内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院   民事判决书   （2020）内2201民初2355号   原告：董某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。   原告：彭某，住河北省三河市。   共同委托诉讼代理人：战某，内蒙古奥斯律师事务所律师。   被告：乌兰浩特市宏鼎房地产开发有限公司。   法定代表人：潘某。   委托诉讼代理人：李某，内蒙古永烁律师事务所律师。   原告董某、彭某诉被告乌兰浩特市宏鼎房地产开发有限公司（以下简称宏鼎公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告董某、彭某共同委托诉讼代理人战某、被告宏鼎公司的委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告董某、彭某向本院提出诉讼请求：1.要求被告交付位于乌兰浩特市××楼，2号楼1单元207室、407室的房屋；2.要求被告双倍支付房屋差价406210.00元。【（99.37-85.08）+（70-48.13）×2】×3500元×2=406210.00元；3.要求被告自2016年4月4日起以109.89平方米为基数每平米按16元计算支付过渡费至被告交付房屋之日止；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月2日，被告因为开发原告房屋所在的区域，需拆迁原告所有的房屋。经过协商原被告签订房屋产权调换协议书，约定被告提供百盛雅居小区1号楼1单元504室、2号楼1单元207室、2号楼1单元407室，回迁时间为2016年4月4日，如甲方不能按照约定时间交付房屋，则按照临时安置费的2倍标支付逾期安置费。2019年6月，被告通知原告可领取回迁房屋入住手续，原告在办理手续时得知被告交付的房屋面积均有所减少，故依照法律规定，原告按照每平方米3500.00元的价格的2倍要求被告、给付房屋差平款。原告与被告协商未果，故诉至法院。   被告宏鼎公司辩称，不同意原告的诉讼请求。上述三处房屋不同意交付，差平款及临时安置费也不同意给付，因为原告主张的合同应当为行政合同，原告按照民事合同起诉，属诉讼标的错误。根据行政法规定，土地房屋征收补偿协议应当按照行政案件诉讼，原告应当以行政协议为由另行起诉。   本院经审理认定事实如下：2014年4月2日，原告董某、彭某与被告宏鼎公司签订乌兰浩特市房屋征收产权调换协议书，约定董某将位于乌兰浩特市铁西街亮两处房屋（产权证号为5XXXX、506804，建筑面积58.05平方米、51.84平方米，用途为住宅，结构为混合）交付给被告宏鼎公司拆迁。宏鼎公司提供位于乌兰浩特市××街（建筑面积90.37平方米）、2号楼1单元207室（建筑面积70平方米）、407室（建筑面积70平方米）房屋作为回迁安置房。过渡期为2014年4月1日至2016年4月4日，不能按合同期限回迁安置的，自逾期之日起，宏鼎公司按照临时安置补助费标准的2倍支付临时安置补助费。宏鼎公司交付的回迁安置房标准应符合约定标准，达不到约定标准，原告有权要求宏鼎公司按约定标准整改，回迁安置房建筑面积与协议约定面积有差异的，按照相关法律、法规及政策执行。双方同时约定，房屋面积最终以实际交付的楼房面积和房产测绘的实际面积为准，多退少补。原被告双方均认可上述“多退少补”系指法律规定建筑面积3%内的，超出部分应按照法律规定双倍给付。现涉案回迁房屋已建成并符合交付条件。宏鼎公司认可涉案三处回迁房屋回迁面积比合同约定的回迁面积少。诉讼中，类案原告曾向本院申请对涉案回迁小区相关房屋建筑面积进行测绘，后受托测绘机构出具说明，称因现场各种原因，全楼分摊面积不能确定，无法进行测绘而将鉴定申请退回本院。后本院向房产管理部门调取涉案房屋的建筑面积，面积明细表中所载的涉案房屋建筑面积分别为百盛雅居1号楼1单元504室85.08㎡，2号楼1单元207室48.13㎡、407室的房屋48.13㎡。   另查明，按照乌政发[2012]115号《乌兰浩特市人民政府关于征收原啤酒厂东侧区域内房屋的决定》公布的市场指导价，涉案回迁房平均售价3180.00元/平方米。临时安置补偿费标准为8.00元/平方米/月。   上述事实有原告董某提供的产权调换协议书1份、被告宏鼎公司提供的乌发改审发（2012）14号文件1份、乌政发（2012）115号文件1份以及原、被告的当庭陈述在卷为证，本院予以确认。   本院认为，原、被告签订的城市房屋拆迁产权调换协议书系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效合同，双方均应当按合同约定自觉履行，任何一方违约都应承担法律责任。被告宏鼎公司辩驳，原告主张的合同应当为行政合同，原告按照民事合同起诉，属诉讼标的错误。根据行政法规定，土地房屋征收补偿协议应当按照行政案件诉讼，原告应当以行政协议为由另行起诉。但按照合同相对性原则，被告作为法人单位具备独立的民事能力，与原告之间系平等民事主体，所签协议应属民事法律关系，商品房司法解释在保障买受人权利的同时，亦对回迁协议下的回迁人权益作出了保护性规定，故涉案回迁争议可以适用该司法解释调整，且原告诉请系对征收协议内容提起，并不是对征收决定及其补偿决定不服提起的诉讼，故本案作为民事案件受理并无不当，据此对被告的辩驳本院不予采信。   （一）关于涉案回迁房屋是否应向原告交付的问题。被告宏鼎公司作为《城市房屋拆迁产权调换协议书》的一方当事人，在拆迁原告房屋后，应按合同约定履行交房义务，逾期交付房屋应属违约。现涉案回迁安置房屋已符合交付条件，宏鼎公司应按合同约定履行交付义务。原告要求被告交付三处回迁房屋的主张符合法律规定，本院予以支持。   （二）关于原告主张的因面积减少而发生的损失赔偿问题。按照房产部门测绘结果显示，三处回迁房屋的建筑面积均有所减少。被告如认为该测绘结果并非最终实测成果，在涉案小区已建成且符合交付条件的情况下，被告则负有向房产部门提供测绘资料，按法定流程申请最终测绘的义务。而自2018年4月12日回迁房屋建筑面积经测绘出具成果后，宏鼎公司在长达两年的时间内并未积极向行政主管部门提出测绘申请。如因宏鼎公司怠于履行申请测绘义务，而致回迁权利人陷入长期等待测绘成果而无法入户居住的困境，这一结果明显有失公平。故宏鼎公司虽对回迁房屋面积测绘结论持有异议，但未举证证实最终测绘面积，应承担举证不能的后果，对原告主张的回迁房屋建筑面积，本院予以采信。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原被告双方对涉案拆迁协议中的“多退少补”均认可系指法律规定建筑面积3%内的，超出部分按照法律规定双倍给付。原告主张回迁房屋价格为3500.00元/平方米，但该价格并无双方约定。涉案回迁区域的房屋由政府制定市场指导价格为3180.00元/平方米，故就面积减少部分的损失计算方法，应采用政府指导价计算。原告主张的三处回迁房屋中，乌兰浩特市铁西街百盛雅居小区1号楼1单元504室建筑面积为85.08平方米，比合同约定的回迁面积90.37平方米减少5.29平方米，其中面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款应为8617.80元（3180.00元×2.71平方米），面积误差比绝对值在超过３％部分的双倍房价款为16408.80元[3180.00元×（5.29平方米-2.71平方米）×2]；2号楼1单元207室建筑面积为48.13平方米，比合同约定的回迁面积70平方米减少21.87平方米，其中面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款应为6678.00元（3180.00元×2.1平方米），面积误差比绝对值超过３％部分的双倍房价款为125737.20元[3180.00元×（21.87平方米-2.1平方米）×2]；2号楼1单元407室建筑面积为48.13平方米，比合同约定的回迁面积70平方米减少21.87平方米，其中面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款应为6678.00元（3180.00元×2.1平方米），面积误差比绝对值超过３％部分的双倍房价款为125737.20元[3180.00元×（21.87平方米-2.1平方米）×2]。原告因上述三处房屋面积减少而发生的损失价款总计289407.00元，该损失数额符合法律规定的计算标准，原告的损失主张本院按照该标准予以支持，超出部分损失于法无据，本院不予支持。   （三）关于原告因逾期交房所发生的临时安置补偿问题。原告要求被告自2016年4月4日起以被拆迁房面积109.89平方米为基数按16元/平方米计算支付过渡费至被告交付房屋止。原告该项损失主张符合政府文件规定及双方协议约定的计算标准，本院对此予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：   一、被告乌兰浩特市宏鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于乌兰浩特市××楼、2号楼1单元207室、407室房屋交付给原告董某、彭某；并自2016年4月4日起，以1.9.89平方米为基数，按照16.00元/平方米的标准给付原告逾期安置补偿款至上述回迁房屋交付之日止；   二、被告乌兰浩特市宏鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告董某、彭某面积差价损失款289407.00元；   三、驳回原告董某、彭某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费8283.00元，由原告董某、彭某负担2636.00元，被告乌兰浩特市宏鼎房地产开发有限公司负担5647.00元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。   本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。   审判长 夏 林   审判员 翟思明   人民陪审员 李 莹     二〇二〇年九月二十五日   书记员 李梦菲   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：   （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；   （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。