吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2403民初1931号原告：周玉花，女，1963年6月26日出生，汉族，农民，住敦化市。委托诉讼代理人：徐艳波，吉林衡佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘景海，吉林衡佳律师事务所律师。被告：吉林敖建建工集团房地产开发有限公司，住所地敦化市胜利南大街。法定代表人：韩力，董事长。委托诉讼代理人：张恒新，吉林冠宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏超，吉林冠宁律师事务所律师。第三人：丁彩云，女，1985年8月14日出生，汉族，农民，住敦化市。第三人：林春利，男，1983年6月14日出生，汉族，农民，住敦化市。第三人：丁庭有，男，1960年5月30日出生，汉族，无职业，住敦化市。第三人：敦化市房屋征收与土地收购储备中心，住所地敦化市敖东大街工联路1-11号。法定代表人：牟林峰，主任。委托诉讼代理人：陈玉福，副主任。委托诉讼代理人：姚忠华，法制科科员。原告周玉花与被告吉林敖建建工集团房地产开发有限公司（以下简称敖建公司）及第三人丁彩云、林春利、丁庭有、敦化市房屋征收与土地收购储备中心合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周玉花及其委托诉讼代理人徐艳波、刘景海，被告敖建公司的委托诉讼代理人张恒新、张宏超，第三人丁彩云、林春利、丁庭有、敦化市房屋征收与土地收购储备中心的委托诉讼代理人陈玉福、姚忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周玉花向本院提出诉讼请求：1.判令敖建公司按照拆迁补偿保密协议约定为周玉花安置使用面积50平方米楼房一处，诉讼中变更诉讼请求为判令敖建公司按50平方米楼房、每平方米4,000元的价格赔偿周玉花损失20万元；2.由敖建公司负担本案诉讼费用。事实和理由：1984年9月，周玉花与丁庭有登记结婚，1991年1月31日登记离婚。离婚协议约定北面两间小房归周玉花所有。2019年4月周玉花离婚时分得的该平房动迁，因周玉花生病住院其女儿丁彩云、女婿林春利代表周玉花与开发商敖建公司及敦化市房屋征收与土地收购储备中心多次协调，最后与敖建公司达成协议，于2019年4月22日签订拆迁补偿保密协议，约定周玉花的无照房按照50平方米回迁。并协商一致安置房屋为盛世华府25号楼1单元301，面积80平方米，多出30平方米部分按照购买的方式补差。敖建公司一直未将回迁楼房交付给周玉花,周玉花的唯一住房已经被拆掉，经多次协商无果，故提起诉讼。敖建公司辩称，本案不属于民事纠纷，应属于行政法规调整范围。周玉花起诉状中的事实和理由，明确确认涉案房屋属于政府征迁范围。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收行为应由县级以上人民政府来进行，敖建公司并不属于征收主体，既不是征收主体，也不是被征收主体，本案的争议应由当事人依照行政诉讼法的相关规定进行处理；根据起诉状，周玉花从未与敖建公司达成过拆迁补偿保密协议，敖建公司就涉案房屋曾经与丁庭有及其女儿丁彩云、女婿林春利签订过拆迁补偿保密协议，但由于对该保密协议产生争议，该协议并没有实际履行，而对于涉案的两间小房屋（无产权证），敖建公司已根据相关要求将补偿资金交由拆迁部门，因此本案周玉花所提出的民事诉讼及诉讼请求依法不能成立，请求人民法院依法驳回周玉花的诉讼请求。丁彩云、林春利述称，丁彩云是周玉花与丁庭有的婚生女。1984年9月，周玉花与丁庭有登记结婚，1991年1月31日登记离婚。离婚后丁庭有居住在离婚时分得的主房，周玉花生活在离婚时分得的无照房，直到2006年10月，周玉花离开家。2019年4月接到敦化市房屋征收与土地收购储备中心拆迁通知，当时周玉花在天津患病住院，不能亲自处理拆迁事宜，委托女儿丁彩云、女婿林春利出面处理离婚时分得的无照房的拆迁补偿相关事宜。丁庭有离婚时分得的主房有房照，于2019年4月21日与敦化市房屋征收与土地收购储备中心签订了回迁补偿协议，回迁到××府。敦化市房屋征收与土地收购储备中心负责西山小区征收的张科长说有房照的和敦化市房屋征收与土地收购储备中心签合同，无房照和附属物与开发商敖建公司签合同，所以周玉花的无照房及丁庭有的仓储、棚子、猪舍和其他附属物在2019年4月22日与敖建公司签订在拆迁补偿保密协议上。该协议第二条（一）项约定无照居住房32.19平方米，按50平方米回迁，回迁楼号盛世华府二期25号楼1单元301，面积87.76平方米，超出50平方米的面积，交款。丁彩云、林春利对拆迁补偿保密协议拍了照片。签订拆迁补偿保密协议后周玉花的回迁住房一直得不到回迁，丁彩云、林春利多次找开发商敖建公司和敦化市房屋征收与土地收购储备中心，敖建公司的领导和售楼处的人员让找敦化市房屋征收与土地收购储备中心。期间多次找敦化市房屋征收与土地收购储备中心的陈局长、姜局长、张科长，均以家庭内部意见不统一和担心其他回迁户找麻烦为由拒绝给周玉花发放回迁房，让周玉花通过法律途径解决。丁庭有述称，1991年1月31日，我与周玉花登记离婚，离婚协议约定北面两间小房归周玉花所有。2019年4月与敖建公司签订的拆迁补偿保密协议，该协议载明的无照居住房32.19平方米是指离婚时周玉花分得的两间无照房。敦化市房屋征收与土地收购储备中心述称，我中心征收丁庭有房屋涉及到丁庭有房屋的地上附属物，因没有产权，我中心只能作为附属物处理。后期因丁庭有与其前妻在离婚过程中处理了相关的房屋及附属物，我中心对于其处分的附属物权属不清楚，即该地上附属物权属有争议，因此告知相关权利人通过诉讼或其他方式解决。解决后持法院的判决，或有效的房屋所有权证明到我中心主张权利，领取补偿款。该部分补偿款一直留置在我单位。在征收补偿过程中，对无照房屋的补偿方案，《敦化市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第26条规定，经认定建成于1984年1月5日前且没有进行翻、改、扩建的居住建筑，符合住宅房屋登记条件的，房产登记机构予以登记，按照有产权证房屋标准执行。涉案房屋建成于1984年1月5日后，因此该房屋不享受有产权房屋的补偿标准，只能给予货币补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.周玉花提交离婚证一份、离婚登记申请书一份（复印件）、国有土地使用证一份【敦国用（89）字第4190号，复印件，原件在敦化市房屋征收与土地收购储备中心】、照片三张以证明1984年9月27日周玉花与丁庭有登记结婚，1991年1月31日登记离婚。离婚协议约定北面两间小房归周玉花所有。该房屋有土地使用证，没有房照，建筑面积31.17平方米，南侧是丁庭有的有照房。敖建公司质证认为，对离婚证及离婚登记申请书的真实性无异议，对证明两间无照房在协议中归属于周玉花无异议，但与本案无关。对国有土地使用证的真实性有异议，没有原件，即使是被相关部门收回，也应当加盖调取章，且该土地使用证载明土地使用者是丁庭有，而不是周玉花，周玉花以此来证明其享有该部分的土地使用权没有依据。且土地使用证中标明的建筑占地面积是31.7平方米，也不能证明该建筑面积即为周玉花离婚分得的两间无照房屋。该组照片不能反映是涉案房屋的照片，不具有任何证明效力，上述证据不能证明本案的焦点问题。丁彩云、林春利质证无异议。丁庭有不发表质证意见。敦化市房屋征收与土地收购储备中心质证认为，对土地使用证的真实性无异议，是本案无照房屋的土地使用证。无照房实测面积32.19平方米。该房屋已经空置多年，不符合居住条件，也并未实际居住。本院认为，敦化市房屋征收与土地收购储备中心对涉案无照房屋的国有土地使用证的真实性无异议，该组证据客观真实，来源合法，与本案待证事实有关联，予以确认；2.周玉花提交《拆迁补偿保密协议》一份、《私有房屋所有权证》一份（复印件，房屋所有权人丁庭有）、《敦化市房屋征收补偿安置协议书》一份、《蓟州区人民医院急诊病历》一份、《天津市蓟州区人民医院医学影像诊断报告书》一份以证明2019年4月21日敦化市房屋征收与土地收购储备中心与丁庭有签订了回迁安置补偿协议，将丁庭有的有照房52.2平方米进行了回迁安置，周玉花的无照房由敖建公司进行补偿，签订了拆迁补偿保密协议，该协议的乙方是丁庭有、丁彩云、林春利，因周玉花在天津市蓟州区人民医院住院，无法签订补偿协议，委托女儿丁彩云、女婿林春利与敖建公司签订拆迁补偿保密协议（2019年4月22日），协议第二条（一）项“24无照居住房32.19平方米，按照50平方米回迁”，该无照房即是周玉花离婚时分得的北面两间小房。土地使用证载明该房屋建筑面积是31.17平方米，因年久失修该房涨裂，开发商在测量时，测量的面积是32.19平方米。丁庭有房子的丘地号是0689-036-005-002，与周玉花的土地使用证载明的地号不是一个证。敖建公司质证认为，对丁庭有的房照复印件及敦化市房屋征收补偿安置协议书的真实性无异议。周玉花主张的拆迁补偿保密协议确实签署过，但是双方未能履行，该协议并不是敖建公司作为拆迁单位进行签署，敖建公司不属于拆迁单位，同时该保密协议并没有周玉花签字，即使是有其他人签字，也不能代表周玉花的行为，与周玉花无关。病历的真实性无异议，但是证明不了周玉花旨在证明的问题。拆迁补偿保密协议虽然没有签字，但与敖建公司持有的协议一致。丁彩云、林春利、丁庭有质证无异议。敦化市房屋征收与土地收购储备中心质证认为，拆迁补偿保密协议与我中心无关，对周玉花是否在天津治病不清楚。本院认为，周玉花提交《拆迁补偿保密协议》敖建公司没有加盖公章，合同相对方亦没有签字，没有证明力，不予确认。其他证据客观真实，来源合法，与本案待证事实有关联，予以确认；3.周玉花提交2019年4月22日丁彩云、林春利、丁庭有在征收办公室与敖建公司签订拆迁补偿保密协议时的音频资料一份以证明2019年4月22日丁彩云、林春利代表周玉花，与丁庭有、敖建公司签订拆迁补偿保密协议。敦化市房屋征收与土地收购储备中心的张程飞协调敖建公司和周玉花的代理人签订的拆迁补偿保密协议。敖建公司质证认为，对证据本身是否存在有异议，因该音频资料没有其他证据来佐证，即使该录音是真实的，该录音中体现仅是丁庭有与敦化市房屋征收与土地收购储备中心的人员和丁彩云、林春利之间签订协议内容的过程，没有任何一个表述由丁彩云、林春利代表周玉花进行商谈和签订，不能证明丁彩云、林春利代理行为，仅是丁庭有代表自身进行的商谈。丁彩云、林春利质证无异议。丁庭有不发表质证意见。敦化市房屋征收与土地收购储备中心质证认为，对该证据的真实性无异议，我们工作人员是正常履行工作职责。本院认为，敖建公司虽然对该证据的真实性有异议，但没有提交相应的证据证明，该证据与敖建公司提交的《拆迁补偿保密协议》能够相互印证，客观真实，与本案待证事实有关联，予以确认；4.周玉花提交2019年11月26日林春利与敦化市房屋征收与土地收购储备中心姜继鹏谈话音频资料一份以证明丁彩云、林春利在签订拆迁补偿保密协议时是代表周玉花签订的，周玉花在天津刚做手术，在签订协议前丁彩云、林春利就将周玉花的离婚证提交给了敦化市房屋征收与土地收购储备中心，丁彩云、林春利是以周玉花的名义主张离婚证上北面两间小房的拆迁补偿权利。录音中姜局长与敖建公司联系过，敖建公司知道此事，敖建公司对该房子认账，没有异议。敖建公司质证认为，对该证据的真实性、合法性有异议，周玉花未提供该录音当时现场真实存在的依据，同时该证据的合法性也不能得到确认。该录音系本案相关当事人与征收部门人员的谈话，与敖建公司无关。该证据是发生在拆迁补偿保密协议之后，不能证明当时签订协议时林春利是代表周玉花而履行的代理行为。恰恰能证明涉案房屋是属于行政拆迁范畴，并不是民事范畴。丁彩云、林春利质证无异议。丁庭有未经法庭准许中途退庭视为放弃质证的权利。敦化市房屋征收与土地收购储备中心质证认为，本项目的征收，丁庭有是被征收人，周玉花主张其份额，属于家庭内部的纠纷，与我中心无关。所有音频资料取得不合法，未经当事人同意。本院认为，周玉花提交的音频资料没有证明力，不予确认；5.周玉花提交2020年1月8日周玉花、李奎书（周玉花丈夫）、林春利、姜继鹏局长、张程飞谈话音频资料一份以证明林春利、周玉花要求交付房屋，敦化市房屋征收与土地收购储备中心张程飞科长说房子是周玉花的，但因家庭有内部矛盾无法交付。周玉花认可女儿丁彩云代表她。张程飞代表敦化市房屋征收与土地收购储备中心认可该房子是周玉花的。敖建公司质证意见同上一份录音质证意见。补充：该证据内容与敖建公司无关，该录音如果合法存在恰恰能说明补偿事宜应当由征收行政部门进行处理。周玉花应通过行政诉讼解决问题，敖建公司不是诉讼主体。丁彩云、林春利质证无异议。丁庭有未经法庭准许中途退庭视为放弃质证的权利。敦化市房屋征收与土地收购储备中心质证认为，我中心与被征收人已经达成了征收补偿协议，该证据只能证明曾经就此纠纷进行过协调，听取周玉花反映的问题。该证据没有证明力。所有音频资料取得不合法，未经当事人同意。本院认为，周玉花提交的音频资料没有证明力，不予确认；6.周玉花提交《回迁选房卡》一张（复印件）以证明在签订拆迁补偿协议前开发商让丁彩云、林春利到售楼处选了房号，房号是25号楼1单元301室，面积87.27平方米。敖建公司质证认为，对该证据的真实性有异议，不能证明该回迁选房卡系敖建公司提供，同时该回迁选房卡载明的时间为2018年4月18日，根据周玉花所主张的证据，双方签订的拆迁补偿保密协议时间是在2019年4月22日，在没有确定是否给回迁房时不可能产生回迁选房事宜，该证据虚假。丁彩云、林春利质证无异议。丁庭有、敦化市房屋征收与土地收购储备中心不发表质证意见。本院认为，该证据与2020年8月4日本院对敖建公司董事长所作的调查笔录能够相互印证，该证据客观真实，来源合法，与本案待证事实有关联，予以确认。本院经审理认定事实如下：1984年9月27日，周玉花与丁庭有登记结婚，1991年1月31日，周玉花与丁庭有登记离婚。离婚证及离婚登记申请书载明北面两间小房、自行车一台、缝纫机一台、电饭锅一个、被褥一套、老母猪一头归周玉花所有，其余财产归丁庭有所有。周玉花分得的两间小房无产权证，有国有土地使用证（1989年9月24日颁发），土地使用者为丁庭有，地址为敦化市××街，地号为2-85-4-70，用途为住宅，用地面积为192平方米，其中建筑占地31.17平方米。后周玉花到外地打工。2018年9月14日，敦化市人民政府实施旧城区改造项目，决定对西山小区C-1地块国有土地上房屋进行征收，征收主体为敦化市人民政府，征收部门为敦化市房屋征收与土地收购储备中心。签约及搬迁期限为2018年9月19日起至2018年9月29日止。丁庭有的建筑面积52.20平方米房屋（私有房屋所有权证：房屋所有权人丁庭有、房屋坐落敦化市胜利街西安委6组、丘地号0689-036-005-002）和周玉花离婚时分得的两间无照房在征收范围内。2018年9月19日，敦化市恒源房地产估价事务所有限责任公司出具《房屋征收估价分户报告》，丁庭有的建筑面积52.20平方米房屋评估总金额198,360元。2018年9月19日，敦化市恒源房地产估价事务所有限责任公司出具《房地产征收附属物评估报告》，被征收人丁庭有的37仓储（124.43平方米）补偿评估为69,678元、37仓储（87.19平方米）补偿评估为42,721元、板棚（99平方米）补偿评估为4,950元、果树（2棵）补偿评估为100元、猪舍（84.7平方米）补偿评估为20,328元、护栏（7平方米）补偿评估为140元、扣板（29.61平方米）补偿评估为1,481元，补偿评估总计金额139,398元。2018年9月19日，敦化市恒源房地产估价事务所有限责任公司出具《房地产征收附属物评估报告》，被征收人丁庭有24无照居住（32.19平方米）补偿评估金额25,752元。该房屋即为周玉花离婚时分得的两间无照房。2019年4月21日，征收部门敦化市房屋征收与土地收购储备中心、委托征收实施单位敦化市吉敦房屋征收与土地收储服务有限公司与被征收人丁庭有签订敦化市房屋征收补偿安置协议，丁庭有的被征收建筑面积52.20平方米房屋、附属物等货币补偿总计金额359,358元，现丁庭有已回迁敦化市盛世华府17号楼1单元402室。2019年4月22日，敖建公司与丁庭有、丁彩云、林春利签订拆迁补偿保密协议，该协议载明：甲方：吉林敖建建工集团房地产开发有限公司乙方：丁庭有甲方经政府部门批准，拟在本市××路地块）开发建设盛世华府三期项目，甲乙双方经协商一致，就乙方对其属下房产进行动拆迁达成一致意见，特订立本协议书，以资共同遵守。第一条、被拆迁人家庭基本情况：乙方有正式户口3人，分别是：丁彩云、林春利、丁庭有。户主：丁庭有第二条、补偿方式：（一）24无照居住房32.19平方米，按50平方米回迁，甲方不支付所属交易及各种费用，不承担安置及搬迁等相关责任。（二）37仓储124.43平方米，按每平方米1,090元补偿，共计135,628.7元（壹拾叁万伍仟陆佰贰拾捌元柒角），甲方不承担安置及搬迁等相关责任。（三）37仓储87.19平方米，按每平方米1,160元补偿，共计101,140.4元（壹拾万壹仟壹佰肆拾元肆角），甲方不承担安置及搬迁等相关责任。（四）猪舍84.7平方米，按每平方米160元补偿，共计13,552元（壹万叁仟伍佰伍拾贰元整），甲方不承担搬迁等相关责任。拆迁事项及补偿事项按如下办法执行：1、本协议签订生效拆迁完成后，由甲方一次性支付补偿款250,321.1元（贰拾伍万零叁佰贰拾壹元壹角）。2、本协议签订生效拆迁完成后，由甲方负责办理24无照居住（50平方米）回迁房屋的相关手续（如有增加面积按回迁价格另行计算款项）。3、该无照房按违建进行拆除，乙方要积极并配合征收办的相关拆迁工作，并在相关文本上签署同意拆除违建的意见，将拆迁后无争议的场地交付甲方使用。4、乙方家庭的全部成员（18岁以上者）一致同意丁庭有作为乙方家庭代表人，授权其作为家庭代表人在合同文本和其他文字上签字生效。5、该协议为保密协议，乙方不得将协议内容透露给甲方及敦化市征收办以外的任何一方或个人。第三条、违约责任：协议生效后，乙方如未按本协议约定的条款进行拆迁，或乙方将本协议的内容泄露给他人，造成严重后果，甲方有权收回所有补偿款及回迁房产。同时，乙方无条件同意甲方拆除该处违建。第四条、本协议自甲乙双方签字之日起生效，协议生效后，甲乙双方均不得擅自修改或解除协议。该协议执行中如发生纠纷，经双方协商仍不能解决的，可提请当地房地产管理部门调解，调解不成的，可提请敦化市人民法院裁决。本合同一式两份，由甲方留存。敖建公司在该协议上加盖了公章，丁庭有、丁彩云、林春利在乙方授权代表人处签字并按了指纹。协议签订时间只打印了2019年，没有填写月、日。现周玉花离婚时分得的两间小房（24无照居住房32.19平方米）已被拆除，敖建公司至今未按上述协议交付周玉花离婚时分得的两间小房（24无照居住房32.19平方米）回迁的房屋，致争讼发生。另查，西山小区C-1地块拆迁前，丁彩云、林春利代表周玉花到盛世华府销售中心选择回迁房屋的位置是××楼，面积87.27平方米。盛世华府销售中心给丁彩云、林春利出具的《回迁选房卡》复印件载明：回迁房主名：丁彩云，电话159XXXXXXXX；原居住面积：30；意向回迁面积：25号楼1单元301室，面积87.27平方米；首次到访售楼处时间：2018年4月18日，并注明“房源已核”，丁彩云、林春利在该回迁选房卡上签字。盛世华府25号楼3层住宅每平方米价格为4,000元，现已无房源。2019年2月23日，周玉花因患脑出血在天津市蓟州区人民医院就医，该院2019年4月3日的医学影像诊断书载明周玉花临床诊断为颅内血肿术后。庭审中周玉花对女儿丁彩云、女婿林春利代理其与敖建公司签订拆迁补偿保密协议的行为予以追认。2020年4月24日，敖建公司将涉案24无照居住房（32.19平方米）的评估拆迁补偿款25,752元暂存在敦化市房屋征收与土地收购储备中心。本院认为，周玉花与丁庭有离婚时，周玉花分得两间小房（24无照居住房32.19平方米），周玉花为涉案32.19平方米24无照居住房的所有权人。2019年2月至4月间，周玉花患重病无法处理拆迁事宜，庭审中周玉花对女儿丁彩云、女婿林春利代理其与敖建公司签订拆迁补偿保密协议的行为予以追认，敖建公司与丁庭有、丁彩云、林春利签订的拆迁补偿保密协议不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。敖建公司未按合同约定交付给周玉花被拆迁32.19平方米24无照居住房回迁的房屋，应当按合同约定的回迁房屋的面积，按该房屋的价款承担违约责任。本案征收部门敦化市房屋征收与土地收购储备中心、委托征收实施单位敦化市吉敦房屋征收与土地收储服务有限公司未就周玉花的32.19平方米24无照居住房与周玉花或周玉花的代理人签订拆迁补偿合同，庭审中周玉花对女儿丁彩云、女婿林春利代理其与敖建公司签订拆迁补偿保密协议的行为予以追认，敖建公司主张本案不属于民事纠纷，属于行政法规调整范围应依照行政诉讼法的相关规定进行处理，周玉花未与敖建公司达成拆迁补偿保密协议，敖建公司已将周玉花的32.19平方米24无照居住房的评估拆迁补偿款25,752元暂存在敦化市房屋征收与土地收购储备中心的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，周玉花要求敖建公司按50平方米楼房、每平方米4,000元的价格赔偿损失20万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：吉林敖建建工集团房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付周玉花20万元。如果吉林敖建建工集团房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取2,150元，由吉林敖建建工集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  宫英东二〇二〇年九月十日书记员  王 月