四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初5880号 原告（反诉被告）：苟林英，女，1969年11月3日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：赵辛龙，四川均鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘云贵，男，1957年1月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 被告（反诉原告）：陈素清，女，1957年3月1日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 二被告委托诉讼代理人：王男，四川独树律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：刘海，男，1982年7月9日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系二被告之子。 原告（反诉被告）苟林英与被告（反诉原告）刘云贵、陈素清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，因被告刘云贵、陈素清提出反诉，同时原告申请追加刘海、李黎为第三人，本院遂将本案转为普通程序，适用独任制公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告于2020年9月6日向本院申请撤回对第三人刘海、李黎的起诉，本院审查后依法予以准许。原告苟林英及其委托诉讼代理人赵辛龙，被告刘云贵、陈素清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苟林英向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2010年3月29日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告履行原、被告于2010年3月29日签订的《房屋买卖合同》，并协助原告办理位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋（川（2019）龙泉驿区不动产权第0021180号和（2019）龙泉驿区不动产权第0021181号）的不动产权转移登记手续；3.判令被告向原告支付违约金50000元；4.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年3月29日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告取得的安置房屋，安置房位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××层××号。另双方约定原告应分期向被告支付购房款170000元。原、被告还约定，在政府允许办理上述房屋产权证书时，被告应无条件配合原告并为原告办理过户手续。合同签订后，案涉房屋即由被告交付给原告居住使用至今，原告按照合同约定向被告支付了约定的所有应付房款170000元。现案涉房屋不动产权证书已经办理，原告一再联系被告积极履行合同并为原告办理不动产权转移登记手续，但是，被告以各种理由推脱。综上，诉至法院。 刘云贵、陈素清答辩并提出反诉请求：1.判令被告刘云贵、陈素清与原告苟林英签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令原告向二被告返还房屋；3.本案全部诉讼费用由原告负担。事实和理由：被告刘云贵、陈素清所有的位于成都市龙泉驿区龙泉××幢××单元××楼××号房屋，系当时的拆迁安置房，无合法的房屋权属证书，不具备交易转让的法定条件。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产不得转让：......（六）未依法登记领取权属证书的；......”之规定，案涉房屋不得转让。被告刘云贵与原告所签订的《房屋买卖合同》违反法律规定，属于无效合同。无效合同自始无效，依法不予承认与保护。综上，提出反诉。 本院经审理认定事实如下： 一、二被告系夫妻关系。原告经案涉房屋所在小区保安介绍与二被告认识，欲购买二被告位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋。2010年3月29日，原告与被告刘云贵签订了《房屋买卖合同》，约定被告自愿将位于成都市龙泉驿区龙泉××幢××单元××楼××号房屋出售给原告，合同约定房屋总价款170000元，实际成交价位176000元。合同第三条约定：甲方（被告方）在本合同签订后三日内将该房屋钥匙交付给乙方（原告方），乙方视为甲方已将房屋交付其使用，甲方保证该房屋符合居住条件。合同第五条约定：甲方保证在政府相关部门为该安置房办理产权之日起一个月内将该房的相关权属证书办理在乙方名下。合同第六条约定：甲方有责任无条件配合协助乙方办理房屋相关的产权证书，将来为乙方办理该房《房屋所有权证》等手续时所产生的一切费用由乙方承担。合同第七条约定：双方应遵守本合同约定，如一方违约，违约方应当支付守约方违约金人民币伍万元。合同签订后，原告于2010年3月29日及2010年4月1日通过现金支付及银行转账的方式向被告刘云贵支付了约定的全部购房款176000元。被告于收到房款后向原告交付了案涉房屋，房屋交付后，被告刘云贵还受原告委托对案涉房屋进行了装修。目前案涉房屋由原告实际占有使用。 二、上述《房屋买卖合同》签订后，因案涉房屋系二被告共同共有，原告遂要求被告刘云贵将合同交由被告陈素清及其子刘海签字确认。其后，被告刘云贵自行在合同上书写“陈素清”、“刘海”字样后，将合同交还原告。另，截至原告要求二被告配合办理案涉房屋的不动产权过户手续前，被告陈素清未向原告提出返还房屋的主张。 三、2019年3月14日，二被告取得了房屋产权证，登记房屋为刘云贵、陈素清二人共同共有，房屋坐落于成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××楼××号，建筑面积72.21平方米。 上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、房屋买卖合同、欠条、收条、不动产权证书、微信聊天记录、聊天录音光盘及文字版等证据，以及原、被告在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律、行政法规的禁止性规定.虽然案涉房屋的共有人陈素清未亲自在《房屋买卖合同》上签字确认，但其在知晓案涉房屋买卖事宜及在原告已经实际入住房屋后至原告要求二被告办理不动产权转移登记手续前，未向原告主张返还房屋，应当认定为其对刘云贵处分案涉房屋行为的默示认可，案涉《房屋买卖合同》应当有效，当事人应当按照约定全面履行其义务。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款176000元，但二被告至今未办理房屋过户手续，酿成本案纠纷，应承担其相应的责任。按照房屋买卖合同的约定以及法律规定，二被告作为房屋卖方负有协助原告将所出售的房屋转移登记为原告所有的义务。故对原告主张被告将成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋不动产权过户至原告名下并支付50000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。对被告在庭审中辩称原告购买的为小产权房，只购买了案涉房屋的所有权，未购买案涉房屋的土地使用权的主张。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条约定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”根据本条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时必须转让，也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体。所以，即便双方当事人在签订合同时约定了仅购买案涉房屋的所有权，该约定也无相关的法律依据。故对被告的上述辩称主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原、被告于2010年3月29日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告刘云贵、陈素清于本判决生效之日起十日内协助原告苟林英办理位于成都市龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋（房屋唯一号543676）的不动产权过户登记手续； 三、被告刘云贵、陈素清于本判决生效之日起十日内向原告苟林英支付违约金50000元； 四、驳回被告刘云贵、陈素清的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1050元、保全费1370元，共计2420元，由被告刘云贵、陈素清负担（此款已由原告预交，二被告应当在本判决生效之日起十日内将此款付给原告）；反诉案件受理费50元，由被告刘云贵、陈素清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  高玉林 二〇二〇年九月十七日 书记员  赵思铭