山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初4477号原告：林孟有，男，1983年2月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：王宝峰，山西赛诺律师事务所律师。被告：董绪敏，女，1969年11月23日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：杜荷丹，山西正清和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美林，山西正清和律师事务所律师。原告林孟有与被告董绪敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林孟有的委托诉讼代理人王宝峰到庭参加诉讼，被告董绪敏及其委托诉讼代理人杜荷丹、张美林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林孟有向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告239470元的房租及保证金3万元；2、判令被告退还因为疫情依照国家政策应当免除的房租及赔偿装修损失6万元，两项共计329470元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告双方于2018年10月25签订了《房屋联营合同》,合同约定被告将座落于太原市迎泽区钟楼街41号，面积为115平方米的房屋提供给原告使用,期限为2018年12月1日至2021年11月30日,房屋租金为37万元(2019年12月1日至2020年11月30日年租金)。合同签订后,原告依据约定向被告付了3万元的定金及37万元的房租(2019年12月1日至2020年11月30日期间),由于合同项下房屋所处的钟楼街进行拆迁改造,致使原告无法继续使用合同项下的房屋,被迫于2020年4月7日撤离上述房屋,所以被告应当退还原告没有使用其房屋期间的房租及保证金。另外:根据山西省及太原市应对疫情的优惠政策,原告应当享受至少免两个月房租及第三月房租减半的优惠,故被告应当再退还原告两个半月的房租;由于被迫原告在未满合同期前撤离,需提前一年多重新找寻经营场地并装修,所以由此造成的装修损失也应由被告承担。对于上述费用,原告多次和被告联系要求协商解决,并发律师函进行催促,但被告都以各种理由推托。原告为了自己的合法权益,向法院提起诉讼。被告董绪敏辩称：原告要求退还239470元的房租无事实及法律依据。二、原告所主张的保证金不应退还。三、原告主张疫情期间租金应当减免没有法律依据。四、原告向答辩人索赔装修损失无任何依据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、房屋联营合同、合同附件、收据、汇款凭证，证明原告依约向被告交付了房屋租金及保证金。2、照片，证明涉案房屋已经被拆除。3、证人证言。被告董绪敏质证：对证据1的合同真实性认可，对证明目的不认可。合同无法证明原告是按照合同履行的义务。对2000元的收据真实性和证明目的均不认可，该收据不是被告出具的。对电子汇款单认可。对收到保证金认可。对证据2照片真实性认可，但证明目的不认可，拆迁是一个动态的过程，现在前面的房屋已经拆除进行统一新建。对证人证言不认可，证人是原告的员工，其不具有证明效力。证人陈述的内容不真实，在2020年4月7日撤场时的实际情况与事实不符。证人陈述涉案房屋已经拆除不存在了是不符的，现在房屋还存在，只是把房屋前面不齐的地方改造了。对于证人陈述的货柜、空调、墙壁的情况不属实。在原告租赁房屋的时候，房屋内是有装修的，也是一个品牌在租赁。被告董绪敏举证：1、董绪敏身份证复印件，证明被告是适格主体。2、房屋联营合同、合同附件，证明原被告在合同中明确约定了联营期间或合同终止后，均不得擅自拆除或改变房屋装修。3、山西省省级行政事业单位国有资产租赁合同书、太原市眼镜钟表制造厂证明，证明被告对涉案房屋有权出租。4、收款收据，证明涉案房屋在疫情期间仍依合同约定缴纳租金，并未减免。5、证人证言，证明房屋出租给原告时的装修状况及原告撤场时违约拆除的情况。原告质证：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，对证明目的不认可。对证据3真实性不认可，证明内容也与本案无关。对证据4不是正式票据，并且也与原告没有关系。对证据5证人证言均不认可，与本案也无关联性。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2018年10月25日，董绪敏（甲方）与林孟有（乙方）签订了《房屋联营合同》，合同约定，甲方房屋坐落于太原市迎泽区钟楼街41号，建筑面积115平方米，房屋用途为商用，联营期间自2018年12月1日起至2021年11月30日止，共计三年，房屋租金为2018年12月1日至2019年11月30日止，租金三十六万元整，2019年12月1日至2020年11月30日，年租金为三十七万元整，2020年12月1日至2021年11月30日止三十七万元。《合同附件》约定，乙方向甲方缴纳保证金三万元整，合同期满后，双方无争议的情况下，甲方在一个月内无息退还乙方保证金。合同签订后，原告依约向被告缴纳3万元保证金，同时原告依约向被告共支付了2018年12月1日至2019年11月30日止的租金三十六万元整，2019年12月1日止2020年11月30日的租金三十七万元，2020年4月1日起因钟楼街拆迁改造，原告于2020年4月7日撤场。另查明，2019年1月10日，被告与山西省高级人民法院签订山西省省级行政事业单位国有资产租赁合同书，承租太原市钟楼街61号原省高院旧址商铺（法医楼）、被告向太原市眼镜钟表制造厂承租钟楼街41号房产，并将上述承租房屋共同用于对外租赁。本院认为，2018年10月25日，董绪敏（甲方）与林孟有（乙方）签订的《房屋联营合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。本案中原告依约向被告缴纳了2019年12月1日起至2020年11月30日租金370000元，2020年4月1日起因钟楼街拆迁改造，合同无法继续履行，原告于4月7日撤场，视为双方的租赁合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中原告从2020年4月8日起不再经营，故被告应当向原告返还2020年4月8日起至2020年11月30日止的租金，共计239470元。《合同附件》约定，乙方向甲方缴纳保证金三万元整，合同期满后，双方无争议的情况下，甲方在一个月内无息退还乙方保证金。原告向被告支付30000元保证金，且被告也认可收到该笔款项，《房屋联营合同》是由于政府拆迁改造无法继续经营而解除，被告辩称原告撤场时，店面受损，不予退还保证金，但被告未提供相应店面受损的证据，故被告的辩称不予支持，原告要求被告退还3万元保证金的诉讼请求本院予以支持。关于疫情期间减免房租并非法律法规的强制性规定，减免房租应当是出租人行使自由处分权，由房屋出租人确定，本案中房屋出租人即本案被告不同意减免房租，故原告要求免除疫情期间部分房租的诉讼请求不予支持。原告主张的赔偿装修损失因缺乏相应的证据不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、被告董绪敏在判决生效后十日内向原告林孟有返还房租239470元及保证金30000元。二、驳回原告林孟有的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费3121元，由被告董绪敏负担2471元，原告林孟有负担650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 徐建堂二○二〇年九月二十七日书记员 高 斌附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。