江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初1626号原告：吴威，男，1993年4月3日生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：朱宣瑾、丁宁，江苏鑫焱律师事务所律师。被告：蔡超，男，1979年3月5日生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：吴良辉、宋一鸣，江苏大楚律师事务所律师。原告吴威与被告蔡超租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理，于2020年5月8日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴威及委托诉讼代理人朱宣瑾、丁宁、被告蔡超的委托诉讼代理人宋一鸣到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通诉讼程序于2020年7月27日公开开庭进行审理。原告吴威及委托诉讼代理人朱宣瑾、被告蔡超的委托诉讼代理人宋一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴威向本院提出诉讼请求：1、判令解除蔡超与柏某（宿迁）发展有限公司分别于2011年9月15日、2012年2月10日签订的两份《补充协议》，并判令被告蔡超向原告返还宿迁市宿城区中心台房屋；2、判令被告停止对宿迁市宿城区中心台一楼房屋的施工，并依法对所破坏的主体及承重结构予以恢复原状；3、判令被告支付租金暂计20万（租金以每年40万元计算，从2019年9月至2020年3月，共计6个月合计20万元，租金实际应支付至合同解除之日止）及房屋占用使用费(以每年40万为标准自合同解除之日至房屋实际返还之日止);4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月5日，因案外人柏某（宿迁）发展有限公司欠付债务，贵院对该公司所有的宿迁市宿城区中心台房屋依法予以拍卖，《拍卖公告》及《不动产竞价标的调查情况表》载明，该房屋系带租拍卖，租赁期限自2012年7月29日至2027年7月30日，租金支付至2018年9月。2018年5月6日，原告以25183200元竞买成功。2018年7月23日，原告办理完宿迁市宿城区中心台的不动产权转移登记,取得物权。此期间，原告从法院获取柏某（宿迁）发展有限公司2011年9月15日、2012年2月10日与被告签订的两份有关涉案房屋租赁的《补充协议》。2012年2月10日签订的《补充协议》约定被告经营范围应以营业执照为准；在租赁期内未经产权人同意，不得擅自改变或破坏房屋结构及配套设施；年租金为税后40万元，租金按年计算，每半年支付一次。原告在竞买成功后，即以书面形式告知被告竞买情况，并要求被告向原告履行合同义务。然而被告迟迟未按时支付租金，直到2020年3月被告才支付2018年9月至2019年9月的租金。被告在未经原告同意，擅自拆除原房屋内商铺结构及配套设施，在未取得任何批建手续的情况下，实施了对房屋一楼地基下挖、损害地基基础、破坏房屋主体构造柱及消防设施等行为。原告依法向住建、城管等部门反映，相关部门责令被告停止施工、恢复原状，被告不仅不恢复原状，还持续施工。被告拆除原房屋商铺结构及配套设施形成的损失，原告另行诉讼。为维护原告合法权益，现诉至贵院，望依法裁判。被告蔡超辩称，被告有合法租赁权，租金已支付到2020年1月份。2011年协议未实际履行，不具有约束力，实际履行的是2012年协议，买卖不破租赁。构造柱不是房屋原始结构，是被告自己添加，构造柱不具有承重功能被告可以拆除。拍卖时涉案房屋就没有楼梯，2005年以来涉案房屋由被告一直使用，所以设施均是被告装修添附，被告可以自己拆除。原告证据不能证明被告破坏房屋结构，被告增加构造柱是经过原出租人同意的，涉案房屋业态多次调整，调整装修投入改造设施由被告添附，被告对其添附部分进行改造是合理合法的。被告有15年租赁权、转租权，原告无权干涉，原告解除合同理由不能成立。2018年5月原告取得涉案房屋，租金是支付到2018年9月，租金是半年支付一次，因此在当时支付租金条件未成立，当时原告向法院提起确认合同无效诉讼，这种情况下，被告有法院保全裁定，被告不好支付租金，且原被告沟通过，原告每次都是要求诉讼，都是确认合同无效，解除合同这类诉讼，所以被告一直没有支付租金，7515号案件直到2019年6月才生效，原告也没有给卡号，卡号比较长，也不能通过电话方式告知，容易出错。到2019年10月30日，原告又提起了上次解除合同的8979号案件诉讼，在上次庭审中，双方对此前支付租金达成一致，所以我们并没有拖欠租金的行为。原告合同约定半年支付一次，没有约定在半年一开始就支付，我们认为是在半年内任何时间点都可以支付。商铺经营业态是被告有自主选择权，不需要经过原告同意，否则对被告是不公平的。我们请求依法驳回原告诉求，被告也愿意继续按照合同约定按期支付租金。但是考虑疫情影响，请求原告对疫情期间的租金能够予以相应的减免或同意被告延期支付租金。经审理查明：2018年5月6日，原告从本院成功竞买涉案中心台房屋，并于2018年7月23日办理产权变更登记。本院的拍卖公告显示为带租拍卖，租期从2012年7月29日至2027年7月30日，租金已经支付至2018年9月。被告于2011年9月15日与原所有权人柏某（宿迁）有限公司就涉案房屋签订补充协议（以下简称2011协议），协议约定租期6年，即2012年7月29日至2018年7月30日，前三年税后租金1100000元，第四年税后租金1188000元，第五年税后租金1283040元，第六年税后租金1385683元，租赁期内未经甲方同意，乙方不得擅自改变或破坏商铺结构及配套设施，乙方因装修商铺需改变商铺结构或原有配套设施时，须经甲方书面同意。被告于2012年2月10日与原所有权人柏某（宿迁）有限公司签订补充协议（以下简称2012协议），协议租金为税后40万元/年（税后），租期15年，即2012年7月29日至2027年7月30日；租金按年计算，每半年支付一次；每三年给承租方四个月的装修期，不计入租期且不收租金；承租人可转租；商铺结构及配套设施为：们、幢、水、电齐全（以现状交付），租赁期内未经甲方同意，乙方不得擅自改变或破坏以上商铺结构及配套设施，乙方因装修商铺需改变商铺结构或原有配套设施时，须经甲方同意后进行，租赁期满乙方投入的装修和设备设施，乙方有权处分。2018年9月19日，原告向本院起诉被告要求确认被告与柏某（宿迁）有限公司签订的2012协议无效，本院立（2018）苏1302民初7515号案件予以审理，并于2019年4月20日作出民事判决书驳回原告诉讼请求，该民事判决书于2019年5月生效。2019年10月左右，被告对涉案房屋装修改造，原告认为装修破坏了房屋主体构造柱及地基，于2019年11月4日向本院提起诉讼，要求解除2012协议并返还涉案房屋，停止施工恢复原状并支付租金、房屋占有使用费，案号为（2019）苏1302民初8978号，后于2019年3月16日申请撤诉，本院予以准许。涉案房屋于2003年12月31日竣工，竣工图内无被告装修损坏的支柱。2019年10月25日，宿迁市宿城区综合行政执法局向被告出具《责令整改通知书》，内容载明被告对涉案房屋下挖地基，要求恢复原状。2020年3月2日，本院曾与该局联系，该局称《责令整改通知书》内下挖地基是指地面下挖行为，并非通过专业认定地基受损。以上事实有补充协议、拍卖公告、网络竞价成功确认书、不动产竞价标的调查情况表、不动产权证、照片、责令整改通知书、分析评定报告、竣工图、（2018）苏1302民初7515号民事判决书及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为,合法的债权债务收到法律保护。涉案租赁合同不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原告购买涉案房屋并取得所有权，应由原告与被告继续履行涉案租赁合同。相对于2011协议，2012协议在租赁期限、租金等重要内容均作了修改，本院认为2012协议系对2011协议的实质变更，应当以2012协议约定内容来审查原被告是否违反约定。关于原告主张被告改变房屋承重结构、改变房屋用途及欠付租金并要求解除合同。本院认为，通过竣工图可以认定涉案争议的构造柱系房屋竣工后装修添加，无证据证明该部分构造柱添加后与房屋形成一体结构不可拆除，被告该改造行为并未影响房屋质量安全。楼梯在原告竞拍该房屋前已不存在，因案外人柏某（宿迁）发展有限公司已不再实际运营，无法核实此前的装修经过是否经甲方同意，原告竞拍房屋视为对该房屋拍卖现状的认可，对原告主张被告改变房屋结构要求解除合同的意见，本院不予采纳。即使被告的装修改造行为违反行政法规，应接受行政管理部门的处罚。但被告的装修行为并非导致合同目的无法实现的根本违约，原告以被告破坏房屋承重结构为由解除租赁合同，本院不予支持。根据2012协议第七条规定，被告享有转租经营权，本院认为依据该约定，租期内被告转租无需再经原告同意，对原告主张被告改变房屋用途要求解除合同的意见，本院不予采纳。关于租金支付，本院认为，涉案补充协议约定租金每半年支付一次，原告购买房屋时，被告已支付租金至2018年9月，故被告应于2019年3月前支付半年租金。但因2018年9月19日原告即提起诉讼主张租赁合同无效，被告于判决生效前无法明确是否应履行合同，故该段时间未付款不应视为违约。2019年5月，（2018）苏1302民初7515号民事判决书已生效，被告应向原告支付租金。被告辩称原告未告知其付款途径，致使无法付款。本院认为，原告作为新的合同履行方应向被告告知支付租金途径，现原告并无证据证明其已向被告告知，对被告该抗辩本院予以采信。在（2019）苏1302民初8978号案件庭审中，经被告要求，原告当庭告知被告其银行账号，被告于庭后5日内即向原告支付了租金40万元，本院认为被告的租金已付至2019年9月，对原告主张被告付款逾期，要求解除合同本院不予支持。综上，原告解除合同的理由不能成立，对原告主张解除合同后的返还房屋、恢复原状、支付占用费本院亦不予支持。对于被告主张四个月免租期及疫情期间免租金，本院认为因被告装修时间为2019年9月后，原被告可就下期的租金予以协商，协商不成可另行诉讼。疫情期间涉案房屋尚在装修阶段，未实际经营，也不存在因疫情致经营损失，故对被告主张扣减疫情期间租金的主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴威的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告吴威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  王建海人民陪审员  夏红羽人民陪审员  麻彩芳二〇二〇年九月三十日书 记 员  吴炬葶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。