四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初3340号 原告：李某，女，1976年6月12日出生，汉族，住四川省汶川县。 原告：马菡雪，女，1995年6月22日出生，汉族，住四川省汶川县。 二原告共同委托诉讼代理人：张明常，四川循定律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：都燕果，四川循定律师事务所律师。 被告：四川某某置业有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市玉堂镇白玉社区。 法定代表人：刘建忠，系公司总经理。 委托诉讼代理人：胡敏，北京隆安（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王帅，北京隆安（成都）律师事务所律师。 原告李某、马菡雪与被告四川某某置业有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某、马菡雪的委托诉讼代理人张明常、都燕果，被告某某公司的委托诉讼代理人胡敏、王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某、马菡雪向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理位于都江堰市××社区××幢××层××号房屋的不动产权证书；2、被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金31380元（违约金以600000元为基数，按照日利率万分之一的标准从2019年1月2日起计算至实际办理不动产权证书之日止，暂计至起诉之日）；3、被告向原告退还契税、印花税等各项办证费用24802.97元及资金占用利息3645.69元（利息以24802.97元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算从2017年5月21日起计算至实际付清之日止，暂计算至起诉之日）；4、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2016年7月30日，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买位于都江堰市××社区××幢××层××号房屋，购房款总价600000元。被告应当在2017年1月1日前交付房屋，在交付后730日内为原告办理该房屋的不动产权证书。后原告按约付清了全部购房款，并于2017年5月20日向被告缴纳用于办理房地产权证所需的契税、印花税等各项办证费用24802.97元，但被告至今未为原告办理案涉房屋的不动产权证。原告遂诉至法院。诉讼中，原告明确其主张的逾期办理不动产权证书的违约金为逾期办理房屋所有权证书的违约金；其主张的被告向其退还契税、印花税等各项办证费用是由契税、面积补差款等费用的票据金额减去面积补差款和维修基金构成的。 被告某某公司辩称，1、因国家政策的变化，被告在办理不动产证上，并没有超过约定时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十八条和补充协议第八条或第九条约定，被告为原告办理房屋所有权证的时间为房屋交付后的两年内，办理国有土地使用权证的时间为房屋所有权证书取得后三年内。而都江堰市人民政府于2016年11月18日发布《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，该公告明确从2016年11月15日起实施不动产统一登记，原房屋所有权证与国土证合并为不动产权证，不再单独颁发房屋所有权证和国有土地使用权证。被告在合同约定的办理房屋所有权证期满前因客观方式发生变化不能为原告办理房屋所有权证的后果，不能归责于被告，因“双证合一”的情势变更为不可抗力，且不动产权证包含了房产证和国土证，故被告为原告办理不动产权证的时间应为合同约定的办理房屋所有权证及国有土地使用权证之后，即被告应在房屋交付后5年内为原告办理不动产权证，才更加符合原、被告双方签订的合同和补充协议的约定。故被告现在未为原告办理不动产权证并未超过合同约定的时间。2、合同约定，只有被告有逾期办证行为时才由被告承担违约责任，但目前，因政策的变化及原告未向被告提交办证资料，该责任并不在被告，被告不应承担违约责任。根据商品房买卖合同和补充协议第八条或第九条约定，原告应在交房之日前向被告提供办理不动产权的资料，但原告至今未向被告提供相应资料，且被告在补充协议中明确向原告告知应提供资料的具体内容。故该逾期办证的后果不应归责于被告。3、关于退还契税、印花税等办证费用的问题。对于贷款方式支付的房屋，原告是委托的被告办理产权证，但办理不动产权证时间尚未到期，故不予退还相关办证费用；对于一次性付款支付的房屋，虽未明确约定原告系委托被告办理还是双方共同办理产权证，但被告认为原告既请求退税费又要求被告办理不动产权证是矛盾的，不应退还相关办证费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即：1、原、被告身份信息；2、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；3、增值税发票；4、收据；5、房屋信息查询记录、网签合同信息查询记录；6、《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》。 根据双方当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告李某、马菡雪与被告某某公司于2016年7月30日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：128140），约定原告购买被告销售的位于都江堰市××镇××路××号××栋××楼××号住宅（商品房预售许可证号：成房预售都江堰字第1××9号），房屋价款为600000元。并约定被告于2017年1月1日之前向原告交付房屋。合同同时约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之一的违约金。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，就房屋所有权转移登记事宜补充约定如下：买受人以贷款方式支付房款且由出卖人为贷款部分提供担保责任的，买受人应当委托出卖人办理房屋所有权转移登记。买受人以一次性付款或者分期付款方式支付房款的，可以与出卖人共同办理房屋所有权转移登记，也可委托出卖人办理。若买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人应当在合同约定的交房时间以及出卖人通知的交房时间内提交办理房屋所有权转移登记的必要登记资料并支付相应的税费。补充协议还约定，因出卖人原因致使买受人不能在房屋所有权证书取得后3年内取得该房屋国有土地使用证书的，出卖人按房款总额每日万分之一的标准向买受人支付违约金，买受人不解除合同。 二、合同签订后，原告向被告付清了购房款。2017年5月20日，被告向原告交付了房屋，同日，原告向被告支付了契税、印花税等办证费用。 三、2016年10月18日，都江堰市人民政府发布《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，明确自2016年11月15日起，在全市范围内正式启动不动产统一登记，并启用不动产登记簿证，市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务。自2016年11月15日9：00起，由都江堰市不动产登记中心统一受理不动产登记申请。从2016年11月15日起受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由都江堰市不动产登记中心颁发《中华人民共和国不动产权证书》、《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则，在2016年11月15日前依法颁发的土地、房屋等权利证书、证明以及制作的登记簿继续有效。 另查明，原告付款方式为一次性付款，原告在交房当天向被告提交了身份信息等基础办证资料。诉讼中，原告明确其系委托的被告办理产权证书并继续委托被告办理不动产权证。被告陈述双方并未明确约定委托被告办理产权证。原、被告双方均明确系约定由被告代收契税。 本院认为，原告李某、马菡雪与被告某某公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，且某某公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点一是原告关于被告为其办理不动产权证书及支付逾期办理不动产权证书违约金的请求能否得到支持；二是原告关于被告向其退还契税等各项办证费用及利息的请求能否得到支持。 关于争议焦点一，本院认为，根据审理查明事实，双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日向买受人支付全部购房款万分之一的违约金。双方在补充协议约定，因出卖人原因致使买受人不能在房屋所有权证书取得后3年内取得该房屋国有土地使用证书的，出卖人按房款总额每日万分之一的标准向买受人支付违约金。故被告应当在商品房交付之日起730日内办理房屋所有权证。本案中，被告实际于2017年5月20日交付了案涉房屋，被告应依约于2019年5月20日前为原告办理案涉房屋的所有权证。但都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证书，不动产登记中心不再单独颁发房屋所有权证和国有土地使用权证。在此情况下，被告在合同约定的办理房屋所有权证书的期限届满前因客观办证方式发生变化，不能为原告办理房屋所有权证的后果不应归责于被告。且双方约定于房屋所有权证书取得后3年内取得案涉房屋国有土地使用权证，鉴于房屋所有权证与国有土地使用权证已统一合并为不动产权证书，故办理不动产权证的时间并未到期，原告要求被告为其办理案涉房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。如前所述，不能为原告办理房屋所有权证的后果不应归责于被告，且办理不动产权证的时间并未到期，故原告主张被告支付逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，本案原告系以一次性付款方式支付房款。双方在合同中虽未明确约定该种付款方式的买受人系委托出卖人办理产权证书，但事实上，被告收取了原告缴纳的契税等办证费用，原告亦在交房当天向被告提交了身份信息等基础办证资料，应视为双方形成了事实上的委托关系。根据约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人应当在合同约定的交房时间以及出卖人通知的交房时间内提交办理房屋所有权转移登记的必要登记资料并支付相应的税费。故原告既委托被告办理案涉房屋产权证书，则应按照双方约定向被告支付相应税费等费用，原告缴纳契税等办证费用后又要求被告退还相关费用，既不利于被告后续为原告及时办理产权证书，亦不符合双方约定，故原告关于被告向其退还契税、印花税等各项办证费用及资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李某、马菡雪的诉讼请求。 案件受理费748元（已减半），由原告李某、马菡雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张玉婷 二〇二〇年九月二十七日 书记员  羊荣萍