海南省海口市龙华区人民法院民事判决书（2020）琼0106民初1260号        原告：雷春莹，女，汉族，1977年3月5日出生，住海口市龙华区。                委托诉讼代理人：陈建红，北京浩天信和（海口）律师事务所律师。                委托诉讼代理人：杜君君，北京浩天信和（海口）律师事务所律师。                被告：海南宜欣商业管理有限公司，住所地海口市明珠路8号宜欣商业广场一楼。                法定代表人：黄楚珍，总经理。                委托诉讼代理人：张汇强，北京盈科（海口）律师事务所律师。                委托诉讼代理人：吴小蕾，北京盈科（海口）律师事务所实习律师。                原告雷春莹与被告海南宜欣商业管理有限公司租赁合同一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜君君到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人张汇强、吴小蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告雷春莹向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的租金（自2018年1月2日起暂计至2020年8月1日的租金为319421.12元；从2020年8月2日至被告实际返还之日止的租金）；2、依法判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金（以被告逾期支付租金为基数，每逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金，自2018年1月2日起暂计算至2020年8月1日）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年1月17日，原告与海南宜欣房地产开发有限公司（以下简称“宜欣房地产公司”）签订GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，双方约定：宜欣房地产公司将其开发的海南宜欣商业广场第一层C区第47号房卖给原告；原告同意一次性支付完全部购房款；宜欣房地产公司在2005年10月1日前交付房屋。同日，就前述宜欣广场第一层C区第47号房产租赁事宜，原告与被告海南宜欣商业经营管理服务有限公司（现更名为“海南宜欣商业管理有限公司”）签订《宜欣商业广场铺面租赁协议》，约定：原告将该C-47号房（面积为42.1㎡）出租给被告；租赁期限为10年，自2005年10月1日起至2015年10月1日止；含税租金为，2005年10月1日起至2008年9月30日的三年，每月按121.92元／㎡付租金人民币5133元，2008年10月1日起至2011年9月30日的三年，每月按156.75元／㎡付租金人民币6599元，2011年10月1日起至2015年10月1日的四年，每月按226.41元／㎡付租金人民币9532元；租金按季度支付，自宜欣商业广场一层正式开业之日起满一个季度后，在15天内支付前一季度租金，以后支付租金时间依此类推；如被告逾期开业，仍以约定的2005年10月1日作为租金起付时间；被告逾期支付租金则逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金。合同签订后，原告如约履行合同义务，将房屋交付给被告使用经营，但是被告并未如约足额支付租金。为维护原告的合法权益，原告曾向海口市龙华区人民法院提起诉讼，法院于2015年10月8日作出民事判决书（案号【2015】龙民一初字第1712号），判决被告于判决生效之日起十日内向原告支付2013年1月起至2015年10月1日止的税后租金272090.94元以及逾期支付房租的滞纳金。根据原告与被告签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》的约定，原、被告的租赁合同期限已于2015年10月1日届满，但被告并未与原告续签订新的租赁合同，而被告却一直占用涉案房屋至今，且未向原告交纳房租，给原告的合法权益造成了重大损失。为维护原告的合法权益，原告曾向海口市龙华区人民法院提起诉讼，法院于2018年4月8日作出民事判决书（案号【2018】琼0106民初1338号），判决被告于判决生效之日起十日内向原告支付2015年1月1日起至2018年1月1日止的租金56835元以及逾期支付房租的滞纳金。此后，原告曾向被告发送函件，要求按照市场价重新商签租赁合同，但被告却拒绝协商并签订新的租赁合同，而且，被告将原告合法的房产以高价出租给第三人经营。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法利益。因此，为了维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告诉讼请求。                被告海南宜欣商业管理有限公司辩称，一、根据答辩人与被答辩人签订的《宜欣商业广场商铺租赁合同》约定，答辩人应向被答辩人支付租金的计算方式为每月50元／㎡，故2018年1月2日至2019年5月1日期间的租金应为33680元，并非被答辩人所称170000元。根据答辩人与被答辩人所签订的《宜欣商业广场商铺租赁合同》第七条第三款约定，租赁期满被答辩人应在期满前三个月通知答辩人，如被答辩人未通知答辩人续租且未签订续租协议，则答辩人有权按照每月50元／㎡的租金续约。答辩人与被答辩人所签订的《宜欣商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制规定，该合同合法有效。被答辩人与答辩人在合同期满后并未达成续租合意，也并未签订续租协议，被答辩人也未曾向答辩人主张返还铺面。因此，答辩人有权按照每月50元／㎡的租金继续使用该铺面，2018年1月2日至2019年5月1日期间的租金应为33680元，而并非被答辩人主张的170000元。二、根据答辩人与被答辩人签订的《宜欣商业广场商铺租赁合同》约定，租金为按每季度支付，答辩人应在满一个季度后15天内向被答辩人支付前一季度的租金，故答辩人应向被答辩人支付的逾期支付租金的滞纳金应自2018年4月16日起算，而非被答辩人主张的自2018年1月2日起算。根据答辩人与被答辩人所签订的《宜欣商业广场商铺租赁合同》第三条第四款约定，租金按每季度支付，即答辩人应将2018年1月2日至2018年4月1日的租金于2018年4月16日前支付给被答辩人，故答辩人应向被答辩人支付的逾期支付租金的滞纳金应自2018年4月16日起算，而非被答辩人所称自2018年1月2日起算。三、自租赁期满至今，答辩人曾多次以发送函件等多种方式要求与被答辩人重新商签租赁合同，被答辩人却以各种借口为由不予理会、不与答辩人签订续租协议，双方无法就续租协议达成一致，因此只能按照《宜欣商业广场商铺租赁合同》约定的每月50元／㎡计算租金。自答辩人与被答辩人所签订的《宜欣商业广场商铺租赁合同》约定的租赁期满至今，答辩人曾多次通过发送函件等多种方式告知被答辩人要求与其重新商签租赁合同，被答辩人却以各种借口为由不予理会、不与答辩人签订续租协议，双方无法就续租协议达成一致，因此只能按照《宜欣商业广场商铺租赁合同》约定的每月50元／㎡计算租金，被答辩人所称答辩人拒绝与其协商的陈述不具备任何事实依据，被答辩人提供的公证证据也明确显示被答辩人的邮件被退回，答辩人未收到被答辩人的邮件。因此，在双方未就续签新协议达成一致的情况下，答辩人有权继续按照原协议约定的每月50元／㎡的租金继续使用该铺面。四、本案鉴定机构海南中联房地产估价咨询有限公司出具的（海南）中联（2020）琼0106鉴委字第68号《司法技术鉴定报告》未依据现有资料和实际情况进行合理鉴定评估，租金鉴定金额明显过高，偏离事实。本案中鉴定机构海南中联房地产估价咨询有限公司向答辩人出具（海南）中联（2020）琼0106鉴委字第68号《司法技术鉴定报告（勘误稿）》后，答辩人立即向法院及鉴定机构提交了《鉴定报告意见书》及案涉商铺与相邻周边商铺的真实租赁合同。鉴定机构并未依法采纳答辩人在勘误期间提交的合理意见及证据，而是直接沿用严重偏离事实租赁金额的鉴定结果，导致（海南）中联（2020）琼0106鉴委字第68号《司法技术鉴定报告》所给出的租赁金额与案涉商铺事实租金严重不符。首先，案涉商铺现由答辩人交由海口蓝天宇辰商贸有限公司承租，用于承租人经营周大福珠宝店铺。答辩人与海口蓝天宇辰商贸有限公司基于真实意思表示签订《海南宜欣城A-F区租赁合同书》约定，租赁金额按建筑面积计算，自2018年1月1日至5月31日为每平方米每月159.96元，自2018年6月1日至2019年5月30日为每平方米每月167.96元，自2019年6月1日至2020年5月30日为每平方米每月176.36元。且案涉商铺周边邻近商铺四间商铺的租赁金额皆在每平方米每月105元至134元之间。上述租赁金额均为经租赁合同双方平等约定的客观真实的租赁合同金额，符合市场租赁价格。鉴定报告应以实际租赁金额作为认定商铺租金的主要评估依据，答辩人在《司法技术鉴定报告（勘误稿）》出来后提供租赁合同并未超过鉴定期限，既然只是勘误阶段，对于鉴定报告不准确，不全面的地方，就应当及时予以纠正。本案的租金标准应当以答辩人提交的宜欣广场真实租金作为参考，而不能以与宜欣广场处于不同商圈的友谊广场的租金价格作为鉴定依据。其次，案涉商铺现由答辩人交由海口蓝天宇辰商贸有限公司承租，用于承租人经营周大福珠宝店铺。根据答辩人与海口蓝天宇辰商贸有限公司签订的《海南宜欣城A-F区租赁合同书》约定，租赁金额包括租金及管理费，管理费为答辩人作为商场管理者日常管理运营所支出的必要费用。按照商场管理规定及相关合同约定，若被答辩人委托答辩人将案涉商铺出租的，承租人支付租赁总额中包含的相应管理费用应为答辩人所收取，故本案房地产估价鉴定报告中商铺租赁估值应包含实际租金及商场运营管理商铺所需管理费，本案《司法技术鉴定报告》中商铺租金估值应将相应管理费部分予以扣除。最后，按照宜欣商业广场管理规定及相关合同约定，被答辩人委托答辩人将案涉商铺出租的，应向答辩人支付所出租商铺的1.5个月租金作为答辩人的招商租金，故本案《司法技术鉴定报告》中商铺租金估值应将该部分费用予以扣除。综上所述，答辩人恳请贵院依法查明事实，正确适用法律，依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据有：商品房买卖合同、租赁协议、（2015）龙民一初字第1712号民事判决书、（2018）琼0106民初1338号民事判决书、EMS邮寄信件、公证书（2018）琼州证字第8164号、（海南）中联（2020）琼0106鉴委字第68号《司法技术鉴定报告》，对以上证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认；被告提供的证据有：宜欣商业广场铺面租赁协议、函告、通知、委托出租协议书（模版）、快递单、声明、海南宜欣城商业广场一层布置平面图、海南宜欣城A-F区租赁合同书、海南宜欣城A-F区租赁合同书、海南宜欣城A-F区租赁合同书、海南宜欣城A-F区租赁合同书，对以上证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年1月17日，原告与海南宜欣房地产开发有限公司（以下简称“宜欣房地产公司”）签订《商品房买卖合同》，约定宜欣房地产公司将其开发的海南宜欣商业广场第一层C区第47号商铺卖给原告，原告同意一次性支付完全部购房款，宜欣房地产公司在2005年10月1日前交付房屋。同日，原告与被告签订《宜欣商业广场铺面租赁协议》，约定原告将以上商铺（面积为42.1㎡）出租给被告，租赁期限为10年，自2005年10月1日起至2015年10月1日止；含税租金为2005年10月1日起至2008年9月30日的三年，每月按121.92元／㎡付租金5133元，2008年10月1日起至2011年9月39日的三年，每月按156.75元／㎡付租金6599元，2011年10月1日起至2015年10月1日的四年，每月按226.41元／㎡付租金9532元；租金按季度支付，自宜欣商业广场一层正式开业之日起满一个季度后，在15天内支付前一季度租金，以后支付租金时间依此类推；如被告逾期开业，仍以约定的2005年10月1日作为租金起付时间；被告逾期支付租金则逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金。租赁期满后，如原告愿意继续出租该商铺，则在合同期满前三个月内通知被告，续签租赁协议，若原告不再对外续租，也应在合同期满前的三个月内书面通知被告，如原告未按合同约定时间通知被告，被告有权按每月50元／平方米租金自动续约。合同签订后，原告如约履行合同义务，将房屋交付给被告使用经营，但是被告并未如约足额支付租金，原告为此向本院提起诉讼。2015年10月8日，本院作出（2015）龙民一初字第1712号民事判决书，判决被告向原告支付2013年1月起至2015年10月1日止的税后租金272090.94元以及逾期支付房租的滞纳金。2018年1月17日，原告再次起诉被告要求支付拖欠的租金。2018年4月8日，本院作出（2018）琼0106民初1338号民事判决书，判决被告向原告支付2015年10月1日至2018年1月1日的租金56835元及逾期支付房租的滞纳金。2018年11月9日，原告向被告发送函件，要求按照市场价重新商签租赁合同，否则将收回商铺，但未送达到被告，双方也未签订新的租赁合同。2020年1月19日，原告再次向本院提起诉讼。根据原告的申请，本院委托相关机构对海南宜欣商业广场第一层C区第47号商铺自2018年1月2日至2020年4月8日的市场租金进行了评估，评估结论为该商铺的租金单价为237.1元／㎡／月，总价为275385元。                本院认为，本案争议焦点为：1、被告应按何标准向原告支付租金？2、被告逾期支付租金的违约金应从何时开始计算？                一、关于租金的支付标准问题。原告与被告签订的《宜欣商业广场商铺租赁协议》，系双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，被告多次违约拖欠原告租金，已构成根本性违约，依法应承担相应的责任。按合同约定，租赁期满后，如原告愿意继续出租该商铺，则在合同期满前三个月内通知被告，续签租赁协议，如原告未按合同约定时间通知被告，被告有权按每月50元／平方米租金自动续约。本案中，原告在合同履行期满后一直未要求收回以上商铺，也没通知被告续签租赁协议，虽然原告于2018年11月9日通过邮寄的方式向被告寄出了要求按照市场价重新商签租赁合同的函件，但被告并未实际收到，故不能视为原告已通知了被告。因此，对于2018年1月2日至2020年1月19日期间的租金，被告有权按每月50元／平方米交纳租金，据此计算租金为50元×42.1平方米×12.5个月=26312.5元。至于2020年1月19日以后的租金，由于被告已收到了原告的起诉材料，对原告的诉求已然明了，此时起被告应当与原告重新签订租赁合同，但被告仍一直未与原告签订合同，被告对此负有过错责任，故不能再按原合同的约定交纳租金，被告应按该商铺的市场价格即237.1元／㎡／月向原告支付租金。                二、关于违约金的计算问题。根据租赁合同约定，租金按季度支付，自宜欣商业广场一层正式开业之日起满一个季度后，在15天内支付前一季度租金，以后支付租金时间以此类推。若逾期支付租金，则逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告支付滞纳金。被告从2018年1月2日至今，一直未向原告支付租金，故应当向原告支付违约金。2018年1、2、3月为一个支付季度，滞纳金应从2018年4月16日开始计算，以所拖欠的每季度的租金为本金，按照日0.3‰计算。                依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条规定，判决如下：                一、限被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷春莹支付租金（租金计算方法：商铺面积为42.1㎡，2018年1月2日至2020年1月19日的租金，按50元／㎡／月计算，共计26312.5元；2020年1月20日至被告实际返还商铺之日止的租金，按237.1元／㎡／月计算）；                二、限被告海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷春莹支付滞纳金（滞纳金计算方法：以每季度实际拖欠的租金为本金，从2018年4月16日至被告付清租金之日止，按每日万分之三计算）。                三、驳回原告雷春莹的其他诉讼请求。                如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费4241元，由原告雷春莹承担2715元，被告海南宜欣商业管理有限公司承担1526元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                    审判员蔡红胜            人民陪审员王**琦            人民陪审员王冬妮    二〇二〇年九月十四日            书记员刘雨诗