广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初5748号原告：中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行，住所地：广东省惠州市惠城区××××××××。负责人：陈海伦。委托诉讼代理人：陈晓慧，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗仕鸣，广东指针律师事务所实习律师。被告：张周峰，男，汉族，1980年10月18日出生，公民身份号码：440××××××××××××818，住址：广东省深圳市罗湖区××××××××××。被告：谭露斯，女，汉族，1982年3月16日出生，公民身份号码：440××××××××××××023，住址：广东省广州市越秀区×××××××之十301房。被告：张进京，男，汉族，1955年4月3日出生，公民身份号码：440××××××××××××832，住址：广东省深圳市罗湖区××××××××××。被告：惠州市金果湾农庄有限公司，住所地：广东省惠州市×××××××××。法定代表人：慕某1。原告中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行与被告张周峰、谭露斯、张进京、惠州市金果湾农庄有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2010年1月20日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告张周峰，贷款人、预抵押权人中国农业银行股份有限公司惠州城南支行，保证人被告谭露斯、张进京、惠州市金果湾农庄有限公司。三、合同名称：《个人购房担保借款合同》（合同编号：441×××××××××××883）。四、借款金额、期限：借款金额为800万元，借款期限为360个月。五、还款方式：等额本息还款。六、借款利率：浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮29%；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。七、违约条款：借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。八、担保方式：1.被告谭露斯、张进京的保证方式为连带责任保证，保证期间为每期还款日起二年；被告惠州市金果湾农庄有限公司的保证方式为阶段性保证担保，保证期间为自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；2.预告抵押，抵押物位于惠州市惠阳区××××××金果湾湖光山舍A-12栋的房产（产权证书/证明号：G00001，登记证明号：20100707）；3.担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。九、合同履行：2010年2月3日，原告与被告张周峰签订《个人借款凭证》，约定借款日期为2010年2月3日，到期日期为2040年2月2日，执行利率为4.21740%，逾期利率为6.3261%。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币800万元。十、被告欠款情况：截止至2020年7月16日，尚欠借款本金6246370.13元，利息（含罚息、复利）26002.35元。十一、原告诉讼请求：1.解除原告中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行与四被告于2010年1月20日签订的《个人购房担保借款合同》【合同编号：441×××××××××××883】；2.被告张周峰立即偿还原告贷款本金人民币6356100.7元，利息（含罚息、复利）56845.85元，本息合计6412946.55元（利息、罚息、复利暂计至2020年03月05日，此后利息按合同约定计至实际清偿之日）；3.被告张周峰承担原告为实现上述债权所支付的律师费人民币197258元；4.确认原告中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行对被告张周峰名下位于惠州市惠阳区××××××金果湾湖光山舍别墅A-12号的房产【购房合同编号：惠阳（2010）00000260，抵押编号：惠阳区房登字（2010）0707号】享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；5.被告谭露斯、被告张进京、被告惠州市金果湾农庄有限公司对被告张周峰的上述全部债务承担连带清偿责任；6.四被告承担本案的全部诉讼费、公告费、保全费及其他原告为实现债权而产生的费用。十二、其他：1.被告张周峰、谭露斯于2007年11月1日登记结婚；2.依原告申请，本院于2020年5月22日作出(2020)粤1302民初5748号民事裁定书，裁定：查封被申请人张周峰名下位于惠州市惠阳区××××××金果湾湖光山舍别墅A-12栋的房产[产权证书号：G00001]的房产，查封价值以人民币6700000元为限，查封期限为三年；3.因中国农业银行股份有限公司组织机构调整，中国农业银行股份有限公司惠州城南支行不再承担个贷业务职能，并划归原告中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行管理；4.原告提交的《委托代理合同》、《广东增值税电子普通发票》显示，原告因本案诉讼产生律师代理费197258元。裁判理由和结果本院认为，因中国农业银行股份有限公司组织机构调整，中国农业银行股份有限公司惠州城南支行不再承担个贷业务职能，并划归原告中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行管理，故，由中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行承接中国农业银行股份有限公司惠州城南支行个贷业务并作为原告起诉，主体适格。原告与被告张周峰之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告张周峰未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告之间签订的《个人购房担保借款合同》，并请求被告张周峰偿还所欠借款本金6246370.13元及支付相应的利息（含罚息、复利）（暂计至2020年7月16日为26002.35元），具有相应的事实及法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告主张律师费197258元，并提交了《委托代理合同》、《广东增值税电子普通发票》予以证明，本院予以支持。被告谭露斯、张进京、惠州市金果湾农庄有限公司自愿为被告张周峰的上述借款提供连带保证，并在保证期间内，应对被告张周峰的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告张周峰用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告张周峰、谭露斯、张进京、惠州市金果湾农庄有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行与被告张周峰、谭露斯、张进京、惠州市金果湾农庄有限公司于2010年1月20日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：441×××××××××××883）；二、被告张周峰应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行偿还借款本金6246370.13元及支付利息（含罚息、复利）（暂计至2020年7月16日为26002.35元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；三、被告张周峰应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行支付律师代理费人民币197258元；四、被告谭露斯、张进京、惠州市金果湾农庄有限公司对上述第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58171元、保全费5000元，合计63171元（原告已预交），由原告中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行负担200元，由被告张周峰、谭露斯、张进京、惠州市金果湾农庄有限公司负担62971元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  赵顺喜审判员  叶珊珊二〇二〇年八月二十日书记员  古杏蓓