江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初5643号原告：南京四方建设实业有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区建康路**。法定代表人：彭毅敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中奇，该公司员工。委托诉讼代理人：王可新，江苏致邦律师事务所律师。被告：肖爱兵，男，1988年12月5日出生，汉族，住湖南省衡东县。原告南京四方建设实业有限公司（下称四方公司）与被告肖爱兵房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四方公司的委托诉讼代理人王可新、刘中奇，被告肖爱兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告四方公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租赁合同中的租金、管理费等各项费用合计18865.31元；2、判令被告承担违约责任，支付原告解约赔偿金73568.2元、迟延履行违约金5255.68元；3、判令被告支付原告律师费6639元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月，原告四方公司与被告肖爱兵签订一份《鹏欣水游城租赁合同》，合同约定被告经营原告四方公司位于南京水游城的F4L04店铺，面积88平米，用途零售，店铺名称乐潮社，营业范围创意家居、饰品、礼物等，期限自2019年5月10日至2021年5月9日，并约定月最低保证租金按照4.5元/日/平方米×面积×30.4日及抽成租金等内容。被告乐潮社店铺在开业后，由于经营业绩不佳，未及时补缴欠缴租金管理费等费用。自2019年9月开始，每月欠缴租金管理费等各项费用。2019年11月19日被告提出降租，原告在11月22日回复不认可其理由。12月5日被告发出撤店沟通函，希望提前撤店。12月6日，原告回复，按照合同18.1条约定，被告必须在承担违约金的前提下，才可提前解约，并签订解约意向书。鉴于被告2019年9月至2019年12月欠缴租金等费用合计43852.53元，原告在2020年1月10日发出催缴函。被告在2020年1月18日签收该催缴函，但被告仍未履行付款义务。鉴于被告拖欠租金等款项超过一个月，按照合同约定被告行为已构成根本违约。2020年3月2日原告向被告发出解约通知书，被告除应立即支付租金等费用18865.31元外，根据合同约定，还应承担违约责任，支付违约金73568.2元，支付迟延履约违约金5255.68元。另根据合同约定，因乙方违约，还应承担甲方支付的律师费6639元等各项费用。经原告核算，被告应支付费用：（1)租金管理费等费用18865.31元、(2)违约金73568.2元、（3)迟延履约违约金5255.68元、（4)律师费6639元；以上合计104328.19元。为维护原告的合法权益，故诉至法院要求处理。被告肖爱兵辩称:催缴函中的租金费用不知原告如何计算，当时原告工作人员李佳发给被告的解约函中租金只有12000元，关于违约金，是可以用保证金抵扣，被告不知7万多元的赔偿金是如何计算的，被告与原告沟通过程中，原告有三个工作人员与分别被告沟通（李佳、周娟、陈颖），被告与周娟沟通，是由于门店经营不佳，导致无法支付租金，自2019年6月开业至12月一直亏损，到2019年12月31日申请闭店，周娟说商场要结算2019年费用，让被告配合延期，然后走闭店流程，被告当时支付了7万多元的费用，在沟通撤店时被告说未审批下来，不能解除，说要支撑到2020年1月16日，再次沟通时又让被告支撑到2020年2月底，闭店就一直被原告无限延期，被告当时也表示最晚只能支撑到2020年1月19日，告知周娟时，周娟并未回复信息，后与被告工作人员李佳沟通也无果，被告是在2020年1月19日撤店。被告已交了7万多元的费用，不存在还欠原告4万多元的费用。对于律师费，被告不予认可。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年5月，原告四方公司与被告肖爱兵签订一份《鹏欣水游城租赁合同》，合同约定，被告肖爱兵租赁原告四方公司位于南京市，面积88平米，用途为零售，店铺名称为乐潮社，营业范围为创意家居、饰品、礼物等，租赁期限自2019年5月10日至2021年5月9日，并约定月最低保证租金按照4.5元／日／平方米×面积×30.4日计算（12038.4元／月），乙方自本合同签订之日起10日内向甲方支付第一期租金，之后于上期租期届满前第10日支付下期租金（第27条）。管理费为2.5元／日／平方米（6688元／月），保证金为37453元。合同约定，乙方（被告）租金、管理费、其它费用以及保证金等对甲方所负的债务，超过应付款当日起算1个月仍未付时，甲方（原告）发出整改通知七日内未改正的，甲方有权解除合同，并通知乙方承担相关违约及赔偿责任，乙方在收到甲方书面通知后在三个工作日内，未向甲方提出书面异议的，视为乙方接受甲方的解约及索赔要求（第14条）。乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约请求，但是，应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金（根据过去1年的平均月租金算定，第18条）。乙方应付的租金、管理费、其它费用以及保证金等所欠甲方债务，未及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的迟延履行违约金（第32条）。因乙方违反本合同第14条的规定，使得甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额之总和的违约金，作为本合同解约赔偿金（第33条）。若因乙方原因致使甲方提起诉讼或仲裁的，乙方应当承担甲方因追索本合同产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费用等（第44条）。合同签订后，被告交纳了37453元保证金。2019年9月起至2020年1月，原告每月向被告发送租赁结算单，将每月应缴纳的数额及明细告知被告。2019年11月13日，被告向原告发送催缴函，告知被告应付款项合计为81913.61元，并提示被告合同约定的违约责任及应承担的法律风险。2019年11月19日，被告向原告发函，提出因店铺经营困难，要求降低租金等请求，2019年11月22日，原告回函被告对被告提出降低租金等请求不予同意。2019年12月5日，被告向原告发出撤店沟通函提出撤柜，并期望合作时间提前至2019年12月31日止。次日，原告就被告提出撤店申请回函被告，原告表示被告提出解除合同应按双方约定支付73568.2元的违约金，否则双方应按照签订的合同继续履行，直到期满为止。2019年12月底，被告又支付部分租金，但未能全部结清之前的所有欠款。2020年1月10日，原告再次向被告发函，告知被告截止2019年12月31日被告尚欠原告各项费用43852.53元及迟延履行违约金7956.56元，以上合计51809.09元，并要求被告在收到函件后立即支付，如欠款超过一个月，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。2020年1月18日，被告在该催缴函上签字确认。2020年1月19日，被告单方撤店。2020年3月6日，原告向被告邮寄解约通知书，告知被告如下：1、自2020年1月19日起正式解除双方签订的《鹏欣水游城租赁合同》；2、被告收到本函件后七日内撤除场内道具并恢复原状，否则残留物品视为抛弃物，原告有权对之进行任意处分；3、截止2020年1月19日，被告欠原告租金、管理费等共计18865.31元；4、另外根据合同约定，被告应承担的违约金为73568.2元，合计欠款计92433.51元。根据原告提供的证据，被告于2020年3月8日签收邮件。2020年5月7日，原告再次邮寄解约通知书，根据原告提供的的证据被告系拒收。后被告仍未交纳以上费用，故原告诉至法院要求处理，为此诉讼，原告委托律师并支付了6639元律师代理费用。审理中，经本院主持调解，双方均同意用保证金冲抵违约金后被告再支付原告26000元，但被告要求26000元要用货品冲抵，原告对此不予认可，致双方调解无果。以上事实，有《鹏欣水游城租赁合同》、租赁结算单、催缴函、撤店沟通函等证据以及原、被告双方陈述为证。本院认为，原、被告双方签订的《鹏欣水游城租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行权利承担义务，合同履行期间，被告未按约给付租金及相关费用并单方提出解除合同，显属违约，故其应当按合同约定支付未给付的租金等费用并承担违约责任。合同解除后，被告尚欠原告租金管理费等合计18865.31元应当给付。根据合同约定，因乙方原因解除合同的，乙方应向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额之总和的违约金，作为本合同解约赔偿金（保证金37453元+三个月的租金36115元）。因被告已缴纳保证金37453元在冲抵解约赔偿金后，被告还应当给付原告解约赔偿金36115元、迟延履行违约金5255.68元，合计42754元。本院考虑到原告的违约情况及双方调解意见，酌定被告再支付原告15000元。原告支付的律师费6639元系因被告原因引起诉讼产生的费用，根据合同约定应由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告肖爱兵于本判决生效之日起十日内给付原告南京四方建设实业有限公司租金、管理费等合计18865.31元；二、被告肖爱兵于本判决生效之日起十日内给付原告南京四方建设实业有限公司解约赔偿金、迟延履行违约金合计15000元；二、被告肖爱兵于本判决生效之日起十日内给付原告南京四方建设实业有限公司律师费6639元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193.5元，保全费1070元，合计2263.5元由被告负担（原告已预交，被告在给付以上款项时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  张立旺二〇二〇年九月二十二日见习书记员  孙文莉