北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15228号原告：李晓伟，女，1982年10月8日出生，汉族，住内蒙古自治区锡林郭勒盟太仆寺旗。委托诉讼代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。被告：张翠兰，女，1958年12月21日出生，汉族，户籍地北京市昌平区。被告：王云峰，男，1987年6月19日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现羁押于垦华监狱。第三人：王北大，男，1989年11月11日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：邱屹东，北京市京师律师事务所律师。原告李晓伟与被告张翠兰、王云峰，第三人王北大房屋买卖合同纠纷一案，本院立案审理后，于2019年3月4日作出（2019）京0114民初3318号民事判决书。宣判后，王北大不服该判决，上诉于北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）京01民终5227号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）京0114民初3318号民事判决，发回本院重审。本院重新立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晓伟之委托诉讼代理人张福东，第三人王北大及其委托诉讼代理人邱屹东到庭参加诉讼。被告张翠兰、王云峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李晓伟向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告于2015年10月29日签订的《房屋买卖合同》有效；2．判令二被告配合原告办理房屋产权登记过户手续；3．二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年10月29日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定二被告将坐落于昌平区×号房屋（以下简称804房产）出售给原告，总房款1110200元，房款一次性付清。当日被告向原告出具收条，确认已经收到原告购房款1110200元，并注明如此房需要过户或办理其他手续，由二被告积极配合办理所有手续。现因二被告失去联系，原告为避免利益受损，特提起诉讼。被告张翠兰、王云峰未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人王北大对李晓伟的诉讼请求发表如下意见：我们认为原告与王云峰签订的涉案房屋合同名为买卖，实为借贷担保，不是真实的意思表示，依据担保法的规定，应为无效合同。王云峰在刑事案件的询问中多次表示，其中的110万已经覆盖了1504号房屋的房款。按王云峰的说法，到本案实际也就剩了70多万。所以原告的合同也没有实际履行。原被告之间的借贷事实借贷关系是否有效有待认定。因为据王云峰的陈述，原告方属于职业放贷人，相关的借款事实借款金额不清楚，建立在有瑕疵的借贷基础上的买卖也不是一个合法买卖。因此原告的请求在这一点上不应得到支持。第二点，原告方在2015年11月29日，与被告王云峰签署自愿腾房承诺书，证明该时间原告没有取得房屋的占有，而该时间段属于第三人王北大的出租期间。根据相关刑事案件的笔录和判决，能够证明王云峰在租赁804房屋期间将房子卖给了杨彩云，并在2015年12月5日以及12月19日期间收了杨彩云的34万。公安笔录里也记载杨彩云在2016年1月4日通过买房的中介公司的业务员开的804的房门。杨彩云就搬到了涉案房屋。在其进驻后的第六天本案原告李晓伟的丈夫等人称本案房屋是他们的，把杨彩云赶走了，他们取得的房屋。原告方在一中院也认可是从杨彩云处占有的房屋这个事实。所以从房屋占有的角度来说，第三人一直是合法的出租，期间杨彩云和原告的占有都没有合法性。王云峰也从来没有基于买卖或担保将房屋实际交付给原告。那么原告对房屋现在这种强占的状态不能改变王北大对房屋的合法占有的事实，因此相比较而言，王北大已经向丰台法院交清了房屋的尾款，王北大基于买卖的履行顺位优先于原告李晓伟。请求驳回原告李晓伟的诉讼请求。第三人王北大向本院提出独立诉讼请求：1．判令李晓伟与王云峰、张翠兰关于北京市昌平区沙河镇×室的《房屋买卖合同》之性质名为买卖实为借贷抵押担保，并驳回李晓伟要求办理该房屋产权过户的诉讼请求；2．判令王北大与王云峰、张翠兰签订的房屋买卖合同有效，确定王北大是涉案804房屋的优先顺位履行人；待具备过户条件时，王云峰、张翠兰协助王北大将涉案房产过户到王北大名下或其指定人名下。第三人王北大述称：804房产是北京市昌平区房地产开发有限公司在2011年6月为王福、王云峰、张翠兰一家安置的回迁房，后王福与张翠兰离婚，离婚协议确定804房产由王云峰、张翠兰按份共有（各占50%份额），并一直由张翠兰实际居住。2015年11月8日，就804房产出售一事，王北大与王云峰、张翠兰及案外人北京祥瑞家园房地产经纪有限公司（以下简称祥瑞经纪公司）签订《房屋居间买卖合同》。同日，在祥瑞经纪公司撮合下，王北大与王云峰、张翠兰签订《房屋买卖合同》以及《无产权证特别协议》，约定房屋价格110万元，乙方应于签约当天支付购房定金15万元，于2015年12月10日支付85万元，双方又约定甲方应在2015年12月10日当天将房屋手续交乙方保管并将房屋交付乙方使用。为证明以上买卖真实有效，祥瑞经纪公司为王北大、王云峰、张翠兰共持《房屋买卖合同》及各自身份证拍照留存。2015年11月13日，王北大与王云峰、张翠兰签订《补充协议》：约定因甲方急需用钱将房价总款从110万元变更为108万元，乙方押尾款10万元待过户时支付，余下全款98万元，乙方应于2015年11月18日前付清，并且，乙方应在付款98万当天将涉案房屋出租甲方使用。签约后，王北大如约支付98万元（实为97万，另1万元以王云峰应付租金折抵）。2015年11月17日，王北大基于买卖合同取得804房产的占有权，同日王北大与王云峰签订书面《房屋租赁合同》，约定王北大将804房产租给王云峰使用，租期6个月，租金2500元/月，押一付三共计1万元。该1万元已从王北大应付前期总房款98万元中扣除。2016年8月10日，昌平区人民法院2016京01**民初5078号判决认定王北大基于买卖合同取得了房屋的合法占有，并判决解除涉案租赁、王云峰腾退804房产。王云峰、张翠兰根本不认识李晓伟其人，也没有与之进行买卖磋商，亦未达成真实的买卖合意，李晓伟与张翠兰、王云峰之间的买卖合同名为买卖实为借贷担保。并且，王云峰以租赁手段从王北大处取得804房产占有后又以买卖名义交付杨彩云，从未将804房产直接交付李晓伟，即李晓伟占有的前手并非王云峰而是杨彩云，占有的手段是非法强占，占有借口是借贷抵押担保而非买卖。王北大自2015年11月17日起享有804房产的合法占有权，李晓伟的占有侵犯了王北大的合法权益，性质上属于非法占有。因此王北大的买卖真实有效，其对804房产也是合法占有，王北大的履行顺序优先于李晓伟。李晓伟针对王北大的独立诉讼请求辩称，不同意第三人的独立诉讼请求。第一点，原告认为第三人与被告签订的买卖合同无效，首先在王北大与被告签订合同之前王云峰已经将房屋出售给原告。在签订合同前王云峰已经失去了房屋处置权。即使房屋没有发生过户，根据相关法律规定，一房数卖的情况下，原告先履行了义务，所以符合优先顺位。从房屋占有上看，虽然第三人与王云峰签订了合同，但第三人未取得占有权。因为被告自始至终未交付，该房屋一直由被告使用，并与原告签订买卖合同后将房屋自愿交付原告。原告占有房屋是因为王云峰自愿腾房的行为，并不存在非法行为。杨彩云是通过强行撬锁的方式进入的该房屋，该行为在沙河派出所有记录。原告在2015年12月份即装修，2016年2月份提起诉讼，证明原告是合法占有房屋，并且占有的状态一直持续。相反，第三人始终没有取得占有。尽管第三人通过中介购买了房屋并支付了房款，但其购买行为是在王云峰的欺骗之下进行的。原告认为第三人与王云峰之间并非合法的合同关系，而是王云峰的诈骗。基于上述理由请法院驳回第三人的诉讼请求。张翠兰、王云峰针对王北大的独立诉讼请求未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋基本情况王福与张翠兰原系夫妻关系，王云峰系二人之子。2011年6月15日，北京市昌平房地产开发总公司（现更名为北京市昌平区房地产开发有限责任公司）与王福签订《兆丰家园选房确认协议》：一、乙方确定所提供的身份证件及选房资料真实无误；二、甲方与乙方王福签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》（协议编号147）和《昌平区沙河巩华城及北区土地一级开发项目拆迁安置房认购协议书》（编号147）。乙方共认购回迁楼房三套，其中二居室三套。三、经乙方与全体家庭成员协商一致，共同确认以下房号及产权人：……2．兆丰家园×号（以下简称1504号房屋），建筑面积85．4平方米，产权人张翠兰；3．×号，建筑面积85．4平方米，产权人王福。王福与张翠兰于2014年4月22日签订《离婚协议书》：双方自愿离婚；婚姻关系存续期间因拆迁所得的夫妻共有的坐落于北京市昌平区沙河镇×号二居室楼房一套离婚后归女方张翠兰和婚生子王云峰共同所有，各占50%的份额。二、李晓伟与张翠兰、王云峰房屋买卖合同情况2015年10月29日，张翠兰、王云峰（甲方，出卖人）与李晓伟（乙方，买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人所售的房屋坐落于北京市昌平区804室，建筑面积共计85．4平方米；按建筑面积计算价款，房屋单价每平方米13000元，总金额1110200元，房价款的支付方式为一次性付清，支付时间为2015年10月29日；乙方在2015年10月29日前付给甲方1110200元；甲、乙双方定于2015年12月8日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方还约定了其他相关事项，李晓伟与张翠兰、王云峰均签字捺印。同日，张翠兰、王云峰出具收条：今收到李晓伟1110200元，款项来源804房产购房款，已经查收。收条中张翠兰和王云峰还手写文字载明：本人已收到购房款现金1110200元，如此房需要过户或办理其他手续，由王云峰、张翠兰积极配合办理所有手续。2015年11月29日，张翠兰、王云峰（甲方，卖方）与李晓伟（乙方，买方）签订《自愿腾房承诺书》，约定：“借款人于2015年10月29日签订《房屋买卖合同》，借款金额为1110200元，卖方用804号房产为上述借款合同提供抵押担保，现卖方、买方自愿作出如下承诺：一、如果借款人发生不能按抵押合同或借款合同还款的情况,在抵押权人行使抵押权或对抵押物行使处分权时,卖方保证无条件迁出并腾空该房屋，同时保证该房屋使用人（或承租人）不以承租期限未到期或无住所等任何理由拒绝腾空房屋。二、在乙方向卖方发出搬迁通知之日起5日内,卖方应无条件搬迁并腾空该房屋,将该房屋支付给乙方，并保证该抵押房屋的结构及附属设备的完好、能正常使用。如有损坏,卖方将共同承担赔偿责任，赔偿额于交付房产时并交付乙方。三、在上述情形下，卖方共同生活的家庭成员不得以无处居住或无条件等理由拒不搬迁。否则，买方有权向该房屋所在地的人民法院申请强制搬迁。四、如因卖方或使用人未及时搬迁，由此造成的一切经济损失由卖方承担。五、本承诺书为不可撤销、永不变更的承诺。”另查，2015年7月15日，林建坡向王云峰转账50万元；2015年7月2日，林建坡向王云峰转账30万元。庭审中，李晓伟称：李晓伟之夫李树明与林建坡合作做生意，王云峰因为经营需要向林建坡借款，借贷款项中包含林建坡与李树明的共同份额，具体借贷时间发生在2014年12月至2015年7月期间，借款金额有部分转账和部分现金，双方初期约定按月支付利息，但王云峰无法还本付息，至2015年10月份王云峰已完全无力偿还借款，李树明与王云峰达成协议，以804号房屋抵顶王云峰欠李树明之债务，因李树明无在京购房资格，由李晓伟作为买受人与王云峰签订合同。关于具体欠款数额，李晓伟称以房屋买卖合同中载明的购房款为准，王云峰应付的借款利息亦包含在购房款中。庭审中，李晓伟提交了照片证明王云峰收到现金30余万元；王云峰称该照片系摆拍，对此不予认可。经询问，李晓伟称其与王云峰签订房屋买卖合同之后，李树明与王云峰的借款合同即已撕毁，借款总金额以购房款金额为准。关于李树明与王云峰之间借贷关系之借款数额、是否约定利息、借款期限、是否已届给付期限，李晓伟均无法说明。庭审中，李晓伟称其于2015年12月份入住804号房屋，并进行了装修。李晓伟提交兆丰家园装饰装修施工许可证、兆丰家园项目部收款收据、装修装饰管理服务协议、装修工程款收据、装修明细单、供暖费收据及发票，前述证据载明李晓伟于2015年12月25日获得装修许可，于2016年1月5日与房屋所在物业公司签订了装饰装修管理服务协议并缴纳了装修管理费服务费和装修押金，并于2019年1月13日交纳了供暖费，于2019年1月20日取得供暖费发票。三、王北大与涉案房屋之买卖及诉讼情况2015年11月8日，张翠兰、王云峰（出卖人）与王北大（买受人）在祥瑞家园公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人出售的房屋为804房产，建筑面积共计85．4平方米；该房屋成交价格110万元；买受人向出卖人支付定金15万元；出卖人应当在产权变更前将该房屋交付给买受人；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，在此房办理的过程中所发生的所有税费乙方承担。双方还约定了其他内容。王北大与张翠兰、王云峰均签字捺印，并持合同及身份证件拍照确认。同日，张翠兰、王云峰（甲方）与王北大（乙方）及祥瑞家园公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定了居间服务费等事项，并确认了佣金。同日，三方还签订《无产权证特别协议》，约定：乙方明知甲方的房屋产权证明正在办理当中，并愿意在产权证下发之前同甲方签订居间及买卖合同；乙方于2015年11月8日向甲方支付购房定金15万元，乙方已于2015年12月10日前向甲方支付购房款85万元，同时甲方将与房子有关的回迁协议复印件等有关此房的手续交于乙方保管，并将房屋交于乙方使用；在产权证下发后，甲方将产权证交于乙方保管，同时乙方付房款5万元于甲方；其余尾款5万元于乙方符合购房资质，过户当天一次性付清；签订本合同后，甲方以任何方式拒绝出售此房，若乙方拒绝购买此房，均视为违约，甲方若违约，双倍赔付已付房款及丙方居间服务费，乙方违约则所付房款甲方不予退还，并由乙方赔付丙方的居间服务费。产权证未下发，甲方保证此房产权清晰，绝无其他权利设定或其他纠纷，并保证该房屋不再进行转卖、转让、赠与、抵押等行为。如有上述情况，甲方双倍赔付乙方所付房款。2015年11月13日，张翠兰、王云峰（卖方，甲方）与王北大（买方，乙方）以及祥瑞家园公司签订《补充协议》，约定：甲方同意将合同约定的总房款110万元降至108万元；截止2015年11月13日，乙方已付25万元；房子押尾款10万元，其余尾款73万元于2015年11月18日前交于甲方，甲方同意于乙方将除尾款以外的房款全部交于甲方后将房屋交于乙方使用；从打全部房款当天，乙方将此房屋出租于甲方使用，租期半年，押一付三的付款方式支付。三方在该协议中还约定了其他内容。2015年11月8日，王北大通过其支付宝账户累计向王云峰的民生银行账户转账支付定金15万元。2015年11月11日，王北大通过其支付宝账户向王云峰民生银行账户转账支付4万元。2015年11月12日，王北大通过其招商银行账户向王云峰民生银行账户转账支付1万元。2015年11月13日，王北大通过其母亲时淑萍的支付宝账户向王云峰民生银行账户转账支付5万元。2015年11月17日，王北大通过其招商银行账户向王云峰民生银行账户转账支付5万元。2015年11月18日，王北大通过其招商银行账户向王云峰民生银行账户转账支付5万元。2015年11月18日，王北大向北京祥瑞家园房地产经纪有限公司周志霞的农业银行账户转账支付62万元。北京市祥瑞家园房地产经纪有限公司出具“转款证明”，载明王云峰与案外人闫振江曾就涉诉房屋签订买卖合同，后因王云峰急需资金而闫振江短期内无法筹集到资金，故双方解约，后经北京祥瑞家园房地产经纪有限公司介绍，房屋重新卖给王北大，王北大2015年11月18日支付的62万房款则由北京祥瑞家园房地产经纪有限公司退给闫振江。2015年11月8日，王云峰、张翠兰出具“二手房定金交付确认函”一张，确认收到定金15万元。2015年11月11日王云峰出具“收款证明”一张，载明现收到王北大首付款5万元。2015年11月12日，王云峰出具“收款证明”一张，载明现收到王北大首付款5万元。2015年11月18日，王云峰出具“收款证明”一张，载明现收到王北大首付款73万元。以上房款共计97万元。2015年11月17日，王北大（出租方，甲方）与王云峰（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为804号房屋；租赁期自2015年11月20日至2016年5月19日；每月租金2500元，押一付三。双方在该合同中还约定了其他事项。庭审中，王北大称其与王云峰协商将押金和三个月租金折抵房款1万元。因租赁合同纠纷，王北大将王云峰诉至法院，北京市昌平区人民法院于2016年8月10日作出2016京01**民初5078号民事判决书，该案查明：2015年11月17日，王北大与王云峰签定《房屋租赁合同》后，王云峰继续使用该房屋，但并未按照约定支付2016年2月19日至5月19日的房租。法院认为：王北大与张翠兰、王云峰签署房屋买卖合同后，按照约定支付了相应的购房款，基于买卖合同取得了房屋的合法占有。王北大基于该占有与王云峰签定的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，该租赁合同合法有效，双方均应依约履行。根据我国合同法，在合同履行届满前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同，在租赁合同届满前，王云峰至今未按合同约定履行交纳租金这一主要义务，王北大有权解除合同，租赁合同解除后，王云峰理应返还租赁房屋，判决：解除王北大与王云峰签定的房屋租赁合同；王云峰于该判决生效之日起十日内将804房产腾退给王北大；王云峰于该判决生效之日起七日内给付王北大房屋占有使用费七千五百元。庭审中，王北大称约定支付房款应为98万元，其实际累计支付了97万元，剩余的1万元抵做租房押金以及三个月的租金。另查，2016年5月17日，王北大向北京市丰台区人民法院就王莉申请执行王云峰民间借贷纠纷一案中对执行804号房屋提出书面异议。2016年8月22日，王北大通过其中国工商银行账户向北京市丰台区人民法院在中国工商银行开设的案款专用账户汇款10万元。北京市丰台区人民法院经审查认为，王北大于本院查封涉案房屋之前，已经与被执行人王云峰及房屋共有人张翠兰签订了《房屋买卖合同》购买涉案房屋，该《房屋买卖合同》不违反法律规定，应认定为合法有效。案外人王北大已按照合同约定支付了相应价款，并在本院查封前实际占有了涉案房屋。在本院审查过程中，案外人王北大将剩余房款交付至法院，涉案房屋的全部价款已经付清。因涉案房屋系拆迁安置所得，现未办理产权登记，应当认定为非因案外人王北大自身原因未办理过户登记。综上，案外人王北大对涉案房屋享有的权利足以排除本院执行，其异议请求成立，本院应予以支持。故于2016年9月5日作出（2016）京0106执异102号民事裁定书，裁定中止对北京市昌平区沙河镇×号房产的执行。王莉对此裁定不服，提起执行异议之诉，请求法院判令继续执行北京市昌平区×号房屋。北京市丰台区人民法院经审理认为，虽涉案房屋尚未办理房屋产权证，但王北大亦未取得北京市购房资格，其在不符合条件的情况下仍然购房会导致无法办理过户，故不符合排除执行的相关条件，故作出（2016）京0106民初20251号民事判决书，判决准许（2016）京0106执261号执行案件对北京市昌平区×号房屋的执行。王北大对该判决不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，因涉案房屋系拆迁安置所得，现未办理产权登记，二审审理中王北大已具备北京市家庭购房资格，应当认定为非因王北大自身原因未办理过户登记，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，因此，王北大对涉案房屋享有的权利足以排除执行。故作出（2018）京02民终11853号民事判决书，判决撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初20251号民事判决，驳回王莉的诉讼请求。四、王云峰、张翠兰合同诈骗罪一案情况因王云峰、张翠兰涉嫌合同诈骗罪，北京市第一中级人民法院经审理认定：1．2013年4月，被告人王云峰将北京市昌平区沙河镇兆丰家园×号房产（以下简称兆丰家园1504房产）出售给刘新东。2014年4月，被告人王云峰隐瞒该房产已出售的事实，以该房产及北京市昌平区沙河镇×号房产（以下简称兆丰家园804房产）作为抵押，骗取北京永春投资担保有限公司（以下简称永春公司）借款人民币150万元。案发前，被告人王云峰向永春公司支付利息共计人民币24万元（以下币种均为人民币）。2．2015年7月，被告人王云峰隐瞒已将兆丰家园1504房产出售给刘新东以及已将兆丰家园1504房产、804房产抵押给永春公司的事实，通过伪造产权证明的手段，以签订房屋买卖协议作为担保的方式，骗取张永利借款60万元。案发前，被告人王云峰向张永利支付利息共计7．5万元。3．2016年2月，被告人王云峰、张翠兰隐瞒已将兆丰家园1504房产出售的事实，与史顺利签订房屋买卖合同，骗取史顺利购房款87万元。4．2015年11月，被告人王云峰将兆丰家园804房产出售给王北大。2015年12月，被告人王云峰隐瞒该房产已出售的事实，与杨彩云签订房屋买卖定金收付合同，骗取杨彩云购房定金34万元。5．2015年5月12日，被告人王云峰将丹峰公司出售给刘艳威。同月15日，被告人王云峰隐瞒该公司已出售的事实，以签订经营权转让协议作为担保的方式，骗取张海涛借款50万元。案发前，被告人王云峰向张海涛支付本息共计43．3332万元。北京市第一中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）京01刑初34号刑事判决，判决：一、被告人王云峰犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年六个月，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币三十万元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2016年5月20日起至202７年11月19日止。罚金自本判决生效第二日起十日内缴纳。）二、被告人张翠兰犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币五万元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2016年7月14日起至2019年7月13日止。罚金自本判决生效第二日起十日内缴纳。）三、责令被告人王云峰、张翠兰退赔犯罪所得人民币八十七万元，发还被害人史顺利；责令被告人王云峰退赔犯罪所得人民币二百一十九万一千六百六十八元，按比例发还被害单位北京永春投资担保有限公司、被害人张永利、杨彩云、张海涛。王云峰不服该判决提起上诉，北京市高级人民法院于2018年3月22日作出（2018）京刑终74号刑事裁定书，裁定驳回王云峰的上诉，维持原判。五、本案审理过程中查明的其他情况李晓伟曾于2016年1月4日以房屋买卖合同纠纷为案由将张翠兰、王云峰诉至北京市昌平区人民法院，法院依法受理该案，即（2016）京0114民初7509号案件，2016年8月10日王北大申请作为第三人参加该案诉讼。后李晓伟自愿撤诉。2019年1月16日，李晓伟再次提起诉讼，即（2019）京0114民初3318号案件。王北大作为第三人参加了（2019）京0114民初3318号案件的审理。另，2015年12月7日，王云峰（甲方）、杨彩云（乙方）签订《定金收付书》，约定甲乙双方就位于北京市昌平区×室的房屋达成买房意向，价格为110万元，乙方向甲方交付定金5万元，并约定于2016年1月1日签署买卖合同并付全款。后王云峰分四次向杨彩云出具收款凭证、收条等，载明其共收到杨彩云购房款34万元。后，张翠兰向杨彩云出具欠条，载明“张翠兰欠款34万元，于2016年4月1日前还清”。在本案审理过程中，杨彩云到庭接受询问，杨彩云称：其与王云峰约定了定金事宜并向王云峰支付了定金34万元，并未签订合同，此后王云峰就失踪了；后张翠兰出具欠条，同意于2016年4月1日前还清，但至今并未收到该款项；对于804号房屋，我不要房，要求退钱；谁能实际得到该房屋，就应该将该款退还给我；该房屋无产权证，不应该买卖。以上事实，有选房确认协议、离婚协议书、房屋买卖合同、自愿腾房承诺书、转账记录、装饰装修施工许可证、收据、房屋买卖居间合同、无产权证特别协议、补充协议、房屋租赁合同、民事判决书、民事裁定书、刑事判决书、询问笔录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为李晓伟与王云峰、张翠兰之间民事法律行为的性质与效力如何认定。本院对此评判如下：李晓伟与王云峰、张翠兰之间民事法律行为的性质与效力如何认定。本案中，李晓伟之夫李树明与王云峰之间存在民间借贷关系，后以李晓伟的名义与王云峰、张翠兰签订房屋买卖合同，并签订自愿腾房承诺书。从各文书内容及关联来看，李晓伟与王云峰、张翠兰之间的民事法律关系虽名为房屋买卖合同实为以804号房屋作为债务的担保，故李晓伟与王云峰、张翠兰之间的房屋买卖合同应属无效。退一步而言，即使李晓伟与王云峰、张翠兰之间的民事法律关系名为房屋买卖合同实为以物抵债协议，因其未能向法庭明确陈述李树明与王云峰之间借款款项之数额、双方利息之约定、王云峰还款之情况、该债务是否已届履行期限，故其要求王云峰、张翠兰继续履行抵债协议，办理804号房屋的产权转让登记手续的请求，亦不能得到支持。故本院对其该诉求依法驳回，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。王北大与张翠兰、王云峰之间的房屋买卖合同未违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方在该合同中约定购房总价款为108万元，王北大已累计向王云峰支付购房款98万元并向北京市丰台区人民法院汇款10万元，其已实际完成了全部付款义务。故王北大请求法院确认其与王云峰、张翠兰之间房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。关于王北大主张待具备过户条件时，王云峰、张翠兰协助王北大将涉案房产过户到王北大名下或其指定人名下的诉讼请求，因双方合同并未就过户相关事宜进行约定，且本案所涉房屋为回迁安置房，暂不具备办理房屋产权证的条件，王北大可待该房屋具备办理房屋产权证条件时另行主张。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张翠兰、王云峰经本院合法传唤，无正当理由未参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条之规定，判决如下：一、李晓伟与张翠兰、王云峰于2015年10月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、王北大与张翠兰、王云峰于2015年11月8日签订的《房屋买卖合同》有效；三、驳回李晓伟的全部诉讼请求；四、驳回王北大的其他诉讼请求。案件受理费14792元，由原告李晓伟负担（已交纳）。第三人案件受理费7260元，由被告王云峰、张翠兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  陈建元人民陪审员  胡春霞二〇二〇年九月二十七日书 记 员  吕萍萍