广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初2272号原告：陈茂均，男，汉族，1975年10月19日出生，住广东省茂名市茂南区×××××××××××，公民身份号码：440×××××××××××××16。委托诉讼代理人：潘春花，女，汉族，1982年7月6日出生，住广东省茂名市茂南区×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××765。被告：陈秋敏，女，汉族，1998年1月24日出生，住广东省茂名市电白区×××××农业管区六片，公民身份号码：440×××××××××××××29。原告陈茂均与被告陈秋敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈茂均的委托诉讼代理人潘春花、被告陈秋敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈茂均向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告于2018年12月31日签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令被告支付原告租赁房屋的租金（租金从2019年4月份计至合同解除之日，现暂计至起诉之日租金为20700元）；三、依法判令被告支付原告2019年1月1日至2019年4月31日的水费230元、电费214.18元，水电费共计444.18元；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由如下：2018年12月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于茂名市电白区汇景雅苑A栋1202号房屋（关于房屋登记是潘春花名下，潘春花与陈茂均是夫妻关系）出租给被告居住使用。但2019年4月份开始，被告便开始拖欠原告租金，在原告多次催讨下，被告仍然拒绝支付原告租金及水电费用。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告拖欠租金及水电费的，原告有权单方解除合同，并要求被告支付尚欠的租金及水电费用。时至今日，被告尚欠原告租金及水电费共计人民币20700元。后经原告多次催促，但被告均置之不理。综上所述，被告的上述行为明显是违背诚实守信的基本原则，为维护原告的合法权益，现特起诉至人民法院，请依法支持原告诉讼请求。案件审理过程中，原告陈茂均变更诉讼请求如下：一、判令解除原、被告于2018年12月31日签订的房屋租赁合同；二、判令被告支付原告租赁房屋的租金20700元（租金从2019年4月份至2019年12月份，每月租金2300元）；三、判令原告陈茂均不需要返还被告陈秋敏已支付的押金4600元；四、判令被告支付原告2019年1月1日至2019年4月31日的水费230元、电费214.18元，合计444.18元；五、本案诉讼费由被告负担。事实和理由如前所述。被告陈秋敏辩称，一、被答辩人陈茂均与答辩人陈秋敏签订的《房屋租赁合同》已经解除，被答辩人无权要求答辩人支付未实际居住的租金。1、在租赁合同履行期间，答辩人因经营亏损，于2019年5月6日微信告知被答辩人提前解除合同，答辩人搬出房屋，并把房屋的钥匙放在了保安处，被答辩人对上面的情况是知晓的。并且答辩人也同意把押金4600元抵作2019年4月份的租金和水电费。2、被答辩人于2019年6月第一次向茂名市电白区人民法院提起诉讼，要求解除合同。根据合同解除程序的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同通知到达对方是解除；当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。若被答辩人于2019年5月6日单方解除不是合同解除之日，则根据法律的有关规定，双方《房屋租赁合同》的解除之日是合同起诉状副本送达答辩人时解除或者法官通知答辩人之日。被答辩人第一次起诉答辩人后，不明什么原因，对答辩人撤销了诉讼。过了4个月后，2019年10月8日被答辩人又以同样的理由对答辩人提起了第二次诉讼，但经过法官调解后，被答辩人又撤诉了。因此，被答辩人于2019年6月起诉答辩人解除合同，法官已经通知答辩人，则解除合同之日为法官通知答辩人之日或收到起诉状副本之日。所以本案合同已经解除了，合同解除后，尚未履行的，终止履行，被答辩人无权要求答辩人履行未实际居住的租金。二、被答辩人所主张的水电费依法无据，答辩人不予认可。《房屋租赁合同》第四条第三款约定，被答辩人有权没收押金，但按照交易习惯，本着公平原则，没收押金的费用包括了水电费，答辩人不需另行交水电费。三、答辩人在使用租赁房屋期间，因经济困难被迫单方提出解除合同，答辩人已提前告知原告解除合同，如继续履行合同，则答辩人经济状况必将进一步恶化。被答辩人应积极将租赁房屋另行出租给他人，不应放任房屋闲置。综上，答辩人认为，答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》已经解除，被答辩人要求答辩人支付未居住租金的诉求无事实予以支持，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈茂均与潘春花是夫妻关系。涉案的广东省茂名市电白区汇景雅苑A栋1202房屋登记在潘春花名下。2018年12月31日，原告陈茂均（出租方）与被告陈秋敏（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告陈秋敏承租位于广东省茂名市电白区汇景雅苑A栋1202房，建筑面积为150平方米，用途为只限住宅使用，租期自2019年1月1日至2020年1月1日止；房产交付使用期限为2020年1月2日前；租赁期满，出租方有权收回该房产，承租方应如期交还；如需续租，承租方应在租期届满前30天向出租方提出书面申请，且在同等条件下享有优先承租权。租金为每月人民币2300元，每月2日前支付当月租金。承租方应在合同签订之时向出租方支付人民币4600元作为押金，出租方应出具收据。租赁期间，每月的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费，均由承租方支付。基于房产租赁产生的税款、房屋租赁管理费用等相关费用由出租方负责支付。合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清第三条第3款所述杂费之日起三日内，将押金退还给承租方（不计利息）。承租方交付租金房屋为微信支付。承租方有下述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任：擅自改变房产结构和用途；储存任何违禁品；从事违法活动；未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人；在租赁期届满前单方解除租赁合同。承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金，逾期10天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过1000元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任。合同并约定，如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租的，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起7天内搬出该房产；逾期未搬出，视为承租方放弃出资购置的物品，出租方可单方进行处理。承租方交回物业时应保证租赁房产本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。合同签订后，被告交纳了4600元押金给原告，原告依约将涉案房屋交由被告使用。被告也依约使用该房屋并按时交纳租金。2019年4月份开始，被告陈秋敏未按时交纳租金。之后，被告陈秋敏以没有经济能力继续承租为由，通过微信向原告陈茂均主张提前解除合同。原告陈茂均不同意被告陈秋敏提前退租，并要求继续履行合同至租赁期满，双方未能达成一致意见。2019年5月6日，被告陈秋敏搬出涉案房屋并将钥匙交付给原告陈茂均的妻子潘春花，潘春花拒收钥匙后，被告陈秋敏并将钥匙放在涉案房屋所在小区的门岗处。同日，被告陈秋敏通过案外人邵昱竣发送微信短信给原告，主要意思为：“你现在还要我交那么多，真的交不起。水电还可以交的起。钥匙我放宝安停了。我们不住了，真的住不起了。开始押金我们以为你都会退给我们，现在押金都不要了。我们各让一步好吗？……”原告陈茂均知悉上述事项，但原告陈茂均以涉案房屋租金未结清为由至今未予接收涉案房屋。根据原告陈茂均提供的茂名市××物业管理有限公司电白分公司汇景雅苑物业部出具的物业管理费收据显示，原告陈茂均通过潘春花缴纳了涉案房屋自2019年1月至2019年4月30日的水费共计230元、自2018年12月至2019年1月份生活垃圾处理费共计16元。根据原告陈茂均提供的中国南方电网公司广东电网公司电费通知单及潘春花的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，原告陈茂均通过潘春花缴纳了涉案房屋自2019年1月份至2019年5月份的电费共计214.18元。庭审中，被告陈秋敏认可同意支付涉案房屋自2019年1月1日至2019年4月31日的电费230元、水费214.18元。对于原告主张的2019年4月份的租金，被告亦予以认可，但认为应从其押金中扣减。以上事实，有原、被告提交的证据和庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告出租涉案房屋具有合法的权利来源。原告陈茂均与被告陈秋敏签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。结合原告的各项诉讼请求，本院作如下分析认定：一、关于涉案《房屋租赁合同》的解除问题。涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限为自2019年1月1日至2020年1月1日止，该合同约定的履行期限在庭审过程中已经届满，合同的权利义务已经终止，且被告陈秋敏已经实际搬离涉案房屋，原告陈茂均再主张解除已过履行期限的租赁合同已无必要，故对于原告诉请解除双方房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。二、关于原告诉请被告支付租金20700元应否支持的问题。案涉《房屋租赁合同》是原告陈茂均与被告陈秋敏所签订，原告陈茂均已经依约交付涉案房屋给被告陈秋敏居住使用，故被告陈秋敏也应当履行合同约定的按时交纳租金义务。被告陈秋敏在合同有效期内未按约定履行支付租金的义务，应当承担相应违约责任。根据合同约定，被告陈秋敏应分别于2019年4月2日、2019年5月2日前向原告陈茂均支付2019年4月和5月的租金。但被告陈秋敏至今未向原告陈茂均支付拖欠租金，故本院酌定被告陈秋敏应向原告陈茂均支付租金至2019年5月份，应支付的租金为4600元（2300元/月×2）。被告陈秋敏于2019年5月6日主张提前解除合同，虽然违反合同约定，但在其已明确表示无继续承租的经济能力，且不愿意继续承租的情况下，原告仍然强制要求被告继续履行合同，不仅违背自愿原则，还会加重承租人的经济负担，有失公允。因此，在被告陈秋敏明确表示无经济能力再承租涉案房屋，并且也搬离涉案房屋不再使用的情况下，应当允许其提前退租。此时，原告陈茂均可就被告陈秋敏的违约行为向其主张违约责任，并要求其赔偿由此造成的损失，以保证自己的利益不因合同提前解除而减损，而非强制要求被告陈秋敏继续承租涉案房屋。被告陈秋敏已于2019年5月6日搬离涉案房屋，并将钥匙交还给潘春花，在潘春花拒收钥匙的情况下，被告陈秋敏将钥匙放在小区门岗处，并通过微信方式通知原告陈茂均的妻子潘春花，被告陈秋敏已经以其行为明确表示不继续履行合同，原告陈茂均应当及时与被告陈秋敏办理交接手续，取回钥匙并收回房屋使用以避免损失的扩大。但原告陈茂均明知被告陈秋敏不再租赁涉案房屋的情况下，怠于行使收回房屋的权利，存在一定的过错，由此产生的扩大损失，应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，其不得就扩大的损失要求赔偿。故对于原告陈茂均主张判令被告陈秋敏支付涉案房屋自2019年6月起至2019年12月止的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。三、关于涉案押金的处理问题。涉案合同已明确约定，合同履行期间，被告陈秋敏作为承租方发生违约行为导致原告陈茂均单方解除合同的，押金将由出租方即原告陈茂均没收。如前所述，被告陈秋敏在租赁期限未届满的情况下，未按约定交纳租金并提前搬离涉案房屋，构成违约，应当承担违约责任。原、被告均确认被告陈秋敏向原告陈茂均支付了押金4600元，现原告陈茂均主张不予退还该押金，有合同依据，本院予以支持。被告陈秋敏辩称以押金4600元抵扣2019年4月份的租金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。四、关于原告诉请的水电费应否支持的问题。根据原被告双方的合同约定，租赁期间，每月的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费，均由承租方支付。被告陈秋敏在2019年5月份要求提前解除合同，并在2019年5月6日之后未再实际使用涉案房屋，故其应向原告陈茂均结清在此之前产生的水电费等费用。根据原告陈茂均提交的缴费记录，原告陈茂均代缴了涉案房屋自2019年1月1日至2019年4月31日的电费230元、水费214.18元，被告陈秋敏在庭审中也无异议，故本院确认被告陈秋敏应向原告陈茂均交纳2019年1月1日至2019年4月31日期间的水电费用共444.18元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、限被告陈秋敏于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告陈茂均支付涉案房屋自2019年4月和5月的租金4600元；二、限被告陈秋敏于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告陈茂均支付自2019年1月1日起至2019年4月31日止的水电费共计444.18元；三、被告陈秋敏向原告陈茂均支付的押金4600元，原告陈茂均无须退还；四、驳回原告陈茂均的其他诉讼请求。如果被告陈秋敏未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221.8元（原告已预交），由原告陈茂均负担138.71元；由被告陈秋敏负担83.09元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。本判决生效后，权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 徐俊毅二〇二〇年九月十日法官助理 钟铸诚书 记 员 陈嘉琳