福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初1592号 本诉原告（反诉被告）：陈华林，女，1970年8月17日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：江化莺，福建亚恩律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：魏杨平，福建亚恩律师事务所执业律师。 本诉被告（反诉原告）：陈建明，男，1963年12月24日出生，汉族，住福建省福清市。 本诉被告（反诉第三人）：吴绍霞，男，1959年11月29日出生，汉族，住福建省福清市。 上述二被告共同委托诉讼代理人：林颖，福建向高律师事务所执业律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：林云芳，福建向高律师事务所实习律师。 第三人：高燕兰，女，1981年12月26日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：吴章清，男，1968年9月13日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：吴钦芳，女，1971年6月24日出生，汉族，住福建省福清市。 上述三第三人的共同委托诉讼代理人：林宝国，福建融思佳律师事务所执业律师。 原告(反诉被告)陈华林与被告(反诉原告)陈建明、（反诉第三人）吴绍霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理，因陈建明在答辩期内提起反诉，本院受理后将反诉与本诉合并审理，依法追加高燕兰、吴章清、吴钦芳作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈华林及其委托诉讼代理人江化莺，陈建明，吴绍霞及其委托诉讼代理人林颖、林云芳，高燕兰、吴章清及三第三人共同的委托诉讼代理人林宝国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈华林向本院提出诉讼请求：1.确认陈华林与陈建明于2013年10月12日签订的集资建房协议书无效；2.陈建明，吴绍霞向陈华林返还购房款533000元及利息,利息按年利率6%从2013年10月12日起计至还清款项之日止；3.案件受理费由陈建明、吴绍霞负担。事实与理由：2011年5月，陈建明、吴绍霞共同合作集资建成位于福清市××街道××路××小区××花园××层楼房（以下简称瑞亭花园旁楼房）。2013年10月，陈华林经其表姐介绍认识吴绍霞，吴绍霞称其集资建成的瑞亭花园旁楼房系经合法审批建设的，可以对外出售，且出售的价格明显低于市场价。陈华林就购买瑞亭花园旁楼房2号楼1202房事宜与吴绍霞达成协议。2013年10月12日，陈华林与陈建明签订集资建房协议书（以下称协议一），约定陈华林向陈建明购买瑞亭花园旁楼房2号楼1202房，面积137.47平方米，购房款533000元，协议一签订当日，陈华林向陈建明指定的户名吴绍霞的银行账户转账533000元。陈建明、吴绍霞收到购房款后向陈华林交付了房屋入户钥匙，陈华林收房后未装修入住。2019年初，陈华林拟对房屋进行装修才发现入户门钥匙打不开，且房屋已经有人装修入住，此时才发现陈建明、吴绍霞将该房屋又卖给他人，后经打听得知该房屋系违章建筑，经与陈建明、吴绍霞交涉，二人置之不理。综上所述，陈华林认为根据法律规定，协议一违反了法律的禁止性规定，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。 陈建明辩称，其并未将诉争房屋又卖给其他人。2013年10月12日陈华林与其签订协议一，并已向陈华林交付房屋钥匙，陈华林在起诉状中已经确认钥匙已经交付了，陈华林于2013年10月12日已经实际占有讼争房屋。陈华林起诉后，陈建明向福清市公安局报警，方知诉争房屋于2019年10月19日被案外人吴章清、吴钦芳卖给了高燕兰。陈建明已经完成交付房屋义务，陈华林未妥善管理使用房屋，导致房屋被第三人占有，责任不在陈建明。协议一已经履行，因陈华林要求确认协议一无效，故双方因协议一取得的利益应当相互返还。陈建明已经提出反诉，第三人高燕兰应当返还房屋。吴章清、吴钦芳无权处分涉案房屋，该二人与高燕兰于2019年10月19日签订的集资建房协议书（以下简称协议二）无效，且高燕兰不是善意第三人，其应当将房屋返还给陈华林，再由陈华林返还给陈建明。 吴绍霞辩称，1.其并非本案的适格被告，吴绍霞并未与陈华林签约合同，根据合同相对性原则，吴绍霞并非本案的适格被告，请求驳回陈华林的诉请。2.吴绍霞从未转卖讼争房屋，对诉争房屋被转卖不知情，陈华林所述的不是事实，请求法院驳回陈华林的诉讼请求。 高燕兰述称，诉争房屋系其母亲刘梅于2019年10月19日向原集资人吴章清、吴钦芳购买的，双方签订了协议二，购房款48.5万元已全部付清，之后装修入住至今。陈华林、陈建明在刘梅购买房屋及装修入住过程中均未提出异议，高燕兰、刘梅并不认识陈华林、陈建明，与协议一不存在法律上利害关系，也不知道诉争房屋已经卖给了陈华林。刘梅基于对吴章清、吴钦芳的信任，且已给付了合理的对价，并出资对诉争房屋进行了装修，对包括陈建明、吴绍霞在内的集资建房人一房二卖行为不存在任何过错，高燕兰虽有居住诉争房屋，但不应承担法律责任，请求法院依法判决，以保护第三人的合法权益。 陈建明向本院提出反诉请求：1.陈华林向陈建明返还位于瑞亭花园旁楼房2号1202房；2.陈华林向陈建明支付房屋占用费，占用费按每月2000元自2013年10月12日起支付至实际返还房屋之日止。事实与理由：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈华林主张协议一无效并要求返还购房款，应当向陈建明返还涉案房屋，并承担给陈建明造成的相应损失，即陈华林应当自2013年10月12日房屋交付之日起按月2000元支付房屋占用费至实际返还房屋之日止。 陈华林辩称，1.陈建明请求陈林华返还瑞亭花园旁2号楼1202室房屋不成立。陈华林与陈建明签订协议一之前，系与吴绍霞商谈买卖房产事宜，之后将购房款533,000元汇入吴绍霞的银行账户；虽然陈建明已把入户门钥匙交给陈华林，但是陈建明还应承担房产交付瑕疵的过错责任。诉争房被他人侵占系陈建明、吴绍霞与吴章清、吴钦芳之间的集资建房内部分配纠纷引起的，内部集资纠纷导致房产被吴章清、吴钦芳再次售卖给高燕兰，存在一房二卖的事实。陈华林对于陈建明、吴章清等人内部纠纷以及高燕兰占有房产不知情也没过错。2.诉争房屋被高燕兰占有并居住使用与陈华林无关，陈华林支付给吴绍霞购房款后至今未实际占有和使用该房产，不存在由陈华林返还房屋的事实和法律依据。3.陈建明反诉请求返还诉争房屋的占用费没有依据。涉案房屋并非由陈华林交付高燕兰使用，陈华林与高燕兰也没有任何经济纠纷，陈华林房屋被占客观上也是受害者，过错在于陈建明。因此，陈建明诉请陈华林支付占用费不成立。因此，应驳回陈建明的诉讼请求。 高燕兰反诉述称意见与本诉的意见一致。 吴章清、吴钦芳共同述称，原、被告之间的合同纠纷与吴章清、吴钦芳无关，吴章清、吴钦芳不应承担责任。吴章清在共同合作开发中共出资78万元，但房屋在建成后且绝大部分出售后，在投资获得巨大利润情况下，实际上只分给吴章清较少款目。在吴某、吴绍霞不与吴章清进行结算的情况下，股东们只好自己占房自己卖，2013年吴章清占有诉争房，不知道已经出售给原告，此后长达6年时间，所有股东均没有异议，吴章清就卖房给刘梅，刘梅提出要吴钦芳在建房协议书上签字，吴钦芳才签字。陈建明在合资建房出资少，且合伙体没有直接分房给股东，诉争房不会分配给陈建明，吴章清、吴钦芳收取的485000元应属于吴章清应得部分集资建房收益，否则应由股东进行清算。请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证、质证。陈华林为证明自己主张、反驳对方主张提供如下证据：证据一、协议一，以证明其与陈建明签订房屋买卖协议的事实；证据二、中国建设银行转账凭证，以证明吴绍霞收到购房款533000元的事实；证据三、照片，证明诉争房产被他人装修与入住的事实。陈建明、吴绍霞、高燕兰、吴章清、吴钦芳对上述证据的三性均无异议。陈建明、吴绍霞为证明其主张、反驳对方主张提供如下证据：证据四、吴某证人证言（证人陈述，其与吴绍霞于2010年共同买地，随后与吴绍霞、陈建明等共同出资建房，以吴绍霞的名义办理相关手续，建房用地与施工建房均未经过审批，房屋建成后，部分分掉，部分销售，诉争房屋分配给陈建明），证明涉案房屋分配给陈建明；证据五、福清市公安局接处警情况登记表（时间2020年4月2日，地点瑞亭街瑞亭花园Ｃ栋1202，陈建明与吴章清因集资房产权纠纷，陈建明、吴章清签）、协议二（拍摄照片打印件，落款日期2019年10月19日，原集资人吴章清、吴钦芳与集资人高燕兰签订的涉案房屋买卖协议），以证明陈建明于2020年4月2日就诉争房屋向福清市公安局报警后得知诉争房屋被高燕兰装修入住；陈建明并未一房二卖；证据六、现场照片，以证明涉案房产外观及单元房门牌二维码；证据七、手机屏幕截图，以证明涉案房屋详细信息及地址编码；证据八、关于集资买地建房相关事宜确认书（主要内容为吴绍龙、吴某、吴绍霞共同出资购地建房，合作出资比例按以吴某为代表占60%，以吴绍霞为代表占40%，房屋建成后由双方共同协商按百分比进行分配各自应得的房屋面积及车位，余下店面、车库及未分配的房屋包括单身公寓未经过双方代表吴某、吴绍霞同意，任何一方的其他集资人无权擅自进行处理分配剩余的资源，其中十二层即原为2号楼1202室现改为Ｃ栋1202室套房面积为137.47平方米，在2013年10月份已经分配在陈建明名下，陈建明有权居住或者转让等。签名人有吴某、吴章凤、吴绍湖、吴绍风、陈建明、吴绍霞、吴章海）、居民身份证（吴某、吴章凤、吴绍湖、吴章海、吴绍风，落款日期2020年3月30日）、卖断契（卖方吴梅灿、买方吴绍霞，玉塘村原后斗山土地306平方米，价款782000元）、立卖断契（王长敏将位于××村××山乾的土地1.66亩经2000000元卖给吴绍龙），以证明涉案房屋于2013年10月已分配给陈建明。陈华林对上述证据的质证意见如下：对证据四无异议；对证据五的接处警登记表的真实性无异议，对协议二的真实性、合法性有异议，协议二系吴章清、吴钦芳与高燕兰之间签订的，其真实性存疑，同时协议二证实诉争房屋存在一房二卖且原因不在于陈华林；对证据六、证据七均无异议；对证据八的真实性、合法性均有异议，买卖集体土地不合法，无法证明陈建明享有诉争房产处分权。高燕兰、吴章清、吴钦芳的质证意见如下：证据四由法院认定；对证据五的协议二的真实性有异议，该协议的原件已经撕毁，有高燕兰母亲与吴章清、吴钦芳签订的协议为据；对报警登记表无异议；对现场照片、手机截屏的三性无异议；对集资买地建房相关事宜确认书、卖断契、立卖断契的三性有异议。高燕兰为证明其主张提交如下证据：证据九、（落款日期为2019年10月19日原集资人吴章钦、吴钦芳与集资人刘梅）集资购房协议书（以下称协议三），证明诉争房屋系刘梅向吴章清、吴钦芳购买的；证据十、建设银行个人活期账户交易明细（记录体现高燕兰向吴钦芳转账共三次，2019年10月19日转账300000元，2019年11月18日转账150000元，2019年11月29日转账35000元），以证明购房款485000元已经付给吴章清、吴钦芳。陈华林对证据九的真实性有异议，对证据十的真实性无异议。陈建明、吴绍霞对证据九、证据十的真实性有异议。吴章清、吴钦芳对证据九、十均无异议。吴章清、吴钦芳未提供任何证据材料。 经质证，当事人对证据一、证据二、证据三、证据五福清市公安局接处警情况登记表、证据六、证据七、证据八的居民身份证及证据十的真实性均无异议，这些证据与本案均有关联性，本院均予以认定。对证据四即吴某的证人证言，证人吴某是涉案房屋集资人之一，其对涉案房屋购地与基建过程应该是了解的，其陈述内容较为客观，可以反映涉案房屋建造经过与分配情况，具有可信性，本院予以采纳。对证据五中的协议二，系发生争议时，吴章清第一时间向公安机关提交的，吴章清也已签字，且与第三人高燕兰提交的银行转账记录相对应，可以证明协议真实，本院予以采纳。对证据八中的集资买地建房相关事宜确认书，该证据材料的落款日期在本案立案受理之后,显然是陈建明为本案而制作的，并非涉案房屋的集资发起人在建房、分房过程形成的原始凭据，从庭审当事人陈述可知当时分配房源与出售房屋并无形成书面协议，故该证据材料缺乏真实性，本院不予采纳;对证据八中的卖断契、立卖断契，陈华林对其真实性虽有异议，但是陈华林并未参与购地建房对这些材料不知情亦属正常，从这些材料内容客观展现陈建明、吴绍霞、吴某等人集资建房土地来源等情况，具有真实性、合法性与关联性，本院予以认定。对证据九，其系在证据五的协议二之后产生，第三人并未向公安机关出示过该协议，该证据的产生不排除系第三人为本案诉讼而有意为之，真实性存疑，本院不予认可。 根据在案有效证据，结合各方当事人陈述，本院认定如下事实：2010年，陈建明、吴绍霞、吴某等人共同出资购买位于福清市音西镇玉唐村后斗山的土地，未经办理用地与基建审批手续建成三幢楼房，部分房源分配给各集资人，部分直接对外出售。2013年10月，陈华林经其表姐介绍认识吴绍霞，吴绍霞称其集资建成的瑞亭花园旁楼房系经合法审批建设的，可以对外出售，且出售的价格明显低于市场价。2013年10月12日，陈华林与陈建明签订了协议一，约定陈建明将瑞亭花园Ｃ栋（原为二号楼）1202套房（面积137.47平方米）及其附属柴火间卖给陈华林，总价款533000元，当日陈华林按照陈建明的指示向吴绍霞的银行账户转账533000元房价款。吴绍霞收到款项后，陈建明将诉争房屋钥匙移交给陈华林管理使用。 陈华林长期在日本，2019年回国后拟对涉案房屋进行装修，发现该房屋钥匙打不开房门，且房屋已有人装修入住，就向陈建明、吴绍霞交涉，并与陈建明共同向公安机关报警，经民警调查得知涉案房屋被高燕兰装修使用。高燕兰称其于2019年10月19日以485,000元价格向吴章清、吴钦芳购买诉争房屋，并向公安机关出示了协议二原件。陈华林要求陈建明、吴绍霞返还购房款并赔偿利息损失未果，遂向本院起诉。 另查明，高燕兰提供的建设银行转账流水显示：高燕兰向吴钦芳支付涉案房屋价款三次共计485000元。2019年10月19日吴章清、吴钦芳与高燕兰签订协议二，之后应高燕兰要求另行出具协议三给高燕兰。据吴章清陈述，吴章清与吴某、吴绍霞、陈建明等人因集资建房没有结算，其于2013年即将涉案房屋门锁更换并占有房屋。 本院认为，根据查明事实，涉案房屋系吴绍霞、陈建明、吴某等合伙人出资建造的，系合伙人的共有财产。吴绍霞以合伙人身份向陈华林推介涉案房屋，在陈华林与陈建明签订协议一后，收取了涉案房屋价款，原告可以将吴绍霞列为共同被告，故吴绍霞辩称其被告主体不适格，本院不予采纳。 涉案房屋的用地与建造未经相关行政机关审批，属于违法建筑。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，应认定协议书一为无效合同。因此，陈华林请求确认协议一无效，符合事实与法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，陈华林请求陈建明返还购房款533,000元成立，本院予以支持，陈建明反诉陈华林返还涉案房屋也成立，本院亦予以支持。陈华林明知涉案房屋系吴绍霞、陈建明等人集资购地建造的，未经审核建造房屋手续是否完备，贪图便宜而购买，对发生协议一无效有一定过错，且陈华林接收涉案房屋后即占有涉案房屋，其是否装修入住并不改变房屋已经交付的事实，应自行承担购房款的利息损失，故其关于陈建明支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。陈建明作为违法集资建房的合伙人之一将涉案房屋卖给陈华林存在过错，对涉案房屋被二次卖给高燕兰也有责任，应自行承担涉案房屋交付后的损失，故其关于陈华林支付房屋占用费的诉讼请求，本院亦不予支持。吴绍霞作为涉案房屋合伙人，全程参与签订协议一并收取陈华林支付的房款，应承担相应的责任，故陈华林诉请吴绍霞共同承担还款责任，本院予以支持。至于陈华林与高燕兰之间的房屋返还问题，属于另一法律关系，本案不作处理，当事人可另行主张权利或协商解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项，第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下： 一、确认陈华林与陈建明于2013年10月12日签订的集资建房协议书无效； 二、陈建明、吴绍霞于判决生效之日起十日内返还陈华林购房款533,000元； 三、驳回陈华林的其他诉讼请求； 四、陈华林于判决生效之日起三个月内向陈建明返还位于福清市××街道××路××小区××花园××栋××室房屋； 五、驳回陈建明的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费11,218元、由陈华林负2088元（已交），陈建明、吴绍霞负担9130元（未交）；反诉受理费10,800元，由陈华林负担9130元（未交），陈建明负担1670元（已交）；款限于判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吴叔凯 人民陪审员  林家明 人民陪审员  陈艳芳 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  黄小玲