河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终911号 上诉人（原审原告）：金爱珍，女，1974年1月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：陶东坡，河北廊飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓明，男，汉族，1974年6月4日出生，住黑龙江省庆安县，系金爱珍之夫。 被上诉人（原审被告）：李建英，女，1957年11月8日出生，汉族，住廊坊市大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：芦岩，河北新新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：香河县宏大房地产开发有限公司，住所地河北省香河县淑阳大街南侧迎宾路东侧，统一社会信用代码：91131024784090752D 法定代表人：刘金堂，总经理。 委托诉讼代理人：王福军，系该公司副总经理。 被上诉人（原审被告）：香河县宏大房地产开发有限公司大厂分公司，住所地河北省大厂回族自治县县城关西环路东侧，统一社会信用代码：91131028666594271G。 负责人：王尚奇，经理。（未到庭） 委托诉讼代理人：王福军，系该公司副总经理。 上诉人金爱珍因与被上诉人李建英、被上诉人香河县宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大地产公司）、香河县宏大房地产开发有限公司大厂分公司（以下简称宏大地产大厂分公司）之间房屋买卖合同一案，上诉人金爱珍不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本案因疫情防控需要本案进行过中止。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金爱珍上诉请求：1、撤销原判，并依法改判支持金爱珍本案全部诉讼请求；2、一二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1、银行流水显示被上诉人李建英账户收到了上诉人多支付的1218000元购房款，该款项转入的亦极有可能是被上诉人公司财务人员账户。2、认购协议书中留的联系电话亦不是李建英的电话，需被上诉人李建英代理人庭后核实，一审判决对此并未予说明。3、被上诉人提交的《订购协议书》、《委托销售合同》、《授权委托书》中均没有上诉人金爱珍的签名，属于随时可编造的证据，不应予以采信。4、一审法院对于上诉人所提交证据的评判亦有不符合法律规定之处。5、一审判决认定1218000元的性质是房屋的差价款证据不足。综上，上诉人金爱珍的本案诉请理应得到支持。请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉请。 李建英辩称，上诉人金爱珍的上诉不能成立，其相应的上诉主张亦不应得到二审法院的支持。具体理由如下：首先，金爱珍的上诉陈述很多是与本案无关的。其次，上诉人金爱珍是根据当时房屋市场价格购买涉案房屋的。金爱珍支付给李建英的1218000元以及支付给香河县宏大房地产开发有限公司的款项算在一起就是涉案房屋当时真实的市场价格，此也是上诉人自愿认可并购买的。当时的房源紧缺，涉案房屋所在地楼房价格猛增，涉案小区房屋的成交价最高达到了3万元，且上诉人也是因为房屋上涨才购买的房屋。政府出台限购政策后房屋价格随之下跌，上诉人金爱珍也是应为价格下跌才提起的本案诉讼。李建英从宏大地产公司订购了两套房屋，并委托的是北京中智信房地产经纪有限公司出售；也签订了委托销售合同，并以不低于23000元每平米的价格出售。上诉人金爱珍就其本案之诉请，并未提供相关证据佐证其主张，且其诉请及其陈述亦明显不合常理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，金爱珍的上诉没有任何事实及法律依据，应依法驳回金爱珍的上诉，维持原判。 宏大地产公司和宏大地产大厂分公司辩称，上诉人金爱珍的上诉亦不能成立，故其相应的上诉主张不应得到二审法院的支持。具体理由如下：一审法院审理此案认定的事实清楚，客观真实，适用法律准确。上诉人仅凭其想象质问一审法庭没有事实依据，也是没有任何道理的。另外，当时涉案房屋的市场价格确在2.3万元到3万元之间。一审法院审理此案程序合法。其他的答辩、质证、辩论意见坚持一审的意见。综上，恳请二审法院查明事实真相，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 金爱珍向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告购房款1218000元（大写：壹佰贰拾壹万捌仟元整）及相应利息；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月1日，被告李建英与被告香河县宏大房地产开发有限公司大厂分公司签订《定购协议书》两份，约定：李建英作为买受人分别定购位于大厂回族自治县房屋，建筑面积90.95平方米，定购单价16900元／平方米，定购总价1537055元；定购华安丽景小区14幢1单元1005号房屋，建筑面积90.95平方米，定购单价16500元／平方米，定购总价1500675元。李建英交付定金每套100000元，并约定签约时间为2017年7月30日之前。2017年3月17日，被告李建英与被告香河宏大房地产开发有限公司、案外人北京中智信房地产经纪有限公司签订《委托销售合同》及授权委托书各一份，其中《委托销售合同》约定：被告李建英委托被告香河宏大房地产开发有限公司、案外人北京中智信房地产经纪有限公司代为销售华安丽景小区14幢1单元1405号房屋和华安丽景小区14幢1单元1005号房屋，销售价格不得低于23000元／平方米。还约定：房屋销售之后，应指示购房人将高于订购价格的部分款项汇入李建英账户，被告香河宏大房地产开发有限公司负责另行与购房人按订购价格签订《房屋买卖合同》，李建英取得房款后，应向被告香河宏大房地产开发有限公司支付每套50000元的改名费，向案外人北京中智信房地产经纪有限公司支付每套差价部分款的10%作为劳务费用。2017年5月10日，原告金爱珍与被告香河县宏大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：金爱珍购买被告开发建设的位于大厂回族自治县房屋，建筑面积90.95平米，单价16900元，总房款为1537055元，首付款777055元，贷款760000元。原告金爱珍于2017年4月18日支付认购金20000元，于2017年4月26日通过ＰＯＳ机方式转账1427730元（757055元为其购房首付款、730675元为代亲属李晓凯支付购买华安丽景小区14幢1单元1005室的购房首付款），被告香河县宏大房地产开发有限公司出具收据三张。现房屋已交付原告使用。2017年4月26日，原告金爱珍通过银行转账方式向被告李建英银行账户内转账1218000元。同日，被告李建英分别就华安丽景14＃楼1单元1005室向被告香河县宏大房地产开发有限公司大厂分公司支付改名费50000元，向案外人北京中智信房地产经纪有限公司支付佣金60900元；就华安丽景小区14＃楼1单元1405室向被告香河县宏大房地产开发有限公司大厂分公司支付改名费50000元，向案外人北京中智信房地产经纪有限公司支付佣金60900元。被告香河县宏大房地产开发有限公司大厂分公司出具收据两张，案外人北京中智信房地产经纪有限公司出具收据两张。另查明，李建英于2006年5月31日至2018年6月10日在香河县宏大房地产开发有限公司大厂分公司工作。上述事实，有原告金爱珍提交的香河县宏大房地产开发有限公司及其大厂分公司的工商登记情况，中国工商银行汇款凭证、原告工商银行卡的流水单、商品房买卖合同一份、河北增值税普通发票两张、电话录音资料；有被告李建英提交的定购协议书两份、委托销售合同及授权委托书各一份、香河县宏大房地产开发有限公司大厂分公司出具的改名费收据两张、北京中智信房地产经纪有限公司出具的佣金收据两张、李晓凯和金爱珍商品房买卖合同各一份、金爱珍和李晓凯购房时的首付款、契税、工本费、他项权证费票据共计12张、李建英在中国工商银行的借记卡账户历史明细清单一份；及原、被告双方当庭陈述在案为证。 一审法院认为，一、原告金爱珍通过银行转账方式转给被告李建英1218000元款项的性质：经查，原告金爱珍从被告香河县宏大房地产开发有限公司购买华安丽景小区14幢1单元1405号房屋，原告诉称该笔款项是按照被告香河县宏大房地产开发有限公司的指示，转账至被告李建英名下的购房款，后又向公司支付房屋首付款，宏大公司出具了首付款收据。但就该笔款项被告香河县宏大房地产开发有限公司陈述未收到此笔购房款，亦未向原告出具此笔款项的收据。并陈述该房屋实际成交单价为23600元，并非合同所签单价16900元。被告李建英陈述该笔款项系其押房所获盈利，通过审理查明的事实及其提交的证据能够形成完整的证据锁链，证明其陈述事实。且原告为支持其诉请，未提交充分证据证明该笔款项由被告香河县宏大房地产开发有限公司及其大厂分公司收取，故此款系原告金爱珍单独支付被告李建英的房屋差价款。二、被告李建英收取1218000元款项是否具有合法性。经查，被告李建英系香河县宏大房地产开发有限公司大厂分公司员工，其先后以单价16900元和16500元的价格向该公司购买华安丽景小区14幢1单元1405号和华安丽景小区14幢1单元1005号房屋，并就两套房屋委托被告香河宏大房地产开发有限公司及案外人北京中智信房地产经纪有限公司以不低于23000元的价格转售，被告李建英向其支付房屋改名费及佣金。后被告香河宏大房地产开发有限公司及北京中智信房地产经纪有限公司将上述两套房屋分别以单价23200元及23600的价格出售给原告金爱珍及其亲属，并与金爱珍按照单价16900元签订商品房买卖合同一份，并出具房屋首付款等票据。关于原告认为被告李建英取得涉案款项应作为不当得利返还原告，缺乏法律依据。不当得利认定的前提系没有合法根据取得利益。所谓合法根据，系来自法律规定或者当事人约定。通过本案查明的事实为被告李建英订购房屋后又委托出售并获得差价，从合同签订时间上、价款计算及交付数额等均能通过其证据予以证实。因此，不能确定其取得涉案款项属于不当得利。三、原告依据房屋买卖合同关系主张三被告共同返还涉案款项缺乏事实和法律依据。被告李建英与被告香河宏大房地产开发有限公司大厂分公司建立过的涉案房屋买卖关系，之后原告与被告香河宏大宏大房地产开发有限公司建立涉案房屋的商品房买卖合同关系，两个合同关系相互独立，而原告诉求的涉案款项的产生只有转账至李建英账户的记录及李建英账户收款记录，并未提交香河宏大房产及大厂分公司的收款证据，因此要求三被告共同返还该款理据不足。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告金爱珍的诉讼请求。案件受理费减半收取7885元，由原告金爱珍负担。于本判决生效之日起七日内缴纳。 二审中各方均未提交新证据 二审查明的事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，在上诉人金爱珍与被上诉人李建英、被上诉人宏大地产公司及被上诉人宏大地产大厂分公司之间房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人金爱珍对于一审法院未予支持其本案1218000元之诉请不予认可。上诉人金爱珍就其本案诉请未提供充分有效的证据证实被上诉人宏大地产公司或被上诉人宏大地产大厂分公司收取了该款项；且被上诉人李建英亦对该款项作出了相应的解释。从金爱珍对于房屋买卖合同实际履行的情况、涉案房屋当时的市场价格及上诉人本案主张权利的时间等因素来看，上诉人金爱珍本案之诉请亦不符合常理。上诉人金爱珍之本案诉请理据不足，原审法院对此裁判亦无不当之处。本院对此予以维持。 综上所述，金爱珍的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款、第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15770元，由上诉人金爱珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年九月十日 法官助理 马 占 书 记 员 田孟姣