海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1257号   上诉人（原审原告）：海南山海间文化投资有限公司，住所地海南省海口市滨海大道证大国际金融中心（现海垦国际金融中心）16楼1805室。   法定代表人：陈军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周明磊，海南圣合律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈大睿，海南泽田律师事务所律师。   被上诉人(原审被告）：海南鼎尚置业有限公司，住所地海南省儋州市那大中兴大道开发区东六路朝西8号兰洋北路。   法定代表人：桂金德，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘玖亮，该公司财务总监。   被上诉人（原审第三人）：儋州市农村信用合作联社，住所地海南省儋州市那大镇文化北路东侧那大控规08街区。   法定代表人：钟捷锦，理事长。   委托诉讼代理人：黄祥锋，该合作联社律师。   委托诉讼代理人：方慧枝，该合作联社律师。   被上诉人（原审第三人）：潘拓胜，男，1990年10月21日出生，汉族，河北省深州市人，现住海南省洋浦经济开发区。   被上诉人（原审第三人）：于滢，女，1991年7月2日出生，汉族，辽宁省宽甸满族自治县人，现住海南省洋浦经济开发区。   上诉人海南山海间文化投资有限公司（以下简称山海间公司）因与被上诉人海南鼎尚置业有限公司（以下简称鼎尚公司）、儋州市农村信用合作联社（以下简称儋州农信社）、潘拓胜、于滢合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初7299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   山海间公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持山海间公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋已经海南省高级人民法院（2017）琼民终45号民事判决交付予山海间公司，并经法院强制执行完毕，即案涉房屋物权已经司法变更。山海间公司作为案涉房屋业主已对外出租，行使占有、使用、收益的权利。首先，海南高院于2017年10月16日作出（2017）琼民终45号《民事判决书》，判令鼎尚公司应于判决生效之日起30日内向山海间公司交付《儋州市商品房买卖合同》中约定的包括B38-217号在内的38套房屋。该判决系生效判决，产生物权变更的效力，依法案涉房屋归山海间公司所有。其次，2018年3月，鼎尚公司在执行阶段交付房屋，山海间公司在2018年6月也已将全部的商铺出租，收取租金至今。二、鼎尚公司与潘拓胜的《商品房买卖合同》违反《城市房地产管理法》第38条效力性强制性规定，依法应当认定为无效。2016年-2017年10月，山海间公司与鼎尚公司进行合同纠纷诉讼，经海南省高级人民法院生效判决判令鼎尚公司交付房屋。房屋权属争议诉讼期间，2017年9月鼎尚公司与潘拓胜、于滢签订《商品房买卖合同》。2019年，在不动产变更登记诉讼期间，鼎尚公司更是违法将争议的案涉房屋变更登记至潘拓胜、于滢名下。依照《城市房地产管理法》第38条效力性强制性规定，权属有争议的房产不得转让，依法该《商品房买卖合同》应当认定为无效合同。三、海南省高级人民法院的（2017）琼民终45号《民事判决书》及最高人民法院的（2018）最高法民申4704号《民事裁定书》将案涉房屋交付山海间公司的既判力无可辩驳。一审法院不得作出相冲突的判决，确认鼎尚公司、潘拓胜、于滢之间的交易有效，从而驳回山海间公司的诉请。省高院已经生效判决支持山海间公司对案涉房屋的权属主张，判令交付予山海间公司并执行完毕。现一审法院认定鼎尚公司与潘拓胜之间的交易合法有效，支持潘拓胜、于滢合法持有案涉房屋，即对案涉房屋作出了与省高院生效判决相冲突的判决，显然违背了既判力规则。最终导致当事人的权利打架，司法权威受到损害。四、鼎尚公司将判决交付予山海间公司的房产恶意出售、变更物权登记，进而产生的抵押行为应认定为无效。案涉房屋经省高院生效判决交付予山海间公司，并执行完毕，案涉房屋已经司法变更物权。鼎尚公司对案涉房屋仍然存在争议，依法不得转让，该转让行为属于无效民事法律行为，具体理由如前述。合同无效应返还案涉房屋。潘拓胜、于滢取得案涉房屋的民事法律行为不受法律保护，自然不能在山海间公司的房屋上设立抵押权进行贷款，该抵押行为应当认定为无效。   鼎尚公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求维持原判。   儋州农信社辩称，儋州农信社认为贷款合同是合法有效的，鼎尚公司与潘拓胜签订的房屋买卖合同也是有效的，签订合同后，办理了抵押登记，并发放了贷款，在贷款未结清之前，不能涂销抵押登记，也不能办理过户登记。   潘拓胜、于滢辩称，省高院于2017年10月16日作出的终审判决书是在潘拓胜、于滢与鼎尚公司签订买卖合同之后。只能说明山海间公司与鼎尚公司是债权行为，潘拓胜、于滢与鼎尚公司之间是物权行为。潘拓胜、于滢已向房地产登记部门履行了相关手续，具有物权公信力。且在实际卖房过程中，要求每个交易对象核查不现实，潘拓胜、于滢当时查看了案涉房屋的五证，已经尽到了审查义务，潘拓胜、于滢是善意的，根据法律规定，善意取得的财产应当受到法律保护。   山海间公司向一审法院起诉请求：1.请求判令鼎尚公司及潘拓胜协助将位于海南省儋州市那大兰洋北路与伏波路交汇处“儋州鼎尚时代广场”一期B38-217号房屋（不动产权证书号：2XXXX号以山海间公司、鼎尚公司双方在（2018）琼97执12号案双方确认的38份《儋州市商品房买卖合同》项下的“儋州鼎尚时代广场”38套商铺明细表为对照，房产管理部门最终编制的房号为准）；2.本案的诉讼费用由鼎尚公司承担；3.请求判令确认潘拓胜以鼎尚时代广场一期B38-217号商铺向儋州农信社为贷款设立的抵押的行为无效；4.请求判令确认潘拓胜与鼎尚公司于2017年9月13日签订的《儋州市商品房买卖合同》（编号DZL000131971）无效。   一审法院认定事实，鼎尚公司于2011年8月5日注册成立，法定代表人桂金德，原股东为山海间公司（持65%股份）、帝豪公司（持32%股份）及张锋（持3%股份）。2015年3月25日，鼎尚公司召开股东会，决议主要内容为，鉴于鼎尚时代广场二期项目急于开工和股东经营状况，股东同意分红后进行股权重组。其中方案二为股权重组方案：1.鼎尚公司按2015年3月股东之间核算的利润8467.69万元进行分红，山海间公司分红5503.99万元，帝豪公司分红2709.66万元，张锋分红254.03万元。股东分红为鼎尚公司税后分红，分红资金优先分配于山海间公司；2.鼎尚公司借山海间公司580万元于2015年4月付清，借帝豪公司1540万元于2015年底付清；3.鼎尚公司同意将一期部分房屋出让给山海间公司或其指定的合法主体，面积共计7031.75㎡，合计人民币5504万元。山海间公司或其指定合法主体于2015年4月付清全部房款后，鼎尚公司按相关规定给予办理房地产出让手续；4.公司分红后山海间公司将自己在鼎尚公司的65%股权一次性转让给帝豪公司，转让价格为2450万元。若上述分红款5503.99万元税务部门不认可，分红条款不成立，则帝豪公司需向山海间公司另外支付7338.65万元的股权溢价款，山海间公司将5503.99万元分红款返还鼎尚公司。该股东会决议由帝豪公司及其法定代表人桂金德、山海间公司及其法定代表人陈军、鼎尚公司签字盖章确认。同日，山海间公司与帝豪公司签订《股权转让协议》，其内容与上述签署的鼎尚公司股东会决议内容基本相同，即：根据2015年3月25日股东会决议，山海间公司将其在鼎尚公司的65%股权转让给帝豪公司，转让价格为2450万元。若鼎尚公司对山海间公司分红款5503.99万元税务部门不认可，分红条款不成立，则帝豪公司需向山海间公司另外支付7338.65万元的股权溢价款等。2015年4月10日，山海间公司、帝豪公司、鼎尚公司、桂金德签订《确认函》，确认山海间公司在鼎尚公司拥有5503.99万元的税后收益，该收益由帝豪公司、鼎尚公司和桂金德共同保证支付，支付时间为2015年8月31日。若逾期，帝豪公司、鼎尚公司、桂金德将向山海间公司支付月利率为1.5%的罚息。2015年4月21日，鼎尚公司（甲方）、山海间公司（乙方）及帝豪公司（丙方）三方达成《关于2015年3月25日股东会决议按方案二执行补充意见》，其中第二条约定：“由于分红要到结算后才能进行，现甲方同意先预分红5503.99万元给乙方用于购甲方房屋”。山海间公司及其法定代表人陈军、帝豪公司及其法定代表人桂金德签字盖章确认。2015年4月28日，山海间公司、鼎尚公司、帝豪公司签订《购房确认书》，确认山海间公司向鼎尚公司购买7669.59平方米房屋，总价格为5503.99万元，山海间公司已于2015年4月15日支付200万元、22日支付2803.99万元、23日支付2500万元，合计购房款5503.99万元已支付完毕。2015年5月1日，山海间公司与鼎尚公司签订《借款协议》，约定山海间公司向鼎尚公司出借200万元用于支持鼎尚公司引进大润发项目，该款于2015年12月29日付给山海间公司。至此，鼎尚公司以往来款名义向山海间公司共计支付了5503.99万元（其中2015年4月22日、23日已支付5303.99万元）。2015年7月8日，山海间公司、帝豪公司、鼎尚公司、桂金德签订《备忘录》，约定：上述四方就山海间公司所持鼎尚公司股权转让帝豪公司事项自2015年3月25日起签订多份法律文件，因帝豪公司未能满足受让条件而拖而未决，现四方签署本备忘录，作为解决此事项最高法律文本，具有最高法律效力；该交易总标的为7893.99万元，由山海间公司和帝豪公司出具给有关部门的股权转让协议（转让价款2390万元，税费由各自承担）和四方《确认函》构成，交割按2015年3月25日《股权转让协议》第四条（关于付款期限的约定）和《确认函》执行；考虑鼎尚公司和帝豪公司资金情况，山海间公司同意将上述交易事项中的5503.99万元用于购买鼎尚公司房产（按股东会决议第3条执行）。当月底，帝豪公司与山海间公司签订帝豪公司以2390万元受让山海间公司持有鼎尚公司65%股份的《股权转让协议》，鼎尚公司股东会也作出相应的股东会决议，向当地工商行政管理机关办理了股权过户登记和法定代表人变更登记。上述2390万元股权受让价款已经支付完毕。   另查明，2015年5月，山海间公司与鼎尚公司签订了案涉38份《儋州市商品房买卖合同》。2015年12月31日，山海间公司向鼎尚公司及桂金德及帝豪公司发出《追款和催办函》；2016年6月14日，山海间公司委托四川法之识律师事务所律师向鼎尚公司及桂金德发出《律师函》，要求对方办理房屋买卖合同备案登记，支付违约金及偿还借款。鼎尚公司于2016年6月27日向四川法之识律师事务所发出了律师函复函，要求协商解决。因协商未果，山海间公司于2016年8月2日向海南二中院提起民事诉讼，诉讼请求为：1.鼎尚公司立即向山海间公司交付《购房确认书》及《儋州市商品房买卖合同》中约定的38套房屋；2.鼎尚公司立即按《儋州市商品房买卖合同》的约定为山海间公司所购38套房屋办理备案登记手续；3.鼎尚公司立即向山海间公司支付逾期交付房屋的违约金2751995元（5503990元的5%）；4.与本案相关的费用由鼎尚公司承担。海南二中院经审理于2016年11月23日作出36号《民事判决书》，认为鼎尚公司与山海间公司之间签订的房屋买卖合同并非双方真实买卖意思表示，双方房屋买卖法律关系未成立，山海间公司要求鼎尚公司交付房屋，办理备案登记手续及赔偿违约金的主张于法无据，不予支持，判决驳回山海间公司的诉讼请求。山海间公司不服，向海南高院提起上诉。海南高院经审理认为山海间公司请求鼎尚公司交付38套案涉房屋合理有据，应予支持。因本案并非单纯的商品房买卖合同关系，山海间公司请求鼎尚公司为其办理商品房买卖合同的备案登记，没有根据，也无必要。故海南高院于2017年10月16日作出45号《民事判决书》，判决撤销36号《民事判决书》，鼎尚公司于判决生效之日起30日内向山海间公司交付案涉38套房屋，驳回山海间公司的其他上诉请求。鼎尚公司不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2018年9月26日作出（2018）最高法民申4704号《民事裁定书》，裁定驳回鼎尚公司的再审申请。之后，因鼎尚公司未主动向山海间公司交付案涉38套房屋，山海间公司向海南二中院申请强制执行。在执行过程中，鼎尚公司履行了交付义务。本案山海间公司诉请判令鼎尚公司、潘拓胜协助办理过户的B38-217号房屋包含在上述38套房屋内。   再查明，2014年6月25日，鼎尚公司与儋州农信社等四家合作联社签订贷款合同，贷款10000万元，贷款期限自2014年6月25日起至2016年6月25日止，贷款用于鼎尚时代广场一期。同日，山海间公司、帝豪公司与四家合作联社签订《社团保证合同（法人）》，为贷款合同提供连带责任保证担保。同日，鼎尚公司与四家合作联社又签订《社团抵押合同》，以儋国用（2013）第555号土地使用权及在建工程为贷款合同的履行提供抵押担保。2016年6月20日，鼎尚公司、帝豪公司、桂金德、徐燕与四家合作联社签订《贷款展期协议》，约定展期时间为2016年6月26日至2017年6月23日，展期金额为4000万元。2017年9月13日，鼎尚公司与潘拓胜签订《儋州市商品房买卖合同》，约定鼎尚公司以总金额348813.35元的价格将案涉房屋转让给潘拓胜，并约定合同签订时，潘拓胜应支付总房款的51.26%（178813元），剩余48.74%（170000元）由银行提供按揭贷款支付。上述合同签订后，潘拓胜于2017年9月27日向鼎尚公司支付了178813元，鼎尚公司向潘拓胜出具了相应收款发票。2018年10月10日，潘拓胜与儋州农信社签订《个人购房借款/担保合同》，约定以案涉房屋为抵押物，向儋州农信社贷款金额170000元，贷款期限为10年。该抵押行为于2018年11月2日办理了预购商品房抵押权预告登记，又于2019年11月19日办理了正式的抵押登记。2018年11月19日，儋州农信社向潘拓胜发放贷款170000元。同日，儋州农信社又将该笔款项从潘拓胜名下代划至鼎尚公司银行账户名下。同月28日，鼎尚公司向潘拓胜出具170000元购房尾款发票。此后，潘拓胜向税务机关缴纳相关税费，2019年5月31日，国家税务总局儋州市税务局向潘拓胜出具《税收完税证明》。第三人潘拓胜和于滢在2019年2月14日办理结婚登记手续，现案涉房屋办至其二人名下，并已取得琼（2018）儋州市不动产权第XXXXX号《不动产权证书》。现案涉房屋山海间公司仍对外出租，享有收益。   一审法院认为，本案一审的争议焦点为：一、山海间公司提起本案诉讼是否属于重复起诉；二、潘拓胜向儋州农信社提供案涉房屋抵押贷款的行为是否无效；三、鼎尚公司与潘拓胜之间签订的《儋州市商品房买卖合同》是否合法有效；四、鼎尚公司和潘拓胜应否协助办理案涉房屋的不动产权过户登记到山海间公司名下。   关于山海间公司提起本案诉讼是否构成重复起诉问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案与已发生法律效力的海南高院（2017）琼民终45号合同纠纷一案，前后诉的当事人不一致，后诉是在向儋州市不动产登记中心查询得知案涉项目一期已经办理不动产初始登记的这一新情况下而诉，且后诉是山海间公司主张鼎尚公司和潘拓胜协助办理案涉房屋的不动产权过户登记，并增加了新的诉讼请求，与前诉山海间公司主张办理案涉房屋的备案登记手续的诉讼请求不一致。后诉与前诉不构成重复起诉，对鼎尚公司的该项抗辩意见，一审法院不予支持。   关于潘拓胜向儋州农信社提供案涉房屋抵押贷款的行为是否无效，以及鼎尚公司与潘拓胜之间签订的《儋州市商品房买卖合同》是否合法有效的问题。根据山海间公司的该项诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，山海间公司认为鼎尚公司在无权处分的前提条件下，将案涉房屋转让给潘拓胜，儋州农信社向潘拓胜发放贷款，办理抵押登记的行为存在恶意串通，侵害了其利益。据查明的事实，在鼎尚公司与潘拓胜签订《儋州市商品房买卖合同》时，案涉房屋登记在鼎尚公司名下，潘拓胜向鼎尚公司购买案涉房屋后向儋州农信社申请办理银行按揭贷款手续，依法缴纳相关税费，并取得了《不动产权证书》。没有证据证明鼎尚公司与潘拓胜，或潘拓胜与儋州农信社之间存在恶意串通。且山海间公司自始至终一直享有将案涉房屋对外出租的收益，房屋转让行为和抵押贷款行为均未损害到其权益。故山海间公司主张潘拓胜向儋州农信社提供案涉房屋抵押贷款的行为无效，以及鼎尚公司与潘拓胜之间签订的《儋州市商品房买卖合同》无效的诉讼请求依据不足，不予支持。   关于鼎尚公司和潘拓胜应否协助办理案涉房屋的不动产权过户登记到山海间公司名下的问题。根据查明的事实，潘拓胜已于2018年10月10日将案涉房地产抵押给儋州农信社，并办理了抵押登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，在该抵押登记未解除之前，山海间公司诉请鼎尚公司和潘拓胜协助办理案涉房屋的不动产权过户登记不符合上述规定，不予支持。   综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回海南山海间文化投资有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由海南山海间文化投资有限公司负担。   本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。   本案二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：一、山海间公司是否对案涉房屋享有物权；二、鼎尚公司和潘拓胜应否协助办理案涉房屋的不动产权过户登记到山海间公司名下。   争议焦点一，山海间公司是否对案涉房屋享有物权的问题。物权法定是物权法的基本原则，物权的设立、变更、转让和消灭均应有法律依据。山海间公司在海南省高级人民法院的（2017）琼民终45号案件中，提起的是给付之诉，非物权的确认之诉，其基于（2017）琼民终45号生效判决取得的仅是债权，而非物权。且《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权变动经依法登记始产生法律效力是一项原则，不动产物权的变动不以登记为生效要件的例外情形需有法律的特别规定。而本案中，案涉房屋的物权登记尚在鼎尚公司名下，亦不存在因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的情形，故山海间公司主张对案涉房屋享有物权的主张不能成立，本院不予支持。山海间公司上诉主张鼎尚公司与潘拓胜之间签订的《儋州市商品房买卖合同》无效。根据查明的事实，在鼎尚公司与潘拓胜签订《儋州市商品房买卖合同》时，案涉房屋登记在鼎尚公司名下，该商品房买卖合同是合同相对人的真实意思表示，并无证据证明该合同存在违反法律、行政法规的效力强制性规定而无效的情形，该合同合法有效。故山海间公司主张合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。山海间公司又主张潘拓胜向儋州农信社提供案涉房屋抵押贷款的行为无效。潘拓胜购买案涉房屋后向儋州农信社申请办理银行按揭贷款手续，依法缴纳相关税费，并取得了《不动产权证书》。山海间公司没有举证证明潘拓胜与儋州农信社之间存在恶意串通，应当承担举证不利的法律后果，山海间公司确认潘拓胜、于滢向儋州农信社进行抵押贷款的行为无效的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。   争议焦点二，鼎尚公司和潘拓胜应否协助办理案涉房屋的不动产权过户登记到山海间公司名下的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让应当依照法律规定登记。本案中，鼎尚公司于2017年9月13日与潘拓胜签订《儋州市商品房买卖合同》，将登记在鼎尚公司名下的案涉房屋转让给潘拓胜。2018年10月10日，潘拓胜与儋州农信社签订《个人购房借款/担保合同》，约定以案涉房屋为抵押物贷款，并办理了预购商品房抵押权预告登记，又于2019年11月19日办理了正式的抵押登记。现案涉房屋办至潘拓胜、于滢名下，并已取得琼（2018）儋州市不动产权第XXXXX号《不动产权证书》。潘拓胜、于滢已因登记而取得案涉房屋的所有权，且儋州农信社因抵押登记享有案涉房屋的抵押权，在该抵押登记未解除之前，案涉房屋依法不能办理过户登记。山海间公司诉请鼎尚公司、潘拓胜协助办理案涉房屋的不动产权过户登记不符合法律规定，一审法院处理并无不当，本院予以支持。   综上所述，山海间公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由海南山海间文化投资有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年九月十七日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。