昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初4738号原告：秦跃贞，男，汉族。委托代理人：牛磊，谢之萍，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：罗昆晔，男，汉族。被告：郝燕莉，女，汉族。二被告共同委托代理人：周亚琳、邢燕，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告秦跃贞与被告罗昆晔、郝燕莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告秦跃贞的委托诉讼代理人牛磊，谢之萍，被告罗昆晔、郝燕莉的共同委托代理人周亚琳、邢燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告秦跃贞向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告继续履行《房屋买卖居间合同》，将呈贡新城乌龙片区奥宸.滇池星城星瑰湾房屋变更登记过户至原告名下；2、判令二被告向原告支付购房总价款30%的违约金28.2万元；3、判令原告享有奥宸.滇池星城星瑰湾房屋逾期办证违约金（91134.57元）的权利;4、判令二被告承担本案的诉讼费、保全费5000元、财产保全担保费3000元。事实和理由：2010年1月19日罗昆晔与云南奥宸房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，该合同约定罗昆晔购买云南奥宸房地产开发有限公司星瑰湾组团房（以下简称“涉案房屋”)，2010年4月25日涉案房屋办理了登记备案。2013年8月18日原告与罗昆晔签订了《房屋买卖居间合同》，罗昆晔将涉案房屋出卖给原告，合同约定的购房款为94万元；合同约定在签订该合同时原告支付10万元的订金；物业产权过户完毕，收到产权管理部门开具的《收件收据》时，原告一次性向罗昆晔支付全额房款。2013年8月19日原告向罗昆晔支付了10万元的订金，罗昆晔向原告出具了《收条》，该收条载明2013年8月19日收到原告购买涉案房屋的订金10万元，总房款为94万元，余款79万元于2013年8月30日前由原告支付给罗昆晔，剩余5万元尾款等房产证相关手续下来由罗昆晔协助办理完成后再支付。2013年8月30日原告按照双方的约定通过中国建设银行向罗昆晔转款79万元，罗昆晔及郝燕莉向原告出具了《收条》予以确认已经收到款项。后二被告向原告交付了涉案房屋，涉案房屋由原告占有使用至今。2019年5月21日云南奥宸房地产开发有限公司管理人发出《业主债权初查结果通知书》，明确因涉案房屋逾期办证，依据相关法律规定及购房合同的实际情况，需支付逾期办证的违约金91134.57元。二被告已经将涉案房屋出卖给原告，且涉案房屋一直处于原告占有和使用下，现地产商因涉案房屋逾期办证支付的违约金理应由原告享有。目前涉案房屋已经具备办理不动产登记的条件，原告与罗昆晔沟通办证事宜时，罗昆晔提出需增加房屋价款才协助原告办理不动产登记，经原告与被告多次协商沟通均无果。按照原被告双方签订的《房屋买卖居间合同》的约定，若罗昆晔未按照过户要求提供必要的资料和配合，造成合同无法正常履行的，罗昆晔需按照合同约定房屋成交价总额的100%作为违约金支付给原告。基于上述事实，原告为维护自身合法权益，特依据相关法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告罗昆晔辩称：第一、房屋买卖居间合同尚未到履行的期限，合同约定的是产权证发放后15个工作日自筹资金还贷赎证，罗昆晔把这套房屋出售给原告时，并没有取得产权证。根据法律的规定，实际上罗昆晔出售时并不具备出售的条件，本来我们是想提出反诉解除这个合同，因为现在也办不了证，确实也不想卖这套房屋。第二，关于违约金，合同当中并没有约定30%的违约金，违约金的主张是没有依据的。第三，关于逾期办证违约金，首先开发商承担逾期办证违约金的通知我们没有收到过，是原告方冒充被告罗昆晔的签字去领取的通知书，我们也没有收到这一笔违约金；其次，根据合同的相对性，罗昆晔依然是最初的房屋买卖合同纠纷案件的相对方，应当享有违约金的权利，不应当由原告来享有。第四，关于诉讼费、保全费和财产保全担保费，请法庭调查清楚后依法裁判。但是我们认为财产保全担保费不应由我们支付，因为法律规定的财产保全可以由自己的财产进行担保，这个担保费是不应当由被告承担。被告郝燕莉辩称：第一、原告要求郝燕莉协助办理产权证，但房屋买卖居间合同以及跟开发商签订的买卖合同的相对方都是罗昆晔，郝燕莉不知道要怎么配合。第二、对于违约金、逾期办证违约金、财产保全担保费，诉讼费、保全费等，与被告郝燕莉无关，不应由其来承担。同时郝燕莉本身不同意罗昆晔卖房，所以郝燕莉也申请请求解除与秦跃贞签署的房屋买卖居间合同。原告围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1、对原告提交的第4、9、10、11组证据，其真实性被告质证无异议，且各项证据内容相互印证，本院对其真实、合法、关联性予以认定，其证明力于下文评述；2、对原告补充提交的3组证据，均系与原件核对无异的复印件，符合证据形式要件，本院对其真实、合法、关联性予以认定，其证明力于下文评述。被告罗昆晔、郝燕莉除上述答辩意见外，未向本院提交证据。本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：被告罗昆晔、郝燕莉系夫妻关系。2010年1月19日，被告罗昆晔与案外人云南奥宸房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定由被告罗昆晔向案外人云南奥宸房地产开发有限公司购买其开发的位于呈贡新区乌龙片区奥宸.滇池星城星瑰湾房屋，套内建筑面积为156.30平方米，总价334071元。2013年8月18日，原告秦跃贞与被告罗昆晔签订《房屋买卖居间合同》，约定：被告将上述房屋以94万元的价格转卖原告；若产权处于银行按揭抵押中，则卖方须在产权证发放后15个工作日内，甲方自筹资金还贷款赎证；双方有下列行为之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、未能按照过户要求提供必要的资料和配合，造成合同无法履行的；3、其他过失影响合同无法正常履行的；如发生上述违约行为的，违约方按照合同约定房屋成交价总额的100%作为违约金支付给守约方等。合同签订后，原告向被告支付了购房款89万元，被告罗昆晔向原告出具了《收条》2份，并载明剩余尾款5万元于被告罗昆晔协助原告办理完过户手续后一次性支付。同时被告向原告交付了上述房屋，原告已装修入住至今。2019年5月21日，云南奥宸房地产开发有限公司管理人向被告罗昆晔出具《业主债权初查结果通知书》，载明云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称债务人）重整一案，由昆明市中级人民法院依法受理……2、债务人未依约办理房屋产权证书，应依法／依约向你承担逾期办证违约金…3、按照企业破产法相关规定并结合购房合同的实际情况，经核算，违约金金额为91134.57元。原告代为领取了上述通知书。2020年7月20日，昆明市不动产登记中心发出《办理不动产登记的通告》，告知涉案房屋所在的Ｇ-22地块（星瑰湾）住宅部分已具备办理不动产登记的条件，并载明办理所需材料等。因被告罗昆晔未按通告要求提供办理不动产权证的相关资料，不配合原告办理不动产权证及不动产权证的变更登记手续，原告为此遂诉至本院。另查明，在诉讼过程中，经原告申请，本院于2020年9月14日作出（2020）云0114财保98号裁定书，对备案登记在被告罗昆晔名下的上述涉案房屋进行了诉讼保全。还查明，被告罗昆晔系以贷款方式支付的购房款，现尚有部分购房贷款未还清。综上所述，本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，依法受法律保护，且根据本院查明的事实，该合同不存在履行上的障碍，故对原告请求继续履行《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告罗昆晔作为出卖人，在收到原告秦跃贞的房款后，未在具备办证条件时及时办理房屋产权证并将房屋过户至原告名下，其行为已构成违约，但由于该房屋尚未办理房屋产权证，并且存在银行抵押贷款，被告罗昆晔应按合同约定及时办理房屋产权手续并还清购房贷款后将房屋过户至原告名下。至于原告主张的违约金，由于原被告双方对违约金的约定系在办理房屋产权证之后未能配合过户的违约金，该房屋现尚未办理房屋产权证书，故对原告主张的违约金，本院不予支持。针对逾期办证违约金由谁享受的争议，本院认为，《业主债权初查结果通知书》上载明的仅系初步计算的金额，该违约金最终能否实际支付及支付多少尚未确定，该逾期办证违约金并未实际发生，故对原告的该项请求，本院在本案中不做处理；待逾期办证违约金实际产生时，由双方自行协商处理，协商不成的，另案主张权利。针对原告主张的保全担保费用，双方合同对该项费用的承担未作出约定，原告主张被告承担该费用无法律依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。针对被告郝燕莉是否承担共同责任的争议，本院认为，尽管该房屋备案登记在被告罗昆晔个人名下，《房屋买卖居间合同》亦系被告罗昆晔个人签署，但二被告均认可该房屋系夫妻共同财产，且该房屋于2013年已出卖并交付给原告，相应的房款亦于2013年支付给被告罗昆晔，被告郝燕莉亦在《收条》上确认收到原告支付的购房款，其明知罗昆晔卖房，且多年来未提出任何异议，依法应视为对该出卖行为的认可，加之办理案涉房屋不动产权证及过户登记依法需经夫妻双方共同签字确认，被告郝燕莉依法应与被告罗昆晔承担共同责任。至于二被告提出解除合同的答辩主张，被告未提出反诉，且无相应证据证明合同存在解除的法定条件，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告秦跃贞与被告罗昆晔于2013年8月18日签订《房屋买卖居间合同》继续履行。二、被告罗昆晔、郝燕莉于本判决生效之日起15日内按房屋开发商的要求提交办理不动产权证所需要的资料，办理位于呈贡新区乌龙片区奥宸.滇池星城星瑰房屋的不动产权证。三、被告罗昆晔、郝燕莉于取得呈贡新区乌龙片区奥宸.滇池星城星瑰湾房屋的不动产权证之日起15日内协助原告秦跃贞将该房屋过户登记至原告秦跃贞名下。四、驳回原告秦跃贞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3448.5元、保全费5000元，两项共计8448.5元，由原告秦跃贞承担3348.5元；被告罗昆晔、郝燕莉承担5100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  黄云二〇二〇年九月二十八日书记员  廖平