云南省水富市人民法院民 事 判 决 书(2020)云0630民初454号原告：张国富，男，生于1972年9月13日，汉族，住云南省水富市。委托诉讼代理人：罗宁娜，云南华泰律师事务所律师。被告：水富杨氏房地产开发经营有限责任公司。住所地：云南省水富市云富街道办事处沙坪东路****。法定代表人：杨道明。委托诉讼代理人：朱庆云，四川乐嘉（眉山）律师事务所律师。第三人：李大国，男，汉族，生于1968年3月5日，住云南省水富市。原告张国富与被告水富杨氏房地产开发经营有限责任公司（以下简称“杨氏房产公司”）、第三人李大国商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国富及其委托诉讼代理人罗宁娜、被告杨氏房产公司的委托诉讼代理人朱庆云到庭参加诉讼，被告杨氏房产公司的法定代表人杨道明、第三人李大国经本院传票传唤无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国富向本院提出诉讼请求：一、判令被告将位于水富杨氏金福地二期02栋2号楼2幢一单元29层8号住宅以及2幢一单元-1层3号车位立即交付原告；二、判令被告支付原告逾期交房违约金60000元；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张国富诉李大国、水富县虹启制鬃有限公司民间借贷纠纷一案，水富县人民法院于2017年5月24日作出（2017）云0630民初5号《民事调解书》，确认由李大国、水富县虹启制鬃有限公司偿还张国富借款本金人民币80万元及利息52000元。2017年6月21日，经协商，原告张国富同意李大国用其位于水富杨氏金福地二期02栋2号楼2幢一单元29层8号住宅以及2幢一单元-1层3号车位抵偿差欠原告张国富的借款本息319072元。同日，李大国协助原告张国富与被告完成了对案涉往房以及车位《商品房购销合同》、收款收据的变更，由原告张国富作为商品房买受人重新与被告签订了新的往房与车位的《商品房购销合同》（合同编号分别为ys-0537、ys-c1003），被告向原告出具了收到案涉往房以及车位全部购房款的收款收据，并将原告的购房合同在水富县房管所办理登记备案后，交付给原告。2017年6月22日，原告张国富就前述以房抵债的事实向李大国出具收条一张。根据原、被告签订的《商品房购销合同》约定：被告应在2017年12月31日前将案涉往房及车位交付原告，逾期未交付的，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。现约定的交房期限已到，但被告拒绝将案涉往房及车位交付原告。按照前述约定的逾期交房违约金计算方式，截止起诉之日2020年7月1日，被告应支付原告逾期交房违约金310080元，现原告已主动降低违约金金额，即要求被告支付原告逾期交房违约金60000元。故起诉请求支持原告诉讼请求。杨氏房产公司辩称：因杨氏房产公司曾向李大国借款，并用案涉房产作借款担保，故本案系被告用案涉房产以物抵债，代李大国偿还债务，并非房屋购销合同，该以物抵债协议属实践性合同，在案涉房屋转移登记前合同不生效，不具有约束力；原告未支付被告商品房对价，该合同已损害其他债权人合法权益，应属无效；案涉合同属（2017）云0630民初5号民事调解书执行过程中达成的调解协议内容，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条“当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定”，故本案不应支持原告诉讼请求；根据《中华人民共和国合同法》第65条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，故本案应由李大国向原告承担违约责任，而非被告。综上，原告的起诉无事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。第三人李大国未作陈述。经审理查明：2014年11月14日，李大国向张国富借款80万元，约定月利率为2%，并出具借条一份，水富县虹启制鬃有限公司（以下简称“虹启公司”）在借条上盖章。2017年1月1日，张国富向本院提起诉讼，要求李大国、虹启公司偿还借款及利息。2017年5月24日，本院作出（2017）云0630民初5号民事调解书，调解书载明的协议内容为：虹启公司、李大国偿还张国富借款本金80万元及利息52000元，在2017年6月30日前付30万元，剩余552000在2017年12月30日前付清等。由于杨氏房产公司曾向李大国借款，并用案涉房产作部分借款的担保。2017年6月21日，李大国、杨氏房产公司、张国富三方经协商，李大国用其对杨氏房产公司享有的部分债权抵偿张国富的部分借款。同日，杨氏房产公司与张国富签订编号为ys-0537、ys-c1003的《商品房购销合同》，约定：杨氏房产公司将位于水富杨氏金福地二期D2栋2幢一单元29层8号住宅及同地点的负一层3号车位出售给张国富，建筑面积分别103.78㎡和59.2㎡，购房款分别为269828元和70000元，杨氏房产公司均应于2017年12月31日前，经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付张国富。如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按5元一天向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，杨氏房产公司按张国富已付款的0.1%乘以逾期天数向张国富支付违约金，合同继续履行。张国富应支付杨氏房产公司的购房款319072元，用李大国对杨氏房产公司享有的部分债权进行抵扣。同日，杨氏房产公司向张国富出具两张收款收据，载明“杨氏房产公司收到张国富现金269828元和70000元”，并将案涉两处房产在原水富县房管所进行了备案登记。上述事实有原被告双方的陈述及原告提交的原告身份证（复印件）、杨氏房产公司企业信息公示、云南省水富市人民法院（2017）云0630民初5号民事调解书、原告出具给第三人李大国的收条（复印件）、合同编号分别为ys-0537、ys-c1003的两份《商品房购销合同》、两份收款收据、两份商品房买卖合同登记备案表予以证实。前列证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，予以采信。本院认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，杨氏房产公司与李大国之间以及李大国与张国富之间确实存在借款合同关系，且杨氏房产公司为保证与李大国之间借款合同的履行，提供了案涉房产作为担保。但杨氏房产公司与张国富争议的商品房销售合同是杨氏房产公司未偿还李大国借款，以及李大国未偿还张国富借款的情况下，经杨氏房产公司、李大国、张国富协商，将杨氏房产公司与李大国之间的部分借款合同关系转化为杨氏房产公司与张国富之间的商品房买卖合同关系，李大国将出借给杨氏房产公司的部分借款转化为张国富已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作了约定。本案中，杨氏房产公司、李大国、张国富经协商一致终止李大国与杨氏房产公司之间的部分借款合同关系，建立杨氏房产公司与张国富之间的商品房买卖合同关系，通过杨氏房产公司所有的商品房出售给李大国的债权人张国富的方式，实现各方权利义务平衡的交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。李大国以其对杨氏房产公司享有的部分债权为张国富抵扣了张国富应支付杨氏房产公司的购房款，故张国富已按合同约定履行了自己的义务。杨氏房产公司未按合同约定的时间将案涉房产交付张国富，已构成违约，依法应按照合同约定承担逾期交付房产的违约责任。因张国富未提供证据证明案涉房产已具备交付条件，故其要求杨氏房产公司立即交付案涉房产的请求无事实和法律依据，不予支持；但杨氏房产公司应在案涉房产符合交付条件后及时将案涉房产交付张国富。张国富要求杨氏房产公司支付违约金60000元，符合法律规定，予以支持。关于杨氏房产公司所提出的案涉房屋在转移登记前合同不生效，不具有约束力的抗辩意见。根据《合同法》第四十四条第一款的规定“依法成立的合同，自成立时生效”以及第二款的规定“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其法律规定”。且我国法律并未规定房屋买卖合同须在房屋转移登记后才生效，房屋转移登记只是房屋所权的转移，所有权未发生转移并不代表房屋买卖合同不生效。故杨氏房产公司所提出的该抗辩意见无事实和法律依据，不予采纳。关于杨氏房产公司所提出的张国富未支付商品房对价，该合同已损害其他债权人合法权益，应属无效的抗辩意见。根据庭审查明的事实，张国富应支付杨氏房产公司的购房款系李大国用其对杨氏房产公司享有的部分债权进行抵扣，且杨氏房产公司对该抵扣行为也予以认可，不存在损害其他债权人合法权益的情形，故杨氏房产公司所提出的该抗辩意见无事实和法律依据，不予采纳。关于杨氏房产公司所提出的案涉合同属（2017）云0630民初5号民事调解书执行过程中达成的调解协议内容，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条“当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定”，故本案不应支持原告诉讼请求的抗辩意见。因本案系张国富与杨氏房产公司签订房屋买卖合同后，李大国用其对杨氏房产公司享有的部分债权为张国富抵扣的购房款，并非是李大国与杨氏房产公司之间或李大国、杨氏房产公司、张国富三方以签订以物抵债协议的形式消灭李大国与杨氏房产公司之间的债权债务关系。且本案系对杨氏房产公司与张国富签订的《商品房销售合同》的效力进行审查，并依据审查的具体情况依法作出裁判，并非是在执行过程中作出以物抵债的裁定。因此，杨氏房产公司所提出的该抗辩意见无事实和法律依据，不予采纳。关于杨氏房产公司所提出的根据《中华人民共和国合同法》第65条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，故本案应由李大国向原告承担违约责任，而非被告的抗辩意见。根据庭审查明的事实，本案系李大国以其对杨氏房产公司享有的部分债权抵扣张国富应付杨氏房产公司的购房款，且杨氏房产公司与张国富签订了《商品房销售合同》，并在合同中约定了买卖双方的权利义务，并非是杨氏房产公司、李大国、张国富三方约定由杨氏房产公司代李大国向李大国的债权人张国富履行债务。因此，本案诉争合同不属于《中华人民共和国合同法》第六十五条规定的情形，杨氏房产公司所提出的该抗辩意见不合法，不予采纳。综前所述，杨氏房产公司所提出的要求驳回张国富诉讼请求的抗辩意见无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告水富杨氏房地产开发经营有限责任公司在案涉房产符合交付条件后十日内将案涉房产交付给原告张国富；二、被告水富杨氏房地产开发经营有限责任公司在于本判决生效后十日内支付原告张国富逾期交房违约金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7297元，减半收取计3648.5元由被告水富杨氏房地产开发经营有限责任公司在承担（限判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员  张元芬二〇二〇年九月一日书记员  周 芸