宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初521号原告：赵亮，男，1984年4月5日出生，汉族，宁夏贺兰县人，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：王彩玲、董鉴颖，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：王桂芳，该公司经理。委托诉讼代理人：徐瑜励、潘佳莹，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏嘉屋物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：王强，该公司董事长。委托诉讼代理人：于波，宁夏辅德律师事务所律师。原告赵亮诉被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民房地产公司）、宁夏嘉屋物业服务有限公司（以下简称嘉屋物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵亮的委托诉讼代理人王彩玲、被告康民房地产公司的委托诉讼代理人徐瑜励、被告嘉屋物业公司的委托诉讼代理人于波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵亮向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告赔偿原告各项经济损失815695元；2.本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实与理由：2016年5月3日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发、建设的位于银川市金凤区住宅一套。合同签订后，原告于2017年4月20日对该房屋进行装修共投入装修材料及人工费1324593元，该房屋于2017年10月底已装修完毕即将入住。2018年3月21日因被告正在销售的X室房屋（系原告住宅楼上）漏水导致原告精装房被淹，受损严重，其屋内的装饰、墙面、地面都遭受到不同程度的损害，给原告造成了巨大的财产损失，且该房屋到现在都无法入住。原告多次与被告协商处理此事，但被告至今未对原告的损失进行赔偿，原告为维护自己的合法权益免受侵害，特依据相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告康民房地产公司辩称，一、被告嘉屋物业公司对原告赵亮的损失负有主要责任。根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第五十七条、《宁夏回族自治区普通住宅小区物业服务等级标准》之规定，下水井内的总阀门应当属于共有部分的共用设施设备。物业公司作为小区物业管理人，对公共区域内的管道设施设备负有管理和养护的义务，不仅要保证公共设施设备保持良好适用的状态，而且应当采取必要的措施防止非管理人员随意打开井盖或随意开关阀门。涉案房屋被淹，起因于X号楼X单元X室的水管总阀门被人为打开导致，而该总阀门位于X号X单元门口的下水井内，属于公共管理区域内的设施设备。事发期间，X号楼X单元X室系未出售房屋，该房屋内的供水并未直接通到室内，而是采取关闭总阀门的管理方式予以控制。嘉屋物业公司作为小区内的物业管理公司，未尽到妥善管理义务，人为打开X室水管总阀门致使X室内水管长时间流水导致楼下的原告家被淹，嘉屋物业公司应当对原告损失承担相应的责任。二、原告赵亮对涉案房屋造成的损失也负有一定责任。2017年4月，康民公司已将涉案房屋交付给了赵亮，此后赵亮对该房屋进行了装修。赵亮作为该房屋的所有权人，对于房屋及内部区域具有管护义务。在房屋已投入大量资金进行了装修的情况下，赵亮应当重视对房屋的看管。正是因为赵亮疏于看管，导致在漏水情况发生时没有采取有效措施及时止损，从而引发了损失的扩大。原告赵亮对其屋内损失也应当承担相应的责任。三、康民公司在本次事故中本身也遭受了一定的损失。X室为康民公司名下的未出售的房屋，康民公司与嘉屋物业公司签署了物业管理合同及补充协议，就空置房屋物业管理费用等做了明确约定，康民公司也按照约定支付了物业管理费。因嘉屋物业公司管理上的过失，导致X室房屋漏水被淹，该房屋也存在了一定损害。综上，康民公司作为本次事故的受害者之一对于漏水事件的发生不存在过错，且对于事故的后续处理以积极的态度应对，不应当对原告赵亮的损失承担赔偿责任。请求人民法院查清事实，依法判决康民公司不承担赔偿责任。被告嘉屋物业公司辩称，原告起诉要求嘉屋物业公司承担财产损害赔偿，没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回原告对嘉屋物业公司的全部诉讼请求，并依法判决相关的侵权主体依法承担全部责任。第一、从侵权责任的角度来看，本案原告诉称“2018年3月21日X号楼X单元X室房屋漏水导致其装修房屋被淹并造成损失”，可以看出造成原告装修损失的原因系楼上漏水，但本案中嘉屋物业公司并非上述房屋的所有人、使用人或者负有管理义务的人。对于楼上是否漏水无任何的注意义务，楼上漏水也并非嘉屋物业公司所造成的，嘉屋物业公司也没有任何的过错。嘉屋物业公司未实施任何侵权行为，也并非本案侵权责任的主体，对于楼上漏水的情况嘉屋物业公司没有任何的过错，原告的损失与嘉屋物业公司没有任何的因果关系。因此，从侵权责任的角度来看，原告起诉要求嘉屋物业公司承担责任，没有任何事实及法律依据。第二、从合同角度来看，原告与嘉屋物业公司仅是物业服务合同关系，由于第三方原因给其造成的损害，应当向有关责任主体主张。原告要求嘉屋物业公司承担责任也没有任何合同依据。本案中，嘉屋物业公司作为物业服务企业，已经全力尽到了物业服务的义务，甚至提供了不属于物业服务范畴的服务。因漏水房屋未取得竣工验收合格的相关手续，开发商一直未向物业公司办理相关的移交手续，嘉屋物业公司未承接上述房屋相关资料及物业服务，上述房屋的房门钥匙也未移交于物业公司。嘉屋物业公司在发现房屋漏水后，立即向开发商告知相关漏水情况并及时向开发商借取了漏水房屋的房门钥匙，入户后发现，系X室房屋卫生间西南角业主专用上水管（PPR）堵头处破裂而导致漏水，嘉屋物业公司的工作人员进入后立即将X室的总阀门关闭并通知了X室的业主即原告，11点左右X室业主（原告）开门进入后发现家中被淹，嘉屋物业公司本着以大局为重，解决业主燃眉之急的原则，征得业主同意后，项目经理张淑娟带领维修、保洁10多人对原告被水淹房屋进行了及时的清扫处理。因此，嘉屋物业公司已经尽到了物业服务企业应该尽到的全部义务。嘉屋物业公司的行为非但没有因此得到原告的称赞，现原告反将其诉至法院，着实令人不解。第三、本案中因楼上X室卫生间入户业主专用水管破裂而漏水，造成原告居住的房屋被淹，但水管破裂的原因至今不明。对于水管是否存在质量瑕疵、因X室内未供暖，是否因管道受冻破裂漏水、X室室内地漏是否存在排水不畅或排水量小于跑漏水量，导致积水沿地面缝隙向楼下X室漏水、X室地面楼板与室内排风道、立管、墙体之间是否存在直通缝隙导致积水直接向楼下漏水等问题目前均不清楚。但上述漏水原因均与嘉屋物业公司无关。嘉屋物业公司提供的物业服务也仅限于绿化养护、共用设施设备维修养护、公共区域公共秩序的维护、保安、保洁等提供服务，对于业主独立使用并具有排他性的空间、场地、设施等专有部分不属于物业公司服务的范畴。物业公司也无权在未征得业主同意的情况下越权进入业主的专用部分进行越权服务。综上所述，嘉屋物业公司未实施任何的侵权行为，也非原告实际受损的侵权主体，对于原告实际受损也没有任何的过错，原告的损失与嘉屋物业公司没有任何的因果关系。且嘉屋物业公司已经尽到了物业服务的全部义务，对于因第三人的原因给原告造成的损失，其应当向相关责任主体主张。故原告起诉要求嘉屋物业公司赔偿其相关损失没有任何事实依据，在法律上也找不到任何的依据，恳请法院依法驳回原告对被告嘉屋物业公司的全部诉讼请求，并判令相关的责任主体承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《宁夏增值税普通发票》的真实性及证明目的予以认定，对《现场视频》、《现场照片》、《公证书》、《宁夏增值税专用发票》的真实性予以认定，对证明目的部分不予认定，对《装修损失明细表》、购货凭证，部分票据的真实性无法核实，且鉴定机构已就本案损失作出认定，对该份证据不予认定。对被告康民房地产公司提交的《宁夏增值税普通发票》、《收据》、《亲水人家前期物业服务合同》、《“亲水人家”前期物业服务合同补充协议》、《记账凭证》、《付款审批单》、《上海浦东发展银行转账支票存根》、《上海浦东发展银行业务凭证/回单》、《收据》、《关于支付2016年度物业服务费的报告》、《顶账协议》的真实性及证明目的予以认定，对视频资料的真实性予以认定，对证明目的部分不予认定，打开水管阀门并不必然产生漏水事件，对2020年9月3日拍摄的视频资料、《亲水人家保洁清扫空置房记录表》、《亲水人家2019空置房巡查记录表》、《亲水人家项目部保洁清洁检查记录》、“亲水人家”前期物业服务合同补充协议、说明、财务对账情况说明、与康民房地产财务往来明细表、亲水人家空房物业费情况说明、亲水人家2019年1-6月空置房费用汇总、亲水人家2019年1-6月商业区空置房屋物业台账、2019年1-6月空置地下车库物业台账、2019年1-6月住宅区空置房屋物业台账的真实性及证明目的予以认定；对被告嘉屋物业公司提交的亲水人家钥匙移交单、钥匙移交单、工程移交单、说明、工程竣工验收交付使用证的真实性予以认定，对证明目的部分不予认定，结合被告康民房地产公司提交的证据，被告嘉屋物业公司对空置房屋进行了管理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月3日，原告赵亮与被告康民房地产公司签订一份《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告康民房地产公司开发的位于银川市金凤区亲水人家X室房屋一套。房屋交付原告后，原告对房屋进行了装修。2018年3月21日，原告发现楼上X室房屋漏水向原告房屋渗漏，导致原告房屋被淹，屋内装修设施及家具等物品被淹受损。原告告知被告嘉屋物业公司后，嘉屋物业公司与原告一起将房屋内余水清扫干净。后原告要求被告对其房屋内被淹设施、物品的损失进行赔偿，双方未能达成一致意见，故诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，2015年11月19日，被告康民房地产公司与嘉屋物业公司签订一份《前期物业服务合同》，约定由嘉屋物业公司对亲水人家小区提供前期物业服务，物业服务时间为2014年12月21日至2018年12月31日，双方在前期物业服务合同附件五前期物业服务内容及质量标准中约定：（二）房屋管理：每月一次对房屋涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。检修、保养记录齐全。（四）共用设施设备维修养护：对共用设施设备按规范进行日常管理和养护，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。对于被告康民房地产公司未出售的空置房屋，其将房屋钥匙交给被告嘉屋物业公司进行管理。本案在审理过程中，原告赵亮申请对其房屋内装修损失进行，经本院委托银川市兴庆区发展和改革局鉴定，原告的装修损失为357787.95元。本院认为，原告的房屋因楼上房屋水管漏水导致屋内装修及设施被淹，但因X室房屋并未出售，故该房屋的所有权人康民房地产公司应就原告的损失承担赔偿责任。根据被告康民房地产公司提交的证据，对于未出售的房屋，其移交给物业公司即嘉屋物业公司进行管理，双方签订的前期物业合同亦约定嘉屋物业公司对房屋涉及使用安全的部位负有检查的义务，表明被告嘉屋物业公司对空置房屋负有安全管理的义务，虽然被告嘉屋物业公司否认康民房地产公司将X室的钥匙移交给其，但根据被告康民房地产公司的举证，能够证明嘉屋物业公司实际对包括X室在内的空置房屋进行了清扫、维护等管理事宜。庭审中，双方均陈述原告楼上X室房屋漏水系因水管堵头未密封严格导致，表明被告康民房地产公司在对房屋建设过程中施工质量存在瑕疵，其应就原告的损失承担主要赔偿责任，综合本案的实际情况，由其承担70%责任，为250451.57元，嘉屋物业公司对空置房屋进行管理，但未能尽到妥善管理职责，未及时关闭空置房屋的室内外水管阀门，对于本次漏水事件，其存在疏于管理的过错，酌情承担30%责任，为107336.38元。原告赵亮对损失的发生不存在过错，其不承担法律责任。因原告的装修损失已经鉴定机构鉴定，原告主张按照其装修价值赔偿损失的意见，本院不予支持。对于案件鉴定费用，因原告未提交票据予以证明，本院不做处理。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内赔偿原告赵亮经济损失250451.57元；二、被告宁夏嘉屋物业服务有限公司于本判决生效之日十日内赔偿原告赵亮经济损失107336.38元三、驳回原告赵亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5979元，原告赵亮承担3357元，银川康民房地产开发有限公司承担1835元，被告宁夏嘉屋物业服务有限公司承担787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 郭 娟二〇二〇年九月十四日书记员 苏海娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。