四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初5648号 原告：泸州市江城百货有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区仁和路**，统一社会信用代码91510502204702928X。 法定代表人：姚继伟，总经理。 委托诉讼代理人：李泳，四川鼎正律师事务所律师。 被告：罗杨，男，1985年9月15日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被告：杨惠岚，女，1986年6月22日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 第三人：曾雨，女，1990年1月29日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 第三人：夏燕，女，1969年3月4日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 第三人：泸州市国有公房经营管理有限公司，，住所地：四川省泸州市江阳区迎辉路****，一社会信用代码915105007400062569。 法定代表人：谢鹃，总经理。 委托诉讼代理人：陈永恒，泸州市国有公房经营管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：吴代雄，四川求索律师事务所律师。 原告泸州市江城百货有限公司（以下简称：百货公司）与被告罗杨、杨惠岚及第三人曾雨、夏燕、泸州市国有公房经营管理有限公司（以下简称：公房公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年5月15日，作出（2018）川0502民初6300号民事判决。原告百货公司不服该判决，上诉于四川省泸州市中级人民法院。2019年10月15日，四川省泸州市中级人民法院作出（2019）川05民终1245号民事裁定，裁定撤销本院（2018）川0502民初6300号民事判决，发回重审。本院于2019年11月20日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告百货公司的委托诉讼代理人李泳，被告杨惠岚，第三人公房公司的委托诉讼代理人陈永恒、吴代雄到庭参加诉讼。被告罗杨经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人曾雨、夏燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百货公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《营业用房合同》，判令被告及第三人曾雨、夏燕立即返还房屋；2、判决被告立即支付拖欠自2015年7月15日至2019年1月14日的租金190万元，由此产生的税费340391.01元由被告承担；3、判决被告支付违约金112000元；4、由被告承担原告支付的律师费110000元；5、本案诉讼费由被告承担。重审中，原告以双方签订的合同到期终止，原告已收回租赁房屋为由，自愿撤回了第1项诉讼请求。事实和理由：2013年4月3日，原、被告签订《营业用房合同》，原告将位于泸州市江阳区仁和路11号、13号门市租赁给被告使用。双方约定了租金及违约金标准。但被告拖欠租金三年，且将房屋转租给第三人曾雨、夏燕。原告认为，被告的行为构成违约，故原告诉至法院，望判如所请。 被告罗杨在重审中未向本院提交答辩意见，但在原审中辩称，1、租赁给罗杨的房屋由两部分构成，一部分属原告所有，一部分属第三人公房公司。原告是先租赁了公房公司的部分房屋再整体出租给罗杨。因原告从2015年7月起未向公房公司缴纳房租，自己直接向公房公司缴纳了房租，故这部分房租应当抵扣。2、自己享有原告公司30%的股份，故自己之后缴纳的房租扣减了30%。3、罗杨向原告缴纳了15万元保证金，如有拖欠租金，应当抵销。4、违约金过高，请求调整。5、二被告系夫妻关系，但杨惠岚未在合同上签字，因此不应承担责任。 被告杨惠岚辩称，罗杨租赁房屋时是与百货公司原法定代表人陈邦强签订的合同。原告法定代表人换了才起诉。二被告原系夫妻关系，但杨惠岚未在合同上签字，且现已离婚，故杨惠岚不应承担责任。 第三人曾雨在重审中未向本院提交陈述意见，但在原审中述称，自己是向被告罗杨租赁的房屋，其他情况不了解。租期未到，不同意退还房屋。 第三人夏燕在重审中未向本院提交陈述意见，但在原审中述称，自己是向被告罗杨租赁的房屋，其他情况不了解。租期未到，不同意退还房屋。 第三人公房公司在原审及重审中述称，公房公司将房屋租赁给原告，原告又租赁给被告。但原告从2015年7月开始没交房租，已经违约，被告罗杨此时找到公房公司，双方沟通后，罗杨直接向公房公司缴纳租金。公房公司与原告租赁合同于2016年6月30日到期。此后公房公司与罗杨建立租赁关系，并将租金从25,000元下调为20,000元。罗杨交租金至2018年2月。公房公司不是被告，只是与案件结果有利害关系。原、被告之间的租赁关系应以双方的证据来审查认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年4月3日，原告百货公司与被告罗杨签订《营业用房合同》，主要约定：原告将坐落于泸州市江阳区仁和路11号、13号两间门市，共两层，使用面积408.79平方米，土地面积163.53平方米，土地证号（**），无房产证，出租给罗杨；实际交房起租日为2013年7月15日至2019年7月14日止，为期六年，租赁期满后本合同终止，届时罗杨须将房屋退还百货公司；双方约定的年租金为：第一年70万元，第二、三年每年50万元，第四、五、六年每年56万元，税费由罗杨承担；不得转租，如转租属违约，原告可解除合同；保证金15万元；如未按本合同约定的期限交纳租赁费，应支付违约金，计算方式为：逾期天数乘以应交租赁费乘5‰；违约赔偿：除本合同条款中已有特别约定外，违约方应支付违约金为：合同年租赁费用总金额的20%；一方违约应承担守约方支付的律师费等。此后，被告罗杨向原告百货公司交付了15万元保证金，双方开始履行合同。 2013年6月21日，本院在审理公房公司与百货公司物权确认纠纷一案〔案号：（2012）江阳民初字第1071号〕中，确认双方当事人自愿达成如下协议：一、原泸州市房产公司位于泸州市北城仁和路11号土地（面积93.43平方米，土地使用证号：泸区北国用（91）字第0860号）及该土地上的附着物归公房公司所有；二、泸州市江阳区北城仁和路11号 土地（面积163.53平方米，土地使用证号：泸市国用（2007）第20035号）及该土地上的附着物归百货公司；三、公房公司将其位于泸州市北城仁和路11号土地（面积93.43平方米，土地使用证号：泸区北国用（91）字第0860号）及该土地上的附着物出租给被告百货公司，租期自2013年7月1日到2016年6月30日止，租金每月25000元。其余事项按国有公房管理规定完善租赁手续。但该协议并未界定现存土地及房屋的哪一部分属公房公司，哪一部分属百货公司。 2013年7月1日，公房公司与百货公司签订《国有公房有偿租赁合同》，主要约定：自2013年7月1日到2016年6月30日止，公房公司将其位于泸州市北城仁和路11号土地（面积93.43平方米，土地使用证号：泸区北国用（91）字第0860号）及该土地上的附着物出租给被告百货公司，租金25000元／月。 前述租赁合同的履行期间，原告从2015年7月开始未向公房公司缴纳每月的土地及附着物租赁费25,000元。罗杨与公房公司为此达成协议，由罗杨直接向公房公司缴纳公房公司土地及附着物部分的租金每月25,000元，但双方未签订合同。2016年7月1日起，在公房公司与百货公司的租赁合同到期后，公房公司又将租金下调为20,000元。后公房公司与罗杨于2018年4月2日签订《房屋租赁合同》。被告罗杨自2015年7月15日起开始拖欠原告租金未予支付。后罗杨于2016年7月15日向百货公司陈邦强转款283,224元，于2017年9月23日向百货公司陈邦强转款215,000元。诉讼中，原告百货公司对罗杨的此两笔转款予以认可。 2017年4月15日，罗杨与曾雨签订《房屋租赁合同》，主要约定：罗杨将其租赁的上述部分房屋转租给曾雨使用，并约定了租期、租金等事项。该合同载明：罗杨指定的收款人为杨惠岚，身份证号5105021986××××××××，开户行：中国银行泸州江阳支行，账号62×××07，罗杨指定的日常事务联系人：杨惠岚，移动电话：187××××7428。2018年9月6日，杨惠岚在中国民生银行的62×××65账户，收到转泸州市江阳区仁和路11号租金175000元。 2018年11月本院受理原告公房公司与被告罗杨、第三人夏燕租赁合同纠纷一案。案涉租赁房屋为位于泸州市仁和路19号（即公房公司位于泸州市北城仁和路11号土地面积93.43平方米及该土地上的附着物）。2019年1月9日，本院作出（2012）江阳民初字第1071号民事判决后，公房公司不服该判决，上述于上诉于四川省泸州市中级人民法院。2020年4月14日四川省泸州市中级人民法院作出（2020）川05民再1号民事判决，判决如下：一、维持泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初5780号民事判决第二项（即：罗杨于本判决生效之日起五日内向泸州市国有公房经营管理有限公司支付违约金4.8万元）、第三项（即：夏燕于本判决生效之日起三十日内搬离泸州市江阳区北城仁和路19号房屋并交付泸州市国有公房经营管理有限公司）；二、撤销泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初5780号民事判决第四项（即：驳回泸州市国有公房经营管理有限公司其他诉讼请求）；三、变更泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初5780号民事判决第一项为：罗杨于本判决生效之日起五内向泸州市国有公房经营管理有限公司支付租金和房屋占用费（计算方式为：从2018年3月1日起按每月2万元的标准支付至履行原一审判决第三项之日止）；四、驳回泸州市国有公房经营管理有限公司其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2210元，由罗杨承担；再审案件受理费300元，由泸州市国有公房经营管理有限公司负担。 2019年9月3日，甲方公房公司、乙方姚继伟、丙方百货公司签订《资产出租补充协议》，主要约定：甲乙丙三方认同丙方在仁和路19号（原11、13号）土地面积163.53平方米对应的房屋享有租金收益权，甲方在仁和路19号土地面积93.43平方米对应的房屋享有租金收益权；甲方将上述房屋租赁给乙方，（从2019年1月25日起算），乙方统一对仁和路19号进行管理（包括房屋招租、出租租金收取及分配），以及租金价格、分配比例等等。 另查明，原告的工商登记、章程中，股东不包括被告罗杨。原告百货公司因本案委托四川鼎正律师事务所代理诉讼。四川鼎正律师事务所于2019年2月25日向原告百货公司出具了收取鉴证咨询服务、法律服务费11万元的增值税发票。被告罗杨、杨惠岚原系夫妻关系，2019年7月双方办理了离婚登记。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。房屋租赁合同是租赁合同的一种。原告百货公司与被告罗杨签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方已形成了合法的租赁合同关系，租赁双方均应按约定履行各自义务。针对双方的争议焦点，本院评析如下： 一、关于租赁房屋的范围问题。原告主张根据原、被告之间的《营业用房合同》，原告租赁给被告的房屋仅限于原告所有的泸州市北城仁和路11号土地面积163.53平方米及该土地上的附着物。被告认为合同虽约定租赁房屋使用面积408.79平方米，土地面积163.53平方米，但坐落于泸州市江阳区仁和路11号、13号两间门市，共两层，属是一个整体。对此，本院认为，根据原、被告之间《营业用房合同》约定的租赁物，结合本院在审理公房公司与百货公司物权确认纠纷一案〔案号：（2012）江阳民初字第1071号〕中，确认双方当事人自愿达成协议，位于泸州市北城仁和路**土地及该土地上的附着物，部分属于公房公司，部分属于百货公司，而该协议并未界定该土地及房屋等附着物的哪一部分属公房公司，哪一部分属百货公司的事实，在百货公司不能举证证明其出租给罗杨的部分房屋的界定位置，以及百货公司租用公房公司所属部分土地及房屋具体使用的情况下，根据日常生活经验判断，本院采信被告主张案涉租赁房屋系整体出租，即原告将部分属原告所有，部分属公房公司所有的位于泸州市北城仁和路11号土地及该土地上的附着物整体出租给被告的事实。 二、关于租金及税费问题。原告主张被告欠付租金190万元（自2015年7月15日至2019年1月14日的租金）。被告罗杨主张应向实际权利人公房公司缴纳的租金，已缴纳原告的租金498,224元（283,224元＋215,000元）及15万元的保证金应予扣减，并应按30%的股份扣减房租，而税费尚未实际产生。对此，本院认为，被告罗杨主张应向实际权利人公房公司缴纳的租金，被告已支付原告的租金及保证金应予扣减，符合法律规定，本院应予支持。但被告主张享有30%股东权利应扣除相关租金的主张，因与原告工商登记不符，且不符合相关法律规定，故本院不予支持。据此，原告主张的租金190万元-同期罗杨应向公房公司缴纳租金105万元（42个月×25,000元/月，公房公司与被告协商的降租不影响原告的租金算法）-已缴纳的租金498,224元-罗杨已缴纳的保证金15万元=201,776元。因此，被告应支付尚欠原告的租金201,776元。对于原告主张的税费问题，因原告未举出该税费已实际产生，且原告已代被告缴纳的相关证据，故对原告要求被告向其支付税费的主张，本院不予支持。 三、关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”，第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。本案中，根据原、被告之间的《营业用房合同》约定，逾期交纳房屋租赁费的应支付违约金，计算方式为：逾期天数乘以应交租赁费乘5‰。因被告罗杨至今尚欠原告的租金201,776元未予支付，构成违约，故原告主张被告应承担违约金的请求，本院予以支持。但双方约定的违约金过分高于损失，故本院酌定被告罗杨应支付原告违约金为60,532.80元（201,776元×30%）。 四、关于原告主张的律师费问题。根据原、被告之间的《营业用房合同》约定，一方违约应承担守约方支付的律师费。但律师费的数额应符合相关规定。根据四川省律师费收费标准及被告应支付原告的租金、违约金的金额，本院酌定被告罗杨应承担原告的律师费为24,000元。对于原告超额部分律师费，本院不予支持。 五、关于被告杨惠岚的责任问题。原告主张被告杨惠岚应与罗杨承担共同还款责任，并举出2017年4月15日罗杨、曾雨签订的《房屋租赁合同》复印件，以及2018年9月6日杨惠岚的62×××65账户收到转泸州市江阳区仁和路11号租金175000元的中国民生银行支付业务回单（付款）复印件，用以证实被告杨惠岚在与罗杨夫妻关系存续期间，参与案涉租赁房屋的经营和收取部分款项的事实。被告杨惠岚主张其银行卡由罗杨使用，自己并不清楚此事，但未向本院举出相关证据。对此，本院认为，被告杨惠岚虽未在原告与被告罗杨签订《营业用房合同》上签名，但在罗杨、曾雨签订的《房屋租赁合同》中，罗杨指定的收款人和日常事务联系人均为杨惠岚，且杨惠岚在中国民生银行的62×××65账户亦显示收取了部分租金，故在杨惠岚未能举证反驳上述证据，以证明其没有参与案涉租赁房屋经营的情况下，本院采信原告主张被告杨惠岚在与罗杨夫妻关系存续期间，参与了案涉租赁房屋的经营和收取部分款项的事实。因此，原告主张被告杨惠岚应与罗杨承担共同还款责任，本院予以支持。 综上所述，为保护当事人的合法权益，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告罗杨、杨惠岚于本判决生效之日起十日内，偿付原告泸州市江城百货有限公司租金201,776元、违约金60,532.80元、律师费24,000元，合计286,308.80元。 二、驳回原告泸州市江城百货有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费26,499元、保全费5,000元，合计31,499元，原告泸州市江城百货有限公司负担23,904元，被告罗杨、杨惠岚负担7,595元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  吴晓明 人民陪审员  殷光琴 人民陪审员  祝 建 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  鲜佳芯