广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初7645号原告：珠海市香洲苣泽物业代理经营部，住所地珠海市********之一，统一社会信用代码92440400MA4UWM4D8F。经营者：夏伟文。委托诉讼代理人：李晓红，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾志远，广东加通律师事务所实习律师。被告：陈珂湘，女，汉族，1980年4月2日出生，住珠海市香洲区************市流动人员管理中心集体宿舍，公民身份号码430************026。委托诉讼代理人：温家俊，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：欧毓迎，男，汉族，1979年8月7日出生，住珠海市香洲区珠海格力电器股份有限公司集体宿舍，公民身份号码450************735。委托诉讼代理人：温家俊，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：周成，男，汉族，1991年7月23日出生，住珠海市**************，公民身份号码420************017。委托诉讼代理人：温家俊，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告珠海市香洲苣泽物业代理经营部（以下简称苣泽物业）与被告陈珂湘、欧毓迎、周成居间合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苣泽物业委托诉讼代理人李晓红、曾志远，被告陈珂湘、欧毓迎、周成委托诉讼代理人温家俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苣泽物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈柯湘、欧毓迎共同支付原告佣金3万元及利息577元（利息以3万元为本金，以贷款市场报价利率4.05%为标准，从2019年12月14日起计算至被告付清之日止，暂计至起诉日为577元）；2.判令被告周成支付原告佣金3万元及利息577元（利息以3万元为本金，以贷款市场报价利率4.05%为标准，从2019年12月14日起计算至被告付清之日止，暂计至起诉日为577元）；3.判令三被告共同承担本案所有诉讼费用、保全费。事实与理由：原告经营者与被告周成是朋友关系。2019年12月初，周成想要购买房产，并委托原告帮忙寻找合适房源。经原告多日带周成看房，周成最终看中了位于珠海市********（优仕雅苑）1栋2单元801的房产。遂原告与房产所有人之一的被告欧毓迎进行价格磋商，并最终于同月的14日达成合意，同意以280万元出售该房。是日晚上，被告欧毓迎和房屋共有人被告陈柯湘、被告周成与原告三方在原告经营场所内签订《房屋买卖合同》，约定：三被告通过经纪方原告的代理出售及购入珠海市********（优仕雅苑）1栋2单元801的房产；成交总价为280万元；基于原告提供的服务，被告欧毓迎、陈柯湘须向原告支付3万元，被告周成须向原告支付3万元作为佣金，并定于签订合同时付清。同月的21日，被告欧毓迎、陈柯湘宣称已经找到出价更高的买家，因此擅自要求取消合同，并当场撕毁了其持有的合同。原告一再表示不同意，并要求支付所有佣金。但三被告均以合同已经取消拒付佣金。2020年5月，原告了解到三被告在2019年12月21日后已经完成了涉案房屋的交易，并完成了不动产权的过户。为此原告再次要求三被告支付合同约定的佣金，三被告虽承认了交易的事实，但却不同意支付原告佣金。原告遂起诉至法院。原告认为：《房屋买卖合同》是原被告三方真实意思表示，内容合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告促成了三被告对涉案房屋交易，已经履行了合同约定的义务。三被告却未按合同约定支付佣金，已经构成了违约。据此原告请求法院依法维护原告合法权益，判令三被告依照合同约定支付佣金。被告陈珂湘、欧毓迎辩称，一、三方签订的涉案合同是由被答辩人提供的格式合同。1.其中合同内第10款约定：非甲乙双方未能...作为赔偿经纪方之损失。被答辩人作为居间人，负有向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务的义务，以促成买卖双方签订合同，但不能对合同进行实质的介入。该合同第10条关于买卖双方未能依约买入或者卖出或者取消本合约应赔偿被答辩人违约金的条款，限制了房屋买卖双方自由履行合同的权利，加重了双方应承担的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定上述条款无效。【搜索参照案例：（2017）粤0403民初318号】居间人并不能随意限制买卖双方的购买与否；2.在15条补充条款上有约定：如乙方（周成）无补齐，甲乙双方要到中介方解除合同，并退还已交付定金；而根据答辩人已经提供的证据中显示，答辩人于2019年12月22日，由被答辩人的经营者夏伟文书写，由周成签字的收据恰恰印证答辩人退还周成定金并解除涉案合同的事宜。被答辩人是明知并且同意的，不然不可能为答辩人书写收据。二、被答辩人的员工曾经于2020年1月份再次微信询问答辩人是否继续出售涉案房屋。正因上述交易已经于2019年12月22日已经解除合同了，所以被答辩人员工才会问答辩人是否继续出售房屋。如果合同继续，被答辩人员工应该问的是，房屋是否已经过户，或者问房款是否已经支付，应该向被答辩人支付佣金的事宜。因此，被答辩人也是认可涉案合同已经于2019年12月22日解除了。三、答辩人是基于有其他买家以更高的价格以及更优惠的交易方式才解除涉案合同的，买卖双方有自由交易的权利，被答辩人无权干涉；后因疫情原因无法继续交易则与本案无关；四、答辩人与周成的第二次房屋买卖与被答辩人无关，并且已经签订了新的房屋买卖合同，与本案涉案合同指向一事并无关联。五、涉案合同名字为《房屋买卖合同》，即合同项下所有的条款都是围绕房屋买卖这个目的而展开的，本合同的关键是达成“房屋买卖”的目的。答辩人认为，1、无论是关于答辩人还是周成抑或者是被答辩人，在第一次庭审之前，在审判员多次为被答辩人“解释”条款之前，合同三方都是认为该合同的居间条款与房屋买卖条款是统一的解除条款以及达成条款，并无区分所谓的“居间合同”以及“买卖合同”，都是统一理解为以达成“买卖”为合同的履行点。2、出于该履行事项，所以被答辩人才以违约金为由起诉，是认为答辩人违反了本合同的第11项而起诉的。直至庭审过程中，由审判员的多次“解释”条款以后才变更的诉讼请求，还是由其代理人变更的。即从签订合同至第一次庭审结束之前，答辩双方都没有认为本合同是分为居间合同以及买卖合同，而是认为本合同的达成要件为“买卖房屋”目的达成。3、本合同为格式合同，所有条款为被答辩人单方制作。答辩人认为，本合同的第9条为明显的加重答辩人责任，减轻被答辩人责任的条款。双方直至第一次庭审结束前，都是认为该合同所有条款都应以达成“买卖房屋”为目的，即除了签订涉案合同以外，被答辩人还需要帮助、配合买卖双方达成过户事宜。被答辩人也以实际行动（起诉也是以双方违约没有达成买卖目的为由，导致佣金无法收成而起诉的）。因此，该合同第9条是由被答辩人单方格式化约定条款，为签订合同即交付佣金，是明显加重了答辩人的义务，减轻被答辩人责任的条款，应认定无效。而被答辩人也以实际行为表示，佣金是达成交易目的后支付的，否则不会一而再，再而三的询问答辩人及周成是否须要重新购买或者出售房产，也不需要为双方签订退还押金的收据。因为被答辩人清楚明白，其佣金是只有双方达成交易目的以后才能收到。法庭应尊重双方的合意。综上所述，答辩人、周成、被答辩人所签订的涉案合同早已经于2019年12月22日解除，各方的权利义务到此结束。答辩人于合同解除后如何交易是答辩人的自由，与被答辩人无关。三方于涉案合同解除以后并无签订新的合同，被答辩人的诉讼请求无事实与法律依据，故请求法院对于答辩人的诉讼请求予以驳回。被告周成辩称，一、三方签订的涉案合同是由被答辩人提供的格式合同。1、其中合同内第10款约定：非甲乙双方未能...作为赔偿经纪方之损失。被答辩人作为居间人，负有向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务的义务，以促成买卖双方签订合同，但不能对合同进行实质的介入。该合同第10条关于买卖双方未能依约买入或者卖出或者取消本合约应赔偿被答辩人违约金的条款，限制了房屋买卖双方自由履行合同的权利，加重了双方应承担的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定上述条款无效。【搜索参照案例：（2017）粤0403民初318号】居间人并不能随意限制买卖双方的购买与否；2、在15条补充条款上有约定：如答辩人（周成）无补齐，甲乙双方要到中介方解除合同，并退还已交付定金；而根据答辩人己经提供的证据中显示，答辩人于2019年12月22日，由被答辩人的经营者夏伟文书写，由答辩人签字的收据恰恰应证答辩人退还周成定金并解除涉案合同的事宜。被罚辨认是明知并且同意的，不然不可能为答辩人书写收据。二、被答辩人的员工曾经于2020年1月份再次微信询问答辩人是否继续考虑买其他房屋。正因上述交易已经于2019年12月22日已经解除合同了,所以被答辩人员工才会问答辩人是否继续购买其他房屋。如果合同继续,被答辩人员工应该问的是，房屋是否己经过户，或者问房款是否已经支付，应该向被答辩人支付佣金的事宜。因此，被答辩人也是认可涉案合同已经于2019年12月22日解除了。三、答辩人是因为三方曾经协商，如果答辩人一时无法凑齐定金，是可以解除涉案合同的。在卖方（欧、陈）寻找到更高价格的买家时，答辩人无法提供出相应的价钱以及履行支付定金的义务，解除合同也是理所当然的。解除涉案合同后，卖家与谁交易与答辩人无关，答辩人也不知情。四、答辩人与周成的第二次房屋买卖与被答辩人无关，并且已经签订了新的房屋买卖合同，与本案涉案合同指向一事并无关联。综上所述，答辩人、周成、被答辩人所签订的涉案合同早己经于2019年12月22日解除，各方的权利义务到此结束。答辩人于合同解除后如何交易是答辩人的自由，与被答辩人无关。三方于涉案合同解除以后并无签订新的合同，被答辩人的诉讼请求无事实与法律依据，故请求法院对于答辩人的诉讼请求予以驳回。其他意见与被告陈珂湘、欧毓迎的意见一致。本院经审理认定事实如下：2019年12月14日，原告与被告陈珂湘、欧毓迎及周成签订《房屋买卖合约》，合同约定买卖双方通过原告代理出售及购入位于珠海市********（优仕雅苑）1栋2单元801房，成交价为280万元。上述合同第11条约定：签署合约后，如甲乙双方在未得经纪方同意下协议取消本合约，则甲乙双方将同时及分别成为本合约之毁约者并仍须各自负责付于经纪方违约金，金额等同于本合约之9条约定之佣金。合同第9条约定：基于经纪方已提供之服务，甲方须向经纪方支付人民币3万元，乙方须向经纪方支付人民币3万元作为佣金。合同签订后，被告周成向被告陈珂湘、欧毓迎支付购房定金20000元。后因陈珂湘、欧毓迎另与出价更高的买方洽谈，遂与周成协商解除上述房屋买卖合同。2019年12月22日，由原告经营者夏伟文开具收据，称欧毓迎退回珠海市********（优仕雅苑）1栋2单元801房的定金，金额为20000元。该收据由周成签名，并由周成收回欧毓迎退还的定金2万元现金。2020年3月11日，被告欧毓迎、陈珂湘与被告周成签订《房地产买卖合同》，合同约定上述房屋以280万元成交，定金10万元。同月24日，三被告完成案涉房屋的产权过户登记手续，登记于被告周成名下，双方完成房屋交易。原告以三被告串通私下交易拒付佣金为由起诉至本院，故成讼。本院认为，原告与被告陈珂湘、欧毓迎、周成于2019年12月14日签订《房屋买卖合约》，该合同是房屋买卖双方及居间方订立的契约，其合同内容包括房屋买卖双方形成的房屋买卖合同关系，也包括房屋买卖双方与居间方形成的居间合同关系。后房屋买卖双方协议解除上述房屋买卖合同，卖方即被告欧毓迎、陈珂湘将购房定金退回买方周成，现双方已解除房屋买卖合同关系。对于买卖双方协议解除房屋买卖合同是否应支付居间报酬的问题，原告引用合同第11条的相关约定，即买卖双方在未得经纪方同意而协议解除房屋买卖合同的，买卖双方均应支付约定佣金。因此，审查买卖双方协议解除合同是否经居间方同意，是买卖双方承担支付佣金责任的关键。卖方即被告欧毓迎、陈珂湘是与第三人洽谈更高出让价后与买方协议解除合同，卖方将该信息已告知原告，后在原告处原告居间协调，并由原告经营者夏伟文亲自开具收据，买卖双方完成购房定金的退还手续。定金的退还，标志着买卖双方之间的房屋买卖合同的终止。原告直接与买卖双方协议解除合同的过程，应视为原告知悉并同意双方的合同解除。原告称不同意买卖双方解除合同，不合情理，本院不予采信。因此，原告据以合同第11条主张两被告支付佣金，理据不充分，本院不予支持。三被告在解除2019年12月14日的《房屋买卖合约》后，又于2020年3月11日就案涉房屋重新签订《房地产买卖合同》并完成了房屋买卖交易。两被告在新的房屋买卖合同缔约过程中，没有经过原告的居间协助，故原告无权要求买卖双方支付相应的报酬，但买卖双方的交易，利用了上一手房屋买卖合同订立时的信息来源及便利，原告原来居间服务客观上促成了买卖双方房屋交易的完成。根据公平原则，买卖双方应向原告支付一定的居间报酬。该报酬的金额没有合同依据及法定标准。故本院酌情确定买卖双方各支付5000元，以补偿原告居间活动的必要费用。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十七条规定，判决如下：一、被告陈珂湘、欧毓迎于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲苣泽物业代理经营部支付居间费用5000元；二、被告周成于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告珠海市香洲苣泽物业代理经营部支付居间费用5000元；三、驳回原告珠海市香洲区苣泽物业代理经营部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，由原告珠海市香洲苣泽物业经营部负担156元，被告陈珂湘、欧毓迎负担63元，被告周成负担63元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨擎轩二〇二〇年九月十四日书记员  何 牧范青玲