长春汽车经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0192民初959号原告（反诉被告）长春汽车经济技术开发区富锋村民委员会，住所富锋村12社。法定代表人韩惠勇，该村委会主任。委托诉讼代理人朱海多、李佳欣，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。被告（反诉原告）宋洪增，男，1972年10月16日生，委托诉讼代理人涂霞，吉林誉兰律师事务所律师。被告：长春高新汽车饰件有限公司，住所朝阳区育民路1666号。法定代表人王晓光，该公司总经理。委托诉讼代理人祝春雨、赵政宇，吉林常春律师事务所律师。长春汽车经济技术开发区富锋村民委员会（下称富锋村委会）与宋洪增、长春高新汽车饰件有限公司（下称高新汽车）土地租赁合同纠纷一案，本院受案后适用简易程序公开开庭进行了审理。富锋村委会的委托诉讼代理人朱海多、李佳欣，宋洪增及其委托诉讼代理人涂霞，高新汽车的委托诉讼代理人祝春雨、赵政宇到庭参加诉讼。现已审理终结。富锋村委会本诉诉称：2005年1月10日，富锋村委会与高新汽车签订《土地租赁协议书》，将富锋村委会的10万平方米开荒地租赁给高新汽车使用，租赁期限为30年；后由高新汽车转给了宋洪增开办物流公司使用至今。根据吉林省国土资源厅《关于长春市人民政府2011年第224批次建设用地的函》及相关文件，上述土地被征收，导致各方无法继续履行租赁协议，并且因宋洪增经营物流公司，在该宗土地上建设房屋、铺设山皮石道路等，改变了土地用途，租赁协议已无法履行，租赁物应予返还；《土地租赁协议书》第五条虽约定“土地补偿费按国家征地价格三十年内归乙方所有”，但该约定并未经民主议定程序，应属无效条款。故诉请判令：1.解除富锋村委会与高新汽车签订的《土地租赁协议书》；2.宋洪增立即向富锋村委会返还租赁物；3.确认《土地租赁协议书》第五条关于“土地补偿费按国家征地价格三十年内归乙方所有”的约定无效；4.本案诉讼费用由宋洪增及高新汽车负担。宋洪增本诉辩称：1.对于解除协议部分，应当根据租赁土地被征收情况区别对待，属于政府征收范围内的部分，符合约定的解除条件，在富锋村委会支付相应的补偿款项后，宋洪增同意解除；对于政府征收范围以外的租赁土地，富锋村委会主张解除属于违约，应当赔偿各项损失并返还相应的租金和利息。2.协议第五条“土地补偿费按国家征地价格三十年内归乙方所有”的约定有效；且该条款的真实意思是在政府征收时，富锋村委会补偿宋洪增的数额的参照标准，并非将土地补偿款给宋洪增。综上，应驳回富锋村委会的本诉请求。高新汽车本诉辩称：高新汽车与富锋村委会签订的《土地租赁协议书》合法有效，高新汽车已按约支付土地租赁费，富锋村委会诉请解除合同返还租金无事实及法律依据，富锋村委会在长春市人民政府已经发布征地公告后，提出上述诉请是想非法占有高新汽车的土地补偿款项，高新汽车在《土地租赁协议书》中的权利义务均交予宋洪增行使，不再主张任何权利，应驳回富锋村委会的诉请。宋洪增反诉诉称：2005年1月10日，富锋村委会与高新汽车签订《土地租赁协议书》，约定将不是耕地不是农田的10万平方米土地租赁给高新汽车，租赁费200万元；经富锋村委会同意，高新汽车于2006年9月5日将该租赁合同转让给了宋洪增，同时富锋村委会将合同土地面积调整为8垧，合同签订后，宋洪增履行了合同义务。双方签署协议时已就国家征地情况下的补偿范围及内容进行了明确约定，因此，当前案涉土地被政府征收的情况下，富锋村委会应当支付一切损失补偿。故诉请判令：1.富锋村委会支付土地补偿费640万元、赔偿地上物损失9213938.6元及企业搬迁损失10万元；2.富锋村委会返还租金100万元及利息（利息以100万元为基数，按照同期同类银行贷款利息标准自2005年1月10日计算至实际给付之日）；3.本案诉讼费用由富锋村委会负担。富锋村委会反诉辩称：1.因案涉土地为集体土地，土地补偿费属于集体资产，集体资产的处分应当经村民会议讨论决定方可办理，《土地租赁协议书》第五条关于“土地补偿费按国家征地价格三十年内归乙方所有”的约定因违反《村民委员会组织法》第二十四条的效力强制性规定而无效，富锋村委会无需支付土地补偿费。2.富锋村委会并非本次征收主体，也未在本次征收过程中获得征收部门下发的地上物或构筑物补偿，宋洪增的损失如确实存在，也应由征收部门按照确定标准在确认损失具体情况后支付，富锋村委会并非补偿主体，无义务支付费用。故应驳回宋洪增的反诉诉请。高新汽车反诉述称：同意宋洪增的反诉主张。经审理查明：2005年1月10日，富锋村委会（甲方，前身为长春市朝阳区富锋镇富锋村民委员会）与高新汽车（乙方）签订《土地租赁协议书》，主要内容为：为了发展我村经济，同时完成上级给我村下达修路任务，经村委会研究，请示上级领导批准，把四社北大甸子开荒地租赁给修路方，经双方协商，不是耕地、不是农田；土地坐落东至农户责任田，南至排水沟，西至油板路，北至村路；土地面积10垧，合计200万元；土地使用期限为30年，自2005年1月至2034年12月，每平方米价格20元，签订协议后一次性付清；限在本协议签订之日起，甲方在30日内将土地提供给乙方使用，同时对该地涉及农民土地调整、土地补偿、地上附着物补偿等一切事宜均由甲方承担，乙方不承担该土地相关责任；在土地使用期限内，甲方不得收回土地使用权，如有国家依法征收、征用该地，乙方必须服从，其土地补偿费按国家征地价格，三十年内归乙方所有，地上附着物补助费、建筑物（构筑物）和基础设施补偿及因企业搬迁造成的一切损失补偿均归乙方所有；乙方须改变耕地用途，须经甲方同意，可协助办理相关手续，所需费用由乙方全部承担。同日，富锋村委会出具收据，收到高新汽车的土地租赁费200万元。2006年9月5日，富锋村委会出具《转让合同说明》，记载：我村同意本合同转让，关于土地价格村上不管，双方自愿定价，高低与本村无关，本村只同意把原土地合同面积8垧转让给他人，此转让合同是由王晓光2005年1月10日与富锋村签订土地合同并于2006年9月5日转入宋洪增名下，土地面积因原丈量不足，由原来的10垧变为8垧，其他项目条款不变；宋洪增与高新汽车也在该说明上签字盖章。2007年7月5日，王晓光出具收条，记载收到宋洪增给付的买地款220万元，此土地款已全部结清。宋洪增称取得该土地时，该土地为荒地，无任何建筑物，后来其将土地平整后做停车场使用。2012年6月28日，吉林省国土资源厅批复同意长春市将农村集体农用地30.4948公顷（其中耕地36.4327公顷）转为建设用地并办理征地手续，用于商服、住宅项目建设；同年7月31日，长春西新经济技术开发区管理委员会发布征收土地方案公告，涉及征收富锋村土地25.3429公顷，区片综合地价为80元；案涉土地位于上述征收范围内，其中29985平方米已于2017年-2018年被实际征占，剩余部分（具体面积以实际征占测量为准）尚未实际征占。宋洪增称2019年9月，汽开区行政执法局以宋洪增改变耕地性质为由，将地上部分建筑拆除，并让其与村委会等部门协商拆迁补偿事宜；2020年3月，汽开区农委委托测绘公司对案涉土地地上物面积进行勘测，并对勘测结果予以认同。本院又依宋洪增申请，委托吉林省吉诚价格评估有限公司对地上物品进行估价，该公司于2020年8月25日出具鉴定意见，记载：1.如按征收补偿标准评估，在基准日2020年7月22日的房屋建筑物评估值为816275.66元、地上构筑物的评估值为5910345.95元；2.如按市场价值标准，在基准日2020年7月22日的房屋建筑物评估值为612375.66元、地上构筑物的评估值为4494124.54元。宋洪增认为应以征收补偿标准计算；富锋村委会认为即便认定其应赔偿宋洪增相应损失，也应以市场价值计算，且其中的部分估价过高。另查明，富锋村委会称案涉土地系村民的承包地，在收取高新汽车的土地租赁费后，已按照每平方米15元的标准将租赁费用发放给各村民；富锋村委会提供补偿费明细表及耕地承包合同予以证实。现宋洪增与富锋村委会均同意解除《土地租赁协议书》和《转让合同说明》；富锋村委会在2020年6月8日证据交换时称案涉土地已归其实际控制，实际上不需要宋洪增返还，后在正式庭审时又称没有实际控制；宋洪增称案涉土地其已于2020年3月全部移交给富锋村委会，双方没有办理书面交接手续，现场虽有宋洪增一方的打更人员，但仅负责看护物品，并无阻碍接收行为；2020年7月22日，本院组织双方至现场履行了交接手续。上述事实，有《土地租赁协议书》、《转让合同说明》等书证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：富锋村委会与高新汽车于2005年1月10日签订了《土地租赁协议书》，在合同履行过程中，高新汽车又于2006年9月5日将该协议转让给宋洪增，现高新汽车已明确不主张协议项下的任何权利，故该协议的权利义务主体应为富锋村委会与宋洪增。一、关于合同效力问题。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（七）征地补偿费的使用、分配方案……”；而《土地租赁协议书》中第五条“……其土地补偿费按国家征地价格，三十年内归乙方所有……”的约定实际上是将征地补偿费处分给宋洪增，依照上述法律规定，此事项涉及村民利益，应当经过村民会议讨论决定，现双方均未能举证证实已履行该程序，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，该内容因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。该部分无效并不影响协议其他部分效力，故协议书的其他部分仍然有效。因富锋村委会对条款内容的无效负有直接责任，本院在分配诉讼费用时酌予考虑。二、关于合同解除问题。《土地租赁协议书》约定“如有国家依法征收、征用该地，乙方必须服从”，且约定了地上附着物等费用的归属，说明双方已达成附条件解除的合意，现案涉地块已于2012年被列入征地范围，虽尚有部分面积尚未实际征收，但双方均同意解除合同，故《土地租赁协议书》及2006年9月5日的《转让合同说明》均应予解除。关于合同解除的时间，宋洪增称其在2020年3月汽开农委委托测绘完毕后即已实际搬离案涉地块，故合同解除时间应在2020年3月；富锋村委会则称己方尚未实际接收案涉地块，合同至今尚未解除；经查，富锋村委会在2020年6月证据交换时称案涉土地已由其实际控制，后虽改变陈述，但并未提供证据证实其接收时遇到障碍，双方当时未办理书面交接手续，但从本院现场踏查情况来看，现场已无实际使用的情况，结合测绘报告出具时间，宋洪增所述的搬离时间较为客观，故本院认定合同的解除时间为2020年3月。三、合同解除的后果问题。1.案涉土地已实际交接完毕，无需再行判令返还。2.富锋村委会已收取租金200万元，租期为2005年1月至2034年12月；结合合同解除时间为2020年3月，按照实际使用期限183个月计算，富锋村委会应返还租金983235元，因合同解除并非双方过错，故利息可自2020年4月1日起算。四、关于损失赔偿问题。1.依据《土地租赁协议书》中“地上附着物补助费、建筑物（构筑物）和基础设施补偿及因企业搬迁造成的一切损失补偿均归乙方所有”的约定，该条款是对拆迁补偿时相应补偿款项归属的约定，款项的实际支付方为土地征收方，并未作为合同相对方的富锋村委会，现案涉土地尚未全部正式履行征收手续，地上物能够得到补偿的种类及金额尚未确定，富锋村委会并非补偿款的支付主体，无需承担补偿责任。2.宋洪增称因村委会在协议中明确案涉土地不是耕地不是农田，所以其才在土地上加盖修缮，而实际上行政执法局告知其该土地性质为耕地，导致其地上物均被认定为违法建筑，故不能得到拆迁补偿的过错是富锋村委会导致，因此要求村委会补偿；经查，宋洪增并未提供证据证实相应地上物确实不能得到补偿，也未提供证据证实如按协议书记载的土地性质为开荒地则可以得到补偿、现因富锋村委会误导为耕地则无法得到补偿，即不能证实其损失已实际或必然发生且损失系由富锋村委会过错所致。3.宋洪增称案涉土地并未被全部征收，富锋村委会主张解除属于违约，故应付赔偿责任；经查，宋洪增庭审同意解除合同，双方达成合意且宋洪增已自动撤场完毕，另依据拆迁公告，解除合同的条件也已具备，故现有证据尚不能证实富锋村委会存在违约之处。4.宋洪增主张企业搬迁损失，但提供的证据部分并非正规票据，部分并无实际支付凭证。故宋洪增主张的损失赔偿一节，因相应地上物能否得到拆迁补偿及补偿金额尚无定论、过错方不明确等原因，尚不能在本案中得到支持。综上，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、长春市朝阳区富锋镇富锋村民委员会与长春高新汽车饰件有限公司于2005年1月10日签订的《土地租赁协议书》中第五条“……其土地补偿费按国家征地价格，三十年内归乙方所有……”的约定无效；二、除上述本院判令无效的部分外，其余《土地租赁协议书》内容于2020年3月解除；三、长春汽车经济技术开发区富锋村民委员会于本判决生效后立即返还宋洪增租金人民币983235元及利息（利息以983235元为基数，自2020年4月1日开始按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；四、驳回长春汽车经济技术开发区富锋村民委员会的其他本诉请求；五、驳回宋洪增的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的诉讼费11400元及反诉部分的诉讼费63820元，均由长春汽车经济技术开发区富锋村民委员会负担；鉴定费115000元，由宋洪增负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  李东鹤二〇二〇年九月十一日书记员  郝若迪书记员  白英慧