河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初186号 原告（反诉被告）：保定市恒丰房地产开发有限公司,住所保定市创业路88号12号楼1202,统一社会信用代码91130605561951287P。 法定代表人：马梓銮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王松，河北尚言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢云，河北满星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：耿郁，女，1977年1月19日出生，汉族，住河北省保定市北市区。 委托诉讼代理人：刘敏，河北虹天律师事务所律师。 原告保定市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）与被告耿郁商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，被告耿郁提起反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒丰公司的委托诉讼代理人王松，被告（反诉原告）耿郁的委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒丰公司向本院提出诉讼请求：判令耿郁支付恒丰公司房款604630元；并支付逾期付款违约金（以欠付房款为基数，按每日万分之三从2018年6月1日计算至付清日止）；诉讼费由耿郁承担。事实与理由：2017年8月1日，恒丰公司与耿郁签订合同编号GF20170030004《商品房买卖合同》，耿郁购买恒丰公司开发的国海公寓2号楼2单元1层商业1号商品房。该房屋预售建筑面积287.3平方米，13000元/平方米，总价3735940元；合同第八条逾期付款责任约定：出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；合同第十三条面积差异处理方式约定：依据本合同第六条约定的计价方式与价款，按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息。合同签订后，耿郁向恒丰公司支付房款3735940元，恒丰公司已按合同约定将房屋交付耿郁使用，耿郁已对房屋装修并使用。2018年5月23日保定市房屋测绘队出具房屋的实测报告，确认该房屋实测建筑面积333.89平方米，按照《商品房买卖合同》第十三条约定，耿郁应向恒丰公司补交房款604630元（46.51*13000）。就面积差而产生的房款补交事宜，恒丰公司多次向耿郁催要未果。耿郁未按合同约定补交房屋实测面积和预测面积差的房款，违反合同约定，应当承担继续履行、支付违约金的责任。 耿郁答辩称：恒丰公司违反合同约定第九条第二款规定，在交房时实际并未取得房屋的测绘报告，致使原告利用格式合同误导耿郁，并利用格式合同主张超过法律规定限度的面积误差正负3%以外的房款，系显失公平。合同第十三条第四款因违反法律的公平原则应予撤销。依据合同法第四十一条规定耿郁认为合同第三条第四款的规定是预测面积，但合同第九条第二款规定交房条件中关于房屋的测绘报告的性质并未明示，因此恒丰公司主张以合同第十三条规定主张新增房款应当适用合同法第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，恒丰公司的诉讼请求依法无理。 耿郁向本院提出反诉请求：判令《商品房买卖合同》（合同编号GF20170030004）第十三条第4款的约定显失公平，撤销该约定条款；依据法定面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款18138.9元（46.51*3%*13000）由耿郁补足；超出3%部分的房价款586491元（46.51*97%*13000）由恒丰公司承担，产权归耿郁；诉讼费由恒丰公司承担。事实与理由：2017年8月1日，耿郁和恒丰公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号GF20170030004），购买了恒丰公司开发的国海公寓2号楼2单元1层商业1号商品房，耿郁依合同约定一次性交清合同约定的全部房款3735940元，同日恒丰公司交付了该标的房产。耿郁在装修使用该标的房产两年后的2019年7月，恒丰公司通知耿郁补交房款，声称该房产实测面积比合同约定建筑面积多出了46.51平方米，而且多出的面积差均为该标的房产的公摊面积，对于耿郁标的房产的实际使用面积未增反而减少了2.41平方米，该标的房产面积误差率高达16%，远远超出面积误差的法定正常范围值，该面积误差率根本不是耿郁依据自身常识能够判断出来的，该面积误差如此巨大也不是耿郁能预料到的，更重要的是该《商品房买卖合同》是恒丰公司作为房地产开发商利用其自身优势提供的格式合同，如果适用该《商品房买卖合同》（合同编号GF20170030004）第十三条第四款的约定，直接损害耿郁的根本利益，故该条款违反交易的公平原则，显失公平。事发后，耿郁要求恒丰公司明示面积误差形成的原因，计算依据和计算方法，恒丰公司拒绝回复，只是单方面索要房款，作为合同交易一方有知情权，恒丰公司应当明确告知。综上所述，恒丰公司利用自身优势在与耿郁签订合同第十三条第四款时，设定了明显对其一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务严重失衡，明显违反公平原则，据此应予撤销该违法约定，依据国家法定标准处理面积误差。 恒丰公司对耿郁的反诉答辩称：双方2017年8月1日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按合同约定全面履行各自的义务。商品房面积差的处理方式和房屋登记的办理，亦应按合同约定履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。显然，这是法律赋予当事人对建筑面积的误差比绝对值超出或少于3%时允许另行约定的具体规定。本案中，双方所签订合同的第三条所约定面积为预测面积，而非实测面积；合同第十三条明确约定房屋价款以实测面积计算，双方在合同中对面积误差的约定符合法律规定，应按合同条款约定处理面积差异。双方签订的《商品房买卖合同》不存在显失公平的格式条款。根据《合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合《合同法》第三十九条所称“采取合理的方式”。合同中关于面积误差处理的方式等重要条款，答辩人均采取了黑体加粗形式提请对方注意，且不存在免除自身责任，加重对方责任的情形，该条款合法有效，双方应共同遵守。18.29%的公摊率不违反国家规定，符合市场惯例。本案所涉0008号商铺公摊率为18.29%，（61.1/333.89=18.29%），同栋楼中，001号商铺公摊率为25.7（242.07/941.63）,0002号商铺公摊率为20.64%，0003号商铺公摊率为21.95%（27/122.96）。可见，本案所涉商铺比同栋楼其他大部分商铺公摊率要低，且18%左右的公摊率符合市场上同类房地产标准，符合市场惯例和一般人常识，不违反《房产测量规范》等相关规定，因此并不存在显失公平的情形。同时撤销权超过除斥期间，已经消灭。合同法第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，所涉商铺的不动产测量报告系2018年5月23日做出并通知被答辩人，被答辩人在知道实际测绘面积后近两年的时间，都没有行使撤销权。因此，撤销权已经超过一年的除斥期间归于消灭。综上所述，耿郁的反诉依法不能成立，应驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 对恒丰公司提交的预售合同、国海公寓业主入住会签证明、装修工程申请表；对耿郁提交的商品房买卖预售合同、耿郁付款票据及公共维修基金、契税、物业费交款凭证、装修申请书、入住会签证明；各方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对恒丰公司提交的恒丰公司与耿郁联系短信及截图，耿郁认为没有出示相应的证据载体，对真实性有异议，最早的短信是2019年7月26日，耿郁提出反诉时间是2020年4月28日，依据法律规定尚在一年的撤销权期限之内。经质证本院认为，该微信能够反映双方就房屋面积差价款进行过沟通协商，本院对此予以认定。 对恒丰公司提交的保定房产测绘队测绘报告及附件二建筑面积分摊说明、测绘发票、测绘委托书，耿郁不认可，认为委托书时间是2017年11月15日，测绘报告日期为2018年5月23日，与预售合同第九条约定的交付房屋时即应出具房屋测绘报告相矛盾，应在2017年8月1日之前出具，恒丰公司应继续举证来证明商品房预售合同中第三条面积计算的测绘报告依据，过错应由恒丰公司承担。经质证本院认为，该测绘委托时间和报告取得时间，滞后房屋预售合同约定时限，但该测绘系经相关监管部门认可备案，客观真实，本院予以认定。 对恒丰公司提交的不动产权证，耿郁认为需要核实真实性，对关联性不认可，恒丰公司应该按照预售合同约定的交付义务进行交付；经质证本院认为，该不动产权证，由相应职能部门核发，真实无疑，本院予以认定。 对恒丰公司提交的建设工程设计合同、国海公寓2号楼及综合楼商业服务网点建筑面积表及商品住宅项目面积指标统计报表，耿郁不认可，认为设计单位不具备测绘资格，预测面积误差的过错不应转嫁给买受人。经质证本院认为，双方在预售合同中明确载明有“预测”面积和“实测”面积，并约定有差异处理方式，预测误差具备客观性和双方合同约定的合议性，本院对此予以认定。 耿郁申请本院调取了《国海公寓商品房预售方案》及国海公寓（商业）面积分摊情况《建筑面积指标统计报表》，与恒丰公司提交的相关材料一致，本院依法予以认定。 本院根据当事人的陈述和经质证认定的上述证据，认定本案事实如下： 2017年8月1日，耿郁与恒丰公司签订了合同编号为GF20170030004的《商品房买卖合同（预售）》，购买了恒丰公司开发的国海公寓2号楼2单元1层商业1号商品房。其中合同第三条约定该商品房预测建筑面积共287.38平方米，其中套内建筑面积275.2平方米，分摊建筑面积12.18平方米；第六条约定房价按照建筑面积计算，单价13000元/平方米，总价款3735940元；第七条约定本合同采取一次性付款，买受人应当在2017年8月1日前支付该商品房全部价款；第八条约定逾期付款30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四到期应付款与该期实际已付款差额，采用分期付款的，按照相应的分期应付款与该期已实际付款的差额确定；第九条约定商品交付时应当已取得房屋测绘报告等；第十三条面积差异处理方式约定商品房屋交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，依据本合同第六条约定的计价方式与价款，按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息。合同签订当日，耿郁向恒丰公司支付了房屋价款3735940元。恒丰公司亦将房屋交付耿郁。2017年11月15日，恒丰公司委托保定市房屋测绘队对国海公寓预售房屋面积进行实测，2018年5月23日，保定市房屋测绘队出具房屋的实测报告，国海公寓2号楼2单元1层商业1号商品房实测建筑面积为333.89平方米，比预售合同房屋预测建筑面积287.3平方米多出46.51平方米。按该实测建筑面积，耿郁需要向恒丰公司补交房屋价款604630元。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照下列原则处理:㈠面积误差比绝对值在3%以内（含3%）……㈡面积误差比绝对值超出3%……”本案，预售合同约定房屋面积为“预测面积”，面积差异处理约定“实测面积与预测面积发生误差的，按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息”。此种约定符合上述法律规定，合法有效。恒丰公司在交付房屋时违背合同约定，不具测绘报告，测绘报告为滞后取得，但不足以导致合同约定“实测面积与预测面积发生误差的，按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算”，就显失公平或者构成欺诈。耿郁反诉主张撤销该预售合同的第十三条约定，于法无据，其反诉请求本院不予支持；恒丰公司主张耿郁按房屋实测面积补齐超出预测面积差的价款604630元，合法有据，本院依法予以支持；恒丰公司主张逾期支付面积差价款，不同于合同第八条约定的“逾期应付款”，且合同第十三条明确约定“差价互不计利息”，恒丰公司按照合同第八条约定主张逾期支付面积差价款的违约金，理据不足，本院不予支持。 综上所述，耿郁应补给恒丰公司房款604630元；驳回恒丰公司其他诉讼请求；驳回耿郁反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、耿郁于本判决生效之日起十日内补给保定市恒丰房地产开发有限公司房款604630元； 二、驳回保定市恒丰房地产开发有限公司其他诉讼请求； 三、驳回耿郁反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4923元，反诉案件受理费4923元，均由耿郁负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉与保定市中级人民法院。 审 判 长 李 新 人民陪审员 王 敏 人民陪审员 杨海霞 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员 刘 颖