海南省东方市人民法院民 事 判 决 书（2020）琼9007民初1678号原告：张烨，男，2004年7月20日出生，汉族，住海南省东方市。法定代理人：杨某（原告张烨的母亲），女，住海南省东方市。委托诉讼代理人：周占东，海南循道律师事务所律师。被告：东方鲁盛置业有限公司，住所地海南省东方市八所镇东海路林业局院内第二栋213号，统一社会信用代码91469007552774848T。法定代表人：翟海军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李涛，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：孔祥洲，海南嘉勋律师事务所律师。原告张烨与被告东方鲁盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周占东，被告的委托诉讼代理人李涛、孔祥洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在60天内按照在东方市住房和城乡建设局网签备案面积，为原告办理房屋所有权证书；2.判令被告因未办理房屋所有权证书，向原告支付违约金255元；3.判令被告向原告返还多收和代收的房屋契税款5231.77元、价格调节基金375元、办证费用650元合计6256.77元，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付原告利息1839.46元，以上第2、3项诉请金额总计8351.26元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2013年3月16日与被告签订《商品房买卖合同》，购买山水绿洲商住小区1号楼1602室，约定建筑面积46.35平方米，购房金额249928元。被告依据东方市房地产交易评估测绘中心（以下简称“东方测绘中心”）的实测报告出具《山水绿洲交房费用明细》，明确建筑面积增加0.94平方米，购房金额增加5068.66元。原告按明细支付全部款项并取得销售不动产统一发票。2017年12月，被告委托北京地星伟业数码科技有限公司海南分公司（以下简称“北京地星公司”）对1号楼再次出具实测报告，东方市住房和城乡建设局予以采信并网签备案。被告交房已五年多，应当按照网签备案面积办理房屋所有权证书并支付原告违约金。被告应返还多收和代收的款项并按中国人民银行同期五年以上档次贷款利率支付原告利息。被告辩称，1.被告无过错，不应承担逾期办证违约责任。合同约定办证期限360个工作日，小区于2017年9月25日竣工验收备案后才具备办证条件，办证期限应自2017年9月25日起算至2019年2月25日止。2018年5月24日，被告以北京地星公司出具的1#楼和东方测绘中心出具的2#、3#、4#楼实测报告向东方市不动产登记中心申请办理大证，该中心要求重新核对再申报。之后，被告委托五指山润泽勘测设计咨询服务有限公司（以下简称“五指山润泽公司”）重新实测并于2019年1月10日领取大证。部分业主通过信访、行政复议等要求按北京地星公司、东方测绘中心的实测报告办证，而被告坚持按五指山润泽公司的实测报告办证，导致政府叫停办证。2.合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”网签备案面积系北京地星公司、东方测绘中心实测报告的面积，该报告制作程序和结果违规，不能作为办证的依据。3.2013年至2016年，被告依照《东方市价格调节基金征集管理暂行办法》代收价格调节基金并已上缴，不存在返还义务。契税按合同交易价格的1%（首次买房）或3%（非首次买房）由买方缴付卖方代缴，被告按3%代收及预先代收办证费用，待办证时多退少补。代收代缴包含一定期限内预收和无息保管费用的行为内容，该期限以实际结算为止且合同没有约定利息。目前被告已经完成1#、2#、3#、4#楼的土地分割，正在另案中申请对房屋实测面积进行司法鉴定，届时可以作为办证依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的其他收据，被告提供的交房通知书、房屋国有土地使用权分割转让证明书，本院依职权调取的东方市不动产登记中心出具的《情况说明》、东方市住房保障与房产管理中心出具的《情况说明》及附件已备案登记的山水绿洲小区103户房产测绘面积明细表、东方市不动产登记中心关于东方市人民法院查询函的复函，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：1.原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、关于计宝山信访事项行政程序处理决定书、关于杜秋燕信访事项行政程序处理决定书、关于解决东方鲁盛置业有限公司山水绿洲小区房屋建筑面积相关事宜的情况说明，被告提供的竣工验收备案登记表、房产测绘收件流程、不动产登记申请审批表、不动产权证（1#、2#、3#、4#楼）、东方市人民政府公文处理单、东方市人民政府行政复议不予受理决定书、维权诉讼联络启事、维权微信群交流内容、东方市人民政府关于印发东方市价格调节基金征集管理暂行办法的通知、东方市物价局关于停止征收价格调节基金的通知。本院认定如下：证据的形式、来源符合法律规定，内容真实，与本案事实相关，可以作为认定案件事实的根据，本院予以确认。2.被告提供的东方鲁盛置业有限公司关于山水绿洲商住小区实测成果的处理意见、东方市自规局向东方市房管局的征询函、东方市房管局的回函。本院认定如下：处理意见系被告单方面制作，征询函和回函没有相关单位印章，对真实性、合法性和关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月16日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，将位于海南省东方市八所镇东方大道南侧山水绿洲商住小区1号楼1602号房出售给原告。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。之后，被告以建筑面积47.29平方米进行了网签备案。原告先后支付被告购房款共计254997元并取得销售不动产统一发票，还支付被告代收的契税款7650元、价格调节基金382元、办证费用650元。税收完税证明载明被告代原告缴纳的契税为2266.23元。2014年11月25日，被告将房屋交付原告使用。2016年3月1日，东方市物价局发文要求从2016年2月1日起暂停征收价格调节基金。被告向原东方市国土资源局申请办理的房屋国有土地使用权分割转让证明书记载涉案房屋的建筑面积为48.87平方米。截至2020年7月28日，东方市不动产登记中心尚未收到山水绿洲商住小区业主即原告提交办证相关材料。经本院释明后，原告将其第一项诉讼请求明确为“判令被告在60天内按照在东方市住房和城乡建设局网签备案面积，将原告办理房屋所有权证书必须由开发商提供的资料，报产权登记机关备案”。本院认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经本院释明后，原告将其第一项诉讼请求明确为“判令被告在60天内按照在东方市住房和城乡建设局网签备案面积，将原告办理房屋所有权证书必须由开发商提供的资料，报产权登记机关备案”，符合原告要求被告为其办理房屋所有权证书的本意。本案的争议焦点：原告诉请被告在60天内按照网签备案面积，将原告办理房屋所有权证书必须由被告提供的资料，报产权登记机关备案并支付逾期办证违约金，诉请被告返还相关费用并支付利息，是否具有事实根据和法律依据。第一，根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。本案中，房屋国有土地使用权分割转让证明书记载涉案房屋的建筑面积为48.87平方米，但网签备案的建筑面积为47.29平方米，不动产登记机关依据哪一个建筑面积办理房地产权属证书应当由相关职能部门依职权进行确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，原告诉请被告按照网签备案面积提供资料报产权登记机关备案因条件不成就而履行不能，本院不予支持。被告未能在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已经违约，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及合同第十五条约定，承担将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并支付逾期办证违约金255元（已付购房款254997元×0.1%）的违约责任。第二，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”被告代收原告契税款7650元，税收完税证明载明被告代原告缴纳契税2266.23元，被告多代收的契税款为5383.77元，但原告仅要求被告返还5231.77元，属于其对自己民事权利的处分，本院予以照准。东方市自2016年2月1日起暂停征收价格调节基金且被告未提供证据证明其已经将基金上缴政府相关职能部门，故被告应当返还原告其代收的价格调节基金382元，但原告仅要求被告返还375元，属于其对自己民事权利的处分，本院予以照准。根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，不动产登记费由登记申请人缴纳。被告代收办证费用多年后一直未办理房地产权属证书，应当将办证费用650元返还给原告。原告可以在被告返还办证费用后，办理房地产权属证书时自行向相关职能部门缴纳。第三，关于利息问题。《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款规定：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”本案中，被告系按照房地产市场交易习惯统一代收各项费用，以便于统一办理相关代缴事宜，代缴完成后多退少补。因原、被告双方并未对相关费用的孳息进行约定，被告向相关职能部门缴纳相关费用后，只需返还多收的费用即可。综上所述，原告诉请被告在六十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并支付逾期办证违约金、返还多收和代收的相关费用，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告按照网签备案面积提供资料报产权登记机关备案以及支付相关费用的利息，没有事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告东方鲁盛置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理海南省东方市八所镇东方大道南侧山水绿洲商住小区1号楼1602号房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、被告东方鲁盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告张烨逾期办证违约金255元；三、被告东方鲁盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张烨契税款5231.77元、价格调节基金375元、办证费用650元；四、驳回原告张烨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告张烨已预交），减半收取计25元，由被告东方鲁盛置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员  吴丽柳二〇二〇年九月二十八日书记员  洪榆勋附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国物权法》第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。