广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0104民初5206号 原告：广东省科学器材公司，住所地广州市越秀区越秀北路434号。 法定代表人：韩飞，职务总经理。 委托诉讼代理人：张梅，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 被告：高璟，男，1978年10月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。 被告：朱洁，女，1977年1月30日出示，汉族，身份证住址广州市越秀区。 被告：广州市越秀区半点香美食店，住所地广州市越秀区越秀北路434号自编6号101房。 经营者：高璟。 原告广东省科学器材公司诉被告高璟、朱洁、广州市越秀区半点香美食店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张梅，被告高璟、朱洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告高璟向原告支付拖欠2017年4月1日至2019年9月30日期间的租金218892元及逾期支付租金产生的滞纳金（滞纳金计算标准如下：自2017年4月至2018年3月的每月16日至实际支付日止，以7018元为基数；自2018年4月至2019年3月的每月16日起至实际支付日止，以7366元为基数；自2019年4月至2019年9月的每月16日起至实际支付日止，以7714元为基数；以上均按日利率1%计算）;2.判令被告高璟向原告支付拖欠2018年11月至2019年8月期间的水电费116348.3元、逾期支付水电费产生的滞纳金（滞纳金计算标准如下：自2019年1月16日起至实际支付日止，以24005.9元为基数；自2019年3月16日起至实际支付日止，以22116.1元为基数；自2019年5月16日起至实际支付日止，以20244.9元为基数；自2019年7月16日起至实际支付日止，以24222.3元为基数；自2019年9月16日起至实际支付日止，以25759.1元为基数；以上均按日利率1%计算）；3.被告朱洁、被告广州市越秀区半点香美食店对前述两项债务承担连带清偿责任；4.被告高璟、被告广州市越秀区半点香美食店立即清空并返还租赁物（广州市越秀区越秀北路434号自编6号101房）给原告。事实与理由：2015年3月1日，原告与被告高璟签订了《物业租赁协议》，协议约定原告将广州市越秀北路434号自编6号101房出租给被告高璟使用，租赁期限从2015年3月1日起至2018年2月28日止。其中约定了2016年3月1日至2017年2月28日租金为6380元/月，2017年3月1日至2018年2月28日租金为7018元/月，并约定被告高璟按月向原告缴交租金、管理费、水电费，每逾期一日则按月租金、管理费、水电费三项费用总额的1%向原告缴交滞纳金。上述合同签订后，原告依约向被告高璟交付了房屋，但被告高璟从2017年4月至2018年2月共计11个月拖欠租金共计77198元。上述合同到期后，2018年4月1日，原告与被告高璟又签订了另一份《物业租赁协议》，协议约定原告将广州市越秀北路434号自编6号101房出租给被告高璟使用，租赁期限从2018年4月1日起至2020年3月31日止。并且约定了租金标准及逾期付款的违约责任。合同签订后，原告向被告高璟交付房屋，但从合同签订日2018年4月至今被告高璟一直拖欠租金至今。另外，被告高璟从2018年11月起至今一直拖欠水电费。原告多次与被告高璟电话沟通、上门及发函等方式催缴欠款，均无果。为此，2019年9月24日，原告向被告高璟邮寄解除合同的通知书，单方解除合同，要求被告高璟支付欠款、腾退房屋。但是，被告高璟至今未履行相应义务。上述债务发生在被告朱洁与被告高璟夫妻婚姻关系存续期间，且用于夫妻共同生活，故要求被告朱洁承担共同偿还责任。综上所述，原告为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。 被告高璟、广州市越秀区半点香美食店共同辩称：租金已经缴纳到了2018年12月份，从2015年起到2018年12月27日期间从未缴纳过水电费，因为原告从未抄过水电表。2018年12月之后因为原告不给被告作合同备案，也没有按时来收钱，并且半年后大约在2019年6月份，原告突然给总数45万元的租金额给被告，对此表示异议，要求原告对此数额详细列表，从此物业管理方经理开始对被告及家庭进行恐吓，万般无奈下，向原告单位汇报，在原告单位不对此进行处理情况下，被告于2019年9月向法院提起诉讼要求原告提供2015年至2018年12月期间的发票。原告才于2019年10月份才另案对我提起诉讼。被告高璟与被告广州市越秀区半点香美食店同意承担连带责任。 被告朱洁辩称：对这些事情都不清楚，之前其和被告高璟是夫妻关系，现在已经离婚，朱洁只是知道被告高璟在2015年开了餐厅，对于被告高璟与原告之间的纠纷、事宜，朱洁都不清楚，也没打听。即使在婚姻存续期间，家庭生活、养孩子的花费都是用朱洁自己的工资，被告高璟没有出过一分钱。虽然是2018年离婚，但是之前也是各过各的。离婚后，孩子也是朱洁一个人在养。具体的情况朱洁都不清楚。 经审理查明：广州市X路XX号，小号自编6号房，建筑面积633.6525平方米，属原告所有。 2015年3月1日，原告（甲方）与被告高璟（乙方）签订了《物业租赁协议》（粤机科201501），其中约定了：甲方同意把自有的座落在广州市X路小号自编6号101房按现状出租给乙方作为商业物业，建筑面积为58平方米，租赁期从2015年3月1日起至2018年2月28日止；从2015年3月1日至2016年2月29日止，每月租金为5800元/月；从2016年3月1日至2017年2月28日止，每月租金为6380元/月；从2017年3月1日至2018年2月28日止，每月租金为7018元/月；租赁保证金，乙方同意向甲方缴交14036元作为租赁保证金；乙方须在合同期每月11-15日（如遇节假日顺延）按月向甲方缴付上述出租物业租金、管理费、水电费；乙方应按时缴费，每逾期一日则按月租金、管理费、水电费三项费用总额的1%向甲方缴交滞纳金，拖欠租金、管理费、水电费超过十日，则视同乙方自动放弃上述出租物业的承租权，甲方有权单方面终止本租赁协议收回上述出租物业并没收租赁保证金；等。 2018年4月1日，原告（甲方）与被告高璟（乙方）签订了《物业租赁协议》（粤机科201805），其中约定了：甲方同意把自有的座落在广州市X路X号自编6号101房按现状出租给乙方作为商用物业，建筑面积为58平方米，租赁期从2018年4月1日起至2020年3月31日止；从2018年4月1日至2019年3月31日止，每月租金为7366元/月；从2019年4月1日至2020年3月31日止，每月租金为7714元/月；租赁保证金，乙方同意向甲方缴交15428元作为租赁保证金；乙方须在合同期每月11-15日（如遇节假日顺延）按月向甲方缴付上述出租物业租金、管理费、水电费；乙方应按时缴费，每逾期一日则按月租金、管理费、水电费三项费用总额的1%向甲方缴交滞纳金，拖欠租金、管理费、水电费超过十日，则视同乙方自动放弃上述出租物业的承租权，甲方有权单方面终止本租赁协议收回上述出租物业并没收租赁保证金；等。 另查明，被告高璟与被告朱洁于2009年9月9日结婚，双方于2018年8月15日离婚。 再查明，原告于2019年10月29日提起本案诉讼。 庭审中，原告表示：原告与被告在2019年9月底解除租赁合同后，原告与陈全照签订了新的租赁协议，但在2020年3月底，被告高璟到涉案商铺将商铺大门紧锁，且在店铺里吃住，陈全照停业，实际上被告高璟占用商铺至今；对于租金、水电费，原告都有催收过，工作人员现场抄了水电表后会和被告高璟口头催收，但没有证据证明；2019年1月抄的是2018年11月、12月的水电费；原告是委托广东方力物业管理有限公司来收取租金等费用，刘磊作为该公司的法定代表人有权向被告追讨租金。被告高璟表示：之前交租有现金交纳也有转账交纳；因为原告从未向高璟催收水电费，所以从2015年至今没有交过水电费；已经结清了2018年11月之前的水电费及2018年12月前的租金；从2019年1月起原告没有来收租，且与陈全照签订了合同后，高璟已告知原告与人合作，不要像以前那样不定期收租；从2019年9月开始，陈全照没有交合作经营费给高璟;2020年3月21日，高璟发现营业执照等不见了，就将商铺门锁了，没有人在用；同意违约金的标准。 原告为了证明已经代被告高璟支付了水电费，向本院提交了：1.代缴水电费的清单；2.缴费通知单，其中2017年4月至2018年12月的缴费通知单中的水电费一栏均为零,2019年1月起的缴费通知单显示了从2018年11月起的水电费。对此，被告高璟表示：上述证据1是假的，水管是被告私人从原告公司的水塔里接下来的，不可能会收费；对上述证据2不确认，是伪造的。 原告为了证明已经通知被告高璟解除合同，向本院提交了：1.2019年9月24日的《解除合同通知》、寄件底单、投递证明（注明：查无此人）；2.2019年9月29日的《律师函》、寄件底单、投递情况截图（注明：在广州市已签收）；2019年10月24日的《清退房屋通知书》、寄件底单、投递情况截图（注明：退回妥投）。对此，被告高璟表示：均没有收到。 被告为了证明其已经支付至2018年12月的租金，向本院提交了：1.被告与刘磊之间的短信及微信记录，显示2018年12月19日刘磊通知被告2017年5月至2018年12月意豪、高瑞、半点香合计应付租金、管理费、水电费278869.4元，2018年12月24日刘磊发来具体费用明细，其中半点香费用金额为35610.6元。3.2018年12月27日被告分三次向广东方力物业管理有限公司共支付35610.6元的转账凭证。4.2017年6月11日被告1向刘磊5次转账的凭证，分别为9900元、无备注；2017年6月5日被告1向刘磊转账7864.2元的凭证，备注店租。原告表示：确认收到35610.6元，但这是2018年1月至10月的水电费，当时刘磊是描述错误，并不包括租金；5次分别转账9900元是被告高璟偿还刘磊的个人欠款5万元，7864.2元的转账确认是租金，同意在本案中未付的金额中抵扣。原告为此提交了被告高璟于2015年12月28日签署的向刘磊借款5万元的《借条》。被告高璟表示：对真实性没有异议，但这些钱已经还清了，刘磊经常来店里拿现金，这5万元到底有无还清记不清楚，但刘磊已经拿了20万元的现金。 被告高璟为了证明从2019年1月之后不需要交租，向本院提交了：被告高璟（甲方）与陈全照（乙方）签订的《合作经营承包协议》，其中约定了：甲方同意把广州市越秀北路434号自编6号101房按现状承包给乙方，期限2018年10月15日至2020年3月31日，承包费为10366元，承包经营押金为3万元，乙方须每月15日准时交承包费及其他费用。原告表示：被告高璟向陈全照收取了承包费及水电费，但是没有向原告交纳，属于违法转租。 本院认为：原、被告签订的《物业租赁协议》，出自双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应遵守履行。 关于被告高璟是否有支付2018年12月31日之前租金等费用的问题。首先，原告认可刘磊有权代表原告催租，而刘磊在2018年12月催缴租金等费用时，向被告高璟表示2017年5月至2018年12月包含涉案房屋在内的三个店铺合计应付租金、管理费、水电费278869.4元，且在之后的明细表中记载涉案房屋拖欠的费用是35610.6元，刘磊的通知行为构成了原告对欠付款项的自认，原告没有充分证据证明该通知存在错误。其次，从本案的证据来看，刘磊与被告高璟之间有其他经济往来，刘磊也曾经用个人账户收取过租金，在被告高璟举证后原告也认可其中一笔未统计的租金，可见原告的收租存在混乱。再次，原告称该35610.6元是2018年1月至10月的水电费，但根据原告提交的缴费通知单显示该段期间的水电费一栏为零，虽然被告高璟对于交纳水电费的陈述也存在矛盾之处，但不能以此认定2018年12月31日之前的租金没有结清。因此，在被告高璟已经支付了35610.6元后，本院认为被告高璟已经结清了2018年12月31日之前租金。由于被告高璟在庭审中认可只是结清2018年11月之前的水电费，原告也称2018年11月、12月的水电费是在2019年抄表，故可以认定2018年11月、12月的水电费，被告高璟没有交纳。 关于被告高璟是否应该支付从2019年1月1日起租金等费用的问题。由于被告高璟与案外人陈全照签订的《合作经营承包协议》不能约束原告，被告高璟仍应当向原告从2019年1月1日起支付租金、水电费。 关于水电费的金额，原告已经证明了其缴纳了该段期间的总表水、电费。对于涉案房屋的电费及水费，有每期的《缴费通知单》可以证明抄表情况，故本院予以采信。 关于违约金，按照合同约定，每逾期一日则按月租金、管理费、水电费三项费用总额的1%向原告交纳。被告同意该标准，本院予以支持，但应以本金为限。租金和占用费的违约金，从每月16日起计算，如当月15日为节假日，则顺延至该节假日届满之次日起计算。水、电费的违约金，由于原告没有证据证明将每月的水、电费明细告知给被告，故水、电费的违约金应从原告起诉之日起计算，即从2019年10月29日开始计算。 由于被告高璟自认现涉案房屋由其上锁控制，故原告要求被告高璟空交还房屋，本院予以支持。 由于被告高璟与被告朱洁于2018年8月15日离婚，且原告无证据证明涉案商铺是由两被告共同经营，故原告要求被告朱洁承担本案的责任，本院不予支持。 由于被告广州市越秀区半点香美食店同意与被告高璟承担本案连带责任，本院予以照准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告高璟与被告广州市越秀区半点香美食店应将广州市X路X号自编6号101房腾空交还给原告广东省科学器材公司。 二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告高璟与被告广州市越秀区半点香美食店应向原告广东省科学器材公司支付从2019年1月1日起至2019年9月30止的租金（从2019年1月1日起至2019年3月31日止的租金，按每月7366元计算；从2019年4月1日起至2019年9月30日止的租金，按每月7714元计算）及逾期支付租金的违约金（从每月16日起计算，如当月15日为节假日，则顺延至该节假日届满之次日起计算，以同期应付而未付的租金为基数，按照每日1%的标准，计算至实际付清之日止，以本金为限）。 三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告高璟与被告广州市越秀区半点香美食店应向原告广东省科学器材公司支付从2018年11月起至2019年8月期间的水、电费共116348.3元及逾期支付水、电费的违约金（从2019年10月29日起，以上述水、电费为基数，按照每日1%的标准，计算至实际付清之日止，以本金为限）。 四、驳回原告广东省科学器材公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费23892.65元（案件受理费18892.65元、保全费5000元），由原告广东省科学器材公司负担案件受理费14636.39元、保全费3873.57元，由被告高璟与被告广州市越秀区半点香美食店负担案件受理费4256.26元、保全费1126.43元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周鸿明 人民陪审员  严雪颜 人民陪审员  王运锋 二〇二〇年九月十日 书 记 员  黄 冰