四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0114民初2208号 原告（反诉被告）：郑银波，男，1977年11月18日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：高媛媛，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：崔家祥，男，1965年10月5日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：杨静，四川博深律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈本超，四川博深律师事务所律师。 原告（反诉被告）郑银波与被告（反诉原告）崔家祥租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日作出(2018)川0114民初5555号民事判决。郑银波不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2020年3月25日作出（2019）川01民终18025号民事裁定，裁定本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑银波及其委托诉讼代理人高媛媛、被告（反诉原告）崔家祥的委托诉讼代理人杨静、陈本超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑银波向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》无效；2.请求判令崔家祥向郑银波退还已付租金179654.23元；3.请求判令崔家祥向郑银波退还保证金20000元；4.请求判令崔家祥向郑银波赔偿经济损失642901.50元；5.判令本案诉讼费由崔家祥支付。事实和理由：2017年10月4日，双方签订《租赁合同》及补充协议，约定郑银波租赁崔家祥位于新都区的厂房及其他附属设施，面积4170㎡，租赁期限从2017年10月14日至2022年10月14日，第一年月租金9元/㎡。《补充协议》约定，崔家祥应向郑银波提供环评、安评、排污许可证等家具类生产所需的手续证件和经营许可证，保证郑银波生产经营行为的合法性，且《补充协议》是《租赁合同》的生效要件。后双方于2018年1月8日签订了《协议书》，再次明确了崔家祥为郑银波办理相关手续的义务。但在租赁期内，崔家祥不仅不按约定为郑银波办理相关手续，还将案涉厂房租赁给第三人，并多次在郑银波生产经营时对厂房停电，且集结多人到厂房闹事，导致郑银波不能正常生产，给郑银波造成了损失。此外，崔家祥租赁给郑银波的厂房没有取得建设许可，因此双方所签订的租赁合同和补充协议均系无效合同。故提起诉讼，请求人民法院判如所请。 崔家祥辩称，对郑银波要求确认双方所签《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》无效的主张无异议。虽然合同无效，但崔家祥依约将案涉厂房提供给郑银波使用，郑银波应当支付占有使用费用，其已支付的租金实际为应付的部分占有使用费用，其无权要求退还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，房屋租赁无效并不导致返还租金的法律后果。崔家祥认为租金金额应按照《租赁合同》约定的9元/平方米来计算。关于收取保证金20000元，崔家祥表示情况属实。对于郑银波主张的经济损失，崔家祥均不认可，理由如下：第一，郑银波主张的员工宿舍租赁及装修损失、宿舍水池建设费与本案无关。第二，郑银波擅自在房屋内修建油漆房和建设水池，未经过崔家祥同意，也未向有关主管部门报批，导致手续不合法而不能正常使用租赁物，且油漆房是旧的，从其他地方搬过来的，损失应由其自担。第三，郑银波投资的公司购买小部件支出、辞退员工补偿款系其公司经营管理决策行为，应由其自行承担责任。第四，郑银波从事家具生产经营，应当知道办理环保等合法手续是其法定义务，应当知晓违反环保法规的风险责任，不能通过协议将法定义务和风险责任转移给出租人崔家祥。因郑银波未严格按照法定程序和要求办理齐备有关手续即投入生产，环保执法部门依法对其采取停电措施，所造成的后果因由郑银波自己承担。况且，崔家祥在郑银波遇到停电时，积极协调帮助恢复供电，崔家祥并无过错。关于腾退问题，厂房从合同签订到现在一直被郑银波占有，租赁之前厂房是空置状态，现在厂房处于闲置状态，但里面存有郑银波的设备，其并未腾退房屋。 崔家祥向本院提出反诉请求：1.判令郑银波支付2017年10月15日至2017年11月17日的租金37530元，以及自2018年5月17日起至实际腾退之日止的房屋占用费；2.判令本案诉讼费由崔家祥支付。事实和理由：2017年10月4日，双方签订《租赁合同》及补充协议，约定郑银波租赁崔家祥位于新都区的厂房及其他附属设施，租赁期限五年，自2017年10月15日至2022年10月14日，每年10月10日前一次性支付一年房屋租金（第一年为半年支付一次），但崔家祥于2017年11月底才第一次收到房屋租金6万余元。因郑银波迟迟未付2017年10月15日至2017年11月17日之间的租金，崔家祥于2018年5月14日向郑银波发出通知，通知双方于2017年10月4日签订的《租赁合同》及补充协议终止，郑银波应于2018年5月17日前停止一切生产活动，将房租结清并自动撤离。但郑银波至今仍未支付2017年10月15日至2017年11月17日之间的租金，也未在规定时间内腾退房屋，其行为已经严重侵害了崔家祥的权利，故提起诉讼请求人民法院判如所请。 郑银波辩称，郑银波并未少付租金，崔家祥主张的租金系双方已经确认不用再支付的；合同履行过程中违约方系崔家祥，崔家祥将违建房屋租赁给郑银波使用，未按约为郑银波提供环评等手续，导致郑银波投入大量人力、物力后无法正常使用租赁物，崔家祥给郑银波造成了巨大损失，崔家祥应当退还租金、保证金并赔偿损失；案涉房屋系违建，无法正常租赁使用，崔家祥无权要求郑银波支付占有使用费用，即使支付占有使用费，也因厂房不符合租赁条件而应降低标准；租赁之前，厂房里面已有水池和油漆房，郑银波增设设备、进行扩建是为了经营需要，是一种正常、合理的行为，且得到了崔家祥的许可和协助；郑银波从2017年10月4日开始使用厂房，直到崔家祥贴出告示要求郑银波腾退房屋，因为房屋断电和崔家祥的阻扰，告示贴出后郑银波便不再使用厂房和缴纳租金；双方纠纷尚未解决，不具备腾退房屋的条件，而且租赁房屋被崔家祥更换了门锁，郑银波无法进入厂房，若需要腾退，实际上无需郑银波的配合。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及各方当事人陈述，本院认定如下事实： 2017年10月4日，崔家祥（甲方）与郑银波（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：崔家祥将位于新都区的彩钢厂房及其他附属设施租赁给郑银波，租赁面积以实际测量为准，租赁期限五年，自2017年10月15日至2022年10月14日止；第一年月租金9元／㎡，总租金为37530元，合同期限内前两年不变，后三年租金随行就市，但是每年增幅不超过8%；租金支付日期为每年10月10日前一次性付清（第一年为半年支付一次），如延期支付租金需崔家祥同意，否则崔家祥有权终止合同，保证金为2万元；租赁期间，使用厂房所发生的一切费用（如：水、电、煤气、电话通讯等）都由郑银波承担，一切债务与崔家祥无关；郑银波另需要装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得崔家祥的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后，方可进行；租赁期间，郑银波可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得损坏原结构，装修费用由郑银波负责，租赁期满后崔家祥不作任何补偿；崔家祥应保证郑银波合理、合法生产的顺利进行，并保证对该物业生产、经营权的合法有效，如崔家祥因该物业手续不全或其他债务纠纷造成郑银波的损失由崔家祥全部负责。租赁期间，如崔家祥提前终止合同而违约，应赔偿郑银波三个月的租金；如郑银波提前退租而违约，应赔偿崔家祥三个月的租金。 2017年12月29日，崔家祥（甲方）与晏鸿飞（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1.乙方在厂里装修、改建，应得到甲方同意；2.乙方自愿在厂里增加设备、投资与甲方无任何经济关系；3.2017年10月4日双方所签订的关于新都区的彩钢厂房及其他附属设施出租合同中的租金由初始合同的9元／㎡，暂时调整为7.5元／㎡，即月租金为31275元；4.租金自2017年11月18日起计算，合同签订后，乙方支付三个月的租金，即93825元，时间为2017年11月18日至2018年2月18日；5.以后租金到期前，提前支付下次租金。合同签订时，晏鸿飞系四川红银装饰工程有限公司的厂长，郑银波系四川红银装饰工程有限公司的法定代表人。郑银波主张该《补充协议》系晏鸿飞代其与崔家祥签订，崔家祥认可晏鸿飞系代表郑银波与其签订该《补充协议》。 崔家祥（甲方）与郑银波（乙方）于2018年1月8日签订《协议书》一份，约定：1.乙方将2017年11月18日至2018年1月17日的租金共计62625元支付给甲方；2.2018年1月18日以后的房租，按正常生产的天数（即扣除政府相关部门检查或停电等造成的停产天数）支付，支付时间为使用时间以后，即每月25日以前支付上月的房租（注：政府相关部门检查或停电四天以内为正常，四天以上停产按停产天数扣除）；3.待甲方环评备案手续办好后，乙方就该上设备，甲方接着办理相关手续（安评、排污许可证等），证办好后恢复原价9元/㎡/月。 另查明： 一、郑银波于2017年10月6日向崔家祥支付保证金20000元，于2018年1月9日向崔家祥支付租金62625元，于2018年2月27日向崔家祥支付租金17151元，于2018年3月7日向崔家祥支付租金37328.23元，于2018年3月29日向崔家祥支付租金31275元，于2018年4月17日向崔家祥支付租金31275元，共计支付租金179654.23元。 二、案外人孙忠明提交《情况说明》一份，证实：案涉房屋所在土地属成都市新都区新繁镇黄泥村4社所有（约4000㎡），孙忠明于2008年租赁后用于建设砖厂，2013年修建厂房并租赁给崔家祥，并同意崔家祥将厂房租赁给郑银波。庭审中郑银波、崔家祥均认可上述事实，一致认为崔家祥具有转租权。郑银波、崔家祥认为合同相对方系其二人，一致申请不追加孙忠明参与诉讼。 三、2018年5月14日，崔家祥及其雇请人员到租赁地点，在厂房门口、配电箱处张贴《告示》一份，内容为：“郑银波：你于2017年10月4日与我方签订厂房租赁合同，租赁期限五年，自2017年10月15日至2022年10月14日，当时合同约定付款方式为每年10月10日前一次性支付一年房租（第一年为半年支付一次），但是于2017年11月底才第一次收到房租6万余元，后每次收到一个月的房租，至今2017年10月15日至2017年11月17日期间的房租未支付，后多次催缴都置之不理，给郑银波打电话不接，发短信不回，现我方再次告知你，我们双方于2017年10月4日与我方签订厂房租赁合同及补充协议终止，请你于2018年5月17日前停止一切生产活动，将房租结清并自动办理。同时，告知你我方不再收取你2018年5月18日以后的房租。”该《告示》张贴后，郑银波遂停止生产至今。该厂房现处于闲置状态，厂房内部仍然存放有郑银波修建的油漆房以及投入的机器设备、办公用品等物品。 四、郑银波为证明其主张另提交证据，拟证明因崔家祥违约，导致其产生实际损失，具体包括：租赁宿舍用房费用55000元、购买油漆房费用215000元、宿舍装修费用60000元、安装油漆房和修建水池费用150000元、厂房防水建设费用3000元、修建循环水池费用26000元、无法正常生产而辞退工人补偿款55440元、为修建厂房而购买涂料费用8545元、为修建厂房而购买的小部件费用69916.5元，合计642901.5元。崔家祥认为，证明上述事实的证据真实性无法核实，且双方在合同中约定装修需经崔家祥同意，郑银波擅自施工应由其自己承担责任。 五、新繁镇黄泥村村民委员会于2020年6月18日出具《证明》载明：崔家祥位于我辖区，在租赁给郑银波从事生产经营期间，该厂房未办理合法有效的相关环保手续，当时有关执行部门对所有未办理相关环保手续的企业都采取了切断动力电源措施停止供电，其中包括崔家祥的厂房，并在电表箱上贴“停止用电”的封条，责令停止生产。 上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》、《告示》、《证明》、银行转账凭证等证据及双方当事人的当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案案涉的租赁厂房及附属设施在修建时并未向有关部门报批报建，事后也未补办相应的合法手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本院对郑银波请求确认其与崔家祥签订的《租赁合同》、《协议书》无效的主张予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，崔家祥认可其知晓2017年12月29日与晏鸿飞签订的《补充协议》实际系晏鸿飞代表郑银波所签，故该《补充协议》直接约束郑银波与崔家祥。该《补充协议》实际系对《租赁合同》的补充约定，故对郑银波要求确认《补充协议》无效的诉求亦予以支持。本案中，案涉合同虽然全部无效，但案涉合同中约定的相关权利、义务，可以作为认定各方履约情况、有无过错的参考依据。 针对双方的诉辩及庭审调查情况，本案的争议焦点为：一是崔家祥是否应当退还郑银波已付租金和保证金，二是崔家祥是否应当赔偿郑银波经济损失642901.5元，三是郑银波是否应当向崔家祥支付2017年10月15日至2017年11月17日期间的租金37530元，四是郑银波是否应当向崔家祥支付2018年5月17日至实际腾退之日止的厂房占有使用费用。就以上争议焦点，本院分别评析如下： 一、关于郑银波要求崔家祥退还租金、保证金的问题。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》均系无效，故崔家祥应向郑银波退还已收取的租金179654.23元、保证金20000元。案涉租赁厂房现处于闲置状态，但郑银波修建的油漆房等添附物以及一些机器设备、办公用品仍然存于厂房之中，故郑银波应拆除厂房内自行添置的机器设备，腾退办公用品、生产材料物品，清除房内垃圾，考虑到拆迁设备需一定时间，本院酌定在收到本判决后一个月内进行拆除，在腾退厂房后向崔家祥予以返还。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据该规定，崔家祥有权要求参照租赁合同约定的租金标准要求郑银波支付房屋占有使用费。本案中，郑银波对案涉厂房应支付占有使用费的具体期间为2017年11月18日起至2018年5月14日止，该起算日期为《补充协议》约定的租金起算日期，而截止日期系郑银波实际停止生产、停止使用日期。郑银波在前述期间内对案涉厂房进行了装修和使用，但占有使用并非完整、连续，中途多次因环保问题断电。崔家祥所出租的案涉厂房并未取得合法手续，亦未按照合同约定配合郑银波办理环评手续，对于合同无效以及停止生产存在过错，综合考虑双方过错及厂房实际使用情况和郑银波的投入产出情况，本院酌定占有使用费减半收取，故郑银波应向崔家祥支付占有使用费的具体金额为：31275元×6个月×50%＝93825元（租赁费用计算标准以双方所签《补充协议》约定的金额为准）。该占有使用费与前述崔家祥应退还郑银波的租金、保证金共计199654.23元进行品迭，本院认定崔家祥应向郑银波退还租金及保证金105829.23元，郑银波应将案涉厂房腾退并返还崔家祥。 二、关于郑银波主张崔家祥应赔偿其损失642901.50元的问题。关于郑银波请求的损失，因其提供证据的证明效力不足，关联性较弱且真实性存疑，故对其提出的损失金额本院不予采信。即便郑银波对租赁厂房进行了改建扩建和设备添附，根据《租赁合同》及《补充协议》“乙方在厂里装修、改建，应得到甲方同意；乙方自愿在厂里增加设备、投资与甲方无任何经济关系。”及《协议书》“待甲方环评备案手续办好后，乙方就该上设备，甲方接着办理相关手续（安评、排污许可证等）”之约定，郑银波确认崔家祥并未办好环评备案手续，其也未提供证据证明崔家祥同意其改建厂房、增加设备，故其自行添置设备、改建厂房的花费损失以及经营过程中产生的损失，应当由其自行承担，不应由崔家祥赔偿。 三、关于郑银波是否应当向崔家祥支付2017年10月15日至2017年11月17日期间租金37530元的问题。案涉《补充协议》已经约定租金自2017年11月18日起计算，故对崔家祥的该项诉请不予支持。 四、关于崔家祥主张2018年5月17日起至实际腾退之日止的房屋占用费用问题。虽郑银波的机器设备、办公用品至今闲置在案涉厂房中，客观上导致崔家祥无法对外重新出租，但并无证据显示在《告示》贴出之后，郑银波对案涉厂房仍有实际控制权，且案涉厂房本身就无合法手续，该厂房再行对外出租亦不受法律保护。并且，郑银波在崔家祥贴出《告示》之后并未再生产，至今未再实际使用该厂房，崔家祥未按照合同约定协助其办理环保手续，对其无法继续正常生产存在过错，故本院综合考虑厂房自身情况、郑银波对厂房使用情况以及崔家祥在租赁关系中存在的过错情况，对崔家祥的该项诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）郑银波与被告（反诉原告）崔家祥签订的《租赁合同》、《补充协议》、《协议书》无效； 二、被告（反诉原告）崔家祥于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郑银波退还租金及保证金105829.23元； 三、原告（反诉被告）郑银波于本判决生效之日起三十日内将位于新都区的彩钢厂房腾退后返还被告（反诉原告）崔家祥； 四、驳回原告（反诉被告）郑银波的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）崔家祥的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11896元（该款已由郑银波垫付），由原告郑银波负担9938元，由被告崔家祥负担1958元。反诉案件受理费2302元（该款已由崔家祥垫付），反诉原告崔家祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李跃武 审 判 员  叶春梅 人民陪审员  杨 芳 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  陈姗姗