广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38136号原告（反诉被告）：余佳，男，1986年3月2日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：祝恬，广东德比律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎晓晴，广东德比律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：刘超，男，1985年3月3日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：祝恬，广东德比律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎晓晴，广东德比律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：钟少珍，女，1962年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区，户籍地址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：费宁，广东保典律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢建，广东保典律师事务所律师。原告余佳、刘超与被告钟少珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，被告钟少珍提起反诉。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余佳、刘超及委托诉讼代理人祝恬、被告（反诉原告）钟少珍的委托诉讼代理人费宁、卢建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余佳、刘超向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还已租赁押金35万元。二、判令被告支付租赁押金35万元的利息（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，其中19万元自2017年2月21日起算，16万元自2017年9月6日起算，实际计算至被告实际返还之日）。三、判令被告赔偿原告家电、家具等设施设备的款项合计964,883.86元。四、判令被告返还2019年3月10日至20日期间租金5万元。五、判令被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告余佳、刘超撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原告与被告签订《大观公寓租赁合同》，约定被告将广州市天河区大观路小新塘新园新村A区一巷6号A栋、B栋（以下简称：涉案房屋）出租给原告。合同签订后，原告余佳委托其妻吕楚于2017年2月21日转账向被告支付了13万元，并由原告支付了6万元现金，于2017年9月6日通过吕楚转账支付押金16万元，以上押金合计35万元。合同签订后，两原告一直依约履行相关义务，并对涉案房屋进行了装修，添置了家具、家电等设施设备。2019年2月21日，两原告向被告支付了2月21日至3月20日租金15万元。后被告在2019年3月10日单方提出解除租赁合同，收回租赁场地，占有原告的家具、家电等设施设备后自行对外出租。此后，原告发现涉案房屋不具有建设工程规划许可证或有效的临时建设批准文件。因此，房屋实质上不具备出租条件，双方就该房屋订立的租赁合同，因违反法律强制性规定而无效。此外，被告在租赁合同签订前和签订过程中均未告诉原告该房屋属于违章建筑，违背了诚实信用原则。因此，被告基于前述租赁合同收取的押金应当返还原告。被告钟少珍辩称，原告起诉的事实及理由没有法律依据，应当驳回原告全部的诉讼请求。原告违约，根据约定，其应当承担全部的违约责任。原告所陈述涉案房屋不具有规划许可证属于无效的，其所依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定的房屋是指市、镇房屋，涉案房屋是村集体房屋，不适用该司法解释。同时涉案租赁合同没有违反法律规定，不存在损害第三方的利益，不属于合同无效的情形。被告钟少珍向本院提出反诉请求：一、判令两原告向被告赔偿217,356.4元（维修费用197,493元、水电费6,063.4元、白蚁防治费13,800元）。二、判令两原告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：被告（甲方）与两原告（乙方）签订《大观公寓租赁合同》（编号2017F001），约定被告按现状将位于广州市天河区大观路小新塘新园新村A区一巷6号A栋、B栋（自编号）出租给两原告，涉案房屋面积为6428平方米，租赁期限为5年，自2017年3月21日至2022年3月20日，第一个租赁年度内租金为150,000元/月，在租赁期限内租金第四年在上年度的租金基础上上浮10%，即165,000元/月。在签订本合同时，两原告须向被告支付350,000元作为履约保证金。合同第7.5约定：租赁期内，乙方负责该房屋内的水、电、通讯、墙体等设施设备的维护保养，由于乙方正常使用损耗的，也由乙方负责维修保养。如因乙方对该房屋使用、管理、维修不当而致该房屋受到损坏时，乙方应一周内予以修缮或赔偿，否则，甲方有权委派第三方予以修缮，由此产生的修缮费用及赔偿费用由乙方承担。第7.13约定：乙方须按照本合同约定的用途使用该房屋，不得挪作他用，将所租赁的房屋出租给第三方后须确保不能再转租、不得对外设置抵押。否则，甲方视乙方违约，不退还履约保证金及剩余租金，并有权收回出租的房屋（除征得甲方书面同意外）。第8.1约定：该房屋交付给乙方后出现的任何损坏（自然磨损、建筑物自身质量问题除外）均由乙方负责维修并承担修复费用，由该等损坏而直接或间接对自身、他人人身或财产造成的损失均由乙方承担。第9.2约定：租赁期届满日或本合同提前终止日，甲方与乙方应当共同验收该房屋及装修附属设施，如有损坏（自然磨损除外）乙方须承担赔偿责任。乙方应当向甲方归还该楼的所有钥匙。甲方、乙方应签署书面的交接单。第11.2约定：乙方有下列行为之一的，视乙方为根本违约，甲方有权单方面解除合同：擅自转让或分租该房屋或让与第三人使用，仅限出租给第三人，同时不做短租6个月以下。合同签订后，两原告没按合同约定，履行合同义务，擅自转租给第三人出租，造成涉案房屋部分损坏，并拖欠水、电费、管理费、上网费等费用给被告造成了一定的损失。原告余佳、刘超对被告钟少珍的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，涉案租赁合同无效，原告不存在违约，被告无法证明其损失。被告为了重新出租而对房屋进行的修缮改造，与原告无关。本院经审理认定事实如下：钟少珍（甲方）与余佳、刘超（乙方）签订《大观公寓租赁合同》，约定甲方按现状将位于广州市天河区大观路小新塘新园新村A区一巷6号A栋、B栋（自编号）出租给乙方，房屋仅限于作住宅使用，租赁期限为5年，自2017年3月21日至2022年3月20日止，租金为每月15万元，第四年起在上年度的租金基础上上浮10%，即每月16.5万元。在签订本合同时，乙方须向甲方支付首月租金15万元及履约保证金35万元。合同还约定，在租赁期内，甲方保证有权出租该房屋，乙方负责该房屋内的水、电、通讯、墙体等设施设备的维护保养，由于乙方正常使用损耗的，也由乙方负责维修保养；如因乙方对该房屋使用、管理、维修不当而致该房屋受到损坏时，乙方应一周内予以修缮或赔偿，否则，甲方有权委派第三方予以修缮，由此产生的修缮费用及赔偿费用由乙方承担；乙方每月对各租户进行安全检查，发现问题须及时解决；乙方须按照本合同约定的用途使用该房屋，不得挪作他用，将所租赁的房屋出租给第三方后须确保不能再转租、不得对外设置抵押。否则，甲方视乙方违约，不退还履约保证金及剩余租金，并有权收回出租的房屋（除征得甲方书面同意外）；乙方需安排2个专人24小时管理该房屋。该房屋交付给乙方后出现的任何损坏（自然磨损、建筑物自身质量问题除外）均由乙方负责维修并承担修复费用，由该等损坏而直接或间接对自身、他人人身或财产造成的损失均由乙方承担；租赁期届满日或本合同提前终止日，甲方与乙方应当共同验收该房屋及装修附属设施，如有损坏（自然磨损除外）乙方须承担赔偿责任；乙方擅自转让或分租该房屋或让与第三人使用的，视乙方为根本违约，甲方有权单方面解除合同等内容。合同签订后，钟少珍以收据形式确认于2017年2月21日收到19万元押金，于2017年9月6日收到16万元押金，合计35万元。余佳、刘超则对涉案房屋进行了装修，并添置了家具、家电等设施设备。2019年2月21日，余佳、刘超向钟少珍支付了同年2月21日至3月20日租金15万元。合同签订后，广州郡驾巢酒店管理有限公司将涉案房屋的部分房间出租给案外人。余佳称该公司为其名下用于管理涉案房屋而成立的公司。钟少珍于2019年3月9日以余佳、刘超违约为由，提出终止租赁合同关系，并办理结算及移交手续。双方于当日办理了涉案房屋交接手续。同年3月29日，余佳向租客发送信息，告知原租房合同于2019年3月10日起无效，需租客重新与业主签订。钟少珍另出示其于2019年4月8日交纳3月电费、水费等费用6,063.4元收据及自制总金额为197,493元维修费用结算表，以及案外人签订的白蚁防治服务协议及缴费单据13,800元。另查，涉案房屋所处地块为广州市国营新塘农工商联合公司园艺场征地补偿用地，土地使用权由简伟光所有，用于拆迁复建房屋用地。钟少珍称不清楚涉案房屋是否报建，只向广州市国营新塘农工商联合公司提供盖房资料，钟少珍未提供涉案房屋已办理建设工程规划许可证或取得主管部门批准建设的相关证据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋所处地块无论是在城镇内，还是在乡、村规划区内，均可参照上述解释规定处理。因本案出租人钟少珍未提供证据证实其就涉案房屋取得建设工程规划许可手续建设或经主管部门批准建设，即其尚未取得涉案房屋的合法权益，因此其以涉案房屋为租赁物与余佳、刘超签订的租赁合同无效。关于余佳、刘超主张返还押金及支付利息的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案租赁合同无效，余佳、刘超应当返还涉案房屋，钟少珍应当退还收取的押金。故余佳、刘超主张钟少珍退还租赁押金35万元以及按押金交付日期支付利息，合理合法，本院予以支持。利息分别按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付，其中19万元自2017年2月21日起计，16万元自2017年9月6日起计。关于余佳、刘超主张返还2019年3月10日至3月20日期间租金的诉请，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因上述期间内，余佳、刘超未占有涉案房屋，故其已缴交的该期间内租金应当予以返还，经计算，余佳、刘超主张返还租金5万元，符合租金及对应期间的约定，本院对该主张予以支持。关于钟少珍主张的维修费用197,493元及白蚁防治费13,800元的反诉请求，本院认为，首先，因涉案租赁合同无效，双方关于维修、自然损耗的约定不具有约束力；其次，因钟少珍提交的维修费用及白蚁防治费的相关证据，均不能证实系因承租人余佳、刘超故意或严重过失行为导致，或未按照租赁物的性质使用所致；再次，参考《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。在约定无效的情况下，涉案房屋的维修和自然损耗应由出租人承担；最后，涉案租赁合同无效的根本原因系因出租人未能取得涉案房屋的合法手续所致，因此产生的损失应由出租人承担。综上所述，钟少珍主张由余佳、刘超承担涉案房屋维修费用、白蚁防治费，缺乏理据，本院不予支持。关于钟少珍主张的3月电费、水费等费用6,063.4元，因余佳、刘超于2019年3月9日将涉案房屋交付钟少珍，故因涉案房屋产生的相应费用应由余佳、刘超按占用期间的比例承担，故上述费用应由余佳、刘超负担1,760.34元（6,063.4元÷31天×9天）。余佳、刘超在诉讼过程中撤回要求钟少珍赔偿家电、家具等设施设备的诉请，是其对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许，但因其撤回该部分诉请是在法庭调查终结后提出，该部分受理费应由余佳、刘超负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第三条第一款、第五条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）钟少珍向原告（反诉被告）余佳、刘超返还押金35万元及利息（其中19万元，自2017年2月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计；16万元自2017年9月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计）；二、自本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）钟少珍向原告（反诉被告）余佳、刘超返还2019年3月10日至3月20日期间租金5万元；三、自本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）余佳、刘超向被告（反诉原告）钟少珍支付2019年3月电费、水费等费用1,760.34元；四、驳回被告（反诉原告）钟少珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,084元，由原告余佳、刘超负担12,077元，被告钟少珍负担5,007元；反诉受理费2,280元，由反诉原告钟少珍负担2,260元，反诉被告余佳、刘超负担20元。财产保全费5,000元，由原告余佳、刘超负担3,528元，被告钟少珍负担1,472元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  孙玉波人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  何曙明二〇二〇年九月四日书 记 员  何靖文书 记 员  李峥彦