广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0406民初454号 原告（反诉被告，下同）：广西正合道商贸有限公司，住所地广西南宁市青秀区。 法定代表人：尹远富，总经理。 委托诉讼代理人：杨天隆，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢鹏，广西欣和律师事务所律师。 被告（反诉原告,下同）：梧州市龙圩区鑫鹏五金机械配件有限公司，住所地广西梧州市龙圩区。 法定代表人：彭小清，董事长。 委托诉讼代理人：乐洪斌，男，该公司股东。 委托诉讼代理人：刘克汉，广西金狮律师事务所律师。 第三人：广西南越房地产有限公司，住所地广西南宁市良庆区。 法定代表人：陆小春，总经理。 委托诉讼代理人：陆仕权，男，该公司员工。 第三人：广西雅仕乐房地产投资有限公司，住所地中国（广西）自由贸易试验区南宁片区凯旋路**南宁绿地中心**楼**，统一社会信用代码91450103MA5K9MB89N。 法定代表人：陈少国。 反诉被告：尹远富，住广西南宁市青秀区。 原告广西正合道商贸有限公司（以下简称正合道公司）与被告梧州市龙圩区鑫鹏五金机械配件有限公司（以下简称鑫鹏公司）、第三人广西南越房地产有限公司（以下简称南越公司）、广西雅仕乐房地产投资有限公司（以下简称雅仕乐公司）、反诉被告尹远富商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨天隆、卢鹏，被告鑫鹏公司的委托诉讼代理人刘克汉，第三人南越公司的委托诉讼代理人陆仕权、雅仕乐公司的法定代表人陈少国到庭参加了诉讼，反诉被告尹远富经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告履约保证金500000元及利息12083.33元（利息计算：以500000元为基数，从2019年9月20日起计至2020年4月20日，之后的利息另计算至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；2.判令被告退还垫付的装修费10000元、垫付的家具购置费70000元；3.判令被告向原告支付商品房销售代理佣金4022646.29元及利息13576.43元（利息计算：以4022646.29元为基数，自2020年3月4日起计至2020年4月4日，之后的利息另计算至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；4.判令被告向原告支付违约金1000000元；5.判令被告向原告支付成本支出3308545.62元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年8月18日，原告与被告签订龙圩“聚福花园”项目《营销代理服务合同》，合同约定正合道公司独家代理鑫鹏公司开发位于龙圩区项目的销售工作，由正合道公司向鑫鹏公司指定的广西英营贸易有限责任公司银行账户汇入500000元作为履约保证金，在项目取得预售许可证后15日内予以退还；住宅楼销售底价为4300元／㎡，一层商业楼底价为8000元／㎡，地下车位底价为6，地下车位底价为60000元／个销售总额2.5%计提代理费，销售价格超出底价，超出底价部分原告计结40%；被告无故单方解除合同应支付违约金1000000元，并赔偿原告对本项目的实际投入损失等内容。 合同签订后，原告依约缴纳了履约保证金500,000元（其中460,000元从原告法定代表尹远富账户支付至被告指定的广西英营贸易有限责任公司银行账户；另尹远富为被告垫付售楼部装修款50,000元支付至装修承包商吴健账户，其中40,000元抵作履约保证金）并即组成项目组派驻现场开展相关工作，并垫付售楼部家具购置费用70,000元。2019年9月5日,涉案项目取得预售许可证，原告的销售代理工作方得以正常开展。2019年12月8日、2020年1月21日，原告与被告分别签订《销售佣金结算补充协议》，协议约定：2019年12月8日至2019年12月31日,完成销售目标15套，15套以内按底价3,900元/㎡，超出底价部分（即溢价）作为支付给原告的代理佣金；2020年1月21日至2020年2月29日，原告完成销售目标10套，底价4,000元/㎡，按底价成交总金额的3%作为基本代理佣金；10套以内超出底价部分，原告计提60%,10套以上（含本数）超出底价部分，原告计提70%。2020年3月4日，原告的员工前往项目售楼部上班时发现售楼部大门已被被告锁闭，该员工通过微信联系被告的负责人乐洪斌（被告股东），乐洪斌阻止原告的员工进入售楼部，并回复称已与原告解除合同。2020年3月7日，原告收到被告邮寄的终止合同通知书。截止原告起诉之日，原告已完成涉案项目A3#、A4#楼商品房代理销售136套，代理佣金为3,733,469.19元；完成A1#、A2#楼房屋销售40套（其中已签认购协议8套、预约销售32套），代理佣金为689,177.10元。被告已支付销售代理佣金400,000元，尚欠销售代理佣金4,022,646.29元。由于被告无故解除合同，应赔偿给原告履行合同支出的业务招待费、差旅费、活动推广和广告费用、销售费用、管理费用、员工工资等共3,308,545.62元，退还履约保证金500,000元以及代被告购买的家具款70,000元、代支付装修款10,000元并计算利息。 被告鑫鹏公司辩称，双方签订龙圩“聚福花园”项目《营销代理服务合同》是事实，但原告仅支付了履约保证金300,000元，没有按照合同约定按时足额支付履约保证金，且原告至今没有开展代理销售活动，也没有完成合同约定的代理销售额和销售进度，构成了违约，被告有权依照合同的约定，解除双方签订的合同，且原告已收到解除合同通知并没有提出异议，双方的合同已解除。根据合同的约定，原告代理销售期间的全部费用应由其承担，由于涉案房屋是南越公司进行销售，原告请求被告退还履约保证金、支付违约金1,000,000元和代理销售期间支出的费用没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人南越公司未作答辩。 第三人雅仕乐公司未作答辩。 反诉原告鑫鹏公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告正合道公司向反诉原告支付违约金1000000元，并赔偿反诉原告的经济损失4815256元；2.判令反诉被告尹远富对反诉被告正合道的债务承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月18日双方签订了龙圩“聚福花园”项目《营销代理服务合同》，合同约定反诉被告正合道公司的委托代理销售期限定为自本合同签订之日起至本项目建设到框架第十层时，销售额达到70%,封顶时销售量达到80%,商业销售达到60%以上止，并在3个月内筹集资金3000000元，作为公司开支费用；但反诉被告正合道公司在其代理销售期间，从来没有组织实施代理销售义务，至今都没有销售一套商品房，其结果不仅代销任务不达标，而且也没有在3个月内筹集资金3000000元，明显达不到合同要求，其己经构成根本违约；同时，反诉被告正合道公司应在本合同签订日起3个工作日内向反诉原告指定账户（账户名称：广西英营贸易有限责任公司，开户行：建行梧州文澜支行，账号：45×××23）汇入500000元作为项目合同履约金，但是，反诉被告正合道公司仅支付履约保证金300000元，也没有按照合同的约定履行其他义务，构成了违约，应承担违约责任。为此，反诉原告于2020年3月4日向反诉被告正合道公司发出了解除《营销代理服务合同》的通知，反诉被告正合道公司在2020年3月7日收到该解除通知没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第96条规定，双方签订的《营销代理服务合同》已经依法解除。基于反诉被告正合道公司的违约事实，其应当按照合同约定向反诉原告支付违约金1000000元，并承担其因没有完成合同约定的代理销售任务致使反诉原告无法向承建单位苍梧县建筑工程公司支付工程进度款而向该公司借款4000000元及借款利息960000元，以及明显低于经梧州市物价局审定的《梧州市商品房价格备案表》4700—5200元／ｍ2的单价，以3300元／ｍ2低价出售17套商品房折款7851954元给施工方抵作工程进度款给反诉原告造成直接损失2855256元（10707210元—7851954元）。另外，根据登记机关的公示信息显示反诉被告正合道公司是一个自然人股东的公司，而反诉被告尹远富是反诉被告正合道公司的股东，且反诉被告尹远富的个人财产与反诉被告正合道公司的财产混同，公司的财产并没有独立于其股东的个人财产，根据《公司法》第二十条、第六十三条的规定，反诉被告尹远富应当对反诉被告正合道公司的债务承担连带清偿责任。 反诉被告正合道公司对反诉请求辩称，反诉被告已足额支付了履约保证金，反诉原告已于2019年9月5日取得了涉案项目的预售许可证，应按照合同约定于2019年9月20日前将履约保证金退还给反诉被告，但没有退还，反诉原告于2020年1月15日、1月23日分别转账支付200,000元、100,000元不是退还履约保证金，而是其向反诉被告支付销售部分房屋的佣金；反诉被告在履行合同中除了支付履约保证金存在瑕疵外，没有任何违约行为，反诉原告无故单方解除合同，构成了违约，应当按合同约定向反诉被告支付违约金1,000,000元和认可双方签订的合同已解除，并向反诉被告支付在履行合同过程中支出的项目营销推广费用、人工成本支出等款项。 反诉被告尹远富未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人提出异议的证据：①关于原告是否足额支付了履约保证金问题：由于原告与被告签订的合同约定履约保证金在本合同签订日起3个工作日内向被告指定账户（账户名称：广西英营贸易有限责任公司）汇入500,000元，原告提供的证据显示其在2018年8月22日、9月5日分别向指定账户汇入款项只有300,000元、160,000元，原告主张其法定代表人尹远富于2018年9月20日代被告向吴健支付装修工程款50,000元中有40,000元是作为支付履约保证金，被告对此予以否认，且没有其他证据佐证，本院不予认定；②关于被告向原告账户转款是退还履约保证金还是支付代理销售佣金问题：由于原告与被告确认双方除涉案合同约定的权利义务外，双方无其他债权债务关系，原告主张被告于2020年1月15日、1月23日向原告的银行账户转款200,000元、100,000元是支付佣金，但并无直接证据予以证实，而被告抗辩此款是退还履约保证金，且在转款凭证中注明付款用途还款或货款，原告主张是被告支付销售房屋的佣金，证据不足，本院不予认定；③关于原告与雅仕乐公司（陈少国）、南越公司（陆仕权）的关系问题，根据被告提供的工商登记信息显示原告、雅仕乐公司、南越公司分别是依法核准登记成立的有限责任公司（自然人独资），其法定代表人分别是尹远富、陈少国、陆仕权（后变更为陆小春），除了原告、南越公司出具《情况说明》陈述原告的实际控制人是南越公司的陆仕权外，没有提供其他证据予以佐证，且与工商登记信息不符，证据不足，本院不予认定；④关于原告是否对涉案项目的房屋进行代理宣传、销售问题：根据合同约定，被告委托原告独家对涉案项目进行营销策划、代理销售、招商代理等工作，原告确认不存在转委托情形，原告与被告签订《营销代理服务合同》后，被告分别与陆仕权、陈少国签订《销售佣金结算补充协议》，且原告事后认可陆仕权、陈少国代表其公司对涉案房屋的代理销售、营销策划，陈少国、陆仕权以及第三人南越公司、雅仕乐公司对此没有异议并认可原告提出的诉讼请求，应认定陈少国、陆仕权作为原告的代表与被告签订《销售佣金结算补充协议》，履行了合同约定对涉案房屋进行代理销售活动；⑤关于销售房屋的数量及佣金问题：虽然原告提供了与购房人签订的特殊申请表、《聚福花园》内部认筹协议书及认筹金的《收据》、《聚福花园认购协议书》及相关付款凭证、《A3#、A4#佣金汇总表》，用以证实其完成代理销售A3#、A4#楼136套房屋（含1套商铺）和A1#、A2#楼房屋销售40套（其中已签认购协议8套、预约销售32套）和应得的佣金金额等情况，但被告对原告主张代理销售的176套房屋（含1套商铺）的数量和应付的佣金予以否认并提供购房人申请退房和退付购房诚意金等证据，且双方均没有提供符合合同约定代理销售房屋计取佣金的依据，据此，本院对双方计算代理销售房屋佣金的依据不予认定；⑥关于原告请求被告支付涉案房屋的前期代理销售成本支出费用的证据问题：虽然原告提供了支出涉案房屋销售的业务招待费、差旅费、活动推广和广告费用、销售费用、管理费用和员工工资等单据，但批准同意报销或支出这些单据的批准人是南越公司的陆仕权或雅仕乐公司的陈少国，并不是原告的法定代表人尹远富，而合同约定代理期间本项目所产生的销售业绩均视为原告业绩，被告按原告约定计佣金及各项酬劳，且合同约定原告团队所有的人员开支、广告推广费用由原告负责，故原告据此单据请求被告支付涉案房屋的前期代理销售成本支出费用，缺乏事实依据，证据不足，本院不予认定；⑦关于原告与被告是否向对方支付违约金1,000,000元的问题：虽然原告和被告分别向对方请求支付违约金1,000,000元，但双方均没有提供符合合同约定向对方支付违约金1,000,000元的证据，因证据不足，本院不予认定；⑧关于原告请求被告退还垫付购买的家具款、装修款的证据：由于原告仅提供吴健的支付部分装修工程款证明，并未提供被告认可或委托其购买家具、支付装修款的证据，且被告对此予以否认，证据不足且缺乏关联性，本院不予认定；⑨关于被告请求原告赔偿损失的证据：虽然被告提供了其与苍梧县建筑工程公司签订的《借款协议书》及以房抵工程款的申请，但该协议书和以房抵工程款的申请并没有原告的盖章签字认可，且与涉案合同也无直接的关联，本院不予认定；⑩关于反诉被告尹远富是否适格主体问题：本案中，反诉被告正合道公司按照合同的约定分别于2018年8月22日、9月5日向反诉原告支付履约保证金300,000元、160,000元是通过尹远富个人银行账户转入合同指定账户，反诉被告正合道公司依法登记为自然人独资的有限责任公司，尹远富作为该公司的法定代表人，符合《中华人民共和国公司法》第五十九条的规定，是一人有限责任公司，尹远富作为反诉被告正合道公司的自然人独资股东，反诉原告认为反诉被告正合道公司违反合同约定，请求反诉被告正合道公司按照合同约定承担违约责任，而反诉被告尹远富作为反诉被告正合道公司的自然人独资股东并没有提供证据证明公司财产独立于其个人的财产，反诉原告申请尹远富作为反诉被告参加诉讼并无不妥，尹远富是适格反诉被告。 根据当事人的陈述以及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月18日，原告与被告签订龙圩“聚福花园”项目《营销代理服务合同》，合同约定被告独家委托原告承担龙圩区项目营销策划、代理销售、招商代理等工作,委托范围为项目内全部房源，委托代理期限定为自本合同签订之日起至本项目建设到框架第十层时，销售额达到70%,封顶时销售量达到80%,商业销售达到60%以上止，并在3个月内筹集资金3000000元，作为公司开支费用；原告未按期完成本合同约定的工作内容或业务指标的（按阶段指标，详见本合同页内约定），被告有权单方解除合同；原告在合同签订后3个工作日内向被告指定的广西英营贸易有限责任公司的银行账户汇入500000元作为项目合同履约金，在项目取得预售许可证后15日内予以退还，该费用指定用于售楼部建设与装修、内部各项配套、周边环境包装等费用支出；原告与被告约定项目的住宅楼销售底价为4300元／㎡，一层商业楼底价为8000元／㎡，地下车位底价为6，地下车位底价为60000元／个销售底价内按完成销售总额2.5%计取，以签订购房合同总额为准，销售价格超出双方约定底价，超出底价部分原告计结40%；销售佣金的最终确认依据：原告业绩的计算依据以客户签订《商品房买卖合同》并缴付首期款后为依据；销售代理费进度款及支付时间：代理费用在被告取得预售证，签订了《商品房买卖合同》并收取客户首期房款后结算，底价部分结算：客户签订《商品房买卖合同》并缴付首期款后，视为成交，被告按照合同房款的1.5%向原告支付代理费用，待银行按揭放款后，另行支付剩余1%；溢价提成计提方式为原告按照本项目总销售面积销售达到90%以上，且综合均价超过上述约定底价前提下，可以结算溢价提成，原告按本协议约定溢价分配方式，向被告提出结算申请，自申请日起10日内，被告予以落实审批及支付；代理期间本项目所产生的销售业绩均视为原告业绩，被告按原告约定计佣金及各项酬劳，销售部内所有人员含被告委派（如有）的销售人员，培训、轮值、接待、奖罚等，均统一服从原告工作安排，售楼部所有员工住宿由原告自行解决，原告在项目部的员工自行解决伙食问题；在被告正常履行本合同的情况下，原告无故单方解除本合同，原告应向被告支付违约金1000000元，并赔偿由此给被告造成的一切损失，被告有权拒绝支付原告合同解除时的未结算之代理费；在原告正常履行本合同的情况下，被告无故单方解除本合同，被告应原告支付违约金1000000元，并赔偿原告对本项目的实际投入；原告进场后第五个月起，连续三个月未达标，被告有权单方解除合同，被告不按期向原告支付应得的代理费，无正当理由逾期支付原告应得代理费的超过30天，原告有权单方解除合同等内容。 2019年12月8日，被告与陆仕权签订《销售佣金结算补充协议》，协议约定因项目急需回款推出特价房，约定2019年12月8日至2019年12月31日期间的特价房佣金及结算方式达成如下结算标准：被告特批的特价房销售目标15套（146㎡或153㎡），15套以内按底价3,900元/㎡，15套以上（含15套）按照底价3,800元/㎡，超过底价部分作为溢价佣金，底价为开发商实际销售净收益，溢价部分为原告代理佣金；以2020年1月10日前网签为准等内容。2020年1月21日，被告与陈少国签订《销售佣金结算补充协议》，协议约定因项目急需回款推出特价房，约定2020年1月21日至2020年2月29日期间的特价房佣金及结算方式达成如下结算标准：被告特批的特价房销售目标10套153㎡户型，按底价4,000元/㎡，被告同意原告以成交底价总金额的3%作为原告的销售代理佣金，完成10套以内，超过底价部分作为溢价佣金，被告占4成，原告占6成；完成10套（含10套）以上，超过底价部分作为溢价佣金，被告占3成，原告占7成；以2020年2月29日前网签为准等内容。 原告于2018年8月22日、9月5日通过尹远富的账户分别向广西英营贸易有限责任公司银行账户支付履约金300,000元、160,000元；2017年12月3日，被告与吴健签订《施工协议》，被告以包工包料的方式发包给吴健施工，工程期限为2017年12月3日至2018年1月18日，但并没有约定具体的工程名称。吴健于2020年3月30日出具“支付部分装修工程款证明”证明其是“聚福花园”售楼部装修承包商，其于2018年9月20日收到“聚福花园”项目销售代理人尹远富通过转账方式代项目开发商鑫鹏公司支付装修款50,000元；被告否认委托原告支付装修款给吴健。原告确认其与被告签订《营销代理服务合同》后，其与陆仕权、陈少国、南越公司、雅仕乐公司不存在转委托关系并认可陆仕权、陈少国在涉案材料上的签字，但没有提供陆仕权是原告实际控制人和授权委托陈少国、陆仕权处理涉案代理销售的书面委托手续的证据；被告确认没有收到原告授权委托陈少国、陆仕权处理涉案代理销售的书面委托手续，并确认涉案房屋是南越公司进行销售。原告与被告确认双方除涉案合同的权利义务外，没有其他债权债务关系。 原告提供被告的股东乐洪斌与陈海英、岑燕芳、韦桂成的微信聊天记录及陈海英、杨东柳、李毅英的离职申请表。2020年3月4日，被告以原告未能履行双方签订的合同第2、4、10条约定的义务和违约为由，向原告发出《终止合同通知书》，解除双方签订的《营销代理服务合同》；原告确认于2020年3月7日收到《终止合同通知书》并认可双方签订的《营销代理服务合同》已解除。2019年9月5日,被告开发的涉案项目取得梧州市行政审批局核发的梧房售字[2019]第160号梧州市商品房预售许可证，该证载明龙圩镇西南大道351号第3、4幢二层至二十层的房屋152套,建筑面积20,377.45㎡。被告提供了涉案工程的建设单位、施工单位和监理单位三方共同签字盖章的主体工程施工进度成果表，该进度表显示项目三、四单元建设到框架第十层时的时间分别为2019年6月27日、6月30日。原告提供被告与陈勇炎、唐兰等人签订《聚福花园认购协议书》并缴纳定金《收据》及付款凭证和被告与李明等人签订《聚福花园》内部认筹协议书并缴纳认筹金《收据》及付款凭证共67份。原告提供被告与陆仕权于2019年12月8日签订《销售佣金结算补充协议》后，被告与廖梓杰等人签订《聚福花园认购协议书》及支付定金《收据》共15份。原告提供被告与陈少国于2020年1月21日签订《销售佣金结算补充协议》后，被告与周金石、韦健钟、签订《聚福花园认购协议书》各1份，被告与周碧昌签订《聚福花园》内部认筹协议书并缴纳认筹金《收据》、付款凭证1份。原告提供聚福花园项目A3#、A4#楼周开锋等13人已认购未网签的工抵房按底价3,300元/㎡15套房屋的特殊申请表、《聚福花园》内部认筹协议书及认筹金的《收据》、《聚福花园认购协议书》及相关付款凭证。原告提供聚福花园项目A3#、A4#楼周开文等35人已认购未网签的工抵房按底价4,300元/㎡35套房屋的《聚福花园》内部认筹协议书及认筹金（诚意金）的《收据》、付款凭证，《聚福花园认购协议书》、特殊申请表及相关付款凭证，聚福花园预约交款单和诚意金的《收据》、付款凭证，聚福花园定金交款单。原告提供其为营销“聚福花园”项目支出各项费用共330,8545.62元（包含已支出业务招待费、差旅费用、活动推广及广告费用、销售费用、管理费和人工工资并附相应的票据或支出凭证），相应的票据或支出凭证由陈少国或陆仕权签字批准同意报销支付；尚未支付的费用为1,176,005.48元。2020年1月15日、1月23日，被告通过银行转账向原告的银行账户退还保证金200,000元、100,000元。2020年5月8日，梧州市龙圩区劳动人事争议仲裁委员会受理李毅英、陈海英、杨东柳与南越公司的劳动争议纠纷案并分别确认李毅英与南越公司于2018年12月1至2020年3月7日存在劳动关系、陈海英与南越公司于2019年2月28至2020年3月7日存在劳动关系、杨东柳与与南越公司不存在劳动关系。2019年9月5日至2020年3月2日期间，周开锋、周开平、吴健斌、钟灿雄、黄燕芳、黎健辉、练宇、邓贤忠、陈永恒、徐旭芳分别向被告提出申请，以工程款抵购房款或以优惠价支付购房款来支付其购买涉案共17套房屋。被告提供2018年12月16日至2020年4月9日，谢旺燕、刘国钊等55人次申请退款及付款凭证，涉及金额共1,110,000元。被告提供南越公司对涉案项目的房屋进行宣传的印刷广告。 2019年8月19日，被告以支付“聚福花园”工程材料款及人工费为由与苍梧县建筑工程公司签订《借款协议书》，向苍梧县建筑工程公司借款2,000,000元，并指定借款转入周开文的银行账户，借款利率按月利率4%计付利息等内容。2019年9月4日，被告以支付“聚福花园”工程材料款及人工费为由与苍梧县建筑工程公司签订《借款协议书》，向苍梧县建筑工程公司借款2,000,000元，并指定借款转入周开锋的银行账户，借款利率按月利率4%计付利息等内容。2019年12月23日、2020年1月14日、1月20日、1月23日、3月5日被告通过银行转账分别向苍梧县建筑工程公司还款900,000元、2,200,000元、500,000元、1,200,000元、100,000元。 原告是依法核准登记成立的有限责任公司（自然人独资），其经营范围为房地产项目代理、房地产营销策划、房地产商品交易、居间、代理、行纪等。南越公司是依法核准登记成立的有限责任公司（自然人独资），其经营范围为房地产开发、房地产中介服务、房地产营销策划、房地产经纪服务、房地产居间代理服务等，公司股东为陆仕权，公司法定代表人为陆小春。雅仕乐公司是依法核准登记成立的有限责任公司，公司股东陈少国，法定代表人为陈少国。2020年5月10日，南越公司、原告共同出具《情况说明》，该《情况说明》载明：正合道公司与鑫鹏公司商品房销售代理合同纠纷案所涉及鑫鹏公司龙圩聚福花园项目的商品房销售代理工作由南越公司提供相应员工进行，正合道公司的实际控制人系南越公司的法定代表人陆仕权先生，在龙圩聚福花园项目销售工作中，南越公司的员工由陆仕权先生调配为正合道公司履行该项目销售合同之义务，与鑫鹏公司建立合同关系的是正合道公司，南越公司与鑫鹏公司无法律上的关系。 2020年7月30日、9月4日，本院依职权向梧州市住房保障和房产管理中心查询，该中心复函证实梧州市龙圩区鑫鹏五金机械配件有限公司开发位于梧州市（聚福花园）在2019年6月30日前没有范围网签数据，于2019年9月10日在该中心办理新建商品房预售网签申报，截止2020年3月4日已办理网签手续的《梧州市商品房买卖合同》共有83套，完成销售房屋面积为10870.43㎡，销售总金额为48344320元；梧州市龙圩镇西南大道351号第1、2幢（聚福花园）未在该中心办理新建商品房预售网签申报手续。原告对本院调取的已网签的房屋数量83套没有异议，并主张共网签86套范围，但没有提供证据予以否定。 本院认为，本诉部分：原告与被告签订的《营销代理服务合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。①关于原告是否履行合同约定的代理销售、营销策划问题：合同签订后，虽然原告与被告均确认没有对《营销代理服务合同》进行转委托等情形，以及李毅英、陈海英与南越公司在2020年3月前存在劳动关系以及陈少国、陆仕权（后变更为陆小春）分别是雅仕乐公司、南越公司的法定代表人，但是在合同履行过程中被告于2019年12月8日与陆仕权签订《销售佣金结算补充协议》、于2020年1月21日与陈少国签订《销售佣金结算补充协议》代理销售房屋，且原告事后认可陆仕权、陈少国代表其公司与被告签订《销售佣金结算补充协议》，第三人南越公司、雅仕乐公司对此没有异议并对原告依据其与被告签订的《营销代理服务合同》请求被告支付代理销售房屋的佣金无异议，南越公司和原告共同出具《情况说明》，证实由南越公司的员工代表原告对涉案房屋的代理销售、营销策划，应认定原告履行了对涉案房屋代理销售、策划等事务，原告与被告应当按照合同的约定结算和支付代理销售房屋的佣金。②关于支付、退还履约保证金及利息损失问题：根据合同约定原告应当在合同签订日起3个工作日内向被告指定账户（账户名称：广西英营贸易有限责任公司）汇入500000元，但根据原告提供的证据显示其在2018年8月22日、9月5日通过其法定代表人尹远富的账户向指定账户汇入款项只有300000元、160000元，其提供尹远富于2018年9月20日向吴健支付装修工程款50000元中有40000元是支付履约保证金，并没有提供获得被告的授权或认可的证据，且被告对此予以否认，故应认原告向被告支付履约保证金的金额为460000元。由于原告与被告确认双方除涉案合同约定的权利义务外，无其他债权债务关系，被告于2020年1月15日、1月23日，通过银行转账分别向原告的银行账户转款200000元、100000元，并注明了转账款项的性质是还款、贷款，且付款时间在合同约定退还履约保证金期限届满之后，原告也无法提供直接的证据证实该款是支付代理销售房屋的佣金，也无证据显示原告曾向被告申请支付代理销售房屋佣金，原告主张该款项是支付代理销售房屋的佣金，证据不足，本院不予支持；被告提出该款项是退还履约保证金的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。原告向被告支付履约保证金460000元与认定被告已退还的履约保证金300000元相互扣减后，被告尚应退还履约保证金160000元给原告，因被告逾期退还保证金给原告，被告应从2019年9月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付利息给原告，其中2019年9月21日至2020年1月15日以460000元为基数计算，2020年1月16日至2020年1月23日以260000元为基数计算，2020年1月24日至付清为止以实际欠款额为基数计算。③关于原告代理销售房屋的数量、代理佣金及利息损失问题：根据合同约定，原告代理销售房屋计取佣金以客户签订《商品房买卖合同》并缴付首期款后为依据，由于原告提供的是其与购房人签订的房屋特殊申请表、《聚福花园》内部认筹协议书及认筹金的《收据》、《聚福花园认购协议书》及相关付款凭证、《Ａ3＃、Ａ4＃佣金汇总表》所完成代理销售135套房屋、1套商铺等证据，仅是对房屋认购或订购和支付认购的意向金（诚意金），并没有提供符合合同约定计付佣金的《商品房买卖合同》和缴付首期款的证据，且被告提供购房人申请退房和退付购房诚意金等证据，并对原告主张代理销售的135套房屋、1套商铺的数量和应付的佣金不予认可，鉴于原告确认其与被告签订的《营销代理服务合同》于2020年3月4日已解除，且原告与被告均没有提供符合合同约定计付佣金的《商品房买卖合同》和缴付首期款的直接证据，本院依职权向梧州市住房保障和房产管理中心查询，并由该中心出具复函本院，证实梧州市龙圩区鑫鹏五金机械配件有限公司开发位于梧州市龙圩区（聚福花园）截止2020年3月4日已办理网签手续的《梧州市商品房买卖合同》共有83套，经核算，该83套《商品房买卖合同》完成销售房屋面积为10870.43㎡，销售总金额为48344320元。原告虽然对本院调取的已网签的房屋数量83套没有异议，并主张共网签86套范围，但没有提供证据予以否定，本院不予认定。根据原告与被告签订的《营销代理服务合同》中“原告业绩的计算依据以客户签订《商品房买卖合同》并缴付首期款后为依据，代理费用在被告取得预售证，签订了《商品房买卖合同》并收取客户首期房款后结算，底价部分结算以客户签订《商品房买卖合同》并缴付首期款后，视为成交，被告按照合同房款的1.5%向原告支付代理费用，待银行按揭放款后，另行支付剩余1%；溢价提成计提方式为原告按照本项目总销售面积销售达到90%以上，且综合均价超过上述约定底价前提下，可以结算溢价提成”的约定，原告计提销售房屋的佣金为截止合同解除之日（即2020年3月4日）已办理网签手续并支付首期款的83份《梧州市商品房买卖合同》累计销售总金额48344320元的2.5%，经核算，原告应得的佣金为1208608元（48344320元×2.5%）。原告主张其已完成“聚福花园”Ａ3＃、Ａ4＃楼代理销售的135套房屋和1套商铺和Ａ1＃、Ａ2＃楼已交诚意金的房屋并予以计提佣金的诉讼请求，不符合合同约定，证据不足，本院不予支持；由于原告与被告对涉案代理销售房屋的计提佣金未进行结算，原告请求从2020年3月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于原告确认其与被告签订的合同已解除，且截止解除合同之日仅完成符合合同约定计算佣金条件的房屋共83套，完成销售房屋面积为10870.43㎡，仅占本项目总销售面积20377.45㎡的53.34%（10870.43㎡÷20377.45㎡），尚未达到合同约定本项目总销售面积销售达到90%以上，未达到合同约定溢价提成计提的条件，故原告请求被告支付溢价提成计提部分的佣金，条件未成就，证据不足，本院不予支持。④关于原告请求被告支付违约金1000000元问题：梧州市行政审批局核发的梧房售字［2019］第160号梧州市商品房预售许可证证明龙圩镇西南大道351号第3、4幢二层至二十层的房屋共152套，根据合同约定“委托代理期限定为自本合同签订之日起至本项目建设到框架第十层时，销售额达到70%,封顶时销售量达到80%,商业销售达到60%以上止，原告未按期完成本合同约定的工作内容或业务指标的（按阶段指标，详见本合同页内约定），被告有权单方解除合同”的规定，被告提供了由建设单位、施工单位和监理单位三方共同签字盖章的涉案工程主体工程施工进度成果表，证实本项目三、四单元建设到框架第十层时的时间为2019年6月27日、6月30日，且截止原告确认其与被告签订的《营销代理服务合同》解除之日（即2020年3月4日），原告代理销售涉案房屋符合合同约定计提佣金的房屋共83套，仅占代理销售“聚福花园”Ａ3＃、Ａ4＃楼房屋共152套的54.6%，显然达不到合同上述约定代理销售的百分比要求，构成了违约，被告据此单方解除与原告签订的《营销代理服务合同》，符合合同约定，被告单方解除合同的行为不存在双方签订的《营销代理服务合同》第九条9.1.2规定的情形，故原告请求被告向其支付违约金1000000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。⑤关于原告请求被告支付涉案房屋的前期代理销售成本支出费用问题：虽然原告提供了支出涉案房屋销售的业务招待费、差旅费、活动推广和广告费用、销售费用、管理费用和员工工资等单据，但根据合同的约定“代理期间本项目所产生的销售业绩均视为原告业绩，被告按原告约定计佣金及各项酬劳，销售部内所有人员含被告委派（如有）的销售人员，培训、轮值、接待、奖罚等，均统一服从原告工作安排，售楼部所有员工住宿由原告自行解决，原告在项目部的员工自行解决伙食问题”的规定，且原告对涉案项目的房屋代理销售如前所述，达不到合同约定代理销售的百分比，构成了违约，原告此项请求应按照双方签订的《营销代理服务合同》第九条9.1.2的规定应由原告承担，故原告请求被告支付涉案房屋的前期代理销售成本支出费用，缺乏事实依据，证据不足，本院不予支持。⑥关于原告请求被告退还垫付购买的家具款、装修款问题：被告与吴健于2017年12月3日签订《施工协议》，被告以包工包料的方式发包给吴健施工，工程期限为2017年12月3日至2018年1月18日，并没有约定具体的工程名称，吴健于2020年3月30日出具“支付部分装修工程款证明”证明其是“聚福花园”售楼部装修承包商，其于2018年9月20日收到“聚福花园”项目销售代理人尹远富通过转账方式代项目开发商鑫鹏公司支付装修款50000元，而原告主张其法定代表人尹远富于2018年9月20日代被告向装修承包商吴健的账户支付50000元，其中40000元是抵作履约保证金、10000元是装修款，并代垫付70000元购买家具，但没有提供被告授权委托其代转款或被告事后认可的证据，且被告否认委托原告支付装修款给吴健和由原告垫款代买家具的事实，故原告请求被告退还装修款10000元和垫付购置家具款70000元，证据不足，本院不予支持。 反诉部分：①关于反诉被告尹远富是否适格主体问题：反诉被告正合道公司依法登记为自然人独资的有限责任公司，尹远富作为该公司的法定代表人，符合《中华人民共和国公司法》第五十九条的规定，是一人有限责任公司，尹远富作为反诉被告正合道公司的自然人独资股东，反诉原告申请尹远富作为反诉被告参加诉讼并无不妥，尹远富是适格反诉被告。②关于反诉原告请求反诉被告支付违约金1,000,000元问题：虽然反诉被告没有完成合同约定的节点应完成的代理销售进度百分比，但反诉被告在履行合同中并没有无故单方解除合同，反诉原告请求反诉被告支付违约金1000,000元，不符合双方签订的《营销代理服务合同》第九条9.1.1规定的情形，故对反诉原告此项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。③关于反诉原告请求反诉被告赔偿损失问题，虽然反诉原告提供了其与苍梧县建筑工程公司签订的《借款协议书》及以房抵工程款的申请，但反诉被告并没有在该《借款协议书》和以房抵工程款的申请上盖章签字认可，且反诉原告不能提供证据证实其向苍梧县建筑工程公司借款、支付利息和低价处置涉案房屋抵扣工程款与反诉被告履行涉案合同有必然联系，故对反诉原告请求反诉被告赔偿其因借款而支付的利息和低价处置涉案房屋而造成的损失，缺乏事实的关联性，证据不足，本院不予支持。④关于反诉被告尹远富应否对反诉原告提出的反诉请求承担连带责任问题：本案中，由于反诉原告提出反诉请求均没有获得支持，反诉被告正合道公司对反诉原告的反诉诉讼请求无需承担责任，反诉原告请求反诉被告尹远富对反诉被告正合道公司的承担连带责任，缺乏事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第四项、第九项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告梧州市龙圩区鑫鹏五金机械配件有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告广西正合道商贸有限公司履约保证金160,000元及利息（利息计算：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付，其中2019年9月21日至2020年1月15日以460,000元为基数计算，2020年1月16日至2020年1月23日以260,000元为基数计算，2020年1月24日至付清为止以实际欠款额为基数计算）； 二、被告梧州市龙圩区鑫鹏五金机械配件有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告广西正合道商贸有限公司代理销售房屋佣金1,208,608元； 三、驳回原告广西正合道商贸有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告梧州市龙圩区鑫鹏五金机械配件有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费74,358元，财产保全费5000元（原告已预交法院）；反诉费26,253元（反诉原告已预交法院），合计105,611元，由原告广西正合道商贸有限公司负担66,971元，被告梧州市龙圩区鑫鹏五金机械配件有限公司负担38,640元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  李碧波 人民陪审员  肖 锋 人民陪审员  蓝燕金 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  陀颖超 附适用的法律条文： 一、《中华人民共和民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事方式，可以单独适用，也可以合并适用。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。