甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0982民初1354号 原告:敦煌市阳关房地产开发有限责任公司。 法定代表人：吴某1。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃鸣沙律师事务所律师。 被告：吴某2，甘肃省敦煌市人，户籍地甘肃省敦煌市，现住甘肃省敦煌市。 原告敦煌市阳关房地产开发有限责任公司（以下简称阳关房地产公司）与被告吴某2物业服务合同纠纷一案,本院于2020年7月22日受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳关房地产公司的委托诉讼代理人陈某、被告吴某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 阳关房地产公司向本院提出诉讼请求：要求吴某2给付拖欠阳关房地产公司的物业服务费7767.65元（自2016年7月19日起至2020年7月18日止）及违约金2330.3元，共计10098元。 事实与理由:吴某2于2015年7月购买阳关房地产公司开发建设的敦煌市××园东户商铺一间，经装修入住使用。2015年7月4日，双方签订物业管理服务协议，由阳关房地产公司为吴某2住宅所在小区提供物业服务，在协议中对物业内容、收费标准、收费方式、违约责任及双方的权利义务均进行了明确约定。合同签订后，阳关房地产公司依照约定向吴某2提供了物业服务，吴某2在前期均能依照约定及时交付物业费用，但自2016年起，吴某2却以各种理由不交付物业服务费用。截止起诉之日，吴某2共计拖欠阳关房地产公司物业服务费用8078元。吴某2逾期给付物业服务费，应按每日千分之五计算违约金。双方无法协商一致，阳关房地产公司诉至法院。 吴某2辩称：1、阳关房地产公司代理人陈述购买房屋是事实，位于敦煌市××园东户商铺是拆迁置换的房屋，截至现在还没有办下来房产证，如果房产证办下来吴某2就交纳物业费。收费截止2016年12月31日，阳关房地产公司代理人说的时间与阳关福园开具的票据时间不符。2、阳关福园物业在吴某2所在的住宅小区就没有见过物业服务。吴某2的房屋1楼没有热水器，1楼2楼的装修押金没有退，吴某2已经居住5年了，因为物业的种种行为导致吴某2不交物业费，吴某2不清楚物业费和违约金是如何计算的。 双方围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 阳关房地产公司提交下列证据材料，吴某2发表了质证意见：1、物业管理服务协议两份，拟证实吴某2享有敦煌市阳关福园住××区东户商铺一套（建筑面积为115.33平方米）、3号楼1单元2楼东户住房一套（建筑面积为118.56平方米）的所有权，双方就物业服务范围、收费标准、收费方式及违约金计算方式进行了约定。2、保证书两份，拟证实吴某2承诺按照物业管理服务协议向阳关房地产公司交纳物业费。3、房屋建筑面积测绘成果书复印件一份，拟证实吴某2的住宅面积是118.56平方米，商铺面积是115.33平方米，与物业管理服务协议载明面积一致。4、敦煌市物价局敦价发201690号文件复印件一份，拟证实双方签订的物业管理服务协议对物业费的收费不违反物价局的规定，阳关福园住宅小区物业管理费收费标准为：住宅按建筑面积计费，标准为0.35元/月.平方米；商铺按建筑面积计费，标准为1.00元/月.平方米。吴某2对物业管理服务协议、保证书、房屋建筑面积测绘成果书复印件、敦煌市物价局敦价发201690号文件复印件的真实性均无异议，本院对阳关房地产公司提交的证据予以确认并在卷佐证。 吴某2提交下列证据材料，阳关房地产公司发表了质证意见：1、收款收据4张，第一张是1384元，时间为2016年1月-2016年12月31日；第四张是装修保证金2000元，阳关房地产公司从未退还装修保证金。2、证明二份，拟证实阳关福园的两套房子房屋产权归吴某2所有。3、签名表三张，漳县村19户签名证实了吴某2不交物业费的原因。阳关房地产公司对1414元的收据真实性无异议，并认可本案所涉房屋及商铺归吴某2所有，故本院对吴某2提交的1414元收据及证明予以确认并在卷佐证；阳关房地产公司对签名表及装修保证金票据真实性有异议，认为与本案无关，不予认可，本院综合本案其他证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，吴某2从阳关房地产公司通过拆迁置换方式取得敦煌市阳关福园住××区东户住房一套（建筑面积为118.56平方米）及3号楼1单元1楼东户商铺一套（建筑面积为115.33平方米）。2015年7月4日，吴某2与阳关房地产公司签订物业管理服务协议，双方就各自的权利义务、物业服务范围、收费标准、收费方式及违约金计算方式进行了约定，违约金的计算方式为补交所欠物业费并按日千分之五承担违约利息。吴某2签署了保证书，承诺按照协议交纳物业费。2015年7月4日，吴某2缴纳了商铺自2016年1月至12月31日的物业费1384元，2017年至今的物业费未缴纳，违反了双方的约定，阳关房地产公司向本院提起了诉讼。 另查明，吴某2于2015年7月4日已缴纳商铺物业费1384元（2016年1月至2016年12月），按月计算，2016年1月至7月的物业费为807.31元（115.33平方米×1.00元/月.平方米×7个月），2016年8月至12月的物业费为576.65元（115.33平方米×1.00元/月.平方米×5个月）。吴某2所有的敦煌市××园东户住房一套（建筑面积为118.56平方米）、3号楼1单元1楼东户商铺一套（建筑面积为115.33平方米）根据2016年11月4日敦煌市物价局敦价发201690号文件对阳关福园住宅小区物业费收费标准作出的批复（住宅按建筑面积计费，标准为0.35元/月.平方米、商铺按建筑面积计费，标准为1.00元/月.平方米），吴某2应缴纳的物业费及违约金合计为：8562.486元，具体计算方式如下： 2016年7月19日至2020年7月18日共计四年（48个月、1460天）。 1、住宅物业费：118.56平方米×0.35元/月.平方米×48个月=1991.808元。 2、住宅违约金：118.56平方米×5‰×1460天=865.488元。 3、商铺物业费：115.33平方米×1.00元/月.平方米×48个月=5535.84元。减去吴某2已缴纳的2016年8月至12月的物业费576.65元，剩余未缴纳的物业费为4959.19元。 4、商铺违约金：115.33平方米×5‰×1294天（2017年1月1日至2020年7月19日）=746元。 以上金额合计8562.486元。 本院认为，阳关房地产公司与吴某2已签订物业管理服务协议，该协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，阳关房地产公司与吴某2双方签订的物业服务合同，因吴某2予以认可并于2016年缴纳了当年商铺物业费，吴某2现拒绝交纳2016年7月至今的物业费，不符合法律规定及双方约定，故阳关房地产公司要求吴某2交纳物业费的诉讼请求本院予以支持。吴某2应当交纳2016年7月至今的物业费6950.998元（住宅1991.808元、商铺4959.19元）。阳关房地产公司主张的违约金，对该主张，本院予以支持，吴某2应付违约金为1611.488元（住宅865.488元、商铺746元）。吴某2辩解其至今未取得房产证及阳关房地产公司物业服务不到位、不退装修押金等理由未提供相应的证据证实，且不属于本案涉及的法律关系，故该辩解本院不予采纳，吴某2可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、吴某2向敦煌市阳关房地产开发有限责任公司交纳敦煌市阳关福园住××区东户住房、3号楼1单元1楼东户商铺自2016年7月19日至2020年7月18日的物业费及违约金8562.486元，限于本判决生效后十五日内履行； 二、驳回敦煌市阳关房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费62元，减半收取计31元（敦煌市阳关房地产开发有限责任公司已预交），由敦煌市阳关房地产开发有限责任公司负担6元，由吴某2负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审 判 员 白 艳 红 二〇二〇年九月十一日 法官助理 （万晓波 书 记 员 徐 辉 辉