山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1302民初10314号 原告：临沂某置业有限公司广州路分公司，住所地山东省临沂市兰山区柳青街道。 负责人：何某。 委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。 被告：山东某电影城有限公司，住所地山东省淄博市张店区。 法定代表人：丁某某，执行董事兼经理。 被告：淄博某影业投资有限公司，住所地山东省淄博市张店区。 法定代表人：丁某某，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：苏丽萍、王硕，山东大地人律师事务所律师。 原告临沂某置业有限公司广州路分公司与被告山东某电影城有限公司、淄博某影业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沂某置业有限公司广州路分公司的委托诉讼代理人史新宋，被告山东某电影城有限公司、淄博某影业投资有限公司的共同委托诉讼代理人苏丽萍、王硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 临沂某置业有限公司广州路分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一向原告支付自2018年9月1日至2020年2月29日期间租金6619275.00元；2.判令被告一向原告支付利息损失（暂计算至2019年12月31日为203060.62元，自2020年1月1日以6619275.00元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3.判令被告一向原告支付律师费90000元；4.判令被告二对上述第1、2、3项请求承担连带责任；5.本案的诉讼费、保全费等全部费用由两被告承担。事实和理由：2017年8月原告与被告一签订《租赁合同书》，原告将位于山东省临沂市南坊新区东侧位置电影院铺位出租给被告一，租赁面积为3900平米。双方约定租赁期限自2017年9月1日至2032年8月31日，计租日为2017年9月1日起，自计租日至2018年8月31日年租金为2206425元，自2018年9月1日至2032年8月31日租金按季度支付，季租金标准为1103212.5元，被告一于每个季度开始前的15日内支付租金。第十五条第3款约定被告一拖欠支付任何款项，每逾期一天原告有权要求被告一支付所有应付款项的5‰作为逾期付款违约金。同时被告二出具《担保承诺书》，承诺对被告一应付的租金、违约金、赔偿金以及诉讼费、财产保全费、律师费等承担连带担保责任。《租赁合同书》签订后，被告一除支付第一年度租金外再未支付任何费用。原告已经多次沟通、发函，要求被告支付租金，但被告以各种理由推脱，至今均未按时缴纳租金，严重影响了原告的正常经营秩序，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判令支持原告的诉讼请求! 山东某电影城有限公司辩称，一、被告主体不适格。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”、《最高人民法院关于适用的解释》中指出民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指“合法成立、有一定的组织机构和财产，但有不具备法人资格的组织，包括:法人依法设立并领取了营业执照的分支机构”。可见，临沂分公司作为法人依法设立并领取营业执照的分支机构，具有诉讼主体资格，可以作为原告、被告及第三人参加诉讼。其次，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第78条被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产仍不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产。可见，仅在分支机构不能清偿债务时，企业法人承担相应的补充赔偿责任。最后，根据合同相对性，《租赁合同补充协议》(编号0002585)的将《租赁合同书》及补充协议合同主体变更为临沂某和临沂分公司。其中，临沂分公司、临沂某作为合同当事人，应当承担合同的责任。现临沂某针对总公司公司拖欠租金事宜提起诉讼，被告主体不适格。综上所述，原告临沂某针对临沂分公司拖欠租金事宜提起诉讼，应以临沂分公司为被告，本案被告主体不适格，法院应依法驳回原告的诉讼请求。二、原告临沂某对某临沂分公司的租金6，619，275元及利息损失203，060.62元计算错误。(一)原告临沂某租金计算起止时间、计算方式、租金总额错误。1、临沂分公司欠付租金的起算日应为2018年10月1日。根据《租赁合同补充协议》约定，山东某与临沂某于2017年10月28日签署的租赁合同，约定租期自山东某设立的分公司或者子公司正式开业之日起计算。分公司于2018年6月28日正式开业之日。故，租期自2018年6月28日起计算。《租赁合同补充协议》签署后，临沂分公司按合同约定支付6、7、8、9月租金，故拖欠的租金的起算日应为2018年10月1日。2、临沂分公司欠付租金计算终止日应为2019年12月31日(截止到原告计算至2020年2月29日为基准)。2020年1月中国爆发新冠疫情，受疫情影响影院行业全线停业，新冠疫情对山东某的履行合同已经构成不可抗力。山东某已将《租金减免申请书》发函至临沂某。针对疫情的情况，山东省发展与改革委员会于2020年4月7日发布《关于印发加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》规定，进一步加大疫情防控期间房产租金减免政策力度。对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，包括租户不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户，免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。即山东某租赁的房屋为临沂某的(国有企业)经营性房产，原告可免收被告一今年一季度房产租金。因此，租金计算终止日为2019年12月31日。3、租金总额及利息损失应为5464680元、126817元，共计5591497元。根据《租赁合同书》及补充协议约定，租赁面积为3900平米;租金计算方式为年底保底租金费用3.1元/平方米/天，自2018年9月1日至2032年8月31日，按照季度于下一季度开始前的15日内支付租金。本案中，租金总额及利息损失计算方式详见租金计算表。综上所述，若按照原告的方式计算租金的起止时间、计算方式、租金总额错误。三、由于原告临沂某商城经营业态原因，导致临沂分公司影城营业条件恶化，入不敷出，基于公平原则，应当进行调整。目前影城所在商城各个店铺纷纷闭店或撤店，现对外营业的仅剩无几，给影城经营带来严重困难，经营收入日趋下降，日收入有时不足500元，目前影城入不敷出。我方认为，虽然双方合同约定了租金数额，但是原告临沂某作为商业体运营主体应当对经营业态的恶化承担主要责任。双方签约的目的是为了做好商业体整体业态的基础上实现我方的商业利润。我方认为根据《补充协议》2.2条约定，我方按照年底保底租金费用与年度净票房比例分段计算的租金中两者之间高者向原告临沂某支付租赁费用。换言之，无论经营业态恶化到什么程度，原告临沂某均不受到损失，反而我方一旦赚钱要与原告临沂某分成，一旦赔钱只能自己承担。涉案合同是在原告临沂某处于明显交易优势地位的情况下签署的，租金标准远远高于市场价格，亦高于同商城其他商户。在这种情况下合同约定因原告临沂某的原因导致的经营状态恶化的后果全部由我方承担，明显违背合同法第五条规定的公平原则。我方认为在因原告临沂某原因导致经营业态严重恶化的情况下，按照年度净票房比例分段计算的租金是合情合理的方式。四、原告要求被告一支付律师费的主张无事实依据。根据《租赁合同书》、《补充协议》、《租赁合同补充协议》的规定，未有被告一山东某不支付租金，须由不支付租金的违约方承担律师费的相关约定。因此，原告临沂某主张被告一山东某承担律师费的主张无事实依据。综上所述，原告的主张既无事实依据也无法律依据，请求法院依法驳回原告部分诉讼请求。 淄博某影业投资有限公司辩称，一、同意被告一山东某电影城有限公司答辩意见。二、答辩人仅在山东某电影城有限公司临沂分公司(以下简称“临沂分公司”)不能清偿债务，被告一山东某无法承担相应的补充赔偿责任时，仅担保权人临沂某有权要求被告一淄博某在其保证范围内，即在六个月保证期间内对债权人临沂某承担保证责任。 本院经审理认定事实如下：2017年11月，临沂某置业有限公司广州路分公司（甲方）与山东某电影城有限公司（乙方）签订编号为0002585的《租赁合同书》一份，约定甲方将其承租于山东鲁商置业有限公司，位于山东省临沂市南坊新区²场地出租给乙方作为电影院使用。租赁期为15年，自2017年9月1日至2032年8月31日。计租日自2017年9月1日开始。为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方180天的装修期。对于租金的支付方式及标准，双方约定按固定租金与扣率租金相结合的形式。关于固定租金，自计租日至2018年8月31日，年租金为2206425元；自2018年9月1日至2032年8月31日，每季度租金为1103212.5元。关于扣率租金，约定租赁物租金按乙方的营业额的百分比计付。租赁期限内，由甲方代收款，按如下约定期限确定收取比率：自2017年9月1日至2022年8月31日，收取比率为乙方营业额的12%；自2022年9月1日至2027年8月31日，收取比率为13.5%；自2027年9月1日至2032年8月31日，收取比率为15%。对于上述固定租金与扣率租金，二者取其高。当日，淄博某影业投资有限公司出具担保承诺书一份，自愿为上述《租赁合同书》中乙方欠甲方的租金、物业管理费、违约金、赔偿金等约定的费用，以及临沂某置业有限公司广州路分公司为实现上述债权所支出的仲裁费、诉讼费、财产保全费、律师费等费用承担不可撤销的连带担保责任。后，双方又签订《补充协议》一份，被告称该协议签订于2019年10月28日，协议对于计租日进行了变更。计租日以装修免租期截止日的第二天或影院开业之日，两者先到者为计租起算日。山东某电影城有限公司按照年度保底租金费用与年度净票房比例分段计算的租金中两者之间高者向甲方支付租赁费用。保底租金按3.1元／平方米／天计算；年度净票房分段提取租金根据乙方电影城年度累计电影总净票房收入比例分段计算支付，第一至五年按12%提取，第六至十年按13.5%提取，第十一至十五年按15%提取。 2017年12月28日，山东某电影城有限公司临沂分公司成立。 2018年5月26日临沂某置业有限公司广州路分公司、山东某电影城有限公司及山东某电影城有限公司临沂分公司签订《租赁合同（编号0002585）补充协议》一份，协议约定：一、临沂某置业有限公司广州路分公司、山东某电影城有限公司于2017年10月28日签订的租赁合同，约定租赁期限自山东某电影城有限公司设立的分公司或子公司正式开业之日起计算；二、临沂某置业有限公司广州路分公司、山东某电影城有限公司、山东某电影城有限公司临沂分公司三方同意，自2018年5月26日（含当日，下称变更日）起，原租赁合同中的承租方由山东某电影城有限公司变更为山东某电影城有限公司临沂分公司，山东某电影城有限公司临沂分公司应当按原租赁合同约定向甲方支付租金，物业费，水费，电费等原租赁合同规定的相关费用；三、自变更日以后的临沂某置业有限公司广州路分公司向山东某电影城有限公司临沂分公司缴纳的租金、物业费、水费、电费等费用开具发票。四、本合同没有约定的事项，继续按原租赁合同执行。五、……。 2018年6月28日，山东某电影城有限公司临沂分公司开业，并分别于2018年8月29日、2018年10月19日向临沂某置业有限公司广州路分公司支付租赁费785850元、359743.21元。 另查明，原告因诉讼保全支出申请费5000元。原告要求被告承担诉讼代理费90000元，提交代理合同一份。经质证，被告称该代理合同系原告为仲裁与律所签订，且代理人为孙国旗，本案代理无费用支付凭证，其不予认可。 还查明，要求被告支付利息，其计算标准为：收取租金的日期为每个计租日及下个租金计算日十五日前，利息按照每个季度应付租金1103212.5元为基数，自5-1条约定的应付租金之日起计算至2019年12月31日，租金起算日分别为2018年9月16日、12月16日、2019年3月16日、6月16日、9月16日、12月16日，利率按照同期银行贷款利率计算。 本院认为，临沂某置业有限公司广州路分公司与山东某电影城有限公司签订的编号为0002585的《租赁合同书》，且由淄博某影业投资有限公司作为连带责任保证人的事实，双方均予认可，本院予以确认。对于《租赁合同（编号0002585）补充协议》及《补充协议》，原告均予认可，本院亦予确认。 因被告后提交的补充协议无签订日期，有可能影响计租日，被告称形成于2019年10月28日，但未能举证证明。对于其与另一份补充协议的先后顺序，本院仅能根据合同的内容进行推断。根据双方签订的租赁合同书可知，双方实际已于2017年9月前进行了租赁事宜的商谈，被告亦于此时占用了涉案场地，故双方租赁合同书中关于2017年11月的日期，应系后补。而无日期的补充协议中，合同主体尚未变更，租金计算数额及扣率方式均与租赁合同书相同，且与2018年5月26日的补充协议主体相矛盾，因此，无日期的补充协议形成时间应系与租赁合同同时形成，或在2018年5月26日前形成。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”根据上述法律规定，对租金起算日期，应2018年5月26日的《补充协议》为准，即自2018年6月28日起计算租金。根据庭审，双方未按扣率的方式计算租金，本案应按保底租金的方式计算租金。山东某电影城有限公司临沂分公司分别于2018年8月29日、10月19日向临沂某置业有限公司广州路分公司支付的1145593.21元租赁费，仅相当于94.76天的租赁费，即计算至2018年9月30日，租金还差2956.79元。2018年10月后，被告未按约定及时交纳租金，系违约行为，依法应当承担相应的违约责任。虽然双方曾签订补充协议变更了承租人，但承租人系山东某电影城有限公司的分支机构，其分支机构在经营过程中产生的债务应当由山东某电影城有限公司承担。故原告要求山东某电影城有限公司支付其2018年9月份剩余的租金、2018年10月1日至2019年2月28日间(五又三分之二个季度)的租金共计6254494.29元及利息、保全费，并要求淄博某影业投资有限公司承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。超出部分，无法律依据，本院不予支持。被告要求原告按山东省政府的相关文件减免部分租金，但该文件并非法律行政法规，原告亦未同意，其该项要求，本院不予支持。如能减免，被告可通过政府相关部门另行主张。 关于利息，双方均认可租金在每个季度到期前15天按季度交纳，按照租赁合同书附件六的约定，被告每季度应交租金1103212.5元。原告要求被告支付利息的计算方法正确。但2018年第四季度的租金应包含2018年9月份的剩余租金2956.79元。参照同期银行一年期贷款基准利率及贷款市场报价利率，计算至2019年12月31日，利息共计185907元。 对于代理费，因无相关证据证实原告已支付，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东某电影城有限公司于本判决生效后十日内支付原告临沂某置业有限公司广州路分公司2018年9月至2020年2月28日间的房屋租金6254494.29元及利息(2019年12月31日前的利息为185907元，2020年1月1日以后的利息以6254494.29元为基数，按同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止)； 二、被告山东某电影城有限公司于本判决生效后十日内支付原告临沂某置业有限公司广州路分公司保全申请费5000元； 三、被告淄博某影业投资有限公司对上述两项承担连带清偿责任，其在承担责任后，有权向被告山东某电影城有限公司追偿； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30098元(已减半)，由二被告负担28441元，由原告负担1657元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  陈士祥 二〇二〇年九月三十日 书记员  李 宁