河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初4025号原告：某物业公司。统一社会信用代码：91411500770892885L。地址：河南省信阳市市辖区羊山新区新七大道博林和谐家园8号楼105号。法定代表人：张立朋,系公司经理。委托诉讼代理人：张立友，男，汉族，1978年2月1日生，住河南省信阳市浉河区，系公司员工。委托诉讼代理人：李成龙，男，汉族，1988年9月4日生，住河南省信阳市平桥区，系公司员工。被告：袁某，男，汉族，1979年10月26日，住河南省信阳市羊山新区。原告某物业公司（以下简称万达物业）诉被告袁某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告万达物业的委托诉讼代理人张立友、李成龙，被告袁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万达物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠2016.6.1—2020.12.31物业服务费及公摊水电费用共计2407元；2.判令被告支付判决书截止日期至支付当月的物业费及公摊费；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告在2010年9月13日签订的《物业管理合同》，但是被告自2016年6月拒交物业费。这么多年来物业公司为了追要物业费用，想了很多办法，例如：电话、上门催要或通过他的朋友或律师劝说，被告就是种种理由不交物业费用。现物业公司运营十分艰难。根据以上事实，被告应按照《物业管理合同》的规定，支付物业费及公摊水电费即2407元。特诉至法院请求依法判决。被告袁某辩称：一、起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务和没有继续和业主或者小区业主委员会续签合同，已造成违约。1.原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题,让业主主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条，最后法院诉讼;2.公共秩序维护。小区后门保安亭24小时无人常年值班，很多业主汽车被划被剐蹭。和谐家园小区是一个封闭式小区但小区各处都可以看到业主的车停放，物业没有做到应尽的职责；3.保洁服务。水池、沟、下水道应该经常清理，及时清扫积水，清洁区域、保持无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。原告对下雨后和施工后清理非常差，至今小区施工后的场地长时间没有清理；4.没有建立健全财务管理制度。每半年公布一次物业管理费的收支状况。原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但是原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内并向业主公布收支情况。二、综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用：1.原告物业公司在判决日后在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次；2.原告物业公司在判决日后在小区公告栏公布小区内各广告位租金的收入及流向，每六个月一次；3.对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决；4.加强保安巡逻对小区后门无人职守的岗亭增设保安；5.及时清理小区内路面和施工垃圾；并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。经审理查明，万达物业成立于2005年1月31日，经营范围为物业管理、房屋修缮、水电安装、园林绿化工程、室内外装饰、家政服务。2008年12月26日，信阳市博林置业有限公司（甲方）与万达物业（乙方）签订了《博林·和谐家园物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方管理博林和谐家园位于羊山新区中环路南侧（府都花园对面），占地面积约79亩，共有商住楼3幢，住宅楼**，总建筑面积11万亩，包括小区道路、绿化、景观以及给排水、供电等市政配套设施的管理维护等。合同期限为永久性管理，若因乙方管理服务不到位，小区业主委员会成立后，另聘其他物业公司管理时，本合同自动解除。袁某系信阳市羊山新区博林和谐家园10号楼3单元605的业主，房屋建筑面积102.18平方米。2010年9月13日，原告万达物业（乙方）与被告袁某（甲方）签订了《物业管理合同》，合同第三条约定乙方有权依照有关规定收取各项费用，第四条约定物业管理服务费用的标准和收取方式：1.物业管理服务费收费标准按物价部门批准的收费标准执行，实行明码标价，挂牌收费，乙方应交纳以下费用：（1）物业管理综合服务费；（2）公共部位、公共设施、设备维修基金按购房总价款的2%在办理入住手续时一次性交纳，长期专项用于小区的公共部位，公共设施设备的维修、更新，不敷支出时，经小区业主委员会审议通过后再向小区全体业主集资征收；（3）公共照明、设施设备用电、绿化养护用水费：按当月发生的实际费用分摊到户收缴；（4）车辆停放费。2、每月1—10号为收费期，在小区管理站交纳，现金结算，乙方出具收费凭证，逾期日加收欠费总额2%的滞纳金。物业费交费标准为0.35元/㎡·月，水电公摊8元/月，原、被告双方对此予以认可。上述事实有《博林·和谐家园物业管理委托合同》、万达物业营业执照、《物业管理合同》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，袁某张宏霞余海旺系享有民事权利能力和完全民事行为能力的自然人；万达物业成立于2005年1月31日并依法进行了工商登记，具有民事权利能力和民事行为能力。双方于2010年9月13日签订《物业管理合同》的行为系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，因此该民事法律行为有效，该协议自双方签字认可时成立并生效，对双方具有约束力。根据协议约定，袁某应当按期交纳物业费。由于《物业管理合同》未约定预收物业费及公摊水电费的情形，因此万达物业要求袁来请支付物业费及公摊水电费的诉讼请求，本院部分予以支持，补交物业费及公摊水电费的时间应计算至裁判文书作出之日所在月份的最后一日，即2020年9月30日。关于物业费及公摊水电费的具体数额。袁某对物业费0.35元/㎡·月、水电公摊费8元/月的收费标准没有异议。但由于万达物业在提供物业服务中确实存在服务质量不佳、未全面履行物业管理合同义务等情形，因此本院认为对物业费应酌情减收20%，结合本院仅支持2016年6月1日—2020年9月30日的物业费及公摊水电费，按比例应计算为（102.18×0.35元/㎡·月×52个月×0.8+8元/月×52个月）=1903.7元。对于2020年10月1日之后的物业费及公摊水电费，原、被告双方可据实结算。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告袁某于本判决生效之日起十日内向原告某物业公司支付2016年6月1日至2020年9月30日期间的物业费、公摊水电费共计1903.7元；二、驳回原告某物业公司的其他诉讼请求。若未能按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元减半收取25元，由被告袁某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。审判员 季 恒二〇二〇年九月二十八日书记员 聂春萌