大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初3150号原告于龙，男，1980年2月26日生，汉族，沈阳铁路局大连工务段员工，户籍地辽宁省大连市沙河口区，现住大连市西岗区。委托代理人李永娟、郑海青，辽宁兴中律师事务所律师。被告王颖，女，1960年6月15日生，汉族，退休人员，户籍地广西防城港市港口区，现住大连市西岗区。委托代理人王奥然、姜琳，辽宁丰源律师事务所律师。被告唐秀丽，女，1986年4月18日生，满族，个体经营者，住辽宁省大连市旅顺口区。委托代理人李颖、于凌霄（实习），辽宁丰源律师事务所律师。第三人大连嘉煜房地产经纪有限公司泉水分公司，统一社会信用代码：91210211MA0Y88UJXB，住所地辽宁省大连市甘井子区泉水**********。负责人郑崇岗，男，1976年11月3日生，汉族，住辽宁省庄河市。委托代理人马兴骅，北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托代理人李廷阁，男，1988年7月21日生，满族，大连嘉煜房地产经纪有限公司泉水分公司泉水店店长，户籍地辽宁省鞍山市岫岩满族自治县，现住辽宁省大连市甘井子区。原告于龙与被告王颖、唐秀丽、第三人大连嘉煜房地产经纪有限公司泉水分公司（以下简称“嘉煜泉水分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于龙及其委托代理人李永娟、郑海青，被告王颖的委托代理人王奥然、姜琳，被告唐秀丽的委托代理人李颖、于凌霄，第三人嘉煜泉水分公司的委托代理人马兴骅、李廷阁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2020年3月29日，原告与第三人签订了《房地产居间服务合同》，约定原告因购买案涉房屋委托第三人提供居间服务，第三人收取居间服务费3000元。2020年3月29日，原告与房主王颖的授权代理人唐秀丽及第三人签订了《房地产买卖合同》，约定买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市西岗区房屋，产权证号为2005305006号；房屋出售价格73万元；约定定金人民币2万元，买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金；合同第五条违约责任约定如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。因房主王颖不在大连，特委托其儿媳（即被告唐秀丽）代为签订合同，故合同第九条特别约定“签约当日房主本人未到场，由代签人唐秀丽代签，如卖方本人不履行合同条款，所有违约责任均由代签人唐秀丽承担”。原告及被告唐秀丽（代王颖）在合同上签字并摁手印，第三人在该合同上盖章。同时，原告、被告唐秀丽（代王颖）及第三人还签订了《购房贷款代理服务合同》，约定第三人代为办理贷款，原告支付贷款服务费1000元，双方如未按本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或者无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。上述合同签订当日原告支付了定金人民币2万元。合同签订后原告积极按约定履行义务，第三人亦多次催促被告王颖配合办理房屋过户手续。最初王颖还答应办理，之后却以居家隔离为借口或不接电话、不回信息等方式拖延，拒不履行合同。并且，于2020年4月9日将该房屋挂牌涨价至78万元在贝壳网上继续出售，最后直接告知不卖了。原被告签订的买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。被告王颖在合同生效后拒绝出售房屋的行为已构成违约，导致合同无法继续履行，根据《合同法》第九十四条、第一百零七条等相关规定，原告有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任。并且，按照《房地产买卖合同》第九条约定，代理人唐秀丽应对王颖的违约行为承担民事责任。为维护原告合法权益，特起诉至贵院，请求判令：1、解除原被告之间签订的《房地产买卖合同》、《购房贷款代理服务合同》及原告与第三人签订的《房地产居间服务合同》；2、被告王颖、唐秀丽按照双倍原则连带返还原告购房定金4万元（其中2万元由第三人代为返还、另2万元由二被告赔偿）；3、被告王颖、唐秀丽连带赔偿因被告违约给原告造成的房屋差价损失3万元；4、被告王颖、唐秀丽连带赔偿原告居间服务费3000元；5、《购房贷款代理服务合同》约定的贷款服务费1000元及违约责任由被告王颖、唐秀丽承担。被告王颖辩称，不同意原告诉讼请求。1、被告王颖从未与原告签署《房地产买卖合同》及《购房贷款代理服务合同》，被告王颖与原告之间并不存在合同关系，被告王颖不是本案的适格主体。根据原告所提供的《房地产买卖合同》及《购房贷款地理服务合同》可以看出，无论是《房地产买卖合同》中的“卖方”签字亦或是《购房贷款代理服务合同》中的“出售人”签字均非被告王颖本人的亲笔签名，乃是由唐秀丽以王颖的名义在该两份合同上进行签字，被告王颖对该两份合同的具体内容并不知情，故该两份合同均不对被告王颖发生任何法律效力，被告王颖与原告之间并不存在真实的合同关系，故被告王颖并不是本案的适格主体。2、被告王颖事先从未授权委托唐秀丽代为签订任何合同，事后亦未对唐秀丽的无权代理行为进行追认，故唐秀丽的无权代理行为并不对被告王颖发生任何法律效力。首先，被告王颖与唐秀丽仅为朋友关系，而并非原告所述的婆媳关系，仅因被告身在外地，且房屋买卖中各项事宜的磋商较为繁杂，故被告向第三人推荐了唐秀丽的个人微信，由唐秀丽帮忙转达磋商过程中的相关事宜，但被告王颖从未出具任何授权委托唐秀丽代为签订任何合同文书。且通过原告提供的微信截图及通话记录亦可以看出，即便在向第三人推荐唐秀丽的微信后，被告王颖对房屋买卖的重大事宜亦是亲力亲为，直接与相关方进行沟通，故并不存在授权唐秀丽代为签订合同一说。其次，案涉房屋虽登记在王颖个人名下，但其实际为被告王颖与其丈夫的夫妻共同财产，亦涉及到被告丈夫的重大财产变动，关乎其切身利益。但被告丈夫对唐秀丽的无权代理行为毫不知情，亦未委托唐秀丽对案涉房屋进行处分，更不存在出具授权委托一说。且，在唐秀丽无权代理行为发生后，无论被告王颖或是其丈夫均表示拒绝对唐秀丽的无权代理行为进行追认。故唐秀丽的代理行为事先未得授权，事后未经追认，既不属于委托代理，亦不存在法定代理的情形，故其无权代理行为并不对被告及其丈夫发生任何法律效力。3、唐秀丽的无权代理行为不属于我国《合同法》及其相关规定中的表见代理，故对被代理人不发生效力。根据我国《合同法》及相关司法解释，表见代理制度不仅要求代理人的无权行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。即相对人在不知道行为人无代理权方面不存在疏忽或懈怠，并为此承担举证责任。但本案中，原告与唐秀丽签订合同时，主观上存在重大过错。（1）根据原告提供的材料显示，唐秀丽所提供的房屋产权证、被告王颖身份证均为复印件，而非原件，且唐秀丽亦未向原告出示书面授权委托书，即便在此种完全不足以使原告有理由相信唐秀丽具有代理权的情况下，原告亦与唐秀丽签订《房地产买卖合同》，故原告并未在签订合同前尽到合理的审查义务，存在重大过失。(2)案涉房屋虽登记在王颖的个人名下，但并非被告王颖的个人财产，乃是被告与其丈夫的夫妻共同财产，王颖对此房屋亦没有单独处分的权利。但通过原告提供的证据可看出，无论是原告还是第三人在与被告王颖的磋商过程中，均未取得被告丈夫本人处分案涉房屋的意思表示，更未取得被告丈夫处分该房屋的授权委托书。房屋买卖涉及到当事人的重大财产变动，关乎当事人的实际利益，但原告在签订《房地产买卖合同》过程中，却未对房屋的权属情况进行合理调查，存在重大过失。（3）根据原告提供的《房地产买卖合同》第九条，原告特在空白处手写注明：“签约当时房主本人未到场，由代签人唐秀丽代签，如卖方本人不履行合同条款，所有违约责任由代签人唐秀丽承担”。这可证明，签约时原告亦清楚唐秀丽可能没有代理权，且不足以相信唐秀丽有代理权，因此要求唐秀丽做出上述保证。故原告在与唐秀丽签订合同时，唐秀丽的行为并未达到《合同法》规定的足以使原告有理由相信其有代理权的程度，原告在此存在主观故意。以上，原告的行为，均有悖于正常的交易惯例，也可以证明原告在合同缔约与履行过程中并未尽到合理的风险管理义务，存在重大过失。根据我国相关法律规定，在相对方有过错的场合，不论该种过错是故意还是过失，无表见代理适用之余地。因此本案中，原告存在重大过错，不属于表见代理。综上，鉴于原告与被告王颖之间并不存在真实的合同关系，且唐秀丽的无权代理行为亦不属于表见代理，故根据相关法律法规，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告唐秀丽辩称，尽管唐秀丽以房主王颖的名义与原告签订了《房地产买卖合同》及《购房贷款代理服务合同》，但在事前未取得房屋所有权人王颖授权、事后亦未经其追认的情况下，唐秀丽的缔约行为属于无权代理，故以上合同均属无效合同。首先，在签订合同前，唐秀丽并未获得房主王颖的可代其与本案原告及第三人就案涉房屋签订买卖合同的委托授权。唐秀丽与王颖仅为朋友关系，并非房主王颖的亲儿媳，因双方平时相处较好，故唐秀丽在知道王颖久不在大连但着急卖房的情况下，答应帮助其看看买方情况。王颖此前将案涉房屋挂在贝壳网上出售，在与原告及第三人见面前，唐秀丽从王颖处得知房屋中介（即本案第三人）身份可能有问题，并非贝壳网旗下的房屋中介。当时王颖告知唐秀丽，如果中介不是贝壳网，就不要与原告签订房屋买卖合同。唐秀丽在与原告及第三人见面沟通后，认为尽管中介确实不是贝壳网，但原告购房价格较为合适，便出于想帮助王颖尽快卖房的好意，在没有得到王颖授权、违反了王颖意愿的情况下，与原告及第三人签订了合同。其次，根据原告提供的与房主王颖的微信聊天截图及通话记录中可以看出，尽管王颖将唐秀丽的微信推送给第三人，但涉及案涉房屋买卖的具体问题，均由原告及第三人与王颖亲自联系，其相关问题均由王颖本人进行决定，唐秀丽对此并不知晓，更无决定权。且微信截图中亦无“授权唐秀丽代我跟你们签订合同”、“唐秀丽可以替我跟你们签合同”之类的意思表示，故唐秀丽在与本案原告及第三人签订房屋买卖合同之前，并未取得房主王颖的授权。再次，唐秀丽虽好意代王颖签订合同，但事先并不知晓案涉房屋虽登记在王颖的个人名下，但实际为王颖与其丈夫的共同财产，在其无权处分案涉房屋的过程中，并未了解王颖丈夫的意愿，更未取得王颖丈夫的授权委托，故唐秀丽的缔约行为，事前也未经房屋共有所有权人的同意。且合同签订之后，房屋所有权人王颖及其丈夫均拒绝对唐秀丽签订合同的行为进行追认。根据我国《民法总则》、《合同法》及相关的法律规定，唐秀丽的行为虽出于好意，但事前并未取得被代理人授权、事后亦未其经追认的，其无权代理行为所签订的合同自始无效。故唐秀丽所签订的《房地产买卖合同》与《购房贷款代理服务合同》均属无效合同。2、《房地产买卖合同》第五条中约定的违约责任及第九条中约定的“签约当日房主本人未到场，由代签人唐秀丽代签。如卖方本人不履行合同条款，所有违约责任均由代签人唐秀丽承担”的条款均无效，唐秀丽不应按上述条款承担责任；且对案涉合同的无效，原告亦存在重大过错。根据原告提供的《房地产买卖合同》可看出，案涉合同因唐秀丽无权代理行为而签订，且事后未得房屋所有权人追认，故其签订的合同属于无效合同。根据我国《合同法》及相关法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此，案涉合同中的各项条款自始无效，故唐秀丽不应按上述合同条款承担相应责任。原、被告双方签订的《房地产买卖合同》为第三人准备的格式合同，在签订合同时，缔约各方将确定的金额、签约日期等信息填入即可。而格式合同中的空白条款相当于补充协议，按照惯例，需要被加重责任的签约方亲自书写条款并在新增条款处签名捺印后方具有约束力。案涉合同第九条原为空白条款，其所有内容均为手写，而加重唐秀丽责任的条款内容却不是唐秀丽亲笔书写的，且该条款处没有唐秀丽的签名与捺印。因此，无法确认该条款是在缔约时写在合同上还是缔约后原告才写在合同上，而唐秀丽对此并不知晓的。此外，该条款约定内容明显不公。唐秀丽并非案涉房屋房主，卖方所得不归唐秀丽所有；唐秀丽也并非房屋中介，实施缔约行为也无利可图，只是出于帮助朋友的好意。在此情况下，要求唐秀丽按照合同第九条的约定承担责任，有悖于法律追求公平的要义。故唐秀丽亦不应按该条款承担责任。且，通过原告特在《房地产买卖合同》中的手写条款，亦可说明原告明知唐秀丽并非案涉房屋的所有权人，亦未见到王颖及其丈夫出具的授权委托书。原告对唐秀丽是否有代理权也存有疑问，故在合同中增加加重唐秀丽责任的条款。原告在明知唐秀丽并非房屋所有权人，且没有授权委托书的情况下，与唐秀丽签订合同。因此，原告对合同的无效存在重大过错，应自行承担相应责任。退一步说，即便法庭认为唐秀丽需要承担一定责任，但原告诉请中的赔偿金额并无法律和事实依据。（1）关于双倍定金的返还。因唐秀丽的行为系无权代理，既未获得授权亦未经追认，故案涉合同为无效合同。在此种状况下，定金罚则的适用前提不复存在。且唐秀丽没有收取原告的定金，原告仅将定金2万元交付第三人保存，第三人亦开具了发票。故案涉定金应由第三人返还即可，唐秀丽无需另行支付。（2）关于3000元居间服务费及1000元贷款服务费的赔偿。原告提供的《房地产居间服务合同》中明确说明：“凡客户向我司交付的款项，我司均出具正式的收据或发票，请向收款人索取，非我司正式收据或发票，我司一律不认”。根据该条款，若原告已向第三人缴纳相关费用，应有第三人出具的正式收据或发票，但原告并未提供上述费用的缴费凭证，故原告并无受到该项损失的事实依据。（3）关于房屋差价的5万元损失。鉴于案涉合同为无效合同，故根据我国《合同法》的相关规定，根据无效合同取得的财产予以返还。原告在案涉合同缔约过程中，仅向第三人支付2万元定金，并未支付其他任何款项，亦不存在5万元损失的事实依据。且对案涉合同的无效，原告自身亦存在重大过错。故原告的该项诉请既无事实依据，亦无法律依据。综上，鉴于案涉合同为无效合同，而原告对合同的无效亦存在重大过错，且原告并无实际损失。故依据相关法律，恳请法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人述称，同意解除房屋买卖合同和贷款代理服务合同，不同意解除居间合同，定金以及赔偿损失由法院依法裁决。具体理由：1、卖方在签订房地产买卖合同后不配合办理资金监管，贷款过户等手续，应构成违约；2、被告唐秀丽的责任已在合同第9条明确约定。关于王颖和唐秀丽陈述授权问题，只有王颖与第三人工作人员宋青的微信聊天记录有双方沟通的过程没有单独的书面授权。王颖把唐秀丽的微信推给第三人，让第三人加唐秀丽的微信，沟通具体卖房的事情，并且打电话告知让唐秀丽代签合同。经审理查明，2020年3月29日，被告唐秀丽以被告王颖的名义（卖方）与原告于龙（买方）及第三人嘉煜泉水分公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方通过居间方出售及购买位于大连市西岗区房屋，建筑面积44.92平方米，产权证号为2005305006号；房屋出售价格73万元；定金2万元，买卖双方交接房款时冲抵房款，买方于本合同签订当日支付，买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金。买方于本合同签订之日起15日内，备齐购房首付款20万元，由三方将该款项存入居间方指定银行进行资金监管。同时将办理贷款所相关预算费用交由居间方其代为保管。买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度、年限等条件以央行最终审核为准。合同第五条违约责任约定，如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。合同第九条约定“①签约当日房主本人未到场，由代签人唐秀丽代签，如卖方本人不履行合同条款，所有违约责任均由代签人唐秀丽承担。②卖方拿到全款后，当日房屋交给买方。由于房屋目前出租状态，卖方拿到全款后，后期租金归新房主。③……”。该《房地产买卖合同》落款的卖方处签字为王颖、唐秀丽代。同时，原告、被告唐秀丽（代王颖）及第三人签订《购房贷款代理服务合同》，约定买卖双方委托第三人代为办理贷款手续，原告支付贷款服务费1000元。买卖双方如未按本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或者无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。同日，原告与第三人签订《房地产居间服务合同》，约定原告因购买案涉房屋委托第三人提供居间服务，签署房地产买卖合同视为第三人已经完全履行居间义务，原告需向第三人支付居间服务费3000元。上述合同签订当日，原告向第三人交纳了定金2万元。后因被告王颖不配合办理相关手续，合同未能履行。居间服务费3000元第三人未收取，贷款服务费1000元也因未进入到贷款阶段，第三人未收取。现案涉房屋已被被告王颖以76万元另售他人。本院所确认的上述事实，有当事人提供的《房地产买卖合同》、《购房贷款代理服务合同》、《房地产居间服务合同》、收款收据、微信聊天记录截屏、电话录音等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，被告唐秀丽以被告王颖名义与原告签订《房地产买卖合同》，在合同第九条的约定中已明确表明了唐秀丽的身份为代签人，原告于龙也知晓唐秀丽非案涉房屋的所有权人，因此，唐秀丽在事前未取得王颖的书面授权，事后王颖又未予追认的情况下签订案涉合同的行为，应视为无权代理行为。因合同已不能履行，应予解除。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，被告唐秀丽代理签订合同的行为未得到追认，其作为行为人，应按合同第九条约定，向原告承担违约责任，赔偿原告损失。故原告主张被告唐秀丽双倍返还定金及赔偿差价损失3万元的请求，本院予以支持。由于被告唐秀丽为无效代理，其行为对被告王颖不发生效力，故原告要求被告王颖承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的居间服务费3000元、贷款服务费1000元均未发生，故原告该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告于龙与被告唐秀丽及第三人大连嘉煜房地产经纪有限公司泉水分公司签订的《房地产买卖合同》。二、被告唐秀丽于本判决生效之日起10日内双倍返还原告于龙定金4万元（其中定金2万元现在第三人大连嘉煜房地产经纪有限公司泉水分公司代管）。三、被告唐秀丽于本判决生效之日起10日内赔偿原告于龙损失3万元。四、驳回原告于龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，减半收取1075元（原告已预交），原告于龙负担275元，被告唐秀丽负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  杨**二〇二〇年九月三十日书记员  张颖