江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初731号原告：赵德进，男，1969年2月3日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：崔武，江苏润商律师事务所律师。被告：南京康德商业管理有限公司，统一社会信用代码91320117057959837L，住所地南京市溧水区永阳镇致远路**。法定代表人：董良速，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被告：南京犇阳文化娱乐有限公司，统一社会信用代码913201173394501076，，住所地南京市溧水区永阳镇致远路康利商业广场****法定代表人：季阳，该公司总经理。第三人：南京康利置业有限公司，统一社会信用代码91320117555528618X，，住所地南京市溧水区永阳镇致远路**法定代表人：王殿春，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐永华，该公司员工。原告赵德进与被告南京康德商业管理有限公司（以下简称康德公司）、南京犇阳文化娱乐有限公司（以下简称犇阳公司）第三人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵德进及其委托诉讼代理人崔武、被告康德公司的委托诉讼代理人蒋宜贯、被告犇阳公司的法定代表人季阳、第三人康利公司的委托诉讼代理人徐永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵德进向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告康德公司之间的不定期租赁合同；2.判令被告康德公司支付原告房屋租金，自2014年9月按照相邻商铺租金8万元／年标准计算至2020年1月计397120元，被告犇阳公司对此承担连带责任；3.判令被告康德公司、犇阳公司按照交付时的状态将房屋腾空并交付原告；4.二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年5月2日，原告与第三人康利公司签订商品房预售合同，原告购买永阳镇××远路××室。2014年9月，第三人康利公司交付房屋。房屋交付时，被告康德公司主动向原告房屋所在的商场三四层所有户主提出整体租赁房屋的请求。原告与被告康德公司沟通后对于房屋租金支付方式、租期结束后恢复房屋状态等事项分歧较大，最终没有达成协议。但被告康德公司未经许可，擅自将前述房屋出租给了被告犇阳公司，并由被告犇阳公司使用至今。长期以来原告多次想和被告康德公司达成协议，但始终分歧巨大。长期以来，在原告和被告康德公司之间早已成立了事实上的不定期租赁关系。现因达成书面协议无望，故原告起诉至法院请求判如所请。被告康德公司辩称：1、原告诉请要求解除不定期租赁合同关系，并要求按照交付时的状态腾空房屋交付给原告，没有事实和法律依据。2013年第三人康利公司出售涉案房屋时，为培育康利广场的人气、确保买房人投资回报，保证商场能够生存，告知产权人商场将统一整体出租，指定康德公司作为运营管理方统一招租和运营，并约定原告需与康德公司签订委托租赁协议。整个商场除原告外，其他产权人在与康利公司签订预售合同后、均与康德公司签订了委托出租协议。2014年9月至2019年9月康德公司不缴纳租赁费用，作为培育市场人气，租金收益抵充康德公司的服务管理费用。对所有商场225户产权人而言，康德公司是通过租赁的方式给付租金，为培育广场人气确保有序经营，225户中的224户均约定前五年即2014年至2019年租赁经营管理权归康德所有，康德公司不向产权人支付租金，后五年即2020年至2024年给付租金，本案原告利用工作人员的疏忽，经康德公司多次催告，至今未与康德公司签订合同，有违诚信。2、康德公司统一对外出租时不进行个别的分割，由承租商户根据租赁面积的大小进行隔断，康德公司与被告犇阳公司已经签订10年租赁协议，如原告要求将房屋腾空并交付，被告犇阳公司将无法正常经营。依照江苏高院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答第五十五条规定，业主购买了商铺后由开发商或指定的管理公司进行整体返租，开发商或指定的管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张未经同意要求停止侵害恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看不予支持，对于整体利益的判断，应根据物权法七十六条的多数业主的意思表示，故本案原告为个人利益要求恢复原状、交付房屋严重侵害了整体利益，应不予支持。3、如前所述，根据商场其他224户的经营收租模式，2014年-2019年五年的租金不予支持，这是原告与其他224户买房人与康利公司及康德公司的约定，其目的是为了商场的后五年经营打好基础，基于商场经营的出租的统一性，康德公司不可能在其他224户均签订租赁协议，前五年免租后五年返租的情形下，与原告一户搞特殊，这不符合正常逻辑。原告自购房以来，前五年均未要求康德公司支付过租金，不符合正常逻辑，租金作为债权，原告未予主张超过了法律规定的诉讼时效，相对于第三人来讲，原告购买房屋至今也未要求过第三人交付过房屋，亦不符合正常逻辑，故推断出原告对于康利公司销售房屋时明确告知其返租的事实和政策、与康德公司签订返租协议是事实。康德公司也多次要求原告签订返租协议，原告也进行了自认。整个商业广场225户产权人，其中有224户与康德公司签订了返租协议，相关的条款均是一样的，除了面积大小、租金标准不同之外，其余条款均一致。故原告诉请要求支付2014年9月至起诉之日止的租金不符合实际，没有事实依据。4、本着诚信经营的原则，对于2019年9月以后的租金可以在参照与次承租人的租金标准并扣除相应的成本后向原告支付租金，只要涉案商铺在2024年9月之前正常出租，康德公司均同意按照实收租金扣除管理成本后向原告返还租金。综上，请求法院查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求，确保商场有序经营，维护商场多数产权人的利益。被告犇阳公司辩称：其公司与原告没有任何协议，只和康德公司有协议，其公司不认识原告，不存在其他纠葛，不承担任何责任。第三人康利公司述称：康利公司销售康利广场商铺时，曾明确告知并要求原告在签订预售合同的同时要与康德公司签订返租合同，前五年由康德公司统一管理，不支付任何费用，后五年支付相应租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院根据庭审笔录、当事人的陈述及原、被告双方提交的如下证据：商品房预售合同、销售不动产统一发票、不动产权利证书、商铺租赁合同、商铺管理委托服务协议书等，认定事实如下：2013年5月2日，第三人康利公司作为预售人（甲方）与原告作为预购人（乙方）签订商品房预售合同一份，其中约定：甲方预售给乙方位于永阳镇××远路××室商品房（以下简称案涉房屋）；该商品房设计用途为商业；建筑面积49.87平方米；房价款556000元；甲方应于2014年9月30日前向乙方交付该商品房；双方还就其他权利义务进行了约定。2015年5月27日，第三人康利公司向原告开具了金额为558453元的销售不动产统一发票，载明销售的不动产楼牌号为C338，建筑面积50.09平方米等。后原告办理了不动产权利证书，案涉房屋的权利人登记为原告赵德进，建筑面积为50.09平方米。2015年5月26日，被告康德公司作为出租方（甲方）与杨文完作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，其中约定：甲方受位于康利商业广场C座6号铺（该商铺）的合法产权人的委托，拟将该商铺出租给乙方，乙方同意承租；该商铺的建筑面积1638平方米，套内面积约1500平方；乙方承租该商铺用于经营KTV；本合同租期为9年，以商场整体开业时间计算，双方以开业时间起计算合同年限，以补充协议约定；自本商场开业之日起8月内，为乙方的装修免租期；装修免租期届满后的次日为计租起始日；甲方提前15天书面通知乙方交房，交付条件采用现状交付；免租期间2015年10月1日-2016年5月30日，前三年租金年租金597870元，前三年不递增，第四、五年递增5%，第六、七年递增5%，第八、九年递增5%；双方还就其他权利义务进行了约定。被告犇阳公司陈述杨文完系其公司股东，以个人名义承租之后再去注册的公司，一直在承租商铺内经营嗨秀KTV。案涉商铺包括在上述租赁合同的租赁物范围之内。案件审理过程中，被告康德公司向本院提交了康利华府C幢334室、335室、336室、337室、339室、340室、341室房屋的产权人与第三人康利公司签订的商品房预售合同及相应的与康德公司签订的商铺管理委托服务协议书，商铺管理委托服务协议书的签订时间不等，其中均约定：业主方将其购买的商铺交由康德公司出租、经营并管理；从业主方所购商铺实际交付次日起，业主方自行招租交由康德公司统一运营管理，期限自该商铺交付日起十年，康德公司只享有管理费权益，除此之外的包括但不限于抵押权、处分权的权利与义务归业主方所有，此期间商铺的租赁、管理权归康德公司所有；委托管理期间，前五年康德公司无需支付房租或收益，第六年至第十年，康德公司需向业主支付房租或收益。协议书约定的房租或收益的金额不一，或按年支付，或按季度支付。康德公司另向本院提交了其公司制作的返租协议明细。康德公司陈述：上述证据证明整个商场共计225户产权房，截止目前有224户签订了返租协议，从个人利益与整体利益的角度考虑，原告诉请无事实和法律依据；原告前五年从未要求支付租金，2019年年底康德公司开始返租了，原告看到其他业主收取租金了，才要求给付租金，完全能够证明其对于前五年租金不予支付是明知的，如法院认为其公司需要支付2014年9月以来的租金，也应参照其公司与第三人签订的租赁合同扣除其公司的管理成本后予以支付，管理成本是租金的40%。原告赵德进陈述：对相邻商铺的商品房预售合同及商铺管理委托服务协议书的真实性无异议，返租协议明细系康德公司单方制作，真实性不予认可，返租协议和预售合同不是同时签订的，整体出租应同时签订预售合同和返租协议。其就案涉商铺签订商品房预售合同之后，康利公司的员工打电话给其称可以去办证，其去售楼处拿了相应的手续去办的证。其在没买商铺之前，康利公司的广告宣传是按照年利率8%支付租金，包租10年，说是整体出租，包租10年就是给10年的租金，拿完房之后就没有管这个事情，买房时关于租金没有签订任何书面协议，其认为到时侯给租金就行了。去年有人员给其打电话让其去签返租协议，其没有去，其当时回答要是实事求是的给其他人房租，其就去签，如不按时给其他人租金就不可能签，签订的协议就是返租协议，可能前年也打过电话要求签订返租协议。其以为不管是几年的房租是一起给的，其后来才听说是后付钱，其也搞不清楚。去年年底有个业主给其打电话说要成立业主委员会，称加个微信，看微信消息才知道去要租金；在此之前没有业主去要过租金；有个业主群，年付的，17个人，还有一个月付群，这个群的人多，业主群的人与康德公司是签订了协议，只是后来有些合同改成了年付，改不改都无所谓，只要把钱付了就是行了。广告是10年的房租，销售人员也是这么说的，其自己理解就是不需要其管这个事情，只要到时侯拿房租就行，广告上没有说明租金是按年还是按月给，其以为五年一付，其就自己想想的，买房时也没有提到过多久付一次。其他人的房租与其没有关系，其是按照相邻房屋的租金，有个42.76平方米的商铺三个月的租金付了1万余元，其自己估算的年租金8万元。等等。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。本案中，根据现已查明的案件事实和现有证据，首先，被告康利公司陈述在销售案涉商铺时曾明确告知过原告需要与被告康德公司签订返租合同，前五年由康德公司统一管理，不支付任何费用，后五年支付相应租金。原告亦认可其在购买案涉商铺时通过广告宣传和销售人员告知的内容，知晓案涉商铺需返租10年、整体出租、签订返租协议。其次，原告陈述业主群的人是与被告康德公司签订了协议，在去年年底之前没有业主去要过租金等。而原告陈述对于返租10年的租金，其以为是五年一付、购房时没有提到多长时间支付租金等，与常理不符。再次，案涉商铺相邻近的商铺的产权人在购买商铺的同时或之后均与被告康德公司签订了商铺管理委托服务协议书，约定由产权人委托被告康德公司统一经营管理相应商铺，前五年康德公司无需向业主支付房租或收益、第六年至第十年康德公司向业主支付房租或收益等。被告康德公司确以受合法产权人的委托的身份作为出租人将包括案涉商铺在内的康利广场部分商铺整体出租给第三人经营KTV，即康德公司实际处理了委托事务。最后，原告在购买案涉商铺之后，从未实际接收、管理案涉商铺，在前五年康德公司无需向业主支付房租或收益期间，原告从未对康德公司统一出租及管理商铺提出过异议，亦未向康德公司主张过租金。综上所述，结合康利广场商场运营管理的实际情况，虽原告未就案涉商铺与被告康德公司签订书面的商铺管理委托服务协议书，但能够认定原告对案涉商铺与康利广场商场其他商铺一同委托康德公司统一出租及管理十年、前五年康德公司无需向业主支付房租或收益、第六年至第十年康德公司需向业主支付房租或收益的情况是明知且认可的，原告亦实际将案涉商铺交由康德公司出租、经营及管理，对于康德公司就案涉商铺订立委托合同的要约，原告以其行为作出了承诺，即原告与被告康德公司之间就案涉商铺成立了委托合同关系，并已实际履行。故而，原告现主张其与康德公司之前系事实上的租赁合同关系有违诚信原则，原告基于租赁合同关系诉请要求解除合同及腾空交付房屋、支付租金，并无相应事实依据，本院不予支持。被告犇阳公司通过其公司股东与被告康德公司签订租赁合同，合法承租使用包括案涉商铺在内的商铺，原告亦无权要求被告犇阳公司腾空交付房屋及对租金承担连带责任等。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十二条、第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告赵德进的诉讼请求。案件受理费7256元，由原告赵德进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二〇二〇年九月十一日书记员  朱 莉