广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1821号 上诉人（一审原告）：华润置地（南宁）有限公司（以下简称华润公司），住所地：南宁市青秀区民族大道136-2号南宁华润中心西写字楼7层办公，统一社会信用代码：91450100669745290A。 法定代表人：赵文军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄志文，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张君，广西广合律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黄孜毅，男，1979年12月9日出生，壮族，住广西融安县。 委托诉讼代理人：刘绍安，融安县城东法律服务所法律工作者。 第三人：蒙国椰，男，1978年11月5日出生，壮族，住柳州市柳北区。 第三人：广西御龙轩实业有限公司（以下简称御龙轩公司），住所地：柳州市屏山大道95号商业街2栋4-1号，统一社会信用代码：91450200685190483H。 法定代表人：蒙春凤，该公司总经理。 第三人：柳州市酷富贸易有限公司（以下简称酷富公司），住所地柳州市前锋路6号，统一社会信用代码：91450200598434347K。 法定代表人：韦宇，该公司总经理。 上诉人华润公司因与被上诉人黄孜毅、第三人蒙国椰、第三人御龙轩公司、第三人酷富公司案外人执行异议之诉一案，不服融安县人民法院（2018）桂0224民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 华润公司上诉请求：1、撤销原判，改判不得执行上诉人所有的南宁市青秀区房屋，并解除对该房屋的查封。2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋登记为上诉人所有，且上诉人已经与蒙国椰解除预售商品房买卖关系，继续查封上诉人名下案涉房屋没有事实和法律依据。1、案涉房屋虽办理了合同备案登记和预告登记，但该登记不是物权转移的依据，其登记权利主体仍然是上诉人，上诉人对案涉房屋享有完全的所有权和处分权。2、第三人蒙国椰向上诉人购买案涉房屋，在办理房屋过户登记之前，仅对案涉房屋享有物权期待权，案涉房屋所有权仍然归上诉人所有。现上诉人与蒙国椰的房屋买卖合同已经判决确认解除，蒙国椰应当配合上诉人办理注销合同登记备案、注销预告登记等手续，对案涉房屋并不享有权利。3、案涉房屋只办理了预告登记，法院的查封属于预查封。房屋买卖合同被判决确认解除后，上诉人不但不再为蒙国椰办理产权过户登记，反而备案登记和预告登记都要被注销，在此情况下，预查封将失去事实和法律基础，所以上诉人请求解除预查封合法有据。4、被上诉人作为申请执行人，依法只能申请执行蒙国椰因支付购房款而对上诉人形成的债权（即只能执行退房款），而不能直接对解除买卖合同的商品房进行查封。案涉房屋并不属于蒙国椰的财产，一审法院查封该房屋错误，应当解除。二、上诉人对案涉房屋享有物权足以排除本案的执行。1、一审法院适用法律错误。上诉人对案涉房屋享有的是物权，而非普通金钱债权，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款关于“金钱债权”的规定，驳回上诉人的诉讼请求是错误的。2、第三人蒙国椰仅支付了30%的首付款，剩余70%的购房款是通过向银行贷款的方式支付。商品房买卖合同被解除，蒙国椰与银行的金融借款合同也被依法解除后，上诉人将收受的购房贷款本息返还给银行完全符合法律规定。一审法院认为上诉人向银行还款后对蒙国椰享有的追偿权并不优先于被上诉人的债权，是对法律理解错误。本案中，蒙国椰仅向上诉人支付了30%的购房款，一审法院却认为上诉人应当将100%购房款返还给蒙国椰，显然不公平。被上诉人只能请求执行上诉人应当返还给蒙国椰的那部分房款，请二审法院依法予以纠正。 被上诉人黄孜毅辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。 第三人蒙国椰、御龙轩公司、酷富公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 华润公司向一审法院起诉请求：一、请求判决不得执行其名下所有的南宁市青秀区房屋，并解除该房屋的查封。二、本案诉讼费由黄孜毅承担。 一审法院认定事实：黄孜毅因与蒙国椰、御龙轩公司、酷富公司合同纠纷一案，于2015年8月21日起诉至该院。2015年11月9日，在该院主持下，黄孜毅（甲方）与酷富公司（乙方）、蒙国椰（丙方）、御龙轩公司（丁方）达成调解协议：乙方、丙方、丁方退还给甲方400万元，还应向甲方支付截止到2015年10月31日的利息及补偿138万元；此后的利息及补偿另行计付直至全部本金还清之日止；协议还约定了上述债务的还款来源、还款方式和还款后各方的权利义务、相关费用的负担等内容。该院于2015年11月9日作出（2015）融安民一初字第497号民事调解书，对双方达成的协议予以确认。 后因蒙国椰、御龙轩公司、酷富公司没有按该调解书履行义务，黄孜毅于2016年8月2日向该院申请执行。该院依据已经发生法律效力的（2015）融安民一初字第497号民事调解书，于2016年8月10日向蒙国椰、御龙轩公司、酷富公司发出执行通知书，责令蒙国椰、御龙轩公司、酷富公司在规定时间内履行给付黄孜毅5380000元的义务，但蒙国椰、御龙轩公司、酷富公司仍未履行。 2016年8月30日，该院作出（2016）桂0224执411号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人蒙国椰所有的在南宁市房产（购房合同号:xxxx）。并向南宁市房产管理局发出（2016）桂0224执411号协助执行通知书，要求其协助执行查封上述房产。20 16年9月23日，南宁市不动产登记中心在系统操作对该房屋进行轮候查封备案。2016年11月17日，南宁市不动产登记中心向该院发出编号为2xxxx8的协助执行通知书回执，协助该院对该不动产进行了轮候查封。轮候顺序为第2。 华润公司于2018年7月25日向该院书面提出执行异议，以其将南宁华润中心幸福里8号楼2602号房产出卖给被执行人蒙国椰，未办理权属转移登记，法院对该房产的查封只属于预查封；且其已与蒙国椰解除买卖合同，并经南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初14130号民事判决书确认为由，请求解除对该宗房产的查封。 该院立案后审查查明，南宁市青秀区宁华润中心幸福里楼盘项目系由华润公司开发建设。2015年4月7日，华润公司与蒙国椰签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号xxxxx），将该楼盘8号楼2602号房产出售给蒙国椰。合同约定：价款为房价4526686元、装修价1229340元，蒙国椰应于同日支付30%的首付款1728026元，剩余70%的价款4028000元由蒙国椰办理银行按揭贷款支付。同年4月10日，该合同办理了合同登记备案并取得201504090670号《商品房买卖合同备案登记证明》。 同年4月28日，蒙国椰及华润公司与兴业银行南宁分行签订《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定：蒙国椰以抵押担保方式向兴业银行南宁分行借款4028000元，借款期限为120个月，华润公司提供阶段性保证。 同年5月28日，标的房产办理了预购商品房预告登记（邕房预字第××号）。 2016年6月15日，蒙国椰与华润公司签订《解除协议》。协议约定：原购房合同自2016年6月10日起解除；蒙国椰向华润公司支付购房款的10%违约金（575602.6元）；华润公司向蒙国椰退还剩余购房款后有权将该房另行处置。 2016年12月15日，华润公司以商品房预售合同纠纷将蒙国椰诉至南宁市青秀区人民法院，兴业银行南宁分行作为第三人参加该案诉讼。2017年9月30日，南宁市青秀区人民法院做出（2016）桂0103民初14130号民事判决，判令：①华润公司与蒙国椰于2015年4月7日签订的《南宁市商品房买卖合同》（编号xxxxx）于2016年6月10日起解除；②蒙国椰在判决生效之日起十日内向华润公司支付解除合同违约金575602.6元、赔偿律师代理费180000元；案件受理费11356元、公告费350元由蒙国椰负担。 一审法院另查明，案涉房产先后存在以下抵押及查封登记：①2015年10月21日登记抵押给兴业银行南宁分行（邕房预字第xxxx号）；②2016年6月15日被柳州市鱼峰区人民法院以（2016）桂0203民初1430号案件查封；③2016年9月26日被一审法院以（2016）桂0224执411号案件查封；④2017年5月27日被南宁市青秀区人民法院以（2017）桂0103民初第1249号案件查封；⑤2017年8月1日被柳州市鱼峰区人民法院以（2017）桂0203民初2560号案件查封。柳州市鱼峰区人民法院以（2016）桂0203民初1430号案件对标的房产的查封已于2017年7月25日予以解除，一审法院的查封于同日由轮候查封转为正式查封。 案件审查过程中，该院于2018年8月7日向华润公司发出书面通知，要求该公司将蒙国椰购房款5756026元移交该院处置。该公司于同年8月14日做出回函，表示该公司因对蒙国椰购房按揭贷款承担连带保证责任已被南宁市青秀区人民法院强制执行4792626.22元；且依据南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初14130号民事判决，该公司对蒙国椰享有律师代理费180000元及解除合同违约金575602.6元的债权；抵销以上款项后，蒙国椰购房款仅剩207797.18元。做出上述回函后，该公司未将购房款移交一审法院处置。 一审法院于2018年8月22日作出（2018）桂0224执异17号之二执行裁定书，裁定驳回华润公司的异议。华润公司不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院经审理认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中 ，蒙国椰与华润公司签订了买卖合同，并通过贷款的方式将全部购房款支付给了该公司，该公司也为蒙国椰办理了预告登记，位于南宁市青秀区的房屋作为在建房屋，蒙国椰是符合上述条件的买受人对该房屋享有事实物权，而华润公司作为出卖人的不动产登记权人不能以登记对抗买受人的事实物权。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”南宁市青秀区人民法院于2017年9月30日做出（2016）桂0103民初14130号民事判决，一审法院查封案涉房屋的时间为2016年9月23日，华润公司以（2016）桂0103民初14130号民事判决提出执行异议，法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十八条的规定，判决：驳回华润公司的诉讼请求。一审案件受理费43013元，由华润公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据，对一审认定的事实也未提出异议，本院对一审查明的事实依法予以确认。上诉人补充陈述，在上诉人与蒙国椰协议解除案涉房屋买卖合同之前，案涉房屋没有实际交付。本院认为，上诉人补充陈述的事实，因蒙国椰未到庭确认、也无其他有效证据佐证，且该事实不影响本案处理结果，故在本案不予认定。 综合诉辩各方的意见，本案争议焦点为：上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利？ 本院认为，上诉人作为案涉房屋的开发企业，虽然对案涉房屋享有初始登记的所有权，但蒙国椰与上诉人就案涉房屋签订买卖合同后，支付了全部购房款，并办理 了预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，上诉人对案涉房屋的初始所有权已依法受到限制。而蒙国椰作为案涉房屋的预告登记权利人，已经取得案涉房屋的物权期待权，对此，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、十八条的规定：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；预查封的效力等同于正式查封。据此，一审法院对被执行人蒙国椰作为预告登记权利人的案涉房屋进行查封，合法有据。 此后，上诉人与蒙国椰的房屋买卖合同虽然经（2016）桂0103民初14130号民事判决解除，但《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，合同解除并不必然产生恢复原状的后果。上诉人对已预告登记的房屋可以主张恢复物权原状，也可以采取其他补救措施，如折价赔偿等。上述判决只确定了合同解除的事实及上诉人的违约责任，并未确定合同解除后、对案涉房屋的处理，即并未否定蒙国椰对案涉房屋享有的预告登记权利、消除对上诉人初始所有权的限制，上诉人依据该判决、主张其对案涉房屋享有完全所有权和处分权的依据不足。 上诉人在本案主张买卖合同已解除，蒙国椰应配合其注销案涉房屋的预告登记，可视为其提出了恢复物权原状的请求。由于房屋买卖合同是双务合同，双方已经互相履行的义务，在合同被解除的情况下，双方互负返还责任。同时，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履 行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”据此，上诉人在未返还购房款的情况下，主张注销案涉房屋预告登记，应当不予支持。其对案涉房屋的初始所有权尚存在权利限制，不足以排除对案涉房屋的强制执行；且在其未返还价款的情况下，如果允许其排除本案金钱债权的执行，将会使本案申请执行人既执行不到蒙国椰名下的财产，又执行不到本应返还蒙国椰的购房款，显示公允。综上，对其不得执行案涉房屋的请求，本院不予支持。 至于上诉人承担保证责任向银行返还购房贷款本息后对蒙国椰享有的追偿权属于其对蒙国椰的债权，是否应优先受偿，涉及蒙国椰的其他债权人的利益，应在其向执行法院返还蒙国椰的购房款后，由执行法院审查处理。上诉人在本案主张以蒙国椰的购房款直接抵扣其债权，不符合法定程序，是对被执行人财产的擅自处分，有可能损害其他债权人的合法权益，本院不予支持。 综上所述，上诉人未履行返还购房款的义务，其对案涉房屋的初始所有权尚未恢复原状，不足以排除对案涉房屋的强制执行，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43013元（上诉人已预交），由上诉人华润置地（南宁）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 敏 审判员 魏晓钢 审判员 谢建华 二〇二〇年九月八日 书记员 罗 燕