黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初348号原告：孙凤波，男，1965年11月27日出生，无职业，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：刘彦辉，系黑龙江龙锦律师事务所律师。被告：孙景林，男，1958年5月12日出生，汉族，系大庆市银浪牧场工人，住大庆市。原告孙凤波与被告孙景林合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理，后因后因案情复杂，转为普通程序，于2020年7月27日再次公开开庭进行了审理。原告孙凤波委托诉讼代理人刘彦辉、被告孙景林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙凤波向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除租赁合同；2、请求法院判令被告退还原告缴纳的租金10000元及建房损失17000元，两项合计27000元。3、请求被告承担案件受理费。事实与理由：2017年7月6日，甲、乙双方签订了一份养殖场租赁合同，合同约定，被告将其拥有使用权的一块面积大约为1万平的土地转租给原告用以建棚进行养殖，年租金为10000元。原告按照合同约定向被告交付了10000元租金后，开始在租赁的场地建设养牛、羊的棚室，后因该建筑物没有合法手续，由被告的单位银浪牧场于2018年底予以拆除，被告单位拆除时告知原告，原告租赁的土地是农场的被告没有权利出租给原告。由于被告的欺诈行为导致原告巨大的经济损失，根据合同约定，原告的损失应当由由被告来承担。为了维护原告的合法权益，现请求法院判令解除租赁合同，判令被告退还原告缴纳的租金10000元及建房损失17000元合计27000元。孙景林辩称，原告提交的租赁合同是已经作废的，2017年签订合同后，没过多长时间原告就表示不履行合同了，不想种地了，还找了中间人说和，我们商定地原告再种两年，让被告有时间再找人出租土地，新的合同也没签。原告主张给我10000元租金与事实不符，我记不清楚是否收原告租金了，原告需要提交证据佐证。原告主张的房子确实是原告建的，原告当时租地是要养羊，原告建房子地基打完后，我看到有600多平，我就找过原告，并告诉他盖得房子太大了不符合规定，盖个小房子还可以，但此后原告并没有停止施工，我又找到原告，要求原告停工，但原告仍继续施工，我就跟原告表示，房子肯定违规了，如果原告仍继续施工，后果由原告承担，与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。关于原告孙凤波提交养殖场地租赁合同原件一份及养鱼池承包合同复印件一份，经质证被告对该证据没有异议，故本院对上述证据予以采信，并在卷佐证；关于原告孙凤波提交的原告代理人刘彦辉与被告孙经理通话录音一份，经质证，被告孙景林对真实性没有异议，对证明问题均有异议，故本院对该证据的真实性，对于证明问题，本院将结合案件事实综合认定。被告孙景林未向法庭提交证据。庭后，本院对原、被告双方签订租赁合同时的中间人徐明制作调查笔录一份，经质证，原、被告对该调查笔录均无异议，故本院对于该调查笔录内容予以采信，并在卷佐证。本案经公开开庭审理，结合对证据的质证、认证，查明本案法律事实如下：2017年7月6日，经案外人徐明介绍，本案原告孙凤波与被告孙景林签订养殖场地租赁合同一份，被告将其承租银浪牧场鱼塘东北侧一块面积大约1万多平房土地转租给原告。合同中，对于承包期限、租金给付方式，双方权利、义务，违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告缴纳了一年场地租金10000元，原告为了投资建设需要，还向原告缴纳了平鱼塘防盗沟费用10000元、变压器改装费用5000元以及所谓房屋违建问题沟通费2000元，上述费用共计27000元。原告自行投资建设了面积100平的羊舍及面积500平左右的看护房（彩钢结构）。2017年年底，国土资源部门通过卫星照片发现原告所盖房屋系违章建筑，责令原告拆除。国土资源部门会同银浪牧场将原告所建看护房拆除，房屋拆除后地基已经不存在，建房材料原告自行运走。为避免原告受到更大的损失，银浪牧场同意原告搭建简易羊舍暂时在原址继续养殖，原告在该处又经营了1年多。另查明，被告孙景林与大庆市银浪牧场签订养鱼池承包合同，但本案涉诉土地并不包含在该合同所确定的承包范围内，被告对于本案涉诉土地没有承包经营权，也无权对于该土地对外出租。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为确认原、被告之间签订的租赁合同无效，并申请对所拆房屋的造价进行司法鉴定。本院认为，本案共涉及三个焦点争议，本院分析、认定如下:一、关于原、被告签订养殖场地租赁合同效力问题。本院认为，对于本案涉诉土地，被告孙景林没有承包经营权，也没有使用权，其对外出租行为属于无权处分，其与原告签订的养殖场地租赁合同属于效力待定的合同，该合同只有经过权利人即大庆市银浪牧场（大庆市银浪牧场有限公司）追认或被告订立该合同后取得处分权时才有效。本案中大庆市银浪牧场对于该合同并未追认，被告此后也未取得涉诉土地的承包经营权，原、被告签订养殖场地租赁合同应系无效，故对于原告要求确认该合同为无效合同的诉讼请求，本院依法予以支持。二、关于原、被告签订的养殖场地租赁合同确认无效后所产生的法律后果。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告孙景林明知自己对于涉诉土地没有出租权而将土地对外出租，客观上存在过错，而本案原告在签订合同时没有尽到注意义务，客观上也存在过错，综合本案实际情况，本院酌定原、被告各承担50%的缔约过失责任。关于被告所收的租金10000元，基于合同被确认无效，被告应当予以返还。关于原告向被告支付的平鱼塘防盗沟费用10000元、变压器改装费用5000元，本院认为，原告向被告支付的上述费用，是为了其建设需要，上述费用已经实际支出，并且原告在涉诉土地上实际养殖经营了一年有余，原告并没有因支出上述费用造成实际损失，故对于原告要求被告返还平鱼塘防盗沟费用10000元、变压器改装费用5000元的诉请请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告返还其办事款2000元的诉讼请求。庭审中，被告对于其实际收到该款项并无异议，被告主张其收到该办事款后，并没有为原告疏通相关事宜，而是将该款据为己有。本院认为，被告收取原告办事款2000元，客观上属于不当得利行为，故该2000元被告应当返还。三、关于本案就原告建造房屋的造价成本是否应当启动鉴定程序的问题。本院认为，原告申请启动鉴定程序，但原告只提交了房屋的几张照片，房屋的地基已经不存在，房屋拆除的材料也被原告运走，虽然原告庭后提交了房屋建造图纸，但原告并未提交相应证据证实其建造房屋时，实际依照的就是该图纸，并且从图纸载明的内容上看，也远远超出了养殖经营的实际需要，故该房屋建造图纸也不能作为司法鉴定的有效鉴材。并且具体到原告所建设看护房被拆除的原因，庭审中，原、被告及中间人徐明均认可系原告所建造房屋超出国家相关政策、法规所允许的规模，被国土资源部门通过卫星照片确认为违章建筑造成的，与原、被告签订的《养殖场地租赁合同》并无必然联系，是原告投资建设不当造成的。综上所述，原告申请的司法鉴定不具备启动条件及必要性，为减少当事人诉累，本院驳回原告的鉴定申请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《养殖场地租赁合同》系无效合同；二、被告孙景林返还原告各项费用合计12000元，此款被告于本判决生效之日起五日内一次性给付完毕；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费238元，由原告孙凤波负担132元、被告孙景林负担106。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长  张明龙审判员  张 峰审判员  张金梅二〇二〇年九月二十五日法官助理李玉坤书记员李佳音附：《中华人民共和国合同法》第五十一条无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。