广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初2097号 原告：周某某，男，1976年1月20日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：文辉，广西九宇律师事务所律师。 被告：莫某某，男，1965年2月21日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：龙春良，广西春良律师事务所律师。 原告周某某诉被告莫某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托诉讼代理人文辉，被告莫某某的委托诉讼代理人龙春良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即返还原告10000元押金；二、案件受理费等费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请为：判令被告返还原告租金86400元及利息(以86400元为本金，自2018年10月1日起以年利率4.75%算至付清止)；判令被告支付原告砌墙款12000元。 事实和理由：2011年10月1日，原、被告双方经协商签订《租房协议书》，约定原告承租被告位于会仙镇会仙商贸城5栋1-2号房屋一、二楼，租赁期限为三年。同时原告向被告支付10000元房屋押金。合同于2014年到期后，双方并未签订续租合同，原告继续使用并按约支付租金，被告未提出异议。原告使用房屋至2018年，被告告知原告搬走，将承租房屋予以返还，原告如约清场将房屋予以返还。但被告却未如约返还10000元押金给原告，原告多次请求返还未果。鉴于以上事实，在双方协商解除合同后，原告返还房屋的同时，被告理应将原告支付的10000元押金予以返还。被告拒不退还押金，没有事实及法律依据，损害原告合法权益，违背诚实信用原则。现原告依据《民事诉讼法》有关规定，向法院提起诉讼。原告与被告就会仙商贸城5栋1-2房屋租赁到期后(2014年10月1日)，被告恶意提高月租金到5000元，否则向原告要求收回房屋。原告因对租赁房屋投入约十几万装修，收回租赁房屋明显对原告不利，原告迫于店面成本考虑按照被告要求支付租金，直至2018年10月，原告将涉案房屋返还给被告。返还房屋前约一个月，被告要求原告砌墙隔离一个房间，原告请人工及购买材料总计花费约12000元，被告并未支付该笔费用。鉴于以上事实，双方签订的租赁合同约定租金为3200元，合同到期后，原告继续承租被告房屋且没有异议，双方理应按照原协议继续履行合同，但被告恶意增加租金到5000元之多，其增加的数额明显超出合理收取租金范围。同时按照被告额外要求砌墙的费用，理应由被告承担并予以支付。 原告周某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、租房协议书，证明原告与被告签订的租赁合同是2011年10月1日起，至2014年10月1日止，签订合同时被告收取原告房屋押金是10000元；2、农信银行卡存款业务回单5张，证明2014年10月1日起至2018年10月1日原告每月向被告支付租金5000元。 被告莫某某辩称，1、原告诉请被告退还其10000元押金没有法律依据，这10000元押金涉及的租赁合同是在2011年-2014年之间的租赁押金，至今已经6年，早已超过诉讼时效；2、原告主张被告返还租金86400元及利息没有事实依据和法律依据，原告租赁被告的房屋从2014年10月1日起，原租赁合同已经终止，双方开始新的租赁合同，新的租赁合同约定租金为每月5000元，原告一直按每月5000元交付相应的租金，因此原告的主张没有事实依据和法律依据；3、原告要求被告支付其砌墙的12000元没有事实依据和法律依据，原告终止租赁被告的房屋后，按约定应当恢复其中的一堵墙，原告自行将墙砌好属于履行合同的行为，同时原告主张12000元的砌墙款也未见相应的价格评估，属于证据不足。 被告莫某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、银行存款明细，证明原告租房的时间是到2018年的10月份，而不是2017年的10月份；2、苏宁易购会仙精选店及负责人文某某出具的《证据材料》以及黑色打印件照片3页和文某某身份证复印件1份，证明原告在2018年10月份停止租用被告房屋时将墙上附着物包括吊顶拆走的事实。需要说明，苏宁易购会仙精选店承租被告房屋的时间是从2019年7月份开始。从原告停止租赁之后到苏宁易购会仙精选店承租之前，房屋处于未出租状态；3、被告缴纳电费的表格，证明2018年电费被告全部缴纳，但原告未将其从2018年1月至10月份使用的电费交给被告的事实；原告使用的水电费是一年缴纳一次给被告的，但是原告没有缴纳2018年1月至10月份的电费给被告。 本院经审理认定事实如下：2011年10月1日，原告周某某（乙方）与被告莫某某（甲方）签订了《租房协议书》，该协议书约定：一、甲方将座落在会仙商贸城5栋1-2号房屋一、二楼出租给乙方使用，未经甲方同意，乙方不得利用出租屋从事水泥、机械加工等活动，乙方不得转租、转借给他方使用，否则属违约，甲方有权随时终止合同，收回房屋使用权，并有权要求乙方赔付违约金。如收回房屋使用权时造成乙方或他方经济损失，甲方概不负责，乙方无异议；二、协议有效期为3年，期满时经双方协商、同意后，可延长租赁关系，但必须另订租约。(在同等条件下，乙方有权优先租赁)；三、房租每月3200元人民币;付款方式为每月付房租一次，每次须在5号前交清房租。乙方到期如不交清房租，甲方均有权采取任何措施收回房屋使用权，终止合同。如造成乙方损失，甲方概不负责，同时乙方所交押金归甲方所有，乙方不得提出异议；四、启租之日乙方须交押金人民币10000元给甲方，作为租房信用保证金。如乙方不违约，该押金在合同终止时甲方须如数退还给乙方，不得延付；五、在租赁期间，乙方有权和别人合伙经营，但不得转租给别人；六、乙方使用该屋期间须爱护室内外固有结构及设施，不得损坏或改造，如有损坏，乙方须维修恢复原样（粉好），如须改造变动房屋结构须征得甲方同意。注:乙方租赁期满，必须把所拆除的一楼门面隔墙维修恢复原样（粉好），否则视其违约。租赁合同解除后，乙方装修添附物（如腻子、地板砖、吊顶、电线、水管等）不能损坏、拆除，归甲方所有；七、每月水电费、卫生费、有线电视收视费由乙方负责承担，在租赁期间，如有水电、卫生间、厨房等设施发生故障或门窗损坏，如非乙方人为因素造成的其维护由甲方负责。由于乙方人为原因造成的，其维护由乙方负责；八、在租赁期间，乙方不得在房屋内从事任何违法活动。如乙方做任何违法事情，其责任皆由乙方自己负责，与甲方无关，同时甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并且乙方所交租金，甲方有权不退；九、略；十、本协议壹式贰份，双方各执壹份为凭，未尽事宜，双方协商解决；十一、本协议签字生效；十二、起租日期：2011年10月1日至2014年10月1日止。甲方：屋主：莫某某，甲方身份证号码及联系电话：4503221965××××××××,137××××8280,2011年10月1日；乙方：租赁人：周某某，乙方身份证号码及联系电话：4503221976××××××××，137××××1310，2011年10月1日。签订合同当日，原告向被告交纳押金10000元，被告在《租房协议书》的右上方标注“收到房屋押金壹万元”。2014年10月1日，该《租房协议书》约定的租赁期限到期，原告继续租赁被告的房屋，并通过现金存入被告银行账户的缴纳方式，按每月5000元的租金给付被告至2018年8月，双方没有订立新的书面合同，被告未提出异议。2018年10月，原告搬离被告的房屋，不再租赁，并将房屋钥匙交给被告。之后，因押金返还问题双方未能达成一致，原告遂于2020年7月16日诉至本院，提出前述请求。 本院认为，原告周某某与被告莫某某签订《租房协议书》，是双方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，故该合同是合法有效，应受法律保护，各方当事人均应按合同的约定全面履行各自义务。2014年10月1日，上述合同约定的租赁期间届满后，原告继续租赁被告的房屋，并将租金每月3200元调整变更为每月5000元，一直给付被告至2018年8月，双方对此均没有提出异议。之后，原告于2018年10月搬离上述房屋，不再租赁。根据法律规定，原、被告虽没有重新签订书面合同，但原告继续租赁上述房屋至2018年10月1日，长达四年之久，原租赁合同继续有效，双方之间实际形成了不定期房屋租赁关系，双方均可随时解除合同。2018年10月，原告不再租赁上述房屋，按原租赁合同的约定，被告应当如数退还押金10000元给原告，被告未按约定退还，有失诚信，依法应当对此承担违约责任。因此，原告诉请被告返还原告押金10000元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于原告诉请被告返还2014年10月至2018年10月的租金86400元及利息，本院认为，原、被告事实上一直在履行原租赁合同，只是将房屋租金由原来的每月3200元调整变更为5000元，且原告从2014年10月起至2018年8月一直按每月5000元的租金向被告给付，原、被告双方对此均没有提出异议，由此认定，原、被告双方对租金的调整变更达成了新的合意，亦符合当地的市场行情和物价水平，被告不存在恶意。因此，原告该项诉请，缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。对于原告诉请被告支付砌墙款12000元，本院认为，根据本案涉及的《租房协议书》第六条“乙方租赁期满，必须把所拆除的一楼门面隔墙维修恢复原样(粉好)，否则视其违约。租赁合同解除后，乙方装修添附物(如腻子、地板砖、吊顶、电线、水管等)不能损坏、拆除，归甲方所有”的约定，原告砌墙实际上是在履行原合同的约定，案涉合同并未约定砌墙款由被告支付，且原告未能提供可采信的证据证实其砌墙花费了12000元。因此，原告该项诉请与合同约定不符，且与法律规定相悖，本院不予支持。至于被告辩称，原告诉请押金10000元，没有法律依据，已超过诉讼时效，请求驳回原告诉请。从庭审查明的事实看，原、被告之间实际形成不定期房屋租赁关系，案涉合同继续有效，原告在原合同履行期届满后未向被告主张返还10000元租金，符合双方约定和继续租赁交易习惯，直至继续租赁案涉房屋至2018年10月，原告于2020年7月16日向本院起诉主张返还押金，根据法律规定，并未超过请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的法律规定，故，被告的上述抗辩及理由，缺乏法律依据和事实依据，本院不予采信。对于被告辩称，原告缴纳租金到2018年7月3日，尚有租金未缴纳，原告违约，按原协议无权要求返还押金。因本案在原租赁合同租赁期限届满后，原告续租的租赁期限为不定期，双方形成的是不定期租赁合同关系，继续缴纳租金的时间、金额、违约责任和按原合同约定返还押金的性质不同，故，被告的抗辩及理由不能成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告莫某某返还押金10000元给原告周某某； 二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2468元（原告周某某已预交1745元），减半收取计1234元，由原告周某某负担1120元，被告莫某某负担114元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2468元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  粟春平 二〇二〇年九月十日 书记员  张 玲