安徽省黟县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1023民初210号 原告：吴秀宝，男，1966年10月2日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。 委托诉讼代理人：章金山，安徽经盾律师事务所律师。 被告：黟县诚信融资担保有限公司，住所地安徽省黄山市黟县财政局内，统一社会信用代码913410237585351485。 法定代表人：方阿娜，董事长。 委托诉讼代理人：许振序，安徽金天都律师事务所律师。 第三人：黟县越驰科技电子有限公司，住所地安徽省黄山市黟县碧阳镇五东殿工业区，统一社会信用代码91341023686852274H。 法定代表人：葛国英，执行董事。 第三人：承德宏阳粉末冶金有限公司，住所地河北省承德市宽城满族自治县峪耳崖镇小庙沟村。统一信用代码91130827685718153F。 法定代表人：王鸿伟，执行董事。 原告吴秀宝与被告黟县诚信融资担保有限公司(以下简称诚信担保公司）、第三人黟县越驰科技电子有限公司（以下简称越驰公司）、第三人承德宏阳粉末冶金有限公司（以下简称承德公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月28日、2020年9月9日两次公开开庭进行了审理。原告吴秀宝及其委托诉讼代理人章金山，被告诚信担保公司委托诉讼代理人许振序到庭参加诉讼，第三人越驰公司、承德公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴秀宝向本院提出诉讼请求：1.依法判令诚信担保公司申请执行第三人越驰公司涉案的房产由吴秀宝继续租赁使用并停止对上述财产的执行（排除法院要求其腾空交房的执行行为）；2.由诚信担保公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月2日，吴秀宝与第三人越驰公司签订涉案部分房产的《房屋租赁协议》，租赁期限为5年，从2017年12月1日至2022年11月30日止。协议签订后，吴秀宝支付全部的租赁费用。因此，吴秀宝依法享有对案涉部分房产的占有和使用的权利，并受法律保护。在吴秀宝与越驰公司签订《房屋租赁协议》时及在协议履行中，越驰公司并未告知涉案房产的抵押、查封等情况。在吴秀宝收到法院的（2018）皖1023执254号之四执行裁定书时，才得知租赁的涉案土地被查封及房产抵押的事实。在法院执行诚信担保公司与越驰公司追偿权纠纷一案中，于2019年12月16日拍卖了涉案房产及附属设施，黟县国有资产运营有限公司成功竞拍。该公司已成为案涉房产的所有人，诚信担保公司无权继续行使申请执行人的权利。河北省宽城满族自治县人民法院在审理第三人承德公司一案中，于2016年11月21日作出(2016）年冀08**民初3909-5号民事裁定书，查封越驰公司的土地使用权。相关房产已于2015年抵押给诚信担保公司。在吴秀宝租赁使用期间，法院并未对涉案房产进行查封，不存在第三人越驰公司擅自出租查封财产。土地使用权与房屋所有权是两个不同的权利。法院查封了土地使用权不能等同于对房屋所有权的查封；综上，吴秀宝作为善意的第三人签订协议并履行至今，已持续对涉案部分房产占有和使用。涉案房产已由黟县国有资产运营有限公司竞拍，取得房屋所有权，诚信担保公司主张权利于法无据。吴秀宝对涉案部分房产的租赁权足以抗辩诚信担保公司的主张。黟县人民法院（2020）皖1023执异3号执行裁定书，裁定驳回吴秀宝作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据。为维护自身合法权益，吴秀宝诉至法院。 诚信担保公司辩称，吴秀宝对本案执行标的即越驰公司房产不享有足以排除强制执行的民事权益，吴秀宝的诉请依法不能成立。吴秀宝与越驰公司的房屋租赁合同系在法院查封之后所签订；案涉房屋出租前已抵押给诚信担保公司，并办理了抵押登记，越驰公司出租房屋并未征得诚信担保公司同意。无论法院是否基于申请执行而对抵押房产进行查封以及查封的顺位均不影响诚信担保公司作为抵押权人的优先受偿权。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。本案不适用“买卖不破租赁”原则，吴秀宝应腾空交付承租房产；查封土地使用权的效力及于地上建筑物。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。本案虽查封的系土地使用权，但依据该规定，其效力显然及于地上建筑物，即吴秀宝承租的厂房。 越驰公司未到庭亦未提交书面陈述意见。 承德公司述称：我公司与越驰公司的相关案件，经宽城满族自治县人民法院审理结案并执行完毕。法院通知事项与我公司无关，故不参与诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴秀宝为支持其诉讼主张提交的证据：身份证复印件、执行异议书、黟县人民法院（2018)皖1023执254号之四执行裁定书、黟县人民法院（2020)皖1023执异3号执行裁定书、《房屋租赁协议》、中国建设银行个人活期账户交易明细、黄山市徽之人华家具有限公司与马洪民买卖合同。诚信担保公司对其中的《房屋租赁协议》有异议，认为协议约定五年租金一次性付清不符合市场交易习惯，因诚信担保公司未能提供充分证据辩驳该证据的真实性，对该证据本院予以确认；对其中的中国建设银行个人活期账户交易明细、黄山市徽之人华家具有限公司与马洪民买卖合同，认为相关交易明细证明系胡磅礴付款给马洪民，与本案无关，相关的买卖合同的真实性无法确认并与本案无关，因诚信担保公司未能提供充分证据辩驳相关证据的真实性，对相关证据本院予以确认，但不能据此认定吴秀宝主张的相关事实；诚信担保公司对其它证据的真实性均未提出异议，本院依法予以确认并在卷佐证。诚信担保公司提交的证据：民事判决书及黟他项（2015）第040号、房地产他证2015字第20151010、20151009、20151008号登记证，吴秀宝认为涉案房屋抵押的时间是2015年12月1日，吴秀宝与越驰公司签订的协议系2017年11月2日，在签订协议时，越驰公司并未出示或者告知吴秀宝抵押情况，因其对真实性未提出异议，对相关证据本院依法予以确认并在卷佐证。 依据本院确认的证据及当事人陈述，对争议事实认定如下：越驰公司将其所有的坐落于黄山市黟县碧阳镇五东殿工业园区的案涉房产于2015年11月30日抵押给诚信担保公司，并办理了抵押登记。河北省宽城满族自治县人民法院于2016年11月21日查封了越驰公司名下坐落于黄山市黟县碧阳镇五东殿工业园区的土地使用权[土地使用权证：黟国有（2010）第038号]。2017年11月2日，吴秀宝与越驰公司签订了《房屋租赁协议》，约定：“吴秀宝租赁越驰公司720平方米的厂房，租赁期限为2017年12月1日至2022年11月30日止，五年租金共150000元，一次性付清，先付租金后使用”。2018年10月18日，河北省宽城满族自治县人民法院继续查封上述土地使用权，查封期限为三年。2018年10月25日，河北省宽城满族自治县人民法院将其保全和续封的越驰公司所有黟国有（2010）第038号国有土地使用权的评估、拍卖等执行程序移送安徽省黟县人民法院执行。2019年12月20日，黟县国有资产运营有限公司通过网络拍卖取得上述房产的所有权。2020年4月14日，黟县人民法院作出（2018）皖1023执254号之四执行裁定书，裁定：1.解除吴秀宝对黟县国有资产运营有限公司房产（原产权人为越驰公司）的占有；2.责令吴秀宝于2020年5月10日前腾空并移交上述房产。吴秀宝认为上述裁定适用法律错误，于2020年5月6日向本院提出书面执行异议。本院于2020年5月19日作出（2020）皖1023执异3号执行裁定书，裁定：驳回吴秀宝的异议请求。 本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。本案中，吴秀宝与越驰公司签订《房屋租赁协议》租赁案涉房产，系在该房产设立抵押权之后，且并未经抵押权人同意。吴秀宝作为承租人不得对抗抵押在先的抵押权人实现抵押权发生的所有权变动，要求买受人继续履行原租赁合同；诚信担保公司作为申请执行人，对执行标的依法享有对抗案外人的优先受偿权。吴秀宝未提供证据证明其就执行的标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求排除执行的异议请求缺乏事实依据，本院不予支持。吴秀宝认为案涉房产租赁前已抵押及土地使用权被查封的情况其并不知情，且法院查封土地使用权不能等同于对房屋所有权的查封，其异议请求应予支持，该辩论意见缺乏法律依据，本院不予采纳。诚信担保公司认为抵押权的设立、查封措施均先于租赁行为，故不适用“买卖不破租赁”原则，吴秀宝对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，该辩论意见符合法律规定，本院予以采纳。越驰公司在案涉房屋设立抵押后出租给他人，其应承担的相关责任，吴秀宝可另行主张。 综上所述，吴秀宝要求继续租赁使用诚信担保公司申请执行第三人越驰公司涉案的房产，并停止对上述财产的执行（排除法院要求其腾空交房的执行行为）的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回吴秀宝的诉讼请求。 案件受理费80元，由吴秀宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  邵全新 审 判 员  孙书照 人民陪审员  陈胜青 二〇二〇年九月九日                                             法官助理   陈少琴                                            书记员    樊超群 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。 第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。 第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。 人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。