上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初17719号原告：上海地晟物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陶辉，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。被告：上海阿细云烹餐饮管理有限公司,住所地上海市徐汇区。法定代表人：乔光辉，执行董事。委托诉讼代理人：林自勉，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王联华，上海市嘉华律师事务所律师。原告上海地晟物业管理有限公司与被告上海阿细云烹餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告上海地晟物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈志豪及被告上海阿细云烹餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人林自勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海地晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《上海百汇园商业广场物业服务合同》；2.被告向原告支付自2020年2月1日至2020年6月30日的物业管理费312,750元;3.被告向原告支付每日按月物业管理费62,550的千分之五自2020年2月6日起计至实际支付之日止逾期付款违约金，暂计至开庭日为212,670元。事实与理由：原被告签订《上海百汇园商业广场物业服务合同》，服务管理期限自2019年7月起至2021年6月止，物业服务费标准为45元/平方米/月,服务面积为1390平方米，即每月62,550元物业费，按月支付，每月5日前支付。水电费由原告代收代付。合同约定被告逾期缴纳费用的违约责任，即从欠费之日起每日按照应缴纳费用千分之五计收逾期违约金。因被告拖欠物业费，故原告诉至法院。上海阿细云烹餐饮管理有限公司辩称，同意解除物业服务合同。关于诉请2，物业管理费确实存在，数额计算认可，主张的总金额也无异议。物业管理费应当按照双方之间实际发生的情况予以减免，由于物业管理存在瑕疵，今年一月至目前，整个大楼属于原告责任部分，比如空调、电梯，环境卫生等均未达到合同约定标准，且年初发生疫情，管理标准降低，造成我方经营问题，故我方请求法庭适当减免两个月的物业管理费。我方同意支付2-6月份减免后的物业费；关于诉请3，我方不存在违约，故不同意支付。原告应当提供相应物业服务，基于对方未提供这些服务，我方依据物业合同第10条可以暂缓支付物业费。如果法院认定我方应当承担违约金，我方认为违约金过高。本院经审理认定事实如下：2019年，原告(受托方、乙方)与被告(委托方、甲方)签订《上海百汇园商业广场物业服务合同》，约定：乙方为甲方承租的龙腾大道XXX号内房屋(建筑面积1390平方米，位于****XXX)的物业服务单位，服务管理期限自2019年7月1日起至2021年6月30日止；物业服务费标准为62,550元/月。甲方应在每月5日前向乙方支付当月物业服务费。本物业服务费采取包干制方式；本物业服务费由下列项目构成：1、物业服务人员的工资和按规定提取的其他费用等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(包含共用部位的水、电费)，物业租赁区域内空调外机运行费；3、物业公共区域清洁卫生费用；4、物业公共区域秩序维护费用；5、物业公共区域绿化维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧、8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、法定税费、10、经甲方同意的其他费用；物业管理服务的基本内容和要求：建筑物管理，做好物业管理区域内建筑物及其附属设施的检查和维修养护工作，使建筑物及其附属设施处于完好状态；设施设备管理：主要包括：变配电系统、安全防范系统、空调系统、升降设备系统、消防系统、监控报警系统、引水系统、给排水系统、公共照明系统等；保洁服务；安保服务；消防防灾管理。甲方逾期缴纳物业服务费的，乙方向甲方发出缴费通知的，乙方可以从欠费之日起每日按应缴费用千分之五加收滞纳金，超过10日不缴费的，乙方有权通过法律程序追缴等条款。乙方未按约定提供服务的，甲方有权要求乙方整改并有权在整改完成后支付物业服务费,物业提供的主要设备(空调、厨房排烟、水电、具体设备管理标准另行协商)，造成不能正常营业的可以扣除相应时间的物业服务费，造成甲方经济损失的，乙方应予以赔偿。另查明，因新冠疫情影响，上海市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，被告称今年开始，双方对物业管理一直存在争议，故未支付自2020年2月1日起的物业费。期间存在着空调瘫痪未及时维修，未经通知停用电梯，排烟设备损坏影响排烟、外墙渗水未有效解决等问题，对被告疫情期间的营业造成了影响。被告并提供与物业经理的微信聊天记录予以佐证。对此，原告称，从聊天记录看，原告接到被告公共区域空调的报修后立即维修，并已修好；至于被告室内空调，如需更换配件，需要与承租方协商，费用物业方不承担。疫情期间商场管控需要，只能开一部电梯并由物业在电梯口测温，现早已恢复正常开启。所有聊天记录均不能证明原告服务不达标。审理中，本院组织双方调解，被告提出减免物业管理费并免除违约金，原告以疫情期间加大物业管理力度，没有接到物业费减免通知和相关政策为由拒绝调解。以上事实，除当事人当庭陈述一致外，另有物业服务合同、银行业务回单、催款函等证据佐证，本院依法予以确认。关于被告提供的微信聊记录，经质证，原告对其关联性及证明力不予认可。从该份证据看，被告就空调维修、直达电梯正常使用与原告进行过沟通，原告对空调维修做了积极落实的意思表示，也有修好的相关表述；对电梯问题，原告所称疫情管控需要符合特殊时期安全防护的合理解释，而且从被告的租赁位置看，位于一层、二层，位于****达电梯停运或限时对被告经营造成严重影响。故对该份证据的证明力，本院不予认定。本院认为，原告与被告签订的《上海百汇园商业广场物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。现原告诉请解除合同，被告同意，于法不悖，本院予以支持。涉案诉请期间，原告对被告租赁房屋实施物业服务，被告接受原告的物业管理服务，故原告有权按合同约定收取该期间的物业管理费。现被告要求疫情期间减免物业管理费，考虑到疫情期间反而会增加物业公司的工作量，且被告并未提供充分证据证明原告物业管理上存在不达标且不积极履行的情况，故被告要求减免物业管理费的主张，本院不予支持。原告诉请要求被告支付自2020年2月起至2020年6月止的物业管理费具有事实及法律依据，本院予以支持。考虑疫情原因对被告经营带来的影响，被告迟延支付物业费系事出有因，本院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度判处免除被告的违约责任，对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除上海地晟物业管理有限公司与上海阿细云烹餐饮管理有限公司签订的《上海百汇园商业广场物业服务合同》；二、上海阿细云烹餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海地晟物业管理有限公司自2020年2月1日起至2020年6月30日止的物业管理费312,750元；三、驳回上海地晟物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,527元，由上海地晟物业管理有限公司负担1,833元，上海阿细云烹餐饮管理有限公司负担2,694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇二〇年九月十六日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……