福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初15458号 原告：林小燕，女，汉族，1983年9月5日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林晨，福建日尧律师事务所执业律师。 被告：江科，男，汉族，1977年9月28日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：唐东凯，福建海山律师事务所执业律师。 第三人：林彬，男，汉族，1982年11月15日出生，住福建省福州市晋安区。 原告林小燕与被告江科、第三人林彬案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林小燕及其委托诉讼代理人林晨，被告江科的委托诉讼代理人唐东凯到庭参加诉讼，第三人林彬经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林小燕向本院提出诉讼请求：撤销福州市鼓楼区人民法院作出的（2019）闽0102执异268号执行裁定书，并解除对坐落于福州市晋安区××路××号××＃楼××单元房产的查封等保全措施。诉讼过程中，林小燕增加诉讼请求：确认其与林彬于2019年4月14日签订的《交易服务合同》合法有效。 事实和理由：2019年4月14日，林小燕与林彬在福州市海家房产经纪服务有限公司（下称“海家房产”）的居间下，签订《交易服务合同》，约定：林彬将位于福州市晋安区××路××号××＃楼××单元的房产（下称“诉争房产”）出售给林小燕，总售价为110万元；签订合同时，林小燕应支付购房履约保证金5万元，并委托给海家房产监管；2019年4月18日之前林彬应与其配偶办理诉争房产的委托公证手续，待领取《公证书》并交给海家房产保管之日，林小燕应将95万购房款支付给林彬，同时海家房产也应将5万元履约保证金支付给林彬；林彬在收到上述购房款后一日内，将房产交付给林小燕使用，双方应进行物业交割，林彬应结清水、电、管道煤气、物业管理等费用，房产移交后，上述费用由林小燕承担，同时海家房产应将其代管的《公证书》交付给林小燕保管；林彬应在诉争房产的不动产权证办理到其名下三个工作日内，应将房产过户给林小燕，林小燕领取到其名下的产权证后当日内，将购房尾款10万元支付给林彬。2019年4月16日，双方在海家房产的居间下签订《补充协议》，约定：林彬指定叶芳作为诉争房产的收款人。 合同签订后，林小燕依约于2019年4月14日将购房履约保证金5万元交付给海家房产监管。2019年4月16日林彬与配偶徐东琴到福州市公证处办理委托公证，2019年4月17日福州市公证处作出《公证书》，林彬将公证书交给海家房产保管。2019年4月16日林小燕将80万元购房款转入房产结算资金托管专户，并于2019年4月19日支付95万元购房款（包括80万元托管资金划转及15万元转账到林彬指定的叶芳账户）。2019年4月19日林彬将诉争房产交付给林小燕，海家房产将《公证书》交付给林小燕，当日林小燕与林彬办理物业交接手续，小区物业将林小燕登记为业主，林小燕支付了2019年5月1日至2019年12月31日的物业服务费577.12元及预收水电公摊240元。 2019年6月28日，福州市鼓楼区人民法院在执行（2018）闽0102执5445号申请执行人江科与被执行人林彬民间借贷纠纷一案中[执行依据：（2017）闽0102民初7064号民事判决书]作出查封公告，将诉争房产查封。林小燕不服查封，提出执行异议申请，2019年10月23日福州市鼓楼区人民法院作出（2019）闽0102执异268号执行裁定书，驳回林小燕的执行异议。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，林小燕与林彬的《交易服务合同》签订于2019年4月14日，法院查封诉争房产的时间为2019年6月28日，在查封之前，林小燕与林彬已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，2019年4月19日林彬将诉争房产交付给林小燕，小区物业将林小燕登记为业主，林小燕不定期居住在该房屋中，其合法占有诉争房产在法院查封之前。第三，诉争房屋的总价为110万元，林小燕已按照合同约定支付100万元购房款，剩余10万元尾款其愿意按照法院的要求交付执行。第四，根据福州市不动产登记和交易中心在福州市××便民服务平台上的回复，潭桥佳园的建设单位福州市城乡建设发展有限公司尚未申请不动产首次登记，个人产权证暂无法办理。诉争房产未能过户登记的原因在于建设单位，林小燕对此没有过错。 综上，本案林小燕的情况完全符合上述规定，其权利能够排除执行，故其起诉，望判如所请。 江科辩称，一、林小燕与林彬未在法院查封之前签订的书面房屋买卖合同并非合法有效的。该房屋买卖合同未经登记部门备案，且至今未办理不动产登记证书。二、林小燕未提供充分证据证明其在法院查封之前已合法占有诉争房产。三、林小燕的购房款并未转入林彬的账户，而是转入了案外人的账户，明显与交易习惯不符，且该款项发生在林彬被法院依法采取强制执行措施之后，明显属于逃避履行生效判决规定义务的行为，恳请法院予以严查。综上，本案中房屋买卖合同的签订系林彬与林小燕恶意串通，为逃避履行生效判决规定义务的行为，已严重损害江科的合法权益，应将其诉讼请求予以驳回。 林彬未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月14日，林小燕（买方）与林彬（卖方）在福州市海家房产经纪服务有限公司（交易服务方）的居间下，签订《交易服务合同》，约定：林彬将位于福州市晋安区××＃楼××单元房产出售给林小燕，建筑面积为60平方米，总转让价格为110万元；签订合同时，林小燕支付购房履约保证金5万元，并委托给海家房产监管；2019年4月18日之前林彬与其配偶办理诉争房产的委托公证手续，待领取《公证书》并交给海家房产保管之日，林小燕将95万购房款支付给林彬，同时海家房产也将5万元履约保证金支付给林彬；林彬在收到上述购房款后一日内，将房产交付给林小燕使用，双方进行物业交割，林彬应结清水、电、管道煤气、物业管理等费用，房产移交后，上述费用由林小燕承担，同时海家房产将其代管的《公证书》交付给林小燕保管；林彬应在诉争房产的不动产权证办理到其名下三个工作日内，将房产过户给林小燕，林小燕领取到其名下的产权证后当日内，将购房尾款10万元支付给林彬。同日，海家房产向林小燕开具代收履约保证金收款收据5万元。2019年4月16日，双方在海家房产的见证下签订《补充协议》，约定：林彬指定案外人叶芳作为诉争房产的收款人。2019年4月17日，福州市公证处作出诉争房屋出售事宜的委托公证书。 2019年4月19日，林小燕向叶芳账户转账15万元、80万元。当日，林彬、叶芳共同向林小燕出具收条确认收到购房款95万元；林彬另向林小燕出具收条确认收到购房款5万元。同日，林小燕与林彬办理物业交接手续，福州市榕桥物业管理有限公司潭桥佳园物业服务中心将林小燕登记为业主，林小燕支付了2019年5月1日至12月31日期间的物业服务费577.12元及预收水电公摊240元。 另，申请执行人江科与被执行人林彬民间借贷纠纷执行一案，本院于2018年11月16日立案，执行依据为（2017）闽0102民初7604号民事判决：林彬于本判决生效之日起十日内返还江科借款本金885000元并支付利息（自2015年8月2日至还清欠款之日止，按月利率2%计算）。2019年6月6日，本院查封了林彬所有的位于××村××号房产（拆迁安置地址为潭桥佳园3＃楼2804单元、10＃楼701单元），期限至2022年6月5日。 2019年8月19日，福州市榕桥物业管理有限公司潭桥佳园物业服务中心出具《入住证明》，载明林小燕于2019年4月19日至今在潭桥佳园3座2804单元不定期居住。2019年8月20日，林小燕通过福州市××便民服务平台询问潭桥佳园何时办产权证，福州市不动产登记和交易中心于2019年8月22日回复称潭桥佳园目前尚未申请不动产首次登记，个人产权证暂无法办理。 2019年10月23日，本院就林小燕提出的执行异议申请作出（2019）闽0102执异268号《执行裁定书》，驳回其执行异议。林小燕不服，提起本案诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案诉争房产系在本院查封之前，由林彬与林小燕签订《交易服务合同》及《补充协议》并交接房屋，该合同系买卖双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属合法有效。林小燕自2019年4月19日起入住并缴纳物业、水电费至今，且依约已付购房款100万元，仅余10万元作为办证保证金，待房屋办理不动产首次登记后即可办理产权登记，若非因诉争房屋后被本院查封，该房屋依约将过户至林小燕名下，故其对诉争房屋享有物权期待权。江科申请查封诉争房屋，系基于其与林彬的民间借贷纠纷，该案执行行为的请求权基础为一般金钱债权。而林小燕所享有的物权期待权从性质上应优先于一般金钱债权，符合了上述规定的四项情形，且就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其现诉请撤销本院作出的（2019）闽0102执异268号执行裁定书，并解除对坐落于福州市晋安区××路××号××＃楼××单元房产的查封等保全措施，其同时表示同意将剩余的10万元购房尾款按本院的要求交付执行，本院予以支持。林彬经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决如下： 一、林小燕与林彬于2019年4月14日签订的《交易服务合同》合法有效； 二、撤销本院作出的（2019）闽0102执异268号《执行裁定书》； 三、林小燕于本判决生效之日起十日内将购房尾款100000元按本院要求交付执行后，解除对坐落于福州市晋安区××路××号××＃楼××单元房产的查封。 案件受理费14700元，由江科、林彬负担；公告费560元，由林彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 婷 人民陪审员 赵 椿 人民陪审员 陈淑娟 二〇二〇年九月十四日 书 记 员 郑锦涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。