海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）琼9028民初873号原告：和焕焕，女，1984年9月20日出生，汉族，住海口市琼山区。委托诉讼代理人：贾建东，海南新概念律师事务所律师。被告：安云，女，1975年9月2日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。被告：王道尚，男，1999年10月8日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。被告共同委托诉讼代理人：雷道金，海南万理（陵水）律师事务所律师。原告和焕焕诉被告安云、王道尚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和焕焕委托诉讼代理人贾建东、被告安云、王道尚共同委托诉讼代理人雷道金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除被告与原告签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告向原告支付违约金80万元；3.判决由被告承担本案诉讼保全费、诉讼保全担保费14800元；4.判决由被告承担本案受理费、公告费、评估费等全部诉讼费用。事实和理由：2020年5月19日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告将自己拥有的位于海南省陵水黎族自治县（以下简称“陵水县”）英州镇土福湾海南福湾国际滨海度假社区北区的G6-2号房（房屋所有权证书号20140848）转让给原告，并收取原告定金40万元，双方约定于2020年6月15日至2020年7月15日期间办理房产过户。上述《房屋买卖合同》第三条【定金的约定】约定：“本合同履行过程中，若乙方中途违约，乙方不得向甲方索要定金。若甲方违约，甲方应在违约之日起三日内将双倍定金退还给乙方。”第七条【买卖双方的违约及赔偿】（2）约定：“本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权解除合同。甲方应三个工作日内退还乙方全部已付款，并按照乙方已付房款的两倍支付违约金。”在双方约定的办理房产过户期间，因被告拒绝办理过户，原告为了维护自己的合法权益，于2020年6月19日，以自己名下银行存款240万元作担保，向陵水县人民法院申请查封上述《房屋买卖合同》被告名下的海南省陵水县英州镇土福湾海南福湾国际滨海度假社区北区的G6-2号房。陵水县人民法院作出（2020）琼9028财保37号民事裁定书，裁定查封被告名下的海南省陵水县英州镇土福湾海南福湾国际滨海度假社区北区的G6-2号房，但是发现该海南省陵水县英州镇土福湾海南福湾国际滨海度假社区北区G6-2号房根本就不在被告名下，被告涉嫌合同诈骗。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告安云辩称:1.被告安云已经于2020年7月1日至3日向原告退回房屋购买的定金，原告与被告在涉案合同履行期限届满前通过退回定金的方式将合同解除；2.被告已经向原告退回房屋定金40万元；3.原告与被告在签订合同时，被告已经告知原告，因被告资金周转困难急需用钱，如果有另外的购房人开出的价格比原告的价格高，被告可以将房屋卖给价高的人，被告也同意适当给原告一定的补偿，双方之间对转卖涉案房屋的事情是知情的，被告不是故意的违约，相应的不应当承担违约责任；4.保险公司的保函费以及保全裁定费不是本案的必要费用，不应当由被告承担。被告王道尚辩称：答辩人只是在《房屋买卖合同》上签名，代表我同意转让涉案房屋，其他相关事宜都是由答辩人母亲安云与被答辩人对接，答辩人不应承担相关违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议的证据：《房屋买卖合同》、《网上电子银行回单》、《（2020）琼9028财保37号、39号民事裁定书》、《银行转账明细单》、《财产保全担保书》，经双方当事人庭审质证无异议，且与本案有关联并相互印证可以形成证据链，本院予以确认真实性、合法性和关联性。对原、被告有争议的证据：被告提交与案外人魏通保《房屋买卖合同》和微信转账记录、《个人借款合同》、《房产过户委托书》，拟证明案外人魏通保向陵水县英州镇土福湾福湾国际滨海度假社区北区花园洋房1号楼1102房（陵产权证陵水字第20141550号）支付物业费的事实，案外人魏通保已于2018年7月20日占有涉案被查封房屋，并要求办理过户。本院认为，被告与案外人魏通保签订的合同以及是否支付了物业费的真实性、合法性非本案所争议的焦点，其证明内容也与本案没有直接的关系，被告凭该证据亦无法证实其证明内容，故对该证据不予采信。经审理查明，2020年5月19日，原告和焕焕与被告安运、王道尚签订《房屋买卖合同》，约定由原告以240万元购买两被告名下位于海南省陵水县英州镇土福湾海南福湾国际滨海度假社区北区的G6-2号房（房屋所有权证书号20140848），第三条【定金的约定】约定40万元作为购房定金交给被告作为购房担保，如果原告违约，则不得向被告索要定金，相反地如果被告违约，应在违约之日起三日内将双倍定金退换给原告；第七条【买卖双方的违约及赔偿】第二款约定在本合同签订后原告又将涉案房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，原告有权解除合同，被告应三个工作日内退还原告全部已付款，并按照原告已付房款的两倍支付违约金；第十条作出了手写的备注：双方协商一致房产过户期限为一个月（2020年6月15日至2020年7月15日）双方如有违约执行本合同第三条，并作出了对以上条款的变更约定效力优先于原约定的约定。合同签订当日，原告将40万元支付给了被告安云。然而，被告没有按照合同约定的期限为原告办理房产过户登记手续。2020年6月原告向本院提出了查封涉案房屋（即安云、王道尚名下位于海南省陵水县英州镇土福湾海南福湾国际滨海度假社区北区的G6-2号房）的财产保全，后发现被告将涉案房屋已经出售给他人，并办理了房屋权属过户登记手续。原告再次向本院提出查封在被告安云名下的另外一套房产（海南省陵水县英州镇土福湾海南福湾国际滨海度假社区北区花园洋房1号楼1102房即陵产权证陵水字第20141550号）作为因被告违约赔偿的担保，并支付了两次诉讼保全费10000元和为担保该诉讼保全而向保险公司购买的保单费4800元。2020年7月1日-3日，被告一共向原告退还涉案房屋的定金款40万元。原告为维护自己权利于2020年7月16日向本院提起诉讼。被告于2020年7月27日收到本院送达的民事诉状副本等应诉材料。另查明，被告在出售案涉房屋给案外人前，案涉房屋的产权登记为安云、王道尚共同共有。本院认为，本案的争议焦点：一、原告是否享有单方解除权；二、原告诉请被告支付违约金80万元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于合同生效的要件的规定、第五十二条关于合同无效法定情形的规定，本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。定金是实践性合同，原告于2020年5月19日合同订立当日即交付定金，该定金合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定，被告未按照合同约定未为原告办理房屋权属登记，且擅自将涉案房屋又出卖给他人，导致房屋买卖合同目的不能实现，原告主张解除该合同属于行使法定解除权。解除权属于形成权，行使解除权的方式有：（1）一方当事人单方通知对方当事人，合同即告解除；（2）-方当事人通知对方当事人解除合同，对方当事人持有异议，有异议的当事人向人民法院提起诉讼或者请求仲裁机构确认解除合同的效力。关于本案解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。由此可见，依据“到达主义”原则，合同解除的时间是以解除通知到达对方当事人的实际时间为准的。被告向原告退还定金40万元以示解除合同之意内容并不明确且作为违约方的被告不享有以通知形式单方解除合同的权利。原告对此解除有异议，并提起诉讼要求解除合同，享有法定解除权的非违约方原告以直接提起诉讼来主张解除合同，可以自载有解除请求意思表示的起诉状副本送达对方之日（2020年7月27日），发生解除的合同的效力。故，本院认定原、被告双方于2020年5月19日签订的《房屋买卖合同》于2020年7月27日解除。对原告主张以起诉之日（2020年7月16）和被告主张以返还定金之日（2020年7月3日）解除的辩解，本院不予采信。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的规定，定金系一方在合同订立时或者订立后之履行前给付对方一定金钱或替代物作为担保的担保方式，其目的是为担保订立合同以及合同的履行。本案中，依据合同第三条双方明确了定金的约定，即涉案房屋价款为240万元，原告将40万元作为定金支付给了被告，且双方对违约方违约时适用定金罚则的作了约定，该约定没有违反定金关于最高限额不得超过主合同标的额20%的规定，符合订约定金和违约定金的构成要件。根据定金罚则的基本规则是交付方违约，定金丧失；收受房违约的，双倍返还定金，原告支付40万元定金作为购买涉案房屋的担保，被告收受该定金后，没有履约办理不动产权属登记，导致合同目的不能实现，且被告没有不可抗力、意外事件等免责事由，则其应遵守契约精神履行定金罚则之双倍返还义务。定金责任条款在性质上属于合同中结算和清理条款，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条关于结算、清理条款效力的规定，合同解除并不因合同的权利义务终止而影响其效力，本案中，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》中关于定金责任是双方通过合同约定预先确定的，解除后独立生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，在合同解除的法律后，原告有权要求违约方被告承担因合同解除的违约责任。本案以定金罚则来界定违约赔偿，对原告主张被告支付双倍返还定金40万元，有事实和法律依据，因被告已经退还了40万元，则需再支付给原告40万元。本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于违约金与定金的选择的规定，原告主张其根据合同第七条要求被告支付违约金80万元的诉请，不符合双方关于第十条“合同条款的变更约定效力优先于原约定”的约定，且被告并未提交证实其实际损失，故应按照合同第三条定金约定来据此主张违约责任，对被告主张按照合同第七条将定金作为购房款并返还两倍即80万元的诉请，本院不予支持。另，原告主张诉讼保全的担保所购买的保险是其为担保的支出，但实现担保的保险费用非必须支出的诉讼费用，不应苛责于被告负担，故对原告主张保全的担保保险费4800元，本院不予支持。对被告王道尚以不知情其母亲另行出卖案涉房屋给案外人并办理过户登记的辩解，不符合客观实际，本院不予采信，故被告王道尚应与被告安云共同对原告的定金违约损失承担责任。综上所述，被告未遵守合同约定，原告享有法定解除权，并有权以定金罚则主张违约损失，原告诉请解除合同和支付违约金的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条、第一百一十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告和焕焕与被告安云、王道尚于2020年5月19日签订的《房屋买卖合同》于2020年7月27日解除；二、被告安云、王道尚于本判决生效之日起三日内向原告和焕焕支付违约定金40万元。三、驳回原告和焕焕其他诉讼请求。案件受理费11948元，减半收取5974元，诉讼保全费用10000元，由被告安云、王道尚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  常婧婧二〇二〇年九月十四日书记员  陈 丰附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。