广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1583号原告：珠海天硕投资顾问有限公司，住所地：珠海市××××××××××××。法定代表人：白烨辉，经理。委托诉讼代理人：甘智慧，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市其富医疗器械有限公司，住所地：珠海市×××××××××××。法定代表人：张某1。被告：珠海丽康医院，住所地：珠海市××××××××××××。法定代表人：刘某1。被告：刘某1，男，汉族，住广东省××××××××××，公民身份号码：××××××××××××。委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。原告珠海天硕投资顾问有限公司(以下简称天硕公司)诉被告珠海市其富医疗器械有限公司（以下简称其富公司）、珠海丽康医院（以下简称丽康医院）、刘某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理，由于被告其富公司、丽康公司下落不明，本案转为普通程序于2020年9月15日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人甘智慧、杨小虹、被告刘某1的委托代理人赖清松到庭参加诉讼。被告其富公司、丽康医院经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭。现本案已审理终结。原告天硕公司诉称，2013年4月17日，原告与珠海益康医疗器械有限公司（下称“益康公司”）签订《租赁合同》，约定由原告向益康公司出租位于珠海xxxxxxxxxxxxx大道西路x号的厂房、综合楼和空地等，用于经营、办公。租赁期限为自2013年5月9日起至2023年5月9日止，每月租金为147,155元，合同年度租金在上一年度的租金基础上按CPI比率增加：合同第四条第4.4款约定，如益康公司逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一；第十条第二款第（4）项约定如益康公司拖欠租金超过三个月的（含三个月），原告有权要求解除合同，没收租赁保证金，并要求违约方支付违约金人民币1800万元。2013年5月8日，原告按照《租赁合同》的约定向案涉租赁物的实际使用人被告丽康医院交付租赁物，由被告丽康医院、被告其富公司的法定代表人刘某1共同签字确认验收。2014年2月28日，原告与益康公司，被告其富公司，被告丽康医院，共同签订《变更合同履行主体的协议书》，该协议书主要约定原《租赁合同》中的承租人由益康公司变更为被告其富公司，被告其富公司承诺自2014年3月1日起作为原合同的实际履行主体，同时，被告丽康医院对被告其富公司的合同履行提供连带责任担保。2018年3月15日，原告与三被告签订《还款协议》共同确认：涉案租赁厂房、场地的承租人为被告其富公司，由被告丽康医院实际使用；合同第三、四条还约定2018年4月1日之后的租金及滞纳金，三被告承诺依照《租赁合同》的约定共同向甲方支付。《还款协议》签订后，三被告无力支付租金。但三被告至今仍拖欠自2018年4月1日起的租金，经原告多次催要，未果。原告认为，原告与被告其富公司之间的租赁合同关系依法成立，原告已依约交付租赁物，被告其富公司拖欠租金的行为已违反《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，构成违约。根据《变更合同履行主体的协议书》及《还款协议》之约定，被告丽康医院、被告刘某1作为租赁合同的共同履行主体，就涉案租金及违约的支付，应与被告其富公司承担共同支付责任。为此，原告诉请判令：一、解除原告与被告其富公司之间的《租赁合同》；二、被告其富公司、被告丽康医院立即腾退位于珠海市××××××××××××的厂房、综合楼和空地；三、三被告共同向原告支付暂计至2020年4月30日的租金4,006,878.52元（2020年5月1日之后的租金计至被告其富公司实际腾退之日止）；四、三被告共同向原告支付暂计至2020年4月30日的逾期付款违约金1,034,900.73元（逾期付款违约金以每月拖欠的租金为基数，按照违约金月利率2%的标准，计至租金、违约金实际付清之日止，暂计至2020年4月30日）；五、三被告承担本案全部诉讼费用。原告向本院提交如下证据：1、《租赁合同》、《房地产权证》；2、《天硕园交接清单（xxxxxx）》；3、《变更合同履行主体的协议书》、《还款协议》；4、2010-2020年居民消费价格指数。被告刘某1辩称，一、根据合同相对性原则，被告三刘某1不是租赁合同的承租人，不应对租赁费及相关合同义务承担任何责任。二、涉案的租赁场地在2018年9月12日起，已被原告实际收回并管理控制该租赁场地至今。原告在2019年4月底进一步完善了解除租赁合同，控制场地，没收被告承租人的财产，做了相关的补充手续。且原告在2019年5月16日出具解除租赁声明，并在南方都市报予以刊登，也即双方的租赁合同早在2018年9月起已实际解除。场地已由原告实际收回。对于租赁合同实践性的合同履行中的规定，原告不应当就2018年9月12日起之后的租金及其他违约责任向被告诉求。综合以上意见，应驳回对被告三的诉请，更正原告的租金诉请陈述。被告刘某1向本院提交如下证据：1、《微信截屏》、《关于珠海丽康医院终止租赁场地的通知》；2、《停水申请》、《供水事业部业务申办单》、《非居民客户变更用电业务受理表》、《微信截屏》（2018年9月5日）；3、《关于珠海丽康医院停水停电的通知》《供水业务申办单》、《非居民客户变更用电业务受理表》（2019年4月24日）；4、《现场照片》；5、《告知函》、《解除租赁声明》。被告其富公司及被告丽康医院没有在指定期间内向本院提交答辩意见及证据材料。经审理查明，2013年4月17日，原告作为甲方与珠海益康医疗器械有限公司（以下简称益康公司）作为乙方签订《租赁合同》，约定益康公司向原告承租位于珠海市××××××××××××厂房、综合楼和空地等，用于被告经营、办公，产权证号为第xxxx号、第xxxx号，租期从2013年5月9日起至2023年5月9日止。交付租赁后的二个半月为免租期，以后的租金于月底前缴付下月租金。其中第4约定，建筑物的月租金为87,194元、设备、装修及广告设施租赁费月租金21,799元、园景月租用费34,878元、空地月租金3,284元，合计月租金147,155元。上述租金包括税金及政府要求的全部费用，除了乙方自行承担生产经营费用（如水电费、物业管理费）外，乙方无需另外支付与租赁物有关的费用。自2015年2月1日起，每年年初国家统计局公布上年底CPI后，该年度的合同租金在上一合同年度的租金的基础上按CPI比率增加（每一合同年度为当年2月1日至次年1月31日）。租金每月支付一次，乙方在每月开始的5天前支付本月租金。乙方逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，标准为拖欠天数乘以欠付的租金总额的千分之一。第五条约定乙方向甲方支付441,465元作为保证金，作为本合同履行及承担租赁物期满将租赁物完好交回甲方的保证。保证金不得逐月抵扣。在乙方无违约、无欠款、无赔偿费用时，甲方将保证金如数退还乙方。第八条约定，合同期满或者合同解除后十五日内，乙方将租赁物按接收时状态及租赁物内现有设施设备正常使用状态交还甲方。乙方在租赁期间自行安装的设备，须自费拆除。物业的结构性固定装修为甲方所有，乙方不得拆除。第十条约定，乙有特定违约情形的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付1800万元违约金，其中没有按时支付租金3个月。签订合同后，甲方交租赁物交付给乙方使用。庭审中，原告主张被告每月交租金的时间为每月开始的5天前。2014年2月28日，原告作为甲方、益康公司作为乙方、被告其富公司作为丙方、被告丽康医院作为丁方签订了《变更合同履行主体的协议书》约定，甲方与乙方于2013年4月17日签订的《租赁合同》，甲方将租赁物移交给乙方，并由乙方的关联公司丁方进行装修、使用。现将该租赁合同的履行主体变为丙方，合同的权利义务由丙方承受。《租赁合同》签订后权利义务转让期间所在有的所有债权债务都由丙方承担。丙方确认在协议签订之日后七日内，将乙方拖欠的截止至2014年2月28日的租金一次性支付给甲方，若未按时支付的，丙方则按《租赁合同》约定承担的违约责任。丁方确认其个人提供的财产对丙方履行《租赁合同》的违约责任承担连带责任担保。2018年3月15日，原告作为甲方、被告其富公司作为乙方、被告丽康医院作为丙方、被告刘某1作为丁方签订《还款协议》约定，乙方、丙方、丁方共同确认截止至2018年3月31日，乙方尚欠甲方租金7,495,723元及滞纳金6,178,909元。丁方同意与乙方及丙方共同偿还乙方尚欠甲方的租金。丙方同意在2018年3月31日前一次性向甲方偿还前二年租金3,660,000元，并保证从2018年4月起依时支付。就2013年7月23日至2018年3月31日拖欠的租金及滞纳金，甲、乙、丙同意以丙方于城市更新项目“合作协议”中约定的甲方支付给丙方的报酬抵扣。如不足抵扣租金的，三被告应抵扣后十个工作日内向甲方补差额。如更新项目在约定的期间未申报成功，该期间的租金及滞纳金由三被告共同偿还。2018年4月1日之后的租金由三被告共同支付。如果三被告如期支付租金，甲方则免除三被告的滞纳金，如果未能按期支付租金的，滞纳金则按《租赁合同》计付，三被告共同向原告承担责任。《还款协议》后，三被告未向原告支付过款项，也没有上述合同约定的报酬产生。庭审中，原告是以共同债务为依据向被告丽康医院及被告刘某1主张权利，而非依担保责任来主张。又查明，珠海市××××××××××××厂房、综合楼产权登记在原告名下（产权证号为粤房地证字第xxxx号、xxxxx号）。被告其富公司承租后，由被告丽康医院在使用。被告其富公司从2018年4月起就没有交付租金给原告。2014年-2019年的CPI分别为102%、101.4%、102%、101.6%、102.1%、102.9%。另查明，原告于2018年9月向相关公司申请停水停电。原告称由于被告丽康医院的性质，相关公司未批准。2019年5月16日，原告在《南方日报》刊登了解除《租赁合同》的声明，并在当日向三被告送达了解除合同的告知函。庭审中，原告请求确认《租赁合同》于2019年5月16日解除。现丽康医院的设备被法院查封。庭审中，被告刘某1确认还有财产在租赁物中尚未搬离。原告主张2021年2月以后的占用费按165,709.78元的标准主张。被告刘某1认为违约金的标准过高，认为应当按中国人民银行同期贷款利率。原告认为被告没有交付租金给其造成的损失为实际享有资金成本的损失。本院向被告刘某1释明先搬离物品交还租赁物给原告，以防止占用费的产生。对于保证金，被告主张保证金抵扣租金。本院认为，当事人自愿签订《租赁合同》及《还款协议》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人双方均应按合同履行义务。一、关于解除合同及腾退租赁物的问题。被告其富公司通过与原告、益康公司签订的《变更合同履行主体的协议书》承受了益康公司在《租赁合同》中约定的权利及义务，故《租赁合同》的权利、义务由被告其富公司承受。《租赁合同》约定被告其富公司应于每月前5日交付租金给原告，逾期支付3个月以上原告有权解除合同。自2018年4月1日起，被告其富公司开始拖欠原告租金，后三被告又未按其与原告签订的《还款计划》中所约定的期限支付租金，亦存在延迟交付租金的行为，符合《租赁合同》上述约定合同解除条件。原告于2019年5月16日通过向三被告送达解除合同的告知函及在报纸上登报的方式通知了三被告解除合同的事宜，故《租赁合同》于通知到达之日即2019年5月16日就已经解除。原告请求《租赁合同》于2019年5月16日解除，有事实及法律依据，本院予以支持。因涉案《租赁合同》已解除，被告其富公司应向原告返还租赁物，被告丽康医院作为租赁物的实际使用者已没有法律依据占用该租赁物，应向原告返还。因此，原告请求被告其富公司、被告丽康医院腾退《租赁合同》涉及的租赁物，于法有据，本院予以支持。二、关于拖欠租金及占用费的金额问题。被告其富公司的租金支付至2018年4月，合同约定该年度的合同租金在上一合同年度的租金的基础上按CPI比率增加（每一合同年度为当年2月1日至次年1月31日），被告其富公司应按上述约定的标准支付合同解除之前的租金。对于涉案《租赁合同》解除之后，双方已无租赁合同关系，被告继续使用涉案房屋，给原告造成的损失应当赔偿，占用费应按照上述约定的租金标准计算。由于原告主张2021年2月1日之后的占用费按165,709.78元的标准计算，是其对自身权利的处分，本院照准。故截止至2020年9月30日，被告其富公司应向原告支付的租金为2,140,921.31元、占用费2,694,515.08元（计算详见附表）。对于2020年10月起至腾退之日止的占用费,以165,709.78元/月的标准计算。对于保证金，双方约定“在乙方无违约、无欠款、无赔偿费用时，甲方将保证金如数退还乙方”，现三被告存在违约行为，被告刘某1主张抵扣租金本金，没有依据，本院不予采纳。对于被告刘某1主张租赁物已由原告控制的抗辩，本院认为，虽然被告主国富提供了原告曾办理停水、停电的申请，但不足以证明原告租赁物已由原告控制，且被告刘某1亦确认目前被告丽康医院的物品仍在租赁物里，影响了原告对租赁物的使用、收益等。在双方对已解除合同无异议的情况下，虽然被告丽康医院的财产被法院查封，但该查封是由于被告丽康医院自身欠债的原因导致的，原告对此并没有过错，在本院向被告刘某1释明且原告同意将物品集中搬到涉案厂房一房间以防止占用费的损失的情况下，三被告仍未采取积极措施搬离物品，其应对占用费的损失承担责任。三、关于违约金的问题。《还款协议》约定被告其富公司未按约定支付租金的，滞纳金则按《租赁合同》计付。《租赁合同》约定“在每月开始的5天前支付本月租金。乙方逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，标准为拖欠天数乘以欠付的租金总额的千分之一”，故从每月6日开始计算被告逾期支付租金违约金，原告主张按月利率2%计算违约金，被告刘某1认为过高，按中国人民银行同期贷款利率。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告没有按期向原告支付租金，确实给原告拖欠租金所对应的利息损失，原告没有提供证据证明其有其他损失。综合考虑原告的损失，以及保证金对被告的违约行为进行了惩罚,在一定程度上弥补原告损失等情况，本院酌定2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的标准计算租金滞纳金，从2019年8月20日起至本金付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算租金滞纳金。由于《租赁合同》于2019年5月16日解除后，双方的违约条款已随之解除，违约金的计算基数只限于租金，2019年5月16日之后的占用费不列入违约金的计算基数，故违约金计算至2019年5月15日（违约金计算详见附表）。四、关于被告丽康医院、刘某1的责任。被告丽康医院、刘某1在《还款协议》中向原告做出承诺其自愿共同与其富公司一起共同偿还所欠的租金及滞纳金。可见，被告丽康医院、刘某1构成债的加入。该债的加入不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，故被告丽康医院、被告刘某1应当对原告的租金、占用费及违约金承担清偿责任。对于被告刘某1提出的以2018年4月13日签订的《协议书》为准的抗辩，该协议书约定的“租赁场地所涉及的租金而本协议未涉及部份，仍依照甲方与丁方、被告其富公司、被告刘某1就租金及滞纳金支付所签订的相关文件约定履行”内容，并没有否定《还款协议》的约定，《还款协议》依然有效。因此，对被告刘某1的抗辩，本院不予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告珠海天硕投资顾问有限公司与被告珠海市其富医疗器械有限公司于2013年4月17日所签订的《租赁合同》于2019年5月16日解除；二、被告珠海市其富医疗器械有限公司、被告珠海丽康医院于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于珠海市××××××××××××厂房、综合楼及空地腾退交还给原告珠海天硕投资顾问有限公司；三、被告珠海市其富医疗器械有限公司、被告珠海丽康医院、被告刘某1于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海天硕投资顾问有限公司支付租金2,140,921.31元(从2018年4月1日起至2019年5月15日止)及占用费(从2019年5月16日之起,暂计至2020年9月30日的占用费为2,694,515.08元;2020年10月起至实际腾退之日止的占用费以165,709.78元/月的标准计算）;四、被告珠海市其富医疗器械有限公司、被告珠海丽康医院、被告刘某1于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海天硕投资顾问有限公司支付违约金(计算标准:以每月拖欠的租金为计算基数,从每月6日起计算至租金本金付清之日止,计算至2019年8月19按中国人民银行同期贷款利率，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,详见附表）；五、驳回原告珠海天硕投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费87,844元，由原告珠海天硕投资顾问有限公司负担7111元，被告珠海市其富医疗器械有限公司、被告珠海丽康医院、被告刘某1负担80,733元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  邓在闲人民陪审员  刘昌言人民陪审员  许晴艳二〇二〇年九月三十日法官 助理  邓敏儿书 记 员  梁锦春时间上年度CPI本年底月租金CPI年度CPI比例2013-5-9至2015-1-311471552015-2-1-2016-1-312014102%150098.12016-2-1-2017-1-312015101.40%152199.47342017-2-1-2018-1-312016102.00%155243.46292018-2-1-2019-1-312017101.60%157727.35832019-2-1-2020-1-312018102.10%161039.63282020-2-1-2021-1-312019102.90%165709.7821附表：违约金计算明细累计拖欠金额（元）（租金、占用费）对应的租金期限违约金起算时间违约金截止时间标准157727.362018年4月2018年4月6日2018年5月5日2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之起（含当日）按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率315454.722018年5月2018年5月6日2018年6月5日473182.082018年6月2018年6月6日2018年7月5日630909.442018年7月2018年7月6日2018年8月5日788636.82018年8月2018年8月6日2018年9月5日946364.162018年9月2018年9月6日2018年10月5日1104091.522018年10月2018年10月6日2018年11月5日1261818.882018年11月2018年11月6日2018年12月5日1419546.242018年12月2018年12月6日2019年1月5日1577273.62019年1月2019年1月6日2019年2月5日1738313.232019年2月2019年2月6日2019年3月5日1899352.862019年3月2019年3月6日2019年4月5日2060392.492019年4月2019年4月6日2019年5月5日2140912.312019年5月1日至5月15日2019年5月6日租金本金付清之日止2221432.112019年5月15日至5月31日该期间为占用费，故没有违约金。2020年10月起至实际腾退之日止的占用费以165709.78元/月的标准计算2382471.742019年6月2543511.372019年7月27045512019年8月2865590.632019年9月3026630.262019年10月3187669.892019年11月3348709.522019年12月3509749.152020年1月3675458.932020年2月3841168.712020年3月4006878.492020年4月4172588.272020年5月4338298.052020年6月4504007.832020年7月4669717.612020年8月4835427.392020年9月各年租金情况