广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初19660号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司。住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，该司总经理。委托诉讼代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：林永安，男，1965年7月14日出生，香港特别行政区居民，原告广东珠江商业地产物业服务有限公司（下称珠江物业公司）与被告林永安物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。珠江物业公司委托诉讼代理人李碧云到庭参加诉讼，被告林永安经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作被告林永安缺席审理。本案现已审理终结。原告珠江物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费7653.2元及逾期付款违约金（逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，自逾期之日起计至被告支付全部款项之日止，暂计至2018年7月31日为7653.2元。违约金总额以被告所欠物业管理费本金为限）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确其诉讼请求第1项中的7653.2元计费时段为2015年7月1日至2015年10月17日。事实和理由：原告与被告于2011年1月10日签订《物业管理协议》及附属文件，约定由原告为被告承租的位于广州市海珠区XX路西珠江国际纺织城二层自编C20657号商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，被告应按时支付物业管理费用。合同签订后，原告依约为上述商铺提供了物业管理服务，被告接受原告提供的服务。随后，被告长期拖欠物业管理费用，经原告多次催促，被告仍以种种借口拒不交纳，致使原告蒙受经济损失，请求法院判如所请。被告林永安未作答辩。经审理查明，经生效的（2019）粤01民终13906号案查明，广州市海珠区XX路464号201房的权属人为广东合生泰景房地产有限公司，该屋建筑面积7395.1337平方米。根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，海珠区惠纺街2号201房的产权人为广东合生景泰房地产有限公司。2018年7月24日，广东合生泰景房地产有限公司向广州市海珠区人民法院出具《委托物业管理证明》，内容为：“我司为广州市海珠区XX路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。”2010年12月30日，林永安（承租人、乙方）与广东合生泰景房地产有限公司（出租人、甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》和《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方同意将坐落在海珠区XX路珠江国际纺织城二层自编20657号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约86.265平方米，租赁期限为8年，乙方签章处所留地址为香港九龙汝洲街68号C地铺。2011年1月10日，被告作为乙方，原告作为甲方签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定乙方承租位于广州市海珠区XX路西珠江国际纺织城二层自编D20657号商铺，并与出租方订立了《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务。双方约定第一条物业管理费，1.该商铺物业管理按照租赁合同约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为2153.8元，人民币贰仟壹佰伍拾陆元捌角；2.物业管理费从2011年3月1日起计收。签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费（6470.4元）。此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下一季度物业管理费。第二条物业管理服务期限，物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同。第八条违约责任……3.乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权终止部分或全部服务、停止该商铺的水电煤气空调等的供应直至其缴清应缴费用。第九条联系资料，1.乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性。如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方。2.乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等等。被告在《珠江国际纺织城物业管理协议》所留的通讯地址九龙深水埗汝州街68C地下，通讯电话：9020×××3。同日，被告林永安在物业使用承诺书上签名，该物业使用承诺书主要内容为：本人是位于广州市海珠区XX路西珠江国际纺织城D区二楼20657号商铺租户，于2011年1月10日接收该商铺。同日，被告林永安在《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》上签名，该《收铺确认书》中的“验收项目”包括卷闸门、门锁锁匙、热泵型空调机、空调风口、空调鲜风口等。落款日期为2017年8月9日的《关于催缴商铺物业管理费的通知书》内容为：被告为广州市海珠区XX路西的珠江国际纺织城二层自编20657号商铺提供物业服务，被告之前已向原告发出过《缴款通知书》，但被告至今未付，现原告再次通知，请被告于2017年8月15日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2012年5月1日至2015年12月31日期间的物业管理费共计7653.2元。诉讼中，原告表示被告欠付的物业管理费时间段以本次起诉时段（2015年7月1日至2015年10月17日）为准。原告通过全球邮政特快专递（EA123186875CN）的方式向林永安地址九龙深水埗汝州街68C地下寄送了《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该邮件送达记录显示2015年10月7日退回妥投。2017年8月11日，原告通过全球邮政特快专递（EA183359128CN）的方式向林永安地址九龙深水埗汝州街68C地下寄送了《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该邮件送达记录显示2017年8月31日因收件人不在指定地址，退回妥投。本院认为，被告林永安系香港特别行政区居民，本案属于涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案双方当事人无对适用法律进行约定，因案涉物业服务合同法律关系约定的物业位于广州市海珠区。因此，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。被告林永安经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提供证据反驳原告主张的事实，视为其放弃抗辩权，本院在审核原告证据的基础上，对本案依法进行裁判。原告与被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应依约履行。现原告依据物业管理协议主张被告支付2015年7月1日至2015年10月17日期间的物业管理费7653.2元[2156.8×3+2156.8÷31×17]，本院予以支持。关于被告逾期支付物业管理费产生的违约金问题。依照合同约定，被告应在2015年6月30日前支付完毕2015年7月1日至2015年9月30日的物业管理费6470.4元（2156.8×3），故自2015年7月1日起至2015年7月10日止，被告应以6470.4元为本金，每日按1‰支付逾期付款违约金；自2015年7月11日起至实际付清之日止，被告应以6470.4元为本金，每日按5‰支付逾期付款违约金。被告应在2015年9月30日前支付完毕2015年10月1日至2015年10月17日止的物业管理费1182.8元（2156.8÷31×17），故自2015年10月1日起至2015年10月10日止，被告应以1182.8元为本金，每日按1‰支付逾期付款违约金；自2015年10月11日起至实际付清之日止，被告应以1182.8元为本金，每日按5‰支付逾期付款违约金。上述逾期付款违约金的总额不超过7653.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：于本判决生效之日起七日内，被告林永安向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付2015年7月1日至2015年10月17日的物业管理费7653.2元及逾期付款违约金（自2015年7月1日起至2015年7月10日止，以6470.4元为本金，每日按1‰计付；自2015年7月11日起至实际付清之日止，以6470.4元为本金，每日按5‰计付。自2015年10月1日起至2015年10月10日止，以1182.8元为本金，每日按1‰计付；2015年10月11日起至实际付清之日止，以1182.8元为本金，每日按5‰计付。逾期付款违约金的总额不超过7653.2元。）付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元，由被告林永安负担。如不服本判决，原告广东珠江商业地产物业服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告林永安可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  林思红人民陪审员  赵海舰二〇二〇年九月十五日法官助理刘晓垌书记员李剑宇