广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初11788号 原告：庞冬矗，男，1964年12月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：付峻，广西尚盟律师事务所律师。 被告：韦小琪，男，1957年11月12日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告：林素珠，女，1955年6月4日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年8月2日 开庭时间：2020年7月13日 当事人到庭情况： 原告方：原告庞冬矗的委托诉讼代理人付峻到庭 被告方：被告韦小琪、林素珠到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告韦小琪于2017年1月29日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令两被告向原告支付拖欠租金 2 1080000元；3、请求判令被告韦小琪向原告支付违约金（违约金计算：以1080000元为本金，自2018年4月1日起计至被告付清款项之日止，按年利率24%计算，暂计至2019年11月1日止的违约金为411879元）；4、本案诉讼费由两被告承担。 庭审中，原告明确第2项诉讼请求的租金计算依据：截止至2018年3月31日，被告出具欠条确认拖欠租金63万元，从2018年4月1日至2019年6月30日止被告共欠租金45万元，以上合计108万元。 被告答辩要点 被告韦小琪辩称：我方从2017年起未缴纳租金，原因是：1、原告将我方货物锁进仓库，造成我方无法经营；2、由于疫情原因，我方尚未获得他人应付款项，导致缺乏资金来源，因此无法缴纳租金。 被告林素珠辩称：与被告韦小琪答辩意见一致，我方与原告的合同签订至2017年1月30日，延租期间的租金双方并未进行重新协商。 事实认定 2014年4月12日，原告（甲方，出租人）与被告韦小琪（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将坐落在南宁市园湖南路1号02、03号两铺面出租给乙方作为营业使用；二、上述房屋月租金为30000元；三、租期自2014年5月1日起至2017年1月30日止；四、合同签订之日起，乙方一次性向甲方缴纳履约担保金60000元，租赁期间如乙方造成甲方损失的（损失界定范围为房租费、水电费欠交），甲方有权从乙方交纳的履约担保金中扣除抵补损失，并同时向甲方补足履约担保金，租金按月结算，交租金后每月结束十天内交纳下月租金，乙方逾期不缴纳租金，除仍应及时如数补交外，逾期期间每日按月租金的5‰交纳滞纳金；五、乙方拖欠租金累计一个月以上的，甲方有权解除租赁合同，收回出租的房屋，乙方因违约须支付相当于两个月租金的违约金；十、2016年5月2日起每月租金 3 在原基础上每年增加4%。 2017年1月29日，原告与被告韦小琪在上述合同上签订补充协议，载明：“经双方协商同意将本合同有效期延长至2019年8月31日止。” 2018年2月27日，被告韦小琪向原告出具欠条，主要内容为:“本人韦小琪（身份证号：4501021957××××××××）在南宁市铺面租金欠交，欠交时间为2016年7月1日至12月31日、2017年1月1日至12月31日、2018年1月1日至2018年3月31日，总计欠交租金21个月，每月租金30000元整，合计欠交租金630000元……本人承诺于2018年3月31日前交清上述费用。” 另查明，2009年6月30日，广西壮族自治区食品药品监督管理局（以下简称“区食药监局”）与广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司（以下简称“宏桂公司”）签订《区直行政事业单位经营性资产交接表》，载明区食药监局为移交单位，宏桂公司为接受单位，移交内容为南宁市园湖路1号办公裙楼1楼商品，建筑面积160平方米。广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司于2012年9月26日出具《经营场所证明》，主要内容为：兹有位于南宁市平方米场所，其产权为我单位所有。由于历史遗留原因，暂未办理房产证。该场所不属于违章建筑，无安全隐患，现我单位委托广西宏桂资产租赁有限公司代出租此铺面。 还查明，2012年7月1日、2017年5月22日，原告分别与宏桂公司签订两份《资产租赁合同》，均约定宏桂公司将南宁市园湖路1号商铺租赁给原告，合同租赁期分别为2012年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2020年6月30日止。 庭审中，原告确认其已收到被告韦小琪支付的60000元履约保证金，但原告认为由于被告违反了双方签订的《房屋租赁合同》第五条的约定，被告因拖欠租金累计一个月以上，属违约须向原告支付两个月的租金作为违约金，所 4 以原告扣除了被告的60000元履约保证金作为违约，故原告不应退还60000元履约保证金给被告。原告主张，因被告林素珠是与被告韦小琪共同经营涉案商铺，故应共同承担租金支付责任。 判决理由 本院认为，原告与被告韦小琪签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守。2017年1月29日原告与被告韦小琪在《房屋租赁合同》空白处共同签订补充协议，同意将该合同有效期延长至2019年8月31日，视为双方认可按原合同内容继续履行合同至约定期限。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第五条约定被告韦小琪拖欠租金累计一个月以上的，原告可解除合同，本案中，被告韦小琪于2018年2月27日出具的欠条显示：被告韦小琪已拖欠原告21个月的租金（从2016年7月1日至2018年3月31日），共欠原告租金630000元，庭审中被告韦小琪亦确认其从2017年1月份至今都未向原告支付租金。现原告依据《房屋租赁合同》关于解除合同的约定要求解除合同，具有法律依据和合同依据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告韦小琪于2018年2月27日出具欠条确认其尚欠原告租金63万元，原告请求被告应按月租金30000元从2018年4月1计至2019年6月30日止，共计45万元租金，上述租金合计108万元，合法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》第四条还约定，如乙方造成甲方房租费用的损失，甲方有权从乙方交纳的履约担保金中抵扣损失，被告韦小琪已缴纳了担保金60000元，综上，被 5 告韦小琪应按约向原告支付租金1020000元[（630000元+30000元/月×15个月）-60000元]。同时，被告韦小琪还应向原告支付违约金，《房屋租赁合同》约定，逾期不缴纳租金，除仍应及时如数补交外，逾期期间每日按月租金的5‰交纳滞纳金。考虑到原告实际损失主要是被拖欠租金的利息损失,原、被告韦小琪在《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，本院根据原告的实际损失、根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，调节违约金的计算标准为：以实际欠付租金为基数，从2018年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告韦小琪付清款项止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算（违约金共计不超过年利率24%）。 关于被告林素珠责任的承担，《房屋租赁合同》的合同相对方为原告及被告韦小琪，根据合同相对性原则，原告诉请被告林素珠共同承担租金清偿义务，无事实和法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和共合同法》第八条、第九十三条、九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告庞冬矗与被告韦小琪签订的《房屋租赁合同》； 二、被告韦小琪向原告庞冬矗支付租金1020000元； 三、被告韦小琪向原告庞冬矗支付违约金[具体计算方式：以实际欠付租金为基数，从2018年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2019年8月20日起至被告韦小琪付清款项止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算（违约金共计不超过年利率24%）]； 6 四、驳回原告庞冬矗其他诉讼请求。 案件受理18227元，由被告韦小琪负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  阙 钰 人民陪审员  吴丹娜 人民陪审员  葛 平 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  黄冬慧 书 记 员  秦霈文