广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初25760号原告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和中路150-160号六楼。法定代表人：张光微，职务董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，男，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：林智聪，男，该公司职员，联系地址。被告：汤文影，女，1968年7月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁志铭，男，1965年12月20日出生，汉族，住址，系被告丈夫。原告广州天伦物业管理有限公司与被告汤文影物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟雄球，被告汤文影及其委托诉讼代理人梁志铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年4月10日的物业管理费14879.33元（每月按41.8743平方米×13元每平方米计算）；2.被告按照合同约定向原告支付物业管服务费的违约金(从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准计算至实际支付之日止)。事实和理由：原告是依法经营并拥有二级资质的物业服务企业。原告按照物业管理法规的要求，与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订了《东鸣轩商场物业服务合同》，并且分别与各业主或使用人包括被告在内，签订了《东鸣轩商场管理服务合同》。上述合同明确由原告向广州市越秀区中山四路199-235号1-6楼提供物业管理服务。原告自受委托管理该商场以来，一直按照合同中的约定向商场业主和使用人提供保安、清洁、绿化、设备维护等各项物业管理服务，并按照每月13元/平方米的标准收取物业管理费。2015年2月16日原告受委托管理商场至今，被告以各种理由拖欠物业管理费共14879.33元。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》及其它相关法规规定，原告接受广州市越秀区东鸣轩业主委员会的委托，对东鸣轩商场进行物业管理，原告与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的《东鸣轩商场物业服务合同》合法有效。根据合同各项条款约定，被告使用上述物业并作为享受物业管理服务的受益人，接受了原告提供的物业管理服务，应当依照上述合同的约定支付物业管理费。该合同对东鸣轩商场全体业主、使用人和被告均具有约束力。被告拖欠上述费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据建筑物区分所有权，业主和使用人有交纳物业管理费用及其它费用的义务。被告不按期交纳物业管理服务费，表面看似乎只是侵害了原告的合法权益，其实更重要的是损害了其他业主和使用人的合法权益。被告在过去时间里，拖欠物业管理服务费和水电费，却照常享受原告提供的物业管理服务，令原告和其他业户被迫共同分担应由其承担的责任和义务。被告此等损人利己行为，违反了《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第四十二条的规定，以及《东鸣轩商场物业服务合同》、《东鸣轩商场管理服务合同》中相关约定，不但损害原告的合法权益，也损害商场绝大部份业主和使用人的整体利益。综上所述，原告已按上述合同的约定履行了自己的义务，向东鸣轩商场提供了各项物业管理服务，为维护原告和其他业主及使用人的合法权益，原告请求人民法院依法判决被告承担起作为该商铺一名业主应尽的义务和责任，向原告交纳及支付物业管理服务费、违约金。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.2018年2月15日物业服务合同到期，东鸣轩业主委员会已经另行聘请新的物业服务公司并通知原告退场。被告不同意原告继续提供物业服务，也没有接受原告提供的物业服务，原告无权要求被告支付合同到期后的物业服务费。2.原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，构成违约。被告在2015年初即发现被告门口对出走廊天花顶的空调送风机发出噪音，为此被告多次向原告反映情况，但原告每次均以各种理由搪塞，导致被告商铺因噪音问题不能正常出租，造成被告租金损失。被告有权拒绝或要求降低合同到期前的物业管理费，退一步说，合同到期后原告仍然提供物业服务，被告同样有权拒绝或要求原告降低合同到期后的物业服务费。3.原告提供的物业服务不符合合同约定标准，构成违约。4.假使被告拖欠款项，原告主张的违约金过高，应当调低。经审理查明：广州市越秀区中山四路217号356房是产权人为被告，建筑面积41.87平方米。2015年7月18日，原告（为乙方、物业服务企业）与广州市越秀区东鸣轩业主委员会（为甲方、委托方）签订《东鸣轩商场物业服务合同》，内容为：甲乙双方就物业服务有关事宜，协商订立本合同。物业项目东鸣轩商场，商业，座落在广州市越秀区中山四路199-235号1-6楼，建筑面积25357平方米。商场物业管理服务内容，商场共用区域的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、消防安全管理、装饰装修的管理、节日装饰布置等。物业服务期限为三年，自2015年2月16日至2018年2月15日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，已营业的商业物业执行以下1或2其中一种收费标准：1、物业服务费15元/平方米/月，公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电费另按实际产生数量分摊，商户自用水电费按计量表读数计收；2、物业服务费30元/平方米/月，包含公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电分摊费用，商户自用水电费按计量表读数计收。未营业的商业物业服务费20元/平方米/月，包含公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电分摊费用，商户自用水电费按计量表读数计收。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间订立交费约定的，业主应及时书面告知乙方。物业服务收费标准第二年在第一年的基础上递增3%，以此类推。业主应于每月10日前交纳当月物业服务费及上月的水、电费，具体数额以缴费通知单为准。共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用，单项在叁仟元以下由乙方在物业服务费列支，单项在叁仟元以上的，则由相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。违约责任，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期欠费每日千分之三的标准承担相应的违约金等。2015年8月28日，原告（为乙方、物业服务企业）与广州市越秀区东鸣轩业主委员会（为甲方、委托方）签订《东鸣轩商场物业服务合同补充协议》第一条约定，业主商铺若未营业的，公共区域照明、电梯等公共设施水电分摊费用为3元/平方米/月等。2020年4月10日，原告与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订《物业管理退场移交协议书》约定：原告于2020年4月10日9时退场，相关工作人员全部撤出东鸣轩小区；原告向东鸣轩小区业主收取物业管理费、公摊水电费等截止至2020年4月10日。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.涉诉商场图片及业主投诉；2.广州市越秀区东鸣轩业主委员会于2018年3月25日、10月25日发出的《关于要求退场并及时进行服务移交的事宜通知函》、《关于办理物业管理服务移交事宜并按要求退场的通知函》；3.现场视频录像；4.被告于2017年8月30日向原告寄送《申请书》；5.广州市越秀区房屋管理局于2019年7月9日作出的《处理意见告知书》，内容为：2019年7月9日，我局再次派员向物管公司进行调查，物管公司反馈公共空调制冷没问题，只是由于中央空调泵机使用十多年方发出噪音比较大一点且一时难解决，目前更换中央空调泵机需3万多元，正组织业主签名动用维修基金等。6.广州市生态环境局越秀区分局于2020年6月24日作出《东鸣轩商场三楼送风机噪声问题办理情况》，内容为：你反映噪声来源东鸣轩商场三楼356号铺天花顶上送风机为商场业权人共同使用的其中一台设备，已委托原告进行管理等。原告质证认为，对证据1三性不予确认，该证据照片是被告单方拍照，甚至不是被告拍照的，这些照片也没有原告工作人员的陪同，微信聊天记录更加不符合事实依据；对证据2三性不予确认，由于原告与业委会对续聘或解聘存在争议，为协商一致，原告仍然为东鸣轩商场提供了物业服务至2020年4月10日才退场，原告根据物业管理退场移交协议书，对于未缴清相关费用的业主或者使用人通过诉讼进行催收，依照等价有偿原则，被告应参照物业服务合同约定的标准向原告支付物业管理费；证据3真实性无异议，合法性、关联性不予确认，视频上的铺位是涉案铺位对应的通道；证据4原告没有收到；证据5、6真实性、合法性无异议，关联性不予确认。此外，原告表示其接到被告反映的情况后，并在被告在场见证下，曾经免费对空调的风机更换了轴承、皮带以及安装隔音棉，但效果均不理想，需更换设备，原告发函给业主委员会申请动用维修基金，也建议被告向附近商铺业主按比例筹集资金。为此原告提交日期为2018年6月8日的维修服务工作单，维修内容为356前空调噪音。被告对此不予确认。庭审中，被告对原告主张的物业管理费欠付日期、金额不持异议。本院认为：原告与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的《东鸣轩商场物业服务合同》于2018年2月15日期限届满后，虽因原告与广州市越秀区东鸣轩业主委员会对续聘或解聘存在争议、未协商一致，但原告仍为东鸣轩商场提供了物业服务，故依等价有偿之原则，原告要求被告支付2018年1月至2020年4月10的物业服务费合法合理，本院予以支持。至于被告抗辩认为原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，但物业服务是一个动态的长期过程，物业服务本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，本案中，虽双方确认涉诉商铺附近空调存在噪音问题，原告已提交证据证明其已进行相关维修工作，而公共空调设施更换属商场业主决议事宜，故并不能充分证明原告提供的服务存在重大瑕疵的事实，被告以此为由拒付物业服务费或要求调低物业服务费标准的主张，本院不予支持。因双方就涉诉商铺噪音问题存在争议，被告并非恶意拖欠物业管理费，故原告主张逾期付款的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告汤文影向原告广州天伦物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年4月10日的物业服务费（按建筑面积41.87平方米×13元/平方米/月计）；二、驳回原告广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取86元，由被告汤文影负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年九月四日书记员  冯诗欣