湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初5354号 原告：陈娟，女，1981年8月21日出生，汉族，住湖南省长沙市。 被告：童伟，男，1975年7月17日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 委托诉讼代理人：周磊，湖南湘博律师事务所律师。 原告陈娟与被告童伟民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈娟，被告童伟的委托诉讼代理人周磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈娟向本院提出诉讼请求：1、判令童伟对涉案房屋漏水情况按照国家相关标准无偿退房并全额退还陈娟购房款；2、童伟赔偿自交房之日至漏水修复之日因房屋无法使用导致的陈娟房屋租金损失133820元，房屋损害漏水维修费用10800元，并赔偿陈娟已缴纳的物业费5777元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年4月18日，陈娟与童伟签订了房屋买卖合同，陈娟购买童伟位于长沙市开福区××路××段××号××花园××栋××房屋，建筑面积为85.27平方米，房屋总价为壹佰零陆万元。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。房屋在保修期内因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2017年6月24日，陈娟与童伟办理了交房的相关手续。陈娟收房后，发现房屋屋顶存在雨天严重漏水情况，向小区物业公司进行了反应并要求进行整改及修复，但一直未进行整改或修复。致使漏水越来越严重已经渗漏到楼下的居户。后物业组织消防，街道，房产局领导到现场进行勘察，发现由于此房屋在童伟原来装修时未经物业允许破坏了房屋顶板结构私自搭建违章建筑致使漏水。因为房屋严重漏水，导致陈娟的房屋装修遭受严重损失，且由于童伟一直拖延修复，导致房屋长期空置，无法出租。现在涉案房屋80%以上的墙角全部发黑霉，墙纸都开了。还有水漏到楼下了，楼下一直在找原告，要求原告赔钱。基于房屋合同约定和法律法规的相关规定，陈娟要求童伟承担违约责任，全额退还购房款，赔偿漏水原因所造成的经济损失。 被告童伟辩称：1、原告经中介公司居间介绍有意购买涉案房屋，并对涉案房屋多次查看后于2017年4月18日与被告签订了《房屋买卖合同》，2017年6月2日，被告与原告陈娟办理了房屋过户登记手续。从正式签订房屋买卖合到正式过户交房近两个月时间，原告多次查验房屋并未对涉案房屋质量提出相关异议，由此可知在交房前涉案房屋并不存在质量问题。2、原告与被告签订的《房屋买卖合同》第一条第1项约定：原告对房屋已做充分了解，并愿意购买。合同第五条第1项约定：原告已实地看房且对该房屋的所有现状、情况已知悉，并无任何异议。且2017年10月原告还就涉案房屋办理住房按揭贷款，贷款期限为20年，由此可知原告愿意长期占有并使用涉案房屋。故原告在过户前已对房屋状况有了充分的了解，被告不存在隐瞒房屋质量瑕疵的情形。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告并非该解释所规定“房地产开发企业”这一特定主体，故不适用该司法解释，原告引用该解释第十三要求解除与答辩人的合同并退房退款无相关依据。4、原、被告签订的《房屋买卖合同》并未约定原告享有合同解除权，且原告所主张事项亦不符合合同法定解除的条件，因此原告要求被告退房退款无事实和法律理由。5、二手房买卖不同于商品房买卖，二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，因此决定了二手房在使用过程中会出现不同方面的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。原告在房屋交付之前已全面行使其验收房屋的权利，在房屋交付后出现的问题造成的风险和后果应由原告自己承担。6、《中华人民共和国合同法》，第一百五十八条第二款规定：“买受人自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释［2012］8号）第20条：“合同法第158条规定的检验期间，合理期间，两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。”原告称收房后即发现房屋漏水，但原告从未通知或告知被告，未向被告提出质量异议。现距原告收房已三年，已过质量异议期间。综上所述，原告在购房时已对房屋质量和状况进行了解，且其针对房屋质量的异议已过异议期，且涉案房屋已经交付，在房屋交付后出现的问题造成的风险和后果应由原告自己承担。故请求法院驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于长沙市开福区××路××段××号××花园××栋××号房屋的所有权于2013年3月27日登记在被告童伟名下。2017年4月18日，被告（卖方）与原告陈娟（买方）及案外人湖南新梦想房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定被告自愿将上述房屋出售给原告，被告承诺对该房屋有完全处置权，原告对该房屋已做充分了解，并愿意购买；原、被告双方确认该房屋总售价为人民币106万元，签订合同时原告支付定金5万元；在2017年5月5日前办理产权转移登记，同时，原告在产权转移登记当天支付购房款101万元给被告；原告已实地看房且对该房屋的所有现状、情况已知悉，并无任何异议；被告交房时间和原告收房时间均为过户当日交房；违约方逾期履行义务，每逾期一天违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。 上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告分别于2017年4月18日和5月26日各出具收条一份，分别收取5万元和101万元。原、被告双方于2017年6月2日为办理涉案房屋产权转移登记交纳了相关税、费，并进行了交、收房，涉案房屋的所有权随后登记在原告名下。后原告以涉案房屋为抵押物向中国光大银行股份有限公司长沙长岛支行申请贷款，该行于2017年11月7日发放贷款48万元。 原告提交照片3张，用于证明涉案房屋的漏水情况，两张照片显示拍摄的房屋吊顶有破损，一张拍摄的是建筑物的局部，疑似楼顶，3张照片上部显示的时间分别为2019年1月21日和4月21日。原告提交长沙市城市管理综合执法询问调查通知书，用于证明被告出售的房屋有违章，是被告破坏了房屋结构，将平层房屋加建一层改为了复式楼，导致房屋大面积渗漏。该通知书的内容为长沙市开福区城市管理综合执法大队于2020年3月18日通知原告携带相关资料于第二日到该队就涉案房屋楼顶建设房屋的情况进行询问调查。原告提交自称是3204房主的案外人任凯和自称是物业公司威尔士春天项目负责人的案外人李海军出具证明，用于证明原告未改造过涉案房屋结构，该证明未注明出具日期。 以上事实，有权属证明、房屋买卖合同、照片、房屋完税证明、贷款合同、借据、长沙市城市管理综合执法询问调查通知书、证明、收条、收据等证据以及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案系原告基于房屋买卖合同法律关系提起的诉讼，并诉称涉案房屋漏水而向被告主张退房并赔偿损失，则原告应就涉案房屋是否存在质量问题、被告是否构成违约、应承担怎样的违约责任负有举证证明责任。首先，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，要求被告退房和赔偿损失，但该解释系调整房地产开发企业与买受人之间形成的商品房买卖合同法律关系，而被告非“房地产开发企业”这一特定主体，原告与被告签订的也非该解释所称的“商品房买卖合同”，故本案不应适用该解释。其次，原告所提交由原、被告双方签订的房屋买卖合同中，包含原告对该房屋已做充分了解，并愿意购买的内容，以及原告已实地看房且对该房屋的所有现状、情况已知悉，并无任何异议的内容，上述条款虽为格式条款，但提供方为居间方，且原告也未对上述条款提出异议，同时，原告在庭审中亦认可在签订合同及交付房款前多次到涉案房屋看房，知晓涉案房屋为复式结构，对于被告告知其房产证上是80多平方米，实际使用面积有120平方米的内容没有异议。再次，上述合同中虽对涉案房屋的概况、交易价格及付款方式、原告与被告双方的义务、违约责任等事项进行了约定，对涉案房屋的权属是否清洁、相关费用是否结清等事项提出了要求，但未针对涉案房屋的质量问题约定合同解除权及相应的违约责任。从次，原告也未提供证据证明本案中具有因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的当事人可以解除合同的情形。然后，原、被告双方均认可双方于2017年6月2日就涉案房屋进行了交付，依据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定，涉案房屋毁损、灭失的风险，在交付之后由原告承担。虽然依据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，涉案房屋毁损、灭失的风险，在交付之后仍可能由被告承担，但原告未能提交充分有效的证据证明涉案房屋的质量因不符合质量要求，致使不能实现合同目的。最后，即使涉案房屋的质量不符合约定，原告也应当在发现或者应当发现的合理期间内，或者自涉案房屋交付之日起两年内通知被告，而原告虽称收房后大概5个月涉案房屋出现漏水情况，但未能提供证据证明在合理期间内，或者自涉案房屋交付之日起两年内通知了被告，则依据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条的规定，应视为涉案房屋的质量符合约定。 综上所述，原告提交的证据不足以证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告陈娟的诉讼请求。 案件受理费3,308元，减半收取1,654元，由原告陈娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  戴昱 二〇二〇年九月三十日 代理书记员  任友 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。 当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。 出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。