广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终528号上诉人（原审原告)：杨汉华，男，汉族，1988年8月22日出生，住罗定市。委托诉讼代理人：张丽丽，广东言邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卓树森，男，汉族，1980年10月1日出生，户籍住址为湖北省襄樊市樊城区，现住广东省肇庆市端州区。上诉人杨汉华因与被上诉人卓树森租赁合同纠纷一案，不服广东省罗定市人民法院（2019）粤5381民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨汉华向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决第二项判项，改判为“被上诉人卓树森立即赔偿上诉人杨汉华装修、广告牌等投入损失121460元”；2.本案一、二审诉讼费用全由被上诉人卓树森承担。事实与理由：（一）2019年10月31日，杨汉华看到罗定市人民法院张贴的公告，公告表示因谭小龙拖欠房屋所有权人许意芳的租金，责令谭小龙及相关案外人在2019年11月15日前自行搬迁出罗定市********的房屋负一层、一楼、二楼、三楼及屋前，屋后余地共1500平方米的房屋（亦即罗定市***************屋，当中已包括卓树森出租给杨汉华的房屋），因此，杨汉华使用涉案租赁物至2019年11月15日前即要搬迁，但经杨汉华与房屋所有权人许意芳协商，为保留涉案租赁物的原貌，许意芳同意杨汉华使用租赁物至本案结束。一审期间，杨汉华已提供证据证实其支出的装修费，原审法院亦对此予以认可，但原审法院认为杨汉华在诉讼期间还使用涉案租赁物，无法确定使用期限，认定杨汉华未能提供证据证实已形成附合的装饰装修物的残值，不支持杨汉华要求卓树森支付装修残值的诉讼请求，属认定事实有误。原审法院没有充分考虑到杨汉华在2019年11月15日之后使用涉案租赁物的定性，杨汉华在2019年11月15日之后使用租赁物并不是基于涉案《房屋租赁合同》的权利，而是基于许意芳赋予的权利，目的也并非经营活动，而是为了本案诉讼顺利进行及保留房屋装修的原貌。杨汉华根据涉案《房屋租赁合同》使用涉案房屋的期限明显截止于2019年11月15日，其于2020年1月25日已将涉案房屋的锁匙交给罗定市人民法院执行局，因此，可以确定杨汉华使用涉案房屋的期限，恳请二审法院依法予以查明。（二）一审时杨汉华提交了证据证明涉案租赁房屋的装修投入，按照使用期限计算装修残值后的金额为151826元。一审开庭审理时，为了平衡杨汉华与卓树森之间的权益，承办法官向杨汉华与卓树森进行询问：“涉案房屋的装修现值按照涉案房屋的装修残值×80％进行计算，双方是否同意”，杨汉华与卓树森均同意该计算方式。卓树森不同意对涉案房屋的装修投入进行评估，也没有提交推翻杨汉华提供的证实涉及房屋装修投入的证据，仅以没有装修投入的发票不予认可杨汉华提交的证据，故卓树森应承担举证不能的后果。因此，杨汉华所提供的证据符合高度盖然性原则及诉讼效益原则，在一审期间提交的证据应得到认可，杨汉华愿意按照一审承办法官所提出的装修现值计算方式计算涉案房屋的现值，具体金额为151826元×80%=121460元。（三）原审判决认定租赁合同无效的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上述规定是基于未取得建设工程规划许可证的房屋是违章建筑，认定以其为标的物的租赁合同是无效合同，以规范房地产的建筑及租赁市场。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”的规定，房屋必须取得建设工程规划许可证的法律依据是2008年1月1日实施的《中华人民共和国城乡规划法》。本案房产为建于90年代的乡村房屋，是按照《广东省乡（镇）村规划建设管理规定》的要求，经素龙镇建设办公室审批、办理建筑许可证建设的合法建筑。因此，原审法院认定本案租赁合同无效属适用法律不当，本案的租赁合同应为有效合同。（四）根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，本案由于房东与第一手承租人的纠纷导致被上诉人卓树森对上诉人杨汉华造成违约，卓树森应当承担违约责任，赔偿杨汉华的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，原审判决不支持杨汉华的装修、广告牌投入损失错误。综上所述，恳请二审法院依法撤销原审判决，予以改判，以维护上诉人杨汉华的合法权益。被上诉人卓树森辩称：对于上诉人杨汉华上诉认为一审庭审时卓树森同意涉案房屋的装修现值按照涉案房屋的装修残值×80％进行计算的主张有异议，卓树森不认同需要赔款给杨汉华装修费，该费用卓树森无需承担。一审庭审中关于残疾计算的问题，卓树森当时对装修残值×80％的计算方式是有异议的，可以按照1%或0.5%的比例进行计算，但不能按照80%进行计算。杨汉华误解了卓树森一审时发表的意见。上诉人杨汉华向原审法院提起诉讼，请求：1.判决解除杨汉华与卓树森于2018年8月13日签订的《房屋租赁合同》；2.判决卓树森立即向杨汉华返还租赁押金8640元；3.判决卓树森立即赔偿杨汉华装修、广告牌等投入损失151826元；4.本案诉讼费由卓树森承担。案经原审法院审理认定：案涉房屋位于广东省罗定市**************，该房屋只有《广东省乡（镇）村建筑许可证》，该证没有注明建房的坐落位置、占地面积及权属人等情况，至今没有房屋权属证书等。2016年2月15日，许意芳与谭小龙签订《房屋租赁合同》，许意芳将其位于罗定市********（罗定市人民法院对面）的房屋负一层、一楼、二楼、三楼及房屋前后余地面积约1500平方米出租给谭小龙，约定租赁期限为2016年5月1日至2026年4月30日。合同签订后，谭小龙依约支付20000元押金给许意芳，许意芳依约将房屋交卓树森使用。谭小龙租赁案涉房屋后，即将房屋转租给卓树森，2018年8月13日，谭小龙作为甲方与卓树森作为乙方签订《房屋租赁转让协议》，约定甲方将其租赁的案涉房屋负一层、一楼、二楼、三楼及屋前屋后余地面积约1500平方米出租给乙方使用，租赁期限为2016年5月1日至2031年4月30日。卓树森租赁案涉房屋后，将案涉房屋的负一层整层以及一楼22平方米的房屋出租给杨汉华使用，2018年8月13日，杨汉华作为乙方（承租方）、卓树森作为甲方（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定卓树森将位于案涉房屋的负一层整层以及一楼22平方米的房屋出租给杨汉华；第三条约定租赁期限从2018年8月15日起至2024年8月15日止；第四条租金及交付方式约定：2018年8月15日至2020年8月15日月租金为4320元、2020年8月16日至2022年8月15日月租金为4752元、2022年8月16日至2024年8月15日月租金为5227元；乙方在签订本合同后三天内须向甲方缴纳两个起始月的租金作为定金即8640元；本月内交清次月的租金和本月的水电费等相关费用；负一层装修期为2个月，一楼部分装修期为1个月，装修期内免收租金；第六条约定租赁期内，出租方因拖欠政府的税费，或因其他债务纠纷导致出租房屋受到限制，影响承租人正常使用的，甲方应负责赔偿；第十条约定乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿：……4.拖欠租金连续30天或累计30天以上的；……。合同签订后，杨汉华依约支付8640元押金给卓树森，卓树森依约将房屋交杨汉华使用。杨汉华在租赁的房屋创办了罗定市童梦教育咨询有限公司，并对房屋进行装修，支出装修费191780.2元。由于原承租人谭小龙自2016年8月1日起便出现拖欠租金的情形，原出租人许意芳于2019年3月22日诉至原审法院，请求谭小龙支付租金及返还房屋。原审法院经审查后认为许意芳与谭小龙签订《房屋租赁合同》属无效合同，判决谭小龙将租赁的房屋交还给许意芳、许意芳退还押金20000元给谭小龙；以及谭小龙支付截至2019年2月尚欠的租金96400元及自2019年3月1日起至搬离房屋之日止按合同约定计算的租金给许意芳。案件生效后，许意芳向原审法院申请执行，原审法院执行局于2019年10月31日张贴公告，责令谭小龙及相关案外人在2019年11月15日前自行搬迁出许意芳位于罗定市********的负一层、一楼、二楼、三楼及屋前、屋后余地共1500平方米的房屋。经许意芳同意，杨汉华经营的罗定市童梦教育咨询有限公司现尚在正常营业中。杨汉华认为卓树森未能确保杨汉华按照合同约定的期限使用租赁的房屋，遂诉至原审法院，请求处理。以上事实，有身份证、房屋租赁合同、广东省乡（镇）村建筑许可证、房屋租赁转让协议、收据、结算单、证明、公告等证据证实。原审法院认为，本案是租赁合同纠纷。涉案租赁的房屋是未经罗定市城乡建设规划局批准擅自施工建设的房屋，也无证据证实法庭辩论终结前获得主管部门批准建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，许意芳与谭小龙签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，杨汉华与卓树森签订的《房屋租赁合同》亦属于无效合同。合同无效，自始没有法律约束力，不存在解除合同的问题。杨汉华请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，杨汉华应退还其租赁的房屋给卓树森，卓树森也应返还因合同取得的押金8640元给杨汉华。对于杨汉华请求的卓树森赔偿装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时。已形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定,卓树森将未有合法报建手续的房屋出租，杨汉华未尽审慎义务审查房屋报建情况即承租房屋，杨汉华、卓树森对合同无效均存在过错。杨汉华经营的罗定市童梦教育咨询有限公司尚在正常营业中，杨汉华仅提供证据证实其支出的装修费，杨汉华现已使用涉案房屋18个月且现尚在使用中，无法确定其使用的期限，其未能提供证据证实已形成附合的装饰装修物的残值,应承担举证不能的法律后果,故杨汉华该主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院作出判决如下：一、杨汉华于判决发生法律效力之日起十五日内将租赁的房屋交还给卓树森；卓树森于判决发生法律效力之日起十五日内退还押金8640元给杨汉华。二、驳回杨汉华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1755元（杨汉华已预交），由杨汉华负担1661元，卓树森负担94元。本院二审期间，上诉人杨汉华提交证据如下：《情况说明》，证据来源罗定市人民法院执行局，拟证明上诉人杨汉华在2020年1月25日已经将涉案房屋的钥匙交给罗定市人民法院执行局。被上诉人卓树森对于上诉人杨汉华提交的《情况说明》无异议。被上诉人卓树森提交证据如下：证据1，房屋租赁合同，因一审期间杨汉华提交合同不完整，有部分缺失，因此提供完整的合同，拟证明杨汉华应履行按时交租的义务，因其存在拖欠租金造成违约导致合同自动结束；证据2，租金收据，拟证明杨汉华最后一次交租日期及金额；证据3，法院公告，拟证明杨汉华持续正常使用；证据4，判决请求，请求判决杨汉华交清租金及违约金。针对被上诉人卓树森提交的证据，上诉人杨汉华发表质证意见如下：对于证据1的真实性与合法性无异议，对证明内容有异议，杨汉华一审提交的是完整合同，与卓树森提交的合同一样。对证据2没有异议。对于证据3，该证据足以证明卓树森因第三方的原因对杨汉华造成违约，应赔偿杨汉华的损失。对于证据4的三性均不认可。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：卓树森应否赔偿杨汉华装修、广告牌等投入损失？损失数额应如何确定？案涉房屋位于罗定市********，经案外人许意芳出租给谭小龙后，谭小龙转租给卓树森，卓树森再转租给杨汉华。经案外人许意芳与谭小龙租赁合同纠纷案的生效判决认定，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，故俩案外人所签订的《房屋租赁合同》无效。因此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，杨汉华与卓树森双方签订的《房屋租赁合同》同样无效。造成租赁合同无效的原因，如原审判决认定卓树森将未取得建设工程规划许可证而建设的房屋转租，而杨汉华未尽审慎义务审查房屋权属及建设情况即承租房屋，双方均存在过错，应承担相应的过错责任。但本案中，杨汉华所提供的现有证据，并未足以证实其装饰装修、广告牌等的损失数额，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应承担举证不能的不利后果。因此，原审判决驳回杨汉华要求赔偿装饰装修、广告牌等损失的主张并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，实体处理恰当，应予以维持。上诉人杨汉华的上诉理由缺乏理据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2729元，由上诉人杨汉华负担。本判决为终审判决。审判长  李开勇审判员  陈灿良审判员  黎洪靖二〇二〇年九月七日书记员  黄靖茹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。