广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16341号原告：盈动力投资集团有限公司，住所地：佛山市南海区********，统一社会信用代码X。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦光媚，广东盈宇律师事务所律师。被告：万跃，男，1998年11月15日出生，汉族，住四川省古蔺县***********，公民身份号码X。委托诉讼代理人：欧思琪，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告盈动力投资集团有限公司诉被告万跃租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人秦光媚和被告的委托诉讼代理人欧思琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金69873.68元（按租赁合同从2020年1月1日起至2020年7月20日）、逾期缴纳违约金（以拖欠金额为本金从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；2.被告向原告支付2019年12月至2020年3月铺内电费1057元、逾期缴纳违约金（以拖欠金额为本金从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；3.被告向原告支付拖欠的公共水电费19669.68元（按每月2960元从2020年1月1日起计至2020年7月20日）、逾期缴纳违约金（以拖欠金额为本金从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；4.被告向原告支付装修期内租金5031元；5.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月15日，原告与被告签订《租赁合同》（合同编号为XDH-2019FZ/4F04B-20190415）、《关于公共水电费的补充协议》及其他相关文件，《租赁合同》约定被告承租原告坐落于佛山市南海区X号的房产，租期自2019年4月20日起至2021年4月19日止，其中，装修期15日。2019年4月20日至2019年6月4日期间，租金为10064元；2019年6月5日至2020年4月19日期间，每月租金为10064元；被告应承担使用租赁物业发生的全部费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、通讯费等，被告应按租赁物业独立水电表度数加损耗度数向原告计付水电费；被告应于每月五日前向原告支付当月租金及上月水电费、燃气费等各项费用。另外，根据《关于公共水电费的补充协议》第一条约定，在2019年5月5日至2021年4月19日期间，被告每月5日前应向原告支付当月公共水电费2960元。《租赁合同》约定，被告享有与装修期内租金同等金额的减租优惠，并约定租赁期内被告有违约或违法行为的，原告有权要求被告补足已减免的租金等各项费用。另约定，被告逾期支付本合同约定的各项费用，被告应按应付未付金额的百分之一向原告支付违约金，逾期达十五日的，原告除有权继续向被告追偿应付费用和违约金外，并有权要求被告按租赁期间租金总额的20%支付违约金，违约金不足以赔偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿，同时有权立即解除合同、收回租赁物业、没收保证金。上述合同及相关文件签订后，原告依约向被告交付了租赁物业，但被告自2020年1月开始拖欠租金、铺内电费、公共水电费等费用,且自2020年3月20日起擅自撤场，至今仍无任何交代。为此，原告多次催促被告支付拖欠的费用,被告仍置之不理。因被告存在拖欠租金、水电费，无正当理由，未经原告同意私自撤场等违约行为，故被告应支付装修期内租金同等金额的租金5031元。原告认为，被告拖欠租金、铺内电费、公共水电费等费用的行为已严重损害原告的合法权益。被告辩称，合同出租人是原告，但是实际出租人或者出租管理人是佛山市南海区XXX物业管理有限公司。2020年1月下旬开始，因新冠疫情及政府一系列管制措施的影响，对涉讼租赁物的影响和经营造成巨大影响和损失。因此不可抗力因素，被告无法继续经营，疫情开始后便开始提出由于亏损严重，无法继续经营，并且于2020年3月20日提出解除合同并通过搬离涉讼商铺的行为明示不再履行合同。原告对此知悉，通知被告的员工2020年3月21日起不用再来上班，并称将在2020年3月26日停止对被告的所有服务，双方租赁合同于2020年3月20日实际解除。被告2020年1月至3月的租金应当予以减免，且被告无需支付违约金。被告无需支付2020年3月20日之后的租金和违约金、公共水电费。原告主张的违约金和部分租金没有事实法律依据，且数额过高。被告已支付的租赁押金应当予以抵扣未付租金费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告提供的欠费明细表计算表是原告单方制作，被告不予确认，本院对其证据效力不予确认。双方当事人的其他证据材料，对方当事人对证据的形式真实性无异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定以下事实：位于佛山市南海区**********海新都会四层的房产已办理房地产权证，登记权利人为广东XX投资有限公司。2019年4月15日，广东信盈投资有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区XXX号的场地出租给乙方使用。租期从2019年4月20日至2021年4月19日。装修期15天。租金2020年4月19日前每月10064元。2020年4月20日至2021年4月19日日每月11059元。租用期内乙方有违约或违法行为的，甲方有权要求乙方立即补足已减免的场地租用费、物业管理费等各项费用。乙方一次性支付两个月场地租用费作为合同的履约保证金。履约保证金不用于折抵场地租用费、水电费及其他各项费用，合同履行期间乙方违约的，甲方有权直接在保证金中扣除乙方应付的违约金、赔偿金。租用期间乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还；无违约事由的，乙方应在租用期满之日向甲方退还履约保证金收据原件，甲方收到收据之日起十五个工作日内无息返还履约保证金。逾期支付合同约定的各项费用，每逾期一日，乙方按应付未付金额的百分之一向甲方支付违约金，逾期达十五日的，甲方有权继续追偿乙方应付费用外，并有权要求乙方按租用期间场地租用费总额的百分之二十支付违约金。合同第7.2.1、7.2.2条约定（乙方违约）的损失，包括但不限于律师费、公证费、审计费、调查取证费、诉讼费等。双方并约定其他权利义务。同日，双方签订《关于公共水电费的补充协议》，约定公共水电费每月2960元，应于每月5日前支付当月公共水电费。乙方一次性支付公共水电费押金5920元。合同履行期间，乙方任何违反合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，公共水电费押金不予退还。2019年5月5日，广东XX投资有限公司出具收据，确认收到被告支付的租赁押金33152元，水电周转金592元，合计33744元。广东XX投资有限公司变更企业名称为盈动力投资集团有限公司。原告的员工于2020年3月20日向被告通过微信发送费用催缴通知函，被告回复店铺已经撤场。双方当事人陈述计租周期按自然月计算。被告已支付至2019年12月的租金。涉讼商铺2019年12月至2020年3月共发生铺内电费1057元。2020年7月20日，原告向被告发送《租赁物业归还通知》，通知被告在收到函件之日起三日内缴清欠费归还租赁物。原告陈述原告于2020年7月23日收回涉讼商铺。本院认为，原告和被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告指定被告向第三方履行或第三方代为履行原告的合同义务，不影响合同当事人为原告和被告的事实，被告主张原告不是合同相对方的意见，本院不予采纳。关于合同解除的时间，被告已于2020年3月20日通知原告被告已搬离涉讼商铺，涉讼租赁合同已于当日实际解除。被告在合同期限届满前单方终止履行合同义务，且尚未付清2020年1月起的租金费用，被告已构成违约。原告主张合同于2020年7月原告发出解除通知才解除，但原告实际已知悉被告于2020年3月20日搬离涉讼商铺，本院对原告的主张不予采纳。原告作为出租方，应在合理期间内收回涉讼商铺，本院根据合同履行情况及被告已拖欠租金多月的事实，认为原告应在2020年3月31日前收回涉讼商铺，被告应支付至2020年3月31日的租金费用。原告未及时收回商铺的损失应由原告自行负担。被告承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院根据公平原则，认为2020年2月、3月的租金应予减半收取。被告应支付2020年1月按每月10064元、2020年2月至3月按每月5032元计算的租金合计20128元予原告。被告并应支付2019年12月至2020年3月的铺内电费1057元予原告。双方在《关于公共水电费的补充协议》约定公共水电费每月2960元，被告应支付2020年1月至2020年3月的公共水电费8880元予原告。合同约定被告违约的，需补足减免的租金。被告应按合同约定支付装修期半个月的租金5031元予原告。原告已没收被告支付的履约保证金，且被告欠付的租金水电费主要为疫情期间欠付的费用，原告另行主张对租金、水电费计收逾期违约金过分高于原告的实际损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告万跃应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金20128元予原告盈动力投资集团有限公司；二、被告万跃应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公共水电费8880元予原告盈动力投资集团有限公司；三、被告万跃应于本判决发生法律效力之日起十日内支付铺内电费1057元予原告盈动力投资集团有限公司；四、被告万跃应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修期租金5031元予原告盈动力投资集团有限公司；五、驳回原告盈动力投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计658.54元（原告已预交），由原告负担318.71元，由被告负担339.83元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年九月十八日书记员 邓洁婷