广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25071号原告：广州市金桂园物业管理有限公司，住所地广州市白云区解放北路1000号金桂园内（市场地址：白云区解放北路1426—1428号首层广州市金桂园皮具商贸中心）。法定代表人：孔黛琪，董事长。委托诉讼代理人：黄小专，男，1979年4月19日出生，回族，系该司员工。委托诉讼代理人：刘智强，男，1972年11月8日出生，汉族，系该司员工。被告：方焕松，男，1970年3月30日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，原告广州市金桂园物业管理有限公司（以下称金桂园公司）与被告方焕松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告金桂园公司的委托诉讼代理人黄小专、刘智强，被告方焕松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金桂园公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付从2016年4月1日起至2019年12月31日止的物业管理费12139.90元，并每日按应缴物业管理费的千分之三的标准计付从2016年4月1日起至款项实际付清之日止的滞纳金，每月滞纳金以物业管理费本金为限，暂计至2019年12月31日，滞纳金为3520.70元；2.请求判令被告立即向原告支付2019年4月1日至2019年12月31日的水费1494.50元，并每日按应缴款项千分之三的标准计付从2019年4月1日起至款项实际付清之日止的滞纳金，每月滞纳金以水费本金为限，暂计至2019年12月31日，滞纳金23.1元；3.请求判令被告立即向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日的代收生活垃圾处理费30元，并每日按应缴纳款项千分之三的标准计付从2019年7月1日起至款项实际付清之日止的滞纳金，每月滞纳金以代收生活垃圾处理费本金为限，暂计至2019年12月31日，滞纳金为0.2元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告管理的金桂园小区的业主，按《物业管理条例》的相关规定，被告为该小区D3-701单元（门牌地址：广州市白云区解放北路1330号701房）业主，自2016年7月1日后一直拒绝缴纳物业管理费，累计至2019年12月31日共欠物业管理费12139.9元，以及2019年4月1日至2019年12月31日的水费1494.5元，以及2019年7月1日至2019年12月31日的代收生活垃圾处理费30元，原告多次催讨未果。原告认为，原告已经依约向被告提供了物业管理服务，被告应当向原告缴纳物业管理费，被告迟延缴纳的行为已经违约，理应支付滞纳金。特诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告方焕松答辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告起诉我的是物业服务合同纠纷，我不知道来源是什么，有些业主从来没有看过物业服务合同，多少年来小区业主没有见过物业服务合同，原告是不合法，原告是业委会选聘的，但业委会如何产生我不清楚，我也没有投过票。这个小区所有业主个个都是很不满意，我是属于抗交物业费；2.原来小区每栋楼保安是三班制度，有外来人员出入登记，现在几栋楼用一个保安，存在业主的人身财产隐患，也没有出入登记；3.小区电梯事故频繁发生，经常失修，原告没有尽到维修义务；4.小区公共卫生没有定时清理，卫生防疫存在严重问题；5.小区公共地方乱占用消防通道，改路面停车场、广告出租收益，业主从来都不知情，也没有公示；6.脏乱差是小区的现状，管理处严重违反了小区服务合同多项条列。我们业主没有享有过人身安全的服务；7.原告说是业委会给他们管理小区，原告无权在小区进行物业管理，但原告一直赖在金桂园小区；8.请求法院按《消费者权益保护法》还我一个公平公正的裁决。当事人了为证明其主张，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的催缴费通知书、EMS快递单、收款、收款单、物业服务合同、不动产登记查册表予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：方焕松是广州市白云区解放北路1330号701房（以下称案涉房屋）的登记产权人，案涉房屋建筑面积116.558平方米，规划用途为住宅。金桂园公司是案涉房屋所在金桂园小区的物业管理公司。2014年8月19日，广州市金桂园业主委员会（甲方）与被告金桂园公司（乙方）签订《金桂园小区物业服务合同》，约定：第二条物业管理区物业名称为金桂园，物业类型为商住小区，坐落位置广州市白云区××号；第四条乙方服务内容……房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；第五条物业管理服务质量标准……房屋管理（一）对房屋共用部位进行日常管理和维修保养，检修记录和保养记录齐全。……（四）各楼层通道要保持干净卫生，不能堆放杂物，应保持通道的畅通无阻。维护公共秩序、做好安全防范工作（一）加强保安队伍建设，不断提高保安人员素质，事实安全责任制。（二）专业的保安队伍实行24小时值班及巡逻制度（包括：区域内各大门岗、大堂、楼层、消防中心）。（三）对重点区域、重点部位每小时至少巡查一次，巡查区域设有记录本，巡查人员做好巡查记录，以便甲方进行监督。……第六条服务收费标准住宅：2.3元/月/平方米，按季收取。第七条物业服务收取业主或物业使用人应在每季的第二个月的15日前履行缴纳当季物业服务费的义务。……第十二条乙方权利义务（五）如遇业主/住户不按约定交付物业服务费、水电费及其他分摊费用的，乙方有责任和义务向其催缴、并限期缴纳，逾期不缴纳的，乙方可按合同约定逾期一天加收千分之三滞纳金，多次催收仍不缴纳的，乙方可依法向人民法院起诉。……第十三条合同期限委托管理期限为五年，自2014年8月19日至2019年8月18日。第十四条合同解除本合同期满，甲方没有将续聘或者解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，延续期间为六个月。2017年8月3日，金桂园公司向方焕松发出《催缴费通知书》，载明，案涉房屋为住宅，根据《金桂园小区物业服务合同》的收费标准是2.3元/月/平方米，案涉房屋测绘面积为117.29平方米，即每月的物业服务费为269.76元。至今案涉房屋物业服务费欠缴时间自2016年4月至2017年6月，所欠费用为4046.5元。并要求被告方焕松在收到本函之日起十五日内向缴纳上述费用。等等。金桂园提交EMS快递单，拟证明其将《催缴费通知书》邮寄至被告的身份证住址，但其未提供签收证明。金桂园公司另提交收款单、收据一份，拟证明方焕松已向其缴纳2019年6月及之前的代收垃圾费，每月代收垃圾费5元。以及2019年3月及之前的自用水费。方焕松提交金桂园小区照片，拟证明金桂园公司破坏小区大门，砍掉树木，将小区大门处的石头和地基打掉，小区到处都是粪便，树枝砍了也没有及时清理。金桂园公司对上述证据不予确认，其称树木不是金桂园公司砍的，而是街道根据规划要设置便民站，街道也已经贴了通知。关于方焕松拟证明其未清理垃圾，其称照片拍摄只是一个时间点的情况，有业主不自觉的乱扔垃圾，其已集中清理。方焕松另申请证人蔡某1、蔡某2、易某出庭作证，三人均为金桂园小区的业主，陈述内容基本一致，即金桂园公司物业管理水平差，电梯设备经常坏，小区到处都是垃圾，非小区的人可以随意进出，消防通道堵塞，未公布小区的公共收益，金桂园公司阻挠业主委员会的选举等等情况。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此原告与被告均受《金桂园小区物业服务合同》的约束。《金桂园小区物业服务合同》虽然约定委托管理期限至2019年8月18日，但是合同到期之后，金桂园小区业主委员会既没有另行委托新的物业服务企业，也没有向原告发出解聘的通知。且原告在合同到期继续按照《金桂园小区物业服务合同》履行物业管理的合同义务。因此金桂园公司有权依据《金桂园小区物业服务合同》要求业主支付2019年8月19日后的物业服务费。方焕松抗辩称金桂园公司无权对金桂园小区进行物业管理的抗辩意见本院不予采纳。原告已经提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理的服务应当支付物业服务费，且物业管理费系物业服务单位赖以维持运营和持续提供物业服务的资金来源，直接影响到全体业主能够享受到的物业服务水平和质量。物业服务费支付与否应当由支付方即方焕松承担举证责任，现其未提交证据证明其在2016年4月1日后有向金桂园公司支付物业服务费，应当承担举证不能的责任。现金桂园公司要求方焕松按照《金桂园小区物业服务合同》的约定支付2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费的诉请于法有据，本院予以支持。方焕松应当支付的物业服务费为2.3元/月/平方米(116.558平方米(45月=12063.75元，对于金桂园公司主张的超出部分本院不予支持。关于金桂园公司要求方焕松支付2019年7月1日至2019年12月31日的代收生活垃圾处理费30元，根据金桂园公司提交的收款单，方焕松已按照每月5元的标准向其支付了2019年6月及之前的代收垃圾处理费，但其未提供证据证明已经向金桂园公司缴纳2019年7月之后的代收垃圾费。因此本院对金桂园公司的该项诉讼请求予以支持。关于金桂园公司要求方焕松支付迟延缴纳物业服务费和代收垃圾费的滞纳金的问题。根据方焕松提交的照片以及证人证言，本院对方焕松主张金桂园公司在进行物业管理过程中存在垃圾没有及时清理、公共区域卫生未定时清理等问题予以确认。因此考虑到方焕松并非无故拒交物业管理费和垃圾费，故不宜要求方焕松承担迟延缴纳物业管理费和垃圾费的滞纳金。因此金桂园公司要求方焕松支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于金桂园公司要求方焕松支付2019年4月1日至2019年12月31日的水费1494.50元及滞纳金的诉讼请求，因金桂园公司未提供水表抄表记录等证据予以证实方焕松实际使用的水量，因此本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告方焕松向原告广州市金桂园物业管理有限公司支付自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业管理费12063.75元；二、本判决生效之日起三日内，被告方焕松向原告广州市金桂园物业管理有限公司支付自2019年7月1日至2019年12月31日期间的代收垃圾费30元；三、驳回原告广州市金桂园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费115元，由原告广州市金桂园物业管理有限公司负担64元，由被告方焕松负担51元，被告应负担的部分于履行本判决时迳付给原告广州市金桂园物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十九日书记员  林嘉仪