苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8859号原告（反诉被告）：程琳，女，1984年10月20日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李卓群，江苏诚鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州鼎合置业有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号吴中科技创业园研发楼A楼7层。法定代表人：刘玉兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘晓辉、胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。第三人：苏州融熙投资管理顾问有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼6861室。法定代表人：秦晓东，该公司总经理。第三人：苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大厦5192室。法定代表人：秦晓东，该公司总经理。以上第三人之共同委托诉讼代理人：潘芬、薛玉平，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。本院于2019年10月8日受理了原告程琳诉被告苏州鼎合置业有限公司（以下简称鼎合公司）、第三人苏州融熙投资管理顾问有限公司（以下简称融熙公司）商品房销售合同纠纷一案，被告鼎合公司在审理中提起反诉，本院予以合并审理。审理中，本院根据原告申请，依法追加苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司（以下简称百街金楼公司）为第三人参加诉讼。本案原由审判员梁虹适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程琳及其委托诉讼代理人李卓群，被告鼎合公司之委托诉讼代理人潘晓辉、胡建宇，第三人融熙公司、百街金楼公司之共同委托诉讼代理人潘芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程琳（即反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.被告鼎合公司立即为其办理位于苏州吴中经济开发区房屋权属证书；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告鼎合公司系苏州吴中经济开发区城南街道东吴绿郡花园项目的开发商，第三人系该项目的销售代理公司。2017年上半年其就购买该东吴绿郡花园6幢102室房屋与被告及第三人洽谈，于2017年5月24日按要求支付了100000元购房定金，于2017年5月26日支付了1050000元，同日第三人融熙公司向其出具《收据》一份，确认上述费用为涉案房屋购房款。此后其与被告于2017年7月签订了相应的《苏州市商品房买卖合同》，约定房屋总价3850440元。其依约支付了相应的购房款，但被告至今仍未为其办理相应的房屋产权证书，故请求判如所请。被告鼎合公司（即反诉原告）辩称：1.原告未付清购房款，因此不符合房屋产权办理的条件。2.原告支付给第三人的款项，其并未收到，上述款项并非原告支付给其的购房款。3.原告并未前往其处办理房屋交接手续，并自行撬锁后擅自占用使用涉案房屋，其提出异议后原告并未理睬，其也并未报案，故其反诉要求判令：1.反诉被告程琳支付其购房款1250000元并支付该款自2017年8月16日起按日万分之四计算至实际支付之日的迟延付款利息；2.反诉费用由反诉被告程琳承担。审理中，反诉原告变更第1项反诉请求为反诉被告程琳支付其购房款1150000元并支付该款自2017年8月16日起按日万分之四计算至实际支付之日的逾期付款利息。针对反诉原告鼎合公司的反诉请求，反诉被告程琳辩称：本案基础法律关系为其与鼎合公司之间的房屋买卖合同关系，鼎合公司与第三人之间是委托代理关系，没有证据表明其与第三人之间存在任何关系，涉案房屋开发商及出售方均为鼎合公司，第三人并非涉案房屋的出售方，而是基于代理关系向其收取购房款，根据代理关系的法律特性，第三人在房屋销售过程中的行为应该由鼎合公司承担相应的民事责任，故其向第三人支付的款项应被认定为鼎合公司的收款，即其已付清了全部购房款，反诉原告鼎合公司的主张无法律依据。其次，根据鼎合公司陈述，只有在付清购房款后才会将房屋交付给其，事实上涉案房屋由其占有使用，即说明鼎合公司认可其已付清全部购房款，故反诉原告的主张没有事实依据，最后，鼎合公司主张的逾期付款违约金过高，应考虑双方的过错责任。综上请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人融熙公司、百街金楼公司述称：原告与第三人签订的商品认购书确定涉案房屋合同总价为8445096元，经过第三人的申请，涉案房屋以5000000元的价格成交。程琳支付给其的款项系其应得的佣金。其应收佣金1150000元，程琳已实际支付1150000元。因程琳未按时交纳全部房款，故原告程琳的诉请不应得到支持，程琳应按约向鼎合公司支付剩余购房款。本院经审理认定事实如下：2017年7月，鼎合公司（出卖人，甲方）与程琳（买受人，乙方）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买位于苏州吴中经济开发区房屋，买受人所购买的商品房为现房，该商品房用途为非住宅，建筑面积共320.87平方米，套内建筑面积为308.798平方米，分摊的共有建筑面积为12.070平方米，房屋总价暂定为3850440元，买受人通过贷款方式付款，具体付款方式及付款期限见附件三。买受人如未按本合同约定向出卖人支付房价款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起7日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按本合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之5的违约金，合同继续履行。出卖人定于2017年8月15日前将该商品房交付给买受人。如该商品房为预售商品房的，买卖双方可以在本合同生效之日起10日内共同向房屋所在地的区不动产登记机构申请商品房预告登记。买卖双方在该商品房交付使用后，由双方委托有相应资质的权证办理单位依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。合同补充条款约定，乙方付清全部房款（含面积补差款）、违约金（若有）及按当时适用的规定标准付清维修基金、契税、印花税、产证工本费、外籍人士合同公证费和产证代办费等代收代缴费方可与甲方办理房屋交接手续。因乙方未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，甲方不承担任何违约责任。乙方以贷款方式支付房款的，至甲方通知交付期限的截止日，如贷款机构尚未发放或提供全部贷款、乙方亦未按买卖合同约定自行补足的，或乙方存在贷款逾期未还情形的，甲方有权拒绝交房，且不承担任何违约责任。甲方并有权根据买卖合同及本补充协议约定追究乙方的违约责任。合同附件三约定，出卖人同意买受方采用银行按揭的付款方式支付房款，买受方应按以下时间如期足额将房款支付出卖方：（1）2017年7月15日前支付全部房价款的50%，计人民币1930440元，买受方在签署本合同前支付给出卖方的定金100000元，已冲抵房价款。（2）2017年8月15日前支付全部房价款的50%，计人民币1920000元。上述第（2）项所列之房价款，买受方采用银行按揭形式支付房款。合同中注明了出卖方鼎合公司的开户行和银行账号。程琳与鼎合公司一致确认，合同签订后，程琳并未办理银行按揭手续。合同签订后，程琳分别于2017年5月27日、2017年6月30日、2017年7月15日、2019年3月19日向鼎合公司转账100000元、700440元、1130000元、670000元，合计2600440元。鼎合公司于2017年7月27日向程琳开具了金额为1930440元的江苏增值税普通发票一份。另查明，2017年5月24日，程琳向第三人融熙公司转账100000元；2017年5月26日，程琳分别向第三人百街金楼公司刷卡支付16000元、300000元、34000元、170000元、300000元；2017年5月27日，程琳向第三人百街金楼公司刷卡支付230000元；2017年6月29日，程琳向第三人百街金楼公司刷卡支付100000元，以上合计1250000元。2017年5月26日，第三人融熙公司向原告程琳开具了金额为1150000元的收据一份，收款事由备注为朗诗东吴绿郡6-102。2019年8月2日，鼎合公司向程琳发函载明，您于2017年7月15日与鼎合公司签订了《商品房买卖（预售）合同》，购买东吴绿郡花园6幢102室的商铺一套，您已交付购房款2600440元，未按合同约定于2017年7月22日前支付剩余购房款1250000元，故按合同约定您应自合同规定的应付款的到期日之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向鼎合公司支付逾期应付款万分之四的违约金。请您于收到本函后三日内向鼎合公司一次性支付已经逾期支付的款项1250000元，鼎合公司可暂不收取逾期支付的违约金，但鼎合公司保留相应的合同权利。如您仍未能按照本函的通知的时间支付上述逾期支付的款项，鼎合公司将按合同约定的标准要求您支付违约金。2019年12月，鼎合公司向程琳发出《领取钥匙通知函》，载明：您购买的东吴绿郡6-102室商铺具备合同约定的交付条件，我公司已向您发出《房屋交付通知书》，但您至今尚未到场办理交付手续。……现我们郑重向您告知，该商铺视为已于合同约定交付之日由我司交付给您，请您尽快至物业服务中心补办相关手续，以免权利受损。审理中，程琳一直坚称，其已按合同约定支付了购房款3850440元，其中2600440元支付给了鼎合公司，剩余1250000元支付给了第三人。2020年4月15日庭审中，第三人提供了一份转账凭证，证明融熙公司于2017年5月27日向程琳转账100000元，程琳确认收到该笔款项并于2020年5月21日向鼎合公司转账100000元，备注为东吴绿郡6-102房款。以上事实由原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、收据、江苏增值税普通发票、银行交易明细、POS签购单、《领取钥匙通知函》，被告鼎合公司提供的函件、邮寄凭证，第三人融熙公司提供的业务付款回单及庭审笔录等予以证实。程琳陈述，鼎合公司委托第三人销售案涉楼盘，其在涉案房屋售楼中心按照销售人员的要求支付购房款，其认为第三人系鼎合公司的代理人，其向第三人支付款项理应视为向鼎合公司支付购房款，且其与第三人至今并未签订任何合同，第三人无权向其收取任何费用。其曾要求鼎合公司开具足额发票，但并无催讨证据提供。其与鼎合公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系模板合同，签订时其并未仔细审查，也未注意付款时间及账号的约定。2017年5月27日融熙公司转账给其的100000元系借款。因2017年5月24日其支付第一笔100000元购房款时付款主体并非其本人，售楼人员让其以本人姓名再支付100000元，其因资金紧张，售楼处人员先出借给其100000元用于支付购房款，双方没有签订借款合同，没有约定还款时间，也没有约定借款利息。2017年6月29日，其向百街金楼公司刷卡支付100000元，归还了该笔借款。现其已按约足额支付购房款3850440元，鼎合公司理应按照合同约定协助其办理案涉房屋的权属登记证书，且鼎合公司无权要求其继续支付房款及违约金。为此，程琳向本院提交了以下证据：1、2018年7月8日、2019年3月17日于案涉楼盘拍摄的照片。程琳称，照片中的房屋为东吴绿郡的营销中心，该营销中心现已拆除，购房时其在营销中心根据工作人员的指示支付了购房款。2、物业公司开具的案涉房屋物业费的收款收据。证明其已实际使用涉案房屋，但并无房屋交接手续提供。3、其与朋友的微信聊天记录截图及协议照片。程琳称，其购买涉案房屋时，工作人员给其出示过一份认购协议，协议中约定的房屋总价即3850000元，其签字后原件交给了售楼处的工作人员，其尚未签字时拍摄了该份协议并通过微信发给了朋友。鼎合公司质证后称，证据1中挂牌为东吴绿郡的营销中心的房屋确实系其售楼处，房屋出售完毕后，该售楼处也出售给了他人。证据2真实性无法确认，程琳虽实际占有使用涉案房屋，但从未与其办理过房屋交接手续，由于其管理疏忽导致程琳强行占有了涉案房屋，其曾要求程琳迁出过，但并无相关证据提交。因程琳占有房屋时，其可主张解除合同的期限已届满致其无法主张解除合同，才向程琳发了催款函。证据3协议照片真实性无异议，具体情况其不清楚，微信聊天记录真实性不认可。第三人融熙公司、百街金楼公司质证后称，证据1、2的质证意见与鼎合公司一致。证据3中的协议照片可能是程琳购房时其与程琳协商的协议草稿，双方确定涉案房屋网签合同价款为3850000元左右，但是因为时间较久，程琳也来过多次，其记不清具体情况了，而且该协议上也没有程琳的签名。微信聊天记录真实性不认可，不能证明程琳签订了上述协议。鼎合公司陈述，其与融熙公司签订了合作协议，约定其委托融熙公司销售、出租涉案楼盘商铺，委托期限至2016年12月21日。合同到期后，其继续委托融熙公司销售涉案楼盘，为其寻找客源。其与融熙公司约定，其与客户按照12000元/平方米的单价签订商品房买卖合同，客户支付的剩余款项均作为第三人的佣金。其与程琳签订的商品房买卖合同中约定了房屋总价为3850440元，并注明了收款账号，但程琳在起诉前仅向其支付了购房款2600440元，其多次催讨未果。根据合同约定，程琳应于2017年7月15日前支付全部房价款的50%即1930440元，如按程琳所述，支付给第三人的款项亦算作购房款，那么2017年7月15日前，程琳转账给其800440元，转账给第三人1250000元，支付的房款总额已达2050440元，但2017年7月15日，程琳仍向其转账1130000元，故原告陈述与事实不符，原告转账给第三人的款项并非购房款，且第三人也未将收到的上述款项支付给其，因程琳未按约足额支付购房款，其根据合同约定，有权拒绝协助办理房屋权属证书，并要求程琳支付剩余房款及违约金。审理中，程琳向其支付了100000元，并备注购房款，证明程琳也确认尚未付清房款，因双方签订的商品房买卖合同中约定的违约金过高，其主动降低了违约金计算标准。为此，鼎合公司向本院提交了涉案房屋所在朗诗东吴绿郡沿街商铺的另外两套商品房的买卖合同，鼎合公司称，根据该两套成交价格，可以看出涉案楼盘同期房屋交易单价均为17000元/平方米左右，原告主张房屋单价仅为12000元/平方米远远低于市场价，与事实不符。按照正常交易模式就是原告与其签订的商品房买卖合同上约定的房屋价款加上与第三人签订的认购协议上载明的团购费才是原告实际应当支出的购房成本。程琳质证后称，对两份商品房买卖合同真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性。该两套房屋位置及户型均比其购买的涉案房屋优越，不具有可比性。第三人融熙公司、百街金楼公司对鼎合公司提供的上述证据真实性没有异议。其称，鼎合公司委托融熙公司作为朗诗东吴绿郡楼盘的销售代理和出租代理，融熙公司再委托百街金楼公司销售、出租房屋。东吴绿郡一期剩余的11套商铺，由其与购房人确定房屋最终售价。购房人购买房屋的房款分为两块，一块是按单价12000元/平方米计算的房屋价款由鼎合公司收取，另一块由其作为佣金收取。程琳购买涉案房屋时与其签订了认购协议约定房屋总价为5000000元，其中应当支付给其的团购价为1150000元，剩余款项应支付给鼎合公司。因网签商品房买卖合同在其与程琳签订认购协议之后，房屋测绘面积有些误差，实际测绘面积为320.87平方米，鼎合公司按12000元/平方米收取房款，故程琳与鼎合公司签订的商品房买卖合同总价为3850440元。程琳于2017年5月24日支付给融熙公司的100000元是购房定金，融熙公司在2017年5月27日双方签订认购协议书当天将该笔定金退还给了程琳，该款并非借款，其与程琳之间并无借款关系。现程琳已向百街金楼公司缴足了团购费1150000元，该款其并未支付给鼎合公司。因涉案房屋系融熙公司委托百街金楼公司代理销售，融熙公司与百街金楼公司管理较为混乱，故由融熙公司向程琳开具了金额为1250000元的收据。1、认购协议照片打印件、钉钉聊天记录截图打印件。第三人称，2017年5月27日，程琳签订认购协议当天，其接待人员在钉钉聊天软件中上传了程琳签名的协议书，但该认购协议原件现已无法提供。认购协议中载明甲方为鼎合公司，乙方为程琳，乙方认购东吴绿郡6幢102室商铺，房屋建筑面积为319.89平方米，单价26400元/平方米，购房款总价8445096元。乙方应于2017年6月10日前与甲方在东吴绿郡花园售楼处签订合同，乙方需办理贷款的，应同时支付不低于购房款50%的首付款。备注栏中载明“客户程琳于2017年5月24号认购6-102，总成交价500万，含团购费115万。该总价通过申请批准该总价方可成交，已付意向金额转为房款算，并于2017年5月26号付105万，于2017年6月10号首付不低于192.5万，此定金不可退。该协议落款处签有程琳姓名、手机号码、身份证号码。2、认购合约及商品房买卖合同，其中一份认购协议签订于2017年4月，另一份签订于2017年12月。第三人称，上述两份认购协议及对应的商品房买卖合同证明案涉楼盘剩余的商品房总价都是包含团购价及房款两部分组成，其中房款即商品房买卖合同中约定的房屋总价。被告鼎合公司对第三人提供的上述证据没有异议。程琳质证后称，证据1中认购协议书系复印件，故对真实性不认可。对钉钉聊天记录真实性亦不予认可，其认为第三人应当提交盖有鼎合公司公章的原件，因为该认购书相对方为鼎合公司并非第三人，其与第三人并未签订过任何合同。证据2真实性无法确认，从认购合约的内容上看该合约的相对方是第三人和购房业主，而第三人提供的与其签订的认购书的相对方是其与鼎合公司，第三人向业主收取款项是基于业主方签订了认购合约，而其仅与鼎合公司签订了商品房买卖合同，并未签订认购合约，故第三人无权收取其任何款项，第三人向其收款系代鼎合公司收取。本院认为，本案中，程琳与鼎合公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且与法不悖，合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据《苏州市商品房买卖合同》约定，案涉房屋总价3850440元，现程琳合计向鼎合公司转账支付了2700400元，向第三人转账支付了1150000元，本案的争议焦点为，程琳向第三人支付的款项是否为向鼎合公司支付的购房款。本院具体分析如下：1、程琳与鼎合公司签订的《苏州市商品房买卖合同》中注明了鼎合公司的收款账号及开户行，程琳的付款部分支付至鼎合公司账户，部分支付至第三人账户，程琳称其根据售楼处工作人员安排付款，认为第三人有权代表鼎合公司收款，然第三人及鼎合公司对此均不认可，也并无证据证明第三人收款后将款项交付给了鼎合公司，程琳也未提供证据证明其付款时第三人向其出具了鼎合公司授权或委托第三人收款的材料，故现有证据无法证明第三人有权代表鼎合公司收取购房款。2、按程琳陈述，其早已向鼎合公司付清了全部购房款，但鼎合公司开具的发票金额仅为1930440元，程琳虽陈述其向鼎合公司催讨过剩余款项的发票，但并无证据证明，该情况与常理不符。3、根据程琳与鼎合公司签订的《苏州市商品房买卖合同》约定，程琳应于2017年7月15日前向鼎合公司支付购房款1930440元，于2017年8月15日前向鼎合公司支付购房款1920000元。2017年7月15日前，程琳向鼎合公司转账800440元，向融熙公司转账100000元，向百街金楼公司转账1150000元，合计2050440元，如按程琳陈述，上述款项均应视为合同项下购房款，则程琳已付款已超出合同约定的2017年7月15日前应付的房款金额，但程琳仍于2017年7月15日当天向鼎合公司转账1130000元，该金额加上此前转账给鼎合公司的800440元，刚好为1930440元，故程琳付款行为与其主张明显不符。综上，程琳向第三人支付的款项不应认定为向鼎合公司支付的《苏州市商品房买卖合同》项下的购房款。因程琳至今仅向鼎合公司支付购房款2700440元，尚余1150000元未付，故合同约定的不动产登记条件尚未成就，本诉原告程琳要求被告鼎合公司立即为其办理位于苏州吴中经济开发区房屋权属证书的诉讼请求，本院不予支持，程琳可待付清房款后与鼎合公司另行办理房屋权属登记。反诉原告鼎合公司要求反诉被告程琳支付剩余购房款1150000元的反诉请求，合法有据，本院予以支持。关于反诉请求中的逾期付款利息，因程琳至今未向鼎合公司付清购房款，根据合同约定，程琳应支付自付款期限届满之次日起至鼎合公司实际收到逾期应付款之日止，按日万分之五计算的违约金，鼎合公司主张按照日万分之四的标准计算逾期付款利息，该主张即逾期付款违约金，程琳认为该标准过高，本院结合双方约定及合同履行情况等，酌定逾期付款违约金以1150000元为基数自2017年8月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。至于第三人收取程琳的款项是否合法有据，并非本案处理范围，程琳与第三人可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告程琳的诉讼请求。二、反诉被告程琳于本判决生效后十日内向反诉原告苏州鼎合置业有限公司支付购房款人民币1150000元及违约金（以1150000元为基数，自2017年8月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元、反诉案件受理费收取9884元，合计9964元，由原告程琳负担。程琳负担的反诉案件受理费9884元已由反诉原告苏州鼎合置业有限公司预交，程琳于本判决生效之日起十日内直接反诉原告给付苏州鼎合置业有限公司，反诉原告苏州鼎合置业有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  梁 虹人民陪审员  樊华仙人民陪审员  方 菊二〇二〇年九月二十六日书 记 员  袁 红