福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初1548号 原告：伍小花，女，1980年2月1日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：黄义华，宁化县客家中心法律服务所法律工作者。 被告：永安市城市建设开发有限公司，住所地福建省永安市南山路******，统一社会信用代码：91350481738021334R。 法定代表人：朱茂林，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟首桃，福建商通律师事务所律师。 原告伍小花与被告永安市城市建设开发有限公司（下称永安城建公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍小花及其委托诉讼代理人黄义华、被告永安城建公司委托诉讼代理人钟首桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伍小花向本院提出诉讼请求：1.判令永安城建公司双倍返还伍小花购房定金20000元，合计40000元；2.判令永安城建公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：伍小花于2018年10月18日与永安城建公司签订了《商品房认购协议书》并支付购房定金20000元，认购永安城建公司销售的永安市日出东方1-404住宅（以下简称涉案商品房）。协议明确约定该购房定金作为甲(永安城建公司)乙(伍小花)双方订立《商品房买卖合同》的担保。乙方应于2018年10月25日前到城投营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首付款。乙方如逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》视为乙方违约，甲方有权没收乙方所缴定金并有权将本房产另行出售给他人。可是由于永安城建公司不具备该房产的预售资格，且该房产抵押给银行贷款没有解押，导致甲乙双方长期不能签订《商品房买卖合同》。伍小花在多次催促交涉未果的情况下，要求永安城建公司终止协议的履行并双倍返还定金，但永安城建公司只承诺退还乙方所缴定金，不愿承担违约责任，故向法院起诉。 永安城建公司辩称，1、2018年10月18日，伍小花与永安城建公司签署《商品房认购协议书》，第四规定：伍小花所缴纳贰万元为购房定金，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为购房款；第五条规定：认购期7天，伍小花应于2018年10月25日前到城投营销中心与永安城建公司签订《商品房买卖合同》并支付首付款，伍小花如逾期未与永安城建公司签订《商品房买卖合同》，视为伍小花违约，永安城建公司有权没收乙方所缴纳的定金（原认筹金）人民币贰万元，并有权将本房产另行出售给他人。伍小花至今未到营销中心与永安城建公司签订《商品房买卖合同》并支付首付款，早已构成违约。永安城建公司有权根据认购协议追究其违约责任，没收伍小花贰万元定金，并将房产另行出售。2.伍小花诉称永安城建公司不具该房产的预售资格，且该房产抵押给银行贷款没有解押，导致长期不能签订《商品房买卖合同》，不是事实，没有任何证据。伍小花向永安城建公司认购的永安市日出东方1-404房产，是永安城建公司根据市政府有关楼盘风险化解方案精神，从福建万年房地产有限责任公司回购的合法房产，该房产没有向任何银行抵押贷款，永安城建公司可以合法出售。综上，伍小花要求双倍返还定金的诉请没有事实和法律依据，依法不能成立，依法应予驳回。 伍小花围绕诉讼请求向本院提交如下证据（复印件）：证据一、身份证，拟证明伍小花身份信息；证据二、内资企业情况登记表，拟证明永安城建公司登记信息；证据三、《商品房认购协议书》，拟证明伍小花与永安城建公司签订《商品房认购协议书》的事实；证据四、客户交易详细信息，拟证明2018年10月15日，伍小花已将定金20000元转入永安城建公司账户；证据五、伍小花与永安城建公司销售人员邱总（邱）的电话录音，拟证明在交涉本案争议退还购房定金等问题的对话内容；证据六、伍小花与永安城建公司营销中心工作人员的电话录音，拟证明伍小花一直以来都在与永安城建公司负责人或工作人员交涉有关返还购房定金，并支付赔偿款的问题的事实；证据七、(2020)闽0481民初366号民事判决书一份，拟证明伍小花姐姐伍春花与永安城建公司的纠纷得到本院支持的事实；证据八、伍小花与永安城建公司销售人员邱总的微信记录，拟证明永安城建公司严重违约的事实；证据九、选房确认书，拟证明伍小花依约选房的事实；证据十、缴交定金账号纸条一份，拟证明伍小花已缴交定金的事实；证据十一、《退房申请书》一份，拟证明伍小花于2019年3月向永安城建公司提出因永安城建公司无法依约交房，而提出退房申请的事实。 永安城建公司对伍小花提交的证据的真实性没有异议。 永安城建公司依法提交证据如下：证据一、《“日出东方”房地产开发项目风险化解协议书》，拟证明为化解项目烂尾风险，福建万年房地产有限公司将“日出东方”项目住宅整合销售给永安市嘉和投资有限公司；证据二、《“日出东方”1号楼销售情况表》，拟证明涉案日出东方1号楼的整体销售情况；证据三、“日出东方”1幢405室、1幢303室、1幢302室《商品房买卖合同》及付款发票一组，拟证明日出东方1号楼其他购房户已签订购房合同并支付购房款；证据四、商品房买卖合同备案证明，拟证明1号楼401、404室备案买受人为永安市嘉和投资有限公司。 伍小花对永安城建公司提交的证据质证时认为，永安城建公司提交的所有的证据的真实性无法确认；即使是真实，《“日出东方”房地产开发项目风险化解协议书》证明了永安城建公司无售楼资格；永安城建公司商品房销售情况及其他商品房买卖合同与本案无关。本院认为，永安城建公司提交的上述证据均有相关单位的印章，其真实性可以确认。 上述证据，经庭审举证、质证，其真实性本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月18日，永安城建公司作为卖方（甲方），伍小花作为认购方（乙方）签订《商品房认购协议书》一份，协议书记载：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方向甲方认购“日出东方”项目商品房事宜签订本认购协议，以资双方共同遵守执行。第一条乙方认购单元：1-404；建筑面积55.84平方米；用途住宅。乙方确认在签署本协议书时已经充分了解国家和本地政府关于购买商品房限购的相关政策和规定，并在自行慎重评估后确认其具备购买本协议认购单元的资格和条件。第二条双方约定按每平方米建筑面积单价为人民币（小写）5840元；房屋总价款共计人民币（小写）326106元（大写叁拾贰万陆仟壹佰零陆元）（以下简称“购房款”，税费按法定规定双方各自承担）。第三条付款方式：乙方选择按揭付款方式。第四条乙方签订本协议时所缴纳认筹金人民币贰万元整自动转为购房定金，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为购房款。第五条甲乙双方商定，认购期7天，乙方应于2018年10月25日前到城投营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首付款。乙方如逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》，视为乙方违约，甲方有权没收乙方所缴纳的定金（即原认筹金）人民币贰万元，并有权将本房产另行出售给他人。第六条本认购协议自甲乙双方签章生效。在甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，双方权利义务以《商品房买卖合同》及相关补充协议书约定为准。本认购协议仅适用于乙方本人，未经甲方书面同意，乙方不得将本协议项下的任何权利义务转让予第三方。第七条如因本协议发生争议，由双方协商解决，协商不成，可向永安市人民法院提起诉讼。因乙方违反本认购协议书约定，甲方为实现相关权利而产生的法律费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费及其他费用）均由乙方承担。第八条本认购协议一式三份，甲方执二份，乙方执一份，具同等法律效力。在签署本协议前，乙方已认真阅读了本协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致，自愿平等的基础上订立本协议。 永安城建公司成立于2001年12月21日，为有限责任公司（国有控股），经营范围：土地开发、公共设施建设投资、建筑材料销售；公路桥梁基础设施投资；土地收储前期开发。 涉案商品房所在楼盘前期由案外人福建万年房地产有限责任公司开发。甲方(福建万年房地产有限公司)、乙方（永安市嘉和投资有限公司）、丙方（永安市海宇建设有限责任公司）、丁方（永安市住房和城乡规划建设局、永安市房产管理局）于2016年12月30日签订《“日出东方”房地产开发项目风险化解协议书》，约定福建万年房地产有限责任公司于2016年12月30日将该楼盘整体转让给永安市嘉和投资有限公司。 在伍小花与永安城建公司签订《商品房认购协议书》的同时，伍小花姐姐伍春花也与永安城建公司签订《商品房认购协议书》，伍春花认购永安“日出东方”1幢401室房产。 伍小花在庭审中陈述，其与永安城建公司签订《商品房认购协议书》后，口头委托伍春花在2018年10月24日左右前往永安城建公司的房屋销售中心，计算了首付款数额，因该房产尚未隔墙，伍春花未支付首付款，也未要求与永安城建公司签订商品房买卖合同；永安城建公司未提供《商品房买卖合同》给伍春花，也未要求伍春花通知伍小花与其签订商品房买卖合同。 伍小花与伍春花于2019年3月25日前往永安城建公司营销中心。永安城建公司营销中心工作人员询问伍小花有无交首付款，伍小花称没有人通知其交首付款；永安城建公司营销中心工作人员表示，涉案商品房尚未隔墙，有的客户要等隔墙才交首付款，不知道伍小花是否介意，如果不介意可以交首付款办手续，伍春花表示没有隔墙不敢装修。经双方沟通，伍春花表示其购买商品房系为了办理商品房产权登记，以便将孩子转到永安市读书，因永安城建公司无法短时间交付房屋，故申请退房。当天，伍小花向永安城建公司递交《退房申请》，内容载明：本人于2018年10月18日认购永安“日出东方”1幢404室房产，面积55.84平方米，并交付贵公司认购金贰万元整（￥20000），截止2019年3月24日，该房产尚无隔墙且无法办理购房手续，故申请退房并退回订金贰万元整（￥20000），特此申请！ 永安城建公司在庭审中陈述，涉案商品房未设定抵押；同意伍小花退房，愿意返还定金20000元，不同意返还双倍定金。 另查明，永安城建公司与永安市嘉和投资有限公司均系永安市人民政府设立的国有公司，永安市人民政府因化解“日出东方”房地产项目,以永安市嘉和投资有限公司名义签署的合同、协议等文件永安城建公司均予认可。涉案商品房最高额抵押权于2017年1月10日办理注销登记手续。 再查明，另案原告伍春花与被告永安城建公司定金合同纠纷(2020)闽0481民初366号一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍春花到庭参加诉讼，被告永安城建公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。本院对伍春花提交的证据予以确认，根据双方举证查明的事实，判决永安市城市建设开发有限公司双倍返还伍春花定金共40000元。 本院认为,伍小花为购买涉案商品房而与永安城建公司签订《商品房认购协议书》并支付定金20000元，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间定金合同成立。伍小花于2019年3月25日向永安城建公司递交《退房申请》，虽然永安城建公司未及时给伍小花予以答复，但在庭审中，伍小花明确表示退房，永安城建公司明确表示同意伍小花退房，即双方不再签订《商品房买卖合同》，对此本院予以确认。买受人购买开发商开发的商品房而签订商品房买卖合同时，商品房大多处于未完工状态，商品房买卖合同约定的交房时间有的长达一年，甚至更长时间。本案涉案商品房在签订认购协议时尚未隔墙，处于未完工状态，该状态不影响双方当事人签订《商品房买卖合同》，伍小花关于涉案商品房尚未隔墙，永安城建公司存在违约的主张不成立，不予采纳。据永安城建公司陈述，涉案商品房在与伍小花签订认购协议书时并未设定抵押，伍小花未提交证据证实涉案商品房处于抵押状态，伍小花关于该房产抵押给银行贷款没有解押，导致长期不能签订商品房买卖合同的主张依据不足，不予采纳。虽然伍小花有理由不知道涉案商品房所在的“日出东方”房地产开发项目存在的具体风险以及相关化解方案，但伍小花明知涉案商品房并非永安城建公司所开发，而与永安城建公司签订商品房认购协议，足以认定伍小花相信永安城建公司有资格出售涉案商品房。事实上，与伍小花一起认购的其他商品房买受人大多数已经签订商品房买卖合同。伍小花关于永安城建公司没有涉案商品房售房资格的主张，理由不成立，不予采纳。伍小花与永安城建公司签订《商品房认购协议书》的目的是为了购买涉案商品房，永安城建公司销售人员于2019年3月25日与伍小花的对话（涉案商品房尚未隔墙，有的客户要等隔墙才交首付款，不知道伍小花是否介意，如果不介意可以交首付款办手续）明确表示永安城建公司随时可以与伍小花正式签订商品房买卖合同，且涉案商品房至本案庭审结束前尚未出售给其他人，伍小花主张永安城建公司在签订认购协议后七天内拒绝签订商品房买卖合同，缺乏事实依据，不予采纳。《商品房认购协议书》未约定永安城建公司在七天内通知伍小花签订商品房买卖合同，永安城建公司未在七天内通知伍小花签订商品房买卖合同不构成违约。伍小花自述其委托姐姐伍春花在2018年10月24日左右前往永安城建公司商品房销售中心，计算了首付款数额，因涉案商品房未隔墙，双方未签订商品房买卖合同。伍小花认为在签订商品房买卖合同后才交付首付款符合一般交易规则，永安城建公司关于伍小花未交付首付款属于违约的抗辩理由不成立，不予采纳。本案商品房买卖合同未签订系涉案商品房未隔墙，而此后双方在何时隔墙等问题上未达成一致意见。如上所述，本案未签订《商品房买卖合同》并不是原、被告单方拒绝签订合同而造成,故双方当事人均主张系对方存在违约的意见不能成立,对伍小花要求双倍返还定金的诉讼请求,本院不予支持;对永安城建公司关于伍小花无权主张返还定金的抗辩意见,本院亦不予采纳。在非因原、被告单方责任造成《商品房买卖合同》未签订的情况下,被告永安城建公司应返还原告伍小花已交纳的购房定金,故本院仅对伍小花要求永安城建公司返还定金本金20000元的诉讼请求,予以支持。虽然伍小花姐姐伍春花在与永安城建公司的纠纷得到了本院支持，但该案并非本案审查的范围,伍小花要求依据该案判决而对本案判决，没有法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、被告永安市城市建设开发有限公司应于本判决生效后七日返还原告伍小花购房定金20000元; 二、驳回原告伍小花的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由原告伍小花负担400元，被告永安市城市建设开发有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  陈国延 人民陪审员  陈 慧 人民陪审员  洪玉婷 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  林兴选 附：本判决书适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。