福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0213民初2334号 原告：张昱哲，男，1979年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：李群，女，1980年1月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区 上述两原告共同委托诉讼代理人：曾玉玲，福建知圆律师事务所律师。 被告：厦门中澳城房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇庄垵村松兜路**之七。 法定代表人：万志萍，执行董事。 委托诉讼代理人：方雅萍，福建尚圭律师事务所律师。 原告张昱哲、李群与被告厦门中澳城房地产开发有限公司（以下简称中澳城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张昱哲、李群向本院提出诉讼请求：1.判令中澳城公司向张昱哲、李群赔偿因中澳城公司违约温泉未入户给张昱哲、李群造成的损失300000元；2.判令中澳城公司承担本案诉讼费用。事实和理由：张昱哲、李群因有使用温泉之需求想要购买带有温泉的住房。中澳城公司在其广告宣传册中具体明确地写明“中澳城.打造翔安温泉别墅典范”“户户温泉入户”“入户温泉院墅365天养生泡汤”等。该广告宣传内容是中澳城公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，该说明和允诺具体确定,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。正因为该广告宣传内容具体、确定的说明和允诺,才使得想要购买温泉住宅的张昱哲、李群，最终决定愿意舍近求远，舍价低选价高，向中澳城公司购买该诉争别墅。张昱哲、李群与中澳城公司签订了《厦门市商品房买卖合同》，由张昱哲、李群向中澳城公司购买位于翔安新圩的中澳城（X2011P01）-B15地块D10#楼1跃3层101室的讼争房产，总价为2597670元。合同第八条约定中澳城公司作为出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同签订后,张昱哲、李群依约向中澳城公司支付了合同项下的全额购房款,但中澳城公司未按约定履行合同义务，在交付房屋时，张昱哲、李群发现购买的诉争别墅，温泉根本未入户。中澳城公司温泉未入户的违约行为给张昱哲、李群造成重大损失表现在支付比非温泉住宅更高的购房款及无温泉使用对提升生活质量的影响等二个方面,故中澳城公司应向张昱哲、李群赔偿该损失。 中澳城公司辩称，1.张昱哲、李群的诉求没有合同依据。案涉合同从未就温泉入户事项进行约定，张昱哲、李群提供的广告宣传单不知是从何渠道获取，无法确认真实性。即使该宣传单是中澳城公司所发放，亦明确记载本广告图文仅作为要约邀请，具体细则以商品房买卖合同为准。双方签订的合同附件六第十三条第一款也可证明广告宣传单上记载的内容是要约邀请，更何况购房者的主要目的是为了满足安全居住的需要，是否可以使用温泉对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并无重大影响。因此，广告宣传单不能作为确定中澳城公司合同义务的依据。2.事实上，案涉房屋已经具备温泉入户的条件，该房屋属于新圩镇温泉管线的覆盖范围之内。中澳城公司负责的温泉管道一期工程已经在交房前全部竣工，具备温泉入户的条件，只是因为地热公司的原因暂无法供应温泉。现地热公司已在同安五显镇开工建设泵站，五显地热泵站至新圩云头的温泉管道二期工程亦将开工建设，待满足供应条件后，张昱哲、李群即可自行向地热公司申请开通温泉。3.张昱哲、李群主张的参照万科•白鹭郡赔偿标准没有事实依据。万科•白鹭郡项目与本案无关，而且该项目是否开通温泉、开发商如何处理温泉入户等事项均属于其自主决定事项，不具有参照性。 本院经审理认定事实如下：2016年1月13日，张昱哲、李群与中澳城公司签订了《厦门市商品房买卖合同》。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：买受人购买的商品房为中澳城（X2011P01地块）-B15地块D10#楼1跃3层101室。该商品房用途为住宅，建筑面积共162平方米。第四条“计价方式与价款”约定：该商品房单价每平方米16035元，总金额2597670元。第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力。 合同附件六《合同补充协议》第12条约定：本合同双方均同意：该商品房的状况以合同约定为准，凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、模型及广告，以及向买受人送达刊物、信函等宣传文件、资料等，均为出卖人的要约邀请，仅供买受人了解本项目之用，房产的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准。若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本协议约定的内容为准。第13条第（1）款约定：出卖人已向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》，买受人同意购买该商品房。与商品房所属房地产建设项目相关的任何广告宣传，不作为出卖人对商品房状况的承诺；如广告宣传与商品房交付时的实际状况有别，则以最终商品房交付时的现状为准。 2017年6月5日，张昱哲、李群办理了交房手续。 张昱哲、李群提供中澳城项目广告一份，其中载明“中澳城?打造翔安温泉别墅典范”“户户温泉入户”“入户温泉院墅365天养生泡汤”“厦门双拼温泉墅”等内容；同时，该广告还载明了项目地址、联系电话和微信公众号二维码，并用小号字体标注“本广告图文仅作为要约邀请，具体细则以商品房买卖合同为准，开发商保有最终解释权”。对于张昱哲、李群提供的宣传广告，中澳城公司对该广告的真实性不予认可，对于广告中的项目地址、联系电话和微信公众号二维码，中澳城公司表示这些都是中澳城项目的，但均是中澳城公司所委托的营销商立丹行机构所为。 另查明，中澳城项目与万科·白鹭郡项目相邻。厦门市万科白鹭郡置业有限公司于2018年10月10日发布了《关于白鹭郡项目温泉入户变更的情况说明》，主要内容如下：“近日网上传‘白鹭郡项目因降价对前期业主退款’，此传言不属实。该项目9月底之前签约的产品原交付标准包括温泉入户，但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求，故该项目不引入温泉入户，对此我们深表歉意。本着对客户负责的原则，对于因产品变更受影响的客户，公司已提供两种解决方案：1.如客户愿意接受此次产品变更，公司将补偿客户相应费用20万元。2.如客户不愿意接受此次产品变更，公司愿意与客户协商解决原合同，并针对一次性付款的客户，根据客户付款金额及时间，按照一年期定期存款利率所计算的金额进行补偿；针对办理了购房贷款的客户，首期款部分根据客户付款金额及时间，按照一年期定期存款利率所计算的金额进行补偿，贷款部分按照实际已产生的贷款利息进行补偿。……”对上述《说明》，张昱哲、李群认为中澳城项目与万科·白鹭郡项目在同一地区，万科·白鹭郡项目处理温泉入户的赔偿标准可以作为本案的参考；中澳城公司辩称该《说明》与本案没有关联性，厦门市万科白鹭郡置业有限公司处理温泉入户事宜系其自主行为，对本案不具有参照性，而且万科·白鹭郡项目中双方签订的合同中有包括温泉入户的约定，本案合同中并无约定。 再查明，本院在（2019）闽0213民初1133号蒋浩与中澳城公司商品房预售合同纠纷系列案中，组织双方当事人至中澳城对温泉入户情况进行现场勘验。经勘查，中澳城别墅户型一致，均有温泉管道铺设至二楼主卧卫生间，但未接通温泉水。本院在该系列案中还向厦门市地热资源管理有限公司发函，调查以下问题：1.中澳城项目未能接通温泉水的原因？2.如要接通温泉水，需具备何种条件或哪方当事人履行何种程序？厦门市地热资源管理有限公司回函称：2009年应翔安、同安区政府要求，原市国土房产局下达工作任务，开展云头地热点开发建设工作。由我司办理矿权、建设云头地热供应站，并由各区自行决定水量分配及用户。但项目因征地拆迁原因，云头地热供应站未能进场建设。本次庭审中，张昱哲、李群及中澳城公司均对上述系列案中现场勘查及函复的内容予以认可，但中澳城公司辩称现在情况已经发生变更，温泉泵站建设点发生变化由云头变更为五显镇，五显镇泵站预计在2020年12月份完工，云头村至五显镇的温泉管道工程预计在春节前完成，温泉水供应工作在稳步推进，对于上述辩解意见中澳城公司未能提供证据予以证明，亦陈述无法明确温泉具体入户时间。 本院认为，张昱哲、李群与中澳城公司签订的《厦门市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当依照合同约定履行各自的义务。对于张昱哲、李群提供的中澳城项目广告，中澳城公司虽对其真实性不认可，但其确认广告中的项目地址、联系电话和微信公众号二维码都是中澳城项目的，是中澳城公司所委托的营销商立丹行机构所为。中澳城公司与项目营销机构之间系委托代理关系，营销机构对项目的宣传行为所产生的法律后果应由中澳城公司承担。因此，本院对张昱哲、李群提供的中澳城项目广告的真实性予以采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从讼争房产销售广告以及庭审查明的中澳城公司已铺设相应温泉管道并主张温泉即将接通入户等事实，可以认定中澳城公司不仅在商品房销售广告中对温泉入户的说明和允诺具体、确定，且已为温泉入户实际实施了具体的建设行为。中澳城公司至法庭辩论终结前仍无法实现温泉入户，亦无法提供充分有效的证据证明温泉水入户的确定时间，应承担违约责任，故本院酌定中澳城公司应向张昱哲、李群赔偿损失50000元。张昱哲、李群诉求超出的部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、厦门中澳城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿张昱哲、李群的损失50000元； 二、驳回张昱哲、李群的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由张昱哲、李群负担2417元，厦门中澳城房地产开发有限公司负担483元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 吕天课） 二〇二〇年九月二十八日                      代书记员梁美端 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。