西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                  （2019）陕0113民初2151号原告：付滨，女，汉族，1954年7月5日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：盖东旭，陕西君勤律师事务所律师。被告：应燕鹃，女，汉族，1977年10月25日出生，住浙江省兰溪市。委托诉讼代理人：杜勋，陕西博硕律师事务所律师。被告：西安信诺房地产中介有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：蔺强林，该公司经理。委托诉讼代理人：张海，男，汉族，1989年8月5日出生，住甘肃省临泽县，系该公司员工。原告付滨与被告应燕鹃、西安信诺房地产中介有限公司（以下简称信诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告付滨的委托诉讼代理人盖东旭、被告应燕鹃的委托诉讼代理人杜勋、信诺公司的委托诉讼代理人张海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付滨诉称，原被告三方于2018年4月17日签订《房屋买卖三方合同》，原告于合同签订当日向第一被告支付购房定金15万元。合同签订后，二被告怠于履行合同义务，拒绝向原告交付房屋并办理过户手续。原告多次催促无果，故诉至法院，请求判令：1、解除涉案《房屋买卖三方合同》；2、被告应燕鹃双倍返还原告定金30万元；3、二被告赔偿原告自《房屋买卖三方合同》签订之日起至起诉之日止的房屋差价；4、被告承担本案诉讼费用。被告应燕鹃辩称，因原告原因导致合同无法履行，对原告要求解除三方签订的房屋买卖三方合同，被告应燕鹃予以认可，对原告的其余诉讼请求，被告不予认可。根据合同第三条约定，原告应在2018年6月20日前付清剩余房款，后办理更名手续，但是原告一直没有支付剩余房款，2018年7月18日，被告应燕鹃以原告逾期付款向原告发出解除合同的通知。因房屋买卖三方合同约定的交易方式为更名，而更名的完成需要开发商的配合，被告应燕鹃开始已经联系好开发商进行更名，但因原告一直未支付剩余房款，没有完成更名，现开发商已经不同意更名。被告信诺公司辩称，2018年4月17日，原被告签订三方买卖合同，原告向被告应燕鹃支付了15万元的定金，2018年4月27日，原告向被告信诺公司提供购审资料，2018年6月7日，被告信诺公司催促被告应燕鹃尽快办理更名手续，被告应燕鹃回复称开发商暂时办理不了更名手续，6月15日，被告信诺公司再次催促被告应燕鹃，被告应燕鹃仍称无法办理更名。因为时间久，被告信诺公司感觉开发商不会再为被告应燕鹃办理更名手续，所以被告应燕鹃同意向原告退还定金，被告信诺公司与原告沟通时原告希望被告信诺公司与应燕鹃沟通继续履行合同，但信诺公司再与应燕鹃联系时，应燕鹃开始拒接电话，被告信诺公司同意解除三方签订的房屋买卖三方合同。经审理查明，2018年4月17日，原告付滨（乙方、买受人）与被告应燕鹃（甲方、出卖人）、被告信诺公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将其位于西安市高新区XX小区XX幢XX号，建筑面积为60.9平方米的房屋出售给乙方，成交价格为92万元。乙方应于2018年4月17日向甲方支付15万元定金，于2018年6月20日之前将剩余房款存入房产交易结算资金专用账户。房屋的交付以开发商交付时间为准。违约责任部分约定，如乙方逾期付款超过7日，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；合同签订后，任何一方不得单方解除合同，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款0.5%的违约金，逾期超过7日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按照总房款的20%向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同送达之日起7日内退还乙方全部已付房款，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付利息。在其他约定部分约定，甲方负责在开发商处将购房买卖合同变更到乙方名下，更名当天付全款，甲、乙、丙三方全权配合办理更名手续，如一方违约，违约方向守约方赔偿15万元。合同签订当日，原告向被告支付定金15万元。2018年4月2日，原告在西安市XX中心XX中心数据库中无有效房产信息。2018年7月18日，被告应燕鹃向原告邮寄《解除合同通知》，以原告未按照合同约定在2018年6月20日前支付剩余房款，违反合同约定，被告应燕鹃解除其与原告签订的《房屋买卖三方合同》，该邮件于2018年7月20日被签收。另查，涉案房屋签约时尚未办理产权证，原告称其在签订合同时对涉案房屋尚未办理产权证并不知情，在房屋买卖三方合同中约定更名是因为原告系老年人对此不懂。被告应燕鹃称其开始联系开发商，开发商称可以办理更名手续，但因原告未按时支付剩余房款导致未能办理更名，后开发商称无法再办理更名。原告及被告信诺公司均称被告应燕鹃并未通知其办理更名手续，被告应燕鹃对其上述主张也未提交证据证明。庭审中，原告申请对房屋差价损失进行评估，经西安市中级人民法院先后委托西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司、陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司进行评估，均因无法进行现场查看导致鉴定被退回。原告称其对房屋差价损失不再要求。经询，二被告均同意解除《房屋买卖三方合同》。上述事实，有《房屋买卖三方合同》、收条、解除合同通知、邮单、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告三方于2018年4月17日签订的《房屋买卖三方合同》，约定由被告应燕鹃负责在开发商处将购房买卖合同变更到原告名下，即是在原、被告三方达成一致后，到案涉房屋开发商（被告应燕鹃购买时的房屋出卖人或其他权利人）处，将买受人应燕鹃的合同权利义务概括转移至原告付滨。故合同更名，需要上述开发商的同意。对此，原、被告三方作为完全行为能力人均应知晓。根据原、被告三方的约定，合同更名系原告的主要合同目的，合同更名后获取购房款系被告应燕鹃的主要合同目的，故合同更名在案涉房屋买卖合同的履行过程中至关重要。根据原被告签订的《房屋买卖三方合同》约定，办理合同更名的期间最迟至2018年6月20日，如在此期间无法办理合同更名，不仅原告的合同目的无法达成，被告应燕鹃的合同目的亦无法达成。依据被告信诺公司陈述，经其公司催促，被告应燕鹃告知因开发商原因无法再办理过户，对此，本院认为，合同更名在约定的更名期明显无法实现，双方合同目的不能达成的情况下，解除合同符合法律规定，且双方均存在过错，故对原告要求被告应燕鹃承担违约赔偿责任，本院不予支持。鉴于原告已于2018年4月17日向被告应燕鹃支付15万元，该15万元一直由被告应燕鹃持有，故被告应燕鹃应当向原告返还该15万元，并按照中国人民银行发布的同期贷款利率，向原告支付该15万元自2018年4月18日至实际支付之日的利息。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告付滨与被告应燕鹃、西安信诺房地产中介有限公司2018年4月17日签订的《房屋买卖三方合同》解除；二、被告应燕鹃于本判决生效之日起十日内返还原告付滨定金15万元并支付利息（以15万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年4月17日计算至实际给付之日）；三、驳回原告付滨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13000元，原告承担3000元，被告应燕鹃承担10000元。因原告已预交，由被告应燕鹃在履行上述金钱义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    卢      帆人民陪审员    贾  泉  俊人民陪审员    陈  小  玲 二〇二〇年九月 二十四 日     书  记  员    王  雪  冰 打印：相丽华       校对：王婉柔     2020年   月   日送达1