文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初26264号原告：广州坤升五金有限公司，住所地广东省广州市海珠区南洲路北丽华街24号第二层自编216室（不可作厂房使用）。法定代表人：李西升。委托代理人：冯晓晴，广东红棉律师事务所律师。被告：广州富信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区禺东西路17号1607房（仅限办公用途）。法定代表人：罗志球，董事长。委托代理人：程耀宇、王福坤，分别系北京德和衡（广州）律师事务所律师、实习人员。被告：广州畅晓贸易有限公司，住所地广东省广州市海珠区台冲西约二巷2号自编之三（仅限办公用途）。法定代表人：任雄波。被告：任雄波，男，1976年11月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告广州畅晓贸易有限公司、任雄波的共同委托代理人：杨燚、何浩然，均系上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告广州坤升五金有限公司（简称坤升公司）诉被告广州富信置业有限公司（简称富信公司）、广州畅晓贸易有限公司（简称畅晓公司）、任雄波商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告富信公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院作出（2019）粤0106民初26264号民事裁定，裁定驳回被告富信公司的管辖权异议。被告富信公司不服一审裁定，提起上诉，广州市中级人民法院以（2019）粤01民辖终2515号民事裁定终审驳回上诉，维持原裁定。其后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告坤升公司的法定代表人李西升及其委托代理人冯晓晴，被告富信公司的委托代理人程耀宇、王福坤，被告畅晓公司、任雄波的共同委托代理人杨燚、何浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤升公司诉称：2016年12月6日，原告法定代表人李西升认购富信公司位于广州市天河区禺东西路15-25号（富信广场）10层x房单位，总价1998525元，付款方式为商业贷款。认购后，李西升当日支付款项130000元，收款帐户名称是“深圳市美墅计算机软硬件技术批发”；同年12月7日向富信公司指定的帐户名“任雄波”支付100000元；2017年3月31日及4月14日分别向富信公司指定的帐户名“任雄波“转帐支付608000元、帐户名“广州畅晓贸易有限公司”支付290524元，合计898524元，畅晓公司的财务周启荣向原告出具了收款收据。原告向以上三个帐户支付的购房款合计1128524元。上述款项支付后，富信公司并没有与原告签订认购书及商品房销售合同。时至2017年6月10日富信公司要求原告补签《富信广场认购书》、《商品房预售合同》。在《富信广场认购书》将合同总价写成1835193元，首期款写成925193元，其余办理银行按揭付款。《商品房预售合同》第四条确认乙方所购房屋地址是天河区禺东西路19、21号（自编写字楼x栋）x房；第七条约定该商品房总金额1835193元；第八条付款方式打印上去的是分期付款，第一期支付房价款的50.14%即925193元，在2018年2月28日前支付第二期即房价款的49.59%。但事实上，这上面写的合同总价及原告已支付的首期款与双方当初约定的合同总价以及原告方实际支付的首期款完全不同。原告认购时双方约定的总价款是1998525元，原告已实际支付的首期款是1128524元，原告已实际支付的首期款与《商品房预售合同》上约定的首期款925193元相差203331元。富信公司要求原告补签文件时，原告没有时间仔细察看合同条款，富信公司也没有将合同原件或复印件交给原告。同日，富信公司还向原告出具了200000元定金收据、725193元首期款收据及2872元的维修基金收据。合同签订后，原告询问富信公司何时办理银行按揭贷款手续或支付二期供楼款，富信公司表示交楼时间要推迟（合同第十三条规定的房屋交付时间为2018年2月28日前）。直至2019年3月，富信公司通知原告：由于设计变更，原告购买的1028号商铺一侧已加装手扶电梯，因此原单位已经无法交付。鉴于被告认为已网签的《商品房预售合同》无法实际履行，原告遂要求富信公司退还购房款1128521元并支付利息及违约金，富信公司表示只能按合同上写的总价1835193退回购房款，差额部分款项203331元不是他们收取，应找畅晓公司、任雄波解决，畅晓公司、任雄波是销售代理。原告认为：自己不清楚他们之间的关系，富信公司、畅晓公司、任雄波应共同返还差额部分。富信公司擅自变更设计导致合同标的不存在，致使合同根本无法履行，已经构成严重违约。合同第十九条规定：“甲方擅自改变商品项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应当书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30内退还乙方己支付的房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额”，原告要求富信公司、畅晓公司、任雄波共同返还购房款及利息、要求富信公司返还维修基金、手续费并支付违约金的请求符合法律规定。综上所述，富信公司已构成根本性违约，原告签订合同的目的已无法实现，原告要求解除合同符合法律规定。另，被告逾期交楼已达2年之久并已构成严重违约，根据合同第十三条的约定原告有权解除合同。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告富信公司之间签订的《商品房预售合同》；2、被告富信公司、畅晓公司、任雄波共同返还原告已支付的购房款项合计1128524元，并支付利息（按中国人民银行公布的同期商业贷款利率4.75%计算，从2016年12月6日起计至退款日止）；3、被告富信公司向原告支付违约金199852元；4、被告富信公司返还代收的房屋维修基金2852元、手续费用620元。被告富信公司辩称：一、坤升公司为购买涉案房屋，与我司签订的《富信广场认购书》、《商品房买卖合同（预售）》是对交易事实的准确反映。坤升公司所述我司要求“补签”文件、要求改写合同总价等陈述与事实不符。坤升公司经任雄波介绍，拟购买我司位于广州市天河区禺东西路15-25号（富信广场）10层28房。我司从未授权第三人代我司签署《富信广场认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、从未委托第三人代我司收取首期款。在这种情况下，坤升公司想购买涉案房产只能与我司签署《富信广场认购书》、《商品房买卖合同（预售）》并向我司支付款项。我司与坤升公司仅签过一次《富信广场认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，坤升公司在签订合同当日，按照《商品房买卖合同（预售）》的约定足额支付了首期款。因此，坤升公司所陈述的“补签”与事实不符。坤升公司提供的《认购审批表》并非我司出具，我司并不知情，与我司无关。从此《认购审批表》的形式上看，应属于公司内部的审批表格，无法作为商事主体达成合意的协议。2017年6月10日坤升公司与我司签订《富信广场认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，才正式确定了双方购买涉案商铺的合意。《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了涉案房产的价款、支付方式等各项内容。坤升公司陈述系我司要求将涉案房产价格由1998525元变更至1835193元，与事实严重不符。坤升公司是在签订《商品房买卖合同（预售）》当天按照合同约定金额支付的首期款，在我司并未提前收取或者超额收取首期款的情况下，坤升公司所谓的“改变涉案房产价格”对我司是没有意义的。其次，任雄波向我司提交的《富信商铺认购定金单》中，特别注明了涉案房产总价为1835193元，可以证明我司对涉案房产的售价从未改变。二、我司与任雄波系居间服务的法律关系，坤升公司及李西升向我司以外的第三人的支付首期款的行为，我司不予认可，所产生的纠纷与我司无关。《合作销售合同》第七条约定甲方负责签订销售合同、收取客户定金、收取房款及代收相关的房地产契税费，即由我司与房屋购买人直接订立房屋销售合同，由我司收取房款。任雄波一方实质的权利义务仅为提供订立房屋销售合同的机会并收取报酬，这符合《合同法》第四百二十四条对居间合同的法律规定。坤升公司陈述向“任雄波”、“广州畅晓贸易有限公司”、“深圳市美墅计算机软硬件技术批发”的付款均系我司指定，这与事实严重不符。首先我司从未授权任何第三人代我司收取购房款，坤升公司主张上述付款均系我司指定没有任何证据。其次，从任雄波和坤升公司的账务往来亦可得知，坤升公司向任雄波账户的付款并非我司指定。根据任雄波提供证据清单的第11页显示，任雄波于2017年4月19日向李西升汇款735192元，坤升公司提交的补充证据清单第7项第（5）点中对此亦有陈述。若坤升公司及李西升是按我司要求向“任雄波”、“广州畅晓贸易有限公司”、“深圳市美墅计算机软硬件技术批发”进行的付款，就根本不会存在在李西升付款后，任雄波将款项退还给李西升，再由李西升向我司付款这样的操作。事实上，我司在得知任雄波私自收取坤升公司首期款后，明确警告任雄波不得收取客户首期款，并向任雄波发出了《关于私自收取李西升首期款的警告函》，要求任雄波退回私收的首期款，此后，任雄波就再未收取过任何客户的首期款。任雄波的退款行为已清楚的表明，我司对任雄波代收首期款的行为不予认可。根据我司与任雄波签订的《合作销售合同》第七条第7.2.7款的约定，任雄波不得向客户收取房款及任何费用。若坤升公司及李西升向任雄波支付的是涉案房屋的房款，这属于任雄波的无权代理行为。根据《民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，任雄波的收款我司不予追认，和我司无关，故对我司不发生效力。对于任雄波一方的违反《合作销售合同》约定的行为，我司保留另案追究的权利。三、畅晓公司、任雄波出具银行流水，主张其仅是代收相关款项且均已转给我司和坤升公司，与事实不符。首先，我司并未向任雄波、畅晓公司、深圳市美墅计算机软硬件技术批发出具过任何授权及代收款通知，上述单位及个人无权代收购房款。其次，任雄波出具的银行流水中向蔡小菊账户的汇款与涉案房产的购房款无关。2016年9月28日至2016年11月16日任雄波累计向蔡小菊账户支付了3000万元，此3000万元系《合作销售合同》中约定的保证金。2016年11月20日至2017年1月18日任雄波累计向蔡小菊账户支付了1385万元，此1385万元系任雄波收取的部分客户的购房定金。最后，从任雄波提供的银行流水可知，向蔡小菊账户最后一笔汇款的时间为2017年1月18日，而李西升2017年3月31日至2017年4月14日分四笔累计向任雄波及畅晓公司支付了898524元，任雄波于2017年4月19日仅退回了735192且剩余款项并未转给我司，故畅晓公司、任雄波系私自收取坤升公司款项，并非代我司收款。四、为帮助法院查明事实，经我司梳理坤升公司、畅晓公司、任雄波提交的证据，计算出任雄波私自收取坤升公司款项的金额为193332元。根据坤升公司提交的证据，坤升公司向任雄波、畅晓公司、深圳市美墅计算机软硬件技术批发累计支付1128524元。2017年4月19日，任雄波返还李西升735192元，此外任雄波代坤升公司向我司支付了20万元定金，故任雄波私自收取坤升公司款项的金额为：1128524-735192-200000=193332元。任雄波私自收取李西升的款项实质就是中介公司私自加价，这与我司无关，对我司不发生效力，坤升公司仅能要求任雄波返还此193332元私自加价款，坤升公司要求我司返还此193332元没有事实和法律依据。从坤升公司与任雄波之间的账务往来可推测，坤升公司对任雄波的私自加价行为是明知的，因为李西升2017年3月31日至2017年4月14日分四笔累计向任雄波及畅晓公司支付了898524元，任雄波于四天后仅退回了735192元，李西升并未提出异议且于2017年6月10日前往我司处签订《富信广场认购书》、《商品房买卖合同（预售）》并向我司支付款项。五、坤升公司主张由于设计变更原导致涉案房产无法交付与事实不符，要求解除合同并根据合同第十九条要求富信公司承担违约责任没有事实及合同依据。我司确实和坤升公司曾协商能否将涉案房产置换为富信广场的其他物业，但坤升公司拒绝后，我司并未将涉案房产拆除，现涉案房产已具备交楼条件并已通知坤升公司收楼。由于我司的设计变更并未影响到坤升公司物业的交付及使用，坤升公司要求解除合同没有事实和合同依据，坤升公司2019年4月29日向我司送达《解除合同通知》时并不享有合同的解除权，我司亦明确表示不同意解除合同，故合同并未解除，应当继续履行。坤升公司的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。六、涉案房产存在延期交付的情况，但坤升公司无权以逾期交房为由要求解除合同，《广州商品房买卖合同（预售）》中的补充协议条款已明确约定逾期交房的情形下合同继续履行。《广州商品房买卖合同（预售）》中的补充协议第五条第一款约定“因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行；自逾期之日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方已付房款0.02‰的标准向乙方支付违约金，但违约金以该商品房总价款1%为限”。此条款明确约定了逾期交房情形下合同应当继续履行，故虽然存在逾期交房的情况，但合同应当继续履行。七、坤升公司存在逾期付款的违约情形，但为使合同的继续履行，我司尚未要求坤升公司承担违约责任。我司保留要求坤升公司承担延期付款违约责任的权利。《广州商品房买卖合同（预售）》第八条约定“甲方同意乙方按下列第2种方式支付房款”。第二种方式为分期付款，根据分期付款的约定，坤升公司需在2018年2月28日前支付余下的房款910000元，但坤升公司至今尚未支付。《合同补充协议》第二条第2款约定：“如果乙方未能按照甲乙双方签订的《广州市商品房买卖合同》约定的期限，将各期房款支付至甲方账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同且向乙方收取违约金，乙方同意向甲方支付总房款的20%违约金。”《合同补充协议》第二条第11款约定：“若乙方违反合同承诺，发生上述本条第1点至第9点任一点，甲方有权单方面决定合同继续履行或解除。若甲方决定继续履行合同的，乙方向甲方支付未付房价款的违约金，按违约天数以每日0.05%计算”。坤升公司未按合同约定向我司支付剩余房款，应当承担违约责任，但我司客观上存在逾期交房的情形，故我司仅通知坤升公司收楼，继续履行合同，尚未要求坤升公司承担违约责任。是否对坤升公司主张逾期付款的违约责任，视双方后续的合同履行情况综合考虑。综上所述，《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议书》应当继续履行，请法院驳回原告对我司的全部诉讼请求。被告畅晓公司、任雄波辩称：1、任雄波和畅晓公司和坤升公司是属于代理销售关系，和本案不是同一法律关系。任雄波和富信公司于2016年11月10日签订了合作销售合同，该合同第3.2条规定：甲方负责审定销售价额，乙方负责销售，甲方对乙方销售方案提出修改或者调整意见，该合同第6条约定了完成任务之后的佣金计算，合同第7.1.1条约定甲方负责签订合同及收取佣金，合同第7.1.2条甲方负责检查销售方案的实施情况，并提出调整的意见。第7.2.2条约定甲方接受乙方的管理及监督，第7.2.6条约定乙方自觉接受甲方的管理与监督。本案的实际履行过程中，任雄波和畅晓公司没有与坤升公司签订任何的买卖合同，所有的合同均是富信公司和坤升公司签订，购房款也是由富信公司实际收取。在坤升公司与富信公司签署品房预售合同之后，由于富信公司的原因导致商品预售合同没有实际履行，和畅晓公司、任雄波无关，我方不应对富信公司的违约行为承担责任。2、关于资金往来的说明，富信公司为逃避相关的税费，委托任雄波代为收取部分的房款，代为收取的相关款项已全部转给富信公司，富信公司要求我方把款项转给蔡小菊。之后富信公司通知不再委托我方代收款项，并要求任雄波把相应的款原路转回给实际购房人，而且我方已把款项转回给坤升公司。2017年4月19日，任雄波把没有转账的余款735192元全额退还给李西升，按照坤升公司的起诉状，畅晓公司、任雄波共收取898524元，其中735192元任雄波已退还给李西升，剩余款项也已经支付给富信公司的监事蔡小菊，我方并没有实际收取坤升公司的任何款。3、畅晓公司、任雄波作为本案被告的主体不适格，其诉讼地位应该是无独立请求权的第三人。根据合同法相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，商品房预售合同中，合同双方分别是富信公司和坤升公司。因此，主体应当是坤升公司和富信公司之间，且坤升公司和富信公司签订合同时，畅晓公司、任雄波并不在场，不清楚合同签署的情况。本案中，畅晓公司、任雄波和坤升公司之间不存在任何直接的合同关系，不能突破合同的相对性原则让畅晓公司、任雄波承担责任。综上，请求法院驳回坤升公司对畅晓公司、任雄波的诉讼请求。经审理查明：2016年11月10日，富信公司（甲方）与任雄波（乙方）签订《合作销售合同》，约定：甲方同意乙方可销售位于广州市天河区禺东西路15-23号富信广场6楼半层、7楼半层、10楼、12楼、13楼、16楼、22楼、27楼、28楼共八层楼344套物业等。本合同自签署日起至2017年4月30日止结束。合作期内，甲方指定每一阶段的销售任务，乙方须按甲方指定的每个阶段销售任务完成销售目标。本合同签署之日，乙方向甲方缴纳保证金两千万元；7日内，再向甲方缴纳保证金一千万元；乙方缴纳的保证金共计三千万。在销售进程中，乙方每完成一套物业销售，甲方即从这部分保证金中退回五万元给乙方，直到本合同结束。甲方负责签订销售合同、收取客户定金、收取房款及代收相关的房地产契税费。……客户签订《商品房买卖合同》，甲方收到购房人首期房款（房款的50%）后，即视为乙方已成功出售物业。客户缴纳的购房款金额不少于二十万元时，方可退回乙方五万元）保证金。乙方不得向客户收取房款及任何费用等。2017年6月10日，富信公司（甲方、出售方）与坤升公司（乙方、认购方）签署《富信广场认购书》，约定：乙方认购广州市天河区禺东西路15-25号【富信广场】10层x房单位，成交价1835193元，乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金200000元。乙方按揭付款，首期房款50%楼价款即925193元（含已付定金）须于认购日起10日内，即2017年6月20日前付清，并于付款当日到甲方销售中心签订《商品房买卖合同》，剩余50%的楼价款即910000元于签订《商品房买卖合同》时办理银行按揭手续。同日，富信公司（甲方、卖方）与坤升公司（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：甲方以出让方式取得位于天河区沙河禺东西路12号编号为3地块的土地使用权，面积6561.882平方米，甲方经批准在该地块上建设富信广场商品房。该商品房已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号。乙方所购商品房为富信广场第自编写字楼B栋10层1028号房［房屋地址广州市天河区禺东西路19、21号（自编写字楼B栋）1028房］（简称涉案商铺），用途办公，户型单房，建筑面积27.1639平方米，套内面积16.1947平方米，共有分摊面积10.9692平方米。总金额1835193元。分期付款：第一期自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的50.41%，金额925193元。第二期在2018年2月28日前，支付全部房价款的49.59%，金额910000元。（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。（第十三条房屋交付）甲方应当在2018年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋己交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。（第十四条延期交房的违约责任）甲方如未能按本合同规定的期限交房的：（1）逾期不超过360个工作日的，自逾期之日的次日起至房屋交付乙方之日止，甲方不向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过360个工作日的，乙方有权解除合同。乙方未书面提出解除合同的，合同继续履行。自逾期之日的次日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方已付房款0.1‰的标准向乙方支付违约金。如因建设工程竣工验收的原因，造成甲方逾期交房的，不视为甲方违约及乙方保证不以此为理由要求甲方承担违约或赔偿责任。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按照甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为甲方己按约定将该商品房实际交付给乙方，由此产生的一切费用（含物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金等）、风险及法律责任均由乙方承担。（第十九条规划、设计的变更）该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方己支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。上述合同附件七“本合同补充协议”约定：（第四条房屋交付条件和交付）甲、乙双方同意，对甲乙双方签订的《广州市商品房买卖合同》的第十三条，修正约定如下：1、甲方在2018年2月28日前取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为具备交房条件，甲方可将本合同标的房屋交付乙方使用。2、若甲方在2018年2月28日前无法全部取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为不具备交房条件，甲方则有权将本合同标的房屋延后交付给乙方使用，延后期限不超过360天，但交付前甲方必须达到交房条件。3、甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。4、乙方未按本合同约定付清全部购房款（包括按揭方式付款的）、违约金（如有）、税金、应返还的首期物业专项维修资金、其他费用或者未履行该商品房交付使用之前乙方应履行的其他义务的，甲方有权相应顺延该商品房的交付使用时间，并不视为甲方逾期交房。（第五条延期交房的违约责任）甲、乙双方同意，对甲乙双方签订的《广州市商品房买卖合同》的第十四条第2款，补充约定如下：因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行。自逾期之日起至房屋交付乙方之日止，甲方每日按乙方己付房款0.02‰的标准向乙方支付违约金，但违约金以该商品房总价款1%为限。（第八条规划、设计的变更）甲、乙双方同意，对甲乙双方签订的《广州市商品房买卖合同》的第十九条，补充约定如下：1、（1）本合同所指规划、设计的变更仅为涉及乙方已购单元本身的结构、户型、朝向等发生变更须征得乙方书面同意；（2）签署本合同前，乙方已清楚了解并同意本小区或本大厦规划设计和优化方案（包括相关主管部门己审批和尚未完成审批的）。若政府行为和公共事业部门要求变更规划、设计的及本项目公共部位变更规划、设计的，如该商品房周边或项目用地范围内建有道路、公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、通信机房和天线、垃圾处理房、供配电房和供电管线、给排水管、供燃气用房及管道、消防箱、沙井盖等）等情形的变更，无须征得乙方同意，乙方不得以此为由向甲方要求解除本合同，不得拒绝收楼、拒绝支付房款和各项税、费，也不得因此向甲方主张各种补偿、赔偿、违约金等。2、乙方对上述甲方说明的内容己知悉且确认甲方已应乙方的要求予以释明，乙方不得以此为由拒绝收楼、拒绝支付房款和各项税费，也不得因此向甲方主张各种补偿、赔偿、违约金等。3、因规划部门改变规划、设计的，不视为甲方违约及乙方保证不以此为理由要求甲方承担违约或赔偿责任。（第十条合同解除、担保责任）1、除非甲、乙双方协商一致并达成书面协议或出现了本合同约定的合同解除情形或法定解除情形的，任何一方均不得单方解除本合同。2、根据法律、行政法规规定或本合同约定乙方行使解除权的，乙方同意自符合解除条件之日起30日内行使解除权，逾期视为乙方同意继续履行本合同等。2017年9月30日，广州市国土资源和规划委员会向富信广场项目作出广州市建设工程规划验收合格证。2018年6月5日，广州富信广场项目（续建）工程经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位确认，竣工验收合格。2019年4月29日，坤升公司通过EMS邮政快递向富信公司发出《解除合同通知》（该邮件于2019年4月30日签收），称：富信公司通知1028号商铺的位置现已变成电梯，要求重新选择单位或退款。我方不同意更换单位，但富信公司不同意支付利息和违约金，与合同不符。现要求解除双方之间的房屋买卖合同，返还已支付的全部购房款1072524元并按照合同第十九条规定支付利息及违约金；请邮寄认购书及合同原件各一份。2019年7月12日，坤升公司提起本案诉讼。2019年8月5日，广州市天河区住房建设和园林局综合评定验收范围为富信广场建筑第6层至第28层公共走道区域，装修面积9627平方米的广州富信广场项目装修工程消防验收合格。2019年12月31日，富信公司向坤升公司邮寄《富信广场收楼通知书》，该邮件因“电话不通、不在地址”而被退件。坤升公司为证实其诉请另提交以下证据：1、认购审批表（显示客户姓名李西升，所购单位10楼层28商铺，27.1639平方米，总价1998525元。并在商业贷款一栏打√），拟证明坤升公司法定代表人李西升在2016年12月6日认购涉案房屋等。2、坤升公司代理人与富信公司经理王志平语音通话记录。其中王志平表示：“一个是置换，你们看看其他的商铺”、“设计变更这也是的。合同也有大家也可以退房”、“你们提出的违约金太高了”。富信公司表示：对证据1真实性、合法性、关联性不予确认；从内容看，该证据并非我方出具，对我方没有约束力；从形式看是内部审批表格，无法作为商事主体的合意。对证据2真实性予以确认，从录音内容看仅反映双方协商。畅晓公司、任雄波表示：对证据1真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；证据2与我方无关。富信公司另提交以下证据：1、编号81254的《富信商铺认购定金单》（载明：收到李西升交来富信商铺10楼28号认购定金200000元。提请该商户在十五个工作日之内，前往富信公司二楼办公室签订商铺认购书。收款人处有周启荣签名。空白处手写总价1835193元。下方有方形姓名章半截可见“任”字上半部分及完整“雄”字），拟证明坤升公司2016年12月7日已明知涉案房屋的交易价格。2、落款日期2019年12月31日《富信广场收楼通知书》、EMS邮单及拒收记录。通知书载明：涉案房屋已具备交房条件，现安排于2020年1月3日交付使用，请在上述日期到富信广场办理收楼手续等。EMS邮单显示：富信公司向坤升公司住所地邮寄上述通知书，因电话不通、不在地址被退回寄件人。坤升公司表示：对证据1，认可除房屋总价以外的内容；我方收到过同样的定金单，但我方收到的2016年12月7日定金单上没有另外加注房屋总价，且在2017年6月10日由富信公司收回；这份定金单的总价是事后加上的；该定金单还证明，我方在2016年12月7日前已至少向被告支付20万定金（实际支付23万元），加上后来由同一财务周启荣开立的898524元收据，我方支付的房款总额是1128524元。证据2无法判断真实性，富信公司明知我方已经起诉，提出管辖权异议拖延诉讼时间。畅晓公司、任雄波表示：对证据1、2真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。关于坤升公司向富信公司付款的情况。庭审中富信公司确认已收取坤升公司定金200000元、首期款725193元、专项维修基金2852元、手续费20元、信用卡手续费600元，合计928665元，并开具多份落款日期为2016年6月10日的收据。坤升公司提交2017年6月10日的银行对账单及刷卡POS单，显示当日向富信公司转账支付了65000元、500000元、21193元、35000元、30000元、10000元、3472元、64000元，合计728665元。畅晓公司、任雄波表示：对上述证据真实性、合法性、关联性不予确认，该证据系坤升公司和富信公司之间的资金往来，和我方无关。坤升公司另提交《原告方支付楼款明细表》，该表载明：（1）2016年12月6日，李西升采用信用卡多次向“深圳市美墅计算机软硬件技术批发”转账，金额分别为34000元、18000元、10000元、48000元、20000元，合计130000元。说明：收款方由畅晓公司或任雄波指定，畅晓公司2016年12月7日出具的200000元收据包括该日130000元的收款金额。（2）2016年12月7日，李西升向任雄波转账50000元、6000元，合计56000元；案外人刘健全通过支付宝账号代李西升向任雄波支付宝账号支付28000元、16000元，合计44000元。说明：畅晓公司2016年12月7日出具的200000元收据包括该日的收款金额，实际上该收据少开了30000元，我方2016年12月6日至12月7日支付了230000元定金。（3）2017年3月31日，李西升向任雄波转账支付608000元；向畅晓公司转账支付20000元。2017年4月14日，李西升向畅晓公司分别转账支付50000元、220524元。说明：畅晓公司财务周启荣开出898524元收据；根据以上付款明细，我方支付款项合计1128524元；根据畅晓公司（或任雄波）两次开立的收据，原告支付的款项是1098524元，畅晓公司（或任雄波）少开立30000元收据。坤升公司还提供了上述各笔款项的银行转账凭证、刘健全提交的证明（表示代李西升付款）及周启荣2017年4月14日开具的898524元收据。富信公司对此表示：1、坤升公司提供的《原告方支付楼款明细表》，收款方均非富信公司，富信公司对上述付款不知情，故《原告方支付楼款明细表》所有收款与富信公司无关，富信公司对上述付款不予认可。2、坤升公司已向富信公司支付了涉案房屋的部分款项，收款人为富信公司，富信公司亦向坤升公司出具了相应的收据；坤升公司主张《原告方支付楼款明细表》中的款项用途为购买涉案房屋，富信公司对此不予认可。3、坤升公司提供的《原告方支付楼款明细表》的说明中已明确指出，明细表中的收款方系畅晓公司、任雄波指定，即明细表中的付款确实并非富信公司指定，富信公司从未授权任何第三人代富信公司收取购房款，且并未向任雄波、畅晓公司、深圳市美墅计算机软硬件技术批发出具过任何授权及代收款通知，上述单位及个人无权代收购房款；坤升公司向任雄波、畅晓公司、深圳市美墅计算机软硬件技术批发支付款项，均为坤升公司与任雄波、畅晓公司、深圳市美墅计算机软硬件技术批发之间的私下交易，富信公司对其交易不知情，对是否存在畅晓公司少开收据情形，富信公司也不知情，所有收款与富信公司无关，富信公司不予认可。畅晓公司、任雄波表示：1、关于2016年12月6日合计支付130000元，对于该证据真实性、合法性、关联性均不予以确认，该收款方并非由畅晓公司、任雄波指定，畅晓公司、任雄波也未向原告出具过任何收据，该款项与畅晓公司、任雄波无关。2、关于2016年12月7日合计支付100000元，2017年3月31日向任雄波支付608000元，2017年3月31日、2017年4月14日向畅晓公司支付290524元，对于该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予以确认；畅晓公司、任雄波未实质收取原告任何款项，也未向原告出具过任何收据，周启荣并非畅晓公司财务；本案真实情况是富信公司为了逃避税费，委托任雄波代为收取部分房款，代为收取的相关款项已全部已转账给富信公司，富信公司要求转给公司监事蔡小菊；按照合作惯例，任雄波会不定期将代收的款项转账给富信公司蔡小菊，畅晓公司、任雄波收取相关款项后，任雄波已于2016年12月15日、2017年1月18日将代收的部分款项转账给了蔡小菊；后来富信公司通知，不再委托任雄波代收相关款项，并且指示任雄波将部分代收的资金原路退回给购房人，本案中就属于这种情形，购房款已经退还给了原告，2017年4月19日任雄波将未转账的余款735192全额退还给了李西升；根据起诉状，畅晓公司、任雄波共收取原告898524元，其中735192元任雄波已经退还给李西升，剩余款项抵扣了部分合作期间的相关代理销售佣金后，已经支付给富信公司监事蔡小菊，畅晓公司、任雄波并未实质收取原告的任何款项。畅晓公司、任雄波提交任雄波银行流水，显示：1、2017年4月19日向李西升转账支付735192元。2、2016年9月28日向蔡小菊（本案当事人均确认蔡小菊为富信公司监事）转账支付5000000元、3850000元；2016年11月10日向蔡小菊转账支付5000000元、5000000元、1200000元；2016年11月16日向蔡小菊转账支付5000000元、5000000元；2016年11月20日向蔡小菊转账支付1800000元；2016年11月23日向蔡小菊转账支付4200000元；2016年12月15日向蔡小菊转账支付4000000元；2017年1月18日向蔡小菊转账支付3850000元。拟证明畅晓公司和任雄波仅是代收相关款项，且均已转给富信公司和李西升，不应承担连带责任。经质证，坤升公司表示：对上述证据的真实性没有异议。富信公司表示：上述证据真实性予以确认，关联性不予确认；因为在2017年1月18日后，任雄波在也没有给蔡小菊付款，坤升公司法定代表人在2017年3月31日至2017年4月14日才向任雄波支付款项，所以畅晓公司、任雄波主张所有的款项均支付给蔡小菊，与事实不符。关于涉案房屋现状，坤升公司提供现场照片多份，拟证实富信公司擅自变更设计。富信公司对此不予确认。富信公司提供现场照片多份、样板房照片多份，拟证明涉案房屋并非两面开门，且扶手电梯的加装发生在公共部位；涉案物业现状与样板照片相吻合，显示为单面开门。坤升公司对上述照片的真实性不予确认。畅晓公司、任雄波对上述照片的真实性、合法性、关联性均不予确认。关于购房时看房过程。坤升五金公司表示：购房时去20楼的样板房看的同一户型，当时该户型位于转角位有两个门面，面积比较小，单价高于其他房屋；现涉案房屋只有一个门面，另一门面因改成手扶电梯而被封闭，而且富信公司改变规划完全没有通知我方，我方根据买卖合同的第19条要求解除合同；看样板房时并没有手扶电梯，当时富信公司直接和我方说，交楼时的涉案房屋转角位，不会有手扶电梯，样板房是两个门面，旁边并没有手扶电梯，我方当时没有拍摄现场的照片。富信公司表示：样板房在20楼，户型是有样板房，当时的样板房只有一个门面，现样板房还在，法庭如需要可以去现场调查；公共区域加建手扶电梯是事实，但我方认为变更规划并没有损害到坤升公司的利益，反而有利益增加商铺的价值；根据合同第37页第八条第1款，规划设计变更需要征得坤升公司的情形仅限于房屋本身的户型、结构、朝向等，不包括公共区域的设计变更；样板房从来没有变过，在没有任何事实依据的情况下，应当以没有变化的样板房为准，作为认定结构、朝向的依据，不应以单方陈述作为依据。本案中富信公司确认：富信广场已通过规划验收并取得大确权；因为变化公共区域的规划，导致迟延交楼，且迟延2年才通过规划验收。富信公司并表示：1、加装电梯已经通过验收，我方有合法的程序。2、合同明确约定，关于已购买单位的本身才需要坤升公司同意，其他无须坤升公司同意。3、本案的房屋在施工过程中，墙体没有弄好或有变更是合理的，我方在交楼前恢复属于正常履行约定的行为，所以不存在设计变更上的违约。本院认为：本案没有证据表明坤升公司与富信公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》不是双方当事人的真实意思表示及合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案为坤升公司、富信公司之间的商品房预售合同纠纷，任雄波、畅晓公司并非合同当事人，故任雄波、畅晓公司并非本案适格被告。现坤升公司主张富信公司逾期交楼、擅自变更设计导致合同标的不存在、合同无法履行，构成违约，并要求解除合同、返还购房款及利息、支付违约金等。关于逾期交楼问题。根据合同附件七补充协议约定，甲方在2018年2月28日前取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》，视为具备交房条件，甲方可将本合同标的房屋交付乙方使用；因为不具备交房条件而逾期超过360天的，本合同继续履行。本案中富信公司确认富信广场迟延2年才通过规划验收，显属违约，但根据上述约定，本合同应当继续履行。坤升公司以富信公司逾期交楼为由提出解除合同，与合同约定不符，本院不予支持。关于变更设计问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据合同附件七补充协议约定，本合同所指规划、设计的变更仅为涉及乙方已购单元本身的结构、户型、朝向等发生变更须征得乙方书面同意。坤升公司主张富信公司加装的电梯封闭了涉案房屋的一扇门，但根据双方提交的现场照片，加装电梯的位置在公共区域，并未对涉案房屋本身结构、户型、朝向予以变更，坤升公司诉称富信公司违约变更涉案房屋的规划、设计，理据不足，本院不予采信。另，富信公司加装电梯的行为现已通过规划验收，本案没有证据表明由此导致坤升公司购铺的合同目的无法实现。因此，坤升公司据此要求解除合同没有事实和法律依据，坤升公司其余诉请亦是建立在富信公司违约、合同应予解除的基础上，故坤升公司全部诉请缺乏理据，本院依法予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告广州坤升五金有限公司的全部诉讼请求。本案受理费21320元，由原告广州坤升五金有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  田常国人民陪审员  何晓芬二〇二〇年九月二十九日书 记 员  梁怡筠陈世彬            判决书已于2020年   月   日送达       秦爽