苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初13915号原告：中海海隆商业管理（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320594MA1XYD149Y，住所地苏州工业园区苏州大道西9号苏州国际财富广场1幢4103室。法定代表人：罗亮。委托诉讼代理人：华丹薇，公司员工。委托诉讼代理人：李依桐，公司员工。被告：苏州来顽影业有限公司，统一社会信用代码91320506MA1R92GQ4K，住所地苏州市吴中经济开发区越溪街道塔韵路178号1幢2层。法定代表人：李凤宣。原告中海海隆商业管理（苏州）有限公司（以下简称海隆公司）与被告苏州来顽影业有限公司（以下简称来顽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日受理后，本案适用简易程序，后本案转为普通程序，并由审判员王贞依法适用独任制进行审理，原告的委托诉讼代理人华丹薇到庭参加诉讼，被告无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求为：1、确认原被告签订的租赁合同于2019年8月31日解除；2、被告支付租金201827.6元、物业费30001.4元、电费1570.14元，合计233399.14元，被告逾期付款的违约金（暂计至2019年10月31日，实际算到被告付款之日止）；3、被告支付违约金139097.4元；4、被告支付优惠期租金40365.52元；5、被告支付房屋占用费185463.2元；6、被告将房屋恢复原状并交还原告；7、诉讼费被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1、确认原被告签订的租赁合同于2019年8月31日解除；2、被告支付租金201827.6元、物业费30001.4元，被告逾期付款的违约金（暂计至2019年10月31日，实际算到被告付款之日止）；3、被告支付违约金139097.4元；4、被告支付优惠期租金40365.52元；5、被告支付房屋占用费185463.2元；6、诉讼费被告承担。事实和理由：2017年10月，被告与苏州工业园区万润投资发展有限公司（以下简称万润公司）签订《办公用房租赁合同》，约定被告承租苏州工业园区苏州大道西9号苏州国际财富广场1幢34层3404单元，计租面积272.74平方米，租期自2017年10月16日至2019年10月15日。装修期无需再支付租金。保证金140000元，另约定了违约责任。后原告依法取得诉争房屋在内的全部物业的所有权。被告作为承租方自2019年4月起未支付租金等费用，并于5月擅自搬离。被告的行为损害原告的合法权益，原告诉至法院。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告中海海隆苏州公司系苏州工业园区苏州大道西9号苏州国际财富广场1幢3404室的产权人。2017年10月，被告来顽公司（承租方/乙方）与案外人万润公司（出租方/甲方）签订了《办公用房租赁合同》，合同约定被告承租位于苏州工业园区苏州大道西9号苏州国际财富广场1幢34层3404单元，计租面积272.74平方米，租赁期间自2017年10月16日至2019年10月15日止。其中，2017年10月16日至2019年7月15日为装修期。装修期内乙方不需要交付租金，但须支付该单元物业管理费及公用事业费等。第二部分租金：2017年10月16日至2019年10月15日，租金为148元/平方米/月。租赁期限届满，承租方要求续约的，双方根据届时市场行情协商确定。支付时间：租金采用先付后用的原则按3个月一期支付。首期租金（2017年10月16日至2017年12月31日）合计60548.28元元应于本合同签订10个工作日内支付，第二期租金2018年1月1日至2018年3月31日）合计121096.56元应于2017年12月20日前支付，以后房屋租金每3个月提前支付一次，乙方应于每期第3个月的20日或之前支付下一期3个月的，不足3个月的按照实际租赁月份支付。乙方交付租金及相应的押金等费用后，甲方应在支付日起5日内（国定节假日顺延），向乙方提供租金发票及相应的保证金、押金等收款凭证。第三部分物业管理费：为人民币22平方米/月，按该房屋之计租建筑面积计算。本合同签订后除相关的物业管理约定不再签订物业管理合同。支付时间：采用先付后用的原则按3个月一期支付。首期物业管理费（2017年10月16日至2017年12月31日）合计15000.7元应于本合同签订10个工作日内支付，第二期物业管理费（2018年1月1日至2018年3月31日）合计18000.84元应于2017年12月20日前支付，以后物业管理费每3个月提前支付一次，乙方应于每期第3个月的20日或之前支付下一期3个月的，不足3个月的按照实际使用月份支付。合同就违约责任等约定如下：乙方逾期不支付租金、物业管理费、公共事业费、补足履行保证金差额及应由乙方承担的其他有关费用之任何一项累计达到1个月的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担支付免租期期间的租金、按照每日万分之五的标准支付逾期利息、支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过3个月的租金、物业管理费之和的违约金，以及不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利。原告（买方）与万润公司（卖方）于2019年3月签订了《苏州国际财富广场物业转让协议》，约定双方已于2019年3月5日签署《苏州国际财富广场物业转让框架协议》，表弟项目苏州国际财富广场包括1幢（西塔）、2幢（东塔）、3幢（裙楼商业），以及地上和地下全部配套设施，协议约定若2019年3月31日前标的物业不动产权属登记未转移至买方名下，则2019年3月31为约定交付日。另海隆公司与江苏风和医疗器材股份有限公司于落款日期2020年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定将诉争房屋出租给江苏风和医疗器材股份有限公司，并约定该房屋交付日为2020年7月1日，租赁期自交付日起至2024年9月30日。诉讼中，原告认可被告支付履约保证金140000元、装修押金5000元、电费保证金5454.8元；被告之前的租金系正常支付，自2019年4月起未支付案涉房屋的租金、物业管理费等费用。落款日期2019年7月25日原告出具租金催缴通知书，约定被告应于2019年4月30日前支付二季度租金（含税）共计121096.56元，管理费18000.84元。如逾期未付支付相应违约金。落款日期2019年8月7日，原告向被告发出解除通知书，言明：自2019年8月31日起，双方签订的《租赁合同》、补充协议及相关法律文件全部解除，请于2019年8月31日前缴清结欠费用，并按照约定的交还程序将房屋交还。该函件显示于2019年8月21日签收。以上事实，由办公用房租赁合同、苏州国际财富广场物业转让协议、解除通知书、租金催缴通知书等证据及原告庭审陈述予以证实，本院对此予以确认。本院认为，依法成立的合同关系受法律保护，双方均应诚信履行。本案中，原告基于买卖取得案涉房屋的物权，并成为案涉房屋的出租人，然被告经原告催告后亦未能及时支付房屋租金及物业管理费，且结合查明的事实，其早已自案涉房屋搬离，现有证据表明原告向被告发出解除通知，并于2019年8月21日签收，并载明双方之间的租赁合同于2019年8月31日解除，本院对此予以支持。关于租金、物业管理费：被告欠付相应款项，原告主张被告欠付其截至2019年8月31日的租金201827.6元、物业管理费30001.4元，合计231829元，本院一并予以支持。被告已支付的履约保证金140000元、装修保证金5000元及电费保证金5454.8元，以上合计150454.8元，其性质为保证合同履行，本案对此一并予以结算，用以抵扣其欠付原告的租金及物业管理费，经折抵，被告还应支付欠付的租金及物业管理费81374.2元。关于逾期付款违约金：案涉租赁关系因被告违约而解除，且未依约支付相关款项，原告依据合同主张被告支付截至2020年8月31日逾期付款的滞纳金，原告主张的上述计算方式过高，本院参照年利率11.7%酌定滞纳金35683.12元。关于装修期租金、违约金：原告主张免租期期间的租金40365.52元，并要求被告支付以三个月租金及物业管理费之和计算的违约金139097.4元，有事实及法律依据，本院一并予以支持。关于占有使用费：本院认为，原告也向被告发出解除通知，作为出租人，原告应当及时收回案涉房屋以止损，原告主张的上述期间的占有使用费明显过高，且原告主张的上述标准较高，本院结合原告的实际损失，综合予以调整以三个月的租金物业管理费为基数计占有使用费139097.4元。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中海海隆商业管理（苏州）有限公司与被告苏州来顽影业有限公司之间的租赁合同关系于2020年8月31日解除；二、被告苏州来顽影业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中海海隆商业管理（苏州）有限公司租金、物业管理费81374.2元、逾期付款滞纳金35683.12元、违约金139097.4元、装修期内租金40365.52元、占有使用费139097.4元。三、驳回原告中海海隆商业管理（苏州）有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9974元、公告费690元，合计10664元，由被告苏州来顽影业有限公司负担，被告应负担的款项已由原告中海海隆商业管理（苏州）有限公司预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 王 贞二〇二〇年九月三十日书记员 姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。