贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0525民初2362号原告：贵州大都汇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市。法定代表人：张黔顺。委托诉讼代理人（特别授权）：张黔进。委托诉讼代理人：李维维，贵州朗维律师事务所律师。被告：纳雍县天都房地产有限公司，住所地毕节市纳雍县。法定代表人：许光栋，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘煜，贵州煜昌祥律师事务所律师。原告贵州大都汇房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“大都汇公司”）与被告纳雍县天都房地产有限公司（以下至判决主文前简称为“天都公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。同年8月6日、8月18日，本院两次公开开庭对本案进行了审理，原告大都汇公司委托诉讼代理人张黔进、李维维，被告天都公司委托诉讼代理人刘煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大都汇公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告按照《纳雍县天都龙城项目销售代理合同终止协议》立即将天都龙城项目4-3-2号房、6-3-3号房、2-5-1号房交付给原告，并配合原告办理过户手续；2.判决被告支付原告剩余代理佣金246724.30元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求1中“配合原告办理过户手续”为与三套房屋的购买方签订正式的商品房买卖合同，并将商品房买卖合同拿到纳雍房产局进行登记备案，同时，原告将诉讼请求2金额246724.30元变更为86724.3元。事实和理由：2018年1月4日，原告与被告就纳雍天都龙城项目房屋销售签订了《全程营销策划设计及销售代理合同》，双方约定由原告独家代理销售被告天都龙城项目07地块商住楼，委托代理期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止，原告按照实际签订销售到账房款总金额的8%提取销售代理佣金。2018年12月17日，双方签订了《纳雍县天都龙城项目销售代理合同终止协议》，同意终止履行《全程营销策划设计及销售代理合同》。根据该终止协议的具体内容，被告确认截止2018年11月27日，原告累计销售总额为48813432元，若按照原代理合同约定的8%计算原告可提取佣金3905074.56元，但协商后原告给予被告优惠按照该总价的4.7%计提佣金（48813432×4.7%=2294231.3元），其中，被告已支付原告佣金605988元和16万元，剩余部分被告同意将天都龙城项目价值1441519元的住宅（4-3-2号房、6-3-3号房、2-5-1号房）过户给原告冲抵佣金，并在2019年3月21日前完成相关过户手续，故被告应结剩余佣金2294231.3-605988-1441519-160000=86724.3元，该费用被告应当在2019年7月30日前与原告结算完毕。但截止目前，经原告多次发函催告被告按照协议约定履行其自身义务，被告既不配合原告办理用于冲抵佣金的住宅的过户手续，也不支付原告的应结佣金。现诉至法院，望判如诉请。被告天都公司辩称，1.双方签订的协议上明确约定，要待原告代为销售的房屋的按揭款到被告账户上后才进行佣金结算，其中，原告代为销售的房屋共有21套，无法办理按揭贷款，该部分房屋所涉及的佣金应该从双方签订的终止协议上约定的总佣金中予以扣除，具体金额为345385.37元，根据终止协议第5条约定，现在被告方共计接到65户客户申请退还团购费及咨询费，但是原告在收取客户的团购费及咨询费时，出具的收据上注明的认筹金，这些费用已经高达1328713元，被告不知道的不知道还有多少，依照法律的规定认筹金必须抵扣房款，原告收取的认筹金没有抵扣房款，全部为原告私自占有，且被告在终止协议签订后已经支付原告佣金16万元，综上所述，按照终止协议约定被告依法在原告没有处理好向客户收取的认筹金或团购费、咨询费以及无法办理按揭贷款等问题的情形下，被告向原告支付佣金的条件不具备，所以原告的诉讼请求依法应该全部驳回。本院经审理认定事实如下：2018年1月4日，被告天都公司作为委托方（甲方）与原告大都汇公司作为受托方（乙方）签订《纳雍天都龙城项目全程营销策划设计及销售代理合同》（以下简称“代理合同”），合同就甲方独家委托乙方对天都龙城项目07地块商住楼进行全程营销策划及销售代理事宜达成一致意见。合同第一条第3项约定委托期限：2018年1月1日起至2018年12月31日星期六止；合同第二条第13项约定若乙方介入大数据投资分析、电商数据库服务或团购执行团队参与本项目销售，产生的一切费用均由乙方承担，第三方可向客户收取大数据投资分析服务费、咨询服务费及电商服务费或团购服务费，需要妥善处理好，乙方应积极管理好旗下所有团队，团队任何费用问题与甲方无关；第15项约定关于甲、乙双方的工作分配，乙方负责项目销售，甲方负责客户按揭放款，其中年前乙方应全力提供资源配合甲方出款，使得回款尽快达到目标，年后乙方仅负责由甲方尽快办理按揭下款，后期所有房产证的办理工作全部属于甲方，乙方不参与房产证的办理工作，所有房源销售的按揭资料由乙方提供，且乙方提供一名工作人员配合办理；合同第三条约定项目名称：天都龙城07地块商住楼（本项目推广名或暂定名等名称与实际名称的改变不影响本合同的履行），项目位置：贵州省纳雍县火车站对面；合同第四条第1项约定代理范围：项目全面推广、策划设计、销售，第2项约定代理面积：约4200平方米（费用结算最终以乙方销售代理成交的合同总面积销售总价为准），第3项约定代理方式：甲、乙双方同意并确认在代理期限内，乙方为本项目独家全程营销策划及销售代理；合同第五条约定本合同委托事项包含本项目全程营销策划、销售代理及其他服务三部分；合同第六条第1项约定乙方服务费的结算方式根据销售分为两类，一类是针对一次性付款的客户，客户签订甲方提供的商品房买卖合同之日起至按揭下款3日内，甲方一次性将服务费结算给乙方，甲方提供当月银行流水，乙方有权查询账户下款情况，另一类针对需要办理按揭贷款的客户，客户在签订按揭贷款合同，按借款到甲方账户3天内，甲方按甲、乙双方约定比例支付服务费；合同第七条第1项约定乙方在代理期限内，凡甲方与客户签订预（销）售合同，并且甲方收到客户支付的全部购房款（办理银行按揭或公积金贷款的，须按揭款和/或公积金签订相关合同）后，视为乙方房屋销售代理成功，但甲方不向乙方支付房屋销售代理佣金（仅限20套），第2项约定销售代理佣金的支付标准，甲方向乙方支付的销售代理佣金是房屋实际成交总金额的8%，如因甲方原因，某些房屋的实际成交价格低于“销售低价”的，甲、乙双方同意按该套房屋所对应的“销售底价”作为计算乙方销售代理佣金的依据，“销售底价”是指在本项目正式开盘日前，甲、乙双方制定的本项目可售房源的“一房一价底价表”，既制定出每套销售房源的“销售底价”，经甲方审定后备档，作为甲、乙双方结算销售佣金的依据；合同第八条第1项约定在代理期限内，乙方必须完成本项目以下总计销售目标和按进度分阶段销售目标，但由于甲方原因未实现销售目标的除外；合同还约定了双方其他权利和义务。2018年12月17日，被告天都公司作为甲方与原告大都汇公司作为乙方签订《纳雍县天都龙城项目销售代理合同终止协议》（以下简称“终止协议”），协议载明“甲、乙双方通过友好协商，本着自愿、平等、公平、公正的原则，就双方2018年1月4日所签订《全程营销策划设计及销售代理合同》拟定本合同终止协议。1、甲方委托乙方就纳雍县天都龙城项目销售代理委托期限截止时间确定为2018年11月27日，在该期限内乙方所取得的成交业绩均归乙方所有。乙方须于2018年12月18日将前期所有销售资料(含本项目所有客户信息资料)无条件全部交付甲方，同时乙方须于2018年12月20日前将售楼部移交给甲方。后续乙方须安排相关工作人员配合甲方完善后续签约工作。2、乙方截止2018年11月27日，累计成交148套，其中住宅145套，商业3套，累计销售总额约为48813432.00元。具体销售以本协议附件为准。甲方将以本附件为结佣依据，凡该附件中的客户签订《商品房买卖合同》均视为具备结佣条件，如因客户或其他原因未最终签订《商品房买卖合同》，甲方不予结算佣金。3.双方经过友好协商，乙方前期已销售部分的业绩按房屋销售总价4.7%进行佣金结算，原合同所约定代理佣金结算点数自动作废。4、代理佣金结算界定及方式:(1)凡乙方所售房源其客户签订《商品房买卖合同》即视为乙方成功销售。其中选择一次性付款客户须全额缴纳房款后进行代理佣金结算；选择银行按揭客户须客户银行放款后进行代理佣金结算。(2)经甲、乙双方友好协商，双方同意以天都龙城项目住宅冲抵乙方应结佣金。双方经过友好协商，乙方冲抵以下房源:(1)房号4-3-2，面积:169.30平方米，冲抵单价3420元/㎡，冲抵总价:579006元；(2)房号6-3-3,面积:169.96㎡,冲抵单价3420元/㎡，冲抵总价:581263元;(3)房号2-5-1,面积:93.75㎡，冲抵单价3000元/㎡，冲抵总价:281250元。以上房源冲抵佣金合计:1441519.00元。以上冲抵房源中一套房源，乙方须于银行按揭方式办理相关手续(否则甲方有权不配合乙方办理房屋网签)，按揭放款资金暂押甲方账户，待甲乙双方最终结算确定后由甲方支付给乙方。以上房源的签约工作双方约定于2019年3月21日前完成。(3)2018年12月23日前，甲方支付乙方销售佣金16万元。同时，于2019年7月30日前，甲方将应付销售佣金全部结算给乙方。(结算公式为应结佣金=(已放款总额+一次性付款总额)*0.047-前期已结佣金-房屋冲抵佣金)(4)截止2018年11月28日，甲方已支付乙方销售佣金605988.00元，以上佣金后续从乙方应结佣金中扣除。5、乙方在本项目销售代理期间，曾向客户收取团购费、信息咨询服务费等费用，如后续因以上费用产生法律纠纷、退款纠纷等事件并造成经济损失，一切均有乙方负责。如出现客户要求退还以上费用，甲方电话通知乙方处理，如乙方三日内不予处理，甲方有权自行从乙方应结佣金中扣除。6、如本协议内容与原合同内容不一致的，以本协议内容为准。7、本协议一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具备同等法律效力。”另查明，1.2018年2月9日，被告天都公司取得天都龙城一期（2018）商房预字第016号商品房预售许可证;2.截止目前，被告共计向原告支付佣金765988元;3.2018年3月28日，原告收取案外人饶亚认筹金3万元，后饶亚未购房成功;4.原告将终止协议中的6-3-3号房出售给案外人杨俊，被告与杨俊签订了《认购补充协议》;5.原告将终止协议中的2-5-1（现2-5-4）号房出售给案外人蒙文虎;6.2018年8月4日，原告收取案外人张思达认筹金14000元、首付款67636元；7.本案中，原告并未申请保全。上述事实，有双方当事人陈述、原告提供的《纳雍天都龙城项目全程营销策划设计及销售代理合同》、《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《纳雍县天都龙城项目销售代理合同终止协议》、证人杨某证言、证人李某证言、《大都汇-天都龙城认购台账》、付款凭证、《认购补充协议》、售房款交接清单，被告提供的《纳雍天都龙城项目全程营销策划设计及销售代理合同》、《纳雍县天都龙城项目销售代理合同终止协议》、《承诺书》、《说明》、付款凭证、电子回单、张思达收据、身份证复印件、首付款收据、商品房买卖合同、饶亚咨询服务协议、情况说明、认筹金收款收据、纳雍县农村信用信用合作联社经四路信用社统计表、张思达及蒙文虎收据、证人莫某证言等在卷佐证，这些证据已经庭审举证、质证和审查属实，本院予以采信。根据当事人的诉辩理由和本院查明认定的事实，本案的争议焦点是：被告天都公司是否应将原告大都汇公司诉讼请求1涉及的3套房屋交付给原告并与3套房屋的购买方签订正式的商品房买卖合同，并将商品房买卖合同拿到纳雍县房产局进行登记备案；同时，被告天都公司是否应向原告大都汇公司支付剩余佣金86724.3元。关于被告天都公司是否应将原告大都汇公司诉讼请求1涉及的3套房屋交付给原告并与3套房屋的购买方签订正式的商品房买卖合同，并将商品房买卖合同拿到纳雍县房产局进行登记备案；同时，被告天都公司是否应向原告大都汇公司支付剩余佣金86724.3元的问题。本院认为，原告与被告签订的终止协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。虽然代理合同约定了被告负责客户按揭房款，但终止协议第4条第1项约定了代理佣金结算界定及方式为“凡乙方所售房源其客户签订《商品房买卖合同》即视为乙方成功销售。其中选择一次性付款客户须全额缴纳房款后进行代理佣金结算；选择银行按揭客户须客户银行放款后进行代理佣金结算”，终止协议第4条第3项同时约定“应结佣金=（已放款总额+一次性付款总额）*0.047-前期已结佣金-房屋冲抵佣金”，原、被告均认可“已放款总额”是指被告已经收到的所有客户办理银行贷款的银行放款的总额，现原告亦认可有部分客户未能办理银行按揭贷款，故原告主张其应得佣金总额为2294231.3元，无事实及法律依据，本院不予采信。同时，原告也未举证证明其现应获得的佣金总额，则被告现应付原告的佣金总额不明，是否欠付原告佣金，欠付多少均不明确，故对原告全部诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贵州大都汇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1968元，适用简易程序审理减半收取984元，由原告贵州大都汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王懿二〇二〇年九月十一日法官助理郭鹏书记员陈春腾