呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初737号原告：姚顶，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人:祁金平，内蒙古新广律师事务所律师。被告：呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民委员会。法定代表人：张文学，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：刘贵文，回民区攸攸板镇坝口子村委会法律顾问。原告姚顶诉被告呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民委员会（以下简称坝口子村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚顶的委托诉讼代理人白荣升、被告坝口子村委会的委托诉讼代理人刘贵文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚顶向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告签订的三份《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》；2.请求判令被告退还1545274元；3.请求判令被告赔偿给原告造成的房屋差价损失(以司法鉴定为准)；4.请求判令被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算赔偿原告利息损失自2016年3月9日起至退还款项之日。(暂计算至2020年4月9日为261860元)以上暂合计:1807134元；5.判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1.请求解除原告与被告签订的三份《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》；2.请求判令被告退还1545274元；3.请求判令被告赔偿给原告造成的房屋差价损失301254元；4.请求判令被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算赔偿原告利息损失自2016年3月9日起至退还款项之日。(暂计算至2020年4月9日为261860元)以上暂合计:2108388元；5.判令被告承担本案的诉讼费、鉴定费。事实与理由：2012年8月24日,被告坝口子村委会与案外人陈某签订三份《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》,约定陈某向坝口子村委会购买三套房屋,分别是位于坝口子村民回迁小区第5栋中单元6层东户、坝口子村民回迁小区第5栋中单元6层西户和坝口子村民回迁小区第5栋中单元9层东户。2016年3月9日陈某向坝口子村委会出具《承诺书》一份写明:“因承诺人无力偿还姚顶到期债务,经协商同意以此房产抵顶姚顶债务故请求村民委员会将上述三个合同中的乙方由承诺人变更为姚项,”之后,坝口子村委会将案涉三份合同中的乙方签字“陈某”划掉,由姚顶在乙方处签字,坝口子村委会以盖章的方式进行了确认。基于以上事实,姚顶于2018年7月31日以坝口子村委会为被告向法院提起民事诉讼,请求判令坝口子村委会按照回迁小区内部认购协议的约定,交付姚顶所购坝口子村回迁小区第5栋中单元6层东、西户和该单元9层东户三套房屋,总价值152万元。回民区人民法院于2018年9月27日作出(2018)内0103民初2636号民事判决书,认定本案涉案合同系双方为将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同,故判决驳回了姚顶的诉讼请求。姚顶不服该判决向呼和浩特市中级人民法院上诉,呼和浩特市中级人民法院于2019年5月10日作出(2019)内01民终578号民事判决,判决驳回上诉,维持原判。而后,姚顶再一次向回民区人民法院提出诉讼,请求判令坝口子村委会和姚顶签订正式的3套房屋买卖合同(村民回迁小区第5栋中单元6层东、西户和该单元9层东户),回民区人民法院于2019年9月6日作出(2019)内0103民初2757号民事判决书,认定不能基于预约合同而强行要求预约合同的双方签订本约合同,在诉讼中被告已经明确不可能与原告签订房屋买卖合同,故判决驳回了姚顶的诉讼请求。姚顶不服该判决向呼和浩特市中级人民法院上诉,呼和浩特市中级人民法院于2019年11月25日作出(2019)内01民终4565号民事判决,判决驳回上诉,维持原判。终上所述,因被告坝口子村委会和姚顶的认购协议已被生效法律文书认定为预约合同,姚顶据此提出要求坝口子村委会与其签订书面房屋买卖合同,坝口子村委会已经明确不可能与姚顶签订房屋买卖合同,因此导致认购协议无法履行,故提出上列请求,请予支持。坝口子村委会辩称，房屋认购协议不是由村委会抵顶给原告及案外人陈某的，原告诉讼主体不适格，原告所拿的房屋认购协议是顶账房，是从包四建建筑公司领取的，不是由坝口子村委会购买的，坝口子村委会没有收到陈某的购房款，也没有给陈某出具过任何购房收据，是由陈某与建友混凝土搅拌站石云丽通过协议从包四建领取的。原告所持三份房屋认购协议都是顶账房，是坝口子村委会抵顶给包四建的顶账房。原告所持三套房屋认购协议与法院审理判决的郑丽云等三人所主张的房重合，该三套房屋与原告所持楼房重合，被告无法确定该三套楼房应属于谁，只有他们的上家签字确认，包四建盖章、签字确认，才能确定房子应属于谁。原告诉讼主体不适格，与被告解除三份购房协议，退还和赔偿损失的事实不清，证据不足，没有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.原告向法庭提交的呼和浩特市××区内部认购协议、承诺书、民事判决书4份、以房抵债协议书、借款单及汇款凭证5份、房地产市场价值估价报告、鉴定费票据等证据，上述证据能够证实原、被告之间签订《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》，并被法院认定为预约合同的事实，被告拒不与原告签订正式房屋买卖同的事实，本院予以采信；2.被告坝口子村委会向法庭提交的陈某与呼市建友混凝土揽拌站所签协议、石云丽登报遗失声明、坝口子村委会与包四建以房抵顶工程款协议、有效的认购协议样本、坝口子抵顶房屋合同交接明细表等证据，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月24日，被告呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民委员会与案外人陈某签订三份《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》，约定陈某向被告购买三套房屋，分别是位于坝口子村民回迁小区第5栋中单元6层东户房屋，房屋价款为507662元、坝口子村民回迁小区第5栋中单元6层西户房屋，房屋价款为507662元，坝口子村民回迁小区第5栋中单元9层东户，房屋价款为529950元，共计1545274元。2016年3月9日，陈某向被告呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民委员会出具《承诺书》一份，写明：“因承诺人无力偿还姚顶到期债务，经协商同意以此房产抵顶姚顶债务。故请求村民委员会将上述三个合同的乙方由承诺人变更为姚顶。”之后，被告将案涉三份合同中的乙方签字“陈某”划掉，由原告在乙方处签字，被告在该《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》盖章确认。诉讼过程中，原告向本院提出对涉案房屋现有价值进行鉴定，内蒙古公鉴房地产评估有限公司做出内公鉴估字[2020]第0027号房地产市场价值估价报告，原告支出鉴定费8000元。另查明，原告于2019年7月4日以坝口子村委会为被告向本院提起民事诉讼，请求判令被告判令被告和原告签订正式的3套房屋买卖合同（村民回迁小区第五栋中单元六层东户和西户，及九层东户）。因被告当庭表示不同意与原告签订书面房屋买卖合同，本院于2019年9月6日作出（2019）内0103民初2757号民事判决书，认定原告无权强制缔约，故判决驳回了姚顶的诉讼请求。姚顶不服该判决向呼和浩特市中级人民上诉，呼和浩特市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019)内01民终4565号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：一、是否应当解除原告与被告签订的三份《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》；二、被告是否应当退还原告1545274元；三、被告是否应当赔偿给原告造成的房屋差价损失301254元；四、被告是否应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算赔偿原告利息损失自2016年3月9日起至退还款项之日。(暂计算至2020年4月9日为261860元)以上暂合计:2108388元。针对本案争议焦点，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中，坝口子村委会与姚顶签订的《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》属预约合同，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议非商品房买卖合同，不因坝口子村委会未取得商品房预售许可证无效。坝口子村委会与姚顶签订《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》后，又针对案涉房屋与他人签订《认购协议书》，且不与姚顶签订正式书面房屋买卖合同，致姚顶的合同目的无法实现。同时，因坝口子村委会的违约行为，坝口子村委会应当向姚顶承担合同解除后的损失赔偿责任。因此，原告提出解除与坝口子村委会之间签订的三份《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》并由坝口子村委会向姚顶返还购房款及支付相应利息的诉讼请求，本院予以支持。关于坝口子村委会提出的本案涉案房屋系顶账房，只有经过多手顶账房所有权人全部签字确认，才能交付房屋的答辩意见，本案中，虽坝口子村委会与包头市第四建筑有限责任公司、包头市第四建筑有限责任公司与呼和浩特市新城区建友混凝土搅拌站（石云丽）、呼和浩特市新城区建友混凝土搅拌站（石云丽）与陈某，陈某与姚顶之间原本存在债权债务关系，但坝口子村委会与姚顶签订《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》时，坝口子村委会与姚顶之间达成房屋买卖合同关系，同时消灭坝口子村委会与包头市第四建筑有限责任公司、包头市第四建筑有限责任公司与呼和浩特市新城区建友混凝土搅拌站（石云丽）、呼和浩特市新城区建友混凝土搅拌站（石云丽）与陈某，陈某与姚顶之间的债权债务关系，坝口子村委会基于其盖章确认认购协议的行为，应当承担相应法律后果，故坝口子村委会的该答辩意见本院不予采纳。关于原告提出被告赔偿给原告造成的房屋差价损失301254元的诉讼请求，因本案坝口子村委会与姚顶之间签订的是预约合同，并未签订正式房屋买卖合同，故其不能因此向被告主张赔偿现有价值损失，被告亦无需承担相关房屋价值的鉴定费用。如前所述，本案中，合同解除的原因在于坝口子村委会拒不签订房屋买卖合同，坝口子村委会己构成违约，因此该合同己无法继续履行，且合同无法继续履行因坝口子村委会的违约行为所至，故坝口子村委会应当向姚顶赔偿其损失，即以1545274元购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算赔偿原告利息损失自2019年9月6日（姚顶起诉要求签订书面房屋买卖合同之诉一审判决之日）起至实际支付之日止的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告姚顶与被告呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民委员会于2012年8月24日签订的三份《呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民回迁小区内部认购协议》；二、被告呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民委员会于本判决生效后十五日内返还原告姚顶购房款1545274元，并支付自2019年9月6日起至实际支付之日止的利息（以1545274为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告姚顶其他诉讼请求。案件受理费11830元，本院已减半收取，由被告被告呼和浩特市回民区攸攸板镇坝口子村民委员会负担10115元，由原告姚顶负担1715元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘振中二O二O年九月二十三日书记员 陶 礼附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。