广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3864号原告：黄冠峰，男，1990年5月20日出生，汉族，住广东省高要市，委托诉讼代理人：张君邦，国信信扬（花都）律师事务所律师。被告：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街，统一社会信用代码9144011419120526X6。法定代表人：曾昭钳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艳伶，广东正善律师事务所律师。第三人：刘凤兰，女，1974年6月11日出生，汉族，住广州市花都区，原告黄冠峰与被告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭房地产公司），第三人刘凤兰商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月28日公开开庭审理了本案。原告黄冠峰及其委托诉讼代理人张君邦、被告狮岭房地产公司的委托诉讼代理人陈艳伶到庭参加诉讼，第三人刘凤兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄冠峰向本院提出诉讼请求:1.请求确认黄冠峰与狮岭房地产公司签订的两份《认购书》（编号为201812001和201812002）、《补充协议》、《转让费欠款》无效；2.请求判令狮岭房地产公司向黄冠峰返还已付定金50000元，返还购房款504921元，利息以554921元为基数，自2020年1月1日起按全国同行业拆解中心公布的市场利率计算至实际返还日止；3.请求判令本案诉讼费由狮岭房地产公司承担。事实和理由：2018年12月6日，黄冠峰与狮岭房地产公司售楼人员多次协商，就广州市花都区xx房交易达成意向，房屋建筑面积151.6平方，每平方米单价10850元，认购交易总价：1644860元，狮岭房地产公司承诺购房即赠送车位。同日双方签订《房屋认购书》、《补充协议》、《车位认购书》、《补充协议》。同时，狮岭房地产公司售楼人员以限价为名要求黄冠峰签署《转让费欠款》，将总房价以三种方式进行拆分，其中《房屋认购协议》约定交易价格为：1011200元，另外513660元以转让费欠款形式与刘凤兰签订协议，剩余7万元通过车位认购形式签订协议，全部交易价款1644860元指定须汇入刘凤兰账户。协议签订当日黄冠峰向狮岭房地产公司支付购房定金5万元，2019年1月5日以转让费名义向刘凤兰账户支付购房款220000元，2019年5月29日又向狮岭房地产公司指定的刘凤兰账户付购房款130000元，2019年6月25日向刘凤兰账户支付购房款154921元，共计支付：554921元。2019年11月，因狮岭房地产公司不按真实交易情况履行义务，签订虚假合同，双方发生争议，2019年12月28日，狮岭房地产公司通过律师函督促黄冠峰按协议约定支付“首期购房款”995310元，否则视为黄冠峰违约，解除双方签订的《认购书》并追究黄冠峰违约责任，2019年12月29日黄冠峰作出针对性回函，要求狮岭房地产公司按真实交易价格签订协议履行合同义务，然而时至今日对方未作出任何回应。黄冠峰认为：狮岭房地产公司作为房地产开发企业理应合法、合规经营，狮岭房地产公司通过拆分合同购房总价，虚构人物身份、事实情况，拟定符合自身利益的违法交易模式，企图通过该种方式达到偷逃税款的目的，如果黄冠峰照此履行不仅损害国家利益、自身利益，而且可能牵连受到相关部门处罚甚至构成犯罪，再者若因购房发生争议将很难保障自身权益，假使该房屋原价出售，黄冠峰也要承担高额税费。黄冠峰两次发函，坚持要求按真实交易价格签订合同，履行义务，但狮岭房地产公司拒绝做出整改，违反诚信原则一意孤行，对黄冠峰主张返还已付房款的请求置若罔闻，因此黄冠峰为维护合法权益特诉至法院，请求依法判决。狮岭房地产公司辩称，请求驳回黄冠峰的诉讼请求。双方存在的合同关系其房屋成交价是1061200元，车位70000元，签订合同后，黄冠峰支付的定金是5万元，黄冠峰与刘凤兰之间的合同关系与支付义务请另行主张，与本案不属同一法律关系，应予以驳回。第三人刘凤兰未到庭参加庭审，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：狮岭房地产公司是万虹花园的开发商，于2011年2月1日取得《商品房预售许可证》，预售万虹花园C7栋12层、C8栋17层、C9-C10栋20层的房屋。2018年12月6日，狮岭房地产公司（甲方、出售方）与黄冠峰（乙方、认购方）签订《万虹花园认购书》（编号：201812001），约定，乙方认购甲方位于广州市花都区xx房，成交总价1061200元，乙方采取一次性付款，签署本认购书时交纳定金50000元，1011200元须于2019年12月21日前付清。该认购书对其他权利义务进行了约定。2018年12月6日，狮岭房地产公司（甲方）与黄冠峰（乙方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方于2018年12月6日签署的编号为201812001的《房屋买卖合同》进行如下补充：剩余购房款1011200元甲方同意乙方可迟延至2019年12月31日支付至以下指定账户，期限为12个月，收款账户刘凤兰，账号：62×××71。丙方为乙方的上述债务提供担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为2019年12月1日至2020年12月31日。狮岭房地产公司在甲方处盖章，黄冠峰在乙方处签名，丙方处无任何签名盖章。2018年12月6日，狮岭房地产公司（甲方、出售方）与黄冠峰（乙方、认购方）签订《万虹花园认购书》（编号：201812002），约定，乙方认购甲方位于广州市花都区xx房，成交总价70000元。该认购书对其他权利义务进行了约定。2018年12月6日，狮岭房地产公司（甲方）与黄冠峰（乙方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方于2018年12月6日签署的编号为201812002的《房屋买卖合同》进行如下补充：车位款70000元甲方同意乙方可迟延至2019年12月31日支付至以下指定账户，期限为12个月，收款账户刘凤兰，账号：62×××71。丙方为乙方的上述债务提供担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为2019年12月1日至2020年12月31日。狮岭房地产公司在甲方处盖章，黄冠峰在乙方处签名，丙方处无任何签名盖章。2018年12月6日，刘凤兰（甲方）与黄冠峰（乙方）签订《转让费欠款》，约定，就甲方于2018年12月5日转让万虹花园XX房给乙方，乙方现在尚欠付甲方转让费513660元，乙方承诺按照以下时间偿还给甲方：2019年1月20日支付转让费220000元；2019年5月31日支付转让费130000元；2019年6月30日支付转让费149951元，2019年12月31日支付转让费13709元。收款账户刘凤兰，账号：62×××71。丙方为乙方的上述债务提供担保，保证方式为连带保证责任，保证期间为2019年12月1日起至2020年12月31日。合同并对其他权利义务进行了约定。丙方处并无任何签名盖章。诉讼中，双方关于黄冠峰的付款的情况，为何由刘凤兰收取房价款等各执一词。关于黄冠峰付款的情况，黄冠峰陈述其支付房价款的情况为：2018年11月30日邓胜魁通过支付宝支付给狮岭房地产公司工作人员王金主3万元，2018年12月19日广州柏丽雅诗皮具有限公司通过银行转账给王容娟12万元，上述15万元中包含本案定金5万元。2019年1月6日邓胜魁通过银行转账给王容娟购房款22万元，2019年5月29日广州柏丽雅诗皮具有限公司向狮岭房地产公司指定的刘凤兰账户支付购房款13万元，2019年6月25日广州柏丽雅诗皮具有限公司向刘凤兰账户支付购房款149951元。共计支付549951元。付款人邓胜魁与黄冠峰是好友和生意合作伙伴，该房屋由黄冠峰、邓胜魁、周贵锋三人用共有资金购买，广州柏丽雅诗皮具有限公司是黄冠峰、邓胜魁、周贵锋三人开办的公司，三人为该公司股东，邓胜魁是该公司的法定代表人。黄冠峰提交微信聊天记录、邓胜魁通过银行转账的方式于2019年1月16日向王容娟支付22万元的转账凭证、广州柏丽雅诗皮具有限公司于2019年6月25日向刘凤兰转账支付149951元的支付凭证、广州柏丽雅诗皮具有限公司于2019年5月29日向刘凤兰转账支付13万元的支付凭证、以及三张收据，其中2019年1月15日的收据显示，今收到黄冠峰交来万虹花园XX房转让费220000元，经手人王金主代刘凤兰。2019年5月29日的收据显示，今收到黄冠峰交来万虹花园XX房转让费130000元，经手人黄柳娜。2019年6月25日的收据显示，今收到黄冠峰交来万虹花园XX房转让费154921元，经手人黄柳娜。狮岭房地产公司仅确认收取黄冠峰支付的定金50000元，并陈述该款项是黄冠峰转至王容娟账户的款项。关于为何由刘凤兰收取款项，黄冠峰认为狮岭房地产公司存在拆分房价款出售的违规销售行为，签订《转让费欠款》是狮岭房地产公司工作人员拿着已有刘凤兰签名的合同给黄冠峰签署。狮岭房地产公司认为，刘凤兰是涉案房屋的一手购买人，因限购原因需转让房屋，故其将房屋收回以比较优惠的价格出售给黄冠峰，其与刘凤兰之间并未签订买卖合同，但刘凤兰有向其支付定金，《补充协议》后来没有实际履行，因其想要刘凤兰作担保，但刘凤兰不愿意也没有在担保处签名，不认可黄冠峰向刘凤兰付款的行为。2019年12月18日，狮岭房地产公司向黄冠峰发送《律师函》，载明，贵方于2018年12月6日购买万虹花园XX房，双方签订了该房屋的《万虹花园认购书》，按照该认购书第二条约定，剩余未付购房款为1011200元，贵方在未付清购房款项的同时向我司申请退房处理，并以明确的语言和行动表示不再继续履行合同，并公开陈述至相关部门投诉，委托人有权要求贵方履行合同付款义务，否则按违约处理。现郑重函告你方：一、请贵方在2019年12月31日前向委托人付清该房屋剩余款项1011200元；二、如贵方未在上述日期内付清上述款项的，则贵方构成违约，贵方已交的定金不予退还，同时委托人解除与贵方签订的上述认购书合同。2019年12月29日,黄冠峰向狮岭房地产公司发送《回复函》，载明，你公司与我方签订的《商品房买卖认购书》，在签约过程中，隐瞒真实情况，违反现行法律法规，坚持以认购书要求我方履约付款，但你方拒不签订真实交易合约，我方实难照此履行，我方从未表态不履行合约义务，但履行义务的前提必须依据合法、合规有效的《认购协议》，如果你公司在2019年12月31日前拒不改正，坚持以多份协议拆分交易价款（偷逃税款），损害国家、我方利益作为交易依据，我方有理由拒绝履行。2020年1月6日，黄冠峰向狮岭房地产公司发出《通知函》，载明，我方在收到你公司的律师函后，于2019年12月29日作了针对性回函，我方坚持要求按真实的房屋交易价格签订协议，履行各自义务，并限期你公司在2019年12月31日前重新与我方签订《认购协议》，但时至今日你公司未作出任何回应，若原协议有效则根据《认购协议》及律师函双方协议于2020年1月1日已经解除。你公司为规避税费问题，设定违规的交易模式，经回复后你公司拒不作出整改，如果按此协议继续履行，我方利益将受到严重损害，由于解除协议的违约责任不在我方，因此，请你公司收此函后三日内返还已付款项及定金。诉讼中，依照黄冠峰的财产保全申请，本院作出（2020）粤0114民初3864号之一民事裁定，裁定如下：冻结狮岭房地产公司的银行存款554921元或查封等值的其他财产。后本院对狮岭房地产公司的财产采取了保全措施。另查，本案及相关联案件共六件，案件基本情况为：（一）（2020）粤0114民初2626号狮岭房地产公司诉邓胜魁及（2020）粤0114民初4018号邓胜魁诉狮岭房地产公司、第三人黄柳娜商品房预约合同纠纷两案；（二）（2020）粤0114民初2630号狮岭房地产公司诉黄冠峰及（2020）粤0114民初3864号黄冠峰诉狮岭房地产公司、第三人刘凤兰商品房预约合同纠纷两案；（三）（2020）粤0114民初2753号狮岭房地产公司诉周贵锋商品房预售合同纠纷及（2020）粤0114民初4023号周贵锋诉狮岭房地产公司、第三人岑嘉仪商品房预约合同纠纷两案。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷，黄冠峰认为狮岭房地产公司未如实申报成交价导致合同无效，但双方并未签订正式的商品房买卖合同，双方属于预约合同关系，合同并未履行至申报成交价的阶段，故本院对黄冠峰的陈述不予采纳。黄冠峰与狮岭房地产公司之间存在购买涉案房屋以及涉案车位的真实意思，双方之间就涉案房屋及车位存在真实的交易，双方的争议在于房屋及车位的房价款如何，黄冠峰主张狮岭房地产公司存在拆分房价款的行为，实际房价款是两份《认购书》及一份《转让费欠款》中约定的全部价款，狮岭房地产公司对此不予确认，并认为实际房价款是两份《认购书》中约定的价款。对此，本院分析如下：第一、本案双方签订的《补充协议》中约定除5万元定金之外的其余房价款均支付至刘凤兰账户中，狮岭房地产公司认为涉案房屋、车位均由上一手购房者即刘凤兰转售给黄冠峰，但狮岭房地产公司未能举证证明其与刘凤兰之间存在真实的交易关系，亦未能举证证明刘凤兰向其支付了价款，故对狮岭房地产公司主张三者之间存在转售关系，本院不予采纳。第二、黄冠峰与狮岭房地产公司之间存在关于涉案房屋、车位的真实交易关系，狮岭房地产公司作为售房者本应属于收取房款的主体，却与黄冠峰签订《补充协议》约定将大额购房款均由刘凤兰收取，同时未对刘凤兰收取房款的行为进行合理解释。在黄冠峰与狮岭房地产公司签订《认购书》、《补充协议》的同日，黄冠峰与刘凤兰签订了《转让费欠款》，无证据显示刘凤兰与涉案房屋、车位之间的关系，刘凤兰亦未出庭对其为何签署《转让费欠款》予以说明，故本院对黄冠峰的主张予以采信，《转让费欠款》并非黄冠峰与刘凤兰的真实意思表示。因此，结合上述事实，涉案两份《万虹花园认购书》及《补充协议》中约定的房价款并非双方的真实意思表示，应为无效条款，本案房屋、车位的价款应结合两份《万虹花园认购书》、《转让费欠款》记载的金额以及实际支付情况予以认定，经计算为1644860元（1061200元+70000元+513660元）。双方签订的《万虹花园认购书》、《补充协议》除价款条款之外，其余均是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，成立有效。如上所述，黄冠峰与刘凤兰签订的《转让费欠款》并非双方的真实意思表示，应属无效，故黄冠峰请求确认《转让费欠款》无效，本院予以支持。狮岭房地产公司已于2019年12月29日催告黄冠峰履行付款义务，并告知黄冠峰逾期付款将产生合同解除的法律后果，黄冠峰已确认收到该函并向狮岭房地产公司作出合同于2020年1月1日解除的意思表示。因此，当事人已就双方之间的商品房预约合同关系于2020年1月1日解除达成了一致的意思表示。狮岭房地产公司认为仅收取了5万元定金，但从黄冠峰与狮岭房地产公司签订的《补充协议》来看，狮岭房地产公司指定刘凤兰作为收款方，并认为王容娟是代刘凤兰收款，且5万元的定金亦是黄冠峰转到王容娟账户的，黄冠峰举证证明其向王容娟及刘凤兰账户共计支付了499951元款项，综合上述证据，款项是黄冠峰为履行《万虹花园认购书》而支付的购房款，双方之间的商品房预约合同关系已于2020年1月1日解除，本案的房屋、车位交易存在多处不符合正常交易流程的情况，双方对造成合同不能继续履行下去均有过错，狮岭房地产公司作为合同相对方应当将由此收取的款项予以返还，黄冠峰主张狮岭房地产公司返还549951元款项及支付利息，本院予以支持。综上所述，黄冠峰诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告黄冠峰与第三人刘凤兰签订的《转让费欠款》无效；二、确认原告黄冠峰与被告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司签订的两份《万虹花园认购书》、《补充协议》中关于房价款约定的条款无效；三、被告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄冠峰返还购房款549951元；四、被告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄冠峰支付购房款549951元的利息，利息以549951元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年1月1日计至付清款项之日止；五、驳回原告黄冠峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9349元，由原告黄冠峰负担84元，由被告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担9265元。财产保全费3295元，由原告黄冠峰负担30元，由被告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担3265元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 陈耿俊审 判 员 白一帆审 判 员 李晓琳二〇二〇年九月二十一日法官助理 李诗琪书 记 员 孙诗韵