文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17258号上诉人（原审被告）：王媛慧，女，汉族，1982年7月24日出生，住所地：广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：鲁小平，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄海宴，男，汉族，1984年1月29日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：符丹，广东艾特朗律师事务所律师。上诉人王媛慧因与被上诉人黄海宴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2020)粤0303民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王媛慧上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法驳回黄海宴的该项诉讼请求；2.由黄海宴承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，导致判决错误。（一）根据一审法院查明的事实，王媛慧依照涉案合同的约定将涉案房屋过户登记至黄海宴的名下，并于2019年4月12日向黄海宴交付了涉案房产的钥匙及房屋。黄海宴随后到社区办理了网格登记，根本不影响其所称购房为小孩上学的目的。显然王媛慧没有违约，依法不应支付违约金。（二）一审判决一方面认为黄海宴在购买涉案房屋前对委托经营管理协议是否知情并不影响王媛慧负有的解除该协议的义务，另一方面对王媛慧主张黄海宴对该协议知情且未提出异议的答辩意见不予釆信，与事实不符。王媛慧提供的证据表明黄海宴在签约之前及签约时均对涉案房屋存在租约的事实知情，也知悉该约定与事实不符。而且，从黄海宴签约及收房之后的行为可见，黄海宴并没有接受深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）的建议委托其出租涉案房屋，也没有将涉案房屋交由深圳市好时光酒店管理有限公司（以下简称好时光公司）委托经营，而是通过其他房屋中介公司介绍客户自行出租。显然，涉案合同写明不存在租约系王媛慧、黄海宴的共同意思表示，并非王媛慧故意隐瞒，也未影响黄海宴在收房后自行出租涉案房屋。因此，涉案合同的该书写责任不能由王媛慧承担，更不能算作王媛慧违约。（三）好时光公司于2019年12月26日向黄海宴交付钥匙与中介员工在场的行为均非王媛慧委托，与王媛慧无关，也与本案涉案房屋已经交付的事实无关，这与本案合同纠纷是另一法律关系，不能据此说明黄海宴此时才取得涉案房屋的使用权。二、从本案证据可见，黄海宴称涉案房屋物业管理处不给其更名的责任与王媛慧无关，系另一法律关系，未造成黄海宴损失，且黄海宴已到社区办理了网格登记。至于黄海宴所称好时光公司后来不让其出租的情况，也是与本案无关的另一法律关系，且仅仅影响了黄海宴二、三个月的租金收益。黄海宴在一审时撤回了对好时光公司的起诉，理应由其自行承担后果。因此，不能由此认定王媛慧需承担违约责任。综上，王媛慧的全部合同义务均已履行完毕，其并没有违约，一审判决部分错误。为了维护王媛慧的合法权益及法律公正，特请求二审法院依法撤销一审判决第一项，依法改判驳回黄海宴的该项诉求。黄海宴辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。黄海宴向一审法院起诉请求：1.判令王媛慧向黄海宴承担延迟交房的违约责任，以转让价180万元为基数，按每日万分之四的标准，从2019年4月21日至涉案房产实际交付给黄海宴之日（即2019年12月26日），违约金为179280元；2.判令王媛慧赔偿黄海宴涉案房屋的占有使用费，按月租金3500元/月，从2019年4月21日至涉案房产实际交付之日（即2019年12月26日），房屋占有使用费为28700元；3.判令王媛慧赔偿黄海宴律师费损失1000元，其它费用待实际发生后另行主张；4.判令王媛慧承担全部诉讼费用（含保全担保费700元、诉前保全费1511元、案件受理费2131元）。一审法院的认定的事实：王媛慧于2003年1月20日与深圳市好时光酒店管理有限公司(以下简称好时光公司）签订了《物业使用权委托经营管理协议书》，约定王媛慧将涉案房产委托给好时光公司经营管理，委托期限为自王媛慧办妥涉案房产全部购房手续之日起20年，王媛慧在庭审中主张期限截至2023年12月27日。协议约定：涉案房产由好时光公司负责出租经营，所得收入用于代王媛慧支付王媛慧购买涉案房产的银行按揭款，不足部分好时光公司负责补足，超出部分归好时光公司所有。在委托期间，未经好时光公司同意，王媛慧不得将该物业出售、转让、抵押或其他与本协议相抵触的处置，不得提前终止委托（本协议约定的除外），否则王媛慧应赔偿由此给好时光公司造成的经济损失。上述协议签订后，王媛慧将涉案房产交由好时光公司经营管理，该房产以“桐林客栈”的名义对外经营，黄海宴主张实际的经营方为深圳市华隆园商务酒店有限公司。2019年3月7日，黄海宴与王媛慧在深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）居间服务下签订了深（罗）房居间字（2019)第2015号《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定王媛慧拟向黄海宴转让涉案房产。2019年4月10日，双方又签订深（罗）房现买字（2019)第2991号《深圳市二手房买卖合同》，合同约定：王媛慧将其所有的深圳市罗湖区翠园路东侧华隆园第12层C-1207房产转让给黄海宴，该房产建筑面积30.12平方米，转让价款为180万元，其中定金10万元，于合同签订时支付，定金之外的剩余首期款80万元应于2019年12月30日前支付，其余款项由黄海宴向银行申请抵押贷款，黄海宴应于2019年12月30日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料。合同第三条约定，涉案房产没有租约；第十一条约定，王媛慧应当于收齐全款三日内将涉案房产交付黄海宴，并履行交接手续、交付钥匙;第十二条约定，王媛慧未按合同约定的期限将涉案房产交付黄海宴，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，王媛慧以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向黄海宴支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，黄海宴分别于2019年3月2日及3月25日各向王媛慧支付了5万元定金，共计10万元。2019年4月16日，王媛慧、黄海宴办理了涉案房产的产权转移登记手续，2019年4月17日，王媛慧收到银行监管的剩余首期款80万元，4月18日王媛慧收到中国建设银行深圳分行田背支行发放的贷款90万元。涉案房产现已登记至黄海宴名下。王媛慧于2019年4月12日向黄海宴交付了涉案房产的钥匙。王媛慧于2019年4月8日向李其强支付了涉案房产一年的房租31200元。案外人黄志新作为承租方与出租方桐林客栈销售部于2019年6月10日签订了涉案房产的租赁合同，约定租赁期限为2019年6月11日至2020年6月10日，每月租金2350元，押金3000元，12个月租金与押金总额与王媛慧向李其强支付的金额相符。王媛慧主张李其强为涉案房产物业公司管理人员，黄志新为王媛慧的朋友，因为好时光公司规定委托人不能租赁自己委托出去的房屋，所以使用黄志新的名义签订合同，黄志新实际于2019年4月在合同上签字，签字时合同中租赁期限及签约时间均为空白。黄海宴主张其于2019年6月将涉案房产出租，2019年8月底好时光公司工作人员欧健敏发现涉案房屋实际居住人并非黄志新后，将租客赶出并更换了涉案房屋的门锁，导致黄海宴无法使用涉案房屋。2019年9月7日，黄海宴委托郑银鸿律师向王媛慧发出律师函，主张王媛慧逾期交房，要求王媛慧及时交付房屋，否则将承担违约责任。王媛慧于2019年9月8日签收了该律师函。2019年9月9日，黄海宴要求涉案房产的物业管理处办理更名遭到拒绝，物业管理处工作人员要求王媛慧到场。故黄海宴、王媛慧、好时光公司工作人员及世华地产工作人员四方于当日就涉案房产委托经营管理协议书解除的问题进行了协商。2019年12月19日，王媛慧与好时光公司签订了《华隆园C栋1207房备忘录》，约定提前终止双方于2003年签订的《物业使用权委托经营管理协议书》，王媛慧应向好时光公司支付补偿款11万元。签订备忘录时，王媛慧须一次性付清上述补偿款，好时光公司收到补偿款10日内，将涉案房产按现状移交给王媛慧。王媛慧实际于2019年11月27日依照备忘录约定的方式向好时光公司指定的账户支付了全部11万元补偿款。2019年12月26日，在世华地产工作人员黄红祥见证下，好时光公司工作人员欧健敏向黄海宴移交了涉案房产的钥匙。2019年12月5日，黄海宴与广东艾特朗律师事务所签订了委托代理合同，黄海宴向广东艾特朗律师事务所支付了律师费1000元。黄海宴因诉前保全，向浙商财产保险股份有限公司深圳分公司支付了保全责任保险费用700元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，黄海宴在起诉状中申请追加世华地产为本案第三人，本案的处理结果与其没有法律上的利害关系，对黄海宴提出追加第三人的申请，一审法院不予准许。本案的争议焦点为王媛慧是否依照涉案房屋买卖合同的约定履行了房屋交付义务。王媛慧、黄海宴在涉案房屋买卖合同中明确约定了涉案房产没有租约，王媛慧即有义务在涉案房屋交付前自行与好时光公司协商解除委托经营管理协议，以保证黄海宴享有涉案房产完整的权利。黄海宴在购买涉案房产前对该协议是否知情并不影响王媛慧负有的解除该协议的义务，因此，一审法院对王媛慧主张黄海宴对委托经营管理协议知情且未提出异议的答辩意见不予釆信。事实上，王媛慧在出售房屋时未解除委托经营管理协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，导致黄海宴仍须履行该协议，无法享有涉案房产的使用权。王媛慧通过与好时光公司签订租赁合同并支付租金的方式取得涉案房屋的使用权，再将涉案房产交付黄海宴。此种履行交付义务的方式与涉案房屋买卖合同的约定不符，王媛慧主张黄海宴对采取此种方式知情并同意，但未提交相应证据加以证明，一审法院对王媛慧的该答辩意见亦不予釆信。同时，王媛慧在将涉案房屋出售给黄海宴后，仍然通过案外人黄志新与涉案房产的管理方签订租赁合同并支付租金，说明王媛慧明确知悉即使在黄海宴取得了涉案房产的所有权后，涉案房产的使用权仍然归好时光公司，黄海宴并不享有涉案房产的完整权利，也说明黄海宴不同意涉案房产带租约交付。因此王媛慧向黄海宴的交付存在瑕疵，未完全履行涉案房屋买卖合同约定的交付义务。这也导致了黄海宴再将房屋出租后与好时光公司发生纠纷，涉案房产被换锁造成黄海宴无法出租、使用。直至2019年12月26日，好时光公司向黄海宴交付钥匙后，黄海宴才再取得涉案房屋的使用权。而依照房屋买卖合同约定，王媛慧应当于收齐全款三日内将涉案房产交付黄海宴。王媛慧实际于2019年4月18日收到了全部180万元购房款，应在4月20日前向黄海宴交付涉案房产。因此，对于黄海宴要求王媛慧支付2019年4月21日至2019年12月26日期间的延迟交房违约金的诉讼请求一审法院予以支持。但综合考虑黄海宴实际遭受损失情况，以及王媛慧为使黄海宴能够使用涉案房产也向涉案房产的管理方支付了租金，黄海宴无法出租、使用房屋也并非由王媛慧单方面原因所导致，王媛慧亦主张违约金约定过高，一审法院将违约金的计算标准调整至每日万分之二。故王媛慧应向黄海宴支付的违约金为（180万x0.0002x249天=)89640元。对于黄海宴主张的房屋占有使用费，由于涉案房屋并非由王媛慧占有使用，且王媛慧支付的上述违约金足以弥补黄海宴无法使用涉案房屋的损失，因此，对黄海宴的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于黄海宴主张的律师费及保全责任保险费用，没有法律和合同依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、王媛慧应于判决生效之日起十日内向黄海宴支付违约金89640元；二、驳回黄海宴的其他诉讼请求。如果王媛慧未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2131元，诉前保全费1511元，由黄海宴负担1992元，王媛慧负担1650元。黄海宴已预交的1650元，由一审法院予以退回。王媛慧应在判决生效之日起十日内向一审法院缴纳1650元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院查明，一审法院查明的事实无误，应予确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。据双方诉辩意见，本案的争议焦点是在涉案房屋买卖交易过程中，王媛慧作为卖方有无违约的问题。就房屋买卖合同而言，卖方交房、买方付款是该类合同的基本义务。据本案一审法院查明的事实和案情以及双方的诉辩陈述，涉案房屋在王媛慧与黄海宴订立买卖合同时，尚处在好时光公司因与王媛慧2003年合同的委托经营期，而其在与黄海宴的买卖合同中却约定该房屋未有租约。因此，涉案合同履行至交房阶段而不能交给黄海宴是难以避免的。这一点从案中涉及到的与好时光公司的纠纷，如房屋被换锁，得以印证。王媛慧在诉讼中主张其与黄海宴订立合同时已告知涉案房屋带租约，但并未有证据能够证实，尤其在合同第三条明确了不带租约的情形下，其辩解不具可信度，依法应当承担举证不能的法律后果。因此，王媛慧未依房屋买卖合同如期交房给黄海宴构成违约，黄海宴诉其违约并要求其支付逾期交房违约金有事实和合同依据，一审法院依法予以支持正确，应予维持。综上，王媛慧的上诉理由和请求没有事实依据，本院不予采纳，应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2131元，已由王媛慧预交，由王媛慧负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年九月二十七日书记员 方玉娇附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。