天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初5612号原告：天津海顺置业发展有限公司，住所地天津市南开区南京路**604。法定代表人：尚长源，董事长。委托诉讼代理人：宋红丽，上海锦天城（天津）事务所律师。被告：中奥商银（天津）有限公司，住，住所地天津市南开区南京路**环球置地广场****/div>法定代表人：陆苍，执行董事。委托诉讼代理人：李宝洁，女，该公司员工。委托诉讼代理人：聂云飞，天津杰森律师事务所律师。原告天津海顺置业发展有限公司（以下简称海顺公司）与被告中奥商银（天津）有限公司（以下简称中奥商银）合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海顺公司委托诉讼代理人宋红丽及被告中奥商银委托诉讼代理人李宝洁、聂云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海顺公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告给付自2020年1月1日起至2020年5月31日止期间的物业管理费50560.65元；2.请求依法判令被告向原告支付违约金（以50560元为基数，自2020年6月1日至实际给付之日止，按日千分之六计算）；3.本案的诉讼费由被告承担，并直接给付原告。事实和理由：2019年6月20日，被告与深圳市深华物业集团有限公司天津分公司（以下简称深华公司天津分公司）签订《物业服务协议书》，约定：深华公司天津分公司负责被告租赁的位于天津市场地的物业服务，协议期限为2年，自2019年10月1日至2021年9月30日止,物业管理费10112.13元／月等合同条款。同时约定，支付时间、违约条款等合同条款。2019年11月1日起,原告向被告发出主体变更通知函,通知其上述场地的物业服务主体由深华公司天津分公司变更为原告,变更后原告将承继深华公司天津分公司基于该协议书项下的权利义务,被告盖章并同意接受上述变更。后被告将物业管理费保证金、押金转至原告账户。自2020年1月被告未再支付物业管理费，经原告多次催缴未果，故成讼。中奥商银辩称，对于原告陈述的商户事实均无异议。不同意原告全部诉讼请求，理由：1.原告履行物业服务合同存在瑕疵，卫生巾厕纸、洗手液缺失、电梯存在人与货物同时使用的情况、出入大厦的人员并不禁止吸烟，虽有投诉但原告并不重视；2.双方曾就物业费进行沟通，原告在未经过被告的同意、告知的情况下将其办公场所的门上锁，导致被告无法正常办公；3.自2020年春节放假至今被告全体员工未正常复工、未享受物业服务；4.双方约定违约金过高，要求法院依法调整，且被告不同意支付违约金。根据双方当事人陈述、举证、质证和本院认证，查明以下事实：2019年6月20日，中奥商银与深华公司天津分公司签订《物业服务协议书》，约定：深华公司天津分公司负责中奥商银租赁的位于天津市场地的物业服务，协议期限为2年，自2019年10月1日至2021年9月30日止,物业管理费10112.13元／月，中奥商银需于每月前十日向深华公司天津分公司支付当月应缴纳的物业管理费，如延迟支付，按照迟付总额每日千分之六的比例支付违约金等合同条款。2019年5月6日，深圳市深华物业集团有限公司与海顺公司签订《委托经营管理合同》，约定：深圳市深华物业集团有限公司委托海顺公司对深华公司天津分公司进行经营，委托范围为天津环球置地广场的物业管理。2019年11月1日,海顺公司向中奥商银发出主体变更通知函,通知其上述场地的物业服务主体由深华公司天津分公司变更为海顺公司,变更后海顺公司将承继深华公司天津分公司基于《物业服务协议书》项下的权利义务,中奥商银回执并盖章，同意接受变更。自2020年1月中奥商银未再支付物业管理费，经海顺公司多次催缴未果，故成讼。本院认为，海顺公司与中奥商银签订的《物业服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同约定，享有权利、履行义务。庭审中，根据海顺公司提交的相关证据，足以证明海顺公司已按照服务合同的约定履行了物业管理职责。庭审中，中奥商银以海顺公司履行物业服务合同存在瑕疵、存在违约行为为由进行抗辩，但并未提交相关证据予以证明，其抗辩理由不成立，本院不予采信。故海顺公司主张要求中奥商银支付自2020年1月1日起至2020年5月31日止期间的物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于违约金部分的诉请，庭审中中奥商银以合同约定按应付款金额的千分之六支付日违约金明显过高，要求法院依法调整为由进行抗辩。根据相关法律规定，人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济情况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行平衡，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。由于违约金兼具补偿性与惩罚性，即补偿守约方并惩罚违约方的原则。由于原告没有提供损失的依据，故本院酌情以50560.65元为基数，自2020年6月1日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%标准计算实际损失，作为违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告中奥商银（天津）有限公司给付原告天津海顺置业发展有限公司自2020年1月1日起至2020年5月31日止期间的物业管理费50560.65元；二、本判决生效后十五日内，被告中奥商银（天津）有限公司给付原告天津海顺置业发展有限公司违约金（以50560.65元为基数,自2020年6月1日起至实际履行之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%标准计算）；三、驳回原告天津海顺置业发展有限公司其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1747元，减半收取计873.50元，由被告中奥商银（天津）有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接支付原告天津海顺置业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李 津二〇二〇年九月四日书记员 赵熠彤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。