西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初5326号 原告陕西升稳建筑装饰工程有限公司。住所地：陕西省西安市灞桥区。统一社会信用代码 91610000752121390R。法定代表人党升稳，执行董事。委托代理人王海栋，陕西瑞森律师事务所律师。委托代理人高举，陕西瑞森律师事务所律师。被告瑞华建设集团有限公司。住所地：广州市天河区。统一社会信用代码 91440000774017121T。法定代表人郑耀华，经理。委托代理人水鹏飞，陕西平镜律师事务所律师。第三人西安浩华置业有限公司。住所地：西安市高新区楼XX。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX1035。法定代表人李蔚义，总经理。委托代理人党睿，女，该公司员工，住该公司。委托代理人郭荣利，女，该公司员工，住该公司。原告陕西升稳建筑装饰工程有限公司与被告瑞华建设集团有限公司、第三人西安浩华置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海栋、高举，被告委托代理人水鹏飞，第三人委托代理人党睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系西安市XX路XX路XX城中村改造DK-3项目（浩华北郡）1-7号楼的施工单位。2014年9月19日，其与被告签订《外墙真石漆工程施工合同》，从被告处承包该项目1-7号楼外墙真石漆及外墙涂料工程。在被告的要求下，其与被告签订购房协议，将该项目6号楼西单元A3-1-8室商业房，以单价每平方米20800元，总价5722080元冲抵其在该项目中的相应工程款。2016年9月，其指定人党伟、党某某与西安浩华置业有限公司签订商铺认购合同，单价仅为每平米11600元，西安浩华置业有限公司出具的收据也载明该商铺价值仅为3290340元，而被告却依其总承包优势地位无力要求以商铺总价5899920元冲抵其工程款，双方权利义务严重失衡，显失公平，依法应予撤销。2017年4月，党伟、党某某以无商品房预售许可证为由将西安浩华置业有限公司诉至法院，要求确认商铺人能够合同无效，西安浩华置业有限公司庭审中承认该项目不仅没有商品房预售许可证，连建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证都没有，故被告抵顶给其的商铺为小产权房，属于违法建筑。故诉至法院，请求判令原告与被告签订的施工合同及购房协议无效；被告支付工程款5899920元并以此工程款为基数按同期银行贷款利息支付自2016年10月12日起至实际付款之日的违约金（暂计算至2017年5月25日的利息为175153.88元）；被告承担本案诉讼费用。被告辩称，双方于2014年9月9日签订《外墙真石漆工程施工合同》，该合同签订于工程施工之前，合同中明确约定了以商铺充抵部分工程款的做法及商铺单价、面积以及抵扣工程款的数额，系双方真实意思表达，也不违反法律的规定应为有效合同。以商铺充抵工程款的约定可以视为一种附条件的合同，而且是在原告开始施工之前，如原告不同意该约定或条件完全可以拒绝该工程，并不存在其利用优势地位无理要求原告签订合同。第三人出具的收款收据显示单价为每平方米11600元，原告并未实际向第三人支付对价，该收据仅是为了之后办理产权证件所用，并非市场价格。如原告认为显失公平应当向法庭提交市场价格而非收款收据所载明的价格。原告要求行使撤销权已过诉讼时效，双方签订的合同及补充的购房协议均在2014年9月9日签订，已过法律规定的自知道或应当知道之日起一年内行使撤销权的规定。涉案商铺系联合村城中村改造项目，在立项时已取得批文也于2015年6月1日取得了建设用地规划许可证，各项证件也在逐步办理中，并非违章建筑。原告在承接该项目且接受商铺充抵工程款时已对项目有充分的了解和知悉。原告与第三人签订的商铺认购合同中没有关于何时签订正式商品房买卖合同的约定。商铺作价工程款实际上不是一种抵扣，是一种付款方式，如果否认付款方式，等同否定合同本身。若合同无效，则不存在违约金。第三人述称，其已经履行完毕，不应履行支付工程款问题。经审理查明，2014年9月9日，原告（乙方、承包方）与被告设立的西安分公司（甲方、发包方）签订《外墙真石漆工程施工合同》，约定被告将位于太华北路与红旗东路十字东北角的XX城XX村XX号楼的外墙真石漆及外墙涂料工程发包给原告施工；承包单价为外墙真石漆每平方米62元、外墙涂料每平方米35元；工程款的支付为按月进度支付，每月按实际完成量的80%支付进度款，其中扣除40%作为购房款抵扣乙方订购的门面房款（A3-1-8）剩余40%随进度支付给乙方，工程完工验收合格后支付至工程款的90%（其中扣除乙方订购门面房的全部房款的95%及进度款，剩余部分一次支付）竣工交付使用后10天内付至全部工程款的95%（其中扣除乙方定购门面房的全部房款及进度款，剩余部分一次支付）留工程总价的3#作为保修金，保修金期满后无息支付给乙方；工程质保期为两年，其余3%待保修期满按质保清退手续办理完成后予以支付；经甲乙双方协商同意，乙方向甲方认购本项目6号楼A3-1-8商业门面房一套，价格、面积、户型及其他购房条款详见双方签订的购房协议，付款方式以本项目工程款冲抵。同日，原告（乙方、购买方）与被告设立的西安分公司（甲方、出卖方）还签订《购房协议》一份，约定：甲方将浩华北郡6号楼西单元A3-1-8商业房屋一套转让给乙方，面积275.1平方米，单价为每平米20800元，总价5722080元，付款方式为以乙方承包项目的工程款冲抵；购房合同由乙方于第三人签订，甲方负责配合乙方办理签订购房合同手续。合同签订后，原告组织人员进行了施工。2016年8月-10月，双方对原告施工工程量进行了结算。2016年9月20日，原告指定党某某、党伟与第三人签订《“浩华北郡”商铺内部认购合同》，该合同载明：该商铺位于第3号地6号楼A3-1-8号，建筑面积283.65平方米，单价为每平方米11600元，总金额为3290340元，买受人于2016年9月20日前付清全部商铺总价款3290340元。第三人向党某某、党伟出具《收款收据》一份，载明收到党某某、党伟工程款抵房款A3-1-8，金额3290340元。庭审中，原、被告均认可涉案房屋抵顶工程款5899920元（每平米20800元×283.65平方米），第三人与党某某、党伟尚未签订正式购房合同，党某某、党伟及原告至今尚未收房。另查，涉案工程至今未办理施工相关手续，涉案房屋不具备预售及销售许可证。原告明确其主张的违约金的计算标准为以5899920元为基数，自2016年10月12日至实际付款之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算。上述事实，有《外墙真石漆工程施工合同》、《购房协议》、结算单、《“浩华北郡”商铺内部认购合同》、《收款收据》及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《外墙真石漆工程施工合同》中约定了以涉案房屋的购房款抵顶部分工程款。同时双方又签订了《购房协议》，对抵付工程款的房屋的房号、单价等作出了明确约定。原告完成工程施工后，又与第三人签订了《“浩华北郡”商铺内部认购合同》，明确了涉案房屋的面积等。经查，涉案工程至今未办理施工相关手续，涉案房屋不具备预售及销售许可证，无法办理销售及产权手续。现原告主张原告与被告签订的施工合同及购房协议无效，本院予以确认。原、被告对涉案房屋抵顶的工程款金额5899920元均无异议，故被告应当向原告支付工程款5899920元。从上述合同的签订过程看，原、被告对于涉案工程及涉案房屋的情况是明知的，但仍然达成上述协议，原、被告双方对此均有过错，均应承担相应的法律后果，故对原告主张被告承担违约金的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陕西升稳建筑装饰工程有限公司与被告瑞华建设集团有限公司签订的施工合同及《购房协议》无效；二、被告瑞华建设集团有限公司于本判决生效后十日内向原告陕西升稳建筑装饰工程有限公司支付工程款5899920元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54326元（原告已预交），由原告负担27163元，被告负担27163元，被告负担部分，与上述付款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长      芦康护人民陪审员      陈建芳人民陪审员      白  瑛                       二〇二〇年九月二十三 日 书  记  员       王佳敏   打 印 人：周惠荣  校对人：王佳敏  送达时间：  年  月  日 1