上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0115民初78510号 原告：上海高航物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：张炜林，执行董事。 委托诉讼代理人：贾琪，上海中筑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓宁，上海中筑律师事务所律师。 被告：上海东旭置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区丁香路XXX号XXX幢XXX、XXX室。 法定代表人：吕兵，总经理。 委托诉讼代理人：朱文斐，上海市金石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。 原告上海高航物业管理有限公司与被告上海东旭置业有限公司服务合同一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序。本院于2019年11月21日公开开庭进行审理。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，于2019年12月30日组织双方进行庭前证据交换。被告于2019年12月30日向本院提出对物业维修费进行审价申请，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司进行司法审计。本院于2020年7月21日再次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人贾琪、王晓宁、被告的委托诉讼代理人朱文斐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告上海高航物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2012年12月1日起至2018年3月31日的空置房屋物业服务费人民币(以下币种相同)865,517.40元；2.判令被告向原告支付自2017年1月1日起至2017年12月31日止的共用部位维修费以及自2011年7月1日起至2018年3月31日止的共用设施设备维修费，共计2,220,957.45元；3.判令被告赔偿原告利息损失(以3,086,474.85元为基数，自2018年4月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算)。事实与理由：2011年6月28日，原、被告签订《浦江东旭小区物业临时托管协议》，约定被告委托原告负责浦东新区东靖路669弄、626弄，莱阳路XXX号等物业管理，期限自2011年7月1日至小区业委员成立之日。该小区业委会至今仍未成立，而原告已在2018年3月31日停止提供物业服务了。根据合同约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告全额交纳。被告已按约支付了2012年11月底之前的空置房屋物业服务费，但自2012年12月1日至2018年3月31日的空置服务物业服务费865,517.40至今尚未支付。原告在提供物业服务期间，按照被告指示先行代其履行物业维修责任，对物业的共用部位、共用设施设备进行维修，共计发生费用2,220,957.45元。故原告起诉至法院，诉请如前。 被告上海东旭置业有限公司辩称：关于原告主张要求被告支付空置房屋物业服务费的诉讼请求，已经超过诉讼时效，且该笔费用金额中应扣除5套不属于空置房的物业管理服务费共计19,187.20元。关于原告主张的维修费，已经在协议中约定包含在物业服务费中，不应另外收取。而且由于案外人上海天诺装潢设计有限公司曾在浦东法院提起诉讼要求原告和被告承担2014年12月29日至2015年12月9日以及2015年12月11日至2017年1月13日的维修费，浦东法院最终判决原告承担565,439元，该笔款应在原告主张的维修费中予以扣除，关于原告主张的利息损失，没有任何依据。 经审理查明： 2011年6月28日，原、被告签订《浦江东旭小区物业临时托管协议》，双方约定：被告委托原告对浦江东旭小区进行临时托管；托管的浦江东旭小区物业为动迁配套商品房，具体座落位置为东靖路669弄、东靖路626弄、莱阳路XXX号、东靖路583、585、597-621(单)、629-667(单)号、东靖路679-687、691-713、721-743、747、753号(单)、东靖路590、592、596、598、602、604、608、610、614、616、620、622、630、632、636、638、642、644、648、650、654、656、660、662号、莱阳路1446、1450、1454、1458、1462、1466、1470、1474、1478、1482、1486、1490、1494、1498号；建筑面积共计353437.67平方米(含地下)；原告提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等等；原告收取的物业服务费为包干制，该费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅(带电梯)及小高层二层以上物业管理服务费为0.90元/月/平方米、多层住宅(带电梯)及小高层底层物业管理服务费为0.50元/月/平方米、商业物业管理服务费为2.50元/月/平方米；物业服务费用主要用于以下开支：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等、(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、(3)物业管理区域清洁卫生费用、(4)物业管理区域绿化养护费用、(5)物业管理秩序维护费用、(6)办公费用、(7)物业管理企业固定资产折旧、(8)法定税费、(9)物业管理企业的利润，原告按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担，上述物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修基金中列支，并按规定分摊；业主应于办理入住手续的次月首日起交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告全额交纳；专项维修资金的缴存，由被告和购房人分别按照每平方米建筑面积成本价的4%和3%交纳；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在20日履行交纳义务；被告保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，若违反该约定，被告拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托原告修复，修复费用及造成的其他损失由被告承担；原告已履行合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的，原告不承担责任；因非原告责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，原告不承担责任；合同期限自2011年7月1日起至小区业委会成立之日止。 上述协议签订后，原告按约为涉案小区的物业提供了物业服务。被告向原告支付了2011年7月1日至2012年11月30日的空置房物业服务费。 2013年3月19日，原告向被告员工陆晔虹通过电子邮件发送2012年至2013年3月止的空置费清单。2015年1月15日，原告向被告员工陆晔虹通过电子邮件发送2011年7月至2014年9月的公共设备设施维修费用汇总清单。2015年2月5日，原告向被告员工陆晔虹通过电子邮件发送2012年12月至2014年12月止的空置费清单。2017年9月6日-11月8日，原告与被告员工陆晔虹通过电子邮件就涉案浦江东旭小区空置房进行核对。2018年1月18日，原告向被告员工陆晔虹通过电子邮件发送2012年12月至2018年3月的空置费清单。 2016年5月5日，被告员工陆晔虹向原告法定代表人张炜林发送电子邮件1封，其中包含附件“关于浦江东旭小区服务及设施设备维修结算协议.doc”该协议的内容为：在甲方(即被告)委托乙方(即原告)对浦江东旭小区实施物业管理期间，就小区内房屋及设施设备更新、改造及维修结算达成本协议；浦江东旭小区住宅共用部位、共用设施设备保修期满后需更新、改造和维修，在业主委员会成立前，无法使用维修基金，由甲方负责筹措维修资金；更新和改造项目，由乙方提出书面维修整改方案，该方案须经甲方确定并形成书面同意文件，由甲方解决所需维修资金，施工单位确定参照甲方的《建设项目招标管理办法》；共用部位、共用设施设备维修项目(小修项目)中单修项目金额小于1,000元，由乙方负责先行修理，并在一周内报甲方备案，单修项目金额大于1,000元且小于100,000元的，乙方须通报甲方，并经甲方书面同意方可进行修理；急修项目的维修中单修项目金额小于2,000元，由乙方负责先行修理，并在一周内报甲方备案，单修项目金额大于2,000元且小于100,000元的，乙方须通报甲方，并经甲方书面同意方可进行修理；共用部位、共用设施设备维修项目和急修项目费用，由乙方先行垫付，甲乙双方约定每季结算一次，于每季度结束后的15日内，乙方将需结算的维修项目资料送至甲方，在收到乙方提交的维修项目资料后的2个月内，甲方需完成维修项目费用过审核后，并按甲方审定修理支付给乙方；本协议有效期自2011年7月1日至浦江东旭小区业主委员会成立之日止(即乙方对浦江东旭小区实施物业管理期间)；本协议自签字盖章之日起生效。 2016年11月23日，原告在回复被告提出解除双方之间租赁合同的函件中，明确提出被告仍拖欠原告2011年7月至今的公共维修费用和相关房屋空置费。 2017年12月13日，原告向被告发出《关于解除的通知函》，明确被告自2011年7月1日起至今长期拖欠原告空置房物业费、房屋维修费用，公共设备维修费用，且经原告催要均不予支付，原告根据相关法律，向被告提出解除协议的通知。原告将于2018年3月15日退出浦江东旭小区物业服务业务，并要求被告支付2012年12月至2018年3月15日的空置房屋管理费、服务维修费(保修义务)、公共设备维修费(保修义务)、房屋维修费、公共设备维修费等费用及其自2018年1月1日起至实际支付之日的利息。 2018年1月26日，被告收到上述解除函后在回复函中表示要求原告在2018年2月25日前将浦江东旭小区2012年8月23日至今的公益性收入使用情况以书面形式报给被告，若在规定时间内无法提供，被告将请第三方进行对公益性收入使用情况进行审计。 审理中，双方确认原告于2018年3月31日停止对涉案浦江东旭小区的物业管理，并于同日解除双方的涉案合同。 经被告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对被告委托原告进行物业管理的涉案浦江东旭小区自2011年7月1日止2018年3月31日期间的小区公共部位、公共设施设备的维修费用进行工程造价鉴定，并2020年5月20日出具沪一测价鉴【2020】013号《工程造价鉴定意见书》。该意见书中载明的鉴定意见为：本案“上海市浦东新区东靖路669弄等公共部位、设施维修工程项目”所涉的工程造价为1,959,773.70元。同时，该意见书中还载明：“经复核，本次审价中的计算的项目均属于维修工程项目，但无法明确区分‘日常运行、维护费用’及‘物业大修和专项维修的费用’，且申请人(东旭公司)的主张不在本次审价范围内，将由法庭据实判定。” 2019年1月22日，原告就本案空置房屋物业服务费和公共设施设备维修费用向本院递交诉状。同日，本院将该案进入诉前调解流程。 另查明，涉案浦江东旭小区669弄106号202室、669弄106号702室、626弄3号201室为物业管理企业用房，626弄17号202室为物业管理企业和业委会公用房，626弄3号202室为浦江东旭公寓居委会用房。审理中，双方确认上述5套房屋自2011年12月至2018年3月间的空置房物业服务费共计19,187.20元。 涉案浦江东旭小区至今尚未成立业主大会和业主委员会。 本院认定以上事实依据的证据有：《浦江东旭小区物业临时托管协议》及其附件、原告与被告的来往函件、被告的陆晔虹与原告法定代表人的来往电子邮件、法院12368短信、调拨单、确认单、《工程造价鉴定意见书》等证据，上述证据经庭审质证客观真实，能够印证本案相关事实，本院确认后在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均有约束力。原、被告签订的《浦江东旭小区物业临时托管协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告已按约接受被告的委托对涉案浦江东旭小区的物业包括空置房进行物业管理服务，被告理应按约向原告支付相应的空置房物业管理服务费和公用部位、公用设施设备维修费用。但被告尚余2012年12月1日至2018年3月15日的空置房物业管理服务费和公用部位、公用设施设备维修费用至今未付，显属违约，被告理应承担相应责任。关于原告主张的空置房物业服务费，因涉案浦江东旭小区669弄106号202室、669弄106号702室、626弄3号201室为物业管理企业用房，626弄17号202室为物业管理企业和业委会公用房，626弄3号202室为浦江东旭公寓居委会用房，该5套房屋并非空置房屋，该物业管理服务费应由使用人支付相应的物业管理服务费，故该5套房屋的物业管理服务费应中原告主张的空置房物业管理服务费中予以扣除。被告辩称原告主张空置房物业管理服务费已超过诉讼时效，本院认为，原告自2013年3月至2017年12月间连续不断地与被告就空置房物业管理服务费进行对账，并于2019年1月向本院提起诉讼要求支付涉案款项，由此可见，原告一直在积极主张涉案款项的权利，未超过法定的诉讼时效，故本院对被告的上述辩称意见不予采纳。关于公用部位、公用设施设备维修费用，本院认为，从字面的解释来看，“维护”是指维以护之，免受外害，一般是指为使设备能够正常运行采取的定期保养。而“维修”则是针对已经损坏的设备进行修理，使其得以重新正常运行。从涉案协议约定的内容来看，涉案协议中不仅约定了原告收取的物业服务费用采用包干制，且已包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，而且还约定了物业服务费中不包含物业大修和装箱维修的费用，由此可见，双方在协议中对于公用部位、公用设施设备的维护费用和维修费用均作了不同的约定。故公用部位、公用设施设备的维修费用并不包含在物业服务费中，且根据涉案协议的约定，该笔费用应在维修基金中列支。根据《物权法》的相关规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。由于涉案浦江东旭小区至今未成立业主大会及业主委员会，致使维修资金无法使用，为此原告先行垫付了公用部位、公用设施设备的维修费用。根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。被告作为涉案小区物业的开发商未提供证据证明其已向相关部门提交了成立小区业主大会的书面报告，故公用部位、公用设施设备的维修费用应由被告承担。经本院委托，相关鉴定机构对涉案小区公用部位、公用设施设备的维修费用进行了鉴定，该小区自2011年7月1日至2018年3月31日的该项费用为1,959,773.70元，被告理应承担该笔费用。根据涉案协议约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在20日履行交纳义务。虽然对于维修费用的支付方式未做明确约定，但原告于2017年12月13日明确要求被告支付该笔维修费，故原告主张空置房物业服务费及公用部位、公用设施设备的维修费自2018年4月1日起的逾期付款利息损失，并无不当，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《上海市住宅物业管理规定》第七十一条第一款的规定，判决如下： 一、被告上海东旭置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高航物业管理有限公司空置房物业管理服务费846,330.20元； 二、被告上海东旭置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高航物业管理有限公司公用部位、公用设施设备的维修费用1,959,773.70元； 三、被告上海东旭置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海高航物业管理有限公司利息损失(以2,806,103.90元基数，自2018年4月1日起至实际支付之日止，在2019年8月19日之前按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算)。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33,179元，鉴定费51,400元，合计84,579元，由原告上海高航物业管理有限公司负担7,192元，由被告负担77,387元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 朱 俊 人民陪审员 李 滨 人民陪审员 李一新 二〇二〇年九月二十三日 法官 助理 陈佳琳 书 记 员 曹 燕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 二、《中华人民共和国物权法》 第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 三、《上海市住宅物业管理规定》 第七十一条建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。