广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12433号原告：戴小伟，男，1979年3月19日出生，汉族，身份证住址湖北省麻城市，原告：訚继承，女，1976年9月14日出生，汉族，身份证住址湖北省麻城市，两原告共同委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司（曾用名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4—5层。法定代表人：梁国锋。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区环市东路416号6楼615房。法定代表人：何建信，董事长。委托诉讼代理人：杨敏丽，女，1989年3月24日出生，汉族，系该公司员工。被告：广州资产管理有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号南沙城投大厦1002房。法定代表人：梁镜华。委托诉讼代理人：邬元卿，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳驰原，广东海建律师事务所律师。原告戴小伟、訚继承与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、被告广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和代理公司）、被告广州资产管理有限公司（以下简称资产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告戴小伟、訚继承的共同委托诉讼代理人李军，被告颐和代理公司的委托诉讼代理人杨敏丽，被告资产公司的委托诉讼代理人邬元卿、欧阳驰原到庭参加了诉讼。被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴小伟、訚继承向本院提出诉讼请求：1.判决被告云梯公司就广州市花都颐和山庄E区K1K2栋1404号房与原告签订《广州市商品房买卖合同》并网签备案；2.判决被告云梯公司向原告开具金额为1120302元的购房款发票；3.判决被告资产公司协助被告云梯公司涂销对广州市花都颐和山庄E区K1K2栋1404号设定的抵押；4.判决被告向原告交付广州市花都颐和山庄E区K1K2栋1404号房；5.判决确认广州市花都颐和山庄E区K1K2栋1404号房归原告所有；6.判决被告云梯公司、颐和代理公司向原告办妥并支付房屋权属证书；7.判决两被告承担本案的诉讼费。事实与理由如下：原告以1120302元的价格购买被告位于花都颐和山庄E区K1K2栋1404号房于2019年3月7日签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》（编号：0062806），后于2019年6月8日签订《花都颐和山庄商品房购房协议》（编号：0101313）。原告于2019年3月7日支付购房款订金2万元，剩余1100302元购房款于2019年6月8日支付。协议签订后，原告曾要求与被告网签《商品房买卖合同》，并且要求被告交付房屋，但是被告却被告知涉案房屋尚未取得建筑工程竣工验收备案证明文件，不符合法定的商品房交付条件，且涉案房屋设定他项抵押权，无法网签合同，原告无奈遂成讼。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告云梯公司未答辩。被告颐和代理公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。1.涉案房屋并未签订商品房买卖合同，仅签订了订购书，订购书为预约合同，本案的纠纷是商品房预约合同纠纷；2.原告与云梯公司未就签订商品房买卖合同所具备的主要内容进行约定，因此上述约定内容属于双方意思自治范畴，不属于民事诉讼的范围。3.签订认购书以及购房协议为预约合同，双方未签订商品房预售合同或现房销售合同，商品房买卖合同关系并未成立。因此不存在向原告交付房屋或判决房屋归原告所有。4.开具发票应由原告向税务机关申请解决，不属于民事范围解决问题，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外涉案房屋存在抵押。被告资产公司辩称：1.本案中，涉案房屋已经办理在建工程抵押登记，我司取得涉案房屋的抵押权，依法应受保护。2.原告逾期支付房款导致未能按约签订买卖合同及未能交付房屋，应承担由此产生的风险。3.涉案房屋暂不具备涂销条件，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》、收款收据、住房维修资金缴款通知书、水电周转押金收据、产权情况表、不动产登记证明予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司（即云梯公司）。涉案房屋位于广州市花都梯面镇花都云梯山庄E区K1K2栋1404房（以下简称涉案房屋），开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为有抵押，不可销售。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为在建工程抵押，合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。原告戴小伟、訚继承提交编号为0062806号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》显示：认购日期2019年3月7日，发展商（甲方）为云梯公司，认购方（乙方）为戴小伟、訚继承，代理方为颐和代理公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：一、认购单元情况：花都颐和山庄E区K1K2栋1404号住宅。二、单元价格：乙方选择一次性付款方式，优惠后总房价1120302元。四、付款计划：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整；2.乙方于签署认购书之日起七日内即2019年3月14日前付清全部房款。五、签订《商品房买卖合同》：1.乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。3.在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附件任何利息和赔偿。九、该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年12月30日期交付乙方使用。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商（甲方）处空白，代理方处加盖颐和代理公司的公章，认购方（乙方）处有戴小伟、訚继承的签名，经办人处有一人的签名，审核人处有两人的签名。原告戴小伟、訚继承还提交编号为0101313号的《花都颐和山庄商品房购房协议》，签署时间为2019年6月8日，该协议甲方（卖方）为云梯公司，委托代理机构为颐和代理公司，乙方（买方）为戴小伟、訚继承，约定：甲乙双方就乙方向甲方购买位于广州市花都梯面镇花都颐和山庄E区K1K2幢1404号房事宜达成如下条款：一、乙方购买的商品房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为118.9平方米，该商品房按套出售。三、该商品房总价款为1120302元，在2019年6月8日前支付全部房价款。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。1.如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。2.若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容。3.甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。十三、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。该协议落款处甲方处为空白，经办人处有卢慧贤，审核人柳秀芳的签名，乙方处有戴小伟、訚继承的签名，委托代理机构处加盖颐和代理公司的公章。戴小伟、訚继承提交加盖颐和代理公司财务专用章的收款收据两张，其中一张出具时间为2019年3月7日，内容为“今收到戴小伟、訚继承交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区K1K2栋1404单元房款20000元。另一张出具时间为2019年6月8日，内容为“今收到戴小伟、訚继承交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区K1K2栋1404单元房款1100302元，付款方式为汇款，到账作实”。戴小伟、訚继承主张上述第二张收据中的房款1100302元是以云梯公司欠颐诚公司的租车款抵扣的。为证明其主张，戴小伟、訚继承提交了租车合同四份，其中三份显示承租方为广州白云国际机场集团综合开发有限公司即云梯公司，出租方为颐诚公司，合同签署时间分别为2016年9月、2017年4月、2018年11月，主要内容为出租方根据承租方的用车需求，向承租方提供中巴车等为承租方服务，租车时间分别为2016年9月-2017年3月31日、2017年4月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2018年12月31日等。还有一份租车合同承租方为广州市云梯山庄房地产开发有限公司，出租方为颐诚公司，主要内容也是出租方根据承租方的用车需求，向承租方提供大巴或中巴车等为承租方服务，租车时间段为2019年1月1日至2019年12月31日。戴小伟、訚继承还提交了颐诚公司向云梯公司开具的租车费增值税发票若干拟证明双方达成协议，约定了以租车款抵扣房款的事实。戴小伟、訚继承还提交了其和刘大为以及其律师李军于2020年9月21日在颐和山庄营销大厅与颐和代理公司相关人员进行协商的录音。拟证明颐和代理公司并不否认刘大为以欠款抵房款的事实。其中对方女性工作人员对刘大为等人说“那三套房子是财务做账的，那个不是说否认他的，……但是我这个房子确定是抵给你的，因为你那里有认购书，认购书是在法律上有保护的，有可能有手签协议是吧”。刘大为的律师问对方“按照您刚才的陈述，又不否认这个三套房抵了车费钱，您这边能不能确认一个文件给我们……”，对方回复“我们的认购书就已经是文件了啊，都盖过章的。”律师说“法院不这么认为的”，对方说“我都没看到判决文书，如果法院判决书下来了，真的法院不认可，你再来找我，我绝对无条件支持。”等等内容。本院认为：戴小伟、訚继承主张由于云梯公司拖欠颐诚公司租车费，故云梯公司将涉案房屋抵偿给戴小伟、訚继承，用于抵扣拖欠颐诚公司的租车费，但戴小伟、訚继承仅提交了颐诚公司与云梯公司之间所签署的租车合同及增值税发票，上述证据尚无法证实云梯公司实际拖欠颐诚公司租车款，以及拖欠的金额，也未能体现上述当事各方具有以房抵债的合意。关于戴小伟、訚继承庭后提交的录音拟证明颐和代理公司并没有否认以房抵债的事实。首先其未证实录音中对方人员的身份以及是否有权代表颐和代理公司作出承诺或表态。其次，就算颐和代理公司没有否认，也无法证实云梯公司知道或认可以房抵债的事实。因此本院对该份录音不予认可。戴小伟、訚继承提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》仅有颐和代理公司的签章，并无云梯公司的签章。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》中明确需“经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效”，《花都颐和山庄商品房购房协议》中约定“协议自甲方盖章，乙方签字之日起生效”，现云梯公司并未在认购书及购房协议上盖章，云梯公司亦未到庭对上述认购书和购房协议予以追认。戴小伟、訚继承提交的购房款收据上亦仅有颐和代理公司加盖财务专用章，并无云梯公司的签章。以上证据均不足以证实云梯公司已经追认上述认购书及购房协议书。故现上述认购书和购房协议对云梯公司并不发生效力，戴小伟、訚继承要求云梯公司向其交付涉案房屋的诉讼请求本院不予支持。戴小伟、訚继承要求确认涉案房屋归其所有，由于涉案房屋现尚未办理大确权手续，涉案房屋亦未能转移登记至其名下，戴小伟、訚继承要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》尚未达到协议约定的生效条件，戴小伟、訚继承若打算继续履行合同，其与颐和代理公司可与云梯公司继续协商，以取得云梯公司签章，以使上述认购书和购房协议达到合同约定的生效条件。但即使云梯公司在上述认购书和购房协议上签章，即上述认购书和购房协议对云梯公司发生法律效力的情况下，戴小伟、訚继承要求云梯公司就涉案房屋与其签订《商品房买卖合同》网签合同及办理备案手续的诉讼请求也无法得到支持，理由是：根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故签署网签合同需要签约双方就商品房买卖合同所必须具备的全部内容进行协商并达成一致约定，而此约定属于双方意思自治范畴，并非民事诉讼处理的范围，因此，戴小伟、訚继承要求云梯公司就涉案房屋与其签订《商品房买卖合同》网签合同和办理备案手续的诉讼请求，本院不予支持。同样，即使认购书和购房协议对云梯公司发生法律效力，由于涉案房屋存在在建工程抵押，且尚未办理大确权手续，涉案房屋并不具备办理产权过户手续的条件，戴小伟、訚继承要求云梯公司为其办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求本院亦不能予支持。对于戴小伟、訚继承要求云梯公司协助其办理涉案房屋涂销抵押登记手续的诉讼请求，资产公司与云梯公司之间的抵押合同并不存在合同无效的理由，资产公司对涉案房产的抵押权已经登记，该抵押权合法有效，在资产公司的债务获得清偿前，资产公司并无涂销涉案房屋抵押的义务，故戴小伟、訚继承的该项诉讼请求本院不予支持。对于戴小伟、訚继承要求云梯公司开具涉案房屋购房发票的诉讼请求，由于是否应开具发票及如何开具发票，应当由税务机关管理和监督，戴小伟、訚继承要求开具发票的诉讼请求不属于平等主体之间的民事法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，戴小伟、訚继承可就此向税务部门申请解决，本案不予调处。颐和代理公司并非涉案房屋的开发商，戴小伟、訚继承要求颐和代理公司与其就涉案房屋办理网签及办理备案手续，以及要求颐和代理公司向其交付涉案房屋，并为其办理房地产权证的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，戴小伟、訚继承的全部诉讼请求均应当予以驳回。被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十五条第一款，第一百一十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告戴小伟、訚继承的全部诉讼请求。本案受理费14882.72元，由原告戴小伟、訚继承负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年九月二十九日书记员 林嘉仪