山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初3945号原告：江苏凌顿机电工程有限公司，住所地江苏省靖江市人民北路150号1幢01号。法定代表人：陈学军，总经理。委托诉讼代理人：林刚，上海市震旦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚平，山东中立达（荣成）律师事务所律师。被告：威海伟宏房地产开发有限公司，住所地山东省威海市文登经济开发区汕头东路8号A区10号楼1-3号。法定代表人：林洪高，执行董事。委托诉讼代理人：白洪墩，该公司员工。委托诉讼代理人：王伟娜，该公司员工。原告江苏凌顿机电工程有限公司与被告威海伟宏房地产开发有限公司建设工程价款优先受偿权纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江苏凌顿机电工程有限公司委托诉讼代理人林刚、王亚平，被告威海伟宏房地产开发有限公司委托诉讼代理人白洪墩、王伟娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏凌顿机电工程有限公司（以下简称凌顿公司）向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告威海伟宏房地产开发有限公司（以下简称伟宏公司）与原告于2011年1月18日签订的《抵房补充协议》有效，协议中约定的位于威海市文登区房屋归原告所有，上述房产价值为3652866.7元；2.请求判令将位于威海市文登区房屋过户给原告。如若上述房屋被部分卖掉，则被告归还抵房协议中相应的房款；3.判令被告支付工程差价款765529.26元；4.确认原告就上述4418395.96元工程款对案涉建筑工程的拍卖或者折价享有优先受偿权；5.本案诉讼费用、保全费用、担保费用等油被告承担。事实和理由：2011年1月18日，原告与被告伟宏公司（山东省伟宏实业有限公司）签署《威海市文登温州商厦空调安装工程施工合同》；2011年1月18日，原告与伟宏公司签订《抵房补充协议》；2011年11月23日原告与伟宏公司签订《温州商厦项目空调安装工程施工合同补充协议》。签约后，原告进行了安装施工合同，并有增补工程，该工程现已结束。但因被告的实际控制人涉嫌犯罪，凌顿公司多次试图与伟宏公司协商处理此事，但是伟宏公司已经人去楼空。因伟宏公司不配合凌顿公司，直到起诉之日，凌顿公司、伟宏公司始终未办理工程结算。两份补充协议中，伟宏公司同意将涉案房产在内的22套房产作价6022705元抵顶凌顿公司的工程款。凌顿公司将22套房产中的13套房产出售变现，剩余9套房产（威海市文登区龙山路58号房产中20503号、11202号、21202号、21203号、11403号、11503号、2006号、1206号、1209号）凌顿公司预留作员工宿舍。凌顿公司多次找伟宏公司协商将本案涉及的9套房产过户到自己名下，未能找寻到伟宏公司。因伟宏公司拒不配合凌顿公司进行工程结算，凌顿公司为诉讼的需要单方面结算工程价款约7399454.56元，伟宏公司向凌顿公司实际支付2981058.6元（含凌顿公司变卖的13套房产），目前剩余4418395.96元尚未支付。威海伟宏房地产开发有限公司辩称：1.抵房协议仅是一个意向协议，需要工程完工后才能成立，房屋才能向原告抵顶，但原告只是做了一部分工程，并未完成全部，剩下的工是被告自行完成的，因此该抵房协议未生效；2.该意向协议中的房屋是在建房屋抵押的，而且部分房屋被查封，当时已向原告进行了说明，所以该协议现在无法履行；3.对原告主张的工程差价款不予认可，因为案涉工程还没有进行工程结算，不能确认原告价款的计算情况；4.原告已取得了部分房屋并出售，相当于其已经获得了工程款，且获得的工程款远超其实际施工应得款项；5.对于原告主张的工程价款优先受偿权不予认可。本院经审理认定事实如下：2011年1月18日，原告凌顿公司与被告伟宏公司（山东省伟宏实业有限公司）签订《威海市文登温州商厦空调安装工程施工合同》，该合同约定凌顿公司负责伟宏公司温州商厦空调工程图纸内的中央空调系统的安装、调试（包工包料），空调系统的所有材料由凌顿公司负责采购，质量必须符合国家规范和空调制冷行业的标准及要求，暂定开工日期2011年3月15日，竣工日期暂定于2011年6月15日。施工合同第五条约定：“1、经双方协商，甲方（伟宏公司）用文登市龙山路58号的温州商厦可销售的商品房抵顶工程款；2、合同价款4460000元，本合同价款为总价价款（图纸范围内），如甲方出现变更，合同总价款在工程决算时一次性予以调整”。2011年1月18日，原告与伟宏公司签订《抵房补充协议》，协议约定伟宏公司以17套商品房抵顶工程款，标明了具体房号、面积、单价等，抵顶的总价款为4556303.3元。2011年11月23日凌顿公司与伟宏公司签订《温州商厦项目空调安装工程施工合同补充协议》，约定伟宏公司以2006号（折价544128元）、1206号（折价403181元）、1209号（折价324349元）、1217号（折价144668元）、1317号（折价146376元），共计价值1562705元房产抵顶凌顿公司增补的工程款。凌顿公司主张，在合同履行过程中，因被告方的原因，空调安装工程停工，原告已完成绝大部分工程，仅剩余冷却塔、支管没有组装，该部分工程计款43016.26元。伟宏公司则主张冷却塔、水管、电缆及其他配套是由另外三家公司完成的，价款约为2000000元，但施工的三家公司现在无法查找；同时辩称，冷却塔即使是由原告购买的，也是其他公司安装的。被告对于冷却塔由哪方购买无法提供证据证明，对于除冷却塔之外剩余工程量及工程价款，被告也不申请进行价值鉴定。对于剩余工程价款，原告同意减掉200000元作为其未完成工程的价款。被告承认案涉空调安装工程已经验收合格，工程也已进行了整体验收。被告所抵顶的22套房屋，已由原告销售13套，分别为1303、1403、1503、1602、1603、1604、1606、1608、1610、1612、1614、1217、1219（与补充协议中的1317号房屋进行置换而来），上述房屋出售价款为2293825元，与抵顶房款2467058.6元相差173233.6元，该项差额原告自认由自己承担。其他9套房屋除1503号无限制信息外，另外8套或者被法院查封，或者存在抵押（预告）登记。对于工程款的支付情况，凌顿公司认可伟宏公司向凌顿公司实际支付2981058.6元（含凌顿公司变卖的13套房产）。对于工程总价款，原告一方面主张被告以17套房产抵项原定工程款4460000元、以5套房产作价1562705元抵顶图纸更改工程量增加部分工程款，两项合计6022705元；另一方面，原告又在未征得被告的同意情况下，自行制作决算书，单方面结算工程价款约为7399454.56元。在被告没有认可原告自行制作的决算书的情况下，本院认定原告应施工部分总工程价款为6022705元。本院认为，本案争议的焦点为：1.原、被告双方签订的抵房补充协议是否有效，抵房协议是否能够继续履行；2.原、被告之间工程总价款及被告是否欠款的问题；3.原告行使建设工程价款优先受偿权是否超过6个月除斥期间。关于凌顿公司与伟宏公司签订的抵房补充协议的效力问题。该协议系当事人双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效协议。对于剩余房屋，绝大多数已被法院查封或已办理了在建工程抵押（预告）登记，继续履行存在事实和法律上的障碍，因此，对于原告请求继续将剩余房屋以物抵债的诉讼请求，本院不予支持。关于原、被告之间工程总价款及被告是否欠款的问题。原、被告签订的《威海市文登温州商厦空调安装工程施工合同》和《温州商厦项目空调安装工程施工合同补充协议》中，对于案涉工程双方约定工程款为4460000元，并约定以17套房产抵项工程款；而对于工程量增加部分，约定以5套房产作价1562705元抵顶工程款，两项合计6022705元，因此，总工程款应计为6022705元，由于原告尚有部分工程未完工，对于未完工部分的工程款双方有争议，原告主动认可未完工程价款为200000元，在被告既不认可原告的自认，也不申请进行鉴定的情况下，本院认为应以原告自认的数额为准。据此，被告方应付工程价款为5822705元，因被告已支付工程款2981058.6元（含凌顿公司变卖的13套房产），被告尚欠工程款应为2841646.4元。对于原告为应对本次诉讼单方面结算工程价款约为7399454.56元的结论，被告并不认可，本院不予采纳。关于原告行使建设工程价款优先受偿权是否超过6个月除斥期间的问题。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”。本案中，原、被告于2011年1月18日、2011年11月23日签订了共计22套房屋的抵债协议，原告已处分了其中的13套房屋。剩余的9套房屋大致有三种类型：一种是2012年即已办理了抵押（预告）登记、一种是至迟在2018年5月10日前已被法院查封、还有一种是2015年12月2日已办理备案登记（龙山路甲58－1号1单元1503室登记在曲晓鹏名下），对该三种类型的房屋，原告理应预见到存在权利可能无法实现的风险，其应及时向被告主张权利。通过原告提交的《限制信息查询结果》（查询编号CX20190912154613221）来看，原告至迟在2019年9月12日即应知晓剩余的9套房屋权利受限，在不能实现以物抵债的情况下，被告应当立即向原告支付工程款，原告至迟应于2020年3月12日前向被告主张优先受偿权，但其怠于行使权利，致使超过行使优先权的法定期限，故对于原告要求确认其对案涉工程拍卖或者折价享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百八十六条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条之规定，判决如下：一、确认原告江苏凌顿机电工程有限公司与被告威海伟宏房地产开发有限公司于2011年1月18日签订的《抵房补充协议》有效；二、被告威海伟宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏凌顿机电工程有限公司支付工程款2841646.4元（付款至江苏凌顿机电工程有限公司名下账户，账号：1162××××9191，开户行：江苏长江商业银行靖江市营业部）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21074元，由原告江苏凌顿机电工程有限公司负担7587元、被告威海伟宏房地产开发有限公司负担13487元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  梁永强二〇二〇年九月二十二日书记员  张华静