内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1063号上诉人（原审被告）：晋主胜，男，住内蒙古自治区根河市。委托诉讼代理人：杨春梅，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。被上诉人（原审原告）：根河市紫金阁酒店。经营者：韩文奇，男，住内蒙古自治区根河市。委托诉讼代理人：周华夫，内蒙古环通律师事务所律师。上诉人晋主胜因与被上诉人根河市紫金阁酒店（以下简称紫金阁酒店）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区根河市人民法院（2020）内0785民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。晋主胜上诉请求：1.撤销内蒙古自治区根河市人民法院（2020）内0785民初100号民事判决第一项，改判2019年度晋主胜给付紫金阁酒店6万元租金；2.本案诉讼费由紫金阁酒店承担。事实和理由：一审法院认定晋主胜提交的录音材料并未明确显示与韩文奇协商一致降低租金，租金仍为每年8万元属于事实认定错误。晋主胜一审时提供的2019年5月12日与韩文奇的录音证据能够充分证明韩文奇同意晋主胜将房屋转租给第三人，年租金为6万元。双方协商时，韩文奇明确表示在原租金8万元的基础上降低1万元租金，之后晋主胜在转租时通过王某1找到韩文奇，将租赁物的租金在降低1万元的基础上再降1万元。韩文奇同意后，晋主胜于2019年9月将租赁物以每年6万元的价格转租给第三人。双方虽签订了书面租赁合同，但在履行合同过程中口头变更了合同内容。综上，请二审法院依法改判。紫金阁酒店辩称，一审判决认定事实清楚，审查核定证据适当，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。紫金阁酒店向一审法院起诉请求：1.判令晋主胜给付房屋租金8万元，承担违约责任赔偿占用房屋租金的利息损失4800元（2019年2月1日至2020年1月31日，年利率6%）。2020年2月1日起算的占用房屋租金损失，以未付租金额为基数，年利率6%计算至实际足额给付租金日止；2.案件受理费由晋主胜承担。一审法院认定事实：2016年2月1日，出租人紫金阁酒店（甲方）与承租人晋主胜（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定租赁期间8年，即自2016年2月1日至2024年1月31日。租金8万元，按年交付，每年2月1日前交纳当年租金。乙方自行交纳取暖费、水费、电费、物业费及其他费用。违约责任：1.乙方必须在承租年份2月1日前交纳租金，否则甲方有权终止合同；2.乙方承租房屋期间，中途不得退租，如乙方退租，乙方赔偿给甲方剩余租期年限房屋租金总额的3倍作为违约金；3.如甲方中途收回房屋，赔偿乙方剩余租期年限租金总额的3倍作为违约金。2019年，晋主胜未向紫金阁酒店交纳当年房屋租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，晋主胜承租紫金阁酒店，并签订房屋租赁协议，应按照协议约定按时交纳房租。如需变更合同，双方协商一致可以变更，本案中，晋主胜提交录音材料并未明确显示已与韩文奇协商一致降低租金，故租金数额仍为每年8万元。关于紫金阁酒店主张晋主胜没有按时交付租金给其造成实际损失的利息，双方租赁协议虽约定违约责任，但并未约定逾期给付房租造成实际损失的利息，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、晋主胜于本判决生效之日起10日内支付根河市紫金阁酒店2019年度房屋租金8万元；二、驳回紫金阁酒店的其他诉讼请求。案件受理费960元，由晋主胜负担。二审中，晋主胜为证明其上诉主张，向本院提交《房屋租赁协议》1份。证明晋主胜与韩文奇协商由原租赁合同中的8万元变更为6万元租金，而且在韩文奇准许转租的情况下，双方协商变更了租金，晋主胜将此房屋按照变更后的租金于2019年9月6日转租给赵某1、赵某2。紫金阁酒店质证称，对该证据的真实性不认可，转租事实发生后紫金阁酒店才知道转租事实。转租行为发生前，晋主胜没有跟紫金阁酒店就转租房屋租金有过统一的意见，尤其是减低房租租金2万元的事实根本不存在，晋主胜所讲的双方协商一致租金由8万元降低到6万元只是其单方面的说法，尤其是在该转租协议中没有出现紫金阁酒店的确认签字，不能证明紫金阁酒店同意或知道晋主胜以6万元的租金将租赁合同标的物转租给他人。本院认为，该份协议为晋主胜与案外人签订，本院无法核实其真实性，且该证据未能体现紫金阁酒店同意将房屋租金降低为6万元，因此本院对该证据不予采信。紫金阁酒店为支持其抗辩，向本院提交《合同解除通知函》1份。证明双方就降低房屋租金一事没有达成一致意见。晋主胜质证称，对该证据的真实性认可，对证明目的不认可。该函与本案无关联，且解除通知函中并未提及双方关于租赁标的物的租金问题，在此之前晋主胜与紫金阁酒店之间已经协商降低1万元租金，晋主胜认为降低的租金仍然难以维持经营，以通知函的方式与其解除合同，但对方没有认可，后续紫金阁酒店又降低了1万元的租金。本院认为，晋主胜对该证据的真实性虽无异议，但该证据与本案争议焦点无关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为晋主胜应向紫金阁酒店交付2019年房屋租金的具体数额是多少。紫金阁酒店作为房屋出租方与晋主胜于2016年2月1日签订《房屋租赁协议》，双方因租赁事实的发生形成租赁合同关系。该租赁合同关系的形成及《房屋租赁协议》的签订系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法成立并生效，本院予以确认。根据协议约定内容，房屋租赁期限为8年，租金为每年8万元整，按年交付，每年2月1日前缴纳当年租金。晋主胜依据其于一审法院审理期间提交的录音证据及转租房屋协议上诉主张已与紫金阁酒店的经营者韩文奇就2019年房屋租金降为6万元达成一致意见，但韩文奇对此明确表示不予认可，且在晋主胜与韩文奇的通话录音中，晋主胜向韩文奇表示欲解除房屋租赁合同，韩文奇对此并未同意，提出“我给你让1万元租金，你再往外租”，该种表述系韩文奇对晋主胜重新作出的意思表示，但晋主胜在对话中对韩文奇提出的该种方案并未作出同意的意思表示，视为双方对此未达成合意。在晋主胜提交的录音中，韩文奇亦未明确表示同意将房屋租金变更为6万元，晋主胜在本案审理期间亦未提交有效证据证明双方已就房屋租金变更为6万元达成一致意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，晋主胜应自行承担举证不能的不利后果，对其上诉主张，本院不予支持，2019年的房屋租金仍应以双方签订的《房屋租赁协议》中约定的金额8万元为准。综上所述，晋主胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人晋主胜负担。本判决为终审判决。审判长 张静超审判员 薛忠卫审判员 丁 可二〇二〇年九月九日法官助理 崔佳祺书记员 王岩松附相关法律、法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。