海南省海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0106民初5025号 原告：李芳丽，女，1979年6月24日出生，汉族，住海口市琼山区。公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人：刘畅，海南昌宇律师事务所律师。 被告：海南东方明珠房地产有限公司，住所地海南省海口市龙华区海棠路。 法定代表人：林业高，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈琼珠，女，该公司法务。 委托诉讼代理人：李圆，女，该公司法务。 原告李芳丽与被告海南东方明珠房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李芳丽及其委托诉讼代理人刘畅、被告委托诉讼代理人陈琼珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2019年9月29日签订的《恒大海口文化旅游城产权式酒店认购书》；2.请求判令被告向原告返还购房款169003元及相关代收费用550元合计169553元，并支付利息（利息计算方式：以169553元为基数，按照人民银行一年期贷款基准利率4.35%，自2019年10月9日计算至付清欠款之日止）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年9月29日，双方签订《恒大海口文化旅游城产权式酒店认购书》，约定：1.原告向被告认购恒大海口文化旅游城楼盘XX幢XXX房，该房套内面积121.63平方米，按套内面积计算，单价为13895元/㎡，总金额为1690025元，认购书签订时，原告支付20000元作为定金（定金在签订《海口市产权式酒店客房买卖合同》后转入房款）；2.付款方式为分期付款，原告须于2019年10月8日前支付首期房款149003元（不含定金），并签署《海口市产权式酒店客房买卖合同》；于2019年12月29日前付清507008元；于2020年3月29日前付清169003元；于2020年6月29日前付清169003元；于2020年9月29日前付清169003元；于2020年12月29日前付清169003元；于2021年3月29日前付清169003元；支付首期款的同时预缴相关代收费用550元。2019年10月8日，原告依约到被告处刷卡支付首期房款149003元，但原告提出签订合同时却被告知房产已抵押，暂时不能签合同。后原告多次催问签订合同事宜，均无果。被告的行为令原告深感不安，遂提出退房并要求被告返还所有已交款项。没有签署《海口市产权式酒店客房买卖合同》系因被告的原因导致，根据认购书的约定，定金20000元已于2019年10月8日转为购房款，故被告也应当予以返还。另外，恒大地产集团有限公司文件（恒地司管字[2015]第038号）“关于全面实施无理由退房的重大决定”，对外宣称自2015年4月16日8时起，恒大集团各地区公司均全面实施所有楼盘住宅无理由退房。综上所述，被告应当返还已付房款169003元及代收的相关费用550元。但被告无视其无理由退房的承诺，拒不退款。为了维护原告的合法权益，特诉请法院依法判如所请。 被告辩称，一、出售时，原告所购买的房屋具备预售条件，被告出售该房屋是符合法律规定的。二、迟延网签的责任不在被告，被告是可以与原告签署涉案房屋《商品房买卖合同》的，但由于受海口限价影响，网签合同需等房管局通知。原告在购买房屋前，对其购买的房屋将迟延进行网签合同备案早已知悉并确认。对于房屋被抵押一事，被告亦已提前书面告知。三、原告存在违约情形。《认购书》第二条第三款对付款时间及逾期付款违约责任均有清楚的约定。即原告应于2019年9月29日前支付定金20000元，2019年10月8日前支付首期房款149003元，2019年12月29日前支付房款507003元，2020年3月29日前支付房款169003元，2020年6月29日前支付房款169003元，2020年9月29日前支付房款169003元，2020年12月29日前支付房款169003元，2021年3月29日前支付房款169003元。而原告支付了20000元定金及首期房款149003元后便一直未付房款。按照《认购书》第二条第三款原告逾期每天按应付未付房款的万分之一支付违约金。四、原告不符合无理由退房政策，双方签订的《无理由退房协议书》第一条对何种情况下可以申请无理由退房进行了明确约定：“如乙方按《产权式酒店认购书》及《产权式酒店客房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《产权式酒店客房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款50%及以上，则自签署《产权式酒店客房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。”对于无理由退房政策又再次进行告知，第一条明确：须根据《产权式酒店认购书》约定的时间内支付相应款项方能享受无理由退房政策，而原告由于未按时付款已不能享受无理由退房政策。五、原告主张返还房款及利息亦无根据。原告与被告所签订的《认购书解除协议》及《无理由退房协议书》中均无利息的相关约定，原告诉请被告承担拖欠购房款利息缺乏依据。另外《无理由退房协议书》第二条约定：“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金金额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。”该条款已明确约定，原告行使无理由退房的，被告退还楼款本金金额即可，无需支付利息。该退房协议是双方真实的意思表示且不违反法律、行政法规等强制性规定，双方应共同遵守。无理由退房政策告知书第7条，明确告知被告仅退回购买人已实际缴纳的楼款，利息不再退回。综上所述，原告要求解除认购书，返还房款及利息的请求于法无据。请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.恒大海口文化旅游城产权式酒店认购书；2.海南全国联销项目收款专用收据；3.通联支付pos签购单；4.恒大地产集团有限公司《关于全面实施无理由退房的重大决定》；5.海口市中级人民法院（2019）琼01民终443号民事判决书。 被告依法提交了如下证据：1.恒大海口文化旅游城产权式酒店认购书；2.特别事项告知书；3.无理由退房协议书；4.告知书；5.承诺书；6.律师函；7.快递底单及物流查询凭证。 本院组织原、被告双方进行质证，根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2019年9月29日，原告与被告签订《恒大海口文化旅游城产权式酒店认购书》（以下简称《认购书》），约定：原告自愿向被告认购恒大海口文化旅游城楼盘XXX幢XXXX房，该产权式酒店客房套内面积121.63平方米，按套内面积计算，单价为13895元/㎡，总金额为1690025元；原告同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《海口市产权式酒店客房买卖合同》后转入房款）；原告选择分期付款的方式支付房款：原告须于2019年10月8日前支付首期房款149003元（不含定金）并签署《海口市产权式酒店客房买卖合同》，于2019年12月29日前付清507008元，于2020年3月29日前付清169003元，于2020年6月29日前付清169003元，于2020年9月29日前付清169003元，于2020年12月29日前付清169003元，于2021年3月29日前付清剩余款项169003元；如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金；原告支付首期款的同时预缴相关代收的费用550元。2019年9月29日，被告向原告出具《特别事项告知书》，告知原告政府需对购房人进行资格审查通过后方可签订正式购房合同及涉案房屋存在抵押登记的情况。同日，原告与被告签署《承诺书》，内容为：原告承诺严格按照《认购书》《商品房买卖合同》等协议约定，履行付款义务；若原告未能按以上约定日期支付任一期房款，则视作本人放弃购买该房屋，被告可以选择挞定该房屋，在不知会原告的情况下另行销售该房屋，并扣除总房款10%以上作为违约金，按原告自愿退房处理。2019年10月8日，原告向被告支付了首付款（含定金）169003元及代收费550元。2020年3月13日，被告向原告邮寄《律师函》，其主要内容为：原告未按《认购书》约定支付房款，已构成违约，按照上述《认购书》之约定，原告如未按约定期限支付首期款并签署《海口市产权式酒店客房买卖合同》，则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告可另行销售该房屋，限原告于2020年4月12日前支付逾期购房款并签署《海口市产权式酒店客房买卖合同》，否则将追究原告的违约责任。 本院认为，本案的争议焦点为：1.《认购书》是否应予以解除；2.被告是否应返还原告购房款及代收费用。 关于《认购书》是否应予以解除。原告与被告签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原告依照《认购书》的约定向被告支付了购房定金20000元及首期房款149003元，但被告未在约定的时间（即2019年10月8日）与原告签订正式的商品房买卖合同，被告已违约。被告辩称已向原告出具《特别事项告知书》，告知了原告商品房买卖合同的签订时间可能会相应顺延。对此本院认为，《特别事项告知书》约定该项的前提条件是受政府调控政策影响，政府相关部门须对购房人资格进行审查。被告并未提交证据证明原告没有涉案房产的购房资格，因此其关于签订商品房买卖合同可以相应顺延的抗辩意见不能成立，本院不予采信。故原告主张解除《认购书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告是否应返还原告购房款及代收费用。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因涉案的《认购书》已解除，被告应返还向原告收取的购房款及代收费，故原告主张被告返还购房款169003元及代收费550元，有事实和法律依据，本院予以支持。利息部分，原告主张的资金占用利息属于原告因被告违约行为而产生的损失，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率已被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率取代，故被告应自2019年10月9日起至债务付清之日止，以169553元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、解除原告李芳丽与被告海南东方明珠房地产有限公司于2019年9月29日签订的《恒大海口文化旅游城产权式酒店认购书》； 二、被告海南东方明珠房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李芳丽返还购房款169003元、代收费550元并支付利息（利息计算方式：自2019年10月9日起至债务付清之日止，以169553元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1883元，由被告海南东方明珠房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员 冯 琳 二〇二〇年九月三日 书记员 王英伶