贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民初388号原告：程云波，男，汉族，1987年4月5日出生，住贵州省仁怀市。委托代理人：熊明利，贵州贵川律师事务所律师。委托代理人：杜定群，贵州贵川律师事务所律师。被告：中国建筑第四工程局有限公司，住所地广州市天河区科韵路**自编****。法定代表人:易文权，该公司董事长。委托代理人：王飞，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托代理人：陈晓林，男，汉族，1995年8月23日出生，住山西省运城市盐湖区。该公司员工。第三人：仁怀文兴房地产开发有限公司，，住所地贵州省遵义市仁怀市中枢街道办事处陵园社区文兴综合楼法定代表人:汪启平，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴宗诚，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭庆，男，汉族，1978年9月3日出生，住贵州省仁怀市。原告程云波与被告中国建筑第四工程局有限公司（以下简称中建四局）及第三人仁怀文兴房地产开发有限公司（以下简称文兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告程云波及其委托代理人熊明利、杜定群，被告中建四局之委托代理人王飞、陈晓林，第三人文兴公司之委托代理人戴宗诚、郭庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程云波向本院提出诉讼请求：判令立即停止对仁怀市，房号为1-1-11号房屋的强制执行，并解除查封。事实和理由：程云波于2019年9月17日与文兴公司签订《商品房买卖合同》，文兴公司将其开发建设的位于仁怀市，房号为1-1-11号房屋（48.88㎡）出售给程云波。签订合同后，程云波已支付全部房款80万元，由于签订《商品房买卖合同》时房屋已由文兴公司出售给他人，故要在期限届满后才将房屋交付给程云波。在执行法官到门面留号码通知的过程中，程云波才得知遵义市中级人民法院做出了（2019）黔03执1587号执行裁定书，查封了涉案房屋。程云波及时提出了执行异议，后遵义市中级人民法院作出（2020）黔03执异125号执行裁定书，驳回了程云波的异议请求。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，程云波作为弱势群体的善意买房人与文兴公司签订《商品房买卖合同》时不知道其债务情况，而且已支付全部房款，签订合同后程云波一直在催促文兴公司交付房屋并办理产权登记。程云波除涉案房产后无其他房产，购买涉案房屋系为了家庭居住和经营共用，实际情况也如此，与其同样用于家庭生活居住和经营共用的有很多家庭。若不支持程云波的诉求，将使其无房可居，已付房款无法收回。为此，请求法院依法维护其合法权益。被告中建四局辩称，1.程云波是否符合执行异议起诉条件，若其未能证明是在收到执行异议裁定书15天内起诉，即不符合起诉条件，应当驳回起诉;2.程云波举证的商品房买卖协议签订时间均是在该案案涉房屋查封时间2019年5月28日之后，不符合最高院关于可以排除强制执行的规定；3.该商品房买卖协议不是可以办理网签备案的商品房买卖合同文本，且买卖双方签订合同后均未前往房管局办理网签备案手续，是否属于真实买卖行为存疑，根据《中华人民共和国物权法》第9条关于物权设立变更消灭之规定，程云波无权对案涉房屋提出所有权主张。另，案涉1号楼1-1-1号房屋，文兴公司于2016年以超过2.42万元单价出售给中国人寿遵义分公司，双方签订经贵州省住建厅，贵州省工商局监制的商品房买卖合同并办理网签备案手续，后办理不动产权证，但文兴公司对程云波却未签订可以办理网签备案的合同和签订合同后也未安排工作人员办理网签备案手续，可以推定文兴公司根本未出售该房屋，而是采取以低于市场价格转让和虚构合同方式收取程云波资金，程云波主张的房屋价格，经总经理签字确认为1065584元，合同价格却为80万元，故该商品房买卖协议是虚构的；4.文兴公司涉嫌非法处置查封扣押冻结的财产罪，贵院已于2019年5月28日查封该房屋，但文兴公司在查封后仍然私自处置查封财产，或者文兴公司没有出售房屋意思，可能涉嫌合同诈骗罪，根据关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定第10条之规定，本案应移送公安机关侦查。第三人文兴公司述称，1.人民法院在本公司与程云波于2019年10月15日签订商品房买卖合同之前查封案涉房屋，本公司不知晓，卖房并无恶意；2.该合同虽然不是监制合同文本，但使用监制的房屋买卖合同仅是管理性规定而非效力性规定，没有使用该合同不影响双方商品房买卖法律关系的效力。没有办理备案是因为本公司法律手续方面的原因，但是该原因不导致商品房买卖合同无效；3.本公司确实收到程云波支付的房款，交易真实。中建四局关于相对高的价格卖给保险公司的事实无证据，该房屋价格是因该房屋有租赁关系存在，发生房屋买卖关系时租赁关系存在交不到房屋，影响了成交价；4.该房屋系指示交付，签订商品房买卖合同时承租人占有房屋，程云波支付合同价款后，因前面承租人不行使优先购买权，才将返还房屋的权利转让给了购房者。程云波为证明其主张，提交以下证据：1.身份证、户口本、结婚证，证明程云波的基本身份及其诉讼主体资格适格，程云波与雷启素是夫妻关系，共生育四名子女，其上有年迈的父母需要赡养，下有年幼的孩子需要抚养，毕生积蓄购买的涉案房屋用于经营和居住；2.《商品房买卖协议》，文兴公司证明，收据明细，收据，POS机刷卡回执单7张，微信转账记录、贵州银行、茅台农商银行、工商银行流水，付款申请书及《产品购销合同》，证明2019年9月17日程云波与文兴公司签订《商品房买卖协议》，约定文兴公司将1-1-11号门面作价80万元出卖给程云波，程云波依据合同约定先后三次向文兴公司缴纳房款80万元，文兴公司收到该款项并出具收据和证明，现程云波购买的案涉门面的房款已经全部履行完毕；3.房屋信息查询登记表，证明程云波名下无其他住房或者商业房的基本事实；4.商铺租赁合同、商铺物业管理协议，程云波与承租人田启飞的童话录音，装修付款凭证、现场照片和视频，水电费交付依据。证明在租赁期限届满后，程云波多次打电话催促田启飞返还房屋，田启飞拆除了涉案房屋门面内的装修和搬离物品，将门面返还给程云波自行经营。程云波购买门面后文兴公司已于2019年9月将该门面权利交付给程云波，程云波系门面的所有权人。田启飞将门面返还给程云波后，程云波按自己需求装修使用并搬到该门面居住且缴纳了门面水电费，证实程云波在法院裁定查封涉案门面前已经实际占有和合法使用该门面；5.（2020）黔03执异125号执行裁定书为2019年11月15日，且程云波知晓该裁定书的时间远远晚于该裁定作出的时间，即使已作出查封公告，也不能证明已合法通知到程云波。经质证，中建四局对第一组证据的真实性无异议，但对证明程云波主体资格外的其他证据的证明目的不予认可；对第二组证据中的1.商品房买卖协议三性不认可，文兴公司作为有资质的房开商在出售其开发的房屋应当与购房者签订经贵州省住建厅和工商局监制的买卖合同，该合同才能用于房屋备案登记，故涉案商品房买卖协议是双方虚构的；2.对付款记录有银行流水真实性由人民法院认定，但与本案无关；3.该证明系由文兴公司出具，三性均不认可，其余包括购销合同在内的证据与本案无关，达不到证明目的；对第三组证据真实性由人民法院认定，该组证据与本案无关，达不到证明目的；对第四组证据中的商铺租赁合同和物业管理协议三性均不认可，该双份协议系案外人贵州省仁怀市致诚物业管理有限公司与案外人田启飞签订，该两份证据恰好证明案涉房屋并非在程云波控制占有使用之下，程云波不具备排除强制执行的权利；录音证据、装修居住使用证据真实性无法核实，且与本案无关，对三性不予认可，且本案案涉标房屋的查封时间2019年9月28日；水电费缴费依据三性不认可；对第五组证据，裁定书真实性无异议，但达不到其证明目的。文兴公司对第一组证据三性无异议；认可第二组证据商品房买卖协议三性，涉案商品房买卖协议真实有效，本公司确认以现金和抵账方式受到首期房价款，支付房款的证据由人民法院确认，本公司财政上显示是支付了购房款；对第三组证据无异议；对第四组证据的商铺租赁合同和商铺物业管理协议三性无异议，仁怀致诚物业公司系本公司自己的物业公司，出租的商号和楼栋号是一致的，录音由法院审查；装修使用房屋的相关证据无异议；对第五组证据无异议。中建四局为证明其主张，提交了遵义市中级人民法院2019年5月22日作出的（2019）黔03财保6号民事裁定书、2019年5月28日作出的（2019）黔03执保44号结案通知书、2020年1月15日张贴的本案执行案件查封公告。证明中建四局于2019年5月申请诉前财产保全，贵院于5月28日查封文兴房开位于仁怀市文兴盛世1号楼面积为6960.02㎡，权证号为201701475，即包含本案争议房屋。经质证，程云波对证据的真实性无异议，达不到其证明目的，本案是执行异议之诉，能够执行房屋的依据应当以执行查封时间为准，无法证明程云波知晓查封的情况；文兴公司以不知晓第一组证据中的裁定书为由，对关联性有异议，对查封公告无异议。文兴公司为证明其主张，提交以下证据：1.商品房买卖协议，证明合同签订在查封公告之前；2.文兴公司客户特殊申请表，证明程云波购买房屋前该房屋就已由我公司出租给田启飞，出租期间程云波购买的该房屋，购房前还有一年租金，该租金的处理以返租形式在房价款中作出处理，房屋原标价1065584元，80万元是抵扣一年租金及优惠9万元之后的钱，即签订合同后房屋就在法律意义上已经交付；3.商铺租赁合同和文兴盛世荣成物业管理协议，证明房屋发生买卖时因有三年房屋租赁的约束，因此在签订合同时将剩余1年租金折抵房价款。经质证，程云波对涉案商品房买卖协议的三性无异议；对客户特殊申请表的三性无异议，恰好证明双方签订该房屋买卖协议时，已经按照约定享有案涉门面租金收取权，实际上已经占有支配和管理案涉门面，结合其提交的田启飞录音，证明其已于签订合同时2019年9月17日获得了案涉门面的所有权，能够排除执行，符合执行规定第28条。对商铺租赁合同和物业管理协议的三性无异议，与其证据形成证据锁链，证明其于签订合同时已获得门面所有权；中建四局对该商品房买卖协议三性不认可，文兴公司作为有资质的房开商在出售其开发的房屋应当与购房者签订经贵州省住建厅和工商局监制的买卖合同，该合同才能用于房屋备案登记，因此，商品房买卖协议是双方虚构的。对客户特殊申请表的真实性由法院认定，但不能达到文兴公司的证明目的，且该证据表明文兴公司在贵院查封涉案房屋后与程云波商定低价转让案涉房屋损害工程款权利人及农民工合法权益。对商铺租赁合同和物业管理协议三性不认可，该双份协议系案外人贵州省仁怀市致诚物业管理有限公司与案外人田启飞签订，该两份证据恰好证明案涉房屋并非在程云波控制占有使用之下，程云波不具备排除强制执行的权利。经审理本院认定事实如下:2019年5月22日,本院依据中建四局的诉前财产保全申请作出（2019）黔03财保6号民事裁定书，裁定查封、冻结文兴公司、汪鹏价值37598625.29元的银行存款或同等价值财产。2019年5月28日，本院依据前述裁定书查封了文兴公司位于仁怀市，面积6960.02㎡。后，本院依据已经生效的（2019）黔03民初479号民事判决，受理中建四局就该判决的执行申请。在执行过程中，本院于2019年11月15日作出（2019）黔03执1587号执行裁定，对位于仁怀市的“文兴盛世龙城”1、2、3、4、5、6号楼进行查封、评估、拍卖，并于2020年1月15日作出（2019）黔03执1587号查封公告，对文兴公司位于仁怀市面积6960.02㎡进行查封，查封期限为2019年5月28日至2022年5月27日止。后，程云波以本院查封的位于仁怀市包含了其向文兴公司购买的1-1-11号营业房为由，向本院提出执行异议，本院于2020年4月29日作出（2020）黔03执异125号执行裁定书，驳回程云波的异议请求。程云波不服该裁定，在法定期限内提起了案外人执行异议之诉。另，依据程云波及文兴公司所示证据材料，双方于2019年9月17日签订涉案《商品房买卖协议》，约定文兴公司以80万元价格将位于仁怀市，48.88㎡的房屋出售给程云波，明确用途为营业房。合同签订后，程云波于2019年9月17日通过茅台农商行向文兴公司支付40万元，通过微信向文兴公司工作人员支付2万元，现金8万元；于2019年11月21日通过茅台农商行向文兴公司支付5万元，通过微信向文兴公司工作人员支付20250元，用货款抵充房款29750元；于2020年1月8日分别通过茅台农商行、工商银行向文兴公司支付10万元、5万元，支付现金2万元。同日，程云波配偶雷启素通过贵州银行向文兴公司支付3万元。文兴公司于2019年9月17日、2019年11月21日、2020年1月8日分别出具《收据》收到房款50万元、10万元、20万元。程云波与文兴公司签订该《商品房买卖协议》时，涉案房屋已由文兴公司出租给案外人田启飞，租期为2017年6月29日至2020年6月28日，每年租金52200元。客户特殊申请表载明，房屋原总价1065584元，返租三年单价18352元，返租三年后总价897046，优惠97046元后，确定房屋总价为800000元。程云波于2020年5月18日签收本院（2020）黔03执异125号执行裁定书后，于2020年5月25日向本院递交起诉状。后，程云波于2020年7月份对该房屋进行装修。本院认为，程云波提出执行异议被裁定驳回后有权在法定期限内提起诉讼，其于2020年5月18日签收本院（2020）黔03执异125号执行裁定书后，于2020年5月25日向本院递交起诉状，不存在超期起诉情形，中建四局辩称程云波超期起诉的理由不成立。程云波所持证据材料虽然可以证明其与文兴公司签订商品房买卖合同、支付房价款并占有涉案房屋，但系列行为均发生于本院对该房屋采取诉前查封之后，文兴公司作为诉前保全查封的被申请人不知晓诉前查封之事实，与常理不符，且程云波与文兴公司称不知道本院作出的诉前查封该房屋，在知道执行程序中的查封后即提出执行异议，应认定该商品房买卖协议签订该房屋被查封之前的理由，于法无据，且不能改变该房屋在文兴公司与程云波签订该商品房买卖协议前即2019年5月28日已被依法查封的事实，故程云波提起案外人执行异议之诉并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定情形，其所持诉请，本院不予支持。综上所诉，程云波的请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告程云波之诉讼请求。案件受理费100元，由原告程云波负担。如不服本案判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年九月十一日法官助理杨颜穗书记员罗然