山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初4557号 原告：赵庆玉，男，1967年11月20日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：孟德，山东齐鲁（枣庄）律师事务所专职律师。 被告：丁富华，男，1957年8月28日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 原告赵庆玉与被告丁富华租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵庆玉的委托诉讼代理人孟德，被告丁富华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵庆玉向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿因侵害原告优先购买权而造成的损失100万元（以房屋出售价格与评估价格之间价差为准）。事实与理由：2017年7月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告丁富华将位于山东省日照市海曲东路26号房屋租赁给原告用于宾馆经营，租赁期限自2017年7月15日至2021年7月14日止。2018年9月25日，被告丁富华在没有告知原告的情况下，私自将原告租赁的房屋出售给他人。原告作为涉案房屋的承租人，依法享有优先购买权。被告在未通知原告的情况下私自将涉案房屋出售给他人，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求处理。 被告丁富华辩称，1、原告所诉不属实，2018年9月12日被告正式书面通知原告房屋买卖事项；2、2018年10月20日，被告委托丁祎与原告的实际经营人陈某当面进行交涉，原告的起诉属于滥用职权，无理缠讼；3、被告的房屋可以卖给原告，价格同刘帅（房屋实际买受人）。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据质证。 原告为证实其诉讼请求提交如下证据：证据1、《房屋租赁合同》一份，证明涉案房屋租赁期自2017年7月15日至2021年7月14日，年租金70万元，用于宾馆酒店运营；证据2、（2018）鲁1102民初8782号《民事判决书》一份，证明2018年9月25日，被告将案涉房屋转让给案外人刘帅，并签订房屋买卖合同，证明买卖房屋的价格为33499969元，该合同经被告、刘帅签订，已具有法律效力。原告根据房屋租赁合同，履行了交付租金的义务，并出资购买酒店用品及设施，进行酒店运营。2018年10月26日，因被告将房屋转让给刘帅，法院判决原、被告之间合同自2018年10月26日解除，证明案外人陈某不是实际经营人，同时证明2018年12月，被告将涉案房屋交付给刘帅，完成了实际交付义务，被告的出卖没有通知原告，侵害了原告的优先购买权；证据3、《日照市不动产登记中心查询证明》两份，证明2018年、2019年本案涉案房屋评估价值为4199.28万元；证据4、日照福义德船货代理有限公司《股东登记》1页及该公司2018年1月4日至2019年12月31日的《银行流水》1页，证明原告开设日照福义德船贷代理有限公司注册资金500万元，原告是该公司股东，是公司实际控制人，具有购买力；证据5、碘生产合作协议书原件2份、复印件3份（港源公司系复印件）及海带浸泡水购买协议一份，证明原告年收入千万元，具有购买能力；证据6、2019年7月至2020年7月，建设银行及农业银行的《银行交易明细》各一份，两银行交易明细金额分别显示300余万元、400余万元，证明原告具有购买能力。 被告丁富华发表质证意见如下：对证据1至3真实性均无异议，但对证据2的证明内容有异议；对证据4-1，赵庆玉实际出资额为0元，证据4-2，公司余额在2019年12月31日只有912.98元；对证据5，山东港源公司碘生产协议书中没有代表人签字和签署日期，该协议无效，剩余几份协议均为空头协议，是否落实不清楚；证据6、2020年7月12日，被告农业银行余额为3922.1元；2020年7月20日，被告建设银行余额为10000元；从上述证据不能证明原告有实际购买能力，原告提交的银行流水仅起到走账的作用，没有大额余额。 被告丁富华提交了如下证据：证据1、《房屋租赁合同终止告知书》，证明2018年9月12日，将该告知书交付给案涉房屋实际经营陈某；证据2、《通话录音》一份，2018年10月20日被告丁富华之子丁祎与陈某的通话录音；证据3、（2019）鲁1102民初8173号案件庭审记录一份，证明被告赵庆玉与陈某是雇佣关系；证据4、2018年2月12日《费用报销单》复印件，系（2019）鲁1102民初8173号案件中提交的证据，该证据有陈某及赵庆玉签字，证明赵庆玉聘用陈某经营佳辰商务酒店的事实。 原告赵庆玉发表质证意见为：对证据1真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明被告的主张，原告至今没有收到该告知书，被告亦未提交证明向原告交付告知的证据，这一事实亦在（2018）鲁1102民初8782号民事判决书中已查明；对证据2真实性、关联性、合法性有异议，不能证明被告的证明目的，不具备证据的合法要件，为复制品，无法核实录音人身份真实性，且陈某与丁祎均不是本案当事人，与本案没有关联性。上述两份证据不能证明被告出卖房屋时通知了原告；对证据3真实性、关联性、客观性有异议，该两份证据未加盖法院档案室公章，从证据来源和形式上不合法，即使盖有法院公章，亦仅能证明陈某曾经被赵庆玉雇佣，与本案无关联性，综上，该证据与本案无关联性。 经审查，本院对原被告提交的证据，对于对对方无异议部分本院予以确认，对有异议部分，本院将结合关联证据进行综合确认，上述证据均附卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月15日，原告（承租方、乙方）赵庆玉与被告（出租方、甲方）丁富华签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：乙方租赁甲方坐落于海曲东路，建筑面积为4000平方米的房屋一处用于宾馆经营，租赁期限自2017年7月15日至2021年7月14日，期间楼房被征或出售，提前终止合同；租金为每年70万元人民币等及其他合同内容。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，被告亦将案涉房屋交付原告占有使用。2018年9月25日，被告丁富华与案外人刘帅签订《房屋买卖合同》，约定以33499969元价格将案涉房屋出卖给刘帅，并约定由刘帅于房屋解封后支付首付款5500000元，于2019年7月1日支付3000000元，于2020年5月1日前付清余款，合同同时还约定丁富华于《房屋买卖合同》生效之日起45天内，刘帅支付定金500000元，次日丁富华将房屋使用权交至刘帅，且将该房屋的产权证书交给刘帅保管，在收到该房屋全部价款之日起90日内，将该房屋产权过户给刘帅等内容。2018年10月26日，被告丁富华向原告赵庆玉发出《搬离告知书》，通知被告租赁关系终止，要求被告3日内搬离涉案房屋，因赵庆玉未按《搬离告知书》上告知的时间搬离，丁富华以将案涉房屋出售给他人为由，于2018年10月29日将赵庆主、陈某诉至本院，请求判令：1.解除与赵庆玉的签订的《房屋租赁合同》；2.判令赵庆玉支付违约金7万元及其他损失。2018年1月15日，本院作出（2018）鲁1102民初8782号《民事判决书》，本院经审理后认为：丁富华与赵庆玉签订的《房屋租赁合同》符合提前终止合同的条件，被告赵庆玉亦同意自2018年10月26日起解除租赁合同，故对于丁富华要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。……判决如下：“一、原告丁富华与被告赵庆玉之间的房屋租赁合同自2018年10月26日解除；二、驳回原告丁富华要求被告赵庆玉支付违约金7万元的诉讼请求；三、驳回原告对被告陈某的诉讼请求；四、驳回原告丁富华本案的其他诉讼请求。” 2020年6月9日，原告赵庆玉以被告侵害原告优先购买权为由，将被告丁富华诉至本院，要求被告赔偿其损失100万元。 对于被告丁富华是否告知原告赵庆玉出售涉案房屋的问题。原告主张其于2018年10月26日收到《搬离告知书》后，提出购买意向，但被告不同意出售给原告，亦未告知出售价格条件以及受让人是谁，后在（2018）鲁1102民初8782号案件中才知道原告已将案涉房屋出售给案外人刘帅，对该主张原告未提交证据。被告主张其于2018年9月12日即向原告发出了《房屋租赁合同终止告知书》，并在该告知书中载明告知了“如有意购买可在收到本告知书3日内协商购买事项，过期视为自动放弃”，尽到了通知义务；2018年10月20日，被告委托儿子丁祎与原告雇佣的实际经营人陈某进行交涉，在该《录音》的交涉中，同时能够证明2018年10月15日被告通知过原告案涉房屋出售事宜；2018年12月20日，原告赵庆玉见到了被告丁富华与案外人刘帅签订的《房屋买卖合同》。 2018年10月20日，被告丁富华之子丁祎与案外人陈某对话录音，丁祎称“你也不能这么开着，看着手机，我说的对吧？反正上次我们9月12号的时候，过来咱们把这个事情不是给你发了一个通知了嘛”，陈某表示“嗯，你发的通知单方面的通知就算是吧？”丁祎“不是，这个本来就是单方面的通知，你也没法通知我嘛，是不是”，陈某表示“9月12号发的通知啊”，丁祎称“那天是10月几号，反正说10月15号，然后把这个事咱们定下来”，陈某表示“这个怎么定的？”丁祎：“咱们不是过了已经一个月了，咱们就是，无非是怎么定的，无非就是我们这边出售了。”陈某“嗯”……陈某“投资了20多万，什么赔偿不要，我要了十天时间过分吗？” 另查明，2019年10月13日，赵庆玉以房屋租赁合同为由将丁富华诉至本院，本院以（2019）鲁1102民初8173号受理，现该案尚未审理完毕。该案庭审中，赵庆玉及证人陈某均认可陈某系赵庆玉经营案涉酒店的总经理。 原告提供不动产查询证明中，涉案房产登记于被告丁富华名下，该房产存在抵押，抵押金额4199.28万元。原告为证明其购买能力，提供：1、日照福义德船货代理有限公司股东发起人查询单，载明原告赵庆玉认缴出资比例10%，认缴出资额50万元，认缴时间2017年1月30日，实缴出资额0元；该公司2018年1月1日至2019年12月31日尾号6642账户合计借方（支出）发生额57793415元，贷方（收入）发生额57737726元，账户余额912元。2、原告农业银行尾号5776的账户信息，余额为3922元（标注日期2020年7月12日）。3、原告建设银行尾号3716账户信息，余额为10000元（标注日期2020年7月20日）。4、原告与山东港源海洋生物工程有限公司、江苏中大生物科技集团有限公司、江苏佰益海洋科技有限公司分别签订的《碘生产合作协议书》及与青岛明月海藻集团有限公司签订的《海带侵泡水购买协议》。 本院认为，承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁房屋时，在同等条件下享有优先于第三人购买所承租房屋的权利。出租人应当通知承租人在合理期限内行使权利。本案争议焦点：被告丁富华有无侵犯原告赵庆玉的优先购买权。针对该争议焦点，本案做如下分析： 一、关于原告是否收到被告于2018年9月12日发出的《房屋租赁合同终止告知书》的问题。根据庭审查明，原告赵庆玉所经营案涉酒店的经理陈某与被告丁富华之子丁祎通话录音中，在丁祎陈述“上次我们9月12的时候，过来咱们把这个事情不是给你发了一个通知了嘛”，陈某明确表示“嗯，你发的通知单方面的通知就算是吧？”丁祎称“不是，这个本来就是单方面通知，你也没法通知我嘛，是不是……”在该录音中陈某未否认收到该《房屋租赁合同终止告知书》，且从上述通话录音的前后语境及关联意思可以看出陈某收到了2018年9月12日的《房屋租赁合同终止告知书》并表示了“我要了十天时间过分吗”的要搬走的意思表示，由此可以看出，原告已经接到该《房屋租赁合同终止告知书》，案外人陈某在（2018）鲁1102民初8782号案件中陈述的未收到该《房屋租赁合同终止告知书》明显与事实不符，陈某作为原告雇佣经营案涉酒店的总经理，被告丁富华委托其儿子丁祎通知到酒店总经理陈某之日，应当视为被告丁富华作出《房屋租赁合同终止告知书》的意思表示已经到达原告赵庆玉。 二、原告赵庆玉收到被告丁富华发出的《房屋租赁合同终止告知书》后，并未作出要购买案涉房屋的意思表示，丁富华在与案外人刘帅就系争房屋达成交易条件的情况下，亦无义务再次发函告知赵庆玉，被告丁富华与案外人刘帅的签约也不影响原告赵庆玉及时作出购买案涉房屋的意思表示。虽原告赵庆玉称其曾向被告丁富华主张购买案涉房屋，但并未提交有效证据证明其主张，且被告亦不予认可，在（2018）鲁1102民初8782号案件中，原告亦未作出过此陈述，因此，本院对原告的该主张不予采信。另，原告虽主张其具有购买涉案房屋的购买能力，但提供的银行账户流水中，账户资金余额相较于涉案房屋价值，差距巨大；原告提供的其与他人签订的合作协议，不能证实协议的履行情况及原告的收益情况；原告作为日照福义德船货代理有限公司的股东所占股份较少，原告并未实缴出资，且该公司账户余额较小，原告亦未提供该公司的分红情况；综上，原告提供的证据不能证实其具有同等条件下对涉案房产的购买力。 三、退一步讲，因庭审过程中被告丁富华明确表示可以承担与案外人刘帅解约的损失，与刘帅解除涉案房产的买卖合同，以同等条件将涉案房产卖给原告，然原告赵庆玉明确表示不再购买。本案纠纷是建立在被告侵犯原告优先买受权的基础上成立的，被告丁富华同意将案涉房屋以同等条件继续出卖给原告，维护了原告的优先购买权，而原告放弃购买，也就不存在因优先购买权受到侵害而产生的损失。综上，原告赵庆玉的主张无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下： 驳回原告赵庆玉要求被告丁富华赔偿因侵害原告赵庆玉优先购买权而造成的损失100万元的诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告赵庆玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  李隆财 人民陪审员  张守富 人民陪审员  丁立亮 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  匡姗姗