广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初10757号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山东凤分公司，住所地广东省中山市××××××××××。主要负责人：严雄波，职务总经理。委托诉讼代理人：曾倩，女，系原告员工。委托诉讼代理人：邓俊强，男，系原告员工。被告：毛朋飞，女，1985年8月12日出生，汉族，住武汉市洪山区×××××××××。委托诉讼代理人：周成，男，1983年1月15日出生，汉族，住湖北省麻城市×××××××××××。系被告丈夫。原告深圳市万科物业服务有限公司中山东凤分公司（以下简称万科物业公司）诉被告毛朋飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾倩、邓俊强，被告毛朋飞及其委托诉讼代理人周成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付2019年12月至2020年4月的物业管理费本金及其违约金共计1137.19元（其中物业管理费本金为1079.75元、违约金为57.44元）。事实和理由：被告于2017年11月23日与中山市万科房地产有限公司签订《商品房买卖合同》购买了中山市××××××××××××××××××，建筑面积89.98平方米（测绘报告面积），《前期物业服务协议》约定物业费收费标准为2.4元/月/平方米，被告每月应缴纳物业费215.95元，被告至今拖欠原告2019年12月至2020年4月的物业服务费合计1079.75元，上述协议约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前交纳当月的物业服务费，在下月首日及此后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额0.1%计算违约金，故被告应支付57.44元的违约金。原告于2020年2月20日向原告发出律师函，要求其支付拖欠的物业服务费，但被告未理采。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望予支持。被告提交书面答辩意见称：一、要求原告提供营业执照、公示维修资金使用情况、及时做好保洁工作、增设儿童和阅览室等活动场所、加强安保工作、保证正常用水用电等；二、要求原告公示并向被告分配共有部分物业的广告收益及活动收益；三、收房时，被告被迫与原告签订《前期物业服务协议》，原告在履行协议过程中违反法律规定，严重损害了被告的合法权益，原告物业服务费的收费标准（2.4元/月/平方米）没有与业主协商，也没有公示，协议中没有注明清楚被告的房屋面积，原告计算物业服务费无依据；四、原告提供的物业服务水平低，被告收房至今，门禁及门锁等损坏后，原告至今没有维修，小区内宠物粪便多，环境脏乱不整洁，安保形同虚设，家里也经常断水；五、被告收房期间，由于做完手术需要修养没有及时收房，最后在原告处被迫收房，工程质量问题也未能及时发现，造成被告不能及时装修而延迟入住，原告应当承担过错责任，赔偿40%的经济损失，按照该小区中介房屋出租的市场价格2000元/月，收房以2019年9月1日收取物业服务费时开始计算，截止2019年12月19日修好墙壁内水管漏水为止，经济损失共计2904元，原告未尽安全保障义务，未对治安突发时间采取有效措施，导致被告不敢入住和不能出租房屋，应承担60%的责任，按照该小区中介房屋出租的市场价格2000元/月，从2019年12月19日至2020年8月31日止，损失共计10068元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》证实，2018年4月13日，被告购买中山市万科城房地产有限公司开发的座落于中山市×××××××××××××××××××××的商品房，该商品房建筑面积共89.98平方米，其中附件七物业管理部分，载明前期物业服务企业为原告，物业服务费缴纳标准为高层住宅2.4元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额1‰支付违约金。2019年11月17日原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为万科金色家园的前期物业服务企业为业主提供物业管理，内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装修装饰管理服务；8.物业档案资料管理；9.物业管理相关其他事项，物业服务质量标准对上述内容有详细的约定。物业管理服务收费标准为高层住宅2.4元/月/平方米，商业物业5元/月/平方米，业主自房屋交付之日起交纳物业管理费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰支付违约金。收款收据显示2019年11月17日，原告收取了被告2019年9月、10月、11月的物业管理费各215.95元。被告质证对原告提交的上述证据真实性确认，但认为其被迫与原告签订《前期物业管理协议》。被告提供中山市小榄镇卫生健康局的对被告毛朋飞及其丈夫周成所作的新型冠状病毒核酸初筛《检验结果单》（结果均为阴性）拟证明其因受疫情影响在家隔离，其没有违约。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告辩称其签订《前期物业服务协议》是被迫的意见，被告并未提供证据予以佐证，本院不予采纳；被告对《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》真实性并无异议，且被告自认其收房后原告自2019年9月1日开始收取物业服务费，故本院确认原告与被告存在前期物业服务合同关系。被告辩称原告提供的物业服务水平低，被告自收房至今，门禁及门锁等损坏后，原告至今没有维修，小区内宠物粪便多，环境脏乱不整洁，安保形同虚设，经常断水的意见，被告未提供证据证实，依法应当承担举证不能的不利后果；退一步来讲，因物业管理服务涉及多方面内容，对小区的环境管理亦需要全体业主遵守管理制度予以配合，原告提供物业服务过程中不能令所有业主满意，出现一些瑕疵亦属正常，但并不构成根本性违约，被告对上述物业服务不满意之处，应通过正当途径解决，若业主均以此为由拒绝缴交物业管理费，将导致物业管理公司应收款项迟迟不能到帐，进而影响正常管理服务支出，长此以往只会使小区管理陷于恶性循环，故被告以此理由不履行支付物业管理费的义务于法无据，本院不予采纳。被告辩称物业服务费的收费标准（2.4元/月/平方米）没有与业主协商，也没有公示，原告该计算标准无依据的意见，被告与开发商签订的《商品房买卖合同》附件七中对前期物业服务费有明确约定，而《商品房买卖合同》及附件为统一格式制作，另，中山市发展和改革局、中山市住房城乡建设局联合制定的《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》第三条规定“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费政府指导价最高收费标准为有电梯3.00元/平方米.月，无电梯2.05元/平方米.月......”，《前期物业服务协议》约定的物业管理费收费标准并未超过上述指导价标准，故本院对被告该辩解意见不予采纳。关于被告主张各项经济损失合计12972元的意见，被告并未提起反诉，且属不同法律关系，本院对此不予处理，被告可另循法律途径解决。双方约定物业管理费按月交纳，每月15日为缴费时间，原告要求被告支付拖欠的2019年12月至2020年4月物业管理费，具体计算为：2.4元/平方米.月×89.98平方米≈215.95元，215.95元×5个月=1079.75元，本院对原告该项诉讼请求予以支持。被告未按合同约定按时支付物业服务费，已构成违约，原告诉请被告支付违约金符合合同约定，本院予以支持。被告提出新型冠状病毒核酸初筛《检验结果单》拟证明其受疫情影响不构成违约的意见，经查，被告已于2019年12月份开始拖欠当月物业管理费，已构成违约，且违约责任是无过错责任，被告该理由并不构成其免责事由，故其意见无理，本院不予采纳。至于迟延付款违约金的数额，《商品房买卖合同》附件七物业管理部分以及《前期物业服务协议》均约定每月15日前交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰支付，依据原告所列《欠费明细（含违约金）》的主张，其诉请被告以2019年12月至2020年4月每月的物业服务费215.95元为基数，分别自次月1日起，均按每日1‰计至2020年4月21日期间的违约金共57.44元，符合合同约定；至于2020年4月22日以后的违约金，原告未主张，是其对自己权利的处分，于法无悖，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告毛朋飞于本判决生效之日立即向原告深圳市万科物业服务有限公司中山东凤分公司支付2019年12月至2020年4月的物业管理费1079.75元及违约金57.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担（该款原告已预交，本院不另收退，被告于上述付款期限内迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄宏图二〇二〇年九月二十七日书记员  巫斯霞冯淼妤