云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1696号上诉人（原审被告）：陈定顺，男，1973年6月14日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，农民，住昭阳区。上诉人（原审被告）：李文焕，女，1974年8月21日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住昭阳区（系陈定顺之妻）。被上诉人（原审原告）：刘德昌，男，1967年3月7日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，居民，住昭阳区。被上诉人（原审原告）：刘德刚，男，1977年10月20日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，居民，住昭阳区。被上诉人（原审原告）：刘德平，男，1979年12月15日生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，居民，住昭阳区。三被上诉人共同委托代理人：胡晶，云南振诚律师事务所律师（特别授权代理）。上诉人陈定顺、李文焕与被上诉人刘德昌、刘德刚、刘德平、原审第三人冯兴玉租赁合同纠纷一案，不服昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人在二审中均未提交新的证据，也无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈定顺、李文焕上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案所有诉讼费由被上诉人承担。理由：1、该案认定事实错误，上诉人在庭审中，从未表示不再支付租金继续租用房屋；2、原审适用法律错误，不属于出租人的法定解除权；3、原审判决我方自2018年12月1日起至交房之日止，租金每年按6万元计算，没有依据；4、上诉人装修了经营宾馆，经营宾馆是前期的一个投入后期才可能产生收益，现距离合同约定的时间还有七年之久，请求二审依法改判维护上诉人的合法权益。被上诉人刘德刚、刘德平、刘德昌未作二审答辩。刘德昌、刘德平、刘德刚向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告2018年11月15日至2019年3月15日的租金20,000.00元（之后的按同等方式计算至被告搬离房屋）；3、判决被告承担违约责任，并支付违约金20,000.00元；4、本案诉讼费由二被告承担。一审认定事实：原告刘德刚、刘德平、刘德昌系兄弟关系，被告陈定顺、李文焕系夫妻关系。2012年7月20日，原告刘德刚、刘德平、刘德昌与被告陈定顺签订《房屋租赁合同》，合同约定，三原告将其所有的位于昭阳区房屋（共六层）整栋出租给被告陈定顺，租赁期为15年，租金为每年60000.00元，每三年给付，其中2012年7月20日给付2012年12月1日至2015年11月30日的租金180000.00元；2015年11月15日给付2015年12月1日至2018年11月30日的租金180000.00元；2018年11月15日给付2018年12月1日至2022年11月30日的租金240000.00元。原告以收到被告租金为续约条件，若未收到租金视为被告单方解除合同。合同到期后，同等条件下，被告有优先租赁权。合同生效后，被告进行装修，装修期间一切安全由被告负责。被告不可将房屋用于经营餐饮业，不得进行违背国家法律法规的活动。万一拆迁，原告应评装修费给被告。合同签订后，三原告按约将租赁房屋交付被告陈定顺使用，被告陈定顺将租赁房屋装修后用于经营宾馆。期间，被告陈定顺与周祥芳、何有林签订《个人租房协议》，将案涉租赁房屋的二个门面转租给周祥芳、何有林经营洗车间，租期为2012年11月8日至2014年11月8日，租金为22000.00元，第二年可以涨6%的房租。2017年8月17日，被告李文焕到昭通市昭阳区市场监督管理局办理了营业执照，将宾馆名称注册为“昭通市昭阳区鸿兴商务宾馆”，组成形式为个人经营，经营者为李文焕。2018年11月8日，被告李文焕与冯兴玉签订《名车汽车美容洗车间合作协议》，双方约定，李文焕用案涉租赁房屋的189号门面（原自用洗车场）与冯兴玉合作经营洗车间，洗车间的日常经营管理由冯兴玉负责，洗车间的水电费由冯兴玉交纳。双方合作期限为一年，一年合作期满后双方可协商续订合作协议。合作经营期间，洗车间无论盈利还是亏损，冯兴玉每年必须向李文焕支付提成费20,600.00元。房屋租赁期间，被告陈定顺支付了2012年12月1日至2015年11月30日的租金180,000.00元以及2015年12月1日至2018年11月30日的租金180,000.00元。后因原告要求提前解除合同，双方发生纠纷，合同约定2018年11月15日给付的租金240,000.00元，至今未给付。原告遂诉至原审法院，请求判如所请。诉讼期间，原审组织原、被告进行了调解，被告同意解除合同，但要求原告赔偿房屋装修残值，因双方就该问题未达成一致意见，调解未果。被告申请对租赁房屋装修残值进行鉴定，后又撤回了鉴定申请。原审认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告刘德刚、刘德平、刘德昌与被告陈定顺签订《房屋租赁合同》，系双方当事人自愿订立，意思表示真实一致，内容不违背国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，原告要求提前解除合同，被告同意附条件解除合同，双方实际上对解除合同并无争议，双方争议的焦点为合同解除后装修残值赔偿的问题，且争议发生后，本应于2018年11月15日给付的租金240,000.00元，至今未给付，庭审中，被告也明确表示不再支付租金继续租用房屋，双方签订的租赁合同已无继续履行的可能，原告主张解除合同的诉请，符合上述法律的规定，予以支持。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同解除后，被告应将租赁房屋返还原告，并按合同约定支付实际占用期间的租金。虽然被告李文焕未与原告签订租赁合同，但租赁行为发生于被告陈定顺、李文焕夫妻关系存续期间，且租赁房屋系用于被告陈定顺、李文焕共同经营“昭通市昭阳区鸿兴商务宾馆”，因此产生的租金，应属于被告陈定顺、李文焕的共同债务，故原告主张被告陈定顺、李文焕按合同约定支付自2018年11月15日起至实际交还房屋止的租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于原告主张被告支付违约金的问题，原告未提供充分的证据证明被告在本案中存在根本性违约，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于被告主张的装修残值问题，因被告对其主张未提供证据予以证明，又不要求对装修残值进行鉴定，对被告主张的装修残值，原审无法确定，故对被告主张的装修残值本案不予处理，被告可依法另案向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘德刚、刘德平、刘德昌与被告陈定顺于2012年7月20日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告陈定顺、李文焕于本判决生效之日起十日内向原告刘德刚、刘德平、刘德昌支付自2018年12月1日起至交房之日止的租金，租金按每年60000.00元计算；三、被告陈定顺、李文焕及第三人冯兴玉于本判决生效之日起十日内将位于昭阳区房屋（共六层）腾让给原告刘德刚、刘德平、刘德昌；四、驳回原告刘德刚、刘德平、刘德昌的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告刘德刚、刘德平、刘德昌承担150元，由被告陈定顺、李文焕承担150元。二审中，当事人均未提交新证据。双方除对上诉人是否表示同意解除合同有异议外，对其余事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年7月20日，被上诉人刘德刚、刘德平、刘德昌与上诉人签订《房屋租赁合同》，约定三被上诉人将其所有的位于昭阳区房屋（共六层）整栋出租给被告陈定顺，租赁期为15年，租金为每年60000.00元，每三年给付，其中2012年7月20日给付2012年12月1日至2015年11月30日的租金180000.00元；2015年11月15日给付2015年12月1日至2018年11月30日的租金180000.00元；2018年11月15日给付2018年12月1日至2022年11月30日的租金240000.00元。合同签订后，三被上诉人将租赁房屋交付给上诉人陈定顺使用，上诉人陈定顺将房屋装修后用于经营宾馆。2018年11月8日，上诉人李文焕与冯兴玉签订《名车汽车美容洗车间合作协议》，双方合作经营洗车间。2018年12月，上诉人陈定顺与三被上诉人因租金价格未协商一致，三被上诉人要求提前解除合同。本案一审组织调解时，上诉人陈定顺提出如果三被上诉人愿意赔偿其装修租赁房屋的残值48万元，其同意解除合同，否则，不同意解除合同。上诉人陈定顺的上述意思表示系附条件民事法律行为，待所附条件成就时方同意解除合同。一审认定本案双方对解除合同无争议，争议的焦点为合同解除后装修残值赔偿问题，属事实认定错误。故一审以租赁合同无法继续履行为由，判决解除合同，存在不当之处。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》已对房屋租金作了明确约定，合同履行至2018年11月左右时，三被上诉人要求调整租金价格，因未能与上诉人就租金达成一致协议，三被上诉人要求解除合同的行为即违反了双方的合同约定，亦有违诚实信用原则。故对三被上诉人要求解除合同的主张，依法应不予支持。上诉人陈定顺未按约定时间支付房租，系由三被上诉人的违约行为导致，其不应承担违约责任。根据《房屋租赁合同》的约定，上诉人陈定顺应支付2018年12月1日至2022年11月30日的房屋租金240,000元。故对被上诉人要求上诉人陈定顺支付租金的请求，本院予以支持。综上所述，上诉人陈定顺的上诉理由部分成立；一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昭阳区人民法院（2019）云0602民初1831号民事判决；二、由陈定顺、李文焕于本判决生效之日起10内支付刘德昌、刘德刚、刘德平2018年12月1日至2022年11月30日的房屋租金240,000元；三、驳回刘德昌、刘德刚、刘德平的其余诉讼请求。一审案件受理费300元，由刘德昌、刘德刚、刘德平承担150元，陈定顺、李文焕承担150元；二审案件受理费300元，由刘德昌、刘德刚、刘德平承担150元，陈定顺、李文焕承担150元。本判决为终审判决。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年九月八日法官助理张艺书记员徐开鹏