福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初2382号 原告：泉州市鲤城区安居物业管理处，住所地福建省泉州市后城巷10-11号楼之间物业管理房。 法定代表人：杨春玲，该公司经理。 委托诉讼代理人：许德程，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：龚渝，女，该公司员工。 被告：郑永珍，女，1972年4月12日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州市鲤城区安居物业管理处（以下简称安居物业）与被告郑永珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年8月7日、2020年9月24日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告安居物业的委托诉讼代理人许德程到庭参加诉讼，被告郑永珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第二次开庭，原告安居物业的委托诉讼代理人许德程、龚渝到庭参加诉讼，被告郑永珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安居物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告自2016年8月1日至2017年9月15日物业管理费1478元，2016年6月1日至2017年9月30日公摊电费711元，并按照物业服务费的10%标准支付违约金。截止到2017年9月30日止已产生的违约金为219元。2、判令本案一切诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2016年7月10日，泉州市鲤城房地产公司与原告公司签订一份《福建省前期物业服务合同》，将江南花园城内的物业交由原告管理。该物业建筑面积19.9万平方米。合同约定：合同期限为2016年7月15日起至2019年7月14日止；高层住宅服务费按建筑面积每月每平方米1元向业主收取；商业物业服务费按建筑面积每月每平方米1元向业主收取；业主应于每月10日前支付物业服务费；业主和非业主不按合同约定缴交各项应缴费用的，应当按照物业服务费的10%标准向原告公司支付违约金；合同还就委托管理事项等双方的权利义务作出相关约定。被告所有的房屋江南花园城9-1-2205室处于合同所约定的物业管理的范围内，总建筑面积109.51平方米。合同签订后，原告依约对被告所在的江南花园城实施了规范的物业管理。被告虽然享受了原告提供的物业管理服务，却自2016年8月1日至2017年9月15日物业管理费1478元，2016年6月1日至2017年9月30日共拖欠公摊电费711元。原告每月催讨，被告未能及时缴纳。 郑永珍辩称，2016年7月10日，泉州市鲤城房地产公司与原告公司签订《福建省前期物业服务合同》，将江南花园城交泉州鲤城区安居物业管理。由于泉州鲤城区安居物业管理混乱导致业主无法正常生活，公共设施缺少日常维修，花草树木缺少养护和管理。1.原告泉州鲤城区安居物业管理主张被告支付2016年8月1日至2017年9月15日的物业管理费用，其中2016年8月1日至2017年的7月20日已超过3年的主张时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被告不认可。2.由于泉州鲤城区安居物业管理管理混乱，对一期业主管理服务问题严重，门口走道垃圾满地，门口路灯不亮，高层经常无水大多或低水压，业主只能以抗交物业费的形式表达对物业管理的不满，泉州鲤城区安居物业的服务达不到约定的内容和标准，应向业主支付违约金。3.2016年7月10日，泉州市鲤城房地产公司与原告公司签订《福建省前期物业服务合同》，将江南花园城交泉州鲤城区安居物业管理这一点本人并不知情。4.泉州鲤城区安居物业管理服务有限责任公司在消防问题上问题严重，消防管道没水，消防软管自交房没有维护过。5.没有按照合同约定公示物业管理费用收支情况，广告收入等，损害住户的合法权益，获取不当利益。至少每6个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目。6.物业管理方原因造成不能完成规定管理目标应按其减少的服务支出给予相应赔偿，甲方有权要求限期整改，并有权终止合同。7.按物业法要求应该雇佣合格保安、保洁人员及水电工。当时的保安均是大于60岁上的老人，电工经常不在岗越修越坏(无证上岗)。根本无法服务好业主，严重不配套。8.泉州鲤城区安居物业管理服务有限责任公司在入住和退出时均没有对本人进行告知，特别是退出时没有和下一个物业公司进行有效的交接，合同规定甲乙任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付伍万元的违约金，泉州鲤城区安居物业管理服务有限责任公司的不作为让整个小区的生活陷入混乱之中，应该进行赔付。A区(经济房)业主的缴费率之低，说明当时物业对A区的服务不作为，业主不满意，管理服务没有达到合同约定的服务内容和标准，业主以抗交物业费履行抗辩权，维护合同当事人的合法权益，A区(经济房)各种设施运行多年要多维护修，没有尽到应有的义务，与业主发生了很大的矛盾。原告如果认为有达到合同约定的服务内容和标准，请对照《二级物业服务标准》要求提供举证，原告没有以上六方面的证据证明有完成合同约定的服务内容和标准的情况下，可认定原告没有履行好义务。根据《合同》第十四条第一款乙方的管理服务达不到本合同第三、四约定的服务内容和标准的，应以涉及的物业费为基数向业主支付10%的违约金。根据《合同》第十四条第四款乙方违反本合同约定的义务，致使本合同约定服务内容和标准未能完成，缺少对公共设备进行保养，减少了使用寿命，有权要求乙方按其减少的服务予以赔偿。根据以上事实，本案适用同时履行抗辩权。 安居物业和郑永珍围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月10日，泉州市鲤城房地产公司作为开发建设单位（甲方）与安居物业作为物业服务企业（乙方）签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对江南花园城提供前期物业服务，物业类型商业，物业服务包括以下内容：1.综合管理；2.清洁卫生；3.秩序维护；4.绿化日常养护；5.共用部位及共用设施设备；6.乙方提供的前期物业服务参照并达到《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的二级服务等级标准；7.物业服务费用按房屋所有权证登记的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。未办理房屋所有权证的，物业服务费用按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，计算标准按多层住宅1元/月·平方米；8.业主应于每月10日前向安居物业支付物业服务费；9.合同期限为三年，自2016年7月15日起至2019年7月14日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；10.业主经安居物业书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照物业服务费的10%标准向安居物业支付违约金。该合同还对其他权利义务进行约定。 合同签订后，安居物业进驻江南花园城提供物业服务。2017年9月15日，安居物业撤离江南花园城，不再提供物业服务。安居物业已为江南花园城小区业主缴纳公摊电费至2017年9月30日。2013年6月19日至2018年9月7日期间，郑永珍系鲤城区江南花园城9号楼9-1-2205的业主，该房屋建筑面积为109.51平方米。自2016年8月至2017年9月期间郑永珍应缴纳的公摊电费单价为：2016年6月至2016年10月每月46元，2016年11月至2017年3月每月44元，2017年4月至6月每月41元、2017年7月至9月每月46元。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故泉州市鲤城房地产公司与安居物业签订的《福建省前期物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对江南花园城的全体业主具有约束力。被告辩称其不知情不认可该前期物业服务合同理由不能成立，本院不予采纳。关于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案最后一期物业服务费交纳时间在2017年9月，安居物业于2020年7月8日提起本案诉讼，安居物业所提出的诉讼请求并未超过法定三年的诉讼时效。安居物业依约提供物业服务自2016年8月1日至2017年9月15日。在此期间，郑永珍作为小区业主,理应按约及时交纳物业管理费用及相应公摊电费。原告提供的公摊电费发票、分摊比例表、缴纳比例公告及相关公告照片、其他业主缴纳发票，可以证明原告已将公摊电费及分摊比例等在小区进行了公告。原告提供的提交给鲤城区住房和建设局《关于撤出江南花园城物业管理的报告》、对泉州市鲤城区××花园××小区业主委员会发出的《关于商请尽快明确江南花园城小区物业管理单位等事项的函》、《关于明确江南花园城小区服务企业聘用的函》、《关于江南花园城业主委员会复函的答复》以及《致江南花园城Ａ区业主们的一封信》，可以证明原告在泉州市鲤城区××花园××小区××小区××小区××小区××小区××房和建设局报告的过程。郑永珍辩称安居物业未尽到物业管理责任，其提供的证据网络截图照片、《泉州市区住宅物业服务标准与收费标准》并不足以证明该证明目的，其主张证据不足，理由不能成立，本院不予采纳。郑永珍未依约缴纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。安居物业请求判决郑永珍支付2016年8月1日至2017年9月15日的物业服务费1478元，符合约定，本院予以支持。依照本案中安居物业提供的《福建省前期物业服务合同》约定，安居物业主张郑永珍逾期缴纳物业费的违约金应以物业服务费的10%标准计付，故安居物业诉求郑永珍应支付的违约金为147.8元（1478元×10%）。安居物业超过本院核定范围外的主张，于法无据，不予支持。郑永珍应向安居物业支付尚欠的自2016年8月1日起至2017年9月30日止的公摊电费711元（46元×8＋44元×5＋41元×3）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郑永珍应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鲤城区安居物业管理处物业服务费1478元、违约金147.8元及公摊电费711元。 二、驳回泉州市鲤城区安居物业管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取计25元，由泉州市鲤城区安居物业管理处负担3元，由郑永珍负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 吴 晶 二〇二〇年九月二十九日 书记员 吴歆萍 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签 订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事 人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。