广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初3033号原告：黄小冰，男，1987年3月6日出生，汉族，住广东省电白县。被告：黄湛流，男，1972年8月16日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：陈杏平（曾用名陈杏萍），女，1937年9月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告黄小冰诉被告黄湛流、陈杏平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，由审判员伍婧楚独任审理，公开开庭进行了审理。原告黄小冰、被告黄湛流到庭参加了诉讼。被告陈杏平下落不明，本院依法发出公告，期限届满被告没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告黄小冰诉称，2019年9月29日，原告作为次承租人与被告黄湛流签订租赁合同，期限自2019年9月29日至2022年1月31日，经营烧烤，月租金5000元，同时支付入场费18000元，押金10000元。2019年10月18日，海珠区官洲街道办以无证经营和选址不符合要求为由，要求原告停产停业并限期搬离，经咨询，案涉场地不能用作烧烤店铺，无法办理营业执照。官洲街道办曾于2019年3月25日向案涉场地所在区域的业主和经营者发出通知，明确禁止物业所有权人向餐饮业经营者提供经营场所，被告黄湛流一直居住在该区域，对上述政策知情。因商铺无法办理营业执照、开展餐饮经营，导致合同目的无法实现，应解除租赁合同，返还押金和入场费，而被告故意隐瞒不符合开展经营条件的事实，应当赔偿原告装修损失和已支付的租金。原告为此诉至法院，请求判令：1、解除租赁合同；2、被告返还原告押金10000元，入场费18000元，租金4300元；3、赔偿装修费20000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告黄湛流辩称，不同意原告的全部诉讼请求。案涉场地已于1996年8月13日领取宅基地使用证，可合法使用并出租，本人也曾于2015年领取合法营业执照及餐饮服务许可证，不存在原告所指的由于房屋的合法性致使无法办理合法经营证照的情况。另外，本人与原告签订的《租赁协议》已生效，对双方均有约束力，合同约定原告必须遵守国家法律法规使用房屋，由于其经营不善且未合法经营最终在租赁期满前强行退租，属于原告单方毁约，其所交押金10000元、2019年11月租金4300元不应退还，本人不同意接收利用原告装饰装修剩余残值，故装修损失和诉讼费也应当由原告自行承担。入场费18000元为签订租赁协议前，经双方友好协商，原告同意一次性补偿给本人原有的水电、墙身、天花、大门等装修费用，也无需退还。被告陈杏平未提出答辩意见，也未提交证据。经审理查明，广州市海珠区赤沙南约新街东四巷2号登记的宅基地使用人为陈杏萍。2018年6月25日，黄湛流（承租方、乙方）与陈杏萍的代理人（业主、甲方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将上述地址共六层半的物业出租给乙方使用，租赁期限自2018年11月1日至2023年10月31日。黄湛流表示其与陈杏平为亲戚关系，陈杏平委托其管理案涉场地所属的宅基地房屋。后原告（承租方、乙方）和黄湛流（出租方、甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方将位于赤沙南约××××3出租给乙方使用；租赁期从2019年9月29日至2022年1月31日止，每月租金为人民币5000元，乙方向甲方交纳人民币10000元作保证金，租赁期满如不续租，交清当月水电费，及原好归还房间给甲方后保证金无息退回乙方；乙方必须遵守国家法律法规，不得利用房间做违法犯法活动；租赁期内单方违约，赔偿对方经济损失；租赁期内如遇人力不可抗拒的原因（战争、自然灾害或国家征收等）导致租赁终止，双方均不承担责任，保证金无息退回给乙方；等。协议签订后，原告向黄湛流支付了押金10000元、入场费18000元、2019年10月租金4150元、2019年11月租金5000元和2019年10月水电费831.5元，黄湛流确认收到上述款项。2019年10月18日，原告收到官洲街道办事处的《限时停产停业通知》，被告知在2019年10月18日的检查中，案涉场地因以下原因属于《广州市强化“散乱污”场所清理整治行动方案》规定的“散乱污”场所，应停产停业并自行清离：未取得营业执照，从事无照经营或超范围经营；未取得污水排入排水管网许可，向城镇排水设施排放污水；未按照要求设置污水处理排放设施；未按照要求设置废气处理排放设施；未依法备案建设项目环境影响登记表。双方确认原告于2019年10月7日实际接收场地，并均确认现合同已解除，黄湛流已于2019年12月自行开锁接收场地，场地现已交由他人使用。对于合同解除的时间，原告主张于2019年11月6日腾空案涉场地后曾与黄湛流当面协商，明确表示要求解除合同并退出场地，黄湛流确认当日协商的情况，但主张当时不同意解除合同，合同的实际解除时间应为2020年1月。原告提交了《经营场所负面清单》，内容包括城中村物业所有权人应当依照《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体所经营场所条件的意见》，不得在住宅从事餐饮等污染环境、扰民及涉及人民生命财产安全的行业。被告对该证据三性无异议。原告为证明装修损失情况，于庭后提交了2019年9月28日至2019年10月4日期间的装修收据18305元。黄湛流提交了案涉宅基地房屋其他店铺办证及经营情况证明，其中101房餐饮服务许可证有效期为2015年8月至2018年8月，201房美容美发店的营业执照登记时间为2019年3月。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与黄湛流签订的《租赁协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方确认曾于2019年11月6日就解除合同退出场地的问题当面协商，本院认定合同解除的时间为2019年11月6日。合同解除后原告并未实际使用场地，要求退回已支付的租金合理合法，本院予以支持，黄湛流应向原告退回2019年11月7日至2019年11月30日的租金5000元÷30天×24天＝4000元。对于合同解除的原因，首先，双方并未在合同中约定案涉场地用途，原告也未能提交证据证明在合同签订前就场地使用或者证照办理问题与黄湛流进行沟通的情况；其次，根据原告提交的关于禁止将案涉场地用作餐饮项目的文件是政府相关部门的公开性文件，原告作为经营者理应对相关情况有所了解，故本院对原告主张被告故意隐瞒商铺无法办理工商登记、不符合经营条件的意见不予采纳，原告因自身原因提前解除合同，本院对其要求黄湛流退还押金10000元并承担装修损失的诉讼请求不予支持。双方对于入场费无明确约定，现租赁合同已解除，原告实际使用场地的时间约为1.3个月，黄湛流应酌情退还未实际使用期间的入场费18000元÷28个月×（28个月-1.3个月）＝17164.29元给原告。租赁合同的双方为原告和黄湛流，原告支付的押金、房租和入场费也均由黄湛流收取，原告要求陈杏平承担连带责任，于理不合，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告黄小冰与被告黄湛流签订《租赁协议》于2019年11月6日解除。二、被告黄湛流于本判决生效之日起10日向原告黄小冰退还2019年11月租金4000元和入场费17164.29元。三、驳回原告黄小冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1083元，由原告黄小冰负担受理费636元，被告黄湛流负担受理费447元。上述受理费已由原告黄小冰预交，原告同意被告在履行本判决书义务时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二〇年九月四日书记员  钟 露陈韵怡