吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉05民终769号 上诉人（原审被告）：通化县风华房屋开发有限责任公司，住所:吉林省通化市东昌区恺威大厦****。 法定代表人：丛兴全，总经理。 诉讼代理人：王振华，吉林星浦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵国凤，女，1974年4月17日出生，汉族，住吉林省通化县快大茂镇快大茂村**。 诉讼代理人：宋深博，吉林瀛盈律师事务所律师。 原审第三人：吉林通化海科农村商业银行股份有限公司，住，住所：吉林省通化县快大茂镇团结路**/div> 法定代表人：孙世良，理事长。 诉讼代理人：刘昱洲，吉林王晓辉律师事务所律师。 上诉人通化县风华房屋开发有限责任公司（以下简称风华公司）因与被上诉人赵国凤、原审第三人吉林通化海科农村商业银行股份有限公司（以下简称海科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化县人民法院（2020）吉0521民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 风华公司上诉请求：改判驳回赵国凤的诉讼请求。事实和理由：风华公司按照合同将房屋交付给赵国凤使用，赵国凤出租经营取得收益，赵国凤没有产生损失。该房屋2012已经抵押给银行，2013年5月份赵国凤购房是知道的，其认可该房屋现状而购买的，所以风华公司不存在违约。 赵国凤答辩称，赵国凤购买时不知道该房屋已经被抵押给银行。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”风华公司应当承担支付违约金的责任。 海科公司辩称，双方的诉讼主张与海科公司无关。 赵国凤向一审法院起诉请求：1.确认风华公司与赵国凤签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认风华公司至今不能为赵国凤办理涉案房照的违约行为成立，判令风华公司立即给赵国凤办理房照；3.从2013年8月8日起到房照办理完毕之日止，比照延迟交房处理，按本金1137675元计算，按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算支付给赵国凤违约金；4.判令风华公司及海科公司不得再用赵国凤购买的房屋进行贷款抵押行为；5.本案的诉讼费用由风华公司承担。事实和理由：2013年5月8日，赵国凤与风华公司双方签订《商品房买卖合同》，赵国凤支付房款1137675元，本案所涉房屋已交付，但风华公司至今不给赵国凤办理房照。 风华公司辩称，房屋已经交付赵国凤使用，并未影响赵国凤权益，赵国凤也不存在损失，所以不同意支付违约金。 海科公司辩称，风华公司与海科公司签订了抵押合同并办理了抵押登记手续，赵国凤作为不动产的一般买受人其享有的债权不得对抗抵押的物权，海科公司对涉案房屋享有抵押权即变卖财产的优先受偿权，且已经通化市中级人民法院民事调解书确认了上述权利，因此无论原告是否取得了该房屋的所有权均不能影响海科公司抵押权的实现，因此赵国凤原告要求风华公司与海科公司不得再进行抵押没有依据。 一审法院认定事实：2013年5月8日，赵国凤与风华公司双方签订《商品房买卖合同》，赵国凤支付房款1137675元，本案所涉房屋（位于通化县快大茂镇新风路、房号为5-2-91-1.7号、面积为206.85平方米、已竣工的商业用房）已交付，房屋过户手续至今未办理；2016年4月28日，风华公司与海科公司订立《最高额抵押合同》，风华公司将本案涉及的房屋抵押给海科公司，抵押手续于2016年4月29日完成办理，抵押至今未解除。 一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。本案中，赵国凤与风华公司双方签订了商品房买卖合同，系双主真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应当受法律保护。赵国凤按照合同约定向风华公司支付了相应的购房价款，风华公司按照合同约定将案涉房屋交付给赵国凤使用，同时应当在合理的期限内协助赵国凤办理房屋权属证书，但因风华公司将本案涉及房屋设立抵押，未能按合同约定为赵国凤办理产权过户手续，导致赵国凤至今未能取得该房屋的权属证书，风华公司另行在案涉房屋设定抵押权行为构成违约；但案涉房屋已经在第三人处设定抵押权，因此赵国凤主张风华公司立即办理产权过户的目的无法实现，该院无法支持，待抵押行为消除后，可另行主张权利；关于赵国凤请求从2013年8月8日（自商品房买卖合同订立之日90日后）起到房照办理完毕之日止风华公司按赵国凤已付房款总额1137675元计算，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付给赵国凤违约金的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款的规定，因赵国凤与风华公司未有特别约定，该院确认风华公司应当承担违约责任，赵国凤的此项诉求该院予以支持；关于赵国凤请求风华公司及海科公司不得再用赵国凤购买的房屋进行贷款抵押行为，该院认为属于另外法律关系，依据合同相对性原则，该院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，遂判决：一、赵国凤与风华公司于2013年5月8日签订的《商品房（位于通化县快大茂镇新风路、房号为5-2-91-1.7号、面积为206.85平方米、已竣工的商业用房）买卖合同》有效；二、风华公司不能为赵国凤办理上述房屋房照构成违约，风华公司自2013年8月8日起至房照办理完毕之日止按赵国凤已付房款总额1137675元计算，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付赵国凤违约金；三、驳回赵国凤的其他诉讼请求。案件受理费15040元减半收取7520元，由风华公司房屋负担。 二审中风华公司向法院提供了本案争议房屋在通化县房屋产权管理中心抵押合同备案表，证明争议房屋自2012年来就已经办理抵押登记，赵国凤明知该房屋产权有瑕疵，而自愿购买。 赵国凤对证据真实性无异议，但主张其对抵押事实并不知情。 本院认为上述证据来源真实合法，本院予以采信。 本院二审期间审理查明，风华公司开发的位于吉林省通化县快大茂镇新风路包括本案争议房屋在内的“茂盛家园”小区，于2011年验收合格投入使用，并可以办理房屋产权证照。2012年4月17日风华公司将该房屋抵押给海科公司，抵押期限至2013年10月17日。2013年4月17日海科公司与风华公司注销了该抵押登记，并于当月25日重新办理了抵押登记，期限自2013年4月25日至2016年4月25日。2013年5月8日，赵国凤与风华公司签订《商品房买卖合同》，约定赵国凤以1137675元价格购买位于通化县快大茂镇新风路、房号为5-2-91-1.7号、面积为206.85平方米商业用房。当日赵国凤交付了购房款、各项税费及房屋维修基金。2016年4月28日风华公司将房屋再次抵押给海科公司截止日期为2019年4月28日。2019年11月6日赵国凤向通化县人民法院起诉风华公司，要求：1.确认《商品房买卖合同》有效；2.风华公司协助办理房照；3.风华公司自2013年5月8日起按照1137675元本金及人民银行同类贷款利率支付违约金。案件受理后，赵国凤于2019年12月23日向法院申请撤诉，法院准许了其撤诉请求。 本院认为，风华公司与赵国凤签订的《商品房买卖合同》，没有约定房屋产权状态。风华公司称赵国凤已经知晓该房屋被抵押事实。通过庭审调查，赵国凤购买的房屋在购买时的二年前就已经能够办理产权证照。并且风华公司在赵国凤购买前一年前已经在房屋产权登记部门办理了房屋抵押登记手续。赵国凤虽称其对抵押事实不清楚，但房屋产权登记部门作出的他项权利登记，具有对世效力，且商品房买卖系个人重大生活事项，赵国凤理应对房屋产权状态充分了解。赵国凤签订《商品房买卖合同》后即交付了房款并缴纳完毕各项税费。风华公司“五证齐全”，形式上具备办理房屋产权的客观条件，但赵国凤不但当时没有主张办理房照，而且事后六年多时间内也没有提供证据证明其向风华公司主张过权利，赵国凤与风华公司于2013年5月签订《商品房买卖合同》，并在交款当日取得房屋使用权后，将房屋装修出租，在六年半时间里即使存在过房屋他项权利被涤除的情形，也没有主张办理房照，故赵国凤称其购买前对房屋产权状态不清的辩解，于理不通。相反上述事实足以认定，赵国凤在明知房屋产权存在瑕疵情况下，购买本案争议房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该款规定的出卖人参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，系基于归咎于出卖人的原因而不能办理房照。而本案赵国凤在认可房屋存在瑕疵情况下购买房屋，此时无法办理产权证照系不可归咎于出卖人的原因，故赵国凤适用上述法律规定主张权利，本院不予支持。 综上所述，风华公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实不清，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销吉林省通化县人民法院（2020）吉0521民初560号民事判决； 二、驳回赵国凤的诉讼请求。 一审案件受理费7520元，二审案件受理费9380元，合计16900元，由上诉人赵国凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴兴彦 审判员  王立武 审判员  修 勇 二〇二〇年九月二日 书记员  李 燃