广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2589号原告：杨志龙，男，1974年6月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：何丽萍，女，1980年9月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两原告共同委托代理人：邓志琴、杨雯茵，均系广东骏道律师事务所律师。被告：魏颖，女，1971年8月21日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39–45号127。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告杨志龙、何丽萍诉被告魏颖、第三人广州市泽信物业管理有限公司（简称泽信公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨志龙、何丽萍的委托代理人邓志琴，被告魏颖，第三人泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志龙、何丽萍诉称：原告与第三人房屋买卖合同纠纷一案，广州市天河区人民法院于2019年3月1日作出粤0106民初28476号民事判决：一、解除杨志龙、何丽萍与泽信公司就广州市天河区体育东路39-45号三层x号铺签订的《商铺买卖合同》；二、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还购房款398750元；三、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还团购费50000元。本案受理费11530元，由泽信公司负担8089元。判决生效后，因第三人泽信公司未履行上述判决确定的义务，原告向广州市天河区人民法院申请强制执行，天河区法院于2019年5月20日以（2019）粤0106执11066号立案执行并查封了泽信公司名下的涉案房屋。2019年12月31日，被告（案外人）魏颖对执行标的提出书面异议。广州市天河区人民法院于2020年1月15日作出（2020）粤0106执异10号执行异议裁定：裁定中止广州市天河区体育东路39-45号3层25号商铺的执行。原告不服，涉案商铺并未完成交付，被告并未合法占有该商铺，并不符合中止执行的法定条件。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、恢复对广州市天河区体育东路39—45号3层x号商铺的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。被告魏颖辩称：一、请求法院依法驳回原告的诉讼请求，不得对广州市天河区体育东路39-45号三层25号商铺实施强制执行措施并依法解除查封。二、本案诉讼费用由原告承担。广州市天河区人民法院以（2020）粤0106执异10号《执行裁定书》,裁定中止对广州市天河区体育东路39-45号三层x号商铺的执行。我方作为购买案涉物业的业主，其权利应优先获得保护，现依法请求法院驳回原告的诉讼请求，不得对案涉商铺实施强制执行措施并解除对案涉商铺的查封。我方与第三人广州市泽信物业管理有限公司于2014年11月29日签订《商铺买卖合同》，约定我方向泽信公司购买位于广州市天河区体育东路39-45号三层25铺，建筑面积4.6616平方米，房价款总金额535000元，约定付款方式为一次性付款。我方按照合同约定，于2014年9月26日向泽信公司支付购房款8万元，于2014年10月29日支付购房款26万元，于2014年12月5日支付契税1.68万元。2016年11月24日，我方与泽信公司签订《商铺买卖合同补充协议》，约定泽信公司应在买受人全部支付购房款之次日起90个工作日内办毕过户手续。我方于2016年11月24日支付购房款19.5万元，自始答辩人已足额支付案涉商铺购房款，履行完毕购买案涉商铺的全部付款义务。2015年9月21日，泽信公司已将案涉商铺交付给我方指定的广州潮流天地购物中心有限公司，我方自始已实际占有案涉商铺。然而，由于泽信公司经营管理出现严重问题，我方多番催促办证未果，后我方才知悉广州市天河区人民法院以（2019）粤0106执11066《执行裁定书》查封了案涉商铺。我方与泽信公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已足额支付案涉商铺全部购房款，且在查封前已实际占有案涉商铺，商铺未能过户系由于泽信公司原因导致，我方已向泽信公司缴付商铺买卖交易所需的全部税费、产权交易费等。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”我方的情形符合上述条件。鉴于上述事实和理由，我方依据《民事诉讼法》及相关法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。第三人泽信公司述称：我方确认于2014年11月29日与被告签订商铺买卖合同，已收到了被告交付的全部房价款535000元，于2015年9月21日将涉案商铺交付给被告指定的广州潮流天地购物有限公司。具体由法院判决。经审理查明：广州市天河区体育东路39-45号三层x号商铺（简称涉案商铺）登记权属人为泽信公司，规划用途属于商业。关于杨志龙、何丽萍与泽信公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）粤0106民初28476号民事判决已经发生法律效力，该判决判令：一、解除杨志龙、何丽萍与泽信公司就广州市天河区体育东路39-45号三层518号铺签订的《商铺买卖合同》；二、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还购房款398750元；三、泽信公司向杨志龙、何丽萍返还团购费50000元。本案受理费11530元，由泽信公司负担8089元。因泽信公司未履行上述判决确定的义务，杨志龙、何丽萍向本院申请立案执行，本院2019年5月20日以（2019）粤0106执11066号立案执行。2019年5月27日，本院作出（2019）粤0106执11066号执行裁定和协助执行通知书，查封登记在泽信公司名下的涉案商铺。魏颖因此提出执行异议。本院于2020年1月15日作出（2019）粤0106执异10号裁定，认为：该案争议焦点是案外人的权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人在本院查封前已与被执行人泽信公司签订了合法有效的书面合同且已收楼，并支付了全部房款，未办理过户登记的责任在于泽信公司，故案外人的权利可以排除执行，案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定中止对广州市天河区体育东路39-45号三层25号商铺的执行。另查，2014年11月29日，魏颖与泽信公司签订《商铺买卖合同》，约定魏颖购买涉案商铺，房款价535000元。2014年10月30日前支付全部房价款63%（包含定金50000元）计340000元；2016年11月24日前支付剩余房价款计195000元。同日，魏颖还与广州潮流天地购物中心有限公司（简称潮流公司）签订了《商铺委托经营管理协议》，约定同意将购买的涉案商铺全权委托潮流公司统一经营管理。期限为10年，自2015年10月1日开始计算等。2015年9月21日，泽信公司向魏颖发出《收铺告知函》，通知由于魏颖与潮流公司签订了经营管理协议，涉案商铺已由该公司和潮流公司完成商铺交付手续。潮流公司对该商铺有经营管理期由2015年10月1日起算。魏颖分别于2014年9月26日、10月29日、2016年11月24日向泽信公司支付了80000元（定金50000元+首期款30000元）、260000元和195000元。泽信公司向魏颖出具《正式收据》4张，确认收到魏颖购买涉案房屋的上述房款。庭审中，魏颖表示涉案商铺已被天河区人民法院解封，目前为空置状态。杨志龙、何丽萍称：确认魏颖所述；事实上涉案商铺一直空置，并没有其委托的公司进行经营，可见涉案商铺并没有实际交付，无论是魏颖还是魏颖委托的收房人并没有实际收铺及经营行为。泽信公司确认涉案商铺现状是空置，无法出租。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，魏颖在本院查封之前向泽信公司购买了涉案商铺，支付了全部购铺款，亦通过委托经营管理的形式收楼，故魏颖的权利可以排除执行。杨志龙、何丽萍的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告杨志龙、何丽萍的诉讼请求。本案受理费100元，由原告杨志龙、何丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  苏 琴二〇二〇年九月二十九日书 记 员  庞慧明秦爽陈世彬