江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1181民初4594号 原告（反诉被告）：朱小鹏，男，汉族，1981年7月10日生，住常州市武进区。 被告（反诉原告）：丹阳金鹰国际购物中心有限公司有限公司，统一社会信用代码913211810942794940，住所地丹阳市新民东路99号。 法定代表人：谈广林。 委托诉讼代理人：路小军，江苏云俊律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱小鹏与被告（反诉原告）丹阳金鹰国际购物中心有限公司有限公司(以下简称金鹰公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱小鹏，被告（反诉原告）金鹰公司的委托诉讼代理人路小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱小鹏向本院提出诉讼请求：解除双方签订的租赁合同，并退还租金和物业费95483元，履约保证金95483元和装修押金2万元，共计210966元；赔偿装修损失款15万元，品牌加盟损失费75000元，漏水导致的物品损失1万元，不能正常经营所造成的食品损失2万元，预期经营损失20万元，合计665966元。事实和理由：由于不可抗力的因素，导致双方无法正常履行合同，且被告金鹰公司未能提供正常的营业条件，关闭公共通道，导致客人无法正常通行，原告不能正常营业，请求依法判如所请。 被告金鹰公司辩称：对于原告主张的返还租金物业费等的诉请没有事实和法律依据，根据合同第六条第十四条第十七条约定，鉴于本案中原告因自身行为导致至今为止未能在案涉房屋内复工并正常经营，且拖欠了被告方5月1日至今的租金，原告方系违约方，依据上述条款履约保证金和装修押金应予以没收。同时由于原告的原因提前解除合同因此造成原告的损失也应当由原告自身承担，在合同十七条明确约定对于原告主张的经营损失装修损失物品损失以及逾期的经营损失依据双方合同十条和十七条约定该部分损失由原告自行承担，和被告无涉。同时本案中房屋的现状由原告掌控和使用，相关的原告的物品设施均存放在上述房屋内，原告方应当将从5月1日至搬离期间的租金物管费按照合同约定交付给被告方。 反诉原告金鹰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱小鹏将涉案房屋腾空后交付给原告；2、被告朱小鹏立即支付自2020年5月1日至2020年7月31日之间的租金71612.1元、物业费23870.7元、电费9430.01元；3、以总价104912.81元为基数按每天千分之二的标准承担从2020年5月1日起至实际付清之日止的违约金；4、请求判令反诉被告朱小鹏按照合同约定的标准承担从2020年8月1日起至实际交还房屋时为止的租金及物业费；5、请求判令反诉被告朱小鹏承担因违约而导致的合同提前解除所造成的损失71612.1元；6、本案诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：2019年11月，反诉原告与反诉被告签订了租赁合同一份，反诉被告朱小鹏承租了丹阳市的商铺，面积共计265.23平方米，用于经营“金汉亭餐饮”，租期从2019年11月23日至2022年11月22日止。双方对租金、物业管理费、交付时间、违约责任等均作出了约定。自2020年5月1日起反诉被告未能给付租金和物业费，原告曾多次向被告催缴，被告仍未交纳，至今逾期60天，反诉被告已构成根本违约，请求判如所请。 反诉被告朱小鹏辩称，是反诉原告首先解除合同的，而且也造成了我方的损失，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年11月，金鹰公司与朱小鹏签订了租赁合同，约定朱小鹏承租金鹰公司的位于丹阳市的商铺，面积共计265.23平方米，用于经营“金汉亭餐饮”，租期从2019年11月23日至2022年11月22日止(含装修期两个月)。首期租金为55.97元/月/平方米，即从2019年11月23日起至2021年4月30日首期租金78675.21元；首期之后的每月租金为90元/月/平方米,第二年租金为96元/月/平方米，第三年为102元/月/平方米。首期租金支付日期为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按照每3个月为一个交租期，被告应在每个交租期最后一个月的20日前向金鹰公司缴纳下个交租期的租金。物业费为每平方米每月30元，物业费的支付期与租金相同。签订合同当日，朱小鹏向金鹰公司支付履约保证金95483元，装修保证金2万元；朱小鹏逾期交付租金、物业费、水电费等费用，经金鹰公司通知后在7日内仍未交付的，必须每天按照上述费用的千分之二向金鹰公司支付滞纳金；逾期超过15天，金鹰公司有权单方面解除合同，扣除履约保证金作为补偿；被告逾期缴纳租金或物业服务费任何中的一项超过30天，经金鹰公司催告3次仍未缴纳的，金鹰公司可单方面解除合同。 朱小鹏自2019年11月底开始营业，两个月之后因疫情原因，金鹰公司通知朱小鹏停止经营，2020年3月12日开始至2020年6月2日间，金鹰公司先后六次发函要求朱小鹏复工，交纳租金和物业费，因朱小鹏认为金鹰公司封闭步行通道等原因而未能复工，在本案审理期间，2020年9月2日朱小鹏腾空了该案涉租赁场所。 以上事实，有原告提供的租赁合同、催交函及当事人陈述等证据所证实。 本院认为：朱小鹏与金鹰公司之间租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行其义务。朱小鹏自2020年5月1日起未能交纳租金和物业费，依法应承担违约责任。根据合同约定，逾期20日不缴纳租金，经催告后10日内仍未缴纳的，金鹰公司有权解除合同并收回房屋；现双方的租赁关系已事实上处于解除状态；因受疫情这一不可抗力的影响，客观上对朱小鹏履行合同形成了障碍，故本院酌情免除朱小鹏部分违约责任的承担；朱小鹏已交纳至2020年5月1日的租金，本院酌情考虑疫情因素，顺延至2020年7月1日，直至2020年9月2日朱小鹏腾空案涉房屋，朱小鹏在此期间占用的两个月的房屋租赁费及物业费、相应的电费应支付给金鹰公司；金鹰公司同时应向朱小鹏返还履约保证金95483元和装修押金2万元；朱小鹏主张的经营损失、装修损失、物品损失以及逾期的经营损失由朱小鹏自行承担。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十七条的规定，判决如下： 一、解除朱小鹏与丹阳金鹰国际购物中心有限公司有限公司签订的房屋租赁合同； 二、丹阳金鹰国际购物中心有限公司有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还朱小鹏履约保证金95483元和装修押金2万元，合计115483元； 三、朱小鹏于本判决生效后十日内支付丹阳金鹰国际购物中心有限公司有限公司房屋租赁费47741元、物业费15914元，电费9430元，合计73085元； 四、上述二、三项相抵，丹阳金鹰国际购物中心有限公司有限公司应于本判决生效后十日内支付朱小鹏42398元； 五、驳回本诉原告朱小鹏的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告丹阳金鹰国际购物中心有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取5230元，由本诉原告朱小鹏负担；反诉案件受理费减半收取1915元，由反诉原告丹阳金鹰国际购物中心有限公司负担。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审判员 林 莺 二〇二〇年九月十日 书记员 张季燕 附本判决适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。