辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1054号原告（案外人）：沈阳赛尔电子通讯工程有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路北39号，营业执照：2101002100890。法定代表人：张帆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：常伟峰，辽宁恒敬律师事务所律师。被告（申请执行人）：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号，统一社会信用代码：912101026965261656。负责人：许金钟，该行行长。委托诉讼代理人：董越男，辽宁邦言律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁物华商贸有限公司，住所地沈阳市沈河区长青街36巷（3-2-2），统一社会信用代码：912101025783646873。法定代表人：曲运鹏。被告（被执行人）:沈阳恒长源商务咨询有限公司，住所地沈阳市沈河区南顺城路63-2号422室，统一社会信用代码：91210100793181955E。法定代表人：曲运鹏。被告（被执行人）：营口恒长源置业有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号，统一社会信用代码：91210800570945401R。法定代表人：曲运鹏。被告（被执行人）：高万军，男，1956年11月12日出生，汉族，住大连市西岗区。原告沈阳赛尔电子通讯工程有限公司（以下称赛尔公司）与被告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行（以下称哈尔滨银行沈阳分行）、辽宁物华商贸有限公司（以下称物华公司）、沈阳恒长源商务咨询有限公司（以下称沈阳恒长源公司）、营口恒长源置业有限公司（以下称营口恒长源公司）、高万军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赛尔公司委托诉讼代理人常伟峰，被告哈尔滨银行沈阳分行委托诉讼代理人董越男到庭参加诉讼。被告物华公司、沈阳恒长源公司、营口恒长源公司、高万军经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告赛尔公司向本院提出诉讼请求：1.确认位于沈阳市和平区青年大街386号12甲83、12甲85，建筑面积135.72平方米房产为原告所有，并停止对该房屋的执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年6月5日，原告与沈阳海通房产开发有限公司(下称“海通房产公司”）签订《沈阳丽都喜来登酒店监控报警、公共广播、有线电视传输工程合同》，约定原告承建海通房产公司工程，工程款一次性包死并用于购买华阳大厦A座房产。原告依约承建了该工程。1999年8月12日，原告与海通房产公司签订购房协议，由该房产开发公司以工程款抵房款的方式使原告取得了位于华阳国际大厦A座12甲75、76、83、85总计面积为242.55平方米的房屋。2007年5月23日，原告与海通房产公司又签订协议书，约定海通房产公司向原告开具上述房屋的购房发票。原告于1999年5月实际入住上述房屋，一直使用至今。但海通房产公司一直未给原告办理上述房屋的产权手续。期间因欠缴物业费，原告还被华阳物业管理（沈阳）有限公司起诉至沈阳市和平区人民法院，该院作出[2006］和民房初字第××号民事判决书，判决书亦查明原告系上述房屋的实际所有权人。2019年8月11日，原告在住处看到沈阳市和平区人民法院张贴的对上述华阳大厦A座12甲83、85房屋进行拍卖，并要求原告腾房的公告，遂依法向该院提出执行异议，请求停止拍卖并解除查封。2019年12月4日，原告收到该院(2019)辽0102执异767号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，上述房屋实际系原告所有，并且原告自1999年居住使用至今，被告辽宁物华商贸公司、沈阳恒长源商务信息咨询有限公司、高万军与案外人海通房产公司、王希竹，明知案涉房产属于原告所有，故意欺骗房产部门将属于原告所有的房产登记到恒长源公司名下，再用关联公司物华商贸公司向银行货款，用案涉房产办理抵押，最终不归还货款，造成银行拍卖房产、原告最终既未得到房产、又未得到工程欠款的后果。恒长源公司将房产登记在自己名下的行为应无效，进而在该房产下设立的抵押权也应无效，哈尔滨银行不享有抵押权。法院应停止对上述房屋的执行，维护原告的合法权利。被告哈尔滨银行沈阳分行辩称，根据物权法相关规定，不动产产权应以登记为准，争议房屋登记在被告沈阳恒长源信息咨询有限公司名下，且经生效判决确认，我行对该房屋享有抵押权，原告的主张没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。被告物华公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告沈阳恒长源公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告营口恒长源公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告高万军未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，本院受理哈尔滨银行沈阳分行作为原告起诉本案被告物华公司、沈阳恒长源公司、营口恒长源公司、高万军金融借款合同纠纷一案，经审理，本院于2016年8月30日作出（2016）辽0102民初2993号民事判决书，判决如下：“一、被告辽宁物华商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行贷款本金9,400,000元，利息、罚息、复利合计1,584,295.95元（截止至2015年12月30日），并自2015年12月31日起按合同约定的计息办法支付上述借款逾期利息至本判决实际偿还之日止；二、上述第一项款项到期未受清偿时，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告沈阳恒长源商务信息咨询有限公司提供的位于沈阳市和平区青年大街386号（2068）、建筑面积54.01平方米的房产，沈阳市和平区青年大街386号（12甲7512甲76）、建筑面积106.83平方米的房产，沈阳市和平区青年大街386号（21722173）、建筑面积106.83平方米的房产，沈阳市和平区青年大街386号（12甲8312甲85）、建筑面积135.72平方米的房产，及被告高万军提供的位于沈阳市和平区青年大街386号（1-2Ｄ-Ｆ轴3-4Ｇ-Ｈ轴4-6Ｇ-1／Ｇ轴）、建筑面积457.19平方米的抵押房产行使抵押权，在上述第一款债权范围内享有优先受偿的权利；三、被告辽宁物华商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行贷款本金2,800,000元，利息、罚息、复利合计206,958元（截止至2015年12月30日），并自2015年12月31日起按合同约定的计息办法支付上述借款逾期利息至本判决实际偿还之日止；四、被告营口恒长源商务信息咨询有限公司对上述第三项的款项承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告辽宁物华商贸有限公司追偿；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105,748元，公告费800元，均由被告辽宁物华商贸有限公司、沈阳恒长源商务信息咨询有限公司、营口恒长源置业有限公司、高万军负担。”宣判后，各方均未在法定期间内就该案提起上诉，判决发生法律效力。后因义务人未按生效判决确定的内容履行金钱给付义务，本案被告哈尔滨银行沈阳分行作为该案申请执行人于2017年2月6日向本院申请强制执行，执行案号为（2017）辽0102执813号。后本案恢复执行，执行案号为（2019）辽0102执恢786号。该案执行过程中，本院于2017年7月31日查封了被执行人沈阳恒长源公司名下的位于沈阳市和平区青年大街386号12甲83、12甲85，建筑面积135.72平方米房产。原告赛尔公司向本院提出执行异议，本院经审查作出（2019）辽0102执异767号执行裁定书，裁定：“驳回案外人沈阳赛尔电子通讯工程有限公司的异议请求”。原告不服该执行裁定，向本院提出本案案外人执行异议之诉。1999年6月5日，赛尔公司（乙方）与沈阳海通房地产开发有限公司（甲方，以下称海通公司）签订《沈阳丽都喜来登酒店监控报警、公共广播、有线电视传播工程合同》，约定：赛尔公司为海通公司位于沈阳丽都喜来登酒店A座裙楼和B座公共广播、有线电视传输及监控报警系统设备供货、安装调试开通。1999年8月12日，海通公司（甲方）与赛尔公司（乙方）签订《购房协议》，约定：乙方提供A裙房、B座电视监控、防盗报警、音响广播设备及安装工程换取甲方提供的A座商住楼12甲层，编号12甲75、12甲83共2户，房产总价为1,697,850元，房款与工程设备款之差额，待工程结算时双方再定。落款甲方代表人处为王希竹签名。华阳物业管理（沈阳）有限公司曾于2006年4月将赛尔公司诉至本院，主张由赛尔公司给付物业费、采暖费及滞纳金。本院经审查，于2006年7月11日出具（2006）和民房初字第××号民事判决书，判决赛尔公司给付华阳物业管理（沈阳）有限公司物业管理费及采暖费。在该判决审理查明部分载，1999年8月12日，赛尔公司与海通公司签订协议，约定由海通公司以工程款抵房款的方式使海通公司取得了位于华阳国际大厦A座12甲75、12甲86总计面积为242.55平方米的房屋，赛尔公司实际于1999年5月入住该两套房屋。2007年5月23日，海通公司（甲方）与赛尔公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲、乙双方就乙方为甲方监控报警、公共广播系统和有线电视传输系统工程最后结算，达成如下协议，乙方为甲方安装的报警、交通等工程由于不可抗拒原因没有施工完毕，现甲方同意乙方将所剩的未安装的所有设备提供给甲方；甲方同意配合乙方开具甲方用房产抵付乙方工程款的华阳大厦12甲75/76/83/85房产发票，所有费用乙方负责，包括甲方产生的税费；本协议一式两份，签字盖章生效后，双方全部结算完毕，再无任何经济纠纷存在。当日，华阳物业管理（沈阳）有限公司（甲方）与赛尔公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方所有的位于沈阳市青年大街386号A座华阳国际大厦1375、1376、1383、1385四个房间，由于各种原因从1999年11月至今一直未履行向甲方交纳物业、采暖等费用之义务，经多次协商解决，乙方已将前期欠费事宜支付完毕，甲乙双方对费用一事没有异议。另，案涉房产于2013年12月23日登记于被告沈阳恒长源公司名下。根据工商登记信息显示，海通公司的投资者为沈阳长阳实业有限公司及华阳国际投资有限公司。被告物华公司的投资者曾为王成华、王希竹，并于2019年8月9日变更为辽宁华阳投资有限公司与王成华。被告沈阳恒长源公司的投资者为高万军，负责人于2019年4月30日变更前为王希竹。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告物华公司、被告沈阳恒长源公司、被告营口恒长源公司、被告高万军经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告及被告哈尔滨银行沈阳分行提供的证据及其当庭陈述意见对本案事实予以认定。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告对案涉位于沈阳市和平区青年大街386号12甲83、12甲85房屋所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院认为原告赛尔公司对案涉房屋所享有的权益足以排除强制执行。具体分析如下：第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。1999年8月12日，海通公司（甲方）与赛尔公司（乙方）签订《购房协议》，该合同基于赛尔公司为海通公司施工工程所涉工程款的顶账行为，虽甲方落款处为王希竹签名，但从工商登记信息来看，本案被告物华公司与海通公司为关联企业，王希竹作为物华公司曾经的法定代表人与投资者，代表海通公司签订合同具有合理性，且该合同对案涉房屋地址、单价等均进行了约定。因此，应当认定该合同的合法有效性。第二，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。无论是从（2006）和民房初字第××号民事判决书查明赛尔公司已实际于1999年5月入住的事实，还是以案涉房产物业公司起诉赛尔公司主张物业费、采暖费的事实来看，足可以认定赛尔公司确已于1999年5月即合法占有案涉房产的事实。第三，关于已支付全部价款的问题。从原告提供1999年其与海通公司之间的工程合同及购房协议来看，已认定包括案涉房屋在内的两处顶账房总价为1,697,850元，房款与工程设备款的差价待工程结算时双方再定。2007年，原告与海通公司签订的《协议书》中就未安装的材料设备及顶账房产发票予以约定，并记载双方已全部结算完毕，再无任何经济纠纷存在。可见，该协议是双方就工程的结算，此时双方已就工程价款抵顶全部房款达成合意，赛尔公司已支付了案涉房屋的全部价款。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。从海通公司与赛尔公司2007年签订的《协议书》约定来看，由海通公司开具案涉房产的发票，但是从案涉房产于2013年登记于与海通公司关联的被告沈阳恒长源公司来看，海通公司并未履行协议中的该约定，致使原告无法将案涉房产登记于自身名下。因此，并非因原告原因未办理案涉房屋的过户登记。综上，可以认定原告赛尔公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。关于原告确认案涉房屋归其所有的诉求。鉴于案涉房屋有抵押权登记，不宜在本案中处理房屋权属问题，本院对原告的该项诉求不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市和平区青年大街386号12甲83、12甲85房屋（建筑面积135.72平方米）；二、驳回原告的沈阳赛尔电子通讯工程有限公司其他诉讼请求。案件受理费14,572元，由被告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2019）辽0102执异767号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘 凤人民陪审员  张志福人民陪审员  王淑娟二〇二〇年九月十七日法官助理姜立娟书记员张锐妍附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。