北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38933号原告：魏兰，女，1965年6月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李芳，北京市律理律师事务所律师。被告：北京幼师科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。原告魏兰（以下称原告）与被告北京幼师科技有限公司（以下被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李芳、被告的委托诉讼代理人陈伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2017年4月18日签订的《租赁资产管理合同》已于2020年5月5日解除；2、请求判令被告支付自2020年2月19日至2020年5月5日所欠付的房屋租金92528元；3、请求判令被告支付原告违约金72100元；4、请求判令被告支付按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例计算的免租期的租金49000元；5、请求判令被告赔偿更换房屋地毯的费用2640元。事实与理由：2017年4月18日，原、被告及居间方签订了《租赁资产管理合同》，同日原告将房屋按照合同约定的条件交与被告使用。《租赁资产管理合同》约定：合同租赁期限为六年，自2017年7月19日至2033年7月18日止，原告同意在前述六年租期的前提下给予被告3个月的免租期，自2017年4月19日至2017年7月18日止，租金支付方式为押三付三。合同约定若承租方无故延迟支付租金达10日的，出租方有权单方解除合同，承租方应按2个月租金为标准向出租方支付违约金。2020年1月16日，被告应给付下一期租金，但被告提出因租客原因请求先支付一个月租金，后两个月租金稍晚再付，在原告同意延期后，被告又以疫情原因要求原告减免租金。在原告多次催促被告按期支付租金的情况下，被告屡屡违约，拒不支付租金直至2017年5月5日，被告依旧欠付租金达2个多月。并且在房屋交接时拒绝按照合同约定将损坏部分恢复原状，亦不予赔偿。现原告诉至法院，望判如所请。被告答辩称：1、认可《租赁资产管理合同》已于2020年5月5日解除，涉案房屋已经在2020年5月5日交付交还给原告；2、认可欠付原告自2020年2月19日至5月5日期间的租金，当时确实是资金困难；3、不同意原告的第三项诉讼请求，被告支付的7万元押金原告没有退还，因为目前公司的经营状况困难，请求法院降低违约金的数额，押金可以冲抵部分违约金，但是降低违约金数额的情况下，可以返还部分的押金；4、不同意原告的第四项诉讼请求，合同没有对这部分进行约定，没有合同依据，原、被之间的《租赁资产管理合同》并非纯粹的租赁关系，还有资产管理关系，是我们承租原告的房屋然后进行招商转租并管理，免租期的用途是装修和对外招租，是出租方的空置风险，应该和我们共担。根据合同性质，我们不应该承担第四项诉讼请求；5、不同意原告的第五项诉讼请求，原告将房屋交付给我们的时候房屋状态也不是特别好，而且我们也有遗留的装修，还有2400多元的电费，原告还没有退还给我们。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月18日，原告（出租方、甲方）与被告、彭X（承租方、乙方）、北京XX房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《租赁资产管理合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将房屋委托给被告出租，租期自2017月19日至2023年7月18日，2017年7月19日至2019年7月18日，租金为35000元/月，2019年7月19日至2021年7月18日，租金为36050元/月，2021年7月19日至2023年7月18日，租金为37131元/月，房屋押金7万元，租金支付方式为押三付三。免租期自2017年4月19日至2017年7月18日止。上述合同签订后，原告向被告交付房屋，被告交纳了7万元押金，租金按照合同约定支付至2020年2月18日。《租赁合同》第四条第（二）款中约定：押金是乙方向机房交付的合同法履约的保证金。《租赁合同》第九条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、无故延迟支付租金达10日;…第十条第（一）款约定乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按2个月租金为标准向甲方支付违约金，甲方应退还乙方剩余押金及未使用租期租金。2020年5月5日，原告与被告签订《退房交接确认单》，约定电费还剩2463．18元，确认单空白处书写“部分地毯损坏严重，需要更换”。庭审中，被告认可延迟支付租金，认可自身存在违约行为，但是延迟支付原因是公司经营困难，请求法院降低违约金数额。同时被告主张原告应退还剩余电费2463．18元，原告对此表示认可，同意在被告应支付的款项里予以抵扣。原告提交与微信号“天天向上”、“芫儿”的聊天记录，以证明更换地毯的费用是2640元。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，现原、被告均同意2020年5月5日解除《租赁合同》本院不持异议，且双方在2020年5月5日也签订《房屋验收清单》、《退房交接确认单》，故本院认定《租赁合同》解除的时间为2020年5月5日。现双方均认可被告没有支付2020年2月19日至2020年5月5日期间的租金，故原告主张被告支付该期间租金的诉讼请求本院予以支持。关于违约金，本案中因被告违约导致合同解除，被告应该按照合同约定向原告支付违约金，被告主张违约金过高要求法院酌减，对此被告应举证证明约定的违约金低于造成的损失，但是被告并未提交相关证据证明其该项主张，其应承担举证不能的不利后果。综合本案合同的履行情况、被告的过错程度，被告应当依照合同的约定，按2个月租金即72100元的标准向原告支付违约金。关于被告主张的用已支付的押金抵扣违约金一项，本院认为押金的性质是被告交付的合同履约保证金，且双方合同中约定被告支付违约金后，原告应退还剩余押金，故被告主张用已支付的押金抵扣违约金一项，本院予以认可。关于免租期，本院认为双方约定免租期是以被告依约全面适当履行全部合同期限为基础，现被告违约导致原告合理预期落空，双方设立免租期的目的无法实现，故原告主张被告支付按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例计算的免租期的租金，本院予以支持。具体数额，本院综合双方提交的证据予以确认。因双方在《退房交接确认单》中确认部分地毯损坏严重，需要更换，故原告要求被告支付更换地毯的费用本院予以支持，具体数额本院综合原告提交的证据予以确认。关于被告提出的电费一项，因双方均认可数额，且原告同意退还，故本院在被告应支付原告的各项费用中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十条，判决如下：一、原告魏兰和被告北京幼师科技有限公司于二〇一七年四月十八日签订的《租赁资产管理合同》于二〇二〇年五月五日解除；二、被告北京幼师科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告魏兰房屋租金、违约金、部分免租期租金及地毯更换费用共计十四万三千八百零五元；三、驳回原告魏兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4633．5元，由原告魏兰负担1550元（已交纳），由被告北京幼师科技有限公司负担3083．5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黄雪芹二〇二〇年九月四日书记员  赵帛妍