湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初5584号原告：赵翘，女，1993年2月19日出生，汉族，居民，住宁乡市玉潭镇××号。委托诉讼代理人：廖倩，女，1966年11月23日出生，汉族，居民，住宁乡市玉潭镇××号，系原告母亲。委托诉讼代理人：赵志明，男，1964年11月7日出生，汉族，居民，住宁乡市××白马大道××号，系原告父亲。被告：长沙市长宁房地产开发有限公司，住所地宁乡市白马桥乡正农社区白马北路西六街9号。法定代表人：唐运均。委托诉讼代理人：陈果平，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伟红，湖南泓锐（宁乡）律师事务所律师。原告赵翘与被告长沙市长宁房地产开发有限公司（以下简称“长宁房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵翘的委托诉讼代理人廖倩、赵志明、被告长宁房地产公司的法定代表人唐运均及委托诉讼代理人陈果平、邓伟红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵翘向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告《宁乡市商品房买卖合同》；2、判令被告赔偿原告违约金2263464元；3、判令被告退还房款、利息及费用1508976元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年12月15日签订了《宁乡市商品房买卖合同》，当时的沙盘效果图显示位于二环路与三一九国道交汇处（智城商业广场东苑）第一幢第一层116号商用门面出口至二环路为一大理石广场，该沙盘效果图为商品房销售的最重要的广告及宣传材料，116号商铺出口至二环路的大理石广场沙盘效果图为合同内容，具有法律效力。被告与原告签订合同至现在，并没有象沙盘效果图宣传的将116号商铺出口至二环路建设成大理石广场，而是在没有变更的前提下直接将沙盘效果图所示的116号商铺前的大理石广场建成了地下车库入口及一座小山，该地下车库出入口及小山会遮挡116号商铺的出入通道，阻碍商铺的正常经营，使116号商铺的价值大幅贬值，曾经有商家来电话租用116门面出价8000元/年。原告认为，根据被告提供的智城商业广场东苑建设用地红线图及建筑用地红线图，116号商铺至二环路、三一九国道预计建设成大理石广场的用地不为被告所有，本案广场用地为政府所有，沙盘效果图中的大理石广场最终建成什么模样被告无权干涉，故被告用虚假的沙盘规划效果图欺诈原告，根据《宁乡市商品房买卖合同》第十二条“如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或者发生权属纠纷或者其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款的一倍的赔偿金并且有权退房”，故原告要求被告按照购房已产生费用的1.5倍赔偿，即1508976元×1.5=2263464元，并且要求解除《宁乡市商品房买卖合同》。2018年3月28日，原告在被告长宁望角售楼部交最后一笔购房款时，售楼部以不能办产权证、不退购房预付款为由要求原告签订《补充协议》，原告不懂法、没看合同内容，被告也没有告知原告协议内容，是在被告欺诈和胁迫下签订的《补充协议》，且《补充协议》第五与《宁乡市商品房买卖合同》第十二条自相矛盾、《补充协议》第七与《宁乡市商品房买卖合同》第十五条、第十六条自相矛盾，应为无效条款。综上，被告违约和对原告有欺诈行为，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告长宁房地产公司辩称，原、被告双方订立的合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，不存在解除合同的法定理由；被告售楼部的沙盘效果图只是一种要约邀请，是对项目所做的示意表现，仅供参考之用；沙盘显示的广场属于被告所开发楼盘的周边环境示意情景，在被告商品房开发规划范围之外，其建设应通过政府审批，不属于出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，更不属于双方所订立合同的内容；原告所举证据不能证明存在对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的情况，所以不存在解除原被告双方买卖合同的法定情形；被告对原告没有任何欺诈行为，原告以沙盘所展示的内容（包括广场），认为被告对原告进行了欺诈没有法律依据，沙盘所展示的内容页包括319国道和二环路，同样不在被告的红线图内。本院经审理认定事实如下：原告赵翘与被告长沙市长宁房地产开发有限公司于2017年12月15日签订合同编号为“20170035116”的《宁乡市商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于××乡××路××道交汇处“智城商业广场东苑”项目第一幢一层116号商铺，该商铺面积为62.05㎡，单价为20901.89元／㎡，总房价为1296962元，原告以交付首付款及银行按揭贷款的方式支付房屋价款。该合同的附件八为《补充协议》，对主合同的条款及对主合同的未尽事宜进行了补充约定，其中第五条第一项明确载明“出卖人销售房屋时所置的样板间、周边环境示意图、基础设施等仅为模拟图景，出卖人交付的房屋格局以及周边环境、基础设施等均以实际交付房屋时为准”。上述合同签订后，原告向被告支付了首期房款648962元，并向湖南宁乡农村商业银行股份有限公司新康支行申请贷款剩余房款648000元。被告收到原告的全部购房款后，依约定向原告出具了收款票据，并为原告办理了产权登记手续，宁乡市房屋产权登记部门于2019年12月向原告发放权证号为“湘（2019）宁乡市不动产权第0029306号”产权登记证书，载明原告赵翘系上述房屋的单独所有权人；被告收到购房款项将该商铺交付给了原告，原告将该商铺上锁并张贴了招租告示，但是原告未交纳物业费用。被告在出售“智城商业广场东苑”项目的房产时在售楼部向原告展示了上述项目房屋及周边环境的“沙盘效果图”，“沙盘效果图”显示位于××乡××路××道交汇处（智城商业广场东苑）第一幢第一层116号商用门面出口至二环路间的地面为大理石广场，在上述“沙盘效果图”的右下角标注“温馨提示本模型仅为展示，实际以政府部门审批为准”的文字。被告将涉案商铺交付给原告后，该商铺与二环路间的地面自2019年4月开始施工至2019年10月左右结束，该地面建成具有一定起伏坡度的绿化区域，在该绿化区域的西面临近二环路一侧建有一个地下车库的出入口，原告认为被告将本应建设成为大理石广场的区域建设成为了绿化区及地下车库，违反了双方在合同中的约定，造成人流量减少，导致商铺的商业价值降低，但原告并未提交任何证据证明该广场建成后导致人流量减少，商铺的商业价值降低。根据被告提交的“智城商业广场东苑”建设用地红线图及建筑红线图及原告的对该区域使用权归属的陈述，可确认原告所述的“沙盘效果图”上应建设为大理石广场的区域的建设用地使用权仍属于政府，宁乡市城乡规划委员会于2019年7月2日发布“宁规委办纪【2019】3号”会议纪要文件，明确此次会议审议并通过了《智城商业广场规划方案》。本院认为，原告赵翘主张其在签订《宁乡市商品房买卖合同》及《补充协议》时受到被告欺诈和胁迫，但并未提交相应的证据予以证明被告采用暴力或者其他威胁方式迫使原告在违反真实意愿的情形下签订合同，本院对原告主张被告存在胁迫行为的主张依法不予支持；对于原告主张被告在出售本案涉及的房屋时向原告展示的“沙盘效果图”显示商铺前的广场为大理石广场，但该广场被实际建成了绿化区域以及地下车库的出入口，违反了《宁乡市商品房买卖合同》第十二条的约定，经查该条款的主要内容为：“出卖方承诺房屋无权属纠纷、债权债务纠纷及其他受到限制的情况，销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作说明允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容；该商品房没有销售给除买受人之外的其他人。如出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于总价款一倍的赔偿金，并有权退房”，该条款约定的主要内容涉及到影响合同目的实现的情形，并未涉及到原告所述的商铺外广场的建设，且《补充协议》第五条明确约定了房屋销售时周边环境示意图、基础设施等仅为模拟图景，出卖人交付房屋格局以及周边环境、基础设施等均以实际交付房屋为准。结合本案审理查明的事实，因案涉的广场的土地使用权并未属于被告，原告无处分权，宁乡市城乡规划委员会发布的“宁规委办纪【2019】3号”会议纪要文件载明于2019年6月5日举行的宁乡市城乡规划委员会会议审议并通过了《智城商业广场规划方案》，且被告在销售商品房时向原告展示的“沙盘效果图”提示了“本模型仅为展示，实际以政府部门审批为准”，故被告对案涉广场的建设没有决定权，被告向原告出售房屋时并无欺诈行为，本院对原告主张被告存在欺诈行为的主张依法不予支持。对于原告要求解除双方签订的《宁乡市商品房买卖合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案并不存在原告可以行使法定解除合同的法定情形，且原告已经接受被告交付的房屋并对外进行招租，原告对被告交付的房屋的质量、结构、面积、平面设计、设施等影响合同目的实现的因素均无异议，故本院认为被告交付的房屋符合双方的约定，原告无行使合同解除权的法定情形和约定情形，对原告要求解除《宁乡市商品房买卖合同》的诉讼请求依法不予支持。对于原告主张案涉广场建成绿化区域及地下车库的出入口，导致人流量减少、商铺的商业价值降低的事实，亦无相关证据予以证明，本院对原告主张的该项事实依法不予支持。综上，本院对原告赵翘的诉讼请求因无事实及法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵翘的诉讼请求。案件受理费36980元，减半收取18490元，由原告赵翘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  戴龙文二〇二〇年九月二十五日书记员  王 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。