山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0191民初3151号原告：刘某，男，1954年11月23日生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：孙燕燕，上海段和段（济南。委托诉讼代理人：王银汉，上海段和段（济南。被告：山东雷鸣装饰工程有限公司，住所地山东省济南市槐荫区绿地中央广场C-3地块A座1105室，统一社会信用代码913701006898121711。法定代表人：郭祥吉，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李学楠，山东宇瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞，女，1987年7月9日出生，汉族，山东雷鸣装饰工程有限公司员工，住山东省济阳县。被告：黄某，男，1981年3月26日生，汉族，住山东省单县。原告刘某与被告山东雷鸣装饰工程有限公司（简称雷鸣装饰公司）、黄某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人孙燕燕、王银汉，被告雷鸣装饰公司的委托诉讼代理人李学楠到庭参知了诉讼。被告黄某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求:1.被告山东雷鸣装饰工程有限公司向原告支付房屋租金、物业费、水电费共计450780.32元；2.被告山东雷鸣装饰工程有限公司向原告支付逾期付款利息52591元（以450780.32元为基数，按照年利率5%的标准自2018年1月1日起暂计算至2020年5月1日，实际计算至付清之日止）；3.被告山东雷鸣装饰工程有限公司向原告支付律师费3万元；4.被告黄某对上述第1、2、3项诉讼请求中的费用承担共同付款责任；5.本案诉讼费、保全费等费用由两被告承担。事实与理由：2017年3月28日，原告与济南雷鸣装饰工程有限公司（现更名为雷鸣装饰公司）签订《房屋租赁合同》，约定由雷鸣装饰公司承租原告所有的位于济南市高新区汉峪金谷A3-2号楼第5层，租赁期限为5年，自2017年3月28日至2022年5月27日，免租期为2个月；房屋租金为857833.95元/年，采用先支付后使用的原则，每半年支付一次；水、电、煤、气、暖、通讯、设备、物业管理费等费用均由雷鸣公司承担。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。2018年5月14日，因欠付原告租金，两被告向原告出具《还款计划书》，内容为：雷鸣装饰公司按计划向原告支付欠付房屋租金、物业费、电费共计450780.32元，并按照年利率5%的标准计算利息，如不能按约定还款，按照年利率5%的标准计算逾期付款利息；因雷鸣装饰公司违约致使原告采取诉讼方式实现债权的，雷鸣装饰公司承担原告为此支出的律师费等；若雷鸣装饰公司未按时偿还，由黄某支付。雷鸣装饰公司辩称，1.2019年1月29日，黄某与郭祥吉签订了公司股权转让及债务承担协议，郭祥吉受让雷鸣公司全部股份，转让协议约定，2019年1月28日前雷鸣公司不存在任何对外借贷行为，没有以公司名义签署任何债务合同。本案属于公司股权转让之前的房屋租赁合同，公司现股东对本案事实不清楚。黄某是本案租赁合同的参与者，其不到庭参加诉讼，不能查明本案事实。2.从原告庭前提交的商品房买卖合同来看，涉案房屋在2020年1月9日前属于济南高新控股集团有限公司，而本案房屋租赁合同出租方却是原告，在签订房屋租赁合同时，涉案房屋的所有权属于济南高新控股有限公司，不属于刘某，所以被告是向刘某交纳租赁费还是向济南高新控股集团有限公司交纳租赁费，需要法院查清楚。3.本案的房屋面积合同中约定的面积是1566.82平方米，涉案房屋的买卖合同及房产证中记载的建筑面积为1496.41平方米，两者相差70多个平方。尽管房屋租赁合同中约定了，月租金、年租金，但是其数额也是根据房屋建筑面积乘以1.5元每平米每天计算出来的。所以请求法院扣减面积差的租金。黄某未到庭答辩，也未提交书面答辩意见和证据。经审理查明:2017年3月28日，刘某（甲方）与雷鸣装饰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定刘某将位于济南高新区汉峪金谷A3-2第5层整层毛坯房，建筑面积约1566.82平方米，出租给雷鸣装饰公司用于办公使用。租赁期限5年，自2017年3月28日起至2022年5月27日止。合同签订后3日内，乙方向甲方支付保证金71486.16元；房屋租金为每月71486.16元，每年857833.95元（三年内有效，第四年执行递增租金），租金每六个月支付一次；租金前三年按1.5/平/天计算，第四年开始按照环比6%递增。合同第六条物业服务与收费约定，租赁期间，乙方自行承担经营所涉及的工商、税务、卫生、环卫费用，并独立承担相应的全部责任和义务；乙方使用该房屋所发生的水、电、煤、气、暖、通讯、设备、物业管理等费用均由乙方承担。因雷鸣装饰公司未能按照合同约定支付租金，2018年5月14日，黄某向刘某出具《还款计划书》一份，载明：“截至到2018年5月27日，济南雷鸣装饰工程有限公司尚欠房屋租赁费428916.94元，物业费60635.93元，电费32713.61元。另外租赁保证金71486.16元用于抵扣部分房租，故共计欠款450780.32元。现承诺按如下计划付清上述费用并支付年利率5%的利息（自2018年1月1日起）：……因济南雷鸣装饰工程有限公司违约致使出租人采取诉讼方式实现债权的，济南雷鸣装饰工程有限公司应承担出租人为此支付的诉讼费、保全费、公告费和律师费等。上述费用若济南雷鸣装饰工程有限公司未能按约偿还，由法定代表人黄某（身份证号：）支付。”黄某在该《还款计划书》中签字。另查明，2019年2月26日，济南雷鸣装饰工程有限公司的名称变更为本案被告山东雷鸣装饰工程有限公司。2019年1月28日，雷鸣装饰公司的执行董事兼总经理由黄某变更为郭祥吉。再查明，刘某与上海段和段（济南）律师事务所签订《民商事诉讼委托代理合同》，委托该所代理本案，刘某为此支付律师费30000元，上海段和段（济南）律师事务所派员参加了本案庭审。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，刘某与雷鸣装饰公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方亦予以认可，合法有效。因雷鸣装饰公司拖欠刘某租金、物业费等，黄某出具了《还款计划书》，确认雷鸣装饰公司截至到2018年5月27日尚欠房屋租赁费428916.94元，物业费60635.93元，电费32713.61元，扣除保证金71486.16元后，共计欠款450780.32元，并作出了还款计划。因租赁涉案房屋为雷鸣装饰公司办公使用，出具《还款计划书》时黄某为雷鸣装饰公司的法定代表人，故黄某出具《还款计划书》的行为应为代表雷鸣装饰公司的职务行为，其后果应当由雷鸣装饰公司承担。故，刘某要求雷鸣装饰公司支付房屋租金、物业费、水电费共计450780.32元的诉讼请求，本院予以支持。在《还款计划书》中雷鸣装饰公司承诺自2018年1月1日起按照年利率5%支付利息，并承诺“因济南雷鸣装饰工程有限公司违约致使出租人采取诉讼方式实现债权的，济南雷鸣装饰工程有限公司应承担出租人为此支付的诉讼费、保全费、公告费和律师费等。”故刘某要求雷鸣装饰公司以450780.32元为基数，按照年利率5%，自2018年1月1日起支付利息和要求雷鸣装饰公司支付律师费30000元的诉讼请求，具有合同依据，本院亦予以支持。至于雷鸣装饰公司提出的出具《还款计划书》系其前法定代表人黄某的行为的抗辩意见，虽然黄某将其股权转让给了雷鸣装饰公司的现法定代表人郭祥吉，且签订了债务承担协议，但该协议和股权转让行为系雷鸣装饰公司的内部行为，不能作为雷鸣装饰公司债务豁免或转移的行为，不能对抗债权人。虽然刘某取得的涉案房屋房产证中载明的建筑面积小于《房屋租赁合同》中载明的建筑面积，但刘某主张的欠费金额为雷鸣装饰公司在《还款计划书》中确认的金额，其再以房产证书中载明的面积小于合同约定面积为由要求减少租金等费用，本院不予支持。虽然刘某于2020年7月9日取得涉案房屋的产权证书，但请求支付租金并不要求具有所有权，具有处分权或其他债权请求权也可以，雷鸣装饰公司与刘某签订《房屋租赁合同》，向刘某出具《还款计划书》，雷鸣装饰公司实际使用了房屋，刘某据此要求雷鸣装饰公司支付租赁费等，具有依据。黄某在《还款计划书》中承诺：“上述费用若济南雷鸣装饰工程有限公司未能按约偿还，由法定代表人黄某支付。”故刘某要求黄某对雷鸣装饰公司应当承担的租金、物业费及利息、律师费等承担共同付款责任，具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十条、第二百二十六条之规定，判决如下:一、被告山东雷鸣装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘某房屋租金、物业费、水电费共计450780.32元；二、被告山东雷鸣装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘某房屋租金、物业费、水电费的利息（以450780.32元为基数，按照年利率5%计算，自2018年1月1日起至实际付清之日止）；三、被告山东雷鸣装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘某律师费30000元；四、被告黄某对被告山东雷鸣装饰工程有限公司的上述一、二、三项还款义务承担共同还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9134元，减半收取4567元；保全申请费3270元，由被告山东雷鸣装饰工程有限公司、黄某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  马东升二〇二〇年九月十六日法官助理李洪星书记员邓成皓