广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3173号原告（申请执行人）：广州合赐投资咨询有限公司，住所地：广州市番禺区大石街北联围仔工业路2号A座212。法定代表人：罗永康，董事长。委托诉讼代理人：黄燕楣，广东法丞律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗镇辉，广东法丞律师事务所实习人员。被告（执行案外人）：广州市番禺灵山实力纸箱包装厂，住所地：广州市南沙区大岗镇牛角岭工业区A。法定代表人：吴泽明，总经理。委托诉讼代理人：高俏颜，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。第三人（被执行人）：广州市番禺区灵山工业总公司，住所地：广州市番禺区灵山镇长堤路（灵山所）。法定代表人：黄日初。第三人（被执行人）：广州市南沙区灵山房地产开发公司，住所地：广州市南沙区大岗镇环城北路4号。法定代表人：黄洪卫，经理助理。两第三人的共同委托诉讼代理人：姚伊娜，广东广信君达律师事务所律师。原告广州合赐投资咨询有限公司（以下简称合赐公司）与被告广州市番禺灵山实力纸箱包装厂（以下简称灵山实力纸箱厂）、第三人广州市番禺区灵山工业总公司（以下简称灵山工业公司）、第三人广州市南沙区灵山房地产开发公司（以下简称灵山房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告合赐公司的委托诉讼代理人黄燕楣，被告灵山纸箱厂的法定代表人吴泽明及其委托诉讼代理人高俏颜，第三人灵山工业公司和灵山房地产公司的共同委托诉讼代理人姚伊娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合赐公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令撤销（2018）粤0113执异539号《执行裁定书》；2.判令许可对广州市南沙区灵山房地产开发公司名下位于广州市南沙区大岗镇灵山村市灵公路边的土地（土地证号：15-××3）继续执行；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告申请执行及被告提出执行异议的情况：在法院主持执行的（2006）番法执字第7758-7764号[恢复执行案号：（2017）粤0113执恢469号]借款合同纠纷案中，原告是申请执行人，本案的两个第三人为被执行人。执行过程中，2018年9月18日，法院作出裁定拍卖灵山房地产公司名下位于广州市南沙区大岗镇灵山村青年围三宗土地（土地证号：Ｇ17-××2、Ｇ17-××3、G17-001035），以及位于广州市南沙区大岗镇灵山村市灵公路边的土地（土地证号：15-××3）使用权。2018年10月12日，被告向法院提出案外人执行异议，主张其系15-××3号地块的实际土地使用权人，据此申请法院解除对15-××3号地块的查封及执行措施。法院受理后进行审查，作出（2018）粤0113执异539号《执行裁定书》，裁定中止对15-××3号地块的执行措施。原告不服异议裁定，提起本案诉讼。一、异议裁定对案件事实存在多处查明错误，甚至在无任何证据的情况下简单采信被告口头陈述，导致错误认定现被告与原“灵山纸箱厂”为同一民事主体。对于被告主体的四次变更及变更过程中是否存在权利义务的承继，被告未提供任何企业登记部门出具的证明予以佐证，异议裁定单凭被告庭审陈述便“查明”被告历经两次注销、新设以及一次更名、一次转制后仍然为同一主体，并且当然承继上一手所有权利义务毫无事实依据。根据被告庭审所述：1.灵山纸箱厂于1987年设立，后更名为灵山纸箱包装厂；2.1989年为享受企业税收优惠政策，灵山纸箱包装厂经注销、新设增加“实力”字号，新设企业为番禺市灵山实力纸箱包装厂（以下简称原灵山实力纸箱厂）；3.1994年，原灵山实力纸箱厂经股改转制，转让给吴泽明；4.1999年，吴泽明注销原灵山实力纸箱厂，重新登记设立广州市番禺灵山实力纸箱包装厂（以下简称灵山实力纸箱厂）即被告。其中1989年、1999年为注销后重新设立，新设企业与上一手在法律上是两个完全不同的民事主体，没有权利义务的承继关系，也就是说，现被告并不必然享有其主张的权利。二、异议裁定遗漏查明：1.灵山镇塑料厂（以下简称灵山塑料厂）与灵山12队于1987年签订的《征用土地协议》所载地块是否与涉讼地块为同一宗土地；2.灵山纸箱厂取得《征用土地协议》项下地块一事是否真实、合法。（一）被告对涉讼地块主张权利的原始依据为灵山塑料厂与灵山12队于1987年签订的《征用地块协议》，协议并未明确地块四至及宗地面积，原告在异议程序中多次提出合理质疑，异议裁定却完全未予查明。1.《征用土地协议》没有明确地块的四至、界线、面积，无法与涉讼地块相对应（即无法证明是同一地块）。《征用土地协议》所载地块的位置为“市灵公路农科路段东面”，位置不确定，面积5.275亩（实用4.3亩），与涉讼地块面积（征用面积为5.336亩，公路预留地0.725亩，即实用面积4.611亩）不符。同时，该协议未附征地红线图，无座标及用地界点，无法定位准确位置，自然无法确认是否与涉讼地块有关。2.《征用土地协议》不具有确认地块使用权的效力，不能作为证明国有土地使用权的法律凭证。1987年《土地管理法》第九条第二款规定：“集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”，每宗土地使用权的确权需要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记造册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。前述《征用土地协议》只是用地程序中的其中一环，在完成征用补偿、土地出让、地籍调查等手续后才由人民政府核发确权证书，该确权证书应当明确宗地面积和四至，并提供合法机构作出的宗地图和宗地界址坐标。而灵山塑料厂并未完成用地审批、土地确权手续，实质是违法用地，依法不受法律保护。3.《征用土地协议》没有加盖用地单位与被征用单位的公章，并且不存在灵山塑料厂的主体，该协议尚未生效也不具备证据效力。依常识，协议双方当事人均没有加盖公章的法律文书当然不具备生效要件。另外，番禺区及南沙区二区的市场和质量监督管理局均证实：不存在灵山塑料厂的主体。既然《征用土地协议》没有加盖当事人的公章，也不存在灵山塑料厂的法律主体，前述协议显然不能作为证据使用。（二）异议裁定对于灵山纸箱厂是否合法取得土地使用权并未进行查明便直接认定灵山塑料厂征得涉讼地块后，将涉讼地块及地上建筑物转给灵山纸箱包装厂，毫无事实和法律依据。1.灵山塑料厂将《征用土地协议》项下地块转让给灵山纸箱包装厂的证据不足。被告并没有提供上述地块的政府批文、转让合同、收款凭证、场地实际交收等任何证据，显然其所谓“转让”的主张不足以采信。至于灵山镇经济办公室（以下简称灵山经济办）在《征用土地协议》签订两年后补充加注“本文征用土地经灵山塑料厂、灵山经济办研究决定于一九八九年十月份开始转让给灵山纸箱厂使用”，证据不足：①“灵山纸箱厂”与“灵山纸箱包装厂”二者未必是同一主体；②“灵山纸箱包装厂”没有出具任何意见，不能证明其真实意思表示；③地块是否有偿转让、转让价格、有否移交使用的情况不明。2.没有任何证据可证实灵山纸箱包装厂更名为原灵山实力纸箱厂，《征用土地协议》项下地块的所谓“流转”缺乏一个关键的证据。3.被告与原灵山实力纸箱厂是二个不同的法律主体，二者并没有权利义务的继承关系。被告是1999年2月4日核准新设的股份制企业，企业验资报告显示注册资本人民币100万全部为货币出资，出资情况分别为：吴泽明出资90万，占股90%；何荣友出资5万，占股5%；甄焯康出资5万，占股5%，并未涉及固定资产出资，也没有涉及与原灵山实力纸箱厂的债权债务以及资产的承继关系。虽然该企业继续使用原灵山实力纸箱厂字号，但实际为两个不同的企业法人，不能混为一谈。4.灵山塑料厂将《征用土地协议》项下地块转让给灵山纸箱包装厂违反当时的法律强制性规定，是无效行为。1987年《土地管理法》第二条第二款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。可见届时法律并不允许通过买卖转让土地，并且该条为禁止性规定。即使存在灵山塑料厂与灵山纸箱包装厂之间的所谓“转让”，但该转让行为因违反当时的法律禁止性规定而无效。三、异议裁定错误认定“异议人提供的证据证明其与灵山房地产公司的挂靠关系合法有效”，其对《协作兴建商住楼协议书》的性质及内容没有依据合同法及相关法律进行审查。从性质看，《协作兴建商住楼协议书》为一份建筑工程合同，且承包方为番禺市灵山实力工贸发展有限公司，落款却加盖了原灵山实力纸箱厂的公章。该协议形式、内容均不合法、未生效，更无关于挂靠变更土地用途的任何内容描述。异议裁定在法院查明部分未对挂靠关系的证据作任何实体性审查，却在本院认为部分草率地认定有证据证明挂靠关系合法有效，完全是无中生有。四、涉讼地块确权办证至今逾20年，退一万步假如上述《征用土地协议》项下地块与涉讼地块是同一宗地块，那么被告逾20年仍不办理地块的过户登记有违常情常理，存在明显的过错。五、异议裁定没有严格依据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条关于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的四项排除情形进行审判，适用法律错误。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。综观本案的事实和证据，被告的主张无法获得支持，包括：1.其主张的地块无法证实与涉讼地块是否同一宗地块；2.其不能提供合法有效的受让地块的协议；3.没有证据显示其已支付了价款；4.在灵山房地产仍存续、可配合的情况下，被告历经20年依然没有办理地块的过户登记，显属无理及有过错；5.被告未提供有效证据证明已合法占用涉案地块。被告灵山实力纸箱厂辩称：一、我方向番禺市灵山镇经济发展总公司购买了原灵山实力纸箱厂全部资产，并继续沿用了“灵山实力纸箱包装厂”名称，原灵山实力纸箱厂的前身即灵山纸箱厂。1994年开始，广州市番禺市开始进行集体企业转制工作，原灵山实力纸箱厂原为案外人广州市番禺区灵山经济发展总公司（以下简称灵山经济发展总公司）属下的集体所有制企业，1995年8月31日，我方法定代表人吴泽明与灵山经济发展总公司签订了《灵山实力纸箱包装厂产权转让协议》（以下简称《转让协议》），约定将原灵山实力纸箱厂的产权（包括资产、负债）转让给了吴泽明，从《转让协议》及附件广州市岭南财经会计税务咨询公司出具的（94）岭咨字第26号《资产评估报告》的内容可知，转让包括原灵山纸箱厂的土地及厂房，而该资产评估报告的附件3为《征用土地协议书》一份。另《转让协议》第六条约定“产权转让后，若乙方仍继续使用原灵山实力纸箱厂的营业执照、税务牌照以及公章，则：……”为此，我方从1995年9月7日至1998年3月6日期间，分多次向灵山经济发展总公司和灵山工业公司支付包括资产转让款和承包款在内款项，合共2485898.72元。《征用土地协议》是灵山十二队与灵山塑料厂于1987年1月20日签订的，由灵山塑料厂征用灵山乡十二队位于市灵公路农科站段东面面积5.275亩，实用4.3亩土地。灵山塑料厂征地后马上在该土地上兴建了包括办公楼、东车间、南车间、北车间以及水电配套设施等建筑物。1989年9月27日，灵山经济办在《征用土地协议》的右下角记载“为发展生产，活跃经济，本文征用土地经灵山镇塑料厂、番禺县灵山镇经济办公室研究决定，于1989年10月份开始转让给灵山纸箱厂使用，为纸箱厂资产所有，因与该征地协议所属有关规定则由纸箱厂全面负责执行、实施。”灵山经济办加盖公章。灵山纸箱厂分别于1989年9月23日、25日、30日向灵山经济办支付了530000元、160000元和30000元，合共720000元。从灵山经济发展总公司于1995年8月29日向灵山镇委、镇政府递交的《报告》中的《灵山实力纸箱包装厂产权转让补充协议》的第一条“经双方清理核对后，原灵山纸箱厂九四年八月三十一日止的资产、负债、权益如下：……”、第二条“乙方应向甲方上缴款项如下：……除上列款项外，协商上缴的款项有：……2、往来帐款的差额：甲方在清理原灵山纸箱厂账务时，承接九二年初的往来帐款中，出现贷方差额454504.06元（即往来帐款科目明细帐与总帐的差额）。该笔差额直至核定方在清理完该厂1992年1月至1994年8月帐务时，其余额都没有大的变动，因此，该笔差额应视作资产处理（即不应承付的债务）。经双方协商，该笔差额由乙方上缴百分之六十给甲方（即272702.44元），乙方自留百分之四十（即181801.62元）”可以看到，原灵山实力纸箱厂的前身即灵山纸箱厂。综上，我方通过企业转制，购买了原灵山实力纸箱厂的全部资产，即合法取得灵山纸箱厂从灵山塑料厂购得的厂房及土地。二、我方与灵山房地产公司签订协议，挂靠开发位于广州市南沙区大岗镇灵山村市灵公路边（原番禺市灵山镇灵山村市灵公路边）的土地（国有土地使用证号：番府国用（2000）字第15-××号）。1996年新修编的灵山镇城镇规划，我方旧厂所属地块为商住用地地段，但因我方不具有房地产开发资质，经当时灵山镇政府同意，我方挂靠灵山房地产公司把该土地由工业用地变更为商住用地，并得到番禺市政府的批准。于是灵山房地产公司作为甲方与番禺市灵山实力工贸发展有限公司（盖公章单位：番禺市灵山实力纸箱包装厂）作为乙方于1998年签订了《协作兴建商住楼协议书》，约定乙方在位于番禺市××环城北路××号用地面积3577.2平方米的土地（即该土地）上建设商住楼，甲方给予协作，甲方按乙方报建方案承认乙方投资兴建商住楼，一切实施的工作由乙方负责，因该项目所产生的债权及利润分配由乙方享有及承担，与甲方无关。正因为该土地从灵山塑料厂征收时，手续不完备，我方借用灵山房地产公司名义在办理国有土地使用证时，才需要补办了全部的征地手续。这些补办征地手续、缴交罚款等均由我方办理，其中《建设用地批准书》就有我方法定代表人吴泽明的签名。当时也是由我方向国土部门缴交了一切办理《国有土地使用证》的费用，包括土地垦保金2862元、土地开发基金153800元、征管费16097元、土地出让金30760元，合共203519元。1998年6月我方缴交全部办证费用后，相关收据、票据复印件已交由我方保存。《国有土地使用权出让合同》的附图，该土地上就写着灵山纸箱包装厂。该土地的《国有土地使用证》[国有土地使用证号：番府国用（2000）字第15-××号]的附图同样写着灵山纸箱包装厂。事实上，从1989年开始，该土地及地上厂房就由灵山纸箱包装厂使用。原灵山实力纸箱厂在1990年2月20日的《营业执照》登记住所就是该土地的地址。从1995年8月31日，原灵山实力纸箱厂经过企业转制，由吴泽明出资购买了企业全部资产后，该土地至今就由我方占有使用，或由我方出租给案外人使用。三、《征用土地协议》的土地与《协作兴建商住楼协议书》的土地及《国有土地使用证》[番府国用（2000）字第15-××号]的土地为同一块土地。《征用土地协议》约定是市灵公路农科站段东面面积5.275亩，实用4.3亩。《协作兴建商住楼协议书》约定是番禺市××环城北路××号，用地面积3577.2平方米。《国有土地使用证》[番府国用（2000）字第15-××号]记载是番禺市灵山镇灵山村市灵公路边，用地面积是3077.2平方米。如果单从字面和土地面积看来，没法得出是同一地块。出现如此差异，主要原因是两份协议签订时间、办证时间有差异，政府对地名编制发生变更，面积有差异是因为测量方法、工具不同。《协作兴建商住楼协议书》约定的3577.2平方米与《用地补偿协议书》《关于番禺市灵山房地产开发公司申请补办商住用地的批复》的附注：《建设用地规划许可证》（编号031870）上的面积是一致的，土地使用证记载为3077.2平方米，原因是有500平方米的公路预留地。从我方取得该土地的历史沿革来看，《征用土地协议》《协作兴建商住楼协议书》和《国有土地使用证》[番府国用（2000）字第15-××号]就是同一块土地。四、我方取得该土地的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，法院裁定支持我方的执行异议符合法律规定。如上所述，我方取得该土地的合同包括《征用土地协议》和《灵山实力纸箱包装厂产权转让协议》及《灵山实力纸箱包装厂产权转让补充协议》，且我方已支付了全部转让资产的对价。在2000年左右，灵山房地产公司因拖欠中国建设银行番禺支行贷款，该土地第一次被法院查封前，该土地一直由原灵山实力纸箱厂占有使用，我方转制重新申领营业执照时，虽然把住所搬迁至灵山镇灵山村牛角岭，但市灵公路边的旧厂房还一直由我方用于仓储。该土地在2000年左右第一次被法院查封，2004年左右灵山房地产公司归还了贷款，法院予以解封。2006年，我方正准备着手开发该土地时，又因灵山工业公司拖欠广州农村商业银行南沙支行借款未能及时偿还，房地产公司作为灵山工业公司的担保人，一并被诉至法院，该土地再次被法院查封至今。因此，该土地一直不能开发及办理过户登记，非因我方自身原因造成。五、政府部门再次确认该土地属于我方的资产。2019年4月28日，灵山经济发展总公司、灵山工业公司和灵山房地产公司现在的主管部门广州市南沙区大岗镇人民政府经济发展办公室再次确认该土地属于我方的资产，并非灵山房地产公司的资产，且该土地厂房一直由我方占有使用。至于原告所质疑灵山纸箱包装厂与原灵山实力纸箱厂主体问题，大岗镇经济发展办公室均已确认是同一资产挂两个企业牌子的镇办集体所有制企业。综上所述，我方通过合法途径，支付了合理对价，在该土地被法院查封前，一直占有使用着，且非因我方自身原因导致该土地未办理过户登记，法院作出（2018）粤0113执异539号执行裁定符合有关法律及司法解释的规定，恳请法院依法判决，驳回原告全部诉讼请求。第三人灵山工业公司和灵山房地产公司共同述称：一、灵山房地产公司于1988年8月10日（原名为：番禺市灵山房地产开发公司）登记注册成立。二、关于本案的查封地块[国有土地使用证号：番府国用（2000）字第15-××号]位于市灵公路农科站段东面，该土地在1987年1月20日由灵山塑料厂与灵山十二队签订了《征用土地协议》征得，随后在该土地上兴建了包括办公楼、东车间、南车间、北车间以及水电配套设施等建筑物。灵山纸箱包装厂（原灵山实力纸箱厂的前身）1987年11月18日成立后，灵山塑料厂于1989年9月27日将在上述土地及地上建筑物全部转让给了灵山纸箱包装厂。1995年8月31日，灵山实力纸箱厂与灵山经济发展总公司（原番禺市灵山镇经济发展总公司）签订了《灵山实力纸箱包装厂产权转让协议》，约定将原灵山实力纸箱厂的产权（包括资产、负债）转让给了吴泽明，其中资产就包括涉讼地块。三、依据1996年新修编的灵山镇城镇规划编制，涉讼地块所在位置为商住用地地段。灵山实力纸箱厂由于没有开发权，便于1998年经原番禺市政府的批准挂靠至我公司并支付了相关办证费用后，将涉讼地块性质由工业用地变更为商住用地至今。综上，涉讼地块的实际土地使用权人及地上附着物所有权人均为被告，其合法权益应当受到法律的保护。当事人围绕本案的诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼地块位于广州市南沙区大岗镇灵山村市灵公路边，土地面积为3077.2平方米，土地使用权人登记为灵山房地产公司，登记时间为2000年7月10日，土地证号：番府国用（2000）字第15-××号。2006年7月25日，广州市禺城农村信用合作社与灵山工业公司、灵山房地产公司因借款合同纠纷诉至本院。2006年9月27日，本院依法作出（2006）番法民二初字第1527号《民事判决书》，判决灵山工业公司向广州市禺城农村信用合作社偿还贷款本金1300000元及利息，并判决灵山房地产公司对该债务承担连带清偿责任。2006年11月7日，因灵山工业公司、灵山房地产公司未履行上述生效法律文书以及同时期相关系列案件生效法律文书确定的义务，广州市禺城农村信用合作社向本院申请强制执行，本院以（2006）番法执字第7758-7764号共7个案件立案执行。在该执行案件中查封了涉讼地块，并在2016年7月25日以（2006）番法执字第7758-7764号之六《执行裁定书》裁定查封涉讼地块至今。后本院裁定（2006）番法执字第7758-7764号案终结本次执行。2017年10月25日，本院恢复执行（2006）番法执字第7758-7764号案，立案号为（2017）粤0113执恢469号。2018年6月29日和2018年7月2日，本院分别作出（2017）粤0113执异290-296、298号《执行裁定书》和（2017）粤0113执异297号《执行裁定书》，裁定变更合赐公司为上述执行案件的申请执行人。2018年9月18日，本院作出（2017）粤0113执恢469号《执行裁定书》，裁定拍卖灵山房地产公司名下位于广州市南沙区大岗镇灵山村青年围三宗土地（土地证号分别为：Ｇ17-××2、Ｇ17-××3、G17-001035）及涉讼地块的使用权。在该案执行过程中，灵山实力纸箱厂作为异议人于2018年10月12日向本院提出书面异议，主张涉讼地块和地上建筑物及附属设施原由灵山塑料厂卖给灵山纸箱包装厂，后灵山纸箱包装厂变更名称为原灵山实力纸箱厂，原灵山实力纸箱厂补交了涉讼地块的土地出让金等费用并自1993年开始缴交土地使用税，之后集体企业转制，灵山实力纸箱厂购买了原灵山实力纸箱厂包括涉讼地块在内的所有资产，且经申请并得到番禺市政府批准挂靠灵山房地产公司将涉讼地块变更为商住用地，涉讼地块一直以来均由灵山实力纸箱厂抵押给番禺信用社或中行番禺支行，因此申请解除对涉讼地块的查封及拟拍卖措施。2019年2月2日，本院就灵山实力纸箱厂的上述异议作出（2018）粤0113执异539号《执行裁定书》，认定灵山塑料厂征得涉讼地块后，将涉讼地块及地上建筑物转给灵山纸箱包装厂后，灵山纸箱包装厂转制设立灵山实力纸箱厂，属于同一资产，且异议人提供的证据证明其与灵山房地产公司的挂靠关系合法有效，故灵山实力纸箱厂请求中止对涉讼地块的执行措施，符合法律规定予以支持，因此裁定中止本院（2006）番法执字第7758-7764号[恢复执行案号：（2017）粤0113执恢469号]对涉讼地块的执行措施。2019年2月13日，合赐公司签收了（2018）粤0113执异539号《执行裁定书》。2019年2月26日，合赐公司因不服上述异议裁定向本院提诉，引致本案纠纷。庭审中，关于涉讼地块是否为灵山实力纸箱厂的资产以及是否足以排除对涉讼地块采取的执行措施的问题。灵山实力纸箱厂在本案中陈述的理由基本与（2018）粤0113执异539号案中提出的异议理由一致，并提交了以下证据拟证实其主张：1.《征用土地协议》；2.灵山纸箱厂向灵山经济办支付资产转让往来单据；3.灵山实力纸箱厂产权转让报告；4.原灵山实力纸箱厂向灵山工业公司、灵山经济发展总公司支付资产转让款往来单据；5.《协作兴建商住楼协议书》；6.《国有土地使用证》；7.办证费用支票存根及收据；8.1989年至2012年灵山纸箱厂（灵山实力纸箱厂）向灵山信社（农商行）的贷款合同、2003年向中行番禺支行借款合同及抵押物清单、2003年至2006年向信社的借款合同、抵押合同及抵押物清单、保证合同；9.灵山经济发展总公司出具的《证明》；10.灵山房地产公司出具的《证明》；11.大岗镇人民政府经济发展办公室出具的《情况说明》；12.《中外合资经营企业登记申请书》、《关于灵山镇塑料厂与港商合作经营番禺县灵山（香港）兴华塑料材料厂的批复》；13.原灵山实力纸箱厂营业执照、《企业注册基本资料》；14.（2006）番法执字第7758-7764号之六《执行裁定书》；15.广州市番禺实力工贸发展有限公司企业信用信息公示报告；16.支票；17.广州市南沙区大岗镇灵山社区居委会出具的《证明》；18.大岗镇人民政府经济发展办公室出具的《情况说明》；19.（2019）粤01民初719号《民事判决书》。合赐公司同样对灵山实力纸箱厂的上述主张不予确认，理由亦与在（2018）粤0113执异539号案件中的陈述基本一致。合赐公司对于其主张，在本案中提交了以下证据：1.广州市不动产登记查册表；2.检讨书；3.《土地违法案件行政出发决定书》（番国房字[1998]第198号）；4.广东省番禺市罚款收据；5.《征用土地协议》；6.《用地补偿协议书》；7.《国有土地使用权出让合同》及附图；8.《关于番禺市灵山房地产开发公司申请补办商住用地》的批复（番国土地补字[1998]第98号）；9.《建设用地批准书》（番国土建用字[1998]第0152号）；10.广东省行政事业性收费管理费收据、番禺市国有土地使用权出让金专用票据、番禺市行政实业单位专用收据；11.土地登记申请书及地籍调查、审批表；12.番禺区市场和质监局出具的《证明》及红盾网、全国企业信用公示系统查询情况；13.《公司设立登记申请书》；14.《验资报告》（永验字（99）第13018号）；15.场地证明；16.原灵山工业公司出具的《证明》。关于灵山纸箱厂与原灵山实力纸箱厂、灵山实力纸箱厂的关系问题。灵山实力纸箱厂称原灵山实力纸箱厂的前身是灵山纸箱厂，1987年灵山纸箱厂成立，1999年11月15日注销登记；原灵山实力纸箱厂于1990年2月20日成立，1999年2月4日由集体所有制改制为私营企业；因当时新企业有税收优惠，所以虽然设置两个企业，但两者属于同一班底同一资产。合赐公司对灵山实力纸箱厂的主张不予确认，认为灵山纸箱厂与灵山实力纸箱厂是两个不同的主体，前者注销时间与后者注册时间不是延续的，期间两家企业曾同时存续，前者也未经清算，两者之间没有债权债务及资产承继。本院认为，申请执行人执行异议之诉，是指申请执行人对人民法院中止对特定标的执行的裁定不服，认为案外人不享有足以排除强制执行之权利，请求法院继续对该执行标的进行执行的诉讼。执行异议之诉的目的是请求人民法院排除或者继续对特定执行标的的执行行为，而当事人所基于的理由是案外人对执行标的是否享有实体权益以及人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益。本案争议焦点为，灵山实力纸箱厂对涉讼地块是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产，在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人的物权期待权，买受人的物权期待权之所以要保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以占有的方式对外进行了公示，物权期待权具有排除执行的效力。首先，本案中，灵山实力纸箱厂辩称原灵山实力纸箱厂的前身灵山纸箱厂向灵山塑料厂受让了涉讼地块并支付了对价，后灵山实力纸箱厂通过企业转制向灵山经济发展总公司购买了原灵山实力纸箱厂全部资产包括涉讼地块，其方因此合法取得涉讼地块。对此，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”现涉讼地块的登记使用权人仍为灵山房地产公司，虽然灵山实力纸箱厂认为其已受让涉讼地块并由其方实际使用，并不能产生对抗土地权属登记的公示效力。对于灵山实力纸箱厂所陈述的灵山纸箱厂、原灵山实力纸箱厂和其方之间关系的主张，无论灵山纸箱厂与双方在诉讼中还提到的“灵山纸箱包装厂”是否为同一主体，灵山实力纸箱厂陈述灵山纸箱厂成立至注销的时间与原灵山实力纸箱厂设立及存续的时间之间并未前后连接，两者的经营时间存在部分重叠，无法反映灵山实力纸箱厂所述灵山纸箱厂为原灵山实力纸箱厂的前身的事实。而灵山实力纸箱厂为1999年2月4日注册登记，灵山实力纸箱厂亦无法提供充分证据证实该厂直接系由原灵山实力纸箱厂转制而来，亦无法举证证实灵山纸箱厂（灵山纸箱包装厂）或原灵山实力纸箱厂的资产当然由灵山实力纸箱厂承接。故，即使灵山实力纸箱厂所述灵山纸箱厂受让了灵山塑料厂包括涉讼地块在内的全部资产情况属实，灵山实力纸箱厂亦未能提供充分证据证实其已受让或承继了灵山纸箱厂的资产，包括涉讼地块。对于灵山实力纸箱厂的该抗辩主张，本院不予采纳。其次，退一步讲，即使灵山实力纸箱厂确系承接了涉讼地块的使用权，亦与灵山房地产公司签订《协作兴建商住楼协议书》属实，因房地产开发关系国计民生和社会公共安全，故国家对房地产开发作为特种行业，实行市场准入许可限制，灵山实力纸箱厂借用灵山房地产公司的房地产开发资质违反法律及行政法规规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖，作为借用房地产开发资质的灵山实力纸箱厂，即使对涉讼地块确实享有使用权，亦不具有排除强制执行的民事权利，不能据此对抗申请执行人。再次，即使灵山实力纸箱厂所主张事实属实，涉讼地块包括可能存在的地上建筑物长期未变更登记，灵山实力纸箱厂本身存在过错，应自行承担相应的法律风险。故，综上，灵山实力纸箱厂未能提交充分证据证实其对涉讼地块享有合法权利且涉讼地块至今未能办理过户手续其方不存在过错，不符合前述法条中能够排除执行的情形。鉴于灵山实力纸箱厂对涉讼地块不享有足以排除强制执行行为的民事权益，故合赐公司诉请准许执行涉讼地块，理据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：广州市番禺区人民法院在（2017）粤0113执恢469号[（2006）番法执字第7758-7764号]案中准许对第三人广州市南沙区灵山房地产开发公司名下位于广州市南沙区大岗镇灵山村市灵公路边地块[土地证号：番府国用（2000）字第15-××号]的执行。本院（2018）粤0113执异539号《执行裁定书》于本判决生效时自动失效。本案受理费100元，由被告广州市番禺灵山实力纸箱包装厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  郭杨娣人民陪审员  梁少萍二〇二〇年九月二十七日书 记 员  徐倩雯