广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初1672号 原告：郑洋，男，1978年7月8日出生，壮族，居民，住广西靖西市。 原告：彭岚，女，1978年2月12日出生，壮族，居民，住广西靖西市。 以上两原告委托诉讼代理人：吕长峰，广西豪安律师事务所律师。 被告：靖西易天资产投资有限公司，住所地：广西靖西市新靖镇绣球大道1188号。 法定代表人：梁楠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄玉森，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 原告郑洋、彭岚与被告靖西易天资产投资有限公司（以下简称“易天公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吕长峰、被告的委托诉讼代理人黄玉森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑洋、彭岚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房的违约金55677元（违约金计算方式：592038×1.5/10000×627）；2、请求判令被告支付逾期办理房产证的违约金100000元（从2018年6月19日暂计至2020年6月12日，按合同约定以全部购房款的每日1%计算，之后的违约金计算到原告实际取得房产证之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2016年4月8日与被告签订一份《商品房买卖合同(预售)》，购买被告位于靖西小城故事27栋2单元902号房，房屋总价为592038元。原告交付首付款后，向银行按揭贷款355000元，付清了房款。合同第十一条约定，被告应当于2016年9月30日前向原告交付商品房，但被告直到2018年6月19日才向原告交房，超过合同约定的交付期限，逾期交付627天，构成违约。根据合同第十二条约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金，按全部房 -2- 价款的每日万分之一点五的计算。在原告履行全部付款义务的情况下，被告未按合同约定办理不动产权证，根据合同第二十条约定，被告应当在商品房交付之日起365日内办理并取得不动产权证书，否则应承担逾期办证的违约责任，违约金按全部房价款的每日1%计算，自原告应当取得房屋所有权证书的日期届满之次日起至实际取得房屋所有权之日止。截止2020年6月12日原告起诉之日，被告逾期办证天数为359天，已构成违约，应按全部房价款的每日1%计算违约金。现原告主张被告支付逾期办理房产所有权证书违约金100000元（暂计至2020年6月12日，之后的违约金计算到原告实际取得房产证之日止）。原告认为，被告违反合同约定，逾期交付房屋，逾期办理房产证，均已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。经双方协商无法达成一致协议，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告的基本情况及诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告存在商品房买卖民事法律关系并在对商品房买卖相关事项进行约定；3、装修保证书，证实原告办理交房手续的事实；4、个人购房借款/担保合同，证明原告通过银行按揭方式购房并全部支付了购房款；5、个人借款凭证，证实购房贷款以实际支付给被告；6、收据，证实原告交付首付款的事实。 被告易天公司辩称，一、被告对逾期交房违约事实没有异议，但对原告计算的违约天数有异议。被告逾期交房具有不可抗力的天数有271天，其中雨天205天，节假日66天，根据合同规定，违约时间应扣除不可抗力的时间。另外，双方合同约定按日万分之一点五计算逾期交房违约金过高，法院应当根据当地租金等经济状况予以调整。二、对原告诉请的支付逾期办理房产证的违约金有异议。首先，双方约定的违约金计算标准过高，而且本案原告因被告的逾期办证行为没有任何损失，法院应根据具体情况对逾期办证违约金标准予以调整。其次，原告根据合同第二十条约定主张由被告支付逾期办证违约金没有依据。三、逾期交房和逾期办证的时间应当扣除因不可抗力因素导致延误工期的时间。综上，请求法院根据本案事实依法作出裁判。 被告向本院提交的证据有：1、靖西国家基本气象站2016-2019年日降雨量统计表（4张）；2、2016-2019年降雨量超过0.5ml天数统计表（4张）；3、因不可抗力（2016至2019年法定节假日）无法施工天数表，这3组证据证明在双方签订合同后，被告在履行合同过程中存 -3- 在不可抗力的时间有271天，其中雨天205天，节假日66天，根据合同约定，违约时间应扣除不可抗力的时间。 经庭审质证，被告对原告提交的证据的合法性、真实性与关联性没有异议，本院予以认定，并已附卷佐证。原告对被告3组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为证据内容只显示降雨的天数，是否造成自然灾害影响正常施工，无从反映，无法达到不可抗力的证明目的。本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，降雨天气均属正常天气现象，被告作为一家具备专业技术的房地产开发商，在拟定房地产开发工期时，就应当根据当地的天气记录，预见未来天气状况，同时，对节假日时间亦应作出以合理预计，以确保项目在约定的工期内顺利完工，故降雨天气及节假日等不属不可抗力因素。原告的质证意见符合客观事实，对被告的3组证据本院不以认定。 经审理，本院确认以下案件事实：2016年4月8日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告将自己开发建设位于靖西市“靖西小城故事新概念美食城”第27号楼2单元902号房出售给原告；房价为592038元，房款采用首付加银行按揭贷款的方式支付，其中首付款237038元，银行按揭贷款355000元；被告应于2016年6月30日前向原告交付商品房，未能按时交房逾期超过30日的，原告有权解除合同，原告继续履行合同的，被告按日计算向原告支付总房价万分之一点五的违约金。合同还约定：如因被告原因，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告从原告应取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，按日计算向原告支付全部房价款1%的违约金。合同签订后，原告已向被告付清了房款，但被告至2018年9月16日才向原告交付商品房，至2020年6月12日起诉时止，原告尚未取得涉案房屋所有权证书。原告认为，因被告违约而造成经济损失，双方协商未果后，遂向本院起诉，提出上列诉求。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。 对于逾期交房违约，本院认为，合同签订后，原告已经按照合同约定向被告付清了房款 -4- 592038元，履行了合同主要义务。但被告却未按约定于2016年9月30日交房，直至2018年6月19日才向原告交付房屋，从约定交房之次日起即2016年10月1日起至实际交房日即2018年6月19日，已逾期626天，构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告按全部房价款每日万分之一点五支付逾期交房违约金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告提出合同约定按日万分之一点五计算逾期交房违约金过高，要求本院调整的意见，本院认为，合同约定的违约金是原、被告双方真实意思表示，被告认为过分高于逾期交房对原告造成的损失，未向本院提交相关证据加以证实，故对其辩解意见，本院不予采纳。被告应向原告支付的逾期交房违约金为55592.37（592038元×626天×0.00015）元，原告主张超过部分，本院不予支持。 对于逾期办证违约，本院认为，在原告已履行全部付款义务的情况下，被告逾期于2018年6月19日交房后，未按合同约定办理房屋所有权证，原告未能在商品房交付之日起365日内即2019年6月19日前取得房屋所有权证书，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告应从2019年6月20日起向原告支付违约金。原告要求违约金暂计至2020年6月12日起诉时，之后的违约金计算到原告实际取得房屋所有权证之日止的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。从2019年6月20日起至2020年6月12日止，被告逾期办证违约天数为358天。本案中，被告已向原告交付商品房，原告的购房目的已经实现，被告逾期履行办证义务，对原告实际占有、使用商品房并不带来直接的经济损失，从本案实际情况和公平的角度权衡双方的利益，并参照辖区内的类似案件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌情按日万分之0.5来确定被告向原告支付违约金的计算标准。即被告应支付的逾期办证违约金为10597.48（592038元×358天×0.00005），原告主张超出部分，本院不予支持。违约金暂计至2020年6月12日，之后的违约金以总房款592038元为基数，按日万分之0.5计算至原告实际取得房屋所有权证之日止。 被告提出原告根据合同第二十条约定主张由被告支付逾期办证违约金没有依据，逾期交房和逾期办证的时间应当扣除因不可抗力因素导致延误工期时间等辩解意见，与本案要查明事实不符，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以 -5- 及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告靖西易天资产投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告郑洋、彭岚支付逾期交房违约金55592.37元； 二、被告靖西易天资产投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告郑洋、彭岚支付逾期办证违约金10597.48元（违约金暂计至2020年6月12日），之后的违约金以房款总价592038元为基数，按日万分之0.5从2020年6月13日计算至原告实际取得房屋所有权证之日止； 三、驳回原告郑洋、彭岚的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1707元，由原告郑洋、彭岚负担982元，被告靖西易天资产投资有限公司负担725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  黄丽颖 二〇二〇年九月十二日 书记员  黄秋妮 -6-