福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4067号 上诉人（原审原告）：林子冰，男，1987年12月14日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审被告）：李伟泉，男，1986年3月13日出生，汉族，住福建省鲤城区。 委托诉讼代理人：江涛，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈东海，北京市京师（泉州）律师事务所实习律师。 原审第三人：黄清润，男，1983年11月15日出生，汉族，住福建省南安市。 原审第三人：黄丽丽，女，1977年3月5日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人林子冰因与被上诉人李伟泉及原审第三人黄清润、黄丽丽案外人执行异议之诉一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初4140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林子冰上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持林子冰在一审的诉讼请求，解除对明发商业中心2号楼307房的查封措施，停止对前述房屋的执行。事实和理由：一、明发商业中心2号楼307楼未办理产权登记，鲤城区法院裁定查封错误。根据一审查明，案涉房屋一直未办理相应的产权登记，因此案涉房屋并不属于黄清润、黄丽丽所有。黄清润与案外人南安市××镇××区建设有限公司签订《商品房买卖合同》，商品房买卖合同的成立、生效仅意味着黄清润取得对南安市××镇××区建设有限公司的请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权从南安市××镇××区建设有限公司转移至黄清润，还应当履行公示方式，现由于案涉房屋未办理登记即履行法定的公示程序，黄清润并未取得案涉房屋的物权，案涉房屋只办理备案手续，非黄清润的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，鲤城区人民法院裁定查封案涉房屋违反法律规定，裁定错误，应解除查封。二、退一步说，法院可以查封办理备案的房屋，但由于案涉房屋已由黄清润转让给林子冰，林子冰关于案涉房屋的权利应得到法律的保护，林子冰的权利足以排除执行。具体理由如下：1.林子冰与黄清润在鲤城区法院裁定查封之前已经签订合法有效的书面合同。2.林子冰在法院查封前已经合法占有该案涉房屋。案涉房屋在签订《房屋买卖合同》时即交付林子冰使用，黄清润在签订买卖合同时即将案涉房屋的资料、证件、房屋钥匙等交付给林子冰，林子冰在一审提供的证据也足以认定案涉房屋自2016年一直由林子冰一家居住至今。3.林子冰已依照与黄清润的约定付清了房款。根据林子冰与黄清润的约定，房款由首付款（10万元＋237667元）和银行按揭方式偿还两部分组成，在签订协议时，林子冰已向黄清润支付了首付款，之后林子冰也按照约定按月还款，黄清润将其对银行的债务转移至林子冰，林子冰亦依约偿还，在一审也明确表态愿意提前还清贷款，因此黄清润已经无权向林子冰主张任何房款，应视为林子冰已经支付全部房款。4.非林子冰的原因导致案涉房屋未办理过户登记手续。因南安市××镇××区建设有限公司开发的明发商业中心楼房的土地有问题，因此在2016年案涉房屋未能办证非林子冰或黄清润的原因。待可以办证，林子冰也一直催促黄清润配合办证，因此非林子冰的原因导致未办理房屋过户。一审关于“因开发商原因，甲乙双方无法办理房屋产权登记手续，故双方约定先行房屋买卖，待产权科办理再进行过户”，是关于当时办证条件的客观描述，从内容看，林子冰是非常期待办理过户手续，并愿意办理过户手续，只是当时不具备办证条件而没法办理过户手续，非一审所认为“明确知道案涉房屋一直未能办理相关产权证书”，相反的是，应认为案涉房屋是可以办理过户手续，只是一时不能办理，因此林子冰已经尽到了应尽义务，是善意的第三人。 李伟泉辩称：法院裁定查封、扣押黄清润名下的与执行标的相应价值的财产，对黄清润合同编号16040283进行预查封登记（首封）的执行措施有法律依据，林子冰不享有足以排除上述执行措施的权利。一、林子冰不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的条件，并不存在足以排除执行的权利。因案涉房产并未登记在黄清润名下，不符合该条款所规定的前提条件，因此不能适用该条款主张排除执行。二、法院采取对案涉房产采取查封措施，不存在错误。三、对于法院查封措施是否适用错误的问题与林子冰无关，并不能以此主张其享有排除执行的权利。 林子冰向一审法院起诉请求：1.依法确认林子冰为南安市××镇××村××号楼××室房屋合法产权人；2.依法裁定解除对案涉房屋的查封措施，停止对案涉房屋的执行；3.本案诉讼费由李伟泉承担。 一审法院认定事实：2011年3月11日，黄清润与南安市××镇××区建设有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄清润向南安市××镇××区建设有限公司购买址在南安市××镇××村××幢××层××号商品房，建筑面积85.59㎡；单价3540.94元／㎡，总价款为303069元；签订合同当日支付首付款93069元，余款21万元办理银行按揭；商品房交付日期为2012年6月30日前等内容。之后，黄清润与中国工商银行股份有限公司南安支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定黄清润因购买案涉房屋而向工商银行南安支行贷款21万元，贷款期限180个月。2016年8月11日，林子冰之妻黄梅玲向王加庆转款10万元。同日，王加庆出具《收条》一份，内容：兹收到黄梅玲购买明发小区2号楼307房产（总价肆拾捌万元正）暂收定金拾万元。2016年8月22日，黄清润（出卖人甲方）与林子冰（买受人乙方）、担保人王加庆（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：房屋状况：甲方于2016年8月23日以按揭贷款方式购买案涉房屋一套，总房价为48万元，其中银行按揭贷款142333元（贷款期限自2016年9月30日至2026年9月30日）……现该房屋已经装修入住。因开发商问题，甲乙双方无法办理房屋产权过户手续，故双方约定先行房屋买卖，待产权可办理，再进行过户……三方共同确认在签订买卖合同前，乙方已付定金10万元至甲方指定的收款人丙方，甲、丙应共同出具收条给乙方收执。乙方应在本合同签订时，再一次性向甲方支付237667元，该款由乙方汇至甲方指定的账户（户主：王加庆，开户行：农行，账号：×××18）；乙方自订立本合同之日起，负担甲方在银行剩余的按揭贷款，并应按照按揭合同的约定按时足额支付贷款……甲方应于收到乙方第二笔款项后，向乙方交付甲方与房地产开发商设立的房屋买卖合同原件、与银行订立的按揭贷款合同、向房地产开发商支付房款的凭证、向银行偿还贷款的凭证等所有相关手续、证件、房屋的钥匙，并将房屋腾空交付给乙方使用。自本合同生效之日起，甲方所有与该房屋相关的权利均转移归乙方所有……如一方违反本合同条款，违约方除承担该条款约定的违约责任外，还应向守约方支付违约金8万元，丙方自愿对甲方应承担的合同违约责任承担连带保证责任等。2016年8月22日，林子冰之妻黄梅玲向黄清润指定的银行账户（王加庆）汇款237667元。同日，黄清润向林子冰出具《收条》一份，确认收到林子冰支付的款项1万元，作为贷款预付款。案涉房屋交付林子冰掌管使用。2016年10月24日至2019年6月23日，林子冰每月各向黄清润的银行账户转款一千多元，用于偿还黄清润应缴纳的银行按揭贷款本息。 另查明，2018年6月5日，鲤城区人民法院受理李伟泉与黄清润、黄丽丽民间借贷纠纷一案后，于同年7月4日作出（2018）闽0502民初2261号民事裁定，裁定冻结黄清润址在南安市××镇××村××号楼××室房产（即本案案涉房屋）及其名下闽Ｃ6××××宝马牌小型轿车的产权过户及抵押登记。同年7月5日，冻结了案涉房屋的产权过户及抵押登记。同年7月27日，鲤城区人民法院作出（2018）闽0502民初2261号民事调解书，确认黄清润应分期支付李伟泉借款60万元及相应利息、黄丽丽对黄清润的前述债务承担连带清偿责任等。该调解书生效后，黄清润、黄丽丽未按调解协议履行，李伟泉于2019年3月18日申请强制执行，鲤城区人民法院予以受理，案号：（2019）闽0502执1000号。鲤城区人民法院于2019年4月29日作出（2019）闽0502执1000号执行裁定书，裁定查封、扣押黄清润、黄丽丽与本案执行标的相应价值的财产等。之后，林子冰作为案外人提出异议，请求解除对案涉房产的执行措施。2019年7月23日，鲤城区人民法院作出（2019）闽0502执异20号执行裁定，驳回林子冰的异议请求。之后，林子冰不服该裁定，提起本案之诉。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的核心问题在于作为案外人的林子冰，其享有的实体权利是否足以阻却法院对案涉房产的执行。根据本案查明的事实可知，案涉房屋系黄清润于2011年向南安市××镇××区建设有限公司购买的商品房，黄清润购房时采用先支付部分首付款其余部分以向银行按揭贷款方式支付购房款，该房自交房后一直未办理相应的产权证书。2016年8月11日，林子冰先通过与王加庆洽谈购买案涉房屋并支付了10万元定金，后于同月22日与黄清润、王加庆签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》明确记载“总房价为48万元，其中银行按揭贷款142333元（贷款期限自2016年9月30日至2026年9月30日）”、“现该房屋已经装修入住。因开发商问题，甲乙双方无法办理房屋产权过户手续，故双方约定先行房屋买卖，待产权可办理，再进行过户”等内容。合同签订后，林子冰仅现金支付了部分购房款237667元、10000元贷款预付款，对其余购房款142333元（黄清润尚欠银行的按揭贷款）则以按期续交黄清润按揭贷款的方式支付。截至法院于2018年7月5日冻结了案涉房屋的产权过户及抵押登记之日，林子冰尚有按揭贷款本金10多万元及利息未缴交。也就是说，林子冰向黄清润购买案涉房屋，至今尚未支付全部价款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”林子冰虽在法院查封案涉房屋之前已与黄清润签订了书面买卖合同且占用了该房屋，但其尚未支付全部价款，其与黄清润之间的《房屋买卖合同》尚未履行完毕，且其在买房之前明确知道案涉房屋一直未能办理相关产权证书，其对购买案涉房屋存在的潜在风险是清楚的，其关于买房前“尽到了应尽的注意义务”等抗辩，依据不足。鉴此，因林子冰未能提供充分的证据证明其对案涉房屋享有足以排除本院强制执行的民事权益，故其请求解除对案涉房屋的查封措施、停止对案涉房屋的执行、确认其为案涉房屋合法产权人等主张，缺乏依据，不予支持。李伟泉、黄清润、黄丽丽经公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决:驳回林子冰的诉讼请求。案件受理费100元，由林子冰负担。 二审中，除林子冰认为《房屋买卖合同》不是黄清润所签及原审法院遗漏认定南安市不动产登记中心于2018年7月15日根据鲤城区人民法院作出的执行裁定书对案涉房产合同号16040283进行预查封登记（首封）外，各方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法对各方无异议的事实予以确认。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本案二审的争议焦点为：林子冰对案涉房屋是否享有足以排除执行措施的民事权益。各方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，林子冰应同时满足上述四个要件方能排除案涉房屋的强制执行措施。首先，黄清润于2011年以按揭贷款的方式向南安市××镇××区建设有限公司购买案涉房屋。2016年8月22日，林子冰与黄清润签订《房屋买卖合同》，购买案涉房屋，该《房屋买卖合同》并未违反法律、法规的强制性规定，内容合法、意思表示真实，应认定为合法有效。因《房屋买卖合同》签订于2016年8月22日，而案涉房屋于2018年7月被法院查封，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，林子冰在购买案涉房屋后就搬迁居住、生活、使用至今，即在法院查封行为之前已合法占有案涉房屋。再次，黄清润与林子冰在《房屋买卖合同》中约定案涉房屋尚有银行按揭贷款142333元，贷款期限自2016年9月30日至2026年9月30日止，林子冰自订立合同起，负担黄清润在银行剩余的按揭贷款。合同签订前后，林子冰共支付购房款347667元。截止至2020年8月27日，林子冰偿还黄清润银行按揭款56000.02元，尚有贷款86332.98元未缴交。案涉房产系采用银行核准贷款的方式支付款项，林子冰与黄清润约定林子冰依约支付相应款项后，剩余款项以林子冰代黄清润偿还按揭贷款的方式支付，因该部分款项本系黄清润尚欠银行的按揭贷款，故对于林子冰而言，已无需向黄清润支付任何款项，可视为林子冰已经支付全部价款。最后，案涉房屋因南安市××镇××区建设有限公司的原因未进行产权登记导致林子冰在购买房屋时无法办理过户手续，在房屋满足办证条件时，林子冰亦积极向黄清润提出了办理过户登记的请求，因此案涉房屋非因买受人林子冰自身原因未办理过户登记。如上分析，林子冰对案涉房屋提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，足以排除人民法院对案涉房屋的执行措施。林子冰还请求确认其系案涉房屋的合法产权人，因该房屋尚未登记在其名下，其可另行主张黄清润配合办理房屋过户登记手续。 综上所述，林子冰关于排除涉案房屋执行措施的上诉请求，具有事实和法律依据，予以支持，其他诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初4140号民事判决； 二、不得执行南安市洪濑镇溪霞村的洪濑明发商业中心2号楼3层307号商品房； 三、驳回林子冰的其他诉讼请求。 本案一、二审受理费各100元，均由李伟泉负担。 本判决为终审判决。 福建省泉州市鲤城区人民法院(2019)闽0502执异20号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  郑丽阳 审判员  肖森华 审判员  王莉莉 二〇二〇年九月十五日 书记员  黄钰漩 一、引用的法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；