济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初7225号原告：孙贺，男，1999年3月10日出生，汉族，住济宁太白湖新区。委托诉讼代理人：王沙沙，山东明廉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡中国，山东明廉律师事务所律师。被告：济宁全荷物业服务有限公司，统一社会信用代码：91370811334235723G，驻济宁北湖省级旅游度假区荷韵花园小区二号公建102。法定代表人：聂元姝，董事长。委托诉讼代理人：孙智，济宁任城明政法律服务所法律工作者。原告孙贺与被告济宁全荷物业服务有限公司（以下简称全荷物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙贺的委托诉讼代理人王沙沙、胡中国，被告全荷物业的委托诉讼代理人孙智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙贺向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告2018年、2019年7个月已足额缴纳物业费的50%部分，共计1914.7元；2、请求依法判令被告自起诉之日起至小区达到约定标准之日止，按照合同约定费用的50%收取物业服务费；3、判令被告履行物业合同义务，整改完善物业服务设施；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告自入住荷韵花园小区，与被告签署物业管理服务协议后，该小区一直未达到完全交付使用标准。小区内仍存在在建建筑，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到约定标准。同时物业公司在日常管理中，配套设施设备维修不到位、道路通行管理不到位、绿化环境被破坏，对原告日常生活造成严重困扰。原告曾多次要求被告减免物业服务费，被告均予以拒绝。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告全荷物业辩称，一、原告的诉请不符合法律规定，其请求的事项存在多种不系同一法律关系的诉求，依法不能在该案中一并审理。原告的请求1属于原物返还之诉，诉求2属于合同变更之诉，诉求3属于确认之诉，诉求4是行政部门的调整范畴，不属于人民法院调整的范围，否则，则形成法律禁止的“依法代政”行为。故，原告的请求权应分别主张，不得在同一个案件中一并主张。二、原告起诉的事实和理由不符合客观事实。荷韵花园小区交付使用后，在小区专门设立的公示栏中将小区的管理事项和收费标准等广而告知，进入小区的业主或意向购房者均能清楚的看到，只要是具有完全民事行为能力人亦能全面理解。在双方签署《荷韵花园物业管理服务协议》时原告也认可了涉案小区已经达到了入住交付标准而签订的，其诉称的“一直未达到完全交付使用标准”和其入住的行为言不符实，相互矛盾，也与常理相悖。原告入住的小区与其诉称的“在建建筑”不系同一小区，是两个独立的，互不干涉的小区，其施工建设并不影响涉案小区的环境卫生、生活等。涉案小区的管理服务受到了我省我市的认可和表彰的同时也受到了国家级相关管理职能部门的好评和认可，这一事实足以能够说明，涉案小区在管理和服务上没有瑕疵，符合相关标准。现实生活中业主和物业管理是客观存在的矛盾体，双方就权利义务关系应该实事求是，既然享受了服务就应该交纳双方约定的物业管理费，没有只享受权利而不尽义务的权利，也没有只尽义务而不享受权利的不平等主体。不能为了达到不交或少交物业费的目的而采取不当措施。截止现在，原告仍违约拖欠应交纳的物业费用，对此，被告在本案中不提起反诉，保留诉权。三、法律事实。合同订立的原则是当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。就本案而言，双方基于“自愿、平等、协商一致的基础上”签订了《荷韵花园物业管理服务协议》，协议中约定的条款双方均应共同遵守全面履行，该协议不违背法律规定，且协议签订后原告也实际履行了交纳物业费的义务，被告也尽了管理服务之责。协议依法成立，对双方均具有约束力。原告接受了被告的服务，也自觉交纳相应的费用，至此，双方均履行了合同义务，合同关系明晰，合同目的明确，民事行为正当，亦不违背法律规定，已缴纳的部分物业费债权债务关系灭失，是一种正常的合法的民事法律行为，不存在返还的法定情形和理由。原告该请求既不合理亦不合法，违背了“诚实、信用”的基本原则和社会法则。本案争议的合同系双务合同，合同一方因故需要修改、补充合同条款或解除合同关系时，必须征得对方同意。依据《中华人民共和国合同法》第三条（合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方）、第八条（依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同.依法成立的合同，受法律保护)、第四十四条（依法成立的合同，自成立时生效）等相关法律规定均不得单方变更合同内容。双方就物业费的单价是通过双方自愿商定并已履行的，结合我国的立法精神，当事人之间签订的协议不违反法律规定应遵循自愿原则。依照国家政策就物业管理费和基于居民生产、生活需要的民事行为，应尊重当事人的自愿原则，国家不再进行干预和强制制定标准。事实上，目前我国的物业收费的价格是因地制宜，实行市场调节价，国家和相关部门不再强制制定标准。所以，原、被告双方约定的单价不违法也不违规，属于双方自愿行使的民事权利，若一方需要变更合同内容，需经另一方同意，在双方达成共识的基础上双方均自愿变更合同内容方可。综合原告的请求不难看出，原告的诉讼目的是通过该次诉讼确认双方签订的合同或合同条款无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。原、被告双方签订的协议原则是“在自愿、平等、协商一致的基础上”签订的，被告在履行义务时，只是依法变更了企业名称，且业经行政管理部门核准，争议的纠纷中也不存在上述两种法定情形，其诉请无法无据，也无正当理由。综上所述，原告的诉请既无基础事实亦无法律事实，于法无据；其诉请求不属同一法律关系，不符合法律规定的形式，故，请求人民法院依法驳回原告的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告孙贺为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《荷韵花园物业管理服务协议》一份，以证明双方签订物业服务协议并约定双方权利义务的事实。2、票据2张，以证明原告向被告共计缴纳了3828.5元物业费，被告应返还50%。3、济宁市普通住宅前期物业服务收费备案表一份，以证明被告系荷韵花园小区的前期物业服务公司，物业服务等级为5星级，收费标准为每平方米每月1.6元。4、责令限期整改通知书各一份，以证明被告的服务达不到前期约定的5星级服务标准，存在电梯、泵房等设备巡查不符合要求、满意率不达标等事实，被济宁太白湖新区建设局和市场监督管理局责令限期整改，印证被告未能履行物业管理服务协议义务。5、录像及照片光盘一张，以综合证明被告未能按物业管理服务协议履行管理义务，未能达到五星物业管理的标准，按每平方米每月1.6元收费不公平，且存在二期工程施工的事实。6、出警记录一份，以证明荷韵花园存在二期在建工程，因夜间施工致业主夜间无法入睡，给生活造成严重影响。7、荷韵花园二期住宅销售宣传页一份，以证明荷韵花园存在二期在建工程。8、被告工商登记信息变更记录一份，以证明济宁全荷物业服务有限公司于2020年5月28日变更为现称。9、荷韵花园物业公司公众号“小荷通知”一份，以证明荷韵花园小区一期地下车库在2019年5月7日仍在施工的事实。10、拍摄时间为2020年8月6日的荷韵花园小区规划公示信息牌照片一张，以证明荷韵花园小区南半部分存在18-26号楼的二期在建工程，工程施工直接影响距离很近的一期工程业主的正常生活。11、来源于（2019）鲁0811民初9848号案件卷宗的济宁城乡规划局北湖分局情况说明一份，以证明荷韵花园小区存在的二期在建工程规划核发时间为2018年11月26日，二期楼号为18-26号。12、拍摄时间分别为2020年7月31日、8月1日的荷韵花园小区二期工地现场照片二张，以证明荷韵花园小区存在二期在建工程。经庭审举证质证，被告全荷物业的质证意见为：对证据1的真实性无异议，恰能证明被告的答辩观点；对证据2的真实性无异议，恰能证明被告的答辩观点及原告对协议约定的物业费标准没有异议；对证据3的真实性无异议，能证明双方按协议执行的物业费收费标准已在政府相关部门备案，程序合法、收费规范；对证据4的真实性无异议，只是对被告工作中出具的校正意见，但认定问题错误，被告公司成立于2015年5月，此时国发（2015）11号文已将物业管理师注册资格证认定取消，巡查记录不符合要求不属于管理存在瑕疵，被告已依照该通知书进行了全面校正，管理单位也出具了校正结束证明；证据5来源不合法，不符合证据规则，无证据证明三性特别是关联性，录音没有确认录音现场、录音人、时间及人物关系，未制作纸质书面内容，照片没有整理成便于存档质证的纸质照片，无法确定录像取证人的身份、取证时间、地点和出现在该视频中的人物关系、录像情景及与本案的关联性外，行人进出小区时管理门在闭合时为了行人安全有一定的迟缓关闭时间，报警录像应有书面报警记录予以佐证，无法确认报警时间、报警人及出警地点、发生冲突的视频中冲突双方的身份；对证据6的真实性无异议，未认定是被告在建工程扰民而发生纠纷；证据7不具备证据形式要件；对证据8的真实性及证明目的无异议；对证据9的真实性无异议，能证明被告为了更好地营造地下室环境而花费资金进行地坪喷漆施工，系在合同约定服务标准上的有利于业主的服务提升行为，不能证明被告未达到合同约定服务标准；对证据10的真实性无异议，能证明被告为便利于业主生活将涉案小区内的楼区及公共区域内的设置以图片的形式进行了展示；因证据11不符合证据的形式要件，不再发表质证意见；证据12未提供合法来源，但二期建造工程是事实。被告全荷物业为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、企业工商信息二份，以证明被告公司企业名称变更情况及经营业务范围。2、物业服务合同备案证明、济宁市普通住宅前期物业服务收费备案表各一份，以证明由被告服务的涉案小区的建筑面积及收费标准已在政府行政管理部门登记备案，物业收费标准符合《山东省物业服务规范》、济宁市物价局、济宁市住房和城乡建设委员会联合发布的《关于公布济宁市市区普通住宅物业服务收费标准的通知》公布的物业服务费的收取标准，被告系按照最基础的收费标准收取相关费用，未进行上浮调整。3、照片3张，以证明被告对荷韵花园的物业管理措施和收费标准情况提前给予了提示和告知，与双方约定的物业费收费标准一致。4、《荷韵花园物业管理服务协议》一份，以证明所签订的合同合法有效，对双方均具有约束力，原告也履行了交纳物业费的义务。5、照片4张、荣誉证书五份，以证明被告依约尽职尽责对涉案小区全面履行了服务、管理义务。6、济城字【2019】48号文件一份，以证明被告依法、依规、依约对涉案小区时全面履行了物业管理服务协议约定的全部义务，日常管理服务不存在瑕疵。7、建筑工程规划许可证二份、建设工程规划许可证一份，商品房预（销）售许可证一份，以证明原告诉称的在建建筑与涉案小区不是同一小区，系两个独立、互不干涉的小区，施工建设并不影响涉案小区的环境卫生、生活等。8、整改回复及说明各一份，以证明济宁太白湖新区建设局和市场监督管理局发出的限期整改通知书中要求整改的事项并不涉及实体性的整改措施，只是要求被告对其书面记录进行完善，而不是没有按照协议标准进行巡查寻访，被告在收到整改通知书后向建设局提出了抗辩意见及整改措施，且已于8月31日整改完毕。经庭审举证质证，原告孙贺的质证意见为：对证据1的真实性无异议；对证据2、3的真实性无异议，能证明被告系按五星级标准向原告收取物业费用，但其没能按五星级标准提供服务；对证据4的真实性无异议，被告未能依约履行管理义务；对证据5、6的真实性无异议，被告单方所取得的系列荣誉和赞助品牌与其履行物业管理服务协议没有具体联系，没有一份系业主对其评价的书面性文件；对证据7的真实性无异议，无法证实施工工程是相互独立的，原告提供的报警记录及录像、规划许可证均证实荷韵花园的二期在建工程的建设单位与一期的建设单位是同一开发商济宁京和房地产开发公司，物业管理师注册资格认定的取消和存在与否均不能否定被告在物业服务管理协议及物业收费备案表中约定的五星级服务的内容，其应依约履行义务；关于证据8，对整改回复的真实性有异议，未附项目经理的资质及从事物业管理经验20余年的书面证明，对通知书中指出的问题2、3没有显示具体的处理事宜，没有提供向业主征求意见的书面性文件，据向建设局有关人员了解，答复为被告一直未将整改结果向建设局报备，故该回复不能证实其已将整改情况向建设局进行答复，亦不能证实整改情况能够达到约定的五星级物业服务标准，对说明的真实性无异议，没有落款日期，仅是显示整改完毕，没有对于是否合格或符合山东省物业服务标准进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告全荷物业系成立于2015年5月12日的物业服务企业，曾用名济宁京和物业服务有限公司、济宁全荷物业有限公司，2020年5月28日变更为现称，经营范围包括物业管理服务、清洁服务、园林景观工程、建筑装饰工程等。济宁北湖省级旅游度假区荷韵花园小区5号楼2单元1501室的业主系原告孙贺，该房屋系高层住宅，建筑面积为125.96平方米，所在小区未成立业主委员会。原告孙贺作为甲方（委托方），与作为乙方的被告（受托方）签订了《荷韵花园物业管理服务协议》，将其物业委托被告实行管理服务，合同第二章关于委托管理的事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的维修养护和管理；道路、排水管道等市政公用设施的使用管理和维修养护；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、集运；交通与车辆进出、停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；小区所有公共区域、附属配套建筑和设施由乙方统一管理，甲方不得私自利用、占有；协助社区组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、地下车位管理费（有车位的）、装修垃圾清运费、经有关单位委托可代收电费、水费、采暖费、天然气费等。合同同时约定：委托管理自小区业主与开发商办理商品房移交手续之日起；甲方应服从乙方的物业管理，就物业服务有关问题向乙方提出意见和建议，按规定按时足额交纳物业服务费及其他费用；乙方根据有关物业管理法律法规及本协议的约定，制定物业服务制度，负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，及时组织实施；乙方须按“房屋外观良好，设备运行正常，房屋及设施设备的维修养护及时，公共环境干净舒适，绿化完整，交通秩序有序，保安24小时全天候值班巡逻”约定，实现目标管理；住宅房屋的物业管理服务费由乙方按建筑面积1.6元/月.㎡向业主或物业使用人收取，按相应文件及物价因素调整管理服务费标准；空置房屋长期闲置一年以上的物业管理服务费，由乙方按收费标准的70%向业主收取；乙方违反本协议第五章（物业管理服务质量）的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权要求乙方给予经济赔偿。合同签订后，被告对包括原告物业在内的荷韵花园小区提供了物业管理服务,并在小区内公示了收费标准及物业服务星级标准。2018年6月14日、2019年11月23日，原告孙贺分别向被告交纳了2018年度的物业费2418.43元、2019年度（2019年6月14日至2020年1月13日期间）物业费1410.07元。另查明，2016年1月20日，济宁市城市建设综合开发中心就建设单位济宁京和房地产有限公司与被告签订的荷韵花园前期物业服务合同进行了备案。2019年的2月22日，作为物业主管部门的济宁太白湖新区建设局、价格主管部门的济宁北湖省级旅游度假区经济发展局以及作为物业服务企业的被告签章的《济宁市普通住宅前期物业服务收费备案表》载明：开发建设单位为济宁京和房地产有限公司，物业服务项目为济宁荷韵花园小区，物业企业接管小区物业时间为2016年1月20日，物业服务企业服务等级为五星级，有电梯住宅收费标准为1.6元/㎡.月。2019年8月23日，济宁太白湖新区建设局和市场监督管理局联合向被告发出《责令限期整改通知书》，指出其管理的荷韵花园小区存在下列问题：物业项目经理不具备物业管理师资格且工作经验不足6年，电梯、泵房等设备每日巡查记录不符合要求，定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单满意率不达标。2019年8月31日，被告就整改向济宁太白湖新区建设局做了回复，济宁太白湖新区建设局和市场监督管理局联合出具的说明显示被告已于8月31日整改完毕。被告在对涉案小区提供物业管理服务期间，业主及被告均未对物业服务合同中约定的目标管理进行考核。再查明，济宁京和房地产有限公司与被告均系独立法人企业。济宁京和房地产有限公司于2018年11月26日取得了济宁荷韵花园二期即18#-26#楼及二期车库的《建设工程规划许可证》，在取得了《建筑工程施工许可证》后进行施工建设。该项目在施工过程中，业主曾因施工扰民问题与被告方工作人员发生纠纷，后协调处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。在本案中，原告孙贺与被告签订的《荷韵花园物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。原告孙贺按1.6元/㎡.月交纳了2018年度物业费2418.43元、2019年度（2019年6月14日至2020年1月13日期间）物业费1410.07元。被告庭审核实后也认可原告孙贺并未实际入住，根据双方签订的《荷韵花园物业管理服务协议》第二十二条第四款约定“空置房屋长期闲置一年以上的物业管理服务费，由乙方按收费标准的70%向业主收取”，被告应按1.6元/㎡.月标准的70%收取物业管理费直至原告实际入住为止，多收取的30%即1148.55元应当退还原告。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护业务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。原告孙贺要求被告履行物业合同义务、整改完善物业服务设施，在庭审中明确要求被告整改完善的服务设施主要包括安保、绿化、卫生、配套设施中的电梯、泵房、自行车停车棚及在建施工扰民问题。原告孙贺对于该二项诉讼请求，虽然提供了责令限期整改通知书、录像及照片、出警记录等证据来支持其主张成立，但被告对此予以否认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在本案中，双方均未对物业服务合同中约定的目标管理进行考核，又因物业管理涉及面广，包括卫生、保安、绿化等多项内容，物业管理为长期的、动态的，仅依原告孙贺提供的照片、录像不能充分认定被告的物业服务存在严重瑕疵，即不能达到被告不完全履行物业服务合同所约定的目标管理及未做到所公示的物业服务星级标准的证明目的，故本院对原告孙贺的该二项诉讼请求，依法不予支持。涉案证据不能证实荷韵花园小区二期工程的建设与被告所提供的物业管理服务有关，关于在建工程扰民问题，受到影响的权利人可另行通过合法途径行使救济权利。同时，被告作为物业服务企业，应当重视业主需求，加强与业主的沟通，努力提高物业服务水平，为业主提供优质、高效的物业管理服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告济宁全荷物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告薛灿已交纳2018年度、2019年度（2019年6月14日至2020年1月13日期间）物业费的30%即1148.55元；二、被告济宁全荷物业服务有限公司按《荷韵花园物业管理服务协议》约定标准的70%收取物业管理费直至原告孙贺实际入住为止；三、驳回原告孙贺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告济宁全荷物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  崔宗民二〇二〇年九月十八日书记员  冯 莹