广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初3293号 原告：广西天蓝物业服务有限公司，住所：南宁市滨湖路55号南湖国际广场1号楼二十一层1单元2103室。统一社会信用代码：914501037821443743。 法定代表人：黄乾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：麻强，广西双贺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓春燕，广西双贺律师事务所实习律师。 被告：苏坤，男，1977年8月13日出生，汉族，住南宁市。 原告广西天蓝物业服务有限公司（以下简称“天蓝公司”）与被告苏坤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行审理。原告天蓝公司的委托诉讼代理人麻强、被告苏坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告天蓝公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费1752.3元、生活垃圾费216元、水费635.4元、电梯电费公摊101.1元、公共用水公摊61.2元、单元楼道照明公摊66元、公共用电公摊75.3元，共2907.3元；2.判令被告支付违约金7868元（物业费以1752.3元为基数，生活垃圾费以216元为基数，按每日千分之三的标准自欠费后算2日2017年10月11日暂计至2020年1月31日，以后续计至实际履行之日。水费以635.4元为基数，电梯电费公摊以101.1元为基数、公共用水公摊以61.2元为基数、单元楼道照明公摊66元为基数、公共用电公摊75.3元为基数，按每日千分之三的标准自欠费后第2日2017年4月11日暂计至2020年1月31日，以后续计至实际履行之日）；3.被告承担本案的一切诉费用。 被告苏坤辩称，被告曾经去原告处交过物业费，但是因为公摊水电费没有清单明细公示，当时被告与原告商量先交物业费、生活垃圾费和业主用的水电费，但是原告不同意，表示要将公摊水电费一起缴纳，原告才拒收被告交的物业费。物业公司为业主提供的各种服务完全不到位，故，被告拖欠物业费不算违约，原告主张的违约金没有事实及法律依据。具体有：1、根据物业管理办法、市民住宅小区物业管理服务标准、业主临时管理公约的规定，物业应采取多种形式如走访业主、恳会谈、电话沟通、电话调查等方式，得到80%以上业主满意，并对管理薄弱的环节持续改进、并加强物业管理、得到更完善需求。然后原告提供服务至今，未进行一次沟通与调查或走访业主，很多问题的不当处理，导致业主与物业公司矛盾激化。2、根据业主临时管理公约第三十三条的规定，建立健全财务管理制度，每半年公开公示物业管理费的收支情况，但原告从未对财务进行公开公布。3、原告没有按公共秩序维护要求执行小区主出入口24小时值班，夜间对重点区域保安巡查，甚至左边主入口形同敞开式，24小时均未有保安保卫岗亭，小区后门更加无人管理，里外人员随意进出，导致多户业主电车电瓶被盗。4、根据业主临时管理规约第二章第六条规定，业主依法享有物业公共设备、公共设施设备所有权和使用权，共同使用空地，包括电梯、停车场，小区的地下停车场有部分车位属于小区业主共有的停车位，而原告在停车场出入库私自设卡、非法收取停车费不给业主使用，属于非法占有属于业主该享有的公共场所。5、被告入住3年，原告的管理和协调事情的能力差，服务不到位，小区内的公摊收费计算不明确，存在乱收费，公共收益费用开支去向不明，也未曾公示。基于以上事实，请求法院撤销原告的诉讼请求，并追偿原告只收取物业费不服务于小区业主的行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告天蓝公司是位于南宁市的物业服务单位，被告苏坤为和园小区1号楼1506号房的业主。天蓝公司向被告出具了《前期物业服务协议》，被告于2017年3月8日出具声明一份，载明对协议内容无异议并同意按协议条款执行。协议第一条约定，原告依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的约定及相关规定，对小区公共地方、共用设施实施物业服务，负责清洁卫生、绿化养护、小区秩序、设施设备的维护、保养等公共管理服务。原告有权按《南宁市物业管理服务收费暂行办理实施细则》和《前期物业服务协议》的约定收取物业管理费，对被告欠交物业服务费或其它应交费用的自发出通知之日起，原告有权收取违约金（滞纳金）。第四条约定，物业服务费是原告对小区实施物业服务所需的费用，包括公共区域和共用设施的日常维修养护、安全防范管理、公共秩序管理、绿化养护、清洁卫生等所需要的费用，以及企业管理费（管理人员的工资和福利费、原告的办公费、折旧费等）、法定税费、合理利润等，不包括小区共用部位共同设施大中修、更新、改造的费用，高层住宅物业服务费按每月1.08元／㎡缴纳，如乙方不按时缴纳物业服务费用，每逾期一天原告收取3‰的违约金。物业服务费实施先交费后服务的原则，被告入伙时一次性预付半年的物业服务费，期满后，以三个月或半年为一周期，物业使用人应在每周期第一个月10日前交纳当周期的物业服务费用及其他相关费用。物业服务费自入伙之日起计收。由原告代收的水费、公用水、电分摊费、城市生活垃圾处理费等，其中水费由被告按实际使用数额逐月结算缴纳；公用水费包括小区绿化养护用水、水池清洗耗水、清洁用水、设备运转耗水、消防耗水及其他地方发生的耗水费用，公用电费包括生活水泵、园林水泵及消防水泵、公共庭院、消防系统、保安系统等设备设施用电及路灯、楼道照明用电等所需的费用，公共用电用水逐月核算，原告据实分摊后由被告缴纳；城市生活垃圾代收代缴处理费按每户8元收取。物业服务费及上述所列其他费用，均是维持小区物业服务正常运行的基础，全体业主、使用人须按时缴纳，每次缴纳费用的时间为每月1至10日，如有未能如期缴纳服务费，自逾期之日起，原告每日收取应缴费用的3‰的违约金。第六条约定，业主入伙后，物业服务的相关通知、函件等文函，公示到小区公告栏即视为有效送达。协议还约定了物业服务内容、质量等内容。 被告于2017年3月8日办理了入伙手续。 根据原告提交的2020年1月21日制作的《和园小区2019年12月催款通知单》载明：1506号房自2017年10月1日至2019年12月31日，应缴住宅物业服务费1752.3元、城市生活垃圾处理费216元；2017年4月1日至2019年9月30日代收水费合计635.4元；2017年6月1日至2019年9月30日电梯电费公摊合计101.1元、单元楼道照明分摊66元、小区公共用电分摊75.3元、小区公共用水分摊61.2元。其中，2018年9月30日起，天天一泉净水器抄表上期读数为40、本期读数为101，小区公共用水分摊公式为：[抄表总数-住户用水总量-（物业用水+天天一泉净水器用水）]×单价2.69÷[小区总户数+商铺]=每户分摊费用。2019年6月31日起，丰巢快递柜用电抄表上期读数为510、443，本期读数为662、592，小区公共用电分摊公式为（小区公共用电总电量-电梯-楼道照明-二次加压-物业-社区-地下车库-5栋旁充电设备）×单价0.5441÷[小区总户数+商铺]=每户用电分摊。被告认为原告安装天天净水器用水、丰巢快递所产生的水电费不应均摊到业主名下。 另查明，原告已向广西电网有限责任公司南宁供电局支付电费至2020年4月；向广西绿城水务股份有限公司支付水费至2020年4月。原告提供了部分月份和园小区公共水电分摊公式明细表、抄表读数，前述表格已张贴在和园小区物业服务中心大门。 本院于2020年6月18日通过中国邮政EMS法院专递向被告送达了原告提交的民事起诉状、应诉通知书等诉讼材料。 本院认为，本案所涉及的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，依法成立且有效，各方当事人均应恪守履行。原告为被告提供了物业管理服务，被告应依约足额支付物业管理费及代交的各项费用。根据《前期物业服务协议》第四条的约定，原告要求被告计付自2017年10月1日至2019年12月31日共27个月的物业服务费1752.3元，合法有据，本院予以支持。 《前期物业服务协议》第四条约定，原告有权向被告计收水费、公共水电费分摊费、生活垃圾处理费等费用。原告提供催款通知单、电费通知单、水费清单等证据原件要求被告支付代收水费、公摊水费、公摊电费及生活垃圾处理费等费用符合合同约定，且被告未提交其自行交纳上述费用的票据，又未能提供相反或反驳证据否认原告所主张的款项，故被告仍应按合同约定交纳上述费用。根据缴费通知单所记载的应缴金额，被告应向原告支付2017年10月1日至2019年12月31日的生活垃圾处理费216元，2017年4月1日至2019年9月30日代收水费635.4元，2017年6月1日至2019年9月30日公摊水费61.2元、公摊电费242.4元（即电梯电费公摊101.1元+单元楼道照明分摊66元+小区公共用电分摊75.3元）。对于被告提出的天天净水器，根据原告提供的小区公共用水分摊公式，该费用已扣除，并未分摊给小区全体业主；至于丰巢快递所产生的电费，因快递柜平时可为不特定业主免费存放包裹快递，具有一定的公益属性，由业主均摊该电费支出并无不当。 《前期物业服务协议》第一条约定，对被告欠交物业服务费或其它应交费用的，自发出通知之日起，原告有权收取违约金。被告虽自2017年4月1日始欠缴各项费用，但原告未提供证据证明其在起诉前向被告发出缴费通知，故，本案应以被告收到原告提交的民事起诉状之日作为通知发出之日，被告应自该日起向原告计付违约金，违约金以欠缴款项2907.3元为基数、按每日千分之三计算至被告付清应交费用之日止。至于被告提出的原告存在管理不当、不公示财务收支情况、未尽到安全保障义务等行为，但被告未能提供证据予以佐证，被告主张免除及其交费义务，证据不足，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏坤向原告广西天蓝物业服务有限公司支付2017年10月1日至2019年12月31日物业管理费1752.3元、生活垃圾处理费216元； 二、被告苏坤向原告广西天蓝物业服务有限公司支付2017年4月1日至2019年9月30日代收水费635.4元； 三、被告苏坤向原告广西天蓝物业服务有限公司支付2017年6月1日至2019年9月30日公摊水费61.2元、公摊电费242.4元； 四、被告苏坤向原告广西天蓝物业服务有限公司支付违约金（计算方法：以2907.3元为基数、自2020年6月18日起、按每日3‰计算、至被告苏坤全额偿清2907.3元之日止）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定 的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费69元（原告广西天蓝物业服务有限公司已预交），由原告广西天蓝物业服务有限公司负担44元；由被告苏坤负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选“古城支行”，再在备注栏注明“竹溪支行”）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  方 微 人民陪审员  高济昌 二〇二〇年九月十七日 法官 助理  江碧蓝 书 记 员  张宏宇