山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初2231号原告：李艳芬，女，1974年2月18日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：山常佩，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世坤，山东明朗律师事务所律师。被告：张洪强，男，1975年10月19日生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：柳向东，山东永禄律师事务所律师。有独立请求权第三人：张宝福，男，1950年1月18日生，汉族，住烟台经济技术开发区，身份号码370611195001××××。委托诉讼代理人：柳向东，山东永禄律师事务所律师。原告李艳芬与被告张洪强、第三人张宝福房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人山常佩、王世坤，被告及委托诉讼代理人柳向东，第三人委托诉讼代理人柳向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告将位于嵛景华城（南区）18号楼1号楼203号房屋办理不动产过户登记至原告名下；2、被告支付原告违约金50000元；3、诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为请求判令原被告于2015年7月6日签订的房屋买卖合同有效。事实和理由：原、被告双方于2015年7月6日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于嵛景华城（南区）18号楼1号楼203号的房屋卖给原告，总房款为500000元，定金300000元（已付），尾款200000元中的150000元从签合同之日起四年内付清（已付），最后50000元由被告办证过户后支付（未付），被告应协助原告将本房产更名至原告名下。《房屋买卖合同》约定任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金。现原告已依约履行了付款义务，被告经多次催促仍未协助原告办理房产过户的义务，违反了合同约定。被告辩称，原告起诉的房号错误，原告写的是18号楼1号楼203，应是18号楼1单元203号，属于标的错误，应依法驳回原告的诉讼请求。被告卖给原告的房屋不属于被告所有，被告无权处分，因此双方签订的房屋买卖合同为无效合同，原告主张的其他诉讼请求没有事实和法律依据。第三人述称，原、被告之间的房屋买卖合同无效。涉案房屋是第三人的，被告制作虚假转让书将房屋所有权证号63020房屋登记在被告名下，后来该房屋拆迁，被告又签了拆迁补偿安置协议，被告没有权利处分当事人的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院经审理认定事实如下：2009年6月4日，被告（乙方）与烟台嵛景华城房地产开发有限公司（甲方）签订拆迁补偿安置协议，约定：因旧村改造的需要，双方就房屋拆迁安置补偿问题达成协议。一、房屋基本情况：房屋所有权证号63020房屋座落在岗嵛村。……三、……2、应安置面积部分，正房建筑面积81.66平方米，有证附属房建筑面积18.45平方米，合计应安置面积100.11平方米。3、乙方选择户型，多层87.47平方米一套，小高层78.74平方米一套（最终面积的确定以房地产测绘部门测量的数据为准，多退少补）……2011年5月30日，拆迁安置说明载明：被拆迁人张洪强（被告），房屋确权面积100.11平方米，拆迁面积100.11平方米，安置面积168.89平方米，（其中安置90.15平方米楼房壹套，安置78.74平方米楼房壹套），多要安置面积68.78平方米，多要安置面积部分由被拆迁人自行出资购买。本次安置被拆迁人90.15平方米楼房壹套，本次安置被拆迁人在18号楼1号楼203号。2015年7月6日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将嵛景华城（南区）18号楼1号楼203（建筑面积约90.15平方米）卖给原告，房屋总价款500000元整，签订合同过程中，原告支付定金300000元，房屋尾款200000元中的150000元从合同签订之日起四年内付清，年付利息3%，最后50000元由被告办证过户给原告后付清。被告于120日内向原告腾交房屋及附属设施，……腾交后房屋产生的一切费用由乙方承担。被告保证该房产权清晰，且不存在原告所未知的产权瑕疵，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务等情况，概由被告负责处理，并承担相应的民事责任。任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金，……任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金。双方签署《房屋买卖合同》时，被告将上述拆迁安置说明提供给原告作为被告对涉案房屋享有权利的证明。2015年7月6日，原告支付被告涉案房屋首付款300000元。2016年2月1日，原告支付被告购房款20000元。2016年7月9日，原告支付被告购房款20000元。2016年10月6日，原告支付被告购房款10000元。2017年1月21日，原告支付购房款20000元。2017年5月8日，原告支付购房款20000元。2017年11月19日，原告支付购房款60000元。2018年1月12日，原告支付购房款5000元。涉案房屋自2015年10月至今一直由原告居住使用至今。在涉案房屋具备办证条件后，被告于2018年将涉案房屋登记在自己名下，产权证号为鲁（2018）烟台市开不动产权第0××8号，建筑面积90.15平方米，并于2018年将该房屋在烟台福山珠江村镇银行股份有限公司设定最高额抵押，抵押金额为946600元，抵押期限自2018年12月10日至2021年12月9日止。现该笔贷款尚未结清。另查，第三人以被告提供虚假转让书将第三人所属房屋（房屋所有权证号6××0号）过户到被告名下为由另案［案号为（2010）开民一初字第48号］起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，请求确认第三人与被告之间的房屋转让书无效。经审理查明，被告未经第三人同意私自制作转让书，并加盖第三人印章，将房屋（房产证号烟房私证字第6××0号）过户至被告名下，本院作出（2010）开民一初字第48号民事判决书，判决被告1999年11月18日制作的关于位于烟台经济技术开发区房产一处（现房产证号为烟房私证字第6××0号）转让书无效。该判决书于2010年3月12日生效。该判决生效后，被告未将上述房屋过户至第三人名下，第三人也未就涉案房屋向原告主张过权利。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告以及第三人以被告不是房屋实际所有人无权处分涉案房屋为由主张原告与被告签订的房屋买卖无效的主张，本院不予支持。且涉案房屋买卖合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形，故，涉案房屋买卖合同不因被告无权处分而无效，对于原告关于确认原、被告双方于2015年7月6日签订的房屋买卖合同有效的主张，于法有据，应予支持。本院认为，原、被告在涉案房屋买卖合同签订及履行过程中，核实了登记情况和拆迁安置情况，尽到了应有的审查义务，并积极履行合同，按照约定支付了合理对价。被告未依约将涉案房屋登记在原告名下，而是登记在被告名下并为涉案房屋设置了最高额抵押，系严重违约行为。原告依约要求被告支付总房款10%的违约金50000元，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李艳芬与被告张洪强于2015年7月6日签订的房屋买卖合同有效。二、被告张洪强于本判决生效之日起十日内支付原告李艳芬违约金50000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5650元，由原告李艳芬负担5273元，被告张洪强负担377元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  杨悦琪二〇二〇年九月三十日书记员  王 婷