江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0426民初664号原告：深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区庐山南大道**保利国际高尔夫花园配套中心**写字楼**，统一社会信用代码：91360125MA35GXCG1L。负责人：易德林，职务：副总裁。委托诉讼代理人：万功全，男，1987年5月22日出生，汉族，公司职员（德安物业项目负责人），住江西省九江市浔阳区。被告：周小林，男，1974年8月14日出生，汉族，德安县尚街管理有限公司总经理，中共党员，住江西省九江市德安县。原告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司（以下简称龙城物业江西分公司）与被告周小林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司的委托诉讼代理人万功全、被告周小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告周小林支付原告2019年5月1日至2020年5月31日的物业管理费1084.85元，逾期付款利息损失29.02元（逾期付款利息损失按中国人民银行1－5年期贷款利率4.75%暂计至2020年6月22日，请求法院判决至最终付款日），以上各项合计1113.87元。2．判令被告承担本案所有诉讼费用，包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、担保费、查档费等。事实和理由：原告通过德安县住房和城乡建设局委托江西诚信伟业招标咨询有限公司招标选聘，为被告所在田园都市小区物业服务中标公司，原告于2019年5月1日起为该小区提供物业管理服务，并在显著位置公示了服务内容及收费标准（每月每平方米0.7元）。该小区总户数634户，入住602户，商住多层65431平方米，别墅2183平方米，商铺2183.92平方米。已交纳物业费住户为450户左右。原告于2019年5月1日至2019年12月份，安排保洁人员7人、保安6人，管家2个（上述人员不包含电工维修人员及绿化人员）为该小区提供保洁、保安、绿化、维修等服务。至2020年1月份，减少了1名保洁、1名办公室人员。被告为田园都市26栋1单元402室业主，物业面积为119.22平方米。根据物业服务合同的约定，被告应当按照每月每平方米0.7元的标准交纳物业费，但被告从2019年5月起拒交物业费，至2020年5月31日拖欠费用为1084.85元。因被告逾期交纳费用，应当按照年利率4.75%的标准支付逾期付款利息损失29.02元。被告周小林辩称，首先物业服务合同由社区代为签订，是一份无效合同，选聘物业应当由业主大会行使的权利，并未委托社区选聘物业公司。原告入驻小区未经得小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且总户数过半的业主同意，且社区代为签订合同，业主不知情，故该合同无效。其次，拒绝交纳物业费还有以下理由：一是物业费过高，与服务质量不匹配；二是管理人员素质不高，缺乏热心、耐心、公德心；三是服务收、支账目未公示，账目不清；四是小区绿化长期未修剪、绿化带改种菜，草皮践踏无人管理，乱拉晒绳损坏树木，小区违章搭建；五是可视门铃成摆设；六是小区基础设施长期失修，存在安全隐患。七是保洁工作无监管考勤，17栋楼才配1名保洁人员，达不到保洁要求；垃圾车无遮挡，抛洒、异味严重；八是公共消防存在安全隐患，每栋楼或单元消防器材未配置，小区未进行消防演练；九是动用维修基金未见公示；十是对小区业主反映了房屋漏水、下水管堵塞维修不及时，无工作记录。原告龙城物业江西分公司围绕诉讼请求提交了下列证据：1、龙城物业公司江西分公司与义峰社区居民委员会于签订的《物业管理服务合同》及被告欠费明细表1份，证明经义峰社区居民委员会委托，龙城物业公司江西分公司为田园都市小区提供物业服务，物业服务的内容包括看管、维护、检查、鉴定、登记建档、单项或一次性维修金额50元以下的维修，公共部位的绿化管理、维护与保养，物业的安全保卫、秩序维护、应急处理等，清洁卫生服务、垃圾清运等，约定了服务标准，服务费为多层65431平方米，每月每平方米0.7元，别墅面积2183平方米，每月每平方米1.22元，商铺面积2183.92平方米，收费标准为每月每平方米1.2元，付款方式为每月30日前交付物业费。合同期限为3年，自2019年5月1日至2022年4月30日。被告欠费及逾期利息计算情况。2、服务照片1组及2019年10月份至2020年4月30日人员签到表1份，证明原告服务内容及服务人员上班签到情况。3、催收短信1份，证明原告向被告催收情况。被告周小林向本院提交了如下证据：1、证人吴某出庭作证，证明其去年交了物业费，但其经营商铺期间楼上经常有住户扔垃圾、烟头、倒水，门前车辆停放杂乱无人管理。2、证人孙某出庭作证，证明其在家带小孩，小区公共设施破烂不堪，未维修，单元门禁也未安装，小区违章搭建亦未处理，绿化长期未修剪，小区业主平时乱拉绳子晒衣被，未管理，保安未尽责，有时打盹；各单元、楼栋卫生没有打扫记录，消防演练未进行；小区监控损坏，车库门口部分业主装了水泥桩，反映给物业未处理，物业公司未公示账目，动用了业主维修基金。3、田园都市小区部分业主签名反映物业服务管理方面存在的问题及相片1组，证明内容同证人证言。本院依法组织了质证，对双方真实性没有异议的原告提交的证据2、3，被告提交的证据1、2、3，本院予以确认。对原告提交的证据1，被告提出合法性异议，认为社区签订的物业服务合同无效，本院认为，虽然龙城物业公司江西分公司与义峰社区居民委员会于签订的《物业管理服务合同》未经田园都市小区业主大会通过，属效力待定的合同，但是龙城物业公司江西分公司经德安县住房和城乡建设局委托江西诚信伟业招标咨询有限公司公开招标选聘，为被告所在小区物业服务中标公司，与被告所在小区业主形成事实上的物业服务合同关系，故本院对被告辩称对原告入驻小区不知情况，与原告不存在物业服务合同关系的意见不予采纳。对被告提交的证据1、2、3，原告对真实性无异议，但提出关联性异议，认为小区设施超出200元以上的维修由业主向维修基金管理单位申报，由业主自行办理手续后，由维修基金管理单位统一报修。绿化修剪因疫情影响了修剪，近期已在处理。监控现已全部维修更新。单元门禁是因为前期物业及开发商遗留问题，现在物业无法解决。小区业主种菜、违章搭建是小区业主违反公约、法律法规，物业无执法权，但是物业一直在做违规业主工作，并清理过一批绿化带种菜事宜，违规搭建物业公司无执法权，其已经上报至房管局，等待城管统一拆除。本院认为，小区业主违反公约种菜、违规搭建的行为造成守法业主对物业公司服务不满意的责任，不应由物业公司承担，应当由不遵守公约及法律规定的业主承担，不构成被告拒交物业费的合法理由。对被告提出的绿化未及时修剪，部分公共设施未及时维护，保洁人员未足额配备（卫生、绿化人员要求每7000平方米1人，田园都市小区卫生、绿化人员应达到10人），楼层地面未达到每日清扫1次服务要求，车管人员（每小区3人），维修保养无计划，社区文明宣传、社区文化活动未开展，对部分欠费业主亦缺乏良好的态度，季度管理服务报告、物业收费、支出未及时公示，属原告物业服务不到位。对单元楼门禁安装问题，并不在原告物业服务职责范围内。综上所述，对本案事实，本院认定如下：一、被告周小林居住于德安县，由原告龙城物业江西分公司提供自2019年5月1日起提供物业服务，房屋面积为118.63平方米。二、原告龙城物业江西分公司提供物业服务期间，未按照招标要求及与社区签订的合同提供全部的物业服务，绿化修剪、养护不及时，人员配备不足，服务期间减少服务人员，降低服务标准。本院认为，原告为被告居住小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，原告作为物业服务管理企业应当全面履行提供物业服务和管理义务，被告作为应当履行交纳物业服务费的义务。被告未支付物业费属违约行为，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，其应对瑕疵服务承担相应的责任并应当及时整改。故本院对原告诉请的物业服务费酌情按照每月每平方米0.65元的标准计算，被告周小林应当承担的物业费为1002.42元（0.65元/㎡/月×118.63㎡×13个月）。故本院对原告要求被告支付物业服务费1002.42元的诉讼请求，予以支持，对原告其他的诉讼请求，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告周小林于本判决生效之日起三日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司一次性给付物业服务费1002.42元（截至2020年5月31日）。二、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司江西分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告负担3元，被告周小林负担22元。被告负担的部分于本判决生效之日起三日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。审判员  王茂雄二〇二〇年九月二十八日书记员  吴 欢