北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初10978号原告（案外人）：王国华，女，1970年8月11日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：王铁民，河北精耘律师事务所律师。被告（申请执行人）：马光辉，男，1970年6月18日出生，汉族，住北京市房山区。被告（申请执行人）：李朝辉，男，1968年6月19日出生，汉族，住北京市房山区。被告（被执行人）：马玉娜，女，1990年1月19日出生，汉族，住河北省涿州市。被告（被执行人）：罗伟，男，1982年10月13日出生，汉族，住四川省资中县。原告王国华与被告马光辉、李朝辉、马玉娜、罗伟案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王国华及其委托诉讼代理人王铁民，被告马光辉、李朝辉到庭参加诉讼。被告马玉娜、罗伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令终止执行我购买的登记在马玉娜名下位于涿州市某办事处某街某号某小区某幢某室房屋（涿XXXX号），并解除对该房产的查封；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月23日马玉娜按揭购买保定市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）开发的某小区以上住房一套，后因其不能如期偿还银行贷款，开发商某公司作为银行贷款的担保人为马玉娜代为偿还清了所有银行房贷本息，后马玉娜仍然不能够向开发商某公司支付房款。根据双方房屋买卖合同的约定，2016年1月份开发商某公司起诉马玉娜到涿州市人民法院，诉讼请求为：请求法院判令解除双方的房屋买卖合同，马玉娜返还房屋：马玉娜向某公司支付违约金等。在该案中原告某公司依法对马玉娜的房屋申请法院采取财产保全措施，涿州市法院做出了(2016)冀0681民初字第297-1号民事裁定书：裁定查封被告马玉娜的以上房屋。这是对马玉娜房屋的首次查封。2016年7月12日马玉娜、罗伟夫妇二人的债权人罗某到涿州市法院起诉该二人要求偿还借款23万元及利息。以上两个案件均在涿州市双塔法庭审理。后经法庭主持调解我作为第三方和马玉娜、某公司签订了《商品房转卖合同》，约定马玉娜所购房屋由开发商转卖给我，房屋价款为45万元。我向开发商某公司支付某公司为马玉娜垫付的银行贷款本息、违约金共计32.5万元、诉讼费用4095元，同时我支付马玉娜剩余房款120905元。开发商某公司为马玉娜继续办理完房产证后，将该房产证直接交由我持有，我获得该房产证后马玉娜应我的要求及时的协助我办理房产证过户手续。就罗某诉马玉娜、罗伟民间借贷纠纷一案，我应支付给马玉娜的120905元房款，由我为马玉娜代偿给债权人罗某。以上支付行为我均已经按约定履行完毕。至此，开发商某公司诉马玉娜房屋买卖合同纠纷一案（2016）冀0681民初297号、罗某诉马玉娜、罗伟民间借贷一案(2016)冀0681民初2723号均经法庭调解成功结案。我如期住进了该房屋并交清了马玉娜拖欠该小区的物业费、以及拖欠的装修款，并进行了进一步的装修。后我获得开发商某公司给我的马玉娜的房产证。后在我准备办理过户时我得知该套房屋已经被马玉娜的其他债权人张某申请司法查封。但是该次查封是在某公司申请查封之后的轮候查封。我还得知北京市房山区人民法院在本案被告马光辉、李朝辉与罗伟、马玉娜夫妻之间的民间借贷纠纷一案执行阶段，房山区法院对该房产进行了轮候查封。我及时的向房山区法院提出执行异议申请书，后房山区法院作出(2019)京0111执异97号执行裁定书，驳回我的异议请求。我依法向贵院提出执行异议之诉。我认为我、某公司、马玉娜三方经过法院调解形成的商品房转卖合同合法有效，且我已经履行了所有的合同义务，在我们三方签订商品房转卖合同时，该房屋被开发商某公司依法查封，除此以外当时该房屋尚没有任何的他权利存在，该房屋已经由开发商某公司转卖给我，该房屋已经不再属于马玉娜所有，而属于我所有。后张某申请法院查封该房屋以及房山区法院的执行查封均应解除对该房屋的查封。故诉至法院。马光辉辩称，不同意原告的诉讼请求。罗伟、马玉娜欠我们钱，我们是通过法院诉讼依法进行到查封阶段的。房屋的产权应以房产部门登记为准不是以合同、转卖合同为准。16年的转卖的合同中的出卖人是马玉娜，起诉书中写的是某公司出售的，这个本身也不一致，起诉书是律师写的。协议中的约定由某公司为其办理房产证，这是应该由某公司处理的，他们应该明确自己的职责范围。2016年8月5日调解的时候马玉娜到场，那时候她明知道自己私下已经将房抵押给我还将房屋转卖。原告知道或者应该知道买这种房子是有风险的，这种风险应该由原告承担。涉案房屋是13年购买的房价是45万元，16年的时候房价是90多万元。房屋应该通过司法拍卖，原告应承担这种风险。律师与原告是亲属关系，他又为马玉娜和罗某做过代理人，我认为他们有合伙做局来转移财产之嫌。45万元的房款中有10万元左右是转给罗某的。原告的律师与他们有什么关系不清楚。我们不同意解除查封涉案的房产。李朝辉辩称，同意马光辉的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2016年，某公司以房屋买卖合同纠纷为由将马玉娜诉至河北省涿州市人民法院。诉讼过程中，某公司对涉案房屋申请保全，河北省涿州市人民法院于2016年4月21日查封了涉案房屋。2016年8月25日，河北省涿州市人民法院出具（2016）冀0681民初297号民事调解书：双方自愿达成如下协议：某公司、马玉娜双方均同意由第三方王国华（身份证号：×××）于2016年8月31日前代马玉娜向某公司支付房款325000元及诉讼费用4095元（若逾期不能给付，双方则解除商品房买卖合同，由某公司支付给马玉娜房款10000元，马玉娜将位于涿州市某小区某幢某单元某号的住房交还给某公司）。二、第三方王国华向某公司支付完上述款项后，某公司为马玉娜办理房屋所有权证。三、双方无其他纠纷。2018年，张某以债权人撤销权纠纷为由将马玉娜、罗伟、王国华、某公司诉至河北省涿州市人民法院，要求撤销马玉娜、罗伟将其所有的登记在马玉娜名下的位于涿州市某办事处某街某号某小区某幢某室房屋（涿XXXX号）转卖给王国华的行为，确认王国华、马玉娜、某公司就登记在马玉娜名下的位于涿州市某办事处某街某号某小区某幢某室房屋（涿XXXX号）于2016年8月25日签订的《商品房转卖合同》无效。河北省涿州市人民法院于2019年5月6日出具（2018）冀0681民初2991号民事判决书，驳回张某的诉讼请求。该判决书载明：“王国华、马玉娜、某公司于2016年8月25日签订《商品房转卖合同》，约定马玉娜所有房屋转卖给王国华，房屋转让价款为45万元。王国华向某公司支付其为马玉娜垫付的银行贷款本息、违约金共计32.5万元及诉讼费用4095元。王国华支付马玉娜剩余房款120905元，该剩余房款由王国华为马玉娜代偿给债权人罗某。以上45万元，王国华均于2016年8月31日履行完毕。”张某不服，提起上诉，河北省保定市中级人民法院出具（2019）冀06民终6018号判决书，判决驳回上诉，维持原判。马光辉、李朝辉与罗伟、马玉娜民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月16日作出（2017）京0111民初1987号民事判决书，判令罗伟、马玉娜返还马光辉、李朝辉借款29万元并支付逾期利息。后马光辉、李朝辉向本院申请强制执行，本院在执行过程中对登记在马玉娜名下的涉案房屋予以查封。王国华提出执行异议，本院于2019年4月9日做出（2019）京0111执异97号执行裁定书，驳回王国华的异议请求。因对执行裁定不服，王国华向本院提起案外人执行异议之诉。庭审中，王国华向本院提交水电费收据等，证明其自2016年9月已经实际占有涉案房屋。关于涉案房屋未办理过户登记手续的原因，王国华主张开发商是在2018年初交付房产证的，此前不知道房产证已经办理下来了，拿到房产证后一直找不到马玉娜。2016年4月21日，涉案房屋被河北省涿州市人民法院查封，查封期限自2016年4月21日至2018年4月20日；2016年10月26日，涉案房屋被河北省涿州市人民法院查封，查封期限自2016年10月26日至2018年10月25日；2018年5月30日，涉案房屋被我院查封，查封期限自2018年5月30日至2021年5月29日；2018年12月20日，涉案房屋被河北省涿州市人民法院轮候查封，查封期限自2018年12月20日至2021年12月20日。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，现针对涉案房屋所采取的执行行为是2018年5月30日开始的查封措施，本院认定王国华所提执行异议具体指向的执行措施为本院2018年5月30日采取的查封措施。王国华、马玉娜、某公司于2016年8月25日签订《商品房转卖合同》系当事人真实意思表示，应系合法有效。王国华亦已支付了房款，虽一直未办理过户手续，但涉案房屋已在本院查封前由王国华实际占有。关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，涉案房屋于2017年2月登记在马玉娜名下，但房屋一直处于被查封状态。故涉案房屋未能办理过户手续并非王国华之过。综上，王国华依据其与马玉娜、某公司签订的《商品房转卖合同》，已经支付全部价款并实际占有诉争房屋，亦对未办理过户登记手续不存在过错，且签订合同与占有的事实均发生于涉诉房屋查封之前。因此，王国华要求停止对涉案房屋的执行、解除查封诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。罗伟、马玉娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：立即停止（2018）京0111执161号执行案件对位于涿州市某办事处某街某号某小区某幢某室房屋的强制执行，解除（2018）京0111执161号执行案件对该房屋的查封措施。案件受理费70元，由马玉娜、罗伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。本院（2019）京0111执异97号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  殷岚岚人民陪审员  刘松梅人民陪审员  祁向东二〇二〇年九月十七日书 记 员  朱月君