西藏自治区林芝市巴宜区人民法院民事判决书（2020）藏0402民初400号原告（反诉被告）：李玉良，男，1981年11月出生，汉族，户籍地吉林省蛟河市，外来经商人员，住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。        被告（反诉原告）：林芝睿晟商贸有限公司，住所地西藏自治区林芝市巴宜区×××，统一社会信用代码×××。        法定代表人：孙某，系该公司执行董事兼总经理。        委托诉讼代理人：伍小容，西藏昂秀律师事务所律师。        委托诉讼代理人：崔召民，西藏昂秀律师事务所律师。        原告（反诉被告）李玉良与被告（反诉原告）林芝睿晟商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李玉良、被告（反诉原告）林芝睿晟商贸有限公司委托诉讼代理人伍小容、崔召民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告（反诉被告）李玉良向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告签订的《商铺管理服务合同》（以下至判决主文前简称“《合同》”）；2．判令被告退还原告保证金54，000元；3．判令减免原告向被告应付2020年1月24日至2020年3月18日期间（共计53天）的租金44，694元；4．本案诉讼费用由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：判令被告向原告支付三相电购买及安装费15，996元。事实和理由：原被告于2019年3月18日签订《合同》，约定：被告向原告提供坐落于林芝市××园用于原告经营餐饮服务，合同期限为5年，自2019年3月18日起至2024年3月17日止，租金支付方式为一年一付。原告于签订合同之前向被告支付了保证金54，000元。原告因疫情防控完全无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，疫情亦导致经营收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，资产折损严重。新冠疫情属合同履行过程中的情势变更，基于公平原则，故请求解除《合同》。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉。        被告（反诉原告）林芝睿晟商贸有限公司辩称，原告逾期未支付下一年度租金、单方违法解除合同，应承担违约责任；原告已于2019年底停止营业，林芝市往年同期亦比较冷清，收入普遍较低，原告收入减少不符合最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六条的规定，不属于情势变更范畴，原告不享有合同法定解除权。此外，因原告违法解除合同致使被告损失了75天的租金，损失金额为41，477元。故，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。        被告（反诉原告）林芝睿晟商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金55，404元；2．判令反诉被告向反诉原告支付商管费损失42，037.5元；3．判令反诉被告向反诉原告支付本案律师费5，000元；4．本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年3月18日签订了《合同》，约定反诉原告将尚城花园项目办公楼1层106-111号商铺提供给反诉被告使用，按照《合同》第3.3.3条的约定，2020年度商管费缴纳时间为前一个计收年度到期日60个工作日前，即反诉被告应在2020年3月18日前的60个工作日前足额支付商管费，但反诉被告并未按约支付。《合同》第5.2条约定，反诉被告逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，应按逾期支付款项的0.3％支付逾期付款违约金，暂以2020年1月18日为缴款起算时间，计算至2020年3月18日，延期付款违约金共计55，404元（计算方式为：307，800元×0.3％×60天）。因反诉被告2020年3月18日突然提出解除合同，并将商铺钥匙交还给反诉原告，反诉原告只能另行招商，多投入了人力资源，增加了成本，且为了防止商铺空置扩大损失，反诉原告经与新招商户进行沟通后给予了一定免租期，因反诉被告违约解除合同致使反诉原告损失商管费42，037.5元，计算方式为：177㎡（总租赁面积270㎡-反诉被告转租给白杨经营超市的93㎡）×95元／㎡／月÷30天×75天（2020.3.19-2020.6.2）=42，037.5元。        另，根据《合同》7.1条约定，因反诉被告违约导致反诉原告多承担了律师费、诉讼费，此诉讼成本费用按约应由反诉被告承担。综上，为维护反诉原告的合法权益，特依法向人民法院提起反诉。        原告（反诉被告）李玉良辩称，其要求解除合同系受疫情影响，属情势变更，合同目的无法实现并非违法解除合同，反诉原告的反诉请求没有法律依据，应该予以驳回。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：        原告提供的证据：1．《合同》原件一份、《收据》原件二份，欲证明原被告于2019年3月18日签订《合同》约定了出租房屋位置、租赁期限、租金及支付时间、双方权利义务、违约责任等内容，原告依约向被告交纳第一年度租金307，800元、保证金54，000元，现因情势变更，导致合同目的无法实现，应该解除合同、减免2020年1月24日至2020年3月18日期间的租金44，694元，并退还保证金54，000元，被告对该组证据的真实性予以认可，但对原告的证明目的不予认可，本院将结合案件事实在本院认为中加以分析认定；2．《照片》打印件四份，欲证明因疫情导致原告生意惨淡。本院认为，该照片拍摄时间不详，无法反应疫情对其经营餐饮造成的影响之大小，故对该组证据的证明目的，本院不予采信；3．《收款收据》原件一份，欲证明原告经被告许可安装三相电，被告应对该支出承担付款责任。本院认为，经查，原被告并未对交付的租赁物是否装有三相电作出约定，且三相电的安装属于原告装饰装修的内容，该组证据无法证实其主张，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。        被告提供的证据：1．《不动产权证书》复印件一份，欲证明诉争房屋权利人系被告，被告为本案适格主体。本院认为，该证据真实、合法，且与本案关联，可以作为认定案件事实的依据，故对该组证据，本院予以采信；2．《合同》原件一份、视频、音频光盘各一份，欲证明原告单方解除合同系违约，非因疫情影响，被告无需向其退还押金54，000元，同时原告违约，应向被告支付违约金55，404元。原告对该组证据的真实性予以认可，但对被告的证明目的不予认可，本院将结合案件事实在本院认为中加以分析认定；3．《收据》原件二份、阿宝《商铺管理服务合同》原件一份、企业注册信息打印件二份，欲证明被告为了防止损失扩大将案涉房屋108-111号已另行出租给案外人阿宝，原告将106-107号房屋转租给案外人白杨。本院认为，原被告双方均对原告退还108-111号房屋无异议，经查，被告亦另行与案外人阿宝、白杨签订租赁合同，其与案外人如何约定与本案无关，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        2019年3月，原（乙方）被告（甲方）达成房屋租赁合意，2019年3月18日，双方签订《合同》，约定：被告将位于林芝市××园商铺出租给原告，约定：租赁期限五年，自2019年3月18日起至2024年3月17日止，房屋建筑面积270㎡，租金95元／㎡／月，租金按照年度计收，前三个年度租金为307，800元／年，第四年度起租金随市场行情予以调整后再行确定。合同第三条3.1.1：“乙方应于本合同签订之日或之前向甲方支付合计54，000元（大写伍万肆仟元整）作为保证金。合同终止时，甲方应在合同终止日后乙方办理完毕相关手续九十天内在无需向乙方索赔或索赔完成的前提下，将保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方，乙方开具相应的收据。”；合同第三条3.1.2：“保证金作为乙方遵守本合同及全部附件有关约定和履行义务的保证。若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以保证金抵付乙方所欠款项或赔偿损失或按本合同约定没收保证金。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起七日内不足保证金。乙方无权以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。”；合同第五条5.2：“在合同期内，乙方与勇气支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付款项的0.3％支付延期付款违约金。逾期超过十五天的，甲方有权解除本合同。乙方已支付的所有商管费以及保证金和其他费用均不予退还。如果不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额”。合同第七条7.1：“…，与本合同有关的争议，…，因此产生的诉讼成本包括但不限于保全费、鉴定费、公证费、诉讼费和律师费等均由败诉方承担。”，同时约定了续租、变更解除合同以及不可抗力因素造成一切损失，甲乙双方自行负责。合同签订后，原被告双方均按合同约定履行了各自的义务。2019年3月11日，原告向被告支付第一年度租金307，800元、保证金54，000元。        2020年1月底，新冠疫情爆发蔓延，2020年1月27日，西藏自治区启动重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应；同日，林芝市新型冠状病毒感染的肺炎联防联控工作领导小组办公室发布通告，对辖区内所有景区（点）、宗教活动场所（大小寺庙）、文化娱乐场所暂时关停。        另查明，2019年3月18日，原告承租被告所有的106-111号房屋后，将106-107号房屋转租给案外人白杨，现被告与案外人白杨已另行签订了租赁合同。2019年3月18日至2020年3月18日期间，原告实际承租的房屋为108-111号，房屋面积为177㎡。2020年3月18日原告将案涉房屋108-111号钥匙交予被告，即日腾退房屋，返还被告。        再查明，被告于2020年4月2日将诉争房屋另行出租给案外人阿宝。        本院认为，原被告签订的《合同》有双方签名盖章予以确认，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。        第一，合同签订后被告依约向原告交付租赁房屋，原告遂进行装修并用于经营餐饮，直至2020年3月18日。依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第二条、第三条的规定以及最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。结合本案，在合同履行过程中，2020年1月底，新冠疫情爆发并在全国范围内蔓延，此情形已构成了合同履行过程中的不可抗力，但林芝市新型冠状病毒感染的肺炎联防联控工作领导小组办公室发布通告，仅对辖区内所有景区（点）、宗教活动场所（大小寺庙）、文化娱乐场所暂时关停，而原告所经营的系餐饮业，不属于政府强行要求关停的行业类型；案涉合同租赁期间至2024年3月17日止，且全国已在2020年3月中旬复工复产，故原告援引情势变更原则主张新冠疫情导致其合同目的无法实现、案涉合同无法履行，于法无据、于理不符，原告不享有案涉合同的法定解除权，但原告腾退房屋，系不愿再继续履行合同的意思表示，被告收回案涉房屋另行出租给他人，亦作出了同意解除合同的意思表示，对此本院予以确认。原告抗辩称，2020年1月其便与被告沟通解除合同事宜，被告于2020年2月便张贴公告另行招募承租人，但原告并未就其该抗辩意见向法庭提交相关证据，故对其该抗辩意见，本院不予采纳。        第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告向原告收取保证金54，000元，系为了约束原告更好地履行合同义务确保合同目的的实现，现原告仅履行了一年的合同义务便提前解除合同，属违约，应承担相应的违约责任，考虑到原告并未欠付被告租金、物管费、水电费等相关费用，且双方并未明确约定提前解除合同出租方即可没收全部保证金，依据公平原则及诚实信用原则，本院酌情认定以原告交纳保证金的30％作为向被告支付的违约金，其余37，800元应予退还原告，故对原告主张退还保证金54，000元的诉讼请求本院予以部分支持。另，新冠肺炎疫情确对我市餐饮业有所影响，结合双方履行合同的实际情况、原告违约程度，依据公平原则，本院认为可酌情由被告为原告减免租金十天，即270㎡×95元／㎡／月÷3=8，550元，故对原告主张减免租金44，694元的诉讼请求，本院予以部分支持。        第三，原告实际占有使用案涉房屋为一年，其已在《合同》签订之时足额预付了一年的租金，且并未拖欠其他费用。在原告意欲解除合同的情况下，其未再续交下一年度租金符合普通承租人的心理，且被告已于2020年3月18日收回案涉房屋并另行出租给他人，被告主张因原告延期支付下一年度租金故应承担违约责任55，404元的诉请请求，无事实和法律依据，本院不予支持。        第四，基于前述认定，原告仅存在一个违约行为即提前单方解除合同，为此，其已按照保证金的30％承担了相应的违约责任，被告再次主张因原告单方解除合同而导致的租金即商管费损失，属重复主张，且被告与案外人如何约定免租期系其对自己民事权利的处分，与本案无关，不应由原告承担该阶段商管费的损失，故对被告主张原告向其支付商管费损失42，037.5元的诉讼请求，本院不予支持。        第五，被告依据《合同》第7.1条主张原告应支付律师费5，000元，该条约定：“…，与本合同有关的争议，…，因此产生的诉讼成本包括但不限于保全费、鉴定费、公证费、诉讼费和律师费等均由败诉方承担”，本案本诉、反诉标的额总计217，131.5元，本院认定支持被告主张为16，200元，原告依据比例应承担律师费为373.05元，对被告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。        综上所述，当事人的合法权益应受法律保护。原被告双方已无继续履行《合同》的合意，均同意解除合同，本院予以确认；原告将案涉房屋交付被告使用，被告理应支付租金，但新冠疫情对原告经营餐饮业确有一定影响，酌情减免十天租金即8，550元，对原告的该诉讼主张本院部分予以支持；原告在不享有合同解除权的情况下提前单方解除合同，应承担违约责任，故对其要求被告退还保证金54，000元的主张，本院部分予以支持37，800元。原告主张的购买安装三相电支出费用，系装饰装修内容，应由其自行支出，故对该主张，本院不予支持。被告主张的逾期付款违约金、商管费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。被告主张律师费5，000元，从其约定，本院部分予以支持373.05元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第二条、第三条，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决如下：        一、解除原告（反诉被告）李玉良与被告（反诉原告）林芝睿晟商贸有限公司于2019年3月18日签订的《商铺管理服务合同》；        二、被告（反诉原告）林芝睿晟商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李玉良退还保证金37，800元；        三、被告（反诉原告）林芝睿晟商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）李玉良退还租金8，550元；        四、原告（反诉被告）李玉良于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）林芝睿晟商贸有限公司支付律师费373.05元；        五、驳回原告（反诉被告）李玉良的其他诉讼请求；        六、驳回被告（反诉原告）林芝睿晟商贸有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        本诉案件受理费1，296.9元，由原告李玉良负担772.78元，由被告林芝睿晟商贸有限公司负担524.12元；反诉案件受理费1，174.42元，由原告李玉良负担4.28元，被告林芝睿晟商贸有限公司负担1，170.14元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。        审判员    刘淑云二〇二〇年九月十七日法官助理    谢欣玫书记员    黎康