广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初10682号 原告：吕相忠，男，1976年8月7日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：贾全凤，女，1982年7月2日出生，汉族，住四川省梓潼县。 被告：杨雨，女，1986年9月27日出生，瑶族，住广西富川瑶族自治县。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年7月11日 开庭时间：2020年7月28日 当事人到庭情况： 原告方：原告吕相忠到庭 被告方：被告贾全凤到庭，被告杨雨未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、请求判令两被告向原告支付自2019年1月15日至2019年3月14日的房租及车位租金人民币共9000元；2、请求判令两被告向原告支付拖欠的物业费、水费等费用共1735元；3、请求判令两被告向原告支付拖欠的电费787.69元；4、请求判令两被告向原告赔偿3707元；6、请求判令两被告向原告支付违约金9000元；六、两被告承担本案全部的诉讼费用。 2 被告答辩要点 被告贾全凤辩称：我已于2018年9月19日搬离涉案房屋，搬离时已经与原告就涉案房屋的所有费用进行结清，原告诉请的费用并非由我产生。 被告杨雨未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 事实认定 原告系南宁市青秀区荣和·大地一组团28号楼Ｂ座Ｂ-7Ｂ号房屋的所有权人。 2018年7月9日，原告（甲方，出租方）与被告贾全凤（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条：甲方出租房屋给乙方居住，该房屋坐落在南宁市青秀区荣和·大地第一组团28号楼Ｂ座Ｂ-7Ｂ号；第三条：1、采取固定方式计收租金，一个月的租金为4000元整，乙方按每三个月向甲方交纳一次租金。乙方应于合同签订之日交纳首期租金12000元。以后每期租金在前个租金期限届满10天前交纳；2、上述租金并不包括乙方需交纳的物业管理费及因乙方居住使用而产生其他费用（包括但不限于水、电、燃气、电视、宽带费、水电公摊等）；第五条：物业管理费、水电费及其他费用的支付，由乙方按照物业、水电、燃气等部门的规定按时足额支付，因乙方未按时缴纳而产生的滞纳金由乙方承担；第六条：该房屋租赁期限为1年，从2018年7月15日至2019年7月14日；第十一条：2、因乙方使用不当或不合理使用，该出租房屋及其内部的设施出现损坏或发生故障、事故，乙方应负责及时维修或赔偿，乙方拒不维修的，由出租方代为维修，维修费用由乙方承担；第十四条：1、除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受一切直接引致的损失，如果甲方单方面终止本合同，甲方应向乙方支付9000元作为违约金，乙方单方面终止本合同，乙方应向甲方支付9000元作为违约金；2、乙方逾期交纳租金的，应除交纳租金外，每逾期一日，应按逾期交付金额（三个月的租金）的0.3%支付违约金。 3 庭审中，原告称涉案房屋系两被告共同居住，被告杨雨于2019年2月24日搬离涉案房屋，因发现屋内设施损坏，原告就组织人员进行维修和清扫，直至2019年3月14日修复完毕，故涉案合同应于2019年3月14日解除。原告与被告贾全凤一致确认以下事实：被告贾全凤于2018年9月19日搬离涉案房屋后由被告杨雨继续租用。 另查明，为证明欠缴费用及赔偿费用的情况，原告提交如下证据：1、原告与昵称为“荣和租小杨”的聊天对象的微信聊天记录截图，原告称该人为被告杨雨。2018年10月14日，原告向对方发送：“按约定是需要付一个季度的房租和车位租金的（车位租金是从9月7日开始算，目前还没有付过租金）你如果目前资金紧张，就先付下一个月的房租和车位租金（车位租金一个月是500元，等我算好再发数额给你），下个月再付后面两个月的就行了”。2018年10月18日，原告向对方发送：“小杨，从9月7日至10月14日的车位租金是663元，从10月15日开始车位租金是按季度交（与房子租金同步交）。你说这次先交一个月，费用总共为663+500+4000=5163元。”2018年10月19日，对方通过微信向原告转账5163元；2、2019年2月25日荣和物业大地服务中心作出的《情况证明》，主要内容：2019年2月24日，原告因担心涉案房屋内的物品有所损坏，与物业服务中心三名工作人员一同前往涉案房屋，进入后发现电视机屏幕已破裂，电视墙有人为损坏痕迹，主卫洗手盆已破损，墙面很多污渍等情况。物业工作人员证实租客是在2019年2月23日搬离的；3、《荣和大地一组团收款单》，载明2018年9月至2019年4月期间的电费、电梯费、垃圾费、水费、物业服务费、违约金、车位电摊、车位水摊、车位物业服务费共计1735.4元；4、2019年2月22日南方电网青秀供电分局出具的《电费缴费单》，载明截至2019年2月22日，涉案房屋已欠费1期，共643.45元；5、青岛增值税电子普通发票（No.06946841）,载明电视价税合计1899元；6、2019年3月14日案外人潘勇出具的 4 《收条》，载明：今收到吕相忠先生交来荣和大地一组团28栋B单元7B号房主卫洗手台材料费100元、人工费100元，共计200元，原告称实际支出为208元；7、2019年3月14日南宁市华达洁具灯具经营部出具的发货清单，载明云石胶1件、快干剂1件、陶瓷胶1件、大理石1条共计100元；8、2019年3月13日案外人李案驻出具的《收据》，载明：今收到南宁市青秀区荣和大地一组团28栋B单元7B号房腻子工钱柒佰圆整，油漆材料钱贰佰圆整。总共收到人民币900元整；9、58到家订单截图及短信截图，订单截图显示购买时间为2019年3月14日，家庭保洁上门打扫卫生3小时，金额89.9元，原告称实际支出为200元；10、原告与昵称为“木地板巴洛克AK九哥”的聊天对象的微信聊天记录截图，显示原告询问更换价格，对方回复“如果要补的话要提前约师傅哦”，庭审中，原告明确因担心影响整体木地板，现尚未就地板进行维修，尚未支出维修费用。 判决理由 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告杨雨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，本院将根据原告、被告贾全凤的陈述及相关证据来作出认定。 原告与被告贾全凤签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,该合同亦未违反法律的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约履行。两被告共同租用涉案房屋，被告贾全凤主张其搬离涉案房屋后已与原告解除租赁合同，但对该主张，被告贾全凤未能提供证据予以证实，现原告亦不认可被告贾全凤该说法，故在该租赁合同解除前，被告贾全凤仍应按合同约定履行合同义务。被告杨雨虽为2018年9月20日至2019年2月24日期间涉案房屋的实际承租人，但被告杨雨并非合同相对方，根据合同相对性原则，原告依据《房屋租赁合同》要求被告杨雨共同承担合同义务，无法律和合同依据，故原告对被告杨雨提出的诉讼请求，本院不予支持。 5 关于车位租金，原告与被告贾全凤在《房屋租赁合同》中并未约定车位的租赁，原告未能举证证明被告贾全凤已知晓车位租赁及使用车位的情况，现被告贾全凤亦不认可其使用原告的车位，原告与被告杨雨之间就车位的租赁关系，不属于本案的处理范围，本案不予处理，原告可另案主张。关于房屋租金，《房屋租赁合同》解除前，被告贾全凤应按约向原告支付房屋租金。被告杨雨未到庭参加诉讼，未能就其租金支付情况进行说明，被告贾全凤亦未能举证证明已向原告支付自2019年1月15日起的房租，故对原告关于被告贾全凤欠付自2019年1月15日起的房租的主张，本院予以支持。原告自认房屋实际使用人杨雨于2019年2月24日搬离涉案房屋并将房屋钥匙放于物业保安处，被告杨雨搬离后，原告进入房屋对设施进行维修及清洁，其接管、维修房屋的行为应视为原告认可被告停止租用涉案房屋，双方房屋租赁关系应于被告杨雨搬离房屋之日解除，原告主张《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除，无事实和法律依据，本院不予采纳，故被告贾全凤应向原告支付2019年1月15日至2019年2月24日的房租5428元（4000元+4000元÷28天×10天）。 关于物业相关费用、电费的问题，《荣和大地一组团收款单》显示合计欠付2018年9月至2019年4月期间的物业相关费用共计1735.4元，原告提交的《电费催缴单》显示截至2019年2月22日已欠缴电费634.45元，原告主张实际已支付电费787.69元，但原告提交的证据不足以证明超出部分的费用同属于欠缴范围，应承担举证不能不利后果，原告主张超出电费催缴单的部分，本院不予支持。原告只诉要求被告支付物业费1735元，本院予以支持，故被告贾全凤应支付原告物业相关费用1735元、电费634.45元。 关于赔偿费用的问题，根据《房屋租赁合同》第十一条约定，乙方使用不当或不合理使用，出租房屋的设施出现损坏的，由乙方负责及时维修或赔偿。荣和物业大地服务中心作出的《情况证明》载明，2019年2月24日物业 6 工作人员和原告进入涉案房屋后，现场存在电视机屏幕破裂、电视墙被人为损坏、主卫洗手盆破损、墙面有污渍的情况，被告杨雨未能出庭对房屋损坏情况进行说明，故本院对原告关于被告杨雨对涉案房屋进行损坏的主张予以采信，被告贾全凤作为租赁合同的相对人，应按约进行赔偿。关于赔偿电视机损坏的1899元、墙面修复的900元，该两项费用分别有发票和收据予以佐证，本院予以采信；关于洗手盆的修复费用208元，原告提供的《收条》显示，修复洗手台共计收取200元，本院予以确认，原告主张另有8元为购买材料的费用，但未能对此提供证据，本院不予采信；关于木地板修复费用，荣和物业大地服务中心作出的《情况证明》未载明存在木地板损坏的情况，且原告未提供修复木地板的支出凭据，故对原告诉请被告赔偿木地板修复的费用500元，本院不予支持；关于房屋清洁的费用200元，原被告双方并未对房屋清洁费用的承担进行过约定，原告亦未提供实际支出200元清洁费用的凭据，故对原告诉请被告赔偿清洁费用200元，本院不予支持。综上，被告贾全凤应向原告赔偿2999元（1899元+900元+200元）。 关于违约金的问题，《房屋租赁合同》第十四条约定，乙方逾期交纳租金的应按逾期日0.3%支付违约金。考虑到原告实际损失主要是被拖欠租金的利息损失,原、被告贾全凤在《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，本院根据原告的实际损失、根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，调节违约金的计算标准为：以8000元为基数，从2019年3月15日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告贾全凤付清款项止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算（违约金共计不超过9000元）。 判决结果 7 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贾全凤向原告吕相忠支付2019年1月15日至2019年2月24日期间的房租5428元； 二、被告贾全凤向原告吕相忠支付物业费1735元、电费634.45元； 三、被告贾全凤向原告吕相忠赔偿2999元； 四、被告贾全凤向原告吕相忠支付违约金[具体计算方式为：以8000元为基数，从2019年3月15日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告贾全凤付清款项止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算（违约金共计不超过9000元）]； 五、驳回原告吕相忠其他诉讼请求。 案件受理费406元，由被告贾全凤负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 8 审 判 长  阙 钰 人民陪审员  吴丹娜 人民陪审员  李 慈 二〇二〇年九月二十五日 法官 助理  黄冬慧 书 记 员  覃树鹏