福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2504号 原告：福建邦恩生活服务集团有限公司，住所地福州市鼓楼区安泰街道八一七北路**冠亚广场**楼**15店面，统一社会信用代码913501020687695298。 法定代表人：冯磊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：游晓玲，福建通民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷海兰，福建通民律师事务所实习律师。 被告：郑祖淦，男，1947年3月2日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福建邦恩生活服务集团有限公司与被告郑祖淦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福建邦恩生活服务集团有限公司的委托诉讼代理人游晓玲、雷海兰和被告郑祖淦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建邦恩生活服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的物业费5,378.4元及自欠费之日起按日万分之三计算至清偿之日止的违约金（计至2020年3月31日止的违约金为895.5元）。事实和理由：原告为枫丹白鹭小区的物业服务企业，从2017年4月开始至今为该小区提供物业服务。被告为该小区业主。依据物业服务合同的约定，该小区的物业服务费按房屋建筑面积收取，计费标准为每月每平方米1.2元，被告应于每月10日之前向原告缴纳本月的物业服务费用，如被告逾期支付，则应按欠缴总额的日万分之三缴纳违约金。被告的房屋建筑面积为124.51平方米，每月应支付的物业服务费为149.4元。被告入住后自2017年4月开始拒绝缴纳物业服务费，至2020年3月共拖欠物业服务5,378.4元。经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳上述费用。 被告郑祖淦辩称，一、房屋系其自2006购买，2008年装修后基本空置，新物业公司自2017年进驻后更没住过一天。二、关于拒绝缴纳物业费的问题。新物业公司自2017年开始至今约有5次与其本人通话。自称为枫丹白鹭物业的女同志第一次来电话时，其就表示该套房屋长期没人居住，请求协商减免相关物业费。其在此后的通话中也表达了要求双方协商的意愿，但物业公司拒绝协商。2018年年初，其胞弟还帮其缴交2018年全年的物业费，但经办的女同志称必须要连2017年的一并缴纳，考虑到双方尚未协商一致，致使此次缴费行为流失。三、2018年6月，其突然发现无人居住的房屋连续半年产生水费，经其本人查看，发现自来水阀门与阀门后水管遭破坏，阀门无法关闭，表后水管漏水。其只好请自来水公司出面，由晋安区水管部门派了2个师傅来修，重新更换了新阀门、新水表并维修漏水管道。四、对长期空置房收费规定，民间也有良俗，福州许多小区都有不成文的自主收费规定灵活掌握。枫丹白鹭小区前物业对本人的情况也有减免。有的兄弟省市也出台相关规定，如山东省颁布了《山东省物业服务费管理办法》，其中有普通住宅空置六个月以上应当免减收物业管理服务费，并收取最高不超过正常标准的60%。五、其虽不住在该小区，但不少同事和熟人经常告诉其一些事情，如楼下设有浇花用的水龙头，始终不上锁，任由一些不自觉的人洗拖把、洗菜，以致于有人说：每个月公摊的水费竟与家庭两人生活产生的水费相近。 本院经审理认定事实与原告主张的一致。 另查明，原告原名为福州邦恩物业管理有限公司，于2020年5月28日变更为现名。原告所依据的物业服务合同系指其与案涉小区业委会签订的《物业服务合同》与《枫丹白鹭小区物业服务补充协议》。 庭审过程中，被告主张其自来水阀门后水管遭破坏产生水费，因此原告应相应减免其物业服务费。被告为此提供了缴纳水费的凭证予以证明。因该凭证仅能证明被告存在水费支出，不足以证明原告对此负有减免被告物业服务费的义务，故本院对被告该主张不予采纳。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告主张依据《物业服务合同》的约定，请求被告支付自2017年4月起至2020年3月止的物业服务费5,378.4元（1.2元/月·平方米×124.51平方米×36月＝5,378.83元），符合合同的约定，本院予以支持。被告未按合同约定的时间向原告支付物业服务费，已构成违约，原告主张被告按照合同约定的日万分之三的标准向其支付自逾期支付之日起至实际清偿之日止的违约金，于法有据，本院予以支持。根据计算，计至2020年3月31日止，被告应支付的逾期付款违约金为892.7元（计算过程详见后附表格）。被告主张其长期未居住在案涉住宅之中，因此原告应相应减免其物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告郑祖淦应于本判决生效之日起十日内向原告福建邦恩生活服务集团有限公司支付自2017年4月1日起至2020年3月31日止的物业服务费5,378元； 二、被告郑祖淦应于本判决生效之日起十日内向原告福建邦恩生活服务集团有限公司支付计至2020年3月31日止的逾期付款违约金893元，和以物业服务费5,378元为基数按日万分之三计算的自2020年4月1日起至实际支付上述物业服务费之日止的逾期付款违约金； 三、驳回原告福建邦恩生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取计25元，由被告郑祖淦负担。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年九月一日 书记员  郭晓超 附：计算表格                            违约金明细表 金额（元）                               时间                       应付金额                       支付金额                       拖欠金额                       计算逾期违约金起止日期                       逾期天数                       违约金                               起                       止                               2017年4月                       149.4                                               149.4                       2017/4/11                       2017/5/10                       30                       1.34                               2017年5月                       149.4                                               298.8                       2017/5/11                       2017/6/10                       31                       2.78                               2017年6月                       149.4                                               448.2                       2017/6/11                       2017/7/10                       30                       4.03                               2017年7月                       149.4                                               597.6                       2017/7/11                       2017/8/10                       31                       5.56                               2017年8月                       149.4                                               747.1                       2017/8/11                       2017/9/10                       31                       6.95                               2017年9月                       149.4                                               896.5                       2017/9/11                       2017/10/10                       30                       8.07                               2017年10月                       149.4                                               1045.9                       2017/10/11                       2017/11/10                       31                       9.73                               2017年11月                       149.4                                               1195.3                       2017/11/11                       2017/12/10        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                                              2540.0                       2018/8/11                       2018/9/10                       31                       23.62                               2018年9月                       149.4                                               2689.4                       2018/9/11                       2018/10/10                       30                       24.20                               2018年10月                       149.4                                               2838.8                       2018/10/11                       2018/11/10                       31                       26.40                               2018年11月                       149.4                                               2988.2                       2018/11/11                       2018/12/10                       30                       26.89                               2018年12月                       149.4                                               3137.7                       2018/12/11                       2019/1/10                       31                       29.18                               2019年1月                       149.4                                               3287.1                       2019/1/11                       2019/2/10                       31                       30.57                               2019年2月                       149.4                                               3436.5                       2019/2/11                       2019/3/10                       28                       28.87                               2019年3月                       149.4                                               3585.9                       2019/3/11                       2019/4/10                       31                       33.35                               2019年4月                       149.4                                               3735.3                       2019/4/11                       2019/5/10                       30                       33.62                               2019年5月                       149.4                                               3884.7                       2019/5/11                       2019/6/10                       31                       36.13                               2019年6月                       149.4                                               4034.1                       2019/6/11                       2019/7/10                       30                       36.31                               2019年7月                       149.4                                               4183.5                       2019/7/11                       2019/8/10                       31                       38.91                               2019年8月                       149.4                                               4332.9                       2019/8/11                       2019/9/10                       31                       40.30                               2019年9月                       149.4                                               4482.4                       2019/9/11                       2019/10/10                       30                       40.34                               2019年10月                       149.4                                               4631.8                       2019/10/11                       2019/11/10                       31                       43.08                               2019年11月                       149.4                                               4781.2                       2019/11/11                       2019/12/10                       30                       43.03                               2019年12月                       149.4                                               4930.6                       2019/12/11                       2020/1/10                       31                       45.85                               2020年1月                       149.4                                               5080.0                       2020/1/11                       2020/2/10                       31                       47.24                               2020年2月                       149.4                                               5229.4                       2020/2/11                       2020/3/10                       29                       45.50                               2020年3月                       149.4                                               5378.8                       2020/3/11                       2020/3/31                       21                       33.89                               合 计                                                                                                                                                                       892.71                               注：违约金＝拖欠金额×逾期天数×0.3‰/日                附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。