福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初2876号 原告：苏少杰，男，1992年8月17日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：泉州福源房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市泉港区福炼生活区南区25栋，统一社会信用代码91350505784528275F。 法定代表人：郑德恩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张传江，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑衡恒，福建建达（泉州）律师事务所律师。 原告苏少杰与被告泉州福源房地产开发有限公司（以下简称“福源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏少杰的委托诉讼代理人林丽琴、被告福源公司的委托诉讼代理人张传江到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人共同申请庭外和解期间，但协商和解未果。本案现已审理终结。 苏少杰向本院提出诉讼请求：1.确认苏少杰与福源公司于2017年1月12日签订的《泉州市商品房买卖合同》（编号：201701120061）第十四条“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金”中违约金数额的约定无效；2.福源公司立即协助苏少杰办理址于丰泽区城东片区安吉路东南侧滨海华庭1-3号楼及西面商业（A区）西122号房屋不动产权证，并赔偿苏少杰逾期办证损失（以760554元为基数，自2017年4月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际办证之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2011年至2013年期间，案外人苏炳源为福源公司代垫滨海华庭项目工程款6000万元。后为承包销售滨海华庭项目店面，苏炳源于2013年4月至6月又向福源公司支付2000万元，以上合计8000万元。双方并为此签署《滨海华庭店面承包销售协议》及补充协议一份。2016年5月31日，苏炳源与福源公司就上述垫付工程款事宜进行结算并签署《往来账确认书》一份，约定福源公司将名下位于滨海华庭A101至西A125和西A201至西A205号的店面抵偿给苏炳源以偿还上述8000万元债务中的76928640元，且苏炳源有权指定第三人受让上述店面。2017年1月12日，苏炳源指定苏少杰向福源公司购买案涉房屋。据此，苏少杰与福源公司签署122号店面《商品房买卖合同》（编号：201701120061）一份，约定房屋总价为760554元。合同第十四条约定，福源公司应于交房后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照第2项处理：即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。上述合同签订后，福源公司至今尚未协助苏少杰办理房屋权属证书。苏少杰认为，《商品房买卖合同》中第十四条的约定属于福源公司为重复使用所提供的格式条款，且该格式条款存在免除福源公司责任的情形，也未采取合理方式提请苏少杰注意，理应属于无效格式条款。福源公司理应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担逾期办证的违约责任。另福源公司未按照商品房合同约定及施工图纸规定对A区1、2层公共区域的地面、墙面、顶棚进行施工及装饰装修，擅自将广告牌位变更为玻璃幕墙，对二楼走道幕墙位置未安装栏杆，导致苏少杰对外出租经营价值严重贬损，福源公司理应向苏少杰承担赔偿责任。 福源公司辩称，双方所使用的《商品房买卖合同》范本是建设部制订的规范文本，并非福源公司拟定的格式条款。1.《商品房买卖合同》文本并非格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。根据上述法律规定，所谓“格式条款”是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案的商品房买卖合同文本是建设部制订的，不是福源公司拟定的，根本不是法律规定的“格式条款”。建设部的合同文本是专家制订的，是综合考虑并平衡了双方的权利义务的，不存在免除或限制一方责任的问题。2.《商品房买卖合同》第十四条第2项中“0%”系双方协商后填写的内容，并非合同范本中所固有的。从双方所签订的《商品房买卖合同》第十四条第2项可以看得很清楚，该处的“0%”是填写在横线上的，并非原先文本中所固有的，可见这是双方经协商后所达成的真实意思表示，不存在免除或限制一方责任问题，对双方均具有法律约束力。3.上述《商品房买卖合同》第十四条第2项中逾期办证违约金之所以约定为“0%”是有原因的，对此，苏少杰也很清楚，具体理由如下：福源公司并非真正意义上的房地产开发公司，而案涉项目也不是真正意义上的房地产开发项目。从福源公司提供的证据可以证实，案涉项目系福建炼油化工公司的配套生活小区，福源公司仅是为开发该生活小区专门成立的项目开发公司，该项目的用地是泉州市人民政府为把福建炼化公司总部留在泉州而作为特事特办采用协议出让方式提供的，与一般的房地产开发项目具有质的不同，对此，苏少杰是完全知情的，福源公司与苏少杰的父亲苏炳源签订过该项目的店面包销协议，而本案苏少杰购买的店面就是苏炳源包销的店面中的一部分，是按包销合同约定对在规定期限内未售出的店面就直接按约定价格抵给苏少杰父亲苏炳源，苏炳源将这些店面指定登记在苏少杰名下，所以苏少杰才成为所谓买受人。实际上苏炳源在包销过程中主持签订过很多店面的买卖合同，这些店面销售合同中的逾期办证违约金也都约定为0，他对该项目的情况了如指掌，正是因为项目不是真正的房地产开发项目，土地是协议出让的，所以办证过程中的很多环节都需要与政府各工作部门进行协调，因此，虽然政府承诺可以办证，但办证中会遇到很多需要协调的问题，办证速度相对较慢，也正因此，双方经协商后才会在合同中约定逾期办证的违约金为“0%”。综上，本案的《商品房买卖合同》文本并非格式条款，合同第十四条第2项中的“0%”并非合同条款中固有的，是双方协商后填写的，是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。苏少杰的诉讼请求缺乏事实和法律根据，依法应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年3月29日，福源公司与苏炳源签订一份《滨海华庭店面承包销售协议》，约定：苏炳源承包销售滨海华庭项目配套商业店面，包括东西面一、二层商业店面总面积约11000平方米，承包单价为均价每平方米16000元；苏炳源在2013年2月1日前代福源公司垫付滨海华庭项目工程款6000万元，在2013年4月16日前代福源公司垫付承包销售面积内的商业店面需要补交的土地出让金2000万元；苏炳源须在福源公司预销售证办理后24个月内完成店面销售，如未完成的，苏炳源应于上述期限届满后三十日内向福源公司购买未销售店面，并确保总销售均价不得低于16000元／平方米；等等。2013年6月25日，福源公司出具一份《收条》，确认收到苏炳源代付滨海华庭项目工程款8000万元。2014年7月28日，福源公司与苏炳源签订《滨海华庭商店承包销售补充协议二》，约定将承包销售店面面积改为苏炳源承包销售该项目1＃、2＃、3＃楼一、二层商业店面，面积约为4800平方米。2016年5月31日，福源公司与苏炳源签订一份《往来账确认书》，确认苏炳源为承包销售滨海华庭店面替福源公司垫付项目工程款8000万元，福源公司抵偿给苏炳源的店面为滨海华庭西Ａ101至西Ａ125和西Ａ201至西Ａ205号店面，面积共计4808.04平方米（以测绘面积为准），每平方米16000元由苏炳源承包销售，共计承包销售店面价值76928640元；苏炳源承包销售的店面未销售部分，在过户价格双方协商一致等条件下，苏炳源提交书面申请后可以指定第三方受让并签订买卖合同（垫付工程款转为购房款），等等。2016年12月15日，福源公司发函给苏炳源，通知其来签订店面购销合同。2017年1月12日，苏炳源指定其子苏少杰与福源公司就上述承包销售店面中的22间店面分别签订了《商品房买卖合同》，并在泉州市××商品房买卖合同（网上签约）登记备案。其中，合同编号为201701120061的《商品房买卖合同》，约定苏少杰向福源公司购买址在泉州市丰泽区××路××南侧滨海华庭1-3号楼及西面商业（Ａ区）西Ａ-122的房屋，建筑面积40.89平方米，单价每平方米18600元。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。……”合同签订后，福源公司于2017年1月12日向苏少杰交付诉争房屋。另查明，滨海华庭项目用地系经泉州市人民政府批准提供给福建炼油化工有限公司作为总部及配套生活设施项目建设用地。根据《泉州市人民政府用地联席会议纪要》（泉地联〔2012〕3号），福源公司与泉州市国土资源局于2012年12月7日签订一份《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定将泉地［2007］合012号、泉国用（2009）第2××0号项下建筑面积12766.07平方米分摊土地面积3467.1平方米，土地用途由配套生活设施用地改变为商服-批发零售（店面）用地，福源公司应补交地价差额3502.716万元，等等。之后，福源公司交纳了上述地价差额款。 本案在审理过程中，本院根据案件审理的需要，向泉州市不动产登记中心函询滨海华庭小区不动产登记的有关问题。泉州市不动产登记中心于2020年8月28日复函答复如下：“一、滨海华庭项目尚未办理不动产首次登记，主要原因是该项目存在超容积率建设，需补签出让合同、补交土地出让金、完善相关用地手续，因此目前无法办理转移登记（商品房分户登记）；二、根据《泉州市城乡规划局关于重新下达福建炼油化工有限公司总部及配套生活设施用地规划设计条件的通知》（泉规〔2007〕457号），用地性质为公司总部办公用地，其余为配套生活用地。根据市政府《福建炼油化工有限公司城东配套生活设施用地协调会议纪要》（〔2008〕299号）第五条：市房管局在办理相关房产证时应注明是“福建炼油化工有限公司员工生活宿舍”，市国土资源局对土地暂不予分割到住户。” 本院认为，苏少杰与福源公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。福源公司至今未办理滨海华庭项目的不动产首次登记，且未办理的主要原因是项目存在超容积率建设，需补签出让合同、补交土地出让金、完善相关用地手续等问题，即系由于福源公司的原因而未办理，故福源公司的行为已构成违约，苏少杰请求福源公司协助办理诉争房屋的不动产权证，本院予以支持。 苏少杰同时主张合同第十四条中关于逾期协助办证违约金为0的约定属无效格式条款，并主张调整为按中国人民银行同期同档次贷款基准利率及按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算逾期办证损失。福源公司则主张该约定系双方协商后订立的条款，非无效格式条款。关于该问题，首先，根据泉州市人民政府的相关文件，滨海华庭项目用地属经市政府批复提供给福建炼油化工有限公司作为总部及配套生活设施项目建设用地。同时，泉州市不动产登记中心回函答复本院，根据市政府《福建炼油化工有限公司城东配套生活设施用地协调会议纪要》（〔2008〕299号）第五条：市房管局在办理相关房产证时应注明是“福建炼油化工有限公司员工生活宿舍”，市国土资源局对土地暂不予分割到住户。因此，案涉项目用地确实存在特殊性；其次，苏少杰系由苏炳源指定与福源公司签订本案《商品房买卖合同》，而苏炳源与福源公司之间就案涉的店面系承包销售关系，苏少杰则是苏炳源之子，故苏少杰知悉案涉店面所在的滨海华庭项目的特殊性，缔约时对可能出现的逾期协助办证问题及其原因是能够合理预期的。因此，福源公司主张逾期协助办证违约金约定为0，系双方协商后订立，本院予以采信。苏少杰请求确认该约定无效，以及请求福源公司赔偿逾期办证损失，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、泉州福源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助苏少杰办理址在泉州市丰泽区××路××南侧滨海华庭1-3号楼及西面商业（Ａ区）西Ａ-122房屋的不动产权证书； 二、驳回苏少杰的其他诉讼请求。 案件受理费2795元，减半收取计1397.5元，由苏少杰负担1347.5元，泉州福源房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄达婧 二〇二〇年九月十四日 书记员  洪希文 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。