大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6706号原告：何珊，女，1985年8月26日出生，汉族，户籍地大连市沙河口区，现住大连市甘井子区。被告：大连千甲盛世房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区五四路197号101室，统一社会信用代码：91210200747872966P。法定代表人：郭炜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李梦钧，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。原告何珊与被告大连千甲盛世房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何珊、被告大连千甲盛世房地产开发有限公（以下简称千甲盛世公司）的委托诉讼代理人李梦钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何珊向本院提出诉讼请求：请求判令千甲盛世公司依照2013年5月13日签订的商品房买卖合同向我支付自2017年10月24日至2020年7月31日（共1012天）以1915835元为基数按日万分之0.5标准计算未办理产权登记违约金96939.48元。事实与理由：我与千甲盛世公司于2013年5月13日签订商品房买卖合同（合同号32060099)，合同约定，千甲盛世公司将行政街号为沙河口区建和巷5号5单元8层1号、建筑面积110.96平方米的商品房预售给我，商品房单价为17266元每平方米，总价为1915835元。我于2013年分三次支付了全部房款，被告向我开具了发票。2015年10月23日，被告在未经合法验收的情况下交付房屋。根据原、被告签署的《商品房买卖合同》第十五条有关产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。自2015年10月23日至今，该房屋一直无法办理产权。买受人向产权登记部门咨询该房屋办理产权流程及未办理产权登记原因，产权登记部门告知该房屋因被告（出卖人）无法取得房屋验收报告，未通过合法验收等原因无法办理产权。千甲盛世公司辩称，一、根据案渉商品房买卖合同约定，我公司承担商品房逾期办理产权证的前提是“因出卖人的责任”导致逾期办理产权的，对于非因出卖人原因如新的法律法规颁发、政府迟延动迁调整规划手续等导致的逾期办理产权证的，我公司不应承担逾期办证的违约责任。依据《商品房买卖合同》第十五条“预购商品房预购登记和产权登记的约定……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……”只有因我公司责任造成的逾期办证，应承担相应违约责任，现案渉项目逾期办理产权的原因非因我公司责任所致，我公司不应承担逾期办理产权的违约责任，原告的诉讼请求于法无据。二、案涉项目逾期办证非因我公司责任造成，由于宗地内军用土地审批期限延长、拆迁手续未及时办理、动迁成本增加等原因，政府部门为解决遗留问题，对案涉项目不断调整规划，并导致相关手续重新或补充核发，造成案涉项目逾期办证，原告请求无事实和法律依据。2005年，为解决历史遗留问题，根据大连市政府有关会议精神，将案涉项目宗地出让给我公司。但案涉项目宗地出让给我公司后，“由于宗地内军用土地审批实际延长、拆迁手续未及时办理等原因，未能如期开发”（我公司证据4）并导致动迁成本大幅增加，为妥善解决该遗留问题，大连市政府组织相关部门就案涉项目提出“通过调整该项目规划，增加建筑面积方式彻底解决”（我公司证据2），进而导致相关手续重新办理或补充核发，相关手续包括但不限于国有建设用地使用权批复、建设工程规划许可证等，案涉项目直至2015年9月1日才下发《建设工程规划许可证》，且仍存在规划调整情况，直至2016年2月3日才经市规划局出具《关于五一路、白山路、连胜街改造项目规划核实证明》，因规划不断调整，遗留问题未能及时解决，造成逾期办证，非因我公司责任造成。三、因政府部门实施新政策、新规定造成案涉项目逾期具备办证条件，相关政策规定的调整变更，客观上增加了办理施工许可证、竣工备案等相关手续的工作量和工作时间，进而导致案涉项目产权证书办理延期，且该等工作量和工作时间增加并非我公司所能预见和控制的，案涉项目逾期办证并非我公司责任所致。1.案涉项目约定的产权证办证期间，大连市政府相关部门相继实施新规定、新政策，包括2014年10月9日市城乡建设委员会发布《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》、2015年12月1日省住建厅发布《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》，该规定第一条明确要求“我省“平台”运行后，未纳入“平台”的项目无法办理招投标、合同备案、施工图审查、质量安全监督、施工许可证、竣工验收等相关手续。”、2016年9月29日省住建厅发布《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》，该规定第四条明确“自2017年1月1日起，建设单位申请办理施工许可证时所需提供的工程质量监督和工程安全监督信息均通过‘平台’导入。各地竣工验收备案管理部门应使用‘平台’办理竣工验收备案。”前述新规定增加了我公司办理竣工验收备案需要使用CA锁及进入平台系统的新要求，新规及新的要求的增加均极大延长我公司办理产权证的时间。2.2016年大连市内因保温材料引发多起火灾事故，为吸取教训，市安全生产委员会于2016年1月29日发布《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》，高度重视民用建筑防火保温材料的检查验收工作，省住建厅也于2016年8月25日发布《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》，前述新规定加强对建筑外墙保温材料及工程的审核验收管理制度，包括保温材料选择、消防设计施工变化、送检机构限制、防火要求细化等等，增加我公司需按新的消防规定重新采购消防设备及材料、重新办理消防设计审核、消防验收审核的相关工作量及工作时间。前述新规定、新政策实施，加重了我公司需履行办理产权的工作义务，且每一个新增的要求均有相对应的验收环节的变化，不仅验收部门需根据新规定重新制定内部工作流程，理顺工作关系，也极大地延长了我公司办理竣工备案手续的时间，从而导致案涉项目逾期具备办证条件。因此，案涉项目商品房合同签订时，我公司无法预见新规定、新政策的实施，因相关政策规定调整变更，我公司亦无法合理判断会造成多长时间的迟延，无法提前预估具备办证条件所需的时间，非我公司所能预见和控制的，案涉项目逾期办证并非我公司责任所致，原告诉讼请求于法无据，应当依法驳回。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，故恳请贵院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2013年5月13日，何珊与千甲盛世公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，千甲盛世公司将位于建和巷5号5单元8层1号、建筑面积110.96平方米的商品房预售给何珊，每平方米单价为17266元，总价为1915835元。合同第十五条预购商品房预告登记和产权登记的约定，在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。合同还约定了双方的其他权利、义务。合同签订后，何珊支付了全部购房款，千甲盛世公司出具了发票，于2015年10月28日将案涉房屋交付给何珊。至本案法庭审理之日，千甲盛世公司尚未将需由其提供的资料报产权登记机关备案，案涉房屋尚不能办理房屋权属登记。另查，2013年1月21日，大连市规划局下发《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》，载明“根据《中标确认书》，我局于2007年9月批复了五一路、白山路、连胜街地块修建性详细规划方案，计入容积率平衡的建筑面积62171平方米……根据大土储函发[2009]108号文件，未解决该宗地动迁成本增加问题，市土地储备中心来函商请增加建筑面积，我局于2010年10月核发了‘沙河口区五一路、白山路、连胜街改造地块’的规划条件，该规划条件计容总建筑面积95560平方米，比原中标的建筑面积增加了33389平方米。根据沙政发[2012]7号文件，沙区政府提出该地块实际发生的动迁费用增加，原规划指标无法平衡，商请增加建筑面积，考虑到该项目是政府为解决企业搬迁历史遗留问题而置换的地块，为妥善解决历史问题，经研究，本次新增加计容建筑面积39577平方米。”2015年7月29日，大连市人民政府对被告的[2006]6056号国有建设用地使用权批复进行补充批复。2015年9月1日，大连市规划局为被告颁发建设工程规划许可证。2017年11月22日，大连市城乡建设委员会向被告颁发建筑工程施工许可证。再查，2014年10月9日，大连市城乡建设委员会发布《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》。2015年12月1日，辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》。2016年1月29日，大连市人民政府安全生产委员会发布《关于印发大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定的通知》，颁布了《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》。2016年8月25日，辽宁省住房和城乡建设厅颁布《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》。2016年9月29日，辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》。上述事实，有何珊提供的起诉状、《商品房买卖合同》、发票、协议书、被告提供的《商品房买卖合同》《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》、补充批复、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》《关于印发大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定的通知》《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信息一体化工作平台建设工作的通知》及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，何珊与千甲盛世公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。何珊依约向千甲盛世公司交纳了全部购房款，其应当依约向何珊交付案涉房屋并协助办理房屋权属登记手续。按照合同约定，千甲盛世公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因开发商的责任，何珊不能在规定时限内取得房地产权属证书的：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由何珊负责办理。因开发商的责任，如自房屋交付之日起超过两年何珊仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，开发商按何珊已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。千甲盛世公司于2015年10月23日将案涉房屋交付给何珊，故被告应当于房屋交付使用后180日内，办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方约定办理房屋所有权登记的期限为两年。至本案法庭审理之日，千甲盛世公司仍未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，案涉房屋仍未能办理权属登记，千甲盛世公司存在违约行为。关于千甲盛世公司存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题，本院认为，其所主张的规划调整问题，在案涉房屋交付何珊之前已经调整完毕，在双方所约定的办理房屋所有权登记的期限内，其应当积极办理相关手续，将需要由其提交的资料报产权登记机关备案，即使在此期间内存在新规定新政策，也属于其应当自行予以解决的问题，故未能在合同约定的期限内提交办理权属登记需要的资料属于其自身原因，千甲盛世公司应当向何珊承担相应违约责任。关于违约金标准问题，本院认为，按照合同约定，因千甲盛世的责任，如自房屋交付之日起超过两年何珊仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，开发商按已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。由于在双方约定的办理房屋所有权登记的期限内，相关部门确实出台了相关新规定，会对开发商办理竣工验收备案手续以及取得其他办理房屋权属登记材料产生一定影响，鉴于千甲盛世公司申请本院对违约金标准予以调整，且何珊请求按已付房款的日万分之零点五计算违约金，故本院将违约金标准调整至已付房款的日万分之零点五。按照此标准计算，已付房款为1915835元，自2017年10月24日至2020年7月31日逾期办理房地产权属证书违约金为96939.48元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：被告大连千甲盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告何珊从2017年10月24日至2020年7月31日期间的逾期办理房地产权属证书违约金96939.48元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1112元（何珊已预交，已减半收取），由大连千甲盛世房地产开发有限公司负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  张文峰二〇二〇年九月二十二日书记员  蒋子淇