四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初4573号 原告（反诉被告）：彭英，女，1975年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：陈丽，女，1980年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：何娜，女，1975年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：张兵华，女，1973年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：朱晓梅，女，1974年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：杜建，男，1974年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：魏淑华，女，1965年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：傅彩华，女，1969年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：王开章，男，1971年出生，汉族，住四川省平昌县。 原告（反诉被告）：李飞，男，1990年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：虎琳，女，1980年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：李彩琼，女，1972年出生，汉族，住四川省乐山市中区。 原告（反诉被告）：罗明，男，1970年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：陈华春，女，1975年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）：杨某，男，2004年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）杨某的法定代理人：杨燕，1977年出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。公民身份号码：5137011977××××××××。系原告杨某母亲。 共同委托（特别授权）诉讼代理人：彭才荣，四川宏坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：巴中市星河影视文化发展有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区蓝湾国际******。统一社会信用代码：91511902337792402P。 法定代表人：何良远。该公司执行董事。 委托诉讼代理人：庞红松，四川砝鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨利锋，四川砝鼎律师事务所实习律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）彭英、陈丽、何娜、张兵华、朱晓梅、杜建、魏淑华、傅彩华、王开章、李飞、虎琳、李彩琼、罗明、陈华春、杨某与被告（反诉原告，以下简称被告）巴中市星河影视文化发展有限公司（简称巴中星河影视公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭英、陈丽、何娜、张兵华、朱晓梅、杜建、魏淑华、傅彩华、王开章、李飞、虎琳、李彩琼、罗明、陈华春、杨某向本院提出诉讼请求：1.依法确认罗明、何娜等15位业主购买的位于巴州区相间的外墙面广告位享有合法使用权；2.依法判令被告立即拆除侵占的罗明、何娜等15位业主所享有的其购买的位于巴州区相间的外墙广告位上的“中影﹒星”广告字牌；3.依法判令被告拆除其位于蓝湾国际Ｂ9、Ｂ10栋一楼上二楼的楼梯宽度超出0.2米的部分；4.依法判令由被告支付本案的诉讼费。庭审中，原告明确诉请为：1楼至2楼公共通道所对应的外墙面应当由其享有专有使用权。 事实及理由：2014年12月-2019年12月期间，15名原告先后与巴中市东兴房地产开发有限责任公司签订商铺买卖合同，合法购买了位于巴中市巴州区，建筑面积共计466.33平方米。同时与四川省泊斯雅商业管理有限公司签订协议，委托该公司进行为期5年的统一经营管理。2020年1月1日合同期满，原告收回商铺，统一对外招租，发现在蓝湾国际Ｂ4／Ｂ5、Ｂ9／Ｂ10栋二楼从事影视经营的被告将一楼原告的广告位占用了，原告先口头告知被告拆除占用一楼外墙面的广告牌，并于2020年6月8日书面去函告知被告，要求被告2日之内拆除，但被告均以种种理由拒绝拆除，2020年7月20日原告与四川可心企业管理有限公司签订商铺租赁合同，并进场装修，原告又再次告知被告立即拆除广告牌，并于2020年8月3日在巴中市东兴房地产开发有限责任公司进行协商均未达到一致意见。另外，被告从该处一楼到二楼的楼梯开发商规划设计图纸宽度为2.6米，但现被告实际占用使用的楼梯宽度为2.8米，无疑占用了原告商铺宽0.2米、长8米。 原告认为，根据《物权法》的相关规定，被告长期占用原告外墙面广告位置，且擅自改变楼梯使用宽度，原告发现后多次与被告协商无果，并数次告知被告拆除多占用的部分0.2米，恢复到2.6米，但被告一直置若罔闻，严重损害了原告的合法权利，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告巴中星河影视公司辩称，1.原告没有依法登记的商铺产权，不是商铺所有权人。有关共有权的管理事项应由原有部分过半数的业主同意，现原告仅有15名业主，故不是本案适格主体。原告所持商铺在空间上无实体分割，无明确界线，该商铺不符合建筑物所有权区分的特征。原、被告诉争的楼梯和广告位属于整栋建筑物的共有部分，不属于建筑物区分所有权专有部分，原告无权代表整栋业主提出诉讼。2.被告与原告商铺业主单独符合租赁合同，被告作为二楼使用人是基于合法租用关系，因承租而享有权利，被告有权对承租的房屋外墙部分合理使用，对楼梯通道和外墙广告位使用是合法的。3.原告诉称侵占其宽度0.2米的楼梯不属实，楼梯是开发商设计修好的，被告并未有后期任何改动。综上，请求依法驳回原告的全部诉请。 被告巴中星河影视公司向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉人对位于巴州区相间的外墙面广告位享有合法使用权；2.依法判令反诉被告恢复违法拆除的“中影﹒星河国际影城”广告牌以及破坏的门头装饰装潢原状；3.判令反诉被告承担律师费、反诉受理费。庭审中，被告明确诉请为：1楼至2楼间公共通道所对应外墙面的广告位上半部分由其享有专用使用权。 事实及理由：反诉人与四川省泊斯雅商业管理有限公司于2015年5月5日签订《“蓝湾国际”商铺租赁合同》，约定租赁物位置为“蓝湾国际”B区4、5、9、10栋临小东门街2层商铺，用于经营中影星河国际影城，租赁期限为92个月（即2015年5月1日至2022年12月31日）。同时约定反诉人可在B区B9、B10栋1楼商业对应的临街1楼与2楼相间的外墙面设计门头广告。反诉人自2015年9月10日起向四川省泊斯雅商业管理有限公司支付包含广告位使用权在内的租赁费用，并办理户外广告牌手续，反诉人在该位置设置广告牌属于合法行为，应受到法律保护。 反诉人又于2020年1月与“蓝湾国际”B区4、5、9、10栋2层商铺业主熊强、肖启禄等54户单独签订《巴中蓝湾国际商铺租赁合同》，因承租从而享有业主的权利。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条的规定，反诉人有权对承租的二楼房屋以及一楼入户门头所对应的外墙部位进行合理使用，即反诉人对该外墙部位依法享有使用权。被反诉人虽具有业主权利，但其承租人设置广告牌不应侵占他人的合法使用权。双方在争议位置设置广告牌的行为是否合法，应通过正当合法的程序由有权机构进行确认。被反诉人将反诉人设置的“中影﹒星河国际影城”广告牌拆除以及破坏门头装饰装潢未经正当合法程序，构成侵权。为维护反诉人的合法权益，特诉至贵院。 原告彭英、陈丽、何娜、张兵华、朱晓梅、杜建、魏淑华、傅彩华、王开章、李飞、虎琳、李彩琼、罗明、陈华春、杨某辩称，1.泊斯雅公司签订合同的约定是不合法的，因为泊斯雅公司并非9、10栋的业主，仅是房地产公司下面的经营公司。2.反诉原告适用的建筑物区分所有权司法解释第四条主张一楼外墙的广告位使用权的说法不能成立，一楼系公共部分并非反诉原告的专有部分。3.本案诉争的不是广告位的安装和设置，而是合法使用的问题。对方也未提供行政许可的依据，设置安装合法不等于对外墙广告位使用的合法。故反诉原告的请求不能得到支持。 经审理查明，原告彭英、陈丽、何娜、张兵华、朱晓梅、杜建、魏淑华、傅彩华、王开章、李飞、虎琳、李彩琼、罗明、陈华春、杨某分别作为买受人与案外人四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（简称东兴房地产公司）开发的位于巴中市巴州区签订了《商品房买卖合同》。同时，案外人肖启禄、谭小红、熊强、肖**等人分别作为买受人与案外人东兴房地产公司开发的就位于巴中市巴州区蓝湾国际Ｂ9、Ｂ10幢Ｆ1单元2层商铺签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，上述房屋已全部交付原告使用。 2020年1月，被告巴中星河影视公司作为承租方分别与案外人肖启禄、谭小红、熊强、肖**等人作为出租方就位于巴中市巴州区蓝湾国际B区B9、B10栋二层商铺签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2020年1月1日至2029年12月31日。 同时查明，原告购买的一层商铺与被告租用的二层商铺，双方共用公共通道出入，该公共通道所对应的外墙面一直由被告使用至2020年9月24日，该公共通道对应的二层系被告租赁的第36号商铺，被告使用的广告位顶端至一层地面高度为4.55米，广告位长9.6米，宽1.75米。2020年9月25日被告使用的广告位已经拆除，原告商铺的使用者于2020年9月25日将之前被告使用的公共通道所对应的外墙面进行了空白广告牌的底面设计与安装。 另查明，根据双方认可的一层、二层房屋平面图显示，案涉巴中市巴州区蓝湾国际B区B9、B10栋一层及二层商铺除原、被告商铺外还其他商铺，同时，双方认可案涉楼栋的一、二层商铺以上建有相应两个单元的住宅。 还查明，案涉广告位所在的公共通道设计一层层高为4.2米，通向二层的楼梯宽度为2.6米。经现场勘验，双方认可原告所购买的一层商铺层高3.97米，通向二楼的楼梯宽2.81米。 上述事实，有原告诉称，被告辩称，原、被告身份信息，商品房买卖合同，照片，规划图，现场勘验笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，根据庭审查明的事实，15名原告就位于巴州区的建设单位东兴房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定由原告购买该栋楼一楼公共通道旁及公共通道后的15个商铺，该《商品房买卖合同》在进行备案登记后已陆续交付给原告使用。由此证明，原告基于与建设单位东兴房地产公司之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有案涉商铺的专有部分，原告虽未取得该15个商铺的所有权登记证明，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告符合法律规定的业主身份，且原告所购买的商铺在利用上具有独立性，能够单独签订备案合同，故被告辩称原告未取得所有权，构造上不具有独立性，主体资格不适格的主张，本院不予采信。 结合原、被告的诉讼请求，根据庭审查明的事实，双方对诉争的外墙面广告位所对应的部分为公共通道及通向二层的楼梯位于该公共通道中没有异议，故本案的争议焦点为：1.双方诉争的位于巴州区的公共通道所对应的外墙面广告位的使用权归属问题；2.被告已经使用的公共通道所对应的外墙面所设置的广告牌是否应当拆除的问题；3.通向二层的楼梯是否超规划0.21米是否应当拆除的问题。 关于争议焦点一：双方诉争的位于巴州区的公共通道所对应的外墙面使用权的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定：“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”为建筑物的共有部分，故建筑物的外墙面应当属于巴州区整体建筑的共有部分。根据庭审查明的事实，诉争建筑物除一、二层商业区域外，还包括商业区域楼上的两个单元的住宅，同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条关于“业主基于对住宅、经营必用房等专用部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”之规定，通过原、被告双方均作为证据举示的房屋平面图证明，原、被告仅系商业区域中的部分业主，且双方所争议的广告位并非原告专有部分紧密相连的外墙面，故原告认为公共通道所对应的外墙面为一层商业区域的专有部分与查明的事实不符，其主张公共通道对应的外墙面全部由其专有使用不符合法律规定，本院不予支持。根据现场勘验，双方诉争的一层公共通道层高为3.97米，在2020年9月25日前由被告设置广告牌进行使用，其广告牌高度自地面底端至顶端共计4.55米，广告牌底端至地面高度为2.8米，广告牌本身占用外墙面的高度为1.75米，而广告位所在诉争建筑物一层的层高为3.97米，被告主张将广告位1.75米的上半部分即0.875米已超出其二层专有部分所对应的外墙面，故对被告反诉主张确认其对巴州区公共通道所对应的外墙面广告位上半部分享有独立的合法使用权，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二：关于被告已经使用的公共通道外墙面所设置的广告牌是否应当拆除的问题。根据现场勘验情况，被告原使用的广告位已经拆除，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 关于争议焦点三：被告楼梯是否超占公共通道0.21米，是否应当拆除的问题。根据庭审查明的事实，案涉楼栋通往二层的楼梯应当系建筑物的公共部分，通过现场测量，楼梯宽度为2.81米，超出设计图0.21米，但结合目前建筑物的现状，该楼梯已经长期形成，在楼梯右侧为增强行人在楼梯行走的安全性建成了防护隔墙，且楼梯所处位置在公共通道之内，其超占的部分并未对公共利益及其他个人利益存在损害。庭审中，原告也未举出充分的证据证明该楼梯的宽度系被告在使用房屋后进行的增加，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。 关于被告反诉原告恢复其被毁损的广告牌，因与本诉不属同一法律关系，故对其该项反诉请求本院不予处理，被告可另行主张权利。 关于被告请求由原告承担律师费的问题，因被告未提供充分的证据证明及双方约定的给付责任，故对被告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告彭英、陈丽、何娜、张兵华、朱晓梅、杜建、魏淑华、傅彩华、王开章、李飞、虎琳、李彩琼、罗明、陈华春、杨某的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告巴中市星河影视文化发展有限公司的全部诉讼请求。 本诉受理费100元，减半收取50元，由本诉原告彭英、陈丽、何娜、张兵华、朱晓梅、杜建、魏淑华、傅彩华、王开章、李飞、虎琳、李彩琼、罗明、陈华春、杨某负担；反诉受理费100元，减半收取50元，由反诉原告巴中市星河影视文化发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 陈泓燕 二〇二〇年九月三十日 法官助理 郭兴星 书 记 员 贺琳芝