贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10196号 原告:毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区鸭池镇头步桥创美农副产品批发交易中心28-3-004。统一社会信用代码:91520502322097829A。 法定代表人:严贵华,该公司副总经理。 委托诉讼代理人:彭龙雨、陈雄,均系贵州本芳律师事务所律师。 被告：郑国库，男，汉族，1973年11月12日出生，住黑龙江省讷河市。 被告：杨红海，男，汉族，1983年2月5日出生，住黑龙江省庆安县。 被告：李治俯，男，汉族，1999年2月14日出生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 上述三被告共同委托诉讼代理人:曹德立、赵霞林,均系贵州朗意律师事务所律师。 原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司（以下简称“毕节创美公司”）与被告郑国库、杨红海、李治俯租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月12日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行审理,原告的委托代理人彭龙雨、被告的委托代理人赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司与被告郑国库、杨红海、李治俯于2019年11月10日签订的《交易地区场地租赁合同》；2.判决被告郑国库、杨红海、李治俯立即向原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司支付2020年2月18日起至2020年5月18日期间的租金28800.00元；3.判决被告郑国库、杨红海、李治俯立即按照《交易区场地租赁合同》约定的每月9600.00元的计算标准向原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司支付从2020年5月19日起至实际腾空涉案车位交易区并交付原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司支付之日止的租金损失；4.判决被告郑国库、杨红海、李治俯立即向原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司支付因被告郑国库、杨红海、李治俯违约导致合同解除的违约金138240.00元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:王某、吴建东、王祖燕等14人协商一致,14人经营土豆的商户全体搬迁至原告管理的创美农副产品批发交易中心经营土豆生意。基于此,2019年11月10日,被告与毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司签订《交易区场地租赁合同》,约定:由被告承租创美市场管理公司经营管理的创美农副产品批发交易中心三期大棚临建的第27、28、29、30号车位交易区,面积240平方米,租金为每月9600平方米。租赁期限为5年,从2019年ｌｌ月18日起至2024车1ｌ月Ｉ7日。租金按年支付,第一年的租金按照计算标准计算后附条件给予被告8个月的免租期,所附条件为被告在本合同约定的租赁期限内不存在任何违约行为。被告应于2019年11月18日支付第一年的租金38400.00元（已扣减附条件免租期的租金）,之后的年度租金115200.00元被告应于每年的10月18日前一次性支付。租赁期限内若被告连续5日交易区空置或月累计7日空置的连续5日交易区无货或月累计7日无货等行为的,创美市场管理公司有权收回交易区,并且被告所交保证金、租金等费用不退还。同时,被告向创美市场管理公司承诺,自本协议签订之日起,被告和被告的近亲属在毕节市范围内其他同类市场以自己及近亲属的名义从事土豆产品经营,则视为被告违约。若被告的原因导致本合同解除的,被告将以被告享受到的优惠（包括但不限于免租期、物业管理费减免、卫生费减免、停车费减半等）为基数,按照其五倍的标准返还创美市场管理公司。同时,被告还需按照解除合同剩余租赁期限内的全部租金为基数,按照百分之三十的标准承担违约责任。合同签订后,创美市场管理公司依约将租赁合同项下的交易区交付给被告后,被告所承租的交易场地已处于累计7天以上无货状态,且经创美市场管理公司核实,被告现在黔西北农贸综合市场从事土豆经营活动,被告的行为已经严重违反了合同的约定。为此,原告于2020年1月13日委托贵州本芳律师事务所致函【本芳（2020）律函字ＣＺ-002号】于被告,要求被告立即停止在其他同类市场经营土豆的违约行为,并按照合同约定补足附条件减免的租金等。但时至今日,被告仍未停止在黔西北农贸市场经营土豆的违约行为,至今在原告处租赁的涉案车位一致处于空置状态。另,剩余租期内（2020年11月18日起至2024年11月17日）的总租金为460800.00元。原告认为,本案中,被告与创美市场管理公司签订的《交易区场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且内容并未违反法律、行政法规的效力性强制规定,合法有效,创美市场管理公司将被告承租的交易区交付被告管理使用后,被告所承租的交易区至今处于无货状态,且现经创美公司调查核实,被告现在在黔西北农贸市场从事土豆经营活动,被告的前述行为已构成违的,根据合同约定,创美市场管理公司享有单方解除合同的权利。因此,创美市场管理公司主张解除涉案合同的诉请,理应予以支持。合同解除后,被告的违约行为造成原告的损失体现为预期可得利益损失之剩余租期内的租金损失及因被告违约解除合同导致原告在原约定租赁期限内重新招商引商而给予新进商家免租期间的租金损失,故被告应当赔偿原告因此而造成的直接损失。鉴于原被告双方已在《交易区场地租赁合同》第十二条明确约定,若被告原因导致本合同被解除或终止的,被告应当按照解除合同后剩余租期内的总租金的30%的标准承担违约责任,该条文的实质是原被告双方对若因被告原因导致涉案租赁合同被解除或终止时造成原告逾期可得利益损失及重新招商引商而给予新进商家免租期的租金损失（直接损失）的赔偿约定,该约定并不违反法律、行政法规的效力性强制规定,故原告按照合同约定要求被告按照解除合同剩余租金30%的标准,即138240.00元的标准赔偿原告因被告原因导致合同解除的违约金,理应予以支持。本案中,因被告获得涉案交易车位区域后未按照合同约定履行义务,更有甚者直接去同类市场经营土豆生意,该行为已构成违约,故根据《交易区场地租赁合同》第四条的约定,被告已丧失享受8个月免租期的权利,因此被告应当向原告补足从2020年2月18日起至2020年5月18日期间的租金28800.00元。同时,被告还应当按照每用9600.00元的租金标准赔偿原告从2020年5月Ｉ9日至被告实际将涉案车位腾空移交原告之日止期间的租金损失。综上,原告为了维护自身合法权益,起诉至法院。原告到庭变更诉讼请求:变更第二条诉讼请求“2020年2月18日”变更成“2020年3月18日”。增加一项诉讼请求：判定被告立即将位于创美农副产品批发交易中心三期大棚临建的第27、28、29、30号车位交易区恢复原状，并腾空交付原告。 被告郑国库、杨红海、李治俯共同辩称,1.被告享有自主经营权。被告在经营期间,因生意惨淡而暂时歇业几天,属于被告自主经营的权利,不存在违约情形；2.原告无权诉请被告支付违约金；3.原告无权诉请被告支付租金；4.请求判令原告退还已支付2019年12月31日至2020年3月17日期间的租金24960.00元及履约保证金15000.00元；5.原告诉请判令被告腾空涉案大棚并恢复原状无事实依据，涉案大棚已经至少于2019年12月31日被原告收回，并另行给他人经营使用，被告没有占用大棚，故不存在腾空交付的问题。 原、被告双方为了支持各自的诉讼请求和主张,向本院提交了证据,对于双方无异议的证据，即原告提交的营业执照、法人证明、身份证和被告提交的身份证,本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《交易区场地租赁合同》，能客观证实原被告双方签订租赁合同,约定了双方的权利和义务，本院予以采信，但达不到原告的部分证明目的；2.原告提交的《断根协议》，能证明被告郑国库、杨红海、李治俯等14人就入驻涉案创美农副产品批发交易中心达成并签订协议的事实，但该组证据不能达到原告认为并非其拟定的合同条款的证明目的；3.原告申请证人王某出庭证言：我们是做洋芋批发的，14家人一起搬到创美来，签订了5年的合同，被告郑国库、杨红海、李治俯做了20多天后就搬回十八作洋芋批发，他们的场地到现在都没有人经营；原告申请证人路某出庭证言:被告郑国库、杨红海、李治俯和我们共计14家人一起搬到创美做洋芋批发，郑国库他们做了不到一个月的时间就搬走了，他们搬走以后，他们的场地没有人在上面经营。经本院审查，上述证人与被告具有利害关系,结合被告提交的现场照片,二证人证言部分属实,对其证明目的部分采信；4.原告提交的律师函、邮戳、视频,能证明原告认为因被告存在在同类市场经营土豆的违约行为,原告寄发律师函的事实，本院予以采信；4.被告提交租赁合同2份,能够证明本案的部分事实,但达不到被告的证明目的,对其证明目的不予采信；5.被告提交的现场照片一组,能够证明涉案27、28、29、30号车位交易区从2019年12月31日起，被他人占用至今的事实，本院予以采信。 结合原、被告的陈述和对双方证据的分析认定,本院查明事实如下:2019年11月,被告郑国库、杨红海、李治俯等14家商户签订《断根协议》，约定一起从黔西北商贸城搬迁至毕节市创美农副产品批发交易市场共同经营土豆销售。2019年11月10日，被告郑国库、杨红海、李治俯于与原告签订了《交易区场地租赁合同》,约定由乙方（被告）承租甲方（原告）经营管理的创美农副产品交易中心三期大棚临建的第27、28、29、30号车位交易区,面积240平方米,租金为9600.00元／月。乙方（被告）于本协议签订日向甲方缴纳经营保证金15000.00元。乙方承诺:将严格遵守创美农副产品批发交易中心各项管理制度,合法经营。甲方承诺在5年内本协议所涉具体交易区租金不递增……并于本协议签订后18日内将具体交易区交付乙方使用……乙方在经营过程中,如有违反以下几条,甲方有权选择将交易区予以收回,所交保证金不予退回,且前期交纳租金不予退回:乙方于本协议签订之日并缴纳经营诚意金之日起,连续5日交易区空置或月累计7日空置的；乙方连续5日交易区无货或月累计7日无货的……三、本协议租赁期限为5年,时间为2019年11月18日至2024年11月18日……十一、乙方承诺在本租赁合同签订后,除签订协议本人外、其近亲属在毕节市区以自己及其近亲属的名义从事土豆产品经营的视为违约,所交纳保证金不予退还,且需要重新缴纳保证金；乙方承诺在本合同约定租赁期限内不得无故退场。十二、乙方在租赁期间不得违反本合同约定,若因乙方原因导致本租赁合同解除,乙方将以其享受到的甲方优惠为基数,按照其五倍标准返还甲方。同时乙方需承担因其过错导致合同解除的违约责任,具体以合同解除后剩余租赁期限内全额租金为基数,按照百分之三十的标准承担……被告郑国库、杨红海、李治俯向原告支付了租金38400.00元及15000.00元保证金后，于2019年11月18日入住涉案交易区经营,经营二十多天以后就停止经营,直到其于2019年12月31日回到涉案交易区,发现涉案的27、28、29、30号车位交易区已被其他经营户使用。后原、被告双方因解除合同事宜发生纠纷,双方协商未果,故原告诉至法院。 本院认为,本案为租赁合同纠纷案件,应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告与被告于2019年11月10日签订的《交易区场地租赁合同》,虽然系双方真实意思表示,在该合同的第十一条约定了被告及其近亲属均不能在毕节市区以自己及其近亲属的名义从事土豆产品经营的竞业限制,该条款因涉及限制了除被告以外的他人的权利,故该条款属于部分无效条款,原被告双方应当按照除该条款无效部分外的约定履行该合同。在原告交付涉案交易区给被告之后,结合被告的自认,被告已超过连续5日将涉案场地空置,其行为已构成违约,且原、被告双方合同无继续履行的可能,双方当庭表示同意解除合同，故对于原告诉请解除原被告双方于2019年11月10日签订的《交易区场地租赁合同》的主张,本院予以准许。对于原告主张被告应当向其支付租金、租金损失和违约金、腾空场地并返还给原告的诉讼请求,因《交易区场地租赁合同》中约定的违约金过分高于原告因被告离开涉案交易区场地给其造成的损失,被告未在涉案交易区场地经营给原告造成的实际损失应当为该场地闲置的租金损失。结合被告提交的收据和涉案合同约定,能够认定被告缴纳给原告的38400.00元租金的起止时间2019年11月18日至2020年3月17日,结合被告提交的照片,能够认定涉案场地现已于2019年12月31日被他人占有和使用,经本院多次向原告方释明,要求原告提供被告离开涉案场地和其他商户驻34号交易区场地的具体时间,原告均称不清楚,故推定其他商户入驻涉案的27、28、29、30号交易区场地时间为2019年12月31日,那么被告离开的时间是在其已缴纳的租赁期限内,原告并未因此产生租金损失,故对于原告的第2、3、4项及增加的诉讼请求,本院不予支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、解除原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司与被告郑国库、杨红海、李治俯于2019年11月10日签订的《交易区场地租赁合同》； 二、驳回原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1820.00元（已按简易程序减半收取），由被告郑国库、杨红海、李治俯负担920.00元,由原告毕节市创美农副产品批发交易市场管理有限公司负担900.00元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  张春辉 二〇二〇年九月十一日 书记员  周 萌