西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书       （2020）陕0113民初11488号原告：西安国中星城置业有限公司，住所地：西安高新区，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：陈德全，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘爽，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟娟，陕西锦路律师事务所律师。被告：芦丽娜，女，xxxx年x月xx日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx。第三人：中国光大银行股份有限公司西安兴庆路支行，营业场所：西安市碑林区，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。负责人：张乐，该支行行长。原告西安国中星城置业有限公司（以下简称：国中星城置业）与被告芦丽娜、第三人中国光大银行股份有限公司西安兴庆路支行（以下简称：光大银行兴庆路支行）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国中星城置业的委托诉讼代理人刘爽、张娟娟，被告芦丽娜均到庭参加了诉讼。第三人光大银行兴庆路支行经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告国中星城置业诉称，原告与被告签订了合同登记号为Y13025875的《商品房买卖合同》（以下简称：“买卖合同”），并于2013年3月20日办理合同登记备案，该合同约定由被告购买西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房，房屋总价款为7111344元。双方在买卖合同第六条第3款约定：“按揭付款：买受人于2012年12月5日或之前向出卖人支付该商品房总价款的40%作为首付款，即人民币2851344元；剩余房款，即人民币4260000元通过银行按揭支付”。双方在买卖合同附件六第二条第三款约定：“买受人若以贷款方式付款，则出卖人为买受人承担阶段性连带还款保证责任，故买受人承诺：将按照按揭合同规定的期限及金额履行还款义务。如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同约定的解约条件或买受人作出按揭合同项下的其他违约行为，导致贷款银行解除按揭合同并由出卖人承担连带担保责任，代买受人偿还全部未清偿之贷款余额（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，出卖人有权单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人应向出卖人支付总房款的3%作为违约金”。买卖合同签订后，被告办理了银行按揭贷款。其后因被告拖欠第三人银行的按揭贷款，导致原告代被告向银行偿还按揭贷款本息，且因被告严重逾期，第三人贷款银行将原、被告双方诉至雁塔区人民法院，要求被告一次性结清剩余贷款本息，要求原告对此承担连带保证责任。综上所述，为维护原告合法权益，故请求依法判令：1、解除原告与被告签订的合同登记号为Y13025875的《商品房买卖合同》；2、被告立即配合原告办理合同登记号为Y13025875的《商品房买卖合同》的登记备案及抵押预告登记等注销相关手续，并承担全部手续费。3、被告及第三人立即配合原告办理抵押预告登记、预告登记等注销手续，并承担全部手续费。4、被告立即向原告清腾、返还西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房。5、被告立即向原告支付违约金213340.32元。6、被告立即向原告偿还原告代被告支付的银行贷款本息、罚息及相关费用合计4731960.81元及违约金103394.25元（暂计算至2020年7月10日，主张至被告实际清偿全部款项止）。7、被告立即向原告支付律师费20000元。8、本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费等）由被告承担。被告芦丽娜辩称，涉案房屋已被成都市公安局查封，请求法庭中止本案的审理。对解除买卖合同、办理注销手续、腾返房屋不认可。被告对房屋进行了装修，花费数百万元，解除合同必然给被告带来很大经济损失。被告愿意支付房价和原告垫付的本息及费用，保证原告合法权益的同时妥善处理房屋，减少被告经济损失。贷款本息和相关费用请法庭审理查明予以确认。第三人光大银行兴庆路支行未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告国中星城置业（出卖人）与被告芦丽娜（买受人）签订了《商品房买卖合同》约定，被告购买原告建设的位于西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，总金额7111344元；第六条，买受人于2012年12月5日或之前向出卖人支付该商品房总价款的40%作为首付款，即人民币2851344元；剩余房款，即人民币4260000元通过银行按揭支付；第七条，买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件六第二条第3款约定，买受人若以贷款方式付款，则出卖人为买受人承担阶段性连带还款保证责任，故买受人承诺：将按照按揭合同规定的期限及金额履行还款义务。（1）如因买受人未按期足额向银行履行还款义务，导致出卖人被贷款银行扣划相应款项（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，买受人应自出卖人被贷款银行扣划相应款项之日起10日内向出卖人全额偿还出卖人已被扣划的款项，并从出卖人代其还款之日起至买受人向出卖人归还银行扣划相应款项之日止，每日按出卖人代其还款金额万分之二的标准向出卖人支付违约金。（2）如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或买受人作出按揭合同项下的其他违约行为，导致贷款银行解除按揭合同并由出卖人承担连带担保责任，代买受人偿还全部未清偿之贷款余额（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，出卖人有权单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人应向出卖人支付总房款的3%作为违约金。发生上述情况时，若买受人已经入住该商品房的，但该商品房的权属证书尚未过户至买受人名下，买受人应将房屋恢复原状，出卖人不补偿装修费用，且买受人需在收到出卖人解除合同通知后30日内交回该商品房，逾期未交回的，除承担总房款3%违约金外，每逾期一天，还应按购房总价款的万分之二向出卖人支付违约金。上述合同已于2013年3月20日进行了登记备案。上述合同履行过程中，因被告未按时向第三人光大银行兴庆路支行偿还涉案房屋按揭贷款，第XX路XX城置业、芦丽娜诉至西安市碑林区人民法院，经（2019）陕0103民初10144号民事判决书判决，芦丽娜偿还光大银行兴庆路支行借款本金人民币3726800.12元，利息30553.72元，罚息122.66元（合计3757476.5元），以及自2019年3月5日至贷款清偿之日按照双方合同约定标准计算的利息、罚息；国中星城置业对芦丽娜的上述债务承担连带清偿责任，国中星城置业承担清偿责任后有权向芦丽娜追偿。后光大银行兴庆路支行向西安市碑林区人民法院申请执行，2020年6月29日，西安市碑林区人民法院（2020）陕0103执4468号结案通知书通知：执行中，本院依法划扣了被执行人国中星城置业名下银行存款3848782.81元，（2020）陕0103执4468号案件执行完毕。原告当庭提交《及时偿还贷款、偿还代偿款催告函》、快递单及其快递信息跟踪单、《销售合同解除函》复印件、快递单及快递信息跟踪单，证明原告按照买卖合同约定的地址及方式向被告寄发催款函、合同解除函，要求被告偿还相应代偿款项并履行合同解除后的各项义务。被告拒收上述《及时偿还贷款、偿还代偿款催告函》、《销售合同解除函》。该《销售合同解除函》复印件载明：……您与我司签订的《商品房买卖合同》及其附近及补充协议于本函发出后（以邮局收件邮戳记录为准）第5日解除；请您在15日内，配合我司办理协议备案注销等相关手续以及清腾返还房屋手续。2014年9月24日，原、被告及第三人就涉案房屋办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案。另查，被告芦丽娜已实际接收涉案房屋，并于2016年4月装修完毕入住至今，该房屋系被告个人所有，银行按揭贷款已全部结清，无其余贷款。被告称2019年12月28日已被成都市公安局经济犯罪侦查支队查封，并称因被告给公司的一笔贷款进行担保承担连带责任，榆林中院于2013年7月14日对涉案房屋进行了查封。2019年10月10日，原告与陕西锦路律师事务所签订《诉讼案件委托代理合同》，就原告与芦丽娜商品房买卖合同纠纷案件委托陕西锦路律师事务所代为办理一审及二审程序、司法强制执行、执行异议及一、二审（如有）相关各项法律服务工作，支出代理费20000元，并于2019年11月11日转账支付20000元。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、合同备案查询表、（2019）陕0103民初10144号民事判决书、（2020）陕0103执4468号结案通知书、《诉讼案件委托代理合同》、业主物品交接单等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，涉案房屋的查封，并不影响本案的审理，对被告的中止审理申请，本院不予支持。原告国中星城置业与被告芦丽娜签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告已向被告交付房屋，被告未按时向第三人光大银行兴庆路支行偿还涉案房屋2017年7月28日后的剩余按揭贷款本金、利息、罚息，经法院生效判决后，原告已代被告向第三人光大银行兴庆路支行偿还了涉案房屋按揭贷款，现已履行完毕。根据合同附件六第2条（一）3项第（2）的约定，如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或买受人作出按揭合同项下的其他违约行为，导致贷款银行解除按揭合同并由出卖人承担连带担保责任，代买受人偿还全部未清偿之贷款余额的，出卖人有权单方与买受人解除本合同。现原告据此，诉请解除与被告签订的合同登记号为Y13025875的《商品房买卖合同》，符合上述约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予支持；因上述合同的解除系因被告芦丽娜违约造成，在上述合同解除后，被告应配合原告办理合同登记号为Y13025875的《商品房买卖合同》的登记备案及抵押预告登记等注销相关手续。现原告诉请被告立即配合原告办理合同登记号为Y13025875的《商品房买卖合同》的登记备案及抵押预告登记等注销相关手续，并承担全部手续费，于法有据，应予支持。被告芦丽娜应在本判决生效后三十日内配合原告办理合同登记号为Y13025875的《商品房买卖合同》的登记备案及抵押预告登记等注销相关手续，并承担相应的费用；同时，被告芦丽娜及第三人中国光大银行股份有限公司西安兴庆路支行于本判决生效之日起三十日内配合原告西安国中星城置业有限公司办理抵押预告登记、预告登记等注销手续，并由被告芦丽娜承担全部手续费；因涉案《商品房买卖合同》被解除，被告芦丽娜无权再占有该房屋，应于判决生效后三十日内向原告清腾、返还西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋；被告辩称装修损失应该进行补偿，依据合同附件六第2条（一）3项及合同附件八第7条第2款约定，原告不应当承担装修费用，故对被告的该项辩述意见不予采信；关于被告已支付的购房款，原告同意按照商品房买卖合同约定执行，收回房屋并结算后返还被告已支付房款，本院予以确认。原告西安国中星城置业有限公司应于收回被告芦丽娜腾退房屋后十日内按照商品房买卖合同的约定进行结算，并向被告芦丽娜返还芦丽娜已支付购房款；依据合同附件六第2条（一）3项第（2）的约定，被告应向原告支付总房款的3%作为违约金，计213340.32元；关于原告诉请被告立即向原告支付银行贷款本息、罚息及相关费用4731960.81元及违约金103394.25元（暂计至2020年7月10日，主张被告实际清偿之日）一项，根据（2020）陕0103执4468号结案通知书及原告提交且被告认可的贷款本息还款对账单（光大银行出具）、中国光大银行对公账户月度明细对账单的内容，原告已代被告支付第三人的贷款本金、利息等费用共计4731960.81元，被告应予支付。因已判令被告支付原告总房款的3%计213340.32元作为违约金，对于原告的损失已进行了弥补，故对原告该项诉讼请求中关于违约金的部分，本院不予支持；原告诉请被告立即向原告支付律师费20000元，根据合同附件六第2条（一）3项第（2）的约定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、原告西安国中星城置业有限公司与被告芦丽娜签订的合同登记号为Y13025875的《商品房买卖合同》解除。二、被告芦丽娜于本判决生效之日起三十日内配合原告西安国中星城置业有限公司办理合同登记号为Y13025875的《商品房买卖合同》的登记备案及抵押预告登记等注销相关手续，并承担全部手续费。三、被告芦丽娜及第三人中国光大银行股份有限公司西安兴庆路支行于本判决生效之日起三十日内配合原告西安国中星城置业有限公司办理抵押预告登记、预告登记等注销手续，并由被告芦丽娜承担手续费。四、被告芦丽娜于本判决生效之日起三十日内向原告西安国中星城置业有限公司清腾、返还西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房。五、原告西安国中星城置业有限公司应于收回被告芦丽娜腾退房屋后十日内按照商品房买卖合同的约定进行结算，并向被告芦丽娜返还芦丽娜已支付购房款。六、被告芦丽娜于本判决生效之日起十日内向原告西安国中星城置业有限公司支付违约金213340.32元。七、被告芦丽娜于本判决生效之日起十日内向原告西安国中星城置业有限公司支付银行贷款本息、罚息及相关费用4731960.81元。八、被告芦丽娜于本判决生效之日起十日内向原告西安国中星城置业有限公司支付律师费20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。九、驳回原告西安国中星城置业有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费89243元，由被告芦丽娜承担46522元，由原告承担42721元。上述费用因原告已预交，故被告将其应负担的款项于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审 判 长   刘      静人民陪审员    白  雨  沾人民陪审员    司  江  海  二〇二〇年 九 月二十七日   书  记  员    徐      楠 打印：扈艳红       校对： 王达       2020年  月  日送达 1