广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10772号原告(反诉被告)：广州市白云市场建设管理有限公司，住所广州市白云区景泰西二巷21号。法定代表人：罗文心。委托诉讼代理人：李新田，广州白云产业投资集团有限公司的公司律师。被告（反诉原告）：广州建享盛世通讯设备有限公司，住所广州市白云区新市西街17号。法定代表人：郭建勇。委托诉讼代理人：梁文胜，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市新世友发展有限公司，住所广州市天河区黄埔大道中336号3A306A。法定代表人：董礼明。委托诉讼代理人：万晓春，广东天伦律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市白云市场建设管理有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）广州建享盛世通讯设备有限公司（以下简称被告）、第三人广州市新世友发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员周子珺独任审理。原告（反诉被告）广州市白云市场建设管理有限公司的委托诉讼代理人李新田，被告（反诉原告）广州建享盛世通讯设备有限公司的委托诉讼代理人梁文胜及第三人广州市新世友发展有限公司的委托诉讼代理人万晓春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广州市白云市场建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期腾退房屋期间的占有使用费463458元（2019年7月1日至2019年8月30日共2个月，按照我方与新承租方的租赁合同的约定每月231728元）；2、请求法院判令被告赔偿原告因逾期腾退房屋导致的房屋空置损失926916元（2019年8月31日至2019年12月31日共4个月）；3、请求法院判令被告支付原告逾期占用期间垫付的水费、电费、排污费合计11447.05元；4、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年6月11日，广州市白云区市场建设管理服务中心与广州市新世友发展有限公司就白云区新市北街1号（现机场路1156号之一）新市工业品市场物业签订《租赁承包经营合同》，约定租赁合同期限自2004年7月1日起至2019年6月30日止。2011年6月27日，根据广州市白云区人民政府批复，原告依法承接广州市白云区市场建设管理服务中心所有物业。2017年2月7日，原、被告及广州市新世友发展有限公司就原租赁承包经营合同签订《补充协议》，约定由被告承接原承租关系。2019年6月30日，上述《租赁承包经营合同》租期届满，经原告多次催告通知，被告拒不腾退返还原告所有物业，原告为维护自身合同权益，于2019年8月30日采取自助措施强制收回上述物业，被告逾期占用原告物业期间共计2个月。同时被告未按约定结清逾期占用期间的水费、电费、排污费，上述费用均由原告垫付。因被告违约行为，导致原告无法按约定时间将上述物业交至新承租人广州建本置业有限公司，导致新承租人与原告解除租赁合同关系，原告被迫将上述物业第二次公开招租，重新招租后租赁期限自2020年1月1日止。因被告违约，导致原告物业在2019年8月31日至2019年12月30日期间长期空置，产生空置损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。针对广州建享盛世通讯设备有限公司的反诉，广州市白云市场建设管理有限公司辩称：一、根据双方签订的租赁承包经营合同约定，被告存在严重违约行为，在合同解除时原告有权没收该保证金；二、被告仅能证明其购买了空调设备，而根据租赁承包经营合同约定，合同期满上述空调设备应归原告所有，且被告仅提供相关的购买收据，无法提供相关设施设备在涉案房屋内毁损的证据，也不能证明系原告造成的损失，故原告对此不予认可。被告（反诉原告）广州建享盛世通讯设备有限公司提起反诉称：被告向原告依约承租广州市白云区新市北街1号租赁场地，双方签订的《租赁承包经营合同》约定被告向原告支付承租经营保证金13万元。被告已按约支付了租赁、承租经营保证金13万元。而被告在合同约定的租赁期间已按约支付租金，承包经营费，并无违约行为。原告理应向被告返还租赁、承包经营保证金。在合同经营期间，即2019年5月份，由于租赁场地持续强降雨，造成租赁场地水浸达1米，造成租赁场地无法经营。为此，被告与原告协商租期顺延。但是原告在被告未清理场地内财物的情况下，即单方强行收回房屋，造成被告在租赁场地内的设备物品不知所踪，因此，被告认为原告的行为是违法的，理应赔偿被告在租赁场地内物品的损失248500元。请求法院判令：1、请求判决原告向被告返还租赁、承包经营保证金13万元；2、请求判决原告赔偿单方违法强行收回房产造成被告的经济损失248500元。针对广州市白云市场建设管理有限公司的本诉，被告广州建享盛世通讯设备有限公司辩称：一、根据双方签订的《租赁承包经营合同》中约定，2019年每月租金为9.5万元，原告要求46万多租金是没有事实依据的；二、既然原告承认在2019年8月30日已收回涉案房屋，且已出租给第三方，所以并未出现空置涉案房屋的情况，原告主张空置损失没有依据；三、根据水电费单据显示，水电费及排污费都是8月份即原告收回涉案房屋后产生的费用，该费用不应由被告承担。第三人广州市新世友发展有限公司陈述，对于原告的诉请及被告的反诉请求，第三人认为与其无关，由法庭予以认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《广州市工商局行政管理系统脱钩市场交接协议书》、《关于白云市区市场建设管理服务中心接管工商部门移交市场有关问题的通知》、《关于成立广州市白云市场建设管理有限公司的请示》、《广州市白云区人民政府关于成立广州市白云市场建设管理有限公司的批复》、《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》、《补充协议》、《告知书》及现场送达照片、《申请报告》、《合同期满告知书》、《关于拆除物业门口木板的通知》及邮寄单、《律师函》、《公告》及现场送达照片、《关于对新市工业品市场实施清场收回被非法侵占物业的工作方案》、《关于对新市工业品市场实施清场收回被非法占用物业的报告》、收回场地图片及视频资料票据、广州市白云区新市镇新市北街1号物业招租公告、成交确认书、租赁合同、物业接收通知书、关于办理物业场地移交的通知、关于催促办理新市北街1号物业移交手续的函、关于新市北街1号物业移交手续的函、关于新市北街1号物业移交手续的函的复函、关于新市北街1号物业复函、解除租赁合同协议、广州市白云区机场路1156号之一物业招租公告、成交确认书、租赁合同（普通商业办公物业）及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月11日，广州市白云区市场建设管理服务中心（甲方，发包方）与广州市新世友发展有限公司（乙方，承包人）签订《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》，约定：为搞好新市工业品市场的升级改造，营造良好的购物环境，甲乙双方协商一致，同意就乙方租赁、承包经营甲方的原白云区新市工业品市场（该市场位于广州市白云区新市北街1号，面积约1100平方米）【以下简称涉案场地】一事签订如下租赁承包经营合同。一、租赁承包经营方式及期限：1、本合同生效后，乙方取得该市场的租赁、承包经营权，可将市场内档位出租给经营业户并收取档位费及管理费等，所收取的费用由乙方自行确定。2、乙方租赁承包经营期为2004年7月1日至2019年6月30日，共15年。二、租赁承包经营费用及交纳方式：1、乙方的租赁承包经营费用为：租金每月3万元，承包经营费用每月3.5万元。在此基础上，以后每三年递增10%。乙方向甲方交纳上述费用后，不须向甲方交纳其它费用。2、交纳方式：从2004年9月份起，每月20日至下月1日前，乙方应向甲方交纳下一个月的租金及承包经营费。2011年经广州市白云区人民政府批复，原告广州市白云市场建设管理有限公司作为新设公司，承接广州市白云区市场建设管理服务中心名下资产。2017年2月7日，原告广州市白云市场建设管理有限公司（甲方）、第三人广州市新世友发展有限公司（乙方）与被告广州建享盛世通讯设备有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：根据甲乙双方于2004年6月11日签订的《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》，现补充：一、甲乙双方同意将位于广州市白云区新市北街1号的新市工业品市场转营为手机市场，经营单位为丙方。二、原甲乙双方签订的《承包经营合同》中乙方的权利和义务由丙方履行。2019年5月5日，广州建本置业有限公司竞得租赁标的物的承租权后，原告与其于2019年5月16日签订《租赁合同》，约定：租期为六年，自2019年7月1日起至2021年6月30日，2019年7月1日至2021年6月30日，月租金115864.5元，综合服务费115864.5元等。2019年5月21日，原告向被告发出《告知书》，内容为：二、请被告于2019年6月30日前将场内设备等自行搬出，腾空物业，交齐水电费，2019年7月1日前将物业归还我司，逾期留置于我司物业的物品设施视同被告自动放弃，我司有权自行处置。经我司确认，双方签署《场地移交确认书》后，视同被告已履行场地交还义务。三、合同终止后，依附于租赁物业场内的装修及其他不可拆除的设施设备归我司无偿所有，被告在搬迁过程中不得对租赁物业装饰装修等固定物品、设施设备进行破坏、拆除、拆卸，否则应赔偿我司经济损失。四、在双方完成场地移交后，20个工作日内，我司无息退还履约保证金，被告应交还履约保证金收据原件。同年5月29日，被告向原告发出《申请报告》，称因强降雨导致被告受损，请求原告减免一个月租金，并承诺租期届满交还涉案场地交还给原告。同年6月4日，原告向各租户发出《合同期满告知书》，要求各租户按时搬离场地。同年7月2日，原告向被告发出《关于拆除物业门口木板的通知》，称被告于2019年7月3日前将封闭大门的木板予以拆除，并与我司办理场地交还手续。逾期拆除或采取其他方式影响我司物业正常使用及收回的，我方将追究你司逾期退场的违约责任，不予退回承包保证金，我司将会向你司收取场地占用费及相应拆除费用。由于该场地已由第三方成功承租，因此一切责任由你司承担。同年7月15日，原告向被告发出《律师函》，要求被告拆除封闭物业大门的木板并交还场地。原告于2019年8月30日强行收回涉案场地。同年9月10日，原告向广州建本置业有限公司出具《物业接收通知书》，称涉案物业已腾空，请贵司于2019年9月17日前往我司处办理场地移交相关手续。逾期未到我司办理手续视为贵我双方已按约定完成交付，同时按2019年9月17日起计租。同年10月8日，广州建本置业有限公司向原告发出《关于新市北街1号物业移交手续函》，称请求原告提供原租赁方与原告解除原租赁合同并办结移交手续证明材料。原告并未向我司证明原告已将原出租物业收回，且根据我司向物业所在地的街道办事处及公安派出所了解，原告与原租赁方就物业腾退问题产生纠纷。我司认为原告移交出租物业须理清贵司与上一手租赁方之间的纠纷，将原出租物业收回，原告才能顺利移交。逾期未能证明原告已收回物业，有权移交我司租赁的，我司将会按合同约定的条款执行。同年10月10日，原告向广州建本置业有限公司出具复函，称由于该物业已由我司收回，现已具备移交条件，不存在场地的争议问题。故我司再次通知贵司在2019年10月15日前与我司办理场地移交的相关手续，如逾期拒不办理，视同贵司违约，我司将按《租赁合同》约定处理。同年10月15日，广州建本置业有限公司向原告发出复函，称从7月开始，贵司未能按时交付场地，造成我司商业计划和安排不能按期进行。故请求解除本次租赁行为，并退还我司已缴交的履约保证金、租金及综合服务费。同年11月27日，原告与广州建本置业有限公司签订《解除租赁合同协议》，约定双方同意自2019年11月1日起解除双方于2019年5月16日签订的《租赁合同》。广州建本置业有限公司向原告支付的租金、综合服务费和履约保证金合计998172.66元，原告无息退还。后原告于2020年1月1日才将涉案物业出租给广州市喜佳贸易有限公司使用。庭审中，原告提交发票，拟证实被告占用涉案物业期间产生水电费及排污费合计11447.05元；被告提交收据及送货单，拟证实原告强行收回涉案物业，造成被告设施设备损失248500元。本院曾于向广州市规划和自然资源局发函查询涉案物业的报建情况。广州市规划和自然资源局于2020年5月21日复函本院称，涉案物业暂未查到相关《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》信息及相关产权记录。本院认为，鉴于涉案物业并未取得合法报建手续，广州市白云区市场建设管理服务中心与第三人广州市新世友发展有限公司于2004年6月11日签订的《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》及原告与被告、第三人广州市新世友发展有限公司于2017年2月7日签订的《补充协议》系无效协议。根据《广州市白云区新市工业品市场租赁承包经营合同》及《补充协议》约定，涉案物业于2019年6月30日租期届满，后经原告多次催告被告交还涉案物业，但被告拒绝交还，原告称其已于2019年8月30日收回涉案物业，被告亦未支付2019年7月1日至2019年8月30日期间的房屋占有使用费，故被告应按原告与广州建本置业有限公司签订的《租赁合同》中关于租金及综合服务费的标准（即月租金115864.5元+综合服务费115864.5元）向原告支付上述期间的房屋占有使用463458元【（月租金115864.5元+综合服务费115864.5元）×2个月】。关于逾期腾房造成的空置损失。根据2019年10月15日广州建本置业有限公司向原告发出复函内容可知，广州建本置业有限公司要求解除与原告之间的租赁合同的原因系从7月开始原告未能按时交付场地，造成其商业计划和安排不能按期进行，由此造成房屋占有使用费损失，故原告主张被告支付2019年8月31日至2019年12月31日期间的房屋空置损失即926916元【（月租金115864.5元+综合服务费115864.5元）×4个月】于法有据，本院予以支持。关于拖欠水电费及排污费。根据发票内容显示，2019年8月30日前产生水费1089.9元，2019年8月产生电费7155元（5634.76元+3040.83元/2）及污水费242.2元（484.4元/2），合计8487.1元。因被告并未支付上述水电费及排污费，现原告主张被告支付其垫付的上述费用于法有据，本院予以支持。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于保证金13万元。根据合同无效后的相互返还原则，原告应将收取被告的保证金13万元退还给被告。故被告返还保证金的反诉请求本院予以支持。关于赔偿经济损失。因被告并未举证证实其设施设备遭受损害，亦未提供证据系原告造成其设施设备损失，故应承担举证不能的法律后果，对于被告主张原告赔偿收回房屋造成其经济损失248500元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日五日内，广州建享盛世通讯设备有限公司向广州市白云市场建设管理有限公司支付逾期腾退房屋期间的房屋占有使用费463458元；二、自本判决生效之日五日内，广州建享盛世通讯设备有限公司向广州市白云市场建设管理有限公司支付房屋空置损失926916元；三、自本判决生效之日五日内，广州建享盛世通讯设备有限公司向广州市白云市场建设管理有限公司支付水电费及排污费共计8487.1元；四、自本判决生效之日五日内，广州市白云市场建设管理有限公司向广州建享盛世通讯设备有限公司返还保证金13万元；五、驳回广州市白云市场建设管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州建享盛世通讯设备有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17416.4元，由广州市白云市场建设管理有限公司负担36.8元，由广州建享盛世通讯设备有限公司负担17379.6元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费3488.75元，由广州建享盛世通讯设备有限公司负担2290.55元，由广州市白云市场建设管理有限公司负担1198.2元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年九月二十五日书记员  陈春燕