河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初3437号原告（案外人）：姚剑喜，男，1959年10月11日出生。委托诉讼代理人：孙纯伟，河南坤达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王林琳，河南坤达律师事务所执业律师。被告（申请人）：徐巍，男，1966年2月9日出生。委托诉讼代理人：陈晓丽，河南昌兰律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郭美园，河南昌兰律师事务所实习律师。被告（被执行人）：李丽，女，1958年11月16日出生。委托诉讼代理人：胡学芹，河南精专律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：邵榕，河南精专律师事务所执业律师。原告姚剑喜与被告徐巍、被告李丽执行异议之诉，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚剑喜的委托诉讼代理人孙纯伟、王林琳，被告徐巍的委托诉讼代理人陈晓丽、郭美园，被告李丽的委托诉讼代理人邵蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚剑喜向本院提出诉讼请求：1.请求撤销西工区人民法院作出（2020）豫0303执异14号执行裁定书；2.请求立即停止对洛阳市××区××路与××庙街交汇处（转盘东南角）餐饮城五区1-06号门面房的强制执行，并解除对该房屋的查封；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月28日，洛阳市西工区人民法院对徐巍诉李丽、李丽君民间借贷纠纷一案作出（2014）西民三初字第528号民事调解书。此后，徐巍申请强制执行，执行案号是（2019）豫0303执恢212号，西工区人民法院查封了位于洛阳市××区××路与××庙街交汇处（转盘东南角）饮食城五区1-06号门面房。原告以案外人身份对西工区人民法院强制执行提出书面异议，西工区人民法院作出（2020）豫0303执14号执行裁定书，驳回原告执行异议，并告知对裁定不服，可向人民法院提起诉讼。为此，提起本案执行异议之诉。首先，原告享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。涉案房屋原告于2014年6月19日与李丽签订《房屋买卖协议》，李丽将涉案房屋以46万元价格出售给原告，该房屋交付原告已近6年。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房屋即使登记在李丽名下，在查封前原告即已签订了《房屋买卖协议》并支付了房款、合法占有房屋，原告享有排除执行的民事权益。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”涉案房屋原告与李丽2014年6月19日签订《房屋买卖协议》。随后原告依据合同约定分两次将46万元购房款支付给李丽，此后占有涉案房屋。因包括涉案房屋在内的整个小区均未办房产证，原告对涉案房屋没有办理过户登记手续无过错。据此，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，查封涉案房屋错误，应当予以解除查封。第三，根据我国法律规定，案外人对不动产提出执行异议是否成立，不以取得不动产权属登记为条件。（2020）豫0303执14号执行裁定书以原告自2014年6月19日签订合同，并已完成支付价款，却又在数年的时间内未完成相关产权变更手续，也未能证明其主张过该权利，涉案房产的权属不确定其是存在主观原因为由做为驳回原告执行异议申请理由，系事实错误。综上所述，原告合法购买并占有洛阳市××区××路与××庙街交汇处（转盘东南角）饮食城五区1-06号门面房，对该房屋享有排除执行的合法民事权益，请求立即停止对涉案的强制执行，并解除对该房屋的查封。徐巍辩称，第一，西工区人民法院（2020）豫0303执异14号民事裁定书认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。第二，被答辩人对被执行房产不在执行范围内的主张缺乏事实和法律依据。首先，根据被答辩人主张，其是从2014年6月19日就与被执行人李丽签订了房屋买卖协议，并且已经支付了全部的价款，且合法占有该房屋。但是根据物权法第九条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭是依法登记发生法律效力的，未经依法登记，不发生法律效力。就本案来说，涉案房屋并没有登记在被答辩人名下，被答辩人主张该房屋属于其所有没有法律依据。其次，被答辩人在起诉状中提到，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条第四款非因买受人自身原因未办理过户登记。被答辩人称包含受涉案房屋在内的整个小区未办理房产登记，但该房屋的房产证自2013年的9月1日已被被告李丽交由答辩人保管至今，并且被答辩人与李丽系亲属关系，被答辩人称不知道该房子有房产证，也不知道房产证已经被抵押，这个是不符合常理的。被答辩人不能被认定为善意第三人。因此，被答辩人称非因自身原因未办理房屋过户登记的理由及自己为该房屋所有权人的主张是不符合法律规定，也不符合本案的实际情况。最后，答辩人认为被答辩人并不能作为该房屋的所有权人，被答辩人要求停止对被执行房产的执行并解除对该房屋查封的主张缺乏事实和法律依据。第三，本案的另一被告李丽与被答辩人之间系亲属关系，存在恶意串通转移财产，损害答辩人合法权益。首先，李丽在与答辩人成立借款关系后，将用于抵押借款的本案涉案房屋转卖给了本案的被答辩人，被答辩人在未看到房产证的情况下就与李丽签订买卖合同支付价款，且至今已经过六年却一直未曾要求李丽变更产权登记。另外，在李丽和被答辩人的买卖合同中，对于对款项的支付时间、方式、房屋登记情况、变更登记时间等问题均未作出明确约定，这个也不符合房屋买卖合同的相关规定且与常理不符。我们怀疑其二人有恶意串通签订虚假买卖协议的情况。其次，2014年7月20日租金收据中姚剑喜以房东名义签字，但李丽却是以证明人的身份签字。如果按照被答辩人称房屋买卖合同属实，自己是房屋所有权人，为何李丽要在租金收据中签字确认，这个也是不符合常理的。该对比也间接证明双方之间的房屋买卖存在背后关联操控，并不是自然人之间合法意思自治的结果。最后，答辩人认为被执行人李丽与被答辩人存在以签订虚假合同转移财产的行为，可能损害答辩人的合法权益。第四，被执行人李丽存在多个类似纠纷，均是先与他人借款，约定将名下房产用于抵押借款，随后又将抵押的房产出售给自己的亲属，双方达成房屋买卖协议，然后由其亲属以房屋实际所有人的身份阻止债权人实现债权。综上所述，人民法院执行程序合法，并未侵犯被答辩人的合法权益，答辩人认为西工区法院作出的执行裁定违反法律规定，自己是产权人的这个理由是依法不能成立的，请求依法驳回。李丽辩称，答辩人与姚剑喜于2014年6月19日签订了房屋买卖协议，双方约定房屋出售价格为46万元整，房屋价款由乙方分两次付给甲方。2014年7月20日和2014年的7月26日，姚剑喜分别把房款转到答辩人的名下，说明答辩人与姚剑喜双方已自愿全部履行了该房屋买卖协议，答辩人对该房屋已经没有所有权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年6月19日，甲方李丽与乙方姚剑喜签订房屋买卖协议，载明：甲乙双方本着平等，自愿，协商一致的原则，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律之规定就房屋买卖一事，达成如下协议：第一：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买该房屋。该房屋具体状况如下：坐落于洛阳饮食城经贸房字第26号五区1-××号，建筑面积72.67平方米。该房屋相关权益随该房屋一并转让。第二：双方协定上述房产出售价格为肆拾陆万元整。第三：房屋价款乙方分两次付给甲方。第四：甲方保证该房屋产权清晰，无查封。第五：本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款。第六：本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。第七：甲、乙双方在履行本合同中，若发生争议，应协商解决，协商不成的，依法由人民法院诉讼解决。第八：本合同自甲、乙双方签订之日起生效。2.2014年7月20日，姚剑喜向李丽银行账户存入200000元，2014年7月26日，姚剑喜向李丽国银行账户存入260000元，2014年7月31日，姚剑喜向李丽转款360000元，2014年8月6日，李丽通过国内汇款的方式向姚剑喜付款360000元，2019年2月13日，李丽向姚剑喜转款160000元，备注还款。3.2014年10月21日,徐巍因与李丽、李丽君民间借贷纠纷向本院提起诉讼,本院公开开庭进行审理,于2014年12月2日作出(2014)西民三初字第528号民事调解书,查明：2013年10月8日二被告向原告出具借条，载明借原告5万元，借期一年，每月利息1000元，前半年利息已付。同年9月1日二被告又向原告出具借条，载明借款40万元，借期一年，愿将洛阳市经贸开发区经贸房字第××号房产证户主为李丽的饮食城门面房一套抵押，前半年利息已付。借款到期后，经原告多次催要未果，遂诉至本院，导致本案纠纷。在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：李丽、李丽君向徐巍偿还借款本金396000元及利息102080元。因李丽、李丽君未履行还款责任，徐巍向本院申请强制执行。本院于2019年8月27日做出（2019）豫0303执恢212号执行裁定书，裁定查封涉案房产。本案在执行过程中,姚剑喜提出案外人执行异议，本院于2020年4月15日作出(2020)豫0303执异14号执行裁定,认为本院的执行依据已经生效，各被执行人应当履行其法定义务，其不履行，本院可依法执行其名下财产。姚剑喜向本院提出异议，但从其提供的房屋买卖协议上看，其主张自2014年6月19日签订合同，并已完成支付价款，却又在数年的时间内未完成相关产权变更手续，也未证明其主张过该权利，涉案房产的权属不确定其是存在主观原因。因此其异议不能产生阻却执行的效力，其请求不予支持，裁定：驳回姚剑喜的异议请求。姚剑喜不服该裁定，遂引发了本案纠纷。4.李丽、姚剑喜均称涉案房屋为小产权房，无法办理产权登记。庭审中，姚剑喜提交饮食城房产情况登记表复印件一份，显示房号为5-1-06，原购买产权人为曹思源、李丽，现房主为姚剑喜，备注填写内容为此房于2014年6月19日由李丽转让给姚剑喜，姚身份证号。徐巍对上述证据不予认可，对真实性及证明方向均有异议，认为登记表是复印件，也没有加盖产权单位的印章，且通过看登记表内容来看，涉案的房屋的产权人显示是两个，不知道房屋所有权人到底与本案之间的关系，以及李丽是否单独有出售这个房产的资格；在单位的变更登记并不能对抗在房管局的备案登记。姚剑喜另提交收条2份及水费收据1份。徐巍对于水电费收据的真实性及证明方向均有异议，认为没有加盖相关的印章，证据形式不合法；对于2份收条真实性、证明方向均有异议，认为如果姚剑喜以房东的身份与郭胜利签订过租房协议，应当提供租房协议来证明姚剑喜是出租方，承租人为郭胜利，目前就这一个收条无法证明这个房子目前的一个实际使用情况；根据本案的原告诉称自己在2014年就已经取得了该房屋的所有权的话，应该提交2014年及以后相关的收条。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案所涉房产的购买人为姚剑喜，李丽、姚剑喜均称该房产已由姚剑喜购买，并有房屋买卖协议及转账凭证为证，但姚剑喜所述的购买房屋的整个过程存在不符合交易习惯、交易规则及生活常理的情形，且姚剑喜对此无法做出符合常理的解释。首先，就购房款项的来源，姚剑喜称，自己有一笔拆迁款，想要购买房屋，在涉案房屋附近打听后得知李丽有房屋出售，遂购买李丽在售的房屋，但是姚剑喜并未提供证据证明自己的资金来源；其次，根据姚剑喜、李丽2014年7月20日至2019年2月13日期间银行转账记录显示双方发生多笔经济往来，这些交易记录恰恰证明姚剑喜称其与李丽仅仅是买房人与卖房人的关系，在买卖房屋之前并不认识的说法不符合事实；再次，从双方签订的房屋买卖协议内容看多为保护李丽的权利，未保护购房人姚剑喜的权利，如：仅约定姚剑喜将房款支付给李丽的时间，未约定房屋交付给姚剑喜的时间；未写明房屋的状况，是否有房产证及土地证等权属证明；未约定支付房款后，办理产权变更手续的时间等。综上，根据姚剑喜提交的证据无法确定其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回姚剑喜的诉讼请求。案件受理费4570元，由姚剑喜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  芦炎昌人民陪审员  方丽娟人民陪审员  崔海江二〇二〇年九月二十四日书 记 员  李绍男