重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初5964号原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，董事长。委托诉讼代理人：陈思强，重庆万友律师事务所律师。被告：李贤华，女，1982年1月20日出生，汉族，农村居民，户籍所在地重庆市开县区。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称公共住房开发有限公司）诉被告李贤华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公共住房开发有限公司的委托诉讼代理人陈思强，被告李贤华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告公共住房开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原被告双方2018年12月26日签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月13日解除；2、请求判令被告向原告支付租金63696元；3、请求判令被告向原告承担并支付自2019年12月10日起至拖欠租金款项付清之日止的违约金（该违约金金额按合同以第二年租金总额为基数，按日万分之五计算，即每日92.5元）；4、请求判令被告向原告承担并支付自2020年5月14日起至2020年7月14日止的房屋占用使用费30834元；5、请求判令被告向原告支付商铺空置期间的损失47151元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年11月28日联交所对北碚区XX号商铺进行公开挂牌招租，被告中标。双方于2018年12月26日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将涉案房屋租赁给被告从事经营，租赁期为3年，以商铺起租时间起算，租金按每六个月（半年）计付，合同还明确双方相关权利义务。合同签订后被告于2018年12月26日接铺并装修经营至今。被告除签订合同时缴纳保证金86391元及2019年1月10日至同年7月9日的部分租金86388元外，其余租金一直拖欠至今未缴纳。原告以各种方式进行催收，但被告仍拒绝履行合同义务。2020年5月13日原告向被告送达解除商铺租赁合同的告知函，被告直至2020年7月14日才办理退铺手续并商铺交还原告。合同终止后，被告应当立即按照合同约定，向原告支付欠付租金及房屋占用损失，并承担违约责任。为维护自身合法权益，故诉至法院请求依法判决。被告李贤华辩称，双方系租赁关系属实，但至今没有收到解除合同通知书。2020年7月14日已办理了退铺手续，租金没有缴清是有原因的，合同约定该区域只能有9—12家从事家具经营，但原告将未交房的公租房出租给他人从事家具经营，影响了业态。原告存在欺诈行为，合同签订5个月后才告知存在面积差要求补差价。疫情期间要求减免租金3个月。综上，系原告违约，不同意支付原告诉请的各项费用。经审理查明，2018年12月26日，公共住房开发有限公司（出租人）与李贤华（承租人）签订《重庆市公共住房开发建设投资有限公司碚都佳园项目商铺租赁合同》，将其所有的位于重庆市北碚区XX区，门牌号为XX号商铺出租给乙方用于经营，建筑面积为236.04平方米（租赁范围详见租赁场地平面示意图，此图纸为示意图，最终以实物为准）。合同计租面积为建筑面积，建筑面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准。商铺经营业态仅限家具、家电、窗帘布艺、五金挂件、绿植鲜花、床上用品。租赁期为3年，以商铺起租时间起算。租金单价为每月61元／平方米，月租金为14398元（月租金四舍五入保留至个位）。自租期第二年起（含第二年）每年递增，递增率为上年租金单价的5%，即第一年，租金单价为每月61元／平方米，月租金为14398元，含1个月装修免租期；第二年，递增5%，租金单价为每月64.05元／平方米，月租金为15118元，含1个月装修免租期；第三年，递增5%，租金单价为每月67.25元／平方米，月租金为15874元，含1个月装修免租期。乙方应于合同签订之日向甲方支付首期租金（首期租金为6个月），租金按每半年计付，乙方应于当期届满前至少30日到甲方公司所在地或项目所在地运营中心交付下一次租金（遇法定节假日向前顺推），甲方在收到乙方每笔租金后，应向乙方开具相应实收金额的发票。合同第6.1条，甲乙双方约定，乙方应于合同签订之日向甲方支付商铺租赁保证金，保证金数额为6个月的租金额（以成交价计算），共计86391元。合同第6.2条，若乙方在合同期间拖欠租金，甲方有权优先从租赁保证金中扣除乙方拖欠的租金及其相应的违约金，乙方应自欠租之日起7个工作日内补足，否则甲方有权按合同第16.2款第（1）项处理。合同第6.3条，若乙方在合同期间无违规违法以及违反合同行为，未对甲方的利益造成损失，此保证金在甲、乙双方解除租赁关系，乙方将商铺退还给甲方并经甲方验收合格且双方完善相关移交手续后，甲方在10个工作日内全额无息退还乙方。合同第7.1条，甲乙双方约定，在本合同签订且该商铺取得竣工备案证后（预计2019年1月1日前）将商铺交付给乙方。双方完善相关交付手续即视为乙方已认可并接受甲方的交付行为及交付标的物。乙方在合同签订前根据自己经营项目已充分进行了风险评估，已充分了解公租房项目的特性，对本项目拟入住情况及未来可能存在入住不饱和存在的经营压力和风险进行了充分评估，并已对租赁物现状及道路、周边配套设施、环境、工程配置条件等现状及项目商业的其他业态布局和可能产生的市场风险（包括占道经营、游摊散贩、住房自主经营以及相关部门临时施工、维修整改等带来的经营风险等）进行了充分了解，乙方签订本合同即视为乙方已接受且已认可。合同第8.1条同，装修免租期3个月，装修免租期按照实际履行租期1年享受1个月的原则执行，即每缴满11个月租金后享有1个月免租期，每个计租年度的最后一个月为免租期。合同第16.2条第（1）款，乙方违反合同约定，未在约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，每日应向甲方支付年租金额的万分之五作为违约金。合同第16.2条第（2）款，若乙方累计欠缴租金的时间达到90日，甲方除有权单方解除合同，向乙方追收拖欠的租金、违约金外，有权对该商铺停水、停电或采取相关措施禁止使用该商铺，乙方应自行承担由此造成的损失外，甲方可依法向乙方追偿因此造成的实际经济损失。商铺租赁期限到期或本合同依法解除后超过5个工作日，乙方未到甲方办理退租手续的，视为乙方自动退铺，甲方有权没收乙方租赁保证金并收回该商铺，且乙方在该商铺内自有设施设备及堆放物视为乙方放弃所有权，交由甲方处置，所得收益归甲方所有。合同第19.11条，甲乙双方约定在本合同履行中所有书面通知、信函、函件、文书以及诉讼文书等送达地址为本合同签约载明联系地址，按本合同载明的姓名、地址、电话发送信息和邮政特快专递联系对方送达至该地址均为视为履行了告知义务，并视为有效送达。如地址发生变化，双方应在地址变化10日内书面通知各方。甲方联系地址：重庆市XX号；乙方联系地址：重庆市XX号门市。合同末尾加盖公共住房开发有限公司印章，李贤华在乙方签字处签字捺印并注明联系地址及电话。合同签订当天，李贤华即办理了接铺手续，缴纳保证金86391元，并按合同记载面积236.04平方米缴纳了2019年1月10日至2019年7月9日的租金86388元。但从2019年7月9日起被告未再缴纳租金。2019年6月18日原告向合同约定的承租人送达地址邮寄送达《催款通知书》，要求其于2019年7月9日前补足已产生的欠款75125元，其中包括2019年1月10日至2019年7月9日商铺面积差额租金1710元，2019年7月10日至2020年1月9日商铺租金73415元。同年7月18日以同样的方式邮寄送达第二份《催款通知书》，要求被告于2019年7月26日前缴清所欠租金及违约金。但被告一直未缴纳。2019年8月2日重庆万友律师事务所受原告委托出具律师函，并向合同约定的承租人送达地址进行了邮寄送达。2019年9月27日原告向被告发出第三份《催款通知书》，除告知欠款金额外，并告知根据合同第6.2条约定，用租赁保证金抵扣拖欠的租金、违约金及剩余保证金金额，要求其在2019年10月13日前补足保证金。2020年1月15日原告发出第四份《催款通知书》，但被告仍未补足保证金并缴纳欠缴租金。2020年5月9日原告向被告邮寄送达了《关于解除李贤华的告知函》，被告于2020年5月13日签收，但直至2020年7月14日才办理退铺。还查明，案涉商铺系通过重庆联合产权交易所公开挂牌对外招租。2018年11月28日，重庆市公共租赁房屋信息网发布《重庆市北碚区XX号等28处房产招租》公告，公告对房产坐落、面积等情况进行了公示，其中XX号建筑面积为236.04平方米。在特别告知的第十一条中载明：“标的面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准，不因面积不符合而影响成交结果”。同时查明，根据北碚区房屋测绘管理所出具《重庆市房产面积竣工测算报告书》，案涉商铺建筑面积约为240.71平方米。庭审中原告自认因疫情影响，愿意免除2020年1月24日至2020年4月23日的租金。上述事实，有《重庆市公共住房开发建设投资有限公司碚都佳园项目商铺租赁合同》、建设工程竣工规划核实确认书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、《重庆市房产面积竣工测算报告书》、保证金收据、首期租金缴纳发票、接铺通知书、《碚都佳园商铺及设施设备物品移交清单（接铺）》、催款通知书、律师函、《关于解除李贤华的告知函》、邮寄凭证、会议纪要、招租信息发布申请受理通知书、招租公告、交易结果通知书以及原被告双方的当庭陈述记录等载卷为据，足以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。公共住房开发有限公司与李贤华签订的《重庆市公共住房开发建设投资有限公司碚都佳园项目商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，且系通过合法招投标程序达成。李贤华作为承租人，未按照合同约定支付房屋租金，经催收仍未缴纳，其行为已构成违约，按照合同约定，公共住房开发有限公司可行使合同解除权并收回案涉商铺。根据庭审查明的事实，2020年5月9日公共住房开发有限公司向李贤华邮寄送达了《关于解除李贤华的告知函》，李贤华于2020年5月13日签收，故对公共住房开发有限公司要求确认双方之间租赁合同关系于2020年5月13日解除的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告辩称投标时交有保证金，中标就必须签合同，否则保证金不予退还，有逼迫行为；合同存在隐瞒、欺诈等情形，房屋计租面积与合同记载面积不一致；且在公租房小区内有人在未交房的房屋内从事同类经营项目，影响周边业态，本院认为，联交所收取的保证金系在产权交易过程中，产权交易主体承诺遵守市场规则和交易约定，在发生违规违约行为时作为赔偿相关主体的经济保证。李贤华通过联交所平台参加招投标并中标，中标后若无法定情形，拒绝依据中标通知书签订租赁合同，保证金依法不予退还。且该保证金的收取单位系联交所，与原告系不同主体，不是同一法律关系。被告抗辩存在逼迫行为，与事实不符，且于法无据，本院不予支持。关于案涉商铺计租面积，在联交所公开招租信息及双方签订的租赁合同中均已书面告知计租面积以实测报告载明的建筑面积为准，符合市场交易习惯，不存在隐瞒、欺诈的情形，且原告对公租房不享有所有权，对公租房内的经营行为不具有管理职权，对被告的抗辩理由，本院不予支持。关于被告欠付租金及房屋占用费的计算。根据庭审查明的事实，合同签订后李贤华依据合同暂定面积缴纳租金至2019年7月9日，金额为86388元（236.04平方米×61元／平方米·月×6个月）。根据合同约定，租期每满1年免租1个月，若合同期内拖欠租金，原告有权优先从租赁保证金中扣除拖欠的租金及相应违约金，截止2020年5月13日合同解除日，李贤华欠付租金的时间为4个月零4日，扣减因疫情免除租金3个月，李贤华应按实测面积支付1个月零4日的租金，即240.71平方米×64.05元／平方米·月×12个月÷365天×34天＝15810元。合同解除后，应支付的不再是租金而是房屋占用使用费，被告李贤华于2020年7月14日办理了退铺，故自2020年5月14日起至2020年7月14日止计算房屋占用使用费，即240.71平方米×64.05元／平方米·月×2个月＝30834元。关于违约金的计算，原告要求以第二年租金总额为基数，以日万分之五为标准，计算自2019年12月10日起至拖欠款项付清之日止的违约金，结合庭审查明的情况，本院评析如下，李贤华未按照合同约定支付商铺租金，其行为构成违约，理应承担违约责任。结合庭审查明的事实，2020年1月10日前产生的租金在保证金抵扣后已无拖欠情况。2020年1月10日起产生的租金，依合同约定应在2019年12月10日前缴纳，李贤华未依合同约定支付租金，故应从2019年12月10日起以欠付租金总额15810元为基数，以中国人民银行公布的LPR的4倍为标准计算违约金至利随本清时止。关于原告要求被告承担案涉商铺重新招租期间的空置损失费的诉讼请求，截止一审法庭辩论终结前，原告未提交证据材料证明其主张，且无法律依据，故对该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告李贤华于2018年12月26日签订的《重庆市公共住房开发建设投资有限公司碚都佳园项目商铺租赁合同》于2020年5月13日解除。二、由被告李贤华于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司租金15810元。三、由被告李贤华于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司2020年5月14日至2020年7月14日止的房屋占用使用费30834元。四、由被告李贤华于本判决生效之日起五日内支付原告违约金，从2019年12月10日起以欠付租金总额15810元为基数，以中国人民银行公布的LPR的4倍为标准计算违约金至利随本清时止。五、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3133.62元，减半收取1566.81元，由原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担966.81元，由被告李贤华负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  邹焱二〇二〇年九月三十日书记员  夏晨