呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初5527号原告：宋婉娜，女，l984年5月l6日出生，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：陈艳新、张颖，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古魏玛企业管理服务有限公司。法定代表人：钱满，该公司执行董事。被告：钱满，男，l962年8月17日出生，现住北京市海淀区。共同委托诉讼代理人：冯婷、刘喜荣，内蒙古庆胜律师事务所律师。原告宋婉娜与被告内蒙古魏玛企业管理服务有限公司（简称魏玛公司）、钱满租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告宋婉娜及其委托代理人陈艳新、被告魏玛公司和钱满的委托代理人冯婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宋婉娜向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除宋婉娜与魏玛公司之间签订的编号为F2-2022的《购觅公园经营合同》；2、依法判决魏玛公司返还商铺租赁费及押金53182元（其中租金50298元、押金2884元）、商业管理费11536元、负一层费用5250元、履约保证金I0000元、装修保证金2000元、垃圾清运装修管理费614元，合计82582元；3、依法判决魏玛公司赔偿物业费损失25956元、装修费损失50000元，共计75956元；4、依法判决魏玛公司支付违约赔偿金20000元；5、依法判决魏玛公司赔偿物料费损失2499元、加盟费损失29800元；6、依法判定钱满对上述债务承担连带赔偿责任；7、依法判决包括但不限于本案的诉讼费、律师费、保全费全部由魏玛公司、钱满承担。事实与理由：魏玛公司系呼和浩特市锡林南路GOMEET商厦商铺出租授权代理商，2019年4月1日宋婉娜与魏玛公司签订编号为Bl-1024的《GOMEET购觅公园经营合同》，约定魏玛公司将位于呼和浩特市××区商铺出租给宋婉娜使用，使用面积l4平方米，租赁期间为2019年5月17日至2020年12月16日，租金及商场管理费均为每日5.5元平方米。同日，宋婉娜与魏玛公司另行签订了编号为F2-2022的《GOMEET购觅公园经营合同》，合同约定魏玛公司将位于呼和浩特市××区商铺出租给宋婉娜，使用面积47．4平方米，租赁期间为2019年5月17日至2020年8月16日，租金及商场管理费均为每日2元／平方米。上述两份合同还对物业费、履约保证金、租金押金、装修保证金及双方权利义务、违约责任等进行了约定。宋婉娜已向魏玛公司支付了上述合同对应的租金、商业管理费、履约保证金等。同时，宋婉娜还对承租的商铺进行装修，招聘、培训员工、购买物料等，花费了大量的时间、资金和精力。因商场负一层没有客流且无其他商户营业，无法正常经营，经与魏玛公司协商，宋婉娜于2019年9月30日将负一层商铺退铺，相关的租金、管理费用等均转至二楼2022号商铺。但是魏玛公司并未按照合同约定正式开业，且自2020年1月20日停止营业后未再营业，魏玛公司已经构成根本违约，给宋婉娜造成了巨大的损失，宋婉娜就此多次找魏玛公司协商均无果。魏玛公司辩称，一、宋婉娜请求解除F2-2022购觅公园经营合同，魏玛公司不同意解除，要求继续履行合同，并且该合同租赁期系2019年5月17日至2020年8月16日，目前合同租赁期已到期，但商场因疫情原因停业几个月，魏玛公司愿意以继续延长租期来弥补各自损失。二、宋婉娜请求的商铺租赁费、押金、商业管理费，其请求金额与宋婉娜提供的证据以及魏玛公司核对的收款凭证不符，魏玛公司核对的数额为，经负一层剩余费用抵顶再加上二层所收取的租赁费及管理费，一共收取宋婉娜50130元，所以宋婉娜诉请53182元以及11536元，没有事实依据。对于负一层费用，宋婉娜租赁负一层使用一个月后，将剩余租金结转至二层，负一层5250元，是宋婉娜已经使用消耗掉的一个月的租金及管理费，现请求退费于法于事实没有依据。三、对于履约保证金，双方约定在合同到期后或者协议解除后，宋婉娜不违约的状况下，在180日之后予以退还。本案中宋婉娜在合同期内自行撤柜属于违约情形，故保证金不予退还。四、装修保证金、垃圾清运费、装修管理费以及物业费，均不是魏玛公司收取，而是物业公司收取，所以宋婉娜在本案中将此列为诉讼请求是错误的。五、装修费损失不应予以支持。自2019年5月17日起宋婉娜自行装修，自行使用商铺并经营盈利，该损失是其自己的营业成本。六、违约赔偿金不应当支持，因为魏玛公司不存在任何违约，受疫情影响，开业时间暂推后并非任何一方的过错。魏玛公司采取积极的态度，愿意继续延后租期以及时止损。七、物料费损失和加盟费损失也不应支持，该费用都是宋婉娜自身开店经营的成本，不应由魏玛公司承担。钱满辩称，钱满系魏玛公司的法定代表人，但魏玛公司系独立法人。宋婉娜签订的所有合同，交纳的钱款都只与魏玛公司有关，与钱满个人无关，公司行为不应溯及法定代表人个人，请依法驳回对钱满的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋婉娜提交的证据为：1、Bl-1024号《GOMEET购觅公园经营合同》、F2-2022号《GOMEET购觅公园经营合同》，证明承租事实；2、费用收据、装修合同、装修费用支付凭证、证人证言（且证人出庭作证），用以证明各种费用数额及装修损失数额；3、商户退铺申请表；4、商铺现状视频、2019年5月11日的通知、营运客户微信群聊天记录；5、企业信用信息公示报告；6、宋婉娜的淘宝购物交易记录及微信转账记录、微信聊天记录，证明购买物料花费2499元、加盟费29800元。魏玛公司与钱满对上述证据中证据1、2的真实性认可，本院予以采信，但其中部分费用由案外人收取，并非魏玛公司收取，本院不予采信。证据3、4、5，本院经庭审中核实，对其真实性予以采信。证据6中，淘宝购物记录为宋婉娜本人的淘宝账户记录，本院对其真实性予以采信，对于微信聊天记录及转账记录涉及到加盟费及收款主体的问题，因无法确认收款主体的真实身份，同时缺乏具体的加盟合同和加盟费收据等书面证据，故对该证据所要证明的问题本院不予采信。另外，宋婉娜申请的证人张某在审理过程中出庭作证。该证人系为宋婉娜装修商铺，其证明“装修合同价款39200元，宋婉娜实际已支付22960元”。对于证人证言本院予以采信。魏玛公司、钱满提交的证据为：1、《经营合同》；该证据与宋婉娜提交的证据一致，本院予以采信。2、《仿真花采购合同》、2019年5月17日开业照片及视频，证明2019年5月17日商场已正式开业。该证据能够相互印证，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：魏玛公司成立于2017年7月14日，系自然人独资的有限责任公司。魏玛公司系“购觅公园”商场的商铺出租授权代理商。2019年4月1日，魏玛公司（甲方）与宋婉娜（乙方）签订《购觅公园经营合同》（编号Bl-1024），约定宋婉娜作为茧蝶专业美甲美睫经销商承租购觅商场负一层1024区，面积14平米，合同有效期限19个月，自2019年5月17日至2020年12月16日止，合同期满，即自行终止。该合同第三条（一）款第3项约定，每月租金2343元，以12个月为一个缴费周期，第一年租赁期自2019年5月17日至2020年12月16日，费用合计28116元。第五条、（一）签订合同之日，乙方须向甲方押付10000元履约保证金。如果合同期满终止合同，乙方撤柜满180天，或者乙方未拖欠甲方费用和无违约赔偿等情形的话，甲方凭原始收据全额无息退还乙方履约保证金。第十五条、（一）甲方无理由擅自提前终止合同，应补偿因合同终止给乙方造成的实际损失。第十八条合同补充条款1.租赁商户在经营期间逾期未缴纳一个月租金及管理费的，甲方有权扣除其缴纳的一个月租金押金、管理费押金及履约保证金，逾期未缴纳二个月租金及管理费予以清退出场处理…。2.商场计划2019年5月17日开业，2019年5月17日开始计算并收取租金及管理费。同时，2019年4月1日，魏玛公司（甲方）与宋婉娜（乙方）另签订一份《购觅公园经营合同》（编号F2-2022），约定宋婉娜承租购觅商场二层2022区，经营面积47.4平米，合同有效期限15个月，自2019年5月17日至2020年8月16日止，合同期满，即自行终止。合同第三条（一）款第3项约定,每月租金2884元，以12个月为一个缴费周期，第一年租赁期自2019年5月17日至2020年8月16日，费用合计34608元。第十八条约定，1.租赁商户在经营期间逾期未缴纳一个月租金及管理费的，甲方有权扣除其缴纳的一个月租金押金、管理费押金及履约保证金，逾期未缴纳二个月租金及管理费予以清退出场处理…。2.商场计划2019年5月17日开业，2019年5月17日开始计算并收取租金及管理费。3.商场对在5月17日前营业的商户给予奖励政策，赠送三个月免租期，免租方式为延长租赁时间。其他条款约定均与Bl-1024号合同一致。另查明，宋婉娜为经营上述两个商铺向魏玛公司、内蒙古阳泰物业服务有限责任公司（以下简称阳泰物业）交纳了各项费用。具体如下：2019年3月31日，宋婉娜向魏玛公司支付了F2-2022号商铺的履约保证金10000元；同日，向阳泰物业支付了装修保证金2000元、装修垃圾清运费及管理费474元、物业费25956元（一年）以及Bl-1024号商铺的装修垃圾清运费140元。2019年4月24日，宋婉娜向魏玛公司支付了F2-2022号商铺的商管费8652元（三个月）、商管费押金2884元（一个月）、租金8652元（三个月）、租赁费押金2884元（一个月）。2019年4月20日，宋婉娜与内蒙古文图装饰装潢有限公司签订《装修合同》，整体装修Bl-1024号商铺和F2-2022号商铺，包工包料，工期自2019年4月20日至5月17日。合同价格39200元。依据具体施工人员张某陈述，截至目前宋婉娜已实际支付装修款22960元。另外，宋婉娜为经营商铺从淘宝网上购买了灯饰、置物架、美容床及床罩、桌椅、抱枕、收纳箱、按摩沙发、美甲美睫设备等物品。2019年5月11日，魏玛公司向商户们发出《通知》，内容为：经公司研究决定，为保证5月17日顺利开业并达到预期的开业效果，告知全体商户，购觅公园开业前待装修截止时间为2019年5月14日24时。5月16日24时前为卖场铺货最后时间。凡在2019年5月16日前未完成铺货的商户，取消所有租金优惠政策，按实际租金收取。再查明，2019年5月17日，购觅商场正式开业，宋婉娜开始经营负一层的Bl-1024号商铺和××层商铺。2019年9月30日，宋婉娜提出对Bl-1024号商铺进行退铺，并填写两份《商户退铺申请表》。其中一份退款明细为：物业费7038元、装修施工保证金2000元、电表押金300元，合计9338元，费用转至二层2022号商铺，并备注“内蒙古阳泰物业服务有限责任公司”。另一张《商户退铺申请表》的退款明细为：租金7029元、商管费7029元、门头装修金3000元、履约保证金10000元，合计27058元。同时备注“内蒙魏玛企业服务管理有限公司”。另一个商铺F2-2022号商铺实际经营至2020年1月20日。2020年1月24日正值春节期间，商场停业休息，之后因疫情原因未再开店经营。2020年2月29日，魏玛公司在商户微信群里发送了一份决定，告知所有商户：…三、3.考虑到为了降低商户的经济成本，应部分商户的要求，购觅接受在此期间暂停营业的请求，同期房租、物业费全部顺延。四、对于坚持营业商户，必须确保正常经营，租金、物业费正常缴纳。五、对于购觅可能在七八月正式开业（具体时间将根据疫情情况），选择在购觅开店的商户，租金将根据新的招商政策进行调整。八、通过这两天对每家商户的调研，同意顺延的商户达73%，经过公司研究决定开门时间顺延至8月份。该通知发出之后至2020年五月份，商场一直处于停止营业状态。2020年五月，有部分商户陆续开业经营，也有部分商户（包括宋婉娜）未开业经营。本院认为，宋婉娜与魏玛公司签订的《购觅公园经营合同》（编号F2-2022）系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。该合同约定的合同期限为15个月，自2019年5月17日至2020年8月16日止。2019年5月17日购觅商场开业后，宋婉娜进驻并实际营业至2020年1月20日，之后因为疫情原因商场将开业时间顺延至2020年8月，并同意将同期租金予以顺延。对此本院认为，新冠疫情确实在一定时期内影响了商户的正常经营，但是在疫情结束之后并不影响合同继续履行，且魏玛公司在庭审中亦表示愿意以继续延长租期来弥补各自损失。同时，魏玛公司做出暂停营业的决定是受新冠肺炎疫情的影响，该情形并非任何一方主观意向所导致，不能因此认定魏玛公司根本违约。基于上述情况，宋婉娜以“商场自1月20日停止营业后未再营业，魏玛公司构成根本违约”为由解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种法定情形，亦不符合合同约定的解除事由，对该项请求本院不予支持。关于宋婉娜要求魏玛公司返还履约保证金、租金、管理费、租金押金、管理费押金、垃圾清运费以及对钱满个人的诉讼请求，因该请求的基础是《经营合同》解除，现不予解除合同，故对其上述诉讼请求均不予支持。宋婉娜请求的装修费、物料费、加盟费系宋婉娜经营商铺的正常投入，其费用并非魏玛公司收取，合同中亦未作特别约定，故对其相应诉讼请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告宋婉娜的全部诉讼请求。案件受理费1935元（原告已预交），由原告宋婉娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王晓霞二〇二〇年九月十八日书记员 刘国荣