山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初9294号原告:白新东，男，1982年11月15日出生，汉族，城镇居民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：郭召道，北京金珺泰律师事务所律师。被告：聊城正泓置业有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区侯营镇田庄村委西邻。法定代表人：于瑞平，总经理。委托诉讼代理人：于合龙，山东智祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈学建，山东智祥律师事务所律师。被告：聊城市利元置业有限公司，住所地:山东省聊城经济技术开发区黄山路**。法定代表人：路卫国，总经理。委托诉讼代理人：赵海萍，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亭亭，山东万航律师事务所律师。原告白新东与被告聊城正泓置业有限公司（简称正泓公司）、聊城市利元置业有限公司（简称利元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭召道，被告正泓公司委托诉讼代理人陈学建、利元公司委托诉讼代理人赵海萍、杨亭亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白新东向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告立即为原告办理房屋所有权证书；2.判令二被告向原告连带支付违约金100000元（计算日期截至2020年1月1日）。事实和理由：原告与被告正泓公司签订了《商品房预售合同》，购买了位于聊城市东昌府区育新街16号正泓新天地的房屋。后被告正泓公司将本合同债权债务全部转让给了被告利元公司，原告也按要求将房款交给了利元公司。被告利元公司于2013年7月份交付房屋，原告当日入住。因二被告一直未办理房产证，给原告生活带来极大不便。故原告诉至法院，请依法判决。正泓公司辩称：1.正泓公司与利元公司于2010年9月23日签订《正泓新天地项目合作协议》（以下简称协议。协议第五条第一款约定，被告利元公司以正泓公司的名义进行项目开发建设，自行、独立承担自本协议签订之日后项目开发建设和售后维护（修）过程中的一切费用和责任；第五条第二款约定，利元公司以正泓公司名义开发建设的商品房由乙方（即利元公司）自行处置和销售，所得利润归乙方，所产生的债务和法律责任由乙方自行承担。协议第八条约定自本协议签订之日起，本项目所需办理各项手续及办理手续和工程上产生的费用均由利元公司承担。未办理手续如下：工程建设许可证、招投标、工程建设开工证、房地产开发项目预售证、图纸联审、房产证、法律规定的其他手续。协议第九条第一款约定，该项目所涉及的正泓公司与他方签订的设计、施工、工程监理、商品房预售等方面的合同（协议）、文件，除土建、安装合同外，由利元公司确认后以正泓公司名义继续履行，并自行承担因履行合同产生的法律责任。协议第十一条第一款约定，利元公司保证有能力完成项目的开发建设；第十一条第三款约定，乙方保证履行已确认的正泓公司与他方签订的有关设计、施工、工程监理、商品房预售等合同、协议、文件；第十一条第五款约定，利元公司应按照法律法规及本市相关规定实施项目开发，否则承担由此产生的法律责任……。因此，涉案房产产生的一切债务和法律责任应由利元公司承担，正泓公司不承担任何责任。2.原告对正泓公司将涉案房地产项目的债权、债务全部转让给了利元公司是知情并同意的，对《商品房预售合同》的一切债权债务由利元公司承担也是知情并同意的。而且，利元公司是涉案房产的实际出卖人，原告也是在此基础上将购房款交付给了利元公司。原告多年来从未找过正泓公司，因此正泓公司不应承担任何责任。3.原告要求支付违约金100000元未提供证据支持，正泓公司不予认可。4.原告作为买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，超过诉讼时效期间的不应再支持和保护。多年来，原告未找过正泓公司主张办证和逾期办证违约金，因此已超过诉讼时效，不应支持。请求法院驳回原告对正泓置业的诉讼请求。利元公司辩称，1.利元公司不是涉案商品房买卖合同的相对人，不承担因涉案买卖合同纠纷产生的违约责任。本案中，签订商品房买卖合同的主体是正泓公司和原告，正泓公司与原告为合同的相对人，根据合同相对性，双方签订的买卖合同仅对正泓公司及原告发生效力，对利元公司没有约束力。涉案房屋中购房款、合同、发票等相关购房手续都是以正泓公司的名义签订和收取，两被告之间就涉案项目并不是转让关系，仅是合作关系。另外，根据合同约定，出卖人仅具有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，没有为其办理产权登记手续的义务。是否办理产权登记手续、何时办理最终均由原告决定。原告要求利元公司为其办理房屋所有权证书并承担违约责任无事实及法律依据。2.假设存在逾期协助原告办证的违约行为，因原告实际不存在损失，其主张正泓公司或利元公司承担违约金的请求不应得到支持。根据我国合同法及司法解释相关规定，结合本案存在协助逾期办证的违约行为，应当严格以实际损失作为判断基础，且根据谁主张谁举证原则，原告具有证明其实际损失的义务。自原告购房至今，聊城房地产市场价格逐渐上涨且居高不下，原告不存在转让损失、租赁损失等，反而因房产大幅度增值取得相当收益。根据合同法及司法解释之规定，违约责任的承担以实际损失为参考，遵循填补性原则及公平原则。因此，即使本案合同相对方存在逾期协助办证行为，但原告不存在损失，无需予以填补或补偿，因此对其诉求法院不应支持。另外，原告主张的违约金计算期限超过了法定的诉讼时效。根据《民法总则》的相关规定，权利人应自知道或应当知道权利被侵害之日起三年内提起诉讼。自本案立案之日向前计算三年之前的违约金诉求已超过了法定的诉讼时效，即便原告请求承担违约责任，也仅能主张立案之日向前推算三年以来产生的违约金。对于已超过诉讼时效的部分主张，贵院应当予以驳回。经审理，本院认定如下事实：2010年9月23日，被告正泓公司与被告利元公司签订《正泓.新天地项目合作协议》。协议第三条载明：甲方（正泓公司）以挂牌出让方式取得该项目的国有土地使用权，并取得国有土地使用权证。协议第五条约定项目合作方式，5.1约定，乙方（利元公司）以甲方名义进行项目开发建设，自行、独立承担自本协议签订之日后项目开发建设和售后维护（修）过程中的一切费用和责任……；5.2条约定，乙方以甲方名义开发建设的商品房（除本协议第5条5.5中回迁安置用房外）由乙方自行处置和销售，所得利润归属乙方，所产生的债务和法律责任由乙方自行承担。第八条约定：自本协议签订之日起，本项目所需办理的各项手续以及办理手续和工程上产生的费用均由乙方承担，未办理手续如下：工程建设许可证、招投标、工程建设开工证、房地产开发项目预售证、图纸联审、房产证、法律规定的其他手续。之后，利元公司对上述项目进行建设。2012年10月18日，原告与被告正泓公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买位于聊城市东昌府区育新街16号正泓新天地1-1-161号房屋，房屋价款796419.96元。原告交纳房款的发票加盖聊城正泓置业有限公司新天地发票专用章。2013年7月2日，原告入住涉案房屋。《商品房预售合同》第十七条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（第3项为双方另行协商）。该房产至今没有办理产权备案登记。期间，原告多次向有关部门反映要求尽快办证，同时向法院提交相关职能部门关于该小区推动办证工作的若干回复意见。利元公司于2019年12月19日向业主出具告知书一份，该告知书中利元公司表示，“针对正泓新天地业主办理房产证事宜，我公司已将前期工作全部完成，罚款已全部缴纳，聊城市住建委已经召开第一次会议，会议内容主要是解决业主房产证问题，请广大业主放心，我公司一定把办证工作作为重中之重，安排专人负责，及时催办政府相关部门，积极协调正泓置业配合，并及时将办理进度告知各位业主……”。另查明，房产不能办理产权备案登记的原因是被告在建设过程中没有办理建设工程规划许可证。本院认为：原告要求被告支付逾期办证违约金具有事实和法律依据。首先，原被告在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。关于违约责任的承担主体，原告与正泓公司签订商品房预售合同，正泓公司是合同相对方，其负有向原告出售房屋后配合其办理相关产权备案登记的合同义务。未办理产权登记的原因是因为该开发项目未办理建设工程规划许可证，正泓公司未全面履行合同义务，对此造成的后果应当承担违约责任。利元公司与正泓公司签订有合作协议，实际承担工程建设、商品房销售等相关事项。利元公司系此工程项目的实际参与者，二被告之间相关协议条款的约定对原告不产生法律效力，且原告在主张权利时利元公司也均向其承诺会积极协调为原告办理产权备案相关事宜。综上，利元公司对原告无法取得房屋所有权证书也应承担违约责任。关于违约金的计算，合同约定出现逾期办证后违约责任的承担由双方协商处理，未约定具体的违约金计算方式。故违约金应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算，即按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照原告与被告所签商品房预售合同约定的时间，计算违约金的起始时间应为2014年6月27日。原告主张被告支付违约金100000元（截至2020年1月1日），未超过上述计算标准。关于原告诉请被告办理房屋所有权证书的诉讼请求，根据双方约定，被告应在合同约定时间内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。之所以迟迟未能办理，原因在于被告尚未取得建设工程规划许可证。由于被告的原因造成原告目前尚不能办理房屋产权证书，故原告的该项诉求可待被告取得建设工程规划许可证符合办理房屋产权条件后另行主张。关于诉讼时效，原告主张诉求并未超过诉讼时效。原告提交的证据能够证明其业主代表向被告利元公司及正泓公司工作人员询问办证事宜，二公司工作人员均答复正在积极协调推进中。结合原告提供的其他证据能够证明原告向二被告持续主张权利，且二被告的工作人员均承诺会积极配合办理相关事宜，直至本案诉讼前及诉讼期间，被告的相关手续仍在办理之中，其违约行为仍在持续。原被告的上述行为，构成诉讼时效的中断，原告起诉未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告聊城正泓置业有限公司、聊城市利元置业有限公司共同赔偿原告白新东逾期办证违约金100000元,限本判决生效后十日内过付。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  魏方武二〇二〇年九月二十五日书记员  何冰冰