿原告门锁更换费用100元。被告要求原告支付2019年9月26日至2020年3月31日物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告要求原告支付2019年9月8日至9月25日期间物业费，未能举证证明每月物业费金额，依法应当承担举证不能的不利后果，其该项主张证据不足，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告姚依依与被告叶志亮于2019年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月25日解除；二、被告叶志亮应当于本判决生效之日起十日内向原告姚依依退还2019年9月26日至2019年10月7日期间租金1600元；三、原告姚依依应当于本判决生效之日起十日内向被告叶志亮支付2019年9月燃气费及水电费91.48元；四、原告姚依依应当于本判决生效之日起十日内向被告叶志亮赔偿门锁更换费用100元；五、被告叶志亮没收原告姚依依缴纳的押金8000元；六、驳回原告姚依依的其他诉讼请求；七、驳回被告叶志亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告起诉受理费147元原告已预缴，由原告承担135元、被告承担12元；被告反诉受理费246元被告已预缴，由原告承担56元、被告承担190元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇二〇年九月十七日书记员 邬真桢（兼）书记员 巫  小  露附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。