福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初3383号 原告：林文仁，男，1953年12月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈志祥、薛命喜，福建闽江律师事务所律师。 被告：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福州市福清市高山镇东进村青田****，统一社会信用代码9135018157295781X8。 法定代表人：陈莲英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟飚，福建大佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雨昕，福建大佳律师事务所实习律师。 原告林文仁与被告福建诚旺置业有限公司（以下简称诚旺置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林文仁及其委托诉讼代理人陈志祥，被告诚旺置业的委托诉讼代理人钟飚、吴雨昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林文仁向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告就福清市高山镇海峡商品交易中心1号楼3层48号、78号商铺订立的商铺租赁合同；2.判令被告返还原告预付的租金338,535元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年5月24日原告作为乙方与被告委托的福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（系合同甲方，以下简称福台公司）签订了一份《商铺租赁预定协议书》，约定由乙方预定长期租赁坐落于福清市高山镇海峡商品交易中心1号3层78号商铺，租赁期限自签订商铺租赁合同之日至2050年11月31日止；商铺面积约36.96平方米（含公摊），每平方米租金10,500元，租金总价款388,080元，付款时间定在年月日前（年月日前空自处用横线划掉）；经营品类全国各省名特优产品区；交铺时间以中心开业及双方签订商铺使用权租赁合同为准；乙方同意向甲方缴纳长期租赁商铺定金116,600元，乙方在约定时间付清商铺租金总额，乙方所缴纳的定金可转抵商铺租赁款。预定协议书还对双方其他权利、义务作了约定。另，2013年6月7日，被告与案外人蔡丽凡签订了一份《商铺租赁合同书》，约定由被告将坐落于福清市高山镇海峡商品交易中心1号3层48号商铺租赁给案外人蔡丽凡，租期自2013年12月18日起至2050年11月30日止，总租金526,750，蔡丽凡己预付给被告221,935元。2013年9月16日原告与案外人蔡丽凡签订了一份商铺转让协议书，约定由蔡丽凡将海峡商品交易中心1号3层48号商铺转让给原告，上述俩商铺原告实际预付给被告租金338,535元。嗣后，原、被告未能就案涉商铺交付时间、交付时应具备的条件及租金支付时间等达成一致意见，双方未签订正式的商铺租赁合同，亦未办理商铺交接手续。目前，案涉商铺己由被告出租给第三方经营并实际收取租金。综上所述，原、被告签订的《商铺租赁预定协议书》缺乏商铺交付条件、交付时间、租金支付时间等租赁合同的主要条款，属于租赁预约合同。因原、被告至今未能就案涉商铺租赁事宜达成一致意见并签订正式的租赁合同，且商铺已由被告出租给第三方经营使用，故原、被告签订的《商铺租赁预定协议书》事实无法履行，应当依法予以解除，被告应当返还原告预付的租金338,535元。 被告诚旺公司辩称，双方之间的商铺租赁合同关系已经依法成立并生效，双方应互相积极履行合同义务。1.案涉48号商铺系原告从案外人蔡丽凡处承继而来，而蔡丽凡与被告已签订合法有效的《商铺租赁合同书》，故原告从案外人承继该商铺后，应履行合同项下的义务。原告至今未按照合同约定交足租金，是违约方，依法不享有合同解除权。因此，鉴于双方合同已成立，原告应当积极履行合同义务，缴纳剩余租金。对原告应当补充缴纳部分的租金，被告保留另案诉讼的权利。2.案涉78号商铺，双方订立的是《商铺租赁预定协议书》，而据原告的第一项诉求可知，原告认可双方已成立商铺租赁合同关系。因此，原告应当积极履行合同义务，在返租期届满后，对案涉78号商铺自行经营，同时原告应依约缴清剩余租金。综上，因为返租期已满，案涉48、78号商铺目前处于原告自营状态，原告可在遵守《中国·福清海峡交易中心管理公约》的前提下自由出租，被告就原告未缴清的租金保留另案诉讼的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提交的商铺租赁预订书、商铺转让协议书、商铺租赁定金对账单、判决书、商铺现状图片、蔡丽凡签订的商铺租赁合同书，双方对其真实性均无异议，上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原、被告所述林文仁与诚旺置业的代理人福台公司签订商铺租赁预定协议书及其内容、付款情况、蔡丽凡与诚旺置业签订商铺租赁合同书及缴款情况、林文仁受让蔡丽凡商铺承租权等均属实。诉讼中，诚旺置业认可涉案48号商铺自2018年起由神墨教育机构使用，并主张78号商铺现未出租使用。 另查明，蔡丽凡与诚旺置业签订的商铺租赁合同书另约定，蔡丽凡应于2013年12月18日之前一次性付清该商品房全部租金（含向金融部门申请的贷款），逾期视同放弃，诚旺置业有权收回该商铺，所预交商铺定金不予退还；蔡丽凡自愿在规定时间内承付50%的租金221,935元，剩余租金21万元采用申请银行按揭贷款；诚旺置业须在2013年12月18日前将商铺交付给蔡丽凡使用，交付商铺实际以交易中心开业时间为准；双方同意执行“签三年续三年”的租赁方式，蔡丽凡对所租赁的商铺同意返租诚旺公司三年，返租三年（2013年12月18日至2016年12月17日）租金在总租金中扣除18%；后三年租期若诚旺置业的原经营户续租……租金为蔡丽凡所有，不再享受返租优惠，蔡丽凡必须继续委托诚旺置业经营管理该商铺，届时双方重新办理委托经营手续，若经营户未续租，蔡丽凡可自主经营或委托诚旺置业出租；双方可以协商变更或终止本合同，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。双方另对合同权利义务进行了约定，蔡丽凡与福台公司签订了委托经营申请单及授权委托书。蔡丽凡另于2013年3月11日与诚旺置业的委托代理人福台公司签订了商铺租赁预定协议书。 再查明，林文仁系福清市高民滤清器有限公司（以下简称高民公司）法定代表人。高民公司于2015年6月2日向本院起诉诚旺置业要求解除包括涉案两间商铺在内的全部商铺的租赁合同书、预定协议书及口头协议等，并要求双倍返还涉案两个商铺定金677,070元，该案中诚旺置业提起反诉要求高民公司支付剩余租金，但本院认为这两个商铺承租主体系林文仁，不能在该案中一并提出主张，故对于双方的主张均未予支持。此后，该案经一、二审、发回重审及再审等程序均无果，该案中查明蔡丽凡将涉案48号商铺转让给林文仁的事实。 本院认为，关于涉案78号商铺，林文仁与受诚旺公司委托的福台公司签订的案涉《商铺租赁预定协议书》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。从《商铺租赁预定协议书》的内容可以体现双方均有签订案涉商铺租赁合同的意愿，系预约合同，但双方对本合同即商铺租赁合同的签订时间、交铺时间及条件、租金支付时间等诸多影响合同目的实现的重要事项未作明确约定，并在后期双方未能就租赁具体事宜达成一致意见，导致预定协议书约定的合同目的（即签订商铺租赁合同）无法实现。现林文仁请求解除案涉《商铺租赁预定协议书》，符合法律规定，本院予以支持。虽案涉《商铺租赁预定协议书》对定金金额进行了约定，但是双方对协议书的主要条款约定不明且后期未能就签订本合同达成一致意见，导致无法签订正式租赁合同双方均有过错，故本案不应适用定金罚则。案涉《商铺租赁预定协议书》解除后，诚旺置业因该预定协议书取得的定金等款项116,600元应当返还林文仁。 关于涉案48号商铺，林文仁系从蔡丽凡处受让取得该商铺承租权。蔡丽凡在转让该商铺时已与诚旺置业签订了商铺租赁合同，林文仁对此是知晓的，对于合同内容也是清楚的，诚旺置业对该转让行为予以认可，且未与林文仁重新签订新的租赁合同，故该转让行为应属于一种合同权利义务的概况转让，即蔡丽凡将其在租赁合同中的权利义务概况转让给林文仁，由林文仁享受该租赁合同权利并承担合同义务。林文仁主张与诚旺置业就48号商铺成立租赁预约合同或不存在租赁合同关系均缺乏依据，本院不予支持。该租赁合同约定的租期已超过20年的最长期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律规定的最长租赁期限而无效。房屋租赁合同租期部分无效并不必然导致合同全部无效，现无证据证实林文仁受让该合同时存在被欺诈或被胁迫导致合同存在无效或可撤销情形，故该租赁合同除超过20年租期部分外，租赁合同的其余部分未违反法律规定，应为有效，双方均应按合同约定严格履行。根据租赁合同约定，该商铺租金总额为526,750元，租期约为36年11.4个月，根据本院已生效类案处理方式，该商铺每年的租金平均计算约为14,255.75元，则林文仁应支付的20年租金约为285,115元。现林文仁已支付了租金221,935元及返租三年收入抵扣租金94,815元（526,750元×18%）合计316,750元，超额支付的31,635元（316,750元-285,115元）属于无效租期内的租金，诚旺置业应予返还。48号商铺已超过返租期，双方未达成继续返租的协议，林文仁亦未授权诚旺公司继续出租，林文仁可自行收回商铺自营或另行出租。关于林文仁主张解除该商铺租赁合同的问题，林文仁与诚旺置业成立租赁合同关系，该租赁合同未赋予林文仁单方解除合同的权利，现涉案商铺虽由他人占有使用，但可由林文仁收回继续使用，不会导致合同目的无法实现，本案亦无其他法定解除合同的事由，林文仁主张解除涉案租赁合同缺乏依据，本院不予支持。至于返租期满后的商铺返还或租金支付问题，林文仁可自行向商铺使用人或所有人提出主张，其未在本案中提出诉请，本院不予处理，可由林文仁另行主张商铺交还及租金支付等事宜，本案不予涉及。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告林文仁与被告福建诚旺置业有限公司于2013年5月24日签订的《商铺租赁预定协议书》； 二、被告福建诚旺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林文仁定金116,600元及租金31,635元，以上款项合计148,235元； 三、驳回原告林文仁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6378元，由原告林文仁负担3113元（已交纳），由被告福建诚旺置业有限公司负担3265元，限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林远程 人民陪审员  王 锋 人民陪审员  刘忠霖 二〇二〇年九月七日 书 记 员  陈明斌