重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初1713号原告：杜显洲，男，1990年12月29日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：贺碧娴，女，1983年11月1日出生，汉族，住广东省紫金县。委托诉讼代理人：喻泽江，重庆德普律师事务所律师。原告杜显洲与被告贺碧娴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告杜显洲，被告贺碧娴委托诉讼代理人喻泽江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杜显洲向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2018年7月23日签订的房地产买卖居间合同已于2020年1月2日解除；2、请求依法判令被告双倍返还定金240000元；3、请求依法判令被告退回原告其他已付款项203210元；4、请求依法判令被告以上第2、3项诉讼请求的金额443210元为基数，从2020年1月10起至款项付清为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场利率计算利息；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年7月23日与被告签署了《重庆房地产买卖居间合同》，合同约定：1、原告购买被告所有的位于重庆市沙坪坝区大学城南二路商品房一套，总价为人民币82万元；2、原告于合同签订当天支付了定金2万元，在2018年8月10日前支付定金10万元，在2018年10月15日前支付15万元，在2019年8月30日前支付除按揭部分外的其余尾款。3、被告应当在2019年1月10日前向原告交付标的房屋。4、如在交易过程中因被告违约导致本交易未成功的，应双倍返还原告已交的购房定金。合同签订后，原告按约向被告交付了定金12万元及其他购房款203210元，但经原告多次催告，被告未按约向原告交付标的房屋。原告目前了解到，因房屋的开发商已出现资金困难，被告向原告出售的房屋至今未竣工验收，被告客观上无法向原告交付房屋，合同实际上已无法继续履行，原告于2019年12月30日向被告发函解除合同，被告至今未向原告退还任何款项。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告贺碧娴答辩称：原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回。原告主张解除合同不符合法定和约定的解除条件，被告延迟交房系不可归责于被告方的原因，属于情势变更原则和不可抗力，根据公平原则，被告请求变更调整期限并继续履行双方的买卖合同。其次，原告请求被告双倍返还定金24万元，被告对于定金12万元不予认可，且本案不适用定金罚则。另外，原告诉请被告支付以443210元为基数，自2020年1月10日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息，被告认为应该以202310元为基数。本院经审理认定事实如下：2018年7月23日，原告杜显洲作为买方，与被告贺碧娴作为卖方，通过重庆梦工场商业管理顾问有限公司签订《重庆房地产买卖居间合同》，约定杜显洲向贺碧娴购买坐落于重庆市沙坪坝区大学城南二路的房屋一套，总成交价为820000元，该买卖合同主要约定了以下内容：房屋权属状态为期房，该房屋尚处于抵押状态，抵押权人为工商银行，抵押金额478000元。买卖双方同意于2019年8月30日前办理房屋过户手续。买卖双方签订合同之日起，如一方未能按本合同的约定履行，经守约方或经济方电话短信书面等形式催收后10个工作日违约方未予以答复的，守约方有权解除合同。因卖方违约导致本交易未成功的，应双倍返还买方已交购房定金，因买方违约导致本交易未成功的，卖方有权不退还买方已交购房定金。补充条款内容：（1）卖方为人民币82万元净收，该物业尚未接房，接房前该物业所有费用由卖方负责跟开发商结清，保证该物业产权清晰正常使用交给买方。（2）买方全款分期购房，具体付款方式如下：签合同当日支付定金20000元，2018年8月10日前支付定金100000元（补足定金120000元），在2018年10月15日前支付首付款150000元，在2019年8月30日前支付除按揭部分的尾款（具体金额以银行查询为准）。（3）从2018年8月份起月供由买方支付。（4）卖方在2019年1月10日前交房给买方装修并使用。（5）卖方需全权配合买方办理公证和解押过户等相关手续。（6）如在交易过程中卖方违约，卖方需双倍赔偿买方装修款，如买方违约，装修归卖方所有。（7）卖方承诺产权清晰无纠纷，如在交易完成之前卖方名下该物业出现任何产权问题如冻结查封等，按卖方违约处理。合同签订后，原告当天通过自己的招商银行账户向被告支付定金20000元，客户摘要部分为“金阳××栋××-×定金”。后原告又于2018年8月9日向被告转账10万元，客户摘要部分为“金阳××栋××-×首付”。此外，原告又分别于2018年11月7日、12月13日、12月14日、2019年5月27日通过案外人张元缘的招商银行、农业银行账户向被告转账支付合计11万元，通过自己的招商银行账户于2019年1月25日、4月26日向被告转账支付4万元，合计15万元。此外，从2018年8月29日起至2019年12月30日，原告通过自己的招商银行及案外人张元媛的招商银行账户逐月向被告贺碧娴支付按揭款合计17期，共53179元。2019年12月23日，原告向被告发出《关于交付房屋的催告函》，告知被告于收到函件后3日内交付房屋；2019年12月30日，原告向被告发出《关于解除的函》，告知被告自收到本函件之日起，双方签订的《重庆房地产买卖居间合同》解除，并要求被告收到函件3日内双倍返还定金24万元，并退回已支付的房款合计443210元。被告于2020年1月1日收到该函。庭审中，关于案涉房屋现状，原告称未竣工验收，被告则称主体已经竣工，但未举示相应证据证明。审理中，原被告双方曾于2020年5月29日达成调解协议，一致同意解除合同，由被告贺碧娴分期返还原告定金及购房款，后因被告贺碧娴反悔，调解未成。上述事实，有双方当事人的陈述、原告杜显洲提交的房屋买卖居间合同、付款凭证、快递单回执等以及被告提交的双方微信聊天记录等证据证明，上述证据已经双方当庭质证并经本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，杜显洲与贺碧娴签订的房屋买卖居间合同系双方协商一致的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，未损害他人利益，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务。本案中双方的争议焦点为：双方之间的房屋买卖合同是否应当解除以及解除的后果？首先，依据双方签订的房屋买卖合同中之约定，被告应当于2019年1月10日前向原告交付房屋，于2019年8月30日前办理房屋过户，但至今仍未履行上述两项义务，被告虽然辩称合同具备继续履行条件，请求继续履行，但并未提交证据证明，本院不予采信。被告的上述延迟交房距今已逾一年，且并无充分证据证明具备继续履行的客观条件，已构成根本违约，导致原告无法实际取得该房屋，不能实现合同主要目的，原告据此依法享有合同解除权，双方的房屋买卖合同自原告向被告发出的解除通知到达被告之日解除，现原告要求确认原、被告之间的房屋买卖合同于2020年1月2日解除，本院予以支持。其次，关于合同解除的法律后果。依据合同法的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照担保法约定一方向对方支付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告主张适用定金罚则，要求被告双倍返还定金24万元，本院认为，虽然双方合同中约定定金为12万元，但在原告实际支付的款项中，仅有合同签订当天支付的2万元在备注中明确为定金，随后于2018年8月9日向被告转账支付的10万元，客户摘要部分为“金阳金阳××栋××-×首付”，被告贺碧娴收到后亦回复称收到中期款，可见双方对该10万元的性质均认可为购房款，而非定金，依据担保法关于“定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，应当认定双方约定的定金数额为2万元，故被告贺碧娴应当向原告双倍返还定金4万元。除此外，被告还应向原告返还其已收取的房款及按揭贷款303179元，并从合同解除之日起向原告支付资金占用损失，原告主张从2020年1月10日起计算该资金占用损失，系对自己权利的有效处分，本院予以确认，但其计算基数应调整为已付的房款303179元。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：原、被告于2018年7月23日签订的《重庆房地产买卖居间合同》中的房屋买卖条款于2020年1月2日解除；被告贺碧娴于本判决生效之日起10日内向原告杜显洲返还定金40000元以及购房款303179元，并支付资金占用损失（该损失以303179元为基数，从2020年1月10日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；驳回杜显洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12000元，减半收取6000元（原告杜显洲已预交），由被告贺碧娴负担，此款限被告贺碧娴于本判决生效之日起10日内支付原告杜显洲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 殷建华二〇二〇年九月四日法官助理 张 伟书 记 员 刘 维