上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初5667号原告：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李兴珍，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：林可平，北京君都(上海)律师事务所律师。被告：张宪永，男，1980年7月25日出生。原告上海亚和投资管理有限公司与被告张宪永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序审理。因有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，组成合议庭于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告上海亚和投资管理有限公司的委托诉讼代理人林可平到庭参加诉讼。被告张宪永经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海亚和投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心B-B128a单元签订的房屋租赁合同及补充条款于2017年5月17日解除；2.判令被告支付自2016年8月1日至2017年5月17日拖欠的应付款项共计人民币102,652.82元(其中租金合计91,465元,物业管理费合计8,922元,公共事业费合计2,265.4元)；3.判令被告支付装修免租期租金共计人民币9,863.01元；4.判令被告承担合同保证金共计人民币34,404元(没收租赁保证金人民币31,479元，物业管理费保证金2,925元)；5.判令被告赔偿损失人民币62,958元；6.判令被告支付自2017年5月18日至2018年2月28日的房屋占有使用费，计人民币98,576.7元；7.判令被告承担全部诉讼费用。审理中，原告撤回第6项诉讼请求。事实和理由：2016年4月12日，原告与被告就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心B-B128a(以下简称涉讼房屋)签订房屋租赁合同及补充条款。租赁合同约定租期、月租金、物业管理费等标准，装修免租期自交付日起算30天。2016年4月14日，原告向被告交付租赁物业，被告正常使用营业。然被告自2016年8月1日开始持续拖欠应付款项，给原告造成严重损失。原告数次向被告催款，要求其支付相应款项，并郑重告知违约后果，被告未予理会。鉴于被告拖欠款项超10天构成严重违约，租赁合同约定的解除条件成就，原告于2017年5月17日送达合同终止函，行使解除权解除租赁合同。双方租赁合同因被告严重违约导致租赁合同被解除，被告应按合同约定承担全部违约责任。故涉讼。被告张宪永无辩称意见，也未提供证据。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对房屋租赁合同、不动产权证、房屋交接书、终止合同函及寄送凭证、收款通知单、支付凭证及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定，2016年4月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租涉讼房屋，经营果汁的商品销售；租金先付后租，合同签署之日起五日内乙方向甲方支付起租日后第一期租金，金额相当于三个月之首年保底租金；第二期租金如遇非完整月情形，则计租至非完整月份的月底；自第二期起，甲方于每个公历月15日前向乙方发放下个公历月付费账单，乙方须于每个公历月25日之前支付下个公历月租金。日租金=(月租金*12)/365。合同第22.1条约定，甲方有义务保证在合同期限内对购物中心拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。第22.2条约定，甲方有义务确保租赁物业建设手续合法，取得了政府主管部门颁发的竣工验收备案表。合同第24.3.2条约定，乙方未按合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、物业管理费、合同保证金及其补足额等所有合同约定应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方或其委托方支付违约金；逾期超过三十个工作日甲方有权解除合同并按第25.5款约定处理。合同第24.3.7条第1款约定，除另有约定外，如乙方出现下列情形之一，甲方亦有权解除合同并按第25.5款约定处理：……d.乙方逾期支付水费、电费、煤气、通讯等公用事业费(含分摊水电费)或空调等其他任何费用达十五日以上或累计三次以上的；……合同第25.5条约定，合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行动：25.5.1，没收乙方合同保证金并要求乙方不足合同保证金的金额；25.5.2，按合同第二十条约定收回租赁物业；25.5.3，已交租金不予退还；25.5.4，向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失折算租金为6个月；25.5.5，甲方保留追究乙方因该违约行为造成甲方其他损失之权利。合同附件一约定装修期为自实际交付日开始计30天，装修期内无须交付保底租金及物业管理费，但应缴纳其他费用包括但不限于公共事业费、装修管理费等。租赁期自起租日起满3年止。保底租金自起租日起第一年每月10,000元，第二年每月10,493元，第三年每月10,950元。合同附件二中约定物业管理费为每月65元/平方米，承租面积15平方米，即每月975元。合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金(该保底租金为租期内月平均保底租金)计31,479元和三个月物业管理费之金额计2,925元，共计34,404元，乙方于签署合同之日起五日内缴清，合同方可生效。另约定公用事业费保证金3,000元，乙方应于签署合同之日起五日内缴清，合同方可生效。经甲乙双方确认，电费收费标准为1.10元/度，水费为5.23元/m3。附件二中费用的支付账户为原告账户。双方同时就空调服务等签署了补充条款。签约当日，被告支付租赁保证金及物业管理费保证金共计34,404元。2016年4月13日，被告支付装修期费用10,413元，包括装修期物业费488元，装修保证金5,000元(待验收合格后退还)，装修审图费1,200元，垃圾清运费225元，施工临水费500元，采集系统及实施费3,000元。2016年4月14日，双方签署了房屋交接确认书。2016年4月30日，被告付款15,119元，2016年6月14日，被告付款15,806元。2016年6月24日，原告在记账凭证中将被告支付的装修押金5,000元抵扣被告首期租金、物业管理费。2017年5月15日，原告向被告寄送“终止合同通知函”，因被告自2016年8月1日至2017年5月31日连续10个月拖欠租金、物业管理费、公共事业费共计107,650.30元未付，按约要求解除双方租赁合同，要求被告拆除装修返还房屋，并要求追究被告违约责任等。该邮件显示于207年5月17日由家人签收。2017年5月17日，原告与案外人签署租赁合同，将涉讼房屋另行出租。后原告提起本案诉讼。审理中，原告提供涉讼房屋水电费清单，显示涉讼房屋2016年10月26日至2017年4月25日期间电费未付，金额按月依次为：346.50元、316.80元、414.70元、266.20元、442.20元、337.70元，电费合计2,124.10元。2016年10月26日至2017年4月25日期间水费未付，金额按月依次为26.20元、20.90元、36.60元、26.20元、31.40元(2017年2月26日至2017年4月25日)，水费合计141.30元。经法庭询问，原告陈述，不清楚被告停止经营的时间。关于被告支付的首期费用，原告陈述，被告按约应支付首期租金和物业管理费共计32,925元，被告实际支付两笔钱款，即15,119元和15,806元，合计30,925元，装修押金抵扣作首期费用后，共计35,925元，除首期租金和物业管理费外，多出的3,000元为公用事业费保证金，自此之后，被告除支付了几个月水电费外，未支付其他费用。另查明，本市长宁区虹桥路XXX号房屋于1989年2月登记，产权人系中国人民解放军总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意上海警备区后勤部对虹桥路XXX号上海警备区第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海警备区综合性保障服务接待中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。2011年11月25日，上海警备区第一招待所与原告签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由原告投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，原告对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由原告负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由原告承担。2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市虹桥路XXX号出租给原告用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意被告将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。2015年11月10日，南京军区第一房地产管理分局再次出具证明，表示涉讼房屋的军队租赁许可证正在办理中，请予支持办理工商登记注册等手续。2017年11月8日，上海警备区全面停止有偿服务工作领导小组办公室向长宁区环保局以及长宁区公安消防支队分别发函，称该部在长宁区3个停偿租赁项目(其中一个为星空广场项目)经初审同意采取委托管理方式处置，请地方政府给予大力支持，与任务单位进行对接，并给予上述3个项目入驻商户办理相关证照。同年12月27日，长宁区停偿办公室向长宁区市场监督管理局致函，称根据12月21日，驻沪部队全面停止有偿服务工作例会会议精神，对于驻沪军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室原则同意的委托管理项目，可借鉴宝山区经验做法，予以办理临时证照，减少委托管理工作矛盾。2018年7月1日，原告与上海警备区第一招待所签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。协议就上海市长宁区虹桥路XXX号亚和公司(综合楼、云峰花苑)租赁期限调整为14年11个月(综合楼自2018年7月1日至2033年5月31日、云峰花苑自2018年7月1日至2029年11月30日)，另就租金等进行了约定。2019年11月27日，上海市自然资源确权登记局颁发沪(2019)市字不动产权第000067号不动产权证书，其中载明，权利人：中央军委后勤保障部(中国人民解放军上海警备区)；坐落：虹桥路XXX号；建筑面积86,997.98平方米。经法庭询问，原告确认，涉讼房屋所在商场内多处商铺涉讼，对已有的生效判决无异议，但原告认为，虽然之前的生效判决中因房屋缺少规划许可证致使租赁合同被确认无效，现涉讼房屋所在商场已取得产权登记，本案所涉合同应属有效，对合同解除的后果应与合同无效后果区别处理。本院认为，原、被告签署的租赁合同，属双方真实意思表示，涉讼房屋所在商场在本案诉讼前已取得房地产权证，合同应属有效。本案争议焦点在于合同解除的原因及后果处理。按照原告确认的事实，涉讼房屋所在商场在2019年11月之前并未取得建设工程规划许可。自本案原、被告双方签约至原告发送解除函期间，原告无法提供房屋建设工程规划许可证，原有的房地产租赁许可证亦已过期。按照双方合同约定，原告有义务保证涉讼房屋具有合法的所有权、使用权及相应权利凭证，但在原、被告双方合同履行期间，涉讼房屋处于未取得合法行政许可状态，当时对于房屋是否能够取得合法的权利凭证和使用权凭证，双方当事人均不足以预见。且涉讼房屋所在商场内的其他商铺因此有多起诉讼，应当认为，房屋该种权利瑕疵被商场范围内商铺普遍知晓。本案被告延迟支付租金，不能排除房屋权利瑕疵导致的履行状态不可持续原因，具有合理的理由。根据水电使用情况，涉讼房屋在2017年4月25日前，水电费用处于持续稳定发生状态，在此之后未再产生，可以认为被告自此之后未再继续经营。原告于2017年5月15日发送解除通知，并于2017年5月17日将房屋另行出租，应当认为原告已收回涉讼房屋，租赁双方自此后未再继续履行租赁合同，故本院确认双方租赁合同于2017年5月17日解除。租期内未付的租金、物业管理费及水电费，被告应当继续履行支付义务。原告主张被告迟延支付租金及各项费用构成根本违约，因上述原因，本院认为原告该主张与事实不符，故不予采信。同时考虑到原告另行出租时，被告尚未对房屋装饰装修进行拆除，另行出租对被告原有装饰装修进行了利用。故对原告要求被告支付免租期租金、没收保证金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。被告支付的租赁保证金、物业管理费保证金及公共事业费保证金，用于抵扣被告应付费用。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海亚和投资管理有限公司与被告张宪永于2016年4月12日签订的《租赁合同》及补充条款于2017年5月17日解除；二、被告张宪永应于本判决生效之日起十日内向原告上海亚和投资管理有限公司支付截至2017年5月17日的租金91,465元，物业管理费8,922元，水电费2,265.40元；三、被告张宪永支付的租赁保证金31,479元、物业管理费保证金2,925元及公共事业费保证金3,000元用于抵扣上述费用；四、驳回原告上海亚和投资管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告张宪永负担。案件受理费4,448.20元，由原告上海亚和投资管理有限公司负担2,272.60元，被告张宪永负担2,175.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁人民陪审员  赵扬扣人民陪审员  蔡绮霞二〇二〇年九月十日书 记 员  卢思洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。