海南省东方市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9007民初111号 原告：孟益保，男，1956年6月28日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，公民身份号码XXX。 被告：曹克平，男，1953年10月2日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市工农区，公民身份号码XXX。 被告：刘桂芹，女，1955年8月28日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市工农区，公民身份号码XXX。 被告：王梅，女，1981年11月18日出生，汉族，住海南省东方市，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：郑芳玉，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡欣宇，海南法立信律师事务所实习律师。 第三人：陈凤莲，女，1945年4月5日出生，汉族，住海南省琼中黎族苗族自治县，公民身份号码XXX。 原告孟益保与被告曹克平、刘桂芹及第三人陈凤莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法通知王梅作为本案的被告参加诉讼，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。因工作原因，本院依法变更合议庭组成人员，于2020年4月20日公开开庭审理了本案。原告孟益保，被告曹克平、刘桂芹，被告王梅的委托诉讼代理人郑芳玉、蔡欣宇到庭参加诉讼，第三人陈凤莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：确认原告与被告曹克平、刘桂芹于2018年9月13日签订的《房屋买卖合同》有效。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判决被告曹克平、刘桂芹共同返还原告购房款730000元；2.判决被告曹克平、刘桂芹共同赔偿原告79545元，其中利息约65700元（利息按年利率6%计算至付清购房款和损失日止）、购房费9300元和申请保全费4545元；3.判决被告王梅依法承担担保人相应的民事责任。事实和理由：位于东方市解放西路南九巷木材厂林苑小区2栋1502号房系第三人在海南省尖峰岭林业局八所木材厂（以下简称“木材厂”）的福利房，没有产权证件。2018年9月13日，被告曹克平、刘桂芹将该房屋作价730000元卖给原告，原告于同年9月付清全部购房款，被告曹克平、刘桂芹向原告移交房屋及第三人与木材厂签订的《职工危旧房改造建房协议书》和交款凭据。因为国家禁止买卖未取得产权证书的保障性住房，所以双方签订的《房屋买卖合同》无效，合同双方因此取得的财产必须返还。根据合同第二条、第五条约定，被告曹克平、刘桂芹应对原告因退房造成的损失负全部责任。被告王梅作为房产中介提供担保，应承担相应的民事责任。主要损害：1.利息65700元（房款730000元按年利率6%从2018年9月计算至2020年3月）；2.购房费用9300元（包括房产中介费7300元、委托公证费2000元）。 被告曹克平、刘桂芹辩称，被告曹克平、刘桂芹将房子交给被告王梅卖给原告，并不清楚他们之间如何协商。合同是被告曹克平、刘桂芹签订的，收到房款647500元。 被告王梅辩称，原告清楚知晓房屋性质及交易限制，其主张合同无效严重违背诚实守信的契约精神。《房屋买卖合同》第一条写明房屋状况详见《职工危旧房改造建房协议书》，协议书第十三条载明房屋为保障性住房，在取得房屋产权后五年内不得上市交易。合同签订后，原告支付房款，被告曹克平、刘桂芹交付房屋及相关材料，第三人配合原告办理公证，合同早已履行完毕。被告王梅的担保期限至《房屋买卖合同》履行完毕止，现已过法定担保期限，被告王梅的保证责任依法应予免除。若合同无效，其担保条款也应无效，被告王梅不应承担责任。原告作为律师，精通房地产业务，对保障性住房上市交易限制有专业的认识和判断，应当对合同无效承担主要过错责任。 第三人陈凤莲未作陈述。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的收据2张和原告付款明细5张、《职工危旧房改造建房协议书》、保全申请费票据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的其与第三人签订的《房屋买卖合同》和被告王梅提供的《公证书》《委托合同》的落款日期均为2018年3月14日，与《职工危旧房改造建房协议书》落款日期一致，此时第三人还没有将房屋卖给被告曹克平、刘桂芹，原告更不可能在此时与第三人签订《房屋买卖合同》《委托合同》并到公证处进行公证，所以上述合同属事后签订，《公证书》中公证第三人与原告于2018年3月14日在公证员面前签订《委托合同》，内容不真实，本院不予确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告、被告王梅提供的证据《房屋买卖合同》，内容真实，与本案事实相关，可以作为认定案件事实的根据，本院予以确认；2.被告王梅提供的证据益阳司法行政网公布益阳律师事务所及律师名单、汇法网律师查询网页截图，与本案事实无关，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月14日，木材厂与第三人签订《职工危旧房改造建房协议书》，将位于海南省东方市八所木材厂林苑小区2栋B1502号房屋出售给第三人，约定为了减轻第三人经济负担，工程规划设计费、地质勘探费、监理费、报建费、小区基础配套设施工程由木材厂解决。第十三条约定：第三人所选购的住房属保障性住房，按照国家规定，第三人在取得房屋产权后五年内不得上市交易，若第三人违规交易或私下买卖指标的，一经查实，木材厂将按规定收回第三人所购保障性住房，所造成的损失由第三人自负；届满五年后，若第三人需上市交易的，应由木材厂优先回购；如木材厂放弃回购第三人对外交易的，第三人须按相关政策规定缴纳税费，同时必须将国家补贴资金、省级配套资金和单位配套资金包括工程规划设计费、地质勘探费、监理费、小区基础设施建设费、主体工程建安补贴资金、差价补贴资金等全部返还给木材厂。之后，第三人将涉案房屋卖给被告曹克平、刘桂芹。经被告王梅介绍，被告曹克平、刘桂芹将房屋卖给原告并于2018年9月13日与原告签订《房屋买卖合同》，约定合同签订后原告继受《职工危旧房改造建房协议书》中除第十三条之外的相关条款；房屋主体及装修装饰、家具（包括床、床头柜、衣柜、沙发、麻将机等）、家电（冰箱、电视机、集成灶、电热水器等）成交价格为730000元。合同还约定其他事宜，被告王梅作为担保人在合同上签名捺印。被告曹克平分别于2018年9月13日、30日向原告出具收据，说明其收到原告购房款730000元。被告王梅作为中介，均收取了原告与被告曹克平、刘桂芹的中介费用，被告王梅承认其收到原告的中介费7000元。诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，交纳保全申请费4545元。本院于2020年3月3日作出（2020）琼9007民初111号民事裁定，查封/扣押/冻结被告曹克平、刘桂芹、王梅名下共相当于805000元的财产，期限为一年。经本院释明后，被告曹克平、刘桂芹表示如要返还购房款给原告，就要求原告返还其房屋。 本院认为，损害社会公共利益的合同无效。木材厂与第三人签订的《职工危旧房改造建房协议书》第十三条约定第三人所选购的住房属保障性住房，按照国家规定，第三人在取得房屋产权后五年内不得上市交易……如木材厂放弃回购第三人对外交易的，第三人须按相关政策规定缴纳税费，同时必须将国家补贴资金、省级配套资金和单位配套资金包括工程规划设计费、地质勘探费、监理费、小区基础设施建设费、主体工程建安补贴资金、差价补贴资金等全部返还给木材厂。可知，涉案房屋属保障性住房，目的在于确保符合条件的特定主体能够享受到一定社会福利，如不具备条件的主体购买和取得保障性住房，则损害木材厂回购权利和利益；在第三人没有按照相关政策规定缴纳税费和将国家补贴资金、其他配套资金返还给木材厂的情况下，被告曹克平、刘桂芹将房屋卖给原告，损害了国家利益；被告曹克平、刘桂芹与原告在合同中约定原告继受《职工危旧房改造建房协议书》中除第十三条之外的相关条款，规避了国家关于保障性住房的相关政策，故被告曹克平、刘桂芹与原告于2018年9月13日签订的《房屋买卖合同》客观上均损害了社会公共利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”的规定，被告王梅虽然作为担保人在《房屋买卖合同》上签名捺印，但是该《房屋买卖合同》无效，担保也应当无效，被告王梅不需要对被告曹克平、刘桂芹的责任承担担保责任。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告曹克平、刘桂芹应当将原告支付的购房款730000元返还给原告，原告应当将涉案房屋及家具（包括床、床头柜、衣柜、沙发、麻将机等）、家电（冰箱、电视机、集成灶、电热水器等）返还给被告曹克平、刘桂芹。原告与被告曹克平、刘桂芹、王梅在合同中规避了国家关于保障性住房的相关政策，说明其均明知涉案房屋属于保障性住房以及相关限制条件，对无效合同的签订均具有过错，应承担相应的责任。原告没有提供证据证明其支付中介费7300元，但被告王梅承认其收到原告中介费7000元，本院予以确认，根据双方的过错情况，被告王梅应返还原告中介费3500元。鉴于被告曹克平、刘桂芹交付房屋及家具（包括床、床头柜、衣柜、沙发、麻将机等）、家电（冰箱、电视机、集成灶、电热水器等）给原告占有使用至今已经有二年时间，且原告没有提供证据证明其支付公证费2000元，原告关于要求被告曹克平、刘桂芹赔偿其利息、公证费等诉讼请求，本院不予支持。根据《诉讼费用交纳办法》第六条、第十条、第三十八条规定，保全申请费属于当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用，原告已经将保全申请费列入诉讼请求且原告对无效合同的签订具有一定过错，本院将在诉讼费用负担部分对保全申请费由谁负担予以明确。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应视为其自愿放弃陈述、质证与辩论等相关诉讼权利。 综上所述，被告曹克平、刘桂芹与原告于2018年9月13日签订的《房屋买卖合同》损害社会公共利益，应为无效合同。原告诉请被告曹克平、刘桂芹返还其购房款730000元；诉请被告王梅返还中介费3500元，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告应将位于海南省东方市八所木材厂林苑小区2栋B1502号房屋及家具（包括床、床头柜、衣柜、沙发、麻将机等）、家电（冰箱、电视机、集成灶、电热水器等）返还给被告曹克平、刘桂芹。原告诉请被告曹克平、刘桂芹赔偿其利息、公证费；诉请被告王梅返还其中介费超出3500元的部分，没有事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条规定，判决如下： 一、被告曹克平、刘桂芹于本判决生效之日起五日内返还原告孟益保购房款730000元； 二、被告王梅于本判决生效之日起五日内返还原告孟益保中介费3500元； 三、原告孟益保于本判决生效之日起五日内将位于海南省东方市八所木材厂林苑小区2栋B1502号房屋及家具（包括床、床头柜、衣柜、沙发、麻将机等）、家电（冰箱、电视机、集成灶、电热水器等）返还给被告曹克平、刘桂芹； 四、驳回原告孟益保的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11850元（原告孟益保已预交），由原告孟益保负担1120元，被告曹克平、刘桂芹负担10680元，被告王梅负担50元；保全申请费4545元（原告孟益保已预交），由原告孟益保负担404元，被告曹克平、刘桂芹负担4122元，被告王梅负担19元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  吴丽柳 人民陪审员  董彩莲 人民陪审员  王伟伟 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  洪榆勋 附：适用本案的法律条文内容 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。 国务院《诉讼费用交纳办法》 第六条当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括： （一）案件受理费； （二）申请费； （三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。 第十条当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费： （一）申请执行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书，仲裁机构依法作出的裁决和调解书，公证机构依法赋予强制执行效力的债权文书； （二）申请保全措施； （三）申请支付令； （四）申请公示催告； （五）申请撤销仲裁裁决或者认定仲裁协议效力； （六）申请破产； （七）申请海事强制令、共同海损理算、设立海事赔偿责任限制基金、海事债权登记、船舶优先权催告； （八）申请承认和执行外国法院判决、裁定和国外仲裁机构裁决。 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 第三十八条本办法第十条第（一）项、第（八）项规定的申请费由被执行人负担。 执行中当事人达成和解协议的，申请费的负担由双方当事人协商解决；协商不成的，由人民法院决定。 本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。 本办法第十条第（五）项规定的申请费，由人民法院依照本办法第二十九条规定决定申请费的负担。