天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初7727号原告：天津泓德物业服务有限公司，住所地：天津市武清区京滨工业园晋元道3号302室-6。法定代表人：李艳永，任该公司董事长。委托诉讼代理人：吴义超，男，该公司员工。被告：李珏，女，1983年9月29日出生，汉族，住北京市海淀区，现住北京市西城区。原告天津泓德物业服务有限公司（以下简称泓德物业）与被告李珏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泓德物业的委托诉讼代理人、被告李珏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津泓德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付欠缴物业服务管理费11396元，违约金11282.1元（暂计算期间：自2013年9月15日至2020年9月14日）共计22678.1元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年9月10日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定，由原告向被告所居住天津市武清区“英伦花园小区”39号楼2单元401室（建筑面积107.06平方米）提供物业管理服务。被告于每年1月1日前全额缴纳下年度物业管理服务费，按建筑面积每月每平米1.2元计算。逾期缴费的从逾期之日按每年度应缴费总额的0.3%缴纳违约金。协议签订后，原告按照协议约定提供了物业管理服务，被告到期之后拒不缴纳物业管理费及违约金，经原告多次催缴后仍未缴纳，根据前期物业管理服务协议第十条，违约责任第四小条，甲方违反本协议，不按本协议收费标准时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按年度物业物业管理费总额的0.3%加收违约金。甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉，物业公司已经多次联系被告以及短信通知，被告依然不缴纳物业费，就是被告既然买了房屋，交付了房屋并使用，属于恶意拖欠物业费，故成诉。李珏辩称，一、原告在提起本案诉讼即2020年7月20日前从未书面向被告催缴物业费，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定；二、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原告主张的费用中2013年7月20日至2017年7月20日的部分诉讼时效已过，原告对该时段相关费用的主张不应被支持；三、本案涉案住宅的开发商存在种种违约行为，被告常年在北京工作且工作繁忙，无法入住本案涉案住宅，购买该住宅并承担房贷近10年来都未曾入住，该住宅至今仍是毛坯状态。原告亦存在多项违反《前期物业管理服务协议》的行为，如未能及时维修小区内楼房共用部位（门禁无法使用），安全管理不足，绿化养护不足，保洁不当，乱收费（称业主水表坏了并让以高额费用更换）等，小区业主们怨声载道，入住率很低；四、原告在提供物业服务的过程中，对安全管理、公共设施维护、绿化、保洁等服务不到位且存在乱收费现象，其物业服务质量未达到相应标准，应减收部分物业费；五、被告并无拖欠物业费的恶意，被告从未入住小区，人在北京，小区交通非常不便，物业管理不善，居住环境差，被告在收到起诉状前从未收到原告的书面催缴通知；六、原告主张违约金计算标准明显违反公平原则和城市信用原则，当事人缔约地位强弱严重不等，且原告存在多项违约行为，因为原告对违约金的主张不应支持。按照原告的违约金计算标准，拖欠物业费与违约金是1:1的关系，违约金的标准明显畸高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告于2011年9月10日签订了《湾流墅小区前期物业服务协议》，该协议约定主要内容为：原告受小区开发商委托，在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效前为全体业主提供物业管理；被告系天津市武清区湾流墅小区39号楼2单元401房屋的业主，该房屋建筑面积为107.06平方米。原告物业服务内容包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；多层住宅物业管理服务费收费标准为1.2元/平方米/月；原告应在每年度1月1日前交纳下年度物业管理费用；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额0.3%向被告加收违约金。自合同签订后，原告为被告提供了物业服务，根据《湾流墅小区前期物业服务协议》的约定，被告应向原告交纳物业服务费11396元，但被告至今未能缴纳，故成诉。另查明，本案庭审过程中，原、被告均认可《湾流墅小区前期物业服务协议》中所述湾流墅小区与英伦花园小区系同一小区的不同名称。本院认为，原、被告于2011年9月10日签订的《湾流墅小区前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。自2013年9月15日至2020年9月14日，原告对湾流墅小区提供了物业服务，但被告拒不交纳物业费，被告的行为违反了合同的约定，应承担给付物业费的义务。关于应缴纳物业费的数额，被告主张2013年9月15日至2017年7月20日的部分诉讼时效已过，原告对该时段相关费用的主张不应得到法院支持。本案的诉争债权系基于《湾流墅小区前期物业服务协议》产生的，虽然双方明确约定物业服务费按年度分期缴纳，但诉争债务系基于合同的同一约定而产生，仍属于双方在同一合同项下约定的具有同一性质之债，具有整体性与连续性，其分期履行不足以否定债务的整体性与连续性。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，依据《湾流墅小区前期物业服务协议》的约定，截至本案成诉时，被告的最后一期履行期限为2020年1月1日，故诉讼时效从2020年1月1日起开始计算，尚未超过诉讼时效，故对于被告的关于原告的部分诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。被告主张原告在管理过程中存在对安全管理、公共设施维护、绿化、保洁等服务不到位和乱收费现象，其物业服务质量未达到相应标准，应减收部分物业费，但被告提交的证据业主群的微信聊天记录不足以证明上述内容，且被告未能提交反映上述问题的照片作为证据，故对被告的该答辩意见，本院不予采信。原告应缴纳自2013年9月15日至2020年9月14日期间的物业费11396元。关于违约金，《湾流墅小区前期物业服务协议》中对于违约金的计算标准已做约定，被告在答辩意见中提出双方约定的违约金比例过高，经本院审查认定，该约定内容比例明显过高，应予以酌减，综合考虑该合同未履行部分与原告造成的实际损失，本院酌定以被告应缴纳物业费的10%作为违约金的计算标准较为适宜，即被告应缴纳违约金数额为1139.6元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：被告李珏于本判决生效之日起5日内给付原告天津泓德物业服务有限公司自2013年9月15日至2020年9月14日期间的物业费11396元，违约金1139.6元，合计12535.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，原告担负83元，由被告担负101元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  吴玉刚二〇二〇年九月二十一日书记员  佟梦泽附相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。