贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13969号原告：兰某某，男，1988年10月8日出生，苗族，贵州省麻江县人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：刘书华，男，1957年4月5日出生，汉族，贵州省麻江县人，住凯里市，系原告兰某某之姑父。代理权限为特别授权。原告：赵某某，女，1989年10月6日出生，汉族，贵州省黄平县人，住凯里市。委托诉讼代理人：兰某某，男，1988年10月8日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市，系原告赵某某之夫。代理权限为特别授权。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市新华路102号富中商务大厦。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所执业律师。代理权限为一般代理。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告兰某某、赵某某诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月10日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月27日公开开庭进行审理，原告兰某某及其委托诉讼代理人刘书华、原告赵某某委托的诉讼代理人兰某某、被告华融贵州分公司委托的诉讼代理人何大党到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告兰某某、赵某某请求依法判决：1、中止对（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2、解除对位于凯里市房屋的查封，不得执行处置；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：凯里市“大地春城”系第三人大地联创房产公司开发的房地产项目小区。2016年5月27日，我俩和大地联创房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同签订后，我依约交付了购房首付款208192元，余款由于大地联创房产公司的原因未能办理银行按揭贷款手续。事后，我与房屋管理服务企业签订了一份《物业服务合同》，并领取房屋钥匙，随后装修入住至今。2020年7月27日，我们得知所购房屋被法院裁定查封后，遂依法向凯里市人民法院（执行法院）提出执行异议，凯里市人民法院却错误裁定驳回我的异议申请。我认为凯里市人民法院执行查封涉案房屋前，我既与开发商签订了商品房买卖合同，也支付了购房首付款和合法占有该不动产至今，我同意剩余购房款按照法院的要求交付执行。涉案房屋未能办理产权过户手续是事实，但过错责任完全在开发商即本案第三人大地联创房产公司。根据我国民事诉讼法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，为了维护我俩的合法权益，特诉至法院。原告兰某某、赵某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、二原告的《居民身份证》、《婚姻登记证》复印件两份2页，拟证明（1）兰某某、赵某某的基本身份信息及诉讼主体资格；（2）兰某某、赵某某系夫妻关系的事实。2、（2020）黔2601执异145号《执行裁定书》复印件一份4页，拟证明兰某某、赵某某提出的案外人执行异议申请被法院裁定驳回的事实。3、《预售合同登记备案表》复印件一份1页，《商品房买卖合同》复印件一份45页，《大地春城商品房认购协议书》复印件一份1页，拟证明兰某某、赵某某与大地联创房产公司之间就涉案房屋存在买卖合同关系，且双方在合同中约定各自的权利义务。4、《物业服务合同》复印件一份12页，《承诺书》、《证明》复印件一份1页，拟证明兰某某、赵某某已经装修入住涉案房屋的事实。5、《证明》一份、《个人账户明细查询单》各一份共3页，拟证明兰某某、赵某某已经支付了购房款208192元，其中10000元为现金，剩余的为银行转账。6、《区域防火责任协议书》、《承诺书》复印件各一份共2页，拟证明兰某某、赵某某入住涉案房屋后与与物业公司之间的联系及提出的要求，包括电视费、水费等收据。7、《住宅室内装饰装修管理服务协议》复印件一份4页、《收款收据》复印件2张1页、使用燃气的《机打发票》、《贵州广电网络用户等记表》、《收据》复印件各一份共3页，拟证明（1）兰某某、赵某某已经装修入住涉案房屋，系房屋的实际占有者和使用者；（2）兰某某、赵某某入住期间交纳水电费、物业费、燃气费、广电网络费的事实。8、涉案房屋的《照片》打印件4张1页，拟证明兰某某、赵某某对涉案房屋已经进行装修并入住的事实。被告华融贵州分公司辩称：一、我公司对涉案房屋享有合法的抵押权。因为涉案房屋属于我公司拥有第三人在建工程抵押权的组成部分，且已经得到凯里市人民法院和贵阳市中级人民法院的认可，故原告兰某某、赵某某不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的的权利。二、虽然商品房消费者有权对抗抵押权和排除执行，但原告兰某某、赵某某仅是一般买受人，并不符合商品房消费者的条件，不能对抗我公司的抵押权，不能排除法院的执行。综上所述，原告享有的只是买受人物权期待权，既不能对抗我公司享有在建工程抵押权，也不能排除法院对涉案房屋的执行。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、被告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》、《负责人身份证明书》复印件各一份共5页，拟证明华融贵州分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、（2017）黔民初50号《民事调解书》、《在建工程抵押权证》复印件各一份共6页，拟证明（1）被告执行涉案房屋具有合法依据；（2）被告对涉案房屋享有在建工程抵押权。3、（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》《楼盘查询表》复印件各一份共2页，拟证明2017年12月13日涉案房屋已经被查封以及涉案房屋处于抵押查封状态。4、（2020）黔2601执异145号《执行裁定书》复印件一份4页，拟证明法院驳回原告的异议申请，支持被告申请法院强制执行的事实。5、（2018）最高法民申1972号《民事裁定书》复印件一份8页，拟证明房屋买受人若要排除建设工程优先受偿权，担保物权等权利的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定的事实。第三人大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告兰某某、赵某某系凯里市住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司的分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋12层1202号住房在内）。兰某某得知自己所购的“大地春城”小区6栋12层1202号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月7日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异145号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人兰某某的异议请求。”宣判后，兰某某、赵某某不服裁定结果并于2020年9月10日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2016年5月27日，以大地联创房产公司为出卖人，兰某某、赵某某为买受人双方就涉案房屋买卖事宜签订了一份编号为2012-Ｚ-479的《商品房买卖合同》。合同约定：1、兰某某、赵某某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积196.72ｍ2，总价款708192元；2、买受人在合同签订之日支付首付款208192元，余款500000元以银行按揭方式支付；3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。同时查明：2016年5月24日，原告兰某某、赵某某向大地联创房产公司交付购房定金10000元。2016年5月27日，二原告通过兰方明的账户向大地联创房产公司交付购房款198192元，兰方明系兰某某的父亲。原告兰某某、赵某某于2020年9月30日将剩余购房款500000元交付至凯里市人民法院账户。再查明：经本案承办人实地查看，原告兰某某、赵某某已对涉案房屋进行装修并入住多年。上述事实，有原告兰某某和赵某某的起诉状、被告华融贵州分公司的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据兰某某、赵某某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，兰某某、赵某某在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且支付了购房首付款，并于2020年9月30日将剩余购房款500000元交付至凯里市人民法院账户，甚至装修入住多年来，故本院确认兰某某、赵某某向大地联创房产公司购买涉案房屋的真实性。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但兰某某、赵某某作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：一、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书是否中止执行？（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封的是被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产，虽然涉案房屋也在查封的房产内，但不是唯一的执行标的物，原告作为涉案房屋的权益人只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决中止执行该执行裁定书。二、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条确实约定“大地春城”小区6栋12层1202号商品房已设置抵押，抵押权人是农行凯里金泉支行，同时，第二款约定抵押权人同意该商品房预售或销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。但合同附件三没有写明涉案商品房预售或销售的证明以及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从合同附件三载明的内容来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故兰某某、赵某某购买涉案房屋并无过错。三、备案登记。兰某某、赵某某购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上所述，原告兰某某、赵某某的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，本院依法不予采纳。第三人大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告兰某某、赵某某购买位于凯里市的房屋，并解除查封。二、驳回原告兰某某、赵某某的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  彭 春人民陪审员  王晓明人民陪审员  黄贵蓉二〇二〇年九月三十日法官助理刘春香书记员宋圆