呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初859号原告：徐改俊，女，住包头市。委托诉讼代理人：王玉琳，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：红梅，内蒙古乌恩律师事务所律师。原告：韩海军，男，住包头市。委托诉讼代理人：王玉琳，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：红梅，内蒙古乌恩律师事务所律师。被告：内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区工农兵路西侧昌盛小区2号办公室5楼。法定代表人:薛荣跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晋、王金利，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告徐改俊、韩海军诉被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人王玉琳、被告委托诉讼代理人王晋、王金利到庭参与诉讼。现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告韩海军、徐改俊与被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》无效;二、判令被告返还原告房屋团购费20000元、购房款355760元、被告退还收取的房本费1586元、并按上述款的合计391623元为基数按年利率6%标准承担资金占用期间的利息(自2018年10月20日起算至给付之日止)暂算至2020年4月14日利息为:35769.43元;三、判决被告承担355760.00元的赔偿金;四、判令被告赔偿原告因房屋价格上涨导致房屋溢价损失暂定为157880.00元(最终以鉴定为准);五、本案诉讼费用判决由被告承担。以上一至四项各项费用共计941032.43元。事实与理由：原告韩海军、徐改俊于2018年10月20日与被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，购得位于呼和浩特市××区，室内面积为44.47平米的公寓一套，购买单价为每平方米8000.00元。合同签订当日，原告已按照合同约定向被告支付全部购房款共计355760.00元。2019年1月3日原告向被告支付房本费15863.00元并拿到了房屋钥匙，并于2019年3月份入住该公寓。原告入住房屋一个月左右，偶然得知恒大雅苑9号楼整体属于呼和浩特市的公租项目，目前无法办理不动产权属证书，不能满足公租房转商品房销售的条件。知道这个消息后原告继续查询方得知原来被告出售的9号楼整体未办理房屋预销售许可证，而且存在五证不全的问题，为此原告多次找被告要求处理，但被告却以种种理由拒绝。综上，被告将公租房假冒为可以自由交易的商品房，隐瞒事实欺诈销售。原告在被欺诈情况下购买被告出售的房屋，虽然签订《商品房买卖合同》，但此行为违反中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号《公告租赁住房管理办法》及《呼和浩特市公告租赁住房出售管理办法》的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该合同系无效合同。被告隐瞒房屋真实情况，将涉案房屋当做商品房出卖给原告，属于过错方应该予以退款并依法承担赔偿责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称，本案购买房屋事实是客观存在的，原告不了解项目9号楼的实际情况，从本案的举证情况看原告的证据不能证明房屋是公租房，被告在没有举证义务的情况下，反证案涉房屋属于商品房不是公租房，本案的事实原告陈述不真实。关于法律适用，原告认为被告隐瞒事实进行销售的理由是错误的，同时原告依据住建部的公租房管理办法及呼和浩特市公租房管理办法，来认定本合同是无效合同属于法律依据适用错误，因为本案交易房屋不是公租房，更不存在被告隐瞒房屋性质的情况，因此买卖合同并不是无效合同，被告无需承担退还及赔偿责任。本院经审理认定事实如下：原告韩海军、徐改俊于2018年10月20日与被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，购得位于呼和浩特市××区，室内面积为44.47平米的公寓一套，购买单价为每平方米8000元。合同签订当日，原告已按照合同约定向被告支付全部购房款共计355760元。2019年1月3日原告向被告支付房本费15863元并拿到了房屋钥匙，并于2019年3月份入住该公寓。截至庭审之日，案涉房屋尚未取得商品房销售许可证明，案涉房屋为商品房非公租房。被告庭前以案涉工程项目是恒大地产集团呼和浩特有限公司开发为由，向本院申请追加恒大地产集团呼和浩特有限公司为本案第三人，本院未予准许；被告庭前向本院申请向恒大地产集团呼和浩特有限公司调取二原告与恒大地产集团呼和浩特有限公司签订商品房买卖合同购买房屋的开发手续以及销售手续，本院未予准许。二原告向本院申请对案涉房屋价格上涨导致的溢价损失进行评估，本院委托内蒙古公鉴房地产评估有限公司以2020年7月15日为价值时点对案涉房屋价值进行评估，评估结果认定总价为421398元、单价9476元每平方米，本次评估二原告支付评估费用3000元。本院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，原、被告签订的《商品房买卖合同》因被告未取得商品房销售许可证明而无效。合同无效的，自始不产生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故被告应返还二原告已交付的相关款项371623元（购房款355760元+房本费15863元），并承担资金占用期间的利息损失，资金占用期间的利息损失从原告交付相关款项之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止。二原告诉请的房屋团购费20000元，因无确实证据证明向被告交纳，本院不予支持。原告诉称被告是故意隐瞒案涉房屋未取得销售许可证明而将房屋出售给二原告，故而要求被告承担已付房款一倍的损失赔偿金，因在案证据尚不足以证明在房屋销售过程中被告存在故意隐瞒的情形，且在房屋买卖过程中原告也应有审查案涉房屋是否取得商品房销售许可证明的义务，故对原告该项诉请本院不予支持。二原告要求被告承担房屋溢价损失，于法无据，本院不予支持。被告向本院申请追加恒大地产集团呼和浩特有限公司为本案第三人、申请向恒大地产集团呼和浩特有限公司调取二原告与恒大地产集团呼和浩特有限公司签订商品房买卖合同购买房屋的开发手续以及销售手续，因本案《商品房买卖合同》的签订主体、收款方均为被告，案涉房屋所在小区的开发商也是本案被告，恒大地产集团呼和浩特有限公司与本案没有法律上的利害关系，故本院未予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告徐改俊、韩海军与被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于2018年10月3日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告徐改俊、韩海军购房款371623元及利息损失（利息损失分两部分：分别以购房款355760元、房本费15863元为基数，分别从2018年10月20日、2019年1月3日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以371623元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取6610元、评估费3000元，由被告内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司负担2610元，由原告徐改俊、韩海军负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 徐海峰二〇二〇年九月十四日书记员 邬 琼附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。