河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初4053号原告：某物业公司。统一社会信用代码：91411500770892885L。地址：河南省信阳市市辖区羊山新区新七大道博林和谐家园8号楼105号。法定代表人：张立朋，系公司经理。委托诉讼代理人：张立友，男，汉族，1978年2月1日生，住河南省信阳市浉河区，系公司员工。委托诉讼代理人：李成龙，男，汉族，1988年9月4日生，住河南省信阳市平桥区，系公司员工。被告：王某，女，汉族，1980年1月5日生，住河南省信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：夏云祥，男，汉族，1979年12月25日生，住址同上，系王某丈夫。原告某物业公司（以下简称万达物业）诉被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告万达物业的委托诉讼代理人张立友、李成龙，被告王某的委托诉讼代理人夏云祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万达物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠2016.3—2020.12.31物业服务费及公摊水电费用共计2622元，并承担违约金2600元；2.判令被告支付判决书截止日期至支付当月的物业费及公摊费；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告在2009年3月2日签订的《物业管理合同》，但是被告自2016年3月拒交物业费。这么多年来物业公司为了追要物业费用，想了很多办法，例如：电话、上门催要或通过他的朋友或律师劝说，被告就是种种理由不交物业费用。现物业公司运营十分艰难。根据以上事实，被告应按照《物业管理合同》的规定，支付物业费及公摊水电费即2622元。特诉至法院请求依法判决。被告王某辩称，一、被答辩人拒不提供物业服务，管理服务能力严重不足，严重违反物业服务合同的约定，答辩人有权行使抗辩权，拒支付物业费。双方签订的《物业管理合同》约定的服务内容，被答辩人基本没做到，如：1.小区景观池塘从未清理，变成污水池、垃圾池；2.儿童滑梯、公共健身体育设施破烂不堪不维护；3.路灯坏了不修理，道路严重破损不修复；4.公共监控摄像头多处损坏多年而不维修，形同虚设；5.将车库私自对小区外开门（改变用途、给小区增加安全隐患）进行商业经营的行为被答辩人不予制止；6.在小区公共车位上私自加盖车库的行为被答辩人不予制止等；7.将公共景观绿化带私自改造成私家菜园的行为被答辩人不予管理；8.被答辩人在未经任何相关主管部门及小区业主同意的情况下私自铲除政府批过的小区规划绿化景观；9.未按照《物业管理条例》的规定在公示栏公示各项信息；10.被答辩人曾将属于全体业主的物业管理用房私自出租给旅游公司进行商业活动；11.收取物业费不开具税务发票。基于上述事实，答辩人认为：被答辩人管理服务制度不明、管理人员职责分工不明、管理人员配备不足、管理服务能力极低，以致无法完成物业合同中双方约定之服务事宜；被答辩人的行为严重违反物业服务合同约定，构成根本违约。故答辩人有权拒支付物业费。二、被答辩人要求答辩人支付自2016年3月至2020年12月31日的物业费，没有法律依据。1.被答辩人要求支付的2017年7月11日以前的物业费的诉讼时效已过，依法不应支持。2.答辩人与被答辩人于2009年3月2日签订的物业管理合同已明确：合同期限暂定五年，到期续约。而合同在2014年3月1日到期后，答辩人并未与答辩人续订物业管理合同。小区在2018年成立业主委员会后，业主委员会也未与被答辩人签订物业管理合同。因被答辩人在和谐家园属违规经营，业主委员会于2020年1月1日正式公告和谐家园全体业主不再支付物业费；2020年7月22日，业主委员会已正式向被答辩人发出解除之前被答辩人同开发商签订的前期物业服务协议的告知书；3.答辩人物业费实际已支付至2018年12月31日。基于上述凭据，答辩人认为：被答辩人上诉之主张实属无凭据、无法理，纯属诬告；同时也凸显被答辩人内部管理混乱、工作极不严谨、不负责任，未明事实而滥用诉权诉至人民法院，随意浪费国家公共司法资源。综上一、二所述，被答辩人之诉求与事实严重不符，请求人民法院不予支持、依法驳回。经审理查明，万达物业成立于2005年1月31日，经营范围为物业管理、房屋修缮、水电安装、园林绿化工程、室内外装饰、家政服务。2008年12月26日，信阳市博林置业有限公司（甲方）与万达物业（乙方）签订了《博林·和谐家园物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方管理博林和谐家园位于羊山新区中环路南侧（府都花园对面），占地面积约79亩，共有商住楼3幢，住宅楼**，总建筑面积11万亩，包括小区道路、绿化、景观以及给排水、供电等市政配套设施的管理维护等。合同期限为永久性管理，若因乙方管理服务不到位，小区业主委员会成立后，另聘其他物业公司管理时，本合同自动解除。王某系信阳市羊山新区博林和谐家园20号楼1单元302的业主，房屋建筑面积140.73平方米。2009年3月2日，原告万达物业（乙方）与被告王某（甲方）签订了《物业管理合同》，合同第三条约定乙方有权依照有关规定收取各项费用，第四条约定物业管理服务费用的标准和收取方式：1.物业管理服务费收费标准按物价部门批准的收费标准执行，实行明码标价，挂牌收费，乙方应交纳以下费用：（1）物业管理综合服务费：按建筑面积0.35元/㎡户、月收纳；（2）公共部位、公共设施、设备维修基金按购房总价款的2%在办理入住手续时一次性交纳，长期专项用于小区的公共部位，公共设施设备的维修、更新，不敷支出时，经小区业主委员会审议通过后再向小区全体业主集资征收；（3）公共照明、设施设备用电、绿化养护用水费：按当月发生的实际费用分摊到户收缴；（4）车辆停放费。2、每月1—10号为收费期，在小区管理站交纳，现金结算，乙方出具收费凭证，逾期日加收欠费总额2%的滞纳金。关于公摊水电费的标准，由于物业管理合同中未约定，被告王某不认可。被告提供一份物业费收据，证明已缴纳2018年度的物业费和公摊水电费，原告也认可该事实。被告庭审中述称2019年之后没有交物业费。另查明，万达物业陈述自其为博林·和谐家园提供物业服务以来，公摊水电费的标准一直为8元/月。上述事实有《博林·和谐家园物业管理委托合同》、万达物业营业执照、《物业管理合同》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，王某张宏霞余海旺系享有民事权利能力和完全民事行为能力的自然人；万达物业成立于2005年1月31日并依法进行了工商登记，具有民事权利能力和民事行为能力。双方于2009年3月4日签订《物业管理合同》的行为系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，因此该民事法律行为有效，该协议自双方签字认可时成立并生效，对双方具有约束力。该《物业管理合同》的合同期限虽暂定五年，但《博林·和谐家园物业管理委托合同》中的合同期限为永久性管理，且万达物业在2014年之后仍然在为被告王某所在的博林·和谐家园小区提供物业服务，原、被告双方构成事实上的物业服务合同关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《物业管理条例》第四十条的规定，原告万达物业有权参照《物业管理合同》中的相关约定要求被告王某支付物业费及公摊水电费。由于《物业管理合同》未约定预收物业费及公摊水电费的情形，因此万达物业要求王某支付物业费及公摊水电费的诉讼请求，本院部分予以支持，补交物业费及公摊水电费的时间应计算至裁判文书作出之日所在月份的最后一日，即2020年9月30日。关于补交物业费及公摊水电费的具体数额。王某对物业费0.35元/㎡·月的收费标准没有异议，但其辩称对公摊水电费的标准有异议，但根据万达物业的陈述及其他业主的收费标准可以证明博林·和谐家园小区的公摊水电费为8元/月，因此王某应当按照8元/月的标准补交公摊水电费。由于万达物业在提供物业服务中确实存在服务质量不佳、未全面履行物业管理合同义务等情形，因此本院认为对物业费应酌情减收20%，经核算被告王某应向万达物业补交2017年7月12日至2017年12月31日及2019年1月至2020年9月30日的物业费及公摊水电费为（140.73㎡×26个月×0.35元/㎡·月×0.8+8元/月×26个月）=1232.5元。原告万达物业当庭放弃主张违约金的诉讼请求，本院对此予以确认。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告某物业公司支付2017年7月12日至2017年12月31日及2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业费1024.5元、公摊水电费208元，共计1232.5元；二、驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。若未能按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元减半收取25元，由被告王某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。审判员 季 恒二〇二〇年九月二十八日书记员 聂春萌