广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0104民初6603号 原告（反诉被告）：郑任勤，女，1966年1月5日出生，汉族，身份证登记住址广州市天河区。 委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁丽娜，女，1982年9月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省普宁市。 被告（反诉原告）：周晓飞，男，1971年9月4日出生，汉族，身份证登记住址浙江省金华市婺城区。 被告（反诉原告）：陈振杰，男，1954年9月19日出生，汉族，身份证登记住址浙江省宁海县。 三被告共同委托诉讼代理人：柯柏松，广东正平天成律师事务所律师。 原告郑任勤与被告梁丽娜、周晓飞、陈振杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁子塔，三被告共同委托诉讼代理人柯柏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付2017年3月至2020年5月的商铺租金合计77763元（其中2017年3月1日至2017年10月31日按照1508元/月计算；2017年11月1日至2018年10月31日按照1939元/月计算；2018年11月1日至2019年10月31日按照2154元/月计算；2019年11月1日至2020年5月31日按照2369元/月计算）；2.三被告向原告支付逾期支付上述租金的违约金（以当月应付未付租金为基数，自逾期当月11日起计至付清上述租金之日止，按照年利率24%计算，以不超过欠付租金总额为限）。事实和理由：原告与广州市保某市场管理有限公司于2013年9月7日签订《某京大厦商铺租赁合同》，约定原告将其位于广州市越秀区北京路xx号某京大厦三层31xx号商铺出租给该公司，租赁期限10年，即自2014年11月1日起至2024年10月31日止。租金每月支付一次，每月10日前支付当月租金。2017年9月12日，“广州市保某市场管理有限公司”变更为“广州市保某商务管理有限公司”。2018年5月22日，广州市保某商务管理有限公司（以下简称保某公司）被注销，清算组为全体股东即三被告，三被告作为权利义务承继人应对保某公司的债务承担连带责任。自2015年12月开始，三被告停止支付租金，原告已经通过诉讼途径追讨2017年2月28日前的租金，但自2017年3月份以来，三被告从未支付过任何一笔租金，原告多次催讨无果。根据《某京大厦商铺租赁合同》第九条的约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，按未付金额的1%支付违约金，鉴于被告已逾期支付租金三年，按照上述标准计算违约金明显偏高，因此，原告主张违约金以欠付租金为基数，按年利率24%计算，违约金总额以不超过欠付租金为限。因此，原告提出上述诉讼请求。 三被告共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.保某公司已于2018年5月份注销，本案没有合同继续履行的条件，所以本案应该是一个公司清算、赔偿责任的纠纷，而不是租赁合同纠纷。2.原告其实已经起诉过一次，案号为（2017）粤0104民初5594号，当时保某公司表示租金标准过高，2019年11月23日股东之一的周晓飞正式向原告方发出通知，告知其公司已办理清算和注销，要求原告11月30日收回商铺，因此被告认为原告按照继续履行合同并追讨租金没有事实和法律依据。而且原告在收取函件后，仍然不收回商铺，应当自行负担损失。 三被告向本院提出反诉请求：判令确认原被告签订的《某京大厦商铺租赁合同》于2019年11月30日解除。事实和理由：原被告双方于2013年9月7日签订《某京大厦商铺租赁合同》，约定由被告承租物业，当时的租金标准是参照仰忠精品市场确定，但是在仰忠市场拆除后，进入某京大厦商场，双方约定的商场租金远远超过市场价格，因此涉案商铺长期空置。根据合同约定到2017年11月开始必须达到1939元，被告无力作为总承租继续承租商铺，多次表示及要求原告收回商铺。2019年11月23日，被告发函说明“由于保某公司未能出租使用，且保某公司已经办理清算和注销手续，现为避免损失进一步扩大，通知阁下2019年11月30日收回商铺”。保某公司作为承租主体，已经不存在，继续原有的租赁合同已经没有可能性，且由于涉案商铺的出租价格实际只有合同约定的40%，继续履行合同对于被告明显不公平，从法律上说，涉案合同也可以解除。因此，被告提出上述反诉请求。 原告对被告反诉请求答辩称，不同意被告的反诉请求。一、不同意解除合同，被告所发的解除通知书我方认为不符合合同约定解除的情形，也不符合合同法法定解除的情形。二、解除合同通知书没有署名，我方无法确认通知人是谁。三、原告商铺主体结构已被被告拆除，现无法确认原告商铺的具体位置，如果被告要求退还商铺，应该恢复原状。四、被告2018年5月份注销公司，当时原告作为出租方，主体身份和债权是明确的，被告恶意注销公司，逃避债务，从未通知原告去收回商铺。关于被告提到的租金标准的问题，双方已在合同中明确约定，我方认为租金标准属于商业风险的范畴，不应是解除合同或者不支付租金的理由。 经审理查明，广州市越秀区北京路xx号3166铺所有权人为原告，房屋用途为商业，建筑面积13.46平方米。 2013年9月7日，原告（甲方、出租方）与保某公司（乙方、承租方）签订《某京大厦商铺租赁合同》，约定：甲方对位于广州市越秀区北京路xx号某京大厦三层31xx号商铺，建筑面积13.4607平方米物业享有合法完整产权，甲方同意将该物业出租给乙方；该物业租赁期为10年；从开始计付租金之日起，该物业出租租金标准按基准价打折：第一年四折，第二年五折，第三年一至三层为七折、四至六层为六折，第四年一至三层为九折、四至六层为八折，第五年基准价，第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%，第九年到第十年每年按上一年度递增15%，直至合同期满；该物业的月租金基准价标准为160元/平方米，即2014年11月1日至2015年10月31日月租金为861元，2015年11月1日至2016年10月31日月租金为1077元，2016年11月1日至2017年10月31日月租金为1508元，2017年11月1日至2018年10月31日月租金为1939元，2018年11月1日至2019年10月31日月租金为2154元，第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%；租金每月支付一次，每月10日前（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）支付当月租金；租赁期届满，乙方需将物业按现状交还甲方，但必须保证每个业主铺位按产权面积图间隔好；如乙方因故需提前终止本合同，应提前三个月书面通知甲方，并经过甲方书面同意，未经甲方书面同意乙方提前终止本合同的，视为乙方违反本合同约定单方解除合同；如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金，逾期一个月未支付的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺，乙方缴纳的保证金甲方不予退还，因此而收铺产生的一切法律责任由乙方承担等。 上述合同签订后，原告依约将涉案商铺交付保某公司使用。保某公司及三被告未向原告支付2017年3月1日以后的租金。 另查，保某公司为有限责任公司，后变更为广州市保某商务管理有限公司，于2018年5月22日被注销，清算组为全体股东即三被告。在保某公司工商档案资料中显示：2018年5月21日，三被告签署《清算报告》，载明清算组已于2018年4月2日向公司登记机关备案……清算组已于成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2018年4月3日在民营经济报纸上刊登了公告，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，制定了清算方案，并报请股东确认，清偿顺序如下：1、支付清算费用，2、职工工资、社会保险费用和法定补偿金已全部结清，3、本公司所有税款已缴完毕，税务部门已出具《注销税务事项通知书》，4、公司债务已全部清偿等。 2018年8月22日，卓诚会计师事务所有限公司出具保某公司企业注销税务登记税款清算鉴证报告。三被告没有提交其向原告通知保某公司清算事宜的证据。 三被告主张原告与保某公司之间的《租赁合同》已解除，提交了《解除合同及收回物业通知书》复印件（内容为：业主郑任勤3166铺：由原保某市场管理有限公司承租阁下的物业，合同期限2014年11月1日到2024年10月31日，由于保某公司未能出租使用，且保某公司已经办理清算和注销手续，现为避免损失进一步扩大，通知阁下于2019年11月30日前收回商铺，同时原有的租赁合同即告终止。落款处“通知人”为空白）及于2019年11月26日通过顺丰邮寄的详情单（显示：收件方地址广州市天河区华景路164号304房）。原告质证称确认收到该通知，但对该通知的真实性、合法性、关联性均不予认可，称该通知的落款处没有签名，不清楚谁发出的通知，不符合解约通知的法定条件；经原告去涉案商铺现场查看，商铺间隔已被改变，根本无法确定现在商铺的位置，即使被告有解除合同的权利，也应该是恢复原状之后。 本院认为,原告与保某公司签订的《某京大厦商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，保某公司未依约支付2017年3月起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。保某公司于2018年5月22日注销，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，保某公司的清算组应将公司解散清算事宜书面通知原告等已知债权人。三被告为证明其已通知原告保某公司清算及解除合同的事项，向本院提交《解除合同及收回物业通知书》及顺丰速运邮寄单，但上述《解除合同及收回物业通知书》既未注明通知人，其寄送时间亦已在保某公司注销之后，致使原告并未能在保某公司注销前及时申报债权。因此，上述证据不足以证明三被告已将公司清算事宜书面通知原告。原告主张作为清算组成员的三被告承担本案责任，符合上述法律的规定，予以支持。关于违约金标准的问题，因原告现未能提供证据证明其实际损失，故违约金以调整至按银行同期贷款利率标准计算为宜(自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金，则应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，且违约金总额以不超过所欠租金为限。 关于三被告要求确认上述《某京大厦商铺租赁合同》于2019年11月30日解除的反诉请求，如上所述，上述《解除合同及收回物业通知书》未注明通知人，且从现有证据来看，涉案房屋原有间隔已经改变，现并不具备交还给原告的条件，在此情况下，即使上述解除合同的通知到达原告亦不发生合同解除的效力。故被告上述反诉请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜向原告郑任勤支付2017年3月1日至2020年5月31日期间的租金（其中2017年3月1日至2017年10月31日，按每月1508元计算；2017年11月1日至2018年10月31日，按每月1939元计算；2018年11月1日至2019年10月31日，按每月2154元计算；2019年11月1日至2020年5月31日，按每月2369元计算）及逾期支付上述租金的违约金[每月租金的违约金自逾期之日起（即当月11日起，如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）计至实际付清之日止，以同期应付未付租金为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；违约金总额以不超过上述所欠租金总额为限]。 二、驳回原告郑任勤的其他诉讼请求。 三、驳回被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1389元、反诉受理费50元，均由被告陈振杰、周晓飞、梁丽娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  杜轶群 二〇二〇年九月十七日 书记员  梁菁菁