山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0281民初8479号原告：王晓云，女，1964年6月26日出生，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。委托诉讼代理人：苏岩石，男，1962年9月28日出生，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区，系原告丈夫。被告：青岛少城置业有限公司，住所地青岛胶州市胶马路18号少海新城南湖东南部，统一社会信用代码：913702816825510280。法定代表人：张琨，董事。委托诉讼代理人：张行，男，1991年12月28日出生，汉族，住山东省青岛市市南区，系被告公司职工。原告王晓云诉被告青岛少城置业有限公司（以下简称少城置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王晓云及其委托诉讼代理人苏岩石、被告青岛少城置业有限公司委托诉讼代理人张行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓云向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付商品房买卖预售合同正本原件；2.判令被告更正交房时间为2021年10月；3.判令被告向原告交付商品房买卖预售合同登记备案证明；4.判令被告向原告支付违约金12230元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月原告给协信天骄观澜小区售楼部交了认筹金定金5万元，被告售楼人员让原告十一期间去办理银行按揭签合同。2019年10月4日原告从甘肃省酒泉市到达被告协信天骄观澜售楼部，被告售楼人员告诉原告10月8号一上班就可以办理银行按揭，并让原告草签了一份购房合同，合同当时只有原告一方的签字，并没有给付原告合同文本，并让原告交纳购房首付款，原告认为马上就要办理银行按揭手续就交了653028万元的首付款。2019年10月8日被告售楼人员又告诉原告因银行利息调整，办不了银行按揭，此后原告一直等待被告通知原告办按揭签合同。2020年2月27日原告收到被告关于【少海瑞城北区二期A地块A-1组团】项目顺延复工交付至客户书，才知道被告将交房日期从2021年10月改为2022年5月30日，因此原告与被告售楼人员交涉，售楼人员告诉原告致客户书只是一种说法，不会拖到2022年5月交付。因原告认为没有与被告签订正式合同，故原告要求与被告签订正式合同，开始被告方售楼人员告诉原告，原告所买的楼房涉及到地块整合，目前无法签订正式合同，之后，在原告方一再要求签订正式合同的情况下，被告方售楼人员各种理由和借口推诿。在与被告交涉无果的情况下，2020年2月28日，原告第一次向青岛12345平台反映了情况，原告要求被告与原告签订正式购房合同，否则退还原告的购房款。经青岛市政服务热线工作人员的协调，2020年3月6日协信天骄观澜售楼部给原告寄了一份在2019年10月4日草签的补盖了公章的合同复印件，收到合同复印件后，原告与协信的置业顾问联系，说他们寄来的不是正式合同，要求给原告签订正式合同，协信的置业顾问告诉原告草签的合同就是正式合同，只是他们习惯把正式合同称为草签合同，即便是原告想打官司，他们公司也是拿这个合同与原告打官司。在与被告交涉不顺利的情况下，原告又在2020年3月14日第2次向青岛市政服务热线反映诉求，要求被告退还我们的购房款并赔偿损失。2020年3月20日青岛市政服务热线和胶州市房管局的工作人员分别打电话告知原告，原告购买的房屋正在抵押状态(房屋抵押的情况，少城置业公司在此之前从未向我们告知)，少城置业公司将尽快解押，为原告办理网签手续，如要求退房将请示公司领导尽快答复。原告告知工作人员要求是退房、退还购房款，但是经过20多天，被告都没有答复。2020年4月9日原告向青岛市市政热线第3次反映情况，2020年4月10日下午协信公司山东客服经理陈非电话与原告就此事协商并提出三个条件：1.与原告签订正式合同；2.2020年7月给原告办理网签；3.给原告补偿一台海信牌彩色电视机。对协信公司提出的条件，原告没有答应，仍然要求被告退款并赔偿原告的损失，陈非经理答复，退款需要公司领导批准，她将请示公司领导，但是此后一直没有给原告任何答复。2020年4月30日青岛市政热线给我们给了处理结果，内容为：您好，来信收悉，胶州市政府进行了落实，开发公司不予退房，因项目规划配建学校事宜，涉及此地块合证，开发公司计划于2020年7月安排客户签署网签合同。对于这样的处理结果，原告并不满意，原告认为原告的诉求在青岛市政府热线是无法得到解决的，因此在2020年6月22日原告向青岛市市场监督管理局进行投诉，投诉被告在房屋销售中存在商业欺诈，故意隐瞒房屋抵押的事实，蒙骗消费者，请求依法对被告的欺诈行为作出处理。2020年7月15日青岛市市场监督管理局答复：您好，来信收悉。经胶州市政府落实，因项目规划配建学校事宜，涉及此地块合证，开发公司计划于2020年7月安排客户签署网签合同，退房或赔偿应由买卖双方按照合同约定友好协商解决，已督促公司与客户积极沟通，如您坚持认为该公司存在商业欺诈行为，建议通过司法途径处理。综上所述，原告认为被告不讲诚信，随意变更约定的事项且恃强凌弱仗势欺人，故原告为求得公平公正，特提起诉讼。青岛少城置业有限公司辩称，一、原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议，以下简称“预售合同”）约定的交房日期为2022年5月30日前，原告无权要求被告调整交房时间，也无权要求被告支付违约金，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。原被告双方于2019年10月4日签订了预售合同，约定原告购买被告开发建设的胶州市少海东路少海卫城北区7号24号楼501户（以下简称“涉案房屋”或“房屋”）。按照建筑面积计算，涉案房屋单价（不包含房屋装修）为每平方米人民币10428.27元，总价款（不包含房屋装修）为人民币1223028元，该商品房装修标准为每平方米0元，装修总价为人民币0元，原告的付款方式为贷款方式，被告应当在2022年5月30日前向原告交付该房屋。《中华人民共和国合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：1、因重大误解订立的；2、在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。预售合同系原被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在上述情形，且房屋建设周期是被告综合各种因素测算得出的，原告要求被告提前7个月交房无事实和法律依据，应依法驳回。二、被告与原告签订的预售合同是合法有效的合同，对双方均有约束力。未备案并不影响合同效力，双方仅签署了一份预售合同，原告主张被告将该份合同提供给原告没有事实依据。在签订预售合同前，被告已取得胶州市房产管理局批准预售的文件【预售许可证号为青房注字（胶州）第2019080号，预售合同第二章第二条已约定】。被告亦无其它违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不应得到支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王晓云为证明其主张向本院提交证据如下：第一组证据：原告方与协信天骄观澜售楼部售楼专员聂春兰，2019年9月6日至2020年3月14日微信通话记录截图42张，证明：1、聂春兰与原告方协商买房及通知原告方到胶州售楼部办理银行按揭的过程；2、草签合同后，原告方要求开发商与原告方签订正式售房合同与聂春兰交涉的经过；3、原告方从开始买房到与聂春兰的交涉过程中，被告方售楼专员聂春兰始终未向原告方说明原告方所购楼房已被抵押的事实。第二组证据：证据1，购房优惠申请表复印件一张；证据2，[协信天骄观澜国际社区-2期A]供款时间表复印件一张；证据3，房屋销售专用收据复印件三张，以上证明：原告方申请购买房屋及交付首付款的情况。第三组证据：关于【少海卫城北区二期A地块A-1组团】项目顺延复工交付至客户书一份，证明：原告在接到客户书后才得知，被告将交房时间2021年10月更改为2022年5月30日。第四组证据：证据1，2020年3月12号，原告方收到被告方寄来的商品房买卖合同（预售）示范文本复印件一份12张；证据2，2019年10月4日，原告方在协信天骄观澜售楼部草签合同后拍摄的照片打印件4张；证据3，青岛市联明地产有限公司商品房买卖合同（预售）复印件一份4张，证明：1、原告2019年10月4日在协信天骄观澜售楼部签订的草签合同与被告方2020年3月12号寄来的合同文本不一致，被告篡改了草签合同内容；2、被告方的预售合同与青岛市其他房地产公司的商品房预售合同也是不同，被告给原告寄来的合同复印件，不是正式的房商品房预售合同。第五组证据：光盘1张，电话录音文字整理稿2份，手机截图4张（2020年6月18日协信集团山东区客户经理陈非与苏岩石电话录音光盘，电话录音文字整理稿1份2张，短信、通话记录截图各1张以及2020年7月8日苏岩石与聂春兰电话录音光盘，电话录音文字整理稿1份3张，通话记录截图2张），证明：原告方与被告方就2019年10月4日原告签署的合同是否为草签合同还是正式合同，以及被告隐瞒房屋抵押事实交涉的过程。第六组证据：原告向青岛市政服务热线投诉情况及答复打印件6份8张（2020年2月28日原告向青岛市政服务热线投诉及青岛市政服务热线2020年3月4日答复的处理结果；2020年3月14日原告向青岛市政服务热线投诉及青岛市政服务热线2020年3月20日答复的处理结果；2020年4月9日原告向青岛市政服务热线投诉及青岛市政服务热线2020年4月30日答复的处理结果；2020年6月12日原告向青岛市政服务热线投诉及青岛市政服务热线2020年6月29日答复的处理结果。2020年6月18日，6月22日，7月7日，7月15日原告向青岛市市场监狱监督管理局4次投诉及及青岛市市场监督管理局2020年7月15日，7月24日3次答复意见），证明：1、原告在收到青岛市政服务热线答复的处理结果后，原告才知道购买的房屋已被被告所抵押及被告销售房屋时隐瞒房屋抵押的事实；2、证明被告以各种借口拖延网签的事实。针对原告王晓云提交的证据，被告少城置业质证意见如下：对第一组证据真实性无异议，但对证明事项有异议，该组证据不能证明原告诉讼请求，原告所提及的被告销售人员隐瞒所售房屋存在抵押等情况与事实不符，双方签订的预售合同当中对于房屋的抵押情况及房屋的交付日期进行了明确约定，是双方真实意思表示，不存在被告擅自变更合同条款的情形，且原告与被告工作人员的前期沟通应以最终合同签署情况为准，前期沟通状况不能作为原告诉讼请求的支撑和依据。对第二组证据真实性无异议，但对证明事项有异议，该组证据恰恰能说明原被告双方存在真实购房合同关系和事实行为，原告的行为证明其对双方的合同内容进行了认可并前期履行了部分合同义务。对第三组证据真实性无异议，但不认可证明事项，原告所述证明内容与事实不符，首先原被告双方签署的合同中约定的交付日期本就为2022年5月30日前，该份证据中所述的日期也为2022年5月30日前，并不存在原告所述的被告擅自时候篡改合同房屋交付日期的行为。对第四组证据中证据1、2真实性无异议，但对证明事项有异议，该两份合同恰能证明原被告双方是在前期沟通的前提下原告进行了合同签署，证明不存在原告所述的被告在合同签署后又擅自变更的行为，该份证据中也不能证明原告所述的被告更改合同条款的情形；对第四组证据中证据3真实性不予认可，且即便其他企业存在上述合同，也与本案无关。对第五组证据真实性无异议，但对证明事项有异议，该组证据不能证明被告存在隐瞒房屋抵押的事实，在双方签署的合同当中已明确列明了房屋存在抵押的情形，且证据中所述的草签合同其实质也应受法律保护的正式合同，草签合同只是在行业惯例中对于经房管局行政网签前的一种俗称，本质上也属于正式合同，完全符合法律法规的规定，是合法有效的。对第六组证据真实性无异议，但对证明事项有异议，原被告双方应按照双方签署的合同约定内容履行各自义务，原告为了获取自己的诉求而向政府部门进行多次投诉的行为，不能证明被告存在违反合同约定的违法、违规行为，投诉过程中所体现的所有内容仅是行政主管部门为了履行投诉回复的工作职责，不能作为支撑原告在本案中诉讼请求的法律依据和法律事实。被告少城置业向本院提交证据如下：证据一、《商品房买卖合同（预售）示范文本》一份，证明：双方就原告所购房屋形成了合法有效的合同关系，对房屋位置、价款、支付方式、交付时间进行了明确约定，原告无权擅自要求变更交付时间，且根据合同约定，被告也无需承担任何违约责任，其他同答辩意见。证据二、青岛市商品房预售许可证复印件一份，证明：原被告合同签署前我方已经取得预售许可证，原被告所签合同合法有效。针对被告少城置业提交的证据，原告王晓云质证意见如下：对证据一不认可，虽然签名和手印是本人所签，但是我当时签字时候合同中所有的章当时都没有加盖，都是被告后来补上的，当时第7页第四条，抵押情况里“【抵押】”二字是空白的，第11页第一行，写的是2021年10月份交房，所以被告提交的合同里面内容都是后补的，包括骑缝章和骑缝章中间的指印都是不存在的，中间的两个指印不是我按的，另外从原告提交的合同照片打印件来讲，封面只有1个订书针1个针眼，但是递交给法庭的原件已经看出来拆了无数次了。对证据二真实性无异议。本院对当事人提供的证据材料认证如下：被告对原告提交的第一、二、三、四（第1、2份）、五、六组证据其真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认。原告对被告提交的证据二真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。对于原告提交的第四组证据中第3份证据青岛市联明地产有限公司商品房买卖合同（预售）与本案缺乏关联性，本院不予采信。对于被告提交的证据一《商品房买卖合同（预售）示范文本》，原告认可买受人处签名和手印是本人所签，骑缝章中间的两个指印并非本人所按，但并不申请鉴定，应自行承担不利后果，本院对上述签名、指印属于原告本人这一事实予以确认；原告称其签名时该合同系空白合同，其中页面也经过被告多次调换，但并未提交证据予以证明，根据谁主张谁举证原则，原告应自行承担不利后果，本院对被告提交的该份证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、庭审中被告提交的签订《商品房买卖合同（预售）示范文本》显示签订日期为2019年10月4日，签订双方为原告（买受人）与被告（出卖人），该合同约定：第一条，1.出卖人以【出让】方式取得坐落于胶州市地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为青房地权市字第××号，土地使用权面积为65112.4平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商服、住宅，土地使用权终止日期为2081-11-9。第二条，该商品房已有胶州市不动产登记中心批准预售，预售许可证号为青房注字（胶州）第2019080号。第三条，3.该商品房为第一条规定项目中的胶州市25号楼2单元501。第四条，抵押情况，与该商品房有关的抵押情况为【抵押】……抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。第六条，2.按照建筑面积计算，该商品房单价（不包含房屋装修）为每平方米人民币10428.27元，总价款（不包含房屋装修）为人民币1223028元。第七条，付款方式及期限4.其他方式：详见附件四及补充协议。第九条，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已付清全部房款及其他应付款项并完成网签。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保障书》。第十一条，（一）出卖人应当在2022年5月30日前向买受人交付该商品房。第十九条，（一）出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：详见补充协议。（双方并未就预售合同登记备案事项签订补充协议）第二十九条，本合同自双方签字或者盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。原告王晓云在第二十九条下方签字捺印。合同附件三抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定。1.抵押权人同意该商品房转让的证明……青岛城乡建设小额贷款有限公司2019年9月9日。2.解除抵押的条件和时间（空白）。3.关于抵押的其他约定※※（1）买受人同意，出卖人在与买受人签订正式网签合同前有权对本合同商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押并就抵押事项包括登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等可进行变更或注销，且不再另行予以通知而无需承担任何责任。※※（2）买受人同意，出卖人在办理该商品房房屋不动产首次登记时，与买受人所购商品房及该商品房独自占用或分摊的土地使用权面积无关的土地使用权及在建工程上的抵押登记，在不影响买受人所购商品房不动产首次登记的情况下可不予撤销，并直接办理相关的转抵押登记手续。※※（3）其他内容详见补充协议。合同附件四（与附件三抵押相关约定系正反面）一、付款方式：银行按揭贷按付款方式（其后王晓云签字捺印）：（一）基本条款：买受人（下称乙方）按以下方式向出卖人（下称甲方）支付本合同第六条约定的合同暂定总价款【1223028】元。首付款：【653028】元（含定金【50000】元），乙方应于【2019】年【10】月【6】日前存入本合同指定的账户。贷款【570000】元，乙方应于【2019】年【10】月【12】日前将办理按揭贷款所需文件全部提交，放贷机构于【2019】年【12】月【12】日前将贷款存入本合同指定的账户。（二）双方在遵守以上约定的基础上，作出以下补充条款：详见补充协议。★★★特别提示：★★★乙方确认，乙方认真阅读了本合同、本补充协议，且在签订《预售合同》及其相关补充协议、附件前，甲方已就该等文件条款中免除或者限制甲方责任的条款（特别是标注※及★★★）字体均做出了特别提示、解释和说明，乙方已充分理解并同意其全部内容、知悉双方的权利义务。乙方签字后即视为对合同（含补充协议）的全部内容、含义及法律后果准确无误的理解和知晓，确认本补充协议内容为非格式条款，系在平等自愿的基础上签订，乙方放弃依据格式条款向甲方及任何主管部门主张任何权利。原告王晓云在该段文字下方签字捺印。此外，原告王晓云还在合同第48页承诺书后签字捺印。二、2019年9月30日，原告分别向被告支付定金20000元和30000元，共计50000元；2019年10月4日，原告向被告支付首期购房款603028元。被告为原告所支付的上述款项出具了房屋销售专用收据三张。原告的按揭贷款尚未办理。三、2020年2月24日，被告出具《关于【少海卫城北区二期A地块A-1组团】项目顺延复工交付致客户书》一份，并邮寄给原告。该致客户书载明：……一、根据贵我双方于【2019】年【10】月【4】日签订的《商品房买卖合同（预售）》，我司负责开发建设【少海卫城北区二期A地块A-1组团】项目，贵方购买了相应房产。鉴于突发的新型冠状病毒××疫情，山东省【胶州】市政府已发布通知要求企事业单位延长春节假期，推迟复工，因此将会导致【少海卫城北区二期A地块A-1组团】项目工程依法相应顺延复工，我司将结合疫情发展、政府通知及施工方劳动力安排等因素确定具体复工时间。二、由于疫情及顺延复工的影响，您购买房产的《商品房买卖合同（预售）》中约定于【2020】年【5】月【30】日前交付的【少海卫城北区二期A地块A-1组团】项目物业，将根据项目实际复工时间顺延交付。另外，受此次疫情影响，农民工返程迟缓、建筑材料、设备等短缺、运输受阻等问题均将直接导致【少海卫城北区二期A地块A-1组团】项目的工程进度及交房日期的延期。上述情况系法律规定的我司不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据法律规定，因不可抗力导致合同义务不能履行，属于免责情形，贵我双方均不构成违约，请您悉知并谅解。……四、庭审中，原被告均认可涉案《商品房买卖合同（预售）》仅有一份原件，在被告手中，被告于2020年3月6日将该合同复印件邮寄给原告，原告于2020年3月12日签收。目前，双方仍未就涉案合同到房屋登记机构进行备案登记。五、2020年3月开始，原告就本案诉求分别多次向胶州市政务服务热线、胶州市市场监督管理局进行投诉反映，胶州市政府及市市场监督管理局先后答复原告：涉案房屋目前还在抵押状态，公司将尽快解押为房主办理网签手续、如需退房，将请示公司领导，尽快答复、开发公司不予退房，因项目规划配建学校事宜，涉及此地块合证，开发公司计划于2020年7月安排客户签署网签合同、退房或赔偿应由买卖双方友好协商解决，已督促公司与您积极沟通、如您坚持认为该公司存在商业欺诈行为，建议通过司法途径处理、公司表示8月份解押，解押后可完成网签。六、被告自认，涉案房屋目前仍处于抵押状态。本院认为，被告提交的《商品房买卖合同（预售）示范文本》中第19页、第22页、第32页、第48页、第64页均有原告王晓云签字捺印，虽然原告对该合同骑缝章中间的指印不予认可，但并不申请鉴定，应当自行承担不利后果，本院对上述签名、捺印的真实性予以确认。原告称其签名时该合同系空白合同，其中页面也经过被告多次调换，但并未提交证据予以证明，本院对被告提交的该份证据予以采信，故原告王晓云与被告青岛少城置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，原被告双方均认可只有一份合同原件在被告手中，在被告同意与原告再行签订一份合同原件，且原告并未提交证据证明被告提交的合同存在伪造、替换页面的情况下，原告主张被告向其交付交房日期为2021年10月的商品房买卖预售合同正本原件，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》第十一条第一款约定，被告应当在2022年5月30日前向原告交付该商品房，原告主张将交房时间更正为2021年10月，无法定事由及正当理由，被告亦不同意，不符合《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，本院不予支持。关于原告主张被告交付商品房买卖预售合同登记备案证明及支付逾期办理商品房预售合同登记备案违约金12230元，经查明，原被告并未就涉案房屋办理商品房买卖预售合同登记备案，且双方并未就逾期办理商品房预售合同登记备案违约金进行约定，故，本院对原告的上述主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王晓云的诉讼请求。案件受理费106元，因适用简易程序，减半收取计53元，由原告王晓云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  孙超二〇二〇年九月二十八日法官助理梁岩书记员段晓敏