云南省盐津县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0623民初932号 原告：盐津晨辉物业服务有限责任公司，住所地云南省昭通市盐津县盐井镇水井社区东升景苑夹层。 法定代表人：杨道瑾，公司执行董事兼总经理。 被告：唐文艺，女，1980年5月14日出生，汉族，云南省盐津县人，住云南省昭通市盐津县,现住盐津县。 委托诉讼代理人：李建瓴，男，1977年7月18日出生，汉族，云南省盐津县人，住云南省昭通市盐津县，现住，系盐津县盐井镇老街社区居民委员会推荐。 第三人：四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司，住所地云南省昭通市盐津县盐井镇新建街（原盐津茶厂）。 法定代表人：魏小平，公司负责人。 原告盐津晨辉物业服务有限责任公司与被告唐文艺、第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盐津晨辉物业服务有限责任公司的法定代表人杨道瑾、被告唐文艺及其委托诉讼代理人李建瓴到庭参加诉讼，第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盐津晨辉物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告唐文艺向原告支付拖欠的物业服务费24月×1.20元/月/㎡×120.01㎡＝3456.28元（2018年4月1日-2020年4月1日，按年计收服务费）；2、判决被告唐文艺向原告支付物业服务费违约金360.00天×1728.144元×3‰＝1866.39元（2018年），360.00天×3456.288元×3‰＝3732.79元（2019年），合计1866.39元＋3732.79元＝5599.18元（从逾期之日按天计算，合同约定）；3、判令被告唐文艺向原告支付公共用水耗能费200.00元（合同约定二楼以上一年100.00元公共用水耗能费）；4、判令被告唐文艺向原告支付两项费用合计9255.46元；5、案件受理费由被告承担。 事实和理由：原告盐津晨辉物业服务有限责任公司通过第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司选聘，于2018年3月和第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司签订《泰和山水物业服务委托合同》，委托原告对泰和山水小区实施前期物业服务。原告于2018年4月1日正式进场进行物业管理，并进行公示。管理期间，原告多次以短信、电话通知等方式向被告催收物业服务费皆无果。特诉至法院，请求法院依法判决。 被告唐文艺辩称，1、解聘和选聘物业公司应该由全体业主共同选择，应该充分告知业主，原告入场进行管理，但本被告所居住的二栋所有居民并不知情，原告所定价格比之前的物业公司的高；2、业主委员会成立前的小区物业管理，要求物业费必须实行政府指导价，等级分为四级，原告提交的证据并未显示等级及政府指导价；3、双方没有签订合同对价格进行约定，也没有约定违约金，公共用水耗能费也不应当由被告承担。 第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司未作答辩。 原告盐津晨辉物业服务有限责任公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、营业执照复印件、法人身份证明；2、（甲方）四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司与（乙方)盐津晨辉物业服务有限责任公司签订的泰和山水前期物业服务委托合同；3、进驻收费公示；4、盐津县住房和城乡规划建设局关于盐津晨辉物业服务有限责任公司申请执业备案的批复；5、物业服务费收费备案表；6、物业服务收费备案表催缴服务费通知；7、商品房购销合同；8、泰和山水业主（临时）规约；9、泰和山水2018年4月1日至2019年3月31日二号楼收支明细表及泰和山水收支测算。经质证，被告唐文艺对证据1、6三性无异议；证据2是原告与第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司签订的，被告并不知情，属于侵权合同；证据3只能证明原告进场管理，跳过业主选聘，已经达到侵权；证据4、5真实性无异议，但无政府指导价，也没有等级划分；证据7与本案无关；证据8无异议，同时其中提到了更换业主的需要做到的事；证据9认可了公示，但不认可公示的内容，测算也不认可，不同的人测算结果都会不一样。 被告唐文艺围绕答辩依法提交了以下证据：1、第一期二栋交房通知书，上面写明物业单价0.90元；2、盐津晨辉物业服务有限责任公司泰和山水物业服务中心通知；3、原告约谈业主的聊天记录；4、泰和山水2栋业主调查登记表；5、原告自行公示的泰和山水物业服务费收费标准；6、申请人为李建瓴、唐文艺、陈丽请求盐津县住房和城乡规划建设局公开盐建复{2018}7号文相关批复依据即盐津县前期物业政府指导价公示文件的申请；7、泰和山水项目前期介入物业服务合同；8、2020年7月2日与盐津县住房和城乡规划建设局工作人员陶强对话录音；9、被告与物业公司2019年8月31日的视频录像。经质证，原告盐津晨辉物业服务有限责任公司对证据1不予认可，通知书上确实记载了物业管理费为0.90元一平方，但是被告并没有签订物业管理合同，只签了临时管理规约，规约上并没有提到如何计算物业管理费，现在物价上涨，上调物业费也在情理之中；证据2通知是真实的，但公司并没有实际执行；证据3是真实的，但那次事情没有谈好；证据4当时二栋是29户住户，真实性不谈，调价的事是公司和开发商协商了签订了前期物业服务协议的，上面规定了收费标准和服务内容；证据5、6、7、8无异议；证据9有异议，视频是真实的，但时间是错误的，2019年8月3日供电局需要确定电表基数就进行断电，因为移交给供电局后公司就不代收电费了，公司要将之前未收到的电费收齐，当时是李建瓴家起火，物业去救火耽搁了开水开电的时间。 第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司未提交证据亦未进行质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告盐津晨辉物业服务有限责任公司提交的证据2无原件核对，无法核对其真实性，不符合有效合同形式，本院不予采信；证据3能证明原告于2018年4月1日进入小区提供物业服务，并以1.20元/月/㎡标准收取住宅物业费的事实，本院予以采信；证据4、5加盖盐津县住房和城乡规划建设局公章，来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信；证据7能证明原、被告双方主体资格及案涉纠纷产生基础，来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信；证据9系原告单方进行的预算，但能证实以1.20元/月/㎡标准收取住宅物业费的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告唐文艺提交的证据1能证明交房初期第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司预定的物业价格，与本案有关，本院予以采信；证据4系被告单方制作，不符合有效证据要求，本院不予采信；证据9与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月29日，第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司（甲方）与被告唐文艺（乙方）签订商品房购销合同，乙方向甲方购买位于盐津县中对面）住宅面积为120.01㎡的泰和山水第二幢第二单元第6层1号房。合同第十六条关于物业管理的约定：该商品房交接后，乙方承诺遵守小区（楼宇）管理委员会委托的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会选举产生之前，甲方自行管理或委托物业管理公司管理期间，乙方应遵守被委托管理单位的物业管理规定。2016年12月29日，第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司向业主发出交房通知书，其上载明物业管理费0.90／㎡／月。2017年3月9日，被告唐文艺签署了第三人四川泰和泰房地产开发有限公司盐津分公司出具的泰和山水业主（临时）规约，第二十四条规定前期物业服务期间物业公司的变更由全体业主共同决定或建设单位作为招标人依法另行选聘物业公司。 2018年4月1日，原告盐津晨辉物业服务有限责任公司在泰和山水公示栏处对该公司进驻小区提供物业管理服务进行公示，公示内容载明住宅物业费为1.20元/㎡。2018年5月10日，原告盐津晨辉物业服务有限责任公司向盐津县住房和城乡规划建设局申请物业服务收费备案，高层住宅申请备案标准为1.20元/㎡。2018年5月15日，盐津县住房和城乡规划建设局作出盐建复{2018}7号文件，批复如下：一、同意你公司在盐津县行政区域内物业服务执业备案……三、每年3月上旬汇报上年度的物业服务情况。同时，将物业服务收费情况向价格监管部门报告备案。2019年1月5日、2019年3月31日、2019年4月8日、2019年11月26日，原告盐津晨辉物业服务有限责任公司先后向被告唐文艺所居住房屋发出物业管理费缴费通知。 另查明，原告盐津晨辉物业服务有限责任公司系泰和山水项目第三家物业管理公司，泰和山水小区至今尚未成立业主委员会。被告唐文艺所购买的第二幢第二单元第6层1号房自2018年4月1日起未缴纳物业费。原告盐津晨辉物业服务有限责任公司进场服务时在小区对泰和山水收支预算进行了公示，其上载明公共区域水费月支出100.00元（预计）、年支出1200.00元（预计）。 本院认为，根据原告诉称及被告答辩，本案双方的争议焦点问题是：一、原告盐津晨辉物业服务有限责任公司与被告唐文艺之间是否存在物业服务法律关系及被告唐文艺是否应当支付物业费；二、物业费的计算标准问题及被告唐文艺是否应当支付违约金；三、被告唐文艺是否应当按每年100.00元支付原告公共用水耗能费。 一、对原告盐津晨辉物业服务有限责任公司与被告唐文艺之间是否存在物业服务法律关系及被告唐文艺是否应当支付物业费的问题。 原告自2018年4月1日入住小区提供物业服务，2018年5月15日盐津县住房和城乡规划建设局对其申请的收费标准作出批复，同意原告在盐津县行政区域内物业服务执业备案。泰和山水小区自建设至今并未成立业主管委会，不具备建设单位选聘物业服务公司听取全体业主意见的前提条件。泰和山水包括被告在内的所有业主自原告公司提供服务之日起，就实际享受了物业服务，双方虽未签订书面合同，但已经产生了事实上的物业服务法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，双方之间形成物业服务合同关系，故被告唐文艺应当支付原告相应物业费。 二、关于物业费的计算标准问题。 被告唐文艺主张按照0.90/㎡/月，原告主张按照1.20元/㎡/月计算。根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。”第十条规定“实行政府指导价的物业服务收费标准由各州（市）、县（市、区）价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。”《昭通市物业服务收费管理实施细则》第十一条规定“业主大会成立前的物业服务收费标准，物业服务企业须报所在县区价格主管部门审批，由所在县区价格主管部门按照等级制定或调整收费标准（政府指导价）。”本案中，“泰和山水”小区至今未成立业主大会，按照上述规定，该住宅小区的物业服务费应实行政府指导价。诉讼中查实，自2017年8月起，昭通市发改委将制定住房前期物业服务收费标准的权限移交昭通市住建局，市发改局予以配合。但至今盐津县发改委（价格主管部门）和盐津县住房和城乡规划建设局（住房和城乡建设主管部门）未对前期物业服务费制定政府指导价。2018年5月3日原告盐津晨辉物业服务有限责任公司向盐津县住房和城乡规划建设局提出物业服务执业备案申请，并附上《物业服务收费备案表》，备案表中明确载明小区占地面积、建筑面积、商铺面积、高层住宅物业费标准（1.20元）、户数、车位物业费收费标准等内容。经审查后盐津县住房和城乡规划建设局依法作出批复，同意原告的物业服务执业备案，并在《物业服务收费备案表》上签字盖章。可见，在没有政府指导价的前提下，原告就收取住宅物业费的标准已向有权限的职能部门进行了报批，盐津县住房和城乡规划建设局并未对物业费收费标准提出调整及整改意见，并作出同意批复及备案，视为原告的物业费收费标准（其中高层住宅物业费1.20元/平方米/月）已经过了审批。同时，原告曾于2018年4月在入驻小区后对物业费收费标准进行了公示，小区业主（包括被告）并未提出异议。2019年4月原告按照盐津县住房和城乡规划建设局的要求将上年度（2018年4月1日至2019年3月31日期间）的物业费收支情况在小区内进行公示，被告未提供证据证明其向第三人提出异议，现被告以不同意原告从事小区物业管理及物业服务费过高为由，拒绝支付物业服务费，理由不成立，不予支持。被告名下系120.01㎡高层住宅，应当按照1.20元/平方米/月为标准缴纳自2018年4月1日起至2020年4月1日的物业服务费共计3456.28元。对原告主张的违约金，因原告与被告双方对未按期缴纳物业费的行为未进行明确约定，原告亦未能提供证据证明双方之间关于违约金的约定，应承担举证不能的责任，被告唐文艺不应向其支付原告所主张的违约金。 三、关于被告唐文艺是否应当按每年100.00元支付原告公共用水耗能费的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分应承担义务，公共用水属于小区服务建设刚性需求，业主应对其费用承担支付义务。原告公司进场服务时已经公示了泰和山水收支测算，其上载明公共区域水费月支出100.00元（预计）、年支出1200.00元（预计）。2019年1月5日，原告向被告发出催交通知并张贴到被告家门口，其催交内容包括二次供水100.00元（2018年度），被告并未提出书面异议，且双方之间已形成事实上的物业服务法律关系，所以被告应向原告支付其差欠的自2018年4月1日起至2020年4月1日的公共用水耗能费200.00元。 综上，原告盐津晨辉物业服务有限责任公司要求被告唐文艺支付物业服务费3456.28元、公共用水耗能费200.00元的诉讼请求成立，本院予以支持；要求被告唐文艺支付违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、由被告唐文艺支付原告盐津晨辉物业服务有限责任公司自2018年4月1日起至2020年4月1日的物业服务费3456.28元； 二、由被告唐文艺支付原告盐津晨辉物业服务有限责任公司自2018年4月1日起至2020年4月1日的公共用水耗能费200.00元； 上述款项限本判决生效后15日内履行完毕。 三、驳回原告盐津晨辉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，由原告盐津晨辉物业服务有限责任公司负担30.00元、被告唐文艺负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 审 判 长  廖春梦 人民陪审员  徐天华 人民陪审员  陈龙轩 二〇二〇年九月十七日 法官 助理  张晓微 书 记 员  越粮栋 附： 本案引用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 二、《中华人民共和国物权法》 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不承担义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 四、《云南省物业服务收费管理实施办法》 第九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。 在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。 五、《昭通市物业服务收费管理实施细则》 第十一条业主大会成立前的物业服务收费标准，物业服务企业须报所在县区价格主管部门审批，由所在县区价格主管部门按照等级制定或调整收费标准（政府指导价）。