福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初2416号 原告：泉州安信行物业管理有限公司，住所地福建省泉州市晋江市池店镇城北片区卓辉海港城3号楼2层。 法定代表人：吴宝玉，董事长。 委托诉讼代理人：陈鸿艺，男，该公司员工。 被告：张小燕，女，1982年1月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）与被告张小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告泉州安信行物业管理有限公司委托诉讼代理人陈鸿艺、被告张小燕均到庭参加诉讼。第二次开庭，原告泉州安信行物业管理有限公司委托诉讼代理人陈鸿艺到庭参加诉讼，被告张小燕经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 安信行物业公司向本院提出诉讼请求：1、请判令被告张小燕立即向安信行物业公司泉州安信行物业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2019年7月22日的物业管理费6546元及按照《金色外滩前期物业服务协议》约定的从逾期之日起至实际付清款项之日止按日千分之三计收的滞纳金为8758元。2、请判令被告张小燕立即向安信行物业公司泉州安信行物业管理有限公司支付自2016年9月1日起至2019年6月30日止的公摊电费711元、自2016年12月1日起至2019年6月30日的公摊水费29元。3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：安信行物业公司系卓辉金色外滩的前期物业管理服务企业被告系金色外滩13幢3302号的业主，该房屋面积112.08平方米。根据《金色外滩前期物业服务协议》第四条的约定，业主应于每月1日向安信行物业公司交纳1.9元/平方米/月的物业管理费。否则应按协议第五条第四款之约定，支付从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金。因安信行物业公司已于2019年7月23日终止提供物业管理服务，现被告拖欠的物业费及公摊水电费已经可以确定。为维护安信行物业公司合法权益，特提起诉讼。 张小燕辩称，我们这个房子跟物业是有纠纷的，我们楼下搭了个违章建筑，我去找物业十几次，没一个人来管我这件事，所以我不愿意交物业费。这个违章建筑导致我这个房子卖的时候都比别人便宜。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月1日至2019年7月22日期间，张小燕系址在泉州市鲤城区××街道××号楼××号房屋的业主，该房屋建筑面积112.08平方米。 2015年6月30日，张小燕作为买受人与泉州卓辉置业有限公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定：1.张小燕、向泉州卓辉置业有限公司购买址在泉州市鲤城区××街道××号楼××号房屋，该房屋建筑面积为112.08平方米；2.卓辉金色外滩商品房项目由出卖人依法以［招标］方式选聘安信行物业公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约。 《商品房买卖合同附件四：前期物业服务合同》约定：1.前期物业服务合同期限为5年，自2012年2月10日起至2017年2月9日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，泉州卓辉置业有限公司和安信行物业公司双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，泉州卓辉置业有限公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业；2.安信行物业公司负责本物业共同部位的日常维修、养护和管理，负责共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责公共园林、景观及设施的养护和管理，负责管理区域内的共同秩序并协助做好安全防范工作；3.安信行物业公司按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的五级物业服务标准提供住宅的物业服务；4.物业服务费的收费标准实行包干制，按建筑面积计算，不包含公共水电分摊费，其中高层住宅按1.9元×月×平方米计算，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；5.物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月5日前向安信行物业公司支付物业服务费。 《临时管理规约》约定：1.物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可，本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力，建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致；2.根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位、单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备（包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施）的所有权；3.业主应按涉及用途使用物业；4.本物业管理区域内禁止利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；5.业主未征得相关主管部门书面同意搭建各种建筑物、构筑物（如：阳台防护罩、花架、无框推拉玻璃窗、阳光房等），物业服务公司有权制止并责令恢复原状，且有权视情况建议相关行政主管部门予以处罚或向法院提起诉讼。 2016年11月8日，泉州卓辉置业有限公司与安信行物业公司签订一份《前期物业管理服务合同补充协议》，约定：鉴于金色外滩小区目前尚未成立业主委员会，且安信行物业公司的物业管理服务工作能平稳、顺利进行。经泉州卓辉置业有限公司董事会研究一致通过，同意授权安信行物业公司继续在金色外滩小区进行物业管理服务经营活动，期限三年，自2017年2月9日至2020年2月9日。 2016年3月14日，安信行物业公司与张小燕签订了《承诺书》，《承诺书》约定：1.张小燕已详细阅读并同意遵守《金色外滩业主临时规约》、《金色外滩公众管理制度》和《金色外滩前期物业服务协议》，履行相关约定的义务，按时交纳有关服务费用；2.安信行物业公司承诺秉持“一切为了顾客的满意”的服务理念，严格按照前期物业合同及临时规约、公众管理制度之内容，为业主提供全面、专业、温馨、及时的服务。同日，张小燕接收卓辉·金色外滩13号楼3302号。张小燕缴纳物业服务费至2016年12月31日。2019年7月23日，安信行物业公司撤离卓辉·金色外滩小区，不再提供物业服务。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故泉州卓辉置业有限公司与安信行物业公司签订的《前期物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该物业服务合同对金色外滩小区的全体业主具有约束力。合同履行期满后，安信行物业公司继续提供物业服务至2019年7月22日。张小燕提供照片，主张其楼下搭建违章建筑玻璃顶棚影响其居住，找安信行物业反映多次未处理，安信行物业只是叫下面那户去物业但未有处理结果，张小燕自己找城建部门，城建部门发整改通知后物业派人去找楼下那户，但未有结果。对此，安信行物业公司质证认为，有发整改通知书给张小燕楼下那户业主，也有通知城管部门过来，但物业没有执法权，有上报城管部门，城管部门也有出具通知单给楼下的业主。本院经分析认为，对张小燕所反映的楼下存在违章搭建影响其居住问题，安信行物业公司主张其已履行相关职责，但未能提交相关证据予以证明其进行处理和履行管理服务义务的相关过程，故本院认定安信行物业公司为张小燕提供的物业服务确有瑕疵，违约在先，因此对其诉请的滞纳金主张本院不予支持。然而，安信行物业公司提供的物业服务虽存在瑕疵，但不构成根本违约，不能成为张小燕拒交物业服务费的理由，故对安信行物业公司主张张小燕应支付自2017年1月1日起至2019年7月22日的物业管理费6546元本院予以支持。公摊水电费部分，张小燕对其尚欠公摊电费717元、公摊水费29元未缴纳无异议，现安信行物业公司要求其支付尚欠公摊水电费，有事实及合同依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决如下： 一、张小燕应于本判决生效之日起十日内向泉州安信行物业管理有限公司支付物业服务费6546元、公摊电费717元及公摊水费29元； 二、驳回泉州安信行物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费201元，减半收取计101元，由泉州安信行物业管理有限公司负担55元，由张小燕负担46元，应于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 吴 晶 二〇二〇年九月二十八日 书记员 吴歆萍 本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。