黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初4652号原告：李伟，男，1990年2月13日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：任胡玲，黑龙江宗邦律师事务所律师。被告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路52号。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋文，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。原告李伟与被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告李伟委托诉讼代理人任胡玲，被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋文、张禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋权属证书并将房产证原件交付原告；2.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金28588元（2018年11月14日起支付违约金至2020年7月5日共计599天，应支付违约金：599天×477276元×0.0001=28588元）；3.请求判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：被告将两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）交付给原告，并变更第二项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2018年11月14日起计算违约金至房产证实际办理之日止，以房屋总价款477276元为基数，按每日万分之一计算）。事实和理由：2015年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于哈尔滨市香坊区××与××路交口××东北角永泰香福汇14号楼1单元25层003号预售商品房，房屋总价款477276元，房屋于2016年11月24日交付，原告按照要求将办理产权证的所有材料和费用交付给被告，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定及附件四第六条约定：被告应该在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付后720日内取得房屋权属证明的，原告不退房的，被告在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。现因被告原因至今未办理产权证，期间原告多次上门询问未果，一直以各种理由拖延拒绝办理房屋产权证书，被告已经违约，依法应支付原告违约金，并办理房屋产权证。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司辩称，一、产权证件在未办理抵押权他项权证之前不能交付给原告。1、依据《合同补充协议》第二条第3款的约定：“因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保）”。这就是说被告为原告在购买房屋时提供担保的时间直到在房产证上办理他项权证时止。不动产物权的公示效力为登记，其中包括抵押他项权利登记，本案中如果将未办他项权证的房产证交给原告，那么就难以在房产证上载明房产的权利限制，对外起不到公示作用，会带来交易的不稳定，损害的是其他社会公众的利益。2、依据《合同补充协议》第六条第3款的约定，原告应委托被告或被告指定的代办公司办理抵押登记。如果将房产证交给原告，意味着原告违反了《合同补充协议》关于委托办理的约定，被告可据此追究原告的违约责任。3、在未办理他项权时将产权证交给原告，那么对于是否办理抵押登记则完全取决于原告意愿，这对于提供全额担保的出卖人来讲存在巨大风险，且不符合合同约定。4、原告的该项诉讼请求属于错列诉讼主体，房产证的代办人和保管人均不是被告，该证书在代办公司保存。二、被告在《商品房买卖合同》履行过程中不存在任何违约行为，已完全履行了办理产权登记所需出卖人应履行的义务和责任，因此，不存在因被告的责任导致原告不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的问题。1、《合同补充协议》第六条第5款约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”被告只有在交付房屋后的540日内进行房屋初始登记备案的义务，其他非被告原因导致的房产证逾期办理，被告不应承担违约责任。即使认为被告在履行协助义务（代收业主登记材料、缴纳公共维修基金、契税）的过程中存在影响房产证办理速度的因素，被告也只能基于原告的损失承担赔偿责任，而不是承担违约责任，在原告不能举证证明自身损失的情况下，法院也无法确定。2、依据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第六条第5款的约定：“出卖人应当在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。上述出卖人将‘办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”该条款中明确约定了被告作为出卖人应承担的合同义务为：在房屋交付使用后540日内，将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案。本案中，出卖人已经在房屋交付使用后的540日内将项目竣工验收备案手续交至农垦产权登记机关，就足以证明出卖人已经履行了合同义务。根据2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。通过上述法律规定可以看出，本案中商品房买卖合同约定的甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，仅是办理初始登记的材料，初始登记证办理完毕，意味着出卖人提交的材料均符合规定，也就履行了合同约定的义务。办理房产证所需出卖人提供资料，出卖人也已履行协助义务向原告的委托人宏玛房产交付。在被告完成法定和合同约定的初始登记义务后，时隔一年多不能办结产权证，责任应该在于买受人（受托人）或者房产登记机关，不能笼统地归责于被告。因此，被告在产权证逾期事件中不存在任何违约行为及责任。3、原告的诉请所要求的违约金是基于合同中“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”的表述，此条款明确写明，出卖人支付违约金的前提是：因出卖人的责任。本案中,出卖人在办理房屋产权过程中应承担的责任仅未提交竣工验收备案手续。如因开发商的初始登记材料不完备;建设项目违法不能取得规划、用地等手续;擅自变更规划设计等。如因开发商的上述原因造成房产证逾期，该开发商应承担违约责任。本案中，被告五证齐全，土地出让金按时足额缴纳，且已在房屋交付使用后在540日内递交了竣工验收备案手续，办理了初始登记，足以证明，被告不存在上述因开发商原因而造成房产证逾期的情形。因此，出卖人承担违约金的前提是不存在的。另外，从举证角度来讲，法律规定谁主张谁举证，原告有责任提供证据证实该违约金的支付前提是被告的原因导致其不能按期取得产权证。4、依据2017年实施的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”可见办理房产证是买受人的主要义务，并且是法定义务，而出卖人仅是协助义务。办理房产证涉及三方当事人参与，分别是买受人（受托人宏玛公司）、出卖人、房产管理部门，其间要遵循两次申请、审查、通知等。出卖人在约定期限内将办理产权证所需全部资料报送产权登记机关，产权登记机关全部接收并受理，就意味着出卖人已履行了法定的义务，初始登记证的办理完成，意味着如不存在产权登记机关不作为、买受人及其委托人消极行使权利的原因则房屋产权证必定会如期办理完成。可见，在初始登记完成至产权证办理完成这一过程中，不涉及出卖人。本案中，被告依约定履行了报送材料的义务。至于初始登记办理完成后能否办理房产证或能否及时下证，出卖人起不到任何作用和影响。《商品房买卖合同》第十二条明确约定：“由于政府原因或者买受人原因等非出卖人原因造成的该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。”；《合同补充协议》第六条第6项也明确约定：“因国家及地方政府政策、地方政府主管部门原因、工作程序或其他非甲方（被告）原因，造成产权登记机关不能如期接收甲方所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任”被告作为出卖人，只有交付具备办理产权条件的相关手续的备案义务，不具有批准产权性质及发证的职权与义务。房屋是否具备发证条件，什么时间发证，属于房产登记机关的权利范围，被告也无权干涉。三、办理产权证事项原告已委托代办公司办理，原告与代办公司之间形成了委托代理关系，无权再向被告主张违约责任。依据《合同补充协议》第六条第3款的约定：“如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理，乙方承担代办费用”。本案中，原告作为商品房的购买人，依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定具有办理房屋所有权登记手续的义务，且已经向代办公司哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司交纳了代办费用500元。双方之间已经形成了委托代办产权证的法律关系。后续代办过程中也是代办公司相关工作人员与原告进行对接联系，这也表明委托代理关系在商品房买卖合同签订后独立存在，人民法院应确认原告与代办公司之间的这种独立委托关系，判决被告不承担责任。四、原告主张计算违约金错误。1、如果被告真有责任导致原告不能在720日内取得产权证，被告仅存在协助义务，法院应该正确认识这种协助办证关系的独立性，不能加重被告的责任。本案中原告为按揭贷款买房，迟延拿到房产证对其来讲没有任何经济损失，原告也没有举证证明其损失的存在，如按每日万分之一计算违约金，违约金明显过高，应予调整。2、原告违约天数计算错误。被告提交备案材料后，登记机关能否按期办理相关手续不受被告控制，由于登记机关原因导致原告未在720日内取得房屋权属证书的超期部分被告不应承担违约责任。因此，被告违约天数应当是被告超过540天未提交备案材料的时间，而不是原告超过720天未取得房屋权属证书的时间。3、延误初始登记的政府原因。原告的房产证未及时下发的原因是农垦产权登记机关机构改革，办理人员数量少、设备不足，导致改革后周边多家房产开发公司都集中在同一时间办理房屋产权证，而农垦产权登记机关每天只能受理60件，造成了原告办理房产证出证时间延长。而原告却将此责任推给被告，实属歪曲事实。4、由于新冠疫情的影响，农垦房产登记机关自2020年春节假期结束（即2020年2月3日起）至今不予办理房产登记相关手续，根据最高人民法院关于妥善处理新冠疫情民事案件指导意见，本次疫情属于不可抗力，自2020年2月3日起至农垦房产登记机关恢复办理房产登记相关手续期间，不应作为计算违约金的期限，应予排除；5、《商品房买卖合同》中关于价款的表述有总价额（第四条）、购房款（第六条第三款）、已交付房价款（第九条、第十五条）；《合同补充协议》中关于价款的表述有：剩余房款、首付款（第二条第一款）、购房款总额（第三条第一款、第四条第四款）、合同总价款（第五条第六款）、已付购房款（第五条五款）等等。上述有关价款的表述，从文意中就可得出已付购房款就是指签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时原告交纳的购房款数额。因原告是贷款购房，签订合同时的已付购房款就是指首付加上定金金额，不含贷款部分。所以原告在主张违约金时按照房屋总价款计算违约金是错误的，已付购房款不是房屋总价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无争议的原告举示的被告工商注册信息、《商品房买卖合同》、个人房产抵押贷款合同、增值税普通发票、代收契税公共维修基金收据、贷款客户产权代办资料收取明细单、产权代办费收据，被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、产权资料领取明细表、授权委托书、产权代办费收据、个人房产抵押贷款业务合作协议、被告申请法院调取的黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产（交易）登记申请书、不动产登记申请书、黑龙江省住宅专项维修资金票据、中华人民共和国税收完税证明、情况说明，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司出具的情况说明系原件，且有产权代办费收据佐证，该情况说明能够证明被告指定了哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司为原告办理房产登记事宜及办理房产登记手续的具体过程，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年12月21日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰·香福汇14号楼1单元25层003号预售商品房，房屋总价款477276元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。《合同补充协议》第六条第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。原告以首付款147276元，向银行按揭贷款330000元的形式向被告支付了全部购房款。被告于2016年11月24日向原告交付了房屋。根据本院调取的证据显示被告于2018年4月27日为案涉房屋办理了初始登记。2020年7月8日，原、被告向房产部门申请办理房屋所有权转移登记。被告指定哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为原告办理房屋权属证书及抵押登记手续，原告办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于原告主张被告立即为原告办理不动产权证书并将两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）交付给原告的诉讼请求。不动产权证是权利人拥有该项财产的法律证明，原告作为案涉房屋的所有权人，有权取得不动产权证书，故本院对原告主张被告向其交付两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）的诉讼请求予以支持。但因案涉房屋尚未办理完毕他项权证，在办理抵押登记手续期间，宏玛公司必然需要使用原告的不动产权证书，抵押登记手续应在合理期限内办理完毕，考虑到受新冠疫情影响，房产部门尚未完全复工，同时结合本案的具体情况，本院酌定被告应在判决生效后70日内为案涉房屋办理完毕他项权证，并将不动产权证书交付给原告。关于被告抗辩称案涉房屋的不动产权证书保管在宏玛公司，不应由被告返还原告的问题。诉讼中，被告自认在宏玛公司办理完毕他项权证后，应将不动产权证书交给被告，被告核对无误后再交付给原告，可见被告负有将产权证交付给原告的义务。故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。第二，关于原告主张判令被告向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金（从2018年11月14日起计算违约金至房产证实际办理之日止，以房屋总价款477276元为基数，按每日万分之一计算）的诉讼请求。关于被告是否存在违约情形的问题。被告作为出卖人，在办理房屋权属证书过程中负有为案涉房屋开具增值税发票、在约定期限内将有关办理房屋权属证书的资料备齐并提交至房地产权属登记部门，为案涉房屋办理初始登记、在房屋具备办证条件后，及时通知买受人可以办理权属登记并协助原告办理产权证等一系列义务。本案中，被告在办理初始登记后，应及时通知并协助原告办理转移登记手续，但因被告怠于履行上述义务，应承担相应的违约责任。是否尽到通知及协助原告办理转移登记手续的义务应由被告承担举证责任，被告未能举示相关证据，应承担举证不能的法律后果。被告抗辩称上述义务应由宏玛公司履行，但《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是原、被告签订的，宏玛公司并非案涉合同的主体，即使原告与宏玛公司另行形成委托关系，也不能影响《商品房买卖合同》中关于被告对原告的协助办证义务及相应违约责任的内容，且在办理转移登记手续的过程中，被告除了需要承担通知义务外，还要根据房产部门的要求，承担与买受人共同向房产部门提交办理转移登记的申请及提供不动产权属证书等义务，被告既未能提供证据证实其履行了通知义务，亦未能提供证据证实其及时履行了协助买受人办理转移登记手续的其他义务，故被告应承担违约责任。关于计算违约金的起止时间的问题。原告要求违约金计算的截止日期为被告将房屋权属证书交付给原告时，但其主张违约金的依据为《合同补充协议》第六条第5项的约定，该条款中明确约定了被告办理产权登记的基础资料仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续，可见被告虽负有协助原告办理土地部分不动产权证书的义务，但并不就该义务向原告承担违约责任，被告的违约责任在于其在办理初始登记后，未能及时通知并协助原告办理转移登记手续，故违约金应计算至原、被告向房产部门申请办理房屋所有权转移登记的日期较为适宜。被告2016年11月24日向原告交付了房屋，按照《合同补充协议》约定，被告应自房屋交付720日后，即从自2018年11月15日起按总房款的日万分之一的标准给付违约金，计算至2020年7月8日案涉房屋办理转移登记之日止。故被告应当给付原告违约金为28684.28元（477276元×1/10000×601天）。被告抗辩称应由代办公司履行为原告办理房屋权属证书的义务，但代办公司系由被告指定，并非由原告选择，协助原告办理房屋产权证系被告的法定义务，不能因被告指定了代办公司而免除被告的义务，故被告的抗辩理由不成立。被告抗辩称已付购房款应按照原告的首付款计算，因合同中明确约定原告应保证贷款于合同签订后30日内支付至出卖人（即被告）银行账户，且被告已向原告开具了《销售不动产统一发票》，可见被告已经收取到全部的房款，故其这一主张缺少事实依据，本院不予支持。被告抗辩称违约金过高，请求调整。但违约金计算标准是双方在合同中明确约定的，该约定不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方约定的违约金计算标准未超出上述规定，且被告未能举证证明双方约定的违约金过分高于原告的损失，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后七十日内将坐落于哈尔滨市香坊区永兴路2-2号永泰香福汇地块三14号楼1单元25层03号的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）交付给原告李伟；二、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告李伟违约金28684.28元；三、驳回原告李伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计258.55元（原告预交515元），由哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇二〇年九月七日法官助理徐久洋书记员柳琳附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。