海南省乐东黎族自治县人民法院   民事判决书   (2020)琼9027民初1333号   原告：余大龙，男，1960年1月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。公民身份号码：XXX。   被告：海南龙栖湾新旅业发展有限公司，住所地：海南省乐东黎族自治县九所镇龙栖湾开发区（波波利海岸小区内）。统一社会信用代码：91469033062310733W。   法定代表人：马宇，该公司总经理。   委托诉讼代理人：聂友峰，男，海南法格律师事务所律师，执业证号：14602200410950358。   原告余大龙与被告海南龙栖湾新旅业发展有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余大龙及被告的委托诉讼代理人聂友峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告余大龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金共计272697.7元，（其中剩余4年半租金183737.7元；赠送剩余3年的消费储值36960元；剩余4年每年15天免费住宿权益内部价折合估价30000元；剩余4年每年2人4次健康检测、健康管理、养生理疗等服务估价16000元；剩余4年每年享受云竹湖旅游风景区门票及客栈3晚免费住宿权估价6000元；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付违约金共计252282.4元，（其中剩余4年租金163322.4元；赠送剩余3年的消费储值36960元；剩余4年每年15天免费住宿权益内部价折合估价30000元；剩余4年每年2人4次健康检测、健康管理、养生理疗等服务估价16000元；剩余4年每年享受云竹湖旅游风景区门票及客栈3晚免费住宿权估价6000元。事实与理由：2017年初，被告和房屋开发商（海南龙栖湾发展置业有限公司）联合推出半价购房的返租房理财产品（即业主全款购房后，交由被告统一出租管理6年，无论被告经营好坏，每年返还购房款的8%作为回报，其中6%为现金，2%为消费储值卡；另外还每年享受15天免费居住及每年四季各一次的健康检测、健康管理、养生理疗服务；每年享受云竹湖旅游风景区门票及客栈3晚免费住宿权等配套服务）。考虑到该产品的综合性价比较高，原告以比当时市场价略高的房价购买了7号楼1单元16层02户型72.93平米的返租房用于投资，并于2017年1月5日与被告签订了《波波利海岸A7号楼委托租赁协议》（附件1）。自签订租赁协议以来，被告共支付两年租金，大多数时间都是推迟支付，推迟最长时间半年有余（附件2）。考虑到被告生产经营和资金周转上可能有困难，原告只是电话询问和选择包容理解。2020年2月15日，被告将《解除合同通知书》送达原告（附件3），通知原告因新冠病毒疫情影响经营，根据相关法律条款规定，于2020年2月15日解除与原告的租赁合同；并要求原告在“收到本通知之日起尽快办理房屋交接手续，若逾期未来办理的，视为放弃交接手续，该房屋使用权自2020年2月15日转移至贵方”。原告于2020年2月17日向被告送达了《对“解除合同通知书”的回复》（附件4），明确表达了不同意解除合同的观点。理由是原告和被告签订的是一份长达六年的租赁合同，根据双方合同约定和被告支付租金的时间判断，被告在疫情之前的经营就存在困难，而非疫情影响；就算是疫情有影响，疫情也是短暂的。被告解除合同的理由不客观、不充分、不合理，在没有和原告协商前提下单方面解除合同也是不能接受的。由于购买返租房的业主较多，大家都通情达理，原意主动作出一些让步，希望被告继续履约；遂于2020年4月2日，向被告送达了《关于继续履行返租房租赁合同的思路》，被告方负责对接的程经理在上面签字表示收悉（附件5），程经理说请示领导商量后再作回复。4月3日，原告收到了被告《关于尽快办理收房的催告函》（附件6）。同一天还收到了海南龙栖湾物业管理服务有限公司《物业费催缴函》（附件7），要原告缴纳2020年2月16日至2020年12月31日的物业费。4月13日，原告电话联系程经理，程说仍无结果（有电话录音）。在上述背景下，原告决定通过法律诉讼的途径解决争端。综上所述，被告海南龙栖湾新旅业发展有限公司违反合同第七条第四款“协议签定即视为履约的开始，双方均不得除本协议约定解约条款之外的情况单方面无故解约，如出现此类情况的，违约方应赔偿对方剩余协议年限的租金总价款作为违约处罚”的约定，严重侵害了原告余大龙的合法民事权益。恳请人民法院查明本案事实，依法判如所请。   海南龙栖湾新旅业发展有限公司辩称，原告依据合同的第七条第4项主张支付以剩余年限租金为标准的违约金，缺乏事实和法律依据。首先该合同约定的违约金标准过高，因为在解除合同后，原告是收回自己委托的房屋，原告可以继续使用房屋，也可以重新出租或者委托他人经营来获取收益，如果按照原告主张的违约金标准，该标准将是原告可以获得利益的双倍，事实上原告收回房屋后并不存在损失，如果有损失也可能是房屋出租之前空置产生空置率，而产生的极少数损失；其次，从是否应当支付违约金的角度，被告不构成违约。第7条第4项所指的解除合同是无故解约，但本案中是因为疫情导致被告的经营陷入困境，按照合同法关于不可抗力的规定，疫情是属于不可抗力，民法总则180条也规定因不可抗力解除合同不承担违约责任，本案中被告发出的解除合同的通知在属于疫情的一级期间，属于限制人口流动、限制商业经营、所以被告是无法继续经营本案的房屋。关于本次疫情属于不可抗力的事实，已经为法学界所认可，最高院也作出疫情的相关司法解释，在最高院发出的记者招待会上，最高院的刘桂祥也明确疫情期间无力继续履行的，应当解除合同，解除双方之间的枷锁，双方继续寻找新的商机。而退一步说，合同法司法解释二的26条也规定了情势变更原则，如果说疫情不足以达到不可抗力的因素，也至少是符合情势变更的情形，如果继续履行合同显然对被告是不公平的，所以被告无论依据不可抗力还是情势变更原则都有权解除合同，解除合同的行为不属于无故解除，不能使用合同第7条第4项要求被告去承担违约责任。原告所主张的赠送的消费储值以及免费住宿权益、健康检测等服务的，原告在诉状中估值的金额均没有事实依据，是原告随意所主张的金额。   原告为其诉讼主张向法庭提交证据。经庭审质证，本院对原告提供的证据认定如下：证据1、《波波利海岸A7号楼委托租赁协议》，证明原告与被告存在租赁关系。证据2、授权书，证明原告授权被告经营房子。证据3、账户明细、更正说明，证明被告给原告支付了租金81661.2元。证据4、《解除合同通知书》，证明被告单方面解除租赁关系，而且没有任何的补偿。证据5、《对“解除合同通知书”的回复》，证明原告不同意被告的解除，认为被告这样做存在诈骗。证据6、《关于继续履行返租房租赁合同的思路》、《关于尽快办理收房的催告函》、《物业费催缴函》，证明我们几个业主代表返租房的几十位业主与被告领导对接的情况，对接期间收到了物业的收房催告函、物业催缴函，也就是说原告与被告还没有了结合同及相关赔偿，被告就单方面解除合同。被告质证为，对证据1三性没有意见，但是该份协议书的性质是一份委托协议；证据2的三性没有意见，体现原、被告之间是委托关系；证据3收到的租金金额没有异议；证据4三性没有异议，这份证据证明被告是依法解除合同；证据5是原告的回复函、被告并不认可回函的内容，被告是依法解除合同的；证据6中的《关于继续履行返租房租赁合同的思路》质证意见与证据5的意见一致；催告函是被告依法告知原告及时收房，避免产生损失；催缴函与本案没有关联性。本院认为，原告提供的证据1-3，被告对其三性无异议，本院予以确认。证据4，被告于2020年2月13日向原告发出《解除合同通知书》的事实，本院予以确认。证据5,2020年2月17日原告向被告发出《对“解除合同通知书”的回复》的事实，本院予以确认。证据6、2020年4月2日原告等向被告发出《关于继续履行返房租赁合同的思路》，2020年4月3日被告向原告发出《关于尽快办理收房的催告函》的事实，本院予以确认。《物业费催缴函》与本案没有关联性，本院不予认定。   被告为其诉讼主张向法庭提交证据。经庭审质证，本院对被告提供的证据认定如下：证据1-2,《波波利海岸A7号楼委托租赁协议》、授权书，共同证明双方之间形成了委托关系。证据3.《关于尽快办理收房的催告函》，证明被告告知原告及时收房避免产生损失。证据4.付款记录，证明被告向原告支付了两年租金81661.2元。本院认为，原告对证据1-4无异议，证据1-3本院已作出认定；证据4与原告主张的数额一致，三性本院予以确认。   根据当事人的陈述，对本案证据的分析与认定，经审理查明的事实是：2017年1月5日，原、被告签订《波波利海岸A7号楼委托租赁协议》，约定原告将乐东县九所镇龙栖湾国际康乐度假庄园（波波利海岸）A7幢1单元16层02室委托给被告代为租赁。委托期限6年（自2017年10月1日至2023年9月30日止）。合同对租赁期间的相关租金、双方权利义务、违约责任，协议的修改、变更和解除等事项进行了约定。合同签订后，双方按约定履行合同，每半年的租金为20415.3元，被告已向原告支付前两年的租金共计81661.2元，尚欠原告自2019年10月1日至2020年2月15日的租金未付。因新冠肺炎疫情爆发，2020年2月15日原告收到被告发出的《解除合同通知书》，被告通知原告解除双方签订的《波波利海岸A7号楼委托租赁协议》。原告向被告于2020年2月17日发出《对“解除合同通知书”的回复》，于2020年4月2日发出《关于继续履行返房租赁合同的思路》。2020年4月3日被告向原告发出《关于尽快办理收房的催告函》。因解除合同的问题原、被告协商未果，原告向本院提起诉讼。   本院认为，本案诉讼争议的焦点是：1.被告单方解除合同是否有依据？2.原告因合同解除造成的损失？   关于被告单方解除合同是否有依据的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订《波波利海岸A7号楼委托租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期间，我国新冠肺炎疫情爆发，各级人民政府均根据本地实际情况依法宣布启动突发公共卫生事件响应机制，并采取交通禁行、公共场所部分关闭、企业停产停工、居民居家隔离等管制措施限制人员流动。从疫情产生和形成的突发性，传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情确属不能预见、不可避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。此种情形下，作为受托租赁方的被告，在人员严格限制流动的情形下，房屋对外租赁的活动必然不能开展，合同目的故而不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……。”、第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”。被告向原告发出解除合同通知书时正值疫情防控期间，被告以不可抗力不能完成对外租赁经营为由解除涉案合同，符合法定解除的条件。解除通知于2020年2月15日到达原告，被告已履行解除通知的义务，故原、被告签订的《波波利海岸A7号楼委托租赁协议》已于2020年2月15日依法解除。原告主张被告违约解除合同，请求被告赔偿违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。   关于原告因合同解除造成的损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”。本案中，合同的解除系因疫情的不可抗力所致，合同解除后，涉案房屋的使用权已重新交回原告，原告已可正常行使房屋所有权人对房屋的占用、使用、收益及处分的权利，原告未能提供充分证据证明涉案合同解除后对其造成的损失具体价值。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，原告的损失未有充分证据予以证明，主张因合同解除受损，证据不足，本院不予采纳。   合同解除前，原、被告双方应按约定履行自己的权利和义务，被告尚欠原告2019年10月1日至2020年2月15日期间的租金。根据双方合同第三条第3款约定：“租金每半年支付一次，于下期期初月份打入甲方（原告）指定账户……”、第七条第3款约定：“乙方无甲方可谅解的理由逾期向甲方支付租金超过30天以上的，乙方应按逾期天数每天依照逾期租金的0.3‰向甲方支付违约金。……”。故被告应向原告支付自2019年10月1日至2020年2月15日欠付的租金12135.76元（20415.3元÷180天×107天）及逾期付款违约金。欠付的租金应于2020年3月15日前支付，逾期支付之日为2020年3月16日，违约金应计算至本判决生效之日止，按照日利率0.3‰计算。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（一）项、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、限被告海南龙栖湾新旅业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性支付12135.76元及违约金（违约金以12135.76元为基数，自2020年3月16日起至本判决生效之日止，按照日利率0.3‰计算）给原告余大龙；   二、驳回原告余大龙的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2695.24元，由原告余大龙负担1695.24元，被告海南龙栖湾新旅业发展有限公司负担1000元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 蒙积姑      二〇二〇年九月三十日   书记员 马江龙   附相关法律条文内容：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。   本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。