上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初4312号原告(反诉被告)：刘小峰，男，1976年12月18日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡志蓉，女，1980年3月2日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：诸葛思祖，男，1943年1月17日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：诸葛业海(系诸葛思祖之子)，男，住上海市普陀区。两被告的共同委托诉讼代理人：李婉莹，上海市华荣律师事务所律师。原告刘小峰诉被告胡志蓉、诸葛思祖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，被告胡志蓉、诸葛思祖对原告刘小峰以相同案由提起反诉，本院受理后依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘小峰及其委托诉讼代理人孙吉尔，胡志蓉、诸葛思祖的共同委托诉讼代理人李婉莹以及诸葛思祖的委托诉讼代理人诸葛业海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小峰向本院提出诉讼请求：1、要求撤销刘小峰与胡志蓉、诸葛思祖于2020年1月2日订立的《房地产买卖合同》；2、要求胡志蓉、诸葛思祖向刘小峰返还定金10万元。事实与理由：2020年1月2日，刘小峰与胡志蓉、诸葛思祖通过案外人德祐房地产经纪有限公司居间介绍订立了《房地产买卖合同》，约定刘小峰以765万元的价格购买胡志蓉、诸葛思祖名下的上海市普陀区真金路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并约定双方于2020年1月24日前订立《上海市房地产买卖合同》示范文本。同日，刘小峰支付定金10万元。签约前，刘小峰曾询问系争房屋内的户口情况，胡志蓉称系争房屋内有诸葛思祖及其妻李筱兰、儿子诸葛业海三人户口，但未出示户口簿，双方约定户口保证金为2万元，待胡志蓉、诸葛思祖向公安机关办理完毕原有户口迁出手续后当日支付。2020年1月13日，双方至链家签约中心订立网签合同，刘小峰从首次见面的诸葛思祖处了解了一些关于系争房屋内户口情况，该情况与此前胡志蓉陈述的不一致，因此刘小峰提出将户口保证金增加至15万元，胡志蓉、诸葛思祖不予同意，最终未能签约，之后数日，刘小峰得知系争房屋内的户口在册人员诸葛业海在上海可能有两个户口，难以迁出，并且诸葛业海在新疆有债务纠纷被限制消费。嗣后买卖双方及居间方反复就户口问题进行协商，但胡志蓉、诸葛思祖始终未能告知户口真相，也不同意增加户口保证金，导致刘小峰无法信任，刘小峰在2020年2月10日通过微信发送告知函，通知胡志蓉、诸葛思祖决定撤销《房地产买卖合同》，不再购买房屋，2020年2月19日，刘小峰再次通过微信发送撤销函，2020年2月26日，刘小峰向胡志蓉、诸葛思祖发送书面告知书，告知撤销合同。经查，系争房屋内的户籍在册人员之一诸葛业海的身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX，其父亲为诸葛思祖，同时在上海市新村路XXX弄XXX号XXX室(以下简称新村路房屋)亦有户籍在册人员诸葛业海，身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX，其配偶为胡志蓉、父亲为诸葛思祖，上述两个户口为同一人。刘小峰认为在签约前，其并不知晓诸葛业海在系争房屋以及新村路房屋均有户口，亦不知晓诸葛业海存有债务问题，若刘小峰知道上述情况是不可能与胡志蓉、诸葛思祖签约，因此刘小峰在签约前有重大误解，依法可以撤销合同。胡志蓉、诸葛思祖辩称，不同意刘小峰的诉讼请求，刘小峰关于重大误解要求撤销合同的理由不能成立，刘小峰与胡志蓉、诸葛思祖系自愿订立买卖合同，刘小峰在2019年11月第一次看房，之后双方在长达两个月时间里进行磋商，就系争房屋的价格等协商一致，刘小峰并非首次购房，应当对买卖合同需要注意事项有所了解，诸葛业海是诸葛思祖的儿子，其参与了整个买卖过程。刘小峰并未详细询问系争房屋内户籍在册人员的具体姓名，仅询问系争房屋内户口数量，胡志蓉、诸葛思祖如实告知，况且户口在册人员的姓名也不是必须详细告知的事项。根据相关政策，只要房产过户后，新的产权人凭借产权证、买卖合同、身份证等材料可以将房屋内原有户口迁出，当时其通过中介向刘小峰进行解释，但刘小峰拒绝相信。刘小峰称其对诸葛业海债务问题产生重大误解于法无据。胡志蓉、诸葛思祖向本院提出反诉请求：1、要求于提出反诉诉请之日解除胡志蓉、诸葛思祖与刘小峰订立的《房地产买卖合同》；2、要求刘小峰支付根本性违约金1,530,000元；3、要求刘小峰支付律师费89,500元。事实与理由：胡志蓉、诸葛思祖于2019年8月16日将系争房屋在德祐房地产经纪有限公司旗下门店挂牌出售，刘小峰自2019年11月起多次看房，并于2020年1月2日与胡志蓉、诸葛思祖订立《房地产买卖合同》，并支付定金10万元。《房地产买卖合同》约定房价款为765万元，双方应在2020年1月24日前订立《上海市房地产买卖合同》，订立《上海市房地产买卖合同》后一日内刘小峰支付购房款526万元，2020年2月29日前双方前往房地产交易中心申请办理转让过户手续，不履行上述合同条款的根本违约金为房价款的20%。《房地产买卖合同》订立至今，刘小峰以各种理由拒绝订立《上海市房地产买卖合同》，导致买卖合同无法继续履行，胡志蓉、诸葛思祖多次告知刘小峰不履行买卖合同的相关风险，但刘小峰不予理睬并向胡志蓉、诸葛思祖发出解除合同告知书。本案中，胡志蓉、诸葛思祖主张违约责任，因此同意退还刘小峰定金10万元。刘小峰辩称，刘小峰不存在违约行为，其在知道户口特殊情况后要求增加户口保证金，其他合同条款不变，但胡志蓉、诸葛思祖不同意导致无法签约，刘小峰询问户口情况时，胡志蓉、诸葛思祖含糊其辞也没有给刘小峰看户口簿，因为系争房屋内的户口问题以及诸葛业海的债务问题使得刘小峰产生重大误解有权行使撤销权，胡志蓉、诸葛思祖主张的违约金过高，目前的房价较签约时是上涨的，胡志蓉、诸葛思祖没有实际损失，刘小峰在2019年2月10日已经发送告知函通知胡志蓉、诸葛思祖不购买系争房屋了，胡志蓉、诸葛思祖在这个时候就可以采取措施，胡志蓉、诸葛思祖主张的律师费缺乏合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为胡志蓉、诸葛思祖按份共有，胡志蓉占97%的产权份额，诸葛思祖占3%的产权份额。2020年1月2日，胡志蓉、诸葛思祖(卖售人、甲方)与刘小峰(买受人、乙方)订立《房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过德祐房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积154.29平方米；房地产转让价款共计765万元；甲乙双方确认在2020年2月29日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺自房地产权利转移之日起的180日内向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款千分之0.5的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行，甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。《补充条款一》约定甲乙双方最晚不得晚于2020年1月24日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜；甲乙双方同意在2020年4月30日前将该房屋交付给乙方；若甲方收取定金后未能按照本合同约定继续履行的，则甲方应按已收取的定金数额向乙方双倍返还定金，若乙方支付定金后，未能按照本合同约定继续履行的，则乙方已支付甲方的定金，甲方有权不予返还；乙方未能按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，合同应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的或者乙方无正当理由单方要求解除合同的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金，若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20%的违约金，甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项，若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。《附件三付款协议》约定，乙方于本合同签订后1日内自行或通过居间方支付甲方部分定金10万元，双方确认定金共计10万元；乙方于双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并申请办理公证手续后1日内自行或通过居间方支付甲方部分房价款526万元；乙方于双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本后申请商业银行和公积金贷款，拟贷款金额223万元；交房尾款4万元；为确保甲方及时迁出户口，甲乙双方约定户口迁出保证金2万元，待甲方向公安机关办理完毕原有户口迁出手续后当日，由乙方自行或通过居间方支付甲方。同日，胡志蓉、诸葛思祖(甲方)与刘小峰(乙方)另订立《协议书》一份，约定甲乙双方一致同意按照已签订的买卖合同约定拟定《上海市房地产买卖合同》(用于交易过户及贷款的示范文本)，甲方承诺该房地产产权系购买取得，购买期限已满五年，为甲方在上海的唯一一套生活住房，且原购入价不低于88万元，在此前提下甲乙双方一致同意，本次交易涉及的交易税、费由乙方承担，房产税及滞纳金仍以买卖合同约定为准，若甲方上述承诺未经审核通过导致税费增加的，增加的税费由甲方承担；本协议未约定事宜，甲乙双方仍依《房地产买卖合同》的约定履行。当日，刘小峰支付定金10万元，胡志蓉对此出具收款收据。刘小峰与胡志蓉、诸葛思祖原定于2020年1月13日订立《上海市房地产买卖合同》，因刘小峰要求将户口保证金增加至15万元未获得胡志蓉、诸葛思祖同意，故双方当日未能订立《上海市房地产买卖合同》。2020年2月10日，刘小峰通过微信向胡志蓉、诸葛思祖发送了告知函，主要内容为卖方产权人胡志蓉告知中介房屋内的诸葛业海的户口并非诸葛业海本人，而是一个身份证号码相同但名字不同的户口，多方咨询后刘小峰了解到该类户口属非法户口处理非常困难，刘小峰非常顾虑，同时在网上公示的信息中发现诸葛业海曾任某公司法人代表，该公司曾涉及大额民间借贷纠纷案以及在同小区的房屋查封情况，故担心购买的房屋存在重大交易安全隐患，综上所述卖方产权人胡志蓉在前期沟通中存在事实隐瞒，造成本合同重大误解，刘小峰已于2020年1月19日正式提出要求撤销双方于2020年1月2日所签订的房屋买卖居间合同，退还买方刘小峰所付定金10万元，现再次书面告知，如未能达成一致，将利用法律手段维护本人的合法权益。2020年2月19日，刘小峰再次通过微信向胡志蓉、诸葛思祖发送了上述告知函。2020年2月26日，刘小峰向胡志蓉、诸葛思祖发送了书面《告知书》，主要内容为因贵方在签约前后存在事实隐瞒，并未告知房屋真实情况(具体情况详见2020年2月10日在微信沟通群中发的告知函)，经我方多次沟通后，贵方仍无法予以合理解释或做弥补措施，所以并非我方故意不签网签合同，我方已决定坚持行使单方合同撤销权，本人在2月10日通过微信发出撤销协议告知函，贵方已知晓，现按贵方要求再次书面重申：我方决定撤销上述协议，不再购买该房屋，同时保留追究贵方法律责任的权利；上述协议等相关文件自2月10日在微信沟通群中发出告知函后立即解除。2020年3月16日，胡志蓉、诸葛思祖委托律师向刘小峰发送了《律师函》，内容主要为刘小峰应于收到律师函后三日内履行与胡志蓉、诸葛思祖签订的《房地产买卖合同》，继续支付购房款755万元，并向胡志蓉、诸葛思祖支付逾期履行《房地产买卖合同》的违约金202,725元(自1月24日起，暂计至3月16日，按逾期违约金日万分之五计算)，或向胡志蓉、诸葛思祖支付因刘小峰未按照本合同及各项附件等约定履行且逾期超过十个工作日造成的根本性违约金153万元(按照合同总价款20%计算)，如未履行又未回复，视为刘小峰已默认本律师函的全部内容等等。另查明，系争房屋内有三人户籍，分别为诸葛业海(户主)，出生日期1978年9月13日，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，2005年3月9日购房，自光复西路XXX弄XXX号迁来；诸葛思祖(户主父亲)，出生日期1943年1月17日，2019年9月21日购房，自新村路XXX弄XXX号XXX室迁来；李筱兰(户主母亲)，出生日期1948年9月8日，2017年4月27日夫妻投靠，自真金路XXX弄XXX号XXX室迁来。新村路房屋内户籍情况有户主胡德宜；户主之女胡志蓉，1980年3月2日出生，已婚诸葛业海；户主女婿诸葛业海，1972年9月13日出生，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。再查明，诸葛业海(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)因(2016)新2901执2439号案件被阿克苏市人民法院列为限制消费人员。2020年3月，诸葛业海(甲方)与上海市华荣律师事务所(乙方)订立聘请律师合同，约定甲方因诸葛思祖、胡志蓉与刘小峰的房屋买卖合同纠纷聘请乙方提供法律服务，甲方应向乙方支付律师基础服务费8,000加12,000元。同日诸葛业海签订了《聘请律师费用承诺》，承诺甲方要求对本案件实行成功收费代理，甲方应向乙方支付律师基础服务费20000元，甲方应该以诉状的诉讼请求全部得到实现为标准支付乙方律师服务费(包括律师基础服务费及下述律师服务费)，甲方在判决书或调解书送达之日按法律文书确定金额的超20万部分的5%支付乙方律师服务费……。胡志蓉、诸葛思祖确认实际支付律师费8,000元。审理过程中，关于系争房屋内户籍情况，胡志蓉、诸葛思祖表示诸葛思祖有两个儿子，即诸葛业海和诸葛亚海，诸葛业海的户籍所在地为新村路房屋，身份证号码为XXXXXXXXXXXXXXXXXX，而系争房屋内的户籍在册人员“诸葛业海”实际系诸葛业海的弟弟诸葛亚海，身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX，当时诸葛亚海报户口时，相关部门错将诸葛亚海的名字登记为诸葛业海。审理过程中，胡志蓉、诸葛思祖为证明系争房屋存在房价下跌损失，向本院提供了若干网站截图，以证明系争房屋所在小区其他房屋成交价格下跌、2020年3月、4月房价下跌情况以及人民币贬值。刘小峰对此不予认可，表示胡志蓉、诸葛思祖提交的网站截图显示的房价并不一定系真实成交价，可能是做低房价，同样亦向本院提供了若干网站截图，以证明目前房地产市场房价回暖以及系争房屋房价并未下跌，而是上涨。鉴于双方对于系争房屋市场价值意见不一，本院向上海太平洋房屋服务有限公司和上海中原物业顾问有限公司进行了询价。上海太平洋房屋服务有限公司于2020年7月17日向本院提交了《询价意见书》，称对于系争房屋在2020年2月至今的房价，其公司根据多个经纪公司网站的近期成交记录以及其公司目前挂牌在售的同类房源对比，现在和之间价格相差不大，市场趋于稳定，没有太大浮动，该套房屋成交价应在755万元到775万元之间。上海中原物业顾问有限公司于2020年7月15日向本院提交了《房地产价格咨询意见书》，称2020年2月至今系争房屋买卖总价为765万元至770万元之间。刘小峰对于前述询价结果无异议，胡志蓉、诸葛思祖对于前述询价结果不予认可。本院认为，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的。由此可见，重大误解系当事人对合同主要内容的误解，该误解在交易中须至关重要，而非一般的误解，且因该误解给当事人造成较大损失。本案中，当事人所签的《房地产买卖合同》对买卖的房屋标的物、房款及支付方式、违约责任等均做了明确具体的约定。房屋买卖过程中，交易标的物本身是交易最为重要的内容，刘小峰并未对《房地产买卖合同》的主要内容产生误解，其提出的系争房屋内户口问题以及非产权人诸葛业海的债务问题也并不影响系争房屋的交易过户，况且《房地产买卖合同》对系争房屋内户口押金、户口迁出时间以及逾期迁出户口的违约责任作了约定，因此刘小峰以其在签约前不知道诸葛业海在系争房屋和新村路房屋均有户口以及诸葛业海存在债务问题构成重大误解为由，要求撤销与胡志蓉、诸葛思祖订立的《房地产买卖合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。刘小峰与胡志蓉、诸葛思祖就系争房屋订立的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方均应依约履行。刘小峰在与胡志蓉、诸葛思祖就增加户口保证金一节未协商一致的情况下，理应按照《房地产买卖合同》约定条款继续履行，但其未按约与胡志蓉、诸葛思祖订立网签合同、支付房价款，而是发函要求撤销《房地产买卖合同》，以其行为明确表示不再继续履约，显然刘小峰的行为构成根本违约，胡志蓉、诸葛思据此要求解除合同，符合双方约定及法律规定，本院予以支持，解除时间应为解除合同的意思表示到达刘小峰之日，即2020年5月8日，该日庭审时胡志蓉、诸葛思当庭增加解除合同的反诉请求。合同解除后，刘小峰已支付的定金10万元，胡志蓉、诸葛思祖应予以返还。根据合同约定，乙方未按照合同及各项附件等约定履行逾期超过十个工作日或者无正当理由单方要求解除合同的，视为乙方根本性违约，乙方应向甲方支付总房价款20%的违约金，现由于刘小峰原因导致双方合同解除，刘小峰应支付违约金。关于违约金金额，刘小峰认为系争房屋市场价格并未下跌而是上涨，合同约定的违约金标准过高要求法院予以调整，而胡志蓉、诸葛思祖表示其主要损失在于系争房屋价格下跌损失。本院认为，根据本院向中介机构的询价可以看出，双方签约至今，房地产市场相对平稳，未发生剧烈波动，且房屋仍在胡志蓉、诸葛思祖掌控中，尚不影响后续的看房出售，刘小峰在房屋交易过程中仅支付定金100,000元，相较于房屋总价款的比例较小，本院考虑到违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，综合双方当事人举证情况、本院询价结果，兼顾刘小峰的违约行为对胡志蓉、诸葛思祖造成的实际损失、刘小峰已支付款项的金额、合同履行程度、当事人的过程程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金数额为200,000元。胡志蓉、诸葛思祖主张的律师费损失89,500元，缺乏依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告刘小峰与被告胡志蓉、诸葛思祖订立的《房地产买卖合同》及《协议书》于2020年5月8日解除；二、被告胡志蓉、诸葛思祖应于本判决生效之日起10日内退还原告刘小峰定金100,000元；三、原告刘小峰应于本判决生效之日起10日内支付被告胡志蓉、诸葛思祖违约金200,000元；四、对原告刘小峰的其余诉讼请求，不予支持；五、对被告胡志蓉、诸葛思祖的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告刘小峰负担；反诉受理费9,688元，由原告刘小峰负担1,650元，被告胡志蓉、诸葛思祖负担8,038元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年九月八日书记员 计晓菲附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。