广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初78号原告:梁志强，男，1972年12月15日，汉族，住广东省肇庆市端州区星河路二区******。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区********。诉讼代表人：广东金桥百信律师事务所，肇庆市鼎湖天标投资有限公司管理人。委托诉讼代理人：易丽萍，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天雄，广东金桥百信律师事务所实习人员。原告梁志强诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，因本院裁定受理肇庆市鼎湖天标投资有限公司破产清算，于2020年2月20日中止本案诉讼。肇庆市鼎湖天标投资有限公司管理人已产生，本院于2020年9月3日恢复本案诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告梁志强，被告的委托诉讼代理人易丽萍、吴天雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告延期交房违约金49430.11元（按双方签订谅解协议条约计算，60307元-6632.25元维修基金-4244.64元物管费）及谅解协议后违约金从2018年8月7日计至付清之日止，按银行贷款利率计付，暂计至2019年11月30日为2827.67元；2.判令被告赔偿原告逾期办理房产证违约金1947.91元（389583元×0.5%）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的鼎湖区新城西二区天标山水星御一期商品房，原告按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，被告应在2015年11月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但是被告没有按约交楼。原告与被告于2018年2月7日签订《天标·山水星御房屋买卖谅解协议》，同意被告在违约金里面抵扣房屋维修基金6632.25元和4244.64元物业管理费，被告应在6个月内赔付违约金给原告，逾期按银行同期贷款利率支付利息，并且约定交楼后两年内办理房产证，被告再次违约。被告多次违反合同协议，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的损失，严重损害了原告的利益，为此，请判如所请。原告举证如下：1.购房合同、发票2张、税收缴款书、山水星御收楼须知、通知书，证明原告购买被告开发鼎湖区新城西二区天标山水星御一期商品房，原告支付了房款及契税，已收楼的事实；2.谅解协议，证明原告与被告签订了谅解协议及约定的相关内容。被告辩称：根据管理人接管的被告销控表，原告是天标5座2105房的业主，房款总价389583元已经全部支付，被告现已进入破产程度，根据相关规定，原告可向管理人申报债权，本案经法院依法审理判决后，管理人将根据生效判决结果审查确认原告的债权。被告无证据提交。经审理查明：2014年6月30日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于鼎湖区新城西二区天标山水星御一期5幢2105房，建筑面积88.43平方米，套内面积69.91平方米，总房价为389583元，付款方式为银行按揭方式付款。出卖人应当在2015年11月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。出卖人逾期交房不超过60日，自上述最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按前述标准承担违约责任。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了389583元购房款，但被告未能依约按时交付案涉商品房给原告。后被告向原告发出《通知书》，称合同约定的收楼时间为2015年11月30日，由于桂城变电站至天标山水星御红线范围的市政高压供电配套等原因，原告所购买的单元未能如期使用永久用电，被告正在与相关部门协调并将尽快提供永久用电。预计2016年3月10日前才能完成永久用电，故交楼时间预计延迟至2016年3月31日，具体收楼时间以收楼通知书为准等。2018年1月16日，被告向原告发出《山水星御收楼须知》。原告称收楼通知书是在2018年1月16日发出，但其实际是在2018年2月7日才收楼。2018年2月7日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，称因被告自身问题及政策性因素导致甲方未能按时向乙方交楼，现经甲乙双方友好协商，就违约金事宜达成以下协议：一、双方经协商同意，乙方对甲方违约责任的追偿日期止于2017年4月30日，违约金按乙方已交房款计算赔付。二、双方经协商同意，按以下第2种方式处理甲方对乙方的违约赔付事宜：……2.甲方赔付的违约金60307元，乙方同意以抵扣乙方应缴房屋维修基金6632.25元及物业管理费4244.64元（最少12个月）的方式处理，届时于结算时多退少补。多出部分甲方以现金方式在6个月内赔付给乙方，逾期按银行同期贷款利率支付利息。三、为了山水星御项目不出现烂尾现象，更为了保障购房业主的利益，被告董事长尹绍元先生以一人之力担负了所有股东的责任，乙方对此十分谅解，故乙方除了本协议的第二条之外，不再追究被告其他经济责任。四、因甲方资产解押等司法程序时间上的不确定性，原《房屋买卖合同》中约定的交楼60天内办理权属登记，经甲乙双方共同协商一致决定变更为：交楼后两年内办理房产证，但甲方力争于一年内办理房产证。如超过两年仍未能办理房产证，甲方将按原合同向乙方支付违约金，乙方也有权要求解除《房屋买卖合同》并向甲方追偿……。另查明，本院于2020年2月19日裁定受理申请人肇庆市鼎昇房产有限公司、肇庆市丰裕混凝土有限公司对被告的破产清算申请。2015年10月24日起至2019年8月19日，中华人民银行一至三年（含三年）期贷款基准利率为4.75%。全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率：2019年8月20日为4.25%。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告于2014年6月30日签订的《商品房买卖合同》及于2018年2月7日签订的《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于逾期交房违约金的问题。因被告至今没有依照《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》第二条的约定向原告支付违约金，现原告主张被告赔偿延期交房违约金49430.11元（违约金60307元-房屋维修基金6632.25元-物业管理费4244.64元）及签订谅解协议6个月后（即2018年8月7日后）的违约金（利息），符合该协议第二条的约定，本院予以支持；但因本院已于2020年2月19日裁定受理申请人肇庆市鼎昇房产有限公司、肇庆市丰裕混凝土有限公司对被告的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”的规定，上述利息应计付至2020年2月18日。另外，由于从2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行不再发布贷款基准利率，因此，从2019年8月20日起至2020年2月18日日止的违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于利息计付区间已确定，经本院核算，2018年8月7日至2020年2月18日被告破产清算申请受理前所产生的利息为3472.63元（49430.11元×4.75%÷365×377+49430.11元×4.25%÷365×182）。对于原告主张计付利息（区间）超过部分，本院不予支持。关于逾期办理房产证违约金的问题。因被告未能按照《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》第四条的约定在两年内（即2020年2月7日前）办理案涉商品房房产证，根据该条款的约定，被告应按原合同（即案涉《商品房买卖合同》）向被告支付违约金。因此，原告主张被告赔偿逾期办理房产证违约金1947.91元（389583元×0.5%），理据充足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起向原告梁志强支付逾期交房违约金49430.11元及逾期利息3472.63元；二、被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起向原告梁志强支付逾期办理房产证违约金1947.91元；三、驳回原告梁志强的其他诉讼请求。本案受理费577.57元，由被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员 梁 宇二〇二〇年九月二十八日书记员 梁亚秋