河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初2721号 原告刘来新，男，1960年12月30日出生，汉族，住所地北京市房山区，现住北京市石景山区。 被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司。地址涿州市华阳路北侧63-2号。统一社会信用代码91130681564864701Q。 法定代表人赵威，该公司总经理。 委托代理人田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托代理人田文麟，河北天枢律师事务所律师。 原告刘来新诉被告北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司（以下简称永济恒业房产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年7月28日立案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘来新、被告永济恒业房产公司的委托代理人田国华、田文麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘来新诉称，我于2018年6月初去此楼盘销售处看房，与销售人员签订了一份商品房买卖合同（预售），因为销售人员告之此合同必须经过住建局的网签才能生效，我检查了预售许可证等相关政府批文，我想有政府相关部门的把关审核，就放心的签订了商品房买卖合同（预售），并按销售人员要求支付了全额购房款。2019年10月份我去工地查看施工进度时，工人告诉我小区东侧几栋楼是回迁房，我回到售楼处看到沙盘展示与购房时所展示的有所不同，在购房时售楼人员并没有说明此小区里有回迁楼的，这明显是在欺瞒购房者，当初看中此小区是选择了一个相对满意的环境和生活品质。但现在已大打折扣，感觉上当受骗了。鉴于此，我去了市政府、住建局以及市规划部门了解查询得知，涿州市政府在2017年3月1日有一份关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见。其中第三条严格商品房预售管理规定，落实住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，加强价格管控，限申报预售价格上涨幅度。第四条严厉打击违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价等违法违规行为，此意见自2017年3月1日起实行。依据我国《商品房预售管理办法》第四条，市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第七条，开发企业申请预售许可，应当提交下列证件《复印件）及资料：其中（六）商品房预售方案中的销售价格就是开发商在原物价局进行过商品房销售明码标价备案的价格（永济新城住宅小区20号楼一单元103室于2018年4月18日在原物价局进行过商品房销售明码标价备案，价格为：9933.5元/㎡），如果开发商超过此价格，是不予核发预售许可证的，开发商未按照商品房预售方案的价格销售。依据《商品房销售明码标价规定》第九条，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。第十三条，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。依据河北省《商品房销售明码标价规定》实施细则（试行》第二条，在河北省行政区域内从事房地产开发销售的企业和中介服务机构，（以下统称商品房经营者）销售商品房（包括现房和预售房，住宅及非住宅，下同），须按照国家有关规定和本细则的规定实行明码标价。第五条。对已取得预售许可证进行预售或者已完成房屋所有权登记进行现房销售的商品房经营者，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。并严格按照申报价格明码标价对外销售。依据《中华人民共和国价格法》第四十一条。经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司存在明显的违法、违规行为，此行为严重侵害消费者利益。为维护原告合法权益，诉请判令被告返还多收购房款527682.22元；判令被告返还电商费50000元；判令被告支付多收购房款577682.22元所产生的利息（自2018年6月13日起按中国人民银行同类贷款利率计算至还清之日止）；被告承担全部诉讼费用。 被告永济恒业房产公司辩称，被告与原告商品房交易过程，签订了合法有效的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。被告依约收取购房款，不存在多收购房款的情形，原告无权要求被告退款及其给付利息。 被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》规定的合同无效或撤销的情形，是合法有效的，应得到法律的保护。《商品房买卖合同(预售)》及补充协议是确定双方权利义关系的合同依据。双方签订的合同第六条写明：该商品房单价为每平方米15280.91元，总价1507920元。这充分说明原告是同意以上述价格进行交易的，不存在重大误解、显失公平的情形。众所周知，房价对于购房人具有相当敏感度，在交易过程中肯定有比较，也有选择的机会、选择的权利。在这种情况下，原告不仅签订了合同，还交纳了房款，这足以证明其对诉争房屋的价款不持异议。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》在涿州市住房和城乡建设局已登记备案。涿州市住房和城乡建设局有权依法对本市房地产市场进行管理，这能够说明被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法。原告主张返还多收购房款、支付利息的诉讼请求没有事实根据和法律依据。 原告诉状中所称的电商费并非被告收取，且与本案非同一法律关系，被告没有返还的义务，原告无权要求被告返还电商款。 原告在起诉状中引用的《商品房预售管理办法》和《商品房销售明码标价规定》，不属于法律或行政法规的强制性规定，不能作为确定本案合同效力的依据。价格波动乃市场常态，由此产生的交易风险始终客观存在，不以交易主体的主观意志为转移。原告作为具有完全民事行为能力人，理应具备相当的社会经验和知识，对于签订的合同后存在价格波动之可能性，应有足够地认识和判断。 综上，请求人民法院以事实为根据，以法律为准绳，作出公正裁决，依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2018年6月13日，原告刘来新与网势传媒广告（北京）有限公司签订团购推荐单，约定原告凭此团购推荐单及交款收据可享涿州孔雀城悦澜湾（永济新城住宅小区）楼盘的优惠，当日，原告向网势传媒广告（北京）有限公司交纳了电商服务费50000元。2018年6月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于涿州市，建筑面积98.68平方米，每平方米15280.91元，房屋总价款1507920元。合同签订后，原告已全额交付了房款。 2019年12月20日，涿州市发展和改革局出具说明涉案房产于2018年4月18日在原物价局进行过商品房销售明码标价备案，价格为9933.5元/㎡。 上述事实，有原、被告的庭审陈述，原、被告提供的《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、原告提供的团购推荐单、电商费收据、涿州市发展和改革局证明等，被告提供的补充协议等证据在卷予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。原告作为具有完全民事行为能力的主体，其在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议之前，应就涉案房产的价格与同地段相同类型房屋的市场价作过比较，经过慎重考虑后作出了与被告签约的决定，并在《商品房买卖合同（预售）》中就房屋价款、支付方式等条款作了明确的约定。商品房买卖是一个市场行为，因此本案被告作为开发商可以自主决定商品房价格，被告高于备案价销售房屋的行为并不等同于价格欺诈。被告未按备案价销售商品房，是违反行政法规的行为，可由有关部门对其进行责令限期整改、罚款等行政处罚，但被告该行为不属于本案民事案件管辖范围。签订合同是双方当事人真实意思表示一致的结果，双方均应依约履行，现被告收取的购房款并未超过合同约定，原告主张被告返还多收购房款，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；如前所述，原告要求赔偿利息损失亦无事实及法律依据，本院亦不予支持。原告要求被告返还电商费的请求，与本案不属同一法律关系，可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 驳回原告刘来新的诉讼请求。 案件受理费4788元，由原告刘来新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 李 健 二〇二〇年九月十八日 书记员 李美贤