福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初3991号 原告：张秋生，男，1972年10月24日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：陈嘉莉、陈川，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：龙海市通华房地产开发有限公司，住所地龙海市石码镇，统一社会信用代码91350681611454239A。 法定代表人：郭胜通，总经理。 委托诉讼代理人：黄献琛，福建弘信律师事务所律师。 原告张秋生与被告龙海市通华房地产开发有限公司（下称通华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秋生的委托诉讼代理人陈嘉莉、通华公司的委托诉讼代理人黄献琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张秋生向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交付商品房的违约金共计145158.11元（以购房款161646元为基数，从2013年12月31日起算，计算至交房之日2018年12月1日，按照日万分之五的标准计算）；2.判令被告立即向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金共计5188.84元（以购房款161646元为基数，从2019年3月1日起算，计算至取得房屋产权证书之日2020年1月15日，按照日万分之一的标准计算）；3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于龙海市的商品房，建筑面积37.16㎡，单价4350元／㎡，总金额161646元。被告应在2013年12月31日前交付商品房给原告使用，并在交房后90日内办理不动产权证书。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权选择解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，则出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款，被告未按照约定向原告交房，直到2020年1月15日，原告才取得不动产权证书。原告因此提出上述诉讼请求。 通华公司辩称，一、原告诉称被告逾期交房不能成立。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十八条的“前期物业服务”中约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币贰仟贰佰叁拾元正，于2013年12月31日前缴交到房地产行政管理部门委托的商业银行监管账户上……”同时，《商品房买卖合同》的《补充协议书》第三条第5项还约定：“在签订商品房的买卖合同时，买受人应向出卖人交纳办理产权证的有关契税、登记费等产权费用及有关资料，否则出卖人有权拒绝向买受人办理交房手续，并视同出卖人未逾期交房。”本案中，原告是2019年12月29日才委托被告交纳专项维修资金（即公维金），因此，只要被告在此时间之前交房，从法律角度上说答辩人并没有逾期交付房屋。二、被告没有义务承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，被告如果违约，“按下列第2种方式处理”。第1种处罚情形就是原告在诉状中的那些要求，但第2种处理，标示着“Ⅹ”，意思就是不需要承担责任。依此约定，原告没有理由要求被告承担责任。三、本案原告的诉求超过诉讼时效。根据当时的《民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”原告如果认为其有权索要违约金，也应自2013年12月31日起在两年内提出。但他怠于行使权利，直到七年后的今天才提出主张，远超法定的诉讼时效，法院不应再支持其诉讼请求。四、原告诉求的违约金标准不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”假使按照当地租房标准，该地段类似房屋的租金每月也就300元左右（515房37.16平方米，价格161646元）。如果按万分之五的标准，相当于每月2400元左右，与市场行情差距甚远。漳州市中级人民法院（2020）闽06民终670号、672号等同类案件的民事判决认定：“结合本地审判实践，酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之三计算。通华公司关于一审法院计算逾期交房违约金明显偏高的上诉理由成立，予以采纳”。结合本案，每日万分之一至万分之二已经超过标准了。五、原告要求被告承担逾期办理产权证书违约金的诉求，不能成立。原被告双方的《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记”中约定：“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”其间约定的是被告仅承担协助办证义务，并未约定被告有为原告办理房屋权属证书的义务。没有原告委托的前提，被告就没有资格或责任办理原告的房屋权属证书。附件六《补充协议书》第三条第5项约定：“买受人应向出卖人交纳办理产权证有关契税等费用及有关资料”。在原告没有交纳上述费用前，被告是不能也无法办理权属证书的。直到2019年12月9日，原告才交纳上述款项，之后被告及时办理了不动产登记证，于2020年1月15日将权属证书办理完善。被告不存在逾期为原告办证的情况，更不能承担所谓的违约责任。综上所述，原告在接收房屋之前未交纳公维金，因此被告是不能被视为逾期交房，被告在接受其委托办证要求后即行办理权属证书，没有超过约定期限。原告的诉讼请求均不能成立，且超过诉讼时效，法院不应予以保护。故应予驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告以出让方式取得位于龙海市东北侧地块的土地使用权，经批准开发建设“嘉华苑”商品房。2013年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定原告向被告购买位于龙海市商品房，建筑面积37.16㎡,总价款161646元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、×。合同第十四条约定，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理，2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《合同补充协议》第三条第5项约定，在签订商品房的买卖合同时，买受人应向出卖人交纳办理产权证的有关契税、登记费等费用及有关资料，否则出卖人有权拒绝向买受人办理交房手续，并视同出卖人未逾期交房。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款161646元。2018年7月26日，嘉华苑工程办理竣工验收消防备案。2018年11月19日，龙海市城乡规划建设局准予嘉华苑工程办理工程竣工验收备案。2018年12月1日，原、被告办理了讼争房屋交接手续。原告书面委托被告办理讼争房屋产权登记。2019年11月28日，原告向被告缴纳公维金2227元、不动产登记证办证费80元。2020年1月15日，原告取得讼争房屋不动产权证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于逾期交房违约金的认定。原告已履行付款义务，被告应承担交房义务。根据合同约定被告应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，被告至2018年12月1日才向原告交付讼争房屋，已构成违约，应承担2014年1月1日至2018年11月30日该期间逾期交房的违约责任。被告辩称原告未按合同约定的时间缴纳专项维修资金，其有权拒绝办理交房并视为未逾期交房，本院认为，原告缴纳专项维修资金并非其本合同项下的主要义务，原告已依约支付购房款，被告即应履行其按期交房的义务，且本案中被告未能依约交房的原因在于讼争商品房所在工程当时尚未通过竣工验收和消防验收，并非因原告未缴纳专项维修资金，故其免责理由不能成立。原告于2020年7月20日提起本案诉讼，因被告提出诉讼时效抗辩，且原告提供的“领导留言板”关于逾期交房的留言无法体现该留言具体指向的业主是否包含本案原告，该证据不足以证明本案逾期交房违约金的诉讼时效存在中止、中断、延长事由，故本院仅保护原告未超诉讼时效的权益即从2017年7月21日至2018年11月30日期间（498天）的逾期交房违约金。本案双方虽未在合同中约定逾期交房违约金的具体标准，但根据权利义务的对等性，参照合同中关于逾期付款违约金标准及通华公司同系列其他案件逾期交房违约金标准的审判实践，酌情将本案逾期交房违约金确定为按已付房款日万分之三计算。据此，本案逾期交房违约金确认为24149.91元（161646元×498天×0.03%）。2017年7月21日之前的逾期交房违约金因原告怠于行使其权利，已超过诉讼时效，本院不支持。 关于逾期办证违约金的认定。根据合同第十四条约定及双方当事人关于办证方式的陈述，本案被告应履行的办证义务为：一、应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，二、被告接受原告书面委托代办产权证，协助原告在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。本案中，被告于2018年12月1日将讼争商品房交付原告使用，原告本应在此后90日内取得房屋权属证书，即2019年3月1日前。原告于2020年1月15日方取得讼争房屋不动产权证书，已超过此时限，即构成逾期办证。故原告主张被告应承担的逾期办证违约金应从2019年3月2日起算，计至产权登记之日2020年1月15日止（320天），据此，本案逾期办证违约金确认为5172.67元（161646元×320天×0.01%）。被告辩称因原告至2019年12月9日才缴纳契税等费用导致被告无法及时办证，但其提供的《收条》并未体现原告缴纳契税的具体时间，即被告无法证明系因原告怠于缴纳契税导致办证迟延，其辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 一、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张秋生逾期交房违约金24149.91元； 二、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张秋生逾期办证违约金5172.67元； 三、驳回原告张秋生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3307元，减半收取计1653.5元，由原告张秋生负担1387元，由被告龙海市通华房地产开发有限公司负担266.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 曾聪明 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 甘馨韵 书 记 员 王慧婷 附申请执行风险提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。