河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民初58号原告：魏家栋，男，2007年9月23日出生，汉族，住清丰县。法定代理人：魏孟田(魏家栋之父)，住清丰县。委托诉讼代理人：王守印，男，1967年4月17日出生，汉族，住河南省清丰县。被告:徐正军，男，1964年5月4日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：楚西智，河南众孚律师事务所律师。被告：清丰县东盟置业有限公司，住所地清丰县马庄桥镇金豫大道中段路东。法定代表人:宋家宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：张庆习，河南航塔律师事务所律师。原告魏家栋与被告徐正军、被告清丰县东盟置业有限公司（以下简称东盟置业公司）案外人执行异议一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏家栋的法定代理人魏孟田、委托诉讼代理人王守印，被告徐正军的委托诉讼代理人楚西智、被告东盟置业公司的委托诉讼代理人张庆习到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏家栋向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于清丰县马庄桥镇××小区××楼××单元××房产；2.本案案件受理费由徐正军负担。事实和理由：2011年7月30日，宁风杰购买东盟置业公司开发建设的位于清丰县马庄桥镇××小区××楼××单元××房产，后于2014年12月16日经东盟置业公司同意更换购买人为原告魏家栋，原告魏家栋按照约定交付了购房款230,000元（下余购房款为72,808元），但东盟置业公司至今未将房产开发建设完毕，更没有如期交房。因东盟置业公司拖欠被告徐正军借款，贵院根据被告徐正军申请作出（2015）濮中法执字第133号和第133-4号执行裁定，查封了属于原告魏家栋所有的金水湾3-2-2001房产。原告魏家栋得知贵院执行并查封了属于原告魏家栋所有的金水湾3-2-2001房产，依法向贵院提出执行异议申请，但贵院认为原告魏家栋未提供与第三人东盟置业公司的签订合法有效书面买卖合同等为由，错误的作出（2020）豫09执异26号执行裁定，驳回原告魏家栋的异议申请。综上，金水湾3-2-2001房产的所有权人是原告魏家栋，而非东盟置业公司，原告魏家栋对该房产享有排除执行的权利，贵院进行执行并查封是错误的。故此，特向贵院诉讼，望贵院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项等规定，支持原告魏家栋的诉求。徐正军辩称，濮阳中级人民法院（2020）豫09执异26号执行裁定书查明的事实清楚，作出的裁定依法有据，驳回魏家栋的异议请求程序合法，适用法律正确，其提出的异议之诉之诉诉请排除执行房屋，到目前没有交付使用，没有付清房款，没有转款证明，没有书面买卖合同，其请求缺乏事实根据和法律依据，请求驳回魏家栋的诉讼请求。东盟置业公司辩称，就本案争议房屋，魏家栋未与东盟置业公司签订商品房买卖合同，也没有查询到魏家栋或者宁风杰向东盟置业公司交纳购房款的相关凭证，对其房屋也没有进行网签，目前该房处于法院查封状态。从现有的账目上没有查到本案争议房屋更名到魏家栋名下，现处于未销售查封状态。请求驳回原告魏家栋的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明下列事实：一、关于徐正军与东盟置业公司借款合同及执行事实。本院在审理徐正军与东盟置业公司、宋瑞、张本正借款合同纠纷一案中，作出（2015）濮中法民一初字第00028号民事调解书，各方当事人达成协议如下：一、东盟置业公司共欠徐正军870万元本金及剩余利息，共分二次还款。东盟置业公司第一次于2015年11月30日前向徐正军付清500万元本金及利息（其中，本金450万元的利息自2014年3月24日计至2015年11月30日；本金50万元的利息自2014年4月14日计至2015年11月30日；上述利息均按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算至付清之日）；第二次还款于2015年12月31日前向徐正军付清370万元本金及利息（2014年6月6日计至2015年12月31日，利息按照中国人民银行同期贷款利率4倍计至付清之日）。二、被告宋瑞、张本正对上述债务承担连带清偿责任。三、关于本案所涉款项，双方无其他争议。案件受理费72,700元，减半收取36,350元，保全费5,000元，共计41,350元，由东盟置业公司负担。因东盟置业公司、宋瑞、张本正未在期限内履行，徐正军向本院申请强制执行，本院于2015年12月9日立案执行，2016年2月24日作出（2015）濮中法民一初字第133-4号执行裁定书，查封了东盟置业公司名下位于清丰县马庄桥镇南金水湾小区3号楼2单元2001号等房产。二、关于魏家栋购买房屋事实。2011年7月30日，宁风杰与东盟置业公司签订了《金水湾花园团购房选房单》，宁凤杰向东盟置业公司交房款15万元，选中了东盟置业公司开发建设的位于清丰县马庄桥镇××花园××楼××单元××房产。2013年11月魏孟田向宁凤杰转款15万元。2014年12月2日，东盟置业公司向魏家栋出具了房款收据，内容是：魏家栋410922200709230015，贰拾叁万元整，房款（第一次伍万元加壹拾万元，转交捌万元）。2014年12月12日宁凤杰向东盟置业公司申请，将其2011年2月14日预定的金水湾花园3号楼2单元20楼东户，面积121.22平方米，该房屋转至魏家栋名下。东盟置业公司负责人员张本正在该更名申请书上签字述名其和宋瑞同意。2015年3月23日，东盟置业公司向魏家栋出具了《金水湾花园客户交款单》，主要内容是：业主姓名魏家栋，房源3-2-2001东户，面积121.22平方米，单价2,648元/平方米，总房款320,991元，付款方式分期75%，执行单价2548，执行总价308,869，总房款比例75%，即231,652元，已交230,000元，本次应交金额1,652元，剩余25%房款77,217元。并有东盟置业公司人员李志清签字。魏家栋于2020年9月9日将房款尾款72,808元交至本院执行部门指定的徐正军与东盟置业公司等人借款纠纷执行账号。本院另查明，魏家栋及其父亲魏孟田在清丰县城区内无其他用于居住房屋。本院认为，本案系案外人执行人异议之诉案件。案外人提起执行异议的目的是排除对特定执行标的的执行，人民法院审理案外人执行异议之诉案件，主要审查案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制执行措施，而这一诉讼的基础是审查案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权益，二者是否相互排斥、谁的权益具有优先性。具体到本案实际上就是购房人魏家栋与徐正军之间，究竟谁对案涉房屋享有实体权益。本案中，魏家栋自宁凤杰处购买涉案房屋后，经东盟置业公司负责人同意，已经将宁凤杰的名字更名为魏家栋的名字，虽然魏家栋与东盟置业公司没有签订书面商品房买卖合同，但是2015年3月23日东盟置业公司给魏家栋出具的《金水湾花园客户交款单》的内容，包括双方的名称、购买的房源、面积、单价、总价款、已付款、尚欠款金额等内容，该交款单的内容基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人东盟置业公司已经收受了买受人魏家栋绝大部分房款，因此应当将《金水湾花园客户交款单》视为东盟建置业公司与魏家栋之间签订了合法有效的书面商品房买卖合同。魏家栋所购涉案商品房的目的用于居住，并且至今其与其父亲名下均无其他用于居住的房屋，魏家栋已经支付了超过50%的房款。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"的规定，魏家栋对购买的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此对于魏家栋不得执行涉案房屋的诉讼请求应予支持。综上所述，魏家栋的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：不得执行位于清丰县马庄桥镇南金水湾花园3号楼2单元2001号房产。案件受理费5,842元，由被告清丰县东盟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  苏章臣审判员  李光胜审判员  张慧勇二〇二〇年九月十五日书记员  管婷婷