四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0792民初1347号 原告（反诉被告）:冯治，男，1976年12月26日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人:侯光永，四川平戈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洋，四川平戈律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：张全亮，男，1965年10月15日出生，汉族，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：宋明东，四川法丛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓倩，四川法丛律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：罗晓英，女，1964年6月1日出生，汉族，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：宋明东，四川法丛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓倩，四川法丛律师事务所实习律师。 原告冯治与被告张全亮、罗晓英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案。诉讼过程中，被告张全亮、罗晓英向本院提起反诉，本院经审查后依法予以准许，并对本反诉进行了合并审理。原告冯治及其委托诉讼代理人侯光永、李洋，被告张全亮、罗晓英的委托诉讼代理人宋明东、陈晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯治向本院提出诉讼请求：1.判令二被告依约履行《二手房买卖合同》，配合原告办理房屋产权变更登记手续，并与原告办理房屋交接手续，购房定金3万元冲抵房款；2.判令二被告承担违约金12万元；3.判令二被告承担本案受理费、保全费。事实和理由：被告张全亮与罗晓英系夫妻关系。2019年11月，原告经人介绍认识了欲出售房屋的被告张全亮。2019年11月11日，被告张全亮持有被告罗晓英名下的位于绵阳高新区××路××号小区××号房屋（富安新居）（以下简称案涉房屋）的《房屋所有权证》、《土地使用证》及上述房屋的钥匙，带原告在上述房屋内看房。被告张全亮在给被告罗晓英通话确认后，二被告均同意将上述房屋出售给原告。同日，被告张全亮与原告签署了《二手房买卖合同》，约定房屋成交价为60万元，并约定了付款及过户的方式及违约责任，被告张全亮在合同“出卖方”处代签了被告罗晓英的姓名，在“代理人”处签署了张全亮的姓名，原告向张全亮以现金的方式支付了定金3万元，张全亮给原告出具了收条。自2019年11月12日起，原告多次电催被告张全亮配合过户事宜，被告张全亮以合同无效、价格过低、老婆（即被告罗晓英）不同意为理由予以拒绝。2020年五一节期间，被告张全亮又提出“加钱就卖、不加钱就不卖”。2020年6月25日端午节，二被告在绵阳高新区××茶楼约见原告，被告罗晓英当场表示仍然同意卖，只是“那个价不能卖”，要“添钱（即添10万到70万元）才卖”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条及《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，被告张全亮构成表见代理，且被告罗晓英事后（即2020年6月25日端午节当天）对之前代理权进行了追认，上述《二手房买卖合同》属于合法有效合同。二被告拒绝履行生效合同的约定义务，不及时配合过户，属于违约及违法行为，且违背诚信原则。现原告迫于无奈，并为保护原告合法利益，特诉至人民法院，请求支持所提诉讼请求。 被告张全亮、罗晓英辩称，被告罗晓英同意被告张全亮签订案涉《二手房买卖合同》向原告出售案涉房屋的行为。但该合同中关于购房款的支付条款约定不明确，且经被告方催促原告仍不履行支付首付款的义务，故原告存在违约行为，被告方请求解除案涉《二手房买卖合同》。 被告张全亮、罗晓英向本院提出反诉请求:1.判令解除案涉《二手房买卖合同》；2.判令原告向二被告支付违约金54000元（即27万元×20%）；3.本案所有诉讼费用由原告承担。事实和理由：2019年11月11日，被告张全亮未经被告罗晓英授权和同意，单方与原告签订了《二手房买卖合同》，被告张全亮系无权代理。合同签订后，被告罗晓英看到合同内容，同意出卖其婚前个人所有的房屋，但因为合同约定不明确，被告罗晓英对合同部分条款内容不予认可。被告张全亮、罗晓英曾催促原告支付首付款并与其协商合同约定不明确事项，但原告一直未履行。原告一直拖延不支付首付款的违约行为已严重侵害二被告权益。现二被告为维护自身合法权益，特反诉至人民法院，请求支持所提反诉请求。 原告冯治针对被告张全亮、罗晓英的反诉请求答辩称，根据合同法相关规定，被告张全亮系表见代理，其签订的案涉《二手房买卖合同》对其与被告罗晓英均具有约束力。该合同约定的首付款支付条件及方式明确，且从条款约定的含义及房地产变更登记操作规范，应当是先变更后付首付款。根据该合同约定，二被告应当在合同签订之日起两个月之内即2020年1月11日前后具齐相关资料配合过户，就此而言被告已经违约。2020年8月25日之前被告并未提出要求原告履行支付首付款的问题，8月25日二被告提出该要求，原告同意配合，但二被告缺乏诚意，并未带房产证和土地使用证办理过户手续，是被告的原因导致过户不成功，未能实现履约。原告认为应当继续履行案涉《二手房买卖合同》所作约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月11日，被告张全亮以罗晓英（卖方、甲方）名义与原告冯治（买方、乙方）签订了《二手房买卖合同》，主要约定：乙方同意购买甲方拥有的案涉房屋；交易价格为总价人民币60万元，合同签定后乙方向甲方支付3万元作为购房定金。甲乙双方合同签定后，若乙方违约购房定金归甲方所有，若甲方违约应以乙方所付定金的双倍返还给乙方；（付款时间与办法）甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定双方在该房屋产权作变更登记当日支付首付款（含定金）30万元给甲方，剩余房款30万元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在银行放款当日将差额一并支付给甲方）；甲方应在收到乙方全额房款之日起5天内将交易房产的相关手续、文件全部交付给乙方，并应在收到乙方全额房款之日将水电费、物业费、车位费等费用结清；甲方应保证该房屋具有能够上市交易的资格，税费负担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易契税由乙方承担，若产生中介费及代办产权过户手续费由有关约定承担；合同签定后，合同任何一方违约都应承担违约责任，违约方应向守约方支付合同约定的房产交易总价20%的违约金；甲方应在签定合同之日起两个月内将该房屋内的户口迁出、备齐相关资料并将该房屋产权变更登记于买方，否则应承担房产交易总价20%的违约金；合同未尽事宜甲乙双方可另行约定。合同尾部“出卖方（甲方）”处由被告张全亮代罗晓英签名确认，“代理人（甲方）”处亦由张全亮签名确认。同日，原告冯治向被告张全亮支付购房定金3万元并由张全亮出具了《收条》。签订合同时，被告张全亮向原告冯治出示了案涉房屋的《房屋所有权证》（显示房屋所有权人为罗晓英，产权证编号为绵房权证高字第2××7号，建筑面积140.65平方米）以及《国有土地使用证》（显示土地使用权人为罗晓英，使用证编号为绵城国用（2009）第06113号）。 合同签订后，被告张全亮、罗晓英认为合同中对首付款支付节点与产权变更登记的履行顺序以及按揭贷款的办理时间等事项未作出明确约定，遂与原告冯治沟通协商，但未能协商成功。2020年5月1日，原告冯治与被告张全亮电话联系要求商量案涉房屋过户或者违约金的事宜，张全亮则表示两个方面都考虑。5月2日，原告冯治向被告张全亮电话询问其具体想法，张全亮则称加钱就卖、不加钱就不卖，冯治表示依合同执行且房价在跌，张全亮表示案涉房屋位置好、面积大、安心买就加价。6月25日，原告冯治与被告张全亮电话联系要求张全亮与罗晓英将案涉房屋的事情解决了，张全亮则表示谈的拢就谈、谈不拢又说谈不拢的事。5月3日，被告张全亮向原告冯治发送短信，要求冯治将两证带上谈买与不买事宜。8月25日，被告张全亮向原告冯治发送短信，称案涉房屋的房产证及土地使用证一直在冯治手里，冯治一直未支付购房首付款导致无法办理房屋买卖过户手续，故通知冯治于两日内支付房屋首付款30万元并到不动产中心办理房屋过户手续。8月26日，被告张全亮与原告冯治电话联系，再次要求冯治准备好30万元并向其支付后于8月27日办理案涉房屋产权变更登记手续，冯治则称其已做好准备并要求按合同办理。8月27日下午14时许，原告冯治向被告张全亮发送短信，称其已做好履行合同的一切准备，并已在不动产中心等待张全亮与罗晓英，希望二人备齐房产证等资料来不动产中心办理产权变更登记等合同约定事项。8月27日下午15时许，原告冯治向被告张全亮发送短信询问其在何处，张全亮则回复短信称其已在不动产中心。8月28日，被告张全亮向原告冯治发送短信，称昨日下午见面时并未看到冯治的一分钱、更不要说支付全部首付款，遂要求冯治将证明其有首付款支付能力的凭证(银行存单、银行余额或其他形式现金资产）用手机彩信发送，否则认为其没有付款和购买能力。冯治则于同日向张全亮回复短信称其既然买房就准备好了钱、可以放心其支付能力，并要求张全亮、罗晓英一起与其到有关机构办理房屋过户手续，其保证能够按约履行。张全亮亦于同日向冯治回复短信称其一直拖着不付钱故只有法院见了。双方至今未针对案涉房屋办理网签合同备案手续。 庭审中，原告冯治主张按照案涉《二手房买卖合同》约定，需先进行产权变更登记并由其取得相关权属证书后才应支付首付款，被告张全亮、罗晓英则主张双方针对案涉房屋在通过绵阳市存量房网上交易系统办理网上交易手续（即签订网签合同）进行备案当日即应支付首付款。经本院询问，原告冯治未能向本院提供其具备首付款支付能力的相关依据，且坚持要求对剩余购房款按照合同约定以办理银行按揭贷款的方式支付；被告张全亮、罗晓英则表示对合同约定的购房款金额并无异议，但不认可冯治主张的购房款支付方式。经本院释明，原告冯治表示：如本案存在履行费用过高或者事实上不能履行的情形，则其同意解除案涉《二手房买卖合同》，并要求张全亮、罗晓英向其承担退还定金3万元以及支付违约金12万元的违约责任。 另查明：被告张全亮与罗晓英系夫妻关系，二人于2015年12月31日登记结婚。 本院认为，原告冯治与被告张全亮签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因被告罗晓英事实上亦追认了被告张全亮代其签订该合同的民事法律行为，故该合同对被告罗晓英具有法律上的约束力。 关于案涉《二手房买卖合同》是应继续履行还是解除的问题。在二手房买卖交易实践中，买卖双方的权利义务在二手房买卖合同成立生效后即得以固定，卖方的核心义务是转移房屋所有权并交付，核心权利是获得房屋对价；相应的，买方的核心义务是支付对价，核心权利是获得房屋所有权并占有。除非有合同无效、被撤销或解除的情形，否则双方均应当按照诚实信用原则全面履行前述各自项下义务。因此，在人民法院处理二手房买卖交易的司法实践中，买方要获取标的房屋的所有权，必须支付相当的对价，买家就标的房屋对价支付的可能性成为人民法院是否支持继续履行的关键因素。买方要求继续履行应当具备支付对价的能力，并且这种能力不是将来可实现的，而应当是人民法院裁判作出前已经实际具备的。本案中，首先，原告冯治未能向本院提供其具备首付款支付能力的相关依据，据此其是否对必要的交易准备行为履行到位具有不确定性。对于首付款的支付节点，原告冯治主张按照合同约定需先进行产权变更登记并由其取得相关权属证书后才应支付首付款，被告张全亮、罗晓英则主张合同网签备案当日即应支付首付款。本院认为，案涉房屋产权完成变更登记的必经程序包括合同网签备案、缴纳税费等，而该合同关于首付款支付节点的约定内容为“该房屋产权作变更登记当日支付首付款（含定金）30万元给甲方”，据此并不能确定是在产权变更登记过程中还是产权变更登记全部完成时支付首付款，该约定内容不明确。其次，二手房买卖合同的履行中涉及到贷款方式支付购房款的，其履行环节则涉及到买受人贷款资料的提交、审核，贷款合同的面签，房屋买卖合同的网签，购房资金的监管等等，而银行对贷款审批属于第三方行为，其审批会受到国家金融政策及贷款申请人资信影响而具有不确定性。本案中，原告冯治虽基于案涉《二手房买卖合同》的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但依照《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”以及《中华人民共和国商业银行法》第四十一条“任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。……”的规定，在原告冯治未向特定银行申请贷款、签订住房按揭贷款合同从而取得贷款承诺的情形下，本院裁判并不能直接约束非本案当事人的行为而强制确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额。况且，合同也仅约定“剩余房款30万元申请银行按揭”，但对于办理按揭贷款的具体时间节点并未作出明确的约定。经本院释明，原告冯治未向本院明确表示愿意在本案中一次性支付购房款，且至今双方也无法就购房款支付这一重要条款达成新的合意，致使合同已丧失继续履行的基础，事实上已不能履行。对此，原告冯治虽诉请要求继续履行合同，但经本院释明后亦同意在事实上不能履行的情形下同意解除合同，被告张全亮、罗晓英在本案诉讼中亦要求解除合同。故考虑到原告冯治对案涉房屋交易仅投入3万元，解除合同不至于对其造成明显不公，本院对原告冯治要求被告张全亮、罗晓英履行案涉《二手房买卖合同》、配合其办理房屋产权变更登记手续并与其办理房屋交接手续的诉讼请求不予支持，对被告张全亮、罗晓英所提要求解除案涉《二手房买卖合同》的反诉请求予以支持。对于原告冯治要求被告张全亮、罗晓英在合同解除的情形下向其返还购房定金3万元的主张，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院予以支持。 关于双方当事人各自主张的违约金是否成立的问题。房屋买卖是一个动态交易过程，需要买卖双方互相配合协作、共同推进交易履行，交易履行的具体细节需要双方在交易过程中沟通协商和调整配合。本案中，原告冯治主张被告张全亮、罗晓英承担违约金的理由为张全亮、罗晓英拒绝履行合同约定义务，从而导致在2020年1月11日前未能将案涉房屋产权变更登记至冯治名下；但根据庭审查明的合同履行情况，原告冯治仅支付了3万元购房定金，并未履行主要付款义务，且也无证据证明其已完成必要的前期履行行为而被告张全亮、罗晓英不履行协作义务，不足以认定张全亮、罗晓英存在阻碍交易履行的违约行为；因此，原告冯治在其所承担的核心义务未履行完毕的情况下即主张被告张全亮、罗晓英承担高额的违约金并无充分理据。另，因案涉《二手房买卖合同》对于支付购房款这一重要条款约定不明确，且双方经沟通协商对此也不能达成新的合意，故被告张全亮、罗晓英所提原告冯治存在拖延支付首付款的违约行为而应承担高额违约金的诉讼主张亦缺乏事实依据。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对原告冯治所提违约金主张以及被告张全亮、罗晓英所提违约金主张，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告冯治与被告张全亮之间于2019年11月11日所签订的《二手房买卖合同》； 二、被告张全亮、罗晓英于本判决生效之日起三日内向原告冯治退还购房定金共计人民币3万元； 三、驳回原告冯治的其他诉讼请求； 四、驳回被告张全亮、罗晓英的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5500元，由原告冯治负担；反诉案件受理费5170元，由被告张全亮、罗晓英共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  李美俊 二〇二〇年九月三十日 书记员  宋 婷