云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5403号原告：姜华，女，汉族，1976年12月12日出生，身份证登记住址为云南省昆明市盘龙区。原告：何承刚，男，汉族，1972年7月13日出生，身份证登记住址为云南省昆明市盘龙区。两原告共同委托诉讼代理人：李鸣、俞长福，系泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：祁钰，女，汉族，1988年2月15日出生，身份证登记住址云南省昆明市滇池度假区。被告：尚玉红，男，汉族，1982年9月9日出生，身份证登记住址为云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。第三人：云南路建集团投资开发有限公司，住所为云南省昆明市盘龙区茨坝镇花园路立欣洲小区负一层车库。法定代表人：邓酩耀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：温华富，一般授权代理。原告姜华、何承刚与被告祁钰、尚玉红、第三人云南路建集团投资开发有限公司（以下简称路建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜华、何承刚及其委托诉讼代理人李鸣、俞长福，被告祁钰、尚玉红，第三人路建公司的委托诉讼代理人温华富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜华、何承刚向本院提出诉讼请求：1．判令二被告返还原告房款360300元；2．判令二被告支付原告资金占用利息，资金占用利息的计算方式：以本金人民币360000元为基数，按年利率20%计算，从2018年12月25日起至款项还清之日止（暂计至2020年6月22日的资金占用费为人民币107506.85元）；3．判决二被告承担保全保险费、律师代理费等实现债权的费用；4．判决二被告承担案件受理费、保全费等诉讼费用。事实和理由：2018年12月25日，原告与二被告签订《购房及付款协议》，约定原告以360000元购买被告名下的工程抵款房一套（云南省路建集团投资开发有限公司开发的路建大楼2幢812号），付款方式为：现金（定金）支付10000元；向第三人云南省路建集团投资开发有限公司（以下简称“路建公司”）刷卡支付13835元；向被告祁钰转账支付336165元。2018年12月25日和26日，原告按照上述约定足额支付了款项。2018年12月25日，在被告的组织下，原告与第三人路建公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买路建公司开发的路建大厦2幢8层812号商品房，路建公司于2019年4月30日前交付房屋。路建公司未能在约定交房日期内交付房屋。后原告得知，在签订《购房及付款协议》之前，房屋已于2018年8月22日被昆明市中级人民法院查封，而被告和第三人路建公司均对此事实进行了隐瞒。后经协商，二被告同意退还已经收取的购房款，双方于2019年11月25日签订《退房协议》，约定：卖方应返还买方房款人民币360300元，并于2019年12月25日前全部支付完成。如卖方未按上述规定还款，则按照360000元、购房日期2018年12月25日、年利率20%计算利息支付买方至全部房款返还为止。经原告多次催告，截至起诉前，被告未按照约定退还原告购房款或支付资金占用利息，为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，望判如所请。庭审中，两原告明确其诉讼请求中的保全保险费及保全费未实际产生。祁钰辩称，1．关于返还房款的问题，我方只收到346165元。如果路建公司能够继续履行，我们就不退房款，如果实在不能履行，我也只退我实际收到的款项。2．原告诉称的返还房款的原因不属实，我们也是路建公司的受害方，由于路建公司一直拖欠我们的工程款，为了维持公司的正常运营，2018年11月20日我们公司向第三人申请一套52.28平方米的房子冲抵未付的安装款，总价为415835.12元。当时的目的是为了收回资金，没有投资升值的目的，于是就一直没有办理过户手续，我们对房屋的实际过户情况并不知情。在不知情的情况下，我们又在2018年12月25日跟原告签订了购房协议，直到原告起诉我们才得知该套房屋早在2018年8月22日就已经被昆明市中级人密封纳元查封了。3．原告诉称双方协商于2019年12月25日签订退款协议，这个说法也不属实，因为是我方人员在人身自由受到限制的情况下被迫签了他们事先就已经准备好的协议，这个事情原告没有跟我协商，我也不知道此事，协议上也没有我的签名、没有公司的公章，尚玉红回公司向我反映了这个情况，说他是被逼着签的协议。当时考虑到没有对他造成人身伤害，所以我们就没有选择报警，就一直拖着退房协议这个事情，就不了了之了。4．原告主张的按年利率20%计算的资金占用费我不认可。5．律师费不应承担，之前原告就起诉过，后来不知道什么原因又撤诉了，现在又起诉，所以我不承担律师费，即便承担也只承担一半。尚玉红辩称，当时退房协议是我签的字，签字的原因是姜华跟他们同事说是让我过去处理她的那套房子，就把我带到姜华的办公室，他们就把所有的材料打好让我签字，不签字的话就不给离开。退款是可以的，我一个人退就可以了，收到多少退多少，但是利息不应该支付，出售房屋的价格跟我们从路建公司抵款的价格存在差价，并且是原告不想再要这套房子，跟我们没有关系。律师费我不承担，即使承担也只承担一半。路建公司陈述称，原被告双方购买房屋的这个情况我们不清楚，怎么签的退房合同也不清楚。我们公司确实欠付祁钰和尚玉红的工程款，并且用一套房子进行了抵扣，中间确实收到过原告的钱，收到了13835元。如果原被告之间达成退房协议的话，我们收到的这笔钱愿意退回。当事人围绕其诉讼主张提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证。当事人对真实性无异议的证据本院确认其真实性，并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：对姜华、何承刚提交的昆明市中级人民法院（2019）云01执异1628号执行裁定书，经核对与原件一致，本院对该证据真实性予以确认；对姜华、何承刚提交的退房协议，经核对与原件一致，且实际签署该协议的尚玉红对签署该协议的事实无异议，故本院对该证据真实性予以确认；对姜华与祁钰微信聊天记录，姜华及祁钰作为该聊天记录涉及的双方对该记录内容真实性无异议，故本院对该证据真实性予以确认；对姜华、何承刚提交的民事委托代理合同、何承刚律师费转账回单、律师费发票，本院经核对原件后对上述三份证据真实性予以确认。祁钰、尚玉红、路建公司均未向本院提交证据。对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2018年12月25日，姜华、何承刚与尚玉红、祁钰签署《购房及付款协议》，约定：姜华、何承刚夫妻二人以360000元购买祁钰、尚玉红二人名下的工程抵款房——云南省路建集团投资开发有限公司的路建大楼2幢812公寓（以下简称涉案房屋）。具体付款方式如下：现金（定金）10000元、云南路建集团投资开发有限公司刷卡支付13835元、网上银行汇款祁钰平安银行账号62×××88支付336165元，共计360000元。以此为据。买方付款人处载明“姜华、姜华代何承刚”，卖方收款人处载明“尚玉红、尚玉红代祁钰”。庭审中，祁钰对上述《购房及付款协议》无异议。2018年12月25日，姜华通过其个人账户向路建公司刷卡支付13835元；同日，何承刚通过其个人账户向祁钰付款346165元。2019年11月25日，尚玉红与姜华、何承刚签署《退房协议》，约定：姜华、何承刚夫妻二人于2018年12月25日购买的祁钰、尚玉红二人名下的工程抵款房——云南省路建集团投资开发有限公司的路建大楼2幢812公寓。由于卖方不能按期交房，经双方协商进行退房处理。具体约定如下：卖方应返还卖方房款360300元，并于2019年12月15日支付180000元，其余款项于2019年12月25日前全部支付完成。如卖方未按上述规定还款，则按照全部房款360000元、购房日期2018年12月25日、年利率20%计算利息支付买方直至全部房款返还为止。待全部房款返还时姜华与云南省路建集团投资开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）（编号：公293）自动废止。卖方处载明“尚玉红、代祁钰”，买方处载明“姜华、姜华代何承刚”。2019年12月15日，姜华向祁钰发送微信，告知其“尚玉红代你卖给我们你们工程抵款路建大厦的房子，由于不能按期接房，上次已经签协议退了，今天就到还款的日期，希望你知晓此事”，随后姜华将购房抵款申请照片两张、购房及付款协议照片一张、退房协议照片一张发送给祁钰。经当庭核对姜华手机记录，其发送的购房及付款协议内容以及退房协议内容与其提交的证据一致。随后，姜华又向祁钰发送微信称“如果今天不按约定还18万元，你和尚总就得至少付7.2万的利息给我，你和尚总商量今天按约定把钱给我汇过来”，并向祁钰告知了收款账号。祁钰随即回复“你好，尚总全权负责这个项目的事宜，跟他对接就可以”。另查明：1．庭审中，各方当事人均确认，两原告向路建公司付款13835元的原因是因路建公司与两被告之间抵扣工程款的金额与涉案房屋价值存在差价，两被告因此应向路建公司支付差价13835元，但因两原告应向两被告付款，故该13835元直接由两原告支付给路建公司。2．涉案房屋于2018年8月27日被昆明市中级人民法院查封，于2020年1月2日被昆明市中级人民法院第二次查封。根据原被告的举证质证以及在庭审中的陈述，本院总结本案的争议焦点为：1．两被告应向原告退还的购房款金额是多少，是否应支付利息；2．两被告是否应承担原告为本案支出的律师费。针对第一个争议焦点。一、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”两原告与两被告于2018年12月25日签署《购房及付款协议》，约定两被告向两原告出售涉案房屋，事后两原告与尚玉红签署《退房协议》，确定双方协商进行退房处理，并返还购房款，事实上系对《购房及付款协议》约定解除。对尚玉红及祁钰抗辩称，该协议系尚玉红在被胁迫的情况下做出的不真实意思表示。本院认为，首先，两被告均无证据证明尚玉红在签署该协议时受到胁迫；其次，即便该意思表示系受到胁迫做出，经当庭询问，尚玉红表示恢复自由后未报警的原因系认为“协议内容没问题，实在过不了户也愿意退房”，故本院认为该《退房协议》系尚玉红的真实意思表示。对祁钰抗辩称其未在《退房协议》签字，故不应受《退房协议》约束的主张。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经代理人追认的，对被代理人不发生效力。”本案中，尚玉红签署《退房协议》时未经祁钰授权，其代祁钰签署《退房协议》的行为构成无权代理，但《购房协议》签署后，姜华通过微信将《退房协议》内容及照片告知了祁钰，祁钰回复“尚总全权负责这个项目的事宜，跟他对接就可以了”，本院认为该回复构成追认，一经作出追认，无权代理行为如同有权代理一样，效力溯及既往，无权代理行为自始有效，祁钰应当承受无权代理行为所发生的一切后果。故祁钰亦应受该《退房协议》的约束。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，两原告已根据《购房及付款协议》的约定履行了全部付款义务，故两被告应当向两原告退还其已支付的购房款。对于两原告认为应当退还360300元购房款、两被告认为仅应当退还346165元实际收取款项的主张。本院认为，两原告实际支付的购房款为360000元，由于两原告及两被告均未说明300元系何款项，故本院认为该300元亦应视为合同解除后的赔偿款，对于赔偿款的应付金额将在下文与两原告主张的利息部分一并论述。而虽两原告直接向两被告支付的购房款金额为346165元，但庭审中各方当事人均确认两原告向路建公司支付的13835元系受两被告指示支付，故亦应视为两被告收到的款项，由此，两被告实际收到的款项应为360000元。综合上述两点，本院认为两被告应向两原告退还的购房款金额为360000元。两被告退款后可基于其与路建公司之间的合同关系另案向路建公司主张权利。三、对于两原告主张的利息，虽两原告与两被告之间就合同解除后的赔偿事宜以《退房协议》方式进行了约定，但该协议对赔偿损失金额过分超过两原告的实际损失，本院基于公平原则认为应当予以调整，综合全案事实，本院酌情确定两被告应支付的利息为自双方约定的退款日次日，即2019年12月16日起至购房款实际退还之日止，以360000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。窗体底端针对第二个争议焦点，原被告双方在协商解除合同时并未就发生纠纷时产生的律师费承担进行约定，但庭审中两被告陈述愿意承担一半的律师费，根据两原告提交的律师费发票，其为本案支出的律师费符合《云南省发展和改革委员会、云南省司法厅关于印发的通知（云发改收费〔2007〕607号）》的规定，故本院尊重两被告的意愿，确认两被告应承担的律师费金额为5000元。窗体底端据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，并参照《云南省发展和改革委员会、云南省司法厅关于印发的通知（云发改收费〔2007〕607号）》的规定，判决如下：一、祁钰、尚玉红于本判决生效之日起十五日内共同向姜华、何承刚返还购房款360000元；二、祁钰、尚玉红于本判决生效之日起十五日内共同向姜华、何承刚支付以360000元为基数，自2019年12月16日起至款项全部返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；三、祁钰、尚玉红于本判决生效之日起十五日内共同向姜华、何承刚支付律师费5000元；四、驳回姜华、何承刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4159元，由姜华、何承刚共同负担420元，由祁钰、尚玉红共同负担3739元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇二〇年九月二十六日书记员  孙海鸥