北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初15483号原告：宗娜，女，1980年5月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:苗慧敏，北京市易和律师事务所律师。被告：曹若蝉，女，1988年5月19日出生，朝鲜族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李赞东（被告曹若婵之母），女，1958年1月18日出生，朝鲜族，住北京市海淀区。被告:张雷，女，1978年4月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈飞，北京市格平律师事务所律师。被告：王海琴，女，1948年12月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈飞，北京市格平律师事务所律师。被告:北京中海物业管理有限公司,住所地北京市丰台区南四环西路**院**楼1201、1202、1203(园区)。法定代表人：罗肖，董事长。委托诉讼代理人：李玉丹，北京市宝盈律师事务所律师。被告：北京嘉益德房地产开发有限公司，住，住所地北京市朝阳区成寿寺路**院**楼**/div>法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思彤，北京市天元律师事务所实习律师。原告宗娜（以下简称原告）与被告曹若婵、张雷、北京中海物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，在审理过程中，追加王海琴、北京嘉益德房地产开发有限公司作为共同被告参加诉讼（以下与被告曹若婵、张雷、北京中海物业管理有限公司合述时简称五被告，分述时分别简称姓名、中海物业、嘉益德公司），依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人苗慧敏、曹若婵之委托诉讼代理人李赞东、张雷、王海琴之共同委托诉讼代理人尹子殊、中海物业之委托诉讼代理人李玉丹、嘉益德公司之委托诉讼代理人王择、刘思彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令曹若婵、中海物业、嘉益德公司共同赔偿原告2016年8月1日至2020年6月10日的租金损失341577元；2、判令曹若婵、中海物业、嘉益德公司共同赔偿原告房屋装修及物品损失20100元；3、判令五被告停止侵权、排除妨害，具体是要求曹若婵、张雷、王海琴拆除违法建筑，中海物业对此予以监督，曹若婵修复其房屋漏水部位，嘉益德公司、中海物业修复房屋外立面漏水部位。事实和理由：位于北京市朝阳区×××号的房屋（以下简称1902号房屋）为原告所有，曹若婵为原告邻居，拥有北京市朝阳区×××号房屋（以下简称2001号房屋），张雷为原告邻居，拥有北京市朝阳区×××号房屋（以下简称2003号房屋），中海物业为上述房屋所在小区的物业管理公司。2014年，曹若婵、张雷分别在1902号房屋顶上私自搭建房屋，导致1902号房屋漏水。中海物业作为管理者，怠于履行管理职责，未对曹若婵、张雷的私搭乱建行为进行制止，亦未对房屋共用设施、设备进行有效维护、养护和管理，导致原告受到财产损失。曹若婵辩称，2001号房屋是曹若婵的。2011年经过物业和开发商的同意曹若婵搭建了阳光房。2014年的时候并没有人因为漏水的事情找过曹若婵，大概是在2016到2017年这段时间通过中海物业才第一次知道原告因为漏水要找曹若婵。同意赔偿原告主张的财产损失，但租金损失据曹若婵了解的情况不可能无缝对接，总会有空置期，且空置期占比很多。原告主张的租金标准偏高。原告是北京人，房屋应该是一直由其使用，不会有这么多的租金损失。房屋主卧和次卧有一点漏水不会导致房屋完全无法出租。同意修复漏水部位。不同意拆除违法建筑的请求，因为每家都是这么做的，是嘉益德公司建议曹若婵围起来的。张雷辩称，2014年漏水的时候中海物业联系过张雷，张雷给原告修过，用的还是中海物业推荐的施工队重新做的防水，修复之前当时跟原告也沟通过，说如果还是不行以后可以再修、再沟通，后来原告方没联系过张雷，张雷对本次诉讼感到很意外。张雷和原告家漏水不存在因果关系，张雷家是次顶层，整个小区的次顶层都有露台，几乎每一家都搭了阳光房，张雷家一开始没有搭阳光房，但因为旁边两家都搭了导致张雷家的露台上经常有垃圾和污水，向物业寻求解决方案，物业公司说搭阳光房问题就解决了，张雷就在2011年搭建了阳光房。在2014年之前一直没有漏过水，2014年是因为有一场大雨，不仅是原告家漏水，小区内很多户都有漏水的情况。阳光房已经用中海物业推荐的施工队重新做了防水，如果还漏，从侧面证明不是楼顶的原因。根据张雷了解的情况，漏水严重的应该是西侧的房屋，东北侧小屋的漏水情况不严重，只是天花板有水渍。从2014年至今已经过了5年的时间，即使存在因果关系，原告没有及时主张漏水导致的损失应该由其自己承担。漏水是2014年发生的，原告起诉时已经过了诉讼时效。张雷的搭建是否属于违法建筑应当由相关行政管理机关认定，不属于法院的审理范围。原告要求我方拆除违法建筑、承担赔偿责任没有事实和法律依据。2003号房屋于2017年出售给王海琴。王海琴辩称，同意张雷的答辩意见。王海琴购买房屋的时候已经有了阳光房，王海琴没有过错，不应当承担侵权责任。中海物业辩称，中海物业一直积极协调双方解决漏水问题，本案案由是财产损害赔偿纠纷，中海物业只是物业服务企业，对漏水没有过错和责任，不是适格被告。对于阳光房等违建的问题，中海物业进行过制止，中海物业没有法定义务监督曹若婵、张雷、王海琴拆除阳光房。嘉益德公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。嘉益德公司与原告无合同关系，无需对原告承担任何法律责任。原告购买的是二手房，对原告承担合同权利义务的是出售人，而非嘉益德公司。1902号房屋工程经竣工验收合格无质量问题，质保期内也无质量问题（房屋外立面的防水质保期为5年，自交房之日起计算，交房时间是2010年6月30日）。根据原告陈述出现漏水的时间是2016年8月，质保期已过，嘉益德公司不再承担质保责任。嘉益德公司对漏水原因的鉴定结论不予认可，嘉益德公司未参加鉴定程序，该鉴定结论作出的依据不足，漏水原因是楼上业主改造行为，并非房屋防水工程质量导致。不认可原告主张的租金损失。从本案漏水情况看没有达到完全不能居住的情形，根据北京季节特性，只有在雨季下大雨时才会对房屋的使用造成影响，其他时间均不影响居住。据了解，原告事实上也曾在1902号房屋居住过，具体时间嘉益德公司不清楚，原告不在该房屋居住并非漏水所致，原告没有实际发生租金损失。对于装修和财产损失，嘉益德公司对鉴定结果不认可，鉴定报告中没有损失的计算方式，只有最终的结论数字，评估依据不充分。关于排除妨害的诉讼请求，实际是由于搭建违法建筑的业主的侵权行为所致，与嘉益德公司无关，嘉益德公司对此不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1902号房屋所有权人为原告，系原告于2013年与案外人熊X签订《北京市存量房屋买卖合同》购买。2001号房屋所有权人为曹若婵，2003号房屋所有权人原为张雷，2017年，张雷将2003号房屋出售给王海琴并办理了过户手续。原告称，其所有的1902号房屋自2014年6、7月开始出现漏水现象，每到雨季就会漏水，其认为系因曹若婵和张雷在其屋顶搭建的阳光房破坏了原有的屋顶防水所致。原告提交照片若干，拟证明其屋内漏水情况。张雷表示其确实在1902号房屋次卧屋顶搭建了阳光房，但阳光房2011年就已经建好，故其认为1902号房屋的漏水与其无关。张雷另称，2014年漏水时中海物业联系过张雷，张雷进行了相应的维修。曹若婵称2016年之前并没有人因漏水一事找过曹若婵。中海物业称，原告家第一次漏水发生在2016年7、8月下大雨的时候，此前原告从未向中海物业反映1902号房屋存在漏水问题。经原告申请，我院于2019年2月20日委托北京建研院建设工程质量司法鉴定中心对1902号房屋的漏水原因进行了鉴定，该鉴定中心于2019年11月15日出具鉴定意见书，鉴定意见为：1902号房屋主卧顶板及墙体渗漏水原因为楼体北侧外立面造型防水、2001号房屋北侧改造房间墙体存在缺陷渗漏水所致；1902号房屋厨房北侧窗户窗框渗漏水原因为楼体北侧外立面造型防水存在缺陷渗漏水所致；1902号房屋次卧顶板渗漏水原因无法确定。原告为此支付鉴定费3万元。中海物业、嘉益德公司认为上述鉴定意见不合理，并称1902号房屋在2010年交付使用，防水质保期为5年，质保期经过后，防水可能出现老化的现象，鉴定机构仅凭淋水试验不能找到真正的漏水原因。在上述鉴定报告中，原告称其于2013年入住1902号房屋，2016年大雨后发现房屋出现渗漏水现象。经原告申请，我院委托北京市中恒业房地产评估有限责任公司对1902号房屋2016年8月1日至2020年6月10日期间的租金损失进行了评估鉴定，该公司出具估价报告称上述期间的租金合计341577元。原告为此支付评估费15000元。另经原告申请，我院委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对1902号房屋因漏水导致的装修及物品损失进行评估鉴定，该公司出具评估报告称上述损失的价值为20100元。原告为此支付评估费1万元。嘉益德公司认为上述估价结论的计算没有依据，但未申请重新鉴定。庭审中，曹若婵提交其就其所有的2001号房屋签订的租赁合同，拟证明即便将房屋出租，也无法做到租期连续，房屋会有很长的空置期。另，原告曾在庭审中表示，1902号房屋之前由其自行居住，后因漏水无法居住，就留了一个看门人，其未对房屋进行维修。嘉益德公司提交其于2008年9月28日与熊X签订的《北京市商品房预售合同》，其中约定，嘉益德公司应于2010年6月30日前向熊X交付1902号房屋；嘉益德公司自房屋交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；非嘉益德公司原因造成的损坏，嘉益德公司不承担责任。嘉益德公司提交《【****苑】住宅入伙通知书》《【****苑】入伙手续确认记录》《****入伙资料发放清单》，拟证明其于2010年6月26日向熊X交付了1902号房屋，熊X签收了《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等全部入伙资料。嘉益德公司提交《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《住宅质量保证书》，拟证明1902号房屋所在住宅楼竣工验收合格，不存在质量问题；屋面防水的保修期限为5年，保修期自该楼栋业主入伙起计算。嘉益德公司据此主张，原告主张的1902号房屋发生漏水的2016年7、8月，屋面防水的质保期已过，其不应承担赔偿责任。原告对此不予认可，并称2016年8月1日仅系其主张损失的起算点，事实上2014年就发生了漏水。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，根据鉴定机构关于1902号房屋漏水原因的鉴定意见，2001号房屋的所有权人曹若婵对1902号房屋主卧顶板渗漏水存在过错，应当承担相应的侵权责任。1902号房屋主卧北侧窗户周围墙体的渗漏水、厨房北侧窗户窗框的渗漏水虽均系因1902号房屋所在楼的楼体北侧外立面造型防水存在缺陷所致，但根据嘉益德公司提供的证据所显示的房屋交付时间、屋面防水质保期的长度及起算时间，在原告主张的2016年8月1日，1902号房屋所在楼的楼体北侧外立面造型防水的质保期已过，嘉益德公司无需对此承担质量责任。原告虽称1902号房屋自2014年就发生漏水，但对此其未提交证据佐证，张雷在庭审中关于2014年1902号房屋漏水情况的陈述，不能约束嘉益德公司，故本院对于原告主张的1902号房屋自2014年就开始漏水的事实难以采信。1902号房屋次卧顶板渗漏水原因无法确定，原告的举证责任没有完成，本院无法支持原告关于该部位发生漏水的相关主张。关于原告主张的各项损失，其中租金损失一项，1902号房屋主卧顶板漏水确会在一定程度上影响房屋的出租和租金水平，并对房屋的使用造成一定的不便，但不会导致房屋完全无法出租和使用。原告在漏水情况发生后应积极采取措施避免相应损失的扩大，如将1902号房屋以低于市场价的租金进行出租并尽可能的采取措施减轻漏水对房屋使用造成的影响等，否则就因其放任导致损失扩大的部分，应由其自行承担。本院根据在案证据所显示的漏水具体情况，原告采取减损措施的情况，综合评估1902号房屋主卧顶板漏水对房屋整体使用的影响，并结合相应的评估报告，对原告主张的租金损失酌情予以支持。上述租金损失应由曹若婵赔偿。关于原告主张的装修及物品损失，本院亦根据在案证据所显示的漏水具体情况，综合评估1902号房屋主卧顶板漏水所占装修损失的比例及造成财产损失的情况，并结合相应的评估报告，对原告主张的损失酌情予以支持。上述装修及物品损失亦应由曹若婵赔偿。此外，曹若婵还应对其房屋导致1902号房屋漏水的部位进行修复。但关于原告要求五被告停止侵权、排除妨害，曹若婵、张雷、王海琴拆除违法建筑，中海物业对此予以监督，嘉益德公司、中海物业修复房屋外立面漏水部位的请求，因违法建筑的认定和拆除不属于人民法院民事案件处理范围，且原告的其他主张没有事实及法律依据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹若婵于本判决生效之日起七日内赔偿原告宗娜二○一六年八月一日至二○二○年六月十日的租金损失70000元、装修及物品损失10000元，合计80000元；二、被告曹若婵于本判决生效之日起十五日内对其在位于北京市朝阳区×××号房屋上方改造房间墙体存在的缺陷进行修复，修复后应保证北京市朝阳区×××号房屋主卧顶板不再渗漏水；三、驳回原告宗娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6725元,由原告宗娜负担4925元（已交纳2210元，其余2715元于本判决生效之日起七日内交纳）、被告曹若婵负担1800元（于本判决生效之日起七日内交纳）；漏水原因鉴定费30000元，由原告宗娜负担20000元（已交纳）、被告曹若婵负担10000元（原告宗娜已预交，被告曹若婵于本判决生效之日起七日内给付原告宗娜）；租金损失评估费15000元，由原告宗娜负担10000元（已交纳）、被告曹若婵负担5000元（原告宗娜已预交，被告曹若婵于本判决生效之日起七日内给付原告宗娜）；装修及财产损失评估费10000元，由原告宗娜负担5000元（已交纳）、被告曹若婵负担5000元（原告宗娜已预交，被告曹若婵于本判决生效之日起七日内给付原告宗娜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  赵 靓二〇二〇年九月二十九日法官助理  于 洋书 记 员  胡琪汶