江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初5400号原告（反诉被告）：张美兰，女，1966年3月11日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：顾倩倩，北京市盈科（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施彦，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵进军，男，1970年8月1日生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：黄吉，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建，北京大成（南通）律师事务所律师。原告（反诉被告）张美兰与被告（反诉原告）邵进军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭分别于2020年3月10日及2020年5月19日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告（反诉被告）张美兰及其委托诉讼代理人顾倩倩、施彦、被告（反诉原告）邵进军及其委托诉讼代理人王建到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告（反诉被告）张美兰及其委托诉讼代理人顾倩倩、被告（反诉原告）邵进军及其委托诉讼代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张美兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金306000元及逾期利息（利息以306000元为基数，按照同期银行贷款利率自2019年5月1日起计算至实际支付完毕之日止）。诉讼中，张美兰将诉讼请求变更为：1.判令立即解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即对承租的坐落于城北家园6号楼二层三层及一层部分房屋恢复原状并腾空房屋，被告在搬出之前结清所有水电费及物业费；3.判令被告向原告支付2018年欠付租金68000元；4.判令被告向原告支付2019年起的租金（按每月19833.33元自2019年5月1日起计算至被告腾空房屋之日止）；5.判令被告向原告支付逾期付款违约金（违约金以218166.63元为基数，按年息6%自2019年5月1日起计算至实际支付之日止）；6.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2018年2月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将城北家园6号楼二层、三层及一层部分房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止。租房保证金30000元，租金前三年每年238000元，第一年合同签订之日支付30000元保证金，2018年3月5日前支付房租120000元，2018年6月30日前支付80000元，2018年12月31日前支付38000元。第二年、第三年的租金于每年5月1日前一次性支付完毕。被告通过银行转账及微信转账方式共计向原告丈夫支付17万元，尚欠2018年租金68000元及2019年租金238000元，合计306000元。上述租金拖欠已长达6个月之久，根据双方租赁合同的约定，出租人有权解除合同。原告故具状起诉，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）邵进军辩称：一、原告存在严重缔约过失，擅自转租并超过自身租赁期限，未经权利人完全追认，请法院审查合同效力。首先，案涉房屋系南通市崇川区国有资产运营有限公司（以下简称崇川国资公司）所有，原告系三级次承租人。崇川国资公司与南通市崇川区钟秀街道城北村社区居委会（以下简称城北村居委会）签订的房屋租赁合同，以及城北村居委会与原告签订的租赁合同，期限均为2016年7月1日至2019年6月30日，且两份合同均明确约定禁止转租。在此情况下，原告却与被告签订了租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日的房屋租赁合同，原告明显存在主观过错；其次，原告在本次诉讼中提交的两份委托管理协议此前并不存在，两份委托管理协议的委托期限均为2019年7月1日至2024年6月30日，证明原告在2018年将房屋转租的行为无效。二、原告严重违约致使被告合同目的不能实现，被告不缴租金是行使后履行抗辩权。双方房屋租赁合同约定，原告需向被告提供办理营业执照、消防许可证等一切相关证件的所需资料，配合被告办理相关证件，确保项目及时运营，否则需赔偿被告一切装修损失。被告在办理相关执照时应主管部门要求向原告索要产权方的租赁合同以及允许转租的协议，但原告迟迟未能提交，导致被告无法经营，在原告配合被告办理相关证件之前，被告有权不支付租金。三、被告逾期缴纳租金系因原告违约在先，且双方合同中并未约定逾期支付租金的违约责任，故原告主张逾期付款违约金缺乏事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法庭予以驳回。被告（反诉原告）邵进军向本院提出反诉请求：1.判令立即解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令张美兰向邵进军返还房租170000元及保证金30000元；3.判令张美兰赔偿邵进军装修费损失2095490.5元；4.诉讼费用由张美兰承担。事实和理由：被告邵进军于2018年2月2日与原告张美兰签订《房屋租赁合同》，向其承租了城北家园6号楼二层、三层及一层部分房屋，因张美兰系三级次承租人，前手租赁合同明确禁止转租，且原、被告订立的租赁合同期限也超过了前手合同租期，导致邵进军无法办理营业执照，邵进军有权要求解除合同，并要求张美兰返还租金、保证金并赔偿装修损失。原告（反诉被告）张美兰针对反诉请求辩称：一、同意解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、案涉房屋租赁合同并未约定特殊用途，出租人仅承担一般性合同义务，即张美兰向邵进军交付房屋后即已完成其出租人义务，不存在任何违约行为。邵进军在承租案涉房屋后，恶意拖欠房租长达一年多，至今占用房屋，故张美兰无需返还租金；三、邵进军因拖欠房租构成违约，承租人违约导致房屋租赁合同解除的，出租人无需向承租人赔偿剩余租期内的装修损失。综上，反诉原告的反诉请求，除解除租赁合同之外，其余皆应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法进行了举证质证。对双方没有异议的房屋租赁合同、中国农业银行交易明细、微信转账截图、结婚证、委托管理协议、微信聊天记录、收条等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对双方尚存争议的证据，本院于审理查明部分一并详述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年2月2日，张美兰作为甲方（出租方）与邵进军作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将南通市崇川区城北家园6号楼二层、三层及一层（部分）房屋出租给乙方使用，租赁期从2018年5月1日至2021年4月30日，2018年5月1日之前为免租期，用于乙方装修；合同满三年后，甲方确保乙方续租三年；租房保证金为30000元，前三年年租金为238000元，第四年开始房租每年递增5%；合同签订之日支付定金30000元，作为房屋保证金，2018年3月5日前支付房租120000元，2018年6月30日前支付房租80000元，2018年12月31日前支付房租38000元；第二年、第三年租金均于每年5月1日前一次性支付；租赁期间物业、水电费用由乙方承担；甲乙双方均不得提前终止合同，若需提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知对方，经对方同意后方可解除，甲方提前终止合同的需赔偿乙方所有装饰装修残值，乙方提前终止合同的，租期内租金不予退还，押金应当退还；乙方拖欠房屋租金累积60日以上的，甲方有权单方面终止合同，收回房屋并追究违约责任。上述合同签订当日，邵进军向张美兰支付保证金3万元，之后又陆续向张美兰支付租金合计17万元，具体支付记录为：2018年3月5日支付2万元、2018年3月6日支付2万元、2018年3月7日支付1万元、2018年3月9日支付2万元、2018年3月22日支付2万元、2018年6月22日支付2万元、2018年6月24日支付1万元、2018年6月30日支付2万元、2018年7月10日支付2万元、2018年8月7日支付1万元。张美兰交付房屋后，邵进军于2018年3月18日进场装修。此后，因办理营业执照及消防许可事宜，邵进军的妻子顾红霞多次通过微信与张美兰联系，要求张美兰提供符合办证要求的相关资料。直至起诉之日止，邵进军未能办妥相关证照，剩余租期的租金其也未再支付。另查明，案涉城北家园房屋系已经取得建设许可及消防验收的合法建筑，该房屋由崇川国资公司管理，崇川国资公司将其出租给城北村居委会后，城北村居委会又向张美兰转租，出租及转租期限均自2016年7月1日起至2019年6月30日止，所涉出租、转租合同中约定，未经出租人同意，承租人擅自将房屋转租或交予他人使用的，出租人有权收回房屋。上述合同到期后，崇川国资公司与城北村居委会，及城北村居委会与张美兰又分别签订了《委托管理约定》，将租赁期间延续至2024年6月30日止，协议中还明确，承租人负责案涉房屋的日常管理、对外招租经营等责任，可以自己的名义与他人另行签订租赁合同，但租赁期间不得超过协议约定的委托经营管理期，在案外人违约时，承租人可以自己的名义追究其违约责任。诉讼中，邵进军对欠付租金的事实予以承认，但其抗辩认为：一、因前手两份租赁合同均明确约定禁止转租，故张美兰无权对外转租案涉房屋，所涉租赁合同应属无效；二、邵进军承租案涉房屋后，张美兰未能配合其办理营业执照及消防验收，导致邵进军无法正常经营，张美兰不履行出租人义务在先，无权要求承租人支付房租。邵进军同时以上述抗辩事由为依据提出反诉请求，主张解除双方间签订的租赁合同，要求张美兰退还全部租金、保证金，并赔偿装修损失。张美兰对邵进军在本诉部分的抗辩及反诉部分的主张皆未予认可。根据双方的诉辩意见以及各自的本诉、反诉主张，当事人除前述已经确认的证据外，还分别向本院提交了如下证据。其中，张美兰向本院提供：1、城北村居委会出具的情况说明，其中载明城北家园6号楼的房屋性质为商业，由城北村居委会出租给原告使用，并同意原告将该房屋对外转租，证明张美兰有权对案涉房屋进行转租。2、南通市规划局政府信息公开申请表、建设工程规划许可证附页、消防工程主要设施、设备交接单、南通市公安消防支队的建设工程消防验收意见书、平面图，证明张美兰为了配合邵进军办理营业执照和消防许可证，曾于2018年4月17日向南通市规划局申请公开案涉房屋规划用途，并取得了相关材料。3、政府信息公开申请答复书【通自然资依复（2019）465号】、南通市行政审批局政府信息公开申请答复书【通行审依复（2019）120号】，证明张美兰曾分别于2019年9月26日和10月14日向南通市自然资源和规划局和南通市行政审批局调取邵进军办理营业执照和消防许可所需要的相关房屋资料，其已履行了配合义务。4、南通市崇川区钟秀街道出具的住所（经营场所）权属证明，该证明由张美兰向钟秀街道申请开具，用于邵进军办理营业执照和消防许可，证明张美兰已经尽了配合义务。邵进军对上述证据的三性均无异议，但认为不能达到张美兰的证明目的。邵进军提出，其未能办领营业执照是因为案涉《房屋租赁合同》不符合行政机关办证要求，一是崇川国资公司、城北村居委会以及张美兰签订的租赁合同中均约定禁止转租，故张美兰应提供房屋产权人的有效委托管理协议；二是张美兰提供《委托管理协议》确定的托管期间与租赁合同中约定的租期不一致，故张美兰应与产权人重新签订合同。因此上述证据不能认定张美兰已经履行了配合邵进军办理证照的义务。邵进军向本院提供了如下证据：1、崇川区兴兰中介服务社出具的情况说明，证明张美兰出租案涉房屋时，曾承诺配合邵进军办理营业执照、消防许可等证件，确保项目能及时运营。2、视频及录音资料，所涉视频及录音由邵进军在南通市行政审批中心办理营业执照时拍摄录制，视频及录音显示，行政审批中心工作人员提出邵进军提交了办理营业执照的房屋租赁合同及委托管理协议不符合办证要求，证明张美兰未履行配合办证义务。3、城北家园6幢10号宾馆装饰报价单，证明其就案涉房屋的装修花费了超过200万元。张美兰对上述证据的真实性以及证明力均未认可，其中情况说明属于证人证言，证人未出庭作证其证言不具有证明力；录音录像的拍摄未经工作人员允许，证据效力有瑕疵；报价单真实性无法确认，所涉装修款项是否实际发生也不能明确。本院认为，张美兰与邵进军就案涉城北家园房屋的出租使用签订《房屋租赁合同》，实际是在崇川国资公司与城北村居委会之间的租赁关系，以及城北村居委会与张美兰之间的转租关系的基础上再次进行的转租，其前手两份租赁合同中虽均约定不得擅自转租，但张美兰将所涉房屋转租邵进军使用后，出租人崇川国资公司及转租人城北村居委会均未提出异议；且前手合同到期后，所涉当事人在续订租赁关系并签订《委托管理协议》时，出租人、转租人已在协议中明确同意（次）承租人对租赁房屋予以转租管理，城北村居委会还另行出具了同意转租情况说明，上述材料应视为出租人及转租人对案涉转租行为的追认，故张美兰与邵进军签订的《房屋租赁合同》应合法有效。本案中，张美兰作为出租人已经按约交付了房屋，邵进军作为承租人，亦当恪守诚信原则，履行支付房租的义务。根据双方合同约定，首年度房租238000元应于2018年12月31日前完成支付，现邵进军除支付房租17万元及保证金3万元外，剩余租金未能按时给付。关于该情形，邵进军虽以张美兰未履行出租人义务为由进行抗辩，但一方面，张美兰并非证照申办人，其作为出租人，仅在承租人申领证照过程中负有一定的协助与配合义务，庭审中，张美兰已经举证证明其曾向相关单位申请了各类材料用于协助邵进军的办证事宜，可以认定其已经履行了出租人义务；另一方面，办理营业执照以及消防验收等属于行政管理事项，受具体主管部门程序及要求的制约，承租人申办过程中虽可要求出租人予以一定的协助与配合，但该协助与配合不应超过出租人的基本义务范围与能力范畴，更不能苛求出租人对承租人办理证照的结果承担任何责任。邵进军办理营业执照过程中，工商部门对所涉房屋租赁合同提出的审查要求不影响房屋租赁合同本身的效力，邵进军要求张美兰重新签订合同已经超过了张美兰的义务范围。因此，邵进军的抗辩理由不能成立，其无故拖欠房租，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。本诉部分，张美兰因邵进军拖欠房租超过60日，要求解除合同，符合双方约定，本院予以准许。合同解除后，邵进军应将案涉房屋腾空、恢复原状后交还张美兰，结清欠付至合同解除之日止的租金，并按租金标准承担自合同解除之次日起至房屋交还之日止的占有使用费。就上述欠付租金部分，张美兰还要求邵进军承担逾期付款违约金，主张以218166.63元为基数，按年息6%自2019年5月1日起计算至实际支付之日止，其中计算基数及起算日期均不超过实际逾期数额及期限，本院照准；至于利率标准，因双方合同中未有相关约定，故本院判令按照同期贷款利率予以计收。关于张美兰就水电费、物业费等费用的主张，因其无法明确具体费用金额，也未提供相应凭证，本院不予支持。反诉部分，邵进军要求张美兰退还租金17万元及押金3万元，并承担其装修费用。因双方签订的房屋租赁合同并无效力缺陷，张美兰也按约交付了案涉房屋并由邵进军占用至今，故邵进军支付的租金部分，无权要求出租人退还；合同解除后，押金应予退还，张美兰对押金的退还不持异议，但要求押金先行抵扣邵进军欠付的租金，本院予以准许；关于装修费用，案涉合同的解除系因邵进军迟延支付租金而起，根据双方合同约定，因承租人违约行为导致合同提前解除的，出租人不承担装修费损失，故邵进军的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张美兰与被告（反诉原告）邵进军于2018年2月2日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）邵进军将其承租的南通市崇川区城北家园6号楼二层、三层及一层（部分）房屋腾空、恢复原状后交还原告（反诉被告）张美兰；三、被告（反诉原告）邵进军向原告（反诉被告）张美兰支付自2018年5月1日至2019年4月30日期间的剩余房租38000元（已扣除押金30000元）；四、被告（反诉原告）邵进军按19833.33元/月的标准向原告（反诉被告）张美兰支付自2019年5月1日至房屋实际交还之日止的租金及占用费；五、被告（反诉原告）邵进军向原告（反诉被告）张美兰承担欠付租金部分的逾期付款违约金（违约金以218166.63元为基数，自2019年5月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际交还房屋之日止）；六、驳回原告（反诉被告）张美兰的其他本诉请求；七、驳回被告（反诉原告）邵进军的其他反诉请求；上述二至五项判决义务，由被告（反诉原告）邵进军自本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费5991元、保全费2070元，合计8061元，由邵进军负担；反诉部分案件受理费12581元，由张美兰负担275元，邵进军负担12306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  叶 菁人民陪审员  马 莉二〇二〇年九月十日法官 助理  黄 晴书 记 员  吴 烨