河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0207民初2440号 原告：刘立民，男，汉族，1972年10月11日出生，住所地唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：李瑞芬，河北张连生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪晴，河北张连生律师事务所律师。 被告：张双印，男，汉族，1953年12月21日出生，住所地唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：郑久成，河北仲浩律师事务所律师。 原告刘立民与被告张双印排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘立民及其委托诉讼代理人李瑞芬、张雪晴，被告张双印及其委托诉讼代理人郑久成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘立民向本院提出诉讼请求：1、判令被告拆除在原告所有的18间房屋所属3.03亩土地使用权（原丰南市大发橡胶厂院内，占地示意图附后）范围内兴建的建筑物及附属设施，并恢复土地原状；2、判令被告从原告享有18间房屋所有权及所属3.03亩土地使用权的院内搬出，恢复房屋及院落原状；3、判令被告赔偿原告租金损失15万元。事实和理由：2005年4月25日，河北省正大拍卖行有限公司（以下简称正大拍卖行）对原丰南市大发橡胶厂（以下简称大发橡胶厂）内部分土地使用权、房屋所有权进行拍卖，原告最终以5万元的价格竞拍取得。同日，签订买卖合同，根据买卖合同约定原告取得丰南区大齐各庄镇幸福河南、友谊路西，原大发橡胶厂院内18间房屋所有权和18间房屋所属范围内的土地使用权，上述房产和土地的具体状况如下：办公室5间105m2、车库2间43m2、宿舍6间126m2、生产用房4间85m2，警卫室1间15m2，结构均为砖混，占地面积3.03m2，后原告发现被告非法侵占了上述院落，擅自将上述院落改建为养猪场，将原告所有的18间房屋作为猪舍，原告要求被告搬出未果，被告的行为严重侵害了原告合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告张双印辩称，请依法驳回原告的诉讼请求，理由如下： 一、原告刘立民的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到法律保护。2005年5月25日，原告与农行签订买卖合同取得大发橡胶厂院内18间房屋所有权，诉讼时效应当从2005年5月25日开始计算，原告的诉讼请求超过诉讼时效。 二、被告张双印享有大发橡胶厂院内三间房屋的所有权，使用集体土地养猪具有合同依据，不存在侵权行为。 大发橡胶厂成立以来房屋所有权和土地使用权的变化情况如下： 1992年，原丰南市大齐各庄乡占屯村村民委员会（以下简称占屯村委会，现更名为唐山市丰南区大齐各庄镇詹家屯村村民委员会）与案外人刘凤维、刘荣昌、刘凤岐（原告父亲）共同投资注册成立大发橡胶厂，村委会持有70%股份，刘凤维、刘荣昌、刘凤岐各自持有10%股份，建厂后在厂区范围内建房34间，其中：生产用房11间、办公室5间、库房4间、车库2间、宿舍6间、生产用房4间、生产用房1间、警卫室1间，总建筑面积805.89ｍ2。1994年11月10日，原唐山市房地产管理局颁发丰南房字第××号《唐山市单位房产所有证》，上述房产登记在大发橡胶厂名下。 1994年12月30日、1995年1月23日、1995年2月27日，以大发橡胶厂院内房屋作为抵押，分三次向农业银行唐山分行第二营业部借款共计20万元。 1996年12月13日，占屯村委会与大发橡胶厂代表刘凤维签订企业股份转让合同，将占屯村委会70%股份转让给刘凤维、刘荣昌、刘凤岐，橡胶厂债权、债务归上述三人所有，所占土地3.69亩由三人继续使用，每年向村委会缴纳使用费玉米1000斤。 1997年3月4日，刘凤维、刘荣昌、刘凤岐签订协议，约定刘凤维、刘荣昌退股，由刘凤岐一人经营，院内房屋及附属设施、土地使用权及债权债务归刘凤岐一人所有或使用。 1997年，案外人刘凤岐在车库和宿舍之间院内西侧新盖房三间，大发橡胶厂院内房屋由原来的34间增加至37间。 1998年农行以占屯村委会、刘凤岐为被告向唐山市路南区人民法院起诉，要求偿还贷款本金20万元及利息51433.78元。1998年10月20日，路南法院作出（1998）南经初字第347号民事调解书，内容为：所欠本金及利息用大发橡胶厂院内办公室5间、车库2间、宿舍6间、生产用房4间、警卫室1间，共计18间抵偿给农行；车间11间、库房4间、库房前至车库间过道、库房东至办公室间过道归刘凤岐所有或使用；变压器及附属配套供电设施及供电线路归农行使用，低压线路由刘凤岐使用。 1998年10月28日，农行与占屯村委会签订《土地使用协议》，约定：大发橡胶厂18间房屋及院内所占土地3.03亩由农行无期限使用，租金600元/年*亩，共计1818元/年。 1999年9月12日，被告与原告父亲刘凤岐签订契约，刘凤岐将大发橡胶厂院内西侧三间瓦房卖给被告，价格3600元，被告支付了对价。 2005年4月，农行委托正大拍卖行对大发橡胶厂院内属于自己的房屋进行拍卖，原告竞拍成功。2005年2月25日，原告与农行签订《买卖合同》，约定：办公室105m2，车库43m2，宿舍126m2，生产用房85m2，警卫室15m2，卖给原告，总价5万元。 上述事实说明，大发橡胶厂院内共有37间房屋，被告3间，原告18间，刘凤岐16间。 1997年3月4日，刘凤维、刘荣昌退股后，大发橡胶厂由刘凤岐一人经营。至1998年12月，大发橡胶厂停产。1998年10月28日，农行取得18间房屋后与占屯村委会签订土地使用协议书，取得了房屋及院内所占土地使用权。至2005年初，将18间房屋转让给原告前，农行委托村委会派人看管大发橡胶厂，看管人员由农行支付劳动报酬。 1999年9月12日，被告与原告父亲签订契约，以3600元价格购买大发橡胶厂院内西侧三间房屋后，便搬进三间房屋内居住。2005年初，农行将18间房屋卖给原告后不再给看管人员发放工资，厂子处于无人看管状态，这时，刘凤岐找到被告，请被告为其看厂子，期间可以利用院内土地从事经营活动，被告答应了刘凤岐的要求，双方达成口头协议。从2005年初，开始为刘凤岐看管厂子至今。看厂子期间，利用部分闲置土地盖了猪舍，从事养殖业，被告在看厂子期间没有向刘凤岐要过工钱，没有占用过原告从农行购买的房屋，不存在侵害原告房屋所有权的问题。从2005年初，刘凤岐委托被告看厂子至今长达16年之久，原告从来没有要求被告搬出，也没有提出过其他要求。被告具有院内三间房屋所有权，被告看厂子是刘凤岐同意的，双方存在口头协议，利用部分闲置土地从事养殖具有口头合同依据，被告没有占用原告从农行购买的18间房产，不存在侵权事实，原告无权要求排除妨碍。 三、原告没有取得18间房屋及院内土地使用权，无权请求被告从该块土地上搬出并恢复原状。 大发橡胶厂院内土地属于詹家屯村委会集体所有，土地使用权的情况如下： 大发橡胶厂成立后，院内的土地由大发橡胶厂使用；占屯村委会转让股份后，按照股权转让协议约定由案外人刘凤岐、刘荣昌、刘凤维使用；刘凤维、刘荣昌退股后，由刘凤岐使用。 农行以大发橡胶厂院内18间房屋抵债后，1998年10月28日与占屯村委会签订土地使用协议书，取得大发橡胶厂18间房屋及院内所占土地使用权，共计3.03亩，土地使用费600元/亩*年，总计每年1818元，农行一直按照约定支付土地使用费。1998年10月28日至2005年2月期间，大发橡胶厂院内18间房屋及院内南半部分土地使用权归农行所有，北半部分房屋16间及院内土地使用权归刘凤岐所有，土地使用费由刘凤岐缴纳。 2005年2月25日，原告通过竞拍取得大发橡胶厂院内18间房屋所有权后，没有与占屯村委会签订土地使用协议，至今长达16年之久未向村委会缴纳土地使用费，没有形成事实上的土地使用关系，农行抵债房屋及院内所占土地系占屯村委会集体所有。如果原告继续使用18间房屋所占土地，应当与村委会重新签订土地使用合同，按约定缴纳土地使用费。原告没有取得大发橡胶厂院内自己所有的18间房屋及院内所占集体土地使用权，被告虽然在院内空地盖了猪舍，没有侵犯原告土地使用权。 原告不具有大发橡胶厂院内18间房屋及院内所占集体土地使用权，无权要求被告将在3.03亩土地范围内擅自兴建的建筑物及附属设施全部拆除并恢复原状，无权要求被告从3.03亩图示上搬出、腾空并恢复原状。 四、原告要求被告赔偿租金损失15万元没有事实和法律依据。原、被告之间不存在租赁关系，原告也没有将18间房屋出租，被告也没有阻止原告出租房屋，18间房屋闲置不用是原告自身造成的，与被告无关，不存在租赁损失问题。 经审理查明，1995年3月2日，占屯村委会与刘凤维、刘荣昌、刘凤岐签订《占屯橡胶厂承包合同》，约定占屯村委会将大发橡胶厂（占屯村委会持有70%股份）承包给刘凤维、刘荣昌、刘凤岐，承包期限5年。 1996年12月13日，刘凤维代表刘凤维、刘荣昌与占屯村委会签订《企业股份转让合同》，约定：占屯村委会将其持有的70%股份转给刘凤维、刘荣昌、刘凤岐经营，橡胶厂全部固定资产、债权、债务归刘凤维、刘荣昌、刘凤岐所有，所占土地3.69亩，每年向村委会缴纳使用费玉米1000斤/年*亩。后刘凤维、刘荣昌将各自持有的股权转让给刘凤岐。 1998年，因大发橡胶厂于1994年12月30日、1995年1月23日、1995年2月27日向中国农业银行唐山分行第二营业部（以下简称农行）三次借款共计20万元，并用该厂厂房及3.6亩土地使用权作为抵押担保，借款方只偿还部分利息，尚欠借款本金20万元及利息51433.78元，后该橡胶厂被占屯村民委员会予以注销，该厂股权经原股东协商，全部股权由刘凤岐接收，该厂财产全部由刘凤岐接收。故农行以占屯村委会、刘凤岐为被告提起诉讼，唐山市路南区人民法院于1998年10月20日作出（1998）南经初字第347号民事调解书，经调解双方当事人达成如下协议：一、尚欠借款本金20万元及利息51433.78元，用原丰南市大发橡胶厂办公室5间、车库2间、宿舍6间、生产用房4间、警卫室1间，共计18间房产抵偿给农行唐山第二营业部所有，上述房产及院内土地使用权归农行唐山第二营业部；二、原丰南市大发橡胶厂车间11间、库房4间、库房前至车库间过道、库房东至办公室间过道归刘凤岐使用；三、丰南市大发橡胶厂原变压器及附属配套供电设施及供电线路归中国农业银行唐山分行第二营业部使用，厂区院内低压线路刘凤岐有权使用。 1998年10月28日，农行与占屯村委会签订《土地使用协议书》，约定：原大发橡胶厂18间房产所占土地使用权归农行，并享有长期使用权，土地位于原大发橡胶厂院内，大齐乡幸福河以南，友谊路以西（见示意图，包含院墙西侧4m、院墙南侧3m、院墙东侧2m范围内土地），土地使用面积2021m2，合3.03亩，土地使用费600元/年*亩，总计1818元，每年1月30日前缴纳。后因农行对内部信贷资产进行处置，将上述资产划给中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行（以下简称龙泽路支行）。 1999年9月12日，原告刘立民的父亲刘凤岐与被告张双印签订《契约》，约定刘凤岐将大发橡胶厂院内西侧三间瓦房卖给张双印，价格3600元。被告张双印支付了对价。后被告张双印将上述房屋拆除后建造三间猪舍。 2005年4月25日，龙泽路支行委托正大拍卖行对大发橡胶厂部分房地产进行拍卖，原告刘立民以5万元的价格竞拍取得。同日，原告刘立民与龙泽路支行签订《买卖合同》，约定：刘立民买得坐落于丰南市大发橡胶厂部分房地产土地使用权、房屋所有权，占地约3.03亩，房屋包括办公室约105ｍ2、车库约43ｍ2、宿舍约126ｍ2，生产用房约85ｍ2，警卫室约15ｍ2，均为砖混结构；刘立民须按规定按时向有关部门交纳土地使用费600元／亩＊年，每年1月30日前结清；原告自行解决他人违法侵占事宜，并自行办理该房地产过户事宜。同日，龙泽路支行向刘立民交割了上述资产及丰南集建（占）字第51号《集体土地建设用地使用证》、丰南房字第××号《唐山市单位房产所有权证》。上述房产及房产占用土地现登记在大发橡胶厂名下。原告刘立民未与占屯村委会签订土地使用协议并缴纳土地使用费。 2016年，刘立民以詹家屯村委会、胜利路支行、龙泽路支行为被告向本院提起诉讼，要求确认买卖合同有效，继续履行合同并办理房屋产权过户，本院于2016年6月12日作出（2015）丰民初字第3574号民事判决：确认刘立民与××支行××关于××橡胶厂××房产的买卖合同有效；驳回刘立民对詹家屯村委会、胜利路支行的诉讼请求。 2020年9月9日，本院组织原、被告对现场进行了勘查，勘查结果如下：2005年4月25日原告刘立民向龙泽路支行购买的大发橡胶厂部分房产现已建成独立院落，购买的办公室5间、车库2间、宿舍6间、生产用房4间、警卫室1间依然完好，被告张双印使用办公室2间居住，使用办公室1间停放车辆，使用办公室1间作为饲料间，共计使用办公室4间，未使用其余建筑物。同时，被告张双印在最西侧办公室外新建简易房屋1间，与最西侧办公室一并作为饲料间使用；在院内新建三排猪舍(即示意图中猪舍1、3、4，面积分别为12m×5.3m、12m×5.3m、12m×5.4m)；被告张双印将从原告父亲刘凤岐处购买的三间房屋拆除后新建猪舍（即示意图中猪舍2，面积10m×8m）;在上述院落西侧，被告张双印新建院落1座（24m×9.9m），其中建有三排猪舍；在上述院落南侧，被告张双印种植花生及少量果树（未成材），其中：南墙外3米范围内种植1排树木8棵。 另查明，1994年11月10日，原唐山市房地产管理局颁发丰南房字第××号《唐山市单位房产所有证》，所有单位为原“丰南市大发橡胶厂”，房屋状况明细为生产用房11间、办公室5间、库房4间、车库2间、宿舍6间、生产用房4间、生产用房1间、警卫室1间，总建筑面积805.89ｍ2，，合计34间。 1998年9月26日，原丰南市人民政府颁发丰南集建（占）字第51号集体土地建设用地使用证，确定土地使用者为原“丰南市大发橡胶厂”，用地面积3.61亩，用途厂址，四至为东至大齐友谊路、西至大齐村耕地、南至大齐村耕地、北至幸福河。后原告父亲刘凤岐在院内西侧新建房屋三间，院内房屋由34间增至37间。 上述事实，有当事人陈述、企业股份转让合同、（1998）南经初字第347号民事调解书、土地使用协议书及示意图、拍卖成交确认书、买卖合同、拍卖标的交接协议、唐山市单位房产所有权证、集体土地建设用地使用权证书、（2015）丰民初字第3574号民事判决书、现场照片、现场勘查笔录及现场勘查示意图等证据予以证实。 本院认为，2005年4月25日，原告刘立民与龙泽路支行签订的《买卖合同》合法有效，龙泽路支行向原告刘立民交割了买卖合同约定的资产及产权证书，虽然尚未办理产权过户手续，但是，合同约定的资产应当归属原告刘立民占有使用，原告尚未向相关部门缴纳土地使用费与本案并非同一法律关系，应当另行处理，被告辩称原告没有取得土地使用权的主张，本院不予支持。被告张双印在原告刘立民与龙泽路支行签订的《买卖合同》确定的财产范围内，未经原告刘立民同意，擅自建造猪舍，妨害了原告刘立民对占有物的使用，原告刘立民作为占有人，有权请求被告张双印予以返还、排除妨害。本案系物权纠纷，被告张双印关于原告刘立民的诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院不予支持。被告张双印向原告父亲刘凤岐购买三间瓦房后，拆除建造的猪舍，属于被告张双印的个人合法财产，予以保留。原告刘立民要求被告张双印赔偿经济损失15万元，未提供相应证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告张双印于本判决生效后九十日内自行拆除建造于2005年4月25日原告刘立民向中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行购买的原“丰南市大发橡胶厂”院落内的建筑物如下：1、最西侧办公室外新建简易房屋1间；2、新建的三排猪舍(即现场勘查示意图中猪舍1、3、4，面积分别为12m×5.3m、12m×5.3m、12m×5.4m)，保留被告张双印从原告父亲刘凤岐处购买的三间房屋拆除后新建的猪舍（即示意图中猪舍2，面积10m×8m）; 二、被告张双印于本判决生效后九十日内自行拆除建造于2005年4月25日原告刘立民向中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行购买的原“丰南市大发橡胶厂”西侧院墙外西侧4米范围内的三排猪舍； 三、被告张双印于本判决生效后九十日内自行移除位于2005年4月25日原告刘立民向中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行购买的原“丰南市大发橡胶厂”南侧院墙外南侧3米范围内的8棵树木； 四、被告张双印于本判决生效后九十日内将原告刘立民2005年4月25日向中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行购买的原“丰南市大发橡胶厂”院落腾清后，返还给原告刘立民； 五、驳回原告刘立民的其他诉讼请求。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费3300元，减半收取计1650元，原告刘立民负担1600元，被告张双印负担50元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  郝国庆 二〇二〇年九月二十八日 书记员  周禄洋