广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初9525号原告：中国人民解放军第七三二七工厂,住所地广州市天河区广园东路**。法定代表人：张金棠，该厂厂长。委托诉讼代理人：潘艳萍、林欣欣，均系广东穗港律师事务所律师。被告：广州市绿三环有限公司，住所，住所地广州市天河区沙和路江园街**门**div>法定代表人：阳悦，该司董事长。委托诉讼代理人：许永成，系广东佳思特律师事务所律师。原告中国人民解放军第七三二七工厂（以下简称“七三二七工厂”）与被告广州市绿三环有限公司（以下简称“绿三环公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,绿三环公司在答辩期内提出管辖权异议，本院作出（2020）粤0106民初9525号民事裁定，驳回其异议，及后本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员谭巨文于2020年8月10日独任审理。七三二七工厂的委托诉讼代理人林欣欣、潘艳萍，绿三环公司的委托诉讼代理人许永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告七三二七工厂诉称：2003年9月19日，原、被告签订《运动场馆承包经营合同》，由原告出资在广园东路2159号原告厂区北侧建设一栋两层框架结构，建筑面积约3000平方米的楼房，楼房的第二层由被告承包经营作运动场馆使用（即广州市天河区江园街151号二楼运动场馆，以下简称“涉案场地”）。承包经营合同主要约定如下：1、承包经营期限为15年，承包费以人民币结算，前五年的承包费为每年30万，从第六年开始，以五年为一期，每年承包费按每期3%进行累进递增；2、装修期为2个月，自原告向被告移交该场馆之日起开始计算装修期；3、被告应当按时向甲方交纳承包费及水电费，承包费在每月的前五天内交清；4、承包经营期满，被告须向原告交付场馆，所投入的装修及固定于墙面和地面的设施、设备，不得损坏、拆除，全部无条件归原告所有，否则将承担赔偿责任。如被告在合同终止后不交付场馆，则原告有权双倍收取承包费。合同签订后，原告依约进行楼房的施工，楼房竣工验收合格后，2004年5月底，原告依约将涉案场地交付给被告使用。根据合同约定，承包经营合同至2019年7月31日到期终止。原告于2019年5月4日，提前2个多月向被告发出《关于运动场馆到期收回的通知》，告知被告合同到期终止一事。2019年7月31日，承包期到期后，原告也多次通知被告承包经营合同到期终止，要求被告将场地按合同约定交还给原告，但被告一直以各种理由拒不搬离涉案场地，且未缴纳场地占用使用费。被告的上述行为已构成违约，严重侵害了原告的合法利益，依法应当承担违约责任。根据合同的约定及《合同法》第235条的规定，被告在承包期满后无权继续占有涉案场地，原告有权要求被告搬离，将涉案场地返还给原告。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，原告有权要求被告支付逾期腾房占有使用费。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告搬离广州市天河区江园街151号二楼运动场馆，将运动场馆按现状返还给原告；2、被告向原告支付逾期腾房的场地占用费（按照每月场地占用费53045元即每月承包费双倍的标准计算，自2019年8月1日起计至实际返还运动场馆之日止）；3、本案受理费由被告承担。被告绿三环公司答辩称：不同意原告在本案中的全部诉讼请求。一、涉案场地的土地权属不明确，并不属于原告所有，应当先进行土地确权后再进行审理，法院应当驳回原告起诉。原告没有提交证据证明其合法有权占有、使用本案涉案楼房及所占土地。并且经被告到房管部门查询得知，本案涉案土地权属不明确。该涉案土地位于广州市白云山脚，在未能认定该涉案土地权属的情况下，本案应先向政府部门申请解决土地权属问题再做审理，故请求法院驳回原告的起诉；二、被告不确认原告是否具有本案适格原告主体资格，应当驳回原告起诉。被告查询不到任何关于七三二七工厂的登记信息，且经询问了解得知该厂名号其实已经不存在，请法院予以依法查明，被告认为原告不具有本案适格原告主体资格，请法院驳回原告的起诉；三、被告对涉案物业在同等条件下有优先承包经营权，原告要求按现状返还场地没有依据。1、《运动场馆承包经营合同》第二条第（一）款第9项明确约定“如乙方要求继续承包经营该场馆的，在同等条件下有优先承包经营权”即被告对该场馆拥有优先承包经营权。合同到期前，被告明确向原告表示继续承包经营该场馆，但是原告未与被告续签运动场馆承包经营合同，而是在2019年8月时就江园街151号、153号物业招租项目公开招标。对于原告的招标事宜，被告积极参与竞标，且被告自身已经承包经营该物业十多年，比其他竞标人更具有很多优势，值得强调的是，被告报价也是竞标人中最高的，但是被告却没有中标，而是比被告报价低很多的其他单位中标，被告对此中标结果有异议，已经向有关部门投诉，假如该物业属于军队的国有资产，那么原告操作价高者不中标，反而是价低者中标的行径，已经造成国有资产流失，不利于国有资产增值，被告有权继续经营涉案场地。2、运动场馆内的所有装修、设备、器材以及相关设施均为被告投入、自行配置，均属被告所有，原告要求按现状返还场地没有依据；四、涉案物业实质上是由被告出资，原告建造，原告具有收益权，原告要求收回该物业没有依据，该两层建筑物，原告出资建造第一层，被告出资给原告建造第二层并承包经营该第二层做运动场馆。《运动场馆承包经营合同》也显示表明，被告提供资金30万元给每年的涉案场地的承包费，被告认为，因为该涉案楼房为被告出资给原告建造的，故被告对涉案物业具有相应的份额权益，在《运动场馆承包经营合同》的合同期满后，被告有权继续使用经营涉案房屋，假如原告将涉案房屋出租给他人，被告有权与原告共享收益；五、涉案物业没有办理任何合法报建手续，《运动场馆承包经营合同》应该属于无效合同，原告对涉案物业没有合法权属，要求返还该物业没有依据；六、被告对原告主张的第2项诉讼请求不予认可。1、本案中不存在任何占用使用费，原告主张的诉求与本案无关，应当予以驳回；2、对于相关的承包费用，被告认为在疫情期间的承包费用应当参考国家政策规定进行免除两个月的承包费，两个月后的承包费用应当减半收取；3、在被告经营期间，被告多次停电、停水、恶意在被告使用的停车位及楼梯口处设置三角架，石墩以及铁链等障碍，直接导致被告饲养的鱼因为无电供氧死亡，且导致被告无法经营场地，陷入亏损的困境，原告应当对承包费进行减免。经审理查明：七三二七工厂出示《房地产证》，显示：广州市天河区沙和路15号七三二七工厂厂区（3303图10幅51地号）的房屋权属人为中国人民解放军总后勤部，用地面积为53256.42平方米，使用单位为七三二七工厂，其中9,10,14部位792.58平方米违章建筑未处理。房产证颁发时间为1996年5月21日。2003年9月19日，七三二七工厂（甲方）与绿三环公司（乙方）签订《运动场馆承包经营合同》，约定：由甲方出资在广园东路2159号甲方厂区北侧建设一栋两层框架结构，建筑面积约3000平方米的楼房，楼房的第二层（以下简称“涉案场地”）由乙方承包经营作为运动场馆使用，承包经营期限为15年，如有顺延，双方另行签订补充合同确定承包起止日期；装修期为2个月，自甲方向乙方移交该场馆之日开始计算装修期，装修期内甲方免收承包费；承包费以人民币计算，前五年的承包费为每年30万元，从第六年开始，以五年为一期，每年承包费按照每期3%进行累进递增；该楼房规划方案双方认可后，乙方向甲方预交定金5万元，甲方收到该定金后，30天内完成场地清理工作，乙方应再预付25万元，甲方收到该款后，于15天内完成楼房的施工设计并开始施工，施工期为三个月，工程竣工验收合格后，十天内将场馆交付给乙方使用，上述30万元中的10万元作为保证金，由甲方保管，在承包经营期结束后无息退还给乙方，其余20万元为预交第一年前8个月的承包费；场馆投入使用8个月后，乙方应再分月支付当年度的场馆承包费10万元，承包经营期第二年的前三个月内，乙方应该另支付5万元给甲方作为保证金，由甲方保管，在承包经营期结束后，无息退还给乙方；甲方负责按乙方的使用要求进行设计和施工，并保证场馆的结构安全，在双方签订的期限内将该场馆交付给乙方使用，场馆的装修及照明由乙方自行负责；甲方负责提供场馆北侧空地给乙方作为停车及消防疏散通道使用；经营承包期满，合同自然终止，如乙方要求继续承包经营该场馆的，在同等条件下有优先承包经营权；承包经营期满或在承包经营期间，因不可抗力因素导致合同终止，或因任何一方违约导致合同终止，乙方须向甲方交付场馆，所投入的装修及固定于墙面和地面的设施、设备，不得损坏、拆除，全部无条件归甲方所有，否则将承担赔偿责任，如乙方在合同终止后不交付场馆，则甲方有权双倍收取承包费；甲方移交场馆给乙方时应保证按设计要求供水、供电及排水，排污设施的正常使用，并向乙方移交一套场馆的施工图纸；合同履行期间，一方违反合同规定要求提前终止合同，必须向另一方赔偿所造成的全部经济损失，并支付100万元违约金。2019年5月4日，七三二七工厂向绿三环公司发出《关于运动场馆到期收回的通知》，称根据双方2003年9月19日签订的合同，绿三环公司经营七三二七工厂位于广州市天河区江园街151号二楼的运动场馆，合同将于2019年7月31日到期终止，工厂将在终止之日按时收回该运动场馆，不再续租。2019年8月16日，七三二七工厂向绿三环公司发出《撤场通知》，称绿三环公司承包广园东路2159号我厂厂区北侧一栋两层楼房的二楼经营运动场馆，该承包期限于2019年7月31日已经期满，我厂于2018年5月4日已经通知你单位，请你单位于2019年8月22日前按时撤场并将承租的房屋完好交还我厂，我厂另作安排，否则我厂将对该房屋在2019年8月23日10时准时停水停电，同时通知你单位派员进行清理物品，腾空并交还房屋，否则造成的一切后果由你单位负责。在2019年8月22日前你单位应清空房屋交还我单位，否则我厂有权单方清空房屋。绿三环公司抗辩称，未收到该通知。2019年8月，七三二七工厂公布江园街151号、153号物业招租项目中标结果，显示绿三环公司并未中标。绿三环公司称，七三二七工厂曾多次停水停电，恶意在绿三环公司使用的停车位及楼梯口处设置三角架、石墩及铁链等障碍，直接导致绿三环公司饲养的红龙鱼因为无电供氧死亡，且导致绿三环公司无法经营场地，陷入亏损。为予证明，绿三环公司向本院提交如下证据：1.照片，显示为红龙鱼以及涉案场地门口的楼梯口，存在有铁柱；2.报警回执（未作笔录），显示为植瑞明于2020年6月16日向广州市公安局天河区分局沙东派出所报警。七三二七工厂对上述证据质证称，对照片的真实性不予确认，对报警回执的真实性予以确认，但是派出所并没有做笔录，并不能证明与本案有关。2020年9月11日，本院组织双方当事人现场勘察。双方均确认合同约定的广园东路2159号现门牌××。勘察当天情况为：绿三环公司正常经营羽毛球馆，场馆位于二楼，有一通道楼梯正常步行可到，一楼位置处存在铁柱（加锁）四条，加锁后无法停放车辆（两个车位），另铁柱位置正对一楼商铺。另一楼存在多个车位可供使用。对于该铁柱，绿三环公司表示由七三二七工厂加装的，导致无法使用车位；七三二七工厂对此表示该铁柱属于场地内物业管理处加装，并无影响绿三环公司正常出入，而且也是一楼商铺使用需要，若该位置停放车辆，将导致商铺无法正常通行。本院责令七三二七工厂提供涉案场地的产权或报建手续，七三二七工厂表示其《房地产证》为权属证明，绿三环公司则称《房地产证》颁发时间为1996年，而《运动场馆承包经营合同》为2003年签订，并有出资建设的约定，不存在场地合法权属证明。本院责令七三二七工厂继续举证，其未能继续举证，本院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，向双方释明，双方签订的《运动场馆承包经营合同》属无效合同。经释明，七三二七工厂坚持其诉讼请求，并认为即使合同无效，亦需参照有效合同标准支付使用费。本院认为：七三二七工厂作为《运动场馆承包经营合同》的相对方，向本院提起诉讼，是本案适格原告，绿三环公司提出七三二七工厂不是本案适格原告的抗辩，不予采纳。七三二七工厂、绿三环公司签订的《运动场馆承包经营合同》依法无效。因合同无效取得的财产应予返还，双方均应承担同等过错责任。合同无效，绿三环公司依法应返还场地。本案为租赁合同关系，不涉及土地权属争议，绿三环公司抗辩本案应行政先行处理缺乏依据，不予采纳。合同期限届满并经释明无效，七三二七工厂请求绿三环公司搬离涉案物业，将其按现状返还给七三二七工厂，予以支持。现状搬迁应执行“所投入的装修及固定于墙面和地面的设施、设备，不得损坏、拆除”。至于搬迁时间，本院酌情判令自本判决发生法律效力之日起30日内搬迁。绿三环公司抗辩其出资建设场地可继续拥有使用权缺乏依据，亦与约定的“由甲方出资在广园东路2159号甲方厂区北侧建设一栋两层框架结构”相悖，不予采纳。因《运动场馆承包经营合同》为无效合同，绿三环公司抗辩称其依据《运动场馆承包经营合同》对涉案物业有优先承租权，不予采纳。现场勘察当日，未发现场地无法使用情形，现场一楼的铁柱并未实际影响绿三环公司正常出行，绿三环公司抗辩无法使用场地缺乏事实依据，不予采纳。关于停电事实导致无法使用场地，该抗辩亦缺乏事实依据，不予采纳。七三二七工厂于2019年5月4日向绿三环公司发出《关于运动场馆到期收回的通知》，明确2019年7月31日终止《运动场馆承包经营合同》，并要求绿三环公司返还涉案物业，但绿三环公司至今未返还涉案物业并继续出租经营获利，有违等价原则。现七三二七公司请求绿三环公司支付占用费，予以支持。关于具体占用费标准，绿三环公司自2019年8月1日无据长期占用场地至今，导致七三二七工厂实际损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，综合查明的事实，本院认定每月占用费标准为53045元。绿三环公司抗辩减免占用费缺乏依据，不予采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市绿三环有限公司自本判决发生法律效力之日起30日内，将占用的广州市广园东路2159号中国人民解放军第七三二七工厂厂区北侧二层、建筑面积约3000平方米二楼的运动场馆（现场位置经双方确认为广州市天河区江园街151号二楼）腾空并交还原告中国人民解放军第七三二七工厂，交还时执行“所投入的装修及固定于墙面和地面的设施、设备，不得损坏、拆除”。二、被告广州市绿三环有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告中国人民解放军第七三二七工厂支付自2019年8月1日至实际交还上述场地之日止的占有使用费（按照每月53045元的标准计）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6870元，由被告广州市绿三环有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  谭巨文二〇二〇年九月二十四日书记员  何靖文