甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初5118号原告：兰州众创空间出租房屋管理有限公司，住所地兰州市城关区天水北路222号。法定代表人：刘超，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘世龙，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆有珠，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告:张涛，男，1984年5月1日出生，汉族，住兰州市城关区。原告兰州众创空间出租房屋管理有限公司（以下简称：众创空间公司）与被告张涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘世龙、豆有珠，被告张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告众创空间公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2020年4月6日收回租赁房屋的行为违约；2、判令被告向原告支付违约金180000元；3、判令被告向原告支付原告为主张权利而承担的律师费10000元、公证费1000元；4、本案诉讼费、保全费、诉讼责任保险费等费用由被告承担。事实与理由：2016年1月18日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：被告于2016年1月19日前将位于兰州市城关区庙××路××小区××号楼××单元××室房屋交由原告使用；房屋租赁期自2016年4月1日起至2022年3月30日止，共计6年，2016年1月19日至2016年3月31日为装修免租期；该房屋月租金为3500元，6个月支付一次，该租金保持前3年不变，自第4年起双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定；租赁期间非本合同规定的情况，被告擅自解除本合同提前收回该房屋的，被告应按提前收回天数的租金的2倍向原告支付违约金；合同期第一年至第三年租金每月为3500元，第四年至第六年租金每月为3750元。合同还对其他权利义务、争议解决等内容进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了房租，同时对租赁房屋进行了装修改造，并添置了相关家具开始对外租赁使用。至2020年4月初，原告需向被告支付2020年4月18至2020年9月30日期间的租金。因新冠肺炎疫情影响，原告公司的运营受到了重大影响，资金周转困难，原告遂与被告协商在疫情期间调整租金的支付方式，就在双方协商期间，被告于2020年4月6日强行破坏了案涉房屋的门锁后进入房屋，并擅自更换了该房屋门锁，将房屋出租给他人使用，导致原告房屋内租客无法正常使用该房屋，原告为此只好临时为租客调换新的房屋。综上，被告在合同期内强行收回房屋的行为构成违约，给原告造成了重大的经济损失。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告张涛辩称，1、原告诉被告构成违约与事实严重不符。首先，原、被告于2016年1月18签订了《租赁合同》，被告将案涉房屋委托原告对外出租，并负责日常管理，双方约定租赁期自2016月4月19起至2021年3月30日止，并非原告在起诉状中列明的自2016月4月1日1起至2022年3月30止。其次，租赁合同约定原告应每6个月一次性向被告支付租金，原告应于每6个月的5日前向被告支付。据此，原告应于2020年3月26日前向被告支付2020年4月1日至2020年9月30日期间房租。在原告应履行支付租金义务时间起，被告多次给原告负责人刘超打电话索要租金，但对方不是在推诿拖辞，就是拒接电话，最后一次接通后，原告明确表示公司无法按时足额向被告支付租金。此后被告又分别于4月1日、4月3日多次联系刘超，并致电原告客服电话，但最终未得到正面回复，只在4月3日收到一条手机号为189××××8065发出的短信，短信内容也是在未征得被告同意的情况下单方面告知“租金无法按照原合同约定支付”。被告收到短信后，当即回复明确表示不接收原告私自改变租金支付方式，并告知其行为已违约。由于双方多次交涉未果，被告于2020年4月6日前往房屋实地查看，发现大门散开，门锁未有撬动痕迹，但房屋内已是人去房空，垃圾遍地、一片狼藉。事实表明是因原告对房屋管理不善，维修不及时而导致房屋大门未上锁。为安全起见，被告即刻更换了新门锁，而并非原告在起诉状中所说的强行收回房屋。2、原告未按合同约定缴纳相关费用和履行对房屋管理维护、维修义务，应承担违约责任。经被告与物业公司核实，原告于2019年年底至合同解除日2020年6月7日止，迟迟未按合同约定替被告缴纳物业费、通讯网费等费用，造成物业费欠缴1502.4元、通讯网费欠缴270元的事实。另外，在被告前往房屋实地查看时，发现原告对房屋管理极其混乱，房屋入户门未加锁，大门敝开，房间内垃圾遍地，电源线插座裸露在外，各卧室门锁均有损坏痕迹，房屋墙面乳胶漆大面积脱落，导致被告支付了更换门锁费用1480元、维修墙面费用5451元等。因此，原告上述行为构成违约，应承担违约责任。3、原告的违约行为已达到租赁合同约定的解除条件，被告也已书面通知原告解除合同。截止2020年6月7日，原告已逾期不支付租金累计超过2个月，达到了合同约定的解除条件，被告已于2020年6月7日向原告送达了《房屋租赁合同解除通知书》，明确自通知送达签收之日起解除租赁合同，而且原告还应按合同约定向被告支付违约金90000元。综上，原告不按时履行支付租金义务，还申请冻结了被告的银行账户，极大的损害了被告的切身利益，直接导致被告不能按期偿还银行按揭贷款，严重影响了其征信信用等级；原告未按照合同之约定及时缴纳物业通讯网费等费用，造成房屋内停水、停电、停网以及物业评分等级下降；原告在向第三方出租房屋时，管理不善、维修不及时，房屋及附属设施损坏严重。因此，原告的行为已严重违反了合同约定，并损害了被告的利益，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的证据：1、原告提交的2016年1月18日的《租赁合同》符合证据的真实性、合法性，本院审查后认为，虽然被告对原告主张的租赁期限为6年的事实不予认可，但其对合同其他内容予以认可，而双方在合同中明确约定“第四年至第六年租金每月25.4元/㎡”，由此可见，案涉房屋的租赁期限为6年，故本院对该证据予以认定。2、原告提交的2020年4月7日中国民生银行电子银行业务回单（付款）、2020年4月7日中国民生银行支付业务回单（收款）、微信聊天记录截图、照片、（2020）甘兰公内字第3315号公证书，被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，本院审查后认为，虽然原告未按约支付租金的行为构成违约，但合同明确约定逾期支付租金满2个月后被告才享有合同解除权，被告却于原告欠付租金10天左右就收回房屋，其该行为与合同约定不符，亦构成违约，故本院对该组证据予以认定。3、原告提交的《甘肃省家庭居室装饰装修工程施工合同》、装修决算材料、招商银行账户历史交易明细表，被告不予认可。本院审查后认为，虽然被告对此不予认可,但原告提交的该组证据符合证据的真实性、合法性。而且根据双方的陈述可知,原告在租赁案涉房屋后确实对该房屋进行了装修,而这组证据无论从内容与时间上来看,能够形成完整的证据链,证明原告对案涉房屋进行了装修的事实,但原告于2016年装修,被告于2020年4月6日收回房屋,在时隔四年的情况下,无法证明被告给原告造成的装修损失为53145.05元,故本院对该组证据的真实性予以认定,对其证明目的不予认定。4、原告提交的元森8-1-2705室收租信息表、业主张涛租金明细系原告单方制作,本院不予认定。对于原告提交的房屋租赁合同,本院审查后认为,原告仅仅提供了合同,并未提供收取租金的转款凭证等证据予以印证,因此该证据不足以证明原告的损失为79416元,故本院对该证据不予认定。5、原告提交的（2020）甘0102民初5118号民事裁定书、人民法院诉讼收费专用票据、甘肃增值税普通发票、甘肃增值税电子普通发票、委托代理协议、甘肃省农村信用社电子回单符合证据的真实性、合法性，本院审查后认为，该组证据能够证明原告支出了保全费1475元、诉讼财产保全保险服务费382元、公证服务费1000元、律师服务费10000元的事实，至于被告是否应承担上述费用，本院需结合其他证据予以综合认定，故本院对该证据本身予以认定。对于被告提交的证据：1、被告提交的租赁合同符合证据的真实性、合法性，本院审查后认为，虽然该合同写明租赁期限自2016年4月1日至2021年3月30日，但双方在合同中明确约定“第四年至第六年租金每月25.4元/㎡”，由此可见，案涉房屋的租赁期限为6年，故本院对该证据真实性予以认定，对其证明目的不予认定。2、被告提交的拨打电话记录、客服电话录音、2020年4月3日的短信记录，原告对其真实性无异议，证明目的有异议。本院审查后认为，租赁合同明确约定了租金的支付方式，在双方协商未果的情况下，原告未按约支付租金的行为构成违约，故本院对该证据予以认定。3、被告提交的入户门锁照片、进入房间视频、墙面照片，原告不予认可，本院审查后认为，该证据系被告单方制作，其不足以证明原告存在对房屋管理、维护不善的行为，故本院对该证据不予认定。4、被告提交的2020年4月28日的物业费收据、2020年5月31日的物业费收据、电信通讯网费截屏、装修费清单，本院审查后认为，被告提交的电信通讯网费截屏、装修费清单为其单方制作，本院不予认定。原告对欠缴2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业费认可，但被告已于2020年4月6日收回房屋，因此2020年4月6日之后的票据与原告无关，故本院对2020年4月28日的物业费收据予以认定，对其他证据不予认定。5、对于被告提交的房屋租赁合同解除通知书、送达签收截屏，原告不予认可，本院审查后认为，被告提交的并非正式的邮寄签收单，该组证据无法证明原告收到了该通知，而且案涉租赁合同已于被告收回房屋时即2020年4月6日解除，故本院对该证据不予认定。6、被告提交的贷款关键信息，与本案无关，故本院对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月18日，原告众创空间公司（乙方）与被告张涛（甲方）签订了《租赁合同》，主要约定：甲方将其位于兰州市城关区庙××小区××号楼××单元××室××建筑面积为147.3平方米的房屋出租给乙方用于居住；甲方应于2016年1月19日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年4月1日起至2022年3月30日止；该房屋月租金为3500元，保持3年内不变，自第4年起，双方可协商对租金进行调整；乙方应每6个月一次向甲方支付租金，乙方应于每6个月的5日前向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%向甲方支付租金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、采暖、物业、通讯、设备等费用由乙方承担；若乙方逾期不支付租金累计超过2个月的，甲方可书面通知乙方解除合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金，若违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；双方在合同履行过程中发生争议，任何一方有权向乙方所在地人民法院提起诉讼，由败诉方承担诉讼费、律师费用。同时，双方还签订了补充条款，约定：甲方同意乙方在租赁期限内，将该房屋部分或全部转租给第三方居住；租赁期间如甲方需要进入该房屋的，甲方应提前48小时通知乙方，并必须得到乙方同意后方可进入；甲方同意乙方自行改造该房屋，乙方须合法合规实施；甲方承诺租赁期外向乙方提供总计70天的免租期；合同期第一年至第三年租金每月23.7元／㎡，面积147.3㎡，月租金3500元，年租金42000元，第四年至第六年租金每月25.4元／㎡，月租金3750元，年租金45000元；甲方提供给乙方免租期共70天，甲方一次性对乙方提供自2016年1月20日至2016年3月30日。双方还约定了其他事宜。同日，被告向原告出具了《房屋租赁授权委托书》，被告委托原告作为被告的代理人，以被告的名义代为该房屋的出租和日常管理、代为该房屋的相关设施设备的维护与管理、代为与承租方签订房屋租赁合同、代为收取租金及办理房屋出租的相关事宜。当日，双方办理了房屋交接手续，签订了家电家具清单，载明房屋内部家具家电为壁挂炉一台、楼宇对讲一台、洗衣机一台、沙发一套、餐桌一张。随后，原告对案涉房屋进行了升级装修，并按约向被告支付了2020年3月31日前的房屋租金，但原告并未按约即在2020年3月26日前向被告支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的房屋租金。2020年4月3日，原告向被告发送了一条短信，内容为：“尊敬的福度业主您好：很抱歉打扰到您，我是福度公寓（兰州众创空间出租房屋管理有限公司），由于疫情原因导致无法按照原合同付款方式给您付租，为了不影响您的正常收益，结合公司现状自本月起按月支付您的房租，特发此信息告知。望您能给予一定的谅解！再次感谢！”被告收到该短信后回复原告：“你们已经单方面违约，请尽快清房，我要收回我的房子”，并通过微信告知原告法定代表人刘超：“给你们一周时间清房吧，我不租了”，但原告并未回复被告。2020年4月6日，被告更换了案涉房屋门锁，收回了案涉房屋。2020年4月7日下午17:11:54，原告向被告转账支付了案涉房屋2020年4月的房屋租金3750元，被告收到该款项后于当日下午17:21:11将该款项退回原账户，并附言：合同解除，退回租金。同时，被告通过微信将该凭证发送给了原告的法定代表人刘超。随后，刘超在微信中告知被告：原告近期会按合同约定的支付方式向被告支付租金，正常承租被告的房屋，请被告在2日内把房屋门锁更换回来，否则被告擅自更换门锁，导致原告无法正常使用房屋，原告有权依据合同条款要求被告进行赔偿。但被告明确拒绝，并要求原告搬走家具家电。在双方一直协商未果的情况下，原告也一直未搬走家具家电，随后原告以被告违约为由诉至法院。另外，原告为本次诉讼支出了保全费1475元、诉讼财产保险费382元、公证服务费1000元、律师费10000元。本院认为，原告众创空间公司与被告张涛于2016年1月18日签订的《租赁合同》是双方协商一致建立合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案的争议焦点在于：1、原告未按约支付房租的行为是否构成违约，被告直接将房屋收回的行为是否构成违约；2、原告要求被告支付违约金、承担律师费、公证费、诉讼责任保险费等费用的诉求有无事实与法律依据。关于原告未按约支付房租的行为是否构成违约，被告直接将房屋收回的行为是否构成违约的问题。从合同中“乙方应每6个月一次向甲方支付租金，乙方应于每6个月的5日前向甲方支付”的约定来看，双方约定的租金交付方式是先交租金后使用房屋。根据合同的约定，2020年4月1日至2020年9月30日的租金应当在该租赁期开始前5日前支付，但是原告经被告催告，未能依约支付租金，原告的行为构成违约。原告逾期支付租金的行为构成违约，而被告于2020年4月6日自行更换房屋门锁、收回房屋的行为也构成违约。因为合同约定原告拖欠房租累计两个月以上的，被告才有权解除合同，收回该房屋，原告的租金已经交至2020年3月31日，其应在2020年3月25日前向被告支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，故被告应当在原告逾期缴纳房租累计两个月以上才有权解除双方的合同，但被告却在原告拖欠租金不满两个月的2020年4月6日即将案涉房屋门锁更换、自行收回房屋，其行为亦违反了合同的约定，对原告构成违约。对于被告认为原告拖欠物业费、未履行对房屋基本管理和对设施维修义务构成违约的辩称，虽然原告尚未缴纳部分物业费，但该行为并不会直接导致被告的合同目的无法实现，且被告并未提供有效的证据证明原告存在对房屋管理、设施维修不善的行为，故本院对其该辩称不予采信。因此，原告要求确认被告于2020年4月6日收回租赁房屋的行为违约的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金180000元的请求，综合以上分析可知，虽然原告未按约支付租金的行为构成违约，但其拖欠租金尚未达到两个月，而原告多次明确向被告表示愿意按约支付租金，因此，原告上述行为尚未导致被告的合同目的无法实现。相反，被告在原告拖欠租金仅仅十天左右就直接收回房屋的违约行为直接导致合同目的无法实现，因此，从双方的违约程度来看，被告应对合同的解除承担主要责任即70%的责任，原告应对合同的解除承担次要责任即30%的责任。而违约金以补偿性为原则,以惩罚性为补充，主要用于弥补守约方因违约方的违约行为造成的损失。虽然被告应对引起本诉之争承担主要责任，但原告对其主张要求支付违约金18万元的合理性没有提交证据证明，也没有提供有效证据证明被告收回房屋给其造成的实际损失达18万元的相应证据，仅对其造成的实际损失的具体范围作出说明，因此，原告主张的违约金明显高于其损失。但被告的违约行为客观上存在给原告造成实际损失的事实，因此结合本案案情，兼顾解除合同的原因以及原告的违约责任等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，为平衡当事人利益关系，本院酌定被告向原告支付违约金20000元为宜。关于原告要求被告支付律师费10000元的请求，律师费属于原告实现本案债权的合理支出项目，原告主张的本案律师费金额亦符合《甘肃省律师收费标准》的相关规定，而且案涉租赁合同明确约定律师费由败诉方承担，故结合前述分析，被告应对原告主张的律师代理费承担70%的责任，故对原告要求被告支付律师费7000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付公证费1000元的请求，因双方在合同中并无此项约定，且此费用不属于原告为本次诉讼支出的合理必要费用，故本院对该项请求不予支持。关于原告要求被告支付诉讼责任保险费382元的请求，因被告对引起本诉之争承担主要责任，原告为此向保险公司交纳的保费系原告支出的合理必要费用，故本院对原告主张的诉讼责任保险费267.4元（382×70%）予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告张涛于2020年4月6日收回兰州市城关区庙滩子元森玫瑰园小区8号楼1单元2705室房屋的行为违约；二、被告张涛于本判决生效后十日内向原告兰州众创空间出租房屋管理有限公司支付违约金20000元；三、被告张涛于本判决生效后十日内向原告兰州众创空间出租房屋管理有限公司支付律师费7000元、诉讼责任保险费267.4元；四、驳回原告兰州众创空间出租房屋管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2060元（已减半），保全费1475元，原告兰州众创空间出租房屋管理有限公司承担2535元，被告张涛承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二〇年九月十六日书记员  王淑娟