广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37867号原告：卢智雄，男，1971年8月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄明辉，系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市权策投资咨询有限公司，住所地广东省广州市荔湾区花地大道南66号1601房，统一社会信用代码91440105MA59C4TM58。法定代表人：梁骏斌，总经理。被告：梁骏斌，男，1990年11月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：李松珊，系广东坤展律师事务所律师。原告卢智雄与被告广州市权策投资咨询有限公司（以下简称权策公司）、梁骏斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢智雄的委托诉讼代理人黄明辉，被告权策公司、梁骏斌的共同委托诉讼代理人李松珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢智雄向本院提出诉讼请求：1、解除卢智雄与权策公司签订的《商品房使用权认购协议》；2、权策公司立即向卢智雄退还购房定金85000元及利息（以85000元为本金，从2018年12月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际退还之日止）；3、权策公司立即向卢智雄支付违约金20000元；4、梁骏斌对上述权策公司的债务承担连带清偿责任；5、权策公司和梁骏斌承担本案诉讼费的费用。事实和理由：2018年11月20日卢智雄与权策公司签订的《商品房使用权认购协议》，约定卢智雄认购权策公司代理的天河区信成南街23号三楼自编328号房，面积约37平方米的商品公寓，单价每平方米16000元，成交价合计592000元。卢智雄于2018年11月20日向权策公司指定的收款账户支付85000元诚意金，但事后发现该房屋被改为教育类的办公商业场所，同时发现权策公司将上述房屋另售他人，故起诉要求解除合同，权策公司退还定金及利息，并承担违约责任。因权策公司是自然人独资公司，与法定代表人梁骏斌财产混同，因此，主张梁骏斌对上述债务承担连带责任。被告权策公司答辩称：权策公司并非案涉房屋的所有权人，也从未销售案涉房屋，也未委派员工与卢智雄签订《商品房使用权认购协议》，更从未收到过卢智雄的任何款项。权策公司自2016年成立，一直从事资产服务业务，2017年搬迁到荔湾区后，再无实际经营，也从不认识卢智雄，直至2019年9月收到法院传票才知晓此事。关于合同效力，该协议属于无权代理人以权策公司名义订立，且卢智雄明知公章持有人没有代理权仍与之签订合同，明显存在主观恶意，故合同对权策公司不发生效力。权策公司有理由怀疑卢智雄与案外人恶意串通签订合同，通过签订虚假合同非法获取利益。被告梁骏斌答辩称：从权策公司的记账凭证单、财税报表等财务记录可知，权策公司2017年之后基本没有经营，梁骏斌与权策公司不存在财务混同的情况，不应承担连带责任。经审理查明,卢智雄提交《商品房使用权认购协议》一份，称在权策公司人员招志源的居中介绍下，于2018年11月20日签订此协议，并称签订合同的目的是为了后续与业主签订正式30年的租赁合同，而不是针对所有权。协议显示：权策公司（甲方）与卢智雄（乙方）约定，由乙方认购甲方代理的位于天河区信成南街23号三楼自编328号房商品公寓，建筑面积约37平方米，每平方米16000元，合计592000元。合同还约定：“乙方应于签订本协议书的同时向甲方支付签约定金及装修费17万元，乙方在公开发售期内，可以办理内部转名手续，转名费为每次5000元；如甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认出购的上述物业另售他人的，双方认购关系即行解除，甲方应返还乙方所交定金及两万违约金，不承担其他赔偿责任。”协议约定收款账户为郭家怡，中国工商银行账户62×××95。落款处甲方仅有权策公司公章，电话、经办人、审核人、日期均为空白，乙方有卢智雄签名，写明联系电话，并有落款日期2018年11月20日。协议上在骑缝处、落款处均有权策公司公章。该协议中标号条款共十四条，但有两项第四条，无第五条、第六条。卢智雄称在合同签订前，查看过业主的授权文件，但并没有复印留存；在签订合同前在招志源带领下查看过案涉房屋，并且还与招志源口头协商约定，先由卢智雄支付85000元定金，后续可以协议约定的价格与业主签订20年并赠送10年即30年的房屋租赁合同。权策公司和梁骏斌对《商品房使用权认构协议》真实性、合法性、关联性均不予确认，称公章原来大部分时间是由梁骏斌保管，在收到本案诉讼材料后才发现公章已丢失，并于2019年10月21日挂失重办，但对《商品房使用权认构协议》上的公章真实性不确认也不否认，亦明确表示就《商品房使用权认构协议》公章的真实性不申请司法鉴定。卢智雄另提交权策公司与案外人伍劲行于2018年12月20日签订的《商品房使用权认购协议》原件，该协议与卢智雄和权策公司签订的《商品房使用权认购协议》中约定的房屋、价款、定金、违约条款均一致，合同文字表述、版式、包括条文标识错漏均一致，仅收款账户为案外人黄某能的中国工商银行帐户。卢智雄提供转账记录，显示2018年11月20日、21日卢智雄分2笔款向《商品房使用权认购协议》约定的郭家怡的中国工商银行账户62×××95转账85000元，卢智雄称合同约定签约定金和装修费为170000元，但双方在协商时口头约定仅支付85000元作为定金。为查明案涉房屋产权情况，本院依法向广州市规划和自然资源局进行查册，根据查册天河区信成南街23号301铺房屋产权人为陈锦霞，房屋建筑面积1127.51平方米。为查明案件事实，本院依法先后传唤相关人员招志源、黄某能、案涉房屋业主陈锦霞出庭作证，黄某能两次到庭作证，招志源、陈锦霞未到庭。黄某能在第一次出庭时陈述：其于2018年11月8日在招志源的介绍下支付12万元购房款，以其妻子何冠丹的名义与权策公司签订《商品房使用权协议》（提供了协议原件，显示何冠丹认购天河区信成南街23号三楼自编329号房，约定定金及装修费用为人民币17万元整，其余条款与本案案涉房屋《商品房使用权认购协议》权利义务内容一致,协议中无收款人信息）。后其介绍伍劲行与招志源于2018年12月20日签订了同样的合同，认购天河区信成南街23号三楼自编328号房；伍劲行与招志源签约时其也在场，当时招志源用信封装着已经盖好权策公司印章的合同，直接给伍劲行签名；因招志源是失信人员没有银行帐户，便借用了黄某能的账号收款,黄某能在2018年12月24日收到伍劲行支付的85000元后，在12月24日、25日分别通过支付宝、微信、现金的形式将85000元转给了招志源（提供了相关转账凭证明其于12月24日、12月25日向“志源”、“上官寂尘”转账六笔共计41890元）。黄某能称，伍劲行在与招志源协商时，招志源口头承诺房屋开盘卖给其他人后就按3000元/平方米予以回报，原本伍劲行计划投资170000元，但因不够钱，就只投了85000元，招志源也承诺给予一半回报；如果房屋卖不出去，还可以与业主签订19年的租赁合同。黄某能称其以为招志源就是权策公司的老板，在签订合同的时候，核查过案涉房屋的代理销售协议。黄某能第二次出庭作证时，称陈锦霞因在香港，无法出庭，其受陈锦霞的委托向法庭提交《委托书》、房屋产权证复印件和两份《房屋租赁合同》。黄某能称《委托书》证明其于2020年1月7日受陈锦霞的委托，就天河区信成南街23号301铺对外招租；产权证复印件显示，天河区信成南街23号301铺产权权属人为陈锦霞，商业用途，建筑面积1127.51平方米。两份房屋租赁合同显示，陈锦霞于2017年5月26日至2020年5月25日和2018年5月1日至2021年5月1日将天河区信成南街23号301铺的528平方米和150平方米出租给案外人，黄某能称两人实际为同一承租人，经营教育机构，因受新冠××疫情影响，租金拖欠了好几个月，现合同已经解除，陈锦霞才委托其放租；本案所涉天河区信成南街23号3楼328、329房就是天河区信诚南街23号301铺一部分，是由招志源间隔出来的自编号，其不清楚328、329房是否包含在上述两份租赁合同之中。庭后卢智雄向法庭提交称2020年5月6日案外人黄某能从案涉房屋业主陈锦霞处拍照后发给其的《天河区信成南路“美丽公寓”项目策划销售合作协议》（以下简称《合作协议》）。为核实该协议的真实性，本院要求陈锦霞提供《合作协议》原件供核对。2020年8月19日陈锦霞出具《委托书》，委托黄某能向法庭提交了《合作协议》原件，并称：“2018年11月7日经介绍人微信名‘上官’来谈关于美丽公寓的合作协议，我本人见过他一次，也不知道他原名，后策划公司也没帮我们销售过任何物业及金额，现在经黄某能先生得知‘上官’实名叫招志源……至于他在外面的交易我们是不知情的。”该《合作协议》显示：2018年11月7日陈锦霞（甲方）与权策公司（乙方）签订该《合作协议》，约定陈锦霞委托权策公司对天河区信成南街23号301铺进行商业公寓项目建设，面积约1127.51平方米，权策公司为该项目的独家策划销售总代理；委托代理期内，由权策公司负责在甲方指定的地址及房间装修出两间样板房，且样板房屋装修金由权策公司垫付（20万元整），陈锦霞按照收到的1380万元以外的差额作为权策公司本次合作代理佣金费用；权策公司（乙方）承诺，若在该项目自媒体上公布之正式公开发售日起3个月内完成销售；3个月内乙方未能完成总销售面积70%的同时，在乙方的销售佣金扣除或一次性补齐给甲方共966万元，剩下30%同等于保留甲方原有的租客部分：（博学汇教育部以及咖啡部）直到期满后甲乙方再另作商议共同负责。权策公司和梁骏斌质证对《合作协议》三性均不予确认，认为存在极高伪造可能，且原告在多次开庭后才提交，已超过法定举证期限，且案涉房屋在2017年至今一直承租案外人作为教育机构使用，所有权人陈锦霞不可能就同一物业既出租又分间对外销售。另查，权策公司为自然人独资有限责任公司，法定代表人为梁骏斌，于2016年3月21日成立，经营范围为资产管理（不含许可审批项目）、移民咨询服务、投资咨询服务等。权策公司提交增值税纳税申报表、企业所得税月（季）度预缴纳税申报表、资产负债表、利润表及2017年1月至2019年9月之间的公司记账凭证，并自行委托广州皓程会计师事务所有限公司对权策公司进行了审计，证明公司在2018年至2019年期间，按照规定依法纳税，建立编制财务会计报告，将个人财产与公司财产严格区分，且并无实际经营，未从事房屋销售居间业务，未收到过原告支付的任何款项。卢智雄质证称上述材料均是可能后补的，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。梁骏斌称与招志源是经朋友介绍认识的，2018年梁骏斌的朋友曾几次带招志源到公司见面。本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但根据双方签订的《商品房使用权认购协议》内容及原告陈述来看，协议目的为“认购”案涉房屋的使用权而非所有权，即实则为预约租赁行为，因此本案案由应为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、《商品房使用权认购协议》的效力及合同责任承担问题；2、梁骏斌是否应当就权策公司债务承担连带责任，对上述焦点问题本院综合评述如下：关于合同效力问题的重点在于《商品房使用权认购协议》上公章真实性的认定。卢智雄已出示盖有权策公司公章的协议原件，权策公司如对协议上其公章真实性有异议，应该提供反驳证据予以推翻，但权策公司和梁骏斌对协议上所使用的公章真实性既不肯确定也不否认，亦明确不申请司法鉴定，现有证据无法证明《商品房使用权认购协议》上的权策公司的公章是虚假公章，权策公司应依法承担举证不能的法律责任，根据证据规则，可以认定《商品房使用权认购协议》上权策公司的公章为真实公章。根据双方的协议内容、证人黄某能、原告卢智雄的陈述，以及案外人陈锦霞提供的《合作协议》，高度概然性可确认本案基本事实为：案外人招志源使用权策公司公章，先与案涉房屋业主陈锦霞签订《天河区信成南路“美丽公寓”项目策划销售合作协议》，获得房屋销售授权后，招志源以权策公司名义先后与卢志雄、何冠丹和伍劲行就328房、329房和328房分别签订《商品房使用权认购协议》，并加盖权策公司公章，转让案涉房屋使用权。从本案现有证据及查明情况来看，并无直接证据证明权策公司公章是被案外人招志源盗用；根据梁骏斌陈述，其与案外人招志源是相识的朋友，他们曾多次见面，故亦不排除招志源获得合法授权的可能。根据《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从黄某能、伍劲行及卢志雄陈述的合同签订的过程来看，第一，招志源在签订合同时确持有权策公司公章及持有盖有权策公司公章的协议书；第二，卢智雄称在签订协议前核查了相关委托销售协议，与业主陈锦霞提供的《合作协议》相印证；第三，卢智雄是被带到案涉房屋进行了实地查看后才签订协议，故可以判断卢智雄在签订合同时是善意且已经尽到了一般人应有的注意义务，故权策公司关于无权代理的辩解意见本院不予采纳。综上，本院认为《商品房使用权认购协议》合法有效，权策公司作为合同相对方，应对此承担相应的合同责任。根据案件查明，卢智雄依照《商品房使用权认购协议》，先行向协议指定帐户支付了85000元定金。现权策公司完全否认协议效力，即拒绝履行合同；根据证人黄某能提交材料及陈述，案涉房屋业主陈锦霞与权策公司并未就《合作协议》实质履行，并已于2020年1月将物业委托黄某能另行对外放租，且案涉房屋确存在一房两租情形，《商品房使用权认购协议》实际已无法履行，合同目的已无法实现，故伍劲行主张要求解除合同及权策公司返还85000元的主张合法有据，本院予以支持。因权策公司的拒不返还行为给伍劲行造成利息损失，伍劲行主张权策公司支付利息的诉请合法有据，本院予以支持。因卢智雄并未提供证据证明其在起诉前曾向权策公司主张解除合同，故解除之日应以权策公司收到本院起诉状之日起计算，即2019年9月25日起算。根据法律规定，利息计算标准应为：以85000元为本金，从2019年9月25日起计至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付。关于违约金问题，《商品房使用权认购协议》中约定“如甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认购的上述物业另售他人的，双方认购关系即行解除，甲方应返还乙方所交定金及两万违约金，不承担其他赔偿责任”，但协议中并无第六条约定，对“物业另售他人”是指使用权还是所有权另售他人亦不明确，且协议无法履行的主要原因并非因一房两租造成，故卢智雄要求支付违约金的主张本院不予支持。关于梁骏斌是否应当就权策公司债务承担连带责任问题，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。从权策公司与梁骏斌提交的增值税纳税申报表、企业所得税月（季）度预缴纳税申报表、资产负债表、利润表及2017年1月-2019年9月之间的公司记账凭证以及审计报告来看，权策公司财产独立于梁骏斌自己的财产，两者不存在财产混同，梁骏斌不应承担连带赔偿责任，对卢智雄主张要求梁骏斌承担连带责任的诉请本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告卢智雄与被告广州市权策投资咨询有限公司签订的《商品房使用权认购协议》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市权策投资咨询有限公司向原告卢智雄返还85000元及利息（利息以85000元为本金，从2019年9月25日起计至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准计付）；三、驳回原告卢智雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由原告卢智雄承担458元，由被告广州市权策投资咨询有限公司承担1942元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  许 琛人民陪审员  郑文怡人民陪审员  张丹丹二〇二〇年九月三十日书 记 员  谢丽军谢婉萍