成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初9048号 原告：广西银湾物业服务有限公司成都分公司，住所地：成都市锦江区牛沙后街**。 法定代表人：卢钢，职务：经理。 委托诉讼代理人：周勇军，该分公司工作人员。 被告：文朝刚，男，1975年2月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告广西银湾物业服务有限公司成都分公司（以下简称银湾成都分公司）与被告文朝刚物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告银湾成都分公司的委托诉讼代理人周勇军，被告文朝刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告银湾成都分公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告支付自2016年8月29日起至2020年6月30日止，已拖欠的物业服务费共计7855.74元、代收水费49元及生活垃圾费16元，共计欠费7920.54元；2.判令被告支付上述物业服务费违约金78.56元（2016/08/29-2020/06/30），以上两项费用合计7999.10元3.判令被告支付上述物业费逾期利息（0.3%/日）16953.37元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：依照被告取房入住时所接受的《为民新居临时业主规约》（以下简称为民新居规约）和原告于2016年4月21日与四川省朝阳房地产开发有限责任公司（以下简称朝阳房地产公司）签署的《为民新居小区前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同）的约定，原告有权按照每月每平方米1.35元的标准收取物业服务费；代收水费3.05元每立方米、代收生活垃圾费8元每户每月，被告应为其居住的成都市金牛区某房屋（以下简称案涉房屋，面积为123.81平方米）交纳物业服务费以及依约交纳原告代交的水费和生活垃圾费等相关费用。但自2016年8月29日起至2020年6月30日止，被告已拖欠物业服务费共计7855.74元、代收水费49元、生活垃圾费16元。依照物业服务合同约定，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按应缴费总额的1%的比例承担违约金。被告应交违约金78.56元。经多次催收，原告拒不交纳。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求如上。 被告文朝刚辩称，一、原告应证明案涉房屋是被告的；二、原告违反《物业服务合同》在先，维护共同区域不到位；三、原告重复收费，被告已交纳水费和生活垃圾费；四、原告提出的诉讼请求期间是2016年8月到2020年6月，物业服务合同约定物业服务费是周期性交纳，诉讼时效应当独立计算，2016年之前的部分应按照诉讼时效两年计算，因此2016年的部分已过诉讼时效；五、原告在未经判决的情况下，将其与被告物业纠纷的信息发布在案涉小区业主群里，侵害了被告的肖像权和名誉权，请求法院判令原告赔偿被告名誉和肖像权一个亿；六、《生活垃圾管理协议》已过期；七、原告要求被告支付利息毫无法律依据，物业合同中约定业主延迟交纳物业服务费的要交纳违约金未约定原告服务质量差时承担违约金，因此物业合同不合理；八、要求原告维修被告的房屋，返还装修押金800元，公示共有部分收益。根据合同先履行抗辩权的约定，原告未履行合同约定的义务之前，被告可以缓交物业服务费。 本院经审理认定事实如下：2012年10月28日，成都市金牛区民用建筑统一建设办公室（甲方）和文必玉、徐成英、文朝刚和文勇四人（乙方）签订了《成都市国有土地上统规统建（自建）房屋附条件协议搬迁补偿安置合同》（以下简称搬迁补偿安置合同），约定乙方将金牛区为民路新25号13栋2号交付给甲方拆除，甲方共安置乙方三套房屋，明确了该三套房屋的户型、面积等等。 2016年4月21日，朝阳房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，甲方将位于成都市金牛区光荣西路39号的为民新居小区（以下简称案涉小区）的物业服务项目委托给乙方，并详细约定了双方的权利义务、委托管理事项等等内容。双方约定委托管理期限为自2016年4月21日起至业主委员会代表全体业主与续聘或者重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，高层住宅物业服务费按1.35元/平方米/月的标准收取。甲方、业主于每个缴费周期起始日起第三日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等方式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间按未付金额的1%的违约金，甲方、业主有正当理由的除外。2015年5月7日，原告向被告作出《催收物业服务费等相关费用的律师函》并于5月11日邮寄给被告。 庭审中，原告撤回对被告水费和生活垃圾费的主张。被告认可其是案涉房屋的实际使用人，房屋面积为123.81㎡。被告提交了照片、光盘和联名起诉状，拟证明原告提供的物业服务差、不符合合同约定，不公示公共部分收益、人员配备严重不足、乱收费、不解决漏水等问题。原告表示仅向被告一人主张案涉费用，放弃向文必玉、徐成英、文勇主张案涉物业服务费。 以上事实，有《为民新居小区前期物业服务合同》、《催收物业服务费等相关费用的律师函》、邮寄面单、照片、光盘、联名起诉状和庭审笔录等在案予以证实。 本院认为，被告虽尚未被登记为房屋所有权人，但系补偿安置合同的被搬迁人之一，也是实际使用人，享有《为民新居小区前期物业服务合同》中业主的相关权利并承担约定义务。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，《为民新居小区前期物业服务合同》对案涉小区的业主具有约束力。参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，被告应当向原告支付2016年8月29日至2020年6月30日的物业服务费，金额按照合同约定的标准、欠付时间、房屋面积认定为7688.60元（1.35元/月/㎡×123.81㎡×46月）。原告自愿申请撤回关于水费和生活垃圾费的诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。关于违约责任问题，原告主张被告按未交纳物业服务费的1%，符合合同的约定，被告应向原告支付违约金76.89元。原告主张的物业服务费逾期利息，于法无据，不予支持。 被告辩称其已经交清物业服务费以及原告收取其装修押金，但未提交相应单据予以证明，难以采信。被告辩称原告未公示业主共有部分的收益，保洁卫生和安保服务差等违约行为，亦提交了证据拟以证明，被告认为其可以行使其先履行抗辩权，不交、缓交和少交物业服务费。本院认为，物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。无法按时足额收取物业服务费的情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，会损害小区全体业主的共同利益。根据《最高人民法院》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权起诉请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；业主认为其名誉权、肖像权、业主知情权、共有权等合法权益因原告不当履行物业服务合同受到损害，应及时予以救济，可以采取起诉或者其他法定方式主张权利，而被告要求直接拒交、扣减物业服务费于法无据，不予支持。 关于诉讼时效是否经过的问题，本院认为，《最高人民法院》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，物业服务合同具有连续性，应当从最后一期费用履行期限届满之日开始计算诉讼时效，本案诉讼时效未经过，对被告的此抗辩不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院》第五条之规定，判决如下： 一、被告文朝刚于本判决生效之日起十日内向原告广西银湾物业服务有限公司成都分公司支付2016年8月29日至2020年6月30日期间的物业服务费7688.60元； 二、被告文朝刚于本判决生效之日起十日内向原告广西银湾物业服务有限公司成都分公司支付违约金76.89元； 三、驳回原告广西银湾物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费212元，由原告广西银湾物业服务有限公司成都分公司负担106元，被告文朝刚负担106元。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邹雨妙 二〇二〇年九月二十四日 书记员  花马洗