吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初348号原告：姚建森，男，1956年6月21日出生，汉族，户籍所在地吉林省珲春市，现住黑龙江省哈尔滨市通河县。委托诉讼代理人：金春锋，吉林南春律师事务所律师。原告：李玉顺，女，1960年7月25日出生，朝鲜族，户籍所在地吉林省珲春市，现住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：金春锋，吉林南春律师事务所律师。被告：张立华，女，1959年11月1日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：何杉，吉林法护律师事务所律师。原告姚建森、李玉顺与被告张立华合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告姚建森的委托诉讼代理人金春锋，原告李玉顺及其委托诉讼代理人金春锋，被告张立华及其委托诉讼代理人何杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚建森、李玉顺向本院提出诉讼请求：要求张立华退还售房款37万元。事实与理由：2013年8月27日，姚建森、李玉顺委托张立华销售姚建森、李玉顺的位于珲春市靖和街的房屋。因姚建森、李玉顺一直在俄罗斯做生意，询问张立华房屋销售情况时，张立华答复让等消息。直到2019年李玉顺发现已有人入住才得知该房屋已被张立华以37万元的价格出售，并称将房屋销售款中31万元支付给案外人孔某，支付转款凭证也不给李玉顺。张立华作为姚建森、李玉顺的受托人，销售房屋后不仅不通知委托人且房屋销售款也未交付给委托人。张立华的行为严重超出了委托权限构成侵权，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，受托人超越委托权限给委托人造成损失的，房屋销售款37万元应当予以返还。张立华辩称，姚建森、李玉顺与张立华是房屋买卖合同关系而非委托合同关系。张立华职业为房产中介，低价购买房产后再加价转卖获取利润是盈利方式。案涉房屋系张立华以31万元购买，为了规避房产交易税而办理了公证委托手续。因李玉顺欠孔某借款25万元并办理了他项权登记，李玉顺出售房屋的目的是为了偿还孔某的借款。张立华在政务大厅将31万元购房款交付给李玉顺，由李玉顺将欠孔某借款偿还后办理了解除抵押登记手续。李玉顺曾在（2019）吉2404民初3046号案件庭审中以及本案诉状的陈述中一再强调，因为其一直在俄罗斯做生意所以无法知晓房屋是否出售，但其自2013年4月至今从未去过俄罗斯，并不存在因其在国外的情况。且张立华将案涉房屋出售给案外人孙某的时间系2013年11月12日，姚建森、李玉顺第一次主张权利的时间为2019年11月7日，已超过法律规定诉讼时效。综上，请求人民法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：姚建森、李玉顺原系夫妻关系，张立华系珲春新桥房屋中介公司员工。因李玉顺与案外人孔某存在债务关系，李玉顺、姚建森以共有人的身份，将位于珲春市靖和街房屋办理了抵押登记手续。2013年8月27日，姚建森、李玉顺作为委托人，张立华作为受托人，在珲春市公证处办理了委托公证手续，委托事项如下：委托人姚建森与李玉顺系夫妻关系，委托人姚建森名下的房屋一套（建筑面积116.41平方米，混合结构，住宅用途，坐落于珲春市靖和街，丘地号2-2-181-604，房屋所有权编号为珲房权证珲字第XXXX号，该房屋已经办理抵押登记手续，房屋他项权证编号为珲房他证字第0008283号）。现委托受托人全权代为办理该房屋解除抵押登记、出售和抵押贷款有关事宜，具体包括：1.办理解除抵押登记手续、领取房屋所有权证等；2.签订房屋买卖合同及补充合同、接收售房款、办理预告登记和解除预告登记手续、变更房屋所有权证和土地使用证、缴纳相关税费、签署产权变更过程中的其他文书等；3.办理该房屋为抵押物的贷款手续，签订借款抵押合同、办理房屋抵押登记手续、开立还款账户、保险、申办具有强制执行效力债权文书公证等；4.办理与该房屋解除抵押登记、出售、抵押过程中的其他事宜。受托人办理的有关上述事宜及所签署的各种文书及合同，委托人均予以承认，由此在法律上产生的权利和义务关系均由委托人享有和承担。委托期限自委托人签字之日起至办结上述事宜止。委托人无转委托权。同日，姚建森、李玉顺及债权人孔某在珲春市政务大厅办理了解除抵押手续。2013年11月12日，案外人孙某通过新桥房屋中介公司以37万元价格购买该房屋，张立华以李玉顺、姚建森受托人的身份办理了房屋更名手续。2019年11月2日，李玉顺、姚建森以实际欠孔某借款8.6万元，张立华偿还给孔某借款31万元多支付借款28.4万元系不当得利为由，向本院提起诉讼，要求孔某返还28.4万元，后撤回起诉。双方对有争议的事实分别陈述、举证、质证如下：李玉顺对事实经过陈述称，因我欠吕艳菊、程玉荣、程玉英、季秀芬、吕笑莲等人债务15万元。我通过程玉英找到孔某向其借款，我向孔某出具25万元借条后，对涉案房屋办理抵押手续，实际从孔某处借款8.6万元，口头约定一年内还款。2013年8月，因俄罗斯生意经营不善，所以打算出售涉案房屋偿还孔某借款及利息。经孔某介绍找到新桥房屋中介的张立华，张立华了解房屋具体位置及房屋现状，我告知以底价31万元出卖。张立华答应若卖出去的话再让我和买房人确定最终房价，但得收中介费。2013年8月27日，在公证处办理委托手续时因房屋有抵押无法办理，所以我、姚建森与张立华、孔某先到房产部门办理解除抵押手续，然后到公证处办理了委托公证。因为孔某知道我解除抵押后会委托张立华出售房屋，所以在没有还其欠款的情况下同意办理解除抵押手续。我委托张立华出卖房屋办理了委托公证手续，只有口头约定没有签订书面委托合同。张立华针对事实经过陈述称，我退休后在新桥中介公司兼职，与孔某及李玉顺之前并不认识。做中介为了转卖房屋赚钱，办理委托公证手续和减少税费，便于卖房时办理过户、贷款手续。2013年8月，李玉顺和她的朋友来中介公司说因欠款想以31万元出卖房子，我准备买这个房子。李玉顺说该房屋因为借款抵押需要解除后才能办理委托公证手续。2013年8月27日，姚建森、李玉顺夫妻和抵押权人孔某还有我共同到政务大厅，办理解除房屋抵押手续。我把头一天在银行取的钱和手头上的部分现金凑足31万元在政务大厅交给姚建森。姚建森成捆清点后直接交给孔某，然后孔某、李玉顺、姚建森办理解除抵押手续。当天到公证处办理委托手续后，李玉顺将房屋钥匙、房产证、土地使用权证等所有材料交给我。该房屋在当年11月中旬以37万元价格出卖给孙某，并办理了房屋过户手续。我与李玉顺达成买卖协议时，签了一份书面的买卖合同，将购房款交给姚建森时也有收条，因为房子已经出卖，且年头太长也没必要保管都丢失了。张立华提供的证人孔某到庭陈述称：2012年6月21日，李玉顺与姚建森向我借款25万元并签订借款合同，借款期限2个月，同时办理房屋他项权证。因李玉顺、姚建森逾期未还，我一直催款。李玉顺说她的房屋已经出卖给新桥中介公司了，需要办理解除抵押手续还我的借款。2013年8月27日，我到政务大厅时，姚建森、李玉顺已先到了，让我办理解除抵押手续。我要求先还钱才能办理解除手续。他们说不急，一会儿新桥中介公司的人就会带钱过来，让我先办理解除手续我没同意。姚建森说他也算赚了，17万元买的房31万元卖出去了。其实姚建森欠我的连本带利不仅是31万元，因为能收回现钱我也知足了，所以同意只收31万元。新桥公司的人到政务大厅把钱给了姚建森和李玉顺，姚建森、李玉顺把钱交给我，我把借款合同返还给他们，并办理解除抵押手续。我收到的钱存到农村信用社了，因为我手里有我和老公王鹏、哥哥孔杰、公公王宏烈的银行卡，所以记不清存到谁的账户里了。孔某提供珲春市农村商业银行其名下2013年8月27日储蓄凭证两份，该凭证显示当日孔某存入17.3万元。张立华提供证人于某到庭作证称，2013年8月份，张立华说她儿子要结婚所以想购买李玉顺到公司来登记的房屋，手头没那么多钱要借20万元，我觉得房子合适所以也鼓励她买房，我就同意把钱借给她。我在中国银行取款10万元，在公司保险柜里取10万元，将20万元交给张立华，张立华自己带着现金凑够31万元。我跟张立华一同到政务大厅，张立华说涉案房屋有抵押，所以放款人需要先收钱才解除抵押，所以张立华把成捆的31万元交给姚建森手里。姚建森查捆后，直接交到孔某手里。孔某也是查捆收的钱。办理完解除房屋抵押手续，为了做两手准备，将来可以过户给张立华的儿子或者可以出售赚钱，下午又到公证处办理委托卖房公证手续，整个过程我都在场。当时签了房屋买卖合同也在政务大厅打了收条。李玉顺、姚建森对证人证言发表质证意见称，于某未参与整个过程，在卖房之前没有见过于某，李玉顺是在2019年年初找张立华询问卖房事宜的时候才见过于某。于某与张立华之间有利害关系，其证言不应被采纳。李玉顺诉孔某、张立华一案的2019年11月20日的法庭审理笔录中，张立华陈述办理手续时李玉顺、姚建森、张立华、孔某在场而未提到证人于某也在场，与证人于某的证言矛盾。本院认为，本案的争议焦点为李玉顺、姚建森与张立华之间的法律关系应当如何认定？李玉顺、姚建森为出卖房屋作为委托人办理了委托公证手续，受托人张立华基于公证委托手续将房屋出卖给他人办理了房屋过户手续并收取了房款，从本案表面形式上看，符合委托关系的法律特征。但庭审过程中，李玉顺、姚建森陈述因存在孔某欠款而将房屋抵押，在未偿还孔某借款的情况下办理解除抵押手续，继而公证委托张立华出卖该房屋，不符合正常逻辑且与证人孔某的陈述相矛盾，本院对李玉顺、姚建森陈述的事实不予认定。张立华系中介公司的工作人员，低价购入房屋转手出卖获利系中介盈利的方式之一，办理委托公证手续再以受托人的身份出卖房屋系减少费用的手段。张立华陈述在政务大厅交付给李玉顺、姚建森购房款，孔某收取姚建森偿还的债务后办理解除抵押手续，与孔某的陈述相一致，且孔某亦向本院提供了当日存入部分款项的相关依据，张立华获得委托公证手续三个月后将涉案房屋出卖并获利，可以认定李玉顺、姚建森与张立华系房屋买卖关系，故姚建森、李玉顺基于委托关系要求张立华返还房款的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姚建森、李玉顺的诉讼请求。一审案件受理费6850元，由原告姚建森、李玉顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 李在旭人民陪审员 陈玉芬人民陪审员 郑小兰二〇二〇年九月十日法官助理 吴金姬书记员 周程成