福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初5008号 原告：苏国谋，男，1955年1月12日出生，汉族，住南安市。 委托诉讼代理人：黄逸群，福建泉发律师事务所律师。 被告：魏连明，男，1969年6月28日出生，汉族，住南安市。 被告：魏福安，男，1977年12月30日出生，汉族，住南安市。 原告苏国谋诉被告魏连明、魏福安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏国谋及其委托诉讼代理人黄逸群、被告魏福安到庭参加诉讼，魏连明经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 苏国谋向本院提出诉讼请求：1判令魏连明、魏福安立即共同向苏国谋支付租金62000元并赔偿逾期付款的损失（逾期付款的损失自起诉之日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令魏连明、魏福安立即将房屋腾空交还苏国谋，并支付占用期间费用（自2020年5月1日起至实际腾空交还原告之日止按48000元／年的租金标准计算,占用费用暂计至原告起诉之日约为人民币8000元）;3.判令将魏连明、魏福安缴纳的保证金3000元优先用于抵扣上述拖欠苏国谋的租金；4判令本案的诉讼费、保全费等由魏连明、魏福安承担。事实与理由：2015年5月1日,魏连明、魏福安共同向苏国谋租赁位于××镇××栋房屋（地上**），面积约1000平方米，租赁期限自2015年5月1日起至2018年5月1日止，每年租金40000元,保证金3000元。双方并于当天签订一份《厂房租赁合约》,魏连明作为代表与苏国谋签订该合同。租赁期限于2018年5月1日届满后,魏连明、魏福安继续续租使用房屋,双方未再签订合同,根据《厂房租赁合约》第四条约定,三年后若续租,租金每年应按10%提价。魏连明、魏福安再续租两年后至2020年5月1日，魏连明、魏福安虽口头表示不再承租房屋，但仍占用房屋未腾空，致使苏国谋无法另行出租。魏连明、魏福安在2015年5月1日起至2020年5月1日止的五年租赁期限内,每年租金均系魏福安支付,魏福安每年租金均未按时足额支付，均系陆陆续续迟延支付，至今尚拖欠苏国谋租金62000元未支付。魏连明、魏福安在2020年5月1日表示不承租房屋后至今仍未将房屋腾空交付苏国谋。苏国谋一直催促魏连明、魏福安,但魏连明、魏福安仍一直无理拖延拒不腾空房屋,魏连明、魏福安该占用期间的费用仍应按租金48000元／年标准计算直至房屋腾空完毕交付魏福安为止,占用费用暂计至苏国谋起诉之日约为8000元。据此,苏国谋为维护自身的合法权益,特具此状,恳请法院依法支持苏国谋的诉讼请求。 魏连明未作答辩，也未提供任何证据。其庭后在接受本院询问时表示：本案《厂房租赁合约》确实是答辩人和苏国谋签订的，签订合同时魏福安和另一个案外人魏福谅也在场。承租的厂房是用来做纸巾加工的，没有登记注册，答辩人和魏福安没有合伙关系。第一年答辩人支付了40000元的租赁及3000元的押金，但是第二年开始答辩人没有在承租了，答辩人将厂房转租给侄子魏福安，由魏福安继续租赁，但是具体他们如何约定租金答辩人不清楚，第二年开始我没有在付过租金，是有听说每年租金30000元。魏福安承租后我没有再到过那个厂房，不清楚现在厂房的情况。 魏福安辩称，厂房租赁合约不是答辩人和苏国谋签订的，是答辩人叔叔魏连明和苏国谋签的。之后魏连明经营不下去，答辩人从其手中转租过来经营的。转租后，答辩人和苏国谋口头约定租金是每年30000元，苏国谋也同意。苏国谋的诉请没有理由，2019年5月12日的时候答辩人已经付清截至2020年5月1日的租金，当时答辩人和苏国谋微信聊天，苏国谋陈述收到租金20000元，答辩人回复“差一万元晚上给你”，并于当天晚上支付苏国谋10000元将租金结清。若答辩人未支付租金，苏国谋不可能一直梅催讨的。苏国谋出租的房屋有质量问题，该房屋楼板从三楼掉到一楼，存在安全隐患，不符合承租标准。2020年5月1日后没有在继续租赁涉案厂房。 本院经审理认定事实如下：2015年4月25日，苏国谋向魏连明出具《收条》一份，确认收到魏连明交付的租金40000元，押金3000元。2015年5月1日，苏国谋（甲方）与魏连明（乙方）签订《厂房租赁合约》1份，约定：一、甲方有座店面三件至三楼前后铁棚房、电表一个，全座约1000平方米左右，位于康福公路边打铁埕山，租给乙方办厂使用。二、租金租期经甲乙双方协商于2015年5月1日至2018年5月1日三年，每年租金为40000元，租金为预付上交，协议签字后预付每年全年租金，保证金3000元。保证金在乙方不再续租厂房时，在甲方验收完毕收回厂房时退还。在租用期间甲方对乙方租金约定三年内不变。在租赁期间乙方应在1个月前交下年租金，乙方不得拖欠甲方租金，逾期加收利息。三、……乙方在租用期间不得转让租给他人，需甲方同意……。四、三年后乙方如续租，三年内租金按每年10%起价计算，乙方优先，如不租修理整洁完毕交给甲方，等等。签订《厂房租赁合约》后，苏国谋依约将涉案厂房交付魏连明使用。自第二年开始，涉案厂房的租金均由魏福安支付，支付记录如下：2016年7月23日现金存入苏国谋银行卡30000元，2017年6月18日银行转账10000元，2017年6月27日银行转账10000元，2017年7月1日银行转账8000元，2017年7月11日银行转账2000元，2018年5月10日银行转账10000元，2018年6月26日银行转账10000元，2018年8月16日银行转账10000元，2019年5月10日微信转账10000元，2019年5月11日微信转账10000元，2019年5月12日微信转账10000元，以上款项合计120000元。2020年5月1日起，魏福安未在继续使用涉案厂房，双方解除租赁关系。但魏福安只腾空涉案厂房的二、三楼，涉案厂房的一楼仍遗留部分物料，魏福安主张该些物料还可以利用。租赁关系解除后，苏国谋多次通过微信及电话要求魏福安将涉案厂房遗留的物料清空，但魏福安至今未清空该些物料。 诉讼过程中，2020年8月10日，本院至诉争厂房一楼进行现场勘查，对诉争厂房一楼内属于魏福安遗留的物料及现场面积进行确认。现场勘查过程中，经苏国谋、魏福安共同确认：涉案厂房一楼占地总面积为434.4平方米，目前一楼的多个角落尚堆放一些魏福安遗留的物料；涉案厂房一楼正对楼梯的店面隔间面积为33平方米，该店面隔间遗留物品于2020年6月21日清空。 上述事实，有苏国谋提供的其本人的居民身份证、魏连明、魏福安的户籍资料查询结果，《厂房租赁合约》，微信转账记录、银行转账记录，微信聊天记录、录音光盘及文字翻译，魏福安提供的《收条》以及双方当事人在庭审中的陈述、本院现场勘查的笔录等为证，苏国谋、魏福安对上述证据的真实性均无异议，魏连明未到庭，也未提出异议并提交相反证据或反驳证据，视为对苏国谋所提供的证据均没有异议，上述证据内容客观真实，可以反映租赁合同签订及履行的情况，与本案具有关联性，本院予以确认。 本案当事人间的主要争议焦点是：1、涉案厂房的承租方实际是谁？2、涉案厂房自第二年开始的租金标准？3、涉案厂房在双方租赁关系解除后所占用的面积？对此，本院结合上述查明的事实及双方当事人提供的证据、本院的现场勘查笔录、照片、视频等，逐一分析认定如下： 一、涉案厂房的承租方实际是谁？ 围绕第一个争议焦点，苏国谋主张涉案《厂房租赁合约》虽只有魏连明签字，但是承租主体是魏连明、魏福安与另一案外人三人共同承租，三个人合伙在涉案厂房办加工厂，合同签订时三个人均在场，且租金一直都是魏福安在支付；魏连明主张其只是承租第一年，第二年开始转租给魏福安经营，第二年开始的租金应该由魏福安支付，其与魏福安没有合伙关系；魏福安主张刚开始是魏连明承租的，后来魏连明经营不下去，其将加工厂承包过来经营，具体转租时间忘记了。对此，本院认为，苏国谋主张魏连明、魏福安与另一案外人三人合伙共同承租，但未能提供证据证明，且根据苏国谋提供的录音内容（2020年6月7日，苏国谋：你们福安租的，那你帮我跟他说下，那些东西得过来载走。2020年6月9日，苏国谋：福安啊，那你厂里的那些东西要给我搬走呀。魏福安：会啦，会啦，这段时间在忙没空呀。2020年6月18日，黄逸群：恩恩，那你租的这个房子，租在康美这边的，你这些东西什么时候过来搬走呀……。2020年6月18日11时50分，苏国谋：是你租的，都不是他租的）可知，其在诉讼前一直都主张是魏福安承租的厂房，该主张与魏连明、魏福安的主张互相印证，证明后期的厂房确系魏福安在承租，至于魏福安从哪一年开始承租涉案厂房，苏国谋主张魏福安子第一年开始承租，第一年的租金也是魏福安支付的，但其第一年的租金及押金《收条》确是出具给魏连明且写明收到魏连明的款项，苏国谋未能进一步提供证据证明其主张。另外，根据苏国谋提供的转账记录可知自第二年开始直至租赁关系解除前都是魏福安在支付租金，与魏连明主张自第二年开始厂房转租给魏福安互相印证。综上，本院依法确认，涉案厂房自2015年5月1日起至2016年4月30日止是魏连明承租，自2016年5月1日起至租赁关系解除前均是魏福安在承租，自2016年5月1日起的租金应由魏福安负担。 二、涉案厂房自第二年开始的租金标准？ 围绕第二个争议焦点，苏国谋主张双方就涉案厂房的承租签订了《厂房租赁合约》，第二年开始的租金亦应按该合约支付，即2015年5月1日至2018年5月1日，三年内每年租金为40000元，三年后续租的，续租的前三年内租金每年涨10%，即2018年5月2日至2019年5月1日的租金为44000元，自2019年5月2日至2020年5月1日的租金为48000元。魏连明主张自第二年后涉案厂房由魏福安承租，故从第二年开始的租金约定其不清楚。魏福安主张自第二年开始的租金为每年30000元，其每年都是按30000元的租金标准向苏国谋付款。为证明其主张，魏福安还向本院提交了其与苏国谋的微信聊天记录，证明2019年5月12日的微信聊天中苏国谋说“老板收到2万”，其微信回复“差一万晚上给你”，并在当天晚上支付苏国谋10000元，苏国谋微信回复“OK及收到谢谢”，可见本案租金已经付清至2020年5月1日。对此，本院认为，首先，根据第一个争议焦点的分析可知自第二年即2016年5月1日起涉案厂房由魏连明转租给魏福安，但魏福安并未与苏国谋另外签订新的租赁合同，从苏国谋提供的魏福安转账记录可知其自第二年开始每年均通过银行卡或微信转账30000元给苏国谋，但其又主张有多次通过现金支付租金，这与其主张的每年租金30000元的标准互相矛盾。其次，对于魏福安提供的微信聊天记录，本院认为，根据微信聊天记录的内容（2019年5月12日中午12时16分，苏国谋：老板收到2万。魏福安：差一万晚上给你。2019年5月12日下午17时39分，魏福安：微信转账10000元。苏国谋：收取微信转账10000元，苏国谋：OK，收到谢谢）可知，魏福安当日中午向苏国谋表示“差一万晚上给你”时，苏国谋并未作出回复，苏国谋回复OK，收到谢谢系在当日晚上对魏福安的转账10000元进行回复，故魏福安提供的微信聊天记录未能证明双方自第二年开始约定租金每年30000元的事实，魏福安未能进一步提供确实充分的证据予以证明，故对其主张依法不予采纳。综上，本院认为，苏国谋与魏连明就涉案厂房的租赁事宜签订《厂房租赁合约》，魏福安将涉案厂房转租给魏连明，苏国谋与魏福安未签订新的租赁合同，魏福安又无充分的证据证明双方就租赁事宜进行了口头约定，在2018年5月1日租赁期间届满后双方亦未就租赁事宜重新进行约定，故魏福安应按《厂房租赁合约》的约定履行租赁期间的租金支付事宜。及涉案厂房自2016年5月1日至2018年5月1日，每年租金为40000元，2018年5月2日至2019年5月1日的租金为44000元，自2019年5月2日至2020年5月1日的租金为48000元。 三、涉案厂房在双方租赁关系解除后所占用的面积？ 围绕第三个争议焦点，苏国谋主张2020年5月1日双方解除租赁关系后，魏连明仅腾空涉案厂房的二、三楼，第一楼还遗留很多物料垃圾等导致涉案厂房的第一楼整层无法出租。魏福安主张，双方解除租赁关系后厂房内确实遗留部分可再利用的物料等，但都堆在角落里，不能算占用整个一楼的面积，应以实际占用面积为准。对此，本院认为，从本院现场勘查的照片及视频可知，涉案厂房一楼的前厅堆放了很多物料，大厅内各个角落也堆放了四、五堆物料垃圾，该些物料垃圾虽没有占满整个一楼大厅，但因该些物料垃圾的堆放确实导致涉案厂房整个一楼无法出租。故魏福安主张以遗留的物料垃圾实际占用面积计算占用期间的费用，没有事实和法律依据，依法不予采纳。结合本院现场勘查时双方共同签字确认的事实：涉案厂房一楼大厅面积为434.4平方米；涉案厂房一楼正对楼梯的店面隔间面积为33平方米，该店面隔间遗留物品于2020年6月21日清空。本院进一步确认以下事实：自2020年5月2日至2020年6月21日魏福安对涉案厂房的占用面积为434.4平方米；自2020年6月22日起至今的占用面积为401.4平方米（434.4平房米-33平方米=401.4平方米）。 本院认为，苏国谋将涉案厂房出租给魏连明使用，双方间签订的租赁合同主体资格合法，双方意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，应受国家法律保护。魏连明于承租的第二年将涉案厂房转租给魏福安，魏福安在未与苏国谋签订新的租赁合同，又无确实充分的证据证明双方对租金等事宜进行了口头约定的情况下，应按原来的《厂房租赁合约》履行租金支付事宜。对于魏连明、魏福安在租赁关系解除时尚欠的租金数额问题。本院认为，一、苏国谋主张第一年的租金仅收到30000元，但根据其出具给魏连明德《收条》可知第一年的租金40000元已经履行完毕，因涉案厂房第二年已有魏福安承租，魏连明已付清第一年的租金，苏国谋要求魏连明支付第二年及其后的租金，依法无据，本院不予支持。二、涉案厂房自2016年5月1日至2020年5月1日的租金总额为172000元（2016年5月1日至2017年4月30日租金40000元+2017年5月1日至2018年5月1日租金40000元+2018年5月2日至2019年5月1日租金44000元+2019年5月2日至2020年5月1日租金48000元=172000元），魏福安自2016年7月22日起通过银行卡及微信向苏国谋转账共计120000元，魏福安主张有多次通过现金支付租金，但未能提供证据证明，苏国谋只承认收到魏福安现金支付的租金10000元，但主张是支付第一年的租金，本院认为，苏国谋出具的第一年的租金收条明确写明收到魏连明的款项并将《收条》出具给魏连明，且魏连明亦主张第一年的主张是其支付的，故苏国谋主张收到的魏福安支付的现金10000元租金是支付第一年的租金，没有事实和法律依据，依法不予采纳，本院依法确认，魏福安已支付苏国谋租金数额共计130000元。综上，本院依法确认双方解除租赁关系时魏福安尚欠苏国谋租金42000元（172000元-130000元=42000元）。对于苏国谋主张的腾空涉案厂房及支付占用期间费用的问题。本院认为，苏国谋与魏福安的租赁关系已于2020年5月1日解除，但魏福安至今未腾空涉案厂房的一楼，其占用行为没有法律依据，苏国谋要求其立即腾空涉案厂房合理合法，依法应予支持。至于占用期间的费用，苏国谋要求按《厂房租赁合约》约定的标准支付占用期间的费用，合理合法，但因魏福安实际占用的面积并不是整栋涉案厂房，故其要求按48000元/年的标准支付占用期间费用，依法无据，魏福安占用期间的费用应以本院现场勘查的实际占用面积为准，即自2020年5月2日至2020年6月21日魏福安对涉案厂房的占用面积为434.4平方米，租金标准为20851.2元/年（48000元÷1000平方米×434.4平方米=20851.2元），应支付占用期间费用为2896元（20851.2元/年÷12×1个月又20天=2896元）；自2020年6月22日起至今的占用面积为401.4平方米（434.4平房米-33平方米=401.4平方米），租金标准为19267.2元/年（48000元÷1000平方米×401.4平方米=19267.2元），故自2020年6月22日起，魏福安应按19267.2元/年的标准支付占用期间的费用。关于苏国谋要求将魏连明缴纳的押金3000元优先用于抵扣本案拖欠的租金问题。本案押金虽为魏连明缴纳，但魏连明在与苏国谋的通话录音及本院的询问笔录中均表示，其与魏福安市叔侄关系，同意将押金给魏福安使用，现魏福安拖欠苏国谋租金未还，苏国谋要求该押金3000元优先用于抵扣租金，合理合法，本院予以支持，综上，截止至2020年6月21日，扣除魏连明在签订合同前支付的租金3000元，魏福安尚欠苏国谋租金39000元（租金42000元-押金3000元=39000元）及占用期间费用2896元，应予以偿还。魏福安未能按约支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，现苏国谋请求魏福安以拖欠的租金为基数，支付自起诉之日即2020年7月2日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息，于法有据，本院也予以支持。魏连明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、魏福安应于本判决生效后十日内支付苏国谋租金39000元及逾期付款利息（利息自2020年7月2日起至实际还款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 二、魏福安应于本判决生效后十日内支付苏国谋截止至2020年6月21日的占用期间费用2896元，自2020年6月22日起至实际腾空涉案厂房一楼之日止，应按19267.2元/年的标准计算占用期间费用； 三、魏福安应于本判决生效后十日内腾空本案《厂房租赁合约》所约定的涉案厂房一楼； 四、驳回苏国谋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1550元，减半收取计775元，由苏国谋负担314元，由魏福安负担461元，魏福安应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈丽清 二〇二〇年九月十四日 书记员  陈 慧 附页： 一、判决依据的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。