福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初3246号 原告：薛经书，男，1965年8月9日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何群，福清市融城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：俞好云，福清市融城法律服务所法律工作者。 被告：薛书义，男，1959年1月20日出生，汉族，户籍地福建省福清市，现住贵州省赫章县。 被告：张宝云，女，1960年5月26日出生，汉族，户籍地福建省福清市，现住贵州省赫章县。 被告：薛克忠，男，1982年10月6日出生，汉族，户籍地福建省福清市。 上述三被告共同委托诉讼代理人：于明旭，福建名仕律师事务所执业律师。 原告薛经书与被告薛书义、张宝云、薛克忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告薛经书的委托诉讼代理人何群，被告薛书义、张宝云、薛克忠的委托诉讼代理人于明旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛经书向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告薛经书与被告薛书义（又名薛吓义）、张宝云、薛克忠于2005年4月5日签订的房屋卖断契合法有效；2.判决坐落于福清市××镇××村××层楼房××幢（集体土地建设用地使用证号为融龙集建字第01578号）及该房屋的附属厨房归原告所有；3.判决三被告办理该房屋的初始产权登记之后将产权证变更给原告，并协助原告办理该房屋的集体土地建设用地使用权变更登记手续；4.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告系同村村民，被告薛书义经与家人商量同意，自愿将其名下坐落于福清市××镇××村××幢，建筑占地面积136.54平方米，用地面积204.28平方和余下空地作价27.8万元卖断给原告，双方于2005年4月5日签订房屋卖断契。被告薛吓义、张宝云、薛克忠均在卖断契上签字捺印，薛经顺、许祯仁在知契人、中证人处签字确认、捺印，代书人金华也在卖断契上签字。卖断契签定后，原告依约定交付了价款，被告交付了卖断契、土地证和房屋。原告自卖断契生效之日起一直居住在该房屋，至今将近15年，被告及村人均无异议。双方的房屋买卖契约合法有效，原告依卖断契约定占有、管理使用了讼争房屋。但因被告尚未办理该房屋的初始登记，土地证出无法变更。现原告因旧房改建需被告配合办理相应的手续，被告却违反协议的约定，拒不协助原告办理相应的手续，损害了原告的合法权益。当时被告只提供主楼土地证，对于附属厨房被告说没有土地证，但被告是将主楼和平房都卖给原告，27.8万元的价款包含了主楼和平房的价款，卖断契四至附记记载的土地买卖使用范围包含了主楼和平房。为此，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告薛书义、张宝云、薛克忠辩称：原告薛经书至今未付清房屋价款，变更有权拒绝协助办理权属变更登记。20世纪90年代初，被告经批准在福建省福清市××镇××村××层楼房××层××房××幢，两幢房屋均系薛书义、张宝云的夫妻共同财产，其中三层楼房集体土地建设用地使用证号：融龙集建（九一）字第01578号，登记的土地使用人为薛书义；平房的集体土地建设用地使用证号：融龙集建（九一）字第01607号，登记的土地使用人为张宝云。薛书义、张宝云长期在外省经商，家中房屋闲置，原准备出租。2005年4月5日被告薛书义的父亲与原告薛经书立下房屋卖断契，将登记在薛书义名下的积库村太府堂楼房以价款27.8万出售薛经书。薛经书提交的房屋卖断契未经被告签名确认，其内容和形式上存在重大疑点；而且薛经书分多次支付房款（至今未付清），薛书义的父亲每次收到房款都有向薛经书出具收据，收据面额统计能够证明已付房款数额。但薛经书在此次起诉时却不提供这些收据，正说明其有意隐匿对其不利的证据。从2005年买房至今已有15年之久薛经书未提出诉讼，薛书义的父亲去世后薛经书才提起本案诉讼，明显是想赖掉余下房款。案涉房屋迟迟未办理相关产权转移登记，是因薛经书未付清房款，根据合同法第六十六条规定，其无权要求出卖方履行义务。薛经书在未足额付清价款的情况下即强行搬入案涉三层楼房，同时又强占了被告未出售的一层平房，经被告多次交涉仍拒绝迁出，严重损害了被告的利益，应当停止侵害，返还财产，赔偿损失，在解决侵权问题之后再与被告协商房屋的争议问题。本案所涉房屋卖断契是否有效，请人民法院依法认定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定了农村宅基地“一户一宅”的原则。因此，农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，应当满足宅基地标准的限制。当取得宅基地超过法定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分则应当归还集体经济组织。薛经书请求确认本案所涉房屋卖断契有效，其身份及使用的宅基地面积是否符合法定标准，请人民法院查实后依法认定。综上，薛经书的起诉没有事实根据和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。 原告薛经书围绕诉讼请求向本院提交身份证复印件、房屋卖断契、集体土地建设用地使用证、积库村民委员会证明、薛书义和张宝云的婚姻登记情况复印件，被告围绕自己的答辩主张向本院提交户口、集体土地建设用地使用证［融龙集建（九一）字第01607号］、赫章县龙腾铸造厂营业执照和个人投资证明、航拍照片、案涉房屋平面图等证据。本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的房屋卖断契三被告对其真实性由异议，认为其并没有签字和捺印，本院审查认为，被告的答辩中承认房屋卖断契系由被告薛书义的父亲与原告薛经书立下的，被告在庭审中经法庭询问承认案涉房屋卖断契系三被告的真实意思表示，故本院对案涉房屋卖断契的真实性予以确认。被告提交赫章县龙腾铸造厂营业执照和个人投资证明与本案缺乏关联性，可不作为认定本案事实的依据。根据上述认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院审理查明如下事实： 原告薛经书与被告薛书义、张宝云系同村村民。20世纪90年代初，被告薛书义、张宝云经批准在福建省福清市××镇××村××幢××层楼房，并在该楼房边空地上建造一幢一层平房，该三层楼房和一层平房在同一围墙之内。1992年6月22日福清市人民政府向薛书义颁发了融龙集建（九一）字第01578号集体土地建设用地使用证（载明：地号八段11，用地面积204.28平方米，其中建筑占地面积136.54平方米），同时向张宝云颁发了融龙集建（九一）字第01607号集体土地建设用地使用证（载明：地号八段12，用地面积93.50平方米，其中建筑占地面积53.47平方米）。 2005年4月5日，被告薛书义的父亲经薛书义及家人同意以薛书义的名义与原告薛经书立下房屋卖断契一份，主要内容为：“业主薛吓义原建有石混结构住房壹座，坐落土名西埔尾（渠牳池），地址积库村太府堂，于一九九二年六月廿二日由福清市土地管理局颁发的融龙集建(九一)字第01578号集体土地建设用地使用证中记载的地号八段11用地面积贰佰零肆点贰捌平方米，其中建筑面积壹佰叁抬陆点伍肆平方米，东至3-4、5-6界址中心为界邻弄，又4-5本墙邻弄。西至7-1界址中心为界邻空地。南至6-7界址中心为界邻空地。北至1-2本墙邻空地，又2-3界址中心为界邻空地。上至屋顶天，下至地基磉石地，其六至分明，今因调整使用，经家庭研究一致同意，通过中证人三面协议成就，自情愿将此座住宅和余下空地全部调整卖断与本村11队承受人薛经书处为业，得出断价款人民币贰拾柒万捌仟元正，其币随同本契据壹份并随附建设用地红本证壹本，合并三项同中见三面随手交讫无误。唯此座住宅和空地自卖断之后系薛经书永久的所有权，听经书管理安排使用，与任何人等一概无干，向后不管在任何情况下薛吓义以及子孙后裔直至亲疏房伯叔兄弟侄等世代均不得反口异说，更不得用任何客观借口向薛经书索取己卖断的本座住宅、空地以及本份的卖断契据等文卷，倘若向后有人干扰者，薛吓义及其家属人等要出头抵挡，承担责任，与承受人薛经书不涉之事，恐口无凭，特立房屋卖断契字壹纸为据。附记四至说明于下：（一）本座住宅东至本围墙农路，西至本围墙，南至本围墙外至坤坤地皮空地叁拾公分（水沟），北至龙西公路。”卖断契签定后，被告将卖断契和融龙集建（九一）字第01578号集体土地建设用地使用证交原告收执，原告即占有并使用案涉三层楼房、一层平房及空地。 本院认为，本案系农村房屋买卖纠纷，原告薛经书与被告薛书义系同村村民，薛书义的父亲经薛书义及家人同意以薛书义的名义立下房屋卖断契，该房屋卖断契系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。本案中，被告薛书义将其在融龙集建(九一)字第01578号集体土地建设用地使用证范围内建造的三层楼房及围墙范围内空地以27.8万元价款卖断给薛经书，因双方当事人为同村村民，法律并无禁止同村村民之间的房屋买卖，现原告薛经书请求确认案涉房屋卖断契合法有效，本院予以支持。原告薛经书请求判决案涉房屋及附属厨房归其所有，该请求本质上属于确认物权的请求，不属于本案审理范围；况且合同仅是物权变动的原因行为，原因行为被确认有效不能等同于物权已经依法变动，在物权依法变更登记之前，原告不因拥有案涉合同的权利就当然地拥有案涉房屋的物权，故原告该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告薛经书请求三被告办理案涉房屋的初始产权登记之后将产权证变更给原告，并请求三被告协助办理案涉房屋的集体土地建设用地使用权变更登记手续。本院认为，本案双方当事人未举证证明案涉房屋的建造和买卖是否违反“一户一宅”等行政法规范，若违反“一户一宅”等规范性规定，虽不影响买卖合同的效力，但可能导致房屋产权初始登记及建设用地使用权变更登记在法律上或事实上不能履行，当事人未能证明该项诉讼请求不存在事实和法律上的障碍，本院对该诉讼请求不予支持；当事人在买卖合同效力得到确认后可自行向有关行政机关提出初始登记或变更登记申请，其申请是否符合行政法规范可由行政机关审查并决定。被告薛书义抗辩主张薛经书未付清房款，但房屋卖断契已载明“其币随同本契据壹份并随附建设用地红本证壹本合并三项同中见三面随手交讫无误”，可知购房款已经交付，该抗辩主张不足为信，不予采纳。被告薛书义另抗辩主张薛经书强行搬入案涉三层楼房同时又强占了未出售的一层平房，应当停止侵害，返还财产，赔偿损失。本院认为房屋卖断契载明案涉三层楼房及围墙内用地均出卖给原告，原告据此使用案涉三层楼房及围墙内用地并非强占；房屋卖断契虽未明确围墙内的一层平房是否已出卖，按常理推断一层平房应属于案涉三层楼房的附属，在出卖三层楼房时已一并交付买受人使用。故该抗辩主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认被告薛书义与原告薛经书于2005年4月5日立下房屋卖断契有效； 二、驳回原告薛经书的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告薛经书负担2900元（已交纳），由被告薛书义负担2900元（限本判决生效后七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 才 人民陪审员  王明霞 人民陪审员  谢锦媛 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  林阳凯