山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初7249号原告：日照龙冉贸易有限公司，住所地：山东省日照市东港区菏泽路西、淄博路南(天诚时尚paty)005幢01单元01-103商号，统一社会信用代码：91371102MA3DJD2D2J。法定代表人：程敬，经理。委托诉讼代理人：陈百委，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑成华，山东海洋律师事务所律师。被告：日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会，住所地：日照市东港区泰和路2号西明望居委南区西沿街。法定代表人：毕晨翔，居委会主任。委托诉讼代理人：隋玉钦，山东陆海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，山东陆海律师事务所律师。第三人：日照拍卖行有限责任公司，住所地：山东省日照市东港区海曲东路20号，组织机构代码：168369792，统一社会信用代码：91371102168369792T。法定代表人：李叶**，主任。第三人：日照拍卖中心有限公司，住所地：山东省日照市东港区日照街道兴海路80号，组织机构代码：168400358，统一社会信用代码：91371102168400358M。法定代表人：迟玉平，总经理。委托诉讼代理人：王培欣，该公司职工。原告日照龙冉贸易有限公司（以下简称龙冉公司）与被告日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会（以下简称西明望居委）、第三人日照拍卖行有限责任公司（以下简称日照拍卖行）、第三人日照拍卖中心有限公司（以下简称日照拍卖中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙冉公司的委托诉讼代理人陈百委、郑成华，被告西明望居委的法定代表人毕晨翔及其委托诉讼代理人隋玉钦到庭参加了诉讼，第三人日照拍卖行、第三人日照拍卖中心经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙冉公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求依法判令被告赔偿原告租金差价损失359.6万元;2.请求依法判令被告赔偿原告广告费2万元、消防验收投入260万元;3.诉讼费、律师代理费等均由被告负担。事实和理由：2017年5月30日，被告日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会委托第三人日照拍卖行有限责任公司拍卖房屋租赁权，租赁标的为烟台路东、荣成路北交汇处1-3层、1-4层沿街商业楼约7300平方米房屋的10年整体租赁使用期。2017年5月31日被告西明望居委在日照日报上发布拍卖公告，竞价保证金为500万元并定于2017年6月9日在日照广电大酒店进行公开整体拍卖。后原告缴纳竞拍保证金500万元参与竞拍，并于2017年6月9日成功拍得上述房屋租赁权，当日与第三人日照拍卖行签订房屋租赁使用权成交确认书，约定第一年租金为220万元，约定成交确认书签订后5个工作日内，由原告与被告西明望居委签订房屋租赁合同，租赁期限为10年，拍卖佣金为拍卖成交价款的3%即66000元。另按照拍卖文件第三条的规定，“买受人(即原告)自行办理消防验收，秦楼街道西明望社区居委(即被告)协助办理消防验收手续并负责消防通道等消防设施的改造并承担改造费用，由买受人(原告)承担的事项及费用出租人(被告)不承担”，同时拍卖文件对需要由原告自行解决的消防验收问题也作出了明确规定，拍卖成交后原告立即按照拍卖文件、拍卖成交确认书等的约定履行租赁合同义务，也多次催被告配合并完成其应当承担的消防验收义务，但被告一直未进行消防通道等消防设施的改造，至2017年12月9日消防设施验收期限届满原告多次催促被告完成消防通道等消防设施的整改，地下通道被居民强行违建、未安装防火门、地下停车场交通设施不完善、车库卷帘门控制器损坏等诸多原因一直不能通过验收，关键是被告居委因分房工作小组入住、居委领导换届等原因拒不配合消防设施整改事宜，后直至2018年3月6日才正式通过消防验收。被告拒不配合并完成消防通道等消防设施改造的行为已经构成根本违约。原告按照竞拍文件规定办理消防验收手续，投入大量资金、并进行初步广告推广宣传，虽经原告多次催促，但被告拒不与原告签订书面租赁合同，且被告不顾与原告之间的事实租赁合同关系，私下又另行委托第三人日照拍卖中心有限公司将上述房屋租赁权进行了二次拍租，已竞拍成功并以6242.4万元的价格成交。鉴于案涉房屋为商业用房，租金价格较高，原告已经投入巨额资金办理消防验收手续，被告的行为严重违反竞拍文件及成交确认书的约定，系根本违约行为，被告应当依法、依约定赔偿原告因此遭受的消防投入、广告投入、房屋的租金差价等各项损失，并承担原告因此而支出的各项费用。为维护原告合法权益，现特诉至贵院，望判如所请。被告西明望村委辩称：原告在招投标过程中所做的承诺书明确约定，应在六个月内完成消防验收手续，如果六个月内不能完成，被告解除合同不承担任何费用。原告没有按照约定的时间完成消防验收，其诉求没有事实与法律依据，也不符合招投标文件的约定，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人日照拍卖中心在庭前会议中发表如下答辩意见：第三人于2019年3月14日受日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会委托，对其位于烟台路东，荣成路北约7300平方米的沿街十年租赁使用权进行拍卖，第三人对于在此之前西明望居委以及该案原告日照龙冉贸易有限公司之间的纠纷不知情，他们双方的纠纷与第三人无关。第三人日照拍卖行在庭前会议在发表如下答辩意见：西明望社区居委会2011年或者2012年左右，委托第三人拍卖过涉案房屋，是因为消防验收未通过，竞租人以消防验收不通过，无法验收为由，向日照市中级人民法院起诉西明望社区，村委败诉赔偿了，过了一两年，西明望社区又委托第三人竞租，条件是竞租人必须通过消防验收，通过个人关系把消防验收办了。原告拍得之后，就进行消防验收，当时要求是村里负责一块，个人负责一块，好干的村里给干了，不好干的个人给干，当时要求是六个月的期限，后来因为被告两委换届、分楼、维稳等事情，耽误了时间，原告也因为自己找关系的事，也耽误了时间，导致六个月之内没有做好消防验收，后来双方就协商提高价格，双方谈了两次没谈成，被告就把房屋另行拍卖了。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告龙冉公司向本院提交了如下证据：证据一、2016年12月3日被告日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会（以下简称“西明望居委”）与第三人日照拍卖行有限责任公司签订《委托拍卖合同》一份（复印件），原件在被告西明望居委及第三人日照拍卖行有限责任公司处。证明内容：证实被告西明望居委与第三人日照拍卖行有限责任公司之间存在委托拍卖合同关系，被告西明望居委委托第三人日照拍卖行有限责任公司拍卖房屋租赁权，拍卖标的为被告西明望居委所有的1-3层、1-4层商业楼约7300平方米房屋的租赁使用权，定于2017年12月31日之前在第三人日照拍卖行有限责任公司举办的拍卖会拍卖标的进行拍卖，对拍卖标的设定保留价，且第十一条中对保留价进行了明确约定，另该份《委托拍卖合同》中对拍卖标的的展示、拍卖成交标的的交付、佣金费用及其支付的方式、拍卖成交价款的支付、拍卖成交标的的未实现交付、保密、保险、双方的权利义务、违约责任、争议管辖、合同生效等均做出明确约定。证据二、2017年5月31日第三人日照拍卖行有限责任公司在日照日报上发布的拍卖公告一份（复印件），原件在第三人日照拍卖行有限责任公司处。证明内容：证实第三人日照拍卖行有限责任公司接受被告西明望居委的拍租委托后，于2017年5月30日就被告西明望居委所有的位于烟台路东与荣成路北交汇处的沿街商业楼1-3层、1-4层面积合计约7300平方米、租赁期限为10年的租赁使用权进行公告拍租，有意向的竞买者须是工商注册的企事业法人单位，持有效证件及竞价保证金500万元参与竞拍。证据三、2017年6月9日原告龙冉公司盖章、第三人日照拍卖行有限责任公司出具的《关于东港区秦楼街道西明望社区居民委员会所有的1-3层、1-4层沿街商业楼的租赁使用权拍卖文件》一份（复印件），原件在第三人日照拍卖行有限责任公司处。证明内容：证实被告西明望居委委托第三人日照拍卖行有限责任公司拍租标的的基本情况，其中租赁权拍卖竞拍须知中规定：拍租标的为“被告西明望居委所有的位于烟台路、荣成路北交汇处的沿街商业楼1-3层、1-4层面积约7300平方米整体租赁使用权”，“租赁期限10年”，“给免租装修期3个月”，“给予买受人消防设施验收免租期6个月”，“本次拍卖标的成交的，应在拍卖会当日现场签订成交确认书”，“买受人在经营期间如果转租需要向出租人递交书面申请，经出租人同意后方可转租”，“拍卖标的楼前的停车场在租赁期内给予买受人免费使用”，“拍卖标的消防设施未通过消防验收，买受人了解并认可这一现状。买受人自行办理消防验收，秦楼街道西明望社区居委协助办理消防验收手续并负责消防通道等消防设施的改造并承担改造费用”，“（根据《日照市东港区西明望社区居民委员会明望小区1-2#商住楼、3#住宅楼工程验收反馈》中的部分内容如下：（二）商业部分1、商业部分与原设计不符，且未设置封闭楼梯间；3、商业部分1#、2#住宅楼的阳台连接处未按照规范要求使用防火窗；（三）1#、2#商住楼2、住宅楼窗栏墙高度不足；（五）灭火救援方面1、1#东侧、南侧、北侧无登高作业面；2、2#东侧、北侧无登高作业面，南侧登高作业面不足；3、3#西侧、南侧、北侧无登高作业面。以上括弧内容需要买受人自行解决）。”“本次拍卖的租金为不含税价格，因房屋租金缴纳所产生的一切费用均由买受人承担”“租金缴纳日期截止到2017年6月9日拍卖会前，交房日期2017年6月30日前”、“租金暨佣金的缴纳方式：本次拍卖的房屋租赁权租期10年，第一阶段第1-3年租金按照竞买成交价不变；第二阶段第4-6年租金在第1-3年年租金的基础上上浮5%，第三阶段第7-10年租金在第4-6年年租金的基础上上浮10%，为便于计算我们将按照一年租金的方式进行拍卖”、“租金缴纳方式：全部成交价款由东港区秦楼街道西明望社区居民委员会负责收取，一年一交”。证据四、1、原告与第三人日照拍卖行有限责任公司签订《竞买协议》一份（原件及复印件）；2、原告龙冉公司给第三人日照拍卖行有限责任公司出具的《承诺书》一份（复印件），原件在第三人日照拍卖行有限责任公司处；3、2017年6月9日日照银行网上银行电子回单一份（打印件）；4、原告营业执照复印件一份、程敬身份证复印件一份。证明内容：证实原告龙冉公司主体资格适格，是有限责任公司（自然人独资的），原告按照竞拍规则及竞拍须知要求与第三人签订竞买协议及承诺书并于2017年6月9日原告龙冉公司通过案外人高兴华开设账户62×××30向第三人日照拍卖行有限责任公司缴纳竞拍保证金500万元。证据五、1、2017年6月9日第三人日照拍卖行有限责任公司拍卖笔录一份；2、2017年6月9日被告西明望居委出具保留底价书面材料一份，均为复印件，原件均在第三人日照拍卖行有限责任公司处。证明内容：证实原告龙冉公司通过增价拍卖的方式以年租金220万元的价格依法拍得秦楼街道西明望社区居民委员会所有的1-3层、1-4层沿街商业楼10年的租赁使用权，该价格高于被告西明望社区居委的保留底价216万元，针对保留底价被告西明望居委的村书记马卫兵、两委成员马国栋、村民代表卜现荣等9人签字确认，同时马卫兵在拍卖笔录中签字确认，原告龙冉公司在拍卖笔录中盖章确认、法定代表人程敬签字确认。证据六、2017年6月9日原告龙冉公司与第三人日照拍卖行有限责任公司签订《房屋租赁权成交确认书》一份，原件及复印件。证明内容：证实原告龙冉公司通过公开竞价依法取得了被告西明望居委房屋租赁使用权买受人资格，涉案拍租标的即7300平方米的整体租赁使用权，第一年租金220万元，原告作为乙方应于《成交确认书》签订后5个工作日内，与被告西明望居委签订房屋租赁合同并全部交清租金。租赁期限为10年，同时对租金计算方式作出明确约定。原告作为乙方在付清全部租金及佣金后5日内，由被告西明望居委将该房屋交付给原告龙冉公司使用。拍卖佣金为拍卖成交价款的3%，共计66000元，该款项从竞买保证金中扣缴。本案中也是从原告龙冉公司缴纳的500万元竞拍保证金中扣缴第一年租金220万元、竞拍佣金66000元。证据七、2017年7月10日原告龙冉公司与案外人日照天成消防工程有限公司第一分公司签订《消防工程施工承包合同》一份、日照天成消防工程有限公司第一分公司出具的《工程预（结）算书》一份、2018年3月10日原告龙冉公司与日照天成消防工程有限公司第一分公司签订《西明望村沿街及1#2#3#住宅楼消防验收合格后工程款确认单》一份，均提交原件及复印件。证明内容：证实2017年7月10日原告龙冉公司成功竞拍被告西明望居委的案涉拍租标的后，便将秦楼街道西明望村沿街商铺及相应住宅楼消防整改验收工程整体发包给日照天成消防工程有限公司第一分公司进行施工，承包标准为整体工程消防整改并达到消防验收标准，工程建筑面积约7300平方米，工程造价约为2627913.95元，为固定总包干价格。2018年3月6日案涉消防整改工程整体验收合格，2018年3月10日原告龙冉公司与日照天成消防工程有限公司第一分公司对工程款进行确认，案涉消防整改工程项目工程款为2627913.95元，本案中原告龙冉公司仅主张262万元。证据八、2018年3月6日日照市公安消防支队盖章确认的《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》一份、2018年4月13日日照市公安消防支队盖章确认的《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》一份，均是照片打印件。证明内容：证实被告西明望居委所有的案涉名望小区1#、2#商住楼及3#住宅楼经过原告龙冉公司拍租后的整体消防整改，于2018年3月份后经日照市公安消防支队确认验收合格。证据九、1、2019年2月26日第三人日照拍卖中心有限公司在日照日报A3版上发布的《西明望社区沿街商业楼十年租赁使用权拍卖公告》一份，复印件；2、2019年2月26日第三人日照拍卖中心有限公司在山东省拍卖行业协会网站上发布的《西明望社区沿街商业楼十年租赁使用权拍卖公告---日照拍卖中心有限公司》一份，电脑截屏打印件。证明内容：证实被告西明望居委违反与原告龙冉公司之间的租赁合同关系，一方面被告西明望居委严重违反拍卖文件规定迟迟未与原告龙冉公司签订书面租赁合同；其次在原告龙冉公司按照拍卖文件规定将涉案拍租标的完成消防验收整改手续后，被告西明望居委严重违约将涉案拍租标的又委托第三人日照拍卖中心有限公司进行二次拍租，第二次拍租标的与第一次原告竞拍标的是相同的，拍卖时间为2019年3月14日，拍租标的为沿街商业楼十年期租赁使用权，楼房位于日照市东港区，建筑面积共计7300平方米（1号标的：建筑面积约2100平方米（1-4层），参考价110万元/年；2号标的：建筑面积约5200平方米（1-3层），参考价240万元/年）。据了解，被告委托第三人日照拍卖中心有限公司进行的第二次拍卖行为最后均成交，其中2100平方米（1-4层）成交价（第一年租金）为174万元；5200平方米（1-3层）成交价（第一年租金）为404万元。第二次拍租成交总价款约为6500万元。具体的拍卖成交资料均在被告西明望居委及第三人日照拍卖中心有限公司处。证据十、《2018年1月25日村两委扩大会议》内容：验收超期一个多月，因分房期间工作繁忙，至使验收拖延，看看延期多久定期限。证明内容：被告自认因其分房期间工作繁忙导致验收拖延证据十一、《2018年2月7日两委会议》内容：车库卷帘门控制器已坏，机房主机已坏，抓紧完善促进消防验收。证明内容：被告自认因车库卷帘门毁坏，影响消防验收，这是被告的协助义务，被告协助的义务未及时履行，到2018年2月7日时，被告的协助义务仍未履行完毕，因此是由于被告的原因导致原告无法按时通过消防验收。证据十二、《2018年3月14日两委扩大会》内容：8、沿街消防已公示，消防门合同签订，消防手续由卜庆福联系协调3家建筑公司完善盖章有关手续、消防门合同价格：34301.34元；9、车库通道安装防盗门在消防验收过程中需要拆除以及有关位置乱建乱搭乱改的需要拆除的一并完善有关消防验收设施。证明内容：到2018年3月14日，被告仍在清理车库通道、拆除乱建乱搭设施，仍在履行协助义务，因此消防验收的延期并非原告原因，完全是被告协助义务未及时履行导致。证据十三、《2018年4月12日两委会议》内容：沿街招标期限到期，延期又到期，研究探讨是否继续还是重新招标。证明内容：到2018年4月12日被告明确承认延期，当时已经基本通过消防验收，但是村委却在研究探讨是否继续还是重新招标，延期的原因被告也承认是由于被告的自身原因，但是被告却单方决定将要解约，属于单方违约。证据十四、《2018年5月9日两委会议》内容：资金申请消防验收安装防火门定金9000元。《2018年5月23日两委会议》内容：安装消防防火门定金4900元。证明内容：根据拍卖文件，被告协助办理消防验收手续并负责消防通道设施的改造并承担改造费用。截止2018年5月23日被告的协助义务仍在陆陆续续的履行，严重影响原告的消防验收的时间。证据十五、《2018年4月15日党员会议》内容：中标6个月验收期、3个月的消防期，在这期间正好我居委分房，9个月过后到期又换届续签2个月……证明内容：被告明确承认在原告整改消防验收期间，正好恰逢被告分房、换届等工作严重影响原告的进度，因此主动延期；可以充分证实是由于被告的协助义务未履行到位，导致原告消防验收超期。证据十六、《2018年12月7日两委会》内容：招标李主任：承租房消防验收村里协助时间约定6个月，后期由于各种原因超期，最终还是希望双方洽谈好。证明内容：证实招标方李主任也证实本次消防验收延期是由于村里未及时积极履行协助义务造成的。证据十七、《2018年12月24日两委会》内容：我居委给龙冉公司下达告知书，根据2017年6月9日日照拍卖行有限责任公司拍卖文件内容约定及贵公司中标承诺，先告知如下：由于你公司未能在六个月内完成中标标的楼房的消防验收工作，我居委不再与你公司签订合同。证明内容：根据以上证据显示，消防验收延迟是由于被告的原因导致，现被告私自违约单方终止双方之间的租赁关系，应当承担违约责任。证据十至证据十七来源于原告代理律师向法院申请调查令后到被告居委财务办公室调取的证据。被告仅给原告相关的内容部分的复印件，原件在被告处保管。被告西明望村委质证称，对原告提交的证据一、证据二真实性无异议；对证据三拍卖文件真实性无异议，但其中明确约定买受人自行办理消防验收；对证据四真实性无异议，其中承诺书第三条第四项明确约定，原告自行办理消防验收并接受六个月内不能完成消防验收合格的情况下，出租人将退还租金，出租人不承担任何费用；证据五虽系复印件，但对真实性无异议；对证据六无异议；对证据七有异议，对该承包合同及工程预算结算书不认可，首先，原告并没有对被告的涉案房屋进行大规模的施工，据了解，仅仅换了部分玻璃，可能是砸了部分墙体，预算书中的项目、工程量明显超出实际施工范围，且价格显著超高，对此，被告不予认可；对证据八真实性无异议，应该是通过了验收，备案时间是2018年4月13日，超出了约定的六个月时间；对证据九真实性不清楚，不了解，且该证据与本案没有关联性；对证据十至证据十七的真实性暂不予以确认，需要回去核实，证据十至证据十五，对原告要证明的内容不予认可，因消防验收是原告的义务，被告仅仅是协助义务，六份证据证明显示的内容并不能证明是因为被告的原因导致消防未能验收，被告也没有认可是因为自身原因导致消防验收延期，这期间，被告做了一些工作，也仅仅是为了帮助原告尽快完成消防验收；证据十六拍卖中心李叶**并没有说明后期因为什么原因超期，不能证实原告所证明的内容，相反在第一次质证过程中李叶**曾明确表示因为原告所找的人拖延导致消防验收延期，在消防验收过程中原告的主要作用就是找人来进行消防验收；证据十七只是能表明被告向原告下发了不再签订合同的通知，并不能证实消防验收延期的原因在于被告。第三人日照拍卖行质证称，对原告提交的证据一至证据九无异议；对原告提交的证据十至证据十七，第三人日照拍卖行未到庭质证，视为放弃质证。第三人日照拍卖中心质证称，对原告提交的证据一至证据八均不清楚，对证据九真实性无异议，证明里的成交价格记不清了；对原告提交的证据十至证据十七，第三人日照拍卖中心未到庭质证，视为放弃质证。被告西明望村委向本院提交了如下证据：证据一、承诺书复印件一份，承诺书第三条第四项明确约定，原告自行办理消防验收并接受六个月内不能完成消防验收合格的情况下，出租人将退还租金，出租人不承担任何费用，证明原告没有按期完成消防验收，违背了承诺，自行承担相关费用，被告不应承担任何费用；证据二、两份会议记录（原件+复印件），一份是两委扩大会，时间是2018年2月2日，第二条本沿街前期公开招标……（略），第二份是党员群众大会，时间是2018年2月3日，第五条沿街通过多次招标……（略），年底就是指2018年的春节，阳历应该是2018年2月15号，证明原告在六个月内未完成消防验收，双方协商后被告的确是给予了延长期限，延长到2018年2月15日，但到2018年2月15日，原告仍未完成验收；证据三、一份告知书和邮局回单（原件+复印件），时间是2018年12月24日，内容见告知书，该告知书是通过日照邮局，烟台路投递局有一个回执，是原告的法定代表人程敬签收，证明原被告在原告没有完成消防验收的情况下，多次协商未果，被告告知原告不再签订合同，其后才重新进行了招标，履行了自己应尽的义务；证据四、《拍卖文件》复印件(2013年12月25日)、日照市中级人民法院民事判决书复印件【（2014）日民一初字第82号】、山东省高级人民法院民事判决书复印件【（2016）鲁民终358号】，主要内容为，2014年1月3日，被告拍卖沿街房屋租赁使用权，日照飞天国际商贸有限公司中标，并签订了成交确认书，后日照飞天国际商贸有限公司起诉被告要求返还租金并赔偿损失，日照市中级人民法院及山东省高级人民法院判令被告返还租金，赔偿相应的利息及广告费损失，证明日照飞天国际商贸有限公司与被告之间的租赁合同被认定无效，是因为出租房屋没有通过消防验收，合同无效，双方返还，而本案原告日照龙冉贸易有限公司与被告之间的房屋租赁合同没有履行的原因，是因为招标文件中明确约定，中标者应在六个月内完成消防验收，原告日照龙冉贸易有限公司没有按照约定完成消防验收，被告告知日照龙冉贸易有限公司不再履行合同，被告不需要承担任何责任；证据五、被告为进行消防验收付出的部分款项明细复印件、案外人张永强（被告找的施工方）为涉案房屋所做的消防工程及款项明细表复印件两份，相关单据原件均存放于日照市东港区秦楼街道办事处经管站，证据中所列的时间是付款时间，不是完成工程的时间，证明完成消防验收是原告日照龙冉贸易有限公司的义务，被告为了尽快完成消防验收，主动做了大量的工作；证据六，两份租赁合同复印件，是2019年3月涉案沿街房屋招标后分两个部分出租，签订了两份租赁合同，总的租赁款项是578万元，证明该两份租赁的租金是含税价格，而被告与原告的租金是不含税价格，且在原告提供的证据七中龙冉公司也自认2018年租金比2017年租金上涨30万元，2019年房租应该相应上涨，后续的租金较高并不仅仅是因为取得了消防验收。原告龙冉公司质证称：对被告提交的证据一真实性无异议，但对证明内容有异议，被告村委对消防验收有协助办理的义务，同时被告村委负责消防通道、消防设施的改造，本案中导致原告未在六个月内完成消防验收合格的根本原因是被告村委没有履行对消防验收的协助办理义务，更没有在规定的时间段内完成消防通道、消防设施的改造，具体包括防火门、卷帘门、地下停车场、交通设施等等，对此原告一直找被告要求履行协助消防验收及整改义务，被告村委告知原告村委因换届、分房及维稳等确实没有精力进行消防验收整改工作，因此召开会议研究，最后也告知原告没有按照六个月期限验收完毕，给予延期，对此，后期再积极予以配合，2018年3、4月份消防验收合格后，被告也接受，也并没有提出异议；对证据二两份会议记录的真实性无异议，但是对被告所要证明的内容有异议，不予认可，被告提供的会议记录仅仅是2018年2月2日及2018年2月3日，涉案的沿街楼房通过拍租由原告竞拍获得，本案中被告并没有提供证据证实房屋交付的具体时间，同时，事实上被告并没有在2017年6月9日竞拍成功的当天就将沿街楼房交付给原告进行消防整改，同时会议记录中明确了涉案楼房是通过公开招标的方式对外拍租，相应的拍卖文件中，都规定了被告应当在竞拍成功后五个工作日内与原告签订房屋租赁合同，但是被告一直拒不签订，被告提交的会议记录中，列明年底验收不成，终止合同，这仅是被告的单方行为，对原告没有法律约束力，同时，两份会议记录中，均涉及被告拖欠案外人大象国际的款项，双方之间存在纠纷，大象国际纠纷中，因为三栋楼债务多，官司多，账户被查封，因此相应的款项不能打入被查封的账户，根据原告与被告村委沟通的情况，被告之所以一直未自第三人拍卖行处支取招标款项，也是因为招投标事项及款项必须走公户，而被告村委的公户被冻结，因此迟迟未支取，同时2018年2月3日的会议记录中，也明确被告居委分房经历了七个月，这与原告在庭前会议中主张的被告村委因拆迁分房换届维稳而没有精力履行其应尽的消防整改义务，也是相符合的；对证据三告知书及回执，代理律师需要向原告法定代表人进行核实，同时，即便该告知书及签收属实，从该告知书中可以看出，被告发出该通知的时间是2018年12月24日，而原告在2018年3月份就将涉案的楼房消防整改工作验收备案合格，自2018年3月至2018年12月24日期间，被告对原告的消防验收工作是认可的，也未提出异议，依据法律规定，原告已经履行租金交付及消防整改的主要合同义务，被告也已接受，双方之间的租赁合同关系事实上成立，被告村委发出的仅是我居委不再与你公司签订合同的告知书，并没有涉及合同解除、租赁合同终止等内容，因此，被告的主张不成立；对证据四真实性无异议，但是对被告所要证明的内容有异议，被告与飞天国际贸易有限公司之间的租赁合同一方面与本案无关，另一方面与本案中所审理的租赁合同关系有明显的不同之处，被告与飞天国际贸易公司之间的租赁合同在拍租过程中未向飞天公司告知消防验收情况，同时拍租成功之后飞天公司也没有相应的消防验收通过义务，与本案明显不同，本案中拍租文件中明确了沿街楼房未通过消防验收，同时也约定了原告与被告分别的消防整改义务，拍租成功后原告按照约定完成了消防验收整改义务仅是因为被告未按时保质完成消防验收协助义务才导致消防验收合格的时间延期，但是涉案的沿街楼房在原告主张权利起诉之前就已经通过了消防验收，不存在合同无效的情况，再者，飞天国际贸易公司的租赁合同不存在消防验收通过之后被告村委单方违约进行二次拍租的情况，本案中消防验收通过之后被告单方违约进行二次拍租且拍租价格非常高，本次庭审中被告提交的证据三可以证实；对证据五真实性有异议，仅是手写的明细表无法确认张永强的签字是否是本人所签，请法庭依法认定；证据六虽然是照片打印件，但是原告对其真实性无异议，通过该证据，可以看出被告将原告完成消防验收整改义务的楼房进行二次拍租，无论是合并拍租还是作为两个标的分开拍租，都说明完成消防整改后的楼房租赁使用价值提高，两份租赁合同第一阶段第一至三年年租金为578万元每年，第二阶段第四至六年年租金，在第一至三年年租金的基础上每年上浮5%，第三阶段第七至十年年租金按照第四至六年年租金的基础上上浮10%，这样计算第二次拍租成交的总价款是6242.4万元，而第一次就是本案中的拍租成交总价款为2369.4万元，原告的诉求是以220万元的租金除以第一次拍租成交总价款2369.4万等于0.09285，两次拍租的差额为3873万元，所以原告的第一项诉求就是0.09285×3873万元=359.6万元，也是根据原告交纳租金数额及完成消防整改义务的因素计算得出。第三人日照拍卖行质证称，对被告提交的证据一真实性无异议，双方都有责任，不能怨一方，据第三人所知，村委确实给予原告延期，有会议纪要；对被告提交的证据二至证据六，第三人日照拍卖行未到庭质证，视为放弃质证。第三人日照拍卖中心质证称，对证据一的证明内容不清楚；对被告提交的证据二至证据六，第三人日照拍卖中心未到庭质证，视为放弃质证。对原告提交的证据，本院认证如下：被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六、证据八的真实性无异议，两名第三人亦未对上述证据提出异议，故对以上证据的真实性本院予以确认，对证明目的将结合关联证据及当事人陈述进行认定。原告提交的证据十至证据十七，系原告代理人向本院申请律师调查令后到被告处调取，被告代理人质证时表示回去核实，之后未向本院反馈核实结果，故本院对原告提交的证据十至证据十七的真实性予以确认，对证明目的将结合关联证据及当事人陈述进行认定。被告对原告提交的证据七真实性、证据九真实性及关联性有异，本院将结合关联证据及当事人陈述进行认定。对于被告提交的证据，本院认证如下：原告对被告提交的证据一、证据二、证据四、证据六真实性无异议，两名第三人对以上证据亦未提出异议，故对上述证据的真实性本院予以确认，对证明目的将结合关联证据及当事人陈述进行认定。原告对被告提交的证据三表示回去核实，但未向本院反馈核实结果，故本院对证据三予以认定。原告对被告提交的证据五有异议，本院将结合当事人陈述及关联证据进行认定。通过当事人陈述及本院经审查确认的证据，认定案件事实如下：2016年12月3日，被告西明望村委（甲方）与第三人日照拍卖行（乙方）签订《委托拍卖合同》，约定甲方自愿委托乙方依法拍卖西明望社区居委会所有的1-3层、1-4层的商业楼约7600㎡的租赁使用权，乙方于2017年1月31日之前在日照拍卖行有限责任公司举办的拍卖会上对本合同所载拍卖标的进行拍卖。2017年5月30日，第三人日照拍卖行在《日照日报》上发布了关于涉案房屋租赁使用权拍卖的公告，定于2017年6月9日9:30在日照广电大酒店会议室公开整体拍卖。拍卖公告载明：“有意向参加竞买者须是工商注册的企事业法人单位，持有效证件及竞价保证金500万元，拍卖会前缴纳，并于拍卖会前来我公司咨询并办理有关竞买手续。自行查勘。该处房产未通过消防验收，竞得人自行办理消防验收手续”。原告龙冉公司（乙方）报名参加该拍卖，与第三人日照拍卖行（甲方）签订《竞买协议》，约定双方就乙方报名参与竞买日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会商业房屋租赁使用权事宜达成如下协议：一、2017年6月9日9：30在日照广电大酒店会议室举行的拍卖会，公开拍卖日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会商业房屋租赁使用权。二、乙方已在拍卖公告的展示时间内详细了解了拍卖标的物的现状，并实地查看了标的及与标的有关的资料……四、乙方同意缴纳人民币500万元作为竞买保证金，如竞买不成功，委托方应于拍卖会结束后五日内将竞买保证金全额无息退还乙方。五、甲方已提请乙方详细阅读《拍卖规则》和注意事项，并对《拍卖规则》各条款作全面、准确的解释，因乙方对《拍卖规则》理解有误而导致损失，由乙方自行承担……七、1、若乙方竞买成功，则：甲乙双方当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》等有关文书。2、乙方同意自成交之日起5个工作日内向甲方付清全部成交价款。当日内付清佣金（从竞价保证金中优先支付）：按成交价款的4%收取。3、乙方在付清全部价款和佣金后，须与出租人签订《房屋租赁》合同，由出租人根据情况确定交付使用日期，并交纳房屋履约保证金为每年租金的10%即为履约保证金。4、拍卖标的的交付方式：委托方负责交接。龙冉公司还向第三人日照拍卖行出具了承诺书，载明“我单位决定参加本次房屋租赁使用权拍卖活动，报名参与日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会所有的位于烟台路东与荣成路北交汇处的沿街商业楼1-3层、1-4层面积约7300㎡整体租赁使用权的竞买，并已按照拍卖文件的要求递交了竞买协议及有关材料。为保证本次拍卖活动依照法定的程序进行，并在竞买后严格履行各项约定，特作如下承诺：……2、我们参加竞买，所缴纳的竞买保证金500万元，不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集的资金……3、(4)我们保证因拍卖标的消防设施未通过消防验收，我们了解并认可这一现状。我们自行办理消防验收，秦楼街道西明望社区居委协助办理消防验收手续并负责消防通道消防设施的改造。我们不得因消防未通过消防验收影响使用而向出租方提出异议、主张权利。我们接受在6个月内不能完成消防验收合格，出租人将退回租金及保证金不计息、出租人不承担任何费用，并解除租赁合同。拍卖佣金不予退回。(5)本次拍卖的租金为不含税价格，因房屋租金缴纳所产生的一切税费均由买受人承担（包含出租人缴纳的税费也由买受人承担）。因租赁收入产生的应由出租人缴纳的各项税费，并由西明望居委在收取租金时一并收取代扣代缴。”2017年6月9日，原告龙冉公司在第三人日照拍卖行组织的拍卖会上依法拍得涉案商业房租赁使用权，当天，原告龙冉公司（乙方）与第三人日照拍卖行（甲方）签订了《房屋租赁使用权成交确认书》，约定：甲方组织实施东港区秦楼街道西明望社区居民委员会的房屋租赁使用权拍卖活动，经过公开竞价，乙方取得了东港区秦楼街道西明望社区居民委员会的房屋租赁使用权买受人资格。甲、乙双方本着自愿、公平、有偿的原则，签订如下成交确认书：一、成交房屋租赁使用权：为日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会所有的位于烟台路东与荣成路北交汇处的沿街商业楼1-3层、1-4层面积约为7300㎡整体租赁使用权。第一年租金成交价款为人民币220万元，乙方应于本《成交确认书》签订后5个工作日内，与东港区秦楼街道西明望社区居民委员会签订房屋租赁合同，并全部交清租金。2、房屋租赁权租期10年。租金计算方式：第一阶段第1-3年租金按照竞买成交价不变；第二阶段第4-6年租金在第1-3年年租金的基础上上浮5%，第三阶段第7-10年租金在第4-6年年租金的基础上上浮10%。3、乙方在付清全部租金及佣金后5日内，由东港区秦楼街道西明望社区居民委员会将该房屋交付乙方使用。四、乙方应按照以下要求向甲方支付拍卖佣金：拍卖成交价款的3%支付，共计应支付人民币66000元。乙方需于拍卖成交后当日内将该拍卖佣金支付给甲方，3日内未支付的，该款项从竞买保证金中扣缴……”原告龙冉公司于拍卖成交的当天（即2017年6月9日），通过案外人高兴华的账户向第三人日照拍卖行转账支付500万元竞拍保证金。当天，第三人日照拍卖行又向高兴华的账户转账退还252万元，该笔转账备注为“退西明望保证金”。对该笔退还的费用，原告解释为系日照拍卖行代被告西明望村委扣缴了第一年租金220万元、竞拍佣金6万元以及履约保证金22万元，以上共计248万元后，将剩余款项退还原告。关于履约保证金，在原告与第三人日照拍卖行签订的《竞买协议》中约定，履约保证金为每年租金的10%，也即第一年的履约保证金为220万元*10%=22万元。拍卖成交后，原告龙冉公司即对涉案沿街商业房进行了消防整改，消防验收通过的时间为2018年3月6日。关于被告得知消防验收通过并拿到消防验收合格证的时间，原、被告均主张为2018年10月份，本院对此予以确认。2018年12月24日，被告西明望村委向原告龙冉公司发出《告知书》，载明“我居委根据2017年6月9日日照拍卖行有限责任公司拍卖文件内容约定及贵公司中标承诺，现告知如下：由于你公司未能在六个月内完成中标标的楼房的消防验收工作，我居委不再与你公司签订合同，特此告知”。该《告知书》已邮寄送达原告。后被告西明望村委又委托第三人日照拍卖中心对涉案沿街商业楼十年期租赁使用权重新进行了拍卖。2019年2月26日，日照拍卖中心在《日照日报》发布《西明望社区沿街商业楼十年租赁使用权拍卖公告》。2019年3月14日，在拍卖会上，案外人日照晏泰商贸有限公司、日照维瑞古德建筑装饰工程有限公司竞得了涉案房屋的租赁使用权。被告于2019年3月17日分别与日照晏泰商贸有限公司、日照维瑞古德建筑装饰工程有限公司分别签订了《租赁合同》，其中，日照晏泰商贸有限公司取得了5200平米沿街商业楼十年期租赁使用权，第一阶段1-3年的年租金为404万元/年，第二阶段4-6年，年租金为424.2万元/年，第三阶段7-10年，年租金为466.62万元/年（租金价格为含税价）；日照维瑞古德建筑装饰工程有限公司取得了2100平方米沿街商业楼十年期租赁使用权，第一阶段1-3年年租金为174万元，第二阶段4-6年年租金为182.7万元/年，第三阶段7-10年年租金为200.97万元/年（租金价格为含税价）。另查明，第三人日照拍卖行收取原告的248万元（含第一年租金220万元、拍佣金6万元、履约保证金22万元），均已退还原告，其中第一年租金220万元系根据被告的指示退还原告。本院认为，本案主要有两个争议焦点：1、被告西明望村委是否存在违约行为；2、若被告西明望村委存在违约，应如何承担违约责任。一、关于第一个争议焦点本院认为，原告龙冉公司通过拍卖形式竞得被告西明望村委所有的约7300平方米沿街商业房租赁使用权，事实清楚，证据充分，虽然原、被告双方未签订房屋租赁合同，但原告拍得涉案房屋租赁使用权后，已按约定支付了第一年租金220万元、竞拍佣金6万元以及履约保证金22万元，并对涉案沿街房进行了消防整改，被告对此知情且允许，原、被告之间形成了事实上的房屋租赁合同关系，双方应本着诚实信用原则履行各自义务。根据原告龙冉公司向第三人日照拍卖行出具的《承诺书》，原告需在6个月内完成涉案沿街房消防验收合格，否则出租人将退回租金及保证金不计息、出租人不承担任何费用，并解除租赁合同，也即按照约定，原告龙冉公司应在2017年12月9日前完成涉案沿街房消防验收，而实际上，原告系于2018年3月6日完成涉案沿街房消防验收。被告以此主张原告违约，被告有权解除合同，而原告主张之所以未能在约定的6个月内完成消防验收，系因被告未能履行相关的消防协助义务而造成。对此，本院认为，原告龙冉公司与第三人日照拍卖行签订的《关于东港区秦楼街道西明望社区居民委员会所有的1-3层、1-4层沿街商业楼的租赁使用权拍卖文件》租赁权拍卖竞拍须知第三条约定：“……买受人自行办理消防验收，秦楼街道西明望社区居委会协助办理消防验收手续，并负责消防通道等消防设施的改造，并承担改造费用”，因第三人日照拍卖行系受被告委托为其办理相关拍卖事宜，故该文件对被告亦有约束力，被告应当遵守约定，协助办理消防验收手续，并负责消防通道等消防设施的改造。根据原告提交的证据十《2018年1月25日村两委扩大会议》内容：“验收超期一个多月，因分房期间工作繁忙，至使验收拖延，看看延期多久定期限”，能够证明村委因分房等原因未能及时履行消防验收协助义务，导致消防验收延迟；证据十一《2018年2月7日两委会议》内容：“车库卷帘门控制器已坏，机房主机已坏，抓紧完善促进消防验收”，证据十二《2018年3月14日两委扩大会》内容：“8、沿街消防已公示，消防门合同签订，消防手续由卜庆福联系协调3家建筑公司完善盖章有关手续、消防门合同价格：34301.34元；9、车库通道安装防盗门在消防验收过程中需要拆除以及有关位置乱建乱搭乱改的需要拆除的一并完善有关消防验收设施”，证据十四《2018年5月9日两委会议》内容：“资金申请消防验收安装防火门定金9000元”。《2018年5月23日两委会议》内容：安装消防防火门定金4900元”，以上证据能够证明至2018年5月23日，被告仍未完成其应当完成的消防通道改造义务。原告提交的证据八《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》能够证实原告于2018年3月6日完成了涉案沿街房的消防验收，且双方都认可被告于2018年10月拿到了该验收合格证。本院认为，虽然原告完成消防验收合格有所迟延，但现有证据能够证实迟延的原因在于被告西明望村委未能及时履行相关消防验收协助义务及消防通道改造义务，被告未能提供充分证据证实原告存在违约行为。被告在自身未按时履行相关义务，且已知涉案沿街房在原告的努力下已完成消防验收合格的情况下，仍单方与原告解约并对涉案沿街房租赁使用重新进行了拍卖，导致其与原告的房屋租赁合同履行不能，被告西明望村委存在根本违约。二、关于第二个争议焦点本案中，被告西明望村委存在根本违约行为，应当向原告承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，因被告西明望村委违约，造成原告龙冉公司订立合同的目的落空，被告重新出租与向原告出租的价格之间的价差即为原告的可得利益损失。本案中，考虑到涉案房屋租赁合同为十年期的长期合同，原告仅支付了第一年的房租，原告主张被告应以第一年租金占总租金的比例乘以两次拍卖总价差赔偿其损失，合法合理，本院予以支持。关于损失数额，庭审中，原、被告均已明确被告向原告出租涉案沿街房的价格为不含税价格，相关税费应由原告缴纳，向案外人日照晏泰商贸有限公司、日照维瑞古德建筑装饰工程有限公司出租涉案沿街房的价格为含税价格，对于税率，被告主张为18.7%，原告对此认可，本院对此予以确认，故涉案沿街房两次出租的总差价为：6225.06万元-2369.4万元*1.187=3412.5822万元，涉案沿街房两次出租第一年价格的价差为：220万元/（2369.4万元*1.187）*3412.5822万元=2669418元。此外，原告在拍得涉案沿街房后，即投入资金对涉案沿街房进行了消防整改并验收合格，被告在重新拍租时亦利用了原告完成的消防验收合格，故对于原告支出的消防整改相关费用，被告应当支付给原告。原告主张案涉消防整改工程款为2627913.95元，在本案中仅主张262万元，并提交了其与案外人日照天成消防工程有限公司第一分公司签订的《消防工程施工承包合同》、日照天成消防工程有限公司第一分公司出具的《工程预（结）算书》、原告与日照天成消防工程有限公司第一分公司签订的《西明望村沿街及1#2#3#住宅楼消防验收合格后工程款确认单》予以证实，被告对此不予认可，认为该价格远高于原告的实际支出。本院认为，原告提交的证据不足以证实涉案消防整改工程实际支出，应当通过评估程序确定工程价款，但本院经调查得知，涉案消防整改工程现已拆除，不具备重新评估的条件，故结合原、被告双方意见，本院酌情支持涉案消防工程款50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、被告日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告日照龙冉贸易有限公司损失2669418元；二、被告日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告日照龙冉贸易有限公司消防整改支出500000元；三、驳回原告日照龙冉贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55312元，由原告日照龙冉贸易有限公司负担23157元，由被告日照市东港区秦楼街道西明望社区居民委员会负担32155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  李 君人民陪审员  刘庆伍人民陪审员  刘 虹二〇二〇年九月九日法官助理张伟书记员申庆丽