四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初3261号 原告：司玉英，女，1963年5月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：龚秀容，四川观今律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁贵才，四川观今律师事务所律师。 被告：周丹，男，1980年1月17日出生，汉族，户籍地址：四川省眉山市东坡区，现服刑于四川省雷马屏监狱。 委托诉讼代理人：陈勇，男，1975年5月12日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告司玉英与被告周丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告司玉英及委托诉讼代理人龚秀容、被告周丹的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告司玉英向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告双方于2014年11月20日签订的《房屋买卖合同》真实有效；2.请求人民法院依法判令位于眉山市东坡区的房产（眉房权证东坡区字第Ｍ-××4、Ｍ-××号；丘地号1-2402-0341、1-2402-0340）的拆迁补偿款669480元归原告所有；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年11月20日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告自愿将位于眉山市东坡区的房产（眉房权证东坡区字第Ｍ-××4、Ｍ-××号；丘地号1-2402-0341、1-2402-0340）卖与原告；合同还约定房产总价款为326000元，双方议定买卖合同价款一次性付清等。签订合同的同时，原告采用现金支付的方式将合同约定的购房款326000元一次性支付给了被告。合同签订后原告即接手出租、管理并收取租金至上述房产被拆迁之日。因被告受到刑事处罚服刑于四川省雷马屏监狱无法到现场办理产权变更手续，导致合同约定的房产至被拆迁之日仍然登记在被告名下，但上述房产的实际所有权人为原告。现因上述房产被拆迁的拆迁补偿款而引发纠纷，原、被告双方多次协商未果。据此，原告特依法具状诉至贵院，望判如所请。 被告周丹向本院提交书面答辩状辩称，原、被告存在房屋买卖关系，且已全部收到原告支付的购房款，双方自愿买卖、不存在胁迫。但房屋没有过户的主要责任并不在被告，虽然一开始被告对过户的事情有拖怠，但是最终无法过户的主要原因还是房屋被查封，所以被告认为不应当承担未过户的责任。请求法院依法判决。 原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件、被告身份证复印件，拟证明：原、被告双方主体资格。2.房屋买卖合同原件，拟证明：2014年11月20日，被告将位于眉山市东坡区的房产卖给原告，价格是326000元，付款方式是一次性付清。3.房产证原件，拟证明：被告自愿将房产证交付给原告的事实。4.授权委托书复印件，拟证明：原告等人委托彭宇丽处理房屋的维修等事宜。5.2015年2月28日租房协议复印件、2016年2月28日房屋租赁协议复印件、2016年2月29日房屋租赁协议复印件、2018年7月1日房屋租赁协议复印件、收条复印件，拟证明：被告将房屋卖给原告后，原告等人委托彭宇丽将房屋一起出租，直至房屋被征收拆迁。6.笔录原件、情况说明原件、李群芳身份证复印件，拟证明：从2015年开始，原告委托人彭宇丽对上述房屋收取租金及管理房屋，2015年彭宇丽去收取租金时，因为之前是周丹公司的另外一个人在收取租金，李群芳在那里租房经营茶铺十多年，李群芳为此打电话给周丹进行核实，周丹告诉她房屋已经卖给原告等人，李群芳才将租金交给彭宇丽。7.借条原件五张，拟证明：以上借条中的款项被认定为周丹非法吸收公众存款罪的款项，本案的购房款项与非法吸收公众存款没有任何关系。被告的质证意见为：对证据均无意见。本院认为，被告对原告提交的证据均无异议，经审查上述证据来源合法，本院依法予以认定。 诉讼中，原告申请本院调取案涉房屋被征收的相关资料及征收补偿的具体数额，本院依法至眉山市东坡区国有土地上房屋征收与补偿工作中心（以下简称：东坡区征补中心）调取了《眉山市Ｆ-21安置地块周边配套项目关于周丹土地、房屋明细表》（以下简称：《关于周丹土地、房屋明细表》）、《眉山市东坡区Ｆ-21安置地块周边配套项目国有土地上房屋征收补偿协议书（一）货币补偿适用》（以下简称：《房屋征收补偿协议书》）。原告的质证意见为：对真实性无意见，明细表中可能遗漏原告购买的眉房权证东坡区字第Ｍ-××4号房屋信息；对具体补偿金额有异议。被告的质证意见为：没有意见。本院认为，上述证据系东坡区征补中心依法出具，与本案具有关联性，本院依法予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月20日，原告司玉英（乙方）与被告周丹（甲方）签订《房屋买卖合同》，主要载明：“一、甲方自愿将位于眉山市东坡区的房产（眉房权证东坡区字第Ｍ-××4、Ｍ-××号；丘地号1-2402-0341、1-2402-0340）卖与乙方，房屋建筑面积分别为334.7平方米，产别为私产，结构形式为混合结构，设计用途为商业，并将该房产的相关土地权同时出卖给乙方。二、双方协定该房产总价为人民币叁拾贰万陆仟元整，小写326000.00元。三、双方协定买卖合同价款一次性付清。四、甲方保证该房产合法，权属清楚，有合法的土地使用权且该房产无债务纠纷（土地出让金已缴纳）。五、甲方保证所出卖的该房产权属清楚，若发生与甲方有关的所有产权、债务纠纷一概由甲方负责并承担相应的民事诉讼责任。由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿乙方。六、甲方负责缴纳上述房产过户的一切税费并提供过户所需的一切证件的原件和复印件……”。后原告支付了购房款，被告将上述房屋房产证原件二本交由原告保管。2014年11月30日，原告等人将包括案涉房屋在内的12间门市委托案外人彭宇丽进行出租，并向彭宇丽出具《授权委托书》载明：委托人司玉英、龙则名、张建平、张慧玲将位于眉山市东坡区商业用房（Ｍ-01××41、Ｍ-012763081440、Ｍ-01××39、Ｍ-012763081438、Ｍ-01××33、Ｍ-01××32、Ｍ-01××30、Ｍ-012763081429（原告陈述该产权证号即是自己购买的Ｍ-012763081434号房屋）、Ｍ-01××27、Ｍ-01××42、Ｍ-01××35、Ｍ-01××37）委托于彭宇丽，彭宇丽负责房屋的维修、门面的出租，以及政府的征地拆迁补偿等事宜。拆迁中代表委托人与相关部门进行协商洽谈，补偿的全部事宜工作，有权决定房屋补偿的金额、安置，领取全部补偿费用。彭宇丽在处理此项事宜中，全权代表委托人行使法律权利。特此说明：如国家征用补偿后所有补偿款全部交由被委托人彭宇丽，按照每家每户所购买实际面积统一平均分配。其后，彭宇丽将包括案涉房屋在内的门面于2015年至2018年先后出租给了李文英、李群芳、罗学林、赵树林使用。此后，案涉房屋被东坡区征补中心征收，原、被告就拆迁款协商未果，原告遂具状诉至本院。 另查明，本院从东坡区征补中心调取的《关于周丹、土地房屋明细表》载明：“（一）有证建筑物：厕所、房屋，产权证号Ｍ-012763081438、产权建筑面积125.42㎡、测绘面积23.46㎡、106.67㎡、评估总价23366元、106243元；房屋，产权证号Ｍ-01××42、产权建筑面积10.92㎡、测绘面积11.09㎡、评估总价11046元；房屋，产权证号Ｍ-01××42、产权建筑面积10.92㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-01××27、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-01××30、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-01××32、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-01××33、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-01××35、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-01××37、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-01××39、产权建筑面积296.64㎡、测绘面积38.48㎡、38.48㎡、38.48㎡、39.86㎡、36.68㎡、38.48㎡、38.48㎡、38.48㎡，评估总价38326元、38326元、38326元、39701元、36533元、38326元、38326元、38326元；房屋，产权证号Ｍ-01××41、产权建筑面积102.4㎡、测绘面积48.72㎡、55.62㎡、评估总价48525元、55398元；房屋，产权证号Ｍ-012763081440、产权建筑面积286.94㎡、测绘面积101.68㎡、157.54㎡、评估总价101273元、156910元；房屋测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；测绘建筑面积合计1197㎡，评估总价合计1192211元。……装修价值108578元……”《房屋征收补偿协议书》载明：“房屋征收部门东坡区征补中心（以下简称甲方），被征收人（含共有人）周丹（以下简称乙方）……第一条被征收房屋现状（一）被征收房屋所在地点为:眉山市东坡区田店村二组东临老成乐路：1.房屋产权证号为：眉权房证东坡区字第Ｍ-××8、01××42、01××27、01××30、01××32、01××33、01××35、01××37、01××39、01××41、01××40号、东坡00831431、东坡00831426、东坡00831429、东坡00831434；证载用途商业服务业，建筑测绘面积合计1197平方米。2.无证建筑物测绘面积为38.48平方米，建筑结构为砖混。……第二条乙方选择货币补偿作为被征收房屋补偿方式。第三条被征收房屋补偿费用及支付（一）被征收房屋主体价值补偿：征收宗地土地面积计11211＋1478.6＝12689.6平方米，征收建筑测绘面积计1197＋38.48＝1235.48平方米，被征收土地、建筑主体评估金额合计6313152元；（二）被征收房屋装饰装修补偿108578元；……（七）六通户头补偿电2900元、水1700元、电视1000元、宽带150元、电话100元，合计5850元。……” 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于案涉房屋拆迁款的归属问题，本院认为，合同签订后，原告付清了购房款，被告将案涉房屋及产权证书原件交付给了原告，原告对案涉房屋行使了占有、使用权。因被告的原因，致使双方未及时办理房产过户手续，后因案涉房屋被纳入拆迁改造范围而无法办理产权过户手续。至此，原告并未依法取得案涉房产物权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，案涉房屋物权已因拆迁而消灭，则原告已无法取得所购房屋的产权。被告作为涉案房屋登记的所有权人，与东坡区征补中心签订的《房屋征收补偿协议书》，合法有效，案涉房屋拆迁款归被告所有。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，被告在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至原告名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，原告可选择解除合同，主张对所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款作为损失赔偿。现原告请求判令位于眉山市东坡区的房产（眉房权证东坡区字第Ｍ-××4、Ｍ-××号；丘地号1-2402-0341、1-2402-0340）的拆迁补偿款669480元归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告司玉英与被告周丹于2014年11月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回原告司玉英的其他诉讼请求。 案件受理费10594元，减半收取5297元，由原告司玉英负担5197元，被告周丹负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  冯靖雅 二〇二〇年九月三十日 书记员  沈 锐