广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17092号原告：黎玉婵，女，1977年6月10日出生，汉族，住广东省中山市西区×××××××××××，公民身份号码452××××××××××××320。委托诉讼代理人：欧社城，广东盛泽知博律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢扬见，广东盛泽知博律师事务所律师。被告：中山市天基房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区××××××××××××××卡(G1)，统一社会信用代码914××××××××××××485。法定代表人：陈绍基，总经理。委托诉讼代理人：陈跃龙，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶炜彬，广东登鼎律师事务所实习律师。原告黎玉婵与被告中山市天基房地产开发有限公司（以下简称天基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎玉婵委托诉讼代理人欧社城、卢扬见，被告天基公司委托诉讼代理人陈跃龙、叶炜彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎玉婵向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付房屋；2.被告向原告支付逾期交房违约金（计算方式：自2016年12月31日起至实际交付之日止，每日按已付房价款559183元的万分之二计算，暂计至2020年6月9日为140466.77元）。事实与理由：2015年1月24日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定：原告向被告购买位于中山市东区××××××××××××××××××××，房屋总价款为559183元；被告应于2016年12月30日前向原告交付涉案商品房；如被告逾期交房，则应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告一直未通知原告收房。2020年3月11日，原告委托律师出具律师函给被告，催促被告交付房屋，被告收到律师函后至今仍未向原告交付房屋。经过多次协商未果后，原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，恳请判如所请。诉讼中，原告黎玉婵以双方已办理收楼手续为由撤回诉求1，明确诉求2为：被告向原告支付逾期交房违约金146845.92元（计算方式：以购房款559183元为基数，自2016年12月31日起按日万分之二的标准计算至收楼之日即2020年8月5日止。）被告天基公司辩称，1.被告已经在2015年12月31日、2016年12月22日、2017年11月26日向原告发出收楼通知书，原告在2017年11月27日收到了收楼通知书，被告不存在违约行为；2.因为是城乡规划局对绿化验收指标进行了调整，导致涉案商品房所在的7幢房屋的绿化验收迟延完成，对此，中山市第一人民法院在（2017）粤2071民初18353号民事判决书（以下简称18353号判决）中已经有认定，故涉案商品房的交付期限应因此而顺延299天；3.原告没有证据证明存在损失，其主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2015年1月24日，黎玉婵（买受人）与天基公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议,其中合同约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市东区××××××××××××××××××××的商品房，建筑面积114.58平方米；该商品房为预售商品房，总金额为559183元；买受人于2015年1月24日以现金方式支付339183元，以商业贷款方式支付220000元；出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证），并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2.人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等，自然灾害及人力不可抗拒的其他事故，3.施工过程中雨天影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决的延误，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；出卖人逾期交房不超过90日（含90日），自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日以买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日而不超过270日（含270日），买受人不能行使解除合同的权利，但买受人可要求出卖人按日向其支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；超过270日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；自出卖人按合同约定地址发出收楼通知之日起15天内，买受人未前来办理商品房交接手续的，期限届满后，视为买受人默认收楼，产生买受人已收楼之法律后果。商品房买卖合同还约定了其他事项。补充协议约定：买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人，出卖人或其代理人根据该通讯地址寄出的所有挂号函件（包括通知），则以挂号回执上注明的邮寄日期起七天后，视为已送达该函件给买受人。协议还约定了其他事项。合同签订后，黎玉婵依约向天基公司支付了全额购房款。2.涉案商品房于2015年2月5日办理了销售登记备案手续。3.2016年7月1日，映翠豪庭7、8幢经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意验收，并在2016年12月31日前陆续取得防雷装置验收意见书、建设工程规划条件核实批复书、表后给水工程验收证明书、水质验收意见书、人民防空办公室行政许可事项变更批复书、工程质量监督报告编制通过告知书、建设工程消防验收意见书等文件。后天基公司就映翠豪庭7、8幢于2017年10月18日取得园林绿化分项验收，并于同年11月23日取得竣工验收备案登记证。4.2017年11月26日，天基公司根据黎玉婵于合同中记载的联系地址及电话委托广州市家保物业管理有限公司中山分公司邮寄送达收楼通知书，告知：请务必在2017年12月15日前办理入伙手续，否则将视为黎玉婵已验收通过并接受该房屋，同时由于黎玉婵逾期办理入伙手续所造成的相关责任将由黎玉婵负责。前述通知书于次日被他人签收。庭审中，天基公司称，在映翠豪庭7、8幢取得竣工验收备案登记证前，其曾分别于2015年12月31日、2016年12月22日向黎玉婵发送入伙通知书，但未能提供相关签收记录。黎玉婵称，其没有收到天基公司于2017年11月26日发出的收楼通知书，对于2015年12月31日、2016年12月22日发出的收楼通知书已忘记是否有收取；确认天基公司邮寄收楼通知书的地址系其于商品房买卖合同记载的联系地址，但其不清楚收楼通知书最终由谁签收。5.2020年3月11日，黎玉婵委托广东盛泽知博律师事务所向天基公司邮寄发送律师函，告知：天基公司未按照商品房买卖合同约定将涉案商品房依时交付给黎玉婵，截至本函发出之日为止，天基公司仍未将涉案商品房交付给黎玉婵使用；天基公司在收到本函之日起五个工作日内与黎玉婵办理商品房交付手续，且黎玉婵保留追究天基公司逾期交房违约责任的权利。前述函件于同月14日被签收。及后黎玉婵以天基公司逾期交房为由诉至本院，主张前述实体权利。6.诉讼中，黎玉婵与天基公司于2020年8月5日办理了收楼手续，天基公司于当天向黎玉婵交付了涉案商品房的不动产权证书。7.天基公司提交的本院于2018年5月25日作出的18353号判决反映：该案诉讼中，本院根据天基公司申请，向中山市住房和城乡建设局（以下简称住建局）就有关映翠豪庭7、8幢园林绿化分项延迟验收事宜发函咨询如下问题：1.天基公司是否曾就映翠豪庭7、8幢园林绿化分项验收事宜向该局提出过申请？如有，告知申请时间。2.该局何时通过映翠豪庭7、8幢园林绿化分项的验收？在此过程中是否存在天基公司提及的因绿化验收标准变化等原因导致验收延迟？3.天基公司何时向该局递交映翠豪庭7、8幢的建设工程竣工验收登记备案申请及相关文件？该局于何时向天基公司发放相应竣工验收备案登记证？是否存在发放延迟的情形？如有，告知具体原因。住建局于2018年1月28日复函如下：一、天基公司首次申请园林绿化分项验收为2016年11月26日，于2017年10月18日领取得园林绿化分项验收。二、天基公司开发的映翠豪庭7、8幢工程已于2017年11月23日领取建设工程竣工验收备案登记证。三、根据中规纪[2012]2号文件中“若规划条件中曾经有‘标准值（绿地率30%）’和‘允许值（绿地率34%）’同时出现的情况，以不低于其中较小数值（绿地率30%）进行验收”的情况，该局分别于2011年10月20日和2016年11月3日完成对映翠豪庭1、2、3、4幢商住楼（绿地率30.72%）及映翠豪庭5、6幢商住楼（绿地率30.34%）绿化专项验收工作。该局在办理映翠豪庭三期7、8幢绿化验收时，中山市城乡规划局（以下简称规划局）对绿化验收指标进行了调整，要求建设项目的绿地率指标以规划局批准的项目总平面图上载明的绿地率为准。该项目规划报建总平面图载明的绿地率指标为34%，映翠豪庭三期7、8幢进行整改后绿地率能达到34%，而前两期已按30%进行验收的不能整改，项目整体平衡时绿地无法达到34%，为此该局多次发函咨询规划局相关事宜：该局园林处于2017年1月24日发函咨询规划局，于2017年2月10日与规划局召开协调会，于2017年5月23日对映翠豪庭7、8幢出具中山市城市绿化工程建设项目综合验收现场核实记录表，于2017年8月10日因天基公司就映翠豪庭7、8幢未能办理验收备案发函咨询而再次咨询规划局未得到有效回复，于2017年9月11日与规划局召开座谈会但规划局因对会议纪要部分内容存在异议而不同意签名确认，于2017年11月6日再次与规划局召开协调会并于2017年12月7日会议纪要正式出文。该局表示，因绿化验收指标问题未能与规划局达成共识，且规划局在收到天基公司咨询函后一直没有明确指引，造成绿化验收迟迟未能完成。复函另附有2017年5月23日及2017年9月25日的中山市绿化工程建设项目综合验收现场核实记录表（以下简称现场核实记录表）、映翠豪庭7、8幢综合验收备案表、相关函件及会议记录等资料，其中现场核实记录表均注明映翠豪庭7、8幢绿地率达到规划条件。同时前述判决查明根据住建局网站所公布的办理流程，城市绿化工程建设项目综合验收从窗口受理到办结信息反馈的法定、承诺办结期限为20个工作日。前述判决已于2018年7月4日生效。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。黎玉婵与天基公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。关于逾期交房的问题。商品房买卖合同约定天基公司应于2016年12月30日前取得竣工验收备案登记证，并向黎玉婵交付符合合同约定的商品房使用。根据已查明的事实可知，天基公司取得竣工验收备案登记证具备交房条件后，根据黎玉婵于合同中记载的联系地址及电话于2017年11月26日向黎玉婵发送收楼通知书，告知黎玉婵于2017年12月15日前办理收楼手续，前述通知书于次日被签收，天基公司前述通知黎玉婵办理收楼手续的方式符合商品房买卖合同关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；自出卖人按合同约定地址发出收楼通知之日起15天内，买受人未前来办理商品房交接手续的，期限届满后，视为买受人默认收楼，产生买受人已收楼之法律后果”的约定以及补充协议关于“买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人，出卖人或其代理人根据该通讯地址寄出的所有挂号函件（包括通知），则以挂号回执上注明的邮寄日期起七天后，视为已送达该函件给买受人。”的约定，无论是否黎玉婵本人签收都应视为有效送达，而黎玉婵未在通知书指定的收楼期限内办理收楼手续没有事实和法律依据，故本院认定天基公司逾期交房时间应自合同约定的交楼期限届满次日即2016年12月31日起计算至通知书指定的收楼期限届满之日即2017年12月15日止。经计算，天基公司向黎玉婵交房时间实际延迟天数为350天。根据18353号判决中住建局的复函可知，因有关部门变更绿化验收指标导致映翠豪庭7、8幢绿化专项验收延迟，且未提及天基公司在绿化专项验收时存在任何过失或不当。商品房买卖合同已约定“除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:……若出卖人（天基公司）在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误”，因前述绿化验收延迟系有关管理部门经多次协商才对验收标准达成一致意见所致，且天基公司已在合理时间内办妥其他验收资料及手续，故天基公司交房时间应因此而予以相应顺延。天基公司于2016年11月26日首次申请园林绿化分项验收、于2017年10月18日领取得园林绿化分项验收，共计327天。绿化专项验收事项办理一般时限为20个工作日，天基公司自2016年11月26日递交资料办理手续，如无前述绿化验收标准变更问题，映翠豪庭7、8幢应于2016年12月23日前（共计28天）完成相应绿化验收手续。因此，本院认定因有关管理部门导致绿化验收延迟，天基公司交房时间应相应顺延299天（327天-28天）。综上，本院认定天基公司应承担违约责任的逾期交房时间为51天（350天-299天）。商品房买卖合同约定“出卖人逾期交房不超过90日（含90日），自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日以买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行”，故天基公司应向黎玉婵支付逾期交房违约金2581.83元（559183元×1/10000/天×51天）。同时，因双方在涉案商品房买卖合同中对逾期交房违约金的计算已有明确约定，天基公司作为合同的提供者，应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分之考量及评估，且天基公司亦未能提供证据证明黎玉婵依双方约定之计算标准所得之违约金过分高于其损失，故本院对天基公司辩称逾期交房违约金计算标准过高的答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市天基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎玉婵支付逾期交房违约金2581.83元；二、驳回原告黎玉婵的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3237元（原告黎玉婵已预交），由原告黎玉婵负担3180元，被告中山市天基房地产开发有限公司负担57元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  李佩连二〇二〇年九月二十一日书 记 员  郭小琪黄慧珍