湖南省南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0921民初465号 原告：罗家顺，男，1967年3月11日出生，汉族，住湖南省南县。 原告：罗轲，男，1987年7月10日出生，汉族，住湖南省南县（系罗家顺儿子）。 原告：黄旭，男，1988年4月25日出生，汉族，住湖南省南县（系罗家顺外侄）。 三原告共同委托诉讼代理人：段龙，湖南跃海律师事务所律师。 被告：程君，男，1978年3月24日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。 被告：李翱，男，1978年4月19日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。 两被告共同委托诉讼代理人：湛厚福，湖南三湘律师事务所律师。 第三人：杨亚西，男，1970年7月14日出生，汉族，住湖南省南县。 第三人：姚建彪，男，1970年10月18日出生，汉族，住南县，现住南县。 第三人：夏芳，女，1974年2月3日出生，汉族，住湖南省南县。 第三人：杨崛，男，1998年5月12日出生，汉族，住湖南省南县。 第三人夏芳、杨崛共同委托诉讼代理人：杨亚西，系夏芳丈夫、杨崛父亲。 第三人：姚佩伶，女，1994年10月12日出生，汉族，住长沙市开福区。 第三人姚佩伶委托诉讼代理人：姚建彪，系姚佩伶父亲。 原告罗家顺、罗轲、黄旭与被告程君、李翱及第三人杨亚西、姚建彪、夏芳、杨崛、姚佩伶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月27日第一次公开开庭进行了审理，原告罗轲以及三原告共同委托诉讼代理人段龙，被告程君、李翱以及两被告共同委托诉讼代理人湛厚福，第三人杨亚西、姚建彪均到庭参加诉讼。2020年6月5日，本院第二次公开开庭进行了审理，原告罗轲以及三原告共同委托诉讼代理人段龙，被告程君，第三人杨亚西到庭参加诉讼。2020年7月20日，本院依职权追加夏芳、杨崛、姚佩伶为第三人参加诉讼，并于2020年8月3日第三次公开开庭进行了审理，三原告的共同委托诉讼代理人段龙，被告程君，第三人杨亚西、姚建彪，第三人夏芳、杨崛的委托诉讼代理人杨亚西，第三人姚佩伶的委托诉讼代理人姚建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗家顺、罗轲、黄旭向法院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告罗家顺与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告腾空三原告所有的房屋；2.请求依法判决被告向原告支付拖欠租金343333元（租金从2017年9月25日计算至2019年11月25日）；3.请求依法判决两被告向原告按1500元/天支付违约金共计732000元（违约金计算时间从2018年7月25日计算至2019年11月25日）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告罗家顺、罗轲、黄旭明确其第1项诉讼请求为：“请求依法判决解除原告罗家顺、罗轲、黄旭与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告腾空并返还三原告所有的房屋”。事实与理由：三原告与姚建彪、杨亚西系南县兴盛东路鑫顺广场一、二、三、四号栋四楼的房屋所有权人。两被告与罗家顺、姚建彪、杨亚西签订房屋租赁合同。合同签订之后，三原告依照合同约定向两被告交付了门面，两被告承租门面之后仅仅向原告支付了9万元租金，原告多次找被告催要租金，被告总是找理由拒不支付租金，故三原告诉至法院，诉求如前。 被告程君辩称，1.对于租赁合同我同意解除；2.对于租金数字我认可只拖欠248333元，租金也不是恶意拖欠，而是因为双方前期合伙关系转为租赁关系时沟通不善，对于工程款的部分我另行举张权利；3.对于违约金我认为过高，请法院依法调整。 被告李翱辩称，1.原告的起诉缺乏事实依据，答辩人并不拖欠原告的租金；2.案涉合同约定的违约金明显过高；3.三原告的起诉缺乏法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人杨亚西、夏芳、杨崛共同述称，1.截止2020年8月3日，被告已拖欠租金14万元；2.被告拖欠的借款一百万可进行调解；3.工程款方面两被告可以依法举张权利。 第三人姚建彪、姚佩伶共同述称，1.截止2020年8月3日，被告已拖欠租金8万元；2.被告拖欠的借款100万元可进行调解；3.工程款方面两被告可以依法举张权利。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月25日，罗家顺、杨亚西、姚建彪与程君、李翱签订《租赁合同》，合同载明：“出租方罗家顺、杨亚西、姚建彪”、“承租方程君、李翱”、“第一条出租方将座落在南县兴盛东路鑫顺广场一、二、三、四号栋四楼的现状场地约5000平方米的商业面积（面积以房产证为准）出租给承租方经营健身、游泳及相关体育项目，承租方愿意承租此房屋。”、“第二条租赁期从2017年9月25日至2027年9月25日止共拾年。……门面租金从签订合同之日起，承租方在拾个月内先向出租方一次性缴纳第壹年租金伍拾万元（其中现金肆拾万元，另外支付壹拾万元的一卡通，含健身、游泳、看电影），每年租金需提前一个月缴纳，前三年的租金不变，第四年的租金开始按鑫顺广场楼上市场租赁价格平均值核算”、“第六条如果承租方没有按本合同约定期限当日付清租金，发生了延期付租金的情况，则按每延期壹天支付违约金人民币叁仟元整（￥3000.00元）的标准由承租方向出租方给付违约金，且出租方有权单方面终止本合同，无条件收回门面。若有其他经济损失全部由承租方负责，与出租方无关。”、“第七条出租方按门面现状于2017年9月25日交付门面给承租方使用”、“第十二条1、租赁期内，承租方对门面的装饰、装修、维修其费用全部自行负责，与出租方无关。租赁终止或期满，承租方对门面的装饰、装修（除可移动物外），归出租方所有，且不予任何补偿，承租方交还门面时，不得拆走、损坏（包括玻璃门、门窗、吊顶、普通灯具、招牌及外墙立柱玻璃等承租方均不得拆走、损坏）。属承租方的可移动物品，承租方如不在向承租方交还门面前搬走，视承租方放弃门面的可移动物品，该物品由出租方作出处理，如有损失全部由承租方承担。出租方不承担任何责任”。另各方口头约定，对于承租方所交租金，由罗家顺享有50%份额，由杨亚西享有30%份额，由姚建彪享有20%份额。双方签订合同后，罗家顺、杨亚西、姚建彪将案涉商铺交付给程君、李翱用于经营南县四海文化体育有限公司。程君、李翱在租赁期间，陆续交纳部分租金：2018年8月8日，程君向杨亚西支付租金75000元；2018年8月29日，程君通过银行转账向罗家顺、杨亚西、姚建彪共同银行账户支付租金150000元；2018年9月12日，程君向姚建彪支付租金50000元；2019年9月1日，程君向杨亚西支付租金100000元（条据载明“本年度欠杨亚西租金款贰万元整未付”）；2019年9月16日，程君通过银行转账向罗轲支付租金40000元；2019年9月23日，程君通过银行转账向罗轲支付租金50000元；2019年10月16日，程君向姚建彪支付租金80000元；2020年7月21日，程君通过银行转账向罗轲支付租金20000元。对于双方约定的每年租金一卡通部分，程君、李翱已履行一部分，但双方未予结算，庭审中，三原告表示剩余未履行部分自愿放弃。经核算，截止2019年11月25日，程君、李翱应给付罗家顺、罗轲、黄旭房屋租金共计433333元（200000元/年÷12月×26月），剔除程君、李翱已给付的185000元（75000元+40000元+50000元+20000元），程君、李翱尚欠罗家顺、罗轲、黄旭房屋租金248333元（433333元－185000元）。 另查明，罗家顺、黄旭共同共有的案涉商铺位于南县（鑫顺广场Ａ／3号楼第四层），产权证号为：南房权证南洲镇字第××号、第××号、第××号、第××号；罗家顺、罗轲共同共有的案涉商铺位于南县（鑫顺广场Ａ／4号楼第四层），产权证号为：南房权证南洲镇字第××号、第××号、第××号、第××号。杨亚西、夏芳、杨崛共同共有的案涉商铺位于南县（鑫顺广场Ａ／1、2号楼第四层），产权证号为：南房权证南洲镇字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号；姚佩伶所有的案涉商铺位于南县（鑫顺广场Ａ／2号楼第四层），产权证号为：南房权证南洲镇字第××号。 庭审中，经询问第三人夏芳、杨崛、姚佩伶的委托诉讼代理人，均表示对杨亚西、姚建彪与程君、李翱签订《租赁合同》的行为及代其出租房屋、收取租金表示认可，并经其同意。同时表示因程君、李翱拖欠租金，要求解除与其签订的租赁合同，并由程君、李翱支付拖欠的租金以及腾空、返还房屋。 再查明，程君、李翱租赁的罗家顺、罗轲、黄旭的商铺已于2019年11月25日大部分腾空并交还罗家顺、罗轲、黄旭，仅剩部分游泳池及瑜伽房未腾空交付。程君、李翱租赁的杨亚西、夏芳、杨崛、姚佩伶的商铺至今仍在使用。 本案争议焦点：一、三原告罗家顺、罗轲、黄旭要求解除与被告程君、李翱签订的《租赁合同》是否应当得到支持；二、如《租赁合同》依法解除，程君、李翱是否应承担相应的违约责任。 对于焦点一，本院认为，2017年9月25日罗家顺、杨亚西、姚建彪与程君、李翱签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反我国法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案门面的登记权人为罗家顺、罗轲、黄旭、夏芳、杨崛、姚佩伶，虽然除罗家顺以外的五人未在《租赁合同》上签字，但根据涉案合同的履行情况，可以得出罗轲、黄旭、夏芳、杨崛和姚佩伶实际对该合同的内容及权利义务予以了认可，且享受了权利，由此可以认定罗轲、黄旭、夏芳、杨崛以及姚佩伶亦系涉案合同的当事人。根据《租赁合同》的约定，被告应于2018年7月25日前支付第一年的租金40万元以及价值10万元的“一卡通”，而被告在履行合同过程中，并未严格按照合同履行义务，已然违约，且经催告后仍未补足租金，其行为已构成根本违约。据此，对罗家顺、罗珂、黄旭要求解除与程君、李翱签订的《租赁合同》，依法应予支持。合同解除后，程君、李翱应当依法腾空租赁物，并将租赁物交还给罗家顺、罗珂和黄旭。故对于三原告要求解除与被告签订的《租赁合同》（涉及三原告租赁物的部分）及要求被告腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。对于第三人庭审中陈述要求解除租赁合同中涉及自身房屋租赁部分以及由被告支付拖欠的租金、腾空并返还房屋的意见，本院认为，第三人系案涉租赁合同出租方，其陈述的意见仅针对本案被告，且其对本案原、被告的诉讼标的没有独立请求权，故第三人在本案中属无独立请求权的第三人，对于第三人的陈述意见在本案中不宜处理，第三人可另案主张。 对于焦点二，因涉案《租赁合同》解除的基础系被告违约，而根据双方合同第六条的约定，“如果承租方没有按本合同约定期限当日付清租金，发生了延期付租金的情况，则按每延期壹天支付违约金人民币叁仟元整（￥3000.00元）的标准由承租方向出租方给付违约金，且出租方有权单方面终止本合同，无条件收回门面。若有其他经济损失全部由承租方负责，与出租方无关”。现原告起诉要求被告按照合同约定的1500元/天的标准计算违约金，而被告庭审中认为约定的违约金过高请求予以减少。本院认为，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然原告主张违约金按1500元/天计算，但综合本案的具体情况，在原告未对其实际损失提供相关证据证实的情况下，现其主张的违约金计算标准还明显过高，据此，本院对原告主张的违约金依法予以适当调整，即酌定被告应支付的违约金为150元/天为宜。因被告未按合同约定于2018年7月25日交付第一年的租金，故违约金应当自2018年7月25日起计算至2019年11月25日止，共计73200元（150元/天×488天）。关于房屋租金，虽两被告2019年11月25日之后仍有部分商铺未返还给三原告，但三原告仅要求被告支付2017年9月25日至2019年11月25日期间的房屋租金，系其对自身权利的处分，无悖于法。现根据本院核算的结果，并结合原告的诉讼主张，被告程君、李翱应支付原告罗家顺、罗珂、黄旭拖欠的商铺租金共计248333元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告罗家顺、罗轲、黄旭与被告程君、李翱于2017年9月25日签订的《租赁合同》； 二、限被告程君、李翱在本判决生效之日起三十日内将位于南县（鑫顺广场Ａ／3号楼第四层）房屋腾空后返还给原告罗家顺、黄旭； 三、限被告程君、李翱在本判决生效之日起三十日内将位于南县（鑫顺广场Ａ／4号楼第四层）房屋腾空后返还给原告罗家顺、罗轲； 四、限被告程君、李翱在本判决生效之日起三十日内支付原告罗家顺、罗轲、黄旭拖欠的商铺租金共计248333元及违约金73200元； 五、驳回原告罗家顺、罗轲、黄旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14478元，由被告程君、李翱负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  蔡佳伟 审 判 员  聂 杨 人民陪审员  黎应波 二〇二〇年九月十五日 法官助理谌丽 书记员王敏