吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初2634号 原告：郑艳，女，1969年7月23日出生，汉族，无职业,户籍地吉林省长春市南关区，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：刘冬，吉林同信法大律师事务所律师。 被告：鲁洪波，男，1961年2月12日出生，汉族，长春市食品公司退休员工，户籍地吉林省长春市南关区，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：汪思含，吉林首华律师事务所律师。 被告：吉林省飞跃房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市长江路开发区人民大街280号。 法定代表人：倪宝山，董事长。 委托诉讼代理人：张敬田，吉林从为律师事务所律师。 原告郑艳与被告鲁洪波、吉林省飞跃房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郑艳及其委托诉讼代理人刘冬，被告鲁洪波及其委托诉讼代理人汪思含，被告吉林省飞跃房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张敬田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑艳向本院提出诉讼请求：1、确认被告一、二签订的《五星名城商品房认购协议书》无效；2、继续查封并执行被告二名下的位于东起丙三街、西至长农公路、南起丙三路、北至乙二路，五星名城小区14栋3单元1606号房屋；3、诉讼费用由被告一、二共同承担。事实及理由:原告依据贵院作出的(2019）吉0103民初3717号民事判决书向贵院申请执行。贵院于2020年3月23日作出（2020）吉0103执370号执行裁定书，查封了涉案房屋。查封涉案房屋期间，被告一向贵院提出执行异议申请。贵院于2020年6月21日作出长春市宽城区人民法院（2020）吉0103执异27号执行裁定书，支持了被告一的执行异议申请。原告认为该裁定结果是错误的，理由有三：一、被告一、二在贵院查封前所签订的《五星名城商品房认购协议书》应属于无效合同。首先,原告对涉案房屋的查封早于《五星名城商品房认购协议书》的签订时间，其次，被告一作为商品房买受人,被告二作为房地产开发企业签订的《五星名城商品房认购协议书》虽为“认购协议”，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第5条之规定，《五星名城商品房认购协议书》可以认定为商品房买卖合同;最后，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条之规定，鉴于被告二至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证，《五星名城商品房认购协议书》应为无效合同；二、被告一在被告二处购买了两套房屋，可见被告一购买房屋的目的是为了投资而非居住。且被告一未提出证据证明其名下除涉案房屋外再无其他用于居住的房屋。三、至于被告一是否对涉案房屋实际居住并享有使用权的问题以及原告、被告一对被告二享有的债权谁优先的问题,乃至社会效果等问题，不应作为裁判本案的事实及评判依据。基于以上三点意见，被告一的执行异议申请理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的内容，其对涉案房屋享有的权利不能够排除执行,应当予以纠正。原告现依据《民事诉讼法》227条、《民诉解释》304条、306条、308条之规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告鲁洪波辩称，被告鲁洪波与被告吉林省飞跃房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书，确认合同效力的适格主体应当是合同双方。原告作为合同以外的第三人与合同效力本身并无直接利害关系，不能作为民事诉讼的原告提起诉讼，因此原告无权确认被告鲁洪波与被告吉林省飞跃房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书无效；二、被告鲁洪波与被告吉林省飞跃房地产开发有限公司房屋买卖事实存在，被告鲁洪波支付了购房款，被告吉林省飞跃房地产开发有限公司将房屋交付给被告鲁洪波使用，被告鲁洪波对于案涉房屋实际取得了占有及使用，该房屋的真实所有权人为被告鲁洪波，原告无权查封甚至执行该房屋；三、被告鲁洪波从2017年已经得到了案涉房屋的使用权，使用至今。而原告在2019年才起诉被告吉林省飞跃房地产开发有限公司，取得判决书。被告鲁洪波取得争议房屋早于原告取得的债权。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告吉林省飞跃房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与鲁洪波签订《“五星名城”商品房认购协议书》虽未取得商品房预售许可证，但鲁洪波支付了购房款，答辩人交付了案涉房屋。该房屋的占有权、使用权已由鲁洪波取得。案涉房屋已不属于答辩人，被答辩人无权查封；二、鲁洪波2017年便取得案涉房屋的占有权、使用权，早于被答辩人对答辩人的普通债权形成时间，被答辩人对答辩人的债权为普通债权，不能优先于鲁洪波对答辩人的债权；三、被答辩人多次查封类似本案的房产，破坏了答辩人与案外人交易的稳定，属于滥用诉权；综上应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2016年12月3日，二被告签订《“五星名城”商品房认购协议书》，由被告鲁洪波购买被告吉林省飞跃房地产开发有限公司开发建设的西起长春青年路，北至乙二路，南至丙三路“五星名城”14栋1606号房屋。建筑面积78.29平方米，单价每平方米3,510元，总价款为274,798元，协议签订当日，被告鲁洪波通过银行交付定金10,000元，被告吉林省飞跃房地产开发有限公司为被告鲁洪波出具收款《收据》2016年12月23日，被告鲁洪波再次通过银行交付购房款264,798元，被告吉林省飞跃房地产开发有限公司为被告鲁洪波出具收款《收据》。2017年9月18日，被告鲁洪波办理入住手续，并实际占有、使用该房屋至今。2020年3月23日本院作出（2020）吉0103执370号执行裁定书,将被告鲁洪波购买的上述房屋予以查封（裁定书面积为93.74平方米）。被告鲁洪波向本院提出执行异议，本院于2020年6月21日作出了（2020）吉0103执异26号执行裁定书，裁定“中止对吉林省飞跃房地产开发有限公司开发的位于东起丙三街、西至长农公路、南起丙三路、北至乙二路五星名城小区14栋3单元1606号，面积93.74平方米的房屋的执行并解除查封。原告提起诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的秦时权益承担举证证明责任”的规定，现被告鲁洪波提供了二被告签订《“五星名城”商品房认购协议书》及实际占有、使用房屋的相关证据，现原告请求确认二被告签订《“五星名城”商品房认购协议书》无效，本案中，原告作为申请执行人，只能提出对执行标的继续执行的诉讼请求，除此之外，不属于本案审理范围。故原告的该项请求，没有法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，在二被告签订《“五星名城”商品房认购协议书》的效力待定状态下，原告请求继续查封并执行案涉房屋，没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下： 驳回原告郑艳的诉讼请求。 案件受理费5,500元，由原告郑艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 李晓冬人民陪审员孙莉人民陪审员王艳玲 二〇二〇年九月八日 书记员 高        嘉        璐