苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1558号原告：刘洪，男，1986年2月12日生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：王绥华，山东为众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘改玲，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告：苏州力帆混凝土有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区河东工业园。诉讼代表人：陈瑞良，苏州力帆混凝土有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：吴渭东、诸葛文章，江苏尚韬律师事务所律师。原告刘洪与被告苏州力帆混凝土有限公司（下称力帆公司）取回权纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘洪之委托诉讼代理人王绥华、刘改玲，被告力帆公司之委托诉讼代理人吴渭东、诸葛文章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪向本院提出诉讼请求：1、被告归还位于苏州市吴中经济开发区工业园地面建筑物水泥中转库及附属设施及项下的国有土地使用权37.045亩，并协助将上述国有土地使用权变更登记至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第1项诉讼请求中土地面积实际为5亩。事实与理由：2006年4月，力帆公司将水泥中转库及附属设施等地面建筑物及相对应的5亩国有土地使用权一并转给苏州榴园水泥有限公司（下称榴园公司）。2016年11月17日，其与被告签订《协议书》一份，约定其借用被告名义购买上述已经属于榴园公司的资产。当日，其以力帆公司名义向榴园公司支付购买款350000元。因此，力帆公司将水泥中转库及附属设施包括占用的土地已经抵债、出让并交付给其，虽然双方没有办理分割变更登记，但实际权利已经转移。2017年3月7日由力帆公司出具《码头租用承诺及担保书》进一步证明水泥中转库及附属设施所使用的土地归其所有。“地随房走”是房地产权属的一贯原则，建筑物、构筑物及其附属设施被处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分。其通过合法程序、合理对价购买涉案水泥中转库及附属设施及项下国有土地使用权，多次要求被告变更国有土地使用权登记信息至其名下，但被告以国有土地使用证被吴中国土资源局扣押为由，拖延至今。故诉至法院，请求判如所请。被告力帆公司辩称：1、水泥中转库权属无法确认，请求法院裁决，管理人尚未将中转库及附属设施作为力帆公司资产进行评估。力帆公司法定代表人吴见称虽然原告出资350000元，但该协议书系在原告胁迫下签订。2、不认可原告关于归还中转库及附属设施项下5亩的国有土地使用权诉讼请求。首先，没有任何证据证明中转库及附属设施的占地面积，5亩只是原告的推测；其次，力帆公司与原告签订的《协议书》中第七条被全部划去且力帆公司在改动处盖章，可见力帆公司并不同意将中转库所占土地一并转让给原告；再次，原告提供的水泥中转库买卖合同未提及水泥中转库及附属设施的项下土地，因此原告支付的350000对价不包含项下土地，并且榴园公司当时处于清算程序中，主要由外籍人员负责财产清算，当时的清算组并不清楚财产的状况。因此，原告购买的对象不包括所占土地。3、原、被告之间的《协议书》已解除，原告主张中转库及所涉土地的权利依据已经消失。不论原告是否已经履行其合同义务，其均有权解除双方之间的协议。本案协议不能继续履行，否则将显然构成对个别债权人的违法清偿。根据《企业破产法》第十八条规定，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。因此，双方之间的《协议书》已于2019年11月27日解除，现水泥中转库及项下土地使用权均属于其，原告应当予以返还。经审理查明，2006年4月，榴园公司（甲方）与力帆公司法定代表人吴见（乙方）签订《协议书》一份，确认乙方欠甲方16500000元。2006年4月25日，榴园公司（甲方）与吴见（乙方）及力帆公司签订《还款协议书》一份，主要内容为：乙方欠甲方水泥货款16500000元，乙方愿意将在吴中经济开发区拥有的资产水泥中转库（详见乙方签字确认的财产清单）以人民币13500000元作价抵给甲方，水泥中转库所占土地归甲方无偿使用，无偿使用年限按吴中区国土资源局的规定执行。乙方承诺在条件允许时，水泥中转库所占土地，全部无偿划转为甲方所有，并且将土地使用权证办理到甲方名下。乙方保证力帆公司同意甲方无偿使用水泥中转库所占土地及公司内道路。乙方如不能在2006年4月30日前将欠甲方的3000000元汇入甲方指定的山东榴园新型水泥发展有限公司账户内，甲方不再接受水泥中转库，甲方有权对16500000元全部所欠货款行使追偿权。力帆公司同意以上意见，并盖章确认。该《还款协议书》包括两个附件：1、中转库资产清单；2、苏州榴园费用、资产、债权明细表。中转库资产清单显示：项目含监理合同、中转库、中转库柱基、钢板仓、提升机、链运机、输送机、库内充气设备、库低散装设备、固定式双嘴包装机、负压抽吸机两台、散装库、设备安装、吸附设备基础、筒库改造、驳岸护桩、袋仓库、场地土方、混凝土道路（范围：力帆办公楼南侧，大门口到中转库西边红线；中转库东侧道路北至码头墙），合计1430.69万元，甲乙双方确认的资产为13500000元。备注移交范围为：东侧线：中转库东的道路东侧线；西侧线：袋装仓库西侧红线；南侧线：中转库南侧的道路南边线；北侧线：中转库操作间北侧码头墙。其他：（1）地磅及磅房免费使用；（2）码头免费使用；（2）中转库人员的办公地点及设施维持现状。2016年11月7日，原告刘洪（乙方）与被告力帆公司（甲方）签订《协议书》一份，约定：甲方同意乙方以甲方名义购买榴园公司的水泥中转钢板罐（中转库）及附属设施，合同价款350000元，甲方只需以自己名义与出卖方榴园公司签订水泥中转钢板罐（中转库）及附属设施的合同，并准许乙方借用甲方名义缴纳购买款、各种税费、办理相关手续，因此所产生的所有费用及所有法律风险均由乙方承担。甲方因在出卖方交付水泥中转钢板罐（中转库）及附属设施之日即将该水泥中转钢板罐（中转库）及附属设施直接交由乙方占有、管理、使用和处分，水泥中转钢板罐（中转库）及附属设施的实际所有权属于乙方。若乙方确定了过户时间而甲方不同意（不配合）过户的，则每拖延一天甲方应按合同总价千分之五的标准每日向乙方支付违约金，并将产权过户给乙方。《协议书》第七条约定，乙方对购买的水泥中转钢板罐（中转库）及附属设施所占用的土地永远无偿使用，乙方不需要支付任何土地使用费用。但该条款被签字笔划去，并加盖了力帆公司公章。同日，力帆公司（乙方）与苏州榴园水泥有限公司清算组（甲方）签订《水泥中转钢板罐买卖合同》一份，合同第一条明确约定甲乙双方买卖的标的为：苏州榴园水泥有限公司在乙方公司内的水泥中转钢板罐及附属设备。合同另外约定总价款350000元，于签订协议当日汇款至甲方指定账户，甲方收到全部价款后，买卖标的即归乙方所有，甲乙双方不再办理交付手续。榴园公司于当日出具《收款收据》一份，确认收到力帆公司股东刘洪关于水泥中转钢板罐销售款350000元。后力帆公司出具说明确认刘洪代为支付水泥中转钢板罐购买款350000元。2017年3月7日，力帆公司及吴见出具《码头租用承诺及担保书》一份，载明：因本公司环保改造，需租用刘洪所有的码头土地（码头位置位于吴中区，租用界限为本公司办公楼西墙为界），本公司承诺按每年4万元人民币向刘洪支付租金，租期五年，自2017年3月7日至2022年3月6日止，于租期每年度开始前付清该年度租金4万元。吴见本人对力帆公司上述应付刘洪租金的义务承担连带担保责任。在《码头租用承诺及担保书》中，两处租金金额本写明“40万元”，但“0”均被签字笔手写涂掉并捺印。另查明，力帆公司成立于2003年6月6日，注册资本1000万元，股东为吴见、刘洪、郑诗船，其中刘洪占股20%。2004年9月14日，力帆公司取得建设工程规划许可证，建设项目名称为办公楼、泵房、门卫、水泥中转库，总建筑面积2508.92平方米，其中水泥中转库五只，建筑面积1326.65平方米。2019年9月28日，本院裁定受理力帆公司破产清算一案，并指定江苏尚韬律师事务所担任破产管理人。后刘洪向破产管理人申请确认力帆公司土地上水泥中转库及附属设施及所占用的土地归其所有，管理人回函称水泥中转库及附属设施权属有争议，不认可中转库对应的土地归刘洪所有。审理中，原告称案涉水泥中转库及附属设施自2006年起就由其看管、控制和使用，被告管理人表示水泥中转库确实是原告在使用，但无法确认原告占用的起始时间。另外，双方一致确认水泥中转库无权属登记证书。上述事实，有原告提交的协议书、收款收据、关于35万汇款的说明、水泥中转钢板罐买卖合同、中转库资产清单、码头租用承诺及担保书、建设工程规划许可证、民事裁定书、回函等，被告提交的协议书、还款协议书及庭审笔录等证据予以证实。被告为证明其抗辩意见，向本院提交管理人对吴见所做的询问笔录一份，吴见在笔录中称，力帆公司与刘洪2016年11月7日签订的《协议书》系受刘洪胁迫订立，属于强买强卖，不认可刘洪享有水泥中转库及附属设施及对应土地的所有权，并且《码头租用承诺及担保书》也是被胁迫签订，租金并未实际支付。原告不认可吴见的陈述，被告亦无证据证明上述协议书、码头租用承诺及担保书系胁迫所签。关于《码头租用承诺及担保书》的订立及履行，原告称，码头和水泥中转库是连在一起的，码头土地就是水泥中转库项下的土地，被告既然加盖公章，吴见亦签字确认，说明认可水泥中转库所占用的土地归原告所有。租金由40万元改成4万元是因为吴见嫌多，因为双方关系好，其也就认可了，但是租金从来没有支付过。其作为被告股东，被告系对外租赁承包经营，承包经营费好几年都没有分红。被告则表示，虽然水泥中转库项下土地与西码头土地接壤，但水泥中转库土地与码头土地是两个独立的主体，码头土地也不在水泥中转库的正下方；在《中转库资产清单》中，码头系免费使用，并不在移交范围内。本院认为，案涉水泥中转钢板罐（中转库）及附属设施应属于建筑物、构筑物，系不动产。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十九条及《江苏省不动产登记条例》第四十三条规定，具有独立利用价值的特定空间及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照房屋所有权登记有关规定办理。本案水泥中转库在建造之初，取得了建设工程规划许可证，属于合法建造的建筑物、构筑物。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。据此，被告力帆公司系案涉水泥中转库及附属设施的所有权人。力帆公司在2006年将水泥中转库抵债给榴园公司，并承诺所占土地由榴园公司无偿使用，条件允许时无偿过户至榴园公司名下，显然双方《还款协议书》的约定已经明显包含了处分水泥中转库项下土地的意思表示，故应认定力帆公司将水泥中转库及附属设施连同项下土地使用权抵一并抵债给榴园公司。但因未办理过户登记，故榴园公司尚未取得水泥中转库及附属设施及土地的物权。后原告以力帆公司的名义从榴园公司购买了水泥中转库及附属设施，原告与力帆公司的《协议书》及力帆公司与榴园公司清算组的《水泥中转钢板罐买卖合同》均不违反法律规定，又属各方真实意思，应确认合法有效。虽然买卖合同中未涉及水泥中转库及附属设施占用的土地，但是，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，在“房地一体”的法律规定下，对于买卖双方就水泥中转库所涉土地未明确约定的情形，应认定涉案有关土地随着水泥中转库及附属设施一并转让；力帆公司在《协议书》中明确不同意刘洪无偿使用土地，但其并非买卖合同的直接当事人，无权对土地使用权作出保留；另外，根据《码头租用承诺及担保书》，力帆公司已经确认码头土地系刘洪所有，而管理人确认码头土地与水泥中转库土地相连，在无证据证明码头土地与水泥中转库土地相互独立的情况下，也可以认为力帆公司已确认水泥中转库所涉土地归属于刘洪，力帆公司辩解该承诺及担保书系胁迫所签，因无证据证明，本院不予采纳。综上，原告刘洪系案涉水泥中转库及附属设施及中转库所占土地的合法受让人。同样，因水泥中转库及附属设施未办理不动产权登记，中转库项下土地也未办理过户登记，前述财产的物权仍属于被告力帆公司。因榴园公司已清算注销，而原、被告之间也签订了《协议书》，就案涉水泥中转库及附属设施及中转库项下土地使用权，本院可以认定双方形成了直接的债权债务关系。一般情况下，原告可以直接请求被告履行中转库项下土地使用权的转移登记手续，但因力帆公司已被本院裁定受理破产清算，若继续履行将构成违法的个别清偿，损害其他债权人的合法利益，因此，本院采纳力帆公司管理人的抗辩意见，其享有双方债权债务关系的解除权，在管理人未予特别通知的情况下，原、被告之间的合同关系已经于2019年11月28日解除。综上，对于原告的诉请，本院不予支持。因涉案水泥中转库、附属设施及项下土地实际由原告占有使用，原告应返还给被告，并可向被告申报债权。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十一条、第三十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告刘洪的全部诉讼请求。案件受理费人民币18300元，由原告刘洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  周 宏人民陪审员  陶秀华人民陪审员  沈建平二〇二〇年九月十四日书 记 员  顾 琪