安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初10852号 原告（反诉被告）：洪义芳，女，1944年1月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：汤志平，安徽晟川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗心宇，安徽晟川律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：程敏，女，1978年10月24日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。 委托诉讼代理人：张亚茹，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑新满，安徽徽商律师事务所律师。 原告洪义芳（反诉被告）诉被告程敏（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年9月18日立案受理后，依法由审判员徐基奎独任适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪义芳的委托诉讼代理人汤志平、苗心宇、被告程敏及其委托诉讼代理人张亚茹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告洪义芳（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同；2、被告程敏立返还原告锦绣花苑9幢303室房屋；3、被告程敏支付违约金20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2020年5月17日，原、被告签署房屋租赁合同，合同约定被告承租期间保证承租房屋及附属设施完整，如有毁坏，应照价赔偿，同时不得在承租房屋内做任何违法事项，一经发现，原告有权终止协议没收押金。合同有效期为2020年6月18日至2025年6月17日，但被告于6月18日前入住该房屋，且未经原告允许，对房屋进行改造、装修，原告发现后立即予以制止，被告不予理睬，甚至阻碍原告进入房屋，强行霸占房屋。无奈之下，原告6月18日向三里街派出所报警，经派出所杨警官处理，被告并未停止对房屋的改造、装修，并且更换所有门锁，不允许原告进入房屋。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，被告应该立即返还租赁房屋，解除租赁合同，并向原告赔偿损失。请求法院判如所请。 被告程敏（反诉原告）辩称：1、被告对房屋进行装修不构成违约；原告口头同意被告对房屋进行装修；2、原告擅自要求收回房屋，该行为已经严重违反诚信原则；3、原告应当承担违约责任。 反诉原告程敏（本诉被告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告洪义芳继续履行房屋租赁合同；2、反诉被告洪义芳支付违约金20000元；3、本案全部诉讼费用由反诉被告洪义芳承担。 事实与理由：2020年5月17日，反诉原、被告双方签署了《房屋租赁合同》，合同约定月租金1400元，租期为五年，自2020年6月18日至2025年6月17日止，反诉原告可以对外转租，因为房屋内部设施陈旧且破烂不堪无法对外转租，故反诉被告同意反诉原告对房屋进行装修并给予一个月的装修时间。合同签署后，反诉被告子女不同意对外出租，要求反诉被告将房屋收回并准备出手该房屋，反诉被告与反诉原告沟通收回房屋，反诉原告同意在反诉被告支付违约金且赔偿反诉原告房屋装修款的前提下解除合同，反诉被告不愿意支付违约金和装修款，遂反诉被告诉至法院。反诉原告认为，反诉被告单方面解除合同的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现房屋已经装修完成，原告与案外人也已经签订了租房协议，被告此时要求原告返还房屋，原告不仅损失了房屋装修支出的费用，还面临着与案外人之间的违约责任，因此，原告要求继续履行合同并支付违约金20000元。 反诉被告洪义芳（本诉原告）辩称：1、反诉被告没有违约行为；2、双方合同的履行期间为2020年6月18日至2025年6月17日，反诉被告在2020年6月16日就向程敏发出解除合同的通知，通过程敏提供的证据恰好证明了反诉原告强行租住房屋、进行装修；3、通过反诉原告的诉求看出反诉被告已履行合同义务，反诉原告第一、二项诉请相互矛盾。 经审理查明：2020年5月17日，原告洪义芳与被告程敏签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告洪义芳将其位于安徽省合肥市瑶海区××路××路××幢××室房屋出租给被告程敏使用。房屋月租1400元，租期暂定为五年，即2020年6月18日至2025年6月17日止。原告洪义芳将房屋租给被告程敏，被告程敏可以对外转租。租赁期内原告洪义芳不能违约，如违约需赔偿被告程敏20000元。合同签订后被告程敏向原告洪义芳支付了三个月房租共计4200元及押金1400元，且被告程敏对原告洪义芳出租的房屋进行部分装修。被告程敏述称装修的地方为木地板、四个门、瓷砖、粉刷墙面、粘贴墙纸、更换面盆橱柜、吊顶、浴霸、灯具等。 本院认为，原、被告自愿达成《房屋租赁合同》系租赁双方真实意思表示，内容亦未违反法律或者行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于原、被告是否存在合同违约的问题，现原告洪义芳以被告程敏未经其同意进行装修、改造为由诉讼来院，要求解除与被告程敏的房屋租赁合同关系，但通过原告洪义芳在反诉答辩中的辩称可以看出，2020年6月16日被告程敏实施装修前，原告洪义芳即单方提出要求与被告程敏解除房租租赁合同关系，该明确拒绝履行合同义务的行为已先行构成违约。同时从被告程敏的述称看，其装修系对原告洪义芳房屋内的部分设施进行更换，并未对房屋主体本身进行较大改动，符合被告程敏关于房屋内设施陈旧需进行必要之装修、改造的陈述，原告洪义芳亦不能举证证明因被告程敏的装修、改造对其造成有损失，故不能证明被告程敏存在违约行为。关于案涉《房屋租赁合同》是否解除的问题，因原告洪义芳已明确拒绝履行合同义务，不愿再将案涉房屋出租给被告程敏使用，该合同现已因原告洪义芳的原因导致合同形成僵局。原告洪义芳现诉至法院要求解除房屋租赁合同有利于保护各方权益，化解合同履行僵局，故对原告洪义芳的该项诉请依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后被告程敏应向原告洪义芳返还案涉房屋。关于违约金，因原告洪义芳违约导致合同解除，故对原告洪义芳本诉主张的违约金不予支持。至于被告程敏反诉主张的违约金20000元，因被告程敏对于装修等相关损失并未举证加以证明，而参考原、被告约定的房屋租金标准，该违约金已超过原告洪义芳的年租金收入，本院认为该违约金标准过高，故酌定在加入被告程敏已交付的1400元押金后，由原告洪义芳以共计10000元标准，赔偿被告程敏违约金，用以弥补被告程敏因原告洪义芳合同违约所造成的损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）洪义芳与被告（反诉原告）程敏之间签订位于安徽省合肥市瑶海区××路××路××幢××室房屋的《房屋租赁合同》解除； 二、被告（反诉原告）程敏于本判决生效之日起十日内将安徽省合肥市瑶海区××路××路××幢××室房屋返还给原告（反诉被告）洪义芳； 三、原告（反诉被告）洪义芳于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）程敏违约金10000元； 四、驳回原告洪义芳的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告程敏的其他诉讼请求。 本诉案件受理费300元，反诉案件受理费150元，合计450元，由原告洪义芳负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  徐基奎 二〇二〇年九月二十三日 书记员  马立志 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …（二）合同解除；…。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。