西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初8545号原告：闫某某，女，汉族，2005年4月16日出生，住陕西省西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。法定代理人：闫斌，男，汉族，1975年7月27日出生，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，住所地陕西省绥德县XX镇XX路XX号，现住陕西省西安市雁塔区XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号，系闫某某之父。委托诉讼代理人：张愉康，陕西元智律师事务所律师。 被告：韩娜，女，汉族，1987年10月16日出生，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，住所地西安市新城区，现住西安市新城区。第三人：西安曲江新区XX店，统一社会信用代码：92610133MA6TNP9L75，住所地陕西省西安市曲江新区XX号楼XX单元XX层XX户。个体工商户经营者：张斌，男，汉族，1989年XX月XX日出生，身份证号：622XXXXXXXXXXXXXXX，住西安市碑林区竹笆市XX号。 委托诉讼代理人：韩娜，女，汉族，1987年10月16日出生，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 原告闫某某与被告韩娜、第三人西安曲江新区XX店（以下简称海牛店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫某某的法定代理人闫斌及委托代理人张愉康、被告韩娜、第三人西安曲江新区XX店委托代理人韩娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫某某诉称：2018年9月2日原告（作为出租方即甲方）委托闫斌代与被告韩娜(作为承租方即乙方）签订《租赁合同》，被告租赁原告所有的位于西安市曲江新区金羊路曲江香都A区 21楼5单元50101室的房屋。合同第二条约定：“租金为叁万陆仟元整/月(￥36000.00元/月(不含税))，租赁期限自2018年10月1日起，到2023年9月30日止。甲方应于2018年9月30日将该物业交付于乙方使用，租金按(半年）支付。乙方应在每个结算期满30日前将下一个租期的租金一次性交付给甲方。第三条约定：“乙方向甲方支付￥：40000.00元作为押金。”第四条约定：“支付租金的时间及金额：第一次付款时间2018年9月2日，金额贰拾壹万陆仟伍佰贰拾捌元整（￥216528.00)；第二次付款时间2019年3月2日，金额贰拾壹万陆仟伍佰贰拾捌元整（￥216528.00)；第三次付款时间2019年9月2日，金额贰拾叁万零陆拾壹元整（￥230061.00）；第四次付款时间2020年3月2日，金额贰拾叁万零陆拾壹元整(￥230061.00)...”第七条第一款约定：“1、按时支付租金。逾期缴纳的，按当期租金的双倍支付违约金，经甲方催告在七日内仍不支付，甲方有权解除合同，收回该物业，不退还乙方所交的押金；”第八条约定：“租赁期限内，乙方不得擅自转租。若因特殊原因确须转租的，必须经甲方书面同意，由乙方先结清剩余租金后，再与第三方签订转租合同，并将转租合同提交甲方留存一份。原租赁合同继续有效，乙方与第三方对甲方承担连带责任。”合同签订当日，原告依约向被告交付房屋。合同在履行过程中，被告一直未按期支付租金。2020年3月2日租赁合同约定第四期支付租金时间到期，被告未支付租金。2020年3月12日，原告通过微信向被告催交租金，被告以店面从元旦开始一直亏损为由，拒不支付。2020年3月29日原告再次通过微信向被告催要租金并愿意免去半个月租金，在下两期的房租中分别扣减。被告在回复中也承认之前没能按期支付租金的事实，但对于本期租金仍拒不支付。2020年3月31日，原告通过微信向被告韩娜书面发出《解除合同告知书》，告知其：“一、与你解除合同。二、限你于2020年4月1日腾空租赁物交付于我。三、交付所欠物业费。四、承担违约责任。”当日，原告将《解除合同告知书》送达到该租赁房屋内，交付于被告雇佣的店员，同时拍照留存通过微信发给被告韩娜。韩娜通过微信回复确认收到该《解除合同告知书》。此外，原告给被告送《解除合同告知书》时，意外发现被告韩娜将该租赁房屋分割后转租给了张斌经营“海牛果蔬”。经原告与张斌谈话得知：“被告韩娜与张斌的合同于2019年10月份签订，租期三年，押一付六，每年8%递增，一平米150元（按85平米计算)。”综上所述，原被告签订的《租赁合同》合法有效。原告依约将房屋交付被告使用，但被告却未按约定支付租金，并且在未经甲方书面同意的情形下，擅自转租租赁物，其行为已构成违约。原告按照合同的约定已通过通知的方式与被告解除了《租赁合同》，被告应立即向原告返还租赁物并按合同约定向原告支付当期租金双倍的违约金，即460122元。同时被告应向原告支付房屋占有使用费，因原合同约定本期半年租金230061元，故以日租金1278元计算，从2020年4月1日起至实际返还之日止。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令：一、解除原被告于2018年9月2日签订的《租赁合同》；二、被告将位于西安市曲江新区XX路XX小区XX楼XX单元XX室的房屋返还原告；三、被告向原告支付违约金460122元；四、被告向原告支付房屋占有使用费(因原合同约定本期半年租金230061元，故以日租金1278元计算，从2020年4月1日起至实际返还之日止，暂计算至2020年4月7日为8946元)；五、诉讼费用由被告承担。被告韩娜辩称：一、请求法院依据“公平原则”和相关事实，依法驳回原告所提出的解除合同及要求被告承担违约责任的诉讼请求。二、请求法院依据有关事实，判令原告分担被告因疫情防控而造成的重大经济损失。三、原告因利益驱使，对自己所承诺与被告的事情有所隐瞒，并颠倒事实真相，要求巨额赔偿，请求法院“实事求是”的依法处理。被告保留合同第十五条补充条款赔偿违约金￥：210000元追责的权利，并继续正常履行合同。事实及理由：1、本案原告枉顾本次特大疫情给被告日常经营造成的严重影响，在明知因政府实施疫情防控措施导致被告无法实现合同目的且已经遭受重大经济损失的情况下，仍以苛刻条件和拒绝协商的态度多次回避被告主动提出的协商要求，其超乎寻常的态度分明是想故意引发矛盾从而诱使被告延期缴纳租金造成合同违约，目的是想借机迫使被告放弃承租权益。理由如下：（一）被告此前经营虽然连续亏损，但仍然坚持履行合同义务按时缴纳房租，至今从未有想拒绝或抵赖的做法和想法。而本次房租的延期支付则是事出有因，但并非拒绝履行合同。（二）本次房租的延期支付则并非被告拒绝履行合同。2020年3月2日，为第四次租金交付日期，此时正是新冠病毒在整个中国猖獗的日子，整个国家都陷入被病痛折磨的困境当中，被告曾多次与原告沟通租金事宜，原告不予理睬，拒绝协商，故意将被告拖延至违约日期。（三）根据合同法第117条，民法总则180条，此疫情期间属于不可抗力，甲乙双方不承担违约责任。另根据2020年2月20日最高法发布：涉疫情民事案件适用不可抗力规定，因疫情等致合同不能履行的部分或全免责任。被告情况完全符合以上法律约定。望予以支持。（四）被告所租赁物业，为该社区东门外，所有经营收入，全指望东门外的进出小区的人流量，自疫情发生起，应政府要求彻底关闭东门，门店不许经营。自2020年1月开始至2020年5月20日都未开放，换句话说，曲江香都东门将近半年无人出入。自2020年1月起，被告就被动进入严重亏损的窘境，恰逢年关，许多为春节准备的商品全部过期，亏损严重，被告的处境是在2020年新春到来之际，直接经济瘫痪，家里有两位年迈的老人，还有8岁的孩子，可以说遇到这样的事情，本就不富裕的家庭，无疑雪上加霜。时至今日，被告所租赁的房屋依然如此，连续5个月，每月将近4万元的租金，整整亏损20万元，在如此窘境下，原告拒绝与被告协商解决，并以要告被告为理由，威胁被告（有生鲜店合伙人为证），导致此事发生。（东门关闭有照片为证）2、关于转租（1）原告与被告在2019年4月5日的微信聊天记录内容，可以肯定原告是同意被告分割出租房屋的（有微信聊天记录为证）。（2）所谓房屋分出去的部分是被告及其朋友合伙经营的生鲜店，不属于转租行为，原告从未提出反对意见。 综上，请求法院查明事实驳回原告诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人海牛店述称：与韩娜合伙经营店，没有转租房屋。原告捏造事实。经审理查明：原告闫某某与西安天地源曲江房地产开发有限公司2018年9月2日签订《商品房买卖合同》，原告闫某某购买天地源.曲江香都小区A区21楼5单元50101室的房屋。其预测建筑面积共225.55平方米，套内建筑面积217.62平方米。2018年9月2日，原告（作为出租房即甲方）是闫某某由法定代理人闫斌与被告（作为承租方即乙方）签订《租赁合同》，合同第一条约定甲方自愿将其坐落在曲江新区XX路XX小区XX区XX楼XX单元XX室，建筑面积共225.55平方米的房屋及其附属设施、设备、出租给乙方。合同第二条约定“租金为36000元/月（不含税），租赁期限自2018年10月1日起到2023年9月30日止，甲方应于2018年9月30日将该物业交付乙方使用，租金按半年支付。乙方应在每个结算期满30日前将下一个租期的租金一次性交付给甲方。”，第三条约定：“乙方向甲方支付￥：40000.00元作为该物业的押金。待租赁期届满，如该物业各项设施没有损坏，并结清所有费用后由甲方退还乙方，否则将按规定从中抵扣，不足部分由乙方补足”，第四条约定“支付租金的时间及金额：第一次付款时间2018年9月2日，金额贰拾壹万陆仟伍佰贰拾捌元整（￥216528.00)；第二次付款时间2019年3月2日，金额贰拾壹万陆仟伍佰贰拾捌元整（￥216528.00)；第三次付款时间2019年9月2日，金额贰拾叁万零陆拾壹元整（￥230061.00）；第四次付款时间2020年3月2日，金额贰拾叁万零陆拾壹元整（￥230061.00）；第五次付款时间2021年9月2日，金额肆拾捌万柒仟柒佰贰拾玖元三角贰分 (￥487729.32元)；第六次付款时间2022年8月2日，金额伍拾壹万陆仟玖佰玖拾叁元整（￥516993元）”。第七条该物业租赁期内，乙方保证并承担其中下列责任：按时支付租金。逾期缴纳的，按当期租金的双倍支付违约金，经甲方催告在七日内仍不支付，甲方有权解除合同，收回该物业，不退还乙方所交的押金；”第八条约定：“租赁期限内，乙方不得擅自转租。若因特殊原因确须转租的，必须经甲方书面同意，由乙方先结清剩余租金后，再与第三方签订转租合同，并将转租合同提交甲方留存一份。原租赁合同继续有效，乙方与第三方对甲方承担连带责任。”。合同签订当日原告向被告交付租赁房屋。 因疫情被告未能在2020年3月2日向原告支付第四次租金230061元。2020年3月12日、3月29日原告法定代理人闫斌两次通过微信向被告催交房租，韩娜向闫斌发微信：“闫哥你好，房费的事情想聊一聊，从元旦到现在一直在亏，天天属于停业状态，想坐下来商量一下房费的事情。”闫斌回复：“按照合同约定于2020年3月2日交房租，截止今日你未交。按照合同约定我有权解除合同，今年疫情，我同意给你免租近半个月，但是由于你未按时交房租，可以在下次房租中扣除这半个月的租金，如果你再不按时交房租就不能给你免了，这是最后的让步，如果你不同意就在这两天将铺子腾下交给我，不然承担一切法律责任。” 2020年3月31日，原告法定代理人闫斌向被告韩娜发出《解除合同告知书》，告知被告：“一、与你解除合同。二、限你于2020年4月1日腾空租赁物交付于我。三、交付所欠物业费。四、承担违约责任。”，并当日将《解除合同告知书》送于所租房屋。被告韩娜同原告闫某某的法定代理人闫斌通过微信就房租缴纳及减免多次进行沟通,双方最终未能达成一致意见,酿成纠纷。被告韩娜所提供最晚一张照片即2020年5月8日曲江香都东门用以证明, 曲江香都东门在2020年5月8日仍在关闭着。原告对照片的真实性认可,但对证明目的不认可,认为涉案房屋并未在该小区内部,无需从小区东门进入,涉案房屋属于临街商铺。庭审中原被告及第三人均承认被告房租实际缴纳至2020年3月31日。上述事实有：《商品房买卖合同》、《租赁合同》、微信打印单、照片及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。本院认为：原被告于2018年9月3日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定其他无效情形，故该合同对原被告均具有法律约束力，原被告双方均应以此享有权利履行义务。合同签订当日原告依约履行了交付出租房屋的义务，被告亦接受了原告所交付的出租房屋。被告基本能够按时支付租金截至2020年3月31日。但按合同约定被告在应支付第四次租金时即2020年3月2日，此时正逢新冠肺炎疫情期间，被告未能按时缴纳房租，原告2020年3月3日向被告发出解除2018年9月3日签订的《租赁合同》的通知，被告收到通知前后都在与原告法定代理人闫斌沟通，请求原告根据疫情导致出租房屋所在曲江香都东门从2020年元月底直至沟通时（注被告提供最后一张封门照片时间2020年5月8日）期间被封门的实际情况，给予减免2至3个月租金；而原告只同意减免半个月租金并分两期减免。原被告未能协商一致，原告诉至法院。被告始终请求原告减免部分租金愿继续履行合同向原告支付租金，由于《租赁合同》对转租约定不明且被告韩娜至今都在涉案房屋正常经营，所以对原告主张被告转租的主张，本院依法不予采纳。依据最高人民法院2020年4月20日印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中明确指出“疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行”及最高人民法院2020年5月15日印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理五中“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予以支持。”之规定，综上所述，所以对原告一、二、三项诉讼请求，本院依法不予支持。2020年5月9日国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见（发改投资规{2020}734号）中明确指出：一、总体要求鼓励非国有房屋租赁相关主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。（十）在受疫情影响缴纳租金确有困难时，承租人与出租人在遵守合同协议的前提下，本着平等协商的原则稳定租赁关系，出租人可适当减免或延期收取租金。2020年5月9日，陕西省发展和改革委员会、陕西省住房和城乡建设厅、陕西省财政厅、陕西省人民政府国有资产监督管理委员会关于抓紧落实帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力相关政策的通知(陕发改投资{2020}980号)中明确载明：（一）鼓励各类业主减免或缓收房租。（二）对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金是《指导意见》的刚性要求。最高人民法院2020年5月15日印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理6“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，所以对被告辩称其所租原告涉案房屋在疫情期间营业额减少要求原告减免房租的辩称意见,本院依法予以采纳, 结合本案的实际情况,本院酌定原告应减免被告（2020年3月2日第四次付款230061元/6个月）房租2个月即76687元。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告韩娜于本判决生效之日起五日内支付原告闫某某《租赁合同》约定第四次租金153374元。二、驳回原告闫某某其余诉讼请求。案件受理费22974元，由原告闫某某承担20000元，被告韩娜承担2974元，鉴于案件受理费原告已预交，故被告韩娜将应承担的案件受理费2974元于本判决生效之日起五日内支付给原告闫某某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    王  万  民人民陪审员    毛  建  斌人民陪审员    贾  金  利 二〇二〇年 九 月 十五 日 书  记  员    潘  英  儒    打印：相丽华     校对：骆   凡      2020年  月  日送达 1