成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初6501号 原告：成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司，住所地成都市成华区二仙桥北二路2号1幢1层9号。 法定代表人：周媛媛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴思辰，四川光时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敏，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：成都西源同祥置业有限公司，住所地成都市武侯区新苗西街9号。 法定代表人：渠波，董事长兼总经理。 被告：成都西源投资有限公司，住所地成都市郫县郫筒镇安民街36号。 法定代表人：敖宏敏，董事长兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：李成蹊，四川蜀坤律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：徐清，四川蜀坤律师事务所律师。 原告成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司（以下简称盛禾嘉业公司）与被告成都西源同祥置业有限公司（以下简称西源同祥公司）、成都西源投资有限公司（以下简称西源投资公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告盛禾嘉业公司的委托诉讼代理人吴思辰、王敏，被告西源同祥公司、西源投资公司的共同委托诉讼代理人李成蹊、徐清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 盛禾嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.判令西源同祥公司向盛禾嘉业公司支付佣金2658823元；2.判令西源同祥公司向盛禾嘉业公司支付拖欠佣金的利息（以拖欠金额为基数，按同期银行贷款利率计算，自拖欠之日起至实际支付之日起）；3.判令西源同祥公司向盛禾嘉业公司支付溢价分成875501.4元及利息（自2018年5月2日起至实际支付之日止，暂计算至2019年5月31日为56703.71元）；4.判令西源同祥公司将时代锦绣1幢115号商铺变更登记于盛禾嘉业公司或其指定人名下，90万元保证金用于抵扣部分房款；5.判令西源投资公司在未履行出资义务本息范围内对西源同祥公司的上述不能清偿部分债务承担补充赔偿责任。事实与理由：盛禾嘉业公司与西源同祥公司于2017年8月1日签订《【长坤-时代锦绣】项目销售及渠道代理合同》，约定由盛禾嘉业公司就西源同祥公司开发的位于成都市武侯区××道××路××号的时代锦绣项目提供独家销售代理服务。合同约定盛禾嘉业公司交纳保证金90万元，每月5日双方办理销售佣金结算，根据双方确定的结算金额盛禾嘉业公司提供发票后，西源同祥公司在5个工作日之内以转账形式支付上月应付代理佣金。合同签订后，盛禾嘉业公司依约进行了销售，合同到期后，双方于2018年4月16日签订《时代锦绣尾盘清盘及渠道代理合同》，约定由盛禾嘉业公司作为时代锦绣项目独家服务商，销售尾盘，并将前期应退还的保证金90万元转成了续期保证金，合同约定如合同期限届满，盛禾嘉业公司未能完成商业总产值签约金额的95%的销售比例的，盛禾嘉业公司所交纳的保证金不予退还，保证金作为盛禾嘉业公司购买本项目商铺的部分购房款，西源同祥公司提供免费更名权。2018年5月，双方就锦绣项目进行结算，确认盛禾嘉业公司的合同完成金额。事后西源同祥公司支付了部分佣金，截止2019年5月31日，西源同祥公司尚欠佣金、溢价分成，保证金抵房事宜盛禾嘉业公司已提出请求，但西源同祥公司尚未办理完毕抵房手续。西源投资公司作为西源同祥公司股东，西源同祥公司注册资本为实缴，但工商登记档案中无验资报告，故西源投资公司实缴出资未到位，应在未履行出资义务本息范围内对债务承担连带清偿责任。庭审中，盛禾嘉业公司增加诉讼请求，要求西源同祥公司向盛禾嘉业公司支付因客户退房交纳的违约金的50%即67754元。 西源同祥公司辩称，截止2019年5月，已经支付5887206.55元，超过了盛禾嘉业公司提供的发票金额4891611元。盛禾嘉业公司完成的标的额139101466元，未达到合同约定的溢价支付条件。90万元保证金约定作为购房款，已经转为了1-115号商铺的购房款。 西源投资公司辩称，其不是案涉争议合同的相对方，盛禾嘉业公司也未说明未缴出资范围，其适用法律错误。 本院经审理查明如下事实： 一、2017年8月，盛禾嘉业公司（乙方）与西源同祥公司（甲方）签订《【长坤-时代锦绣】项目销售及渠道代理合同》，约定乙方为甲方开发的时代锦绣项目提供独家销售代理服务，可售房源157套，销售总货值约18746.69万元。合同还约定：1.乙方应交纳履约保证金150万元，其中90万元在合同签订5个工作日内先行支付，剩余60万元在2017年9月30日前付清；2.销售佣金分为乙方直接收取部分及甲方结算部分，其中乙方直接收取部分由乙方自行向客户收取，最高不得超过《商品房买卖合同》签约金额的7%，甲方结算部分按照客户签约金额*佣金计提比例计算，客户签约金额为包含《商品房买卖合同》约定总价款，计提比例为3%（基本佣金）+2%（完成任务跳点佣金）；3.甲方结算部分佣金，每月进行结算，按揭、分期和一次性付款以单套房屋实际到账金额计入当月佣金结算范围，甲方以乙方在约定的销售时间内完成商业总产值签约金额的75%视为完成销售任务，月度未完成签约任务按照3%结算佣金，达成签约任务按照5%结算佣金，在合约期内累计完成可售额75%签约总额，累计签约额按照5%计算，即补足之前未结算至5%的部分，乙方根据双方确定的结算金额向甲方提供发票后，甲方在5个工作日内支付佣金；4.签约任务考核期为2017年8月1日至2018年3月31日；5.乙方在合作期限内完成约定标的额的75%（对应签约金额为14060.02万元）的基础上，合同中的销售溢价分成机制启动生效，销售溢价分成的计算式为：（对应的销售单位销售成交总价-本合同甲乙双方确定的对应的销售单位销售底总价）*30%；6.因客户自身原因毁约的，所没收的客户定金及违约金，甲乙双方各得50%，无论何种原因导致客户退房等情况出现，乙方应退还针对该房屋已收取的销售佣金，如该等房屋退房后再次销售的，甲方按届时再次销售时实际收取的销售款为依据结算佣金；7.乙方对在售房源招商成功的，若租期在3年以上，甲方一次性支付租赁合同期内前3年内（含免租期）平均月租金的2个月的租金作为招商租金。合同附件一未售房源总价为187466909元。合同签订后，盛禾嘉业公司向西源同祥公司支付了90万元保证金。 2017年10月18日，双方签订《补充协议（二）》，约定截止本补充协议签订前，乙方已完成签约28套房屋，对该28套房源，乙方直接收取的佣金（简称前佣）不得超过《商品房买卖合同》签约金额的7%，如超过该限额，多收取部分归甲方所有，或甲方可相应扣减甲方应支付给乙方的结算佣金（简称后佣）；除上述以外的房源，乙方收取的前佣限额调整为最高不超过每套房源标准总价的8%（标准总价为甲方在销售过程中书面确定给乙方的单铺底价基础上上浮31%后的价格），如实际收取前佣金额超过该限额，处理方式同上。 2018年4月16日，双方又签订《时代锦绣尾盘清盘及渠道代理合同》，约定由乙方为时代锦绣项目尾盘提供销售代理服务，可售房源47套，销售总货值约4360万元，双方同意将之前的90万元履约保证金转为本合同的履约保证金。合同还约定：1.项目销售佣金分为乙方直接收取部分及甲方结算部分，甲方结算部分按照客户签约金额*佣金计提比例计算，客户签约金额为包含《商品房买卖合同》约定总价款，计提比例为3%（基本佣金）+2%（完成任务跳点佣金）；2.甲方结算部分佣金，每月进行结算，按揭、分期和一次性付款以单套房屋实际到账金额按3%计入当月佣金结算范围，截止到2018年7月31日签约任务考核期后最后计算完成任务跳点佣金；3.签约任务考核期为2018年4月1日至2018年7月31日；4.乙方在合作期限内完成约定标的额的95%（对应签约金额为4142万元）的基础上，合同中的销售溢价分成机制启动生效，销售溢价分成的计算式为：（对应的销售单位销售成交总价-本合同甲乙双方确定的对应的销售单位销售底总价）*30%；5.因客户自身原因毁约的，所没收的客户定金及违约金，甲乙双方各得50%，无论何种原因导致客户退房等情况出现，乙方应退还针对该房屋已收取的销售佣金，如该等房屋退房后再次销售的，甲方按届时再次销售时实际收取的销售款为依据结算佣金，若客户向甲方支付了退房违约金，该违约金由双方按各收取50%分配。合同附件一中尾盘未售房源总底价为43554148元。 二、2018年5月2日，双方就已完成销售房源进行结算，确认已销售金额139779009元，目标总金额185726000元，75%目标为139294500元，最终结算6688090元。西源同祥公司工作人员刘英智备注：以上数据核实无误，11-1-123钟成辉、田学琼溢价金额310812元是否结算，请领导审批。 2018年6月13日，西源同祥公司工作人员廖春燕向盛禾嘉业公司法定代表人周媛媛通过微信再次发送《时代锦绣项目盛禾嘉业结佣明细表》，确认目标总金额185726000元，75%目标为139294500元，已销售金额139779009元，后佣金额8355576元，多收溢价部分金额1324112元，最终结算7031464元。 2018年6月15日，西源同祥公司向盛禾嘉业公司出具《解约函》，截止2018年6月14日签约金额仅为86.46万元，新增认购为零，故依约提出解除《时代锦绣尾盘清盘及渠道代理合同》。西源同祥公司工作人员廖春燕提出如抵房，则以11栋111号商铺冲抵，价格不高于双方合同约定底价。 2018年9月27日，西源同祥公司（甲方）、盛禾嘉业公司（乙方）、成都西源欣城投资有限公司（丙方）、西源投资公司（丁方）共同签订《佣金抵履约保证金协议》，约定因甲方、丙方、丁方分别与乙方签订了三个项目的销售及渠道代理合同，现乙方已经完成案涉的时代锦绣项目合同约定事项，甲乙双方确认2017年9月至2018年6月30日已具备提佣条件佣金，佣金金额4285720元，同意甲方将其中300万元直接付给丁方，抵作乙方应付丁方项目的履约保证金，乙方不得再另行要求甲方支付该300万元，同意将甲方应付乙方的剩余1285720元支付付给丙方，抵做乙方应付丙方项目履约保证金。 2018年11月，西源同祥公司工作人员廖春燕与盛禾嘉业公司工作人员通过微信联系，确认2018年3月招商佣金17613元。 盛禾嘉业公司庭审中确认已经收到西源同祥公司支付的佣金共计4416183元，分别为根据《佣金抵履约保证金协议》抵扣4285720元，现金支付130463.2元。 2018年10月，西源同祥公司书面告知盛禾嘉业公司，案涉项目8-320、8-321号房源购房者肖某、李卒因未做好资金安排，主动要求退房，故要求盛禾嘉业公司退还自行收取的佣金78556元，退还西源同祥公司结算佣金6827元，收取违约金67754元，品迭后应收取60927元，在后续佣金结算中一并支付给盛禾嘉业公司。盛禾嘉业公司庭审中同意在之前合计的后佣金额中扣减该两套房屋后佣17016元和16861元，另收取违约金67754元。 三、2018年5月10日，盛禾嘉业公司向西源同祥公司送达《关于【长坤-时代锦绣】项目款项付款告知函》，称双方在2018年1月19日签订备忘录，将合同总任务目标修正为18572.6万元，75%占比金额为13929.45万元，现截止2018年3月31日，已完成签约金额13977.9万元，溢价分成机制启动，应支付溢价分成（成交金额139766475元-已售房源销售底总价136849667元）*30%=2916808元。 庭审中盛禾嘉业公司出示重新统计的《已签约溢价》表格，显示完成签约总金额为139779005元，所售房屋底价总额136860667元，差额为2918338元。 西源同祥公司申请证人肖某出庭，证人陈述因盛禾嘉业公司在销售现场承诺整体招租，其考虑将租金收入支付部分按揭，足以承担房款，但后面并未收到租金故无法承担房款，提出退房。 庭审中，双方同意将盛禾嘉业公司支付的90万元保证金用于抵房，但双方就所抵房源和实补差价未予明确。 四、2020年4月，盛禾嘉业公司工作人员向西源同祥公司办公地点送达佣金发票，但西源同祥公司工作人廖春燕拒绝派工作人员接待和接收，盛禾嘉业公司工作人员以短信方式将拟送达发票拍照发送廖春燕。廖春燕表示需双方结算后再行提交发票，故不接收任何发票。 五、西源同祥公司成立于2014年2月26日，成立时注册资本1000万元，实收资本1000万元，股东西源投资公司，持股比例100%。2014年5月，公司申请增加注册资本至3400万元，股东新增四川信托有限公司，股东出资比例变更为：西源投资公司出资额1000万元，四川信托有限公司出资2400万元。2015年10月29日，四川信托有限公司股份转让给西源投资公司，西源投资公司持有公司100%股份。 以上事实有《【长坤-时代锦绣】项目销售及渠道代理合同》、《时代锦绣尾盘清盘及渠道代理合同》、转款凭证、微信聊天记录、《时代锦绣项目盛禾嘉业结佣明细表》、《商品房认购协议》、《收款承诺》及收条、《已签约溢价明细表》、《解约函》、《告知函》、《佣金抵履约保证金协议》、《关于【长坤-时代锦绣】项目款项付款告知函》、公证书、照片、视频、工商档案资料等书面证据及证人证言、当事人当庭陈述等收集在案予以佐证。 本院认为，盛禾嘉业公司与西源同祥公司签订的《【长坤-时代锦绣】项目销售及渠道代理合同》、《时代锦绣尾盘清盘及渠道代理合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。盛禾嘉业公司按约进行房源销售，西源同祥公司应当按照约定计算方式支付佣金。双方争议焦点主要为：一、应付佣金结算金额；二、是否达到溢价机制启动条件。 对于第一个应付佣金结算金额，双方在2018年5月2日的结算表中是关于双方《【长坤-时代锦绣】项目销售及渠道代理合同》的结算金额，西源同祥公司对个别房源的款项存在争议。至2018年6月13日，西源同祥公司工作人员廖春燕向盛禾嘉业公司法定代表人发送的结算表格，对争议款项予以了明确，确认在抵扣了盛禾嘉业公司多收的前佣金额后，最终结算金额为7031464元，本院予以确认。同时根据双方《时代锦绣尾盘清盘及渠道代理合同》的约定，因西源同祥公司确认盛禾嘉业公司完成签约金额864600元，根据合同约定的佣金计算方式，应支付后佣金额为864600*3%=25938元。对西源同祥公司已经支付的款项，因盛禾嘉业公司认可已支付的4416183.2元，包含根据《佣金抵履约保证金协议》冲抵的4285720元，和西源同祥公司现金支付的款项，本院予以确认。西源同祥公司也未提出其他证据证明其已经支付佣金金额，同时对西源同祥公司提出在总结算中应扣减抵扣的保证金，属于重复抵扣，本院不予采纳。对西源同祥公司提出应扣减盛禾嘉业公司超出7%比例多收取的前佣部分，因在廖春燕发送的最终结算表格中已经对该金额予以了扣减，故也不应重复抵扣，本院对该抗辩意见也不予采信。综上，西源同祥公司应支付的佣金金额应为7031464元+尾盘合同佣金25938元+招商佣金17613元-已经支付4416183.2元-退房所致应退佣金（17016元+16861元）=2624954.8元，对超出部分，本院不予支持。对利息部分，本院酌情自起诉之日开始按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。 对第二个问题，是否达到溢价机制启动条件。对此西源同祥公司抗辩称，因320、321号房屋客户退房，故应当将两套房屋的销售金额从签约金额139779009元中扣除，则扣除后签约金额未达到约定的75%目标139294500元，不应启动溢价机制。本院认为，根据双方在前期的结算对账中，对盛禾嘉业公司签约金额予以了确认，也认可其已经达到75%签约比例。对双套房屋的退房，在盛禾嘉业公司完成了促使签约的义务，该两套房屋的签约即应纳入盛禾嘉业公司完成的任务。对出现的退房，因在西源同祥公司出具给盛禾嘉业公司的告知函中，提到退房理由为购房者未做好资金安排，主动提出退房，均系购房者自身原因引起，在双方工作人员的微信聊天中也无法得出系盛禾嘉业公司原因导致退房。对证人提到盛禾嘉业公司承诺整体招租，但未兑现，故无法承担房屋价款的内容，因并无其他证据对盛禾嘉业公司做出过相关承诺予以佐证，也与西源同祥公司之前提交的告知函中陈述的内容存在冲突，故本院对该证人证言不予采信。另外，因客户退房，西源同祥公司已经收取了客户的违约金，也是在认可签约完成基础上要求购房者承担了违约责任。本院认为，即使出现客户退房，也应视为盛禾嘉业公司已经完成两套房屋的签约，签约金额已纳入计算。出现退房已经不受盛禾嘉业公司所控制，不应再行减除。故签约金额实际应为139779009元，双方约定的75%签约目标金额为139294500元，故合同约定的溢价机制启动条件已经成就。西源同祥公司应当按照约定支付溢价分成，故根据双方结算表格中明确的金额，应支付的溢价分成应为（对应的销售单位销售成交总价139779009元-本合同甲乙双方确定的对应的销售单位销售底总价136860667元）*30%，故本院对盛禾嘉业公司主张的溢价款875501.4元予以支持。对利息部分，本院酌情自起诉之日开始按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。 因320、321号客户退房，按照约定，西源同祥公司应将客户交纳的违约金的50%支付给盛禾嘉业公司，故对盛禾嘉业公司主张返还的违约金67754元，本院亦予以支持。对西源同祥公司提出的盛禾嘉业公司未足额开具发票的问题，因双方对佣金金额存在争议，在未明确具体金额情况下，要求盛禾嘉业公司开具足额发票难以做到，故未开具足额发票不应成为其不予支付佣金的理由。在西源同祥公司支付佣金后，盛禾嘉业公司应根据支付金额开具足额发票。 对盛禾嘉业公司提出的保证金90万元用于抵房，并将115号商铺变更登记至盛禾嘉业公司或其指定人士名下的请求，本院认为，双方在庭审中就保证金抵房达成一致意见，但就用于抵房的房源，以及就房屋价款与保证金之间的差额部分如何支付未达成一致意见，故本院对盛禾嘉业公司的该请求不予处理，双方可自行协商一致后按约履行。 对盛禾嘉业公司诉请西源投资公司作为西源同祥公司的股东，在未缴出资范围内对西源同祥公司的债务承担补充赔偿责任。首先，根据西源同祥公司的工商资料显示，西源投资公司作为其股东，出资额1000万元已经实收到位，不存在未缴出资的情形。同时，公司增资后，四川信托有限公司作为新增加股东，也无证据显示其存在未缴出资的情形。故盛禾嘉业公司要求西源投资公司在未缴出资范围内承担补充赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都西源同祥置业有限公司在本判决生效之日起十日内向成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司支付佣金2624954.8元及资金占用利息，利息分段计算方式为：以2624954.8元为基数，从2019年6月4日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日的利息；以2624954.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项付清之日止的利息； 二、成都西源同祥置业有限公司在本判决生效之日起十日内向成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司支付溢价分成875501.4元及资金占用利息，利息分段计算方式为：利息分段计算方式为：以875501.4元为基数，从2019年6月4日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日的利息；以875501.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项付清之日止的利息； 三、成都西源同祥置业有限公司在本判决生效之日起十日内向成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司返还违约金67754元； 四、驳回成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43924元，保全费5000元，共计48924元，由成都盛禾嘉业企业营销策划有限公司负担12020元，成都西源同祥置业有限公司负担36904元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 奕 人民陪审员  刘发根 人民陪审员  李学英 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  杨钦钦