湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3871号原告：李玲妹，女，1986年4月29日出生，汉族，住湖南省永州市宁远县。被告：罗美云，女，1958年10月1日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。被告：郴州市北湖区乐家房产信息服务中心骆仙店，经营场所：湖南省郴州市北湖区骆仙西路6号北湖区政府住宅小区2栋108、208房。经营者：刘莎。原告李玲妹与被告罗美云、被告郴州市北湖区乐家房产信息服务中心骆仙店（以下简称乐家服务中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告李玲妹、被告罗美云及其委托诉讼代理人陈郁庆、被告乐家服务中心经营者刘莎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李玲妹请求：1、判决解除原告与被告罗美云签订的《房屋买卖居间合同》；2、判决两被告返还原告购房定金50000元；3、判决两被告支付原告占用购房定金期间的利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，从2020年5月30日起计算至实际支付之日止）；4、判决被告罗美云支付原告违约金50000元；5、判决两被告支付原告因维权提起诉讼产生的律师费8000元；6、判决两被告支付本案全部诉讼费用。被告罗美云答辩要点：房屋买卖合同不能履行是因原告违约导致的，原告要求被告返还定金及承担违约损失的诉讼请求依法不能得到支持，请求依法驳回其诉讼请求。被告乐家服务中心答辩要点：自己并非本案的适格被告，而应作为第三人参加诉讼。作为居间人，已履行了相关居间义务，不存在过错。原告起诉答辩人要求承担定金罚则及违约赔偿，没有事实及法律依据，应当予以驳回。本案待原告与被告罗美云争议达成调解或经由法院判决确认后，答辩人承诺立即将剩余的定金退还给相关当事人。有关方支付居间费将另行起诉。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、2020年5月16日，卖方罗美云、买方李玲妹、经纪方乐家服务中心签订一份合同编号为20200516的《房屋买卖居间合同》，约定原告李玲妹购买被告罗美云所有的位于郴州市房屋（湘2017北湖不动产权证第0035302、00350303），双方约定购房总价为150万元，原告李玲妹按约定于当日向被告乐家服务中心指定账户支付购房定金50000元；2、因购房过程中产生矛盾，原告李玲妹告知被告要求解除合同，返还定金。从原告2020年5月21日发给被告乐家服务中心工作人员的信息内容可知，主要是原告对房间内的家具家电与中介提交的清单不符有意见，并认为“房子有查封历史，不吉利”，要求撤回（应为解除）购房合同，退还50000元购房定金。3、在2020年5月22日收到被告乐家服务中心告知原告李玲妹要求解除合同后，2020年6月3日，被告罗美云将案涉房屋另出售给了他人。4、原告李玲妹支付的购房定金50000元，被告乐家服务中心于2020年5月19转账支付给了被告罗美云20000元，现有30000元在被告乐家服务中心。5、2020年7月27日，三方在郴州市居委会就相关争议进行调解，但未调解成功，原告遂提起本案诉讼。争议的认定原告李玲妹认为，案涉房屋已设立了抵押并被查封，被告的行为已构成违约，故应双倍返还定金并赔偿损失。被告罗美云认为，《房屋买卖居间合同》对案涉房屋有抵押和查封作了告知，原告在签订合同时已有充分了解，是原告因为征信问题不能办理按揭购房而违约，故定金不应退还。被告乐家服务中心认为，同意退回定金，作为居间人履行了相关义务，不应承担本案的违约责任。本院认为：1、原告李玲妹、被告罗美云、被告乐家服务中心就案涉房屋签订的《房屋买卖居间合同》，不违反法律规定，合同合法有效。2、《房屋买卖居间合同》第一条写明：买方（即原告李玲妹）已对该物业现状进行了详细了解及现场查验，自愿购买该物业并承担由此产生的一切后果。该物业产权现状为有不动产权证，有抵押，带部分家具家电出售。第四条写明：如卖方（即被告罗美云）物业产权有抵押或查封的，买方有权要求退还所有已付定金，并由卖方承担违约责任。第十二条“合同效力、纠纷解决约定”备注1写明：如因该物业有查封或不可抗拒原因，导致该物业不能正常交易，则买、卖、经纪方互不追责，卖方退还买方已付款项。合同中上述条款约定有相互矛盾之处（合同部分条款约定不明，不影响整个合同的有效性），且根据被告乐家服务中心提交的与原告李玲妹的通信记录，已将房屋查封事宜告知原告，故不能认定是合同当事人单方面违约。3、庭审中查明，2020年5月16日三方签订《房屋买卖居间合同》，原告李玲妹于2020年5月21日告知被告要求解除合同，返还定金。被告乐家服务中心表示愿意将定金拿出，随时同意双方协商，而被告罗美云于2020年6月3日就将案涉房屋另出售给他人。本案并非因被告罗美云无法履行《房屋买卖居间合同》而产生纠纷，而被告罗美云收到原告要求解除合同的通知后，亦并未因有异议而请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力，而是随即将房屋另行出卖。各方的行为应认定是同意解除合同。判决的理由与结果本案为合同纠纷。本院认为，原告李玲妹、被告罗美云、被告乐家服务中心就案涉房屋签订《房屋买卖居间合同》后，原告李玲妹明确表示要求解除合同，退回定金；被告乐家服务中心表示同意双方协商愿意将定金退还；被告罗美云在收到原告要求解除合同的通知后，在并未因有异议而请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的情况下，于2020年6月3日就将案涉房屋另出售给他人，应认定是以自己的行为表明不再履行合同义务。三方虽未正式达成书面解除合同的协议，但其行为符合《中华人民共和国合同法》中规定的合同解除情形，应认定是各方同意解除《房屋买卖居间合同》，本案争议按照各方同意解除合同处理符合公平原则。据此，对原告李玲妹、被告罗美云均称对方违约造成未履行购房合同而应承担违约责任的主张和抗辩，本院均不予认定。因被告乐家服务中心作为经纪方（居间人）就案涉房屋签订《房屋买卖居间合同》，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，且被告乐家服务中心依约收取原告的定金，依法应承担相应责任，故原告将其作为被告起诉并无不当。根据庭审查明的情况，三方在2020年原5月16日签订合同，5月21日原告即要求解除合同退还定金，被告罗美云在2020年6月3日即将案涉房屋另出售给他人，期间只有十多天时间，现没有证据证明各方因此受到损失。本院确认，就案涉房屋签订的《房屋买卖居间合同》经合同签订各方同意解除后，被告罗美云应将收取的原告李玲妹购房定金20000元退还原告，被告乐家服务中心应将原告所交购房定金30000元退还原告，原告李玲妹要求被告承担违约责任、向原告双倍返还定金并赔偿其他损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告罗美云称定金应不予退还的抗辩理由亦与庭审查明的事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十四条第二项，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李玲妹、被告罗美云、被告郴州市北湖区乐家房产信息服务中心骆仙店签订的合同编号为20200516的《房屋买卖居间合同》；二、被告罗美云将20000元购房定金退还原告李玲妹，被告郴州市北湖区乐家房产信息服务中心骆仙店将30000元购房定金退还原告李玲妹，限在本判决生效后10日内付清；三、驳回原告李玲妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，由原告李玲妹、被告罗美云各承担615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  张东明二〇二〇年九月四日书记员  罗百玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。