贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0523民初3125号原告：李荣方，男，1970年5月20日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省金沙县。原告：刘孟娅，女，1972年4月16日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组，统一社会信用代码：91520523080696799F。法定代表人：袁安国，男，联系电话：176××××0077，系该公司董事长。委托代理人：谢朝洲，男，系特别授权。委托代理人：宋伦阔，男，该公司员工，系特别授权。原告李荣方、刘孟娅与被告贵州建安房地产开发有限公司（以下简称建安房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年6月22日立案后，依法适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行审理。原告李荣方、刘孟娅，被告建安房开公司的委托代理人谢朝洲、宋伦阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣方、刘孟娅向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行与二原告签订的《商品房买卖合同》，及时为二原告办理商品房转移登记相关手续；2.判决被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金给二原告，现暂计算至起诉之日的违约金为47256.62元（违约金计算标准，从2018年6月30日起，按日支付已支付房款369392元的中国人民银行同期5年以上贷款利息的1.3倍，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书为止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，二原告以总价款369392元的价格购买被告开发的金沙县，房号为3-10-4。合同约定被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给二原告。如果被告不能在规定的期限内完成合同约定的义务，逾期30日内按照已付房款的万分之一承担违约责任；逾期30日后，按合同第八章《房屋登记》第二十二条第（三）款“出卖人承诺于2018年5月31日前取得商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列条款处理：约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。但因房屋二原告已装修入住，按合同退房对双方影响较大，故按中国人民银行同期5年以上贷款利息以违约金形式赔付给二原告。计算方式为：369392×4.9%／360（日利率），现暂计算至起诉之日为47256.62元。若被告不服，二原告将按合同价格369392（房款）＋180000（装修款）＋3681（549392×0.35%×723／360）＝553073元，外加退房损失重新起诉主张，二原告将上述房屋交换给被告。合同签订前，二原告于2016年1月27日向被告支付了首付款119392元，并按照约定办理银行按揭贷款，银行于2016年8月18日将250000元按揭款全部支付给被告。且二原告向被告交付了办理不动产转移登记的费用和代办理资料，二原告已按合同履行了全部义务。但至起诉之日，被告仍未按合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关转移登记。被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任并赔偿二原告损失。被告建安房开公司辩称，1.被告并无主观、恶意违约。即便被告应承担违约责任，也应根据法律规定，按照实际损失承担违约责任。本案的房屋所有权证若按时办理，依双方约定，该商品房的所有权证也是移交给贷款银行作为抵押保管，被告不能直接拿到商品房所有权证。因此，无论是否办理该商品房所有权证，都没有给二原告造成损失。二原告诉求不应得到支持。2.被告承担违约责任也应按照合同约定执行。原、被告签订的合同第二十二条第三款约定：“约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。”由此可见，二原告有权退房，如果二原告不予退房，只能按双方约定，按中国人民银行同期活期存款利率计息。依据人民银行发布的2016年3月1日起，工商银行、交通银行、建设银行、农业银行、中国银行的活期存款年利率为0.3%，即便被告应承担违约责任，也只能按合同约定，按已付购房款的活期存款年利率计息，即年利率0.3%。原告李荣方、刘孟娅为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据如下：1.结婚证复印件。用以证明二原告系夫妻关系。经质证，被告建安房开公司无异议。2.购买合同签订确认表、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议。用以证明2016年2月23日二原告与被告签订商品房买卖合同，购买涉案房屋面积为113.81平方米，房屋总价369392元。经质证，被告建安房开公司无异议。3.收据复印件两份。用以证明支付被告的首付款为119392元，代收费13394元，其中7388元是维修基金，剩余的是办证费用。经质证，被告建安房开公司无异议。4.个人购房借款合同、担保合同、工商银行支付凭证两份。用以证明为了支付案涉房款，原告向中国工商银行办理了按揭贷款25万元。经质证，被告建安房开公司无异议。被告建安房开为证明自己的抗辩主张，向本院提供证据如下：商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议。用以证明合同第八页证明二原告是按揭贷款，二原告按揭贷款结束后即便是办理了房产证也是由被告去拿了交给银行，因此并没有对二原告造成直接的经济损失。关于违约责任的约定，即便是承担违约责任也是按照合同约定即按照银行活期存款的利率承担违约责任。经质证，二原告对证据真实性无异议，对证明目的有异议。本院对证据的认定情况，二原告举证的1-4号，被告建安房开公司无异议，本院予以认定。被告举证的商品房买卖合同及补充协议，原告对证据真实性无异议，本院予以认定其真实性。本院经审理查明事实如下：2016年2月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于金沙县（建筑面积113.81㎡）以价格369392元出卖给二原告。二原告向被告交付首期房119392元，余款250000元以银行按揭方式支付。合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2018年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后二原告还另向被告支付了代收费13394元（其中包含维修基金7388元）。同时查明，案涉金沙县鼓场街道建安壹号小区第3栋10层3-10-4号房屋，被告建安房开公司已按《商品房买卖合同》约定于2016年11月交付给原告李荣方、刘孟娅使用。但该房屋至今没有办理初始登记，也没有进行消防验收及整栋房屋综合验收。庭审中，原、被告双方均表示愿意继续履行合同。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。庭审中，原、被告均表示同意继续履行案涉《商品房买卖合同》及其《补充协议》，本院予以认定。关于原告李荣方、刘孟娅诉请被告建安开发公司按双方合同约定为二原告办理将商品房转移登记相关手续的主张，案涉房屋尚未办理初始登记的主要原因是案涉房屋没有进行消防验收及综合验收，以致不能办理房屋初始登记及转移登记的有关手续。基于此，案涉“建安壹号”项目没有办理房屋初始登记，也就办理不了房屋转移登记的相关文书，当然就不能办理房屋的转移登记，即被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”的规定，二原告的该诉请属事实上履行不能，本院不予支持。关于二原告请求被告向二原告支付违约金47256元，并从起诉之日起以购房款总额为基数按中国人民银行同期5年以上贷款利息的1.3倍支付违约金至交付商品房转移登记有关文书之日止的主张，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”的规定，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告建安房开公司应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告。但被告因自身原因导致其至今未能办理涉案房屋转移登记有关手续，已经构成违约，被告应按合同约定承担相应的违约责任。虽原、被告在案涉合同中明确约定：“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。”但庭审中，原、被告双方均表示同意继续履行合同，故被告应参照案涉《商品房买卖合同》第三条第（二）项：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”向原告承担违约责任，即违约金以已付购房款总额369392元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月30日起计算违约金至被告向二原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。至于原告主张违约金计算标准以已支付房款369392元为基数，按日以中国人民银行同期5年以上贷款利息的1.3倍计付至被告实际办理商品房转移登记相关文书为止的诉请，因与本院审理查明的事实不符，本院不予支持。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷。因此，被告认为何时办理产权证不损害二原告任何利益的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以购房款369392元为基数，从2018年6月30日起按日万分之一标准向原告李荣方、刘孟娅计付违约金至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。二、驳回原告李荣方、刘孟娅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，减半收取计490元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  姚杰二〇二〇年九月九日书记员  胡鹏