广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0113执异389号 异议人（案外人）：钟佩珍，女，1976年1月13日出生，汉族，住广州市天河区。 申请执行人：吴军向,男,1978年11月1日出生,住广州市番禺区。 委托代理人梁冬，广东凯成律师事务所律师。 被执行人：刘汉桢，男，1961年10月9日出生,住广州市海珠区。 本院在执行申请执行人吴军向与被执行人刘汉桢借款合同纠纷一案[案号（2019）粤0113执8740案，下称8740号案]中，异议人钟佩珍向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人钟佩珍认为：我与刘汉桢于2014年6月11日签订《商铺买卖合同》，约定我以488000元的价格购买刘汉桢位于广州市荔湾区逢源路151号4222房的商铺。合同签订后，我按约向刘汉桢支付了全部房款488000元，全部款项于2014年10月2日付清。在签订前述《商铺买卖合同》后，刘汉桢随即将商铺交付给我。2014年6月11日，我与广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称圣隆公司）签订了《委托经营管理合同》，委托圣隆公司对该商铺进行管理经营。因刘汉桢未按合同约定申办商铺的交易过户手续，我多次催告未果，并于2019年6月3日依法向广州市荔湾区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，该案号为（2019）粤0103民初4527号，定于2019年9月10日开庭审理。2019年8月21日，因刘汉桢的个人借贷纠纷被债权人张文贤向海珠区法院申请保全案号（2019）粤0105执保1069号和（2019）粤0105民初21612号，我知道后也随即向海珠法院提起执行异议，执行裁定书案号：（2019）粤0105执异333号，该案裁定时间：2019年10月21日。而本人与刘汉桢合同纠纷案的裁定时间是2019年10月12日先于海珠区法院执行异议的裁定时间，所以，裁定书讲：“由于原告没能提供证据证明涉案房屋已依法解封，因此，其要求办证的请求存在履行的现实障碍。”对此，荔湾法院只支持我主张的逾期办证违约金。我认为，对于涉案商铺，我在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，合法占有该商铺，已支付全部价款，而未办理过户登记并非出于我的过错，故符合《最高人民法院关于人民法院办理民事执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，对涉案商铺的查封措施将导致我无法对该商铺起诉办证过户及申办过户，从而严重侵害我的合法权益。为此，请求解除对该商铺的查封。 申请执行人吴军向述称：申请人认为钟佩珍的执行异议请求没有事实与法律依据，请予以驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，答辩人认为：一：没有证据证实异议人钟佩珍在法院查封涉案商铺之前其已合法占有该不动产。《商铺买卖合同》第六条对商铺的交付进行了约定，异议人应当提供例如《交楼书》这类的证据证实其已经收楼，并提供证据证明其已经将案涉商铺交付受托方广州市对隆物业经营管理有限公司。但异议人欠缺该等证据，故异议人主张其已经占有案涉房屋的证据不足。二、异议人直到长约5年的时间后到现在才以提出执行异议方式主张其对案涉房屋的权利，而在长时间内不通过诉讼办理房产证的过户登记，显然属于“因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。 被执行人刘汉桢没有陈述意见。 经审查查明：2019年6月17日，本院作出的（2018）粤0113民初11508号民事判决书，判决：被告刘汉桢应于本判决生效之日起五日内清偿原告吴军向借款本金2589000元以及相应利息（其中借款100万元的利息，以100万元本金为基数，自2017年9月27日起计至清偿日止；借款50万元的利息，以50万元本金为基数，自2017年10月6日起计至清偿日止；借款1089000元的利息，以1089000元为基数，自2017年11月22日起计至清偿日止。上述利息均按月利率1%的标准计算）。该判决生效后，2019年9月11日吴军向向本院申请执行，即8740号执行案。执行中，查封了刘汉桢位于广州市荔湾区逢源路151号4222房。 2020年7月9日，钟佩珍遂提出以上执行异议。 另查，2014年6月11日，（买受人）钟佩珍与（出卖人）刘汉桢、（委托代理人及保证人）广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称隆煌公司）签订《商铺买卖合同》，双方约定：买受人所购买的商铺为广州市荔湾区逢源路151号4222房，建筑面积为16.0455平方米；商铺总价款为488000元，买受人以分期付款方式付款，其中于2014年6月11日前支付全部房价款的60%（包含定金）共292800元，于2014年7月31日前支付全部房价款的40%共195200元；出卖人应当于2014年12月31日前以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用；本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；隆煌公司作为出卖人的委托代理人及保证人，同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。 同日，（委托方、甲方）钟佩珍与（受托方、乙方）圣隆公司签订《委托经营管理合同》，双方约定：甲方同意委托乙方进行经营管理的商铺位于广州市荔湾区逢源路151号4222号商铺，该商铺建筑面积为16.0455平方米；委托经营管理期为2014年12月31日至2019年12月30日止；甲方须于2014年12月31日前将该商铺移交给乙方使用，自该商铺移交之日起，乙方享有对该商铺行使使用权及收益权的权利；委托经营管理期限届满前15日内，甲方应按乙方通知办理该商铺的移交手续并接收该商铺，自该商铺移交之日起，该商铺的使用权及收益权归还甲方所有；委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且甲方同意乙方按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，本合同自委托经营管理期限届满之日起自动解除，双方就本合同形成的权利义务随之终止等。 2014年6月8日、11日，隆煌公司分别向钟佩珍开具了定金3000元、补齐定金47000元与首期房款242800元的收款收据。同年6月11日，圣隆公司向钟佩珍开具了委托公证费210元的收款收据。同年7月31日，广东东方衡泰律师事务所分别向钟佩珍开具了律师服务费1700元及委托公证费300元的收款收据，隆煌公司向钟佩珍开具了二期房款100000元的收款收据。同年8月31日，隆煌公司向钟佩珍开具了三期房款47000元的收款收据。同年9月27日，隆煌公司向钟佩珍开具了四期房款10200元的收款收据。同年10月2日，隆煌公司向钟佩珍开具了补齐四期房款38000元的收款收据。 2019年5月15日，钟佩珍以刘汉桢未依约办理涉案商铺的产权过户手续为由向广州市荔湾区人民法院起诉刘汉桢、隆煌公司，要求判令刘汉桢立即办理广州市荔湾区逢源路151号4222商铺的交易过户手续并支付逾期办证违约金等，2019年10月12日，该院作出（2019）粤0103民初4527号民事判决书，判决：被告人刘汉桢自本判决发生法律效力之日起15日内向原告钟佩珍支付逾期办理广州市荔湾区逢源路151号4222房产权证的违约金。2019年9月16日，钟佩珍请求解除广州市荔湾区逢源路151号4222房的查封，向广州市海珠区人民法院提起执行异议，2019年10月21日该院作出（2019）粤0105执异333号执行裁定书，裁定：中止对广州市荔湾区逢源路151号4222房的执行。 以上事实，有钟佩珍提供的《商铺买卖合同》、《委托经营管理合同》、收款收据、民事判决书、执行裁定书等证据在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，钟佩珍必须同时符合上述司法解释所规定的情形，其异议请求才能成立。经审查，结合钟佩珍所提供的证据材料，本院认为，钟佩珍对涉案商铺享有足以排除强制执行的实体权益，理由如下： 关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。钟佩珍与刘汉桢在2014年6月11日签订《商铺买卖合同》，双方就涉案商铺的价款、付款时间与方式、交付日期与标准、办证期限、违约责任等作出约定，是双方真实的意思表示，且该合同内容并未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，且从后续履行情况看，双方之间确实存在真实的房屋买卖关系，故对于钟佩珍主张其在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的意见，本院予以确认。 关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。在钟佩珍与刘汉桢签订《商铺买卖合同》当天，钟佩珍即与圣隆公司签订《委托经营管理合同》,双方约定由其将涉案商铺交给圣隆公司进行经营管理，委托经营期限自2014年12月31日至2019年12月30日止，委托经营管理期限届满前15日内，钟佩珍应按圣隆公司通知办理涉案商铺的移交手续并接收该商铺等。该商铺是在钟佩珍购买时委托该公司代为经营管理，故可认定钟佩珍在本院查封之前已取得对该商铺的管理与控制。 关于已支付全部价款的问题。钟佩珍与刘汉桢所签订的《商铺买卖合同》约定的商铺总价款为488000元，现根据隆煌公司出具的收款收据显示，该公司作为刘汉桢的委托代理人已收取了钟佩珍支付的房价款共488000元及相关费用。 关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。根据《商铺买卖合同》约定，在钟佩珍向刘汉桢付清全部房价款之后，刘汉桢本应在约定期限内与钟佩珍共同办理涉案商铺的交易过户手续，但刘汉桢并未依约履行该义务，钟佩珍为此已通过诉讼程序主张相应的权利，可视为钟佩珍并未怠于行使催告登记的权利，即不能完全归责于系钟佩珍的自身原因造成的。 据此，钟佩珍的权利主张能够排除本院根据吴军向的申请对涉案商铺的执行，故对其提出的异议请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对广州市荔湾区逢源路151号4222房的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  吕荐宗 审判员  王文娟 审判员  易 洁 二〇二〇年九月四日 书记员  凌楚婷