浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初14957号 原告：张越，女，1969年5月1日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 原告：李妙珍，女，1968年11月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：徐梦琳，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波中建物业管理有限公司（统一社会信用代码为91330212254079943C）。住所地：宁波市鄞州区锦寓路724号401室。 法定代表人：张维民，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赖金茂，浙江鑫目（宁波石化开发区）律师事务所律师。 原告张越、李妙珍与被告宁波中建物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由本院审判员熊兴华继续适用普通程序独任审理，并于2020年9月24日再次公开开庭进行了审理。原告李妙珍及其与张越的共同委托代理人徐梦琳，被告宁波中建物业管理有限公司的委托代理人赖金茂到庭参加诉讼。本案经庭外和解未果，现已审理终结。 原告张越、李妙珍向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿财产损失474888元(含二原告向承租人林慧赔偿的装修损失260500元，评估费2530元，诉讼费6858元，2018年5月18日至2019年7月8日期间租金损失205000元)；2.被告将格兰春天商铺976号室内二楼楼梯拐角处的消防水管接头移至室外。事实与理由：2018年4月9日原告张越、李妙珍将其共有的格兰春天商铺976#房屋(以下简称涉案商铺)出租给外人林慧开办艺术培训学校，租期为2018年5月18日至2022年5月17日，共4年，租金共计805050元。林慧对该商铺进行装修后于2018年6月3日正式开学。2018年6月25日，976号商铺内发生消防水管接头破裂，致屋内进水严重，地板、墙面受损。租户林慧不能正常使用该房屋，于2018年7月23日诉至法院要求解除房屋租赁合同并要求二原告赔偿损失。鄞州区人民法院审理后于2019年8月30日作出(2018)浙0212民初9565号民事判决书，判决二原告与林慧的租赁合同于2018年7月20日解除，二原告退还租金90000元、押金20000元、赔偿林慧损失260500元，并承担案件受理费6858元，评估费2530元。判决生效后，二原告已履行该判决内容。为处理该事件，配合进行资产评估等，事发后涉案商铺一直空置，直至2019年6月才重新租出，由此给二原告造成了2018年5月18日至2019年7月8日期间租金损失205000元(按照与林慧签订的租赁合同的租金标准计算)。至此，2018年6月25日的消防水管接头破裂事件，给二原告共造成上述实际损失共计474888元。被告系涉案976号商铺所在格兰春天小区的物业公司，事故发生时为该小区提供物业管理服务，对共用设备设施具有日常管理义务。此次事故及损失系消防管道接头发生破裂所致，该管道是小区共用设施。被告作为物业管理企业对共用设施负有养护、维修、管理责任，现消防水管发生破裂，系被告未尽到管理责任，存在过错，理应赔偿由此给二原告造成的实际损失。此外，由于位于涉案商铺内二楼楼梯拐角处的小区共用消防管道的接头处在毫无征兆的情况下突然破裂，其本身存在巨大安全隐患，很可能再次发生破裂，将管道接头置于室内风险较大，一旦发生破裂，损失巨大。为防范类似事故再次发生，被告应将该消防管道接头移至室外。 被告辩称：答辩人对消防水管破裂的发生不具有过错，不应在本案中承担责任。首先，本案中管道发生爆裂的直接原因在于消防管道受到直管变弯管的人为改变，答辩人不具过错。其次，消防管道爆裂处位于976号商铺室内，店铺所有人、使用人为第一管理责任人。第三，事件发生后，答辩人第一时间组织抢修、处理，并不存在不作为或怠于履行管理义务情形。第四，原告主张的各项赔偿金额不尽合理。第二项诉讼请求，答辩人并非适格主体，无权擅自将更改消防管道走向。 本院经审理，认定与本案有关的事实如下： 原告张越、李妙珍于2009年7月25日与宁波新纪元置业有限公司就976号商铺签订《商品房买卖合同》，并于2009年10月26日获得房屋产权证书。2009年10月6日，宁波新纪元置业有限公司向原告张越、李妙珍发送《交房通知书》，告知其在接到该通知后七天内到物业办公室办理交房手续。 2018年4月9日，两原告与案外人林慧签订《格兰春天商铺976＃房屋租赁合同》，约定由后者承租涉案商铺，租赁期限自2018年5月18日起至2022年5月17日止，租金每年支付一次，四年共计805050.00元。其中首期租金2018年5月18日至2019年5月17日18万元。合同签订后，承租人林慧对商铺进行了装修，用于经营开办培训学校。2018年6月25日，涉案房屋内发生消防水管接头破裂，致室内1、2层进水严重，地板、墙面受损。后因租赁合同双方对合同解除及赔偿事宜产生纠纷，案外人林慧向本院提起诉讼。该案审理期间，本院委托银信（宁波）资产评估有限公司对涉案商铺2018年4月-6月期间装修价值进行评估。该公司于2019年1月29日出具《资产评估报告》，评估结论：评估对象的评估值为26.05万元。原告支付评估费2530元。本院判决本案两原告退还林慧租金90000元、押金20000元，赔偿装修损失260500元，合计370500元。案件生效后，原告已履行全部判决内容，并承担案件受理费6858元、评估费2530元。 本案审理中，根据被告的申请，本院依法对涉案商铺室内管道走向（接弯管抬高管道）是否已变更原设计竣工图对外进行了委托鉴定。天尚设计集团有限公司2020年7月24日出具《司法鉴定报告》认定：涉案商铺现场实际情况与提供的涉案商铺设计竣工图进行比较分析后可知，涉案商铺顶部存在两根消防管，而提供的设计竣工图纸中该商铺顶部仅有一根消防管，根据现有材料得出现场实际情况与设计竣工图不符，现场已变更了原设计竣工图。2020年9月15日，因被告提出涉案店铺存在设计变更的事实，并要求鉴定机构对消防管道是否变更原设计图、变更图、竣工图进行补充鉴定，天尚设计集团有限公司出具《补充鉴定说明函》：根据现场情况观察，976号商铺顶部消防管道存在上翻弯头，隔壁洗衣店内管道为贴梁底水平敷设，未设置上翻弯头。根据物业描述，隔壁部分商铺存在交付后自行修改管道走向的行为，并签署了保证书。按照常理推断，土建施工时不会单独对976号商铺管道进行上翻施工，故推断该商铺管道存在交付后修改管道走向的行为。 另查明，被告于2007年6月21日接管“格兰春天”小区的物业管理至今。原告李妙珍2002年至2010年期间在被告处工作。2016年2月1日，被告与宁波市鄞州区格兰春天业主委员会签订了委托管理期限自2016年2月1日至2019年1月31日的《物业服务合同》，约定物业服务内容包括：房屋建筑共用部位的日常管理，共用设施设备的日常管理(专业单位管理的除外)，以及公用设施和附属建筑物、构坑物(除会所、游泳池等其他经营性场地及其设施设备)的日常管理。其中共用设施设备包括：共用的污水管、雨水管、废水管、空调落水管、共用照明设施《城市景观灯、市政管理的路灯除外)、电梯、共用智能化设施设备、共用消防设施设备、单元防盗门等。公共消防管理服务，系指公共区域消防设施设备的管理。 又查明，涉案商铺室内消防管道爆裂后，被告第一时间组织抢修，并为实际使用人提供备用房。现消防管道已由被告在原走向基础上进行了维修，不再漏水。 再查明，被告曾于2011年8月12日、2013年4月20日、2019年7月13日向涉案商铺装修人送达《客户装修告知书》，对2011年8月12日至2011年9月20日期间以及部分年份不详的装修过程进行了巡查，其中2011年8月12日、2011年10月28日、2013年4月20日、2019年7月13日要求装修人签署了《房屋装修备案表》，该表载明“擅自调整、变动房屋消防、燃气、电力、城市集中供暖、给排水等设施设备”为禁止行为。 还查明，涉案商铺临近商铺972号、994号权利人曾因消防喷淋管道适当抬高或移位而向被告出具承诺书。 上述事实有原告提供的房屋租赁合同、民事判决书、缴费通知书、银行转账凭证、银信评报字（2019）甬第098号资产评估报告、物业服务合同、购房合同，被告提供的房屋产权证书复印件、房屋租赁协议、客户装修告知书、装修巡视表、客户装修备案表、承诺书，鉴定机构出具的司法鉴定报告，以及双方当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对原告因涉案商铺内消防管道接头破裂致使商铺浸水而受损，该消防管道为公共消防设施设备，以及爆裂发生在被告提供物业服务期间内并无争议。现双方存在的主要争议问题是：一是消防管道接头破裂原因；二是双方当事人对消防管道接头破裂是否存在过错；三是原告的损失认定；四是原告要求被告将涉案店铺消防管道接头移至室外是否合理、有据。 关于争议问题一，原告主张消防管道未进行过改动。被告认为原告为增加室内空间利用率，私自对消防管道走向有过更改，已不符合原设计竣工图，并因此向本院申请对涉案商铺的室内消防管道走向（接弯管抬高管道）是否已经变更原设计竣工图（后明确为“是否已经变更原设计图、变更图、竣工图”）进行司法鉴定。鉴定机构认为，现场已变更了原设计竣工图，商铺顶部消防管道存在上翻弯头，隔壁洗衣店内管道为贴梁底水平敷设，未设置上翻弯头。根据物业描述，隔壁部分商铺存在交付后自行修改管道走向的行为，并签署了保证书。鉴定机构常理推断，土建施工时不会单独对976号商铺管道进行上翻施工，故商铺管道存在交付后修改管道走向的行为。原告对鉴定结论不予认可，认为该鉴定报告不能证明被告主张的原告对消防管道走向有过更改，但恰恰证明了被告作为物业管理服务单位对明显不符合设计竣工图的消防管状况的重大变更——涉案商铺顶部从设计竣工图纸中仅有一根消防管变为现场实际顶部实际存在两根消防管的情况，现其中一根未接喷头的消防管破裂。对于鉴定机构《补充鉴定说明函》，原告质证认为，该说明函程序违法、内容与事实不符：首先，鉴定机构于2020年7月17日在现场勘查后作出的《“格兰春天小区976号商铺”现场记录表》中并未记录“隔壁洗衣店内管道为贴梁底水平敷设，未设置上翻弯头”，时隔近两个月，鉴定机构在并未重新进行现场勘查的情况下，突然得出“隔壁洗衣店内管道为贴梁底水平敷设，未设置上翻弯头”，毫无根据，程序违法。而实际情况是，隔壁洗衣店内消防管道也存在上翻弯头，故该“补充鉴定说明函”所述情况与事实不符。同时，结论依据系“根据物业描述”和“按照常理推断”所得出的推理，而非根据客观鉴定材料得出的明确鉴定结论，属于“鉴定意见明显依据不足”。“物业描述”系被告的主观描述，不具备客观真实性，不可以此作为意见依据。鉴定机构作为专业机构，应当充分说明鉴定所依据的原理、方法，并说明鉴定的过程，而非“按照常理推断”。其次，若常理为“土建施工时不会单独对976号商铺管道进行上翻施工”，则因976号商铺管道状况与隔壁洗衣店状况不符，且“隔壁部分商铺存在交付后自行修改管道走向的行为”，而976号交付后从未改动管道。则也可推断出所有商铺均为与976号相同的上翻施工，而隔壁洗衣店内管道存在交付后修改管道走向的行为从而最终与976号商铺管道状态不符。而《司法鉴定报告》已经明确在竣工图上仅有一根消防管，而事故发生时有两根消防管，该现状明显改变了竣工图，不排除事故管就是改变竣工图后加装消防管的可能。综上，鉴定机构“推断976号商铺管道存在交付后修改管道走向的行为”的结论不成立。对此，本院认为，鉴定结论从内容上可分为两部分，即“现场已变更了原设计竣工图”和“商铺管道存在交付后修改管道走向的行为”。关于“现场已变更了原设计竣工图”，原告予以认可，但认为系在小区竣工后至其购买接收店铺期间。被告则认为原设计存在变更，竣工验收时即为“两根管”，并据此要求鉴定机构对消防管道是否变更原设计图、变更图、竣工图进行补充鉴定。为进一步查明案件事实，本院对被告提出的补充鉴定要求予以准许，但在鉴定机构出具的说明函中对此并未认定，故被告主张“两根管”为竣工交付状态，本院不予采信。关于“商铺管道存在交付后修改管道走向的行为”，鉴定机构依据物业公司陈述确有不当，但涉案商铺临近商铺972号、994号装修人曾因消防喷淋管道适当抬高或移位而向被告出具的承诺书可证实该两个店铺存在抬高或移位的事实，故鉴定机构依据该事实，并结合其日常经验和专业积累从而得出结论，应当予以采信。然鉴定结论使用“交付后”用语模糊，本院对该时间节点判断不予采纳。综上，涉案商铺内消防管道变更原设计竣工图且修改管道走向。 关于双方当事人对消防管道接头破裂是否存在过错。原告认为其在本案中不存在过失。被告则主张管道爆裂系原告或者店铺使用人擅自变更管道走向所致。本院认为，本案适用一般过错原则。原告因消防管道接头破裂遭受损失，被告作为物业管理人依据法律规定和《物业服务合同》的约定，对消防管道负有管理和维护义务，应当举证证明其已履行物业管理人应尽义务。依据上述本院查明和认定的事实，涉案商铺内消防管道变更了原设计竣工图且修改管道走向，与消防管道接头爆裂具备高度盖然性，但仍不足以排除接头老化、外力破坏等其他因素。被告作为物业管理人在事发后未能第一时间固定现场，对事故原因无法进一步查明，具有过失。其次，原告系在被告接手涉案店铺所在小区物业管理的两年后方才取得涉案店铺所有权，以现有证据，尚无法认定消防管道改动系原告所为。而涉案商铺临近商铺存在消防管道改动行为，被告明知但未依据相关规定采取措施纠正、制止，对竣工交付后消防管道的违规变更存在管理监督上的过失。再次，即使如被告主张两根消防管道为竣工交付状态，被告作为物业管理人，在其接受涉案店铺小区物业管理时，以及在日后的管理维护中，其对消防管道是否符合原设计竣工图等技术规范负有审核、验视义务，此也为管理维护义务的应有之意。基于以上三点，被告在本案中具有过错，应当承担责任。但与此同时，原告作为被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻被告的责任。原告李妙珍自述“该故障消防管是小区竣工后非法加装的管道。在该管道上发生的任何事故，应该由非法加装管道的人负责，承担所有相关损失”，但经本院与二原告确认，二原告不要求追加其他涉嫌侵权的相关主体，对事发原因无法进一步查明，原告也应承担一定责任。而原告李妙珍在购买涉案店铺前，已在被告公司从业多年。爆裂管道位于其专属产权范围之内，原告李妙珍作为物业从业人员，在建筑物使用、维护方面具有较一般人更高的潜在风险预见和防范能力。据此，本案中原告应自担一定损失。关于被告的责任比例，诚然，物业管理人的管理、维护、安保义务更多的是行为意义上的作为义务，而非结果意义上的不利后果。即使一个极尽勤勉义务的物业管理人，亦无法避免天灾人祸的发生，是故只要业主出现损害结果，即推定物业公司具有过错，既于法无据，也显失公平。然如上所述，本案水管爆裂与管道更改具高度盖然性，即使以现有证据无法进一步查明管道变更主体，但相较而言，物业公司具有更强的举证能力和风险分摊能力，故本院从引导物业管理人提高管理服务和成本控制能力，提升公共维修基金使用效率，以及建立必要的风险分摊机制出发，酌情确定被告对原告损失承担60%的责任。 关于原告所主张的损失如何认定。原告主张的损失包括其向承租人林慧赔偿的装修损失260500元，评估费2530元，诉讼费6858元，2018年5月18日至2019年7月8日期间租金损失205000元。被告抗辩均不合理。本院核定如下：1.装修损失，有评估公司鉴定报告为据，本院予以确认；2.评估费、诉讼费系原告与承租人之间确定损失所必要的支出，应予确认；3.租金损失。水管爆裂后，原告与案外人租赁合同解除，受损在所难免，应予确认。但租赁房屋评估作业完毕后，租赁房屋即可投入使用。但考虑到涉案店铺水浸后需要重新修缮后方可再次使用，本院酌情考虑约2个月（为便于租金损失凑整计算）的合理维修时间。之后的损失不属于侵权直接损失，本院难以支持。因双方均未举证证明具体的评估作业结束时间，本院以评估报告出具时间为计算节点。经核算，原告该部分损失为13.5万元（按原告与案外人林慧签订的合同同期年租金18万元标准自2018年6月25日计算至2019年3月24日）。以上损失共计404888元。 关于涉案店铺内消防管道接头是否应当由被告移至室外。原告该主张被告不予认可，认为其并非适格主体，无权擅自将更改消防管道走向。对此，本院认为，尚无证据证明消防管道接头依据原设计、竣工图应当位于室外，是否应当更改走向，既涉及设计、施工备案许可，也牵涉其他相关业主切身权益，被告无权，也无法进行移位。原告该部分请求缺乏依据，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告宁波中建物业管理有限公司赔偿原告张越、李妙珍各项损失共计404888元的60%计242932.80元，限于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回原告张越、李妙珍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2774元，由被告宁波中建物业管理有限公司负担1664元，由原告张越、李妙珍负担1110元。被告宁波中建物业管理有限公司预交的鉴定费15000元，由其自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  熊兴华 二〇二〇年九月二十七日 书记员  朱浩荣