云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2626民初2207号 原告（反诉被告）：李祥娥，女，1969年6月7日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 委托诉讼代理人：邱文庆、赵倩，建纬（昆明）律师事务所执业律师，特别授权。 被告（反诉原告）：唐世超，男，1985年10月17日生，汉族，住云南省文山州丘北县。 委托诉讼代理人：孙首帅，力信达法律服务所法律工作者，特别授权。 第三人：敖连姣，女，1990年2月19日生，汉族，住云南省文山州文山市。 委托诉讼代理人：盘文忠，云南圆合圆律师事务所执业律师。 第三人：吴川，男，1983年11月12日生，汉族，住云南省文山州丘北县。 原告李祥娥与被告唐世超、第三人敖连娇、吴川合同纠纷一案，本院2019年7月8日作出（2019）云2626民初971号民事判决，李祥娥不服该判决，向文山州中级人民法院提起上诉。文山州中级人民法院2019年10月22日作出（2019）云26民终972号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。发回重审后，本院依职权追加吴川作为第三人参与诉讼，庭审中李祥娥申请将敖连娇的诉讼主体由被告变更为第三人参与诉讼。李祥娥的委托诉讼代理人邱文庆、赵倩，被告唐世超的委托诉讼代理人孙首帅、敖连娇的委托诉讼代理人盘文忠，第三人吴川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李祥娥向本院提出诉讼请求，1.请求判令解除李祥娥与唐世超2014年10月23日签订的房屋出售协议；2.判令唐世超腾出位于丘北县房屋［房产证编号：丘北产权证（2010）字第00015483号］归李祥娥所有；3.增加诉讼请求要求唐世超支付违约金464000元；4.本案诉讼费由唐世超承担。事实和理由：2014年10月23日，李祥娥与唐世超签订协议，李祥娥将位于丘北县房屋〔房产证编号：丘北产权证（2010）字第00015483号〕卖给唐世超所有。因不具备办理过户手续条件，双方自愿暂缓办理过户手续。2018年8月3日，唐世超用上述房屋为第三人张晋铫担保借款。李祥娥应唐世超要求在担保人处签字，双方约定由李祥娥用位于丘北县房屋为唐世超借款担保。银行因借款人无力还款起诉至法院。法院判决后，借款人仍无力还款，银行向法院申请强制执行。李祥娥要求唐世超处理，唐世超拒绝处理，李祥娥无奈履行担保项下借款及法院执行费。唐世超同意归还该款项及利息。李祥娥与唐世超及担保人吴川协商签订《房屋买卖担保支付协议》（以下简称《担保协议》）。协议约定到期唐世超不能归还款项，李祥娥有权无条件收回房屋所有权，不再过户，不补偿唐世超费用。唐世超超过还款期限后拒绝腾房。李祥娥为维护合法权益，故提出前列诉讼。 唐世超辩称，李祥娥的诉请依法不应得到支持，理由是李祥娥与唐世超签订的房屋出售协议实际已经履行完毕，唐世超已按协议约定时间付清购房款，且于2015年6月17日由其妻敖连娇缴纳各项税费71，978.4元。李祥娥陈述为唐世超借款担保，并为唐世超赔付银行借款本金不属实。李祥娥与唐世超达成的《担保协议》是基于李祥娥代张晋铫履行(2017)云2601民初1023号《民事判决书》确定的债务后所达成的协议，且该协议未经产权共有人敖连娇追认。该协议违反禁止性流押、流质的法律强制性规定，应当认定为无效协议。本案所引发纠纷是李祥娥为张晋铫承担抵押担保责任代偿(2017)云2601民初1023号《民事判决书》确定借款之后，借款人张晋铫未赔还借款而引发，故本案李祥娥依法应主张的是追偿权，而唐世超不是适格的被追偿主体。综上，请驳回李祥娥的诉讼请求。 唐世超向本院提出反诉请求，请求判决李祥娥配合唐世超到产权登记部门办理丘北县恒源辣椒交易中心2-1Ｆ号房屋产权〔房屋产权证号为丘北房权证（2010）字第00015483号，土地证号为：丘国用（2010）第××号〕变更给唐世超、敖连娇。事实及理由：唐世超与李样娥于2014年10月23日签订房屋出售协议，唐世超依约付清全额购房款232万元，并于2015年6月17日交清交易该房产生的印花税、契税71782.98元。双方所签订的《房屋出售协议》合法有效，依法应得到法律的保护，并且唐世超已按约履行完毕其义务，然而李祥娥至今一直拒绝配合办理房屋产权变更手续，其行为已侵犯唐世超的合法权益。故提起反诉请求。 针对唐世超的反诉，李祥娥辩称，一、本案法律关系应为房屋买卖合同纠纷，而非追偿权纠纷。《担保协议》系《房屋出售协议》的补充协议。《房屋出售协议》合同义务并非只包括付款，更包括所有权的移转，涉案房屋尚未办理过户登记，房屋所有权尚未移转，《房屋出售协议》并未履行完毕。《担保协议》第六条第1款的约定变更了《房屋出售协议》中约定的房屋过户手续的办理条件，系对《房屋出售协议》的延续与补充。《担保协议》第一条第3款的约定是对《房屋出售协议》解除条件的补充。二、唐世超原一审答辩意见为“同意原告诉请，但是希望能跟原告私下协商解决”。但发回重审阶段又予以否认，违背了法庭禁止反言的原则，目前的陈述是不诚信的，不能得到支持。三、《房屋出售协议》已经解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条及九民会议纪要第46条理解与适用中规定，当事人直接以起诉方式解除合同，经人民法院确认原告有解除权的，一般可以认定合同从起诉状副本送达之日解除。姑且不论《担保协议》的效力问题，李祥娥与唐世超在原一审庭审过程中均表示同意解除《房屋出售协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的解除情形，《房屋出售协议》已经解除。四、《担保协议》已经成立并生效。1.如前所述，《担保协议》为《房屋出售协议》的补充协议，即使敖连娇未在《担保协议》上签字，但是唐世超对两份协议均认可，唐世超与李祥娥理应受到《担保协议》的约束。2.敖连姣已经以其行为追认唐世超的代签字行为，《担保协议》已经生效。敖连姣在庭审前已经收到了法院送达的传票及原告的起诉资料知晓原告的诉求，知晓唐世超代其签字的事情。在此情况下，敖连姣仍选择不参加庭审，应视为其同意唐世超的签字行为。3.即使认定唐世超为无权代理，也构成表见代理，《担保协议》已经生效。根据《最高人民法院民一庭对当前民事审判难点的意见》规定，唐世超与敖连姣为夫妻关系，对原告形成了权利外观，唐世超在与李样娥签订《房屋出售协议》时，敖连姣也没有作为协议一方签字，通过后续《房屋出售协议》的实际履行，李祥娥有理由相信唐世超的购房行为是可以代表敖连姣的，唐世超有权代敖连姣签订《担保协议》，唐世超的行为构成表见代理，《担保协议》已经生效。 第三人敖连娇述称，李祥娥与唐世超签订的房屋出售协议合法有效，并且该协议付款义务已经履行，李祥娥应当按照协议内容履行过户义务，将房屋过户至唐世超、敖连娇名下。李祥娥与唐世超、吴川签订的担保协议属于无效合同，理由：1.唐世超并未向敖连娇说明此协议的存在，也没有听取敖连娇的意见，该协议书中唐世超处分房屋属于无权处分。2.该协议书违反流质、流押的法律强制性规定，属于无效协议。唐世超的反诉请求应得到支持。 第三人吴川述称，同意唐世超的答辩兼反诉意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 李祥娥提交了以下证据：第一组1.《房屋出售协议》，2.《担保协议》。以证明1.2014年10月23日李祥娥与唐世超签订《房屋出售协议》，约定李祥娥将涉案房屋以232万元价格出售给唐世超；2.2018年10月21日，李祥娥与唐世超、吴川签订《担保协议》，约定购房合同签订后，由于唐世超未办理交易规费等手续，不具备过户手续，李祥娥仍持有房产证；协议第四条、第五条约定唐世超应当赔偿李祥娥已经付出的担保资金本金、执行费及相关费用共计1,857,889.1元。唐世超应于2018年11月27日前支付；协议第六条第2款约定在唐世超不能按期履行本协议第四条、第五条付款义务时，李祥娥有权收回涉案房屋，不再过户；协议第十一条第3款约定若唐世超未按约定期限将上述赔偿款交付李祥娥，逾期达10天，李祥娥有权解除购房合同，唐世超需赔偿李祥娥购房总价20%的违约金。经质证，对1号《房屋出售协议》，唐世超、敖连娇、吴川无异议，本院经审查予以确认。对2号《担保协议》，唐世超、吴川认为对真实性没有意见，但该协议违反禁止流押流质的规定，并侵犯了敖连娇的权利；该协议是基于李祥娥代张晋铫代还银行借款后达成的，与房屋买卖协议没有关联性。敖连娇认为对该协议不认可，敖连娇从来没有见过也未追认过该协议，协议书与李祥娥主张的诉讼请求没有关联性。本院经审查认为，《担保协议》是李祥娥为案外人张晋铫承担抵押担保责任后，唐世超、吴川自愿偿还李祥娥代偿的借款和费用等而产生，涉及其他法律关系；敖连娇未在该协议上签字捺印，也未予以追认；该协议部分约定无效。综上，对该《担保协议》予以部分采信。 第二组土地使用证及房屋所有权证，以证明房屋的登记情况。经质证，唐世超、敖连娇、吴川均无异议。本院经审查予以确认。 唐世超提交了以下证据：第一组《房屋出售协议》，以证明唐世超与李祥娥于2014年10月23日签订协议，唐世超依约付清全部购房款，李祥娥将丘北县恒源辣椒交易中心2—1F号房产移交给唐世超使用至今的事实。经质证，敖连娇、吴川无异议；李祥娥认可该协议以及唐世超已经付款，但认为房屋并没有移交使用。本院经审查认为，唐世超提交的该组证据与李祥娥提交的第一组1号证据相同，该协议是唐世超及李祥娥签订，是双方真实意思表示，应予以采信。 第二组转款小票，以证明唐世超已全额付清购房款232万元，其中60万元是第三人敖连娇支付。经质证，敖连娇无异议，并认为除了60万是敖连娇支付的以外，其他部分是唐世超与敖连娇用夫妻共同财产支付；吴川无异议；李祥娥认为不是原件，无法核实真实性，不予质证。本院经审查认为，李祥娥要求核对原件，但唐世超未能提供原件予以核对，无法核实真实性，故不予采信。 第三组税收缴款书，以证明第三人敖连娇因办理丘北县恒源辣椒交易中心2—1F号房产交易支付印花税、契税72，978.4元。经质证，敖连娇、吴川无异议；李祥娥认为不是原件，无法核实真实性，不予质证。本院经审查认为，李祥娥要求核对原件，但唐世超未能提供原件予以核对，无法核实真实性，故不予采信。 第四组(2017)云2601民初1023号民事判决书，以证明李祥娥为张晋铫履行其抵押担保责任后，其依法享有的权利应为追偿权，追偿的被告主体为张晋铫，并非唐世超。经质证，敖连娇、吴川无异议；李祥娥认为对该证据真实性、合法性认可，但对其关联性及证明内容加以说明，本案李祥娥要求解除房屋买卖协议，并不是追偿纠纷，需要追偿的话，李祥娥会另案起诉。本院经审查认为，该判决书为生效法律文书，对判决书确认的事实依法予以采信。 第三人敖连娇、吴川未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月23日，李祥娥与唐世超签订《房屋出售协议》，约定李祥娥将位于丘北县恒源辣椒交易中心2-1Ｆ房屋出售给唐世超，房屋结构为框架3层，房屋建筑面积497.47平方米，售价232万元，协议签订当日唐世超支付李祥娥150万元购房订金，并约定余款82万元在2014年11月10日前付清。协议签订后，唐世超按约付清了全部房屋款项，李祥娥对此无异议。该房屋已实际交付唐世超管理使用，但一直未办理过户手续。该房屋登记位于丘北县，房产证号为丘北房权证（2010）字第00015483号，土地使用证号为丘国用（2010）第××号，土地使用权人及房屋所有权人登记为李祥娥。 2018年10月21日，李祥娥作为出卖方（甲方）与买受方（乙方）唐世超、敖连姣（名字由唐世超代签）、担保人（丙方）吴川签订《担保协议》，该协议第一、二条约定甲方将坐落于丘北县于2013年出售给乙方，因乙方未办理交易规费等手续，不具备过户条件，甲方仍持有房产证。又因乙方于2015年8月3日将该房屋交由吴川代理人张晋铫向文山储蓄银行抵押“个人额度借款”290万元，致使甲方使用该房产证予以抵押，向储蓄银行提供170万元最高额抵押担保。经文山市人民法院审理作出（2017）云2601民初1023号民事判决书并执行后，李祥娥作为担保人缴纳了170万元担保金及案件执行费27889.1元。协议第四、五条约定：乙、丙双方应当赔偿甲方付出的担保本金、执行费1727889.1元及相关费用130000元，共计1857889.1元，自2018年10月27日起计算利息，每月利息55736.7元。以上款项必须于2018年11月27日前归还甲方。第六条第二项约定：如乙、丙方不按期付款时，甲方有权收回2＃幢1Ｆ号房屋所有权，不再过户，且乙方原购房款不予退还，乙方同意甲方撤销原购房合同，同意原付购房款不予退还，协议还约定了逾期支付利息及名誉损失等。第三项约定，甲方应收赔偿款自2018年11月1日起计收利息，按月利率2%计算。协议第十一条第三项约定，乙方没有按照约定期限将上述赔偿款交付给甲方，逾期达到10天的，甲方有权解除原购房合同，乙方需赔偿甲方购房总价20%的违约金。该《担保协议》签订后，吴川支付了李祥娥部分款项，现因逾期后李祥娥与唐世超及第三人就偿还金额不能达成合意，而李祥娥提起本诉。另查明，本案争议房屋已被唐世超出租给他人开办幼儿园，名称为琪寓棠幼儿园。李祥娥表示，如果解除合同，同意维持租赁现状，由租赁使用人向其支付租金。 本院认为，关于李祥娥的本诉请求，李祥娥要求唐世超解除双方签订的《房屋出售协议》、腾出房屋归还并支付违约金。2014年10月23日，李祥娥与唐世超签订《房屋出售协议》，约定李祥娥将位于丘北县恒源辣椒交易中心2-1F房屋出售给唐世超，该协议是双方真实意思表示，不违反法律行政法规规定，依法成立并生效，对双方具有约束力。该协议签订后，唐世超按约支付全部购房款，房屋并已实际交付唐世超管理使用，因未办理过户手续，现该房屋仍登记于李祥娥名下。现李祥娥依据2018年10月21日与唐世超、吴川签订的《担保协议》要求唐世超解除《房屋出售协议》，其诉讼请求不应得到支持，理由如下：1.《房屋出售协议》与《担保协议》合同主体不同。《房屋出售协议》合同主体为李祥娥与唐世超；《担保协议》的合同主体则为李祥娥与唐世超、吴川，并涉及唐世超代为签字的敖连娇。2.《房屋出售协议》与《担保协议》产生的法律关系不同。《房屋出售协议》的法律关系为李祥娥与唐世超之间的房屋买卖合同关系；《担保协议》则是李祥娥为案外人张晋铫承担抵押担保责任后，唐世超、吴川自愿偿还李祥娥代偿的借款和费用等而产生其他担保法律关系，还涉及李祥娥对案外人张晋铫的追偿权，且李祥娥也表明保留对张晋铫追偿权的起诉。故《担保协议》是唐世超、吴川对李祥娥因其为案外人张晋铫承担抵押担保责任后的反担保法律关系，而非是对李祥娥与唐世超《房屋出售协议》的补充协议。3.《担保协议》中部分约定无效。《担保协议》中敖连姣的签名为唐世超代签，无敖连姣的捺印，敖连娇表示不认可该协议，故该协议对敖连娇不具有约束力；《担保协议》中对利息、违约金等各种费用重复约定，计算过高，约定超过法律规定部分无效。综上，《担保协议》的约定不能作为解除李祥娥与唐世超签订的《房屋出售协议》的依据。除此之外，《房屋出售协议》也无其他解除合同的情形。故李祥娥应另案主张对张晋铫的追偿权及涉及唐世超、吴川的其他担保法律关系，其在本案的诉讼请求依据不足，不应得到支持。 关于唐世超的反诉请求，即要求李祥娥配合唐世超到产权登记部门办理丘北县恒源辣椒交易中心2-1F号房屋产权变更给唐世超、敖连娇。首先，《房屋出售协议》系李祥娥与唐世超所签订，敖连娇并非合同主体，唐世超要求过户至敖连娇名下的请求不应予以支持。其次，虽然李祥娥与唐世超签订的《房屋出售协议》已成立并生效，唐世超履行了支付全部购房款的义务，但唐世超辩称2015年6月17日已缴纳各项税费，不在当时主张办理房屋过户手续，却于2015年8月3日让李祥娥用该房屋为案外人张晋铫抵押贷款，与常理明显不符。最后，现唐世超因其他法律关系对李祥娥产生了新的债务，在唐世超对李祥娥债务清偿之前，李祥娥有对合同履行的抗辩权利。综上，唐世超要求李祥娥协助办理过户手续的反诉请求无充分依据，依法不应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条第一款、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、驳回李祥娥的诉讼请求。 二、驳回唐世超的反诉请求。 本诉案件受理费8360元，由李祥娥负担；反诉案件受理费100元，由唐世超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  饶海泉 审 判 员  阮永美 人民陪审员  钱子奎 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  李云飞