广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1282号 原告（合并审理被告）：芦高原，男，1968年10月8日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被告（合并审理原告）：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵芳林，该公司员工。 原告芦高原与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，于2020年7月10日受理了原告富乐华公司与被告芦高原商品房预售合同纠纷一案，该案与本案诉争的焦点为同一法律事实，本院已裁定将其并入本案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（合并审理被告）芦高原的委托诉讼代理人梁宇宸、被告（合并审理原告）富乐华公司的委托诉讼代理人赵芳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(合并审理被告)芦高原向本院提出诉讼请求：1.解除芦高原与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：3-2-1423)；2.富乐华公司退还芦高原已付房款共计218572元以及赔偿利息损失40388.5元（以218572元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年5月4日计至2019年8月19日为34664.91元；以218572元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%，从2019年8月20日暂计至2020年4月12日为5723.59元，共计利息为40388.5元，实际计算至清偿之日止）；3.富乐华公司退还已付的案涉房屋备案费、预抵押费共计1176元。事实和理由：2016年5月10日芦高原与富乐华公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：3-2-1423），该合同约定芦高原购买富乐华公司开发的位于防城港市，面积为68.66平方米，首付款218572元，剩余款项以按揭形式付款以及富乐华公司应当在2016年12月30日前交付房屋。芦高原已于2016年5月4日按合同约定向富乐华公司支付了全部首付款218572元以及案涉房屋备案费、预抵押费1176元，富乐华公司也均开具了收据。《商品房买卖合同》签订后，富乐华公司告知芦高原将合同备案后才可以办理按揭贷款，让芦高原回去耐心等待合同备案。期间芦高原多次催促富乐华公司将合同备案以尽快能办理按揭贷款，但富乐华公司以各种理由拖延搪塞。富乐华公司至今尚未将《商品房买卖合同》进行登记备案，案涉楼盘现今无法进行合同备案，签订合同后长达四年时间由于富乐华公司原因至今都无法完成按揭付款。现由于富乐华公司原因导致芦高原无法继续按照合同约定的以按揭贷款形式付款，并且案涉房屋仍未竣工验收，己被防城港市住房和城乡建设局责令停止交房，进行整改，至今无法交付房屋，己逾期交房三年半之久。 被告（合并审理原告）富乐华公司辩称，1.芦高原不享有商品房买卖合同司法解释23条规定的解除权，芦高原未按照富乐华公司的通知提交全部的贷款材料，也没有举证银行的审批结果证明是因为富乐华公司的原因导致其不能贷款，其不享有解除权。芦高原未付清全款，富乐华公司基于先履行抗辩权对芦高原没有交房责任；2.合同备案问题，因为备案是批量的，芦高原未按照富乐华公司的通知前来备案，后因政府部门的管理需要，完成备案要求换签新版合同，所以无法备案的责任在于芦高原；3.芦高原应充分了解其自身办理贷款的手续和应具备的条件，也要其确认其自身是否具备贷款条件，银行的审批通过与否不是富乐华公司决定的，最终还要看贷款银行的评估，贷款是否通过，因什么原因不通过都有相应的记录，芦高原没提供而无法证明不能贷款是因富乐华公司责任引起的；4.双方签订了补充协议，将交付条件改为五方验收，现房屋已经通过五方验收，属于可交付的状态，但芦高原未在交房时付清全款，富乐华公司不产生交房责任，且芦高原已经构成违约；5.即使认为芦高原曾经享有解除权，现在除斥期间已过。 被告（合并审理原告）富乐华公司向本院提出诉讼请求：确认芦高原于2020年4月12日向富乐华公司通知解除合同的行为无效。事实和理由：富乐华公司与芦高原签订了《商品房买卖合同》，约定芦高原购买富乐华公司开发的位于防城港市金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区，总价款为421572元。芦高原己向富乐华公司支付首付房款218572元，剩余房款203000元至今未支付。在此之后富乐华公司多次通知催促，并于2016年3月25日向芦高原寄送了《关于办理银行按揭的告知函》，于2018年3月3日向芦高原寄送了《关于办理银行贷款及收房的通知书》，于2019年1月6日向芦高原寄送了《防城港市中央商务区（ＣＢＤ）防城港国际大酒店2单元收房通知书》，于2019年3月19日向芦高原寄送了《关于办理银行贷款及收房的再次通知书》，芦高原一直未前来履行其付款义务。由此可见，富乐华公司一直履行通知义务通知芦高原来备案和办理银行按揭贷款或一次性付款，但芦高原一直未来履行合同义务，已经构成严重违约。涉案项目防城港国际大酒店2单元已于2014年12月31日取得《商品房预售许可证》，双方签订的合同合法有效，并且案涉楼盘于2018年12月27日已经通过验收现为可交付状态。但在2020年4月12日，芦高原向富乐华公司寄送《律师函》，以富乐华公司未将合同进行登记备案、未交付房屋两点为由要求解除《商品房买卖合同》，既不符合合同约定，也不符合法定解除权的规定。该解除通知无效。首先，依据双方签订的《商品房买卖合同》，并未约定合同未备案芦高原就享有约定解除权；其次，合同未备案的过错在芦高原，自2016年起至房屋可交付，富乐华公司己经履行了通知义务，芦高原一直未过来提交材料，办理备案及银行按揭贷款，至今仍未付清房款，已构成违约，芦高原不享有约定或法定的解除权，富乐华公司未对芦高原产生交房义务，富乐华公司不构成逾期交房违约。富乐华公司在合同履行过程中不存在任何违约行为，富乐华公司有权要求芦高原继续履行合同义务，芦高原解除合同的通知行为应属无效。根据《合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”现富乐华公司向法院提起诉讼，请求确认芦高原于2020年4月12日向富乐华公司通知解除《商品房买卖合同》的行为无效，双方应当继续履行合同项下的义务，芦高原应当继续支付剩余房款。 原告(合并审理被告)芦高原辩称，民事法律行为作出之日起成立，芦高原发送解除通知书的行为符合《民法总则》的规定，系有效的法律行为；2.富乐华公司对解除合同的异议实际上系对要求解除合同的反驳，并不构成独立的诉求。 本院经审理认定事实如下：2016年5月4日，富乐华公司出具《收据》载明收到芦高原交来案涉房款218572元。2016年5月10日，芦高原作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订了一份未备案的《商品房买卖合同》（编号：3-2-1423），约定原告购买被告开发的位于防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区，面积为68.66平方米，单价为每平方米6140元，总金额为421572元；采用商业贷款的方式，买受人应于2015年9月7日前支付首期房价款218572元，余款203000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，双方特别约定，在交房时，如买受人未付清全部房款的，则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内；出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续；买受人选择按揭贷款方式付款的应在签订本合同及补充协议后，按出卖人或按揭银行通知的时间到出卖人指定的银行办理按揭手续。2016年5月19日富乐华公司出具《收据》，载明收到芦高原交来预抵押费、备案费1176元。后双方签订《商品房买卖合同》之补充协议，约定将交付条件变更为“经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格”。 另查明，2018年12月27日，案涉房屋所在楼盘经建设、设计、勘察、监理、施工五方验收合格。2019年1月2日，富乐华公司发出《收房通知书》，表明案涉楼盘已达到交房条件，并将于2019年1月6日至2019年1月30日期间办理物业交付手续。2019年8月2日，防城港市住房和城乡建设局出具《信访事项处理意见书》，表明截至2019年7月1日被告并未向其申请竣工验收，其已下发通知责成富乐华公司停止交付，要求整改，迅速组织办理竣工，待验收合格后方可交付使用。 再查明，2020年4月13日，芦高原委托广西精一律师事务所向富乐华公司寄送《律师函》，告知富乐华公司至今未将案涉合同进行登记备案，也未能在2016年12月30日前交付案涉商品房，构成逾期交房违约，芦高原正式解除与富乐华公司签订的案涉合同并要求富乐华公司退还房款并赔偿利息损失、退还房屋备案费、预抵押费、管道燃气初装费等。2020年4月14日，富乐华公司已签收该函件。 本院认为，芦高原与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定，芦高原采用贷款方式支付剩余房款，富乐华公司应当自合同签订之日起30日内即2015年6月9日前办理商品房预售合同登记备案手续，但富乐华公司未将《商品房买卖合同》备案，芦高原也一直无法办理按揭贷款。经查2018年房管部门对备案合同版本进行了变更，因此双方必须重新签订新版《商品房买卖合同》才可进行合同备案，双方无法继续履行原来签订的《商品房买卖合同》，过错应归责于富乐华公司。芦高原与富乐华公司签订补充协议，约定将交房条件变更为“经五方验收后即可交付”，我国对建筑工程的交付目前采用建设单位组织竣工验收，并由建设单位行政部门对竣工验收进行备案的制度，竣工验收合格及竣工验收备案均缺一不可。芦高原与富乐华公司在补充协议中对交付条件变更为只经五方验收合格即达到交付条件的约定，违反了国家法律、行政法规强制性规定，应属无效。且合同约定的交房时间距今已三年多，案涉楼盘仍然无法达到合同约定的交付条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，芦高原有权解除案涉合同。2020年4月13日，芦高原委托广西精一律师事务所向富乐华公司寄送《律师函》，明确表明要求解除合同，富乐华公司于次日签收该函件，案涉合同已于2020年4月14日解除，富乐华公司应当向芦高原返还购房款及利息、备案费、预抵押费。关于利息的计算，以218572元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年5月4日起计至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下： 一、被告（合并审理原告）广西富乐华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（合并审理被告）芦高原返还购房款、备案费、预抵押费合计219748元并支付利息（利息的计算方式：以218572元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年5月4日起计至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至付清之日止）； 二、驳回原告（合并审理被告）芦高原的其他诉讼请求； 三、驳回被告（合并审理原告）广西富乐华房地产开发有限公司全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5302.05元，减半收取计2651.02元，由被告（合并审理原告）广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5302.05元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 覃姿婕 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 彭小山 书 记 员 何俊龙