湖南省屈原管理区人民法院行 政 裁 定 书（2020）湘0691行初59号原告周平，男，汉族，1977年8月7日出生，住平江县。委托代理人欧阳德良，湖南启明法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告平江县自然资源局,住所地：平江县城关镇石碧潭路175号，统一社会信用代码：11430626006392383B。法定代表人李炎平，系该局局长。被告平江县不动产登记中心，住所地平江县碧潭路，统一社会信用代码：12430626MB05838321。法定代表人李钢，主任。两被告的委托代理人陈虎威，代理权限：特别授权。两被告的委托代理人严少林，湖南湘才律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人凌满文，男，汉族，1973年10月24日出生，住平江县。第三人罗活林，男，汉族，1949年4月23日出生，住平江县。原告周平因要求确认房屋登记职能变更前平江县产所有权登记在其名下的登记行为违法并要求两被告赔偿原告直接经济损失9万元，于2020年3月11日向本院提起行政诉讼，本院于2020年4月14日立案后，于2020年4月17日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，于2020年5月25日向第三人凌满文邮寄送达了起诉状副本和应诉通知书，本院依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭审理了本案。原、被告及其委托代理人都到庭参加了诉讼，第三人凌满文经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼；2020年7月20日原告周平申请本院追加罗活林作为本案的第三人参加诉讼，本院依法追加罗活林作为本案的第三人参加诉讼，于2020年9月11日第二次公开开庭审理了本案，原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼，第三人凌满文、罗活林经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2014年11月2日原平江县房地产管理局向原告发出了将凌满文的平房权证瓮字第××号房屋抵押给原告的平房他证瓮字第××号他项权证，2016年1月21日原平江县房地产管理局将上述房屋登记到罗活林的名下。原告周平诉称，2014年11月10日，第三人凌满文用本人房产作抵押向原告借现金人民币壹拾玖万元。该房产经岳阳市三权价格评估咨询公司进行了评估，同时在被告单位进行了抵押登记，被告向原告下达了平房他证瓮字第××号房屋他项权证。2016年3月10日，原告借款到期后即找第三人凌满文偿还借款，此时原告发现第三人凌满文已将该抵押房产卖给了本组村民罗活林，第三人凌满文与罗活林于2016年1月21日在被告单位将该抵押房产以罗活林、王林凤的名义重新办理了房屋所有权登记，至此原告抵押权及第三人房屋所有权已被被告可推定注销。2017年4月7日，原告向平江县人民法院提起行政诉讼，法院受理后告知原告先要提起民事诉讼，在民事诉讼终结后再提起行政诉讼。原告撤回起诉，同年原告向平江县人民法院提起民事诉讼，法院于（2017）湘0626民初2929号作出民事判决书，判决生效后，原告又申请强制执行。2019年9月4日，平江县人民法院作出了（2018）湘0626执317号执行裁定书，终结本次执行程序。综上所述，被告明知第三人凌满文房产证已在被告单位进行了抵押登记，又将该房产重新登记到罗活林、王林凤名下，其登记行为严重违法。且直接导致原告丧失优先受偿权，现第三人凌满文已无力偿还原告债务，造成原告直接经济损失90000元，由于被告登记行为违法，原告要求被告赔偿上述损失。因2016年5月平江县人民政府将房屋登记职能交由被告行使，根据行政诉讼法第26条平江县自然资源管理局及不动产登记中心应列为被告。为此原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国行政诉讼法》有关规定，向贵院提起诉讼，请求法院：1、确认房屋登记职能变更前平江县产所有权登记在其名下的登记行为违法。2、判决被告赔偿原告直接经济损失人民币玖万元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。原告周平向本院提供了如下证据：1、居民身份证；证明原告主体资格；2、借款条据，房屋抵押他项权证，房地产价格评估报告；证明第三人于2014年11月10日用本户房产证1××9号做抵押在原告处借款19万元，被告为其办理了抵押登记，并为原告发放了平房他证字第××号他项权证的事实。3、房屋所有权登记申请书，农村宅基地登记证；证明：被告将第三人抵押房地产违法登记给案外人罗活林，严竹凤夫妻名下的事实。代为清偿债务协议书；证明：李俊代第三人清偿原告借款10万元的事实，第三人仍欠原告欠款九万元；4、民事判决书，执行裁定书；证明：第三人还欠原告借款九万元的事实，第三人已无财产可执行，法院已终结执行；5、书证；证明：平江县房地产管理局于2017年4月12日向被告提请对案外人罗活林夫妻《房屋所有权证平房权证瓮字××号》予以认定注销，但被告至今未予注销的事实；6、补充：原一审（平江县房地产管理局行政应诉案件证据目录）被告提交的证据材料；证明：被告给第三人已经抵押房产进行登记，认可第三人登记行为合法有效，被告向不动产登记中心申请注销。7、第二次庭审中补充的证据：2017年10月13日平江县房地产管理局在平江县人民法院诉讼时提交的行政诉讼答辩状；证明被告在办理凌满文与罗活林的房屋登记时，发现同一房屋土地办理了两个房产证的事实，同时被告向法庭承诺申请对罗活林办理的初始登记予以注销，恢复到以前的抵押状态。被告平江县自然资源局，平江县不动产登记中心辩称，一、原告的起诉已经超过了起诉期限。原告于2016年3月10日发现第三人凌满文将本案所涉房产卖给了罗活林并办理了转移登记，2017年4月7日原告向平江县人民法院就本案请求事项起诉后以职能转变为由撤诉，原告自知道本案登记行为到本次起诉已经远远超过六个月，根据《行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。”之规定，原告的起诉已经超过了起诉期限。二、原告出示的平房他证瓮字第××号他项权证无效。1、原告出示的平房他证瓮字第××号他项权证在登记簿上没有任何记载，根据《物权法》第十七条“不动产登记簿与不动产权属证书关系不动产权属证书是权利人享有该不动户物权的证明。不动户权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”之规定，本案所涉第三人凌满文的房屋应视为没有进行抵押登记。2.根据《物权法》第一百八十二条第一款“房地产抵押关系以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押...和第一百八十四条“禁止抵押下列财产不得抵押：...（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；”之规定，本案所涉房屋土地系宅基地，系法律明文禁止抵押的物权。原告与第三人的抵押因违反法律的强制规定而无效。三、答辩人对本案所涉房屋进行的不动产登记系依申请登记，登记人申请登记提交的材料符合法律规定，依法应予登记，答辩人的登记行为合法，不承担赔偿责任。本案所涉房屋系罗活林、严竹凤于2016年1月21日向答辩人申请登记，当时提交了：1、房屋所有权初始登记申请书；2、罗活林、严竹凤身份证和结婚证复印件；3、平集用（2016）第0265号农村宅基地使用权证；4、具结书；5、委托书及房产测绘草图；6、房屋分层分户平面图；经依照《不动产登记暂行条例实施细则》规定程序查验后，登记申请符合《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。...之规定，答辩人依法办理了该不动产登记，颁发了平房权证瓮字第××号房屋所有权证，此次登记申请的材料齐全，依法应予登记。综上所述，原告的起诉已经超过了起诉期限，原告出示的平房他证瓮字第××号他项权证无效，答辩人不动产转移登记事实清楚，程序正当，符合法律规定，不应承担赔偿责任；请求人民法院查明事实，依法驳回原告的起诉。被告向本院提供了如下证据：一、湖南省平江县人民法院行政裁定书(2017)湘0626行初5号；证明：原告知道本案登记行为后已经超过6个月的起诉期。二、1.房屋所有权初始登记申请书，2.罗活林、严竹凤身份证和结婚证复印件，3.平集用(2016)第0265号农村宅基地使用权证，4.具结书；5.委托书及房产测绘草图，6.房屋分层分户平面图，证明：罗活林、严竹凤于2016年1月21日提交的申请登记材料齐全，符合法律规定，依法应予登记。第三人凌满文没有向本院提供陈述意见，也没有向本院提供证据，本院视其为放弃陈述意见和提供证据的权利。第三人罗活林述称，原告周平在诉被告平江县自然资源局、平江县不动产登记中心、第三人凌满文行政诉讼案中，原告周平向屈原管理区人民法院申请，要求将本人罗活林作为第三人，把我拉入与我无关的行政诉讼中。我取得凌满文的房屋产权是善意、合法的，特作说明如下：一、罗活林买受房屋符合交易程序。卖方凌满文在出让××××村的房屋给我时，他有房屋权属产权证，表明其房屋属他合法私有财产。经买卖双方平等协商达成共识，并签订房买卖协议。在交易过程中卖方没有说过房产做过抵押，也沒有其他人提出房屋权属异议。买方在公平，透明、有偿的交易中，善意取得该房屋所有权。二、罗活林取得该房屋产权合法有效。房屋产权转让必须进行产权登记，核发产权证为法律要件。卖方将房屋产权转让给买方，以经过房屋主管部门原平江县房屋管理局对买卖双方房屋的权属、土地性质、房屋、土地面积、所属地址、交易程序和手续进行了审查、核实后，批准了买、卖双方房屋的产权转让，并向买受方罗活林颁发了“平房产证瓮字第××号”房产证，平江县人民政府于2016年1月21日给罗活林颁发了“平集用（2016）第0265号”土地使用证。三、原告周平就本案事实所起诉的行政诉讼，平江县人民法院以审理结案。周平于2017年就上述房屋产权登记向平江县人民法院提起行政诉讼，法院通知我罗活林作为第三人参加诉讼，方得知凌满文作过房屋产权“抵押”。随后我们向法院等相关部门，提交房屋产权证件及购买房屋说明和县房屋管理局出具《关于应诉周平、凌满文引起的诉讼说明》等相关证据材料。不久法院告知我：法院裁定准予周平撤诉，此案审理终结。四、原告周平提及抵押权已消失。从周平向屈原管理区人民法院提供证据材料表明：原告在没有确定抵押房屋他项权证是否合法有效条件下，撤回了行政诉讼，单就凌满文借款的民间借贷纠纷，主动放弃了房屋抵押权，向平江县人民法院提起民事诉讼，平江法院于2018年1月审理终结，认定案外人李俊代位清偿原告10万元债务合法有效，判令被告凌满文偿还原告借款9万元。判决生效后原告申请强制执行，法院执行中拍卖了凌满文在平江县新城区另外一起房产，偿付了原告部分债务。法院终结本次执行程序。原告在向被告追债的起诉和执行程序过程，都已放弃了向抵押物追偿权利，且70万元房屋价值去抵押19万元债务未免客观。综上所述：罗活林买受凌满文的房屋，交易透明，手续齐全，程序到位，经县人民政府，房屋管理局审核批准颁发了土地、房屋产权证。是合理合法善意取得了房屋产所有权。原告周平与被告凌满文的民间借贷是否抵押，都与第三人罗活林无任何关系，也不会到庭参加诉讼。特此说明。第三人罗活林向本院提供了如下证据：1、房屋产权证；2、土地使用权证；3、原平江县房地产管理局出具的《关于应诉周平、凌满文引起的诉讼说明》。本院调取了下列证据：1、平江县住房和城乡建设局出具的《证明》；2、被告在平江县住房和城乡建设局调取的凌满文、罗活林的房屋档案材料复印件转移交给本院。当事人的质证意见在本院的庭审笔录中做了详细记录。本院认证如下：对原告的证据1.3.4予以认定，对证据2的真实性、关联性予以认定，对合法性不予认定，因为被告的抵押登记簿上面没有记载；对证据5及第二次庭审时补充的证据的真实性予以认定，对关联性不予认定；因为这些证据与本案没有关联性。对被告提供的证据一、二和本院调取的证据予以认定。经审理查明，2012年12月31日凌满文取得了位于瓮江镇××村的“平集用（2012）第5787号”土地使用权证，使用权面积为150平方米。2014年9月11日，凌满文向平江县房地产管理局提交了《房屋所有权初始登记申请书》，平江县房地产管理局向凌满文颁发了“平房权证瓮字第××号”房产证。平江县房地产管理局浯口镇办事处向原告周平发出了“平房他证瓮字第××号”他项权证，该证记载的内容为：房屋他项权利人：周平，房屋所有权人：凌满文，房屋所有权号：平房权证瓮字第××号，房屋坐落：平江县，他项权利种类：一般抵押，债权数额：叁拾万元整，登记时间：2014年11月2日。附记：1.抵押期间内按《担保法》之规定；2.抵押率50%；3.抵押物建筑面积为761.40平方米；4.抵押物评估现值为柒拾万元整。2014年11月10日，原告出借现金19万元给凌满文，凌满文向原告出具了借条一张，内容为“借条借到周平现金人民币壹拾玖万元整（190000元）瓮江镇××村房产1××9号作抵押，凌满文2014年11月10号”。2014年11月20日，凌满文申请对编号为20141××9号的房屋所有权证注销，同日被原平江县房地产管理局批准注销。罗活林陈述凌满文将该房屋出售给罗活林，罗活林对该房屋申请初始登记，平江县房地产管理局于2016年1月27日给罗活林颁发了“平房产证瓮字第××号”房产证；2016年元月21日凌满文提交承诺书一份，内容为：本人于2014年3月与仗义村丁耀宗通过电话买卖方式达成了购地协议，丁耀宗有一处基地位于瓮江镇河集镇太河公路右侧，右抵刘大平屋，前抵太河公路，后抵山坎，本人以贰拾壹万元的价格购买了丁耀宗的三间基地，面积180平方米，由于丁耀宗在外，双方无法签订文字协议，只有转账记录，此基地如发生一概纠纷，概由本人负责，与国土部门无任何关系，全部法律责任由本人承担，特此承诺。平江县人民政府于2016年1月21日向罗活林颁发了“平集用（2016）第0265号”土地使用证。2017年4月13日原平江县房地产管理局向平江县不动产登记中心送达了《房产权注销登记申请书》，内容为：平江县不动产登记中心：本局查明，2016年元月27日由我局瓮江房管所受理承办的瓮江镇昌兵村村民罗活林、王林凤夫妇名下，位于瓮江镇塔兴村一处集体宅基地上的一栋五层砖混结构住宅楼（计建筑面积770.24ｍ2）所申办初始登记的《房屋所有权证》（平房权证瓮字第××号），因权属申报资料中提供的《集体土地使用权证》（平集用［2016］第0265号和平集用［2012］5787号）同一宗地上存在土地来源两证混淆等原因；且该栋住宅楼此前曾办理过另一位产权人凌满文名下的初始登记和抵押登记，根据《房屋登记办法》第22条规定“申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记房屋权利与权利来源证明文件不一致的”属于应当不予登说的范围而错误登记，特此谨向贵中心提请对原颁罗活林、王林风夫妇名下的《房屋所有权证》（平房权证瓮字第××号）予以注销登记。平江县不动产登记中心于2017年4月13日收到该文件后没有回复，也没有作出处理。原告于2017年4月7日向平江县人民法院提起行政诉讼，起诉被告原平江县房地产管理局和第三人凌满文、罗活林；当时的被告平江县房地产管理局进行了答辩，答辩的内容为：本案第三人凌满文、钟送军夫妇于2014年9月12日以位于瓮江镇××××）塔兴村自建房屋一栋向本局申请房产初始登记，被告为其颁发平房权证瓮字第××号《房屋所有权证》。同年11月2日，第三人与原告因借贷关系达成上述房产抵押合同向本局申请抵押登记，被告为其办理了平房他证瓮字第××号《房室他项权证》。2016年元月27日，案外人罗活林、王林凤夫妇，持自有土地，城建手续向本局申请初始登记，被告亦为其颁发了平房权证瓮字第××号《房屋所有权证》。现经查明：案外人罗活林、王林凤夫妇（后）与第三人凌满文、钟送军夫妇（前）申办的房屋登记，系同一宗土地、同一栋住宅楼；而“两证”依据的则是两份完全不同的《集体土地使用证》以致造成“一房两证”。被告鉴于该房屋依附的土地使用权登记内容混淆等情况，已依据《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定于2017年4月13日向日前承担登记职能的县不动产登记中心提请注销(后一宗)登记；使(前一宗)登记(包括原告与第三人之间的抵押权登记)恢复其登记效力。被告认为，本案诉争标的物重复登记行政行为，被告通过注销登记使其恢复到原来的抵押登记状态，原告与第三人的抵押登记权利未受侵害，至于原告认为“现第三人凌满文已无力偿还原告债务”，应依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问想的规定》第八条之规定，先行解决民事争议，裁定本案中止诉讼，敬请人民法院依法判定。周平后又撤回诉讼，平江县人民法院（2017）湘0626行初5号裁定：准许原告周平撤回起诉。2017年9月27日，债权人周平，债务人凌满文，代位清偿人李俊签订《代位清偿债务协议书》，约定由李俊代凌满文清偿10万元。2017年9月28日，周平收到李俊代凌满文还借款拾万元。2017年周平就房屋行政登记一案向平江县人民法院提起行政诉讼，起诉被告平江县房地产管理局和第三人凌满文、罗活林。平江县房地产管理局当时答辩的内容如下：本案第三人凌满文、钟送军夫妇于2014年9月12日以位于瓮江镇××××）塔兴村自建房屋一栋向本局申请房产初始登记，被告为其颁发平房权证瓮字第××号《房屋所有权证》、同年11月2日，第三人与原告因借贷关系达成上述房产抵押合同向本局申请抵押登记，被告为其办理了平房他证瓮字第××号《房屋他项权证》。2016年元月27日，案外人罗活林、王林凤夫妇，持自有土地，城建手续向本局申请初始登记，被告亦为其颁发了平房权证瓮字第××号《房屋所有权证》。现经查明：案外人罗活林、王林凤夫妇（后）与第三人凌满文，钟送军夫妇（前）申办的房屋登记，系同一宗土地、同一栋住宅楼，而“两证”依据的则是两份完全不同的《集体土地使用证》，以致造成“一房两证”。被告鉴于该房屋依附的土地使用权登记内容混淆等情况，已依据《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定于2017年4月13日向目前承担登记职能的县不动产登记中心提请注销（后一宗）登记，使（前一宗）登记（包括原告与第三人之间的抵押权登记）恢复其登记效力。被告认为，本案诉争标的物重复登记行政行为，被告通过注销登记使其恢复到原来的抵押登记状态，原告与第三人的抵押登已仅利未受侵害。至于原告认为“现第三人凌满文已无力偿还原告债务”，应依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，先行解决民事争议，裁定本案中止诉讼，敬请人民法院依法判定。原告后来又撤回起诉，平江县人民法院（2017）湘0626行政5号裁定准许周平撤回起诉。2017年12月11日平江县人民法院对周平起诉凌满文的民间借贷纠纷立案受理后，于2018年1月8日作出（2017）湘0626民初2929号民事判决，判决结果是由凌满文偿还周平9万元。周平于2018年5月28日向平江县人民法院申请强制执行，平江县人民法院于2019年9月4日作出（2018）湘0626执317号之二执行裁定书，裁定周平分得执行款2897元，终结本次执行程序。在诉讼中本院调取了由平江县住房和城乡建设局出具的《证明》和被告向本院提供的凌满文2014年9月11日申请的房屋初始登记资料和凌满文2014年11月20日变更注销登记资料，罗活林、王林凤2016年1月21日初始登记资料。平江县住房和城乡局的证明内容为：未在房屋登记簿中查找到由原平江县房地产管理局浯口办事处发放的平房他证瓮字第××号他项权证的登记信息。2014年9月11日的初始登记资料证明原平江县房地产管理局向凌满文颁发了“平房权证瓮字第××号”房产证；2014年11月20日的变更注销登记资料证明案涉房屋的产权证在2014年11月20日被凌满文申请注销；2016年1月21日罗活林、王林凤对案涉房屋申请初始登记，原平江县房地产管理局向罗活林颁发了“平房权证瓮字第××号”房产证。第三人罗活林向本院提供的《关于应诉周平、凌满文引起的诉讼说明》，该说明为原平江县房屋管理局于2017年5月9日出具，内容为：因周平与凌满文债权债务纠纷，因涉及到房权证登记诉讼一案。本局经初步查明位于瓮江镇××右××、左××屋、××层房屋，其土地来源为罗活林、王林凤夫妇合法取得，本局不申请注销。原凌满文提供该栋房屋的集体土地使用权证，根据事实调查，其中面积，四界四向均与现状存在很大差异，经国土查实并无依据，有明显伪造虚假嫌疑，特此说明。本院认为，本案的关键问题是原告的起诉是否超过了法定的起诉期限；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠予、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。原告第一次起诉被告原平江县房地产管理局、第三人凌满文、罗活林是2017年4月7日，至少在当日知道了案涉房屋登记给了罗活林，平江县人民法院于2017年8月1日裁定准许周平撤诉后，周平提起民事诉讼，其诉讼请求是要求被告凌满文偿还借款本金9万元。平江县人民法院于2017年12月11日立案受理该民事诉讼案件后于2018年1月8日作出了民事判决，判决由被告凌满文偿还周平借款9万元。周平于2018年5月23日立案执行该民事判决，2019年9月4日平江县人民法院作出（2018）湘0626执317号执行裁定书，终结本次执行程序，原告于2020年3月11日向本院提起行政诉讼；原告周平提起的民事诉讼是民间借贷，没有以“作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠予、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由”进行民间借贷的诉讼，因此原告周平的民事争议的处理期间不属于“不计算在行政诉讼起诉期限内”，同时原告也没有提供有符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条的事实存在，故原告的起诉已经超过了法定的起诉期间；据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款，第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告周平的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈飞涛审 判 员  何建南人民陪审员  杨干群二〇二〇年九月二十三日书 记 员  钟 海