河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0105民初4557号原告：许某某，女，1982年7月5日出生，汉族，住北京市通州区。委托代理人：杨建东（系许某某之夫），男，1980年5月5日出生，汉族，住北京市通州区。被告：河北问道房地产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市新华区。法定代表人：何西显，系该公司执行董事。委托代理人：杨继永，北京市中盾（石家庄）律师事务所律师。原告许某某与被告河北问道房地产经纪有限公司（以下简称问道房产经纪公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告许某某及其委托代理人杨建东，被告问道房产经纪公司委托代理人杨继永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还所收的团购费67000元，并退赔团购费42个月所产生的利息10251元（67000元×5.1%×3年）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月31日，原告自己在唐山市丰南区购买了1套（1—283）唐山荣盛房地产开发有限公司建造的商业用房（未来城）。在售楼处缴纳1套房款，共计630948元，并交给被告团购费67000元，收取团费是违反国家政策规定的，住建部《商品房销售明码标价规定》第十三条指出“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房”。唐山市丰南区住房和城乡建设局是唐山市丰南区房地产领域的业务主管和监管部门。2018月7月2日就团购费问题明确指出，被告没有在唐山地区取得营业执照，根据国家《城市房地产管理法》第六十九条“未取得营业执照，擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”根据国家政策规定和丰南区住建局意见，被告不具备收取团购费或中介费的主体资格，收取行为是违规的。根据谁提出谁举证的原则，请被告提供收取团购费的国家政策规定和团购费收费标准。原告和被告没有签订过任何中介服务协议合同，在整个购房过程中，没有见过、没接触过被告的代表，更没有享受过任何中介服务。综上，根据《民法通则》第四条及第九十二条的规定，特诉至法院，请求判如所请。被告问道房产经纪公司答辩意见：1.被告向原告收取团购服务费，并为其提供了团购服务，通过原告提交的报价单、收款通知单、认购协议书能够看出，原告在向开发商购买房屋时，因为基于被告和案外人北京意家科技有限公司的服务，享受了15万元的团购优惠；2.原被告双方构成团购服务合同关系，被告和意家科技共同为原告提供了团购服务，原告接受了该服务，并向被告及意家科技支付了服务费；3.原告与开发商签订了正式的商品房买卖合同，说明被告提供的服务合法有效无瑕疵；4.被告作为房地产经纪机构，并非房地产开发或销售企业，不存在标价外加价行为，收取的团购服务费与销售加价无关，不是《商品房销售明码标价规定》中的商品房经营者；5.城市房地产管理办法不调整原、被告双方之间的民事法律关系。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。案件事实一、原告提交销售人员幺洪来向其出具的报价单显示，铺位号为1—283，面积43.68平方米，单价23878元，总报价1042957元，期房折扣85折，贷款（全款）折扣96折，团购款八万抵十五万，总房款1042957×85%×96%=851053元—15万元=701053元（90%为630948元，10%为70105元），首付320948元，贷款31万元，月供40920元，公共维修基金5242元，返租前五年每年返10%（70105元）。原告提交2016年12月31日的收款通知单显示，房号1—283，预售面积43.68平方米，单价23878元，优惠后总房款701053元，运营保证金70105元，优惠构成为案场优惠96折、签约优惠85折、备注八万抵十五万，合同总金额630948元。本次收款2万元，幺洪来在该通知单上置业顾问处签字，原告许某某在交款人处签字。2016年12月31日原告许某某（买受人）与唐山荣盛房地产开发有限公司（出卖人）签订《认购协议书》，买受人自愿购买出卖人开发的未来城项目A区2层1—283号房屋，商品房单价为23878元/平方米，案场优惠2%，签约优惠2%，备注八万抵十五万，买受人签定本认购书时向出卖人交付认购金2万元，买受人需在2017年1月3日前与出卖人签署商品房买卖合同，同时提供按揭贷款资料；在上述签约期限内，出卖人不得将买受人预定房屋另行预定或出售；第6条约定，买受人在与出卖人签订《商品房买卖合同》前退房或逾期未能到出卖人售楼处签定《商品房买卖合同》及未按时缴付本认购书规定的房款，本认购书自行失效，出卖人可将上述房屋转卖他人，而无须通知买受人，买受人所交认购金不予退还；第10条约定，本认购书自双方签章之日起生效，并于签署商品房买卖合同或本认购书第6条情况发生时失效。该协议落款处出卖人一栏加盖“唐山荣盛房地产开发有限公司营销中心”印章，经办人幺洪来签字。协议签订后，原告于2017年1月3日向唐山荣盛房地产开发有限公司交纳定金2万元，该公司向原告出具了收据。二、2017年1月4日原告许某某与唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买荣盛地产公司开发的唐山市丰南区汇通路东侧、盛达街南侧、建设路西侧、阜民街北侧荣盛未来城1—xxx号房屋，建筑面积43.68平方米，单价为14445元，总金额630948元，付款方式为首付款320948元于2017年1月4日付清，贷款31万元，同时，合同对违约责任等其他条款进行了约定。合同签订当日，原告于当日下午依次交纳房屋首付款300948元、物业费5242元、团购费67000元和团购费13000元。荣盛地产公司出具了首付款300948元的收据，物业公司出具了5242元的物业费收据，被告问道房产经纪公司出具了67000元的收据（收款事由为未来城商铺1—xxx团购费），北京意家科技有限公司出具了13000元的团购费收据。三、被告问道房产经纪公司提交其与北京意家科技有限公司签订的《渠道合作协议》，双方就[荣盛▪未来城]项目（地址唐山市丰南区汇通路东)在售房源的团购及其他推广等服务的相关事宜，达成合作协议，载明北京意家科技有限公司（甲方，委托方）系唐山项目唯一总包渠道代理商，负责项目所有团购客户的招募及成交客户后续手续办理工作；乙方（被告问道房产经纪公司，受托方）为甲方的场外渠道分销服务商之一，拥有自己的拓客团队，同时在市场上有一定的渠道资源，负责招募团购意向客户，向意向客户发放团购推荐单，并跟进成交客户按揭手续办理等工作；合作期间，甲方同意在合作项目范围内，于乙方共同对于持有“团购推荐单”的乙方推荐的团购客户（指乙方推荐的有购房意向的符合购房政策规定的人）提供购房优惠，每份“团购推荐单”只能使用一次，用于一套房屋，每套房屋仅能使用一份“团购推荐单”，“团购推荐单”上显示客户可享受的团购优惠金额，为甲乙双方合计优惠金额，不分开显示；合作优惠期限自2016年9月5日至2016年12月31日；协议第5.1条约定，参与活动但未与开发商签订购房合同、未购房、放弃购房等未能合作成交的或客户购买合作项目房屋后，因任何原因客户和开发商之间关于该房屋买卖的合同被解除、终止、被确认无效的，乙方均应在收到甲方通知后10日内将“团购推荐单”业务的相关费用返还给客户。同时，协议对团购服务费收取方式及结算、甲乙双方权利义务、合作终止、保密、争议解决等进行了约定。被告据此证明北京意家科技有限公司是未来城项目开发企业唐山荣盛房地产开发有限公司的渠道商，负责未来城项目团购客户的招募；意家公司和被告是合作关系，被告有权向意家公司推荐团购客户并据此向客户收取团购费。原告质证认为该证据与原告无关，且合同无编号、无签订日期，该合同终止日期是2016年12月31日，原告与荣盛房地产公司签订合同日期是2017年1月4日，即使是双方签订的合同，被告也无权向原告收取费用。四、被告提交其从企查查平台获取的北京意家科技有限公司、四众互联北京网络科技有限公司、唐山荣盛房地产开发有限公司、沈阳荣盛中天实业有限公司的企业信息报告各一份，欲证明意家公司和荣盛公司存在关联关系，间接佐证意家公司是荣盛公司渠道商的事实。原告质证认为该证据与本案无关，也不能证明意家公司与荣盛公司之间的关系。五、原告许某某认可荣盛房地产公司已向原告交付案涉房屋，但主张被告收取团购费违反国家政策，且被告未在唐山地区取得营业执照，故要求被告退还收取的团购费并支付利息。被告主张其作为房产经纪机构，并非商品房开发机构，不符合《商品房销售明码标价规定》第十三条规定的“商品房经营者”主体资格，且被告取得了营业执照，系合法的房产经纪公司。裁判理由与结果本院认为，本案争议焦点是被告应否退还原告团购费。围绕该焦点问题，本院论述如下：首先，原告提交的2016年12月31日销售人员幺洪来向其出具的报价单及收款通知单上均显示，预定铺位号为1—283，面积43.68平方米，单价23878元，八万抵十五万，且有原告许某某在交款人处签字确认；其次，2016年12月31日原告许某某与唐山荣盛房地产开发有限公司签订的《认购协议书》上也载明商品房单价为23878元/平方米，并备注八万抵十五万；第三，2017年1月4日原告许某某与唐山荣盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定原告购买案涉房屋单价为14445元，此价款明显低于上述销售单价23878元；第四，2017年1月4日原告刷卡支付67000元后，被告向原告出具的收据上也明确注明收款事由为未来城商铺1—283团购费。综上，依据报价单上显示的计算方式，可以看出，从内容上看属于一种营销策略，原告可自愿选择是否接受，此项行为并不违反法律、行政法规的禁止性规定。且《收款通知单》及《认购协议书》均载明销售单价为23878元，而实际成交单价为14445元，原告享受了八万抵十五万的优惠，原告已经与荣盛公司签订了《商品房买卖合同》，荣盛公司也已交付案涉房屋，原告实际取得了优惠活动利益，原告成功购房的条件已经成就，被告为原告提供的服务内容已经完成，故原告要求被告退还团购费并支付利息的请求，理据不足，本院不予支持。至于被告收取团购费的行为是否变相违反商品房销售明码标价等相关政策规定，属于政府相关职能部门行政监管问题，应由有关行政机关予以处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案不予一并处理，原告对此可另行向有关部门反映并要求予以解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百二十二条之规定，判决如下：驳回原告许某某的诉讼请求。案件受理费866元（已减半），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并自递交上诉状之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：6232010905xxxx，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨有凤二〇二〇年九月二十九日书记员  狄冰玺