甘肃省文县人民法院民事判决书（2020）甘1222民初571号原告：方某，住文县。        原告：郭某，汉族，住文县。        委托诉讼代理人：杨某，四川法典律师事务所律师，特别诉讼代理。        被告：文县诚通药业有限公司。        法定代表人：袁某。        委托诉讼代理人：何某，陇南文昌律师事务所律师，特别诉讼代理。        原告方某、郭某与被告文县诚通药业有限公司（以下简称成通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，原告方某、郭某，被告成通公司法定代表人袁某、被告委托诉讼代理人何某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告将位于××县房屋不动产权过户登记至原告名下。二、依法判令被告因延迟办理不动产权过户登记应向原告支付违约金6598.8元。三、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2011年7月11日与被告签订了《商品房屋预定合同》，合同中约定位于××街的房产出售给原告，面积126.9平方，总共售价为329940元，原告向被告支付了所有房款后，装修并入住至今。原告多次找到被告要求办理不动产登记，被告均以各种理由推诿搪塞。根据《商品房预定合同》第十一条关于产权证的办理和交付中明确约定：“出卖人须在房屋实际交付后壹年内完成产权证书的办理工作并将产权证书交付买受人，如超过6个月未交付的，双方同意按下列办法处理，买受人不要求退房的，出卖人按已付房款的2％，向买受人支付违约金”因此被告应向原告支付违约金6598.8元。综上，为妥善维护原告合法权益，请求依法判决。        被告文县诚通药业有限公司辩称：原告的诉讼请求和实际的证据是相排斥的，这个案子的产权证是可以直接办理在住户名下的，不需要过户，过户产生的过户费用也是一笔不小的费用，由谁承担也是问题，所以成通公司无法满足原告方的第一个诉讼请求，法庭应当驳回其诉求。第二个违约金的诉求，就本案而言，第九条约定了业主方应该交的费用，业主就应该交，为什么成通公司没有通知业主缴纳契税等费用？因为现在还没有办证的条件，而业主也没有主动去缴纳所有费用的证据，从法律的角度上讲，没有办证和没有办证产生的后果，责任是双方的。同时违约责任在民法通则和合同法中都规定的有免责条款，办证是政府行为，政府不予办证是属于不可抗力的一种。成通公司一直在努力与政府部门沟通办理产权证明，没有办下来并非公司的责任。        原告方向法庭提交了如下证据：一、身份证，证明原告主体适格。二、商品房预定合同一份，证明目的：1、建设单位和出卖人均是成通药业有限公司，《陇发该投资（2010909号）》。3、合同约定了买受人位于1单元12楼1201房号，单价为2600元每一平方，面积为套内加公摊共计126.9平方，总共计329940元，4、实际交房期限及交房条件（规划验收合格证）出卖人承诺的水、电，及电梯的交付标准，5、合同约定了出卖人为买受人办理房产证书。第11条也明确约定了房屋实际交付一年以内办理房产证书，如违约出卖人支付总价款2％违约金。6、该合同签订时间是2011年7月11日，7、出卖人对案涉房屋的装饰、设备标准。（至今电梯仍然有一台没有安装）。三、前期物业服务协议。证明目的，没有按照约定的义务进行履行，只收物业费，不服务，或者物业服务等于就是门卫，保洁这两项工作，其余的物业服务均没有按照物业服务协议进行履行，没有达到标准。四、住宅使用说明书和房屋协议说明书，业主已经入住，并且已经实际使用和管理。五、转账凭证。证明目的：原告向被告指定的企业转款350000元。（文县三才矿业有限公司法人袁某与本案被告系同一法人）。六、微信聊天语音记录。微信名为“金牛”，身份为成通药业公司实际控制人。证明目的：1、李xx向代理人承诺业主信息资料已录入完毕，很快就能可以办理产权证。2、微信聊天中获取原始购房表一份，也证明方某在原始购房表中。七、照片一张，证明目的：2020年7月2日，也是原告起诉的当天，被告出通知再次承诺给未起诉其他业主可以办理，挑衅已起诉的业主不予办证。八、打印照片一张，单元小区群里户主拍的照片，上面写明对于没有起诉的用户优先办理。九、张xx、马xx的合同。证明目的：国宏小区建设工程规划许可证号为文建字第2011-030号施工许可证号为62262120113517015。2、商品房销售依据：买受人购买的商品房为现房。预售商品房批准机关为文县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为文住建房商预字（2013）第02号。备案机关：文县住房和城乡建设局。盖章为2013年5月28日，证明被告的经营范围虽然不包含建筑，但其具有预售许可。被告方向法庭提交了如下证据：一、法人身份证。证明被告的诉讼主体资格。二、文县成通药业有限公司的营业执照。同样证明被告主体资格。三、拍卖渠道承诺书一份。主要证明产权的合法性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六及证据九的真实性和目的性均予以认可；对证据四的真实性予以认可，对证明目的不予认可；对证据七、证据八表示原告未在举证期内举证，不予质证。原告对被告提供的证据一、证据二及证据三均表示无异议。原、被告对对方提交证据真实性和证明目的均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对被告提出异议的证据，因被告无相反证据予以否定，且该类证据确与原告诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。        综合双方提交的证据及诉辩意见，本院经审理查明的事实如下：原告于2011年7月11日与被告签订了《商品房屋预定合同》，合同中约定位于××街房号的房产出售给原告，面积126.9平方，总共售价为329940元，原告向被告支付了所有房款后，装修并入住至今。该《商品房屋预定合同》第九条约定：“……（二）双方同意按照下列方式缴纳税费。买受人同意委托出卖人代交下列各种税费，并在接到通知的3天内将下述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）物业服务费用；（4）货款低押登记费；（5）产权办理有续费及其共有人等级（登记）费（如有共有人的），及其它权证办理的相关费用及（所）属房屋权属证书所需要的其它税、费。……（四）买受人交清上述各项税费后出卖人为买受人办理产权证书。”。第十一条约定：“……出卖人须在房屋实同际交付后壹年内完成产权证书办理工作并将产权证交付买受人，如超过6个月未交付的，双方同意按下列办法处理：1．买受人提出退房的。出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房款本息一并退还给买受人。2．买受人不要求退房的，出卖人按已付房价款得2％向买受人支付违约金。3．买受人付款方式为按揭贷款的，出卖人所办产权证书交贷款银行作抵押，待贷款还完后从银行领取房产证。”被告成通公司未在约定的时间内为原告办理产权证明，原告也没有缴纳办理证件需要的各项税、费。        另查明：另查明，因被告不具备房地产开发销售的资质，其借用陇南市昌盛房地产有限公司的资质进行房屋的开发销售，但原告仅与被告签订了《商品房预订合同》，并未与陇南市昌盛房地产公司签订商品房买卖合同。        2020年9月22日，本院工作人员前往文县住建局和不动产管理局调查取证，查明被告曾向原文县城建局提交过相关办证资料，因提交的资料不全未办理。2017年，不动产管理局成立，但被告未向其提交书面的办证申请及资料。不动产管理局告知：如被告要办证，先要把土地过户给陇南市昌盛房地产公司，然后由陇南市昌盛房地产公司和所有住户签订正式的合同，合同签订以后由陇南市昌盛房地产公司把正式合同拿到文县住建局备案，备案以后再由陇南市昌盛房地产公司去不动产管理局提交相关办证资料申请办证。陇南市昌盛房地产公司提交齐全的办证资料后，由不动产管理局进行审核，审核通过后先给陇南市昌盛房地产公司办理商品房大证，然后再由陇南市昌盛房地产公司把房屋过户给每一户业主。        本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《售房合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告在支付全部购房款后已实际入住使用，原、被告之间形成了实质上的商品房买卖关系，原、被告在庭审中亦认可合同的效力，愿意继续履行合同。从合同法鼓励交易的立法目的出发，原、被告继续履行合同更有利于维护市场交易的安全与稳定，故双方均应继续依约履行。被告修建的房屋虽然名为灾后恢复重建经济适用住房综合楼，但其土地系通过拍卖取得，土地取得方式合法有效。虽然被告改变了涉案建设用地的土地用途，将修建的房屋作为商品房进行开发预售，但此举违反的只是法律、行政法规的管理性强制性规定，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，并不当然导致合同无效的法律后果。现原告要求被告将位于××县房屋不动产权过户登记至原告名下，虽然《商品房预订合同》中第十一条约定出卖人须在房屋实际交付后一年内完成产权证书办理工作并将产权证交付买受人，但结合庭审查明的事实及本院调取的证据证实，如要办证，需原、被告及陇南市昌盛房地产公司三方完善办证手续及资料，先要给陇南市昌盛房地产公司办理商品房大证，然后再由陇南市昌盛房地产公司将房屋过户给每一户业主。现因办证的手续和资料不完善，办证条件未成就，无法办理商品房大证，故无法将房屋过户登记至原告名下，对原告的该项诉讼请求，不予支持。因《商品房预订合同》中约定了如超过6个月未交付产权证，买受人不要求退房的，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金，现被告未如期办理产权证，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金，故对原告的该诉讼请求，予以支持。        依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：        一、被告文县成通药业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告方某、郭某支付违约金6598.8元（329940元×2％）；        二、驳回原告方某、郭某的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，减半收取计25元，由被告文县成通药业有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陇南市中级人民法院。        审判长    梁春华二〇二〇年九月二十九日法官助理    张曦予书记员    司静蓉