贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13310号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：何斌，经理。委托诉讼代理人：王镇、周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被告：钟悦，女，1977年3月3日出生，苗族，住贵州省凯里市。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）诉被告钟悦、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2020年8月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告华融贵州分公司委托的诉讼代理人王镇、被告钟悦到庭参加了诉讼，被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告华融贵州分公司请求依法判决：准予执行原告拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。事实及理由：2014年3月19日，原告分别与南充市商业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称：南充银行贵阳分行）及中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行贵阳南明支行）签订《债权转让协议》，受让两银行对贵州省大地建筑工程有限公司（以下简称：大地建工）享有的金融债权，南充银行贵阳分行债权本金为3000万元、农行贵阳南明支行债权本金为5000万元。同日，原告亦与被告大地联创房产公司及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创房产公司用其所有在建工程提供抵押担保，依法办理了包括本案诉争的“永乐家园”1-2705号住宅的《在建工程抵押他项权证》。事后，因大地联创房产公司未能如期履行还款义务，我公司诉至贵州省高级人民法院，并经该院主持调解达成协议。虽然（2017）黔民初50号《民事调解书》明确债务人还款责任以及我公司的抵押权，但大地联创房产公司却拒不履行义务。案件进入执行程序后，凯里市人民法院2017年12月13日以（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了讼争房屋在内的抵押物。执行过程中，钟悦以涉案房屋系其向大地联创房产公司购买，既已付清购房款，又占有使用多年为由提出异议。凯里市人民法院却错误裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封”。我公司认为（2020）黔2601执异136号执行裁定未查清基本事实，导致使用法律错误，应当予以撤销，并继续执行该房屋。理由如下：第一、原告对涉案房屋享有经登记的抵押权。第二、被告诉争房屋的债权期待权不能对抗原告的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，钟悦不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”，应当尊重并保护原告的抵押权，且被告钟悦对涉案房屋并无实体权利，依法不能对抗我公司的优先受偿权。综上所述，被告钟悦提出的执行异议缺乏事实依据，理由不能成立。为了维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼。被告钟悦辩称：一、凯里市人民法院（2020）黔2601执异136号裁定书符合物权法及物权法立法本意。被告请求解除对涉案房产的查封，以自己是涉案房产的物权人作为事由；被告在《执行异议申请书》请求排除对凯里市的强制执行，并解除查封。执行异议裁定书以被告是涉案房产的物权人为由作出裁定，是符合法律的规定。执行异议裁定书第3页明确阐述了作出裁定依据的是《中华人民共和国民事诉讼法》第227条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第17条的规定，且本案情形完全符合该条的规定，与原告所提《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条的规定不存在冲突。二、原告质疑人民法院裁定适用法律依据错误。被告与大地联创房产公司房屋买卖的真实性，有证据材料证实，足以认定被告与大地联创房产公司存在合法有效的书面买卖合同关系。被告已依约支付完购房款，大地联创房产公司于2013年10月22日将房屋交付给被告，被告装修后居住使用至今，且该房屋已在房产局备案。司法解释《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称批复）：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。关于执行异议和复议案件规定第二十九条仍规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于改善居住环境方便孩子上学。涉案房屋是否出现过满足实现过户的条件，被告没有知情条件，只有原告才能知情；被告支付给大地联创房产公司公司的房款，大地联创房产公司公司是否偿还房屋贷款、解除抵押，被告不具备左右条件；被告在付清房款时也不知道房屋已被大地联创房产公司设定了抵押，被告善意相信大地联创房产公司没有过错。在原告侵害被告的权利时，被告迫不得已提起了执行异议申请，主张自己对涉案房屋的权利。由此，应当认定涉案房屋尚未过户到被告名下不是因为被告自身的原因，被告自身不存在过错。综上所述，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的请求，依法执行（2020）黔2601执异136号裁定书民事裁定书，并依法追究原告的法律责任，以维护被告的合法权益，维护法律的神圣尊严。被告大地联创房产公司既没有递交书面答辩状，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告钟悦系凯里市永乐路28号“大地永乐家园”1栋27层2705号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2014年3月19日，原告分别与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，受让两银行对大地建工享有的金融债权，南充银行贵阳分行债权本金为3000万元、农行贵阳南明支行债权本金为5000万元。原告亦与被告大地联创房产公司及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创房产公司用其所有的涉案的“永乐家园商住楼”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创房产公司未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初50号《民事调解书》，明确了大地联创房产公司的还款责任及华融贵州分公司所享有的抵押权。事后，因大地联创房产公司未能按（2017）黔民初50号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融贵州分公司遂向本院申请强制执行。2017年12月13日，本院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人钟悦提出了执行异议，本院在审查之后于2020年8月10日作出（2020）黔2601执异136号《执行裁定书》，裁定解除（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于凯里市房屋的查封。宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年8月28日向凯里市人民法院提起本诉即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2015年8月25日，以大地联创房产公司为出卖人、钟悦为买受人就商品房买卖事宜签订了一份编号为2012-Ｚ-261的《商品房买卖合同》。合同约定：1、钟悦购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积160.01ｍ2，总价款690763元；2、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。合同签订前，钟悦的前夫戴三以分期付款方式支付了所有的购房款，大地联创房产公司亦向戴三出具了相应的收据。购房款支付时间为2012年7月、2013年3月、7月，大地联创房产公司于2013年10月22日向戴三出具了《收据》。大地联创房产公司于2013年10月22日向钟悦交付了涉案房屋。再查明：戴三与钟悦原系夫妻关系，其二人于2015年6月25日办理了离婚登记手续，双方签订的离婚协议书中明确约定涉案房屋归被告钟悦所有。上述事实，有原告华融贵州分公司的起诉状、被告钟悦的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于钟悦对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，钟悦在庭审中已提交了涉案房屋的书面《买卖合同》、《收据》、《转帐凭证》、《刷卡凭条》、永乐家园物业服务中心出具的《物业费收费证明》等，足以证明钟悦与大地联创房产公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生在本院查封之前，且房屋由钟悦居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创房产公司就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，钟悦对华融贵州分公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融贵州分公司辩称涉案房屋买卖合同签订时间系在办理了在建工程抵押证之后，本院认为钟悦足额支付购房合同约定的购房款是客观事实，并且支付购房款的时间早于办理在建工程抵押时间，则钟悦为房屋的合法物权人，华融贵州分公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融贵州分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。大地联创房产公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  何婷婷人民陪审员  杨昌翠人民陪审员  张 英二〇二〇年九月三十日法官助理石本媛书记员姜秋妹