河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初2571号 原告：封乐，男，1986年3月19日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：王晓存，河北东方光明律师事务所律师。 被告：河北中核岩土工程有限责任公司，住所地石家庄市兴苑街53号。 法定代表人：赵在立，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱勇强，男，1982年12月22日出生，汉族，住石家庄市桥西区，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘韶强，河北谦实律师事务所律师。 第三人：河北鼎诺房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区中山东路816号瑞景华庭小区物业楼二楼。 法定代表人：陈亚光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘晓龙，男，1987年7月9日出生，汉族，住石家庄市无极县，该公司员工。 原告封乐与被告河北中核岩土工程有限责任公司、第三人河北鼎诺房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告封乐及其委托诉讼代理人王晓存、被告河北中核岩土工程有限责任公司的委托诉讼代理人朱勇强、刘韶强、第三人河北鼎诺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人河北鼎诺房地产开发有限公司签订的《合作建房协议书》对被告河北中核岩土工程有限责任公司有效。2.本案诉讼费用依法承担。事实与理由：被告河北中核岩土工程有限责任公司（下称中核公司）的土地要进行开发，土地使用证号为裕华国用（2004）第156号，规划许可证号为建管130100201300148号，项目名称为鼎和国际综合楼，政府公示的建设单位为被告中核公司。被告中核公司委托第三人河北鼎诺房地产开发有限公司（下称鼎诺公司）进行开发，全部建设资金、报批、建设、管理、房屋销售等工作都由鼎诺公司负责，中核公司只提供上述土地，不出一分钱。鼎诺公司在中核公司附近设立售楼处，持合作项目的相关证明做售房广告向潜在买房人兜售房屋。原告看到广告、查询了其提供的手续，看到第三人出示的其与中核公司签订的《合作改造建设协议书》及授权委托书后才放心购买。2014年1月21日、3月7日，鼎诺公司与原告签订了三份名为合作建房，实为房屋买卖的《合作建房协议书》，原告共支付了848000元购房款。原告购买时地基建设已经开工，后建设到主体封顶时停工。综上所述，“鼎和国际”项目房屋所有权和土地使用权登记为被告中核公司，鼎诺公司根本无权卖房，其卖房行为是基于与被告中核公司共同开发下的委托卖房，是得到被告授权所进行的。原告与第三人签订《合作建房协议书》时也是知道被告与第三人之间存在合作改造建设合同关系。故请求法院判令原告与第三人签订的《合作建房协议书》直接约束被告中核公司，即原告与第三人签订的《合作建房协议书》对被告有效。特诉至法院，望判如所请。 被告辩称，1.原告与第三人之间签订的《合作建房协议书》的合同效力只能及于合同的相对方，对合同之外的第三人不具有约束力。2.原告与第三人之间签订的《合作建房协议书》并不是房屋买卖合同，这充分说明原告明知案涉房屋不具有上市交易条件，不能买卖，因此双方不能签订房屋买卖合同，只能以建房的方式进行合作。房屋建成后，按照协议约定享受各自权利，履行各自义务。该协议在三方之间是有效的协议，但因为第三人与答辩人解除了《合作改造建设协议书》，因此该协议也已经归于无效。不管协议效力如何，其约束力只基于合同相对方，对答辩人不具有任何约束力。3.原告与第三人签订《合作建房协议书》，并非基于答辩人的授权，答辩人也从未授权第三人与其他人签订合作建房协议，原告也没有证据证明其与第三人签订的《合作建房协议书》是基于答辩人对第三人的授权，因此该协议仅对协议双方有约束力，其效力不能及于答辩人。4.第三人提供的委托书是伪造的，答辩人提交了鉴定申请，对其真伪进行鉴定，答辩人从未授权第三人销售案涉房屋。5.答辩人为防止第三人销售合作改造建设房屋，已经尽到了合理的注意义务，在报纸上刊登了公告，在房屋所在地也张贴了相关的公告，告知潜在的购房者，原告与第三人对此均是明知的。他们之间之所以签订的是合作建房协议而不是房屋买卖合同，其目的就是为了规避房屋不具备上市交易条件的法律规定。原告与第三人对其事实行为的性质是明知的，对其行为所产生的法律后果应当由其自己承担，而不是由没有任何过错的答辩人承担责任。综上，原告与第三人签订的协议与答辩人没有关系，其效力与答辩人无关。 第三人述称，1.原告与第三人签订《合作建房协议书》时第三人与被告之间签订的《合作改造建设协议书》正处于履行过程中。第三人向原告出示了被告为主体的《土地证》、《建筑工程施工许可证》、《石家庄市建设工程规划许可证》、第三人与被告签订的《合作改造建设协议书》及被告向第三人出具的《授权委托书》，在《合作改造建设协议书》《授权委托书》中均有第三人可以销售部分房屋的内容。2.对于案涉项目系第三人与被告合作开发，原告是明知的，而第三人与原告之所以签订《合作建房协议书》，也是基于第三人与被告签订《合作改造建设协议书》及被告的委托。第三人与被告进行合作的房屋，系按照协议约定拟分配给第三人的房屋，并不是拟分配给被告的房屋。3.第三人与被告于2016年2月5日签订《鼎诺公司退出合作建设“鼎和国际综合楼”后有关事宜协议书》，并非第三人本意。因被告在合作过程中只是负责提供土地，而第三人则需要负责全部工程建设资金及土地增容的各项税费，故第三人在项目中投入巨大。虽第三人在项目进行过程中暂时缺少资金周转，但是一直在想办法筹集资金投入项目。后因工地农民工讨要工资进行上访，第三人迫于舆论压力及被告人的压力，在不得以的情况下与被告签订协议退出合作。因在解除合作后被告返还资金有限，导致第三人在项目中亏损严重，故无力返还原告合作建房款。综上，原告与第三人签订《合作建房协议》时，第三人与被告之间签订的《合作改造建设协议书》正处于履行过程中。原告基于第三人与被告的合作关系，与第三人签订《合作建房协议书》，而第三人收取原告合作建房款行为属实。对原告的诉讼请求，请法院依法裁判。 本院经审理认定事实如下：1.2012年6月12日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订一份《合作改造建设协议书》，协议中第一条约定，双方合作项目位于石家庄市裕华区，甲方拥有的地号：1301060030030015000，土地面积6579.10平方米，用途为科研设计用地，使用期限至2052年3月5日，双方合作建设综合楼（以规划局审批为准）。第二条合作方式中约定：1.甲方提供的上述土地，保证没有债权债务，没有相关争议。乙方提供全部工程建设资金，并负责项目的报批、建设、管理、存量房销售等项工作。合作项目建成后，双方按照本合同第七条约定分配房屋及地上、地下设施。甲方除土地使用权外，不再投入任何资金。甲方积极配合乙方办理税费减免事宜，因办公区改建所发生的各项税费均由乙方承担。2.本项目以甲方的名义立项，甲方派人监督本项目的合作事宜，甲方负责审核本项目的概、预算并负责工程质量监督管理，甲方在同等条件下择优选定监理公司，监理费用列入项目成本。第三条项目管理中约定：1.甲方授权乙方负责本项目的开发建设，包括办理行政审批手续、该综合楼的验收、以甲方名义办理房屋产权证和分户产权证等事宜（2-5项内容略）。第七条利益分配第1项中约定：甲方分得本项目裙楼1-5层，地上建筑面积不少于10700平方米（如裙楼面积不足由塔楼补充），建筑物地下室1000平方米，另增加塔楼第6层。甲方拥有地下车位30个，甲方拥有南面地上停车场，乙方拥有塔楼7至顶层，乙方拥有其余地下室，乙方拥有剩余地下车位。第七条第4项中约定：项目建成前，乙方分得的房产、车库如需销售，应以甲方名义由乙方负责销售，……项目建成后，属乙方分得的房产、车库，由乙方自行销售，甲方给予协助。合同中还约定了其它事宜。 2014年1月21日、3月7日，原告分别与第三人签订了三份《合作建房协议书》，约定由原告参与第三人在石家庄市兴苑街53号投资建设的“鼎和国际”项目，房屋标的坐落“石家庄市兴苑街53号鼎和国际项目11层”，第12号房的暂定面积46.23平方米，单价6056.67元，建房款总额为280000元，预计交房日期2015年12月31日；第13号房的暂定面积43.97平方米，单价6345.24元，建房款总额为279000元，预计交房日期2015年12月31日；第11号房的暂定面积48.5平方米，单价5958.76元，建房款总额为289000元，预计交房日期2015年12月31日。2014年3月7日，原告向第三人缴纳合作建设金279000元、280000元，4月3日又向第三人缴纳合作建设金289000元。 2016年2月5日，第三人与被告签订《鼎诺公司退出合作建设“鼎和国际结合楼”后有关事宜协议书》，协议书中约定：第三人退出鼎和国际综合楼合作，鼎和国际综合楼项目所有权益完全归被告所有。双方同意按《合作改造建设协议书》第九条第3款，即合作期间第三人的投资按债务关系处理。第三人投入项目的资金总计1330万元由被告返还第三人。鉴于合作期间第三人代为办理手续及管理项目建设至地上8层，为此，双方同意按照项目代建的相关标准确定办理前期手续及项目管理费共计400万元。协议中还约定了其它事项。 以上事实有被告与第三人签订的《合作改造建设协议书》《鼎诺公司退出合作建设“鼎和国际结合楼”后有关事宜协议书》、原告与第三人签订的《合作建房协议书》及收据可以证实。 庭审中，原告称，2014年初第三人在万达广场和项目所在地设立售楼部，出售建房方为被告的楼盘，原告到项目现场实地看的时候项目的墙上和围挡上粉刷了大量第三人销售的广告。该楼盘位于被告的院内，广告就刷在被告的门口，第三人在高调的销售该楼盘。第三人向原告出示了该项目的三证，项目的建设方是被告，同时向原告出示了其与被告签订的《合作改造建设协议书》及售楼协议书，可以证实被告是鼎和国际综合楼项目的建设方。原告与第三人的合同是在第三人取得被告的委托有权对外销售的基础上才订立的。订立合同时，原告即知道被告与第三人之间存在合作改造建设委托关系。原告提供如下证据：1.石家庄市规划局2013年11月核发《建设工程规划许可证》明细表，证明本案所涉的鼎和国际综合楼的建设单位系中核岩土公司，许可证号：130100201300148。2.石家庄市城乡规划局关于中核岩土公司鼎和国际综合楼项目规划方案调整的公示通告及平面图，证明本案所涉的鼎和国际综合楼的建设单位、产权人系中核岩土公司。3.《合作改造建设协议书》，购房时第三人向原告出具，证明被告只提供土地，不出一分钱，鼎诺房地产负责出钱、负责项目的报批、建设、管理、存量房销售等事项被告授权鼎诺房地产公司负责本项目的开发建设，包括办理行政审批手续等，证明该合同虽名为合作改造建设协议书，实为委托代建协议书。证实原告购房时即知道被告与第三人是委托关系。4.授权委托书，证明被告委托第三人全权办理本案争议楼盘的报批、开发、建设、销售以及其他合作方选定等相关工作。5.鼎诺房地产营业执照、宣传材料，证明当时鼎诺房地产为诱导原告购买，出具的其有房地产开发与经营的资格，当时均价为6500元每平，该项目的建设单位为石家庄建设集团，证明原告与鼎诺房地产为房屋买卖关系。6.《合作改造建设协议书》，被告在诉讼中提交，与证据3版本不同，但证明内容一致。7.鼎和国际现场照片，证明该项目在中核公司的院内，已经封顶，楼盖成这样绝不是1730万元可以达到的。8.《合作建房协议书》，证明原告购买了鼎和国际房屋（第一条第2款）并约定，如不能按期交房，原告可以选择要日万分之三的违约金，也可以选择要18%的利息（第四条第1款），具备正式的预售手续后，双方签订正式《房屋买卖合同》，本协议性质为房屋买卖合同法律关系。9.鼎诺房地产收据，证明第三人收取了原告的购房款。被告中核岩土公司对原告提交证据1、2、5、6、7的真实性无异议、对原告提交的证据的证明目的不认可，认为原告明知其签订合作建房协议的房产权利人是被告，不是第三人，仍与第三人签订协议，其行为所产生的法律后果应当由原告自己承担。原告与第三人之间签订的协议书，认为协议是有效的，对原告和第三人之间具有法律效力，就是合作建房，建成后按照协议约定享受权利，履行义务。通过协议书上当事人以及后面的落款只有原告和第三人两方，合同是有相对性的，被告并没有参与该协议，与被告没有关联，对被告没有约束力。第三人鼎诺公司对证据3的质证意见为代理人没有见过，不发表意见，对其他证据均没有异议。 被告提供如下证据：1.石欣月仲裁裁决书，证明原告等人与第三人订立的合作建房协议书无效，第三人不具有法律约束力，对被告无效，不能约束被告。之所以协议无效是因为被告与第三人解除了合作建房协议，第三人不再具备与被告合作的资本。对其与其他人签订的相关协议也均不应当履行。2.2013年2月18日项目外墙张贴公告照片，证明被告曾在项目外墙张贴公告，公开提示风险，尽到道义责任，对潜在购房者进行了风险提示。3.2013年2月21日河北日报刊登公告页，证明被告曾登报公开提示风险，尽到道义责任。证据2、3均是在原告与第三人签订合作建房之间，这也可以证明原告与第三人为什么没有签订房屋买卖合同，而是签订的合作建房协议。因为原告明知案涉房屋存在着法律上的风险，应该也注意到了被告所进行的提示，为了规避其自身的风险，将所谓的房屋购买协议签订成了合作建房协议。4.第三人2016年2月29日的通告，证明第三人与原告等人以合作建房名义签协议并收取房款完全是该单位自行作为，未经被告同意与授权，对此应由协议双方自行承担责任和损失。5.第三人退出鼎和国际项目有关事宜协议书，证明第三人退出了与原告的合作改造建设项目，合作期间第三人以合作建房名义收取的原告等人房款未经被告同意和授予权利，是第三人自行作为，与被告无关。被告与第三人对双方合作期间的账目已经算清，后续产生的问题由各自承担。原告对被告方的证据不予认可，被告提交的都是复印件：对证据1的真实性无异议，与本案无关联性，不是本案审理涉及的范围，对证据2真实性不认可，是复印件，不能证明形成时间，对证据3公告对原告不产生法律效力，对证据4是第三人的单方声明，不能实现被告证明目的，对证据5协议是被告和第三人签订，解决的其二者之间内部问题，不改变被告委托第三人与原告签订的协议约束被告这一事实，不能实现被告的证明目的。第三人对被告提交的证据1-3同原告的质证意见，对证据4、5的真实性无异议，但签订的环境和处境是在被告协同施工单位给第三人资金压力下，迫不得已签订的。 本次审理中，被告向本院提出鉴定申请，请求对原告提供的授权委托书所加盖的“河北中核岩土工程有限责任公司”公章与被告当时的公章的一致性进行鉴定。关于该授权委托书的原件，被告称从逻辑和法律上应当在第三人处，原告称是从第三人销售现场获取，第三人称应该是在被告处，因为是被告出具的。因各方当事人均不能提供该证据原件，致被告申请的鉴定无法进行。且根据原告提交的类案生效判决，对上述证据的效力已作出判定，故被告的申请不符合法律规定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切的证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被告与第三人之间签订有《合作改造建设协议书》，协议书中明确约定当事人负责项目的报批、建设、管理、存量房销售等项工作，在利益分配中还约定了当事人分得的房产、车位、地下室等，尤其在第七条利益分配的第4项中约定“项目建成前，乙方（河北鼎诺房地产开发有限公司）分得的房产、车库如需销售，应以甲方（河北中核岩土工程有限责任公司）名义由乙方负责销售”，所以，原告与第三人签订《合作建房协议书》时，是在当事人取得了被告的授权及委托有权对外销售其分得的房产的基础上签订的，且原告在与第三人签订《合作建房协议书》时也是知道当事人与被告之间存在合作改造建设合同关系的，故原告与第三人签订的《合作建房协议书》应当直接约束被告。即使被告与第三人在之后解除了双方之间的合作改造建设合同关系，此系被告与第三人之间内部的处理事宜，对外不产生法律效力，所以并不必然免除被告对原告与第三人签订《合作建房协议书》的约束。原告要求确认其与第三人签订的《合作建房协议书》对被告有效，本院予以支持。 基此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，判决如下： 原告封乐与第三人河北鼎诺房地产开发有限公司签订的《合作建房协议书》对被告河北中核岩土工程有限责任公司有效。 案件受理费减半收取40元，由被告河北中核岩土工程有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕宁街77号石家庄市，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 马 萌 二〇二〇年九月七日 书记员 彭伟然