海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼9028民初539号 原告：任贵藩，男，1938年3月25日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 原告：潘潢远，男，1947年5月8日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 二原告共同委托诉讼代理人：邱成培，绵阳市农科区法律服务所法律工作者。 被告：郑云，男，1965年8月2日出生，黎族，住陵水县。现羁押陵水县看守所。 被告：郭家泽，男，1963年6月1日，黎族，住陵水黎族自治县。 委托诉讼代理人：许坚，陵水黎族自治县椰林法律事务所法律工作者。 被告：陵水黎族自治县三才镇乐安村村民委员会，住所地陵水黎族自治县三才镇乐安村。 法定代表人：李星明，村委会主任。 委托诉讼代理人：郑仁恒，村委会副书记。 被告：陵水黎族自治县三才镇乐安村村民委员会散山村小组，住所地陵水黎族自治县三才镇乐安村村民委员会散山村。 法定代表人：罗树东，组长。 被告：郑家义，男，1954年8月21日出生，汉族，住陵水黎族自治县。 被告：陈志成，男，1950年5月11日出生，黎族，住陵水黎族自治县。 被告：李开忠，男，1965年7月5日出生，汉族，住陵水黎族自治县。 原告任贵藩、潘潢远与被告郑云、郭家泽、陵水黎族自治县三才镇乐安村村民委员会（以下简称三才镇乐安村委会）、陵水黎族自治县三才镇乐安村村民委员会散山村小组（以下简称乐安村委会散山村）、郑家义、陈志成、李开忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案，依法适用普通程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告任贵藩、潘潢远的委托诉讼代理人邱成培、被告郑云、被告郭家泽及其委托诉讼代理人许坚、被告三才镇乐安村委会的委托诉讼代理人郑仁恒、被告乐安村委会散山村的法定代表人罗树东、被告郑家义、陈志成、李开忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告连带返还原告以借款方式支付的房屋租金247.9万元，承担违约金12.395万元；判令被告郭家泽返还原告3万元。2、判令被告连带赔偿损失25万元。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：两原告代表家乡十八位老人于2011年5月22日与被告郑云签订《房屋租赁意向书》。经被告三才镇乐安村委会、乐安村委会散山村同意被告郑云使用被告郑家义、陈志成、李开忠宅基地建房，约定该房屋建成后，被告郑云向两原告代表的老人提供租赁房屋，两原告代表老人以出借形式预付房屋租金。《意向书》签订后，二原告代表的老人在被告郭家泽见证下先后20次向郑云预付房屋租金247.9万元，向郭家泽支付3万元。郑云建房后期形成烂尾楼，为解决老人入住，二原告代表老人耗资数万元处理尾期工作。因被告相互拖延办理相关准建手续，现该建筑物被认定为违法建筑，于2019年10月18日施行强制拆除。郑云与二原告签订的《房屋租赁意向书》标的物已不复存在，合同目的无法实现。为保护合法权益，请求判令被告返还原告以借款方式支付的房屋租金，承担违约金，赔偿损失。 被告郑云辩称，1、原告提供的借据中是18人签名，而现在只有二原告起诉，主体不合格，二原告只是18人中的两个，我认为他们是十八分之二，二原告不能主张全部的权利，只能主张他们两个人各自的权利。2、该款项不是借款给我，是作为预付房屋租金247.9万元，以我本人签名的借据方式收款。3、二原告主张的违约金没有理由，协议已经履行完毕。4、二原告的诉请没有依据。综上，二原告不能代表十八人起诉，不符合法律规定，应当追加剩余十六人为共同原告。二原告将另外六个被告作为共同被告，不具有法律依据，三个村民已经将各自的自留地出让给本人，请法院查清事实后，依法驳回二原告对其余六个被告的诉讼请求。二原告支付给被告郭家泽的款项，郭家泽已经将款项转付给我，不存在郭家泽欠二原告3万元，被告郭家泽与我之间是中介的关系，不是担保关系，在本案中不承担连带赔偿关系。被告三才镇乐安村委会和被告乐安村委会散山村只是批准建房而已，至于他们需不需要承担连带责任，由法院调查。二原告主张我偿还的247.9万元款项是租金，不是借款，2012年到2019年我已经将房屋出租给他们，租住期间应当扣除租金，现房屋已经不存在。 被告郭家泽辩称，本案中合同关系的相对人是二原告和被告郑云。2019年，二原告和被告郑云因合同关系实现的标的（房屋）受到不可抗力政府行政指令的通知。二原告同意将3万元汇给被告郑云共同商量解决问题。为了确保资金的运作安全，二原告和我协商，将该3万元款汇给了我，再由我转付给郑云。2019年9月30日原告潘潢远将3万元汇至我账上，收到该款后，郑云要求我将该款存进其儿子郑啟义的卡上（账号为：×××建行卡）。 被告三才镇乐安村委会、乐安村委会散山村共同辩称，具体情况其不清楚。 被告郑家义辩称，当时村里的村民陈国勇叫我将自留地转让给他，我只是在转让协议上签字，也拿到转让款项，其余情况不清楚。 被告陈志成辩称，我没有同村小组和村委会申请宅基地建房，转让协议是伪造的，我没有签名，只是将自留地转让给案外人陈国勇。 被告李开忠辩称，该房屋是建造在我家的前面，紧挨着我家，他们用另一块地和我置换，并额外补偿一些钱，我没有向村委会和村小组申请过宅基地建房，也没有签订过什么协议。 原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、原告身份证；证据2、被告户籍信息及户口簿；证据3、房屋租赁意向书；证据4、转让书；证据5、申请书；证据6、借据；证据7、收据；证据8、回执；证据9、电话录音；证据10、居民用电缴费手册、收据；证据11、微信截图；证据12、催告书。 被告郭家泽向本院提交如下证据：中国建设银行个人活期账户交易明细。 被告郑云、三才镇乐安村委会、乐安村委会散山村、郑家义、陈志成、李开忠均无证据向本院提交。 本院认证：原告提交的证据1-3、6-12，客观真实存在，来源合法，与本案有关联，能够证明案件的事实，本院对上述证据均予以认定。证据4、5，与本案没有关联性，本院对其关联性不予认定。被告郭家泽提交的证据，客观真实存在，来源合法，与本案有关联，本院予以认定。 经审理查明，2011年5月22日，郑云（甲方）作为出租方，任贵藩、潘潢远（乙方）作为承租方签订《房屋租赁意向书》，约定郑云将位于陵水县三才镇乐安村委会散山村，建筑面积：拟建三幢房屋，每幢三层，共20套住房，每套约85平方米，总面积约1800平方米；租赁用途为居住，租期三十年（自2011年12月1日至2041年11月30日止）；房屋租赁的价格及租金总额，每套每年6300元（其中6000元为房租，300元为其他管理费用），总租金为3780000元；房屋租赁价款的支付方式：本意向书签订之日乙方向甲方以借款的方式支付租赁总额的10%（即378000元）给甲方，甲方正式奠基建房之日，乙方同样以借款给甲方的方式支付20%（即756000元）给甲方，自本年度七月份至十一月份，五个月中，乙方以借款的方式，在每个月的头五天内支付10%（即378000元）给乙方，余款20%自乙方入住之后，一个月内全部支付完；如因甲方主观意愿的原因，造成乙方无法全部实现本意向目的，则甲方须向乙方全额退还乙方之前以借款的方式支付给甲方的全部款项，如因甲方主观意愿以外的原因（如政府干涉或村民纠纷等），则甲方须向乙方全额退还乙方之前以借款的方式支付给甲方的全部款项，并且承担支付该款项5%款项。 案涉土地系被告郑云通过案外人陈国勇对被告郑家义、陈志成、李开忠转让及置换的方式取得。自2011年至2015年期间，两原告以借款的方式向被告郑云支付房屋租金共计247.9万元。被告郑云在收到该笔款项后均用于建造案涉房屋。案涉房屋自2012年开始建造，房屋建好后，原告等人自2014年开始入住。案涉的租赁房屋截至一审庭审辩论结束之前，没有取得建设工程规划许可证。经本院向陵水县三才镇人民政府核实，鉴于案涉房屋没有取得合法的建设手续，2019年10月18日被陵水黎族自治三才镇人民政府以属于违法建筑予以全部拆除。 2019年9月30日原告潘潢远向被告郭家泽转账3万元，在庭审中，被告郑云承认收到郭家泽转交原告支付的3万元。 本院认为，本案中，二原告与被告郑云签订的是《房屋租赁意向书》，约定被告郑云将建造位于陵水县三才镇乐安村委会散山村的房屋出租给二原告，双方是以借款方式支付的房屋租金，双方由此形成房屋租赁合同关系。因此，案由应由房屋买卖合同纠纷变更为房屋租赁合同纠纷。 关于二原告及被告三才镇乐安村委会、乐安村委会散山村、郑家义、陈志成、李开忠主体是否适格的问题。根据二原告与被告郑云签订的《房屋租赁意向书》出租人为郑云，承租人为二原告，因此二原告具有诉讼主体资格，是本案适格的原告。另根据合同的相对性原则，案涉的《房屋租赁意向书》约定的权利义务主体为二原告和被告郑云，而被告三才镇乐安村委会、乐安村委会散山村、郑家义、陈志成、李开忠与本案无法律关系，不具备被告主体资格。 根据双方提交的证据以及在庭审中陈述的事实和本院向陵水县三才镇政府核实的情况可以认定，案涉的租赁房屋在一审庭审辩论结束之前也未依法取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，应认定双方签订的《房屋租赁意向书》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故原告主张被告承担违约金12.395万元及损失25万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。因二原告等人已在2014年1月开始入住案涉房屋，根据《解释》第五条第一款的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，二原告主张被告全部返还以借款方式支付的房屋租金247.9万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被告郑云以案涉房屋已将房屋交付二原告等人使用，期间的房屋租金应当扣除的抗辩理由成立，本院予以采纳。本院认为关于租金（使用费）交纳截止日期，被告郑云作为出租人应举证证明，现其不能举证证明其主张，故本院只得依据原告自认予以确认。为减少当事人之间的诉累，本院认为，自2014年1月至2019年9月期间二原告等人实际占有使用案涉房屋，故此期间的使用费按双方约定的租金每套每年6300元、20套、已使用时间5年零8个月计算，数额为71.4万元。庭审中，被告郑云承认案涉房屋是其建造且有收到原告支付的房屋租金247.9万元及原告转账给被告郭家泽的3万元，共计250.9万元，扣减已使用房屋的费用71.4万元后，被告郑云应向原告返还房屋租金179.5万元。关于原告主张被告连带返还支付的房屋租金，被告三才镇乐安村委会、乐安村委会散山村、郑家义、陈志成、李开忠没有参与案涉房屋的建造和管理，也未与原告签订协议，根据合同相对性，上述被告与原告非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系，因此原告主张上述被告承担连带返还责任，于法无据，本院不予支持。另，原告主张被告家泽返还3万元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告任贵藩、潘潢远与被告郑云签订的《房屋租赁意向书》无效，被告郑云于本判决生效之日起三十日内返还原告任贵藩、潘潢远房屋租金179.5万元。 二、驳回原告任贵藩、潘潢远的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29863.6元，由原告任贵藩、潘潢远负担8908.6元，被告郑云负担20955元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李 玉 人民陪审员  梁少敏 人民陪审员  王昕卉 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  吴霖新 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法法规标题中华人民共和国合同法制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期1999.03.15时效性现行有效的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。