安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初4971号 原告：赵敏，男，1977年12月13日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告：翟丰华，女，1977年7月2日出生，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：王鑫宇，安徽烁光律师事务所律师。 被告：宿州市萧国置业有限公司，住所地萧县张庄寨镇101省道东侧，统一社会信用代码：91341322584553599W。 法定代表人：王孝星，职务：董事长。 委托诉讼代理人：戴军，安徽汇龙律师事务所律师。 第三人：安徽萧县农村商业银行股份有限公司，住所地萧县龙城镇淮海路8号，组织机构代码：78306611-X。 法定代表人：张洪祥，系公司董事长。 委托诉讼代理人：阚辉，安徽汇龙律师事务所律师。 原告赵敏、翟丰华诉被告宿州市萧国置业有限公司（以下简称“萧国置业”）、第三人安徽萧县农村商业银行股份有限公司（以下简称“萧县农商行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵敏、翟丰华及其委托诉讼代理人王鑫宇，被告萧国置业的法定代表人王孝星及其委托诉讼代理人戴军、被告安徽萧县农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人阚辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 赵敏、翟丰华向本院提出以下诉讼请求：1、请求解除原、被告之间的房地产买卖合同;并解除原告和第三人签订的《个人购房借款合同》；2、判令被告返还原告已付的购房款165800元及利息1000元（暂定）;3、判令被告将原告已向第三人支付的按揭贷款供款108807元赔付给原告（暂计算至起诉之日，应计算至解除合同之日）；4、判令被告支付逾期办证违约金人民币9774元；5、判令被告赔偿原告购房损失100000元(暂定)；6、本案诉讼费由被告负担。 事实与理由:被告开发张庄寨商贸城项目。原告于2015年3月和被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的商贸城4#楼123号商铺，合同对房屋交付及办证进行了约定。合同签订后，原告依约缴清了购房首付款165800元，其余房款由原告与第三人签订了房地产抵押担保合同。原告现已支付给第三人银行按揭贷款108807元（暂）。但被告并未按规划设计及承诺进行建设，因只有单面建筑，商业街并未形成，严重影响商铺的价值及收益，导致原告的购房目的难以实现，也因此给原告带来商铺价值及收益的损失。被告也未能按照合同的约定为原告办理所购商铺的房产证书，合同应当解除，被告并应当承担违约责任。故依法提起诉讼，请予依法判决。 萧国置业辩称：首先，原告起诉无事实依据和法律依据，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告在起诉状称“被告并未按规划设计及承诺进行建设”以及“被告也未能按照合同约定为原告办理房产证书”，并要求解除合同、返还购房款、赔偿按揭款、支付违约金、赔偿损失等诉讼请求，这些诉讼请求没有任何事实依据和法律依据。原告针对其诉状中起诉的房屋无诉讼主体资格，因为根据合同的约定，原告购买的房屋并非其诉状中陈述的房屋。其对于诉状中陈述的房屋无权主张任何权利，根据这一点应当驳回原告的起诉。 其次，即使原告重新以其所有的房屋再次起诉，其主张也不能成立。没有办理房产证书的过错完全在于原告，因为，原告没有按时缴纳办理产权证书的契税，根据合同及双方的补充协议约定，原告违约在先，不能办理产权证书的责任在于原告。从另一个角度来说，办理产权证书属房屋买卖合同的附属义务，涉案房屋已经交付原告使用多年，并且也办理了银行按揭贷款。双方的房屋买卖合同已经履行完毕。被告未出现任何违约情形。不能因为未办理产权证书就将双方依法签订的合同予以解除，况且不能办理产权证书的责任在原告，原告无权据此要求解除合同。 再次，规划是经政府许可后实施，我公司在售房给原告时，并没有承诺具体的规划设计，也没有超出合同约定的承诺，况且原告所购买的商铺并非单面建筑，这一点与实际情况不符。被告在销售房屋时，并不存在任何隐瞒或欺诈的情形，被告已经按照合同约定，履行了合同项下的义务。因此，请法庭查明案件事实，依法驳回原告的起诉。 萧县农商行述称，请驳回原告的诉讼请求。首先，原告与第三人签订的个人购房借款合同是合法有效的，是双方当事人的真实意思表示，该合同不违背法律规定，当事人应继续履行。其次，按照个人购房借款合同第5条第4款规定，原告应当继续履行合同，不得变更、解除合同。再次，原告要求解除合同不符合相关规定，因为原告与第三人签订合同后，第三人按照合同约定把原告所借款额、款项全额汇入原告指定账户，而且原告也按照合同约定按月还本付息，双方均实现了签订合同的目的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告所举证据身份证复印件、个人购房借款合同、商品房买卖合同、银行交易明细等，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，原告所举证据5效果图照片一组，欲证明被告在销售房屋时承诺原告所购房屋对面仍有一栋商铺，但在实际交付时原告所购商铺对面的房屋并未建设，严重影响原告商铺的经营效果和价值。被告萧国置业对真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告无权对被告提出要求该如何建设、何时建设相关建筑物，该效果图体现的对面建筑实属我公司二期建设工程中的规划，将来该建筑物会根据规划进行有序建设。经审核，被告开发房地产建设规划应有一定阶段，并非一蹴而就之事，达成一定经营效果和价值也需自身条件、周边环境、消费者购买需求等各方面条件成就，而非被告萧国置业一己原因所促成，故被告异议理由成立，对该证据的证明目的不予认定。 经审理查明，2015年3月，二原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买房屋为4号楼123号。2015年4月21日，二原告与萧县农商行签订了《个人购房借款抵押合同》，同日，萧国置业与萧县农商行签订《个人购房借款保证合同》，两份合同均约定，合同有效期内，甲乙双方任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除合同时，应当双方协商一致，并达成书面协议。协议未达成前，本合同仍然有效。2015年6月21日，二原告与萧县农商行签订《个人购房借款合同》，合同第五条约定：借款发放后，甲方与售房人就所购房产有关质量、权属等事宜发生的任何纠纷，均与乙方无关，本合同应正常履行。2015年6月28日，原告赵敏开始返还农商行借款本息，每月均按时偿还借款本息。截至2020年7月28日，已偿还借款本息合计113151.97元。2020年7月21日，二原告因被告建设规划中商业街并未形成，严重影响商铺的价值及收益，导致原告购房目的难以实现为由，向法院提起诉讼。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告赵敏、翟丰华与被告萧国置业签订的《商品房买卖合同（预售）》及二原告与萧县农商行签订的《个人购房借款合同》《个人购房借款抵押合同》《个人购房借款保证合同》合法有效，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。原告在起诉状中陈述其购买商铺因商业街未形成，严重影响商铺价值及收益，但原告自述涉案商铺收房初为自己开店经营，后因人流少出租，并未影响原告将商铺用于经营或收取租金收益这一合同目的的实现，而是收入金额未达到原告理想预期，而该预期不仅与被告建筑规划有关，亦与二原告经营方式、周边环境及市场需求等有关，这与难以实现合同目的不符，本院不予采纳。因此，原告以合同目的不能实现为由诉请解除房屋买卖合同，与事实不符，本院不予支持。另原告未按时缴纳契税致使办理产权登记延期，系其自身造成，且原告并未提交完税证明，故原告诉请被告支付逾期办证违约金9774元，本院不予支持。 同时，根据《合同法》第94条所规定的单方行使合同解除权的权利，原告的解除权也应当在合理期限内行使。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，该合理期限为一年，逾期不行使则解除权消灭。原告于2015年5月接收涉案商铺，而在2020年7月以不能实现合同目的为由诉请解除买卖合同，已经远远超过解除权行使的期限，解除权已经消灭，原告关于解除合同的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。因原告行使解除权不成立，二原告与萧县农商行签订的《个人购房借款合同》《个人购房借款抵押合同》《个人购房借款保证合同》应继续履行，原告诉请解除原告和萧县农商行签订的《个人购房借款合同》并返还已支付的按揭贷款供款108807元，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告赵敏、翟丰华的诉讼请求。 案件受理费7081元，减半收取计3541元，由原告赵敏、翟丰华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员  刘 欣 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  孔祥娟 书 记 员  张倩茹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。