四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书  （2020）川0129民初1251号  原告：四川圣康物业管理有限公司，住所地四川省成都市大邑县安仁镇商业街129号。 法定代表人：杨延斌，董事长。 委托诉讼代理人：闵绍清，男系该公司工作人员。 被告：黄玲丽，女，汉族，公民身份证登记住址为四川省大邑县，经常居住地为四川省大邑县。 原告四川圣康物业管理有限公司（以下简称圣康物业公司）与被告黄玲丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告圣康物业公司的委托诉讼代理人闵绍清、被告黄玲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣康物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳原告2012年5月至2020年5月的物业费7,840元；2.判令被告以欠款为基数，按日万分之五计算支付原告违约金至付清欠款之日止；3.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告将诉请第一项变更为要求被告支付物业费6,720元（840元／年×8年）、垃圾处理费480元（5元／月×12月×8年），合计7,200元，将诉请第二项变更为要求被告支付违约金1,512元。事实和理由：2011年9月16日，原、被告签订《物业服务协议》一份，约定2010年暂时按每户120元收取物业服务费，以后每年按物价部门批准的收费标准按季度收取；未按时全额缴纳物业服务费的，从应交纳之日起按应缴未缴金额的万分之五加收违约金等内容。但被告自2012年5月起至2020年5月止，欠交原告8年物业费7,840元。原告经催收无果后，诉至法院。 被告黄玲丽辩称，双方约定每年物业服务费标准为120元，被告已向原告交纳了1,000元装修保证金，足够冲抵8年物业服务费，故被告未欠付原告物业费；认可垃圾处理费4元／月／户的标准，但原告必须提供已代缴的证明。 证人何某琼经原告申请出庭作证，证明证人何某琼于2011年8月入住广德小区，房屋建筑面积138平方米，由原告提供物业服务；2012年，何某琼看到小区门卫处张贴了有关物业收费标准的通某，其不识字，但其听物业保安说通某内容是第一年物业服务费为120元，第二年物业服务费为0.30元／㎡／月，其他由政府补贴，从2012年起物业服务费为0.50元／㎡／月；何某琼2012年支付物业服务费900余元，以后每年支付物业服务费700元。 证人贾某芳经原告申请出庭作证，证明证人贾某芳于2010年入住广德小区，房屋建筑面积70平方米，由原告提供物业服务；2011年，贾某芳听物业保安说，原告要向小区业主收物业费了；2012年，贾某芳看到小区门口张贴了通某，其不识字，但其听物业保安说该通某是有关物业收费标准的通某；贾某芳的物业服务费支付情况为2010年支付120元，2011年按0.30元／㎡／月的标准支付，自2012年起至今每年按0.50元／㎡／月的标准支付400元。 本院经审理认定事实如下：原告圣康物业公司系大邑县圣康物业管理有限公司于2016年2月经工商变更登记企业名称，具备物业服务三级资质，自2010年起为大邑县安仁镇广德小区（系农村居民集中安置小区，原为蔡山小区）的业主提供物业服务。 2011年9月16日，被告黄玲丽入住大邑县安仁镇广德小区61栋2单元7号的无电梯房屋。当日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订了《物业服务协议》。该《协议》约定了原告向被告提供房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生的维护和管理等服务；被告房屋的建筑面积140平方米；被告依据本协议向原告交纳物业服务费用；被告缴纳费用起算时间为交房日期起计，并全价足额缴纳物业管理服务费；2010年暂时按每户120元收取物业服务费，2011年起按物价部门批准的收费标准执行；每次交纳费用时间：2010年交房时一次性交纳全年物业服务费，以后每年按物价部门批准的收费标准按季度收取；未按时全额缴纳物业服务费的，从应交纳之日起按应缴未缴金额的万分之五加收违约金等内容。被告向原告交纳了装修保证金1,000元。此后，原告工作人员每年打电话向被告催收物业服务费。自入住小区以后，被告未曾支付物业服务费、垃圾处理费。 另查明，2010年6月7日和2011年5月30日，原告圣康物业公司在广德小区张贴了《关于蔡山小区物业管理费用缴纳标准的通某》和《关于蔡山小区物业管理费缴纳标准的告知书》。《通某》和《告知书》均载明：“蔡山小区各位业主：根据大邑县安仁镇人民政府关于安仁镇第一批农民集中区蔡山小区的建成，政府在小区管理上杜绝实行大包大揽，采取逐步引导，制定适当补贴物业管理服务费用的办法规定：蔡山小区物业管理费用收取推行三年过渡期和适应期，第一年只收取每户住户120元物业管理费，不足部分由政府补贴；第二年按照住房面积收取物业管理费0.30元／㎡／月，政府补贴0.20元／㎡／月；第三年为“断奶期”按照住房面积收取物管费0.50元／㎡／月，全部由住户出资，政府不再补贴，完全市场化操作，由大邑县物业管理有限公司自负盈亏。大邑县圣康物业管理有限公司……”。 同时查明，2011年1月1日，大邑县物价局和大邑县房产管理局联合制定出台了《关于进一步规范物业服务收费的通某》（大价〔2011〕1号），该《通某》的附加二《大邑县物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》中明确了物业服务等级三级对应的物业服务收费政府指导价基准价为有电梯0.50元／㎡·月、无电梯0.50元／㎡·月，浮动幅度为±20%。 2017年至2019年，原告圣康物业公司受大邑县安仁镇人民政府委托，对安仁镇的住宅小区等代收生活垃圾处理费，并已经按时将生活垃圾处理费上缴至安仁镇政府。 庭审中，原告圣康物业公司、被告黄玲丽一致同意将被告已付的装修保证金1,000元充抵被告应付的物业服务费。被告黄玲丽表示愿意按照4元／月／户的标准向原告支付2017年至2019年的垃圾处理费。 上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《资质证书》、《入住登记表》、《物业服务协议》、《关于蔡山小区物业管理费用缴纳标准的通某》、《关于蔡山小区物业管理费缴纳标准的告知书》、大邑县物价局和大邑县房产管理局的《关于进一步规范物业服务收费的通某》（大价〔2011〕1号）、大邑县人民政府的《印发大邑县城市生活垃圾处理费征收办法的通某》（大邑府发〔2005〕57号）等证据予以证实。 本院认为，原告圣康物业公司与被告黄玲丽之间系物业服务合同纠纷，案涉《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对当事人均具有约束力。原告依约向被告提供物业服务，被告应依约支付物业服务费，逾期未支付应当承担相应违约责任。根据原、被告主张，确定本案争议焦点为物业服务费收费标准。 关于本案物业服务费收费标准问题。原告主张自2012年起物业服务费收费标准为0.50元／㎡／月。被告主张原告应当按照《关于进一步规范物业服务收费的通某》（大价〔2011〕1号）文件的要求，在《物业服务协议》中对2012年起的物业服务收费标准予以明确，而《物业服务协议》只明确了120元的收费标准，原告不能单方面决定、改变既定的120元物业服务收费标准；若原告变更120元的收费标准，应当与被告协商，经小区业主大会通过，并向相关部门备案后才能按照新的收费标准执行，故被告支付物业服务费的标准为双方约定的每年120元。本院认为，《物业服务协议》约定“2010年暂时按每户120元收取物业服务费，2011年起按物价部门批准的收费标准执行”，即物业服务费120元的收费标准只适用2010年。故原告主张自2011年起每年按120元支付物业服务费的意见，不符合约定，本院不予支持。本案中，《物业服务协议》虽未明确约定自2012年起按照0.50元／㎡／月的标准收取物业服务费，但约定了“2011年起按物价部门批准的收费标准执行”，原、被告双方均应接受该收费条款。根据《关于进一步规范物业服务收费的通某》（大价〔2011〕1号）文件的附件二《大邑县物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，结合原告的三级物业服务资质，原告向小区无电梯房屋业主按照0.50元／㎡·月的标准收取物业服务费，符合《关于进一步规范物业服务收费的通某》（大价〔2011〕1号）文件的规定。故2012年起物业服务费标准为0.50元／㎡／月，系《物业服务协议》约定“2011年起按物价部门批准的收费标准执行”的内容。因此，被告认为原告按照0.50元／㎡／月的标准收取物业服务费，系变更《物业服务协议》约定的收费标准的意见，本院不予支持。 原告提供的两张《关于蔡山小区物业管理费用缴纳标准的通某》和《关于蔡山小区物业管理费缴纳标准的告知书》张贴照片，且落款处盖有大邑县圣康物业管理有限公司印章，结合大邑县圣康物业管理有限公司于2016年变更为原告圣康物业公司的事实，故可以认定原告于2010年6月7日和2011年5月30日在广德小区公示栏上张贴了收费标准的《通某》和《告知书》。且证人何某琼、贾某芳均证明了其虽不识字，但于2012年通过原告物业保安知晓了原告在小区门卫出张贴了物业收费标准的《通某》，知晓2011年物业收费标准为0.5元／㎡／月，因当地政府补贴0.2元／㎡／月，小区业主实际按0.3元／㎡／月标准支付物业服务费，自2012年起物业服务收费标准为0.5元／㎡／月，而且证人自2012年起每年按照0.5元／㎡／月的标准向原告支付物业服务费。因此，可以认定原告张贴物业收费标准的《通某》和《告知书》中“第三年”系2012年，即自2012年起物业服务费的收费标准为0.50元／㎡／月，自2012年起每年物业服务费为840元（0.50元／㎡／月×140㎡×12个月）。 根据证人证明原告张贴《通某》、《告知书》的位置为小区业主进出小区的门卫处，以及原告员工向被告每年催收物业服务费的事实，可以认定原告对被告尽到了告知物业收费的义务。被告入住广德小区后，支付了1000元装修保证金，未支付物业管理费。庭审中，双方均同意将1000元装修保证金充抵物业服务费。故原告诉请被告支付自2012年5月1日起至2020年4月30日共8年的物业服务费为5720元（840元／年×8年－1000元）。 关于原告诉请的垃圾处理费。原告根据大邑县人民政府的《印发大邑县城市生活垃圾处理费征收办法的通某》（大邑府发〔2005〕57号）文件、大邑县安仁镇人民政府出具的《证明》、原告与大邑县安仁镇人民政府之间的《2018年度大邑县安仁镇城市生活垃圾处理费收取服务承揽合同》、原告与大邑县安仁镇新团村村民委员会签订的《物业管理服务合同》，主张原告根据安仁镇人民政府委托有权向被告按照5元／月／户标准向被告收取垃圾处理费。被告认可《印发大邑县城市生活垃圾处理费征收办法的通某》中载明的城市规划区内居住户按4元／月／户的标准征收生活垃圾处理费，不认可原告主张的5元／月／户的征收标准。本院认为，原告上述证据能够证明安仁镇人民政府于2017年至2019年委托原告向被告收取生活垃圾处理费，但不能证明2017年以前安仁镇人民政府委托原告向被告收取生活垃圾处理费，不能证明原告向被告收取生活垃圾处理费的标准。故原告诉请被告支付自2012年起按5元／月／户的生活垃圾处理费480元，缺乏足够事实依据，本院不予支持。被告在庭审中表示愿意按照4元／月／户的标准向原告支付2017年至2019年的生活垃圾处理费，系当事人对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以采纳，即被告应向原告支付生活垃圾处理费144元（4元／月／户×1户×36个月）。 关于原告诉请的违约金。原告主张被告对欠付物业服务费和垃圾处理费应承担违约金。本院认为，《物业服务协议》载明被告对逾期欠付物业服务费应当承担违约金，但未约定被告需向原告支付生活垃圾处理费。故违约金约定仅适用物业服务费，不适用生活垃圾处理费，被告对欠交的生活垃圾处理费不承担违约金责任。原告诉请以每日万分之五为标准计算被告欠付物业服务费所造成违约金，但未举证证明被告欠付物业服务费给原告造成的具体损失，故本院认定违约金利率为年利率9%。被告自2012年5月1日起欠付物业服务费所造成的违约金应按照欠付金额和约定的支付时间进行分段计算，如2013年至2018年未付物业服务费所产生的违约金约为1,587.6元〔840元／年×9%×（6年＋5年＋4年＋3年＋2年＋1年〕。故原告主张被告支付违约金1,512元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告黄玲丽于本判决生效之日起十日内支付原告四川圣康物业管理有限公司物业服务费5,720元、生活垃圾处理费144元、违约金1,512元，合计7,376元; 二、驳回原告四川圣康物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告黄玲丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。    审 判 员  唐 鑫    二〇二〇年九月三十日  法官助理  杜京倍 书 记 员  朱大涛