河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初2662号 原告:涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司，住所地涿州市双塔办事处城西北街**，统一社会信用代码91130681067041181Y。 法定代表人：张婷，公司经理。 委托诉讼代理人：张朋，公司法律顾问。 被告：贾志宏，女，1981年11月16日出生，汉族，住涿州市。 原告涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司诉被告贾志宏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张朋、被告贾志宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告给付原告物业费及公共照明费（自2016年1月至2020年12月份）9595元，并支付违约金2878.5元，合计12473.5元。2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年4月2日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务。自2016年1月开始被告以种种理由拒付物业费、公共照明费至今。根据合同法规定，被告应承担违约责任，今诉诸贵院，敬请依法裁决。 贾志宏辩称：一、答辩人与被答辩人于2014年4月2日签订了《前期物业管理服务协议》约定原告为被告提供物业服务，2014年4月2日至2015年12月31日答辩人也按照合同规定如期缴纳了物业服务费，物业公司只给答辩人开具了收据，答辩人多次与物业公司索要发票，物业公司拒不给开具，物业公司作为一个法人单位拿收据与业主结算物业费不仅损害了国家的利益，也损害了业主的合法权益。二、答辩人与被答辩人签订的是物业服务协议，但是在2016年至今物业公司并未按照合同为答辩人提供服务也未按合同规定履行被答辩人的义务：1、前期物业管理服务协议中第一条第二项乙方权利第7条、8条约定乙方应编制物业管理服务及财务年度计划、定期向甲方公布物业管理费用收支账目，2015年至今乙方从未按规定公布此两条所约定的收支账目和年度财务计划。2、前期物业管理服务协议中第二条物业管服务内容中环境卫生第3条小区内楼道及房屋共用部位保持清洁，物业公司并未按此约定执行，楼道内到处都是杂物灰尘堆积，电梯内经常几天都不打扫，公共卫生脏乱差。3、前期物业管理服务协议中第二条物业管理服务内容中第四项保安中约定，专业的保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，小区随便出入，保安从来不管，夜里也无人值班。2020年8月13日凌晨3点左右两个小偷大摇大摆走进小区在小区内逗留20多分钟最后推着业主两辆电动自行车大摇大摆的走出小区，物业保安并未发现也没有人拦截，试问这样的物业公司如何能保证小区业主的财产安全，哪里做到了协议约定的专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度呢。4、前期物业管理服务协议中第三条物业管理服务质量第二条中约定设备运行正常，电梯是运转正常但是物业公司经常以各种理由不给业主刷钥匙导致业主无法正常使用电梯，钥匙扣并不能保证业主的安全反到成了物业公司制约业主的工具。5、前期物业管理服务协议中第三条物业管理服务质量第三条中约定房屋及设施、设备的维修、养护及时，出现上述问题需要物业提供服务时物业公司的回复是我们物业公司只管房子外面的，房子里边的不归物业管，即使付费也不管，大晚上水管崩裂水龙头损坏物业公司也不管让自己找外面人修，这是物业应有的服务态度吗?6、前期物业管理服务协议中第三条物业管理服务质量第七条中约定保安严密，疫情期间全国各地都应该响应国家政策积极配合登记，但是物业公司却不履行该规定，小区中有一辆车碍事需要让车主挪车时，车上没有电话，找物业公司帮忙联系车主，物业公司尽然没有登记，对车辆信息一无所知，试问这就是物业公司所说的严密?7、前期物业管理服务协议中第三条物业管理服务质量第八条中约定急修及时小修经常，物业公司6点下班后就如果业主有事只能找门卫大爷，只能登记等上班处理，业主家里有什么状况物业从来都不管，只让业主自己想办法。前期物业管理服务协议中第五条其他有偿服务费用第一条中约定车位及其使用管理服务费用机动车、非机动车管理服务费用按政府规定执行，但是物业公司并未按政府规定执行私自将小区公共区域划做车位以28800元出售给业主，根据《物权法》第七十四条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，物业公司和开发商出售车位所得应该归小区全体业主所有。9、前期物业管理服务协议中第六条代收代缴收费服务中规定乙方可提供水费、电费、天燃气代收代缴中规定代收代缴费用不属于物业管理服务费用，既然是代收代缴业务物业公司就不应该从中谋利按政府的规定代收代缴，但是物业公司将收取的水费部分上缴自来水公司，部分留在物业，另外物业公司从未按约定未业主提供过代收代缴天燃气的业务，严重违反了合同约定。物业公司与开发商将小区的地下室公开出售给小区的业主和小区外的人员，以收据结算，物业公司与开发商此种行为侵害了国家的利益。前期物业管理服务协议中第二条物业管理服务内容一中约定房屋共用部位的维护和管理共用部位指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，A座2单元阳台和厨房及卧室墙面开裂严重，每年都需要维修，我们业主与物业公司和开发商多次沟通交涉，开发商和物业公司承诺给维修至今未履行承诺，我们只能自行购买材料维修，截止现在维修人工费与材料已经花费8500元。物业公司与业主是服务与被服务的关系，但是被答辩人却利用手中的权利处处刁难业主,针对物业公司种种违反前期物业管理服务协议的行为，作为业主有权要求物业公司改正自己的错误按协议履行自己的义务，物业公司如不按协议约定履行我们有权拒绝缴纳物业费。另补充，我是2017年才搬到小区居住，房子从我们入住就开始开裂，我们不停在维修一直在与物业联系，物业和开发商也多次去看过，说是给维修，一直也没有维修。我们要求物业管理服务公司提供资质，一直没有提供。物业管理混乱，因为我们没有缴纳物业费就没有给我们提供服务，不提供服务，我们也没法缴纳物业费。物业对我们的生命安全都没法保证，消防通道、安全通道都都是堵塞的，电梯卫生也从来不打扫，小区里面陌生人随便出入，物业也不管。根本没有24小时巡逻。我们搬到这以后孩子需要接种疫苗，要求物业公司出具证明，但是不出具，说我没有交物业费。我不是不交，是因为我的问题都没有给我解决。我要求调取监控的时候，物业公司也不配合。而且物业公司也不给我钥匙扣，我出行上下楼都受到限制。我们物业刷钥匙扣只能到我们楼层，不能到其他楼层。疫情期间进出物业公司不做登记，车堵路也没有登记。我觉得物业服务根本没有达到标准。我们有需要维修的，物业从来给我们的回复就是家里的不管，让我们自己找维修，我觉得物业公司应当配备专业的水电工作人员，我们保修应当给我们进行维修，我们可以付费。我们缴纳的物业费、水电费等物业公司都不给我们出具发票。我们在签合同的时候强卖给我们一个壁挂炉和热水器，都没给我们发票。物业公司把小区的地下室违规出售了，都没有开具发票，而且车位都违规销售了。物业公司从未出具收支证明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月2日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定坐落于金阳瑞景A号楼2单元1004室，由原告向被告提供物业管理服务。协议约定被告的权利义务，按照物业服务合同的约定，接受原告提供的服务，监督原告的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议；依据本协议向原告交纳物业服务费用。原告权利，对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向被告收取物业管理费用。物业管理服务费用：乙方交纳费用时间：以开发企业向产权人发出的入住通知时间为准；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.35元收取。每次交纳费用时间：为初次交纳费用的月份，按年收取。代收代缴收费服务：受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费、燃气费代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府的规定。违反责任：原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金。原告主张协议签订后原告依约提供了物业管理服务，并向业主催收物业费及公共照明费，自2016年1月至2020年12月，被告贾志宏欠原告物业服务费及公共照明费9595元、被告违反协议约定，应支付违约金2878.5元。被告称原告物业提供的服务质量达不到物业管理的标准，提供光盘一张内容为堵塞消防通道、楼道内安全出口长期堆放杂物业主丢失电动车、公共区域违章停车、房屋开裂。提供物业费收据，以证实物业费收取没有出具发票。提供金阳瑞景小区交房凭证一张，欲证实被告未开具发票，但该凭证加盖印章为“金阳瑞景”。被告提供购买地下室收据一张，欲证实原告未开具发票，但该收据加盖公章为保定市金阳房地产开发有限公司，非本案原告。 以上事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的营业执照复印件、《前期物业服务协议》、业主基本情况登记表、交房会签单、房屋交接及验收单、照片复印件、电梯质量信息反馈记录、物业费收取通知、物业费催缴函复印件等证据及被告提供光盘一张、物业费、公共照明费收据、地、地下室收据复印件房凭证复印件等证据在卷予以证实。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。该协议明确约定了物业服务收费标准、交费时间及违约责任。被告对原告提供物业服务的事实认可，但认为原告提供的物业服务存在质量问题。根据该协议，被告应按协议约定交纳物业服务费用，被告逾期未交的行为属于违约，应承担违约责任。根据协议的约定，原告已履行了合同义务，被告应按协议约定交纳物业服务费用，被告逾期未交的行为属于违约，应承担违约责任。被告应承担继续履行合同义务的责任，即应交纳物业费及公共照明费9595元，原告请求的违约金标准高于法律规定的最高标准，违约金酌定以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自原告主张权利之日起计算。对于被告主张物业服务质量不合格，应当由政府相关行政部门进行评定，对被告主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、四十八条的规定，判决如下： 一、被告贾志宏自本判决生效之日起十日内一次性向原告涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司给付自2016年1月至2020年12月期间的物业服务费及公共照明费9595元及违约金（以9595元为基数，自2020年7月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费56元，由被告贾志宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满之日内按法律规定向本院交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。 审判员 邢 倩 二〇二〇年九月十九日 书记员 李汭欣