呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1995号原告:郭海滨，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：乌日娜，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司。法定代表人：李楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵乾，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告郭海滨诉被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭海滨及其委托诉讼代理人乌日娜、被告富恒房地产公司的委托诉讼代理人锡林图雅、赵乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭海滨向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。2、请求判令被告返还原告购房款118054元。3、请求判令被告承担违约金41980.17元（违约金以118054元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年8月31日至2019年8月19日违约金为37829.68元；按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率自2019年8月20日起计算至购房款全部退还为止，暂计至2020年6月9日为4150.49元）。4、本案诉讼费诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买被告富恒房地产公司开发的位于席力图召东侧、大东街以南大盛魁商业街B区2302号房屋，建筑面积为11.26平方米，每平米售价19392.35元，交房日期为2013年8月31日，签订合同后原告向被告交付了购房首付款118054元。合同交付时间到期至今，被告未能向原告交付房屋。根据合同约定：“如预期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。该约定中的违约金计算标准明显过低，原告请求法院调整按照中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算被告逾期交付房屋的违约金，暂计算至2020年6月9日，人民币41980.17元。综上，为了维护原告的合法权益诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求，作出公正判决。被告富恒房地产公司辨称，1、原告从未按照合同约定及法律规定就解除《商品房买卖合同》而向被告进行催告，已无权要求解除《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告解除合同的，被告在自原告解除合同通知到达之日起30日内退还已付款，并支付违约金。根据上述法律规定及合同约定，解除合同应当向对方发出解除通知，而被告从未收到过原告解除通知，故原告未就解除《商品房买卖合同》向被告进行过催告，故原告诉请解除协议，既无合同依据，也无法律依据，依法应予以驳回。2、原告解除权已超过法定期限而归于消灭，已无权要求解除《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的该权利消灭及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭的规定，该解除权的形式期限为除斥期间，不发生延长、中止和中断；除斥期间届满，权利即消灭、结合本案看，原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议（一）约定，被告应于2014年5月31日前将房屋交付原告；第七条约定逾期90日，原告有权解除合同，即至2014年8月30起原告享有解除权，双方未约定解除权的行使期限，适用一年的法定期限，即至2015年8月29日解除权的行使期限已经届满，但是原告于2020年6月9日才向法院提起诉讼，已经超过行使解除权的法定期限。因此原告已无权解除合同，其请求法律判令解除合同的诉讼请求无事实及法律依据而不能成立。3、原告请求法院判令解除合同的诉请既无合同依据，又无法律依据，故原告要求被告返还已付购房款赔偿损失并支付违约金的诉请不能成立，依法应予以驳回。本院在原告举证、被告质证的基础上经审查认定事实如下：2012年12月21日，出卖人富恒房地产公司与买受人郭海滨签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人向买受人出售位于××区商业用房一套，建筑面积11.76平方米，单价为每平方米19392.35元，总金额为228054元。付款方式为:买受人以银行按揭贷款的方式支付房款，买受人应在签订本合同之日支付首期房款118054元，剩余110000元的房款以银行按揭贷款方式付清。出卖人应当在2013年8月31日前按合同约定的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日之，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，郭海滨于2012年12月21日支付首付款118054元，剩余按揭贷款至今没有办理。富恒房地产公司至今未交付房屋。2014年5月27日，合同补充协议（一）：对于郭海滨客户按揭购买B区2302号从原《大盛魁商品房买卖合同》交付日期为2013年8月31日起至本协议重新约定交房日期2014年5月31日止，按以下方式进行赔付：2013年8月31日至2014年5月31日按所付房款的万分之一即118054元×万分之一×273天=3223元，对于返租客户若2014年6月1日未达到交房标准，即按《委托经营合同》的协议约定，2014年6月1日开始，按每年8%的租金给客户。以上事实有商品房买卖合同、收据予以佐证。本院认为，2012年12月21日，富恒房地产公司与郭海滨签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。根据合同约定的出卖人逾期交房的违约责任（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。综上所述，郭海滨在合同约定的期限内未行使解除权，也未在法律规定的期间内行使解除权，解除权已消灭。故对郭海滨的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告郭海滨诉讼请求。案件受理费1750元(已减半收取)，由原告郭海滨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明二○二〇年九月二十九日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷按键适用法律若干问题的解释》第十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。