福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初15457号 原告：郑彬，男，汉族，1981年9月26日出生，住福建省福州市晋安区。 原告：程景珍，女，汉族，1955年1月22日出生，住福建省福州市晋安区。 共同委托诉讼代理人：林晨，福建日尧律师事务所执业律师。 被告：江科，男，汉族，1977年9月28日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：唐东凯，福建海山律师事务所执业律师。 第三人：林彬，男，汉族，1982年11月15日出生，住福建省福州市晋安区。 原告郑彬、程景珍与被告江科、第三人林彬案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑彬、程景珍及其委托诉讼代理人林晨，被告江科的委托诉讼代理人唐东凯到庭参加诉讼，第三人林彬经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑彬、程景珍向本院提出诉讼请求：撤销福州市鼓楼区人民法院作出的（2019）闽0102执异267号执行裁定书，并解除对坐落于福州市晋安区××路××号××＃楼××单元房产的查封等保全措施。诉讼过程中，郑彬、程景珍增加诉讼请求：确认其与林彬于2017年3月29日签订的《房产买卖代办合同（拆迁安置房）》合法有效。 事实和理由：2017年3月29日，郑彬、程景珍与林彬、徐东琴在福建福房网房产代理有限公司的居间见证下，签订《房产买卖代办合同（拆迁安置房）》，约定：林彬、徐东琴（卖方）将位于福州市晋安区××号楼××单元的房产（下称诉争房产）出售给郑彬、程景珍（买方），面积为135平方米，总售价为210万元；签订合同当日，买方应支付购房定金20万元，交易成功后定金抵作部分购房款；买卖双方应于2017年4月14日之前到公证处办理房产出售事宜的委托公证手续；在办理公证手续之前，买方应准备130万元购房款，并办理银行冻结监管手续，在领取公证书后当日，买方应将130万元购房款办理银行解冻手续直接支付给卖方；卖方在收到上述房款后当日，应将房屋交接给买方使用，并将拆迁协议书原件、回迁安置决算单购房联原件、委托公证书原件、选房结果单等相关材料交给买方保管；其中部分50万元购房款于2018年1月1日前由买方自行支付给卖方；剩余10万元购房款预留于买方作为办理房产权属证件的保证金，待房产过户到买方名下并取得新权属证件后，买方再将10万元购房余款支付给卖方。 合同签订后，郑彬于2017年3月30日将购房定金20万元（中国银行转账151000元、建设银行转账49000元）支付给林彬；2017年4月1日福州市公证处作出诉争房屋出售事宜的委托公证书；郑彬、程景珍领取公证书后，于2017年4月6日将130万元购房款转账支付给林彬；2017年4月18日诉争房屋验房交接后，林彬将诉争房屋交付给郑彬、程景珍，郑彬、程景珍开始缴纳物业费、水电费等相关费用；2017年5月5日郑彬转账支付10万元给林彬；2017年9月30日小区物业将郑彬、程景珍登记为业主，郑彬、程景珍将房屋进行装修，并与家人入住至今；2017年11月23日郑彬再次转账支付40万元购房款到林彬的指定账户。 2019年6月28日，福州市鼓楼区人民法院在执行（2018）闽0102执5445号申请执行人江科与被执行人林彬民间借贷纠纷一案中[执行依据：（2017）闽0102民初7064号民事判决书]作出查封公告，将诉争房产查封。郑彬、程景珍不服查封，提出执行异议申请，2019年10月23日福州市鼓楼区人民法院作出（2019）闽0102执异267号执行裁定书，驳回郑彬、程景珍的执行异议。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郑彬、程景珍与林彬、徐东琴之间的《房产买卖代办合同（拆迁安置房）》签订于2017年3月29日，法院查封诉争房产的时间为2019年6月28日，在查封之前，郑彬、程景珍与林彬已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，2017年4月18日诉争房屋验房交接后，林彬即交付给郑彬、程景珍，小区物业于2017年9月30日将郑彬、程景珍登记为业主，诉争房屋已由郑彬、程景珍装修并居住至今，其合法占有诉争房产在法院查封之前。第三，诉争房屋的总价为210万元，郑彬、程景珍已按照合同约定支付200万元购房款，剩余10万元尾款其愿意按照法院的要求交付执行。第四，根据福州市不动产登记和交易中心在福州市××便民服务平台上的回复，潭桥佳园的建设单位福州市城乡建设发展有限公司尚未申请不动产首次登记，个人产权证暂无法办理。诉争房产未能过户登记的原因在于建设单位，郑彬、程景珍对此没有过错。 综上，本案郑彬、程景珍的情况完全符合上述规定，其权利能够排除执行，故其起诉，望判如所请。 江科辩称，一、郑彬、程景珍与林彬未在法院查封之前签订的书面房屋买卖合同并非合法有效的。该房屋买卖合同未经登记部门备案，且至今未办理不动产登记证书。二、郑彬、程景珍未提供充分证据证明其在法院查封之前已合法占有诉争房产。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应将案外人执行异议予以驳回。 林彬未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月29日，郑彬、程景珍（买方）与林彬、徐东琴（卖方）在福建福房网房产代理有限公司的居间见证下，签订《房产买卖代办合同（拆迁安置房）》，约定：林彬、徐东琴将位于福州市晋安区××号楼××单元房产出售给郑彬、程景珍，建筑面积为135平方米，总成交价为210万元；签订合同当日，买方支付购房定金20万元，交易成功后定金抵作部分购房款；买卖双方于2017年4月14日之前到公证处办理房产出售事宜的委托公证手续；在办理公证手续前，买方准备130万元购房款，并办理银行冻结监管手续，在领取公证书后当日，买方将130万元购房款办理银行解冻手续直接支付给卖方；卖方在收到上述房款后当日将房屋交接给买方使用，并将拆迁协议书原件、回迁安置决算单购房联原件、委托公证书原件、选房结果单等相关材料交给买方保管；其中50万元购房款于2018年1月1日前由买方自行支付给卖方；剩余10万元购房款预留于买方处作为办理房产权属证件的保证金，待买方取得房产新权属证件当日将10万元购房余款支付卖方。同日，林彬向郑彬出具购房定金20万元的收条，福建福房网房产代理有限公司向郑彬开具代办服务费收款收据3000元。2017年3月30日，郑彬向林彬账户各转账151000元、49000元。2017年4月1日，福州市公证处作出诉争房屋出售事宜的委托公证书。2017年4月6日，郑彬向林彬转账购房款130万元，林彬出具收条。2017年4月18日，林彬办理诉争房屋验房交接。后由郑彬、程景珍缴纳物业费、水电费等相关费用。2017年5月5日郑彬向林彬转账10万元。2017年9月30日，福州市榕桥物业管理有限公司潭桥佳园物业服务中心将郑彬、程景珍登记为业主并送达相关资料，郑彬提交装修申请表，装修后入住至今。2017年11月23日，郑彬转账40万元至林彬指定账户。 申请执行人江科与被执行人林彬民间借贷纠纷执行一案，本院于2018年11月16日立案，执行依据为（2017）闽0102民初7604号民事判决：林彬于本判决生效之日起十日内返还江科借款本金885000元并支付利息（自2015年8月2日至还清欠款之日止，按月利率2%计算）。2019年6月6日，本院查封了林彬所有的位于××村××号房产（拆迁安置地址为潭桥佳园3＃楼2804单元、10＃楼701单元），期限至2022年6月5日。 2019年8月16日，福州市榕桥物业管理有限公司潭桥佳园物业服务中心出具《入住证明》，载明郑彬于2017年4月入住潭桥佳园10座701单元至今。同日，郑彬通过福州市××便民服务平台询问潭桥佳园何时办产权证，福州市不动产登记和交易中心于2019年8月20日回复称潭桥佳园目前尚未申请不动产首次登记，个人产权证暂无法办理；福州市城乡建设发展有限公司于2019年8月21日回复称潭桥佳园目前尚在建设中，预计2020年10月进行消防验收，待验收手续通过后方可安排产权办理相关事宜。 2019年10月23日，本院就郑彬提出的执行异议申请作出（2019）闽0102执异267号《执行裁定书》，驳回其执行异议。郑彬、程景珍不服，提起本案诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案诉争房产系在本院查封之前，由林彬与郑彬、程景珍签订《房产买卖代办合同（拆迁安置房）》并交接房屋，该合同系买卖双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属合法有效。郑彬、程景珍自2017年4月起入住并缴纳物业、水电费至今，且依约已付购房款200万元，仅余10万元作为办证保证金，待房屋消防验收通过后即可办理产权登记，若非因诉争房屋后被本院查封，该房屋依约将过户至郑彬、程景珍名下，故其对诉争房屋享有物权期待权。江科申请查封诉争房屋，系基于其与林彬的民间借贷纠纷，该案执行行为的请求权基础为一般金钱债权。而郑彬、程景珍所享有的物权期待权从性质上应优先于一般金钱债权，符合了上述规定的四项情形，且就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其现诉请撤销本院作出的（2019）闽0102执异267号执行裁定书，并解除对坐落于福州市晋安区××路××号××＃楼××单元房产的查封等保全措施，其同时表示同意将剩余的10万元购房尾款按本院的要求交付执行，本院予以支持。林彬经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决如下： 一、郑彬、程景珍与林彬于2017年3月29日签订的《房产买卖代办合同（拆迁安置房）》合法有效； 二、撤销本院作出的（2019）闽0102执异267号《执行裁定书》； 三、郑彬、程景珍于本判决生效之日起十日内将购房尾款100000元按本院要求交付执行后，解除对坐落于福州市晋安区××路××号××＃楼××单元房产的查封。 案件受理费23600元，由江科、林彬负担；公告费560元，由林彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 婷 人民陪审员 赵 椿 人民陪审员 陈淑娟 二〇二〇年九月十四日 书 记 员 郑锦涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。