北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2356号原告（反诉被告）：王贞博，男，1982年10月11日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：孙萍悦，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩新月，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵兵，女，1970年2月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：焦军萍，北京市紫锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：范东辉，北京市嘉昊律师事务所律师。被告：北京德勤众联房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院1号楼1119。法定代表人：刘彬，总经理。原告王贞博与被告赵兵、北京德勤众联房地产经纪有限公司（以下简称德勤公司）房屋租赁合同纠纷一案，立案后赵兵对王贞博提起反诉，本院依法适用简易程序，公开合并开庭进行了审理。原告王贞博的委托诉讼代理人孙萍悦，被告赵兵的委托诉讼代理人焦军萍、范东辉，被告德勤公司的法定代表人刘彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王贞博向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告的房屋租赁合同于2019年8月18日解除；2.判决赵兵返还押金126922元及修缮费66833.2元；3.判决赵兵支付装修工期耽误开业17天的房租损失35961元、阳光餐饮安装费用损失1300元；4.判决赵兵支付违约金126922元；5.诉讼费由赵兵负担。事实和理由：2019年5月24日，王贞博、赵兵、德勤公司订立房屋租赁合同，约定王贞博向赵兵承租位于北京市东城区南竹杆胡同×号房屋（以下简称涉诉房屋），租赁期限2019年5月25日至2024年5月24日，首年租金为63461元/月，押二付三。赵兵应当保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危害人身安全。双方另约定房屋附属物及设备的修缮均应由赵兵承担，赵兵应当在接到王贞博通知后7日内进行修缮。签订合同后，王贞博严格按照合同约定履行合同义务，向赵兵支付租金及押金，租金缴纳至2019年8月24日。但是2019年6月3日王贞博收到北京SOHO物业管理有限公司朝阳门第二分公司工程部发出的《整改通知单》，内容为“因您家厨房防水损坏漏水，户内下方是配电室，存在安全隐患，请贵单元用户厨房必须按照防水要求，做好防水处理。”并要求王贞博在2019年6月20日之前完成防水整改。根据该《整改通知单》可知，赵兵向王贞博提供的房屋严重不符合合同约定，严重影响到王贞博承租场所的安全性问题。但为了进场安全，王贞博对防水工程进行修缮，修缮完成后多次与赵兵沟通无果，这给王贞博造成了巨大的经济损失，故王贞博诉至法院，诉如所请。被告德勤公司辩称，对王贞博的起诉，其不发表意见。被告赵兵辩称，王贞博所述双方订立合同、租金及押金交纳的情况属实。赵兵将涉诉房屋出租给王贞博的时候并没有漏水，解除合同的时候王贞博才提出漏水，即使存在漏水，也是王贞博装修造成的。2019年8月18日王贞博第一次向赵兵提出漏水问题，并在当日向赵兵提出解除合同，赵兵当时表示不同意。2019年8月25日，赵兵向王贞博发送了违约告知函。2019年9月10日，王贞博将涉诉房屋腾退给赵兵。赵兵认为双方合同是在2019年9月10日经双方协商一致解除。赵兵同意退还押金，但是押金应当先用以抵扣赵兵反诉主张的金钱给付义务。赵兵不认可王贞博所述17天维修漏水延误开业，不同意支付该17天房租，亦不同意支付王贞博主张的阳光餐饮安装费用。赵兵不认可己方违约，认为是王贞博违约，故不同意支付违约金。此外，赵兵认为，赵兵并未同意2019年8月18日王贞博提出的解除合同的要求，王贞博应当按照合同约定支付后续租金。但是直到2019年9月10日，王贞博不仅未付租金，反而提供伪造的工商营业执照，欺骗赵兵相信其已经将北京和方餐饮管理有限公司（以下简称和方公司）的工商注册从涉诉房屋迁出，赵兵在受骗的情况下安排物业同意王贞博撤场搬离。但是此后，因为和方公司的工商注册没有迁出，新租户无法办理工商注册迁入。2019年11月14日，因和方公司不在此办公，且查无下落，该公司被列为经营异常。赵兵认为，王贞博的行为严重违约，拖欠租金，造成房屋空置及中介费损失，搬离时还擅自将赵兵物品搬走，因此赵兵提起反诉，要求：1.判决王贞博向赵兵支付2019年8月25日至2019年9月10日房租35955天；2.判决王贞博向赵兵支付2019年9月11日至2019年11月14日因证照未迁出造成的房屋空置损失137475元；3.判决王贞博向赵兵支付逾期支付租金的违约金126922元；4.判决王贞博向赵兵支付因违约解除合同给赵兵造成的中介费损失59229元和因王贞博违约另支付的中介费41063元；5.判决王贞博返还赵兵货架子4个、厨房冰柜4组、消毒柜2个、操作台2个、不锈钢盆6个、秤1个、抽烟机4套、洗碗池1组、沙发、洗碗池3连2及2连2，如无法退还，则折价赔偿7000元；6.诉讼费由王贞博负担。针对赵兵的反诉，王贞博辩称，不同意支付赵兵主张的2019年8月25日至9月10日的租金，因为王贞博2019年8月18日就要搬走，是赵兵通过物业阻拦王贞博搬走，租金损失不是王贞博造成的。和方公司的工商注册现在还没有迁走，原因是已经被工商部门列入经营异常，王贞博一直认为和方公司的工商注册已经迁走了，后来查询时才获知没有迁走，证照迁出与房屋空置没有因果关系。王贞博没有逾期付租的违约行为，在2019年8月18日合同解除后，王贞博就没有付租义务了。中介费没有合同及法律依据，不同意支付。王贞博没有搬走赵兵的物品，赵兵主张的这些物品王贞博没有看到过。本院经审理认定事实如下：2019年5月24日，王贞博、赵兵、德勤公司订立《北京市房屋租赁合同》，约定赵兵将涉诉房屋出租予王贞博；租赁用途为商业，期限自2019年5月25日至2024年5月24日；首年租金每月63461元，押二付三；合同签订后，赵兵收到首期押金及租金2日内，赵兵应向居间人德勤公司支付63461元作为佣金；赵兵应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；王贞博需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；王贞博不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及王贞博未按约定时间返还房屋的，应按日租金双倍标准支付违约金；合同终止后王贞博必须同时将房屋注册的所有相关证件迁出。上述合同所附房屋交割清单载明的房屋附属物包括水卡、电卡、燃气卡、钥匙各1。合同签订后，王贞博向赵兵支付了押金126922元，并支付租金至2019年8月24日。此后，王贞博入住涉诉房屋并进行装修。对于装修工期，王贞博在庭审中表示为2019年5月25日至6月2日。2019年6月10日至17日期间，涉诉房屋进行了三次装修工程闭水检查，均为合格。2019年7月10日，北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司发出《安全/火灾隐患整改通知函》，内容为涉诉房屋存在无油烟清洗报告的隐患，要求安全/防火责任人在3日内进行全面整改。2019年7月13日，案外人北京路路通保洁服务有限公司对涉诉房屋进行了厨房烟道清洗，王贞博为此支付1500元。2019年8月18日中午，王贞博微信告知赵兵其主投资方尚未给其打款，其手头钱不够，所以没有打款，还表示6月3日物业临时通知其做防水，但是因为其给投资方上报的装修方案里没有这一项，所以投资方对此有质疑，王贞博表示尽快解决这件事。同日傍晚，王贞博微信告知赵兵，经过慎重考虑，其要求解除合同，不再交纳租金，并发送给赵兵解除通知函，内容为王贞博2019年6月3日收到物业公司发出的关于漏水问题的整改通知，王贞博此时才知道涉诉房屋存在重大安全问题，赵兵及德勤公司存在故意隐瞒重要事实的情形，赵兵交付房屋不符合合同约定，因此王贞博认为赵兵及德勤公司严重违约，王贞博有权单方解除合同，故王贞博行使解除权，于当日解除合同。赵兵于2019年8月20日微信回复称，如果王贞博确定不再租房，应当尽快迁出各种证照，将房屋空置造成的损失降至最低。2019年9月10日，王贞博将涉诉房屋腾退给赵兵。2019年11月14日，和方公司被列入经营异常状态。为证明其主张，王贞博出示了《整改通知单》，内容为：“银河SOHO1-137单元：因您家厨房防水损坏漏水，户内下方是配电室，存在安全隐患，请贵单元用户，厨房必须按照防水要求，做好防水处理，请在2019年6月20号之前完成整改，谢谢”，落款日期为2019年6月3日，，打印有“北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司工程部”的字样，并有署名“王贞博”的签字。经质证，赵兵不认可该通知单的真实性，认为没有物业公司盖章，即使通知单属实、存在漏水，也是王贞博装修导致的。王贞博又出示了签署日为2019年5月31日的装修合同、防水工程增项表、微信聊天记录、支付记录，以证明因为防水整改，装修工程产生增项，工期为2019年6月2日至6月19日，装修工程价款27000元，防水工程价款30000元。经质证，赵兵不认可装修合同、增项表、微信聊天记录的真实性，认可支付记录的真实性，但认为无法确认支付的是哪部分装修款。王贞博还出示了其与物业公司工作人员的微信聊天记录，以证明赵兵阻挠王贞博搬离涉诉房屋。经质证，王贞博认可聊天记录的真实性。王贞博又出示了和方公司与案外人北京洛星企业管理有限公司（以下简称洛星公司）的补充协议，签订日期为2020年5月6日，内容为双方曾于2019年8月21日就和方公司注册地址变更签订了合同，但洛星公司未在约定期限内完成和方公司的注册地址变更，和方公司因此造成的损失由洛星公司承担，王贞博的证明目的为其为了迁出工商注册于2019年8月19日就委托洛星公司办理，但是洛星公司工作疏忽导致没有及时迁出，在2020年5月6日时王贞博才知道地址迁出事宜未完成，王贞博对于该情况不存在主观故意。经质证，赵兵认可真实性，但认为王贞博明知工商登记需要迁出，却将迁出义务转给洛星公司，损失仍应由王贞博承担。为证明其反诉请求，赵兵出示了和方公司营业执照截图，显示注册地址在怀柔区，经质证，王贞博不认可该证据的真实性，称王贞博委托了中介办理迁址，这张图片是中介发给王贞博的，王贞博直接转发给了赵兵。赵兵还出示了转账回单，以证明其两次支付中介费的情况，经质证，王贞博对该证据不予认可。本院认为，房屋租赁合同是王贞博、赵兵、德勤公司的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于漏水问题，本案现有证据不能证明涉诉房屋在交付王贞博时即存在漏水问题，考虑王贞博于2019年5月25日至6月2日对涉诉房屋进行了装修，不能排除王贞博所进行的装修工程导致涉诉房屋漏水的可能性，故对于王贞博所提赵兵交付房屋不符合合同约定的意见，本院不予采信。因此，2019年8月18日王贞博并无合同解除权，其所主张的该日合同解除的意见，本院不予支持，其所主张的赵兵支付修缮费、装修延误开业17天房租、阳光餐饮安装费用损失、违约金的请求，均缺乏事实依据，本院亦不予支持。对于王贞博主张的退还押金，赵兵表示同意，对此本院不持异议。王贞博实际占用涉诉房屋至2019年9月10日，此前赵兵虽有通知物业不放行，但是是由于王贞博未按合同约定将和方公司证照迁走，故王贞博应当向赵兵支付2019年8月25日至9月10日的房租，但赵兵所主张的月租金200%的逾期支付租金的违约金，并无依据，本院不予支持。必须指出，王贞博向赵兵发送了与客观事实不符的和方公司营业执照照片，无论该照片是王贞博自行制作抑或得自他人，王贞博的行为均存在过错。考虑涉诉房屋为商业用房，王贞博未能及时将和方公司证照迁出，客观上对于赵兵另行出租、使用房屋确实存在不利影响，后续赵兵亦积极采取措施予以解决，再考虑王贞博在2019年9月11日至11月14日期间并未实际占用涉诉房屋，故对于赵兵反诉的该期间房屋空置损失金额，本院酌情予以调整。此外，赵兵反诉的中介费损失及另行支付的中介费，缺乏合同依据，其反诉的物品丢失问题，缺乏证据支持，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、赵兵于本判决生效后七日内，退还王贞博押金126922元；二、王贞博于本判决生效后七日内，支付赵兵2019年8月25日至9月10日的房屋租金35955元、2019年9月11日至11月14日的房屋空置损失100000元；三、驳回王贞博的其他诉讼请求；四、驳回赵兵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3335元，由王贞博负担2152元（已交纳），由赵兵负担1183元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费3399元，由赵兵负担2138元（已交纳），由王贞博负担1261元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨志彤二〇二〇年九月二十五日书记员  周丽萍