广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1303民初1036号原告：王宁，男，1995年12月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：叶伟华，广东慧达律师事务所律师。被告：广东中胜置业有限公司，住所：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号，统一社会信用代码：914××××××××××004XE。法定代表人：颜某1。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖梓健，广东日升律师事务所实习律师。原告王宁诉被告广东中胜置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告王宁及其委托诉讼代理人叶伟华，被告委托诉讼代理人陈振、赖梓健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告退还已经支付的购房款600000元、办证费用5117元；3、被告向原告支付已付房款利息损失，以600000元为本金，按照中国人民银行的同期贷款利率的标准，自2018年1月24日起计至实际清偿之日止，暂计40000元）；4、被告向原告支付律师费损失30000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年1月24日签订了《商品房买卖合同》以及《商铺补充协议》。合同约定：1、原告购买被告开发建设的商铺，建筑面积共32.44平方米，房款总额为1000000元；2、付款方式为贷款方式付款，即支付首期款600000元，余款400000向银行申请贷款支付；3、交付期限约定在2021年1月1日前交付涉案房产；4、出卖人应当自合同签订之日起30日内，办理商品房预售合同登记备案手续；5、出卖人承诺该商品房没有出售给本合同买受人以外的其他人；该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记，买受人有权解除合同；出卖人应当退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。合同签订后，原告按照约定已经支付了首期购房款600000元，预交了办理房产证费用5117元。但被告至今一年多的时间都不予办理网签、备案和预告登记。据原告了解，该房所属国有土地使用权也被广州市中级人民法院于2017年12月5日查封了，现原被告签订的《商品房买卖合同》的目的无法实现。原告根据合同第五条约定决定解除合同，要求被告退还房款及损失。原告提供如下证据材料：1、原告身份证复印件；2、企业机读档案登记资料；3、商品房买卖合同（预售）；4、已付房款收据；5、办证费收据；6、不动产登记结果；7、保全担保费收据；8、委托代理合同；9、（2018）粤1303民初5171号判决书；10、顺丰速运的客户存根。被告辩称，一、根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十二条以及《商铺补充协议》第五条的约定，买受人（原告）解除合同的前提条件是：买受人付清全部购房款及各类费用后，出卖人（被告）在未发生不可抗力因素的情况下，未按照第十一条约定的时间交付房产且超过180天。而本案原告显然不具有解除权，理由如下：1、《商品房买卖合同》第十一条约定的交付时间是2021年10月1日，距离本案开庭尚有近一年时间。2、原告未按合同约定付清全部购房款（或办妥按揭贷款手续将按揭款付至被告的银行账户）。二、案涉房产所涉及的土地使用权已解除查封，原告以土地被查封为由要求解除合同，无事实和法律依据。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》【法释（1999）19号】第九条的规定，认定解除权事实成立的时间节点是“一审法庭辩论终结前”。本案一审开庭时间是2020年5月14日，而案涉土地使用权解封的时间是2019年8月14日。可见，土地使用权解封的事实明显早于“一审法庭辩论终结前”，原告无权以土地被查封为由要求解除合同。三、被告已将案涉合同所述的房产网签至原告名下，已采取适当方式对原告购买案涉房产予以公示，该公示方式足以保障原告在交清购房款后可以取得房产所有权，这足以证明被告完全有能力按合同履行交付义务。四、被告的主要合同义务就是转移房屋所有权，而备案并非主要合同义务，原告以被告没有办理备案、预告登记，将可能导致其无法通过涉案合同实现交易目的，完全是其主观臆测，是没有任何依据的。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003)7号】第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，买房人的主要合同义务是按期交纳房款，开发商的主要合同义务就是转移房屋所有权，而备案并非开发商的主要合同义务。2、商品房预售备案制度设立的目的是避免开发商一房二卖，是最终交房的保障之一，而被告己将案涉房产网签至原告名下，足以保障原告在交清购房款后可以取得房产所有权，原告以被告没有办理备案，将可能导致其无法通过涉案合同实现交易目的，完全是其主观臆测，是没有任何依据的。五、与本案案情相似的案件，惠州市中级人民法院终审认定业主不享有合同解除权，并判决驳回业主的全部诉讼请求。根据类案同判规则，应当驳回原告的全部诉讼请求。六、原告没有按照合同约定交清购房款，应当继续履行付款义务、并按约定承担违约责任。被告提供如下证据材料：1、广州市中级人民法院执行裁定书、协助执行通知书；2、惠州市惠阳区人民法院执行裁定书；3、商品房买卖合同（预售）；4、（2019）粤1303民初1390号、（2019）粤13民终6519号民事判决书；5、商铺补充协议。经审理查明，2018年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商铺补充协议》约定，原告购买被告开发的位于惠州市，商品房总价款为1000000元，贷款方式付款，买受人应当于2017年12月17日前支付首期房价款人民币600000元，余款400000元申请贷款支付。被告在2021年10月1日前向买受人交付该商品房。合同第五条约定，该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。原告已支付购房款600000元及办证费用5117元，被告尚未为原告办理涉案房产的网签备案。另查明，原告所购房产所占的惠阳国用（2015）第号国有土地先后被广州市中级人民法院、惠州市惠阳区人民法院查封。2019年8月8日，广州市中级人民法院出具民事裁定书解除该院就涉案土地的财产保全措施。2019年8月14日，惠州市惠阳区人民法院裁定解除本院就上述土地的财产保全措施。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据原、被告的陈述，本案的争议焦点是原告是否享有合同解除权。对此分析如下：涉案合同能否解除的关键在于认定原告是否享有法定解除权或约定解除权。第一，为了维护交易的稳定性，即使一方当事人在履行合同过程中存在违约行为，但也并不必然导致另一方当事人享有合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约，致使双方不能实现合同目的时，另一方当事人才享有法定解除权。本案中，被告在与原告签署涉案合同时，隐瞒涉案房产所在的土地被查封的事实，导致涉案合同不能在签订之日起30日内进行备案，被告确实构成违约。但是涉案土地现今已被解封，合同可以完成备案，则被告的上述违约行为并不会导致合同目的不能实现，因此不构成根本性违约；另外，目前本案亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定情形，办理按揭贷款的义务在于原告，被告仅负有积极创造按揭贷款条件的协助义务，而影响按揭贷款是否办理成功的因素不仅包括担保人的状况，还包括借款人的经济状况、贷款银行业务要求以及相关政策甚至是社会经济形势等多方面因素，原告未能付清尾款未提供证据证明不能贷款完全是因为被告单方面原因所致，且如今导致合同未备案的案涉土地被查封问题已得到解决，被告在此基础上有条件为原告的按揭贷款继续提供协助，故本案目前未达到商品房买卖合同不能继续履行的程度。因此，原告不享有法定解除权。第二，根据涉案《商品房买卖合同》第五条“房屋权利状况承诺，1、出卖人对该商品房享有合法权利；2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同”之约定，买受人享有约定解除权的前提是涉案合同不能完成登记备案或房屋所有权无法转移登记，故原告解除权的关键在于“不能完成登记备案”的解除条件是否成就。虽然案涉《商品房买卖合同》第十九条约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理合同登记备案手续，但超过约定的30天备案期限仍未备案则可能存在“逾期备案”或者“不能完成登记备案”两种情形，而区分这种情形的关键在于导致未备案情形产生的阻碍是否能够被消除。如今阻碍备案的土地查封问题已得到解决，合同可以完成登记备案，由此判断被告仅存在逾期备案的违约情节，而并不存在“不能完成登记备案”的情形。况且，依据合同的约定，房屋的交付期限在2021年，交付期限未至，而合同的逾期备案并不必然导致届时房屋交付不能或办证不能的根本违约情形的发生，故原告亦不享有约定解除权。因此，原告诉请解除合同不具有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告王宁的诉讼请求。案件受理费5276元，保全申请费3896元，共计9172元，由原告王宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  冯文娟二〇二〇年八月二十日书记员  苏庭玮