内蒙古自治区磴口县人民法院   民事判决书   （2020）内0822民初1603号   原告：内蒙古王爷地苁蓉生物有限公司（以下简称王爷地公司）。统一社会信用代码xxx。   法定代表人：魏某。   委托诉讼代理人：吴某1，内蒙古硕泽律师事务所律师。   被告：胡某1，住内蒙古自治区磴口县。公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：吴某2，汉族，住内蒙古自治区磴口县巴镇民生二期22号楼1单元301室，系胡某1丈夫。公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：胡某2，内蒙古大法扬（磴口）律师事务所律师。   原告王爷地公司与被告胡某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告内蒙古王爷地苁蓉生物有限公司的委托诉讼代理人吴某1，被告胡某1的委托诉讼代理人吴某2、胡某2到庭参加了诉讼。   原告王爷地公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告2013年11月26日签订的《王爷地养生食材港商业项目销售合同》《王爷地养生食材港商业项目返租合同》。2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月26日，原告与被告签订了《王爷地养生食材港商业项目销售合同》，合同约定被告购买原告自己建设的的位××县商业门店，建筑面积187.72平方米，每平米价格5000元，被告采取按揭付款的方式购买，签订合同当日支付187720元，2014年7月28日支付281589元，剩余房款办理银行按揭贷款。双方又于2013年11月26日签订《王爷地养生食材港商业项目返租合同》，约定将购买的房屋返租给原告。合同签订后，被告支付了第一期首付款，第二期房款在约定时间2014年7月28日并没有进行支付。原告提出解除合同，退还购房款，原告多次部分退还被告购房款。原告认为，上述两份合同未能实现也未履行完毕，符合合同法的相关规定，故诉至法院。   被告胡某1辩称，1.双方签订的《王爷地养生食材港商业项目销售合同》《王爷地养生食材港商业项目返租合同》合法有效。2.原告未按该合同履行按期交付案涉门店，存在违约。按照法律规定，违约方无权解除合同。请法院依法驳回原告的诉讼请求。   原告为支持其诉讼主张，向本院举出如下证据：   1.2013年11月26日原、被告签订的《王爷地养生食材港商业项目销售合同》《王爷地养生食材港商业项目返租合同》各一份，证明原、被告双方就养生食材港B区002号商业门店签订了合同，被告采取按揭付款的方式支付了首付款187720元，第二笔款项约定支付时间为2014年7月28日，应付款项为281589元，占合同价款的30%。根据合同法的相关规定，被告到期未付款项达到合同总金额的五分之一，原告有权解除合同，同时证明了本案被告违约、房屋未交付及返租合同并未履行的事实。   2.原告给胡某1退款明细表1张，退款凭证50张，证明自2018年原、被告双方就合同解除达成一致意见，原告分20次退给被告109000元，该款项由胡某1丈夫代为领取。支付的177720元首付款已大部分退回，双方就解除合同从行为上达成一致意见。   经质证，被告对原告所举的1号证据的真实性、合法性、关联性认可，对举证意图不认可。认为按照合同约定及实际情况显示是原告存在违约，按照合同第七条、第九条约定原告在2014年7月28日前将案涉商铺交付被告，同日被告将30%房款付清给原告，但截至目前为止，原告所售商铺未竣工，不具备交付条件，故按照同时履行抗辩，被告有权拒绝支付房款。因此是原告存在违约而不是被告存在违约，原告无权基于上述合同条款解除合同。对2号证据的真实性认可，不认可举证意图。认为该证据记载大部分是还借款本金，不能证实双方已达成解除合同的一致意见，也不能证实退还房款的时间及利息、违约金等内容。   被告为支持其抗辩主张，向本院举出如下证据：收据4张、农村信用合作联社现金缴款单复印件3页（总计金额187720元），证明被告已按销售合同第七条付款方式约定的期限履行了首付款义务，不存在违约。   经质证，原告对被告所举证据的真实性无异议，但付款金额是177720元，同时该证据也证明了被告没有按照合同约定在2014年7月28日履行支付合同价款的义务，未支付金额超过了合同总金额的五分之一，因此合同应予解除。   本院认为，原、被告所举的证据客观真实、来源合法、与本案有关联，依法予以采信。   根据当事人陈述和上述有效证据，经审理查明，2013年11月26日原、被告签订了《王爷地养生食材港商业项目销售合同》和《王爷地养生食材港商业项目返租合同》，约定由被告胡某1购买原告位于××县西的王爷地养生食材港B区002号商铺，建筑面积为187.72平方米，每平方米5000元，商铺总金额为938600元。被告以按揭付款方式支付合同价款，即2013年11月26日前支付全部房价款的20%即187720元，于2014年7月28日前支付全部房价款的30%即281580元，剩余房款办理按揭贷款，同时约定原告于2014年7月28日将符合条件的商铺交付给被告使用。双方还约定被告将该商铺返租给原告，返祖期限八年并对相关返租的事宜进行了约定，但并未实际返还过租金。被告已经按照合同约定将第一期购房款按期支付给原告。现案涉商铺处于停工状态，未达到交付使用的条件。   另查明，被告已经分批多次接收了原告返还的部分购买商铺费用。   本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，非因约定或法定事由不得解除。本案原、被告于2013年11月26日签订的《王爷地养生食材港商业项目销售合同》《王爷地养生食材港商业项目返租合同》是合同双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，无约定或者法定事由不应当解除。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原、被告约定支付第二期房款的日期为2014年7月28日，《王爷地养生食材港商业项目销售合同》第八条第1项第（2）款逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同的约定，因此按照上述合同约定以及司法解释规定，原告最迟应当在2015年9月26日前行使合同解除权。其次，《王爷地养生食材港商业项目销售合同》第九条关于交付期限的约定，即出卖人应当于2014年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商铺交付买受人使用，根据同时履行抗辩权的规定，2014年7月28日，原告应当将符合条件的商铺交付买受人使用的同时被告将第二期购房款支付给原告，但至今原告仍然未将商铺交付给被告使用，因此被告有权拒绝履行支付第二期房款的义务。最后，关于权利的放弃必须明确表示，本案被告虽然接受了原告返还的部分购房款，但并未明确有解除合同的意思表示，且在庭审过程中也明确表示不同意解除合同。《王爷地养生食材港商业项目返租合同》是依据《王爷地养生食材港商业项目销售合同》而签订的，返租合同虽然没有实际履行，但也不应当解除。综上所述，原告要求解除上述两份合同的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十六条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：   驳回原告内蒙古王爷地苁蓉生物有限公司的诉讼请求。   案件受理费200元，减半收取计100元，由原告内蒙古王爷地苁蓉生物有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。   审判员 武晓燕     二〇二〇年九月十四日   书记员 刘文燕