广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0924民初973号 原告：兴业县石南储运有限公司。住所：兴业县石南镇玉贵公路北侧。统一社会信用代码：91450924742055983X。 法定代表人：梁远东。 原告：玉林市石南饲料厂。住所：兴业县石南镇火车站路。统一社会信用代码：91450924200433708Q（1-1）。 法定代表人：黎绍强。 原告：梁志林，男，1952年5月8日出生，汉族，住广西兴业县。 三原告共同委托诉讼代理人：李永秋，广西金大地律师事务所律师。 被告：倪火辉，男，1968年10月15日出生，汉族，住广西兴业县。 委托诉讼代理人：谭直，广西润庆律师事务所律师。 原告兴业县石南储运有限公司（以下简称石南储运公司）、玉林市石南饲料厂（石南饲料厂）、梁志林与被告倪火辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告石南储运公司、石南饲料厂、梁志林的共同委托诉讼代理人李永秋，被告倪火辉的委托诉讼代理人谭直均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石南储运公司、石南饲料厂、梁志林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租赁三原告的铁路专用线及附属设施、房地产和仓库等自2015年11月13 -2- 日起至搬出上述租赁标的物之日止的合同租金（租金按每年100万元计算，至起诉日约为450万元，以后续计）；2.判令被告赔偿因违约拆除原告梁志林和石南饲料厂名下的9859.67平方米的房屋、仓库等建筑物及铁路专线站台和设施所造成的各项损失约1389万元给原告；3.判令被告拆除在原告上述场地上的违法建筑物，恢复原道路畅通；4.判决解除被告与原告于2015年11月12日签订的《租赁合同书》，被告立即搬出所承租的上述铁路专用线及附属设施、房屋、场地等租赁标的物，将上述租赁标的物分别交还给原告；5.本案一切诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月12日，被告与三原告签订了一份《租赁合同书》，约定甲方（三原告）将石南储运公司铁路专线、登记在梁志林和石南饲料厂名下的房地产和仓库、石南饲料厂的铁路专线及附属设施（两轨道一、二站台及建筑物）出租给乙方（被告）使用，租期为十年，租金每年为人民币100万元，按年支付。合同第七条约定：租赁期内，甲方需要使用铁路专线的，乙方应优先安排，并在收费上给予适当优惠。第八条约定：租赁期内乙方有权自主对租赁土地范围内的场地、建筑物、设施等进行修缮、改造或拆除重建（道路和排水沟除外），但租赁期满后，乙方应无偿移交给甲方。合同还约定了其他条款。合同签订后，三原告已按约定将上述租赁标的交付给被告使用。但是，被告至今未交付过租金。在租赁期间，被告未经与三原告协商并取得三原告同意，擅自将三原告铁路专线两边六栋房屋建筑面积共9859.67平方米建筑物及铁路专线的站台（面积5811.55平方米、高1.2米）全部拆除，且拆除后一直没有进行重建。三原告的铁路专线及附属设施、站台、房屋仓库等建筑物，是专用于运送、装卸和储存粮食、饲料等农副产品的，而被告租用后，却全部用于运输、堆放石头、石渣、煤渣等材料，同时还擅自拆除场地内的上述房屋仓库、铁路站台等建筑物，完全改变了三原告的铁路专用线及附属设施的功能和用途。此外，被告未经相关部门批准，还擅自在三原告上述场地的道路上违法建筑房屋等设施，堵塞道路通行。被告的违约和违法行为，严重破坏了三原告的铁路专用线及附属设施的原有功能，现三原告的铁路专用线货台、站台，房屋、仓库等建筑物及附属设施已经灭失， -3- 造成了巨大的经济损失。经评估，被告拆除的六栋房屋建筑物，建筑面积共9859.67平方米，总价为1389.66万元，同时由于三原告已无法经营使用该铁路专用线及附属设施运送、装卸和储存粮食、饲料等产品，经营损失严重。为此原告曾与被告多次交涉，要求被告按合同履行义务，纠正违约违法行为，但被告却置之不理。被告的工作人员还企图对原告制造事故，并威胁，恐吓原告，不准原告到有关部门反映其违约违法行为，事实说明，原告已无法与被告继续合作下去。综上所述，被告的行为已构成根本性违约，为此，根据有关法律规定，请人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 原告石南储运公司、石南饲料厂、梁志林提供的证据有： 1.石南储运公司营业执照及法定代表人证明书； 2.石南饲料厂营业执照及法定代表人证明书； 3.梁志林居民身份证； 证据1-3证明三原告主体资格。 4.租赁合同书及附图，证明被告与三原告签订租赁合同，约定被告承租三原告的铁路专线及附属设施（两轨道…、二站台及建筑物）、房地产、场地、仓库等，同时约定了租赁期限，租金的交付，双方的权利义务等。 5.兴业县房权证兴房字第××号房产证； 6.兴业县房权证兴房字第××号房产证； 7.兴业县房权证兴房字第××号房产证； 8.兴业县房权证兴房字第××号房产证； 9.兴业县房权证兴房字第××号房产证； 10.兴业县房权证（2010）字第ＸＦ0064××3号房产证； 11.兴国用（2002）字第××号国有土地使用证； 证据5-11证明被告承租的房地产权属是原告所有。 -4- 12.广西壮族自治区计划委员会文件【桂计农字（1996）443号】关于石南饲料厂专业市场及铁路专用线可行性研究报告的批复； 13.柳州铁路局处室文件【柳师技（1996）3号】关于石南饲料专用线设计方案的批复； 证据12-13证明原告的铁路专用线及相应的站台、仓库、饲料专业市场及配套工程是经自治区计划委员会和柳州铁路局批准建设的，是作为运送、装卸和储存粮食、饲料等农副产品专用的。 14.照片，证明被告在租赁场地违法建造房屋、堵塞道路，还擅自将原告铁路专线两边六栋房屋建筑面积共9859.67平方米及铁路专线的站台（面积5811.55平方米、高1.2米）全部拆除，且拆除后一直没有进行重建； 15.行政告知书，证明兴业县城建管理部门告知，在城镇规划区内进行建筑物、构筑物建设和拆除重建均需完善报建手续，被告在租赁场地建造房屋、堵塞道路，拆除原告的房屋、货台和站台并未经有关部门审批，也未办理相关手续，属违约和违法行为。 16.广华正房ＶＬ（估）字第Ｄ2014××01号房地产抵押估价报告，证明被告拆除的铁路专线站台上的房屋（面积5811.55平方米）价值为1010.63万元； 17.桂公大评报房字【2015】（南宁）第1231号房地产抵押估价报告，证明被告拆除的原告梁志林名下的五栋房屋（面积4××48.12平方米）价值为379.03万元； 18.中国铁路南宁局集团有限公司玉林车务段兴业站与石南储运公司专用线签订的专用线运输协议，证明铁路专用线可办理的品类仅限于发送农副产品，到达品类仅限于粮食，化肥及农药，饲料； -5- 19.中国铁路南宁局集团有限公司玉林车务段兴业站与石南饲料厂专用线签订的专用线运输协议，证明饲料专线可办理的品类仅限于发送钢材，水泥，木材，鲜活，农副，饮食品及烟草制品，（集）等。到达品类限于木材，粮食，化肥，（集）等。 20.相片7张，证明铁路专线在出租前的原状及用于运送储存粮食、农副产品的事实。自治区、玉林市、兴业县等各级领导层多次到专用线视察，得到了各级领导的重视。 21.相片3张，证明被告承租后主要用于运送、堆放石渣等物品，改变了专用线的用途，属不正当使用租赁物； 22.兴业县城建管理监察大队存档材料，原告于2020年4月13日向兴业县建设局和城监大队书面反映了被告擅自拆除租赁物，违法建造建筑物等违约违法行为，城监大队于4月26日答复告知原告在城市、镇规划区内建造建筑物及拆除重建均需要完善报建程序。被告在原告的租赁场地内拆除租赁物，建造建筑物等并未到有关部门办理审判手续。 23.石南派出所询问笔录，2020年4月28日，原告梁志林和原告公司员工吴锋到派出所反映被告的工作人员“何四”于2020年4月26日下午在原告场地内威胁恐吓原告。 被告倪火辉辩称，1.答辩人已通过抵销方式付清三被答辩人的租金，答辩人不存在欠交租金的事实，三被答辩人诉请答辩人支付租金450万元无事实和法律依据；2、答辩人不存在违约拆除被答辩人名下9859.67平方米的房屋、仓库等建筑物及铁路专线站台和设施的行为，《租赁合同》中约定答辩人有权自主对租赁土地范围内的所有建筑物、设施等进行修缮、改造或拆除重建，且答辩人的修缮、改造、拆除重建行为在2016年1月份已完成，三被答辩人一直无异议，至起诉之日，已过诉讼时效，故其要求答辩人赔偿各项损失1389万元无事实和法律依据；3.合同约定答辩人有权对租赁土地范围内的所有建筑物、设施等进行修缮、改造或拆除重建，三被答辩人诉请答辩人拆除建筑物、恢复原道路畅通无事实和法律依据；4、答辩人 -6- 不存在合同约定或法律规定的合同解除情形，三被答辩人无权要求解除合同。综述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告倪火辉提交的证据有： 1.身份证，证明被告的身份情况； 2.担保借款合同； 3.广西农村信用社转账业务凭证、电汇凭证、通用凭证。 证据2-3证明三原告于2015年11月12日向原告借款1500万元及利息、还款、违约责任等约定情况，其中合同第五条第（二）项第三项约定在合同期内，三原告除应当按前述约定还本付息外，还应每年归还借款本金100万元给被告的事实。 4.租赁合同书，证明三原告于2015年11月12日与原告签订租赁合同，其中约定租期为十年，租期内租金按每年100万元计算，按年支付； 5.民事判决书、受理案件通知书，证明三原告经人民法院生效判决确定至今尚欠被告利息及律师费、诉讼费约1000万元，该债务正在人民法院强制执行中； 6.《租赁合同书》补充协议书，证明三原告所欠被告2015年11月13日至2016年12月27日期间的利息195万元用于作为增加二年租赁期即租赁第十一、十二年的租金，证明了被告以三原告每年应当还的100万元借款本金抵销每年应当支付给原告100万元租金的事实； 7.短信截图、短彩信详单明细，证明被告与2020年6月28日以短信的方式将《抵销通知书》通知三原告：三原告每年应当归还被告的借款本金100万元抵销被告每年应当支付给三原告的100万元租金； 8.公证书，证明被告委托谭直于2020年6月28日办理公证送达《抵销通知书》通知三原告：三原告每年应当归还被告的借款本金100万元抵销被告每年应当支付给三原告的100万元租金的事实； -7- 9.现场照片，证明被告依据《租赁合同书》所赋予的权利及三原告在合同中已明确的同意对因三原告原来破旧铁棚及旧式站台无法适应现代化的集装箱式经营，以及为消除三原告原来破旧铁棚及旧式站台因多年的风风雨雨而存在的安全隐患，被告进行修缮、改造、拆除重建的事实； 10.现场照片，证明未在租赁范围内的三原告与租赁给被告的场地内同时建筑的建筑物已陈旧生锈破烂的状况； 11.铁路网查询网页，对该专用线的发送品类别有明确规定，未超范围。 本院经审理认定事实如下： 2015年11月12日，原告石南储运公司、石南饲料厂、梁志林作为甲方（出租方），被告倪火辉作为乙方（承租方），双方签订了《租赁合同书》，约定：石南储运公司铁路分线并分别登记在梁志林名下房地产和仓库，道路双方共用，饲料厂的铁路专线及附属设施（两轨道一、二站台及建筑物），出租土地的范围参照土地使用权宗地图由双方划线界定；租赁期限为十年，自2015年11月13日起至2025年11月12日止，租期内租金按每年100万元计算，按年支付；租赁期内，乙方有权自主对租赁土地范围内的所有场地、建筑物、设施等进行修缮、改造或拆除重建（道路和排水沟除外），但租赁期满后乙方应无偿移交给甲方。 同日，被告倪火辉作为甲方（贷款人及抵押权人），原告石南储运公司、石南饲料厂、梁志林作为乙方（借款人及抵押人），双方签订了《担保借款合同》，约定：乙方向甲方借款1500万元；借款期限自贷款到达乙方账户之日起十年，借款期限内乙方应支付甲方的利息为90万元，借款本息合计1590万元的偿还或支付办法：1.从本合同生效之日起5个月内，乙方每月应支付借款利息15万元；2.本合同生效后的第6个月内，乙方应偿还本息515万元（其中本金500万元，利息15万元）；3.在合同期内，乙方处应按前述约定还本付息外，还应每年归还借款本金100万元；4.出现下列情形时，甲方有权提前收回全部贷款：（1）甲乙双方于2015年11月12日签订的租赁合同因第三方主张权利而导致租赁合同无效或无 -8- 法继续履行；（2）乙方按照甲乙双方于2015年11月12日签订租赁合同约定解除租赁合同，提前收回租赁物的。被告倪火辉分别于11月12日、11月16日转账支付借款款项700万元、800万元，合计1500万元。 2016年12月27日，三原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《租赁合同书补充协议》，约定：1.甲方于2015年11月12日与乙方签订《担保借款合同》其中向乙方借款的500万元部分，利息按月利率3%计付，即每月15万元，经双方进行结算，至2016年12月27日止，甲方尚欠乙方借款利息为195万元，甲方定于2017年1月15日之前还清此利息，甲方按期还清此利息，本补充协议作废；2.如甲方未能按照上述第一条约定的期限还清利息，双方同意将该利息作为租金，甲乙双方于2015年11月12日签订的《租赁合同书》第二条租赁期限十年的基础上增加二年租期，即租赁期限为十年，从2015年11月13日起至2027年11月12日。上述第一条结算的甲方欠乙方的195万元利息作为增加二年租赁期的租金。 2018年3月12日，因三原告未按《担保借款合同》及《租赁合同书补充协议》偿还500万元及利息，被告倪火辉诉至本院，本院作出（2018）桂0924民初271号民事判决书，判决三原告归还500万元及利息，三原告不服提起上诉，玉林市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。被告倪火辉于2019年7月8日申请强制执行，目前该案正在执行中。 2020年4月13日，三原告向兴业县建设局、城监大队举报称其出租的铁路专线及仓库等设施被拆除，但至今未重建，且承租人在场地上违法建筑，要求两部门及时处理。兴业县城监管理监察大队经勘查认定，已被拆除建筑物有：1.权属梁志林专用线货台仓库（产权证号分别为：兴业县房权证号兴房字第××、3××、4××、4××、4××号）；2.权属石南饲料厂铁路专用站台（产权证号：兴业县房权证字第××号）。该监察大队于4月26日向原告石南饲料厂送达《行政告知》：在城市、镇规划区内进行建筑物、构建物、道路、管线和其他工程建设或 -9- 临时建设的，建设单位或个人应向政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，违反规定，将承担相应法律责任。拆除重建同样需要完善报建手续，规模大的建设还要进行消防和环保审查。 2020年4月28日，原告梁志林及其员工吴锋到兴业县石南镇派出所报案，称原告梁志林被“何四”暴力讨债，但派出所对此事未作出具体认定。 另查明，原告石南储运公司与中国铁路南宁局集团有限公司梧州货运中心兴业货运营业部、中国铁路南宁局集团有限公司玉林车务段兴业站于2020年1月1日签订的《专用线运输协议》约定专用线发送品类为“农副”、到达品类为“粮食、化肥及农药，饲料”；原告石南饲料厂与中国铁路南宁局集团有限公司梧州货运中心兴业货运营业部、中国铁路南宁局集团有限公司玉林车务段兴业站于2020年1月1日签订的《专用线运输协议》约定专用线发送品类为“钢材、水泥、木材、鲜活、农副、饮食品及烟草制品、（集）等”、到达品类为“木材、粮食、化肥、盐、饮食品及烟草制品、饲料、（集）等”。经电子商务商务系统查询，案涉石南储运专用线发送品类为“金矿、非矿、矿建、农副”，到达品类为“粮食、化肥及农药、饲料”；石南石料厂专用线发送品类为“金矿、钢材、非矿、矿建、水泥、木材、金属、鲜活、农副、饮食品及烟草制品、（集）”，到达品类为“煤、金矿、非矿、矿建、木材、粮食、化肥、盐、金属、饮食品及烟草制品、饲料、（集）”。 庭审中及庭后经原、被告双方现场勘察，兴业县城监管理监察大队认定的已拆除建筑物，原、被告均予以确认。拆除及加建均未办理相关手续，拆除部分未重建。 本院认为，原告石南储运公司、石南饲料厂、梁志林与被告倪火辉签订的《租赁合同书》、《担保借款合同》、《租赁合同书补充协议》、是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，是合法有效的，各方当事人应按合同约定履行。 一、关于本案是否已过诉讼时效的问题 被告倪火辉辩称，本案的修缮、改造、拆除重建行为在2016年1月份已完成，现三原告于2020年7月1日起提起本案诉讼，已超诉讼时效。根据《中华 -10- 人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中，从现有证据以及兴业县城监管理监察大队的处理结果看，无法查明被告的修缮、改造、拆除重建始于何时，被告亦未就该行为履行了通知、告知义务，故被告主张诉讼时效自2016年1月份起计算，本案已过诉讼时效的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 二、关于案涉《租赁合同书》应否解除的问题 三原告辩称被告未依约支付租金，违约拆除租赁物、改变租赁物用途，构成根本违约，应解除合同。 （一）关于是否存在未支付租金的问题。被告倪火辉辩称，其与三原告签订了《担保借款合同》，合同中1000万元借款本金已用于抵销租赁合同中约定的10年租金合计1000万元，不存在未支付租金之情形。故是否存在抵销及抵销是否合法，系解决该问题的关键。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。该法第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经当事人协商一致，也可以抵销。其次，本案《租赁合同书》和《担保借款合同》签订时间为同一天即2015年11月12日，《租赁合同书》中对租金的支付方式约定为“租期内租金按每年100万计算，按年支付”；而原、被告双方在《担保借款合同》中约定借款本金为1500万元，其中，对500万元的借款利息及偿还方式作了明确约定，但对于剩余的1000万元借款本金并未约定借款利息，仅约定借款期限为十年，每年归还借款本金100万元，且该合同中还约定因租赁合同无法履行或提前解除的，被告有权提前收回全部贷款。第三，因三原告未能按照《担保借款合同》关于500万 -11- 元借款本金约定的方式还本付息，原、被告双方于2016年12月27日达成的《租赁合同书补充协议书》不仅未对租金问题只字不提，甚至将500万元本息拟抵作增加的二年租期租金，而非租期内的租金，被告倪火辉起诉三原告要求归还借款，也仅是500万元本息。由此可见，虽然原、被告双方未在合同中明确约定以借款抵销租金，但双方在两个合同中对1000万租金及1000万元借款本金的具体履行方式均未作明确约定，其实质是双方以实际行为表示对互负债务的抵销。最后，法律规定抵销应通知对方，但未规定通知的时间和方式。本案中，不管是1000万元租金还是1000万元借款本金，原、被告双方均未向对方主张过，三原告提起本案诉讼后才主张租金问题，而被告以短信和公证快递方式向三原告主张抵销，亦符合法律规定的法定抵销。综述，被告倪火辉抗辩已通过借款抵销租金，有事实和法律依据，本院依法予以采纳，对三原告主张的被告迟延或未支付租金的，依法不予支持。 （二）关于被告是否存在违约拆除租赁物、改变租赁物用途的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质适用租赁物，致使租赁物收到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。根据该两条规定，承租人违约拆除租赁物、改变租赁物用途，出租人当然可以解除合同并要求赔偿损失。从本案情况看，原、被告双方在《租赁合同书》中明确约定“租赁期内，乙方有权自主对租赁土地范围内所有场地、建筑物、设施等进行修缮、改造或拆除重建（道路和排水沟除外，但租赁期满后乙方应无偿移交给甲方）”，根据该条规定，出租方允许承租方在租赁期内根据经营所需对租赁物进行修缮、改造，甚至是拆除重建。况且双方在合同中还约定，当且仅当因第三方主张权利导致租赁合同无法履行或甲方需要使用租赁土地进行房地产开发，提前收回租赁物时，租赁合同才予以解除。因此，即使被告确认已拆除租赁范围内部分租赁物，亦属于取得原告事先同意，并未违反法律规定。对于拆除后的重建，目前租赁合同尚未届满，且合同未约定重建时间，仅约定合同届满后无偿转移给乙方，故在租赁期限内，原告无权就被告拆除行为解除合同 -12- 并赔偿损失。虽然兴业县城建管理监察大队向原告石南饲料厂出具了《行政告知书》，但该告知书系要求拆除重建需完善报建程序，在相关职能部门未认定加建部分为违章建筑之前提下，本院对原告主张的“违法建筑物”，依法不予采纳。关于被告是否改变租赁物的性质、用途。首先，三原告提交了两份《专用线运输协议》，但该两份协议书系2020年才签订的，而《租赁合同书》系2015年签订的，双方在签订租赁合同时，并未明确专用线使用受限范围；其次，根据被告提交的电子商务系统查询显示，两条专线发送品类均包含了“金矿、非矿、矿建”。因此，三原告以2020年签订的协议主张被告改变租赁物性质、用途，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综述，原、被告签订《租赁合同书》、《担保借款合同》时及在之后履行该两合同过程中，明确了以借款本金抵销租金；而原告同意了被告在租赁期内“有权对租赁土地范围内所有场地、建筑物设施等进行修缮、改造或拆除重建”，在租赁合同尚未届满前又基于被告的上述行为主张违反合同约定，并要求赔偿损失，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告兴业县石南储运有限公司、玉林市石南饲料厂、梁志林的诉讼请求。 本案受理费13214××元，减半收取66070元，由原告兴业县石南储运有限公司、玉林市石南饲料厂、梁志林负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  周长新 -13- 二〇二〇年九月十六日 书记员  杨秋莹