广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1717号 原告：陆志雄，男，汉族，1956年2月11日出生，住广西苍梧县。 被告：防城港万代房地产有限公司，住所地防城港市港口区中华路（海关办公楼旁），统一社会信用代码：9145060075372779XD。 法定代表人：缪林志。 委托诉讼代理人：潘力加，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何镇宇，广西维冠律师事务所实习律师。 原告陆志雄与被告防城港万代房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆志雄及被告的委托诉讼代理人潘力加、何镇宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告在判决生效后10日内依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证；2.依法判令被告依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十五条之约定，支付原告违约金51607.9元（应按已付房款471305元的万分之一计算日违约金，自2012年12月31日起至产权登记机关核发《房屋所有权证》之日止，现请求暂计三年1095天的违约金471305×0.0001×1095=51607.9元）；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2010 2 年6月10日签订合同编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》（下称合同）。由原告向被告购买位于防城港市港口区，以下筒称房屋），合同约定房屋总价款人民币471305元，原告已按时支付。合同约定被告应当在2010年12月31日前将房屋交付给原告使用，被告应当在商品房交付使用后730日内（即2012年12月31日前），将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今仍未提交需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理房屋产权登记。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力。原告依合同履行付款义务，但被告没有依据合同约定协助原告办理产权登记，其行为已构成违约，应当承担违约责任。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，每逾期一天，被告需按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。自2012年12月31日起被告已违约至今，请人民法院判令被告赔偿暂计三年1095天的违约金471305×0.0001×1095＝51607.9元给原告（应计至产权登记机关核发《房屋所有权证》之日止），并在判决生效后10日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理产权证。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告辩称，本案交房时间和原告所诉不一致，具体以答辩状为准，被答辩人请求已经超过诉讼时效，本案的房地产项目在报备修建的时候已经符合程序，因为防城港市政策变化，导致产生问题无法办证，并非答辩人主观过错并非答辩人能力可以解决，2014年防城港市政府针对历史遗留问题，解决办证难题，答辩人已经尽力推进，无法办证并非答辩人自身问题，答辩人没有其他过错，不应该由答辩人承担高额的答辩责任，如果被答辩人要求答辩人承担办证责任，根据合同十五条规定，由买受人自己履行，被答辩人理由没有事实法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 3 本院经审理认定事实如下：2010年6月10日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定被告以单价3372.73元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给原告，建筑面积为139.74平方米，房屋总价款为471305元。合同签订后，原告依约支付了房款，被告于2012年1月30日将房屋交付给原告，被告未能在房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第1，3项处理……3.买受人不退房的,每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已支付房价款的万分之一，房屋产权证办理由买受人履行，国家政策规定的由买受人承担的有关税费及办理房产证的相关费用由买受人承担。 再查明，防城港市住房和城乡建设委员会于2013年11月14日出具的《关于对防城港万代房地产有限公司“万代财富广场”项目建设规模商业住宅分摊比例的情况说明》载明：“2008年1月25日，我委向万代公司出具了《防城港市建设项目总平面设计方案审查意见书》，该公司规划建设用地面积为3799.055平方米，原则同意已批准总平容积率为≤6.1，计容总建设面积为23115平方米”。防城港市住房和城乡建设测绘院于2019年11月18日对万代财富广场商住楼出具的《广西壮族自治区建设工程规划面积测量成果报告》显示容积率为5.97。防城港市国土资源局于2018年7月25日出具的《防城港市国土资源局关于完善建设用地改变用途和提高容积率补交土地价款差额手续的通知》载明：你们位于港口区平方米国有建设用地调整土地用途和增容并向我局申办改变国有建设用地土地用途和提高容积率补交土地价款差额手续，该事项已于2014年4月17日经市人民政府批复，批复文件有效期至2014年5月30日，逾期未缴清土地价款差额的，批复自动失效。经查，你们至今尚未缴清土地价款，请你公司于2018年8月15日前到我局重新完善相关 4 手续并按重新核实的标准缴纳相关费用，否则，我局将依法进行处置。 另查明，在一审法庭辩论终结前，被告尚未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案起诉时间为2020年5月6日。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现被告逾期未能将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，经原告催促仍未履行该义务，故对原告的第一项诉请，本院在合同约定范围内予以支持，被告应在本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案。 关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。在本案中，被告抗辩其诉讼时效已过。被告于2012年1月30日将房屋交付给原告，根据合同约定，被告应在商品房交付使用后730日（即至2014年1月29日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违约金应从2014年1月31日起算。故对于2014年1月31日至2017年5月5日的逾期违约金，此时原告应当知晓被告已经逾期将资料备案，怠于行使权利要求被告承担违约责任至起诉之日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，原告本案的起诉时间为2020年5月6日，距本案诉讼时效的起算点已超3年，2014年1月31日至2017年5月5日的逾期违约金的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。对于2017年5月6日至2020年5月6日的逾期违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构 5 予以适当减少”。在本案中被告主张违约金过高应予以调低，原告主张以总房款为基数，按每日万分之一的标准计算，本院根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，并结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定被告应按已付房款的日万分之零点八向原告支付违约金，自2017年5月6日计至2020年5月5日，暂计1095天,故被告应向原告支付的逾期办证违约金为41286.32元（471305元×0.00008×1095天）。对于2020年5月5日之后的违约金，原告可以在后续另行主张。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告防城港万代房地产有限公司在本判决生效之日起三十日内将原告陆志雄位于防城港市港口区办理权属登记需由被告防城港万代房地产有限公司提供的材料报产权登记机关备案； 二、被告防城港万代房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陆志雄支付违约金41286.32元； 三、驳回原告陆志雄的其他诉讼请求。 案件受理费1190.2元，减半收取595.1元，由原告陆志雄负担119.02元，由被告防城港万代房地产有限公司负担476.08元。 上述义务，义务人应于履行期限内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费11 6 90.2元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  凌 枝 二〇二〇年九月十六日 法官助理  李柏良 书 记 员  冼升权