四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0522民初856号 原告：蒋声国，男，1972年10月29日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 被告：康明莲，女，1971年11月29日出生，汉族，系四川省合江县人，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：黎棉洪，男，1972年4月18日，四川省合江县人，住四川省合江县，系被告康明莲之夫。 委托诉讼代理人：匡思勇，四川万盛行律师事务所律师。 第三人：余承桂，男，1955年12月8日出生，四川省合江县人，住四川省合江县。 第三人：裴申玉，女，1957年8月24日出生，四川省合江县人，住四川省合江县。 原告蒋声国与被告康明莲、第三人余承桂、裴申玉房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月9日立案受理，因案件疑难复杂，转为普通程序进行审理，并经被告申请，依法追加余承桂、裴申玉为第三人参加诉讼。本院适用普通程序，依法组成合议庭二次公开开庭进行了审理。2020年7月22日进行第一次开庭，原告蒋声国，被告康明莲及其委托诉讼代理人黎棉洪、匡思勇到庭参加了诉讼，2020年9月16日第二次开庭，原告蒋声国，被告康明莲的委托诉讼代理人黎棉洪、匡思勇到庭参加了诉讼。二次庭审第三人余承桂、裴申玉经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒋声国向本院提出诉讼请求：判决被告支付2020年1-6月的房屋租金24000元（当庭变更为23000元）。事实与理由：原告通过合江县人民法院淘宝网司法拍卖竞得位于合江县，该房屋产权已归原告所有。被告与原房屋所有权人余承桂2016年12月10日签订租赁协议，租赁期限2017年1月1日至2021年12月31日，租金已交至2019年，从2020年1月1日起租金应向原告缴纳，但被告以余承桂尚欠其借款抵扣2021年房租有余为由向法院提出执行异议，法院驳回其异议请求，并送达告知书，告知被告从2020年起按原协议约定方式和标准向原告交纳租金，但被告拒绝交纳租金，故诉至来院。 被告康明莲辩称，被告承租原房屋所有权租期为2017年1月1日至2021年12月31日，租期内的房租被告已以债抵租的方式支付第三人，原告通过司法拍卖拍得第三人的房屋，是其与第三人之间物权关系，在被告已将租赁费给付第三人时，原告应向第三人主张权利，且原告诉称的法律文书已被撤销，不具有法律效力，故不应按照诉称的法律文书的内容执行。另，被告拍得房屋时知晓该房屋有租赁，应承担该房屋的瑕疵。 第三人余承桂、裴申玉未予答辩。 经审理查明，牟应昌与余承桂、裴申玉民间借贷纠纷一案，合江县人民法院于2017年12月11日作出（2017）川0522民初3533号民事调解书，该民事调解书生效后，余承桂、裴申玉未按期履行其义务，牟应昌遂申请强制执行，合江县人民法院受理后，以（2018）川0522执1113号案件立案执行。在执行过程中，依法对余承桂、裴申玉所有的位于合江县（不动产证号：20××59、20××-2，建筑面积：26.32平方米）房产在淘宝网司法拍卖平台进行司法拍卖，被告康明莲参加了拍卖，但原告蒋声国以891160元的最高竞价买得。2018年12月26日，合江县人民法院以（2018）川0522执1113号之五执行裁定书裁定前述房屋的财产权自裁定书送达买受人蒋声国时起转移，并于2019年1月7日送达蒋声国。2019年12月5日，合江县人民法院以执行通知书方式通知康明莲：因你与余承桂于2016年12月10日签订《门面租赁协议，租赁期限2017年1月1日至2021年12月31日，经初步核实，你的租金已交至2019年。故从2020年1月1日起的租金按原《门面租赁协议》约定的支付方式，以每年46000元的租金标准向蒋声国交纳，或者双方另行协商租金标准进行交纳，并于租期届满后向蒋声国交付房屋。被告康明莲向合江县人民法院提出执行异议，法院受理后以（2019）川0522执异98号立案，审查后驳回康明莲的异议请求。被告康明莲向泸州市中级人民法院申请复议，要求撤销合江县人民法院（2019）川0522执异98号执行裁定书，并确认其不应当向蒋声国交纳房屋租金。经泸州市中级人民法院审查后，因康明莲系协助执行义务人，非被执行人，合江县人民法院向康明莲发送执行通知书的形式不当，遂裁定：一、撤销四川省合江县人民法院（2019）川0522执异98号异议裁定；二、撤销四川省合江县人民法院于2019年12月5日向康明莲发出的执行通知书。2020年3月30日，合江县人民法院向康明莲、蒋声国发出（2018）川0522执1113号告知书，告知双方，康明莲的租金已交至2019年，按照买卖不破租赁的原则，从2020年1月1日起的租金由康明莲按原《门面租赁协议》约定的支付方式、标准向蒋声国交纳，如双方因《门面租赁协议》产生争议另行诉讼解决。由于本院原以《执行通知书》、《通知书》的形式告知不当，予以纠正。 另查明，案涉房屋系营业门市用房，2016年12月10日，第三人余承桂与被告康明莲签订《门面租赁协议》一份，将案涉房屋出租被告康明莲使用，该协议约定有：租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日；租金首先预付五万元（每年预付壹万元），租金随行就市，参照同楼邻居标准执行，六个月交租金一次（先付款后用房）；租期满后，在同等条件下享有优先租赁权等事项。协议签订后，被告康明莲承租了案涉房屋。2016年12月10日，余承桂向康明莲出具了收条一张，该收条载明：今收到康明莲预交门面五年空转费伍万元正，小写50000元。2016年11月23日，第三人余承桂向被告康明莲出具了收条一张，该收条载明：今收到康明莲门市租金贰万壹陆佰元（21600元），（2017.1.1-12.31日）。2016年11月25日，第三人余承桂向被告康明莲出具了借条一张，该借条载明：今借到康明莲人民币壹拾万元整，小写100000元，月利息百分之贰点五计算，每月付息一次，借用时间壹年。为了不让债权人（康明莲）受损失，债务人（余承桂）自愿将出租给康明莲房租（门面租金）做担保，如果出现逾期问题（不能按时结息还本），康明莲可以从租金中扣还，直至扣清本息为止。2016年12月23日，第三人余承桂向康明莲出具了借条一张，该借条载明：今借到康明莲人民币贰万元（20000元），月利息每月陆佰元。（以门面租金抵扣，未还清门面租期延长）。 上述事实，有各方当事人当庭陈述，有原告提交的身份证复印件、（2020）川05执复7号执行裁定书，被告提交的租赁协议、收条、中国银行交易记录，本院依职权调取的（2019）川0522执异98号案卷材料、（2018）川0522执1113号案卷材料等证据，在案佐证。 本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权。而本案中，被告康明莲与第三人余承桂约定以租金抵债，可见是第三人余承桂以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，从合同内容来看，被告康明莲为了使自己的债权得到清偿，同意第三人余承桂以让渡案涉房屋使用权的方式抵偿借款。债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人和承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，被告康明莲与第三人余承桂之前的约定仅对约定双方有法律约束力，不能对抗第三人。而原告蒋声国在淘宝网司法拍卖平台上以最高价竞买得第三人余承桂、裴申玉所有的租赁给被告康明莲的门市房，该门市房的所有权至（2018）川0522执1113号之五执行裁定书送达时发生转移，原告蒋声国即依法取得案涉房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利，排它性是物权的基本属性，即使被告康明莲基于债权取得案涉房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗原告蒋声国对案涉房屋所享有的物权，被告康明莲继续使用案涉房屋则需向原告蒋声国支付租金。加之被告康明莲与第三人余承桂以租金抵借款，未经司法确认，同时也未得到房屋现所有权人原告蒋声国的认可，被告康明莲可另案主张。综上，对被告康明莲抗辩的意见不予采纳。被告康明莲向泸州市中级人民法院提起复议时并未对租金46000元/年提出异议，并当庭认可了该事实，故原告蒋声国主张2020年1-6月的租金为23000元并无不当。第三人余承桂、裴申玉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相关诉讼权利，不影响本院根据已查明的事实依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告康明莲在本判决生效后十日向原告蒋声国支付房屋租金23000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，由被告康明莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或泸州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  王冰镕 人民陪审员  成守全 人民陪审员  朱国华 二〇二〇年九月二十九日 法官 助理  田 华 书 记 员  张倬榕