四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0302民初1382号 原告：自贡农村商业银行股份有限公司，住所地四川省自贡市自流井区汇川路南湖印象****。 法定代表人：吴利。 委托诉讼代理人：鄢亮，四川中业律师事务所律师。 被告：曾武，男，汉族，1956年6月1日出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：万晓红，女，汉族，1964年9月5日出生，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：杨红，女，汉族，1969年5月31日出生，住四川省自贡市大安区。 被告：四川长隆实业（集团）有限公司，住所地，住所地四川省自贡市汇东丹桂大街**iv> 法定代表人：罗绍贵。 委托诉讼代理人：廖志新，男，汉族，1955年10月2日出生，该公司员工。 原告自贡农村商业银行股份有限公司（以下简称：自贡农商行）诉被告曾武、四川长隆实业（集团）有限公司（以下简称：长隆公司）第三人撤销之诉一案。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告自贡农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人鄢亮，被告曾武委托诉讼代理人万晓红、杨红，被告四川长隆实业（集团）有限公司委托诉讼代理人廖志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告自贡农商行向本院提出诉讼请求：撤销自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初1395号民事判决。事实与理由：自贡市自流井区人民法院审理的曾武与长隆公司商品房销售合同纠纷一案，现已作出（2019）川0302民初1395号《民事判决书》，该判决判令第二被告为第一被告办理自流井区××街××段××排××号房屋的不动产权属登记。原告认为，该判决内容错误，损害原告合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条，《最高人民法院关于适用的解释》第292条之规定，请求撤销（2019）川0302民初1395号民事判决。理由如下：（2019）川0302民初1395号民事判决依据的第一被告和第二被告于2014年7月4日签订的《房屋买卖契约》无效。该判决确认《房屋买卖契约》有效是错误的，其结果明显侵害了原告抵押权；第二被告向原告借款已在上述《房屋买卖契约》签订前的2014年3月27日将案涉房屋抵押给原告并办理了抵押登记，因第二被告不能按期还款，原告诉至大安区人民法院并于2017年5月11日作出（2017）川0304民初33号民事判决书，判决原告对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权，现该案仍在大安区人民法院执行中。根据《担保法》第四十九条第一款的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。第二被告将案涉房屋抵押给原告后，未通知抵押权人即转让给第一被告的行为依法无效。（2019）川0302民初1395号《民事判决书》依据该无效契约的内容判令办理案涉房屋过户登记是错误的；原告对案涉房屋享有抵押权，作为有独立请求权的第三人，此前对该案毫不知情,也未被通知作为第三人参加该案诉讼，原告抵押物权受到侵害，依法有权请求撤销该判决。原告作为案涉房屋抵押权人，对案涉房屋享有独立请求权，是（2019）川0302民初1395号民事诉讼案件的必要当事人。原告对该案诉讼毫不知情且未被通知以第三人身份参加诉讼。后于2020年4月收到自贡市自然资源和规划局的告知函时方知该案。原告对未能参加诉讼没有过错，该案判决损害了原告合法权益，依法应予撤销。 被告曾武辩称，房屋买卖发生在2014年7月，二原告设立的抵押在2014年8月。买卖在前，抵押在后，故请求驳回原告的诉讼请求。 被告长隆公司辩称，原告的陈述不属实，原告的抵押登记2014年8月1日生效，而房屋买卖协议签订于2014年7月，所以原告的陈述与客观事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告长隆公司因需流动资金购买原材料于2014年2月向原告大安信用联社申请贷款8700000.00元，并以被告长隆公司所有的房屋为本次贷款提供抵押担保。原告分别与借款人、抵押人、保证人等签订了《流动资金借款合同》（大安信公借2014-000035号）、《最高额抵押合同》（大安信公高抵2014-000035号）。《最高额抵押合同》约定被告长隆公司以其所有的位于自贡市自流井区××街××段川南机电商业城（Ｂ区前排一层）1层Ｂ111、Ｂ112、Ｂ116、Ｂ117、Ｂ118、Ｂ119、Ｂ121、Ｂ123等八套房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。登记时间为2014年3月27日，不动产证明号自房他证2014字第0327005**。担保最高债权数额为1000万元。2014年8月1日，因双方债权数额变化，需将原登记担保债权数额由1000万元增加至1377万元。长隆公司、大安信用联社、自贡第一水泵厂等共同向登记机关书面申请变更抵押登记。2014年8月4日，自贡市房屋权属登记中心准予变更，不动产证明号自房房他证2014字第0801015**担保最高债权数额为1377万元。因长隆公司不履行还款义务，大安信用联社向自贡市大安区人民法院提起诉讼，要求被告长隆公司在抵押担保范围内承担责任。2017年5月11日，大安区人民法院以（2017）川0304民初33号民事判决书确定大安信用联社对案涉财产享有优先受偿权。判决生效后，被告不履行生效法律文书确定的给服义务。自贡市大安区农村信用合作联社向自贡市大安区人民法院申请强制执行。2017年9月21日，大安区人民法院立案受理。 另查明，2014年7月4日，被告长隆公司与被告曾武签订《房屋买卖契约》，约定被告长隆公司将其自有的位于自贡市自流井区××街××段××排××号房屋（自房权证2014字第0××9号）出售给被告曾武，房屋建筑面积为68.88平方米，房款为50万元，被告曾武以被告长隆公司所欠的借款冲抵房款，被告长隆公司向被告曾武出具收据并于2014年8月4日将房屋交付给被告曾武使用。由于未能办理产权变更登记，曾武向本院提起诉讼，要求被告长隆公司为其办理所购房屋不动产登记。2019年6月5日，本院以（2019）川0302民初1395号民事判决被告长隆公司于判决生效后十五日内为被告曾武办理自贡市自流井区××街××段××排××号房屋不动产权属登记。判决生效后，被告长隆公司不履行生效法律文书确定的义务，曾武向本院申请强制执行。本院依据生效文书向协助机关发出协助执行通知。 再查明，2017年6月6日中国银监会四川监管局以川银监复（2017）191号文件函复自贡农村商业银行股份有限公司开业，自贡市中新农村信用合作联社、大安区农村信用合作联社、沿滩区农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为自贡农村商业银行股份有限公司。 以上事实有《流动资金借款合同》（大安信公借2014-000035号）、《最高额抵押合同》(大安信公高抵2014-000035号)、《房屋买卖契约》、（2017）川0304民初33号民事判决书、（2019）川0302民初1395号民事判决书、他项权证、变更登记申请书、承诺函、川银监复（2017）191号文件、不动产登记查询结果通知书、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为:1.二被告之间签订的《房屋买卖契约》是否有效，即本院（2019）川0302民初1395号民事认定该契约有效是否恰当；2.原告是否为（2019）川0302民初1395号民事案件必要诉讼参与人；3.（2019）川0302民初1395号民事判决判令长隆公司为曾武办理自贡市自流井区××街××段××排××号房屋（自房权证2014字第0××9号）的不动产权登记是否侵害了原告的财产利益。 首先，关于二被告之间签订的《房屋买卖契约》的效力问题。被告长隆公司在签订合同时系案涉房屋的权利人，依法享有案涉房屋所有权和土地使用权，根据审理查明，双方在签订合同时并不存在胁迫欺诈的行为，该契约内容不损害国家利益。契约目的明确，即交付房屋，用之前欠款折抵购房款完成房屋交易。故本院认为该契约系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效； 其次，本案原告是否为（2019）川0302民初1395号民事案件有独立请求权的第三人。有独立请求权的第三人是指对原、被告争议的标的认为有独立的请求权，因而起诉参加到已开始的诉讼中，民事诉讼权系法律赋予民事主体的一般权利，民事主体对其有有限的自由处分权，一般民事主体以有独立请求权第三人身份参加诉讼需以主动提起为前提。在（2019）川0302民初1395号民事案件审理过程中，本院并未收到自贡农商行参加诉讼的申请，因民事诉讼具有主体特定性和时空限定的特征，人民法院行使裁判权亦受诉讼主体、诉讼请求等因素的制约。另自贡农商行是否以有独立请求权的第三人的身份参加（2019）川0302民初1395号民事案件其主动权在自贡农商行。本院（2019）川0302民初1395号民事判决裁处的是已参与该案诉讼原、被告之间的争议。 另关于（2019）川0302民初1395号民事判决判令长隆公司为曾武办理自贡市自流井区××街××段××排××号房屋（自房权证2014字第0××9号）的不动产权登记是否侵害了原告的财产利益的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押期间转让抵押物未告知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已登记，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿后可以向抵押人追偿。该条文已赋予了抵押权人追及权，亦可见现行法律并不完全否定市场主体之间对抵押物交易的效力。 本案中曾武作为购房消费者，对案涉房屋是否享有排他权，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，（2019）川0302民初1395号民事判决确定的购房者对案涉房屋所享有相应权利并无不当，本院认为该判决深谙立法精神，亦符合当今市场主流需求，裁判结果适用法律恰当，裁判张弛有度，法理、情理并重。 综上所述，原告的诉讼理由不成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，判决如下： 驳回原告自贡农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费100.00元，由原告自贡农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  汤 杰 人民陪审员  胡楷文 人民陪审员  严玉莲 二〇二〇年九月二十日 书 记 员  刘人瑞