广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初4290号原告：李广德，男，1992年12月2日出生，汉族，身份证住址深圳市坪山区。委托诉讼代理人：王永强，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙辉，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被告：张像知，男，1973年3月1日出生，汉族，身份证住址广东省陆河县。原告李广德与被告张像知房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李广德及其委托诉讼代理人王永强、孙辉、被告张像知到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李广德向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年4月2日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告向原告支付自2020年1月起至实际返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费以每月10000元为标准，暂计至2020年7月30日为70000元）；3、判令被告支付拖欠的房屋占有使用费的利息1050元（利息以每月应付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自每笔费用应付未付之日起计算至实际腾空移交时止，暂计至2020年6月30日）；4、判令被告向原告支付拖欠的水费和排污费至实际腾空移交之日，暂计至2020年6月30日为183.16元；5、判令被告向原告支付拖欠的电费至实际腾空移交之日，暂计至2020年6月30日为418.53元；6、请求判令被告将涉案房屋恢复原状、腾空移交给原告；7、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年4月2日,原告和被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市坪山区房屋（面积约960㎡）租赁给被告使用。租赁期限为2年,租赁期自2018年3月1日至2020年2月28日止,租金每月11500元,后于2019年10月调整为每月10000元。截止起诉时,合同已经到期,但被告拒不搬离腾空移交物业给原告,且自2020年1月开始一直拖欠房屋租金。因涉案房屋未取得房地产证或建设工程规划许可证,按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,未取得建设工程规划许可证的房屋所形成的房屋租赁合同无效。原告已与被告多次沟通涉案房屋租赁关系解除事宜,但被告置之不理,并提出高额要求。涉案合同于2020年2月28日到期后,原告也已通知被告尽快腾空移交物业,被告拒不履行。因此,为维护原告的合法利益,原告特诉至贵院,请求贵院在查明事实后,判如所请。被告张像知辩称：1、被告并未提交证据证实其是涉案房屋的房东。2、涉案房屋拆迁，拆迁办的主管告诉我涉案房屋属于政府，叫我不用交房租。3、依据无效合同处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，原告应归还被告445000元。综上，原告主张不成立。经审理查明：2018年4月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定主要内容为“被告租用原告的坑梓沙田李中村64号，建筑面积为950平方米的房屋，合同期限为2018年3月1日至2020年2月28日，每月租金11500元，每月5日前支付当月租金。押金为23000元，承租期满，经原告查验房屋、设施完好无损，且被告无违约时方可退回被告。租赁期间，被告租赁区域内所发生的水费、电费由被告负担。被告不得擅自改变租赁物业的房屋结构，在不影响物业外观和主体结构的情况下,被告可以对租赁物业进行适当的改造和装修,但事先必须征得经原告书面同意,并将改造和装修图纸交原告审定；因改造和装修所产生的费用和风险由被告承担；租赁期满或因其他原因被告撤出时,被告不得擅自撤走或损坏租赁物业的装修。被告在承租期间，若租赁标的或标的所涉土地需被国家有关部门征收征用,被告应无条件服从,征收补偿款中的经营损失补偿款归被告所有,装修补偿款中属于被告自行合法装修归被告所有,其余补偿款归原告所有......”。另查明：涉案房屋位于沙田（二期）土地整备利益统筹项目范围内，房屋权利人为李旭东，系原告李广德父亲。涉案房屋无房产证、未取得建设工程规划许可证。2019年11月27日，李旭东（乙方）和深圳市坑梓沙田股份合作公司（甲方）、深圳市坪山区坑梓街道办事处签订（丙方）《沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》，协议书第五条约定内容有“如搬迁房屋、临时建筑、构筑（附属）物及其他地上附着物存在租赁关系的，乙方应当于被搬迁房屋移交甲方前解除租赁合同，自行清退租户，并腾空被搬迁房屋及临时建筑、构筑（附属）物及其他地上附着物”。协议书第六条约定内容有“本协议签订后，乙方同意被搬迁房屋及构筑（附属）物的所有权及相关的一切权利转移归甲方所有，甲方享有对被搬迁房屋及构筑（附属）物的管理、处置、拆除、改造或利用等与所有权相关的一切权利”。同日，李旭东向深圳市坑梓沙田股份合作公司、深圳市坪山区坑梓街道办事处出具声明，放弃涉案房地产所有权及相关的一切权利。又查明：1、被告租用涉案房屋一楼从事商业经营并将涉案房屋二楼至八楼予以转租。2019年12月，被告按原告要求清退涉案房屋二楼至八楼的次承租人并将二楼至八楼房屋交付原告，涉案商铺一楼至今未交付原告。被告向原告支付租金至2019年12月份。2、被告未对涉案房屋二楼至八楼进行装修。被告自述在涉案房屋一楼装了烟酒架、招牌、玻璃等。3、原告收取被告押金23000元。4、截至2020年6月30日，被告占用涉案房屋一楼产生水费、排污费183.16元、电费418.53元，上述款项均由水电部门从原告父亲李旭东账户中扣除。5、庭审中，本院就原告第六项诉讼主张中的“恢复原状”标准进行询问，原告陈述“恢复原状”的标准就是“腾空房屋”。本院认为，原告出租给被告的涉案物业无产权证，原告也未能提交建设工程规划许可证，被告与原告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，原告第一项诉讼主张，本院予以支持。双方合同无效，被告应当依法将涉案房屋一楼腾空后移交给原告，故原告第六项主张，本院予以支持。关于原告第二项、第三项诉讼主张，依据原告父亲李旭东就涉案房屋签订的《沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》约定内容可知，原告父亲李旭东从2019年11月27日起对涉案物业不再拥有所有权及相关的一切权利,并应在指定时间向合同相对方履行清退涉案房屋租户及交付房屋的义务，故原告自2019年11月27日起对涉案房屋不再享有出租收益的权利，其向被告主张2020年1月份之后房屋占有使用费及违约金，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。关于原告第四项、第五项诉讼主张，被告对截至2020年6月30日的水费、排污费、电费并无异议，应当向原告支付；被告持续占用涉案房屋，水费、排污费、电费持续产生中，虽持续产生的水费、排污费、电费金额并不确定，但上述费用是水电部门从原告父亲李旭东账户中直接扣划收取，被告应按涉案房屋水费、排污费、电费扣款账户中的扣款金额向原告支付水费、排污费、电费至交还房屋之日止。故原告第四项、第五项诉讼请求，本院予以支持。关于被告交付的押金23000元及被告要求原告支付的445000元，被告未反诉，本院不予处理。综上，被告部分抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告李广德和被告张像知于2018年4月2日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告张像知于本判决生效之日起三日内腾空深圳市坪山区坑梓街道沙田社区李中村64号一楼房屋并移交给原告李广德；三、被告张像知于本判决生效之日起三日内向原告李广德支付截至2020年6月30日拖欠的水费、排污费183.16元；2020年7月1日至房屋实际移交之日产生的水费、排污费于房屋移交之日起三十日内支付；四、被告张像知于本判决生效之日起三日内向原告李广德支付截至2020年6月30日拖欠的电费418.53元；2020年7月1日至房屋实际移交之日产生的电费于房屋移交之日起三十日内支付；五、驳回原告李广德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费796元，由被告张像知负担96元、原告李广德负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇二〇年九月二十七日书记员  石斐宇