黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初222号原告：韩安民，男，1971年10月23日出生，汉族，无职业，住黑龙江省庆安县。委托诉讼代理人：吕德才，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令红，黑龙江大地律师事务所律师。被告：贺大威，男，1974年6月30日出生，汉族，甘南县华威房地产职工，住齐齐哈尔市甘南县。委托诉讼代理人：杨清山，甘南县华威房地产法律顾问。被告：陈鸿鸷，女，55岁，龙江县政协退休员工，住齐齐哈尔市龙江县。委托诉讼代理人：沈忱，男，1981年10月27日出生，汉族，甘南县华威房地产公司员工，住甘南县。第三人：庆安久源房地产开发有限公司，住所地龙江县龙江镇七道街四马路。法定代表人：慕宪东，该公司经理。委托诉讼代理人：才洪伟，该公司职工。委托诉讼代理人：张树勇，该公司职工。原告韩安民因与被告贺大威、陈鸿鸷、第三人庆安久源房地产开发有限公司合同纠纷一案，于2019年8月22日向本院提起诉讼，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩安民委托诉讼代理人吕德才、孔令红，被告贺大威委托诉讼代理人杨清山，第三人庆安久源房地产开发有限公司委托诉讼代理人才洪伟、张树勇到庭参加诉讼。被告陈鸿鸷经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告韩安民向本院提出诉讼请求:1.判令原告与二被告签署的《项目转让协议》无效;2.判令二被告返还因合同无效收取的转让款1100万元；3.判令被告赔偿原告直接经济损失（具体数额：以1100万元为本金按照人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告全部返还之日）;4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:原告于2016年11月11日与二被告签署一份《项目转让协议》，原告为乙方，二被告为甲方，甲方将其名下一项目转让给原告，合同第一条约定：项目地址位于龙江县××镇县府街北、××西地段（××西部南侧）县府街北侧。规划建设占地面积以政府挂牌面积为准。项目转让价款1800万元人民币。该价款包括甲方原购买的七中校址及房屋，不包括二被告己向政府缴纳的征收保证金。乙方一次性买断地块。协议签订后，原告当时给二被告出具四张欠据，分别是500万元欠据两张，400万元欠据两张，四张欠据共计1800万元。原告已向二被告支付项目转让款1100万元。第六条约定：甲方在乙方付清1000万元转让款项后，把该地块的合同、产权证、收据及票据交付给乙方。原告签署在项目转让协议书后，第三人立即退出协议，并没有参与合同的履行，《项目转让协议书》涉及的1100万的项目转让费由原告自行交纳，权利和义务全部由原告承担。2017年8月8日，龙江县国土资源局对原告所购买的地块进行了公开挂牌出让，出让宗地坐落于龙江镇县府街北、××西地段地块二B地段。黑龙江安民房地产开发有限公司以4030万元成功摘牌，原告时任安民房地产公司的法定代表人。除此之外，原告又另行支付了七中校址的拆迁补偿费788.1万元。至此，原告已向龙江县国土资源局交付了全部土地出让金和配套费用共计52,478,476.00元。原告与龙江县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，经过对比发现，二被告在《项目转让协议书》所涉及的土地使用权范围与龙江县国土资源局所出让的国有土地属于同一宗地块，二被告未取得《项目转让协议书》土地使用权，在没有提供对涉案土地使用权的情况下，将涉案的地块以1800万元的价格卖给原告，至今不能提供也无法提供涉案地块的产权手续，二被告的行为构成以合法形式掩盖非法目的，虚构事实将未取得合法产权证书的土地，以《项目转让协议书》的方式转让给原告，应认定其对涉案地块无权转让，根据我国《合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”，第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”，二被告在没有取得涉案地块土地使用权的情况下，与原告所签订的《项目转让协议》应认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。综上，原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，请求法院依法判令原、被告之间签署的《项目转让协议》无效，被告返还原告已经交付的转让款1100万元，并赔偿原告经济损失，支持原告的全部诉讼请求。被告贺大威答辩称，原告在起诉状中的陈述，扭曲了双方签订的《项目转让协议》的本来面目。事实是，该协议约定转让的是《开发竞标权》，而不是《土地使用权》，即被告转让的目的是放弃参与该工程竞标，以使原告独自摘牌成功。第一、如果被告转让的是“土地使用权”，那么就不会形成“协议”第三条第一项“原告摘牌成功后土地出让金由其自行交付的约定”，就不会在第三条第五项中再作出原告受让后“建筑面积增、减与被告无关的约定”。第二、如果被告转让的是“土地使用权”，就纯属买卖性质，那么在“协议”第三条二、三项中就不会再与原告达成“帮助其享受棚户区改造税费优惠政策”的协议，也就不会再与原告达成“帮助其与有关部门联系和对接，帮助其短期内熟知情况”的协议。第三、如果被告转让的是“土地使用权”，那么被告就不会放弃以“东冠房地产开发公司”名义为龙江县拆迁办垫付拆迁补偿费的1.2分月利率的利息，就不会放弃以“东冠房地产开发公司”名义向龙江县财政局交纳开发保证金的1.2分月利率的利息。第四、如果被告转让的是“土地使用权”，那么双方就应该一并持“土地出让金票据”、“土地使用权属证书”，连同双方签订的转让“协议”与原告一起到土地管理部门办理土地转让登记。这个常识事实，所有的开发商都明知，作为多年从事开发职业资深的原告就更明知。所以，在没有合法土地转让登记仅凭歪曲事实诉争是《土地转让》纯属无稽之谈。第五、如果被告转让的是“土地使用权”，那么原告向被告应支付的是4030万元的土地出让费用，而不应是1800万元的补偿费用，两笔费用相差这么悬殊，可见协议中的费用是什么性质双方都心知肚明。原告转让的既然不是“土地使用权”，而是“开发竞标权”，那么这个转让又是在什么背景下形成的呢，近年，龙江县政府在经济不景气又要进行棚户区改造、无钱向被拆迁户支付拆迁补偿费这一矛盾情况下，作出了一项谁开发谁先向拆迁办垫付拆迁补偿费的决定。垫付人若取得“开发权”，事后只退本不退息；若未取得开发权，既退本又退1.2分的月息。2013年至2014年期间，被告为开发龙江县县府街北侧的二期工程，向该县拆迁办垫付了大量款项，同时又依法向该县财政局交纳了开发保证金。2016年11月，原告为独占该宗土地的“摘牌权”，为解除被告参与，以买断“竞标权”的方式形成了这份“项目转让协议”。这份“协议”，是双方在友好的情况下形成的；这份“协议”，不仅使被告丧失了巨额开发盈利款，而且还损失了远远超过1800元的垫付资金和开发保证金的利息款。然而，被告的善意确没有得到回报反被推到被告席，人民法院的裁判，是“以事实为依据，以法律为准绳”，相信该审判能还事实的真相，驳回原告的诉讼请求。被告陈鸿鸷未到庭未答辩。第三人庆安久源房地产开发有限公司未发表答辩意见。原告为证明自己的主张，提供了如下证据：证据一：《项目转让协议》1份，证明：1.证明2016年11月11日二被告与原告、第三人签订了《项目转让协议》，转让价款为1800万元，该转让价款包括被告原购买的七中校址及房屋的价款。2.该协议名为项目转让协议，实为土地和房屋的转让，因二被告不是转让土地的使用权人及房屋的所有权人，二被告的转让行为未经权利人追认，故该协议无效。3.协议签订时，二被告未交纳土地出让金，未取得土地使用权，二被告向原告虚构了其具有项目开发权，有权转让土地及房屋的事实，欺骗原告与其签订转让协议，属《合同法》第五十二条第（一）项规定的一方以欺诈的手段订立合同，双方签订的协议无效。4.依据协议约定，二被告还应向原告支付协议总价款20%的违约金即360万元。该项目转让协议如被告答辩称系竞标权转让协议属于无效协议，违反招投标法的规定，同时可能涉嫌串通投标的嫌疑，该项目转让协议中没有提到开发竞标权，开发竞标权不属于我国民法、合同法等所标注的权属，竞标权仅仅属于被告方自行杜撰，不具备法律上的意义，如果被告方不具备该土地的使用权而进行非法转让，那么可能违反其他法律规定的非法转让土地使用权，所以本项目转让协议不具备法律效力。被告质证认为，对项目转让协议认可无异议，对证明目的有异议的。1.1800万元不是土地转让费，为什么不是协议中第三条第一款已经说明土地摘牌成功费用由原告自行承担，所以证明不了1800万元是土地出让金；2.第二条第一款中与第三条第七项相矛盾，协议写的有瑕疵，不能断章取义。证据二：《客户收付款入账通知》5张、《网上银行电子回单》4张、《收据》2张，证明：协议签订后，第三人退出与原告的合作开发，由原告自行支付合同价款。为此原告委托第三人向被告贺大威转账500万元，原告妻子闫淑梅向被告贺大威及贺大威指定的收款人王永明转账250万元，原告委托第三人财务人员张树勇向贺大威指定的收款人房大明转账200万元，原告向贺大威支付现金150万元，原告共计向被告支付了转让价款1100万元。贺大威对收到原告1100万元无异议。证据三：《挂牌出让文件》1份、《国有建设用地使用权出让合同》1份、《黑龙江增值税普通发票》3张、《黑龙江增值税专用发票》1张、《黑龙江省非税收入票据》4张、《黑龙江省非税收入一般缴款书（收据）》2张、《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》1张、黑龙江安民房地产开发有限公司营业执照1份、企业公示信息1份，证明：1.2017年龙江县政府对案涉土地挂牌转让，原告设立的黑龙江安民房地产开发有限公司为摘牌企业。2017年8月8日安民房地产与龙江县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，依法缴纳土地出让金及各种税费，取得案涉土地使用权。二被告与原告签订《项目转让协议》时尚未取得土地使用权，双方签订的协议无效。2.二被告与原告签订《项目转让协议》时未取得土地使用权，属于以合法形式掩盖非法目的倒卖土地的行为，双方签订的协议无效。3.双方的协议实为土地转让协议，二被告向原告转让土地，未取得出让土地使用权，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让协议无效。4.因《项目转让协议》无效，二被告应将已收取的合同价款1100万元返还给原告，并赔偿利息损失。5.该份证据证实原告与龙江县政府挂牌受让的国有土地包括原告与被告签订的所谓的七中校址及房屋，而七中校址及房屋坐落面积小于安民房地产公司受让的土地面积，而该七中校址及房屋坐落的土地面积的出让金是由安民房地产公司交付的，二被告对此地块不具有合法的土地使用权，其无权与原告签订土地转让协议，也无权收取原告项目转让协议中约定的价款。被告质证认为，原告向龙江县土地局缴纳多少费用与被告无关。这次转让的是竞标权不是转让的土地。证据四：《征收住宅房屋货币补偿协议书》1份、《固定资产评估汇总表》1张、《固定资产-房屋及构筑物评估明细表》1张、《黑龙江省单位往来资金结算票据》1张，证明：1.转让协议中的土地为国有土地，房屋所有权人为龙江县龙城建设投资发展有限责任公司，二被告不是《项目转让协议》中土地使用权人，也不是房屋的所有权人，其无权将土地和房屋转让给原告，双方签订的《项目转让协议》无效。2.二被告与原告签订协议时称其向政府缴纳了征收补偿金，且七中房屋无需支付征收补偿费。安民房地产取得土地使用权后，发现二被告并未向政府缴纳征收补偿金，且安民房地产仍需支付七中房屋的征收补偿费788.1万元。二被告与原告签订协议时存在欺诈行为，双方签订的协议无效。3.证实被告与原告签订项目转让协议时，七中校址坐落的地块应为教育用地，其性质属于国有土地划拨使用权，后经龙江县人民政府收回后挂牌出让，由案外人安民房地产开发公司缴纳国有土地出让金后才取得该块土地的国有土地使用权。也就是说原、被告签订项目转让协议，七中校址坐落的地块属于龙江县人民政府，或者是代表龙江县人民政府持有国有资产的龙城建投公司，而不是本案的二被告，二被告无权与原告签订项目转让协议。被告质证认为，七中校址钱款的问题，协议的价款与付款方式写的是甲方原购买的七中校址的房屋，体现1800万元里面韩安民就不需要交钱了，协议的权利和义务的第七条约定原告将七中校址返还给被告，七中校址是龙江县政府拖欠魏景龙的钱，因为没有钱给付就把校址给了魏景龙，魏景龙转手卖给了陈鸿鸷和贺大威是2000万元，这2000万元二被告也向魏景龙交付，后期这个土地和房屋被龙江县政府收回，收回后龙江县政府给贺大威和陈鸿鸷退1000万元，剩余的1000万元为什么没退，因为原告韩安民仅向龙江县政府交付788.1万元，1800万元含有贺大威舍去的1000万元。证据五：关于龙江县七中地块二期房屋征收安置情况的征收函和龙城世家二期B区二段回迁房源商服分布表。证明：安民房地产公司与龙江县签订土地使用权出让合同后，依据合同约定的条款为本地块除去七中校址外的90户居民进行了房屋安置，并履行土地使用权转让合同中约定的征收安置义务。证实该整个地块的权属与被告无法律上的联系，其无权与原告签订项目转让协议。被告质证认为，此证据与被告无关，是协议之外的东西。不是本案审理的范围。被告为证明其主张，向本院提供如下证据：证据：一份委托授权书。证明：贺大威以黑龙江东冠房地产开发公司的名义向龙江拆迁办和财政局交款，向龙江拆迁办和财政局交的款是贺大威以东冠公司的名义交款的。原告质证认为，对证据三性均有异议，1.依据民事诉讼法的规定，应当注明此份证据的制作人。2.原告与被告签订项目转让协议时未向原告出具该份授权书，也没有介绍授权书中描述的事件，原告对此不知情。3.该授权书与本案争议的协议之间没有关联性，无论是从协议的内容还是主体、授权的内容都没有实质的联系。4.该授权没有注明七中校址的所有权人是二被告，也没有说明是东冠房地产公司。5.被告称七中校址是从魏景龙手里购买，现又称以东冠房地产公司向拆迁办和财政局交款，尽管被告没有描述交款的意义和目的，但是两个事实明显互相矛盾，也证实不了二被告对七中校址有物权法上的所有权，或者是其他债权表现形式的权益。6.假设贺大威挂靠东冠房地产公司进行房地产的开发，那么贺大威或东冠公司在没有取得七中校址使用权并缴纳土地出让金的情况下，其无权对外转让没有取得的土地使用权。被告申请法院调查的证据：龙江县拆迁办、龙江县自然资源局、龙江县财政局出具相关的票据和借款合同、情况说明。被告说明要证明的问题：（被告代理人杨清山查看）证据一：龙江县自然资源局出具的关于龙江镇县府街北、××西地段地块2B地块竞买情况说明。证明：转让的是竞标权，如果贺大威不转让给韩安民，韩安民就得不到这个竞标权，因为贺大威在转让竞标权前，贺大威已经将拆迁办、财政局的相关费用缴完。从情况说明看，2B地段只有韩安民一人竞标，这就是形成转让的原因。证据二：龙江县拆迁办出具的说明和相关的往来票据，证明：贺大威向龙江拆迁办垫付款是7,845,604.00元，向龙江县财政局缴纳保证金是2200万元，拆迁办还有993,177.64元没有退还，利息还有520,071.00元没有退回，财政局的2200万元是分文不退利息。1.贺大威不向韩安民转让竞标权，韩安民不能参与这次的竞标。2.证明贺大威这里的损失不只是1800万元，要远远超过这个数额。证明双方转让的不是土地使用权而是竞标权。向财政局缴纳2200万元，这个款已经退回来了，但是这个款项没有退息，等于代原告交付的保证金。原告质证认为，1.首先对证据一的真实性无异议，对合法性和关联性有异议。该证据仅仅陈述土地招拍挂出让的一个事实，根据相关的法律规定，土地在招拍挂期间任何具有竞买资格的人，均可以申请参加报名，该说明中没有明确体现东冠房地产公司放弃竞买权，也没有体现因东冠公司放弃竞买权安民房地产公司具有优先购买权，如果二人对此竞买行为在竞买过程中存在串通行为可能构成串通投标罪，也证实不了二被告向原告转让土地的行为合法。2.本案由安民房地产公司中标购买包括七中校址在内的国有土地，这完全是经过法定程序依法缴纳土地出让金，履行向被征收人给付90多套拆迁房屋的补偿，及向龙江建投支付的七中房屋征收补偿费，而后取得该地块的使用权限，而并非是因为被告让渡的权利，或者投入其他非正当的成本支出，导致案外人安民房地产公司取得土地使用权。证据二：1.从证据中两份借款合同和一份债权转让协议书，也仅仅能够看出征收办曾经向东冠公司与安民公司分别借过资金，后期三方共同达成债权转让协议，由征收办向安民房地产公司偿还借款。通过三项借款合同无法证实被告所称已经将拆迁办、财政局的相关费用缴完。所以，无法证实二被告对此地块有所有权和其他实际征收投入，假若存在征收投入也仅仅是可能用于七中校址以外的其他被征收人用于安置的费用，与本案争议的地块无关联性。2.房屋征收办与非国有主体签订借款协议并且约定了高额的利息，这种合同本身可能违反了国有资产管理的相关法律法规，本身属于无效协议。3.说明中无法证实被告方承认投入的2200万元，只是说明有这个借款行为，借款行为不代表东冠公司给付了拆迁借款，该借款已经清偿完毕。4.关于龙江县财政局的说明和相关的记账凭证，证实不了东冠公司实际为征收进行的投入，也证实不了东冠公司实际购买了该地段。财政局的说明与征收办借款的联系是征收办向东冠公司借款的2000万元并且全部偿还完毕。东冠公司与征收办权利义务关系终止，不存在东冠公司对本案争议的地块进行了投资。征收办借款的用途是否用于本次出让土地的征收补偿，也没有其他证据予以证实。即便用于本次征收补偿也没办法证实东冠公司及二被告对本案争议的地块具有合法的土地使用权。被告陈鸿鸷未到庭未提供证据。第三人没有提供证据，第三人对原、被告提供的证据均无异议。经过对证据的质证，本院对证据认定如下：对原告提供的证据一、证据二因被告无异议，本院予以确认。被告对原告证据三、四、五有异议，本院对证据的真实性予以采信。对被告提供的证据一，原告有异议，但庭后被告提供了东冠公司盖章确认件，故对该证据应予采信。对被告申请法院调取的龙江县自然资源局的情况说明、龙江县房屋征收和住房保障中心出具的情况说明和相关往来票据、龙江县财政局的说明的真实性予以确认。被告庭后提交的证据，一、东冠公司盖章的授权委托书,证明：贺大威经东冠公司授权。二、齐市宏宇建工集团光明房地产有限公司与龙江县宏发房地产开发有限公司宋某签订的土地使用权转让合同，证明：2013年9月10日魏景龙以齐市宏宇建工集团光明房地产公司名义将原龙江七中校址出售给宋某的土地使用权专用合同，证明该校址是宋某以2000万元购买的。三、东冠房地产公司出具的证明一份，证明：2013年以后东冠房地产公司向龙江县拆迁办垫付了拆迁补偿费与向龙江县财政局交纳的开发保证金是贺大威和陈鸿鸷所交。四、2013年9月20日，龙江县原七中地块项目工程投资合伙协议书一份，证明：七中校址的土地由贺大威、陈鸿鸷与宋某共同投资开发，2000万元是贺大威、陈鸿鸷、宋某共同投资、共同购买的。五、证人宋某证实，最初宋某以龙江宏发公司名义与齐市宏宇建工集团光明房地产公司魏景龙签订龙江七中校园以2000万元的价格买卖合同，当时无经济能力，便又联系贺大威、陈鸿鸷合伙开发龙江七中校园，就与贺大威、陈鸿鸷形成了共同开发龙江七中校园，2000万元购买款由贺大威出资，再后来又转让给韩安民了。原告质证意见为：一、对《委托授权书》真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。1.《委托授权书》不是东冠公司现在出具的，而是在2014年4月14日的《委托授权书》复印件是重新加盖了公章，不属于证据原件，其中法定代表人的签字也是系复印件，因此该证据不具有真实性。2.《委托授权书》中的文字显示为“黑龙江省东冠房地产开发有限公司”，但公章显示为“黑龙江东冠房地产开发有限公司”，文字显示的公司名称中有“省”字，公章显示的公司名称中没有“省”字，不能证实是同一公司，因此不能证实是东冠公司真实出具的。3.《委托授权书》为单位出具的证明材料，没有单位负责人及制作人签字，不符合民事诉讼法司法解释第一百一十五条应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章的形式要件，不具备单位出具证明材料的证明效力。4.《委托授权书》中写明贺大威挂靠东冠公司，房地产开发的挂靠违反《城市房地产管理法》第三十条的规定，该挂靠行为无效，不具有合法性。二、黑龙江东冠房地产开发公司出具的《证明》对真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。1.《证明》为单位出具的证明材料，没有单位负责人及制作人签字，不符合民事诉讼法司法解释第一百一十五条应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章的形式要件，不具备单位出具证明材料的证明效力。2.《证明》的内容与庭审时被告申请法院调取的龙江县财政局出具的《说明》和龙江县房屋征收和住房保障中心出具的《说明》，以及补充证据五龙江县房屋征收和住房保障中心出具的《情况说明》相矛盾，东冠公司与龙江县房屋征收和住房保障中心系借款关系，并非证明中所称的垫付拆迁补偿费和开发保证金，借款和垫付是两个不同的法律关系。同时该《证明》不能证实二被告实际垫付了拆迁补偿费和开发保证金，故该《证明》不具有真实性。3.如贺大威挂靠东冠公司进行房地产开发，则违反了《城市房地产管理法》第三十条的规定，该挂靠行为无效，不具有合法性。综上，该组证据不能证实东冠公司、贺大威或陈鸿鸷取得了案涉土地的使用权，因该土地及项目最终由安民房地产摘牌并开发，是否垫付拆迁补偿费与交纳开发保证金，以及由谁垫付和交纳，与本案没有关联性。对补充证据二，《土地使用权转让合同》质证意见：对真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。1.《土地使用权专用合同》载明宏宇公司获得了国有建设用地的使用权，已与龙江县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，原告提交的证据能够证实安民房地产摘牌的土地与该合同转让的土地系同一块土地，故在安民房地产摘牌前该土地为国有土地，土地使用权归龙江县政府所有，并非宏宇公司或魏景龙所有，故合同中的内容不具有真实性。2.合同中乙方宏发房地产公司未盖章，仅有宋某签字，合同签订时魏景龙不是宏宇公司的法定代表人，宋某不是宏发房地产公司的法定代表人，故该合同不具有真实性。3.该合同为两个公司之间签订，但实际为自然人之间转让土地使用权，违反法律规定，不具有合法性。4.合同上的两个公司及魏景龙、宋某两个自然人，均不是本案当事人，且与被告主张的开发公司东冠公司没有任何关联，故该证据与本案没有关联性。对补充证据三，《龙江县原七中地块项目工程投资合作协议书》质证意见：对真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。1.该协议由本案被告间签署，因二被告有利害关系，故该协议不具有真实性。2.该协议约定合作经营项目和范围为龙江县原七中地块开发建设，属合作开发协议，因双方均不具备房地产开发资质，故该协议属无效协议。3.该协议系被告间的投资合作协议，无法证实二被告取得案涉土地的使用权，该协议与本案没有关联性。对补充证据四，宋某的证言质证意见：对其证实土地转让时没有土地出让合同及未取得土地使用权的部分真实性无异议，对其他内容真实性有异议，对合法性、关联性及证明问题均有异议。1.宋某证实其与魏景龙签订转让合同时，魏景龙没有土地出让合同，未取得土地使用权，签订合同后宋某也未取得土地使用权，即使后期贺大威参与投资，贺大威也未取得土地使用权。2.宋某称2000万元购买的是七中的地上物，但原告的证据四证实安民房地产向龙江县龙城建设投资发展有限责任公司支付了788.1万元的地上物征收补偿费，证实七中地上物的所有权人为龙城公司，宋某、贺大威未取得地上物的所有权。宋某的证言与补充证据二相矛盾，补充证据二证实2000万元系土地使用权的转让费用，而非购买地上物的费用，因此宋某证实2000万元购买七中地上物的内容不具有真实性。3.宋某本人没有证实2000万元购地款是其转交给魏景龙的，且2000万元金额非常大，不会以现金形式支付，宋某未提供相应的银行流水证实贺大威交付2000万元的事实。自然人之间转让土地违反法律规定，不具有合法性。4.因魏景龙、宋某、贺大威均未取得土地使用权，签订的土地转让合同均为无效合同，贺大威是否从他人处购买土地，均不影响其未取得土地使用权的事实，该证据与本案没有关联性。经本院调查龙江县房屋征收和住房保障中心，该中心出具情况说明为，龙江县七中地块房屋征收工作于2014年8月12日开始，于2017年我单位向县国土局出具的成本说明函，在此期间我单位于2015年9月28日、2016年8月11日和2016年8月16日偿还的黑龙江东冠房地产开发公司借款。该项目由龙江县人民政府实施征收，并支付补偿款，此区域被征收人产权证于2016年9月9日灭籍。七中地段二期房屋征收成本为25,984,723.35元。经质证，被告对该情况说明无异议，但主张后期的事情其不清楚。原告对该情况说明意见为：真实性无异议，该《情况说明》证实东冠公司与龙江县房屋征收和住房保障中心系借款关系，并非被告所称的东冠公司垫付征收补偿款和交纳开发保证金。东冠公司从未取得案涉土地的使用权和项目的开发权，即使贺大威挂靠东冠公司，贺大威仍然无权向原告转让案涉土地，双方签订的《项目转让协议》无效。第三人庆安久源房地产公司对原、被告双方提供的证据均表示无异议。第三人另承认通过其公司账户转给贺大威的款项均系韩安民的款项。被告贺大威重新补充的黑龙江东冠房地产开发有限公司2020年9月2日出具的说明，该说明内容为：“2014年4月14日，我公司在委托宋某的委托授权书中，将黑龙江东冠房地产开发有限公司误打字为黑龙江省东冠房地产开发有限公司。该公司的当时法人代表确实是王印增，该委托书中王印增三个字确是他本人亲笔书写”。2020年8月11日黑龙江东冠房地产开发有限公司出具的证明内容为“2013年后，陈鸿鸷与贺大威为开发龙江镇《龙城世家》小区二期工程，以黑龙江东冠房地产开发有限公司的名义向龙江县拆迁办与拆迁补偿费与缴纳开发保证金”。原告对以上补充证据均有异议，但未提供相反证据证实以上两份补充证据不真实，另，被告贺大威提供的黑龙江东冠房地产开发有限公司的营业执照复印件上体现，该公司的法定代表人为王印增，故对被告贺大威提供的以上两份补充证据予以确认。经过对证据的质证、认证，本院认定本案事实如下：经审理查明，2016年11月11日，贺大威、陈鸿鸷作为出让方（甲方），韩安民、庆安久源房地产开发公司作为受让方（乙方），双方签订了一份《项目转让协议》。协议约定：甲乙双方在平等自愿、充分协商的基础上，就甲方拥有的龙江县县府街北，延顺路西南侧地块开发项目一次性买断事宜达成如下协议：一、转让项目位置、占地面积：土地坐落于龙江县××镇县府街北、××西地段、县府街北侧，规划占地面积以政府挂牌面积为准；二、价款及付款方式：1.双方同意该项目的转让金额总价款为人民币1800万元，该价款购买项目包括甲方原购买的七中校址及房屋，但该价款不包括甲方已经向政府部门缴纳的征收保证金。乙方一次性买断地块，本协议生效前该地块涉及的经济纠纷由甲方负责处理。2.……。3.2016年11月30日前，乙方向甲方支付人民币500万元，2016年12月15日前乙方向甲方支付人民币500万元，项目地块摘牌前，乙方向甲方支付人民币400万元，剩余款项人民币400万元乙方在项目地块摘牌后15天内全部支付给甲方；三、双方权利义务：1.甲方给予协助，乙方及时提供相关手续，以使乙方土地摘牌成功（费用由乙方承担），拆迁安置办的相关事宜及费用由乙方自行负责，如有特殊事情需要，甲方应予协助配合；….5.乙方在受让后获准增加或减少建筑面积与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据，本协议生效后，该地块的一切收益和风险归乙方所有，与甲方无关；…7.乙方保证待龙江征收办按照拆迁成本核算后，将七中地块实际费用金额返还给甲方，原一期B区拆迁费用，在七中地块应支付费用中多退少补，余款由乙方在摘牌后于10日内支付给甲方。…。协议签订后韩安民给付贺大威转让款1100万元，贺大威对此不持异议。另查明，龙江县房屋征收和住房保障中心情况说明：龙江县七中地块2房屋征收工作于2014年8月12日开始，于2015年9月28日、2016年8月11日和2016年8月16日偿还东冠房地产公司借款。2013年9月16日龙江县房屋征收办与东冠公司签订借款合同，向东冠公司借款7,845,604.00元，于2015年-2016年返还东冠公司6，825，426.36元。贺大威陈述其向龙江县相关部门交纳的拆迁补偿费和开发保证金已退还。安民公司与龙江县征收办于2017年12月8日签订借款合同，征收办向安民公司借款3,241,254.10元，还款4,234,431.74元，支付利息520,071.81元。龙江县房屋征收和住房保障中心出具的情况说明中，说明案涉地块被征收人产权证于2016年9月9日灭籍。2017年8月8日，安民房地产开发公司与龙江县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，安民房地产公司交纳了土地出让金4030万元，向龙江县房屋征收与管理办公室交纳拆迁补偿费788.1万元。韩安民与贺大威、陈鸿鸷签订的《项目转让协议》中的地块与安民房地产公司与龙江县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中的地块为同一地块。原告韩安民认为，贺大威、陈鸿鸷在未取得《项目转让协议》中的地块土地使用权的情况下，将案涉地块以1800万元的价格卖给原告，应认定其对案涉地块无权转让，故诉至本院，要求判令原、被告之间签订的《项目转让协议》无效，被告返还原告已经交付的转让款1100万元，并赔偿原告经济损失。本院认为，关于本案中《项目转让协议》的效力问题。在双方签订的《项目转让协议》第二条第一款约定，双方同意该项目的转让金额总价款为1800万元，该价款购买项目包括甲方（贺大威、陈鸿鸷）原购买的七中校址及房屋，但价款不包括甲方已经向政府部门缴纳的征收保证金，乙方（韩安民）一次性买断地块，本协议生效前该地块涉及的经济纠纷由甲方负责处理。第三条双方权利义务约定：1.甲方给予协助，乙方及时提供相关手续，以使乙方土地摘牌成功（费用由乙方承担），拆迁安置办的相关事宜及费用由乙方自行负责。从以上协议内容体现，被告向原告转让的是龙江县县府街北，延顺路西南侧地块的开发改造项目，在转让该项目时，被告未取得该地块的土地使用权，依据该协议第三条第一款“甲方给予协助，乙方及时提供相关手续，以使乙方土地摘牌成功（费用由乙方承担）”的内容体现，原告对被告转让该项目时尚未取得土地使用权的事实是知晓的，且该地块的土地出让金是4000余万元，故双方约定的1800万元转让款只是项目的转让，转让的是该地块的开发建设及建设后的销售收益的权利。此外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。且原告亦未提供有效证据证明双方签订的协议存在损害国家、集体和第三人利益的情形，故该协议系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立即生效，且双方签订《项目转让协议》后，原告已向被告支付转让费1100万元，双方均已按协议进行了实际履行，原告以黑龙江安民房地产开发有限公司公司的名义取得土地使用权后，进行了开发建设，已经获得了销售收益。故本案中原、被告双方签订的《项目转让协议》合法有效。原告主张被告无权转让案涉土地、转让协议无效，缺乏事实和法律依据，不能成立，且有违诚实信用原则，其要求被告返还1100万元并赔偿损失的请求，本院不予支持。关于被告是否有权转让该项目。从龙江县房屋征收和住房保障中心出具的证明材料体现，在原告受让该项目前，该项目的前期出资系被告以黑龙江东冠房地产开发有限公司公司的名义进行投资，在被告将该项目转让给原告之前，该地段的房屋已经由被告出资、由政府进行征收将房屋灭籍，故被告有权转让案涉项目。关于原告主张的其交纳的拆迁补偿费788.1万元，因在转让协议第三条第一款中双方已经明确约定“拆迁安置办的相关事宜及费用由乙方自行负责”，故该笔费用属于原告受让该项目后理应支出的开发建设成本，与被告无关。综上所述，原告韩安民的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告韩安民的诉讼请求。案件受理费87,800.00元，由原告韩安民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  董春良审判员  李立新审判员  于 剑二〇二〇年九月十一日书记员  杨 洋