辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0792民初1051号原告：迟某某，女，1982年3月15日出生，汉族，居住地辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：杨建中，辽宁华峰律师事务所律师。被告：伍某某，男，1985年1月26日出生，汉族，居住地辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：董力群，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。原告迟某某诉被告伍某某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告迟某某的委托诉讼代理人杨建中，被告伍某某的委托诉讼代理人董力群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告迟某某向本院提出诉讼请求:1、请求解除原、被告间租赁合同；2、请判令被告立即给付2020年2月至2020年5月间欠付租金21万；3、请判令被告支付违约金50.4万元；4、请求判令被告支付在租赁期间由我方垫付的煤气费、电费、水费、电话费合计14342元；5、本案的诉讼费用由被告承担；事实和理由：原、被告经协商，于2019年12月13日签定一KTV租赁合同。约定：原告将其位于锦州市松山新区锦秀天第A区32-28号豪都KTV歌厅整体租赁给被告。租期三年，即从2019年12月13日始至2022年12月13日止。月租金七万元上打租。另收1万元押金，租期满退回。乙方自主经营承担水电煤气卫生等费用。合同签定后原告如约将歌厅交与被告经营，被告在交付了2个月租金后托欠不再给付租金，2020年5月明确表示不再租赁经营，并拖欠水电煤气等费用都由原告代为缴纳。原告认为，原被告间租赁合同合法有效。被告拖欠多个月租金且自行终止租赁是严重违约行为，除应给付拖欠租金外还应承担违约责任。被告现以其行为表明其不再继续租赁故合同应予解除。为维护原告合法权益提起诉讼请判决。被告伍某某辩称，一、被告认为原告主体不适合，虽然原被告之间签订了租赁合同，但在庭前经被告了解，原告既不是承租标的的所有权人，也不是承租标的承租人。这一事实在贵院审理（2017）辽0792民初1287号民事判决当中有认定。因此，其无权主张因该标的所产生的处分及收益权利。另具被告了解的情况，在与房屋所有权人签订的租赁合同当中，含有禁止转租条款的相关约定，因此，双方签署的租赁合同没有法律效力。被告所租赁的房屋系锦州市松山新区豪都娱乐会馆的经营房屋，迟某某是该个人独资企业的法定代表人，其个人不应作为诉讼主体。二、即便原、被告之间的合同有效，被告也不应向其支付租金及所谓的违约金，主要有以下理由：1、原告不具备对外租赁的资格，也无权收取租赁费用，根据1287号民事判决认定的事实，原承租人赵庆海除支付10万元保证金之外，至今未向所有权人支付过任何租金；2、被告在租赁过程当中，遭遇到新冠疫情的不可抗力因素，因政府及主管部门为防止疫情而采取行政措施，直接导致租赁合同不能履行。出租人因行政管控而无法提供可供承租人持续正常使用的租赁房屋。因此承租人依法不应缴纳相应的租金。被告分别于2019年12月13日和2020年1月20日分别支付了租金及押金8万元和77000元，其中8万元中含有1万元押金，2020年1月27日起，因新冠疫情的行政命令强制关停。3月23日复开，3月30日又强制关停。被告于4月23日通知原告不在租赁，原告表示同意，并于27日被告将钥匙交还原告完成交接。正常复工后，便由原告经营至今，当时双方谈解除条件时，被告同意了将1万元押金留给原告，同时，被告将新增的近10万余元设备留给原告，有了之后双方的正常交接。因此，双方的合同实际上已经解除，原告无权就不可抗力造成的租金损失向原告进行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，KTV租赁合同、锦州市新型冠状病毒感染的××疫情防控领导小组发布的相关文件，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：锦州市松山新区豪都娱乐会馆是个人独资企业，原告迟某某是该会馆的投资人。2019年12月13日，原告迟某某（出租方）与被告伍某某（承租方）签订了《KTV租赁合同》，合同约定：“未经甲方允许，乙方不得私自对场所内的设备、设施、家具、装潢等进行拆、装、改造。一、经甲乙双方公平，自愿协商，甲方将坐落于松山新区锦绣天第A区32-28号出租给乙方，为明确甲乙双方权利及义务，经协商达成一致订立本合同。二、双方责任及任务：1、乙方承租后仅做ktv项目自主经营，并承担租赁期内的水，电，煤气，卫生，人工等经营所发生的所有费用，其他与经营无关的各种费用均由甲方承担。未经甲方允许，乙方不得私自对场所内的设备、设施、家具、装潢等进行拆、装、改造。2、甲方负责租赁期内的房租及对周边居民造成环境污染的赔偿费用，负责公安，消防，工商，税务，卫生文化等执法部门的检查及培训，会议等事宜。各执法部门产生的费用均由甲方负责。由甲方造成的一切债务与乙方无关。3、租赁期内乙方应注意防火防盗，如发生安全事故，火灾，失窃造成的经济损失由乙方负责赔偿。4、乙方租赁期间内严禁各种违法行为，例如黄、赌、毒，与甲方无关。5、所承租店面的设备，设施，物品等，另附清单。三、租赁期限及租赁金额：以此KTV租赁期为2019年12月13日至2022年12月13日，月租金为上打租柒万元(70000元)乙方按月向甲方支付。乙方另付(壹万元)为押金，终止合作时由甲方退回。四、本协议一式两份，经甲乙双方签字后生效，甲乙双方各持一份，同样具有法律效力。”合同签订后，被告伍某某分别于2019年12月13日、2020年1月20日给付原告80000元及77000元作为前两个月履行期间及签订合同之前经营期间的租金及押金。另查，受新型冠状病毒感染的××疫情影响，锦州市新型冠状病毒感染的××疫情防控领导小组于2020年1月26日发布公告，2020年1月25日辽宁省新型冠状病毒感染的××疫情防控领导小组启动辽宁省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应后我市立即做出响应，全面进入Ⅰ级响应工作状态。全市图书馆、文化馆（站）、博物馆、纪念馆、影剧院、体育场馆等公共场所全部闭馆，经营性文化娱乐场所（电影院、歌舞厅、演艺场所、游戏厅、网吧）等公共场所立即停止经营活动。被告伍某某于次日开始停业。3月23日，被告接到相关主管部门通知后开始恢复营业。3月30日，锦州市新冠××疫情防控指挥部办公室，按照中央“外防输入、内防反弹”的疫情防控总体要求，发布紧急通知，要求电影院、演出场所（剧场、音乐厅、演艺酒吧）、歌舞娱乐体育场所（歌厅、舞厅、迪厅、迪吧、游戏厅、棋牌室、游泳馆）、互联网上网服务营业场所等人员聚集的文化场所暂不复业，已复业的立即暂停营业。被告从当日起又开始停业。2020年5月7日，锦州市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部办公室发布《关于加强复工复市文化娱乐体育场所疫情防控工作的通告》，各县（市、区）要按照《中央应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组关于在有效防控疫情的同时积极有序推进复工复产的指导意见》要求，结合锦州实际，积极引导辖区内文化娱乐体育场所（不含影院），在做好疫情防控工作的前提下，经营者自主决定复工复市时间。之后，被告不再经营KTV，开始与原告协商解除合同事宜。本院认为，原告迟某某是锦州市松山新区豪都娱乐会馆投资人，其将该会馆出租给被告伍某某不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人签订的《KTV租赁合同》,系双方真实意思表示，内容合法,应确认为有效合同。双方关于合同履行产生争议，诉至本院，原告具备诉讼主体资格，本院应当受理。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第三项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。被告已经明确表示不再承租KTV，故原告要求解除《KTV租赁合同的》诉讼请求，本院予以支持。关于未交付租金一节，被告抗辩因不可抗力因素导致停业，故租赁合同不能履行。2020年初，新型冠状病毒感染的××疫情爆发，新冠××疫情属不可预见的突发偶然性事件，是不可抗力因素，确实给被告的经营造成了损失，但这也是社会普遍现象，娱乐服务行业普遍受其影响，包括KTV会馆确实面临经营困难局面，符合行业特性，但疫情并不必然导致不能履行合同，遵循民法自由、公平、诚信的基本原则，当事人应当诚信磋商、互谅互让、共担风险、共渡难关，在疫情防控工作取得阶段性进展的同时，经营者在做好场所通风换气、清洁消毒等工作后，应当开始有序复工，被告应当积极采取经营措施，而非消极怠工，且被告在因疫情停业期间并未与原告积极协商租赁事宜，被告抗辩2020年4月23日即与原告协商解除合同事宜并于4月27日将钥匙返还原告，原告对此并不认可，被告并未提交充足证据证明已经与原告进行了有效交接，故2月13日至5月13日的租金，被告应当支付，鉴于不可抗力的疫情原因，本院认为应当适当调整租金，以每月3万元为宜。关于原告主张的违约金，合同当中关于违约金并无约定，原告的请求本院不予支持。押金1万元，原告不予退回。关于原告主张的水电费、煤气费及电信费用，因原告未补交诉讼费用，本院不予调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告迟某某与被告伍某某于2019年12月13日签订的《KTV租赁合同》；二、被告伍某某于本判决生效后十五日内，给付原告迟某某2020年2月13日至2020年5月13日的租金9万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10940元，由被告伍某某负担2050元，由原告迟某某负担8890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王旭寒人民陪审员  孙世军人民陪审员  任 平二〇二〇年九月七日书 记 员  张雨鑫