济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初3156号原告：山东百安居置业咨询有限公司，住所地济南市法定代表人：孙恒明，总经理。委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。被告：济南润安房地产开发有限公司,住所地济南市法定代表人:陈骏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郎子玉，山东千越律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁美环，山东千越律师事务所律师。原告山东百安居置业咨询有限公司（以下简称百安居公司）与被告济南润安房地产开发有限公司（以下简称润安房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百安居公司法定代表人孙恒明及委托诉讼代理人于瀚涛，被告润安房地产公司委托诉讼代理人郎子玉、袁美环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百安居公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原、被告双方签订《金宇大厦项目销售代理及推广服务委托合同书》；2、被告向原告支付销售代理佣金1135799元及滞纳金(以1135799元为基数，按照每日千分之零点五计算，自原告向被告申请付款当月25日起，暂计算至2020年2月29日为250615元，之后滞纳金计算至被告实际给付代理佣金之日);3、被告向原告支付超定价奖金13620575元及滞纳金(以13620575为基数，按照每日千分之零点五计算，自原告向被告申请付款日当月25日起，暂计算至2020年2月29日为3473989元，之后滞纳金计算至被告实际给付超定价奖金之日);4、诉讼费、保全费、保全责任保险费等费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年5月26日签订《金宇大厦项目销售代理及推广服务委托合同书》，原告委托乙方代理销售被告开发的“金宇大厦”项目东座(1号楼)，双方约定由原告独家代理销售，全部所售房屋均计入原告销售业绩，项目可售建筑面积约1.8万平方米，项目底价均价为10300元/平方米，销售代理佣金以所售物业合同签约金额为基数，按照1.1%计算，同时合同约定超定价奖励金，即销售价格超底价部分，被告另行向原告支付超定价奖励金，计算方式为签约金额超过销售底价部分的30%。合同约定每月5日为佣金结算日，原告向被告提交上月佣金对账单，被告应于5日内书面确认并返还原告，逾期未提出意见视为被告确认，被告应于每月15日将佣金支付给原告，如被告超过10日未支付代理佣金，每延迟一日，应按欠付金额的千分之零点五向原告支付滞纳金，逾期一个月，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约履行销售义务，共计销售房屋面积15144.13平方米，总销售额225163323元，被告应支付销售代理佣金2476797元及超定价奖金13620575元，原告多次向被告申请付款，被告实际向原告支付销售代理佣金1341000元，被告欠付原告代理佣金1135799元及超定价奖金13620575元。原告于2020年2月14日向被告邮件送达“终止合同通知书”，通知被告合同解除。原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。润安房地产公司辩称，1、答辩人不存在违约行为，被答辩人不享有单方终止或单方解除合同的权利，其要求确认解除合同的诉讼请求不成立。答辩人已按时且足额支付了被答辩人参与代理销售的全部房屋的代理佣金，答辩人不存在违约行为，被答辩人不享有约定或法定解除权，其无权以邮件送达的方式通知答辩人解除合同，双方于2015年5月26日签订的《金宇大厦项目销售代理及广告推广服务委托合同书》，不因被答辩人的通知而解除，被答辩人既要求确认、又要求解除合同的诉讼请求不明确，亦不能成立。2、答辩人已足额支付了被答辩人代理销售的34套房屋的代理佣金，答辩人与被答辩人之间不存在未结代理佣金，更不存在未结佣金滞纳金，被答辩人要求答辩人支付销售代理佣金及滞纳金的请求没有法律依据和事实依据。答辩人开发的金宇大厦东座写字楼共计约2.3万平方米，该合同约定的被答辩人可售房源为其中的1.8万平方米，合同签订后被答辩人陆续参与或协助答辩人出售东座写字楼共计34套，答辩人已足额支付了全部代理佣金；答辩人自行出售东座写字楼共计19套，被答辩人从未参与出售，根据合同第五条第4项约定，不应算作被答辩人的销售业绩，被答辩人不应当提取代理佣金。另外，答辩人还自行销售了西座107号房屋，该房屋不在委托合同约定的被答辩人可售房源范围内，答辩人售卖该房源与被答辩人无关。答辩人与被答辩人之间不存在未结代理佣金，更不会产生滞纳金。3、委托合同履行期间，答辩人与被答辩人协商一致取消了超定价奖励金，被答辩人无权向答辩人主张奖励金及其滞纳金。答辩人与被答辩人虽在委托合同中约定过超定价奖励金，但双方并未履行过该约定，且双方后签订补充协议取消了该约定。因奖励金已取消，本案中房屋底价表是否存在也已无实际意义。事实上，在委托合同履行期间，双方并没有商定过售房底价，被答辩人也未曾向答辩人提交过底价表。被答辩人参与销售的34套东座写字楼，其价格均为被答辩人项目经理刘东生在售房前请示答辩人后确定，系一套一价、实时定价，所有佣金已全部结清。答辩人与被答辩人之间不存在超定价奖励金，更不会产生滞纳金。4、被答辩人未完成合同约定的销售任务，给答辩人造成了巨大利息损失，答辩人依据合同约定有权解除合同、扣除违约金、并要求被答辩人赔偿损失。委托合同第二条约定了被答辩人有自取得合法销售手续且正式开盘起12个月内完成可售房源75%去化的销售目标，第六条第8款约定了未达到销售目标，答辩人有权收回销售代理权，解除委托合同，同时扣除被答辩人销售额的0.1%作为违约金，被答辩人还应承担赔偿责任。5、被答辩人申请法院查封的答辩人财产已远超被答辩人的起诉金额，属超标的查封，给答辩人造成巨大损失，应当承担赔偿责任。综上所述，被答辩人要求确认或解除委托合同、支付佣金、超定价奖励金及滞纳金的请求既没有法律依据及事实依据，应驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告百安居公司的代理权与润安房地产公司自行销售问题。双方提交所签订的委托合同约定了原告百安居公司对可售房源有独家代理销售权，被告润安房地产公司不得再委托第三方销售，另约定了被告润安房地产公司给予关系户的折扣优惠，该部分售出单位计入乙方代理销售面积并按销售双方商定的底价计付代理费，另约定了业绩界定即乙方协助甲方与购房者完成合同签约，客户付款后即算销售成功；双方未明确约定被告润安房地产公司不得自行销售双方约定可售范围内的房屋或将自行销售的房屋计入原告百安居公司业绩范围；故本院对被告具有自行销售权的抗辩意见予以采纳。2.关于原告百安居公司的销售业绩。原告提供了请款申请汇总表、金宇大厦2017年8月——2019年8月销售服务费请款书、代理佣金结算明细表及超定价奖励金结算明细表、金宇大厦已售房源已结和未结算代理佣金明细表、金宇大厦商品房网签信息表、济南市住房和城乡建设局房地产市场监管处证明一份、“金宇大厦认购协议”八份、山东坤元资产评估房地产土地估价有限公司企业信息、原告电子邮箱截图及原告公司原销售经理刘东生在销售房屋过程中发送至原告电子邮箱业绩报告表、原告销售人员张雷通话录音；被告提交了原告销售人员刘东生、张雷《情况说明》各一份、案外购房人情况说明七份；经质证、审查，本院认定，原告提交的证据不能充分证明金宇大厦1-502、1-601、1-602、1-603、1-604、1-1701、1-1702、1-1703、1-1704、1-702、1-703、1-705、1-801、1-802、1-803、1-804、1-805、1-901、1-1304、107共20套房屋系其销售。3.关于补充协议中原告百安居公司所盖公章。经鉴定，该公章系原告百安居公司公章，原告百安居公司提交其公司2017年度公章使用登记表、公司合同，经质证、审查，本院认定补充协议中公章原告加盖的公章系百安居公司公章。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，百安居公司（乙方）与润安房地产公司（甲方）签订《金宇大厦项目销售代理及广告推广服务委托合同书》，合同主要约定，第一条委托代理工作方式，1.项目概况，位于解放东路以北，奥体西路以东，总建筑面积约6万平方米，可售建筑面积约为1.8万平方米（具体以附件房源表所列为准），2.代理物业类型，办公、商业、车位，3.代理权，甲方确认合同约定的可售房源由乙方独家代理销售，不再委托第三方销售，否则所售房屋计入乙方业绩，并依照本合同约定结算佣金，4.甲方在对外发布的销售价格基础上额外给予关系户的折扣优惠，该部分售出单位计入乙方代理销售面积并按照销售双方商定的底价计付代理费；第二条委托策划代理工作期限，本合同有效期自合同签订之日起至约定的可售房源完成90%销售率时止，甲乙双方约定自取得合法销售手续且正式开盘起12个月内完成可售房源75%的去化；第五条收费标准、支付方式，1.1项目底价表，双方商定东座写字楼整体销售均价为10300元/㎡，开盘前由乙方制定单套房屋底价表，并报甲方审定，最终以甲方认可的单套房屋底价表执行，3.2销售代理佣金点数为1.1%，按本项目所售物业部分的合同签约金额计算，3.3.2甲方按月向乙方结算并支付销售代理佣金，每月5日为销售代理佣金的结算日，乙方向甲方提交上月代理佣金对账单，甲方应于5日内书面确认并返还乙方，逾期未提出意见的视为甲方已确认，每月15日将代理佣金支付给乙方，乙方在收取代理佣金时，应向甲方开具正式发票，3.4超定价奖金，超定价奖金比例为合同签约金额中超过销售底价部分的30%，结算、支付时间同代理佣金支付时间，4.业绩界定，乙方协助甲方与购房者完成合同签约，客户付款后计算销售成功；第六条违约责任，5.甲方超过10日仍未向乙方支付销售代理佣金，每迟延一日，须向乙方支付应付费用千分之零点五的滞纳金，延迟超过一个月时，乙方有权与甲方单方面解除合同，甲方须支付应付未付的代理佣金、滞纳金；合同另约定了双方的权利义务、违约责任、生效条款等事项。附件《项目房源表》双方均未提交。2017年4月30日，润安房地产公司（甲方）与百安居公司（乙方）签订《金宇大厦项目销售代理补充协议书》，主要约定，一、原合同约定乙方提供广告推广服务的期限已满，双方不再延期；二、甲方应切实履行承担销售额1.5%广告推广费用的义务，且推广费为前置费用，须在销售达成之前投入，而非依据已销售额来确定下一步的推广费，推广费用由乙方提出使用计划，经甲方审定后执行；四、鉴于市场环境变化较大，双方协议重新商定销售均价，且乙方不再收取超定价奖励金，本协议签订之前产生的超定价奖励金也不再收取；七、本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方盖章之日起生效。该协议书由润安房地产公司提交，仅百安居公司在合同底部加盖单位公章。《金宇大厦项目销售代理及广告推广服务委托合同书》签订后，原告百安居公司销售房源共计34套；被告润安房地产公司已向原告支付佣金共计1341000元。2020年2月14日，原告百安居公司向被告润安房地产公司发送终止合同通知书，主要内容为，鉴于润安房地产公司不按合同约定支付相关费用且拒绝沟通，特通知，2020年2月29日后不再为金宇大厦项目提供销售代理及广告推广服务，终止双方签订的合同，希望于本月底前结清应支付费用。百安居公司于2020年2月14日发出该通知书，润安房地产公司于2020年2月15日签收。另查明，原告因本案支出保全保险费用计34200元。案件审理期间，百安居公司申请对《金宇大厦项目销售代理补充协议书》中的公章真伪进行鉴定，烟台富运司法鉴定中心出具了司法鉴定意见书。本院认为，本案的争议焦点为：1.百安居公司与润安房地产公司签订的《金宇大厦项目销售代理补充协议书》效力问题；2.润安房地产公司是否拖欠百安居公司代理销售佣金、超定价奖励金；3.百安居公司与润安房地产公司签订的《金宇大厦项目销售代理及广告推广服务委托合同书》解除问题。关于焦点一，本院对《金宇大厦项目销售代理补充协议书》效力问题分析如下。鉴定机构对上述协议书中原告百安居公司公章出具如下鉴定意见：“送检的标称签约日期为2017年4月30日《金宇大厦项目销售代理补充协议书》中的山东百安居置业咨询有限公司印文与提供的同名样本印文是同一枚印章盖印；后原告提交了其单位2017年度公章使用登记表及2015年至2017年度公司合同，拟证实协议书中原告公章系被他人偷盖；本院认为，对此原告提交的证据均是己方形成的证据，无法证明原告所主张的其公章系被偷盖；另外，公章是公司对外作出意思表示的重要外在表现形式，是法人象征，是证明法人表意真实性的凭证，如果允许法人以公章系工作人员擅自加盖为由不承担责任，则设定法人公章就失去意义，法人应对自己的盖章行为负责，对相对人而言，公章能够直接代表公司意志，其只有审查公章是否真实之责任，没有审查公章是谁所盖之责任，这是维护公平交易安全，维护社会经济秩序的必然要求；故该加盖单位公章的行为系属合法有效；另关于被告公司未在该协议上盖章，原告主张该协议不具备法律效力，本院认为，该协议第七条约定本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力，自双方盖章之日起生效，现润安房地产公司持有的该份补充协议有百安居公司的盖章，润安房地产公司亦认可该协议，应视原、被告双方已经达成合意，故双方签订的《金宇大厦项目销售代理补充协议书》合法有效，本院予以认定。关于焦点二。首先，关于原告诉请被告支付销售代理佣金1135799元及滞纳金，双方签订的合同对于费用结算、支付有明确约定即3.3.2甲方按月向乙方结算并支付销售代理佣金，每月5日为销售代理佣金的结算日，乙方向甲方提交上月代理佣金对账单，甲方应于5日内书面确认并返还乙方，逾期未提出意见的视为甲方已确认，每月15日将代理佣金支付给乙方，乙方在收取代理佣金时，应向甲方开具正式发票；双方提交的证据均未能显示双方在实际履行过程中严格遵守此项约定进行请款、付款，根据合同实际履行情况，双方在2017年-2019年的委托代理销售过程中，其请款、付款情况已经发生变更，双方亦未对此进行书面变更约定及向法庭提交相应证据，对已经发生的请款、支付的事项双方均未有异议，本院对已发生的请款、付款事项亦不持异议；现原告诉请的1135799元系基于金宇大厦1-502、1-601、1-602、1-603、1-604、1-1701、1-1702、1-1703、1-1704、1-702、1-703、1-705、1-801、1-802、1-803、1-804、1-805、1-901、1-1304、107共20套房屋的代理销售佣金，但其提供的现有证据不能证实上述房屋系其代理销售，合同亦未明确约定由润安房地产公司销售的上述房屋应纳入到其业绩范围，百安居公司应承担举证不能的法律责任，故对其请求佣金及滞纳金的主张本院不予支持。其次，原告诉请被告支付超定价奖金13620575元及滞纳金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定当事人协商一致可以变更合同，补充协议中明确约定乙方不再收取超定价奖励金，本协议签订之前产生的超定价奖励金也不再收取，故原告诉请超定价奖金及滞纳金于约无据，本院不予支持。关于焦点三。对于百安居公司与润安房地产公司签订的《金宇大厦项目销售代理及广告推广服务委托合同书》解除问题，本院分析如下，本案系百安居公司与润安房地产公司就合同及协议书的履行和解除问题产生的纠纷，经查明，双方签订的《金宇大厦项目销售代理及广告推广服务委托合同书》未违反法律法规规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同中主要约定了委托代理销售的权利义务，同时亦对广告推广进行了约定，对广告推广权利义务的约定属于为代理销售进行的辅助工作，应系附属性质，双方合同的最终目的系按照合同约定进行房屋代理销售，故该合同性质系委托合同；双方合同中对工作期限进行了约定即自合同签订之日至约定的可售房源完成90%销售率时止，上述约定系对合同拟完成任务的约定，不能视为约定了明确的合同履行期限；双方在合同第六条违约责任5中约定，甲方超过10日仍未向乙方支付销售代理佣金……迟延超过一个月时，乙方有权与甲方单方面解除合同，甲方须支付应付未付的代理佣金、滞纳金，百安居公司于2020年2月14日向润安房地产公司邮寄终止合同通知书，明确告知因被告不按约定履行合同，于2020年2月29日不再为被告提供销售代理及广告推广服务；根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，现原告依据合同第六条5项解除合同并诉请法院确认解除的效力，但原告方提供的证据未能证实被告润安房地产公司存在违约情况，原告百安居公司不能依据合同第六条5项解除合同，故对原告要求确认解除《金宇大厦项目销售代理及广告推广服务委托合同书》的诉请本院不予支持。另，因原告百安居公司诉请佣金、超定价奖金未获支持，其要求润安房地产公司承担本案保全保险费用亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告山东百安居置业咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费132686元，减半收取计66343元，保全申请费5000元，均由原告山东百安居置业咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  宁爽二〇二〇年九月二十八日书记员  陈倩