江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初2063号原告：南京嘉峻厨具工程有限公司，住所地在江苏省南京市鼓楼区清江南路7号518室。法定代表人：张登芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雷，江苏泰坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：何书生，江苏泰坤律师事务所实习律师。被告：便利蜂商贸有限公司，住所地在天津市天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流第二大街1号310室。法定代表人：陈辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：田娟，北京市中伦（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鸿琦，北京市中伦（南京）律师事务所实习律师。原告南京嘉峻厨具工程有限公司（以下简称嘉峻公司）与被告便利蜂商贸有限公司（以下简称便利蜂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序独任审理，并于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告嘉峻公司的委托诉讼代理人王雷、何书生（参加第一次庭审），被告便利蜂公司的委托诉讼代理人田娟、罗鸿琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉峻公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年11月22日至2020年2月8日欠付的租金19.75万元及利息（以19.75万元为基数，按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月22日计算至付清之日止）；2.判令被告向原告支付补偿金30万元。事实和理由：2018年原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南京市玄武区鱼市街57号的房屋租赁给被告经营便利店。合同签订后，被告未按约缴纳租金，实际欠付租金期限为2019年11月22日至2020年2月8日。另，因2019年12月25日被告单方提出解除合同，根据双方合同约定，被告应向原告支付相当于四个月租金的补偿金。故原告诉至法院要求判如所请。被告便利蜂公司辩称：因原告未按约出具租金发票，构成违约，双方经协商一致，案涉租赁合同已于2020年1月14日实际解除，被告无需向原告支付补偿金。因被告已支付了2019年11月26日前的租金，被告应付从2019年11月27日起至2020年1月14日期间的租金，被告已向原告支付的15万元押金，原告应予返还或在主张的租金中抵扣。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2018年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于南京市玄武区鱼市街57号的房屋租赁给被告经营便利店，并于2018年7月11日前交付，租期为4年11个月21天，从实际交付日起算，包括装修期；原告给予被告自实际交付日起21天的装修期，装修期内被告无需支付租金；第一个租赁年度的租金为90万元，每3个月支付一次；被告于合同签署后5日内支付租赁押金15万元，原告需要从租赁押金中抵扣被告欠付租金或其他费用的，需取得被告的事先书面认可；首期租金在实际交付日后的5日内支付，之后在每期租金届满日的15日之前支付，原告应在被告支付租金后的3个工作日内向被告提供不动产租赁服务增值税专用发票，若原告未能按时提供上述发票的，截至下期租金付款日仍未能提供有效发票的，被告有权拒绝支付下期租金；被告不支付应付的租金和物业管理费，并经原告书面通知后五日内仍不支付，原告有权单方面解除合同，被告应向原告支付相当于3个月租金的违约金；原告违反合同条款致被告不能正常使用租赁房屋，经书面通知后五日内仍不改正或违反其他条款，经书面通知后三十日内仍不改正的，被告有权单方解除合同，原告应当向被告支付相当于3个月租金的违约金；被告有权提前45日以向原告发出书面解约通知的方式提前解除本合同，在此情况下，被告应当向原告支付相当于4个月租金的补偿金等内容。在合同附件六租金明细表载明第一、二租赁年度的季租金为225000元。2018年7月4日，被告向原告缴纳押金15万元。同年8月1日，原告将租赁房屋交付被告使用。合同履行过程中，被告于2018年8月3日、10月17日、2019年2月2日、5月7日、8月13日分别向原告支付租金225000元，总计1125000元。原告于2018年8月25日出具第一年度一季度租金发票、2019年3月12日出具第一年度二、三季度租金发票、2019年7月19日出具第一年度四季度租金发票、2019年8月29日出具第二年度一季度发票，在最后一张发票的备注中载明对应租金期限自2019年8月1日至2019年10月31日。2019年12月11日，被告向原告邮寄送达了通知函，言明原告未按约出具租金发票，已构成违约，通知原告于3日内与被告联系共同协商解决。同月25日，被告向原告邮寄送达告知函，载明因原告未能按照合同约定履行出具租金发票的义务，已经构成了违约，故被告正式函告拟与原告解除租赁合同，请原告在收到此函的3日内与被告联系，共同协商租赁合同解除的相关事宜。2020年1月7日，原告向被告出具沟通函，就案涉房屋解除租赁合同一事，希望被告在2020年1月31日前搬离，并付清所欠房租及水电费，同时补偿原告两个月的房租违约金，请被告在7个工作日内回复，并签署解除合同协议，日期以最终签署日期为准。此后，双方并未达成协议。2020年1月14日，被告撤店时遭到原告阻拦。同月20日，被告向原告寄送告知函，言明将于2020年1月21日24点前腾空房屋并交还原告，请原告届时办理交接事项等。同月23日，被告在案涉房屋玻璃门上张贴前述告知函。同年2月4日，被告从案涉房屋撤店完毕，现案涉房屋已由原告实际控制。审理中，双方确认租金从2018年8月22日起计算，被告自2019年11月22日起的租金未付，日租金为2500元。被告陈述在2019年12月9日前已收到原告出具的五张租金发票，同意将押金15万元在租金中抵扣；被告抗辩原告提供的案涉房屋不符合消防要求，但未提供相关证据。双方争议事实为：双方是在2020年的1月14日还是2月8日解除合同。原告认为被告在2019年12月25日提出解除合同，依照合同约定需提前45天，且被告也是在2020年2月4日撤店完毕，故主张双方是2020年2月8日解除合同。被告认为被告逾期出具租金发票构成违约，原告在2020年1月14日实施撤店，但原告予以阻拦并于次日将案涉房屋共用的出入口锁住，导致被告无法使用，故抗辩双方合同解除时间为2020年1月14日。为此，被告提供一组照片，经质证，原告认为该组照片不能证明事发于2020年1月15日，也无法证明是原告的行为所致，并陈述该行为是共用出入口的另一商户所为。本院认为，合同的当事人应该按照合同约定履行合同义务。本案中，原被告签订《房屋租赁合同》系双方真实合意，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依照合同约定，被告在合同履行中享有任意解除权，即可以提前45天通知原告解除合同，但应向原告支付补偿金即4个月的租金。从庭审查证来看，被告在合同履行中以原告未按约出具租金发票为由，于2019年12月先后两次通知原告要求协商解除合同，该行为性质不属于合同约定的任意解除权，故原告主张按被告从发函协商解除合同之日起计算45天后来确定双方解除合同之日，法律依据不足，本院不予支持。被告抗辩合同解除之日应为2020年1月14日，证据不足，本院不予采纳。因案涉房屋在被告于2020年2月4日撤店后已由原告实际控制，故本院应认定双方于2020年2月4日已实际解除合同。被告以原告逾期出具租金发票、案涉租赁房屋不符合消防要求等理由，主张原告违约，并以此主张解除合同，法律及事实依据不足，本院不予采纳。现原告主张被告支付从2019年11月22日起至合同解除之日的租金，于法有据，本院应予支持，但租金的计算应至本院确定的合同解除之日即2020年2月4日，对原告主张的超出部分，本院不予支持；经计算，被告应支付原告租金187500元，因被告在审理期间表示同意用押金150000元冲抵，故被告实际应支付原告租金37500元。原告主张被告支付拖欠租金的利息，亦符合法律规定，本院亦予以支持，但应从原告起诉之日起计算。原告主张被告在解除合同后应按约支付4个月租金作为违约补偿，法律依据不足，本院根据被告的违约行为，确定被告支付原告3个月的租金即225000元作为违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告便利蜂商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告南京嘉峻厨具工程有限公司租金37500元（已抵扣被告的押金150000元），并支付该款从2020年4月22日起至实际付清时止的利息（利息按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率标准利息计算）；二、被告便利蜂商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告南京嘉峻厨具工程有限公司违约金225000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费8762元，由被告便利蜂商贸有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  时 超二〇二〇年九月二十九日法官助理  王 典书 记 员  鲁天琳