河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0322民初1708号 原告：焦荣军，男，1970年1月13日生，汉族，农民，住昌黎县。 原告：陈岩，女，1970年10月17日生，汉族，农民，住昌黎县。 委托诉讼代理人：罗雪艳，河北秦海律师事务所律师。 被告：昌黎瑞祥投资开发有限公司，住所地昌黎县工业园区兴企路南段，统一社会信用代码：91130322563236288P。 法定代表人：胡学文，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王晓轩，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 委托诉讼代理人：吴春伟，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 原告焦荣军、陈岩与被告昌黎瑞祥投资开发有限公司（以下简称瑞祥公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦荣军、陈岩的委托诉讼代理人罗雪艳、被告瑞祥公司的委托诉讼代理人王晓轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦荣军、陈岩向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的租赁协议。2、请求判令被告给付赔偿违约金633000元。3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年8月，二原告系夫妻，在昌黎县十里铺乡人民政府的主持下，与被告签订了被告出具的已经准备好的格式租赁协议，协议条款均由被告拟定，除租金数额与原告协商外，均由被告事先准备好格式条款进行了确定。协议约定，原告将自有宅基地房屋及附属设施设备，葡萄树，土地等租赁给被告经营，租赁期限自2017年8月25日至2037年8月24日，租期20年，租金标准2017年8月25日至2022年8月24日五年期间，年租金为126600元，2022年8月25日至2037年8月24日租金，每5年增长5000元。租期内，被告按年度向原告支付租金。原告按照约定，将房屋及葡萄树等交给被告经营使用，被告按照协议约定给付了2017年8月至2020年的租金。2020年3月6日，被告以书面形式正式通知原告，决定单方解除租赁协议。被告不再履行租赁协议，被告的行为构成违约。被告不愿意承担违约赔偿责任。原告要求被告按照协议第9条的规定，承担违约的赔偿责任，被告没有答复。租赁协议第9条规定违约责任，本合同签订后，任何一方违反合同约定导致合同不能履行或合同解除的，违约方应当按照当期年度租金的5倍向对方赔偿违约金。造成对方损失的，应当承担全部赔偿责任。按照该条款的规定，被告应当承担给付违约金的责任。故诉至法院，请求判令解除双方签订的租赁协议，判令被告给付违约金633000元。 被告瑞祥公司辩称，一、双方签署的合同已于2020年3月15日解除，原告要求解除合同应当驳回。瑞祥公司租用原告房屋用于民宿经营，受“疫情”影响涉案房屋无法经营，无奈之下，瑞祥公司于2020年3月6日以邮寄送达方式向原告发出《解除租赁合同通知书》，载明自2020年3月15日起双方解除合同，原告已签收该通知书。原告方并未对瑞祥公司解除合同在法定期限内提出异议，应当视为合同已于2020年3月15日解除，因此原告无权再要求解除合同。合同解除后，原告也于2020年5月11日收回了房屋钥匙。二、原告所主张违约金过高，应当适当下调。首先，诉争合同的解除系因疫情不可抗力因素导致，并非因瑞祥公司单方面违约造成，不应适用承租方违约责任条款，鉴于双方对于解除合同并无异议，因此依法双方应当互不承担违约责任。其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，因本案中约定的违约金远高于造成原告损失百分三十，当属违约金过分高于所造成损失的情形，即使法院认为应当由瑞祥公司对原告损失进行适当补偿，法院也应当根据实际情况依法对违约金进行酌减。需要指出的是，因疫情导致解除合同的，不应当致使任何一方因此获取额外经济利益。瑞祥公司已缴纳截至2020年8月24日的全部租金，2020年3月15日合同解除后，瑞祥公司已不再租用案涉房屋，但原告未向瑞祥公司退还任何租金，该部分租金原告应当予以退还或者冲抵原告实际损失。再次，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十六条，原告损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间租金损失，但最长一般不得超过六个月。由此可见，原告可主张的合理违约金上限即为六个月房租，考虑到案涉房屋装修精良，开发潜力较大，原告若积极寻求新的承租人，房屋将在较短期间顺利出租，所产生的房屋闲置期间将远小于六个月。目前，原告怠于寻求新承租人，其应自行承担闲置期间的损失，不得向瑞祥公司主张。最后，答辩人向法院提交了本地法院对于类似案件对租赁合同违约金认定的相关案例检索报告，对于类似情况，法院对于违约金的具体金额均按照合理方式进行了下调。三、被告受疫情影响期间影响无法经营期间，原告应减免租金。2020年1月25日，河北省启动重大突发公共卫生事件一级响应，同日，昌黎县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》(第1号)，对于瑞祥公司所经营的民宿业务提出了防疫要求。2020年2月2日，昌黎县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布《关于加强日租月租房等管理的通知》（第8号），通告自当日起，全县范围内的民宿暂停出租。疫情造成了瑞祥公司的无法取得营业收入的实际困难，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，瑞祥公司继续支付租金对其明显不公平，原告应给予租金减免，但原告并未依据公平原则实施任何减免租金措施。四、针对瑞祥公司已投入的装修，原告应在同意利用的范围内予以补偿。承租期间，瑞祥公司为案涉房屋投入数百万资金成本，对案涉房屋进行装饰装修改造，为案涉房屋增添了较大的商业价值，原告已从中实际获益。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定，原告同意继续利用瑞祥公司装修的，应当在利用价值范围内予以补偿。现原告方已经收回涉案房屋并继续利用瑞祥公司投入的装修，应当给予瑞祥公司补偿或冲抵原告实际损失，原告一方面利用瑞祥公司，一方面又向瑞祥公司主张所谓的违约金，借此获取双重收益，违背了民法的基本原则。如果原告不同意利用现有装修，瑞祥公司将予以拆除。五、原告应将租赁房屋内可移动物品返还或折价补偿。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，针对案涉房屋中未形成实体附合的可移动物品，瑞祥公司有权取回。但自合同解除后原告一直占用，不允许瑞祥公司取回，因此该部分物品应当折价由原告向瑞祥公司支付补偿或冲抵原告实际损失。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 一、租赁协议一份。证明双方签订书面租赁协议及协议内容。 二、解除租赁合同通知书一份。证明被告单方终止合同。 三、原告给被告的书面回复一份。证明原告明确告知被告按照合同约定赔偿违约金。 四、照片打印件一张，证明原告对被告解除通知的回复交于被告的门卫。 经被告质证，被告对原告的证据发表如下质证意见： 对租赁协议及解除合同通知书，真实性合法性均无异议，对关联性有异议，根据合同的规定，因不可抗力承租方有权解除合同，并按照实际租期支付租金，解除合同通知书也是引用合同条款进行解除。原告的第三证据，相关回复，该份材料没有落款的时间，或送达的相关证据，此外根据合同法司法解释二第二条规定，如果对合同解除确有异议的，在解除合同通知收到之日起三个月才起诉，法院不予支持，另外本案原告在诉请中均同意解除合同，所以原告的第三证据即使属实，也不导致对合同解除这一事项达到法律效果，故该证据的三性我方均有异议。对照片打印件的质证意见同第项证据的质证意见。 被告为支持其主张向本院提交如下证据： 第一组证据： 1.1《租赁协议》，证明事项：原告与瑞祥公司签订的《租赁协议》中约定，合同解除时，就瑞祥公司对租赁物的装修改造归属，双方同意按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条处理。 1.2《解除租赁合同通知书》、国内挂号信函收据及信函妥投查询截图，证明事项：2020年3月9日，瑞祥公司向原告邮寄《解除租赁合同通知书》载明自2020年3月15日起《租赁协议》解除，原告已签收该通知书。 1.3房屋钥匙移交单，证明事项：合同解除后，原告也于2020年5月11日收回了房屋钥匙。 第二组证据： 2.1现场照片，证明事项：承租期间，瑞祥公司为案涉房屋投入数百万资金成本，对案涉房屋进行装饰装修改造，为案涉房屋增添了较大的商业价值，原告已从中实际获益。 2.2《关于2018年葡萄小镇树王组团合作协议》，证明事项：2018年，瑞祥公司与乐活农宅合作社签订《合作协议》，为案涉房屋投资大量基础设施（内部参观道路铺设、改建厕所等）、硬件设施（空调、抽水泵、桌椅及花洒等），瑞祥公司投入资产详见《合作协议》附件二。 第三组证据： 3.1《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》(第1号)，证明事项：2020年1月25日，河北省启动重大突发公共卫生事件一级响应，同日，昌黎县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》(第1号)，对于瑞祥公司所经营的民宿业务提出了防疫要求，瑞祥公司经营已受到疫情严重影响。 3.2《关于加强日租月租房等管理的通知》（第8号），证明事项：2020年2月2日，昌黎县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布《关于加强日租月租房等管理的通知》（第8号），通告自当日起，全县范围内的民宿暂停出租，疫情造成了瑞祥公司的无法取得营业收入的实际困难。 第四组证据： 4.1购买屋内物品及设施等财物账目。 经原告质证，原告对被告的证据发表如下质证意见： 对租赁合同无异议。三份协议均是被告提供的格式合同，在昌黎县政府部门的协调下，原告方才签字，对协议内容不了解，也未协商，关于协议的法律适用条款，原告均不了解，合同的适用，应本着对不利一方的合理解释解决。对解除通知，真实性无异议，但原告接到通知后，立即对被告提出异议，要求给违约金。对现场照片，没有提供拍摄的日期，据代理人向原告方了解，照片是在近期拍摄，里面的物品是原告方自备，或原告添加的，与被告无关。对合作协议的三性不认可，与本案无关，原告未收到被告列表上的财物。第三组证据的真实性无异议，关联性不认可，两份通告即时的，与被告解除合同无关。这是被告的记账及发票，不能证实这些物品交与原告。 经审核，原、被告提交证据客观真实、来源合法，与本案相关联，本院予以认定。 经审理查明，2017年8月，原告焦荣军、陈岩与被告瑞祥公司签订《租赁协议》，约定原告将自有宅基地房屋及附属设施设备，葡萄树，土地（宅基地及葡萄种植用地）等租赁给被告，租赁期限自2017年8月25日至2037年8月24日，租期20年，租金标准2017年8月25日至2022年8月24日五年期间，年租金为126600元。租期内按年度支付租金，每年度租金在该年度租期开始前付清。并约定任何一方违反合同约定导致合同不能履行或合同解除的，违约方应当按照当期年度租金的5倍向对方赔偿违约金。租赁协议签订后，原告按照约定，将房屋及葡萄树等交给被告经营使用，被告按照协议约定给付了2017年度至2019年度的租金。2020年3月6日，被告向原告发出书面通知称，按照协议第八条约定，2020年3月15日双方解除协议，权利与义务终止。并载明原告在收到通知之日起五日内书面回复。原告已将回复通知的书面材料交于被告，回复的主要内容为要求被告全面履行协议，尤其是违约方应按照当期年度租金的5倍向对方赔偿违约金。原、被告于2020年5月11日办理完毕房屋交接。 本院认为，涉案租赁协议系协议双方真实意思表示，自愿达成，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照协议约定全面履行义务。被告于2020年3月6日向原告发出解除租赁协议的通知，原告虽然书面回复要求被告全面履行租赁协议，但原告已于2020年5月11日实际接收租赁标的，应认定双方已就解除涉案租赁协议达成一致，本院予以确认。本案的主要争议是被告是否存在违约及应如何承担违约责任。新冠肺炎疫情虽经国家有关部门确认为不可抗力，但被告在其向原告送达的《解除租赁合同通知书》中已经明确是依据《租赁协议》第八条的约定行使合同解除权，而《租赁协议》第八条明确约定的是因不可抗力导致租赁物灭失的情况下，被告才有权行使合同解除权，被告提出解除租赁协议的理由与涉案租赁标的并未灭失的事实显然不符。且从租赁标的系农村葡萄庄院，3月正值经营淡季这一众所周知的事实来看，新冠肺炎疫情的发生并不当然对被告的经营产生实质影响，即使存在影响被告也完全可以采取要求降低租金等其他能减少损失的救济措施而不应直接通知解除尚有17年履行期的租赁协议。因此，造成涉案租赁协议解除的根本原因是被告单方违约，被告应当承担相应的违约责任。被告主张系依据合同约定行使解除权理据不足，本院不予支持。原告主张被告应当按照年度租金标准的5倍承担违约责任虽有合同依据但未能提交有效证据证实因被告违约给其造成的实际损失，综合考虑被告违约解除合同可能给原告后续经营产生的影响及涉案租赁协议关于违约责任的约定，本院酌情按当年度租金2倍的标准对原告的诉讼请求予以支持。涉案租赁协议中已明确约定因被告行使合同解除权，租期超过半年的按一年向原告支付租金，涉案租赁协议于2020年5月11日解除，超过半年时间，被告抗辩原告应当退还已收取的年度余期租金或者冲抵原告实际损失与合同约定不符。涉案租赁协议系因被告单方违约而解除，被告无权主张已形成添附物的投入损失。因未形成添附的可移物范围、价值等不清，本院在本案中无法予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告焦荣军、陈岩与被告昌黎瑞祥投资开发有限公司于2017年8月签订的《租赁协议》于2020年5月11日已经解除； 二、被告昌黎瑞祥投资开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告焦荣军、陈岩经济补偿款253200元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取计5060元（已预交），由被告昌黎瑞祥投资开发有限公司负担2549元（限本判决生效之日起七日内交纳），原告焦荣军、陈岩负担2511元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员 肖 民 二〇二〇年九月二十四日 书记员 李绍辉