广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5760号原告：赵艳萍，女，1974年11月24日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：刘博，广东百言律师事务所律师。被告：广州加和市场开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站前路90号九楼。法定代表人：张康清，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘正雄，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健萍，广东奥纪律师事务所实习律师。原告赵艳萍与被告广州加和市场开发有限公司(以下简称加和公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵艳萍的委托诉讼代理人刘博，被告加和公司的委托诉讼代理人刘正雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵艳萍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还租金履约保证金50766元、管理费履约保证金5224元、电卡保证金20元、钥匙保证金50元；2、被告向原告退回预交的租金144693.42元（157587元-12893元）、预交的管理费14884.89元（17194元-2309.11元）；3、被告向原告退回预交的电费1000元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月原告知悉被告商铺招租，遂与被告协商租赁位于广州市荔湾区站前路90号广州加和城的邮政银行3号街铺。由于被告要求交纳部分费用以确定原告租赁案涉商铺的意向，因此在未签订书面合同的情况下原告向被告先后交纳了租金履约保证金、管理费履约保证金、电卡保证金、钥匙保证金等费用，后被告又预先收取了2020年12月31日前的租金和管理费。原告出于保障自身租赁权利的目的数次要求与被告签订租赁合同，以书面形式将具体租赁条件固定。但此时被告才告知原告，被告不直接与原告签订书面租赁合同，而由其指定的第三人与原告签订。经权衡，原告亦同意与被告指定的第三人签订合同。后原告及其配偶多次催促被告联系第三人签订合同，但被告一直推搪，被告所称的第三人至今仍未出现。原告与被告多次交涉未果后委托律师事务所向被告发出解除租赁关系的律师函，遭到被告恶意拒收，原告无法与被告协商退款事宜。原告认为，被告收取原告租金并将案涉商铺交予原告使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，双方就租赁商铺一事已经建立了事实上的不定期租赁关系。被告所称的第三人一直未出现，被告又拒绝以其名义与原告签订书面合同，原告无法保证自己的承租人权利，在此情况下原告有权行使法定的合同任意解除权，解除与被告之间的租赁关系。原告委托律师事务所按照被告注册登记地址向其法定代表人发送律师函，应视为原告已经将解除通知送达给被告，双方事实租赁关系已经解除。在扣除原告占有使用案涉商铺的相应费用后，被告应将预先收取的各项费用和保证金退还原告。被告加和公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、我方是涉案商铺的所有权人，有自主合法处分案涉商铺的权利;2、我方已在2020年1月16日与案外人鄞伟立签订了《租赁合同》，将包含案涉商铺在内的广州市荔湾区站前路90号楼层内第一层邮政银行街铺1、2、3、5、6、7、8号商铺整体出租给鄞伟立，鄞伟立在租赁期限内有权对上述商铺进行分租，租赁期限自2020年1月16日起至2023年1月15日止，在上述《租赁合同》中，我方还与鄞伟立约定租金的金额及其递增幅度、租金支付方式、违约责任等事宜。根据双方约定，鄞伟立向我方缴付租金的方式是按年缴付租金，鄞伟立在签订合同后首年度应缴租金及其他费用等合共1506113元；3、原告在与我方沟通租赁案涉商铺过程中，已经知悉鄞伟立承租上述1-3、5-8号商铺，并同意其自己作为次承租人的地位租赁案涉商铺，亦同意其向我方所缴交的费用系作为上述1-3、5-8号商铺应缴租金及其他费用的一部分，因此，原告没有任何事实依据及法律依据主张由我方向其返还租金履约保证金、管理费履约保证金及预交的租金、预交的管理费，原告起诉我方明显不适格；原告诉称己与我方建立了事实上的不定期租赁关系没有事实依据。事实上，作为次承租人，原告无权要求我方与其签订《租赁合同》，原告应向鄞伟立提出相关请求;4、我方充分尊重原告的合法权益，并为原告提供了相关的协助。在原告丈夫告知我方相关情况后，我方已经多次催促鄞伟立及时联系原告并签订相关合同，也将鄞伟立的回复告知了原告及其丈夫，己尽到了责任。本院经审理认定事实如下：案外人广州市加和实业有限公司是广州市荔湾区站前路90号首层（1区）、广州市荔湾区站前路90号首层（2-6区）的产权人。广州市加和实业有限公司授权本案加和公司代为出租上述物业。站前路90号楼层内第一层邮政银行街铺1、2、3、5、6、7、8号商铺位于加和公司所有的上述房屋中，是加和公司自编的门牌。2019年11月27日，赵艳萍向加和公司支付了电卡保证金20元、钥匙保证金50元、租金履约保证金50054元、管理费履约保证金5153元。2020年1月13日，赵艳萍在加和公司出具的《广州加和城租户进场交费通知书》中签名，认租3号铺。该通知书中记载合同期限为2020年1月16日至2023年1月15日，起租日为2020年2月5日。商铺面积为53.337平方米，租金为每平方米272元，管理费为每平方米28元。2020年1月15日，赵艳萍向加和公司支付了租金履约保证金712元、管理费履约保证金71元、2020年2月5日至2020年12月31日租金157587元、2020年1月16日至2020年12月31日管理费17194元、电费1000元。加和公司于2020年1月15日将站前路90号楼首层3号街铺交付给赵艳萍使用。2020年1月16日，加和公司与案外人鄞伟立签订《租赁合同》及《补充协议》，约定加和公司将广州市荔湾区站前路90号楼层内首层邮政银行街铺1号-3号、5号-8号商铺出租给鄞伟立使用。租赁期限自2020年1月16日至2023年1月15日。第一年租金、管理费分别为每月47998.5元、10882元；第二年租金、管理费分别为每月51838.5元、11753元；第三年租金、管理费分为每月55985.5元、12693元；租金、管理费每年交一次；租金履约保证金为167956.5元、管理费履约保证金为38078元。2020年1月13日，鄞伟立在加和公司出具的《广州加和城租户进场交费通知书》中签名。该通知书中记载鄞伟立需向加和公司支付邮政银行街铺（除4号铺）的租金履约保证金335913元、管理费履约保证金38078元、电卡保证金140元、钥匙保证金350元、2020年2月16日至2020年12月31日租金1006313元（2020年1月16日-2月15日为免租期）、2020年1月16日-2020年12月31日管理费125319元，上述款项合计1506113元。鄞伟立于2020年1月16日向加和公司支付了2020年2月16日至2020年12月31日租金522973元、2020年1月16日-2020年12月31日管理费72575元，合计595548元。2020年3月16日，赵艳萍找到加和公司的经理黄伟斌，咨询签订合同事宜。黄伟斌表示应该找大包商签订合同，加和公司仅是代大包商收取赵艳萍的租金。赵艳萍表示至今没有见到大包商。之后，加和公司的工作人员通过微信要求鄞伟立到广州解决签订合同事宜。鄞伟立回复还没有弄好合同。2020年3月后，签订合同的事情仍未得到解决。2020年5月8日，赵艳萍以加和公司拒绝与其签订租赁合同为由向加和公司邮寄发出律师函，要求在2020年5月10日与加和公司解除合同，退回预收的保证金、租金等，但该邮件因拒收被退回。赵艳萍遂将律师函拍照通过微信发送给加和公司的经理黄伟斌。2020年5月12日，赵艳萍将商铺的钥匙放在加和公司的办公室，之后没有使用商铺。加和公司确认赵艳萍在2020年5月12日将商铺的钥匙交到其办公室，但认为其不是商铺的出租人，无权接收钥匙。庭审中，赵艳萍主张于2020年1月15日接收商铺，由于装修期和疫情原因不能营业，应免除涉案商铺2020年2月租金。3月1日开始营业，因疫情原因，3、4月租金应减半收取，同意支付2020年3月15日至5月12日的租金、管理费。加和公司不同意赵艳萍的主张，称其对整个商场的商铺给予的是顺延合同租期并有15天的免租期，但赵艳萍要求扣除租金、管理费的请求应与大包商沟通。本案中，赵艳萍申请追加鄞伟立作为第三人参加本案诉讼。另查，鄞伟立在2020年6月9日向本院起诉加和公司[案号：（2020）粤0103民初6230号（以下简称6230号案）]，要求：1、确认双方签订的《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》于2020年5月15日解除；2、加和公司返还租金及管理费595548元及支付资金占用利息1123.35元等。鄞伟立的诉讼理由为：双方签订《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》，《广州市房地产租赁合同》约定加和公司将位于广州市荔湾区站前路90号楼层内第一层邮政银行街铺1号-3号、5号-8号商铺，写字楼租给鄞伟立。租赁期自2020年1月16日起到2023年1月15日。租金为47998.5元/月。《补充协议》约定综合服务费为47998.5元/月，物业管理费为10882元月。《补充协议》期限与《租赁合同》一致。上述合同签订后，鄞伟立依约支付了1-3、5-8商铺的2020年2月16日至2020年12月31日的租金及管理费合共595548元。同日加和公司向鄞伟立交付1、2,5、6号商铺，但3、7、8号商铺至今仍未向鄞伟立交付。鄞伟立承租7家商铺系为了作统一规划。现加和公司未依约交付，已构成基本违约。加和公司的答辩意见为：加和公司已经将案涉商铺妥善交付给鄞伟立，不存在未交铺的违约行为。鄞伟立承租案涉商铺的目的是转租牟利，并非是为了统一规划经营。加和公司自2019年下半年将案涉商铺对外招租后，鄞伟立在2019年10月25日就签署了承租案涉商铺的意向书。在鄞伟立签订意向书后，其他客户也有意向向加和公司承租案涉商铺的其中某个商铺。最终，鄞伟立认为承租案涉商铺能获得较好的差价利润，遂在2019年11月28日决定承租案涉商铺，并再次交付了定金。同时，鄞伟立还表示希望加和公司能基于便利代其招租，次承租人所缴交的租金可用于抵扣鄞伟立应缴的首年费用。出于合作共赢的目的，加和公司同意了鄞伟立的请求，并在有客户希望承租案涉商铺时积极予以斡旋，撮合客户以次承租人的地位承租案涉商铺。在鄞伟立明确承诺与加和公司签订租赁合同之后，出现案外人韩迪、赵艳萍希望承租案涉的商铺，加和公司在向案外人披露了鄞伟立存在的情况下，经鄞伟立同意后，与韩迪、赵艳萍就二人作为次承租人承租案涉商铺的事宜进行了沟通，其中，韩迪承租案涉的7、8号商铺，赵艳萍承租案涉的3号商铺。谈妥了相关条件后，加和公司行政部根据市场部反馈的三方协商结果，在2020年1月13日分别开出了票号为NO.001383、NO.001384、NO.001385号的《广州加和城租户进场交费通知书》，其中NO.001383号《进场交费通知书》是案涉1、2、3、5、6、7、8号商铺应缴的全部金额，包含了NO.001384号《进场交费通知书》韩迪所承租的7、8号商铺应缴的金额及NO.001385号《进场交费通知书》赵艳萍所承租的3号商铺应缴的金额。在韩迪、赵艳萍提出缴费签约后，加和公司再次向案外人阐明了案涉商铺已由鄞伟立承租，韩迪及赵艳萍应该与鄞伟立签订租赁合同。由于鄞伟立同意以韩迪、赵艳萍应向其所缴的金额抵扣作为鄞伟立应向加和公司所缴交的金额的一部分，并向加和公司承诺其尚欠的202258元保证金将于收铺之日起六个月内缴清，因此，加和公司收取了韩迪、赵艳萍所支付的费用，同时也将上述情况告知了鄞伟立。2020年1月15日，韩迪、赵艳萍到加和公司处交齐了费用，并相应地交接了7、8号商铺和3号商铺，这是加和公司根据鄞伟立指示所为之行为，依法应视为已向鄞伟立交付了相关商铺。2020年1月16日，鄞伟立到加和公司处，签订了《租赁合同》、《补充协议》、《管理公约》、《承诺书》、《消防承诺书》等文件，并交接了案涉的1、2、5、6号商铺，鄞伟立也验收了商铺，至此，加和公司已经将案涉1、2、3、5、6、7、8号商铺全部妥善交付给鄞伟立，完成了交付义务，不存在未将案涉商铺中的3号铺和7、8号铺交给鄞伟立的情形。在上述6230号案中，加和公司反诉要求：1、鄞伟立继续履行与加和公司签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、鄞伟立向加和公司支付尚欠的履约保证金共202258元；3、鄞伟立承担律师费用48000元等。加和公司的反诉理由为：《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应依约履行己方义务，现鄞伟立在合同履行期间，捏造不存在的情节，恶意起诉要求加和公司退还已缴费用，已属违约。在6230号案件中加和公司提供的《意向书》显示，鄞伟立在2019年10月25日签订了意向书，有意承租商铺。加和公司提供的证据《广州加和城商铺验收交接书》显示，加和公司在2020年1月15日将3号铺交给赵艳萍接收，7号、8号铺交给韩迪接收，其他商铺在2020年1月16日交给鄞伟立接收。加和公司在2020年1月13日分别向鄞伟立、赵艳萍、韩迪开具了《广州加和城租户进场交费通知书》。该案仍在审理过程中。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院认为，关于赵艳萍申请追加鄞伟立作为第三人的问题，因鄞伟立已另案向本院提起6230号案诉讼，本院可通过该案查明相关事实，故对赵艳萍该申请不予接纳。关于鄞伟立是否委托加和公司出租3号商铺的问题，加和公司没有向本院提供鄞伟立书面的授权委托书，加和公司提供的其他证据也不足以证明其受鄞伟立委托出租商铺，且6230号案件中鄞伟立也否认委托加和公司出租商铺，故本院认定赵艳萍是与加和公司直接建立租赁合同关系。赵艳萍与加和公司虽然没有签订书面的租赁合同，但赵艳萍在《广州加和城租户进场交费通知书》中签名，该通知书上记载了明确的租赁标的、租赁期限、租金和管理费的标准等内容，已具备了租赁合同的主要条款，且赵艳萍已向加和公司支付了一年的租金，可视为双方建立了三年的租赁合同关系。赵艳萍称与加和公司建立的是不定期租赁关系缺乏事实依据，本院不予支持。关于租赁合同关系解除时间的问题，本案中，出租人不变更为鄞伟立，并不影响赵艳萍与加和公司之间租赁合同的履行，故赵艳萍提前交还钥匙属于违约行为，本院认定赵艳萍与加和公司之间的租赁合同关系于2020年5月12日解除。关于赵艳萍应支付的租金、管理费期间和数额的问题，考虑到赵艳萍与加和公司是基于对加和公司是否属于出租人、是否需要变更出租人身份为鄞伟立存在错误认识，赵艳萍违约的主观故意较少。因此，赵艳萍要求按其实际使用商铺的天数，在扣除使用天数后，返还支付的剩余租金、管理费、租金履约保证金50766元、管理费履约保证金5224元、钥匙保证金50元合理，本院予以支持。2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其他批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。考虑新型冠状病毒感染肺炎疫情的发展及政府的防控措施并结合《广州加和城租户进场交费通知书》记载从2020年2月5日起计算租金，本院认定赵艳萍应支付租金的时间段为2020年2月25日至2020年5月12日，应付租金为53.337平方米×272元/平方米×2个月16天=36752.75元；应支付管理费的时间段为2020年1月16日至2020年5月12日，应付管理费为53.337平方米×28元/平方米×3个月27天=5824.4元。由于赵艳萍承租的商铺是临街商铺，在疫情期间商场没有限制营业，故赵艳萍要求免除2020年2月租金缺乏事实依据，本院不予支持。加和公司抗辩给予商场15天的免租期，由于已扣除疫情期间对赵艳萍产生的租金损失，本院不再重复处理。经计算，扣除赵艳萍应支付的租金和管理费，加和公司应退回的租金为120834.25元（157587元-36752.75元）、应退回的管理费为11369.6元（17194元-5824.4元）。对于电费及电卡保证金的问题，因赵艳萍已实际使用商铺，必然会发生扣费，由于其未举证剩余电费的数额及已返还电卡给加和公司，故本院对该请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州加和市场开发有限公司向原告赵艳萍返还租金履约保证金50766元、管理费履约保证金5224元、钥匙保证金50元。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州加和市场开发有限公司向原告赵艳萍返还剩余的租金120834.25元、剩余的管理费11369.6元。三、驳回原告赵艳萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2275元，由原告赵艳萍负担298元，被告广州加和市场开发有限公司负担1977元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年九月三十日书记员  宋嘉杰卢健华