湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6416号原告:陈礼,男,1996年3月3日出生,汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人:张文泰,广东金桥百信(长沙)律师事务所律师。委托诉讼代理人:秦赛,广东金桥百信(长沙)律师事务所律师。被告:湖南暖通舒适家工程设备有限公司,住所地:长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道2号滨江金座新寓1栋109房，统一社会信用代码：91430104MA4LFBKX2W。法定代表人:曾宏,该公司执行董事。委托诉讼代理人:张艳,湖南高泽律师事务所律师。第三人:湖南恒温工程设备有限公司,住所地：长沙市开福区伍家岭街道芙蓉北路桂花园(现芙蓉中路一段119号)608房，统一社会信用代码：914301055676531096。法定代表人:李雄,该公司总经理兼执行董事。原告陈礼与被告湖南暖通舒适家工程设备有限公司（以下简称“暖通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告暖通公司申请追加湖南恒温工程设备有限公司（以下简称“恒温公司”）作为第三人参与本案诉讼，本院依法予以追加并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈礼及其委托诉讼代理人张文泰、秦赛，被告暖通公司法定代表人曾宏及其委托诉讼代理人张艳，第三人恒温公司法定代表人李雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈礼向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年第三季度租金43600元;2.判令被告向原告支付违约金（计算标准:计算基数为43600元,按日万分之五的标准，自2019年7月20日起，计算至不再拖欠租金之日止,暂计算至2020年7月21日为8022.4元）;3.判令被告向原告支付本案律师代理费5000元;4.判令解除原、被告之间于2017年2月6日签订的《门面租赁合同》；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年2月6日,原告与被告签订《门面租赁合同》,约定由原告将自有的位于湖南省长沙市岳麓区××街道××道××号××座××栋××号门面房租赁给被告用于经营、办公;租赁期限为8年,自2017年2月6日起至2025年2月5日止；租金标准为:2017年2月6日至2019年2月5日每月2万元，2019年2月6日后每年租金递增6%,租金支付方式为按季度支付,每季度末20日前支付下个季度的租金;被告逾期支付租金时,按应付金额的万分之五每日向原告支付违约金。合同订立后,原告依约向被告交付了涉案房屋,被告依约支付租金至2019年第三季度,此后至今仍然在使用涉案房屋,但经原告多次催告,被告仍然未向原告支付租金。为维护自身合法权益,原告特依法向法院提起诉讼。被告暖通公司辩称：一、被告暖通公司非案涉《门面租赁合同》相对方,亦非案涉房屋承租方,被告暖通公司非本案适格被告。虽依据原告陈礼所提交的证据《门面租赁合同》中合同落款处有被告暖通公司的签章。但依据被告暖通公司所提交的《门面租赁合同》,该合同中被告暖通公司并非合同相对方,且合同落款处仅有何涛个人的签名。二、案涉房屋的实际承租方系第三人恒温公司,且在合同履行期间向原告陈礼支付租金的主体一直系实际承租人恒温公司。首先,在2017年签订案涉《门面租赁合同》时,系第三人恒温公司委托其员工何涛与原告陈礼签订。其次,在何涛与陈礼签订租赁合同后案涉房屋一直由第三人恒温公司用于其公司经营使用。且在第三人使用租赁房屋期间,第三人公司一直按照原告陈礼提交的《门面租赁合同》约定的租金标准向原告支付租金。相应,原告陈礼对第三人承租案涉房屋的事实也同样知晓。且至本案陈礼向被告暖通公司提起诉讼之前,原告陈礼从未向被告暖通公司主张过案涉房屋的房屋租金。三、原告陈礼诉请的租金起算时间应以第三人恒温公司已经实际支付到位的月份开始计算。在被告暖通公司收到本案的起诉状副本后,经被告暖通公司法定代表人与原告陈礼沟通得知,第三人公司的租金已经支付至2020年5月。原告诉称恒温公司代暖通公司支付了2019年第三季度的租金两万元，与事实不符，且原告也未提交暖通公司授权恒温公司向原告支付租金的委托书，其支付的两万元租金是恒温公司作为实际承租人所支付的房屋租金，而非代被告支付。四、原告诉请本案被告承担律师代理费无合同及法律依据。第三人恒温公司述称：恒温公司给的是2018年及截止至2019年3月的租金，实际原告收到了暖通公司给的租金6万多元，恒温公司把房屋交给暖通公司之后暖通公司一直在使用，那剩余的四万余元的租金理应由暖通公司承担，被告暖通公司支付经营过程中的房租就可以了。经审理查明：2017年2月6日,原告（甲方）与第三人恒温公司员工何涛签订《门面租赁合同》,合同第一条租赁物业地址、名称、租赁范围及面积约定：1.物业地址、名称:滨江金座1栋一楼门面；2.租赁范围109门面(位置详见附图);3.建筑面积约:241.63平方米；4.用途：公司。第二条租赁期限约定：租赁期限8年,自2017年2月6日起至2025年2月5日止。第三条租赁保证金约定：租赁保证金20000元。第四条租金标准及支付方式约定：租金标准：2017年2月6日至2019年2月5日每月租金为贰万元整。房屋租赁的所有税费均由乙方负责。2019年2月6日至2025年2月5日每年租金递增6%。房屋租赁的所有税费均由乙方负责。租金支付方式：租金按季度支付。乙方应在每季度末的20日前支付下个季度的租金。第六条甲方责任约定：1.保证该物业产权明晰且没有任何债权债务纠纷,如出现上述问题,甲方承担全部责任。2.本合同期满,甲方在乙方付清房租、水电费、物管费等并腾空房屋办妥退房手续后10天内将租赁保证金退还乙方(不计利息)。第七条乙方责任约定：1.乙方须按时足额支付租金。乙方延迟支付租金在一个月内时,每延迟一天,须按应付金额的万分之五向甲方支付违约金。乙方在违约支付租金逾期一个月时,甲方有权终止《门面租赁合同》,封闭该物业,将物业另行处置,乙方应在接到甲方通知后10天内自行迁出,并补交所欠甲方的一切费用,甲方对乙方的装修及附属设施支出不作任何补偿。因乙方违约导致终止合同时,乙方所交租赁保证金不予退还。2.乙方使用的水、电费用,应及时向物业公司或有关部门缴纳,不得拖欠。乙方应与物业公司签订《前期物业管理协议》,遵守物业公司的各项管理制度和规定,按时交纳物业管理费用。第十三条约定，本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，自甲乙双方盖章之日起生效。合同还对其他事项进行了约定。合同甲方由陈礼签字。2019年3月，上述租赁合同加盖了被告暖通公司印章，并由被告暖通公司使用该房屋。被告暖通公司法定代表人曾宏于2019年6月5日支付了2019年4月至7月的租金63600元，此后未按约定在2019年7月20日支付2019年三季度（第8、9、10月份）租金63600元，后第三人恒温公司向原告支付了其中的20000元租金，因欠付原告43600元租金，故原告诉至本院。另查明，1.案涉房屋内的东芝空调门店原系第三人恒温公司经营，门店租金由第三人恒温公司给付给原告陈礼。2019年3月24日，第三人恒温公司（甲方、转让方）与被告暖通公司法定代表人曾宏（乙方、受让方）签订《暖通舒适家公司门店渠道及固定资产转让交割协议》，约定第三人恒温公司将位于××道××座××号××商铺（面积241.63平方米）以及店内固定资产转让给曾宏使用持有。该协议第三条约定：该商铺产权为商铺业主陈礼所有，与恒温公司签订了租赁合同，合同到期时间为2025年2月5日，月租为人民币贰万元整，租金涨幅标准为2017年2月6日至2019年2月5日每月租金为贰万元整，2019年2月6日至2025年2月5日每年递增6%。店面交给曾宏使用后，曾宏同意代替恒温公司向商铺业主履行租赁合同，每月缴纳该合同约定由恒温公司交纳的租金等各项费用，并承担门店租赁所有事宜处理。房租协议到期后由曾宏负责继续租赁及所有事宜。协议第七条约定：该公司及店铺的营业执照由恒温公司配合曾宏办理变更手续，经营范围为第二条营业执照阐述经营范围。恒温公司与商铺所有者的租用期内继续以恒温公司子公司名义在变更法人后，办理营业执照，税务登记等相关手续，相关费用及由曾宏经营引起的债权债务全部由曾宏负责，与恒温公司无关；曾宏接手交割日前，暖通公司与其店铺所欠任何债务账务由恒温公司负责偿还，在本次转让交割之前发生的任何负债、任何法律纠纷，由恒温公司负责，与曾宏无关并无责。协议生效后，恒温公司旗下子公司暖通公司转让并将案涉门店的商铺经营权及固定资产交割转让至曾宏经营。2.被告暖通公司企业信用信息公示报告显示，2019年4月4日，该公司股东由袁超变更为徐小丽、曾宏，高级管理人员备案由袁超变更为曾宏。3.2019年10月23日，被告将案涉门店交割至第三人恒温公司经营。本院认为：原告陈礼与被告暖通公司签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。对于被告主张其非案涉租赁合同承租人的抗辩意见，经查，《门面租赁合同》虽由第三人恒温公司员工何涛签字，但在2019年3月乙方处加盖被告公司公章，故该协议依法对暖通公司发生法律效力，原告按照合同约定履行了交付房屋的合同义务，暖通公司作为合同相对方在使用涉案房屋后亦应按照约定支付租金，对原告诉请被告暖通公司支付欠付的2019年三季度（8、9、10月份）的租金43600元的诉请，被告暖通公司未提交其已按约定足额向原告缴纳的租金财务数据及转账凭证等证据，且未提供证据证实在此期间系第三人在使用涉案房屋，故本院对原告主张被告欠付的租金数额43600元予以确认，对原告该项诉请予以支持。至于被告暖通公司与第三人恒温公司之间对该租金如何承担及其他纠纷，双方可另行解决，并非本案的审理范围。对于原告诉请解除其与被告于2017年2月6日签订的《门面租赁合同》的主张，被告逾期给付租金的期限已达到合同约定原告可行使解除权的条件，且案涉门店房屋已于2019年10月底由被告交割至第三人恒温公司经营，故本院根据该事实确认原、被告之间的《门面租赁合同》于2019年11月1日解除。对于原告诉请被告支付违约金的主张，根据租赁合同第七条约定，被告延迟支付租金，须按应付金额的万分之五支付违约金，本院认为该违约金约定过高，考虑到被告逾期支付租金给原告所造成的损失情况，根据诚实信用原则及公平原则予以衡量酌定被告暖通公司以欠款本金43600元为基数自2019年7月20日起按照人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止；对于原告诉请被告承担律师费的主张，因双方合同并无约定，故本院对此不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告陈礼与被告湖南暖通舒适家工程设备有限公司签订的《门面租赁合同》于2019年11月1日解除；二、限被告湖南暖通舒适家工程设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈礼支付2019年三季度（8、9、10月份）的租金43600元，并以欠款本金43600元为基数自2019年7月20日起按照人民银行同期同类贷款利率向原告陈礼支付利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止；三、驳回原告陈礼的其他诉讼请求。本案受理费减半收取608元，由原告陈礼承担58元，被告湖南暖通舒适家工程设备有限公司承担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年九月三十日法官助理李余庆书记员杨明