成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初2741号 原告（反诉被告）：姜玲，女，汉族，1982年8月17日出生，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：卢世林，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈茂华，女，汉族，1995年5月11日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：何潼，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙靖康，四川君合律师事务所律师。 原告（反诉被告）姜玲与被告（反诉原告）陈茂华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜玲及其委托诉讼代理人卢世林，被告（反诉原告）陈茂华及其委托诉讼代理人何潼，孙靖康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）姜玲的诉讼请求：1、请求判令陈茂华支付拖欠的2019年11月1日至2020年5月27日期间的租金75156.31元；2020年1月1日至2020年5月27日的物业服务费4257.62元、水费380.98元、生活垃圾费550元，共计80944.91元。2、判令陈茂华向姜玲支付违约金64200元（自2019年11月1日起，按照每天300元标准暂计算支付2020年6月2日，实际计算至全部费用付清为止。）事实和理由：2018年1月22日，姜玲和四川重百汉正广场管理有限公司（下称重百汉正公司）签订《商铺租赁合同》，约定由姜玲承租位于汉正广场3-117、118号商铺，租期5年，双方还约定了其他事项。同日，姜玲和重百汉正公司签订《商铺租赁合同》，由姜玲承租重百汉正广场3-119号商铺，租期5年。同时，原告与重百汉正公司签订《郫都区重百汉正广场前期物业服务协议》，约定由重百汉正公司自2018年3月1日起为姜玲租赁的三个铺面提供物业服务。上述协议签订后，姜玲将租赁的三个商铺用于经营餐饮服务。2019年3月9日，原被告签订《商铺承包经营协议》，约定由姜玲将其经营的店铺转让给陈茂华经营（姜玲向陈茂华转让店铺内的装饰装修、设施设备、并将就该店铺的营业执照、食品经营许可证授权给陈茂华使用）。双方约定三个铺面2019年3月9日至2023年2月28日的剩余租期由陈茂华继受，相应的租金、物业服务费等有关费用由陈茂华向重百汉正公司支付。协议签订后，陈茂华实际经营租赁店铺。2020年5月24日，陈茂华向姜玲发出通知，告知其已关闭店铺，不再继续经营，即陈茂华单方违约解除双方签订的《商铺承包经营协议》，经双方协议未果，姜玲同意2020年5月27日起解除《商铺承包经营协议》。姜玲经与重百汉正公司核算，截止2020年5月27日，陈茂华共有75156.31元租金、物业服务费4257.62元、水费380.98元、垃圾处理费550元未向重百汉正公司支付，导致姜玲代陈茂华支付上述费用并承担违约金。按照约定，陈茂华逾期支付费用的，应按照每天300元标准向姜玲支付违约金。为维护姜玲合法权益，望判如所请。 被告（反诉原告）陈茂华辩称并反诉称，原被告签订的《铺面承包经营协议》因违反《个体工商户条例》的禁止性规定应依法认定为无效合同，姜玲对合同的无效应承担过错责任，相关损失包括房屋租金、物业服务费、水费、垃圾处理费等应由姜玲承担。姜玲不得以无效合同为依据要求陈茂华承担违约金。同时，陈茂华反诉要求:1、确认原被告2019年3月9日签订的《铺面承包经营协议》无效，姜玲应返还承包经营费120000元；2、判令姜玲返还铺面履约保证金35000元、物业保质金2913.60元；3、判令被告返还或作价返还原告添置的经营设备、暂估价2000元。事实和理由：2018年4月10日，姜玲设立了餐饮店，并办理了营业执照，经营者为姜玲，经营范围为餐饮服务。2019年3月9日原被告签订《铺面承包经营协议》，姜玲将餐饮店及经营权整体转让给陈茂华，双方约定陈茂华继续以姜玲的资格和名义经营餐饮服务，陈茂华向姜玲支付转让费120000元、经营保证金35000元、物业保证金2913.60元。但姜玲没有转租案涉房屋的权利，《铺面承包经营协议》违反了相关规定，属于无效合同。为维护陈茂华的合法权益，请求支持陈茂华的诉讼请求。 原告（反诉被告）姜玲针对反诉辩称，双方签订的《铺面承包经营协议》合法有效，陈茂华应按照协议的约定履行付款义务，其反诉主张合同无效要求返还铺面承包经营费（转让费）没有事实及法律依据。陈茂华应当向姜玲支付店铺转让费120000元，且无权主张返还。因陈茂华单方违约，无权主张返还铺面保证金。陈茂华要求返还或作价2000元返还其添置的设备没有依据。陈茂华于2020年5月24日通知姜玲不再承包，并将钥匙放置保安处，要求姜玲自行领取，店铺是否有其主张的设备，如何作价均无证据，姜玲进入案涉店铺时，里面已无有价值的设备设施。 经审理查明，2019年3月9日，姜玲（甲方）和陈茂华（乙方）签订《铺面承包经营协议》，约定甲方将承租的位于成都市郫县（现为成都市郫都区）杜鹃路46号重百汉正广场3-117、3-118、3-119号商铺承包给乙方经营，并保证乙方享有甲方在原有房租租赁合同中所享有的权利义务。合同约定出租方与甲方原租赁合同所约定的租赁期间为5年，现剩将近4年即2019年3月9日起2023年2月28日止，乙方享有该期限内的铺面经营权。甲方和原出租方（重百汉正公司）所签订的租赁合同中所约定的租金及其他费用根据该合同约定转由乙方交付并根据该合同约定（指有关金额、时间、付款方式和违约责任等条款）向甲方的出租方支付，甲方不再负有支付义务即由此带来的法律责任和经济损失。铺面现有装修设施在甲乙双方签订协议后归乙方所有。甲方的营业执照、食品经营许可证在本合同有效期内交由乙方使用。双方在合同中约定铺面的承包经营费、装修、设施、设备折旧费共计120000元，履约保证金35000元，物业保证金2913.60元。违约责任的约定有乙方逾期支付铺面承包经营费用时，按照300元/天计算违约金。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，陈茂华分别于2019年3月9日、3月12日向姜玲支付了10000元、40000元、107000元。陈茂华接收案涉商铺经营期间，于2020年5月24日向姜玲发出通知，内容有因疫情原因，不承包案涉店铺，要求姜玲三日内收回店铺，三日之后，视为自动收回店铺，门店钥匙在保安处，要求姜玲自行去拿。姜玲于2020年5月24日向陈茂华回复，内容有要求陈茂华二日内将所欠店铺的租赁费、物业服务费、水电气费交清后方可接收。2020年5月25日姜玲通过微信通知陈茂华，内容有要求陈茂华2020年5月26日12点前与其联系，协商解除协议及退租事宜，并付清拖欠的租金、物管费以及提前退租产生的违约金。2020年5月26日晚10点，姜玲向陈茂华发出通知，表示合同于2020年5月26日解除，要求陈茂华结清相关费用并承担违约金和赔偿损失。 同时查明，2018年1月22日，姜玲和重百汉正公司签订《商铺租赁合同》，约定重百汉正公司将上述三个铺面出租给姜玲，其中3-117、118号商铺的租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日，第一年的租金6696元/月、第二年租金8928元/月、第三年租金9672元/月、第四年租金10416元/月、第五年租金11160元/月租金按季度支付，履约保证金18000元；其中3-119号商铺租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日，第一年租金6415.20元、第二年租金8553.60元、第三年租金9266.40元、第四年租金9979.20元、第五年租金10692元；租金按季度支付，履约保证金17000元。同时约定，乙方出现本合同规定情形并导致合同解除，除已收取的履约保证金不予退还外，乙方还应支付甲方租赁期未履行部分租金20%的赔偿金。同日，姜玲和重百汉正公司签订《郫都区重百汉正广场前期物业服务协议》，约定由重百汉正公司为姜玲承租的3--117、118、119号商铺提供物业服务，物业服务费标准为10元/月/平方米（庭审中，原被告均确认案涉商铺每月实际缴纳的物业服务费标准为874.08元），物业服务费在到期10日前按季度缴纳。 2020年6月1日，姜玲（乙方）和重百汉正公司（甲方）签订《终止合同协议》，内容有：甲乙于2018年1月22日签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方重百汉正广场3-117、118号商铺，……因乙方原因并于2020年5月27日向甲方提交退铺申请（乙方实际将商铺交由陈茂华经营，因陈茂华擅自撤场导致乙方提出退铺申请，乙方与陈茂华的纠纷与甲方无关），经双方协商一致，共同恪守：1、双方于2018年1月22日签订的《商铺租赁合同》因乙方违约导致于2020年5月27日解除。……三、乙方向甲方缴纳的保证金18000元，因乙方违约导致合同提前解除，甲方已收取的保证金不予退还。……四、甲乙双方一致确认，乙方已委托陈茂华向甲方支付了2019年3月1日至2019年10月31日的租金37765.44元、物业费4464元，……截止2020年5月27日，乙方拖欠甲方的租金38382.96元、物业费2161.99元、生活垃圾费275元，抵扣5000元履约保证金后乙方共计拖欠费为35819.95元。双方还约定了姜玲支付上述款项的期限和其他事项。 同日，姜玲（乙方）和重百汉正公司（甲方）签订《终止合同协议》，内容有：甲乙于2018年1月22日签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方重百汉正广场3-119号商铺，……因乙方原因并于2020年5月27日向甲方提交退铺申请（乙方实际将商铺交由陈茂华经营，因陈茂华擅自撤场导致乙方提出退铺申请，乙方与陈茂华的纠纷与甲方无关），经双方协商一致，共同恪守：1、双方于2018年1月22日签订的《商铺租赁合同》因乙方违约导致于2020年5月27日解除。……三、乙方向甲方缴纳的保证金17000元，物业保证金3413.60元，因乙方违约导致合同提前解除，甲方已收取的保证金不予退还。……四、甲乙双方一致确认，乙方已委托陈茂华向甲方支付了2019年3月1日至2019年10月31日的租金36181.44元、物业费4276.80元，……截止2020年5月27日，乙方拖欠甲方的租金36773.35元、物业费2095.63元、商业水费380.98元、生活垃圾费275元，抵扣8413.60元履约保证金后乙方共计拖欠费为31111.36元。双方还约定了姜玲支付上述款项的期限和其他事项。 庭审中，陈茂华认可2019年11月1日之后未支付案涉商铺的租金，2020年1月1日之后未支付案涉商铺的物业服务费，对水费380.98元未支付无异议；双方确认案涉商铺每月物业服务费为874.08元、每月垃圾清运费为110元。 庭审中，陈茂华提交了2020年7月1日郫都区公安分局和平街派出所的接报警登记表，拟证明陈茂华就案涉店铺物品被搬空事项报警情况；陈茂华提交了购买物品的收据、支付凭据等，拟证明为案涉店铺购买了价值7428元的物品；陈茂华提交案涉店铺现状的照片，拟证明案涉店铺物品现已被姜玲搬空。对此姜玲不予认可，并称其与业主方进入案涉店铺后，里面没有物品。同时，姜玲确认其进入案涉店铺后，搬走了3台3匹空调（2018年购买的），还卖掉了一些桌椅板凳，价值不超过1000元，并支付了处理上述物品的清理费300元。 上述事实，有原被告的相关陈述，有原被告签订的《铺面承包经营协议》，姜玲和重百汉正广场签订的《商铺租赁合同》、《终止合同协议》、有原被告的微信记录，有陈茂华向姜玲的付款凭据等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原被告签订的《铺面承包经营协议》中约定了姜玲将其营业执照、食品经营许可证在本合同有效期内交由陈茂华使用的内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该《铺面承包经营协议》合法有效。对于陈茂华认为该合同应违反《个体工商条例》的规定，属于无效合同的主张本院不予支持。同时，陈茂华以案涉商铺未经原出租人同意转租为由，主张《铺面承包经营协议》无效的主张于法无据，不予支持。在租赁期限内，陈茂华于2020年5月24日向姜玲发出通知，表示不再承租案涉商铺，姜玲据此于2020年5月26日通知陈茂华，表示终止合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原被告的《铺面承包经营协议》已解除。该合同解除的原因是陈茂华在合同期限内，在没有合法事由的情况下，单方提出终止合同的违约行为导致的，陈茂华应承担相应的法律责任。原被告在《铺面承包经营协议》中约定姜玲和原出租方（重百汉正公司）所签订的租赁合同中所约定的租金及其他费用根据该合同约定转由陈茂华交付并根据该合同约定（指有关金额、时间、付款方式和违约责任等条款）向姜玲的出租方支付，姜玲不再负有支付义务即由此带来的法律责任和经济损失，因此，陈茂华因违约导致姜玲向原出租方（重百汉正公司）承担的责任应由陈茂华承担。根据姜玲和原出租方（重百汉正公司）2020年6月1日签订的《终止合同协议》确认姜玲向原出租方（重百汉正公司）承担3-117、118号商铺截止2020年5月27日的租金38382.96元、物业服务费2161.99元、生活垃圾费275元，抵扣5000元履约保证金后共计35819.95元，3-119号商铺截止到2020年5月27日的租赁费36773.35元、物业服务费费2095.63元、商业水费380.98元、生活垃圾费275元，抵扣8413.60元履约保证金后共计31111.36元，上述费用共计66931.31元（35819.95元+31111.36元+=66931.31元）应由陈茂华向姜玲支付。对于姜玲主张要求陈茂华承担上述费用共计80944.91元，与姜玲和重百汉正公司签订的《终止合同协议》确定的金额不符，不予支持。对于姜玲要求陈茂华按照约定300元/天标准支付违约金的主张，在姜玲没有提供证据证明损失的情况下，本院认为陈茂华提出该违约金标准较高的主张符合法律规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，本院确认违约金为20079.39元（66931.31元×30%=20079.39元）。对于陈茂华要求姜玲返还承包经营费120000元的主张，因本案是由于陈茂华的违约行为导致，陈茂华的该主张于法无据，不予支持。对于陈茂华要求姜玲返还铺面履约保证金35000元、物业保证金2913.60元的主张，不符合双方在合同的约定和相关保证金已被重百汉正公司（原出租方）收取的事实，不予支持。对于陈茂华要求姜玲赔偿价值2000元添置的经营设备的主张，根据庭审中姜玲确认处置了3台3匹空调和一些桌椅板凳（姜玲称空调系2018年购买）的事实，本院认定姜玲应向陈茂华赔偿上述物品损失2000元。对于姜玲称支付了物品处置费300元的主张，无相应证据印证，不予支持。对于陈茂华称姜玲还处置案涉商铺内其他物品的主张，无证据印证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈茂华应向原告（反诉被告）姜玲支付截止到2020年5月27日的租金、水费、物业管理费、垃圾清运费共计66931.31元和违约金20079.39元；原告（反诉被告）姜玲应向被告（反诉原告）陈茂华支付物品损失2000元；上述费用相互品叠后，被告（反诉原告）陈茂华应在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）姜玲85010.70元。 二、驳回被告（反诉原告）陈茂华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取912元，反诉案件受理费减半收取1749.14元，保全费1245元，由原告（反诉被告）姜玲承担561.14元，被告（反诉原告）陈茂华承担3345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 少 二〇二〇年九月二十五日 书记员 全倩如