广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初15894号原告：周灿坤，男，1981年12月11日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：马士水，广东吾信律师事务所律师。被告：张晓光，男，1968年2月16日出生，汉族，住安徽省池州市东至县，委托诉讼代理人：冯杏桃，被告妻子。原告周灿坤诉被告张晓光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年2月1日至2020年3月17日期间拖欠的租金18057元；2、被告向原告支付拖欠2020年2月1日至2020年3月17日期间租金的滞纳金（从2020年2月6日至实际付清之日止，每逾期一天按当月租金额百分之三计算）；3、被告向原告支付2020年2月1日至2020年3月17日期间拖欠的水电费、卫生费、停车费及滞纳金（2月份卫生费200元、停车费450元；2020年1月1日至3月23日水电费269元；3月份卫生费200元，停车费450元；电费是1.353元每度、水费是5.3元一立方；滞纳金按欠缴费用的2%计算，从2020年3月17日计算）；4、被告向原告赔偿监控设备款1371元；5、被告向原告赔偿损坏财物价值9025元；6、被告向原告支付场地垃圾清洁费3000元；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订房屋租赁合同及补充协议，约定租赁期限从2016年8月1日至2021年7月31日，第一年租金1万元/月，次年每月租金累加递增6%，2020年的租金为12624.77元/月。被告从2020年2月1日起拖欠原告租金、水电费等相关费用至今，经原告多次催收拒不交纳。被告为逃避租金，擅自拆走原告安装的监控设备并强行毁坏原告的锁具，其行为性质恶劣。被告不按合同约定支付租金，是严重违约行为，损害了原告的合法权益。被告辩称：一、因出租人怠于履行出租人义务严重影响承租人对租赁物的使用，依法应当减少租金。被告为一家医疗器械公司的法定代表人，承租涉案房屋后用于公司办公兼仓储用房使用。在租赁合同存续期间即2019年10月时，租赁物所在的门牌地址因故变更为临时地址，而经承租人多次提请，出租人仍怠于前往公安机关进行租赁物地址的变更确认手续，致使承租人自2019年10月以来一直无法到街道办理备案，无法开具房屋租金发票，租赁物的状态与双方合同第十条第九项关于租赁物可办理租赁合同备案的要求不符，严重影响了承租人对租赁物的使用。自2019年开始，租赁物的配套设施人货电梯因老旧经常处于故障状态，无法正常使用，基本上每月都坏，给承租人员工出入及货物上下带来极度不便（员工因携重货爬梯走了好几个），为此承租人多次向租赁物管理处及出租人反映，但未能从根本上解决问题。2020年春节前人货电梯再次出现严重问题无法使用，承租人多次向租赁物管理处及出租人反映无果，后来管理处甚至连电话都不接了，又因突发新冠疫情电梯厂家不能快递配件，直至3月中旬仍未修复，承租人希望根据合同法第二百二十一条“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，请求出租人适当减少租金，但出租人以合同约定的租金过低为由拒绝协商，不予减少租金。二、出租人以更换租赁物锁具阻止承租人使用租赁物为手段胁迫承租人缴付全额租金的行为已构成根本违约。在承租人催告出租人消除租赁物瑕疵状态、与出租人协商适当减免租金期间，出租人于周五（2020年3月13日）书面通知承租人在下周一（3月16日）前（仅一个工作日）全额缴付租金，并于3月17日擅自破坏承租人门锁，阻止承租人进入、使用租赁物的行为已构成根本违约。一方面，租赁物不符合约定的使用条件，出租人不予修缮整改却强行要求承租人全额支付租金，有违法律规定；一方面，在全社会因新冠疫情受影响，承租人业务也因此受到重大损失期间，出租人胁迫承租人一个工作日内满足其不合理要求，并随即封门换锁，阻止承租人使用租赁物，使承租人财产处于危险状态，出租人的行为表明，其已无意与承租人履行合同，出租人的行为已构成违法解除合同。三、承租人有权在出租人解除合同时拆除未形成附和的装饰装修物并要求出租人赔偿剩余装饰装修残值损失。承租人于2016年8月从前手房屋所有权人处承租涉案租赁物，租期5年，并经其同意，对不具备基本办公条件的租赁物进行了装饰装修，投入装修费用。租赁期间租赁物所有权发生变动，承租人于2017年2月与本案原告就继续履行原租赁合同进行了书面确认。根据《最高人民法院》第十条的规定，承租人在合同解除时，拆除未形成附合的防火门等装饰装修物，具有法律依据，且并未造成房屋毁损，故无需对出租人进行赔偿。同时，因出租人违法解除租赁合同，致约定的60个月租期提前16.5个月终止，根据前述司法解释第十一条的规定，出租人应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。四、原告的多项诉讼请求缺乏法律依据，并应退还租赁保证金20000元及装修残值。原告主张的2月至3月17日租金18057元，应减免电梯故障费用3600元(1200元/月*3月）；因原告违法解除租赁合同，其主张的各项滞纳金均不成立；监控设备非租赁物附属设施，其损失依据不足；6扇防火门为承租人取回未形成附和的装修物；清洁费缺乏法律依据。五、应国家一级响应，疫情期承租的民营企业减租。2020年2月，南方都市报公布了在疫情期间对于承租的民营企业减租一个月租金，减半二个月租金。承租方是一家医疗器械公司，主要客户是医院，疫情期间，医院是个风险地方，没有了病人。承租方受到了疫情的影响。承租方已向出租方提出疫情减租，出租方一口拒绝了。经审理查明：原告于2017年1月17日经登记取得广州市海珠区工业大道南大干围南华西第五工业区自编3号楼4楼的产权，该房屋的用途为：工场、厂房。2017年2月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁地点广州市海珠区大干围38号海珠创意产业园东区3号楼第四层部分（自编404之一、404之二）；房屋面积为350平方米；租赁期限从2016年8月1日至2021年7月31日；第一年每月租金10000元……第四年每月租金11910.16元，第五年每月租金12624.77元；合同签订后三天内，乙方向甲方缴交第一个月的租金10000元和两个月的租赁保证金20000元，房屋保证金在租赁期满后，乙方在结清一切费用并办妥撤场手续后，甲方将保证金归还乙方；乙方在租赁期满或合同提前终止时，应确保租赁物完好，并将租赁物清扫干净、搬迁完毕；如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方自行清理杂物由此产生的所有费用由乙方负责；乙方有按本合同约定支付租金的义务，若乙方不按时交租，甲方书面通知乙方仍未缴纳有关款项的，除支付滞纳金外（每逾期一天，按当月月租金金额的百分之三向甲方支付），甲方可停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；如逾期三十日，甲方有权解除合同收回物业，没收乙方缴纳的租赁保证金，乙方不得向甲方追究；合同签订后，合同期内如乙方提出退租甲方没收乙方的全部租赁保证金；乙方应缴清因租赁行为产生的所有费用并及时清理干净租赁房屋，确保租赁物完好退还给甲方，签订解除房屋租赁合同后，双方相互不承担违约责任；等。当天，原、被告还签订了《补充协议》，约定：甲方每月代收代付因租赁物业产生的电费、电梯费、水费和排污费等（收费以浩诚物管收费为准）；停车费由乙方直接与物管公司联系；有关停车的全部权利务由乙方和物管公司享有和承担，与甲方无关；水电费等一切费用，于每月5日前连同当月租金一起交付甲方；按时缴纳因租赁行为产生（除租金外）的其他费用，逾期不缴纳，甲方书面通知乙方交纳欠款之日起三天内，乙方仍未缴甲方将加收滞纳金，滞纳金标准为每逾期一天，增缴滞纳金为欠款总额的2%；逾期超过一个月者，甲方将有权拒绝向用户提供服务，由此产生的一切后果，由乙方自行承担；等。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，载明：延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，载明：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时；等。本案于2020年7月30日开庭审理。庭审中，原告变更诉讼请求1：被告支付拖欠2020年2月1日至2020年3月23日的租金21991.57元（按每月12624元计算）；变更诉讼请求5：被告赔偿损坏财物价值16025元，其中被告搬离厂房时把天花和墙体损坏，因重新装修导致的拆除费用7000元应由被告承担；变更诉讼请求6：被告支付垃圾清洁费用5000元。对于变更后的诉讼请求，被告表示：被告搬离有视频（作为证据）。对于水电费、卫生费、停车费等，被告表示：停车费、物业费可以支付；3月份的卫生费、停车费，因为被告只用了一半，原告计算不合理；水电费269元没有异议。对于保证金，原、被告确认：被告于2017年2月7日向原告支付保证金20000元。原告主张：应该没收，原告诉讼请求没有主张保证金的诉求，不要求法院在本案中一并处理；被告表示：要求原告退回。对于涉案房屋出租前的情况，原告表示：之前是从上一任业主租的，当时场地是空置的；被告承租时不清楚。对于涉案房屋搬迁情况，被告表示：2020年3月22日搬离，没有与原告办理搬离手续；原告撬了被告的锁之后把门锁换了，后面是被告撬开了原告的锁；22日晚上8点到9点56分搬完。原告表示：是发了通知后原告才自行加锁，时间是2020年3月17日；被告是2020年3月22日搬离，撬开原告的锁，在晚上8点40多分的时候；被告从22日晚上搬到23日凌晨，从微信聊天记录知道被告搬到凌晨；监控被被告带走，具体时间无法提供。对于涉案房屋同区域的其他租赁情况，原告表示：有其他租户；对部分租户进行了减租，大概就是免了一个月的租金，减免了2户；3月份出现了这些事情，而且被告搬离也没有告诉原告，被告也存在恶意行为，所以就没有对被告进行减租。对于电梯问题，原告表示：偶尔有故障，大概故障频率也不是非常高，一两个月维修，有时候会屏蔽一两个小时这样；涉案房屋所在那层楼两头有电梯，坏的是其中一边；当时告知被告若电梯坏了可以从周边的租户走另外的电梯，原告也有和其他租户打过招呼。被告表示：2019年的时候电梯坏得很频繁；每一次被告都要去找原告向其他租户沟通；有时候货物在楼下要4、5天才能搬上来；被告是有意愿（承租）不想搬走的。对于涉案房屋装修问题，原告表示：被告已经做好的装修，若是不拆掉就可以继续利用；现场是拆了门，因为是一个固定的框，导致板与板之间出现了松动。被告表示：门是被告拆除，应该4、5个；全部大概价值200-300元；拆了这个门对其他装修没有影响，可以装其他门上去。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、催缴通知单；2、微信聊天记录⑴；3、监控设备明细、订单及收据；4、报警回执；5、被告近3个月的交租凭证；6、水电费、卫生费收据及交费通知单；7、被损坏现场照片及损坏财物明细；8、垃圾清洁费收据；9、工程结算表中的折旧工程；10、与中宏装修的结算明细；11、银行电子回单、银行转账流水；12、被告是法定代表人的医疗公司工商登记信息；13、付款通知书；14、微信聊天记录⑵；15、原告与中宏装饰林绍广的微信聊天记录；16、原告购买监控花费的明细；17、原告与被告财务人员关于催缴租金的聊天记录。被告表示：对于证据现场拍的照片，被告认为不真实，被告有视频，搬离的时候天花是完好的，对于证据1-8其他的没有意见；对于证据9-17的真实性、合法性、关联性不予确认。被告为证明其主张还提交了以下证据：1、报警回执；2、租赁物装修前原貌；3、U盘；4、冯杏桃与出租方微信对话；5、承租方与出租方微信对话；6、电梯大修图片；7、南方都市报新闻报道；8、租赁物大门照片；9、劳动合同及辞职信。原告表示：证据1真实性认可，与原告提交的3月17日报警回执相互映证，证明原告所述事实的真实性；证据2本案关联性不认可，证明目的不认可；证据3真实性、合法性、关联性不认可，证明目的也不认可；证据4真实性认可，证实了被告找各种理由拖欠租金，而原告积极配合维修电梯并给出了被告显示维修电梯要等合格证才能使用的合理理由，证明了原告对电梯的故障不存在过错，而且给被告提出了使用电梯的备用方案；证据5真实性认可，证实被告以押金抵扣2、3月份租金的单方面意图；证据6、7关联性不认可，证明目的不认可；证据8真实性、合法性、关联性认可；证据9真实性、合法性、关联性不认可。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。涉案房屋用途为工场、厂房，而被告在使用涉案房屋期间电梯有不能正常运转的情况，给被告使用涉案房屋造成障碍，则不足以认定被告恶意拖欠租金。另外，在涉案房屋租赁期间出现了新冠疫情，则双方本应积极协商、共担风险、共渡难关，但原告在未与被告协商一致的情况下在疫情期间以被告未交房租为由对涉案房屋上锁，致使被告无法使用涉案房屋，则在此之后的损失应由原告自行承担。综合上述情况，本院对于被告关于2月份部分租金应予减免的主张予以采纳。根据合同约定的租金标准，本院仅对原告要求被告支付2020年2月1日至2020年3月16日期间的租金11910.16元予以支持；对原告主张的其余租金以及滞纳金请求，不予支持。被告在2020年3月17日前仍应承担水电费、卫生费、停车费，被告也同意支付上述款项，故原告要求原告支付2020年2月1日至2020年3月17日期间拖欠的水电费269元、卫生费313元、停车费705元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。因该款项应与租金一并支付，而租金迟延支付事出有因，故原告要求被告支付上述费用的滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告主张被告拆除了其监控设备，但其提交的证据不足以证明其主张，故本院对其要求赔偿1371元的诉讼请求不予支持。原告对涉案房屋上锁，致使被告不能使用涉案房屋，则由此造成的不利后果应自行承担，故原告要求被告赔偿该锁的损失，依据不足，本院不予支持。被告搬离涉案房屋应当保持室内的固定物、镶嵌物完好，其自行拆除房门则应承担赔偿责任。被告关于房门价值的陈述显然不符合常理，但原告也未证据证明房门的实际价值，故综合使用年限，本院对于原告主张赔偿损失中3000元予以支持；超出部分，不予支持。如原、被告充分协商、互相理解，本可度过难关，但双方并未采取合理方式处理相关纠纷，致使合同无法履行，则应各自承担相应责任，故原告主张被告支付场地垃圾清洁费及清运费，依据不足，本院不予支持。如前所述，双方并未采取合理方式处理相关纠纷，致使合同无法履行，应各自承担相应责任，则原告无权没收被告的保证金，故被告主张原告返还该款项，本院予以采纳。未避免当事人诉累，本案一并处理该保证金问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张晓光在本判决生效之日起10日内向原告周灿坤支付2020年2月1日至2020年3月16日期间的租金11910.16元；二、被告张晓光在本判决生效之日起10日内向原告周灿坤支付水电费269元、卫生费313元、停车费705元；三、被告张晓光在本判决生效之日起10日内向原告周灿坤赔偿3000元；四、原告周灿坤在本判决生效之日起10日内向被告张晓光退还保证金20000元；五、驳回原告周灿坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1269元，由原、被告各负担634.5元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年九月二十三日书记员  吴越鸣