江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1283民初881号原告：泰兴市药用安瓿厂有限公司，住所地江苏省泰兴市珊瑚镇珊瑚新村。法定代表人：吴元桂，总经理。委托诉讼代理人：陈翔,江苏福坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴荣才，系该公司股东。被告：李先之，男，1969年12月15日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：孙小林、戴小天,江苏紫罗兰律师事务所律师。原告泰兴市药用安瓿厂有限公司(以下简称安瓿公司)与被告李先之、张丽峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，本案审理中原告撤回了对被告张丽峰的起诉。原告安瓿公司的委托诉讼代理人陈翔、吴荣才，被告李先之的委托诉讼代理人孙小林、戴小天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安瓿公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告给付租赁费330000元及逾期利息（自2019年10月21日起按年息6%计算至判决确认给付之日止）；由被告承担本案的诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求：1、请求判令被告李先之恢复原状，返还原告的租赁厂房；2、被告李先之支付2019年12月21日起至实际返还租赁房屋期间的租赁费，给付标准是按年租金33万计算；3、判令被告李先之赔偿原告自其实际返还租赁房屋起至2023年12月20日期间的租赁损失，给付标准是按年租金33万计算；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月20日，原告与被告协商签订“租赁协议”一份，约定被告每年330000元承租原告厂房用于生产经营，租赁费结算方式为一年一缴、首年进驻后一次性付清、其余的四年每年的租赁费提前两个月上缴，于上年度的10月20日。合同签订后，原告即将厂房腾空依约交付给被告使用，被告经催要至今未能给付第二年租赁费构成违约。被告李先之辩称，双方签订合同是事实，但合同签订没有多长时间，2019年4月8日和4月23日村里面就两次给被告发通知要求关停家具厂，并要求在6月1日前必须全部搬走，而事实是被告于5月29日就被政府强行搬迁，6月6日按照原告要求将厂房恢复原状，双方合同已经解除，被告不应该再承担租赁费。房屋早就已经搬迁交付，原告也及时向外界发出了房屋出租的广告，在网上发出了招工广告，说明双方合同早已解除，请求驳回原告诉请。经审理查明，2018年12月20日原告安瓿公司（甲方）与张丽峰、被告李先之（乙方）订立租赁协议，约定张丽峰、李先之因生产家具需要，租赁安瓿公司厂房进行使用，张丽峰租赁南长区、李先之租赁北厂区，租赁期限五年，每户每年租金330000元，租期结束后承租人要保证将厂房恢复原样。2018年12月11日李先之即已向被告缴纳了第一年租金330000元，租期2018年12月11日至2019年12月20日。合同还约定出租人将厂房租赁给承租人使用，租期定为五年，若承租人遇有任何意外回退出租人，承租人都必须将五年的租赁费全部结清缴足后给出租人。合同签订后，李先之搬入北厂房后组织生产。2019年4月8日泰兴市珊瑚镇珊瑚新村居民委员会向李先之、张丽峰发出通知，根据《珊瑚镇“散乱污”专项治理实施方案》，对被告的家具厂进行取缔关停并迁移，关停时间为2019年4月20日，逾期不关停的将依据相关文件精神实行“两断三清”（即断水、断电、清除原料、清除产品、清除设备）。后张丽峰、李先之均停止生产。张丽峰将厂房内机器设备产品搬离后，对厂房部分设施进行恢复原状，通过委托律师发送律师函的方式提出与安瓿公司解除租赁合同并返还厂房事宜进行交涉，后张丽峰向本院诉讼要求退还剩余房租，本院作出（2019）苏1283民初7754号民事判决作出了处理，泰州市中级人民法院作出（2020）苏12民终859号判决维持了一审判决。李先之在停止生产后未将设备全部搬离，仍遗留部分原材料、设备、家具成品等，亦未将厂房恢复原状返还厂房。本案审理中，本院于2020年8月14日至李先之所租厂房进行现场调查，发现张丽峰所租南厂区内物品已大部分清理，但李先之所租北厂区仍堆放大量染料桶、家具成品、成卷牛皮纸等各种物品，同时就安瓿公司提出的恢复原状诉求进行核实，李先之确未对厂房进行恢复原状。以上事实有双方订立的租赁协议、（2019）苏1283民初7754号民事判决书、（2020）苏12民终859号判决书及双方当事人庭审时的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，一、关于原告要求李先之将厂房恢复原状后返还并承担2019年12月21日起至实际返还租赁房屋期间的租赁费的诉讼请求。2018年12月20日原告安瓿公司与李先之订立厂房租赁协议，约定租赁期限五年，原告将厂房交付李先之，李先之缴纳了至2019年12月20日的租金330000元。2019年5月29日因李先之未办理安全生产许可证、环评手续被相关部门强制关停。李先之停止生产后仍将部分原材料、家具成品堆放在厂房内，未向原告返还厂房，其实际占用厂房期间应给付占有使用费用。现双方合同已无法继续履行，对原告要求被告恢复原状、返还房屋并给付租金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告恢复原状的具体项目为：1、清除现场杂物，清除地面污染并恢复原状；2、按照环保标准，将地面开挖的带有化学物质的化学污染池进行清除；3、将厂房内加装的彩钢板全部拆卸运走；4、把厂房墙面和屋顶开凿的洞恢复原状；5、清除墙面和屋顶的污渍；6、被告清除自行加装的烟囱；7、恢复其封闭的厂房窗户。经本院现场调查的情况，原告诉请的上述7项，李先之确未恢复原状，根据双方协议第三条约定“两个乙方（张丽峰、李先之）租赁甲方（安瓿公司）厂房在使用期内必须认真保护好甲方厂房，不得随意乱敲乱砸，损坏甲方厂房原貌。未经甲方同意，乙方自行变更甲方厂房用途，一切损失由乙方承担，乙方租期结束后要保证将甲方厂房恢复原样。乙方在甲方厂房墙壁安装的水电设施一律不得拆卸”，故在本案协议终止履行后，李先之有义务将厂房恢复原状后交予安瓿公司。二、关于原告要求被告李先之赔偿原告自其实际返还租赁房屋起按年租金330000元/年计算至2023年12月20日期间的租赁损失的诉讼请求。根据合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同法解释二第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中双方订立的租赁协议第二条第二款约定“甲方（安瓿公司）将厂房租赁给乙方（张丽峰、李先之）使用，租期定为五年。若乙方遇有任何意外回退甲方，乙方都必须将五年租赁费全部结算缴足给甲方。（甲方对乙方不问乙方经营赢亏，不得以任何理由强调争议租赁费）”，协议第四条约定“两个乙方（张丽峰、李先之）在生产经营中要保证合法经营，对安全环保保证符合主管部门的督查标准，如不执行，停止生产的责任一切自负。乙方需要甲方配合的，甲方尽力而为”。本院认为双方协议第二条第二款关于承租方回退厂房后需向出租人补足五年租期剩余租金的约定实质系违约金条款。因承租人李先之租赁厂房生产未办理生产许可证及环评手续被相关行政部门强制关停导致合同陷入僵局，李先之系违约方应承担违约责任。但双方约定的违约金过高，本院予以调整。关于安瓿公司的实际损失，出租人收回厂房后需一定时间重新招租，厂房周转空置期间系安瓿公司实际损失本院予以考量，参考本院已生效的（2019）苏1283民初7754号张丽峰诉安瓿公司房屋租赁合同案，本院酌定安瓿公司转租期112天，李先之先应赔偿安瓿公司101260.27元（330000元/年÷365天×112天）。关于李先之陈述已经和安瓿公司解除合同，所租北厂房已经交付的情况。李先之提供的（2019）紫律函字第11号律师函、恢复合同、交钥匙视频、安瓿公司回函，上述材料均系张丽峰委托律师孙小林就其租赁的南厂房与安瓿公司就停产后事宜进行交涉的材料，并无涉及李先之北厂房内容。且经本院实地调查，张丽峰在其租赁的南厂房被关停后确对大部分设施进行了恢复原状，但李先之所在的北厂房并未恢复原状，不具备合同约定的返还条件。关于李先之称口头向安瓿公司法定代表人吴元桂之妻刘淑兰提出过解除合同，安瓿公司予以否认，李先之未能提供证据证明其在停产后向安瓿公司提出过解除合同事宜。关于李先之提出其在停止生产后电话告知安瓿公司以剩余在厂区的原材料及部分设备抵充恢复原状费用的意见，李先之提供了接处警记录，但接处警记录未明确双方达成了何种调解协议，安瓿公司否认与李先之就厂房租赁、恢复原状达成过一致意见。综上以上情况，本院认为因张丽峰、李先之在所租厂房无证无环评手续生产家具，在相关部门发出关停通知后，张丽峰、李先之可选择按法律法规审批后继续生产，但二人实际停止了生产，导致合同陷入僵局，过错责任主要在承租人张丽峰、李先之。张丽峰在停止生产后，积极与安瓿公司协商处理厂房返还事宜，并及时将厂房部分设施恢复原状，在（2019）苏1283民初7754号张丽峰诉安瓿公司房屋租赁合同案中，本院支持了张丽峰解除合同的诉讼请求。但李先之在停止生产后，仅仅将有价值的生产设备及产品运离厂房，仍遗留部分设备、原材料、家具产品等在厂区。李先之亦未将厂房恢复原状，尤其是残留的无遮挡化工染料池未作处理有异味导致厂房目前不具备返还条件。关于李先之提出安瓿公司在厂区门口打出招租广告的情况，本院认为张丽峰所租南厂房已返还安瓿公司，李先之厂房将来亦要返还安瓿公司，安瓿公司为寻找新承租人而发布招租广告并无不当，且南北厂房经本院2020年8月14日实地调查仍实际空置。李先之亦未有书面证据证明李先之向安瓿公司提出过解除合同，李先之应承担其实际占用厂房期间的占有使用费，对其陈述已交付厂房的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告李先之于本判决生效之日起三十日内将所租赁厂房恢复原状后交还原告安瓿公司（1、清除现场杂物、清除地面污染并恢复原状；2、按照环保标准将地面开挖的化工染料池清除后恢复原状；3、将厂房内加装的彩钢板拆卸运走；4、将厂房墙面和屋顶开凿的孔洞恢复原状；5、清除墙面和屋顶的污渍；6、清除加装的烟囱；7、恢复封闭的厂房窗户）。二、若被告李先之不按上述第一款履行义务，则到期后原告需自行收回厂房，恢复费用经有资质的评估机构评估后被告承担。三、被告需给付原告自2019年12月21日按330000元/年的标准计算至其实际返还房屋或原告自行收回房屋之日止的房屋占有使用费。四、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失101260.27元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，保全费2245元，合计8495元，由被告李先之负担（原告已预交，被告在给付上述债务时一并交付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严 超人民陪审员  刘宝功人民陪审员  何永松二〇二〇年九月二十三日法官 助理  丁佳驹书 记 员  王鑫鑫