江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初2881号原告：苏州乾篅资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道御窑路66号2010室。法定代表人：李春，总经理。委托诉讼代理人：丁双龙，江苏鸿永律师事务所律师。被告：李亚俊，男，1988年4月30日出生，汉族，住江苏省丹阳市。原告苏州乾篅资产管理有限公司(下称乾篅公司)与被告李亚俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告乾篅公司的委托诉讼代理人丁双龙、被告李亚俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾篅公司向本院提起诉讼，要求判令：1、被告支付房屋租金人民币94711元，支付延期付款违约金人民币37216元(暂计算至2020年4月27日)；2、诉讼费用由被告承担。审理中，原告乾篅公司明确租金94711元是2016年8月1日至2019年11月23日期间的欠付租金，延期付款违约金要求以50000元为基数自2017年1月1日起，以6574元为基数自2017年5月20日起，以6574元自为基数自2017年5月20日起，以17088.5元为基数自2017年7月1日起，以17088.5元为基数自2018年1月1日起，以17774元为基数自2018年7月1日起，以17774元为基数自2019年1月1日起，以8508元为基数自2019年7月1日起，均按照每日万分之五标准计算至实际给付之日止。事实与理由：原、被告于2015年8月1日签订《悦邻中心商业用房租赁合同》，约定由被告承租原告管理的苏州市相城区元和街道御窑路66号悦邻中心1032、1073室房屋，合计面积65.32平方米，租期为5年，自2015年8月1日至2020年7月31日，合同约定了租金的计算及支付、违约责任等。2017年5月19日，因1032室业主解除委托经营管理，由被告将1032室相应租金直接支付给买受人，1073室租金交付原告。2019年10月23日经协商被告退租。但被告未按照约定支付租金，至今结欠租金为94711元，原告为此诉至法院。被告李亚俊辩称，2019年10月20日，被告收到通知称由于被告未履行支付租金的义务，原告已经终止与被告的合作。原告实际已于2019年10月26日将1073室房屋租赁给他人。而且，原告当时负责管理的人员明确因原告管理不善同意减免房租。被告曾经收到两份通知，载明欠付金额不一，说明原告管理十分混乱，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月1日，乾篅公司（出租方、甲方）与李亚俊（承租方、乙方）签订《悦邻中心商业用房租赁合同》，约定：“甲方将苏州市相城区元和街道御窑路66号，悦邻中心1032、1073室出租给乙方，用途为商业，建筑面积共65.32平方米。承租期为5年，自2015年8月1日至2020年7月31日（以实际交房之日起计算）。租金单价3.020元/天/平方米，租金单价自第2个租赁期（以年为单位）起按4%递增。第1年（2015年8月1日至2016年8月1日）年租金72000元，第2年（2016年8月1日至2017年8月1日）年租金74880元，第3年（2017年8月1日至2018年8月1日）年租金77875元，第4年（2018年8月1日至2019年8月1日）年租金80990元，第5年（2019年8月1日至2020年8月1日）年租金84230元，备注：每1年环比递增4%，租期5年，半年一付（交六押二）。免租（装修）期1个月。租金采用‘六个月一付、先付后用’的原则，即以六个月租金作为一个支付期，提前30天支付下一期的租金。若乙方未能按本合同的约定向甲方支付租金或其他费用，甲方有权向乙方按欠付费用总额的日千分之三（3‰）收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金或其他费用之日为止”等内容。合同签订后，李亚俊向乾篅公司交纳了1032、1073室的租赁保证金12000元、2015年8月1日至2016年2月29日租金36000元，乾篅公司于2015年8月1日出具收据予以确认。乾篅公司另于2016年9月12日出具收据确认收到李亚俊交纳的1032号、1073号在2016年4月20日至2016年7月5日期间的房租15000元，于2017年3月30日出具收据确认收到李亚俊交纳的1032号、1073号在2016年7月6日至2016年7月31日期间的房租4996元，在2016年8月1日至2016年11月30日期间的房租25004元，于2017年9月28日出具收据确认收到李亚俊1032号、1073号在2016年12月1日至2017年1月19日期间的房租10000元，于2018年5月16日出具收据确认收到李亚俊交纳的1032号、1073号在2017年1月20日至2017年3月8日期间的房租10000元，于2018年8月28日出具收据确认收到李亚俊交纳的1032号、1073号在2017年3月9日至2017年4月27日的房租10000元，于2019年2月18日出具收据收确认收到李亚俊交纳的1073号的5000元。双方一致确认，除上述款项外，李亚俊未再支付过其他租金；李亚俊所交纳的保证金可在本案中予以一并处理。又查，位于苏州市相城区元和街道御窑路66号1073室房屋的登记所有权人为苏州玖禧鸿置业有限公司（下称玖禧鸿公司），建筑面积28.67平方米。玖禧鸿公司于2014年5月1日出具《经营管理授权委托书》，委托乾篅公司对苏州市相城区御窑路66号所属的商业用房进行统一经营管理。位于苏州市相城区元和街道御窑路66号1032室房屋的登记所有权人为郑义旺、蒋玲亚，建筑面积36.69平方米。2016年10月28日，郑义旺与乾篅公司签订《“悦邻中心”业主委托租赁经营管理合同》，将该房屋委托乾篅公司经营管理，期限自合同签订之日起至2020年7月31日止。2017年5月19日，郑义旺与乾篅公司签订《解除合同协议书》，约定双方签订的《“悦邻中心”业主委托租赁经营管理合同》自2017年5月19日解除，双方权利义务终止，互不承担违约责任。再查，2019年10月23日，李亚俊向乾篅公司出具《情况说明》一份，载明：“因本人长期在外，至于合同我当时也在外面，导致合同上没有签字，造成了不少麻烦，所以这次你们提出终止合同，本人配合”。另查，乾篅公司于2019年10月9日向李亚俊发出《告知函》，载明：“根据您与我司签订的《悦邻中心商业用房租赁合同》，承租位于苏州市相城区元和街道御窑路66号悦邻中心1032、1073室商业用房，至发函之日已拖欠房租人民币65904元。请贵方于2019年10月11日将所欠房租付清，否则我司将于2019年10月12日起对1032、1073室商业用房停止供水供电，并同时追究违约责任”。2019年10月21日，乾篅公司又向李亚俊发出《解除合同及清场通知》，载明：阁下与我司于2015年8月1日签订了《租赁合同》，约定由阁下承租苏州市御窑路66号悦邻中心1032、1073室。因阁下未按时交纳租金（逾期733天），在我司多次催缴后，仍拒绝缴纳。我司现依据合同第7条7.4项，正式函告阁下：1、根据合同约定你未付租金，我公司终止合同；2、请阁下在7个工作日内撤场，并将铺位恢复原状，交还给我司；3、若7个工作日内未撤场的，视为阁下放弃铺位内所有器材、设备、装修等财产的所有权，我司可自行处理；4、我司将追诉阁下未付租金、违约金及合同约定的其他费用的权利。李亚俊认为，乾篅公司所发出的告知函与其起诉金额不一，说明其公司管理十分混乱。乾篅公司认为，该函件公章确实真实，但不清楚是谁加盖，也未征得其公司同意，之前其公司的陈姓管理人员因经营不善被开除了，告知函载明的65904元组成不清楚，其公司事后了解是陈姓人员与李亚俊曾私下协商下调租金，可能是按照下调后的租金计算得出的。根据李亚俊申请，陈金荣作为证人到庭陈述：“我于2014年5月起被乾篅公司任命担任常务副总，至2020年6月18日退休。我在公司主要负责处理悦邻中心的对外事宜，我与陈沈新负责对外出租房屋及收取租金事宜。涉案1073、1032室房屋出租给李亚俊，之后，1032号房屋由小业主收回后直接与李亚俊建立租赁关系。因为李亚俊生意不好，1073号房屋一直不正常经营，至2017年或2018年的时候，具体几月份我不记得了，像是2017年底，李亚俊口头对我说做不下去要退租，我当时以为押金是18000元，就同意说不做就不做，押金不退就结束，我当时把这个事情汇报给董事会的。因为李亚俊一直使用1032室，1073室房屋一直空关没有经营，也不存在交接问题。有没有实际办理交接手续我不清楚，这个不是我负责的。2019年9月份，有人来租1032、1073室房屋，我向董事会汇报并取得同意。我为此与李亚俊再次确认，李亚俊明确不租了。为慎重起见，我就想办理手续，因此向李亚俊发了《告知函》、《解除合同及清场通知》。当时我看到一份合同，以为是李亚俊和公司再行签订的，就按合同上调整后的租金标准计算欠付租金为65904元，并向李亚俊发出《告知函》。但是我后来发现李亚俊没有在该合同上签字。李亚俊提出异议，说并不知道这个合同，合同没有他签字，他就不应当支付租金。如果我知道调整后的合同没有他签字，我就不会发函给他了”。经质证，乾篅公司认可陈金荣是其公司人员，是管理悦邻中心的团队的主要负责人，但并非常务副总，并无减免房租的权利；从证人陈述来看，虽然证人与李亚俊口头有过退租的约定，但并无实际返还房屋的行为，结合告知函的内容也可印证双方就租金下调有过协商，只是未再签订书面合同。李亚俊对证人陈述无异议，认为证人负责悦邻中心商户的所有事宜，几十户商铺承租人对此都是清楚的，其认可证人答应的内容。以上事实，由当事人提供的工商信息、身份信息、《悦邻中心商业用房租赁合同》、收据、不动产权属证书、《“悦邻中心”业主委托租赁经营管理合同》、《解除合同协议书》、《情况说明》、《告知函》、《解除合同及清场通知》、证人证言以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。乾篅公司认为，虽然1032室业主解除与其公司的委托经营管理合同，与李亚俊直接建立租赁关系，但李亚俊与其公司之间就1073室房屋的租赁关系并未解除，李亚俊应按原合同租金单价及1073室的相应面积向其公司支付租金，陈金荣无权代表公司减免相应房租。李亚俊并未返还1073室房屋，也并未实际退租，否则也不可能在2018年、2019年仍继续交纳租金。李亚俊认为，我最初是向乾篅公司承租了1073、1032室两个商铺，两个商铺本来有墙相隔，被我打通了。至2017年年底，我不再承租1073室房屋，继续承租1032室房屋。我与小业主就1032室房屋另行签订有合同。1073室房屋是在2017年底返还乾篅公司，隔断未恢复。至2017年年底，我欠付租金约20000元左右，我以为交纳的押金是18000元，所以想要以押金相抵，陈金荣说押金抵付欠付的租金结束，我也予以认可。因为1073室、1032室是一个大通铺，我使用1032室的情况下，也没法证明1073室有没有给乾篅公司，所以从人性化的角度，乾篅公司问我要房租，我就多少给了一点。我认为，既然1032室和1073室进行了拆分，我与小业主就1032室单独签订了租赁合同，那么乾篅公司也应当与我就1073室再行签订租赁合同。但乾篅公司与我未再行签订合同，对于其主张的租金我也不予认可。本院认为，乾篅公司与李亚俊签订的《悦邻中心商业用房租赁合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、法规规定，应为合法有效。根据双方陈述可以认定，在1032室业主解除与乾篅公司的委托经营管理合同后，李亚俊就1032室房屋直接与该业主另行签订租赁合同，建立了租赁关系。但此行为并不必然导致乾篅公司与李亚俊之间就1073室房屋的租赁合同关系同时也解除。在乾篅公司与李亚俊未另行订立新的租赁合同或者解除原租赁合同的情况下，李亚俊仍应当按照原租赁合同约定的租金单价按1073室的面积向乾篅公司支付相应租金直至双方就1073室退租达成一致。本案的争议焦点在于，李亚俊向乾篅公司的管理人员陈金荣表示退租、陈金荣予以同意的行为，能否产生解除乾篅公司与李亚俊就1073室房屋的租赁关系的法律效果。对此本院认为，陈金荣是乾篅公司就涉案房屋所在悦邻中心的管理团队负责人，负责悦邻中心商铺的出租及收租事宜多年，李亚俊基于此相信陈金荣的回复可以代表乾篅公司的意见具有合理性，陈金荣的意思表示的效力及于乾篅公司。根据李亚俊、陈金荣陈述，李亚俊约在2017年年底提出退租，陈金荣约在2017年底明确予以同意，故本院认定乾篅公司与李亚俊就1073室房屋的租赁关系于2017年年底经协商一致解除。虽然李亚俊与乾篅公司未实际办理1073室房屋的交接手续，但陈金荣认可无需办理交接，该效力及后果应由乾篅公司承担。而且，1073室房屋一直处于乾篅公司的经营管理范围，乾篅公司应清楚房屋状况，乾篅公司此后也未再主动要求李亚俊办理房屋交接，故未实际办理房屋交接的责任不能完全归责于李亚俊一方。基于此，乾篅公司以未实际办理交接退租手续为由主张租赁关系未解除的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。关于乾篅公司主张的欠付租金，本院认为，根据李亚俊、陈金荣陈述，当时双方均误认为李亚俊支付的保证金为18000元，同意以保证金抵充欠付租金，可以认定双方均确认合同解除时的欠付租金以18000元计并以保证金抵充的意思表示。因此，扣除李亚俊实际交纳的保证金12000元及2019年2月18日交纳的5000元后，李亚俊还应支付乾篅公司欠付租金1000元。关于乾篅公司主张的逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百二十六条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李亚俊于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乾篅资产管理有限公司租金1000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，账号：32201997436050630022022277，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的的债务利息。二、驳回原告苏州乾篅资产管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币1469.5元，由原告苏州乾篅资产管理有限公司负担1455元，被告李亚俊负担14.5元（被告负担之款，原告自愿垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 乔宁宁二〇二〇年九月二十二日法官助理 唐若娴书 记 员 徐雯依