四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终424号 上诉人（原审原告）：张大庆，男，生于1976年10月28日，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：张红斌，四川明炬律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：熊彩虹，女，生于1980年12月9日，汉族，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：张红斌，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阆中远翔置业有限公司，住所地四川省阆中市寿山寺街34号。 法定代表人：罗文春，总经理。 委托诉讼代理人：廖磊，男，生于1986年1月8日，住四川省阆中市，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：贺亦红，北京市正皓律师事务所律师。 上诉人张大庆、熊彩虹因与被上诉人阆中远翔置业有限公司（以下简称“远翔公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初5197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张大庆、熊彩虹上诉请求：1．撤销一审判决，依法发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不完整、不清楚。（一）本案涉及规划设计变更，一审法院仅对阆中市规划委员会2018年5月10日作出规划调整予以认定，而对该规划调整系被上诉人主动提出申请，没有予以认定。一审时，被上诉人当庭承认，本案涉及的规划调整确实是被上诉人主动提出，并经阆中市规划委员会同意的，且上诉人提交的《阆中远翔置业有限公司关于建设小商品市场的报告》也能够印证规划调整确系被上诉人主动申请的。该事实的认定将直接影响被上诉人抗辩的“不可抗力”是否能够成立。（二）上诉人收到被上诉人邮寄的《阆中远翔置业有限公司告远翔“物流商贸城”业主朋友书》后，并不同意延期交房，针对被上诉人拟延期交房的行为，上诉人与其他近百名业主，一起到案涉楼盘提出过异议，当时还报了警的。二、关于交付房屋时间的确定，一审法院认定事实错误、适用法律错误。案涉房屋的交付时间，应当是合同约定的2018年7月30日之前，而非2019年5月31日。（一）对于《阆中远翔置业有限公司告远翔“物流商贸城”业主朋友书》，上诉人从来没有同意过，对上诉人没有约束力。首先，上诉人收到被上诉人邮寄的告知书后，并不同意延期交房，针对被上诉人拟延期交房的行为，上诉人与其他近百名业主，一起到案涉楼盘提出过异议，当时还报了警的。其次，2018年7月28日，被上诉人向上诉人发出的《阆中远翔置业有限公司告远翔“物流商贸城”业主朋友书》载明了两个主要情况：一是建筑工程规划设计方案中的建筑面积、容积率等需要调整；二是交房日期需要延长至2019年3月31日。该通知系被上诉人依据购房合同第十二条以及十八条第一款之规定，履行“设计变更”告知义务，且该合同第十二条第三款约定了“买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。”请注意，此处并没有约定“未作书面答复的，视同接受因设计变更引起的交房期限的变更”，即便上诉人收到通知后，没有作出答复，产生的法律后果也仅限于：丧失因设计变更引起的合同解除权，以及“接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更”，法律后果并不包括：接受延长交付房屋期限，以及免除被上诉人逾期交付商品房的违约责任。（二）本次规划调整，不属于不可抗力，被上诉人不能免责。双方签订的商品房买卖合同中，明确约定除“不可抗力”外，逾期交房应承担逾期交房违约金。本案涉及的规划设计方案调整，是被上诉人主动申请而启动的，完全是被上诉人可以控制的，不属于不可抗力，被上诉人不能免责。三、关于违约责任的承担标准问题，一审法院认定事实错误、适用法律错误。首先，一审法院认定，万分之五的违约金标准过分高于上诉人的损失，且规划设计变更后对物业品质的提升更有利于业主使用。上诉人认为，被上诉人在一审中没有对该部分事实予以举证，一审法院径直认定该事实，没有任何依据，属于事实认定错误。其次，逾期交房违约金，目的在于督促开发商主动、及时的履行交付房屋的义务，具有一定的惩罚性质，一审法院一味调低违约金标准，并不符合当事人订立合同的真实意思表示，违反合同意思自治的原则，属于适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，认定事实错误、适用法律错误，请求撤销一审判决，依法发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。 远翔公司辩称：一、阆中汇规划变更是政府行为，只是根据政府领导的要求，阆中汇的二期规划变更为小商品市场是以被上诉人申请的形式启动的。阆中汇是重大招商引资项目，南充市委宋书记等人每年都要对重大项目进行拉练式检查。2017年到2018年初，宋书记三次到达阆中汇一期工地，阆中市委书记张斌和市长易良以及阆中市有关职能部门一般都陪同宋书记一起检查。宋书记一行检查到阆中汇项目时，多次提出项目外观及主体建筑存在的问题，不大气，与阆中市旅游城市不怎么相配，要求重新做方案，调整规划，对外立面进行重大变更。阆中市领导考虑到小商品市场的消防存在重大安全隐患已有很长时间，且原小商品市场在市中心，对阆中市城市形象有重大不利，也要求远翔公司能将小商品市场迁入阆中汇二期（还没有开始建设）。但办理阆中汇二期规划变更手续，市领导要求以远翔公司申请的形式启动并按法定程序进行，所以阆中汇整个项目的规划变更是由两部分组成的，远翔公司仅申请的是阆中汇二期的规划变更，而规委会会议纪要根据南充市委书记和阆中市领导的要求，不仅将二期规划变更为小商品市场，也一并对一期进行了部分规划变更，即对整个阆中汇一期和二期统一进行了变更。因此，整个阆中汇项目规划变更实质上是政府行为，属于政府主导的规划变更。涉诉的业主都是一期的业主。阆中汇一期规划变更方案由阆中市张斌书记和易良市长于2019年3月签字认可。二、不存在远翔公司人为的阻碍阆中汇一期项目竣工。规划变更对远翔公司也带来了一些很不利的影响，特别是一期规划也变更了。变更后整个项目的建筑面积由112397.26平方米变更为79268平方米，容积率由不大于2.5变更为不大于1.55。一期规划变更导致一期已完成的部分建筑物需要拆除，且会影响竣工时间，使得一期其他商铺的出售受到极大的影响。在远翔公司递交规划变更申请的2018年3月20日前，除了外立面外，一期工程已进入收尾阶段，如果不发生规划变更，收尾工作只需要三个月左右的时间。由于二期规划变更申请是在各方已确定进行变更规划后才由被上诉人递交的，所以，在阆中市领导确定规划变更时，离2018年7月31日交房还有至少五个月，时间方面肯定是来得及的。正是因为确定规划变更，远翔公司要求施工总承包单位广州市政第三工程公司暂时停工，施工总承包单位就如何结算、如何支付进度款以及规划变更后如何结算工程款、停工期间的损失如何赔偿与远翔公司发生争议，施工总承包单位是2018年6月份才起诉远翔公司的。所以，并非被上诉人不能按时对一期项目竣工而人为的要求规划变更以达到延期竣工不用赔偿违约金之目的。规划变更后，被上诉人用EMS通知了各业主，将交房时间变更为2019年5月31日，而实际交房时间是2019年8月28日左右。一审法院综合考虑社会稳定及被上诉人为民营企业，已陷入经营十分困难境地，只认定从2019年6月1日起到实际交房时间属于违约延期交房时间。被上诉人提出每天万分之五的违约金过高，一审法院调整为每天万分之一并没有问题。每天万分之一的违约金比目前同类地区的租金明显要高。三、如果判决从2018年9月1日开始计算违约金对上诉人和被上诉人双方都是不利的，社会效果并不好。如二审改判从2018年9月1日承担违约金，还有近三百户业主会起诉，被上诉人不得不停止营运。如果被上诉人破产或停止经营，广大业主和上诉人的商铺将无人管理，无人招商，商铺投资的价值和目标就更难以实现，实质上是损害了上诉人和广大业主的根本利益。新冠疫情阶段，经济下行压力很大，如果企业破产，可能对社会不利影响更大，广大业主的利益受损更大。 张大庆、熊彩虹向一审法院起诉请求：1．请求判令远翔公司向张大庆、熊彩虹支付逾期交房违约金60,237元（自2018年8月1日暂计至2019年8月31日，应计算至实际交房之日止）；2．本案诉讼费由远翔公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月13日，张大庆、熊彩虹与远翔公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“预售合同”）和《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下简称“补充协议”），约定张大庆、熊彩虹购买远翔公司开发的位于阆中市江南办事处远翔物流商贸城第1幢（7区）1层1-15号商品房，单价为每平方米9,944.01元，面积30.74平方米，房款总价305,679元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条约定，远翔公司应在2018年7月30日前向张大庆、熊彩虹交付房屋，第十九条约定逾期交房超过90日后，远翔公司按日向张大庆、熊彩虹支付全部房款万分之五的违约金；第十二条第一款二项约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及其他影响商品房质量和使用功能的情形，远翔公司在变更确定之日起10日内书面通知张大庆、熊彩虹，第十二条第一款三项约定张大庆、熊彩虹有权在通知到达15日内作出是否解除合同的书面答复，未答复的视为接受变更以及由此引起的房价款的变更。第十八条同时还约定因不可抗力、规划设计变更需要延期交房的，远翔公司应书面通知张大庆、熊彩虹。《补充协议》第七条对《预售合同》第十八条第（一）关于不可抗力进行了约定，约定受相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响等属不可抗力。合同签订后，张大庆、熊彩虹支付了全部房款，但至今远翔公司未向张大庆、熊彩虹交付房屋。庭审中，张大庆、熊彩虹还提交了案涉楼盘其他业主将已购房屋出租给四川嘉德行商务有限公司的租赁合同，证明案涉商铺因远翔公司逾期交房给张大庆、熊彩虹造成预期可得利益的损失。还查明，2018年5月10日，阆中市规划委员会对案涉商贸城的原规划设计方案进行了变更调整。远翔公司书面向各业主发出《阆中远翔物流商贸城告业主朋友书》（以下简称“告知书”），告知了因规划调整，远翔公司交付商品房时间调整为2019年3月30日至2019年5月31日。同时，向张大庆、熊彩虹邮寄送达了告知书，张大庆、熊彩虹在收到告知书后未回复。以上事实有张大庆、熊彩虹提供的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、阆中远翔置业有限公司关于建设小商品市场的报告、阆中市规划委员会会议纪要、阆中汇商铺租赁合同，远翔公司提供的“告业主朋友书”、竣工验收相关证明、“交房通知书”、远翔物流商贸城项目改造升级设计方案等予以证实。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金等违约责任。本案中，张大庆、熊彩虹按约定全面履行了自己的义务，远翔公司应当按约定的交房时间（2018年7月30日前）交付房屋。但远翔公司在修建过程中，阆中市规划委员会于2018年5月10日对案涉商贸城的原规划设计方案进行了变更调整。且远翔公司书面通知了各业主，也向张大庆、熊彩虹邮寄送达了调整告知书，并将交付商品房时间调整为2019年3月30日至2019年5月31日。根据商品房买卖合同和补充协议的约定，因规划调整，远翔公司书面通知张大庆、熊彩虹，张大庆、熊彩虹未提出异议，也未解除与远翔公司的商品房买卖合同，该调整通知书发生法律效力。因此，规划调整后远翔公司交付房屋时间应为2019年3月30日至2019年5月31日。而远翔公司至今未按调整通知书承诺的时间交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。但双方约定的按日支付全部房款万分之五的违约金过分高于给张大庆、熊彩虹造成的损失，且规划设计变更后对物业品质提升提高房屋价值更有利于业主使用，故远翔公司请求予以适当减少，一审法院予以支持。参照张大庆、熊彩虹提供的其他商铺租金情况，一审法院确定远翔公司从2019年6月1日起远翔公司按日向张大庆、熊彩虹支付全部房款万分之1即每日30.57元的违约金，至交付条件满足之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：远翔公司从2019年6月1日起按每日30.57元支付张大庆、熊彩虹逾期交付房屋违约金，至房屋满足交付条件并通知张大庆、熊彩虹接房期限届满之日止。案件受理费653元，由远翔公司负担（张大庆、熊彩虹已经垫付，由远翔公司直接给付张大庆、熊彩虹）。 本院二审查明：远翔公司于2020年4月8日提交给阆中市商务和经济信息化局的《关于对阆中汇（远翔物流商贸城）规划变更情况证明的请求》（以下简称《请求》）载明：“…该项目于2016年开工建设，在建设中（2017年至2018年间）南充市委主要领导曾三次率南充、阆中两级党委政府主要负责人及两级政府相关部门视察项目进展。在视察中多次提出该工程外观及主体建筑设计规划中的缺陷，与阆中市旅游城市和出入门户极不相称，要求对外观进行重大变更。根据南充市委领导的指示，阆中市委、政府主要领导亲自过问，责成市级相关部门协助我公司落实整改，要求我公司提出规划变更请求，通过正常程序予以审批。阆中市规划委就一期的外立面变更规划设计、一期部分建筑物的规划进行变更的同时，又将二期的商业建设内容进行规划变更，以更加适用于小商品批发市场。该规划报告最终由阆中市委主要领导和市政府有关领导签字认可，同时也未向我公司收取规划变更的相关费用。变更后的规划不仅没有增加我司的开发面积，反而增加了项目投资、延缓了工程进度、延误了向已预购业主的交房时间。以上情况望贵委予以证实，以便我公司向有关方面作出解释，避免出现影响社会稳定的苗头发生……”2020年4月8日，阆中市商务和经济信息化局党组成员、副局长何兴农在该《请求》上签署“属实。何兴农2020.4.8”，阆中市商务和经济信息化局在该《请求》上加盖公章。2020年4月8日，阆中市人民政府副市长易良在该《请示》上批示：“请商经局牵头，与自规局、住建局等相关单位一道，按照南充、阆中两次工作要求做好规划设计的优化提升工作……” 远翔公司提供的该项目原施工单位广州市第三市政工程有限公司、续施工单位四川崇实建设工程有限公司于2019年9月9日出具的《情况说明》载明：2017年11月，因规划调整等原因，远翔公司通知广州市第三市政工程有限公司停工等。 二审中，远翔公司称其在2017年11月已知道该项目可能要变更规划设计，但是如何变更不确定。 远翔公司与张大庆、熊彩虹在《预售合同》中约定的房屋交付条件为：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书…… 四川为远测绘工程有限公司对案涉项目进行测绘的时间为2019年11月21日。 在本案一审过程中，张大庆、熊彩虹一方向人民法院提交的陈丹秘（关联诉讼的另案当事人）与四川嘉德行商务有限公司签订的《阆中汇商铺租赁合同》约定的租金为：一年度租金=购买商铺的总价×4%，且陈丹秘为四川嘉德行商务有限公司设置1年的免租期。 二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕张大庆、熊彩虹的上诉请求进行审理。 关于延期交房责任问题。在本案中，从远翔公司在二审中提交的《请示》所载明的内容，结合阆中市商务和经济信息化局党组成员、副局长何兴农在该《请示》上的所签署的“属实”意见及阆中市人民政府副市长易良在该《请示》上所作的批示意见，可以认定阆中汇（远翔物流商贸城）项目（含一期工程）的规划调整是南充、阆中两级党委政府根据阆中城市发展需要而提出来的，并非远翔公司主动提出，该规划调整确实是由于客观原因所致，由此导致的迟延交房，本不应归责于远翔公司，但是远翔公司认可其在2017年11月即已知道该项目的规划设计需作调整，且其提供的证据也证实了该公司于2017年11月即通知了该项目的原施工单位广州市第三市政工程有限公司因规划调整等原因停工，故远翔公司在2018年1月13日与张大庆、熊彩虹签订《预售合同》及《补充协议》时即应当预见到规划调整可能会导致该项目迟延竣工，而远翔公司仍在合同中约定该公司应在2018年7月30日前向张大庆、熊彩虹交付房屋，并同时约定逾期交房超过90日后，该公司将向张大庆、熊彩虹支付违约金。远翔公司在与张大庆、熊彩虹缔约时存在一定的过错，故远翔公司不能因为党委政府要求其进行规划调整而完全免责。综合党委政府要求远翔公司进行规划调整的客观事实和远翔公司自身存在的缔约过失等要素，本院酌情确定在双方签订的《预售合同》及《补充协议》的基础上免除远翔公司3个月的逾期交房责任，即远翔公司应自2019年1月29日起向张大庆、熊彩虹支付逾期交房违约金。 关于违约金计算标准问题。在本案中，双方当事人在合同中约定逾期交房超过90日后远翔公司按日向张大庆、熊彩虹支付全部房款万分之五（即18.25%/年）的违约金。诉讼中，远翔公司以双方约定的违约金过分高于造成的损失为由，请求人民法院予以适当减少，而在本案一审过程中张大庆、熊彩虹一方向人民法院提交的陈丹秘（关联诉讼的另案当事人）与四川嘉德行商务有限公司签订的《阆中汇商铺租赁合同》约定的租金为：一年度租金=购买商铺的总价×4%，且陈丹秘为四川嘉德行商务有限公司设置1年的免租期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，因本案双方当事人在合同中约定逾期交房违约金已达该地段部分商铺实际租金的4.56倍以上（18.25%÷4%），应当认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”人民法院应当根据前述法律规定进行调整。就本案的逾期交房违约金，本院以购买人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为：年度违约金=购买商铺的总价×4%。 综上所述，根据双方当事人在二审中提供的新证据，原判决部分认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初5197号民事判决； 二、阆中远翔置业有限公司于本判决生效后十五日内以总房款人民币305,679元为基数自2019年1月29日起按年利率4%的标准向张大庆、熊彩虹支付逾期交付房屋的违约金至该房屋满足交付条件并通知张大庆、熊彩虹接房期限届满之日止。 如果未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费653元由阆中远翔置业有限公司负担。 二审案件受理费1,306元由阆中远翔置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年九月十六日 书记员 王海川