海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初881号   原告：海南和熠实业有限公司五指山分公司，住所地海南省五指山市候鸟公寓大雁阁物业管理处。   法定代表人：朱某。   委托代理人：王某，海南和熠实业有限公司五指山分公司员工。   刘绍杰，男，汉族，1972年9月22日出生，常住地址：河北省保定市竞秀区耳七里店10栋3单元502号。系海南省五指山市水岸别墅小区3栋802房业主。   第三人：五指山市水岸别墅小区业主委员会，住所地五指山市水岸别墅小区5栋802-2房。   负责人：于某，系业委会主任。   委托代理人：邹某，五指山市水岸别墅小区业主委员会委员。   委托代理人：岳某，五指山市水岸别墅小区业主委员会副主任。   原告海南和熠实业有限公司五指山分公司（以下简称和熠公司）与被告刘绍杰、第三人五指山市水岸别墅小区业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告和熠公司的委托代理人王某，被告刘绍杰，第三人业委会的委托代理人邹某、岳某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告和熠公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期拖欠的物业服务费501元；2.判令被告按每日2‰支付违约金，支付期限从2020年1月1日起至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日为273元；3.判令第三人协助原告清收上述欠款；4、由被告承担诉讼费。事实和理由：2014年12月19日，水岸别墅小区业主委员会与原告作为甲、乙双方，签订了水岸别墅小区业主《物业服务合同》，约定原告2015年1月1日至2018年12月31日为水岸别墅小区提供物业管理服务。被告是五指山水岸别墅小区的业主，房号为：3－802，面积为：51.3平方米，物业服务费1.22元/平方米。合同签订后，原告按约履行了合同责任，为水岸别墅小区的全体业主提供了物业管理服务，包括被告。但是被告自2019年1月1日至2019年8月31日的物业服务费501元，至今未交纳。2019年9月6日，原告与第三人签订《水岸别墅小区移交协议》，双方在合同中约定：“一、物业费：甲方与乙方签订的物业服务协议于2015年1月1日至2018年12月31日到期，由于乙方未选聘新物业服务企业，甲方继续为水岸别墅小区提供物业服务工作至2019年8月31日，以上时间段业主共计拖欠物业服务费831143元；二、乙方必须保证拖欠物业费和水费的业主来缴纳水电费或物业费的时候，优先支付甲方拖欠的费用，否则不予购买水电费或缴纳其他时间段的物业费”。根据协议约定，第三人有义务配合原告收取业主拖欠的物业费。综上所述，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令被告支付拖欠原告的物业管理费与违约金，判令第三人协助原告追索物业管理费。   被告刘绍杰辩称，被告不认可拖欠原告的物业费，首先业委会与原告签订的物业合同到期是2018年12月31日，2019年之后业委会与原告之间并没有签订合同，原告找被告交缴物业费没有合同及法律依据。   第三人业委会述称，一.海南和熠实业有限公司五指山分公司与五指山市水岸别墅小区业主委员会签定的“物业服务合同”2015年1月1日起至2018年12月31日止四年已经终止。二.2018年12月26日业委会公告以及合同终止报告，证明业委会已经履行通知义务，告知和熠公司合同已期满终止，不再续聘。应向业委会交接。三.和熠公司拒不交接，霸占着小区。2019年1月30日房管局下发“信访答复意见书”，意见书中第三条要求和熠公司应该按照《物业管理条例》第38条交接，和熠公司仍然霸占小区不交接。2019年3月20日，房管局要求和熠公司交接，有照片是现场进行确认取证。四.和熠公司抗拒房管局的指示违反法律法规，仍然霸占小区，2019年5月7日和熠公司起诉业委会，请求判令其公司继续履行2015年至2018年12月30日终止的物业服务合同。人民法院7月4日判决和熠公司败诉，驳回和熠公司的诉讼请求。五指山市人民法院根据《海南经济特区物业管理条例》第43条规定，告知和熠公司“应在2018年12月31日起十日内办理移交手续。2019年1月10日前应完成移交，但被告至今未移交其无权继续占用水岸别墅物业公共用房，应支付相应的占用费用。”并支付占据小区的占用费5000元及诉讼费200元。2020年6月2日五指山人民法院又一次判决和熠占据小区6月至8月占用费2666.67元。五.和熠公司置国家的法律法规不顾。无视人民法院的判决，仍然霸占小区不撤离...只收业主的物业费不为业主服务，致使小区混乱不堪，化粪池满得业主屋内粪便溢出；下水管道堵塞不管，水箱没盖不管，黄绿色的水中夹着鸟毛（1号楼业主喝的水）不清洗。别墅区因电线短路不给修复，停电了4天，迫使业主上访；对小区管理严重失职，随意允许相邻的仁居房地产开发公司在××区上施工，道路被破坏，围墙被埋，下水管道堵塞，给F栋业主带来无穷的灾难，无法生活...等等例子举不胜举。2019年8月29日和熠公司在没有与业委会交接的情况下，突然弃管,张贴通知之后，既不核对账目，更不移交售电系统，业主不能买水买电，要求我们签订和熠公司单方事先写好的不平等协议，不答应条件拒不移交!僵持了6天，小区瘫痪6天，2019年9月6日16时，为了业主能正常生活，结束杂脏乱坏堵的局面，业委会被迫签订和熠公司事先写好的单方协议后才交接。（但是至今水电物业明细也没核对）。综上事实证明：在法制社会的今天，被告合同期满后强行霸占小区8个月的所作所为，本应受到《海南经济特区物业管理条例》第64条制裁，但仍然还以损害业主利益要挟业委会签定和熠公司单方面起草的不平等的格式条款协议。根据《合同法》第40条规定：“提供格式条款一方免除其责任加重对方责任排除对方主要权利的该合同无效。”根据民法典的规定，受协迫签订的协议无效。为了维护业主的合法权益，请求人民法院判令被迫情况下签定的和熠公司单方起草的“水岸别墅小区移交协议”无效。   原告的熠公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、物业服务合同；2、移交协议；3、民事判决书2019琼9001民初401号；4、民事裁定书2019琼96民终1540号；5、民事判决书2019琼9001民初39号；6、缴费凭证。当庭补充：7、房产管理局对邹某的答复意见书；8、2019年8月29日移交通知；9、39号判决书第11页。   第三人业委会围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、物业服务合同；2、合同终止报告；3、业委会公告；4、房管局信访答复意见书；5、房管局照片；6、判决书2份2019年、2020年；7、8、照片；9、停电上访；10、照片；11、弃管“通知”；12、移交协议；13、海南经济特区物业管理条例；14、合同法第40条；15、民法典第150条。   被告未提交证据。   本院组织当事人进行证据交换及质证，被告对原告提交的证据1、2不认可；对证据3、4、5无异议；对证据6真实性无异议，对证明内容有异议；对证据7真实性不认可；对证据8真实性认可，关联性不认可；对证据9真实性认可，关联性不认可。第三人对原告提交的证据1真实性、合法性认可，关联性不认可；对2真实性认可、合法性、关联性不认可；对证据3、4、5认可；对证据6真实性认可，证明内容不认可；对证据7真实性认可，关联性有异议，对第3条合法性无异议，证明内容有异议；对证据8真实性认可，证明内容不认可；对证据9真实性、合法性认可、关联性不认可，证明内容不认可。   原告对第三人提交的证据1、4、11、12三性认可；2、3、5、6、9、13、14、15合法性、真实性认可，关联性不认可；7、8、10三性不认可。   被告对第三人提交的证据均无异议。   对原告提交的证据，被告及第三人无异议的3、4、5、6、8本院予以确认；对有异议的证据1本院与原件核实、第三人对真实性也无异议，该份证据虽然已履行期届满，但涉诉案件是该合同届满后的延伸，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；对证据2的真实性，第三人无异议，该份证据有原告及第三人签名盖章，协议内容未违反法律强制性规定，对其真实性、合法性、关联性予以确认；对证据7的内容与本案存在关联，对其关联性，本院予以确认；证据8的真实性，第三人认可，该内容与本案有关联，内容未违反法律强制性规定，对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认；证据9是法院生效法律文书，文书中查明事实可以作为案件认定的依据，对该份证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。   对第三人提交的证据，原告对证据1、4、11、12无异议，本院予以确认；对关联性有异议的2、3、5、6、9、13号证据，均是双方对合同届满后的处理，与本案具有关系，对证据14、15为法律条款，不属于证据，不能作为认定本案事实的依据。   经审理查明，2014年12月19日原告和熠公司与第三人业委会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为五指山水岸别墅小区提供物业服务，合同期限是2015年1月1日至2018年12月31日，物业服务费收费标准为：住宅房：1元/月/㎡，商业用房：1.4元/月㎡,别墅房1元/月/㎡。电梯费：二楼开始收取0.16元/月㎡以上每层加0.1元/月㎡。合同签订后，双方把提交该合同在五指山市住房保障与房产管理局进行了备案。2018年12月26日，水岸别墅业委会在小区张贴公告，内容为：“根据2018年12月22日全体业主大会投票表决，业主委员会决定：“对业主委员会与海南和熠实业有限公司五指山分公司2014年12月签订的物业服务合同不再续约。按物业服务合同和熠物业公司的服务应在2018年12月31日24时中止，业主委员会要求和熠物业自2019年1月1日起向业主委员会移交相关资料并办理撤离相关手续。”，合同到期后，双方对是否应当撤离产生纠纷，原告遂于2019年5月7日诉至本院要求继续履行上述合同，同时，被告也提出反诉。   2019年9月6日，原告与第三人达成《水岸别墅小区移交协议》，双方在协议中约定，甲方与乙方签订的物业服务协议于2015年1月1日至2018年12月31日到期，由于乙方未选聘新物业服务企业，甲方继续为水岸别墅小区提供物业服务工作至2019年8月31日。以上时间段业主共计拖欠物业服务费831143元。乙方必须保证拖欠物业费和水费的业主来缴纳水电费或物业费的时候，优先支付甲方拖欠的费用，否则不予购买水电费或缴纳其他时间段的物业费等等。   还查明，被告刘绍杰是五指山水岸别墅小区3-802号房业主，房屋面积为51.3平方米。   另查明，原告与业委会签订的《物业服务合同》即将届满时，业委会于2018年12月26日向业主发出通知，通知内容主要为：业主委员会决定，对业主委员会与海南和熠实业有限公司五指山分公司2014年12月签订的物业服务合同不再续约。邹某于2019年1月16日向五指山市委、市政府、信访局反映的《关于水岸别墅小区物业交接问题情况服务（二）》，经五指山市住房保障与房产管理局回复，其中第（二）条已明确要求原物业合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。   本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告和熠公司与第三人业委会签订的《物业服务合同》和《水岸别墅小区移交协议》均是当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，依法受到法律的保护。因被告是水岸别墅小区业主，故原告与第三人签订的合同效力对被告具有约束力，被告居住在3-802房，房屋面积为51.3平方米，根据原告与第三人签订的合同，被告每月应付的物业管理费为1元/平方米，电梯费为0.76元/平方米（0.16+7×0.1＝0.76），合计为1.76元/平方米，被告每月应付物业费为1.76元/平方米×51.3平方米＝90.29元。被告于2019年1月1日起至2019年8月31日，共8个月未向被告支付物业费，则被告拖欠的物业费为：90.29×8＝722.32元，现原告主张501元，未超出该数额，本院予以照准。庭审中，被告提出，原告服务期已于2018年届满，应当立即退场，从2019年1月1日起至2019年8月31日止，被告与原告之间无合同，不应当承担物业服务费，关于原告是否需要立即退场，五指山市有关部门已为答复，即是原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式按管时为止，因而，对被告提出与原告无合同，不应交纳物业费的主张，本院不予采纳。   违约金是指根据当事人约定或者法律规定，一方违约时应当向另一方支付的金钱赔偿。原告和熠公司要求被告刘绍杰支付2020年1月1日起至实际清偿之日止的按日2‰的违约金，从原告与第三人签订的《水岸别墅小区移交协议》协议内容来看，协议书中并没有对违约金方面的约定，虽然原《物业服务合同》对业主未按时交纳物业费有违约金方面的约定，但是双方在签订《水岸别墅小区移交协议》并没有提出违约金问题，而《水岸别墅小区移交协议》是双方对《物业服务合同》届满时双方权利义务的补充及变更，故原告要求被告支付违约金，无合同依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：   一、被告刘绍杰在本判决书生效之日起十日内向原告海南和熠实业有限公司五指山分公司支付拖欠的物业服务费501元；   二、驳回原告海南和熠实业有限公司五指山分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告刘绍杰负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 帅英      二〇二〇年九月二十五日   书记员 周皓   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。