江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初6351号原告：何祖茂，男，1940年12月6日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市梁溪区，现住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐莉，江苏景明律师事务所律师。原告：陶菊芬，女，1944年9月7日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市梁溪区，现住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐莉，江苏景明律师事务所律师。被告：杨建春，男，1952年5月13日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。被告：杨健豪（曾用名杨建秋），男，1958年5月13日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。被告：杨建华，男，1960年4月18日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。被告：杨建芬，女，1963年9月6日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。被告：无锡市惠山区堰桥街道办事处，统一社会信用代码11320206014035423H，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道堰玉路**。负责人：华坚宏，无锡市惠山区堰桥街道办事处主任。委托诉讼代理人：孙昊，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芊，江苏漫修律师事务所律师。原告何祖茂、陶菊芬与被告杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬、无锡市惠山区堰桥街道办事处（以下简称堰桥街道）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何祖茂、陶菊芬的共同委托诉讼代理人徐莉，被告杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬的共同委托诉讼代理人杨扣成，被告堰桥街道的委托诉讼代理人陈芊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何祖茂、陶菊芬向本院提出诉讼请求：1.杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬办理无锡市新盛苑9号202室和新盛苑9号402室的不动产权证，堰桥街道予以协助配合，办理不动产权证的费用何祖茂、陶菊芬自愿承担；2.上述房屋的不动产权证登记到杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬名下后，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬将该两套房屋过户至何祖茂、陶菊芬名下，过户费用由何祖茂、陶菊芬自行承担，土地出让金由何祖茂、陶菊芬自行承担；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：1994年6月8日，原告向杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬和其母亲徐蕊华购买了西漳乡青联村西坝队16号的房屋。2010年9月21日，原告与无锡市惠山区堰桥街道拆迁安置管理办公室（以下简称堰桥拆迁办）签订了《惠山区堰桥街道集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，达成以房屋产权置换的形式对原告所有的西坝队16号房屋进行拆迁安置的拆迁补偿方案，并于2010年9月23日签订《拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表》。后原告腾空房屋，将西坝队16号房屋交予堰桥拆迁办予以拆除，堰桥拆迁办向原告交付了案涉两套安置房。后原告得知案涉安置房已经可以办理房屋不动产权证，多次找被告要求办理，但被告以各种理由拒不办理，故诉至法院。被告杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬共同辩称：1.签订《房屋买卖协议书》时，徐蕊华有轻微的老年痴呆，西坝队16号房屋只是给原告居住，并未出卖；2.《房屋买卖协议书》违反法律的强制性规定，杨健豪、杨建芬也未签字，属无效合同；3.西坝队16号房屋拆迁后，包括两套安置房、拆迁补偿款在内的所有拆迁利益应归杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬所有；请求驳回原告的诉讼请求。被告堰桥街道辩称：1.虽然《房屋买卖协议书》因违反法律的强制性规定而无效，但原告已付清房款，实际入住，且有翻建行为，拆迁利益应全部归原告所有，故拆迁办与原告签订了拆迁协议，向原告交付了案涉两套安置房并支付了所有拆迁补偿款；2.因涉及到宅基地土地问题，案涉两套安置房的不动产权证无法直接办理到原告名下，须先行由原老房的出卖方办证后再过户给原告，中间须交纳过户税费和土地出让金；3.案涉两套安置房现在初始登记在堰桥街道名下，在办理不动产权证的过程中，堰桥街道愿意协助配合；4.不承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：（一）关于西漳青联村西坝队16号房屋的基本情况1994年6月8日，徐蕊华与何祖茂签订《房屋买卖协议书》。该协议书载明：杨云章之妻徐蕊华愿将青联村西坝队自有朝南房屋两间出售给何祖茂，房屋外墙总长为11.4米，宽7.6米，西边一间为二层楼，东边一间为一层平台，房屋内外均未粉刷、油漆及装修；屋内所有设施包括门、窗、电表、水表及部分建材及地面、地下设施均归买主何祖茂所有；该房屋按市作价2万元，签字后一次性付清，并由收款人徐蕊华出具收据；房屋出售后各项税款由何祖茂负担，未过户之前一切费用由何祖茂负担；房款付清后，徐蕊华应将房屋土地证及产权凭据一同交给何祖茂；本协议经各方签字后生效，一式二份，买卖双方各执一份。该协议书由徐蕊华、何祖茂签字，由张荣昌见证。同日，徐蕊华出具《收据》。《收据》裁明：今收到何祖茂买西漳乡青联村西坝队土地证编号5711-8-46户的二间朝南房屋（详见房屋买卖协议书），实收房屋出售款3万元。房屋出售后一切费用由何祖茂负担。杨建春、杨建华、证明人张荣昌也在《收据》上签字。杨云章、徐蕊华的继承人杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬于2017年3月21日起诉至本院，案号为（2017）苏0206民初1507号，被告为何祖茂、陶菊芬。该案中杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬要求确认西漳乡青联村西坝队16号房屋和房屋的所有拆迁利益均归其所有。后杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬于2017年11月21日向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。杨云章与徐蕊华系夫妻关系。杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬系杨云章与徐蕊华生育的子女，均系杨云章、徐蕊华的法定第一顺序继承人。1990年10月15日，杨云章去世。在（2017）苏0206民初1507号案件中，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬陈述西漳青联村西坝队16号房屋为杨云章与徐蕊华婚后共同建造，属夫妻共同财产。何祖茂、陶菊芬对此无异议。1991年的《土地登记申报表》、《个人土地登记申请书》、《农户地籍勘丈调查表》载明西漳青联村西坝队16号房屋土地使用人为杨云章，地址为西漳青联村西坝，建筑占地86.64平方米，共两间，每间长11.4米，宽3.8米，其他用地45.6平方米，合计用地132.24平方米。何祖茂、陶菊芬陈述：签订《房屋买卖协议书》时，徐蕊华和三个儿子均在场，《房屋买卖协议书》由徐蕊华签字，徐蕊华的子女未签字，但杨建春、杨建华在《收据》上签字了，当时杨健豪说已经有两个儿子签字了，他就不签了。徐蕊华未患老年痴呆，一切正常。何祖茂代表陶菊芬签字，何祖茂与陶菊芬两人都是购房人。杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬陈述：签订《房屋买卖协议书》时，徐蕊华、杨建春、杨建华在场，杨健豪、杨建芬不在场。杨健豪称《房屋买卖协议书》签订半年后，其才知道房屋卖给了何祖茂。杨建芬称徐蕊华跟她说并没有将房屋卖给何祖茂，只是将房屋给何祖茂居住的，拆迁以后，其才知道是房屋买卖。在（2017）苏0206民初1507号案件中，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬陈述徐蕊华出售房屋后，徐蕊华与杨建华居住在一起，子女在逢年过节都去看望徐蕊华的。杨建芬、杨建华持有的2005年签发的身份证显示，其住所地为民丰里小区。杨建春、杨建华、杨建芬陈述：何祖茂、陶菊芬是1995年入住房屋的，在房屋出售给何祖茂、陶菊芬时，房屋已全部建造好了。何祖茂、陶菊芬陈述：1994年购买房屋时，东边一间房屋为一层平房，自己将其翻建成了两层，并加了屋顶，其于1995年入住房屋。2000年，西漳青联村西坝队16号两间房屋办理了集体土地建设用地使用权证和房屋产权证，登记在杨云章名下。2000年3月14日，徐蕊华去世。（二）关于西漳青联村西坝队16号房屋的拆迁安置情况2010年9月21日，堰桥拆迁办、无锡惠山捷威房产拆迁有限公司与何祖茂、陶菊芬签订了《集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》。协议书载明：乙方（被拆迁人）为杨云章（亡）（何祖茂、陶菊芬），认定房屋建筑面积223.59平方米，以产权调换的方式进行安置。2010年9月23日，何祖茂与堰桥拆迁办签订《拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表》，安置房屋为无锡市新盛苑9号202室和9号402室，每套面积均为120平方米，各项补偿费合计325500元，两套安置房须支付房款211160元，补偿费抵扣房款后，结余114340元，该款由何祖茂、陶菊芬领取。何祖茂、陶菊芬已领取两套安置房。案涉两套安置房于2009年12月23日初始登记在堰桥街道名下，每套安置房初始登记建筑面积为124.6平方米。以上事实，有《房屋买卖协议书》、《收据》、《土地登记申报表》、《个人土地登记申请书》、《农户地籍勘丈调查表》、《集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》、《无锡市房屋初始登记证》等证据在卷佐证。本院认为：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件，何祖茂、陶菊芬并非西漳青联村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地房屋的资格，故《房屋买卖协议书》违反了法律的强制性规定，属无效。《房屋买卖协议书》签订时，徐蕊华、杨建春、杨建华均在场。杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬称当时徐蕊华患有老年痴呆，但未提交证据证明，且当时徐蕊华儿子杨建春、杨建华也在场，故不予采信。杨健豪称《房屋买卖协议书》签订半年后，其才知道房屋卖给了何祖茂。即使《房屋买卖协议书》签订时其不在现场，半年后其也知道了该事实，后来也未提出异议。《房屋买卖协议书》签订时，杨建芬不在现场，杨建芬陈述“徐蕊华跟她说并没有将房屋卖给何祖茂，只是将房屋给何祖茂居住的，拆迁以后，其才知道是房屋买卖”，但杨建芬居住在无锡本地，其与杨建华均居住在民丰里，而徐蕊华出卖房屋后与杨建华一起居住，且自1995年何祖茂、陶菊芬入住房屋至2010年房屋拆迁，长达15年，故对杨建芬该意见不予采信。根据上述分析，房屋买卖的事实可以认定。西坝队16号房屋系杨云章、徐蕊华的夫妻共同财产。《房屋买卖协议书》签订时，杨云章已去世，故该房屋在当时为徐蕊华与杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬共有。何祖茂与徐蕊华签订的《房屋买卖协议书》虽属无效，但何祖茂、陶菊芬买受房屋后，价款已支付完毕，居住多年，且对房屋进行了翻建，故西坝队16号房屋的全部拆迁利益均应归何祖茂、陶菊芬所有。何祖茂、陶菊芬已领取案涉两套拆迁安置房，该两套安置房现在初始登记在堰桥街道名下，因西坝队16号房屋的集体土地建设用地使用权证登记在杨云章名下，而杨云章、徐蕊华均已去世，故应由杨云章、徐蕊华的继承人杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬先行办理两套安置房的不动产权证，堰桥街道予以协助配合。因《房屋买卖协议书》中约定未过户之前一切费用由何祖茂负担，故办证费用应由何祖茂、陶菊芬承担，审理中何祖茂、陶菊芬表示愿意承担该费用。不动产权证登记到杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬名下后，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬应将该两套房屋过户至何祖茂、陶菊芬名下，过户费用、土地出让金由何祖茂、陶菊芬承担，审理中何祖茂、陶菊芬表示愿意承担该费用。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬于本判决生效之日起十日内办理无锡市新盛苑9号202室和新盛苑9号402室的不动产权证，无锡市惠山区堰桥街道办事处予以协助配合，办理不动产权证的费用由何祖茂、陶菊芬承担；二、无锡市新盛苑9号202室、新盛苑9号402室的不动产权证登记到杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬名下后，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬于五日内将该两套房屋过户至何祖茂、陶菊芬名下，过户费用由何祖茂、陶菊芬承担，土地出让金由何祖茂、陶菊芬承担。案件受理费7300元，由杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬负担。该款已由何祖茂、陶菊芬预交，杨建春、杨健豪、杨建华、杨建芬于本判决生效之日起十日内将该款支付给何祖茂、陶菊芬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张凌彦人民陪审员  胡志新人民陪审员  叶剑军二〇二〇年九月二十八日书 记 员  邹迪凡