广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2813号 原告：李争艳，女，汉族，1979年5月12日出生，住河南省登封市，现住河南省登封市。 被告：北海鑫辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450500672492589T，住所地广西北海市北部湾中路8号第1幢2楼。 法定代表人：朱震雨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷小花，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢兴旺，广西桂三力（北海）律师事务所实习人员。 原告李争艳与被告北海鑫辉房地产开发有限公司（以下简称“鑫辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李争艳、被告鑫辉公司的委托诉讼代理人殷小花、谢兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李争艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金38192元(从2015年12月30日至2018年1月23日共计754天）；2、判令被告返还原告缴纳的燃气初装费、土地证办证费等共计3500元；3、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；4、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭变更第3项诉讼请求为：判令被告立即交付原告涉案房屋的所有权证；当庭增加诉讼请求：要求被告退还多收的房屋面积差异款1751.5元。 事实和理由：2015年4月15日，原被告双方签订房屋买卖合同,约定了房屋坐落位置、建筑面积、单价、总房款、房屋交付日期、办理房屋所有权证日期（实际交楼之日的次日起730日内）。然而，被告实际交房日期是2018年1月23日，时至今日，其仍未向原告支付逾期交房违约金，也未办理房屋所有权证。原告在2018年1月23日向被告交付了办理房屋所有权证需要的所有资料（商品房买卖合同、购房发票、契税发票等）及代办房屋所有权证的费用。同时，被告违规收取了原告的燃气初装费、土地证办证费等共计3500元。综上，被告在履行合同中违反了诚实信用原则，为此，原告起诉至法院，请求判如所请。 被告鑫辉公司辩称：1、原告的诉求已经超过法律规定的诉讼时效；双方于2015年4月15日签订商品房买卖合同以及补充协议，约定2015年12月30日前交付房屋，原告明显超出了诉讼时效；2、被告并未逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任，原告提供的证据商品房买卖合同附件5—合同补充协议第三条第二项约定买受人需在签订商品房买卖合同后5个工作日内即2015年4月25日前必须提供完毕银行要求办理按揭所需的全部资料，并且到银行办理完按揭手续与签订贷款合同，否则，出卖人视为买受人逾期付款（如银行同意后补资料除外），出卖人单方有权解除双方签订的商品房买卖合同及所有文件，同时买受人要承担解除合同的违约责任，并向出卖人支付合同约定总房款20%的违约金，原告于2015年6月27日办理完毕上述贷款事项，显然已经属于逾期付款，且原告至今未向被告支付合同约定总房款20%的违约金。而原告提供的商品房买卖合同附件5—合同补充协议第四条第三项第五点有约定如下：如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可拒实延期交房，买受人未向出卖人全额付完款的（包括买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的以及以担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时），出卖人有权延期交房，原告提供的商品房买卖合同附件5—合同补充协议第四条第四项第一点约定能够体现；3、对第二项诉求被告认为原告提供的商品房买卖合同附件5—合同补充协议第七条的约定能够体现。现被告已经协助原告办理了不动产权证，已经完成了相关工作，无需退还原告缴纳的几项办证费用，对于燃气费用也是原告提供的商品房买卖合同附件5—合同补充协议第八条能够体现。现小区管道燃气已经开通，住户已正常使用管道燃气，且被告已向原告提供相关收据故无需返还原告缴纳的管道燃气初装费；4、关于原告要求被告交付房产证的诉请我方没办法现场交，但是同意该项诉求；5、关于面积差额，合同约定的建筑面积是89.65平方米，其中套内建筑面积是72.17平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积是17.48平方米，而房产证上建筑面积是89.34平方米，其中专有建筑面积72.17平方米，与合同约定一致，只有公摊面积有差距，房产证上的公摊面积是17.17平方米，不管是专有面积还是公摊面积或者是建筑面积都在合同约定的3%的误差以内，因此，不需要退还面积的差额。 经审理查明，2015年4月15日，原告李争艳（买受人）与被告鑫辉公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：cf-sshy-2015-×××6），主要约定：1、原告购买被告开发的位于北海市上海路×××号房；2、该商品房建筑面积共89.65平方米，其中套内建筑面积72.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.48平方米；3、该房屋单价5650元每平方米，总金额506523元，原告于合同签订当日支付首付款152523元，余款354000元办理银行按揭贷款；4、关于面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，原、被告双方同意按单价多退少补；5、被告应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用；6、关于被告逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；7、该合同附件五合同补充协议第七条关于房产证的办理约定：买受人在接到《办理通知书》之日起10个工作日内必须向出卖人交付办证所需的相关费用以及契税完税证明，由出卖人统一办理；8、该合同附件五合同补充协议第八条关于生活设施约定：电话、数字电视、宽带网、管道燃气等开户费不含在房价内，由出卖人统一代买受人申请办理，实际支出费用由买受人承担，其中各项开户费，包括管道燃气开户费3000元/户；供电、自来水和二次供水及其他未标明价格的开户费，以上所有费用在办房产证前买受人必须交清给出卖人后才能办证（办证费2000元/户）。该《商品房买卖合同》还约定了其他内容。 原告已支付完毕购买涉案房屋的首付款152523元，缴纳契税5065.23元。另，原告主张支付了涉案房屋的管道燃气初装费及土地证办证费共计3500元。原、被告庭审时一致确认涉案房屋于2018年1月23日交付给原告，且涉案房屋的管道燃气已开通并可正常使用。 另查明，2015年6月16日，原告李争艳（借款人）与被告鑫辉公司（保证人）、案外人中国银行股份有限公司北海分行（贷款人）签订一份《个人一手住房贷款合同》，约定原告向案外人借款345000元用于购买北海市上海路×××号房屋。原告已取得了合同约定的贷款数额。被告确认涉案房屋购房款已全部支付完毕。 还查明，位于北海市上海路×××号房屋于2020年7月6日登记至原告李争艳名下，不动产权证号为桂（2020）北海市不动产第005×××9号，该不动产权证号载明房屋建筑面积为89.34平方米，其中专有建筑面积72.17平方米，分摊建筑面积17.17平方米。上述不动产权证书的原件现由被告持有。 本院认为，原告与被告鑫辉公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于原告主张的逾期交房违约金问题。原告主张被告于2018年1月23日交房的行为已构成违约，应承担支付逾期交房违约金的责任。被告抗辩主张原告逾期办理涉案房屋银行按揭贷款手续属于逾期付款，符合合同约定可延期交房的免责事由，认为被告不存在逾期交房违约行为，并同时主张原告该项诉请已过诉讼时效。本院认为，原告作为房屋买受人已履行办理银行按揭贷款的义务，银行贷款按揭的办理时间无法由原告决定，超出合同约定时间签订贷款合同不可归责于原告，被告据此主张原告逾期付款被告可延期交房的理由不成立，本院不予采纳。被告逾期交房构成违约，根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过30天应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”规定，原告于2020年7月9日向法院起诉，故原告主张2017年7月9日之前的违约金已过诉讼时效，鑫辉公司关于诉讼时效的部分抗辩主张成立，本院予以支持。被告应以506523元为基数按日万分之一的标准向原告支付2017年7月9日至2018年1月23日期间的违约金10029元（506523元×0.01%×198天）。 关于原告要求被告退还多收的房屋面积差额款1751.5元问题，涉案房屋不动产权证登记的房屋建筑面积比合同约定的建筑面积少了0.31平方米，根据《商品房买卖合同》的约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，原、被告双方同意按单价多退少补。故被告应向原告退还房屋面积差异款1751.5元。被告关于房屋面积差异在3%的误差以内无需退还面积差异款的抗辩，没有依据，本院不予采纳。 关于原告请求被告立即交付涉案房屋的不动产权证给原告问题。根据本案查明的事实，涉案房屋的不动产权证已办理至原告名下，该不动产权证书原件现由被告持有，被告应当将其交付给原告。对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告请求被告返还原告交纳的燃气初装费、土地证办证费3500元问题。《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第七条、第八条中，原、被告已约定了房产证、管代燃气开户由被告统一办理，且办证费、管代燃气开户费由买受人承担，现被告已为原告办理好涉案房屋的不动产权证，且该房屋的管道燃气也已开通并可正常使用，被告已履行了合同约定的义务，被告收取合同约定应由原告支付的办证费、管代燃气开户费，并无不当，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告北海鑫辉房地产开发有限公司须支付逾期交房违约金10029元给原告李争艳； 二、被告北海鑫辉房地产开发有限公司应退还房屋面积差异款1751.5元给原告李争艳； 三、被告北海鑫辉房地产开发有限公司应交付位于北海市×××号房屋的不动产权证书[证号：桂（2020）北海市不动产第005×××9号]原件给原告李争艳； 四、驳回原告李争艳的其他诉讼请求。 案件受理费9432元，减半收取4716元，由被告北海鑫辉房地产开发有限公司负担（该费用原告已经向本院预交，被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9432元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 陈贞考