广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1127号 原告：区杰波，男，1966年3月28日出生，汉族，现住广西梧州市万秀区。 原告：刘慧，女，1972年3月5日出生，汉族，现住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：区杰波（系原告刘惠的丈夫），男，现住广西梧州市万秀区。 被告：梧州毅德商贸物流城开发有限公司，住所广西梧州市长洲区舜帝大道西段1号。统一社会信用代码：91450400595128512H。 法定代表人：李杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：卢远乐，广西彤日律师事务所律师。 原告区杰波、刘慧诉被告梧州毅德商贸物流城开发有限公司（以下简称物流公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告区杰波（兼原告刘慧的委托诉讼代理人）、被告物流公司的委托诉讼代理人卢远乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告区杰波、刘慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担延误交付舜帝大道西段1号A6第30幢7号独立交易展示位自2016年1月至2018年11月的物业费合计8837.50元；2.判令被告支付延误交付舜帝大道西段1号A6第30幢7号独立交易展示位自2016年1月至2018年11月的租金合计34000元；3.判令被告退回代缴的房屋所有权登记费550元；4.判令被告修复好展示位外立面掉落的外墙砖和碎裂的雨棚玻璃；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月29日，原告按照被告的通知前去办理舜帝大道西段1号A6第30幢7号独立交易展示位（以下简称展示位）的收房手续，在到现场看了展示位及按规定交了相关费用和签署了相关文件后，被告的工作人员向原告表示称展示位还有问题要处理，钥匙要稍后才能交付，让原告回去等待，原告考虑到遗留问题不会处理太久就先行回去了。大概一个月后，原告再次过去询问，但被告的工作人员告知原告称问题尚未处理好，让原告回去等待，在问题处理好后会电话通知原告去取钥匙的，随后就一直没有下文。2018年11月10日，原告再次到被告处去办理接收房屋钥匙手续，在原告随物管人员到现场时却发现展示位已经换锁，且不知被什么人或公司占用，后物管处告知原告称涉案展示位是被案外人粤凯建筑公司占用的。之后在物管处的协调下，粤凯建筑公司在几天内将堆放在原告展示位内的物品搬清并于2018年11月15日将展示位的钥匙交付给原告。为此，原告就其展示位被延期交付以及被占用的问题写了一份《诉求书》，对延期交付展示位期间的物管费和占用费用提出正当要求，而该《诉求书》已由物管处的刘桂清签收。2019年1月15日，在物管处的协调下粤凯建筑公司向原告支付了占用展示位一个月的租金1500元。 最近，原告去办理押金退还手续时发现被告未将2016年1月至2018年11月共35个月的物业费共计8837.50元免去。原告认为被告延期交付展示位的事实明确，因此该期间的物业费应由被告承担，故被告应将该期间的物业费免去。此外，2016年1月至2018年11月延期交付展示位期间应视为被告租用该展示位，而除了2018年11月租金由粤凯建筑公司支付外，共尚有34个月，租金按1000元/月，共计34000元，也应由被告支付。另，原告在办理涉案展示位的不动产证时，由于原来被告代缴的房屋所有权登记费相关部门不认可，因此原告只能重新缴费，故被告应向原告退还办理房屋所有权登记的相关费用共550元。2018年11月10日，原告与物管处到涉案展示位现场时发现展示位外墙砖有一块已缺损，且门口雨棚也有一块玻璃已破裂，故原告口头向物管处提出要被告恢复，物管处回复原告已准备统一处理，但直至现在相关问题仍未解决。故原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。 被告物流公司辩称，1.其公司已于2015年11月29日向原告交付了涉案商铺，交付时间和交付条件均符合双方商品房买卖合同的约定，不存在任何延误交付或商铺不具备交付条件的违约行为，原告诉请其公司承担物业费和支付租金没有事实依据。首先，根据其公司与原告于2015年11月29日签订的《房屋移交确认书》中第4条“本移交确认书生效后即视为房屋移交人已全面履行商品房买卖合同的交付使用义务。”与原告缴纳物业费的收款收据均可证实，其与原告已于2015年11月29日进行涉案商铺的交接，故其公司不存在延误交付之说，也不存在涉案商铺在交付时被他人占用的情况；其次，原告在举证中提及原告收取粤凯建筑公司1500元租金，该陈述证明了原告与粤凯建筑公司存在租赁关系，故原告要求其公司支付涉案商铺租金显然没有事实依据；2.其公司已代原告缴纳房屋所有权登记费550元，且其已将登记费的票据交给原告，即使相关部门重复收费，也属另一种法律关系，原告要求其公司退还该登记费没有法律和事实依据；3.其公司同意对涉案商铺外墙面缺损的外墙砖按质保条款约定进行修复，但原告应向毅德城物业部提交相关书面的维修申请，因原告未履行相关手续，导致至今未修复；4.原告没有证据证实涉案商铺雨棚玻璃破碎是由于涉案商铺质量的原因所导致，故其认为雨棚玻璃破碎不排除人为原因造成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告区杰波、刘慧围绕其诉讼请求依法向法庭提交的证据有： 1.《梧州市商品房买卖合同》一份，证明原告与被告的合同关系； 2.桂2020梧州市不动产权第××号《不动产权证书》一份，证明涉案不动产属于原告所有的事实； 3.两原告的身份证复印件各一份，证明两原告的身份情况； 4.2018年11月10日的现场照片复印件两份，证明不动产没有交付及不动产被占用的事实； 5.《诉求书》复印件一份，证明原告原来的诉求； 6.落款时间为2019年1月15日的《收条》复印件一份，证明原告不动产被占用的事实； 7.微信付款截图复印件一份，证明原告不动产被占用的事实； 8.电费缴费记录截图复印件一份，证明涉案不动产的交付时间； 9.《收款收据》一份，证明原告已交一年物业费的事实； 10.编号分别为10663529、03742761的《广西壮族自治区政府非税收入专用收据》各一份，证明被告收取不合理费用的事实； 11.2020年5月28日的现场照片复印件一份，证明涉案不动产的缺陷。 被告对原告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）无异议；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，认为单凭图片不能证明其公司没有交付涉案商铺或涉案商铺被他人占用；对证据5、8的三性不予认可；对证据6、7的真实性表示由法庭核实，但认为该租金并不是其公司收取的，故对关联性不予认可，且该份收据应理解为是支付租金，若属实的话应是粤凯建筑公司将租金支付给原告，而其公司不应承担任何责任；对证据9的三性无异议，认为该证据同时证明其公司已将涉案商铺交付给原告；对证据10的真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告提供的落款时间为2015年7月17日的550元收据就已证明其公司已代原告缴纳了550元所有权登记费的事实，若存在相关部门重复收费的情况也均与其公司无关；对证据11的真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告所称的脱落的外墙瓷砖属公共部分，并不属于原告个人涉案商铺部分的范围，故不应在本案进行处理。 被告物流公司为其辩解依法向法庭提交的证据有： 1.《房屋移交确认书》一份，证明被告于2015年11月29日向原告交付涉案商铺，双方确认被告已全面履行商品房买卖合同的交付义务； 2.《商铺质量保证书》复印件一份，证明被告对涉案商铺及展示位的质量保证范围及期限。 原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该份《房屋移交确认书》确实是其所签，但被告之后并未将涉案展示位的钥匙交付给其导致延误交付涉案展示位；对证据2无异议，认为就按照该保证书中双方约定的内容履行。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，结合其与本案的关联性予以采纳取舍，并在认定事实中进行综合认证。 根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月24日，两原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份合同编号为WZ2015050451的《梧州市商品房买卖合同》，主要载明：1.买受人区杰波、刘慧购买的商品房为舜帝大道西段1号A6第30幢7号独立交易展示位；2.出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3.除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；4.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；5.买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担...等内容。合同签订后，原告于2015年11月29日应被告的通知到被告处办理舜帝大道西段1号A6第30幢7号独立交易展示位的收房手续，并与被告签订了一份《房屋移交确认书》，该确认书主要载明：1.原告所购买的商铺舜帝大道西段1号A6第30幢7号商铺已具备交付使用条件，经双方检查，该房屋的地面、墙面、门窗，一户一表的给水，一户一表的强电、防水等均完好无损，并能正常使用，现将该房屋的钥匙移交给原告；2.请原告特别注意：此移交确认书一式二份，移交双方各执一份，签字生效；本移交确认书生效后即视为房屋移交人已全面履行商品房买卖合同的交付使用义务…等内容。 2018年11月10日，原告发现涉案展示位的大门已经换锁，并被案外人粤凯建筑公司占用，且展示位外墙砖有一块已缺损，门口雨棚有一块玻璃已破裂，后在物管处的协调下，粤凯建筑公司将堆放在展示位的物品搬清后于2018年11月15日将展示位的钥匙交付给原告，并于2019年1月15日向原告支付了占用展示位一个月的租金1500元。 之后，原告去办理押金退还手续时发现被告未将延期交付涉案商铺期间，即2016年1月至2018年11月共35个月的物业费共计8837.50元给其免去。原告认为2016年1月至2018年11月即延期交付涉案商铺期间应视为被告租用其的涉案展示位，扣减已由粤凯建筑公司支付的2018年11月租金外，因此被告尚应向其支付34个月的租金，每月租金按1000元计算，共为34000元。此外，原告认为被告应对其涉案展示位外已缺损的墙砖及门口雨棚玻璃进行维修和向其退还涉案展示位的房屋所有权登记费550元，故诉至法院成讼。 另查明，根据被告提供的《商铺质量保证书》主要载明：1.地基基础和主体结构的保修期为设计文件规定的合理使用年限；2.房屋防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年；3.门窗翘裂、五金件损坏的保修期为2年…等内容。被告于2015年7月17日代原告向梧州市市政和园林管理局缴纳了涉案展示位的房屋所有权登记费550元。 本院认为，原告区杰波、刘慧与被告物流公司签订的《梧州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。 关于被告是否存在延期交付涉案展示位行为的问题。本案中，原告提出被告在2015年11月29日办理涉案展示位的交接手续时以展示位还有问题需要处理为由，让原告回去等待，未交付展示位的钥匙给其，直到2018年11月15日在物管处的协调下其才从案外人粤凯建筑公司处拿到展示位的钥匙，故被告存在延期交付涉案展示位的行为。被告对此不予认可，并提出其已于2015年11月29日向原告交付了涉案展示位及展示位的钥匙。而根据原、被告双方签订的《房屋移交确认书》载明：“涉案商铺已具备交付使用条件，经双方检查，涉案商铺的地面、墙面、门窗，一户一表的给水，一户一表的强电、防水等均完好无损，并能正常使用，现将涉案商铺的钥匙移交给原告，并请原告特别注意此移交确认书一式二份，移交双方各执一份，签字生效，本移交确认书生效后即视为房屋移交人已全面履行商品房买卖合同的交付使用义务”，且原告也未能提供其他充分确凿的证据推翻该《房屋移交确认书》，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故本院对原告的上述主张意见依法不予采纳，同时对被告的上述主张意见予以采纳，并确认被告于2015年11月29日向原告交付了涉案的展示位及该展示位的钥匙。此外，因原、被告双方在涉案的《梧州市商品房买卖合同》中约定，被告应当在2015年12月31日前将符合交付条件的涉案展示位交付给原告，而本案中被告于2015年11月29日已向原告交付涉案的展示位及该展示位的钥匙，故被告不存在延期交付涉案展示位行为。据此，现原告要求被告支付延误交付涉案展示位的物业费及租金的诉请，缺乏事实和法律依据，故本院依法不予支持。 关于原告要求被告退还代缴的房屋所有权登记费的诉请问题。本案中，因被告是代原告缴纳涉案展示位的房屋所有权登记费，而根据原告提供的《广西壮族自治区政府非税收入专用收据》载明被告已于2015年7月17日代原告向梧州市市政和园林管理局缴纳了房屋所有权登记费550元，故现原告要求被告退还该代缴的房屋所有权登记费无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于原告要求被告修复好展示位外立面的外墙砖和碎裂的雨棚玻璃的诉请问题。根据被告提供的《商铺质量保证书》载明：外墙面的防渗漏的保修期为5年，门窗翘裂、五金件损坏的保修期为2年。本案中，由于被告是于2015年11月29日将涉案的展示位及该展示位的钥匙交付给原告，因此现展示位外立面的外墙砖尚在保修期内，故现原告要求被告修复好展示位外墙面破损的外墙砖的诉请，合理合法，本院依法予以支持。至于原告要求被告修复好展示位外墙面碎裂的雨棚玻璃的诉请方面，因现展示位外墙面的雨棚玻璃已超过了上述《商铺质量保证书》中关于门窗翘裂、五金件损坏的2年保修期，故原告的该项诉请于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告梧州毅德商贸物流城开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内修复舜帝大道西段1号A6第30幢7号独立交易展示位外立面破损的外墙砖； 二、驳回原告区杰波、刘慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案案件受理费884元，减半收取计442元，由原告区杰波、刘慧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员  朱 欣 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  黄小丽 书 记 员  张丽丹 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。