上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初8925号原告：上海嘉实房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：章亦男，执行董事。委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭磊，上海久光律师事务所律师。被告：孙文考，男，1982年02月18日生，汉族，住浙江省。被告：王凤芹，女，1972年04月06日生，汉族，住江苏省。两被告共同委托诉讼代理人：陈玲，上海警荀律师事务所律师。原告上海嘉实房地产发展有限公司(下称嘉实房产)与被告孙文考、王凤芹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汤志红、郭磊、被告委托诉讼代理人陈玲到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告嘉实房产向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告孙文考于2017年4月27日签订的两份租赁合同解除；2、判令被告孙文考于合同解除后立即搬离上海市嘉定区安亭镇嘉松北路XXX弄XXX号XXX、XXX-XXX室商铺及110室商铺前的柱廊以及117、118的后柱廊并将其交还原告；3、判令被告孙文考向原告支付截止2019年4月30日尚欠的租金人民币353,054元以及按每日1,047元支付自2019年5月1日至合同解除日的租金；4、判令被告孙文考按每日1,047元支付自合同解除日至实际搬离日的房屋使用费；5、判令被告孙文考向原告支付自2019年3月15日起至实际付款之日的滞纳金(353,054元*千分之一*天数)；6、判令被告孙文考按每日2,094元(两倍租金标准)向原告支付自合同解除后至实际返还商铺之日的违约金；7、判令被告孙文考按3个月租金的标准即94,235元向原告赔偿因被告违约而造成的损失；8、判令被告孙文考向原告返还非法占用的107号商铺，并支付自2017年5月17日至实际返还商铺之日止的房屋使用费(按55.61平*2/平/天*天数计算)；9、判令被告王凤芹对被告孙文考的上述各项应付款项承担连带清偿责任；10、判令被告孙文考、王凤芹赔偿原告律师费35,000元。事实和理由：原告与2017年4月与被告孙文考签订了两份《嘉实生活广场租赁合同》，双方在合同中约定：被告孙文考承租原告的106、115至121室商铺用于经营酒吧西餐小吃和配送熟食的业务，建筑面积516.35平方米(454.5+61.85)；租赁期限为5年，自2017年9月30日至2022年8月31日，第一至第三年的日基本租金为2元/平，第四、五年的日基本租金为2.5元/平；租赁保证金为94,235元(82,947+11,288)，应于合同生效7日内支付；租金每三个月为一个付款周期，每一个租赁周期第一个月的5日前支付当前周期的租金；逾期支付租金、物业管理费、保证金和水电等公用事业费的，每逾期一日，应支付逾期交付金额0.1%的滞纳金；如被告孙文考逾期不支付租金累计超过30天或者逾期不支付水、电、物业管理费累计超过45天的，或未经原告书面同意擅自转租的，原告可以提前终止合同；如被告逾期返还房屋的，除应支付逾期期间占用该房屋所发生的物业管理费、水电等公用事业费，同时每逾期一天，应支付日租金2倍的违约金。双方另对其他权利义务作出了相应约定。合同签订的同时，被告王凤芹向原告出具了两份《个人(企业)信誉担保书》，向原告承诺：如被告孙文考不履行或违反租赁合同中的相关条款的，其会承担连带责任。后两被告实际使用上述商铺至今。两份租赁合同生效后，原告按约履行了合同义务，但两被告长期拖欠租金，且未经原告书面同意，擅自占用原告的107室商铺，严重损害了原告的合法权益，故涉讼。被告王凤芹、孙文考共同辩称，同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。原告所述的被告实际承租的商铺与事实不符。一、2017年4月原告与被告孙文考签订的是两份嘉实生活广场租赁合同，被告孙文考实际上是受被告王凤芹的委托，因为王凤芹当时不在上海，所以委托孙文考代为签署合同。从两份合同签署后的实际履行情况来看，两份合同实际都是被告王凤芹在履行，与被告孙文考无关的。二、被告确认实际承租的106室的产证面积为55.61平方米，与合同记载的不符。房屋租赁合同附表1明确约定原告出租的商铺为115,121-1-2-3以及原告所述的118，被告去办营业执照的时候才知道121-1-2-3是不存在的，当时原告同意出租的118到120已被第三方承租，被告无法办理承租商铺118到120的营业执照，被告实际承租商铺应以营业执照记载的嘉松北路6130弄115、116、110为准。被告承租的115、116、117、121的累计建筑面积为197.25平方米，租金应按该实际租赁面积计算。被告从未非法占有原告的107室、110-114室。如原告坚持认为被告非法占有和租赁，原告应提供相应的证据予以证明。2019年1月22日原告违约停止供水供电，并对商铺上锁，被告无奈已经搬离承租商铺，并口头告知原告交接。原告上锁的行为视为原告已经接受该商铺，故被告认为不存在还要返还的问题。三、被告不存在拖欠租金以及物业费、水电费的事实，根据被告实际承租的面积计算，在原告擅自断水断电前，被告并未拖欠租金。四、被告认为原告违约在先，无权要求两被告承担违约责任。五、原告违约停止供水供电，并对承租商铺上锁，致使被告无法正常使用承租商铺，被告已于2019年1月22日搬离承租商铺，故自2019年1月23日起的租金、物业管理费、垃圾费以及其他费用，原告无权要求被告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定双方无争议的事实如下：2017年4月，嘉实房产(出租方、甲方)与孙文考(承租方、乙方)签订《嘉实生活广场租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落在上海市嘉定区嘉松北路嘉实同济广场内，详见本合同附表一。乙方向甲方承诺，该商铺的经营范围仅限于酒吧西餐小吃，该店名称旧时光音乐美食吧，乙方确保其在工商行政管理部门核定的经营范围且为本合同约定的经营范围内合法经营。该商铺的经营人只限于本合同书的承租人，未经甲方书面同意，乙方转租或部分转租或以联营、承包等其他形式变相转租视乙方合同违约。租赁期限见本合同附表三。商铺租金、租赁保证金及其核算、支付方式和期限见附表四。乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文，甲方同意提供合理的协助，租赁期首日起，无论乙方是否已取得在该房屋合法经营的各类许可证，均不影响乙方在本合同项下的付款义务。合同12.1约定：若乙方拖欠房屋租赁合同和经营管理合同中约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金、公用事业费押金及其他本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳金(该滞纳金按乙方应付所欠款项之日0.1%计算)，及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。合同12.2约定：在乙方拖欠房屋租赁合同和经营管理合同中约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金、公用事业费押金及其他本合同约定应当支付的费用且经甲方催讨后仍不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水、电、煤气(如有)费用或物业管理费，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权通知物业公司停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及逾期利息，由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任；同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、物业管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水电供应的费用。合同12.4约定：租赁期内，因甲方原因，甲方要求解除本合同的，提前收回该商铺的，乙方可书面通知甲方解除本合同，甲方应向乙方按商铺租赁保证金的同等金额支付违约金。合同12.5约定：甲方有权在下列事件发生的任何时间提前收回该商铺及甲方提供之设备，本合同提前终止，乙方已经交付的保证金和租金不予退还，如保证金及租金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿造成的损失的差额部分：1、乙方拖欠租金等应当支付的费用超过十五天，且经甲方书面催告仍不缴清的……7、乙方逾期不支付商铺租金累计超过30天的……。合同12.8约定：租赁期届满或提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则甲方有权通知物业公司停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务，乙方应全额支付逾期期间因占用该房屋所发生的物业管理费及水、电、煤气等公用事业费，同时每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失；逾期返还的，届时该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有，且甲方无需给予乙方任何补偿；同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支，甲方有权从保证金中抵扣相关费用，不足部分由乙方补足。合同12.10约定：任何一方违反本合同，均应赔偿因其违约所造成的另一方之直接损失，本合同另有规定具体赔偿金额的除外。合同12.11约定：因甲方管理失职或者不当造成乙方不能正常经营，或甲方房屋产权或商铺所在市场经营证照不全，或甲方破产清算，对乙方经营或使用造成严重影响，经第三方机构或双方协商信任机构鉴证后，乙方有权解除合同并无须承担责任，如因此给乙方造成损失的，甲方应当向乙方支付违约金并赔偿乙方损失。合同13.1约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的第一天内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方按日租金的二倍向甲方支付该商铺占用使用费，乙方逾期七日仍未返还该商铺的，甲方有权进入该商铺并对屋内所有设施、设备或者其他乙方财产进行处理，由此产生的一切责任与后果由乙方负责。合同13.2约定：乙方应以商铺可供正常使用的状态，或甲方交付给乙方时的状态，或依经甲方认可的现状交付；乙方应确保退还的该商铺及设施完好且能正常使用；不符合上述约定的，甲方可以要求乙方恢复；若乙方不恢复的，甲方可自行聘请人工恢复，由此产生的费用由乙方承担；若商铺因严重损坏不能恢复的，乙方应承担赔偿责任。合同13.3约定：因乙方原因中途退租或合同到期不再续签的，乙方无权向甲方主张任何装修或其他项目的补偿。附表一《租赁标的物座落、面积及用途》约定：标的房屋位于上海市嘉定区安亭镇嘉松北路6130弄的由出租人拥有的嘉实上城名都商业项目——“嘉实生活广场”商业楼193号楼地上第一层，房屋编号115、116、117、121-1-2-3，该房屋总租赁建筑面积约为454.50平方米。附表三《租赁标的物租赁期限及装修期》约定：租赁期限为5年，甲方于2017年5月15日前向乙方交付该房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间；交付日至起租期间的4个月为乙方的装修免租期；租赁期自2017年9月30日至2022年8月31日止。附表四《租赁标的物租金、支付及核算方式》附4.1约定：本合同签订后，乙方向甲方支付82,947元的租赁保证金；合同生效后7日内支付完成；乙方所支付租赁保证金作为整个履约期间合同双方履行本合同的所有条款的担保，本合同终止之日起10个工作日内由甲方无息返还乙方。附4.2.1约定租金标准如下：第一年至第三年，租金2元/平方米/天，第四年至第五年，租金2.5元/平方米/天，经营免租期二个月。附4.2.2租金支付：乙方自免租期结束后次月1日起算，全年以365天计，每年分4次支付租金，每次付款金额为年租金的25%。附4.2.3租金支付日：乙方承诺每期按时交纳租金，并支付3个月租金作为合同期限内租赁保证金，自免租期截止次月开始计算，每3个月为一次租金交纳周期，每周期第一个月5日前支付当前所有租金及租赁保证金，付租期限日为双休日的，可顺延至次周一，付租期限日逢法定长假日的顺延至节后3日内付租。2018年4月1日至2018年6月31日的租金82,947元，交租日2018年4月5日，2018年7月1日至2018年9月30日的租金82,947元，交租日2018年7月5日，2018年10月1日至2018年12月31日的租金82,947元，交租日2018年10月5日，2019年1月1日至2019年3月31日的租金82,947元，交租日2019年1月5日，2019年4月1日至2019年6月31日的租金82,947元，交租日2019年4月5日……合同附4.3条约定：乙方根据本合同约定向甲方或甲方书面指定单位支付租金和其他本合同约定的费用，甲方应先向乙方出具合法有效的正式税务发票，乙方在收到相应票据后3个工作日内向甲方支付(但不得违反4.2.3的约定)，如甲方未及时开具正式发票的，乙方付款期限顺延。嘉实房产(甲方)与孙文考(乙方)另行签订《租赁合同》一份，约定：甲方将嘉定区安亭镇嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，建筑面积约为61.85平方米，租赁期限自2017年9月30日至2022年8月31日止；第一年至第三年租金2元/平方米/天，第四年至第五年租金2.5元/平方米/天，经营免租期2个月。孙文考作为承租人，王凤芹作为信誉担保人共同向嘉实房产出具《个人(企业)信誉担保书》，王凤芹担保承租人信誉无任何问题，提供的相关材料、证件均真实有效，因承租人不履行或违反嘉实生活广场租赁合同中所有相关条款，其自愿承担连带责任。上述合同签订后，嘉实房产向孙文考交付租赁房屋，孙文考支付了租赁保证金和部分租金，并对房屋进行了装修。经查，孙文考、王凤芹于2017年5月3日向嘉实房产支付租赁保证金82,947元，于2018年4月8日支付106室租金7,525元，于2018年5月21日支付106室租金11,288元，合计支付106室租金18,813元。孙文考、王凤芹于2018年4月18日支付115-121室租金27,649元，于2018年6月20日支付租金55,298元，于2018年7月16日支付租金27,649元，于2018年10月12日支付租金55,298元，于2018年9月29日支付租金4,800元，合计支付115-121室租金170,694元。2019年3月4日，嘉实房产向被告方开具2018年6月1日至2019年1月31日的租金发票，被告方于2019年3月10日签收发票。因被告方未按期支付租金，原告涉讼。另查：1、2019年1月22日13时35分，王凤芹向上海市公安局嘉定分局黄渡派出所报警，接报回执单载明“民警至现场后了解：系租赁纠纷，对方房东嘉实地产断其水电。”2、嘉实房产于2014年3月1日与案外人签订租赁合同，将嘉松北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋出租给案外人，案外人在该地址上注册了营业执照。王凤芹注册的营业执照经营场所为嘉松北路6130弄115室、116室、117室、121室，注册时间为2017年7月24日。王凤芹获悉注册地址与实际租赁地址不一致后，仍继续使用房屋，未向嘉实房产返还。3、嘉实房产实际向孙文考、王凤芹交付的房屋编号与合同约定的不符，经本院组织双方当事人现场查看，并比对测绘报告的平面图，双方确认嘉实房产实际向孙文考、王凤芹交付的房屋为106室、110-118室，除此之外，被告方还实际使用了117、118室南侧的连廊区域和西北侧入口西侧的连廊区域。房地产登记簿显示，106室的建筑面积为55.61平方米，110室的建筑面积为36.87平方米，111室为52.56平方米，112、113室的建筑面积均为45.82平方米，115室为30.22平方米，116室为55.86平方米，117室为55.56平方米，118室为55.61平方米，110-118室的建筑面积共计为431.80平方米。一层连廊的建筑面积为597.88平方米(分摊系数0)。根据平面图上的尺寸标注，孙文考、王凤芹实际使用的117、118南侧的连廊区域面积约为35.2平方米，西北侧入口西侧的连廊区域面积约为14.22平方米。4、嘉实房产为本案诉讼支出律师费35,000元。5、嘉实房产确认被告方已于2020年2月24日将租赁房屋钥匙交还。审理中，王凤芹、孙文考于2019年6月18日当庭表示同意解除合同，本院要求双方及时办理房屋交接，以免扩大损失，双方均表示知晓。本院于2019年9月11日组织双方查看了现场，双方现场确认：2019年1月23日因租赁纠纷双方均在106室店铺上加了锁，该状态持续至2019年9月11日；115-121室所涉商铺(实为110-118室)自2019年1月23日下午开始停止营业，原告于该日在门上贴了封条。本院再次要求双方及时办理房屋交接以免扩大损失，双方均表示知晓。对于双方争议的租赁面积的计算方式，嘉实房产表示单独铺位按产证面积计算，无铺位标号的按照使用面积计算,鉴于实际交付使用的面积大于合同约定的面积，故主张按合同约定的454.5平方米计算；孙文考、王凤芹则表示，有铺位号的按照产证面积计算，无铺位号的已计算过公摊面积，不同意另行计算。嘉实房产表示合同解除后保证金应予没收，被告方则表示保证金应予返还。鉴于双方之间涉及两份租赁合同，经本院释明，嘉实房产表示希望就两份租赁合同在本案中一并处理，被告方则表示不同意106室商铺所涉的租赁合同在本案中一并处理，嘉实房产遂表示要求在本案中处理115-121室房屋所涉的租赁合同，106室房屋的租赁合同另行起诉。本院认为，原告与被告孙文考就115-121室签订的《嘉实生活广场租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。孙文考系以自己的名义与嘉实房产签订租赁合同，即便其签约系受王凤芹的委托，嘉实房产也可以选择孙文考作为合同相对人主张，故孙文考关于其不承担合同权利义务的抗辩意见本院不予采信。合同签订后，被告孙文考直至2018年4月才支付第一期租金，之后也从未按期支付租金。原告于2019年3月10日向被告孙文考送达2018年6月1日至2019年1月31日的租金发票，按照合同约定，被告孙文考应在3个工作日内支付租金，被告孙文考未按期支付租金显属违约，原告要求解除合同合法有据，本院予以支持，双方就115-121室房屋签订的租赁合同于起诉状副本送达之日即2019年5月17日解除。合同解除后，被告孙文考理应搬离并返还房屋，原告确认被告已于2020年2月24日将房屋钥匙返还，故本院确认被告已于2020年2月24日返还租赁房屋。关于双方争议的租赁面积问题，本院认为原告交付的租赁房屋的铺位号虽然与合同约定不符，但是双方对于实际交付的房屋的坐落位置均没有异议，且经本院核查，原告实际交付被告的房屋的面积不小于合同约定的租赁面积，故原告要求按合同约定的租赁面积计算租金合法有据，本院予以支持。被告关于原告与案外人就118-120室房屋签订租赁合同，案外人在上述商铺上注册营业执照，导致被告实际使用的商铺地址与营业执照地址不符影响其经营，应按营业执照注册的商铺号计算租金的意见，本院认为被告在2017年7月24日已获悉营业执照注册地址与实际使用的部分商铺地址不一致后，仍然继续使用商铺并按约定的标准支付租金，并未将该部分商铺返还原告或对租金标准提出异议，故被告仍应按实际使用的商铺面积计付租金，其关于应按营业执照注册商铺号的面积计算租金的意见缺乏依据，本院不予采信。被告虽然抗辩其已于2019年1月22日搬离租赁房屋，但直至2020年2月24日才将房屋钥匙交还原告，故实际占用房屋期间的租金和使用费仍应支付。至于被告所称原告在2019年1月22日对租赁商铺停水停电并锁门的意见，根据报警记录，确实存在停水停电的事实，但是原告仅对106室上锁，并未对110-118室房屋上锁，且双方产生纠纷的主要原因是被告长期逾期支付租金，而根据合同约定，在被告方拖欠租金等费用的情况下，原告有权采取停水停电措施，由此造成的后果由被告承担。至于被告关于原告在2019年3月10日才向其送达租金发票，其付款期限应顺延的意见，本院认为支付租金是合同主要义务，开具发票是合同附随义务，虽然原告确实存在延迟开票的情形，但在此之前被告每一期租金均存在逾期支付的情况，且合同上写明了原告方的账户，即便原告方延迟开票，被告方也可以支付租金，且被告方从未催促原告开具租金发票，故延迟支付租金的主要过错在于被告，虽然原告采取停水停电措施确实对商铺的正常使用产生影响，但被告持续逾期支付租金在先，故被告方所称原告停水停电系违约在先的意见本院不予采信。综上，2019年1月22日之前租金，被告孙文考应按合同约定的标准支付。经核算，被告孙文考应给付2018年6月1日至2019年1月22日的租金213,541元，扣除已支付的4,800元，还应给付208,741元。鉴于原告在2019年1月22日对租赁商铺停水停电，并于2019年1月23日在系争商铺贴封条，上述行为对于被告正常使用商铺确实产生一定的影响，但被告搬离后并未将房屋返还原告，且经本院多次释明后方于2020年2月24日将房屋钥匙返还原告，且至今未支付拖欠的租金，故因被告未及时返还房屋而扩大的损失应主要由被告承担，本院酌情确定被告孙文考应按租金的80%给付2019年1月23日至实际返还之日的租金及房屋使用费，对于原告主张的逾期返还商铺的违约金不予支持。原告主张的2018年6月1日至2019年1月22日的租金的逾期支付滞纳金本院予以支持，但标准过高，本院酌情调整为按万分之二/日计算，2019年1月23日起的租金的逾期支付滞纳金本院不予支持。原告关于被告非法占用107号商铺的主张，鉴于原告未就此提交证据，现场勘查时也未核实有该情况，故对于原告的该项主张本院不予支持。关于被告交付的保证金82,947元，合同因被告欠付租金而解除，原告要求没收保证金合法有据，本院予以支持。至于原告主张的解除合同的损失，按照合同约定，租赁合同因被告方违约而解除的，原告可没收保证金，保证金不足以弥补原告损失的，原告可另行主张。原告已主张没收保证金，且原告未提交证据证明其实际损失大于保证金，故对于其主张的损失本院不予支持。租赁合同因被告欠付租金而解除，原告有权按照合同约定要求被告承担律师费，原告主张的律师费未超过合理范围，本院予以照准。被告王凤芹签署担保书，自愿为孙文考就履行系争商铺租赁合同提供担保，故原告要求其与孙文考承担连带责任合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第四百零三条的规定，判决如下：一、原告上海嘉实房地产发展有限公司与被告孙文考就嘉定区安亭镇嘉松北路XXX弄XXX号115、116、117、121-1-2-3商铺签订的《[嘉实生活广场]租赁合同》于2019年5月17日解除，；二、被告孙文考应于本判决生效之日起十日内给付原告上海嘉实房地产发展有限公司2018年6月1日至2019年1月22日的租金差额208,741元；三、被告孙文考应于本判决生效之日起十日内给付原告上海嘉实房地产发展有限公司自2019年1月23日至2019年5月17日的租金84,537.60元；四、被告孙文考应于本判决生效之日起十日内给付原告上海嘉实房地产发展有限公司自2019年5月18日至2020年2月24日的房屋使用费204,163.20元；五、被告孙文考应于本判决生效之日起给付原告上海嘉实房地产发展有限公司自2019年3月15日至实际给付之日止的逾期付款滞纳金(以208,741元为基数，按日万分之二计算)；六、被告孙文考应于本判决生效之日起赔偿原告律师代理费35,000元；七、被告王凤芹应与被告孙文考就上述付款义务承担连带责任；八、原告上海嘉实房地产发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,124元，减半收取4,562元，由原告负担912.40元，由被告孙文考、王凤芹负担3,649.60元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年九月一日书记员  张 耐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。