广东省高州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0981执异39号 案外人：广州市天河区石牌街石东社区居民委员会，住所：广州市天河区陶育路19号，统一社会信用代码：55440106093933490U。 法定代表人：冯穗欢，主任。 委托诉讼代理人：邓玉莹，广东广信君达律师事务所律师。 申请执行人：广东高州农村商业银行股份有限公司（原高州市农村信用合作联社）。 法定代表人：黄劲，理事长。 被执行人：茂名市量力贸易有限公司。 法定代表人：梁文介。 被执行人：梁文生，男，汉族，1962年7月18日出生，住广州市海珠区。 被执行人：周淑珍，女，汉族，1963年6月24日出生，住广州市海珠区。 被执行人：梁小丽，女，汉族，1990年2月8日出生，住广州市海珠区。 被执行人：梁文介，男，汉族，1975年1月13日出生，住茂名市电白区。 被执行人：丘俊华，男，汉族，1989年7月20日出生，住广州市从化区。 在本院执行申请执行人广东高州农村商业银行股份有限公司与被执行人茂名市量力贸易有限公司、梁文生、周淑珍、梁小丽、梁文介、丘俊华金融借款合同纠纷一案中，案外人广州市天河区石牌街石东社区居民委员会向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人广州市天河区石牌街石东社区居民委员会称：2020年6月22日，案外人意外得知，案外人从2004年使用至今的属于天河区石东社区公建配套用房的广州市天河区黄埔大道西陶育路19号房屋（不动产权证号：粤（2016）广州市不动产权第00250357号，以下简称“执行标的”）一套被高州市人民法院在淘宝网上进行拍卖，并贴有拍卖公告。案外人经打听后才知道是被执行人梁文生不履行偿还借款给申请执行人广东高州农村商业银行股份有限公司的义务，申请执行人申请高州市人民法院强制执行。在执行过程中，法院查封了执行标的，并公告拍卖。案外人对此不服，请求停止执行，理由是广州市中级人民法院于2017年1月22日作出的（2016）粤01民终16457号民事判决书清楚写明，执行标的是涉案小区的首层共建配套，属于居委用房，该房屋作为居委用房于2004年移交石东居委会使用至今，建图公司无权再对执行标的行使处分权，梁文生无权向石东居委会要求返还房屋。本案存有足以排除强制执行的民事权益，必须马上中止执行。具体理由如下：一、该执行标的的权利存在重大瑕疵，不能进行拍卖。贵院明知涉案房屋权利存在重大瑕疵的情况下强行推进拍卖，由此导致案外人、买受人损失的，承担相应责任。（一）案外人提供的广州市中级人民法院（2016）粤01民终16457号民事判决书已发生法律效力，该判决书清楚写明，执行标的也就是涉案小区所在的首层共建配套为居委用户，且在2004年执行标的以作为居委用户移交给石东居委会使用至今。高州市人民法院在淘宝网上对执行标的拍卖公告中明确写明，案外人石东居委会与产权人即被执行人梁文生就产权事项存在纠纷，在此情况下，不应将涉案执行标的推进执行程序，更不应进行网上拍卖。（二）广州中院的（2016）粤01民终16457号判决书对梁文生的权利来源不合法进行了认定。被执行人梁文生于2012年3月15日通过与开发商建图公司达成以物抵债协议的方式登记并取得涉案房产，因而成为法律上的“权利人”，但广州中院判决认定案涉小区首层共建配套为居委用房，执行标的作为居委用房于2004年移交给石东居委会使用至今，建图公司无权再对该执行标的行使处分权，也就是说当年无权处分执行标的的建图公司与被执行人梁文生所订立的以物抵债协议存在重大问题，应为无效处分，梁文生据此获得执行标的的物权就存在重大瑕疵，所以梁文生无权向石东居委会要求返还房屋。因此，请求贵院立即停止对执行标的的执行，以免造成对合法权益的重大损失。二、民事诉讼法设立执行异议申请及异议之诉的目的之一，在于保护相关民事主体对标的财产所享有的异议之诉的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。若贵院坚持将执行标的强行进行拍卖，造成不可逆的损害及其他重大的损害，将会引发一系列的纠纷。在执行异议的审理过程中，根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，是执行异议案件的审理范围。因此，判断本案中案外人就涉案房产所享有的民事权益是否以排除强制执行，本案中，对执行标的即涉案房产案外人享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。” 综上所述，案外人请求立即裁定对执行标的广州市天河区黄埔大道西陶育路19号房屋停止执行，终止拍卖。 申请执行人广东高州农村商业银行股份有限公司称：石东居委会提出的理由不符合法律规定，明显是损害债权人的合法利益，我行对此提出强烈抗议，请求法院查明事实，依法驳回其异议申请。理由如下：一、石东居委会作为本执行案的案外人身份，不符合异议权利人的资格。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，即已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案涉案房产由广州市不动产登记中心出具的（2016）广州市不动产权第00250357号不动产证中载明案件执行标的权属人为梁文生，梁文生名下涉案的不动产证未经判决或权属登记部门撤销，即该产权证仍具有合法性，在此产权证上登记设立的抵押权也具有公示力、对抗力。2、现有证据材料，未能证实石东居委会对本案涉案房产具有物权权利，石东居委会也未提供相应产权证证实其为权利人，其提交的广州市中院判决书，原告为梁文生，并不对石东居委会产生确权效力，判决书也未对涉案建筑作出归属石东居委会的认定。因此，石东居委会不符合异议人的权利。二、我行根据（2019）粤0981民初723号民事判决书提出的执行申请合法合理。茂名市量力贸易有限公司于2016年8月23日向我行借款28500000元，该借款用包括广州市天河区黄埔大道西陶育路19号的房产等多宗不动产进行抵押，并办理了相关合法登记手续。由于借款人违约，我行向贵院提起诉讼，贵院于2019年7月10日作出民事判决，判决我行对包括陶育路19号在内的抵押物有优先受偿权，因此，我行根据上述生效判决提出执行申请合法合理，石东居委会提出的执行异议申请极大地损害了我行的合法权益。三、广州中院的终审判决程序不符合相关法律规定，不能以此作为提出执行异议的依据。根据广东省茂名市茂港区人民法院于2012年1月5日出具的（2010）茂港法执字第288号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归梁文生所有，其后梁文生到相关部门办理手续，合法取得房屋所有权。根据最高人民法院作出的《关于办理不报本院生效裁判案件的若干问题的规定》第8条：不服本院执行工作办公室办理的有关案件按本规定执行。即对生效的执行裁定书不服，应该走审判监督程序办理。因此，石东居委会对（2010）茂港法执字第288号执行裁定书不服，应该走审判监督程序解决，广州市中级人民法院无权就2012年茂港区人民法院的执行裁定进行纠正。综上所述，贵院作出的（2020）粤0981执恢34号执行裁定书认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，石东居委会提出的执行异议申请理由不成立，恳请贵院驳回石东居委会的请求，以维护我行的合法权益。 本院查明，在审理申请执行人广东高州农村商业银行股份有限公司（原高州市农村信用合作联社）诉被执行人茂名市量力贸易有限公司、梁文生、周淑珍、梁小丽、梁文介、丘俊华金融借款合同纠纷一案过程中，本院于2019年7月10日作出（2019）粤0981民初723号判决：一、解除原告广东高州农村商业银行股份有限公司与被告茂名市量力贸易有限公司2016年8月16日签订的《流动资金借款合同》。二、限被告茂名市量力贸易有限公司在本判决生效后十日内偿还借款本金26500000元及利息703851.04元（利息已计至2019年1月20日，2019年1月21日起按借款合同约定计至借款本金还清之日止）给原告广东高州农村商业银行股份有限公司。三、原告广东高州农村商业银行股份有限公司对处置抵押物，被告梁文生位于广州市天河区黄埔大道西陶育路、天河区石牌东路191号的房地产【证号：粤（2016）广州市不动产权第00250357号、第00250359号、第00250360号、第00250361号、第00250362号、第00250363号、第00250364号、第00250365号】；梁小丽位于广州市天河区石牌东路191号二层NA56的房地产【证号：粤（2016）广州市不动产权第00250358号】所得价款，在借款本金、利息范围内享有优先受偿权。四、被告梁文生、周淑珍、梁文介、丘俊华对上述借款本金及利息承担连带保证责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。判决生效后，由于茂名市量力贸易有限公司、梁文生、周淑珍、梁文介、丘俊华未在规定期限内履行还本付息给广东高州农村商业银行股份有限公司的义务，广东高州农村商业银行股份有限公司申请本院予以立案执行，本院依法对包括上述陶育路19号房地产等借款抵押物进行了查封，2020年5月26日，本院作出（2020）粤0981执恢34号执行裁定，拍卖被执行人梁文生名下包括广州市黄埔大道西陶育路19号首层【证号：粤（2016）广州市不动产权第00250357号，记载建筑面积201.57平方米】的不动产。石东居委会对本院拍卖陶育路19号房产提出执行异议，本院于2020年7月2日撤回拍卖。 另查明，广州市天河区黄埔大道西陶育路19号房屋的房地产权属人为梁文生，房屋所有权的取得方式为判决，共有情况为单独所有，登记时间为2012年3月15日，建筑面积、套内建筑面积均为201.57平方米，城市规划用途为综合商场。陶育路19号所在小区的建设单位是广州建图房地产发展有限公司，小区建设工程规划使用功能为住宅，报建图首层公建配套有居委、文化站用房，但不是陶育路19号。2004年开始，石东居委会在陶育路19号房屋公办至今，除此之外，小区未查到其他居委用房。 2015年8月21日，梁文生以石东居委会为被告向广州市天河区人民法院提起物权保护之诉【案号：（2015）穗天法民四初字第1410号】，要求石东居委会向其腾退陶育路19号房屋。广州市天河区人民法院审理认为，陶育路19号房屋的规划使用功能并非居委用房，梁文生诉请石东居委会将涉案房屋陶育路19号腾退给其使用，具有事实和法律依据，于是判决“被告广州市天河区石牌街石东社区居民委员会于本判决发生法律效力之日起十个月内，向原告梁文生腾退并交还广州市天河区黄埔大道西陶育路19号房屋”。 石东居委会不服广州市天河区人民法院作出的（2015）穗天法民四初字第1410号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉【案号：（2016）粤01民终16457号】。广州市中级人民法院审理后认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》第七条之规定“开发企业应当按照规划设计条件规定的种类、规模、设施要求等设置标准和经城乡规划行政主管部门批准的修建性详细规划核定的位置进行配套设施建设。未经城乡规划行政主管部门批准，开发企业不得擅自缩减或修改配套设施项目、规模，不得擅自改变配套设施的位置。确需改变的，应当按《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定执行。”第十一条之规定“社区居委会等行政管理设施，开发企业应当无偿移交给归口部门使用、管理。”第十三条之规定“属于业主共有的配套设施，任何单位或个人不得变更使用功能。”根据上述法律规定以及地方性规范性文件可知，小区配套的公共服务设施应为全体业主所共有。本案中，根据行政主管机关的复函显示，案涉小区房屋所在的首层公建配套设有居委用房，而该小区并未查到其他居委用房，也查无相关变更使用性质的申请审批记录。因此，在开发商建图公司已于2004年将案涉房屋作为居委用房移交石东居委会的情况下，建图公司即已无权再对该房屋行使处分权。现梁文生以不交吉方式取得案涉房屋的权属登记，并在房屋权属转移的过程中清楚的知道争议房屋的实际使用性质，据此，梁文生主张石东居委会交付房屋以及支付房屋使用费的请求均不应予以支持。原审法院对此处理欠妥，本院予以撤销。石东居委会上诉理由具有法律依据，本院予以采信。综上，原审法院对于本案事实的认定有所失误，适用法律亦有不当之处，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1410号民事判决；二、驳回梁文生的全部诉讼请求。上述判决于2017年1月24日发生法律效力，梁文生不服广州市中级人民法院作出的【案号：（2016）粤01民终16457号】民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2017年7月27日立案【（2017）粤民申5782号】审查，该案目前在审查中。 在梁文生提起物权保护诉讼期间，2015年11月6日，广州市天河区人民政府石牌街道办事处以梁文生向其辖下的石东居委会主张陶育路19号房屋的权益，可见建图公司没有依法无偿移交居委用房为由，向广州市天河区人民法院提起物权纠纷诉讼，请求：1、建图公司按穗城规东片建字【1994】361号建设工程规划许可证附图之首层平面图所规划的面积及位置（陶育路29号、29号之一、17号之三、17号之四）移交给石牌街道办为居委用房；2、建图公司配合其办理应依法移交的社区居委用房的产权登记手续。广州市天河区人民法院审理后查明，根据穗城规东片建字【1994】361号首层平面图及广州市房地产档案馆出具的黄埔大道西陶育路11-29号房地产分户图，显示陶育路29号、29-1号、17-3号、17-4号的所在位置与穗城规东片建字【1994】361号首层平面图中文化站、居委用房位置一致。相应的《广州市不动产登记查册表》及档案资料显示：陶育路29号、29-1号、17-3号、17-4号已分别登记在案外人江杰鹏及江杰凡、刘裕发、曾凤清、冯敏哲名下，使用性质均登记为商铺而非居委用房。广州市天河区人民法院于2016年9月26日作出（2015）穗天法民四初字第1733号】民事判决，驳回原告广州市天河区人民政府石牌街道办事处的全部诉讼请求。 本院认为，根据生效的广州市中级人民法院（2016）粤01民终16457号民事判决认定，广州市天河区黄埔大道西陶育路19号房屋根据城市规划已无偿由石东居委会使用，石东居委会对陶育路19号房屋享有合法正当的物权权利。该权利可以阻止、排除他人对陶育路19号房屋主张占有、使用和拍卖等实体权利。该法律文书系在本案执行查封前作出的涉及物权纠纷判决，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条第一款第（一）项“该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持”的规定，案外人的异议理由成立，因此，本院（2020）粤0981执恢34号案裁定拍卖被执行人梁文生名下位于广州市黄埔大道西陶育路19号首层房屋【证号：粤（2016）广州市不动产权第00250357号，记载建筑面积201.57平方米】应予以中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条的规定，裁定如下： 中止对广州市天河区黄埔大道西陶育路19号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  苏锡舜 审判员  曾国忠 审判员  梁 雄 二〇二〇年九月三日 书记员  伍雄婵