黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3636号上诉人（原审被告）：赵莉，女，1992年4月13日出生，汉族，个体工商户，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：韩依辰，黑龙江德治律师事务所律师。委托诉讼代理人：于会明，黑龙江德治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张秀玲，女，1960年10月4日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。上诉人赵莉因与被上诉人张秀玲房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初12888号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。赵莉上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1.一审认定事实错误，赵莉持有的《房屋租赁合同》是原始证据，真实有效，房屋的租期应为五年，一审认定租期为一年且双方均已履行完毕是错误的；2.一审认定赵莉未经张秀玲同意拆改房屋部分隔断墙，存在事实认定错误，案涉房屋曾经经营过旅店和快递，张秀玲均允许拆改隔断墙，张秀玲曾口头允许赵莉拆除某些隔断，并向赵莉指出哪些是承重墙，装修期间和经营期间，张秀玲多次来到涉案房屋，在近一年的时间均未提出异议，应该视为对拆除隔断墙的认可，在两次要求上涨租金未果后，才利用违约来威胁解除合同；3.一审适用律法错误，张秀玲既无法定的解除权，也无约定的解除权，故一审法院判令解除合同适用法律错误；4.涉案房屋租赁期限为五年，未履行完毕，不存在赵莉在合同期满后继续占用房屋的情形，故一审酌情判令赵莉按日支付150元赔偿金适用法律错误；5.双方未在合同约定中介牌匾的使用，不存在违约的情况，张秀玲也未证实存在经营损失，故不存在损害赔偿责任。张秀玲辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张秀玲向一审法院起诉请求：1.判令赵莉搬出并解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令赵莉自2019年9月29日至法院判决生效之日起按日交付房屋租金200元/日；3.判令赵莉赔偿房屋结构损失费3196元；4。判令被告从2019年9月29日至法院判决生效之日起按日支付经济损失费300元/日。一审法院认定事实：张秀玲于2018年9月30日将其所有的坐落于香坊区和兴路xx室房产租赁给赵莉，双方签订了租赁合同，约定租期为2018年9月30日至2019年9月29日，年租金35,000元，同时该合同第五条约定未经张秀玲同意，赵莉不得改变房屋结构。赵莉在装修过程中，拆除了该房屋部分隔断墙。2019年9月29日后合同到期，赵莉欲继续续租房屋，张秀玲未同意，双方协商未果，赵莉亦未迁出并将张秀玲悬挂在该房屋外的中介牌匾摘除。一审法院认为，张秀玲、赵莉双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，该合同生效，合同约定租期为2018年9月30日至2019年9月29日，双方均已实际履行完毕，且赵莉在合同期间因装修改变了原有房屋结构，存在违约，张秀玲有权拒绝续约，张秀玲要求解除合同，并要求赵莉迁出的诉讼请求，法院予以支持。关于赵莉主张双方合同期限为五年的辩解，赵莉对张秀玲提供的合同原件上本人的签字未提异议，亦未申请鉴定，一审法院认定该合同为双方签订的合同原件，赵莉提供的合同为复写本且与张秀玲提供的合同原件内容不符，且该副本的补充内容与合同正文第一条规定的租赁期限不符，一审法院不予采信。关于张秀玲要求赵莉按每日200元支付2019年9月30日至判决生效之日止房屋租金，并要求赵莉按日支付300元赔偿经营中介经济损失的诉讼请求，赵莉在双方合同期满后继续占用张秀玲房屋，应当承担违约责任并补偿张秀玲相应损失，一审法院酌情判令赵莉按照日150元向张秀玲支付占用房屋的赔偿金，赵莉在合同期满后继续占用张秀玲房屋，并将张秀玲原悬挂于房屋外的经营牌匾摘除，确对张秀玲的正常经营活动造成影响，应给予张秀玲部分补偿，一审法院酌情判令赵莉按照日50元向张秀玲支付经营损失赔偿金，综上赵莉应自2019年9月30日至判决生效之日止按照每日200元向张秀玲支付损失赔偿金，超出部分一审法院不予支持。关于张秀玲要求赵莉赔偿房屋结构损失的诉讼请求，根据张秀玲提供的视频、照片及证人证言等证据可以证明赵莉在装修过程中拆除了张秀玲房屋原有的部分隔断墙，赵莉应对该部分建筑予以赔偿或恢复原状，但张秀玲未能提供客观证据证明具体损失金额，故一审法院酌情判令赵莉将拆除的隔断墙恢复原状。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除张秀玲与赵莉于2018年9月30日签订的房屋租赁合同；二、赵莉于判决生效之日自和兴路xx室迁出；三、赵莉向张秀玲支付违约赔偿金（自2019年9月30日起至判决生效之日止每日200元）；四、赵莉于判决生效之日将和兴路xx室内其拆除的隔断墙恢复原状；五、驳回张秀玲其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵莉举示证据一，手机微信聊天记录截图一份。拟证明：双方签订房屋租赁合同的期限为五年。张秀玲的质证意见为：对该份证据的真实性无异议，但张秀玲自己手机上已经看不到这个信息了。本院认证意见认为：上述证据进行了当庭核实，证据载体为赵莉持有的手机，微信聊天记录的其中一方微信号与头像都经过张秀玲核实与确认，系张秀玲本人的微信号，该份证据显示，双方已经对房屋租赁期限为五年，租金为35,000元一年，一年一付，并约定在合同上备注。双方达成一致的意思表示，且该证据与赵莉手持的房屋租赁合同复印件相互印证，能够证明待证事项，本院对该证据予以采信。赵莉举示证据二，案涉房屋内监控录像三份。拟证明：张秀玲多次来到案涉房屋，均未对赵莉改变房屋结构提出异议，应视为对改变房屋结构的认可，无权主张赵莉违约。张秀玲的质证意见为：对该份证据的真实性无异议，但对待证事项有异议，张秀玲虽然进入案涉房屋，但未进入里屋，没有看到赵莉改变房屋结构的情况，不能视为认可其违约行为。本院认证意见认为：双方对上述证据真实性均无异议，对其真实性本院予以确认，上述证据与本案的关联性，本院将结合案件其他事实予以综合评判。本院二审查明：张秀玲于2018年9月30日将其所有的坐落于香坊区和兴路xx室房产租赁给赵莉，双方签订了租赁合同，约定租期为2018年9月30日至2019年9月29日，年租金35,000元。后赵莉于2018年10月1日7点13分通过微信与张秀玲协商租期为五年，一年一付款，并希望在合同上备注下租赁期限，张秀玲表示认可，并在赵莉持有的房屋租赁协议上由张秀玲手书租赁期限为五年。赵莉缴纳了2018年9月30日至2019年9月29日的房屋租金共计35,000元，后对房屋进行了装修并开展经营。2019年8月双方因下一年度房屋租金标准产生争议，赵莉于2019年8月29日通过微信向张秀玲转款35,000元，张秀玲拒收。目前，案涉房屋由赵莉实际占用、使用。二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，关于案涉房屋租赁期限问题。赵莉在二审举示的微信聊天记录显示，双方对租赁合同的期限为五年达成了一致的意思表示。加之张秀玲自认在赵莉手中持有的租赁合同上亲自手书合同补充条款：“租期为五年”。两份证据相互印证，能够证明案涉房屋的租赁期限为五年，故一审法院对于案涉房屋租赁期限为一年的事实显属错误，应予纠正。关于赵莉是否构成违约的问题。双方签订的房屋租赁协议第五条规定：“……未经甲方（张秀玲）同意，不得转租，转借，转卖，改变房屋结构……法律责任及经济损失均由乙方（赵莉）承担，甲方（张秀玲）有权收回房屋”。赵莉认可其改变了房屋结构，以张秀玲多次来到案涉房屋，均没有对此提出异议为由，认为张秀玲对其改变房屋结构的予以认可。针对此，首先对房屋结构改变对案涉房屋有重大影响，在合同对此进行了禁止性约定前提下，赵莉主张其改变结构得到张秀玲认可应举示证据予以证明。赵莉并未举示此方面的证据；其次，改变房屋结构依双方约定可直接构成实际性违约导致合同解除，该解除权的放弃应当以明示的方式作出，赵莉关于张秀玲以默示的方式放弃合同解除权不能成立。一审判决解除双方的房屋租赁合同，赵莉从案涉房屋中迁出，将拆除的隔断墙恢复原状并无不当。关于一审判决认定赵莉承担的违约金是否适当的问题。依前所述，本案案涉房屋租赁期限为5年，双方解除合同的原因为赵莉违反约定未经张秀玲同意擅自改变房屋结构。考量张秀玲关于违约金的主张能否成立，应结合违约事由、造成的损失、过错程度等多方面因素进行综合分析。本案中，首先，张秀玲与赵莉纠纷起因系张秀玲在合同履行期限内要求上涨房租遭到赵莉拒绝引发；其次，张秀玲在提起本案诉讼的起诉状中只提及赵莉在一年租赁期满后霸占案涉房屋，并未提出赵莉改变房屋结构一事；最后，在租赁房屋外悬挂中介牌匾并非双方合同约定内容，赵莉将牌匾摘除并非违约情形；第四，赵莉按5年租期进行了装修投入，张秀玲作为出租方对赵莉改变房屋结构进行装修未提出及时制止，虽然赵莉构成了违约，但张秀玲关于主张权利对导致赵莉损失亦存有相应责任。综合以上情节及法院已判决赵莉承担恢复原状责任的前提下，一审法院判决赵莉在租金之外承担酌定的违约金显属不妥，本院予以纠正。综上，赵莉上诉主张部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初12888号民事判决书第一、二、四、五项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初12888号民事判决书第三项；三、上诉人赵莉向被上诉人张秀玲按照每年35,000元的标准支付占有房屋的租金（自2019年9月30日至本判决生效之日止,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）；四、驳回赵莉其他的上诉请求。一审案件受理费100元（张秀玲预交100元），减半收取50元，由赵莉负担30元，由张秀玲负担20元。二审案件受理费50元（赵莉预交50元），由赵莉负担30元，由张秀玲负担20元。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 赵 晟审判员 张禹珩二〇二〇年九月二十七日法官助理乔雪飞书记员于文娟