内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初1441号   原告（反诉被告）：内蒙古阿拉善盟阿左旗巴彦浩特镇柳树沟嘎查村民委员会，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   法定代表人：胡云德，系该嘎查嘎查长。   委托诉讼代理人：郝君，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告（反诉原告）：阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。   法定代表人：张光东，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘艳茹，系该公司法律顾问。   原告内蒙古阿拉善盟阿左旗巴彦浩特镇柳树沟嘎查村民委员会（以下简称柳树沟村委会）诉被告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）合同纠纷一案，本案于2020年6月16日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柳树沟村委会的法定代表人胡云德及其委托诉讼代理人郝君，被告金泰公司的委托诉讼代理人刘艳茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告柳树沟村委会向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告承担延迟交房的违约金604000元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年，被告在开发建设塞外城府小区过程中，其小区外围北围墙及西面均涉及多占原告集体所有土地的问题，经双方多次协商，最终确定，就被告占用原告集体土地的问题以被告另行兴建的东方瑞景小区房屋折价抵偿原告方，双方于2014年5月28日签订《征地补偿协议》，确定塞外城府垃圾站以东、41号楼以北、172号车库东墙到150号车库西墙39号楼西等五个位置均存在不同程度的占用原告土地的情况，并经双方测量确认。同时该协议确定被告占用原告土地面积为8.94亩，补偿单价为9万元/亩，补偿总价款为80万元，被告以另行兴建的东方瑞景小区房屋折价抵偿原告方，经双方确认抵偿房屋为15号楼4-401（98平米）、15号楼4-402（98平米）、17号楼3-101（116平米）。上述房屋由被告负责办证，费用由原告方负责。双方同时还约定，该房屋交钥匙时间为2015年5月30日，并约定如上述房屋在2014年10月30日前原告方未能出售，则由被告方以80万元补偿费现款支付，并承担1‰/天的违约金直至付清上述款项之日。该协议在履行过程中，被告严重违约，不仅未能按时交付房屋钥匙，致使原告根本无法接收并出售该房屋，同时由于被告方根本无力承担任何现金付款义务，原告只能在2019年12月才正式接收了涉案房屋，迤今未能办理任何产权登记手续。被告未能严守承诺，严重损害了原告的财产权益，为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，依法提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼请求，维护原告的合法权益。   被告金泰公司辩称，答辩人认为原告起诉答辩人承担逾期交房违约金604000元没有事实根据。2014年答辩人因开发建设“塞外城府”小区需占用原告集体土地。就占用原告集体土地的补偿问题，双方于2014年5月28日签订《征地补偿协议》，协议约定：答辩人占用原告集体土地面积最终核定为8.94亩；集体土地补偿单价为每亩9万元，答辩人以“东方瑞景”小区楼房顶账，顶账单价2600元每平米，顶账房为15#-4-401室（98平米）、15#-4-402室（98平米）、17#-3-101室（116平米），以上房屋由原告自行销售，答辩人出具相关手续；顶账房交房时间为2015年5月30日。同时协议明确：以上三套房在2014年10月30日还未出售，则由金泰公司于2014年11月30前支付柳树沟集体土地征用费80万元，逾期一天承担1‰的违约金。协议签订后，原告在2014年10月30日之前并未将顶账房出售，但原告并未主张要求答辩人以现金形式给付征地费，仍然要求以房顶账。2017年7月答辩人对柳树沟搬迁户进行房源确认时，因分配给拆迁户的房源不够，答辩人明确告知原告原协议确定的顶账房无法分配给原告，只能另行调整，原告表示接受。2019年6月，答辩人对柳树沟拆迁房进行房屋交付时告知了原告顶账房的具体情况，即给原告顶账的房子为“东方瑞景”小区54#-1-401室（118.51平米，超出原约定顶账房面积20.51平米）、54#-1-402室（113.86平米，超出原约定顶账房面积15.86平米）、46#-1-102室（123.63平米，超出原约定顶账房面积7.63平米），后原告确认接受上述房屋，并要求将上述房屋的网签手续办理至原告名下。2019年6月，答辩人将“东方瑞景”小区54#-1-401室、402室网签办至原告名下，46#-1-102室暂时不能办理网签。根据以上事实，答辩人认为，答辩人承担双方约定的逾期一天1‰的违约金系以答辩人以给付现金80万元为前提，事实上，合同约定的现金给付条件成就后，原告并未向答辩人主张现金给付，仍然要求以房顶账。故原告要求答辩人按合同约定的现金逾期给付所应承担的违约责任来向答辩人主张逾期交房的违约责任，显然与事实不符。由于双方就逾期交房的违约责任如何承担在协议中并未作明确约定，故答辩人逾期交房违约责任的承担应以违约行为给原告造成的实际损失为限。原告起诉不符合同约定。   反诉原告金泰公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令被反诉人支付反诉人补偿房屋超面积部分房款122136.88元及自2019年7月起的银行利息7328元，按年利率6%计算，合计：129464.88元；2、反诉费用由被反诉人承担。事实及理由:2014年反诉人因开发建设“塞外城府”小区需占用被反诉人集体土地。就占用被反诉人集体土地的补偿问题，双方于2014年5月28日签订《征地补偿协议》，协议约定：反诉人占用被反诉人集体土地面积最终核定为8.94亩；集体土地补偿单价为每亩9万元，反诉人以“东方瑞景”小区楼房顶账，顶账单价2600元每平米，顶账房为15#-4-401室（98平米）、15#-4-402室（98平米）、17#-3-101室（116平米），以上房屋由被反诉人自行销售，反诉人出具相关手续；顶账房交房时间为2015年5月30日。同时协议明确：以上三套房在2014年10月30日还未出售，则由金泰公司于2014年11月30日前支付柳树沟集体土地征用费80万元，逾期一天承担1‰的违约金。协议签订后，被反诉人在2014年10月30日之前并未将查顶账房出售，但被反诉人并未主张要求反诉人以现金形式给付征地费，仍然要求以房顶账。2017年7月反诉人对柳树沟搬迁户进行房源确认时，因分配给拆迁户的房源不够，反诉人明确告知被反诉人原协议确定的顶账房无法分配给被反诉人，只能另行调整，被反诉人表示接受。2019年6月，反诉人对柳树沟拆迁房进行房屋交付时告知了被反诉人顶账房得具体情况，即给反诉人顶账的房子为“东方瑞景”小区54#-1-401室（118.51平米，超出原约定顶账房面积20.51平米）、54#-1-402室（113.86平米，超出原约定顶账房面积为15.86平米）、46#-1-102室（123.63平米，超出原约定顶账房面积7.63平米），后被诉人确认接受该房，并要求将上述房屋的网签手续办理至被反诉人名下。2019年6月，反诉人将“东方瑞景”小区54#-1-401室、402室网签办理至被反诉人名下，46#-1-102室暂时不能办理网签。对于上述超出约定顶账房屋面积部分，被反诉人应按当时为拆迁户确定的优惠市场价补足，按被反诉人房屋面积超平米数，被反诉人应向反诉人补交房屋超面积价款122136.88元。根据以上事实，反诉人特提出前列反诉请求，请人民法院依法裁决。   反诉被告柳树沟村委会辩称，1、原被告双方原有的征地补偿协议迄今为止被告未能全面履行，并且仅就反诉原告自认已经履行部分也属于违反原合同约定内容，该协议内容变更部分并未征得原告方同意，且未经过原告同意，因此反诉原告提出的上述诉请事实并非合同约定内容，对于反诉被告不具有约束力；2、就本案房屋交付内容的约定义务及法定义务来讲，反诉原告诉请应当是建立在双方合同已经全面履行或部分履行而反诉被告依照约定或者法律规定未履行合同对价款的义务，但是本案当中原被告双方于2014年签订的补偿协议不具有反诉被告向反诉原告支付面积差价约定内容及本案当中反诉原告仅负有交付房屋义务，而不具有追索房屋对价款权利，且反诉被告并未主动要求反诉原告更换案涉房屋，因此反诉原告诉求其实是建立在自己负有交付义务基础上，本案中其诉求是单方意思表示而非双方约定，请求人民法院依法驳回其诉求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月28日原被告签订了一份《征地补偿协议》，甲方为被告，乙方为原告。协议第四条约定，金泰公司以“东方瑞景”小区楼房顶账，顶账单价为2600元/㎡，顶账房子为15#-4-401（98㎡）、15#-4-402（98㎡）、17#-3-101（116㎡），以上顶账楼房由柳树沟村自由销售。该楼房办理产权证的所有费用由柳树沟村自行承担，金泰公司只出具各项手续。第五条约定，该楼房与巴镇林场职工土地置换的房屋交钥匙时间一致（为2015年5月30日）。第六条约定，以上三套房如在2014年10月30日前柳树沟村还未售出，则由金泰公司于2014年11月30日前支付给柳树沟村集体土地征用费80万元，否则金泰公司应承担逾期一天1‰的违约金，直至付清为止。之后原被告认可双方重新确定房源，将原来顶账的三套房屋变更为“东方瑞景”小区54#-1-401室,54#-1-402室,46#-1-102室。“东方瑞景”小区54#-1-401室房屋建筑面积为118.51平米,54#-1-402室房屋建筑面积为113.86平米，46#-1-102室房屋预测建筑面积为123.63平米.   本院认为，2014年5月28日原被告签订的《征地补偿协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，应当合法有效。当事人均应当按照合同约定履行义务。根据协议约定被告未按时交付房屋钥匙构成违约。原告主张自2014年10月按照800000元标准逾期一天1‰计算违约金。根据协议第六条约定,违约金的计算方式是以支付给柳树沟村委会征地费用800000元为前提。因原告已经接受房屋顶账，不存在以现金方式补偿，故不应当按照此计算方式计算违约金。根据原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，按照征地费用800000元的15%计算违约金，即120000元。关于反诉原告主张的房屋超面积部分房款，原告认可协议中顶账的三套房屋已经调换成“东方瑞景”小区54#-1-401室（面积为118.51平米）、54#-1-402室（面积为113.86平米）、46#-1-102室（面积为123.63平米），比协议中约定的原顶账的三套“东方瑞景”小区15#-4-401（面积98㎡）、15#-4-402（面积98㎡）、17#-3-101（面积116㎡），分别超出20.51平米、15.86平米、7.63平米，根据被告提供的出库单可以确定当时的同期房屋超面积补偿价格为4楼2780元/平米，1楼超面积补偿价格为2756元/平米，故反诉被告柳树沟村委会应当向反诉原告金泰公司支付房屋超面积部分房款共计122136.88元。关于反诉原告主张的利息，双方未对此约定，故对反诉原告的该主张本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：   一、由被告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司向原告内蒙古阿拉善盟阿左旗巴彦浩特镇柳树沟嘎查村民委员会支付逾期交房违约金120000元；   二、驳回原告内蒙古阿拉善盟阿左旗巴彦浩特镇柳树沟嘎查村民委员会的其他诉讼请求；   三、由反诉被告内蒙古阿拉善盟阿左旗巴彦浩特镇柳树沟嘎查村民委员会向反诉原告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司支付房屋超面积房款122136.88元；   四、驳回反诉原告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   以上第一项和第三项抵扣，由反诉被告内蒙古阿拉善盟阿左旗巴彦浩特镇柳树沟嘎查村民委员会于本判决生效之日起十日内向反诉原告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司支付2136.88元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4920元，由被告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司负担1350元，由原告内蒙古阿拉善盟阿左旗巴彦浩特镇柳树沟嘎查村民委员会负担3632元。反诉案件受理费1445元，由反诉被告内蒙古阿拉善盟阿左旗巴彦浩特镇柳树沟嘎查村民委员会负担1371.37元，由反诉原告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司负担73.63元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判员 查 娜   二〇二〇年九月十五日   书记员 呼其腾