广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终2853号上诉人（原审原告）：阳桃益，男，汉族，1967年2月26日出生，住湖南省涟源市*********，公民身份号码：432************018。被上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄********号。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：曾环钦，广东增华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许泳珊，广东增华律师事务所律师。上诉人阳桃益与被上诉人惠州市京粤实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3990号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人阳桃益上诉请求：一、请依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3990号民事判决书。二、请依法判令被上诉人赔偿上诉人逾期交房的违约金166046.44元（2015年4月1日至2019年12月3l日，共1709天，每天97.76元）；三、请依法判令被上诉人赔偿上诉人逾期办理房产证的违约金37148.8元（2016年7月2日至2018年8月2日，共760天，每天48.88元）；四、请依法判令被上诉人承担一审和二审的诉讼费用。事实与理由：2015年1月30日，上诉人阳桃益购买惠州市大亚湾西区*************，建筑面积64.59平方米，总价488776元。同日签订了《商品房买卖合同》，该合同第六条第三款约定：总房款的30%由惠州市贝莱物业管理有限公司帮上诉人垫付，并签订了购房首付款借款协议书，惠州市贝莱物业是被上诉人控股的关联公司；2015年1月30日上诉人把银行按揭贷款的申请资料交给了被上诉人，被上诉人承诺代理办妥银行按揭贷款，无需上诉人另行申请。购房款70%的款项在2015年6月22日由广州银行进行按揭贷款，迳付给了被上诉人。至此，上诉人已经完成了购房合同约定的支付购房款义务。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，2015年3月31日前，被上诉人应将上述住宅房交付上诉人使用。根据《商品房买卖合同》附件4补充协议第五条约定，被上诉人应在交付使用的450日内，即2016年7月2日之前办理房地产权属证书，否则，按日向上诉人支付总价款万分之一的违约金，即每天48.88元，一直交到实际办理出房地产权属证书之日止。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，从2015年3月31日后，即从2015年4月1日起，按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，即每天97.76元，一直交到实际把上述房屋交给买受人使用之日止。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于涉案房屋是由被上诉人向上诉人提供家私家电的精装修房，室内装修和家私电器必须符合国家的相关规定。目前，涉案房屋已由被上诉人拆除全部装修，正在重新施工，收楼时间仍未确定，后续交房违约金还须追偿。被上诉人惠州市京粤实业有限公司未提交书面答辩意见。阳桃益向一审法院起诉请求：一、判令被告赔偿原告逾期交房的违约金121711.2元（自2015年4月1日起至2019年8月31日止）；二、判令被告赔偿原告逾期办理房产证的违约金38615.2元（自2016年7月2日起至2018年8月31日止）；三、被告负担本案所有诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区创新世纪花园第10栋8层15号房，总价款为488776元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的30%即148776元于2015年1月30日付清；余额70%即340000元于2015年2月8日前以银行按揭贷款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：被告应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中第三条补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过180个工作日后，原告继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任导致原告不能在规定期限内获取房地产权属证书的，被告应自本房地产交付日起的第450日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。双方还对其他相应事宜作出约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房首期款148776元。余款340000元申请办理银行按揭贷款并于2015年8月3日发放贷款，该款已经转付至被告账户内。涉案房屋于2013年11月1日取得消防验收合格，于2014年2月17日取得白蚁预防工程竣工验收合格，于2014年10月20日取得电梯验收合格，于2015年3月30日取得燃气验收合格，于2015年6月15日通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收并取得《建设工程竣工验收报告》。2018年5月16日，被告将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案。2018年8月2日，惠州市国土资源局颁发了涉案房屋的不动产权证。另查，被告以挂号信函的方式于2016年11月13日向被告邮寄了《催收楼通知书》，通知原告在收到通知书7天内办理收楼手续。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点归纳如下：一、被告是否存在逾期交房的事实；二、如存在逾期交房，逾期交房违约金计算时间及基数如何确定；三、关于逾期办证的处理。对此本院分析评判如下：一、关于被告是否逾期交房的认定。根据原、被告签订的合同及其补充条款约定，本案房屋交付条件是被告取得建设、勘察、设计、施工、监理五方出具的工程验收报告。被告在2015年6月15日通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收并取得《建设工程竣工验收报告》，且取得电梯、消防和管道燃气等多项附属工程验收后，于2016年11月13日向原告邮寄了《催收楼通知书》，通知原告在收到通知书7天内办理收楼手续。因原告否认收到《催收楼通知书》，且被告亦未提交邮寄回单证明邮寄详情，本院酌定《催收楼通知书》在途邮寄时间为3天，即视原告于2016年11月16日收到被告邮寄的《催收楼通知书》。原告于2016年11月16日收到《催收楼通知书》后何时办理收房手续，被告是无法控制的，故由被告承担在原告收到《催收楼通知书》后至实际收房日期间的逾期交房违约责任是不公平的。因此，在原告收到《催收楼通知书》后，即视为被告完成交付房屋义务，即本案被告完成交付房屋义务的时间为2016年11月16日，已超过合同约定的交房时间（2015年3月31日前），存在逾期交付的违约行为，应当承担违约责任。二、关于逾期交房违约金计算时间及基数的认定。逾期交房违约金按日计算，每日违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，原告于2019年9月6日向本院起诉主张权利，且未提供证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，2015年3月31日至2016年9月6日逾期交房违约金已超过三年，被告提出诉讼时效抗辩有理，本院予以采纳。根据涉案合同第九条的约定，本案逾期交房违约金以已付购房款488776元为基数，按日万分之二的标准自2016年9月7日起计算至被告完成交房义务之日即2016年11月16日止，具体数额为6842.86元（488776元×0.0002×70天），原告主张超过该数额部分，本院不予支持。三、关于被告是否存在逾期办证及相关违约责任问题。合同约定被告应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2016年11月16日完成交付房屋义务，故被告应在2017年11月11日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告直至2018年5月16日才将涉案房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案，已存在逾期，故原告主张被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的请求，予以支持。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日即2018年2月9日起至原告取得房地产权属证书之日即2018年8月2日止，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，计算支付逾期办证违约金，具体数额为8504.7元（488776元×0.0001×174天）。原告主张超过该数额部分，本院不予支持。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、被上诉人逾期交房的违约金计算问题；二、被上诉人逾期办理房产证的违约金计算问题。对此分析如下：第一，关于被上诉人逾期交房的违约金计算问题，根据涉案《商品房买卖合同》及补充协议约定，本案房屋交付条件是取得建设、勘察、设计、施工、监理五方出具的《建设工程竣工验收报告》。被上诉人于2015年6月15日取得《建设工程竣工验收报告》，于2016年11月13日向上诉人邮寄了《催收楼通知书》，一审法院酌定《催收楼通知书》在途邮寄时间为3天，即视为上诉人于2016年11月16日收到《催收楼通知书》适当，因此，被上诉人于2016年11月16日履行完毕交付房屋的义务，超过了合同约定的交付期限（2015年3月31日前），存在逾期交付的违约行为，应当承担违约责任。逾期交房违约金按日计算，每日违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。”上诉人于2019年9月6日才向一审法院起诉，因此2015年3月31日至2016年9月6日的逾期交房违约金已超过三年，被上诉人提出诉讼时效抗辩有理，应予以采纳。对于上诉人所提出的逾期交房违约金应当计算至被上诉人将房屋实际交给上诉人使用为止的问题，涉案房屋现存的修复问题属于保修责任，并非验收交楼条件问题，故对上诉人主张的逾期交房违约金计算时间，本院不予支持。根据涉案合同第九条的约定，本案逾期交房违约金以已付购房款488776元为基数，按日万分之二的标准自2016年9月7日起计算至被上诉人完成交房义务之日即2016年11月16日止，共计6842.86元（488776元×0.0002×70天）。一审对于逾期交房违约金的计算方式并无不当，本院予以确认。第二，关于逾期办证违约金的计算问题，如前所述，涉案房屋实际交付之日是2016年11月16日，被上诉人应当于房屋交付后360日内即2017年11月11日前，将办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人直至2018年5月16日才履行该义务。被上诉人存在逾期办证的违约行为，应当承担违约责任。按照合同约定，被上诉人应当自本案房屋实际交付之日（2016年11月16日）起的第450日即2018年2月9日起算，至原告取得房地产权属证书之日（2018年8月2日）止，上诉人主张逾期办证违约金起算点为合同约定的交房之日（2015年3月31日）起第450日即2016年7月2日有误，本院不予支持。根据涉案合同补充协议第五条的约定，本案逾期办证违约金应以已付购房款488776元为基数，按日万分之一的标准，自2018年2月9日起计算至上诉人取得房地产权属证书之日即2018年8月2日止，共计8504.7元（488776元×0.0001×174天）。一审判决对于逾期办证违约金的计算方式并无不当，本院予以确认。综上，上诉人阳桃益的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用4347.92元，由上诉人阳桃益负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十八日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧