贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13660号 原告朱桂平，女，1976年8月27日出生，汉族，现住贵州省毕节市。 原告侯登培，男，1973年4月22日出生，苗族，现住贵州省毕节市。 委托代理人朱桂平，本案第一原告，系特别授权代理。 二原告委托诉讼代理人肖云帆，系贵州辰胜思速律师事务所律师，特别授权代理。 被告贵州剑林房地产开发有限公司（简称剑林房开公司），住所地贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际5楼，统一社会信用代码：91520500736607251P。 法定代表人阮剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人艾凯，系贵州贵达律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人蒙中菊，系贵州贵达律师事务所律师，一般授权代理。 原告朱桂平、侯登培与被告贵州剑林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。二原告委托诉讼代理人肖云帆，被告剑林房开公司委托诉讼代理人艾凯、蒙中菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金45324.00元（实际金额以429657.00元为本金基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍计算，从2015年3月21日至2018年12月2日，扣除《补充协议》760天，计20.5个月）；二、被告返还原告燃气入户费、闭路电视入户费等人民币4329.00元；三、被告返还原告房屋产权证费、土地使用证费13197.05元；四、案件受理费由被告负担。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告朱桂平、侯登培于2014年2月17日与被告剑林房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告剑林房开公司开发的位于位于毕节市七星关区。房号为1幢3单元9层4号，总价445028.00元。合同第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2014年12月30日前向原告交付商品房。第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，本条三（一）约定出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的承担违约责任；2、约定日期起个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期自实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，向被告实际支付了购房款429657.00元，并交纳了公共维修基金、契税等费用。 另查明被告剑林房开公司另向原告收取了购房价款之外的燃气入户费2500.00元、闭路电视入户费1300.00元、电开户费529.00元，共计人民币4329.00元。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院还查明：被告于2015年3月21日向原告交付了商品房，被告于2015年3月12收取原告办理房产证费用13197.05元。被告于2014年已取得涉案商品房的所有权初始登记。2018年11月30日，被告已办理涉案商品房产权转移登记不动产证。2018年12月24日，被告向原告交付涉案商品房产权转移登记不动产证。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，委托被告代办产权证书，成立委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告提交的公告告知照片不能证明其形成时间，达不到其证明目的；被告提交的证人证言因证人未出庭接受质询，不予采信。被告的证据不能证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后，已履行告知原告的义务，故被告已经构成违约，违约金的起止时间，根据合同第八章第二十二条三（一）约定：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，本院予以支持。违约金的计算时间，原则上应从2016年7月1日起计算至2018年12月24日即原告已取得得涉案商品房产权转移登记不动产证止。原告主张计算截止时间为2018年12月2日，系原告自行处分其诉讼权利，本院从其自愿。 原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告剑林房开公司司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告朱桂平、侯登培的三通费4329.00元，无事实及法律依据，应予退还。 原告主张的房屋产权证费、土地使用证费13197.05元，据收费清单载明，实系原告委托被告办证税费，原告可依据有关部门出具的正式票据，与被告进行结算。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。如前所述，原则上被告应当从2016年7月1日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年8月13日回溯3年，即2017年8月13日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。三通费的收取无法律依据，原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效的限制。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额429657.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2018年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额429657.00元为基数，从2017年8月13日至2018年12月2日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付朱桂平、侯登培违约金；违约金计算方式以已付购房款总额429657.00元为基数，从2017年8月13日至2018年12月2止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 三、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱桂平、侯登培燃气入户费等人民币4329.00元； 四、驳回原告朱桂平、侯登培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1371.00元由原告朱桂平、侯登培负担174.00元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司承担1197.00元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二〇年九月五日 书记员  朱流洋