海南省万宁市人民法院民事判决书（2020）琼9006民初1882号        原告：刘英华，男，汉族，1957年6月28日出生，身份证号码：XXX，住北京市海淀区。                委托诉讼代理人：胡升霞，海南国岛律师事务所律师。                委托诉讼代理人：林燕，海南国岛律师事务所律师。                被告：万宁中南城房地产发展有限责任公司，住所地：海南省万宁市万城镇人民中街36号。                法定代表人：郝书文，该公司董事长。                委托诉讼代理人：李进君，公司法务。                委托诉讼代理人：陈伟彬，公司法务。                原告刘英华与被告万宁中南城房地产发展有限责任公司（以下简称“中南城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡升霞、林燕，被告委托诉讼代理人李进君、陈伟彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告刘英华向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即协助原告办理位于万宁市礼记镇莲花村莲兴大道南侧中南芭提雅A区一期5号楼2层210号房屋的不动产权证书。2．判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计至2020年6月22日共409天为59016元（违约金计算标准为以721464元为基数，按日万分之二的利率计算，自2019年5月10日起至房屋办理不动产权证书之日止）。3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月23日，原被告双方签订《万宁市商品房买卖合同》，约定原告以721464元的总价购买被告开发建设的万宁市礼纪镇莲花村莲兴大道南侧中南芭提雅A区一期5号楼2层210号房屋。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书。如因被告的责任，不能在约定期限内为原告办理房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，于2017年5月10日收房并提交办证资料，同日被告向原告收取了公共维修基金、房产证登记费、交易费、制图费、物业费等各项费用。2017年12月6日万宁市地方税务局出具完税证明。房屋交付至今已1139天，被告仍未办理房屋权属证书。原告认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告依约向被告支付了购房款、缴纳税款并委托被告办证，被告应当依约为原告办理房屋权属证书。现被告逾期办证已经构成违约，应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。现原告为维护自身合法权益，诉至本院，请判如所请。                被告中南城公司辩称，一、原告主张的配合办证义务履行期限计算错误，应为房屋实际交付之日起910日内。原被告就涉案房屋签订的《万宁市商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”该条所述“房屋权属证书”及“土地使用权证”，乃是先前相关法律法规规定的房屋权利人应当取得的证书，故我司与业主达成了上述约定。但根据万府（2016）52号《万宁市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，万宁市于2016年9月9日起实施不动产统一登记，其中第四条表明：“市住房保障与房产管理局、市林业局、市海洋与渔业局于2016年9月9日起全面停止办理不动产登记业务，改由市国土资源局统一承担，不动产登记业务统一由万宁市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证》和《不动产登记证明》，原各类产权证书停止发放”。根据该规定，房屋权属证书和土地使用权证不再发放，相关权利统一由《不动产权证》登记证明。据此，由于上述政策变化，导致原单独进行登记的“房屋权属证书”、“土地使用权证”两证办理程序合二为一，但办理手续并未减少，按照原合同约定同时为原告办理2个证书已无法实现，且《不动产权证》一旦出证，相当于权利人同时取得了原本两证的权利。根据公平原则，被告为原告办理《不动产权证》的履行期限也应相应延长为合同内约定的两证办理期限之和910日（730日＋180日）。综上所述，被告为原告配合办理不动产权证的履行期限应为房屋实际交付之日起910日内，原告主张的违约责任起算点错误。二、涉案房屋的不动产权证明办理遭受延迟系政府原因导致，原告等主张的逾期时间计算错误。（一）涉案房屋的不动产权证明办理遭受延迟系政府原因导致。2019年中华人民共和国住房和城乡建设部函件《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》（建科函（2019）57号）中要求：“……各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区城内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。”文件下发后，海南省政府出具相关函件，要求各地对别墅项目暂停审批。2019年8月份，万宁市政府响应号召，暂停为开发商办理别墅项目的不动产权初始登记手续（即大产权证），直至2020年4月才恢复办理，暂停时间长达8个月。因本案涉案房屋户型均为院墅业态，属于市政府暂停办证的对象，导致被告在此期间一直无法为涉案房屋所处楼栋办理大产证。除被告外，万宁市其他友商的别墅项目也无法办理大产证。故，此期间的系政府单方面原因导致延迟办证房屋大产证。关于建科函（2019）57号文的真实性、海南省政府、万宁市政府相关部门执行建科函（2019）57号文的具体情况，被告无法自行收集证据，已申请法院核实。关于万宁市2019年8月份至2020年4月份开发商办理大产证的情况，已申请法院核实。（二）原告等主张的逾期时间计算错误。根据答辩意见第一条之主张，将办证义务履行期限延长至实际交付之日起910日内，则涉案房屋中最早的办证义务履行期限届满之日为2019年10月28日。但在该履行期限届满前，被告于同年8月份遭遇前述因政府原因导致的办证延迟。被告与原告签订的《万宁市商品房买卖合同》第十五条就办证事宜约定：“如遭遇不可抗力或政府原因，出卖人可据实予以延期。”据此，原、被告办理不动产权证的履行期限应当相应顺延8个月，最早的办证履行期限届满之日应为2020年6月28日。综上所述，原告主张的逾期时间计算错误，违约责任起算点应在房屋实际交付之日起的910日的基础上再顺延8个月，因此原告等主张的违约金数额有误，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。三、原告的利益目前未遭受任何损失，请求法院将违约金比例降低至日万分之零点五。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。原告购买被告的房屋后，目前未对原告使用房屋造成任何影响，原告现也已入住且未遭受任何权益损失，被告亦未能从中获得任何利益，人民法院可根据该楼盘所处地段、周边配套设施等相关情况，根据公平原则酌定将违约金标准降低。根据双方签订的合同，补充协议第五点，（具体详见补充协议）的约定，我们以那娅为例，该业主于2017年9月15日收房直至2018年4月20日才缴纳完税，完税证明为业主自行缴纳并开票。以完税时间起算办证期限。因此原告的违约金起算点存在错误，应予以顺延。                原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1、万宁市商品房买卖合同，证明：总房款为721464元；2、被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书。如因被告的责任，不能在约定期限内为原告办理房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向原告支付违约金。证据2、海南增值税普通发票，证明：原告已向被告支付房款721464元。证据3、收款收据，证明：原告在2017年5月10日收房时一并向被告提交办证资料，被告向原告收取了公共维修基金、房产证登记费、交易费、制图费、物业费等各项费用。证据4、海南地方税务局房地产过户税收证明书、中华人民共和国税收完税证明，证明：2017年12月6日万宁市地方税务局出具完税证明。证据5、微信信息记录，证明：原告在收房的同时向被告提交了办证资料，被告未在预定期限内办证，在原告起诉后被告联系要求重新提交办证资料，被告存在逾期办证的违约行为，依合同约定应向原告支付违约金。                被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据1、《万宁市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（万府［2016］52号），证明：万宁市政府于2016年9月9日开始实施不动产统一登记制度，开始实行双证合一，只办理不动产权证。原合同约定双证办证时间应当叠加一起计算办证时间（730天＋180天）。证据2、海南省万宁市中南芭提雅（A区）二期一标段修建性详细规划（节选共4页）、万宁中南芭提雅项目总平面图（光盘），证明：涉案房屋楼栋均为4层（含）以下的院墅业态系列，受2019年万宁市自然资源和规划管理局暂停办理院墅不动产初始登记政策的直接影响，直至2020年6到7月份才完成办理涉案新建商品房的初始登记。证据3、关于提交办理不动产权证资料通知书、寄方存根、EMS官方网站邮件签收状态查询，共同证明：被告在涉案房屋初始登记完成后为加速推进办证事宜，已于2020年7月17日及时邮寄通知书，告知原告补充办证材料。证据4、原告向我方邮寄的授权委托书及部分的完税证明，证明：根据合同约定原告委托被告办证的应当出具授权委托书，否则被告无法办理产权证。                经被告申请，本院依法向万宁市住房和城乡建设局调取了建科函（2019）57号文件，作为被告提交的证据5，证明：被告无法依照合同办理房产证是政府原因。                被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，根据补充协议的第五点，对办证的时间起算点重新约定为以原告完成相关义务如完税证明等之日起计算，并非以实际收房之日起算。对证据2的三性无异议，但不能证明原告已完成配合办证的义务。对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该组证据不能证明原告已提交所有一切符合办证资料的义务。对证据4的三性无异议，该证据恰好证明了原告具备办证条件的时间并非是收房之日。对证据5的三性有异议，且不认可，根据新的证据法，微信聊天记录作为证据需展示微信原始载体，该证据只是复印件，无法核实其真实性、合法性。退一步讲，假设为真实，从主体上看聊天的对象是物业员工，并非本案的被告，另一方面也不能证明原告的证明目的。                原告对被告提交证据的质证意见如下：对证据1的三性无异议，对证明内容有异议，通告的内容说明的是办证的机构变更，由原来的住房保障管理局、林业局，海洋局等多个行政部门变为国土资源局统一承担不动产登记业务，由万宁市不动产登记中心办理，减少审批单位，简化办理程序，方便群众申请登记，不增加企业和人民负担，办不动产权证的时间缩短。公告的内容没有要求开发商办证时间进行延长，被告主张的证明内容不存在。其次该公告是在原告等十户业主收房前作出，被告在交房时已经知悉该通知，但办理房屋交接手续收取登记费时没有重新约定办证期限，说明被告认为在730天内可以完成办证。同意继续接受在该期限内办证的合同约定。对证据2的真实性、合法性无异议，但与本案逾期办证没有关联性。通过万府函（2016）54号批复的内容可知，本案中南芭提雅项目已于2016年2月17日通过建设审批，2019住建部通知暂停办理别墅项目审批前，原告购买的房是已经建成并售出的别墅，不属于限制审批的范围，该通告不能证明被告的主张待证事实。对证据3的真实性、合法性、证明内容有异议，被告提交的证据3反而证明被告在2020年7月17日前没有为原告办理房产证，属于违约，应向原告支付违约金。对证据4的三性无异议，对证明内容有异议，双方成立委托合同关系的时间是被告交房时、收费时至今已经3年多，在此期间被告从未向不动产登记中心了解办证的材料，知道原告起诉后被告才发现原告提交的材料因时间过久不能使用及当时交房没有签委托书的情形，该原因是被告未履行义务导致的，与原告无关，且被告出具原告签名的委托书，证明被告至今未向不动产登记中心申请办证，存在逾期办证的情形。原、被告合同约定被告应当自房屋交付之日起730日内办证，因此为原告办证是被告的义务，且在2020年7月17日被告才向原告发出提交办理不动产证资料的通知，因此原告在知道需要交授权手续的时间为收到该通知之日起。被告未依约履行义务，应承担违约责任。对证据5的真实性、合法性无异议，但与本案无关，第一，住建部要求暂停办理的是别墅项目审批，本案的房屋在2016年已经通过建设审批，不属于通知的范围，第二，该文件要求对别墅进行调查摸底，并没有指出暂停其办证或不能办证。                本院对原告提交的证据认证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明原告购房款为721464元，并约定如因被告的责任，不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向原告支付违约金。对证据2真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明原告已向被告支付房款721464元。对证据3的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明原告在2017年5月10日收房时一并向被告提交颁证资料，被告向原告收取了公共维修基金、房产证登记费、交易费、制图费、物业费等各项费用。对证据4的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明2017年12月6日万宁市地方税务局出具完税证明。对证据5的真实性、合法性、关联性予以认定，作为本案认定事实的依据。                本院对被告提交证据的认证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明万宁市政府于2016年9月9日开始实施不动产统一登记制度，房屋权属和土地使用权统一登记。对证据2的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明涉案房屋楼栋均为4层（含）以下的院墅业态系列。对证据3的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明被告在涉案房屋初始登记完成后于2020年7月邮寄通知书，告知原告补充办证材料。对证据4的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明被告通知原告提交办证材料。对证据5的真实性、合法性、关联性予以认定，能够证明万宁市不动产登记中心于2019进行别墅清查，在清查期间暂停办理涉及到别墅业务。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘英华与被告中南城公司于2016年5月23日签订《万宁市商品房买卖合同》一份，该合同第一条约定：被告以出让方式取得位于万宁兴隆旅游区莲兴公路南侧地号为万国用（2015）第500014地块的土地使用权，面积68641平方米，土地用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2015年9月23日至2086年3月31日止；第三条约定：原告所购商品房为本合同第一条规定的项目中的5号楼（幢）2（层）210号（房号），建筑面积共62.06平方米；第五条约定：原告在签约之日，其支付的共计2万元自动转为总房款的一部分，并在2016年5月12日前原告应向被告支付其余房价款共计721464元；第八条约定：被告应当在2017年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该经五方验收合格的商品房交付原告使用；第十五条约定：被告应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，被告应当提前15日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向原告支付违约金，逾期180日以上的，原告有权单方解除合同。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告于2017年5月10日向原告交付该商品房。后因不动产权属证书的办理问题，原告于2020年7月14日向本院起诉，并提出上述诉讼请求。                另查明，万宁市不动产登记中心于2019年7至12月进行别墅清查，在清查期间暂停办理涉及到别墅业务，在2019年12月底已逐步恢复正常办理别墅业务。                本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《万宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，系合法有效合同，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点是：一、被告是否应协助原告办理涉案房屋的不动产权证书；二、涉案房屋办理不动产权证书的过程中是否存在违约行为，如被告违约，违约责任应如何承担。                一、关于被告是否应当协助原告办理不动产权证书的问题。不动产权证书是国土资源部制定的不动产登记证，根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”办理不动产权证书的主体是国家机关（不动产登记中心），买受人（原告）是办理不动产权证书的主要义务人，而房地产开发企业（被告）是协助义务人。被告作为涉案房产项目的开发商，对于分割涉案商品房小证之前的大证申请办理负有主体责任，本案中，被告确实有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书，根据合同约定，原告诉请被告协助办理不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。                二、关于涉案房屋办理不动产权证书的过程中是否存在违约行为，如被告违约，违约责任应如何承担的问题。双方签订的万宁市商品房买卖合同中约定：“如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起向原告支付违约金”，该条款并未约定何时办理好不动产权属证书，只是约定了如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起向原告支付违约金。按照该约定，如不能在约定的期限内取得房地产权属证书，且是被告的责任，则被告应承担违约责任。承担违约责任的前提有两个，一是必须有约定取得房地产权属证书的时间，二是必须是因被告的责任导致逾期办证。本案中，原告未能举证证明被告有意懈怠或其他属于被告的原因导致无法办证，应承担举证不能的不利法律后果。                同时，根据合同约定，被告应自房屋交付之日起730日内代办房产证至原告名下，在原告取得该商品房权属证书后，被告应在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。因不动产统一登记制度的建立，不再分别办理房屋权属证书和土地使用权证，结合现实情况及合同约定，被告应在910日（730日＋180日）内为原告办理不动产权属证书，即自2017年5月10日起至2019年11月8日办理不动产权证书；且因涉案房屋为院墅，属于别墅类型，因别墅清查导致暂停别墅业务的办理，被告在长达6个月的时间无法办理涉案房屋的大产权证，因此，被告协助原告办理不动产权证书的期限应酌情予以延期，被告最迟应于2020年5月8日协助原告取得涉案房屋的不动产权属证书；且因原告主张违约金计算至涉案房屋办理不动产权证之日止，因该时间不确定，相应的违约事实亦未发生，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。                综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：                一、被告万宁中南城房地产发展有限责任公司于本判决生效之日起六十日内协助原告刘英华办理万宁市礼记镇莲花村莲兴大道南侧中南芭提雅5号楼2层210号房屋不动产权证书至其名下。                二、驳回原告刘英华的其他诉讼请求。                案件受理费638元（原告已预交），由原告刘英华负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员李小玲    二〇二〇年九月三十日            书记员李英明            《中华人民共和国物权法》            第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。            国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。            《中华人民共和国合同法》            第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。            依法成立的合同，受法律保护。            第五十二条有下列情形之一的，合同无效：            （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；            （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；            （三）以合法形式掩盖非法目的；            （四）损害社会公共利益；            （五）违反法律、行政法规的强制性规定。            第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。            当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。            当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。            人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。            在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。