广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初6012号原告：简玉枝，女，1962年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：支太红，广东利合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪霞，广东利合律师事务所实习律师。被告：钟翔，男，1983年9月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：周秀霞，女，1991年12月24日出生，汉族，住福建省福鼎市。原告简玉枝与被告钟翔、周秀霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人支太红到庭参加诉讼，两被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告退还已付购房定金80000元；2.判令两被告向原告支付违约金274000元（按案涉房屋转让价的20%的计算，即：1370000元×20%=274000元）；3.判令两被告向原告赔偿居间代理服务费17200（其中居间费13700元、贷款服务费3500元）；4.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：原告与被告钟翔于2019年8月13日签订了《佛山市存量房屋买卖合同》，后又于2019年8月18日签订了《补充协议》。根据合同约定，两被告将位于佛山市顺德区××××的房屋（产权号为：不动产权第××××号）（以下简称涉案房屋）以137万元价格出售给原告。原告应于本合同签订当日支付被告定金8万元，办理过户交易当天支付两被告首付款305000元，双方应于原告出具银行同贷书且两被告结清银行按揭金额注销登记抵押后5天内共同到房屋登记机构办理过户手续；两被告承诺保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；如违反该承诺导致该房屋不能办理产权登记的，由两被告按照房屋成交总价款的20%赔偿原告损失。同时约定，该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得该房屋所有权，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求两被告支付房屋转让价20%的违约金。另约定，双方任何一方违约，违约方需赔偿守约方支出的居间服务费。此外，被告周秀霞确认与被告钟翔是夫妻，两人共同共有涉案房屋，被告周秀霞同意被告钟翔对外出让涉案房屋，对被告钟翔与原告签订的房屋买卖协议、居间服务费支付承诺书等文件的法律效力均予以认可。合同签订后，原告于2019年8月13日向被告钟翔支付定金8万元，同日向居间方支付居间服务费13700及贷款服务费3500元，并积极配合居间方办理按揭贷款手续，但两被告却以各种理由不予配合办理按揭和提前还款手续。2020年1月3日，居间方告知原告，涉案房屋已被法院查封，无法办理过户交易手续。原告无法取得该房屋所有权，两被告的行为已构成了根本违约。根据合同约定，原告有权解除合同并要求两被告退还已支付的定金，同时，两被告应按照房屋成交总价款的20%赔偿原告损失以及原告已支出的居间服务费等。2020年1月6日，原告据此要求两被告解除合同，退还全部已付款项和支付相关赔偿费用，两被告以各种理由拖延不付。两被告未到庭，亦未提供书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其自行放弃相应抗辩与举证、质证权利。原告提供的证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年8月13日，原被告签订《佛山市存量房屋买卖合同》，约定被告钟翔将涉案房屋售予原告。该合同第二条第四款约定，该房屋已经设定抵押，抵押权人为：中国银行广州海珠支行，抵押登记日期为：2017年3月2日。被告钟翔应于2019年8月23日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请，且最迟于2019年9月30日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由被告钟翔自行承担。被告钟翔解除抵押的资金自行筹集。第五条约定，房屋转让价款共计137万元。第六条第一款约定，定金为8万元，原告应于签订合同当天将定金支付给被告钟翔。第六条第二款约定，原告应在办理房屋交易过户当天，将第一笔首付款305000元支付给被告钟翔。第六条第三款约定，原告向银行申办抵押贷款，并由贷款机构将该部分房款直接支付至被告钟翔账户，原告拟贷款金额为96万元，双方应于2019年8月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第十一条第二款约定，被告钟翔房屋被查封或被限制转让，导致原告无法取得该房屋所有权的，被告钟翔构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求被告钟翔双倍返还定金或要求被告钟翔支付房屋转让价20%的违约金，同时要求被告钟翔退还原告已支付的其他款项。同日，原告与案外人佛山市宜佳房地产中介服务有限公司（以下简称宜佳中介公司）签订《居间服务合同（买受人）》，约定原告于签订合同当日一次性向宜佳中介公司支付居间服务费13700元。同日，原告、被告钟翔与宜佳中介公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定宜佳中介公司协助原告贷款的，宜佳中介公司按照拟贷款金额千分之十二的标准向原告收取贷款服务费3500元，并于签订该合同当日一次性支付。该金额为预收，最终以实际贷款额为准，多退少补，如实际贷款金额不足10万元的，按照10万元的标准收取。买卖双方解除房屋买卖合同致使该协议无法履行的，宜佳中介公司收取的费用不予退还。签订上述合同当天，原告向被告钟翔支付定金8万元，向宜佳中介公司支付居间服务费13700元及贷款服务费3500元。2019年8月18日，原告与被告钟翔签订关于《房屋买卖合同》的补充协议，双方将《房屋买卖合同》第二条第四款约定的房屋抵押权人中国银行广州海珠支行修正为抵押权人中国银行股份有限公司广州海珠支行及抵押权人陈羲；将被告钟翔向房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款申请时间由2019年8月23日修正为2019年11月15日前；将被告钟翔最迟办理完毕注销抵押登记手续时间由2019年9月30日前修正为2019年12月15日前。双方将《房屋买卖合同》第六条第三款约定的双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续时间由2019年8月30日修正为2019年10月31日。两被告于2012年12月10日登记结婚，被告周秀霞于2019年8月13日出具配偶（共有权人）同意出售声明，声明同意出售涉案房屋，认可被告钟翔与买方所签署的与房产出售有关法律文书的效力。2019年11月26日始，宜佳中介公司通过微信联系被告钟翔尽快办理还贷事宜；2020年1月6日，原告通过手机短信方式向被告钟翔要求退回款项并解除购房合同。涉案房屋登记于被告钟翔名下。涉案房屋在出售当日为无查封状态，于2020年1月3日的房产登记信息查询结果显示为有查封状态。因涉案房屋被查封，原被告双方无法进一步办理贷款及过户手续。本院认为，原告与被告钟翔的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，原被告应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋被抵押，被告钟翔未按合同约定提前还贷，构成违约，涉案房屋被查封，符合双方约定解除合同条件，合同自原告通知被告钟翔解除之日即2020年1月6日解除。合同解除后，原告可以要求恢复原状及赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告请求被告钟翔返还已支付的购房定金8万元有理，本院予以支持。关于违约金、居间代理服务费、贷款服务费，买卖双方在合同中未明确约定违约金为惩罚性违约金，则为补偿性违约金，居间代理服务费及贷款服务费系因被告钟翔违约而产生的损失，补偿性违约金不能与违约损害赔偿并用，相对于违约损害赔偿责任具有适用上的优先性，故对原告请求的居间代理服务费及贷款服务费损失，本院不予支持。补偿性违约金具有补偿性质，不能过分高于损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。原告未向本院提供证据证实其损失，而补偿性损失范围包括实际损失和可得利益损失，本院综合考虑被告违约情况、房屋市场价格自双方于2019年8月13日签订房屋买卖合同以来的市场波动情况、原告实际支出的费用等因素，认定违约金274000元过高，予以调整为80000元，超出部分不予支持。被告周秀霞同意出售涉案房屋，具有出售涉案房屋的意思表示，且认同被告钟翔签订的房屋买卖合同及相关法律文书的效力，应与被告钟翔共同承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钟翔、周秀霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告简玉枝返还定金80000元；二、被告钟翔、周秀霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告简玉枝支付违约金80000元；三、驳回原告简玉枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6868元（原告已预交），由原告简玉枝负担3907.66元，由被告钟翔、周秀霞负担2960.34元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  洪 勉人民陪审员  陈光兰人民陪审员  王俊中二〇二〇年九月十八日书 记 员  郑凤婷