西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2020）藏0103民初524号原告（反诉被告）：何亮，男，1984年1月21日出生，汉族，经商，现住拉萨市。委托诉讼代理人：王明，西藏博炜律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曾庆伟，西藏博炜律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：洛桑顿珠，男，1988年7月12日出生，藏族，经商，现住拉萨市。委托诉讼代理人：洛桑平措，西藏冈仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：白嘎，西藏冈仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：京南保温石棉总店，经营场所拉萨市城关区民族北路临街门面房，统一社会信用代码：92540194MA6T5GAT6Q。经营者：李海红，女，汉族，1979年2月12日出生，现住拉萨市。第三人：西藏茗仁居房产中介有限公司，住所地拉萨市柳梧新区浙商国际9-1-16，统一社会信用代码,91540195MA6TDM8734。法定代表人：李建海，系该公司负责人。原告（反诉被告）何亮与被告（反诉原告）洛桑顿珠、第三人京南保温石棉总店、第三人西藏茗仁居房产中介有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何亮的委托诉讼代理人王明、曾庆伟，被告洛桑顿珠及委托诉讼代理人洛桑平措到庭参加了诉讼，第三人京南保温石棉总店、西藏茗仁居房产中介有限公司，经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）针对本诉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同;2.请求依法判令被告立即搬离租赁房屋;3.请求依法判令被告向原告支付房屋租金至被告搬离租赁房屋时止,暂计算至起诉前共计人民币15 833.33元;4.请求依法判令被告向原告支付违约金人民币57 000元;5.请求依法判令被告向原告支付律师费12 000元;以上费用共计人民币84 833.33元6.请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月11日,原告与被告经协商一致,签订《房屋租赁合同》,约定租期五年,每年租金提前一个月交清第二年全年租金。在合同履行过程中,原告依约履行了全部合同义务,但被告至今拖欠第二年全年租金。依照双方之间合同的约定,被告的行为已经构成严重违约,应当承担违约责任。经原告与被告多次协商无果,且双方的房屋租赁合同也难以继续履行。无奈,为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,恳请依法支持原告的全部诉讼请求。原告何亮（反诉被告）围绕诉讼请求及被告洛桑顿珠反诉向本院提交以下证据予以证明：1.《原被告身份信息》复印件2份，证明原、被告主体适格；《房屋租赁合同》原件2份及《情况说明》原件1份，证明原、被告之间合法有效的租赁关系，及双方在合同中约定了租期、租金支付及律师费由违约方承担；2.《收款收据》原件2份，证明原告收到被告押金5万元及第一年租金174 166元；3.《委托代理合同》、《增值税普通发票》原件各1份及《手机转账明细》打印件1份，证明原告因本案产生律师费的依据及根据合同约定该费用应由被告承担；4.《企业查询信息》、《照片》打印件各2份，证明被告经营的xx火锅店和其他相邻店面都在正常营业的事实。被告洛桑顿珠（反诉原告）针对本诉答辩称，首先，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第2条第6款约定，被告无故拖欠租金才算违约，这次因疫情影响，属不可抗力因素，实际拖欠10 000元租金，原告因此不存在违约行为；其次，原告没有按照《房屋租赁合同》约定提前一个月通知被告，因此无权解除合同；再次，原告所主张的违约金比主张的房租高5倍之多，明显高于违约损失的30%，应不受法律保护与支持，合同中“赔偿合同总租金的30%作为违约金”为无效约定；最后，原告出租的房屋长期停水停电，且拒不修缮电梯和自来水，导致房屋无法正常使用，原告构成违约，应向被告赔偿损失。被告洛桑顿珠（反诉原告）围绕本诉和反诉向本院提交以下证据予以证明：1.《房屋租赁合同》原件1份，证明按照合同被告不存在违约，原告没有按照合同约定解除合同需提前一个月通知被告；2.《押金收据》原件1份，证明该收据由第三人京南保温石棉总店出具，实际出租人不是原告，原告存在欺诈行为；3.《房屋租金收据》原件1份，证明房屋实际租金为合同约定的基础上减免一个月房租，被告有正当理由延迟支付一个月的租金，被告不存在违约，原告隐瞒房屋实际出租人，恶意串通损害被告利益；4.《电费缴纳发票》微信截图打印件1份，证明发票显示收款人为第三人西藏茗仁居房产中介有限公司，原告存在恶意串通欺诈行为；5.《说明书》原件1份，证明被告承租房屋经常停电无法正常使用，原告存在违约行为；6.《情况说明》原件1份，证明被告承租房屋经常停水无法正常使用，原告拒不修复，原告存在违约行为；7.《视频资料》光盘1张（原始载体在手机上），证明原告对电梯和供水系统长期故障不维修，被告承租的三楼无法使用，原告存在违约行为；8.《微信聊天记录》、《手机短信记录》打印件各1份，证明被告多次打电话给原告进行催告，原告以中介公司开会为由，拒不履行修缮义务；9.《原告起诉状》原件1份，证明被告进行催告的对象手机号实际为原告手机号；10.《装修合同》原件1份、《发票》原件3份，证明原告的违约行为给被告造成了巨大损失，原告应承担被告装修损失费1 588 920元；11.《委托代理协议》、《发票》原件各1份，证明被告因本案产生律师费15 000元的依据，根据合同约定应当由原告承担。被告（反诉原告）针对反诉向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付损失赔偿1 588 920元；3、请求判令反诉被告向反诉原告退还房屋押金50 000元；4、请求判令反诉被告向反诉原告支付律师代理费15000元；5、请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年3月11日签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉被告将坐落于xx菜市场北门东xx3楼房屋出租给反诉原告，约定租期自2019年 3月11日至2024年 3月11日，共计 5年，租金为19万元/年。合同签订后反诉原告按照反诉被告的要求，将2019年3月11日至2020年3月11日的租金及押金交付给反诉被告，并由反诉被告及第三人京南保温石棉总店出具《收条》各一份。反诉原告按照合同约定履行了交付租金及水电费的全部义务，但是反诉被告出租给反诉原告的房屋持续停水、停电而一直无法正常使用。反诉原告于2019年6月25日、2019年7月5日、2019年10月18日、2020年3月29日等时间段多次向反诉被告提出维修请求，敦促反诉被告修缮供水系统以保障反诉原告的合法权益。反诉被告称其为房屋实际出租人西藏茗仁居房产中介有限公司的职员，需要向公司反馈情况为由拖延时间，拒不配合修缮和保障反诉原告承租的房屋供水、供电系统的正常使用，致使反诉原告花巨资装修的火锅店因持续停水、停电而造成巨大亏损。双方签订的《房屋租赁合同》第三条第 3款“在租用期内，甲方（反诉被告）必须确保乙方的正常使用。”以及《房屋租赁合同》第五条第 2款“出租方违约的：向承租方赔偿装修、装饰一切损失。”等约定，反诉被告已构成根本违约，理应赔偿反诉原告的损失费。另外，反诉被告以第三人京南保温石棉总店名义向反诉原告出具租金及押金《收据》，又以第三人西藏茗仁居房产中介有限公司的名义开具反诉原告缴纳的电费发票。反诉原告每次向反诉房屋情况时，都以需要向“公司”反馈等理由推脱拖延，致使反诉原告主张合同相对权利受到损害。反诉被告在订立合同中存在隐瞒重要事实和提供虚假情况，违背了订立合同时诚实信用的原则，给反诉原告的合法权益造成巨大侵害。综合以上原因，反诉被告的持续违约行为，给反诉原告造成巨大损失，且房屋租赁合同难以继续履行，请求法院依法维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）针对反诉答辩称，第一，原告不存在被告所称欺诈、隐瞒的情形，无论是双方签订《房屋租赁合同》、收取支付租金、出具租金押金收款凭据，还是合同履行过程中，被告使用租赁房屋有任何问题均联系原告处理等，都是原告与被告进行的，原告无隐瞒事实的情形。至于在收据上加盖“京南”和“茗仁居”印章的问题，是应被告要求、配备变压器时电力部门要求，既没有损害国家利益，也没有侵害被告合法权益，不存在恶意串通导致合同解除的情形，且不涉及租赁合同的实际履行。第二，被告主张水电供应是原告的义务，缺乏事实根据和关系判断。本案中，水是南嘎村村委会供应，电是供电公司供应，原告仅仅是水电费的代收代缴方，无供水供电的义务，也无权决定通水通电、停水停电。第三，被告主张装修损失赔偿1 588 920元属于租赁房屋投入的经营性支出，而非正常情况下的损失，不客观、不真实，于法于理不成立。原告在本案中没有任何违约金情形，故不应承担违约责任，请依法驳回被告反诉请求。对于双方当事人有争议的证据本院认定如下：1、原告提交的《房屋租赁合同》及《情况说明》，被告对其真实性予以认可，对其证明目的不予认可。本院认为，《房屋租赁合同》对租赁期限、每年租金数额及交纳时间、押金数额、合同终止条件及违约责任承担等进行了明确约定，但不能证明被告所说的减免租金包括第二年；《情况说明》恰好证明在合同履行中实际相对方均为原、被告双方，原告满足实际管理人的条件，故本院对原告的证明目的予以认可，对被告证明原告没有按合同约定提前一个月通知被告的证明目的不予认可，对该证据的真实性和关联性均予以认可；2、原告提交的《收款收据》，被告对其三性及证明目的均不认可，认为证据不合法，合同约定租金每年19万元，第一年和第二年免一个月的租金。本院认为，被告抗辩第二年减免一个月房屋并无证据，且被告提交的《收款收据》与原告提交的《收款收据》票号一致、内容一致、金额一致，属于存根联和客户联，故本院对被告的抗辩不予采信，对该组证据的三性均予以认可；3、原告提交的《委托代理合同》、《普通发票》及《手机转账明细》，被告对三性认可，证明目的不认可。本院对该组证据的三性予以认可。4、原告提交的《企业查询信息》和《照片》，本院对真实性认可，对证明目的不予认可。5、被告提交的《押金收据》、《租金收据》和《电费缴费发票》，仅能证明被告向原告押金50 000元、2020年3月11日以前的一年租金及电费交纳情况，并不能证明原告对其欺诈而不能使用房屋或造成损失的事实，故本院对该组证据的真实性、关联性予以认可，对其证明目的不予认可；6、被告提交的《说明书》、《情况说明》及《视频资料》，本院认为，该组证据仅能证明停水停电的事实，不能证明系因原告行为造成的停水停电，及原告违约的事实，故本院对该组证据的真实性予以认可，对其关联性和证明目的均不予认可；7、被告提交的《微信聊天记录》、《手机短信记录》和《原告起诉状》，本院对其真实性、合法性予以认可，对其证明原告人为造成停水停电的事实无其他相应证据予以佐证，故本院不予采信；8、被告提交的《装修合同》、《发票》，本院对其真实性、合法性予以认可，对其证明原告的违约行为造成的损失无相应证据予以佐证，故本院对该组证据不予采信；9、被告提交的《委托代理协议》和《发票》，本院对该组证据的真实性、合法性予以认可，对该费用是因原告违约造成损失无相关证据佐证，故对证明目的不予认可。经审理查明，2017年11月27日，案外人李春动从普布多吉处租赁位于拉萨市xxx加油站对面的一整栋楼，租赁时间至2033年10月1日止，且租赁期限内有转让和出租等权利。后李春动将该楼房的经营、出租、转让、代收租金等事宜交由原告何亮实际管理。2019年3月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将xxx三楼面积为450平方米的房屋转租给被告，转租期限自2019年3月11日至2024年3月11日，租赁费为每年190 000元，第一年因被告装修房屋减免一个月租金15 833.33元，每年租金提前一个月交清第二年全年租金，被告还需向原告缴纳押金50 000元，并约定押金不能转换为租金，同时合同约定无故拖欠房屋租金达15天的，终止合同、收回房屋并承担违约责任赔偿损失。合同还对押金的退还等其他相关权利义务进行了约定。被告于2019年3月12日向原告交纳了押金50 000元和第一年租金，原告于同日向原告出具了《收条》。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，依合同约定，被告应于2020年2月11日前向原告交纳第二年（2020年3月11日至2021年3月11日）的租金190 000元，但被告至今未向原告支付租金。另查明，被告租金房屋停电因四楼装修损坏造成，停水因xx二组村民修下水道导致水管爆裂造成。以上事实有原、被告提供的上述证据及双方当事人的当庭陈述意见在案佐证。本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违法相关法律法规的规定，对双方当事人具有约束力，原告何亮受委托作为房屋经营管理人，签订的《房屋租赁合同》合法有效，作为合同相对方主体适格，被告认为原告主体不适格的抗辩理由不成立。故本院对双方的租赁合同关系及《租赁合同书》的效力予以认定。针对本诉和反诉的全部诉讼请求，本院认定如下：对于原、被告都要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》明确约定承租方无故拖欠房屋租金达15天，出租方可以终止合同，收回房屋使用权，承租方需承担违约责任，并赔偿出租方损失，故本案存在法定和约定的解除情形，被告迟延履行支付租金的行为致使不能实现合同目的，根据 《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，虽然被告抗辩称主要因今年疫情影响，属于不可抗力因素，有理由与原告协商租金事宜，但在本案中原告并未提交相关证据予以证明，故本院对原被告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告立即搬离租赁房屋和支付自欠付至搬离的房屋租金诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，故本院对原告主张被告搬离租赁房屋和支付租金的诉求予以支持。对于原告要求被告向其支付违约金57 000元和律师费12 000元的诉讼请求。本院认为，被告虽然违约应当承担违约责任，但根据今年新冠肺炎疫情影响全国经济形势来看，原告在投入巨额资金装修经营火锅店的初衷并非要违约，拖欠租金未交一是疫情影响经营收入，二是停水停电等客观因素影响经营收入；虽然与原告无关联性，但作为出租方理应积极协调解决。另，受此次疫情爆发影响，双方应共担风险、共渡难关，执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，由此造成的损失双方均应分担，根据公平原则和被告实际过错程度，故本院对原告的该主张不予采信。对于被告要求原告向其支付损失赔偿1 588 920元的诉讼请求。本院认为，被告未按约定向原告支付租金，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案系因被告违约导致合同解除，故被告主张原告赔偿装修损失的诉求，本院不予支持。对于被告提出原告向其退还押金50 000元的主张，本院认为，根据合同约定，租期终止后，押金退还、不计利息，应当予以退还，故本院对被告的该主张予以支持。对于被告要求原告支付律师费15 000元的诉讼请求。本院认为，被告因自身违约造成合同解除，因本案产生的律师费理应自己承担，故对该主张不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）何亮与被告（反诉原告）洛桑顿珠于2019年3月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）洛桑顿珠于本判决生效之日起十日内搬离租赁房屋；三、被告（反诉原告）洛桑顿珠于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何亮支付自2020年3月12日至搬离时止的租金（月租为15833.33元）；四、原告（反诉被告）何亮于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）洛桑顿珠退还房租押金50 000元；五、驳回原告（反诉被告）何亮的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）洛桑顿珠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1920.83元（原告已预交），由原告何亮承担1563.56元（已交纳），被告洛桑顿珠承担357.27元（于本判决生效后七日内交纳）；本案反诉费9842元（被告已预交），由原告何亮负担295.26元，由被告洛桑顿珠负担9546.74元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于拉萨市中级人民法院。同时交纳上诉案件受理费，在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审  判  长   秦 彦 章审  判  员   次旦卓玛审  判  员   白玛曲措二〇二〇年九月七日法 官 助 理   向巴措姆书  记  员   余  凤