宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终835号 上诉人（原审被告）：银川西夏万达广场有限公司。 法定代表人：黄某1，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡某，宁夏宁银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄某2，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：杨某，住址同上，系被上诉人丈夫。 上诉人银川西夏万达广场有限公司(以下简称西夏万达）因与被上诉人黄某2房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2019）宁0105民初4383号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人西夏万达上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋与后建设的楼栋形成裙楼关系存在违约行为，没有任何事实及法律依据。上诉人于2013年就银川西夏万达广场B区14#、20#等商住楼同时取得建筑工程规划许可。楼房的规划及竣工备案均是整体批复获准、合规合法，商铺为住宅的裙楼是规划许可的。被上诉人已经接收房屋并未就房屋质量提出任何异议，上诉人交付的房屋符合双方合同约定。二、一审法院认定事实错误，因被上诉人对房屋进行装修，擅自在屋顶加装铆钉锈损并造成防水层破坏致使屋面漏水，一审法院未经鉴定即认定屋面漏水、屋内墙面出现裂缝系上诉人维修的范围，没有法律依据，适用法律不当。综上，请求依法支持上诉请求。 被上诉人黄某2辩称，上诉人一审后委托他人进行鉴定，被上诉人不知情。一审法院经过现场勘查，认定事实清楚，请二审驳回上诉，维持原判。 黄某2向一审法院起诉请求：1.判令西夏万达对屋面漏水、墙体开裂进行维修；2.本案诉讼费用由西夏万达承担。 一审法院认定事实：2015年12月3日，黄某2作为买受人与作为出卖人的西夏万达签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定黄某2购买西夏万达开发建设的位于银川市××区（复式）室商品房,该商品房的规划用途为商业，所在建筑物的主体结构为框架，建筑总层数为2层，其中地上2层，地下0层，该商品房实测建筑面积为141.88平方米，单价为每平方米18009.58元，总价款为2555199元，合同约定西夏万达应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。双方在上述合同第七章商品房质量及保修责任第十七条中约定：（一）商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，具体内容见附件七；（二）下列情形，出卖人不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；3.因买受人擅自改变该房屋用途、该房屋及其设施设备的结构、外观造成的损害。该合同附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定为：该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》；该商品房为非住宅的，双方可参照《住宅质量保证书》中的内容对保修范围、保险期限和保修责任等进行约定，该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限；保修项目、期限及责任的约定为：1.地基基础和主体结构的保修期限为合理使用期限（不得低于设计文件规定的该工程的合理使用年限）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。该合同附件十一补充协议第十一条关于房屋质量及保修的补充约定中约定：买受人应当按法律规定以及《房屋使用说明书》的要求合理使用房屋，买受人使用不当（含装修原因）、擅自改动房屋结构、设备位置及更换设施、设备或第三方责任造成房屋质量问题，无论该房屋是否在保修期内，出卖人对此不承担保修责任，概由买受人自行负责维修，由此造成房屋质量受损或出卖人及第三人损失的，由买受人承担全部责任；对于在保修期内确属出卖人应当承担保修责任的质量问题，出卖人除履行保修义务外，仅对由此造成的买受人直接损失承担赔偿责任，无需赔偿其他不属于直接损失范畴的其他责任，为免疑义，双方明确买受人直接损失仅指质量问题造成的维修费用支出。西夏万达开发建设的银川市西夏万达广场B区20#商业楼竣工验收日期为2015年7月24日，该工程竣工验收备案表中勘察、设计、施工、监理单位均为符合要求，同意验收，建设单位意见亦为工程质量合格，同意验收。合同签订后，西夏万达于2015年12月31日向黄某2交付了涉案房屋。黄某2对房屋进行了装修后开始使用涉案房屋。2016年春，西夏万达施工建设西夏万达华宅B区二期14号住宅楼，该楼栋位于涉案房屋上方，与黄某2所购买的房屋形成裙楼的形式。2016年6月，黄某2购买的涉案房屋出现屋面漏水情况，房屋内墙面出现明显裂缝。 本案审理过程中，法院前往涉案房屋进行了现场查看，黄某2购买的涉案房屋上方建有高层住宅楼，与其房屋形成了裙楼关系。涉案房屋墙面墙体有显著裂缝，部分墙面有明显漏水痕迹。涉案房屋室内装修并无明显对原房屋结构的改造、改动痕迹。本案审理中，黄某2以西夏万达对其造成侵权主张其诉讼请求，又以西夏万达与其签订的商品房买卖合同约定的房屋质量保修义务为由主张其诉讼请求，经法院释明后，其选择以其与西夏万达签订的商品房买卖合同为由主张其诉请。 一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第六十条、第六十二条的规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的，则可以认定存在质量缺陷。根据《建筑法》第五十二条的规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。根据《建设工程质量管理条例》（以下简称《质量管理条例》）第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织对建设工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，只能作为证据使用，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。本案中，黄某2向西夏万达购买了涉案房屋，其购买的房屋在《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定的涉案房屋所在建筑物的建筑总层数为2层，其中地上2层，地下0层。西夏万达在涉案房屋交付后在涉案房屋上进行了建设工程施工，使黄某2购买的房屋与后建设的楼栋形成了裙楼关系，其存在违约行为。黄某2在使用涉案房屋过程中，其购买的房屋出现了裂缝、屋面漏水的问题，该问题系客观存在的事实，根据上述法律规定，足以认定西夏万达出售给黄某2的房屋存在质量缺陷，西夏万达以房屋竣工后经有关单位验收合格，因此应当认定房屋质量合格的理由，法院不予采纳。同时，西夏万达关于黄某2擅自在屋顶加装铆钉锈损及造成防水层破坏产生漏点进而依据购房合同附件十一补充协议第十一条的约定由黄某2自行承担维修责任的辩解理由，因西夏万达并未就其该主张提供相应的证据予以证明，且在本案现场勘察时，涉案房屋并无明显对原房屋结构的改造、改动痕迹，室内装修为普通正常装修，故对其该项辩解理由，法院亦不予采纳。根据《质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下，房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。根据购房合同约定，双方就涉案商品房的保修期起算日期为房屋交付之日，现涉案房屋出现的质量缺陷仍在保修期内，黄某2在保修期内主张权利，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百五十五条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求其承担相应的违约责任。故黄某2向西夏万达主张权利符合法律规定。根据合同法第一百一十一条的规定，对于质量不符合约定的，买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，西夏万达交付给黄某2的房屋因出现房屋裂缝、屋面漏水的质量缺陷，影响了黄某2的使用，黄某2选择要求西夏万达承担修复房屋裂缝、维修屋面漏水的民事责任，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：银川西夏万达广场有限公司于判决生效之日起三十日内对黄某2所有的位于银川市××区（复式）室商品房的墙体开裂、屋面漏水状况进行修复。案件受理费100元，由银川西夏万达广场有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据：宁夏建筑科学研究院现场勘查调查报告和资质证书各一份，证明漏水位置位于自行搭建的夹层房间内膨胀螺栓四周，该漏水位置系楼上302户厨房使用范围，并非为屋面位置。 被上诉人质证意见：对该证据的真实性有异议，上诉人委托相关机构进行鉴定并未告知被上诉人，被上诉人也未进行现场确认。 经审查，上诉人提交的证据虽能证实涉案房屋部分漏水位置位于被上诉人搭建的夹层房屋上方，但不能证实房屋漏水原因系因被上诉人装修所致，且经本院现场勘查，除该夹层房屋上方有漏水痕迹外，涉案房屋其他位置也多处存在渗水、墙体开裂，故对该证据本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中被上诉人黄某2以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼。根据黄某2和西夏万达签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》约定：涉案房屋所在建筑物的建筑总层数为2层，其中地上2层，地下0层。西夏万达于2015年12月31日前向买受人交付符合房屋交付条件的商品房。西夏万达在向黄某2交付房屋后又在涉案房屋上方进行住宅楼的工程施工，致黄某2所购房屋与后建设的楼栋形成了裙楼关系。本案中涉案房屋虽然经过竣工验收合格并交付，但上诉人在交付后又在房屋上方进行工程施工，建设过程中的水泥浇铸等施工行为对被上诉人房屋质量安全造成极大隐患，根据被上诉人一审提交证据，该房屋在上诉人建设上方住宅楼期间出现多次漏水现象。本院审理中经现场勘察，涉案房屋多处存在漏水痕迹及墙体裂缝。上述质量问题均发生在保修期内，上诉人应当承担房屋维修的违约责任。上诉人主张房屋漏水系因被上诉人装修原因所致，经现场查看被上诉人并无明显对原房屋结构进行改造、改动痕迹。上诉人主张未提供充分证据予证实，不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人银川西夏万达广场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王文浩 审 判 员 胡春燕 审 判 员 杨 玫 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 耿宇华 书 记 员 陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。