福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初2442号 原告：福建中安物业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江滨南路装饰街100号。 法定代表人：陈德仪，执行董事。 委托诉讼代理人：李良约，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：曾翠萍，女，该公司员工。 被告：洪清流，男，1959年8月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：吴少华，女，1963年2月27日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告福建中安物业管理有限公司（以下简称中安物业）与被告洪清流、吴少华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中安物业委托诉讼代理人李良约、曾翠萍，被告洪清流到庭参加诉讼，被告吴少华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中安物业向本院提出诉讼请求：1.洪清流、吴少华立即向中安物业支付所拖欠的物业费17816.4元（自2014年11月1日起至2020年5月31日止），并以逾期付款额每日千分之三为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止逾期付款的滞纳金；2.本案的诉讼费用由洪清流、吴少华承担。事实和理由：洪清流、吴少华于2009年7月向福建中升房地产开发有限公司购买位于鲤城区江滨南路1号辉映江山××期的房产。该套房产的建筑面积计148.82平方米。2012年2月中安物业与福建中升房地产开发有限公司及2020年1月中安物业与辉映江山小区业主委员会分别签订《前期物业服务协议》和《物业服务合同》，委托中安物业对辉映江山一期项目进行物业管理，并约定了有关权利义务关系，洪清流、吴少华从2014年11月开始至今一直无理拒绝缴纳物业服务费，故中安物业提起本案诉讼。 洪清流辩称，辉映江山物业起诉本人无理由拒交物业费系因中安物业不作为，导致其购买的商品房不能达到居住的根本目的和幸福指数，具体为：1.自2009年7月买房，10月开始装修至今，期间发生主卧室墙壁常年渗水多次，几年内多次维修无果，其原因是开发商违规建露台把墙体紧靠在卧室边造成的，大楼与大楼之间没留伸缩缝。一个观景飘窗被强占；2.物业存在重大违约行为，保洁人员擅自外包给第三方，年龄偏大，为外包第三方从中获取利益赚取差价，不符合物业应有的服务和工作，服务质量差；3.对居住安全不重视，楼上阳台外墙砖块经常脱落，近期楼上在装修，十几天内高空掉落三次铁片，水泥块及脏水等砸坏花盆数个，门窗盆景被脏水浇得乱七八糟，外墙已经空鼓一年多，反应多次未修好；多个空调外机排水滴落在地板上；电动车出入口坡度不达标，已致好多个业主摔倒，对此要求整改未果；4.物业除收费外，没有履行相应的服务内容，小区内外路面破损严重，安全隐患处处可见，消防通道堵塞，观景池没有喷水，池水脏乱也没有清理，电源线头裸露在池水旁边，电梯照明按钮没有配显示灯，观景玻璃及夹层灰尘多，电梯经常失控关人，吊在半空；5.长期侵吞和损害业主的权益，广告费、游泳池承包费、蜂巢出租费等，一直以来从未分红；6.物业工作人员态度恶劣，人员更换频繁，严重影响服务质量和服务品质；7.修理小区设施时，没有修旧如旧的原则，乱搭配，小区车库出口原来的石板砖修成水泥面，电梯间大理石修成瓷质；8.小区运转不规范不透明，物业费的支配不清。 吴少华未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴少华未到庭参加诉讼，也未提交书面的质证意见或者证据材料，视为放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.飘窗及露台问题。洪清流辩解因房屋未留伸缩缝而产生渗水，露台设计系违章，飘窗被占。中安物业主张房屋渗水其曾多次上门维修维护，飘窗系开发商设计问题，与物业无关。本院经审查认为，露台设计及飘窗均为开发商建筑设计，洪清流以此拒绝缴纳物业费，于法无据，洪清流的辩解本院不予采纳；2.房屋渗水、外墙空鼓、保洁服务质量不过关、高空坠物、空调滴水、水池淤塞、消防通道堵塞、电线裸露、电梯灰尘问题。中安物业提供《清洁服务承保合同》、《保洁监管评估报告》、高空抛物宣传图、消防通道清理通知、消防通道清理图、水池清理图、电线裸露维修图等证明其监管考核清洁服务，进行高空抛物宣传，维修空调滴水情况，定期进行消防通道清理、水池清洗、电线维修，而洪清流未能提供足以证明中安物业未履行上述义务的反驳证据，故对中安物业提供的证据，本院予以采信；本院于2020年9月11日到辉映江山小区进行现场勘验，针对洪清流房屋内墙角渗水及外墙空鼓、电梯间灰尘问题，目前洪清流房屋墙角并未渗水，无法进行确认；外墙空鼓问题中安物业已进行部分整改；辉映江山小区电梯系半开放式，对外一侧的电梯灰尘清理存在困难，本院经审查认为，中安物业在合理范围内已经履行物业管理义务，并未构成严重违约，对洪清流的辩解，本院不予采信；3.小区收益问题。洪清流主张小区物业费不知去向，中安物业提供了《业委会公共收益使用报告》、《财务预算表及收支情况公示》，证明公共收益已经移交业委会并进行公示，洪清流未提供新的反驳证据，对洪清流的辩解，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中安物业系鲤城区江滨南路1号辉映江山小区的物业服务企业。洪清流、吴少华系鲤城区江滨南路1号辉映江山2幢201号房屋的业主，该物业建筑面积148.82平方米。《商品房买卖合同》中约定，业主委员会成立以前，已通过公开招投标方式选聘的福建中安物业管理有限公司对该商品房进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务协议》。买受人同意将本房屋委托给福建中安物业管理有限公司进行管理，并按国家规定分担因管理小区而发生的相关费用。同时出卖人已制定了《业主临时公约》，买受人已细读并完全明白服务合同及公约之内容，并承诺遵守上述《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》的管理规定。《前期物业管理服务协议》中约定，综合管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为住宅2元/㎡/月。综合管理服务费按季交纳，每季度第一个月10日前交纳当季综合管理服务费。洪清流、吴少华未按前期物业服务合同和本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，应自欠费之日起每日按欠费总额的千分之三向中安物业缴纳违约金。协议自双方签章之日起生效，至本物业业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。2014年11月，洪清流、吴少华开始未缴纳物业费。中安物业曾向洪清流、吴少华寄送催缴函和律师函。 本院认为，1.关于中安物业要求洪清流按1.9元/㎡/月的标准支付物业费有无依据的问题。《商品房买卖合同》第二十一条、《前期物业管理服务合同》第二十一条及《前期物业管理服务协议》第四条均约定住宅的物业服务费为2元/㎡/月，中安物业主张按照1.9元/㎡/月收费系在法律规定的范围内处分自己的民事权利，应予支持。2.关于中安物业要求洪清流按照日千分之三支付违约金有无依据的问题。中安物业未能举证证明其所遭受的损失与该标准相当，故违约金标准本院予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。 综上所述，中安物业与洪清流、吴少华之间的物业服务合同关系，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》为证，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按时交纳物业费，是业主在物业管理活动中应当履行的主要义务，也是物业服务企业能够正常开展物业服务工作的前提。洪清流、吴少华逾期未支付物业服务费，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。洪清流、吴少华自2014年11月1日起至2020年5月31日期间未向中安物业支付物业费，故中安物业请求其支付自2014年11月1日起至2020年5月31日的物业费，依法应予支持。但该物业费合计为18945元（148.82㎡×1.9元/㎡/月×67个月），中安物业自愿将金额调整为17816.4元，本院予以支持。中安物业主张的违约金，本院予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2014年11月1日起至2020年5月31日止以每季度的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算，中安物业关于违约金的诉讼请求本院予以部分支持。吴少华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、洪清流、吴少华应于本判决生效之日起十日内支付福建中安物业管理有限公司物业费17816.4元； 二、洪清流、吴少华应于本判决生效之日起十日内向福建中安物业管理有限公司支付违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2014年11月1日起至2020年5月31日止以每季度的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算）； 三、驳回福建中安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1552元，减半收取计776元，由福建中安物业管理有限公司负担653元，由洪清流、吴少华负担123元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 潘银幼 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 魏琤琤 书 记 员 庄小玲 速 录 员 庄艺旋 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。