广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初15150号原告：苏永泉，男，1981年8月28日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李国财、常嘉，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：区瑞莲，女，1962年10月6日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：赵相国、赵亚男，广东四方三和律师事务所律师。原告苏永泉诉被告区瑞莲物权保护纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李国财、常嘉，被告的委托诉讼代理人赵相国、赵亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告及其同住人员停止侵占原告所有的位于广州市越秀区XXX路X号X栋XXX房的房屋，马上搬离属于原告的房屋；2.请求依法判令被告赔偿因其非法侵占原告房屋期间的占有使用费（自原告起诉之日起计算至被告实际撤离原告所有的房屋之日止，每月按照广州市房地产租赁管理所公布的《2019年广州市房屋租金参考价》中的“越秀区大塘街大东门华庭”的租金参考价为65元/建筑面积平方米/月，即涉案房屋的租金参考价为2612.35元每月）。事实与理由：原告于2012年5月10日与广州越通房地产发展有限公司（以下简称越通公司）签订关于广州市越秀区XXX路X号X栋XXX房的《房屋买卖合同》，并已经办理了案涉房屋的《不动产权证书》，建筑面积40.19平方米。现被告未经原告许可长期居住在案涉房屋内，亦从未支付过任何费用。鉴于被告的行为已经实际损害到原告的合法权益，原告曾于2020年1月16日委托广东法制盛邦律师事务所向被告送达了《律师函》要求被告及其同住人员限期搬离房屋，但被告一直拒不配合并继续占用原告所有的房屋，严重侵犯了原告的合法权益。据此，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：早在1998年以前，被告通过广州市越秀区房管部门租用了XXX路XXX号的房屋15.37平方米，被告一家三口在此居住，租金按当时的公房租赁标准收取。1998年，越通公司取得拆迁许可并与被告签订了《房屋拆迁安置协议》，该协议约定越通公司应于2002年4月23日前在XX路XX大厦（自编XXXX栋）第X层产权属于公有的一房一厅套间安置给被告回迁居住，被告入住后按民用公房租金标准支付租金。2007年11月，越通公司又与被告签署《房屋租赁合同》，约定由越通公司将其自有的广州市XXX路X号X栋XXX房（建筑面积39.676平方米）出租给被告作居住使用，租赁期至2009年11月。合同到期后，越通公司始终没有给被告提供其他拆迁安置住房。被告与越通公司曾因租金和收回房屋问题发生过争议并诉至法院，广州市越秀区法院以（2010）越法民初字第XXX号判决，判定：争议房屋租金按民用公房6元/月/平方米交纳，越通公司请求按市场价格收取房屋租金未获支持。被告直至原告起诉才知道案涉房屋被越通公司私下出卖。越通公司私下出卖该房屋违反了合同法的相关规定。越通公司在出售案涉房屋时未通知原告行使优先购买权，属违法行为，原告与越通公司之间针对该房产的买卖合同应属无效或者由法院撤销，被告要求主张优先购买权。如果法院不支持被告的优先购买权，那么请求法院判定被告在该房屋享有终生居住权，并按民用公房租金标准向原告交纳房租。租赁权作为准物权，买卖不破租赁，被告的租赁权应受法律保护。被告夫妻都是60岁的老人，只有此安置房居住，如果失去此安置房将无家可归，请求法院支持被告的请求，维护被告的合法权益。经审理查明：原告与越通公司于2012年5月10日签订《房屋买卖合同》，以总价257894元向越通公司购买涉案904房。广州仲裁委员会于2018年6月29日作出（2018）穗仲案字第XXXXX号调解书，内容为越通公司自大东门华庭房屋项目取得房地产初始登记之日起60个工作日内协助苏永泉办理XXX路X号X栋XXX房的产权登记手续等。此后仲裁调解书生效，原告经向广州市中级人民法院申请强制执行，通过执行办理了涉案房屋的不动产权证。另查明：1998年3月26日，越通公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方应于2002年4月23日前在XXX路XX大厦第X层自编XXXX房，房、厅面积20平方米的单元安置给乙方回迁居住；乙方入住新房后，按入住新房标准缴纳民用公房租金等。2007年11月12日，越通公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定越通公司将其自有的广州市XXX路X号X幢XXX房，建筑面积39.676平方米，套内面积31.5388平方米（此面积属预测面积，实际面积以有关部门测量为准）出租给被告作居住使用，租赁期限从2007年11月12日起至2009年11月11日止；双方议定在该合同期限内，按广州市房屋管理部门同等、同类公房出租单位面积租金标准计算每月租金；为方便管理，现该房暂定租金标准为每平方米6元（待房管部门实测后的面积及收费标准出台后再多还少补），计每月租金为238.056元，由被告在当月5日前交纳给原告，先付后用；本合同签订后，原《广州市房屋拆迁安置协议》和《回迁安置补充协议》自动失效并互不追究相关责任等。2007年11月12日，越通公司安置被告回迁至新建大楼X栋XXX房。此后，越通公司曾以被告未按时支付租金为由诉至本院，要求解除其与被告之间的租赁合同关系并收回案涉房屋等。案经本院审理，本院于2010年3月15日作出（2010）越法民三初字第XXX号《民事判决书》，判决：一、被告应在本判决发生法律效力之日起15日内向原告支付自2007年11月28日起至2009年12月28日止的租金5951.4元。二、驳回原告的其他诉讼请求。再查明：本案被告以原告及越通公司恶意串通为由将其诉至本院，请求确认二者之间对广州市越秀区XXX路X号X栋XXX房的买卖行为无效。案经本院审理，本院于2020年8月17日作出（2020）粤0104民初XXXXX号《民事裁定书》，裁定：驳回原告区瑞莲的起诉。庭审中，原告称其经朋友介绍向开发商购买案涉房屋，当时并不知道案涉房屋中有人居住亦未现场查看过房屋。本院认为：案涉房屋原由越通公司作为回迁房屋用于履行其与被告签订的拆迁安置合同，被告作为案涉房屋的回迁户其回迁后就案涉房屋与越通公司形成租赁合同关系并不同于一般的租赁合同，越通公司应以约定的民用公房租金标准（6元/平方米）将案涉房屋出租予被告租住使用以保障其回迁权利及居住利益。因而，被告系合法入住至案涉房屋中，并不存在侵害他人权利的侵权行为。原告在购买案涉房屋时既未现场查看房屋，合同订立后越通公司长期未交付房屋亦未见原告提出过异议。一般而言，广州市作为一线城市，案涉房屋亦处于房价较高的核心城区，原告作出购置房产的大额交易决定理应审慎。虽然原告持有案涉房屋的权属证书，但鉴于原告在购置房屋时未就案涉房屋上存在的负担充分调查了解，而案涉房屋又是被告的回迁用房，被告亦明确其在市内无其他房屋可供解决居住问题。因而，本院对原告诉请要求被告腾空交还房屋的请求不予支持，案涉房屋应由被告暂住两年，暂住期间的房屋使用费标准按6元/平方米的标准计付，在此期间原、被告可就案涉房屋的利用进行协商。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，判决如下：一、被告区瑞莲自本判决发生法律效力之日起两年内在广州市越秀区XXX路X号X栋XXX房内暂住两年。二、被告区瑞莲应自本判决发生法律效力之日起一次性向原告苏永泉支付自2020年3月27日起至本判决生效之日止的房屋使用费（按39.676平方米×6元/平方米的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起暂住期间的使用费由被告区瑞莲逐月支付予原告苏永泉（按39.676平方米×6元/平方米的标准计付）。三、驳回原告苏永泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元由原告苏永泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二〇年九月二十五日书记员  冯诗欣