山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初1706号原告：山东省鲁邦房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区山东路177号，统一社会信用代码913700007266847479。法定代表人：王宾，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王菁，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗雨沛，山东德衡律师事务所律师。被告：青岛科迪房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区明阳路东段，统一社会信用代码91370214776826635F。法定代表人：魏平，董事长。委托诉讼代理人：袁国伟，山东海乐普律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳然，山东海乐普律师事务所律师。原告山东省鲁邦房地产开发有限公司（以下简称鲁邦公司）因与被告青岛科迪房地产开发有限公司（以下简称科迪公司）项目转让合同纠纷一案，本院于2018年11月15日作出（2017）鲁02民初1111号民事判决。鲁邦公司不服一审判决，向山东省高级人民法院提起上诉。山东省高级人民法院于2019年5月17日作出（2019）鲁民终388号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院于2019年9月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。鲁邦公司的委托诉讼代理人王菁、苗雨沛，科迪公司的委托诉讼代理人袁国伟、王琳然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁邦公司向本院提出诉讼请求：1.确认2011年11月28日双方签订的《正阳国际风情街一期项目转让协议》中关于回购K区房屋的相关条款于2014年5月21日解除；2.判令科迪公司支付违约金9213.6万元；3.本案诉讼费、保全费由科迪公司承担。事实与理由：2011年12月，原告与被告签订《正阳国际风情街一期项目转让协议》、《正阳国际风情街一期项目转让合同》、《土地使用权转让合同》，约定双方一致同意被告将一期项目(A区+K区)包括26347平方米土地使用权和在建工程整体转让给原告，项目建成后，被告对K区房屋按照约定条件进行购买。K区房屋总建筑面积暂定13800平方米，暂定回购单价每平方米7000元，回购总价款暂定9660万元。回购价款的支付为：2012年3月1日前，被告向原告支付暂定总价款的25%；2012年6月1日前，被告向原告支付暂定总价款的30%；2012年10月1日前，被告向原告支付暂定总价款的20%；一期项目四方竣工验收后5日内，被告向原告支付暂定总价款的25%。违约责任：1、被告应于2012年1月15日前将一期项目土地使用权证整体转让登记至原告名下，每逾期一日，被告须向原告支付违约金5万元，逾期超过30天，被告向原告支付违约金5000万元，被告逾期为原告开具项目转让发票的，每逾期一天须向原告支付违约金10万元。2、被告应于2012年2月15日前完成一期项目整体转让到原告名下的相关审批、证照、合同等变更手续，包括但不限于《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、环保、人防、消防审批文件、各种备案、各种合同等全部与一期项目相关的手续，每逾期一日，被告须向原告支付违约金10万元，逾期超过30个工作日，支付违约金1000万元。3、被告未按时支付回购款项，经催告后7天仍未按约支付，被告应向原告支付应付款项每日千分之五的违约金，逾期超过30天的，被告应支付应付款项每日百分之一的违约金。4、被告应承担的费用、应支付的违约金、应赔偿的损失原告有权相应折抵K区应交付的房屋。上述三份协议签订后，被告未按照协议的约定支付回购款项，原告曾于2012年9月18日、2013年1月15日、2013年6月4日、2013年8月30日分别发函督促被告支付回购款项，但截止2013年12月10日被告仍欠原告回购款项8770万元未支付。原告于2013年12月11日发函告知被告为避免更大的损失，被告应于2013年12月31日前支付拖欠的回购款项，若逾期仍不支付视为放弃K区所有房屋的回购权。鉴于被告既长期不支付回购款项又不能就回购款的支付及各项违约金的清偿提供书面承诺或担保，且存在被告擅自公开销售国际风情街项目的情形，K区项目回购已无法继续履行、原告整体销售K区项目、收回建设资金的合同目的无法实现。因此原告于2014年5月20日发函告知被告解除K区项目整体回购协议。解除通知于2014年5月21日到达被告处，K区项目整体回购协议应解除，被告应于2014年5月21日丧失K区项目回购权。在项目转让的履行过程中，被告就土地使用权转让登记、开具项目转让发票、相关审批、证照、合同等变更手续多次发生严重违约情形，其中项目转让发票开具时间为2012年2月1日、2012年2月23日原告取得《房地产权证》、2012年5月19日取得《建设用地规划许可证》、2012年5月17日取得《建设工程规划许可证》、2012年6月15日取得《建筑工程施工许可证》与合同中约定的日期严重拖延，使原告工程进度受到严重影响，给原告造成重大经济损失。根据上述合同约定，截至2014年5月21日被告丧失K区项目回购权之日，被告应支付的违约金合计41349万元，抵销项目转让尾款后被告应支付的违约金合计39109万元，目前原告暂主张违约金9213.6万元。科迪公司辩称：双方进行转让的是A区土地使用权，形式上最终转让包括K区在内的一期项目整体转让是基于A区土地无法单独转让。对于K区房屋，双方是委托代建关系，原告是代被告建设K区房屋，自合同签订，K区的土地使用权及房屋所有人均为被告，原告负有向被告交付房屋的义务，不享有所谓的“解除权”，且物权本身也不具有解除性。实际双方也没有解除K区的回购，原告主张于2014年5月21日函告被告解除K区回购协议，但此后双方通过邮件往来共同协商K区剩余房产的回购问题，且原告均依据协议的约定与被告指定的第三方签订购房合同，因此，双方均没有解除回购协议。土地使用权过户以及相关证照的变更时间拖延，责任在原告以及合同约定的办理时间紧张，被告不应赔偿高额违约金，且该项目实际已经在2008年就交给原告进行实际控制施工，相关施工节点及时间均由原告控制，无论证照名称在原告名下还是在被告名下，均未影响施工，证照的迟延办理并未给原告造成任何损失。关于申办相关证照，申请主体以及责任主体均为原告，被告履行的是协助、配合义务。关于土地使用权证，原告向土地主管部门提交登记申请书的时间是2012年2月10日，本身就晚于合同约定时间，原告就此主张违约责任，没有事实依据。其次，2011年12月28日合同3.2约定，在合同第二条2.1款得到完全无瑕疵履行的情况下，双方与青岛银行股份有限公司之间的委托贷款直接转为转让价款。合同签订后，在后续履行过程中，1.5亿委托贷款已经转为项目转让价款，原告对土地使用权证事宜无瑕疵履行的确认，被告不存在违约。根据双方2008年7月10日签订合同，合同签订后，被告就将A区的控制权、管理权交给原告，由原告自主组织施工，原告有权自主决定A区施工，但原告在施工过程中，擅自增加施工面积、更改建筑密度，导致相应的规划、消防、施工等证照办理延期，与被告无关，被告不应承担违约责任。国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证的颁发、变更，均属于行政行为，属于行政许可范畴，由行政机关依法决定是否许可，民事主体无权约定是否许可以及许可期限。三、关于开具发票的问题，原告至今仍有22396734.8元项目转让款未支付，未付款即要求开具发票，不符合法律规定。关于支付K区房产回购款问题，根据双方合同约定，原告应在合同约定的证照办理完毕一个月内，即2012年3月15日前付清全部项目转让款，但原告至今仍有22396734.8元项目转让款未支付，被告依法对原告享有先履行抗辩权。根据双方合同约定，双方应当根据K区工程结算报告确定最终的转让价款，但原告自始至终拒绝结算。原告向城阳区住建局报送的竣工结算登记表显示，项目平均建设成本约为每平方米1000余元，该登记表是原告向国家主管行政机关提交并备案的，被告有理由相信其效力，根据该登记表，被告已支付款项早已超过应支付的回购款。原告主张违约责任的诉讼请求已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、双方签订合同情况1.《合作意向书》2008年7月9日，科迪公司与鲁邦公司签订《合作意向书》。主要内容为：科迪公司于2008年2月22日取得青岛市城阳区正阳路南、长城路东118.85亩商服开发用地。就上述土地，科迪公司已与城阳国土资源分局签署国有土地使用权出让合同，科迪公司拟对上述土地分两期进行开发。基于上述事实，双方经平等协商，自愿达成本合作意向。双方对项目进行合作建设，修建综合性商业项目。合作方式为科迪公司取得土地使用权和筹集部分建设资金，鲁邦公司负责筹集一期项目部分建设资金。一期项目在科迪公司办理过户后的收益归鲁邦公司所有，双方均不参与对方的收益分配。在一期项目建设过程中，双方可根据具体情况协商将一期项目（含土地）整体或部分过户给鲁邦公司。当项目达到过户条件时，双方配合办理相应的过户转移手续，具体事宜另行协商。双方还约定了其他事项。2.《正阳国际广场A区项目转让合同》2008年7月10日，科迪公司与鲁邦公司签订《正阳国际广场A区项目转让合同》，主要内容为：科迪公司于2008年2月22日通过竞拍取得青岛市城阳区正阳路南、长城路东118.85亩商服开发用地，新建正阳国际广场项目，已签订土地出让合同，缴清土地出让金。正阳国际广场项目开发分A、B、C三个区域。科迪公司有意将A区地上建筑面积63,854.79平方米、占地面积21,284.93平方米整体转让给鲁邦公司，该项目转让包括地上、地下在建工程及所属的土地使用权。合同第二条约定，达到转让条件时，科迪公司将A区项目整体转让给鲁邦公司，相关项目主管单位审批手续同时变更至鲁邦公司名下。合同第三条约定，转让价款由三部分组成：楼面地价、前期费用和土建投资。楼面地价为2,650元/平方米（含土地出让金、科迪公司办证税费、土地补偿费、青苗补偿、拆迁补偿、场地平整费等），楼面地价总价款计169,215,193.5元。第四条约定，前期费用和土建投资根据项目达到转让基本条件时据实列支。第五条约定，付款方式为：（一）本合同签订后3个工作日内，鲁邦公司向科迪公司支付定金3,000万元；（二）本合同签订后20个工作日内，双方共同委托律师办理A区项目土地使用权转让预告登记，取得预告登记证明，上述事项办妥后三个工作日内，鲁邦公司支付转让款3,500万元给科迪公司；（三）鲁邦公司应在2008年9月30日前向科迪公司支付2,000万元转让款；（四）国有土地使用证变更到鲁邦公司名下后一个月内，鲁邦公司将项目转让款2,000万元付给科迪公司，同时定金转为项目转让款；（五）鲁邦公司取得鲁邦公司名下的A区建设项目商品房预售许可证后5个月内，每月向科迪公司支付1,000万元，总计5,000万元。（六）鲁邦公司取得鲁邦公司名下的预售许可证12个月后，科迪公司应在15个工作日内向鲁邦公司出具所有项目转让发票（包括前期费用和土建投资），同时鲁邦公司向科迪公司付清转让尾款14,215,193.5元。（七）双方最后进行项目款项清算，根据实际发生的转让面积多退少补。合同还约定了其他事项。3.《关于修改的协议》2008年10月20日，科迪公司与鲁邦公司签订《关于修改的协议》，主要内容为：双方签订《正阳国际广场A区项目转让合同》后，鲁邦公司已向科迪公司支付定金3,000万元。由于政府土地政策原因，导致预告登记暂时无法办理，鲁邦公司无法支付原合同约定的第二笔项目转让款。科迪公司拟办理A区项目土地单独的房地产权证，双方建立在实现原合同最终目标的基础上，因转让项目尚未达到转让条件，双方就原合同进行修改。对于进行预告登记、转让款的付款条件和方式（约定了委托贷款）、违约责任等进行变更。第一条、关于转让预告登记，双方继续办理A区项目土地转让预告登记，并争取取得转让预告登记证明。若转让预告登记能够办理，则转让预告登记办理完毕后20个工作日内，双方按照协议第三条履行的委托贷款合同所约定的还款期限视同到期，鲁邦公司用委托贷款6,500万元债权转为直接支付科迪公司项目转让款（视同本协议第2.1.3已履行），鲁邦公司配合科迪公司撤销委托贷款项下的抵押担保。第二条、原合同第五条付款条件和方式变更。2.1楼面地价总价款按下列方式支付：2.1.1鲁邦公司以委托贷款方式向科迪公司提供6,500万元资金（该数额等于原合同已支付定金3,000万元和第二笔项目转让款3,500万元之和）。科迪公司以原合同项下正阳国际广场项目118.85亩土地为鲁邦公司提供担保，但鲁邦公司的权益仅限于该地块的A区土地31.927亩。2.1.22009年3月1日鲁邦公司向科迪公司支付2,000万元项目转让款（等于原合同第三笔转让款）。2.1.3在A区项目房地产权证过户到鲁邦公司名下后，科迪公司以其自鲁邦公司获得的委托贷款本金6,500万元抵扣双方约定的A区楼面地价总价款中等值部分，同时鲁邦公司配合科迪公司办理正阳国际广场118.85亩土地抵押注销登记。如果房地产权证过户到鲁邦公司名下时，鲁邦公司的委托贷款尚未到期，双方提前办理委托贷款解除手续，此委托贷款直接转为鲁邦公司向科迪公司支付的6,500万元项目转让款。2.1.4在房地产权证变更到鲁邦公司名下后一个月内，科迪公司将鲁邦公司已付款（含前期费用、土建投资）或按照政府相关部门评估数据的发票开具给鲁邦公司，鲁邦公司收到发票的同时将项目转让款2,000万元付给科迪公司。科迪公司在收到该笔转让款后45个工作日内，将建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证变更到鲁邦公司名下。2.1.5鲁邦公司在取得鲁邦公司名下的A区建设项目商品房预售许可证后5个月内，每月向科迪公司支付1,000万元，总计5,000万元。2.1.6鲁邦公司取得鲁邦公司名下商品房预售许可证满12个月后15个工作日内，科迪公司向鲁邦公司出具剩余部分所有项目转让发票，鲁邦公司向科迪公司付清双方估算的项目转让尾款14,215,193.5元。2.1.7双方依据原合同第八条第（二）款最后进行项目款项清算，如果科迪公司转让的A区项目地上建筑面积发生变更，则楼面地价总价款由双方根据实际转让的地上建筑面积多退少补，地下建筑面积不予计价。2.2前期费用和土建投资的支付方式：2.2.1前期费用和土建投资仍按原合同第四条约定的方式支付。2.2.2鲁邦公司按原合同第四条约定垫付的前期费用和土建投资，视为鲁邦公司通过科迪公司向第三方支付的工程款等。该款项发生费用成本计入科迪公司成本项下，由科迪公司出具同等数额发票，计入鲁邦公司成本。鲁邦公司垫付的费用，视为鲁邦公司向科迪公司支付的根据原合同第三条确定的项目转让总价款中的前期费用和土建投资。协议还约定了其他事项。4.《协议书》2010年5月5日，科迪公司与鲁邦公司签订《协议书》，主要内容为：双方就科迪公司向鲁邦公司转让正阳国际广场A区项目事宜，分别于2008年7月10日签署《正阳国际广场A区项目转让合同》、于2008年10月20日签署《关于修改的协议》。截至本协议签署之日，鲁邦公司已通过委托贷款方式向科迪公司提供资金8,500万元。双方对合同修改书中约定的委托贷款数额、支付方式、违约责任等进行变更。一、双方合同修改书第2.1.2条变更如下：鲁邦公司通过银行以委托贷款形式于2009年7月30日前向科迪公司提供2,000万元资金（该款已履行完毕）。鲁邦公司通过银行以委托贷款形式于2010年8月31日前分五次向科迪公司提供总计6,500万元款项。二、由于增加了委托贷款数额，双方合同修改书第2.1.3条第一款中的委托贷款本金由6,500万元变更为1.5亿元，第二款中的项目转让款也由6,500万元变更为1.5亿元。三、合同修改书第2.1.4、2.1.5、2.1.6、2.1.7条不再执行，一并变更如下：在A区项目房地产权证变更到鲁邦公司名下后75日内，科迪公司配合鲁邦公司将A区项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证变更到鲁邦公司名下，并将剩余城阳地税项目转让发票提供给鲁邦公司，鲁邦公司在收到全部转让发票同时付清项目转让余款。双方同意，科迪公司向鲁邦公司开具的项目转让发票总额包括楼面地价总额169,215,193.5元，以及经双方共同确认并通过双方共管账户对外支付的A区项目前期费用和土建投资款项（该款项数额以科迪公司拿地时土地管理部门要求的项目投资总额中A区项目投资总额的25%为上限）。协议还约定了其他事项。5.《正阳国际风情街一期项目转让协议》2011年12月28日，科迪公司与鲁邦公司签订《正阳国际风情街一期项目转让协议》，主要内容为：正阳国际风情街一期项目分A区项目（1标段）和K区项目（2标段）两个标段，现一期项目已达到转让条件，由于A区无法单独转让，双方同意将一期项目整体转让过户到鲁邦公司名下。其中K区部分由鲁邦公司负责施工建设，由科迪公司予以回购。第一条、一期项目转让方式：1.1一期项目（A区加K区）土地使用权和在建工程整体转让给鲁邦公司，转让内容包括但不限于土地使用权、在建工程所有权等全部资产和权利。1.2一期项目整体转让后，鲁邦公司为唯一的土地使用权人和在建工程所有权人。第二条、转让过户和变更登记手续办理。2.1科迪公司应于2012年1月15日前将一期项目土地使用权整体转让登记至鲁邦公司名下。2.2一期项目土地使用权过户变更登记完成后30个工作日内，科迪公司完成一期项目整体转让到鲁邦公司名下的相关审批、证照、合同等变更手续，包括但不限于建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，环保、人防、消防审批文件，各种备案，各种合同等全部与一期项目有关的手续、证照、合同、备案和登记，并负责书面通知相关政府主管部门、合同当事人等全部相关关系人。如因不可抗力和非科迪公司因素影响办理变更时间的，相应顺延，但最迟不得超过2012年3月10日。第三条、一期项目转让价款及支付方式：3.1一期项目（A区加K区）土地使用权和筏板以下在建工程转让价款为约1.9亿元。科迪公司应在2012年1月10日前为鲁邦公司开具金额为约1.9亿元的项目转让发票。3.2在本协议第2.1款得到完全无瑕疵履行的前提下，双方与青岛银行股份有限公司之间的委托贷款直接转为转让价款。产权人为鲁邦公司的一期项目房地产权证交付后三日内，鲁邦公司配合银行和科迪公司办理解除抵押登记手续。3.3剩余转让价款的结算，双方在一期项目按照本协议第二条约定办理完毕过户和变更登记手续后30个工作日内完成。第五条、K区回购价款、回购协议。5.1回购价款,一期项目K区建筑面积暂定13,800平方米，回购价款为K区综合造价（其中，总包部分建安造价以鲁邦公司委托的审计单位出具的结算报告为准；政府及各部门收费以发票为准；其余成本以鲁邦公司与第三方签订的合同或结算为准）、鲁邦公司管理费和因K区回购行为鲁邦公司缴纳的相关税费之和（其中管理费为综合造价的5%）。暂定回购单价为每平方米7,000元，回购总价款暂定为9,660万元。K区建筑面积以房产测绘部门出具的实测报告为准，多退少补。5.2双方于项目获得商品房预售许可证之日起三日内签订K区项目整体回购协议。科迪公司或科迪公司授权的第三方申请商品房买卖合同网上备案的，申请备案部分房屋应支付完毕全部款项，否则鲁邦公司有权暂停备案而不承担违约责任。5.3回购价款的支付：2012年3月1日前支付暂定总价款的25%；2012年6月1日前支付暂定总价款的30%；2012年10月1日前支付暂定总价款的20%；一期项目四方竣工验收后5日内，鲁邦公司向科迪公司支付暂定总价款的25%；科迪公司在K区项目中投入的建设费用可抵顶回购价款，鲁邦公司根据第5.1条出具结算报告后15日内，双方就回购最终价款进行结算，多退少补。鲁邦公司承诺K区结算报告与A区同步进行。5.6鲁邦公司承诺，按照鲁邦公司与一期项目A区购房业主签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间和房产证办理时间，为科迪公司办理K区房屋交付和房产证办理手续。本协议另有约定除外。第八条、违约责任。8.1科迪公司违反本协议第2.1条，未按时将一期项目土地使用权整体转让过户登记至鲁邦公司名下并确保鲁邦公司拿到房地产权证的，每逾期一日，须支付违约金5万元；逾期超过30天，支付违约金5,000万元，鲁邦公司并有权解除全部合同和协议。鲁邦公司逾期为科迪公司开具项目转让发票的，每逾期一天，须支付违约金10万元。鲁邦公司选择解除合同的，科迪公司应赔偿全部直接和间接损失。8.2科迪公司违反本协议第2.2条约定将一期项目相关审批、证照等为鲁邦公司办理变更手续的，每逾期一日，支付违约金10万元；逾期超过30个工作日，支付违约金1,000万元，鲁邦公司并有权解除合同和协议。鲁邦公司选择解除合同的，科迪公司应赔偿全部直接和间接损失。8.6鲁邦公司违反本协议约定逾期向科迪公司交付所回购房屋或者逾期为科迪公司办理房产证的，经书面催告后15个工作日内仍未按约定履行，则超过15个工作日后每逾期一天，鲁邦公司向科迪公司支付违约金2万元；逾期超过30个工作日，鲁邦公司向科迪公司承担购房价款总额20%的违约金。8.7因科迪公司未按本协议第二、四、五条约定履行义务，鲁邦公司签订整体回购协议、合同备案、房屋交付和办证等全部义务相应顺延。科迪公司应承担的费用、应支付的违约金、应赔偿的损失等，鲁邦公司有权相应折抵K区应交付的房屋。协议还约定了其他事项。6.《正阳国际风情街一期项目转让合同》2011年12月29日，科迪公司与鲁邦公司签订《正阳国际风情街一期项目转让合同》，约定：土地性质和用途为出让商服用地，土地证号为青房地权市字第××号，建设用地规划许可证号为地字第370200201116020号，建设工程规划许可证号为建字第370200201016065号，施工许可证号为青城建施字370214201104070101号。双方同意一期项目包括土地使用权和在建工程整体转让给鲁邦公司，整体转让内容包括但不限于土地使用权、在建工程所有权等全部资产和权利。一期项目整体转让后，鲁邦公司为一期项目唯一的土地使用权人和在建工程所有权人。第二条、转让价款。双方确认一期项目土地使用权和筏板基础工程转让总价款为190,580,464.8元，科迪公司应在2012年1月10日前为鲁邦公司开具转让总价款等额的项目转让发票。鲁邦公司取得变更至鲁邦公司名下的一期项目土地使用权房地产权证时，支付转让款1.5亿元。剩余转让价款的结算，双方在一期项目按照本协议第三条约定办理完毕过户和变更登记手续后30个工作日内完成。第三条、项目过户及手续办理。1.科迪公司应于2012年1月15日前将一期项目土地使用权整体转让登记至鲁邦公司名下，确保鲁邦公司拿到房地产权证。一期项目土地使用权过户变更登记完成后30个工作日内，科迪公司完成一期项目整体转让到鲁邦公司名下的相关审批、证照、合同等变更手续，包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，环保、人防、消防审批文件，各种备案，各种合同等全部与一期项目有关的手续、证照、合同、备案和登记，并负责书面通知相关政府主管部门、合同当事人等全部相关关系人。如因不可抗力和非科迪公司因素影响办理变更时间的，相应顺延，但最迟不得超过2012年3月10日。第六条、违约责任：1.如发生以下情形，经科迪公司催告鲁邦公司仍不履行义务，科迪公司有权要求鲁邦公司赔偿损失：（1）鲁邦公司没有正当理由而拖延或采取不合作方法拖延办理转让手续；（2）鲁邦公司超过约定的期限拒不付款的。2.科迪公司违反本协议第三条第1款约定，未按时将一期项目土地使用权整体转让过户登记至鲁邦公司名下并确保鲁邦公司拿到房地产权证的，每逾期一日，科迪公司须向鲁邦公司支付违约金5万元；逾期超过30天，科迪公司向鲁邦公司支付违约金5,000万元，鲁邦公司并有权解除全部合同和协议。科迪公司逾期为鲁邦公司开具项目转让发票的，每逾期一天，须向鲁邦公司支付违约金10万元。鲁邦公司选择解除合同的，科迪公司应赔偿鲁邦公司的全部直接和间接损失。3.科迪公司违反本协议第三条第2款约定将一期项目相关审批、证照等为鲁邦公司办理变更手续的，每逾期一日，科迪公司须向鲁邦公司支付违约金10万元；逾期超过30个工作日，科迪公司向鲁邦公司支付违约金1,000万元，鲁邦公司并有权解除全部合同和协议。鲁邦公司选择解除合同的，科迪公司应赔偿鲁邦公司的全部直接和间接损失。合同还约定了其他事项。7.《土地使用权转让合同》2011年12月28日，科迪公司与鲁邦公司签订《备忘录》，主要约定：为了实现一期项目顺利过户，双方经协商，同意一期项目转让时K区土地使用权作价为零。2011年12月31日，科迪公司与鲁邦公司签订《土地使用权转让合同》，主要约定：科迪公司使用的位于青岛市城阳区，土地面积为79,230.45平方米，房地产权证号为青房地权市字第××号的土地，科迪公司以92,637,369元将上述宗地中26,347平方米土地使用权转让给鲁邦公司，地上建筑物一并转让，双方另行签订项目转让合同。二、双方履行合同情况签订上述合同后，鲁邦公司对一期项目K区工程进行施工。2013年8月2日，一期项目工程竣工验收。2012年2月23日，科迪公司将涉案项目土地使用权过户至鲁邦公司名下，并于2012年5月17日办理完毕建设工程规划变更手续，于2012年6月15日办理完毕施工许可证变更手续。2012年7月17日，鲁邦公司取得涉案项目的商品房预售许可证。三、项目转让款结算及付款情况鲁邦公司向科迪公司支付项目转让款明细为：2008年10月30日支付3,500万元、2008年11月3日支付3,000万元、2009年7月2日支付2,000万元、2010年5月7日支付4,000万元、2010年5月31日支付1,000万元、2010年7月30日支付1,000万元、2010年9月8日支付500万元，上述合计1.5亿元。双方合同履行中，科迪公司与鲁邦公司签署《正阳国际广场一期项目转让鲁邦公司与科迪公司财务结算事项》，载明：基于项目转让总价款为190,580,464.8元，科迪公司已结算的规费及合同见附表。经调账后，鲁邦公司预付科迪公司款项余额为168,183,730元，为预付一期项目转让款。经计算，鲁邦公司尚未支付的项目转让款为22,396,734.8元（190,580,464.8元-168,183,730元）。四、K区回购成本结算及付款情况（一）《A区及K区项目成本汇总》本案审理中，鲁邦公司提交《A区及K区项目成本汇总》，成本造价合计626,014,169.7元。因A区、K区工程造价未分别进行审订，双方当事人在本案原一审中确认，按照A区、K区可售建筑面积占总建筑面积的比例，对成本造价进行分摊。其中，A区可售建筑面积为60,584.61平方米；K区可售建筑面积为13,546.99平方米。本案重审中，鲁邦公司提交农商银行城阳东城支行账户资金投入明细打印件，证明农商银行发放的贷款2.5亿元全部投入涉案工程建设。科迪公司质证称，该证据由鲁邦公司单方制作，对真实性不予认可，且从该证据内容无法看出与本案有关。鲁邦公司提交该公司银行存款日记账打印件，证明截至2012年10月17日该公司在各银行账户中的存款很少，其中农商银行城阳东城支行账户剩余919,723元，青岛银行南京路二支行账户存款8,274,696元属于资金监管账户不可能用于工程项目投资。科迪公司质证称，该证据由鲁邦公司单方制作，对真实性不予认可，且不能排除鲁邦公司还有其他银行账户，不能完全体现鲁邦公司的交易情况。鲁邦公司提交鲁银投资集团股份有限公司（以下简称鲁银公司）付款明细打印件、《鲁银公司关于分担财务费用的函》、鲁银公司汇款凭证、鲁银公司借款投入项目明细打印件，证明鲁银公司向鲁邦公司出借的2.39亿元全部投入涉案工程建设。科迪公司质证称，该证据由鲁邦公司及其关联公司单方制作，对真实性不予认可，且相关付款凭证均标注为“往来款”，收据用途却标为“借款”，标注事项矛盾，该证据与本案无关。科迪公司并称，科迪公司将涉案K区土地以0元转让给鲁邦公司，鲁邦公司以K区土地抵押借款进行使用，鲁邦公司是收益方。在此情况下，鲁邦公司要求科迪公司承担融资利息，对科迪公司显失公平。本院经审查认为，鲁邦公司提交的上述证据均系鲁邦公司或其关联公司单方制作，不足以证明上述银行贷款或公司借款全部用于涉案工程建设，本院对其该项主张无法采纳。经计算，双方争议的上述项目应分摊成本造价合计?37,237,157.74?元。（二）鲁邦公司缴纳税费因科迪公司指定第三方与鲁邦公司签订房屋买卖合同，鲁邦公司缴纳营业税3,723,399.76元、城建税260,637.99元、教育费附加111,702元、地方教育费74,467.99元、水利基金37,234元、土地增值税3,723,399.76元，上述合计7,930,841.5元。庭审中，科迪公司对鲁邦公司提交的电子缴税付款凭证记载的税款金额无异议，但对鲁邦公司制作的税款明细有异议。经本院释明权利，科迪公司未在本院限定期限内书面回复核对情况，本院对鲁邦公司缴纳的上述税款予以认定，该税款7,930,841.5元应当计入分摊成本。（三）K区回购成本结算价款根据双方合同约定，回购价款为K区综合造价、鲁邦公司管理费（综合造价的5%）和因K区回购行为鲁邦公司缴纳的相关税费之和。如前所述，双方无争议分摊成本为307,717,059.16元，争议项目分摊成本为37,237,157.74?元，合计?344,954,216.9?元。A区可售建筑面积为60,584.61平方米，K区可售建筑面积为13,546.99平方米，合计?74,131.6?平方米。按照面积分摊比例计算，K区应分摊综合造价成本?63,037,777.77?元（?344,954,216.9?元×13,546.99平方米÷?74,131.6?平方米）。加上综合造价5%的管理费?3,151,888.89?元（?63,037,777.77?元×5%），鲁邦公司缴纳的税费7,930,841.5元，涉案K区项目回购款为74,120,508.16?元（?63,037,777.77?元+3,151,888.89?元+7,930,841.5元）。（四）K区已付回购款1.南通三建公司前期工程款2011年12月12日，青岛习远工程造价咨询有限公司根据科迪公司的委托作出《工程造价咨询报告书》，载明国际风情街一期筏板基础及以下部位工程审定总造价为13,993,336.56元。2011年3月9日至2019年1月16日期间，科迪公司分9次向江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建公司）支付工程款共计13,993,336.56元。2014年7月29日，科迪公司账务总监周群向鲁邦公司财务经理王亦东通过电子邮件发送《关于鲁邦风情街K区项目的情况汇报》，内容为：K区项目回购工作因鲁邦公司要求停止回购而处于暂停状态。鉴于目前的形势，特向董事会汇报如下：1.我方与鲁邦公司于2008年7月10日签订《正阳国际广场A区项目转让合同》，约定将项目A区包括地上、地下在建工程及其所属的土地使用权整体转让给贵方。由于政府土地政策的原因，项目转让过程中遇到了很多障碍，我们又陆续签订修改协议和补充协议，并将K区项目做了名为转让实为代建的约定。双方约定一期项目K区建筑面积暂定为13,800平方米，回购价格暂定每平方米7,000元，由如下几部分构成：（1）K区综合建设造价；（2）乙方管理费（其中管理费为综合造价的5%）；（3）依法应当缴纳的相关税费。不含土地成本，回购总价款暂定为9,660万元。同时对回购价款的支付及回购房屋的交付时间和房产证办理时间进行约定。因K区代建再回购，我方将额外承担包括税费、管理费等支出和巨大经济损失。2.履行回购协议方面，首先，我方在K区已合计支付回购款7,563余万元（包含鲁邦公司未支付的转让款、K区土建成本及我方实际支付的回购款）。其次，在成本部门与鲁邦公司核对预算结果时发现，双方预算结果差距很大。我方当时希望找出原因，但?贵方?以预算不准无法核对，要求达到结算条件再按时结算。但至今，在我方多次要求结算的情况下，?贵方?仍然没有同我方核对结算。经我方成本部门核算，结果表明K区回购价格约为4,766元/平方米（表一），总回购价约为6,448万元，而我司实际支付的回购款为7,563万元（表二），已经超出1,115万元。第三、?贵方?在未告知我方更未经我方同意的情况下，将我方K区资产抵押融资，且至今仍未还款撤押，对我方构成了有可能无法交付房屋的危险及其他风险损失。3.在方案设计方面，出让合同要求项目整体密度是35%，但为了配合?贵方?设计，?贵方?地块密度接近55%，远远超过要求的规划设计条件，我方未来报批方案会存在极大的不确定性。鉴于上述，建议与鲁邦公司沟通清楚上述事实，双方本着公平合理的原则开展后续工作。按照既定的方案，继续K区回购工作及双方项目结算的核对工作，由鲁邦公司立即完成K区撤押工作，并办理网签手续，向我方交付K区房屋，向我方退还多交付的房屋回购款。2015年3月17日，鲁邦公司财务总监王亦东向科迪公司财务经理周群通过电子邮件发送《城阳风情街K区房款结算》文件，内容为：一、房款计算考虑因素。1.项目总成本：606,825,476.11元。2.已含土地成本：176,596,946.77元。3.转让时未含工程款：14,466,387.72元。4.销售税费：18,012,076.24元。5.违约金（鲁邦未付项目转让款2,240万元，已从首期应付房款中减除，截至2014年12月31日；2015年违约金未算）：（1）按央行贷款基准利率四倍计算，违约金为36,119,100元。（2）按日万分之五计算，违约金为22,905,200元。二、房款总额。房款总价=（项目总成本-已含土地成本）÷74,231.6平方米×13,546.99平方米-转让时未含工程款+销售税费+违约金。三、付款。截至2015年3月16日，科迪公司网签合同总额74,467,995元，已支付房款51,054,767.5元，按照网签合同还应支付公寓另一半房款23,413,227.5元。该邮件还记载了其他内容。科迪公司主张，根据上述邮件内容可以证明，涉案项目转让价款未包含科迪公司已经向南通三建公司支付的前期工程款13,993,336.56元，该款项应当作为已付回购款。科迪公司并称，上述邮件载明的转让时未含工程款14,466,387.72元，包括南通三建公司前期工程款13,993,336.56元和青岛静力工程股份有限公司款项473,051.16元，两项合计14,466,387.72元。本案重审中，鲁邦公司提交《青岛市从业人员退休申请表》、《青岛市从业人员退休审批表》、《劳动能力鉴定结论通知书》复印件，证明王亦东于2014年9月退休，不再担任鲁邦公司财务经理，无权就涉案项目有关事项进行确认。鲁邦公司同时主张，如果认可上述邮件中的房款结算未包含南通三建公司前期工程款，那么销售税费、违约金都应当予以认可。科迪公司质证称，对《青岛市从业人员退休申请表》《劳动能力鉴定结论通知书》的真实性不予认可，对《青岛市从业人员退休审批表》的真实性无法确认。即使上述证据属实，也不能证明王亦东不在鲁邦公司工作。从科迪公司提交的公证书来看，王亦东与周群之间的邮件往来时间是连续的没有中断。鲁邦公司从未向科迪公司释明王亦东已经离职，王亦东仍然有权在其职责范围内代表鲁邦公司与科迪公司进行业务沟通与确认。本院经审查认为，上述电子邮件内容已经公证机构依法进行公证，本院对其真实性予以确认。鲁邦公司主张王亦东已经离职，无权就涉案项目有关事项进行确认，但并未提交证据证明其向科迪公司发出通知进行释明。在此情况下，科迪公司有理由相信王亦东继续以财务经理身份代表鲁邦公司进行业务沟通与确认。从上述邮件内容看，涉案项目转让价款未包含南通三建公司前期工程款13,993,336.56元，该款项应当作为科迪公司已经支付的回购款进行抵扣。2.K区房屋已付购房款2013年11月19日，鲁邦公司与徐德竹签订房屋出售合同，徐德竹购买青岛市城阳区正阳中路162-53号房屋，房款为330,480元。2014年2月19日、8月21日、8月22日，鲁邦公司与青岛天一仁和房地产集团有限公司分别签订房屋出售合同，青岛天一仁和房地产集团有限公司购买青岛市城阳区正阳中路162-18、162-19、162-20号房屋，总价款为21,753,758元。2014-2015年期间，鲁邦公司与青岛海裕隆酒店管理有限公司（以下简称海裕隆公司）签订房屋出售合同，?海裕隆公司?购买青岛市城阳区正阳中路162-54、162-55、162-56、162-57、162-58、162-59、162-60、162-3323、162-3324、162-3325、162-3326、162-3327、162-3328、162-3号房屋，总价款为52,383,757元。庭审中，双方当事人均确认，上述房屋总价款为74,467,995元，购房人实际支付51,054,767.5元。其中，徐德竹、青岛天一仁和房地产集团有限公司已经向鲁邦公司付清房款，海裕隆公司购房剩余款23,413,227.5元未支付。因?海裕隆公司未支付购房余款23,413,227.5元，鲁邦公司于2016年12月20日向青岛市城阳区人民法院提起诉讼。该法院经审理于2018年12月29日作出（2016）鲁0214民初7072号民事判决书，判决：一、?海裕隆公司?于判决生效后十日内支付鲁邦公司购房款23,413,227.5元；二、驳回鲁邦公司要求海裕隆公司支付违约金的诉讼请求。鲁邦公司、海裕隆公司均不服一审判决，向本院提起上诉。本院经审理于2019年7月2日作出（2019）鲁02民终3110号民事裁定书，裁定：一、撤销青岛市城阳区人民法院（2016）鲁0214民初7072号民事判决；二、本案发回青岛市城阳区人民法院重审。截至本判决作出之日，该案尚在审理中。科迪公司主张，根据合同约定，上述购房款直接支付给鲁邦公司，且鲁邦公司就部分未付款已经起诉购房人，故上述购房合同约定的购房款金额应当作为科迪公司向鲁邦公司支付的回购款。鲁邦则主张，尚未支付的购房款不应作为科迪公司已经支付的回购款。本院经审查认为，鲁邦公司根据科迪公司指示与上述购房人签订房屋买卖合同，不同于普通商品房买卖法律关系。根据前述查明事实，上述房屋总价款为74,467,995元，购房人实际支付51,054,767.5元，剩余款23,413,227.5元未支付。因此，应视为科迪公司已经向鲁邦公司支付回购款51,054,767.5元。对剩余购房款，科迪公司可另行向购房人主张权利，本院在本案中不予处理。综上，本院认定科迪公司已经向鲁邦公司支付回购款共计?65,048,104.06?元（13,993,336.56元+51,054,767.5元）。涉案K区项目回购总价款为74,120,508.16?元，科迪公司还应向鲁邦公司支付?9,072,404.1?元（74,120,508.16?元-65,048,104.06?元）。本院认为，本案争议的主要焦点问题是：1、原告主张主张的各项违约金是否成立；2、原告主张K区项目整体回购协议应解除，被告丧失K区房屋回购权，是否成立。一、关于违约金认定问题。原告在本案中主张的违约金包括：(一)逾期办理土地使用权过户及变更登记；(二)逾期开具转让发票违约金及未按时支付回购款违约金。(一)、关于逾期办理土地使用权及变更登记手续违约金的问题。2011年12月28日协议第2.1条约定，被告应于2012年1月15日前将一期项目土地使用权整体转让登记至原告名下；第2.2条约定一期项目土地使用权过户变更登记完成后30个工作日内，被告完成一期项目整体转让到原告名下的相关审批、证照、合同等变更手续，包括但不限于建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、环保、人防、消防审批文件，各种备案，各种合同等全部与一期项目有关的手续、证照、合同、备案和登记，并负责书面通知相关政府主管部门、合同当事人等全部相关关系人；如因不可抗力和非被告因素影响办理变更时间的相应顺延，但最迟不得超过2012年3月10日。第3.2条约定：被告违反协议第2.1条，未按时将一期项目土地使用权整体转让过户登记至原告名下并确保原告拿到房地产权证的，每逾期一日，须支付违约金5万元；逾期超过30天，支付违约金5000万元，原告并有权解除全部合同和协议。原告选择解除合同的，被告应赔偿全部直接和间接损失。第8.2条约定被告违反本协议第2.2条约定将一期项目相关审批、证照等为原告办理变更手续的，每逾期一日，支付违约金10万元；逾期超过30个工作日，支付违约金1000万元，原告并有权解除合同和协议。原告选择解除合同的，被告应赔偿全部直接和间接损失。合同履行过程中，被告实际于2012年2月23日将涉案项目土地使用权过户至原告名下，于2012年5月17日办理完毕建设工程规划许可证变更手续，于2012年6月15日办理完成施工许可证变更手续。上述证照及手续的办理实际晚于合同约定的时间，被告主张办理证照的审批系行政行为，被告无法决定实际办理完毕的时间。而且原告向土地管理部门提交土地登记申请的时间即为2012年2月10日，已经晚于合同约定的2012年1月15日，原告对于土地使用权逾期变更也负有责任。而在合同履行中，鲁邦公司负责建设的工程亦发生变更，致使变更手续也发生延迟，比如青岛市城阳区人民防空办公室于2012年5月10日才向鲁邦公司下达《结建防空地下室变更审查意见通知书》通过相关变更审批等。另外，按照协议第3.2条约定，在协议第2.1款得到完全无瑕疵履行的前提下，双方与青岛银行股份有限公司之间的委托贷款直接转为转让价款。在双方后续履行过程中，原告亦已经将委托贷款1.5亿元全部转为转让价款，说明原告本身亦认可前述约定的证照手续等的办理情况不存在违约。结合双方当事人的实际履行情况，土地使用权及变更登记手续的办理确实存在逾期的事实，但对于该逾期事实的形成，原被告双方均有责任。因此，被告应当适当的承担违约责任。根据合同约定逾期办理权属变更的违约金数额为5000万元，逾期变更手续的违约金数额为1000万元，约定明显过高，应当予以调整。（二）关于逾期开具发票违约金及逾期支付回购款违约金的问题。双方合同约定被告应在2012年1月10日前为原告开具金额为约1.9亿元的项目转让发票。逾期开具项目转让发票的，每逾期一天须支付违约金10万元。被告实际于2012年2月1日向原告开具190580464元发票。存在逾期开具发票的行为，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，该部分的违约金数额为210万元，违约金标准过高，应当予以调整。关于逾期支付回购款违约金的问题。双方协议第5.1第约定暂定回购单价为每平方米7000元，回购总价款暂定为9660万元。第5.3条约定回购价款的支付：2012年3月1日前支付暂定总价款的25%(即2415万元)；2012年6月1日前支付暂定总价款的30%(即2898万元)；2012年10月1日前支付暂定总价款的20%(即1932万元)；一期项目竣工验收后5日内，支付暂定总价款的25%(即2415万元)；被告在K区项目中投入的建设费用可抵顶回购价款，原告根据5.1款出具结算报告后15日内，双方就回购最终价款进行结算，多退少补。第8.4条约定被告(含被告授权的第三方)违反本协议约定，未按时支付回购款项，经原告书面催告后7天仍未按约支付，则超过7天后每逾期一天，被告应向原告支付应付款项千分之五的违约金；逾期超过30天的，每逾期一天，被告应向原告支付应付款项百分之一的违约金。根据上述协议约定，原告支付回购款的时点和数额应为：2012年3月1日前支付2415万元、2012年6月1日前支付2898万元、2012年10月1日前支付1932万元、一期项目甲方竣工验收后5日内支付2415万元。根据查明的案件事实，2012年7月31日前已付南通三建公司工程款13,993,336.56元可以认定为已经支付的回购款。2013年至2015年期间，原告陆续与被告指定第三人签订K区房屋的销售合同并收取的购房款51,054,767.5元，可以视为科迪公司向鲁邦公司支付的回购款。K区项目回购总价款为74,120,508.16元中，扣除前述已支付回购款，科迪公司仍欠付鲁邦公司回购款9,072,404.1元。鲁邦公司分别自2012年9月22日催告科迪公司支付5313万元，于2013年1月17日催告支付7245万元及违约金，于2013年6月5日催告支付7245万元及违约金，于2013年8月30日催告支付全部回购款，于2013年12月11日催告支付8770万元等。科迪公司亦为此向鲁邦公司发函表示歉意。根据上述事实，科迪公司在支付回购款过程中确实存在未按合同约定逾期付款的情形，本院对于科迪公司逾期支付回购款的事实予以确认。对于逾期付款的违约金，双方合同中约定的标准为应付款的日千分之五，超过30日按应付款的日百分之一计算，该标准明显过高，依法应予以调整。根据前述分析，被告存在多项违约事实，应当承担违约责任，但由于各项违约金标准约定过高，本院统一进行酌情调整。原告对于被告逾期违约给其造成的实际损失，未能充分举证予以证明，因此，本院参照K区分摊成本的融资贷款利息做为调整违约金的标准。该部分利息总额为67428192.33元，根据分摊比例计入K区的成本数额为12319130.74元，逾期违约金的数额按照该部分利息的40%为宜，违约金数额为4927652.3元。二、关于原告主张解除并认定被告丧失K区房屋回购权的问题，对于该问题的认定，已经在科迪公司起诉鲁邦公司的另案中进行审理，本案中不再予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告青岛科迪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告山东省鲁邦房地产开发有限公司违约金4,927,652.3元。二、驳回原告山东省鲁邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费502,480元，财产保全费5,000元，共计507,480元，由原告山东鲁邦房地产开发有限公司负担400,000万元，被告青岛科迪房地产开发有限公司负担107,480元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 龙 骞审判员 孙向东审判员 马 喆二〇二〇年九月二十五日书记员 张 旭书记员 庞连捷