陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书                        （2020）陕04民终1846号      上诉人（原审原告、反诉被告）:曹群生，男，1963年9月21日生，汉族，住陕西省西咸新区沣西新城马王街办客省，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：柏少卫，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西宝盛华庭家居有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4539。法定代表人：游庆国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：金学星，系公司员工。上诉人曹群生因与被上诉人陕西宝盛华庭家居有限公司租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初234号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人曹群生及其委托代理人柏少卫、被上诉人陕西宝盛华庭家居有限公司的委托代理人金学星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人请求：1、依法撤销咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初234号民事判决书，发回重审或改判原告一审诉请；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由为：1、本案租赁合同届满日期为2019年9月19日，双方2019年9月21日签署续签协议，沟通续租一个月，该一个月的时间起点自然从2019年9月20日，至2019年10月19日止。被上诉人2019年10月20日仍在占用场地构成非法侵占。2、依据续租协议，超出一个月被上诉人未完成搬离、清理场地、隔板拆除的，视为违约，剩余的押金上诉人有权不予退还。现被上诉人仍占用场地，清理场地等工作并未进行。3、尽管在2019年10月20日上诉人阻拦被上诉人拉货，但经报警后民警协调，上诉人并未再次阻拦。被上诉人当天在报警处理完后继续搬迁拉货。由于目前的场地大门和库房门钥匙均在被上诉人管理之下，现库房还有多少家具物品上诉人并不知情，也不应对未拉完的货物承担责任。被上诉人从2019年10月17日开始拉货，一直持续到10月20日。4、在一审庭审完毕次日，被上诉人已经擅自拆除并取走厂房内视频监控设备。上诉人为处理该纠纷，及时向法院起诉并要求先予执行，一审法院未予准许。本案的案情不适合提存，上诉人也没有自行拆除隔板，清理垃圾等义务来减损。本案中的违约责任、侵权责任均不确定，被上诉人也是责任减损的主体，为何一审法院将其减损的主体单独强加给上诉人。被上诉人答辩认为：我方18日去拉了一次并不是对方说的连续几天，20日去拉的时候对方阻挡。我们认为一审事实清楚，合情合理，请请求维持一审判决。上诉人在一审的诉请为：1、判令被告将侵占的厂房（即原租赁物）返还原告；2、判令被告将侵占的厂房室内恢复原状，即被告将所侵占的厂房室内其财产搬离，并完成厂房室内隔板拆除、场地平整及垃圾清运等工作；3、判令被告赔偿原告损失17.5万元（2019年10月20日至2020年5月19日损失7个月，每月25000元；其中2019年9月20日至2019年10月19日损失20000元已与被告所交押金2000元进行抵消）最终损失按照25000元/月标准计算至被告履行完成诉请第二项内容止；4、判令被告承担原告对其财产管理的保管费4万元（自2019年9月20日至2020年5月19日止），最终保管费按照5000元/月标准计算至被告履行完成诉请第二项内容之日止；5、判令被告清缴水、电费用暂定1000元，最终以实际产生数额为准；6、判令原告对被告侵占的厂房室内其财产拍卖、折价、变价的款项享有优先受偿权；7、被告承担本案诉讼费以及保全费、担保费、公证费等费用。上述第2、3、4、5项款项数额合计216000元。被上诉人提出以下反诉请求：1、请求原告协助被告将仓库内的货物搬离（若货物有损坏，则请求原告照价赔偿）；2、请求原告支付因其拒绝被告将货物搬离，造成被告的劳务费损失8500元；3、请求原告退还被告14000元；4、本案诉讼费及其他必要费用由原告承担。一审法院经审理查明以下事实：2016年9月20日，原、被告双方签订了一份《厂房租赁合同》，该合同约定由被告租赁原告位于马王街道办事处东街沣京9号钢构厂房及内住房，租赁期限为3年，自2016年9月20日起至2019年9月19日止。租赁费为7万元，每两年递增10%。即自2016年9月20日至2018年9月19日期间，每年租金7万元，平均月租金约为5833.33元；自2018年9月20日至2019年9月19日，每年租金77000元，平均月租金约为6416.67元。上述租赁合同签订后，被告即在该厂房内建造了若干内隔板并在厂房内存储货物。因上述《厂房租赁合同》租期届满后，被告尚有若干货物在原告厂房内，2019年9月21日，原、被告双方又签订了一份《协议》，在该协议中双方确认《厂房租赁合同》期限届满，被告不再续租。被告将货物搬离厂房期间应向原告支付房屋租金（押金）20000元。双方在该协议中还约定，被告应在一个月内将厂房内外清理干净并恢复原貌交予原告，如在一个月内未清理干净，则上述20000元押金原告不予退还。被告在搬离完毕并清理干净后，原告扣除房租及其他费用后，退还被告剩余押金。上述协议签订后，被告于当日向原告交纳了押金20000元。2019年10月20日，即在上述《协议》中双方约定的被告搬离厂房并恢复原状的期限未满之日，被告前去厂房搬运货物并进行清理工作，但遭到了原告的阻拦。原被告双方现因此纠纷，诉至本院。以上事实，有当事人（代理人）陈述、厂房租赁合同、协议、收款收据、公安派出所报警回执、律师函、视频影像资料、等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》及《协议》均系当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应为有效。《厂房租赁合同》原被告双方已履行完毕，合同已经终止，原告要求被告返还厂房并将厂房室内恢复原状、拆除内隔板并清理垃圾，被告亦表示同意，故对原告的该项诉请及被告反诉要求原告协助其将厂房内属被告之货物搬离之反诉请求，本院予以支持。关于原告诉请要求被告赔偿其因被告货物占用厂房而导致原告无法租赁所产生的租赁费损失及因被告怠于搬出货物而导致原告对其货物进行无因管理所产生的保管费一节，因双方于2019年9月21日签订的《协议》中明确约定被告应在一个月内即2019年10月20日前搬离该厂房并将厂房清理干净、恢复原貌，而被告在2019年10月20日前去搬运货物并进行清理工作时，因遭到原告的阻拦而未果，故原告诉请的上述损失系因其自身违约所造成，且即使被告拒绝履行上述义务，原告亦应做出提存被告之货物、自行拆除内隔板、先行清运垃圾等之减损行为，来降低其各项损失，故原告的该项诉请，无法律依据，本院不予支持。关于原告诉请要求被告清缴水电费一节，因未提举证据证明，故本院不予支持。关于被告反诉要求因原告拒绝其将货物搬离厂房，其支付给搬运工人的劳务费损失8500元应由原告予以赔偿一节，因被告提举的证据不足以证明其主张，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告退还其扣除一个月租金之剩余押金一节，因原告在履行2019年9月21日签订的《协议》中存在违约行为，导致被告未能如期将货物从案涉厂房内搬离，故原告应当按照协议内容扣除一个月厂房租金6416.67元后，将剩余押金13583.33元退还被告。遂判决如下：一、被告陕西宝盛华庭家居有限公司于本判决生效之日向原告曹群生交还位于西咸新区马王街道办事处东街沣京9号钢构厂房并将该厂房室内隔板拆除、平整场地、将垃圾清运完毕。二、反诉被告曹群生于本判决生效之日协助反诉原告陕西宝盛华庭家居有限公司将上述厂房内属反诉原告之货物搬离厂房。三、反诉被告曹群生于本判决生效之日退还反诉原告陕西宝盛华庭家居有限公司押金13583.33元。四、驳回原告曹群生的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告陕西宝盛华庭家居有限公司的其他反诉请求。二审中，上诉人申请证人白某某出庭，白某某向法庭陈述，自20日前三天被上诉人就开始拉货，20日当天报警后警察走后被上诉人还在继续拉货直到晚上，一个大车、一个面包车。20日后被上诉人仍有工作人员过来，但有没有进入场地不清楚。白某某庭审中承认自己在曹群生所开面馆工作。被上诉人指出白某某系曹群生所开面馆的工作人员，20日当天出警后再未拉过货。20日后我方找过曹群生协商，让我们把货拉走，但曹群生拒绝了，要求必须再支付几万元才行。合议庭对白某某的证言不予采信。二审中，对于场地实际管理问题。上诉人认为自己曾有一个大门的备用钥匙，但是被上诉人的员工徐某某以自己手头的钥匙丢失为由将备用钥匙要走，目前自己没有场地的大门钥匙。场地里库房的钥匙一直是被上诉人所有的，自己从来没有。被上诉人陈述大门钥匙曹群生有一个，库房门锁钥匙由于时间太长，是不是租赁后己方加装的不很清楚，对方所说的徐某某目前已经去世了。对于一审庭审后，被上诉人是否进入场地拆除监控设备的问题。被上诉人承认一审庭审后进入场地，发现里面有38件家具，同时发现监控设备的线已经掉了，他们最后就把监控设备的硬盘拆下带走了。二审查明的案件事实与一审基本一致，另查明一审庭审后，被上诉人一方曾有工作人员进入该场地。本院认为：本案在起初三年期的租赁合同期满后，双方均无继续长期合作的意向，但为了便于被上诉人清场，双方约定续租协议，以一个月为限，被上诉人完成搬迁、场地清理、拆除隔板等工作。因此本案的审理焦点在于后续续租协议的条款理解和实际履行情况。关于双方争议的续租协议其实是一个善后事宜的处理协议，关于该协议履行的时间起点，尽管在合同中没有约定明确，但从经济交易的基本原则理解，不可能出现免费使用的情形，曹群生也没有明确表示两份协议中存在的空档期为免费使用。因此续租协议的时间起点应从2019年10月20日起算。双方在该协议中约定的一个月其实是一个最长期限，被上诉人应在该期间内尽早安排撤场、清理等工作。但被上诉人直到2019年10月20日，货物搬离尚未完成，场地清理也未进行。因此在2019年10月20日，被上诉人已经构成违约，根据合同约定，押金曹群生有权不予退还。曹群生的损失主要是不能继续租赁造成的预期租金收入损失，在最后协议中约定的违约条款已经包含了对一个月后继续占用的损失的处理，扣除一个月期间，剩余押金按此前的租金支付标准还可支付两个余月。考虑到曹群生在被上诉人搬离过程中的阻挡行为是导致该场地未能及时清空的主要原因。其阻挡行为的主动性与不安抗辩权行使的消极性相冲突，因此其提出的不安抗辩权不能成立，故对其主张的租金损失不予支持。由于后续一个月为搬离清场时间，被上诉人不可能继续进行正常生产，因此水电费应当微量或不发生，上诉人曹群生对此也并未举证，因此其该项主张不能成立。同时上诉人曹群生的其它主张也缺乏依据，一审未予支持正确。双方在最后协议中约定的搬离、清理场地等责任由被上诉人负责，结合本案实际，此项责任应由被上诉人继续履行。上诉人应协助被上诉人尽快完成搬离。同时被上诉人提出的劳务损失等由于其自身存在的违约，应由其自行承担，对其反诉请求不予支持。本案中，自租赁合同履行后，场地的管理权就交给被上诉人。被上诉人不但持有场地大门和库房的钥匙，也在该场地加装了监控等设备对场地进行安全管控。其在双方发生争议后进场拆除监控硬盘，并未举证监控掉线系何人所为，也不能举证曹群生在争议发生后进入场地。因此该场地内的财物搬离的现状如与此前不符，该责任应由被上诉人自行承担。综上，一审基本事实清楚，但违约责任认定不当，判处上诉人曹群生向被上诉人返还押金13583.33元错误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初234号民事判决书第一、三、四、五项。二、撤销咸阳市秦都区人民法院（2020）陕0402民初234号民事判决书第二项。一审案件受理费4540元，一审反诉费2525.5元，二审案件受理费4540元，合计11605.5元。由上诉人曹群生承担7500元，由被上诉人承担4105.5元。本判决为终审判决。   审    判    长      陈军伟    审    判    员      王  葆    审    判    员      王  磊                                  二〇二〇年九月二十三日         书    记    员      赵茜儒 1