上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初514号原告：倪巧珍，女，1964年11月19日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：谢风雷，上海市恒泰律师事务所律师。被告：潘益民，男，1933年6月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：潘小波(系潘益民之女)，女，住上海市。被告：彭伶，女，1969年8月21日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：唐建立，上海市海达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘醒，上海市海达律师事务所律师。被告：潘志豪，男，1993年11月10日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：刘奇伟，上海市国鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘纲，上海市国鑫律师事务所律师。被告：上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：江蕾，董事长。被告：上海曹杨物业有限公司，住所地上海市。法定代表人：闵奕，总经理。上列两被告的共同委托诉讼代理人：浦晓冬。第三人：倪利根，男，1940年5月1日出生，汉族，住上海市曹杨二村XXX号XXX室。第三人：倪贵凤，女，1963年3月27日出生，汉族，住上海市文诚路XXX弄XXX号。原告倪巧珍与被告潘小涛、上海西部企业(集团)有限公司(以下简称西部公司)、上海曹杨物业有限公司(以下简称曹杨公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法追加倪利根、倪贵凤作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，后发现有不宜适用简易程序的情形，本案转为普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由法官一人独任审理。本案审理过程中，潘小涛于2020年6月13日死亡，经倪巧珍申请，本院依法追加潘小涛的法定继承人潘益民、彭伶、潘志豪作为被告参加诉讼。本院于2020年4月3日、2020年4月24日分别公开开庭对本案进行了审理，倪巧珍及其委托诉讼代理人谢风雷，潘小涛及其委托诉讼代理人唐建立，西部公司、曹杨公司的共同委托诉讼代理人浦晓冬到庭参加诉讼。本院于2020年7月24日第三次公开开庭对本案进行了审理，倪巧珍及其委托诉讼代理人谢风雷，潘益民的委托诉讼代理人潘小波，彭伶及其委托诉讼代理人唐建立、刘醒，潘志豪的委托诉讼代理人刘奇伟，西部公司、曹杨公司的共同委托诉讼代理人浦晓冬，倪利根，倪贵凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪巧珍向本院提出诉讼请求：要求确认潘小涛与西部公司、曹杨公司订立的《上海市公有住房出售合同》无效，将上海市曹杨二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)恢复为潘小涛承租的公有居住房屋。事实与理由：倪巧珍与潘小涛原系夫妻，系争房屋是1996年因解困分得的公有居住房屋，倪巧珍是同住人之一，倪巧珍与潘小涛于2002年12月24日离婚，但潘小涛在离婚前，在倪巧珍不知情的情况下于2002年4月30日与西部公司、曹杨公司就系争房屋订立了《上海市公有住房出售合同》，此外，倪巧珍父母的户籍原先也在系争房屋内，于2002年5月20日迁出，倪巧珍的父母也未同意潘小涛将系争房屋购买为产权房。潘益民辩称，其对于当时系争房屋买卖情况不知情，同意倪巧珍的诉讼请求。彭伶辩称，不同意倪巧珍的全部诉讼请求，其认可潘小涛生前对本案发表的全部意见。潘志豪辩称，购买系争房屋时其为未成年人，对于购房事宜不知情，潘小涛购房时未告诉潘志豪，其在2018年左右才知道的，现同意倪巧珍的诉讼请求。西部公司、曹杨公司共同辩称，不同意倪巧珍的诉讼请求，2002年，系争房屋承租人向物业公司申请将系争房屋购买为产权房，相关申请表格是可以带回家填写后连同户口簿等材料一并交给物业公司，根据当时的规定，需要户口在册人员全部在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字同意，物业公司在形式上进行审核，物业公司是按照正常流程审批的，潘小涛购房流程是规范的。倪利根述称，其与姜红梅系倪巧珍的父母，其户口从江西迁至曹杨一村XXX号XXX室房屋，其曾经与潘小涛约定曹杨一村XXX号XXX室房屋与其无关，后来普陀区中心医院分配了系争房屋后，其户口迁入系争房屋，2002年将户口迁至曹杨二村XXX号XXX室房屋(以下简称曹杨二村房屋)，曹杨二村房屋是其购买的承租公房，其是承租人。系争房屋买成产权房是倪巧珍与其商量过的，2000年的时候，倪利根去工作单位开具工龄证明，打算以倪利根的工龄购买系争房屋，但当时未办理，其对于2002年时办理系争房屋买成产权房手续是不知情，《职工家庭购买公有住房协议书》上倪利根、姜红梅的签名并非本人所签，其就本案的其他意见与倪巧珍一致。倪贵凤述称，其是倪利根、姜红梅的女儿，姜红梅的继承人之一，《职工家庭购买公有住房协议书》上姜红梅的签名不是姜红梅本人所签，在倪巧珍、潘小涛没有矛盾的时候曾讨论过使用倪利根的工龄购买系争房屋，姜红梅向倪贵凤讲过这件事情，其就本案的意见与倪巧珍一致。本院经审理认定事实如下：倪巧珍与潘小涛原系夫妻，潘志豪系二人之子，二人于2002年12月24日协议离婚。潘益民系潘小涛的父亲，潘小涛的母亲于2016年10月25日报死亡。潘小涛与彭伶系再婚夫妻。倪利根、姜红梅系夫妻，共生育倪贵凤、倪巧珍两个女儿，姜红梅于2015年2月去世。系争房屋原为公有租赁房屋，承租人为潘小涛，1996年3月19日的系争房屋的住房调配单载明，调配单位是普陀区中心医院，房屋受配人潘小涛，原住房人员情况为租赁户名潘小涛、家庭主要成员倪巧珍、倪利根、姜红梅、潘志豪，地址为曹杨一村XXX号XXX室，新配房人员情况为租赁户名潘小涛，家庭主要成员倪巧珍、倪利根、姜红梅、潘志豪，地址为系争房屋，调配原因为套配。落款日期为2000年4月25日的《购买公有住房职工连续工龄证明》载明，我单位职工倪利根于1956年参加工作，连续工龄计算到1991年底为35年，单位全称江西省煤矿机械厂，该职工配偶姜红梅的工龄证明在购买公有住房时不再提供。该《购买公有住房职工连续工龄证明》上盖有江西省煤矿机械厂劳动人事科的印章。落款日期为2002年4月5日的《职工家庭购买公有住房协议书》载明，本户房屋坐落于普陀区曹杨街道曹杨二村XXX号XXX室，房屋承租人或受配人姓名潘小涛，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，上述房屋的房地产权利确定为潘小涛所有，经约定的所有权人同意，委托潘小涛代为办理购买公有住房一切手续，承租人或受配人处有“潘小涛”字样签名及印章，同住成年人处有“倪巧珍”、“倪利根”、“姜红梅”字样的签名及印章。《本户人员情况表》载明承租人或受配人为潘小涛，地址为系争房屋，家庭成员(以户口簿为准)为潘小涛，户主，1996年4月从曹杨一村XXX号XXX室迁入，工作单位普陀区中心医院，倪巧珍，夫妻，1996年4月从曹杨一村XXX号XXX室迁入，工作单位普陀区中心医院，潘志豪，父子，1993年11月出生，1996年4月从曹杨一村XXX号XXX室迁入，倪利根，岳父，1996年4月从曹杨一村XXX号XXX室迁入，姜红梅，岳母，1996年4月从曹杨一村XXX号XXX室迁入。2002年4月30日，曹杨公司作为甲方西部公司的代理人与潘小涛作为乙方购房人订立《上海市公有住房出售合同》，约定乙方自愿购买甲方出售的系争房屋，建筑面积50.08平方米，房屋全部售价10,917元，乙方应交付房屋首期维修基金901元，合同印花税、房地产权证印花税、房地产权证工本费、房屋登记勘丈费及地籍图费合计100元，乙方应于2002年4月30日前将9,744元交付至中国建设银行上海分行普陀支行等等。2002年7月3日，潘小涛被核准登记为系争房屋产权人。签订《上海市公有住房出售合同》期间，系争房屋内共有5人户籍，分别为潘小涛、倪巧珍、潘志豪、倪利根、姜红梅。倪利根、姜红梅户籍于2002年5月20日迁往曹杨二村房屋，倪巧珍户籍于2005年5月27日迁往上海市曹杨四村XXX号XXX室房屋。潘小涛与倪巧珍于2002年11月21日订立的《自愿离婚协议书》载明，男方潘小涛与女方倪巧珍现因长期感情、性格不和自愿离婚，经双方商定，对有关事项达成以下协议：一、子女抚养：儿子潘志豪，出生年月1993年11月10日，由男方抚养，女方不承担生活费至儿子独立生活；二、共同财产分割(其中明确写明有无债务关系)：无债务关系，女方得一套音响…棉被一套，男方得住房及除以上的家庭一切实物，住房地址曹杨二村XXX号XXX室；三、分居住房落实：住房归男方所有，女方自行解决住房问题；四、其他协议事项及需要说明的情况：女方可每月看孩子四次。审理中，潘小涛于2020年4月3日、2020年4月24日的庭审中辩称，不同意倪巧珍的诉讼请求。倪巧珍对于潘小涛将系争房屋购买为产权房是知情的，也积极办理购房手续，系争房屋是上海市普陀区中心医院在1964年建造，虽然购房合同是和西部公司、曹杨公司订立，但最终支付的房款是给普陀区中心医院的，倪巧珍是普陀区中心医院财务科的经办人，对购房应当知情，以潘小涛名义购房是为了不使用倪巧珍的公积金，潘小涛的公积金提取申请书填写日期与订立购房合同的日期相隔仅两天，也是倪巧珍填写的，倪巧珍与潘小涛的离婚协议书上关于夫妻共同财产一栏明确约定系争房屋归潘小涛，因为孩子由潘小涛抚养，倪巧珍无需支付抚养费，购房至今已有十八年，超过了诉讼时效。《职工家庭购买公有住房协议书》上的倪巧珍父母的签名无论是否为本人所签，均不影响合同效力，倪巧珍的父亲的工龄证明恰恰说明倪巧珍的父母对于购房是知情的，其父母在长达十八年的时间均未提出异议。审理中，潘小涛于2020年4月3日的庭审中提交了如下两份证据以证明倪巧珍知晓提取潘小涛公积金用于购买系争房屋：1、填写日期为2002年4月22日的上海市公积金提取申请书，填写内容包括姓名、身份证号、本人账号，申请提取金额等，潘小涛表示该申请书上所有手写内容均是倪巧珍填写。2、中国建设银行上海市普陀支行公积金支款凭证，内容为员工潘小涛、提取本金9,744元，提取原因购原公房，兰溪路XXX号普陀区中心医院财务部门收。倪巧珍对上述两份证据表示，上海市公积金提取申请书确实是其填写，但该申请书并未提交给相关部门，中国建设银行上海市普陀支行公积金支款凭证是寄给收款单位的，无法证明倪巧珍收到了该公积金支款凭证。审理中，倪巧珍确认《职工家庭购买公有住房协议书》上“倪巧珍”三个字是其本人所签，但表示应该是2000年或者2001年所签，具体时间不记得了，系争房屋购买为产权房时虽然使用了倪利根的工龄，但工龄证明的时间是2000年，因此即使倪利根夫妻对购房一事知情也是在2000年，但实际购房时间是2002年，此时倪巧珍与潘小涛夫妻关系不好，倪利根夫妻不会同意由潘小涛作为产权人购买系争房屋的。本院认为，公民的合法权益受法律保护。根据相关法律及政策的规定，公有住房办理产权购置手续时，理应征得全部同住成年人的同意，未获同意的，则损害了他人的利益，应为无效。然而，与公房购置利益相关的承租人、同住人之间往往为关系密切的亲属，使得此类买卖与一般房屋交易有显著的区别，如有证据表明相关权利人对公房购置后房屋发生产权变动而不持异议的，可视为其对公房出售合同效力的认可。因此，基于家庭内部成员之间因购买公有住房产权所导致的争议，不同于一般市场上的买卖交易，应从生活常理、日常经验角度出发，综合判断各方当事人的真实意思。本案争议焦点有二：第一，倪巧珍对于潘小涛将系争房屋购买为产权房是否明知；第二，倪利根、姜红梅对于潘小涛将系争房屋购买为产权房是否明知。对争议焦点一，首先，倪巧珍确认2002年4月5日的《职工家庭购买公有住房协议书》上“倪巧珍”为其本人所签，表明其对于以潘小涛名义将系争房屋购买为产权房系知情且同意，倪巧珍称该签名系其在2000年、2001年所签，2002年因夫妻关系恶化其是不同意潘小涛将系争房屋购买为产权房的，该主张缺乏依据，本院不予采信，即便如其所述2002年时购房的意思表示发生变化，在夫妻关系恶化并且家庭曾经有过购房打算的情况下，倪巧珍更应向物业公司申明将此前所签的《职工家庭购买公有住房协议书》作废，并有理由进一步关注涉及其重大利益的系争房屋的购买情况；其次，倪巧珍与潘小涛在《离婚协议书》共同财产分割一栏明确约定了系争房屋归男方，亦可证明倪巧珍对于系争房屋已经购买为产权房是知晓的，若系争房屋在离婚时仍为公有居住房屋，承租人及同住人并不享有产权，无权将系争房屋作为夫妻共同财产进行分割；第三，日期为2002年4月22日的《上海市公积金提取申请书》虽然未提交给相关部门，但倪巧珍确认该申请书内容系其填写，提取金额与最终购买系争房屋时使用的公积金金额基本一致，填写时间与签订《上海市公有住房出售合同》非常接近，倪巧珍、潘小涛同为普陀区中心医院的员工，倪巧珍更是在财务部门工作，相关的公积金支款凭证系寄往普陀区中心医院财务部门，作为财务部门员工的倪巧珍称对公积金支取不知情，显然不符常理。故本院认为倪巧珍知道或应当知道系争房屋购买为产权房并登记在潘小涛一人名下。关于争议焦点二，首先，在倪巧珍对于潘小涛将系争房屋购买为产权房为明知的情况下，作为倪巧珍父母的倪利根、姜红梅对于购房一事理应知情，倪利根亦表示系争房屋购买为产权房是倪巧珍与倪利根、姜红梅商量过的；其次，根据《购买公有住房职工连续工龄证明》显示，倪利根的工作单位已提供工龄证明用于购买系争房屋产权，倪利根第一次来院谈话时表示不知道买房使用了其工龄，可能是女儿女婿操作的，第二次庭审时又表示对此知情，前后陈述矛盾，而姜红梅的另一位继承人倪贵凤则表示曾经听母亲提及过使用工龄购买系争房屋一事，即使如倪利根所述2000年其单位出具工龄证明后未实际办理购买产权事宜，2002年其对于潘小涛将系争房屋购买为产权房不知情，但倪利根不可能在提供了用于购买系争房屋产权的工龄证明后的十多年内对系争房屋购买产权事宜不闻不问，此举有违一般民众应具备的普遍常识与认知；再者，即便《职工家庭购买公有住房协议书》上签名并非倪利根、姜红梅本人所签，但二人在购房后的十多年间从未提出异议，可视为其对于合同效力的追认。故本院认为系争房屋购买为产权房并登记在潘小涛一人名下，倪利根、姜红梅应当是明知的。综上，本院对倪巧珍的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条规定，判决如下：对原告倪巧珍要求确认潘小涛与被告上海西部企业(集团)有限公司、被告上海曹杨物业有限公司订立的《上海市公有住房出售合同》无效并将上海市曹杨二村XXX号XXX室房屋恢复为潘小涛承租的公有居住房屋的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币50元，由原告倪巧珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年九月十八日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。