四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1722民初1767号 原告（反诉被告）：徐辉昌，男，1968年5月15日出生，汉族，住四川省宣汉县。 原告（反诉被告）：漆明秀，女，1969年10月29日出生，汉族，住四川省宣汉县。 上述原告共同委托诉讼代理人：徐强，四川轩达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廖爱昌，男，1942年12月1日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：冉崇圣，四川嘉典律师事务所律师。 原告徐辉昌、漆明秀与被告廖爱昌房屋买卖合同纠纷一案，根据徐辉昌、漆明秀的申请，本院于2020年6月12日作出（2020）川1722财保40号民事裁定，对廖爱昌位于四川省宣汉县二社青龙嘴饮料厂综合楼X单元X楼X号住房一套予以查封。本院于2020年7月1日立案，廖爱昌于2020年7月31日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人徐强，被告廖爱昌及其委托诉讼代理人冉崇圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《售房协议》有效；2.被告立即配合原告办理不动产过户登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月27日，原、被告签订《售房协议》，被告将坐落于宣汉县二社青龙嘴饮料厂房屋出售给原告。约定房屋价款为20.5万元，付款方式为分期付款。协议签订后，原告向被告支付了相应房款，被告也将该房屋交给原告使用至今。现原、被告因合同履行发生争议，特诉至法院。 被告答辩称：原、被告签订的售房协议有效，但原告至今都没有付款完毕；合同附条件保留被告居住权；基于双方在居住过程中因琐事发生矛盾，被告的客人来了之后被赶出去，原告不让被告居住。 反诉原告廖爱昌向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉原、被告于2012年8月27日签订的《售房协议》；2.反诉被告赔偿反诉原告损失3万元（损失费包括房屋租赁费、水电费和律师费）；3.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2012年8月27日，反诉原、被告签订《售房协议》，约定将反诉原告所有的诉争房屋以20.5万元，附条件（保留居住权）出售给反诉被告。协议签订后，反诉原告将房屋交付给反诉被告。同年9月12日，诉争房屋登记在廖昌绪（系漆明秀的母亲）名下。同时反诉被告出具《保证》：“从今起，永远不会赶廖爱昌、贺某出门，若我们不执行此保证，所造成的法律费用（包括律师费）由我们全负担”。但反诉被告不全面履行合同义务和保证，阻却条件的成就、拖欠分期付款至今。 反诉被告答辩称：1.反诉原告主张解除《售房协议》没有事实和法律依据，双方签订的协议已经履行，反诉被告已对房屋进行了装修，其请求不成立；2.反诉原告要求反诉被告赔偿损失3万元，买卖房屋时已经保留了一间给反诉原告，反诉原告在外面是否租房是他的自愿行为，租金支付多少不能依证明来认定，律师费1万元应当出具合法票据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了以下证据：1.原、被告身份信息；2.售房协议，证明被告将房屋出售给了原告；3.收条，证明支付购房款；4.收条，证明支付利息；5.房屋装修协议，证明被告已将房屋交给了原告，原告已接收并装修；6.房屋登记信息，证明该房屋是被告个人所有的房产，为逃税将房屋过户到原告的母亲名下，后又变更为被告的；7.申请书，原告为了履行合同，对房款4.5万元去公证处提存公证，因公证处没有开银行账户无法办理。被告质证认为：证据1、2、3、6无异议；证据4没有被告签名；证据5与本案无关，就算是真的，仅是个协议，是否履行不清楚；证据7无异议，证明目的相反，证明2020年6月11日才去办的提存公证。 被告向本院提交了以下证据：1.售房协议，证明被告将房屋保留居住权出售给原告；2.保证，证明原告保证不赶被告出门；3.收条复印件；4.受案登记表、5.立案告知书，证明徐辉昌向宣汉县公安局报案，被告卧室门被破坏；6.被害人诉讼权利义务告知书；7.询问笔录、8.询问笔录第二次，证明房屋买卖合同和借条被盗；9.谈话记录，证明排除是被告本人作案；10.租房证明，证明被告在外租房3年，租金每月2500元；11.调查笔录，廖文培证明他到被告家去被一个四十岁左右的女人赶出门；12.身份证、残疾证复印件，证明廖文培不能出庭作证；13.调查笔录，罗福容证明到被告家被赶出来；14.老年证复印件，证实罗福容身份信息；15.收据，证明被告缴纳律师费1万元；16.委托代理合同，证明被告与四川嘉典律师事务所签订的代理合同；17.不动产权证书，证明诉争房屋属于被告个人所有。原告质证认为：证据1无异议，只是双方对合同的理解不一样；证据2名字不是原告签的，是虚假的，名字的前面三点是用其它笔加上去的；证据3属实，原件在原告处，徐辉昌有签名；证据4至8，报案人是徐辉昌，公安机关没有结论是谁做的，说明不是原告所为；证据9，被告在外是否租房是他的自愿行为，已给被告保留了一间，租金支付不能以证明来认定；证据11至14，证人证言是否真实，与当事人有无利害关系不知道，内容是否客观真实，证人应当出庭作证；证据15代理费1万元应当出具合法票据；证据17无异议。 根据被告廖爱昌申请，证人寇某、贺某、岳某、代某出庭作证。 证人寇某证实，他与廖爱昌是同学，关系好。有一次他到廖爱昌家摆龙门阵，有个妇女过来喊他们滚，说会客不是这个地方。 证人贺某证实，她是廖爱昌前妻。她和廖爱昌婚姻存续期间，有个人带了40万元买房子，后面房子买了，买多少钱不清楚，手续写的住到老。买房子的人很霸气，那个女人还踢她侄女一脚，把她侄女赶出去的。 证人岳某证实，她是廖爱昌妻子，他们结婚后租房居住。她到诉争房子去过一回，那个女人不准进去，说廖爱昌带些女的来，就发生吵架，她喊莫吵，她去上厕所，那个女的就拿棒棒来捅她。 证人代某证实，他和廖爱昌是邻居。很多年前，他到廖爱昌家耍，刚进屋坐下，不清楚啥情况有个女的就喊给老子滚出去。 本院依职权调取了已发生法律效力的本院（2019）川1722民初3462号民事判决书。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月27日，原、被告签订《售房协议》，载明：廖爱昌坐落在宣汉县卖给漆明秀、徐辉昌，但有条件，故双方达成协议如下：一、价款为20.5万元；二、付款方式：双方签字时付12.5万元，然后每年8月25日付2万元，2016年8月25日付款完毕；三、房卖后，廖爱昌及老伴住在内直至去逝为止，但若廖爱昌去逝后，妻再婚不能住在内。若老伴去逝，廖再婚视为老伴还在世；四、过户日期：从签字之日起至随时，需卖方到场时必须到场；五、每月水、电、气、电视信号等费用由漆明秀全负担，吃饭原则上各吃各；六、房旧了、灯坏了、家具添买等，由漆明秀全负责（廖房间内由廖自负）；七、此协议双方签字后生效，就是一份神圣的法律文件，双方都一字一句地好好遵守。若一方不遵守，所造成的一切法律费用（包括律师费）由不守方全负担。 2012年夏天，原告将诉争房屋进行装修，同年入住。 2018年1月10日，徐辉昌向宣汉县公安局报案，称其家一间卧室（被告居住）门被破坏，自己没有财物损失；被告报案称，与徐辉昌的购房合同一份及徐辉昌出具的4.5万元欠条一份被盗。被告同时陈述，2012年他把房屋卖给徐辉昌1个月后他就在外面租房居住，有时到徐辉昌家住一天或者做一顿饭。2016年上半年，被告在东乡镇南岸农机加油站对面买了一套房屋，后经调解，徐辉昌向廖爱昌重新出具欠条，下差廖爱昌4.5万元。并将廖爱昌房间门锁修好。 2020年6月11日，原告以多次向被告付清尾款被告拒收，向宣汉县公证处申请办理提存公证，宣汉县公证处批复该业务暂无法办理。 同时查明，2019年11月19日，廖爱昌向本院提起诉讼，要求确认廖爱昌与廖昌绪（漆明秀的母亲）于2012年8月24日签订的赠与协议无效。本院（2019）川1722民初3462号民事判决查明：2012年8月24日，廖爱昌与廖昌绪签订赠与协议，约定廖爱昌将诉争房屋赠与给廖昌绪。双方持廖爱昌与廖爱昌系同胞兄妹的证明办理了《亲属关系公证书》，《赠与协议公证书》。同年9月12日，诉争房屋登记在廖昌绪名下。后廖爱昌到宣汉县公证处要求对上述公证予以撤销。宣汉县公证处查明廖爱昌与廖昌绪不是同胞兄妹，廖爱昌将诉争房屋以20.5万元卖给原告，并非赠与，宣汉县公证处决定撤销《亲属关系公证书》、《赠与协议公证书》。本院判决，廖爱昌与廖昌绪于2012年8月24日签订的赠与协议无效。 2020年3月30日，诉争房屋被登记到廖爱昌名下。 另查明，廖爱昌现在宣汉县东乡镇南岸社区购房居住。 审理中，原告陈述因被告看电视声音大、唱歌、客人多等琐事常发生争吵。被告陈述漆明秀长期打、骂他，原告不想其在房里居住。但双方均陈述被告廖爱昌可以自由进出。 原告书面承诺：遵守《售房协议》，保留被告居住权，直至其逝世为止。 本院认为，争议焦点一，诉争《售房协议》的效力。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”，原、被告签订的《售房协议》，系双方当事人真实意思表示,不违反法律规定，不损害他人利益，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。《售房协议》签订后,被告已将诉争房屋交付原告,原告对房屋进行了装修，原告实际占用、使用该房屋已八年。 争议焦点二，反诉原告与反诉被告签订的《售房协议》是否应当解除。双方在《售房协议》第三条约定：房卖后，廖爱昌及老伴住在内直至去逝为止，但若廖爱廖爱昌去逝后，妻再婚不能住在内。若老伴去逝，廖再婚视为老伴还在世。现反诉原告以反诉被告不全面履行合同义务，阻却条件的成就、拖欠分期付款至今为由，要求解除合同。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案反诉原、被告所签订的《售房协议》对解除合同的条件并未约定，双方在履行合同时，在反诉原告行使居住权的过程中，虽因琐事发生纠纷，但反诉原、被告在庭审中均陈述反诉原告可以自由进出诉争房屋，虽然反诉被告没有按照合同约定及时付清下差购房款，但反诉被告有给付下差购房款的意愿，由于反诉原告不愿意接收而没有履行。反诉原告提交的证据也不足以证明反诉被告构成根本性违约，反诉原告主张解除合同既无合同约定也无法定解除情形,故对反诉原告廖爱昌要求解除合同的反诉请求,本院不予支持。 焦点三，被告应否协助原告办理房屋过户手续。协助办理房屋产权过户手续,是房屋买卖合同中卖方的附随义务,被告应配合履行,由于买卖合同履行中原告还下差被告购房款4.5万元，故原告应当按照合同约定将下差购房款4.5万元支付给被告后，由被告协助办理房屋产权过户手续。 焦点四，反诉被告是否应当赔偿反诉原告损失3万元。本院认为，原、被告在《售房协议》第二条约定：双方签字时付12.5万元，然后每年8月25日付2万元，2016年8月25日付款完毕；第七条约定：若一方不遵守，所造成的一切法律费用（包括律师费）由不守方全负担。对反诉原告主张的房屋租赁费、水电费，本院认为，双方在履行合同中虽有矛盾，但双方均陈述反诉原告可以自由进出诉争房屋，并非必然导致反诉原告在外租房、购房居住，故反诉原告主张反诉被告赔偿反诉原告房屋租赁费、水电费，本院不予支持。反诉原告主张律师费的反诉请求，其虽然提交了委托代理合同和收据，但反诉原告反诉请求为要求解除《售房协议》以及要求反诉被告赔偿反诉原告房屋租赁费、水电费，由于其反诉请求没有得到支持，故对于反诉原告主张律师费的反诉请求，亦不应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告徐辉昌、漆明秀与被告廖爱昌于2012年8月27日签订的《售房协议》有效； 二、被告廖爱昌于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告徐辉昌、漆明秀将坐落于宣汉县房屋产权过户至原告徐辉昌、漆明秀名下。 三、驳回反诉原告的诉讼请求。 案件受理费4376元，由原、被告各负担2188元。反诉案件受理费4825元，由反诉原告廖爱昌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  朱胜勇 人民陪审员  柯贞香 人民陪审员  陈利民 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  刘 梁