西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                                         (2020)陕0113民初15518号原告：万坤，女，汉族，1964年6月19日出生，住西安市莲湖区，公民身份号码：61011XXXX406190521。委托诉讼代理人：辛欣，陕西百望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王光明，陕西百望律师事务所律师。被告：陈波，男，汉族，1979年11月28日出生，住西安市雁塔区，公民身份号码：61230XXXX911280358。委托诉讼代理人：张建伟，陕西丰瑞律师事务所律师。 原告万坤与被告陈波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万坤的委托诉讼代理人辛欣，被告陈波的委托诉讼代理人张建伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告万坤诉称，2018年6月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其名下位于西安市高新区XX广场XX室，面积461.24平方米租给原告，用于开设儿童教育培训机构，租期为自合同签订起5年，租金为第一个合同年度65元/平方米/月，第二至第四个合同年度70元/平方米/月，第五个合同年度75元/平方米/月。合同签订后，原告对房屋进行了大量的装修，以便于开设儿童教育培训机构，并按时支付了租金。2019年12月12日，被告提出与原告签订补充协议，双方约定租期延长至2023年12月31日，自2020年1月1日起租金调整至60元/平方米/月。原告已支付了2020年1月1日至2020年6月30日租金156046.4元。疫情期间，原告多次找被告协商减免租金事宜，被告在2020年2月8日同意减免半个月房租，但之后的减免问题被告均予拒绝。迫于疫情导致经营中断，原告于2020年4月24日向被告发出《退租函》，要求自当日起退租，并退还相应的房租和押金。2020年4月26日，原告搬离涉案房屋，并与被告办理了交接手续，双方共同向物业公司提交了退租申请，办理了退租相关手续，至此，双方租赁合同解除。后双方就退还租金、押金、减免房租，房屋装修损失等事项均无法达成一致，故诉至法院，请求依法判令：1、被告退还2020年4月27日至2020年6月30日期间的房屋租金59038.72元。并支付迟延付款的利息174.37元（以59038.72元为基数，自2020年4月27日起，按照全国银行间同业拆借中心授权公布市场报价利率的计算至全部付清为止，暂算至2020年5月18日）；2、被告退还原告租房押金32000元并支付迟延付款的利息94.51元（以32000元为基数自2020年4月27日起，按照全国银行间同业拆借中心授权公布市场报价利率的计算至全部付清为止，暂算至2020年5月18日）；3、被告退还原告应减免的房屋租金39205.4元（减免2020年2月1日至2020年4月26日期间的一半房屋租金）；4、被告支付原告装修残值22364元；5、本案诉讼费、保全保险费、公告费由被告承担。被告陈波辩称，原告于2020年4月24日提出解除双方签订的房屋租赁合同，按照合同第9条第3款，原告应当于解除合同前提前60日通知被告解除合同。原告于2020年4月26日交付房屋，按照合同约定原告应当承担2个月违约金。关于原告2020年1-6月的租金为166046.4元，原告实际支付156046.6元，少支付10000元租金，原告应予以支付。所以对原告要求退还租金和押金的诉讼请求不予认可；对于要求判令减免租金的要求没有事实和法律依据，被告不予认可；被告于2020年2月为原告减免半月租金是基于双方继续履行合同的情况下达成的协议，原告既然提出解除合同，被告不同意为其减免当月租金，租金金额为13837.2元，基于此应驳回原告的部分诉讼请求。经审理查明，2018年6月28日，原告万坤与被告陈波签订《房屋租赁合同》，约定被告将其名下位于西安市高新区XX广场XX室，建筑面积为461.24平方米的房屋租赁给原告万坤使用，房屋租赁期为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日。房屋租金为第一个合同年度65元/平方米/月，第二至第四个合同年度70元/平方米/月，第五个合同年度75元/平方米/月。押金为32000元。2018年6月28日，原告向被告支付押金32000元。2019年12月12日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将租赁期调整至2023年12月31日，双方同意自2020年1月1日起合同租金标准按照60元/平方米/月执行，月租金为27674.4元。原告要求将房屋中央大厅吊顶进行封闭，被告同意。陈波同意一次性补贴原告吊顶费用10000元，万坤提供吊顶施工相关发票经陈波确认后在最近一期租金中予以抵扣。2019年12月16日，原告通过银行转账支付被告陈波2020年1月1日至2020年6月30日的房租共计156046.4元。被告称原告违约少付10000元，原告认为该10000元是按照补充协议约定，扣除吊顶减免的钱。另查明，2020年4月24日，原告万坤向被告发送了书面退租函。原、被告于2020年4月26日就承租房屋进行了交接。原告提供由被告代理人张婷签字的退租申请复印件，与交接单共同证明双方于2020年4月26日解除房屋租赁合同。被告认可该退租申请的签字系一直负责被告陈波房屋租赁事宜的张婷所签。庭审中，双方当事人均认可2020年2月疫情爆发时，双方约定减免当月半个月的租金。 以上事实有房屋租赁合同、补充协议、支付凭证、交接单、照片、退租函、退租申请复印件及当事人陈述等在卷佐证，并经当事人质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，原被告双方均应按照合同履行自己的义务。原告万坤于2020年4月24日向被告退租函，双方于2020年4月26日签字完成交接，并共同签字向物业公司提交了退租申请，应当视为双方当事人就解除租赁合同达成了一致。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告请求返还合同解除后2020年4月27日至2020年6月30日间已缴纳的租金59038.72元的请求于法有据，本院依法予以支持。至于被告认为未按合同约定提前60天告知被告解除合同属违约，应当在房租、押金中扣除2个月的房租作为违约金的问题，从原告向被告出具的退租函来看，原告提出退租的原因系双方未就2020年3月以后的房租减免问题达成一致，原告亦未提交能够证明双方此前已就上述减免问题达成一致，若被告未减免其享有单方提前解除合同的权利，故按照合同约定，原告单方提前解除合同应当视为违约，但从原告提交的照片及企业预先核准申请通知书复印件能够看出，原告租赁该房屋确实用于教育培训。因疫情防控措施影响，西安市所有校外培训机构均无法开学，原告要求退租时，解封时间仍不能确定，故根据公平原则，本院酌定在原告向被告缴纳的押金及房租中扣除一个月租金即27674.4元作为违约金。被告认为原告少向其缴纳10000元租金构成违约的意见，原、被告双方签订的补充协议约定，原告因需对中央大厅吊顶封闭，被告同意补偿原告10000元，原告提供吊顶施工相关发票经被告认可在最近一期租金中予以扣除。原告未提交证据证明其已经进行了吊顶封闭，但在原告缴纳2020年1月1日至2020年6月30日租金少交10000元时，被告对此并未提出异议。考虑到原告在疫情期间进行吊顶确有困难，故根据双方签订的租赁合同中关于押金条款的约定，被告在返还原告押金时应当将该10000元予以扣减。对于原告请求减免并返还2020年2月1日至2020年4月26日期间一半的租金39205.4元的请求，原、被告双方仅就2020年2月份减免一半租金达成一致，未就后期租金是否应当减免达成一致，故被告应当依约向原告返还2020年2月份一半的租金13837.2元。对于原告主张被告返还自2020年4月27日起房租及押金的利息问题，考虑到双方解除合同的原因，本院对此不予支持。对于原告主张被告支付其装修残值22364元的请求于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告陈波于本判决生效之日起十日内返还原告万坤房屋租金67201.52元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告万坤的其余诉讼请求。本案案件受理费3406元，减半收取1703元，由被告陈波负担740元，原告万坤自行负担963元。因原告已预交，被告在履行上述给付金钱义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审 判 员  杨      博   二〇二〇年 九 月二十七日 书 记 员  吴  承  洲         打印：相丽华       校对：吴承洲       2020年  月  日送达 1