广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1721号 原告：卢燕华，女，1985年5月27日出生，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：卢学超，男，1986年7月21日出生，住防城港市港口区。 被告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座第21层，统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 原告卢燕华与被告广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢品超到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同约定的第九条义务出卖人逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房的违约金33796元（从合同交付日期2014年10月31曰至2020年5月10日，即167474元x2018天（5年5个月零10天x0.0001=33796元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据合同第八条交付期限，出卖人应当在2014年10月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具被下列 2 第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（1.该商品房经验收合格）被告开发商在该房屋并没有验收合格情况下交付房屋其本身已构成违约，故申请法院将被告方典公司延迟交房的违约金顺延至符合合同第八条第1小条的时间为准（至今仍未验收交付）。根据《建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第五十八条违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正第二小条规定（二）验收不合格，擅自交付使用的。按照合同第八条规定，被告应于2014年10月31曰前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商房交付原告使用。同时合同第九条规定，预期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。被告向防城港市住建局提交建设工程规划方案调整申请时间是2013年2月26日，而防城港市住房和城乡建设委员会的城乡规划前公示时间为2016年4月28曰，审批时间为2016年5月11日。而本人房屋购买时间为：交付定金时间2013年10月12日，合同时间2013年10月5曰备案时间为2013年10月22日。本人认为被告提交建设工程规划方案调整申请时间是2013年2月26日与审批时间为2016年5月11日相差长达3年之久，其合理性本身就有待考证。更何况从时间节点上看被告明知道提交建设工程规划方案调整申请有可能导致延迟交房被告却还是在合同上约定了交房时间为2014年10月31日前，证明被告是结合提交建设工程规划方案调整申请后综合衡量的交房时间。如果法院按被告提交的时间由此 3 判定是可以延迟交房，那么就会导致被告犯错成本过于低廉，会导致被告主观上更加不作为。试想一下，一个提交与审批长达3年之久的变更的合理性在哪里？综上所述，请求法院支持原告的合法权益主张申请，依法保护公民合法财产不受侵犯。 被告辩称，1.被告向原告交付房屋的时间是2016年9月17日。首先，双方签订《商品房买卖合同》的时间晚于被告向防城港市住房和城乡建设委员会提交《建设工程规划方案调整申请》，符合合同约定的延期交房。其次，合同约定降雨量达到中雨以上时属于延期交房的事由，2013年11月15日至2016年5月11日防城港市港口区中雨以上天气的天数为129天。最后，因规划设计变更与因天气的延期是并列关系，因属于同时适用的情况，故被告交付房屋的时间是2016年5月11日延后129天，即2016年9月17日。2、被告已于2018年9月28日向原告交付了房屋。3、原告的诉讼时效期间已过，其诉请延期交付违约金的事由不能成立。 本院经审理认定事实如下：2013年10月5日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一至附件四，约定被告以单价3240元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给原告，建筑面积为51.69平方米，房屋总价款为167476元。该合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用,1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力因素；2.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更，导致工期延长；政府行为停工，气象部门记录日降雨量达到中雨以上时…。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（2）逾期超过180日后...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房款。 4 另查明，2013年2月26日，被告向防城港市住房和城乡建设委员会提交《建设工程规划方案调整申请》，2016年5月11日，防城港市住房和城乡建设委员会向被告颁发《建设工程规划许可证》。 再查明，2013年10月5日至2014年10月31日期间，防城港市港口区降雨量达到中雨以上天气的天数为61天。原告于2018年9月28日在《“东湾桃花苑”8#楼同意入伙通知书》上签字，同意入伙，被告补偿原告物业费及电梯费736元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。 关于被告抗辩的延期交房的理由能否成立的问题。按照合同第八条约定，在施工过程中出现规划部门批准的规划设计变更，导致工期延长以及气象部门记录日降雨量达到中雨以上天气均属于可以延期交房的理由。原告与被告于2013年10月5日签订商品房买卖合同，约定的交房时间为2014年10月31日，而被告在该期间内并未出现规划部门批准规划变更的情形，防城港市住房和城乡建设委员会向被告颁发《建设工程规划许可证》的时间为2016年5月11日，并不在原、被告双方约定的合同履行交房期间内，故被告以此作为延长交房时间的理由不能成立，本院不予采信。至于降雨量达到中雨以上天气的抗辩理由，双方合同签订之前以及签订之后的天气原因亦不能作为被告抗辩逾期交房的理由，签订合同之日即2013年10月5日至合同约定的交房之日即2014年10月31日期间降雨量达到中雨以上的天气为61天，则交房时间可以顺延至2014年12月31日。 关于违约金的金额问题。被告已经于2018年9月28日将涉案房屋实际交付给原告。原告在房屋未达到合同约定交付条件时有权拒收房屋,在本案中其自愿接收房屋,并实际占有了该房屋，其行为应视为同意变更了合同中关于交房条件的约定，被告已经履行了交房义务，故被告逾期交房违约金的起止时间应为2015年1月1日至2018年9月28日。被告抗辩原告的诉讼时效期间已过，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有 5 规定的，依照其规定”，原告向本院起诉的时间为2020年7月23日，本院仅保护起诉之日往前推三年的违约金，即支付2017年7月23日至2018年9月28日共计432天的逾期交房违约金，按照日万分之一计算，违约金额为7234.96元（167476元×0.0001×432天）。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告广西方典置业投资有限公司向原告卢燕华支付逾期交房违约金7234.96元； 二、驳回原告卢燕华的其他全部诉讼请求。 案件受理费644.90元，减半收取322.45元，由被告广西方典置业投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于履行期限内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费644.90元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 6 二〇二〇年九月二十九日 书记员 黄义芳