上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34596号原告：上海英渝包装材料有限公司，住所地奉贤区青村镇奉拓公路XXX号XXX幢三楼119室。法定代表人：何学海，经理。委托代理人：赵东梅，女，上海英渝包装材料有限公司工作。委托诉讼代理人：罗治国，上海市宏洲律师事务所律师。被告：上海钢剑汽车配件制造有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：金德法，总经理。委托诉讼代理人，金怡民，男，上海钢剑汽车配件制造有限公司工作。第三人何学海，男，1972年9月8日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：赵东梅，女。原告上海英渝包装材料有限公司诉被告上海钢剑汽车配件制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加何学海为本案第三人。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海英渝包装材料有限公司委托诉讼代理人赵东梅、罗治国、被告上海钢剑汽车配件制造有限公司的法定代表人金德法及委托诉讼代理人金怡民、第三人何学海的委托诉讼代理人赵东梅均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告上海英渝包装材料有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租房押金人民币(以下币种同)5,000元；2、判令被告按厂房租赁合同约定补偿原告因拆迁所致的厂房搬迁费人民币15万元；3、判令被告补偿原告因拆迁所致的厂房装修损失费(折旧减半)人民币74,000元；4、请求判令被告赔偿因其缘故强拆并迟延通知原告搬离所致的财产损失费237,770元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月20日，原、被告签订位于上海市浦东新区盐朝公路XXX号建筑面积为700平方米的厂房租赁合同。合同约定厂房租赁期限为五年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止，押金为5,000元。同时合同约定，厂房租赁期间如遇拆迁，被告提前三个月通知原告，被告一次性补偿原告一年的房租15万元作为原告搬迁费。后原告在得到被告允许的情况下根据公司的运作和生产需要对厂房进行了装修，共支付了该厂房的装修款计148,000元。2018年7月底，原告租赁的房屋因政府实施建设用地减量化要求实施拆迁，但被告因拆迁补偿费用与政府商谈不一，故要求原告不予搬离，致2018年7月底政府对厂房实施了强制性停水停电，致原告公司无法正常生产，被迫停工，造成原告重大经济损失。2019年8月30日，政府对被告方厂房实施强制拆迁，但被告未按租赁合同提前通知原告，后原告主动与相关部门联系要求搬离公司财产，但政府与被告相互推诿，导致原告强制拆迁时财物重大损失。原告多次要求被告赔偿，但被告不予理睬。被告上海钢剑汽车配件制造有限公司辩称：确实存在押金5,000元，但是原告在搬离后，没有付清宽带费，有2,000多元，还有3,000多元水电费没有付，所以押金不同意返还。关于第二、第三项诉讼请求，由于被告的房屋是违章建筑，根据审理城镇房屋纠纷相关解释，双方租赁合同是无效的，所以被告不应当支付原告所谓的搬迁费、装修损失、财产损失；关于搬迁费用，由于是违章建筑，建筑已经于2019年8月20日被政府强拆，政府与被告之间也未进行过结算，若政府结算，相应的补偿款会支付到被告处。若补偿款下来确实存在原告的补偿款的，被告也会支付原告。关于原告所谓撤离的财产损失，2019年8月6日左右，政府通知原告和被告搬离，在8月15日左右其他客户将有价值财产全部搬走了，只有英渝公司没有搬。被告和政府说了让把财产原封不动搬出去，不要损害他们财产。但政府搬的行为其实与被告无关的。原告提的损失被告不予赔偿。第三人何学海表示其与原告意见一致，其亦是租赁合同当事人，现其请求与原告一致。本院经审理认定事实如下：2016年4月20日，合同抬头出租方为金德法(甲方)、承租方为何学海、赵东梅(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定由乙方承租上海市浦东新区盐朝公路XXX号底楼东六大间、西南三间、西北四间以及楼上办公室一间约700平方米房屋(以下简称租赁房屋)，租赁期限为五年，自2016年5月1日至2021年4月30止。合同第四条约定，该房屋每年租金为150,000元；租金先付后用，半年一付；押金5,000元(租赁期满，结清各项费用后，甲方全额退还给乙方)。第6.2条约定，除房屋内已有装修设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方书面同意后方可进行。乙方自行装修和设备的安全、维修责任由乙方自行承担。第9.2条约定，厂房租赁期间，因不可抗拒的原因或市政动迁时，本合同自然终止，双方均不承担违约责任。如遇市政动迁时，双方必须无条件的服从。甲方提前三个月通知乙方，乙方不享受国家动迁赔偿，甲方一次性补偿乙方一年的房租150,000元作为乙方的搬迁费。该合同尾部甲方由金德法签名并加盖被告公章。乙方有赵东梅、何学海签名并加盖原告公章。合同签订后，被告将房屋交付原告。原告向被告支付押金5,000元。租赁房屋于2019年8月20日被相关部门拆除。庭审中，在厂房租赁合同上签章的各方当事人确认厂房租赁合同出租方为被告，承租方为原告及第三人。审理中，原告及第三人提交甲方为何学海及赵东梅(合同尾部有何学海、赵东梅签章并加盖原告公章)、乙方为刘文春的协议以及刘文春出具的收据，以证明其装修厂房支付费用为148,000元。被告对原告装修厂房的事实及装修支出费用均不予确认。原告及第三人提交录音资料、照片及由其制作的损失清单，被告对真实性及证明目的均不予认可。以上事实，有厂房租赁合同等证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。厂房租赁合同上签章各方当事人均确认厂房租赁合同的承租人为原告及第三人、出租人为被告，本院予以确认。被告向原告及第三人出租的厂房并无相关产权证或审批建造手续，故双方之间厂房租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，原告及第三人要求被告返还押金5,000元，本院予以支持。原告及第三人基于无效合同要求被告支付厂房搬迁费请求，本院不予支持。原告及第三人主张装修费损失，其提交的证据并不能充分证明其于租赁房屋内进行装修所发生的费用。虽然双方合同属无效，但根据合同可以看出房屋内原来确实存有装修，而且双方本意亦要求原告及第三人在重新装修或变更原有装修时应征得被告书面同意，原告及第三人也无证据证明其装修已征得被告同意，被告对于原告装修的事实亦不予确认，故对于原告及第三人主张的装修损失，本院难以支持。原告及第三人主张被告赔偿因被告原因导致强拆并延迟通知原告及第三人搬离导致的损失，原告及第三人对其主张并未提交充足证据，故对该项请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、被告上海钢剑汽车配件制造有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海英渝包装材料有限公司及第三人何学海押金5,000元；二、驳回上海英渝包装材料有限公司及第三人何学海的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,301元，减半收取4,150.50元，由原告上海英渝包装材料有限公司及第三人何学海负担4,125.50元，被告上海钢剑汽车配件制造有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年九月二十七日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。