安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初157号 原告:中国建设银行股份有限公司淮南市分行,住所地安徽省淮南市洞山中路26号，统一社会信用代码91340400850224908F(1-1)。 主要负责人:计金保,该分行行长。 委托诉讼代理人：刘德成，安徽衡威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆朝文，安徽衡威律师事务所律师。 被告:鲁李良,男,1970年5月23日出生,汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告:余黎,女,1974年7月27日出生,汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告:淮南华中置业有限公司,住所地安徽省淮南市田家庵区洞山西路98号，统一社会信用代码913404006808180839。 法定代表人:王士光,该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙景刚，安徽法田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭静，安徽法田律师事务所实习律师。 原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行（以下简称建行淮南分行）与被告鲁李良、余黎、淮南华中置业有限公司（以下简称华中置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行淮南分行的委托诉讼代理人刘德成、被告华中置业公司的委托诉讼代理人孙景刚、郭静到庭参加诉讼，被告鲁李良、余黎经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行淮南分行向本院提出诉讼请求：1.判令鲁李良、余黎立即共同偿还购房借款余额2083424.14元、利息109460.41元、罚息30538.72元,合计2223423.27元（利息及罚息暂计至2019年10月24日,此后利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定标准支付至债务实际清偿完毕之日止）；2.判令华中置业公司对上述全部债务承担连带清偿责任；3.判令原告就华中置业公司在原告处保证金账户金额优先受偿；4.判决原告在前述第一项债权范围内有权就皖淮田家庵区洞山西路中化国际城Ｄ区1-2栋商业102室、103室、104室、105室抵押物折价或拍卖、变卖后价款优先受偿；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2012年5月28日,鲁李良、余黎因购买华中置业公司开发的中化国际城Ｄ区1-2栋商业102室、103室、104室、105室房屋与建行淮南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》,约定借款463万元,借款期限120个月,还款方式为等额本息,浮动利率,贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%计息（若贷款发放后遇基准利率调整,自次年1月1日开始,按照约定的利率浮动比例确定并执行新利率）,每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日,逾期偿还贷款罚息利率在本合同约定的利率基础上加收50%,若借款人未按时足额偿还贷款本息,原告有权宣布贷款提前到期,并要求被告承担利息、罚息、合同项下与借款、担保有关的费用及为实现债权而发生的费用。2012年6月12日,原告依被告指示方式,将上述款项转入华中置业公司账户。金融借款关系发生时,鲁李良、余黎系配偶关系,且余黎在合同借款人、抵押人处签字，故余黎系共同借款人,应对上述借款承担共同还款责任。2012年2月7日,华中置业公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》,为购置“中化国际城Ｄ区”项目所属之商住楼房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高限额为7000万元的连带责任保证担保，担保范围及于因发放住房贷款形成的主债权及主债权项下的利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用以及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。另华中置业公司以其在建行淮南住房建筑业支行处开立的账号为34×××75的保证金账户金额向原告提供金钱质押,并保证原告有权直接从保证金账户划扣合同项下全部应付款项。现鲁李良、余黎在贷款期限内,多次违约,截止2019年7月4日,尚欠原告到期本金384134.69元、利息82969.63元、罚息15747.78元，故原告依据合同约定宣布贷款提前到期,要求被告立即清偿借款本息及相关费用。原告为维护自己的合法权益,特向贵院提起诉讼，望判如所请。 鲁李良和余黎未作答辩。 华中置业公司辩称：对于原告起诉华中置业公司承担担保责任没有异议。原告诉讼请求和事实理由之间，金额上面存在矛盾：原告诉讼请求第一项要求被告偿还借款金额208万元，但在事实理由的结尾出现了被告尚欠原告到期本金384134元，原告代理人应予以解释。本案中担保人华中置业公司，尽管承担担保责任，但因鲁李良和余黎购买房屋后，始终拖延办理产权登记及正式的抵押手续，导致华中置业公司至今依然承担相应的担保责任，过错责任应由鲁李良和余黎共同承担。原告尽管有权要求担保人华中置业公司承担相关的违约责任，但违约行为的事实发生，是由于鲁李良和余黎所致，因此华中置业公司同意承担担保责任，但相应的违约责任应由鲁李良和余黎承担。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的营业执照、身份证、户口簿、结婚证、工商登记信息、个人贷款支付凭证、房地产预告登记证、网上备案确认单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.建行淮南分行提交的《个人住房贷款(商业用房)借款合同》、个人贷款开立贷款账户通知书、个人住房贷款申请调查审批表各1份、《个人住房贷款(商业用房)借款最高额保证合同》复印件1份，证明：原告与鲁李良、余黎的借款合同关系，以及借款的金额、期限、利率、违约责任以及违约责任的救济途径等情况；原告与华中置业公司担保合同关系为连带责任保证，在保证期间。华中置业公司质证意见:借款合同中没有我公司的签字或者盖章，对我公司没有约束力；保证合同需要看原件。本院认证意见：该组证据的真实性，本院经审查予以确认。 2.建行淮南分行提交的鲁李良个人贷款情况说明、贷款结清试算表各1份、个人贷款对账单复印件8份，证明：被告欠款情况，被告未按合同约定归还借款本息。华中置业公司质证意见:该组证据是单方制作，没有得到任何一方的签字确认，存在鲁李良和余黎从其他账户归还欠款的可能性，请法庭结合其他证据来综合予以评定。本院认证意见：该组证据的真实性，本院经审查予以确认。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2012年2月7日,建行淮南分行与华中置业公司签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》,约定建行淮南分行为华中置业公司开发的坐落于本区朝阳东路南侧的“中化国际城（Ｄ区）”项目所属之商住楼房产而与建行淮南分行发生借贷关系的全部债权人提供最高不超过7000万元的贷款额度，华中置业公司为上述开发项目的购房借款人提供连带责任保证，保证期间按建行淮南分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建行淮南分行与债务人签订单笔借款合同起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。合同并约定，华中置业公司在建行淮南住房建筑业支行开立专项保证金账户，账号为34×××75，对于华中置业公司在合同项下的全部应付款项，建行淮南分行有权直接从保证金专户中划收。 2012年5月16日，鲁李良作为借款人、余黎作为借款人配偶向建行淮南分行提交《中国建设银行安徽省分行个人住房贷款申请调查审批表》，申请贷款463万元，贷款期限120个月，并承诺共同承担贷款偿还责任。2012年5月18日，华中置业公司为鲁李良购买的中化国际城Ｄ区102室、103室、104室、105室房屋进行了商品房网上备案。2012年5月28日,鲁李良、余黎与建行淮南分行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额为463万元；借款期限为120个月（即2012年5月8日至2022年5月28日）；借款用途为借款人支付其购买坐落于本区中化国际城Ｄ区商铺102号-105号；贷款利率采用浮动利率，以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%计息；逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上浮50%（若贷款发放后遇基准利率调整,自次年1月1日开始,按照约定的利率浮动比例确定并执行新利率）；还款日为借款期限起始日在每月的对应日；还款方式按月等额本息还款，每月归还本息55577.08元；由华中置业公司提供抵押加最高额保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；鲁李良、余黎以其购买的位于本区中化国际城Ｄ区102室、103室、104室、105室房屋提供抵押担保；因合同引起的或与本合同有关的争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。2012年6月12日,建行淮南分行依鲁李良的指示方式,将463万元贷款转入华中置业公司账户。同日，建行淮南分行在淮南市房地产权和市场管理处取得了皖淮田家庵区房屋的房地产预告登记证，但鲁李良、余黎至今未办理上述房屋的房地产权证、他项权利证书、抵押登记证明文件。2012年7月至2016年7月期间，鲁李良、余黎尚能依约还款，此后即未能按期足额还款。截止2019年10月24日，扣除建行淮南分行从华中置业公司保证金账户划款后，鲁李良、余黎累计拖欠建行淮南分行借款本金2083424.14元、利息109460.41元、罚息30538.72元，合计2223423.27元。 本院认为：鲁李良、余黎与建行淮南分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、建行淮南分行与华中置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，应确认有效，各方当事人均应按照合同约定和法律规定全面履行各自的义务。经审查，建行淮南分行在借款合同签订后依约发放了贷款，履行了合同义务，但鲁李良、余黎未按合同约定及时足额偿还借款本息，截止2019年10月24日累计拖欠建行淮南分行借款本金2083424.14元、利息109460.41元、罚息30538.72元，合计2223423.27元，违反了合同约定，应承担违约责任。另据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，鲁李良、余黎上述借款发生在夫妻婚姻关系存续期间，且二人共同签字，系夫妻共同债务，二人应对借款本息承担共同清偿责任。现建行淮南分行主张鲁李良、余黎共同偿还上述借款本息，并主张2019年10月24日之后利息按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定标准支付至债务实际清偿完毕之日止，与法有据，本院予以支持。鲁李良、余黎经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，放弃了抗辩权利，应承担相应不利的法律后果。 关于华中置业公司的连带清偿责任问题。经审查，建行淮南分行与华中置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定,建行淮南分行为华中置业公司开发的坐落于本区朝阳东路南侧的“中化国际城（Ｄ区）”项目所属之商住楼房产而与建行淮南分行发生借贷关系的全部债权人提供最高不超过7000万元的贷款额度，华中置业公司为上述开发项目的购房借款人提供连带责任保证，保证期间按建行淮南分行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建行淮南分行与债务人签订单笔借款合同起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。现鲁李良、余黎购买中化国际城Ｄ区102室、103室、104室、105室房屋后，至今未办理房地产权证、他项权利证书、抵押登记证明文件，且不能依约履行还款义务，华中置业公司应承担连带清偿责任，并有权在承担责任后向鲁李良、余黎进行追偿。建行淮南分行主张华中置业公司对鲁李良、余黎拖欠借款本息承担连带清偿责任，与法有据，本院予以支持。另审查，建行淮南分行与华中置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》同时约定,华中置业公司在建行淮南住房建筑业支行开立专项保证金账户，账号为34×××75，对于华中置业公司在合同项下的全部应付款项，建行淮南分行有权直接从保证金专户中划收。现建行淮南分行主张就华中置业公司保证金账户金额优先受偿，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定，本院予以支持。 关于建行淮南分行就中化国际城Ｄ区1-2栋商业102室、103室、104室、105室房屋的优先受偿问题。经审查，建行淮南分行与鲁李良签订借款合同后，已于2012年6月12日在淮南市房地产权和市场管理处取得中化国际城Ｄ区房屋的房地产预告登记证，但至今未取得房地产他项权利证书。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。现建行淮南分行主张对上述房屋优先受偿，距可办理不动产登记，已远超三个月期限，上述预告登记已失效，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、被告鲁李良、余黎于本判决书生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行借款本金2083424.14元、利息109460.41元、罚息30538.72元，合计2223423.27元，后续利息自2019年10月25日按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定标准支付至债务实际清偿完毕之日止； 二、被告淮南华中置业有限公司对上述第一项给付义务承担连带清偿责任； 三、原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行就被告淮南华中置业有限公司在建行淮南住房建筑业支行开立的专项保证金账户（账号34×××75）资金享有优先受偿权利； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司淮南市分行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费24587元，由被告鲁李良、余黎、淮南华中置业有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  闫 军 人民陪审员  苗靖子 人民陪审员  朱陶清 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  冯明茗 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。 夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。