广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2590号原告：杨志龙，男，1974年6月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：何丽萍，女，1980年9月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两原告共同委托代理人：邓志琴、杨雯茵，均系广东骏道律师事务所律师。被告：何艳，女，1967年5月19日出生，汉族，住广州市海珠区第三人：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39–**127。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告杨志龙、何丽萍诉被告何艳、第三人广州市泽信物业管理有限公司（简称泽信公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨志龙、何丽萍的委托代理人杨雯茵，被告何艳，第三人泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志龙、何丽萍诉称：原告与第三人房屋买卖合同纠纷一案，广州市天河区人民法院于2019年3月1日作出粤01**民初28476号民事判决：一、解除杨志龙、何丽萍与泽信公司就广州市天河区体育东路39-45号三层x号铺签订的《商铺买卖合同》；二、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还购房款398750元；三、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还团购费50000元。本案受理费11530元，由泽信公司负担8089元。判决生效后，因第三人泽信公司未履行上述判决确定的义务，原告向广州市天河区人民法院申请强制执行，广州市天河区人民法院于2019年5月20日以（2019）粤0106执11066号立案执行并查封了泽信公司名下的涉案房屋。2019年10月9日，被告（案外人）何艳对执行标的提出书面异议。广州市天河区人民法院于2019年12月18日作出（2020）粤0106执异1233号执行异议裁定：裁定中止广州市天河区体育东路39-45号3层477号商铺的执行。原告不服，涉案商铺并未完成交付，被告并未合法占有该商铺，并不符合中止执行的法定条件。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、恢复对广州市天河区体育东路39-45号3层x号商铺的执行。2、本案诉讼费用由被告承担。被告何艳辩称：原告的起诉没有法律依据，请法庭驳回其诉讼请求。1、2019年12月18日广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106执异1233号执行异议裁定，裁定终止广州市天河区体育东路39-45号三层477商铺的执行。该裁定完全正确、符合客观事实和法律规定。2、根据原告执行申请：广州市泽信物业管理有限公司返还给原告的房款只有398750元、团购费50000元等共计448750元，但原告却申请执行包括我方依法已经取得的商铺在内的位于广州市天河区体育东路39-45号三层1号--600号的商铺，而广州市天河区人民法院查封了包括我方依法已经取得的商铺在内的位于广州市天河区体育东路39-45号三层的240多间商铺及属于广州市天河区体育东路39-45号楼宇全体业主共有的6个电梯井，其价值比原告的依据判决书判定的应得数额多出数十倍。广州市天河区人民法院于2019年12月18日做出的裁定完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，我方请求法院除依法判令驳回原告起诉外，还请法院依法维护我方及广州市天河区体育东路39-45号楼宇全体业主的利益，解除对6个电梯井的查封。3、我方保留向原告因滥用申请执行权利对我方房屋所有权使用及全体业主共有的6个电梯井使用权造成侵害所受损失追偿的权利。第三人泽信公司述称：我方确认在2015年8月29日与被告何艳签订了商铺买卖合同，何艳已付清1154916元的购房款，我方已于2016年1月1日按照商铺买卖合同和委托经营管理协定的约定，将涉案商铺交付给广州潮流购物中心有限公司。具体请法院依据事实作出判决。经审理查明：广州市天河区体育东路39-45号3层x号商铺（简称涉案商铺）登记权属人为泽信公司，规划用途属于商业。关于杨志龙、何丽萍与泽信公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）粤0106民初28476号民事判决已经发生法律效力，该判决判令：一、解除杨志龙、何丽萍与泽信公司就广州市天河区体育东路39-45号三层518号铺签订的《商铺买卖合同》；二、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还购房款398750元；三、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还团购费50000元。本案受理费11530元，由泽信公司负担8089元。因泽信公司未履行上述判决确定的义务，杨志龙、何丽萍向本院申请立案执行，本院2019年5月20日以（2019）粤0106执11066号立案执行。2019年5月27日，本院作出（2019）粤0106执11066号执行裁定和协助执行通知书，查封登记在泽信公司名下的涉案商铺。何艳因此提出执行异议。本院于2019年12月18日作出（2019）粤0106执异1233号裁定，认为：该案争议焦点是案外人的权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人在本院查封之前已与被执行人泽信公司签订了合法有效的书面合同且已收楼，并支付了全部房款，未办理过户登记的责任在于泽信公司，故案外人的权利可以排除执行，案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定中止对广州市天河区体育东路39-45号3层477号商铺的执行。另查，2015年8月29日和2017年1月10日，何艳分别与泽信公司签订《商铺买卖合同》和《商铺买卖合同补充协议》，约定何艳向泽信公司购买涉案商铺，房款价1154916元，2015年9月4日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计714916元，2017年1月10日前支付房价款440000元。何艳分别于2015年8月29日、9月1日、2017年1月10日多次刷卡支付了110000元（定金100000元+房款10000元）、641889元（房款604916元+税费36973元）和440000元（房款）。泽信公司向何艳出具《正式收据》5张，确认收到何艳购买涉案商铺的铺款1154916元及税费款36973元。2015年8月29日，何艳签订《委托书》，委托广州市潮流天地购物中心有限公司（简称潮流公司）代为办理涉案商铺的收楼手续。2015年12月25日，潮流公司向泽信公司出具《商铺收楼确认书》，确认涉案商铺已交付于该司。关于涉案商铺现状，何艳确认为闲置状态。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，何艳在本院查封之前向泽信公司购买了涉案商铺，支付了全部购铺款，亦通过委托经营管理的形式收楼，何艳的权利可以排除执行。杨志龙、何丽萍的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告杨志龙、何丽萍的诉讼请求。本案受理费100元，由原告杨志龙、何丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  雷洪驹人民陪审员  关东英二〇二〇年九月二十九日书 记 员  梁炎梅秦爽陈世彬