广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3656号原告（反诉被告）：范小平，男，1959年5月21日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：刘婉敏，广东韬策律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉玮，广东韬策律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：徐艺恩，男，1997年10月1日出生，汉族，住广东省广州市从化区，原告（反诉被告）范小平与被告（反诉原告）徐艺恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范小平及其委托诉讼代理人刘婉敏、梁嘉玮，被告（反诉原告）徐艺恩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范小平向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方的《商铺租赁合同》已于2020年5月31日解除；2、被告立即向原告返还押金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2008年开始，原告一直承租位从××区街口街××号号、188号和二层作经营商铺使用。2017年，因原商铺租赁合同到期、原商铺业主徐伯来将商铺产权转让给其孙子徐艺恩即本案被告，故原被告于2017年4月3日重新签订《商铺租赁合同》。原告承租商铺主要经营酒水生意，但自今年1月份开始，因新型冠状病××炎疫情爆发，聚集性用餐活动减少甚至处于停止状态，原告的生意受到严重影响，经营严重亏损，不得不结束商铺经营。为此原告向被告提出解除双方的租赁合同，并于2020年4月23日通过微信向被告发出《退租确认函》，确定商铺租赁至5月31日。被告收到该微信信息后，拒绝与原告办理退租事宜，但受疫情影响原告生意已无法继续经营，商铺租赁合同目的已无法实现，继续履行合同对原告也明显不公平，为维护原告合法权益，故诉至贵院。徐艺恩辩称，本案合同并未解除，原告应当继续履行商铺租赁合同，我方不应当返还押金。1、案涉商铺租赁合同约定租期为2017年10月1日起至2022年9月30日止，合同并未到期。新冠疫情不属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，且疫情已经得到有效控制，原告所称的疫情影响不符合合同解除条件。且合同期限较长，疫情影响期限较短，不影响合同长期履行。原告在不具备法定解除及约定解除事由的情况下提出解除合同，是无效的单方行为，且我方多次不同意原告解除合同、退租的请求。2、本案原告承租商铺的目的是为了经营，涉及到管理、市场等各方面因素。疫情不影响房屋的使用功能，合同履行期间出现疫情，政府及有关部门积极防控，但没有对原告经营烟酒类的行业采取禁止经营等防制措施，也没有禁止顾客进出入店铺等，在采取合理防疫措施情况下原告仍能正常经营。在2020年1月至5月期间，原告只因疫情原因休息8天。其余时间正常经营。5月下旬，原告将其在原商铺经营了12年所有原有业务搬迁至距离原商铺400米处的另一地方继续经营至今，由此可见原告是想假借疫情来达到解除合同的目的。3、疫情爆发主要集中在2、3月份，原告却在4月份向我方提出在6月份解除合同，是不合理的。6月份以后经济正常运行，行业恢复，原告生意不再受疫情影响，此时提出解除合同不合法亦不合理。且疫情期间我方曾减免过原告的房租，疫情波及各个行业，也给我方造成很大影响，如果原告能够以此解除合同，将明显违反公平原则。4、我方曾多次向原告明确表示依约继续履行合同，但原告却以搬离方式迫使我方同意解除合同，违反诚实信用原则。我方要求原告继续履行合同，原告搬离租赁物的行为造成的损失也应由原告承担。此外根据合同约定，原告无故不履行合同、迟延交付租金已经构成违约，我方不应退还押金并有权追究其违约责任，本案诉讼费用应当由原告承担。被告徐艺恩庭前向本院提交反诉状，提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告支付2020年6月和7月的房屋租金共计22900元，以及逾期支付房租的违约金暂计为7213.5元（6月违约金计算方式为以11450元为基数，每日1/100为基准，自2020年6月16日起暂计算至2020年8月1日，实际计算至付清之日。7月份计算方式为以11450元为基数，每日1/100位基准，自2020年7月16日起暂计算至2020年8月1日，实际计算至付清之日）；3、判令反诉被告向反诉原告支付逾期交租金的违约金100000元；4、本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。审理过程中，徐艺恩明确其反诉请求为：1、判令反诉被告继续履行《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告支付2020年6至9月的房屋租金共计45800元，以及逾期支付房租的违约金暂计为19465元（6至8月份的违约金均以11450元为基数，按每日1/100为基准，自每月16日起暂计算至2020年9月10日，实际计算至付清之日）；3、判令反诉被告向反诉原告支付逾期交租金的违约金100000元；4、判令反诉原告不予退还保证金10000元给反诉被告；5、本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方于2017年4月3日签订《商铺租赁合同》，合同约定反诉被告承租反诉原告位于从××区街口街××号、188号和二层的商铺。租赁期限为5年，自2017年10月1日至2022年9月30日止。其中2017年10月1日至2020年9月30日的租金为每月11450元。本租赁合同真实有效，但在合同履行过程中反诉被告却向反诉原告提出要求解除合同，且2020年6至9月份的房租反诉被告均未支付。反诉原告已3次通知其缴纳房租，但其拒不缴纳。根据合同约定，反诉被告已经构成违约，为维护反诉原告合法权益，故提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。范小平辩称，1、涉案商铺租赁合同已于2020年5月31日解除，我方不同意继续履行，反诉原告要求我方支付6、7月租金及违约金，无事实和法律依据，请求法院依法驳回。因新冠疫情爆发，我方商行生意处于严重亏损状态，继续租赁商铺经营明显不公平，也不能实现合同目的，该情形完全符合合同法司法解释（二）第二十六条规定的订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的情况。我方依据涉案商铺租赁合同第九条约定，于2020年4月23日通过微信向反诉原告发出《退租确认函》，明确商铺于6月1日结束营业，该函已送达反诉原告，合同自2020年5月31日解除。2、如前所述，涉案合同自2020年5月31日解除，我方已腾空商铺，反诉原告要求我方支付租金及违约金、10万元违约金均无依据，且要求继续履行合同不符合商铺租赁合同第九条第2款约定的情形。即使法院认定我方解除合同属于违约，我方认为合同约定单方解除合同的违约金过高，请求法院依据合同法司法解释（二）第二十九条规定，综合考虑新冠疫情的影响、我方预留时间解除合同及积极为反诉原告寻找承租人的实际情况，依法减低违约金数额或判决我方无需承担违约责任。3、反诉原告庭后提交的反诉状包含新增诉讼请求内容，依法应不予审理，请求驳回。我方在2020年5月31日已与反诉原告协商解除合同并已腾空房屋，反诉原告要求我方支付9月份租金无事实依据。即使5月31日合同并未解除，在9月1日的庭审时反诉原告也已明确收回钥匙、确认商铺腾空的状态，据此反诉原告主张9月份租金的请求不成立。反诉原告要求没收保证金，无事实和法律依据。根据合同第四条第2款约定，反诉原告应当全额退还保证金给我方，即使我方需要承担违约责任，违约金应当先从保证金中抵扣。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明：案涉房屋位于广州市从××区街口街××号、188号首二层，房屋权属人均为徐艺恩。2017年4月3日，徐艺恩（出租方、甲方）与范小平（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“一、房屋地址、面积，1、甲方出租的商铺坐落于从××区街口街××号，188号和二层，甲方对所出租的房屋具有合法产权。2、甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为：主层98平方米，二层60平方米；甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。二、租赁期限，双方商定房屋租期为五年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止。四、付款方式及时间，1、2017年10月1日起至2020年9月30日期间，每月租金11450元；2020年10月1日起至2021年9月30日期间，每月租金12350元；2021年10月1日起至2022年9月30日期间，每月租金13350元。2、订立本合同后甲方将商铺交付乙方使用五天前，乙方一次性向甲方交纳相当约于1个月租金总额10000元的保证金，合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方需将该保证金一次退还给乙方（该条款下方手写‘已收新天地商行范小平押金10000元整’）。3、租金按月计算按月收付；乙方在每月15日前将本月度租金以存现金或转账方式一次性交付到甲方。甲方卡号62×××19（农行）。九、违约金和违约责任，1、任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。2、单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔100000元总额的违约金，违约方给守约方造成额外经济损失的，要在10天内一次给予赔偿。3、违约方逾期向守约方赔付违约金或者逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1%或实欠赔偿金总额1%的滞纳金。4、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金5万元。5、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金5万元。6、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约应支付违约金5万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。7、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%。十、免责条件，若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。”合同有徐艺恩、范小平签名捺印。2020年4月23日，范小平通过微信向徐艺恩发出《退租申请函》，内容为：“……而现在我们根据目前经营环境的突变情况，诚恳的向你提出提前解除租约的请求，主要原因有以下几点因素：一、近几年来我商行这传统行业收到大环境冲突很大，生意难做。本来我商行去年下半年曾打算对店面进行升级装修，但得到你们的回复是不能确定再长期续租（只答应延缓一年），故此我们只能另作计划了。二、因为我商行承租你的铺面离学校太近，导致无法申请到烟草专卖证，对于一个经营烟酒的商行来说，因无法申领烟草专卖证导致不能售烟，这无疑是一个重大的经营制约。三、2020初开始发生的疫情，我们商行同各行各业一样的，受到这不可预见、不可抗力的新型冠状病毒影响，这场天灾让我商行从二月份到目前这几个月都处于半营业亏损状态，销售急剧减少、经营开支、人员工资、水电、租金等等各种经营费用成本高，商行已确实无法再经营下去，现决定于2020年6月1日结束营业。鉴于以上几点因素，尤其是这次不可预见、不可抗力的新型冠状病毒的影响可能还会延续一段时间、因此我恳请房东能结合实际情况按免责条款提前解除合同。特此以书面形式提出退租请求，望能理解和同意。”该《退租申请函》于4月23日以微信形式送达到徐艺恩处，同日徐艺恩在微信回复“新冠××疫情属于不可抗力的社会异常事件，不属于不可抗力的自然灾害。不同意提前解除合同。不同意退租申请。”2020年2月1日，广东省市场监管领域防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室发布《【区市场监管局】广东省市场监管领域防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于强化食品经营监管做好疫情防控的公告（第3号）》，内容为：“二、禁止餐饮服务提供者为年例、美食节、农村集体聚餐等聚集性餐饮活动提供服务；禁止餐饮服务从业人员外出承接上述聚餐服务。”2020年2月9日，广州市从化区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组市场和环境整治组发布《【区市场监管局】广州市从化区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组市场和环境整治组关于进一步加强疫情防控期间餐饮服务单位工作要求的通告》，内容为：“一、即日起全区所有社会餐饮服务单位（含饮品店、小吃店、早餐店等，下同）暂停堂食服务，可提供到店自取、网络或电话等外卖订餐服务，食品外卖应实行”无接触配送”，加强配送安全。二、禁止一切聚集性用餐活动（含自办宴席，集体食堂除外），禁止餐饮服务单位或个人承接或为聚集性用餐提供服务。三、严禁有疫情发生地接触史或从疫情发生地抵达（返回）我区的餐饮从业人员在居家隔离期间上岗，严禁有发热、咳嗽等呼吸道感染症状的员工上岗。全体餐饮从业人员上岗期间必须接受每日晨检、测量体温并佩戴口罩。四、全区所有社会餐饮服务单位应合理安排营业时间，必须每天对经营场所进行彻底消毒、保持经营场所空气流通，对所有进入本单位人员测量体温、确保进入人员佩戴口罩，未落实相关疫情防控措施的，一律不得经营。五、全区经营面积在200平方米以上的大、中型社会餐饮服务单位，在开业前须将落实检疫查验、健康保护、安全生产等措施的相关情况向所在镇街（市场监管所）报备，已开业的须在2月12日前完成报备。”另查，广州市从化街口易得商行是于2014年4月28日成立的个体工商户，经营者为范小平，地址为广州市从化区街口街凤仪东路186、188号首二层，目前已于2020年6月17日注销。范小平曾在案涉商铺“易得商行”门店上张贴《搬迁通知》，内容为：本店“新天地酒行”已搬迁至凤仪东路××号，原1919酒类直供店！庭审中，双方确认涉案房屋的租金缴纳至2020年5月底，且范小平已经腾空案涉房屋并将钥匙通过邮寄的方式交还给徐艺恩。徐艺恩提交的微信聊天记录显示2020年7月17日，徐艺恩告知范小平：我（屋主）家属于2020年7月15日收到你寄来的十条钥匙（附下面图片一张）。经本院释明，范小平表示如果解除合同，对于合同解除后的租金不应当计算，因为原告实际上并无占用涉案商铺，对于徐艺恩所述按照合同第九条第二款的约定主张违约金，其认为涉案情形不符合约定内容。假如法院判处其需要支付违约金，请求法院依法调低。而徐艺恩表示若解除合同，要求范小平支付租金到解除合同之日，支付租金的违约金（违约金以未付每月租金为基数按照每日1%为基准从应当支付租金之日起支付到付清租金之日止），以及按照第九条第二款约定主张违约金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、案涉合同是否已经解除及能否解除的问题；2、若合同解除后，如何确定违约责任的问题。原被告于2017年4月3日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于案涉合同是否已经解除及能否解除的问题。范小平主张新冠疫情构成不可抗力，其发送给徐艺恩的《退租申请函》已经起到解除合同的效力。对此本院认为，首先因新冠疫情爆发，广大商户的经营确实受到影响，但范小平承租案涉商铺是用于经营酒水生意，从两则通知的内容可以看出疫情及疫情防控措施并不会直接导致范小平无法使用案涉商铺进行经营，从而导致本案合同不能履行或者不能实现合同目的;结合双方签订的合同来看，合同约定租期为2017年10月1日至2022年9月30日，共计五年的时间，范小平经营时间仅有2年多，疫情期间的经营困难并不代表租赁期内的经营都会产生困难；其次，双方曾经协商减免租金，徐艺恩已同意减免2月份一半租金，证明徐艺恩愿意配合范小平共度疫情期间经营的困难时期；最后，徐艺恩提交的图片证明范小平曾在案涉商铺“易得商行”门店上张贴《搬迁通知》，告知商行已搬迁至别处经营，因此现范小平以新冠疫情构成不可抗力来主张《商铺租赁合同》已于2020年5月31日解除不符合法律规定，本院不予确认。本案范小平承租案涉商铺是用于经营酒水生意，而新冠疫情及疫情防控措施对餐饮业或聚集性用餐活动都作出了许多限制和要求，虽不会导致租赁合同目的的无法实现，但势必会间接性地造成酒水生意营业收入减少，案涉商铺在2020年2月份的经营确有困难，且其后续的经营情况也不容乐观，短时间内回复到正常经营状态亦不容易。为避免经营损失继续扩大，范小平也曾与徐艺恩协商解除合同，但未能达成一致意见。范小平擅自搬离案涉商铺并直接将钥匙邮寄给徐艺恩，实际是以自己的行为表示不再履行合同义务，明显构成违约，其发出的《退租申请函》并不能起到解除合同的效力。另范小平承租的商铺“广州市从化街口易得商行”已于2020年6月17日注销，以上事实表明在范小平提起本诉时，其已不再继续使用案涉商铺，目的是为了及时止损，且其不愿意继续承租、要求解除合同的意愿强烈，强行要求范小平继续履行合同，对日后商铺的管理、维护、租金水电费的收取均带来不利影响，并不能真正实现案涉商铺租赁合同的目的；加之徐艺恩亦未积极行使其解除权，导致合同陷入履行僵局，双方的损失只会继续扩大。依据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同履行已达约定租期一半、疫情对范小平经营确实有一定影响、双方就履行合同争议太大等因素，鉴于房屋租赁合同不宜强制履行，案涉《商铺租赁合同》目的已无法实现，故对于范小平要求解除案涉《商铺租赁合同》的请求本院予以支持。范小平擅自搬离的行为构成违约，其作为违约方并不享有法定解除权。因徐艺恩系于2020年7月15日收到案涉商铺的钥匙，徐艺恩在微信中也予以确认，因此范小平自2020年7月16日起未再使用案涉商铺并已腾空商铺，因此本院认定合同解除之日为2020年7月15日。但双方未履行交接手续，考虑到徐艺恩需要一定时间对案涉商铺进行查验、接收等，综合案涉房屋的性质，本院酌定给予徐艺恩一个月的时间（7月16日至8月16日）用于接收、查验房屋，范小平作为违约方，应承担该期间的房屋占用费，该期间的房屋占用费参考合同约定计算为11450元。关于租金及滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本院确认案涉合同于2020年7月15日解除，庭审中双方均确认租金仅缴纳至5月底，因此范小平还应向徐艺恩支付2020年6月1日至7月15日期间的租金17175元（每月租金11450元，应在每月15日前支付），以及徐艺恩接收、查验房屋期间的房屋占用费11450元。合同约定未按约支付租金的，每逾期一天应按每天1%的标准支付滞纳金，但拖欠租金实际产生的是资金占用损失，合同约定的每天1%的标准过高，本院酌情调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故滞纳金应自逾期之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止。关于保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及合同第四条第二款“乙方一次性向甲方交纳相当约于1个月租金总额10000元的保证金，合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方需将该保证金一次退还给乙方”的约定，该条款约定保证金退还的前提条件是范小平不违约且合同解除或期满，现范小平已经构成违约，按一般常理理解，该条款约定保证金退还的前提条件已不成就，且5月份已经不是新冠疫情严重时期，徐艺恩亦明确表示不同意范小平提前退租，但范小平在5月份后仍然拒绝缴纳租金并擅自撤场，是导致合同不能履行的根本原因，因此对范小平主张退还保证金10000元，本院不予支持，本院确认徐艺恩无需向范小平退还保证金10000元。关于范小平的违约责任。案涉《商铺租赁合同》不能履行的原因是范小平不愿意继续承租，范小平应承担相应的违约责任。徐艺恩在反诉状中提出的10000元违约金虽表述为“逾期支付租金的违约金”，但庭审中经本院释明，徐艺恩表示若解除合同则要求范小平支付租金、逾期支付租金的违约金、以及依据合同第九条第2款“单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在10天内向守约方赔100000元总额的违约金”的约定要求范小平支付违约金10万元。而范小平则抗辩该违约金约定标准过高、请求予以调低。对此本院认为，首先该条款约定违约金责任的适用前提是徐艺恩作为守约方提前终止合同并要求赔偿10万元，然而徐艺恩提起反诉明确要求继续履行合同，并未提前终止合同；其次，违约金制度以补偿性为主，惩罚性为辅，主要目的在于填补守约方的损失，案涉合同解除后徐艺恩仍可以将案涉商铺出租而获取收益，其主张违约金100000元明显过高；最后，根据合同第九条第五款约定：“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金5万元”，本案范小平作为违约方，在徐艺恩未违反合同约定的情况下起诉提前要求解除合同，本院亦认定案涉合同解除，该违约责任条款约定内容更符合本案事实，故本院参照该条款确定范小平应向徐艺恩支付违约金50000元，对徐艺恩主张违约金100000元的诉请本院不予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）范小平与被告（反诉原告）徐艺恩于2017年4月3日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月15日解除；二、原告（反诉被告）范小平自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）徐艺恩支付2020年6月1日至8月16日的租金及房屋占用费共计28625元；三、原告（反诉被告）范小平自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）徐艺恩支付2020年6月1日至7月15日期间租金的滞纳金（其中6月的滞纳金以11450元为基数，7月的滞纳金以5725元为基数，均自当月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止）；四、确认被告（反诉原告）徐艺恩无需退还保证金10000元给原告（反诉被告）范小平；五、原告（反诉被告）范小平自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）徐艺恩支付违约金50000元；六、驳回原告（反诉被告）范小平的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）徐艺恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5503元（范小平已预交），由原告（反诉被告）范小平负担5503元。反诉费1903元（被告徐艺恩已预交），由原告（反诉被告）范小平负担1011元，由被告（反诉原告）徐艺恩负担892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇二〇年九月二十八日法官助理龙艳书记员何靖文