安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1825民初853号 原告（互为被告）：刘楠，女，1988年8月19日出生，汉族，住旌德县。 委托诉讼代理人：傅建平，安徽徐健律师事务所律师。 被告（互为原告）：旌德县蔡家桥镇腾龙山庄，住所地安徽省旌德县蔡家桥镇凡村。 经营者：杜鹃，女，住安徽省宣城市宣州区。 被告（互为原告）：杜劲松，男，1969年3月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 两被告（互为原告）委托诉讼代理人：倪伟。 两被告（互为被告）委托诉讼代理人：刘育萌。 原告刘楠与被告旌德县蔡家桥镇腾龙山庄（以下简称腾龙山庄）、杜劲松合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案，适用简易程序审理。2019年8月12日，原告腾龙山庄、杜劲松与被告刘楠合同纠纷案，本院以（2019）皖1825民初937号立案受理。2019年8月16日，本院经审查，因两案基于同一租赁合同事实发生纠纷，裁定（2019）皖1825民初937号案件并入(2019)皖1825民初853号案件审理。基于本案案情疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院2019年9月5日裁定本案转为普通程序审理。2019年10月10日，本案第一次公开开庭审理，原告(互为被告)刘楠及其委托诉讼代理人傅建平，被告（互为原告）腾龙山庄、杜劲松的委托诉讼代理人刘育萌到庭参加诉讼。2019年11月14日，原告刘楠向本院提出申请，要求对其在腾龙山庄内部装饰和外部设施实际投资费用进行评定。2020年7月28日，安徽同盛资产评估有限公司出具同盛评报字（2020）44号《旌德县人民法院涉讼资产价值鉴证项目资产评估报告》。2020年8月20日，本案第二次公开开庭审理，原告(互为被告)刘楠及其委托诉讼代理人傅建平，被告（互为原告）腾龙山庄、杜劲松的委托诉讼代理人刘育萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘楠向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告于2018年10月28日签订的租赁合同；2.判令被告赔偿原告各项经济损失合计94682元；3.本案诉讼费由被告承担。第二次庭审中将第2项诉讼请求变更为67180元。事实与理由：被告腾龙山庄是集餐饮、住宿、娱乐、垂钓、种植和养殖为一体的综合经营性农庄。2018年10月28日，为更好地管理山庄，把山庄经营得更好，该山庄实际经营者杜劲松与原告签订一份租赁合同，由原告刘楠承租经营旌德腾龙山庄，经营范围为餐饮、住宿、娱乐、垂钓、灵芝种植（带种小菜）与养殖（鸵鸟、鸡）等。种植、养殖的地点为被告指定的区域，合同期限为2018年10月28日至2021年10月28日（详见合同）。合同签订后，原告刘楠投资十几万元用于对腾龙山庄进行内部装修和外部垂钓、种植、养殖等区域的配套建设改造，力求采取综合经营模式把山庄生意做得红火。谁知，2019年春节后不久，被告杜劲松突然电话通知原告刘楠，说山庄的垂钓、种植、养殖区域不再给原告刘楠继续经营使用，被告要用做他用，并用挖掘机将水塘挖毁，在种植、养殖区域里堆放搅拌机和其它设备材料，导致原告刘楠无法实际经营山庄。为此，原告刘楠曾多次找被告协商未果，现腾龙山庄处于停业状态。被告将山庄整体出租给原告刘楠经营，原告刘楠为此投入大量资金对山庄进行修缮改造，现因被告违约，占用垂钓、种植、养殖区域，导致原告刘楠无法正常经营，投资的资金血本无归，使原告刘楠遭受巨大的经济损失。被告杜劲松没有通知原告刘楠，也没有告知法院就将山庄转租他人，应该承担违约责任。请求支持原告的诉请，判决被告承担损失。 被告针对原告的诉称在庭审中辩称：1.诉状所述“原告投资十几万元用于腾龙山庄内部装修和外部垂钓等区域的改造及谁知2019年春节后补救，被告杜劲松突然通知原告山庄垂钓、养殖区域不再给原告使用，被告要做他用，并用挖掘机将水塘挖毁，导致原告无法正常经营”的内容，均不属实，诉状中所述的其他事实没有异议；2.被告杜劲松在腾龙山庄临近主干道省道217旁放置部分工程机械设备及平整利用三头水塘中以口水塘，均符合双方的合同约定，租赁合同第一条明确约定“种植养殖地点由甲方指定区域”，第二条也明确约定“在承租期间乙方不能干涉甲方工程施工”，被告杜劲松利用一口山庄水塘及部分区域摆放设备均系依照双方合同约定作出的行为，原告作为合同当事人对此明知，且应当有预见性；3.被告杜劲松利用一口山庄水塘及少量区域摆放设备不是被告杜劲松的违约行为，更不是根本违约行为，不存在导致原告签订合同目的不能实现，腾龙山庄地块总面积70.92亩，其中水田28.66亩，旱地4.65亩。杜劲松利用的只是很少的一部分，根本不影响刘楠正常经营腾龙山庄，同时需要强调的是腾龙山庄主要经营项目系餐饮，被告杜劲松利用少量地块根本不影响刘楠正常经营腾龙山庄。综上，刘楠诉请没有事实依据，被告杜劲松没有根本违约行为，不存在导致原告签订合同目的不能实现。请求驳回原告诉讼请求。 被告（互为原告）向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年10月28日签订的租赁合同；2.判令被告刘楠返还租赁物并将租赁物恢复原状（主要拆除展示柜、柴火灶和清理）；3.判令被告刘楠支付自2018年10月28日起至返还租赁物之日止的租金（按15000元每年标准计算，暂计算至2019年8月6日，为12500元）；4.判令被告刘楠向原告返还垫付的租赁期间电费2299.61元；5.本案诉讼费由被告刘楠负担。事实与理由：腾龙山庄系2018年5月16日注册的个体工商户，经营者为杜鹃，经营范围为正餐制售、住宿服务，实际经营者为杜劲松。腾龙山庄附属的土地、水塘及其他附属设施的权利人均系杜劲松。为更好地管理山庄，打点好山庄的生意，2018年10月18日，原告杜劲松与被告刘楠签订租赁合同，约定“一、乙方承包甲方（腾龙山庄）主要用于餐饮、住宿、娱乐、垂钓、灵芝种植（带种小菜）与养殖（养殖鸵鸟）。种植、养殖的地点由甲方指定的区域。二、租期为两年，起止时间为2018年10月28日至2021年10月28日；其中乙方负责山庄内外部装修和外围环境的布置，费用乙方自理。第一年租金为10000元，第二年租金为20000元。在承租期间乙方不能干涉甲方工程施工。三、承租期间乙方维护好山庄所有设备，房屋维修。水电费乙方承担，山庄所有员工安全由乙方负责。四、乙方在租赁到期后，保证山庄内所有设施完好无损。五、两年期满后，乙方在山庄投资的任何东西不需要甲方任何赔偿，也不得拆除。”。合同签订当日，杜劲松向刘楠交付了租赁物。刘楠接管腾龙山庄后，未能妥善经营，未维护好山庄内的设备，导致山庄破败且未按交易习惯支付房租。原告认为，原、被告间构成租赁合同关系。原告依约向被告交付租赁物，被告应依照合同约定，妥善经营，维护好山庄设备。现被告未能妥善经营，未维护好山庄设备，导致山庄破败且未按交易习惯支付房租，显属根本违约，致使原告签订合同目的不能实现。原告刘楠早已实际退出案涉租赁房屋，被告杜劲松为减少资源浪费，保障房屋的有效利用，防止房屋破败，将涉案房屋重新租赁案外人，不构成违约。据此，原告具状法院。 原告刘楠针对被告（互为原告）的诉称在庭审中辩称：1.对被告要求解除合同无异议，但是要求赔偿刘楠经济损失；2.被告的第二项诉请与合同约定不一致，刘楠承包山庄后理所应当装修山庄；3.被告的第三项诉请，原告与被告双方之间约定，租金是由杜劲松在刘楠经营山庄的消费金额抵扣房租，第一年10000元，而非15000元；4.被告的第四项诉请，刘楠都已经结算，电费已经缴费至2019年3月13日，之后产生的电费并非因刘楠经营山庄而产生。综上，请求法庭驳回本案被告的2、3、4项诉请。 本案当事人围绕本案事实、诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。 原告刘楠针对其诉讼被告向本院递交的证据： 1.原告的刘楠身份证复印件、腾龙山庄营业执照复印件各1份，证明双方的诉讼主体资格适格。 2.租赁合同1份，证明原告刘楠承租腾龙山庄是综合性一体化经营，并不仅仅是餐饮。 被告对上述证据均无异议。 3.原告刘楠经营的腾龙山庄外部装修及内部装修投资清单、进货清单、收款单据、收据、明亮商行收据、阿灶厨具销货清单、挖机施工结算单、收款收据、纱窗清单、鱼款清单、余下清单各1份，证明原告刘楠投资情况。被告对该组证据的真实性、关联性均不予认可，认为原告应当提交真实的发票，而只有大厅展柜和柴火灶有票据，其他均没有票据。 4.刘楠丈夫张志勇与杜鹃、驾驶员凤斌和腾龙山庄女服务员的通话记录，证明因杜劲松搬迁搅拌站，占用腾龙山庄种植、养殖区域，导致原告刘楠无法正常经营腾龙山庄的事实。被告对该组证据的三性不予认可，认为也不能达到原告的证明目的，首先，腾龙山庄女服务员属于案外人，未到庭参加质证，内容达不到导致原告无法正常经营腾龙山庄的事实的目的，同时也不能够反映真实客观情况。 5.安徽同盛资产评估有限公司出具同盛评报字（2020）44号《旌德县人民法院涉讼资产价值鉴证项目资产评估报告》及鉴定费票据各1份，证明原告刘楠的主张的损失数额及缴纳鉴定费用9000元。被告对该证据的合法性、真实性无异议，关联性有异议，认为不是原告刘楠的损失，也不属于主张权利的范围。 6.腾龙山庄视频、照片1组，证明在未解除合同的情况下，被告将腾龙山庄转租，原告在腾龙山庄投资的设施已经被承租人汤洪龙进行使用，汤洪龙于2019年11月12日接手腾龙山庄，2020年1月16日开始试营业，目前在营业中。被告认为原告未在举证期限内提交该证据，请求法院对逾期举证进行处罚；对该证据的三性均不予认可，2020年被告为保证房屋的有效利用，将房屋转租给了案外人，具体租赁时间不清楚，通过原告的举证可以看出两被告对山庄的修缮没有导致原告不能经营，原告退出腾龙山庄是因为其经营不善导致的。 被告针对原告的诉讼向本院递交的证据： 1.公证书复印件1份，证明案涉租赁物权利人为原告杜劲松，土地使用面积70.92亩，其中水田28.66亩，旱地4.65亩，及杜劲松利用少量地块根本不影响原告刘楠经营腾龙山庄。原告刘楠对该证据的真实性无异议，认为达不到其证明目的，虽然面积很大，但是可利用的面积很小。 2.腾龙山庄总体布局照片1份，证明腾龙山庄整体布局，及杜劲松利用的地块仅仅系腾龙山庄很少一部分，而且是停车场。原告对该证据的真实性无异议，但达不到其证明目的， 认为被告杜劲松占用了垂钓中心、养殖、种植区域，达不到被告证明目的。 被告（互为原告）针对其诉讼原告（互为被告）向本院递交的证据： 1.身份证复印件，证明双方的诉讼主体资格适格。 2.公证书1份，证明案涉租赁物权利人为杜劲松； 3.租赁合同1份，证明双方签订合同目的是为了更好地管理山庄，同时约定租赁期间刘楠维护好山庄设备，电费由刘楠承担，刘楠保证山庄设备完好无损； 4.旌德供电公司机打发票6份，证明杜劲松代刘楠缴纳了2019年3月15日至2019年7月15日电费2299.61元。 5.照片3份，证明腾龙山庄内破败不堪、杂草丛生，刘楠未能妥善经营管理维护好腾龙山庄，违反合同目的和合同约定。 原告（互为被告）刘楠对证据1、2、3、4的真实性无异议，认为证据4刘楠在2019年3月份不再经营，为此之后的电费与其无关，证据5与本案无关。 6.原告（互为被告）刘楠租赁期间即2018年11月至2019年2月的电费明细账4页和2020年1月5日至5月5日电费清单4页,证明刘楠租赁房屋经营期间缴纳的电费金额,同时对比杜劲松租赁给案外人后缴纳电费情况,可以从清单中明显得出因新冠疫情影响,2020年1月至4月初未开业,但4至5月开展经营活动后,当月电费为5460元。结合上次庭审中,刘楠自认每月营业收入都不足以发放员工工资,刘楠退出租赁房屋的根本原因是其本人的经营不善,并非杜劲松的行为导致。原告（互为被告）刘楠对该证据的真实性无异议，认为其是处于装修期、试营业期间，而案外人缴纳的是正式营业期间的电费，有时夏天与冬天的电费金额也有区别，故营业额不能用电费高低来判断。 原告（互为被告）针对被告（互为原告）的诉讼向本院递交的证据： 视频1组，证实通话录音事实及杜劲松将刘楠经营山庄的种植、养殖区域毁损。被告（互为原告）对该份视频不予认可，认为提交的该份证据已经超过了本案的举证期限，应当对逾期提交证据的行为按照法律规定予以处理。 上述证据，本院认证如下： 原告刘楠针对其诉讼被告向本院递交的证据1、2、5，被告针对原告的诉讼向本院递交的证据1、2，被告（互为原告）针对其诉讼原告（互为被告）向本院递交的证据1、2、3、4，双方当事人对其真实性均无异议。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告刘楠针对其诉讼被告向本院递交的证据3，因证据5已经确认了原告刘楠的具体损失，故对该证据的证明目的不予确认。证据4，被告的质证意见成立，对该证据的证明目的不予确认。证据6，经审查对其真实性予以确认。 被告（互为原告）针对其诉讼原告（互为被告）向本院递交的证据5、6，对其真实性予以确认，证明目的不予确认。 原告（互为被告）针对被告（互为原告）的诉讼向本院递交的证据，经审查对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月16日，个体工商户腾龙山庄注册成立，经营者杜鹃，实际经营者为杜劲松，经营范围为正餐制售、住宿服务。腾龙山庄附属的土地、水塘及其他附属设施的权利人均系杜劲松。2018年10月28日，杜劲松与刘楠签订租赁合同，约定“一、乙方（刘楠）承包甲方（腾龙山庄）主要用于餐饮、住宿、娱乐、垂钓、灵芝种植（带种小菜）与养殖（养殖鸵鸟）。种植、养殖的地点由甲方指定的区域。二、租期为两年，起止时间为2018年10月28日-2021年10月28日；其中乙方负责山庄内外部装修和外围环境的布置，费用乙方自理。第一年租金为10000元，第二年租金为20000元。在承租期间乙方不能干涉甲方工程施工。三、承租期间乙方维护好山庄所有设备，房屋维修。水电费乙方承担，山庄所有员工安全由乙方负责。四、乙方在租赁到期后，保证山庄内所有设施完好无损。五、两年期满后，乙方在山庄投资的任何东西不需要甲方任何赔偿，也不得拆除。”。合同签订后，原告刘楠投资对腾龙山庄进行内部装修和外部垂钓、种植、养殖等区域的配套建设改造。2018年11月22日刘楠试营业，农历腊月23日（2019年1月27日）休假。此后，杜劲松在腾龙山庄临近省道217旁放置部分工程机械设备及平整利用三头水塘中一口水塘。其后，刘楠未再经营腾龙山庄。2019年3月13日，刘楠将电费全部缴清。刘楠于2019年7月22日诉至本院，2019年8月12日，腾龙山庄、杜劲松诉至本院。2019年11月12日，杜劲松在未告知刘楠及本院的情况下，将腾龙山庄转租给汤洪龙，并于2020年1月16日开始试营业，目前还在营业中。本案审理中，本院委托安徽同盛资产评估有限公司对本案涉讼资产价值进行评估，该公司对腾龙山庄附属设施、设备等投入资产，包括室内外装修、维修工程及设备设施等计24项的市场价值进行了评估（基准日2019年12月18日），评估涉讼资产市场重置价值67180元，刘楠缴纳评估费9000元。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。刘楠认为因杜劲松电话通知其腾龙山庄的垂钓、种植、养殖区域不再给其继续经营使用，并将水塘挖毁，在种植、养殖区域里堆放搅拌机和其它设备材料，导致其无法实际经营山庄；腾龙山庄及杜劲松认为刘楠未能妥善经营，未维护好山庄设备，导致山庄破败且未按交易习惯支付房租，致使原告签订合同目的不能实现，因双方提供的证据均不能证实其主张的事实成立，且房租支付的期限双方未约定，为此对双方上述主张不予采信。刘楠与腾龙山庄、杜劲松签订租赁合同，约定租期为2018年10月28日至2021年10月28日，2019年11月12日杜劲松未征得刘楠的同意，将腾龙山庄转租给汤洪龙，致使双方之间租赁合同在事实上无法继续履行，为此，刘楠主张腾龙山庄及杜劲松违约的事实成立。基于腾龙山庄已经由汤洪龙实际经营，对双方请求解除租赁合同，依法予以支持。刘楠对腾龙山庄附属设施、设备等资产的投入，系基于其在双方约定的租赁期间内为经营及招揽顾客的需要，现杜劲松在双方约定的两年期限未满时，将腾龙山庄租赁他人，存在违约行为，同时致使刘楠对腾龙山庄附属设施、设备等资产的投入的目的无法实现，为此所造成的损失，腾龙山庄及杜劲松应当予以赔偿。现腾龙山庄由汤洪龙经营，事实上在使用租赁物，亦使租赁物无法恢复原状，故对腾龙山庄及杜劲松要求刘楠返还租赁物并将租赁物恢复原状（主要拆除展示柜、柴火灶和清理）的请求不予支持；刘楠虽于2019年春节后不再经营腾龙山庄，但是双方租赁合同并未解除，租赁关系仍合法有效，为此，刘楠应支付2018年10月28日至2019年11月11日的租金，通过核算为10821.9元，对腾龙山庄及杜劲松要求刘楠给付租金的请求部分予以支持；刘楠租赁腾龙山庄期间产生的电费已缴纳至2019年3月13日，之后产生的电费并非因刘楠经营山庄而产生，故对腾龙山庄及杜劲松要求刘楠支付电费的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告（互为被告）刘楠与被告（互为原告）旌德县蔡家桥镇腾龙山庄、杜劲松于2018年10月28日签订的租赁合同； 二、被告（互为原告）旌德县蔡家桥镇腾龙山庄、杜劲松于本判决生效后十日内赔偿原告（互为被告）刘楠经济损失67180元； 三、原告（互为被告）刘楠于本判决生效后十日内支付被告（互为原告）旌德县蔡家桥镇腾龙山庄、杜劲松租金10821.9元； 四、驳回原告（互为被告）刘楠、被告（互为原告）旌德县蔡家镇腾龙山庄、杜劲松的其他诉讼请求； 案件受理费1170元，鉴定费9000元，合计10170元，原告（互为被告）刘楠承担3590元，被告（互为原告）旌德县蔡家镇腾龙山庄、杜劲松承担6580元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 审 判 长  周家青 审 判 员  李加祥 人民陪审员  柴慧娟 二〇二〇年九月十七日 法官 助理  张璐珩 书 记 员  丁福银 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。