山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2275号上诉人（原审被告）：枣庄市台儿庄区闫布煤矿，住所地山东省枣庄市薛城区邹坞镇闫布村，统一社会信用代码91370000706179495J。法定代表人：李亮，矿长。委托诉讼代理人：王祥稳，山东王祥稳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市诚浩物业管理有限公司，住所地山东省枣庄市市中区鑫昌路北沿街门市房第4号，统一社会信用代码91370402493981774G。法定代表人：宋贺，经理。委托诉讼代理人：李广伟，山东信雅律师事务所律师。上诉人枣庄市台儿庄区闫布煤矿（以下简称闫布煤矿）因与被上诉人枣庄市诚浩物业管理有限公司（以下简称诚浩物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫布煤矿上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判驳回诚浩物业公司诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由诚浩物业公司承担。事实和理由：1.闫布煤矿与诚浩物业公司的物业服务合同已于2017年9月30日结束，诚浩物业公司一审提交的证据无法证实与闫布煤矿有关系，其提交的污水处理费票据不能证实系其缴纳，所谓的业主交费单据系其单方制作，民事裁定书均为撤诉裁定，并未经人民法院予以认定，均无法证实合同到期后诚浩物业公司继续为闫布煤矿提供物业服务。故一审法院判决没有事实依据。2.根据民事诉讼举证原则，诚浩物业公司要向法庭提交合法有效的证据证明其主张，但一审庭审中诚浩物业公司对其主张的物业费数额仅仅提交了其单方自行制作的表格，且闫布煤矿不予认可，故应视为诚浩物业公司没有完成基本的举证义务，其主张不应得到支持。3.诚浩物业公司应向法庭提交合法有效的证据，证明其服务了多少户数，以及要求价款的来源，而不是要求闫布煤矿提供证据为诚浩物业公司进行反证，故一审法院认定闫布煤矿“辩称房屋已全部出售完毕但并未举证证明”于法律无据。另外，一审法院认定“综合考虑本案案情以及举证责任分配的公平原则”，属于程序错误。一审法院在庭审时并未对举证责任进行分配，从未要求闫布煤矿提供证据证明房屋出售情况，在未依法分配举证责任的情况下自由衡量举证责任，显然于法无据。诚浩物业公司辩称,1.诚浩物业公司在福安小区一直服务到2019年3月31日，有诚浩物业公司与山东朝发物业管理有限公司签订的福安小区物业费问题协议为证。且诚浩物业公司在一审中提交了2017年10月至2019年3月的福安小区公共用水票据，足以证明诚浩物业公司的服务期限，如果诚浩物业公司在此期间不提供服务，也就不可能持有相关票据。2.诚浩物业公司依据与闫布煤矿签订的《福安小区物业委托管理协议》对小区进行物业管理，根据《中华人民共和国物业管理条例》规定，未出售或未交付的物业服务费用应当由闫布煤矿缴纳。闫布煤矿对诚浩物业公司提交的小区业主缴费统计单提出异议，认为是单方制作而不予认可。但是诚浩物业公司在管理过程中制作的任何统计报表一定是单方制作，此抗辩没有法律依据。相关法规已经明确了未售房产的物业费的缴费义务人在建设单位即闫布煤矿一方。而且诚浩物业公司对小区提供物业服务是整体服务，不可能部分服务。就本案而言，诚浩物业公司只需提供证据证明对小区提供服务的主体依据、收费标准、服务时间以及闫布煤矿是建设单位即可，闫布煤矿对于诚浩物业公司在一审中提交的其作为出售方的部分房屋出售合同也是认可的，结合委托管理协议的相关内容，也足以认定其是福安小区的建设单位。诚浩物业公司提供的证据已经形成完整的证据链，依法应予以支持。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。诚浩物业公司向一审法院起诉请求：1.判令闫布煤矿支付物业管理费用148915.9元及延迟履行利息(利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率，以148915.9元为基数，自起诉之日起计算至付清为止)；2.诉讼费由闫布煤矿承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，闫布煤矿（甲方、委托方）与诚浩物业公司（乙方、受委托方）签订《福安小区物业委托管理协议》一份，主要约定内容如下：“第三章第一条：甲方收取的物业费是按与住房购买方签订《房屋买卖合同》之日起计算，物业费收费标准：内部职工小户型402元/年，大户型500元/年；外部购房住房小户型405元/年，大户型500元/年。甲方在乙方接管之日起，按实际收取的物业费标准折算到每月物业费金额，每季度结算一次。第二条、甲方售出并签完《房屋买卖合同》的房屋，未交物业费的住户，由乙方负责收取接管之日起产生的物业费用。第三条、乙方凡涉及到向住户业主收费项目必须经甲方许可后实施。其他收费按当地政府收费标准收取。第四条、根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》规定，房屋交付空置一年以内的，其物业服务费按标准收取；房屋交付空置一年以上的，业主到物业客服中心确认后其物业服务费按标准的70%收取；第五章第一条：该合同自2015年10月1日起至2017年9月30日止，在该合同期限内于物业管理企业签订的物业管理合同同时生效。第二条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容。”上述合同到期后，根据诚浩公司提交的污水处理费的票据、福安小区业主缴纳物业费的收据、民事裁定书以及诚浩公司与山东朝发物业管理有限公司能够证实自2019年3月31日起不再向福安小区业主提供物业服务。诚浩物业公司于2019年11月19日向该院起诉，立案案号为（2019）鲁0402诉前调1716号。一审法院认为,作为福安小区建设单位的闫布煤矿将福安小区的物业管理服务交付给诚浩物业公司并签订了《福安小区物业委托管理协议》，双方之间的物业服务合同成立并生效，双方均应按照合同约定内容履行义务。闫布煤矿虽辩称与诚浩物业公司的物业服务合同已于2017年9月30日终止，但结合诚浩物业公司提交的证据能够证实自2017年9月30日至2019年3月31日期间诚浩物业公司仍向福安小区业主提供物业服务。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第二款之规定：“已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”关于福安小区的出售情况，诚浩物业公司已初步举证证明福安小区A户型已出售105户、B户型已出售181户，而闫布煤矿辩称福安小区的房屋已全部出售完毕但并未举证证明，综合考虑本案案情以及举证责任分配的公平原则，该院确认诚浩物业公司主张的“福安小区A户型已出售105户、B户型已出售181户”的事实。诚浩物业公司于2019年11月19日向该院起诉，2016年11月19日之前的物业费已超过诉讼时效，故该院仅支持2016年11月19日至2019年3月31日期间的物业费，即【500÷12*28*（180-105）+405÷12*28*（300-181）】，现诚浩物业公司仅主张其中的物业费148915.9元，该院予以支持。关于利息，自2019年11月19日起计算至闫布煤矿实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决：被告枣庄市台儿庄闫布煤矿于本判决生效之日起十日内向原告枣庄市诚浩物业管理有限公司支付物业管理费148915.9元及利息（利息以148915.9元为基数，自2019年11月19日起计算至被告实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3278元，减半收取1639元，由被告枣庄市台儿庄闫布煤矿承担。本院二审期间，闫布煤矿围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。闫布煤矿提交以下证据：证据一，2015年10月1日前，即双方签订合同之前，闫布煤矿已经售出但未收物业费的住户明细表一份。根据合同第3章第2项规定，该明细表中记载的共125户房屋应该由诚浩物业公司收取，与闫布煤矿无关。证据二,2015年10月1日后,闫布煤矿售出房屋明细表一份，共销售房屋89户，其中大户型50户，小户型39户，该89户中签订时间，仅有31户在诉讼时效之内，其余的58户均超过诉讼时效。相关数额由法院依法认定。证据三，双方当事人签订合同后，已经转交的物业费户数明细表一份，证明闫布煤矿已经转交给诚浩物业公司共266户的物业费用。证据四，说明一份，证明案涉小区共480户，其中大户型180户，小户型300户，闫布煤矿已经转给诚浩物业公司266户物业费，共计119902.21元，2015年10月1日之前，售出未交物业费的共125户，2015年10月1日之后，售出的85户，至目前为止尚未交清房款未交房的共3户，上诉人用于办公的小户型1户，综上数额共计480户。证据五，房屋买卖合同190份，证明诚浩物业公司要求缴纳物业费的房屋均已经被实际出售完毕，根据双方签订的物业管理协议第三章约定，以上房屋的物业费用应由诚浩物业公司予以收取，诚浩物业公司无权向闫布煤矿主张物业费。证据六，钥匙领取证明72份，该领取证明一式两份，一份在闫布煤矿保存，另一份由闫布煤矿在业主购买房屋后交给业主，由业主凭该份证明和房屋买卖合同到诚浩物业公司领取房屋钥匙，证明诚浩物业公司对房屋的交接拥有权利，其向购房业主交接房屋，其管理全体业主，业主的的出入、水电费缴纳、门卡办理等均由被上诉人进行管理。所以其对购房业主是明知的，应由诚浩物业公司向业主收取物业费用。诚浩物业公司对该六份证据质证意见为：1.对闫布煤矿提供的所有证据均不予认可，这是由其单方制作。2.该证据不是新证据，一审中闫布煤矿放弃了举证的权利。3.房屋买卖合同应当提供原件，复印件不予质证，且买卖合同并没有闫布煤矿的相关公章。要求闫布煤矿向法庭提交与此核对无误的复印件并加盖公章。4.闫布煤矿没有按照举证期限提交证据，证据也没有在法定期间内申请证人出庭作证，均不能作为有效证据使用。5.对于钥匙领取证明，从其内容可以看出编号1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、13、14、17、21、30、44、45、3#1单元501、9#2单元102、9#2单元101、8#1单元202、2#3单元302、11#1单元402、8#4单元202、10#3单元101，这些房屋不在我们主张的范围内。证明目的不予认可。其陈述的上房程序即使是真实的，也只约束其与购买房产的单位职工，闫布煤矿与诚浩物业公司之间签订的委托合同约定其售出并签完合同的房屋，未缴纳物业费的由诚浩物业公司收取。房屋买卖合同是证明房产出售的唯一证据，闫布煤矿应按照合同约定向诚浩物业公司提供业主信息。仅凭该钥匙领取证明无法证明其目的，房屋是否出售应当以合同为准，该证据无法证明房产的真实出售情况。诚浩物业公司未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，闫布煤矿与诚浩物业公司签订的《福安小区物业委托管理协议》，意思表示真实，内容合法，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。因诚浩物业公司提供证据证明其自2017年9月30日至2019年3月31日期间，仍然为福安小区提供物业服务，已经形成事实上的物业服务关系，闫布煤矿主张其与诚浩物业公司的合同关系已于2017年9月30日终止的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第二款之规定：“已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”闫布煤矿未能提供充分有效的证据证明其已将出售的房屋业主名册及物业移交给诚浩物业公司，结合诚浩物业公司多次向闫布煤矿索要房屋销售合同及业主名册的陈述，闫布煤矿主张福安小区的物业已交付给诚浩物业公司的理由不能成立，本院不予支持。因诚浩物业公司已对福安小区实际提供物业服务，其主张物业费的理由成立，本院予以支持。闫布煤矿对其主张未能提供证据证明，一审法院判决其承担物业费并无不当。闫布煤矿主张一审程序违法的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，闫布煤矿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3278元，由上诉人枣庄市台儿庄区闫布煤矿负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  张洪光审判员  朱运涛二〇二〇年九月二十九日书记员  邸梦璐