济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3587号原告：隋海涛，男，1990年9月19日出生，汉族，住山东省汶上县。委托诉讼代理人：吕敏，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘广川，山东舜翔律师事务所律师。被告：宋宁宁，女，1980年2月22日出生，汉族，住河北省泊头市。被告：李宏林，男，1978年4月29日出生，汉族，住河北省泊头市。被告：济南万信汽车用品有限公司，住所地济南市。法定代表人：李宏林，董事长。三被告共同委托诉讼代理人：王玉萍，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。原告隋海涛诉被告宋宁宁、李宏林、济南万信汽车用品有限公司（以下简称“万信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告隋海涛的委托诉讼代理人吕敏、被告李宏林及其与宋宁宁、万信公司的共同委托诉讼代理人王玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋海涛向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原被告之间的口头房屋租赁合同；2.诉请法院依法要求三被告返还原告租金45000元；3.诉请法院依法要求三被告赔偿原告损失2000元及租金占用期间的利息（以45000元为基数，自2020年4月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年3月31日原告在网上看到被告一发布的济南市槐荫区28190号朋远爱车服务站院内厂房租赁信息，并于当天去看房，双方沟通后，原告向三被告缴纳10000元定金，约定被告三日之内将厂房收拾完毕，原告于4月6日前搬入。后原告于4月4日将剩余租金35000元交付给三被告，但直至4月6日当天三被告也未将厂房腾空，导致原告不能如期搬入，经原告多次催促，三被告仍拒不履行也不返还租金。三被告的行为严重损坏了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！宋宁宁、李宏林、万信公司共同辩称，原告所述与事实不符。原告定金转到的系李宏林名下，与宋宁宁无关。原告租赁被告房屋，向被告李宏林支付定金1万元。租金35000元属实，但被告已经腾出房屋，并且根据原告要求改了电，原告到达租赁地后，以被告腾房准备拉走的物品放在门口为由突然说不租了，实际是原告又租赁了别的地方，因此，是原告违约，被告无违约行为，因此，不应退还定金及租金，亦不应赔偿其损失，综上所述，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院将依法作出认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月31日，隋海涛在网上看到宋宁宁发布的一则济南市槐荫区28190号朋远爱车服务站院内厂房租赁信息，因此与其取得联系，并于当日看房沟通，于当日双方达成房屋租赁的合意，隋海涛通过微信转账的方式向李宏林支付定金10000元。双方口头约定：出租方将涉案厂房于2020年4月6日前腾空并交付给隋海涛。2020年4月4日，隋海涛将剩余租金35000元，通过微信转账的方式交付给被告李宏林。2020年4月5日，隋海涛与李宏林准备交接房屋时，发生纠纷，隋海涛主张李宏林并未按照约定腾空涉案房屋，导致机器设备不能搬入，李宏林主张已按照约定将涉案房屋腾空，不存在违约行为。2020年4月8日，双方因该纠纷电话报警，槐荫区网格驻巡5号站民警出警处理，本案立案后，隋海涛申请我院调取当时的出警视频，本院调取以后，也将当时的接处警视频当庭进行了播放。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，2020年3月31日，隋海涛与宋宁宁、李宏林口头达成的房屋租赁合同不违反法律强制性规定，均系双方真实意思表示，本院认定合同真实有效。隋海涛认为出租方还应当包括万信公司，但隋海涛定金、租金的支付方均不包括万信公司，因此万信公司不属于合同相对方，隋海涛要求万信公司承担责任，本院不予支持，但宋宁宁通过网络向隋海涛发出要约，后双方实际订立合同，其实际参与了房屋租赁合同的磋商以及最后的签订，因此应认定宋宁宁也为合同的相对方；其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”本案中，隋海涛主张被告宋宁宁、李宏林未于规定期限内即2020年4月6日将涉案房屋腾空，导致其未能如期搬入该承租房屋，但根据本院调取的槐荫区网格驻巡5号站民警接处警视频，可以看出涉案房屋已基本腾空完毕，隋海涛已具备搬入的条件，虽然李宏林一方存在履行合同的瑕疵，但并未根本违约，因此隋海涛主张宋宁宁、李宏林根本违约，无法实现合同目的，与事实法律不符，本院不予支持；再次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”李宏林提交其与隋海涛姐姐的录音，并整理文字稿，载明：“隋海涛姐姐：我就要三万五，今天给我三万五我立马就走。”同时结合本院调取的槐荫区网格驻巡5号站民警接处警视频显示，原告隋海涛表示不再承租涉案房屋，被告宋宁宁也表示不再出租涉案房屋，因此，双方虽未对租金、定金达成合意，但房屋的租赁问题基本已经达成一致，即出租方不再出租涉案房屋，承租方也不再承租涉案房屋，因此本院认定双方的房屋租赁合同，实际已于2020年4月8日协商解除。最后，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，隋海涛支付的房屋租金35000元，因合同解除，被告宋宁宁、李宏林应予返还，对于定金10000元，宋宁宁、李宏林已实际履行房屋租赁合同中约定的腾空房屋的义务，并且已将涉案房屋的水电线路进行修改以满足隋海涛的承租需要，但结合本院调查的事实，2020年4月6日当天，宋宁宁、李宏林一方确有部分设施、物品还在涉案房屋中，存在履行瑕疵，同时作为承租一方的隋海涛，在出租方存在履行瑕疵情况下，却不通过积极的行为修正合同，相反采取了拒不履行合同的极端行为，因此双方均对合同的解除存在过错。综上，结合法律规定，本院酌定，对于定金10000元由双方根据自身的过错均摊，被告宋宁宁、李宏林一方应当返还原告隋海涛定金5000元。同时，对于隋海涛要求宋宁宁、李宏林赔偿损失2000元及租金占用期间的利息，因其存在违约行为以及对合同解除具有过错，本院对该请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条之规定判决如下：一、原告隋海涛与被告宋宁宁、李宏林之间的口头房屋租赁合同已于2020年4月8日解除；二、被告宋宁宁、李宏林于本判决生效之日起十日内返还原告隋海涛房屋租金35000元；三、被告宋宁宁、李宏林于本判决生效之日起十日内返还原告隋海涛定金5000元；四、驳回原告隋海涛对被告济南万信汽车用品有限公司的诉讼请求；五、驳回原告隋海涛的其他诉讼请求。案件受理费1076元，诉前保全费520元，均由被告宋宁宁和李宏林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。同时直接预交上诉案件受理费。审 判 员 刘扬军二〇二〇年九月十四日法官助理 陈仁磊书 记 员 王薇洁