广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25112号原告：胡文琮，男，1987年1月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告：卢羽翠，女，1990年1月15日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，上述两原告共同委托诉讼代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。被告：杜波仔，曾用名杜耀辉，男，1949年4月28日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：李想，广东德良律师事务所实习人员。原告胡文琮、卢羽翠与被告杜波仔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡文琮，原告胡文琮、卢羽翠的共同委托诉讼代理人李伟强，被告杜波仔的委托诉讼代理人区智杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告向两原告退还3万元定金；2、被告向两原告支付9万元违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2018年4月，原告通过中介公司了解被告正在出售其名下位于广州市白云区三元里大道****号***房（以下简称涉案房屋），被告为该房屋唯一产权人。同月13日，原告与中介前往涉案房屋查看，查看期间与被告杜波仔达成以90万元购买的意向。于是，双方共同前往中介处签署了《存量房买卖合同》，签约过程中，中介已将合同条款及相关权利义务告知清楚，被告家属亦致电给中介了解签约事项。合同签订后，原告便向被告支付定金3万元。根据合同约定，双方应于合同签订后十天内办理网签手续，但直至同年4月24日，被告均无故推诿，拒绝配合办理，并明确表示拒绝出售亦不同意退还定金。原告多次协商无果，只能另购房产。鉴于被告的违约行为，提起诉讼，请求判如所请。被告杜波仔辩称：不同意原告的诉讼请求。原告要求退还定金的理由应当是合同解除，但原告并未告知被告任何合同解除事项。相反，涉案房屋是被告与其配偶刘带容的夫妻共同财产，房屋买卖合同中没有刘带容的签名。在刘带容得知涉案房屋出售后，曾与原告多次协商，欲将合同中相互矛盾的条款进行补充约定，但一直未有协商结果。2018年6月4日，被告发函给原告要求办理网签手续和签订补充协议，但经中介告知原告已另购房产，无购房资格购买涉案房屋，应当是原告违约，而原、被告之间签订的合同也应为效力待定合同。所以这么多年，原告一直没有要求被告退还款项，而是同意由被告没收。另外，被告在2014年4月即出现精神疾病，对其理解力、判断力都有影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的存量房买卖合同、收款收据、政策告知书、房产证、居间代理服务合同、控制性详细规划审议公告、新闻截图、结婚证、缴款明细表、房地产权证、律师函及快递单、照片、病历、诊断报告书、出院小结等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州市白云区三元里大道***号****房于2014年10月21日登记在被告杜波仔名下，建筑面积47.22平方米，共有情况为单独所有，土地用途为解困住宅楼。2018年4月13日，两原告（共同为买方）与被告杜波仔（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定买卖房屋为涉案房屋，成交价为90万元；甲方构成根本违约，应按该房地产成交价10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项；甲乙双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款、交付物业、迁出户口等），逾期超过10天仍未履行的，守约方有权根据本合同第六条第五款第2项解除合同并要求违约方承担违约责任；甲乙双方应在签订本合同后10天内签署网签手续的相关合同文件；付款方式为，定金3万元买方应在2018年4月13日支付给甲方，首期楼款42万元乙方于递件成功当天支付甲方，乙方应于2018年4月25日前办理贷款申请，剩余楼款45万元以公积金贷款方式支付；等等。同日，原告向被告杜波仔支付定金3万元。同日，原告与满堂红（中国）置业有限公司广州分公司签署《居间代理服务合同》，约定原告需支付购买涉案房屋的代理费18000元。合同签订后，被告配偶刘带容以合同无其签名且合同条款约定不明，要求与原告继续协商，但未能达成一致意见。协商期间原告于2018年5月3日另行购买房屋。2018年6月4日，被告委托律师向原告出具律师函，内容是因杜波仔有精神疾病，杜波仔与原告签署的买卖合同需经刘带容确认才能生效，且买卖合同中多处条款冲突、部分交易时间未确定，为此刘带容与原告多次协商无果，现通知原告自收函后5天内进行协商解决，否则将追究原告法律责任。原告为证实系被告违约拒绝出售房屋，出示录音录像视频，原告称视频录制时间为2018年5月26日，视频中原告方为胡文琮及其亲友，对方为刘带容及其亲友，对话中刘带容表示签订合同事情其并不知情，被告方人员表示要解除合同，原告方要求按照合同约定支付违约金，被告方人员回复违约金无法支付，但适当的损失可以考虑，最终未能达成一致意见，另视频中还谈及原告方办理贷款时需要被告配偶签字同意才可办理。被告对视频不予确认，称视频不完整，不能反映真实情况。被告为证实其在签约时存在精神疾病，出示病历、诊断报告书、出院小结等，记载2014年被告曾存在脑萎缩，2018年6月曾住院，出院小结中住院经过及治疗情况记载，患者有记忆力、判断力注意力下降，伴有人格改变及精神症状嫉妒妄想，考虑血管性痴呆可能性大，但不排除麻痹性痴呆。原告对上述证据不予确认，主张与本案无关。被告确认其在签署合同时具有民事行为能力。另查，被告与刘带容于1975年3月11日登记结婚。2012年10月15日，被告作为购房人购买涉案房屋，缴款时登记配偶为刘带容。2019年6月21日，涉案房屋登记至被告与刘带容名下，共有情况为共同共有。本院认为，被告确认其在签署涉案买卖合同时具备民事行为能力，故两原告与被告杜波仔签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。关于涉案买卖合同是否有效，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故即使该房屋属于被告与刘带容的夫妻共同财产，本案合同也不因被告未取得共有权人同意而无效。故两原告与被告签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。关于违约责任的认定，合同约定原、被告应在签署合同后10天内办理网签，但被告签署买卖合同后以未经配偶同意需重新协商为由未继续履行合同，根据合同约定，任何一方均需安排配偶配合履行合同义务，现网签期限已超过10天，原告有权要求解除合同退还定金。故原告现要求被告退还定金3万元具有合同依据，本院予以支持。关于违约金，被告未依约履行合同构成违约，原告要求被告支付违约金具有合同依据，现原告未能举证证实其购买涉案房屋产生的实际损失，而相关中介代理费亦无付款凭证，另结合被告在签约后立即提出异议，合同并未深入切实履行，故本院酌情认定被告需向原告支付违约金3万元；原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告杜波仔向原告胡文琮、卢羽翠返还定金30000元；二、于本判决生效之日起五日内，被告杜波仔向原告胡文琮、卢羽翠支付违约金30000元；三、驳回原告胡文琮、卢羽翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1350元，由原告胡文琮、卢羽翠负担675元，由被告杜波仔负担675元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年九月十六日书记员  苏秋雅