广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7345号原告：东莞市协庆实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇锦厦社区************。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：夏勤湘，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，广东佑德律师事务所辅助人员。被告：周阳宣，男，汉族，1987年9月20日出生，住湖南省武冈市*********，公民身份号码：430************335。原告东莞市协庆实业投资有限公司诉被告周阳宣租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告东莞市协庆实业投资有限公司的委托诉讼代理人夏勤湘、李浩，被告周阳宣，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租赁租金及基本电费（从2020年3月计至被告向原告交还房屋之日止，按每月3225元计算，暂计至4月为6450元）；2.被告向原告支付拖欠的基本租赁费用所产生的滞纳金（以每月3225元为基数，从2020年3月计至清偿之日止，按每日1％计，暂计至4月为2902元）；3.被告向原告支付违约赔偿金8640元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月6日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将位于“东莞市********************”租赁给被告。约定：月基本租赁费用为3225元（租金2880元+基本电费345元）；迟延支付租赁费用的滞纳金按每日1％计算；合同期间若有任何一方违约则支付与押金等同金额的款项作为违约赔偿金。被告从2020年3月份开始拖欠相关费用。故原告提出上述诉讼请求，请求法院判如所请。被告辩称，被告觉得原告的诉请不合理，2020年3月时，被告向原告提出，基于疫情原因，是否可以从押金中扣除一个月的租金，2020年5月合同到期，租金均从押金中抵扣，但是原告不同意，要求被告另行出租抵扣押金，而疫情的原因，被告无法另行出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉房屋的权属及租赁问题。根据原告提供的房地产权证（编号：粤房地证字第C1182836号）显示，位于东莞市***********的房屋属于案外人谢丽云、李金年、李金康共同所有。2020年4月22日，东莞市*******民委员会出具证明一份，载明：谢丽云、李金年、李金康在该村共同所有的一处物业（房产证号：C1182836号，房屋坐落：东莞市***********）现门牌号为东莞市***********。另查明，根据营业执照登记信息显示，原告东莞市协庆实业投资有限公司系自然人独资的有限责任公司，其法定代表人为温某1。2018年11月8日，李金年与温某1签订房屋租赁合同书一份，约定：就李金年位于东莞市**********的整栋房屋，出租给温某1使用，用于厂房生产经营、仓储办公；温某1可通过分租、转租或合作经营等其他形式将本租赁物提供给第三方使用，所产生的相关费用及责任由温某1承担；租赁期为12年，自2018年11月20日至2030年11月30日止，租金从2019年1月20日起计算，房屋装修期间免收租金。二、案涉房屋的转租问题。2019年5月6日，原告东莞市协庆实业投资有限公司与被告周阳宣签订房屋租赁合同一份，约定：原告将其位于东莞市********************的房屋出租给周阳宣使用，经营用途为工厂；租赁期自2019年5月6日至2020年5月30日止；租金为2880*/月；房屋押金（三个月）为8640元；每月用电量及基本电费为345*/月；周阳宣应于每月5日前向原告支付所有款项（包括但不限于当月的租金、管理费及上月的水电费等费用）到指定的账户，如超过当月6号未支付或未足额支付，周阳宣则需无条件向原告支付拖欠费用总额每天百分之一的滞纳金，如拖欠前述费用超过15天，原告有权单方面解除本合同，不用退还已经交付的房屋押金，周阳宣滞留在原告房屋内的所有财产原告有权处理用以弥补其拖欠的各项费用，不足部分原告保有追索权；合同期内如任何一方违约均需支付与押金同等数额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。根据被告提供的微信聊天记录显示，2020年3月16日，被告周阳宣向原告表示，案涉厂房尚有2个月到期，因其周转困难，能否就租到本月底，或原告多扣一个月押金，将房屋转租出去，原告则回复称合同尚未到期，如果转租，由被告进行转租。庭审中，原、被告均一致确认，被告已支付押金8640元，且前述押金尚未退还。另，被告主张其工厂经营至2020年3月17日，后工厂于当日搬走，案涉厂房里也没有其他东西，但其未告知原告搬走事宜，双方也未进行交接；原告则主张不清楚被告的实际经营状况，被告也从未与原告进行任何的交接及腾退房屋事宜，为了防止损失继续扩大，原告于2020年5月1日将案涉房屋另行出租给他人了。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉房屋已取得房地产权证，且案涉房屋租赁合同系各方当事人在平等自愿的基础上签订，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：1.原、被告之间的房屋租赁合同有无解除及解除的原因为何；2.被告周阳宣尚欠的租金及电费的数额为多少；3.原告诉请被告支付滞纳金及违约赔偿金有无事实及法律依据。关于争议焦点一。原、被告签订的房屋租赁合同约定的租赁期自2019年5月6日至2020年5月30日止，在案涉租赁合同尚未到期的情况下，被告主张其于2020年3月17日已搬离案涉厂房，但未提交相应的证据予以证明，应依法承担举证不能的法律后果，故对其主张，本院不予采纳；原告确认其于2020年5月1日已将案涉厂房另行出租给他人，属于原告自认的事实，该自认事实对被告周阳宣有利且对原告不利，本院依法予以采信，故本院认定被告于2020年4月30日前已将案涉房屋腾退给原告。综上，在案涉房屋租赁合同尚未到期的情况下，被告虽向原告提出提前终止合同的建议，但是前述建议未经原告同意，应视为双方就提前解除案涉合同尚未达成一致，原、被告均应依据合同的约定继续履行，但被告在未通知原告的情况下，擅自搬离案涉厂房，且对于2020年3月、4月的租金未按时足额缴纳，违反了合同关于“周阳宣应于每月5日前向原告支付所有款项（包括但不限于当月的租金、管理费及上月的水电费等费用）到指定的账户”的约定，而被告周阳宣拖欠前述费用超过15天，原告有权依据合同的约定，单方面解除本合同，本案中，原告将案涉房屋于2020年5月1日另行出租他人，应视为原告已经行使了合同约定的单方解除权，故原、被告之间的房屋租赁合同因被告违约导致原告行使合同约定的解除权，本院依法认定案涉房屋租赁合同于2020年4月30日解除。关于争议焦点二。如前所述，被告于2020年4月30日前已将案涉房屋腾退给原告，双方的房屋租赁合同于2020年4月30日解除，且原告于2020年5月1日已将案涉房屋另行出租给他人，故被告应依据合同的约定支付原告2020年3月、4月的租金及基本电费，以上合计为：（租金2880元/月+基本电费345元/月）×2个月=6450元。对于2020年5月之后的租金，因被告已经履行腾退房屋的义务且原告已将案涉房屋另行出租他人，故被告无需支付相应的租金或合同到期后的房屋占有使用费。关于争议焦点三。首先，关于违约赔偿金。如前所述，因被告超期支付租金，构成违约，达到合同约定的解除条件，原告有权行使单方合同解除权，而案涉房屋租赁合同明确约定“合同期内如任何一方违约均需支付与押金同等数额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同”，故原告依据前述合同的约定，要求被告支付违约赔偿金8640元，合法有据，本院依法予以支持。又因被告已支付原告房屋押金8640元，且被告于庭审中明确表示前述房屋押金8640元未予以退还，为防止讼累及有效解决纠纷，依据损益相抵的原则，本院对于被告应支付给原告的违约赔偿金8640元与原告应退还给被告的房屋押金8640元予以抵扣，经核算，前述金额相互抵消，也即被告无需再另行支付原告违约赔偿金8640元、原告也无需再退还被告房屋押金8640元。其次，关于滞纳金。案涉房屋租赁合同明确约定“周阳宣应于每月5日前向原告支付所有款项（包括但不限于当月的租金、管理费及上月的水电费等费用）到指定的账户，如超过当月6号未支付或未足额支付，周阳宣则需无条件向原告支付拖欠费用总额每天百分之一的滞纳金，如拖欠前述费用超过15天，原告有权单方面解除本合同，不用退还已经交付的房屋押金，周阳宣滞留在原告房屋内的所有财产原告有权处理用以弥补其拖欠的各项费用，不足部分原告保有追索权”，也即前述合同对被告有无依据合同约定的租金支付期限超过15天的法律后果作出了分别约定：1.在未超过15天支付期限的情况下，双方继续履行合同，且被告需依据合同的约定支付滞纳金；2.在超过15天支付期限的情况下，被告有权单方解除合同并没收房屋押金。本案中，被告拖欠租金已经超过15天，且原告依据合同的约定行使了单方解除权并要求被告支付了与房屋押金同等数额的违约赔偿金8640元，前述违约赔偿金能够有效弥补因被告拖欠租金而给原告造成的滞纳金损失，在房屋押金已经冲抵违约赔偿金的情况下，原告要求被告另行支付因拖欠租金而产生的滞纳金，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市协庆实业投资有限公司与被告周阳宣于2019年5月6日签订的房屋租赁合同已于2020年4月30日解除；二、被告周阳宣应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告东莞市协庆实业投资有限公司支付拖欠的租金及基本电费合计6450元；三、驳回原告东莞市协庆实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费124.9元，由原告东莞市协庆实业投资有限公司负担80元、被告周阳宣负担44.9元。上述受理费，原告起诉时已预交。如不服本判决，当事人在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 观二〇二〇年九月四日书记员 叶佩欣陈冠文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。