广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17720号原告：陈照锦，男，1965年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区三友岗72座202房，公民身份号码440××××××××××××432。委托诉讼代理人：樊相帮，广东瀛双律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××278。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告陈照锦诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，适用简易程序审理，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告陈照锦及其委托诉讼代理人樊相帮，被告委托诉讼代理人王梓豪、黄怡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付尚欠逾期交楼违约金176755.33元（从2017年7月1日至《交付装修通知书》的2018年12月10日止共527天，按日计算全部房价款万分之五即1043895×527×0.0005=275066.33元，扣除被告已支付98311元）；2.被告雄盛王府向原告支付全部房款的30%作为违约赔偿金，即313168.50元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：第一、关于被告逾期交楼违约责任。2017年1月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》购买佛山雄盛王府广场二座一单元512室，房屋总价1043895元。合同第九条约定，上述涉案的房屋交付应符合以下条件：1、该房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该房屋已取得房屋测绘报告。第十一条对交付时间和手续约定：被告应在2017年6月30日前交付上述涉案房屋给被告，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日内将查验房屋交付手续的时间、地点以及应当携带证件材料的通知书面送达买受人。经买受人与出卖人协商，双方同意当商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应当按约定签署房屋交接单并办理交付手续：（1)交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符；竣工测绘面积符合本合同约定；（2）该商品房经验收合格；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。第十二条逾期交付违约责任：若被告逾期交楼、原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。由于自身种种原因，被告未能如期交楼；直到2018年12月10日，涉案房屋装修方竣工；是日，原告验收收楼。第二、关于被告办公用房包装成公寓欺诈出卖给原告的赔偿责任。一、被告存在赤裸裸的欺诈行为。1、宣传、样板间和销售人员的宣传。被告通过宣传广告、样板间等种种宣传，宣称其开发销售的佛山市×××××××××项目。而其建造也是按照住宅标准，卧室、厨房、阳台、卫生间、客厅等一应俱全，卫生间里喷头、花洒连浴帘都有。样板间内展示有下水或者通燃气之类，商业性质的用地是明确不可以通燃气或民用水电的；当时销售人员还表示，可以办理居住证，落户、上学都不用愁。除了虚假宣传问题外，被告在购房合同和收楼环节中也都明确房屋为“公寓”。2、《商品房买卖合同（预售）》。（1）《商品房买卖合同（预售）》附件一房屋平面图、附件六关于装饰装修相关设备标准的约定、附件七关于保修范围保修期限和保修责任的约定，均明确表明被告出售给原告的房屋是按住宅公寓设计的。《佛山雄盛王府广场公寓质量保证书》《商品公寓使用说明书》都明确注明涉案房屋为住宅公寓。3、原告购买房屋的增值税发票、《收楼通知书》《收楼确认书》《前期物业管理服务协议》等均标明涉案房屋是住宅公寓。综上所述，原告一直笃信自己所买的房屋为住宅公寓，从来没有怀疑，直到《房屋不动产权证》到手后，原告才发现购买房屋用途竟然是为商务金融用地/办公用房，使用权年限仅有40年（而普通公寓或居住性公寓的用地性质为居住用地，产权为70年），也根本不可能有销售人员许诺的落户和学位。4、法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。另根据《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，由于虚假广告给消费者造成损失的，要承担民事责任；如果有欺诈的话，要承担一倍或三倍的赔偿。另外，即使销售人员的口头承诺也同样具有法律效力，这涉及到表见代理，能够代表开发商，销售人员就是从事销售房地产的工作。购房者有理由相信销售人员作出的承诺有相应的权限。二、被告虚假宣传、违规销售，应当赔偿原告的损失。佛山万科金域蓝湾情况相似，《中国房产》、中央电视台《中央财经》都做过详细报道。咨询佛山12345政务热线，佛山市南海区国土城建和水务局给出答复是登记是办公用途的房屋，禁止有居住用途，若已把办公用途改为居住用途，未经规划的，属于违建。原告认为，被告在宣传、合同附件和收楼的时候，都明确说涉案房屋是公寓，并未告知买房人其真正的办公用途，将办公用房包装成公寓楼盘出售给购房者在土地性质上是办公用地，还许诺其根本解决不了的买房落户、孩子上学等实际问题。由于开发商通过种种途径宣传其销售的房屋是可以住的公寓，这直接决定了购房者愿意购买该房屋用于居住，因此开发商的宣传是购房者与开发商订立房屋买卖合同的根本条件；但实际上，这个房产性质为办公，不能居住。开发商交付的房屋实际情况与广告严重不符，造成购房者买房的根本目的不能实现，其行为属于严重违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权要求被告支付合同款30%作为购房损失赔偿。综上所述，被告通过种种途径虚假宣传，这直接决定了原告愿意购买该房屋用于居住，因此其宣传是原告购买房屋的根本条件；被告将办公用房包装成住宅公寓出售造成购房者买房的根本目的不能实现，其行为属于严重违约，应当承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益特依法起诉，望给予合法的裁判。被告辩称，一、被告已按约定付清全部逾期交楼违约金，无须再另行支付。就涉案房屋逾期交楼违约金问题，原告与被告经协商一致已签订《逾期交楼处理协议书》，而被告已按照约定支付2017年7月1日至2018年1月17日违约金。原告出具的收据中，2019年1月15日的《收据》明确写明收到被告支付的最后一期自2017年12月28日起至2018年1月17日违约金10961元，确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕。因此，被告已按照协议约定履行付款义务，逾期交楼违约金已全部支付完毕。原告收取并确认协议履行完毕后又再行起诉，有违诚实信用，不应予以支持。二、被告不存在任何虚假宣传行为，原告所称被告将办公用房包装成“住宅公寓”欺诈业主的情况并不属实。原告的诉讼请求没有任何依据。1、涉案房屋的土地性质为商业服务业，房屋规划用途为办公，被告在销售过程已经公示国有土地使用权证、商品房预售许可证、规划许可证等文件，对所售房屋性质进行了展示，已履行告知义务。被告从未在销售过程中将涉案房屋宣传为“住宅公寓”，被告也从未将涉案房屋宣传为居住用途，从未承诺“可以办理居住证，落户、上学都不用愁”等，被告不存在任何故意隐瞒房屋性质的情形。同时，根据双方签订的《购买商品房须知》第三条的约定，销售人员的口头答复、承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据，原告所谓的宣传并没有依据。2、在原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第三条、补充协议第十九条第2项明确约定涉案房屋为办公用途，第十条第4点明确约定本户型不设燃气管道入户。原告购房通常需要大量资金投入，原告作为一个完全民事行为能力人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项也必然持谨慎注意义务，在销售现场及签订合同过程中不可能不查看并注意房屋用途及价款等信息，其仍选择与被告签订涉案合同的行为，应认定原告对于涉案商品房买卖合同所记载的用途是知情或者是应当知情的，其在此情况下与被告所签订的房屋买卖合同属于其真实意思表示，被告并不存在欺诈行为。3、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司作为涉案房屋的物业管理公司，对涉案房屋采用公寓式办公楼方式进行管理。因此被告在相关文件中使用了“公寓”的字眼，均明确涉案房屋仅作办公使用，从未使用“住宅公寓”的字眼，并不违反相关规定。根据当时有效的《办公建筑设计规范》JGJ67-2006规定，办公建筑是包含办公建筑、公寓式办公楼、酒店式办公楼、综合楼、商务写字楼等专业术语。其中“公寓式办公楼”是指由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。而根据《住宅设计规范》GB50096-2011，住宅是指供家庭居住使用的建筑，通篇没有使用“公寓”字眼。可见，“公寓”并不符合住宅的定义，反而是办公建筑的其中一种形式。“公寓”这个字眼，并不会让明明白白写在《商品房买卖合同》上和公示在售楼现场的文件上的办公用途产生误解，被告也从未将涉案房屋宣传为居住用途，原告强行将“公寓”理解为住宅明显是原告自己的主观臆断，并没有事实和法律依据。4、涉案房屋已通过了竣工验收，符合国家法律规定的建筑验收条件以及合同约定条件，被告交付给原告的房屋与合同约定保持一致。被告不存在违反合同约定的情况，原告要求被告支付违约赔偿金的请求没有法律依据。5、原告在2016年签订《商品房买卖合同（预售）》的时候，不可能连所购房屋最基本的用途信息都忽略不看。如原告对涉案房屋的用途是办公有争议的，在原告签订合同时就已经知道或应当知道，当时就应当提出异议。现在原告主张被告存在欺诈行为，根据法律规定，应在知道或应当知道自己权益受到侵犯之日起3年内及时主张，但现时原告才提出起诉，原告已丧失胜诉权。综上，恳请法庭查明本案事实，依法驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告打印件，证明原、被告诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》及补充协议书、结构图、收楼确认书、付款凭证、《室内装修竣工验收确认书》，证明双方以公寓商品房而签订的商品房买卖合同。补充协议书作为证据附件，由涉案房屋的平面图、设计图、结构图、《公寓公共部分交楼标准》、《室内交楼标准》、《公寓质量保证书》、《公寓使用说明书》、《施工销售现场公示内容》，均明确涉案商品房属于住宅公寓。补充协议第九条明确房屋如果是办公用房，提供的应该是办公用房使用说明书和办公用房质量保证书，但是在商品房买卖合同履行过程中，购房发票开具的是明确房屋性质是公寓，交付房屋提交的文件是《公寓质量保证书》、《公寓使用说明书》，所以被告的意见是不符合双方合同约定。办理不动产权证后原告才知道购买的房屋是商品房，并不超过诉讼时效，在知道和应当知道三年内，2019年才办理产权证。3.不动产权证书，证明涉案商品房并非被告所宣称的商品公寓，而是办公用房屋。4.银行流水，证明房屋竣工交付时间为2018年12月10日，根据合同约定，逾期交楼的违约金支付要到实际交楼之日，所以计算至2018年12月10日，而原告的收据显示原告仅仅收到部分违约金，提起诉请的违约金还没有收到。5.《交付装修通知书》，证明样板间被损害后被告重新委托装修公司帮原告装修，具体的交付时间为装修竣工验收日期。诉讼中，被告举证如下：1.《商品房买卖合同（预售）》、补充协议，证明合同第三条、第十八条明确说明涉案房屋为办公用途，合同第十四条第3点注明按规范规定本户型不设燃气管道入户。购买商品房须知第二项第一点明确约定原告应认真核实商品房公示信息并了解所购商品房有关情况，务必看清商品房预售许可证内容。第三项第二点明确约定销售人员口头答复承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据。可见，原告对于涉案商品房买卖合同所记载的用途是知情或者是应当知情的，其在此情况下与被告所签订的房屋买卖合同属于其真实意思表示，因此被告不存在欺诈行为。2.《国有土地使用权证》《广东省佛山市商品房预售许可证》，证明在被告销售涉案房屋时，按照政府部门商品房销售规定，必然对商品房信息及相关证件进行公示，原告在购房前有义务自行核实并了解所购房屋的信息。被告已履行告知义务，不存在任何故意隐瞒房屋性质的情形。3.《逾期交楼处理协议书》、收据3张，证明双方就涉案房屋逾期交楼违约金问题已协商一致，被告按照约定支付全部逾期交楼违约金，原告收取款项后也出具收据，确认收到最后一期逾期交楼违约金，并确认《逾期交楼处理协议书》已履行完毕。2019年1月15日收据显示最后一期违约金确认到账后《逾期交楼处理协议书》已经履行完毕。4.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，证明2018年1月17日取得竣工验收备案表，2018年4月9日取得测绘报告。5.EMS邮寄单。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1-4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，有原件核对，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，对真实性予以确认。庭审中，原告主张庭后补充提交前期物业管理协议作为证据，本院予以准许并给予相应的举证期限，但原告逾期未提供，故视为原告未举证该证据。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买禅城区季华四路68号二座（办公）1单元5层512室，预测建筑面积为88.59平方米，商品房价款为1043895元。合同主要约定：出卖人：佛山市雄盛王府商城投资有限公司通讯地址：佛山市禅城区×××××××××××之二。买受人：陈照锦通讯地址：佛山市禅城区×××××××××××××。第七条付款方式及期限。买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的57.85%，金额（人民币）603895元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）440000元，应于2017年1月30日前申请办理银行按揭贷款，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：……（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②该商品房经验收合格；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议书》，主要内容为：……十五、对本合同第二十八条的补充和修改……2.出卖人的售楼书、广告、宣传资料、户型图和模型中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。双方的权利义务均以买卖合同约定为准。政府部门批准文件或图纸已在销售现场公开展示，买受人对其内容已明确知晓与认可。出卖人展示的样板房仅作为装修装饰和家具摆设指引，不作为交楼标准或合同的样品。出卖人已在样板房显要位置展示详细说明，且明确提示“除本合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为本合同项下房屋的交付标准……二十、其他约定：2、本房产为办公用房，按政府相关规定本房地产的有线电视、网络设置、电话、燃气等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位报装及办理开通使用手续并缴纳相关费用……。2017年10月13日，原、被告签署《逾期交楼处理协议书》，该协议载明：因涉案房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年7月1日起按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。三、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。上述协议签订后，原告于2017年10月13日向被告出具《收据》，确认收取涉案房屋2017年7月1日起至2017年9月28日违约金合计40375元，并载明“已扣应付开发商逾期付款违约金6600元”。2018年2月5日，原告出具《收据》确认收取被告支付的涉案房屋2017年9月29日至2017年12月27日的违约金46975元。并载明“确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕。”2019年1月15日，原告出具《收据》确认收取被告支付的涉案房屋2017年12月28日至2018年1月17日的违约金10961元。并载明“确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕。”佛山雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）工程于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》《房屋使用说明书》及《质量保证书》等。另查明，涉案房屋于2018年4月9日取得佛山市禅城区×××××××××出具的《房屋测绘报告书》。根据该测绘报告，其中涉案2512室房屋建筑面积88.60平方米，套内建筑面积63.22平方米。原告于2018年12月10日签署了《收楼确认书》，确认已收到佛山雄盛王府广场管理处交付之2座512单元及锁匙等，并同意即日起正式接收涉案单元。根据原告提供的不动产权证显示，涉案房屋位于佛山市禅城区×××××××××××××，为原告单独所有，用途为商务金融用地/办公，建筑面积为88.60平方米。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》《逾期交楼处理协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于原告诉请被告支付违约赔偿金。原告主张被告以办公用房包装成公寓出卖给原告，该行为构成欺诈，要求被告支付房价款的30%作为违约赔偿金。原告的该项诉请是否能够得到支持，本院分析如下：第一，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。欺诈的行为，是故意向对方告知虚假事实或者隐瞒真实情况。本案中，就涉案房屋的性质和用途，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均明确约定“该商品房的用途为办公”，并不存在歧义，亦不存在隐瞒，即涉案房屋并非住宅。原告作为具有完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，其在上述合同及协议签名且按捺指印，应认定为其对涉案房屋属于非住宅的用途是知道或者应当知道的。第二，原告主张被告提供的合同附件如交楼标准、质量保证书、使用说明书以及收楼确认书，均采用“公寓”的字眼，认定公寓系住宅的一种，故被告构成欺诈。纵观上述文件，均未采用“住宅”的字眼，两者存在区别，不足以产生歧义。第三，原告陈述涉案项目的样板房按照住宅标准建造，包含卧室、厨房、卫生间等，并展示通燃气等。涉案《商品房买卖合同补充协议书》第十五条约定，出卖人展示的样板房仅作为装修装饰和家具摆设指引，不作为交楼标准或合同的样品。据此，双方的权利义务应当以合同及补充协议所约定的内容为准，原告以样板房的展示作为被告构成欺诈的理据不足，本院不予采纳。同时，原告陈述销售人员允诺购买涉案房屋可以办理落户、解决上学问题。对此，原告未能提供证据予以证明，故原告该项主张本院不予采纳。综上所述，原告主张被告以办公用房包装成公寓出卖给原告，该行为构成欺诈，要求被告支付房价款的30%作为违约赔偿金，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于诉讼时效。如前查明，涉案《商品房买卖合同》于2017年1月15日签订，原告已于当日知悉涉案房屋的用途为办公，假如被告存在欺诈，原告知道或应当知道权利受损的时间应为2017年1月15日，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年，原告无证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，诉讼时效已于2020年1月14日届满，故被告已取得诉讼时效抗辩权。被告对于诉讼时效的抗辩意见有理，本院予以采纳。关于逾期交楼违约金。原、被告签订的《逾期交楼处理协议书》系双方就涉案商品房逾期交楼问题所达成的一致协议，被告在签订协议后已经向原告支付逾期交楼违约金至2018年1月17日，原告于2019年1月15日出具的《收据》已经明确载明“确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕”，可见，原告自愿放弃2018年1月18日之后的逾期交楼违约金。原告在确认《逾期交楼处理协议书》履行完毕后再行主张被告支付逾期交楼违约金，有违诚实信用，本院对其要求被告继续支付2018年1月18日之后逾期交楼违约金的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈照锦的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取4324元，由原告陈照锦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年九月十八日书记员  黎晓婷