广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初1741号 原告：广西贯通置业发展有限公司柳州分公司，住所：柳州市银兴商业城二层一区25号。 负责人：李萍。 委托诉讼代理人：曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温家欢，广西众维律师事务所律师助理。 被告：周筱妹，女，1975年9月11日出生，汉族，户籍住址：广西柳州市城中区。 原告广西贯通置业发展有限公司柳州分公司（以下简称贯通分公司）与被告周筱妹租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告贯通分公司的委托诉讼代理人曾乙桂到庭参加了诉讼。被告周筱妹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贯通分公司向本院提出诉讼请求： 1.请求依法判令被告向原告支付租金、市场管理费、综合维护费合计：76138.40元及逾期支付的利息7743.60元(以76138.40元为基数，从2018年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，从2019年8月20日开始，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至2019年12月21日，之后利息计算至被告实际清偿完毕之日止);2.请求人民法院依法判令被告向原告支付违约金20000元;3.本案诉讼费、保全费及公告费等相关诉讼费用由被告承担。 事实与理由： 原、被告双方于2016年3月31日续签《商位使用管理协议书》，该协议约定：原告将位于柳州市银兴商业城内（商铺编号建Ａ8030、8057）展厅，场地有偿提供给被告经营银晶卫浴专卖。租赁期限为12个月，自2016年3月26日起至2017年3月25日止，协议还约定了租金、市场管理费、综合维护费等的收取标准、支付方式及违约责任等相应的权利义务。双方还于2016年9月25日签订《补充协议》约定《商位使用管理协议书》的合同期限延长至2018年9月25日止。之后在合同期限内，被告多次未能按时足额交纳租金，被告的行为已经构成严重违约，原告已向被告书面通知催缴，截止于2018年3月25日被告共拖欠原告租金合计76138.40元。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。 被告周筱妹未到庭，也未提交书面答辩状以及证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了:1.《商位使用管理协议书》1份，（原件）；2.《补充协议》1份，（原件）；3.拆场报告1份，（原件）;4.收款收据13页，（原件);5.POS机电子付款交易凭证5页（4页原件，1页复印件);6.律师函1页，(原件);7.EMS邮单及邮寄记录1份，(复印件);8.微信聊天截图1页，(复印件);9.报纸截图照片2张，(原件)。经审查，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年3月31日，贯通分公司与被告曾签订《商位使用管理协议书》，其中约定，贯通分公司将柳州市银兴商业城内146.42平方米的展厅场地有偿提供给被告经营银晶卫浴专卖，被告在经营期间若需要更换品牌或者品种，须书面申报贯通分公司同意后方可更换，协议期限从2016年3月26日起至2017年3月25日止，商铺租赁费、市场管理费、综合维护费由贯通分公司收取，商铺租赁费单价为每月每平方米30.50元，市场管理费单价每月每平方米28元，综合维护费单价为每月每平方米22元，合计商铺使用费单价每月每平方米80.50元，协议期间被告须向贯通分公司缴纳三项费用合计141441.72元；其中市场管理费单价每平方米10元系贯通分公司代上海红星美凯龙品牌管理有限公司柳州分公司收取的费用；以上费用缴付方式为按月缴，先缴费后使用；被告在协议履行期内需于缴费用截止日前20个工作日内一次性向贯通分公司足额缴清，逾期未交，贯通分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金，直至缴清所欠费用；被告签订本协议时，必须向贯通分公司交纳履约保证金20000元，被告如果违反本协议相关约定须向贯通分公司支付违约金20000元，被告应支付的违约金贯通分公司可直接从履约保证金内扣除；未经贯通分公司书面同意，被告逾期返还贯通分公司有偿提供的场地，每逾期一日，应按日场地租金的两倍向贯通分公司支付所占用期间的赔偿金；被告须按本协议约定及时缴纳商户使用费、综合维护费、市场管理费及其他费用，如不按时缴纳，贯通分公司书面通知被告3个工作日后有权直接从被告统一收银的货款中心扣缴并单方解除本案协议，同时贯通分公司有权对被告使用场地内的物品、设施等进行折价处理，所得款项冲抵被告所欠费用，如处理被告的物品的收入低于被告所欠的费用，贯通分公司有权另行向被告主张，同时，被告应当向贯通分公司支付违约金20000元；在协议期间，被告拖欠场地使用费、综合服务费及其他相关费用达10日以上的，贯通分公司有权单方面解除协议，被告所有装修无偿归贯通分公司所有，并不退还履约保证金。 2016年9月25日，周筱妹与贯通分公司签订补充协议一份，其中载明，2016年3月26日双方签订的《商位使用管理协议书》的合同期限延长至2018年9月25日，从2016年9月26日起，商铺租赁综合物业费用在2015年的租金标准基础上优惠下调，调整为：每月每平方米65元，租赁面积146.42元，每月租金为9517.30元；未按时足额缴费，超过七日视为违规撤场，当月租金及欠款按租赁合同月租金计算。 2018年2月29日，被告向原告提交了拆场报告一份，要求拆场。 2018年3月16日，贯通分公司曾经委托律师向被告发送律师函，其中载明双方之间的租赁关系以及被告欠缴的租金和管理费66621.1元，要求被告支付欠缴的租金、管理费及质量保证金。 在本案诉讼中，原告自认被告交付了2015年9月26日至12月25日期间的租赁费23500.41元、市场产管理费和综合维护费共计21963元，2015年12月26日至2016年3月25日期间的租赁费、市场管理费、综合维护费共计38874.51元，2016年3月26日至4月25日期间的费用共计11786.81元，2016年4月26日至5月25日期间的费用共计11786.81元，2016年5月26日至6月25日期间的费用共计11786.81元、2016年6月26日至8月25日期间的费用共计23573.62元、2016年8月26日至10月25日期间的费用共计21304.11元，2016年10月26日至11月25日期间的费用共计9517.30元，2016年11月26日至12月25日期间分两次交付的租赁费、市场管理费、综合维护费6700元、2817.30元，2016年12月26日至2017年2月25日期间的费用共计19034.60元，2017年2月26日至3月25日期间的费用共计9517.30元。原告要求从2017年3月26日开始计算支付租金，扣除期间被告已付费用，计算至2018年3月25日。对于被告提出拆场报告后的实际离场时间，原告称因提出报告时被告与原告尚未达成一致，被告未实际搬离，其物品一直占用场地至2018年5月。 本院认为，原告贯通分公司与被告签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故本院确认该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。对于原、被告的租赁关系结束时间，即被告应付租金的截止时间问题。在租赁合同关系中，在租赁关系结束后返还租赁物是承租人的合同义务，承租人对于该项义务的履行行为的发生，应当承担举证责任。本案中，原告举证证明了2018年3月16日曾经委托律师向被告发送律师函催收质量保证金以及租金，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担，故对于原告主张的2018年3月25日以前被告未搬离退还涉案铺面的事实，本院予以确认。按照双方的补充协议约定每月租金应当为9517.30元，从2017年3月26日至2018年3月25日，欠费12个月共计114207.6元。扣除原告认可被告已付的费用，原告诉请的76138.40元在合法范围内，故本院予以支持。 对于违约金20000元，本案《商位使用管理协议书》约定被告违反约定即应当向贯通分公司支付违约金20000元，相对于被告拖延租金的数额以及较长的时间段，该违约金数额在合理损失的范围内，故本院予以支持。对于贯通分公司诉请的利息，本案《商位使用管理协议书》在约定被告违反约定即应当支付违约金20000元的同时，也约定了被告逾期未交费的，贯通分公司将每日加收所欠金额1%的滞纳金，这实质上也是约定的被告的违约金。对此，合同中对同一当事人同一违约行为同时约定两种以上违约金的，是否支持的关键在于违约金总额是否过分高于违约方造成的损失。本案中，虽然贯通分公司同时诉请了违约金20000元，但从被告欠付租金的数额以及较长时间来看，贯通分公司诉请的利息损失并加上20000元，并未超过被告逾期支付租金导致损失的可预计的合理范围，故对于贯通分公司要求从欠付租金的最后一日的次日，即从2018年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至欠费还清之日止的诉请，本院也予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告周筱妹向原告广西贯通置业发展有限公司柳州分公司支付租金、市场管理费、综合维护费共计76138.4元及逾期付款利息（逾期付款利息以76138.4元为本金，从2018年3月26日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算支付至欠费还清之日止）； 二、被告周筱妹向原告广西贯通置业发展有限公司柳州分公司支付违约金20000元； 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2378元，（原告已预交），公告费560元，共计2938元，由被告周筱妹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  肖 刚 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨金兰 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  姚 勤 附法律规定条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条【民事主体依法享有债权】民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条【合同的约束力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条【民事主体依法承担民事责任】民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007