江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初5927号 原告：国信世家溪园第二届业主委员会，住所地江苏省无锡市新吴区春华路8号国信世家溪园38单元架空层物业服务中心内。 法定代表人：宋广富，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：杨和龙，上海远同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨富涵，上海远同律师事务所律师。 被告：江苏国信物业管理有限公司无锡分公司，统一社会信用代码91320205678315911H，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道迎宾北路1号。 负责人：杨飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：夏红，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：马红君，江苏兆邦律师事务所律师。 被告：江苏国信物业管理有限公司，统一社会信用代码91320000743141832R，住所地江苏省南京市长江路88号21楼2106室。 法定代表人：杨飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：马红君，江苏兆邦律师事务所律师。 原告国信世家溪园第二届业主委员会（以下简称溪园业委会）与被告江苏国信物业管理有限公司无锡分公司（以下简称国信无锡分公司）、江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告溪园业委会的委托诉讼代理人杨和龙、杨富涵，被告国信无锡分公司的委托诉讼代理人夏红，被告国信公司与国信无锡分公司的共同委托诉讼代理人马红君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告溪园业委会向本院提出诉讼请求：1.判令国信无锡分公司支付无锡国信世家溪园小区（以下简称溪园小区）2017年7月31日至2019年7月8日期间的公共收益189253.4元及利息损失（以189253.4元为基数，自2019年9月21日起至判决给付之日止，按年利率6%计算）。2.判令国信无锡分公司支付溪园小区2016年10月10日至2017年7月30日期间的公共收益78588.85元及利息损失（以78588.85元为基数，自2019年9月21日起至判决给付之日止，按年利率6%计算）。3.判令国信公司对国信无锡分公司上述应付款项承担连带付款责任；4.本案诉讼费用由国信无锡分公司、国信公司共同承担。事实与理由：1、溪园小区由国信无锡分公司具体实施物业服务，2017年7月31日至2019年7月8日期间，国信无锡分公司收取溪园小区公共收益270362元。国信无锡分公司按约应将其中的70%即189253.4元支付给溪园业委会，另因国信无锡分公司原因没有披露溪园小区2017年7月31日之前已收取的公共收益，参照2017年7月31日至2019年7月8日期间已收取的公共收益计算出溪园小区平均每日的公共收益为381.87元，故国信无锡分公司还须向溪园业委会支付2016年10月10日至2017年7月30日期间的公共收益78588.85元。溪园业委会多次与国信无锡分公司及其项目负责人交涉，但均无果。上述公共收益均指溪园小区所有临时停车（临停）的停车费。 被告国信公司、国信无锡分公司共同辩称：1、溪园小区的临停车位只有三个，溪园业委会无证据证明其所提供的流水是属于三个临时停车位的收费。需要说明是，三个临时停车位并非是固定的三个位置，而是按要求保留三个可以临时停车的位置，在结算的时候其必须计算三个临时停车位的费用给业委会。按照小区的临停车位的收费2元/小时的标准，20元一天封顶，故不可能产生溪园业委会主张的那么多的临停停车费。2、实际上，进入小区的临时车辆都是由其工作人员优先安排停到小区地下车库，因为地下车库有很多的空余车位，只有在地下停车位停满或者临时车辆短暂停留的情况才会安排临时车辆停在地面。而地下车库除了业主所有或租用的之外大量都是属于开发商所有的，不属于小区业主所有。故虽然业委会调取了临停记录和门卫的现金、微信账本，但其中涉及地下车库的临停费用都不应计入小区公共收益。3、溪园小区的出入口道闸系统是2017年7月开始安装的，在当年8月1日至10日之间的数据存在很大异常且一直没有调整好，至2019年系统升级后才正常，所以业委会调出的电脑系统数据虽然是真实的，但是不能反映真实的临停收费情况。此外还有一些小区业主的月租车被系统误记录为临时停车，因此产生了一些费用记录，经业主反映后其也要进行相应减免。对于这类异常情况和误记录的情况，其会制作减免明细表和工作台账予以记录、说明。4、出入口道闸系统实际是2017年10月试运行，2018年1月1日正式收费，之前的车辆进出都是人工指挥，没有临停车位收费。故关于2016年10月10日至2017年7月30日期间临停收费，溪园业委会只是凭自己的推算而无任何证据，按照谁主张谁举证的原则应由溪园业委会承担举证不利的后果。5、如果法院认定其确实存在拖欠公共收益的情况并需要承担利息损失的，也应按照银行同期贷款利率的标准计算，因为双方当事人并无关于年利率6%的约定。综上，请求驳回溪园业委会的全部诉讼请求。 经审理查明的事实： 一、有关物业服务的情况 国信无锡分公司由国信公司依法设立，不具备法人资格。国信公司为溪园小区的前期物业服务单位，实际由国信物业无锡分公司提供物业服务。 2015年12月31日，甲方国信世家溪园业主大会授权国信世家溪园第一届业主委员会与乙方国信公司签订《溪园小区物业管理服务合同》1份，约定甲方将溪园小区委托乙方进行物业服务，委托服务期限自2016年1月1日至2016年12月31日，总建筑面积196110.51平方米，停车场车位180个，停车库车位1193个，机动车库约16497平方米。第十条约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、小区公共部位及公用设备设施同意委托乙方管理和经营，具体约定如下：1、停车场的使用及管理服务的费用收取：停车场属于全体业主共有的，停车场共有停车位180个，其中小区围墙内部165个，小区围墙外东门北侧15个，本小区业主享有优先使用权。乙方可以向使用人代为收取停车位使用和服务费100元/位，双方约定该笔停车位使用和服务费的收益及成本均按照甲方70%，乙方30%分配与分担。……4、上述项目由于管理过程中产生的成本，经由双方审核确认后按甲方70%，乙方30%承担，上述相关费用按约定扣除成本后的甲方分成部分，乙方需要在收取相关费用后10个工作日内转交至甲方银行账户，逾期返还的，由乙方承担支付相当于应返还甲方费用总金额每日千分之五的违约金责任。第十八条第（四）款约定，按照甲方或者其指定的会计人员的要求提供财务账册和凭证，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每半年公布一次物业服务费用收支账目。第二十四条约定，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前二个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前二个月书面通知甲方。本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限为不固定期限，双方随时可以要求解除。 上述合同签订后，国信无锡分公司继续为溪园小区提供物业服务。2016年12月31日，上述合同约定的委托服务期限届满后，双方当事人均未解除委托，国信无锡分公司继续为溪园小区提供物业服务。2018年1月12日，溪园业委会成立后，国信无锡分公司仍然为溪园小区提供物业服务，双方当事人未订立新的物业服务合同。诉讼中，双方当事人一致认可在上述物业服务合同约定的期限届满之后，至国信无锡分公司继续提供物业服务的期间，双方当事人均是按照上述物业合同的约定履行各自的权利义务，并一致同意将上述合同作为处理双方纠纷的依据。 上述事实，有双方当事人的陈述、物业服务合同、无锡市物业管理区域内业主委员会备案存根及回执等证据在卷佐证。 二、双方交涉情况 2019年7月8日，国信无锡分公司向溪园业委会发送《联系函》1份并附相应包含临停车位费明细的附件，载明：溪园小区公共收益2017年至2019年上半年经双方核算确认后，业委会需给付物业公共收益的管理费及核算后的公共电费为38633.48元（详情见附件），物业核算需给付业委会的公共收益费用为38764元（详情见附件），因此双方经协商，该费用不再进行款项的来回转账打款，直接以函件的形式进行告知的同时，双方进行核算抵扣（38633.48-38764元=-130.52元）。 2019年7月19日，溪园业委会委托北京市炜衡（南京）律师事务所（以下简称炜衡所）向国信公司及江苏省房地产投资有限责任公司无锡分公司（以下简称苏房无锡分公司）各寄送《律师函》1份，均载明：近期，国信无锡分公司与业委会就临停费账目问题进行了交接，经核查发现分公司提供的数据和实际发生的账目存在巨大差异。经查，2017年7月至2018年6月，溪园小区临停费收益在10万元左右，但分公司提供的数据室12000元；2018年7月至2019年6月，溪园小区临停费收益也达10万元左右，但分公司给出的数据不到4万元。为查明事实减少纠纷，业委会特邀国信公司与苏房无锡分公司一起就临停费收益问题进行联合审计核查。请该两公司在三日内与业委会（徐海妹附电话号码）沟通相关事宜，否则将考虑通过诉讼途径解决。在寄送给苏房无锡分公司的函件中另载明：国信物业项目经理给出的解释时，有些收费给了贵公司。后溪园业委会根据业主大会议事规则发布公告，经讨论后决定提起本案诉讼。 2019年7月10日，溪园业委会成员徐海妹与国信公司溪园小区项目经理曹丽等人沟通溪园小区临停收费问题。2019年11月12日，溪园业委会成员徐海妹至溪园小区东门保安室与保安沟通，保安称临停车辆进小区后停在空地上或未卖出的车位上，一般需车主明确需要下地库的才打开地库道闸让临停车辆进入地库停放。 上述事实，有双方当事人的陈述、《联系函》、《律师函》、溪园小区业主大会议事规则、溪园业委会关于小区地面临停车位收益诉讼表决、关于启动小区内临停收益诉讼的公告、关于召开溪园小区业主大会第五次会议的公告及唱票结果、录音资料、视频资料等证据在卷佐证。 三、溪园小区临停收费情况 国信公司无锡分公司工作人员协助溪园业委会自国信无锡分公司电脑系统中调取了溪园小区2017年7月30日至2019年7月8日期间临时车辆停放收费每日金额及汇总，载明临时车总实收金额为270362元，以及2019年5月10日至2019年7月17日期间临时车辆车牌号、进出时间及收费的具体明细，载明临时车总实收金额为22778元。溪园业委会成员至溪园小区门卫处调取了2019年度溪园小区东门和北门的临停收费微信、现金账本，载有每日进出的临停车辆车牌号、进出时间及收费的具体明细，所载情况及金额与上述电脑系统明细基本能够对应。 除包括本案所涉临停车位费在内的存在争议的费用外，溪园小区其他公共收益均已由国信公司及国信无锡分公司按约支付给业委会了。国信公司及国信无锡分公司称其曾就临停收费及其他公共收益情况未会同业委会委托第三方进行审计，而是由其内部进行审计，审计结果不通知业委会，且其明确不将审计内容作为证据提供。 上述事实，有双方当事人的陈述、视频资料、溪园小区临停收费电脑流水记录（2017年7月30日至2019年7月8日）、溪园小区临停收费电脑流水记录详单（2019年5月10日至2019年7月17日）、溪园小区（东门）临停收费微信账本（2018年12月29日至2019年7月9日）、溪园小区（东门）临停收费现金账本（2019年2月6日至2019年7月9日）、溪园小区（北门）临停收费微信账本（2019年2月9日至2019年7月9日）、溪园小区（北门）临停收费现金账本（2018年12月16日至2019年7月9日）等证据在卷佐证。 诉讼中，国信公司及国信无锡分公司提供工作记录单、截取的照片打印件若干、系统截图2张、微信群记录截图1张、国信世家溪园2017-2019年三年的地面车位明细表、临停车位费减免明细表及相应工作台账、临停收费明细及相应发票和费用台账及物价局的收费标准等证据，并主张：1、车辆道闸系统自动显示时间和金额，但电脑系统至今存在异常，还有业主先临时停车一段时间后又包月导致免除前面临时停车费用的情况，这些情况在系统里无法消除，对于这些情况其工作人员都会做好记录，工作记录单涵盖了所有的异常情况，系统记录也会有应收和实收的内容。2、溪园小区2017年、2018年的地面临时停车位为每年3个，其余均为小区业主的包月车位。2019年溪园小区的全部车位均为包月车位，没有临时停车位。根据物价局的批文，一个车位自第三个小时起按2元/小时的标准收费，12小时封顶20元，每天最多两次封顶，考虑到时间可能存在交叉按每天三次封顶计算，三个临停车位每天最多180元。3、微信记录本和现金记录本是门岗在收费时候做的记录，但只是记录每天门岗和物业管理人员交接的情况。4、其已将临停费用公共收益按约支付给溪园业委会，也有发票相印证。经质证，溪园业委会不予认可，认为：1、上述材料系被告单方制作。而且即使设备可能会有故障，也不影响收费记录，结合小区门岗的现金、微信记录本，可以确定被告是实际收到相应款项的。2、临停车辆进入小区后不仅是停放在所谓三个临时车位上，也还会停在空地或者其他公共地方，所以不存在所谓只计算三个临停车位费的情况。3、发票只能证明部分收费情况，还有大量临停收费是没有开具发票的，应以电脑系统记录为准。4、工作记录单和台账均只有部分时间段的内容，且与电脑记录出入较大。这些材料的内容也不完整，工作台账只有下半部分内容。经本院询问，被告表示相应工作台账的相同纸页上的上半部分内容其不作为证据提供。 本院认为：案涉《溪园小区物业管理服务合同》约定的委托服务期限届满后，国信无锡分公司继续为溪园小区提供物业服务，且溪园业委会成立后，国信无锡分公司仍实际为溪园小区提供物业服务，双方当事人亦未订立新的物业服务合同，故上述合同按约自动延续，合同期限为不固定。双方当事人均应按约履行合同义务，现双方一致同意将该合同作为处理本案纠纷的依据，并无不当，依法应予准许。双方当事人的争议在于，溪园业委会本案诉讼请求主张期间内的临停费用是否存在以及金额如何确定？ 关于2016年10月10日至2017年7月30日期间的临停费用。因国信公司及国信无锡分公司主张其在2017年7月之前未收取过临停费用，而溪园业委会对该期间确实存在应分配的临停费用亦未提供初步证据予以证明，故在本案中，溪园业委会就该期间的相应诉讼请求本院无法予以支持。 关于2017年7月31日至2019年7月8日期间的临停费用。国信公司及国信分公司的电脑系统显示该期间临停收费实际金额为270362元，国信公司及国信分公司抗辩称该金额不准确或其中应有部分予以扣除的，应由其提供证据予以证明，但其提供的证据不足以证明其上述辩称意见，本院依法不予支持，理由如下：一、其辩称溪园小区仅有三个地面临时停车位，但首先，其无法指出这三个临时停车位具体是哪三个位置，且物业服务合同明确载明了物业服务范围包括停车场停车位和地下停车库停车位。其次，其称该三个临停车位不是固定的位置而是与业委会结算时按照三个临停车位结算，但其未就此提供合同的约定或其与业委会、业主大会共同确认的材料予以证明。再次，无论其电脑系统的记录还是门卫的账本均未载明所谓三个临停车位，相反，这些记录均载明远超三个临停车位的临停费用。而且根据双方当事人的陈述及被告项目经理曹丽、门卫等的录音、视频资料，进入溪园小区的临停车辆也并非仅停在所谓三个临停车位上。所以，无论是只有三个临停车位还是按照三个临停车位结算费用，国信公司及国信无锡分公司的该抗辩意见均无法成立，临停收费理应按照临时车辆进入小区后产生的费用如实计算。二、国信公司及国信无锡分公司认为进入地下车库的临停收费应予扣除的，但其未提供证据证明溪园小区地下车库全部车位均为开发商所有且委托其经营管理，而且即使确有部分地下车库车位仍属于开发商所有，但国信公司及国信无锡分公司也未提供证据证明这部分属于开发商所有的车位与小区业主所有或租用的车位如何区分，更无证据证明二者之间存在明确的区分管理。故在此情况下，国信公司及国信无锡分公司不能直接扣除所谓进入地下车库的临停费用，而应进一步提供相应区分的证据予以证明。但是，国信公司及国信无锡分公司对此未提供证据予以证明，甚至不能提供临时车辆进入地下车库的道闸记录，也不能在其电脑记录和门卫账本中区分出哪些临停车辆是进入地下车库的，故应由国信公司及国信无锡分公司承担举证不能的法律后果。此外，国信公司及国信无锡分公司所述临时车辆优先安排进入地下车库停放的意见与其项目经理、门卫的陈述亦不一致，故本院对其该项抗辩意见，依法不予采信。三、国信公司及国信无锡分公司陈述电脑系统记录存在错误。但首先，其作为证据提供的异常情况调整的工作记录和台账并不完整，溪园业委会亦不认可，且其拒不将工作记录和台账相同纸张上的其余部分作为证据提交也不符合证据提交的要求，难以让人信服。其次，即使如国信公司及国信无锡分公司所述，电脑系统记录存在异常，但该电脑系统记录的时间跨度自2017年至2019年，在此相对较长的期间内，在有相应工作记录的情况下，国信公司及国信无锡分公司完全有时间有能力对数据进行相应调整。实际上，电脑系统的记录中已经列有差异金额的项目，应是对系统显示的应收金额的调整，在此情况下，国信公司及国信无锡分公司主张未对电脑系统记录进行修正的意见，本院难以予以采信。四、根据物业服务合同的约定，国信公司及国信无锡分公司应按要求提供财务账册和凭证并每半年公布一次收支账目，但国信公司及国信无锡分公司对于公共收益特别是其中存在争议的部分未委托第三方机构进行审计并公示，而且其在明确认可其曾存在自行审计的资料的情况下，却不将相应审计提供给溪园业委会也不作为证据提交给法院，故对国信公司及国信无锡分公司应作出对其不利的认定。综上，溪园业委会要求按照电脑系统记录载明的实际金额270362元确定小区临停费用的意见，依法应予支持。其要求返还公共收益按270362元的70%计算为189253.4元，并无不当，本院依法予以支持。 因国信无锡分公司系国信公司依法设立的不具有法人资格的分公司，相应的民事责任应由国信公司承担。现溪园业委会要求实际提供物业服务的国信无锡分公司承担支付义务，由国信公司对国信无锡分公司的支付义务承担连带责任的请求，于法有据，本院依法予以支持。关于利息损失，本院酌定以189253.4元为基数，自溪园业委会向本院提起诉讼之日即2019年9月29日起至判决给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。 依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《物业管理条例》第十五条第（三）款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《江苏省物业管理条例》第六十五条之规定，判决如下： 一、江苏国信物业管理有限公司无锡分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向国信世家溪园第二届业主委员会支付公共收益189253.4元并支付利息损失（以189253.4元为基数，自2019年9月21日起至判决应给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、江苏国信物业管理有限公司对江苏国信物业管理有限公司无锡分公司的上述付款义务承担连带责任。 三、驳回国信世家溪园第二届业主委员会其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5318元（此款已由溪园业委会预交），由溪园业委会负担1561元，由国信公司负担3757元（溪园业委会同意其预交的案件受理费3757元由国信公司向其直接支付，本院不再退还，由国信公司在本判决发生法律效力之日起十日内直接支付溪园业委会）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱逢吉 人民陪审员  李浩荣 人民陪审员  王治生 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  包檬丹 本案援引法律条款 《中华人民共和国公司法》： 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《物业管理条例》： 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《江苏省物业管理条例》： 第六十五条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。 业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。