广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19500号原告（反诉被告）：深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，住所佛山市南海区**********万科金域蓝湾紫兰苑1座一至三层，统一社会信用代码914***********292R。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：单维月，女，系原告的员工。被告（反诉原告）：赵学隆，男，1972年5月13日出生，汉族，住广东省汕头市*****************,公民身份号码。委托诉讼代理人：张海余，广东富來之正律师事务所律师。原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司与被告赵学隆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理期间，被告提出反诉，本院经审查后依法予以受理，并于同年9月7日对本诉及反诉合并公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人单维月、被告的委托代理人张海余均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即缴纳所拖欠的物业费等费用合计6497.03元。其中，物业管理费5537.28元，公共水电公摊费414.09元，违约金545.66元(违约金暂计算至2019年5月31日，直至实际清偿时止)。2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据《万科金域蓝湾前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》可知，原告为万科金域蓝湾小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时缴纳物业费的义务。具体欠费如下：自2018年5月1日起至2019年5月31日，拖欠物业费用等费用合计6497.03元。其中，物业管理费5537.28元，公共水电公摊费414.09元，违约金545.66元(违约金暂计算至2019年5月31日，直至实际清偿时止)。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。被告辩称，1．对原告诉请的物业管理费，要求减半收取；2。对于公共水电公摊费没有异议；3.被告不同意承担违约金；4.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：一、原告并未按照约定提供物业服务。被告所购买的房屋阳台外有一片露天飘台(属于共用部分)，阳台与飘台平级衔接，翻越阳台栏杆即是飘台，但该飘台没有设置任何防护设施，先不说安全问题，单单卫生问题就十分影响居住。该飘台经常积水、滋生蚊虫，长满青苔，恶臭难闻，且时常堆积生活垃圾，垃圾久积与积水混合后发出恶臭，严重影响被告的居住。被告多次反映，但原告以各种理由推托。按照双方签订的《万科物业金域蓝湾前期物业服务协议》第二条第一款约定，乙方(原告)提供的物业服务包括以下内容：“1、物业共用部位的维修、养护和管理；……；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通”。原告无法提供与约定相符的物业服务，却要求被告按时足额支付物业管理费，于法于理不合。事实上，在本案之前，被告为妥善解决此事，曾经联同隔壁201房的业主与物业协商，平台卫生被告可以自己负责，但是平台必须安装相关防护设施，防止打扫卫生时不慎跌落，但原告不同意。原告不同意的同时，也没有提出解决办法，而是任由平台卫生恶化，大大降低了被告的生活质量。因此，被告要求原告在未提供上述物业服务期间减半收取物业管理费。二、正如原告所述，被告此前一直按时缴纳物业管理费，被告并不存在故意违约情形，反而是原告收取物业管理费后无法提供与约定相符的物业服务，违约在先，被告才不继续履行支付物业管理费的合同义务。退一步说，即使是被告先违约，那原告也应当采取适当措施(比如解决被告所存在的问题)防止损失的扩大。但原告并没有采取相关措施，根据《中华人民共和国合同法》第119条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”以及《中华人民共和国合同法》第120条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告违约在先，被告违约在后，原告没有权利要求被告承担违约责任。综上，被告认为原告的诉请不合理，请求法院依法裁决，维护被告的合法权益。被告向本院提出反诉请求：1.原告履行《万科物业金域蓝湾前期物业服务协议》，对被告阳台外的平台定期(每周)清洁并安装防护设施；2.原告承担反诉费。事实与理由：被告于2015年购买金域蓝湾维景湾3栋202房，并与原告签订《万科物业金域蓝湾前期物业服务协议》，被告自交房后一直按照物业服务协议约定向原告缴纳物业管理费，但原告却并没有按照物业服务协议的约定提供相关物业服务。一、平台卫生问题。被告所购买的202房阳台外有一片露天平台(属于共用部分)，阳台与平台平级衔接，翻越阳台栏杆即是平台，但该平台没有设置任何防护设施，先不说安全问题，单单卫生问题就十分影响居住。该平台经常积水、滋生蚊虫，长满青苔，恶臭难闻，且时常堆积生活垃圾，垃圾久积与积水混合后发出恶臭，严重影响原告的居住，试想一下，人家去到阳台都是一片美景，而原告每次去到阳台，面对的都是一片垃圾和积水、苔藓，既不美观，也不卫生，住的多么糟心。这种情况大大降低了被告的生活质量和居住体验，使得被告苦不堪言。被告在发现问题后多次向原告反映，原告一开始以告知书形式承诺：每周不定期清洁平台一次，由清洁人员通过升降梯进入平台；如临时发现有高空抛物品在平台时，物业清洁人员在接到业主反馈后2小时内负责清理完毕；每次清扫时需拍照告知业主。但原告并没有做到，后面以各种理由推托，致使双方矛盾激化。被告认为，按照双方签订的物业服务协议第二条第一款约定，原告提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；……；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通。原告既然收取了高额的物业管理费，就应该严格按照物业服务协议的约定去履行，提供与价格、约定相符的物业服务，而不是收了物业费之后无所作为，这样，被告缴纳物业费的意义何在？二、平台安全问题。被告阳台外的平台无任何防护设施，翻越阳台即是平台，反之，从平台翻越阳台即是被告的家里，这种情况不仅容易发生不慎跌落的事故，也无法防范外人通过平台侵入被告的家里，被告的居住安全得不到保障。而对比其他栋物业，均在平台部位装有倒刺、栏杆等安全防护设施，为何被告所在的物业不予安装，这与物业服务协议中约定的原告应该提供安全防范协助管理义务相违背。原告辩称，被告应收楼时间是2015年2月，但一直没有收楼。被告从2018年5月开始欠费，原因是被告提出要侵占公共平台，但经协商没有达成一致意见，所以被告从2018年5月以卫生为由开始拒缴管理费，故被告的真正意图是想要侵占公共平台。定期清理平台需要被告同意原告才能进去清洁，由于被告至今还未收楼，原告无法通过被告处进入平台，原告只能通过与被告共享平台的201房进去定期打扫（至少每月一次，如果业主有需求可增加打扫频次）；无法满足被告要求安装防护设施的要求，规划图没有规划相关的设施，开发商交楼时也无相关设施，被告有自行安装过防护设施但被城管于2020年6月3日强制拆除；关于案涉平台使用，被告的邻居201房有起诉过原告，原告在该案中提出了反诉，双方调解结案。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议或真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举证4，能与被告举证的前期物业服务协议相印证，本院予以采信。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：案涉房产是位于佛山市南海区*********************房（案涉房屋），买受人为赵学隆，建筑面积211.67平方米。2014年12月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《万科金域蓝湾前期物业服务协议》，约定：甲方签订本协议表示认同万科房地产公司委托万科物业公司对万科金域蓝湾小区进行物业管理服务。甲方需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得业主委员会（未成立的除外）和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公告绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；业务档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的建筑面积，住宅（带电梯）按2.18元/月/平方米（不包含公共水电分摊费用，小区公共水电费费用按实分摊）的标准交纳物业服务费。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金，每两月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的15日前向乙方交纳上月和本月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；乙方如果接受供水、供电、燃气等专业单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于偶数月的15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并承担相应的违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，乙方可向物业所在地的人民法院提起诉讼。其后，被告接受原告提供物业管理服务，并缴纳上述物业管理服务费至2018年4月。被告尚欠2018年5月1日至2019年5月31日期间的物业管理费5998.72元（2.18元/月/平方米×211.67平方米=461.44/月；461.44元/月×13个月=5998.72元）、2018年4月1日至2019年4月30期间的公摊水电费费用414.09元及违约金40.84元。2017年7月18日，经原、被告协商，原告向被告出具《关于维景湾3座平台卫生清扫频次》一份，内载：因维景湾3座平台常有高空抛物扔到平台，严重影响维景湾3座201/202业主的视觉感官，现将物业的清洁频次告知如下：1.每周不定期清洁平台一次，由清洁人员通过升降梯进入平台；2.如临时发现有高空抛物品在平台时，物业清洁人员在街道业主反馈后2小时内负责清理完毕；3.清洁人员每次清扫时需用水印相机拍摄告知业主。以上清洁频次如因天气原因无法进行作业时，由管家与业主沟通后确定。该承诺出具后，原告确认被告欠缴期间并未每周进行打扫，仅每月至少打扫一次，并当庭确认可以依照承诺做到每周不定期打扫一次。被告举证的照片显示公共露天平台确有垃圾等纸屑物未及时清理。另查2，案涉房屋自有阳台至公共露天平台间有玻璃防护栏，且公共露天平台至案涉房屋自有阳台玻璃防护栏的垂直距离约3米。此前，被告有在公共平台外围加装防护栏，后因涉嫌违建加建的防护栏于2020年6月被城管强制拆除。本院认为，原、被告签订的《万科金域蓝湾前期物业服务协议》符合平等自愿、协商一致的原则，意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，本院予以确认。原告依约为被告的房产提供物业服务，被告理应依约支付物业管理费及公摊费用。现原告主张被告尚欠2018年5月1日至2019年5月31日的物业管理费为5537.28元，属于其自身权利处分，且被告对该物业管理费及2018年4月1日至2019年4月30日期间的公摊水电费计算金额均无异议，故就原告要求被告支付物业管理费5537.28元、公摊水电费414.09元的诉请，本院予以照准。根据被告提供的照片，结合原、被告在庭审中的陈述，原告为涉案业主提供的物业管理服务确实存在不足，考虑到被告拖欠原告物业管理费给原告也造成利息损失，本院根据公平合理原则，确定被告只需支付上述物业管理费，而无需支付不按时交纳上述物业管理费而产生的违约金。原告提供物业管理服务虽有违约行为，但该违约行为并不属于重大违约情形，被告要求减半收取物管费的抗辩并无依据，本院不予支持。此外，就公摊水电费，该费用属于由业主使用产生而原告先行垫付的费用，被告逾期支付，理应支付相应的违约金，现原告主张的违约金40.84元，经核算计算无误，本院予以照准，被告应支付予原告，被告认为不应支付该部分违约金的主张，本院不予支持。因原告自行向被告承诺，每周不定期清理案涉房屋阳台外的公共露天平台一次，且当庭承诺可以履行该约定，故就被告的该反诉请求，本院确定原告应每周清理案涉房屋阳台外的公共露天平台一次。开发商交付案涉房屋予被告时并非开放式阳台，案涉房屋阳台至公共露天平台间已设置玻璃防护栏禁止穿越，且玻璃防护栏至公共露天平台边缘的垂直距离已近3米，不存在从被告房屋玻璃防护栏处直接坠落至公共露天平台外的风险，此种情形下被告应对自身的安全防范负主要义务。且被告已自行在公共露天平台外缘安装过防护栏，后因违建而被行政管理机构强拆，《万科金域蓝湾前期物业服务协议》第二条第一点第6项“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”，仅约定了原告具有协助管理的义务，现被告据此要求原告安装防护设施，并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第四十五条、第六十七条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、赵学隆应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司南海分公司支付2018年5月至2019年5月期间的物业管理费5537.28元、2018年4月至2019年4月期间的公摊费用414.09元和违约金40.84元；二、深圳市万科物业服务有限公司南海分公司应于本判决发生法律效力之日起于十日内开始每周清理位于佛山市南海区**********************阳台外的公共露天平台一次；三、驳回深圳市万科物业服务有限公司南海分公司的其他诉讼请求；四、驳回赵学隆的其他反诉请求。赵学隆如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取为25元（深圳市万科物业服务有限公司已预交），由赵学隆负担；反诉案件受理费减半收取为50元（赵学隆已预交），由赵学隆负担25元，深圳市万科物业服务有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李丽曼二〇二〇年九月十七日书记员  唐梓恩