广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2549号原告（反诉被告）：广州优居网络科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路733号之一自编113房自编之七十八房，统一社会信用代码91440101MA59A20X42。法定代表人：李昆耀，职务总经理。委托诉讼代理人：马彦臻，女，1986年5月22日出生，汉族，联系地址同上，系该公司员工。委托诉讼代理人：叶威，男，1988年1月2日出生，汉族，联系地址同上，系该公司员工。被告（反诉原告）：广州市富晟房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇麒龙东路中心里四横17号304房（临时经营场所），统一社会信用代码9144011556398340XY。法定代表人：孙通文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王伟伟，女，1985年1月16日出生，汉族，联系地址同上，系该公司员工。委托诉讼代理人：赖悦珊，女，1988年4月26日出生，汉族，联系地址同上，系该公司员工。原告（反诉被告）广州优居网络科技有限公司（以下简称优居公司）与被告（反诉原告）广州市富晟房地产开发有限公司（以下简称富晟公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州优居网络科技有限公司委托诉讼代理人马彦臻、被告（反诉原告）广州市富晟房地产开发有限公司委托诉讼代理人王伟伟、赖悦珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。优居公司向本院提出如下诉讼请求：1.富晟公司向优居公司支付服务费1306462元；2.富晟公司向优居公司支付逾期违约金（以1306462元为基数，自2018年4月1日起计至实际支付之日止，按每日千分之一计算）；3.由富晟公司承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：优居公司与富晟公司签署了《项目平台销售合作协议》，约定富晟公司委托优居公司为位于南沙区××路的蓝光林肯公园项目（又名通大旭日园项目）提供房屋销售服务，销售该项目1栋和2栋的住宅楼，合作期从2017年12月26日起至2018年3月31日止。对优居公司介绍成交客户，由优居公司向其收取50000元电商费。上述协议签署后，优居公司按照协议约定履行了相关义务，在合作期内介绍成交了蓝光林肯公园项目2-704、2-2201、1-605、1-303、1-1003、1-705、1-704、1-1205、1-2001、1-1203、1-702、1-1605、1-1302、1-805、1-902、1-1202、1-1602、1-804、1-2005、1-803、1-1503、1-2003、1-903、1-1305、1-901、1-301、1-1505、1-1701、1-701、1-904、1-1902、1-304、2-1004、1-604、1-1005、1-905、1-1502、1-502、2-1801、2-201、2-804、2-504、2-1704、2-1803、1-1201、1-1501、2-2301、2-2101房的客户，富晟公司也已签字确认优居公司上述业绩。根据协议，富晟公司需支付优居公司1306462元佣金，但富晟公司拒向优居公司支付上述费用，故优居公司诉至法院。富晟公司辩称：不同意优居公司的全部诉讼请求。理由如下：1.2-2201、2-1004、2-1803、1-1501、2-2301、2-2101、2-704、1-303、1-803、1-905、1-1502、2-1801、2-201、2-804、2-504、2-1704房的客户为自来客，以上房屋并非优居公司介绍成交的，不应计收佣金。2.富晟公司已经向优居公司支付1-605、1-1003、1-705、1-704、1-1205、1-2001、1-1203、1-702、1-1605、1-1302、1-902、1-1602、1-804、1-2005、1-803、1-1503、1-2003、1-1305、1-301、1-1505、1-701、1-904、1-304、1-604、1-502、2-1801、2-201、2-804、2-504、2-1704房的佣金。其中的1-803、2-1801、2-201、2-804、2-504、2-1704房系由自来客购买的，优居公司应返还相应佣金；3.确认1-805、1-1202、1-903、1-901、1-1701、1-1902、1-1005、1-1201房的客户系优居公司介绍成交的，但客户均未支付购房款，尚未满足协议约定的支付佣金的条件、未达到约定的支付佣金的时间，优居公司无权要求富晟公司支付佣金及违约金。即使需要支付违约金，合同约定的违约金标准过高，应予以调整。富晟公司向本院提出反诉请求：1.优居公司支付富晟公司电商费返还款款项630000元（按14套×45000元/套计算）；2.优居公司支付富晟公司逾期违约金（以630000元为基数，自每套房屋应付款次日起至实际支付之日止，按每日千分之一的标准计算）；3.优居公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：在协议约定的合作期内，购买涉案项目2-2201、2-704、2-1004、2-1803、1-1501、2-2301、2-2101、1-1101、1-802、1-1703、1-1103、1-601、1-602、1-1002房的客户为自来客，根据协议约定，优居公司应于收款当月最后一个工作日按照每套房屋45000元的标准将收取的电商费返还给富晟公司，但优居公司至今尚未返还，应支付逾期付款违约金。优居公司辩称：不同意富晟公司的反诉请求。除购买1-802、1-1703、1-1103、1-601、1-602、1-1002、1-1101房的客户为自来客外，富晟公司主张的其余房屋均是优居公司介绍成交的。另外，根据协议约定，富晟公司应先告知优居公司返还电商费的指定账户，富晟公司并未告知优居公司返还电商费的指定账户，优居公司不知道电商费返往何处，不存在逾期支付返款，故不应支付违约金。即使需要支付违约金，合同约定的违约金标准过高，应予以调整。经审理查明：富晟公司是涉案房屋所在楼盘的开发商。富晟公司（为甲方）与优居公司（为乙方）签订了《项目平台销售合作协议》，协议约定：乙方为甲方蓝光林肯公园（批复名为“通大旭日园”）项目的商品房销售提供居间服务。乙方为甲方提供3个月的服务，自2017年12月26日至2018年3月31日止。……三、服务内容……四、费用及付款方式1、合作期内，项目所有成交客户均需交50000元电商费用，由乙方驻场统一办理收取电商费用的手续；2、本协议约定合作期限内，乙方所得收益（含电商费以及佣金），具体如下：（1）本合同约定合作期限内，乙方成交客户，即乙方介绍成交客户，由乙方收取50000元电商费以及由甲方向乙方支付乙方客户该套商品房总价款1%的佣金；（2）自来客，即非乙方介绍成交客户，乙方所收取成交客户的50000元电商费，在扣除10%平台使用费和税费（即5000元）后，剩余45000元返还甲方，具体返还时间及返还方式：由乙方于每自然月的最后一个工作日内将对应自然月内已收取而应返还给甲方的全部电商费返还至甲方指定账号；对于自来客甲方不再向乙方支付佣金。3、乙方成交客户，即乙方介绍客户购买甲方商品房的成交标准为：客户与甲方签署相应协议及客户与甲方指定公司签署相应配套协议并支付所购商品房的首期款（不低于商品房总价款的20%），即甲方与客户所签署认购书中列明的首期款。4、佣金结算时间及方式：（1）自客户成交后，由甲方向乙方结算应支付佣金的70%，待成交客户与甲方签署《商品房买卖合同》并向甲方付清全部总房价款后结清剩余30%佣金。（2）佣金以每一自然月（指每自然月1日至30/31日）为结算周期，每个结算周期次日将应结算的成交结算单和请款函提交给甲方确认，双方书面确认成交结算单。（3）双方书面确认的成交结算单无误后，乙方就应收佣金出具等额有效发票及付款审批表给甲方。甲方在收到乙方的正式发票确认无误后三个月内以转账方式向乙方支付该佣金。甲方未收到发票前，可延期支付相应款项。5、乙方基于本合同项下的收款账号信息如下：账号：……开户行：……户名：广州优居网络科技有限公司6、如乙方收取电商费、佣金、平台使用费以及税费后因各种原因导致无法继续交易的，视为交易失败，包括但不限于客户或客户指定人员最终未能与甲方签署商品房买卖合同、无论何种原因甲方最终同意退还已收取购房款、无论何种原因第三方退还已收取装修款等情况。乙方不收取该宗电商费、佣金、平台使用费以及税费，且乙方已收取该宗电商费、佣金、平台使用费以及税费，由乙方于交易失败之日起7天内将佣金退回给甲方、将电商费、平台使用费以及税费退回客户。……九、合同的变更、解除及违约处理……4、如甲方逾期付款，则每逾期一天，向乙方支付逾期部分款项的千分之一作为逾期违约金。……7、若乙方逾期退还甲方应退款项的，每逾期一日应按拖欠金额1‰（千分之一）的标准向甲方支付违约金。协议签订后，优居公司向富晟公司提供了商品房销售居间服务。双方就合同履行形成以下流程：优居公司在其与富晟公司的微信群向富晟公司报备，经纪公司带客户到售楼现场。客户到现场后，优居公司员工和客户填写《林肯公园项目客户确认单》，确认单上有富晟公司的销售人员签字确认。签署确认单后，富晟公司销售人员负责接待客户、推销房屋。客户确定购买房屋意愿后向富晟公司交购房定金、签订商品房定购书。客户随即在现场或在签购房合同前与优居公司签电商客户增值服务协议，并向优居公司支付电商费50000元。合同期届满后，双方因佣金的支付与电商费的返还问题产生纠纷。优居公司向本院提起本案诉讼，并向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押或冻结富晟公司名下价值2239767元的财产，并由天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部提供编号为6303130181820200000276的保单保函作为财产保全申请的担保。本院于2020年4月3日作出（2020）粤0115民初2549号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被告广州市富晟房地产开发有限公司名下价值2239767元的财产。优居公司支付了保全费5000元。富晟公司于2020年5月8日向本院提起反诉。关于涉案房屋是否系由优居公司介绍成交的情况。优居公司提供了其向富晟公司报备推介客户、催收佣金的微信聊天记录、《林肯公园项目客户确认单》及阳光家园网址截图，富晟公司提供了部分涉案房屋的《订购书》，上述证据证明优居公司介绍成交了2-704、2-2201、1-605、1-1003、1-705、1-704、1-2001、1-1203、1-702、1-1605、1-1302、1-805、1-902、1-1202、1-1602、1-804、1-2005、1-803、1-1503、1-2003、1-903、1-1305、1-901、1-301、1-1505、1-1701、1-701、1-904、1-1902、1-304、2-1004、1-604、1-1005、1-905、1-502、2-1801、2-201、2-804、2-1704、2-1803、1-1201、1-1501、2-2301、2-2101房屋,上述房屋的成交价合计为120346089元。优居公司于2019年3月25日向富晟公司主张了其介绍成交的2-1801、2-201、2-804、2-504、2-1704房的佣金，该部分房屋成交价合计为11814365元。本案中，优居公司主张其介绍成交的上述所有房屋的佣金。另外，购买1-303、1-1205、1-1502、2-504、1-1101、1-802、1-1703、1-1103、1-601、1-602、1-1002房的客户为自来客。关于款项支付的情况。富晟公司提供了《中国建设银行单位客户专用回单》六份，回单显示富晟公司于2018年4月23日向优居公司支付了983700元，于2019年5月22日向优居公司分两次支付了186173元和213827元，于2019年6月4日向优居公司支付了100000元，于2019年7月19日向优居公司支付了100000元，于2019年8月5日支付了200000元，共支付了1783700元。富晟公司确认于2018年4月23日支付的款项中的451188元、于2019年5月22日支付的款项的中341153元、于2019年6月4日支付的款项中的182463元、于2019年7月19日支付的款项中的158405元、于2019年8月5日支付的款项中的250404元系用于支付其他《项目平台销售合作协议》、《房天下技术服务合同》项下的佣金。据此，富晟公司于2018年4月23日支付的款项中的532512元、于2019年5月22日支付的款项中的58847元、2019年6月4日支付的款项中的17537元、2019年7月19日支付的款项中的41595元、2019年8月5日支付的款项中的149596元系用于支付涉案合同项下的佣金，富晟公司支付的该合同项下的佣金合计为800087元。优居公司没有提供其向富晟公司返还电商费的证据。优居公司曾于2019年9月9日以居间合同纠纷为案由向本院起诉富晟公司，向富晟公司主张包括涉案合同在内的合同期为2018年4月1日至2018年6月30日的《项目平台销售合作协议》、2017年12月26日至2018年3月31日的《房天下技术服务合同》、2017年10月25日至2017年12月25日的《项目平台销售合作协议》的三个合同项下的佣金。后优居公司申请撤回起诉，本院于2019年12月26日依法裁定准许其撤回起诉。本院认为：优居公司与富晟公司签订的《项目平台销售合作协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按合同切实履行。关于优居公司的诉讼请求。上述协议签订后，优居公司为促成涉案楼盘2-704、2-2201、1-605、1-1003、1-705、1-704、1-2001、1-1203、1-702、1-1605、1-1302、1-805、1-902、1-1202、1-1602、1-804、1-2005、1-803、1-1503、1-2003、1-903、1-1305、1-901、1-301、1-1505、1-1701、1-701、1-904、1-1902、1-304、2-1004、1-604、1-1005、1-905、1-502、2-1801、2-201、2-804、2-1704、2-1803、1-1201、1-1501、2-2301、2-2101房的交易提供了介绍成交服务。虽然《项目平台销售合作协议》约定佣金结算支付前提是富晟公司对优居公司提交的结算材料作出书面确认和符合收取相应款项的条件，但富晟公司作为销售商品房的企业，掌握接洽客户、签订合同、支付房款的具体情况，长期未作结算付款，违反诚实信用的原则。现优居公司要求富晟公司支付佣金及逾期付款的违约金，合法有据，本院予以支持。富晟公司应依约按商品房总价款1%的标准向优居公司支付佣金，即1203460.89元。优居公司于2019年3月25日向富晟公司主张部分其介绍成交的房屋的佣金118143.65元，富晟公司应在三个月内，即2019年6月24日前，支付该款。优居公司于2019年9月9日起诉主张合作期间所介绍成交房屋的佣金，富晟公司应在三个月内，即2019年12月8日前，支付剩余佣金1085317.2元。富晟公司已于2019年6月24日前向优居公司支付佣金800087元，还应于2019年12月8日向优居公司支付佣金403373.89元。富晟公司逾期支付的，应支付违约金。富晟公司主张合同约定的违约金计算标准过高，违约金应以403373.89元为本金，自2019年12月9日起至付清款项之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。违约金总额以本金为限。关于富晟公司的反诉请求。涉案购买1-1101、1-802、1-1703、1-1103、1-601、1-602、1-1002房的客户为自来客，优居公司应按照合同约定向富晟公司返还电商费，具体为315000元（按7套×45000元/套计算）。双方合同约定优居公司应于每自然月的最后一个工作日内将已收取而应返还给富晟公司的全部电商费返还至富晟公司指定账号，现根据双方提供的证据无法查明收取电商费的时间，富晟公司也未能明确应退还电商费的具体金额和期限，故本院酌定在富晟公司主张相应权利后，优居公司未退还上述电商费的，应承担相应的违约责任。优居公司主张合同约定的违约金计算标准过高，违约金应以315000元为本金，自2020年5月9日起至付清款项之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额以315000元为限。对于富晟公司主张的超出上述金额的款项，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州市富晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州优居网络科技有限公司支付403373.89元；二、被告（反诉原告）广州市富晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州优居网络科技有限公司支付逾期付款违约金（违约金以403373.89元为本金，自2019年12月9日起至付清款项之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额以403373.89元为限）；三、原告（反诉被告）广州优居网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广州市富晟房地产开发有限公司返还315000元；四、原告（反诉被告）广州优居网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广州市富晟房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（违约金应以315000元为本金，从2020年5月9日起计至付清款项之日止,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额以315000元为限）；五、驳回原告（反诉被告）广州优居网络科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）广州市富晟房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费24718元、反诉受理费7512元、保全费5000元，由原告（反诉被告）广州优居网络科技有限公司负担本诉受理费20641元、反诉受理费3756元、保全费4175元，被告（反诉原告）广州市富晟房地产开发有限公司负担本诉受理费4077元、反诉受理费3756元、保全费825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健人民陪审员  杜美月人民陪审员  何慧玲二〇二〇年九月二十七日书 记 员  成涵真