山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5351号上诉人(一审原告）：邹美娜，女，1975年6月27日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：王树春，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：张桐肇，男，1958年9月5日出生，汉族，住莱阳市。被上诉人（一审被告）：张献芳，男，1996年6月4日出生，汉族，住济南市历城区，系张桐肇之子。张桐肇、张献芳共同委托代理人：黄蔚蔚、李娜，山东明颖律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：莱阳市古柳街道办事处东古城村村民委员会。统一社会信用代码：54370682B488906399。法定代表人：周已扬，村委会主任。委托诉讼代理人：李风光，莱阳龙旺庄法律服务所法律工作者。上诉人邹美娜因与被上诉人张桐肇、张献芳、莱阳市古柳街道办事处东古城村村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初4396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邹美娜上诉请求：撤销一审判决,依法改判被上诉人支付上诉人房屋拆迁补偿款及经营性用房补偿款514800元；一、二审诉讼费判由被上诉人承担。事实和理由：涉案的焦点问题在于：上诉人所建的房屋应否获取拆迁安置补偿，拆迁补偿款是否已经支付，实际领取人应否返还。一审审判背离了关键事实，认定事实错误，适用法律错误，实体判决否认了上诉人的物权和基于物权应获得的收益权即房屋被征收应获取的拆迁安置补偿权利。第一、上诉人在租赁范围内建造房屋一处，建筑物占地面积102.96平方米事实清楚。房屋被征收，作为地上物所有权人享有房屋拆迁安置补偿的权利不能被剥夺。1、上诉人租赁被上诉人张桐肇旧院落一处，并被张桐肇许可利用旧院落进行建设、从事经营，事实清楚。有与张桐肇签订的《房屋租赁合同》及与张桐肇的谈话录音在卷为凭，证据已经质证，真实合法，证明内容确实。2、张桐肇旧院落内新建建筑物是上诉人投资建成，上诉人对新建建筑物拥有所有权及拆迁安置补偿权。上诉人投资进行建设的事实，被上诉人也认可，同时有证人到庭作证，上诉人还提供了现场实物照片、测量房屋尺寸的照片及测量过程视频资料佐证，双方地上物并不混同。3、上诉人主张投资建造的建筑物面积为102.96平方米，有证有原告诉前测量：新建房屋南北跨度10.4米，东西长度9.9米，建筑面积102.96平方米。同时，上诉人提供了被上诉人张桐肇、张献芳与被上诉人村委会拆迁补偿档案，该档案中，有实地测量平面图，清楚地标划出了上诉人新建房屋的四至。4、上诉人在新建房屋内多年从事服装加工的事实清楚，被上诉人认可，证人也予证实，上诉人领有营业执照。故上诉人有经营用房，应当获取经营性用房补偿。第二、上诉人主诉本方投资形成的建筑物按照实际占地面积核算应获补偿款及经营性用房补偿，符合事实和法律以及政府规定。1、依据《中华人民共和国物权法》相关规定，上诉人作为建筑物的所有权人享有获取地上物拆迁补偿的权利。物权法第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第四十二条规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。……征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”2、涉案因为棚户区改造，对地上物拆迁补偿方法，莱阳市政府专门制作并颁发了文件，规定被征收的地上物以货币补偿和实物置换补偿两种方法，建筑物现金补偿以实地占地面积计价核算补偿款。该文件在拆迁补偿中实施。上诉人的建造物被拆除，上诉人作为新建建筑物的所有权人，有权要求按照实际占地面积主张现金补偿，即：4600元/㎡×102.96㎡=473616元。3、拆迁时，上诉人在被拆除的房屋内从事服装加工，有权按照政府确定的标准400元/m2以实际经营面积102.96平方米计价获取经营性用房经济补偿。4、有录音及房屋租赁合同为证，上诉人与张桐肇对于增建建筑物是许可的，对于增建建筑物拆迁补偿权属于上诉人，双方是自愿约定的，意思表示真实。第三、上诉人所建的地上物已被拆除，拆除的基础是被上诉人张桐肇、张献芳与被上诉人村委会就全部建筑物签订了拆迁补偿协议，故上诉人要求被上诉人张桐肇、张献芳将上诉人应得的补偿分批返还给上诉人。1、根据拆迁补偿档案，村委会与张桐肇签订的本来就是《房屋征收货币补偿协议》。张桐肇房屋产权证及集体土地使用权证所确认的宅基地面积为114.95㎡，实际征收计价的面积为159.19㎡，更加充分说明涉案补偿是对建筑物的征收补偿，不是对宅基地的补偿，只是参考了宅基地面积，实际按照建筑物整个院落实际占地面积核算。2、之所以本案房屋征收补偿款的核算面积会超过集体土地使用证确权的土地使用权面积，是因为上诉人建造建筑物时，在原宅基地面积基础上往外扩建了45㎡。《房屋征收货币补偿协议》的计算方法，说明上诉人的建造物也确实获取了征收补偿；3、实地实物测量的平面图清晰标注了上诉人建造房屋的四至，上诉人建造的房屋同时被征收，补偿款项一并支付给了被上诉人张桐肇、张献芳。第四、被上诉人村委会的答辩也确认是房屋征收，却否认上诉人作为物权人应获补偿的权利是错误的。在签订补偿协议之前，上诉人曾告知村委会涉及到上诉人新建房屋的补偿，村委会主任也答应与上诉人及张桐肇分别签订补偿协议，却未经上诉人同意，将上诉人的建筑物与张桐肇一并签订了补偿协议并将款项支付给张献芳，是不妥当的。实际上，在拆迁建设中，应当先协议补偿后拆除，被上诉人未与物权所有人签订补偿协议，就上诉人的地上物与被上诉人张桐肇、张献芳签订协议，是非法无效的，诉前房屋已被拆除，程序是违法的，村委会应当承担地上物灭失的侵权赔偿责任。本案上诉人是以合法的拆迁补偿方案要求正常给付补偿款，愿意追认村委会已经将征收补偿给付了张桐肇、张献芳，主张返还。如果被上诉人不予补偿，上诉人有权另行诉讼侵权赔偿。第四、一审法院确定案由错误，适用法律错误。1、一审确认案由为“房屋拆迁安置补偿合同”纠纷错误。合同具有相对性，上诉人并非村委与张桐肇签订征收补偿协议的一方当事人，所争议的是物的所有权、受益权，涉案诉讼也就不是合同纠纷，而是财产权益纠纷。2、所有权、收益权的处置，应当依据物权法及相关规定，一审以合同法第二百二十五条处理物权纠纷，适用法律完全错误。3、一审依据合同法第二百二十五条规定，判令被上诉人张桐肇、张献芳返还经营性用房补偿，适用法律与事实不符。第二百二十五条规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”，该条是对使用租赁物的收益规定，而本案，上诉人是使用自己建造的房屋从事经营，涉及使用自有物收益权并非使用租赁物收益权。第五、上诉人与被上诉人张桐肇各自的建筑物现状边界清楚，证据确实充分。一审无视上诉人提供的全部证据所证明的事实，以上诉人“未提供充分证据证明其主张”一言蔽之，是显失公平的，没有理由的扩大上诉人的举证责任。1、拆迁档案全部是上诉人所提交，内中有张桐肇房产证、土地使用权证、《房屋征收货币补偿协议》、《房屋宅基地面积确认书》及房屋布局平面图、《货币补偿结算单》，证明了上诉人的主诉事实，上诉人已经完成了举证责任。一审判决中对上诉人提交的前述有利证据却没有罗列。2、村委会在签订拆迁补偿协议之前，实地测量了建筑物现状，并以平面图的方式进行了记载，该证据由上诉人提交，结合上诉人提交的测量照片、实物照片、测量中的同步视频资料，足以证实上诉人主张的新建事实。3、上诉人不仅提交了实物照片，还提交了测量数据照片及测量同步视频资料，一审法院也未予记载并采纳。综前所述，一审判决认定事实错误，实体处理错误，适用法律错误应予撤销。如果被上诉人村委会没有将上诉人的建造物应获得的征收补偿款及经营补偿款一并给付张桐肇、张献芳，村委会应当给予上诉人适当补偿；如果一并支付给张桐肇、张献芳，则张桐肇、张献芳二人则负有返还责任。被上诉人张桐肇、张献芳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人莱阳市古柳街道办事处东古城村村民委员会未发表答辩意见。邹美娜向一审法院起诉请求：判令三被告连带给付原告拆迁补偿款514800元；诉讼费、保全费，由被告负担。一审法院认定事实：2011年6月20日，被告张桐肇（甲方）与原告邹美娜（乙方）签订房屋租赁合同一份，其中合同约定：第一条1、甲方出租给乙方的房屋位于东古城村，出租房屋4间。2、该房屋今后装修及维修等情形由甲方负责。第二条1、该房屋租赁期共十年，自2011年7月1日起至2021年7月1日止。第三条租金、支付方式一次性支付十年费用。该房屋租金为壹仟元。第四条本合同自双方签章后生效。被告张桐肇主张涉案房屋系其购买所得，并办理了房屋产权证，从1994年起就不在涉案房屋居住，对外出租。2011年原告租赁该房屋后，一直由原告使用至房屋拆迁拆除。原告主张当时租赁房屋有正房4间和院墙，后其对正房进行了维修加固；把院墙拆除，在房屋院子的空地上并向外扩建了一间房屋，南北10.4米，东西9.9米，面积102.96平方米，原告在租赁房屋内进行服装加工。对此，被告张桐肇、张献芳则称不存在原告对正房维修加固的情况，当时院子里有草棚，原告是将草棚、院墙、门楼全拆除后新建了房屋，不清楚新建房屋面积，但不存在扩建。2018年11月28日的莱阳市古柳街道办事处东古城村棚户区改造征收补偿安置方案，其中载明：四、补偿安置方式，……2、房屋货币补偿：按被征收房屋的合法宅基地面积（土地证面积与实际面积不符的，以实际房屋四至宅基地测绘面积为准）给予货币补偿，补偿标准为4600元/㎡；合法的二层及以上房屋以房地产价格评估机构评估价格给予货币补偿。五、征收住宅房屋的补助及奖励，……7、营业性房屋补助费：被征收的住宅房屋用作营业用房，在确定征收范围前取得工商营业执照、营业执照载明的营业地点与被征收房屋产权证件地点一致、并实际从事经营活动，交房后一次性给予实际用于经营的房屋合法建筑面积400元/㎡的补助。2018年12月23日被告东古城村委会（甲方）与被告张桐肇（乙方）签订棚户区改造房屋征收货币补偿协议一份，其中协议内容：根据房屋征收相关法规及《古柳街道东古城村棚户区改造房屋征收补偿安置方案》，甲乙双方就房屋征收货币补偿达成如下协议：一、基本情况，甲方征收乙方的房屋位于东古城村内，《集体土地使用权证》编号为（91）104771，《房屋产权证》编号为0302475。乙方合法宅基地面积确认为159.19㎡。二、货币补偿，房屋货币补偿费按照每平方米4600元计算，其它补助款项按补偿安置方案的规定支付。……六、本协议自甲方盖章，双方签字之日起生效。另查明，涉案房屋的集体土地使用权证、房屋产权证载明的宅基地面积均是114.95㎡。东古城村棚户区改造货币补偿结算单中载明了涉案房屋的结算明细，即：提前签约奖励费1000元、提前交房奖励费1000元、搬家补助费1000元、临时安置补助费（3个月，每月每平方10元）4775.7元、签约奖励费（每平方100元）15919元、速迁奖励费（每平方100元）15919元、货币补偿费（每平方4600元）732274元、经营性房屋71.94㎡补助费（每平方400元）28776元，合计800663.7元。2019年5月29日，被告张献芳在该结算单的户主签字处签名并领款。被告张桐肇主张被告张献芳是代其签字。2019年6月12日原告诉至法院，在本案第一次开庭前涉案房屋已拆除。双方争执焦点：被告是否应给付原告拆迁补偿款514800元。原告主张被告张桐肇与被告东古城村委会签订的是房屋征收货币补偿，不是土地征收，土地是集体所有，征收方案是对地上物补偿、营业补偿及其他事项补偿的规定，只是计算方法是按照建筑物占地面积进行计算。补偿结算单是按照159.19平方米进行计算，比宅基地面积114.95平方米多，证明原告建造的房屋也给予了货币补偿。原告扩建房屋面积是102.96平方米，按照4600元每平计算为473616元。经营性房屋面积是被告确定的，具体我不清楚，应按照我扩建房屋102.96平方米为实际经营面积，每平400元计算为41184元。两项合计为514800元。对此二被告则称补偿协议中明确约定以合法宅基地面积进行补偿，不是按照地上建筑物进行补偿，原告所建房屋与本案无关。原告所建房屋是在我的合法宅基地范围内，是在我的门楼和围墙范围内，不存在原告扩建。土地证出现宅基地面积差额是因为新旧老证未及时办理。村委测量了涉案房屋，我方也不知道具体哪些是经营性房屋。经营性房屋补助费是根据我方提供的营业执照予以发放，我经营花卉但不在涉案房屋，经营花卉的房屋面积没有进行测量。因此我方均不应支付。原告提交证据：（1）原告与被告张桐肇的通话录音，证明被告允许原告利用院子进行建设，拆迁补偿时原告建筑房屋的补偿款归原告所有。（2）房屋拆迁前的照片，证明原告建筑房屋的面积。（3）营业执照，证明原告在涉案房屋进行服装加工。（4）证人邹某到庭作证，证明原告建设涉案房屋时，其参与房屋建设。被告张桐肇、张献芳对上述证据质证后认为，对通话录音真实性不认可，申请对录音是否有剪辑、是否完整做司法鉴定，后撤回鉴定申请。照片无法证明房屋面积。营业执照不能证明原告在租赁处实际经营。不认识证人，对证人证言不认可。一审法院认为，涉案拆迁房屋的所有权人是被告张桐肇，原告系承租人。涉案房屋征收货币补偿协议中明确被告张桐肇的合法宅基地面积是159.19㎡，而其房屋产权证载明的宅基地面积是114.95㎡。原告主张是其将原院墙拆除后向外扩建造成，被告则称不存在原告扩建，原告是在我原来的门楼和围墙范围内新建房屋，关于此争议，原告未提供充分证据证明其主张，且现场已无法测量，故原告承担举证不能的法律后果。东古城村棚户区改造征收补偿安置方案中载明，房屋货币补偿是按被征收房屋的合法宅基地面积给予货币补偿，合法的二层及以上房屋以房地产价格评估机构评估价格给予货币补偿。因原告新建房屋系平房，故按该方案不会给予评估补偿。关于经营性房屋补助费，被告张桐肇主张村委测量了涉案房屋，我不在涉案房屋经营花卉，经营花卉的房屋面积没有进行测量。因此，法院认为该补助费应归原告所有。涉案房屋的拆迁补偿款系被告张桐肇、张献芳共同领取，应负共同返还义务。原告要求被告东古城村委会承担责任，于法无据，法院不予支持。综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定，一审法院于2020年3月6日判决：一、被告张桐肇、张献芳于判决生效后10日内返还原告邹美娜28776元；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4474元，由原告负担4214元，被告张桐肇、张献芳负担260元。保全费2720元，由被告张桐肇、张献芳负担。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议是，应否给予邹美娜请求的拆迁补偿款514800元。《莱阳市古柳街道办事处东古城村棚户区改造征收补偿安置方案》、《古柳街道东古城村棚户区改造房屋征收货币补偿协议》、《东古城村棚户区改造货币补偿结算单》、《莱集建（91）字第104771号集体土地建设用地使用证》、《东古城村房屋面积确认表》等显示，土地建设用地使用证载明的土地面积114.95平方米，测绘宅基地面积159.19平方米，涉案房屋货币补偿款系按照宅基地面积159.19平方米、每平方米4600元计算为732274元，另有经营性房屋71.94㎡补助费（每平方米400元）28776元，加上提前签约奖励费等项目，合计800663.7元。邹美娜与张桐肇2011年6月20日订立的租赁合同未对改建扩建作出约定，涉案房屋拆迁时，双方也未能达成书面意见，虽然一审中邹美娜提交了其与张桐肇的通话录音，但按照邹美娜主张，双方仅口头约定补偿邹美娜所建房屋，尚不能认定双方对所有的补偿款作出了约定。邹美娜二审庭审自称改建扩建花费大约3万元，邹美娜改建扩建后使用房屋，系改建扩建的受益人。我国实行房地一体政策，邹美娜并非新建建筑物的所有人，无权请求新建建筑的全部补偿。一审判决判令经营性房屋71.94㎡补助费（每平方400元）28776元给邹美娜，尚合理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3950元，由上诉人邹美娜负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年九月十七日书记员  吕冠晓