河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0926民初1081号 原告：杨宗晔，男，1992年7月2日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：王雁波，天津沃和翼律师事务所律师。 被告：河北中夏企业管理服务有限公司，住所地肃宁县肃尚路西侧尚村镇裘皮之都商城，统一社会信用代码：91130926308358113N。 法定代表人：周建伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴红，女，1968年11月5日出生，汉族，现住肃宁县。 原告杨宗晔与被告河北中夏企业管理服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告杨宗晔委托诉讼代理人、被告河北中夏企业管理服务有限公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨宗晔向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令解除原告与被告2018年12月30日、2019年2月24日签订的转让合同及补充协议；2、请求贵院判令被告向原告返还购房款221398.8元及利息（以221398.8元未基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月1日计算至实际支付完毕之日止）；3、请求贵院判令被告支付违约金29519.84元及损失75000元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告和被告分别于2018年12月30日、2019年2月24日签订房屋转让合同及补充协议，原告向被告购买位于河北肃宁县6元，原告按照合同约定共支付购房款210856元、服务费75000元。依补充协议第一条约定：所购商铺不动产权证应于购买之日起一年内办理完结，并约定解释被告未能办理不动产权证的违约责任。原告认为，被告至今未能给原告办理不动产权证，严重损害了原告合法利益，故特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告河北中夏企业管理服务有限公司辩称，2018年11月30日原告与答辩人签订房屋转让合同书，答辩人将尚村裘皮之都商城二期三层965号、1031号商铺转让给原告。二期三层965号商铺总价款157311元，二期三层1031号商铺总价233545元。原告于2018年11月30日交付了2万元定金，2019年12月30日交付了二期三层1031号商铺首付款113545元，剩余11万元按揭贷款，于2019年2月24日交付了二期三层965号商铺首付款77311元，剩余7万元按揭贷款。一、原告所诉房款与实际支付房款不一致，实际支付房款210856元。二、诉争房屋具有不动产登记证。答辩人于2019年12月21日以挂号信方式向原告发出办理产权证的《通知函》（编码：XA03170181113）。因原告合同是在2019年2月24日签订的，原计划2020年2月24日前给原告办理不动产证，但因全国暴发疫情，导致人员无法流动。不动产权证的办理工作搁浅。2020年5月下旬，答辩人公司正式复工，准备重新启动办证，但6月12日北京新发地疫情暴发，肃宁本地出现病例，因此办证被迫又中断，答辩人于2020年6月22日以短信方式通知原告因疫情办证相应延后。疫情属于不可抗力，无法预见。三、原告要求每月2%的补偿明显有违公平原则，属于违约金要求过分高于损失，根据《合同法》诉法解释二的规定，违约金高于损失的30%，当事人有权要求降低违约金。本案中原告的损失为存款利息损失，因此答辩人请求法院将违约金变更为同期存款利率上浮30%。本案案例（2019）冀0926民初1554号胡金峰案、（2019）冀0926民初1555号李晓翠案、（2019）冀0926民初1553号刘玲弟按相关违约金判决，判决违约金以房款为基数参照中国人民银行同期存款利率上浮30%。综上，作为法院判决应当以促进交易为原则，现该房屋已竣工验收交付使用，可随时给社会创造价值，如果解除将造成社会财富的浪费。房屋转让合同是双方真实意思的表达，现起诉要求解除合同，没有法律依据，依法成立的合同，具有法律约束，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。因此答辩人请求继续履行合同并降低违约金，望法院支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证实自己的主张，提交了下列证据：1、2018年12月30日签订的《房屋转让合同》及《补充协议》，欲证实2018年12月30日双方签订房屋转让合同意思真实有效，原告向被告购买商城2期3层1031号商铺，被告违反补充协议第一条的约定，原告购买之日起一年内被告未给原告办理房产证，构成违约，应解除房屋转让合同。2、2019年2月24日的签订的《房屋转让合同》及《补充协议》，原告向被告购买商城2期3层965号商铺，证明目的同上。3、原告向被告购买965号商铺的首付款收据及ＰＯＳ机刷卡单，欲证实原告按照合同约定在期限内缴纳了首付款87311元。4、原告购买965号商铺支付服务费的票据，证实原告向被告支付服务费3万元，被告给原告造成3万元的损失。5、原告向被告购买1031号商铺的首付款收据及ＰＯＳ机刷卡单，欲证实原告按照合同约定在期限内缴纳了首付款123545元。6、原告购买1031号支付服务费的票据，证实原告向被告支付服务费4.5万元，被告给原告造成4.5万元的损失。7、顺丰快递单号一份，欲证实原告已经邮寄办证办理贷款的相关手续给被告，被告已经签收。8、原告与被告公司负责办证员工宋小美的微信号名称和聊天记录一份，证实宋小美为被告公司员工，负责办理房产证；欲证实公司办公电话为0317-75××××9；证实办理房产证的流程和被告未按照上述流程办理。9、原告与被告负责办证员工宋小美的通话录音，欲证明被告现在只能给付全款的办理房产证且被告是按揭贷款的办理期限不能确定，证实因被告原因造成房产证不能办理。被告质证认为，对证据1、2的《房屋转让合同》真实性无异议，但是对原告房款的缴纳时间有异议，原《房屋预定协议》规定在2018年12月7日前付清首付房款，但是原告直到2018年12月30日支付了1031号的首付款余款113545元，2019年2月24日支付了965号剩余首付款77311元，均属于未在约定期间内支付。提交预定协议二份，证实原告应该在12月7日前交款。对证据3、4、5、6，由被告公司出具的2018年11月30日的两张1万元收据真实性无异议，2019年2月24日被告公司出具的77311元收据没有异议，2018年12月30日被告出具的113545元收据没有异议。对2018年12月30日由大厂回族自治县润广房产经纪有限公司出具的4.5万元票据和刷卡单有异议，非被告公司出具，款项也没有汇入被告公司。2019年2月24日大厂回族自治县润广房产经纪有限公司出具的3万元收据和刷卡单有异议，非被告公司出具，款项也没有汇入被告公司。对证据7，邮寄单没有异议。证据8、9，宋小美为我公司员工没有异议，对原告的证明目的有异议，办证人员表示按揭的稍晚办理。原告对被告提交的两份《房屋预定协议》质证认为，这是原、被告签订的预定协议，真实性认可，证明目的不认可，原、被告已经签订了正式的房屋转让合同，转让合同明确了交款期限，原告也在期限内完成交款，预定协议仅是正式合同之前的一个意向合同。通过上述举证质证，可以认定的事实有：2018年11月30日，原、被告签订《房屋预定协议》二份，约定原告购买被告商铺，分别为河北省肃宁县秀景路与裘皮之都商城2期3层965号和1031号，应于2018年2月7日交首付款，同日原告交纳定金两笔，每笔10000元。2018年12月30日，原、被告签订《房屋转让合同》一份，原告向被告购买坐落于河北省肃宁县，告房屋面积18.89平方米，总价款233545元，用途为商用。双方商定，分期付款方式为于2018年12月30日交首付款113545元，剩余部分110000元进行银行按揭，同日原告向被告交纳了首付款113545元，2018年11月30日交纳的定金10000元亦转为房价款，同时原告向大厂回族自治县润广房产经纪有限公司交纳服务费45000元。2019年2月24日，原、被告再次签订《房屋预定协议》一份，原告向被告购买坐落于河北省肃宁县，双方商定分期付款方式为于2019年2月24日交首付款87311元，剩余部分70000元进行银行按揭，同日原告向被告交纳了首付款87311元，2018年11月30日交纳的定金10000元亦转为房价款，同时原告向大厂回族自治县润广房产经纪有限公司交纳服务费30000元。2019年12月21日，被告以挂号信的形式向原告发出《通知函》，2020年1月10日，原告以邮寄形式通过顺丰快递向被告提交了相关文件。后因为疫情原因，停工停产，复工复产后，2020年9月14日，原告催问办证情况，被告工作人员称按揭贷款的需要稍晚办理。原、被告签订的《补充协议》约定：“1、所购商铺的不动产权证将于购买之日起一年内办理完结。2、如因甲方（被告）原因不能如期办理不动产权证，可以按照以下方式处理：①到期后未能办理完成，甲方按每延期一个月，赔付已交房款的2%作为违约金，直到不动产权证办理完结。②到期后未能办理完成，乙方有权要求退房，甲方按客户已支付房款的105%回购”。庭审中原告变更诉讼请求，主张按上述第2条②的约定由被告公司回购。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋转让合同》和《补充协议》，是双方意思一致的表现，只要不违背法律规定，就合法有效，双方均应遵守。原告没有《补充协议》约定在一年内办理房屋不动产权证，不存在原告不配合提供办证及办按揭贷款手续的情况，原告要求解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》符合该《补充协议》规定，本院支持；原告要求按《补充协议》第2条②办理退款手续，本院认可；被告河北中夏企业管理服务有限公司实际收取原告房款共计210856元，被告应按该款的105%回购，即221398.8元。原告要求被告支付221398.8元的利息，没有提交证据，且没有法律依据，本院不予支持；原告要求被告支付违约金29519.84元的依据为《补充协议》第2条①项规定，显然根据《补充协议》，被告只能选择第2条中的①或②，要么退房退款，要么要房等待办证，不能全部选择，故原告此项主张本院不予支持；原告要求损失75000元，该款原告并未交给被告，而是交给了大厂回族自治县润广房产经纪有限公司，是否应退款，应由谁退款，因缺少当事人无法查清，原告可另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第第四十四条、第九十三条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告杨宗晔与被告河北中夏企业管理服务有限公司签订的《房屋转让合同》； 二、被告河北中夏企业管理服务有限公司从判决生效之日起三十日内给付原告杨宗晔房屋回购款共计221398.8元； 三、驳回原告杨宗晔其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4620元，减半收取2310元，由被告河北中夏企业管理服务有限公司承担1569元，由原告杨宗晔自行承担741元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  李孔山 二〇二〇年九月二十三日 书记员  刘建慈