北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初31267号原告（反诉被告）：麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：时光，总经理。委托诉讼代理人：田永富，北京荟高律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓敏，北京荟高律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京天和兴盛投资管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇林河南大街**。法定代表人：孙海军，执行董事、经理。委托诉讼代理人：张萌，男，1981年9月1日生，汉族，该公司经理。委托诉讼代理人：张耀华，男，1981年4月24日生，汉族，该公司副经理。原告（反诉被告）麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京天和兴盛投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田永富，被告委托诉讼代理人张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2020年1月6日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告履约保证金174835元、装修保证金47900元；3、被告返还原告租金524505元。事实和理由：原、被告于2020年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区北苑路X底商（以下简称租赁房屋）。原告就此已付履约保证金174835元、装修保证金47900元，并已付六个月的租金524505元，扣除免租期即支付自2020年3月16日至2020年9月15日期间的租金。被告并已向原告交房，原告也开始进场装修，仍未装修完毕。原告承租房屋系为经营英语培训，但疫情发生后，原告无法进场装修，也无法开展培训活动。原告认为因疫情导致原告合同目的无法实现，属于不可抗力，原告有权行使法定解除权，合同对此亦约定原告享有解除权。被告并应退还全部保证金及租金。被告辩称：同意解除合同，亦同意退还履约保证金、装修保证金。就租金一节，原告现提前解除合同，应支付免租期自2020年1月1日至3月15日期间的租金。此外，原告于2020年5月6日向被告交还房屋，应支付租金至5月6日，剩余租金同意退还。被告向本院提出反诉请求：原告将租赁房屋恢复原状。事实和理由：原告已经进场装修，将房屋拆至无法出租的状态，原告应将房屋恢复原状。就被告反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求。根据合同约定，合同终止时被告仅需以房屋现状交付，且原告虽进行部分装修，但仍符合适租状态。本院经审理认定事实如下：原、被告于2020年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告租赁房屋，原告承租该房屋用于英语教育使用；第一期租赁期限为5年，即自2020年1月1日起至2024年12月31日止；被告同意给予原告2．5个月的免租期，即从合同签订之日2020年1月1日起至2020年3月15日止；年租金额为1049010元；租金付款方式为押二付六；履约保证金即首期2个月房租押金174835元；被告收回房屋后30日内将履约保证金无息退还，但原告如有违约、欠费情形，被告有权直接从履约保证金内扣划，剩余部分无息退还；本合同期满或提前终止时，原告将房屋按届时现状或经被告书面同意改建、加建状态完好交还被告；因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失不能正常使用的，本合同终止，双方互不承担违约责任，但被告应当退还原告已交纳租金的剩余部分和履约保证金。庭审中，原、被告认可原告已付履约保证金174835元、装修保证金47900元，并已付六个月租金524505元。双方亦认可原告已进行部分装修。双方认可原告于2020年5月6日向被告交还房屋。就双方争议的事实和证据。就原告装修情况，被告向本院提交了：1、房屋交付前及现状照片，显示墙面、吊顶、地面均有拆除；2、报价表，被告表示其主张的恢复原状仅指基础恢复，恢复至可正常使用的状态，包括吊顶、墙面、刷漆、地砖、进户门、水电、消防及空调恢复。就此，原告表示对照片真实性认可，不认可证明目的，被告仅要求恢复至适租状态，房屋虽进行了部分拆除，但仍属于适租状态，新的租户仍需对消防进行装修报批，水电现均可使用，墙面、吊顶、地砖也是新租户根据其经营需要，须拆除重装的内容。本院认为，原、被告于2020年1月6日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原、被告均同意解除合同，本院对此不持异议，现双方认可于5月6日腾退交还房屋，确认合同于该日解除。就原告第二项诉讼请求，被告同意返还，本院对此不持异议，予以确认。就原告第三项诉讼请求租金一节，现原、被告均认可原告于2020年5月6日交还房屋，本院予以确认，此后的租金应予退还。就已发生租金，考虑疫情防控政策，原告主张其无法进场装修、无法开展培训活动，并主张因此导致合同难以履行，均具备合理性。但应考虑到原、被告之间系房屋租赁合同关系，租期截止2024年12月31日，原告合同目的是在较长时间内获得房屋使用权，原告承租房屋的使用目的，不属于缔结合同本身目的。合同难以继续履行仍是原告自身周转困难直接导致，而非不可抗力，原告主张无责解除合同，本院难以支持。但同时亦应考虑到，因疫情及疫情防控措施，合同履行的客观情况确发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，应考虑变更租金标准。同时就免租期租金一节，考虑租期及免租期期限，现合同提前终止，免租期租金确构成被告实际损失。现被告同意返还履约保证金、装修保证金，亦未主张违约金，就该期间租金应一并予以考虑。就此，本院酌情判定原、被告就2020年1月1日至5月6日期间租金各自负担一半。综上，本院酌情判定被告退还原告租金34万元。就被告反诉请求，虽合同约定原告以“房屋现状”交付，但结合被告提交照片，房屋确未处于可正常使用的装修状态，且考虑到合同发生情势变更，该“房屋现状”并非合同约定时可预见状态，被告要求恢复至基础装修的状态，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司与被告（反诉原告）北京天和兴盛投资管理有限公司于2020年1月6日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年五月六日解除。二、被告（反诉原告）北京天和兴盛投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告（反诉被告）麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司履约保证金十七万四千八百三十五元、装修保证金四万七千九百元。三、被告（反诉原告）北京天和兴盛投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告（反诉被告）麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司租金三十四万元。四、原告（反诉被告）麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区北苑路X底商恢复装修至基础状态，被告（反诉原告）北京天和兴盛投资管理有限公司应予协助进门。五、驳回原告（反诉被告）麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11270．4元，由被告（反诉原告）北京天和兴盛投资管理有限公司负担4714元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司）；由原告（反诉被告）麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司负担6556．4元（已交纳）。反诉费70元，由原告（反诉被告）麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年九月二十四日书记员  张 茜