广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0802民初2746号 原告：朱仕英，女，1964年5月8日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：姜建芳，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘智聪，广西骏扬律师事务所实习律师。 被告：贵港市鸿祥房地产开发有限公司，住所地贵港市江北大道中段36号院内原港北区储备粮管理公司办公楼二、三、四层，统一社会信用代码91450802579401590F。 法定代表人：刘小民，执行董事。 委托诉讼代理人：袁永隆，广西君望律师事务所律师。 原告朱仕英与被告贵港市鸿祥房地产开发有限公司(以下简称鸿祥公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱仕英的委托诉讼代理人姜建芳、刘智聪、被告鸿祥公司的委托诉讼代理人袁永隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱仕英向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，向原告交付总建筑面积为94.81平方米的安置房屋;2.判令被告向原告支付违约金170658元（违约金计算方式：94.81平方米×6000元／平方米×30%＝170658元）;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年，为解决贵港市人民政府招待所的困难，贵港市人民政府决定对贵港市人民政府招待所实行改制，整体拍卖转让、整体处置招待所需要拆除的招待所内的职工住宅及其它建筑物。2011年7月，鸿祥公司通过公开竞拍方式，取得了位于贵港市江北大道中段贵港市人民政府招待所（新世纪大酒店）的所有产权。2013年7月19日，被告与原告签订了《房屋拆迁补偿安置补充协议书》（以下简称“协议书”），协议书约定：朱仕英被拆迁房屋位于港北区，被拆迁房屋原登记套内面积63.024平方米，鸿祥公司给朱仕英原地回建安置房，回建按照拆迁一补一的政策。对于按要求期限搬出的职工，除履行拆迁一补一政策外，即补偿与原登记面积同等的房屋面积外，补足68.28平方米的套内面积。并给予奖励相应的公摊面积。朱仕英以定购的方式额外购买10平万米的面积，增加的10平方米定购面积的定购款合计28000元。最终，经鸿祥公司与朱仕英协商确认，在协议书第四条约定：鸿祥公司应置换给朱仕英的房屋户型为三房二厅一卫，总建筑面积为94.81平方米（含奖励、定购面积）。因被告原因，无法按协议书约定时间内在原地回迁安置原告，被告行为已经构成违约。原告要求被告继续履行协议书，依约安置94.81平方米的房屋给原告。2019年底，经贵港市信访局调解，由市政府、信访局等相关部门与鸿祥公司、其他新安置小区协商得出初步调解方案：协议书约定的原地回迁方案改为异地安置，由新的安置小区提供房源安置，并由鸿祥公司向新的安置小区上报安置人员、安置面积，按照约定向新的安置小区支付安置面积的购房款。被告拟异地安置原告在“润月公园里”小区。被告应将原告姓名信息、安置面积94.81平方米等信息抄送给“润月公园里”。2019年12月，原告发现被告未将协议书约定的94.81平方米抄报给“润月公园里”，而是只抄报了78.28平方米。经原告多次要求，被告仍未更改抄报数据，导致原告权利受到损害。另，目前被告拟安置的“润月公园里”小区商品房买卖均价为6000元／平方米，故原告拟安置房屋的价值约为568860元（6000元／平方米×94.81平方米＝568860元），由于被告的违约行为，根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告有权要求被告按照房屋总价款的30％支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼。 鸿祥公司辩称，与鸿祥公司签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》的朱仕英于1972年3月10日出生，公民身份号码为4525021972××××××××。而提起本案诉讼的原告，虽与“朱仕英”同名，但其出生日期为1964年5月8日，公民身份号码为4508021964××××××××。两位“朱仕英”的出生日期和公民身份号码有巨大差异，可见本案原告并不是与鸿祥公司签订安置协议的朱仕英，无权向鸿祥公司主张权利，其诉讼请求应当依法驳回。口头补充答辩：原告仅享有78.28平方米的安置房面积，且其已选择润月公园里1栋1单元2803号房作为安置房屋，该房屋面积107.37平方米，因此原告无权在要求被告交付94.81平方米的房屋，也无权主张违约金。 本院经审理认定事实如下：2010年8月19日，贵港市人民政府招待所（甲方）与朱仕英（乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定因贵港市人民政府决定对贵港市人民政府招待所进行整体拍卖转让，包括职工住宅和其他建筑物。乙方居住的房屋位于招待所2幢2单元102号共计63.021平方米。乙方获得被拆迁房屋产权须交足集资建房款每平方米400元、土地出让金每平方米100元。甲方委托开发商在招待所原地回建房与乙方已获得产权的房屋进行同等面积房屋产权调换。如乙方选择回建房面积多于被拆迁房屋面积的，超出部分面积由乙方出资按市场价格购买，少于被拆迁房屋面积的，少的部分面积按每平方米1500元补偿给乙方。合同还对选择货币补偿、临时过渡费和搬迁补助费、违约责任等进行约定。 2013年7月19日，鸿祥公司（甲方、拆迁人）与朱仕英（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定甲方于2011年7月经公开竞拍取得贵港市人民政府招待所（新世纪大洒店）的所有产权，原单位与职工签订的《房屋拆迁安置协议书》由甲方履行，双方确认乙方享有的房屋位于原市政府招待所大院内2号楼一层102号房，户型为二房一厅一卫，登记面积63.024平方米。甲方给乙方原地回建安置房，甲方同意从“鸿祥-城市花园”住宅区内的5层至9层中选择商品房，乙方先择的户型为三房二厅一卫，该户型的建筑面积为94.81平方米(含奖励、定购面积)。甲方回建给乙方的安置房面积少(多)于被拆迁房面积(含奖励、定购面积)的，差额在±5%以内的按3100元/平方米补差价、超过±5%的按甲方出售的市场价9.8折补差价或双方协商差价。甲方不能在约定的5-9层内选择商品房安置乙方，应选择其它楼层进行安置，价格按本协议约定不变。乙方在已确认的置换房屋面积基础上增加面积，增加面积采用定购形式，定购价为2800元/平方米，乙方必须在2013年7月19日前一次性支付定购面积10平方米的购房款28000元(以另签认购书为准)。乙方在2013年8月15日前搬出并交出钥匙的给予奖励：在拆迁协议拆迁一补一政策补偿面积外，按套内面积补足68.28平方米，奖励相应的公摊面积；搬迁过渡补偿标准从每平方米5元提高到10元，共计630元。合同还对搬迁过渡期限、过渡费领取方法、退房、签订《商品房购买合同》、房屋交付等进行约定。 同日，鸿祥公司向朱仕英支付房屋拆迁装修款28000元、鸿祥公司（甲方、出售人）与朱仕英（乙方、认购人）签订《职工安置房认购书》，约定乙方认购甲方开发的“鸿祥-城市花园”物业10平方米，认购价2800元/平方米，总认购价28000元。 同年7月22日，朱仕英向鸿祥公司支付购房款28000元。 2019年12月3日，鸿祥公司向朱仕英支付同意异地安置选房奖励10000元。 2020年6月10日，鸿祥公司向贵港市天宇置业有限公司（润月公园里小区的开发公司）转账2万元，摘要和用途均写明：代朱仕英支付购房定金。 诉讼中，双方承认，经贵港市人民政府协调，将原约定原地安置改为异地安置，朱仕英选择“润月公园里”小区的商品房作为安置用房。朱仕英陈述称，鸿祥公司抄报给“润月公园里”的房屋面积为78.28平方米，不是94.81平方米，为此，朱仕英至今未与“润月公园里”小区的房地产开发公司签订《商品房买卖合同》。 以上事实，有当事人的陈述及《房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁安置补充协议书》、《职工安置房认购书》、收条、网上银行电子回单等证据证明，足以认定。 本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，朱仕英与鸿祥公司于2013年7月19日签订的《房屋拆迁安置补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。 关于鸿祥公司给朱仕英拆迁安置用房的面积是多少的问题。根据约定，鸿祥公司原地按拆一补一的安置比例回建安置朱仕英的安置用房，朱仕英原有房屋的面积是63.024平方米，加上奖励，补足套内面积为68.28平方米，鸿祥公司因拆迁应给朱仕英的安置用房套内面积为68.28平方米。朱仕英向鸿祥公司定购10平方米的房屋，因此，鸿祥公司应向朱仕英交付的安置用房和定购房总面积应认定为78.28平方米。朱仕英选择的房屋户型面积为94.81平方米，朱仕英主张该房屋面积是鸿祥公司应向其交付的安置用房面积，并要求鸿祥公司向其交付面积为94.81平方米安置用房，因该主张与事实不符，本院不予采信。因此，对朱仕英的该项请求，本院不予支持。 关于违约金的问题。法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量并予以确定违约金。朱仕英同意鸿祥公司将原地安置变更为异地安置，并同意在“润月公园里”小区选择安置用房。因此应认定双方就拆迁安置补偿协议进行了补充，补充协议成立并生效。补充协议达成后，鸿祥公司向开发“润月公园里”小区的贵港市天宇置业有限公司抄报朱仕英享有的拆迁安置房和定购房面积，并支付选房定金2万元，履行了合同义务。诉讼中，朱仕英以估计的购房全款为基数计算违约金，鸿祥公司对该违约金不予认可，朱仕英应继续举证证明其损失，朱仕英未能举证证明应承担不利的后果。朱仕英承认鸿祥公司已经抄报安置房的面积78.28平方米，又以估计的全部购房款为基数计算违约金，不符合上述法律的规定。因此，朱仕英要求鸿祥公司支付违约金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告朱仕英的诉讼请求。 案件受理费3714元，减半收取计1857元，由原告朱仕英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3714元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行：农行贵港分行;账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  李锦义 二〇二〇年九月三十一日 书记员  陆 璐