重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民2865号原告：重庆中华企业房地产发展有限公司，住所地：重庆市九龙坡区奥体路1号5幢，统一社会信用代码：915001077500662364。法定代表人：杨华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鹏飞，重庆启瑞律师事务所律师。被告：高凌枫，男，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆中华企业房地产发展有限公司（以下简称中华企业公司）诉被告高凌枫房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员郭峰担任审判长，与人民陪审员夏成英、王群芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中华企业公司的委托诉讼代理人王鹏飞到庭参加了诉讼。被告高凌枫经本院依法送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中华企业公司诉称，2016年12月，原、被告签订了《房屋租赁合同》及《租户销售数据采集协议》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区奥体路1号（重庆小时代天地项目）6层602A-15、20、21、22、23、24、602A室外的房屋出租给被告用于经营“布冬森林”，租赁期自交付之日起算满两年止；租金按月营业额抽成方式计算；合同对公共事业费、运营管理费、CPT租赁费用、等费用的支付以及合同解除、房屋返还、款项支付及违约责任等进行了约定。2016年12月22日，原告将涉案房屋交付被告，但被告自接房以来长期拖欠租金等费用。原告多次要求被告支付拖欠的租金、运营管理费、公用事业费等，被告至今未支付。现原告起诉来院，请求法院判令：确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及《租户销售数据采集协议》于2018年7月31日解除；被告向原告支付欠付租金415元及由此产生的按年利率24%计算的违约金；被告向原告支付欠付的运营管理费34668.07元及由此产生的按年利率24%计算的违约金；被告向原告支付欠付的公用事业费4954.41元及由此产生的按年利率24%计算的违约金；被告向原告支付欠付的CPT租赁费1900元及由此产生的按年利率24%计算的违约金；被告向原告支付从合同解除次日2018年8月1日至实际退还房屋之日的房屋占用期间使用费1200元；被告向原告支付装修期优惠期运营管理费786.13元；被告向原告支付补偿金17980元；被告立即办理以涉案房屋为注册地址的工商注销或变更手续；被告承担本案诉讼费。被告高凌枫未到庭应诉，亦未向本院提交答辩状及证据。经审理查明，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号LEASE-201612-L602A-15），双方约定：甲方将位于重庆市九龙坡区袁家岗奥体路1号（重庆小时代天地项目）6层602A-15、20、21、22、23、24、602A室外房屋（套内建筑面积为93平方米）出租给乙方用于农业文化体验品鉴和交流项目经营，商号名称为“布冬森林”；租赁期限自2016年12月3日至2018年12月2日（或实际交付日起算，并相应顺延），交付日为2016年12月3日；甲方给予乙方的装修优惠期为20日，自2016年12月3日至2016年12月22日；甲方给予乙方的经营优惠期为2个月，自2016年12月23日至2017年2月22日（或自实际交付日起算，并相应顺延）；在装修优惠期、经营优惠期内乙方仍需要全额缴纳运营管理费、前述期间的相关费用和其他费用如公用事业费等费用；2016年12月3日至12月22日的租金按照每月300元交纳，2016年12月23日至2017年1月22日的租金按照每月300元交纳，2017年1月23日至2017年2月22日的租金按照每月300元交纳，2017年2月23日至2017年3月22日的租金按照月营业额的12%扣除900元；装修优惠期、经营优惠期间内乙方仍需无优惠全额交纳运营管理费、前述期间的相关费用和其他费用；甲方同意乙方在2016年4月20日内一次性支付至2017年3月22日应付的所有租金；租金计算方式为按月营业额抽成，2016年12月3日至2017年12月2日的月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的12%，2017年12月3日至2018年12月2日的月营业额抽成为该房屋每个公历月累计营业额收入的13%，乙方应于每个公历月的第20日之前支付上月租金；乙方须于本租赁合同签订后七日内，向甲方支付10000元，作为乙方依约履行合同的保证金；乙方应于租赁期内向甲方支付运营管理费，每月2660元，乙方应于实际交付房屋之日起5日内向甲方或甲方指定的商场管理公司支付，后期的运营管理费应由乙方于每月20日之前支付下月的费用，乙方未及时支付，每逾期一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；乙方在租赁期内向甲方或甲方指定的商场管理公司或自行支付实业发生的能源费用与其他公用事业费用，包括但不限于水电、空调、煤气等能源费用及其他公用事业费用，乙方未及时支付，每逾期一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；乙方租赁房屋后应不迟于2016年12月23日开业，乙方需在正常营业时间内暂停或停止营业，应提前15日向甲方书面申请，经甲方书面同意后才可以暂停或停止营业；乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费；无论合同因何种原因终止，如乙方以该房屋为地址注册了公司，则乙方必须在合同终止以后10日内申请办理以房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续；乙方逾期向甲方支付租金及合同约定的应由乙方向甲方或甲方指定商场管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金，要求乙方补交装修优惠期所优惠的租金等费用，提前终止合同并合法地提前收回房屋，同时乙方应另行按月租金及运营管理费的3倍金额补偿甲方；合同所列地址为合同双方联系的有效方式，任何一方在收到另一方发出的变更下列联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式以合同所载为准，被告的地址为：重庆市九龙坡区中新城上城6-25-2；逾期支付相应费用的违约责任，乙方逾期支付租金、运营管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方或甲方指定商场管理公司支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，前述违约金应当由乙方支付至合同解除之日止。同时，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《租户销售数据采集协议》，约定：乙方同意使用甲方提供的销售数据采集方式，并自费安装符合甲方要求的销售数据采集系统及相应的收银设备，乙方同意向甲方租用小票打印监控设备（简称CPT），使甲方能够通过安装CPT的方式采集乙方销售数据信息。CPT设备租赁费用标准为100元/月/台，乙方向甲方租用CPT一台。合同签订后，原告于2016年12月22日向被告交付涉案房屋，被告用涉案房屋地址注册了“重庆恒雨浓科技有限公司”，商户名称为“布冬森林”。2018年8月31日，原告向被告发出《关于布冬森林欠费事宜》函件，其上载明：被告自开业后截止2018年7月已累计欠费43836.34元，望被告在收到本函之后支付欠付费用，否则，原告有权根据租赁合同与被告解除租赁合同关系，并追究相应违约责任。2018年8月17日，原告向被告邮寄发出《关于解除与布冬森林房屋租赁合同及配套协议的通知书》，其上载明：原、被告签订的《房屋租赁合同》及配套协议于2018年7月31日起正式解除；被告于收到本函之日起10日将租赁房屋恢复原状返还原告，被告应于收到本函后十日内申请办理租赁房屋地址所涉工商注销或变更登记，否则应承担违约责任；被告自2016年12月22日接收房屋以来至2018年7月31日，累计欠付租金、运营管理费、水电费若干；被告交纳的保证金不予退还，且应向原告补交优惠期所优惠的租金等费用，另按照月租金及物业费的3倍补偿原告；被告应向原告支付拖欠交纳租金、管理费、公用事业费等所有欠费所社违约金、滞纳金，直至付清为止。前述费用请被告于2018年8月25日前全额支付原告。前述邮件的邮寄地址为“重庆市九龙坡区中新城上城6-25-2”，邮件于2018年8月18日妥投。上述事实，有当事人的陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、租户销售数据采集协议、交房通知书、交房表、房屋交付确认书、接收确认书、催款函、快递回单、公证书、销售统计表、营业执照等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告经本院依法送达开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据查明的事实依法缺席判决。原、被告签订的《房屋租赁合同》《租户销售数据采集协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告于2016年12月22日交付了涉案房屋，而被告承租期间未依约及时缴纳租赁费用，经原告催收后仍未履行自身合同义务，导致本案合同目的无法实现。因此，原告主张通过发函的方式行使合同解除权符合规定，即本院确认前述《房屋租赁合同》及《租户销售数据采集协议书》于2018年7月31日解除。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，被告应当按照原租赁合同约定向原告支付欠交费用，故原告主张被告应支付截至2018年7月31日合同解除日租金415元符合规定，本院予以支持。双方约定的日0.5%违约金计算标准过高，本院酌情认定被告应自原告起诉之日即2020年1月20日起，以415元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付违约金至本金付清日止。被告自2017年5月1日至2018年7月31日，扣减原告庭审中自愿放弃的案涉商场火灾期间即2017年7月14日至2018年7月31日的部分运营管理费，共欠交运营管理费34668.07元，应当将前述欠交运营管理费交付原告。双方约定的日0.5%违约金计算标准过高，本院酌情认定被告应自原告起诉之日即2020年1月20日起，以34668.07元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付违约金至本金付清日止。被告自2018年3月16日至2018年7月31日共欠交公用事业费4954.41元，应当将前述公用事业费交付原告。双方约定的日0.5%违约金计算标准过高，本院酌情认定被告应自原告起诉之日即2020年1月20日起，以4954.4元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付违约金至本金付清日止。被告自2017年1月1日至2018年7月31日共欠交CPT租赁费1900元，应当将前述CPT租赁费交付原告。双方约定的日0.5%违约金计算标准过高，本院酌情认定被告应自原告起诉之日即2020年1月20日起，以1900元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付违约金至本金付清日止。原、被告于2018年7月31日解除了租赁合同，但因被告下落不明，原告于2018年9月29日自行收回了商铺，故被告应当向原告支付2018年7月31日至2018年9月29日的房屋占用期间使用费。参照租赁合同约定，原告主张按照最高日租金的2倍要求被告支付该房屋占用期间使用费1200元并无不当，本院予以支持。租赁合同约定，被告逾期向原告支付租金等费用累计超过15日的，原告有权要求被告补交装修优惠期所优惠的租金等费用，提前终止合同并合法地提前收回房屋，同时乙方应另行按月租金及运营管理费的3倍金额补偿甲方。现被告逾期向原告交纳租金的情形已符合前述约定，故被告应当向原告交纳装修优惠期所优惠的租金等费用，故被告应当向原告补交装修优惠期的运营管理费786.13元。此外，按照租赁合同约定，被告应按照月租金及运营管理费的3倍金额补偿原告，即向原告支付补偿金17980元（10000元÷3+2660元）×3。关于原告请求被告立即办理以涉案房屋为注册地址的工商注销或变更手续的问题，本院认为，在房屋租赁合同纠纷中要求被告向案外人履行相关义务，于法无据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆中华企业房地产发展有限公司与被告高凌枫签订的《房屋租赁合同》（合同编号LEASE-201612-L602A-15）以及《租户销售数据采集协议》于2018年7月31日解除。二、被告高凌枫于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付截至2018年7月31日欠交的租金415元以及违约金（自2020年1月20日起，以415元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付至本金付清日止）；三、被告高凌枫于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2017年5月1日至2018年7月31日欠交的运营管理费34668.07元以及违约金（自2020年1月20日起，以34668.07元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付至本金付清日止）；四、被告高凌枫于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2018年3月16日至2018年7月31日欠交的公用事业费4954.41元以及违约金（应自2020年1月20日起，以4954.4元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付违约金至本金付清日止）；五、被告高凌枫于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2017年1月1日至2018年7月31日欠交的CPT租赁费1900元以及违约金（自2020年1月20日起，以1900元本金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付至本金付清日止）；六、被告高凌枫于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付2018年7月31日至2018年9月29日的房屋占用期间使用费1200元；七、被告高凌枫于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付装修优惠期的运营管理费786.13元；八、被告高凌枫于本判决生效后十日内向原告重庆中华企业房地产发展有限公司支付补偿金17980元；九、驳回原告重庆中华企业房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1880元、公告费560元，被告高凌枫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  郭 峰人民陪审员  王群芳人民陪审员  夏成英二〇二〇年九月十五书记员应东霓