福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初866号 原告（反诉被告）：吴春影，女，1966年4月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈强，福建泽海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建融海置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区宦溪镇板桥村委会经济综合楼318室。 法定代表人：郎辉，职务经理。 委托诉讼代理人：黄建峰，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王毅，福建名仕律师事务所律师。 原告吴春影与被告福建融海置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，被告福建融海置业有限公司在法定期限内提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告吴春影的委托诉讼代理人陈强、被告福建融海置业有限公司的委托诉讼代理人王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴春影向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延交房违约金（自2017年1月1日起至实际交付房屋时止，按房屋总价466718元的日0.01%计算至实际交付房屋时止）。2.被告向原告支付迟延交付办理不动产权证资料违约金（自2017年3月2日起至实际交付办理不动产权证相关材料时止，按房屋总价466718元的日万分之一计算）。3.被告赔偿原告房屋被擅自违法使用赔偿金，赔偿金额参照迟延交房违约金的标准自2017年1月1日起计算至实际交房之日止。事实和理由：原、被告于2016年7月3日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买晋安区宦溪镇湖中村湖山村福州ＧＨ-05地块16号楼704单元房屋，房屋总价466718元。原告依约定支付了相应购房款，但被告未依约定于2017年1月1日交付房屋，经多次催促，至2018年3月5日，被告才向原告发出交房通知，原告收悉后，按通知要求于3月25日到物业管理处办理交房手续时，发现房屋内堆有大量沙子、水泥、石子等建筑材料及泥水工使用的工具，还有简易排便器、晾衣绳等生活物品，窗户用废纸箱装填。负责房屋交付的被告工程人员、物业管理人员表示无法交付房屋。后虽经与被告委托交房的物业人员多次联系，均无结果。原告认为,依《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限之约定，被告应于2017年1月1日前交付房屋，但被告迟至2018年3月5日才发出交房通知，且因被告原因致使房屋至今仍无法交付，依《商品房买卖合同》第九条第二项之约定，被告应支付自2017年1月1日起至实际交付房屋时止，按房屋总价466718元的日万分之一计算的迟延交付房屋违约金。依《商品房买卖合同》第十四条之约定，被告应于2017年3月2日前向当地房屋登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，但被告并未履行该约定，应依约支付自2017年3月2日起至其实际向原告交付办理不动产权证资料时止，按房屋总价466718元的0.01%／日计算的逾期办证违约金。住宅与其他商品不同，它不仅是特定物，而且寄托了老百姓对美好生活的向往和希望，自从合同订立后，即使房屋尚未交付，但具体座落、单元已确定，合同所约定的房屋即归购房人“所有”，出卖人基于购房合同负有基于诚信和善良原则履行妥善管护之义务，无权进行与竣工前正常施工无关的行为、竣工后应确保房屋免受“打扰”。但被告却在工程竣工后，擅自将原告购买的房屋供其工人居住、使用,致使房屋成为工人的“宿舍”和施工的“基地”，严重违反合同诚实信用原则和知名房地产商善良操守，侵犯了原告对该房屋所有权和购买“新房”的基本期待权，被告的该行为兼具对合同的违约和对物权的侵害，不仅使其从违约、侵权行为中获利（无需另外为工人提供住处和为建筑材料堆放提供场地），而且严重侵害老百姓对新房必须“新”的基本情感和普遍认知。因此，被告必须予以赔偿。 被告福建融海置业有限公司辩称：一、林守霖作为本案房产的购买人，在商品房买卖合同上签字，为必要共同诉讼的当事人，应追加林守霖作为本案共同原告。二、被告已履行交房义务，且不存在逾期交房。三、本案房产已通过竣工验收、消防验收，符合合同约定的交付条件，原告主张本案房产不符合交付条件而拒绝交房，缺乏事实依据，不能成立。同时2017年1月1日交房期限届满时，因原告逾期付款，其有权不予交房。原告在2017年2月3日付款后未及时通知被告进行交房，直到2018年3月才通知，故被告于2018年3月5日第二次通知原告交房。四、被告不存在逾期办证。讼争房屋已于2018年3月23日办理初始登记，被告于2018年3月29日通知原告办证。五、原告主张的擅自违法使用损害赔偿金无事实和法律依据，应不予支持。该赔偿金的实质是对于精神损害的赔偿，根据侵权责任法的规定，精神损害赔偿金仅适用于人身权益，而不包括财产权益，原告对于赔偿金的主张无合同和法律依据，应不予支持。六、如果被告需要支付逾期交房违约金，则该违约金最多应从开具购房发票第二日即2017年2月23日开始计算至交房通知书载明的交付期限即2018年3月12日至，且原告逾期付款产生的违约金4064元应当与被告的逾期交房违约金进行抵销。 反诉原告福建融海置业有限公司提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付保管金79800元（自2018年4月2日起按照每日100元计算至2020年6月7日止）。2.反诉被告向反诉原告支付面积差费用3351元。3.反诉被告承担本诉与反诉的全部诉讼费用。事实和理由：讼争房屋价格为6204.71元/平方米，面积为75.22平方米。反诉原告于2016年11月20日向反诉被告寄发《福州温泉城交房告知书》，告知其案涉房产于2016年11月22日具备交房条件，要求其缴清剩余房价款后联系反诉原告安排办理交房手续，但反诉被告逾期付款后一直未联系反诉原告办理交房手续。反诉原告又于2018年3月5日向反诉被告寄发了《福州温泉城交房通知书》，通知书载明的交房截止日为2018年4月1日，但反诉被告并未按期接收房屋，根据合同第十一条第二款约定，本案房屋视为2018年4月1日已交付反诉被告，反诉原告有权向其收取自2018年4月2日至实际办妥交付手续之日止每天100元保管金。之后反诉原告分别于2019年12月5日、2020年3月13日向反诉被告寄送《催告函》通知其接收房屋并支付保管金，但反诉被告至今尚未办理房屋交付手续。经测算，讼争房屋面积为75.76平方米，合同约定的面积为75.22平方米，房屋价格为6204.71元/平方米，房屋实际测算面积比约定面积多0.54平方米，因此反诉被告应当支付面积差费用3351元。 反诉被告吴春影辩称：一、反诉原告要求支付保管金没有事实依据。按照合同约定反诉原告应于2017年1月1日交付房屋，但反诉原告并未按照合同约定于2017年1月1日向反诉被告交付房屋，后经反诉被告多次催促，直至2018年3月5日反诉原告才向反诉被告发出交房通知，反诉被告并没有收到反诉原告主张的2016年11月20日的通知书。反诉被告收到2018年3月5日交房通知书后，按通知要求于2018年3月25日到物业管理处办理交房手续时，发现讼争房屋内堆有大量沙子、水泥、石子等建筑材料及泥水工使用的工具，还有简易排便器、晾衣绳等生活物品，窗户用废纸箱装填，显然反诉原告存在未交房先使用的问题，为此，当时现场负责房屋交付的反诉原告工程人员、物业管理人员均表示以讼争房屋目前的情形是无法交付的，并就此向反诉被告出具了无法交付房屋的证明。此后，反诉原告始终未告知反诉被告讼争房屋无法交付的情形是否已经整改完毕，因此，本案讼争房屋无法交付的责任在反诉原告，反诉被告不存在违约行为，反诉原告要求反诉被告支付保管费没有事实依据。二、反诉原告所主张面积差费用没有事实依据。根据双方的合同约定，只有在房屋交付后面积存在差异的情况下，反诉原告才能提出该项主张，而本案讼争房屋因反诉原告的原因直到现在都没有交付给反诉被告，反诉原告无权就该项诉请进行主张。 本院经审理查明事实如下：2016年7月3日，原告吴春影、案外人林守霖与被告福建融海置业有限公司（以下简称融海公司）签订《商品房买卖合同》（含附件），购买融海公司开发的坐落福州市晋安区宦溪镇湖中村湖山村福州ＧＨ-05地块16＃楼704单元房产（以下简称讼争房屋），约定建筑面积75.22平方米，其中套内建筑面积60.36平方米、公共部位共有分摊建筑面积14.86平方米，价格按建筑面积计算，每平方米6204.71元，总价款766710.8元。合同第五条第二款约定，面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同第六条约定，买受人应于2016年7月3日前付房款146718元，于2016年9月30日前付公积金贷款320000元。合同第七条约定，买受人如未按约定时间付款，逾期不超过60日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过60日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施的施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。合同第九条约定，出卖人未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金；逾期超过60日后，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应按出卖人的要求在上述书面通知规定的时间内，到出卖人指定地点付清所有应付款项并办理交付手续，否则自书面通知载明的交付期限届满之日起，商品房视为已交付买受人，该商品房毁损、灭失风险由买受人承担，保修期自书面通知载明的交房期限届满的第二天起算；且自书面通知书载明的交付期限届满后的第二天起至买受人实际办妥交付手续之日止，出卖人每天向买受人收取100元的保管金，买受人还需承担房产的税、费（物业服务费及相关水电公摊费等）。合同第十四条约定，双方同意出卖人应在商品房交付使用后335日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 《商品房买卖合同》签订后，吴春影及林守霖依约支付购房首付款146718元，并因公积金贷款发放轮候于2017年2月3日支付公积金贷款320000元至融海公司账户，融海公司于2017年2月22日开具购320000元的房款发票。2018年3月5日，融海公司向原告及林守霖发出《福州温泉城交房通知书》，通知二人于2018年3月12日办理交房手续，并告知办理交房手续截止日期是2018年4月1日。2018年3月25日，林守霖到讼争房屋交接验房时，发现房屋内堆有大堆沙子、水泥、石子及工具若干，卫生间有简易便器，阳台有晾衣绳，窗户用废纸箱装填，为此当场要求被告进行书面说明，双方因此未实际办妥交接手续。后融海公司又分别于2019年12月4日、2020年3月13日发出催告函，催促吴春影及林守霖办理收房手续，并要求支付保管金。吴春影认为融海公司未说明交房障碍是否消除，故未按通知的时间前往办理交接手续。2020年6月7日，双方实际办妥讼争房屋交接手续。 另查明，2016年11月10日，讼争房屋完成建设工程竣工验收消防备案。2018年3月23日，融海公司完成讼争房屋的首次登记手续。 以上事实，有《商品房买卖合同》、交房通知书（2018年3月5日）、房屋交接情况表、贷款合同签名页复印件、福州住房公积金中心出具的情况说明、购房发票、福州市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书、工商银行付款凭证复印件、首次登记通知书、不动产权证办理通知书及邮寄面单、催告函及邮寄凭证为证，本院予以认定。 被告申请追加共同购房人林守霖为本案共同原告，林守霖经本院通知后，明确表示其不参与诉讼，其同意本案讼争的相关权利由吴春影单独行使，并认可吴春影在本案中对买受人权利的处分，故本院不再追加林守霖作为共同原告。 被告主张其曾于2016年11月通知原告办理交房手续，但仅提供《福州温泉城交房告知书》复印件为证，未提供相应的送达凭证，现原告否认收到该告知书，被告主张的上述事实证据不足，不能认定。 本院认为，本案《商品房买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约诚实履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按约定承担违约责任。 一、本诉部分 根据《商品房买卖合同》的约定，买受人应于2016年9月30日前支付剩余购房款320000元，出卖人应于2017年1月1日前交付房屋，买受人付款在前，出卖人交房在后。现本案买受人在房屋交付期限届满时仍未履行付款义务，出卖人抗辩其有权不予交房，有法律依据。被告在2017年2月3日收到剩余购房款后于2017年2月22日开具了相应购房发票并交付原告，即被告至迟于2017年2月22日知悉原告已经付清购房款，其理应在知悉后及时通知原告办理房屋交接手续。现被告书面通知原告办理房屋交接手续的起始时间是2018年3月12日，明显超出了履行通知义务的合理期限，构成违约，本院确定被告迟延交房违约期间为2017年2月23日起至2018年3月12日止，共计383日。至于原告提出交接时讼争房屋内部堆有建筑材料、工具、阳台有晾衣绳、厕所有简易便器的问题，该情形属于可以即时清理的交付瑕疵，未违反合同关于房屋交付条件的约定，原告以此主张讼争房屋在交接时不具备交付条件，理由不能成立。综上，被告应支付原告迟延交房违约金29365.02元（766710.8元×0.01%×383日）。 《商品房买卖合同》约定被告履行办理初始登记手续及提供产权登记所需材料义务的期限是自商品房交付使用后开始计算，被告在2018年3月25日履行交房义务后，于当月月底办妥讼争房屋的首次登记，并通知原告办理产权登记手续，被告履行协助办证义务并无违约，原告请求被告支付自2017年1月1日起的迟延交付办理不动产权证资料违约金，不予支持。 原告请求被告赔偿讼争房屋被擅自违法使用赔偿金，没有合同或法律依据，不予支持。 二、反诉部分 2018年3月25日交接时，讼争房屋确实存在交付瑕疵，被告已经发现却未积极协调、整改，导致原告拒绝收房，其对讼争房屋实际交接完成的时间拖延存在过错，且按照合同约定，2018年3月25日交房后标的物风险已经转移至原告，被告亦未举证其因原告拒绝收房产生损失，故被告反诉请求原告支付保管金，不予支持。 被告反诉要求原告支付面积补差款，但其提供的房屋产权面积数据表格未显示制作单位，真实性无法确认，不能据此认定房屋实际产权面积，被告关于原告支付面积补差款的反诉请求不予支持。面积差额款可待办理房屋产权登记时由双方据实结算。 支付购房款是原告的主要合同义务，付款逾期是否系公积金中心贷款发放轮候导致并非合同违约的抗辩事由，原告逾期支付剩余购房款构成违约，违约期为2016年10月1日至2017年2月3日，共计126日，依约应产生逾期付款违约金4032元（320000元×0.01%×126日）。 原、被告互负到期的金钱债务，且被告的逾期交房违约行为均发生于其行使逾期付款违约金请求权的两年诉讼时效期限内，即被告应负的债务均发生于原告应负债务的两年诉讼时效期限内，本案可以适用债的抵销，被告关于以逾期付款违约金抵销逾期交房违约金的抗辩意见，理由成立，予以采纳。抵销后，被告还应支付原告逾期交房违约金25333.02元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福建融海置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴春影逾期交房违约金25333.02元。 二、驳回原告吴春影的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告福建融海置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1419元，由原告吴春影负担829元，被告福建融海置业有限公司负担592元。反诉案件受理费939.39元，由反诉原告福建融海置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  陈 颖 人民陪审员  黄文钗 二〇二〇年九月二日 书 记 员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。