重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初27666号原告：傅睿娟，女，1982年2月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：练杰，重庆学苑律师事务所律师。被告：重庆顺水鱼餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号6层，社会统一信用代码91500103568746710H。法定代表人：王顺海，职务总经理。委托诉讼代理人：肖长芳，重庆峰珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：串炳香，重庆峰珲律师事务所律师。原告傅睿娟诉被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅睿娟的委托诉讼代理人练杰，被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人肖长芳、串炳香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅睿娟向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付2018年11月11日至2019年12月25日期间房屋租金670655.89元（计算方式为2018年11月11日至2019年10月10日止的租金共11个月，每月租金为49248.45元，共541732.95元；从2019年10月11日至2019年12月10日共两个月，每月租金51710.87元，共103421.74元；2019年12月11日至2019年12月25日共15天，计算标准为每月租金基数51710.87元×12个月÷365天×15天，共25501.20元）及资金占用利息（从2018年11月11日起，以670655.89元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清）；二、判决解除原告与被告签订的房屋租赁合同。事实和理由为：2011年9月28日，案外人傅世华与被告签订租期为2011年10月11日起至2021年10月11日止的《房屋租赁合同》。合同约定：傅世华将其位于重庆市江北区电仪村X号附X号房屋出租给被告；租金每月35000元，按季支付；租金从2012年10月11日起，在上一年基础上上涨5%。2018年3月14日，原告与案外人傅世华、被告在前述《房屋租赁合同》尾页空白处签订变更协议，载明：原告于2017年从傅世华处购得案涉商铺，经三方协商一致，原告承继傅世华在《房屋租赁合同》中的权利义务，三方均无异议，并约定了租金收取账户的变更。合同变更后，被告支付租金至2018年11月10日，之后就再未支付原告租金。依照合同法第二百二十七条规定，被告拖欠租金，诉请解除合同。为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司辩称，1.被告不应当支付租金。案涉门面系被告租来经营餐饮，被告旗下品牌顺水鱼馆于2018年12月1日即不再经营使用。被告未支付原告2018年11月11日之后的租金。2.由于政府的施工行为，道路不能通车，行人过往都非常艰难危险。被告不能预见市政施工情况，此风险不应由被告承担，商业门面的功能无法体现，不具备商业价值。3.不同意原告的计算方式和起止时间，原告并未向被告提供已付租金的发票。4.被告同意双方租赁合同在收到本院起诉状副本之日即2019年11月29日解除。被告认可解除是为了避免损失扩大，但认为原告为违法解除。本院经审理认定事实如下：2011年9月28日，案外人傅世华与被告签订2011年10月11日起至2021年10月11日止的《房屋租赁合同》。合同约定，案外人傅世华将位于重庆市江北区电仪村X号附X号商铺租赁给被告。第三条约定，房屋租金35000元/月；被告按季支付租金；从2012年10月11日起，第二年租金在第一年租金的基础上上涨5%。2017年9月8日，原告取得位于重庆市江北区电仪村X号附X号房屋的所有权。2018年3月14日，原告与案外人傅世华、被告在前述《房屋租赁合同》尾页签订变更协议。变更协议约定，1.原告从案外人处购买案涉房屋，原告继受案外人在《房屋租赁合同》中的权利义务，三方无异议。2.2018年3月14日，原告承继案外人权利义务，成为前述合同的甲方。3.租金支付账号变更为户名傅睿娟，开户行招商银行重庆分行，账号62486123882XXXX。2019年12月3日，被告收到本院送达的起诉状副本等应诉材料。2020年4月30日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终10796号民事判决书，载明：1.被告未披露将要施工的信息属于诚信履行合同义务存在瑕疵，尚未达到欺诈的程度；2.被告披露消息瑕疵给胡霞、李天语带来的利益仅及于道路施工期间，就道路施工期间的租金可酌情调低……租金标准每月调低3000元。庭审中，被告还举示1.照片5张，拟证明案涉房屋有政府工程施工以及2018年12月1日，被告已经搬离并腾空房屋，并未再使用案涉门面。2.交房照片18张，拟证明被告已经履行交还房屋义务，原告拒绝接房。原告质证对证据1的真实性认可，不能达到被告的证明目的。对证据2的真实性认可，不认可关联性及证明目的。庭审中，双方均认可双方未约定租金支付之前提供发票。以上事实，有《房屋租赁合同》、房地产权属证书、（2019）渝01民终10796号民事判决书、照片5张、交房照片18张等书面证据及当事人庭审陈述在卷为证，并经庭审质证。本院认为，被告与案外人傅世华之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。经原、被告及案外人三方签订变更协议，将合同主体变更为原被告，其变更协议系三方真实意思表示，合法有效，原被告之间应当按照《房屋租赁合同》及变更协议约定履行各自义务。关于解除合同问题。首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照合同约定的期限支付租金。本案中，原告已经将案涉房屋租赁给被告，合同约定了租金支付时间及标准，被告应当按约定支付租金。被告自认其并未支付2018年11月11日之后的租金，本院予以确认。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条约定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告辩称由于案涉房屋前进行道路施工影响房屋使用，本院认为，双方在签订合同之时均不能预见前述情形，被告商业决策的注意义务应当自行承担，不能作为拒绝支付租金的理由，对其辩称本院不予采纳。最后，被告至今欠付原告租金，原告行使解除权，符合法律规定的解除条件，因解除合同意思表示于本院送达诉讼副本时即2019年12月3日首次到达被告，故，本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除。关于原告诉请租金问题。首先，被告辩称的原告应提供发票问题。双方并无约定发票和租金支付先后顺序，因此，被告辩称不能作为拒不支付租金的理由和依据，对其辩称，本院不予采纳。其次，根据双方合同约定的租金支付时间及租金标准，同时结合被告未支付租金的自认、双方租赁合同解除时间，被告应当支付原告2018年11月11日至2019年12月3日期间的租金，计算为：2018年11月11日至2019年10月10日期间租金49248.51元/月×11个月；2019年10月11日至2019年12月3日期间租金51710.94元/月×1个月+51710.94元/月÷30天×23天。因原告自愿按照49248.45元/月及51710.87元/月标准分别计算和主张前述期间的租金，系其对民事权利的处分，本院予以确认。因此，被告应当支付原告租金为633088.82元（2018年11月11日至2019年10月10日期间租金49248.45元/月×11个月；2019年10月11日至2019年12月3日期间租金51710.87元/月×1个月+51710.87元/月÷30天×23天）。2019年12月4日至2019年12月25日期间租金问题，因双方合同已于2019年12月3日解除，原告主张缺乏合同基础，对其主张，本院不予支持。原告符合法律规定的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。关于资金占用利息问题。根据双方合同约定，被告按季度支付租金，从其字面解释，被告应当在季度前一日支付原告租金，即前一季度最后一日支付下一季度的租金。因此，被告最迟应当在2018年10月10日支付2018年10月11日至2019年1月10日的租金，以此类推。且双方合同中并未约定逾期支付租金的损失计算方式，原告也未举证证明迟延支付租金给原告造成的损失，本院酌情按照被告主张的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算其资金占用利息。综上，结合原告主张，被告应当支付原告资金占用利息:从2018年11月11日起，以98497.02元为基数（49248.51元/月×2个月），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年1月10日起，以147745.53元为基数（49248.51元/月×3个月），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年4月10日起，以147745.53元为基数（49248.51元/月×3个月），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年7月10日起，以147745.53元为基数（49248.51元/月×3个月），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年10月10日起，以91355.87元为基数（2019年10月11日至2019年12月3日期间租金51710.87元/月×1个月+51710.87元/月÷30天×23天），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清。原告符合法律规定的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告傅睿娟与被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除。二、被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告傅睿娟2018年11月11日至2019年12月3日期间的租金633088.82元及资金占用利息（从2018年11月11日起，以98497.02元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年1月10日起，以147745.53元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年4月10日起，以147745.53元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年7月10日起，以147745.53元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年10月10日起，以91355.87元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清。三、驳回原告傅睿娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16827.56元，减半收取8413.78元，由被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵树龙二〇二〇年九月二十二日书记员  王丽涵