广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初1540号原告（反诉被告）：陈斌，男，1982年7月26日出生，汉族，住韶关市浈江区×××××。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东金韶律师事务所律师。被告（反诉原告）：赖伟强，男，1972年10月16日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告陈斌与被告赖伟强租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈斌的委托诉讼代理人陈玉婷、被告赖伟强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈斌向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2018年12月24日签订的《租赁合同》于2020年1月1日已解除；2、判令被告向原告双倍退还守约定金108000元、空铺转让费30000元，合计138000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月24日，原、被告之间签订有《租赁合同》，约定被告将南郊六公里原猎豹4S店展厅铺位约330平方米租赁于原告使用，租赁期限为2019年1月1日至2023年1月1日，租金价格18000元，每两年递增5%，原告还需向被告支付54000元守约押金，在租赁期限内，如果被告中途不租给原告，应双倍退还上述守约押金，原告还需要向被告支付空铺转让费3万元。合同签订后，原告诚信根据合同履约，向被告支付了54000元守约押金及空铺转让费30000元，并按时缴纳租金角度相应水电费。2020年1月前后，韶关市大禹饮用水有限公司与被告因为案涉场地引起纠纷，双方都要求原告向他们支付租金，原告方得知案涉场地是被告私自转租的，在此过程中，因受疫情影响商业暂缓。2020年3月10日，原告租赁物业遭遇业主停水停电，无法继续经营。2020年3月14日，原告打算与韶关市大禹饮用水有限公司补签合同事宜，但韶关市大禹饮用水有限公司提高了租金价格及涨价幅度让原告无法接受，原告逼于无奈撤场。2020年4月28日，韶关浈江法院出具判决书判定被告与韶关市大禹饮用水有限公司的租赁合同于2019年7月30日解除。原告认为，被告隐瞒转租和租赁场地于2019年7月30日到期的事实，导致原、被告之间的《租赁合同》无法继续履行，案涉场地已经实际无法使用，被告应承担相应违约责任。原告特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请。被告赖伟强辩称，我催促过原告缴纳2020年1月-3月租金及2、3月的水电费，当时原告没有说要解除合同，原告租赁的时候，我有跟原告说是分租给他的，原告是知晓转租事宜。根据相关法律规定，房东从我分租的那天开始起六个月内均没有对此提出过异议。2020年3月原告与韶关市大禹饮用水有限公司签订合同我是不清楚的。原告逾期交租金已违约，因此，押金也不应退回。被告赖伟强向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人向反诉人支付2020年1月、2月、3月租金54000元，并按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息至还清租金之日止，利息暂计至反诉之日止约为1216元，合计55216元；2、判决被反诉人向反诉人支付2020年2月、3月水电费共计1700元。3、本案反诉案件受理费由被反诉人负担。原告陈斌对被告赖伟强的反诉答辩称：1、被告与韶关市大禹饮用水有限公司的合同已被法院判决于2019年7月30日解除，此后被告属于无权占有涉案商铺，因此其要求我方承担缴纳租金没有法律依据；2、被告与韶关市大禹饮用水有限公司重新签订合同，现再要求原告缴纳租金给被告没有法律依据，租金即使交给被告，也不可能要回来，我方不是基于违约而不交租金，而是因为无法缴纳；3、2-3月份的水电费由于商情，并没有营业，且有判决证明3月10日就已停电，不可能产生水电费，因此，被告该诉求没有事实和法律依据。本院经审理查明认定事实如下：位于韶关市×××××公里东侧土地面积2837平方米的房产，系被告赖伟强于2014年3月25日向韶关市大禹饮用水有限公司所承租，租赁期限自2014年8月1日至2024年8月1日。2018年12月24日，被告（合同甲方）将其承租韶关市大禹饮用水有限公司的上述房产中的330平方米铺位分租给原告，原、被告双方并签订了《租赁合同》，约定位于南郊六公里原猎豹4S店展厅铺位租给原告（合同乙方）作汽车贸易使用，商租铺位面积为330平方米。合同并约定如下：一、租用时间：2019年1月1日至2023年1月1日止共5年；二、租金价格：甲方每月实收租金18000元，租金每两年递增5%计算，本合同签订之日起，乙方须先交3个月租金作为守约押金54000元人民币。租约期满，乙方交清一切费用后，甲方将余下押金退回乙方。……。四、转让费：双方商定空铺3万元正，先付现金10000元，另外2万元半年内付清。五、租赁期内的一切费用由乙方自理，与甲方无关。六、违约责任：乙方在中途退场，押金不退回，甲方在中途不租给乙方使用，甲方双倍押金退还乙方。合同还约定其他事项。合同签订后，原告依约向被告交付了守约押金54000元及空铺转让费30000元。被告将铺位交付给了原告使用，原告依约向被告支付租金至2019年12月30日。2020年1月之后，因韶关市大禹饮用水有限公司与被告赖伟强均向原告主张租金，原告因认为被告与房产所有人即韶关市大禹饮用水有限公司存在纠纷而暂停支付租金。3月10日，韶关市大禹饮用水有限公司停掉了原告租赁商铺的水电，3月14日，韶关市大禹饮用水有限公司要求与原告重新签订《租赁合同》，因双方未能就租金标准达成协议而最终未能签订该合同。此后，原告于2020年3月20日搬离了所租赁的商铺。另查明，韶关市大禹饮用水有限公司因与被告赖伟强之间的租赁合同纠纷于2019年8月向本院提起诉讼，原告陈斌作为该案第三人参加了本案诉讼。本院于2020年4月28日作出（2019）粤0204民初2201号《民事判决书》，判决：一、原告（韶关市大禹饮用水有限公司）与被告2014年3月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月30日解除；二、被告赖伟强应于本判决生效之日起15日内腾空原告（韶关市大禹饮用水有限公司）名下位于韶关市×××××公里东侧房产，土地面积2837平方米，并交付给原告。第三人陈斌应协助将其实际使用的商铺腾空交付给原告；……。四、被告赖伟强应在本判决生效之日起15日内支付2019年8月1日起至2020年3月10日止的房屋占用费315333.33元给原告（韶关市大禹饮用水有限公司）。该案判决后，原、被告及第三人均没提出上诉，该判决已生效。以上事实，有原告提交的身份证、《租赁合同》、《房屋租赁协议》、民事判决书、微信聊天记录、银行电子回单及支付凭证、收据；有被告提交的微信聊天记录及本案法庭笔录等在卷予以证实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。对于原告提出的诉讼请求及被告提出的反诉讼请求，分别分析认定如下；一、关于本案原告所提出的诉讼请求。被告赖伟强与原告陈斌于2018年12月24日签订《租赁合同》，却在2019年5月与房产所有权人即韶关市大禹饮用水有限公司达成协议，同意解除双方的租赁合同，并确认其与韶关市大禹饮用水有限公司签订的租赁合同于2019年7月30日解除，本院作出的生效判决[（2019）粤0204民初2201号《民事判决书》]也确认被告赖伟强与韶关市大禹饮用水有限公司签订的租赁合同于2019年7月30日解除。被告赖伟强的不诚信行为导致其与原告签订的《租赁合同》无法履行，被告赖伟强对此应承担全部的法律责任。原告要求确认其与被告签订的《租赁合同》已于2020年1月1日解除，本院予以确认。根据原、被告双方签订的《租赁合同》第六条“甲方在中途不租给乙方使用，甲方双倍押金退还乙方”的约定，本案虽非被告不租商铺给原告使用，但却是被告的原因直接导致原告无法继续租用该铺位，故被告仍应承担双倍退还守约押金给原告的违约责任。同时，被告应退还空铺转让费给原告。但考虑到原告所租商铺期限为四年，原告实际已使用商铺刚满一年，原告应承担一年的空铺转让费较为合理，即30000元×1/4=7500元，被告退还原告空铺转让费22500元。二、对于被告提出的反诉请求，基于本院作出的生效判决[（2019）粤0204民初2201号《民事判决书》]已判令被告赖伟强向韶关市大禹饮用水有限公司支付房屋占用费至2020年3月10日，原告同样应向被告赖伟强支付该房屋的占用费至2020年3月10日，即两个月加10天的房屋占用费为42000元。被告反诉要求支付2020年2月、3月的水电费1700元，证据不足、理由不充分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条第（四）、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈斌与被告赖伟强签订的《租赁合同》于2020年1月1日解除；二、被告赖伟强应于本判决生效之日起十日内退还原告陈斌守约押金、空铺转让费130500元；三、原告陈斌应于本判决生效之日起十日内支付被告赖伟强2020年1月1日至2020年3月10日的房屋占用费42000元；上述第二项、第三项判决原、被告双方应支付对方的款项相减后，被告赖伟强仍应支付原告陈斌88500元；四、驳回被告赖伟强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1530元，保全费1210元、反诉费611元，合计3351元，由原告陈斌负担986元，被告赖伟强负担2365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  刘文兴二○二○年九月八日朱志婷书记员曾燕琪