山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1003民初4341号 原告：马双朋，男，1969年5月5日出生，汉族，住威海市文登区。 委托诉讼代理人：王玉霞，山东舜元（威海）律师事务所律师。 被告：文登文海置业有限公司，住所地威海市文登区龙山办昆嵛路19号903室，统一社会信用代码91371081566727807W。 法定代表人：贾中红，执行董事兼总经理。 诉讼代表人：文登文海置业有限公司管理人，山东东方未来律师事务所。 委托诉讼代理人：于晓军，山东东方未来律师事务所律师。 被告：威海市文登区商务局，住所地威海市文登区通和路2号（卫生大厦）。 法定代表人：梁向东，局长。 委托诉讼代理人：贺杰，威海市文登区商务局工作人员。 原告马双朋与被告文登文海置业有限公司（以下简称“文海置业公司”）、威海市文登区商务局（以下简称“文登商务局”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马双朋的委托诉讼代理人王玉霞、被告文登文海置业有限公司的委托诉讼代理人于晓军、被告威海市文登区商务局的委托诉讼代理人贺杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马双朋向本院提出诉讼请求：1.判令被告文海置业公司交付730.11m2的房屋（价值约475万元）；2.判令被告文登商务局承担文海置业公司履行交付义务的监督责任；3.诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，马双朋明确诉讼请求第1项中的房屋应位于被拆除房屋原址最近地段，性质为商业，楼层、朝向与被拆除房屋一致，一层建筑面积为365.055平方米，二层建筑面积为365.055平方米。事实和理由：马双朋拥有位于原文登市门市房，建筑面积730.11㎡（文房权证市区字第××号），用途为经商。2011年8月29日，根据文登市城市建设总体规划需求，马双朋与文海置业公司、文登市财贸办三方签订了《房屋拆迁产权调换补偿协议书》，约定由文海置业公司负责将马双朋上述房屋拆除，并在房屋原地址最近地段调换相同面积的商业用房，其中一层建筑面积365.055㎡，二层建筑面积365.055㎡；躲迁期间每年补偿11万元房租，直至回迁日为止。文登市财贸办负责监督该协议中文海置业公司履行义务的责任。协议签订后，马双朋即按照二被告要求将房屋交付给了文海置业公司。文海置业公司拆除后开发建设了半岛蓝庭项目。根据政府机构改革对行政职权的规定，文登市财贸办不具备法人资格，现隶属于文登商务局。协议履行过程中，威海市文登区人民法院于2016年2月1日裁定文海置业公司破产重整，马双朋按照我国企业破产法的规定向管理人进行了申报，要求按照协议约定交付回迁房屋，但二被告至今仍未将房屋将付于马双朋，给马双朋造成了巨大经济损失。 文海置业公司辩称，马双朋对自己所主张诉讼请求应当举证证明，即使马双朋与文海置业公司签订了房屋拆迁产权调换补偿协议书，但文海置业公司于2016年2月1日进入破产重整程序，上述协议已经无法继续履行，因此马双朋基于上述协议向文海置业公司管理人就无法履行上述协议给马双朋造成损失进行债权申报，对于拆迁安置的房屋，即730.11平方米，文海置业公司在重整计划中已给予马双朋充分的物权保护，保护的限度以裁定重整时的现状为限，在2016年2月1日前，涉案的主体工程没有完工，绿化、硬化等配套设施均未完工，后续需要大量的建设资金，实际工程量只达到交付标准的55.8%，后由威海德红置业有限公司作为重整方出资将涉案工程予以完工，因此马双朋仅能主张2016年2月1日之前完成的55.8%的实际工程量，对于2016年2月1日之后完成的部分，马双朋无权主张，在重整计划当中，给予马双朋按60%的比例交付，已经充分保护了马双朋的利益，房屋拆迁产权调换补偿协议书第三条约定回迁房屋坐落于被拆除房屋原地址最近地段，符合上述条件的房屋均已出售和抵顶，而且被案外人查封，已经没有向马双朋交付的可能性。 文登商务局辩称，案涉房屋拆迁产权调换补偿协议书是以文海置业公司与马双朋为签订主体，文登商务局负责监督马双朋与文海置业公司履行协议义务。文登商务局不是政府指定的拆迁单位，只是拆迁工作的协调方，并非本案适格被告。文登商务局认为，文海置业公司在2016年2月1日进行破产重组，2011年8月29日签订的房屋拆迁产权调换补偿协议书已经无法继续履行，同时文登商务局的监督义务也应终止。 本院经审理认定事实如下：2011年8月29日，马双朋与文海置业公司、文登市财贸办公室签订《房屋拆迁产权调换补偿协议书》，协议书载明根据文登城市建设总体规划，文登市政府决定对位于香水路、龙山路交汇地段进行改造，需拆除该地段建筑物。经文海置业公司、马双朋协商同意就房屋拆迁补偿达成一致协议：拆除马双朋名下坐落于文登市房屋，房屋建筑面积为730.11平方米，用途为经商，房权证号为文房权证市区字第××号。房屋拆迁补偿方式为房屋产权调换（回迁）。文海置业公司为马双朋提供的回迁房屋坐落于被拆除房屋原地址最近地段，房屋使用性质为商业，楼层、朝向与被拆除房屋一致，建筑面积不低于被拆除房屋面积（以房地产测绘机构测绘的面积为准，超出部分按商品房实际销售价格由马双朋承担），回迁房屋面积为730.11m2,其中一层建筑面积365.055m2，二层建筑面积365.055m2，回迁房需符合国家建筑质量标准，并经验收合格，房屋配套及办证手续与其他售出房屋相一致；文海置业公司自被拆房屋腾空之日起每年补偿马双朋躲迁房租11万元，不足一年按实际躲迁天数计算；按通知的回迁日为止，躲迁房租多退少补。文登市财贸办公室负责监督协议书中文海置业公司履行义务的责任，马双朋应积极配合文海置业公司办理涉及开发前的相关手续。协议签订后，文海置业公司尚未将协议书约定回迁房屋交付给马双朋。 文海置业公司于2016年2月1日进入破产重整程序，经管理人根据重整方威海德红置业有限公司提出的重整方案制定了重整计划草案，该重整计划草案于2017年7月25日经威海市文登区人民法院批准执行，终止重整程序。根据重整计划草案，管理人对各类债权清偿率的测算中，在扣除破产费用、共益债务后，首先向消费性购房业主交付房屋，剩余部分工程价款优先债权的清偿率为29.61%，有财产担保的抵押权优先债权的清偿率为17.19%，其他债权的清偿率为零。在各类债权的实际清偿方案中，工程价款优先债权的清偿比例提高到85%，有财产担保的优先债权的清偿比例为50%，税款债权的清偿比例为1.2%，普通债权的清偿比例为1.2%。对马双朋的拆迁安置房屋，考虑到其与开发商拆迁协议的特殊性，按预留安置面积的60%即438.07m2的网点安置房屋。重整计划草案载明马双朋可选择要求交付网点房或者货币补偿，但需按草案中房屋交付计划交付或债权清偿计划补偿；若马双朋不服提起诉讼，重整方按法院判决的权利类型所对应的方案执行。诉前文海置业公司委托威海普信资产评估有限公司对涉案半岛蓝庭小区在评估基准日时（破产时）的资产价值进行评估，文海置业公司管理人根据评估报告中的半岛蓝庭小区开发总成本和已发生成本，认为该项目实际完成工程量仅为交付标准的55.8%。据此，文海置业公司管理人同意按照双方协议中回迁房面积的60%向马双朋交付网点房，但具体房屋位置信息等现无法明确，文海置业公司管理人表示可由双方另行协商确定。 另查明，原文登市财贸办公室系威海市文登区商务局的下属单位。 上述事实，有当事人的陈述、房屋拆迁产权调换补偿协议、文海置业公司重整计划草案等证据证明，本院予以确认。 本院认为，本案需要厘清以下两方面的问题：一是原文登市财贸办公室、文海置业公司在案涉房屋拆迁安置补偿中属于何种法律地位；二是文海置业公司进入破产重整程序后，马双朋应享有的拆迁补偿利益应如何受偿。 首先，马双朋与文海置业公司、原文登市财贸办公室于2011年8月29日订立《房屋拆迁产权调换补偿协议》，约定文海置业公司为马双朋提供回迁安置房屋并支付躲迁费。该协议内容与《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的房屋征收程序、内容均不同，虽然原文登市财贸办公室系上述协议中三方之一（丙方），并承担监督文海置业公司履行义务的责任，但从现有证据及职能上看，该办公室并非系文登区政府确定的房屋征收部门，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。从案涉房屋拆迁过程看，拆迁人实际系文海置业公司，文海置业公司应履行相应合同义务。按照协议书约定原文登市财贸办公室应当对文海置业公司向马双朋交付回迁房尽到监督责任，但协议书中对于如何履行该责任以及不履行的后果，均未进行明确约定。本案审理过程中，双方就如何履行监督责任也未能达成补充协议或一致意见。考虑到马双朋已就协议约定的文海置业公司向其交付回迁房屋一事提起民事诉讼，其诉求可以通过诉讼途径予以解决，综合各方当事人的职责、协议约定的履行内容、各方当事人签订协议书的合同目的以及裁判文书的可执行性等因素，对于马双朋要求文登商务局承担监督责任的诉讼请求，难以支持。 其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。可见，被拆迁人即马双朋享有的拆迁补偿利益具有物权期待权的性质。 马双朋将合法拥有的房屋交付文海置业公司，并以产权调换为补偿方式，双方拆迁补偿协议在性质上属于互易合同。拆迁后，马双朋相当于支付了全部对价，此时马双朋的地位与已支付全部房款的购房人最为类似。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述规定表明虽然马双朋被拆除的房屋及拟补偿的房屋并非住宅，但马双朋作为被拆迁人的享有的权利位次应不劣后于已经支付全部或大部分购房款的商品房消费者。 另外，从房地产开发项目过程看，房屋产生的时间最早，其他债权人通常可以通过合理的审查知悉项目上存在的拆迁安置，防控被拆迁人利益优先带来的风险。 基于上述理由，虽然文海置业公司进入破产重整程序，但对于其与马双朋约定的产权调换部分的履行不应受到影响。按照协议约定，文海置业公司需为马双朋提供坐落于被拆迁房屋原址最近地段、建筑面积为730.11m2（一层建筑面积365.055m2、二层建筑面积365.055m2）的回迁房屋。因双方未对上述拆迁利益进行完全特定化的约定，如在履行过程中产生争议，可另行处理。因协议书中对文登商务局履行监督责任约定不明且未达成补充协议，马双朋签订协议的目的系取得符合约定条件的回迁房并已就该诉求提起诉讼，对于其要求文登商务局承担对文海置业公司交付义务履行监督责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，判决如下： 一、文登文海置业有限公司在重整期限内在拆迁原址最近地段向马双朋提供建筑面积为730.11m2（性质为商业，楼层、朝向与被拆除房屋一致，一层建筑面积365.055m2、二层建筑面积365.055m2）的回迁房屋； 二、驳回马双朋的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计22400元、保全费5000元，由被告文登文海置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  周力 二〇二〇年九月二十二日 法官助理时巾雁 书记员刘燕菲