广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0325民初1183号 原告：何久辉，男，1980年12月10日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 原告：娄娜，女，1982年11月28日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：赵立林，广西九宇律师事务所律师。 被告：桂林兴辰置业有限公司，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇灵渠龙王庙山丘南侧，社会统一信用代码：914503256801296835。 法定代表人：唐修涛，董事长。 委托诉讼代理人：廖宏增，男，1967年6月17日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 原告何久辉、娄娜与被告桂林兴辰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何久辉及两原告委托诉讼代理人赵立林、被告委托诉讼代理人廖宏增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何久辉、娄娜诉称，2015年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以296544元购买被告开发的××小区第××号房，在被告交足房款后进行了交房。合同还约定在交房后的360个工作日内被告为原告办理不动产权证，原告向被告交付了1000元的办证费用。但被告一直未为原告办理房产证，且被告挪用了原告所交的公共维修基金3706.8元。导致原告不得不重新缴纳了公共维修基金后，自己去办理了涉案房屋的不动产证。被告的行为不但违约，且侵吞了原告的公共维修基金3706.8元及代办理房屋产权证费1000元，应该退还原告。在原告的不动产权证上房屋实际使用面积为90.87平方米，而购房合同约定的原告已付款的面积为92.67平方米，被告少给了1.8平方米，按照3200元/平方米计算，被告多收了原告房款5760元，也应退还原告。另根据合同第15条第2款规定，被告应支付总价1%的违约金。原告多次催告被告依照合同履行退款及赔偿相应义务未果，为维护自身合法权益特诉至法院。现请求依法判决：1、被告退还公共维修基金3706.8元及办理产权证费用1000元；2、被告返还多收的房款5760元（92.67平方米-90.87平方米=1.8平方米×3200/平方米=5760元）；3、被告对以上款项共计10466.8元按银行同期利率6%支付利息，计息时间为2016年1月12日至偿还以上款项止；4、被告支付违约金2965.44元；5、诉讼费由被告承担。 原告对其陈述的事实在本案审理过程中提供的证据有： ⑴身份证、工商信息登记复印件各一份，用以证实原、被告身份信息；⑵商品房买卖合同复印件一份，用以证实原、被告权利义务内容；⑶公共维修金缴费票据复印件一份，用以证明原告自己去交了该费用，被告应退还原告之前收取的代缴费；⑷房屋产权证复印件一份，用以证明被告没有按照合同约定为原告办理房产证，已违约，应承担违约责任；⑸视频一份，用以证实原告所在小区的业主代表于2018年3月21日向被告主张过权利。 被告桂林兴辰置业有限公司辩称，对于原告第一、二项诉讼请求无异议；对于原告第三项诉讼请求支付利息的时间有异议，认为公共维修基金利息应从原告主张之日起计算，而房屋款项应从起诉之日起计算利息；对于原告的第四项诉讼请求有异议，认为已经过了诉讼时效。 被告桂林兴辰置业有限公司对其陈述向本院提交了以下证据：房屋验收交接单复印件一份，用于证明被告履行了交房义务。 经过庭审质证,对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、被告对原告提供的房屋产权证真实性无异议，但对原告要求计算利息的时间及利率有异议，本院对该份证据真实性及被告违约事实予以认可；2、被告对于原告提交的2018年3月21日向被告主张权利的视频真实性无异议，但对证明内容有异议，本院对该段视频的真实性予以认可，本院认为，从视频的内容来看，业主代表仅仅对办理房产证主张了权利，对于要求被告支付违约金则并未体现，因此，本院仅对原告证明其向被告主张过办证权利的事实予以认可；3、原告对被告提交的房屋验收交接单的真实性及合法性无异议，但对关联性有异议，本院对该份证据的真实性及证明被告已于2015年向原告交房的事实予以认可。 经审理查明，2015年1月12日，原告何久辉、娄娜与被告桂林兴辰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告何久辉、娄娜购买被告桂林兴辰置业有限公司开发的位于兴安县，该房建筑面积共92.67平方米，总价为296544元；被告应当在商品房交付后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因买受人（即两原告）自身或其他部门单位耽误时间除外。如因出卖人（及被告）的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.因买受人未及时提供办证所需证明材料，逾期支付购房款及合同约定的其他费用的，出卖人办证时间顺延并不承担违约责任。合同还约定了商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积不一致，以产权登记机关核准的建筑面积为准，按照建筑面积单价进行据实核算，多退少补，以现金结算。由两原告与被告分别在上述合同上签名、捺印、盖章。合同签订后，两原告向被告支付了涉案房屋的房款、公共维修基金3706.8元及代收办理房屋产权证费用1000元；被告于2015年3月6日按照双方合同第十一条的约定，以与原告何久辉签订房屋验收交接单的方式与原告办理交房手续。2018年3月21日，该小区尚未办理房产证的业主代表与被告桂林兴辰置业有限公司进行座谈，要求被告尽快为业主办理房产证，但并未提及要求被告支付逾期办证违约金。 另查明，原告于2019年8月23日向兴安县房地产管理所缴纳涉案房屋的公共维修基金3635元，并于同年8月26日在兴安县不动产登记局办理不动产权证，该证登记涉案房屋建筑面积为90.87㎡。 本院认为，原告何久辉、娄娜与被告桂林兴辰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告向原告收取公共维修基金及办证费用均是为了顺利办理房屋不动产权证，但被告一直未为原告办理不动产权证，后原告自行去办理不动产权证并缴纳相关费用，故被告此前收取原告的公共维修基金3706.8元及办证费用1000元的基础已不存在，被告应依法将上述费用返还原告。被告收取的公共维修基金及办证费用实际是占用了原告的资金，造成了原告利息损失，现原告请求被告支付利息，被告也同意支付利息，只是对利息计算时间及利率有异议。本院认为，对于利息起算时间，应从原告自行去办理不动产权证之日起计算，即2019年8月26日，故本院支持从2019年8月26日起计算公共维修基金及办证费用的利息，算至被告还清上述款项止，对于利率问题，本院依法支持按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。 关于原告请求被告返还多收的房款5760元并从2016年1月12日起按照6%支付利息的诉讼请求能否得到支持的问题。根据合同第五条规定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积不一致，以产权登记机关核准的建筑面积为准，按照建筑面积单价进行据实核算，多退少补，以现金结算。原、被告合同约定，原告以3200元/㎡的价格向被告购买的房屋建筑面积为92.67平方米，但不动产权登记部分核准的涉案房屋建筑面积仅为90.87㎡，相对合同约定的面积少了1.8㎡，故被告应返还其向原告多收的房款1.8㎡×3200元/平方米=5760元。被告向原告多收房款实际是占用了原告该笔资金造成了利息损失，现被告也同意支付利息，只是对利息起算时间有异议，应从原告向被告缴纳房款之日起计算，根据庭审查明情况，原告在合同签订当日就向被告支付了房款，故利息应从2015年1月12日起计算，现原告要求从2016年1月12日计算，对被告并无不利，遵其意愿，故本院支持被告向原告返还多收取的房款5760元，利息从2016年1月12日开始计算至房款返清为止。对于利率问题，本院依法支持从2016年1月12日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。 关于请求支付违约金2965.44元是否已过诉讼时效、是否能得到支持的问题。被告于2015年3月6日已按照双方合同第十一条的约定，以与原告签订房屋交接单方式与原告办理交房手续。本院认为，该房屋交接单的签署为被告向原告交房。按照双方合同第十五条的约定，被告应于交房后的360个工作日内（2016年8月17日），将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但未按时未完成报备义务。直到2019年8月26日原告自行去不动产登记局办理，原告才取得涉案房屋不动产权证。被告的行为已经构成违约，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的出卖人应当承担违约责任的情形。根据双方约定，被告逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，需按照房屋总价款的1%支付违约金，该约定是违约金的计算方式，被告达到条件可以准确计算出违约金的具体数额，两原告主张的违约金债权范围是明确的、非持续性债权，是一时性债权，应当适用诉讼时效制度。两原告向法院起诉主张违约金的法定期限，应当为2016年8月17日后的3年，即从2016年8月17日起至2019年8月16日止。两原告于2020年5月18日第一次提起民事诉讼，其提交的录像仅能证明在2018年4月11日业主代表向被告提出尽快办理房屋产权证的要求，并未向被告主张逾期办证违约金，而办理房屋产权证是物权请求权，不适用诉讼时效制度。经本院在庭审中向原告的委托诉讼代理人就是否主张过逾期办证违约金的问题进行询问，其表示应该主张过但并未形成证据，因此，本院视为原告没有证据证实其曾于2019年8月16日以前向被告主张过逾期办证违约金，即没有证据能证明诉讼时效有中止、中断或延长的情形，故原告起诉要求被告支付逾期办证违约金已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。故对该项诉讼请求本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十四条、第一百九十五条、第一百九十六条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林兴辰置业有限公司返还原告何久辉、娄娜向其缴纳的公共维修基金3706.8元及办证费用1000元，共计4706.8元并支付利息（利息计算：以4706.8元为基数，从2019年8月26日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至上述款项返清之日止）； 二、被告桂林兴辰置业有限公司返还原告何久辉、娄娜多收取的房款5760元（1.8㎡×3200元/平方米=5760元）并支付利息（利息计算：以5760元为基数，从2016年1月12日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至上述款项返清之日止）； 三、驳回原告何久辉、娄娜的其他诉讼请求。 本案减半收案件受理费68元（原告已预交），由原告何久辉、娄娜负担15元，由被告桂林兴辰置业有限公司负担53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  张有明 二〇二〇年九月二十四日 书记员  李艳娇