湖北省大悟县人民法院执 行 裁 定 书(2020)鄂0922执异25号异议人王长生，男，1968年11月14日出生，汉族，鄂州市人，居民，住鄂州市鄂城区。委托代理人刘虹，湖北长捷律师事务所律师。代理权限：提出执异申请、参与庭审、承认、变更、放弃请求，进行和解，领取法律文书。申请执行人宗凡黎，男，1978年11月18日出生，汉族，湖北省大悟县人，居民，住大悟县。被告大悟华成房地产开发有限公司，住所地，大悟县兴悟北路与京珠联络线交汇处。统一社会信用代码:91420922559745644K。法定代表人陈银波，该公司董事长。被告大悟县金色华府酒店经营管理有限公司，住所地，大悟县兴悟北路与京珠联络线交汇处。统一社会信用代码：914209220526171761。法定代表人陈银波，该公司董事长。被告咸宁市温泉东兴置业有限公司，住所地，咸宁市温泉桂花街**。统一社会信用代码:9142120067648287K。法定代表人陈银波，该公司董事长。被告鄂州市兴盛源房地产开发有限公司，住，住所地，鄂州市文星路(盛源综合楼)/div>统一社会信用代码:91420700726117750D。法定代表人:陈新波，该公司董事长。本院在执行申请执行人宗凡黎与被执行人大悟华成房地产开发有限公司（以下简称华成公司）、大悟县金色华府酒店经营管理有限公司（以下简称金色华府酒店公司）、咸宁市温泉东兴置业有限公司（以下简称东兴置业公司）、鄂州市兴盛源房地产开发有限公司（以下简称兴盛源公司）民间借贷纠纷一案过程中，异议人王长生于2020年8月25日向本院提出书面执行异议，申请撤销本院（2018）鄂0922执150号和（2018）鄂0922执257号之五执行裁定书及协助执行裁定书，（2019）鄂0922执恢147号之七《协助执行通知书》，解除对备案登记在异议人名下房产的查封与拍卖。本院立案后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。异议人王长生向本院提出请求：1.依法裁定解除对备案在异议人名下房屋的查封（位于鄂州市吴都大道与××处西北角吴都服务中心**楼独单元**中1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1011号房屋，以及2号楼独单元11层中1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110、1111号）；2.依法中止对备案在异议人名下上述房产的执行拍卖。事实与理由：异议人与担保人兴盛源公司于2016年5月5日签订了44份《商品房买卖合同》，44份合同分别约定：兴盛源公司将其位于鄂州市吴都大道与××处西北角吴都服务中心2号楼独单元10层中1001-1011号、11层中1101-1111号、12层中1201-1211号、13层中1301-1311号的44套房屋出售给异议人（详见商品房买卖合同）。合同签订后，双方通过鄂州市不动产登记中心对2号楼独单元10层至13层楼的44套房屋进行了房屋买卖合同备案（详见备案查询证明）。2020年8月中旬，异议人在淘宝网司法拍卖网发现大悟县人民法院对鄂州市吴都大道与××处西北角吴都服务中心2号楼的57套房屋的拍卖公告，包含已备案在异议人名下的上述房屋。后经查，贵院于2019年4月10日向鄂州市不动产登记中心下达了（2018）鄂0922执150号、（2018）鄂0922执257号之五《执行裁定书》、《协助执行通知书》，查封了案涉位置的44套房屋，该文书显示的申请执行人系“宗凡黎”。2020年6月28日，贵院裁定解除了异议人备案房屋的12层中1201-1211号、13层中1301-1311号22套房屋查封，但10层中1001-1011号、11层中1101-1111号22套房屋依然处于查封状态。异议人认为，首先贵院于2020年6月28日解除了异议人备案房屋的12层中1201-1211号、13层中1301-1311号的22套房屋查封，已经意识到自己的错误已予以纠正，但同样情况的10层中1001-1011号、11层中1101-1111号22套房屋却没有解除。其次，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条规定：异议人的《商品房买卖合同》签订在贵院查封该房屋的3年之前，异议人不仅全额向兴盛源公司支付了房款，且已经过鄂州市不动产登记中心备案登记在异议人名下。后续的产权证登记手续至今不能完善也是因担保人兴盛源公司单方的原因所致。贵院在裁定解除了12、13层的同时没有依法解除对10、11层查封让人费解。贵院对该房屋的执行查封、拍卖是错误的，应予以纠正。故异议人特向人民法院提出异议申请，以维护异议人的合法权益。异议人王长生向本院提交的证据：1）异议人王长生的身份证。证明异议人的身份；2）《商品房买卖合同》22份。证明异议人王长生向担保人兴盛源公司购买了案涉房屋22套的事实；3）商品房买卖合同备案查询证明原件44份。证明异议人王长生向担保人兴盛源公司购买了共44套房屋，均已在鄂州市不动产登记中心备案登记，含案涉房屋22套；4）兴盛源公司出具的结算说明书。证明异议人王长生向担保人兴盛源公司购买了房屋44套房款已付清的事实；5）大悟县人民法院（2018）鄂0922执150号、（2018）鄂0922执257号之五执行裁定书、协助执行裁定书。证明人民法院依据宗凡黎的申请查封了备案在异议人王长生名下的44套房屋；6）大悟县人民法院（2019）鄂0922执恢147号之七协助执行通知书。证明大悟县人民法院对案涉房屋位置的12层中1201-1211号、13层中1301-1311号的22套房屋已经解除查封的事实；7）网络拍卖公告复印件。证明大悟县人民法院在网络上拍卖已备案在异议人王长生名下的22套房屋的事实。经审查查明：2017年8月14日，原告宗凡黎与被告大悟华成房地产开发有限公司、大悟县金色华府酒店经营管理有限公司、咸宁市温泉东兴置业有限公司因民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月20日作出（2017）鄂0922民初976号民事调解书，调解书确认“一、原告宗凡黎与被告大悟华成房地产开发有限公司、被告大悟县金色华府酒店经营管理有限公司、被告咸宁市温泉东兴置业有限公司共同确认本案借款本金及利息共计35795764元。由上列三被告于2017年11月20日前共同偿还原告宗凡黎借款2000万元；余额15795764元由上列三被告从2017年11月20日起每月偿还300万元，至全部借款还完为止。如三被告严格按本协议履行还款义务，原告自愿放弃债权1795764元。如果上列三被告没有按照本协议履行还款义务，则从逾期之日起向原告支付下欠所有借款月利率2%的逾期利息；二、如被告大悟华成房地产开发有限公司、被告大悟县金色华府酒店经营管理有限公司、被告咸宁市温泉东兴置业有限公司按照本协议在2017年11月20日前偿还了原告宗凡黎借款2000万元，则原告同意向法院申请解除对金色雅园土地的查封以及对咸宁市温泉东兴置业有限公司账户的解冻；三、原告放弃其他诉讼请求；四、案件受理费188374元减半收取，财产保全费5000元，由原告宗凡黎负担”。该调解书生效后，被告未按期履行义务，申请执行人宗凡黎申请本院强制执行，在执行过程中，兴盛源公司自愿为被告东兴置业公司担保，保证在2019年1月31日前偿还宗凡黎借款1500万元，如到期不能偿还由兴盛源公司承担保证责任，逾期后东兴置业公司未能偿还借款。本院于2019年4月8日作出（2018）鄂0922执150号、（2018）鄂0922执257号之五执行裁定:1、担保人兴盛源公司在担保保证1500万元范围内承担清偿责任;2、查封担保人兴盛源公司所有的财产1500万元。同日，本院向鄂州市不动产登记中心送达协助执行通知书，要求其协助查封担保人兴盛源公司开发建设的位于鄂州市吴都××道、××处西北角吴都服务中心2号楼房产，查封期限三年（自2019年4月10日至2022年4月9日）查封房产132套及商铺。2020年6月22日，因查封的房屋评估价格明显高于担保金额，经宗凡黎同意，本院作出（2019）鄂0922执恢147号之七执行裁定书和协助执行通知书，解除对兴盛源公司鄂州市吴都××道、××处西北角吴都服务中心2号楼的十二层和十三层房屋的查封。另查明：2016年5月5日，异议人王长生与被执行人兴盛源公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，异议人王长生购买了被执行人兴盛源公司位于鄂州市吴都大道与××处西北角吴都服务中心2号楼独单元10层中1001-1011号、11层中1101-1111号、12层中1201-1211号、13层中1301-1311号的44套房屋。同年12月12日，双方到有关部门进行了商品房买卖合同备案登记。2020年6月22日，本院在湖北省大悟县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对已查封的位于鄂州市吴都大道与××处西北角吴都服务中心2号楼房产中的房屋进行公开拍卖，其中包含了涉案的争议房产。为此，异议人王长生认为案涉房屋已备案登记在其名下，本院查封房产的执行行为错误遂提出执行异议。本院认为：备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力，其具有相对性，是预告登记的前置程序，该登记备案没有准物权的效力。本案异议人向本院提交的商品房买卖合同（预售）和商品房买卖合同备案登记，仅证明异议人与房地产开发商即兴盛源公司达成买卖房屋的意向协议，异议人提交的购房结算说明系被执行人兴盛源公司出具，不能客观真实反映合同中涉及的房款是否给付，且房屋是否交付情况不明。故异议人王长生提出的异议请求，本院不予支持。本案中，异议人王长生提出异议的目的是请求法院对特定标的物的执行，其形式上既对执行标的又对执行行为提出异议，属基础权利及目的竞合，应对其实体异议进行审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条、第十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人王长生的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 郭 梅审判员 高帮增审判员 刘菊芳二〇二〇年九月三日书记员 曹凤钦附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利及对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。