广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2246号 原告：柳州联发置业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市水南路221号灯台花苑16栋二层3、4间，统一社会信用代码：91450200MA5KB8XT38。 法定代表人：洪毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：晏宜，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧珣，广西佑成律师事务所律师。 被告：廖高鑫，男，1986年9月4日出生，壮族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州联发置业有限公司与被告廖高鑫商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳州联发置业有限公司的委托诉讼代理人晏宜、欧珣到庭参加诉讼。被告廖高鑫经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳州联发置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年1月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：012016062123002190401）；2.被告协助原告办理注销柳州市荣军路355号联发荣君府5栋1单元19-4号商品房的备案及预告抵押登记手续；3.被告向原告支付代偿款653622.77元及该款项占用期间的利息损失（计算方式：以653622.77元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月3日起暂计至2020年4月3日的利息损失为2279.51元，此后的利息损失计至被告支付完毕代偿款时止）；4.被告向原告支付违约金38599.5元；5.被告向原告支付律师代理费23840元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担；7.以上款项从被告已支付的购房款771990元中抵扣，购房款不足抵扣的，由被告继续承担支付责任。 事实和理由：2017年1月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：012016062123002190401），合同约定：被告购买原告开发建设的位于柳州市，建筑面积为103.72平方米，总价款为771990元；被告在签订合同时支付首期房款154990元，剩余房款617000元由被告向银行申请按揭贷款支付；如被告未按规定偿还银行的借款本息，银行等部门需要原告承担责任的，原告有权向被告追偿全部责任，且原告有权解除合同，被告须按总房款的5%向原告支付违约金并承担解除合同产生的所有费用；因被告违约致使原告采取诉讼方式主张权利的，被告应承担原告为此支付的诉讼费、律师费等实现债权的费用。《商品房买卖合同》还对原、被告的其他相关权利义务等进行了约定。签订《商品房买卖合同》后，被告如约支付了首付款154990元，原告与被告就该房屋在柳州市备案登记手续。2017年2月13日，原、被告以及上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行（以下简称浦发银行）签订《个人购房担保借款合同》（编号：55012017100623130301），约定由被告向浦发银行借款617000元用于购买涉案房屋，原告作为保证人为合同项下贷款提供连带责任保证至抵押他项权证办理完毕止。签订《个人购房担保借款合同》后，浦发银行与被告办理了预售商品房抵押权预告登记手续，浦发银行向被告发放贷款617000元，原告因此收到被告的剩余房款617000元。在《个人购房担保借款合同》履行期间，因被告未按照贷款合同的约定向浦发银行还款，浦发银行将原告和被告诉至柳州市城中区人民法院，该法院于2019年6月27日作出（2019）桂0202民初1119号民事判决书，判决：一、解除浦发银行与廖高鑫、柳州联发置业有限公司于2017年2月13日签订的编号为55012017100623130301的《个人购房担保借款合同》；二、廖高鑫向浦发银行归还贷款本金600784.78元、支付利息8355.51元、罚息116.93元（上述利息、罚息计至2019年3月3日，之后利息、罚息按照《个人购房担保借款合同》约定计至债务清偿之日止）；三、廖高鑫向浦发银行支付律师代理费27370.29元；四、柳州联发置业有限公司对廖高鑫的上述债务承担连带清偿责任，并且在承担连带清偿责任后有权向廖高鑫追偿。案件受理费10166元、保全费3620元，合计13786元由廖高鑫、柳州联发置业有限公司负担。上述判决作出后，柳州市城中区人民法院于2020年1月19日刊登公告送达判决书，浦发银行支付公告费300元。因被告未履行判决书确定的债务，浦发银行要求原告承担保证责任，为此，原告已代被告向浦发银行支付贷款本金593401.72元、利息18764.76元、律师代理费27370.29元、案件受理费10166元、保全费3620元、公告费300元，共计653622.77元。综上，被告未向银行履行还贷义务导致原告承担保证责任，被告严重违反了合同的约定，原告有权解除合同，并且被告应当承担违约责任，有义务配合原告办理注销商品房备案及预告抵押登记手续。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告廖高鑫未作书面答辩，亦未向法庭提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提供的与被告相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告陈述的案件事实将结合全案证据综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月6日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：012016062123002190401），合同约定：买受人向出卖人购买位于柳州市；建筑面积为103.72平方米，套内建筑面积为81.45平方米；按套内建筑面积计算，每平方米单价9478.08元，房屋总价款为771990元。另外，合同第六条对付款方式及期限约定如下：买受人应在签订本合同时，支付首期房款154990元（其中认购定金款20000元），其余房款617000元由买受人向银行申请办理个人按揭贷款......。附件四合同补充协议第一条第3点对银行按揭付款方式约定如下：......（4）买受人为银行按揭或公积金贷款购房的，应按时付月供款，若因买受人原因未能付月供款，由此造成的责任由买受人承担所有责任；如银行等部门需要出卖人承担连带责任的，出卖人有权向买受人追索承担的全部责任，且出卖人有权单方面解除与买受人的《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人还应当向出卖人支付总房款的5%为违约金并承担解除合同产生的所有费用......以上选项因买受人违约致使出卖人采取诉讼或仲裁方式主张权利的，买受人应当承担出卖人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费等其他实现权利的费用。《商品房买卖合同》及附件还对原、被告其他权利义务以及违约责任等进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了首期房款154990元。 2017年1月25日，原告办理了上述《商品房买卖合同》的合同备案手续。 2017年2月13日，被告与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，被告向银行借款617000元用于购买涉案房屋。2017年2月15日，浦发银行向被告发放贷款617000元。 2017年9月20日，被告与浦发银行在柳州市抵押权预告登记证明［证号：桂（2017）柳州市不动产证明第0065917号］。 借款合同履行期间，由于被告未能按时向浦发银行偿还贷款本息，浦发银行于2019年4月26日将原告与被告诉至柳州市城中区人民法院，该法院于2019年6月27日作出（2019）桂0202民初1119号民事判决书，判决如下：......二、廖高鑫向浦发银行归还贷款本金600784.78元、支付利息8355.51元、罚息116.93元（上述利息、罚息计至2019年3月3日，之后利息、罚息按照《个人购房担保借款合同》约定计至债务清偿之日止）；三、廖高鑫向浦发银行支付律师代理费27370.29元；四、柳州联发置业有限公司对廖高鑫的上述债务承担连带清偿责任，并且在承担连带清偿责任后有权向廖高鑫追偿......案件受理费10166元，保全费3620元，合计13786元（浦发银行已预交），由廖高鑫、柳州联发置业有限公司负担。2020年1月19日，柳州市城中区人民法院在人民法院报上刊登公告，向廖高鑫送达（2019）桂0202民初1119号民事判决书以及民事裁定书（保全）。该民事判决书生效后，原告向浦发银行履行了保证人的义务，于2020年3月2日、3日支付了代偿贷款本金593401.72元及代偿贷款利息18764.76元，于2020年3月6日支付了代偿律师费27370.29元、代偿案件受理费10166元、代偿保全费3620元、代偿公告费300元，以上合计653622.77元。 另查明，2020年3月23日，原告与广西佑成律师事务所签订《委托代理合同》，该律师事务所接受原告的委托，指派晏宜、欧珣律师担任原告与被告之间商品房预售合同纠纷一案的一审代理人，代理费用为23840元。原告已于2020年3月20日支付代理费23840元，广西佑成律师事务所开具律师代理费发票（票据号02499435）。 现原告认为其为被告代为清偿了贷款本息以及其他费用，同时被告也违反了《商品房买卖合同》的约定，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等协商的基础上自愿签订的，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。 在《商品房买卖合同》履行的过程中，根据附件四合同补充协议第一条第3点第（4）项的约定，被告未能按时向银行支付月供款，导致原告承担了保证责任，则原告有权向被告追索承担的全部责任，且原告有权解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，原告解除合同的，还可以向被告主张违约金（按总房款的5%计算）以及解除合同产生的所有费用。因此原告诉请要求解除《商品房买卖合同》，以及被告协助办理注销商品房合同备案证明手续的诉讼请求，本院予以支持，并酌定被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理注销商品房合同备案证明手续。 关于原告要求被告支付代偿款653622.77元、违约金38599.5元（总房款771990元×5%）、律师代理费23840元以及诉讼费用（包括案件受理费12167元、保全费4370元、公告费700元）的诉讼请求，也符合附件四合同补充协议第一条第3点第（4）项的约定，本院予以支持。以上费用合计733299.27元，由于被告已支付的购房款771990元足以抵扣上述费用，且原告也要求从购房款中进行抵扣，因此被告无需再向原告支付733299.27元，并且剩余38690.73元（771990元-733299.27元）。 关于原告主张代偿款占用期间的利息损失，本院认为，被告违反了其与浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》，导致原告向银行代偿了653622.77元，给原告造成利息损失，因此原告要求按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，未违反法律的规定，本院予以支持。原告在庭审后主张利息损失从2020年3月6日起计算，本院予以准许。则被告支付给原告的利息损失计算方式为：以653622.77元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2020年3月6日起计至本案判决生效之日止。该利息损失从剩余购房款38690.73元中进行抵扣。 关于原告诉请要求被告协助办理注销预售商品房抵押权预告登记手续的诉讼请求，本院认为，抵押权预告登记的权利人系浦发银行，该银行不是本案的当事人，原告可以另行与银行处理解决抵押权预告登记事宜，故本院不予支持原告该项诉讼请求。 被告经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。原告因本案支出公告费700元，应由被告承担（已经计入被告应支付的费用733299.27元中）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告柳州联发置业有限公司与被告廖高鑫于2017年1月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：012016062123002190401）； 二、被告廖高鑫于本判决生效之日起十日内协助原告柳州联发置业有限公司办理注销商品房合同备案证明（合同证明编号：012016062123002190401）手续； 三、被告廖高鑫于本判决生效之日起十日内向原告柳州联发置业有限公司支付代偿款占用期间的利息损失（计算方式：以653622.77元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2020年3月6日起计至本案判决生效之日止）； 四、以上第三项款项从被告廖高鑫已支付给原告柳州联发置业有限公司的剩余购房款38690.73元中进行抵扣； 五、驳回原告柳州联发置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费12167元，保全费4370元，公告费700元，合计17237元（原告柳州联发置业有限公司已预交），由被告廖高鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 陈 莹 人民陪审员 梁 静 人民陪审员 曹业林 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员 吴 微 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。