北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初42691号原告：臧怀成，男，1973年12月4日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：赵晨华，北京京益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王心月，北京京益律师事务所实习律师。被告：张洪良，男，1979年1月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：许淑敏，女，1952年8月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张洪良（许淑敏之子），男，1979年1月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告臧怀成（以下简称原告）与被告许淑敏、张洪良（以下合述时简称二被告，分述时分别简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵晨华、张洪良（亦为许淑敏之委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令二被告返还租金6946500元；2．二被告向原告支付违约金（其中一部分以3473250元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月2日起计算至清偿之日止，另一部分以3473250元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月2日起计算至清偿之日止）。事实和理由：原告自2015年开始和二被告建立房屋租赁合同关系，原告承租二被告位于北京市朝阳区XX村的房屋，期间共支付租金9398692元。2017年因北京市整体规划要求，原告所承租的房屋被列入腾退拆迁范围。原告和二被告本着友好协商的原则，于2017年12月26日签订《解除协议》，约定双方自2017年12月1日解除《租赁经营合同》《补充协议》及《出租协议》，二被告向原告退还租金6946500元，并约定了租金退还的时间。但解除协议签订后二被告未依约向原告退还租金，经原告多次催要，二被告无故拖延。现原告诉至法院，望判如所请。二被告共同辩称，同意退还租金，但数额不是6946500元，因为原告一直还占有使用房屋，这两年的租金都没收，张洪良于2017年9月还给过原告25万元，原告出具了收条。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月1日，原告（承租方、乙方）与张洪良（出租方、甲方）签订《租赁经营合同》，约定：乙方承租甲方位于XX15组中心西侧的房屋（以下简称15组房屋），北邻15组中心马路，东邻车磊大院，南邻于志刚大院，西邻于志刚大院，占地面积815．36平方米，建筑总面积1600平方米，主体为框架楼板3层楼房建筑共57间房；租赁年限6年，自2015年9月1日起至2021年8月31日止，租金每间763元，57间房每年租金521892元，付款方式为6年一次性付清，共计3131352元；甲方应保证乙方租赁资产的正常使用，如遇村占用土地或合同终止收回时，甲方按照租期剩余时间算清剩余租金向乙方退回余款，不再以任何方式退款，乙方清算完将所有不动产归还甲方。该合同还对其他事项进行了约定。2016年10月1日，原告与张洪良签订《补充协议》，约定对原告原承租的15组房屋进行加盖，加盖三层23间，加盖部分的租赁年限为4年11个月，自2016年10月1日起至2021年8月31日止，租金每间763元，共23间，每年210588元，一次性付清，共计1035340元；其余事项与主合同相同。2016年11月11日，原告（乙方）与张洪良（甲方）签订《出租协议》，约定：乙方承租甲方位于XXX（A区）XXX院内（***楼上三层）的房屋（以下简称***房屋），总建筑面积3160平方米，主体为砖混结构，共计109间房；租赁年限5年，自2017年3月28日起至2022年3月27日止；租金每间每月800元，109间房每年租金为1046400元，付款方式为一次性付清共计5232000元；冬季取暖第一年按承租方实际需要供暖房间的总量收取，每间每月200元，第二年以后（含第二年）全体房间按当时实际发生的总量整体收取；甲方保证乙方租赁资产的正常使用，如遇村占用土地或合同终止收回时，甲方按照租期剩余时间算清剩余租金向乙方退回余款，不再以任何方式退款，乙方清算完将所有不动产归还甲方。上述《租赁经营合同》《补充协议》及《出租协议》约定的全部租金原告均已向张洪良交纳。2017年12月26日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《解除协议》，约定：许淑敏与北京市朝阳区XX村经济合作社签订了《租赁合同》，许淑敏承租位于XX15组中心西侧占地面积为815．36平方米的土地，此后在土地上修建了房屋，并于2015年9月1日以张洪良的名义与乙方签订《租赁经营合同》，约定将57间房屋出租给乙方使用；2016年10月1日，张洪良与乙方签订《补充协议》，约定甲方将加盖的23间房屋出租给乙方使用；张洪良与乙方于2016年11月11日签订《出租协议》，约定甲方将***房屋出租给乙方使用；现遇XX村土地腾退，双方就上述协议解除事宜达成一致：自2017年12月1日解除《租赁经营合同》《补充协议》及《出租协议》，双方互不承担违约责任；双方共同确认，甲方应退还乙方租金6946500元；甲方承诺于2018年6月1日前退还50%租金，即3473250元，2018年12月1日退还剩余50%租金，即3473250元；根据XX村腾退政策，甲方在承租土地上建造的房屋及基础设施将获得腾退补偿款（具体数额以甲方与腾退人签订的腾退补偿协议为准），甲方同意，如果腾退人向其下发腾退补偿款时，其尚未还清乙方租金，则甲方将向腾退人出具承诺书，申请腾退人将腾退补偿款直接支付给乙方，用于冲抵甲方应当向乙方退还租金中的等额部分；如果腾退补偿款的数额大于甲方欠付乙方的租金，那么差额部分归甲方所有，如果腾退补偿款的数额小于甲方欠付乙方的租金，那么甲方应就差额部分继续向乙方履行偿还义务；如甲方未按本协议约定按时足额向乙方退还租金，自逾期之日起，甲方按照同期银行贷款利率的标准向乙方支付逾期违约金；除本协议项下租金外，甲乙双方就水、电、供暖、通讯等其他费用均已结清，双方之间再无其他争议。张洪良称，其曾于2017年9月给付原告25万元，要求从原告主张的款项中扣除，但其对此未提交证据佐证，亦未解释为何在《解除协议》签订前给付的25万元应从《解除协议》约定的款项中扣除。经查，15组房屋系许淑敏于2014年7月8日与北京市朝阳区XX村经济合作社签订《朝阳区XX乡农村集体资产租赁经营合同书》承租而来，约定租期五年，自2014年8月18日起至2019年8月17日止，年租金54000元。张洪良称，其至今仍向XX村经济合作社交纳15组房屋的租金，但对此其未提交证据佐证。原告称《解除协议》签订后，二被告未按照约定支付协议约定的款项，故其并未实际腾退15组房屋，15组房屋目前仍由原告占有使用，期间原告未向张洪良交纳租金。张洪良对这一事实予以确认，并称XX村经济合作社考虑到二被告欠付原告大额租金未返还，故允许原告继续使用15组房屋，以补偿原告的损失。经查，XX村经济合作社并未与原告就15组房屋签订任何书面协议。另查，案外人王某某于2012年12月28日与XX村经济合作社签订《朝阳区XX乡农村集体资产租赁经营合同书》，承租了面积为8526平方米的场地，租期五年，自2012年12月15日起至2017年12月14日止，年租金60万元。经我院到XX村经济合作社调查，王某某已与XX村经济合作社签订《租赁解除协议书》，约定于2017年11月1日解除上述《朝阳区XX乡农村集体资产租赁经营合同书》，王某某应于2017年11月30日前将场地返还XX村经济合作社。另经核实，王某某与宋某某系夫妻关系。张洪良提交其与王某某于2015年5月13日签订的《房屋租赁合同书附加协议》，张洪良承租王某某建筑面积为6200平方米的场地，租期十年，自2014年1月1日起至2023年12月15日止，年租金270万元。张洪良称，上述协议所涉及的房屋即王某某从XX村经济合作社承租的场地的一部分，后其又将其承租的房屋出租给原告，即涉案《出租协议》所涉的***房屋。原告称《解除协议》签订后，其与宋某某达成口头约定，由原告继续使用***的房屋，并按照年租金80万元的标准向宋某某支付租金，后在2019年9月1日，原告与宋某某终止了租赁关系，原告称系宋某某强行要求原告搬离，对于以上事实原告未提交证据佐证。经询，二被告表示，15组房屋及***房屋均无相应的建设规划审批手续，原告在接到法院询问后，未答复法院涉案房屋是否有合法的建设规划审批手续，亦未向法院提交涉案房屋的建设规划审批手续。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故本院确认原、被告就涉案房屋签订的《租赁经营合同》《补充协议》《出租协议》及《解除协议》均应认定无效。现原告要求二被告依照《解除协议》支付相关款项并给付违约金，本院不予支持。关于原告要求二被告返还租金的请求，《租赁经营合同》《补充协议》《出租协议》及《解除协议》虽为无效，但原告仍应支付实际占有使用房屋期间的占有使用费。现二被告认可原告已经实际交纳了《租赁经营合同》《补充协议》及《出租协议》约定的全部租金，根据庭审查明的事实，15组房屋于2015年9月1日交付原告使用，原告至今未予腾退，二被告应退还的租金无法确定，待相关费用具备确定条件后，原告可另行起诉；***房屋于2017年3月28日交付原告使用，原告使用至2017年11月30日（二被告未提交证据证明此后原告对该处房屋的使用与本案有关，故不在本院考虑范围之内），参考《出租协议》约定的租金标准计算，张洪良应在合理期限内返还原告使用费4525680元，相应的合理期限本院认为以双方签订《解除协议》后6个月为宜。因张洪良至今未返还该笔款项，故应当支付利息，利率标准本院认为以中国人民银行同期存款利率计息为宜。因《解除协议》无效，许淑敏无需对上述款项的返还及利息的支付承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张洪良于本判决生效之日起七日内返还原告臧怀成房屋占有使用费4525680元，并支付该笔款项自二○一八年六月二十七日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息；二、驳回原告臧怀成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60426元，由原告臧怀成负担17421元（已交纳）、被告张洪良负担43005元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 赵 靓审判员 云 凝审判员 王 楠二〇二〇年九月二十七日书记员 胡琪汶