贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13465号 原告：徐娜，女，汉族，1992年5月1日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：孟天明（一般代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟文丹（一般代理），系贵州威迪律师事务所律师。 被告：贵州翰林置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇甘海子村远航七星万象城博览中心-1层，统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权），系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权），系贵州锐驰律师事务所律师。 原告徐娜诉被告贵州翰林置业有限公司（以下至判决主文前简称“翰林置业公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告徐娜的委托诉讼代理人孟天明、翟文丹，被告翰林置业公司的委托诉讼代理人刘力铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款31.5万元及2020年6月15日前资金占用费10.269万元；2、判令被告自2020年6月16日起，以31.5万为本金，按月利率百分之二向原告支付利息（暂定1万元，据实计算至执行完毕之日止）；3、诉讼费用、保全费用由被告负担。事实和理由：2018年12月5日，原告与被告签订《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》（以下简称《预定协议》），约定：原告认购被告开发建设的“远航七星万象城翰林一期”项目商业裙房15栋2层12号商铺，建筑面积为125.84平方米，总房款为629,200.00元；原告应交付定金31.5万元，被告应于2018年6月30日前与原告签订商品房买卖合同。合同签订后，原告于2018年1月5日支付31.5万元定金给被告。因被告未能按《预定协议》约定与原告签订商品房买卖合同，原告与被告于2019年4月4日签订《补充协议》，约定，被告自2018年7月1日起按月利率百分之一点二计算支付原告所交31.5万元的资金占用费，直至签订正式商品房买卖合同之日止；被告保证在2019年12月30日前与原告签订商品房买卖合同，若逾期不能签订，原告有权解除合同，被告在三日内结算退还原告所交定金及资金占用费；若原告要求继续履行的，被告自2019年12月30日后按月利率百分之二计算原告的资金占用费，直至签订正式商品房买卖合同时止。《补充协议》签订后，被告仍未按约定时间与原告签订商品房买卖合同，为此，原告与被告又于2020年6月19日签订《协议》，约定：终止原告与被告签订的《预定协议》及《补充协议》；被告在2020年8月30日前分四期退还原告所交定金31.5万元及2020年6月15日前的资金占用费10.269万元；若被告未按《协议》约定退款，应以未付款本金为基数，按月利率百分之二向原告支付违约金，且被告若任何一期不付款，原告均可就被告所欠全部款项起诉要求被告支付全部欠款并承担违约责任。《协议》签订后，被告仍然未履行付款义务，至今分文未给付原告。原告认为，被告以低价为诱饵，以卖房为名诱使原告与其签订协议以套取原告的资金，其行为缺乏最基本的诚信，已严重违反法律规定，损害了原告的合法权利。被告依法应按《协议》之约定，退还原告所交购房款并支付原告的资金利息。为此，特诉至法院，望法院判决支持原告的诉讼请求。 被告翰林置业公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》（以下简称“预定协议”）为无效合同，则双方签订的《补充协议》及《协议书》作为《预定协议》的从合同均为无效合同，答辩人不应按照《补充协议》或《协议书》的约定向被答辩人支付资金占用费及逾期付款的违约金。2018年1月5日签订《预定协议》时，答辩人已告知被答辩人该商品房源的所有情况，即案涉商品房尚未取得商品房预售许可证明，不具备销售条件，被答辩人同意于2018年6月30日前正式签订商品房买卖合同，被答辩人签订预定协议后一次性向答辩人支付315,000.00元预定款。2018年6月30日答辩人仍未取得案涉商品房的预售许可证明，双方于2019年3月25日达成《补充协议》，将签订商品房买卖合同的期限延展至2019年12月30日，此后，案涉商品房于2020年6月19日是仍未取得预售许可证明，被答辩人与答辩人签订《协议书》，终止上述《预定协议》及《补充协议》的履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉商品房至今未取得商品房预售许可证明，则答辩双方就该商品房签订的《预定协议》因违反法律、行政法规的效力性强制规定而导致无效，同样关于《预定协议》项下买卖事宜所签订的《补充协议》及《协议书》同属无效合同，被答辩人不应按约定向答辩人主张资金占用费及逾期付款的违约金。此外，被答辩人在明知案涉商品房尚未取得商品房预售许可证明，不具备销售条件的前提下，与答辩人签订《预定协议》，其自身也存在过错，应当自行承担相应的资金占用损失。二、退一步说，即便答辩人需向被答辩人支付资金占用费，但《补充协议》及《协议》约定的资金占用费及逾期付款的违约金计算方式过高，应予调整。双方在《补充协议》及《协议书》约定了高达月利率2%的资金占用费用及逾期付款的违约金，年化利率为24%，根据《最高人民法院关于修改的决定》《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，首先，本案的基础法律关系为商品房预约合同纠纷，并非民间借贷纠纷，即便需要向被答辩人支付资金占用费，也应参照被答辩人的遭受的资金占用损失，而非参照民间借贷向被答辩人支付高额利息；其次，即便本案基础法律关系系民间借贷，合法利率的最高标准仅为全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍，《补充协议》及《协议书》中约定的资金占用费及逾期付款的违约金的计算标准已经显著高于该标准，不受保护；最后，因被答辩人明知案涉商品房未取得商品房预售许可证明而坚持购买，其同样应承担一定的缔约过失责任而承担相应的资金占用损失。综上所述，《预定协议》《补充协议》及《协议书》均系无效合同，答辩人不应按照《补充协议》或《协议书》的约定向被答辩人支付资金占用费用及逾期付款违约金，且《补充协议》或《协议书》约定的资金占用费用及逾期付款的违约金计算方式已经超过司法保护上限，不应得到支持，恳请部分驳回答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》、收据、转账凭证、补充协议、协议书，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月5日原告徐娜作为乙方，被告贵州翰林置业有限公司作为甲方，双方签订《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》（以下简称《预定协议》），约定：原告为获得优先购买权，自愿预定由被告开发的位于毕节市七星关区，简写15-商业1-12。认购物业建筑面积为125.84平方米，成交总价为629200.00元。在签订本协议时，乙方已了解本商业房源的所有情况，并自愿交付定金315000.00元，乙方采用银行商贷按揭方式购买该房源，所缴纳定金转为银行按揭首付款。双方约定于2018年6月30日前正式签订商品房买卖合同。原告于2018年1月5日交足定金。2019年4月4日，因甲方原因，导致乙方无法与甲方签订商品房买卖合同，双方签订《补充协议》，约定：一、甲方同意自预定协议约定的应当签订正式商品房买卖合同之日即2018年7月1日起，向乙方支付叁拾壹万伍仟圆的资金占用费，并按月利率百分之一点二计算利息，直至双方签订正式商品房买卖合同之日止。二、甲方应付的资金占用费按每月累计，在双方签订商品房买卖合同时结算折抵乙方应交的购房款。三、甲方保证在2019年12月30日前与乙方签订商品房买卖合同。若届时不能签订，乙方有权解除本协议及预定协议。乙方选择解除的，甲方应在三日内结算并退还乙方所交购房定金及本协议约定的资金占用费。若甲乙双方选择继续履行的，双方应继续履行本协议，并且自2019年12月30日之后的资金占用费按月利率百分之二计算，直至双方签订正式商品房买卖合同时止。2020年6月19日，甲、乙双方就《预定协议》及其《补充协议》终止履事宜签订《协议书》。约定：一、拟终止合同。1.甲、乙双方于2018年1月5日签订《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》（以下简称“预定协议”），合同约定由乙方预定购买甲方开发的位于毕节市七星关区。因签订协议时，甲方已告知乙方该标的商品房尚不具备销售条件（未取得商品房预售许可证明），乙方同意于2018年6月30日前正式签订商品房买卖合同，甲方同意可按建筑面积成交单价5000.00元／平方米的优惠价格提前认购标的商品房，乙方签订预定协议后一次性向甲方支付315000.00元预定款。2.因2018年6月30日甲方仍未取得标的商品房预售许可证明，双方于2019年4月4日就预定协议相关事宜达成《补充协议》，将签订商品房买卖合同的期限延展至2019年12月30日，并约定了资金占用费用的计算方式。二、合同终止。1.因标的商品房至今未取得预售许可证明，乙方选择终止上述预定协议及补充协议的履行；2、双方明确资金占用费时间：2018年7月1日至2020年6月15日止；3.甲方在未完全支付乙方所有款项前，上述《预定协议》及《补充协议》均有效，甲方无权向第三方处置该预定标的。本合同效力的认定依附于预定协议及补充协议，待甲方完全支付乙方所有款项后，前述两份协议自动解除。三、支付时间。双方签订本协议后，甲方于2020年8月30日前分4次向乙方退还已付预定款315000.00元并按照补充协议约定的计算方式向乙方结清（2018年7月1日至2020年6月15日资金占用费102690.00元），共计人民币肆拾壹万柒仟陆佰玖拾元（417690.00元），按以下时间支付：2020年7月15日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104422.5元）；2020年7月30日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104422.5元）；2020年8月15日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104422.5元）；2020年8月30日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104422.5元）。四、违约条款。1.若甲方未按本协议第三条约定的期限退还乙方购房款及资金占用费，甲方以逾期付款本金为基数，按月利率百分之二向乙方支付违约金。2.甲方只要存在未按本协议第三条约定支付完毕任何一期款项，乙方均有权就未付款项向法院起诉要求乙方支付欠款，且甲方应按本条第一项的约定向乙方承担违约责任。 本院认为，原、被告签订的《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》《补充协议》《协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2018年1月5日签订《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》，原告按约定履行了付款义务。因案涉商品房未取得商品房预售许可证明，双方于2019年4月4日达成《补充协议》，因《补充协议》未履行，双方又于2020年6月19日达成《协议书》，该《协议书》约定，终止《远航七星万象城翰林苑一期裙房商铺预定协议书》《补充协议》，根据《协议书》“二、合同终止。1.因标的商品房至今未取得预售许可证明，乙方选择终止上述预定协议及补充协议的履行；2、双方明确资金占用费时间：2018年7月1日至2020年6月15日止；3……。三、支付时间。双方签订本协议后，甲方于2020年8月30日前分4次向乙方退还已付预定款315,000.00元并按照补充协议约定的计算方式向乙方结清（2018年7月1日至2020年6月15日资金占用费102,690.00元），共计人民币肆拾壹万柒仟陆佰玖拾元（417,690.00元），按以下时间支付：2020年7月15日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104,422.5元）；2020年7月30日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104,422.5元）；2020年8月15日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104,422.5元）；2020年8月30日支付乙方人民币壹拾万零肆仟肆佰贰拾贰元伍角（104,422.5元）。”的约定。被告应当向原告返还购房款人民币315,000.00元、资金占用费（2018年7月1日至2020年6月15日资金占用费人民币102,690.00元）和违约金（违约金以104,422.5元为基数按月百分之二从2020年7月16日起计算至该款项支付完毕之日止；以104,422.5元为基数按月百分之二从2020年7月31日起计算至该款项支付完毕之日止；以104,422.5元为基数按月百分之二从2020年8月16日起计算至该款项支付完毕之日止；以1,732.5元为基数按月百分之二从2020年8月31日起计算至该款项支付完毕之日止。）。对被告提出的其他抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生效之日起十日内返还原告徐娜购房款人民币315,000.00元、资金占用费人民币102,690.00元和违约金（违约金以104,422.50元为基数按月百分之二从2020年7月16日起计算至该款项支付完毕之日止；以104,422.50元为基数按月百分之二从2020年7月31日起计算至该款项支付完毕之日止；以104,422.50元为基数按月百分之二从2020年8月16日起计算至该款项支付完毕之日止；以1,732.50元为基数按月百分之二从2020年8月31日起计算至该款项支付完毕之日止。）； 二、驳回原告徐娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,782.00元，保全费2,770.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年九月二十七日 书记员  余茂霞