贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初2762号原告：安顺汇资商业投资发展有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区东二环廉租房1-1号。统一社会信用代码：91520402MA6DJ4RM67。法定代表人：王华。委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：冯光志，贵州联通（关岭）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州黔农优品商贸有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区头铺三角花园。统一社会信用代码：91520402MA6DK4CE0B。法定代表人：夏锐。委托诉讼代理人：李伟，贵州天云律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告安顺汇资商业投资发展有限公司诉被告贵州黔农优品商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安顺汇资商业投资发展有限公司的委托诉讼代理人汪敏、冯光志，被告贵州黔农优品商贸有限公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安顺汇资商业投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金214200元，并承担逾期支付租金的违约金30600元。2、判令被告向原告支付履约保证金20000元。3、判令被告支付原告为实现债权产生的律师费8000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年6月19日，原告与被告签署《租赁合同》（商铺），合同约定由被告承租原告坐落于安顺市西秀区头铺麒麟如意广场（原蔬菜配送基地）商铺一层面积为850㎡的商铺；租赁期限为5年，自2019年7月1日至2024年6月30日止，租金半年一交，每月租金合计人民币17000元，第一半年的租金应当在本合同签订之日起3日内缴纳，下一个半年的租金应在上一期租赁期届满前20日缴纳，租金从第二年开始按每年递增2元/㎡计算。且约定自合同签订时被告需交纳履约保证金20000元。合同第十条违约责任第二款：若乙方（被告）违反本合同书约定，乙方除应向甲方支付违约金（违约金按年租金15%计算）外，还应承担由此带来的一切法律责任和赔偿经济损失。合同签署后，原告于2019年6月19日将案涉租赁物交付给被告使用，并签订《物业交接书》对租赁物的交付事宜予以确认。但在合同签订且原告将租赁物交付被告使用后，被告仅向原告支付了第一半年度的租金102000元，后续租金及合同约定的履约保证金经原告多次催促，被告均未履行。综上所述，原告认为，原、被告签署的租赁合同是双方的真实意思表示，原被告均应当遵守，现被告在原告将租赁物交付其使用后拒绝支付租金的行为，严重侵犯了原告的合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，故原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告贵州黔农优品商贸有限公司辩称：1、对于原告诉请的被告未付租金无异议，因为疫情影响原告应当扣除被告部分租金（2020年1月15日至2020年3月25日期间的租金），被告没有违约。2、原告诉请的违约金过高，原告没有实际损失，原告诉请的律师费因为约定不明，不应得到支持。3、对于原告要求被告支付履约保证金20000元无异议。因为被告一开始是和西秀区文旅投公司签订的合同，后面原告才接手的文旅投公司的资产，所以签订合同时履约保证金我们是交给文旅投公司，但是签订合同时商铺还未建成。原告接手后，被告又与原告另行签订的合同，之前的履约保证金20000元我们找之前收取的公司退还。经本院审理查明：2019年6月19日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》（商铺），约定：原告将其坐落在安顺市西秀区头铺麒麟如意广场（原蔬菜配送基地）商铺，一层面积850平方米出租给被告用于运营配送、汽车保养维护；租期5年，自2019年7月1日至2024年6月30日止。租金标准：一层租金按20元/平方米，按850平方米计算，月租金合计人民币17000元；先交后用，签订合同3日内一次性交纳半年租金即人民币102000元；租金递增方式：第二年租金按22元/平方米计算，月租金即人民币18700元；第三年租金按24元/平方米计算，月租金即人民币20400元；第四年租金按26元/平方米计算，月租金即人民币22100元；第五年租金按28元/平方米计算，月租金即人民币23800元。租金半年一交，先交租金后使用房屋，第一半年的租金应当在本合同签订之日起3日内缴纳，下一个半年的租金应在上一期租赁期限届满前20日内缴纳。乙方签订合同时缴纳履约保证金20000元，租赁期满房屋以及设施、设备无损坏，甲方三日内退还乙方履约保证金，保证金不计算利息；租赁期未满乙方需退租的，视为乙方违约，履约保证金扣除；乙方无法继续经营，向甲方申请转让获得批准后，自行将商铺转让后，履约保证金扣除，剩余租金不予退还。双方签订合同后由甲方与乙方同时查验物业，如乙方对物业无异议并签字确认《物业交接书》后，租赁期间物业的一切维修保养由乙方自行负责承担，与甲方无关。乙方未按时交付租金，每逾期一日按照月租金数额的1%计算滞纳金。乙方违反本合同约定，导致甲方向人民法院提出诉请的，乙方应当承担甲方聘请律师提出诉讼产生的一审、二审律师代理费、交误费、诉讼费等。《租赁合同》签订当日，原告便将案涉商铺移交给被告，双方签署《物业交接书》。被告未向原告交纳履约保证金20000元，且在其承租案涉商铺后，仅于2019年6月24日支付了第一半年（2019年7月1日至2019年12月31日）的租金，之后再未交租。同时查明，案涉房屋原系安顺市西秀区文旅投公司资产，故被告承租该房屋最初系与西秀区文旅投公司签订的房屋租赁合同，被告按照当时的合同约定在签订合同时即向出租人西秀区文旅投公司交纳了履约保证金人民币20000元。2019年6月24日，被告向原告出具《承诺书》，承诺在文旅投公司退还其押金后，便立即将押金交予原告。原告因此次诉讼聘请律师，实际支出律师费人民币8000元。被告在2020年5月11日以新型冠状病毒疫情的发生，国家对于疫情期间促进、稳定中小企业平稳健康发展的政策，以及黔府办函[2020]7号文件的通知，向原告申请对房租进行减免。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、《租赁合同》及《物业对接书》复印件、《承诺书》复印件、收费通知复印件、国内支付业务收款回单复印件、《委托代理合同》复印件、增值税专用发票复印件、转账凭证复印件；被告提交的被告的营业执照复印件、《房租减免申请》复印件、微信聊天截屏记录复印件等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合同约定不违反法律及行政法规的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原、被告均应按合同约定履行自己的义务。原告在合同签订当日即将案涉房屋交付被告使用，被告应向原告支付其占有、使用租赁房屋期间的租金，但被告仅向原告支付了第一期（2019年7月1日至2019年12月31日）的租金102000元；按照合同约定，第二期租金（2020年1月1日至2020年6月30日）102000元应于2019年12月11日前支付，第三期租金（2020年7月1日至2020年12月31日）112200元应于2020年6月10日前支付。然而，至原告起诉之日，被告尚未向原告支付已届交租期限的第二、三期租金共计人民币214200元。现原告要求被告向其支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金共计人民币214200元，符合双方合同约定；但鉴于2019年年底，因新型冠状病毒性肺炎爆发，全国各地相关部门发布了疫情防控文件，诸多场所应要求临时关闭，暂缓营业，本案原、被告所在地安顺市相关部门因疫情防控需要也发布了要求餐饮、娱乐等人群交易聚集场所应临时关闭的文件，加之本案原告系国有企业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称“指导意见（二）”）的指导精神，在审理涉新冠肺炎疫情合同案件时，承租国有企业及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。故，对于被告应向原告支付而至今尚未支付的2020年1月1日至2020年12月31日的租金，处于新冠肺炎疫情严竣形势期间的交租部分，应作一定减免；考虑到被告应当支付第二期租金的时间为2019年12月11日前支付，当时新冠肺炎疫情尚未爆发，被告逾期未交租构成违约，综合考量原、被告所在地区受疫情影响的程度以及被告逾期交租存在主观过错等各因素，对被告应支付的2020年1月1日至2020年12月31日的租金中处于新冠肺炎疫情期间的第二期应付租金，酌定减免一个半月的租金，即被告应向原告支付的2020年1月1日至2020年12月31日的租金为17000元×4.5个月+18700元×6个月=188700元。对于原告诉请的逾期交租的违约金，根据前述“指导意见（二）”的精神，被告承租案涉房屋系用于经营，疫情或疫情防控措施对被告的经营势必会有一定影响，其资金周转可能会出现困难，现原告以被告未按约定期限支付租金为由，要求被告支付违约金，本院不予支持。对于原告要求被告支付履约保证金人民币20000元的诉请，交纳履约保证金本就为双方约定的被告应履行的合同义务，故本院予以支持。对于原告要求被告支付其为实现债权产生的律师费8000元的诉请，合同中对因承租人违反合同约定，原告为实现债权而产生的律师费由承租人承担有明确约定，原告诉请的律师费8000元也已实际支出，故对原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州黔农优品商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安顺汇资商业投资发展有限公司坐落于安顺市西秀区头铺麒麟如意广场（原蔬菜配送基地）面积850平方米的商铺自2020年1月1日至2020年12月31日的租金人民币188700元。二、由被告贵州黔农优品商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安顺汇资商业投资发展有限公司交纳履约保证金人民币20000元。三、由被告贵州黔农优品商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安顺汇资商业投资发展有限公司为实现债权产生的律师费人民币8000元。四、驳回原告安顺汇资商业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5392元，减半收取人民币2696元，由被告贵州黔农优品商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  付蓉二〇二〇年九月九日法官助理高静书记员姜俊亮