海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终1443号   海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终1443号   上诉人（原审原告）：蒙某，男，1987年7月22日出生，汉族，现住海南省定安县。   委托诉讼代理人：王某，海南坤和律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某1，海南坤和律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：李某2，男，1964年8月11日出生，汉族，现住海南省海口市。   被上诉人（原审被告）：海南定安鸿翔房地产开发有限公司，住所地定安县定城镇见龙大道590号。   法定代表人：李某3，该公司董事长。   原审第三人：何某，男，1964年11月29日出生，汉族，现住海口市。   上诉人蒙某因与被上诉人李某2、海南定安鸿翔房地产开发有限公司（简称鸿翔公司）、原审第三人何某房屋买卖合同纠纷一案，不服定安县人民法院（2019）琼9021民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   上诉人蒙某上诉请求：撤销定安县人民法院(2019)琼9021民初1513号民事判决书，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由一、上诉人与李某2口头协议买卖B201、B401房，是双方的真实意思表示，李某2自认销售了11套房屋，何某受李某2委托代销了11套，两人陈述的事实是一致的，足以认定李某2委托何某销售B201房给上诉人的事实存在。况且上诉人是同时购买B201、B401两套房，B401已办理过户登记在上诉人名下。可见，该口头协议是合法有效。二、李某2收到B201、B401两套房的房款后，已与鸿翔公司结算完毕。三、鸿翔公司的记账凭证记载：苏丹B201、B401房款。实际上当时B201、B401是上诉人与苏丹商量共同购买，所以先以“苏丹”的名义登记。但这两套房的房款是以上诉人的名义缴交，《商品房买卖合同》也是以上诉人的名义签订，所以这两套房的买受人就是上诉人。四、李某2将B201、B401房卖给上诉人，鸿翔公司与李某2核对确认买卖房屋的事实及李某2已收到全款后，鸿翔公司才与上诉人签订《商品房买卖合同》，该合同的签订是三方的真实意思表示，也是合法有效的。五、B201房购房款上诉人已一次性付清，该房也已移交给上诉人实际占有，房屋交易已完成，李某2与鸿翔公司应相互配合协助将B201房办理过户登记在上诉人名下。   被上诉人李某2答辩称，一审判决正确，应予维持。   被上诉人鸿翔公司答辩称，我公司已将涉案房屋抵偿李某2的工程款，李某2将涉案房屋卖给蒙某后，李某2与蒙某到售楼处办理了手续，我公司同意蒙某的上诉意见。   原审第三人何某未作陈述。   蒙某向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告鸿翔公司签订的××区房屋《商品房买卖合同》合法有效；2、判令两被告协助办理鸿翔阁小区B栋201号房屋过户登记到原告名下；3、被告李某2承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2010年6月19日，李某2代表潮州市建筑安装总公司（以下简称潮州公司）与鸿翔公司签订《施工合同》，鸿翔公司将其位于定安县见龙大道建筑面积为12430平方米的“鸿翔阁”项目发包给潮州公司垫资施工。2010年7月10日，潮州公司与李某2签订《项目管理内部协议》，约定潮州公司将“鸿翔阁”项目工程交给李某2承包施工，李某2负责该项目的投资、经营、管理和一切经济、民事责任，自主经营，自负盈亏。此后，李某2组织进场施工。   2012年5月25日，李某2在《海南定安鸿翔房地产开发有限公司房款冲抵潮州市建筑安装总公司工程款》的清单上签字，该清单上共列明23套房屋，单价均为3500元/平方米，B201房、B401房的面积均为143.81平方米，相应金额均为503335元。之后，李某2与鸿翔公司另达成以44套房屋（面积4243.01平方米）以3500元/平方米价格抵工程款的协议，鸿翔公司作出抵工程款14885535元的44套房屋的清单并由潮州公司盖章确认，李某2签字的清单中23套房屋都包含在44套房屋清单中。在44套房屋清单中，B201房、B401房的面积均为144.27平方米，相应金额均为504945元。以房抵债协议达成后，李某2曾通过对外销售房屋的方式实现其工程款债权，共九次向鸿翔公司出具《领款单》，领款理由为“预付潮州公司工程款”。鸿翔公司制作的记账凭证载明相应的房号和款项，房号包含于鸿翔公司制作的以房抵债清单中。本案中，鸿翔公司向本院提交了八张领款单，与之对应的记账凭证载明的房屋情况如下：陈荷花B205房款262800元；随福顺B301房款431430元；王史业A201房款431430元；吴晗B304房款262800元；李莉雅B601房款431430元；苏丹B505房款306600元；苏丹B201、B401房款1006670元；A801、A901、B605房款1313270元。   何某于2012年6月27日向“蒙总”出具《收据》，载明：“今收到蒙某交来购买鸿翔阁小区B栋201房、B401房两套房房款，人民币陆拾万元正（600000元）。注（两套房房款已全部付清）。”何某与李某2系朋友关系。“蒙总”系蒙某父亲蒙少雄。2012年7月26日，蒙某与鸿翔公司在定安县签署《商品房买卖合同》，合同一式两份，双方各持一份。合同第一条项目建设依据；第二条商品房销售情况；第三条买受人所购商品房的基本情况前半部分位于合同第四页，用“×”划掉，第三条约定的商品房为鸿翔阁B201房；第四条计价方式与价款部分约定“已付李工完款”。合同上还约定了其他内容。合同签订后，鸿翔公司将房屋钥匙交付蒙某。涉案房屋目前尚未装修入住。   因李某2与鸿翔公司之间的建设工程合同纠纷，海南省第一中级人民法院于2018年6月26日作出的（2018）琼96民终613号民事判决书认定：“李某2分别于2012年5月31日、2012年6月1日、2012年6月3日、2012年6月5日、2012年6月6日、2012年7月27日、2012年8月28日和2012年12月21日领取部分房屋的款项306600元、3066600元、809935元、809935元、809935元、1006670元、1006670元、1313270元和1398215元，合计7767830元。”（判决书第18页）其中2012年7月27日领取的1006670元于前述鸿翔公司制作的记账凭证中B201、B401房款1006670元日期一致。   因李某2与鸿翔公司之间的建设工程合同纠纷，海南省第一中级人民法院于2019年8月5日作出的（2019）琼96民再6号民事判决书认定：“李某2在鸿翔公司与潮州公司签订涉案工程的44套房屋抵工程款的协议后，从2012年5月起对外销售了24套房屋，共收取购房款7767830元，有购房合同及购房款支付确认书、以及李某2的9张领款单据与鸿翔公司的记账凭证相互印证予以证实。”（判决书第19-20页）   本案中，鸿翔公司向本院出示了其主张的李某2对外销售的24套房屋中22套购房人出具的书面说明，购房人在说明中均主张已将购房款支付给李某2。其中，蒙某于2012年6月3日出具的《确认书》载明：现有鸿翔阁B201和B401房，每套143.66平方米，两套共287.32平方米，是以3500元/平方米单价购买，共105620元，现款已交李某2，此房源属于抵押项目工程款的房源。   因李某2与鸿翔公司间的建设工程合同纠纷，经李某2申请，一审法院于2017年7月17日作出（2017）琼9021财保9号民事裁定书，裁定查封鸿翔阁商业网点、A202房、B201房、B202房、B203房、B204房，期限至2018年7月16日。（2018）琼96民终613号民事判决书下达后，李某2向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年8月15日立案予以执行，执行案件编号为（2018）琼9021执546号。2018年2018年9月12日，一审法院作出（2018）琼9021执546号执行裁定书，裁定查封鸿翔阁商业网点、A202房、B201房、B202房、B203房、B204房，期限为三年。执行过程中，蒙某向一审法院提起案外人执行异议，请求解除对B201房的查封，一审法院于2018年10月18日立案，蒙某于2018年10月25日以拟通过诉讼解决纠纷为由申请撤回执行异议申请，同日，一审法院作出（2018）琼9021执异16号执行裁定书，裁定准许案外人蒙某撤回执行异议申请。2018年12月27日，一审院作出（2018）琼9021执546号之一执行裁定书，以海南省高级人民法院裁定指令海南省第一中级人民法院再审、再审期间中止原判决执行为由裁定：中止（2018）琼96民终613号民事判决书的执行。2019年8月12日，一审法院作出（2018）琼9021执546号恢复执行通知书，以（2019）琼96民再6号民事判决书判决维持（2018）琼96民终613号民事判决为由，决定恢复（2018）琼9021执546号案件的执行。2019年10月11日，一审法院向李某2下达预缴鉴定费通知书，要求李某2按通知缴纳涉案房产的评估费用。   另查明，鸿翔阁B401房已于2018年4月28日登记过户至蒙某名下[房产证号琼（2018）定安县不动产权第0003602号，建筑面积143.66平方米]。B201房于2015年3月12日登记在鸿翔公司名下[房权证定城镇字第0016439号，建筑面积143.66平方米]，除本院的查封登记记录外，不存在抵押登记记录和其他查封登记记录。   本案诉讼过程中，李某2、鸿翔公司均认可鸿翔公司主张的19套房屋（A201、A301、A801、A901、B201、B205、B301、B304、B305、B401、B405、B501、B504、B505、B601、B704、B802、B905、B1004）包含于九张领款单对应的记账凭证中。在与鸿翔公司建设工程施工合同纠纷中，李某2自认2012年5月30日至2012年8月21日共九张领款单是销售房屋所得，合计7767830元。本案第一次庭审过程中，李某2称自己卖出去的房屋可能是三、四套。本案第二次庭审过程中，李某2称从建设工程施工合同纠纷开始就主张自己卖出去11套房屋，房款总计300来万元。   再查明，鸿翔公司以房抵债给李某2、李某2再对外出售的房屋，并未登记过户至李某2名下再出售，而是以鸿翔公司名义直接出售。   一审法院认为，本案的争议焦点是：1.本案在程序上应否驳回起诉或中止诉讼；2.本案是否存在真实、合法、有效的房屋买卖关系；3.若存在房屋买卖关系，原告关于协助过户的诉请应否得到支持。就上述焦点问题分别评述如下：   1.程序上应否驳回起诉或中止诉讼的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”该条文确立了案外人对于正在被执行的执行标的物的执行异议、执行异议之诉的救济途径，并未剥夺案外人基于基础法律关系另行起诉的诉权。当标的物成为执行标的正被执行时，案外人可以不提出排除对执行标的执行的诉讼，仅就执行标的的确权或计付进行诉讼。也即，案外人对于执行标的在执行异议之诉和另行起诉之中享有选择权。因此，李某2依上述条文主张驳回蒙某的起诉，法律依据不足，不予支持。至于李某2提出的中止审理的主张，虽然案外人在另行起诉与执行异议（执行异议之诉）中享有选择权，但另行起诉并不能达到执行异议之诉阻却执行的目的，因此当案外人选择了另行起诉，执行程序并不受影响，鉴于此，关于李某2中止诉讼的主张不应支持。更何况，李某2援引的《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》相关规定针对的是另行确权诉讼，本案中蒙某关于协助过户的请求乃根据其主张的房屋买卖合同中行使继续履行请求权，其诉请的并非确权之诉，而是因合同法律关系的给付（行为给付）之诉，上述意见的规定并不能适用本案。据此，蒙某撤回执行异议不影响本院受理及审理本案。   2.关于房屋买卖关系的判断。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，鸿翔公司与李某2先后达成23套房屋、44套房屋（含前述23套）的以房抵债协议，协议达成后，双方对工程款债务的清偿形成了以房屋抵债的新方式，李某2开始陆续就抵债房屋对外出售（其自认出售11套）。因此，对于已将房屋对外抵债的鸿翔公司而言，其无权再将相应房屋自行对外出售，其并非与蒙某达成房屋买卖的出卖方。虽然蒙某曾与鸿翔公司签订《商品房买卖合同》，但该合同并非双方主体的真实意思表示，不应受法律保护。李某2与蒙某之间，难以认定具有B201房买卖的合意。首先，何某虽出具了B201、B401的房款收据给蒙某，但并无证据证明何某有权代李某2出卖房屋并收取房款。其次，鸿翔公司虽主张系李某2确认后才与蒙某签署买卖合同，但经鸿翔公司、蒙某确认，涉案买卖合同用“×”叉掉、未签署正式合同的原因在于尚未确定房屋权益人，可见房屋买卖的一方主体--买受人并未确定。再次，鸿翔公司记账凭证中B201房、B401房记载的权利人为苏丹，而第三人出具的收条上记载的交款人为蒙某，可进一步认定涉案房屋的买受人并未确定，即便蒙某交付了购买房屋的房款，也不能据此认定其就是买受人。其次，蒙某提出执行异议后撤回、收房后一直保持房屋毛坯状态、与李某2之间不存在合同、收款收据等任何书面凭证，现有证据也难以认定其对于购买、占有并最终取得B201房所有权的内心意愿。最后，虽然（2018）琼96民终613号民事判决认定李某2对外出售了鸿翔公司记账凭证上的房屋，但并未认定涉案房屋的买受人即本案原告。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，由书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”据上述规定可知，房屋买卖合同应当采用书面形式。本案中蒙某未与李某2签订书面合同，双方之间就B201房并未成立买卖合同。   综上，蒙某与鸿翔公司或李某2之间就B201房均不存在合法有效的房屋买卖法律关系。蒙某请求确认房屋买卖合同效力以及继续履行合同、协助办理过户登记的请求缺乏事实依据，不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告蒙某的全部诉讼请求。案件受理费2900元，保全费1500元，由原告蒙某承担。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。   二审另查明，鸿翔公司的法定代表人李某3在《商品房买卖合同》中注明：已付李工完款。李某3确认涉案房屋已出卖给蒙某。   本院认为，鸿翔阁项目（包括涉案房屋）系鸿翔公司开发建设的。2012年7月26日，鸿翔公司与蒙某签订《商品房买卖合同》，将其开发建设的涉案房屋（即B201房)出卖给蒙某，该合同中确定出卖人是鸿翔公司、买受人是蒙某，买受人购买的商品房是B单元201房。鸿翔公司的法定代表人李某3在《商品房买卖合同》中注明：已付李工完款，对房款的支付情况进行说明。合同签订后，鸿翔公司将涉案房屋交付给蒙某。本案中，鸿翔公司也确认涉案房屋已出卖给了蒙某。该合同是蒙某与鸿翔公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因鸿翔公司与李某2建设工程合同纠纷一案，涉案房屋被一审法院查封。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”由于涉案房屋目前仍处于查封状态中，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在该情形未消灭之前，涉案房屋无法办理不动产权属登记手续，因此蒙某要求将涉案房屋过户登记至其名下，本院不予支持。   综上所述，上诉人蒙某的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省定安县人民法院（2019）琼9021民初1513号民事判决；   二、上诉人蒙某与被上诉人海南定安鸿翔房地产开发有限公司于2012年7月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效；   三、驳回上诉人蒙某的其他诉讼请求。   一审案件受理费2900元，由上诉人蒙某负担1450元，海南定安鸿翔房地产开发有限公司负担1450元；二审案件受理费5800元，由上诉人蒙某负担2900元，海南定安鸿翔房地产开发有限公司负担2900元；保全费1500元由上诉人蒙某负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨 洁   审判员 林 珍   审判员 白玉琳      二〇二〇年九月十五日   （法官助理 顾悦希   书记员 吴 灿   附适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。