西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书                            (2019)陕0116民初14274号原告：西安普明房地产开发有限责任公司，住所地：西安市高新区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8668。法定代表人：于鲲，系该公司董事长。委托代理人：黄雪、周年福，陕西观厚律师事务所律师。被告：中龙军红工程建设有限公司，住所地：北京市平谷区。统一社会信用代码：911011735528062XL。法定代表人：路跃龙，系该公司董事长。委托代理人：王庆兵，男，汉族，1971年9月17日出生，现住北京市丰台区，系公司职员，身份证号：142XXXXXXXXXXXXXXX。原告西安普明房地产开发有限责任公司诉被告中龙军红工程建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《最高人民法院关于印发民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法的通知》,依法适用普通程序，由审判员马越独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月26日解除；2、2017年11月9日至2017年12月26日期间租金（按照合同约定计算），从2017年12月27日至2018年1月25日租金占用使用费（按照合同约定计算，参照租金计算）。3、判令被告向原告支付违约金198000元；4、被告向原告支付拖欠的物业费等78500.32元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月9日签订了房屋租赁合同约定，原告（下同甲方）将坐落在西安市高新区XX园区XX大道XX号XX号楼出租给被告（下同乙方）作为办公使用，租期自2016年12月9日至2020年1月8日止，房屋租金总价为660万元。合同第三条约定，2017年11月9日被告应向原告支付租金220万元，但被告未能按期支付，原告于2017年11月17日向被告发出房屋租金催收函，要求被告在收到催收函五日内原告支付拖欠租金，但被告仍未支付拖欠租金。被告的行为已严重违反合同的约定，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称，请求依法驳回原告的全部诉请，其和原告签订的租赁合同属实，但其并没有实际承租涉案房屋，实际承租方是中跃集团公司。涉案房屋在租赁期间，其并没有向原告支付过租金，一直都是中跃集团公司向原告支付租金。原告将涉案的租房押金已经退给了中跃集团公司，充分说明原告与案外人之间终止租赁关系,其不承担责任，应当由中跃集团公司承担责任。经审理查明，原、被告于2016年12月9日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在西安市高新区XX园区XX大道XX号XX楼,建筑面积2592.34平米（加盖面积400平米）及其附属设施出租给被告作为办公使用，租期从2016年12月9日至2020年1月8日止，租金每月183333元，每年租金220万元。租金按如下方式交付甲方（下同原告），乙方（下同被告）应在结算期提前一个月将下期租金一次性交付给甲方，具体如下：第一次付款2016年12月9日总计130万元；第二次付款2016年12月23日110万元；第三次付款2017年11月9日220万元…合同签订后,乙方向甲方支付押金20万元交予甲方，甲方应出具收据给乙方。租赁期间，乙方不得将该房屋转租或者分租，否则甲方有权追究乙方的违约责任。该房屋每月的物业费及实际支付的电话费、煤气费、暖气费、清洁费、水电费、网络费、有线电视费、室内设施的维修费等一切因使用、维护该房屋及其附属设施而产生的费用，均由乙方支付。合同期满（不包括因乙方原因提前解除合同的情形），乙方如不续租，在乙方结清该房屋物业管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、暖气费（含基础固定费）、有线电视费等一切因使用、维护该房屋及附属设施而产生的费用后，甲方应将押金（不计利息）退还乙方。租赁期间，乙方若不按时向甲方交纳房租，甲方应及时发出催交通知书，并有权要求乙方承担应交租金日5%的违约金。乙方如擅自将房屋转租、分租或拖欠租金达十天或欠交物业费、水电费等达一个月视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担房屋租金总额30%的违约金。被告于2016年12月9日给原告交纳20万元押金。2016年12月12日支付租金110万元,2016年12月29日支付租金110万元。2017年11月9日被告应向原告支付下一年度的租金220万元，但被告未能按期支付。原告称其遂向被告发出房屋租金催收函，并于2017年12月26日向被告发出解除合同通知书。2018年1月25日原告发现被告不辞而别，原告收回涉案房屋。庭审中，原告当庭变更第二项诉讼请求：请求被告向原告支付自2017年11月9日至2017年12月26日期间租金（按照合同约定计算）；自2017年12月27日至2018年1月25日房屋占用使用费（按照合同约定参照租金计算）。庭审中，被告抗辩称其与原告虽存在租赁关系，但本案实际承租人系中跃集团公司而非自己，其不承担本案责任，对此原告否认，但被告并未提供充分的证据证明。另20万元押金原告至今未退还。以上事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租金催收函》、《解除合同通知书》、《西安紫薇物业管理有限公司交费通知单》、庭审笔录等在卷佐证，予以认定。   本院认为，原、被告签订了《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且内容并未违反法律法规之规定，应为有效的合同。有效的合同对双方均具有法律上的约束力，双方当事人都必须按照合同约定全面履行各自的义务。原告于2017年12月26日向被告发出《解除合同通知书》，被告并未提出充分的异议理由，因此原告主张从2017年12月26日双方之间的房屋租赁合同解除，本院予以确认。原告要求支付自2017年11月9日至2017年12月26日期间租金一节，依据双方合同约定月租金183333元，依法认定为293333元，依法予以支持；原告主张自2017年12月27日至2018年1月25日期间房屋占用使用费一节，依据双方合同约定参照月租金计算，依法认定为177222元，依法予以支持；原告主张违约金198000元一节，因被告未按约定支付租金义务构成违约，但双方约定过高，应按未付金额的20%即94111元认定为宜。原告主张电费、水费、卫生费、物业费78500.32元一节，2017年6月到2017年12月的电费、水费、卫生费共计31838.2元，依法予以支持；因原告已于2018年1月25日将涉案房屋强制收回，因此原告主张2018 年6月到2018年12月的物业费46662.12元，无事实依据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、确认原告西安普明房地产开发有限责任公司与被告中龙军红工程建设有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月26日解除。            二、被告中龙军红工程建设有限公司于判决书生效后十日内支付原告西安普明房地产开发有限责任公司房屋租金293333元、房屋占用使用费177222元及违约金94111元。三、被告中龙军红工程建设有限公司于判决书生效后十日内支付原告西安普明房地产开发有限责任公司电费、水费、卫生费共计31838.2元。四、驳回原告西安普明房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费11273元，原告已预交，原告承担1273元，由被告负担10000元；被告将其承担的诉讼费用在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。           审  判  员     马  越         二〇二〇年 八 月 二十七 日 书  记  员     冯 杰  121