云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2263号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司，住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）。统一社会信用代码：91530600584835895Q。法定代表人：李静，系公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈敏，女，1983年5月10日出生，汉族，云南省鲁甸县人，住云南省昭通市鲁甸县。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司与被上诉人陈敏商品房销售合同纠纷，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，本院依法组成合议庭对本案进行书面审理。本案现已审理终结。昭通鸿卓公司上诉请求：撤销原判，对双方违约期限及违约金重新作出认定，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、一审采信证据错误。被上诉人一审提供的《昭通鸿卓公司公告》复印件，无原件予以核对，仅有一张照片打印件，一审对该证据予以采信。上诉人一审提供的《接房申明》，被上诉人明确了2018年9月30日交付房屋的有效，但一审却简单以不能证明原告接房时间为由不予采信。2、一审事实认定错误。一审采信了被上诉人无法提供原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件。这一认定与事实相去甚远，上诉人已经明确说明未向被上诉人发出过该通知或所谓的“公告”，并且在被上诉人所称的“公告”之后也没有任何业主交回过钥匙；同时与本案一同起诉的59余件相似案件中，就有业主是在2018年10月13日当庭接房的，从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。3、本案双方签订的《商品房购销合同》明确约定“甲方以公告形式通知乙方办理接房手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购房屋”，一审完全忽略该约定，认为上诉人交付的房屋还不具备交房条件。4、本案的事实是，上诉人于2018年9月30日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中，以物管费过高、配套费过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续本案交付房屋的时间应以合同约定的公告时间，被上诉人书面《接房声明》确定的2018年9月30日为准。如果被上诉人一直不到上诉人处办理接房手续，那么50元/天的违约金要计算到何时为止。5、一审适用法律错误。按一审的判决，被上诉人完全可以继续拒绝接房，并每天获得50元/天的违约金，这样的判决违背了合同法公平公正原则。根据合同法的规定，对违约金的规定以补偿性为主，惩罚性仅是有限度的体现。本案上诉人逾期交付房屋的原因涉及政府的管理行为、征地补偿等原因以及资金未及时到位等，上诉人未在逾期交付中获得利益。且一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成巨大的支付压力，也不利于矛盾纠纷的化解。被上诉人陈敏未作二审答辩。陈敏一审法院起诉请求：1、被告支付原告延迟交付房屋违约金及面积补差费用8,820元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定的法律事实：2018年4月20日，原告陈敏与被告昭通鸿卓房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告陈敏向被告昭通鸿卓房地产开发有限公司购买其开发的位于昭阳区，房屋面积为88.63平方米，单价为4735.56元／平方米，房屋总价款为419713元（其中，首付109713元，按揭贷款310000元）。同时，双方在《商品房购销合同》中约定：“商品房出卖人（以下简称甲方）：昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房出买人（以下简称乙方）：陈敏……第五条面积的误差处理一、采用按套内建筑面积计价销售，合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款……二、合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补……第六条付款方式及期限……第七条交付期限甲方应于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）……第九条甲方逾期交房的违约责任一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列［3］种约定承担违约责任：……3.乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的0.1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天30元向乙方支付违约金。但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。二、如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任。第十条交接该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……第十三条其他约定……三、单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：1.除本合同已有约定外，单方提出解除合同的，由提出解除方向守约方支付总房款30%的违约金，同时合同终止，已经发生的相关交易税、费由提出解除合同的乙方承担；2.单方提出变更合同的，应与对方协商一致后，方可变更合同，未经对方书面同意，任何一方不得擅自变更合同，否则视为违约，并按单方解除合同规定向对方承担违约责任……”。同时，原、被告双方在同日签订的《补充协议》中约定“……九、关于前期物业服务乙方对甲方公示的前期物业服务合同、临时管理规约及前期物业服务协议等全部内容清楚同意切无异议。乙方同意在业主委员会未正式聘任物业服务机构之前，由甲方选聘的物业服务公司负责本项目物业服务，并在合同及本协议签订同时与该物业服务公司签订前期物业服务协议。乙方所购房屋的物业服务费用等相关费用，自甲方通知接房之日起由乙方承担，但因乙方原因未能交、接方或未入住或因乙方原因自行空置房屋的费用计收时间不变……”。《商品房购销合同》及《补充协议》签订后，原告陈敏于2018年4月20日向被告昭通鸿卓房地产开发有限公司支付了房屋首付款109713元，争议房屋于2018年4月21日进行了备案登记。后被告昭通鸿卓房地产开发有限公司未按合同约定时间向原告陈敏交付房屋，于2019年2月19日才向原告陈敏交付房屋，共延迟交房234天。另查明原告陈敏向被告昭通鸿卓房地产开发有限公司缴纳了维修基金5340.60元、装修押金2000元、配套费7260元、物管费1122元、面积补差费1800元及二次加压费、电梯维护费、垃圾清理费等费用695元。另查明，2018年9月29日，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司通过登报的方式通知购买温泉静园小区房屋的业主于2018年9月30日办理房屋交接手续。2018年10月13日，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司向业主发出公告称：“因我单位所建的温泉静园小区项目未经综合验收，相关部门要求我公司进行建设工程整改，并将2018年9月30日至10月13日之间交付到业主手中的房屋及钥匙收回，在整改期间禁止业主进行装修，待建设工程验收合格后可交付使用。”因被告昭通鸿卓房地产开发有限公司延迟交房等，2020年1月6日，原告陈敏以商品房销售合同纠纷为由起诉来院，请求：1.被告支付原告延迟交付违约金及面积补差费用8820元（其中违约金7020元，面积补差费1800元）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告陈敏和被告昭通鸿卓房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》双方采用了合同书的形式订立合同，该合同是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，自双方在该合同书上签字或者盖章时成立并生效。原、被告双方应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。被告昭通鸿卓房地产开发有限公司未按合同约定的交房时间2018年6月30日向原告陈敏交付房屋，已构成违约。因此，依照原、被告双方所签订的《商品房购销合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列[3]种约定承担违约责任：……3.乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的0.1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天30元向乙方支付违约金。但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。”的约定，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司延迟交房234天，应向原告陈敏支付的延迟交房违约金为：30元/天×234天=7,020元。因此，对于原告陈敏要求被告昭通鸿卓房地产开发有限公司支付其延迟交房违约金7,020元的诉讼请求，依法予以支持。关于原告陈敏要求被告昭通鸿卓房地产开发有限公司支付其面积补差费用1,800元的诉讼请求。原、被告双方所签订的《商品房购销合同》第五条“面积的误差处理一、采用按套内建筑面积计价销售，合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款……二、合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补……”的约定，房屋面积按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，现争议房屋产权证尚未办理，尚不能确定争议房屋的产权登记的面积是多少。因此，对于原告陈敏的此部分诉讼请求，不予评判。原告陈敏可在办理房屋产权证后，根据实际情况，另案主张权利。关于被告昭通鸿卓房地产开发有限公司的答辩主张。因被告昭通鸿卓房地产开发有限公司所提交的证据材料不足以证明其辩论主张，依法不能成立，依法不予支持。关于原告陈敏要求被告昭通鸿卓房地产开发有限公司承担本案诉讼费用的诉讼请求。一审认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以，当事人之间如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此，对于原告陈敏的此部分诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“条依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈敏支付自2018年6月30日起至2019年2月19日止的逾期交房的违约金人民币7,020元。二、驳回原告陈敏的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈敏负担10元，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担40元。二审中，上诉人对一审认定事实部分未提出实质异议，对一审违约金的认定不服。双方当事人对一审认定的其余事实未提出异议，对一审认定双方无异议的事实本院予以确认。对双方争议的事实，本院作如下认定：根据本案双方签订的《商品房购销合同》约定：“甲方应于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。上诉人昭通鸿卓公司未能提供证据证明案涉房屋经过竣工验收合格，符合交房条件，应承担举证不能的法律后果。上诉人昭通鸿卓公司虽于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了交房公告，但因案涉房屋尚未经竣工验收合格，不符合交房条件，故该公告指定的接房时间依法不能认定为其交房时间。本案双方于2019年2月19日办理了交接房手续。因此，一审认定2019年2月19日为交房时间，并无不当。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天30.00元向乙方（买受人）支付违约”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的30.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，故上诉人对违约金提出的异议均不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年九月四日法官助理张艺书记员徐开鹏