西安市莲湖区人民法院民事判决书（2018）陕 0104 民初2669号原告：西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司，住所地西安市莲湖区XX园XX路XX号XX层。法定代表人：裴子璞，该公司经理。委托诉讼代理人:王优民，陕西乐思律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告：西安辣欢天餐饮有限公司，住所地西安市新城区XX路XX号XX、XX室。法定代表人：张某某，该公司经理。委托诉讼代理人：鲁俊毅，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。第三人：西安悦宫餐饮有限公司，住所地西安市雁塔区XX街XX号。法定代表人：徐利华，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵晓东，男，1978年XX月XX日出生，回族，西安悦宫餐饮有限公司经理，住西安市雁塔区XX路XX号XX楼XX单元XX层XX号。原告西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司（以下简称爱窝窝公司）与被告西安辣欢天餐饮有限公司（以下简称辣欢天公司）、第三人西安悦宫餐饮有限公司（以下简称悦宫餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱窝窝公司的委托诉讼代理人王优民、齐晓联，被告辣欢天公司的委托诉讼代理人鲁俊毅，第三人悦宫餐饮公司的委托诉讼代理人赵晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱窝窝公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告退还押金100000元及租金131250元；2、判令被告西安辣欢天餐饮有限公司赔偿原告财产损失4000000元；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：肖某某等人合伙投资经营KTV,2009年8月19日肖某某作为代表以第三人悦宫餐饮公司的名义和被告辣欢天公司签订合作协议，双方同意共同以合作经营和独立经营方式租用西安市XX园XX路XX号临街商业用房（该房产系军产，是被告租赁西安新城永吉商店的），合同有效期为15年。肖某某等人与被告在二楼联营经营餐饮；肖某某等人独立使用该楼三层，年租金75万元。以上各层的水、电、气等各项设施分层独立计量，费用按照上述约定内容由各方独立承担。合同签订后，肖某某等人向被告交纳了三楼一季度租金和押金，投入资金对三楼进行装修、购买设施设备，招聘员工，XX路XX店投入运营，经营过程中在行业里赢得了极高的评级和良好的口碑。2013年9月，肖某某等人成立西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司，XX酒XX店XX路店。2013年12月左右，中国人民解放军94070部队派人传达上级下发的文件精神，主要涉及“出租人与承租人谈判，关停在军产中经营KTV等项目内容”。被告告知原告在部队检查时予以配合。虽然配合部队检查工作影响了原告的正常经营，但仍正常收取原告的租金。此后，原告的门头字多次被拆掉。2014年8月5日，原告向被告缴纳了2014年8月21日至2014年11月20日期间的租金196875元。2014年9月10日，原告接到通知责令关停，否则将采取停水、停电措施。2014年9月18日，原告经营的三层KTV停电，被迫停业，承租的房屋无法使用。KTV的关停对原告造成了巨大的损失，原告承诺在得到赔偿后关停KTV。在原告提出赔偿要求后，经各方多次协商，应被告、西安新城永吉商店、94070部队的要求，原告对固定资产进行了资产评估，评估值为7819257元。后经各方商定，2014年10月15日、2014年1月20日，由被告先行支付原告100万元赔偿款，其余等待部队的补偿政策确定后给付。被告支付了100万元赔偿款后，原告KTV关停的赔偿问题一直没有结果。原告在正常交纳租金的前提下被停电，合法经营的KTV被关停，被告明显违约。原告无法正常使用承租房屋，合同目的已无法实现，给原告造成巨大的经济损失。鉴于此，原告要求被告返还押金、租金并支付赔偿款。被告辣欢天公司辩称，原、被告不存在合作或租赁关系，请求驳回原告的诉讼请求。被告和原告之间未签过租赁合同，只和本案的第三人签订过合同。第三人悦宫餐饮公司述称，肖某某与被告签订合同，在桃园路XX路XX店，该店是肖某某、王兰君，裴子璞三人实际投资经营。该协议的乙方虽然是第三人悦宫餐饮公司的名字，但并没有盖章，悦宫餐饮公司也没有委托授权肖某某与被告签订租赁合同。据了解，2013年9月，肖某某XX酒XX店XX路店，第三人至始至终都没有投入资金，也没有参与经营，实际缴纳租金和履行合同都是肖某某等人及原告之间的行为。因此，原告与被告之间的纠纷与第三人无关，第三人不应该承担该合同的权利和义务。原告爱窝窝公司提交证据如下：证据一：合作协议、房屋租赁合同、工商信息登记表、西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司营业执照、资产权属说明、消防安全检查意见书。证明：1、肖某某与被告辣欢天公司签订合作协议书，独立使用三楼经营KTV，与辣欢天公司无关，年租金75万元；2、“悦宫KTV量贩 ”桃园路店，是肖某某、王兰君、裴子璞三人投资成立，前期以西安川国家宴有限公司名义经营。2013年7月三人成立西安爱窝窝酒店有限公司，法定代表人肖某某。2013年9月成立爱窝窝公司第一分公司，“悦宫KTV量贩 ”桃园路店将所有资产投入新设立的爱窝窝公司第一分公司，此后以爱窝窝公司第一分公司名义独立经营“悦宫KTV量贩 ”，履行与被告辣欢天公司签订的合作协议；3、合作协议的期限为15年，自2009年8月19日至2024年12月31日。证据二：原告交纳租金的单据。证明：爱窝窝公司2014年8月5日交纳租金至2014年11月20日。2014年9月18日被停电、停业时正常交纳租金。证据三：整改停业告知书、停业整顿通知、通话录音（供电局工作人员），断电、停电无法经营的照片。证明：  1、爱窝窝公司在2014年9月18日被辣欢天公司停电、停业，此后无法正常经营；2、截止2014年9月18日，原告的合作协议履行了5年，还有10年期限才届满；3、部队整改通知对歌厅、LTV等命令禁止项目，出租单位与承租人协商谈判，必须关停。证据四：原、被告与西安新城永吉商店、9407部队各方协商解决“悦宫KTV量贩 ”桃园路店关门停业赔偿的录音资料。证明：“悦宫KTV量贩 ”自2014年9月18日被停业，原告与被告、西安新城永吉商店、9407部队各方就“悦宫KTV量贩 ”桃园路店关停的赔偿问题进行协商过，主要内容：1、“悦宫KTV量贩 ”关门停业问题。2、原告提供评估报告来确定赔偿标准问题。3、评估报告递交程序问题，原告报张某某（被告方），张某某（被告方）报张勇（永吉商店），张勇报9407部队。4、停业补偿问题，被告先给原告100至200万元，原告关门停业，最终赔偿金额逐级上报后确定。证据五：原告的资产评估报告、原告向被告提交资产评估报告的照片。证明：爱窝窝公司应被告辣欢天公司及西安新城永吉商店、94070部队的要求，对投入的固定资产进行了资产评估，评估值为7819257元。 2014年10月16日，爱窝窝公司向辣欢天公司提供了评估报告。证据六：王兰君银行转款明细。证明：1、肖某某等三人于2009年8月21日给辣欢天公司支付租金、押金。（公司股东王兰君总共向张某某侄子张彪转款585000元，包含二楼合作经营费用297500元、三楼一季度租金187500元和100000元押金)；2、被告于2014年10月15日、2014年10月20日分两次向原告先行支付了100万元的停业赔偿款。证据七：回函、通知，证明：1、原告在等待赔偿期间，于2017年7月20日收到被告关于清租腾房的通知，非常费解（在2014年10月双方协商赔偿后原告第一次被被告催要租金、腾房）；2、基于被告违背诚信，原告督促被告落实解决赔偿问题，或继续履行合同，或终止合同；3、原告要求解除《合作协议》，办理解除协议的补偿和租赁房屋移交手续问题。证据八：“悦宫KTV量贩 ”桃园路店现状一组照片。证明：一个投资上千万元合法经营的企业被关门、停业，损失巨大。对原告提交的证据，被告辣欢天公司质证认为：对证据一的合作协议及附件、房屋租赁合同、工商信息登记表、爱窝窝公司营业执照、消防安全检查意见书的真实性均认可，对资产权属说明的真实性不认可。合作协议书明确记载乙方是第三人悦宫餐饮公司，有肖某某签字，此合作协议只能证明肖某某代表本案第三人悦宫餐饮公司在乙方处签字。房屋租赁XX城XX店签订的，与原告无关，工商信息登记表基本情况显示原告的股东由三人组成，工商信息和营业执照体现的是两个主体，原告没有独立的财产，分公司只有负责人，XX组XX店是原告的不能成立。合作期限是根据被告与第三人之间的约定，与原告无关，消防安全检查意见也不能认定原、被告之间存在合作或租赁关系。对证据二：真实性认可，证明目的不认可，房租不是原告转款，转款人系王兰君。对证据三：整改停业告知书、停业整顿通知的真实性认可，对供电局录音真实性不予认可。这是案外人之间通话录音，对证明目的不予认可，履行期限是被告和第三人公司的约定，与原告无关。对证据四：庭后提交质证意见。对证据五：不认可该评估报告的真实性及证明目的。被告非评估事项委托人，未参与评估，材料未经被告核实。根据该报告记载，此报告结论的有效期亦已超过，报告中亦记载相对方为悦宫餐饮公司，被告不认可涉案资产属于原告， 对证据六：财务方面有出有进，以张某某书面质证意见为主。对证据七：真实性认可，证明目的不认可，原件记载通知单位是悦宫餐饮公司，肖某某代表悦宫餐饮公司发的，被告不认可。对证据八：照片以张某某的书面意见为主。对原告提交的证据，第三人悦宫餐饮公司质证认为：对证据一：合作协议书及附件真实有效，肖某某是个人行为，并未代表悦宫餐饮公司，对其他证据的真实性、证明目都认可。对证据二：真实性认可，是否是交租金悦宫餐饮公司不清楚。对证据三：真实性认可。对证据四至证据八认为：因悦宫餐饮公司没在现场，不知情不发表意见。被告辣欢天公司提交证据如下：证据一：工商登记信息。证明：王兰君是悦宫餐饮公司股东。证据二：通知两份。证明：发件人是悦宫餐饮公司，肖某某作为代表一方在上面签字。证据三：2014年10月至2017年8月3日水电费缴纳情况、2017年8月24日消费小票、发票以及现场照片，证明：第三人经营KTV一直到2017年8月。对被告辣欢天公司提交的证据，原告质证认为：对证据一：真实性认可，证明目的不认可，该证据只能证明王兰君在第三人公司参股，不能证明王兰君的这笔投资与原告有关联。对证据二：真实性认可，证明目的不认可，公章是第三人悦宫餐饮公司的，但肖某某是原告的法定代表人，这是肖某某作为法人、股东代表人的回复，是为了迎合对应关系加盖公章。对证据三：发票的真实性认可，证明目的不认可，发票不能证明原告在2017年8月正常经营，关停禁令一直未撤销，断的电没有恢复。照片真实性不认可，不能证明拍照时间，也不能证明是在原告处。水电费缴费明细不认可，2014年9月18日就断电，不可能再交水电费，印章也没见过。对被告辣欢天公司提交的证据，第三人质证认为：对证据一、证据二：同意原告的质证意见。 对证据三：表示不清楚，悦宫餐饮公司也没交过水电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：2009年7月28日，XX城XX店签订《房屋租赁合同》，约定由辣欢天公司承租位于西安市XX园XX路XX号XX层的商业用房，一层建筑面积约为550㎡，二、三、四层面积约为5700㎡，租期15年，自2009年8月1日至2024年12月31日止，月租金为20万元，年租金为239万元，每三年递增一次，按季度支付，逾期支付租金，每天按照年租金5‰计算违约金，逾期十日，守约方有权解除合同。2009年8月19日，被告辣欢天公司（作为甲方）与第三人悦宫餐饮公司（作为乙方）签订《合作协议书》，约定：“一、甲方于2009年7月28日和西安市新城区永吉商店签订合同，租用其位于西安市XX园XX路XX号XX房XX栋（系军产），1-4楼面积约6000平方米，用于餐饮娱乐经营。现甲乙双方同意共同以合作经营或独立经营方式执行该合同。……二、乙方愿在该处和甲方合作，在该楼二楼与乙方联营，进行餐饮经营，……双方约定的投资比例为5:5，利润分红亦为5:5，根据面积计算二楼的房租全年为84万元，有双方共同按上述比例承担，纳入企业经营成本。三、乙方使用该楼三层，进行KTV娱乐经营活动。乙方在三楼的经营与甲方无关。根据面积计算三楼的房租全年为75万元，由乙方按时交纳。……五、……甲乙双方均按照甲方和永吉商店的房屋租赁合同约定时间和方式缴纳，逾期缴纳的违约责任亦按该合同约定由违约方承担。”落款处甲方由张某某签字，乙方由案外人肖某某签字，未加盖悦宫餐饮公司公章，无其法定代表人签名。另，该合作协议书（附件）记载：“……二、1，合同签订后，XX城XX店2009年7月28日所签署的房屋租赁合同中第四条分摊到乙方的比例到位。”协议签订后，辣欢天公司向裴子璞交付了涉案房屋。裴子璞与肖某某、王兰君进行装修后在该XX层XX路XX店。2009年8月21日，王兰君向张某某的侄子张彪转款585000元。其中包括二楼三个月租金105000元，三楼三个月租金1875000元，以及两层楼共同的履约保证金2925000元。2013年7月1日，裴子璞与肖某某、王兰君发起成立西安爱窝窝酒店有限公司（2016年10月9日更名为西安爱幄幄酒店有限公司）。2013年9月11日，三人发起设立西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司，法定代表人为裴子璞，XX路XX店。后，王兰君向辣欢天交纳租金至2014年11月20日。2014年8月28日，中国人XX队XX城XX店发出《停业整顿通知》，明确KTV等属于军产明令禁止项目，责令于2014年8月30日起停业整改，否则将停水停电。2014年9月10日，西安新城永吉商店向辣欢天公司发出《整改停业告知书》要求辣欢天公司执行部队命令，停止三楼KTV的经营活动。2014年9月18日，XX路XX店停业整顿。经各方协商，爱XX路XX店的资产进行了评估。2014年10月10，陕西天任资产评估有限责任公司作出陕天任评报字（2014）第38号资产评估报告书，评估结论为XX路XX店的装修工程及辅助设施和机器设备的评估价值为7819257元。2014年10月15日，辣欢天法定代表人张某某向王兰君个人账户支付80万元、2014年10月20日，案外人陈某某向王兰君个人账户支付20万元。各方均认可该100万元即为补偿款。此后，双方因对补偿款问题未能协商一致，XX路XX店未腾交房屋，也未正常经营，形成诉讼。审理中，本院多次主持各方调解，终未能达成一致意见。庭审中，原告举证陕天任评报字（2014）第38号资产评估报告书，记载装修价值为7819257元，但原告其起诉时仅仅主张4000000元。被告对陕天任评报字（2014）第38号资产评估报告书不予认可，认为该评估报告系原告单方委托做出。2019年8月12日，被告辣欢天公司提出评估申请，申请对涉案的XX路XX店现有装修装饰物残值进行评估鉴定，本院通过西安市中级人民法院委托中和资产评估有限公司进行评估鉴定，但被告以评估收费标准有问题为由不同意预交鉴定费用，评估工作无法开展。后，原告主动预交鉴定费用。2020年1月25日，中和资产评估有限公司出具中和评报字（2019）第XAL1020号《资产评估报告》，记载：评估得出位于西安市莲湖区XX园XX路XX号XX楼XX”房屋内现有装修装饰残余价值为284.88万元，其中不可移动部分价值285.54万元，可移动部分价值0.33万元。另，评估鉴定费用共40000元。另查，庭审中双方因涉案房屋的承租方究竟是原告还是第三人悦宫餐饮公司的问题产生争议。在本案诉讼前，辣欢天公司曾起诉悦宫餐饮公司和爱窝窝公司共同向其腾交涉案房屋，（2017）陕0104民初8024号民事判决书认定：“《合作协议书》的权利义务主体应认定为辣欢天公司与爱窝窝公司。该《合作协议书》对涉案房屋的约定内容虽名为合作，实为租赁。”该案件宣判后，辣欢天公司、爱窝窝公司均不服，上诉至西安市中级人民法院，经（2019） 陕01民终11450号民事判决书认定，“原、被告之间的房屋租赁合同因爱窝窝公司经营的KTV 项目违反了军队房地产对外租赁的有关禁止性规定，故租赁协议应当予以解除。……根据已查明的案件事实并结合相关证据情况，可以认定爱窝窝公司已于 2018 年 5 月 7 日从涉案场地内搬离，故对辣欢天公司要求爱窝窝一公司腾交涉案房屋的诉讼请求，本案不再予以处理。一审审理中，各方均认可租金交纳至 2014年 11 月 20 日，故对于 2014 年 11 月 21 日至 2018 年 5 月 7日期间的租金，爱窝窝公司应当向辣欢天公司予以支付。”庭审后，经本院与原、被告谈话，原告表示首次向被告交纳租金为2009年8月21日，其中包括二、三楼共同的履约保证金2925000元，因本案诉讼前双方二楼的合作经营已结束，对二楼的保证金105000元已经结算，现在要求退还的是三楼的保证金187500元，但其在起诉的时候计算错误，主张了100000元。本院认为，故原、被告签订的《合作协议书》系有效合同，但双方的租赁关系已经被（2019） 陕01民终11450号民事判决书认定解除。本案中，原告对租赁房屋进行了全面装修，投资数额较大，使用时间未满租期，但合同解除的原因系受到国家和军队政策变化的影响，并非因双方当事人的自身原因，不能归责于原、被告双方，故应根据公平原则，由被告辣欢天公司按照中和评报字（2019）第XAL1020号《资产评估报告》认定的装修装饰残余价值为284.88万元的50%即142.44万元向原告进行补偿。关于原告要求被告退还押金100000元及租金131250元的诉讼请求，原告首次向被告交纳租金585000元，其中包括二楼三个月租金105000元，三楼三个月租金1875000元，以及两层楼共同的履约保证金2925000元。因本案诉讼前原、被告二楼的合作经营已结束，对二楼的保证金105000元已结算，现要求退还三楼的保证金187500元，但原告在起诉的时候计算错误，仅主张100000元，故被告现应退还原告押金100000元，其余押金，原告可另案主张。关于租金，因（2019） 陕01民终11450号民事判决书已经对租金问题进行认定并处理，本案不再重复租金问题。综上，依照《中国人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告西安辣欢天餐饮有限公司支付原告西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司房屋装修残值补偿款1424400元；二、本判决生效后十日内，被告西安辣欢天餐饮有限公司退还原告西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司房屋押金100000元；三、驳回原告西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费40650元、评估费40000元，由原告西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司负担46005元，被告西安辣欢天餐饮有限公司负担34645元（案件受理费、评估费原告已预交，被告在执行本判决第一项时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    长      王  霞审    判    员      高  琪审    判    员      冯林林      二Ｏ二Ｏ年九月二十一日                      书    记    员     周  晶