安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初241号 原告:安徽京智教育信息咨询服务有限公司，住所地安徽省六安市龙河路滨河城香樟公寓一期19号楼，统一社会信用代码91341500327973779X。 法定代表人：季陈晨，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：祝林，安徽寻求律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：高洁，安徽寻求律师事务所实习律师。 被告:安徽长安城房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市金安区长安路与永康路交叉口长安城A-16号，统一社会信用代码913415000822126045。 法定代表人：张秀丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈瀚，北京市康达律师事务所律师。 原告安徽京智教育信息咨询服务有限公司（下称京智教育公司）与被告安徽长安城房地产开发有限公司（下称长安城房地产公司）租赁合同纠纷一案，本院2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告安徽京智教育信息咨询服务有限公司向本院提出诉讼请求要求判令被告继续履行《北大附属实验学校幼儿园房屋租赁合同》，并立即交付该长安城小区配套用房2300平方米房屋，诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年1月22日，原告与北京元培新民教育科技发展有限公司签订了《北大附属实验学校幼儿园合作经营合同》，同日北大附属实验学校幼儿园加盟授权中心向原告颁发《北大附属实验学校幼儿园加盟授权证书》，授权原告在安徽省六安市××小区××学校××。2015年1月23日，原告与被告签订了《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》，约定原告租赁被告所有坐落于被告开发的六安市佛子岭路长安城小区社区配套教育用房2300平方米用于开办幼儿园，原告保证按照“北大附属实验学校幼儿园”品牌标准承办该幼儿园，另双方在合同中明确约定被告保证该小区社区配套教育用房2019年1月15日前达到相应交房标准并向原告交付房屋。2015年1月24日原、被告办理了签约手续，被告同时开始利用长安城小区配套有该品质幼儿园进行小区房屋的销售宣传。2019年1月15日租赁房屋交付期届满，原告多次催告被告至今未交付租赁房屋，故请求判如所请。 被告安徽长安城房地产开发有限公司辩称，原、被告间《租赁合同》第二条约定，原告保证承租的房屋用于开办幼儿园，且该幼儿园获得北大公学授权品牌使用权并冠名“北大附属实验学校幼儿园长安城分园”，但原告提供的是北大附属实验学校幼儿园加盟授权中心制作的《北大附属实验学校幼儿园加盟授权证书》，该授权中心并不存在且与北京大学校办产业无关，根据北京大学规定，除“北京北大方正集团、北京北大资源集团、北京市北大青鸟软件系统公司、北京北大未名生物工程集团有限公司等北京大学四大支柱企业可以保留北京大学冠名外，其他企业原则上不允许使用北大冠名，北京元培新民教育科技发展有限公司不享有北大冠名权，其投资设立的“北大附属实验学校幼儿园”已于2017年更名为“京学国际双语幼儿园”。事实上，北京大学附属幼儿园又称北京大学幼教中心，才是北京大学附属的幼儿园，但该幼儿园无分支机构。因此原告取得的授权不符合合同约定；被告2018年12月即约谈原告要求其提供获得北大公学授权的证明材料，2019年5月7日又发函限期原告提供，但被告至今仍未提供。被告2019年5月31日向原告发出《解除合同的函》，该通知2019年6月7日原告签收后至今未对解除合同行为提出异议或提起诉讼，该解除合同通知已依法发生效力，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据确认的证据，结合当事人陈述，本院确认下述事实： 2015年1月22日，原告京智教育公司与案外人北京元培新民教育科技发展有限公司（以下简称元培新民公司）签订了《北大附属实验学校幼儿园合作经营合同》授权京智教育公司使用“北大附属实验学校幼儿园”在指定的安徽省六安市××小区××学校××，并不得转让或许可任何第三方使用该许可品牌“北大附属实验学校幼儿园”，授权期间为2018年9月1日至2021年8月31日。同日元培新民公司以北大附属实验学校幼儿园加盟授权中心名义向京智教育公司颁发了《北大附属实验学校幼儿园加盟授权证书》。2015年1月23日，原告京智教育公司与被告长安城房地产公司签订了《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》约定：原告租赁被告所有坐落于被告开发的六安市佛子岭路长安城小区社区配套教育用房三期Ｂ标段36＃楼（楼号为后期确定）2300平方米用于开办幼儿园，“幼儿园挂牌冠名为‘北大附属实验学校幼儿园长安城分园’”，“京智教育公司（原合同为乙方，下同）保证获得北大公学（北京元培新民教育科技发展有限公司）授权品牌使用权，双方签订合同后，京智教育公司必须保证长安城房地产公司（原合同为甲方，下同）可以使用‘北大附属实验学校幼儿园’进行品牌推广及宣传，包括但不限于报纸、网络、电视广告及印刷品等。否则，视为违约”，房屋租赁期自2019年1月15日至2028年12月31日，房屋交付时间为2019年1月15日，如超期交付承租房屋，则需增加与迟延交付等同的免租金租期、房屋交付当年不计入免租金租期、租期顺延1年，年租金按2015年折算的租金每年递增4%，即2019年租金为（0.3元／平方米／天×365天／年×实际建筑面积）×104%×104%×104%×104%，2019年至2022年四年租期免租金。租金每半交付一次首笔租金于免租金租期届满之日以转账和支票的方式支付，后期租金以此类推提前10个工作日支付，房屋租赁期间税费按法律规定各自承担，租期内使用房屋产生的水、电、气、电话、电视、房屋维修等费用由京智教育公司承担。长安城房地产公司提供建设工程竣工验收备案证明文件、双方在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章、移交钥匙及现场拍照照片后房屋交付完成。双方还约定，长安城房地产公司2019年12月31日前仍未交付房屋、交付房屋不符合约定严重影响京智教育公司使用的、不承担维修义务致京智教育公司无法使用承租房屋的、交付房屋危及人身安全健康的，视为长安城房地产公司违约并赔偿由此造成的损失，京智教育公司可选择继续履行合同或解除合同；京智教育公司支付租金逾期30日以上的、擅自改变房屋用途的、擅自变动或损坏房屋主体结构的、利用该房屋从事违法活动的，长安城房地产公司有权解除合同并收回房屋。长安城房地产公司保证该房屋出租时已获准开办幼儿园的规划许可证等相关证件，京智教育公司保证按照“北大附属实验学校幼儿园”品牌标准承办幼儿园并确保办学品质与社区品质相符。合同签订后双方又补充约定，租期届满后京智教育公司有意续租的应提前90日提出要求，长安城房地产公司未提出异议的，合同有效期延长至2033年12月31日；长安城业主子女在京智教育公司社会普招优惠基础上享受折上折优惠，幅度不低于15%，该优惠政策自开园起有效期不低于三年。 2015年1月24日，长安城房地产公司开发的六安市长安城小区的实景样板房揭幕，其启幕仪式与元培新民公司同步签约仪式在长安城销售中心举行，长安城房地产公司总经理及元培新民公司领导均到会并致辞。长安城房地产公司在房产营销中利用该北大附属实验学校幼儿园进行了宣传。 北大附属实验学校是北京北大教育投资有限公司投资设立的民办学校，北京北大教育投资有限公司是北京北大青鸟有限责任公司、北京大学共同投资设立的有限责任公司。北大附属实验学校设立于2001年，经营学前、小学、中学学段教育，其学前学段教育并无“北大附属实验学校幼儿园”的独立学校架构。元培新民公司是科技推广和应用服务业公司，2012年起元培新民公司获得北大附属实验学校冠名授权，始以“北大公学”对外经营教育资源，并对全国设立的有意加盟并符合公司规定的加盟条件的幼儿园实行统一管理，并统一冠名为“北大附属实验学校幼儿园xx分园”。 2004年北京大学为维护该校声誉和社会公共利益，规范企业使用北京大学名称，通过了“校发[2004]25号”《关于规范北京大学“企业冠名权”的规定》，该规定要求：北京北大方正集团、北京北大资源集团、北京市北大青鸟软件系统公司和北京北大未名生物工程集团有限公司等北京大学四大支柱企业可以在其名称及其标识中保留北京大学冠名至2008年12月31日，但须每年向北京大学缴纳冠名费。北京大学四大支柱企业及科技园下属企业和其他企业，原则上自本规定施行之日起六个月内取消北京大学冠名，取消冠名确有困难的经北京大学批准可冠名至2008年12月31日，但须每年缴纳冠名费。该规定自2004年1月31日通过之日实施。北京大学医学部批准设立的企业由该部负责管理和监督，其他企业由校办产业管理委员会办公室负责管理和监督。2017年8月31日，国家工商行政管理总局、教育部“工商企注字[2017]156号”《关于营利性民办学校名称登记管理有关工作的通知》要求，自2017年9月1日起民办学校不得使用已登记的学校名称及其简称、特定称谓等作字号，但有投资关系或者经该学校授权，且使用该学校简称或者特定称谓的除外。根据上述规定和通知，元培新民公司自2017年9月起以“京学教育”对外经营教育资源，并变更使用“京学附属实验幼儿园xx分园”冠名其授权加盟的幼儿园，不再使用“北大附属实验学校幼儿园xx分园”的冠名，更名后其教学品质和管理模式不变。 因长安城房地产公司未在租赁合同约定时间交付租赁房屋，2019年3月6日京智教育公司委托安徽寻求律师事务所祝林律师致长安城房地产公司《律师函》称，双方签订的租赁合同约定的房屋交付时间2019年1月15日已届满，特函告贵公司及时履行义务，限2019年3月15日前交付房屋，逾期未交付，将根据授权通过司法途径主张权利。同年3月8日，长安城房地产公司致京智教育公司《解除合同的函》称，贵公司与元培新民公司签订的《北大附属实验学校幼儿园合作经营合同》约定，元培新民公司拥有“北大附属实验学校幼儿园”的商号使用权并授权贵公司使用“北大附属实验学校幼儿园”品牌；本公司与贵公司签订的《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》约定贵公司保证获得北大公学授权使用“北大附属实验学校幼儿园”的品牌使用权，经查元培新民公司与北大附属幼儿园没有任何关联，元培新民公司并无“北大附属实验学校幼儿园”、“北大”的冠名权，贵公司因而无法获得北大公学授权的“北大附属实验学校幼儿园”品牌使用权，本公司签订租赁合同的目的是为了使用“北大附属实验学校幼儿园”进行品牌宣传，现贵公司已无法履行合同，依法本公司要求解除租赁合同并要求贵公司赔偿本公司的损失，限三日内回函。 2019年3月21日京智教育公司又致长安城房地产公司《关于要求继续履行的函》称，本公司催告贵公司交付租赁房屋，贵公司却函告提出解除合同，为此函告如下：租赁合同合法有效，本公司为积极履行合同，投入重大才获得该授权并已将授权文本提交贵公司、积极配合贵公司营销宣传，贵公司因此获得巨大商业利益，本公司却作出了重大投资，根本违约的并非本公司，贵公司交房逾期经本公司催告后仍不不履行义务已构成严重违约，本公司坚决要求贵公司继续履行租赁合同，必要时本公司将依法维权。同年5月7日长安城房地产公司再次致京智教育公司《回函》称，兹收到贵公司《关于要求继续履行的函》，现函复如下：贵公司提供的《北大附属实验学校幼儿园加盟授权证书》不能证明六安长安城小区设立的幼儿园可挂牌使用“北大附属实验学校幼儿园长安城分园”及贵公司获得了北大公学授权品牌使用权；根据《关于规范北京大学“企业冠名权”的规定》，除北京北大方正集团、北京北大资源集团、北京市北大青鸟软件系统公司和北京北大未名生物工程集团有限公司等北京大学四大支柱企业可以在其名称及其标识中保留北京大学冠名外，其他企业原则上不允许使用“北大”冠名，新设企业一律不允许冠名“北大”。故本公司限贵公司15个日历日内提供合法的授权资料，否则本公司将解除合同并要求贵公司赔偿相应损失。 2019年5月20日京智教育公司再次致长安城房地产公司《关于再次要求继续履行的函》称，因贵公司未按合同约定交房，3月6日本公司致贵公司《律师函》催告贵公司履行交房义务，3月22日本公司又致函贵公司催告贵公司继续履行合同，但贵公司至今未履行合同义务，本公司再次函告如下：双方签订的租赁合同合法有效，本公司为积极履行合同投入重大，且没有解除合同的事实发生，本公司再次要求继续履行合同；贵公司逾期交房已构成重大违约，本公司保留追究贵公司违约责任及赔偿损失的权利。同年5月31日长安城房地产公司第三次致京智教育公司《解除合同的函》称，贵公司2019年5月20日发来《关于再次要求继续履行的函》收悉，现函复：贵公司未在本公司《回函》发出15个日历日内提供合法的授权资料，本公司将单方解除《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》并保留要求贵公司赔偿一切损失的权利。但京智教育公司否认收到该函。2019年6月11日，安徽省六安市江淮公证处根据京智教育公司申请，对长安城小区三期建设工程建设现状进行拍照等证据保全措施并制作了（2019）皖六江公证字第14191号《公证书》，该《公证书》显示，该B标段36#楼社区配套教育用房仍在建设中。2020年1月10日该长安城小区三期B标段36#楼社区配套教育用房经竣工验收。现原、被告因履行租赁合同发生纠纷，原告遂诉至本院请求判如所请。 另查明，经北大附属实验学校幼儿园加盟授权中心2015年7月1日向安徽思智教育咨询有限公司颁发编号BDFXAHBZ20131225号《北大附属实验学校幼儿园加盟授权证书》，北大附属实验学校幼儿园蚌埠分园于2016年4月1日取得《民办学校办学许可证》。 本院认为，综合原、被告诉、辩意见，本案争议焦点有二：一是关于幼儿园长安城分园冠名权变更京智教育公司是否构成违约问题。二是原、被告2015年1月23日签订《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》是否解除问题。 关于幼儿园长安城分园冠名权变更京智教育公司是否构成违约问题。京智教育公司与长安城房地产公司系2015年1月23日签订的租赁合同。合同签订时，幼儿园长安城分园虽无办公场所尚未设立，但根据北大附属实验学校幼儿园蚌埠分园设立登记的情况看，双方拟定的幼儿园长安城分园的冠名并不违反当时的民办学校冠名许可制度，其冠名目的可以实现。自2017年9月1日起，民办学校冠名许可制度因公共利益需要受有限制，京智教育公司租赁合同签订时的冠名承诺因此时违反民办学校冠名许可制度的公益而无效；京智教育公司确认租赁长安城房地产公司房屋“用于开办幼儿园，幼儿园挂牌名称为‘北大附属实验学校幼儿园长安城分园’，···不得擅自改变房屋用途”属其租房用途的承诺，“京智教育公司保证获得北大公学（北京元培新民教育科技发展有限公司）授权品牌使用权，双方签订合同后，京智教育公司必须保证长安城房地产公司可以使用‘北大附属实验学校幼儿园’进行品牌推广及宣传…”系其对长安城房地产公司使用‘北大附属实验学校幼儿园’进行营销宣传的权利担保的承诺，京智教育公司自其与元培新民公司签订《北大附属实验学校幼儿园合作经营合同》即获得了在指定的六安市××小区××学校××授权，且该授权系合法授权，故合同签订后相当长的时间内，京智教育公司兑现了承诺，但自2017年8月31日起，国家工商行政管理总局、教育部“工商企注字［2017］156号”《关于营利性民办学校名称登记管理有关工作的通知》要求自2017年9月1日起民办学校不得使用已登记的学校名称及其简称、特定称谓等作字号后，该承诺因违反公共秩序而无效，京智教育公司对该无效约定履行不能不构成违约。且京智教育公司开办的幼儿园长安城分园冠名，系发生在长安城房地产公司履行交付房屋义务后、京智教育公司开办幼儿园申请许可时，长安城房地产公司以先履行抗辩权为由主张京智教育公司违约于法无据。综上本院认为，京智教育公司不因幼儿园长安城分园冠名变更而构成预期违约，长安城房地产公司也无合同的不安抗辩权。 二是关于双方争议的租赁合同是否解除的问题。京智教育公司取得的是元培新民公司的授权，取得该公司授权是双方约定，若取得其他主体授权，反而违背了双方的约定。北大附属实验学校系北京大学投资设立的北京北大教育投资有限公司投资开办的民办学校，京智教育公司承诺取得的是“北大附属实验学校幼儿园”授权的加盟分园，而非“北大附属幼儿园”授权的加盟分园，长安城房地产公司以北大附属实验学校与北京大学无产权关系为由主张京智教育公司违约，系将“北大附属实验学校幼儿园”错误理解为“北大附属幼儿园”，北大附属幼儿园又称北大幼教中心，是北京大学附属的幼儿园，其并无加盟园；长安城房地产公司以双方约定的冠名无法实现为由主张京智教育公司违约，是其基于2017年8月31日前对民办学校冠名许可制度的认识习惯错误认识2017年8月31日后民办学校冠名许可制度，且2017年8月31日前长安城房地产公司已利用“北大附属实验学校幼儿园”在房产营销中进行了宣传，2017年8月31日后，其仍欲利用该冠名宣传有违公共利益，目的不具合法性，但其尚可利用品质相同的更名后的“京学附属实验幼儿园”进行宣传，故长安城房地产公司签订的租赁合同的前期目的已经实现，自2017年8月31日该合同目的有违公益不具合法性；长安城房地产公司多次致函京智教育公司要求解除合同，京智教育公司提出异议，始终要求履行合同，长安城房地产公司在致函包括2019年5月31日最后一次致函中仅称“我公司将单方解除合同”而非“我公司决定解除合同并通知······”，又京智教育公司否认收到该函，长安城房地产公司并未提供季陈晨签收的邮寄单原件，本院无法确认季陈晨已签收该函。由此可见，租赁合同并未出现法定解除事由，双方也未达成解除合同的合意，且长安城房地产公司未将解除合同的明确意思通知对方并要求对方在合理异议期内行使权利，依法本院对该租赁合同已依法解除不予确认。 综上，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。京智教育公司与长安城房地产公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法该租赁合同对京智教育公司、长安城房地产公司均具有法律效力，双方均应诚实、全面履行合同义务。长安城房地产公司未在合同约定的交付租赁房屋期间内交付房屋，系违约行为，现京智教育公司要求长安城房地产公司立即交付房屋，依法本院予以支持。长安城房地产公司以元培新民公司的“北大公学”、“北大附属实验学校幼儿园”非合法的特许经营，京智教育公司与元培新民公司签订的幼儿园合作经营合同自始无效、京智教育公司自始无合法授权为由，主张长安城房地产公司不能实现合同目的、有合同法定解除权，依法本院不予支持。原被告间并未发生合同的法定解除事由，双方也未达成解除合同的合意，长安城房地产公司并无合同解除权且其致函时仅有解除合同的预告，并无解除合同的明确意思表示，其主张已通知京智教育公司解除合同的事实并不存在，其辩解该租赁合同已依法解除本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告安徽长安城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告安徽京智教育信息咨询服务有限公司交付六安市佛子岭路长安城小区社区三期B标段36#楼2300平方米配套教育用房。 案件诉讼费2300元减半收取1150元，由被告安徽长安城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  陶宝华 二〇二〇年九月三十日 书记员  张帮荣 附：法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。