广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初952号原告：曾文中，男，汉族，1968年11月23日出生，住广东省佛山市顺德区×××××××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××××××××11。委托诉讼代理人：廖梅花，广东博顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妹，广东博顿律师事务所实习律师。被告：茂名市电白区银辉物业管理有限公司。住所地：茂名市电白区水东镇海滨新区第一小区××××。统一社会信用代码：914×××××××××××××60。法定代表人：崔某1。委托诉讼代理人：陈舒媚，广东诺臣律师事务所律师。原告曾文中与被告茂名市电白区银辉物业管理有限公司(以下简称银辉公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告曾文中的委托诉讼代理人廖梅花、被告银辉公司的委托诉讼代理人陈舒媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾文中向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即协助原告办理茂名市电白区×××××××××××御景豪庭C1幢×号房产的不动产权证书；二、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金120499.80元（以649945元为基数按日万分之一点五计算，从2016年10月20日起暂计至2020年3月9日，此后的违约金计算至完成办证之日止）；三、本案的受理费由被告承担。事实和理由：2012年10月31日，案外人刘伟权、柯武霞与被告签订《商品房买卖合同》，约定案外人以649945元购买茂名市电白区×××××××××××御景豪庭1幢×号房产（下称“涉案房产”)。后因案外人资金困难，又与被告约定，先付5万，再向被告借款149945元以完成首付款的支付，剩余45万向银行贷款支付完毕。2015年，案外人逾期无力偿还借款，先后被银行和被告起诉，经法院执行拍卖涉案房产，原告于2016年9月18日以469368元竞拍购得，但至2020年3月9日，仍无法办理不动产权证书。原告认为，原告通过司法拍卖购得涉案房产，属于合同权利义务的概括转让形式，相应地成为买卖合同的相对方，被告应继续恪守履行《商品房买卖合同》，协助原告办理不动产权证书。另外，按《中华人民共和国物权法》的相关规定，原告在法律上对涉案房产享有完整的物权，但因被告未办理完税手续，导致物权中的处分及收益权能受到限制，被告同样要对此承担瑕疵履行的责任。茂名市电白区人民法院于2016年10月11日裁定涉案房产归原告所有，并于2016年10月20日发出协助执行通知书要求茂名市电白区××××××××协助原告办理不动产权证书，但原告因被告未办理完税手续，无法办证。因被告过错造成违约，应当按合同约定承担逾期办证的违约责任。被告实际收取的房价款为649945元，其承担的责任应与房价款对等（不受成交价影响），故原告有权要求被告按日支付己付房价款万分之一点五的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告银辉公司辩称，一、原、被告双方不存在合同关系，原告是通过司法拍卖的形式取得涉案房屋的物权，并非通过签订买卖合同形式取得；被告是与刘伟权、柯武霞签订商品房销售合同，根据合同相对性原则，原告没有依据根据该合同来追究被告任何责任。原告竞拍成功后办理过户，是原告与法院执行部门、不动产登记部门之间的事情，与被告无关；被告不具有协助过户的义务，更没有任何依据承担相应违约金，且原告亦没有向被告主张存在过户障碍事宜；二、概括性转移需要取得债权人同意，本案不符合此情形。刘伟权、柯武霞尚拖欠被告借款，被告作为债权人。但原告及刘伟权、柯武霞此前均没有向被告提及任何债权债务转移的事宜，更没有取得被告同意；三、本案不存在阻碍过户情形，从原告提交的证据看，均可以确定涉案房产是可以办理相关过户手续，且被告已经去相关登记部门查询过是可以过户，不存在任何税费导致不能办理过户事宜。综上，原告要求被告协助办证及支付违约金没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告茂名银辉公司成立于2006年11月23日，其为有限责任公司（自然人投资或控股），营业期限为长期，经营范围为房地产开发、销售；房屋物业管理、房屋租赁、房地产咨询服务；（以上项目涉及资质的凭有效资质经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2012年10月31日，刘伟权、柯武霞作为买受人与被告银辉公司（原电白县银辉物业管理有限公司）作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：电银YJ0147。合同约定，被告银辉公司（出卖人）将座落于电白县水东镇（工业园区杨梅小区）×××××××××××御景豪庭C1幢×房(以下简称涉案房屋)出卖给刘伟权、柯武霞，建筑面积155.21平方米，套内建筑面积133.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.59平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4187.52元，总价款为649945元。合同第六条付款方式及期限约定，刘伟权、柯武霞以按揭贷款方式支付涉案房屋的房价款，即应当于合同签订时支付首期房价款199945元，余款450000元，在签订合同之日起十五个工作日内向银行或公积金中心办理按揭贷款付给出卖人。合同第八条交付期限约定，银辉公司应在2013年6月30日前交付经验收合格的商品房。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2、3项处理……2、买受人不退房,出卖人每日按已付房价款的万分之壹点五向买受人支付违约金；3、本条款约定的时间为出卖人向有关单位报送资料的期限,若出卖人完成以下工作：①有关资料已报送税务办理完税手续和已报送房产局办理权证登记手续；②买受人未交清房款、维修基金及有关费用或在收费标准发生变化后而未能补足的;③买受人未配合提供产权登记机关所需要的资料,出卖人不予报送资料。即视为已尽所应尽之责任,无须支付违约金给买受人。合同还约定了其他事项。同日，刘伟权、柯武霞与银辉公司签订《借款协议》，协议第2条约定，两被告借款人民币149945元，于2013年1月无息归还105945元，于2013年5月20日无息归还剩余款项44000元。协议第2条约定，如借款人未按协议规定时间还款，按日向原告以逾期应还款金额的千分之三按日支付违约金至实际金额付清还款之日止。《借款协议》签订后同日即2012年10月31日双方签订《商品房买卖合同》，两被告用上述借款支付了首期房款，借款到期后，因两被告未能履行还款义务，原告于2014年12月31日向被告发出律师函催收款项149945元，多次要求两名被告履行还款义务，但两被告均为依约偿还借款。为此，原告于2015年5月4日诉至本院。2015年10月12日，本院作出（2015）茂电法民四初字第186号民事判决书，判决：“限被告柯武霞、刘伟权在本判决发生法律效力后一个月内向原告电白县银辉物业管理有限公司偿还借款149945元及利息，借款利息从2013年1月30日起计至还清款日止，按年利率24%计付。”另查明，2016年10月19日，本院作出（2015）茂电法执字第979号之三执行裁定书，载明：“本院依据已经发生法律效力的（2015）茂电法执字第979号之二执行裁定书，于2015年4月29日，依法将被执行人柯武霞、刘伟权名下的位于广东省茂名市电白区×××××××××××××××××××××××的房屋（房地产权证号：粤房地建抵登电字第2310005422号），放在茂名市电白区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。2016年9月18日，买受人曾文中（男，汉族，公民身份号码：440××××××××××××211）以469368.00元的最高价竞得上述拍卖财产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定，裁定如下：一、解除本院（2015）茂电法执字第979号之一执行裁定书对被执行人柯武霞、刘伟权名下的位于广东省茂名市电白区×××××××××××××××××××××××的房屋（房地产权证号：粤房地建抵登电字第2310005422号）的查封；二、确认位于广东省茂名市电白区×××××××××××××××××××××××的房屋（房地产权证号：粤房地建抵登电字第2310005422号）的所有权归买受人曾文中所有。上述房产权属自本裁定送达买受人曾文中时起转移；三、买受人曾文中可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，办理房地产权属转移过户登记手续所需的全部费用由买受人曾文中自行负担。”2020年3月20日，原告曾文中以被告银辉公司至今仍未为其办理上述房产的不动产权证书为由诉至本院，请求办理。再查明，涉案的茂名市电白区××××××××××××××××××××××屋于2019年5月6日办理了不动产权登记，载明权利人为：柯武霞、刘伟权，产权证号：粤（2019）电白区不动产权证第0002502号。2019年12月16日，国家税务总局茂名市电白区税务局第一税务分局（办税服务厅）出具税收缴款书一份，载明：纳税人为柯武霞、刘伟权，税种为契税，品目名称为房屋买卖，实缴金额为19498.36元。2020年6月12日，国家税务总局茂名市电白区税务局第一税务分局（办税服务厅）出具税收缴款书，载明：纳税人为柯武霞、刘伟权，税种为教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税、个人所得税、增值税，金额为37102.42元。同日，国家税务总局茂名市电白区税务局第一税务分局（办税服务厅）出具税收缴款书一份，载明：纳税人为曾文中，税种为契税，品目名称为房屋买卖，实缴金额为6705.25元。2020年6月12日，茂名市电白区×××××××向原告曾文中出具《不动产登记不予受理告知书》一份，载明，茂名市电白区××××××××××××××××××××××的不动产（申请登记类型：房屋拍卖转移）提交材料清单如下：1、协助执行通知书（2份）；2、不动产权证书（复印件：已注销；权利人：柯武霞、刘伟权；证号：粤（2019）电白区不动产权证第0002502号）；3、执行裁定书；4、拍卖成交确认书；5、房产分户图、宗地图；6、契税票据（一手转移）……按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，决定不予受理。具体情况如下：经核实，上述不动产权证书（一手房；权利人：柯武霞、刘伟权）依据电白区人民法院协助执行通知书于2019年4月25日受理出证并已注销，收件材料缺少缴税票据及“国家税务总局茂名市电白区税务局房产（土地）权属变更涉税信息交接单。”现申请人申请办理上述不动产的法院裁决转移登记，提供了契税票据（一手转移），但没有完税证明。因此，需要补充材料：“国家税务总局茂名市电白区税务局房产（土地）权属变更涉税信息交接单。”再查明，2020年6月19日，国家税务总局茂名市电白区税务局出具《关于广东省茂名市电白区××××××××××××××××××××××屋税务缴纳情况说明》一份，载明：“广东省茂名市电白区×××××××御景豪庭是由茂名市电白区银辉物业管理有限公司（以下简称：银辉物业公司）开发的房地产项目，其C1幢×房屋于2012年10月31日销售给刘伟权、柯武霞，合同总金额649945元。房款分2笔汇入银辉物业公司账户，分别于2012年10月汇入199945元、2013年1月汇入450000元。银辉物业公司发票开具及申报缴纳税费情况如下：一、2012年10月31日开具发票（发票代码：244091209010、发票号码06086208），发票金额：199945元，银辉物业公司2012年11月15日申报并缴纳：营业税150492.35元、城建税7524.62元、教育费附加4514.77元、地方教育费附加3009.85元、土地增值税94320.71元、印花税3334.9元。二、2013年1月22日开具发票（发票代码：244091309010、发票号码：05416452），发票金额：450000元，银辉物业公司2013年2月21日申报并缴纳：营业税394745.75元、城建税19737.29元、教育费附加11842.37元、地方教育费附加7894.92元、土地增值税254383.65元、印花税3029.5元、堤围费7894.92元。三、因房屋实测面积与合同预测面积存在差异，银辉物业公司于2016年4月1日开具冲红发票（发票代码：244091609010、发票号码：03887025），发票金额：﹣450000元。开具实测面积发票（发票代码：244091609010、发票号码：06383220），发票金额：440494.33元。”据被告银辉公司庭后提供证据显示，2020年8月31日，国家税务总局茂名市电白区税务局第二税务分局向电白区国土资源局出具了编号为0008519的国家税务总局茂名市电白区税务局房产（土地）权属变更涉税信息交接单，载明：“兹有茂名市电白区银辉物业管理有限公司将位于广东省电白县××××××××××××××××××××××房产（土地），房屋（土地）面积152.94平方米（分摊土地）面积0平方米，转让给刘伟权、柯武霞，经我局审核，已按规定办结相关涉税事项。”以上事实，有原、被告的庭审陈述和提交的证据在案佐证，足以认定。本院认为，根据原、被告双方的诉辩意见，本院对本案审理中的问题评述如下：一、关于本案案由问题。民事案件的案由系根据案件所涉及的法律关系的性质对诉讼争议所包含的法律关系的概括，是人民法院进行民事案件管理的手段，但不是决定法律关系及当事人权利义务的根据。决定当事人权利义务的根据是双方的法律关系。本案中，原告曾文中基于其通过拍卖竞买购得涉案房屋，并向被告银辉公司主张权利，要求协助办理房屋所有权转移登记，故本案应系房屋买卖合同纠纷。刘伟权、柯武霞与被告银辉公司就涉案房屋买卖签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告曾文中通过司法拍卖的形式取得了涉案房屋的产权，属于合同权利义务的概括转让形式，其相应地成为合同相对方，故被告银辉公司仍应按合同约定履行将办理涉案房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。二、关于原告诉请被告协助办理涉案房屋产权转移登记能否成立的问题。网络司法拍卖成交后，拍卖财产所有权的转移，是自拍卖成交裁定送达买受人时转移。根据人民法院生效法律文书确定，买受人曾文中可持民事裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，办理房地产权属转移过户登记手续所需的全部费用由买受人曾文中自行负担。涉案房屋的不动产权证书（一手房；权利人：柯武霞、刘伟权）已依据电白区人民法院协助执行通知书于2019年4月25日受理出证并已注销，故本案已具备了向原告曾文中登记转移所有权的条件。而根据不动产登记中心出具的《不动产登记不予受理告知书》显示，涉案房屋不动产权登记证书未能办理的原因是缺少完税证明。现税务机关已于2020年8月31日出具了该完税证明，涉案房产办理所有权转移登记已不存在法律上的障碍，原告曾文中可持上述材料直接将涉案房屋过户到原告曾文中名下。故原告诉请被告银辉公司协助办理房屋所有权转移登记，没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。三、关于原告主张的违约金应否支持问题。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期满未能取得物权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中原告曾文中虽然通过司法拍卖方式取得涉案房屋的房产权属，其主张是因为被告银辉公司没有及时缴纳相关税费导致涉案房屋无法办理过户手续，但根据税务部门出具的税务缴纳情况说明显示，被告银辉公司已经在2012年11月15日申报并缴纳涉案房屋的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税；于2013年2月21日申报并缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税、堤围费，被告银辉公司已经履行办理涉案房屋第一手产权人刘伟权、柯武霞的完税义务，并实际为买受人刘伟权、柯武霞办妥了不动产权证书，现原告曾文中没有提供证据证明是由于被告银辉公司的原因致使其无法办理所有权转移登记并取得不动产权证书，其应承担举证不能的法律后果。被告银辉公司没有违约事实，依法不应承担违约责任。原告曾文中要求被告银辉公司承担违约金的诉讼请求，缺乏充分理据，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告曾文中的诉讼请求。案件受理费2710元（原告已预交），由原告曾文中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  徐俊毅人民陪审员  潘美金人民陪审员  周金霞二〇二〇年九月十八日法官 助理  钟铸诚书 记 员  陈嘉琳