广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12485号原告：陈俊贤，男，1993年6月4日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：侯双龙、罗可丹，分别为北京市东元（广州）律师事务所律师和实习律师。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，总经理。委托诉讼代理人：梁智博、赖卫城，均为被告员工。原告陈俊贤诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯双龙、罗可丹，被告的委托诉讼代理人梁智博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富基广场房屋。合同签订后，原告付清了全部房款，但被告却未依约为原告办理房产证。被告在判决生效后，仍然不能按合同约定为原告办理房产证，系违约行为的持续，被告应当继续按生效判决确定的违约金标准向原告支付延期办证违约金。故原告起诉请求判令：1、被告向原告支付迟延办证违约金（按每日万分之零点三的标准，其中从2017年5月4日起至2020年1月7日以3215349元为本金、从2020年1月8日起至2020年3月10日止以3355598元为本金计算）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告的房产证已经办妥，不管是根据合同约定及补充协议，被告均未违约。二、广州市中级人民法院对同楼盘、类似案件情况做出的判决，已经被广东省高级人民法院立案审查再审。因此，相关案件的判决结果可能存在事实认定不清、法律适用错误的情形。而且，每个案件的事实并不可能完全一样，即使是同一楼盘、案情相似，也需要具体情况具体分析。我国不是判例法国家，不能直接参照类似案件的判决结果作为审判依据。三、《补充协议》第12条是双方真实意思表示，其约定“在可以办理房地产权证的情况下，以乙方结清所有费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证”合法有效。（一）“在可以办理房地产权证的情况下”是指该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋面积测绘报告时，该理解与双方在《商品房买卖合同（预售）》第21条的约定和相关法律规定是一致的，该句话不存在办理房地产权证的时间不明确的情况。（二）双方将办证时间从210日更改为720日，原告对此已充分了解和理解。(三）补充协议第12条不构成格式条款，其约定合法有效。1、补充协议签订在后且为特别约定，双方合意修订产权登记办理方式和产权登记的时间，是双方真实、最终意思表示，其约定合法有效。2、补充协议的第12条不是格式条款，不构成格式条款无效的情形。四、退一步讲，即使法院认定“在可以办理房地产权证的情况下”属约定不明，从而认为被告协助原告办理房地产权证的开始时间为原告正式收楼之日，那么，法院也只能将“在可以办理房地产权证的情况下”这句话认定为无效，具体的办证期限还得根据补充协议第12条约定的720个工作日，而不应直接将补充协议第十二条约定的内容全部认定为无效。五、再退一步讲，即使被告的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以原告收楼的时间开始起算。根据合同第21条约定，被告协助原告办理房产证的时间是在被告取得楼宇的规划验收和原告向被告提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。所以，被告的办证义务期限210个工作日的起算点也应为首先该房屋所在楼宇需经工程规划验收合格，其次房管局测绘部门出具测绘面积后，被告根据测绘面积通知原告补交房款、税费和办证所需的资料；再次，原告需在规定的时间内配合被告补交房款、税费和其他办证所需的资料。只有同时满足上述三个条件才能开始计算被告办理房地产权证的时间，不能简单笼统地按原告实际收楼的日期开始计算210个工作日。六、办理房产证原告须履行向被告提交办证所需的资料，补交房款和缴交契税的义务，被告已发出书面通知，如业主拖延办理相关手续，导致的迟延办证的责任应由业主自行承担，即使被告违约，计算违约期间时应予以扣除，即2018年6月9日至2020年1月6日期间。经审理查明：2015年11月25日，原告与被告签订《商品房预售合同》，订明原告以3215349元向被告购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）自编B1幢3904号房；（第二十一条）被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内申请该商品房项目的房地产初始登记；原、被告同意原告委托被告为原告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；（第二十二条）2．原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。原告的通讯地址：广州市海××区××大道中××房；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第十二条、关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：被告只协助原告办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料；（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证；（三）以原告结清所有相关费用（包括补交房款）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证；如原告未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，被告有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因被告责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，被告不承担任何责任；第十三条：关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因被告的原因未能在上述时间内协助原告办妥房地产权证的，合同继续履行，但被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向原告承担迟延办证的违约责任；等。合同签订后，原告向被告付清全部购房款3215349元，并于2015年12月26日接收了涉案房屋。在2020年1月7日，原告向被告补交了面积差房价款140249元，结算后原告实际支付房款为3355598元。期间，被告于2017年10月26日（快递邮件寄至广州市海珠区宝岗路251号1703房，由“陶××”于2018年1月9日在通知书上代签“已收到通知”，并有“陈俊贤”的签字）、2018年6月1日（快递邮件寄至广州市海珠区宝岗路251号1703房）、2018年10月26日（快递邮件寄至海珠区富基三街8号3904房，2018年10月30日由“他人”收）、2019年8月3日（快递邮件寄至海××区××大道中××房，2019年8月4日由“他人”收）四次向原告发出通知书，告知原告自通知发出之日起10天内补交房款及提交办证资料。对此，原告认为没有收到上述通知，合同所载原告的联系地址非身份证地址，第一份通知代签名的时间节点是房屋尚未办出大确权。另查，2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。2018年5月24日，广州市不动产登记中心向被告出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明：被告申请的位于海珠区同福××、××号，富基南三街2-12号（双）不动产的首次登记，该中心以18登记01435861号立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿，本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记簿记载为准。原告于2020年3月27日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认按照合同约定的房屋交付日期之日起210个工作日的截止时间为2017年5月3日；原告没有迟延交纳契税及提交完税凭证情形；涉案房屋于2020年3月10日出具不动产权证。本院认为：由于办理预售商品房屋的权属登记手续，需先经整栋楼宇的整体规划验收并初始登记完成后才能进行，被告作为涉案楼宇的开发商依照办证进度安排与原告签署合同并约定了交楼日期及办证期限。诉讼中，原、被告确认按照合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间为2017年5月3日，本院予以认定。对于涉案合同和补充协议关于办证义务期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。由于被告未能在期限内办妥产权登记手续并将不动产证交付给原告，已构成违约，应承担违约责任。关于被告抗辩原告迟延提交办证所需资料及补缴增大面积房款要求免除该期间违约责任的意见，本院意见是：对原告在2018年1月9日收取通知并知悉提交办证所需资料及补缴增大面积房款的事实本院依法予以认定，但此时被告尚未取得涉案房屋所在楼宇的大确权，确不具备办理涉案房屋的权属证书条件；被告的证据不足以证明原告实际收到2018年6月1日通知，原告也不确认，本院不予认定；被告在2018年10月26日发出的通知寄送地址为涉案房屋，非原告在合同的通讯地址，且邮件也不是原告本人收取，故不能证明原告实际收到该通知的事实；被告在2019年8月3日向原告合同联系地址发出通知，该通知在2019年8月4日由“他人”收取，应视为已通知到达原告。鉴此，原告在2020年1月7日才补缴面积差，对被告自2018年8月15日至2020年1月6日期间的迟延办证违约责任应予以免除。原告要求被告支付从2017年5月4日起至2018年8月14日及2020年1月7日起至2020年3月10日止的违约金请求，本院予以支持，对原告主张的其余期间诉请，本院依法予以驳回。关于违约金的计算。由于原告在实际收楼后有补缴了面积差款，故违约金的本金应以原告实际支付的房款分段计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，原告要求按补充协议约定的标准计算迟延办证违约金，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：被告广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告陈俊贤支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算；其中2017年5月4日至2018年8月14日期间以3215349元为本金，2020年1月7日至2020年3月10日期间以3355598元为本金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2191元，由原告负担1117元、被告负担1074元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二〇年九月十一日书记员  郑家悦庄钊豪