安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初586号 原告：闫欢欢，女，1991年10月8日出生，汉族，住安徽省长丰县。 被告:王丽红，女，1989年5月29日出生，汉族，住江苏省灌云县，现住合肥市瑶海区。 委托代理人：崔伟，安徽华腾律师事务所律师。 委托代理人：于排武，安徽华腾律师事务所律师。 原告闫欢欢诉被告王丽红房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫欢欢，被告王丽红及委托代理人崔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫欢欢向本院提出诉讼请求:1.判决被告立即支付原告逾期商铺租金14566.6元，物业费406元；2，判决被告支付违约金41400元。3,判决被告承担原告支付的恢复房屋原状费用3000元整。4，判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月8日，原告与被告王丽红基于合意签订《房屋租赁合同书》，载明被告向原告租赁马鞍山路130号万迖广场0区5栋南边一间门面房，租赁期自2016年9月8日至2019年2月8日。年租金为138000元，按合同约定房屋租金付款方式按年支付，每年12月15日左右支付下一年房屋租金；第一次缴费记录：2016年12月15日支付49999元，2016年12月19日支付89705，共收139704元。第二次缴费记录：2017年12月14日支付50000元，2017年12月15日支付91850元，包含物业费3850元，共收141850。第三次缴费应是：2018年12月15日左右，缴纳2019年1月1日,2019年2月8日的租金，即一个月零八天租金14566.6元，物业费406元，直至租赁到期日仍未收到被告应缴纳的费用，期间原告通过电话及短信催要租金，被告一直无回应，直至租赁到期日的前几天，原告上门催要租金，以及告知被告房屋租赁到期后应将房屋按合同约定恢复原状，被告口头答应，但当租赁到期后原告验收房屋时才发现被告并未履行其责任，留下被告租赁后自行改装的样貌给原告，原告只得自行委托他人拆除墙面、清理垃圾。被告不仅未足额支付原告商铺租期内最后一个月零八天的租金物业费，共计14966.6元，未履行合同责任将房屋恢复原状（该商铺由被告增加隔间墙〕，甚至未结清租赁期间电费，现被告行为违反原被告双方合意签订的房屋租赁合同第七条，乙方未按时向甲方支付应付款项属乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项的百分之一违约金，超过30日的，甲方有权采取措施，收回房屋并可要求乙方将房屋恢复原状并按照当年年租金的50%支付违约金。现被告逾期支付租金及未恢复商铺原貌行为构成单方违约，按照合同约定，被告需按期缴纳租金及水电费用。因被告未积极履行合同设定的义务，原告为了维护自己的合法权益，现依据《民事诉讼法》之规定，具状诉请法院依法审理，判准如上请求。 被告王丽红辩称：本案原告既非房屋所有权人，也没有证据证明其向被告出租案涉房屋已取得房屋所有权人同意或许可的情况；另外原告也对其实际上另外收取了被告8万元转让费的事实进行了隐瞒，而且其还未就已经收取了被告15000元押金的情况进行任何说明和扣减。在房屋租赁合同即将期满的情况下，被告曾就原告处还有15000元押金的事实多次提出过以该押金冲抵最后1个月零8天的房屋租金的情况，双方所签合同中也有原告可以从押金中扣除房租的约定内容，原告当时亦没有就被告提出的该主张予以明确反对，该押金数额完全可以解决最后这一个月零八天租金。被告不存在原告所主张认为的未支付房屋租金的违约行为。即使原告未同意被告所提以押金冲氏租金的主张，被告也不应承担相应违约金的支付责任。因为原告处所留存的押金数额大于被告所应支付的房屋租金数额，该未付租金行为不会对原告造成相应损失。且即使被告该未依约支付最后1个月零8天租金的事实构成违约，但鉴于案涉合同的履行程度已接近尾声、被告在合同所涉租金支付的履行中几乎不存在过错的情况，以及该行为未对原告的合同预期利益没有任何影响的事实，再结合合同到期后原告应向被告返还押金而其一直没有返还的情况，该违约行为对原告造成的损失也仅仅是该未付的14566.6元在最后所剩的一个多月租期内的资金占用的同期银行贷款利息损失，恳请法院对本案依法作出判决。 经审理查明：2016年9月8日，被告王丽红因租赁合肥市马鞍山路130号万迖广场0区5栋南边一间门面房用于经营，与原告闫欢欢签订《房屋租赁合同书》，合同约定：案涉房屋租赁期自2016年9月8日至2019年2月8日，年租金为138000元，物业费3850元，相关税费由被告承担，按年支付，每年12月15日左右支付下一年房屋租金。租赁期满原告有权收回房屋，并要求被告恢复原状。被告装修或改造与房屋有关的不可移动的设施归原告所有。被告应向原告支付履约定金15000元。自租赁开始后转为租赁履约保证金，在承租期满或本协议被提前终止时，原告在被告将承租场所返还给原告的15天内无息退还给被告。被告未按时向原告支付应付款项属被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款项的百分之一违约金，超过30日的，原告有权采取措施，收回房屋并可要求被告将房屋恢复原状并按照当年年租金的50%支付违约金。原告合同签订后，原告如约定将案涉房屋交付给了被告使用，被告如约向原告交付了至2019年1月1日房租，结欠原告2019年1月1日至2019年2月8日的租金（即1个月零8天租金）14566.6元及物业费406元未付。另在租赁期满，因原告自行委托他人拆除墙面、清理垃圾，雇佣他人用工五、六个小时，称付给他人3000元。 另查明，在租赁期满，被告有履约保证金15000元在原告处未退还。 上述事实，有原告闫欢欢提供的原告身份证复印件、房屋租赁合同、被告租金支付明细、商铺租赁前现场照片、商铺由被告租赁后经被告改装照片、短信截图及通话记录截图、证人刘某、收款收据、证明现场清除垃圾照片、视频，被告王丽红提交的《房屋租赁合同》及房屋租金、转让费、押金、物业管理费具体说明、原被告之间的微信聊天记录截图及当事人的当庭陈述和本院现场查看谈话等在卷佐证。 本院认为：2016年9月8日，被告王丽红因租赁合肥市马鞍山路130号万迖广场0区5栋南边一间门面房用于经营，与原告闰欢欢签订《房屋租赁合同书》，合同约定：案涉房屋租赁期自2016年9月8日至2019年2月8日，年租金为138000元，物业费3850元，相关税费由被告承担，按年支付，每年12月15日左右支付下一年房屋租金。租赁期满原告有权收回房屋，并要求被告恢复原状。该《房屋租赁合同书》因业主未提异议，且是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。在本案的合同履行中，原告如约定将案涉房屋交付给了被告使用，履行了合同义务。被告虽如约向原告交付了至2019年1月1日房租，但至租赁期满，尚结欠原告2019年1月1日至2019年2月8日的租金（即1个月零8天租金）14566.6元及物业费406元，其逾期付款行为构成违约。现原告诉请要求判决被告立即支付原告逾期商铺租金14566.6元，物业费406元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；但对于其要求判决被告支付违约金41400元，因案涉被告至期仅结欠原告最后1个月零8天的房租14566.6元及物业费406元，计14972.6元,原告的该诉请明显过高,本院酌定以该款的20%赔付其违约损失,计2994.4元,且因被告尚有履约保证金15000元在原告处未退还,由此,被告应支付原告违约金2967元;对于原告诉请要求判决被告承担原告支付的恢复房屋原状费用3000元整,因原告雇佣他人用工五、六个小时进行拆除墙面、清理垃圾,该请求费用过高,且未经被告认可，本院酌定以2000元计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告王丽红于本判决生效之日起十日内向原告闫欢欢支付违约金2967元及恢复房屋原状费用2000元。 二、驳回原告闫欢欢的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费642元（已减半），由原告闫欢欢负担588元，由被告王丽红负担54元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪友柱 二〇二〇年九月十二日 书记员  谢璟璟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。