广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1734号原告：谭荣，女，1969年10月22日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被告：杨志龙，男，1974年6月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：何丽萍，女，1980年9月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被告共同委托代理人：杨雯茵、邓志琴，均系广东骏道律师事务所律师。第三人：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路**127。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告谭荣诉被告杨志龙、被告何丽萍、第三人广州市泽信物业管理有限公司（简称泽信公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭荣，被告杨志龙、何丽萍的委托代理人杨雯茵，第三人泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭荣诉称：2015年7月20日，原告与第三人签订《商铺买卖合同》，约定：原告向第三人购买位于天河区体育东路39-45号x铺房产，建筑面积3.4219平方米，房价款总金额为440000元，原告应于2015年6月6日前支付首期房价款（包含定金100000元）计270000元，余下房价款计170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入第三人指定的银行账号。第三人应于2015年10月1日以书面形式通知原告办理该商铺使用权的交接手续，并应于实际收到原告所支付购房款已超过本合同总价款61%之日起的210个工作日内办毕交易过户手续，逾期办证将承担每日按原告已付房价款万分之五的标准计付延迟履行违约金的责任，原告在收楼后交由被告指定的经营管理公司受托经营管理十年，并另行签订《商铺委托经营管理协议》。且原告商铺已有网签，网签编号16070015944，签约时间2016年7月2日17时17分。2015年7月20日，原告与广州潮流天地购物中心有限公司签订《商铺委托经营管理协议》约定相关委托经营管理的事宜。原告依约于2015年7月31日前付清首期房价款（包含定金100000元）共计270000元，于2015年6月6日向广东宏安信律师事务所支付预售产权登记代理费及公证费2400元，由该律所进行买卖见证，并于2015年8月25日支付按揭费用4020元。上述事实有银行流水、收据为证。依据合同的约定，第三人应将涉案房产过户至原告名下，但由于其拖延办证行为，导致交易过户手续迟迟未能完成。随后，讼争房屋被天河法院以（2019）粤0106执11066号案查封，原告向法院提出异议申请，请求解除对讼争房屋的查封。2019年12月31日，原告收到天河法院作出的（2019）粤0106执异1279号执行裁定书，原告认为法院驳回原告的异议申请缺乏事实依据。理由如下：法院认定原告只是按合同约定支付了部分房款，且不同意将房款余款交付法院执行，故以未同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的四个条件驳回原告请求是错误的。该条文规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告已符合第一、二和四款的规定，后原告愿意将剩余房价款交付法院执行，但法院并未采纳原告的请求，没有给原告一个规定的期限及指定的交款账户将剩余价款交付法院执行，便以原告不同意将房款交付法院执行驳回了原告的异议请求，有损原告的合法利益。为此，原告依照《民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，解除对上述涉案房产的查封及限制措施，并确认该房产为原告所有，以维护原告的合法权益。特提起诉讼，请求判令：1、依法解除位于天河区体育东路39—45号3508铺房产的查封及限制措施，并确认涉案房产为原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。被告杨志龙、何丽萍辩称：1、涉案房产目前的登记所有人是第三人，原告主张涉案房产归其所有缺乏事实及法律依据。我国不动产物权变动采取登记生效原则，因此涉案房产的所有人应为第三人。2、原告提供的证据并不能证明其已支付全部的房价款项。3、原告提供的证据不足证明其已实际占有涉案房产。4、房屋买卖合同是2015年签订的，至今已过4年多，该涉案房产依旧未过户，因此不能排除房屋未过户是由买受人导致。请求法院依法驳回原告诉讼请求。第三人泽信公司述称：2015年7月20日我方与原告签订商铺买卖合同，确认原告已向我方交付了房款270000元，总房款440000元，已交付的商铺款占总房款的61%。我方已于2015年10月1日将商铺交付给原告指定的委托经营管理公司。经审理查明：广州市天河区体育东路39-45号x铺（简称涉案商铺）登记权属人为泽信公司，规划用途属于商业。关于杨志龙、何丽萍与泽信公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）粤0106民初28476号民事判决已经发生法律效力，该判决判令：一、解除杨志龙、何丽萍与泽信公司就广州市天河区体育东路39-45号三层x号铺签订的《商铺买卖合同》；二、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还购房款398750元；三、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还团购费50000元。本案受理费11530元，由泽信公司负担8089元。因泽信公司未履行上述判决确定的义务，杨志龙、何丽萍向本院申请立案执行，本院2019年5月20日以（2019）粤0106执11066号立案执行。2019年5月27日，本院作出（2019）粤0106执11066号执行裁定和协助执行通知书，查封登记在泽信公司名下的涉案商铺。谭荣因此提出执行异议。本院于2019年12月24日作出（2019）粤0106执异1279号裁定，认为：该案争议焦点是案外人的权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，四个条件必须同时具备才能排除执行。案外人虽然在本院查封之前已与被执行人泽信公司签订了合法有效的书面合同且已收楼，并支付了大部分房款，但是案外人表示不同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故案外人的请求不符合上述法律规定，其权利不能排除执行，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回案外人谭荣的异议请求。另查，2015年7月20日，谭荣与泽信公司签订《商铺买卖合同》，约定谭荣购买涉案商铺，房款价440000元，2015年6月6日前支付首期房价款（包含定金100000元）计270000元，余下房价款170000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号。2015年7月20日泽信公司向谭荣出具《正式收据》2张，确认收到谭荣购买涉案商铺的房款270000元。2015年7月20日，马肖丽与广州潮流天地购物中心有限公司（简称潮流公司）签订《商铺委托经营管理协议》，约定将涉案商铺委托潮流公司在约定期限内统一经营。2015年9月21日，泽信公司向谭荣发出《收铺告知函》，称由于谭荣与潮流公司签订了经营管理协议，涉案商铺已由该公司和潮流公司完成商铺交付手续，潮流公司对该商铺的经营管理期由2015年10月1日起算。本案中泽信公司称其已于2015年10月1日将涉案商铺交潮流公司管理。庭审中，谭荣确认涉案商铺现为空置状态，1年多没有收到租金。杨志龙、何丽萍、泽信公司确认涉案商铺空置事实。本案中本院一再询问剩余购房款的支付问题，谭荣表示：我方同意支付，但目前没有钱。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件必须同时具备买受人的权利才能排除执行。本案中，谭荣虽在本院查封之前向泽信公司购买了涉案商铺，亦通过委托经营管理的形式收铺，但只按合同约定支付了部分房款，且未将房款余款交付法院执行，故谭荣的权利不能排除执行，其异议理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告谭荣的诉讼请求。本案受理费3900元，由原告谭荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  哈英敏人民陪审员  何晓芬二〇二〇年九月二十九日书 记 员  庞慧明秦爽陈世彬