云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初238号原告（反诉被告）：李垚森，男，汉族，1996年3月27日出生，住云南省昆明市五华区。被告（反诉原告）：昆明房客家公寓管理有限公司（曾用名：昆明匠寓科技有限公司），住所地云南省昆明市五华区护国路250号10楼A座，统一社会信用代码：91530102MA6MYRKB4J。法定代表人：周鹏。委托诉讼代理人：王正，该公司员工，特别授权代理。原告李垚森与被告昆明房客家公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，被告昆明房客家公寓管理有限公司在本案审理过程中提出反诉，本院审查后依法受理了被告昆明房客家公寓管理有限公司的反诉，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李垚森，被告（反诉原告）昆明房客家公寓管理有限公司的委托诉讼代理人王正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李垚森向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告房屋出租委托合同；2、判令被告恢复房屋设施及墙体原状，赔偿对原告房屋设施造成损坏的费用并拆除房间隔断恢复原状；3、判令被告支付2018年12月31日到2019年10月28日的欠缴水费551.2元及至判决之日未结清的厨房用水费；4、判令被告支付原告违约金15940.8元及利息；5、判令被告支付2019年8月27日的租金拖欠款480元及利息；6、判令被告支付原告2018年12月31日至2019年2月27日的房屋租金5904元及利息；7、判令被告承担2019年8月28日起至合同解除之日止的租金及利息；8、判令被告支付诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：2018年12月27日，原、被告双方签订了为期3年的房屋出租委托合同。原告将其所有的位于云南省昆明市五华区房屋委托被告对外进行出租，租金每月2952元，付款方式为每年2月27日支付4432元、5月27日支付8856元、8月27日支付8856元，11月27日支付8856元，每年免租期45天。原告于2018年12月31日将房屋交付给被告，但未收到2018年12月31日至2019年2月27日租金。2018年12月28日收到被告支付租金共计13288元，2019年8月26日收到被告支付租金共计8376元。原告于2019年8月26日就合同所留的投诉电话与被告沟通收到款项金额不符，但被告至今拖欠拒付。2019年8月5日至10月28日，因小区天然气改造原告从小区物业得知从房屋出租至今一直拖欠水费并不配合物业入户记录厨房用水量。原告多次联系被告让其按时缴纳水费，但至今被告尚未支付欠缴水费及无视物业入户查询厨房用水量。2019年9月28日原告发现配置的茶几、电脑桌均人为损坏，墙体有人为污渍。根据合同约定，如果一方违约，则违约方需支付违约金15940.8元。被告作为承租人无正当理由未支付和迟延支付租金，经原告催告后在合理期限内仍未支付各类费用，已经构成违约，故原告为维护自身合法权益起诉至人民法院。被告昆明房客家公寓管理有限公司答辩称，一、被告已于2020年5月20日将房屋钥匙及解除合同的通知邮寄给原告，原告收到后有意拒收房屋，由此扩大的损失应由原告自行承担。并且，原告也已经于6月12日收回了房屋，双方的房屋委托出租合同关系已经实际解除。对于合同解除后的租金被告不应当再支付；二、原告的第二项诉请没有明确的金额，所涉及的房屋设施设备并没有损坏，都是自然磨损。根据合同约定，被告有权对房屋进行隔断装修，故原告的该项诉请没有依据；三、认可双方于2020年6月12日交房时，欠付的水费为551.2元、电费为264.64元；四、对于原告主张的2019年8月27日的租金拖欠款480元，该费用并非是租金，而是双方约定的由被告购买桌子的费用，本来约定是在应付租金里扣除，但因被告的失误没有采购到，故被告愿意退还；五、对于2018年12月31日到2019年2月27日产生的租金，根据合同约定，该时段为租赁期外的免租筹备期，并且合同载明的租期自2019年2月27日开始，故该段时间为免租期，不存在租金；六、对于原告主张的2019年8月27日以后的租金，被告已支付至2020年2月20日的租金，合同约定每年的2月27日至4月11日为免租期，故被告仅延迟支付了2020年4月11日至合同解除之日的租金，而延迟支付租金是因年初发生的新冠肺炎疫情所造成，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，被告延迟支付租金的行为不能定性为违约，并且原告关于违约金的计算过分高于实际损失，请求法院予以调整为5000元。针对原告李垚森的本诉，被告昆明房客家公寓管理有限公司向本院提出反诉诉讼请求：判令被反诉人支付其单方解除合同应赔偿给反诉人的违约金13948元。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2018年12月27日签订房屋租赁合同，合同约定月租金为2952元，双方均有权提前单方面解除合同，但应支付对方合同期内租金总额的15%作为违约金。反诉被告于2020年1月2日向人民法院起诉要求解除合同，但当时反诉原告并不拖欠租金，2020年2月27日之后的租金是因疫情导致延迟支付，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，被告不应承担违约责任。因此，反诉被告单方面解除合同且拒绝维修电线路，导致反诉原告无法使用房屋，故反诉被告应承担违约金13948元。针对反诉原告昆明房客家公寓管理有限公司的反诉请求，反诉被告李垚森答辩称，反诉被告没有收到截止2020年2月26日反诉原告应支付的租金。反诉原告的租客不当用电，但反诉原告没有阻止租客不当用电的行为，导致整个房屋的电路造成损坏，给反诉被告造成了损失。综上，反诉被告并未违约，反诉原告的反诉请求不能成立。原告（反诉被告）李垚森为证明自己的诉讼主张，提交了以下证据：1、房屋出租委托合同，证明原、被告双方之间存在房屋出租委托合同关系。经质证，被告对真实性无异议，认可房屋交割清单上的物品在交房时一同进行了交付。2、物业通知，证明2018年12月31日至2019年10月28日被告拖欠的水费。经质证，被告对真实性不予认可。3、通话详单，证明原告向被告电话告知房租未足额支付。经质证，被告对真实性无异议。4、银行流水，证明2019年11月27日被告应付的租金为8856元。但实际上只支付了8356元。经质证，被告对真实性无异议，但认为未支付的480元不是租金，是双方约定的由被告购买桌子的费用，被告愿意返还。5、微信聊天记录，证明原告向被告催收房租及被告违约的事实。经质证，被告对真实性无异议。6、58同城出租前图片，证明房屋出租前的房屋状况。经质证，被告对真实性无异议。7、2020年5月9日拍摄的家具设施及墙体图片，证明原告放置在房屋内的家具设施及墙面被损坏。经质证，被告对真实性不予认可，认为合同约定被告可以对墙面张贴物品，并且家具设施属于正常磨损。8、2020年5月9日拍摄的电路图片，证明被告人为的造成房屋的电路损坏。经质证，被告对真实性不予认可，认为不能证明被告不当使用电路。9、不动户权证书，证明原告为房屋的所有权人。经质证，被告对真实性无异议。10、代缴记录、电费发票，证明2019年12月1日到2020年5月1日原告代缴的电费312.67元。经质证，被告对真实性认可。11、用电计量，证明2019年1月1日到2月27日有人居住在房屋内。经质证，被告不予认可，认为该段时间是合同约定的装修免租期，不应当计算电费。12、被告邮寄信件及物品，证明被告向原告邮寄的物品。经质证，被告对真实性无异议。13、聊天记录，证明原告视频告知被告违规用电及拒绝收房。经质证，被告对真实性无异议，但认为原告系恶意拒收房屋。审理中，被告（反诉原告）昆明房客家公寓管理有限公司为证明自己的主张，提交了以下证据：1、解除通知书、短信、EMS发件信息及签收记录，证明被告已于2020年5月7日、5月20日两次向原告发出合同解除通知，原告已进行了签收，双方的合同关系已解除，原告需要承担违约责任。经质证，原告只认可收到合同解除及退房通知。2、退还房屋钥匙EMS发件信息及签收记录，证明原告收到通知后拒绝收房，被告只能于2020年5月20日以邮寄房屋钥匙的方式向其退房。原告质证意见同上。3、付款凭证，证明被告已支付了截至2020年2月26日的房租。经质证，原告对真实性无异议。审理中，被告（反诉原告）昆明房客家公寓管理有限公司申请了证人周鹏出庭对2019年8月26日仅支付租金8376元的缘由进行作证。经质证，原、被告双方对此予以认可。上述证据经双方当事人质证后，对以下事实无争议：一、2018年12月27日，原告与被告（原名称为昆明匠寓科技有限公司）签订一份《房屋出租委托合同》，合同约定，原告将坐落于昆明市五华区房屋委托被告对外进行出租，原告全权委托被告独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同。委托出租的期限自2019年2月27日至2022年2月27日共计三年。原告应于2018年12月27日前将房屋交付给被告。原告同意预留每年45天作为被告接洽承租的免租期，免租期于每年首付款中扣除。免租期后从2019年4月11日开始计算租金，即委托日起至委托期满给原告每年10个月零15天的房租，无论房屋出租与否，房租都由被告划到原告账户上。原告同意免租期内如产生租金收入，作为被告报酬。房屋租金为2952元／月，按季度交付租金共计每年31000元。房屋在租赁期间所产生的水费、电费等由承租方承担。原告提供的房屋设施应完好无损，如属人为损坏，被告负责监督承租方修理或赔偿。原告允许被告对房屋进行相应的装修装饰及家具家电的配置与更新，原告同意被告进行隔断安装并对外分割出租。合同还约定，如不遵守上述约定视为违约，出租代理期内，原告或被告提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金。二、被告2018年12月28日向原告支付租金13288元，于2019年8月26日支付租金8376元，于2019年11月26日支付租金8856元。三、被告本应于2019年8月26日支付租金8856元，经原、被告双方协商后，约定由被告出资购买480元的家具，故被告仅支付了租金8376元。四、2020年1月至3月，原告通过微信的方式向被告催要拖欠的租金及提出终止合同。五、被告于2020年5月20日向原告发出合同解除及退房通知，原告予以了签收。另确认，本案涉案的昆明市五华区房屋登记的所有权人为原告李垚森及案外人李宗银，案外人李宗银于2018年12月26日出具委托书，委托原告对涉案房屋的出租收益事宜进行处理。审理中，本院组织双方自行于2020年6月12日对涉案房屋办理了房屋移交手续，原告收到被告交还的涉案房屋钥匙一套。庭审中，被告还认可尚欠原告水费693.5元、电费329.51元。现本案的争议焦点为，原、被告是否均构成违约，被告所拖欠的房屋租金金额。本院认为，原、被告双方所签订的《房屋出租委托合同》系双方在自愿的基础上所签订，内容不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效，有效的合同对双方当事人均有约束力。合同约定的租赁期限到2022年2月27日止，虽然合同履行过程中，原告以微信的方式向被告提出终止合同，被告也通过邮寄的方式向原告发出了解除合同及退房通知，但因双方在如何办理退房手续上存在争议，导致双方并未办理正式退租手续，涉案房屋也未实际从被告处移交给原告管理，故双方的房屋出租委托合同关系尚未正式解除。本案审理中，在本院组织下，双方于2020年6月12日自行办理了涉案房屋的移交手续，且双方均同意解除彼此之间的房屋出租委托合同，故本院确认《房屋出租委托合同》已于2020年6月12日解除。关于原告主张的房屋租金，根据合同约定，原告同意预留每年45天作为被告接洽承租的免租期，免租期后从2019年4月11日开始计算租金。根据本院查明的事实，被告于2018年12月28日支付租金13288元，实际应为2019年4月11日至2019年8月26日的房屋租金；被告于2019年8月26日支付租金8376元，实际应为2019年8月27日至2019年11月27日的房屋租金；被告于2019年11月26日支付租金8856元，实际应为2019年11月28日至2020年2月28日的房屋租金。因合同已约定每年45天的免租期，且免租期于每年首付款中扣除，故本院确认2020年2月29日至2020年4月13日为免租期。因此，被告现尚欠原告2020年4月14日至2020年6月12日双方实际办理房屋移交手续之日的房屋租金，即5904元。关于原告主张的水费693.5元，庭审中被告对此予以认可，故本院予以支持。关于原告主张的2019年8月27日拖欠租金480元，根据双方对证人证言的质证，该款项实际系被告为原告购买家具的款项，因未购买成功，现被告愿意予以退还，本院予以支持。关于原告主张的要求被告恢复房屋原状，赔偿对原告房屋设施造成损坏的费用，本院认为，虽然合同约定被告可以对房屋进行隔断安装并对外分割出租，但根据合同解除后的法律效力，在隔断未形成房屋附合的情况下，被告应当进行拆除，造成房屋损毁的应当恢复原状。而原告所主张的房屋其他设施的损失，经本院现场查勘后，除厨房洗碗柜台面有明显损害外，其他设施因未有证据证明系人为原因造成损害，故本院对此不予支持。关于被告是否违约的问题，被告认为根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，被告延迟支付租金的行为不能定性为违约。本院认为，被告未支付的是2020年4月14日以后的租金，之前的45天为被告的免租期，被告并未因新冠肺炎疫情及防控措施导致营业收入明显减少，并且被告至今仍拖欠租金未支付，因此，被告已构成违约。根据合同约定，违约方应承担合同总金额15%的违约金，现被告认为该违约金过分过高，请求本院予以调整。本院认为，我国法律所规定的违约金主要为补偿性质，以不超过造成损失的30%为限。本案中，合同未对支付租金的期限进行明确的约定，根据本院的上述认定，2020年2月28日前的房屋租金被告均已提前支付，仅拖欠2020年4月14日以后的租金，故本院对原告主张的违约金参照未支付租金为标准按5000元予以计算。关于原告所主张的租金利息，因本院已支持了违约金，故对利息不再重复保护。至于被告所提出的反诉，因其未有证据证明房屋无法出租是原告违约所造成，故对被告提出的反诉请求，本院不予支持。需要说明的是，关于房屋的电线电路问题，因现有证据无法证明是人为损坏还是电线电路老化所致，且双方对此也未申请司法鉴定，故本院在此不作评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、本诉原告李垚森与本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司签订的《房屋出租委托合同》已于2020年6月12日解除；二、本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司于本判决生效后五日内支付本诉原告李垚森2020年4月14日至2020年6月12日的房屋租金5904元；三、本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司于本判决生效后五日内支付本诉原告李垚森房屋水费693.5元；四、本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司于本判决生效后五日内退还本诉原告李垚森家具款480元；五、本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司于本判决生效后五日内支付本诉原告李垚森违约金5000元；六、本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司于本判决生效后五日内对坐落于昆明市五华区房屋的隔断进行拆除（造成房屋损毁的应当恢复原状），并对厨房洗碗柜台面恢复原状；七、驳回本诉原告李垚森的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告昆明房客家公寓管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费372元，由本诉原告李垚森承担175元，由本诉被告昆明房客家公寓管理有限公司承担197元；反诉案件受理费75元，由反诉原告昆明房客家公寓管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  贾 军审 判 员  和雪芬人民陪审员  展 燕二〇二〇年九月十一日法官助理王诚书记员罗娅琼