广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终601号上诉人：（原审被告、反诉原告）：宋长虹，女，1967年4月12日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区****************，公民身份号码：230************24X。委托诉讼代理人：陆云良，浙江浙联律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄家宝，男，1992年4月12日出生，汉族，住广东省东莞市********************，公民身份号码：445************036。委托诉讼代理人：赵二坤，广东骏道律师事务所律师。原审第三人：东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇财富新地商住区17幢商住楼商铺101号。法定代表人：张某1。上诉人宋长虹因与被上诉人黄家宝及原审第三人东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司（以下简称嘉丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初4492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人宋长虹上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.解除黄家宝与宋长虹签订的房地产买卖合同，由黄家宝支付宋长虹违约金323000元；3.黄家宝承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。一审判决未查明本案中二手房的真实交易流程，以及交易各方主体在签订案涉买卖合同后需要履行的具体义务。违约责任应根据案涉买卖合同约定及真实交易流程中的各方义务确定。二、一审判决第二项、第四项缺乏事实依据，缺乏正当性与合理性。三、一审法院出具的判决书落款日期早于一审法院开庭审理日期，不符合相关规定。被上诉人黄家宝辩称：一、黄家宝与宋长虹签订的《房地产买卖合同》合法有效，本案不存在合同的法定解除或者约定解除条件，宋长虹应当继续履行合同。二、本案由于宋长虹单方违约，导致房屋交易没有完成过户，宋长虹应承担全部违约责任。原审第三人嘉丰公司述称：黄家宝向宋长虹支付了购房定金20万元，中国工商银行于2018年2月5日出具了二手房贷审批结果函，同意贷款金额为118万元，嘉丰公司多次电话、微信催促宋长虹安排时间到凤岗房管局办理相关过户手续，宋长虹并未前来办理，在黄家宝取得同贷书后，嘉丰公司及时告知宋长虹，但在七天内黄家宝、宋长虹并未到房管局签订合同，在管理费问题上，黄家宝、宋长虹双方发生争议，未形成书面的处理意见，宋长虹确有提出要求变更房屋交易价格的主张，嘉丰公司与黄家宝、宋长虹签订的合同具有法律效力。黄家宝向一审法院起诉请求：一、宋长虹继续履行与黄家宝签订的《房地产买卖合同》；二、宋长虹于裁决生效之日到房管局签署《房地产买卖合同》，协助黄家宝向房屋权属部门申请办理涉案房屋的权属转移登记手续，将房屋过户到黄家宝名下，将案涉房屋交付给黄家宝；三、宋长虹向黄家宝支付违约金，违约金按照每日总楼价万分之五的标准，从2018年2月13日计算至实际办理过户之日止；四、宋长虹承担全部诉讼费用。宋长虹向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的《房地产买卖合同》；二、黄家宝支付宋长虹违约金323000元；三、一审诉讼费由黄家宝承担。一审法院认定事实：2017年8月22日，黄家宝作为买方、宋长虹作为卖方、嘉丰公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》（编号为：NO:S0001499），主要约定：1.买卖双方通过经纪方出售及购入位于东莞市*******************（证号：粤房地权证莞字第2300934031号，以下简称“案涉房屋”），案涉房屋已办理房产证，处于无抵押或其他权利负担，卖方享有完整所有权，合同签订时没有被查封，本次交易完成前也不会被查封，能完全支配及处理；2.转让价款及付款方式：转让成交价1615000元（此价款包括卖方已支付的装修费、专项维修基金、水电煤气、电话、有线电视、宽频网络等设施的初装开通费、入户费及双方约定的其他随房出售的设施物品的价款）；付款方式：定金20万元为第一部分楼款于签订本合同的同时支付给卖方；235000元为第二部分楼款（即首期款）于去房管所签订房地产买卖合同当天支付；118万元为第三部分楼款，第三部分楼款买方向银行申请银行按揭贷款（具体贷款金额及到账时间以银行贷款承诺为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方交予经纪方办理，否则视买方违约；买方申请银行贷款不足以支付购房款部分，买方须于银行放款前5日内以现金或银行转账方式支付给卖方；3.买卖双方应于银行贷款审批通过后7日内到房管所签署房地产买卖合同，待评估审批完成后并递件至地税局申请税费报批。在接到地税局或经纪方通知缴税后7日内，买卖双方须缴纳相关税费并于当天递件至房管局过户，且过户递件回执由经纪方或指定担保公司代为托管，在接到房管所通知后7日内，买卖双方须于经纪方或经纪方指定担保公司到相应部门分别办理缴纳相关税费及领取新的不动产证书的手续。买方负有抵押义务的，须在领取新的不动产权证书当天将房产证交与银行并于收到银行通知当天去办理抵押登记手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约；4.税费承担：买方支付二手房过户所有税费，该房价为卖方实收价格，交易所产生的费用由买方承担；5.卖方须在房管所过户当天交付房屋，交楼前卖方须付清一切有关该房地产包括但不限于水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费等相关费用结清，单据交买方确定，否则经纪方有权用保证金来支付上述欠费，同时对案涉房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收；5.违约责任：除买卖双方另有约定外，买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并要求买方支付房产成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并要求卖方支付该房产成交价百分之二十的违约金和双倍定金和返还已付款；合同还约定了其他内容。合同签订后，黄家宝于2017年8月22日向宋长虹支付定金20万元。2018年2月5日，中国工商银行股份有限工商东莞凤岗支行出具了个人二手房贷款初审结果函，初审通过。通过微信聊天记录显示，嘉丰公司于2018年2月5日09:24告知宋长虹“买家那边贷款批了”、2018年2月24日11:02告知宋长虹“有空这两天要安排个时间过户哦”，宋长虹于2018年2月24日11:20回复“我还在东北，另外，买方怎么这么不讲究啊，欠的物业费不给我交上我怎么去过户啊”；嘉丰公司于2018年3月23日10:32向宋长虹发送了银行同贷书的照片，宋长虹于2018年3月23日10:41回复“好的，收到”；2018年4月10日之后，双方就关于签订补充协议书未达成一致意见，其中补充协议书的主要内容是按照100万元办理房屋的缴税、过户手续，由买方承担2017年10月1日以后的物业管理费用等内容。嘉丰公司于2018年9月5日12:30告知宋长虹“宋姐，这边跟买家谈了，那边180万元不能接受，但是可以一次性付款到您那边”，宋长虹于2018年9月5日12:51回复“一次性付款也不能那个价格了，那是一年前的价了”。黄家宝及嘉丰公司多次向宋长虹邮寄催告履行合同，但邮件均被拒收退回。案涉房屋因黄家宝申请诉前保全被一审法院（2018）粤1973财保1416号案件查封。以上事实，有黄家宝提交的房屋买卖合同、转账记录、收款收据、中国工商银行凤岗支行个人二手房贷款审批结果函、2018年5月15日和8月15日中介方两次向宋长虹发送《关于要求宋长虹继续履行房地产买卖合同的函》复印件、快递单及快递查询记录打印件、律师函三份、快递单及快递查询记录打印件、广东省非税收入（电子票据）、广东增值税普通发票、保单，宋长虹提交的微信聊天记录、《关于要求宋长虹继续继续履行房地产买卖合同的函》打印件、录音文字记录及光盘，嘉丰公司提交的房地产买卖合同、催告函件及快递查询记录打印件、个人二手房贷款初审结果函复印件、微信聊天记录，以及一审法院庭审笔录、问话笔录等附卷佐证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。黄家宝、宋长虹及嘉丰公司签订的《房地产买卖合同》是各方真实意思的表示，约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定，故一审法院认定案涉的《房地产买卖合同》合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点是：一、本案的违约方是哪一方；二、黄家宝、宋长虹双方签订的《房地产买卖合同》能否继续履行。一、本案的违约方是哪一方。本案中，《房地产买卖合同》约定“买卖双方应于银行贷款审批通过后7日内到房管所签署房地产买卖合同”，银行贷款审批时间是2018年2月5日，到房管所签署房地产买卖合同的期限是2018年2月12日前。嘉丰公司告知宋长虹银行贷款审批通过的时间第一次是2018年2月5日、第二次是2018年3月23日，在上述时间作为起算日期的7日内，宋长虹没有配合到房管部门办理过户手续，而是以黄家宝未缴纳物业管理费为由，拒绝到房管部门办理过户手续。一审法院认为，本案中，宋长虹未能在约定的时间内到房管部门办理过户手续，理由是要求黄家宝支付管理费。根据《房地产买卖合同》约定“交楼前卖方须付清一切有关该房地产包括但不限于水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费等相关费用结清”，管理费应当由宋长虹承担，宋长虹上述抗辩理由不成立。并且，宋长虹抗辩回复的时间是2018年4月10日，已经超过了合同约定的七日期限。因此，宋长虹未能在约定的时间办理过户手续，宋长虹构成违约。二、关于黄家宝、宋长虹双方签订《房地产买卖合同》能否继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄家宝作为守约方，依法依约有权选择要求违约方继续履行合同。但案涉的《房地产买卖合同》能否继续履行，一审法院依法仍需审核是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上和事实上的障碍。首先，案涉房屋已办理房产证，被本案查封，无抵押。其次，《房地产买卖合同》约定“买方支付二手房过户所有税费，该房价为卖方实收价格，交易所产生的费用由买方承担”，黄家宝应当按照《房地产买卖合同》的约定缴纳相关税费，按照《房地产买卖合同》约定的真实价格缴纳税费，不得规避税收法律政策。最后，《房地产买卖合同》约定案涉房屋的转让总价为1615000元，黄家宝已经支付20万元，黄家宝表示愿意一次性支付剩余款项给宋长虹，有利于合同的履行，一审法院予以准许。综上，对于黄家宝要求继续履行2017年8月22日签订的《房地产买卖合同》及要求宋长虹办理过户登记手续、将案涉房屋交付给黄家宝的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金。根据《房地产买卖合同》约定“卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日万分之五支付违约金并继续履行合同”，双方到房管所签署房地产买卖合同的期限是2018年2月12日前，违约金的起算时间是2018年2月13日，黄家宝诉请违约金的计算方式未超过法律规定，一审法院予以支持。但是，违约金总额不得超过转让价1615000元。关于宋长虹的诉请。宋长虹诉请解除《房地产买卖合同》及要求黄家宝支付违约金323000元，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、黄家宝与宋长虹继续履行双方于2017年8月22日签订的关于买卖位于东莞市*******************（证号：粤房地权证莞字第2300934031号）的《房地产买卖合同》（编号为：NO:S0001499）；二、黄家宝、宋长虹应于判决发生法律效力之日起七日内到房管部门办理上述房屋的过户登记手续，宋长虹同日将房屋交付给黄家宝；相应的过户税费由黄家宝按《房地产买卖合同》（编号为：NO:S0001499）履行，东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司予以协助配合；三、黄家宝应于上述房屋办理过户登记的当天向宋长虹支付剩余购房款项1415000元；四、宋长虹应于判决发生法律效力之日起七日内向黄家宝支付违约金（违约金计算方式：以1615000元为基数，按照每日万分之五的标准计算，从2018年2月13日计算至实际办理过户之日止，违约金总额不超过1615000元）；五、驳回宋长虹的全部反诉请求。一审案件本诉受理费10591元、一审案件反诉受理费3073元，连同关联案件（2018）粤1973财保1416号保全费5000元，均由宋长虹负担。上诉人宋长虹二审提交以下新证据：一、微信截屏27页,拟证明嘉丰公司通知贷款预审通过后,黄家宝一直要求变更原《房地产买卖合同》价格，将网签合同价格变更为100万。二、《补充协议》二份，拟证明嘉丰公司直到2018年3月23日才将贷款预审文件发给宋长虹，宋长虹直到2018年3月23日才实际取得贷款预审文件。三、网签合同截图1份，拟证明黄家宝直到2018年5月16日仍要求宋长虹将网签合同价格变更为100万元。四、购买手机的票据，拟证明嘉丰公司所主张的宋长虹故意删减聊天记录不实。二审期间，宋长虹的代理律师向本院申请律师调查令后取得如下证据：一、赴广发银行凤岗支行录音材料（光盘1张，文字材料1份），拟证明2017年8月份合同签订后即到广发银行凤岗支行申请贷款，但因故未能办理。一周之内，该行即将申请资料退还中介。二、工商银行东莞凤岗支行调取材料。拟证明：1.黄家宝提出贷款申请时间为2018年1月4日，距广发银行申请贷款已有四五个月，望法院查明缘由；2.申请贷款金额为118万元；3.《个人二手房贷款初审结果函》明确：若贷款的最终的审批结果与本函有冲突的，以我行上级业务主管部门最终审批结果为准。三、收款收据，拟证明该收据是伪造。原审第三人嘉丰公司二审提交以下新证据：一、嘉丰公司员工郑婉宁与宋长虹的微信沟通记录，拟证明嘉丰公司于2018年2月5日告知宋长虹贷款预审的事实并已为宋长虹知悉。二、个人收受房贷初审结果函，拟证明黄家宝于2018年2月5日知悉贷款预审，嘉丰公司及时通知宋长虹。三、嘉丰公司员工郑婉宁与宋长虹的微信沟通记录，拟证明宋长虹提交的微信记录有删减，宋长虹对已商定的价格不满意，对价格问题产生的差别导致合同无法继续履行。针对上诉人宋长虹二审提交的证据，被上诉人黄家宝质证称：宋长虹提供的证据不属于二审期间的新证据，不能作为二审判决的理由。关于聊天记录，应当以嘉丰公司和宋长虹之间的记录为准，嘉丰公司提交的聊天记录才是全部聊天记录内容并且在一审中，一审法院也要求宋长虹提交过微信聊天记录，至于宋长虹有没有提交，黄家宝不得而知。黄家宝认为仍应以一审期间的证据作为裁判依据。事实上宋长虹因要求黄家宝承担物业管理费以及房屋涨价，遭到拒绝后不履约导致的违约。微信聊天记录中宋长虹从未提及备案价格的问题，因此根本不是因为备案价格才拒绝交易。针对宋长虹随答辩状提交的补充证据，具体见书面质证意见。针对宋长虹持律师调查令调取的两组证据，证据三性不予确认。首先，根据《广东省高级人民法院关于在民事诉讼中实行律师调查令》的规定，在律师调查令的过程中，必须有相应的调查令回执，以及律师调查令的使用承诺书，因为本次律师调查令没有相应回执，无法核实相应的真实性。其次，针对通话记录和光盘，也不能证明视频中相关人员的身份，没有广发银行的盖章确认，退一步讲，即使工商银行凤岗支行所出的情况说明属实，在情况说明里面银行也确认待买卖双方过户完毕后，即可放款，也从侧面说明贷款的审批结果函就视同贷款审批通过。在买卖合同第四条也约定了如果贷款银行审批金额不足，买方应该在贷款前五日内以现金或转账方式支付，因此不存在宋长虹所说的贷款金额问题。另外，黄家宝也注意到工商银行出具的说明也不是原件。针对第六组的收款收据，在一审诉讼中，该收款收据已经经过了宋长虹的质证，黄家宝认为应以当时的质证意见为准。针对第七组证据，与本案没有关联。在一审诉讼中，一审法官已经当庭核实了宋长虹和嘉丰公司的手机原件，已经确认了双方的聊天记录正如嘉丰公司提交的全部聊天记录内容，宋长虹所提交的只是其中截取的部分。原审第三人嘉丰公司质证称：对宋长虹二审提供的证据真实性不予确认。嘉丰公司于2018年2月5日告知宋长虹贷款预审的事实，2018年3月23日把黄家宝的个人二手房贷款初审结果函发给宋长虹，函件清晰写明日期为2018年2月5日，证明黄家宝于2018年2月5日贷款预审及嘉丰公司及时告知的事实。由于宋长虹对已协定的价格不满意，合同无法继续履行。针对原审第三人嘉丰公司二审提交的证据，上诉人宋长虹质证称：从证据的证明内容来看不能证明他的证明对象，2018年2月5日通知不能证明贷款已经经过合法有效的审批，原因是合同约定的是贷款审批通过，通知不能证明贷款已实际通过。个人二手房初审结果函中明确载明若贷款的最终的审批结果与本函有冲突的，以我行上级业务主管部门最终审批结果为准，同样也不能证明贷款已实际通过。微信聊天记录第17页也不能证明宋长虹对已协定的价格不满意，合同无法继续履行。本案是因为黄家宝拖延贷款导致的违约，价格增加的协商是由中介公司启动的，并征得黄家宝同意。被上诉人黄家宝质证称：对证据三性予以确认。针对贷款初审结果函，根据二手房买卖的实践，银行出具的要么是同贷书，要么是初审结果函，结合宋长虹所提交的工行情况说明，工行也没有说还需再出具审批结果，在该结果函中表述的以上级业务部门审批结果为准，所有银行都会这么写，因为实际的房产还没有过户抵押给贷款银行。二审期间，黄家宝、宋长虹确认双方买卖的案涉房屋是毛坯房，2017年8月22日签合同后黄家宝向广发银行申请贷款未通过，2018年1月14日宋长虹书面同意黄家宝向工商行申请贷款。宋长虹称当时仍想把房屋卖给对方,当时达成口头协议买方来交物业费,2月24日问起中介物业费的问题，并不是以物业费为由不去过户。宋长虹确认收到20万元汇款，但没有出具过收款收据，宋长虹称黄家宝一方向银行提供的有宋长虹签名的收款收据是伪造的，属于提供虚假资料骗取银行贷款。一、二审经当事人质证的证据显示如下事实：1.宋长虹于2018年2月24日11:20回复嘉丰公司郑婉宁“我还在东北，另外，买方怎么这么不讲究啊，欠的物业费不给我交上我怎么去过户啊”；嘉丰公司郑婉宁随后回复“五个月的物业还没转是吗”、“那我这边跟他们说下”；宋长虹随后回复“没转”；嘉丰公司郑婉宁随后回复“好”。2.嘉丰公司郑婉宁于2018年3月23日10:32向宋长虹发送了银行同贷书的照片，宋长虹于2018年3月23日10:41回复“好的，收到”；2018年4月10日10：51嘉丰公司郑婉宁微信文件格式向宋长虹发送“宋长虹协议书.doc”，随后发送“您看下行不行”。宋长虹于2018年4月10日11：20微信文件格式向嘉丰公司郑婉宁发送“宋长虹协议书.doc”，随后发送“红字是我改的，你看看”；嘉丰公司郑婉宁随后回复“好的”、“我发给买家看下”。此后宋长虹、嘉丰公司郑婉宁当天反复修改发送文件“宋长虹协议书.doc”，之后又于2018年4月28日约定到嘉丰公司协商，后黄家宝一方、宋长虹一方在嘉丰公司协商并未达成一致。“宋长虹协议书.doc”为补充协议书，主要内容是按照100万元办理房屋的缴税、过户手续，由买方承担2017年10月1日以后的物业管理费用等。3.嘉丰公司郑婉宁、宋长虹微信自2018年4月28日商定到嘉丰公司协商后一直未相互发送信息，2018年5月15日09：08嘉丰公司郑婉宁微信图片格式向宋长虹发送《关于要求宋长虹继续履行房地产买卖合同的函》，随后发送“这个是我之前说要发给您的一个函，这个事确定拖得有点久了，我这也没办法，要给您发个函的”。宋长虹2018年5月15日13：44微信向嘉丰公司郑婉宁发送“郑小姐，能不能把网签合同发我一下？”嘉丰公司郑婉宁2018年5月16日18：05至18：11微信图片格式向宋长虹发送五张网签合同的截图，宋长虹2018年5月17日09：51微信图片格式向嘉丰公司郑婉宁发送《关于〈关于要求宋长虹继续履行房地产买卖合同的函〉的回复》。《关于要求宋长虹继续履行房地产买卖合同的函》的主要内容为嘉丰公司要求宋长虹收到催告函之日起7天内到房管所签署房地产买卖合同，否则视为放弃履行本合同。嘉丰公司郑婉宁向宋长虹发送网签合同的截图内容包括“甲、乙双方议定房地产交易总金额为1000000元整”。《关于〈关于要求宋长虹继续履行房地产买卖合同的函〉的回复》的主要内容为“直到工商银行的同贷书批下来，买方也没有支付给我之前承诺的物业管理费，并且进一步提出以远低于成交价格的价格到房管所签署《房地产买卖合同》。对于这个无理要求已超出本人承受范围。因此导致房地产买卖合同至今为止没有继续履行并不是本人的原因。请贵司敦促买方尽快将2017年10月1日以后的物业管理费给付于我，并且按照房屋成交价准备好《房地产买卖合同》，敦促各方尽快约定时间到房管所签署《房地产买卖合同》”。4.嘉丰公司郑婉宁于2018年9月5日12:30微信向宋长虹发送“宋姐，这边跟买家谈了，那边180万元不能接受，但是可以一次性付款到您那边”，宋长虹于2018年9月5日12:51回复“一次性付款也不能那个价格了，那是一年前的价了”，嘉丰公司郑婉宁随后回复“能不能出面谈一下呢”，宋长虹随后回复“可以谈谈”。后黄家宝一方、宋长虹一方于2018年9月15日在嘉丰公司协商并未达成一致。5.2018年10月30日17：11嘉丰公司郑婉宁微信图片格式向宋长虹发送《律师函》，随后发送“宋姐，听说嘉丰公司那边有收到这个函，不知道您那边有收到吗”，宋长虹并未回复。广东骏道律师事务所赵二坤律师发给嘉丰公司的《律师函》落款日期为2018年10月19日，主要内容为要求嘉丰公司收到律师函当日起两日内通知宋长虹将房屋权属证明原件交至嘉丰公司，并由宋长虹联系黄家宝一方及嘉丰公司人员共同到房管所办理签署《房地产买卖合同》等手续。广东骏道律师事务所赵二坤律师发给宋长虹的《律师函》落款日期为2018年10月19日，主要内容为要求宋长虹收到律师函当日起两日内将房屋权属证明原件交至嘉丰公司，并联系黄家宝一方及嘉丰公司共同到房管所办理签署《房地产买卖合同》等手续。6.2019年2月18日黄家宝向一审法院起诉，2019年4月29日宋长虹反诉，2019年4月30日中国工商银行股份有限公司东莞凤岗支行将黄家宝申请贷款的材料退回嘉丰公司。二审期间，黄家宝提交中国工商银行广州东湖支行2020年6月11日打印的个人客户卡内账户详细清单显示活期账户余额500000元，中国农业银行广州东湖西路支行2020年6月11日打印的借记卡产品资料查询显示黄家宝借记卡账户余额530000元，广发银行2020年6月10日个人存款证明书显示黄家宝在广发银行活期存款515134.25元。以上存款合计1545134.25元。黄家宝据此主张以一次性付款的方式继续履行黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》。宋长虹一方二审质证对真实性不予确认，并认为一次性付款违反合同约定，本案合同完全达到解除条件，不存在任何继续履行的理由，黄家宝试图以现在银行卡内的余额请求继续交易，是意欲强行侵占宋长虹房产。7.案涉房屋不动产登记日期为2016年4月26日，一直处于毛坯房状态。本院二审期间多次联系黄家宝一方、宋长虹一方询问调解方案，黄家宝一方坚持要求以一次性全额付款的方式继续履行黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》，宋长虹一方坚持要求解除黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》，双方调解方案差距太大，无法达成一致协议。2020年9月9日，本院依黄家宝的申请冻结黄家宝在广发银行股份有限公司东莞凤岗支行621*************880账户存款1415000元。一审查明的其余事实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对宋长虹上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据各方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点包括案件定性、物业管理费、合同效力、违约责任、合同解除、继续履行合同等问题。对此，本院分析如下：一、关于案件定性二审期间，宋长虹一方以黄家宝一方捏造民事法律关系、虚构民事纠纷，本案属于虚假诉讼为由要求本案作为刑事案件移送刑事侦查机关处理。本案证据显示黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》设立民事权利义务关系属真实的民事法律关系，黄家宝一方、宋长虹一方因该《房地产买卖合同》发生的纠纷属真实的民事纠纷。《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。”《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》是平等主体的自然人、法人之间设立民事权利义务关系的协议，黄家宝一方、宋长虹一方因该《房地产买卖合同》发生的纠纷属公民之间因财产关系提起的民事诉讼，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》的规定进行处理。宋长虹一方要求本案作为刑事案件移送刑事侦查机关处理，缺乏依据，依法不应采纳。宋长虹以黄家宝伪造宋长虹定金收据骗取银行贷款为由申请对定金收据上宋长虹签名进行笔迹鉴定，该事项不属本案审理范围，依法不应采纳。二、关于物业管理费结合宋长虹一方2018年1月份协助黄家宝一方办理向中国工商银行股份有限公司东莞凤岗支行申请贷款手续的事实、宋长虹一方的陈述、嘉丰公司一方的陈述、嘉丰公司郑婉宁与宋长虹微信对话的内容，可认定黄家宝一方曾作出关于愿意承担案涉房屋2017年10月1日以后物业管理费的意思表示。鉴于当事人经协商一直未达成补充协议，该愿意承担案涉房屋2017年10月1日以后物业管理费的意思表示应当认定为赠与的意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”案涉房屋2017年10月1日以后物业管理费一直由案涉房屋的业主宋长虹交纳，黄家宝一方愿意承担该费用，属于黄家宝一方将自己的财产无偿给予宋长虹。因黄家宝一方实际上一直没有向宋长虹交付赠与财产，并在诉讼中否认曾作出关于愿意承担案涉房屋2017年10月1日以后物业管理费的意思表示，黄家宝一方已经以实际行为表明撤销赠与。宋长虹要求黄家宝一方承担案涉房屋2017年10月1日以后物业管理费，与上述法律规定不符。黄家宝一方不承担案涉房屋2017年10月1日以后物业管理费，不属于违反黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》的相关约定。三、关于合同效力黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》由黄家宝的代理人黄天燕签名。宋长虹一方以黄家宝一直未追认为由否认合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”案涉合同订立后，黄家宝已经开始履行合同义务，并一直以自己的名义主张合同权利、要求宋长虹一方履行合同义务，可认定黄家宝已追认案涉合同，案涉合同为黄家宝真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”据此，黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》依法成立，对黄家宝、宋长虹、嘉丰公司具有法律约束力。四、关于违约责任黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》约定买卖双方应于银行贷款审批通过后7日内到房管所签署房地产买卖合同。宋长虹2018年5月17日《关于〈关于要求宋长虹继续履行房地产买卖合同的函〉的回复》显示宋长虹确认中国工商银行股份有限工商东莞凤岗支行2018年2月5日出具个人二手房贷款初审结果函符合上述约定“银行贷款审批通过”的情形，买卖双方应当按照房屋成交价到房管所签署房地产买卖合同。据此，宋长虹、黄家宝、嘉丰公司在履行合同过程中均确认中国工商银行股份有限公司东莞凤岗支行2018年2月5日出具个人二手房贷款初审结果函符合上述约定“银行贷款审批通过”的情形。宋长虹一方在诉讼中主张中国工商银行股份有限公司东莞凤岗支行2018年2月5日出具个人二手房贷款初审结果函不符合上述约定“银行贷款审批通过”的情形，买卖双方到房管所签署房地产买卖合同的条件尚未成就。该主张与事实不符，依法不应采信。黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》约定签订合同时支付定金20万元为第一部分楼款，235000元为第二部分楼款（即首期款）于去房管所签订房地产买卖合同当天支付，买卖双方应于银行贷款审批通过后7日内到房管所签署房地产买卖合同。宋长虹、黄家宝、嘉丰公司在履行合同过程中均确认2018年2月5日银行贷款审批通过，故宋长虹、黄家宝依约定应于2018年2月12日前到房管所签署房地产买卖合同，黄家宝依约定应于2018年2月12日前支付235000元给宋长虹。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”黄家宝未于2018年2月12日前到房管所签署房地产买卖合同及支付235000元给宋长虹，已构成违约。宋长虹未于2018年2月12日前到房管所签署房地产买卖合同，亦已构成违约。宋长虹主张因为回老家过年又刚好手机坏掉没有收到嘉丰公司郑婉宁的微信而无法在2018年2月12日前到房管所签署房地产买卖合同，该事由不足以免除宋长虹因违约而应当承担的民事责任。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。”宋长虹于2018年2月24日11:20回复嘉丰公司郑婉宁“我还在东北，另外，买方怎么这么不讲究啊，欠的物业费不给我交上我怎么去过户啊”的意思表示可解释为宋长虹以拒绝履行合同为手段，目的在于要求黄家宝交付赠与财产。嘉丰公司郑婉宁2018年5月15日09：08发送《关于要求宋长虹继续履行房地产买卖合同的函》、2018年5月16日18：05至18：11发送五张网签合同的截图，可解释为黄家宝通过嘉丰公司要求宋长虹以1000000元交易总金额网签合同。嘉丰公司郑婉宁2018年9月5日12:30“宋姐，这边跟买家谈了，那边180万元不能接受，但是可以一次性付款给到您那边”，宋长虹2018年9月5日12:51“一次性付款也不能那个价格了，那是一年前的价了”，嘉丰公司郑婉宁“能不能出面谈一下呢”，宋长虹“可以谈谈”的意思表示可以解释为宋长虹以拒绝履行合同为手段，目的在于要求增加合同价款。广东骏道律师事务所赵二坤律师发给宋长虹的《律师函》要求宋长虹收到律师函当日起两日内将房屋权属证明原件交至嘉丰公司，并联系黄家宝一方及嘉丰公司共同到房管所办理签署《房地产买卖合同》等手续。该要求与黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》约定不符。以上事实表明，黄家宝、宋长虹双方违约后均要求对方采取补救措施继续履行合同，其中宋长虹两次拒绝履行合同的表示已构成违约，黄家宝通过嘉丰公司要求宋长虹以1000000元交易总金额网签合同、通过律师函要求宋长虹交出房屋权属证明原件并联系其余当事人到房管所办理手续也构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”黄家宝、宋长虹双方都违反合同，依法应当各自承担相应的责任。根据双方的违约事实，黄家宝、宋长虹应当承担同等的违约责任。黄家宝起诉要求宋长虹支付违约金、宋长虹反诉要求黄家宝支付违约金，两项诉讼请求相互抵销，依法均应驳回。一审认定宋长虹单方违约黄家宝一方没有违约有误，依法应予纠正。五、关于合同解除宋长虹一方要求解除黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》，因宋长虹未依约在2018年2月12日前履行合同约定义务后又两次作出拒绝履行合同的意思表示，存在恶意违约的情形，故不享有单方解除合同的权利。一审驳回宋长虹的该项反诉请求并无不当，依法应予维持。六、关于继续履行合同《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”黄家宝、宋长虹履行案涉合同义务不符合约定，依法均可要求对方继续履行、采取补救措施。中国工商银行股份有限公司东莞凤岗支行2019年4月30日将黄家宝申请贷款的材料退回嘉丰公司，案涉合同以银行贷款支付部分价款的约定无法实现，黄家宝有权要求宋长虹采取接受一次性支付剩余价款1415000元同时交付案涉房屋、协助办理案涉房屋所有权转移登记的补救措施继续履行合同。宋长虹以不同意变更合同履行方式为由阻却继续履行合同，理由不成立，依法不应支持。一审支持黄家宝的该项诉讼请求符合上述法律规定。宋长虹虽未提出给付剩余价款1415000元的诉讼请求，但在黄家宝继续履行合同的诉讼请求中包括黄家宝向宋长虹支付剩余价款1415000元的内容，该内容作为黄家宝要求宋长虹交付房屋、协助黄家宝办理房屋所有权转移登记同时履行的事项，一审以多个判项支持黄家宝继续履行合同的诉讼请求，并无不当。案涉房屋不动产登记日期为2016年4月26日，一直处于毛坯房状态，一审支持以采取补救措施的方式继续履行黄家宝、宋长虹、嘉丰公司2017年8月22日《房地产买卖合同》，符合“房子是用来住的，不是用来炒的”善良风俗。本院冻结黄家宝在广发银行股份有限公司东莞凤岗支行621*************880账户存款1415000元，该保全措施在执行阶段自动转为执行措施，执行机关可依法执行该款。宋长虹二审主张案涉合同法律上、事实上不能履行，缺乏依据，依法不应支持。综上所述，宋长虹部分上诉请求成立，依法应予支持，其余上诉请求缺乏依据，依法应予驳回。一审判决适用法律有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项及前述援引法律条文之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初4492号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初4492号民事判决第四项；三、驳回黄家宝其他诉讼请求；四、驳回宋长虹其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费10591元，由黄家宝负担5591元，宋长虹负担5000元。一审案件反诉受理费3073元，连同关联案件（2018）粤1973财保1416号保全费5000元，由宋长虹负担。本案二审案件受理费23945元，由宋长虹负担13945元，黄家宝负担10000元并直接付给宋长虹，宋长虹已向本院预交的二审案件受理费不再退回。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年九月十四日书记员  叶栩婷梁晓晴