文书内容湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8908号原告（反诉被告）：罗书燕，女，1972年11月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：张婷，湖南唯君律师事务所律师。委托诉讼代理人：程圆，湖南唯君律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：长沙融科智地房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区香樟路469号融科东南海NH-1栋21楼。法定代表人：王迎佳，公司总经理。委托诉讼代理人：林思慧，女，1990年5月21日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告（反诉被告）罗书燕（以下简称原告）与被告（反诉原告）长沙融科智地房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张婷、程圆到庭，被告的委托诉讼代理人林思慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销原告与被告于2018年7月16日签订的《租赁合同》；2、请求依法判决被告退还原告支付的租房押金16066元，九个月租金72294元，共计88360元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2018年5月原告与果凡公司签订《“融创香樟里”商铺认购书》，该《“融创香樟里”商铺认购书》中位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××号商铺商品房原购房总款为1520959元。2018年7月13日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》约定涉案房屋总款为1171040元，原告依约支付了591040元首期款及1310元的抵押、产权、律师公证费，同时该《长沙市商品房买卖合同》已完成网签备案。2018年7月16日，原告与被告就涉案房屋签订了《租赁合同》，并于同日向被告缴纳了房屋押金16066元，以及第一季度租金（2018年9月1日-2018年11月31日）24098元。2019年4月，原告经人告知，本案被告存在一房二卖、以租代售等问题，与被告协商解除了《商品房买卖合同》，并撤销了网签。原告认为，被告利用自身优势地位及原告缺乏判断能力、经验不足，先后签订了《长沙市商品房买卖合同》、《租赁合同》租赁自身已经拥有合法所有权的房屋，该行为损害了原告作为房屋所有权人的利益，根据《合同法》第五十四条，该《租赁合同》应予撤销。被告辩称：一、原告与我司在订立《租赁合同》过程中不构成显失公平，构成显失公平需要具备主观要件和客观要件，主观要件是指一方处于优势地位，而另一方处于危困状态或缺乏经验，客观要件是指原告因此而受到了损害。本案在交易过程中，原告为正常交易人对市面的店铺有较大的选择空间，订立买卖合同、租赁合同为简单的法律关系，并不需要特殊的专项经验，原告可以预料到签订的后果，且原告也未受到任何利益损失，原告的火锅店在商业街属于消费者光顾最多的店面，本案不符合显失公平的两个要件，不构成显失公平；二、本案不属于重大误解。原告与我司签订的《租赁合同》中对租赁的涉案房屋的建筑面积、位置均有详细描述不存在误解，且原告在签订《商品房买卖合同》前根据常识一定对周围环境进行了一定考察，而对于《租赁合同》签订的后果，原告作为一个完全民事行为能力人，可以完全了解，基于以上充分考虑，原告从未陷入错误认识，本案不存在误解事项，不构成重大误解；三、退一步说，即使存在重大误解或显失公平，原告在与我司签订《解约协议》之时，对《租赁合同》的效力和内容均作出了确认，且《解约协议》已履行完毕，原告以明示行为的方式放弃了法定的撤销权。被告就本案提出反诉请求：1、判令解除被告与原告签订的《租赁合同》，判令被告没收原告所交的16066元履约保证金，同时原告向被告支付违约金24098元；2、判令原告向被告返还长沙市雨花区××路××栋××层××号商铺；3、判令原告向被告支付自2019年6月1日至原告实际返还租赁房屋之日期间产生的租赁费用，暂计126274元（暂计算至2020年8月31日），以及原告向被告支付逾期期间产生的滞纳金37540.95元（暂计算至2020年9月10日，实际计算至租金实际支付之日止）；4、判令本案反诉费用由原告负担。事实与理由：根据被告与原告于2018年7月16日签订《租赁合同》，双方约定由原告承租被告位于长沙市雨花区××路××栋××层××号商铺（以下简称“该商铺”），租赁面积133.88平方米，租赁期限为2018年9月1日至2024年5月31日。原告须按季度支付租赁费用，先付后用。双方签订合同后，被告依约交付了铺面，原告支付了保证金及第一期租金。自2019年5月15日起，原告已连续欠缴多季度租金未付，被告通过电话、函件等方式多次联系原告要求其支付租赁费用未果，截止至反诉之日，被告仍未收到原告欠缴的租金。综上，原告一直逾期支付租赁费用的行为已构成严重违约，被告有权根据《租赁合同》的约定要求原告支付欠缴的租赁费用并承担相应的违约责任，解除合同、腾退该商铺。原告针对被告的反诉辩称：1、被告并非涉案商铺的所有人，不是本案的适格主体。其无权与原告签订《租赁合同》，更无权向原告收取租金，原告与被告于2018年7月16日签订的《租赁合同》为可撤销合同，被告收取原告的16066元押金与九个月租金应当全部退还原告，原告也无需向被告支付自2016年6月1日至2020年8月31日的租赁费用与滞纳金；2、被告交付的涉案商铺存在重大瑕疵，其墙体与天花板都存在不同情况的破损与缺陷，导致答辩人经营的餐饮店无法正常经营，该情况持续一年多，严重影响了原告对涉案房屋的使用；3、依据湖南果凡商业管理有限公司于2018年7月18日向原告发送的合同补充协议可知，原告可凭此合同补充协议免缴2018年12月至2019年2月期间两个月租金，而被告提交的证据《解约协议》第五条第二款却在原告就涉案房屋支付的首期款中扣除了上述两月租金，原告对《解约协议》的真实性有异议。经审理查明，被告与果凡公司曾签订《商品房认购协议》（以下简称“认购书1”），双方约定：1、果凡公司认购融科东南海小区NH5栋-NH9栋楼房，标的商品房单价为12500元/㎡，商品房总价为123920.75元，果凡公司对所有商铺享有一次性更名权，更名手续由被告负责办理，更名后的第三方所付的款项视同果凡公司的付款，从果凡公司每期应付款项中抵扣；2、更名后，由第三方与被告直接签署《房屋认购合同》、《商品房买卖合同》；3、认购书1的附件包括权属分隔方案、交房标准、建筑退线图、商业定价要求。在签订认购书1后，被告又与果凡公司签订《招商、运营合同》，该合同约定：1、果凡公司负责融科东南海NH5-NH9栋商铺的招商及运营；2、委托招商期间，一切与标的商品房有关的合同、文件等均应取得被告的同意并盖章后方为有效。原告系长沙市雨花区香樟路融科东南海NH6栋的开发建设单位。2020年7月13日，原告与被告签订《商品房认购协议》（以下简称“认购书2”），约定：1、原告认购由被告建设开发的融科东南海项目NH6栋205号房屋，房屋单价为8746.94元/㎡，总房价为1171040元；2、原告应于2018年7月13日前缴纳购房首付款，在签订《长沙市商品房买卖合同》后，3日内缴纳契税和维修基金。同日，原告又与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定：1、原告认购由被告建设开发的融科东南海项目NH6栋205号房屋，房屋单价为8746.94元/㎡，总房价为1171040元，建筑面积133.88㎡，套内建筑面积97.35㎡；2、原告采取按揭贷款方式购买房屋，并应于签订本合同20日内，通过银行按揭审批；3、本商品房应于2018年8月13日前交房。原告支付首期款后，未缴纳契税和维修基金，银行未发放按揭款项，原告（乙方）与被告（甲方）于2019年4月26日签订《解约协议》，协商解除《长沙市商品房买卖合同》，《解约协议》确认：1、甲乙双方于2018年7月16日就涉案房屋签订了《租赁合同》，租赁期限为2018年9月1日至2024年5月31日。截至2019年4月26日，乙方已支付租赁保证金16066元，租赁费用24098元；2、根据《租赁合同》约定，乙方应于2018年11月15日之前支付2018年12月1日至2019年2月28日租赁费用24098元，乙方应于2019年2月15日前支付2019年3月1日至2019年5月31日租赁费用24098元，但截至2019年4月26日，乙方尚未支付前述租赁费用；3、双方确认双方签订的《长沙市商品房买卖合同》解除。甲乙双方不再享有买卖合同约定的权利，亦不再承担买卖合同项下的义务，甲乙双方的权利义务及违约责任以本协议约定为准；4、甲方无息返还乙方全部已付款，甲方在乙方已付款项中直接扣除乙方欠缴的2018年12月1日至2019年5月31日的租赁费用48196元后，无息退还乙方剩余542844元。《解约协议》签订后，被告依约向原告支付了542884元，该协议已履行完毕。2020年7月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于长沙市雨花区××路××栋××号房，计租面积为133.88㎡，目前该商铺为待售商铺；2、甲方租赁该商铺限经营餐饮店，不得擅自改变用途；3、租赁期限限定为2018年9月1日至2024年5月31日止；4、甲方将商铺出租给乙方使用，由乙方按期支付湘阴租赁费用，租赁费用由租金＋商业服务费组成，其中租金占比为30%，商业服务费占比30%，管理费占比40%，详见附件《租赁费用明细表》；5、乙方同意在签订本合同时向己方支付履约保证金（即押金）16066元和第一期租赁费用24098元，以后各期租赁费用按季度支付，甲方提供相应的收据给乙方，详细支付时间及金额见附件《租赁费用明细表》，乙方没有违约的情况下，自乙方退还商铺并付清所有费用之日起10日内，由甲方不计利息退还；6、乙方逾期未足额支付租赁费用的，逾期达15日以内的（含15日的），视为乙方严重违约，甲方有权无条件单方面解除合同，乙方所支付的全部履约保证金不予退还；7、因一方违约导致合同终止或被解除的，违约方应向守约方支付违约金；8、在租赁关系解除时，乙方应将该商铺及设备按原状或保持现状还给甲方，并保持其完好，所有附着于顶、地、墙不可与商铺奋力的固定装修物归甲方所有，乙方不得故意损坏、无损或拆除。合同签订当日，原告依约向被告交付押金16066元和第一季度（2018年9月1日-2018年11月31日）的租赁费用24098元。同日，被告向原告交付涉案商铺。之后，原告未按照约定向被告支付租赁费用，被告分别于2019年7月3日、2020年3月18日向原告发函催缴租赁费用。以上事实，有《商品房认购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、《解约协议》、《租赁合同》、银行流水以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告于2018年7月16日签订的《租赁合同》，是否存在可撤销的事由；2、被告是否应该依约支付租赁费用。原告主张涉案《租赁合同》在订立时，存在显失公平以及重大误解的事由，要求撤销合同。根据我国《民法总则》第一百五十一条的规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。由此可得出法律上构成显失公平行使撤销权应当具备两个要件，一个主观要件，一个客观要件。主观要件是指对方处于危困状态，而另一方处于优势地位，导致受困方对合同的选择相对狭隘或对方欠缺一般生活经验或交易经验。客观要件是指合同的订立内容，违背了公平原则，对一方当事人明显不公导致一方当事人利益受损。本案中，原告在订立《租赁合同》时，并不需要专项的特殊经验，原告以缺乏经验为由主张显失公平无事实依据。其次，原告在合同履约过程中，并未受到损害，相关购房款亦已退还原告，故不构成显失公平。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第七十一条的规定，行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，原告签订《租赁合同》，《租赁合同》中对租赁的涉案房屋的建筑面积、位置均有详细描述不存在误解，且在签订《商品房买卖合同》前根据常识一定对周围环境进行了一定考察，而对于《租赁合同》签订的后果，原告作为一个完全民事行为能力人，可以完全了解。故，原告不存在任何对行为主要内容的重大误解。另外，本案行为的后果，原告直接使用了涉案房屋两年有余，也未与原告行为的意思相悖。另，原、被告于2019年4月26日签订的《解约协议》对《租赁合同》的事实以及约定均做了确认，该《解约协议》目前已履行完毕，不存在任何违背法律法规的情形，系双方真实意思表示，原告虽在答辩中不认可《解约协议》的真实性，但并未就《解约协议》的真实性申请司法鉴定，本院对《解约协议》确认的内容予以认可。故原、被告双方签订《租赁合同》合法有效，也系双方真实意思表示，原告应当依约向被告支付租赁费用。2、关于《租赁合同》的解除。根据合同约定，原告逾期未足额支付租赁费用的，逾期15日的，视为乙方严重违约，被告有权单方面解除合同。本案被告未按约定支付后续租赁费用，被告请求解除《租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。3、关于房屋租赁费用以及免租期的确认。原告主张依据2018年7月18日的《合同补充协议》内容，由湖南果凡商业管理有限公司（以下简称“果凡公司”）出具，免除2018年12月至2019年2月的租金。被告以与果凡公司的《招商、运营合同》第七条第四款约定委托招商期间，一切与标的商品房有关的合同、文件均应得到被告同意并盖章后方为有效，本院予以确认。故，原告应支付使用涉案商铺期间的全部租赁费用，本院对被告的第三项反诉请求中对租赁费用的请求予以支持。4、关于违约责任。根据《租赁合同》的约定，原告逾期未足额支付租赁费用的，逾期达15日以内的（含15日的），视为乙方严重违约，甲方有权无条件单方面解除合同，原告所支付的全部履约保证金不予退还，又另行约定同样情况需支付当季度租金作为违约金，本院结案本案情况，酌定违约责任为扣除原告保证金16066元，对于被告的反诉请求中滞纳金、违约金的反诉请求不予支持。5、关于涉案商铺是否存在重大瑕疵，需免除部分租金的问题。原告提交了四张照片，拟证明案涉商铺的墙体与天花板都存在不同情况的破损与缺陷，但无报修记录、也未有其他证据可以体现质量问题存在的时间段，亦未举证证明质量问题对商铺经营造成的实质影响或者损失，故本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条、第三十八条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）罗书燕的诉讼请求；二、确认原告（反诉被告）罗书燕与被告（反诉原告）长沙融科智地房地产开发有限公司订立的《租赁合同》于2020年9月10日解除；三、原告（反诉被告）罗书燕于本判决生效之日起5日内向原告长沙融科智地房地产开发有限公司返还长沙市雨花区香樟路融科东南海楼盘NH6栋2层205号商铺；四、原告罗书燕（反诉被告）于本判决生效之日起5日内向被告（反诉原告）长沙融科智地房地产开发有限公司支付商铺租赁费用126274元及后续占有使用费（按照合同约定的标准执行，详见《租赁费用支付明细表》，自2019年9月25日起租赁商铺实际返还之日止）；五、被告（反诉原告）长沙融科智地房地产开发有限公司扣除原告罗书燕（反诉被告）租赁保证金16066元不予退还；六、驳回被告（反诉原告）长沙融科智地房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费因适用简易程序减半收取1005元、反诉受理费2180元，合计3185元，由原告（反诉被告）罗书燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇二〇年九月三十日书记员  许旭瑶附租赁费用支付明细表：            合同租期              计租时段              交费时限              季缴租赁费（元）              年缴租赁费用（元）              租金（元/㎡）                  第一租赁年              2018年9月1日至2019年8月31日              2018年8月15日前              24,098              96,392              60.00                  2018年11月15日前              24,098              60.00                  2019年2月15日前              24,098              60.00                  2019年5月15日前              24,098              60.00                  第二租赁年              2019年9月1日至2020年8月31日              2019年8月15日前              25,544              102,176              63.60                  2019年11月15日前              25,544              63.60                  2020年2月15日前              25,544              63.60                  2020年5月15日前              25,544              63.60                  第三租赁年              2020年9月1日至2021年8月31日              2020年8月15日前              27,079              108,316              67.42                  2020年11月15日前              27,079              67.42                  2021年2月15日前              27,079              67.42                  2021年5月15日前              27,079              67.42                  第四租赁年              2021年9月1日至2022年8月31日              2021年8月15日前              28,705              114,820              71.47                  2021年11月15日前              28,705              71.47                  2022年2月15日前              28,705              71.47                  2022年5月15日前              28,705              71.47                  第五租赁年              2022年9月1日至2023年8月31日              2022年8月15日前              30,428              121,712              75.76                  2022年11月15日前              30,428              75.76                  2023年2月15日前              30,428              75.76                  2023年5月15日前              30,428              75.76                  第六租赁年              2023年9月1日至2024年5月31日              2023年8月15日前              32,256              96,768              80.31                  2023年11月15日前              32,256              80.31                  2024年2月15日前              32,256              80.31