河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0208民初2752号 原告:常贺平，男，1988年4月14日出生，汉族，厨师，住唐山市滦南县。 委托代理人：宋秋峰，河北冀航律师事务所律师。 被告:王立安，男，1992年2月24日出生，汉族，住遵化市。 委托代理人：朱宗江，男，1970年7月4日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。 被告：朱继伟，男，1992年9月21日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。 委托代理人：朱宗江（系朱继伟父亲），男，1970年7月4日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。 委托代理人：李丽杰（系朱继伟母亲），女，1968年8月26日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。 原告常贺平与被告王立安、朱继伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常贺平及其委托代理人宋秋峰，被告王立安的委托代理人朱宗江，被告朱继伟及其委托代理人朱宗江、李丽杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告常贺平诉称，2018年9月29日原告与二被告通过千家房地产经纪服务部居间介绍，签订了房屋买卖合同。合同约定：二被告将登记在其名下的唐山市路北区丰源南里翡翠园3楼1门304号房屋，以总价款572000元出售给原告。并约定签订合同7日内被告将该房银行贷款全部还清，贷款还清后5日内办理抵押注销手续。如果任何一方违约，按房屋成交价572000元的30%支付违约金，并承担包括律师费在内的实现债权的一切费用。合同当日原告交付了购房定金20000元并向千家房产中介支付了9000元的中介代理服务费。2018年10月17日被告王立安向原告借款2000元，约定抵顶购房款。二被告未能在7日内还清银行贷款后，原告多次联系催促被告筹集资金，还清银行贷款，履行合同义务，被告一直拖延。2019年2月10日被告告知不能按合同约定还清银行贷款，并明确不履行合同义务，要求解除合同。原告要求被告返还定金、支付违约金，被告拒绝。为维护原告的合法权益，起诉至法院，要求1、判令二被告返还原告购房定金20000元、购房款2000元。2、判令二被告支付违约金171600元。3、判令二被告赔偿原告居间代理费9000元、律师费10000元。4、二被告承担本案诉讼费、保全费、保函担保费。庭审中，原告要求解除与二被告签订的房屋买卖合同。 被告王立安辩称，这份房屋买卖合同签订的过程不完全属实，这份合同不应该生效。既然买卖双方找到中介签订合同，应按照中介约束的规定进行签署。房屋买卖合同签订的地点不在中介所内，合同上约定要在店内签署并盖上公章，合同没有盖章没有齐缝章，签合同的本人不知是谁。合同没有签名人，落款人王艳艳，这个人电话和本人不符，中介电话还打不通。根据合同第4页第6条、第5页第11条，第1页第1条约定，合同不应该成立。合同上是王立安本人签字，当时朱继伟不在场，朱继伟的名字是王立安代签的。王立安没有收到2万元定金，只收到14280元。原告说的30%索赔，这个合同是虚假的合同，三联合同有一联（王立安这联）根本在违约的地方没有打钩，按照正常情况不应该出现，它属于三联复写，这个情况原告应给予合理说法，否则属于诈骗，这份合同当时是晚上8、9点在原告工作的饭店签的。违约没打勾的地方原件处打了一个圈，需要原告解释。合同权利和义务是相对的，他只要求我们承担责任，我怀疑他们一起造假。那2000元是王立安向原告借的，不是房款。 被告朱继伟辩称，这份房屋买卖合同跟我没有关系，在我不知情的情况下，原告和王立安签的合同我不承认。 经审理查明，被告王立安、朱继伟系同学关系，共同购买了坐落于唐山市路北区，二人缴纳了购房首付款，并从中国工商银行股份有限公司唐山车站支行银行办理了贷款，此房登记在二被告名下，办理了两个房屋所有权证书，分别为：唐山房权证路北（机）字第××号，房屋所有权人：王立安，共有情况：共同共有房屋坐落：路北区丰源南里翡翠园3楼1门304号；唐山房权证路北（机）字第××号，房屋所有权人：朱继伟，共有情况：共同共有房屋坐落：路北区丰源南里翡翠园3楼1门304号。土地使用证号为：冀唐国用（2016）第25900号，土地使用权人：王立安朱继伟坐落：路北区丰源南里翡翠园3-1-304。 2018年9月被告将此房挂到唐山市路南胜利路千家房地产经纪服务部（以下简称千家中介）出售，原告经了解决定购买此房。双方于2018年9月29日签订房屋买卖合同一份，内容为“房屋买卖合同合同编号：0004559甲方（出卖人）：王立安身份证号码：1302811992××××××××朱继伟身份证号码：1302061992××××××××乙方（买受人）：常贺平身份证号码：1302241988××××××××…第一条：房屋的基本情况（一）甲方自愿将坐落在唐山市路北区丰源里翡翠园小区3楼1门304号房屋（以下简称房屋）出售给乙方，该房屋产权人姓名：王立安朱继伟，双证齐全，房屋所有权证“305125610、305125612”…规划设计用途为：住宅；房屋性质：商品房；土地使用权取得方式：出让；层次：3层；建筑面积：约60.52㎡（以双证记载为准）；有地下室，面积约7.83㎡；有抵押，抵押权人为：中国工商银行股份有限公司，有银行贷款，贷款期间自2016年9月9日至2046年9月8日，截止2018年9月29日剩余银行贷款本金约叁拾陆万玖仟元整；甲方应当在符合还贷银行政策的情形下7日内将该房屋剩余贷款全部还清，甲方应当在还清后5个工作日内办理抵押注销手续…（二）该房屋产权人（否）全部亲自到场，如有未到场的，甲方（是）提供《授权委托书》…第二条、该房屋成交价格及其他费用负担（一）甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币（大写）伍拾柒万贰仟元整，该实际成交价格不因市场的变化而变化…第三条、付款约定（一）乙方于2018年9月29日向甲方交付购房定金人民币（大写）贰万元整。乙方采取下列第1种和第2种方式付款，甲方收款后应当向乙方出具“收款凭证”。如乙方实际付款多于购房款金额，甲方应当在知道或应当知道之日起5日内予以退还，逾期视为甲方违约。1、分期付款：乙方于过户当日向甲方支付购房首付款壹拾壹万贰仟元整（一期款）含定金；乙方剩余房款肆拾陆万元整通过向银行贷款的形式支付给甲方（二期款）…2、购房贷款：⑴剩余购房款乙方以贷款的形式支付给甲方，乙方选择的贷款方式为个人购房贷款，甲方必须无条件积极配合。乙方应当在该房屋双证过户完毕并下发之日起5个工作日内申请办理购房贷款手续，并在银行或居间方通知其办理抵押手续之日起5日内办理抵押手续，贷款由银行发放到甲方账户（该房屋贷款的具体金额以银行审批为准，而非甲、乙双方商定的金额，分期付款金额相应增减）。⑵乙方委托居间方协助办理贷款手续…乙方应当向居间方支付协助贷款服务费，按照居间方的要求提供全部贷款材料并在居间方协助下办理贷款手续。在本合同签订后、该房屋过户前，居间方可以视具体情况将此次购房贷款提起预批，并以相关评估单位的评估价格作为乙方贷款的依据。穷尽居间方所能贷款仍未能审批（预批）通过，由甲、乙双方另行协商，协商不成的本合同终止，甲、乙、居间方互不承担责任。甲方应当在本合同终止后5日内返还乙方已支付的定金和购房款，同时乙方将已收取的该房屋证件、手续退还甲方，居间方退还双方信息服务费用，但在办理贷款过程中发生的相关费用由乙方承担。⑶银行贷款未在乙方与贷款银行签订借款合同后六十日内（贷款银行金额不足或政策性延误期间不计算在内）发放至甲方账户的，乙方同意自行筹集未付购房款人民币（大写）肆拾陆万元支付给甲方，甲方应当在收到上述购房款后继续配合乙方办理此次购房的贷款手续，并应当在贷款发放至甲方账户后5日内将该笔贷款全部或扣除剩余购房款后的贷款金额返还乙方。第四条、贷款其他约定…2、甲、乙双方应当互相配合办理该房屋的贷款手续，并向贷款银行提供全部贷款材料；需要补充的，应当按银行通知的时间内及时补充完毕，否则贷款延期或不发放贷款的责任由行为人承担。乙方须保证所提供的各种证明文件和相关材料真实、合法、有效…第五条、房屋交付及过户（一）甲方应当于过户当日向乙方交付该房屋，在交付之日起2个工作日内配合乙方办理入住和物业更名手续，并向乙方交付热力结清证明和相关部门出具的费用结清证明等相关文件…（三）甲、乙双方约定采取下列第3种方式过户：…3、乙方委托居间方协助办理购房贷款手续的，则乙方应当于该房屋具备过户条件之日起15日将贷款预批所需的所有材料向贷款银行提交完毕，甲方应当在接到居间方贷款预批通过的通知之日起10个工作日内将该房屋无条件过户／改名到乙方或乙方指定人名下。（四）甲方应当于2018年10月31日前将该房屋内所有户口迁出，由甲、乙双方自行交接，逾期构成违约…第六条、相关事宜…（三）如因政府政策、银行政策发生变化，或因洪水、地震等不可抗力因素导致本合同无法履行，甲、乙及居间方互不承担责任，居间方退还信息服务费用。政府政策、银行政策或不可抗力因素可以消除的本合同据实予以延期，所延期限不能超出该因素消除之日后七日…第八条、违约条款除本合同第六条第（三）款规定的特殊情况外，甲、乙任何一方不履行、不完全履行、不能履行、无故解除本合同或导致本合同全部或部分无效、被撤销、被解除的，以及单方解除与居间方的贷款委托或单方撤销公证《委托书》等，均应当赔偿对方损失和实现权利而发生的相关费用（包括但不仅限于例如诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、执行费、差旅费、信息服务费、律师费、鉴定费、勘测费等），并应当按照该房屋成交价格的30%向对方支付违约金…第十一条、合同的生效本合同甲、乙、居间方签字（盖章）即生效。本合同一式三份，甲、乙、居间方各执一份，具有同等法律效力。其他约定：甲方自行筹集叁拾陆万玖仟元整还清银行贷款，该成交价包含地下室7.83平米…甲方：王立安（签字按手印）共有人／委托人：朱继伟（王立安代）联系电话：137××××0883乙方：常贺平（签字按手印）电话：151××××0606居间方：千家房地产代书人：王艳艳联系电话：156××××3836合同签订地点：龙富南道大官园签订日期：2018年9月29日”（注：此份房屋买卖合同一式三份，白联交居间方，粉联交甲方，绿联交乙方。本案中原告提交的白联和绿联，绿联的合同中加盖了唐山市路南胜利路千家房地产经纪服务部合同专用章）。合同签订当天，原告交付2万元定金，被告王立安为原告出具定金收条一份，内容为“定金收条售房人（甲方）：王立安购房人（乙方）常贺平1、甲方将其拥有的坐落在唐山市翡翠园小区3楼1门304室出售给乙方作为居住使用。2、产权人：王立安、朱继伟，甲方保证所出售房屋产权无瑕疵或债务纠纷，符合上市交易条件。3、该房屋交易价格为人民币（大写）伍拾柒万贰仟元整。4、甲方出售上述房屋，收取乙方购房定金共计人民币（大写）贰万元。5、如甲乙双方任何一方违反本约定，违约方要向另一方支付该房屋交易价格的10%作为违约金，并赔偿居间费给对方。甲方：王立安（签字按手印）签定日期：2018年9月29日”。当日被告王立安将涉案房产的两个房屋所有权证书、一个土地使用权证书交付给原告。2018年10月17日被告王立安向原告借款2000元，王立安为原告出具购房款收条一张，“购房款收条今收到常贺平交来购买翡翠园坐落于唐山市路北区购买购房款人民币（大写）贰仟元整。收款人签字：王立安2018年10月17日”。原告向千家中介缴纳中介服务费、评估费、贷款服务费共计9000元。 2018年11月16日原告常贺平经千家中介协助到中国农业银行股份有限公司唐山开平支行办理购买涉案房产的贷款预批手续，当天被告王立安、朱继伟亦到上述银行进行配合。为了进行银行贷款审批，双方在银行又签了一份房地产转让合同，内容“转让方：王立安产权共有人：朱继伟受让方：常贺平共有人：姚丹静一、转让方地产基本情况：房地产坐落：翡翠园3-1-304…五、该房地产转让双方申报的价格为：人民币：（大写）陆拾陆万元整；（小写）：￥660000元；付款方式：贷款，乙方于2018年11月16日前付给甲方预付款（大写）贰拾万元整；（小写）￥200000元，余款肆拾陆万元整办理贷款…甲方：王立安（签字按手印）产权共有人：朱继伟（签字按手印）乙方：常贺平（签字按手印）共有人：姚丹静（签字按手印）2018年11月16日”。银行当天对二被告的个人二手住房贷款售房人面谈笔录中提到“先办理完过户手续后，一次性缴纳20万元首付，待银行贷款审批通过后，将余款46万元直接划转至售房人王立安银行卡上”，二被告在面谈笔录上签字加以确认。同时双方约定原告的贷款46万元银行批准后由银行将贷款资金划入王立安的银行卡中，即视同银行已依据约定向购房人发放借款、且售房人收妥借款资金。二被告同时出具声明一份，内容为“声明翡翠园3-1-304由俩人共同共有，经王立安、朱继伟协商一致同意卖给常贺平，房款打入王立安卡中，由此引发的一切纠纷二人共同承担。王立安（签字按手印）朱继伟（签字按手印）”。原告称：在银行签的这份房地产转让合同是银行要求签的，因为被告违约没有还贷，自己这个款最后没有贷出来，实际双方履行的是在房产中介签订那份合同。被告朱继伟对此不予认可，称：最初在中介签的房屋买卖合同自己不清楚，后期与原告协商了66万元的价格才到银行做的这笔款。 经询问，二被告购买涉案房产的银行贷款至今没有还清。 另，本案原告委托律师开支律师费10000元，提交增值税发票一张加以证实。 以上事实，有原、被告陈述、房屋买卖合同、定金收条、收款收据、房产两证、原告银行贷款审批材料等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为原告常贺平与被告王立安在2018年9月29日签订的房屋买卖合同是否成立的问题。涉案房产系被告王立安、朱继伟贷款购买，登记在二人名下。购买此房后被告通过千家中介向外出售，原告有意购买此房。2018年9月29日签订房屋买卖合同时被告朱继伟未在场，被告王立安代替朱继伟在房屋买卖合同中签字，被告朱继伟以自己不知情为由拒绝承认此份合同。因此份房屋买卖合同签订时被告王立安已表明此房系与朱继伟共有，并持有王立安和朱继伟二人的房屋所有权证书，向原告表示朱继伟同意卖房。在此情况下，原告常贺平有理由相信王立安有权代理朱继伟在房屋买卖合同上签字，王立安的上述代理行为应为有效。即便朱继伟主张当时自己不知情，王立安无权进行代理。可之后原告为购买此房在银行办理贷款手续时，朱继伟积极配合签署房地产转让合同、个人二手住房贷款售房人面谈笔录、个人二手住房贷款资金划转授权委托书、声明等材料，并未提出之前王立安代其签订的房屋买卖合同应解除或无效。因此被告朱继伟的行为表明其对之前王立安代理其签字卖房的行为是知情并认可的，本院对朱继伟的此项抗辩，不予采信。2018年9月29日的房屋买卖合同中对买卖双方信息、房屋基本情况、成交价格及费用负担、付款约定、贷款其他约定、违约条款等内容进行了约定，该约定是双方的真实意思表示，对此本院予以确认。合同签订后，原告缴纳了合同定金2万元，但二被告至今未履行合同约定的及时归还银行贷款的义务，导致房屋买卖合同无法履行，构成合同违约。对原告要求解除原告与二被告在2018年9月29日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。解除合同后，二被告应将原告交付的购房定金20000元予以退回。因二被告的违约行为导致房屋买卖合同解除，给原告造成了经济损失，应赔偿原告合同约定的违约金及诉讼费、律师费、居间费。但原告主张二被告应按照合同约定的房屋成交价格的30%向原告支付违约金的请求过高，应予以调整，结合本案具体案情和定金收条的约定，本院酌定二被告应付违约金的数额为房屋成交价格的10%，即57200元。被告王立安从原告处拿走的2000元，应由被告王立安返还原告。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十一条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、解除原告常贺平与被告王立安、朱继伟于2018年9月29日签订的房屋买卖合同。 二、被告王立安、朱继伟于本判决生效后十日内共同返还原告常贺平购房定金20000元。 三、被告王立安、朱继伟于本判决生效后十日内共同给付原告常贺平违约金57200元、居间费9000元、律师费10000元，合计76200元。 四、被告王立安于本判决生效后十日内返还原告常贺平2000元。 五、驳回原告常贺平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4489元，保全费1583元，合计6072元，由原告常贺平负担2234元，由被告王立安、朱继伟负担3838元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  韩 刚 人民陪审员  孙宝福 人民陪审员  唐世宏 二〇二〇年九月九日 书 记 员  李 婷