湖北省大悟县人民法院执 行 裁 定 书(2020)鄂0922执异26号异议人湖北地安建设工程咨询有限公司，住所地，鄂州市鄂城区明塘后路2号。统一社会信用代码：91420700579877900A法定代表人赵林，该公司执行董事。委托代理人李国胜，湖北伸道律师事务所律师。代理权限：一般代理。申请执行人宗凡黎，男，1978年11月18日出生，汉族，湖北省大悟县人，居民，住大悟县。被告大悟华成房地产开发有限公司，住所地，大悟县兴悟北路与京珠联络线交汇处。统一社会信用代码:91420922559745644K。法定代表人陈银波，该公司董事长。被告大悟县金色华府酒店经营管理有限公司，住所地，大悟县兴悟北路与京珠联络线交汇处。统一社会信用代码：914209220526171761。法定代表人陈银波，该公司董事长。被告咸宁市温泉东兴置业有限公司，住所地，咸宁市温泉桂花街135号。统一社会信用代码:9142120067648287K。法定代表人陈银波，该公司董事长。被告鄂州市兴盛源房地产开发有限公司，住所地，鄂州市文星路(盛源综合楼)。统一社会信用代码:91420700726117750D。法定代表人:陈新波，该公司董事长。本院在执行原告宗凡黎与被告大悟华成房地产开发有限公司（以下简称华成公司）、大悟县金色华府酒店经营管理有限公司（以下简称金色华府酒店公司）、咸宁市温泉东兴置业有限公司（以下简称东兴置业公司）、鄂州市兴盛源房地产开发有限公司（以下简称兴盛源公司）民间借贷纠纷一案过程中，异议人湖北地安建设工程咨询有限公司（以下简称地安建设公司）向本院提出书面执行异议，申请撤销本院（2018）鄂0922执257号之五执行裁定书及协助执行裁定书，解除对备案登记在异议人地安建设公司名下房产的查封、拍卖、变卖或者以房抵债。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。异议人地安建设公司向本院提出请求：对（2018）鄂0922执257号之5执行裁定书及其执行通知书查封的位于鄂州市吴都大道与××处西北角吴都服务中心2号楼的第6层601、602、603、604、605、606、607、608、609、610、611号房屋（6楼整层）解除查封，停止对上述房屋的拍卖、变卖，或者以房抵债执行程序。事实与理由：2017年11月24日，异议人地安建设公司与兴盛源公司签订了8份商品房买卖合同，异议人地安建设公司分别购买了兴盛源公司开发的位于鄂州市吴都大道与××路××区西北角吴都服务中心2号楼（预售许可证YS20160008）601号、6层2-3号、6层4-5号、6层6-7号、608号、609号、610号、611号房屋（6楼整层），异议人地安建设公司于2017年11月24日至同年11月30日，向兴盛源公司支付了前述合同项下的房款290万元（8份商品房买卖合同房屋总价为3079600元），兴盛源公司依约于2017年11月28日为异议人地安建设公司在鄂州市房地产行政管理部门办理了商品房预售合同登记备案。异议人地安建设公司认为，上述8套被查封房屋虽未办证至异议人名下，但异议人作为买受人已支付了绝大部分房款，8套房屋商品房买卖合同已登记备案近两年，该登记备案具有公示性质，因为兴盛源公司的原因导致该8套房屋暂时未能办证至买受人名下，异议人地安建设公司并不具有过错，异议人对于该8套房屋具有实质性的所有权期权。异议人地安建设公司特依法提出执行异议，恳请解除对于上述8套房屋的查封，停止对上述8套房屋的拍卖、变卖或者以房抵债执行程序。异议人地安建设公司向本院提交的证据：1）《商品房买卖合同》8份。证明异议人向担保人兴盛源公司购买了案涉房屋8套的事实；2）付款凭证。证明异议人向担保人兴盛源公司支付购房款290万元；3）商品房买卖合同备案查询证明原件8份。证明异议人向担保人兴盛源公司购买了8套房屋，均已进行了备案登记；4）大悟县人民法院（2018）鄂0922执150号、（2018）鄂0922执257号之五执行裁定书、协助执行裁定书。证明人民法院依据宗凡黎的申请查封了备案在异议人名下的8套房屋；5）网络拍卖公告复印件。证明大悟县人民法院在网络上拍卖已备案在异议人名下的8套房屋的事实。经审查查明：2017年8月14日，原告宗凡黎与被告大悟华成房地产开发有限公司、大悟县金色华府酒店经营管理有限公司、咸宁市温泉东兴置业有限公司因民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月20日作出（2017）鄂0922民初976号民事调解书，调解书确认“一、原告宗凡黎与被告大悟华成房地产开发有限公司、被告大悟县金色华府酒店经营管理有限公司、被告咸宁市温泉东兴置业有限公司共同确认本案借款本金及利息共计35795764元。由上列三被告于2017年11月20日前共同偿还原告宗凡黎借款2000万元；余额15795764元由上列三被告从2017年11月20日起每月偿还300万元，至全部借款还完为止。如三被告严格按本协议履行还款义务，原告自愿放弃债权1795764元。如果上列三被告没有按照本协议履行还款义务，则从逾期之日起向原告支付下欠所有借款月利率2%的逾期利息；二、如被告大悟华成房地产开发有限公司、被告大悟县金色华府酒店经营管理有限公司、被告咸宁市温泉东兴置业有限公司按照本协议在2017年11月20日前偿还了原告宗凡黎借款2000万元，则原告同意向法院申请解除对金色雅园土地的查封以及对咸宁市温泉东兴置业有限公司账户的解冻；三、原告放弃其他诉讼请求；四、案件受理费188374元减半收取，财产保全费5000元，由原告宗凡黎负担”。该调解书生效后，被告未按期履行义务，申请执行人宗凡黎申请本院强制执行，在执行过程中，兴盛源公司自愿为被告东兴置业公司担保，保证在2019年1月31日前偿还宗凡黎借款1500万元，如到期不能偿还由兴盛源公司承担保证责任，逾期后东兴置业公司未能偿还借款。本院于2019年4月8日作出（2018）鄂0922执150号、（2018）鄂0922执257号之五执行裁定:1、担保人兴盛源公司在担保保证1500万元范围内承担清偿责任;2、查封担保人兴盛源公司所有的财产1500万元。同日，本院向鄂州市不动产登记中心送达协助执行通知书，要求其协助查封担保人兴盛源公司开发建设的位于鄂州市吴都××道、××处西北角吴都服务中心2号楼房产，查封期限三年（自2019年4月10日至2022年4月9日）查封房产132套及商铺。另查明：2017年11月24日，异议人地安建设公司与被执行人兴盛源公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，异议人地安建设公司购买了被执行人兴盛源公司位于鄂州市吴都大道与××处西北角吴都服务中心2号楼的第六层601号、6层2-3号、6层4-5号、6层6-7号、608号、609号、610号、611号房屋（6楼整层）。异议人地安建设公司应向兴盛源公司支付购房款3079600元，异议人地安建设公司当月通过银行转账的方式向兴盛源公司支付了购房款290万元。同月28日，双方到有关部门进行了商品房买卖合同备案登记。2020年7月29日，本院在湖北省大悟县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对已查封的位于鄂州市吴都大道与××处西北角吴都服务中心2号楼房产中的房屋进行公开拍卖，其中包含了涉案的争议房产。为此，异议人地安建设公司认为案涉房屋已备案登记在其名下，本院查封房产的执行行为错误遂提出执行异议。本院认为：备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力，其具有相对性，是预告登记的前置程序，该登记备案没有准物权的效力。但异议人地安建设公司向本院提交的其与被执行人兴盛源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、支付购房款的银行转账凭证及到不动产登记部门进行的备案登记均在本院查封案涉房屋的时间之前，且已支付的房屋价款超过合同约定总价款的50%。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。故异议人地安建设公司提出的异议理由依法成立，本院依法应予支持。本案中，异议人地安建设公司提出异议的目的是请求法院对特定标的物的执行，其形式上既对执行标的又对执行行为提出异议，属基础权利及目的竞合，应对其实体异议进行审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条、第十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：撤销本院（2018）鄂0922执150号、（2018）鄂0922执257号之五执行裁定中对位于鄂州市吴都大道与汇贤路交汇处西北角吴都服务中心2号楼第六层601号、6层2-3号、6层4-5号、6层6-7号、608号、609号、610号、611号房屋（6楼整层）房产的查封措施。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 郭 梅审判员 高帮增审判员 刘菊芳二〇二〇年九月三日书记员 曹凤钦附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利及对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。