上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0114民初16914号 原告：樱花之屋房地产咨询(上海)有限公司，住所地上海市徐汇区。 法定代表人：吴有华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛冰，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。 被告：上海保利佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：陈吉，总经理。 委托诉讼代理人：朱玮，上海海德安达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张芳，上海海德安达律师事务所律师。 第三人：上海保利佳商业投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区高台路XXX号。 法定代表人：夏文伟，董事长。 委托诉讼代理人：朱玮，上海海德安达律师事务所律师。 原告樱花之屋房地产咨询(上海)有限公司(以下简称樱花之屋公司)与被告上海保利佳房地产开发有限公司(以下简称保利佳公司)、第三人上海保利佳商业投资管理有限公司(以下简称保利佳商管公司)间居间合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛冰、孔慧君、被告及第三人的共同委托诉讼代理人朱玮均参加了第一、二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告招商佣金11,409,881元，计算方式为根据实际招商面积57,372.31平方米，按照4元/㎡/天的标准，计算2.5个月，再扣除被告已经支付的6,305,433.77元；2、判令被告支付原告招商佣金的利息损失，以11,409,881元为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准计算，自2016年9月15日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是一家由台商实际投资的专业从事房地产经纪、房地产咨询的独资企业。2009年12月，原告和被告合资设立了第三人保利佳商管公司。被告在嘉定区白银路XXX弄XXX号开发建设台北时尚风情街项目。2010年5月，被告与第三人签订了《保利“台北时尚风情街”项目招商代理合同》，约定由第三人负责台北时尚风情街项目的全程招商代理工作。鉴于原告为台商企业，了解台湾的风土人情，熟悉台湾当地厂商以及原告在房地产经纪、咨询方面的专业性，第三人将其与被告签订的招商代理合同中的招商代理工作转委托给原告。2012年5月，原告作为丙方与被告及第三人签订了《补充协议二》，约定原告加入第三人与被告签订的《保利“台北时尚风情街”项目招商代理合同》(以下简称原合同)，由原告代理台北时尚风情街项目的招商服务工作，被告按照原合同约定标准根据原告实际完成的招商面积向原告支付招商服务费。根据原合同的约定，原告招商服务费计算标准为：最低租金4元/㎡/天*租赁面积*365天/12月*2.5月。2013年8月，原、被告及第三人又签订了《补充协议四》，变更了《补充协议二》关于招商佣金的标准。《补充协议四》约定，根据商户的不同计租模式，分三种模式计算原告招商佣金。因标的项目开幕时间一再延迟，由原定2012年底开幕延长至2014年底，后再延长至2016年开业。原告自2010年以来为了项目的顺利开幕，一直不间断的反复引进商户入驻，直至2016年7月30日开幕，历经七年半之久，花费了巨大的时间、精力及成本。作为对原告的补偿，被告同意按照2012年5月各方签署的《补充协议二》约定的标准，即按照商户承租建筑面积4元/天/㎡的标准支付原告2.5个月的租金金额作为原告的招商佣金；同时，为了顺利开幕，被告也免除了部分入驻商家支付保证金的义务。虽然，由于被告公司内部签约流程等原因，至台北时尚风情街项目开幕，被告上述承诺未通过书面形式确认，但作为补偿，原告仍要求被告按照《补充协议二》约定的标准向原告支付佣金。至该项目开幕，原告为该项目实现了不少于57,372.31㎡面积的招商工作。根据《补充协议二》约定的招商佣金计算方式，被告应支付原告招商的42家商户的佣金共计17,715,314.79元。原告多次通过邮件向被告请款，OA系统里也发过请款材料，该系统原告现在已无法进入。然经原告多次催讨，截止至原告起诉日止，被告仅分批次支付招商服务费用合计6,305,433.77元，尚有11,409,881元招商服务费至今未支付。 被告辩称：1、诉讼时效已过。按照原告、被告及第三人三方签订的《补充协议五》，原告提供的招商服务的时间到2014年12月31日已经结束。被告认为诉讼时效应该自2014年12月31日起已经开始计算。按照相关法律规定，到2016年12月31日诉讼时效已经届满。2、自2015年1月1日起，被告开展的“台北时尚风情街”项目招商活动与原告已经没有任何的关系了。之后所进行的招商工作均是第三人为被告开展的，与原告没有任何关系。3、原告主张的招商佣金的计算方式是根据《补充协议二》的约定参照《招商代理合同》约定的最低租金4元/㎡/天来计算，但原告、被告及第三人签订的《补充协议四》所约定的佣金计算方式对此已经进行了变更。原告不应该再按照《招商代理合同》里的计算方式主张招商佣金。4、被告的OA系统经过升级已无法查找出原告之前的请款材料，且经办的人员也发生变动，原告若认为42家商户系原告招商，至少应向法庭提供完整的商铺租赁合同或租赁意向书等证据。 第三人述称：与被告的答辩意见一致。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月15日，樱花之屋公司与保利佳公司作为股东共同投资成立保利佳商管公司。2010年5月，保利佳公司(甲方)与保利佳商管公司(乙方)签订《保利“台北时尚风情街”项目招商代理合同》(以下简称原合同)，约定由乙方负责甲方“台北时尚风情街”项目的招商代理工作。本合同代理服务期限为34个月，自2010年3月1日至2012年12月31日。乙方必须完成“台北时尚风情街”建筑面积77,000平方米的租赁任务。第四部分第一条代理费计算：1、招商服务费(含奖金)以地上建筑面积77,000平方米估计，最低平均租金4元/㎡/天计算，支付2.5个月的招商代理费，4元×77,000平方米×365天/12月×2.5月=2,342万元。面积为暂定，不含地下室的面积，最终以实际报批面积做计算。地下室的租金以3元/㎡/天计算。高出底价租金(4元/㎡/天)，甲方按高出金额提出50%做为奖励。2、营销推广费：建筑面积以77,000平方米计算，商铺的销售价以20,000元/平方米估算，按市场4.5%的推广费用计算，20,000元×77,000平方米×1.5%=2,310万元。3、项目策划、咨询的商业服务费。12万/月×26月=312万元。期间：2009年3月1日至2011年4月30日共计26个月，该费用含本合同前已经发生的招商服务费。4、总共4,964万元，此费用包含本合同之前已发生的针对本项目的招商服务费、广告推广费等。之后，保利佳公司与保利佳商管公司签订了《保利“台北时尚风情街”项目招商代理合同的补充协议(一)》(以下简称补充协议一)，约定双方对原合同的部分内容进行调整。1、原合同第四部分第一条第3款“项目策划、咨询的商业服务费。12万/月×26月=312万元。期间：2009年3月1日至2011年4月30日共计26个月，该费用含本合同前已经发生的招商服务费”，全部删除。2、原合同第四部分第一条第4款“总共4,964万元，此费用包含本合同之前已发生的针对本项目的招商服务费、广告推广费等。”改为“总共4652万元，此费用包含本合同之前已发生的针对本项目的招商服务费、广告推广费等”。 2010年5月，保利佳商管公司(甲方)与樱花之屋公司(乙方)签订《保利“台北时尚风情街”项目招商代理合同》(以下简称招商代理合同)，约定乙方负责本项目的全程独家招商代理工作，包括但不限于项目企划、商铺租赁等。本代理服务期限自2010年5月5日至2012年12月31日。乙方必须按约定的时间完成招商目标，招商目标暂定77,000平方米的租赁任务。关于代理费支付方式，双方约定，以建筑面积77,000平方米估计，平均租金4元/㎡/天计算，支付2.5个月的招商代理费，总计2,342万元。(面积为暂定，实际以报批的面积做计算)。在项目招商过程中，如经乙方介绍，在商场、商铺承租户按照约定条件成功租赁的情况下，甲方同意将该项目的招商代理费按照约定方式支付给乙方。在下列条件同时具备时，方可认定商场、商铺承租户成功租赁，甲方应当按照约定方式支付项目的招商代理费用：a、承租方与甲方签订了租赁合同；b、租赁合同的租赁期限不少于一年(经甲方书面同意租赁期限少于一年的情形除外)；c、若有其他合作模式，则在经甲方同意的其他合作模式下完成租赁合同的签约。 2012年5月，保利佳公司(甲方)、保利佳商管公司(乙方)及樱花之屋公司(丙方)签订了《保利“台北时尚风情街”项目招商代理合同的补充协议(二)》(以下简称补充协议二)，约定甲、乙双方于2010年5月签署了原合同，并在原合同履行过程中签署了补充协议一。原合同及补充协议一约定甲方委托乙方负责本项目的全程招商代理工作，包括但不限于项目策划、广告推广、委托招商、商铺租赁等，甲方则根据乙方招商目标完成情况及乙方的总招商计划具体年度指标，向乙方支付招商服务费、营销推广费。现丙方拟加入原合同及补充协议一的履行，并对甲、乙双方已签订的原合同及补充协议一的条款内容完成了解并熟悉。丙方加入后，乙、丙双方的分工为：本项目的营销推广、策划推广方面业务由乙方落实实施；招商服务方面内容，则由丙方实际操作并代理该事项。现三方协商一致，甲、乙双方同意追加丙方为原合同第三方，并由乙方、丙方共同履行并完成本项目的营销策划及招商代理目标。三方同意就原合同及补充协议一的内容做如下调整：1、丙方已知悉原合同及补充协议一中所约定的属于乙方的各项权利义务。原合同及补充协议一中所约定的属于乙方的各项权利义务，自本补充协议签署之日起同等适用于丙方。乙、丙双方对原合同及补充协议一约定的属于乙方的各项权利义务，向甲方承担连带责任。2、乙方、丙方应相互配合，以完成本项目的营销策划及招商代理任务。尽管乙、丙双方有着内部分工，但是乙、丙双方对本项目的招商代理完成目标向甲方承担连带责任。3、原合同第四部分第一条代理费计算，第1款“招商服务费(含奖金)”补充约定如下：甲、乙、丙三方一致同意：除去甲、乙双方结算的招商服务费331.54万元外。本项目剩余的招商服务费(含奖金)2,010.46万元(暂定)由丙方根据招商完成指标及进度向甲方申请(具体金额按实际完成的招商面积及招商租金结算调整)。4、除本补充协议二另有约定外原合同及补充协议一的其他条款内容不变，由甲、乙、丙三方继续履行。 2012年底，保利佳公司(甲方)与保利佳商管公司(乙方)签订了《保利“台北时尚风情街”项目招商代理合同的补充协议(三)》(以下简称补充协议三)，鉴于甲方和乙方于2010年5月签署的原合同。原合同中第二部分第一条第3款所载，原合同即将到期，经甲、乙双方友好协商，同意延长原合同，并就此签订本补充协议。对原合同调整的内容，原合同中第二部分第一条第3款所载代理服务期限为34个月，自2010年3月1日至2012年12月31日，因原合同即将到期，甲乙双方经友好协商同意延长原合同合作时间，本协议自签订之日起生效，有效期至2013年12月31日。对原合同中，除上述约定以外的其他内容，甲、乙双方仍按照原合同及补充协议一、补充协议二约定履行。 2013年8月，保利佳公司(甲方)、保利佳商管公司(乙方)、樱花之屋公司(丙方)签订《保利“台北时尚风情街”项目招商代理合同的补充协议(四)》，鉴于：1、根据《招商代理合同》、《补充协议一》、《补充协议二》，约定“台北时尚风情街”项目的招商工作由丙方负责，并由丙方收取招商佣金；2、至2013年6月30日，“台北时尚风情街”项目已完成45.4%的意向书签约率，由丙方向甲方申请招商佣金。由于《招商代理合同》、《补充协议一》、《补充协议二》中对佣金支付条件、方式等问题未作出明确约定，现经甲、乙、丙三方协商一致，同意签署本补充协议，约定如下：一、支付条件：1、甲方和租户签订租赁合同且租户支付全额租赁保证金(三个月租金)后，甲方支付全额招商佣金。如甲方与租户已经签订租赁意向书并收取租赁意向金但暂未签署正式租赁合同的，则甲方先支付丙方相当于一个月租金之金额的招商佣金；待租赁双方签署正式租赁合同且租户支付全额租赁保证金后，甲方再支付剩余部分之佣金。2、若甲方支付丙方一个月租金的佣金后，在租赁意向书有效期内，如该租户未能签署正式的租赁合同(不可抗力或甲方因素导致无法签约的情况除外)，则视为本次招商代理服务不成功，甲方无需向丙方支付任何招商佣金；丙方应将甲方已支付的招商佣金于20个工作日内全额无息退还给甲方，丙方逾期返还的，按应付支付金额的日千分之五向甲方支付违约金。3、每次付款前，丙方应提交付款申请书及与付款金额等值的合法有效发票，否则甲方有权顺延付款，且无需承担任何逾期付款的违约责任。二、招商佣金计算方法：《招商代理合同》第四部分第一条“代理费计算”约定，招商佣金=平均月租金*2.5个月，平均月租金=单位面积日均租金*承租面积*365/12。依据不同的租赁计租模式，佣金结算分为以下三种模式：1、租赁合同采取纯租金模式的：招商佣金=平均月租金*2.5个月；平均月租金=单位面积日均租金(合同期内平均日租金)*承租面积*365/12。2、租赁合同采取保底租金、营业额提成租金两者取高的租赁模式的：招商佣金=“首年平均月提成租金*2.5”与“平均保底月租金*2.5”两者取高(平均保底月租金为整个合同期内的平均保底月租金)。甲方先按照平均保底月租金计算并支付招商佣金；待项目运营一年后，计算租户当年的平均月提成租金，若高于保底月租金，甲方再补充支付差额部分的招商佣金。3、租赁合同采取纯提成租金模式的：招商佣金=首年平均月提成租金*2.5。甲方先按照2.5元/㎡/日的租金标准计算并向丙方支付招商佣金。待项目运营一年后，计算该租户当年的平均月提成租金，若提成租金折摊后高于2.5元/㎡/日，则甲方补充支付差额部分之佣金；若低于此标准，则丙方须退还甲方差额部分之佣金。本补充协议内所涉及的面积均为建筑面积，均按租赁意向书/租赁合同的签约建筑面积计算，签约建筑面积为预估面积。待政府职能部门面积测绘完成后，甲方和丙方在正式测绘报告颁布后20个工作日内，以该报告中确定的建筑面积为标准重新核算招商佣金，多退少补。 2014年4月，保利佳公司(甲方)与保利佳商管公司(乙方)、樱花之屋公司(丙方)签订《保利“台北时尚风情街”项目招商代理合同补充协议(五)》，约定：根据原合同及四份补充协议，甲、乙、丙三方的招商代理合同合作时间为2010年3月1日至2013年12月31日。现合作时间已经到期，经三方友好协商，一致同意在原合同及补充协议的基础上，再延长招商代理合作关系，延长合作期间自2014年1月1日起至2014年12月31日止。 2014年10月11日，樱花之屋公司员工宛晓丹向保利佳公司员工何山发送电子邮件：“何经理您好，对于德克士未收到意向金的情况，我公司已经重新调整招商服务费的申请金额。重新递上申请(在附件请下载)，感谢您工作上的帮助”。该邮件所附的表格《台北风情街2013-2014年签约厂商清单》记载已签约商户有47家，针对这47家商户樱花之屋公司计算了相当于一个月租金的佣金，佣金总额为2,786,250.66元，扣除保利佳公司已经支付的部分，樱花之屋公司本次通过邮件请款金额为204,884.51元。2014年11月13日，保利佳公司向樱花之屋公司支付了招商佣金204,884.51元。2013年8月21日，保利佳公司曾向樱花之屋公司支付了招商佣金2,151,158.5元。2013年10月29日，保利佳公司曾向樱花之屋公司支付了招商佣金430,207.6元。上述三笔款项合计2,786,250.61元，保利佳公司已经全额支付47家商户一个月租金的佣金。该封邮件所附表格所列的47家商户中包含了原告诉请所涉及的6家商户，分别是：1、上海统一星巴克咖啡有限公司；2、上海乔冠数码科技有限公司；3、嘉春(上海)文化艺术创意有限公司；4、全家庆餐饮管理(上海)有限公司；5、上海糖豆机器人科技有限公司；6、上海奇观投资咨询有限公司。 2015年3月17日，樱花之屋公司员工宛晓丹向保利佳公司员工赖泽洲发送电子邮件，主题是“樱花2015四家招商服务费申请”，内容为：“赖总您好，本次与您联系是向您报告招商进度并申请招商服务费用。截止目前，‘台北风情街项目’招商工作，我司现已完善宝岛风情馆(嘉春文化艺术创意有限公司)、奇观健身(上海奇观投资咨询有限公司)、K族派对(上海欣昌文化传播有限公司)、北海道日料(上海聪尚餐饮有限公司)等四家厂商的租赁合同签订。此次，我公司所申请的招商服务费除北海道日料是一次申请2.5个月租金，其余三家是完善招商合同后剩余1.5个月租金部分。望赖总尽快审核批准，厂商明细与请款申请在附件”。该邮件的附件表格中显示樱花之屋公司此次就4家商户请款，扣除嘉春文化艺术创意有限公司、上海奇观投资咨询有限公司、上海奇观投资咨询有限公司三家商户保利佳公司已支付的部分佣金，樱花公司向保利佳公司请款2,187,016.25元。但对该邮件保利佳公司未给予回复。 2015年6月10日，樱花之屋公司员工潘婷玉发邮件给保利佳公司员工张彦峰：“您好张经理，就保利‘台北时尚风情街’项目的招商代理合同补充协议的约定，今向贵公司提出招商服务费申请。请您协助办理，如有疑问请与我联系！请下载附件：1、保利‘台北时尚风情街’项目招商服务费用申请；2、台北风情街签约厂商清单(租赁合同)”。在招商费用申请书中，樱花之屋公司对其已完成的6家商户：美道五、都可茶饮、小简堂、龙茶坊、明成缘韩式烤肉、K族派对，向保利佳公司请款尚未足额支付的招商佣金203,766.49元。2015年6月17日，保利佳公司向樱花之屋公司支付了该笔费用203,766.49元。 2016年3月3日，樱花之屋公司法定代表人吴有华发邮件给保利佳公司员工张彦峰，就二楼儿童游乐商家倍乐公司的经营资质问题进行了沟通，“如果以张彦峰想法：一、思想封闭，没有创新，本位主义太强，机械做事方法，应在法律部门做事，不适合在招商部门，现代的招商方式是：1、创新精准招商我们的主力厂商；2、服务与帮助、沟通解决厂商的困难；3、了解厂商带来购物中心的重要价值与经济效应；4、厂商与厂商的强强联手；5、市场招商的了解与困难。不是盲目的官僚方法，当厂商都是小偷，以奸商的想法，这样会因小失大，不要只挑拨与挑剔，而没有对团队有健康的帮忙，反而打击团队士气，望领导与团队人员互相鼓励协助帮忙解决困难，请各位干部要做事担当，感谢大家辛苦了”。针对该邮件张彦峰于同日回复：“吴总，关于此事，因之前一直以邮件往来，可能您没有了解全部情况，现做几点说明：1、我之前的邮件已说明，非常理解招商的难度和保护招商成果的必要性。因此，我没有硬性要求倍乐去更改现有营业执照，封死合作之路；而是提出允许倍乐后补证照，但在合同内做相关约束的折中解决之道；2、审核合同潜在风险系我的职责；3、此事我遵循公司律师的意见，并没有根据自己的个人喜好去刁难或挑剔商户；4、如果忽略律师意见，按现有合同签约，由我公司承担更多的潜在风险，那就超越我的职务权限，我无法做此决策。综上还请吴总理解我的立场、宗旨和准则。望吴总与倍乐沟通，阐明我司的合理诉求，尽早促成双方合作，推进台北风情街的开业”。 2016年6月28日，樱花之屋公司员工潘婷玉向保利佳公司员工张彦峰发送邮件：“张经理，您好！有关台北风情街项目招商佣金结算事宜，依据领导指示按如下标准结算：1、结算厂商分为已开业、已完工及装修中三类，不考虑是否支付租赁保证金；2、结算标准：租金3元/㎡/天，按照建筑面积计算2.5个月佣金(扣除已支付部分金额)。随函附上招商代理合同及台北风情街已签约厂商招商佣金明细表”。该邮件所附的表格上罗列了樱花之屋公司申请付款的35家厂商清单，并记载应付总额为10,026,732.59元，扣除已付佣金1,376,999.32元，樱花公司申请再付8,412,351.02元。对该邮件，保利佳公司张彦峰回复：“潘婷玉，来信收悉。昨日，吴董(吴有华)联系我之后，我已经将樱花公司的诉求汇报给上海公司领导。作为基层执行员工，在没有新的补充协议、OA批复或公司决议之前，我只能按照现有的合约及补充协议执行。谢谢！” 2019年5月12日，樱花之屋公司向保利佳公司发出律师函，称招商代理合同签订后，樱花之屋公司投入大量人力、物力，积极开展“台北时尚风情街”项目招商事宜，履行了合同约定的义务，但保利佳公司未支付相应的招商佣金，至今尚欠樱花之屋招商佣金17,450,744.29元，希望保利佳公司积极按上述要求支付。该邮件于2019年5月16日送达。之后，因樱花之屋公司催讨招商服务费未果，故诉至本院。 另查明，1、2015年8月，保利佳公司与保利佳商管公司签订《保利“台北风情街”经营管理委托协议》，保利佳公司委托保利佳商管公司经营管理保利“台北风情街”项目，委托期限自2015年7月1日至2020年6月30日，委托内容中包括租户的管理、维护，续租、扩租及解约管理，新租户的开发、背景调查、商务条款洽谈、签约等。对于招商佣金，该协议约定，自2016年1月1日起，对新进租户及租户调整过程中的替换租户，甲方应向乙方支付相应的招商佣金，佣金相当于1个月租金。 2、本案审理中，保利佳公司提供情况说明一份，对原告诉请所涉及的42家商户支付保证金的情况进行了核实。其中，嘉春(上海)文化艺术创意有限公司未足额支付保证金，该商户应付保证金金额为50万元，实际仅支付10万元。 3、在樱花之屋公司主张的42家招商企业中，保利佳公司认可上海美道五美容美发有限公司、上海寇可餐饮管理有限公司、陆友华、上海欣昌文化传播有限公司为樱花之屋公司的招商成果，且经双方对账，上述四家招商企业的招商佣金，保利佳公司已经全额向樱花之屋公司支付。2012年，樱花之屋公司收到商户喜满客(上海)投资管理信息有限公司的招商佣金3,315,400元，该笔款项由保利佳公司向保利佳商管公司支付，后又经保利佳商管公司支付给樱花之屋公司。 4、樱花卫厨(中国)股份有限公司上海销售分公司(以下简称樱花卫厨公司)出具情况说明一份：“就本单位入住嘉定台北时尚风情街，与保利佳公司签署相关商铺租赁合同事宜做如下说明及确认：本单位系经过樱花之屋公司推荐、介绍，并在樱花之屋公司的招商服务下，最终承租‘台北时尚风情街房屋’，与保利佳公司签署了相关商铺租赁合同”。 5、2020年8月1日，曾经在台北时尚风情街4层经营“台南担仔面”的商户林蓉出具情况说明一份，称：“就本人入驻‘台北时尚风情街’与上海保利佳房地产开发有限公司签署相关商铺租赁合同事宜，在此特做如下说明及确认：本人系经过樱花之屋公司的招商服务下，最终承租‘台北时尚风情街’房屋，与保利佳公司签署了相关商铺租赁合同的。特此说明”。 6、原告提供陈香兰出具的一份情况说明复印件，称上海朴朴生活用品有限公司入驻“台北时尚风情街”系樱花之屋公司推荐、介绍，并在该公司的招商服务下，最终承租“台北时尚风情街”的房屋，与保利佳公司签订相关商铺租赁合同。原告表示因陈香兰本人在台湾，无法出具证据原件。 7、第二次庭审结束后，樱花之屋公司书面表示，其确认起诉时主张招商佣金的42家商户中，喜满客(上海)投资管理有限公司(因该商户签订了3份不同的租赁合同，所以原告起诉的时候算作了3家)、上海美道五美容美发有限公司、上海寇可餐饮观礼有限公司、陆友华、上海欣昌文化传播有限公司共7家商户，保利佳公司已全额支付佣金。樱花之屋公司要求从42家商户中扣除上述7家商户，仅主张剩余的35家商户的招商佣金，金额为11,814,023.45元。 8、在原告最终主张的35家商户中，经营“乔登美语”的商户，签订租赁意向书的主体为上海乔冠数码科技有限公司，签订的《商铺租赁合同》的主体为上海乔赋文化用品有限公司。经营“继光香香鸡”品牌的商户，签订租赁意向书的主体为全家庆餐饮管理(上海)有限公司，签订的《商铺租赁合同》的主体为上海乔赋文化用品有限公司。 9、本次诉讼，樱花之屋公司提供了其所主张的商户与被告签订的商铺租赁合同，但每份商铺租赁合同的内容并不完整，樱花之屋公司仅提供了每一份商铺租赁合同的第2、4页及最后一页。保利佳公司在诉讼中向法院提供了完整的商铺租赁合同。 再查明，1、根据出租方保利佳公司与承租方上海奇观投资咨询有限公司签订的《商铺租赁合同》，该商铺租赁的建筑面积为2,502.19平方米。3.1条款约定该商铺的用途为经营“琦健身”品牌。5.1条款约定租金及支付方式，采取两种模式：自2016年4月1日至2019年3月31日期间采取“营业额提成租金”模式；自2019年4月1日至2027年3月31日期间采取“基本租金”和“营业额提成租金”两者取高模式。合同签订后，该商铺全额支付了保证金。该商铺在2019年3月31日前已停止经营。保利佳公司已就该商铺向樱花之屋公司支付佣金231,622.92元。 2、根据出租方保利佳公司与承租方上海糖豆机器人科技有限公司签订的《商铺租赁合同》2.1条款，该商铺租赁的建筑面积为113.52平方米。5.1条款约定该商铺采取基本租金模式：自2015年10月1日至2016年9月30日，享受免租期6个月，该段期间每月正常租金为6,766元，相当于3.5元/日/㎡；租赁免租期分摊入全年后，每月租金为3,383元，相当于1.75元/日/㎡；自2016年10月1日至2017年9月30日，月租金6,766元，相当于3.5元/日/㎡；自2017年10月1日至2019年9月30日，月租金8,700元，相当于4.5元/日/㎡；自2019年10月1日至2020年9月30日止，月租金10,633元，相当于5.5元/日/㎡。合同签订后，该商铺全额支付了保证金。保利佳公司已就该商铺向樱花之屋公司支付佣金10,645.83元。 3、根据出租人保利佳公司与承租人上海统一星巴克咖啡有限公司签订的《商铺租赁合同》，“星巴克”租赁商铺的建筑面积为353.65平方米，4.2条约定该商铺采取“提成租金”支付模式。合同签订后，该商户全额支付了保证金。保利佳公司已就该商铺向樱花之屋公司支付佣金25,930.21元。 4、根据出租人保利佳公司与承租人樱花卫厨(中国)股份有限公司上海销售分公司签订的《商铺租赁合同》，该商铺租赁的建筑面积为170.04平方米。5.1.1.3条约定该商铺的租金采取“两者取高”的模式，月租金按每月“基本租金”和每月“提成租金”以每月总营业额为基数计算。自2017年12月1日至2018年11月30日，每月基本租金11,583元(即4元/日/㎡)，或当月总营业额之15%；两者取高。自2018年12月1日至2019年11月30日，每月基本租金13,031元(即4.5元/日/㎡)，或当月总营业额之15%；两者取高。自2019年12月1日至2020年11月30日，每月基本租金14,478元(即5元/日/㎡)，或当月总营业额之15%；两者取高。合同签订后，该商户全额支付了保证金。 5、根据出租人保利佳公司与承租人林蓉签订的《商铺租赁合同》，该商铺租赁的建筑面积为513.76平方米。5.1.1.1条款约定该商铺采取基本租金模式：自2016年1月1日至2016年12月31日，享受免租期6个月，该段租赁期限内每月正常租金为10,499元，相当于1.2元/日/㎡；租赁免租期分摊入全年后，每月租金为5,249元，相当于0.6元/日/㎡；自2017年1月1日至2017年12月31日，享受免租期6个月，该段租赁期限内每月正常租金为13,124元，相当于1.5元/日/㎡；租赁免租期分摊入全年后，每月租金为6,562元，相当于0.75元/日/㎡；自2018年1月1日至2018年12月31日，月租金17,498元，相当于2.0元/日/㎡；自2019年1月1日至2019年12月31日，月租金21,873元，相当于2.5元/日/㎡；自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金26,247元，相当于3.0元/日/㎡；自2021年1月1日至2021年12月31日，月租金30,622元，相当于3.5元/日/㎡；自2022年1月1日至2022年12月31日，月租金34,996元，相当于4.0元/日/㎡；自2023年1月1日至2023年12月31日，月租金39,371元，相当于4.5元/日/㎡。该合同签订后，该商户已全额支付保证金。 6、根据出租人保利佳公司与承租人深圳市倍乐商务有限公司签订的《商铺租赁合同》，该商铺租赁的建筑面积为2,159.55平方米。5.1.1.2条款约定该商铺租金采取“营业额提成租金模式”。合同签订后，该商户已全额支付保证金。 本院认为，根据相关法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成居间成立的，不得要求支付报酬。原、被告及第三人签订的《招商代理合同》及相关补充协议系各方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告应当恪守。本案的争议焦点在于：一、原告向被告主张招商佣金是否超过诉讼时效？二、佣金支付的条件及支付标准如何认定？三、根据现有证据，哪些商户可以认定由原告招商引进？四、被告应支付原告的佣金金额是多少？ 对于争议焦点一：是否超过诉讼时效？被告认为根据《补充协议五》的约定，双方的招商代理合同合作期限自2014年12月31日终止，故诉讼时效应自2014年12月31日起算两年，原告于2019年6月26日起诉时效已过。对此，本院认为，从原告提供的多封与被告之间的邮件往来可以看出，自2014年起原告陆续向被告进行请款，被告也陆续向原告支付了部分招商佣金，但双方一直未就招商佣金做最后的结算。原告最后一封请款邮件发送时间为2016年6月28日，可以该时间点作为诉讼时效的起算时间点。因民法总则实施之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的二年时效，故应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。原告于2019年5月16日向被告送达律师函，构成诉讼时效的中断。原告于2019年6月26日起诉并未超过三年诉讼时效。 对于争议焦点二：佣金支付的条件及支付的标准？原告认为应当按照《补充协议二》，参照原合同约定的4元/㎡/天的标准计算招商佣金，计算公式为4元/㎡/天*租赁面积*365天/12个月*2.5个月，无需考虑保证金支付的情况。被告则认为，应当按照《补充协议四》约定的标准，结合《商铺租赁合同》约定的不同计租标准，分三种模式计算招商佣金，且需要保证金全额支付才能申请全部的佣金。本院认为，原告、被告及第三人签订的《补充协议四》已经变更了《补充协议二》中约定的佣金计算标准，原告称最终被告同意仍然按照《补充协议二》约定的标准计算佣金，以此作为对原告多年招商的补偿。被告对此不予认可，原告也未提供书面证据予以证明。本院对原告的该项主张难以采信。至于佣金支付的条件，原告认为被告为了项目顺利开幕，免除了部分入驻商家支付保证金的义务，被告不予认可，但原告未提供相应证据进行佐证。从2016年6月28日，原告员工发给被告员工的邮件也可以看出，原告申请被告按照3元/㎡/天的标准支付佣金，且不考虑保证金是否支付。被告方并未同意，称在未签订新的补充协议前，只能按照原合同及补充协议执行。综上，招商佣金应当按照《补充协议四》约定的标准计算。被告全额向原告支付佣金的条件应为商户签订租赁合同且商户支付全额租赁保证金。 对于争议焦点三：哪些商户可以认定为由原告招商引进？本案审理中，原告明确其主张的范围系诉请42家商户中扣除被告已全额支付的7家后其余的35家商户。对于这35家商户，原告既未能提供35家商户签订的租赁意向书，也未能提供35家商户完整的租赁合同。原告主张佣金的主要证据是2016年6月28日原告员工潘婷玉发送被告员工张彦峰的请款邮件，该邮件所附表格上列举的35家商户中，除编号4金刚、编号9上海福荫商贸有限公司、编号33上海聪尚餐饮有限公司(承租的建筑面积88.21平方米)不在原告本次起诉范围内，其余32家均包含在原告主张的范围内。原告认为，该封邮件的发送时间临近标的项目正式开幕的时间，是原告最接近开幕时招商代理工作履行真实情况的反馈，且被告收到该封邮件后，并未提出异议，故应认定该32家商户为原告招商成果。被告则认为，对该封邮件的请款，被告未表示异议并不等同于认可。该封邮件不能体现两方员工的身份，张彦峰不是被告的员工而是第三人的员工。本院认为，根据《商铺租赁合同》的记载，张彦峰是被告方的指定联系人。该邮件可以认定为是原、被告员工工作往来期间的邮件。但针对原告的此封请款邮件，被告的回复是“已就樱花公司的诉求汇报给上海公司领导，在没有新的补充协议、OA批复或公司决议前，只能按照现有合约及补充协议执行”。从上述邮件内容中，无法推定被告认可邮件表格所列的商户均系原告招商而来。故仅凭该封邮件无法证明32家商户为原告招商成果。根据2014年10月11日，原告员工宛晓丹发送给被告员工张彦峰的邮件，结合被告的付款请况，可知原告曾向被告请款47家商户一个月租金的佣金，该笔款项被告已向原告支付。被告付款的行为可视为对原告招商成果的认可。该封邮件所附表格记载的47家商户中，有上海统一星巴克咖啡有限公司、嘉春(上海)文化艺术创意有限公司、上海奇观投资咨询有限公司、上海糖豆机器人科技有限公司这4家公司在原告诉请的35家商户范围内，故可以认定上述4家商户系原告招商引进。至于原告主张经营“继光香香鸡”的上海上新实业有限公司、经营“乔登美语”的上海乔赋文化用品有限公司也为原告招商而来，本院认为，该封邮件所附表格中“继光香香鸡”的签约主体为全家庆餐饮管理公司、“乔登美语”签约的主体是上海乔冠数码科技有限公司，而在签订正式的商铺租赁合同时上述两家的主体均发生了变更，原告对此未作出合理解释，也未进一步举证说明主体变更前后之间的联系。故无法认定最终签约的商户上海上新实业有限公司、上海乔赋文化用品有限公司为原告招商。从2016年3月3日原告法定代表人吴有华与被告员工张彦峰的邮件往来可以看出，2016年3月，原告为促成商户深圳市倍乐商务有限公司入驻台北风情街，与被告积极进行沟通，张彦峰坚持被告公司律师的意见，建议倍乐完成所需补办的证照，具备合法签约和经营资质后，再与其签约，而吴有华则主张对倍乐公司资质的审核不应太机械，封死合作之路，而要帮助商户解决困难，保护招商成果。该邮件内容可以反映出被告认可该商户是原告的招商成果，只是希望办理证照方面严格审核。原告为了证明商户樱花卫厨公司及林蓉是原告的招商成果，提供了上述两家商户出具的情况说明，该两家商户均确认经由原告招商最终与被告签约，本院对该证据予以采信。对于原告主张的上海朴朴生活用品有限公司也是原告的招商成果，因原告提供的由该商户出具的情况说明真实性无法确认，故对原告的该项主张本院不予支持。综上，根据原告提供的证据，本院认定上海统一星巴克咖啡有限公司、嘉春(上海)文化艺术创意有限公司、上海奇观投资咨询有限公司、上海糖豆机器人科技有限公司、深圳市倍乐商务有限公司、樱花卫厨(中国)股份有限公司上海销售公司、林蓉共7家商户为原告的招商成果。被告抗辩上述商户均系第三人招商，但未提供第三人招商的证据，也未提供被告就上述商户已向第三人支付过佣金的证据，本院对被告的意见不予采信。 对于争议焦点四：被告应支付的佣金金额，具体计算方式如下：1、上海奇观投资咨询有限公司：该商户的计租模式有两种，2016年4月1日至2019年3月31日期间是营业额提成租金模式，2019年4月1日至2027年3月31日期间是基本租金和营业额提成租金“两者取高”模式。但该商户实际未经营至2019年3月31日，故计算该商铺的招商佣金时，仅需参照“营业额提成租金”模式计算出该商铺的平均月租金。根据《补充协议四》的第二条第三款的计算方式，因双方均未提供该商户平均月提成租金的计算依据，故按照2.5元/日/㎡计算，招商佣金为475,676.745元，扣除已付佣金231,622.92元，保利佳公司还应支付244,053.825元。2、上海糖豆机器人科技有限公司：该商铺采取固定纯租金模式，根据《补充协议四》的第二条第一款，计算出整个合同期内平均日租金为3.95元/日/㎡，招商佣金为13,638.95元，扣除保利佳公司已经支付的10,645.83元，还需支付23,451.558元。3、上海统一星巴克咖啡有限公司：该商户采取纯提成租金模式，依据《补充协议四》的第二条第三款计算，招商佣金为67,230.3386元，扣除已付佣金25,930.21元，保利佳公司还应支付41,300.129元。4、樱花卫厨股份有限公司上海销售公司：该商户采取保底租金与营业额提成租金“两者取高”模式，根据《补充协议四》的第二条第二款计算，鉴于原、被告均并未向法院提供该商户营业额提成租金的计算依据，故本院按照平均保底月租金计算，招商佣金计算为32,576.667元，保利佳公司应予支付。5、林蓉：该商铺采取固定纯租金模式，根据《补充协议四》的第二条第一款计算，整个合同期内平均日租金为2.606元/日/㎡，招商佣金为101,809.036元。6、深圳市倍乐商务有限公司：该商户采取纯提成租金模式，依据《补充协议四》的第二条第三款计算，参照2.5元/日/㎡的标准，招商佣金为410,539.453元。至于原告招商的商户嘉春(上海)文化艺术创意有限公司，因该商户应付保证金50万元，实际仅支付10万元，故不符合《补充协议四》第一条第一款约定的全额支付招商佣金的条件，且保利佳公司已就该商户向樱花公司支付了佣金873,895.16元，故对于该商户保利佳公司无需再向樱花公司支付佣金。综上，保利佳公司共需向樱花公司支付6家商户的佣金合计853,730.66元。关于原告主张被告支付招商佣金的利息损失，因双方对佣金应付数额存在争议，未做最后的结算，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海保利佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告樱花之屋房地产咨询(上海)有限公司支付招商佣金人民币853,730.66元； 二、对原告樱花之屋房地产咨询(上海)有限公司的其余诉讼请求不予支持。 负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费90,259.29元，由原告樱花之屋房地产咨询(上海)有限公司负担83,507.89元，被告上海保利佳房地产开发有限公司负担6,751.40元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  秦 忠 审 判 员  韩 颖 人民陪审员  王兴明 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  朱 雯 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 三、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。