成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初2449号 原告:黄利，女，1978年9月24日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：唐辉，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：蔡成，男，汉族，1984年5月16日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人：周姝矾，四川东乾律师事务所律师。 原告黄利与被告蔡成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄利委托代理唐辉、被告蔡成及其委托代理人周姝矾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄利诉请：1、解除2019年5月28日与被告签订的《租赁合同》；2、不退还被告保证金，被告支付违约金36.84万元；3、被告向原告支付截止2020年1月20日房租暂计3.07万元及利息（本金3.07万元自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月20日，2020年1月20日至判决生效时的本金及利息重新计算实际至付清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年5月28日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于郫县出租给被告经营，约定了租赁期限、租金交纳时间及方式、双方权利义务、合同变更与解除、违约责任等。原告收到合同约定的2019年7月1日至12月30日半年租金18.42万元，本应于2019年12月15日前支付后半年租金，被告并未支付，反而于2019年12月5日通过微信告知已未经原告同意私自转让给第三方，并要求修改合同主体，原告不予同意要求按照合同执行，被告严重违约，原告2019年12月27日通过微信、ＥＭＳ向被告发出《关于解除租赁合同函》，明确告知被告收到函件后5日内回复，否则视为解除合同并承担相应责任，被告不予理会，原告遂依法诉讼。 被告蔡成辩称，根据合同第六条第四项规定，被告确因自身原因无法继续履行合同，同时在经原告同意情形下，将酒店经营权转让给第三人张钟国，被告在租赁案涉酒店进行经营时，是以四川豪格天乐酒店管理有限公司的名义进行经营，该酒店至今并未进行变更，原告主张转租事实不成立；原告就被告同一行为主张多笔违约金，且违约金明显过分高于实际损失，原告并无证据证明该损失。 经审理查明，2019年5月28日，原、被告分别作为甲方、乙方签订《租赁合同》，甲方将位于郫县房屋出租给乙方作为酒店，租赁期限自2019年7月1日至2024年6月30日，租金半年一付，提前15天支付，184200元，两年后每年按当年房租的2%至5%递增，直到合同截止，随行就市；乙方向甲方支付保证金50000元，作为乙方履行义务的保证，保证合同期满后，乙方不再续租，甲方验收房屋后且己方结算所有费用后，甲方全额退还乙方；乙方保证在房屋租赁期限内遵守合同约定，违约责任向甲方支付违约金100000元；未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租、分组及互换，乙方转租、分组及互换，甲方该房屋当全年租金总额处罚，同时甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，乙方在经营过程中如因自身原因无法履行本合同，在不影响甲方权益下，征得甲方同意情况下，可以转让房屋经营权。合同同时对合同变更与解除、争议解决等其他事项作出约定。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告实际使用房屋并支付保证金50000元，以“四川豪格天乐酒店管理有限公司”名义以“豪格印象酒店”名称经营，向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日期间租金184200元，未按照约定于2019年12月15日前支付原告2020年1月1日后租金，原告2019年12月27日向被告发出《关于解除租赁合同函》，告知被告解除2019年5月28日签订的租赁合同，要求被告支付全年房租处罚36.84万元，要求被告收到函件后5日内回复，否则视为解除合同并承担相应责任，被告蔡成微信收悉不同意解除合同、支付租金，原告遂诉讼至本院。 同时查明，2019年7月，被告蔡成与案外人张钟国签订《酒店转让协议》，被告蔡成以860000元价格将位于郫县酒店现状转让及移交，其中第四条约定：案外人张钟国须与原房屋业主重新签订租房协议，在未与原房屋业主重新签订租房协议前，张钟国同意按照被告与业主签订的租房协议支付房屋租金并履行相关义务以及承担房屋使用过程中的全部责任，被告与房屋业主签订的房屋租赁合同对张钟国依然生效。2019年10月17日，四川豪格天乐酒店管理有限公司法定代表人由被告蔡成变更为张钟国，现案涉房屋由张钟国占有使用。 以上事实有原、被告的身份信息、租赁合同、微信聊天记录、酒店转让协议、解除租赁合同函、工商变更信息、房屋证明及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告所有案涉位于郫县房屋虽无产权，但属于原告划地安置自建房屋，其权属经当地政府及基层组织认可，属于合法建筑，其与被告签订的租房合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。房屋租赁合同关系中，出租人主要义务为提供租赁物，承租人主要义务为按时支付租金，本案原告按约提供租赁物，完成合同义务，被告应按照合同约定时间支付原告租金，被告未按约定交纳2020年1月1日至2020年6月30日租金，经书面催收，至今未支付原告租金，属于根本违约，其违约行为导致原告合同目的无法实现，同时，案涉房屋租赁合同明确约定被告不得转租，即便因经营过程中如因自身原因无法履行本合同，在不影响原告权益下，可以转让房屋经营权，但仍需征得原告同意。本案，被告在取得承租权后以公司名义经营酒店（豪格印象酒店），未经原告允许，将酒店转让案外人经营，根据其与案外人张钟国签订的《酒店转让协议》，其内容实为承租权转让，但转让亦未经原告同意，违反合同约定，诉讼中，本院支持调解，双方无法达成欠付租金支付金额、支付方式的协议，案涉合同无继续履行可能，基于被告迟延支付租金以及未经原告同意转租，违反合同约定，原告具有法定及约定解除权，原告诉请解除合同，有事实依据及法律依据，本院予以支持。被告辩称，酒店转让系经过原告同意，但原告提供的证据显示原告从头至尾明确不同意被告的转让行为，被告更未对其反驳主张提交证据予以证明，本院对其辩解不予采信。根据合同相对性原则，原告依据案涉租赁合同向被告主张合同权益，合乎法律规定，被告租赁案涉房屋后个人还是公司经营，与案涉租赁合同无实质关联，后续被告将实际经营的公司股权变更与案外人张钟国引发相互之间的权责义务关系也与本案并非同一法律关系，被告诉讼中申请追加四川豪格天乐酒店管理有限公司为本案被告，诉讼中，原告亦书面回复不同意被告蔡成追加“四川豪格天乐酒店管理有限公司”为本案被告，原告诉权选择应予以尊重，至于被告在本案与原告就案涉租赁合同处理后与四川豪格天乐酒店管理有限公司或次承租人之间法律关系，系被告与次承租人或四川豪格天乐酒店管理有限公司之间依据各自合同关系自行处理问题范畴，不属本案处理范畴，被告申请不符合法律规定，本院对被告蔡成追加当事人申请不予支持。 被告蔡成违约导致合同解除，应承担违约责任，原告主张违约金368400元，原告援引的合同第六条第四款，但该条该款“甲方该房屋当全年租金总额处罚”的约定意思表示不清，同时因合同违约条款中对乙方即被告违约责任明确约定违约金为100000元，该违约金金额相当于案涉房屋3个月多的租金，综合案涉租赁合同履行实际情况、被告违约情形，兼顾公平诚信原则，被告支付原告违约金100000元足以弥补原告损失，本院酌情认定违约金100000元。合同并未约定合同提前解除不予退还保证金，被告所交保证金50000元应退还被告，从被告应付原告款项中予以扣减。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告诉请被告腾退房屋，合乎法律规定，本院予以支持。原告同时诉请被告支付欠付房租以及资金占用利息，合乎法律规定，本院予以支持。具有解除权的当事人诉讼请求解除合同，合同自解除合同的裁判文书生效之日解除，本院在此予以明确。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、解除原告黄利与被告蔡成2019年5月28日签订的《租赁合同》，被告蔡成于判决生效后十日内将案涉位于成都市郫都区房屋腾退交还原告黄利； 二、被告蔡成于本判决生效后十日内按照年租金368400元标准向原告黄利支付2020年1月1日起至合同解除前房屋租金及资金占用利息（资金占用利息计算方式：自2019年12月15日起以欠付租金本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定支付之日，未按时支付，计算至实际付清之日）； 三、合同解除之日至实际腾退交还案涉房屋之日止的占用费，被告蔡成按照年租金368400元标准实际支付原告黄利； 四、被告蔡成于判决生效后十日内支付原告黄利违约金50000元（已扣减保证金50000元）； 五、驳回原告黄利其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费用减半收取4913元（原告黄利垫付），由被告蔡成承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 毅 二〇二〇年九月十六日 书记员 杨云翔