内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院民事判决书（2020）内0722民初578号原告：谭伟，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：吴书辰，莫力达瓦达斡尔族自治旗塔温敖宝镇法律服务所法律工作者。被告：包孟利，男， 达斡尔族，公务员，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：郭东桥，内蒙古纳文律师事务所律师。委托诉讼代理人：包汇涛，男， 达斡尔族，公务员，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。（系被告包孟利儿子）被告：孟桂生，男，公务员，住内蒙古自治区。 原告谭伟诉被告包孟利和孟桂生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谭伟及其委托诉讼代理人吴书辰、被告包孟利的委托诉讼代理人郭东桥和包汇涛、被告孟桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间签订的买卖定金收付书；2、依法判令二被告返还定金40 000元；3、依法判令二被告赔偿原告经济损失共计18 000元；4、依法判令二被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2019年11月17日原告购买被告包孟利位于××旗房屋，被告包孟利委托被告孟桂生与原告签订了该房屋买卖定金合同，在签订合同时原告给付被告孟桂生定金20 000元并约定该房屋以贷款的方式进行购买，在合同履行过程中被告包孟利迟迟不协助原告办理二手房贷款且以该房屋需要缴纳全款为由迟迟不予原告签订房屋买卖合同，定金也不予退还。因被告违反合同约定造成原告各项经济损失共计18 000元，在多次协商未果的情况下诉至贵院。综上所述，原告认为被告的行为造成了合同目的不能实现且构成违约，因此依据《合同法》第115条、第97条规定：被告应当双倍返还定金，并赔偿原告经济损失，请求法庭依法裁决，支持原告的诉讼请求，以维护其合法权益。被告包孟利辩称，原告所述情况与事实不符，2019年11月17日，因答辩人在外地，不便回到莫旗。因此，答辩人委托被告孟桂生与原告签订买卖定金收付书。该合同签署后，答辩人就已经将房屋交付给原告使用并居住。即使双方未继续签署房屋买卖合同，但是答辩人将房屋实际交付以实际行动履行了房屋买卖合同中的交付义务。原告入住该房屋后对房屋进行装修。表明原告接受该房屋即使未签订书面买卖合同，双方关于房屋买卖的主合同也已经成了一种生效答辩人在该房屋买卖过程中已经履行交付义务。欲与原告继续签订买卖合同并委托答辩人之子包汇涛与原告办理产权变更登记手续。而原告迟迟没有交付房款。如今原告起诉答辩人要解除双方签订的定金合同并给付装修损失费。作出了解除双方定金合同及买卖合同的意思表示。原告的行为已经构成违约，根据合同法第115条之规定，给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金。原告拒绝交付房款，迟迟不与答辩人继续签订买卖合同，已经违约。所以答辩人不应承担双倍返还定金的义务。关于原告入住房屋后产生的装修费用18 000元，不应由答辩人承担。答辩人一直要求继续履行买卖合同，因房屋已经出售给原告，一直由其占有并使用。原告装修自己房屋所产生的费用没有让答辩人承担。原告主张装房屋装修费的损失为18 000元。应当对自己的诉讼请求承担举证责任。证实其实际损失具体损失金额应以鉴定结论为准。根据我国《合同法》第94条关于合同解除条件之规定，答辩人不存在任何该条款内所规定的违约行为。答辩人也主张继续履行双方的买卖合同。因房屋已经交付给原告，如原告不继续缴纳房款，答辩人保留起诉原告缴纳房款的权利。综上所述，原告起诉答辩人解除定金合同没有事实依据及法律依据。答辩人不存在违约情形，不需要返还原告缴纳的定金。要求答辩人承担装修费用也没有法律依据，请求法院驳回原告的驳回原告诉讼请求。另补充一点，刚刚我方在答辩时也已经提到被告孟桂生之所以当时与原告签订买卖定金收付书是因为答辩人当时人在外地，因此答辩人委托孟桂生与谭伟签订的该定金收付书。因此被告孟桂生仅仅是当时签订买卖定金收付书时被告包孟利的委托代理人原告与被告之间的买卖合同纠纷将孟桂生列为本案的共同被告。我方认为是没有依据的，孟桂生与本案无关。同时，在庭后被告包孟利方以无法继续履行合同为由，提交同意解除双方之间房屋买卖关系的说明一份。被告孟桂生辩称，当时买卖合同已经履行，钥匙也交了，房子原告已经住了，装修也是装修的自己的房子。到现在这么长时间了为什么还不执行买卖合同。这些后果都是原告自己造成的，我们没有违约责任。希望法院公正判决。本院经审理认定事实如下：2019年11月17日，原告谭伟（乙方）与被告包孟利委托的代签人被告孟桂生（甲方）签订了一份《买卖定金收付书》。 双方约定将位于××旗（产权号：05464-5）的房屋以240 000元的价格出卖给原告谭伟。原告谭伟缴纳购房定金20 000元。双方又约定了过户费、土地费用和二套房费的承担主体。在该《买卖定金收付书》最后双方又约定“如果乙方违约，则相应定金不予退还，如甲方违约，则已收定金双倍返还”的内容。同时，书写有“带交通局院内二楼仓房一个，给付房主取暖费2000元整”。原告谭伟于签订《买卖定金收付书》当日领取了钥匙，并在装修两月左右后，于2020年1月9日入住案涉房屋。后因购房款贷款办理事宜双方产生争议。原告谭伟诉至法院要求解除双方之间签订的《买卖定金收付书》，并要求被告包孟利双倍返还定金和给付装饰装修费用。被告包孟利在答辩时主张继续履行合同。但是，庭后以原告谭伟申请解除合同，被告包孟利亦认为房屋买卖合同无法继续履行为由同意解除双方签订的定金合同和房屋买卖关系。以上事实有原告谭伟出示：1、《买卖定金收付书》和房屋产权证书复印件以证明购买房屋的基本信息和原告谭伟交付定金20 000元和取暖费2 000元。二被告对该组证据没有异议，本院对当事人没有异议的质证意见予以确认，经认证予以认定采纳。对于被告包孟利委托被告孟桂生签订《买卖定金收付书》的事项，经被告包孟利确定，本院亦予以认定采纳其有效性。2、原告谭伟和被告包孟利的谈话录音，以证明双方口头约定涉案房屋以贷款形式购买，现被告违反合同约定要求原告以钱款形式购买，并拒绝履行房屋买卖过户义务。二被告经质证对该录音的真实性没有异议，但认为录音内容系协商的过程，并没有确定双方解除合同，并双倍返还定金和房屋装修款项。本院经认证，对该录音的真实性予以认定采纳。同时，录音内容系双方协商过程，并没有在录音最后确定最终解除合同并且返还双倍定金的事项。因此，对该录音的证明目的不予采纳。3、装修前后视频资料和票据以证明涉案房屋原告已经进行装修，花费具体费用为15 067元。二被告经质证对视频的真实性没有异议。对票据有异议，认为从形式上不属于正规发票，也无法认定与本案的关联性。本院经认证，对视频的真实性予以认定采纳。对于票据所体现的物品项目和价格，根据视频所显示的内容与票据所体现的物品具有一定的一致性，从价格上亦具有合理性。因此，该组证据相互佐证，本院予以认定采纳。被告包孟利出示：1、房屋产权证书和公证书以证明2020年3月27日被告包孟利委托包汇涛办理房屋合同签订和协助办理过户手续事宜。被告包孟利一致积极履行卖房义务。被告孟桂生对该组证据没有异议。原告谭伟经质证对真实性没有异议。但认为公证书的时间为3月份，其与被告包孟利在通话录音中磋商是在1月份，所以无法证明被告包孟利积极履行卖房义务。本院经认证，对该组证据的真实性予以认定采纳。根据公证书的内容仅可证明被告包孟利对于案涉房屋委托其儿子包汇涛办理相关事宜。2、视频光盘以证明包汇涛带着产权变更登记材料和原告到房屋中介公司要求签订房屋买卖合同和交付房款后办理产权登记。被告孟桂生对该组证据没有异议。原告谭伟经质证对真实性没有异议。但认为不能证明原告的证明目的。本院经认证，对该证据的真实性予以认定采纳。通过视频内容可以证明双方在中介公司处协商房屋买卖等未尽事宜。本院认为，2019年11月17日，原告谭伟和被告包孟利的委托人孟桂生签订了《买卖定金收付书》，将位于××旗（产权号：05464-5）的房屋以240 000元的价格出卖给原告谭伟，并口头约定通过办理贷款的方式支付购房款。同日，原告谭伟交付定金20 000元。本案中，原告谭伟和被告包孟利虽未签订房屋预售合同或继续签订房屋买卖合同，但双方已在《买卖定金收付书》中对房屋基本情况、价款、违约责任等内容形成了一致的意见。《买卖定金收付书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，是有效的。同时，在签订《买卖定金收付书》后，原告谭伟就实际入住使用，并装饰装修案涉房屋。原告谭伟和被告包孟利之间已经形成房屋买卖合同关系，均应按约履行。但是，双方在房款履行过程中对给付方式和先办理过户，还是先付清房款的问题产生争议。对于双方争议的房款履行方式，原、被告没有在《买卖定金收付书》中进行约定，也没有签订正式的房屋买卖合同进一步确认。现原告谭伟主张购房款需要以签订二手房买卖合同的方式，由被告包孟利协助办理房屋过户手续，继而办理相应贷款手续。被告包孟利则主张双方仅约定原告谭伟以贷款方式给付购房款。但未约定包孟利对此需要先行协助办理房屋过户手续和贷款办理期间的其他协助义务。对此，本院认为虽然双方当事人对于购房款履行方式的约定并不明确，但在房屋买卖关系中，双方当事人交易的目的在于被告包孟利通过售卖房屋获得购房款，原告谭伟通过支付购房款取得房屋所有权。房屋价款的支付方式应以有利于实现合同目的方式履行，而没有必要局限于某一种特定形式。双方均应遵循诚信原则，尽快确定付清购房款的内容。但是，在后续房屋款项交付、过户等事宜方面双方经过电话沟通联系，被告包孟利经过公证的委托代理人包汇涛到中介处与原告谭伟协商处理等方式均未对争议部分达成一致意见。因此，原告谭伟诉求主张解除合同关系。被告包孟利亦予以认可。综上，双方无继续履行房屋买卖关系的意愿表达和事实基础。所以，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，现原告谭伟申请解除双方之间的房屋买卖关系。被告包孟利亦予以同意解除。但是，在本案诉讼之前原告谭伟未通知到被告包孟利，而本院在2020年4月17日向二被告送达起诉状，已通知二被告解除内容。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院认定双方之间的房屋买卖关系已经在2020年4月17日解除。对于违约责任的问题，因为《买卖定金收付书》对付款进度、房屋买卖手续办理时间、房屋买受人等条件并未作出约定。在原告谭伟提交的与被告包孟利的通话录音中，双方也未明确贷款方式和过户先后顺序，并且在2020年3月份在中介处双方还在协商房款如何给付的实质性要件。原告谭伟亦未提交证据证明其所主张的购房款履行方式经过与被告包孟利的协商确定。因此，现由于双方就房屋买卖关系中购房款给付的实质性要件无法协商一致，使房屋买卖不能进行，双方均无责任。基于上述情况，本案不应适用定金罚则。被告包孟利应将收取的具有担保功能的定金20 000元全额返还原告谭伟。故，本院对原告谭伟诉求主张的违约事实和双倍返还定金的诉求不予支持。同时，对于原告谭伟诉求主张赔偿经济损失18 000元的诉求，本院认为原告谭伟诉求主张的装饰装修款项15 047元的部分有视频和票据予以证明原告谭伟对案涉房屋进行添附和必要装饰装修的事实。在双方房屋买卖关系解除，原告谭伟自愿主张票据中添附的物品一律放置案涉房屋并不带走的基础上，被告包孟利作为房屋所有人将继续享有该装饰装修行为的利益，并且部分装修装饰行为客观上也无法带走，予以拆除也必将产生其他不必要的费用。本着双方当事人权益最大的化的原则，本院认为被告包孟利适当将装饰装修款项给付原告谭伟，原告谭伟将七张票据中载明的添附物予以留置案涉房屋处为宜。对于返还数额，因原告谭伟已经入住并使用已超过半年之久，物品具有一定的损耗和价值降低。所以，本院酌情认定被告包孟利适当给付原告谭伟装饰装修款项13 000元为宜。对于添附物应予以留存的除了已经粘贴，并且无法带走的以外，对于软包门、双水龙头、坐便、榻榻米衣柜、室内门（二手四套）、吊顶、浴霸、灯具、美的热水器、开关插座均应留置在案涉房屋。如产生未按本院上述认定予以留置的情况，则根据票据记载的金额予以在返还款中扣除。对于原告谭伟主张的没有票据的费用，因没有证据予以证明，本院不予支持。对于原告谭伟主张的取暖费2000元。因原告谭伟已经在2019年11月17日取得房屋钥匙后，在当年的取暖期内实际居住使用，其作为取暖费的受益者要求被告包孟利返还该笔费用没有事实依据和法律依据。因此，本院对该项诉求不予认定支持。综合上述事实和理由，被告包孟利应返还原告谭伟定金20 000元和装饰装修费用13 000元。对于原告谭伟诉求主张二被告共同返还定金的诉求，因原、被告双方均认定被告孟桂生在签订《买卖定金收付书》时系委托关系，并在该协议书中予以标注委托关系，并均认可房屋买卖关系的相对方系原告谭伟和被告包孟利，因此该定金和装饰装修返还款应由被告包孟利予以返还，不应由被告孟桂生承担。总综合上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、原、被告双方于2019年11月17日签订的《买卖定金收付书》于2020年4月17日予以解除；二、原告谭伟于本判决生效后十日内从位于××旗（产权号：05464-5）房屋内搬出；三、被告包孟利于本判决生效后十日内一次性给付原告谭伟定金和装饰装修款项共计33 000元；四、驳回原告谭伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取计625元，由原告谭伟负担263元，由被告包孟利负担362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 员 孟 瑶二〇二〇年九月二十六日书 记 员 萨 聪附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。  法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条 判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决内容包括：（一） 案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二） 判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三） 判决结果和诉讼费用的负担；（四） 上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。