陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初9880号 原告（反诉被告）:许明，男，1997年3月1日出生，汉族，西安XXXX大学学生，住西安市碑林区。 原告（反诉被告）：许绍通，男，1967年12月10日出生，汉族，西安XXXXXX有限公司总经理，住西安市碑林区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：仲辉，陕西省148法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：胡长明，男，1963年7月10日出生，汉族，西安XXXX大学教师，住西安市新城区。 委托诉讼代理人：晋海涛，陕西德迈律师事务所律师。 被告（反诉被告）曹放，女，1966年8月11日出生，汉族，西安XXXX大学教师，住址同上。 原告许明、许绍通与被告胡长明、曹放房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许明、许绍通委托诉讼代理人仲辉，被告胡长明委托诉讼代理人晋海涛均到庭参加诉讼，被告曹放经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告许明、许绍通向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告曹放签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告已付房款100万元；3、判令被告赔偿原告房屋溢价款762651元。事实和理由：二被告系夫妻关系。位于西安市新城区幸福南路X号华清学府城XX幢X单元XX层XXXXX号162.37平方米房屋系二被告于2013年8月24日购买所有。2017年6月22日西安市不动产登记局向被告胡长明颁发了该房屋的产权证。2017年4月，原、被告签订《售房合同》，约定以135万元的价格将该房屋出售给原告。合同签订后，原告依约向二被告支付了房款。被告曹放向原告打有收条一张，并交付了该房屋的钥匙。后因被告胡长明拒绝履行曹放与原告签订的房屋买卖合同，致使原告无法正常使用该房屋及办理过户手续，原告起诉前曾与被告胡长明沟通，表示自愿增加10万元购房款，但被告胡长明要求增加40万元，否则仍拒绝履行合同，被告明显违约，故原告诉至法院。 被告胡长明辩称，原告所述与事实不符，要求驳回原告的诉讼请求。第一、原告称2017年4月原、被告签订《售房合同》并向二被告支付了房款，与客观事实不符。原告与胡长明不认识，与被告胡长明亦未签订过任何《售房合同》，也未向被告胡长明支付过任何房款。第二、2017年4月许明、许绍通和曹放签订的《售房合同》，应属无效合同，故法院应驳回原告的诉讼请求。涉案房屋的初始购买人系被告胡长明，且该房屋产权也登记在被告胡长明一人名下，故被告胡长明对该房屋享有直接支配和排他的权利，应当受到法律保护，任何单位和个人不得侵权。许明、许绍通和曹放签订《售房合同》时，许明、许绍通和曹放均知道该房屋产权登记在胡长明名下，却未向胡长明查询，更未征得胡长明本人的同意与曹放签订《售房合同》，私自买卖登记在胡长明名下的房屋，侵犯了胡长明的合法权益，应属与曹放恶意串通的侵权行为。故许明、许绍通和曹放签订的《售房合同》属于无效合同，法院应依法驳回原告诉讼请求。 被告曹放未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 被告胡长明向法院提出反诉请求：1、依法确认2017年4月许绍通、许明与曹放签订的《售房合同》无效；2、判令反诉被告退还涉案房屋的购房合同及不动产登记证书。事实和理由：2018年9月17日，反诉原告接到西安市新城区人民法院的应诉通知得知，本案三个反诉被告早在2017年4月背着反诉原告就依法登记在反诉原告名下位于西安市新城区幸福南路X号华清学府城XX幢X单元XX层XXXXX号房屋签订了《售房合同》，并以此为由主张为其办理房屋过户登记手续。在接到法院通知之前，反诉原告对本案三个反诉被告的违法买卖行为毫不知情。反诉原告认为，按照《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是反诉原告享有该不动产物权的重要凭证。反诉原告对该凭证及其载明的物权享有直接支配和排他的权利，应当受到法律的保护，任何单位和个人不得侵权。虽然反诉原告与反诉被告曹放的夫妻关系还在存续期间，但早在四年前反诉被告曹放就在外租房单独居住至今，很少回家。按照《婚姻法》的规定，该房屋应属于夫妻共同财产，双方享有平等的处理权。但反诉被告曹放在向反诉被告许明、许绍通出卖登记在反诉原告名下的房屋时，事前未经反诉原告的同意，事后也未向反诉原告告知，已经构成对反诉原告物权的侵犯。反诉被告许明、许绍通明知其购买的房屋登记在反诉原告名下，但未向反诉原告查询征求意见，应属于与反诉被告曹放恶意串通的侵权行为。因此按照《民法总则》第一百五十四条、《合同法》第五十二条的规定，三个反诉被告就登记在反诉原告名下的房屋所签的《售房合同》应属无效。 原告许明、许绍通就被告胡长明反诉辩称，被告的反诉请求不成立。1、原告许绍通与被告曹放签订买卖合同时，曹放向原告给付了两份结婚证复印件并提供了房屋买卖合同、水电气卡、房屋钥匙，在签订合同的当日出示了胡长明的身份证件，原告当场与胡长明电话确认卖房一事，原告与被告签订合同是买卖双方的真实意思表示。2、原告在购买涉案房屋时，被告胡长明并没有取得涉案房屋的产权证，当时订立的出让价款是该房屋所属地段市场价，不存在恶意串通。3、被告取得房屋产权证后，原告要求被告协助过户，因市场房价有所调整，双方口头达成协议，原告再行给被告增加10万元购房款。庭审中其向法庭提供了曹放与胡长明通话录音，胡长明当时要求增加40万元，致使双方的买卖合同无法履行。4、若按照双方合同约定继续履行房屋买卖合同，那该房屋的所有人为原告，现房屋增值部分也就属于原告所有。由于被告违约致使合同无法履行，导致原告购买同一地段同等品质的房屋需另付超出原购房合同约定价格的溢价部分。因此，该部分房屋价值差额是被告给原告造成的直接损失。被告的反诉请求依法不能成立，应驳回被告的反诉请求。 许明、许绍通就其主张提交了如下证据： 1、胡长明、曹放《结婚证》，证明二被告于1992年1月28日登记结婚，系夫妻关系，2018年8月28日补办结婚证；被告夫妻感情深厚，婚姻生活和谐。胡长明对《结婚证》的真实性无异议，证明目的不认可。认为结婚证不能证明夫妻感情好坏的问题，2014年曹放因与胡长明感情不和已经搬出租房居住。 2、《售房合同》，证明双方于2017年4月达成涉诉房屋的买卖合同。胡长明对该组证据的真实性、证明目的均不认可。其从法院复印的售房合同有三个人的签字，原告当庭提供的售房合同原件上没有许明的签字，经与起诉状许明的签字相对比不是一个人字迹，认为是三个人恶意串通，损害胡长明的利益。合同内容显示之前和事后能看到涉诉房屋手续上胡长明的详细信息，但原告并未联系过胡长明本人，也没有核实。 3、许绍通作为法定代表人的《营业执照》、2017年4月12日曹放收取许明100万现金收条一张、西安绍通建筑装饰工程有限公司在西安银行流水，证明原告履行了房屋买卖合同的付款义务；证明原告给付房款的款项来源，曹放也于2017年4月12日收到了原告支付的购房款。胡长明对《营业执照》和银行流水的真实性无异议，但认为与本案无关，也无利害关系。对收条的真实性、证明目的不予认可。认为是原告与被告曹放三人恶意串通，伪造收条，损害胡长明的利益。 4、胡长明位于西安市新城区幸福南路X号华清学府XX幢X单元XX层XXXXX号房屋的《房产证》、《商品房买卖合同》、《物业服务协议》，证明涉诉房屋系二被告共同所有。被告曹放履行了交付房屋及相关房屋手续的合同义务。胡长明对该《房产证》、《商品房买卖合同》、《物业服务协议》的真实性无异议，证明目的不认可，认为该组证据均显示买受人和权利人为胡长明，且有胡长明详细的个人信息，原告一直没有联系并向胡长明核实确认。 5、曹放收到物业费4100元的收条，证明原、被告房屋买卖实际已经完成并已交付，且原告以现金方式向被告曹放返还了预交的该房屋物业管理费用。胡长明对该收条真实性和证明目不予认可，认为与本案无关。 6、许明位于西安市新城区幸福南路X号华清学府城XX幢X单元-X层XXXXX号车位的《商品房买卖合同》、收款收据、陕西省住宅专项维修资金专用收据，证明双方买卖已经完成，物业处也已实际更改了房屋业主信息，原告已经成为该房屋业主，并以业主身份购买了该房屋所在小区车位一个，已实际占有使用该房屋。胡长明对该组证据的真实性和证明目均不予认可，认为与本案无关。 7、物业费发票2张，证明原告以该房产业主的身份按期缴纳物业管理费用。原告实际占有使用该房屋。胡长明对该发票真实性和证明目的不予认可，认为与本案无关。 8、华清学府城XX幢X单元-X层XXXXX号车位收房通知书，证明原告以该房产业主的身份实际占有使用该房屋，与被告的房屋买卖已经履行完毕。胡长明对该证据的真实性和证明目不予认可，认为与本案无关。 9、胡长明和曹放的电话录音及文字稿，证明被告胡长明对卖房一事自始至终知情，胡长明违反诚信原则故意涨价。胡长明对该电话录音真实性和证明目的均不予认可，认为与本案无关。该证据内容不完整，胡长明和曹放几年都没有电话联系，不存在上述情况，且内容与涉案房屋毫无关系。 10、网价，证明原告主张溢价款是参照争议房屋所在地的市场价。胡长明对该证据的真实性、证明目的均不认可，认为与涉案房屋无关。 胡长明就其主张提供如下证据： 1、《商品房买卖合同》、《不动产权证书》复印件，证明初始买受人是胡长明一人；房地局登记的权利人也是胡长明一人；曹放不是初始买受人也不是登记的权利人；买卖合同登记了胡长明的详细信息，但原告并未与胡长明联系核实，主观存在恶意，合同应属无效。原告对该《商品房买卖合同》、《不动产权证书》复印件的真实性认可，对该证据的证明目的不予认可。被告胡长明不能向法院提交登记在自己名下的《商品房买卖合同》、《不动产权证书》原件，说明在原告与被告曹放签订买卖合同胡长明是知情并同意交易，且曹放将原件交付给原告。根据房地局登记颁发产权证的程序规定，不允许他人代领。原告取得相关房屋手续是经胡长明之手取得，所以不存在恶意、胡长明不知情的情形。 2、《售房合同》，证明买卖合同登记了胡长明的详细信息，但原告并未与胡长明联系核实，主观存在恶意，合同应属无效。原告质证认为，2017年4月11日签订买房合同时是周二，许明作为在校大学生不在家，当时许绍通先签字，许明回来时后补签字。当时曹放签订合同时是双方真实意思表示，根据曹放提供的二人结婚证、身份证，印证了胡长明知情且同意。许明对其房屋买卖合同签字进行追认，并没有改变合同内容，不影响合同的效力。 3、物业费收据，证明涉案房屋登记的业主一直是胡长明本人；2018年10月3日胡长明办理了取消空置房手续，停水停电。之后涉案房屋恢复了正常使用功能，并一直由胡长明居住使用至今。原告对该证据的真实性、证明目的均不认可。该案在2018年庭审中，原告向法庭提交了自己向物业交纳费用的票据以及庭审中法官询问房屋的现状，被告的回答是不知情；原告作为业主向物业管理部门交纳了物业费的票据，这些票据足以证明已经过被告同意变更了涉案房屋的业主。 经过当事人举证、质证，本院对以上证据认证如下： 原告提交的胡长明、曹放《结婚证》，本院认为，结婚证是婚姻登记管理机关签发的证明婚姻关系有效成立的法律文书。被告胡长明对《结婚证》的真实性予以认可，但不认可原告该证据的证明目的。故《结婚证》作为证据合法，但只证明胡长明、曹放系夫妻关系，无法证明原告所述的“被告夫妻感情深厚，婚姻生活和谐”之目的。 对《售房合同》、曹放于2017年4月12日收取许明100万现金收条、曹放收到物业费4100元的收条，本院认为，原告认可其真实性，且胡长明在反诉中亦提交了该《售房合同》，本院对该组证据真实性予以认定，能够证明许明、许绍通和曹放签订了华清学府城XX幢X单元XX层XXXXX号房屋买卖合同，许明、许绍通向曹放支付了100万元购房款及预交的该房屋物业管理费4100元。 对许绍通作为法定代表人的《营业执照》、西安绍通建筑装饰工程有限公司在西安银行的流水，本院认为，因该案系自然人购房，非法人购房，该《营业执照》及银行流水与本案没有法律上的关联性，不作为本案证据。 对胡长明位于西安市新城区幸福南路5号华清学府38幢2单元11层21104号房屋的《房产证》、《商品房买卖合同》、《物业服务协议》，本院认为，双方当事人均对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认可，结合《商品房买卖合同》附件八《西安市家庭购房申请表》中所载“购房人姓名：胡长明；家庭成员胡长明、曹放”以及双方结婚证，该组证据可以作为认定西安市新城区幸福南路X号华清学府城XX幢X单元XX层XXXXX号房屋系胡长明、曹放夫妻共同财产的证据。 对许明位于西安市新城区幸福南路X号华清学府城XX幢X单元-X层XXXXX号车位的《商品房买卖合同》、收款收据、陕西省住宅专项维修资金专用收据，本院认为，该证据所指房屋不是当事人所讼争的本案标的物，许明、许绍通并未提供与该证据可相互印证的证据用以证明其证明目的，故与本案无关联性，不作为认定本案的证据。 对许明于2018年9月缴纳物业费等费用的发票，本院认为，该发票只记载了许明于2018年9月缴纳物业费等费用，但未载明为何处物业的费用，无法证明许明为华清学府城XX幢X单元XX层XXXXX房屋业主的身份，不具有与本案的关联性。 对华清学府城XX幢X单元-X层XXXXX号车位收房通知书，本院认为，该证据所指房屋不是当事人所讼争的本案标的物，许明、许绍通并未提供与该证据可相互印证的证据用以证明其证明目的，故与本案无关联性，不作为认定本案的证据。 对胡长明和曹放的电话录音，本院认为，许明、许绍通未提交原始通话介质，胡长明否认其真实性和证明目的，不符合音像资料证据规则，其真实性、合法性本院不予认定。 胡长明提交的证据《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、《售房合同》、物业费收据，本院认为，该组证据真实性予以认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1992年1月28日被告胡长明、曹放登记结婚，双方系夫妻关系。2013年8月24日胡长明与西安华清科教产业（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》，胡长明按揭购买了位于西安市新城区幸福南路X号华清学府城XX幢X单元XX层XXXXX号162.37平方米房屋，购房人为被告胡长明，家庭成员为胡长明和曹放。2017年6月22日西安市不动产登记局向胡长明颁发了该房屋的产权证。 2017年4月，原告许明、许绍通与被告曹放签订《售房合同》，约定被告曹放以135万元的价款将位于西安市新城区幸福南路X号华清学府城XX幢X单元XX层XXXXX号162.37平方米精装房卖与许明、许绍通，且在三日内先用现金支付100万元，剩余35万元在房产过户后原告见房产证时支付。该合同由曹放与许明、许绍通签字确认。合同签订后，2017年4月12日曹放收到许明、许绍通100万元购房款，并向许明出具收条一张，载明：“今收到许明交来买房款壹佰万元整（现金）。” 2017年4月16日，原告许明在该房屋所在小区出资142300元购买停车位一个，并与西安华清科教产业（集团）有限公司签订《商品房买卖合同》。2017年11月5日原告许明缴纳了该车位专项维修资金1678.2元。 2017年12月18日许明、许绍通将该房屋已预交的物业管理费4100元退付曹放，曹放向许明出具收条一张。同日被告曹放将该房屋钥匙、胡长明与西安华清科教产业（集团）有限公司所签《商品房买卖合同》及《物业服务协议》交付原告。 本院认为，本案争议的焦点问题是：1、原告许明、许绍通与被告曹放签订的《售房合同》是否有效；2、出售该房产是否为胡长明与曹放共同意思表示；3、原告主张的房屋差价损失是否符合法律规定。《售房合同》解除后，双方各自应承担的法律责任如何？ 一、从物权法角度看，房屋买卖合同不同于一般的合同，该合同的履行会引起不动产权利的转移，使不动产发生物权变动的效力。该类合同的完全履行包括两个相对独立的部分，即合同成立和物权变动。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，房屋买卖合同自成立时生效，是否办理物权登记，不影响合同效力，合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案所涉房屋买卖合同未出现合同无效的法定情形，故原告许绍通、许明与被告曹放签订的《售房合同》应认定合法有效。原告要求解除其与曹放签订的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。被告胡长明以涉案房产未取得其同意为由要求确认2017年4月许绍通、许明与曹放签订的《售房合同》无效的反诉请求，本院不予支持。 二、《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。位于西安市新城区幸福南路X号华清学府城XX幢X单元XX层XXXXX号162.37平方米房屋是胡长明在其与曹放夫妻关系存续期间购买，双方没有财产约定，属于夫妻共同财产。双方对该房屋享有完全平等的占有、使用、收益、处分的权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，由此可以看出另一方不得以不同意或者不知道对抗第三人的条件为：首先他人有理由相信该意思表示为夫妻双方共同的意思表示，其次第三人系善意。善意取得应当是行为人不知情或不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态。被告曹放在与原告签订《售房合同》时虽提供了其与被告胡长明结婚证复印件、房屋买卖合同、水电气卡、房屋钥匙并出示了胡长明的身份证，但许明、许绍通主观上明知该房屋是胡长明按揭购买，系胡长明与曹放的夫妻共同财产，完全有理由、有条件征得被告胡长明的同意，却未能明确取得被告胡长明签字同意或者胡长明给予曹放的委托授权，未尽到审慎注意义务，不符合善意取得的条件，原告对于合同未能继续履行负有一定责任。二原告称买房经胡长明同意系二被告夫妻共同意思表示，未提交有效证据予以证明，本院对此不予采信。 三、《售房合同》解除后，双方各自应承担的法律责任如何？关于原告主张的房屋差价损失也就是房屋的溢价损失，本院根据原告对该房屋市场价值的主张，并结合当地房地产交易市场的价格，对涉诉房屋的市场价值酌情确定为每平方米12200元，该房屋共计162.37平方米，合同约定的成交价为135万元，故房屋的溢价款为630914元。根据《最高人民法院》第三条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，由于被告胡长明得知被告曹放一人与原告签署《售房合同》后，一直不配合办理涉案房屋产权变更手续，本案所涉房屋买卖合同实际已无法继续履行，故原告要求解除合同，本院依法予以准许。合同解除后被告收取原告支付的100万购房款依法应全额返还原告。原告主张的房屋溢价损失一节，因原告明知涉案房产是被告胡长明按揭购买，系胡长明与曹放的夫妻共同财产，但原告却未能明确取得被告胡长明签字同意或者胡长明给予曹放的委托授权，未尽到审慎注意义务，对于合同未能继续履行负有一定责任。被告胡长明虽未在售房合同上签字，但考虑被告曹放在与原告签订《售房合同》时提供了二被告结婚证复印件、房屋买卖合同、水电气卡、房屋钥匙并出示了胡长明的身份证，致使原告相信曹放代表了胡长明售房的意思，对导致合同解除负有主要责任。本院酌情认定被告承担60%的责任。原告要求被告赔偿房屋溢价款的诉请，本院予以部分支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定，判决如下： 一、2017年4月原告许明、许绍通与被告曹放签订的《售房合同》予以解除。 二、被告胡长明、曹放于本判决生效后十日内向原告退还购房款100万元。 三、被告胡长明、曹放于本判决生效后十日内向原告许明、许绍通赔偿房屋溢价损失378548元。 四、驳回被告胡长明要求确认2017年4月许绍通、许明与曹放签订的《售房合同》无效的反诉请求。 五、原告许明、许绍通于本判决生效后十日内向被告胡长明退还涉案房屋的购房合同及不动产登记证书。 如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29139元（原告许明、许绍通预交诉讼费20664元，被告胡长明预交反诉费8475元），由原告许明、许绍通承担11655元，被告胡长明、曹放负担17484元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  左 立 审 判 员  杨海涛 人民陪审员  刘雪凤 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  悦 铭