广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初30763号原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路111—115号五羊新城广场6楼605房。法定代表人：旷晓玲，职务：经理。委托代理人：钟晓峰、熊荣辉，均为原告的职员。被告：徐子乔，女，1986年5月4日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州宜家创生物业管理有限公司诉被告徐子乔物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟晓峰到庭参加了诉讼。被告徐子乔经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与发展商广州恒越房地产发展有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为海珠区怡安路214号怡安花园提供物业管理服务。其后，双方签订《补充合同》，将委托管理期限延长至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同止。后原告与广州恒越房地产发展有限公司、广州恒烨地产有限公司签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》再次确认怡安花园（含朗晴居一期、二期）整体由原告进行物业管理。被告为该小区朗晴新街5号2604号房的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围的业主提供了物业管理服务，但被告无故拖欠管理费。故起诉请求判令：1、被告清偿拖欠原告的管理费，自2017年7月起至2019年7月止，合计人民币10287.5元，滞纳金3703.5元（滞纳金以每月欠付的管理费411.5元为本金，按每日1‰的标准计算，分别自次月1日起计至实际付清日止，暂计至2019年7月）。2、被告清偿拖欠原告的代收公摊电费702.7元、维修集资公摊136.8元；3、本案诉讼费由被告承担。被告没有提交答辩意见。经审理查明：原告是具有物业管理服务资格的企业。2002年7月10日，原告（乙方）与广州恒越房地产发展有限公司（甲方，以下简称为恒越公司）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将怡安花园委托乙方实行物业管理；物业类型为住宅，名称为怡安花园（含朗晴居），位置为广州市海珠区怡安路214号；委托管理期限自2002年7月10日起至2005年7月9日止；此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；等。之后，原告对怡安花园小区进行管理。2003年7月10日，原告（丙方）与恒越公司（甲方）和广州恒烨房地产有限公司（乙方，以下简称为恒烨公司）签订《关于怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理的确认书》，内容为：鉴于怡安花园（含朗晴居）属分期开发的楼盘，其中怡安花园（含朗晴居一期）由甲方开发，朗晴居二期由乙方开发；怡安花园（含朗晴居一期）已委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；现就怡安花园（含朗晴居）整体委托物业管理事宜，甲乙丙三方确认如下：朗晴居二期由乙方委托丙方进行物业管理，期限至业主委员会依法成立并重订物业管理委托合同为止；乙丙双方同意，乙丙双方就委托物业管理方面的具体执行事宜参见甲方与丙方于2002年7月10日签订的《物业管理委托合同》及《物业管理补充合同》；等。据广州市房地产档案馆于2019年10月21日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区朗晴新街5号2604房的建筑面积为178.9197平方米，产权人为徐子乔；登记时间为2017年11月8日；等。原告曾因涉案房屋前业主李志伟拖欠2015年4月至2017年2月及2017年3月起至2017年6月的管理费向本院提起诉讼，案号分别为（2017）粤0105民初2614号及（2019）粤0105民初30762号，本院经审理后判决李志伟应支付上述期间的管理费及滞纳金等。现上述判决书均已发生法律效力。被告庭后提交书面意见：原告的营业执照信息与起诉书上信息不符，原告需提供与起诉书上信息相符的营业执照方能适格。原告提供的房产查册资料不完整，不能证明该段时间的物业业主是被告。原告方提供的合同为其单方自行制作，我未见过，更未签署。原告方诉请收取滞纳金无任何合法依据。原告擅自把管理费由1.8元升取至2.3元无合法依据。原告要按其主张的费率向被告收取物管费，却始终无法出示相关物价部门的批复原件，原告不具备收取管理费的必要条件。根据法律规定物业公司擅自提高物业服务收费标准情况的，业主对擅自提高部分可以拒交。公摊水电费收取没有法律依据，维修集资公摊收取没有法律依据。对于公摊水电费之前的法律无明确规定其属性，公摊水电费应由谁来付。我一直以来都是请李志伟为我去管理处代交管理费，根据视频证据显示，李志伟多次要求交费均被拒。2019年10月31日请李志伟代表我又一次到宜家创生物业公司的朗晴居二期的收费处交费，但依然被原告方拒绝收取。原告方有故意扩大损失，恶意诉讼之嫌。物业公司长期占用小区公共面积和场地进行收费经营项目，如停车场，收费经营的健身中心，小区内和电梯间的广告，临时租用场地的售卖会等。该部份收入根据相关法律应为业主共有，应先扣除收入部分，不足部分再收取业主的管理费。请法庭驳回原告方无理请求，要求原告承担诉讼费用，并赔偿我的交通费，误工费等一切由本案诉讼所造成的损失。本案诉讼中，原告表示物业管理费的缴费期限为每月收取一次，在每月的月底前支付。涉案小区的管理费标准自2015年4月1日起由1.8元/平方米调升至2.3元/平方米。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与怡安花园（含朗晴居）小区开发商签订的《物业管理委托合同》等合同，对作为业主的被告具有约束力。原告主张已根据上述合同约定为怡安花园（含朗晴居）小区提供了物业管理服务，而被告所有的房屋在小区内，接受了原告的物业管理，应当支付相应的物业管理费给原告。原告主张被告欠付涉案房屋2017年7月至2019年7月期间的物业管理费，每月每平方物业管理费按2.3元计算，被告则认为原告把管理费由1.8元/平方米调升至2.3元/平方米无合法依据，根据已经生效的民事判决书所认定的事实，本院对原告的主张予以采纳。涉案房屋的不动产登记查册表显示，被告于2017年11月8日才成为涉案房屋的产权人，故原告要求被告支付2017年7月1日至2017年11月7日期间的管理费，理据不足，本院不予支持。被告并未举证证明其已支付了2017年11月8日至2019年7月31日期间的管理费，故原告对于该期间管理费的诉请，本院予以支持。经核算，上述期间的管理费为8545元（411.5×20＋411.5÷30×23）。原告表示物业管理费的缴费期限为每月支付一次，在每月的月底前支付，该缴费周期符合一般的交易习惯，本院对此予以采信。被告未及时支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付拖欠2017年11月8日至2019年7月期间物业管理费的滞纳金，合法合理，本院予以支持，对原告主张的超出该期间的滞纳金，本院不予支持。至于滞纳金的计算标准，原告主张的计算标准没有依据，本院不予采纳，本院酌定滞纳金的计算标准为以每月应付管理费为基数，从次月的1日起至2019年8月19日，按中国人民银行规定的金融机构的同期同档次贷款基准利率计算；从2019年8月20日至实际付清所欠物业管理费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因该滞纳金具有违约金性质，故滞纳金应以被告所欠的物业管理费总额8545元为限。关于公摊电费及维修集资公摊的问题。根据原告提交的代收公摊电费拖欠明细清单，被告自2018年5月至2019年7月共拖欠电费公摊为702.7元，被告未举证证明其已经支付了该款项且该款项数额亦属合理，故对原告要求被告清偿拖欠代收公摊电费702.7元的请求，本院予以支持。原告主张被告拖欠2018年9月的维修集资公摊136.8元，但原告并未举证证明该项费用已实际产生，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐子乔在本判决生效之日起10日内支付2017年11月8日至2019年7月31日的物业管理费8545元及滞纳金（以每月应付的管理费为基数，从次月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行规定的金融机构同期同档次贷款基准利率的标准，从2019年8月20日至实际付清所欠物业管理费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，滞纳金总额以所欠物业管理费金额8545元为限）给原告广州宜家创生物业管理有限公司。二、被告徐子乔在本判决生效之日起10日内支付拖欠的公摊电费702.7元给原告广州宜家创生物业管理有限公司。三、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费171元，由原告负担64元，被告负担107元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年九月二十一日书记员  李敏燕陈丹纯