江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初6252号原告：赖钰妮，女，1982年12月13日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被告：江西省祥源房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道31号（赣州商会大厦）27-3#写字楼。统一社会信用代码：91360700553530714K。法定代表人：林春树。委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邹涛，江西凯莱律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告赖钰妮与被告江西省祥源房地产开发有限公司（以下简称为祥源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖钰妮、被告祥源公司的委托诉讼代理人邹涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖钰妮向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付逾期交房违约金6757.68元（购房总价应为339000元+补交差额面积差2297元=341297元，逾期违约金按日计算全部房价款的万分之二而得）；2、请求法院判令被告立即向原告退还逾期期间物业费人民币255.89元；3、请求法院判令由被告承担本案全部的诉讼费用。被告辩称，1、答辩人出售给被答辩人的房屋，没有逾期交付。交付，是指当事人一方将自己占有的财产移交给另一方占有。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。被答辩人于2018年11月19日接收、占有了房屋，因此，答辩人没有逾期交付。2、被答辩人知道或应当知道答辩人交付的房屋，因客观原因尚少《验收备案表》，但不影响占有和使用，并办理了收房手续。在通知被答辩人交房后，答辩人如实在售楼部交房现场公示板上公示了房屋经经过竣工验收尚未取得备案登记等相关文件，被答辩人到售楼部收房，完全可以看到。在有购买人询问为什么没有取得备案表，对房屋的使用是否会影响时，答辩人工作人员都会如实答复：公示的备案可以看到，工程早在2018年9月26日已验收，可以正常使用，尚未取得备案表是因消防部门要求对5、6号楼整体验收，受政府停工令、暴雨等因素影响，工程稍有滞后，备案要延期。因此，被答辩人在收房时，对5号楼尚未取得备案表，形式要件要求尚有欠缺是知道或应当知道的，根据合同其可以拒绝收房，但其没有拒绝，而是办理了收房手续，应当视为实际交付房屋。被答辩人在实际交付后，还要求计算违约金，显然违背了双方合同的约定。3、在施工过程中，因政府管理部门指令性停工、暴雨等自然影响，时间达106天，依法可以免责。双方合同补充协议第六条第5款规定，不可抗力导致的延误双方不承担责任，不可抗力包括政府政策变化，其他非出卖人所能预料及控制的情况。根据答辩人向法庭提交的证据，因为政府临时指令性文件要求，答辩人必须停工的时间共计有81天，因为大暴雨导致工地被淹这一气象灾害导致无法施工的时间共计有25天。因此，从合同约定的交房时间2018年9月30日到实际完成工程验收备案的时间2019年1月7日，共计99天，而答辩人可以免责或据以顺延的时间，有106天。因此，答辩人即使真的逾期99天才实际交付房屋，也可以免责。4、退言之，假使答辩人实际交房行为仍可被认定为属于违约，但从房屋合格，且被答辩人实际接收并使用房屋情况看，被答辩人没有因欠缺形式要件受到任何损失，反而从实际收房中收益。因此，其主张违约金没有依据或过高，应当免除或降低。违约金主要具有补偿性兼具惩罚性，主要是补偿受害方损失并适当惩罚违约方，一般违约金不超过受害方损失的130%。本案情况与开发商真正逾期交房不一样，因此应当区别对待，在被答辩人没有损失，反而从中实际享受到了使用或出租利益的情况下，还继续要求答辩人承担与真正逾期交房一样的责任，有违合同法的公平原则。因此，也应当由法院根据实际情况酌情免除或将违约金降到1%以下。5、物业管理费、伙食费等要求答辩人承担没有法律依据。在合同中没有约定物业管理费、伙食费交通费等由一方承担的情形。物业管理费是被答辩人与物业管理公司合同法律关系，与答辩人无关。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年8月1日签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20160800125），该合同约定：原告以商业贷款方式购买被告开发的“巨亿?赣南电商城”房屋一套，房屋总价款为人民币339000元。双方约定出卖人（被告）应当在2018年9月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人，并约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金[该比率应不低于本条第1（1）项中的比率]。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定履行了自己的付款义务并补交了面积差价2297元，即房屋总价款为341297元。2018年11月19日，原告办理了收房手续。另查明，本案争议的“巨亿?赣南电商城”5幢房屋于2019年1月7日办理竣工验收备案并取得竣工验收备案表；2018年11月19日，原告向赣州市奇亿商业运营管理有限公司交纳了案涉房屋的物业费465.26元（2018年10月至2019年3月期间）。上述事实有原、被告提交的原告身份证复印件、被告企业信息、被告的营业执照及法人代表身份证、赣州市商品房买卖合同（合同编号：20160800125）、赣南电商城公寓交房费用明细表、赣南电商城项目交房通知书、赣南电商城公寓交房物业费用明细、竣工验收备案表、钥匙签收表、使用水电证明以及原、被告的当庭陈述予以证明，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行。被告辩称其因施工期间下暴雨以及赣州市城市管理委员会下达停运通知导致施工延期，逾期交房天数应予以扣除的主张，本院认为，天气因素对施工进度确实有严重的影响，但是风雨天气均为正常的天气现象，被告作为开发商在进行房屋开发前，就应当根据以往的天气记录，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保在承诺日期前顺利完工，因此，正常的下雨天气不构成不可抗力事由。另外，被告提交的停运通知仅是要求在检查期间运输车辆停止流散物体运输（渣土、沙石、混凝土等），被告也未提供证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，本案争议的房屋施工正处于流散物体运输的施工阶段。因此，被告的该抗辩主张并不必然导致工程停工，且被告也并未在规定时间内告知原告，故本院对被告的该抗辩主张不予以采纳。关于被告辩称原告所主张的违约金偏高的问题，本院认为，违约金具有补偿性兼惩罚性的功能，本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期交房应按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，该标准并未明显过高，故被告认为违约金过高的答辩意见，本院不予采纳。关于案涉房屋的交付时间问题。该房屋竣工后相关部门验收前，原告领取了该房屋钥匙，与被告办理了交房手续，实际占有该房屋。被告将该房屋交付原告已成为客观事实。经过竣工验收是商品房交付使用的法律要件，取得竣工验收的批准文件或者备案文件，是商品房交付使用的形式要件，本案中被告向原告交房时未取得竣工验收的批准文件或者备案文件，被告的交付属于瑕疵交付。但被告事后取得竣工验收文件，证明商品房项目竣工合格，只是房屋竣工后验收证明文件的形式要件滞后，对房屋的交付不产生实质影响。原告于2018年11月19日接受并占有房屋，应视为已认可被告按合同约定交付房屋成立，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，被告应向原告支付2018年10月1日至2018年11月19日期间的逾期交房违约金3413元。关于原告要求被告退还逾期期间已缴纳的物业费，由于案涉房屋的物业费是由原告向案外人赣州市奇亿商业运营管理有限公司缴纳的，并不是向被告实际缴纳的，原告要求被告退还物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告江西省祥源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赖钰妮支付逾期交房违约金3413元；二、驳回原告赖钰妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告江西省祥源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  徐章平人民陪审员  李**人民陪审员  万 慧二〇二〇年九月三十日法官助理陈晓玲书记员刘昌晖