福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初6394号 原告：中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行，住所地福建省泉州市泉州市丰泽区泉秀路运通大厦一层，统一社会信用代码9135050375311079X3。 负责人：庄喜平，该支行行长。 委托诉讼代理人：郑珊蓉，女，该行员工。 委托诉讼代理人：吴晓丹，女，该行员工。 被告：赖梅连，女，1979年7月14日出生，汉族，住福建省永定县。 被告：赖炳成，男，1980年7月18日出生，汉族，住福建省永定县。 被告：泉州东华百希达发展有限公司，住所地福建省泉州洛江区万安开发区内，统一社会信用代码91350581768586248C。 法定代表人：苏碧山，该公司负责人。 原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行（以下简称农行丰泽支行）与被告赖梅连、赖炳成、泉州东华百希达发展有限公司（以下简称东华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。农行丰泽支行的委托诉讼代理人吴晓丹、被告赖梅连、赖炳成到庭参加诉讼，东华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 农行丰泽支行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令请求判令原告解除与三被告签订的《个人购房担保借款合同》;2、请求判令被告赖梅连立即偿还借款本金人民币449999.85元及相应的利息、罚息、复利（截至2020年6月12日共结欠利息、罚息、复利总计11010.64元，自2020年6月13日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付），本息合计461010.49元；被告赖炳成承担共同还款责任；3、请求判令原告对被告赖梅连、赖炳成提供的贷款抵押物即位于洛江区××街××街××北汇龙˙大江盛世Ｂ区4号楼207号房产享有优先受偿权；4、请求判令泉州东华百希达发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、由本案诉讼费及其他实现债权的一切费用由被告承担。庭审过程中，农行丰泽支行变更诉讼请求第二项为：请求判令被告赖梅连立即偿还借款本金人民币442500元及相应的利息、罚息、复利（截至2020年9月4日共结欠利息、罚息、复利总计16274.99元，自2020年9月5日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付），本息合计458774.09元。事实与理由：被告赖梅连、赖炳成因购买位于洛江区××街××街××北汇龙˙大江盛世Ｂ区4号楼207号房产向原告申请个人住房按揭贷款人民币60万元。2014年11月20日三被告与原告签订编号为×××77的《个人购房担保借款合同》，期限20年。原告为被告一、被告二提供借款人民币60万元，借款从2014年12月17日至2034年12月16日，利率按人行同期同档次人民币贷款基准利率执行。被告赖梅连、赖炳成自愿以洛江区××街××街××北汇龙˙大江盛世Ｂ区4号楼207号房产作为其借款合同项下债务提供抵押担保，原被告在泉州市洛江区房地产管理处办理了抵押预告登记手续（泉房预洛江区（洛）字第201403732号）。根据借款合同约定，被告应于每月按期归还贷款本息，然被告赖梅连从2020年1月开始结欠原告本息未及时归还，未按照借款合同的规定履行还本付息的义务，其行为已构成违约。截至2020年6月12日，被告一已偿还本金150000.15元，合同余额449999.85元。鉴于被告一、被告二行为已严重违反《个人购房担保借款合同》约定的义务，根据该合同第十一条的约定，原告有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，根据该合同的第九条的约定，原告有权要求被告三承担连带清偿责任。 赖梅连、赖炳成共同辩称，欠款属实，对罚息的计算方式不清楚，希望可以调解。 东华公司未作答辩。 本院经审理查明的事实与农行丰泽支行的陈述一致。另查明：1、赖梅连、赖炳成于2006年1月16日登记结婚。赖梅连、赖炳成作为借款人及抵押人与农行丰泽支行签订编号为“×××77”的《个人购房担保借款合同》。《个人购房担保借款合同》约定，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础执行；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。2、东华公司作为保证人与农行丰泽支行签订编号为“×××77”的《个人购房担保借款合同》。《个人购房担保借款合同》约定，保证方式为连带责任保证；保证期间为借款到期日起二年；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；本合同项下借款同时存在两个以上物的担保人的（含借款人提供物的担保），贷款人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。3、本案抵押物即址于泉州市洛江区××街××街××北汇龙˙大江盛世Ｂ区4号楼207号房产于2014年12月16日办理预售商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押登记。4、2014年12月17日，农行丰泽支行向赖梅连、赖炳成发放贷款60万元。借款凭证载明借款期限至2034年12月16日。贷款发放后，赖梅连、赖炳成未能依约按时足额还款付息，农行丰泽支行起诉后，赖梅连、赖炳成偿还借款本金7500元，截至2020年9月4日赖梅连、赖炳成尚欠农行丰泽支行借款本金442500元、利息15467.67元、罚息440.48元、复利3666.84元。 以上事实，有原告农行丰泽支行提供的共同还款承诺书、个人购房担保借款合同、单证补充协议、借款凭证、预购商品房抵押权预告登记、欠息、截至2020年9月4日的欠款数据及庭审中农行丰泽支行、赖梅连、赖炳成的陈述等为证。农行丰泽支行提供的上述证据具备形式真实性，赖梅连、赖炳成亦未提出异议，本院依法对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。东华公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院对上述事实予以确认。 本院认为，农行丰泽支行与赖梅连、赖炳成、东华公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。农行丰泽支行依约向赖梅连、赖炳成发放贷款，但赖梅连、赖炳成未能按时足额偿还借款本息，已构成违约，依法应承担违约责任。农行丰泽支行主张解除其与赖梅连、赖炳成、东华公司签订的《个人购房担保借款合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，赖梅连、赖炳成未按时足额偿还借款本息，东华公司亦未履行连带保证责任，足以认定其以自己的行为表明不履行主要债务，故农行丰泽支行关于解除合同的主张，于法有据，本院予以支持。农行丰泽支行诉请宣布合同项下的全部贷款提前到期并要求赖梅连、赖炳成清偿尚欠的借款本息、复利，具有事实与法律依据，本院予以支持。农行丰泽支行主张对赖梅连、赖炳成提供的抵押物享有优先受偿权，但本案抵押物双方办理的系抵押权预告登记，尚未办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，农行丰泽支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。农行丰泽支行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。农行丰泽支行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。东华公司自愿为赖梅连、赖炳成的上述债务提供连带责任保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。农行丰泽支行在保证有效期间内向东华公司主张权利，合理合法，应予支持。赖梅连、赖炳成对欠款事实没有异议，对罚息计算方式提出异议，未提供证据作证，不予采信。东华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行和被告赖梅连、赖炳成、泉州东华百希达发展有限公司于2014年11月20日签订的编号为×××77《个人购房担保借款合同》； 二、被告赖梅连、赖炳成应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行偿还借款本金442500元并支付截止至2020年9月4日的利息、罚息、复利16274.99元及自2020年9月5日起至贷款实际还清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为×××77《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利； 三、被告泉州东华百希达发展有限公司对被告赖梅连、赖炳成的上述债务承担连带清偿责任；被告泉州东华百希达发展有限公司自承担保证责任后，有权向被告赖梅连、赖炳成追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司泉州丰泽支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8181元，减半收取计4090.5元，由赖梅连、赖炳成、泉州东华百希达发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员  杨 伟 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  蔡洋洋 书 记 员  陈心茹 附本案引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。