广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7883号原告:霍敬荷，女，1966年3月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：黄赐繁，广东兆鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建群，广东兆鹏律师事务所律师。被告：邓盛，男，1975年10月29日出生，汉族，住湖南省祁阳县。被告：邓志成，男，1977年10月19日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。被告：广州陆壹餐饮服务有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东坑三横西路42、44号首层。法定代表人：江丽。被告：向正文，男，1972年5月16日出生，汉族，住湖南省隆回县。被告：于洪光，男，1967年3月22日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。原告霍敬荷诉被告邓志成、邓盛、广州陆壹餐饮服务有限公司（以下简称陆壹公司）、向正文、于洪光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍敬荷的委托代理人黄赐繁、被告邓志成的委托诉讼代理人李朝跃到庭参加诉讼，被告邓盛、陆壹公司、向正文、于洪光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告霍敬荷向本院提出诉讼请求，一、判令解除霍敬荷与邓志成、邓盛签订的《房屋租赁合同》；二、判令邓志成、邓盛在《房屋租赁合同》解除之日向霍敬荷腾空并返还广州市增城区新塘镇东坑三横西路42号（整栋五层）租赁房屋；三、判令陆壹公司在霍敬荷与邓志成、邓盛的《房屋租赁合同》解除之日向霍敬荷腾空并返还广州市增城区新塘镇东坑三横西路42号的第二层、第五层及第一层后厨约80平方米的租赁房屋；四、判令向正文在霍敬荷与邓志成、邓盛的《房屋租赁合同》解除之日向霍敬荷腾空并返还广州市增城区新塘镇东坑三横西路42号的第一层租赁房屋；五、判令于洪光在霍敬荷与邓志成、邓盛的《房屋租赁合同》解除之日向霍敬荷腾空并返还广州市增城区新塘镇东坑三横西路42号的第四层租赁房屋；六、判令霍敬荷没收邓志成、邓盛交纳的履约保证金人民币60000元；七、判令邓志成、邓盛向霍敬荷支付从2019年4月1日起至五被告将租赁房屋返还给霍敬荷之日止的房屋租金（房屋租金从2019年4月1日起至暂计至2020年2月29日为363000元）；八、判令邓志成、邓盛向霍敬荷支付从2019年4月1日起至五被告将租赁房屋返还给霍敬荷之日止的电费（从2019年4月1日起暂计至2020年1月31日为4135.25元）；九、判令邓志成、邓盛在《房屋租赁合同》解除之日向霍敬荷支付修复租赁房屋首层墙体、第三层墙体、第五层墙体及租赁房屋其他受损部位的费用30000元；十、判令本案的诉讼费用及诉保费用由邓志成、邓盛承担。事实与理由：2014年3月21日，霍敬荷与邓志成、邓盛签订《房屋租赁合同》，约定霍敬荷将其名下位于增城市新塘镇群星村东坑区三横路一栋五层混凝土框架结构房屋即现地址广州市增城区新塘镇东坑三横西路42号整栋五层房屋出租给邓志成、邓盛使用，租赁房屋的用途为用于办公、写字楼、餐饮类，租赁期限为10年，从2014年3月16日至2024年3月16日止，从2014年3月16日至2017年2月29日每月租金30000元，从2017年3月1日至2020年2月29日每月租金33000元，从2020年3月1日至2023年2月29日每月租金36300元，从2023年3月1日至2024年3月16日每月租金39930元，租金支付时间为每月5号前；承租房屋期间产生的水费、电费、电话费等一切费用由邓志成、邓盛承担，霍敬荷不允许被告邓志成、邓盛转租租赁房屋。邓志成、邓盛向霍敬荷交纳履约保证金人民币60000元，若邓志成、邓盛在合同履行过程中违约，霍敬荷有权解除合同并没收履约保证金。签订租赁合同后，霍敬荷如实履行了自己的合同义务，将租赁房屋交付给邓志成、邓盛使用。2016年11月12日，邓志成、邓盛为方便使用租赁房屋提出破开租赁房屋首层墙体、第三层墙体、第五层墙体，并由邓盛向霍敬荷出具《承诺书》，承诺租赁期满时修复破开的上述墙体并承担所有修复墙体的费用。在履行《房屋租赁合同》过程中，邓志成、邓盛从2019年4月1日开始拖欠房屋租金，暂计至2020年2月29日，邓志成、邓盛已拖欠363000元房屋租金。2019年8月24日，邓志成向霍敬荷出具租金欠条，并承诺按欠条约定支付房屋租金给霍敬荷。但至今邓志成、邓盛仍没有支付租金。霍敬荷认为，根据《房屋租赁合同》约定，邓志成、邓盛拖欠房屋租金363000元的行为属于严重违约，霍敬荷可立即解除《房屋租赁合同》并没收邓志成、邓盛交纳的60000元履约保证金，依法追讨邓志成、邓盛拖欠的房屋租金。另外，邓志成、邓盛还违反《房屋租赁合同》第十条的约定，私自将房屋转租给陆壹公司、向正文、于洪光使用，邓志成、邓盛私自转租房屋的行为也属于严重违约行为。为此，霍敬荷诉求在《房屋租赁合同》解除后，邓志成、邓盛、陆壹公司、向正文、于洪光马上将租赁房屋腾空并返还给霍敬荷。同时，邓志成、邓盛应修复承租期间破开的租赁房屋首层墙体、第三层墙体、第五层墙体及租赁房屋其他受损部位并承担修复墙体及其他受损部位的所有费用。综上所述，邓志成、邓盛的违约行为严重损害了霍敬荷合法权益。为维护霍敬荷的合法权益，请求法院判准原告的诉讼请求。被告邓志成辩称，邓志成认为霍敬荷的诉请不明确，返还房屋的前提肯定是要解除邓志成、邓盛与次承租人签订的房屋租赁合同，在次承租人与邓志成的房屋租赁合同没有解除之前，不应返还。事实上，邓志成在去年底支付了部分租金给霍敬荷本人，但具体金额要统计一下。邓志志对第六项诉讼请求没有异议，同意原告收取，因合同有相关约定。对第七项诉讼请求，邓志成在去年底还支付过部分租金。自2020年2月份受新冠疫情影响，邓志成一直没有开业，而次承租方陆壹公司就直接倒闭，倒闭后该餐厅仍然一直占用租赁房屋至今。对于第八项诉讼请求，若霍敬荷有证据证明，能提供电费发票，邓志成没有异议，愿意支付。对于第九项诉讼请求，邓志不同意该费用，霍敬荷没有计算依据也没有提供证据证明房屋的现状是否需要修复，按合同第九条约定，承租人可进行装修或者增设他物。若霍敬荷同意的话，应由霍敬荷来进行处理。邓志盛不希望解除双方签订的房屋租赁合同，邓志成承租涉案房屋之后，一直有支付租金至2019年4月份，后因为整个市场行情不景气，邓志成生意出现了暂时的困难，才出现了上述的缓交租金的情形。邓志成在所承租的房屋投入好几百万进行装修，解除该房屋租赁合同会对邓志成造成巨大损失。同时，对于霍敬荷来讲，无法获得相应的利益。综合现在整个市场经济行情，邓志成已经在苦苦支撑，希望霍敬荷考虑一下须现在的非常情况，给邓志成一个缓和机会。被告邓盛、陆壹公司、向正文、于洪光均未答辩。经审理查明，位于增城区××群星村东坑区××层房屋的权属人为霍敬荷，房产证号为粤房地证字第××号，建筑面积共1608平方米。2014年3月21日，霍敬荷（出租人）与邓志成、邓盛（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定以下内容：“……第一条：出租人将新塘东坑三横路一栋五层混凝土框架结构房屋出租给承租人使用。第二条：租赁期限拾年，从2014年3月16日至2024年3月16日止。出租人给予承租人从2014年3月16日至2014年6月31日为装修期，装修期间出租人不收取租金。从2017年3月1日起每月租金递增10%，从2020年3月1日起每月租金再递增10%，从2023年3月1日起每月租金再递增10%。第三条：租金支付期限和方式：从2014年3月16日至2017年2月29日每月租金为人民币叁万元整(￥30000元），从2017年3月1日至2020年2月29日每月租金为人民币叁万叁仟元正（￥33000元），从2020年3月1日起至2023年2月29日止每月租金为人民币叁万陆仟叁佰元正（￥36300元），……本租金不含任何税金在内。房屋出租税由承租人负责缴税，租金采取每月预交的方式支付即每月5号之前一次性支付当月租金给出租人，不得拖欠，逾期5天以上未付清当月租金，出租人有权取消合同，收回房屋以及其保证金作为出租人的损失费，不予退回给承租人。第五条：承租人负责支付出租房的水费、电费、电话费……第九条：承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物必须经出租人书面同意，范围是在合同约定的使用范围之内；租赁期满，租赁房屋的装修改善、增设他物由出租人处理。第十条：出租人不允许承租人转租租赁房屋。第十一条：履约保证金共计陆万（￥60000元），于签订合同之日承租方一次性付清，且保证金不得在租约期满前抵付租金。合同履行过程中如承租方违约，出租方有权没收履约保证金、解除合同。……第十三条：有下列情形之一出租人可立即解除合同并有权没收履约保证金。1、承租人每月5号前不交付当月租金的；2、承租人所欠各项费用达叁仟元以上的；……7、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的……。”2014年8月15日，邓志成（甲方）与陆壹公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，该合同载明：邓志成将涉案房屋的第二层和第五层分租给陆壹公司经营餐饮，两层总面积合计大约668.8平方米，赠送一楼后厨约80平方米给陆壹公司使用，租期从2014年8月15日至2023年8月14日止，每月分租租金18000元，每三年整涨一次，涨幅为6%。2016年11月12日，邓盛签署《承诺书》给霍敬荷收执，内容为：“本人邓盛在租赁屋主霍敬荷位于增城新塘东坑××—××号房屋的首层增设夹层、首层、第三层、第五层进行破墙，与增城新塘东坑三横路38号—40号房屋连通工程，工程如下：（1）首层：……在第一××与××西侧××墙与增城××—××号房屋开门口连通。（2）第三层：在位于第一××与××西侧××墙与增城××—××号房屋开门口连通。（3）第五层：在位于第一××与××西侧前段××墙与增城××—××号房屋开门口连通。本人承诺：①在租赁期满时与隔离连通的通道全部按原来一样修复墙体。所有费用由承租方本人负责承担。②以上工程不得破坏及损害本房屋的主体结构，本工程如影响本房屋在银行贷款或政府部门要求拆除夹层，修复墙体等一切责任及损失由本人承担。”2016年11月12日，邓盛向霍敬荷出具《承诺书》内容为：每月租金月底前全部支付。2019年3月16日，邓志成（甲方）与于洪光（乙方）签署《房屋租赁合同》，该合同载明：邓志成将涉案房屋第四层分租给于洪光经营食品品牌健福堂，四楼整层面积约334.4平方米，租赁期限为2年，自2019年3月16日至2021年3月15日止，合同到期后，乙方具有优先承租权；租金每月8000元于每月10日前向甲方缴纳当月租金。2019年7月30日，邓志成（出租方）与向正文（承租方）签署《房屋租赁合同》，该合同载明：邓志成将涉案房屋一楼六一生活茶舍铺位租给向正文作茶烟酒销售使用，租期限为3年，自2019年8月1日至2022年7月31日止，每月租金7000元，每月租金于当月5日前交缴清。2019年8月24日，邓志成、邓盛荷出具《欠条》给霍敬荷收执，《欠条》内容为：“今欠到霍敬荷租金（4—8月租金）2019年共计165000元……支付计划如下”2019年8月底付30000.00叁万元整，剩余2019年9月底付清，剩余金额为150000.00……如果未付清款项，甲方有权采取任何措施，如未按时支付原价付清，遵守合同……履行合同……”。本案审理过程中：一、霍敬荷明确第七项诉讼请求的每月租金是33000元；2、第八项诉请的电费是从2019年4月1日暂计到2020年1月31日的一个电费，共4135.25元，本案中不要求被告支付水费及其他费用；3、第九项诉请的修复费用是霍敬荷向行业师傅了解后所计得的费用，经霍敬荷核实被拆除的首层、第三层、第五层墙体需修复的面积约60平方米，修复墙体的材料费、人工费约每平方米500元。一、关于保证金、租金的支付情况。霍敬荷陈述：签署租赁合同后，霍敬荷收到了邓盛支付保证金60000元，履约过程中，邓志成、邓盛只付清了2019年的3月31日前的租金，2019年4月1日后的租金一直拖欠至今。邓志成陈述：60000元履约保证金确是邓盛支付的，确实存在拖欠租金的情况，认可霍敬荷上述陈述的租金支付情况，邓志成是因为经营困难，且陆壹公司没有及时支付租金，导致邓志成拖欠租金。二、霍敬荷陈述：1、霍敬荷并不知道邓志成、邓盛将涉案房屋分租给他人使用的情况。2、霍敬荷自2019年4月1日起至今未收取过涉案房屋的租金。三、邓志成陈述：1、对于保证金的答辩意见要更正，履约保证金6万元可作为租金抵扣。2、涉案房屋目前仍由邓志成、向正文、于洪光、陆壹公司在使用，其中向正文租赁使用涉案房屋的首层大部分，于洪光租赁使用涉案房屋第四层，陆壹公司使用涉案房屋一楼后面的厨房、二层、五层，邓志成与邓盛使用涉案房屋的第三层。3、邓志成、邓盛承租涉案房屋之后对租赁物的内墙全方位的进行装修改造升级的，确有拆除过霍敬荷第九项诉请中所述的墙体。4、租赁使用涉案房屋产和的水电费一直以来是邓志成自行向供水、供电部门交纳的，没有拖欠。5、邓志成不知道邓盛签署了两份《承诺书》给霍敬荷，邓志成无法确认两份《承诺书》是否邓盛签署。5、直到2020年7月5日，向正文、于洪光有按时支付租金，但陆壹公司从2019年2月起开始拖欠租金至今，向正文表明愿意代表邓志成支付拖欠的租金以维持合同继续履行。本院认为，霍敬荷与邓志成、邓盛签署《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据查明的事实，霍敬荷已依约将涉房屋交给邓使用，邓志成、邓盛作为涉案房屋的承租人，理应按期交纳租金给霍敬荷。在租赁合同履行期间，邓志成、邓盛自2019年4月1日起开始拖欠租金，此之后一直未交纳过租金给霍敬荷。邓志成、邓盛在2019年8月24日还出具了《欠条》给霍敬荷，承租欠租的事实以及作出付款承诺，但邓志成、邓盛并未履行义务。邓志成主张在2019年底向霍敬荷支付了部分租金，但未明确支付租金的金额，也未提供证据予以证明，本院不予采信。邓志成、邓盛拖欠租金的行为构成违约，并已达到《房屋租赁合同》第三条、第十三条第1款约定的合同解除条件。现霍敬荷依据合同约定主张解除《房屋租赁合同》、不予退还履约保证金60000元、要求邓志成、邓盛腾空并返还涉案房屋，以及要求邓志成、邓盛支付2019年4月1日起至返还涉案房屋之日止的租金（占用费）等诉讼请求，均于法有据，本院予以支持。至于自《房屋租赁合同》解除之日起至邓志成、邓盛返还房屋之日的占用费，应参照《房屋租赁合同》约定的每月租金标准36300元计算，现霍敬荷主张按每月33000元的标准计算，是对其权利的自行处分，并不违反相关法律法规的规定，本院予以准许。邓志成主张向正文表明愿意代付支付拖欠的租金以维持合同继续履行，但邓志成并未提供证据证明向正文同意代付涉案房屋拖欠的所有租金，向正文本人也未在本案中作出同意代付租金的意思表示，直到本案判决之日，也未见向正文有实际代付租金的行为，故邓志成上述主张本院不予采信。经查实，邓志成将涉案房屋的第一、二、四、五层分别转租给了陆壹公司、向正文、于洪光使用，其中陆壹公司承租使用涉案房屋首层后厨80平方米、第二层、第五层，向正文承租使用涉案房屋首层，于洪光承租使用涉案房屋的第四层，涉案房屋的第三层由邓志盛、邓盛自行使用。根据邓志成的陈述，目前涉案房屋的第一、二、四、五层仍然分别由次承租人在占有使用。现霍敬荷与邓志成、邓盛签署的《房屋租赁合同》因邓志成、邓盛拖欠租金导致解除，故次承租人陆壹公司、向正文、于洪光已无权继续占有使用涉案房屋，陆壹公司、向正文、于洪光应对其占有部分与邓志成、邓盛承担共同腾空及返还的责任。因此，霍敬荷诉请要求陆壹公司腾空并返还涉案房屋首层后厨80平方米、第二层、第五层，要求向正文腾空并返还涉案房屋的首层，以及要求于洪光腾空返还涉案房屋的第四层，均合理合法，本院予以支持。至于霍敬荷诉请的电费问题。霍敬荷主张邓志成、邓盛拖欠涉案房屋自2019月1日起至2020年1月31日电费4135.25元，但未提供相应的证据予以证明，邓志成也表明是直接向供电部门交纳电费，至今没有拖欠涉案房屋的电费，故霍敬荷主张邓志成、邓盛支付2019月1日起至2020年1月31日电费4135.25元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于2020年2月1日至邓志成、邓盛交还涉案房屋之日止的电费，由于当事人另协商解决，本案不予调处。关于霍敬荷诉请的修复费用问题。霍敬荷主张邓志成、邓盛承租涉案房屋后拆除了涉案房屋首层墙体、第三层墙体、第五层墙，现要求邓志成、邓盛赔偿修复墙体的费用30000元。同时，霍敬荷还提供了邓盛在2016年11月12日出具的《承诺书》，证实邓志成、邓盛在承租涉案房屋有拆除涉案房屋墙体，以及邓盛承诺修复墙体的事实。庭审中，邓志成也承认有拆除过涉案房屋的上述墙体。现《房屋租赁合同》因邓志成、邓盛拖欠租金导致解除，霍敬荷作为涉案房屋的产权人以及出租人，有权要求承租人邓志成、邓盛支付修复涉案房屋被拆除的墙体。鉴于霍敬荷未提供修复费30000元的具体依据，对此本院综合邓志成、邓盛拆除涉案房屋的墙体实际情况，结合日常生活经验，酌定邓志成、邓盛赔偿霍敬荷房屋修复费用10000元。至于霍敬荷诉请的修复费用超过10000元的部分，本院不予支持。综上所述，霍敬荷的诉讼请求部分予以支持。邓盛、陆壹公司、向正文、于洪光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告霍敬荷与被告邓志成、邓盛签订的《房屋租赁合同》。二、原告已收的履约保证金60000元不予退还给被告邓志成、邓盛。三、被告邓志成、邓盛、广州陆壹餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内腾空并返还位于广州市增城区新塘镇东坑三横西路42号第一层后厨80平方米、第二层、第五层的房屋给原告霍敬荷。四、被告邓志成、邓盛、向正文于本判决发生法律效力之日起二十日内腾空并返还位于广州市增城区新塘镇东坑三横西路42号第一层房屋给原告霍敬荷。五、被告邓志成、邓盛、于洪光于本判决发生法律效力之日起二十日内腾空并返还位于广州市增城区新塘镇东坑三横西路42号第四层房屋给原告霍敬荷。六、被告邓志成、邓盛于本判决发生法律效力之日起二十日内腾空并返还位于广州市增城区新塘镇东坑三横西路42号第三层房屋给原告霍敬荷。七、被告邓志成、邓盛于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告霍敬荷支付自2019年4月1日至被告邓志成、邓盛、广州陆壹餐饮服务有限公司、向正文、于洪光将上述房屋全部返还给原告霍敬荷之日止的租金（占用费）（按每月33000元标准计算）。八、被告邓志成、邓盛于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告霍敬荷赔偿修复费用10000元。九、驳回原告霍敬荷的其他诉讼请求。案件受理费39232元、财产保全费1510元，由被告邓志成、邓盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  陈丽华人民陪审员  周伟权二〇二〇年九月四日书 记 员  陈雪冰蔡小明