山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初1099号原告：滕州市汇龙房地产综合开发有限公司，住所地：滕州市。法定代表人：程佑银，该公司经理。委托诉讼代理人：陈晨，山东君雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，山东君雅律师事务所律师。被告：胡传波，男，汉族，1972年1月13日出生，居民，户籍地滕州市，现住滕州市。原告滕州市汇龙房地产综合开发有限公司（以下简称汇龙公司）与被告胡传波排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇龙公司的委托诉讼代理人陈晨、王**及被告胡传波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将龙泉路东侧府前路南侧汇龙大厦12层A3室房产返还给原告，停止侵占；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：位于滕州市龙泉路东侧，府前路南侧的汇龙领秀城二期（汇龙大厦）由原告开发建设，原告系该大厦的合法所有权人。2019年11月份，原告发现被告擅自侵占汇龙大厦12层A3房屋。原告要求被告停止侵权行为，将房屋返还给原告。被告均予以拒绝，至今仍未返还房屋。综上所述，被告的侵权行为侵害了原告的物权。为保证法律正确实施，维护原告合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求法院依法判处。被告胡传波辩称，原告汇龙公司不是案涉房产的所有权人，无权要求被告搬离案涉房屋，被告占有该房屋系因案外人朱付良及其公司拖欠其借款，该房屋系抵账给被告等债权人所得,不同意原告的诉讼请求。原告汇龙公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：一、建设用地规划许可证（地字第370481201100010号）、建设工程规划许可证（建字第370481201100016号）、山东省房地产开发经营许可证（房开证2011字第12号）、国有土地使用证［滕国用（2011）第144号］、建筑工程施工许可证（370481201110190101）、商品房预售许可证［（滕）房预售证第2011-23号］各一件。证明原告汇龙公司基于合法建造对包括案涉房产在内的汇龙领秀城二期（汇龙大厦）项目所涉不动产享有物权，系所有权人；二、商品房买卖合同复印件一份。证明原告汇龙公司将案涉房产出卖给案外人廉政，在向买方交付房屋时发现被告占用案涉房产；三、山东省高级人民法院（2019）鲁民申4893号民事裁定书，该份裁定书中在论述包含案涉房产在内的汇龙大厦的物权归属问题时，认定汇龙公司作为建设用地使用权人对其建造的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权。证明原告汇龙公司对包含案涉房产在内的汇龙大厦享有所有权已经山东省高级人民法院生效裁判文书所认定。对原告汇龙公司提交的证据，被告胡传波经质证，认为：对证据一的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为汇龙领秀城二期项目系案外人朱付良及其公司与原告汇龙公司合作开发，原告在合作中仅提供其建筑资质并收取管理费用，朱付良及其公司对该项目进行投资并实际施工，故原告汇龙公司并非案涉房产的所有权人，实际投资并施工建造的朱付良及其公司才是案涉房产的所有权人；对证据二的真实性及证明目的均持异议，该合同系复印件且没有合同编号，签字部分没有落款日期；对证据三的真实性不持异议但认为不能达到原告的证明目的。被告胡传波为支持其辩称，向本院提交证据如下：1、坐落于滕州市房产2014年5月至2020年5月电费明细一份。该据载明案涉房产用电账户户名为朱付良，载明案涉房产的实际所有权人为朱付良；2、龙泉街道关于金荷花大厦项目情况的汇报复印件一份，该据中载明“金荷花大厦由山东神华投资控股有限公司负责项目开发所需的全部资金，享有该项目的全部受益，并按照协议向汇龙公司缴纳管理费和全部项目税费……”。证明原告汇龙公司并不是汇龙大厦的实际投资人，对案涉房产不享有所有权；3、股权转让及债务清算协议复印件一份、公司下欠债务人名单复印件一份、债权债务转让说明复印件一份、车位抵债协议书复印件两份、借款收据复印件一份。证明被告父亲胡广喜、案外人胡卫东、刘淑珍系滕州市得鑫隆投资担保有限公司的债权人，2014年3月份，朱付良拖欠得鑫隆公司借款未有偿还，将汇龙大厦Ａ座12层Ａ2室房产（即案涉房产）抵偿给包含胡卫东在内的9位债权人，后来朱付良经营的颐正源公司与胡卫东、刘淑珍协商就公司拖欠二人的债务以两个车位予以抵偿并签订协议，2016年8月朱付良及颐正源公司就拖欠胡卫东、刘淑珍、胡广喜的债务承诺用汇龙大厦一处小公寓予以抵偿，但因原告汇龙公司不予配合，朱付良承诺的以房抵债计划无法兑现，故被告占用案涉房产不予返还。对被告胡传波提交的上述证据，原告汇龙公司经质证，认为：对证据1的真实性无异议，但不能达到被告证明目的；对证据2认为该据系复印件，对真实性持有异议，且不能达到被告证明目的；对证据3认为该组证据均为复印件，对真实性不予认可，且该组证据中均未有汇龙公司盖章，对汇龙公司不产生法律效力，不能达到被告证明目的。依被告胡传波申请，本院依法调取了山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初1677号案件卷宗中2009年3月26日山东神华投资控股有限公司与滕州市汇龙房地产综合开发有限公司签订的项目投资开发协议书一份。被告胡传波经质证认为，对证据真实性无异议，依照该协议书所载，神华公司为汇龙大厦项目的实际投资人，享有该项目的全部收益，开工后该区房产、地产均归神华公司所有，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，因此应当视为原告汇龙公司已将土地使用权转让给神华公司了，后神华公司与双宇公司签订协议将上述权益转让给双宇公司，双宇公司又与颐正源公司签订协议，颐正源公司最终获得上述权益，是汇龙大厦的实际投资人及所有权人。原告汇龙公司经质证认为，对该据真实性无异议，该案一审、二审判决书中均认定基于该项目协议书原告汇龙公司与神华公司之间关于房地产开发项目权益归属的约定仅具有债权效力，并不能发生物权变动的效果，神华公司与颐正源公司及双宇公司之间签订的协议没有经过汇龙公司认可，对汇龙公司没有法律约束力，并且认定原告汇龙公司对包含案涉房产在内的汇龙大厦享有所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：山东神华投资控股有限公司与滕州市汇龙房地产综合开发有限公司于2009年3月26日签订《项目投资开发协议书》，开发位于滕州市南侧的房地产项目——汇龙·领秀城。2011年5月26日，滕州市规划局向滕州市汇龙房地产综合开发有限公司颁发（地字第370481201100010号）建设用地规划许可证；2011年9月15日，滕州市规划局颁发（建字第370481201100016号）建设工程规划许可证；2011年9月19日，滕州市建设局颁发（房开证2011字第12号）山东省房地产开发经营许可证；2011年10月11日，滕州市国土资源局颁发（滕国用2011第1××4号）国有土地使用证；2011年10月19日，滕州市建筑工程管理局颁发（编号370481201110190101）建设工程施工许可证；2011年10月26日，滕州市建设局颁发（滕）房预售证第2011－23号）商品房预售许可证。包含案涉房产在内的建设项目的《建设用地规划审批书》《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《房地产开发经营许可证》《商品房预售许可证》，上述许可文件载明的开发建设单位均为原告汇龙公司。2019年11月，原告汇龙公司发现案涉房产为被告胡传波占用，嗣后即多次督促被告胡传波搬离未果。截至本案庭审辩论终结之日，案涉房产仍然由被告胡传波掌控。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告汇龙公司是否为案涉房产的所有权人；二、被告胡传波占有使用案涉房产有无法律依据。关于焦点一，案涉房产所有权的归属问题。本院认为，首先，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为汇龙公司。其次，依照《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。因合法建造而取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，标的物的建造应当依法履行相关手续，完成特定的审批手续，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据本案查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为汇龙公司,即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，汇龙公司是相关行政审批机关确定的建设方。由于案涉房产系经合法建造，故在其已经竣工验收之后，虽未进行所有权登记，合法建造人亦可根据该条规定而直接取得房屋所有权，而不必以房屋所有权登记作为取得房屋所有权的生效要件。因此，在没有相反证据证明原告汇龙公司取得使用权的案涉土地上建造的房屋权属应归属他人的情形下，案涉房产依法应归属汇龙公司。关于焦点二，被告胡传波主张其为得鑫隆公司债权人，案外人朱付良及颐正源公司拖欠得鑫隆公司借款，朱付良及颐正源公司将案涉房产抵偿给得鑫隆公司及其债权人，但其对主张的上述以房抵债事实所提交的证据均为复印件，原告汇龙公司不予认可，被告胡传波对前述主张未有提供充分有效证据证明，故本院不予采信。退一步讲，即使被告胡传波所主张得鑫隆公司与朱付良及颐正源公司约定以房抵债的事实为真，依照被告胡传波提交的证据显示，案涉房产抵偿给胡卫东等9人，被告胡传波及其父胡广喜未有在债权人名单之列，故被告胡传波主张案涉房产系朱付良及颐正源公司交付用以抵销债务，与其所提交证据内容不符，与常理相悖。被告胡传波主张朱付良及颐正源公司后期就拖欠其父胡广喜、案外人胡卫东、刘淑珍三人债务承诺以小公寓一处抵偿，亦未有提交证据证明。综上所述，对被告胡传波所主张事实，本院不予采信，被告胡传波占用案涉房产没有事实及法律依据。综上所述，故依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十五条、第三十九条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告胡传波于本判决生效后三十日内将坐落于滕州市房产返还给原告滕州市汇龙房地产综合开发有限公司。案件受理费100元，由被告胡传波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  王 干审 判 员  梁晓曦人民陪审员  高 松二〇二〇年九月一日书 记 员  赵忠丽