海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2020）琼96民终1872号      上诉人(原审被告)：翁某，男，1974年9月19日出生，汉族，现住海南省万宁市。   上诉人(原审被告)：吴某，女，1982年8月20日出生，汉族，现住海南省万宁市，系翁某妻子。   两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈某，万宁市和谐法律事务所法律工作者。   被上诉人(原审原告)：连某，男，1949年7月17日出生，汉族，现住河北省邢台市。   委托诉讼代理人：张某，河北晓阳合众律师事务所律师。   上诉人翁某、吴某因与被上诉人连某房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2018）琼9006民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。   翁某、吴某上诉请求：撤销万宁市（2018）琼9006民初2725号民事判决书第二项，即上诉人返还被上诉人人民币250380元及装修款6200元，共计256580元，依法做出改判。事实与理由：一审判决认定事实不清。1.双方签订合同时，房屋尚未建成，翁某向连某出示了《海南新中农场职工（居民）建房用地申请书》，该表要求建房申请人向市政府相关职能部门办理建房报建手续后施工，连某明知房屋未报建，仍然与翁某签订房屋转让合同；2.连某在房屋建成过程中分几次付款，即签订合同时付8万元，2018年4月25日付170380元，房屋建成后付装修费6200元，由此可以看出，双方是协议合建房屋。综上，连某签订合同未尽谨慎注意义务，存在重大过错，应付缔约过失的责任，故房屋拆除造成的损失不应由翁某独自负担，请二审法院依法改判。   连某辩称，上诉人的上诉请求没有事实根据，与事实相悖，故应当驳回上诉，维持原判。   连某向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方签订的《瑞祥雅居房屋转让合同》无效；2.判令被告翁某、吴某共同返还原告已经支付的购房款250380元、装修及水电光纤入户费6200元，共计房屋全款数额256580元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从交款的次日起计算至债务清偿之日止）；3.本案诉讼费用及原告和委托代理人因本案诉讼往返差旅费由被告承担。   一审法院认定事实：海南省国营新中农场职工江金妹、翁海川、翁海强、黄飞、王新和、王宜月等六户经向新中农场国土部门和发改部门申请取得位于海南省万宁市××队的建房用地，2017年3月28日江金妹、翁海川、翁海强、黄飞、王新和、王宜月等六户分别与被告翁某签订《转让建房用地协议书》，将上述建房用地转让给被告翁某用于建设房屋（瑞祥雅居）向外出售。原告连某于2017年4月11日与被告翁某签订瑞祥雅居房屋转让合同，约定原告购买被告建设的位于海南省万宁市××队房屋一套，面积为69.55平方米。合同约定付款方式为：原告在签订合同时付购房款8万元，房屋主体封顶时付购房款14万元，交房时付清余款30380元。合同约定被告在2018年1月20日前向原告交付房屋。合同第五条“责任范围”之4约定：“如甲方转让的房屋被国家相关部门认定为违章建筑并予以拆除，甲方应按乙方向甲方付的房屋全款数额向乙方进行赔偿”，合同同时对其他相关权利义务作出了约定。合同签订后，原告分别于2017年4月11日向被告方支付购房款8万元，2018年4月25日向被告方支付购房款170380元，2018年7月20日向被告方支付装修添加费6200元，共计支付256580元。被告方向原告出具收款收据为凭。此后，涉案房屋项目被万宁市政府认定为违章建筑，并于2018年11月拆除。原告得知房屋被拆除后找到被告进行协商，要求返还已付房款，未果。查明：涉案房屋项目没有依法办理相关的五证即：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，属于违法建筑，目前已被政府强制拆除。涉案房屋项目从未取得商品房预售许可证。被告在与原告签订房屋转让合同时，没有商品房预售许可证可供出示，原告在与被告签订房屋转让合同时，对涉案项目没有取得商品房预售许可证了解和知情。本案诉讼过程中，原告向一审法院提出财产保全的申请，请求：查封被告翁某名下的小型越野客车（号牌号码：×××，发动机号：VQ40586241B）。原告为此提供中华联合财产保险股份有限公司出具的诉讼财产保全责任险保险单（保单号：118130041500）作为财产保全的担保，并缴纳了财产保全费。一审法院作出（2018）琼9006民初2725号民事裁定书，裁定：查封翁某名下广爵涂乐牌小型越野客车（号牌号码：×××）。   一审法院认为，本案原告与被告于2017年4月11日签订《瑞祥雅居房屋转让合同》，约定被告于2018年1月20日前将涉案的房屋交付原告。据此，涉案转让的房屋为期房，合同约定内容符合商品房预售合同的特征，本案应按商品房预售合同的法律关系审理。据此，本案属于商品房预售合同纠纷，立案时确定案由为房屋买卖合同纠纷不准确，予以纠正。本案诉讼争议的焦点问题是：一、原告与被告签订的《瑞祥雅居房屋转让合同》是否合法有效；二、原告请求被告返还购房款人民币256580元及支付资金占用利息，并赔偿原告因本案诉讼产生的律师费、差旅费14000元是否具有事实和法律依据；三、吴某是否本案适格的被告以及是否应承担返还责任。一、关于原告与被告签订的《瑞祥雅居房屋转让合同》是否合法有效的问题。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案，涉案房屋项目被政府确认为违建并予拆除，且未取得预售许可，因此双方签订的房屋转让合同，显然违反了上述法律的明确规定，应认定为无效合同。二、关于原告请求被告返还购房款、装修费用共计256580元及支付资金占用利息，并赔偿原告因本案诉讼产生的律师费、差旅费14000元是否具有事实和法律依据的问题。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案，原告与被告签订的房屋转让合同属于无效合同，被告因该合同取得了原告支付的购房款、装修费用共计256580元，应予返还。原告该项诉讼请求具体事实和法律依据，予以支持。关于原告请求支付购房款资金占用利息的问题。根据上述法条的规定，资金占用期间的利息系因房屋转让合同无效所造成，应由过错一方承担责任，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在与被告签订房屋转让合同时，已了解到涉案项目没有取得商品房预售许可证，仍然与被告签订无效的房屋转让合同，存在过错，应自担过错责任。据此，原告要求被告承担资金占用期间的利息损失，缺乏依据，不予支持。原告请求被告赔偿因本案诉讼产生的律师费、差旅费，因双方既没有合同约定，也没有法律依据，不予支持。三、关于吴某是否本案适格的被告以及是否应承担返还购房款、装修款责任的问题。被告翁某与吴某是合法的夫妻关系。虽然吴某没有作为合同一方在房屋转让合同上签字，但是吴某后续经手收取原告支付的涉案合同项下的全额购房款、装修款。本案涉案转让给原告的房屋属于被告夫妻共同经营，被告方收取原告支付的购房款、装修款基于其夫妻共同生产经营，基于其夫妻共同意思表示。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》【法释（2018）2号】第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，本案涉案房屋转让合同的签订、收取原告的购房款、装修添加费用属于两被告的共同意思表示，应认定为两被告夫妻共同债务，据此，吴某作为被告诉讼主体适格，应承担综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》【法释（2018）2号】第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告连某与被告翁某于2017年4月11日签订的《瑞祥雅居房屋转让合同》无效。二、被告翁某和被告吴某在本判决发生法律效力之日起十日内向原告连某返还购房款人民币250380元及装修款6200元，共计256580元。三、驳回原告连某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5359元，财产保全费1870元，共计7229元，由被告翁某、吴某负担。   二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。   本院认为，上诉人与被上诉人于2017年4月11日签订的《瑞祥雅居房屋转让合同》，约定了房屋面积、总价款、交付时间、交付方式等相关条款，具备房屋买卖合同的特征。合同签订后，被上诉人向上诉人支付了全部购房款，上诉人向被上诉人出具了收据载有“今收到连某购房款”的字样，上诉人提交的证据不足于证明双方之间为协议合建房屋关系，故本院对上诉人关于双方之间为合作建房关系的主张不予支持。因涉案房屋不属于商品房，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人返还购房款人民币250380元及装修款6200元。   关于购房款250380元是否应予以返还的问题。上诉人在未依法取得建设工程规划许可证的情形下建造的涉案项目（包含涉案房屋）被政府认定为违章建筑并予以拆除。上诉人将违法建造的涉案房屋出卖给被上诉人，双方就涉案房屋签订的《瑞祥雅居房屋转让合同》违反了法律的禁止性规定，该合同无效。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案合同为无效合同，上诉人因该合同向被上诉人收取的购房款250380元，应当予以返还。至于上诉人要求被上诉人承担因涉案房屋被拆除造成损失的问题。涉案房屋在交付前已因违章被拆除。被上诉人对涉案房屋被拆除没有过错。且如上所述，双方之间系房屋买卖合同关系，上诉人在签订涉案合同时已向被上诉人承诺：如上诉人所转让的房屋被国家相关部门认定为违章建筑并予以拆除，上诉人应按被上诉人向上诉人付的房屋全款数额向被上诉人进行赔偿。上诉人认为被上诉人在与其签订合同时，明知涉案房屋报建手续不齐全、属于违章建筑，存在过错，应承担涉案房屋被拆除的损失，缺乏依据，本院不予支持。   关于装修款6200元是否应予以返还的问题。从查明的事实可知，上诉人向被上诉人出具的收据上载明6200元为装修添加费用，说明该款项属于装修款。上诉人未提交证据证明6200元系用于应由被上诉人自行支付的委托事项。而被上诉人对涉案房屋被拆除造成6200元损失并没有过错。上诉人主张因涉案房屋被拆除造成的6200元损失应由被上诉人自行负担，其不应予以返还6200元装修款，缺乏依据，本院亦不予支持。   综上所述，上诉人翁某、吴某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5359元，由上诉人翁某、吴某负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨 洁   审判员 白玉琳   审判员 林 珍      二〇二〇年九月二十八日   （法官助理 顾悦希   书记员 吴 灿   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。