江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初7630号 原告：顾琴，女，1966年12月1日出生，汉族，住常熟市。 原告：朱建华，男，1963年12月18日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：陶君奎（代理上列二原告），常熟市虞山法律服务所法律工作者。 被告：常熟海园房地产开发有限公司，住所地常熟市海虞镇学前路28号A幢502，统一社会信用代码91320581MA1TDJX24A。 法定代表人：谢金雄，总经理。 委托诉讼代理人：江浩，男，该公司员工。 原告顾琴、朱建华与被告常熟海园房地产开发有限公司（以下简称海园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾琴及二原告委托诉讼代理人陶君奎，被告海园公司委托诉讼代理人江浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾琴、朱建华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告购房款129万元；并以129万元为基数支付自2019年7月1日起至实际归还之日止按全国银行间同业拆借公布的贷款市场报价利率1.5倍计算的利息损失；3.判令被告承担违约金5万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、2019年5月4日两原告与被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告位于常熟市海虞镇×××室商品房一套。房屋建筑面积为90.83平米，总价款129万元。合同签订后原告履行了全额支付购房款129万元的合同义务。2020年3月疫情过后，原告去购买的房屋现场时发现，在原来规划的小区停车位处，被告建造了一座5.6×7.8平米垃圾房，垃圾房距离原告房屋12.6米，发出的异味造成原告无法正常生活，为了阻断垃圾房的异味，被告在原告厨房外面建造墙壁，既影响了原告的视野，又不能改变垃圾房臭味对原告的侵害，被告的行为严重影响了原告的居住环境及生活质量。二、原告对照购房合同、设计图纸、售房沙盘，被告出具的告知书，均反映原告房屋旁边没有垃圾房的规划设置，目前建造垃圾房位置在原告售房时公示的室小区内规划的停车场和绿化位置。被告擅自改变规划设计，搭建的垃圾房严重违反了合同约定及被告售房时的承诺告知书义务。导致原告无法正常居住生活，被告行为构成根本违约。三、买卖合同第十条明确：“本合同签订后，出卖方不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的下列设计变更导致影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受方”。“出卖人未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房”。被告提供的《关于虞澜别院项目情况告知书》明确：“小区垃圾房的规划位置设置在×栋楼一楼西侧。”被告的售房处展示模型显示：目前建造垃圾房的位置是规划小区停车位置位和绿化位置。”被告私自设立垃圾房违反了合同约定及被告的承诺告知，违背了原告购房初衷，造成违约的责任在被告。事发后，原告多次通过微信、政府热线电话等与被告交涉，被告敷衍推诿，导致协商无果。原告认为：售房合同、规划设计图、售房展示图、告知书均反映原告房屋出没有垃圾房的规划设置，被告擅自建造的垃圾房具有欺诈性售房构成根本违约应当承担违约责任。 被告海园公司辩称，一、被告在原被告签署的《商品房买卖合同》中已履行了相应提示义务。《商品房买卖合同》附件七合同补充协议第十三条第5款约定“该房屋所在小区内的市政基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施(如箱变、开关站、变电站、配电分支箱等)、弱电系统(如有线电视箱、宽带设备等)、供水设施(如水泵房等)、供气设施(如煤气调压站等)、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施设备的位置，以政府有关部门及电力、煤气、卫生等相关公用事业单位最终确定为准，合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考，如有所变动或未加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，买受方对其设置、增减、移位等无异议。”且该条款内容被告用加粗字体进行显著标识。充分表明了被告对属于市政基础设施的生活垃圾分类集中投放点的位置以相关公用事业单位最终确定为准作了充分提示。因此，被告已履行了相关提示及告知义务。二、原告因案涉垃圾点的设置要求解除合同的诉请不符合法定解除条件，也不符合约定解除的情形。(一)不符合法定解除条件。原告与被告签订房屋买卖合同的目的在于取得房屋所有权，被告可交付的房屋符合规划报建的要求和《商品房买卖合同》的约定。同时，垃圾点对垃圾的集中投放时间有明确约定，为早上6：00-8：30以及晚上18:00-20:00，在该两个时间段之外垃圾点是关闭的，由环卫人员将垃圾运走并对垃圾点进行清理。因此，垃圾点的设置并未对原告的正常居住造成影响，原告合同目的已经实现，不存在原告主张合同解除的法定条件。(二)不符合约定解除情形。在原被告签署的《商品房买卖合同》中，均有明确的对解除合同的条件进行了约定，被告并无违反合同约定的事由。三、原告要求赔偿利息损失和违约金并无法律依据。一方面，被告不存在违约行为，原告不得要求解除合同及赔偿；另一方面，原告要求赔偿利息损失和违约金并无法律依据。四、案涉垃圾点的设置符合政府的要求且经政府验收合格。根据[2019]下字1727号常熟市自然资源和规划局《关于将生活垃圾分类集中投放点纳入新建住宅小区规划审批和验收范围相关问题的情况汇报》的规定：“针对已获得规划许可但尚未完成规划核实的小区，由城管部门(环卫)对规划审批方案按照最新垃圾分类建设标准要求进行复核并提出整改方案，尽可能对原审定的垃圾收集用房作内部功能改造提升，若内部改造提升后仍不满足最新垃圾分类建设标准要求的，建设单位可在规划核实完成后按照城管部门(环卫)要求增加相应环卫设施(如垃圾分类亭等)。同时，此类环卫设施资规部门不再办理规划审批手续。城管部门(环卫)按照其最终确认的环卫设施方案对新建住宅小区进行环卫专项验收，作为房屋交付备案前置条件”。被告于2018年3月29日获得常熟市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，属于上述政府文件中的“已获得规划许可但尚未完成规划核实的小区”，被告按照政府部门的要求设置垃圾点，且无需办理规划审批方案。案涉垃圾点建成后，环卫部门(常熟市环境卫生管理处)对垃圾点进行了专项验收，并确认案涉垃圾点符合交付使用条件，通过交付使用备案。五、垃圾点的设置是市政规划要求，属于政府行为，非被告单方面行为。垃圾点是常熟市政府在推进常熟市住宅小区开展生活垃圾定时定点分类投放，提升住宅小区垃圾分类实效多的原则下，对新建住宅小区(含尚未进行规划方案审批的新建住宅小区、已获得规划许可但尚未完成规划核实的小区)强制要求设置的，是常熟市政府相关部门为提升市容市貌的市政管理而作出的要求。被告正是基于常熟市政府对生活垃圾分类集中投放点的要求和全国范围内逐渐推行生活垃圾分类投放的大背景下设置垃圾点的。案涉垃圾点的设置并非被告单方面的行为。综上，原告诉讼请求并无事实与法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 海园公司于2018年3月29日取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为常熟市2017B-027号地块住宅用房项目。该项目即常熟市海虞镇王市路658号虞澜别院项目。 2019年4月20日，顾琴、朱建华认购海园公司开发的位于常熟市海虞镇×××室房屋，并签署《房屋情况告知书》一份，载明：“在认购该商品房前经贵司已告知本人充分知悉：1、该商品房存在临近王市路（市政道路）、中新路（市政道路）、10KV高压线（已移除，在王市路路东埋地处理）、排风井、小区次出入口、消防疏散楼梯间、地下非机动车出入口、非机动车停放处的不利因素情况；2、该商品房的楼款也已充分考虑并体现了该等因素的影响。本人是在充分知悉上述情况，经慎重决策后仍自愿选择购买该商品房。” 2019年4月23日，顾琴、朱建华签署《关于虞澜别院项目情况告知书》一份，该告知书对海园公司虞澜别院项目红线内外存在的特殊情况进行公告，并提请顾琴、朱建华在购房决策时充分考虑上述因素对购房存在的影响。其中载明16#一楼设有社区服务用房，一楼西侧设有垃圾房，可能存在一定噪音、异味等影响。其中并未涉及1#附近设置垃圾房。 2019年5月20日，顾琴、朱建华与海园公司签订了合同编号为Y20190011352的《商品房买卖合同》一份，合同约定顾琴、朱建华向海园公司购买位于常熟市海虞镇×××室房屋，该商品房建筑面积90.83平方米，合同总价款为129万元。对于付款方式及期限，双方约定买受人在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.23%即39万元，于2019年5月23日前付该商品房总房价款的69.77%（银行按揭款项）即90万元。出卖方应当在2020年3月30日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。《商品房买卖合同》第十条（规划、设计变更的约定）载明，本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的下列设计变更导致影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受方：1.该商品房结构形式、户型、平面与空间尺寸、朝向、层次、建筑材料以及楼间距、采光；2.该商品房所在楼宇配套设施设备；3.该商品房所在规划范围基础设施、公共配套建筑；4、其他：详见本合同附件七《补充协议》第五条的约定。买受方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。《商品房买卖合同》第二十一条载明，本合同签订之前出卖方及其委托的销售代理机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型，按下列第【2】款方式处理：(须选一款)【2】双方自行约定：详见本合同附件七《补充协议》第十三条的约定。 合同附件七《合同补充协议》第五条（关于规划、设计变更）载明，该商品房的规划、设计变更与本条约定不一致的，以本条约定为准。1、出卖方应当按照政府主管部门审批的规划、设计单位同意的设计建设该商品房。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖方应当在变更批准之日起10日内通知买受方；出卖方未在规定期限内通知的，如买受方因规划变更产生损失的，由出卖方根据法律规定承担相应责任。买受方应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受方逾期未予以书面答复的，视同接受变更。 合同附件七《合同补充协议》第十三条（关于销售广告的约定）载明，“1、出卖方和买受方的权利义务及责任均以本合同的约定为准。买受方清楚并确认本楼盘有关广告、楼书、沙盘、样板房、示范单位、模型及其他宣传资料明示的及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列入合同内容。除本合同条款明确约定外，其他内容对房屋买卖和价格确定无重大影响，均不构成合同的组成部分，对出卖方均没有约束力。买受方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或者提出任何主张或要求……5、该房屋所在小区内的市政基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施(如箱变、开关站、变电站、配电分支箱等)、弱电系统(如有线电视箱、宽带设备等)、供水设施(如水泵房等)、供气设施(如煤气调压站等)、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施设备的位置，以政府有关部门及电力、煤气、卫生等相关公用事业单位最终确定为准，合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考，如有所变动或未加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，买受方对其设置、增减、移位等无异议。”合同附件七《合同补充协议》第十七条（补充协议的效力）载明，出卖方已提请买受方特别注意有关免除或限制出卖方责任、出卖方单方拥有某些权利、增加买受方责任或者限制买受方权利的条款。买受方已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖方的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。买受方确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖方责任的情况，也不存在不合理加重买受方责任、排除买受方主要权利的内容。 顾琴、朱建华按约付清了购房款。 又查明：为加快推进住宅小区干湿垃圾分类定时定点投放工作，有效解决垃圾分类集中投放点建设的“邻避效应”，常熟市政府部门要求生活垃圾分类集中投放点纳入新建住宅小区规划审批和验收范围。具体要求包括：根据小区规模、空间条件、房屋类型等因素因地制宜合理设置，一般每300至500户居民设置1处生活垃圾分类集中投放点，每个小区至少设置1处投放点。集中投放点分为三个功能区，分别为居民投放区、破袋分拣区和垃圾暂存区。常熟市政府部门并要求针对已获得规划许可但尚未完成规划核实的小区，由城管部门（环卫）对规划审批方案按照最新垃圾分类建设标准要求进行复核并提出整改方案，尽可能对原审定的垃圾收集用房作内部功能改造提升，若内部改造提升后仍不满足最新垃圾分类建设标准要求的，建设单位可在规划核实完成后按照城管部门（环卫）要求增加相应环卫设施（如垃圾分类亭等）。同时，此类环卫设施资规部门不再办理规划审批手续。城管部门（环卫）按照其最终确认的环卫设施方案对新建住宅小区进行环卫专项验收，作为房屋交付备案前置条件。 再查明，为满足上述新建住宅小区生活垃圾分类集中投放点验收要求，海园公司在案涉虞澜别院×××室房屋附近增设一处生活垃圾分类投放点。该生活垃圾分类投放点大小约为7.6米×5.6米×3.5米。该生活垃圾分类投放点与案涉房屋北面厨房中间为高约3.7米的通风井。案涉房屋北面厨房距离通风井约8米多。案涉房屋北面厨房距离生活垃圾分类投放点12米多。 海园公司于2020年3月27日取得虞澜别院1-3、5-12、15-25幢商品房的《常熟市商品房交付使用备案通知书》。海园公司于2020年3月29日电话通知顾琴、朱建华办理交房手续。顾琴、朱建华于2020年4月前去办理交房手续，顾琴、朱建华以该房屋的周边环境与合同不符拒绝接收房屋。2020年4月7日，顾琴、朱建华向海园公司提交《退房申请》一份，载明：由于该房屋的周边环境与合同不符（多了一个垃圾分类站和一面墙，垃圾分类在离厨房很近的地方，与本人购花园洋房初衷不符）。本人经过与贵公司的相关负责人沟通后，双方协商一致同意提出退房申请，并于提交申请一周内办理好此退房手续、退还房款以及产生的各个损失。朱建华在该退房申请上签名，海园公司未在该申请上签章。 审理中，原告顾琴、朱建华主张，从海园公司提供的商品房买卖合同、设计图纸、售房沙盘、承诺告知书等相关文件反映，原告购买房屋附近均没有垃圾房设置。被告后来擅自搭建垃圾房，没有按照《商品房买卖合同》第十条的约定按时通知原告，违反合同约定，致使原告合同目的不能实现，原告享有法定和约定解除权。被告私自设立垃圾房违反了合同约定及被告的承诺告知，违背了原告购房初衷，造成违约的责任在被告。被告不按照合同约定及其在广告、宣传资料、模型中的说明和承诺，进行虚假宣传、隐瞒重要事实，私自建造垃圾房。垃圾房距离案涉房屋太近，会有腐臭味道，也影响原告的视线，且垃圾房的建立严重影响案涉房屋的价值，严重影响原告的居住环境，构成根本违约，致使原告购房的目的不能实现。原告无论是根据合同约定还是法律规定都有权解除原被告签订的房屋买卖合同并要求被告赔偿损失。 被告海园公司主张，被告在原被告签署的《商品房买卖合同》中已履行了相应提示义务。案涉垃圾点的设置符合政府的要求且经政府验收合格。垃圾点的设置是市政规划要求，属于政府行为，非被告单方面行为。原告因案涉垃圾点的设置要求解除合同的诉请不符合法定解除条件，也不符合约定解除的情形。综上，原告诉讼请求并无事实与法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 以上事实，由商品房买卖合同、房屋情况告知书、关于虞澜别院项目情况告知书、退房申请、支付凭证、建设工程规划许可证、相关政府文件及本案庭审笔录等在案佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定,当事人协商一致可以解除合同，即协议解除；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同,即约定解除；另外，存在法定情形之一的如因不可抗力致使不能实现合同目的、履行期届满之前一方不履行主要债务、一方迟延履行主要债务经催告后仍未履行、一方违约致使不能实现合同目的的等，当事人可以依法解除合同，即法定解除。原告顾琴、朱建华认为从海园公司提供的商品房买卖合同、设计图纸、售房沙盘、承诺告知书等相关文件反映，原告购买房屋附近均没有垃圾房设置。被告后来擅自搭建垃圾房，没有按照《商品房买卖合同》第十条的约定按时通知原告，违反合同约定，致使原告合同目的不能实现，原告享有法定和约定解除权。本院认为，综合原告提供的沙盘照片、房屋情况告知书、关于虞澜别院项目情况告知书等证据，并结合原、被告的庭审陈述，可以认定海园公司在售楼时并未将虞澜别院××室房屋附近设置生活垃圾分类投放点作为宣传内容。而之后海园公司在虞澜别院××室房屋附近增设生活垃圾分类投放点。虞澜别院××室房屋周边的实际情况与宣传并不一致。本案所涉的商品房系预售房屋,对于房屋及所在区域的环境，买受方只能依据出卖方提供的资料进行判断。从常理来看，房屋及周边区域环境对于买受方决定购房与否以及对购房位置及价格的预期有一定的影响。但对于商品房的买受人来说，其签订商品房买卖合同购买房屋的最终目的是用于居住。虞澜别院××室房屋附近设置生活垃圾分类投放点会对房屋所在的区域环境产生一定影响，但并不足以影响买受人购房居住的合同目的的实现。故此，顾琴、朱建华认为海园公司存在根本性违约，其依法享有合同解除权的主张，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受方；出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。但顾琴、朱建华未提供证据证明增设生活垃圾分类投放点需要进行规划、设计变更，其提供的证据也不足以证明生活垃圾分类投放点的增设会对其所购商品房的质量或使用功能的正常发挥产生直接影响。故此，顾琴、朱建华认为海园公司违反《商品房买卖合同》约定，其依据合同约定享有合同解除权的主张，本院难以支持。综上，顾琴、朱建华主张解除商品房买卖合同的诉讼请求，既不符合法定解除的情形，也不符合合同约定解除权条件，故本院对此主张不予支持。原告诉请要求被告返还购房款129万元并支付相应利息损失、违约金5万元，依据不足，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告顾琴、朱建华的诉讼请求。 案件受理费减半收取8430元，由原告顾琴、朱建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  孙秀芹 二〇二〇年九月二十一日 书记员  唐梦茹