广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5324号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期165幢1卡、166幢1卡，统一社会信用代码91442000669832669E。负责人：钟锦绣，该司总经理。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。被告：中山市世纪英姿实业有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城雅逸十一街综合楼10卡二楼202室，统一社会信用代码91442000086793055F。法定代表人：甄若瑜，总经理。委托诉讼代理人：何晓筠，广东广瀚律师事务所律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐雅生活沙溪分公司）与被告中山市世纪英姿实业有限公司（以下简称世纪英姿公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活沙溪分公司委托诉讼代理人梁添福，被告世纪英姿公司委托诉讼代理人何晓筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活沙溪分公司向本院提出诉讼请求：判令被告世纪英姿公司向原告雅居乐雅生活沙溪分公司支付2018年12月至2019年11月期间共12个月的物业管理费21192元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费1766元为基数，分别从欠费当月11日起按每天1‰的标准计算至清偿之日止，暂计至2019年11月30日为3497元）。事实与理由：被告世纪英姿公司拖欠原告雅居乐雅生活沙溪分公司物业管理费未按时支付。原告雅居乐雅生活沙溪分公司为支持其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：1企业机读档案登记资料；2.中山市不动产登记资料查询结果；3.前期物业管理服务协议；4.律师函以及寄信回执；5.限期整改的函及邮寄回单；6.违章施工通知书及邮寄回单；7.关于缴纳房屋专项维修资金的提示函；8.小区日常管理记录；9.小区日常维护管理照片。被告世纪英姿公司辩称：1.双方之间的争议是从2016年11月起已存在，原告雅居乐雅生活沙溪分公司在上次判决后仍未能改善其物业管理服务。因原告雅居乐雅生活沙溪分公司未能履行物业管理的义务导致在曾有不明人士闯进小区，对小区进行破坏,事故发生时原告雅居乐雅生活沙溪分公司并未安排人员到场协助处理。最终是由被告世纪英姿公司的保安自行报警，警察带走该人员。被破坏的现场原告雅居乐雅生活沙溪分公司也未安排人员进行清理，最终是由被告世纪英姿公司安排保安及清洁工处理。明显原告雅居乐雅生活沙溪分公司并未向被告世纪英姿公司提供物业管理服务，提供的服务不符合规定，是造成双方矛盾的根本原因。原告雅居乐雅生活沙溪分公司在双方第一次诉讼纠纷后，未能改变其服务质量及态度，小区环境仍存在脏乱的问题。明显原告雅居乐雅生活沙溪分公司倚仗着被告世纪英姿公司无法自行解约的优势收取与服务不当的服务费，是对被告世纪英姿公司的不公平。2.原告雅居乐雅生活沙溪分公司主张的违约金过高，原告雅居乐雅生活沙溪分公司主张的违约金是每天千分之一即每月3%，比法律规定的2%要高，应予以调整。而且被告世纪英姿公司不支付物业管理费的根本原因是由于原告雅居乐雅生活沙溪分公司的不作为。因此，不能以此要求被告世纪英姿公司承担违约金。另外，被告世纪英姿公司在已向原告雅居乐雅生活沙溪分公司支付了物业管理费15万元，该费用应在本日庭审的八案中予以扣除。综上，请求驳回原告雅居乐雅生活沙溪分公司的所有诉求。被告世纪英姿公司就其辩解在举证期内向本院提交如下证据：1.广州银联网络签购单、广东增值税电子普通发票；2.英姿实业工资表、广东省农村信用社交易回单、微信转账记录；3.报警短信、录像（光盘及截图）、事故后现场图片；4.小区现场图片；5.（2018）粤20民终122-125民事判决书。本院经审理认定的事实如下：雅居乐雅生活沙溪分公司成立于，经营范围为家庭服务，物业管理服务，电梯维修、家居清洁服务、房地产中介服务等。雅居乐雅生活沙溪分公司（甲方）与世纪新城十一街综合楼12卡的业主(世纪英姿公司)代表周结梅、李文源（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方向乙方提供以下服务：房屋的主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间、通道等共用部位的维护与管理；房屋共用设施设备及其运行和管理；环境卫生保洁、绿化管养的服务与管理，为业主及使用人提供约定的有偿服务；小区的秩序维护及车辆停放的管理；房屋装饰装修管理；乙方于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；物业服务费的收费标准是：小高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；别墅按建筑面积每月每平方米2.8元；商铺按建筑面积每月每平方米2.5元，饮食商铺按建筑面积每月每平方米4元；已售车位管理费每月40元/个；乙方不按规定时间及标准交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰支付滞纳金；甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；逾期未改正而引致乙方有损失的，乙方有权追究甲方的责任；该服务协议还约定了其他事项。甲方雅居乐雅生活沙溪分公司盖章，乙方代表周结梅、李文源签名确认。后雅居乐雅生活沙溪分公司认为世纪英姿公司拖欠2018年12月至2019年11月期间共12个月的管理费21192元及违约金。雅居乐雅生活沙溪分公司经多次催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司曾于向本院提起诉讼，请求世纪英姿公司支付2016年11月起按每月1766元的标准支付物业服务费及违约金至该案判决生效之日止[案号（2017）粤2071民初14211号]。本院在该案中查明如下事实：本院于组织双方当事人就位于中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城雅逸十一街综合楼进行现场勘查，现场勘查简要情况如下：1.涉讼物业为单独四层建筑物，该建筑物为世纪新城商住小区路边临街商业用途；一楼其中有8卡商铺为其他业主所有，并另租用于房地产中介、农业银行营业点等使用。其余物业为世纪英姿公司所有，一楼作餐厅使用（世纪英姿公司出租）；二楼作世纪英姿公司经营棋牌室使用；三楼为世纪英姿公司出租早教中心，该租客准备入场；四楼作世纪英姿公司经营中餐厅使用；2.该建筑物前右侧为独立保安室；3.该建筑物后面，空地区域为停车场，另有水泥地板篮球场一个，空地区域砌有墙柱并安装有铁栅栏与相邻的住宅小区相隔开，停车位（包括篮球场可作停车使用）约有50个；4.该建筑物正门前边临街路边设有部分公用停车位（小车及摩托车位）等。本院在该案中，认定雅居乐雅生活沙溪分公司在提供物业服务质量存在瑕疵，酌定对雅居乐雅生活沙溪分公司主张的物业费予以减免20%。后世纪英姿公司不服该判决提起上诉，中山市中级人民法院于2018年2月21日作出（2018）粤20民终125号民事判决，驳回上诉，维持原判。又查：中山市不动产登记资料查询结果显示：世纪英姿公司系中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城雅逸十一街综合楼12卡的业主，该房建筑面积706.57平方米，登记时间为。雅居乐雅生活沙溪分公司称世纪英姿公司自2018年12月起拖欠物业管理费，至2019年11月，累计拖欠12个月物业管理费未交纳，世纪英姿公司每月应缴物业管理费1766元（706.57平方米×2.5元/平方米），故世纪英姿公司共计拖欠物业管理费21192元（1766元/月×12个月）、滞纳金（以每月应缴物业服务费本金为基数，按每日千分之一从2018年12月11日计算至清偿之日）。世纪英姿公司对上述收费标准确认，确认上述期间并未缴纳物业费。但世纪英姿公司认为雅居乐雅生活提供的物业服务不符合约定，不同意按此标准计算物业管理费（并提交照片、聊天记录等拟证明雅居乐雅生活的没有尽到管理义务、安保、清洁等不到位，此外，提交英姿实业工作表及农村信用社交易回单、微信转账记录等拟证明雅居乐雅生活沙溪分公司未提供物业服务，其自行聘请清洁工人及保安人员进行清洁及安保工作）。雅居乐雅生活沙溪分公司对此不予确认，并提供照片、工作记录等拟证明其按物业服务合同约定对涉案小区进行日常管理。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。雅居乐雅生活沙溪分公司与世纪英姿公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照该协议全面履行各自的义务。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费，否则会损害其他业主的合法利益。结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：雅居乐雅生活沙溪分公司主张世纪英姿公司支付物业管理费的诉求应否支持问题。对此。本院分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务费是对整个小区业主公共利益的维护，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费用，将影响物业公司维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。本案中，涉案物业属世纪新城小区的共同组成部分，雅居乐雅生活沙溪分公司受托为世纪新城提供物业服务，世纪英姿公司作为涉讼小区业主，其已实际享受了物业企业提供的物业服务，按时交纳物业服务费也是业主的合同义务。至于世纪英姿公司是否另行聘请工作人员对涉讼物业实行管理，不应作为其拒绝支付物业服务费的理由。虽然本院（2017）粤2071民初14211号判决认定雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业服务存在一定瑕疵并在该案中减免20%的物业管理费，但物业服务是一个动态的过程，不能以某一时间段的物业服务状况来直接认定其他时段的物业服务情况，雅居乐雅生活沙溪分公司提交照片、工作记录等拟证明该问题已经处理完毕及其已履行日常管理义务。虽然世纪英姿公司提供照片、视频等拟证明雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵，但雅居乐雅生活沙溪分公司不予确认且亦提交照片及工作记录等证明其已履行日常管理义务。在世纪英姿公司并无充分证据证明雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵构成根本违约，乃至影响世纪英姿公司的日常生活的情况下。世纪英姿公司在实际享受雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业服务的情况下，理应向雅居乐雅生活沙溪分公司缴纳物业管理费，世纪英姿公司未按时交纳物业管理费已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现雅居乐雅生活沙溪分公司请求世纪英姿公司支付2018年12月起至2019年11月（共12个月）的物业管理费21192元（1766元/月×12个月），本院予以支持。关于违约金问题，雅居乐雅生活沙溪分公司主张的滞纳金实际是违约金性质。前期物业管理服务协议约定若世纪英姿公司未按时缴纳物业管理费，从逾期之日起每天按应交物业管理费的1‰缴纳违约金，该标准明显过高，且违约金应考虑结合一方违约给守约方造成的实际损失，世纪英姿公司拖欠物业费主要给雅居乐雅生活沙溪分公司造成了资金利息损失，故本院将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业管理费1766元为基数，从欠费当月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止，对雅居乐雅生活沙溪分公司主张超出部分，本院不予支持。综上，雅居乐雅生活沙溪分公司诉求合理部分，本院予以支持。世纪英姿公司抗辩意见合理之处，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中山市世纪英姿实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司支付2018年12月至2019年11月期间的物业管理费21192元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费1766元为基数，自该月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司负担38元，被告中山市世纪英姿实业有限公司负担380并于本判决生效之日起七日内直接返还原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  廖鑑财人民陪审员  方家义人民陪审员  黄露珊二〇二〇年九月四日书 记 员  梁宝兴杨平丽