内蒙古自治区牙克石市人民法院民 事 判 决 书（2020）内0782民初1475号原告：内蒙古库都尔林业局，住所地内蒙古自治区牙克石市。法定代表人：宫守实，局长。委托诉讼代理人：王获玺，该单位职工。被告：北京波森特岩土工程有限公司，住所地北京市。法定代表人：王继忠，经理。委托诉讼代理人：张跃辉，牙克石市红旗法律服务所法律工作者。第三人：王俊田，男，内蒙古库都尔林业局退休职工，住内蒙古自治区牙克石市。原告内蒙古库都尔林业局（以下简称库都尔林业局）与被告北京波森特岩土工程有限公司（以下简称波森特公司）、第三人王俊田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告库都尔林业局的委托诉讼代理人王获玺、被告波森特公司的委托诉讼代理人张跃辉、第三人王俊田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告库都尔林业局向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间签订的《房屋出租合同》，被告交还承租四间房屋（房屋位于兴安东街库都尔林业局驻牙克石××楼3楼上楼梯西侧四间房屋）；2.判令被告支付房屋租金20016元（从2015年6月30日暂计至2019年6月30日，实际要求计算至被告返还房屋之日）；3.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告给付自2015年6月30日至2019年6月30日的租金2万元并且自2019年7月1日起，按每年5000元计算租金至实际返还房屋之日止。事实和理由：2013年11月1日，第三人在承租原告驻牙克石办事处期间超越权利与被告签订《房屋出租合同》一份，合同约定：第三人将位于兴安东街库都尔林业局驻牙克石市××楼四个房间出租给被告经营使用。租期15年自2013年11月1日至2028年11月1日，年租金5000元。按2014年6月25日原告与第三人签订的《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》的约定，第三人无权与他人签订超期租赁合同，无权收取自2015年6月30日之后的房屋租金，且应当保证在租赁合同到期后将办事处所有房屋交还原告。由于第三人与被告之间的租赁合同使原告与第三人的合同到期后不能收回房屋，也没有获得房屋出租应得的收益。现原告经向第三人了解得知，被告没有向原告交付租金也没有按约定向第三人交付租金，至今已经拖欠48个月租金20000元，请求法院支持原告的诉讼请求。被告波森特公司辩称，第一，原告提出解除租赁合同无法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。原告所诉与事实不符，被告是基于原告于2004年3月15日给第三人王俊田出具的授权委托书，才与本案的第三人签订了《房屋出租合同》，授权委托书中明确写明授权本案的第三人代为对外租赁房屋及签订合同，所以被告才于2013年11月1日与第三人签订了《房屋出租合同》，第三人有代表原告签订租赁合同的权利，并且第三人实施该代理行为的时间均在代理权限的有效期限内，实施该代理行为合法有效，故被告于2013年11月1日与第三人签订的《房屋出租合同》合法有效。第二，不认可原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求，被告不存在拖欠原告房屋租金的事实，被告在签订《房屋出租合同》时一次性投入了24万元，对所承租的房屋进行全面的维修，投入的24万元抵顶被告15年的房屋租金，被告已经一次性的将15年的租金全部缴纳完毕。第三，原告的违约行为致使涉案承租的楼房因为拖欠热费大约在2017年10月份左右停止供热，被告无法正常使用该租赁房屋，被告保留起诉原告和第三人要求赔偿的权利。第三人王俊田述称，不认可原告主张的越权，第三人之前是库都尔林业局的职工，从1999年到2003年以承包的形式承租涉案房屋，每年上缴租金75000元。一直到2003年拆迁不能进行后，第三人提出将涉案房屋交还给林业局，林业局不同意接收。2004年林业局给第三人出具授权委托书要求第三人自负盈亏，并且授权可以对外租赁房屋，第三人跟被告签订的合同是有授权的并且在林业局备案了，第三人与被告签订的合同是以林业局授权委托人的身份签订的，涉案租赁合同的主体是林业局。2014年6月25日，原告与第三人签订的《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》，约定的租赁期到2015年6月30日，并约定2015年到期之后继续重新签订合同，租赁协议未到期之前原告给第三人下达解除合同的通知，被告与第三人签订的《房屋出租合同》是在原告与第三人签订《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》之前。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.《房屋出租合同》，证明第三人于2013年11月1日越权与被告签订《房屋出租合同》，将原告所有的房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年11月1日至2028年11月1日共15年，年租金5000元。被告质证认为对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对原告的证明目的有异议，首先从合同的形式和主体上看，本案的被告是与本案的原告授权的第三人签订了合法的《房屋出租合同》，该合同当中明确约定了房屋的租赁期限、年租金及房屋租金的交付方式为一次性交付24万元，租赁期限截止到2028年11月1日，该份合同合法有效。并且从该份合同中并不能看出本案原告的受托人有越权的行为，被告认为该份《房屋出租合同》至今仍在合法有效期限内。第三人质证认为对真实性无异议，但第三人不是越权行为，第三人有原告的授权并在原告处说明了情况，原告对合同内容清楚，被告没有交给第三人租金，而是以装修房屋的费用24万元折抵《房屋出租合同》中15年的租金75000元。本院经审查认为，被告和第三人对该《房屋出租合同》的真实性无异议，本院对该《房屋出租合同》的真实性予以采信。2.（2015）牙民初字第1192号民事判决书、（2016）内07民终227号民事判决书，证明原告与第三人之间于2014年6月25日签订《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》，约定租赁期限至2015年6月30日止，合同约定第三人无权签订超出租赁期限的房屋租赁协议。由于租赁期间届满，第三人没有将房屋交还原告双方产生争议，经（2015）牙民初字第1192号民事案件判决第三人交还原告房屋，（2016）内07民终227号民事判决书维持了（2015）牙民初字第1192号民事判决书内容，现两份判决均已生效，2016年11月份牙克石市法院执行该两份判决书内容，将涉案房屋返还给原告，原告已经接收，但是本案被告占用涉案房屋没有返还给原告。被告质证认为对真实性无异议，但证明目的有异议，从原告提供的（2015）牙民初字第1192号民事判决书可以看出，原告的立案时间是2015年7月3日，但是本案被告与第三人签订的《房屋出租合同》时间是2013年11月1日，早于原告该次起诉的诉讼时间，不能否定第三人与被告签订《房屋出租合同》的合法性。被告认为该组证据与本案无关，不能达到本案原告要证实的第三人越权与被告签订合同的目的，同时本案第三人在该案中同时具备两个权利主体身份，第一是与原告的承包合同关系；第二是第三人与本案的原告又有一个特殊的授权关系，至今本案的授权并没有解除，所以说本案的第三人对外签订合同是在原告的授权范围内，是合法有效的。第三人质证认为真实性认可，证明目的不认可，第三人于2016年11月份已将库都尔驻××楼所有房屋全部交付给原告，包括所有租户的情况，并给予了说明。原告全部清楚情况。本院经审查认为，因被告及第三人对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。3.《会议纪要》，证明2018年11月20日原告与第三人召开会议并签订会议纪要，会中第三人明确表示2015年6月30日以后没有收取包括被告在内的所有租户的租金。被告质证认为，对原告提供的该份会议纪要真实性没有异议，但被告在签订合同时已经用装修费用24万元一次性的折抵了15年房屋的租金，所以该份会议纪要中第二条王俊田未收取2015年6月30日以后租户的租金这个是属实的，但对于原告提供该《会议纪要》证明被告拖欠租金的事实不予认可。另外，原告并未按照第三条约定恢复涉案房屋租赁期间的供暖。第三人质证认为真实性认可，当时签订《会议纪要》有两个目的，一是原告与第三人2014年签订的协议，双方没有其他争议；二是第三人说明2015年6月30日之后没有再收取租金。因租金都是一次性交付的，被告是用装修费用折抵的租金。本院经审查认为，因被告及第三人对该《会议纪要》的真实性无异议，本院对该《会议纪要》的真实性予以采信。被告向本院提交如下证据：授权委托书，委托书写明委托人是库都尔林业局，受托人是本案的第三人王俊田，委托事项代为房屋对外租赁相关事宜，代为签订租赁合同。本案的被告是基于第三人向被告出具的授权委托书才与第三人签订的《房屋出租合同》，从该份授权委托书上可以看出，第三人是有权对本案诉争房屋对外出租的。原告质证认为对真实性无异议，证明目的不认可，原告对外签订合同的授权委托书，均是一事一授权。第三人质证认为对真实性无异议，第三人是依据授权委托书与被告签订的《房屋出租合同》。本院经审查认为，原告及第三人对该授权委托书真实性均无异议，本院对该授权委托书真实性予以采信。第三人向本院提交如下证据：2015年8月1日栗文涛出具的关于王俊田同志经营办事处的情况说明，证明2003年至2008年王俊田同志在库都尔林业局驻牙办事处任经理，2003年7月牙克石市政府将库局办事处到压红线拆迁之内，拆迁之前王俊田同志对办事处投入资金做了装修，库都尔林业局当时的意见在没拆迁之前应由王俊田同志经营，自负盈亏，林业局不再投入。原告质证认为对证据的真实性无异议，证明目的不认可，该份证据与本案无关。被告质证认为对证据的真实性无异议，该说明可以证明本案的第三人在签订合同时，有权代表原告签订合同，与第三人所述情况属实。本院经审查认为，原告及被告对该情况说明真实性均无异议，本院对该情况说明真实性予以采信。法院调取的证据：2014年6月25日原告与第三人签订的《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》，该租赁协议显示租赁期限是2014年1月1日至2015年6月30日。经质证，原告对该协议的真实性认可。被告质证认为对真实性认可，但协议签订时间是2014年6月25日，该协议第五条约定的第三人在合同到期前不能签订超期的租赁合同，该条约定对本案不发生法律效力，因为本案涉及的《房屋出租合同》是2013年11月1日签订，该份协议不能否认被告与原告的受托人即本案的第三人在此协议前签订的《房屋出租合同》，被告认为该协议与本案无关。第三人质证认为真实性无异议，证明目的不认可，该协议第七条显示有不可抗拒等条件才终止合同，合同无法履行是原告造成的。本院经审查认为，原、被告及第三人对该《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》的真实性均无异议，本院对该协议的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:王俊田曾系原告库都尔林业局职工，2003年王俊田经营管理位于牙克石市××楼1-6层，面积1439.89平方米的涉案房屋，并以345357元的价格对该房屋进行了装修改造。2004年3月15日原告任命王俊田为原告驻牙克石办事处主任，委托其在办事处房屋拆迁前进行独立经营，自负盈亏，对外引资。2003年至2010年期间，涉诉房屋一直由王俊田经营并管理(以上事实经牙克石市人民法院（2015）牙民初字第1192号民事判决书所确认)。2013年11月1日第三人王俊田与被告签订了《房屋出租合同》，该《房屋出租合同》第二条约定：“租赁期限为15年自2013年11月1日起至2028年11月1日止”；第三条第1款约定：“年租金5000元，每年租金提前一个月支付”；第三条第3款约定：“为保证合同的履行，乙方（被告）于本合同签订之日起装修费用24万元（房盖、全楼水暖、室内装修）抵房租”。2014年6月25日，原告与第三人王俊田签订了《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》，该协议第1条约定：“自2014年1月1日起至2015年6月30日期间，库都尔林业局原办事处所有房屋及现存所有设施仍由乙方（王俊田）负责租赁经营，所得收益由乙方（王俊田）自行支配”；第5条约定：“2015年6月30日本协议到期前，乙方（王俊田）须保证现所有租赁人的房屋租赁合同全部到期。乙方（王俊田）在本租赁经营期内，不得对外签订租赁协议超过本合同期限的房屋租赁合同，如有违反合同无效，乙方（王俊田）须承担违约责任”；第6条约定：“协议期满，乙方（王俊田）须将库都尔林业局原住牙办事处所有房屋及其附属设施，按签订本协议时的状况，全部交还甲方（库都尔林业局），如有损坏需赔偿损失”；第9条约定：“协议期间为2014年1月1日至2015年6月30日”。2015年7月3日，库都尔林业局向牙克石市人民法院起诉王俊田，要求：1.停止双方租赁行为，由王俊田向库都尔林业局交还房屋及所有设施（水、电、暖齐全的能够正常使用的房屋）；2.由被告给付108745元租金及30万元违约金。牙克石市人民法院于2015年12月21日作出（2015）牙民初字第1192号民事判决书，判决：一、被告王俊田于本判决生效之日起三十日内向原告库都尔林业局交付所承租的库都尔林业局驻牙克石办事处1至6层1439.89平方米的房产及设施（水、电、暖齐全的能够正常使用的房屋），此房产位于牙克石市胜利办东六道街市政府对面（现牙克石市中蒙医院东侧）；二、驳回原告库都尔林业局其他诉讼请求。库都尔林业局、王俊田不服（2015）牙民初字第1192号民事判决书，向呼伦贝尔中级人民法院上诉，呼伦贝尔中级人民法院于2016年6月2日作出（2016）内07民终227号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告向本院申请执行，本院作出（2016）内0782执585号民事裁定书，案件在执行过程中，被执行人王俊田将所承租的库都尔林业局驻牙克石办事处房产位于牙克石市××楼交付申请执行人库都尔林业局，现已交付完毕，终结呼伦贝尔市中级人民法院（2016）内07民终227号民事判决书的执行。2016年11月23日原告与第三人对涉诉执行房产进行了交接。另查明，2017年2月17日库都尔林业局向本院起诉王俊田、波森特公司，提出诉讼请求：1.要求确认王俊田与波森特公司签订的房屋租赁合同无效；2.要求波森特公司返还房屋；3.被告承担本案诉讼费用。本院于2018年4月2日作出（2017）内0782民初362号民事判决书，该判决书中认定：“2003年，原告库都尔林业局将涉案房屋交付被告王俊田独立经营、自负盈亏，可视为企业内部租赁行为。2013年11月1日，王俊田将涉案房屋的一间转租被告波森特公司，至2014年6月25日原告与王俊田签订《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》时，已经超过六个月的时间，在此期间原告并未提出异议，原告现主张二被告之间签订的协议无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对原告诉讼主张不予支持。且原告未举证证明二被告转租合同中存在合同无效的法定情形，故原告要求确认二被告签订的房屋租赁合同无效及被告波森特公司返还房屋的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。判决：驳回原告内蒙古库都尔林业局的诉讼请求”。后库都尔林业局上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，在二审审理中，原告库都尔林业局撤回上诉请求，故一审判决（2017）内0782民初362号民事判决书已经生效。本院认为，2003年原告库都尔林业局将涉案房屋交付第三人王俊田独立经营、自负盈亏，可视为企业内部租赁行为，2013年11月1日王俊田与被告签订了《房屋出租合同》，至2014年6月25日原告与王俊田签订《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》时，已经超过六个月的时间，在此期间原告并未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告库都尔林业局以第三人王俊田越权为由要求解除涉案《房屋出租合同》于法无据，本院对原告主张的解除《房屋出租合同》并要求被告返还承租的四间房屋的诉讼请求不予支持；同时《房屋出租合同》第二条约定：“租赁期限为15年自2013年11月1日起至2028年11月1日止”；第三条第1款约定：“年租金5000元，每年租金提前一个月支付”；第三条第3款约定：“为保证合同的履行，乙方（被告）于本合同签订之日起装修费用24万元（房盖、全楼水暖、室内装修）抵房租”，因《房屋出租合同》中已约定用装修费折抵房租，故对原告主张的租赁费，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：驳回原告内蒙古库都尔林业局的诉讼请求。案件受理费301元，由原告内蒙古库都尔林业局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长 吴 姗 姗人民陪审员 梁 书 芬人民陪审员 窦  勇二〇二〇年八月二十九日书 记 员 王乌日汉