广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16657号原告：周主国，男，1982年7月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××，公民身份号码510××××××××××××511。委托诉讼代理人：陈伟钿，广东联策律师事务所律师。被告：佛山市鹏瑞利置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××怡翠世嘉购物商场地下一层88号，统一社会信用代码914×××××××××××254E。法定代表人：PUASECKGUAN，任总经理。委托诉讼代理人：徐震林，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉玫，广东捷顺律师事务所律师助理。原告周主国与被告佛山市鹏瑞利置业有限公司（以下简称“鹏瑞利公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序于同年8月19日公开开庭审理了本案。由于本案与（2020）粤0605民初13120号案的当事人一致，讼争事实相同，故两案合并审理。原告周主国及其委托诉讼代理人陈伟钿与被告的委托诉讼代理人徐震林、王玉玫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《怡翠世嘉购物广场（又称：鹏瑞利季华广场）房屋租赁合同》于2020年4月1日已经解除；2、判令被告减免2020年1月24日合同解除之日止的全部租金57285.78元（暂计至2020年3月31日，含物业管理费和市场推广费），并退还原告已支付的2020年1月24日至2020年2月29日的全部租金31082.85元（含物业管理费和市场推广费）；3、判令被告向原告退还保证金77184.9663元；4、判令被告向原告退还扣留的全部物品，暂计83913.1元（详见附表）；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月15日，原被告签订了《怡翠世嘉购物广场（又称：鹏瑞利季华广场）房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由原告向被告承租位于佛山市南海区×××××××××××之“怡翠世嘉购物商场（又称：鹏瑞利季华广场）”二层L2-85号铺，租赁期自2018年10月1日起至2020年9月30日止。2020年1月份，国内出现新冠疫情，广东省卫生健康委员会于2020年1月23日发布通知，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，案涉商场也被紧急叫停。该事件属于法律规定的不可抗力，且因本次新冠疫情已经导致原告的店铺无法经营，合同目的根本无法实现。时至今日，案涉商场内人流仍旧极为稀少，店铺完全无法营业，原告所开设的案涉服装店2月份完全没有营业额，3月份的营业额也只有四千多元，在不扣除成本的情况下尚且不够员工的工资发放。现合同已经发生重大情势变更，继续履行合同明显对原告极为不公平。在此情况之下，原告多次与被告协商解除案涉《租赁合同》，但被告一直没有答复。2020年3月26日，原告通过微信向被告发了《撤场申请书》，提出撤场申请并终止合同。2020年3月31日，原告通过EMS向被告邮寄了《解除合同通知函》，通知被告于2020年3月26日起解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告自收到通知函之日起2日内与原告办理店铺交接手续，收回店铺，在收到通知函之日起5日退还保证金77184.9663元。2020年4月1日，被告签收了该《解除合同通知函》，但被告至今仍扣留原告案涉店铺内的物品，拒不同意原告取回，也不向原告退还保证金。根据以上事实理由，原告依法起诉，以维护自身合法权益，请依法裁判。被告辩称：一、本案中不存在不可抗力的前提，原告周主国拒不缴纳租金和单方擅自撤场、单方解除租赁合同的行为属于严重违约行为，原告无权要求减免、返还租金、物业管理费、市场推广费及保证金。1、疫情期间，被告每天正常开门营业、正常提供一切物业服务，原告经营的行业不属于因疫情防控监管而必须停业的行业。原告所欠全部费用，都在双方合同中明确约定，原告实际占用和使用着商铺，被告也同样作为疫情的受害者，原告不能以疫情作为不支付费用的挡箭牌，将所有成本转嫁给出租方。2、原告违反与被告的租赁合同约定，拖欠租金、物管费、推广费及电费至今，且擅自撤场，根据合同8.2条及公用事业费保证金的约定，被告有权不子退还保证金，原告无权主张退还。另外，双方约定公用事业保证金的目的还包括保障公用设施的完整，例如空调机、消防喷淋等，但原告在未经协商下逃场，双方尚未就现场进行检查，原告更未将现场恢复原状交付给被告，被告未能确保上述设备是否完好，此情形下原告也无权要求返还公用事业保证金。二、结合全案，原告对已支付的租金、物业管理费、市场推广费没有请求权基础，且破坏了已形成的法律事实，如支持出租方退还，将发生示范效益，恐引起地区内各类要求返还已支付租金的诉讼。1、已支付租金、物业管理费、市场推广费属于对已形成的法律事实进行变更，本案中，原告认为导致其无法继续履行合同的客观事实已在其支付1月24日至2月29日的租金之前业已形成，原告已全部支付租金也已表示放弃了对该部分租金的异议权利。退一步说，就算在法院认定存在合同履行中存在不可抗力的情况下，不可抗力的相关法律规定也只规定了互不承担民事责任的请款，不存在互相返还的规定。此外，现阶段在没有新的事实的前提下也不应变动已形成的法律事实。2、现阶段新冠肺炎对经济社会的各方面影响已逐渐消失，如法院支持对保证金的退还，将对包括承租方在内的多类主体产生示范效益，恐引起地区内各类要求返还已支付租金的诉讼。三、原告无任何证据证明其所谓的货物损失实际发生及其价值为83913.1元。在2020年3月，原告自行停止营业，现阶段遗留的物品已妥善收纳，完好保留，没有处理。不存在原告所称的货值83913.1元或其损失83913.1元的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合案件事实进行认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区×××××××××××怡翠世嘉购物商场二层商业的物业（粤房地权证佛字第0200437721）的权属人为鹏瑞利公司。2018年，鹏瑞利公司（甲方）与周主国（乙方）签订《怡翠世嘉购物商场房屋租赁合同》，约定：租赁单位为L2-85，建筑面积152.31平方米。租赁期限自2018年10月1日至2020年9月30日。其中，2019年10月1日至2020年9月30日的租金为4.2739元每平方米/天，物业管理费为1.066元每平方米/天，市场推广费为6.4999元每平方米/月。第4.1条：乙方应于最迟不超过本合同约定的交付日，向甲方预付该房屋一个月的固定租金；其后每月25日前付清各月应付的固定租金。第5.8条：乙方应于该房屋在交付日交付乙方的同时或之前，向甲方或管理公司支付该房屋一个月的物业管理费及市场推广费；其后各月的每月25日之前，乙方应当向甲方或管理公司支付当月的物业管理费及市场推广费。第8.2条：甲乙双方同意，如发生下列情形之一，乙方需向甲方支付当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，同时，对于乙方交付的承租保证金不予退还，前述乙方承担的金额不足以弥补甲方损失的，乙方应补足甲方的损失额，且甲方保留解除合同的权利：（4）乙方逾期支付租金超过一个月的；（5）乙方不支付租金以外的本合同规定的其他任何应付款项逾期超过一个月的。第9.1条：该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可以经书面通知乙方而解除本合同。不论怎样，乙方实施上述行为后，需按本合同8.2条约定承担违约责任。第9.3条：在租赁期内，乙方未能按照本合同固定按时支付租金的，则每逾期一日，乙方需按拖欠金额的0.1%支付违约金。第9.4条：在租赁期内，乙方逾期支付装修保证金、物业管理费、市场推广费、水费、电费、煤气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用等费用，则每逾期一天，应按拖欠金额的0.1%支付违约金。第12.5条：乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施及以增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。第22.1条：不论合同中存有任何相反规定，双方若由于出现法律规定的不可抗力事件未能履行其在本合同项下的义务，相互之间无需承担违约、疏忽、或附带、间接等责任。受影响一方须就不可抗力事件给予另一方合理书面通知，并采取有效合理的补救措施。2016年，周主国根据前一份租赁合同之约定向鹏瑞利公司支付了保证金66789.8元。2018年9月5日，鹏瑞利公司通过中央收银系统扣取了周主国款项13018.19元，转账附言为“租金”。周主国承租商铺后经营服装销售。周主国自2020年3月起没有支付租金。2020年3月30日，周主国向鹏瑞利公司发出《解除合同通知函》，鹏瑞利公司于同年4月1日收到该函件。随后，周主国打包店内物品拟撤场，被商场保安阻止。同年9月1日，周主国确认已从店铺内取回全部物品。2020年1月23日至同年3月期间，周主国与鹏瑞利公司的工作人员多次通过微信联系，就疫情期间的租金减免及合同解除事宜进行沟通。另查,2020年1月23日，广东省人民政府根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合当时新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。同年2月24日，广东省人民政府决定将广东省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。同年5月8日，广东省人民政府决定将广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政性法规的强制性规定，合法有效。现承租人周主国于疫情期间撤场，并主张鹏瑞利公司退还租金及保证金。对此，本院分析如下：一、周主国是否有权单方解除合同。周主国在没有与鹏瑞利公司协商一致的情况下，没有支付2020年3月租金、管理费等费用，并提前解约撤场，上述行为违反了双方所签订的《房屋租赁合同》的约定。虽然上述行为发生在疫情期间，疫情导致周主国的店铺没有营业收入或营业收入明显减少，但店铺所在的鹏瑞利广场仍正常经营，租赁合同客观上不存在不能履行的情形，周主国撤场构成违约。周主国不享有法律或合同所规定的单方解除合同之权利，对其主张案涉租赁合同已于2020年4月1日解除，本院不予支持。至于此前已付之租金，本院已于（2020）粤0605民初13120号案进行了说明，已付的2020年1月24日至2020年2月29日期间的租金不予退还，在本案中不再赘述。二、周主国是否有权主张退还保证金。首先，根据合同约定，周主国逾期支付租金及其他费用超过一个月的，鹏瑞利公司有权没收保证金。因此，鹏瑞利公司根据合同的约定有权没收周主国的保证金。其次，周主国拖欠费用并单方解除合同的行为，客观上造成了鹏瑞利公司的损失，周主国所支付的保证金应用于赔偿其违约所造成的损失。据此，周主国主张退还保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回周主国的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5296.01元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冼文舜二〇二〇年九月三十日书记员  韦可楠