湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初9120号原告：湖南旺德府置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花园街道万家丽中路一段176号。法定代表人：李立新，董事长。委托诉讼代理人：朱小军，男，1965年11月29日出生，汉族，系公司职工。被告：郑某某，男，1996年6月11日出生，汉族，住甘肃省宁县。委托诉讼代理人：陈晓鹏，湖南湘天律师事务所律师。原告湖南旺德府置业发展有限公司（以下简称旺德府公司）与被告郑某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旺德府公司的委托诉讼代理人朱小军、被告郑某某及其委托诉讼代理人陈晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旺德府公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令原告与被告之间签订的《房屋租赁合同书》以及《补充协议（一）》于2020年6月30日解除；2.判令被告支付原告2020年6月30日之前的欠款113660.4元；3.判令被告支付原告2019年2月22日-2019年3月21日免租期间的租金及管理费34214.1元；4.判令被告向原告支付解除合同的违约金42332.7元；5.判令原告不予退还被告缴纳的履约保证金34794元；6.判令被告承担本案所有的诉讼费用、财产保全费以及其他费用。事实与理由:2019年2月27日，旺德府公司与郑某某签订《房屋租赁合同书》及相关《补充协议》，约定郑某某承租旺德府公司旺德府大厦第12层1201-2号房，租期为3年，自2019年2月22日至2022年2月21日止，计租起始日为2019年2月22日，即被告应自该日开始支付租金及综合管理费。《补充协议》（二）原告给予被告增加一个月免租期。根据《房屋租赁合同书》第五条及《补充协议》（一）第一条、第四条约定，租金和综合管理费按季度支付，被告应于每季度结束前提前45日支付下季度的租金和综合管理费。被告未按合同约定向旺德府公司支付上述款项，逾期已经超过30日，根据《房屋租赁合同书》第二条、第十二条、第十五条及《补充协议》（一）第四条约定，视为被告单方面解除合同，被告应付清租金及其他费用，同时原告有权扣除履约保证金，被告还应当按合同解除当年总费用（包括租金及其他所有费用）的20%向原告支付违约金，被告在租赁标的物内所进行的装饰装修及改善财产全部无偿归原告所有，如果被告对装饰装修及改善财产进行损坏的，原告还有权要求被告按照重置价进行赔偿，并且被告不享受装修折扣期的所有优惠，应按合同解除时的房屋月租金标准向原告支付装修折扣期的全部租金以及其他费用。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告在租赁期间多次未能按时支付租金和装修分摊费。合同签订后，被告共计向原告支付履约保证金、租金等173970元。被告在未书面告知原告的情况下擅自搬离房屋。原告认为，被告违反合同约定，原告有权依据合同约定要求被告付款，并要求被告承担违约责任。为此，旺德府公司为维护其合法权益，故向本院提起诉讼。被告郑某某辩称：1.原告与被告签订的租赁合同已于2020年3月26日解除。因为疫情原因，被告公司迟迟无法复工，资金周转出现极大困难，已经无法再继续承租，所以被告在2020年3月26日通过微信向原告发函，通知解除租赁合同。原告要求被告支付2020年3月26日以后的租金及管理费没有事实依据和法律依据；2.被告因为疫情导致资金断链无法继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的不可抗力，即属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。据租赁合同第十六条约定，任何一方有权解除本合同，双方互不承担违约责任。所以被告不应支付违约金和免租期间的租金及管理费；3.应租赁合同已于2020年3月26日解除，且被告无需承担违约责任，故被告缴纳的履约保证金应当退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认了如下法律事实：2019年2月19日，旺德府公司（甲方）与郑某某（乙方）签订《房屋租赁合同书》，双方就郑某某租赁旺德府公司旺德府大厦项目写字楼第12层1201-2号房屋（以下简称涉案房屋）进行约定。合同约定，租赁期限为三年，自2019年2月22日起至2022年2月21日止；租赁标的物的建筑面积为约为193.3平方米；自租赁标的物交付之日起至2019年3月21日止为乙方装修折扣期，在此期限内，甲方免收乙方租金，但乙方仍应支付该租赁标的物的物业费、水电费等其他费用；计租起始日为2019年2月22日，乙方自该日起开始向甲方支付租金；双方确认并同意，甲方给予的装修折扣期时基于乙方在履行本合同过程中没有重度违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如乙方单方面解除本合同的，或因乙方违约导致甲方单方面解除本合同的，则乙方不享受装修折扣期的所有优惠，乙方应按照本合同解除时的房屋租金标准向甲方支付该装修折扣期间的全部租金以及其他费用；租金的计算标准为2019年2月22日至2022年2月22日按照27元/平方米/月；租金应按季度支付，每季度结束前提前四十五天支付下季度的租金；乙方于2019年2月20日之前向甲方支付履约保证金34794元给甲方；乙方未按本合同约定时间足额支付租金、水电费、物业管理服务费或其他费用的，每逾期一天，按照逾期金额的千分之三计算逾期违约金支付给甲方；乙方逾期支付租金超过30日的，在收到甲方支付水电费、物业管理费用或其他费用通知后30日内仍未支付的视为乙方单方面解除本合同；乙方单方面解除本合同的，甲方有权在乙方付清租金及其他费用的前提下，扣除乙方全部履约保证金；如出现地震、台风、战争等法定不可抗力时间，导致租赁标的物在租赁期间不能正常使用，以及租赁标的物及相关装修物毁损的，双方互不承担责任，致使本合同无法履行的，任何一方有权解除本合同，甲、乙双方互不承担违约责任。合同还约定了其他事项。2019年2月27日，旺德府公司（甲方）与郑某某（乙方）又签订《补充协议》（一），协议约定，甲乙双方于2019年2月19日签订的《房屋租赁合同书》，现作出补充约定如下，乙方除按合同约定向甲方支付租金外，还应向甲方另行支付综合管理费，综合管理费的计算标准为2019年2月22日至2022年2月21日按照63元/平方米/月。同日，双方签订《补充协议》（二），协议约定在原合同基础上，乙方在承租期第一年内，甲方免除乙方一个月租金和综合管理费用17397元，免除第一年承租期内最后一个月物业管理费1159.8元。合同签订后，旺德府公司按约将涉案房屋交付给郑某某，郑某某将涉案房屋用于经营公司，且如约支付履约保证金及租金，2020年始，因受新冠肺炎疫情影响，郑某某经营的公司一直未营业，也一直未缴纳租金。旺德府公司多次催告，2020年3月26日，郑某某通过手机微信向旺德府工作人员发出《关于房屋退租的函》，函告旺德府公司，“其公司因今年疫情影响长时间无法复工，资金周转不开，故不再进行续租”，旺德府公司工作人员通过手机微信接受该函，并作出回复“退租可以，要结清房租才行”。此后直至2020年6月30日，郑某某仍未支付租金，也未腾空房屋，旺德府公司遂于2020年6月30日将房屋进行封锁。本院认为:旺德府公司与郑某某签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》（一）、《补充协议》（二）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。关于本案《房屋租赁合同书》解除，被告于2020年3月26日向原告微信送达《关于房屋退租的函》，通知原告解除合同，原告收到通知没有提出异议，没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同书》自解除合同通知到达之日即2020年3月26日解除。因被告至今未将涉案房屋内的设备搬出，故自2020年3月27日至2020年6月30日被告仍应支付原告涉案房屋使用费，支付标准按租金支付。自2020年1月至6月，被告向原告支付租金104382元。关于本案原告诉请违约金、以及因违约所导致支付的免租期租金。对此本院认为承担违约责任的前提是存在违约行为，本案中，被告是因为新冠肺炎疫情影响而导致租赁房屋不能用于经营，收入受影响，无法正常履行租赁合同，且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款之规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，据此，本案中被告不应承担违约责任，本院对于原告要求被告支付违约金及支付因违约导致的免租期租金本院均不予支持。因被告郑某某在疫情封锁解除后一直未从涉案房屋搬离，导致涉案房屋一直处于占用状态，原告无法通过涉案房屋获得收益，本院酌情以被告缴纳的履约保证金34794元作为被告对原告的补偿金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款，判决如下：一、被告郑某某在本判决生效后三日内向湖南旺德府置业发展有限公司支付租金104382元；二、被告郑某某缴纳的34794元履约保证金归原告湖南旺德府置业发展有限公司所有；三、驳回湖南旺德府置业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4675元，因适用简易程序，减半收取2338元，由被告郑某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张琼二〇二〇年九月十七日法官助理邓浪书记员刘雅琪附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。