文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初23147号原告：广州嘉庭投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃陂东路**地上第**、第**；；地下负**、负**统一社会信用代码91440106MA59AHFL2C。法定代表人：刘柳波，总经理。委托代理人：赵志娟，系广东立复律师事务所律师。被告：广州市车陂经济发展有限公司，，住所地广东省广州市天河区美东街****统一社会信用代码91440106716361450T。法定代表人：简铭钜，董事长。委托代理人：雷艳萍、叶慧怡，均系广东格林律师事务所律师。原告广州嘉庭投资管理有限公司（以下简称嘉庭公司）与被告广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉庭公司的委托代理人赵志娟，被告车陂公司的委托代理人叶慧怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉庭公司向本院提出诉讼请求：1.车陂公司补偿嘉庭公司在租赁物业“广州市天河区车陂船塘地段的东圃农贸市场地上第一层、第二层、地下负、地下负**及周边场地等”上投资的装饰装修费用15065980元（包括装修工程13483800元、机器设备462180元、顶层光伏电站设计及技术投资剩余价值1120000元）；2.车陂公司支付嘉庭公司评估费用100000元；3.本案诉讼费用由车陂公司承担。事实和理由：嘉庭公司投资人张泽滨于2015年1月28日在广州市天河区村改制公司三资交易中心通过竞价方式竞得车陂公司所有的位于广州市天河区车陂船塘地段的东圃农贸市场地上第一层、第二层、地下负、地下负**及周边场地等物业（以下简称案涉市场）承租权。2015年2月4日，张泽滨与车陂公司签订了合同编号为车陂经济联社交〔2014〕00045号《天河区村改制公司资产资源交易商铺租赁合同》（以下简称《合同》），承租案涉市场；租赁年限为10年，自2015年3月1日至2025年2月28日止。2015年10月27日，嘉庭公司注册成立；2016年4月12日，嘉庭公司及张泽滨与车陂公司签订《租赁主体变更协议》，将租赁合同中承租人变更为嘉庭公司，由嘉庭公司履行租赁合同中承租人的全部权利义务。租赁合同签订后，嘉庭公司严格按照合同约定向车陂公司交纳了保证金2040000元，并一次性支付了前3年（2015年3月1日至2018年2月28日期间）的租金合计32640000元。但车陂公司未按照合同约定在2015年3月1日之前交付案涉市场给嘉庭公司，交付时间拖延了近一个月，导致嘉庭公司无法按时入场装修，装修期迟延。进场后嘉庭公司经得车陂公司同意，对案涉市场进行改造升级和装饰装修，耗资15000000元，并支付4000000元建设停车雨棚、临时商业疏导区雨棚5000平方米及新建光伏发电（总装机容量150千瓦，年发电量15万度）。除支付的保证金及高额租金外，嘉庭公司投入约19000000元进行装修改造，但在承租期间不仅未得到车陂公司支持，反而遭遇重重困难及多方阻挠，尤其是：1.租赁合同计租面积为13952平方米，但负一层、负二层存在大面积的防尘室、集风室、扩散室、设备房、水泵房、电房等公共使用面积，被列入嘉庭公司的计租面积内，导致嘉庭公司实际使用面积大大减少。嘉庭公司基于公平原则，先后多次致函，提出负一层、负二层等公用部分不应列入承租面积，或即便列入也应当按照嘉庭公司与地上三层至五层的大租户各自的承租面积进行租金分摊，从而调整租金标准，但车陂公司一直未做回复。2.因案涉市场的市场经营主体资格被登记在车陂公司的关联公司“广州市车合物业管理有限公司京兆市场经营管理分公司”名下，一直未办理注销，致使嘉庭公司从2015年3月承租场地后直至2017年1月期间一直无法申办新的市场经营资格，无法申领营业执照，严重妨碍承租物业的招商，大大降低了出租率，嘉庭公司损失惨重。3.为响应天河区委、区政府打造“干净、整洁、平安、有序”城区环境的统一部署，及天河区农贸市场改造升级要求，嘉庭公司投入大量财力人力，对案涉市场进行规划改造装修。车陂公司在招标时亦承诺，按照政府要求将关闭临近的旧市场。但嘉庭公司承租后，车陂公司及其下属经济联社即将临近的工业厂房出租用于经营农贸市场，以低价招租的方式引入各类小摊贩，非法经营，违法违规进行不正当竞争，对嘉庭公司着力打造的高端农贸市场造成巨大的冲击。以上种种，导致嘉庭公司巨额投资后，经营状况却举步维艰。2017年10月，嘉庭公司向车陂公司发出《关于请求解除租赁合同的情况报告》，与车陂公司协商解除租赁合同。2018年6月20日原、被告双方签署《场地移交协议书》，6月26日双方签署《交接备忘录》，先后明确双方的租赁关系自2018年4月19日解除，租金和场地占用费计算至2018年5月31日止，并对租赁合同所涉其他费用、租赁事宜作出安排。2018年6月20日，车陂公司接收了案涉市场，并与各个商户逐个办理了租赁关系确认手续及财务变更手续，车陂公司与各个商户按照现状建立了租赁关系。综上，嘉庭公司承租案涉市场后，投入巨大的资金对租赁物业进行了装饰装修，车陂公司承接案涉市场后仍继续使用用以收益，且该农贸市场仍在继续经营。因此嘉庭公司现诉请如上，请求判令车陂公司补偿嘉庭公司投入的装饰装修费用损失。请人民法院判如所请，维护嘉庭公司合法权益。车陂公司辩称：嘉庭公司要求车陂公司补偿的金额过高，车陂公司不同意嘉庭公司第一项诉讼请求。1.根据嘉庭公司、车陂公司双方合同约定，租赁期间，如果嘉庭公司需要对租赁物业进行装修或者增加设施，需要征得车陂公司的同意并办理相关的报建报批手续，且不得对物业结构构成影响，现嘉庭公司未经报批，强行违章搭建中庭，该中庭部分（含雨棚），已经经过行政诉讼判决需要拆除，故对于中庭部分（含雨棚），车陂公司是无法继续利用，车陂公司自行拆除还需要承担后期的拆除费用，故对嘉庭公司主张的中庭部分的补偿，嘉庭公司违反合同约定在先，其要求补偿没有事实和法律依据，车陂公司不同意补偿。2.对于顶层光伏电站设备和技术投资剩余价值1120000元是过高，车陂公司认为根据车陂公司当初的同意建设证明，合同期满，上述设备设施的权利归车陂公司所有。现在是因为嘉庭公司违约导致合同解除，故其主张剩余价值，车陂公司认为其全部投资金额应当在合同期满摊销完毕。另其主张投入的1600000元，除了备案证明，没有其他的证据予以佐证，车陂公司认为应当由法院委托评估机构对其投资的设备和技术投资予以评估确定。对于顶层雨棚，车陂公司虽然同意继续利用，但是认为嘉庭公司主张的评估价格是过高的，应当由法院委托重新评估。3.对于负一层的改造投入，车陂公司认为，根据嘉庭公司提交的改造申请报告已经说明车陂公司交付的地下两层是停车场，现状已经达到使用功能，不需要改造。所以现在嘉庭公司主张负一楼有改造和投入，但未经过车陂公司同意，故对于负一楼嘉庭公司主张的装饰装修改造投资补偿，车陂公司是不予认可和不同意补偿。4.消防工程二次装修改造，虽然车陂公司同意嘉庭公司改造申请，但是认为嘉庭公司评估主张的150元/平方投入过高，缺乏依据，应当由嘉庭公司提供相关的投入依据并由法院委托重新评估，否则应当由嘉庭公司承担举证不能的责任。5.对于嘉庭公司主张的物品和机器设备的补偿，对于嘉庭公司、车陂公司交接过程仲，车陂公司方签名确认的设备和物品，均同意补偿，但是认为嘉庭公司提交的评估报告价格是高于市场价的，因此，我们认为应由法院委托重新评估确定价值。6.对于嘉庭公司提交的评估报告仲嘉庭公司主张的1-5项装饰装修工程投入，嘉庭公司、车陂公司对是否同意全部予以接收还是按照合同约定，要求嘉庭公司恢复原状，嘉庭公司和车陂公司双方还在协商过程中，车陂公司认为法院应当先行委托评估公司对该几项的剩余价值进行评估，车陂公司再根据评估结果与嘉庭公司协商确定。此外，嘉庭公司第二诉讼请求中的评估费是嘉庭公司举证所产生的费用，且该评估费是嘉庭公司单方委托，车陂公司并没有参与，车陂公司认为其要求车陂公司负担不符合合同约定也没有相关的法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于嘉庭公司对案涉市场升级改造工程的造价和嘉庭公司交接给车陂公司的机器设备价值的问题。第一，嘉庭公司提交了深圳市世联土地房地产评估有限公司广州分公司（以下简称世联广州分公司）作出的世联估字GZ2018ZY（2）070003号《重置价值咨询报告》和深圳市世联资产评估有限公司（以下简称世联公司）作出的世联资产评报字GZ〔2018〕0060号《资产评估报告》作为证据，前者对案涉市场综合楼负二层至第二层装修工程重置价值作出的评估意见如下：室内装饰工程为6157700元、二楼室内装饰工程为1490900元、外围装饰工程为206100元、（一、二楼新增、改造结算）室内装饰工程为1488000元、一层装修项目为320700元、（负一层）室内装饰工程为253600元、雨棚网架工程为1939100元、钢结构工程为721100元、消防工程为906600元，以上合计为13483800元；后者对位于案涉市场的机器设备在评估基准日（2018年8月2日）的市场价值为462180元。第二，车陂公司对世联广州分公司《重置价值咨询报告》的真实性确认，但不确认合法性，并提出如下评估申请：1.车陂公司向嘉庭公司移交场地时双方交接确认的机器设备的市场价值；2.案涉市场综合楼地下第二层至地上第二层整体消防项目的残值；3.案涉市场综合楼第一层至第二层的装饰装修工程的残值〔不含该农贸市场内面积877平方米的一层中空钢架结构（以下简称案涉中庭）〕；4.案涉市场综合楼顶楼的光伏电站技术和设备投资以及顶楼雨棚的残值。对此，本院依法摇珠确定鉴定机构广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）对上述事项进行评估。鉴定机构德高公司于2020年4月2日作出穗德价估〔2019〕0628号《报告书》（评估基准日均为2018年4月19日），鉴定意见如下：1.机器设备的市场价值为589800.09元；2.案涉市场综合楼地下第二层至地上第二层整体消防项目的重置价格为624797.8元，按照规定使用年限10年计算残值为478595.12元；3.案涉市场综合楼第一层至第二层的装饰装修工程不含涉案中庭的重置价格为4453293.5元，按照规定使用年限（除卷闸门按照30年、燃气灶台按照20年、电热水器和燃气灶按照10年、吊扇、排气扇按照8年外，其余均按照5年）计算残值为2378877.44元；4.案涉市场综合楼顶楼的光伏电站技术和设备投资以及顶楼雨棚的重置价为8553812.26元，按照使用年限20年计算残值为5828844.59元。第三，对比嘉庭公司自行委托的世联广州分公司作出的《重置价值咨询报告》及世联公司作出的《资产评估报告》和本院依法委托的鉴定机构德高公司作出的《报告书》，德高公司系在本院委托之下，接受嘉庭公司、车陂公司双方监督并充分听取双方意见的情况下作出上述报告书，而世联广州分公司及世联公司系在接受嘉庭公司自行委托、且车陂公司未参与及发表意见的情况下作出上述《重置价值咨询报告》、《资产评估报告》，相比较而言，德高公司作出的鉴定意见更具有客观性、可采信，故本院针对二者中相同事项的结论，优先采纳德高公司作出的鉴定意见。而对于案涉市场内案涉中庭和负一层的装饰装修工程的重置价格，鉴于车陂公司对上述《重置价值咨询报告》真实性并无异议且并未提供反驳证据，故本院对该部分则采纳世联广州分公司的鉴定意见。2.关于车陂公司同意嘉庭公司装修改造的范围是否包含负一层的问题。嘉庭公司提交的证据《广州市天河区车陂东圃农贸市场（嘉庭街市）整治改造申请报告》中第三条第一款第六项记载“地下室两层为停车场。现状已经达到使用功能要求，暂不考虑修改”，车陂公司关于负一层的装修未经其同意的抗辩意见与上述证据吻合，本院对车陂公司该意见予以采纳。本院认为：（2016）粤0106民初15248号民事判决和（2017）粤01民终22047号民事判决认定，《合同》是案外人张泽滨与车陂公司的真实意思表示，规划部门已于2010年3月18日核发案涉租赁物所在农贸市场工程的《建设工程规划许可证》，但从规划部门于2013年9月10日作出的《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》载明的内容可知由于存在“地下车位有4个设置不合理”等问题导致上述建设工程至今未通过规划验收，因此，《合同》关于案涉租赁物中按照《建设工程规划许可证》的规定建设部分的约定是合法有效的，没有按照《建设工程规划许可证》的规定建设部分的约定无效。本院对上述生效裁判文书作出的认定予以认可。根据公平原则，本院综合本案案情酌情认定租赁双方在造成租赁合同部分无效中过错相当。《租赁主体变更协议》系嘉庭公司、车陂公司及张泽滨的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，对三方应具约束力。本案中，嘉庭公司、车陂公司对于上述租赁合同有效部分的解除责任归属存有争议。嘉庭公司主张系双方协商一致解除；车陂公司主张系嘉庭公司迟延支付租金构成根本违约导致解除。对此，本院认为，嘉庭公司未能提供证据证明其向车陂公司支付2019年3月、4月租金的情况，应承担举证不能的不利后果，本院依法采信车陂公司关于嘉庭公司欠租超过30日的陈述；根据《合同》第八条第四款第八项的约定，结合车陂公司的证据《律师函》（2018年3月26日）、《合同解除通知书》（2018年4月18日）及其快递单（显示收件人为嘉庭公司）、签收回执（显示上述解除通知于2018年4月19日被签收）来看，《租赁合同解除移交场地协议书》中嘉庭公司、车陂公司双方“确认双方的租赁合同关系自2018年4月19日起解除”的内容系对车陂公司行使合同约定的解除权解除合同的合同解除时间点所进行的共同确认，故应认定导致合同有效部分解除的责任归属嘉庭公司。关于嘉庭公司要求车陂公司补偿装修工程费用13483800元的诉讼请求，第一，关于案涉中庭应否补偿的问题。《广州市天河区车陂东圃农贸市场（嘉庭街市）整治改造申请报告》第三条第一款第一项记载“……因此考虑在中庭二层顶加盖雨棚，雨棚采用网架安装，用透光抗紫外线材料安装……”，且该证据落款处左侧有加盖车陂公司印章及有手写文字“同意！建议中庭雨棚设置顶层”，可见车陂公司是同意嘉庭公司建设案涉中庭的。尽管如此，鉴于《合同》第五条第二款第十二项约定“……如确需对租赁物业进行装修或增加设施，需征得甲方（即车陂公司）书面同意并办理相关报建报批手续，且不得对物业结构构成影响，否则视作乙方（即嘉庭公司）违约……”，故结合已经发生法律效力的（2017）粤71行终1687号行政判决的内容及嘉庭公司、车陂公司关于案涉中庭已经实际被拆除的共同确认，根据公平原则和诚实信用原则，车陂公司无需向嘉庭公司就案涉中庭予以补偿。第二，关于案涉中庭以外部分，其一，车陂公司确认嘉庭公司对负一层进行过给排水工程和弱电工程。如前所述，本院采纳车陂公司关于负一层的装修未经其同意的意见。尽管如此，车陂公司于2020年7月23日庭询中确认其将案涉市场交付给新承租人刘俊足时，除了案涉中庭已被行政部门拆除外，其他部分与嘉庭公司交还案涉场地给车陂公司时的状态相比均没有改变。故根据公平原则，车陂公司应就负一层的装修给予嘉庭公司补偿。如前所述，本院采纳《重置价值咨询报告》中负一层的装饰装修工程的重置价格253600元，结合嘉庭公司将该工程投入使用的实际情况，本院综合本案案情酌情认定由车陂公司就此按照174172元向嘉庭公司补偿。其二，针对案涉市场综合楼地下第二层至地上第二层整体消防项目、第一层至第二层的装饰装修工程（不含涉案中庭）和顶楼雨棚，车陂公司已明确表示同意按照德高公司评估的残值进行补偿，且如前所述，本院认为应优先采纳德高公司作出的鉴定意见，因此，根据公平原则和诚实信用原则，应由车陂公司按照上述鉴定意见确定的残值金额即3855863.28元【478595.12元+2378877.44元+1024000元×（1+3.18%+0.1%+10%）×88.3%】向嘉庭公司进行补偿。综上，车陂公司应向嘉庭公司补偿装修工程损失的总额为4030035.28元（174172元+3855863.28元）。关于嘉庭公司要求车陂公司补偿双方交接确认的机器设备的市场价值462180元的诉讼请求，车陂公司表示除第52项瘦肉精检测用电磁炉烧炉（评估价值为12868.8元）外同意按照本院委托的鉴定机构的评估价值补偿嘉庭公司。如前所述，本院优先采纳德高公司对此作出的鉴定意见即589800.09元，故根据公平原则并按照处分原则，本院在本案中对嘉庭公司要求车陂公司向其支付机器设备补偿款462180元的诉讼请求予以支持。关于嘉庭公司要求车陂公司补偿顶层光伏电站设计及技术投资剩余价值1120000元的诉讼请求，车陂公司明确表示同意按照本院委托的鉴定机构的评估价值补偿嘉庭公司。如前所述，本院优先采纳德高公司对此作出的鉴定意见即1316237.77元【1350000元×（1+3.18%+0.1%+10%）×88.3%】，故根据公平原则并按照处分原则，本院在本案中对嘉庭公司要求车陂公司向其补偿顶层光伏电站设计及技术投资剩余价值1120000元的诉讼请求予以支持。关于嘉庭公司要求车陂公司支付评估费100000元的诉讼请求，该费用属于嘉庭公司的诉讼成本，在原被告双方对此未有特别约定的情况下，嘉庭公司要求车陂公司负担该费用缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市车陂经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州嘉庭投资管理有限公司支付装修工程补偿款3855863.28元。二、被告广州市车陂经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州嘉庭投资管理有限公司支付机器设备补偿款462180元。三、被告广州市车陂经济发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州嘉庭投资管理有限公司支付光伏电站技术设计和设备投资补偿款1120000元。四、驳回原告广州嘉庭投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费112795元，由原告广州嘉庭投资管理有限公司负担72347元，被告广州市车陂经济发展有限公司负担40448元；保全费5000元，由原告广州嘉庭投资管理有限公司负担3207元，被告广州市车陂经济发展有限公司负担1793元；鉴定费116500元，由原告广州嘉庭投资管理有限公司负担71951元，被告广州市车陂经济发展有限公司负担44549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  邹允洪人民陪审员  王玉珊二〇二〇年九月二十八日书 记 员  牛立萍梁炎梅            本判决书于2020年  月  日送达