山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终2957号上诉人（原审被告）：宗侠，女，1982年11月5日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：韩素华，山东为众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东恒平物业管理有限公司，住所地山东省枣庄市市中区齐村镇东湖湾小区物业楼，统一社会信用代码913704027892839248。法定代表人：孙亚军，总经理。委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。上诉人宗侠因与被上诉人山东恒平物业管理有限公司（以下简称恒平物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宗侠上诉请求：1.撤销（2020）鲁0402民初3977号民事判决，依法改判驳回恒平物业公司诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由恒平物业公司承担。事实和理由：一审认定基本事实不清，适用法律错误。依据《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主，业主享有选举业主委员会成员，并享有被选举权。下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业。与恒平物业公司签订物业服务合同的业主委员会未经业主选举产生，恒平物业公司不是业主共同决定选聘的，签订该物业服务合同的主体不合法，该物业服务合同无效，无效的合同对该小区业主不发生法律效力，恒平物业公司无权向宗侠索要物业费，应当依法驳回恒平物业公司的诉讼请求。请求二审法院依法查明事实，作出公正裁判。恒平物业公司辩称，1.广惠花苑小区业主委员会是经召开业主大会选举产生的，并于2017年1月在市中区住建局备案。2017年2月份业主委员会与宗侠签订物业服务合同，业委会主任孙心朗是经业主选举产生并经政府部门备案的，因此签订的物业服务合同是合法有效的。至于业委会如何成立、孙心朗是否合法选举、业主是否参加了选举会议均与本案无关，不影响物业服务合同的效力。宗侠的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。恒平物业公司向一审法院起诉请求：1.判令宗侠给付恒平物业公司物业管理服务费1431元及滞纳金1567元；2.案件受理费由宗侠承担。一审法院认定事实：2017年2月18日，恒平物业公司（乙方）与广惠花苑业主委员会（甲方）签订了《广惠花苑物业服务管理合同》一份，合同约定：乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人；委托管理期限为2017年2月18日起至2020年2月17日止；物业管理服务费用为:住宅房屋物业费:乙方按业主房产建筑面积多层0.38元／平方米／月，高层0.45元／平方米／月；电梯费：以住宅中间层为基准层，电梯费为0.48元／平方米／月，每增减一层，电梯费用增减0.04元／平方米／月；自来水二次加压费：多层自2层起统一按每户3元／月标准收取，高层1至6层按每户3元/月标准收取，6层以上按每户10元/月标准收取。业主或物业使用人应在每年3月1日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金。2020年3月1日恒平物业公司（乙方）与广惠花苑业主委员会（甲方）续签订了《广惠花苑物业服务管理合同》一份。宗侠系枣庄市市中区广济路广惠花苑3号楼3单元202室业主，房屋面积104.7平方米。自2017年3月至2020年2月，宗侠拖欠物业管理服务费1431元，至今未交。恒平物业公司分别于2017年6月、2018年3月以张贴通知形式向广惠花苑小区业主催收物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”该案中，恒平物业公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，广惠花苑业主委员会亦是经过广惠花苑小区业主大会决定成立和在有关部门备案的组织,双方签订的《广惠花苑物业服务管理合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对恒平物业公司、宗侠具有法律约束力，恒平物业公司、宗侠应当按照合同约定全面履行各自的义务。恒平物业公司对广惠花苑小区提供了物业服务，宗侠作为广惠花苑3号楼3单元202室业主享受了其提供的物业服务，应按照物业服务合同约定，按时、足额交纳相应物业服务费用。宗侠以不知情且其未与恒平物业公司签订物业管理合同为由，对《广惠花苑物业服务管理合同》不予认可，不支付物业管理费的抗辩理由不成立，该院不予采纳。因宗侠自2017年3月1日至2020年2月28日拖欠物业管理服务费1431元（物业费104.7平方米×0.38元／平方米／月×36个月），故恒平物业公司有权要求宗侠支付以上物业管理服务费1431元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”该案中，《广惠花苑物业服务管理合同》约定，业主或物业使用人应在每年3月1日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应补交所欠费用，并按未交数额每日3‰的比例向乙方支付滞纳金。上述系关于违约金的约定，故宗侠应支付自2017年3月1日起至实际支付之日止的违约金，但其约定的违约金比例明显过高，该院酌情调整为2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。物业公司和业主系服务和被服务的关系，在一个小区朝夕相处，相互之间存在一些矛盾和误解，在所难免。物业公司要树立服务理念，深刻查找和改进自身存在的问题，严格按照物业服务合同标准履行，不断提高物业服务质量和水平，与业主委员会做好沟通，让广大业主满意。广大业主也要从小区大局出发，理解和支持好物业公司的工作，主动交纳物业费，积极为小区的物业发展建言献策，法庭希望物业公司和广大业主本着互谅互让、诚实守信的原则，共同建设好维护好美丽和谐的家园。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告宗侠支付原告山东恒平物业管理有限公司广惠花苑3号楼3单元202室物业管理服务费1431元及违约金（以477元为基数，自2017年3月1日起至2018年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算;以954元为基数，自2018年3月1日起至2019年2月28日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算;以1431元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于该判决生效后十日内付清；二、驳回原告山东恒平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告宗侠负担。本院二审期间，恒平物业公司围绕诉讼请求进行了举证,本院组织当事人进行了质证。恒平物业公司二审中提交业主委员会的备案信息复印件，包括备案申请表、业主委员会基本情况、备案意见。证明业主委员会是经政府有关部门备案，且其成立是通过合法选举产生，证明双方当事人签订的物业合同合法有效。宗侠质证后认为,从该备案申请表填写的业主委员会基本情况可以看出，没有召开合法的业主大会，业主委员会成员名单是恒平物业公司虚构的，均不是本人申报填写。宗侠在一审提供的证据证明业主委员会成员不知自己被选为业委会成员，孙心朗不具备业主资格，无权当选业委会主任，其签字无效。街道办事处及居委会违法操作签字盖章，并没有征求该小区业主的意见，市中区住建局对合同备案只是形式审查，对申请备案人提供材料的真实性合法性并不知情，该备案不足以证明物业合同合法有效。宗侠未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，山东恒平物业管理有限公司系依法登记成立的物业公司，自其登记成立起即具有法人资格，广惠花苑业主委员会亦是经过广惠花苑小区业主大会决定成立和在有关部门备案的组织,双方当事人签订的《广惠花苑物业服务管理合同》，意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，对恒平物业公司和宗侠具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。宗侠称小区业主委员会产生不合法、物业服务合同应无效,但业主委员会的产生是否合法,不在人民法院民事案件审理范围。宗侠以此主张物业服务合同无效的理由不能成立，本院不予支持。宗侠主张不承担物业服务费的证据不足，不予认定。综上所述，宗侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宗侠负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二〇年九月二十九日书记员  赵 丽