福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0524民初3078号原告：福建安溪绿叶房地产营销策划有限公司，住所地：福建省安溪县凤城镇凤声路14号。法定代表人：汪永发。委托诉讼代理人：吴秀梅，系公司员工。委托诉讼代理人：陈俊达，系公司员工。被告：林小萍，女，1991年5月10日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：白雍真，福建联谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钦妹，福建联谊律师事务所律师。第三人：安溪中凯房地产营销策划代理有限公司，住所地：福建省安溪县凤城镇新安西路128号。法定代表人：梁明成。原告福建安溪绿叶房地产营销策划有限公司(下称绿叶公司)与被告林小萍、第三人安溪中凯房地产营销策划代理有限公司(下称中凯公司)居间合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿叶公司的委托代理人吴秀梅、陈俊达、被告林小萍及委托诉讼代理人白雍真到庭参加诉讼，第三人中凯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿叶公司向本院提出诉讼请求：判令林小萍支付购房中介服务费及违约金共计180000元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：林小萍通过绿叶公司得知谢志江欲出售其址在安溪县××镇××号楼××室（下称“阳光城3＃1205房”）的房产，绿叶公司为此带领林小萍前往看房，并分别于2020年5月5日和同月10日与其签订《看房确认书》。林小萍在《看房确认书》中承诺是从绿叶公司处首次获得房源，答应独家委托绿叶公司代理与房东完成交易，如果私下达成交易或者通过第三方交易，同样需要支付总房价的2.5%作为服务费。现场看房后，林小萍对上述房产表现出了极大的兴趣。后来，绿叶公司应林小萍的要求又多次带领林小萍及其亲属前去看房。期间，绿叶公司积极代为林小萍与房东谢志江及其母亲赵亚婷商谈房屋价钱，房东谢志江初步同意将出售价格从2550000元降为2400000元左右。林小萍一度表示可以接受2400000元的购房价并愿意交付定金。但林小萍却撇开绿叶公司私下通过中凯公司与上述房产的房东达成交易。因绿叶公司多次带林小萍到“阳光城3＃1205房”看房并积极与房东谢志江及其母亲赵亚婷磋商，而林小萍的行为违反了《看房确认书》的相关约定，侵犯了绿叶公司的合法权益。现请求判令林小萍支付以房价2400000元的2.5%为服务费另加佣金的两倍（房价2400000元的5%）作违约金，总计180000元。林小萍辩称，1.《看房确认书》系绿叶公司拟定的格式条款，双方并未就具体条款充分协商并达成一致，该确认书第二、三条款明显加重了答辩人的责任，违反了合同公平原则，应认定为无效条款。答辩人在《看房确认书》上签字仅是为了确认当天看了该房屋。2.答辩人有权通过“货比三家”选择更满意的房子，选择由服务更好、出价更合理的中介公司提供居间服务。根据房东谢志江的母亲赵亚婷与绿叶公司员工的通话录音可知，绿叶公司未能以2400000元居间促成答辩人与房东谢志江签订《房屋买卖合同》，答辩人最后是通过中凯公司居间购得诉争房屋并支付了中介费用，此并不构成跳单违约行为，故绿叶公司无权要求答辩人支付居间报酬。中凯公司未作答辩。双方当事人争议焦点为：1.《看房确认书》是否合法有效？2.林小萍是否应支付居间服务费及违约金计180000元？双方当事人围绕诉讼请求分别提交了相应的证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本案双方当事人的争议焦点，对于双方有异议的证据，本院认为：一、绿叶公司提供的证据。⑴两份《看房确认书》（2020年5月5日、同月10日）虽为绿叶公司事先拟好的格式合同，但其约定内容不多（共六条）且明确载明“甲乙双方已阅读并接受各自权利义务，乙方签字后生效”（第六条），不存在需要绿叶公司履行告知或提请注意义务的情形。林小萍在《看房确认书》的乙方空白处签名之前理应当认真进行审阅，而其作为完全民事行为能力人应当知道且也能理解作为从事居间服务的绿叶公司提供此确认书并要求其在确认书上签名的目的，如疏于审查或未予审阅即签字应自行承担相应的法律后果。经审查，《看房确认书》符合证据采信条件，予以采信；⑵陈俊达（绿叶公司员工）与林小萍微信聊天记录、吴秀梅（绿叶公司员工）与出售阳光城3#1205房房东母亲（亚婷）及吴秀梅（绿叶公司员工）与林小萍微信聊天记录和录音光盘（视频及通话）等。通过这些证据可综合认定：绿叶公司于2020年5月8日联系林小萍前往“阳光城3#1205房”看房，后因林小萍个人原因未能前往看房。双方于同月10日再到“阳光城3#1205房”看房；林小萍看中该套房后要求绿叶公司尽量让房东以2400000元出售，并要求中介费打折。绿叶公司答应尽量以2400000元成交，并承诺只收一个点的中介费（即2400000元1%即24000元）。但在绿叶公司将涉案房屋价格谈到2420000元时，林小萍却提前通过中凯公司以2416000元与房东谢志江达成交易并办理过户手续。经审查，这些证据均符合证据采信条件，予以采信。二、林小萍提供的证据。⑴从吴桂锋（中凯公司员工）与林小萍之间的聊天内容可看出：①双方在2020年5月8日至10日期间的聊天通话内容中并无提及林小萍购买涉案“阳光城3#1205房”的聊天记录，结合本案相关证据可认定首次（即2020年5月10日之前）带林小萍看阳光城3#1205房是绿叶公司而非中凯公司；②中凯公司于2020年5月12日起才与林小萍谈及购买“阳光城3#1205房”的事宜，并为林小萍提供相应居间服务（与房东商谈房价等）；③中凯公司居间介入并与房东谢志江商谈房屋价款，最后（同年5月19日）林小萍同意中凯公司洽谈的以2416000元成交，这个价格与绿叶公司与房东洽谈的居间价格大体一致。经审查，吴桂锋与林小萍之间微信聊天记录符合证据采信条件，除证明目的外，予以采信。⑵基于上述吴桂锋与林小萍的微信聊天记录在2020年5月5日至同月8日前并无谈及购买涉案“阳光城3#1205房”的事实，而中凯公司无故拒不出庭参与诉讼，林小萍申请的中凯公司员工吴桂锋亦无故拒不出庭作证，且林小萍未能提供其他证据以佐证中凯公司在2020年5月10日之前确有为其提供购买涉案“阳光城3#1205房”居间服务，由此可看出《房产销售委托协议》及《购房委托协议》的签订时间与本案查明的事实不符，也明显违背常理。因《房产销售委托协议》及《购房委托协议》真实性不足认定，对此均不予采信。本院经审理认定事实如下：1、绿叶公司、中凯公司均为从事二手房交易服务中介公司。林小萍为购买属于自己的套房而找绿叶公司了解房源。于2020年5月5日，绿叶公司带林小萍到某业主欲出售的安溪县××号楼××室看房，双方并有签订1份《看房确认书》（第一份）。林小萍不满意后，绿叶公司又于同月8日联系林小萍前往业主谢志江欲出售的“阳光城3＃1205房”看房，当日林小萍有事未能前往。同月10日，绿叶公司联系到业主的母亲赵亚婷后带林小萍一起前往阳光城3＃1205房详细看房，双方再签订1份《看房确认书》（第二份）。该《看房确认书》约定：乙方（林小萍）承诺，本房源（阳光城3＃1205房）是首次从甲方（绿叶公司）获取，乙方答应独家委托甲方代理与房东交易，乙方如果私下成交或通过第三方成交，乙方同样会向甲方支付房款总价的2.5%作为服务报酬（第二条）；乙方（包括直系亲戚）签订本协议后在7个月内不得就甲方提供的房源与房主以任何理由私交或通过第三方中介与房东成交。如果违反本协议，乙方必须支付佣金的两倍作为违约金（第三条）；甲乙双方已阅读并接受各自权利义务，乙方签字后生效（第六条）。确认书对其他事项作了具体约定。此后，绿叶公司在林小萍要求下又带领林小萍及其亲属一同察看阳光城3#1205房的详细情况。绿叶公司员工吴秀梅并于同年5月11日将该套房的产权证复印件以微信方式发送给林小萍。此后，绿叶公司积极代为林小萍与业主谢志江及其母亲赵亚婷商谈房屋价格，业主谢志江初步同意2420000元左右出售。2020年5月18日，林小萍与绿叶公司员工陈俊达微信聊天时回复：若价格谈下去要马上给订金。2020年5月20日，陈俊达微信回复要做业主的母亲赵亚婷思想工作尽量让其以2400000元出售。同日，林小萍微信回复可接受房价2400000元及中介费10000元。但在同月21日，林小萍回复绿叶公司不再购买上述房产。2、为了“货比三家”而达到购房价格最低化及降低中介费目的，林小萍在2020年5月10日从绿叶公司得知上述房源后又通过中凯公司与房东谢志江及其母亲赵亚婷进行居间服务对比。自2020年5月12日起，林小萍才开始与中凯公司员工吴桂峰在微信聊天中谈及“阳光城3#1205房”的房价等内容。同年5月19日，林小萍微信回复吴桂峰可接受房价2416000元。同年5月21日，林小萍支付给业主谢志江的母亲赵亚婷定金50000元。同月26日，谢志江（甲方）、林小萍（乙方）、中凯公司（丙方）签订一份《房产居间买卖协议书》，并于同年6月3日完成涉案房屋的产权变更登记手续。绿叶公司后来因与林小萍的中介费问题协商未果而诉至本院。本院认为，案涉《看房确认书》（2020年5月10日）约定内容并不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《看房确认书》事实上属于双方之间的居间服务合同，双方当事人均应当按照确认书的约定全面履行自己的义务，不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担民事违约责任。本案中，绿叶公司依约为林小萍提供“阳光城3#1205房”房源并促成与业主谢志江达成房屋买卖意向。嗣后，绿叶公司就该房屋价款积极与业主谢志江磋商，而业主谢志江欲出售房屋的价格在2020年5月18日时已符合或接近林小萍提出的价位，也即绿叶公司履行了应尽的居间服务。但林小萍未能信守《看房确认书》承诺而在委托绿叶公司后另再委托中凯公司为其提供居间服务，并通过中凯公司与业主谢志江签订购房合同并办理过户手续。因林小萍的行为明显的属于跳单违约行为，对此应承担相应的民事违约责任。对于林小萍辩称绿叶公司未能以2400000元价格而促成与业主签订房屋买卖合同的问题。因绿叶公司在将“阳光城3#1205房”房价谈到2420000元时，又于2020年5月20日向林小萍承诺要做业主及其母亲赵亚婷思想工作让其以2400000元出售，但林小萍事实上已在前一天即同月19日与中凯公司达成协议并接受房价2416000元，绿叶公司已再无机会让业主谢志江以2400000元出售，故其辩解理由不能成立，不予采纳。林小萍另辩称其是通过中凯公司居间购买诉争房屋，并不构成“跳单”违约行为。因诉争房源位置信息系绿叶公司首次向林小萍提供的，而绿叶公司为防止林小萍恶意跳单而在《看房确认书》中拟定限制成交条款（即约定林小萍利用上述信息资源另行与卖方成交的仍应支付居间费等）并无不当，而且《看房确认书》明确约定已阅读并接受及签字后才生效。林小萍本可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后，再决定是否签订《看房确认书》。因此，林小萍在与绿叶公司签订《看房确认书》并接受绿叶公司的提供了居间服务之后，另行再委托中凯公司就该房屋买卖进行居间服务，且在两家中介公司所谈成的购房价款非常接近其目的（购买价位）情况下，林小萍最后选择中凯公司作为居间方与业主谢志江达成交易，此明显属于滥用自主选择权的跳单行为。故林小萍对此的辩解，理由不能成立，不予采纳。因此，绿叶公司依据《看房确认书》约定而请求林小萍支付居间服务费和咨询费即2400000的2.5%计60000元，合法有据，应予支持。而绿叶公司另要求支付违约金120000元（2400000元的5%），本院酌情不予支持。综上，绿叶公司的诉讼请求，合法部分，应予支持。林小萍的辩解，依据不足，予以采纳。中凯公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、林小萍应于本判决生效后十日内支付给福建安溪绿叶房地产营销策划有限公司中介服务费60000元；二、驳回福建安溪绿叶房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由福建安溪绿叶房地产营销策划有限公司负担2600元、林小萍负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  沈聪明人民陪审员  周爱民人民陪审员  王宝峰二〇二〇年九月十日法官 助理  林玉琼书 记 员  陈进松