重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初17236号原告：冯宗政，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：石彤歌，重庆丽达律师事务所律师。被告：重庆满月派对娱乐有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路29号附1号。法定代表人：王敬杨。原告冯宗政与被告重庆满月派对娱乐有限公司（以下简称满月派对公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯宗政的委托诉讼代理人石彤歌到庭参加诉讼。被告满月派对公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯宗政向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2017年12月7日签订《房屋租赁合同》；2、判决被告立即将租赁房屋恢复原状并返还给原告；3、判决被告支付原告已经拖欠的租金91628.04元（其中从2018年8月15日到2018年12月14日拖欠的租金为32291.84元，从2018年12月15日至2019年7月14日拖欠的租金为59336.2元）；4、判决被告支付原告从2019年7月15日起按每月8476.6元计算至实际将房屋返还原告之日止的房屋占用使用费（包括逾期未支付的租金）；5、判决被告支付原告物管费、水电费14457.71元；6、判决原告没收被告保证金8072.96元；7、判决被告支付原告逾期缴纳租金的违约金（以32291.84元为基数，从2018年9月1日起按每日万分之五计算至付清租金之日止；以25429.8元为基数，从2018年12月1日起按每日万分之五计算至付清租金之日止；以25429.8元为基数，从2019年3月1日起按每日万分之五计算至付清租金之日止；以8476.6元为基数，从2019年6月1日起按每日万分之五计算至付清租金之日止。暂计算至2019年7月14日违约金共计9861.72元）；8、判决被告向原告支付因主张债权产生的律师费7000元；9、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市南岸区南滨路29号附2-15商铺租给被告办公使用，房屋建筑面积252.28平方米，房屋租赁期为5年，自2017年12月15日起至2022年12月14日止，2017年12月15日至2018年2月14日为免租期。2018年2月15日至2018年12月14日租金单价32元每平方米，月租金8072.96元，季度租金24218.88元。第二年租金2018年12月15日至2019年12月14日租金单价33.6元每平方米，月租金8476.6元，季度租金25429.8元。第三年租金2019年12月15日至2020年12月14日租金单价35.28元每平方米，月租金8900.43元，季度租金26701.29元。被告应在合同签订时缴纳2018年2月15日至2018年5月15日租金，此后租金每一个季度为一期，每期租金须于前一期届满前15日内足额缴纳。被告应在合同签订之日向原告支付房屋租赁履约保证金8072.96元。同时，合同第六条约定，若被告逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，被告需按所欠缴金额向原告支付万分之五的违约金，直至被告付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止。若因被告原因，被告逾期15天仍未能缴纳到期应付租金等，则原告有权书面通知被告解除合同，被告已缴纳的履约保证金作为违约金处理。该商铺物业管理费8元/月/平方米，即2018.24元/月（具体由物业公司收取金额为准），由被告从签订合同之日起按时缴纳给家利物业管理（重庆）有限公司珊瑚水岸分公司。合同签订后，原告按照约定向被告提供了租赁物业，被告也进行了使用。但是，被告很快便开始拖欠租金及物管费，原告多次催收未果。由于被告未按期支付物管费，导致物业公司向南岸区法院起诉原告，要求原告支付拖欠的物管费。原告再次催告被告未果，故起诉至法院。原告冯宗政为证实其诉称事实，向本院举示了如下证据：1、房屋租赁合同1份，拟证明2017年12月7日，原被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于重庆市南岸区南滨路29号附2-15号房屋出租给被告办公使用，建面252.28平方米，租赁期限为5年（自2017年12月15日至2022年12月14日），2017年12月15日至2018年2月14日为免租期，2018年2月15日至2018年12月14日，租金单价为32元每平方米，月租金8072.96元，季度租金为24218.88元。第二年租金从2018年12月15日至2019年12月14日，租金单价为33.6元每平方米，月租金8476.6元，季度租金为25429.8元。被告应在合同签订时交纳2018年2月15日至2018年5月15日的租金，此后租金每一个季度为一期，每期租金必须在前一期届满前15日内足额缴纳。被告应在合同签订之日向原告支付履约保证金8072.96元，合同第六条约定若被告逾期未能缴纳租金、其他费用，或履约保证金，每逾期一日，被告需按照所欠租金向原告支付万分之五的违约金，直至付清为止。因被告原因逾期十五日未缴纳应付租金，则原告有权书面通知被告解除合同，被告已缴纳的履约保证金作为违约金处理。该商铺的物业管理费为8元每月每平米，即2018.24元每月，具体由物业公司收取金额为准，由被告从签订合同之日起按时缴纳给家利物业管理（重庆）有限公司珊瑚水岸分公司；2、房产证1份，拟证明本案涉案房屋是原告所有，建面252.28平方米；3、民事起诉状1份，传票1份，转账凭证1份，收款收据1份，收费通知单1份（2019年7月），拟证明由于被告从2018年7月1日起拖欠物管费，水电费，物业公司于2019年4月17日向南岸法院起诉原告，要求原告支付拖欠的费用，原告被迫清偿了2018年7月至2018年12月的费用14457.71元，并用开发商补贴抵充了2019年1月至2019年5月的物业费9450.38元。此后被告仍然未支付物业费、水电费，物业公司继续要原告索要；4、律师函1份，邮政快递单1份，查询回执1份，拟证明原告委托律师于2019年7月5日向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的租金及物业费、水电费，但被告置之不理，至今未向原告支付任何款项；5、法律事务委托合同1份，发票1份，转账凭证1份，拟证明原告为主张权利，于2019年7月5日委托重庆丽达律师事务所代为诉讼，并支付律师费7000元，该费用应由被告承担。被告满月派对公司未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩状和提供证据。经审理查明，原告系位于重庆市南岸区南滨路29号附2-15号房屋业主。2017年12月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市南岸区南滨路29号附2-15商铺租给被告办公使用，房屋建筑面积252.28平方米，房屋租赁期为5年，自2017年12月15日起2022年12月14日止。第四条履约保证金中约定，在签订本合同之日，被告应向原告支付房屋租赁履约保证金8072.96元。由于被告违反或不履行本合同及与合同不可分割的所有附件中约定的有关被告应履行的义务，则原告有权视情况扣除或没收被告的履约保证金作为违约金处理。第五条租金、租金交纳期限中约定，2017年12月15日至2018年2月14日为免租期（租金免收）。2018年2月15日至2018年12月14日，租金单价32元每平方米，月租金8072.96元，季度租金24218.88元。第二年租金：2018年12月15日至2019年12月14日，租金单价33.6元每平方米，月租金8476.6元，季度租金25429.8元，年租金101719.20元。第三年租金：2019年12月15日至2020年12月14日，租金单价35.28元每平方米，月租金8900.43元，季度租金26701.29元，年租金106805.16元。第四年租金：2020年12月15日至2021年12月14日，租金单价37.04元每平方米，月租金9344.45元，季度租金28033.35元，年租金112133.40元。第五年租金：2021年12月15日至2022年12月14日，租金单价,38.89元每平方米，月租金9811.16元，季度租金29433.48元，年租金117733.92元。在本合同签订当日，原告须交付房屋，被告须缴纳2018年2月15日至2018年5月15日租金给原告共计24218.88元；此后租金每一个季度为一期，每期租金须于前一期届满前15日内足额缴纳。第六条中约定，若被告逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，被告需按所欠缴金额向原告支付万分之五的违约金，直至被告付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止。若因被告原因，被告逾期15天仍未能缴纳到期应付租金等，则原告有权书面通知被告解除合同，同时中止承租房屋之水电及中央空调等的供应。在此情况下，被告已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。此外，原告有权将承租房屋另行租予第三方，若原告收取的违约金不足以弥补原告实际发生的损失，原告有权向被告另行追索。该商铺物业管理费8元/月/平方米，即2018.24元/月（具体由物业公司收取金额为准）。由被告从签订合同之日起按时缴纳给家利物业管理（重庆）有限公司珊瑚水岸分公司。并遵守家利物业管理（重庆）有限公司珊瑚水岸分公司的相关物业规定。第七条租赁期间的房屋装修及修缮中约定，原告将房屋交给被告后，被告的装修及修缮，原告概不负责。如被告不再使用租赁房屋，被告应将承租房屋“原有墙体及门窗完整性、原有设施设备的使用性”归还原告（正常的损耗除外）。第九条中约定，本合同提前解除终止或期满终止时，被告应在合同提前解除终止或期满终止之日起7日内搬离并归还原告。本合同提前解除或期满终止之日，若被告仍未能将承租房屋及时归还给原告，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被原告实际收回之日止，被告除了应按合同解除或期满终止之日租金标准的1.5倍向原告支付该房屋占用使用费外，被告还应就原告就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任，同样，被告亦有权按照此规定主张权利。上述合同签订后，被告向原告支付履约保证金8072.96元，并支付了2018年2月15日至2018年8月14日期间的租金。因被告未按期缴纳物业费等费用，家利物业管理（重庆）有限公司向法院提起诉讼，要求冯宗政、冯娇支付2018年7月1日至2019年2月28日所欠物业费及公摊水电费。冯宗政于2019年6月以刷卡方式向家利物业管理（重庆）有限公司珊瑚水岸分公司支付2018年7月至2019年1月的物业服务费及公摊水电费共计14457.71元。2019年7月5日，原告委托重庆丽达律师事务所通过全球邮政特快专递向被告邮寄支付租金、物管水电费的催款律师函。另，本案因被告下落不明，采用其他方式无法送达，于2020年4月28日以公告方式送达起诉状副本等，自公告之日起经过60日，即视为送达。本院认为，原告冯宗政与被告满月派对公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。被告未按约定期限履行支付租金的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告据此提起诉讼要求解除合同，符合上述合同第六条的约定，本院予以支持。本院于2020年4月28日以公告方式送达起诉状副本等，自公告之日起经过60日，即视为送达。故可以认定原告解除合同的意思表示最迟于2020年6月27日到达被告，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月27日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上述合同解除后，被告应将涉案房屋返还原告。故对于原告主张的要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的恢复原状，经庭审中询问，原告表示其仅是要求被告将涉案房屋中的家具、文件等属于被告所有的物品搬离，因其他装修部分未作重大改动，因此不予主张。据此，原告主张的恢复原状实际为要求被告从涉案房屋中搬离，本院对此予以支持。原告主张的要求被告支付从2018年8月15日至2019年7月14日期间的租金91628.04元，符合约定，本院予以支持。对于原告主张的从2019年7月15日起按每月8476.6元计算至实际将房屋返还原告之日止的房屋占用使用费，庭审中，原告表示上述房屋占用使用费中包括逾期未支付的租金。因上述合同于2020年6月27日解除，故从2019年7月15日起至2020年6月27日，被告应支付相应的租金，原告主张按每月8476.6元标准计算，低于合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。此后，因被告未向原告返还涉案房屋，故应向原告支付占用期间的使用费，原告主张按每月8476.6元标准计算，有事实依据，本院予以支持。对于原告主张的物管费、水电费14457.71元，有相应收据及付款凭证为证，本院予以支持。对于原告主张的律师费，根据合同约定，应由被告负担，故本院予以支持。对于原告主张的履约保证金及违约金。根据合同第六条的约定，被告已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。故上述保证金8072.96元应当抵充违约金。原告主张截止至2019年7月14日的违约金共计9861.72元，抵充保证金8072.96元后，尚欠违约金为1788.76元。此后的违约金应按原告主张的计算基数一并予以计算，即以91628.04元为基数，从2019年7月15日开始按每日万分之五的标准计算至付清之日止。被告经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利，应当承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告冯宗政与被告重庆满月派对娱乐有限公司之间于2017年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月27日解除；二、被告重庆满月派对娱乐有限公司于本判决生效之日起七日内从位于重庆市南岸区南滨路29号附2-15房屋中搬离，并将该房屋返还给原告冯宗政；三、被告重庆满月派对娱乐有限公司于本判决生效之日起七日内向原告冯宗政支付从2018年8月15日至2019年7月14日期间的租金91628.04元，并支付截止至2019年7月14日的违约金1788.76元以及从2019年7月15日至上述租金付清之日止，以91628.04元为基数，按每日万分之五的标准计算的违约金；四、被告重庆满月派对娱乐有限公司于本判决生效之日起七日内向原告冯宗政支付从2019年7月15日至2020年6月27日，按每月8476.6元为标准计算的租金以及从2020年6月28日至实际返还上述房屋之日止，按每月8476.6元为标准计算的房屋占有使用费；五、被告重庆满月派对娱乐有限公司于本判决生效之日起七日内向原告冯宗政支付律师费7000元；六、驳回原告冯宗政的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3080元，公告费560元，由被告重庆满月派对娱乐有限公司负担（此款原告垫付，由被告于本判决生效之日起七日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 王 冲人民陪审员 邹 亮人民陪审员 邢政义二〇二〇年九月二十八日书 记 员 钟宇焱