辽宁省锦州市太和区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0792民初862号 原告：锦州齐家物业管理有限公司，住所地锦州市太和区和乐里31-63号。 法定代表人：张伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵岩，辽宁一理律师事务所律师。 被告：张某某，男，1971年11月12日出生，住址锦州市太和区。 委托诉讼代理人：孙少卓，辽宁少卓律师事务所律师。 原告锦州齐家物业管理有限公司与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州齐家物业管理有限公司委托诉讼代理人赵岩，被告张某某及其委托诉讼代理人孙少卓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦州齐家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2018年10月13日至2020年10月13日物业费4530元，滞纳金271.74元。2、诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：原告系太和区亿隆国际小区物业服务提供者，被告张某某系该小区业主，其购买的亿隆国际小区7-76房屋，面积为125.81平方米。根据我公司与亿隆国际小区业主委员会签订的《亿隆国际小区物业服务委托合同》，由我公司为该小区提供物业服务，物业服务费为1.50元/平方米。现被告一直没有缴纳2018年10月13日至2020年10月13日的物业费，已累计拖欠物业费4530元及滞纳金。为保护原告的合法权益，诉至法院，请求支持诉请。 被告张某某辩称，原告依据其与亿隆国际小区业主委员会签订的合同违法，其不具备诉讼主体资格，恳请法院依法驳回其诉讼请求。原告并非亿隆国际小区提供物业服务的主体，更非是物业服务费主张的主体。选聘物业公司需经亿隆国际小区业主双过半表决通过。亿隆国际小区业主从未就原告为小区提供物业服务，行使过业主表决权。原告自认其系小区的物业服务主体，系属于严重违反物权法第76条关于选聘物业的规定。原告与被告之间不存在物业服务关系。基于我方当事人提交的证据和事实材料来看，为亿隆国际小区提供物业服务的主体是锦州億嘉物业管理有限公司，与原告并非一个主体，因此原告不是向被告主张物业服务费的主体。根据民事诉讼法第119条的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民法人和其他组织，基于事实和法律规定，原告主体资格不符合法律规定，恳请法院依法驳回原告的诉求。亿隆国际小区业主委员会成立不符合法律规定。亿隆国际小区提起成立业主大会的书面申请主体不符合法律规定，小区业主入住人数与事实不符，与之对应业主委员会投票存在不实情况。小区首届业主委员会申请系西里社区借用亿隆国际小区业主之名提起，并非提起申请主体。根据锦州市物业管理办法第11条规定，建设单位或者业主可以直接向物业所在街道办事处提出成立业主大会的书面申请。经业主查询，于2015年4月20日前锦州亿隆置业有限公司销售房屋情况的统计表中显示销售出的房屋为582户，并非申请书表明入住率达到70%，也就是说该入住率未能达到法定成立业主委员会的前提条件。2015年5月18日关于成立亿隆国际小区业主大会筹备组公告，关于宣传动员事项不符合规定，此公示为七天。根据锦州市物业管理办法第12条第一款规定，应当自接到建设单位或者业主书面意见之日起30日内，会同区房地产行政主管部门对小区业主加强宣传动员，组织指导成立业主大会筹备组，由业主大会筹备组负责业主大会的筹备工作。小区业主大会筹备组组长不符合法律规定。经业主调查情况了解，2015年6月2日亿隆小区业主第一次会议记载街道代表为刘立新，此人并非锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处工作人员，其一直系西里社会工作人员，根据锦州市物业管理办法第12条规定，应由街道办事处代表担任。业主大会筹备组公示不符合法律规定。经2015年5月19日杨学旭、朱海欧贴的关于成立业主大会的公告，公示图片中记录贴到公寓门前和物业门前。公示的图片中显示两个位置，经业主仔细辨认，其中系西里社区的办公地点，即锦州盛金新苑小区院内，另一处公告无处得知，经与锦州亿隆置业有限公司沟通了解到，开发商于2015年4月20日通知公寓业主开始入住。西里社区贴公告时公寓入住的业主没有达到一半以上。亿隆国际小区公寓楼仅仅是小区8、9号楼业主，两个公寓各有一个门入户，大量居住在亿隆国际小区的业主均是经过小区正门，和北门才能入户。此公告显示，亿隆国际小区的正门和北门等业主具有较高辨别位置，没有张贴此公告。业主大会筹备组做好相应筹备工作，没有将应当公示内容在物业管理区域内公告。如业主大会规则和管理规约，依法确定首次业主大会会议表决规则、业主委员会候选人产生办法等，根据锦州市物业管理办法第13条规定，前款规定内容应当在首次业主大会会议召开15日以书面形式在物业管理区域内公告。关于业主大会，会议形式不符合法律规定，缺少必要程序。根据锦州市物业管理办法第23条第四款规定，采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送达每位业主。表决意见应由业主本人签名，无法送达的应当在物业管理区域内公告。现小区业主根本没有收到征求意见书，也没有参与表决。经被告了解及调查发现过半数业主并未参与表决，未参与投票，未经业主选举产生，业主委员会不合法。非法成立的业主委员会的选举程序、公示等，均不符合法律规定。此公示的具体位置在哪个位置没有明确标明。此公示内容严重违反法律和法规的规定。既然业主大会决定走访形式，此走访工作全部由业主委员会筹备组进行。此公示中标明由为物业社区和居民完成，其物业、社区和居民没有权利行使走票的职能。另经小区志愿者多次与西里社区沟通，了解小区首次业主委员会成立情况及投票存根，业主委员会成员及联系方式等为业主依法享有的知情权。西里社区以各种理由推脱不履行其职责，为明确首届业主委员会的合法性，小区志愿者及推选出的业主代表经过走访调查，对2015年业主委员会成立情况是否行使业主表决权及参加业主大会，截止至2020年6月23日本庭审开庭前已经有692户业主签字并如实填写调查表，调查情况仍在继续进行，对2015年业主委员会成立及投票均不知情。这表明亿隆国际小区首届业主委员会成立违反物权法第76条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现在大量证据表明亿隆国际小区首届业主委员会成立不符合法律规定。非法成立不能代表业主签订与业主利益相关的一切合同。业主公约和业主大会议事规则均是非法成立业主委员会成立后业主委员会名义签订的，并经全体业主表决和通过。根据物权法第76条第一款规定，制定和修改业主大会议事规则，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约应当经专有部分，占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。法律规定应当由业主表决的事项并未按照法律规定为主行使职权，也并在召开业主大会前向业主公示，仅是非法成立的业主委员会私自同意的，剥夺了广大业主的合法权利。原告主张诉讼请求向法院提交的2015年9月16日、2018年9月17日签订的亿隆国际小区物业服务委托合同违反法律强制性规定，是无效的合同。原告提交的物业服务合同主体一方亿隆国际小区业主委员会成立非法基于合同主体一方资格无效，其签订的合同亦无效。亿隆国际小区业主委员会成立不合法，业主委员会未经业主选举产生以及名义所为的一切法律行为，与业主无关。根据我方当事人向法院提交的证据来看，与原告签订物业服务合同主体亿隆国际小区业主委员会成立非法不具备合同主体资格。亿隆国际小区业主委员会未经业主选举产生，未经业主选举产生的业主委员会是非法的，以其行为所为一切法律行为，对全体业主不发生法律效力。非法成立的业主委员会，未经业主行使表决权签订的物业服务合同，属于违反法律强制性规定情形，是无效合同。现根据我方当事人提交的业主关于亿隆国际小区业主委员会成立及其代表签订合同事项等材料调查的统计数额来看，亿隆国际小区的广大业主均没有行使过业主表决权和小区自入住以来至2009年12月底从未召开过业主大会，根据事实情况和物权法关于业主权利的规定，上述物业服务合同属于合同法第52条第五款的规定的情形，违反法律、行政法规的强制性规定。物业合同应当属于无效合同。大量证据表明亿隆国际小区首届业主委员会成立不符合法律规定。非法成立不能代表业主签订与业主利益相关的一切合同。成立不合法的业主委员会，首次与原告签订合同日期为2015年9月16日，然而事实上2015年9月17日后入住的小区业主签订的物业服务合同主体一直是与锦州億嘉物业管理有限公司、原告等严重侵害广大业主的合法权益。2014年亿隆国际小区办理入住以来一直为业主提供物业服务的主体是锦州億嘉物业管理有限公司，与之入住的业主一致。2015年9月17日以后入住的，业主签订的物业服务公司系锦州億嘉物业管理有限公司。原告主张其为亿隆国际小区提供物业服务合同与事实不符，原告也并非系业主新选聘的物业服务公司，选出物业服务公司的程序和条件由法律明确规定，需要由全体业主双过半同意。经我方当事人提交的证据来看，小区业主并未就选聘物业公司行使过表决权，因此根据物权法第76条的规定，和为小区提供物业服务合同主体来看，原告不是物业服务费权利主张的主体。另，原告住的时候签的合同是億嘉物业，不是齐家物业。我跟他们没签过协议。没召开过一次业主大会，业主委员会怎么成立的谁选的业主不知情。我们质疑被告行驶的权利是否合法。入住以来小区楼下排烟机对着我家窗户，房子周围全是排烟的，我家南北窗户漏雨，我自己花钱修的。我报修过没人管。下水道反过垃圾油，我要求赔偿损失。我之前交了两年物业费用我要求返还。齐家物业没权利收物业费。小区掉墙皮，消防栓没水，地下车库有屎和尿，我有视频。业主都知情，我们喝的蓄水池不清洗有发霉味道没人管。 原告围绕诉讼请求依法提交住房批准证、亿隆国际小区物业服务委托合同、物业服务合同备案证明、催缴函、业主陈欠费用证明、收款收据、业主满意度调查统计表。 被告围绕诉讼请求依法提交了被告张某某亿隆国际入住手册、关于业主委员会调查材料、2015年4月20日前住宅签约统计表、备案材料、致广大业主的一封信、光盘。 当事人提交的上述证据，经开庭质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据认定如下：1、亿隆国际小区物业服务委托合同、物业服务合同备案证明，该组证据能够形成完整的证据链条，本院予以确认；2、催缴函、业主陈欠费用证明、业主满意度调查统计表，系原告单方作出材料，本院不予认定；3、收款收据，符合证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定；4、张某某亿隆国际入住手册，系被告张某某入住时签订的协议，原告起诉主张物业费期间系与签订物业服务委托合同之后，该证据欠缺与本案的关联性，本院不予认定；5、关于业主委员会调查材料、2015年4月20日前住宅签约统计表、备案材料、光盘，本案系物业合同纠纷案件，被告小区业主委员会成立是否合法问题，并非本案审查范畴，对该组证据本院不予认定。本院经审理认定如下事实：被告张某某系锦州市太和区市府路亿隆国际小区7-76号房屋业主，其房屋面积为125.81平方米。原告锦州齐家物业管理有限公司系该小区物业服务单位。原告住宅物业费收费标准为1.5元/平方米/月。自2018年10月13日至起诉前2020年5月13日，被告张某某未缴纳物业费，该期间共计拖欠物业费3586元。 本院认为，建设单位与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告系锦州市亿隆国际小区物业服务单位，为该小区提供了物业服务，被告张某某应当按照《亿隆国际小区物业服务委托合同》约定缴纳物业服务费，但该合同并未约定给付时间，故原告主张被告拖欠的物业服务费应计算至起诉前，原告主张计算至2020年10月13日，无事实依据。关于原告主张的滞纳金，亦无事实依据，本院不予支持。关于被告抗辩的理由，根据相关法律规定，被告如果认为物业服务企业不履行合同约定或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据。被告要求追加锦州市亿隆国际小区业主委员会、锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处西里社区、锦州市高新技术产业开发区凌南街道办事处为第三人的请求，因被告小区业主委员会成立是否合法问题，与本案不是同一法律关系，并非本案审查范畴，本院不予追加。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下： 一、被告张某某于本判决生效后10日内向原告锦州齐家物业管理有限公司交付拖欠的物业费3586元（自2018年10月13日至2020年5月13日）； 二、驳回原告锦州齐家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未能按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员  王旭寒 二〇二〇年九月一日 书记员  张雨鑫