辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0105民初13209号原告：陈飞，男，1992年6月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：田立斌，系辽宁宇嘉律师事务所律师。被告：沈阳百田房产开发有限公司，注册号912101000016161739，住所地沈阳市皇姑区塔湾街13号。法定代表人：朱政，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋朕，男，1979年9月27日出生，汉族，系该公司员工，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张佳妮，系辽宁人民律师事务所律师。被告：董昕伦，女，1989年3月2日出生，住河北省邯郸市永年县。原告陈飞诉被告沈阳百田房产开发有限公司（以下简称百田公司）、董昕伦民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈飞的委托诉讼代理人田立斌，被告沈阳百田房产开发有限公司的委托诉讼代理人宋朕、张佳妮均到庭参加了诉讼。被告董昕伦经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈飞向本院提出诉讼请求：请求判令被告董昕伦偿还原告借款350万元及利息（利息暂定70万元，利息以350万元为基数，从2016年4月22日开始计算至偿还之日止，按年利率6%计算利息）；请求判令对坐落于沈阳市皇姑区3门（建筑面积298.37㎡）房屋拍卖、变卖、折价优先偿还上述借款本息；请求判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月16日，被告董昕伦向原告借款350万元，为保证该笔借款的履行，被告董昕伦于2015年11月16日和原告签订了一份《房屋买卖合同》，被告沈阳百田房产开发有限公司于2015年11月18日又和原告签订了二份《商品房买卖合同》，上述三份合同均约定原告购买位于沈阳市皇姑区3门（建筑面积298.37㎡）的房屋。根据沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终13814号民事裁定书，上述三份合同均为该笔350万元借款的担保。2015年11月18日，原告通过其父亲陈长杰的账户向被告董昕伦交付了该笔350万元借款。原告多次向被告索要该笔借款，被告拒绝偿还该笔借款，根据《最该人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，被告沈阳百田房产开发有限公司应就该笔借款承担担保责任。被告沈阳百田房产开发有限公司辩称，一、我公司与董昕伦签订的《商品房买卖合同》通过撤销备案的行为已经予以解除，我公司与董昕伦之间已经不存在房屋买卖合同关系。2015年9月22日，董昕伦最先与我公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋，涉案房屋分别为325.05平方米和298.37平方米，房屋总价款为11,221,560元。我公司给董昕伦开具了收款收据以及发票，并对涉案房屋给董昕伦进行了备案。按照合同约定董昕伦应当在签订合同当日，即2015年9月22日向我公司支付购房款，但是2015年9月28日董昕伦仅给我公司出具了一张金额为200万元的转账支票，2015年9月30日我公司拿着该转账支票到银行提示付款，银行因该转账支票为空头支票向我公司开具了退票通知单。2015年11月5日董昕伦又给我公司出具了两张转账支票，一张金额为300万元的转账支票银行也因是空头支票向我公司开具了退票通知单，另一张金额为100万元的转账支票则因董昕伦告知我公司其在付款人处的账户存款金额不足，我公司未到银行提示付款。我公司从始至终未收到董昕伦的任何购房款。因为《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任一条中，明确约定买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超出30日后，出卖人有权解除合同，所以在董昕伦迟迟不给我公司交购房款的情况下，2015年11月13日我公司与董昕伦到房产管理部门进行了撤销合同备案登记，撤销了我公司与董昕伦就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》的备案，解除了双方签订的《商品房买卖合同》，我公司与董昕伦之间已经不存在房屋买卖合同关系。合同解除之后，我公司向董昕伦索要收款收据、发票及合同，但董昕伦均没有返还给我公司，所以我公司只能将给董昕伦开具的两张销售不动产统一发票进行作废或冲抵处理，编号为00314844的销售不动产统一发票通过开具负数发票冲回方式作废，编号为00314845的销售不动产统一发票在税务部门办理了作废。在我公司与董昕伦签订及解除《商品房买卖合同》的过程中，根据物权法定的原则，合同备案行为不发生物权变动的效力，我公司一直拥有涉案房屋的所有权，董昕伦从未取得涉案房屋的所有权，董昕伦无权对涉案房屋进行处分。那么，2015年11月16日，董昕伦再与陈飞签订《房屋买卖合同》就明显具有欺诈性质了。二、我公司并不清楚陈飞与董昕伦之间存在借贷关系一事，我公司不可能对无处分权人董昕伦与第三人陈飞之间签订的具有担保性质的《房屋买卖合同》进行追认，所以，该具有担保性质的合同自始无效。（一）、我公司并不清楚陈飞与董昕伦之间存在的借贷关系。我公司并不清楚陈飞与董昕伦之间存在借贷关系一事，直到2016年4月22日，陈飞向皇姑法院起诉向我公司主张办理入住交付涉案房屋，并要求办理产权登记手续，在庭审举证质证过程中，陈飞拿出其和董昕伦之间签订所谓的《房屋买卖合同》、《房款转入账户》以及银行转款明细单时，我公司才知道陈飞与董昕伦之间存在借贷关系。而即使存在借贷关系，也与我公司无关，我公司连陈飞与董昕伦之间的借贷关系的主合同都不清楚，更谈不上对双方的借贷关系提供从法律关系的担保。（二）、陈飞和董昕伦签订的《房屋买卖合同》才是本案唯一的担保合同，具有担保性质。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案适用该法条的主体只有出借人陈飞和借款人董昕伦，与我公司无关，只有陈飞与董昕伦之间签订的所谓的《房屋买卖合同》才是本案的担保合同。首先，本案借贷关系的主体只是陈飞和董昕伦，双方之间虽然没有签订民间借贷合同，但是已经发生了民间借贷的事实，陈飞通过银行转账的方式，转款350万将钱借给董昕伦，对于这一点，陈飞从之前诉讼的一直否认到本次诉讼的主动承认双方之间就是民间借贷关系，借款的主体是董昕伦而不是我公司，我公司从来没有向陈飞借过钱，也不知道董昕伦跟陈飞借钱，正因为我公司不是借款人，所以，陈飞根本无权申请拍卖我公司作为所有权人的涉案房屋。其次，借款到期后，董昕伦不能还款，陈飞只能基于其和董昕伦之间签订的《房屋买卖合同》来请求履行该合同，至于能否实现履行《房屋买卖合同》的目的，那还要看该合同的效力。再次，无论陈飞和董昕伦的民间借贷法律关系的判决结果如何，涉案的标的物的所有权人是我公司，而不是董昕伦，所以，陈飞无权申请拍卖我公司所有的标的物。（三）、因我公司并未对陈飞与董昕伦之间签订的《房屋买卖合同》进行追认，故该具有担保性质的《房屋买卖合同》自始无效。根据《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据该条规定，2015年11月16日，无处分权人董昕伦与第三人陈飞签订的《房屋买卖合同》属于效力待定的合同，因为我公司于2015年11月13日就已经给董昕伦撤销备案，我公司与董昕伦之间已经解除了《商品房买卖合同》，董昕伦已经明知其对涉案房屋没有任何的处分权利，我公司也根本不知道董昕伦和陈飞借钱以及签订《房屋买卖合同》的事，我公司根本没有也不可能对该合同追认，董昕伦也没有在2015年11月16日订立合同后取得处分权，故该份《房屋买卖合同》就是自始无效的。另外，涉案房屋的物权也没有变动，陈飞不能取得所有权，因为陈飞根本没有发生善意取得，首先，陈飞对涉案房屋不属于善意第三人；其次，陈飞对涉案房屋也没有进行不动产登记。这样的话，陈飞的借款损失只能向董昕伦主张，与涉案房屋没有任何的关系。三、我公司与陈飞签订的《商品房买卖合同》因双方意思表示不真实，合同自始无效，陈飞无权就涉案房屋主张任何权利。根据《民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”民事法律行为有效的条件之一为意思表示真实。我公司与陈飞签订《商品房买卖合同》时，从我公司给双方签订的合同进行备案并给陈飞开具收款收据的行为可以看出我公司有出售房屋的意思表示，但是从陈飞《民事起诉状》中要求我公司承担责任这一诉讼请求可以明显看出，陈飞自认签订合同的目的就是为了给其与董昕伦的借贷关系做担保，并没有买受房屋的意思表示，陈飞与我公司签订合同的行为是对我公司的欺骗。而且我公司也未收到陈飞支付的购房款，更能证明陈飞没有买受房屋的意思表示。董昕伦自称代陈飞支付购房款而向我公司开具的转账支票要么因为账户透支而退票，要么因为董昕伦告知账户存款不足而未提示付款，我公司从始至终未收到任何购房款。沈阳市中级人民法院作出的已经生效的（2018）辽01民终13814号民事裁定书中，也在本院认为部分写明了“陈飞与百田公司并不存在真实的房屋买卖合同关系。”因此，我公司与陈飞之间的意思表示不一致，既没有达成买卖房屋的合意，也没有达成担保的合意，双方的意思表示并不真实，我公司与陈飞签订的《商品房买卖合同》自始无效。因《商品房买卖合同》无效，我公司与陈飞之间已经不存在任何关系，陈飞就无权向我公司就案涉房屋主张任何权利。综上所述，请求法院驳回陈飞要求我公司承担责任的诉讼请求。被告董昕伦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：2015年9月22日，百田公司与董昕伦签订《商品房买卖合同》两份。合同约定,百田公司将位于沈阳市皇姑区2门、3门门市房（以下简称“诉争房产”）以为11,221,560元的价格出售给被告董昕伦。对于付款方式及期限约定被告董昕伦于签订合同当日一次性交纳首付款5,621,560元，并在15日内办理完毕剩余购房款人民币5,600,000元的银行按揭手续；如被告董昕伦未按规定的时间付款逾期超出30日后，百田公司有权解除合同；双方约定2010年12月31日前交付房屋。2015年9月23日，在百田公司原法定代表人宋涛的授意下，其公司的出纳人员为被告董昕伦出具了编号分别为0119431（金额为2,930,900元）和0119432（金额为2,690,660元）的收款收据两张。次日，百田公司又向被告董昕伦出具了编号分别为00314844和00314845的销售不动产统一发票两张。但在开具发票当月，百田公司将其中的金额为5,370,660元的发票在税务局将登记作废，另一张金额为5,850,900元的发票也于2016年4月18日以负数冲抵的方式进行作废。但被告董昕伦并未将两张作废发票返还给百田公司。商品房买卖合同签订后，被告董昕伦曾向百田公司出具出票人为沈阳达韵通道路设施材料有限公司或辽宁金苍泰能源科技有限公司的转账支票七张,出具时间、金额及存票情况分别为：2015年9月28日，出具金额为2,000,000元的转账支票一张；2015年11月5日，出具金额为3,000,000元的转账支票一张；2016年1月6日，出具金额为500,000元的转账支票一张；2016年1月8日，出具金额为3,500,000元的转账支票一张。该四张支票均因透资而被银行退票。2015年11月15日，出具金额为1,000,000元一张；2015年11月16日，出具金额为500,000元一张；2016年1月15日，出具金额为5,000,000元一张。该三张支票均因被告董昕伦告知百田公司账户存款不足，故百田公司没有存入银行。百田公司未收到被告董昕伦的购房款。合同签订后，被告将双方的商品房买卖合同进行了合同备案，但被告董昕伦并未依合同约定办理银行按揭贷款手续。2015年11月13日，百田公司和被告董昕伦共同到房产管理部门撤销了对诉争房屋的合同备案，撤销备案登记的理由为急需用钱。2015年11月16日，陈飞与被告董昕伦签订《房屋买卖合同》，合同约定董昕伦将诉争房产以3,500,000元的价格出售给陈飞。合同第四条约定,“房款陈飞于签订合同之日一次性支付给被告董昕伦。房屋交付期限条款约定，被告董昕伦收到陈飞交付的全部购房款之日起，积极配合将该房屋交付给陈飞，因该房屋暂时不能办理房屋所有权证书，董昕伦陪同陈飞到房产局办理所有的与过户有关的手续，交付给陈飞与该房产有关的相关票据；合同第五条约定，陈飞有权按照本合同约定在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续，被告董昕伦全力协助。如被告董昕伦违反协助义务，致使房屋不能顺利及时过户给陈飞，被告董昕伦除返还房款外，还应承担30%的违约金”。同日，被告董昕伦在由陈飞提供的内容为：“房款转入账户账户名称董昕伦、转入金额：叁佰伍拾万圆整（3,500,000元整）、收款银行：建设银行沈阳城内支行沈南分理处、收款账户：62×××91”被告董昕伦在的打印的书面文字下方借款人签章处签字。2015年11月18日，百田公司与陈飞就诉争房产签订两份商品房买卖合同，约定百田公司以4,363,940元的价格将两套诉争房产出售给陈飞，约定房屋交付期限为2010年12月31日前。同日，百田公司针对两套诉争房产向陈飞出具收取房款的收据两张（编号分别为0119435和0119436），总金额为4,363,940元。当日，百田公司为陈飞办理了两套诉争房产的合同备案手续。陈飞通过其父亲陈长杰的账户向被告董昕伦支付购房款3,500,000元。庭审中陈飞自认并未向百田公司另行支付其与百田公司合同约定的价款，与其同董昕伦之间合同约定的价款的差额863,940元。另查，原告陈飞曾向本院提起诉讼，请求确认陈飞与百田公司签订的两份商品房买卖合同有效，百田公司按商品房买卖合同约定办理入住，交付房屋，被告办理产权登记手续，诉讼费由被告承担。经审理后，沈阳市中级人民法院认为“陈飞与董昕伦之间实际上是名为买卖、实为借贷的民间借贷关系，陈飞与百田公司并不存在真实的房屋买卖关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，双方均认可案涉商品房买卖合同系有效，且百田公司提出反诉要求解除合同，经本院释明，双方当事人均表示不变更诉讼请求，故本院依法裁定驳回陈飞的起诉。因百田公司的反诉主张和陈飞的本诉均基于案涉商品房买卖合同提出，本院已认定陈飞与百田公司并不存在真实的房屋买卖关系，故对反诉及相关主张不予处理。”裁定驳回陈飞的起诉。诉讼中，原告陈飞提出财产保全申请，本院查封了备案登记在陈飞名下的坐落于沈阳市皇姑区2门、3门的房屋。本院认为，原告陈飞与被告董昕伦之间的法律关系已经沈阳市中级人民法院审理后认定为民间借贷法律关系，且原告陈飞在本案中也是以民间借贷法律关系主张的权利，根据庭审查明的事实和原告陈飞提供的证据，可以确定陈飞向被告董昕伦已经支付的3500000元的借款，双方民间借贷法律关系成立并生效。原告现请求被告董昕伦偿还原告借款350万元本院予以支持。对于借款的利息问题。原告陈飞与被告董昕伦之间没有借款合同，不能确定借款时的利息约定，根据2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条，应视为双方没有利息的约定，对于利息的主张，本院不予支持。2019年11月8日，原告向本院提起诉讼，提出偿还借款并主张利息，被告董昕伦仍没有履行还款义务，被告董昕伦应承担逾期还款的利息给付义务。根据2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，原告主张的按年利率6%计算利息，符合法律规定，本院予以支持。故原告主张的利息应从以350万元为基数，从2019年11月8日开始计算至偿还之日止，按年利率6%计算。关于被告百田公司与陈飞之间签订《商品房买卖合同》的性质问题，原告本案主张为陈飞与董昕伦借款的担保，被告抗辩为商品房买卖。首先，百田公司与陈飞之间没有签订书面的担保合同，不能证明百田公司与陈飞之间具有担保的意思表示；其次，百田公司也没有对于董昕伦与陈飞之间的借款提供担保的意思表示，且被告百田公司抗辩与陈飞之间为商品房买卖合同，现有证据不足以证明百田公司有担保的意思表示，故不能认定百田公司具有担保的意思表示。对于被告董昕伦与陈飞之间签订《房屋买卖合同》是否构成让与担保的问题，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。让与担保的特征是董昕伦需要对让与的财产具有所有权，而本案董昕伦只是与百田公司签订了商品房买卖合同，双方为合同关系，董昕伦对购买的房屋不享有所有权。根据本案查明的事实，董昕伦没有向百田公司支付购买房屋的价款，且在与陈飞签订房屋买卖合同前，董昕伦也以“急需用钱”为由，与百田公司共同办理了商品房撤销备案手续，结合百田公司与董昕伦签订合同约定的付款条件及解除合同的约定，百田公司与董昕伦双方办理撤销备案手续的行为应认定为双方解除了商品房买卖合同。在被告董昕伦没有对房屋处分权的情况下，其与陈飞签订的房屋买卖合同也不具有让与担保的构成条件，故原告对坐落于沈阳市皇姑区3门（建筑面积298.37㎡）房屋拍卖、变卖、折价优先偿还上述借款本息的请求，本院不予支持。被告董昕伦经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董昕伦给付原告陈飞借款本金3500000元；二、被告董昕伦给付原告陈飞借款本金3500000元的利息（从2019年11月8日至本金实际付清之日止，按年利率6%计算）；上述款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告陈飞的其他诉讼请求。案件受理费40400元，保全费5000元，公告费560元，均由被告董昕伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘青山人民陪审员  冯雪娇人民陪审员  高 梅二〇二〇年九月三日书 记 员  李重一