陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0902民初1767号   原告熊辉，男，汉族，出生于1982年12月12日，陕西省平利县人，个体工商户，住平利县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人董烜，陕西云德律师事务所律师。   被告陈善丽，女，汉族，出生于1969年6月11日，安康市汉滨区人，个体工商户，住汉滨区，现住汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人朱天琪，陕西金庆律师事务所律师。   委托代理人马银忠，男，系陈善丽之夫。   第三人刘宽巧，女，汉族，出生于1978年8月29日，安康市汉滨区人，建万嵘公司职员，住汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人刘晓恩、赵洋，陕西海普睿城律师事务所律师。   第三人陕西建万嵘实业有限公司。   统一社会信用代码：91610900684784378R。   住所地：陕西省安康市汉滨区XX路XX号。   法定代表人：柳安才。   原告熊辉与被告陈善丽及第三人刘宽巧、陕西建万嵘实业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年10月30日作出（2019）0902民初2280号判决书，被告陈善丽提出上诉，安康市中级人民法院于2020年4月27日以（2020）陕09民终71号裁定书裁定发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告熊辉及其委托代理人董烜，被告陈善丽及其委托代理人朱天琪、马银忠及第三人刘宽巧的委托代理人赵洋到庭参加了诉讼，第三人陕西建万嵘实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告熊辉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《转让协议》。2、被告返还原告转让款及租金300000元。3、被告支付原告违约金90000元，律师费20000元，共计110000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由： 2019年4月18日，原、被告签订《转让协议》一份，约定被告将其从房屋所有权人柳安才处租赁的位于安康市XX路熙金城(君安大厦)六楼的经营场所转让给原告，约定转让总价款300000元，其中包含2020年2月14之前的房租77000元。该协议约定:“协议各方无法定或约定事由，单方解除本协议的，或违反本协议的各项约定，均视为违约，违约方应按本合同约定的交易金额的30％向对方支付违约金;本协议违约方应承担非违约方维权的律师费等费用”，“在任何情况下，甲乙双方的权利义务均应以本协议为准，本协议为双方实际执行的依据”。本协议经双方协商自愿签署，依法成立，合法有效，应受法律保护。协议签订后，原告通过转账方式向被告银行账户汇款300000元，依法履行了合同全部义务。但是，2019年5月4日，涉案经营场所的房屋所有权人发函要求原告“撤离承租房屋现场，停止一切装修及经营活动”，致使涉案《转让协议》的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告因与被告协商无果，现依据上述法律规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关规定提起诉讼。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、《转让协议》、工商银行转账回单、汇款回单、收条1份、微信截图。拟证明原告按合同约定履行了付款义务，其中包含第一年房租7.7万元，其余为转让费。   2、告知书。拟证明涉案房屋所有权人的行为导致原、被告之间的合同履行不能，被告应向原告返还转让费30万元。   3、收据、委托代理合同。拟证明被告应支付原告违约金9万元、律师费2万元，共计11万元。   被告陈善丽辩称，一、本案已不具备合同解除条件，被答辩人的诉求不能成立。2019年4月18日，答辩人与被答辩人签订《转让协议》，约定：由被答辩人熊辉支付答辩人陈善丽30万元，陈善丽将君安大厦六楼经营场所转让于熊辉。协议签订后，答辩人与被答辩人均已履行了合同约定的义务，该《转让协议》现已履行完毕。依据《合同法》94条，法定的解除条件是发生在合同履行过程中，而对已经履行完毕的双方权利义务终结的合同，显然不适用解除合同的条款。二、本案不应适用情势变更原则。本案原一审认定了本案合同解除是由情势变更原因所致是错误的。依据《合同法解释 二》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此条款明确规定了情势变更原则适用的起点是合同订立后，履行过程中出现的不公平情形。而本案已履行完毕，权利义务关系终结，没有适用情势变更原则的基础。三、被答辩人已经与他人重新建立了新的合同关系。答辩人在房屋所有权人陕西建万嵘实业有限公司法定代表人柳安才在场且同意的情况下，与熊辉签订《转让协议》，并且代熊辉向陕西建万嵘实业有限公司交付了租金77000元。被答辩人与陕西建万嵘实业有限公司重新签订了租赁合同，形成了新的法律关系，而这一层法律关系应当是在履行的过程当中。作为被答辩人熊辉，如果客观原因无法继续履行合同，可以申请法院解除与陕西建万嵘实业有限公司的租赁合同关系。故请求法院依法判令驳回原告诉讼请求。   被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：   1、陈善丽身份证复印件。拟证明被告主体适格。   2、《转让协议》。拟证明原、被告之间签订的《转让协议》中双方的权利义务已经履行完毕，被告将场所内全部资产及经营权全部转让给原告，原告向被告支付转让款30万元，现协议已经履行完毕，不具备解除条件。   3、《装修合同》、预算书、收条6份、户外广告牌收据、照片18张。拟证明2015年11月28日被告陈善丽与安康市金马装饰艺术工程有限公司签订《装修合同》，约定对君安大厦6楼的露娜养生泰式 SPA美容院进行装修，装修预算987400元。被告向金马公司法定代表人转款830000，向红点管控装饰部支付广告牌制作费60000元，共计890000元。以及被告经营的露娜养生泰式 SPA美容院内部装修装饰及外墙广告实际情况。   4、物业水电费收据3份、预装修款收据1份、维修费收据1份。拟证明原、被告转让协议签订后，被告向原告履行了全部资产的交付义务，原告将美容院的装修装饰物拆除并进行重新装修以及该《转让协议》已履行完毕，不具备解除条件。   5、2019年7月4日庭审笔录复印件。拟证明原、被告在签订《转让协议》时第三人在场，且原告与第三人重新签订了新的租赁协议，且原告已经认可《转让协议》履行完毕。   第三人刘宽巧辩称，一、本案的标的系原、被告之间签订的《转让协议》，应当约束原、被告。二、本案中第三人刘宽巧未收取原告任何款项，不应承担法律责任。三、被告陈善丽与第三人刘宽巧之间的租赁合同，因被告存在侵权行为破坏了房屋的主体结构，第三人有权要求解除合同并保留向被告追究的权利。四、对于被告擅自转租的行为，第三人已向被告发了解除合同的告知函，目前与被告之间的租赁合同已解除。   第三人刘宽巧为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：   1、告知书。拟证明2019年5月4日，第三人刘宽巧不同意被告将房屋转租于原告，告知原告撤离装修现场，停止装修经营活动。   2、解除合同（再次）告知书。拟证明2020年3月10日，第三人刘宽巧向被告发出解除合同告知。   第三人陕西建万嵘实业有限公司未答辩亦未提交证据。   经审理查明， 2015年11月14日，以第三人刘宽巧为甲方、被告陈善丽为乙方签订一份房屋租赁合同，约定XX路XX号君安大厦第六层建筑面积521.08平方米框架结构的房屋租赁给被告；用途为理疗美容；期限自2015年11月14日至2021年11月13日；每年租金70000元，每两年房租在原有基础上上浮10％；付款方式为合同生效之日支付10000元，租金按年结算，于每年的第一个月的13日交付；乙方不得随意损坏房屋设施，不得改变房屋的内部主体结构，在装修或设置设备时，不得对房屋结构造成影响，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，合同还就交付房屋期限、维修养护、违约责任等其他事项进行了约定。2015年11月28日，被告以露璐养生泰式SPA美容院为甲方与安康金马装饰艺术工程有限责任公司为乙方签订一份装修合同，对所租赁的房屋进行装修，合同约定工程总造价987480元，施工地点为君安大厦六楼建筑面积521平方米的房屋，合同还就付款方式、质量标准、工期、违约责任等其他事项进行了约定。被告用所租赁的房屋经营百莲凯露璐养生泰式SPA美容院。2019年4月17日，被告陈善丽的丈夫马银忠将被告与第三人刘宽巧签订的房屋租赁合同以微信的方式发送给原告熊辉的合伙人王某某，双方就合同的细节问题进行了讨论。2019年4月18日，以陈善丽为甲方、熊辉为乙方签订一份转让协议，协议第一条标的及价格约定甲方自愿将安康市XX路XX城XX楼经营权转让给乙方，转让总价30万元；第二条价款的支付约定协议签订之日，乙方一次性向甲方支付转让金；第三条交割约定甲方在乙方将全部款项付清的当日将全部资料、合同及其他福利文件、固定资产清单（交割的资产以本清单所列资产为限，其余资产归甲方所有）等移交给乙方，同时甲方应立即停止原公司名义开展商业活动，并不得再参与接收人的任何经营和管理，交割完毕后乙方自行到工商部门办理经营相关手续；第五条违约责任约定协议各方无法定或约定事由，单方解除本协议，或违反本协议的各项约定，均视为违约，违约方应按本合同约定的交易金额的30％向对方支付违约金，本协议违约方应承担非违约方维权的律师费等费用；合同还就其他事项进行了约定。原告与被告签订转让协议时，被告与第三人刘宽巧签订的《房屋租赁合同》租赁期限未到期尚有两年租赁期限，第三人刘宽巧在场并未对原、被告双方达成转让协议提出异议，同时，第三人刘宽巧与原告熊辉欲重新签订租赁协议，后双方因拆除费用未达成一致导致协议未正式形成。2019年4月18日，原告通过银行汇款给被告支付139800元，于2019年4月19日支付160200元，共计支付了300000元转让款，被告给原告出具了收条，并用其中的77000元给陕西建万嵘实业有限公司交纳房租，被告即将美容院整体移交给原告，原告亦对美容院进行部分改造。2019年4月20，原告交纳了10吨水费，于4月22日交纳了2019年5月1日至2019年11月1日共6个月的物业管理费、卫生费、电梯能耗费、公共用电费及2000度电费。2019年5月4日，第三人刘宽巧给原告送达一份告知书，以被告未经其同意擅自将承租的房屋转租为由，要求原告撤离并停止一切装修及经营活动，待其与被告协商沟通好后再行商议原告承租事宜。被告在收到告知书后将争讼房屋钥匙交付给第三人陕西建万嵘实业有限公司。2019年5月5日，原告向陕西扬子装饰工程有限公司交纳对美容院进行维修的费用8500元。2019年5月24日，刘宽巧给陈善丽致函，以陈善丽在经营中对房屋进行大面积装修、改造，破坏了原房屋主体结构，导致楼上楼下管道无法联通，影响其房屋销售，要求对破坏的房屋结构进行恢复，不能影响其五层房屋出售。2019年5月6日，原告与陕西云德律师事务所签订委托代理合同，就原告与被告合同纠纷案件，委托陕西云德律师事务所代理一审诉讼，并交纳律师代理费20000元。   另查明，第三人陕西建万嵘实业有限公司在接管争讼房屋后将美容院内设备仪器移至XX城XX层保管，现争讼房屋已被第三人陕西建万嵘实业有限公司出售。   再查明，安康市XX路XX号XX大厦为商住楼，其中一至四层为商业用房，五层以上为住宅用房。被告租赁的位于安康市XX路XX号XX大厦XX层建筑面积521.08平方米框架结构的房屋所有权人是陕西建万嵘实业有限公司。第三人刘宽巧既是陕西建万嵘实业有限公司的员工，又系陕西建万嵘实业有限公司法定代表人柳安才之妻。   上列事实，有《转让协议》、工商银行转账回单、汇款回单、收条1份、微信截图、告知书、收据、《委托代理合同》、建设工程许可证2份、建万嵘公司企业信用信息公示报告、关于君安大厦商住楼工程规划准建的批复、房屋租赁合同、电子回单（4月19日）、装修合同、装修预算书、收条、照片、收据、转让协议、30万元收条以及银行转账凭证、水电费、物业费收据、装修美容院大门收款收据、二份微信聊天记录、录音光盘、函（2019年5月24日）、原一审庭审笔录及原、被告、第三人的当庭陈述所证实。   本院认为，原告熊辉与被告陈善丽之间签订的《转让协议》主体合法，内容不违反法律禁止性规定，双方意思表示真实，应为合法有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中，转让协议中约定的转让标的包含熙金城六楼房屋的转租与露璐养生泰式SPA美容院的仪器设备和附属设施的转让，其中六楼房屋一年租赁费用77000元，美容院的仪器设备附属设施作价223000元，共计300000元。按照合同约定，原告向被告支付转让费300000元，被告将安康市XX路XX城XX楼经营权转让给原告。现原告按约向被告交纳了转让费300000元，被告亦将美容院整体移交给原告，双方已按照《转让协议》约定履行完毕，故对原告要求判令解除原、被告之间签订的《转让协议》的诉讼请求，本院不予支持；对原告要求判令被告返还原告转让款及租金300000元的诉讼请求，原、被告签订《转让协议》时第三人刘宽巧在场且未对被告转租房屋的行为提出异议，《转让协议》已履行完毕，其中房屋租赁费用77000元原告已按照协议约定向被告交纳，现因第三人主张权利导致原告无法正常实际使用讼争房屋，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，故被告应当退还原告房屋租赁费77000元。被告已支付的房屋租赁费可另行向房屋出租人主张。另美容院的仪器设备附属设施被告已与原告完成设备资产的交割，《转让协议》已履行完毕，故对原告请求被告返还转让款223000元的请求，本院不予支持。原告对于其财产的损失可向实际侵权人主张。对原告要求判令被告支付违约金90000元、律师费20000元，共计110000元的诉讼请求，因《转让协议》已履行完毕且原告未提交证据证明被告存在违约行为，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第五十一条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告陈善丽于本判决生效五日内向原告返还房屋租赁费用77000元。   二、驳回原告熊辉的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7450元，由原告熊辉承担5580元，被告陈善丽承担1870元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。               审 判 长 张 波   审 判 员 周 新   人民陪审员 周章丽      二〇二〇年九月二十日   法官助理 付 强   书 记 员 黄奕宣                        1