福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初3054号 原告：福建世邦泰和物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区江滨北路国金天峰东侧写字楼3号5楼。 法定代表人：杨震，总经理。 委托诉讼代理人：施鸿波，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑雯，女，该公司员工。 被告：张汉春，男，1971年8月31日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告福建世邦泰和物业管理有限公司（以下简称世邦泰和物业）与被告张汉春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世邦泰和物业委托诉讼代理人施鸿波、郑雯、被告张汉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世邦泰和物业向本院提出诉讼请求：1.张汉春立即向世邦泰和物业支付自2017年4月1日至2020年7月31日止的物业管理费13108元，截止至2020年7月31日水费公摊131元；2.张汉春向世邦泰和物业支付延迟交纳费用的违约金，违约金自拖延之次月1日起按每日万分之五计算至判决张汉春还款之日止；3.本案的诉讼费用由张汉春承担。在诉讼过程中，世邦泰和物业变更诉讼请求第一项为：张汉春立即向世邦泰和物业支付自2017年4月1日至2020年7月31日止的物业管理费13108元。事实和理由：张汉春为“泉州中骏商城”小区SP-147的业主，房屋建筑面积为81.93m。泉州骏辉房地产开发有限公司是泉州中骏商城”小区的开发商，张汉春就世邦泰和物业为“泉州中骏商城”小区提供物业管理服务事宜，曾与世邦泰和物业及开发商泉州骏辉房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》(以下简称“物业服务协议”)，约定将上述“泉州中骏商城”小区物业委托世邦泰和物业管理。根据物业服务协议的约定，由世邦泰和物业为“泉州中骏商城”小区提供物业管理服务，张汉春按其房屋建筑面积以4元/m²/月的标准向世邦泰和物业支付物业服务费，物业服务费由张汉春于每季度第1个月1日起缴交当季物业服务各项费用，每季度第1个月15日为当季费用缴交截止期限。张汉春逾期缴纳物业服务费等费用的，从逾期之日起，每日应按欠缴费用的3‰的标准向世邦泰和物业支付违约金。张汉春在接受世邦泰和物业提供的物业管理服务后，却未能按照物业服务协议的约定按时履行缴交物业服务费、电费公摊、水费公摊等费用的合同义务，自2020年7月31日止，张汉春连续拖欠物业管理费、电费公摊、水费公摊等不予缴付，上述各项费用累计达人民币17046.2元(其中，违约金自拖延之次月1日起按每日万分之五计算至人民法院判令张汉春还款之日止)。依据《物业管理条例》第七条，业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用。物业服务协议是一种特殊的双务合同，具有动态性、涉众性等特点，物业公司为整个小区提供管理服务，而物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用。因此，若允许业主拒付物业管理服务费，则可能导致物业服务公司对小区的维护管理难以为继，从而使得世邦泰和物业及全体业主的共同利益遭受损害。 张汉春辩称，其想交物业费，世邦泰和物业针对张汉春提出的改进方案并没有落实。张汉春5月1日之后想去交物业费，物业不让张汉春交，张汉春提出物业费减半，世邦泰和物业不同意；张汉春之所以不交物业费的原因是张汉春店面门口人为的设置了石墩和道闸，导致张汉春的店面进出困难，无法出租；电费问题，张汉春购买商业店面，电费应当一户一表，电费是交给水果市场，水果市场进行管理和收费，收费相当不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.泉州市恒泉市场管理有限公司收款收据。张汉春提供收款收据证明电费收费不合理。张汉春未提供收款收据原件，且未能举证证明电费缴纳与物业管理不到位之间的关联性，对其主张，本院不予采信；2.道闸和石墩问题。张汉春提供照片证明石墩和道闸影响人员出入，世邦泰和主张道闸和石墩的设置是为了小区的安全，且人员出入卸货均有专人指挥，本院经审查认为，道闸和石墩系物业行使小区安全维护管理的手段之一，具有合理性，世邦泰和在该行为中未存在严重违约，张汉春以此为由拒绝缴纳物业费，于法无据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 世邦泰和物业系鲤城区池峰路与南环路交叉口西北侧中骏商城的物业服务企业。张汉春系鲤城区池峰路与南环路交叉口西北侧中骏商城10号楼147房屋的业主，该物业建筑面积81.93平方米。2016年9月29日，张汉春与世邦泰和物业签订《中骏商城前期物业服务协议》，约定：商铺物业服务收费标准为4元/平方米/月。物业交付时，业主预交半年的物业服务费，之后每半年交纳一次，业主或物业使用人应在上一半年最后一个月的10日前交纳下一半年度的物业服务费及上一半年度的公摊水电费等费用。乙方（张汉春）及其他业主、物业使用人应按规定及时交纳物业管理费、专项维修金、水电公摊费等费用；逾期缴纳费用的，应当从拖延之日起每日按欠缴费用的3‰向甲方（世邦泰和物业）支付违约金，甲方有权停止各项服务。本协议自签字盖章之日起生效，至业主大会作出选聘或者续聘物业服务企业的决定时终止。2017年4月1日，张汉春开始未缴纳物业费。世邦泰和物业曾向张汉春寄送律师函。 本院认为，世邦泰和物业与张汉春之间的物业服务合同关系有《前期物业服务协议》为证，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。张汉春自2017年4月1日起至2020年7月31日期间未向世邦泰和物业支付物业费，故世邦泰和物业请求其支付自2017年4月1日起至2020年7月31日的物业费13108元（81.93㎡×4元/㎡/月×40个月），依法应予支持。世邦泰和物业请求张汉春支付自拖延之次月1日即2017年5月1日起按每日万分之五计算至判决张汉春还款之日止的违约金，世邦泰和物业未能举证证明其所遭受的损失与该标准相当，本院予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2017年5月1日起至2020年7月31日止以每半年的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算，世邦泰和主张超出本院核定范围外的违约金，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下： 一、张汉春应于本判决生效之日起十日内支付福建世邦泰和物业管理有限公司物业费13108元； 二、张汉春应于本判决生效之日起十日内向福建世邦泰和物业管理有限公司支付违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2017年5月1日起至2020年7月31日止以每半年的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算）； 三、驳回福建世邦泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费229元，减半收取计114.5元，由福建世邦泰和物业管理有限公司负担50.5元，由张汉春负担64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 张奕显 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 魏琤琤 书 记 员 庄小玲 速 录 员 庄艺旋 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。