成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初9316号 原告（反诉被告）：四川博闻投资管理有限公司，住所地成都市成华区桃林街3号。 法定代表人：谢映红。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：成都中聚金房地产营销策划有限公司，住所地成都市武侯区机投镇万寿西路177号附108号。 法定代表人：何霖。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）四川博闻投资管理有限公司(以下简称博闻公司）与被告（反诉原告）成都中聚金房地产营销策划有限公司(以下简称中聚金公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博闻公司（反诉被告）的委托诉讼代理人李武超，被告（反诉原告）中聚金公司的委托诉讼代理人夏雪梅、罗彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告博闻公司向本院提出变更后的请求：1、请求依法确认原告与被告于2018年6月签订的《商品房买卖合同》已于2019年5月28日解除；2、判令被告赔偿原告为本案支付的律师费389200元；3、本案的诉讼费用由被告承担;4、请求依法判决原告扣收被告的13000000元定金；5、请求依法判决被告将已收取的无争议16户的款项11177700.55元支付给原告（无争议的16户为：丁允坤，苏懿斓，衡量，杨艾玲，何碧英，谭州科，杨学军，陈庆，钟顺杨，封富强，吴玉琳，罗云莉（共同签署人陈雨东、陈杰），王秀琼（902号房、904号房两份协议书）;6、上述两项金额共24177700.55元，与被告已交付的20038085元抵扣后，请求依法判决被告向原告支付4139615.55元。事实和理由：2018年6月4日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：原告将其位于成都市成华区，用途为酒店经营使用的房屋共182套，和该楼负一、负二层地下停车位60个出售给被告，被告应向原告支付定金、首批购房款，其后款项，自首批房款对应房屋注销抵押登记起的三个月内分期付清完毕。若被告任一期未按约定足额支付，则原告给予被告15天的宽限期，逾期超过15天的，原告有权立即单方解除合同，且所收定金不予退还等等。上述合同签订后，被告支付了合同定金和部分首批购房款，被告本应于2018年7月10日前向原告支付首批房屋价款，但其未能按期足额支付，其后经原告多次催促，至今仍未能交足合同约定的第一期房款，原告遂于2019年5月28日按照合同约定的解除的程序，向被告发出了书面的解除合同通知，所收定金不予退还，被告于当日收到了该通知。综上，因被告的严重违约行为，致使合同无法继续履行，原告已按照合同约定履行了解除合同的程序，请求法院依法确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年5月28日解除。原告为本案支付律师费用，被告应予赔偿该律师费损失。现经审理，被告同意解除合同，并提出要求原告返还款款项。2019年原告按照被告的指示，为其提供14户办理商品房买卖合同的网签手续，被告共计向该14户收取9577700.55元，另有王秀琼支付的2户，共计1600000元，上述共计16户无争议购房款，被告共计收取购房款11177700.55元。原告共计收到被告支付的20038085元，其中13000000元为被告于2018年6月以自有资金交付的合同定金，该定金因被告违约，原告主张不予退还，剩余7038085元系购房款，可在双方款项清算中冲销。上述扣收的定金和应支付的款项24177700.55元，与被告已交付的20038085元抵扣后，被告应支付4139615.55元。 被告中聚金公司辩称，一、同意原告的诉讼请求第一项；二、不同意原告提出的律师费389,200元；三、本案诉讼费由原告承担。双方属于包销关系而并非买卖关系，包销关系是原告为被告寻找客户，并以原告的名义进行销售，被告公司共计销售30套房屋，其中已成交16套，购房客户与原告签订了商品房买卖合同，并且办理了网上备案登记，另外谁知道为购房客户办理网签备案后原告擅自删除，致使双方对房屋价款及交付问题产生纠纷，关于原告陈述被告未按时交付首批房款，不属实。理由是原被告双方负责人结合销售情况对付款方式和付款情况进行了变更，支付方式为销售一套支付一套，双方在合同约定的付款时间2018年7月10日以后，再持续履行。现在原告单方面提出解除合同，被告表示同意解除，但同时要求原告退还剩余已付房款；原告主张的律师费损失于法无据，并且双方的合同上也并未约定由被告承担，该损失与被告方没有直接关系，不应当予以支持。四、原告主张扣收被告支付的1300万元定金缺乏依据，双方负责人已经通过口头形式对商品房买卖合同中约定的付款时间、付款方式经销部变更，变更为每销售一套则支付一套的价款，双方负责人还多次在微信聊记录中确认，因此我方并未违约，相反原告在商品房买卖合同、补充协议约定的期限届满前单方面发出了解除合同通知函，其行为已构成违约，在我方并未违约的情况下，原告吴全没收该款项。五、原告主张我方应当将收取的无争议的16户的款项11177700.55元支付给原告的主张不能成立，首先原告主张我方将收取的无争议的16户全部款项的行为；其次原告在庭审中与被告是包销关系而不是买卖关系，且不论双方是何种关系，那么我方应当按照合同约定的7000元/平方米单价向原告结算支付房款，没有争议的16户的总面积为766.17平方米，则对应的总价款为5363190元，而我方已经支付27038085元，早已超出应付金额，因此原告主张不能成立。六、原告公司要求我方向其支付差额4139615.55元的主张不能成立，理由是我方已付款总额27038085元扣除应该支付的无争议的16户的房款5363190元后，实际上原告应当向我方退还多收取的款项21674895元，那么该金额也是我方提出反诉的反诉金额，因此我方认为我方的反诉请求应当得到支持。 反诉原告中聚金公司向本院提出诉讼请求：1、请求反诉被告依法返还被反诉原告已付房款21674895元；2、本案的诉讼费等由被反诉人承担。事实和理由：反诉原告系从事房地产销售的公司，反诉被告系开发商。双方之间达成由反诉原告销售位于成都市成华区地下车位商业包销合作模式。双方约定由反诉原告对本项目进行包销，即寻求合适的购买人办理网签备案、产权证办理等手续。双方一直按照此种模式进行房屋销售工作的推进。合同签订后，反诉原告迅速对外开展销售，共计售出30余套房屋，反诉被告亦积极配合办理签订合同、网签备案、交房等工作，反诉原告陆续向反诉被告支付款项27038085元。因反诉被告提出规避税费等问题，双方另行签订《商品房买卖合同》，该合同名为商品房买卖合同，实际为反诉原告进行包销，并非单纯买入案涉房屋。反诉被告名下房屋存在抵押，需要解除抵押后才能将案涉房屋备案制买受人名下。因反诉被告的原因，部分房屋未能解除抵押影响整体销售进度。双方公司负责人对销售及付款时间均达成顺延一致意见。反诉原告一直陆续支付房款，反诉被告持续接受付款行为也是对顺延付款表示认可。2019年5月25日，反诉被告以反诉原告违反付款条款为由向反诉原告发送《解除合同通知函》，对《商品房买卖合同》予以解除。反诉原告认为反诉原告并未违约，双方以实际履行的方式对合同约定的销售进度、付款期限进行顺延。本案情况既不符合法定解除条件也不符合约定解除条件。反诉原告向反诉被告支付27038085元款项，但是反诉被告完成网签备案和房屋交付的16套房屋销售价款为5363190元，剩余的14套房屋至今未完成其应履行的义务（其中8套房屋完成网签备案后反诉被告未向客户交付已经签署的商品房买卖合同，6套房屋完成网签备案后被反诉被告擅自删除），既然反诉被告在本诉中提出解除合同，反诉原告同意解除合同，但是反诉被告应当退还相应款项。故请求依法判决。 反诉被告博闻公司辩称，一、由于中聚金公司严重违约，商品房买卖合同已解除，合同定金1300万元不予返还。博闻公司除定金外，收到7038058元房款，博闻公司按中聚金公司提供的名单已签约14户，对应购房款4595430元，在前述购房款中扣除，剩余约244万元款项，博闻公司愿意在中聚金公司提供的其余名单中再选择几户，在244万元范围内与这几户签约，扣除对应房款。二、双方间的法律关系是房屋买卖关系，而非对方主张的包销合作关系。双方间唯一签订了该合同和补充协议，此外未再签订有其他任何关于该房屋的协议，其后也未在履行中作变更，双方自始至终都是并且也仅仅是房屋买卖合同关系。合同签订前双方并不认识，亦无往来，2018年5月，博闻公司准备对外转让涉案房产，经酒店负责人陈某介绍，双方开始接洽商谈，很快于2018年6月4日签订了该合同和补充协议，该合同是双方间权利义务的创设依据和起点，而不是中聚金所描述的“为了规避税费”、“另行签署”。三、博闻公司按照中聚金公司提供的名单与14户办理了签约，是正常的履行《补充协议》的行为，该补充协议中约定有中聚金公司提供所需分户备案业主信息，博闻公司配合该公司作分户备案，该约定并不违反我国法律法规的强制性规范，也未损害国家、集体或第三人利益，其后博闻公司按照中聚金公司提供的个人名单中与其中的部分人签订了网签备案合同，即是按照该约定履行的，中聚金公司购得房屋后或者在购买房屋过程中对其权益进行处置，是其自己的权利，并且符合合同约定。但并不能因此而反推双方是包销关系。四、案涉房屋系美臣酒店公司在租赁使用，为出售并交付房屋，三方签订了解除房屋租赁并终止酒店经营的补偿协议，约定由中聚金公司向美臣酒店支付补偿款3977万元，由美臣酒店将房屋交付给中聚金公司。协议约定定金200万元，首期补偿款1000万元，但中聚金公司仅支付了定金和部分首期购房款，严重违约。美臣酒店公司将酒店的部分楼层交予了中聚金公司，该公司将酒店原装修和设施设备拆除，自行投入资金重新精装修并配置了生活设施设备。五、已与博闻公司签订合同的14户与中聚金公司的房屋交易是独立于本案的另一个法律关系，从交易价款来看，中聚金公司的销售价格远高于其于博闻公司的购买价格，在博闻公司的购买价格之上的价格构成如下：中聚金公司一是向酒店管理公司支付了补偿款，二是其出资将酒店公司原来的装修和设施设备拆除后重新进行了装修，配置了家具和生活设施设备，三是剩余部分的金额为该公司的经营管理成本和利润。14户买得的房屋是中聚金公司改造并配置后的商品，而非由博闻公司提供的，14户的交易对象是中聚金公司，款项全额打入中聚金公司，交易时间是2018年11月开始的，而在此之前，博闻公司和中聚金公司于同年6月便签订了房屋买卖合同，当月中聚金公司便交付了定金，其后陆续支付了部分房款，原被告双方交易在先，中聚金公司交易在后，两个交易各自独立，并不重合。六、关于解除抵押：合同中明确显示中聚金明确知晓交易房屋上设定有抵押并且双方约定了逐步解除抵押的程序和时间：《合同》第6条第1款约定甲方足额收到乙方支付的首期款（3000万元）后，双方共同办理首期款对应房屋的注销抵押登记手续。而中聚金一直未能付清首期购房款和后续款项，解除抵押的程序根本不具备启动条件，无从谈起。综上所述，我们认为双方签订的是商品房买卖合同而非包销关系，双方应当按照合同约定履行双方的义务，且被告在庭审中也陈述同意解除合同。 经审理查明，2018年6月4日，博闻公司（甲方）和中聚金公司（乙方）签订的《商品房买卖合同》约定如下：第一条标的物范围和现状：1、位于成都市成华区，用途为酒店经营使用的房屋共计182套，总建筑面积为8803.08平方米（具体房屋信息以房屋所有权登记信息为准，以下简称标的①）。2、位于成都市成华区个（具体车位清单附后，车位信息以房屋所有权登记信息为准，以下简称标的②）。3、标的①现出租给成都美臣酒店管理有限公司用于酒店经营，并由该公司进行了整体装修装饰，安装配备了酒店经营所需的设施设、设备。对此，乙方完全知情并确认标的①的租约对本合同的签订和履行不构成任何影响。4、双方一致确认对标的①和标的②（以下合称标的物业）进行现房现状买卖和交付。乙方对标的物业的现状已经进行了全面的调查和了解，完全知悉并接受标的物业的现状，包括知悉和接受全部现存和（或）潜在的质量问题和瑕疵，主体结构质量问题除外。乙方确认，除主体结构质量不合格外任何现存和（或）潜在的质量问题和瑕疵均不影响本合同的签订和履行，并承诺不以任何现存和（或）潜在的质量问题和瑕疵为由，主张减付、缓付、拒付合同价款或者解除合同，否则视为乙方违约，甲方有权没收定金。第二条标的物权属：标的物业已办理了房屋所有权证和国有土地使用权证（或不动产权证），具备现房交付和产权转移登记过户条件。对此，乙方已经充分知悉。第三条标的抵押与回购：1、标的物皆设定了抵押，抵押权人为：大连银行股份有限公司成都分行；贷款金额为伍仟万元整；贷款没有发生逾期。2、乙方已充分知悉标的物的抵押情况（甲方配合乙方充分了解标的物业的抵押情况，确认与甲方提供的抵押事实一致）。3、甲方承诺在乙方付清本合同第五条第4、5项约定的全部价款后，甲方即行分批归还贷款，办理注销抵押登记手续。4、对标的①中已销售的1203号、1209号、1311号房产（面积共144.13平方米），乙方已充分知悉。甲方承诺在乙方付清合同项下全部价款后十五个工作日内完成回购，并办理注销备案和预告登记手续。第四条定金：1、乙方于本合同签订当日向甲方支付100万元，于合同签订后三个工作日内向甲方支付1200万元。前述款项合计1300万元作为签订和履行本合同的定金。2、乙方向甲方付清了1300万元定金后，本合同方得生效。3、合同签订后，双方在本合同中所做出的承诺不因合同无效、解除或者被撤销而失效，如有违反，仍需按本合同约定适用定金罚则。第五条合同价款和支付：1、标的①按建筑总价款61621560元。2、标的②按车位个数计价，单价为每个60000元，总价款3600000元人民币。3、标的物业合计购房总价款65221560元。4、乙方于2018年7月10日前支付甲方购房价款30000000元。5、乙方于（首批房款对应房屋注销抵押登记起一个月内）支付甲方第二批次购房价款10000000元。6、乙方于（首批房款对应房屋注销抵押登记起二个月内）支付甲方第三批次购房价款10000000元。7、乙方于（首批房款对应房屋注销抵押登记起三个月内）支付甲方购房尾款15221560元。8、乙方按前述期限和金额付清第五条第4、5、6项所约定购房价款，则乙方支付的1300万元定金抵付第7项所约定的购房款，剩余尾款则由乙方按第7项约定付清。第六条房屋的解除抵押登记与网签、备案时间：1、甲方足额收到乙方支付的首期款后，甲、乙双方共同办理首期款金额所对应房屋的注销抵押登记手续，注销抵押登记完成时间为45个工作日内，同时达到网签备案条件。如因银行内部流程所导致的时间延后，甲方应积极督促办理进度。（首期款具体对应房屋清单附后）。2、乙方支付完全部购房款后，甲方应在30个工作日内完成备案手续。第七条交付：1、甲方在乙方付清全部购房价款后7日内，将标的物业交付给乙方。双方应办理交接手续。标的物业的附属设施设备、图纸资料、前期物业服务合同等相关文件资料应当一并移交乙方。2、甲方将物业交付给乙方后，有关标的物业的维修、维护、安全和风险责任等皆转移至乙方。3、在甲方全部注销了标的物业抵押登记后，在约定时间范围内双方即相互配合办理房屋产权过户登记手续，并各自承担相应的税费。第八条逾期付款违约责任：1、乙方承诺按第五条约定的期限和金额全面履行付款义务。2、甲方承诺按第六条约定的期限全面履行解除抵押、网签、备案义务。3、若乙方任一期未按第五条约定期限支付或者未足额支付，甲方给予乙方十五天的宽限期以付清款项，但乙方应当自逾期之日起，以逾期金额为基数按月利率1.5%向甲方支付逾期付款利息；逾期超过十五天的，甲方有权立即单方解除本合同和相关物业经营补偿协议，且乙方所支付的定金不予退还。甲方解除合同的书面通知按照本协议约定送达方式送达后，本合同即行解除。第九条逾期网签、交付违约责任：1、因甲方原因导致不能按约定时间进行网签和物业交付的，乙方给予甲方十五天的宽限期以办理网签条件的事项，逾期超过十五日的，乙方有权立即单方解除本合同和相关物业经营补偿协议，且甲方应双倍退还乙方定金。第十三条通知和送达：本合同首页所载明的双方的法定代表人和委托代理人、联系人的通讯方式，以及双方的住所地和通讯地址，为双方履行本合同项下相关函件和通知义务的送达方式和地址。一般情况下，通知、函件通过短信、微信、电子邮件等通讯方式送达即可，特别重要的通知或者本协议约定必须署名通知的函件，则以本合同所载的通讯地址为送达地址。凡以上述约定方式送达的通知和函件，接收方不得以通讯方式变更等理由否认。若任一方通讯方式发生变更的，则应在变更后七日内书面通知对方，未及时通知的，视为未变更，对方按原约定地址的送达视为有效送达。第十四条其他约定事项：2、本合同签订后，除本合同约定外，任何一方不得单方解除；4、为了办理标的房屋产权过户手续，若有需要，双方可另行签订商品房买卖合同。但另行签订的商品房买卖合同仅用于办理产权过户，其内容与本合同约定不相符的，以本合同约定为准。5、本合同自双方签署且乙方交付定金后生效。合同后附清单内容为：美臣酒店物业清单-第一批次付款中建筑面积总和为2570.92平方米，价款总额为29613656.20元。第二批次付款中建筑面积总和为1733.85平方米，价款总额为19971698元。第三批次付款中建筑面积总和为1697.18平方米，价款总额为19549307.27元。第四批次付款中建筑面积总和为2801.13平方米，价款总额为32265376.13元。合计总建筑面积为8803.08平方米，价款总额为101400037.60元（以上清单中单价均为11518.7元）。按照原被告双方合同约定前述房屋对应的单价为61621560元÷8803.08平方米＝7000元／平方米。同时合同附件还附有车位详细清单。前述合同中，中聚金公司的委托代理人何华签字，博闻公司加盖合同印章并由委托代理人陈某签字。2018年6月4日，博闻公司（甲方）和中聚金公司（乙方）签订补充协议约定如下：一、乙方同意在签署《商品房买卖合同》的同时一并签署本协议；二、甲方在2019年6月30日前由乙方提供所需分户备案业主信息为准，配合乙方将房屋作分户备案；三、乙方向甲方提供完整手续后，由甲方向该房屋所属房管局申请备案，若因乙方自身原因或成都市城乡房产管理局原因延长该房屋做备案，甲方不承担任何责任。 2018年6月7日和6月8日，中聚金公司通过银行转款方式向博闻公司合计转款1300万元。2018年6月7日，博闻公司向中聚金公司出具收据两张，载明收到中聚金公司缴纳的2018年6月4日签约合同定金合计1,300万元。博闻公司庭审中亦认可收到该笔定金。2018年7月26日，中聚金公司向博闻公司支付购房款200万元。2018年8月7日，中聚金公司向博闻公司支付购房款300万元。2019年4月18日，博闻公司收到中聚金公司支付的购房款150万元并出具收款收据。2019年4月23日，博闻公司收到中聚金公司转账支付的案涉购房款538,085元，博闻公司向中聚金公司出具收款收据。以上合计金额为20,038,085元。除上述款项外，中聚金公司未向博闻公司支付其他款项。 位于成都市成华区为权2349883的初始登记商业用途房屋包含案涉房屋。2019年5月22日，前述房屋抵押给大连银行股份有限公司成都分行，债务人为成都洪龙商贸有限公司，抵押权利价值为46800000元。 2019年4月期间，中聚金公司向博闻公司出具14份签约信息确认函，并申请博闻公司将14户签约人备案至其名下。在签约信息确认函中统一表述如下内容：该房屋从中聚金与博闻签订的《商品房买卖合同》房屋清单中核销，同时，该房屋房款由中聚金向博闻支付的房款中扣除。其他内容详细如附表一。同时根据计算，涉及的14购房户中签约信息确认函中房屋单价为每平方米7000元，和博闻公司与中聚金公司签订的合同中约定的案涉房屋单价一致。前述购房户在成都房管局官方网站上均可查询到成都市商品房现售合同信息摘要，并且该信息摘要中记载房屋出卖人为博闻公司。后前述购房户和中聚金公司共同向博闻公司出具承诺书，承诺书载明统一内容如下：本人从成都中聚金房地产营销策划有限公司（以下简称中聚金公司），购买贵司开发的位于成都市成华区房屋，并委托中聚金公司进行装修，本人将完全遵守、履行与中聚金公司签订的《委托装修协议》，并在此承诺，因本人和贵公司签订的《商品房买卖合同》仅是为了办理网签备案以及权证办理，故上述房屋所涉及的装修装饰项目的质量和房屋后期质保期维修责任均与贵司无关，由本人自行找中聚金公司解决。庭审中，中聚金公司陈述共计售出30套案涉房屋，并且购房户均和中聚金公司签订协议。后经原被告双方一致确认，另增加两户购房户加入到无争议购房户，共计涉及16户已经实际交易，相应的信息如表一。根据表格统计，已经实际出售给购房户的建筑面积为766.17平方米，按照博闻公司和中聚金公司签订的买卖合同约定的单价7000元／平方米计算所得售房价款为5363190元，中聚金公司将前述房屋出售给购房户，已经收到购房户缴纳的购房价款金额为11177700.55元。除前述统计的购房户外，另外14购房户情况统计表见附表二。庭审中，中聚金公司认可接收案涉房屋后对案涉房屋进行重新装修。同时，中聚金公司出具的客户信息表中记载其认可应按照每平方米11500元的价款支付购房款。 2019年5月25日，博闻公司向中聚金公司发出《解除合同通知函》载明如下内容：贵公司与我公司于2018年6月签订《商品房买卖合同》（下称合同），合同约定：博闻公司将其位于成都市成华区个地下停车位出售给贵公司，价款65221560元，贵公司应于2018年7月10日前支付3000万元，其后自首批房款对应房屋注销抵押登记起的第1个月和第2个月内，分别再支付1000万元，余款在第3个月付清。若贵公司未按该约定的任一期足额支付，我公司在给15天宽限期后，有权立即单方解除该合同，所收定金不予退还。上述合同签订后，贵公司在支付定金后，未能按合同约定的7月10日前足额支付3000万元，经我公司多次催告，距7月10日已过去了10个多月，至今都拖延未能付清该第一期款项。贵公司的上述行为已属严重违约，我公司根据合同约定和我国法律相关规定，现通知贵公司：我公司解除与贵公司于2018年6月签订的《商品房买卖合同》。后博闻公司向中聚金公司邮寄前述函件，中聚金公司的人员何华签收该通知函。庭审中，中聚金公司同意解除案涉《商品房买卖合同》。2019年11月21日，博闻公司申请四川省成都市高新公证处对案涉房屋现状进行公证。 2019年10月10日，博闻公司和四川恒融律师事务所签订《委托代理协议》，约定由该律师事务所指派律师代理本案诉讼，约定代理费用为389,200元。现博闻公司于2019年12月6日支付该笔代理费用。 另查明，（一）2018年6月4日，博闻公司（甲方出卖人）、中聚金公司（乙方买受人）和成都美臣酒店管理有限公司（以下简称美臣公司丙方酒店方）签订《解除房屋租赁和终止酒店经营的补偿协议》约定内容包括：第一条甲方将出租给丙方用于酒店经营的位于成都市成华区总建筑面积为8803.08平方米商业房产出售给乙方。根据乙方要求，甲方需解除和丙方的房屋租赁协议，致丙方无法继续经营而遭受损失。乙方同意给予丙方解除房屋租赁协议并终止酒店经营的补偿。该协议还约定其他内容。 （二）案外人陈某系美臣公司登记法定代表人。中国建设银行个人活期账户交易明细记载：2018年11月5日，中聚金公司的法定代表人何霖向陈某转款50万元，备注为时代锦寓款。2018年11月8日，中聚金公司的法定代表人何霖向陈某转款50万元，备注为时代锦寓款。2018年11月16日中聚金公司的法定代表人何霖向案外人陈某转款70万元，备注为时代锦寓款。2018年11月19日，中聚金公司的法定代表人何霖向陈某转款30万元，备注为时代锦寓款。2018年11月20日，中聚金公司的法定代表人何霖向陈某转款150万元，备注为时代锦寓款。2018年11月27日，中聚金公司的法定代表人何霖向陈某转款70万元，备注为时代锦寓款。中聚金公司的法定代表人何霖于2018年12月7日向陈某转款80万元。2019年1月25日，中聚金公司的何华通过个人账户向案外人陈某个人账户转款200万元。以上合计金额为700万元。庭审中，中聚金公司陈述前述转款均是支付给博闻公司案涉购房款。博闻公司陈述上述700万元款项是由于美臣酒店公司将本在正常经营的酒店的五层楼的房屋交给被告装修，而美臣酒店公司无法正常生产经营，由此依据与被告签订的补偿款协议而向其收取补偿款，同时博闻公司认为银行交易附言是由中聚金公司单方输入，且输入的名称也未明确说明是房屋价款，只是显示出是一个中性的描述“时代锦寓款”单从文义上也不能直接认定就仅仅指房屋价款，也可能指向的补偿款。此外，博闻公司在庭审中明确从未委托案外人陈某收取本案的购房款项。同时结合前述转款记录显示以及被告中聚金公司庭审中的举证，未显示案外人陈某收到前述转款后又全额转至原告博闻公司的账户或指定收款账户。 （三）案外人谢某和陈某于2011年7月29日签订了《委托持股协议》，谢某委托陈某代为参与成都美臣酒店管理有限公司股东会，陈某代谢某持有成都美臣酒店管理有限公司的股份，持股比例为40%，该协议的有效期为15年。 2020年9月2日，原告申请的证人谢某和被告申请的证人陈某到庭作证并陈述相关内容。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息及工商登记资料；2、《商品房买卖合同》及补充协议；3、收款收据及转款凭证；4、房屋登记信息摘要及备案信息表；5、《解除合同通知函》及邮寄单据；6、公证书；7、委托代理协议及律师费票据、付款凭证；8、《解除房屋租赁和终止酒店经营的补偿协议》、《委托持股协议》等。当事人提交的其他证据因不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予认定。 本院认为，本案争议焦点为：1、中聚金公司是否存在违约行为；2、本案是否适用定金罚则；3、博闻公司是否应当返还中聚金公司购房款以及具体金额认定；4、中聚金公司向陈某转款是否纳入本案处理范围；5、案涉律师费是否应当予以支持。针对本诉和反诉请求，本院分别评判如下： 一、关于中聚金公司是否存在违约行为的问题。庭审中，博闻公司和中聚金公司均同意解除案涉《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，中聚金公司确实存在《商品房买卖合同》中约定逾期付款行为，截止本案庭审结束时仍未履行付款义务。鉴于博闻公司和中聚金公司均同意解除案涉《商品房买卖合同》，对此本院予以确认。就解除合同的原因而言，根据查明的事实，因中聚金公司未按照合同约定期限和金额支付款项，故中聚金公司存在违约行为，前述合同因中聚金公司违约而由合同当事人同意解除。中聚金公司主张在合同实际履行过程中变更付款履行方式和期间，但在案证据并不能直接证明中聚金公司的该主张，且博闻公司亦未追认合同履行条款的变更。本院对于中聚金公司的该主张不予采信。故案涉《商品房买卖合同》系因中聚金公司逾期未足额支付款项的违约行为导致解除。 二、关于本案是否属于不完全履行合同而应按比例适用定金罚则的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”上述司法解释系对定金罚则具体适用的规定，第一款规定当事人一方因违约致使合同目的不能实现，直接适用定金罚则；第二款是指当事人一方不完全履行合同，并不构成根本违约，应当按照未履行部分所占合同内容的比例，适用定金罚则。上述两款规定的适用主要区分在于合同目的能否实现，当一方根本违约时，致使合同目的不能实现，应当直接适用定金罚则。从第二款规定的立法本意来看，若在合同标的能够区分比例的情形中也完全适用定金罚则，就可能会导致合同双方权益的失衡而有失公允，由此规定在当事人一方部分履行的情况下按未履行部分所占比例进行适用。因此，当事人一方不完全履行合同是指合同实际已经部分履行，该履行应是指合同部分内容已经完成，其前提应当是合同标的能够区分，不完全履行一方后续违约行为并不能导致整个合同目的不能实现，不构成根本违约，此时部分合同内容已经履行，可依比例适用定金罚则。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。案涉《商品买卖合同》第一条约定“乙方确认，除主体结构质量不合格外任何现存和（或）潜在的质量问题和瑕疵均不影响本合同的签订和履行，并承诺不以任何现存和（或）潜在的质量问题和瑕疵为由，主张减付、缓付、拒付合同价款或者解除合同，否则视为乙方违约，甲方有权没收定金。”合同第四条约定“3、合同签订后，双方在本合同中所做出的承诺不因合同无效、解除或者被撤销而失效，如有违反，仍需按本合同约定适用定金罚则。”合同第八条约定“若乙方任一期未按第五条约定期限支付或者未足额支付，甲方给予乙方十五天的宽限期以付清款项，但乙方应当自逾期之日起，以逾期金额为基数按月利率1.5%向甲方支付逾期付款利息；逾期超过十五天的，甲方有权立即单方解除本合同和相关物业经营补偿协议，且乙方所支付的定金不予退还。甲方解除合同的书面通知按照本协议约定送达方式送达后，本合同即行解除。”本案中，因中聚金公司存在合同约定的逾期付款违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，而合同中约定的定金罚则因中聚金公司违约而应当适用。根据博闻公司和中聚金公司签订并履行的合同条款约定，案涉合同总价款为65,221,560元，购房款总额为61621560元，车位款3600000元。同时双方约定分期付款，且具体约定：4、乙方于2018年7月10日前支付甲方购房价款30,000,000元。5、乙方于（首批房款对应房屋注销抵押登记起一个月内）支付甲方第二批次购房价款10,000,000元。6、乙方于（首批房款对应房屋注销抵押登记起二个月内）支付甲方第三批次购房价款10,000,000元。7、乙方于（首批房款对应房屋注销抵押登记起三个月内）支付甲方购房尾款15,221,560元。8、乙方按前述期限和金额付清第五条第4、5、6项所约定购房价款，则乙方支付的1,300万元定金抵付第7项所约定的购房款，剩余尾款则由乙方按第7项约定付清。中聚金公司在协议履行过程中，未按约定付款，且截至到本案法庭辩论终结前，仅支付除定金13000000元外的房款7038085元，致使博闻公司解除双方合同。但从案涉房屋买卖合同解除的后果来看，博闻公司应当全部退还中聚金公司所交房款7038085元，说明该部分款项并没有完成案涉协议约定内容的部分履行，但鉴于合同解除后，中聚金公司应当将涉及无争议16户按照合同约定以及中聚金公司实际认可的购房单价即11500元/平方米的价款计算销售的房款共计8810955元返还给博闻公司，且博闻公司亦主张返还，故最终博闻公司将按照合同约定价格获得16户房屋的对应购房款为8810955元。从该结果分析看，博闻公司亦由此获取部分合同利益，其合同目的得到部分实现。而按比例适用定金罚则的立法本意在于合同部分履行后，守约方已因合同部分履行获得一定的收益，故从利益平衡角度将已履行部分按比例扣除罚金。因此，本院认为本案可按担保法司法解释第一百二十条第二款规定适用定金罚则。故适用定金罚则计算方式及金额为（比例四舍五入，保留两位小数）：13000000-13000000×（7038085元÷65221560元）×100%=11597300元。 三、关于博闻公司和中聚金公司相互返还款项以及具体金额认定问题。本案中鉴于博闻公司和中聚金公司均同意解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于返还购房款金额部分，因被告中聚金公司对外出售的案涉房屋实际收到的款项金额为11177700元，而该部分对应的房屋销售面积为766.17平方米，按照博闻公司和中聚金公司之间关于案涉房屋销售总价以及房屋面积的约定，博闻公司实际向中聚金公出售案涉房屋单价为11500元/平方米，故前述销售面积对应的购房款为8810955元。同时博闻公司表示愿意对于已经履行的16户房屋继续协助购房业主办理产权过户事宜，本院认为从保护交易稳定性角度出发，避免引发进一步纠纷，对于无争议的已经履行部分应维持现状。则中聚公司针对该部分销售的款项11177700.55元不再返还给博闻公司，但该部分销售面积对应的以11500元/平方米计算的价款应由中聚金公司继续支付给博闻公司。 故结合第二和第三部分计算的金额，博闻公司应收取金额为11597300元+8810955元=20408255元，现博闻公司实际收到中聚金公司支付金额20038085元，则20408255元-20038085元=370170元，即中聚金公司继续支付博闻公司370170元。 四、中聚金公司向案外人陈某转款是否纳入本案处理范围。庭审中，博闻公司否认以书面或口头形式委托案外人陈某收取案涉款项，且现有证据无法证实中聚金公司转款至陈某名下的款项系支付的案涉房屋的购房款。虽然部分转款备注中注明“时代锦汇款”，但鉴于未直接转款至博闻公司名下，故本院在本案中不予认定，中聚金公司可另寻途径解决。 五、关于案涉律师费是否应当予以支持的问题。案涉《商品买卖合同》中并未就律师费及负担问题明确约定，故本院在本案中对于博闻公司的律师费主张不予支持。 六、证人证言采信问题。鉴于原告和被告申请的证人均系本案利害关系人，故本院在本案中对于证人陈述内容不予认定，并其他证据材料对本案事实予以认定。 七、关于级别管辖问题。因本案本诉部分和反诉部分金额分别未超过本院受理一审民商事诉讼标的额上限范围，故本院依法处理本案。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条、第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告四川博闻投资管理有限公司与被告成都中聚金房地产营销策划有限公司签订的《商品房买卖合同》于2019年5月28日解除； 二、被告成都中聚金房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川博闻投资管理有限公司支付370170元； 三、驳回原告四川博闻投资管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告成都中聚金房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉减半收取计19958.5元；案件受理费反诉150174元，减半收取计75087元，以及诉讼保全费5000元，合计105045.5元，由四川博闻投资管理有限公司负担35045.5元，成都中聚金房地产营销策划有限公司负担70000元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二〇年九月二十六日 书记员  蒋海霞                            编号                       姓名                       房号                       建筑面积（平方米）                       套内面积（平方米）                       基准单价                       以基准价为基础计算的总价款（元）                       实际协议基准单价                       以实际协议基准价为基础计算的总价款（元）                       协议约定总价                       协议约定单价                       实际收款金额                       备注                               1                       王秀琼                       x单元xxx号                       63.47                       40.18                       7000                       444290                       11500                       729905                       925900                       14588                       925900                                                       2                       王秀琼                       x单元xxx号                       46.21                       29.25                       7000                       323470                       11500                       531415                       674100                       14588                       674100                                                       3                       丁允坤                       x单元xxx号                       46.56                       29.47                       7000                       325920                       11500                       535440                       665249                       14288                       665249                                                       4                       苏懿斓                       x单元xxx号                       46.79                       29.62                       7000                       298690                       11500                       490705                       648497                       15197.9611                       648497                       合同面积有变更                               5                       陈雨东、罗云莉、陈杰                       x单元xxx号                       46.79                       29.62                       7000                       327530                       11500                       538085                       704770                       15062                       704770                                                       6                       吴玉琳                       x单元xxx号                       48.67                       30.81                       7000                       340690                       11500                       559705                       695397                       14288                       695397                                                       7                       封富强                       x单元xxx号                       42.67                       27.01                       7000                       298690                       11500                       490705                       632693                       14828                       632693                                                       8                       王立平                       x单元xxx号                       46.21                       29.25                       7000                       323470                       11500                       531415                       685000                       14824                       685000                                                       9                       钟顺杨                       x单元xxx号                       48.67                       30.81                       7000                       340690                       11500                       559705                       720365                       14801                       720365                                                       10                       钟顺杨                       x单元xxx号                       48.67                       30.81                       7000                       340690                       11500                       559705                       720365                       14801                       720365                                                       11                       陈庆                       x单元xxx号                       46.57                       29.48                       7000                       325990                       11500                       535555                       665392                       14288                       665392                                                       12                       杨学军                       x单元xxx号                       48.67                       30.81                       7000                       340690                       11500                       559705                       719440                       14782                       719440                       (更名为杨艾玲）                               13                       谭州科                       x单元xxx号                       48.67                       30.81                       7000                       340690                       11500                       559705                       728000                       14958                       728000                                                       14                       杨艾玲                       x单元xxx号                       46.21                       29.25                       7000                       323470                       11500                       531415                       687466.55                       14877                       687466.55                                                       15                       何碧英                       x单元xxx号                       42.67                       27.01                       7000                       298690                       11500                       490705                       609669                       14288                       609669                                                       16                       衡量                       x单元xxx号                       48.67                       30.81                       7000                       340690                       11500                       559705                       695397                       14288                       695397                                                       合计                       766.17                       485                       7000                       5363190                       11500                       8810955                       11177700.55                                               11177700.55                                      表格一：无争议16户购房户                            编号                       姓名                       房号                       建筑面积（平方米）                       套内面积（平方米）                       基准单价                       以基准价为基础计算的总价款（元）                       实际协议基准单价                       以实际协议基准价为基础计算的总价款（元）                       协议约定总价                       协议约定单价                       备注                               1                       杨青春                       x单元xxx号                       46.21                       29.25                       7000                       323470                       11500                       531415                       670045                       14500                       房号、面积有变化                               2                       唐燕                       x单元xxx号                       46.21                       29.25                       7000                       323470                       11500                       531415                       674111                       14588                                                     3                       唐燕红                       x单元xxx号                       46.56                       29.47                       7000                       325920                       11500                       535440                       665249                       14288                                                     4                       李翔(景永仙）                       x单元xxx号                       46.21                       29.25                       7000                       323470                       11500                       531415                       674111                       14587.98961                                                     5                       凌小寒                       x单元xxx号                       46.21                       29.25                       7000                       323470                       11500                       531415                       680000                       14715                                                     6                       金丽                       x单元xxx号                       42.67                       27.01                       7000                       298690                       11500                       490705                       633500                       14846                                                     7                       孔祥德                       x单元xxx号                       48.67                       30.81                       7000                       340690                       11500                       559705                       710000                       14588                                                     8                       王志芳(变更为刘帅）                       1单元1115号                       46.57                       29.48                       7000                       325990                       11500                       535555                       665392                       14288                                                     9                       李伦                       1单元1202号                       63.47                       40.18                       7000                       444290                       11500                       729905                       940000                       14810                                                     10                       张红梅                       1单元1206号                       46.21                       29.25                       7000                       323470                       11500                       531415                       680000                       14715                                                     11                       朱寅                       1单元1207号                       48.67                       30.81                       7000                       340690                       11500                       559705                       729000                       14978                                                     12                       黄燚                       1单元1208号                       42.67                       27.01                       7000                       298690                       11500                       490705                       647000                       15163                                                     13                       王银兵                       1单元1309号                       48.67                       30.81                       7000                       340690                       11500                       559705                       695397                       14288                                                     14                       曾惠敏                       1单元1315号                       46.57                       29.48                       7000                       325990                       11500                       535555                       665392                       14288                                                     合计                                                                   665.57                       421.31                       7000                       4658990                       11500                       7654055                       9729197                                                            表格二：有争议14户购房户