广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初8092号原告：凌秀敏，女，1988年12月21日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李松珊，广东坤展律师事务所律师。被告：郭丹妮，女，1987年6月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李伟良，广东任高扬律师事务所律师。原告凌秀敏与被告郭丹妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告凌秀敏的委托诉讼代理人李松珊，被告郭丹妮及其委托诉讼代理人李伟良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌秀敏向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《租赁合同》（编号：**）已于2020年5月28日解除；2.判令郭丹妮立即向凌秀敏支付全部拖欠费用，包括2020年4月租金6000元及滞纳金15900元（每逾期一日滞纳金为300元，自2020年4月8日起至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日），2020年5月租金6300元及滞纳金7245元（每逾期一日滞纳金为315元，自2020年5月8日起至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日），2019年10月1日起至2020年5月30日的物业管理费1391.2元，水电费用18.8元，凌秀敏因更换门锁支出费用260元，以上费用合计37115元；3.判令郭丹妮向凌秀敏支付合同违约金6300元；4.判令郭丹妮承担凌秀敏因诉讼支出的律师费8000元；5.判令郭丹妮承担本案全部诉讼费（迳付）。事实与理由：2019年4月17日，凌秀敏与郭丹妮签订《租赁合同》（合同编号：**），凌秀敏将其位于广州市黄埔区怡园小区*街*号*号房出租给郭丹妮经营托管教育使用。合同约定：租赁期限自2019年5月22日至2025年7月1日，其中郭丹妮应于每月1号支付当月租金，并按实际使用情况缴纳物业、水电等费用。逾期支付租金的，每逾期一日按月租金的5%计付滞纳金，逾期超过十日的视为根本违约，凌秀敏有权解除合同并要求支付一个月租金作为违约金。双方于合同签订当日已完成租赁物业交付，郭丹妮也一直正常使用租赁物业用于商业经营。但是，从2020年4月1日起，郭丹妮开始拖欠应付费用，包括但不限于2020年4月、5月的租金及产生的滞纳金，2019年10月至今的物业管理费、水电费等。其后，经凌秀敏反复催告，郭丹妮仍未支付前述拖欠费用，亦未到相关部门缴纳相关费用。2020年5月25日前后，凌秀敏甚至发现郭丹妮未经许可，擅自拆改变动房屋结构，擅自更换门锁拒绝凌秀敏进入租赁物业，更拒绝配合凌秀敏带中介现场看房等。凌秀敏认为，双方在平等自愿、协商一致基础上签署的租赁合同合法有效，合同内容对双方均具有法律约束力，因此郭丹妮长期拖欠租金，未及时缴纳物业管理费、水电费等费用，未经同意拆改变动房屋结构的行为，不仅违背了诚实信用原则和契约精神，也严重违反了合同约定，已构成根本违约，凌秀敏完全有权解除合同。此外，郭丹妮未经同意擅自更换门锁，拒绝凌秀敏进入物业的行为更是严重阻碍了凌秀敏作为房屋所有权人行使相关权利，故郭丹妮理应向凌秀敏承担相应的法律责任。望判如所请。被告郭丹妮辩称，1.关于合同解除，郭丹妮认为凌秀敏在2020年5月27日单方违约解除合同，郭丹妮根据诚信原则予以配合迁出，从行为上解除合同。2.关于拖欠费用，由于疫情影响，郭丹妮方无法开业，无法承担高额的租金，特与凌秀敏的母亲（即合同约定的收款方）进行协商，凌秀敏的母亲同意先交一半房租，待开学郭丹妮收到学生费用之后再补上，基于此事实郭丹妮认为双方就租金差额部分达成了附条件的补充协议。根据2020年5月19日的新闻发布会，培训机构是在6月2日之后才有条件复工，在6月2日之前双方补充协议的条件无法成就，凌秀敏在6月2日之前解除合同及相应的补充协议时条件未发生，郭丹妮无需承担租金补足的义务。若法院认为郭丹妮应承担该义务，请求法院减免郭丹妮2020年3月至5月的租金。3.关于滞纳金，郭丹妮不同意支付滞纳金。如前所述，郭丹妮不存在过错，双方已协商一致，凌秀敏主张的滞纳金缺乏事实依据。若法院认为郭丹妮存在过错应足额缴纳租金，则凌秀敏主张的违约金也远超民间借贷最高的利率，属于违约金过高的情形。4.关于物业管理费，由于双方对物业管理费的金额存在分歧，郭丹妮愿意在积极协商后缴纳相应的物业管理费。5.关于水电费，郭丹妮方认可水电费的金额，愿意缴纳。6.关于更换门锁的支出，由于凌秀敏在更换门锁前并未与郭丹妮进行有效的协商，郭丹妮没有明确拒绝交还钥匙，其更换门锁的行为是不必要的行为，不应由郭丹妮承担相关费用。7.关于合同违约金6300元，凌秀敏属于重复主张违约责任，不应得到法院支持，若法院支持该违约金，郭丹妮认为该违约金过高，请法院予以调整。8.关于律师费，没有法定与合同依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：凌秀敏为广州市黄埔区怡园*街*号*房（以下简称涉案房屋）的权属人，房屋用途为住宅，建筑面积123.16平方米。2019年4月17日，凌秀敏（出租方、甲方）与郭丹妮（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：**），约定：一、1.凌秀敏将涉案房屋出租给郭丹妮作为托管。2.租赁房屋建筑面积共111.27平方米，产权性质为个人。二、1.租赁期共6年，自2019年5月22日至2025年7月1日止。第三条1.每月租金6000元。2.房屋租金支付方式为转账，按每1个月为壹个支付期支付，由乙方于每支付周期开始前1日支付至甲方账户（户名：许美明）。3.押金为12000元，乙方应在支付第一笔租金时一并支付租赁房屋押金，租赁合同终止时，押金如数无息返还乙方，如租赁合同终止时，乙方尚有未支付的租金或者未报销的费用，则房屋租赁押金在抵扣应向乙方支付的租金和费用后，剩余部分应如数无息退还乙方。四、在租赁期限内，乙方实际使用的水费、电费、煤气费、物业管理费、其他费用应自行负担，并按规定向相关部门交纳，若乙方延期支付，相关违约责任由乙方承担。八、2.在租赁期内，甲方擅自解除本合同、提前收回该房屋的，甲方应返还租赁押金，并按照房屋一个月的月租金向乙方支付违约金，若支付违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应予以赔偿。九、2.如乙方未按本合同约定支付租房押金、租金，每逾期一日，甲方有权按日租金的两倍要求乙方支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权解除房屋租赁关系，并要求乙方支付一个月的租金作为违约金。十、6.补充条款（1）租金按每年递增的方式：2020年租金为6300元，2021年租金为6615元，超过天数按当天租金按天数收取。3.每月转款时间为当月1号，转款缓冲期5到7号，如过缓冲期还未转款，将按租金5%收取滞纳金。4.同意拆除房屋内装修（除承重墙外）。合同签订当天，郭丹妮向凌秀敏支付了押金12000元，双方办理了房屋交接手续。郭丹妮首次交租支付了2019年5月22日至6月30日的租金，此后按自然月缴纳租金。押金及每月租金均转至《房屋租赁合同》约定的许美明（系凌秀敏母亲）账户。郭丹妮自租赁涉案房屋后，通过微信与许明美沟通涉案房屋事宜。2020年1月底，郭丹妮通过微信联系许美明，以受新冠疫情影响为由请求减免房租，许美明答复无法减免，但可以推迟几天交租。2020年2月29日，郭丹妮再次通过微信联系许美明请求减免房租，许美明不予同意，但同意郭丹妮关于每月交一半房租，剩下的等开学收到学生费用再补交的提议。2020年4月24日，许美明向郭丹妮表示“我不想你太多损失，我们解除合同好吗？”郭丹妮邀请许美明见面详谈。2020年5月底，凌秀敏与郭丹妮协商涉案房屋事宜，凌秀敏与郭丹妮的短信往来显示：5月23日，凌秀敏表示将全面接管涉案房屋，告知郭丹妮其父母系代其管理，没有办法替其决定，并表明已约中介带客户看房准备卖房。当日下午，凌秀敏告知郭丹妮其发现郭丹妮未经其同意直接换了锁，郭丹妮已构成违约，希望郭丹妮配合中介看房或交付新钥匙，双方约定5月24日再次协商。5月25日，凌秀敏表示希望郭丹妮在2天内给出续租或退租的方案，双方协商未成。双方确认郭丹妮支付了2020年1月、2月的全额租金，3月、4月各一半租金，未支付5月租金。郭丹妮认为2020年5月22日前租金按6000元/月缴纳，从2020年5月22日开始按6300元/月缴纳，并认为2020年5月租金为6100元；凌秀敏认为2020年4月30日前租金按6000元/月缴纳，从2020年5月开始按6300元/月缴纳，2020年5月租金为6300元。2020年5月27日，凌秀敏向郭丹妮发出《律师函》，载明：郭丹妮从2020年4月1日起开始拖欠应付费用，包括但不限于2020年4月、5月的租金及产生的滞纳金，2019年10月至今的物业管理费、水电费等，经反复多次催告仍未支付，且擅自拆改变动房屋结构，擅自更换门锁，更拒绝配合凌秀敏转让物业，禁止凌秀敏带第三方现场看房等，通知：1.现正式解除双方于2019年4月17日签订的《租赁合同》;2.郭丹妮在收到本函后7日内，向凌秀敏清偿全部拖欠费用，包括2020年4月租金6000元及滞纳金、5月租金6300元及滞纳金、应付物业管理费、应付水电费用，合同解除违约金6300元。前述金额，最终以双方统计确认金额为准。3.郭丹妮在收到本函的7日内完成清场并进行恢复原状工作，将租赁物业（含正常使用的附属设施设备）交付给凌秀敏，若期满后物业内仍存放物品的，视为郭丹妮同意将物品交由凌秀敏处置。郭丹妮确认于次日收到该通知。郭丹妮陈述其于2020年5月30日搬离了涉案房屋，但未通知凌秀敏，并确认放弃涉案房屋留存物品的所有权。凌秀敏确认郭丹妮于6月2日前已经清场并交付房屋，但不清楚搬走的具体期限。凌秀敏还陈述其于6月2日自行更换了门锁后为方便郭丹妮继续清场，短信告知郭丹妮其留了备用钥匙在物业处，郭丹妮确认有收到该短信。郭丹妮认为凌秀敏的母亲许美明构成表见代理，并已与其达成补充协议，同意郭丹妮缓缴租金并在托管班复工收到托管费时补足租金，故其不构成拖延支付租金，凌秀敏应履行该补充约定，郭丹妮还提交了《广州市各级各类学校学生返校时间安排》证明受新冠疫情影响，其在2020年6月2日后才有可能复工，故凌秀敏发出解除合同通知属于单方违约行为，因郭丹妮已从涉案房屋搬走，故其同意解除合同，但请求减免2020年3月至5月的租金。凌秀敏认为租金变更支付约定属于对合同重大条款的变更，从郭丹妮与凌秀敏本人的短信记录可知在2020年5月23日前，双方就其他事宜进行过协商，郭丹妮对于租金延迟支付应当经过凌秀敏本人同意，郭丹妮迟延支付租金已构成违约。另外，凌秀敏提交了物业费截图、怡园小区服务中心上门收款专用单（凌秀敏称因未交费故未盖章）、电费截图证明郭丹妮未支付2019年10月至2020年5月期间的物业管理费（含垃圾费、路灯费）共计1391.2元（173.9元/月×8个月）、2020年4月及5月电费18.8元（9.42元+9.42元）。郭丹妮同意补缴物业管理费及电费，对电费金额予以确认，对物业管理费金额有异议，但其亦确认之前是按照1.5元/平方米缴纳。凌秀敏提交了收据主张因郭丹妮擅自更换门锁导致其支出换锁费用260元，要求郭丹妮予以支付。郭丹妮认为凌秀敏更换门锁前未与其协商，其未拒绝交还钥匙，故凌秀敏应自行承担换锁费用。凌秀敏还提交了《委托合同》及律师费发票证明为本次诉讼支出律师费8000元。以上事实，有《不动产权证》《房屋租赁合同》、银行及微信转账记录、微信聊天记录、短信、《律师函》《广州市各级各类学校学生返校时间安排》、物业费截图、怡园小区服务中心上门收款专用单、电费截图、收据、《委托合同》、律师费发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，凌秀敏与郭丹妮签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应诚信、全面履行。此次疫情是各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，双方当事人在此种形势下应互谅互让、共担风险、共渡难关，本院从公平原则出发，酌情处理本案。关于合同解除。郭丹妮租赁涉案房屋经营托管教育，因受疫情防控影响不能营业，其经营状况势必会受到重大影响。郭丹妮提交的微信聊天记录可显示自承租涉案房屋以来，其直接与凌秀敏的母亲许美明对接涉案房屋事宜，包括直接向许美明交租及协商减免租金，故2020年1月至4月期间，郭丹妮与许美明已就缓缴租金达成共识，此期间郭丹妮不存在无故迟延支付租金的情况。2020年4月底，许美明向郭丹妮表达了解除合同的意思，涉案房屋所有人凌秀敏亦出面直接与郭丹妮对接，可视为双方就交纳租金事宜重新进行协商，但未有结果，郭丹妮也未按先前约定缴纳2020年5月一半租金，确实存在迟延支付租金的过错行为。但考虑到系受疫情影响，对此不应予以苛责。凌秀敏以郭丹妮拖欠租金为由要求解除租赁合同，本院本不予支持，但鉴于郭丹妮已从涉案房屋搬离，并在庭审中同意解除合同，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除。对于解除合同的具体时间，虽然凌秀敏发出了解除合同的通知，但该解除通知并不发生法律效力，鉴于双方对郭丹妮实际搬离时间未达成一致意见，本院根据双方陈述酌情认定郭丹妮已于2020年5月30日搬离，双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月30日解除。关于租金及违约金。综合考虑郭丹妮租赁涉案房屋经营托管教育受到疫情影响的严重程度，本院酌情认定郭丹妮2020年3月至4月的租金各减免一半，故2020年3月及4月的租金，郭丹妮无需再补交。至于5月租金，本院酌情认定减免部分，应支付的金额为5000元。对于凌秀敏主张的逾期支付租金的违约金及解除合同的违约金，本院均不予支持。关于物业管理费、电费。庭审中郭丹妮同意支付其欠缴的物业管理费、电费，并对2020年4月及5月电费18.8元予以确认，本院对此予以确认。郭丹妮虽对物业管理费提出异议，但其确认之前亦是按照凌秀敏主张的物业管理费标准缴纳物业管理费，且凌秀敏亦提交了物业管理公司出具的收款专用单予以证实其主张，故本院对凌秀敏主张的费用予以支持，郭丹妮应向凌秀敏支付2019年10月至2020年5月的物业管理费共计1391.2元（173.9元×8个月）。关于更换门锁费用及律师费。凌秀敏在解除租赁合同后未与郭丹妮充分协商，更换门锁导致的费用应由其自行承担。凌秀敏请求郭丹妮支付律师费用，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告凌秀敏与被告郭丹妮之间的《房屋租赁合同》（编号：DJWY-YY20190417）于2020年5月30日解除；二、被告郭丹妮于本判决发生效力之日起七日内向原告凌秀敏支付2020年5月租金5000元；三、被告郭丹妮于本判决发生效力之日起七日内向原告凌秀敏支付2019年10月至2020年5月的物业管理费1391.2元、2020年4月及5月电费18.8元；四、驳回原告凌秀敏的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费543元，由原告凌秀敏负担475元，被告郭丹妮负担68元。上述案件受理费原告凌秀敏已预缴，被告郭丹妮在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告凌秀敏，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 李小伟二〇二〇年九月十四日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣