河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0322民初380号原告：梁高锋，男，汉族，1968年1月7日出生，住孟津县。委托代理人:王**通，洛阳市孟津县惠民法律服务所法律工作者，特别授权。被告：陈波，男，汉族，1966年10月14日出生，住洛阳市涧西区。委托代理人：刘慧峰，河南洛浦律师事务所律师，特别授权。原告梁高峰诉被告陈波土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告陈波在答辩期内向本院提出“主管权和管辖权”异议，本院审查后，以（2020）豫0322民初380号民事裁定书裁定“驳回被告陈波对本案主管权及管辖权提出的异议”；被告不服提起上诉，洛阳市中级人民法院审查后，以（2020）豫03民辖终174号民事裁定书裁定“驳回上诉，维持原裁定”。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告梁高峰及其代理人王**通，被告的代理人陈波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、依法解除2015年10月19日原被告签订的《农村土地租赁合同》。2、依法判令被告支付所欠土地租金66720元、违约金66720元，两项合计133440元。3、依法判令被告清理附属物恢复土地原状。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月19日，原被告签订《农村土地租赁合同》一份，承租原告土地80亩。被告依约应于2019年10月1日前缴纳下年度租金66720元（现实有面积66.72亩），原告多次催要被告拒不支付。现起诉以实现诉求。被告辩称：一、本案租赁合同签订后，陈波一致按约定履行自己的合同义务，不存在任何违约，但原告不但没有按约定履行自己应当履行的合同义务，而且还擅自将涉案养殖虾塘断水断电，直接造成陈波养殖的水塘巨大的经济损失；原告的行为已构成严重违约，应当就涉案的虾塘损失承担全部的赔偿责任。为此，陈波现依法向梁高锋提起反诉，要求其承担违约责任和一切经济损失，并退还给陈波相应地土地还耕押金。二、梁高峰退还给陈波相应地土地还耕押金。因政府312省道的建设，对本案租赁的土地征用了22亩多，按合同第八条第四项的约定，梁高峰应当退还给陈波相应的押金，但是梁高峰至今没有退还。三、梁高锋的诉求没有任何根据，陈波不存在任何违约。即使评判一下梁高峰诉求的金额，从合同法相关规定和事实的角度来说，最晚从2020年2月18日陈波接到本案梁高峰的诉状之日，本案租赁合同就已经解除，梁高峰诉至法院的做法及其诉状属于合同解除告知的法律性质，因此其诉求的租金数额也是过高，违约金更是过高，与事实不符，也没有法律依据。综上所述，原告的起诉和诉求没有依据，应当依法驳回梁高锋的起诉，维护答辩人的合法权益。庭审中，当事人围绕各自的诉辩主张进行了举证和质证，具体情况如下：原告方提供的证据：一、2015年10月19日原告与被告签订的《农村土地租赁合同》一份。拟证明：被告从原告处取得土地承包权后，涉案土地就由被告经营管理的事实。二、现场照片一组7张。拟证明：被告截止诉前仍在管理着涉案土地，但修路后造成了部分土地荒芜，不复耕将无法正常耕种的事实。三、短信截屏3份和通话记录1份。拟证明：按合同约定的交地租时间过后，原告多次向被告催要而被告推拖不付的事实。四、洛阳硕鑫农业小龙虾螃蟹科技养殖研发育苗基地门卫员裴通的证明1份，内容“…陈波虾池的管理员，2019年10月13日，梁高峰到虾池找我说他多次和陈波说虾池地租的事，陈波一直不照面，当着我等人面又和陈波打了电话，10月15号梁高峰又加了一把锁，等陈波过来后，让我通知梁高峰来谈谈虾池事宜，一直也没有过来”。拟证明：原告多次向被告讨要地租款但被告不照头的事实。被告质证意见：对证据一真实性无异议，对证明方向有异议，证明不了原告诉求的主张；通过该份合同，我方认为正是因为原告方面断水断电的严重违约，我方可以行使对合同的法定解除权，而且原告方面也要求解除本案合同。对证据二真实性无异议，对证明方向有异议，恰恰证明正是原告的断水断电违约行为才造成涉案承包地目前荒废的状态。对证据三真实性无异议，对证明方向有异议，原告的证明方向不能成立，陈波在该组手机短信中并没有认可和承诺本案相关问题的信息；而且正是因为原告方的严重违约致使双方就双方合同的解除问题和虾塘损失问题一直再交涉。对证据四真实性及证明方向均有异议，该份证明属于证人证言，依据证据规则，该证人必须到庭接受法庭及各方询问，该证明中的证人没有出庭，所以该份证明依法不具备证据的作用；该证明的内容也证明不了原告的证明主张及本案的焦点问题。被告方提供的证据：一、双方签订的《农村土地租赁合同》一份（与原告提供的合同一致）。拟证明：双方合法有效的涉案土地租金关系，原告应当尽到合同义务；尤其是依据合同第六条，原告应保证涉案承包地水电畅通并无偿提供承租地的道路，同时针对原告提供水和电的义务，在合同8条5款明确约定，若原告擅自将涉案承包地断水断电，致使被告无法经营时，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任赔偿被告一切经济损失；关于押金退还问题，原告的反驳不能成立，该问题不适用合同第6条2款的内容而应适用该合同第8条第四款的约定，该款约定如果涉案土地被国家征用，原告应当按照被征用的土地亩数退还给被告押金；该合同第九条约定的违约金过高，违背相关规定，原告诉求的租金为资金损失，充其量是同期银行利息损失，我方依法请求法院对违约金给予减少。二、梁高锋签名的收据四张。拟证明：陈波一直按合同约定履行着向梁高锋缴租金的义务，不存在任何违约行为；而且后来政府征用一部分土地，承包地的面积减少，双方曾约定把涉案整体租金减少至55000元每年，陈波不但继续按约定履行义务，而且陈波本着和谐相处、平稳生产的大局原则，之后无奈之下又接受了梁高锋调高的每年变为66720元的租金价位；陈波对梁高锋擅自断水断电的违约行为非常寒心和气愤。三、涉案承包地目前的图片四张。拟证明：梁高锋在本案中没有按约定履行自己的合同义务，而且还擅自将涉案承包地的虾塘断水断电，直接造成陈波养殖的水塘巨大的经济损失，导致涉案承包地早已成为荒废的状态。四、国家水产养殖网及大河网上对本案陈波夫妻二人下岗再创业，在涉案承包地养殖小龙虾进行鼓励的报道，及当时虾塘的景象图片.洛阳硕鑫农业有限公司工商信息。拟证明：涉案承包地虾塘在本案梁高锋擅自把虾塘断水断电之前，涉案虾塘正常养殖的年产量至少在2万斤以上，市场价每斤在40元左右，梁高锋的严重违约行为直接造成陈波养殖的水塘巨大的经济损失，同时导致涉案承包地虾塘无法继续养殖早已变为荒废地。五、梁高锋签名的涉案押金收据一张。拟证明：梁高锋收到了陈波交的24000元押金，也证明陈波请求退还押金6600元的计算依据是被国家征用的22亩，折合涉案土地总押金的27.5%为6600元；被征用的亩数在我方提供的梁高峰出具的收据显示。六、陈波收到法院邮寄的本案起诉状、应诉通知书等材料的中国邮政快件一份。拟证明：梁高锋的诉求不但没有任何根据，陈波不存在任何违约；关于梁高峰诉求的金额，最晚从陈波接到本案梁高峰的诉状的2020年2月18日这一天，本案的合同就已经解除了，梁高锋起诉到法院的做法及其诉状，明显具有合同解除告知的法律性质，因此梁高峰诉求的租金数额过高，违约金更是过高，无事实及法律依据。原告方质证意见：对证据一真实性无异议，对证明方向有异议；被告称可证明原告擅自断电断水不符合事实，合同证明不了这一点；被告按合同第8条4款请求退还部分押金，与事实不符，因为国家只征用了约11亩的土地，并非全部占用，剩余8亩地荒芜；被告没有尽到赔土还原的义务，因此保证金不能退还；为了体现合作精神，我方同意被告方减少违约金的请求。对证据二真实性无异议，对证明方向有异议，该证据证明不了虾塘有损失的事实；2018年的收款收据注明以上款项土地面积为312路线以北面积，路南荒芜部分没有计算，双方进行核实过的；只能证明从2015年-2018年交租金而证明不了2019年也缴纳租金，与原告的诉求不一致。对证据三真实性无异议，但证明方向有异议，证明不了虾塘有损失。对证据四对新闻报道真实性无异议，对证明方向有异议；报道是2017年7月14日，发生在被告正常经营期间，从侧面证明了我方把涉案土地交给被告方后，被告方一直能够正常经营，实际情况是2018年地租交过后，被告就一直放弃了对该区块经营，仅雇佣门卫裴通一直在看护这块土地，实际上被告放弃经营是因为312线占用土地附属物赔偿了约50万元左右，被告拿到赔偿金后，就放弃了对该区块的经营，故被告称原告违约造成损失不符合事实；被告多次提到断水的事情，合同第六条中第8、9款明确约定无偿使用灌溉水并保证灌溉水畅通，如遇国家灌溉渠无水与甲方（原告）无关。对证据五真实性无异议，对证明方向有异议，以此要求原告退还6600元与合同约定不符。对证据六真实性无异议，对证明方向有异议，由于被告方违约造成了本次诉讼，被告却以这次诉讼文件收到日做为合同解除日来对抗我方主张的损失赔偿与国家的立法精神不符，据此说明我方诉求过高，与事实不符，与法律规定不符。原告方述称：双方均同意解除合同的意见一致；被告方认为是因原告方断水断电造成的土地荒芜没有依据，荒芜部分是在路的南面（修这条路以后），只占承包土地很少部分，并非所有土地都荒芜了；被告对我方提供的第三组证据的真实性没有异议，但认为是就合同的解除和损失的赔偿进行交涉，既不符合事实，也不符合该截屏内容的书面表示。我方尽到了合同义务，原告并没有断水断电，被告的权益受到损害与原告无关。被告要求退还土地还耕押金没有事实依据，政府将312省道修筑之后，已经就附属物部分对被告给予了补偿，剩余部分被告并未按合同约定进行还耕；合同明确约定押金是赔土还原保证金，被告没有赔土还原，要求退还无从谈起。我方有足够证据证明陈波已经违约，到付款时间不按照约定交付地租，而我方不存在任何违约的事实。按照合同约定计算的违约金应该是更高的，原告只主张了其中的一部分违约金即后面的半部分承租金额的100%，前半部分的实际投资额是被告方的，我方只主张后面的违约金。被告将涉案土地用铁丝网合围、大铁门加锁（荒芜地区不在合围范围内），目前仍在被告的有效控制之下，截止现在仍未交给原告；原告也没有带人去哄闹，被告方无任何证据证明原告做了上述哄抢虾塘的事情；被告也从未和原告协商过涉案土地上设施的交接赔偿问题，也没有任何相关的证据。故被告方所述与事实严重不符。在2017年和2018年间征地，被告2018年拿到了补偿款50余万元，其中从村账上转给他13万余元，他通过关系又获取40余万元。被告方述称：因被告对合同解除的法定解除权无专业知识，本可在原告2018年断水断电时就行使合同解除权、告知对方解除合同，但为不激化双方矛盾未行使。鉴于陈波建设虾塘设施等已经投入了大量的资金，这些固定设施从社会经济效益的角度来说不适合拆除，而且还有继续的利用价值，陈波本人愿意解除合同、也考虑不让原告给付被告相应的款项，而把这些固定设施留给原告继续使用，希望可以给原告达成和解，为了不激化矛盾被告把虾塘交给原告。原告所述涉案土地虾塘受陈波控制不是事实，涉案土地虾塘完全荒废，完全在原告的掌控控制范围内；在2019年10月份之前，原告方为了控制虾塘，曾多次带人哄闹、抢占；之后，被告一直就断水断电造成虾塘损失和虾塘固定设施的折抵费用赔偿问题与原告协商交涉，但原告始终未就此事进行协商解决，并且先于陈波起诉。涉案虾塘在2019年10月份之前也早已交给原告，原告也事实上抢占掌控了涉案土地。原告方坚持：土地被占用后，双方对路北部分进行重新丈量，根据实占面积66.72亩，仍按一亩每年1000元计算，被告方提供的收款收据也证明了这款数额的真实性。诉求的66720元租金是从2019年10月1日前计算到2020年10月1日，若2020年10月1日被告不将土地还原、还耕，要求追加以后的地租。根据合同第九条对违约金约定，实际上我方计算的仅仅是当年承租金额的100%，对依该约定前半部分的违约金没有计算。对被告所称的土地设施我们不需要，要求被告恢复土地原貌达到耕种要求。被告方坚持：我方认为涉案租金最多应计算到2020年2月18日（法院通知陈波应诉时）；根据合同法第96条规定，当事人主张解除合同的，自解除通知到达对方时合同解除，原告起诉要求解除合同，起诉状的效力就等同于合同解除通知书，本案正好与此情形相符合。按常理，原告称“被告在2019年10月1日就未按约定交地租”，却在几个月之后才诉至法院，符合涉案土地已归于原告掌管的事实。涉案现场照片充分印证虾塘早已荒废、大门紧锁等状态，也恰恰印证了被告在2019年10月份之后不可能在虾塘生活工作，早已不具备被告在虾塘生活工作的基本条件，也说明涉案虾塘早已经属于原告控制。另外，被告曾当庭提出反诉，要求：解除双方的租赁合同、梁高锋赔偿陈波经济损失暂计20万元（待评估）、梁高锋退还陈波土地押金6600元、梁高锋承担诉讼费。但被告未在法定期间内预交反诉受理费。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，分析认定如下：（1）、关于被告所称的“原告擅自断水断电已经对被告构成违约”的事实是否存在的问题。双方合同的相关约定：合同第六条（一）5‘…保证水、电畅通，并…’.9‘无偿使用灌溉水（包括水产养殖），并保证灌溉水畅通（如遇国家灌溉渠无水与甲方无关）’；合同第八条5‘…或擅断电、断水、断路，致使乙方无法经营时…其违约责任由甲方承担…’。被告方提供相关证据是‘涉案承包地目前的图片’四张，认为能证明“梁高锋…而且还擅自将涉案承包地的虾塘断水断电，…导致涉案承包地早已成为荒废的状态”。被告提供的这些图片是涉案承包地目前的真实情况，原告也无异议，但图片无法证明是原告‘擅自断水断电’等等。故本院对被告的该主张不予认定。（1）、关于被告是否将涉案虾塘土地移交给原告.原告是否已实际掌控问题。被告陈波租赁涉案土地后经营至今是客观存在的事实，审理中被告方同意解除合同，但称‘涉案虾塘在2019年10月份之前也早已交给原告，原告也事实上抢占掌控了涉案土地’，但未提供涉案土地的任何交接手续。审理情况仅说明被告欠交2019年10月份之后租金的事实。故本院认定，至今为止被告仍然未将涉案土地移交给原告。（1）、被告应付租金的数额问题。被告提供的租金收据显示：2017年10月1日之前80亩土地每亩1000元，每年80000元；2017年10月1日-2018年10月1日租金为55000元，减少原因是‘312省道占用土地22亩多…待政府核定…多退少补’；2018年10月1日-2019年10月1日租金为66720元（以上款项土地面积为312路线以北面积），审理中原告解释称‘路南荒芜部分没有计算，双方进行核实过的’，符合收据中表述的“核定…多退少补”内容，本院对每年租金为66720元的事实予以确认。被告称‘双方曾约定把涉案整体租金减少至每年55000元…陈波不但…，之后无奈之下又接受了梁高锋调高的每年变为66720元的租金价位…’，明显不符合实际情况。被告方一再坚持：自被告收到起诉状之日（2020年2月18日）合同已经解除，租金也只能计算至2020年2月18日。由于至今为止被告仍然未将涉案土地移交给原告，更未按合同约定对“租用土地培土还原”，即便将2020年2月18日视为合同解除日期，原告作为守约方，也无理由自行承担2020年2月18日后至土地移交前的租金等损失。因此，被告方以此理由要求扣减租金，本院不予支持。（1）、被告应付违约金数额问题。合同的相关约定：合同第九条1‘…违约方应按土地利用的实际总投资额100%及合同期的承租金额的100%支付对方违约金…’。被告拖欠原告租金构成违约是显而易见的，原告提出实际上己方仅是按当年承租金额的100%计算、放弃了该约定前半部分的违约金，原告的相关诉求虽然符合合同约定，但明显过高，本院酌情予以减少，以租金额的30%计算较妥，认定为20016元。（1）、被告主张的土地押金是否应当退还问题。合同第六条（二）8‘乙方按每亩300元押金作为租用土地培土还原保证金（如乙方租用期满后还原土地原貌，甲方无条件返还押金）…’；合同第八条4‘…如遇国家建设征用该土地，在乙方…赔偿费用归乙方所有，甲方根据乙方被占用土地亩数退还押金’。土地被312省道占用的部分已不存在培土还原问题，依合同约定应当退还相应的押金。由于被告对该部分押金的退还明确提出了‘反诉’，但因未依法预交反诉受理费，本院对此不做处理。（1）、关于被告所说的‘虾塘’固定设施处理问题。被告方提出建设虾塘固定设施投入较大.还有继续的利用价值等，原告坚持不需要这些土地设施、要求被告恢复土地原貌达到耕种要求。由于双方分歧较大，且不在诉求范围内，本院对此不做处理。综上所述，本院认为，原告诉求解除合同，被告也同意，本院予以准许；原告诉求的租金66720元及要求被告清理附属物恢复土地原貌，合法有据，本院予以支持；原告诉求的违约金数额过高，予以酌减。被告的相关抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（1）解除2015年10月19日原告梁高锋与被告陈波签订的《农村土地租赁合同》。（1）被告陈波支付拖欠原告梁高锋的土地租金66720元、违约金20016元，共计86736元。限判决生效后十日内付清。（1）被告陈波将涉诉土地上的设施等附属物予以清理、恢复土地原状。限判决生效后十日内履行完毕。（1）驳回原告梁高锋的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3000元，减半收取1500元，由原告负担450元，被告负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  韩南方二〇二〇年九月二日书记员  张翔飞