福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初3533号 原告：晋江中航里城置业有限公司，住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道世纪大道843号1号楼一楼，统一社会信用代码91350582098444901F。 法定代表人：杨杨。 委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：李嘉亮，女，汉族，1995年4月14日出生，住福建省泉州市晋江市，Ａ）。 原告晋江中航里城置业有限公司与被告李嘉亮商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋江中航里城置业有限公司的委托诉讼代理人方湘臻、被告李嘉亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晋江中航里城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告之间签订的编号为201901070097的商品房买卖合同（解除标的为1615999元）；2.请求依法判令被告应协助办理撤销合同编号为201901070097、收件编号20191001405的商品房买卖合同的网上签约登记备案手续；3.请求依法判令被告立即向原告支付逾期付款违约金161599.9元（该违约金原告有权从应退给被告的购房款中直接扣除）。事实和理由：原被告双方于2019年1月7日签订编号为201901070097的商品房买卖合同，合同约定被告向原告购买原告所开发的中航城.天玺项目20幢3506号商品房，该商品房的总价款为1615999元，付款方式为商业贷款，被告应于2019年1月7日前支付首期房价款485999元，余款1130000元向贷款机构申请贷款支付。合同附件四第二条第一款约定若买受人未在本条款规定的时间内提交按揭贷款材料或重新提交的按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，视同买受人逾期违约，每逾期一日买受人应按贷款总额的万分之三向出卖人支付逾期期间的违约金，逾期超过30日出卖人有权解除本合同并将该商品房另行出售，买受人支付购房总价百分之十的违约金。上述商品房买卖合同签订后，原告已经依约同被告于2019年1月7日在晋江市住房和城乡建设局办理了备案手续。但截止本案起诉之日，虽经原告多次催讨，被告仍未在合同约定的期限内办理按揭贷款所需的材料且至今尚未办理按揭手续，截至本案起诉之日原告均未收到被告支付的任何购房尾款。被告行为已经严重违反合同约定。 李嘉亮辩称，其同意解除合同返还购房款，并配合撤销合同备案，但其没有违约，不同意支付违约金。因其出生于晋江，所以回来想买个房给父母回晋江养老，买房的当时其刚大学毕业，无支付房款全款的能力，所有的储蓄只够付首付款，其有向销售人员提及办理按揭付款，销售人员并未向其说明当时的购房政策，只是不停推荐房子，还叫其交定金，一步步地诱骗其买房，后面因为其不符合贷款条件，无法办理银行按揭贷款，为此，其多次有去找售楼的要求处理或退房，但是销售人员没有答复要怎么处理，也不同意退房，后面其对该房地产公司没有信心，就多次要求原告退还已交的60万房款，但是原告一直换不同的销售人员应付，然后说老板不在。其有就该问题向住建局反映，也打过市民服务热线反映原告开发商存在的违法操作问题，都说会给个说法但却没有回复。其也有向香港报社说明原告的不良销售手段违法并予以公开。因为作为开发商的原告用不合法的销售手段引导合同签订，才导致双方诉讼纠纷，希望驳回原告不合理的诉求。 本院经审理认定事实如下：2019年1月7日晋江中航里城置业有限公司与李嘉亮签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201901070097），约定李嘉亮向晋江中航里城置业有限公司购买晋江市，西环路东侧中航城.天玺20幢3506商品房，总价款1615999元。该《商品房买卖合同》于2019年1月21日在晋江市住房和城乡建设局房产登记交易中心登记备案。李嘉亮于2018年9月26日支付10万元晋江中航里城置业有限公司作为保证金，于2018年11月15日支付晋江中航里城置业有限公司5万元，于2018年12月28日支付晋江中航里城置业有限公司35万元、85999元、500元（预交电费）、12535元（公维金）；晋江中航里城置业有限公司于2018年12月31日将10万元保证金退还给李嘉亮。现双方均同意解除合同并办理备案撤销登记。上述事实双方当事人没有争议，本院依法予以确认。 关于双方当事人所争议的：李嘉亮是否应支付晋江中航里城置业有限公司违约金的问题？具体进行认定如下： 晋江中航里城置业有限公司主张，李嘉亮一直未能按照合同约定办理银行贷款，其也多次书面对李嘉亮进行催告，合同中也载明违约责任。 李嘉亮主张，晋江中航里城置业有限公司对其收取10万元保证金和第一笔首付款5万元时并未获得商品房预售许可证，晋江中航里城置业有限公司的商品房预售许可证系2018年12月21日才办下来，根据泉州政府泉政文2017年151号第一项规范商品房预售的第三条，尚未取得预售许可的商品住房项目房地产开发企业和委托的代理销售企业不得以认购预定排号发放VIP等方式向购房者收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。因此，晋江中航里城置业有限公司系违法销售和违法收取房款。2017年4月17日起，晋江市出台的房产限购文件执行限购政策，据此，其不符合购房条件，无法向银行办理贷款按揭，而其长期居住在香港，不知当地的购房政策，销售人员并未向其说明，且明知其不符合条件还向其收取定金等一系列款项，还叫其在同意没收定金的说明上签字，不继续交钱，就没收定金。双方签订的前期物业合同里面并未体现具体公维金和水电费，但晋江中航里城置业有限公司有向其收取公维金和水电费，却没有开具收据，晋江中航里城置业有限公司对其所有的付款也均未出具发票。晋江中航里城置业有限公司的上述行为均属违法，其不存在违约。 本院认为，晋江中航里城置业有限公司于2018年12月21日才取得商品房预售许可证，而在2018年9月26日、2018年11月15日已向李嘉亮收取保证金、房款等，故可体现晋江中航里城置业有限公司存在违法违规变相向李嘉亮预售商品房的行为。双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201901070097）对逾期付款责任条款进行格式留白，并未作出明确的约定。综上，故晋江中航里城置业有限公司主张李嘉亮支付逾期付款违约金缺乏合同依据也没有事实依据，不予支持。 综上所述，本院认为，晋江中航里城置业有限公司与李嘉亮签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201901070097）系双方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现晋江中航里城置业有限公司主张解除合同，李嘉亮同意解除，本院予以照准。晋江中航里城置业有限公司应退还向李嘉亮收取的房款及其他费用等共计499034元。晋江中航里城置业有限公司诉求主张李嘉亮支付逾期付款违约金161599.9元（从应退的购房款中直接扣除），于法无据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认晋江中航里城置业有限公司与李嘉亮签订的合同编号为201901070097的《商品房买卖合同》及附件于2020年4月13日解除； 二、李嘉亮应于本判决生效之日起十五日内协助晋江中航里城置业有限公司办理撤销商品房买卖合同的网上签约登记备案手续； 三、晋江中航里城置业有限公司应在办理撤销商品房买卖合同的网上签约登记备案手续后三日内退还李嘉亮499034元； 四、驳回晋江中航里城置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费19344元，减半收取计9672元，由晋江中航里城置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许艺珊 二〇二〇年九月三日 书记员  朱泽晶 附件一：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二：法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。