湖北省仙桃市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9004民初2258号原告：中国工商银行股份有限公司仙桃支行，住所地:仙桃市仙桃大道中段45号。负责人:姚官军，该行行长。委托诉讼代理人：谌杰，该公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：许泽洪，该公司员工，代理权限为一般代理。被告：平祥炎，男，1973年2月5日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被告：付爱玉，女，1973年3月27日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被告：湖北鑫汇置业发展有限公司，住所地：仙桃市沔洲大道8号。法定代表人：周世祥，该公司总经理委托诉讼代理人：王永红，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行（以下简称工行仙桃支行）与被告平祥炎、付爱玉、湖北鑫汇置业发展有限公司（以下简称鑫汇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行仙桃支行的委托诉讼代理人谌杰、许泽洪，被告平祥炎、付爱玉到庭参加了诉讼；被告鑫汇公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行仙桃支行向本院提出诉讼请求1、判令被告平祥炎、付爱玉偿还原告贷款本金425690.94元（212583.76元＋213107.18元），利息161728.97元（81568.36元＋80160.61元），之后的利息其中第一笔以212583.76元为基数从2020年7月26日起按年息7.007%计算至还清之日止，另外一笔以213107.18元为基数从2020年7月18日按年息年息7.007%计息计算至还清之日止。;2、判令原告依法对位于仙桃市（豪布斯卡）3号楼1层2014号、2015号房的房产和土地使用权享有抵押权，对抵押物处置所得价款享有优先受偿权;3、判令湖北鑫汇置业发展有限公司为平祥炎及其共同还款人付爱玉的债务承担连带担保责任;4、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月，原告同被告签订了《个人借款／担保合同》，原告依约向被告发放1笔金额为25万元的个人商用房贷款，而后2013年5月，原告同被告签订了《个人借款／担保合同》，原告依约向被告发放1笔金额同样为25万元的个人商用房贷款，均用于购买湖北鑫汇置业发展有限公司开发的“仙桃·豪布斯卡商贸物流园工程”商铺，贷款期限均为120个月，两笔贷款分别发放于2013年4月25日和2013年5月17日，贷款期限分别自2013年4月25日起至2023年4月25日止和2013年5月17日起至2023年5月17日止。由其提供位于仙桃市（豪布斯卡）3号楼1层2014号和2015号房的房产进行抵押担保，并分别于2013年4月办理了预告抵押登记手续。该笔贷款同时由湖北鑫汇置业发展有限公司提供阶段性连带责任保证担保，湖北鑫汇置业发展有限公司在《个人借款／担保合同》保证人处进行了签章。贷款发放后，被告平祥炎、付爱玉从2015年6月连续出现还款违约，截至2020年7月17日，发放日期为2013年4月25的贷款已连续违约63期，已还本金37416.24元，未还本金212583.76元，截止7月25日积欠利息81568.36元；发放日期为2013年5月17的贷款连续违约62期，已还本金36892.82元，未还本金213107.18元，截止7月25日积欠利息80160.61元。按照借款合同第十四条第二款第四项条款的有关规定，连续三期或者累计六期不偿还贷款的构成违约，代理人代表工商银行宣布原告的贷款提前到期。被告平祥炎、付爱玉均辩称：对数额和利息方面都没有异议，对以后的还钱方式有异议。1、承认原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行贷款及利息属实，被告无异议;2、购置的房产系被告湖北鑫汇置业发展有限公司开发的商品商铺；3、购置时与鑫汇置业有限公司签订了商品房买卖合同，其前提是鑫汇置业委托湖北德荣物业服务有限公司以购代租的方式，购得位于仙桃市平方米），2015（面积60.72平方米）共计价款100万元，本人当时首付50万元，余款50万元由被告鑫汇置业担保贷款；4、自与湖北鑫汇置业发展有限公司签订合同以来，众所周知，该置业多方违约至今未能交付所购商铺，原以租养贷计划久未实现，致使银行贷款不能适时交付，其根本原因为鑫汇置业公司所导致；5、所欠款项理应偿还，希望法庭考虑本人也是受害业主，因所购商铺烂尾经济上已受到严重影响，心理上精神上也受到很大的伤害，并非恶意拖欠银行货款，希望法庭考虑以上非本人主观种因素，予以偿还延缓及减免利息，并指导如同本人一样的购房业主如何才能解决问题走出困境，购房业主如何做才能最大限度挽回受害产生的损失，偿还理应所欠银行款项。被告鑫汇公司未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年4月19日，原告与被告平祥炎签订了《个人借款/担保合同》；合同约定，原告向被告平祥炎发放个人商用房贷款25万元，用于购买被告鑫汇公司开发的“豪布斯卡”3号楼1单元2014号商铺，贷款期限为10年，约定借款利率是“在中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率基础上”上浮10%确定，违约逾期还款的，从逾期之日起在前述约定利率基础上再上浮30%计收罚息，还款方式为按月等额本息还款；合同第十四条还约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布借款立即到期；被告付爱玉作为共同还款人在合同上签了字；此外，被告平祥炎、付爱玉还以该商铺作为借款的抵押物，并于2013年5月22日办理了预抵押登记（仙桃市房预纺织工业园字第201305463号）；被告鑫汇公司作为保证人亦在该《个人借款/担保合同》上盖章确认；合同签订后，原告于2013年4月25日向被告平祥炎发放了该笔25万元的贷款。2013年5月6日，原告与被告平祥炎又签订了一份《个人借款/担保合同》；合同约定，原告向被告平祥炎发放个人商用房贷款25万元，用于购买被告鑫汇公司开发的“豪布斯卡”3号楼1单元2015号商铺，贷款期限为10年，约定借款利率是“在中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率基础上”上浮10%确定，违约逾期还款的，从逾期之日起在前述约定利率基础上再上浮30%计收罚息，还款方式为按月等额本息还款；合同第十四条还约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布借款立即到期；被告付爱玉作为共同还款人在合同上签了字；此外，被告平祥炎、付爱玉还以该商铺作为借款的抵押物，并于2013年5月17日办理了预抵押登记（仙桃市房预纺织工业园字第201305228号）；被告鑫汇公司作为保证人亦在该《个人借款/担保合同》上盖章确认；合同签订后，原告于2013年5月17日向被告平祥炎发放了该笔25万元的贷款。上述两笔贷款发放后，被告平祥炎的上述两笔贷款连续出现“还款违约”均已有数十期。其中，被告平祥炎的第一笔贷款截止2020年7月25日还欠贷款本金212583.76元、利息81568.36元未偿还；被告平祥炎的第二笔贷款截止2020年7月17日还欠贷款本金213107.18元、利息80160.61元未偿还。由于两笔贷款均累计违约已达数十期，原告当庭宣布被告平祥炎的上述两笔贷款提前到期。本院认为，原告与被告签订的两份《个人借款／担保合同》是当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效。原告按合同约定履行了向被告平祥炎发放借款的义务，被告平祥炎以及作为共同还款人的付爱玉未按约履行还款义务，属于违约，应承担相应的责任；被告鑫汇公司为该借款提供担保，亦应承担相应的责任。原告要求被告平祥炎、付爱玉共同偿还借款本金425690.94元（212583.76元＋213107.18元）、利息161728.97元（81568.36元＋80160.61元）并要求被告鑫汇公司对上述款项承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。关于原告主张后期利息以年利率7.007%计算至借款还清之日的的问题，由于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院只支持在“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”的基础上按照合同约定的浮动幅度计算利息、罚息。关于原告要求对位于仙桃市的房产和土地使用权享有抵押权，对该抵押物处置所得价款享有优先受偿权的问题；因其办理的是“预抵押登记”，目的是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在“预抵押登记”未转换成房屋抵押登记之前，抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告平祥炎、付爱玉共同偿还原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行借款本金425690.94元(212583.76元+213107.18元)、利息161728.97元（81568.36元+80160.61元）并支付后期利息（后期利息分两笔计算，第一笔以212583.76元为基数，从2020年7月26日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%的基础上再上浮30%计算至借款还清之日止，第二笔以213107.18元为基数，从2020年7月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%的基础上再上浮30%计算至借款还清之日止）。二、被告湖北鑫汇置业发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行的其它诉讼请求。上列应付款项于判决书生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9420元，减半收取4710元，由被告平祥炎、付爱玉、湖北鑫汇置业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  王建亮二〇二〇年九月十五日书记员  邵 晓