广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13793号原告：云雅乐，女，1984年6月6日出生，蒙古族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘季平，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智，广东广信君达律师事务所律师。被告：李钦，男，1970年11月27日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：何彩虹，女，1972年8月21日出生，汉族,住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈思远，广东民道（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易淑兰，广东民道（广州）律师事务所律师。第三人：广州银行股份有限公司敦和支行，营业场所：广州市海珠区广州大道南857号首层。负责人：纪绚。委托诉讼代理人：杨媚，系该行工作人员。委托诉讼代理人：黎明旭，系该行工作人员。原告云雅乐与被告李钦、何彩虹、第三人广州银行股份有限公司敦和支行（以下简称广州银行敦和支行）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云雅乐及其委托诉讼代理人刘季平、刘智，被告李钦，被告何彩虹的委托诉讼代理人陈思远、易淑兰，第三人广州银行敦和支行的委托诉讼代理人杨媚、黎明旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云雅乐向本院提出诉讼请求，请求判决：1.确认被告李钦与被告何彩虹之间的房屋买卖合同无效；2.被告何彩虹协助原告办理广州市番禺区大石镇迎宾路星河湾赏心园6栋4座301室的涂消抵押手续，并将房屋恢复登记至原告名下；3.两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与李钦系夫妻关系，位于广州市番禺区大石镇迎宾路星河湾赏心园******系夫妻婚后共同财产，房产权属登记在李钦一人名下。2006年5月，李钦在未经原告知情并同意的情况下，私下将该房屋以低价出售给李钦的前妻何彩虹，何彩虹明知没有征求原告的意见，也配合办理了房屋过户登记手续。原告对李钦的行为不知情，一直居住在上述房屋，并每月按时缴纳物业费、水电费、车位费等费用。直到起诉前李钦才告诉原告此事，李钦的行为严重侵害了原告的合法权益。涉案房屋属于李钦与原告婚姻存续期间购买，双方无婚姻财产约定系共同共有财产，根据相关法律规定，处分共有不动产或者动产需经全体共同共有人同意。李钦擅自处分其与原告的共有房屋系无权处分，何彩虹作为非善意第三人串通李钦取得房屋，原告有权追回案涉房屋。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款规定，请求法院判如所请。被告李钦辩称，1.我确认向原告隐瞒了私下处理房产的事实，何彩虹当时也是知道涉案房屋是我与原告的夫妻共同财产，何彩虹还特意问了我房产证是我本人的名字还是与原告共同登记的名字。2.何彩虹是我前妻，双方在离婚时协议我净身出户，同时由我取得女儿的抚养权。2006年5月，我向何彩虹借一笔生意周转金时，提出将涉案房屋作为抵押物抵押，但何彩虹不同意，说房子过户了才安全，故双方口头约定待我经济状况好转了，可以赎回房产。由于当时急需周转资金，故我私自与何彩虹签订了房屋转让合同。由于何彩虹一直拖欠我赎回房产，我与何彩虹在2011年办理放弃女儿抚养权时，亦向何彩虹提出赎回房产，但何彩虹一直未正面回复我。其后，何彩虹委托评估机构来拍照，我瞒着原告，在原告上班时带评估机构到房屋内拍照，并一直向何彩虹提出赎回房产，但何彩虹一直不接我电话，短信也不回，导致我无法赎回房产。3.涉案房屋属于我与原告在广州市的唯一住房，原告登记的身份证地址是在办理户口迁入时挂在我母亲名下的。4.何彩虹将其名下资产做了一个资产包，向银行贷款，却恶意欺骗我说房子已经出售。被告何彩虹辩称，1.我在购买涉案房产时并不知晓李钦已与原告结婚。2004年4月12日，我与李钦办理离婚，2005年9月15日，李钦向案外人购买了涉案房屋并办理了按揭贷款。因自感经济紧张，李钦提出向我出售该房屋。2006年5月26日，李钦与我签订了《房地产买卖合同》，将涉案房屋转让给了我。转让前，我查看了涉案房屋的登记显示权属人为李钦，没有原告的名字。整个过程中，原告并不知晓李钦与原告再婚的事实，李钦也从未告知我其已经与原告再婚。2.购买房屋时，我已经支付合理对价，并不存在低价买入的情况。2005年9月15日，李钦向案外人购买涉案房屋办理了按揭贷款，合同约定的购买价格为25万元，李钦向建设银行办理了385000元按揭贷款。2006年5月26日，李钦与我签订了《房地产买卖合同》，约定的转让价格仍为25万元。实际上，为了购买涉案房屋，我共向李钦支付了55万元，其中，我代李钦向建设银行偿还了剩余的贷款本息、提前还贷的费用等，共计支出381300元；剩余部分，我已支付给了李钦，李钦因此向我出具《证明》。结合当时番禺地区的房价情况，涉案房屋以总价55万元的价格转让属于正常的市场价格，并不存在低价转让的情况。3.2006年5月26日，我与李钦签订买卖合同后，当日向房管部门申请办理产权过户登记，并缴纳了所有税费，2006年5月31日，房管部门核发了房地产权证，载明房屋来源于向李钦购买。4.购买房屋后，因李钦经济紧张，遂向我提出继续居住在房屋的请求。我因为人善良，个人经济条件较好且在广州市内有其他居所，遂同意让李钦继续居住在涉案房屋内，并未向李钦收取租金，但李钦居住期间的费用由其自行负担。5.原告称在此过程中，不知道涉案房屋已经转让，且在长达十几年的时间内从未向我提出主张，不符合常理。首先，我购买涉案房屋后虽然没有占有使用，但是利用涉案房屋办理过多次抵押贷款，其中，2015年、2018年、2019年贷款银行曾委托评估机构到涉案房屋进行评估，评估机构在征得李钦及相关人员同意后进入房屋内进行实地勘察，拍摄了房屋内照片，故原告应当清楚知晓房屋已被出售。其次，原告居住使用涉案房屋长达十几年，原告及李钦均未使用涉案房屋的户口，反而将户口挂在非本人居住的其他住址，不符合常理。再次，何彩虹帮李钦偿还了38万元的银行贷款，大大减轻了李钦的生活负担，原告作为李钦的配偶，对李钦的经济情况不可能不了解，特别是对银行贷款这种大额负债，在长达十几年的时间内，李钦均不需要偿还银行贷款，原告应当对此知晓。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款的规定，何彩虹在购买涉案房屋时属于善意第三人，且已支付合理对价，并办理产权登记手续，案涉合同合法有效，原告无权请求追回房屋。请求法院判决驳回原告全部诉讼请求。第三人广州银行敦和支行述称，本案纠纷与第三人无关。各方当事人围绕本案相关事实提供证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区大石镇迎宾路星河湾赏心园6栋4座301房。李钦、何彩虹自认于2004年4月办理离婚手续。2004年8月20日，李钦与云雅乐办理结婚登记。2005年，李钦向案外人林隆芹购买涉案房屋。2005年8月26日，李钦（借款人）与中国建设银行股份有限公司广州天河支行（贷款方，以下简称建行天河支行）签订《二手楼按揭借款合同》，约定由李钦向建行天河支行借款385000元，涉案房屋作为抵押物，借款年限20年，每月还款金额2650.11元，涉案房屋评估价格为550827元。涉案房屋后登记在李钦名下。房管部门存档的材料显示，2005年9月15日，李钦与林隆芹签订《广州市番禺区房地产买卖合同》，约定由李钦向林隆芹购买涉案房屋，购房总价25万元；二手房契税计税金额458000元。2006年5月26日，李钦与何彩虹签订《广州市番禺区房地产买卖合同》，约定由何彩虹向李钦购买涉案房屋，购房总价25万元；二手房契税计税金额为498000元。2006年5月19日，李钦向建行天河支行提前偿还贷款，建行天河支行出具《还清购房抵押贷款证明书》，证明李钦于2006年5月已规划所贷购房抵押借款全部本息。李钦确认提前还贷的费用由何彩虹代为支付。2006年5月31日，涉案房屋变更登记在何彩虹名下。2006年6月20日，李钦出具《证明》，载明收到何彩虹购买涉案房屋的购房款55万元。2015年至2019年期间，何彩虹委托评估机构对包含涉案房屋在内的几处房屋进行评估，评估机构拍摄了涉案房屋所在小区、及涉案房屋的照片。2019年5月31日，何彩虹为借款人广州市津科商贸有限公司提供2500万元的贷款担保。2019年6月4日，涉案房屋登记设定抵押，抵押权人登记为广州银行敦和支行，债权数额为2500万元。2019年8月，何彩虹委托律师发送短信通知李钦，告知房屋已出售要求李钦腾房。2020年6月11日，广州银行敦和支行出具《贷款（授信）结清通知书》，载明广州市津科商贸有限公司已于2020年6月11日归还全部贷款本息。广州银行敦和支行出具了《涂消证明》。何彩虹确认尚未办理涂消抵押登记。庭审中，各方均确认涉案房屋一直由李钦、云雅乐居住使用。云雅乐提供的2019年缴纳物业管理费的发票仍显示业主为李钦。李钦另陈述：1.主张其与何彩虹之间的真实法律关系为借款，借款本金17万，以房屋转让的形式向何彩虹提供担保，何彩虹垫付了提前还贷的款项，后其要求赎回房屋未果；2.其未告知云雅乐而与何彩虹签订房屋买卖合同，何彩虹要求以涉案房屋抵押给银行贷款，前期对房屋进行评估，由其将家人支开，云雅乐不知情。何彩虹主张其为缓解李钦经济压力购买涉案房屋，购买之前未被告知李钦与云雅乐结婚的事情，属于善意购买，且支付了合理的房屋对价，办理了房屋登记，免费提供李钦居住亦是为了缓解李钦的经济压力。本院认为，涉案房屋虽登记在李钦一人名下，但涉案房屋的购买时间、登记时间在云雅乐与李钦婚姻存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，属于夫妻共同财产，二人对涉案房屋享有平等的处理权。本案中，云雅乐以其是涉案房屋的共同共有人，李钦未经其同意擅自出售房屋为由，主张李钦与何彩虹之间就涉案房屋买卖合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”涉案房屋属于云雅乐与李钦的夫妻共同财产，李钦出售涉案房屋，应当经云雅乐同意。云雅乐现表示对出售房屋一事并不知情，李钦也确认从未将出售房屋一事告知云雅乐，结合云雅乐提供的缴纳物管费票据显示至2019年缴费业主仍登记为李钦，及云雅乐近十几年来一直可以正常使用涉案房屋的情形来看，没有证据显示云雅乐明知或应当知道涉案房屋已出售。何彩虹作为购买涉案房屋的一方，同时是李钦的前妻，不同于普通购房者，何彩虹应当对于其本人取得涉案房屋所有权是否为善意取得承担举证责任。关于何彩虹是否为善意取得，本院分析如下：首先，鉴于何彩虹与李钦曾经存在婚姻关系，何彩虹在二人离婚后购买涉案房屋，应当全面了解房屋的所有权情况，其未举证证明已履行合理审慎房屋所有权的义务，应承担举证不能的后果。其次，何彩虹与李钦已离婚，对于何彩虹购买涉案房屋的目的，何彩虹未能提供合理解释。而在取得涉案房屋所有权后，至本案纠纷发生之前，在长达十三年的时间内，何彩虹未向物管公司变更业主信息，也从未向李钦、云雅乐主张过房屋所有权，未要求李钦、云雅乐支付过房屋使用费，本身极其不符合常理。何彩虹对此解释为帮助李钦度过经济难关，但帮助一个人度过经济难关，可以有很多其他的方式，以购买房屋的方式来救济对方，实难让人信服。再者，涉案房屋是李钦与云雅乐婚后唯一住房，李钦在购买房屋一年后，为缓解经济压力而将唯一住房出售，亦明显不符合常理。因此，对于上述不合常理之处，何彩虹均未能提供证据予以排除疑点，故本院在现有证据基础上无法认定何彩虹购买涉案房屋出于法律上的善意所为。鉴于何彩虹非善意购买涉案房屋，即便何彩虹为此支付了相应对价、及办理了房屋变更登记，亦不能满足何彩虹善意取得涉案房屋所有权的构成要件，何彩虹、李钦未经房屋共有人云雅乐同意买卖涉案房屋，损害了云雅乐的合法权益，故买卖合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为因合同取得的财产予以返还。何彩虹虽在涉案房屋上设定了抵押，但抵押权人广州银行敦和支行已出具债权结清证明及涂消抵押的证明，涉案房屋恢复登记至李钦名下不存在障碍。虽然涉案房屋为李钦与云雅乐的夫妻共同财产，但在房管部门的原登记状态为李钦一人名下，云雅乐作为涉案房屋共有人如需通过公示方式增名，应向房管部门申请，本院对此不作处理。关于何彩虹向李钦支付的房款，李钦确认收取了何彩虹支付的17万元款项，也确认何彩虹代为偿还了银行贷款，但上述款项应以何种基础法律关系返还，以及返还房款的责任人是谁，双方尚存争议，不宜在本案中作出处理，何彩虹可另循法律途径解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告李钦与何彩虹就位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾赏心园6栋4座301室签订的《广州市番禺区房地产买卖合同》无效；二、被告何彩虹应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告云雅乐、被告李钦涂消上述涉案房屋的抵押登记，并将权属人变更登记至被告李钦名下；三、驳回原告云雅乐其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15000元，由被告李钦承担7500元，何彩虹承担7500元；财产保全费5000元，由被告何彩虹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  李振垣人民陪审员  何蕴华二〇二〇年九月十七日书 记 员  陈 冬