广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6101号上诉人（原审被告）：郑魁炎，男，1981年7月9日出生，汉族，广东省惠东县人，住址：惠东县************，公民身份号码441************516。委托诉讼代理人：方诚智，广东崇越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑伟新，男，1986年9月23日出生，汉族，广东省惠东县人，住址：惠东县************，公民身份号码441************53X。被上诉人（原审原告）：郑伟兴，男，1986年9月23日出生，汉族，广东省惠东县人，住址：惠东县************，公民身份号码：441************511.被上诉人（原审原告）：陈月，女，1975年2月6日出生，汉族，广东省惠东县人，住址：惠东县************，公民身份号码：441************525.以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。原审第三人（原审第三人）：郑桂木，男，1957年12月27日出生，汉族，广东省惠东县人，住址：惠东县************，公民身份号码：442************018。上诉人郑魁炎与被上诉人郑伟新、郑伟兴、陈月以及原审第三人郑桂木因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郑魁炎上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审错误判决，并予以改判，免除2015年9月11日起至2016年11月10日的租金及及利息共计约30万元。2、诉讼费判由被上诉人承担。事实和理由：关于延付租金的问题。一审法院认定事实有误，一审法院推理不符合常理。2015年9月11日起至2016年11月10日的租金及及利息上诉人与被上诉人已因停止建筑施工原因而约定面交租金行为。故上诉人并不违约。事实理由如下：首先，被上诉人提交的租金收款收据未写明收取的是哪个时间段的租金，故收款收据应认定为被告郑魁炎是当月交当月的租金，即被告已向被上诉人缴纳了2016年11月11日至2018年3月10日的租金。其次，被告提交惠东县住房和城乡规范建设局向原告郑伟兴发出《责令停止建设通知书》，双方是口头约定免租金。从被上诉人在被告拖欠租金超过一年的时间里却为采取积极措施，可以得出双方是遵守免租金约定。另外，被上诉人及时诉请了该段时间的租金，也因过了诉讼时效而得不到支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，2015年9月11日至2016年11月10日的租金已经过了诉讼时效，一审法院对此并未作出合符法律规定的判决。故此请求上级法院对一审法院关于免租金期间的错误判决予以纠正，免除2015年9月11日起至2016年11月10日的租金及及利息。综上所述，上诉人认为一审判决部分事实认定有误，适用法律错误，对此，敬请二审法院查清案件事实，纠正一审法院判向。被上诉人答辩称：一、被答辩人无任何证据证明双方已经口头约定免除2015年9月11日起至2016年11月10日的租金。且答辩人一直以来均以口头、电话、短信、发函等形式催告其支付自2015年11月起足额全部租金。2016年5月18日惠东县住房与城乡规划局作出的《责令停止建设通知书》，首先当事人一栏中的“郑伟兴”并非郑伟兴签署，不能证明已经有效送达给当事人。其次，一审法院也认定了该文件只要求义务人在2016年5月20日接受处理，并不能证明停工建设时间为被答辩人主张的“2015年9月11日至2016年11月10日”，故在停工时间上被答辩人不能其证义务。答辩人并没作出过任何免租的承诺，双方签订《租赁合同》第五条已经明确“乙方(被答辩人)在租赁期间需要在此租赁土地上进行动工、装修或经营活动的由乙方自行办理相关手续以及合法经营。甲方不包办临时报建、水、电等报批手续。在装修期间乙方所造成的一切经济损失与甲方无关”，双方在签订合同时就明确关于报建事宜，由被答辩人自担风险，即便存在相关停工事实，按照合同约定也应当由被答辩人自行承担因疏于报建及违反规定而造成的损失及风险，答辩人并没有免除其租金的合同义务。二、被答辩人主张的2015年9月11日至2016年11月10日合计14个月的租金实际在2016年11月起至2017年12月已经支付，并未超过诉讼时效。(一)首先，明确双方之间并没有约定增加免租期，根据交易习惯，被答辩人在2016年11月起至2017年12月支付的租金就是2015年9月11日至2016年11月10日合计14个月的租金。根据合同法第六十一条的规定，当事人之间没有约定或约定不明，不能达成一致意见签订补充协议的，按照交易习惯处理。而在市场经济交易过程中，无论是买卖还是租赁，都应当系遵循“先偿先债旧债，后偿后债新债”的习惯，若前面月份的欠款未结清，当然系继续计算利息及违约金，不能抗辩因为钱系在后支付的，就理应计算偿还的是当月的欠款，一审法院这样的认定于法有据。(二)其次，明确一审法院判项确定的是“从2017午7月11日起计至2019年11月10日所欠的租金616000元及利息”，并无判令被答辩人另行承担2015年9月11日至2016年11月10日的租金。(三)虽然被答辩人第一次支付租金的时间是2016年11月17日，已经超过2015年9月11日一年期限，但是其已经主动履行的行为系自愿履行支付租金行为，不得再次要求返还。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款：“诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人己自愿履行的，不得请求返还。”之规定，其已经自愿履行，不得要求返还。三、答辩人提起本案诉讼，旨在要求被答辩人遵守合同约定，按时按期足额支付租金，但被答辩人却多次违约，不仅违约转租，在诉讼期间除了其有争议的“2015年9月11日至2016年11月10日”14个月租金外，其他已经实际使用产生的租金其也一概不付，一拖再拖，严重违反了公平公正原则，也扰乱了市场秩序。综上所述，原审法院认定事实属实、适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉、维持原判，维护上诉人合法权益原审原告郑伟新、郑伟兴、陈月向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原被告于2015年7月10日签订的《租赁协议》；2.请求判令被告立即向原告返还涉案土地惠东县县城黄排开发区一期统建楼第十三栋一层半旧楼房后面空地（面积约4000平方米）土地使用权；3.请求判令被告向原告支付自2015年9月10日至实际撤离涉案土地之日止每月22000元的租金（暂计至2019年11月9日止共欠付28个月为616000元）；4.请求判令被告向原告支付相应逾期利息，以22000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自每月逾期之日起（当月5号）至实际支付该笔租金之日止计付相应逾期利息；5.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告陈月与第三人郑桂木是夫妻关系，原告郑伟新、郑伟兴是原告陈月和第三人郑桂木的儿子。1992年11月30日，惠东县城市建设综合开发集团公司出具《惠东县城市建设综合开发公司宅基地结算书》给原告陈月。1993年4月11日，该公司出具《购地凭证》及《购地四至图》给原告陈月。2017年8月10日，该公司出具一份《证明》，内容为：“兹有陈月，女，身份证号码：441************525，于1993年4月在我公司黄排开发区二期购有地皮一块，总面积7840平方米，其中市政道路、公共分摊4200平方米，实际使用面积约3640平方米。”原告郑伟兴于2005年8月12日办理了位于惠东县************用地面积为1249.54平方米的《建设用地规划许可证》（编号：PS＿200500445，有效期六个月）。2005年8月16日，原告郑伟兴与惠东县城市建设综合开发集团公司签订《土地转让协议书》，约定该公司将位于惠东县平山黄排一期地段的土地使用权，土地面积1249.54平方米，土地证号：惠东府国用字（1998）第361号，连同地上建筑物、附着物一并转让给原告郑伟兴。同日，该公司向惠东县国土资源局出具《证明》，内容为：“兹有郑伟兴客户，在我公司黄排开发区，购有宅基地一块（编号一期），占地面积1249.54平方米，国土批文（1998）361号，请予办理国土使用证有关手续。”目前，上述两块土地均未办理权属证书。2015年7月10日，原告郑伟新（甲方）与被告郑魁炎（乙方）签订《租赁协议》，约定：“一、甲方同意将位于惠东县县城黄排开发区一期统建楼第十三栋一层半旧楼房后面空地，面积约4000平方米租赁给乙方使用。二、租赁费用为每月人民币贰万贰仟元（￥22000元）。每月的租金必须在当月5日前交清。租赁押金为66000元（如乙方在租赁期间未满时单方面解约，此租赁押金甲方将不予退回给乙方）。三、租赁期限8年，自2015年7月10日至2023年7月10日止。四、甲方同意提供给乙方2个月的免租期。免租期自签订本协议当日算起（2015年7月10日至2015年9月10日）。五、乙方在租赁期间需要在此租赁土地上进行动工、装修或经营活动的由乙方自行办理相关手续以及合法经营。甲方不包办临时报建、水、电等报批手续。在装修期间乙方所造成的一切经济损失与甲方无关……九、租赁期内未经甲方同意，乙方不得擅自将租赁场地转租给第三方使用……”。原告郑伟兴、陈月均确认原告郑伟新是经他们授权与被告签订《租赁协议》的。第三人郑桂木收取被告郑魁炎支付租金的情况如下：2016年11月17日收取22000元；2017年1月2日收取22000元；2017年2月25日收取22000元；2017年3月18日收取44000元；2017年4月30日收取22000元；2017年5月29日收取22000元；2017年6月30日收取22000元；2017年7月26日收取22000元；2017年8月30日收取22000元；2017年9月28日收取22000元；2017年10月30日收取22000元；2017年11月30日收取22000元；2017年12月28日收取22000元。2018年1月15日，被告委托案外人通过微信转账支付租金22000元，第三人于2018年1月26日出具收取22000元租金的收款收据。2018年2月14日，被告委托案外人通过微信转账支付租金22000元，第三人没有出具租金收款收据。2018年3月21日，被告委托案外人通过微信转账支付租金22000元，第三人没有出具租金收款收据。以上被告支付的租金合计为374000元。原告主张被告从2017年3月10日起未交租金，被告于2016年11月交纳的是2015年9月11日至2015年10月10日的租金，以此类推。被告则称其是当月交当月的租金，第三人于2017年3月18日收取的租金44000元是收取2016年12月和2017年3月的租金，至于2015年9月11日至2016年11月10日未交租金的原因是其在涉案土地搭建临时建筑物时被惠东县住房和城乡规划建设局责令停止建设，双方口头约定了这段时间是免租期。被告提交了一张由第三人于2016年4月26日出具的收取押金26000元的《收条》，主张其已向原告交纳了押金66000元，但其他押金收据被盗走了。第三人在本案重审时认可收取了被告押金40000元。2017年11月9日和2017年11月21日，原告向被告发出两份内容完全相同的《租金催缴通知》，确认被告已向原告交付租金198000元，尚欠租金330000元未付，要求被告在接到通知之日起10日内支付，逾期将解除《租赁协议》，并追究违约责任。被告确认收到一次《租金催缴通知》。因被告未按时支付租金给原告，原告经多次催收未果，向一审法院提起诉讼，提出上述原审诉称中的诉讼请求。原审期间，一审法院于2018年8月2日向被告郑魁炎送达一份《通知》，要求被告在一审法院规定的时间内向原告交清2018年3月11日至2018年8月10日的租金或将涉案土地清场返还给原告。被告于2018年8月10日向一审法院执行款专户汇入了租金共110000元。至此，被告支付给原告的租金共计484000元。另查，2016年5月18日，因被告在涉案土地建设临时建筑物，未办理相关报建手续，惠东县住房和城乡规划建设局向原告郑伟兴发出《责令停止建设通知书》（惠东住建停[2016]B052号），责令立即停在施工。被告主张从开工之后一直停工止2016年10月，但未能提交证据予以证明。又查，涉案土地上有三家门店（个体户），分别是惠东县平山万峯石材店（注册日期：2011年10月20日，变更登记时间：2017年6月21日，经营者：郑魁炎）、惠东县********（注册日期：2008年10月22日，变更登记时间：2016年11月11日，经营者：黄国华）、惠东县平山春林大排档（注册日期：2015年4月3日，变更登记时间：2017年8月15日，经营者：李春林）。原告提交在惠东县**监督管理局华侨城市场监督管理所调取的被告郑魁炎与黄国华于2016年11月9日签订的《租赁协议》、被告郑魁炎与李春林于2017年8月4日签订的《租赁协议》，主张被告擅自将涉案土地转租第三方。被告主张上述两份《租赁协议》是为了少交一点税、办理营业执照而签订的。被告向一审法院提交其与黄国华、李春林于2017年9月1日签订的《合作协议》，证明其与黄国华合作经营惠东县********，其与李春林合作经营惠东县平山春林大排档。案外人黄国华、李春林在一审法院的问话笔录中确认他们与被告是合作经营关系。经一审法院核对，上述两份《合作协议》除了合作人黄国华、李春林姓名不同外，其他内容完全一致，合作方式和内容均写明郑魁炎为黄国华、李春林无偿提供场地设施。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，根据当事人的诉辩意见，本案主要争议的焦点为：1.《租赁协议》是否有效；2.如果《租赁协议》有效，该协议是应继续履行还是应解除；3.原告诉请被告支付从2015年9月10日起至2019年11月9日止的租金能否支持。关于《租赁协议》是否有效的问题。涉案的土地虽未办理权属证书，但原告提交惠东县城市建设综合开发公司宅基地结算书、购地凭证、购地四至范围、惠东县城市建设综合开发集团公司出具的证明、土地转让协议书、建设用地规划许可证、建设用地规划界线图等，证明了原告郑伟兴、陈月对涉案土地享有占有、使用和收益的权利。原告郑伟新经原告郑伟兴、陈月的授权与被告郑魁炎于2015年7月10日签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告具备与该合同相应的民事权利能力和民事行为能力，故该租赁协议合法有效，一审法院予以确认。关于《租赁协议》是继续履行还是解除的问题。原告诉请解除租赁协议的主要理由：一是被告延付租金；二是被告未经原告同意，擅自将土地转租给第三方使用，已构成根本性违约。对此，一审法院评析如下：一、关于延付租金的问题。首先，原告提交的租金收款收据未写明收取的是哪个时间段的租金，而被告未能提交证据证明原告同意免收2015年9月11日起至2016年11月10日的租金，故被告从2016年11月17日开始支付的租金应认定为被告支付2016年11月10日前逐月应支付的租金，即被告已向原告支付了2016年11月10日前所欠的租金。其次，惠东县住房和城乡规划建设局向原告郑伟兴发出《责令停止建设通知书》，被告因此而停止建设，其正常使用土地受到影响，而且原告在被告拖欠租金一年时间里均未向被告主张权利，被告有理由相信原告同意其迟延支付租金。再次，被告从2016年11月开始支付租金给原告，一直付至本案原审判决前，说明被告愿意继续履行合同义务，原告也对被告迟延支付2016年11月10日前的租金没有异议。因此，被告迟延支付租金存在客观原因，并非恶意拖欠。二、关于转租的问题。在涉案的土地上存在惠东县平山万峯石材店（经营者：郑魁炎）、惠东县平山春林大排档（经营者：李春林）、惠东县平山文记汽车维修厂（经营者：黄国华）三家个体户。被告主张其提供土地与案外人李春林、黄国华进行合作经营，提交了两份分别与李春林、黄国华签订的《合作协议》为证，案外人李春林、黄国华亦认可他们是合作关系，但从《合作协议》内容看，被告无偿提供场地设施给李春林、黄国华使用，没有约定出资比例，却占有股份，不符合合作经营的实质要件，且被告未能提交合作经营账目、盈利分配情况等证据予以佐证；而原告提交的被告与案外人李春林、黄国华签订的《租赁协议》经市场监督管理部门备案，且该《租赁协议》的签订时间与惠东县平山春林大排档、惠东县平山文记汽车维修厂的变更登记时间相对应，其真实性、合法性应予确认。被告辩称签订《租赁协议》是为了少交税和办理营业执照，依据不足，不予采信。故对被告主张与案外人李春林、黄国华之间是合作关系，一审法院不予采信，应当认定为租赁关系。虽然被告将涉案土地部分转租给案外人李春林、黄国华使用，但惠东县平山春林大排档、惠东县平山文记汽车维修厂在涉案土地上经营已久，原告应当知道，但原告未提交证据证明其曾向被告提出异议，应视为其同意。故一审法院对原告关于被告擅自将涉案土地转租第三方的主张不予采信。综上，被告迟延支付租金及转租涉案土地的行为，不构成根本性违约。三原告诉请解除《租赁协议》，理由不充分，一审法院不予支持。原、被告双方签订的《租赁协议》应当继续履行。关于原告诉请被告支付从2015年9月10日起至2019年11月9日止的租金能否支持的问题。《租赁协议》约定每月租金必须在当月5日前交清，但被告从2016年11月17日起才开始支付租金，并在2018年8月11日后至今再也没有支付租金给原告，已违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，原告诉请被告支付从2015年9月10日起至2019年11月9日止（按照《租赁协议》约定的计付租金时间推算应为2015年9月11日起至2019年11月10日止）的租金，理由充分，予以支持。被告主张其从租赁开始在涉案土地上开工建设，被政府部门多次责令停工，一直到2016年10月才完工，提交了一份2016年5月18日的《责令停止建设通知书》为证，但该通知书只要求被告在2016年5月20日前接受处理，并不能证明被告停工建设时间，而被告又未能提交其他证据证明实际停工建设的期间，故一审法院对被告该主张不予采信。被告主张双方口头约定免交2015年9月11日至2016年11月10日的租金，原告对此不予认可，被告未能提交证据证明原告或第三人同意免交这段时间的租金，且原告在签《租赁协议》时已给予被告2个月免租期，故一审法院对被告该主张不予采信。被告主张原告诉请被告支付2015年9月11日至2016年11月10日的租金已超过诉讼时效，因被告从2016年11月17日开始支付的租金是支付从2015年9月11日起每月的租金，且从2016年11月17日起至2018年8月10日止，被告每月均有支付租金，故原告于2018年5月23日起诉请求被告支付此前所欠租金并未超过诉讼时效。因此，被告应支付从2015年9月11日起至2019年11月10日止共50个月的租金合计1100000元，扣除被告已支付租金484000元，被告尚应支付616000元给原告。2019年11月10日以后的租金，被告应按《租赁协议》约定继续支付给原告。关于原告诉请租金利息的问题。《租赁协议》约定每月的租金必须在当月5日前交清，被告没有按时支付租金，属于占用了原告的资金，造成原告利息损失，原告诉请租金利息以22000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自每月逾期之日起计至实际支付该笔租金之日止，理由充分，一审法院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，取消中国银行贷款基准利率这一标准的规定，故从2019年8月20日起租金利息应按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。被告已支付租金合计484000元，即支付了22个月的租金，按照《租赁协议》约定从2015年9月11日开始计付租金推算，被告实际支付了从2015年9月11日起至2017年7月10日止的租金，从2017年7月11日起的租金没有支付。逾期未付租金的利息计算方式详见附表。综上所述，原告的诉请，理由部分予以支持；无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告郑伟新与被告郑魁炎于2015年7月10日签订的《租赁协议》合法有效，继续履行；二、被告郑魁炎于本判决生效之日起7日内向原告郑伟新、郑伟兴、陈月一次性支付从2017年7月11日起计至2019年11月10日止所欠的租金616000元及利息（利息的计算方式详见附表）；三、驳回原告郑伟新、郑伟兴、陈月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9960元，由被告郑魁炎负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：双方当事人签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的合同义务。本案的关键是承租人拖欠2015年9月11日起至2016年11月10日的租金及及利息是否应当免除。上诉人主张其租赁土地上开工建设，被政府部门责令停工，到2016年10月才完工，故该期间的租金应当免除。本院认为，双方没有就减免租金达成一致，且双方的合同约定承租人在涉案土地上动工报建的手续由承租人自行处理，故承租人被政府部门责令停工非出租人没有履行义务，故该期间的租金应当由承租人支付。承租人认为该期间的租金过诉讼时效，本院认为，承租人在该期间之后支付了相应的租金，原审法院认定其偿还了该段期间拖欠的租金正确，予以确认，故上诉人的此项理由不成立，不予采纳。上诉人的其他上诉无理，不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5800元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年九月十四日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩