山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初732号原告（反诉被告）：济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：赵汝新，主任。委托诉讼代理人：杨锡正，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丕岐，山东舜天律师事务所律师。原告（反诉被告）：济南标山（集团）有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：肖传奇，董事长。委托诉讼代理人：李奇，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长峰，男，1977年3月17日出生，汉族，济南标山（集团）有限责任公司员工，住济南市。被告：邵仙丹，女，1963年2月7日出生，汉族，无业，住济南市。被告：邵祥苗，男，1975年10月16日出生，汉族，无业，住济南市。被告：季瑞彩，男，1962年9月20日出生，汉族，济南金瑞市场开发有限公司董事长，住济南市。被告（反诉原告）：济南金瑞市场开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：季瑞彩，董事长兼总经理。以上四被告的共同委托诉讼代理人：兰孝青，山东鲁舜律师事务所律师。以上四被告的共同委托诉讼代理人：张会丽，山东鲁舜律师事务所律师。原告（反诉被告）济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会（以下简称标山居委会）、济南标山（集团）有限责任公司（以下简称标山公司）与被告邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩及被告（反诉原告）济南金瑞市场开发有限公司（以下简称金瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）标山居委会的委托诉讼代理人杨锡正、刘丕岐，原告（反诉被告）标山公司的委托诉讼代理人李奇、王长峰，被告季瑞彩，被告（反诉原告）金瑞公司的法定代表人季瑞彩及四被告的共同委托诉讼代理人兰孝青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告标山居委会、标山公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原被告之间的租赁合同以及补充协议于2019年12月4日解除；2.判令被告支付原告租金及违约赔偿金560.75万元并支付自2020年1月1日起至判决生效之日止的房屋占用费（按原合同约定租金标准计算）；3.案件受理费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2007年4月6日，邵仙丹、邵祥苗与原告签订的租赁合同，租赁原告位于济南市天桥区标山北路3号、5号两处厂区，由济南杰灵商贸有限公司、济南金瑞市场开发有限公司用于经营鞋业皮具市场。邵仙丹与季瑞彩原系夫妻关系，邵祥苗与季瑞彩系亲属关系，季瑞彩系实际租赁经营的济南杰灵商贸有限公司、济南金瑞市场开发有限公司的控制人。被告应按约定在各季度首月初交纳该季度租金。合同第八条违约责任条款约定，承租方如拖延支付租金满三个月，原告有权解除租赁合同，被告并赔偿原告500万元。被告自2019年1月开始陆续拖欠租金，经原告催要，至2019年12月3日累计拖欠租金120.75万元。由于被告违约，合同约定的解除条件已成就，原告于2019年12月3日发函给被告，告知其解除双方租赁关系，同时季瑞彩又从原告处取走了原告制作的告知函。但被告收到通知后，继续占用租赁房屋，虽经有关部门调解，仍拒不搬出。为维护原告合法权益，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩辩称，三被告并非本案适格被告，也不是本案租赁合同的当事人。本案租赁合同的当事人为原告和被告金瑞公司，其他答辩意见同被告金瑞公司的答辩意见。被告金瑞公司辩称，原告所诉无事实和法律依据，因被告不存在违约行为，被告不同意解除双方签订的租赁合同及补充协议，不同意支付违约赔偿金，因付款条件不成就。根据原、被告双方执行的《租赁合同》第四条第2款的约定，租赁期内乙方凭甲方正式发票结算支付；双方执行的《租赁合同补充协议》第二条也明确约定，每次付款应凭发票支付。原告未向被告开具足额正式发票，被告支付全额租金的条件尚未成就，且被告已超出发票金额支付。因被告支付租金条件未成就，被告不存在违约行为，不存在原告诉称的迟延支付租金的行为。《租赁合同》第八条第2款约定的甲方有权解除合同以及要求赔偿500万元的条件并不成就。反诉原告金瑞公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判决反诉人与被反诉人之间的租赁合同继续有效；2.请求法院责令被反诉人按合同约定向反诉人，补开一直未开具的2019年的租赁发票；庭审中，反诉原告变更该项反诉请求为：请求法院判决被反诉人向反诉人开具欠开的145万元租赁费发票；3.请求法院确认双方租赁合同的年租金为255元；4.请求法院确认判决被反诉人退还反诉人，自2013年以后多收的租金共计60万元；当庭变更反诉请求为：请求法院确认判决被反诉人退还反诉人自2013年以后多收的租金共计80.375万元；5.请求法院判决对方不当维权导致反诉人的直接经济损失20万元，间接损失5万元；6.本案诉讼费由被反诉人承担。当庭增加第7项反诉请求：请求法院判决被反诉人减免反诉人2020年两个月租金42.5万元。事实与理由：反诉人与被反诉人存在租赁关系，多年来，反诉人一直向被反诉人及时缴纳租金。合同签订后，反诉人按约一期投入4000多万元对市场进行了改造。但二期被反诉人并没有按约“办理及协调”市场改造手续，导致反诉方无法对市场进行改造。其后在合同履行过程中，2010年9月，被反诉人单方提出让反诉人在原合同的基础上每年另行支付资金补助55万元，反诉人基于租客的弱势地位被迫接受。2012年11月27日前，因为小清河扩建政府占用拆除本合同租赁营业房39间和场地，为此双方重新达成新的补充协议，约定自2013年元月起，双方年租金变更为255万元。在此期间，因为反诉人法定代表人季瑞彩家庭不和，公司的财务负责人也发生了变更。因为公司管理比较混乱，之前与被反诉人签订租赁合同的主体也理顺变更为反诉人金瑞公司，由其对市场进行全面经营管理，并得到被反诉人的认可。2019年传闻政府将很快就对市场实施拆迁，反诉人法定代表人季瑞彩在整理原始合同时发现，之前每年自己缴纳的租赁费比255万，每年多付10万，反诉人多次通知被反诉人协商对账事宜，均遭到拒之不理。在预期拆迁将产生的拆迁利益上，被反诉人为了非法侵占市场拆迁补偿款，2019年9月之后，被反诉人故意不向反诉人提供租金结算发票，导致部分租金暂缓交纳，而被反诉人以此为借口与反诉人提出解除租赁合同，并组织村委会工作人员20余人去围堵市场的营业场所、办公场所，强行控制供电室，掐断电源，破坏监控等安全设施。后公安机关和区政法部门介入责令其限期撤出，因当时正值元旦春节的客流高峰期，被反诉人的行为导致市场经营管理秩序混乱，部分商户退租，市场收入及商誉严重受损。为维护合法权益，特诉至人民法院。反诉被告标山居委会、标山公司辩称，1.由于承租人拖欠租金的违约行为，导致合同约定的解除条件已经成就，且承租人拖欠的租金数额巨大，致使合同目的无法实现，经出租方多次催要仍未补交，反诉被告依据合同约定于2019年12月3日发函通知承租人解除涉案租赁合同，终止与其的租赁关系，合法有据。2.标山居委会和标山公司并未恶意拖开发票。答辩人未出具全部发票，并不能成为其拖欠租金的理由。3.涉案房屋的年租金经涉案租赁合同及相关补充协议的约定，确认了分年度累计增加租金的计算方式。按照上述约定，2013年1季度，承租人应按年租金255万元计算每季度缴纳租金，自2013年2季度起至2019年1季度则应按年租金265万元计算缴纳租金。4.答辩人的维权方式是正当的，其维权方式未给违约方造成经济损失。5.答辩人并不存在承租人所称“未按约办理协调市场改造手续”的情况，承租人对于该事实负有举证证明的责任。6.承租人所称2010年9月答辩人单方提出在原合同基础之上每年另行支付55万元，其基于租客的弱势代为被迫接受的事实不存在，承租人对该事实负有举证证明责任。7.涉案的租赁关系是邵仙丹、邵祥苗与答辩人签订租赁合同后，由邵仙丹、季瑞彩用其控制的公司实际租赁经营，自始至终不存在合同主体的变更问题。被答辩人对租金计算标准及欠付租金的事实始终是清楚的，从未因欠款数额要求对账。标山居委会、标山公司与邵仙丹、邵祥苗、季瑞彩及金瑞公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合确认有效的证据及双方当事人的陈述，认定本案事实如下：2007年4月6日，标山居委会、标山公司作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的邵仙丹、邵祥苗签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于济南市、3号，即原济南第四织布厂和金山纸张厂两处厂区改造而成的济南鞋业批发市场。四至，东至济南轻纺城；南至标山北路；西至济洛路；北至小清河。现有营业用房及仓库，一期为167间；二期为122间，其中沿街外围二层一幢，原四织双层办公楼一幢，东边双层楼一幢，其他建筑物均为一层，水电齐全。以上场地及建筑物自本合同签订后一并租赁给乙方改造经营使用，并重新成立济南鞋业皮具市场。二、改造方式。经甲乙双方同意，甲方租赁给乙方的289间营业房由乙方出资进行改造，（拆除甲方西门头房6间），改造资金约1700万元，改造期限，一期改造期限为四个月，自2007年4月6日至2007年8月7日止；二期改造期限为四个月，改造时间根据一期市场改造情况确定动工时间，二期未改造前，乙方不得拆除甲方租赁给乙方的122间营业房。一期改造完工后，167间营业房，二期改造完工后，122间营业房，上述289间营业房所有权归甲方所有，在本合同租赁期内使用权归乙方。三、租赁期限。由于乙方改造投入资金较大，为考虑乙方投资回收，降低投资风险，双方协商，自愿同意租赁期为20年，提前续签20年，共计40年，自2007年4月6日起至2047年4月6日止。四、租金及支付方式。1.自合同生效后，从第1年至第6年，每年租金为200万元人民币；从第7年至第12年递增5%，合计每年租金210万元人民币；第13年至第40年递增10%，合计年租金为231万元。乙方动工改造一、二期市场期间，其中一期租金为150万元人民币，二期租金为50万元，甲方免收乙方改造期间租金，分别为，一期167间营业房改造免收4个月的租金；二期122间营业房改造免收4个月的租金。2.租赁期内每年租金分四次平均交纳，每三个月支付一次，在第一个月的月初交纳，凭甲方正式发票结算支付。五、甲方负责配合及协调市场改造期间事宜(甲方负责办理及协调市场改造期间事宜)，保证乙方按时改造施工。六、合同履行期间，如遇政府拆迁行为，需要占用市场的，土地补偿归甲方所有，甲方所有的289间营业房拆迁补偿按4:6的比例与乙方分配，其他乙方投资的建筑物及设施归乙方所有，甲方投资的建筑物及设施归甲方所有。合同履行期满，乙方投入的全部资产及设施归甲方所有。七、甲乙双方的权利和义务。1.甲方有正常收取乙方的租赁费的权利，有配合和支持乙方搞好市场装修改造的义务。2.乙方有按时向甲方交纳租金的义务，充分享有自主经营和管理收费的权利。八、违约责任。1.合同履行过程中，甲方如故意违约收回所租赁房屋，导致租赁合同无法履行，致使乙方无法正常经营，将承担乙方的全部损失，并外加赔偿500万元人民币给乙方，政府行为或不可抗力的因素除外。2.合同履行过程中，乙方如拖延支付租金满三个月，甲方有权解除租赁合同，所有设施及资产归甲方所有，并外加赔偿500万元人民币给甲方，政府行为或不可抗力的因素除外。3.乙方于本合同签订之日起十日内，预付甲方租赁费50万元。为保证甲方职工的生活，该预付租赁费在当年租金中扣除。4.在一期完工后，甲方将管理的沿街房交付乙方经营使用。使用期限与本合同同时履行到期完毕，交还甲方。标山居委会和标山公司在上述租赁合同甲方处加盖居委会和公司印章，邵仙丹和邵祥苗在乙方处签字捺印。2010年9月15日，标山居委会、标山公司作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的邵仙丹、邵祥苗签订《租赁合同补充协议》，约定：根据2007年4月6日，由甲方、乙方签定租赁合同，乙方承租甲方天桥区标山北路5号、3号（原济南鞋业批发市场）即原济南第四织布厂和金山纸张厂房地产。为了双方更好的合作，根据甲方社区实际情况，由甲方提出经乙方考虑同意，在原合同租赁费的基础上，每年另行给甲方资金补助。具体内容如下：一、本协议是2007年4月6日甲乙双方签定的租赁合同的补充协议，与主合同具有同等法律效力。若本协议条款与主合同有冲突的皆以本协议条款为准。二、在2004（2007）年4月6日甲乙双方签定的租赁合同约定的承租价格及付款方式不变的基础上（具体约定详见租赁合同第四条），自2010年9月1日起，乙方每年向甲方另外交纳补助55万元，该补助每年分两次付清（每半年付款一次），首次补助付款27.5万元于本协议签定之日起20日内付清。以后每次付款应与每半年实用之前10天内凭发票支付。三、如甲方未能履行原2007年4月6日双方签订的租赁合同，此补助资金当即取消。标山居委会和标山公司在上述租赁合同补充协议甲方处加盖居委会和公司印章，济南杰灵商贸有限公司及季瑞彩在乙方处盖章签字。2012年11月27日，标山居委会作为甲方与作为乙方的邵仙丹、邵祥苗签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商同意，关于济南鞋城拆除39间营业房的补充协议如下，一、乙方2012年第三、四季度按合同应交甲方的欠款67.5万元，乙方扣除40万元作为39间营业房的租金补偿，剩余27.5万元交付甲方。二、自2013年元月起乙方仍按原合同约定年租金255万元，分四季度（三个月一交）上交甲方。三、本协议签订后甲乙双方今后不再发生任何经济纠纷。标山居委会在上述补充协议甲方处加盖居委会印章，季瑞彩、邵仙丹在乙方处签字。2013年11月25日，济南杰灵商贸有限公司作为甲方与作为乙方的金瑞公司签订《经营场地转让合同》，约定：甲乙双方就经营场地与债务转让一事自愿达成以下合同内容，一、甲方有坐落于天桥区济洛路80号的济南杰灵商贸有限公司经营场地（济南鞋城），从本合同签订之日起，转让给济南金瑞市场开发有限公司经营到合同期满为止。二、上交标山的房租由乙方承担。欠原建筑公司、装修公司费用归乙方承担。欠工作人员的工资、保险费6.3万元，由乙方支付。三、自本合同签订之日起，济南鞋城经营权及相关权利义务一并移交给乙方，盈利亏损由乙方自负。四、原甲方在经营期间，未列入本合同内的贷款或借款或欠款均由甲方自行承担，与乙方无关。济南杰灵商贸有限公司在上述转让合同甲方处加盖公司印章，金瑞公司在乙方处加盖公司印章。2016年2月16日，标山居委会向济南市房管局出具《申请书》一份，载明：我单位与济南金瑞市场开发有限公司存在房屋租赁关系，（天园字第333号）并同意其对外出租店面和摊位，请给予方便办理房屋出租证。2018年4月28日，标山居委会向天桥区工商局出具《备案证明》一份，载明：我单位与济南金瑞市场开发有限公司存在房屋场地租赁关系，并同意其对外出租，往后不再每家出具证明，以此备案证明为准。对于租金交纳及收取情况。一、对于2019年租金收取情况，原告方提交济南鞋城2019年上交土地租金情况表一份及银行回单8份，证明：1.季瑞彩作为共同承租方及实际控制人，以自有的银行账户向出租方履行付款义务，但未向出租方履行全部付款义务。按照双方当事人签订的租赁合同及补充协议，2019年承租方应向出租方交纳租金共计280.75万元，承租方实际交纳租金共计160万元，拖欠租金120.75万元，逾期满三个月的部分为64.25万元，已经达到合同约定的解除条件；2.承租人在收到解除合同的通知后，仍向标山居委会转账补交欠付租金的行为，亦表明其对于自己的违约行为是明知的。被告方质证认为，上述证据为原告单方出具，对于上交土地租金情况表的应缴金额、尚欠金额有异议，对于其他及银行回单8份的真实性无异议，对于原告的证明目的有异议。被告不存在违约行为，《租赁合同》、《租赁合同补充协议》均约定，凭原告正式发票付款，因原告未向被告开具足额发票，原告未履行先履行义务，被告自然无需履行后履行付款义务，不存在原告所称迟延支付租金三个月的事实。2012年11月27日原告和被告履行的《补充协议》明确约定，自2013年元月起，租金调整为255万元，原告提交的证据三中的应付金额280.75万元错误，对应的尚欠金额也必然错误，且尚欠金额中并未扣减被告12月6日缴纳的10万元及12月10日缴纳的50万元。二、反诉中，反诉原告提交2016年1月-2020年支付资金表汇总表、反诉人向被反诉人支付租金汇款凭证及被反诉人向反诉人开具的发票一宗，证明被反诉人自2013年起累计多收取反诉人80.375万元的事实以及被反诉人自2016年起欠反诉人130万元发票的事实。三、反诉中，反诉被告提交2013年1月至2018年12月承租人交费及开票明细表，后附收款收据、发票及银行付款回单，证明：1.2013年二季度起至2018年四季度，承租方实际按照年租金265万元的约定履行了缴纳租金的义务，可以看出双方当事人对于年租金的约定并无争议；2.季瑞彩在涉案合同及补充协议中签字，表明季瑞彩已经完全接受并认可合同约定条款，涉案房屋租金的付款系季瑞彩的个人账户向出租人支付房屋租金，表明季瑞彩对于涉案房租的年租金数额的数额是清晰且明知的，反诉原告的第三项诉讼请求不应得到支持；3.根据承租人付款时间和相应的发票开具时间可以看出，双方当事人对于付款和发票开具的交易习惯是承租人先付租金，出租人再向承租人指定的公司或个人按当季应交数额一次性开具发票。反诉原告对上述证据质证后认为，除对2016年济南鞋城交费及发票表中载明的10-12月租金实交66.25万元有异议外，对于其他的证据的真实性和记载事项均无异议。对于2019的租金开具的发票，双方均认可已经开票的金额为110万元。对于租赁合同及其补充协议的解除。原告方提交律师函两份及EMS邮寄回单一份，证明2019年11月11日，标山社区居委会委托山东昌平律师事务所向承租方发律师函催缴欠付租金；2019年12月3日，标山社区居委会委托山东昌平律师事务所向承租方发律师函，告知承租方解除租赁关系。季瑞彩在解除合同通知上签字确认收到该通知；邵仙丹于2019年12月4日签收该通知。承租人在收到通知的三个月内未向人民法院起诉，根据合同法司法解释（二）第24条的规定，其对于合同解除的异议不应得到法院支持。被告方对上述证据的真实性无异议，但对于证明目的有异议，两份律师函仅能证明原告违反合同约定，欲单方解除合同的事实。反诉被告提交标山居委会工作人员王长峰与季瑞彩的微信聊天记录截图打印件10页，证明：1.季瑞彩于2019年12月3日收到标山居委会发出的解除合同的通知，其未在收到解除合同通知后，三个月内向法院提起诉讼，根据《合同法》司法解释二第二十四条的规定，不应支持其反诉请求；2.标山居委会需要承租方确定缴纳款项的性质以及发票抬头，承租方一直未给标山居委会明确答复；3.承租方在收到解除合同通知后，又向标山居委会实施的所谓补交租金的行为，能够证明其明知且认可2013年一季度应按年租金255万元计算缴纳租金，自2013年二季度起至2019年一季度则应按年租金265万元计算缴纳租金，2019年二季度起则再次递增的合同约定。反诉原告要求确认2013年后年租金为255万元，并要求退还多收租金60万元，是对补充协议的断章取义，没有合同和事实依据。反诉原告对微信聊天记录截图的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该聊天记录仅能证明租赁合同的履行存在争议事实，证明不了反诉被告的证明目的。对于反诉原告主张的经济损失。反诉原告提交被反诉人发出的《致济南鞋业批发城业户一封信》、照片打印件一张(2019年12月原1张贴的济南鞋业批发城业户一封信的张贴照片)、天桥区政法委于2019年12月30日组织双方调解录音光盘一张，证明被反诉人采取断水、断电、撬门、撬锁、张贴发放传单等方式扰乱反诉人正常经营的事实。提交反诉人的客户撤离经营场所照片打印件四页及客户以往缴费凭证两页，证明反诉人的损失，在此主张5万元。反诉被告对《致济南鞋业批发城业户一封信》真实性无异议，但对其证明目的有异议，此封信是在双方解除租赁合同后，被反诉方依法依规的接收自有财产，在接收过程中，与实际承租业户及反诉方及本诉的各被告方，也未发生任何暴力冲突，在接收涉案标的物后，为了维护业户利益及市场秩序，本案出租人依法向各业户对相关事项进行告知是合理合法的，行使自己的所有权人的权利。张贴的照片无法确定拍照时间及地点，但是出租方却有张贴此一封信的行为。此照片不能实现反诉人的证明目的，相反能证明出租方依法依规对商场进行接收，在事先履行了告知义务后，才进行了实际接收行为。不仅没有过错，且起到了稳定业户经营和维护市场秩序的作用。对光盘录音的真实性及证明目的均不予认可。对客户撤离经营场所照片及客户以往缴费凭证真实性及证明目的均有异议，照片不能确认拍照时间及地点相关的主体。对客户以往缴费凭证的真实性及证明目的均有异议。对于减免反诉人2020年两个月租金42.5万元的请求。反诉原告认为，因2020年新冠状病毒是不可抗力，各级政府鼓励国有企业及部分事业单位对于租金采取减免的方式，对于业主进行扶持，客观上，金瑞公司正常经营确实因疫情影响造成损失，而周边市场已经做出了相关的减免举措。反诉被告认为，根据合同法第九十六条的规定，标山居委会发出解除合同通知后“合同自通知到达双方时解除”。双方租赁合同已经解除，承租人拒不交还租赁房屋、场地，属于非法占用，应赔偿出租人占用损失。该赔偿系因承租人过错造成，不能藉由疫情而免除其责任。本院认为，本案庭审中，被告邵仙丹、邵祥苗明确已经退出了本案租赁关系，且杰灵公司亦与金瑞公司签订了转让合同，再结合原告标山居委会出具的备案证明及金瑞公司法定代表人季瑞彩实际交纳租金及原告方向金瑞公司开具租金发票的事实，能依法确认本案租赁关系的合同相对方是标山居委会、标山公司与金瑞公司。二原告与被告金瑞公司形成租赁合同法律关系，是当事人真实意思表示，金瑞公司在租赁场地从事合法经营，合同双方均应按照约定全面履行合同义务。关于原告主张的租赁合同及其补充协议的解除及其违约金的赔偿。对于2019年的租金，从交纳数额上，按照2007年4月6日《租赁合同》约定，2019年全年租金应为225.75万元，按照2012年11月27日《补充协议》约定，2019年全年租金应为255万元，而金瑞公司实际交纳的2019年费用为275万元（包括2020年2月21日补交的35万元和2020年2月25日补交的20万元）；从交纳时间上，在租赁合同及其补充协议中均载明了每年租金分四次平均交纳，每三个月支付一次，在第一个月的月初交纳，且凭发票结算支付，但从原被告双方陈述的2013年至2018年的租金交纳及发票开具的数额和时间看，双方均未严格按照合同约定遵守执行；从2010年9月15日的《租赁合同补充协议》看，该协议约定的每年向原告方交纳的55万元系补助金，现原告将其计算为租金，没有事实和法律依据。综上，金瑞公司已经足额交纳了租赁费，履行了合同约定的交纳租金义务，故对原告方要求解除租赁合同及其补充协议并支付500万违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付后期占有使用费的诉讼请求，因对原告主张解除本案租赁合同及其补充协议的诉讼请求不予支持，被告金瑞公司应当按照约定及时支付后期租金而非房屋占用费，故对原告方要求支付房屋占用费的请求，本院亦不予支持。关于反诉原告要求确认本案租赁合同及其补充协议继续有效的诉讼请求。本案租赁合同及其补充协议是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，但对于租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故本院依法确认本案租赁合同及其补充协议在二十年租赁期内合法有效。关于反诉原告要求反诉被告开具欠开的145万元租赁费发票的诉讼请求。双方当事人均认可2019年反诉被告仅向反诉原告开具了110万元的发票，而反诉原告已向反诉被告实际交纳了275万元，现反诉原告要求反诉被告向其再行开具145万元租赁费发票，有事实依据，本院依法予以支持。关于反诉原告要求确认双方租赁合同的年租金为255万元的诉讼请求。本院已依法确认双方的租赁合同及其补充协议在二十年租赁期内合法有效，而租金条款已在上述租赁合同及其补充协议中作出明确约定，反诉原告的该项诉请系重复主张，本院不予以支持。关于反诉原告要求退还多交纳租金的诉讼请求。从2010年9月15日的《租赁合同补充协议》看，该协议约定承租方每年向原告方交纳55万元补助金，该补助金系赠与性质，亦能看出双方存在事实上的赠与关系，根据法律规定，对于已经实际交付的赠与财产，当事人没有正当理由，要求返还的不应支持，另外，上述费用的发生持续数年，现反诉原告以家庭不和、管理混乱为由主张交纳数额错误，亦不符合常理，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。关于反诉原告主张经济损失25万元的诉请。反诉被告对此不予认可，且反诉原告亦未提供有效证据证明损失的数额，故对该项诉讼，不应予以支持。关于反诉原告要求反诉被告减免两个月房租的诉请。本案双方争议的主要焦点问题系合同是否已于2019年12月4日解除，而反诉原告该项诉请系以双方合同应当继续履行为前提，要求减免的租金亦是在反诉被告主张的合同解除之日之后2020年的金额，对此，本院认为该请求应在确定双方合同是否解除的前提下再视双方的实际履行情况并结合疫情影响再进行处理为宜，现反诉原告在其所依据的事实尚未最终确定的情况下提出该项反诉请求，本院不予支持，反诉原告可在上述先决条件最终确定后另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、驳回原告济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司的诉讼请求；二、反诉原告济南金瑞市场开发有限公司与反诉被告济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司之间的租赁合同及其补充协议在20年租赁期内合法有效；三、反诉被告济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司于本判决生效之日起10日内向反诉原告济南金瑞市场开发有限公司开具欠开的租赁费发票145万元；四、驳回反诉原告济南金瑞市场开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费51053元，财产保全费5000元，均由原告济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司负担。反诉案件受理费22144元，由反诉原告济南金瑞市场开发有限公司负担20000元，由反诉被告济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会、济南标山（集团）有限责任公司2144元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  张清国审判员  曹新建审判员  朱广民二〇二〇年九月十一日书记员  马丽香