上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13578号原告李学根，男，1950年1月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。委托代理人邱厚木，北京安博(上海)律师事务所律师。被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人刘**。委托代理人马龙。被告函极博(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人马龙。原告李学根与被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司(以下简称巳卯公司)、函极博(上海)餐饮管理有限公司(以下简称函极博公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员孙韵清独任审判，公开开庭进行了审理。原告李学根及其委托代理人邱厚木到庭参加诉讼。被告函极博公司法定代表人马龙(兼被告巳卯公司委托代理人)到庭参加了第一次庭审，但经本院以传票送达方式传唤，未参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告李学根诉称：原告与被告函极博公司于2018年6月27日签订合作协议，约定：原告承租上海市丽水路XXX号五楼A7区域，期限自2018年6月27日至2020年6月26日，房屋交付日为2018年8月20日，每月租金人民币1.4万元、物业管理费4,500元，押三付一。被告承诺为涉诉店面的共享美食街区作统一风格的装修广告设计，为门店经营顾客引流，在门店经营地段的福佑路和丽水路制作大幅广告，正门制作醒目门头广告，并将效果图摆放在租赁招商大厅。被告还向原告确认已经有好几家旅行社签订合约，每天有四五千游客来用餐，故原告在被告的诱骗下签约，当天支付了广告设计费12万元、押金5.5万元、一个月租金和物业费18,500元。2019年1月15日，在被告函极博公司威胁下，原告与被告巳卯公司就同一涉诉房屋签订租赁合同。涉诉房屋因装修消防问题无法验收，多次延迟交房，虽2019年1月15日交付房屋，但2019年3月14日才通过消防验收，故实际交房日期应为2019年3月15日。由于被告的承诺没有兑现，造成生意清淡。物业管理混乱，造成原告摔伤治疗半年以上。原告不得以于2019年5月30日通过微信向被告提出从6月1日起解除合同。但被告扣押原告方店内经营设备物品，以及三月份以来的营业款。故原告起诉要求解除原、被告租赁合同关系，要求被告退还收取的设计费12万元、押金5.5万元(抵扣应交房租后剩余34,250元)、营业款43,167元，返还扣押的门店经营设备物品或折价赔偿。被告巳卯公司、函极博公司辩称：系争场地是被告租来的，上家是上海城隍珠宝公司。因合同主体资质问题，先以函极博公司名义签约，后上海城隍珠宝公司、函极博公司、巳卯公司签订了三方协议，原属函极博公司的合同权利义务转归巳卯公司。故在函极博公司先与原告签订合同后，又由巳卯公司与原告签订合同，并收回前合同原件，解除前合同。2019年1月15日实际交付房屋，原告自2019年3月正式营业以来，长期欠付租金等费用，构成根本违约，并于2019年6月30日向被告发出退房告知书，单方解除合同，擅自撤场。故巳卯公司于2019年7月27日向原告发出告知函解除合同。被告租来该层商铺是无间隔的毛坯大通铺，在统一招租后，进行统一的设计、分隔和装修，并配备空调新风系统、排油烟系统、燃气及消防等基础设施。除了门店自己的门头招牌由商家自己制作，其他内部装修均由被告花钱完成，所以合同约定交付一次性装修费，并约定不予退还，完工后实际造价远超收取的费用。该款当时由函极博公司收取，但由于合同义务已转归巳卯公司，故实际是由巳卯公司收取。原告未经被告书面同意擅自于2019年6月15日停止营业。合同约定租金按月提前十日支付，但原告自2019年2月15日起未支付过租金，原告违约，被告有权单方面解除合同，押金不予退还。原告2019年3月的营业款为5,614.20元、4月9,930.04元、5月20,456.35元、6月6,703.95元，尚不足以抵扣原告欠付的2019年2月15日至7月28日的租金101,133.33元和至8月8日的房屋占用费。合同通知解除后，原告一直未将其设备搬离，被告先后于2019年7月27日、29日、8月1日、3日通过微信催告，但原告不予理睬，被告只得于8月8日将原告物品搬至本市沪太公路6045弄的一处仓库。故同意解除，但不同意其他诉请。经审理查明：2019年1月12日，被告巳卯公司(出租方，甲方)与原告(承租方，乙方)签订租赁合同，约定：乙方承租甲方位于本市丽水路XXX号房屋五层及附属设施设备当中的一部分，乙方门店为A7号区域，经营项目为小吃，主要产品为锅盖面，租期2年，自2019年1月12日至2021年1月11日止；租金每月18,500元(含物业管理费4,500元)押三付一，每月提前10日支付；甲方负责整个场地所有门店统一风格的装修设计，乙方一次性支付12万元，合同期满或其他原因终止，该费用不予退还；期间内甲方有权从押金中扣除乙方应付未付的款项，押金被扣除后，乙方应补足差额，逾期补足超过15日的，甲方有权单方解除合同，已收取的一切费用不予退还，并有权要求乙方支付相当于3个月租金的违约金；合同期满或任何原因终止，乙方应在终止后2日内交还门店，逾期占用门店的，乙方应按日租金的5倍支付占用使用费，逾期超过3日仍未返还房屋的，将被视为自动放弃该门店内的装修、设施、设备的所有权，甲方有权就此作出处理；乙方逾期向甲方支付各项应付费用超过3天的，甲方有权单方面解除合同，自甲方发出解除通知函件到达之日解除，乙方已支付的所有费用不予退还，还应另向甲方支付3个月租金的费用，以赔偿甲方的损失。2019年4月5日，原告向被告巳卯公司支付租金7,000元。2019年6月30日，原告向被告巳卯公司发出退房告知书，告知因亏损于2019年7月1日起退租。2019年7月1日，被告巳卯公司函复原告不予同意。2019年7月27日，被告巳卯公司向原告发出告知函，行使单方解除权，要求原告三日内搬离归还门店，并赔偿违约金35,500元。原告2019年3月的营业款5,614.20元、4月9,930.04元、5月20,456.35元、6月6,703.95元，合计42,704.54元，尚在被告巳卯公司处。另查明，2018年6月27日，被告函极博公司(共享美食街区主办方，甲方)与原告(参与共享合作方，乙方)签订合作协议，内容基本与上述租赁合同相同。审理中，被告提供了该协议的两份原件，原告未能提供原件。同日，原告向被告函极博公司支付了四个月的公共服务费7.4万元(押三付一)、装修设计费12万元，被告函极博公司出具了收据，在装修设计费收据上收款事由一栏写明一次性收取，不予退还。再查明，2018年5月21日，被告函极博公司与案外人上海城隍珠宝有限公司签订租赁合同，由函极博公司承租本市丽水路XXX号城隍珠宝商厦5层501商铺，经营共享美食餐厅。2018年7月9日，被告函极博公司、巳卯公司与上海城隍珠宝有限公司签订合同主体变更三方协议，将前述租赁合同的主体由函极博公司变更为巳卯公司。后被告巳卯公司与案外人签订了前述房屋的装修合同。2019年3月14日，前述房屋取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。以上事实，由合同、协议、收据、函、合格证等证据及当事人陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告与被告函极博公司签订的合作协议、原告与被告巳卯公司签订的租赁合同内容基本相同，再结合被告与案外人上海城隍珠宝有限公司签订租赁合同及三方协议，被告已经收回与原告的合作协议原件，与被告的租赁合同被告未再收取押金、装修设计费等情节，应当认定合作协议变更为租赁合同，主体亦由函极博公司变更为巳卯公司，由巳卯公司承继原协议权利义务。原告欠付租金，擅自退租，构成违约，被告有权行使单方解除权,现原告要求解除合同，被告表示同意，本院予以确认于被告发出解除告知函之日合同解除。至于原告主张的退租原因，并无证据印证，不予采信。根据合同约定，装修设计费不予退还，且原告支付该款后已由被告方负责系争物业装修；原告支付的押金，尚不足以抵扣2019年3月15日至7月27日实际租赁期内欠付的租金，故不应返还。被告虽抗辩押金不予退还，但合同中既有乙方已经支付的费用不予退还的约定，也有从押金中扣除乙方应付未付的款项的约定，属约定不明，因系被告提供的格式合同，按不利于被告的解释处理，押金应予抵扣；门店经营设备物品，根据合同约定，原告未按期清场返还房屋，视为放弃所有权；营业款在租赁合同中并无约定，但与租赁关系有关联，在本案中一并处理，双方均确认属于原告，故被告应予返还。至于被告巳卯公司主张的租金、占用费、违约金等费用应另行主张。被告经合法传唤仍未应诉，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李学根与被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司于2019年1月12日签订的租赁合同于2019年7月27日解除。二、被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李学根营业款人民币42,704.54元。三、原告李学根的其他诉请不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,248元(原告已预交)，由原告李学根负担人民币3,380元，被告上海巳卯餐饮管理服务有限公司负担人民币868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙韵清二〇二〇年九月三十日书记员  朱继华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。