天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初4240号原告（反诉被告）：刘德芝，男，1967年7月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘广欢（系刘德芝之子），男，1993年1月29日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：俞鸿，天津众磊律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津宝龙城房地产开发有限公司，住所地天津市滨海旅游区1号楼1层117-119室。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。原告（反诉被告）刘德芝诉被告（反诉原告）天津宝龙城房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，并案公开开庭进行了审理。刘德芝及其委托诉讼代理人刘广欢、俞鸿，宝龙公司委托诉讼代理人彭文聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘德芝向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间签订的天津滨海宝龙广场宝龙城3层M-F3-022的《商铺租赁合同》；2．请求判令被告构成根本性违约并承担违约责任赔偿原告经济损失合计491,156.5元（含刘德芝已交付宝龙公司的各项费用72,821.5元、“鲜火肴”品牌加盟费118,000元、装修费83,514元、食材物料费16,930元、二手设备费22,526.4元、员工开支31,500元及保洁费7,000元、预期利润138,864.6元）；3.免除2020年3月1日至合同解除时的租赁费、物业费、水电费等一切费用；4．诉讼费由宝龙公司承担。案件审理过程中，刘德芝将诉讼请求调整为：1．判令解除原、被告之间签订的天津滨海宝龙广场宝龙城3层M-F3-022的《商铺租赁合同》；2．请求判令被告构成根本性违约并承担违约责任赔偿原告经济损失合计444,277.5元（含刘德芝已交付宝龙公司的各项费用72,821.5元、“鲜火肴”品牌加盟费118,000元、装修费83,514元、食材物料费16,930元、二手设备费22,526.4元、员工开支31,500元及保洁费7,000元、预期利润91,985.60元）；3.免除2020年3月1日至合同解除时的租赁费、物业费、水电费等一切费用；4．诉讼费由宝龙公司承担；5．宝龙广场支付刘德芝本案律师代理费30,000元。事实与理由：2019年7月，双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：宝龙公司将坐落于中新天津生态城天津滨海宝龙广场第三层编号为M-F3-022商铺租赁给刘德芝作为经营瓦罐海鲜，品牌“鲜火肴”，餐饮用途使用，租赁面积132.3平方米。刘德芝于2019年10月20日收房进行店铺装修，2019年12月18日随天津滨海宝龙广场整体开业营业。店铺装修期间，刘德芝即发现租赁商铺存在四项问题，一是商铺的玻璃幕墙上有横向通透4米宽25厘米的洞口没有封闭，另存在多处纵向高100厘米宽80厘米的洞口没有封闭；二是中央空调冷凝管排水管道排出口直接对接了商铺厨房洗菜池；三是连接隔壁商铺厨房与案涉商铺餐厅就餐区域的墙壁有洞口，容易串味；四是商场中央空调暖风噪音过大。原告自2019年12月起多次报修，宝龙公司给予了维修，但只是简单的对玻璃幕墙洞口用泡沫板打玻璃胶封闭，噪音问题只是找到原因而未维修等，均未能妥善解决所报修的问题，致使案涉商铺始终没能正常开业经营，期间应宝龙公司要求，即使不开业也得每日开门、开灯，至此，刘德芝认为宝龙公司构成根本违约，于2020年6月11日向被告提交索赔申请书，要求解除合同，并赔偿经济损失合计444,277.5元，双方就解除合同及损失的赔偿等问题无法达成一致，故依法起诉，请判如所请。宝龙公司辩称，请求驳回刘德芝的全部诉讼请求。一是公司不同意解除租赁合同，双方签署的租赁合同具备履行条件，公司无违约行为。刘德芝在经营中的报修，公司均予以及时解决。目前商铺能正常经营，不影响使用。二是刘德芝经营到2020年7月20日，所要求的各项赔偿均是商铺经营中的正常支出费用，请求赔偿无事实及法律依据。三是刘德芝要求免除租赁费、物业费、水电费无合同依据。公司将涉诉商铺交其经营，刘德芝接收该商铺后所发生的费用应由其自行承担。四是双方在签署合同前，公司已将涉诉商铺的工程条件如实告知了承租人，其对该商铺的具体情况清楚了解后签署了租赁合同，并于2019年10月验收收房后对该商铺进行装修，公司不存在隐瞒商铺情况的事实。宝龙公司同时提出反诉，请求判令：1．判令继续履行原、被告双方签订的租赁合同；2．判令刘德芝支付截至2020年9月30日的租金25,955.7元、物业服务费34,141.94元，共计60,097.64元；3．判令刘德芝支付欠缴电费5,998.2元；4．判令刘德芝承担本案的律师费、诉讼费。事实与理由：2019年7月，双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：宝龙公司将坐落于中新天津生态城天津滨海宝龙广场第三层编号为M-F3-022商铺租赁给刘德芝作为经营瓦罐海鲜，品牌“鲜火肴”，餐饮用途使用，租赁面积132.3平方米，租期两年。合同签订后，刘德芝已接收商铺进行经营，截至2020年9月30日，刘德芝已拖欠租金25,955.7元、物业服务费34,141.94元及欠缴电费5,998.2元，公司已发出催缴函，被告至今未支付，故诉至法院。针对宝龙公司的诉讼请求，刘德芝辩称，请求驳回宝龙公司的反诉请求。刘德芝不同意继续履行租赁合同，不同意支付租金及物业服务费，理由同本诉部分，租赁合同已于2020年6月11日解除。刘德芝亦不同意支付电费，宝龙公司工作人员要求商场整体开业后即使商铺没有经营，也要开门并亮灯配合商场经营，不开门属于合同违约，为此产生的电费应由宝龙公司负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：案涉租赁房屋位于天津市滨海新区××路××路××广场××层××号××商铺，产权人系宝龙公司。2019年7月，宝龙公司（甲方）与刘德芝（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于天津市滨海新区××路××路××广场××层××号××商铺××方，面积132.3平方米，房屋用途为经营瓦罐海鲜，品牌鲜火肴，餐饮用途。租赁期限为2个租赁年度，租赁期限自2019年12月18日至2021年12月17日止。甲方于2019年10月20日，将出租的房屋交付乙方。乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金＝当月标准租金／当月日历天数。乙方在第一个租赁年度第一、第二、第三、第四个租赁季度期间的租金自相应租赁季度起始日起一个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为人民币8599.5元。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期综合物业服务费为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。日综合物业服务费＝当月标准综合物业服务费／当月日历天数。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费，标准为人民币40元／月／平方米。乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等公用事业费由乙方负担。公用事业费收费标准为：…电费单价人民币0.7511元／度，用电服务费0.4489元／度。合同生效后，乙方应交纳履约保证金27783元，质量保证金3000元。合同中对于房屋维修问题的约定如下：甲方负责租赁场所的主体结构以及广场的公共设施和公共区域的维护维修（双方另有约定的除外）。双方确认，甲方或管理公司有权在事先通知乙方后或与乙方商定的时间内进入租赁场所进行有关维修、维护、保养或其他与租赁场所有关的事项，并采取一切合理的技术措施（应尽量避免给乙方的正常营业造成影响）。乙方同意，甲方不因为进行上述行为而须向乙方作出任何性质的赔偿或补偿。租赁场所内的专用设施设备遵循使用者维护的原则，乙方应尽合理使用和妥善照管义务。同时双方在合同中就违约责任约定如下：15.3除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为甲方根本违约，乙方有权以书面通知方式提前解除本合同，本合同于乙方解除合同的通知送达甲方之日起终止：…（2）甲方非因本合同约定及合法行为致使乙方整体停业超过30天仍未解决的…如有上述的违约情况及本合同其他条款的约定的情形发生，导致乙方解除合同的，甲方应承担导致合同解除的违约责任，即甲方应退还乙方已付未用的履约保证金、租金、综合物业服务费等费用，甲方并应按第15.4条的约定向乙方支付合同解除损失赔偿金。15.5双方约定，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿责任。刘德芝于2019年10月19日预付租金25,798.5元，预付物业服务费15,876元，支付履约保证金17,199元、物业服务费履约保证金3,084元、装修管理费1,587.6元、垃圾清运费1,587.6元、装修期1,587.6元、装修期水费396.9元、消防泄水费1,000元、经营保证金3,000元、工本费250元。2019年10月20日，刘德芝查验并接收租赁商铺，商铺为毛坯交付，随后刘德芝开始进行装修。2019年12月18日，案涉商铺随天津滨海宝龙广场整体统一开业对外营业，此后刘德芝未缴纳过租金、物业服务费及电费。2019年12月18日至法庭辩论结束前，刘德芝一直使用涉诉商铺。2019年12月19日，刘德芝首次向宝龙公司反映商铺南侧玻璃幕墙存在洞口未封闭导致商铺漏风、冬季室内温度与室外温度一致的问题。宝龙公司确认玻璃幕墙有洞口未封闭的情况，接到报修后即使用泡沫板对洞口进行了封堵，此后的12月间和次年1月间，刘德芝多次报修封堵不彻底，漏风问题未解决，宝龙公司为此采取用玻璃胶封堵缝隙的方式继续予以维修。2020年5月12日，刘德芝再次向宝龙公司工作人员报修漏风问题，宝龙公司继续用玻璃胶进行了封堵维修，此后无报修记录。刘德芝另提出该玻璃幕墙同样存在漏雨问题，提供2020年7月5日视频录像一份为证，宝龙公司不予认可，主张未接到过有关漏雨的书面报修。另，刘德芝提出的中央空调冷凝管排水管道排出口连接商铺厨房洗菜池的问题，在2020年5月25日刘德芝与宝龙公司协商后，宝龙公司已经对冷凝管排水管道改造完毕。2020年6月11日，刘德芝向宝龙公司递交《索赔申请书》，提出因租赁商铺存在诸多维修问题未妥善解决，虽一直按商场要求每日开门开灯，但商铺至今未能正常营业，要求宝龙公司退还已支付的各种费用并赔偿经济损失，合计544,187.7元。庭审中，刘德芝主张宝龙公司出租的商铺存在以下四项问题：一是商铺的上有横向通透4米宽25厘米的洞口没有封闭，另存在多处纵向高100厘米宽80厘米的洞口没有封闭；二是中央空调冷凝管排水管道排出口直接对接了商铺厨房洗菜池；三是连接隔壁商铺厨房与案涉商铺餐厅就餐区域的墙壁有洞口，容易串味；四是商场中央空调暖风噪音过大。据此，刘德芝认为宝龙公司构成根本违约，提出解除双方之间的租赁合同，解除时间为2020年6月11日刘德芝向宝龙公司递交《索赔申请书》之日，并主张宝龙公司赔偿经济损失474,277.5元，其中包括含已支出的各项费用72,821.5元、“鲜火肴”品牌加盟费118,000元、装修费83,514元、食材物料费16,930元、二手设备费22,526.4元、员工开支31,500元及保洁费7,000元、预期利润91,985.60元、律师费30,000元，并不予支付2020年3月至今的商铺租金、物业服务费和电费。宝龙公司不同意解除租赁合同，主张刘德芝报修的问题均已及时进行维修解决，如刘德芝在后续经营中发现仍有问题，宝龙公司将继续履行维修义务。另反诉提出，截至第三个租赁季度，扣除刘德芝预付的租金及物业服务费后，刘德芝尚欠租金25,955.7元，物业服务费34,141.94元。滨海宝龙广场的管理公司上海宝龙商业地产管理有限公司天津滨海分公司授权宝龙公司收取刘德芝拖欠的涉案物业服务费和电费。2020年6月29日，宝龙公司向刘德芝发催告函，催缴租金及物业服务费，刘德芝签收。庭审期间经本院至现场进行勘察，刘德芝与宝龙公司均认可厨房冷凝管排水管道已经改造维修完毕；屋顶通风管道开启后，现场声响尚在合理范围内；商铺南侧玻璃幕墙体上部有多块黑色挡板拼接存在缝隙，玻璃幕墙与屋顶连接处有洞口用黑色泡沫板进行了封堵，边缘存在缝隙，刘德芝主张以上缝隙存在漏风、漏雨情况；商铺西侧燃气管道横穿墙壁口存在空隙，部分管道横穿墙壁口存在空隙，西侧墙体另一侧为隔壁餐馆的通道，刘德芝主张以上空隙存在串味问题。2019年12月3日，天津滨海宝龙广场（登记工程名称为瑞龙时尚广场（二期）1#商业、1#高层办公及2#高层办公项目）竣工验收合格，2019年12月13日，天津滨海宝龙广场工程消防验收合格，2020年1月16日，天津滨海宝龙广场完成竣工验收备案。另查，刘德芝与天津金华达律师事务所签订了《委托代理协议》，约定由该所指派律师代理刘德芝进行本案诉讼代理，律师费用30,000元。2020年8月20日，天津金华达律师事务所向刘德芝开具了《天津增值税专用发票》一张，价税合计15,000元。宝龙公司与天津滨新律师事务所签订了《委托合同》，约定由该所指派律师代理宝龙公司进行一审案件的代理，律师费用18,881.6元。2020年8月19日，天津滨新律师事务所向宝龙公司开具了《天津增值税专用发票》两张，价税合计18,881.6元。本院认为，刘德芝与宝龙公司双方签订的《天津市房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除一节，单方解约的合法性前提在于合同明确约定的解除条件已具备或者对方的行为出现根本违约导致己方的合同目的无法实现。本案中，刘德芝主张宝龙公司提供的商铺存在严重质量问题，一直未能维修解决，严重影响商铺正常经营，构成根本违约，进而依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，提出解除合同。因此，宝龙公司是否存在根本违约行为是确定刘德芝单方解约正当性的关键。本院认为，涉诉商铺所在的天津滨海宝龙广场已取得竣工验收备案和建设工程消防验收意见合格，符合交付使用条件。涉诉商铺交付刘德芝时系毛坯状态，满足租赁合同约定的商户工程技术条件，刘德芝于2019年10月20日接收商铺，对宝龙公司交付的租赁场所符合租赁合同的约定并未提出异议。现阶段刘德芝主张涉诉商铺玻璃幕墙的建设不符合相关建筑规范，要求进行鉴定的申请无事实和法律依据，本院不予支持。根据双方合同的规定，宝龙公司应保证租赁场所的主体结构区域的维护维修。庭审中，宝龙公司不否认商铺存在玻璃幕墙有洞口未封闭导致漏风、中央空调冷凝管排水管道出水口连接厨房洗菜池的情况，认为刘德芝的历次报修，宝龙公司均根据合同约定履行了维修义务，漏雨事项因刘德芝未报修并不清楚，至于串味及中央空调通风管道噪音过大的问题，目前并未发现，若刘德芝发现以上设施出问题时，可再及时申报宝龙公司要求修复；而且刘德芝在庭审中也承认历次报修后宝龙公司履行过维修义务，玻璃幕墙洞口多次应要求进行过维修封堵，冷凝管排水管道问题现已完全解决；刘德芝自认商铺已具备开业条件，目前刘德芝所提的房屋维修问题集中在对宝龙公司就前述玻璃幕墙洞口已采取的维修方案和维修效果不认可，而该问题基于季节性因素的影响，刘德芝提供的现有证据目前并不能证实该问题已达到足以影响商铺正常经营的严重程度。综合考量以上几点因素，刘德芝认为涉诉商铺未能正常营业的原因完全归责于宝龙公司提供的商铺不具备经营条件，宝龙公司构成根本违约的主张，本院不予认可，刘德芝的单方解约不具有正当性，双方应继续履行订立的租赁合同。刘德芝租赁涉诉商铺经营期间实际支出的租金、物业服务费等，及所主张的店铺加盟费、设备费、装修费、食材物料费、人员工资和经营损失等费用，系其正常的成本支出和经营风险，刘德芝向宝龙公司主张上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。另，结合本院现场勘查情况，宝龙公司之前就玻璃幕墙洞口问题已采取的维修措施可能并不足以彻底解决相应的问题，随着季节、温度等因素的变化，未来仍有可能会对案涉租赁合同的履行构成重大影响，刘德芝租赁该铺位系用于经营餐饮，保障合适的室温、必要的环境卫生是宝龙公司的义务，宝龙公司应积极听取刘德芝一方的意见，及时采取有效的措施，彻底排除该问题隐患。关于租金数额一节，根据双方合同约定，第三个租赁季度期间为2020年6月18日至2020年9月17日，2020年9月18日至2020年9月30日是合同约定的免租期，第三个租赁季度的应付租金日期为2020年7月18日。宝龙公司反诉主张刘德芝欠付的租金25,955.7元，实际为2019年12月18日至2020年9月17日的应收租金总额51,754.2元减去刘德芝的预付租金25,798.5元得出。相关租金的计算方式，系根据双方合同约定的租金计算标准计算。经核算，宝龙公司主张的欠付租金数额25,955.7元无误，本院予以认可。但根据《中华人民共和国合同法》的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。结合刘德芝提供的照片、微信聊天记录、视频材料，及本院之前的评述，可以认定涉诉商铺曾存在玻璃幕墙有洞口未封闭导致漏风、中央空调冷凝管排水管道出水口连接厨房洗菜池等瑕疵，因刘德芝未提供证据证明其损失数额，本院酌情认定刘德芝自2019年12月18日至2020年6月17日两个租赁季度期间的租金按应付租金的75%向宝龙公司支付。据此，核减后本次刘德芝应付宝龙公司的租金数额为17,356.2元。关于物业服务费和电费数额一节，根据合同约定，物业服务费按自然季度收取，刘德芝应支付2019年12月18日至2020年8月30日此期间的物业服务费为44,725.94元，扣除预付的15,876元，本次刘德芝应付宝龙公司截至2020年8月31日的物业服务费数额为28,849.94元，宝龙公司超过该期间的主张，因未到合同约定的给付日期，本院不予支持。关于电费，刘德芝租赁的商铺单独挂表计费，现场勘查表显示数是5415.17度，宝龙公司主张每度电按合同约定的1.2元标准进行收取并无不当。庭审中，刘德芝虽然对现场勘查的电表记录不予认可，但未提供证据加以证明，因宝龙公司主张的电费数额5,998.2元不超过上述标准计算的数额，因此宝龙公司要求刘德芝支付欠缴的电费的诉讼请求，本院应予支持。关于律师费一节，刘德芝与宝龙公司各自主张的律师费用，均并非必然发生的费用，两方主张的依据不足，故本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、刘德芝与天津宝龙城房地产开发有限公司继续履行双方之间订立的《商铺租赁合同》；二、刘德芝于本判决生效后十日内给付天津宝龙城房地产开发有限公司截至2020年9月30日的房屋租金17,356.2元，截至2020年8月31日期间的物业服务费28,849.94元，两项共计46,206.14元；三、刘德芝于本判决生效后十日内给付天津宝龙城房地产开发有限公司欠缴的电费5,998.2元；四、驳回刘德芝的全部诉讼请求；五、驳回天津宝龙城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,333元，由刘德芝负担，反诉案件受理费726元，由刘德芝负担573元，由天津宝龙城房地产开发有限公司负担153元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  闫涛二〇二〇年九月十五日书记员  毕宁附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。