湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6189号原告：周锋，男，1990年3月7日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告：张宴，女，1980年3月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：长沙市高升资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路117号金典商务中心5栋1708房。法定代表人：张琳，董事长。原告周锋（以下简称原告）与被告张宴（以下简称被告）、第三人长沙市高升资产管理有限公司（以下简称第三人）合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加了诉讼。第三人经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《场地使用管理合同》无效；2、判令被告返还进场费50000元、保证金11400元、租金36100元、赔偿装修损失30000元、门店设备费用3600元，合计131100元；3、判令第三人对以上返还财产和赔偿损失承担连带清偿责任；4、判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年10月18日，第三人将坐落于长沙市雨花区的场地出租给被告。被告用木板隔断装修后分租给原告使用。在原告发现该场地规划用途为非商业、租金远高于周边商铺均价后，被告不肯赔偿原告损失，以降低租金、开展引流活动、宣称配套商圈即将开业等手段诱导原告于2019年3月13日重新签订《场地使用管理合同》。但经原告查证，该场地由停车位改建而来，违反法律、行政法规强制性规定。由于该场地存在严重消防隐患和整改拆除风险，原告于2020年1月14日停止营业并等待政府部门处理。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、原、被告间的《场地使用管理合同》没有违反效力性强制性规定，也没有其他无效情形，合法有效；2、被告无需返还任何费用。原告已支付的场地使用管理费属于合同约定且已实际履行的费用，无需返还。保证金根据合同约定，无需返还。进场费组成部分租金及装修、物业、保洁等费用，已实际发生，无需退还；3、原告提供的证据不能证明其实际损失。且“嗨森吃货俱乐部”至今仍在正常营业，原告不能经营系个人原因。第三人高升公司述称：本案所涉高升·星光天地农民安置项目由长沙市雨花区洞井镇高升村村民委员会（以下简称高升村委会）组织村民出资建设，于2019年初建成投入使用，该项目由村集体全部自持。该项目一楼地下室设计用途为停车位。为解决高升村村民吃饭问题，高升村通过民主决策决定由村民共同出资350余万元，将临内街一楼少量车位进行适当改造。第三人明确告知了被告上述情况，委托被告策划、招商、运营。请求人民法院从实际情况出发，驳回原告对第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人高升村委会系位于长沙市雨花区湘府中路以北面积为24113.74平方米土地的土地使用权利人。2017年11月2日，高升村委会取得建设规划许可，在上述土地上建设高升·星光天地1#-6#栋及地下室（两安建设项目）项目，其中地下室审批用途为防火分区（车库）。高升·星光天地1#-6#栋及地下室（两安建设项目）项目建设完成后，经高升村委会委托，第三人高升公司与被告及案外人易双红、刘向阳于2018年10月18日签订《场地使用管理合同》一份，约定：高升公司将上述建筑高升·星光天地地下室中1304.22平方米的场地出租给被告及案外人易双红、刘向阳使用，租赁期限为10年，自2018年11月1日至2028年10月31日，并就场地占有使用费、转租等权利、义务进行了约定。之后，被告及案外人易双红、刘向阳将合同所涉场地用木质材料分隔为26个部分，并进行了装修、装饰，用于经营“嗨森吃货俱乐部”。被告及案外人易双红、刘向阳原系合伙经营关系。2019年3月12日，被告、案外人易双红、刘向阳、第三人高升公司签订《权利义务转让书》，约定：案外人易双红、刘向阳将全部权利、义务转让给被告，转让后被告独立承担所有权利和义务，易双红、刘向阳不再承担《场地使用管理合同》的权利、义务。2018年10月10日，原告与案外人易双红签订《合作经营协议》，约定：原告在“嗨森吃货俱乐部”16号铺处经营餐饮服务，并就双方权利、义务进行了约定。2019年3月11日，原告与易双红签订《终止协议》，约定：双方签订的《合作经营协议》终止，双方已结清债权、债务，再无任何争议。2019年3月13日，原告与被告签订《场地使用管理合同》，约定：被告将“嗨森吃货俱乐部”16号铺出租给原告使用；租赁期限为5年，自2019年2月19日起至2024年2月18日止；原告需交纳50000元进场费方可进场营业；场地占有使用费为递增方式，其中2019年2月19日起至2020年2月19日止为每月0元，2020年2月19日起至2021年2月19日止为每月5700元；场地占有使用费支付周期为3个月，原告首笔场地占有使用费（2019年2月19日至2020年3月1日）为36100元；原告还需支付保证金11400元；在签署本合同之前，被告已明确告知原告该场地规划用途为非商业，并提供招租资质证明，原告不再就此向被告主张任何权利；并就双方其他权利、义务进行了约定。《场地使用管理合同》签订后，原告实际支付了进场费50000元、保证金11400元，并支付了截至2020年3月1日止的场地占有使用费（在合同履行过程中，被告对部分场地占有使用费进行了减免）。此外，原告还对场地进行了装修，添加了油烟机、吊顶、餐厨用具等设备后，入场营业。因多方原因，2019年12月6日起，原告未再实际经营并离场，但未办理门面交还手续。另查明，本案所涉场地为开放式隔断，无门窗锁具。就本案所涉场地，原告入场前被告进行了简单装饰装修，还提供了卫生保洁服务。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告出租给原告的场地，审批用途为防火分区（车库）。被告将上述场地分隔出租，未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定。故原告与被告间的《场地使用管理合同》，应当认定为无效合同。关于无效合同的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案：1、关于原告主张的入场费的返还。原告入场时，支付了入场费50000元。《场地使用管理合同》未就入场费的性质及用途进行约定，被告也未提供收取该入场费的合法、合理依据，故被告收取50000元入场费没有法律与事实依据，应予返还。关于被告主张上述入场费系装饰装修、卫生保洁等服务的对价答辩意见。考虑到被告提供的装饰装修服务并非单独为原告提供，也没有合法装饰装修依据，卫生保洁服务亦非单独为原告提供、且原告已支付了标准较高的场地占有使用费，故被告主张入场费为装饰装修、卫生保洁等服务的对价答辩意见，本院不予采纳。2、关于原告主张的保证金。如前所述，《场地使用管理合同》为无效合同，故被告应将收取的11400元保证金返还给原告。3、关于原告主张的其他损失。如前所述，《场地使用管理合同》为无效合同，原、被告对合同的无效均有过错，应当各自承担各自的责任。原告已将大部分设施搬离，且也未提供充分证据证明其实际损失。故原告的相应诉讼请求，本院不予支持。4、关于原告主张的返还场地占有使用费。原告虽于2019年12月6日起未再实际经营并离场，但未办理场地交还手续，仍然实际占有了本案所涉场地。故原告主张被告返还场地占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张第三人承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告周锋与被告张宴于2019年3月13日签订的《场地使用管理合同》无效；二、被告张宴于本判决生效之日起10日内退还原告周锋入场费50000元；三、被告张宴于本判决生效之日起10日内退还原告周锋保证金11400元；四、驳回原告周锋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2922元，因适用简易程序减半收取1461元，由原告周锋负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘大川二〇二〇年九月二十二日书记员  王 婷