安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1522民初3563号 原告：安徽省六安市霍邱县城关镇三里桥村村民委员会，住所地：安徽省霍邱县城关镇三里桥村，统一社会信用代码：543415220544938084。 负责人：刘如彬，职务：村民委员会主任。 委托诉讼代理人：王平，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 被告：唐传义，男，汉族，1962年3月24日生，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：袁瑞松，安徽霍达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹鹏程，安徽霍达律师事务所实习律师。 第三人：胡孝坤，男，1956年3月9日生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告安徽省六安市霍邱县城关镇三里桥村村民委员会与被告唐传义、第三人胡孝坤委托合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告安徽省六安市霍邱县城关镇三里桥村村民委员会的委托诉讼代理人王平、被告唐传义的委托诉讼代理人袁瑞松、尹鹏程到庭参加诉讼，第三人经本院参加诉讼通知书通知，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽省六安市霍邱县城关镇三里桥村村民委员会向本院提出诉讼请求：判令被告承担2016年1月1日至2017年12月31日期间房租损失20万元；被告承担本案诉讼费。事实及理由：2010年4月1日原告与第三人签订了房屋租赁合同,约定原告将坐落于××道××段××三里××村××楼中的北边五间门面房租给第三人使用,租期至2015年5月31日止。租赁期满后转为不定期租赁关系,截至2017年底,第三人尚欠原告2016年度房租10万元、2017年度房租10万元。此后因原告欠被告工程款,便出具委托书“因欠唐传义承建三里村综合楼工程款，现因本村工作繁忙，不能亲自上门办理有关手续，特委托唐传义同志进行催缴2016年1月—12月1层门面房综合楼租金抵付唐传义工程款，并且于2017年1月26日进行交房，如拒付房屋租金，造成一切经济损失，有个人承担”。被告接受上述委托后，在清收过程中越权代理,与第三人签订协议，约定用超市的自建厕所、仓库、门窗、门头牌、室内装璜等同租金相抵。被告越权代理导致原告租金后通过诉讼方式未能收回。另外在2019年原告与第三人房屋租赁合同纠纷一案审理过程中被告自称，胡孝坤将钥匙给我的时候让我签字,我只写了唐传义三个字，协议上面部分是空白的,协议内容是不存在的。被告作为正常的民事行为能力人,应当预见在空白的纸张上签名所带来的法律后果,但其仍在空白纸张上签名,造成原告诉求不能得到法院支持。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条规定代理人不履行或者不完全履行职责,造成被代理人损害的,应当承担民事责任。被告与第三人达成的协议，事后没有原告追认，对原告不发生效力。但是因为被告的越权代理,致使原告租金在诉讼中得不到法院支持，原告的损失与被告的代理过错具有直接因果关系。 被告唐传义辩称：一、本案应确定为委托合同纠纷，以房屋租赁合同纠纷作为案由不当。答辩人与被答辩人是一种委托代理关系。委托书内容为被答辩人因工作繁忙特委托答辩人进行催要租金，根据《合同法》第三百九十六条、《民法总则》第一百六十一条之规定，本案法律关系为委托代理关系，双方之间不存在房屋租赁关系。二、本案中的协议经市、县两级法院判决认定真实有效，对双方当事人产生效力。1、答辩人与第三人签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。2、答辩人与第三人协议签订时间为2017年3月26日，被答辩人二审笔录称2017年8月拿到房子并对房子进行招租，并在接下来的2年内未主张权利，直至2019年8月才主张权利，根据《合同法》第五十五条“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，被答辩人知晓协议内容后不行使撤销权，除斥期间届满，撤销权消灭。这也说明被答辩人是认可答辩人的代理行为。3、从被答辩人后期支付答辩人的工程款可知，被答辩人是知道用超市的自建厕所、仓库、门窗、门头牌、室内装璜等同租金相抵。也说明被答辩人对协议的认可。三、答辩人是在授权范围内处理事务，不存在越权代理，且答辩人无任何盈利行为。委托书明确载明被答辩人委托答辩人进行催缴2016年1月至12月1层门面房租金，根据《民法总则》第一百六十二条，答辩人与第三人作出的冲抵协议属于有权代理，其代理行为对被答辩人发生法律效力。根据《合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，该协议直接约束被答辩人和第三人。综上，答辩人在被答辩人授权范围内履行委托事务，没有越权代理，案涉房屋交付后，被答辩人将房屋对外出租，且案涉房屋与被答辩人综合楼在一层，被答辩人没有提出异议，且协议对租金和交房进行了议定，不违反法律规定，合法有效。被答辩人的诉讼无事实及法律依据，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人胡孝坤未陈述。 经审理查明：2010年4月1日，原告与第三人签订了房屋租赁合同，原告将坐落于××道××段××三里××村××楼其中的北边五间门面房出租给第三人使用，租期至2015年3月31日止。合同到期后，被告继续承租该门面房，但双方未续签房屋租赁合同。因原告欠被告工程款未付，2017年1月23日原告出具委托书委托被告向第三人催缴2016年1月—12月1层门面房综合楼租金抵付被告工程款，并且于2017年1月26日进行交房，如拒付房屋租金，造成一切经济损失，有个人承担。2017年3月26日，第三人将承租的5间门面房全部交付给被告，当天双方达成协议约定，第三人在超市内所建的厕所、仓库、门窗、室内装潢等全部损失与超市2016年度至交房当天2017年3月26日应付全部门面房租金相冲抵，以后永无任何纠纷。后由于租金纠纷，原告于2019年8月20日向霍邱法院起诉第三人胡孝坤要求其支付2016年、2017年两年租金20万元。案经审理，霍邱法院认为，原告与第三人于2010年4月1日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，并履行完毕，双方无争议。2017年1月23日，唐传义持原告委托书，向第三人催要租金并要求交房，第三人有理由相信唐传义所进行的有关收租及交房行为系原告的行为，其后果应由原告承担。原告要求第三人胡孝坤交付2016年、2017年两年租金20万元无事实依据，遂于2019年10月29日（2019）皖1522民初5247号判决书判决驳回原告诉讼请求。后原告不服向六安市中院上诉，六安中院（2020）皖15民终47号判决书认定，根据三里桥村委会出具给唐传义的委托书所载“委托唐传义同志进行催缴2016年1月-12月1层门面房综合楼租金，作为抵付唐传义工程款，并且于2017年1月26日进行交房”，并结合2014年1月10日三里桥村委会与唐传义曾就包含案涉房屋在内的综合楼签订为期十年的房屋租赁合同的事实情况看，胡孝坤有理由相信唐传义有权代表三里桥村委会与其洽谈租金收取、房屋交付事宜。2017年3月26日，胡孝坤将房屋交付给唐传义，双方签订协议，对交房行为予以确认，并以超市内厕所、仓库、门窗、门头牌、室内装潢等冲抵计算至交房日欠付的租金，此系双方对租金处置方式的议定，应为合法有效，遂判决驳回上诉，维持原判。在原告向第三人催要租金不能后，于2020年7月1日诉至来院，诉求如上。 另查明：从霍邱县城关镇农村经济经营管理站霍邱县村集体“三资”专用收据显示案涉房屋租金一年10万元，庭审中被告对案涉房屋年租金10万元予以认可。 本院认为：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。被告唐传义作为受托人接受原告委托后，应按照委托书载明的授权范围代原告向第三人催缴2016年1月—12月1层门面房综合楼租金，作为抵付原告欠其的工程款，并于2017年1月26日进行交房。而其在2017年3月26日，接收第三人交付房屋时，双方达成协议并约定以超市内厕所、仓库、门窗、门头牌、室内装潢等冲抵计算至交房日欠付的租金。被告唐传义的上述代理行为在之后的诉讼中虽被认定为对协议的另一方当事人产生代理效力，但对内其代理行为显然超出代理权限，并最终导致原告日后主张租金的诉讼请求不被支持。由于被告越权代理事前未得到许可，事后未得到追认，其应对越权代理造成的损失承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告唐传义赔偿原告安徽省六安市霍邱县城关镇三里桥村村民委员会租金123287.7元（100000元+100000÷365×85），于本判决书生效后十日内清讫。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，原告安徽省六安市霍邱县城关镇三里桥村村民委员会负担1650元，被告唐传义负担2650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  梅 辉 人民陪审员  唐小兵 人民陪审员  韩怀琼 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  张光耀 附：民事判决书相关法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。