太原市尖草坪区人民法院执 行 裁 定 书晋0108执异50号案外人：山西当代红华置业有限公司，住所山西省地太原市万柏林区长风西大街16号万国城MOMA1号楼203室，统一社会信用代码91140100664491957E。法定代表人：谢鑫，总经理。委托诉讼代理人:赵超宇，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，山西德为律师事务所律师。申请执行人：王某1，男，1970年1月27日出生，汉族，住山西省长治市城区府后东街中宏时代1号楼B座2单元402户，公民身份证号码14042219700127XXXX。委托诉讼代理人：贺栋伟，山西真强律师事务所律师。申请执行人：韩某，女，1981年10月15日出生，汉族，住山西省长治市城区府后东街中宏时代1号楼B座2单位402户，公民身份证号码140424198110150422。委托诉讼代理人：贺栋伟，山西真强律师事务所律师。被执行人：王某2，女，1986年4月15日出生，汉族，住太原市尖草坪区迎新北一巷1户1号，公民身份证号码14048119860415XXXX。被执行人：王某3，男，1972年10月15日出生，汉族，住太原市府西街78号文化局1号楼1单元9号，公民身份证号码14010319721015XXXX。本院在执行申请执行人王某1、韩某与被执行人王某2、王某3民间借贷纠纷执行一案中，案外人山西当代红华置业有限公司对本院作出（2019）晋0108执恢212号执行裁定书裁定：拍卖被执行人王某2所有的位于长风西街16号10幢28层2804房屋（合同编号：20141991159，预告证号：600004791，预抵押证号：600004792）、长风西街16号10幢30层3001号房屋（合同编号：20141991152，预告证号：600004793，预抵押证号：600004794）俩套依法还债的执行标的不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。山西当代红华置业有限公司称，申请执行人王某1、韩某与被执行人王某2、王某3民间借贷纠纷一案，正在贵院强制执行。经异议人了解，贵院于2020年6月30日作出（2019）晋0108执恢212号执行裁定书，裁定拍卖被执行人王某2名下位于长风西街16号10幢28层2804、10幢30层3001号两套房屋，异议人对贵院作出的上述裁定书不服，特提出异议。请求事项：1、请求撤销太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108执恢212号执行裁定书，不得拍卖王某2名下位于长风西街16号太原万国城MOMA第10幢28层2804、第10幢30层3001号两套房屋，停止对上述房屋的拍卖、处分执行程序，并解除上述房屋的预查封。2、申请执行人、被执行人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、被执行人王某2逾期偿还房屋按揭贷款，异议人代表其归还，异议人已向太原市小店区人民法院起诉诉讼，请求解除异议人与被执行人王某2涉案房屋的《商品房买卖合同》。2014年8月26日异议人与王某2签订了两份《商品房买卖合同》，被执行人王某2购买了异议人开发的位于太原市长风西街16号太原万国城MOMA第10幢28层2804号房屋及第10幢30层3001号两套房屋。2804号房屋总价3523431元，3001号房屋总价2155928元，被执行人王某2均采取首付款加银行按揭贷款的方式支付房款，其中2804号房屋首付款1763431元，剩余176万元以贷款方式支付；3001号房屋首付款1085928元，剩余107万元以贷款方式支付。此两套房屋的《商品房买卖合同》均约定：异议人为被执行人王某2的按揭贷款提供担保的，如被执行人王某2未按约定向贷款银行还款连续三期，导致异议人承担保证责任的，被执行人王某2须在异议人发出的缴款通知书送达之日起七日内将异议人代其偿还的全部款项支付给异议人，并从异议人代其还款之日起至实际还款之日止，按异议人偿还金额每日千分之五的标准向异议人支付该商品房总房款5%的违约金。异议人解除合同的，异议人代被执行人王某2偿还的全部款项、违约金总额与异议人应返还的商品房总房款相抵消，不足部分异议人向被执行人王某2追偿。2014年9月26日异议人、被执行人王某2及华夏银行股份有限公司太原分行签订了两份《个人房屋抵押贷款借款合同》，被执行人王某2因购买2804号、3001号房屋分别向华夏银行贷款176万元、107万元，异议人为上述两笔贷款提供阶段性连带担保。因被执行人王某2逾期未还款，华夏银行从2015年6月30日开始从异议人账户扣款，用于偿还被执行人王某2银行贷款，截止2017年6月20日，异议人因2804号、3001号房屋分别代被执行人王某2偿还285847.26元、443157.51元，在此期间，虽经异议人多次催要，被执行人王某2拒不归还。2017年8月异议人再次向被执行人王某2书面催要上述款项，请求被执行人王某2收到催收通知之日起7日内偿还上述款项，被执行人王某2未按要求偿还。2017年9月异议人向太原市小店区人民法院提起两起诉讼，要求解除2804号、3001号两套房屋的，现该两起案件正在审理中。二、涉案的两套房屋已办理不动产登记手续，房屋所有权人为异议人，被执行人王某2与异议人签订的《商品房买卖合同》仅办理了备案登记，被执行人王某2并未取得涉案房屋的所有权，贵院不应该将涉案房屋作为被执行人王某2的财产进行拍卖。被执行人王某2与异议人签订了涉案房屋的两份《商品房买卖合同》，购买异议人开发的两套涉案房屋。依照行政管理的相关规定，办理了《商品房买卖合同》备案手续，尚未办理房屋所有权登记手续。合同备案只是一种行政管理手段，可以避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。合同备案不同于预告登记，更不同于权属登记，预告登记仅具有准物权的效力，即物权效力待定，只有权属登记才具有物权登记的效力。在买受人取得房屋权属登记之前，如果买受人因《商品房买卖合同》违约导致出卖人解除合同的，则买受人的准物权效力消灭。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，异议人在2016年4月29日发布取得了太原市长风西街16号10幢28层2804房屋及10幢30层3001号房屋的《房屋所有权证》。涉案房屋的所有权证明确载明房屋所有权人为异议人。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对异议人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；....”之规定，本案中被执行人王某2并非房屋所有权人，人民法院不应将该房屋作为被执行人王某2的财产进行查封拍卖。三、贵院虽然预查封《商品房买卖合同》登记备案状态下的涉案的两套房屋，但该房屋并不具备拍卖处分条件，贵院应中止拍卖程序，并解除对上述房屋的预查封措施。1、预查封的效力并不同于正式查封。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的法发[2004]5号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，创设了预查封司法限制制度。它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或物权期待权的房地产所采取的控制措施，即由人民法院制发预查封裁定书和执行通知书，由国土资源部、房地产管理部门办理预查封登记手续；待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封这样一项制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。所以，参照房地产买受过程中的预告查封期间，如何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让手续。2、因被执行人王某2严重违约，异议人已向太原市小店区人民法院起诉解除涉案两套房屋的《商品房买卖合同》，被执行人王某2已不可能取得涉案房屋的所有权，贵院预查封措施不可能转为正式查封。本案因被执行人王某2的严重违约行为。申请人已向太原市小店区人民法院提起了合同解除之诉，被执行人王某2已不可能取得《房屋所有权证》，法院对上述涉案两套房屋的预查封也不可能转为正式查封。《通知》第十六条：房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式登记后，查封期限从预查封之日起开始计算。即在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封。由于被执行人王某2的严重违约行为，异议人已通知被执行人王某2解除了商品房买卖合同，并向小店区人民法院提起了合同解除之诉，异议人已不可能将上述两套房屋的权属登记到被执行人王某2名下，不可能为被执行人王某2办理《房屋所有权证》，法院对上述两套房屋的预查封也不可能转为正式查封。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第16条第一款，“异议人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分”、《民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，异议人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。异议人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”之规定，在异议人提出案外人执行异议申请后，贵院依法应当进行审查，并依法裁定，在对执行标的的执行异议进行审查期间，应当停止对涉案两套房产的处分行为。因此，异议人为维护自己的合法权益，依法向贵院提出申请，恳请贵院支持异议人的全部请求。王某1称，一、尖草坪区人民法院预查封涉案房产有事实及法律依据，案外人对预查封措施的执行异议应被驳回。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条明确规定了：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记。本案中，被执行人王某2在2014年8月26日与案外人签订两份《商品房买卖合同》，并如约支付了购房款；同年案外人将涉案两套房屋预告登记至被执行人王某2名下，预告证号分别为6000004791、6000004793。尖草坪区人民法院依照上述法律规定，对被执行人王某2名下预告登记的两套房屋采取预查封措施，合法有据。二、案外人不是涉案房产的权利人，不享有排除执行的权利。关于案外人异议人中权利人的判断标准，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及登记的不动产，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，不动产登记中即存在案外人名下的初始登记，也存在被执行人名下的预告登记。从实际情况看，案外人的登记只是房屋主体完工后进行的初始物权登记；被执行人王某2已经办理了预告登记，之后支付了全部购房款，其已经成为房屋实际权利人。故本案即将拍卖的房产，案外人只有协助办理过户手续的义务，不再享有物权权利。三、案外人提出的与被执行人存在买卖合同纠纷，不能排除强制执行。首先，案外人与被执行人王某2解除商品房买卖合同纠纷两案，太原市小店区人民法院已经于2020年5月8日作出（2020）晋0105民初940号、943号民事判决书，两份判决均认定案外人与被执行人之间商品房买卖合同的主要权利与义务履行完毕，合同不能解除；案外人仅享有对被执行人的追偿权，不享有解除合同解除权，故判决驳回了案外人的诉讼请求。由此可见，案外人已不存在解除房屋买卖合同的权利，涉案房屋的物权属于被执行人王某2所有，案外人无权提出异议。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被处罚、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案属于金钱债权执行，即使之后案外人与被执行人的案件作出最终判决，但是答辩人对执行标的的查封在先，案外人依据另案生效文书提出的执行异议也应当被驳回。综上，尖草坪区人民法院预查封涉案房产有事实及法律依据，案外人不是涉案房屋的权利人，不享有足以排除强制执行的权益，请裁定驳回执行异议。韩某称，与王某1的意见一致。王某2未进行答辩。王某3未进行答辩。本院查明，2017年9月6日本院作出（2017）晋0108民初1137号民事裁定书裁定：冻结被申请人王某2、王某3的银行存款5855321.80元或查封、扣押其等值的其他财产。2017年9月20日本院分别向太原市不动产登记中心作出（2017）晋0108执保102号协助执行通知书，请该中心协助办理以下事项：预查封被执行人王某2所有的位于太原市长风西街16号10幢30层3001号，合同编号为20141991152，查封期限为叁年（2017年10月12日至2020年10月11日），查封期间，未经本院书面许可，任何人不得擅自转让、处分查封的财产。以及（2017）晋0108执保102号之一助执行通知书，请该中心协助办理以下事项：预查封被执行人王某2所有的位于长风西街16号10幢28层2804，合同编号为20141991159，查封期限为叁年（2017年10月12日至2020年10月11日），查封期间，未经本院书面许可，任何人不得擅自转让、处分查封的财产。2017年9月29日太原市不动产登记中心协助本院预查封了王某2的两套房屋。2018年2月26日本院作出（2017）晋0108民初1137号民事判决书判决：一、被告王某2、王某3于本判决生效之日起十日内偿还原告王某1、韩某借款本金4310000元并支付逾期利息；二、驳回原告王某1、韩某的其他诉讼请求。被告王某2、王某3逾期未履行生效判决确定的义务。2018年7月12日原告王某1、韩某申请强制执行，2018年7月12日本院立（2018）晋0108执668号执行案件。2019年10月15日对执行案件恢复执行。2020年6月30日本院作出（2019）晋0108执恢212号执行裁定书裁定：拍卖被执行人王某2所有的位于长风西街16号10幢28层2804房屋（合同编号：20141991159，预告证号：600004791，预抵押证号：600004792）、长风西街16号10幢30层3001号房屋（合同编号：20141991152，预告证号：600004793，预抵押证号：600004794）俩套，依法还债。又查明，2017年9月异议人山西当代红华置业有限公司作为原告，在太原市小店区人民法院，对被执行人王某2作为被告，提起房屋买卖合同诉讼，诉讼请求是：1、判令解除原被告双方于2014年8月26日签订的合同编号为20141991159的《商品房买卖合同》。2、判令被告协助原告办理合同编号为20141991159的《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续。3、判令被告赔偿原告逾期偿还原告代偿的截止2017年6月20日的代偿违约金14541.72元、解除《商品房买卖合同》的违约金176171.55元，共计190713.27元。4、判令被告赔偿原告再次销售涉案房屋的差价损失621301元、因解除《商品房买卖合同》的税费损失199073.85元，共计820374.85元。5、确认原告有权从被告已付购房款中扣除被告应赔偿原告的违约金、解除合同税费损失、代偿款项、诉讼费用等实现债权以及尚欠贷款银行的贷款本息及费用等，扣除后余款无息返还给被告，余款不足的，原告有权向被告追偿。6、判令被告承担本案的诉讼费用。太原市小店区人民法院于2018年10月31日作出（2017）晋0105民初5213号民事裁定书裁定：驳回原告山西当代红华置业有限公司的起诉；原告山西当代红华置业有限公司不服，上诉于太原市中级人民法院；太原市中级人民法院作出（2019）晋01民终5091号民事裁定书裁定：撤销原裁定，本案指令审理；2020年5月28日太原市小店区人民法院作出（2020）晋0105民初940号民事判决书判决:驳回原告山西当代红华置业有限公司的诉讼请求。原告山西当代红华置业有限公司不服，再次上诉于太原市中级人民法院；此案太原市中级人民法院正在审理中。再查明，2014年8月26日山西当代红华置业有限公司（出卖人）与王某2（买受人）分别签订合同编号为20141991159和合同编号为20141991152的两份《商品房买卖合同》，约定：王某2购买山西当代红华置业有限公司位于太原市长风西街16号10幢28层2804房屋（总价款3523431元，首付款1763431元，按揭贷款176万元）和长风西街16号10幢30层3001号房屋（总价款2155928元，首付款1085928元，按揭贷款107万元）各一套。2014年9月26日异议人山西当代红华置业有限公司、被执行人王某2、华夏银行股份有限公司太原分行签订两份《个人房屋抵押借款合同》，异议人山西当代红华置业有限公司提供阶段性连带担保。被执行人山西当代红华置业有限公司将两套房屋在太原市房地产登记中心办理了预抵押登记，设定期限自2014年9月26日至2024年9月26日。2015年8月20日分别在太原市房地产登记中心办理了房屋预登记手续：合同编号：20141991159，预告证号：600004791，预抵押证号：600004792。合同编号：20141991152，预告证号：600004793，预抵押证号：600004794。被执行人王某2将购买房屋的首付款和按揭贷款均支付给了异议人山西当代红华置业有限公司；异议人山西当代红华置业有限公司应当在2015年11月前将两套房屋交付给被执行人王某2。2016年4月29日异议人山西当代红华置业有限公司以房屋所有权人的身份取得了两套房屋的《房屋所有权证》。另外，被执行人王某2与异议人山西当代红华置业有限公司订立《商品房买卖合同》约定房屋交付期限为：2015年11月1日前；在附件四约定：合同补充协议第一条关于按揭贷款的特别约定：如买受人未按约定向贷款银行还款连续三期...则出卖人有权单方解除商品房买卖合同...如果出卖人选择解除合同或者回购房屋，出卖人代买受人偿还的全部款项、违约金总额与出卖人应返还或者支付给买受人的商品房总房款相抵消，不足部分由出卖人向买受人补足或追偿。异议人山西当代红华置业有限公司从2015年6月30日至2019年9月20日代偿还银行贷款本息608968.94元。本院认为，本案争议的焦点是，是否应当对预登记在被执行人王某2名下被人民法院预查封的两套房屋进行拍卖。被执行人王某2依据与异议人山西当代红华置业有限公司订立的《房屋买卖合同》将购房款交付给了异议人山西当代红华置业有限公司，异议人山西当代红华置业有限公司也应将两套房屋交付给被执行人王某2，双方的房屋买卖合同已基本履行完毕；房屋预查封是人民法院对被执行人已经签约购买并在房产交易管理机关办理了预售登记备案，但尚未在不动产登记机构进行物权转移登记，在将来可能会取得权属证书的不动产进行的一种司法限制性措施，是对被执行人享有的可期待物权和买受人对开发商享有的债权权利所采取的控制性措施。限制了开发商对涉案不动产商品房再行处分的权利，保全的是被执行人不动产物权变动请求权的实现。异议人山西当代红华置业有限公司在《商品房买卖合同》已基本履行完毕的情况下，按照合同的约定，应当将出卖的商品房按约交付买受人及被执行人王某2，并应按约给被执行人王某2办理房屋所有权证，这是房屋买卖合同附随的义务。但是，异议人山西当代红华置业有限公司取得了涉案房屋的《房屋所有权证》，并依据房屋买卖合同的约定，对被执行人王某2就解除《商品房买卖合同》提起了诉讼，涉案房屋的所有权处于待定状态，需要等待其他人民法院对涉案房屋所有权归属的裁判；人民法院执行的是被执行人王某2个人的合法财产，在涉案房屋是否归被执行人王某2所有存在争议，不能够确定涉案房屋属于是被执行人王某2个人合法所有的财产；因此，在没有确定涉案房屋所有权归属的情况下，对可能不是被执行人王某2财产的涉案房屋进行拍卖，会损害对涉案房屋有合法物权的第三人的利益，当然拥有合法物权的第三人同意人民法院拍卖涉案房屋除外。本次对涉案房屋的拍卖，不符合法律规定，应停止对涉案房屋的拍卖。异议人山西当代红华置业有限公司提出的执行异议，能够排除人民法院对涉案房屋执行的本次拍卖行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：中止对被执行人王某2预登记的位于太原市长风西街16号10幢28层2804房屋（合同编号：20141991159，预告证号：600004791，预抵押证号：600004792）、太原市长风西街16号10幢30层3001号房屋（合同编号：20141991152，预告证号：600004793，预抵押证号：600004794）两套房屋的拍卖。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向太原市尖草坪区人民法院提起诉讼。审判长 梁 兵审判员 荣俏娣审判员 成 勇二〇二〇年九月二日书记员 李晨馨