广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5762号原告：广州市充盈房地产顾问有限公司，住所地广州市荔湾区中山七路65号2505房（仅限办公用途）。法定代表人：梁湛辉，该公司经理。委托诉讼代理人：王少芬，广东广信君达（清远）律师事务所律师。被告：广州七喜房地产开发有限公司，住所地广州市增城区增江街纬五路首层37号。法定代表人：易良平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张睿，该公司员工。原告广州市充盈房地产顾问有限公司诉被告广州七喜房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市充盈房地产顾问有限公司委托诉讼代理人王少芬、被告广州七喜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市充盈房地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年11月前成交房屋的欠付代理费359361.05元及暂计至2020年4月30日的违约金189889元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与原告先后签订了一系列合同：（1）2017年4月27日《独家销售代理合同》（代理期2017年4年30日至2017年12月30日）、（2）2018年1月《独家销售代理合同》（代理期2018年1月1日至2018年10月30日）、（3）2018年11月21日《补充协议》。上述合同明确约定；双方合作方式及原告应负责的工作，代理费标准、结算时间、违约责任等。原告接受委托后，尽心尽力开展前期策划、代理工作，案涉项目共成交几十套房屋，被告亦向原告支付了部分代理费，但还有几十万经原告多次催告被告仍拒绝结算、支付。被告拒绝结算、支付的主要原因是其认为代理期为2017年4月30日至2018年10月31日的《独家销售代理合同》第五条的意思，是需要满足整个代理期内成交房屋实际成交均价大于20000元（补充协议修改为：如毛坯房，即减免装修的房屋，则实际成交均价大于19500元），才按奖励销售代理佣金方案向原告计付代理佣金。但原告认为根据合同第五条第（一）款“备注”部分第1点的约定，代理费是按月结算的，只要在某个月对账时，该月及之前未满足采用奖励代理佣金方案结算代理费的月份合共所成交的全部房屋的实际成交均价大于20000元（毛坯房实际成交均价大于19500元），则甲方就应当在次月将该些月份成交的全部房屋按奖励销售代理佣金方案向原告结算该期间的代理费，并将未付代理费结清给原告，然后次月起成交的房屋再重新按照合同约定确定是否达到按奖励销售代理佣金方案结算的条件。由于对前述主要争议事项双方经多次沟通仍未解决，被告就一直拖欠原告该部分代理费，无奈，原告唯有起诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。原告的起诉状后附计算过程说明及成交单元明细。被告广州七喜房地产开发有限公司辩称：合同中有约定相应的代理费结算方式，但在合同履行过程中双方已经以实际行为变更了结算方式，结算方式应以双方变更后的为准。双方在合同履行中同意且实际操作的结算方式为每一次对账由双方核对当期对账前应当结清的费用，双方核对确认后，由原告开具当期对账确认的费用相应的发票，被告收到发票后支付相应的费用。双方的历次对账付款记录均是按照上述变更后的结算方式进行的。原告已开具发票，被告按照发票支付代理费。原告开具发票的行为既代表对当期结算金额的认可，每笔发票的金额与付款金额一致，且发票的金额与付款的金额精确到小数点后两位，说明历次付款是结算性的付款，原告开具发票的事实既是认可双方之前的结算数据，被告也在合同约定的期限内足额支付相应的款项，双方之间的费用已经结清。原告认为有佣金未结算，与其之前开具发票的行为是矛盾的，也与之前双方结算方式矛盾。原告若认为还有佣金未结算的，根据“谁主张、谁举证”的原则，应提供相应的证据证明。原告未履行合同第4.7、4.8条，约定根据相关合同的签订工作及房款催缴工作，导致认购卡等证据金额与实际并不一致，现原告又以认购卡金额主张佣金，既与双方实际变更后的结算方式不符，更没有合同依据。实际结算标准为被告实际收款金额扣除联动佣金后，按照委托代理销售合同第5条第1款第2点的A条款的1%执行。被告均在收到发票后及时支付了款项，且支付了全部款项，故不存在逾期付款的行为，更不应承担逾期付款违约金。补充协议的签订日期为2018年11月21日，原告以补充协议签订后的标准要求被告支付补充协议签订之前的单元的违约金，互相矛盾。退一步讲，即使存在违约金，原告主张违约金标准明显过高，应该予以调整。本院经审理认定事实如下：2017年4月17日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《独家销售代理合同》，约定被告委托原告为位于广州市增城区广汕路与增江大道南交汇处“七喜公园里”独家销售策划代理，代理期间为2017年4月30日至2017年12月30日。合同第五条第（一）项为代理费标准，具体如下：（1）以均价20000元/㎡作为基准进行销售定价和佣金核算基准均价，销售成交总额包括《商品房买卖合同》《车位租赁合同》以及《装修设计合同》合同总额。（2）A、销售成交均价=【销售成交总额÷销售建筑面积】，基础销售代理佣金为实际成交均价≤0000元/㎡，本合同期内销售的代理佣金=本合同期内的销售金额×1%；B、奖励销售代理佣金为实际成交均价>20000元/㎡，本合同期内销售代理佣金=成交基准价×本合同期内销售面积×1%+（本合同期内销售成交均价-成交基准价）×本合同期内销售面积×20%，两种方案执行其一，不作累加。另备注：1、甲方每月5日前核算上月佣金给予乙方：如果上月销售成交均价>20000元/㎡，仅按照第（2）中B方案核算，该月费用结清；举例：销售成交均价21000元，销售面积为100㎡，销售奖励佣金核算：【20000×100×1%+（21000-20000）×100×20%】=40000元；如果上月销售成交均价≥20000元/时，暂定按照第中A方案核算，奖励方案计入次月；如在次月，乙方所未结算奖励佣金的销售房源成交均价>20000元/㎡，则按照第中B方案核算，核算多的部分统一支付给乙方。未结算奖励佣金部分可滚动累加，直至结清，即不再计入下月。举例：销售成交均价21000元，销售面积为100㎡，销售基础佣金核算=【21000*100】×1%=21000元；销售奖励佣金核算=【20000×100×1%+（21000-20000）×100×20%】=40000元，即甲方另行支付给乙方【40000-21000】=19000元；2、乙方推介的客户已成功认购并签署《商品房买卖合同》的，根据付款方式不同，代理费支付条件不同，具体如下：(1)若客户选择按揭付款方式的，在客户支付首期房款并签署《商品房买卖合同》当月，甲方按第一点约定向乙方支付该单位代理费用；（2）若客户选择一次性付款方式的在客户支付30%首期房款并签署《商品房买卖合同》当月，甲方按第一点约定向乙方支付该单位代理费用。合同第六条为代理费用结算方式，具体如下：1、甲方根据乙方销售成功条件，确认乙方实际完成的销售金额计付代理费，代理费及其计付标准按本合同的第五条款执行。2、每月5日为上月结算日，乙方在收到甲方确认的结算单后10日内提交相应代理费发票给甲方，甲方收到发票13天内将代理费或行政费用，划至乙方账户。合同第七条为违约责任，具体如下：1、甲方独家委托乙方（场内、外）销售代理该项目，甲方同意不再委托其他公司或自行代理策划销售，否则均视为乙方代理，甲方仍须按本合同第五条款约定向乙方计付有关费用，且需向乙方赔偿乙方对该项目营销产生的费用，包括但不限于广告费、营销费、宣传费、培训费、行政费等相关费用。2、若甲方未如期按第五条有关条款向乙方支付相关费用，则每延迟一天，甲方须向乙方支付千分之一的滞纳金，逾期15天，乙方有权解除合同等。2018年11月21日，原告和被告签订《补充协议》，约定如下内容，甲乙双方于2018年签署了关于增城区广汕路与增江大道交汇处增江春晓花园项目的《独家销售代理合同》，现就原合同补充条款如下：若原告客户认购的是毛坯房，则原合同第五条第（一）款的“成交基准均价”降为19500元/㎡，当毛坯房的实际成交价大于19500元/㎡，则应计算奖励佣金，其余事项仍按原合同约定执行。2018年12月13日、2018年12月24日、2019年6月25日、2019年11月15日，原告分别开具8张发票，载明代理服务费分别为69935元、100000元、100000元、100000元、46790.94元、70720.11元、100000元、809.84元；2018年12月17日、2018年12月25日、2019年7月10日、2019年11月25日，被告分别向原告转账支付269935元、146790.94元、170720.11元、809.84元。庭询中，一、关于双方之间的委托代理销售合同情况。原告主张双方共签署了三份合同，分别是2017年和2018年的两份《独家销售代理合同》以及2018年11月的《增江春晓花园项目策划销售代理合同》，其中，前两份《独家销售代理合同》除了代理期间不同其他约定均相同，且2017年的合同期间并未促成成交，之后的《增江春晓花园项目策划销售代理合同》变更了代理费计算方式为原告累计销售面积占可售总面积之比例，该合同已经履行完毕。原告提交了2018年1月的《独家销售代理合同》复印件到庭，称原件找不到了，该合同复印件中载明代理期限为2018年1月1日至2018年10月31日，其他内容与双方确认的2017年的《独家销售代理合同》内容一致。被告确认2017年的合同期间内未促成成交，对2018年的合同不予确认，亦不确认原告所陈述的事实，对涉案楼盘何时开盘等也表示不清楚，但确认双方的代理期限为2017年4月30日至2018年10月31日，而代理费的计算方式是根据收款金额扣除联动佣金后按照1%执行，而关于联动佣金，被告认为应由原告举证。二、关于原告促成成交房屋情况。1、原告提交成交单元明细、认购卡、销售确认表、认购书、认购协议书等，上述认购材料仅部分有原件，拟证明其促成交易的房屋情况；且原告主张，原告是独家销售代理，故代理期间内成交的房屋均应计算原告的佣金。被告对上述认购书等材料只确认有原件的部分，且认为成交房屋的总价也有争议。在本院询问被告原告提交的《成交单元明细》所列明细是否均是原告促成成交的房屋及总价等，被告要求庭后核实后回复；在本院询问被告其已支付的款项系针对哪些成交单元，被告亦表示需庭后核实后回复；但上述两个问题被告均未作出明确回复。2、原告庭后提交被告与利泽（广州）房地产有限公司之间的《二手联动服务协议》，约定由利泽（广州）房地产有限公司为被告的渠道合作方；原告并提交利泽（广州）房地产有限公司与被告之间的请款电子邮件（包含结算明细，结算明细中包含成交单元、面积、总价、总价3%的计佣方式等）、佣金支付发票、转账记录等到庭，上述电子邮件是通过原告工作人员王骞的电子邮箱（wangqian3158@vip.qq.com）发送被告，原告主张上述成交单元及价格、面积等相关信息与原告主张大部分可一一对应。被告对此认为该结算明细与原告提交的成交单元明细等均为单方制作，未获得被告的认可。三、原告为证明其所主张的代理费计算方式，提交原告工作人员易怡(137×××＠163.ｃｏｍ，备注YY易)、王骞（wangqian3158@vip.qq.com，备注“七”）与被告工作人员李淑恒(707×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，备注“阿曼达”或“李淑恒”)于2017年至2019年期间的电子邮件往来等，上述电子邮件载明了双方通过电子邮件进行代理费的沟通、结算等事宜，另包括“公园里利泽可结佣明细”等类似邮件。其中2019年5月5日王骞向李淑恒发送“公园里5月对佣资料”，附件中即2018年3月至2018年9月期间的成交房屋29套及相关的信息，并明确了扣除3%的联动佣金后的基础佣金、奖励佣金等已结算和待结算情况等，李淑恒回复“佣金核算奖励部分，请把低于基数的负数部分也体现！请理解均价的概念，谢谢！”，易怡于2019年5月6日向李淑恒发出“关于公园里充盈的佣金结算，合同指引作出如下调整：按签署《商品房购买合同》上约定的成交价计算，而非扣除联动3%佣金后计算；故带装修均价为20117元，毛坯均价19191元，需补回差额。详见附件！另外联动佣金已符合结算佣金条件，若没有问题，请先结算为妥，谢谢！”，于2019年5月8日向李淑恒发出“李小姐：奖励销售代理佣金：乙方销售甲方委托范围内的房源，当实际成交均价>成交基准均价：20000元/㎡（带装）及19500元/㎡（毛坯），本合同期内销售的代理佣金=成交基准均价×销售面积×1%+（销售成交均价-成交基准均价）×销售面积×20%。现实际带装修销售成交均价：20116.96元/㎡。我司理解合同约定：奖励销售代理佣金为实际成交均价>成交基准均价，故毛坯销售成交均价本院认为，双方当事人均确认签订了2017年4月17日的《独家销售代理合同》及2018年11月21日的《补充协议》，上述两份合同内容没有违反法律法规的强制性效力性规定，合同有效。虽《独家销售代理合同》的约定的代理期限为2017年4月30日至2017年12月30日，但被告确认双方的代理期限为2017年4月30日至2018年10月31日，本院对此予以确认。关于原告促成成交的房屋情况问题。首先，原告向本院提交了其成交房屋的认购书等资料，又提交了被告与其渠道合作方利泽（广州）房地产有限公司之间的联动佣金计算情况等资料，上述资料中载明成交的房屋基本对应。其次，被告对原告制作的《成交单元明细》中的成交房屋及总价等信息认为系原告单方制作，未获得被告的确认，且被告不确认原告主张的成交房屋总价，但在本院询问其原告促成成交的房屋情况如何时，被告至今未作出明确的回复。最后，原告提交的电子邮件往来显示，双方仅针对结算方式存在争议，并未提出成交房屋及总价的异议。对比电子邮件的“对佣资料”与原告作出的《成交单元明细》，仅存在一套房屋的差别，即“对佣资料”显示成交29套房，《成交单元明细》为28套房，且该28套房均可一一对应。因此本院采信原告举证及陈述，即原告提交的《成交单元明细》中的28套房屋情况系原告促成成交的房屋及情况。现双方的主要争议在于代理费的计算方式。原告主张按照《独家销售代理合同》中约定的计算方式，被告则认为实际操作中变更了代理费的计算方式为根据收款金额扣除联动佣金后按照1%执行。对此，本院作如下评析：首先，原告主张成交的房屋均是成交于2018年期间，而该期间双方当事人未能举证证明存在合法有效的代理销售合同。但双方于2018年11月21日签订的《补充协议》中明确双方在2018年签署了一份《独家销售代理合同》，而原告提交了2018年的《独家销售代理合同》的复印件，该复印件中显示的代理费计算方式与双方均确认的2017年的《独家销售代理合同》中约定的计算方式一致。因此，在双方均无法举证2018年合同文本的情况下，本院对原告主张的按照《独家销售代理合同》约定的计算方式予以采信。其次，被告既主张了不同的结算方式，但未举证联动佣金情况；虽原告对联动佣金进行了举证，但被告在质证意见中对此又不予认可。故被告主张根据收款金额扣除联动佣金后按照1%执行的计算方式，证据不足，本院不予采信。另，根据原告提交的双方之间的电子邮件往来中原告发给被告电子邮件附件的“对佣资料”显示的计算方式已扣除了3%的联动佣金。因此，本院认为，双方在2018年1月1日至2018年10月30日期间的代理费计算应扣除3%的联动佣金后作为计佣基数。最后，按照《独家销售代理合同》约定，双方应按月结算代理费，但双方均未举证证明双方在实际履行中进行了按月的结算，且根据被告提交的发票及付款情况来看，实际操作中双方确存在未按月结算的情况，双方亦未对此提出异议。因此，本院认为，在核算双方代理费时，对于成交均价不宜按月滚动累加，应综合原告提交的《成交单元明细》中的成交房屋情况最终一次累加做出核算。综上所述，计佣基数应为成交总价扣除成交总价的3%的联动佣金，成交均价为成交总额（即扣除联动佣金后的计佣基数）除以销售总面积。经核算，精装修房屋的成交均价为19561.93元，毛坯的成交均价为18599.46元，均未超过合同约定的计算奖励佣金的标准，均不应计算奖励佣金。对于基础佣金部分，经核算，精装修房屋部分为250987.41元，毛坯房部分为383519.99元，合计为634507.40元。现双方均已确认被告已付代理费588255.89元，故被告尚欠代理费46251.51元。对于原告主张超出上述金额范围以外的代理费数额，本院不予支持。至于原告主张的违约金问题。如上所述，因双方均未举证2018年期间的《独家销售代理合同》，且在代理期间的电子邮件往来中显示双方对代理费的计算存在异议，被告未足额支付代理费的情况不宜认定为违约，故对原告主张要求支付违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州七喜房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市充盈房地产顾问有限公司支付代理费46251.51元；二、驳回原告广州市充盈房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4646元，由原告广州市充盈房地产顾问有限公司负担4255元，由被告广州七喜房地产开发有限公司负担391元。被告广州七喜房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年九月三十日书记员  李慧芳