湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7952号原告：谢红平，女，汉族，1963年8月13日出生，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：盛金良，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶莹，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦。法定代表人：王填，董事长。委托诉讼代理人：梁维，男，汉族，1994年12月29日出生，住湖南省汨罗市。被告：长沙瑞森物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路157号君悦星城451号。法定代表人：沈杭，总经理。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。被告：湖南省君悦置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路157号。法定代表人：沈铁，董事长。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。原告谢红平（以下简称原告）与被告步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）、长沙瑞森物业管理有限公司（以下简称瑞森物业公司）、湖南省君悦置业有限公司（以下简称君悦置业公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人盛金良、李晶莹，步步高公司的委托诉讼代理人梁维，瑞森物业公司、君悦置业公司的共同委托诉讼代理人邹鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.步步高公司返还原告房屋（长沙市雨花区劳动东路157号君悦星城第一层1001、1002号，建筑面积为111.4㎡的商铺），并将上述房屋恢复原状；2.步步高公司支付上述房屋占有使用费用638000元（从2019年9月25日计算至2020年8月24日，计算标准为市场行情价58000元/月，后续占有使用费以上述标准计算至实际交付之日止）；3.瑞森物业公司、君悦置业公司对上述请求承担连带责任；4.本案的诉讼费用由步步高公司、瑞森物业公司、君悦置业公司共同承担。事实及理由：2005年2月28日，原告与瑞森物业公司、君悦置业公司签订了《委托合同》，原告将其房屋（坐落于长沙市雨花区劳动东路157号君悦星城第一层1001、1002号，建筑面积111.4㎡，以下简称“涉案商铺”）委托瑞森物业公司出租，在合同中约定了步步高公司承租涉案商铺，君悦置业公司对合同内容承担连带保证责任。上述《委托合同》已于2019年9月24日到期，原告在上述合同未到期之前明确致函步步高公司、瑞森物业公司，告知原告将不再出租涉案商铺。但至今步步高公司仍未向原告返还涉案商铺，也未按照原告的函件内容支付占有使用费。根据上述合同约定，租赁期限到期后，步步高公司应将涉案商铺恢复原状后交付给原告，但步步高公司擅自将涉案商铺的一部分改造成电梯，严重影响原告继续使用涉案商铺。原告在委托合同到期后多次致函步步高公司、瑞森物业公司，要求其交付涉案商铺并恢复原状，但至今未收到书面回复。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。步步高公司辩称：1.步步高公司与君悦置业公司签订了《租赁合同》，步步高公司基于合同关系合法占有涉案房屋，并未侵犯原告对涉案商铺的所有权，原告主张步步高公司支付占有使用费，缺乏事实和法律依据。2.涉案商铺所在的大楼为产权式商铺，商铺之间不设物理隔断，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的公司负责统一经营管理，业主获得定期、定额回报。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵循法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。”产权式商铺的集体意志可以对全体业主产生约束力。本案中，整个商场已有90%以上的业主与君悦置业公司重新签订了委托合同，返还涉案商铺必然会损害其他业主的权利，并对商场的整体经营产生影响。3.产权式商铺属于无实体墙分隔的大开间房屋，只能统一委托经营，不能单独经营。本案中，整个商场的管理、规划、广告投入、公用设施等都辐射到了涉案商铺，如果涉案商铺被单独分出，公用设施、水电等均需要重新建设，不利于商场整体功能的发挥，造成社会财富的极大浪费，且易产生新的纠纷。据此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。瑞森物业公司、君悦置业公司共同辩称：1.2005年2月28日，原告与君悦置业公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案商铺。同日，原告作为委托方，瑞森物业公司作为受托方，君悦置业公司作为担保方，三方签订了《委托合同》，原告委托瑞森物业公司将涉案商铺出租给步步高公司。根据上述两份合同的内容可得知，原告购买涉案商铺时便已知晓涉案商铺与其他业主的商铺将作为一个整体出租给步步高公司，并每月获取固定回报。涉案商铺租期到期后，步步高公司明确提出续租，且租金回报更高，业委会或瑞森物业公司有权依据《委托合同》第八条的约定代表原告与步步高公司签订续租协议。2.涉案商铺所在大楼的小业主共有551人，其中503户业主已经书面确认授权瑞森物业公司与步步高公司续签了租赁合同，另有44人尚未取得联系，瑞森物业公司已经登报公告以“无因管理”的方式代为失联的业主进行管理，以上续签的业主所涉商铺已经占到整个“君悦星城”的99%。“君悦星城”的业主《管理规约》也明确了物业整体出租时，个别业主应当服从全体业主的整体利益。因此，原告要求返还涉案商铺，法院应不予支持。3.根据《委托合同》第八条的约定，瑞森物业公司在《租赁合同》到期后仍有权代为对外整体出租，因此，瑞森物业公司与步步高公司的《租赁合同》到期后5个月内，原告与瑞森物业公司仍存在委托合同关系。即便超出5个月，基于原告和其他业主的授权，业委会有权代表全体业主与步步高公司协商续租事宜。2019年9月17日，砂子塘街道、君悦星城业主委员会、君悦置业公司就”君悦星城”与步步高公司续租事宜召开会议，会议决定由业委会先与步步高公司协商续租事宜，为业委会与步步高公司完成续租合同谈判提供充足的时间保证，步步高具体退场时间经三方协商后另行通知，但最迟不超过2020年2月29日。截至2020年2月29日，各方仍未与步步高公司达成续约协议，故从2020年3月起步步高公司进入2个月的免租退场期。后经砂子塘街道、业委会等多方努力，各方最终在2020年5月1日达成《东塘店续租协议》，协议约定由步步高公司在原租赁范围内继续租赁“君悦星城”，租赁期限15年，2020年5月1日至2020年6月30日为装修期（免租期）。故2020年5月至6月为装修免租期。瑞森物业公司已按约足额支付原告2019年9月25日至2020年2月25日，以及2020年7月的租金，且2020年7月的租金系按照续租后的新标准支付。4.原告要求按“市场行情”支付租金的请求无法律和事实依据。5.其他辩称意见与步步高公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月28日，君悦置业公司（出租方、甲方）与步步高商业连锁有限责任公司（后更名为本案中的步步高商业连锁股份有限公司）（承租方、乙方）签订《租赁合同》［步事租字（2004）第12号］，约定：“（一）甲方将所属的君悦星城位于中国湖南长沙市㎡）、第二层（5842㎡）、第三层（5851㎡），场地总面积不低于16912㎡的房产与配套场地、配套设备（以下简称“物业”）出租给乙方使用。（二）租赁期限从2005年计租起始日至2020年计租起始日期前一天止，甲方须于2004年9月31日前交付所有物业，并给与乙方6个月免租期，免租期结束日次日为计租起始日。租赁期内前三年的整体租金标准均为40元／月／㎡，自第四年开始每三年为一个递增阶段，应付租金及费用标准均在上一阶段标准基础上递增4.5%。（三）本合同如提前终止，解除或届满时，如双方不能达成续租协议，甲方同意给与乙方两个月免租退场期。甲方应按乙方使用物业的实际状态收回物业，乙方无责任将物业恢复至租赁前原状”。《租赁合同》还约定了其他事项。之后，君悦置业公司依约将君悦星城地上第一层、第二层、第三层的所有商铺（包括涉案商铺在内）作为一个整体出租给步步高公司，步步高公司对所有商铺进行统一规划和装修后投入运营。2005年2月28日，原告与君悦置业公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了涉案商铺。同日，原告（委托方、甲方），瑞森物业公司（受托方、乙方）与君悦置业公司（担保方、丙方）签订《委托合同》1份，约定：“（一）甲方委托乙方将涉案商铺（建筑面积111.4㎡，最终以《房屋所有权证》建筑面积为准）与其他业主所有的商铺作为一个整体出租给步步高公司，授权代为与步步高公司签订商铺租赁协议以及代为收取租金（租金回报为150390元/年）。乙方负责按月向步步高公司收取租金，并承诺在代扣代缴甲方出租该商铺应缴纳的税费之后，于每月20日前（遇法定节假日顺延）向甲方指定的银行账号转付当月租金。委托期限自甲方付清100%房款次日起至2019年9月24日止。（二）租赁期满，如步步高公司要求续租，甲方保证在同等条件下，步步高公司有优先承租权，并继续委托乙方办理相关租赁事宜，委托年限及租金收益，届时另行订立合同。如步步高公司租赁期满不再续租，或提前终止租赁的，甲方及其他业主可继续委托乙方对商铺进行租赁管理，在不低于合同约定的租金回报的前提下，由乙方统一整体寻租。如乙方从受托寻租之日起五个月内仍未找到新的承租人并与之签订租赁协议的，甲方与其他业主可召开业主大会，由业主大会代表整个商铺业主的利益自行选择其他经营形式。租赁合同解除、提前终止或租期届满不再续租的，甲方承诺给予步步高公司两个月的退场期，退场期内甲方不收取租金。（三）甲方同意步步高公司根据经营需要，在不影响房屋结构安全和消防安全的原则下，对涉案商铺进行二次装修、改造，所需费用由步步高公司承担”。2005年10月11日，原告为涉案房屋办理了《房屋所有权证》，其中君悦星城1001房的权证号码：长房权证雨花字第××，《房屋所有权证》载明建筑面积50.73㎡，其中分摊面积20.63㎡；君悦星城1002房的权证号码：长房权证雨花字第××，《房屋所有权证》载明建筑面积60.67㎡，其中分摊面积24.67㎡。2019年9月19日，原告向步步高公司发出《告知函》1份，载明：“（一）《委托合同》约定的租期于2019年9月24日期满后，原告将不再与瑞森物业公司续签合同，要求瑞森物业公司和步步高公司务必于2019年11月24日前将涉案商铺腾空并恢复原状后交付给原告。（二）《委托合同》约定的租金标准过低，显失公平，原告保留向瑞森物业公司和步步高公司追加租金的赔偿损失的权利。”2019年9月17日，涉案商铺所在的“君悦星城”小区的“长沙市雨花区君悦星城小区业主委员会”（以下简称“业委会”）与君悦置业公司、砂子塘街道工委委员丁志勇就步步高公司的续租事宜召开了会议，并制作了《关于协调步步高续租事宜会议记录》，载明：“君悦置业与小业主的租期即将到期，业委会和君悦置业一致认为与步步高续约是保障绝大多数小业主利益的最佳选择，故同意君悦公司暂缓向步步高发出退场通知，为业委会与步步高完成续租合同谈判提供充足的时间保证。步步高具体退场时间经三方协商后另行通知确定，最迟不超过2020年2月29日。”《关于协调步步高续租事宜会议记录》的签字盖章落款时间为2019年10月12日。之后，业委会与君悦置业公司、步步高公司就续租事宜进行多次磋商。2020年3月23日，业委会制定了《管理规约》1份，载明：“（一）本规约以物业管理区域内的全体业主、使用人均具有约束力。（二）业主在物业管理中具有下列义务：……；11.对商场的经营形式，执行少数服从多数的原则。”《管理规约》附“业主签字表”1张。2020年5月，君悦置业公司（出租方、甲方1），瑞森物业公司（出租方、甲方2）与步步高公司（承租方、乙方）签订《东塘店续租协议》，约定：“（一）甲方1、乙方于2004年6月28日签订了《租赁合同》，乙方整体承租”君悦星城”含停车场在内的第一、二、三层。2005年，甲方1在乙方知晓并放弃优先购买权的基础上，将“君悦星城”其中的888个独立产权铺面出售给551位业主，551位业主均同意根据甲方1与乙方签订的《租赁合同》约定，由甲方2作出其授权委托人，遵守并履行该合同。（二）因甲方1与乙方原签订的《租赁合同》已到期，本协议签订之时，尚处于该合同约定的退租期。甲方2在业委会支持下，在取得除甲方1以外的业主同意并得到业主授权后，代表除甲方1以外的业主与甲方1、业委会一并同意乙方在原承租范围内，继续租赁君悦星城，并签订本续租协议。（三）甲、乙双方同意将原《租赁合同》租赁期限延展15年零两个月（含装修免租期），即从2020年5月1日起至2035年6月30日止。甲方同意给予乙方2个月免租装修期，即从2020年5月1日起至2020年6月30日止。（四）甲方2、乙方协商确认整体租赁费用为48元/月/㎡，乙方按以下标准分别向甲方1、甲方2支付租赁费用：（1）甲方1持有租赁物业的商铺面积为10405.72㎡，前三年的应收月标准租金为499474.56元；因甲方1为确保整体出租，自愿同意将应收租金中的268345.96元让渡给其他业主，即乙方每月按甲方1应收租金的231128.60元支付至甲方1账户，剩余支付给甲方2，由甲方2根据其他授权租赁业主的面积分别享有。（2）甲方2持有租赁面积为7114.54㎡，根据乙方上述持有的商铺面积计算月标准应收租金为341497.92元，乙方根据甲方2实际出租面积支付至甲方2账户，并将甲方1应收租金的268345.96元，合计609843.88元支付至甲方2账户。甲方2收到乙方支付的租金后，根据除甲方1以外其他授权出租业方的面积，在代扣相应税费后，支付至业主账户”。《东塘店续租协议》还约定了其他事项。君悦置业公司和瑞森物业公司在《东塘店续租协议》上的签字盖章时间为2020年5月1日，步步高公司在《东塘店续租协议》上签字盖章时间为2020年5月8日。2020年5月18日，业委会召开了“关于君悦星城整体与步步高续约合同履行事宜”专项会议，并达成“会议决议”1份，载明：“（一）会议背景：2020年5月1日，君悦置业公司与瑞森物业公司（小业主授权）与步步高公司签订了君悦星城整体出租续约合同。截止2020年5月18日，瑞森物业公司收到14名业主的书面文函，要求收回商铺，为此步步高公司已明确进行风险提示，可能因未授权业主主张权利，导致已签订的合同无法履行，步步高公司将终止合同并主张赔偿。（二）经讨论，虽已有14名业主以书面方式提出收回商铺，但鉴于同意与整体出租的业主占全体业主的94%（持有商铺面积占整体面积超过97%），为维护最广泛业主的权利，业委会一致同意继续履行2020年5月1日与步步高公司签订的续约合同。（三）同意将本决议公布至业主微信群。”另查明：（一）步步高公司对包括涉案商铺在内的所有商铺进行了统一规划和装修，涉案商铺的部分被改造成商场电梯，其余部分作为商铺运营。截止原告起诉时止，涉案商铺处于停业状态，但由步步高公司实际管理。（二）庭审中，原告认可已收到2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金[《委托合同》约定的租金标准150390元/年，扣除代扣代缴的税费后，每月实收租金10191.86元（4641.23元+5550.63元）]和2020年7月、8月期间的租金（《东塘店续租协议》约定的租金标准），但认为上述租金标准均过低。（三）瑞森物业公司、君悦置业公司共同提交的“东塘君悦星城续签情况表”和《长沙晚报》截图版面显示，截止原告起诉时止，君悦星城业主中，只有4位业主明确表示不予续签合同，已有500位业主签约（包括已联系上的1位先前失联业主），对于剩余的47名失联业主，瑞森物业公司于2020年4月7日在《长沙晚报》上登报公告代为失联业主进行管理商铺。因认为步步高公司、瑞森物业公司、君悦置业公司存在未退还涉案商铺等侵权行为，原告遂诉至本院，要求判如所请。本院认为，原告与瑞森物业公司、君悦置业公司签订的《委托合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。步步高公司在首期合作期限内享有房屋经营管理权是毋庸置疑的，双方应秉着友好协商、互谅互让的原则处理首期合作期满后房屋经营权的相关事宜。考虑到原告在签订《委托合同》时即已知晓涉案商铺与其他业主的商铺整体出租给步步高公司统一经营，加之《委托合同》到期后，君悦星城的绝大部分业主均已续签协议，故单独支持原告收回涉案商铺的诉请将影响商场整体经济效益的发挥，不利于涉案商铺能够得到最大程度的利用，不利于保护包括原告在内的所有业主的合法权益，甚至可能产生新的矛盾纠纷。综合考虑以上因素，根据有利于生产的原则，以及维护大多数业主的合法权益，对原告要求腾退并返还涉案商铺的诉请，本院不予支持。业委会于2020年3月23日制定的《管理规约》对全体业主均有约束力，《管理规约》规定对商场的经营形式，执行少数业主服从多数业主的原则，故业委会与君悦置业公司等人召开会议制作的《关于协调步步高续租事宜会议记录》对原告具有约束力。会议记录载明步步高公司具体退场时间最迟不超过2020年2月29日，据此，本院认定步步高公司按照《委托合同》约定的租金标准支付自《委托合同》约定的租期届满之次日（即2019年9月25日）起至2020年2月29日止的房屋占用费。原告主张应按周边临街商铺的租金标准（58000元/月）支付房屋占用费缺乏事实和法律依据，且步步高公司已按《委托合同》约定的租金标准支付了该期间的房屋占用费，本院对原告的该主张不予支持。2020年5月18日，业委会召开“关于君悦星城整体与步步高续约合同履行事宜”专项会议，确认同意继续履行君悦置业公司、瑞森物业公司与步步高公司签订的《东塘店续租协议》，故2020年5月至原告起诉时（2020年8月）的租金标准应按《东塘店续租协议》约定的租金标准予以计算。同时，《东塘店续租协议》约定给予步步高公司2个月免租装修期（2020年5月1日至2020年6月30日），鉴于步步高公司已按《东塘店续租协议》约定的租金标准支付了2020年7月、8月的租金，故本院对原告要求按周边临街商铺的租金标准（58000元/月）支付2020年5月至8月租金的主张不予支持。步步高公司主张根据《委托合同》关于“退场期”不收取租金的规定，应予免交2020年3月1日至2020年4月30日的房屋占用费。因《东塘店续租协议》明确载明瑞森物业公司在业委会支持下，代表除君悦置业公司以外的业主与君悦置业公司、业委会一并同意步步高公司在原承租范围内，继续租赁君悦星城，并签订本续租协议，故《东塘店续租协议》系在原《委托合同》基础上签订的续租协议，据此《委托合同》约定的“退场期”所附条件（租赁合同解除、提前终止或租期届满不再续租）并不成就，步步高公司应按《委托合同》约定的租金标准支付2020年3月1日至2020年4月30日的房屋占用费。此外，考虑到该期间步步高公司经营的商场受新冠疫情影响处于停业状态，以及协商续租事宜花费了较多时间，本院酌情认定步步高公司按照《委托合同》约定的租金标准，并扣除应缴纳的税费后，支付原告1个月的房屋占用费，即2020年3月的房屋占用费10191.86元。原告主张君悦置业公司、瑞森物业公司对步步高公司的付款义务承担连带清偿责任，因原告陈述其诉请系基于被告方存在侵权行为，但涉案商铺系步步高公司实际控制和管理，君悦置业公司、瑞森物业公司并未实际控制和管理涉案商铺，不存在侵权行为，故原告的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告步步高商业连锁股份有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告谢红平2020年3月的房屋占用费10191.86元（已扣除应缴纳的税费）；二、驳回原告谢红平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10180元，因适用简易程序减半收取5090元，由原告谢红平负担4990元，被告步步高商业连锁股份有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇二〇年九月十八日书记员 李春霞附：《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。