湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初2558号原告：李志林，男，1957年9月27日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告：刘艳艳，女，1958年5月4日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告：永州市华利中建置业发展有限公司，住所地冷水滩区清桥路86号。法定代表人：刘铁生，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾爱玲，女，1973年8月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：盘航英，女，1968年7月15日出生，瑶族，住湖南省道县，代理权限为一般代理。原告李志林、刘艳艳诉被告永州市华利中建置业发展有限公司（以下简称：中建置业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志林、刘艳艳、被告中建置业及其委托诉讼代理人盘航英到庭参加了诉讼。被告中建置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志林、刘艳艳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告双方签订的《商铺买卖合同》；2、请求依法判令被告退还原告已交付的购房款32.7元，并自交付购房款之日起，按日向原告支付已购房款的万分之三的违约金2354.4元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月3日，原告因购买被告公司开发的位于冷水滩区，与被告签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定，原告购买“滨江豪园·新城”的Ａ4栋负一层Ａ4-120号商铺，建筑面积为25.58平方米，商铺总价为32.7万元，被告应于2018年5月1日前，将验收合格的商品房交付给原告使用，如逾期交房，原告有权解除合同。签订上述合同前后，原告于2017年5月19日和2017年7月3日分两次分别向被告支付了167000元和160000元的购房总价款，被告出具了购房款收据。而依照约定，被告应于2018年5月1日交付商铺供原告使用，并在交付使用后的365个工作日为原告办理不动产权属记，但直至原告起诉时，被告都一直未能交付商铺及办理不动产权证。为此，原告曾于2020年4月21日向被告递交了份“关于中请退商铺的函”，要求被告退还购房款并承担违约金，被告一直未作答复。原告遂诉至法院。被告中建置业辩称：一、被告于2018年5月1日已实质交付原告购买的A4栋-1层120号商铺，履行了《商铺买卖合同》中的约定的责任与义务。原告购买的商品原价款为450707元，三年租金收益87077元，原总价款450707元×0.92折－87077元－特别优惠573元=327000元，原告实际支付的购房款为327000元。原告与被告签订《商铺买卖合同》的当日，双方同时签署了欧利国际广场《委托经营管理合同》，原告自愿将购买的商铺全权委托答辩人指定的商管公司对该商铺进行同意经营管理。委托经营管理期限：该商铺竣工验收交付，自2018年5月1日起至2021年4月30日止，共三年。双方明确约定从约定委托期限开始之日为开发商实际交房日。因此，该商铺实质上答辩人于2018年5月1日已经交付给了原告，并且如约支付了该商铺的租赁收益87077元。二、关于办理不动产权证，合同第十四条约定，出卖人在商品房交付使用后365个工作日内未办理好房屋所有权证，按买受人已付总房款的万分之一支付违约金给买受人。目前该商铺的产权证正在办理中，延期办理产权证并不构成法定的根本违约；三、驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年7月3日，原告李志林、刘艳艳与永州中建置业发展有限公司（现更名为永州市华利中建置业发展有限公司）签订了一份《商铺房买卖合同》，约定：原告李志林、刘艳艳（乙方）购买被告（甲方）开发的位于冷水滩区，建筑面积为28.58平方米，总价为327000元。甲方应在2018年5月1日前，将验收合格且符合合同约定的商品房交付乙方使用。如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按以下方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同时，甲方应当自收到乙方解除合同通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的万分之三向乙方支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内为买受人办理房屋所有权证，买受人提供办证需要的相关资料。契税及办证费用由买受人承担。出卖人在商品房交付使用后365个工作日内未办理好房屋所有权证，按买受人已付总房款的万分之一支付违约金给买受人。若买受人不及时提供办证所需资料导致房屋所有权证不能办理的，则出卖人不承担违约责任。双方还签订一份《合同签约确认书》，其中注明该商铺的优惠折扣：450707元×0.92折－87077元－特别优惠573元＝327000元。合同签订当天，原告李志林、刘艳艳（甲方）与被告中建置业公司（乙方）又签订一份《委托经营管理合同》，约定甲方自愿将该商铺全权委托给乙方并以乙方的名义对上述标的物进行租赁经营。委托经营管理期限：在商铺竣工验收合格交付，自2018年5月1日起至2021年4月30日止，共三年。甲方同意前三年作为商场整体经营培育期，不再向乙方另行收取前三年租金，即乙方无需再支付甲方任何租金及费用。原告又签订一份确认单：本人李志林、刘艳艳自愿将购买的商铺全权委托被告中建置业公司指定的商管公司同意经营管理。委托期限2018年5月1日起至2021年4月30日止。本人现已收到3年的商铺租金收益，金额87077元。以上合同签订前后，原告于2017年5月19日向被告支付了167000元购房款，于2017年7月3日支付了剩余购房款160000元。此后，被告并没有按照合同约定为原告办理不动产权证，原告遂诉至本院。另查明，案涉冷水滩区河东清桥路1号滨江豪园·新城A4栋-120号房屋已于2015年11月30日抵押给中国工商银行股份有限公司永州冷水滩支行，并办理了抵押登记，该抵押权至今仍未解除。上述事实，有当事人提供的商铺买卖合同、收据2张、合同签约确认书、确认单、委托经营管理合同、房地产权登记信息等证据材料及陈述意见在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思的表示，是依法成立有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款327000元。被告中建置业公司应按照合同约定将房屋交付给原告及为原告办理案涉房屋的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据本案查明的事实，案涉房屋于2015年11月30日已经抵押给中国工商银行股份有限公司永州冷水滩支行，并办理了抵押登记，现该抵押权仍未解除。中建置业公司故意隐瞒所售商铺已经抵押的事实与原告签订商铺买卖合同，且亦未按合同约定为原告办理案涉商铺的不动产权证，因被告的上述违约行为，原告李志林、刘艳艳有权解除商品房销售合同，要求中建置业公司返还已付购房款327000元，同时原告李志林、刘艳艳还可以请求中建置业公司承担赔偿损失的责任，最高金额为已付购房款的一倍。故对于原告要求解除合同并要求被告自支付房款之日起按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李志林、刘艳艳与被告永州市华利中建置业发展有限公司签订的商铺买卖合同;二、被告永州市华利中建置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李志林、刘艳艳返还购房款327000元;三、被告永州市华利中建置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告李志林、刘艳艳违约金2254.5元（以房款167000元为本金,自2017年5月19日至2017年7月2日止，按日利率万分之三计算），2017年7月3日后的违约金，以327000元为本金，按日利率万分之三计算并支付至购房款清偿时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6540元，减半收取计3270元，由被告永州市华利中建置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  柏子仁二〇二〇年九月三日法官助理宋立辉代理书记员  秦芳芳