湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6136号原告（反诉被告）：长沙市房地产测绘队，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花路168号惠通大厦12楼。法定代表人：萧靖羲，总经理。委托诉讼代理人：刘双，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙市天心区长鸿大酒店，经营场所长沙市天心区黄兴南路27号第002栋。经营者：王艳萍，女，1965年3月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：饶一军，湖南恒昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：易爱斌，男，汉族，1964年8月1日出生，住长沙市芙蓉区。原告长沙市房地产测绘队（以下简称测绘队）诉被告长沙市天心区长鸿大酒店（以下简称长鸿大酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日受理后，长鸿大酒店提起反诉，本院受理后依法合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告测绘队委托诉讼代理人刘双、被告长鸿大酒店委托诉讼代理人饶一军、易爱斌，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告测绘队提出诉讼请求：1、判令长鸿大酒店按照《物业租赁合同》约定的租金标准，向测绘队支付从2019年6月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，暂计算至2020年5月31日，共计624180元；2、判令长鸿大酒店承担本案的诉讼费用。事实与理由：测绘队与长鸿大酒店于2011年12月1日签订了《物业租赁合同》，约定长鸿大酒店租赁使用位于长沙市区××路××号××栋房屋（以下简称“案涉房屋”）进行酒店经营，租期10年，自起租日起算。测绘队发现长鸿大酒店在承租期出现擅自改建、扩建案涉房屋并擅自将租赁物业以及扩建部分转租给第三人的严重违约行为。2019年3月1日，长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103民初721号民事判决，判决双方签订的《物业租赁合同》于2017年12月5日解除，长鸿大酒店应在判决生效之日起一个月内腾退房屋给测绘队。2019年12月5日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终6080号民事判决，判决维持长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初721号民事判决中《物业租赁合同》已于2017年12月5日解除，长鸿大酒店应在本判决生效之日起一个月内腾退房屋给长鸿大酒店的判项，2020年3月16日，该最终判决生效。截至本案起诉之日，长鸿大酒店未按照生效判决履行腾退义务仍占用涉案房屋，而双方合同已经解除，长鸿大酒店应当依法按原租赁合同约定的租金标准向测绘队支付房屋占有使用费。长鸿大酒店在支付占有使用费至2019年5月31日后再未支付，遂酿成本案纠纷。被告长鸿大酒店辩称：测绘队的起诉缺乏事实和法律依据。我方一直积极准备退房，但测绘队拒不接收案涉房屋。案涉场地南栋在2020年6月底彻底腾空，之所以这时才腾空，是想物尽其用，希望新的承租人可以接收一些物品。案涉场地北栋是转租出去了，测绘队也对次承租人起诉了，其可以向法院申请次承租人清退房屋。反诉原告长鸿大酒店诉称：1、判令测绘队退还多交房租156045元（2019年3月至5月）；2、判令测绘队退还押金101000元及违约金32320元（2019年6月至2020年6月30日，共计480天）；3、判令测绘队支付拒不接受房产使长鸿大酒店在2019年3月1日至2020年6月30日守房、护房支付的正常费用12万元（7500元/月×16个月）；4、判令测绘队向长鸿大酒店开具2018年4月1日至2019年5月31日租金付款发票；5、判令测绘队承担本案的诉讼费用。事实与理由：测绘队与长鸿大酒店于2011年签订了《物业租赁合同》，因各种原因，长沙市天心区人民法院于2019年3月1日判决双方租赁合同解除。该文书生效后，长鸿大酒店积极准备移交，多次去人、发函请求测绘队接收房屋，至今也无人接收房屋和处理遗留问题。现测绘队起诉，只字不提其应该支付的费用，长鸿大酒店只能就本案相关联的事提起反诉，请法院支持我方反诉请求。反诉被告测绘队辩称：1、2019年3月至5月，案涉房屋仍处于由长鸿大酒店租赁的状态，《物业租赁合同》未经人民法院判决解除，长鸿大酒店在该段时间所交租金按合同约定履行，属于正当的合同义务，长鸿大酒店不享有返还租金的请求权；2、2020年3月16日前，长鸿大酒店因租赁案涉房屋进行酒店经营所产生的人员工资，应属于其经营活动的正常开支和成本支出，且按照租赁合同约定，长鸿大酒店应当履行维护和保养租赁物的合同义务，故其要求测绘队承担16个月的守房、护房费用，无合同和法律依据，应予以驳回。3、关于长鸿大酒店要求退还押金、支付违约金的诉求，因长鸿大酒店的违约行为导致合同解除不符合押金退还的条件，且测绘队有权用保证金抵扣应缴费用，也不应当予以退还。由于保证金已产生保证效力，不属于未使用完毕的费用，不应当计算违约金。4、长鸿大酒店要求开具租金发票的诉请，应当在其腾退房屋、结算费用完成后，根据费用结算情况一并开具发票。综上，请求法院依法驳回长鸿大酒店的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月1日，测绘队（甲方、出租方）与长鸿大酒店（乙方、承租方）签订《物业租赁合同（修订）》，主要约定：乙方租赁使用甲方位于长沙市××路××号××栋房屋（以下简称“案涉房屋”）用于酒店经营项目（含写字楼及门面招租），租期10年，自起租日起算；第一年租赁年度租金标准为30.6万元／年，第二年至第五租赁年度租金标准为60.6万元／年，第六至第十租赁年度租金标准按原租金标准的103%计收；本合同签字日起七日内，乙方向甲方支付二个月的租金101000元，作为交付日乙方履行本合同的保证，该保证金作为乙方妥善履行本合同项下应缴租金及其他费用的保证，若乙方在租赁期内欠缴租金或其他费用，甲方有权用保证金抵扣其应支付的费用；保证金不足抵付欠费时，乙方须在接到甲方有关付款通知后的三日内补足所欠金额；乙方应对乙方租赁物业进行维修和保养，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态，并承担相应的费用；乙方应对甲方移交给乙方租赁物业内的设备设施进行维修，以保持租赁物业处于良好和适用的状态（正常损耗除外），在租期届满或本合同终止时按其正常适用状态交还甲方；如果任何一方违反本合同任何条款，守约方有权立即解除和终止本合同；本合同根据约定或依法解除，合同解除前，承租人已预付的租金或其他任何费用尚未适用完毕的部分，由出租人在合同解除后5个工作日内返还承租人，否则每天按应付款项的千分之二向承租人支付违约金；无论本合同是否终止，守约方因违约方造成的全部支出、损失、损害和费用，应由违约方负责赔偿；合同还对其他相关事项进行约定。合同签订后，测绘队将位于长沙市××路××号××栋的房屋交付长鸿大酒店租赁使用。2012年3月30日，长鸿大酒店向测绘队支付了保证金101000元。2014年10月20日，长鸿大酒店未经测绘队同意的情况下，与案外人湖南省绿三农城市庄园投资有限公司签订《物业租赁合同》，约定将位于长沙市××路××号××栋“长房大酒店”餐饮部共二层楼另加第三层（除保安用房外）租赁给湖南省绿三农城市庄园投资有限公司用于酒店经营。2016年1月17日，长鸿大酒店将位于长沙市××路××号××栋××楼的两间会议室租赁给案外人李建中用于酒店、经营。2017年1月9日，长鸿大酒店又将位于长沙市××路××号××栋长鸿大酒店的5平方米的房屋租赁给案外人华夏银行长沙分行用于其离行式自助单点（ＡＴＭ）使用。2018年1月26日，长鸿大酒店因测绘队擅自转租并改建租赁场地向本院提起诉讼，诉求解除双方签订的《物业租赁合同》并要求测绘队、案外人杨葆华、李建中、华夏银行长沙分行腾退租赁房屋及场地等。2019年3月1日，本院依法作出（2018）湘0103民初721号民事判决，判决：一、长鸿大酒店与测绘队于2011年12月1日签订的《物业租赁合同》于2017年12月5日解除；二、长鸿大酒店与华夏银行长沙分行签订的《房屋租赁合同》无效；三、长鸿大酒店、杨葆华、李建中、华夏银行长沙分行于判决生效之日起一个月内腾退房屋给测绘队；四、驳回测绘队的其他诉讼请求。杨葆华不服该判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）湘01民终6080号民事判决，判决：一、维持长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初721号民事判决书第一项、第二项及第三项中长鸿大酒店、李建中、华夏银行长沙分行应在本判决生效之日起一个月内腾退房屋给测绘队的部分；二、撤销长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初721号民事判决第四项及第三项中杨葆华应在判决生效之日起一个月内腾退房屋给测绘队的部分；三、驳回被上诉人测绘队对上诉人杨葆华的诉讼请求；四、驳回被上诉人测绘队的其他诉讼请求。该终审判决于2020年3月16日生效。2019年5月24日，长鸿大酒店向测绘队发出《长鸿大酒店清退方案》，载明：清退时间从法院判决生效日开始共60天；长鸿大酒店负责清退客房部、二楼茶楼和华厦银行柜员机之合约，北楼啸天酒楼（签约单位绿三农公司责任人杨葆华）由测绘队直接与之接洽签约，长鸿大酒店不负责清退；酒店同新的租赁人接洽，在双方认可的前提下，酒店将可转让物品转让给新的承租人或承租单位；酒店租金已交至2019年5月31日，从6月1日开始酒店暂停交租金，停交期间租金仍按合同标准，至法律判决书签收之日。2020年5月14日，长鸿大酒店向测绘队出具了一份《关于酒店移交有关事宜的报告》，载明：整体移交方案按2019年5月20日左右酒店向该队上报的移交方案步骤落实，具体时间为贵队代表来酒店协调日（2020年5月8日）开始二个月内全部实施完毕；从5月8日至6月20日，酒店组织废旧资产处置，可用资产登记造册，寻找变卖途径，协调其他与联系方的相关事宜，此段时间贵队敲定物业之后的使用方案，并报知酒店，如若继续用做宾馆，请将承租人告知酒店，以便联系处置部分可用资产，按物尽其用，双方同意的原则，协调收卖事宜；费用清算问题，测绘队返长鸿大酒店365554元。2020年5月25日，测绘队向长鸿大酒店出具了《关于长鸿大酒店移交方案的回复》，载明：根据长沙市中级人民法院（2019）湘01民终6080号民事判决，你单位应于文书生效后一个月内腾退房屋，现该文书已于2020年3月16日产生法律效力，你单位腾退房屋的期限已届满，现我单位正式函告你单位，于收到本函之日起15日内腾退房屋，逾期按照租金标准向我单位支付场地占用费；我单位不对废旧资产处置的成交进行任何承诺或保证，在此之前，你单位腾退房屋并做好废旧资产的保管工作；暂计算至2020年5月31日，你单位需支付费用共计624180元（12个月租金），我单位执行国资委相关文件免除疫情期间共计一个月租金的规定，你单位经过免租后需向我单位支付费用共计572165元，经我单位财务核算，退还你单位的相关费用为510585+101000+7600+1160=620345元，两项费用相互抵消，暂按2020年5月31日腾退房屋并免租一个月计算，我单位尚需退还你单位的费用暂计算为48480元，具体费用根据你单位实际腾退房屋的时间进行核算。至今，次承租人湖南省绿三农城市庄园投资有限公司还在案涉租赁场地内经营名为啸天湘菜的餐馆，并未腾退，长鸿大酒店拒不配合啸天湘菜餐馆腾退事宜，其余租赁场地长鸿大酒店也并未完全腾退交付至测绘队，以致成诉。另查明，长鸿大酒店多向测绘队缴纳的租赁费用510585元已另案通过诉讼处理。本院认为，测绘队与长鸿大酒店签订的《物业租赁合同》已被法院生效文书判令于2017年12月5日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故依法长鸿大酒店应在合同解除后腾空案涉租赁房屋并交付至测绘队，且生效文书中也判令其腾退房屋，但其至今仍未将案涉房屋交还至测绘队，并占有使用，必然造成测绘队租金损失，故测绘队要求长鸿大酒店按原租赁合同租金标准（2019年度、2020年度标准为52015元/月）支付截至腾退房屋之日止的占有使用费，符合事实和法律，本院予以支持。经查，长鸿大酒店向测绘队已交租金至2019年5月31日，经核算，其应向测绘队支付从2019年6月1日至2020年5月31日的占有使用费为624180元。长鸿大酒店反诉主张退还租房押金101000元，但依据双方签订的《物业租赁合同》约定，测绘队在长鸿大酒店欠缴租赁费用的情况下，有权用押金抵扣欠缴费用，测绘队主张不予退还押金，但本院判令长鸿大酒店向其支付占有使用费足以弥补其损失，故依合同约定及法律规定，本院判定押金101000元在本案中用于抵扣房屋占用使用费，故长鸿大酒店应向测绘队支付占有使用费523180元（624180元-101000元）。押金本应抵扣占有使用费，合同解除的违约方亦是长鸿大酒店，故其反诉请求支付押金的违约金32320元的诉求，于法无据，不予支持。关于长鸿大酒店反诉要求测绘队按每月52015元标准退还2019年3月至2019年5月支付的房租156045元，如上所述，在该期间，长鸿大酒店仍占有使用房屋，产生了占有收益，造成了测绘队的租金损失，其应向测绘队支付占有使用费，故该返还房租的诉求，于法无据，不予支持。关于长鸿大酒店反诉要求测绘队支付拒不接收房屋所产生的守房费（守房人工资）12万元诉求，依据租赁合同约定，长鸿大酒店作为承租人应对租赁物业进行维修和保养并承担相应的费用，且长鸿大酒店并未提供证据证明系测绘队拒不接收案涉房屋，据现有证据及当事人陈述，双方一直在就房屋腾退交付事宜（如承租方可用资产处置、啸天湘菜的餐馆腾退、押金退还、租赁费用计算等）沟通协商但未达成一致，长鸿大酒店在庭审中亦陈述租赁场地钥匙未交付至测绘队，故依据合同约定及占有事实，该费用不应当由测绘队承担，该诉求不予支持。关于长鸿大酒店要求测绘队开具2018年4月1日至2019年5月31日租金付款发票的诉求，该期间的租金已实际支付，且收款方开具发票系作为纳税人的法定义务，故本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告长沙市天心区长鸿大酒店于本判决生效之日起十日内向原告长沙市房地产测绘队支付截至2020年5月31日房屋占有使用费523180元（抵扣了押金101000元），并继续按照双方签订的《物业租赁合同》约定的租金标准向原告长沙市房地产测绘队支付自2020年6月1日起至腾退房屋交付之日止的占有使用费；二、反诉被告长沙市房地产测绘队于本判决书生效之日起十日内向反诉原告长沙市天心区长鸿大酒店开具自2018年4月1日至2019年5月31日已支付租金的发票；三、驳回原告长沙市房地产测绘队的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告长沙市天心区长鸿大酒店的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10042元，减半收取5021元，由被告长沙市天心区长鸿大酒店承担。本案反诉受理费7450元，减半收取3725元，由反诉被告长沙市房地产测绘队承担763元，反诉原告长沙市天心区长鸿大酒店承担2962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周长军二〇二〇年九月二十七日法官助理唐莉书记员邹舟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。