贵州省安顺市西秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）黔0402民初3288号 原告：童旺盛，男，汉族，1976年4月19日生，湖南省新邵县人，住湖南省新邵县，现住贵州省安顺市。 委托诉讼代理人：罗时栋，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：杨霞，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：贵州博浩昌宇酒店管理有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街与龙泉路交叉口汇金中央广场**，统一社会信用代码：91520402MA6HC9YK38。 法定代表人：文平，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭涛，贵州汇能辉律师事务所律师，代理权限：特别授权。 第三人：安顺盛筑商业管理有限公司，住所，住所地：贵州省安顺市西秀区龙泉路国际佳缘第******商铺社会信用代码：91520402MA6H5CUY2Y。 法定代表人：雍彩芬，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄继堂，男，1985年3月4日生，湖南省长沙市人，住贵州省贵阳市，代理权限：特别授权。 第三人：安顺汇金源商业管理有限公司，住所，住所地：贵州省安顺市西秀区市府路翡翠花园********社会信用代码：91520402MA6ECT8L8Y。 法定代表人：汤国新，系该公司执行董事兼总经理。 原告童旺盛诉被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司（以下简称博浩昌宇公司）、第三人安顺盛筑商业管理有限公司（以下简称盛筑公司）、安顺汇金源商业管理有限公司（以下简称汇金源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告童旺盛及其委托诉讼代理人罗时栋、杨霞、被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司法定代表人文平及其委托诉讼代理人郭涛、第三人安顺盛筑商业管理有限公司委托诉讼代理人黄继堂到庭参加了诉讼，第三人安顺汇金源商业管理有限公司经本院合法（传票）传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告童旺盛向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《招商租赁合同》；二、判令被告双倍返还原告未使用房屋期间的租金并退还履约保证金共计人民币360235.6元，第三人承担连带偿还责任；三、判令被告支付原告装修损失、员工工资、律师费等共计人民币293270元，第三人承担连带偿还责任；四、本案诉讼费、律师代理费及其他费用由被告承担。事实与理由：2019年11月17日，原告因经营需要向被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司租赁位于贵州省安顺市右侧角临街门面，并于同日双方签订了《招商租赁合同》。租赁合同中对租赁期限、租金、履约保证金、双方权利义务、违约责任等进行了约定，具体约定为：（一）租赁期限从2019年11月18日起至2024年6月30日止；（二）甲方给乙方13天免收租金作为乙方的装修，前三年每年租金318000元（大写：叁拾壹万捌仟元整）；（三）双方签订合同当日，乙方支付人民币10000元（大写：壹万元整）履约保证金；（四）甲方保证合法拥有租赁物业的出租管理权，作为本合同的出租人依法成立、存续，具备签订和持续履行本合同的主体资格；（五）甲方未依本合同约定擅自解除或终止本合同的，则视为甲方违约，否则应双倍返还乙方当年度尚未使用部分的已付租金、退还乙方的履约保证金、赔偿乙方折旧装修损失并承担包括但不限于律师费、诉讼费、提存费等相关费用。上述租赁合同签订后，原告依约向被告法定代表人文平支付当年度租金及履约保证金共计人民币328000元（大写：叁拾贰万捌仟元）并对所租赁的商铺装修后开始经营。2020年5月13日，第三人安顺汇金源商业管理有限公司突然以原告所承租的商铺欠付第三人安顺盛筑商业管理有限公司租金为由将原告所承租的商铺强行上锁封门，致使原告无法正常经营。期间，原告多次通过电话、信息方式告知被告法定代表人文平出面协商解决，但是一直无果。2020年6月9日第三人安顺盛筑商业管理有限公司送达的《公告》，限令原告在2020年6月11日前必须搬离，原告再次通知被告法定代表人文平前往协商解决，但被告置之不理。迫于无奈，为减少损失的继续扩大，原告不得不自行搬离。至今，第三人已将案涉商铺另行出租给他人。原告认为，原、被告双方达成了合法有效的租赁合同关系，原告已按照合同约定支付了租金、履约保证金并投入资金进行装修、开始经营。被告也应当按照合同约定保证原告在租赁期内对租赁物的合法使用权，其欠付租金的行为导致原告无法继续经营已根本违约且导致了原告的巨大经济损失。故为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告如前诉请。 被告博浩昌宇公司辩称，1、被告不具有违约行为，不应该承担违约责任；2、原告不能使用租赁物应该由具体侵权责任人承担；3、被告已经全面履行租赁合同的义务；综上所述，被告没有违反租赁合同的约定，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人安顺盛筑商业管理有限公司陈述，请求依法驳回原告第二项、第三项诉讼请求。原告与第三人无任何合同关系与租赁关系，本案所涉房屋由盛筑公司出租给案外人福永恒公司，盛筑公司出租给案外人福永恒公司在合同中明确不能转租，在未任何协商与告知情况下将案涉房屋转租给原告方，盛筑商业公司并不知情也不知晓。由于福永恒公司拖欠盛筑商业公司租金，盛筑商业公司行使合同解除权，2020年3月解除与福永恒公司的招商商业合同，盛筑公司对包括福永恒公司的房屋进行收回，收回过程中才知晓福永恒公司转租的行为，依据合同法及民法总则的相关规定，被告将案涉房屋转租给原告无效，所签订的租赁合同也无效，盛筑公司收回房屋是作为经营管理人及招商租赁权人的直接权利人，盛筑公司当然享有收回本案所涉房屋的权利，原告并未向盛筑公司支付过任何一分钱，盛筑商业公司也从未向原告方送达任何函件。盛筑商业公司与原告方无任何关系，故请求人民法院依法驳回原告的第二项、第三项诉讼请求。 第三人安顺汇金源商业管理有限公司未出庭，亦未出庭辨认原、被告所举证据的真实性。 原告童旺盛围绕其诉讼请求向本院提交了原告身份证复印件、企业公示信息报告三份、招商租赁合同、转账凭证、收款收据、建筑装置装修施工合同、收条、微信转账凭证、公告、委托合同、发票，被告提交营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明复印件、被告与福永恒餐饮公司房屋租赁合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证二份、安顺福永恒餐饮有限责任公司企业信息查询单、封佩言户籍信息、宋梅户籍信息、被告企业信息、被告股东伍俊身份证、股东伍俊身份证明、被告法定代表人文平建设银行交易明细、伍俊向安顺福永恒餐饮有限责任公司建行转账凭据、被告法定代表人文平与妻子结婚证、王胜美身份证、安顺福永恒餐饮有限责任公司向王胜美出具的收据、装修收费确认单、安顺福永恒餐饮有限责任公司向被告出具的收费确认清单、安顺盛筑商业管理有限公司向安顺福永恒餐饮有限责任公司出具的2020年3月18日公告一份，第三人盛筑公司提交经营权租赁合同、补充协议、授权委托书、招商租赁合同、工作联系函两份、款项催收告知书、公告照片、租赁合同、案件受理通知书、民事起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以认定。 对原告提供的时代传美销售合同、转账凭证、收据、工资发放总表、微信转账凭证，原告因经营需要购买展柜，原告可将该展柜搬走后继续用作其他经营使用，原告提供的证据并不能具体体现安顺汇金源商业管理有限公司对案涉房屋进行上锁，导致其未能正常经营的时间，原告方暂停使用商铺的时间为2020年6月9日安顺盛筑商业管理有限公司发布公告收回承租物业之日，故本院对原告提供的以上证据的真实性予以认可，因无法达到原告的证明目的，故对以上证据本院不予采信。 根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月17日原告童旺盛作为乙方（承租方）、被告博浩昌宇公司作为甲方（出租方）签订《招商租赁合同》（以下简称合同），被告博浩昌宇公司将位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺市黄果树大街右侧角临街门面，建筑面积142㎡的房屋出租给原告童旺盛，合同约定租赁期限自2019年11月18日至2024年6月30日止。合同第四条约定：㈠装修期：甲方给乙方13天免收租金作为乙方的装修；㈡租金支付方式为第一年一年一付，第二年以后半年一付；㈢前三年每年租金318000元，乙方须提前30日支付甲方下一年租金；㈣第四年租金338000元，剩余租期（2023年12月1日至2024年6月30日）租金197200元；㈤双方一致确认，双方签订合同当日，乙方支付￥10000元履约保证金…。合同第八条第㈠款约定载明：甲方声明及保证：甲方保证合法拥有租赁物业的出租管理权。作为本合同的出租人依法成立、存续，具备签订和持续履行本合同的主体资格；合同第十一条第㈠款约定载明：双方一致确认，在签订合同之日起，若甲方未依本合同约定擅自解除或终止本合同的，则视为甲方违约，须承担如下违约责任：1、双倍返还乙方当年度尚未使用部分的已付租金，并退还乙方的履约保证金；2、赔偿乙方折旧装修损失；合同第十一条第㈣款约定载明：由违约方承担包括但不限于律师费、诉讼费、提存费等相关费用。招商租赁合同签订后，原告向被告支付了履约保证金人民币10000元、第一年商铺租金人民币318000元。 原告作为甲方（发包方）、案外人黄杨作为乙方（承包方）于2019年11月25日签订《建筑装饰装修施工合同》，约定由乙方承包甲方工程地点为汇金中央广场，承包范围为：现场基础装修、装饰、灯具、门头、主材，承包方式为全包，工期自2019年11月28日至2019年12月25日，约定建筑装饰工程施工合同价款为人民币177060元，2019年12月25日案外人黄杨出具收条载明：今收到汇金中央广场大光明眼镜店杨洁工程款177060款项已结清。 原告作为甲方（买方）、案外人北京时代传美装饰设计有限公司作为乙方（卖方）于2019年11月23日签订《时代传美销售合同》，约定原告向其购买展柜用于安顺市汇金广场眼镜店，展柜总价款人民币75900元，展柜承包方式为成品展柜包公包料，不包含运费，后因运输展柜产生运输费人民币7000元。 另查明，2019年3月1日，安顺市供水总公司与贵州盛达鼎丰资产管理有限公司签订《安顺市中心城区供水调度中心及应急水源改扩建工程商业部分经营权租赁合同》，约定安顺市供水总公司将位于黄果树大街与××交叉口东北角地块，建筑面积为地上45100.84㎡，共26层（不含第六层）地下1）地下17930，共两层及400个停车位租赁给贵州盛达鼎丰资产管理有限公司。2019年3月2日，贵州盛达鼎丰资产管理有限公司出具授权委托书给安顺盛筑商业管理有限公司，委托盛筑公司全权负责处理上述房屋的经营、招商、管理。2019年7月15日，安顺市供水总公司又与贵州盛达鼎丰资产管理有限公司签订《安顺市中心城区供水调度中心及应急水源改扩建工程商业部分经营权租赁合同补充协议》，约定由贵州盛达鼎丰资产管理有限公司控股的子公司安顺盛筑商业管理有限公司即安顺盛筑商业管理有限公司代为经营和管理上述租赁房屋。2019年3月11日，安顺盛筑商业管理有限公司（合同甲方）与安顺福永恒餐饮有限责任公司（合同乙方）签订《招商租赁合同》，约定安顺盛筑商业管理有限公司将位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺黄果树大街右侧角临街1号门面，建筑面积约1034.33㎡的房屋出租给安顺福永恒餐饮有限责任公司经营“音味有你”音乐主题餐吧。2019年5月15日，安顺福永恒餐饮有限责任公司（合同甲方）与贵州博浩昌宇酒店管理有限公司（合同乙方）签订《租赁合同》，约定安顺福永恒餐饮有限责任公司将位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺黄果树大街右侧角临街1号门面，建筑面积约197.50㎡的房屋出租给贵州博浩昌宇酒店管理有限公司。 同时查明，2020年3月18日安顺盛筑商业管理有限公司张贴公告，载明：安顺福永恒餐饮有限责任公司至今都未足额支付盛筑公司的款项，故双方于2019年3月11日签订《招商租赁合同》已于公告做出之日起解除。2020年6月9日安顺盛筑商业管理有限公司张贴公告，公告载明解除其与福永恒公司之间的《招商租赁合同》，有权全部收回出租给福永恒公司的约1034.33平方米承租物业。安顺盛筑商业管理有限公司收回出租给安顺福永恒餐饮有限责任公司的房屋，安顺盛筑商业管理有限公司授权安顺汇金源商业管理有限公司对位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺黄果树大街右侧角临街1号商铺进行上锁，该汇金中央广场第1层安顺黄果树大街右侧角临街1号商铺未营业。 本院认为：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用的原则。原被告双方于2019年11月17日签订《招商租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应按约定全面履行义务。合同第八条第㈠款约定载明：甲方声明及保证：甲方保证合法拥有租赁物业的出租管理权。作为本合同的出租人依法成立、存续，具备签订合同和履行本合同的主体资格。因案涉商铺现已被第三人安顺盛筑商业管理有限公司授权案外人安顺汇金源商业管理有限公司上锁，原告无法经营，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故原告请求解除原被告双方签订的《招商租赁合同》，本院予以支持。 对原告请求被告双倍返还原告未使用房屋期间的租金并退还履约保证金共计人民币360235.6元。原被告双方签订《招商租赁合同》约定租赁期限自2019年11月18日至2024年6月30日止，合同第四条约定：㈠装修期：甲方给乙方13天免收租金作为乙方的装修；㈡租金支付方式为第一年一年一付，第二年以后半年一付；㈢前三年每年租金318000元，乙方须提前30日支付甲方下一年租金；㈣第四年租金338000元，剩余租期（2023年12月1日至2024年6月30日）租金197200元；㈤双方一致确认，双方签订合同当日，乙方支付￥10000元履约保证金…。合同第十一条第㈠款约定载明：双方一致确认，在签订合同之日起，若甲方未依本合同约定擅自解除或终止本合同的，则视为甲方违约，须承担如下违约责任：1、双倍返还乙方当年度尚未使用部分的已付租金，并退还乙方的履约保证金；2、赔偿乙方折旧装修损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告提供的证据并不能具体体现安顺汇金源商业管理有限公司对案涉房屋进行上锁，导致其未能正常经营的时间，故本院认定原告方暂停使用商铺的时间为2020年6月9日安顺盛筑商业管理有限公司发布公告收回承租物业之日，故原告租赁案涉房屋第一年未使用房屋期间为2020年6月10日至2020年11月17日即161天+装修免租13天=174天，第一年租金人民币318000元÷365天=817.23元，即原告租赁案涉商铺第一年未使用商铺期间租金为817.23元／天×174天=142198元。现原告诉请被告双倍返还原告未使用房屋期间的租金并退还履约保证金，本院予以支持，即被告双倍返还原告未使用房屋期间的租金为原告未使用商铺期间租金142198元×2=284396元、履约保证金人民币10000元。 对原告请求被告支付原告装修损失、员工工资、律师费共计人民币293270元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：㈠因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，原告因装修案商铺与案外人黄杨签订《建筑装饰装修施工合同》，约定装修费为人民币177060元，原被告双方约定租赁期限自2019年11月18日至2024年6月30日止即1687天，原告方实际使用房屋时间为2019年11月19日至2020年6月9日即204天，故装饰装修残值为：177060÷1687天×1483天（1687天-204天）=155649元，现原告诉请被告支付原告装修损失，本院予以支持，即支持被告支付原告装修损失人民币155649元。原告诉请支付的装修损失中包含购买展柜人民币75900元、运输展柜人民币7000元，原告可将其所有的展柜搬离用于其他经营使用，故本院对原告诉请被告支付装修损失中展柜人民币75900元、运输展柜人民币7000元的请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告提供的证据并不能具体体现安顺汇金源商业管理有限公司对案涉房屋进行上锁，导致其未能正常经营的时间，故本院认定原告方暂停使用商铺的时间为2020年6月9日安顺盛筑商业管理有限公司发布公告收回承租物业之日，现原告方主张被告向其支付的为2020年5月份的员工工资的请求本院不予支持。因原被告在合同第十一条第㈣款约定载明：由违约方承担包括但不限于律师费、诉讼费、提存费等相关费用，现原告诉请被告支付律师费人民币22000元，本院予以支持。 对原告方诉请第三人对未使用房屋期间的租金、履约保证金、装修损失、员工工资、律师费承担连带偿还责任的问题。因原被告双方签订《招商租赁合同》系双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定义务履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，依据合同的相对性，第三人不是《招商租赁合同》的相对方，现原告诉请第三人对未使用房屋期间的租金、履约保证金、装修损失、员工工资、律师费等承担连带偿还责任，本院不予支持。 第三人安顺汇金源商业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。 依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九之规定，判决如下： 一、解除原告童旺盛与被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司签订《招商租赁合同》。 二、限被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告童旺盛租金人民币284396元及履约保证金人民币10000元。 三、限被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告童旺盛装修损失人民币155649元及律师费人民币22000元。 四、驳回原告童旺盛的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币10336元，减半收取人民币5168元，由原告童旺盛承担人民币978元，被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司承担人民币4190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。 审判员  沈健 二〇二〇年九月二十七日 法官助理张彦 书记员张彦