湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初2540号原告：周文喜，男，1978年4月20日出生，汉族，住蕲春县。原告：余海花，女，1987年8月15日出生，汉族，住蕲春县。共同委托诉讼代理人：田虎，蕲春县刘河法律服务所法律服务工作者。被告：湖北德茂兴置业有限公司。住所地：武穴市粮食路******402（聂兰乔私宅）。法定代表人：朱智德，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡亮喜，该公司工作人员。原告周文喜、余海花诉被告湖北德茂兴置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周文喜及其与余海花的共同委托诉讼代理人田虎、被告湖北德茂兴置业有限公司委托诉讼代理人胡亮喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周文喜、余海花向本院提出诉讼请求：1.判令被告回购商铺退还原告购房款358000元；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金67590.40元（按购房款日万分之一，从2015年3月30日计算至2020年5月30日）；3.判令被告赔偿原告按揭贷款利息损失24646.43元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月29日，原、被告签订商品房买卖合同，购买被告开发建设位于蕲春县“锦绣新城”第9幢S106号商铺门面，总价款358000元。合同签订当日，原告向被告支付购房款188000元，余款170000元通过银行按揭支付。合同约定被告应于2015年3月29日向原告交付符合规范的房屋，逾期交房按购房款日万分之一支付违约金。同时，合同附件四补充条款约定，买受人五年后不要此门面商铺，出卖方可原价退还买受人。原告按合同约定向被告交付全部价款，但被告未按约定向原告交付该门面商铺。原告多次电话交涉，被告均以三年回租推诿。2018年上半年，原告再次交涉，被告至今仍未向原告履行交房义务。被告不守诚信严重违约，应承担违约责任赔偿原告损失，同时按照合同附件四约定，被告应退还原告购房款。为此，特具文起诉，请依法判决。湖北德茂兴置业有限公司辩称，1.案涉房屋已按期交付，原告没有主张逾期交房的权利；2.本案房屋是现房交付，合同约定交房时间2015年3月29日之前，在签订合同时已经交付房屋，签订合同之后就不存在交付的问题；3.本案房屋三年返租，原告并未主张租金的问题，因为该租金已经在房款中扣除了，本案房屋的交付只存在物权法规定的交付方式；4.补充条款约定五年后解除合同是原告自书的；5.案涉补充协议是民法理论中的修正问题，不能说有效亦不能说无效。民法中误解不害真意，误解不能抵销当事人的真实意思表示，五年回购房屋而非五年后，如理解成五年后即代表十年后，三十年后均可，不符合一个理性受领人的意思表示；6.补充协议与商品房买卖合同相矛盾，商品房买卖合同合法有效，如补充协议约定可随意解除与买卖合同矛盾，随意解除没有法律依据；7.本案原告的按揭贷款利息不应由被告承担；8.原告要求被告回购商铺退还购房款事实就是解除合同，不符合法律规定；9.如解除本案商品房买卖合同，将涉及二手房买卖及税收的问题，故不应解除；10.原告的诉请没有事实理由和法律依据，应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、被告提交湖北金点房地产营销顾问有限公司出具的交房证明及锦绣新城商业街价格表，拟证明本案房屋已交付，且已扣减三年租金。单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。1.从证据形式上看，被告提交的交房证明仅有湖北金点房地产营销顾问有限公司印章，而没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合证据的形式要件；2.被告以此组证据证明本案房屋已交付，且三年租金已在购房款中扣除，但未提交其他证据予以佐证，仅凭该组证据无法达到被告的证明目的，对其证明目的本院不予认可。二、被告提交锦绣新城广告，拟证明五年回购是指五年内回购而非五年后回购。该证据为广告宣传资料，无法代替双方签订的《商品房买卖合同》中约定的内容，无法达到被告的证明目的，本院不予认可。三、被告提交《蕲春县“锦绣新城”项目营销代理合同》及《委托招商、销售代理合同书》，拟证明与原告签订商品房买卖合同的经手人是湖北金点房地产营销顾问公司，补充协议中五年后退房非被告公司真实意思，而是五年内。本院认为，该组证据系本案被告与湖北金点房地产营销顾问有限公司、湖北金石文化传媒有限公司就“锦绣新城”项目的招商、销售、营销、策划等事宜进行的约定，与本案不具有关联性，不能达到被告的证明目的。四、原告提交注销抵押权工作函、已注销的预告登记证明书，拟证明已还清按揭贷款，并已解除抵押。该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为现房。原告购买被告开发的锦绣新城第9幢S106号铺，用途为商业，房屋建筑面积82.3㎡，房屋总价358000元；买受人于2015年3月29日支付首付款188000元，余款170000元以贷款方式支付；合同第八条约定，出卖人应当在2015年3月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；合同附件四（合同补充协议）约定，如果买人五年后不要此门面，出卖方可原价退还买受人，过户费用甲方承担。合同签订后，原告按约定支付了购房首付款，余款在湖北蕲春农村商业银行股份有限公司刘河支行办理按揭贷款。原告于2020年4月21日还清全部按揭贷款。另查明，锦绣新城1#-12#楼于2016年11月28日办理竣工验收备案。被告在“锦绣新城”的广告中对外宣传“三年包租、五年回购、八年回本”。双方未签署房屋交接单等房屋交接手续。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。涉案商品房销售合同及附件补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。一、关于补充协议条款中回购期限的认定。被告认为补充协议约定“如果买人五年后不要此门面，出卖方可原价退还买受人，过户费用甲方承担”的真实意思表示为五年内回购房屋而非五年后，应运用合同漏洞填补规则对该条款进行解释。本院认为，适用合同漏洞填补规则对合同条款进行解释的前提，是合同当事人就有关合同内容没有约定或者约定不明确且不能达成补充协议的情形。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案合同的补充协议中载明“如果买人五年后不要此门面，出卖方可原价退还买受人，过户费用甲方承担”，双方对回购时间已作出明确约定“即签订合同之日起五年后”。被告认为其真实意思表示为五年内回购房屋的辩解意见，与事实不符亦有违诚实信用，本院不予支持。补充协议中约定的回购期限已经明确，不存在误解、误载的情形，对被告要求运用合同漏洞填补规则对此进行解释的辩解意见，本院亦不予支持。被告在庭审中提出补充协议条款系原告自书的抗辩主张，未提交证据予以证实，本院不予采信。原、被告在补充协议约定“过户费用甲方承担”。按照合同中所使用的词句、合同的有关条款、交易习惯，本院确定补充协议中“过户费用甲方承担”中的“甲方”为涉案合同中的出卖人，即本案被告湖北德茂兴置业有限公司。二、关于涉案房屋交付的认定。被告认为本案房屋是现房交付，合同约定交房时间2015年3月29日之前，在签订合同时已经交付房屋，签订合同之后就不存在交付的问题。《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本案中，被告在涉案《商品房买卖合同》中明确原告购买的商品房为现房，但涉案商品房办理竣工验收备案的时间为2016年11月28日。双方在签订《商品房买卖合同》时，涉案商品房没有经过竣工验收，不符合商品房现售的条件。被告主张涉案房屋不存在交付问题的抗辩意见，本院不予认可。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告在庭审中陈述，涉案商品房已在签订合同之日进行了返租，返租租金在购房款中进行了抵扣，返租行为视为房屋交付。经当庭询问，原告对被告的陈述予以否认。被告对其在庭审中陈述的事实主张未提供充足的证据加以证明，本院不予采信。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告未提供书面交房通知、房屋交接单等关于涉案商品房交付的相关证据，原告诉称被告未履行交房义务的事实主张，本院予以采信。据此，本院认定被告未向原告履行交房义务。三、关于对逾期交房违约金的认定。按照合同约定，原告要求被告承担自2015年3月30日至2020年5月30日逾期交房违约金的诉讼主张，本院予以支持。原告主张违约金的期间为1888天，计算逾期交房违约金为67590.4元（计算方法为：358000元×0.0001×1888天）。四、关于涉案房屋回购的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在补充协议约定“如果买人五年后不要此门面，出卖方可原价退还买受人，过户费用甲方承担”，此条款系双方对房屋回购的约定。原告依据补充协议的约定主张被告回购房屋，是要求被告履行合同义务，而不是解除合同。被告应按约定全面履行合同义务，即按原价358000元回购涉案房屋，并承担产权变更的相关费用。被告认为原告要求回购商铺退还购房款，事实上就是解除合同的辩解意见，本院不予支持。五、关于原告主张按揭贷款利息损失的认定。双方在合同中对回购房屋时按揭贷款利息的承担没有约定，法律上对该利息的承担也未作规定，故原告要求被告承担按揭贷款利息损失的诉讼主张没有合同约定和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北德茂兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周文喜、余海花支付房屋回购款358000元，并承担房屋产权变动的相关费用；二、被告湖北德茂兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周文喜、余海花支付逾期交房违约金67590.4元；三、驳回原告周文喜、余海花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8054元，减半收取计4027元，由原告周文喜、余海花负担221元，由被告湖北德茂兴置业有限公司负担3806元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  顾俊二〇二〇年九月十日书记员  李贞