重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初1610号原告:陈光模，男，1967年1月8日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告:张显琼，女，1969年1月15日出生，汉族，住重庆市铜梁区。二原告委托诉讼代理人:李平，重庆渝礼律师事务所律师。被告:重庆市龙首房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区小林镇团山社区小东街4号，统一社会信用代码91500224MA5U3E0P2A。法定代表人:刘波，副总经理。委托诉讼代理人:王洪仁，重庆巴岳律师事务所律师。原告陈光模、张显琼与被告重庆市龙首房地产开发有限公司（以下简称“龙首公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈光模、张显琼及其委托诉讼代理人李平，被告龙首公司的委托诉讼代理人王洪仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈光模、张显琼向本院提出诉讼请求:1、判令被告退还原告房屋存在瑕疵应减少的购房款31167.63元；2、判令被告退还原告代收的预告登记费、转移登记费、转让手续费、权属调查费共8262元；3、判令被告支付给原告逾期交房违约金，违约金计算以年利率6%为准以实际已经交付的购房款714190元为基数，从2018年1月1日起计算至实际交房时止(审理中明确要求计算至2019年5月26日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告系位于铜梁×号的铜梁太阳城商住项目开发商，2016年2月25日，在被告提供的图纸基础上，二原告与被告签订了被告提供的格式合同《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告预购铜梁太阳城×号房，套内建面34.83㎡，套内单间20505.02元∕㎡，总价714190元，在房屋交付时，买卖合同第6条第1款约定如产权登记面积与合同约定面积有差异时，按套内建筑面积及单价作为面积差异的处理，第7条约定2017年12月31日前交房，交房条件是取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，第9条约定逾期按日万分之0.10元计付违约金，还约定了其他事项。原告按约交完了购房款总价714190元、代收的预告登记费、转移登记费、转让手续费、权属调查费共8262元、大修基金3338元、代收税费21783元，合计747573元。但被告未按约定交房，2019年5月26日，收到被告发出的《接房通知书》，原告现场验房时发现两个问题，一是屋内进门的左侧紧接墙体多出长7.6米、宽0.2米、高0.9米的一混凝土长方体，直接导致相应套内建面1.52㎡无法使用，二是室内安设了较大的公共光纤盒，影响房屋使用，被告承认问题整改光纤盒，但是对多出的混凝土长方体被告先承认扣减房价，后又反悔不认。另被告提出房屋公摊面积增加应增加总价，原告坚持按约定的套内面积计算，至今被告也未再通知原告接房。上述事实有合同书、交款单据、接房通知书、房屋现状等予以证实。原告认为，合同对面积差异有明文规定应信守，同时屋内多出的混凝土长方体占用了房屋套内面积，对此原因不明且被告未告知原告，属交付标的物存在瑕疵严重影响使用，应减少购房款；约定的逾期交房违约金计算标准远远不足以弥补原告损失，且合同属于被告提供的格式条款，违约金计算标准应作调整为按已付房款的同期贷款利率6%计算。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告龙首公司辩称，一、房屋没有瑕疵，原告主张购买的房屋有混凝土块，但原告的套内面积与房产证上的套内面积一致，原告的房屋面积其实是增加了的；二、第二项请求是依法代收的费用，应当驳回；三、合同中违约金标准的约定是双方真实意思表示，确实逾期交房了，但即使要计算违约金也应该从2018年1月1日计算至2019年5月26日。本院经审理认定事实如下:龙首公司（甲方）将坐落于重庆市铜梁区×号（铜梁·太阳城）×出售给陈光模、张显琼（乙方），双方于2016年2月25日签订《重庆市商品房买卖合同》约定:房屋所在幢为7层，房屋所在层为1层，建筑面积41.73平方米，套内建筑面积34.83平方米；总成交金额为714190元，建筑面积单价17114.55元∕平方米，套内建筑面积单价为20505.02元∕平方米；如产权登记面积与合同约定面积有差异，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式；该房屋属于预售商品房，甲方应当在2017年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方应于确定交房的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；逾期交房，甲方从本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金等。同日，陈光模、张显琼付清了全部房款，龙首公司另代收大修基金3338元、契税21426元、印花税357元、预告登记费550元、转移登记费550元、转让手续费7142元、权属调查费20元。2016年3月24日，案涉预购商品房买卖合同经重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局备案登记。2016年3至5月期间，龙首公司以二原告的名义缴纳了契税21425.70元、印花税362.10元（产权转移书据357.10元和权利、许可证照5元），另代缴了不动产登记费550元。2019年5月26日，龙首公司发出《接房通知书》载明:……物业公司已多次电话通知你户接房，现正式以书面形式通知你户。为了方便各位业主接房，请您（们）于2019年5月29日至31日前来“太阳城”物业服务中心现场办理接房手续……2019年6月13日，重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局为案涉房屋出具产权证书，确认案涉房屋建筑面积42.16平方米、专有建筑面积（套内面积）34.83平方米。针对双方争议的案涉房屋进门左侧多出的长方体，本院对现场进行了勘察，双方当事人到场测量并确认:该长方体长7.6米（不包含两边的立柱）、宽0.2米、高0.9米，系钢筋混凝土的承重墙。审理过程中，双方一致认可龙首公司应当退还陈光模、张显琼第二项诉讼请求的费用为7716.80元。上述事实，有双方的陈述及原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、收据、《接房通知书》、照片、《建设部关于印发〈商品房销售面积计算即公用建筑面积分摊规则〉（试行）的通知》，被告举示的房屋产权证书、《税收完税证明》、收据等证据材料存卷为据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力，本院予以确认。本院认为，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”关于被告应否就案涉房屋中双方争议的立方体（1.368立方米）进行赔偿的问题。二原告主张该立方体导致部分套内面积无法使用，应当赔偿损失。被告辩称，合同约定的套内面积与产权证上的套内面积一致，该立方体实为增加的房屋面积，故不应赔偿。本院认为，《建设部关于印发〈商品房销售面积计算即公用建筑面积分摊规则〉（试行）的通知》第七条规定，商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积。非共用墙体墙体水平面积全部计入套内墙体面积。案涉长方体长7.6米（不包含两边的立柱）、宽0.2米、高0.9米，位于案涉房屋进门左侧与另一套商品房共用的承重墙底部，案涉房屋位于1幢7层建筑的1层，承重墙的存在是为了整个楼栋的公共安全，其存在具有合理性。从前述测量方式来看，案涉立方体不及套内为区分功能而存在的墙壁对房屋套内面积的影响，且产权证书确定的套内面积与合同约定的套内面积并无差异。故，二原告据此要求被告赔偿损失，于法无据，本院不予支持。关于二原告要求被告退还代收的预告登记费、转移登记费、转让收费、权属调查费共8262元的请求。双方一致认可实际应退还的金额为7716.80元，本院予以确认。二原告要求被告支付以实际已经交付的购房款714190元为基数，以年利率6%为准从2018年1月1日起计算至实际交房时止的逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”双方约定交房时间为2017年12月31日前，逾期交房，甲方从本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金。被告陈述2019年5月26日通知原告可于2019年5月29日接房，原告对此予以认可，并据此主张2018年1月1日至2019年5月26日为逾期交房时间，本院对此予以支持。原告主张以购房款714190元为基数，按日万分之0.1计算的违约金标准过低，请求将违约金标准调整为年利率6%。本院认为，合同约定的违约金确实过低，但原告未提供如案涉房屋同地段同类房屋租金价格等具体损失的依据，故，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市龙首房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还代收原告陈光模、张显琼的预告登记费、转移登记费、转让手续费、权属调查费共计7716.80元；二、被告重庆市龙首房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈光模、张显琼以购房款714190元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的2018年1月1日至2019年5月26日期间的违约金；三、驳回原告陈光模、张显琼的其他诉讼请求。案件受理费减半收取392元，由被告重庆市龙首房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李坤二〇二〇年九月二十五日书记员  伍玥