广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37631号原告：李泽飞，男，1991年9月20日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：黄彩桂，女，1967年11月12日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告共同委托诉讼代理人：何圣、吴月媚，分别系广东道里律师事务所律师、实习律师。被告：广东中兰德融资担保有限公司，住所地广州市天河区华夏路16号4410自编号01，统一社会信用代码91440101671816342E。法定代表人：林文乐。委托诉讼代理人：吴田雅，广东墨林律师事务所律师。第三人：罗麦俊，男，1979年1月27日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告李泽飞、黄彩桂与被告广东中兰德融资担保有限公司（以下简称中兰德公司）、第三人罗麦俊案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李泽飞、黄彩桂的共同委托诉讼代理人何圣、吴月媚，被告中兰德公司的委托诉讼代理人吴田雅到庭参加诉讼；第三人罗麦俊经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告李泽飞、黄彩桂向本院提出诉讼请求：1.停止对原告向第三人购买的广州开发区XX村XX街XX号403房的拍卖执行程序，解除对该房屋的查封；2.确认广州开发区XX村XX街XX号403房归两原告所有；3.确认两原告对广州开发区XX村XX街XX号403房享有合法使用权及管业权；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：广州开发区XX村XX街XX号403房（以下简称涉案房屋）系两原告向第三人购买所得，两原告涉案对房屋享有所有权、占有权及使用权。早在2010年12月10日原告即与第三人签订了《房地产买卖合同》购买涉案房屋，并于2010年12月27日付清全额房款五十万元。2010年12月14日第三人将涉案房屋交付给两原告管业使用，由两原告管业并居住使用至今。期间从未有任何单位及个人对两原告的房屋所有权、使用权提出过异议。两原告对房屋的所有权及占有使用权系通过合同关系及支付房款的对价所得，对房屋所有权及使用权有合法来源。根据“公平合理、等价有偿”的民事活动基本原则，两原告所有权、占有使用权等依法应受到法律保护。两原告与被告及第三人之间的债务关系毫无关联，涉案房屋也早已经不是第三人所有的财产，不应被拍卖。涉案房屋为“小产权房”，在我国现行法律之下，小产权房亦不宜作为被拍卖的对象。原告无固定职业和收入，涉案房屋是黄彩桂倾毕生积蓄购买，是两原告的唯一住房。该房屋如被拍卖，两原告即丧失居所及基本生活条件，陷入流离失所境地，该结果不但不能彰显司法的公平正义，而且影响两原告的基本生存。综上，原告依法提起执行异议之诉，请求法院查明事实，依法终止对涉案房屋的拍卖执行程序，解除查封，确认原告合法权利，以维护原告合法权益，彰显司法公平正义。被告中兰德公司辩称：涉案房屋属于集体所有，原告并不属于该集体组织的成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体土地不能出让、出租、非农建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不能批准城市居民占用农民集体土地建住宅。根据以上两条法律规定，被告认为农村宅基地的使用权取得有严格的身份限制，只有集体经济组织的成员才可以依法取得并享有宅基地的使用权。原告与第三人签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属于无效合同，因此涉案房屋的所有权人依然属于第三人。原告在购买涉案房屋时已经知道涉案房屋属于城市居民禁止买卖的房产，不受法律保护，是无效的行为。因此原告在涉案房屋上的权利不能排除被告对涉案房屋的执行及拍卖等措施。第三人罗麦俊未答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：黄彩桂系李泽飞之母。2010年12月10日，罗麦俊（卖方）、李泽飞（买方）与满堂红（中国）执业有限公司广州分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》及附件，《房地产买卖合同》约定：买卖双方买卖位于广州开发区XX村XX街XX号403房，该物业建筑面积为95.36平方米，买卖双方同意该物业总楼价为50万元；卖方合法持有集体土地房产证，号码为穗集地证字第0118742号，经买卖双方协商一致，知悉此交易是集体土地产证，暂时不能上市，如果集体房产证可以上市交易，买方要求办理房产证换证手续的，买方必须在买方通知即日起3个月内协助办理手续，办理手续所产生的一切费用由买方承担；买方于2010年12月14日支付定金和首期楼款人民币叁拾万元给卖方，买卖双方于2010年12月14日到市公证处做一份公证委托书；买方应向经纪方支付咨询及买卖代理费1万元。附件约定：余款20万元，买方于2011年1月30日支付。2010年12月14日，黄彩桂向罗麦俊支付案涉房屋首期购房款30万元。2010年12月27日，黄彩桂向罗麦俊支付案涉房屋余款20万元。2010年12月14日，罗麦俊（委托人）与黄彩桂（受托人）就委托书办理公证，委托书载明，受托人可对案涉房屋进行管理、使用，与有关单位就案涉房屋的征用拆迁签订补偿协议等。《广州市不动产登记查册表》（打印日期为2019年6月6日）显示：位于广州开发区XX村XX街XX号403房权属人为罗麦俊，建筑面积为95.361平方米，土地性质为集体土地，契证类型为集体土地房产证，本院于2015年10月26日以（2015）穗天法民三初字第103号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉房屋，此后案涉房屋被续封。原告提交存折拟证明其缴纳案涉房屋的水电费及管理费等费用。被告对此不予认可。个人名下房地产登记查询证明载明：李泽飞、黄彩桂名下查无房地产情况记录。2019年5月22日，李泽飞、黄彩桂向本院提出执行异议，请求终止对广州开发区XX村XX街XX号403房的拍卖程序，终止本案的执行程序。本院于2019年8月9日作出（2019）粤0106执异637号执行裁定，裁定驳回案外人李泽飞、黄彩桂的异议请求。李泽飞、黄彩桂对上述裁定不服，向本院提起诉讼。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在本院执行过程中，原告对案涉房屋提出执行异议，本院审查后作出了（2019）粤0106执异637号执行裁定，裁定驳回李泽飞、黄彩桂的异议。李泽飞、黄彩桂对上述执行裁定不服提起本案诉讼，符合上述法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日施行）第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，案涉房屋系宅基地房屋，原告非案涉房屋所在集体经济组织成员，故原告与第三人签订的房屋买卖合同应属无效，根据查明的事实可知，原告明知案涉房屋系宅基地房屋，但其仍然与其三人签订房屋买卖合同并实际履行该合同，相应风险应由其自行承担。综上，原告的诉请缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。第三人罗麦俊经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日施行）第六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告李泽飞、黄彩桂的诉讼请求。本案受理费8800元，由原告李泽飞、黄彩桂负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  雷洪驹人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年九月十一日法官助理滕悦书记员梁怡筠王嘉蔚