广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初14625号原告（反诉被告，以下统称原告）：刘勇根，男，1981年9月7日出生,汉族，住广州市增城区×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××439。委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：杨茂君，男，1969年10月5日出生,汉族，住湖北省潜江市××××××××，公民身份号码：429××××××××××××933。委托诉讼代理人：李万祥，广东展创律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰梦燕，广东展创律师事务所律师。第三人：东莞市××××立新股份经济联合社，住所地：广东省东莞市立新社区×××××，统一社会信用代码：N244××××××××××917Q。法定代表人：梁植高,理事长。委托诉讼代理人：林海棠，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧玲，广东臻善律师事务所辅助人员。原告刘勇根诉被告杨茂君、第三人东莞市××××立新股份经济联合社租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用简易程序于2020年6月24日、2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告刘勇根本人及其委托诉讼代理人张海铭、被告杨茂君本人（只参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人李万祥（只参加第一次庭审）、丰梦燕、第三人委托诉讼代理人林海棠（只参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2019年9月1日签订的《租赁合同》；2.判令被告退还6600元租赁保证金（押金）；3.判决被告赔偿原告损失费93000元（其中装修费损失20000元，转让费损失13000元，购买设备财产30000元、预期利润损失60000元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。后原告在第一次庭审中明确第一项诉讼请求中合同解除的时间为起诉的时间，因原告已清空场地交还被告，故原告撤回第三项关于要求被告赔偿购买设备财产损失30000元的诉讼请求。事实和理由如下：原告计划经营早餐生意，2019年8月在东莞市×××××××洋杞瑞安路看到有一间要转让经营的店铺，即《租赁合同》中的瑞安路简易铺位由南至北316号（以下简称316号铺），经初步了解后，原告想接手经营316号铺。316号铺原经营人告知原告如要接手经营316号铺，还需得到被告的同意，因为被告是出租方。之后原告联系了被告，向被告表达想接手经营，前提是被告至少要给原告2年租期，低于2年租赁则不考虑。被告说没问题，从而原告与被告签订了本案的《租赁合同》，并向316号铺原经营人支付了转让费。本案的《租赁合同》租赁期限为2019年9月1日起，每一年月租金递增5%。签订《租赁合同》后，原告便着手进行装修经营，并按合同约定交了每月的租金。同时为了经营早餐店铺，原告投入约2万元进行装修且购买了3万元早餐设备，刚做几个月就被第三人告知被告与其签订的一手租赁合同将于2020年5月31日到期，到期后第三人要收回租赁铺位，此时原告才知道被告欺骗了自己。签订《租赁合同》时原告向被告强调过如租期少于2年不会与被告签订合同，被告明知自2020年6月1日起无权继续租赁铺位给原告使用，但为欺骗原告签订《租赁合同》，仍然告知原告可以租赁两年。现第三人要收回租赁物，在原告与被告《租赁合同》合同期限还有15个月才到期的情形下，原告被迫停止经营，原告的前期投入将血本无归，如果另找店铺经营，原告的经营空档期不仅没有收入，还要另外投入装修费等。这一切都是被告恶意欺骗原告导致的，原告多次向被告提出要求适当赔偿，但被告不予理会。被告辩称，1.案涉《租赁合同》系无效合同，原告以租赁合同纠纷向法院提起诉讼案由错误。案涉房屋系第三人所有，该房屋并没有取得相应的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》，被告和第三人签订的租赁合同无效，从而被告和原告之间签订的案涉租赁合同也是无效的，如原告在本合同履行过程中确有损失的，原告应提起无效合同的确认之诉时请求被告于第三人同时承担缔约过失责任，而非租赁合同纠纷的违约责任。2.即使案涉《租赁合同》有效，原告以被告存在欺骗行为为由请求解除合同也没有法律依据。首先，被告不存在欺骗行为，原告主张被告存在欺骗行为未能提供任何证据予以证实，其次虽然双方之间签订了合同期限已经超过被告与第三人之间签订的合同中约定的期限，也不能证明被告故意欺骗原告，因为被告在与第三人签订的租赁合同中，合同期满后被告享有优先承租权，且根据被告以往签订合同的情况来看，都是期满能续签的，即使不能续签被告也在合同中的第八条明确约定“合同以甲方合同期满为准”。最后，即使认定被告的行为属于欺骗行为，但该行为并不是解除合同的法定事由。据法律规定，因欺诈情形所签订的合同应当属于可撤销合同，原告享受的是撤销权，只有经过法院或仲裁程序将该合同撤销后，原告才能据此请求被告进行相关的赔偿。3.被告无需将保证金6600元退还给原告，该款项和原告的租金相抵消。原告从2020年4月以后就没有向被告支付过租金，但至今仍在使用案涉店铺，其租金应当继续支付至合同终止之日止。4.原告要求被告赔偿损失123000元损失没有事实依据：对于装修损失费20000元，原告没有提供装修合同、具体施工工作清单、相关发票及支付凭证等证明该损失的存在；对于转让费13000元，据原告自己起诉状汇总陈述该费用是向原经营人支付的，并不是答辩人所收取的，且原告不能提供支付转让费的任何凭证；对于购买设备财产损失30000元，原告提供的收据上金额仅为7400元，且该7400元的收据既无发票和支付凭证，也不能证明该机器设备是原告采购并用于其经营肠粉店，即使能证明也有可能存在产品折旧原告继续使用的问题；对于利润预期损失60000元，如果案涉租赁合同被认定是无效合同，根据相关法规原告不的主张预期的利润损失，如果案涉租赁合同被认定是有效合同，也无法证明原告预期利润损失及其以往经营盈利状况。另外，被告不存在欺骗行为和违约行为，依据原、被告于2019年9月18日签订的合同显示，合同期满日为2020年9月1日，与第三人同意合同宽限到2020年9月1日的日期刚好一致，同时合同约定合同到期日以被告与第三人签订的合同到期为准，被告与第三人合同期满后，第三人不续签合同导致原被告双方的合同无法继续履行，责任不在被告，是第三人单方解除合同侵犯了被告的优先承租权。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付2020年5月、6月期间案涉商铺占有使用费4400元；2.请求原告承担反诉的全部诉讼费用。事实和理由如下：2018年9月被告将案涉商铺租赁给刘梅欢使用并签订了为期两年的租赁合同，期限为2018年9月1日至2020年9月1日。后刘梅欢于2019年9月将案涉商铺转租给原告，现原告因经营不善要求解除合同并要求赔偿损失，原告一直占有使用该商铺到六月底，但仅支付租金至4月，故原告应支付被告从2020年5月、6月期间案涉商铺占有使用费4400元。原告针对被告的反诉辩称：被告的反诉请求没有法律依据，理由如下：1.由于被告的违约行为导致原告于2020年4月已经向法院提交材料起诉，从那时起并未在使用案涉商铺进行经营，不应再计算占有使用费等；2.该合同无效原因是被告隐瞒事实导致，且被告与第三人的合同显示至5月底，也就是说五月底之前的权利被告是不享有的，原告是根据第三人通知才在六月底搬离的。经审理查明，原告提交的其与被告于2019年9月1日签订的《租赁合同》，签订日期为约定被告将瑞安路简易铺位由南至北316号（以下简称案涉商铺）租给原告经营，租期为2019年9月1日至2021年9月1日，自签字之日起原告必须交给被告6600元作为保证金，从2019年9月1日起每月1-3号缴纳当月租金和上月的水电费。合同以被告合同期满为准，原告合同期满，原告安装的水、电等，不动产等装修设施均归被告所有。如政府部分征收某商铺或所有商铺，被告不作任何赔偿，押金退还。被告提交的其与原告于2019年9月18日签订的《租赁合同》与原告提交的上述《租赁合同》内容基本一致，但显示的租期为2018年9月1日至2020年9月1日，合同的乙方（承租方）由刘梅欢涂改为原告，日期由2018年9月6涂改为2019年9月18日。庭审时，原被告双方确认被告提交的日期为2019年9月18日的合同是先签订的，后因原告要求延长租期，双方重新签订了日期为2019年9月1的《租赁合同》，实际租赁商铺的时间是2019年9月18日开始。原告提交的收据证实其已经支付2020年1-4月的租金、水电费等，被告确认已经收到。原告的押金和转让费均支付给了刘梅欢，被告确认将收到的刘梅欢的押金转作原告支付的押金。第三人于2020年4月15日发送给各分租商铺客户的《通知》称洋杞坑瑞安路A段24间商铺由被告承租，该批商铺被告与洋杞坑签定的商铺租赁合同于2020年5月31日到期，请相关商铺于2020年6月30日前搬离，商铺到期后村不再与被告制定有关商铺续约事项，全部统一由东莞市××××开发有限公司统租，请各分租客户于收到本通知后与被告协商办理商铺押金和水电费结算事宜。针对被告与分租客户签定的商铺合同期长于与村签定的合同期的情况，原则上村不承认该商铺分租合同超出期限的合法性，考虑到在这期间由于新冠病毒疫情对商铺的影响，经村与统租方商议，决定对相关商铺合同期延长至2020年9月30日，各分租客户如有意继续经营顺延到9月份的，必须满足以下两个条件：1.与被告签定终止合同，并交由统租方进行登记；2.与统租方签定商铺临时延长协议，承诺在2020年9月30日内搬离。分租客户如继续经营的，延长时间内每月租金、水费、电费、垃圾处理费等费用统租方参考承租方制定标准进行收取。庭审中，原告称并未办理延期手续，因为通知要求与被告解除合同后再与第三人重新签订合同，但双方并未协商好解除合同的赔偿问题，原告也没有办理营业执照，无法正常营业，原告主张于2020年4月7日停止营业。2019年12月份至2020年3月份工商部门已经到店检查，出具了书面通知并警告其三次，若一直不办理营业执照，就需要罚款2万至5万元，还签订了责任书，当时通知书限定15日内的时间办理营业执照，办理营业执照需要第三人出具合法场地的证明，原告去找第三人协商但是第三人一直不肯盖章。第三人称不予盖章的情况属实，因为城市需要更新改造，租赁期只剩下几个月给原告办理营业执照也没有意义。被告与第三人于2018年7月1日签订的《物业租赁合同》显示第三人将位于东莞市东城区××××××××××商铺租给被告，租赁期限自2018年6月1日至2020年5月31日止，合同第2条载明被告清楚地知悉第三人出租的租赁物因历史原因，暂无相关的竣工验收合格证、规划许可证、施工许可证、消防验收合格证等证件，被告保证承租后，会自行配齐相关的消防、环保等设施，不会因无相关证件而主张权利。庭审时，第三人主张其是案涉商铺的产权人，没有产权证及建设规划许可证等。原告提交的东莞市奥跃广告有限公司出具的三份收款收据中客户显示为增城肠粉皇，门面招牌、广告安装、广告灯箱、广告灯布安装等费用共计为5390元；东莞市××××装饰设计工程有限公司出具的送货单、收据显示地板砖、墙砖、线条及地板装修人工共计5740元；林记建材店出具的收据显示水泥、沙、白水泥、石粉、水泥等共计2226元；东莞市威达五金机电门市部出具的收款收据、送货单显示开关、电线、线槽等及水电安装人工共计3161元。据原告提交的照片显示，案涉商铺立有“增城肠粉皇”的招牌以及有关肠粉文化的宣传画，原告搬离桌椅、设备等家具清空场地后，商铺还有附着在建筑物上的地板、墙面、天花等装修未拆除以及遗留的冰柜。原告主张承租之前的商铺墙面只上了灰，凹凸不平，而且地板是烂的，翘起来，后其对天花进行了改造，重新铺线，新做了水电，铺了瓷砖，地板也重新铺过，还加装了招牌广告、门面，对厨房也进行了简易翻新，刷了墙。原来商铺是没有任何家具的，只有一些架子及冰柜，冰柜我也没有搬走就留在了商铺内。被告对于原告陈述及照片显示的案涉商铺承租前后的情况予以确认。关于装修装饰损失，原告未申请价值鉴定，被告认为原告诉请损失金额过高且无法提供相应的证据证实，请法院酌定。庭审时，被告称案涉商铺无产权证及规划许可证等情况，原承租人刘梅欢是知道的，不清楚刘梅欢有无告知原告。原告称当时刘梅欢转让时只说不做了要转让她当时承诺会让原告与房东签合同才给转让费的，我方并不知道被告是二手房东。第一次庭审时，原告同意清空东西移交案涉商铺，后经双方确认，案涉商铺已于2020年6月29日交还给被告。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《通知》、租金收据、收款收据、送货单、搬迁前后的照片等证据；被告提交的《租赁合同》、《物业租赁合同》等证据及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉商铺在一审法庭辩论终结前未取得建设规划许可证，亦没有证据证明经主管部分批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本院认定案涉《租赁合同》无效，故原告诉请解除《租赁合同》缺乏依据，本院不予支持。案涉租赁合同无效，因合同无效取得的财产应当互相返还，被告收取原告的押金6600元没有依据，依法应当返还给原告。原告租赁被告的租赁物，依法应当返还给被告。在本案审理过程中，原、被告双方已于2020年6月29日办理案涉商铺的交接手续，被告已经收回案涉商铺，本院予以确认。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被告是否应赔偿原告诉请的各项损失；原告是否应向被告支付2020年5月、6月的占有使用费。结合现有证据及各方陈述，现综合分析如下：关于装修损失，被告对于原告所述的承租后改造天花、重新铺线做水电、铺瓷砖及地板、刷墙、加装招牌广告和门面、简易翻新厨房等装修装饰情况予以确认，原告清空家具和设备后，上述装修装饰均属于附着在建筑物中的部分，无法拆除。首先，由于被告与第三人签订的《物业租赁合同》已于2020年5月31日到期，第三人已发《通知》不再续期，被告客观上无法利用已形成附合的装修装饰物。依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。其次，被告与第三人签订的《物业租赁合同》中已载明被告知悉案涉商铺暂无相关的竣工验收合格证、规划许可证等情况，原告虽经案外人转手而承租案涉商铺，但原、被告重新签订了租赁合同，确立租赁关系，被告明知案涉商铺无合法建设手续但并未明确告知原告。出租人负有交付合法租赁物的义务，而承租人亦负有审查租赁物是否取得相关证件的义务，现案涉商铺未取得相关证件而导致租赁合同无效，故本案双方对租赁合同无效均存在过错，应当对案涉装修损失承担同等的责任。最后，装饰装修物目前的实际价值，原、被告双方未能协商一致，原告未向本院申请鉴定，被告主张原告诉请金额过高请求法院酌定。从原告提交的收据、送货单等来看，涉及的装修项目与原告陈述并经被告确认的装修内容基本一致，考虑到案涉商铺面积较小，装修金额不大，要求原告提供案涉商铺的装修合同、支付凭证、发票的证据存在现实的困难，故本院依法适用举证缓和规则，被告虽然对原告提供的收据等证据不予认可，但并未提供相反的证据予以推翻，本院采纳原告提交的证据显示的装修金额，推定原告装修花费金额为16517元，原告主张为20000元，但并未提供足够的证据证实，本院不予采纳。原告从2019年9月18日承租后使用案涉商铺至2020年4月，正式归还商铺为2020年6月，原告使用装修装饰物已经超过6个月，因此本院酌定装修装饰物的现实价值在原有装修金额16517元的基础上按80%计算，即13213.6元。原、被告应当对案涉装修损失承担同等的责任，故被告应向原告赔偿装修损失6606.8元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于转让费损失13000元，该款项是支付给案外人刘梅欢的案涉商铺转手费用，并非支付给本案被告，其诉请被告返还缺乏依据，本院不予支持。关于预期利润损失60000元，原告并非提交相应的证据证实，且租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，无不包括承租人的经营损失、预期损失等间接损失，故对原告预期利润损失，本院不予支持。关于2020年5月、6月的占有使用费，首先，原、被告签订了两份《租赁合同》，双方均确认时间显示为2019年9月1日的合同签订在后，且在先签订的时间显示为2019年9月18日的合同有涂改的痕迹，故本院采信签订时间显示为2019年9月1日的《租赁合同》，以该合同确定双方权利义务关系。其次，原告由于无法办理营业执照，将面临行政机关的处罚，客观上无法继续经营，而未能办理营业执照的主要原因在于第三人未能配合出具场地合法证明。最后，被告与原告签订的租赁合同期限至2021年9月1日，明显超过其与第三人的合同期限2020年5月31日，在第三人明确表示不再续期的情况下导致原告超过2020年5月31日时间后的承租权利无法保障。因此，被告对于原告在2020年4月份之后无法正常经营存在过错，应当承担一定的责任，而原告未使用商铺后未及时向被告交还案涉商铺，依据公平原则，本院酌定原、被告双方对于2020年5月和6月的占有使用费各承担一半，即原告应向被告支付2020年5月、6月的占有使用费2200元。被告反诉超过部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、被告杨茂君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘勇根退还租赁保证金6600元；二、被告杨茂君应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘勇根支付装修费损失6606.8元；三、原告刘勇根应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告杨茂君支付2020年4月至2020年5月期间的占有使用费2200元；四、驳回原告刘勇根的其他诉讼请求。五、驳回被告杨茂君的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费1145元，原告已预交，由原告刘勇根负担993.17元，被告杨茂君负担151.83元；反诉受理费25元，原告负担刘勇根12.5元，被告杨茂君负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  高庆珍二〇二〇年九月二十三日书记员  周连欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。