山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0306民初1916号原告（案外人）：刘军，男，1968年1月2日出生，回族，住淄博市周村区。委托诉讼代理人：毛旭光，山东正大至诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：邹平同盛置业有限公司，住所地邹平市鹤伴二路与醴泉六路交汇处。法定代表人：柏强，总经理。委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师。被告（被执行人）：山东民业置业有限公司，住所地淄博市周村区永安街道机场路1号。法定代表人：徐海俊，经理。委托诉讼代理人：徐万春，山东杰然律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帅，山东杰然律师事务所律师。第三人（被执行人）：淄博泉曜贸易有限公司，住所地淄博市周村区永安街道机场路1号。法定代表人：赵军，董事长。第三人（被执行人）：赵军，男，1963年2月13日出生，回族，住淄博市周村区。原告刘军与被告邹平同盛置业有限公司、山东民业置业有限公司及第三人淄博泉曜贸易有限公司、赵军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘军及其委托诉讼代理人毛旭光、被告邹平同盛置业有限公司委托诉讼代理人李斌、被告山东民业置业有限公司委托诉讼代理人杨帅到庭参加诉讼，第三人淄博泉曜贸易有限公司、赵军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘军向本院提出诉讼请求：停止对灯塔?时代新城1号楼02XXX1号、3号楼02XXX3号、02XXX1号、02XXX3号、02XXX1号房产的执行，并解除查封措施。事实和理由：山东同业置业有限公司与山东民业置业有限公司、淄博泉曜贸易有限公司、赵军民间借贷纠纷一案执行过程中，周村区法院于2018年6月查封了包括坐落于周村区青年路以北、浊河以东灯塔?时代新城1号楼02XXX1号、3号楼02XXX3号、02XXX1号、02XXX3号、02XXX1号在内的多套房产，现该案已进入执行程序，执行案号为（2020）鲁0306执恢72号。上述五套房屋在法院查封前已经由刘军通过顶账取得并合法占有。刘军于2020年6月依法对案涉房屋的执行提出执行异议，周村区法院作出（2020）鲁0306执异118号执行裁定，裁定驳回刘军的异议请求。望判如所求。邹平同盛置业有限公司辩称，刘军与山东民业置业有限公司之间没有签订合法有效的书面买卖合同，涉案房屋也没有合法交付，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，请求驳回刘军的诉讼请求。山东民业置业有限公司辩称，刘军与山东民业置业有限公司之间没有签订合法有效的书面买卖合同，案涉房屋也没有合法交付，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，请求驳回刘军的诉讼请求。淄博泉曜贸易有限公司、赵军未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即刘军提交的（2020）鲁0306执异118号执行裁定书一份、本院调取的备案房产档案查档证明五份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘军提交1号证据《合同书》三份、《协议书》一份及委托授权书复印件一份，拟证明刘军与山东民业置业有限公司之间存在合法有效的建设工程施工合同，双方在合同中约定工程付款采用抵顶商品房、限价房及一层商品门头房方式；2号证据《灯塔时代新城房屋顶账协议》五份，拟证明案涉五套房屋系山东民业置业有限公司用于抵顶拖欠刘军工程款的事实；3号证据《工程预（结）算审查定案表》一份、《山东省工程造价咨询合同》复印件一份，拟证明灯塔?时代新城3号楼、5号楼、6号楼外墙保温、真石漆、乳胶漆工程已结算定案，价值为3173512.39元；4号证据《关于灯塔时代新城未售房进行网签的协议》复印件一份，拟证明为保证灯塔?时代新城未售房源不被山东民业置业有限公司其他债权人起诉，由周村区住建局牵头，将包括案涉房屋在内的灯塔?时代新城未售房源网签至山东鲁王建工有限责任公司、淄博市建筑总公司名下；5号证据山东民业置业有限公司出具的证明一份，拟证明灯塔?时代新城1号楼X单元XXX号房屋为刘军（外墙保温）顶账房；6号证据《淄博市商品房买卖合同解除申请审批表》《淄博市商品房买卖合同解除原因及证明》《具结书》各一份，拟证明刘军将3号楼020203号房屋出售给董娜时，需要解除山东鲁王建工有限责任公司的网签手续，山东鲁王建工有限责任公司、山东民业置业有限公司、淄博市区住房和城乡建设局均盖章认可；7号证据《时代新城业主交房手续书》复印件四份，拟证明灯塔?时代新城1号楼02XXX1号、3号楼02XXX1号、3号楼02XXX3号、3号楼02XXX1号已办理交房手续。经质证，邹平同盛置业有限公司、山东民业置业有限公司均认为1号证据中《合同书》及《协议书》的真实性无法确认，其中3号楼施工合同系山东民业置业有限公司与济南七彩贝壳工贸有限公司签订，且存在多处篡改，没有具体施工期限和落款时间，4号楼协议书仅加盖山东民业置业有限公司合同章，没有具体经办人签字，落款时间为2017年12月4日，与刘军在诉状中称山东民业置业有限公司在2016年10月交付房屋相矛盾，5号楼施工合同没有落款时间，合同内容存在多处空白，6号楼施工合同未加盖山东民业置业有限公司公章，无落款时间，授权委托书系复印件且无山东民业置业限公司公章，是赵军授权姜福利与住建局对接相关事务，而不是与刘军处理顶账事宜；2号证据顶账协议中同一天签订、同一小区房屋价格悬殊较大，不合常理，且顶账协议签订时间均在刘军提供的工程预（结）算审查定案表形成时间之前，即在刘军与山东民业置业有限公司工程款数额尚未确定的情况下通过以房抵债方式结算工程款，不符合正常以房抵债的交易规则；3号证据《工程预（结）算审查定案表》真实性无法确定，《山东省工程造价咨询合同》系复印件，不符合证据的形式要求；4号证据与本案待证事实没有关联性，但根据该协议，案涉房屋已网签备案至山东鲁王建工有限责任公司及淄博市建筑总公司名下；5号证据无法定代表人及经办人签字，不符合证明的形式要件，且该证明涉及的是1号楼X单元XXX号房屋，与本案无关；6号证据与刘军无关，与待证事实没有关联性；7号证据系复印件，记载的业主并非刘军，不能证明刘军合法占有案涉房屋。另外，山东民业置业有限公司认为1号证据中5号楼施工合同书与3号证据《工程预（结）算审查定案表》上加盖的山东民业置业有限公司公章存在明显区别，《工程预（结）算审查定案表》时间为2017年9月8日，而在2016年9月山东民业置业有限公司公章就由周村区住房和城乡建设局接管，无法再加盖公章。淄博泉曜贸易有限公司、赵军未到庭，亦未提交证据，视为其放弃举证及质证的权利。本院审核后认为，刘军提交的1号证据中的委托授权书、3号证据中的《山东省工程造价咨询合同》、4号证据、7号证据均为复印件，无法与原件核对，对其真实性、合法性无法核实，不能作为有效证据使用；1号证据所涉《合同书》及《协议书》部分内容未填写完整，其中3号楼施工合同系山东民业置业有限公司与济南七彩贝壳工贸有限公司签订，4号楼、5号楼施工合同系山东民业置业有限公司与刘军签订，6号楼施工合同系姜福利与刘军签订，刘军未提交证据证明其与济南七彩贝壳工贸有限公司之间的挂靠关系或其具备承接外墙保温工程资质，也未证明姜福利与山东民业置业有限公司之间的关系，山东民业置业有限公司作为合同当事人，对《合同书》及《协议书》不予认可，该《合同书》及《协议书》的真实性无法确认；3号证据《工程预（结）算审查定案表》中山东民业置业有限公司仅加盖印章，无经办人签字及日期，2号证据房屋顶账协议签订日期均在刘军签订《工程预（结）算审查定案表》时间之前，与常理不符，且山东民业置业有限公司对《灯塔时代新城房屋顶账协议》及《工程预（结）算审查定案表》的真实性持有异议，该证据的真实性无法确认；5号证据所涉房屋与本案无关联性；6号证据均系山东鲁王建工有限责任公司与山东民业置业有限公司签订，与待证事实无关联性。另刘军庭后向本院提交《二手房买卖契约》复印件一份、补充协议复印件一份、《房屋买卖合同》复印件一份、《购房协议》复印件一份、结婚证复印件一份，上述证据未在举证期限内提交，本院不予组织质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山东同业置业有限公司与山东民业置业有限公司、淄博泉曜贸易有限公司、赵军民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月26日作出（2017）鲁0306民初444号民事调解书，确认：一、山东民业置业有限公司于2017年8月15日前返还山东同业置业有限公司借款本金16518342.00元及至2017年8月15日的借款利息9766158.29元，共计26284500.29元；二、淄博泉曜贸易有限公司、赵军对山东民业置业有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；三、山东同业置业有限公司自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费173223.00元，减半收取计86611.50元，申请费5000.00元，共计91611.50元，由山东民业置业有限公司、淄博泉曜贸易有限公司、赵军负担。因山东民业置业有限公司、淄博泉曜贸易有限公司、赵军未履行生效法律文书确定的义务，山东同业置业有限公司向本院申请强制执行，本院于2018年1月8日依法立案执行，执行案号为（2018）鲁0306执36号。本院于2018年6月8日依据（2018）鲁0306执36号执行裁定书查封包括坐落于周村区青年路以北、浊河以东灯塔?时代新城1号楼021101号、3号楼020103号、3号楼020201号、3号楼020203号、3号楼021401号在内的多套房产。2018年7月6日，本院作出（2018）鲁0306执36号之一执行裁定书，裁定结本次执行程序。2019年10月11日，该案恢复执行，案号为（2019）鲁0306执恢190号。2020年1月8日，邹平同盛置业有限公司向本院提出执行异议，请求变更（2019）鲁0306执恢190号案件的申请执行人，2020年2月10日，本院作出（2020）鲁0306执异7号执行裁定书，裁定：变更邹平同盛置业有限公司为本院（2018）鲁0306执36号[（2019）鲁0306执恢190号]案件的申请执行人。执行过程中，刘军向本院提出执行异议，请求“停止对灯塔?时代新城1号楼02XXX1号、3号楼02XXX3号、02XXX1号、02XXX3号、02XXX1号房产的执行，并解除查封措施”，本院于2020年6月19日作出（2020）鲁0306执异118号执行裁定书，裁定驳回刘军的异议请求。刘军不服该裁定，于2020年7月3日诉至本院。另查明，周村区青年路以北、浊河以东灯塔?时代新城1号楼02XXX1号备案登记在淄博市建筑总公司名下，3号楼02XXX3号、3号楼02XXX1号、3号楼02XXX3号、3号楼02XXX1号备案登记在山东鲁王建工有限责任公司名下。本院认为，刘军仅提出排除对执行标的执行的诉讼请求，并未提出对执行标的确权的诉讼请求，山东民业置业有限公司明确表示反对案外人异议，故山东民业置业有限公司在本案中的诉讼地位应为共同被告。本案争议的焦点问题是刘军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。当事人对自己的主张，有责任提供证据。淄博泉曜贸易有限公司、赵军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利，本院可据已查明事实依法缺席判决。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘军基于其与山东民业置业有限公司之间签订的以房抵债协议提起执行异议之诉，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提是案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形。现山东民业置业有限公司不认可其与刘军之间存在合法有效的书面买卖合同，对刘军提交的房屋顶账协议亦提出异议，刘军未能举证证明其系基于工程款清偿期已届满的建设工程价款与山东民业置业有限公司订立合法有效的以物抵债协议，亦未能举证证明已实际合法占有被执行房屋。其次，在执行程序中对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护，没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。因抵债无需支付具体价款，本案中，案涉五套房屋均备案登记在他人名下，山东民业置业有限公司对刘军的诉讼请求明确表示不予认可，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪，刘军应当承担举证不能的法律后果。物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，因此，抵债受让人不适用物权期待保护。综上所述，刘军未能证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，现要求停止对涉案房屋的执行，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回刘军的诉讼请求。案件受理费100.00元，由刘军负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  董田军人民陪审员  于加胜人民陪审员  张玉宝二〇二〇年九月二十八日书 记 员  李婷婷