安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6654号 上诉人（原审原告）:安徽金晨物业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区石门路**中环城****，统一社会信用代码91340100762790192J。 法定代表人：丁佩彬，总经理。 委托诉讼代理人：郭俊杰，北京市安博律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:合肥奥苑置业发展有限公司，住所地安徽，住所地安徽省合肥市经济技术开发区松林路**翰林雅居****用代码91340100740854079G。 法定代表人：姚俭华，董事长。 委托诉讼代理人：侯小林，安徽众城高昕律师事务所律师。 上诉人安徽金晨物业经营管理有限公司（以下简称金晨公司）因与上诉人合肥奥苑置业发展有限公司（以下简称奥苑公司）物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 金晨公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决将地下车库经营期限与提供物业管理服务期限混为一谈，导致判决错误，损害了金晨公司的利益。虽然金晨公司经营地下车库已于2017年12月19日被迫停止，但金晨公司提供物业服务直至2018年5月31日，在此期间并未中断。地下车库经营所。地下车库经营所用水电以及保洁等物业服务均系金晨公司所提供所称的“客观上，金晨公司无法再为地下车库提供物业服务”。客观上经营地下车库不可能脱离金晨公司的物业服务，不可能不从金晨公司打扫干净的小区进去，不可能脱离金晨公司提供的用电用水服务，而独立去经营车库。 针对金晨公司的上诉，奥苑公司辩称，金晨公司的上诉请求没有事实和法律依据。一审法院认定的事实除了奥苑公司的上述请求外，其他认定事实正确。2017年10月25日至12月6日间，奥苑公司向金晨公司发出四份函件，要求金晨公司及时撤场。一审法院认定19天的物业费没有事实和法律依据。 奥苑公司上诉请求：撤销一审判决，驳回金晨公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院对重要事实未予认定。奥苑公司于2009年11月1日就将案涉小区车库与金晨公司签订《前期物业服务协议补充协议》无偿提供给其管理至2017年11月30日。在协议终止前后奥苑公司严格按照协议及相关法律规定依法终止与其协议关系，并自2017年10月25日至12月6日共向金晨公司发出四份函件，终止上述协议，并要求金晨公司恢复原状、自行撤场等。但是金晨公司不予理睬，无理占用，至2017年12月19日奥苑公司才收回。一审法院认定所谓19天的服务费用没有任何依据。依据一审法院认定的事实金晨公司也承诺免除奥苑公司所属房屋的物业管理费和机动车位费，故奥苑公司无需支付上述费用。此外，一审法院认定的服务费13566元，其计算方式存在错误。并非一审法院认定的306个车位，案涉小区地下车位属于特种设备，金晨公司管理期间从未进行过年检，车位一半以上均不能使用，全部使用的车位才100多个。 针对奥苑公司的上诉，金晨公司辩称，2017年11月30日至2018年5月31日间金晨公司始终为案涉小区提供物业管理服务，地下车库也包含，地下车库也包含在内月19日，奥苑公司强行将地下车库交与第三人经营属于违约，并给金晨公司造成了损失。无论从法律还是物业服务合同规定来看，地下车库均在金，地下车库均在金晨公司的服务范围内不具有地下车库的所有权。 金晨公司向一审法院起诉请求：1.判令奥苑公司支付物业管理服务费128520元；2.奥苑公司赔偿地下车库设施设备损失35000元；3.奥苑公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年7月24日，奥苑公司（甲方）与金晨公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方将翰林府邸小区委托乙方实行物业管理，物业类型为住宅、商业，委托管理期限自2009年11月1日起至小区业主委员会成立之日止；物业管理服务费用包括地下车位管理费、露天车位管理费按物价部门核准的相关标准向车位使用人收取；地下车位、露天；地下车位按市场调节价向车位使用人收取。2009年11月1日，奥苑公司（甲方）与金晨公司（乙方）签订《＜前期物业服务协议＞补充协议》，约定甲方作为翰林府邸小区开发企业，拥有该小区地下车库所有权，该地下车库物业由甲方自管，乙方无异议；乙方为前期物业服务企业；甲方将地面和地下车库泊位无偿提供给乙方经营使用，自2008年8月1日至2017年11月30日止；乙方经营期间利润归乙方所有；涉及车库车位所有的设施设备，维护、管理、用电等产生的所有费用均由乙方自行承担；乙方同意免除甲方所属所用房屋物业费和三个机动车位泊位费。 2014年11月9日，金晨公司原法定代表人虞小巧（甲方）与丁佩彬、张永卿、王素玲（均为乙方）签订公司转让《意向书》，约定双方交接日为2014年12月1日；自2014年12月1日至2017年11月30日止，乙方所收的规定有效期内的地面和地下车库泊位费归乙方所有，但收费标准必须得到开发商批准，否则此条款无效，造成损失由乙方承担；乙方承诺免除开发商所属房屋的物业管理费和机动车位费等。 2017年12月19日，奥苑公司收回了翰林府邸小区地下车库的设施设备及经营管理权。2017年12月20日，奥苑公司将翰林府邸小区地下（机械）车库的经营权发包给案外人余国品、吴尔兵。 2018年5月24日，翰林府邸小区第一届业主委员会向金晨公司出具《关于办理物业交接的函》，通知金晨公司在翰林府邸小区服务至2018年5月31日止。 2020年3月19日，金晨公司诉至本院，要求判如所请。 一审法院另查明：翰林府邸小区地下（机械）车库有306个车位。合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准规定，机动车立体机械升降式停车位，物业综合服务费为70元/月•辆。 一审法院认为，根据2014年11月9日《意向书》的约定，金晨公司自2017年12月1日起收取的地下车库泊位费应归其所有，直至小区业主委员会成立之日止。但在2017年12月19日，奥苑公司收回了翰林府邸小区地下车库的设施设备及经营管理权，并于次日委托他人进行经营并管理。故客观上，金晨公司无法再为地下（机械）车库提供物业服务，因此，金晨公司提供物业管理服务的期限仅自2017年12月1日至2017年12月19日，应获得物业管理服务费13566元（306个×70元/月×19天÷30天）。金晨公司主张奥苑公司赔偿地下车库设施设备损失35000元，未能提供充分的证据加以证实，缺乏事实依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、奥苑公司应于判决生效之日起十日内支付金晨公司物业服务费13566元；二、驳回金晨公司的其他诉讼请求。案件受理费3570元，减半收取计1785元，由金晨公司负担1637元，奥苑公司负担148元。 本院二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。金晨公司向本院提出调查取证申请，申请法院向国家税务总局合肥经济技术开发区税务局调取案涉地下车库是否进行土地成本分摊、什么时间进行的土地成本分摊以及奥苑公司向国家税务总局合肥经济技术开发区税务局出具的承诺放弃地下车库产权的相关文件和手续。本院认为，金晨公司申请调查取证的材料与本案争议的奥苑公司应否向金晨公司支付案涉地下车库的物业管理服务费没有直接关联性，故本院对金晨公司的上述申请不予准许。 对一审法院查明的事实，本院予以认定。 本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见,本案二审的争议焦点为：奥苑公司应否向金晨公司支付案涉地下车库的物业管理服务费。 关于案涉小区地下车库，奥苑公司与金晨公司于2009年11月1日签订《补充协议》，该协议约定，案涉小区地下车库物业由奥苑公司自管，金晨公司无异议。该协议对案涉小区地下车库的经营使用等内容作出具体约定，但未涉及地下车库的服务时间、服务标准、费用收取等关于物业服务合同的内容，说明地下车库不属于金晨公司提供物业服务的区域，奥苑公司与金晨公司对此已达成一致意见。上述关于地下车库物业由奥苑公司自管的约定系奥苑公司与金晨公司的真实意思表示，内容明确具体，对奥苑公司和金晨公司均具有法律约束力。金晨公司在案涉小区的物业服务合同期限届满后，奥苑公司与金晨公司对案涉小区地下车库的物业管理服务事项未达成新的约定，之前的约定未发生变更，金晨公司主张奥苑公司支付地下车库的物业费没有合同依据。金晨公司对其诉讼主张应当提供相应证据证明，但金晨公司未提交有效证据证明其与奥苑公司之间就案涉小区地下车库存在物业管理服务合同关系。综上，金晨公司的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立。一审法院认定事实部分有误，判决结果不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1080号民事判决； 二、驳回安徽金晨物业经营管理有限公司的诉讼请求。 本案一审案件受理费3570元，减半收取计1785元，由安徽金晨物业经营管理有限公司负担。二审案件受理费3570元，由安徽金晨物业经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 苗 审判员 程亚娟 审判员 温占敏 二〇二〇年九月二十一日 书记员 卞洋洋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。