四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初3189号 原告：成奔，男，1995年9月21日出生，汉族，住陕西省富平县。 被告：成都睿兴房地产经纪有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段1388号1栋10层1047号。 法定代表人：吴小盼，职务不详。 第三人：张旗，男，1966年11月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：黄德君，女，1970年4月9日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系张旗妻子。 原告成奔与被告被告成都睿兴房地产经纪有限公司（以下简称睿兴房地产公司）、第三人张旗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员林旭独任审判。后因被告睿兴房地产公司下落不明，本院依法对其进行公告送达，故转为适用普通程序，由审判员徐永红担任审判长，与审判员林旭、人民陪审员王欢组成合议庭继续审理，本院于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告成奔到庭参加诉讼，被告睿兴房地产公司、第三人张旗经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 成奔向本院提出如下诉讼请求：1.睿兴房地产公司与成奔签订的租赁合同于2020年4月5日解除；2.睿兴房地产公司退还成奔租房押金850元，维修管理费210元，2020年4月份租金850元，共计1910元；3.睿兴房产公司承担诉讼费。事实和理由：2019年10月19日，成奔与睿兴房地产公司签订《房屋租赁合同》，房屋租赁期限自2019年11月5日至2020年11月4日。2020年3月30日房东通知成奔由于睿兴房地产公司拖欠房东租金导致房东要收回房屋。睿兴房地产公司无法继续履行合同，成奔通过多次电话联系睿兴房地产公司均无法打通，成奔前往睿兴房地产公司注册地发现公司大门紧闭。因此成奔要求解除双方之间的租赁合同且睿兴房地产公司退还押金850元。成奔与睿兴房地产公司经纪人签订合同时口头约定维修管理费按照一天一元计算，一次性支付360元，由于成奔实际居住了5个月，按照合同期限尚有7个月未居住，因此要求睿兴房地产公司退还维修管理费210元。由于合同中要求房租必须提前20天交纳，成奔最后一次交纳租金的时间是2020年3月15日，此次交纳租金对应的租期应为2020年4月5日至2020年5月5日，由于房东准备卖房，成奔已在2020年4月5日搬离，因此要求睿兴房地产公司退还4月份的租金850元。 睿兴方房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 第三人张旗陈述：我在2017年10月25日就我所有的位于成都市三年的房屋出租委托合同，期间一直是我本人收取租金，直到2019年11月5日最后一次收取后，未再收到租金。经多方联系未果后，我在2020年4月1日到房屋内与租住其中的三位租客说明情况，他们表示充分理解后，经大家协商一致，大约于2020年4月10日左右全部租客搬离该房屋，我将房屋收回。 经审理查明，2017年10月25日，张旗作为委托人与租赁代理机构睿兴房地产公司签订《房屋出租委托代理合同》，主要约定：1.张旗将其所有的位于成都市高新区的房屋委托睿兴房地产公司代理出租，租赁用途为居住；2.睿兴房地产公司出租代理权限为代张旗出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代办与房屋租赁有关的备案，代向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；3.出租代理期自2017年11月15日至2020年11月4日，代理期限届满或合同终止后，睿兴房地产公司应将房屋交回；4.张旗应于2017年10月25日前交付房屋，租金为3000元／月、房屋按季支付，第一年租金总计33000元，第二年租金36000元，第三年租金36000元；5.睿兴房地产公司将三年租金分十二次支付，合同载明了各次租金支付时间和金额；6.出租代理期内张旗同意第一年预留出30工作日作为睿兴房产公司工作期，工作期后于2017年12月5日开始计算租金；7.出租委托代理期限内物业管理费、房屋租赁税费由张旗承担，合同第五条中载明的其余费用睿兴房地产公司承担；8.张旗委托睿兴房地产公司在客厅打隔断对外分租，合同到期由睿兴房地产公司拆除隔断，常住人口不能超过6人。 2019年10月19日，成奔与睿兴房地产公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.睿兴房地产公司将位于成都市高新区内的Ｂ号房出租给成奔，房屋租赁期限自2019年11月5日至2020年11月4日；2.房屋30天租金852元、总计租金10370元，房屋租金交付方式为押一付一，房租必须提前20日交纳，此房租金为睿兴房地产公司代房主收取，房租每月支付一次，2019年11月4日第一次支付1020元，此后2019年11月15日至2020年9月15日每月支付850元；3.合同签订之日，成奔应向睿兴房地产公司交付30天房屋租金作为押金共计850元，成奔应向睿兴房地产公司一次性交付合同期内维修管理费360元，成奔交付的押金仅用于成奔迟交房屋租金应交纳的滞纳金与人为损坏房屋设施设备的赔偿，押金不得冲抵末期房租，合同期满成奔结清全部费用双方办理移交手续后押金剩余部分如数返还，成奔须于工作日持身份证、押金条、租赁合同原件到睿兴房地产公司营业部办理退租手续，如押金条丢失不予退还；4.租赁期内的物业管理费、室内设施维修费由睿兴房地产公司承担，合同第五条约定的其他费用由成奔承担；5.其他约定事项为网费交60元，去年押金抵今年押金，没开押金条。 合同签订后，成奔于2019年11月4日支付首期租金1020元，于2019年11月5日支付维修管理费360元，于2019年11月15日支付租金850元，于2019年12月15日支付租金850元，于2020年1月15日支付租金850元，于2020年2月15日支付租金850元，于2020年3月15日支付租金850元。成奔陈述，前述租金对应的租赁期限为2019年11月5日至2020年5月5日，2020年4月因第三人张旗向成奔说明睿兴房地产公司未支付张旗租金，成奔于2020年4月5日搬离。 另查明，2020年4月4日案外人刘玉萍代案外人许东与成奔签订《房屋租赁合同》，约定许东将其所有的位于天久南巷××单元××号房屋出租给成奔，租赁期限自2020年4月5日至2021年3月4日，许东自起租期前1日将房屋交付给成奔。 以上事实，有成奔的当庭陈述及提交的《房屋租赁合同》、微信和支付宝转账记录、成奔与刘玉萍签订的《房屋租赁合同》，第三人张旗的书面说明及提交的《房屋出租委托代理合同》等证据在卷佐证。 本院认为，成奔与睿兴房产公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为： 一、双方的《房屋租赁合同》性质。 在成奔与睿兴房地产公司签订的《房屋租赁合同》合同内容的约定来看，睿兴房地产公司的主要义务是按照约定将案涉房屋交付成奔，而成奔最主要的义务是按固定期限向睿兴房地产公司支付固定数额的租金，成奔的合同义务履行对象是睿兴房地产公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，双方《房屋租赁合同》约定的内容属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，睿兴房地产公司与成奔之间是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。 二、案涉《房屋租赁合同》是否于2020年4月5日解除。 本院认为，睿兴房地产公司在与成奔签订租赁合同后，应保证在租赁期间内提供房屋交付成奔使用，由于睿兴房地产自身原因导致第三人张旗收回房屋，睿兴房地产的行为已经构成违约，成奔有权解除《房屋租赁合同》。依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，成奔通过诉讼的方式将向睿兴房地产公司发出带有解除合同意思表示的通知，起诉状送达睿兴房地产公司时发生合同解除的效力。因此《房屋租赁合同》自起诉状送达睿兴房地产公司之日即2020年8月18日解除。 三、睿兴房地产公司是否应当退还成奔房屋押金850元、维修管理费210元、2020年4月的租金850元。 本院认为，按照第三人张旗的陈述，因睿兴房地产公司未按期支付第三人张旗租金，第三人张旗在2020年4月1日到房屋内与租客说明情况后，租客于2020年4月10日搬离，张旗收回房屋。根据成奔提交的其与案外人许东签订的《房屋租赁合同》，可以说明成奔实际搬离房屋之日为2020年4月5日，自此成奔已未实际占有使用房屋。因此，虽然本院认定《房屋租赁合同》于2020年8月18日解除，但成奔仅应当支付2019年11月5日至2020年4月5日的租金。成奔实际支付租金至2020年5月5日，因此对于2020年4月5日至2020年5月5日的租金850元，睿兴房地产公司应当退还。其次，成奔实际交付维修管理费360元，该维修管理费对应的系整个租赁期限366天，现成奔实际居住152天，对于其未实际居住期间对应的维修管理费，睿兴房地产公司应当退还，睿兴房地产公司应当退还剩余维修管理费210元（360-360÷365×152）。最后，《房屋租赁合同》约定押金为一个月租金，虽然成奔未能提供押金收据，但合同明确载明去年押金抵今年押金没开押金条，可以说明成奔实际交付押金850元，合同约定“成奔交付的押金仅用于成奔迟交房屋租金应交纳的滞纳金与人为损坏房屋设施设备的赔偿，……合同期满，成奔结清全部费用双方办理移交手续后押金剩余部分如数返还成奔”，现合同已经解除睿兴房地产理应如数返还。 据此，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都睿兴房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成奔退还租金850元、剩余维修管理费210元、押金850元； 二、驳回原告成奔的其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告成都睿兴房地产经纪有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐永红 审 判 员  林 旭 人民陪审员  王 欢 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  王炼石