广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初679号原告（反诉被告，以下简称原告）：徐裕武，男，1971年4月29日出生，汉族，住广东省电白县，委托诉讼代理人：苏淑芬，夫妻关系。原告（反诉被告，以下简称原告）：徐伟中，男，1968年3月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区，上列两原告共同的委托诉讼代理人：易忠平，广东安秉泰律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：江彩英，女，1974年5月8日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：郑明帆，广东普耀律师事务所律师。被告：广州晶锐装饰工程有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街长江数码花园**首层**。法定代表人：江伟新。第三人：广州市彩创置业有限公司，住，住所地广东省广州市白云区田心江中街七巷****/div>法定代表人：江彩英。委托诉讼代理人：郑明帆，广东普耀律师事务所律师。原告徐裕武、徐伟中与被告江彩英、广州晶锐装饰工程有限公司（以下简称晶锐公司）、第三人广州市彩创置业有限公司（以下简称彩创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐裕武的委托诉讼代理人苏淑芬及两原告共同的委托诉讼代理人易忠平，被告兼第三人的法定代表人江彩英及其与第三人共同的委托诉讼代理人郑明帆均到庭参加了诉讼。被告晶锐公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐裕武、徐伟中诉称及辩称：2010年9月30日，广州市白云区太和镇田心村第七经济社（以下简称第七经济社）与被告晶锐公司签订《土地承包协议书》一份，第七经济社将棋尾背（地名）1（地名亩土地（以下简称涉案土地）承包给被告晶锐公司，租期35年，承包性质为商业开发，可分包经营项目。2015年9月22日，被告江彩英与原告徐裕武签订《土地商业开发项目合作协议》一份，双方约定由被告江彩英提供涉案土地共同合作开发建设，被告江彩英负责村社手续，证明文件及长期用水、临时用电，保证上述地块是通过社员大会表决通过合法所取未对外转让、抵押或者无任何其他债务权益纠纷，合作期间被告江彩英不得私自转让或出租及赠送，否则赔偿一切经济损失，原告徐裕武负责地块开发报建手续和所需费用的缴付。2016年7月26日，被告江彩英与两原告签订《补充协议》一份，约定被告江彩英出地、两原告出资，双方共同成立第三人，工商登记被告江彩英持30%的股权，两原告持70%的股权。通过三资管理平台用第三人租赁涉案土地。截止2019年1月29日，被告江彩英共计收取原告徐裕武（包括指定付款人杨运珍）保证金1000000元和租金999648元，合计1999648元。根据原告徐裕武与被告江彩英签订的《土地商业开发项目合作协议》第二条第二款的约定：“2016年1月份起，徐裕武负责缴付本地块租金至地质钻探为止，在此期间，空地所有收益及管理权归徐裕武所有。”而被告江彩英未经原告徐裕武同意，擅自将涉案土地对外出租，并自行收取租金收益。同时，被告江彩英未经两原告同意，擅自同意关联人在该地块上进行建设，该建设行为已严重损害了两原告的合法权益。故此，请求法院判令：一、原告徐裕武与被告江彩英于2015年9月22日签订的《土地商业开发项目合作协议》解除；二、两原告与被告江彩英于2016年7月26日签订的《补充协议》解除；三、被告江彩英退还保证金1000000元、租金999648元给原告徐裕武；四、被告江彩英赔偿违约金1000000元给两原告；五、被告晶锐公司对上述第三、四项诉讼请求承担连带责任；六、本案诉讼费用、保全费用由被告江彩英承担。另，对于被告江彩英的反诉请求，其违反法律及合同约定，擅自将涉案土地转租给案外人万泊能源有限公司，私自收取租赁费用损害合作方利益，依法应当承担损害赔偿责任；《土地承包协议书》、《转让声明》、《土地商业开发项目合作协议》、《补充协议》、《三资平台公示》均符合我国法律规定，构成统一且有效的法律文件。各方权利义务应当按照合同约定或法律规定履行，故被告江彩英私自转盘涉案土地并收取租金的行为已构成根本违约，依法应当承担损害赔偿责任，请求法院驳回其各项反诉请求。被告江彩英辩称及诉称：我与原告徐裕武在2015年9月22日签订《土地商业开发项目合作协议》，并与两原告在2016年7月26日签订《补充协议》，因两原告拒不履行合同义务，对我构成根本违约，我同意解除上述两份协议。原告徐裕武拒不履行双方签订的协议，一直未向政府相关部门办理报建、审批手续，同时也未进行地质钻探，导致我应分配的7000平方米建筑一直无法享有，给我造成巨大经济损失。同时，两原告一直不去落实商建项目实施过程中的各项政府审批手续。鉴于徐裕武、徐伟中拒不履行合同义务，违约在先，所以无权请求我退还保证金1000000元和租金999648元。《土地商业开发项目合作协议》约定2016年1月份起，乙方负责缴付本地块租金至地质钻探为止，且原告徐裕武交的999648元是其按约定交给第七经济社的租金，并不是我收取的，两原告要求我赔偿违约金1000000元无事实及法律依据，依法依约两原告应向我赔偿涉案土地四年多的收益损失。综上，两原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。同时，两原告迟迟不履行合同义务，且明确表示履行不了合同义务，对我构成根本违约，请求法院依法判令：一、解除我与原告徐裕武在2015年9月22日签订的《土地商业开发项目合作协议》和我与两原告在2016年7月26日签订的《补充协议》；二、确认两原告对我构成违约，两原告向我赔偿涉案土地自2015年9月23日至2019年12月22日的土地收益损失人民币5052001.7元（按每月10元/平方米的标准计算赔偿金）；三、两原告承担本案的全部诉讼费用。被告晶锐公司辩称：我司并非本案适格的被告。我司在2014年前曾与被告江彩英存在合作关系，但是双方已于2014年终止合作关系，并明确了终止合作后涉案土地的权利义务与我司无关。原告在与被告江彩英合作前，对我司已退出与被告江彩英的合作一事也非常清楚。并且原告提供的证据也表明我司并非《合作开发协议》的签订主体，《合作开发协议》的签订主体是被告江彩英与原告。2014年，在我司终止与被告江彩英的合作后，我司与被告江彩英以及原告均不存在任何法律上以及事实上的关系。故在2015年，被告江彩英与原告针对同一地块共同成立第三人，由第三人取代我司成为涉案土地的承租人。原告以我司违反白云区的地方政策“三资平台”规定为由，仍认为我司是涉案土地的承租人没有法律及事实依据。此外，原告在与被告江彩英合作前，已充分了解了涉案土地的真实情况。在明知涉案土地大部分为农业用地的前提下，原告仍与被告江彩英签订《合作开发协议》，企图搞违建开发，过错全在原告，所造成的损失，原告应自行承担。综上所述，本案是原告与被告江彩英以及第三人之间的合同纠纷，我司并非本案的适格被告。原告在明知涉案土地属于非建设用地的前提下，仍与被告江彩英签订《合作开发协议》，原告应为其过错承担相应的法律后果，故请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人彩创公司述称：同意被告江彩英的意见。经审理查明：2010年9月30日，被告江彩英代表被告晶锐公司与第七经济社签订《土地承包协议书》，约定由乙方（被告晶锐公司）承包甲方（第七经济社）的涉案土地，共17.8亩，承包期为35年；承包费为每年每亩13000元，每隔五年调递增一次，由第六年开始（含第六年）以后每五年按首年承包费为基数均增加8%；甲方保证对承包土地具有完全的所有权及处分权，保证属工矿用地规划，可用于商业开发。2015年9月22日，原告徐裕武与被告江彩英签订《土地商业开发项目合作协议》，约定甲方（被告江彩英）提供涉案土地，与乙方（原告徐裕武）达成共识，共同合作、建设；甲方负责村、社的手续，证明文件及长期用水、临时用电，合作期间不得私自转让或出租及赠送，否则引起乙方的一切经济损失都由甲方负责赔偿，乙方负责街、区、市级本地块开发报建手续办理和所需费用的缴付；2016年1月份起，乙方负责缴付本地块租金至地质钻探为止，在此期间，空地所有收益及管理权归乙方所有，从基础完成至正负零开始起，交由甲方负责交租金到土地的合同期满；乙方全资负责商建项目的设计和建设；建筑物落成后，甲方分配所得建筑面积为7000平方米室内毛坯房；甲、乙双方共同签订协议三天内，乙方给予甲方合作保证金500000元，手续变更完七天内再付500000元，共1000000元，该款项在全部建筑物封顶后十天内甲方无息全额归还乙方。2016年7月26日，两原告与被告江彩英签订《补充协议》，明确双方就《土地商业开发项目合作协议》达成补充协议，由甲方（被告江彩英）出地，乙方（两原告）出资，双方共同成立第三人，并通过三资管理平台租赁涉案土地，工商登记由甲方持有第三人30%股权，两原告持有70%股权；乙方负责落实商建项目实施过程中各项政府审批手续，包括但不限于负责本项目的指标申请、办理项目地块开发报建等所有手续和证件，因此产生的相关费用均由乙方全部承担。后原告徐裕武依约向被告江彩英支付了保证金1000000元以及涉案土地2016年1月1日至2019年12月31日期间的租金999648元。2019年5月5日，被告晶锐公司与万泊能源有限公司签订《广州市白云区太和镇大沥路新能源电动车充电桩站项目合同》，约定万泊能源有限公司向被告晶锐公司租用涉案土地进行充电桩站项目建设，并指定被告江彩英的银行账户为被告晶锐公司的收款账户。庭审中，被告江彩英确认涉案土地一直空置，并由其进行管理，后其为减少损失才租给万泊能源有限公司；其与被告晶锐公司于2012年终止合作关系，因涉案土地要上三资平台，所以由被告晶锐公司代持，并让其盖章。另查，第三人系于2015年10月12日成立的有限责任公司，法定代表人为被告江彩英，股东为两原告及被告江彩英。涉案土地的所有权人为广州市白云区太和镇田心村第七经济合作社农民集体，未取得《建设工程规划许可证》，亦未办理建设用地审批手续。以上事实，有《土地承包协议书》、《土地商业开发项目合作协议》、《补充协议》、复函、银行转账记录、收据、照片、律师函及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：本案中，两原告与被告江彩英通过签订《土地商业开发项目合作协议》及《补充协议》，约定使用农村集体土地进行开发建设并进行利润分配，虽然双方意思表示真实，但系在未依法变更土地权属性质及未取得政府主管部门用地审批手续情况下自行签订的，均违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，故属于无效协议，本院对此予以认定。双方签订并履行上述无效协议，均存在过错。现两原告及被告江彩英均要求确认上述协议解除的诉讼请求于法无据，本院对此不予确认。基于上述认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告徐裕武要求被告江彩英返还保证金1000000元合理，本院对此予以认定支持。另，由于合同无效，且涉案土地一直由被告江彩英控制，即两原告未实际占有使用涉案土地，故两原告要求被告江彩英返还租金999648元合理合法，本院对亦予以认定支持。综上，被告江彩英应向原告徐裕武返还保证金及租金，合计1999648元。至于两原告主张的违约金，因合同无效，故该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。另，对于两原告要求被告晶锐公司承担连带责任的诉讼请求，因被告晶锐公司并非合同相对人，亦无证据显示其有收取相应款项，故本院对此不予认定支持。对于被告江彩英主张的土地收益损失，因合同无效，且其作为出租人明知涉案土地未办理相应用地审批手续的情况下仍出租给两原告，存在过错，故本院对此不予认定支持。被告晶锐公司经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃质证与抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告江彩英向原告徐裕武返还保证金及租金，合计1999648元；二、驳回原告徐裕武、徐伟中的其他诉讼请求；三、驳回被告江彩英的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费30797元、反诉受理费23582元，由原告徐裕武、徐伟中负担受理费7998元，由被告江彩英负担受理费22799元、反诉费23582元（被告江彩英须于上述履行期限内向原告徐裕武支付受理费22799元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  罗 炜人民陪审员  钟钜仪人民陪审员  区丽文二〇二〇年九月十五日书 记 员  王嘉燕钟蕙