四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初4290号 原告：宜宾优家房地产营销策划有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区翠柏大道南侧(新村)B2-1-09地块3幢1层9号，统一社会信用代码91511502356275208H。 法定代表人：袁凤。 委托诉讼代理人：黄国雄，四川契合律师事务所律师，执业证号xxx。 委托诉讼代理人：高婷，四川契合律师事务所律师，执业证号xxx。 被告：郑顺，男，1990年9月24日出生，汉族，住四川省宜宾县。 被告：何燕，女，1992年6月29日出生，汉族，住四川省南江县。 被告郑顺、何燕的委托诉讼代理人：林顺虎，四川酒都律师事务所律师，执业证号xxx。 第三人：黄芳，女，1973年2月19日出生，汉族，住四川省宜宾县。 原告宜宾优家房地产营销策划有限责任公司（以下简称优家房产公司）诉被告郑顺、何燕，第三人黄芳居间合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告优家房产公司的委托诉讼代理人黄国雄，被告郑顺以及被告郑顺、何燕的委托诉讼代理人林顺虎到庭参加诉讼，第三人黄芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。 原告优家房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告、被告及第三人于2019年7月21日签订的《房地产买卖及经纪合同》（合同编号NO.YJKB0104）;2、二被告共同向原告支付违约金22280元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告在2019年6月底因购房找到原告，原告及其同事按照被告的要求，在接下来一个月左右的时间里积极组织力量帮助被告物色房屋，为被告介绍、推荐需要卖房的卖家并带被告看房屋。最终于2019年7月21日在原告的居间撮合下被告与卖方黄芳达成买卖协议，并签署《房地产买卖及经纪合同》（合同编号NO.YJKB0104）。后由于买方自身原因决定放弃购买该房屋，经原告向被告多次提出协商解决合同相关问题，但被告一直拒不配合，并通过拉黑、禁止呼入等方式限制原告与其联系。原被告与第三人所签订的《房地产买卖及经纪合同》系三方自愿签订的合同，没有违反法律强制性规定，应当履行各自的权利义务。原告已撮合被告与第三人达成房屋买卖协议，原告有权利获取相应报酬。依据已签署的《房地产买卖及经纪合同》第10条约定：“签署本合同后，无论任何情况下，若买方或者卖方任何一方未能按照本合同履行（购入或出售该物业），则违约一方应立即支付经纪方人民币22280元，作为违约金赔偿给经纪方……”。现因被告单方违约行为，根据《房地产买卖及经纪合同》第10条之约定，被告应当按照合同约定向原告支付违约金22280元。综上，原告为维护自身合法权益，特根据《民事诉讼法》等相关规定向法院提起诉讼，望人民法院判如所请。 被告郑顺、何燕辩称：原告的主张没有事实和法律依据，不同意原告的诉讼请求。原告未促成居间合同的成立，本案涉案房产系第三人黄芳的夫妻共同财产，黄芳的丈夫没有在居间合同书上签字，只有黄芳一人签名。《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”，可见，合同不成立。故原告不应承担违约责任。原告未履行如实报告义务，在2019年7月21日之前，北新国际1、2、4栋曾经发生3次火灾，原告未告知被告这一重要事实。《合同法》第152条规定居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告以员工名义违规收取了我1万元费用，未退还。综上，本案中原告为了获得居间报酬，明知涉案房产是夫妻共同财产，却在当事人都没有全部到场签字的情况下，催促被告、第三人黄芳签字。同时，故意不向我履行报告案涉房产小区曾经发生火灾的事实。故请求贵院驳回原告的全部诉讼请求，并退还1万元定金。 原告存在过错，居间合同第9条约定的买方支付按揭贷款佣金的条款违法。《房地产经纪管理办法》第17条“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同”。但原告却把按揭贷款的佣金一并约定在居间合同条款中了，并要求在签订此合同时全额付清。合同第10条格式条款约定：“签署本合同后，无论在如何情况下，若买方或卖方未能依照本合同履行。致本合同不能履行的，违约方应支付违约金…….，双方协商解除，也要支付违约金”。合同第2条约定:“卖方不得以任何理由拒绝签收该定金”，第2、10条约定违约情形属于“强制交易”，违背了合同法自愿的基本原则，应属无效条款。 居间合同是居间人向委托人报告或提供机会、委托人支付报酬的合同，居间未成，居间人不得要求支付报酬。合同无效的，因合同取得的财产应当返还，有过错的应当承担损失。上述条款明显属于“强制交易”，违背了合同法自愿的基本原则，应属无效条款。如果法院认定居间合同成立并生效，原告应举证证明原告具有从事房地产经纪活动资格，居间合同成立、服务一个多月并产生实际损失的证据。原告的员工黄从法以个人名义收取我定金10000元，至今未退还给我。我已经损失10000元，不应当重复支付违约金。《合同法》第116条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。约定的违约金22280元明显高于原告的损失，且就算居间合同全部履行完毕，也才支付7440元报酬费，原告主张违约金22280元不合理。《最高人民法院关于适用如若干问题的解释（二）》第二十八条对此也有明确规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年7月21日，原告优家房产公司（经纪方）与被告郑顺（买方）、何燕（买方），第三人黄芳（卖方）签订《房地产买卖及经纪合同》，内容为：买卖双方通过经纪方居间介绍购买及售出位于宜宾县城北新区，建筑面积70.99ｍ2，该物业的转让成交价为人民币496000元。买卖双方同意按下列方式付款:定金20000元为第一部分房款：买方在签署本合同当日支付10000元给卖方，在叁个工作日内一次性支付定金之余款10000元于卖方。476000元为物业的第二部分房款，付款方式为按揭付款：其中370000元由经纪方协助买方寻找银行承诺贷款支付给予卖方，办理银行按揭所发生的费用概由买方自理，否则视为违约；买方须于本合同签署之日起伍个工作日内申请并提交银行按揭贷款所需资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；卖方需配合买方申请按揭银行提供所需全部资料及相关文件并按银行规定签署相关法律文件。买方须于2019年8月5日之前支付人民币106000元首期款给卖方。买方所付首期款为上述第二部分房款中非由银行承诺贷款形式支付之金额……在银行贷款承诺后伍个工作日内，买卖双方须本人持有效证件与经纪方到相应部门分别办理房屋产权过户手续及缴纳税费等一切手续……基于经纪方已提供之服务，卖方须向经纪方支付人民币7440元，买方须向经纪方支付人民币7440元，作为服务佣金，若买方需经纪方协助办理按揭的，则买方须向经纪方支付人民币7400元，作为按揭服务佣金。上述服务佣金须于签订此合同时全额付清。签署本合同后，无论在任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依照本合同履行（购入或出售该物业），致本合同不能履行的，则违约一方应立即支付经纪方人民币22280元整作为违约金赔偿给经纪方。若双方协商解除合同或者双方违约导致合同不能履行，则双方应立即支付经纪方上述第9条本应自身承担的相应中介佣金作为违约金赔偿给经纪方……一方违约，应当依照本合同约定向守约方承担违约责任，守约方追索对方违约责任产生的各项费用，违约方应当另行赔偿。一方先违约，另一方可通知对方纠正，在先违约方未纠正前，守约方可暂停履行合同义务，并不承担违约责任。 同日，郑顺向原告方工作人员缴纳了定金10000元，黄芳和郑顺分别在内容为：“现卖方黄芳、买方郑顺、何燕就位于柏溪镇××国际××号之物业，买方交付定金10000元整，暂由经纪方宜宾优家公司代为保管，待买卖双方过户当日买卖双方取回该定金。备注：买方需在2个工作日内补齐另外购房定金壹万元整”的“定金保管书”之卖方、买方处签名、捺印。郑顺另向原告出具“中介佣金欠条”一份，内容为：“今买方郑顺、何燕购买位于柏溪镇城北新区北新国际1幢10层2号房屋，欠到经纪方中介佣金7440元，按揭代办佣金7400元，卖方承诺于过户当日一次性全额支付经纪方。如逾期未按上述佣金每日百分之二迟纳金支付。备注：买方实际支付经纪方共计14400元整”。 后被告因案涉房产所在小区及楼栋于2017年发生了火灾，故电话告知原告工作人员不再购买此房屋。关于被告支付的定金10000元，由第三人黄芳收取了8000元，原告优家房产公司收取了2000元。庭审中，被告对解除三方签订的《房地产买卖及经纪合同》无异议，但对违约金22280元存有异议，认为定金和违约金不能同时收取，且即使合同履行完毕被告也仅支付7440元佣金，原告主张违约金22280不符合法律规定。 本院认为：原被告及第三人黄芳签订的《房地产买卖及经纪合同》系三方当事人真实意思表示，合法、有效，不违反法律法规的强制性规定，本院予以认定。现原告申请解除合同，庭审中被告对此不存异议，第三人黄芳未到庭应诉，也未对此提出异议，本院结合案件实际情况，确认原被告及第三人黄芳于2019年7月21日签订的《房地产买卖及经纪合同》于2020年8月17日（开庭审理确认之日）起解除。 原告请求二被告支付违约金22280元，虽然三方签订的《房地产买卖及经纪合同》中对此有明确约定，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“…….当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案系居间合同纠纷，案涉合同确系二被告违约致合同不能继续履行，现原告作为居间人请求支付违约金，本院认为，原告仅促成买卖双方合同的签订以及收取定金10000元，而对于《房地产买卖及经纪合同》中约定的居间人应承担的义务：办理按揭、房屋过户登记手续、交付房屋等，均尚未履行。再结合即使合同全部履行完毕，原告也仅可能收取佣金7440元（被告全款支付购房款之情形下）或14840元（被告办理按揭贷款之情形下），故本院认为合同约定的违约金22280元过高。本院结合原告在本案中并未提供被告的违约行为给原告造成损失的证据以及原告已扣取定金中的2000元作为报酬之事实，对二被告应支付的违约金酌情确定为3000元，超出部分本院不予支持。 二被告辩称《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，原告只能选择适用违约金或者定金，本案中，收取定金的系卖方黄芳，现主张违约金的系原告，均系不同的主体，现二被告以此规定认为原告不应主张违约金，本院不予采信。二被告认为案涉楼栋发生过火灾，原告未尽到如实报告义务，故原告不应获取任何报酬并承担损害赔偿责任，本院认为，二被告仅举证证明案涉小区曾发生过火灾，但该事项并非与订立合同有关的重要事实，案涉小区发生火灾也不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的“房屋质量瑕疵”，故二被告的该理由，不符合法律规定，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条之规定，判决如下： 一、原告宜宾优家房地产营销策划有限责任公司与被告郑顺、何燕及第三人黄芳于2019年7月21日签订的《房地产买卖及经纪合同》于2020年8月17日起解除。 二、被告郑顺、何燕于本判决生效之日起10日内支付原告宜宾优家房地产营销策划有限责任公司违约金3000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费357元，减半收取计178.5元，由原告宜宾优家房地产营销策划有限责任公司负担100元，被告郑顺、何燕负担78.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王利 二〇二〇年九月十七日 法官助理 赵雪 书 记 员 李苇