广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6178号上诉人（原审被告）：张**，男，汉族，1990年9月12日出生，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：罗远鑫，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：余家慧，广东指针律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：惠州市卓一房产代理有限公司金山湖分公司，住所惠州市河南岸环湖一路29号御水豪庭第8栋1层06号，统一社会信用代码91441302MA4URW0308。法定代表人：温庆利。委托诉讼代理人：黄晓斌，广东建议律师事务所律师。上诉人张**因与被上诉人惠州市卓一房产代理有限公司金山湖分公司（下称卓一房产公司）居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初14381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张**的委托诉讼代理人罗远鑫、余家慧，被上诉人卓一房产公司的委托诉讼代理人黄晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张**上诉请求：撤销（2019）粤1302民初14381号民事判决，改判张**无需向卓一房产公司支付服务佣金20000元及律师费5000元。事实与理由：1、上诉人张**对合同的解除不存在过错和违约情形。张**自签订《惠州市房地产买卖居间服务合同》后，积极按照合同约定履行自己应尽的义务。根据该合同约定，张**以分期付款的方式支付购房价款，由张**向第三人李峻斌支付首期购房款，剩余尾款则通过银行按揭的方式支付。其后，张**按时向第三人李峻斌支付首期购房款15万元，剩余尾款因银行贷款未获审批而无法支付。张**通过银行贷款支付剩余购房价款的约定发生在该合同订立之时，是其履行合同的重要基础条件。然而，银行贷款未获审批的情形发生在合同订立以后，张**全面履行合同以前，其发生原因不可归责于张**，并且导致该合同赖以履行的基础发生了预料不到的重大变化，属于情势变更。若继续维持该合同则对张**显失公平。因此，张**对合同的解除不存在过错，不应承担过错责任；2、被上诉人卓一房产公司尚未履行合同约定的主要义务，且对合同的解除存在过错。根据该合同第十三条之约定，卓一房产公司承担向有关部门提交相应资料并办理该房产变更登记的一切手续的义务，实际上，案涉房产惠州市惠城区【不动产权证号：粤（2017）惠州市不动产权第××号】早已终止交易，也并未办理任何变更登记等过户手续。根据权利与义务相一致的原则，卓一房产公司主张全部的服务费，依法不应得到支持。除此外，卓一房产公司作为居间方，应当积极提供有效的居间服务以促成张**与第三人李峻斌的房屋买卖交易。然而卓一房产公司一直未向张**提供第三人李峻斌真实有效的联系方式，尽管张**曾多次请求其提供协助以联系第三人李峻斌，然卓一房产公司一直未能协助张**与第三人联系，导致张**无法与第三人及时进行沟通协商，因此，卓一房产公司对合同解除应承担过错责任；3、《惠州市房地产买卖居间服务合同》中关于双方交易终止，仍应向居间方支付服务费的条款为格式条款，依法应认定无效。惠州市房地产买卖居间服务合同条款是为了重复使用而预先拟定，并在合同订立过程中未与买卖双方协商的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并且采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《房地产经纪管理办法》第十九条：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取服务费。卓一房产公司收取服务费所依据的《惠州市房地产买卖居间服务合同》第十三条、第十四条均为格式条款，该格式条款的核心表述为“无论交易是否成功，买卖双方均应全额支付服务费”。该格式条款没有根据公平合理的原则分配各方义务，为确保卓一房产公司的利益而肆意侵害买卖双方的权利，明显加重买卖双方的责任，排除买卖双方所享有的费用支付抗辩权。因此，依法应认定该条款无效；4、本案的律师费与诉讼费不应由张**承担。根据《惠州市房地产买卖居间服务合同》约定，律师费应由违约方承担。张**因该合同订立以后发生情势变更导致未能继续履行合同，其实际上并无违约行为，对合同解除不存在过错，卓一房产公司所主张的律师费并无事实依据，其主张不应支持。与此同时，卓一房产公司并未根据客观事实，仅凭主观臆断提起诉讼，已为张**造成不必要的诉累，本案一审、二审的诉讼费应由卓一房产公司承担。故一审法院认定事实不清，适用法律亦有误，请求二审法院依法改判。被上诉人卓一房产公司辩称：2018年3月22日，卓一房产公司提供居间服务，促成张**与案外人李峻斌三方签订《惠州市房地产买卖居间服务合同》（合同编号：ＺＹ102961）。合同约定李峻斌将其名下的位于惠州市惠城区出售给张**，采取银行按揭付款。合同签订后，张**支付了3万元定金。合同约定买房必须在2018年4月5日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺放贷款金额为准。合同签订后，经卓一房产公司多次多方催告并给以合理的履行期，张**一直未履行合同义务，导致合同无法履行。2019年3月22日，李峻斌与张**协商一致，确认张**单方违约导致合同无法履行，解除案涉合同，并没收张**的违约金3万元，已支付的购房款退回张**。因张**违约导致合同解除，根据《惠州市房地产买卖居间服务合同》13条、14条之规定，张**作为违约方，应当承担支付服务佣金及律师费的责任。上诉人卓一房产公司向一审法院起诉请求：判令张**支付服务佣金20000元及承担律师费5000元。一审法院认定的事实：2018年3月22日，卓一房产公司（居间方）与张**（买方）、案外人李峻斌（卖方）签订《惠州市房地产买卖居间服务合同》，合同约定：卖方将名下坐落于惠州市惠城区【权属证书号：粤（2017）惠州市不动产权第××号】以总价款1030000元转让给买方，签订本合同时，买方向卖方支付定金30000元。买方按银行按揭方式给付除定金、交房保证金之外的房款1000000元。买方须于2018年4月5日之前向银行提交贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续。买方须于卖方还清银行贷款之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款250000元。银行承诺发放贷款不足以支付房款余额或因买方信誉不良或买方其它原因导致无法贷款的，双方约定合同解除，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付房屋款项等所有款项。基于居间方提供居间服务，并促成买卖双方签署买卖合同，买方向居间方支付服务佣金20000元。如买卖双方最终签订《房地产买卖合同》并向房屋登记部门递交办理过户资料，则该款项充抵买卖双方应支付的佣金。如买卖双方未能签订《房地产买卖合同》，则此款项作为居间必要费用无需退还，因居间方原因导致的除外。买卖双方任何一方违约的，违约方应向守约方支付相当于该房产转让价5‰的违约金，同时违约方向居间方支付买卖双方应支付的服务佣金。居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。2018年5月29日，李平向李峻斌支付150000元首期购房款。卓一房产公司向一审法院提交了《委托代理合同》、律师费发票，拟证明其因本次诉讼支付律师费5000元。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。卓一房产公司与张**、案外人李峻斌签订的《惠州市房地产买卖居间服务合同》，系三方真实意思表示，内容和形式合法，应当认定为合法有效，三方均应按该合同的约定履行各自的义务。张**仅于2018年5月29日向李峻斌支付150000元的首期款，但一直未向李峻斌支付剩余的100000元首期款，违反了合同约定。张**称因其银行贷款未获审批而未能履行合同，但未向一审法院提交证据证明其主张，故不予采信。因卓一房产公司与张**、李峻斌签订的《惠州市房地产买卖居间服务合同》约定，违约方向居间方支付买卖双方应支付的服务佣金，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，张**应向卓一房产公司支付服务佣金20000元。根据《惠州市房地产买卖居间服务合同》的约定，居间方为追索上述违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。卓一房产公司诉请张**支付5000元律师费有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、张**应在本判决发生法律效力后七日内向惠州市卓一房产代理有限公司金山湖分公司支付服务佣金20000元；二、张**应在本判决发生法律效力后七日内向惠州市卓一房产代理有限公司金山湖分公司支付律师费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费210元（卓一房产公司已预交），由张**负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人张**与被上诉人卓一房产公司、案外人李峻斌签订的《惠州市房地产买卖居间服务合同》属于居间合同性质，上诉人张**与被上诉人卓一房产公司就依据合同约定的服务佣金问题发生纠纷，属居间合同纠纷。根据双方诉辩意见，二审的争议焦点：一是上诉人张**是否违约及卓一房产公司是否存在过错；二是支付服务佣金的约定是否属格式条款。一、关于上诉人张**是否违约及卓一房产公司是否存在过错问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，上诉人张**与被上诉人卓一房产公司、案外人李峻斌签订的《惠州市房地产买卖居间服务合同》，签订合同的主体适格，双方意思表示真实一致，且没有违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，合同成立生效，在当事人之间产生约束力。上诉人张**未按照该合同约定向李峻斌足额支付250000元购房首期款，且因自身原因未能办理银行贷款审批手续，违反了合同约定，构成违约。至于张**认为卓一房产公司未提供李峻斌真实有效联系方式存在过错，应对合同解除承担过错责任的上诉主张，本院认为，是否向买方张**提供卖方李峻斌真实有效联系方式，并不属三方约定的居间服务内容范围，故张**该主张不成立，本院不予支持。二、关于支付服务佣金的约定是否属格式条款问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，在不违背社会公序良俗情况下，居间人通过自己掌握的数据和信息为客户提供服务，收取佣金，是一种正常的商事活动，其利益受法律保护。居间人取得报酬应具备两个要件：第一，所介绍的合同必须成立；第二，合同的成立与居间人的介绍有因果关系。本案，上诉人张**与被上诉人卓一房产公司对居间费用的约定，属于双方当事人自愿协商一致的结果，该约定不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，本院认定有效。基于卓一房产公司已提供居间服务，并促成买卖双方签署买卖合同，《惠州市房地产买卖居间服务合同》约定的上诉人张**应支付报酬的条件已成就，故一审判决张**应按照合同约定向卓一房产公司支付服务佣金及为追索服务佣金而支付的律师代理费并无不当，本院予以支持。根据合同约定，张**向税务部门缴纳税费及在银行按揭审批通过之后，居间方卓一房产公司对办理房屋产权转移手续提供协助或提供咨询服务，现张**未能办理银行贷款审批手续，合同无法继续履行，系其自身原因导致，故上诉人张**关于卓一房产公司未办理房屋过户手续，根据权责一致原则，不能获得全部的服务费的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人张**负担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 徐国华审 判 员 刘天贞二〇二〇年九月二十一日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。