湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1103民初3091号原告：邓振玉，女，1991年9月10日出生，汉族，住宁远县。原告：欧文锋，男，1990年2月16日出生，汉族，住宁远县，系原告邓振玉之夫。委托诉讼代理人：廖勇，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖南金盘子置业有限公司，统一社会信用代码91431100344866983J，住所地永州市冷水滩区河东湘江东路金盘世界城。法定代表人：谢德仁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡小波，湖南中奕律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：朱于珂，湖南中奕律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告邓振玉、欧文锋与被告湖南金盘子置业有限公司（以下简称金盘子公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年7月8日立案后，依法适用于简易程序公开开庭进行了审理，原告邓振玉、欧文锋的共同委托诉讼代理人廖勇及被告金盘子公司的委托诉讼代理人蔡小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓振玉、欧文锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理其购买位于冷水滩区房屋的水、电、燃气开户手续，相关费用由被告承担；2、判令被告按国家规定及合同约定标准，在取得竣工验收备案表、通过消防验收后向原告履行交付上述第一项房屋的义务；3、判令被告向原告支付自2019年12月30日起以房屋价款799264元为基数，按每日万分之一计算逾期违约金至房屋合格交付时止（截止2020年6月30日违约金已达到14546元：799264元×0.0001×182天）；4、请求法院确认原、被告签订的《合同补充协议》中的第3条第（2）项、第4条、第5条属无效条款；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2017年9月20日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于冷水滩区房屋，总价款799264元。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未能按照合同约定于2019年12月30日前交付房屋。虽然在2020年1月份被告发出收房通知，但经原告向有关部门了解，被告所出售的房屋至今未通过消防验收，也未取得竣工验收备案表，甚至小区道路都不畅通，连房屋水、电、燃气都未开通，根本不符合法律规定及合同约定的交付标准。而根据合同第12条“交付房屋逾期超90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”之约定，在原告要求继续履行合同的情况下，被告逾期每日应当按房价款的万分之一支付逾期交房违约金。另外，原告与被告签订的《合同补充协议》的部分条款，虽然对房屋交付条件进行了变更约定，但因违反法律、法规的强制性规定，属于无效条款。而且原被告双方签订的《商品房买卖合同》第28条也明确约定了：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。据此，原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，敬请判令所诉。被告金盘子公司辩称：答辩人认为原告的诉请没有任何事实、法律依据，公司不存在任何违约，应驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院通过庭审对双方无异议的证据予以确认，并在卷佐证。通过庭审听取了双方当事人的陈述及认定的证据，确认事实如下：2017年9月20日原告欧文锋、邓振玉（买受人）与被告金盘子公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，与本案相关约定有：1、原告向被告购买位于冷水滩区房屋，面积137.87平方米，总价款799264元；2、商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；3、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；4、出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；5、逾期交付责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；6、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》，协议第3条第⑵项：买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项，银行按揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延期付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任；协议第4条：本合同第十一条交付时间和手续第（二）、（三）条增加以下约定：⑴该商品房在交付使用时只要符合本合同第九条约定条件的，买受人应无条件收房并办理交接手续。如遇该商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；⑵本合同约定房屋交付日期到期之后的三十日内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过本合同约定的交房日期三十日以上，买受人或合法代理人仍未办理验收及交接手续的，本合同约定的房屋交付日期到期日视为交付和验收完成之日，自该日起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；⑶该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；⑷买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人；⑸买受人未交清该商品房全额房款及相关手续、税费，出卖人有权不予交房给买受人，因此造成延期交房的，出卖人不承担违约责任；⑹因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待项目全部开发完成后才能办理，故出卖人无法在交付日期前取得第九条规定的文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘察方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋；协议第5条：本合同第十四条、第十五条关于“规划、设计”变更的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，买受人承诺不据此解除合同，且出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿和赔偿。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告依约向被告支付了全部房款，案涉房屋主体已完工，但至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收，被告金盘子公司2020年1月8日通知原告邓振玉、欧文锋于2020年1月16日-17日办理交房相关手续。原告邓振玉、欧文锋以涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件，拒绝收房，遂酿成纠纷。另查明2020年1月23日晚，因新冠疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同依法成立并有效。合同双方应按照合同约定履行权利及义务。本案主要的争议焦点为：一、《合同补充协议》中第3条第（2）项、第4条、第5条的约定是否有效；二、被告是否应当为原告办理涉案房屋水、电、燃气开通，是否应当承担相关手续办理费用；三、涉案房屋是否达到交付条件及被告方违约责任的承担。现评析如下：一、《合同补充协议》中第3条第（2）项、第4条、第5条的效力认定。（1）《合同补充协议》第3条第⑵项免除了出卖人作为提供格式条款的一方应承担的延期交房的责任，排除了买受人主张延期交房的违约责任的权利，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的强制性规定，故该条款无效。同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”；（2）《合同补充协议》第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项约定的交付条件违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定，故该条款无效。第4条第⑷项的规定违反了《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”的强制性规定，该项约定无效；（3）《合同补充协议》第5条免除了出卖人应承担的改变规划、设计的责任，排除了买受人因出卖人改变规划设计主张责任的权利，同理也无效。二、涉案房屋水、电、燃气开通及相关手续办理费用承担。根据双方合同约定，1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；2、供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；3、燃气完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，达到接通条件；供水、排水、供电、燃气均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。被告至今未为原告办理水、电开户及燃气开户手续，已构成违约，故对原告要求被告为其办理水、电及燃气开户手续的诉讼请求，本院予以支持，相关费用由被告承担。三、涉案房屋是否达到交付条件及被告方违约责任的承担。（1）《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。案涉房屋至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收，不符合法定交付条件。故对原告要求被告按照法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告履行房屋交付义务的诉讼请求，本院予以支持；（2）《商品房买卖合同》关于逾期交付责任约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，该约定的违约金折算为年利率3.65%，符合法律规定。原告已依约支付全部价款，合同约定的交房时间为2019年12月30日前，案涉房屋至今未办理验收合格手续，不具备法定交付条件，被告已构成违约。但本院考虑因××影响，延长了被告延迟交房的时间，疫情暴发属于不可抗力，故本院酌情减少计算违约金三个月（90天）。因此，根据原告诉请违约金暂计算至2020年6月30日，违约时间184天，扣减90天，即94天，因此，被告金盘子公司应支付原告邓振玉、原告欧文锋违约金7513元（799264元×0.0001×94天），后续违约金以799264元为基数，按每日万分之一计算，自2020年7月1日起至房屋取得竣工验收备案表日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十八条；《中华人民共和国建筑法》第六十一条；《中华人民共和国物权法》第五条、第九十六条；《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：一、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告邓振玉、原告欧文锋办理其购买的位于冷水滩区房屋的水、电、燃气开户手续，相关费用由被告湖南金盘子置业有限公司承担；二、被告湖南金盘子置业有限公司按国家法律规定，在取得竣工验收备案表、消防验收通过后向原告邓振玉、原告欧文锋交付上述第一项的房屋；三、被告湖南金盘子置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告邓振玉、原告欧文锋支付违约金7513元（后续违约金计算：以799264元为基数，按每日万分之一计算，自2020年7月1日起至房屋取得竣工验收备案表日止）；四、确认原告邓振玉、原告欧文锋与被告湖南金盘子置业有限公司于2017年9月20日签订的《合同补充协议》中的第3条第⑵项、第4条、第5条无效；五、驳回原告邓振玉、原告欧文锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费164元，减半收取82元，由被告湖南金盘子置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。逾期本判决即发生法律效力。审判员  伍建军二〇二〇年九月二十八日书记员  李 淑