贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书贵州省大方县人民法院民事判决书（2020）黔0521民初5309号原告：黄娟林，女，1992年3月10日出生，蒙古族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：张琨，贵州行者律师事务所律师。被告：贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道南段，统一社会信用代码：91520521795285686R。负责人：谭存佚，该公司总经理。被告：贵州华屹房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路**，统一社会信用代码：91520102755362325F。法定代表人：谭存佚，该公司总经理。二被告委托诉讼代理人：洪良友，重庆绮惠律师事务所律师。原告黄娟林与贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司（简称华屹大方分公司）、贵州华屹房地产开发有限公司（简称华屹公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄娟林的委托诉讼代理人张琨，被告华屹公司、华屹大方分公司的委托诉讼代理人洪良友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄娟林向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告协助原告办理房屋所有权转移登记；2、请求依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约（以351696元为本金，按日利率0.05%计算，从2014年10月24日至实际支付完毕之日止），截止起诉之日2020年8月10日为2126天暂计373852.85元；3、本案案件受理费等由被告承担。事实及理由：2012年11月8日，黄娟林与华屹大方分公司签订《商品房买卖合同》，约定将被告开放建设的大方县奢香大道南段华屹锦城III组团7号楼1单元2层1号房按揭出售给原告。但至今，被告未按合同约定的于2014年10月30日前办理该房屋的转移登记，故原告诉至人民法院。被告华屹公司、华屹大方分公司辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。1、案涉房屋尚不具备办理产权移转登记的条件，依照大方县人民法院（2020）黔0521民初3502号民事判决书所认定的事实，自2017年12月5日至今，案涉房屋所在整栋楼房由于需要办理土地落宗等相关手续，因政策原因不能办理相关的产权手续，属于履行不能。2、关于原告诉称的逾期办证违约金，原告负有缴纳房屋维修基金及产权登记相应的税费，并提交办证材料的在先义务，依据商品房买卖合同第14条（四）第1点，原告委托被告代为缴纳专项维修基金及办证相应税费，上述费用应当于本合同签订之日向被告缴纳，另依据第22条（三）、第5条以及补充协议第6条，原告应当缴纳办证所需税费及办证登记材料，否则导致不动产登记滞后，被告不承担法律责任，但截至目前，原告并未履行上述在先义务。逾期办证后果系由原告自身所致，相应后果应由原告自行承担。3、逾期办证问题，并非被告不履行义务，而是因国家职能部门政策的原因，依照第22条（三）、第5条，办证时间应当予以顺延。4、即使原告办证原因系被告所致，但原告截止目前并未依照商品房买卖合同第22条（三）第2点，被告并未告知是否选择退房不退房自身过错，导致损失扩大，自身存在过错。5、本案违约金过高，应当予以调低，且诉讼时效已经届满。经审理，本院认定事实如下：2012年11月8日，以被告贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司为出卖人与原告黄娟林为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买大方县奢香大道南段华屹锦城III组团7号楼1单元2层1号房，建筑面积129.08平方米，总价款是351696元，首付款是111696元，按揭款是24万元，上述款项已经支付给被告。合同第十四条（四）载明：双方按下列第1种方式缴纳相关费用；1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关部门缴纳下列第1、3、5、6、项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴费凭证：1、专项维修基金；2、契税；……。《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记：（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记文书，双方同意按照下列约定处理；（2）买受人不退房时，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。（五）其他事项约定如下：办理产权登记中应缴纳的税、费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。出卖人于该商品房交付使用之日起180日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料，如因买受人原因导致商品房初始登记工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证的时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第（二）项处理。因被告未给原告办理房屋所有权转移登记，原告也未缴纳契税、专项维修基金，双方产生纠纷，故原告诉至法院，请求判如所诉。另查明：2017年12月5日，大方县国土资源局通知大方县不动产登记中心就大方华屹房地产开发有限公司等单位和个人可以根据该局集体会审的意见办理不动产登记手续，案涉房屋所在整栋楼房由于需要办理土地落宗等相关手续而末办理，导致至今尚不具备不动产登记的相关条件。以上事实，有原、被告双方的陈述，原告原告提供的国家企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、《收据》、《借款借据》、进账单、《住房担保借款合同》及被告提交的《商品房买卖合同》、被告方提供的（2020）黔0521民初3502号民事判决书、大方县国土资源局关于对相关单位和个人申请办理不动产登记的通知等证据在卷佐证，应经庭审质证，足以认定。本院认为：根据庭审查明的事实，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。但本案中，被告末协助原告办理房屋所有权转移登记，是由于政策原因，大方县国土资源局向大方县不动产登记中心就大方华屹房地产开发有限公司等单位和个人可以根据该局集体会审的意见办理不动产登记手续的通知，案涉房屋所在整栋楼房需要办理土地落宗等相关手续，导致案涉房屋尚不具备办理不动产登记的相关条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，案涉房屋不能办理登记的原因是案涉房屋所在整栋楼房末办理土地落宗等相关手续而不具备不动产登记的相关条件，属于被告华屹大方分公司、华屹公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，并非被告华屹大方分公司、华屹公司不履行义务。故原告请求依法判令二被告协助原告办理房屋所有权转移登记，并支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求，本院不予支持；案涉房屋满足办理权属登记的条件后，被告华屹大方分公司、华屹公司仍不履行义务，原告可另行主张权利。关于被告华屹公司、华屹大方分公司辩称诉讼时效已经届满等抗辩意见，于法无据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄娟林的诉讼请求。案件受理费3450.00元，由原告黄娟林负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。审判员  陈天国二〇二〇年九月二十一日法官助理汪世虎书记员陈迷贵州省大方县人民法院执行告知书人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施：一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款；四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。大方法院官方网站大方法院官方微博大方法院官方微信