福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初4307号 原告：黄少荣，男，1990年10月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：江建农、郑伟俊，福建闽隆律师事务所律师。 被告：龙海市通华房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市石码镇，统一社会信用代码91350681611454239A。 法定代表人：郭胜通，总经理。 委托诉讼代理人：黄献琛，福建弘信律师事务所律师。 原告黄少荣与被告龙海市通华房地产开发有限公司（下称通华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄少荣的委托诉讼代理人江建农、通华公司的委托诉讼代理人黄献琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄少荣向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行《商品房买卖合同》编号：35062108000800282项下座落龙海市商品房的交房手续；二、判令被告按合同约定以271830元为基数按日万分之五计算支付从2014年1月1日起至实际交房止的逾期交房违约金（计至起诉日约2340天违约金318041.1元）。诉讼中，黄少荣将第一项诉讼请求明确为判令被告按照《商品房买卖合同》编号：35062108000800282的约定交付龙海市商品房。事实和理由：2013年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于龙海市商品房，建筑面积60.88㎡，总价款271830元，买受人一次性支付总房款271830元，出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金等。合同签订后，原告依约支付全部购房款，但被告至今未将合同项下的商品房交付原告，已构成违约，故提出上述诉讼请求。 通华公司辩称，一、原告没有依约支付全部房款无权要求交房。原告2012年9月17日在签订第一份《商品房买卖合同》购买嘉华苑1201室房屋后，于2013年7月份又签订六份《商品房买卖合同》，购买其它六套房屋。双方于2012年11月2日协商，原告将其父亲以及自己汇入公司的款项合计53万元计为嘉华苑1201室房屋房款（但尚欠75588元。为此其出具一份《欠条》为据）。事后原告没有再支付房款。《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第19条规定：“买受人逾期支付全部或部分购房款的，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可相应顺延。”据此，被告不予交房。现原告要求被告承担交房和支付违约金的要求不能成立。二、原告诉称被告逾期交房，从法律角度不能成立。原被告签订的《商品房买卖合同》第十八条的“前期物业服务”中约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币捌仟壹佰叁拾捌元正，于2013年12月31日前缴交到房地产行政管理部门委托的商业银行监管账户上……。”同时，《商品房买卖合同》的《补充协议书》第三条第5项还约定：“在签订商品房的买卖合同时，买受人应向出卖人交纳办理产权证的有关契税、登记费等产权费用及有关资料，否则出卖人有权拒绝向买受人办理交房手续，并视同出卖人未逾期交房。”本案中，原告至今未缴交专项维修资金（即公维金），无权要求交房，更谈不上要求支付违约金。三、假使认定被告违约，原告诉求的违约金也过高。假使本案被告的上述理由不能成立，应该支付所谓的违约金时，人民法院也应该适当调低本案的标准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”由于近年来房价年年高企，原告没有也不会因此造成损失。从龙海市、漳州市两级法院的司法实践看，对于违约金都控制在每日万分之三甚至更低的标准。本案中，原告房屋面积仅135.63㎡，按该地段类似未装修房屋的租金标准每月约1000元左右。而按万分之五的标准计算，违约金高达每月9000元，与市场行情差距甚远。所以违约金标准应控制在每日万分之一为宜。四、本案原告的诉求超过诉讼时效。根据合同签订时的《民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，自约定的交房日2013年12月31日起，原告就知道所谓的权利已被侵犯，但他怠于行使权利，应承担超过诉讼时效的后果，法院不应支持其诉讼请求。综上所述，被告认为，原告没有依约全额交付房款，更没有缴纳专项维修资金，故其无权要求被告交房和支付违约金。且违约金标准畸高，本案诉求超过诉讼时效，人民法院不应予以保护。故应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：被告以出让方式取得位于龙海市东北侧地块的土地使用权，经批准开发建设“嘉华苑”商品房。2013年3月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定原告向被告购买位于龙海市商品房，建筑面积60.88㎡，,总价款271830元,买受人一次性付款：于合同签订之日付清总房款271830元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。2012年11月2日，原告支付被告另案起诉的嘉华苑1201号商品房购房款530000元，尚欠1201号商品房购房款75588元。2013年7月18日，被告开具案涉嘉华苑1202号商品房金额为271830元的销售不动产统一发票。郭胜通系通华公司的法定代表人，黄少荣系漳州凯城房地产有限公司的法定代表人。2015年9月27日，嘉华苑项目合作股东召开会议，形成决议，内容包括：“与漳州市嘉鑫物业管理有限公司往来的25万元，因种种原因，由郭胜通与黄瑞福（系黄少荣之父）各承担一半即人民币12.5万元。嘉华苑项目人防地下室移至黄少荣任法人代表的漳州凯城房地产有限公司，造价110.64万元，连同上述12.5万，用于对抵黄少荣购置嘉华苑房屋未付款部分，通华公司及郭胜通先生同意免收尚欠金额34092元，至此房款结清。”该决议由郭福贤作为通华公司的代理人签字并加盖通华公司的公章，与会人员黄瑞福、方瑞龙、蔡加福在决议上签字。2018年7月26日，嘉华苑工程办理竣工验收消防备案。2018年11月19日，龙海市城乡规划建设局准予嘉华苑工程办理工程竣工验收备案。案涉商品房至今未办理交房手续。 另查明，2013年3月7日，通华公司与漳州凯城房地产有限公司签订一份《协议书》，约定：一、通华公司嘉华苑项目工程应实建人防地下室的义务由漳州凯城房地产有限公司承担，在漳州凯城房地产有限公司开发的龙海市港尾镇汤头村凯城花园内修建同等面积922平方米的人防地下室。二、在嘉华苑项目工程竣工验收前，通华公司向漳州凯城房地产有限公司付清嘉华苑项目人防工程异地建设费（按人防工程异地建设费标准每平方米1200元计算）1106400元。2019年7月7日，龙海市人民防空办公室出具《情况说明》，确认凯城花园项目应建防空地下室面积5003.4525平方米，实建7496.6平方米，凯城花园配建人防面积7496.6平方米包含嘉华苑易地建设人防面积922平方米。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。关于原告是否履行案涉商品房的付款义务的问题。根据原告举证的《嘉华苑项目合作股东会决议》可以体现，黄少荣任法定代表人的漳州凯城房地产有限公司修建的嘉华苑项目人防地下室造价1106400元，连同嘉华苑项目合作方黄瑞福（黄少荣之父）享有债权的125000元，用于对抵黄少荣购置嘉华苑房屋未付款部分，同时通华公司同意免收尚欠房款34092元，至此房款结清的事实。且被告对该决议真实性无异议，仅是认为约定无效。本院认为该决议有通华公司公证委托的代理人签字并加盖通华公司的公章，且黄少荣时任漳州凯城房地产有限公司的法定代表人亦认可其效力，故可以认定通华公司于2015年9月27日作出确认黄少荣购买的包括案涉房屋在内的嘉华苑商品房房款已结清的意思表示。根据合同约定被告应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，因原告在2015年9月27日之前尚未付清购房款，被告有权拒绝交房。原告既已于2015年9月27日履行付款义务，被告就应承担与之对应的交房义务。被告至今未向原告交付讼争房屋，已构成违约，应承担自2015年9月27日起的逾期交房违约责任。被告辩称原告未按合同约定的时间缴纳专项维修资金，其有权拒绝办理交房并视为未逾期交房，本院认为，原告缴纳专项维修资金并非其本合同项下的主要义务，原告已依约支付购房款，被告即应履行其按期交房的义务，且本案中被告未能依约交房的原因在于讼争商品房所在工程当时尚未通过竣工验收和消防验收，并非因原告未缴纳专项维修资金，故其免责理由不能成立。原告要求被告依约交付案涉商品房的诉讼请求应予支持。原告于2020年8月3日提起本案诉讼，因被告提出诉讼时效抗辩，且原告未能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长事由，故本院仅保护原告未超诉讼时效的权益即从2017年8月4日起暂计至本案起诉之日2020年8月3日的逾期交房违约金。原告主张按合同约定以总房款日万分之五计算逾期交房违约金，被告认为该标准偏高，结合本地审判实践，酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之三计算。据此，本案逾期交房违约金确认为89377.7元（271830元×1096天×0.03%）。2017年8月4日之前的逾期交房违约金因原告怠于行使其权利，已超过诉讼时效，本院不予支持。2020年8月3日之后的违约金权利人可以另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 一、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄少荣逾期交房违约金89377.7元； 二、被告龙海市通华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于龙海市商品房交付原告黄少荣使用； 三、驳回原告黄少荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费6070元，减半收取3035元，由原告黄少荣负担2018元，由被告龙海市通华房地产开发有限公司1017元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 员 郑丽卿 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 甘馨韵 书 记 员 王慧婷 附申请执行风险提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。