江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初4518号 原告：曹道中，男，1961年12月30日出生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：薛寒冰，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺衡，北京市盈科（徐州）律师事务所实习律师。 被告：乔红震，女，1976年8月3日出生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：常保生，江苏苏淮律师事务所律师。 被告：张存英，女，1952年4月16日出生，汉族，住徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：武苗苗（系张存英儿媳），女，1982年3月13日出生，汉族，住徐州市贾汪区。 委托诉讼代理人：周玉平，江苏浩然风律师事务所律师。 原告曹道中与被告乔红震、张存英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案，同年8月20日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曹道中及其委托诉讼代理人薛寒冰，被告乔红震及其委托诉讼代理人常保生，被告张存英的委托诉讼代理人武苗苗、周玉平到庭参加诉讼。同年10月14日，本院依法组成合议庭，于2020年8月5日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告曹道中及其委托诉讼代理人薛寒冰，被告乔红震及其委托诉讼代理人常保生，被告张存英的委托诉讼代理人周玉平到庭参加诉讼。本案经延长、扣除审理期限，现已审理终结。 原告曹道中向本院提出诉讼请求：判决位于徐州市云龙区的拆迁编号为T6-195房产的拆迁补偿利益归原告所有。庭审时，原告明确其诉讼请求为：判决被告返还原告征收补偿款837390.6元。事实和理由：2010年11月30日，原告与被告乔红震签订售房协议书，约定原告购买其所有的位于土山寺埝上村地皮和住房一套，该住房为三层楼房，原告一次性付清房款后，被告乔红震将该房屋交付给原告使用至今。现该房屋及土地的征收编号为T6-195，原告认为该房屋拆迁补偿利益应归原告所有，被告乔红震以该宅基地使用权为被告张存英所有为由企图将全部拆迁利益占为己有。 被告乔红震辩称，原告的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。虽然原告与被告乔红震签订了房屋买卖协议，但该处房产并不是被告乔红震个人所有，其无权处置该处房产。房产的土地性质是农村宅基地，为集体所有，根据法律规定，在集体土地上的房屋只能在本集体经济组织成员内进行转让。本案中的原告非涉案的集体经济组织成员，转让协议违反了法律的强制性规定，属于无效协议。 被告张存英辩称，原告的诉请无事实及法律依据，其诉请不应得到支持。原告在诉状中称被告乔红震将涉案房屋卖给原告，对这一事实被告张存英不知情，也从来没有同意或授权过被告乔红震将涉案房屋进行出卖。涉案房屋属于农村宅基地，属于福利性质的分配，原告不属于涉案宅基地所在土山寺村村民，不是本集体组织成员，其对涉案房屋的买卖应当是无效的。原告与被告乔红震所签订的合同应当是无效的合同，原告不能以此来主张权利，原告诉请的拆迁利益损失不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，原告曹道中提供的户籍信息证明、保单、保函、保险费发票，被告张存英提供的土地使用权证，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供的售房协议书，证明原告与被告乔红震签订售房协议。经质证，被告乔红震认为该协议书上价格处被撕掉，有故意涂改痕迹。被告张存英认为其对该协议的签订不知情。本院认为，被告乔红震认可与原告签订该售房协议书的事实，虽然协议书上价格处被撕掉，但原告与被告乔红震均认可房屋出售价格为136000元，结合原告提供的复印件，本院对该协议书的真实性予以确认。 2原告提供的缴纳电费清单，证明涉案房屋由原告占有使用。经质证，被告乔红震、张存英对该组证据不予认可。本院认为，该证据为原告缴纳电费清单，清单上载明了用户编号、票据年月、缴费方式、电费类型、应收金额等，结合原告提交的缴纳电费发票上载明的户号，该户号和缴纳电费清单上户号一致，与认定原告是否居住使用了涉案房屋有关，本院予以确认。 3、原告提供的缴纳电费发票，证明涉案房屋由原告占有使用。经质证，被告乔红震认为该证据系复印件且无签章，真实性不予认可。被告张存英认为户名不是原告，且该组证据没有印章，真实性不予认可。本院认为，该组证据为江苏省电力公司通用机打发票，户名曹道中，能够证明原告缴纳电费情况，本院予以确认。 4、被告张存英提供的（2017）苏0303民初2393号民事判决书、（2017）苏03民终6333号民事判决书，证明同类案件判决认定买卖合同无效。经质证，原告对真实性、关联性不予认可，被告乔红震无异议。本院认为，该组证据系人民法院发生法律效力的民事判决，本院对其真实性予以确认，但与处理本案没有关联性。 本案审理过程中，经原告申请，本院从拆迁办调取下列证据：原告提供的房屋征收补偿协议书、房屋及土地现状调查表、具结书、人民调解协议书。经质证，被告乔红震认为房屋征收补偿协议书、房屋及土地现状调查表均为复印件，不能确认真实性，且与原告无关，对具结书不知情，人民调解协议书与其无关；被告张存英认为该组证据为复印件，不能确认真实性，人民调解协议书与本案无关。本院认为，该组证据系本院从拆迁办调取，能够证明涉案房屋的征收补偿情况。 庭审时，原告申请证人史某,4（曾用名史茂立）出庭作证，陈述其与被告乔红震系同村村民，原告通过其介绍向被告乔红震购买房屋，其收取原告购房款150000余元，转交给被告乔红震130000余元，签订售房协议书时协议书上未写明购房款价格，原告在涉案房屋放东西住了几天，其不知道涉案房屋所有权人是谁，被告乔红震告诉其是自己的房屋。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月27日徐州市人民政府颁发的徐土集用（2006）第02786号土地使用权证载明：土地使用权人张存英，坐落云龙区，地号02-01-31-0011，地类（用途）农村宅基地，使用权类型划拨，使用权面积135平方米。被告张存英在该土地上建造了房屋地基，后由被告张存英的儿子乔克山出资建好房屋。 被告乔红震系被告张存英女儿。2010年11月30日，通过案外人史某,4（曾用名史茂立）介绍，原告曹道中（乙方）与被告乔红震（甲方）签订售房协议书，双方约定：甲方现有地皮和住房一套，三层楼房，坐落位置土山寺埝上村，东邻乔友会，西邻乔有成。（注：西屋山归乔有成所有，除不可抗力情况下，乔有成无权拆除两房共用屋山），此住房出售给乙方。出售方式为一次性买断。房款一次性付清。房款付清后，此房屋产权归乙方所有，甲方无权占有。双方还约定了其他事项。上述协议签订后，原告支付被告乔红震136000元，被告乔红震将房屋交付原告使用，原告于2010年12月到该房屋中居住了一段时间，并在涉案房屋中放置杂物。 2019年，徐州市云龙区人民政府对翠屏山片区实施征迁。2019年7月11日，被告张存英（被征收人）与徐州市云龙区住房和城乡建设局（房屋征收部门）签订房屋征收补偿协议，协议约定：建筑面积296.74平方米，用地面积211.96平方米，被征收房屋补偿总额2382154元，房屋价值1706255元，附属物62177元，搬迁、过渡、奖励等费用613722元。庭审时，原告陈述上述房屋征收补偿款包括涉案房屋及被告张存英的另一套房屋，原告主张的拆迁利益计算方式为（房屋价值1706255元+附属物62177元）÷2×60%+搬迁、过渡、奖励等费用613722元÷2=837390.6元。 庭审时，被告张存英陈述其在2010年11月至2019年8月期间在涉案房屋中居住。 本院认为，一、关于2010年11月30日原告曹道中与被告乔红震签订的售房协议书的效力。该协议书约定被告乔红震将房屋及宅基地使用权转让给原告，虽是双方真实意思表示，但宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的权利，具有社会保障性质，其享有的主体只能是该集体经济组织成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告并非涉案宅基地所在地的集体经济组织成员，不享有在该区域内取得宅基地使用权的权利。因此，双方签订的协议损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，应为无效。 二、关于原告主张拆迁利益应否支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然原告与被告乔红震签订的售房协议书无效，但是原告已向被告乔红震交付购房款并实际占有使用涉案房屋。被告张存英辩称其对原告购买房屋的行为不知情，但是被告张存英自2010年11月至2019年8月期间在涉案房屋中居住，而原告自2010年12月至2019年7月间占有使用涉案房屋，被告张存英对此不可能不知情，其未要求原告返还房屋，视为其认可被告乔红震将房屋出卖给原告的行为。故原告有权享有拆迁利益。被告张存英与徐州市云龙区住房和城乡建设局签订的房屋征收补偿协议中包括涉案房屋及其另一套房屋的补偿，房屋征收补偿协议中显示用地面积211.96平方米，而涉案房屋所在宅基地用地面积为135平方米，原告主张按照搬迁、过渡、奖励等费用的一半及房屋价值、附属物的一半的60%计算拆迁利益未损害被告张存英的合法权益，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条之规定，判决如下： 被告乔红震、张存英应于本判决生效之日起十日内支付原告曹道中房屋征收补偿利益837390.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12170元，诉讼财产保全申请费4520元，合计16690元，由被告乔红震、张存英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  陈 涛 人民陪审员  贾新华 人民陪审员  刘 兰 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  张春晖