贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11949号原告：杨大鹏，男，1980年10月15日出生，侗族，住贵州省天柱县。原告：邰秀群，女，1978年11月11日出生，侗族，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码915226007705567349，住所地贵州省凯里市金山大道2号金泉国际新城销售中心。法定代表人：方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女。原告杨大鹏、邰秀群诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨大鹏、邰秀群的委托诉讼代理人龙继坤，被告恒丰房产公司委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨大鹏、邰秀群向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金99452.00元（以购房款613525.00元为基数，按日万分之一从2016年1月1日计算至2020年6月9日）；2、判令被告支付原告逾期办证违约金39205.00元（以购房款613525.00元为基数，按日万分之零点五从2017年1月1日暂计算至2020年6月30日，应计算至实际办证之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于凯里市出卖给原告，购房总价款619157.00元。合同约定被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房，出卖人未按约定期限和条件交付该商品房的逾期超过90日且原告不退房的，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付完毕房价款，被告至今未按照合同约定为原告办理产权初始登记并交付有关文书，应当按合同约定承担违约责任。为此，特诉至法院。恒丰房产公司辩称，1、原告提起本案诉讼时，逾期交房及办证违约金诉讼时效均已届满，且无中止、中断、延长事由，原告已经丧失胜诉权；2、原告购买的房屋于2016年3月就已经办理交房手续，但因通知原告交房的销售人员离职没有留存相应证据；3、被告未能按期办理商品房所有权初始登记，系客观原因所致。凯里市人民政府于2010年12月1日印发的内部文件（未向社会公示）——《关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（“凯府发[2010]48号”），该文件要求建设工程施工单位须在工程项目决算完成后10内向市国税局提供购买建筑用材料的全部发票（下称“砂石税”发票）进行审核，房管局根据该文件以被告不能提供上述材料为由，拒绝为被告办理房屋产权初始登记。后因房屋产权登记单位改革及凯里市不动产登记中心数据系统维护、暂停办理业务等情况，又耽误了办理产权登记时间。4、商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，请求法院调整减少违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认事实如下：2015年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第32栋4-4号房，购房价款为619157.00元；被告应当于2015年12月31日前向原告交付该商品房，出卖人未按约定期限和条件交付该商品房的逾期超过90日且原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，自约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后原告按房屋实际面积向恒丰房地产公司支付购房款613525.00元。另查明：原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三约定“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。《补充协议》六约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于逾期交房违约金。涉案合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付商品房，因被告未提交证据证实其在2020年6月9日前向原告完成了交付商品房义务，故应按合同约定承担相应违约责任。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，根据原、被告所签合同约定，被告逾期交房，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，被告应于2015年12月31日前向原告交付商品房，而原告2020年8月5日向法院请求保护权利，对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，被告取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年8月5日前超过三年期间（即2017年8月5日前）的逾期交房违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2017年8月6日起计付预期交房违约金。被告应支付原告2017年8月6日至2020年6月9日期间逾期交房违约金为63745.25元（613525.00元×0.0001×1039天）。关于逾期办证违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。原告2020年8月5日向法院请求保护权利，对2020年8月5日前超过三年期间（即2017年8月5日前）的逾期办证违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2017年8月6日起计付预期办证违约金。原告主张以已付购房款613525.00元为基数，按日万分之零点五计算逾期办证违约金未超出法律规定及双方合同约定，本院予以支持。被告应支付原告2017年8月6日至2020年6月30日期间逾期交房违约金为32516.83元（613525.00元×0.0001×1060天），2020年7月1日之后的逾期办证违约金以613525.00元基数，按日万分之零点五标准计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起120日内支付原告杨大鹏、邰秀群2017年8月6日至2020年6月9日期间逾期交房违约金63745.25元；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起120日内支付原告杨大鹏、邰秀群2017年8月6日至2020年6月30日期间逾期办证违约金32516.83元，2020年7月1日之后的逾期办证违约金以613525.00元基数，按日万分之零点五标准计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回原告杨大鹏、邰秀群的其余诉讼请求。如义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1537.00元，由原告杨大鹏、邰秀群负担470.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担1067.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  严进二〇二〇年九月三十日法官助理潘旭书记员李丽霞