陕西省洛川县人民法院民事判决书                       （2020）陕0629民初14号原告（反诉被告）：李宝珠，男洛川县村民，住该址。委托诉讼代理人：李志健，男，洛川县村民，住该址，系李宝珠之子。被告(反诉原告）:韩建，男，洛川县居民，现住洛川县。   被告(反诉原告）:景红星，男，洛川县村民，现住洛川县。原告（反诉被告）李宝珠与被告(反诉原告）韩建、景红星房屋租赁合同纠纷一案，李宝珠于2020年1月2日起诉后，韩建、景红星于2020年2月23日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李宝珠的委托诉讼代理人以及被告(反诉原告）韩建并委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，原告（反诉被告）李宝珠及被告(反诉原告）景红星未到庭。本案现已审理终结。李宝珠向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告韩建、景红星给原告支付房屋租金1600000元；2.依法判令被告韩建、景红星给原告支付迟延付款违约金，按五年总租金的10％违约金；3.案件受理费由二被告承担。事实与理由：自2011年起，原告就将位于洛川县XX街XX段西侧的处房产及院落出租给二被告经营酒店。2016年9月1日，双方续签了《房屋租赁合同》。该合同主要约定:租赁期限五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止;每年租金50万元，按对应日提前一个月一次性付清全年租金拖延期间支付双倍租金;双方必须严格执行合同各项条款否则违约方按5年总租金的10％向对方支付违约金。合同覆行过程中，被告支付了第一年度租金，第二年度租金仅支付了40万元，第三年度以后再未支付，截止目前，共拖久租金160万元。经原告多次催要，被告以各种理由推脱。原告认为，房屋租赁合同是双方真实的意思表示，合法有效，双方应当严格履行。被告未按约定期限支付租金，属于违约行为，应承担违约责任。因协商未果，特此起诉，请贵某某依法审理。李宝珠对韩建、景红星的反诉答辩为：答辩人就韩建、景红星提起反诉的房屋租赁合同纠纷一案，做如下答辩，请求驳回反诉请求。一、新冠肺炎疫情不能成为被答辩人解除租赁合同的理由。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持……”况且，被答辩人所经营的酒店最近几个月来一直正常营业，其合同目的并非不能实现，故其请求解除合同于法无据。同时，答辩人在合同履行过程中不存在任何违约行为，反诉人谈到水电表等，没有事实依据，根据《合同法》九十四条的规定，被答辩人请求解除合同同样于法无据。二、答辩人不应赔偿或补偿被答辩人的装修投入。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方先后签订的三份租赁合同，均未约定租赁期满时答辩人应当补偿被答辩人的装饰装修费用，故被答辩人该项请求不能成立。三、更换锅炉和水电表的费用，不应由答辩人承担。答辩人在出租房屋时就配套有大小两个锅炉，可以正常使用。被答辩人加盖钢结构房屋后，将该两个锅炉变卖，重新安装了现在使用的锅炉。根据双方合同约定，合同到期后，该锅炉应当维持现状交付，故答辩人不应承担该项费用。至于更换水电表的费用，根据合同约定，也应由被答辩人承担，与答辩人无关。 韩建、景红星辩称：答辩人就被答辩人诉我们租赁合同纠纷一案，依据事实和法律规定，答辩如下：第一、答辩人不同意支付被答辩人房屋租赁费160000元，不同意支付违约金，答辩人自2016年9月1日至今累计支付了300多万元房屋租赁费，经多次协商被答辩人同意减少房屋租金，未能兑现承诺，答辩人已提起反诉。第二、租赁期间、被答辩人违反合同约定，未尽到房屋出租人的义务。保障出租房屋正常的水电、取暖设备完善是房屋出租人的法定义务，但承租期内、被答辩人拒绝履行义务，答辩人安装锅炉的费用、安装水电表的费用应当依法扣除房租。第三、合同因情势变更、客观不可抗力、确实无法履行。合同约定：院子内所有房屋含原告添附的钢架构租赁给反诉人使用，约定租赁期：2016年9月1日至2021年8月31日止，约定年租金伍拾万元，合同第六条约定：租赁期间因不可抗力造成乙方不能正常经营，同时造成双方损失的，双方互不承担违约责任。合同第八条约定：租赁期满，交房时所有房屋包括钢结构加盖房屋在内的一切设施、设备均保持现状。室内外可以移动的东西可以搬走，甲方不得阻挠。2017年以来洛川酒店餐饮行业市场整体下滑、反诉人前期因钢结构基础处理、酒店前期设计费、安装费、采购费、酒店整体装修、投入资金500多万元，因市场行情不景气、一度无法营业、酒店甚至关停状态、仅经营餐饮、确实无力支付房屋租赁费。合同启履行期内，答辩人协调城建部门、电力部门、组织多方人力物力加盖钢结构房屋，耗时3-4个月，投入500多万元巨额资金后，被答辩人要求涨房租，要将答辩人临时搭建的钢结构房屋一并写进租赁合同内出租给被告，合同到期还要保持现状，并将房租增加到五十五万元。然而，被答辩人在洛川餐饮、酒店整体生意不好的情况下，临街出租的三间房屋租金一减再减。反倒多次恶意要求答辩人搬离房屋，决口不提添附物归属折价赔偿的问题。答辩人认为，合同无法履行，请求依法解除，依据双方签订的合同约定，依据公平原则，拖欠的部分房屋租金依据合同约定反诉人同意支付，但应当扣除安装锅炉的费用、安装水电表的费用（出租人的义务）应当依法扣除。另依据合同约定，钢结构房屋解除合同保持现状不拆除，依据公平原则，反诉人投资巨大，该部分损失应当依法评估做价，扣除相应的租赁费元（截止2020年1月20日止，因疫情无法履行合同）后由被答辩人赔偿答辩人。韩建、景红星反诉向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除反诉人与被反诉人2016年9月1日签订的第三份租赁合同，租赁费截止2020年1月20日;2.经对反诉人与被反诉人合同内约定的：“酒店内加盖的钢架构三层基础处理费、采购费、运输费吊装费、水电路改造费、酒店内房屋装修费（含灯具开关插座）费及已安装的门窗费依据市场价格依法评估”，依据市场评估数额2183690元扣除 40万元租赁费（租赁费截止2020年1月20日）支付反诉人损失1618369元；3.判令被反诉人支付反诉人安装锅炉的费用60000元、赔偿安装电表费安装水表费10000元、支付因为未安装锅炉导致的酒店经营的三个月的损失 150000元。4.请求被反诉人承担本案的诉讼费及评估费。事实及理由:反诉人与被反诉人经协商一致，2011年八月一日签订合同（一）将反诉人位于洛川县XX街XX段XX号私有房屋出租给反诉人使用，租赁范围为：一层门面房北第二第三两间、院内全部房屋、租赁期为五年，租金为四十六万元每年；2012年7月22日，双方续签了租赁合同（二），合同第一条约定：由于反诉人在原有房屋基础上加盖钢结构，院内二层所有空间盖满。二层以上三层院内以及南北屋顶所有空间盖满，如果不能加盖，所签订合同作废，租赁期变更为2016年9月1日至2019年8月31日，年租金为六十六万元；2016年9月1日反诉人与被反诉人另行续签了合同（三），合同约定：租赁范围：变更为不含前楼门面（临街）三间、北面（临街）一间，其余院子内所有房屋含原告添附的钢架构租赁给反诉人使用，约定租赁期：2016年9月1日至2021年8月31日止，约定年租金伍拾万元，合同第六条约定：租赁期间因不可抗力造成乙方不能正常经营，同时造成双方损失的，双方互不承担违约责任。合同第八条约定：租赁期满，交房时所有房屋包括钢结构加盖房屋在内的一切设施、设备均保持现状。室内外可以移动的东西可以搬走，甲方不得阻挠。反诉人与被反诉人签订合同后如期如约支付房租金，自合同（一）签订截止2018年9月1日累计支付房屋租金320多万元；自2017年以来洛川酒店餐饮行业市场整体下滑、反诉人前期因钢结构基础处理、酒店前期设计费、安装费、采购费、酒店整体装修、投入资金500多万元，因市场行情不景气、一度无法营业、酒店因为被反诉人拒不安装锅炉导致无法供暖酒店停业三个多月，处于关停状态、仅经营餐饮。反诉人认为，双方的租赁关系一直进行得很顺利，双方合作关系良好。因为情势变更、多次请求减少租赁费、以继续履行合同，租赁期间，被反诉人提供的房屋正常使用的锅炉无法使用，多次要求被反诉人更换锅炉以改善房屋供暖问题，但多次协商未果、酒店加盖钢结构后反诉人要求被反诉人安装电表、水表、保障房屋的基本使用功能多次遭到拒绝。合同履行期内，反诉人协调城建部门、电力部门、组织多方人力物力加盖钢结构房屋，耗时 3个多月，投入巨额资金后，被反诉人要求涨房租，要将被反诉人临时搭建的钢结构房屋一并写进租赁合同内，合同到期保持现状，并将房租增加到五十五万元。为了扩大规模、继续经营，反诉人无奈签订了涉案的合同（三）。然而，被反诉人在洛川餐饮、酒店整体生意不好的情况下，临街出租的三间房屋租金却一减再减。多次协商降房租，被反诉人电话短讯同意将房租降为年租金40万元，但后又反悔。反倒多次恶意要求反诉人搬离房屋，决口不提添附物归属折价赔偿的问题。反诉人认为，合同签订了，就应当认真履行，以求公平公正、合作诚信的履约宗旨，合同可以因为市场行情、客观不可抗力解除合同，反诉人多次协商未果，后据此成诉。反诉人认为，依据双方签订的合同约定，依据公平原则，反诉人拖欠的40万元房屋租金，依据合同约定反诉人同意结算后支付，但应当扣除安装锅炉的费用、安装水电表的费用（出租人的义务）支付反诉人。另依据合同约定，钢结构房屋解除合同保持现状不能拆除，依据公平原则，反诉人投资巨大，该部分损失应当依法评估做价，扣除相应的租赁费40余万元（截止2020年1月20日止）后由被反诉人赔偿反诉人。2020年1月20日后因为全国爆发新型肺炎重大疫情、更使我酒店经营惨淡、直接关停，反诉人依据合同第六条约定：不应再支付自2020年1月20日以后的房屋租赁费，反诉人认为，在双方租赁合同履行期间，拖欠部分租赁费属实，但被反诉人违背商业合同目的、违背公平原则，没有尽到出租人应当履行的义务，因此，反诉人要求解除合同，要求被反诉人承担反诉请求所列各项赔偿损失。反诉人依据《合同法》、《民事诉讼法》、为了维护自己的合法权益，特向贵某某提出反诉，请求望贵某某依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）李宝珠提供的证据一、2011年8月8日《租房合同》一份，证明对象：2011年8月8日，原、被告签订《租房合同》，约定租期五年，自2011年9月1日至2016年8月31日止；每年租金46万元，提前一个月付清；装修、改造、设备更新、屋面防水、给排水、电、暖、管沟、线路改修、更换等，所有费用由被告承担；租房期满，被告可随时搬走自己东西，原告不得阻挠，但对装修改造的固定物，如门窗、设备、水、电暖设施设备，保持完好，不得乱拆乱卸设备，房屋打扫干净，完整交给原告。证明目的：承租人应该向原告缴纳租金，根据双方约定，合同到期后，装修改造的固定物归原告所有。证据二、2012年7月22日《续租合同》一份，证明对象:2012年7月22日，因被告要求加盖钢结构房屋，经协商，双方签订《续租合同》，将租金上调至每年66万元，将租期延长三年至2019年8月31日。同时约定对加建的钢结构房、装修改造的固定物，如门窗、设备、水、电、暖设施、设备保持完好，不得乱搬乱卸设备，造成无法正常运行。将房屋打扫干净，完整交给原告。证明目的：该合同虽未实际履行，但根据双方约定，在合同到期后，包括钢结构房屋在内的所有已形成附合的财产，均归原告所有。证据三、2016年9月1日《房屋租赁合同》一份，证明对象：2016年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止；每年租金50万元，（被告谈到其要求我们下调租金，依据合同，租金之前是46万元，后更改为66万元，又下调至50万元，所以不存在我们不下调租金的事实）按对应日提前一个月一次性付清全年租金，拖延期间支付双倍租金；租房期满交房时，所有房屋包括钢结构加盖房在内的一切设施、设备均保持现状，室内、室外、天棚、地面、门、窗、墙壁、玻璃、卫生器具及水、暖、电路、给排畅通，能正常运行，否则维修赔偿；室内外可移动东西可搬走，原告不得阻挠；双方必须严格执行合同各项条款，否则违约方按5年总租金的10%向对方支付违约金。证明目的：根据双方约定，合同到期后，包括钢结构房屋在内的所有已形成附合的财产，均归原告所有。证据四、《储蓄明细账查询表》，证明对象：在第三份《房屋租赁合同》履行期间，被告实际交付租金90万元。证明目的：被告五年应付租金250万元，实付90万元，欠付160万元。被告认为经营不好，不是不缴纳房屋的理由，根据合同约定，应承担违约责任。韩建、景红星对李宝珠提供的证据质证意见为：对证据一真实性及关联性无异议，该合同已经履行终结。其合同约定的装修改造固定物归李宝珠所有，对韩建不具有约束力。合同的第七条约定没有明确约定添付物的归属，只是约定了交付甲方。对证据二真实性及关联性没有异议，对证明目的有异议，合同第八条也没有明确约定添付物的无偿赠与问题，只是约定了交付甲方。对证据三的真实性及关联性没有异议，该合同对双方具有约束力，在合同的履行期限内，依据合同的第八条明确约定，合同解除时，一切设施保持现状，没有明确约定添付物品的归属权问题。对证据四的真实性无异议，已经支付的租赁费我们也有银行流水予以核对。对证明主张要求支付160万元的证明目的不认可。双方需结合履约过错程度考虑添付物的折价赔偿后结合具体已付的租赁费综合确定。被告(反诉原告）韩建、景红星提供的证据一、租赁合同一；证明对象：原告与被告2011年八月八日原被告形成租赁合同法律关系的事实；证明目的：2011年八月一日签订合同（一）原告将其位于洛川县XX街XX段XX号私有房屋出租给被告人使用，租赁范围为：一层门面房北第二第三两间、院内全部房屋、租赁期为五年，租金为四十六万元每年；证明作用：证明韩建为适格的诉讼主体。该合同履行终结。证据二、租赁合同二，证明对象：原、被告签订两份房屋租赁合同的法律事实；证明作用:2012年7月22日，双方续签了租赁合同（二），合同第一条约定：由于反诉人在原有房屋基础上加盖钢结构，院内二层所有空间盖满。二层以上三层院内以及南北屋顶所有空间盖满，如果不能加盖，所签订合同作废，租赁期变更为2016年9月1日至2019年8月31日，年租金为六十六万元；证明：该合同履行期限终结。原告在租赁期限内添附钢结构房屋的事实。证据三、租赁合同三；证明对象：原、被告签订房屋租赁合同的法律事实；证明: 2016年9月1日双方续签了合同（三），合同约定：租赁范围：变更为不含前楼门面（临街）三间、北面（临街）一间，其余院子内所有房屋含原告添附的钢架构租赁给反诉人使用，约定租赁期：2016年9月1日至2021年8月31日止，约定年租金伍拾万元，合同第六条约定：租赁期间因不可抗力造成乙方不能正常经营，同时造成双方损失的，双方互不承担违约责任。合同第八条约定：租赁期满，交房时所有房屋包括钢结构加盖房屋在内的一切设施、设备均保持现状。室内外可以移动的东西可以搬走，甲方不得阻挠。证明：1、依据合同约定，不可抗力期间，被告不应支付其房屋租赁费，2020年遭遇新冠肺炎期间，原告停止营业的事实，不应再支付自2020年1月20日以后的房屋租赁费，月期间，原告无法营业，不应支付该期间的租赁费。2、依据合同第八条约定，交房时所有房屋包括钢结构加盖房屋在内的一切设施、设备均保持现状。未明确钢结构产权归属，属于合同约定不明，原告有证据证实该添附物属于原告投资，房屋租赁费已经支付给原告。因此依据公平原则，原告有权请求评估折价支付租金，也有权自行拆除。证据四、钢结构采购合安装合同及资质，证明对象：韩建经李宝珠同意，在租赁场所内加盖钢结构房屋承包工程的法律事实。证明目的：韩建与陕西东大彩钢钢构工程有限公司签订工程承包合同的事实，约定基础完工、钢结构吊装、安装、及加盖彩钢的事实。钢结构工程总造价972000元的事实。证据五、装修合同、收条、预算书，证明对象：韩建与第三人王龙2012年10月28日签订酒店装修合同的事实；证明目的：合同约定包公包料工程总价款1400000元，王龙收取韩建装修款的事实，预算表证实：洛川豪轩酒店一楼至三楼整体装修的事实。证据六、装修合同收据三份，证明对象：XX城XX酒店监控、等设施合同的事实；证明目的：韩建因装修投入室外电子单色屏、监控、支付252404元装修费用。 证据七、国有土地使用证复印件，证明对象：反诉原告韩建国有土地使用证复印件；证明目的：反诉原告韩建房屋出租前系混合结构、面积1058.7平米，营业面积885，96平米、住宅2层257.59平米、三层住宅597.45平米、2层住宅169.56平米。证据八、陕西方正和资产评估报告，证明对象：反诉原告韩建经延安市中级人民法院依法委托陕西方正和资产评估公司评估钢结构及基础装修总额的事实；证明目的：反诉原告韩建自行投资修建的钢结构及装修经陕西方正和资产评估公司评估总额为2183690元。证实：依据双方签订的第三份合同约定：该交房时所有房屋包括钢结构加盖房屋在内的一切设施、设备均保持现状。未明确钢结构产权归属，属于合同约定不明，反诉原告韩建有证据证实该添附物属于反诉原告韩建投资。因此。依据公平原则，被告可以自行拆除该设施；或请求折价相抵租赁费；另外证明支付评估费用25000元。证据九、付款清单三份中国工商银行付款凭证及借记卡明细。证明对象：双方形成租赁合同后支付原告320万元租赁费的事实及支付凭证；证明目的：反诉原告韩建支付原告房屋租赁费的事实。证据十、2019年7月微信记录，证明对象：双方商议降低房屋租赁费的事实；证明目的：韩建因市场原因无法经营、邀约改变房屋租赁费的事实，李宝珠同意降低房屋租赁费的事实。证据十一、租房合同。证明对象：洛川豪轩酒店附件酒店租赁合同的事实；证明目的：同区XX房屋租赁费的事实，李宝珠明显高于市场价格，韩建多次要求减轻房屋租赁费遭到拒绝。八项规定出来以后，市场经济不景气，生意惨淡经营，其他同区XX房租都低于韩建所承租房子的房费。证据十二、韩建安装锅炉证明。证明对象：韩建在承租期间安装锅炉，更换水电表的事实；证明目的：李宝珠作为出租人，没有履行房屋出租人的义务，在租房期间，存在过错，该部分损失，即：判令被反诉人支付反诉人安装锅炉的费用60000元、赔偿安装电表费安装水表费10000元、支付因为未安装锅炉导致的酒店经营的三个月的损失150000元。应当依法扣减租赁费。没有证据的是7710元。证据十三、申请和洛川县城乡建设规划局行政处罚决定书，证实加盖三层钢结构申请人为李宝珠，李宝珠申请后，韩建实际进行投资，后该房屋被洛川县城乡建设规划局处罚，罚款1000元的事实，该1000元是韩建出的，该出租的房屋部分建筑属于违法建筑，部分租赁合同无效，钢结构房屋出租租赁合同无效，但李宝珠收取了租金的事实。李宝珠对韩建、景红星的证据质证意见为：证据一、二、三组的证据真实性无异议，证据四五六真实性关联性都有异议，根据合同约定，装饰装修的费用应由韩建承担，要求李宝珠承担没有合同依据。证据七真实性无异议，房屋的面积和本案有何关系，对关联性不认可，租金不是按面积计算的。对证据八真实性无异议，对关联性有异议，质证意见和证据四五六质证意见一致，这些费用应由韩建承担，合同到期应无偿交回。对证据九真实性无异议，按照前五年每年46万元，后五年每年50万元计算，10年韩建应当交纳480万元，按照他们实际缴纳320万元，目前还欠付160万元，这个和李宝珠诉讼的数额一致。证据十真实性无异议，也就是说双方在租赁合同履行过程中，就租金有过协商，李宝珠也曾经一度同意下调租金，但是双方没有达成一致，根源在于韩建纪要下调租金还要分期支付，李宝珠的方案就是可以下调租金，但是必须把以前的租金一次性付清，双方在房租给付期限没有达成协议。不能依据通话记录就认为双方在下调租金达成一致，双方在缴纳方式上存在差异。对证据十一真实性及关联性都有异议，合同在签订之后，不论是出租人还是承租人都不应单方对租金进行调整，相邻租金和本案的租金不能参考，房屋朝向不同，位置不同，所用途不同，其他出租人同意下调租金，是因为其他双方在合同履行期间很愉快，但是本案中，承租人没有按期缴纳租金。证据十二和本案没有关系，李宝珠原先的锅炉也让韩建变卖了，那么这个损失谁承担。证据十三真实性无异议，在双方的第二份合同上，续租原由有约定，加盖费用均由韩建承担，由于种种原因不能加盖，续租合同作废，是否加盖，如何加盖，手续如何办理是韩建的义务，即使违法也是韩建违法，与李宝珠无关。鉴定费25000元没有异议，但是应由韩建承担。本院对双方的举证、质证意见结合实际情况原告（反诉被告）李宝珠提供的证据四与被告(反诉原告）韩建、景红星提供的证据九经双方当事人当庭核对，韩建、景红星下欠李宝珠房屋租赁款160万元对此无异议，本院予以采纳。李宝珠提供的证据一至三与韩建、景红星提供的证据一至三形式一致，但各自证明的目的不同，李宝珠对此的证明目的符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采纳；韩建、景红星证明目的不符合合同内容的真实性，不能达到证明目的，但因“疫情”的客观原因，可酌情变更租赁费。韩建、景红星提供的证据四、五、六、七与本案无关联性且证据八对以上证据的现值概括，以及证据十一、十三双方合同无关于建设部分由李宝珠承担的约定，本院不予采纳该部分证据；韩建、景红星提供的证据十，因未按李宝珠还欠款要求而未达成新的协议，本院对此证据不予支持；对证据十二购买锅炉属韩建、景红星洛川县治理环境的客观要求，对购买锅炉费用本院予以采纳，对其它属间接损失不予采纳。经审理查明，自2011年起，李宝珠将位于洛川县XX街XX段西侧的房产及院落出租给韩建、景红星经营酒店。2016年9月1日，双方续签了《房屋租赁合同》。该合同主要约定:租赁期限五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止;每年租金50万元，按对应日提前一个月一次性付清全年租金拖延期间支付双倍租金;双方必须严格执行合同各项条款否则违约方按5年总租金的10％向对方支付违约金。该合同第八条约定：租房期满交房时，所有房屋包括钢结构加盖房在内的一切设施、设备均保持现状。合同履行过程中，被告支付了第一年度租金，第二年度租金仅支付了40万元，第三年度以后再未支付，截止目前，共拖欠租金160万元。对此，李宝珠将韩建、景红星诉至本院，要求清付租金。韩建、景红星反诉李宝珠要求解除合同并补偿经营期间钢结构加盖房在内经济损失。李宝珠向韩建、景红星所租院落原提供的供暖燃煤锅炉，由于洛川县环保部门为“提高空气质量、打赢蓝天保卫战”的要求，韩建、景红星于是更换为价值6万元的环保型锅炉。另，2020年第一季度我国处在新型冠状病毒肺炎发现和治愈期间，对韩建、景红星经营酒店有一定影响；此后韩建、景红星所租李宝珠房屋经营酒店正常运转。本院认为，韩建、景红星租用李宝珠的房屋开办酒店并自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效。自2017年韩建、景红星下欠李宝珠房屋租赁费10万元后多年来持续不给付租赁费，已对合同的全面履行存在过错行为构成违约，李宝珠要求韩建、景红星清付房屋租赁费的请求本院予以支持；李宝珠要求韩建、景红星承担违约责任并支付违约金的请求，因韩建、景红星依据本地域其它房屋租赁户下调租赁费而与在李宝珠协商未果的情况下，采取的消极履行行为，双方均有不当，本院对违约金的请求不予支持。韩建、景红星至庭审前仍正常经营该酒店，且其未按合同履行给付租赁费存在过错，故对其反诉因“疫情”要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持；但因考虑到2020年第一季度全国处在新型冠状病毒肺炎疫情阶段属不能预见的情形，可酌情减少三个月房屋租赁费12.5万元[（年50万元/12个月）×3个月]变更合同予以继续履行。韩建、景红星反诉要求李宝珠承担关于“有关钢架构”方面的费用，因原合同中未具体约定且本院认为在不能构成解除合同的情况下，对此要求本院不予支持，因此鉴定费用由韩建、景红星自行负担。因“提高空气质量、坚决打赢蓝天保卫战”安装环保型锅炉属洛川县政府环保部门的客观要求，本院对韩建、景红星要求李宝珠承担购买锅炉的费用，本院予以支持；韩建、景红星要求李宝珠承担安装水、电表费以及因为未安装锅炉导致的酒店经营的三个月的损失的请求属间接损失，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十一条、第一百一十七条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告）韩建、景红星应清付给原告（反诉被告）李宝珠房屋租金160万元、减去“疫情”期间12.5万元房屋租赁费，再给付147.5万元。二、原告（反诉被告）李宝珠补偿给被告(反诉原告）韩建、景红星更换锅炉费用6万元，该锅炉归原告（反诉被告）李宝珠所有。三、驳回原告（反诉被告）李宝珠及被告(反诉原告）韩建、景红星的其它诉讼请求。以上一、二项相折抵后，于本判决生效后十五日内，由被告(反诉原告）韩建、景红星给付原告（反诉被告）李宝珠141.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元、反诉费5000元计19700元，由李宝珠负担1700元，韩建、景红星共同负担18000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审  判  长    李亚莉审  判  员    常忠民人民陪审员    白龙龙       二〇二〇年九月三十日书  记  员    宋晨阳      1