四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初6847号 原告（反诉被告）：成都齐家教育咨询有限公司。住所地：成都市武侯区武科东二路460号7栋9楼913号。 法定代表人：高伟，执行董事。 委托诉讼代理人：刘泽，四川炜烨律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都明生农业开发有限公司。住所地：成都市锦江区三圣乡大安桥村5组19号。 法定代表人：谢文建，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘吉云，四川海帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：燕琼，四川海帆律师事务所律师。 原告成都齐家教育咨询有限公司（以下简称齐家公司）与被告成都明生农业开发有限公司（以下简称明生公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，明生公司向本院提出反诉。本案依法由审判员王多军独任审判，适用简易程序于2020年7月23日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）齐家公司的委托诉讼代理人刘泽，被告（反诉原告）明生公司的法定代表人谢文建、委托诉讼代理人燕琼、刘吉云到庭参加诉讼。审理中，双方当事人未能达成和解协议，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）齐家公司向本院提出诉讼请求，1、判决解除齐家公司与明生公司于2015年6月签订的《协议书》；2、明生公司向齐家公司退还履约保证金200000元；3、明生公司向齐家公司赔偿各项损失4559500元；4、诉讼费由明生公司承担。事实与理由：明生公司为锦江区三圣乡“七彩田野”项目的所有权人。2015年6月，明生公司为完善“七彩田野”的经营业态，邀请齐家公司与其共同打造儿童主题乐园。双方为此签订《协议书》，对租赁标的、租赁期限、租赁物用途、履约保证金及齐家公司投资额度进行约定。协议签订后，齐家公司依照合同约定向明生公司支付履约保证金200000元。明生公司配合齐家公司成立成都天空大溪地教育咨询有限公司（以下简称天空公司）实际实施合作项目，对“七彩花园”儿童体验中心项目进行设计，并由明生公司进行确认。截止2018年底，齐家公司投入各项费用合计455.95万元。2016年7月11日，项目装饰工程竣工。之后，儿童主题乐园投入运营。齐家公司与明生公司及园区内其它商家联动协作经营，并对部分收益进行分成。2018年5月，锦江区制定《进一步加强城郊结合部环境整治的实施方案》，要求明生公司对七彩田野项目违规使用土地问题进行整改。此后，儿童主题乐园不能正常经营。2018年10月30日，成都市锦江区统筹城乡工作局向明生公司发出锦统筹函［2018］5号《整改通知书》，要求明生公司立即整改。之后，锦江区政府对齐家公司投资建设的大部分游乐设施、装修设施进行拆除。至此，齐家公司合同目的完全无法实现。明生公司明知流转土地不能开办儿童主题乐园的情况下，与齐家公司签订《协议书》，并要求齐家公司投资强度必须达到300万元以上。齐家公司认为，明生公司隐瞒重大法律事实，与齐家公司签订《协议书》，并规定齐家公司投资强度，存在重大过错；《协议书》签订后，明生公司向齐家公司提供的七彩田野房屋不具有《协议书》约定用途，以致物业未能达到实际经营需求，已经构成根本违约；明生公司明知齐家公司提交的设计方案不符合土地流转目的及房屋用途，却认同该方案，并要求齐家公司按约定强度投资，造成齐家公司损失进一步扩大。明生公司的行为，严重违背民法诚实信用基本原则，故提起本案诉讼。 被告（反诉原告）明生公司辩称，案涉租赁协议可以继续履行，齐家公司单方解除合同系违约行为，明生公司同意解除《协议书》；按双方协议约定，齐家公司保证金20万元，已调减为12万元，其余抵充部分租金，齐家公司单方违约解除合同，无权要求退还保证金；齐家公司不存在经济损失，即使有经济损失也与明生公司无关。 被告（反诉原告）明生公司提出反诉请求，1、判令齐家公司立即清理完毕租赁物业内的所有物品、立即腾退交还租赁物业，如逾期清理和腾退，则由明生公司自行处置；2、判令齐家公司向明生公司支付2020年1月1日起至实际腾退场地之日止的租金费用，暂计算至2020年7月31日为206720元；3、判令齐家公司向明生公司支付拖欠的2016年5月1日起至2018年7月31日期间的场地管理费117000元（其中室内为65536元、室外为51464元），并支付从2020年1月1日起至实际腾退场地之日止的场地管理费，暂计算至2020年7月31日约38472元（其中室内28672元、室外9800元），管理费暂合计约为155472元；4、判令齐家公司向明生公司支付拖欠的从2016年11月1日至实际腾退场地之日止的水电费，暂计算至2020年7月31日约67584.87元；5、判令齐家公司向明生公司支付单方违约解除合同违约金1725235.2元；6、判令明生公司不予退还齐家公司保证金120000元；7、判令齐家公司向明生公司支付3年免租期租金及6个月手续办理期实际使用期间租金损失1720320元、2015年7月1日至2016年4月30日期间实际使用的场地管理费损失109920元及2个月空置期经济损失81920元；8、判令齐家公司向明生公司支付律师费损失30000元；9、本反诉案件受理费等一切费用由齐家公司承担。事实与理由：双方签订的《协议书》对前期手续办理期、免租期及后期租金、保证金抵充部分租金进行约定，并约定租金及水电费缴纳期限。齐家公司拖欠明生公司租金、管理费、水电费，构成根本违约，明生公司有权解除合同，且不退还剩余保证金，齐家公司应向明生公司支付违约金，并赔偿明生公司经济损失。齐家公司擅自解除合同，导致明生公司后期预期利益不能实现。齐家公司应支付6个月手续办理期和3年免租期期间实际使用租赁物的租金费用及管理费用，还应支付至少2个月以上的空置期租金经济损失。 原告（反诉被告）齐家公司辩称，1、齐家公司租赁物业面积4000㎡左右，政府已拆除3000㎡多，剩下的其他建筑区域由明生公司实际占有使用，齐家公司确实有一些物品放在租赁物业，但只有100㎡左右；2、2018年，政府已拆除齐家公司儿童乐园设施设备，齐家公司已不再继续使用相应房屋、土地，不存在支付租金的问题。3、明生公司将用于农业种植的大棚，与齐家公司签约做儿童乐园，其本身不合法，故不应当主张管理费；4、齐家公司与明生公司共同经营、使用租赁物业，所产生的水电费不应由齐家公司承担。5、齐家公司不存在违约行为，不应支付违约金；6、齐家公司向明生公司缴纳保证金是200000元；7、齐家公司不应支付明生公司免租期损失及物业空置期损失；8、齐家公司不应支付明生公司律师费损失。 经审理查明：2013年5月31日，成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司（以下简称农锦公司）与明生公司签订《锦江区环城生态区农用地流转协议》，约定农锦公司将位于锦江区，共计600亩农用地流转与齐家公司，用于发展现代农业。2015年6月，明生公司与齐家公司签订《协议书》，将其流转的上述土地内“七彩田野”房屋租赁与齐家公司，租赁物业面积4096平方米，并根据业态经营规范标准，明生公司向齐家公司免费提供可独立围合的户外场地作为配套活动区域（双方一致确认该可独立围合的配套活动区域为齐家公司愿意承租物业的决定性因素）。租赁物的用途为完善该营业场所的经营业态，共同打造儿童主题乐园。齐家公司用于从事与儿童教育、科普活动相关用途及相关业态，建设方案需要由齐家公司总经办书面同意后方可实施。租赁期限从2015年7月1日起至2027年12月31日止。其中2015年7月1日至2018年12月31日为办理相关手续及装修和市场培育免租期。租金费用为2019年1月1日至2021年12月31日10元／平方米／月，2022年1月1日之后按一定标准递增。2016年1月1日起至2018年12月31日，齐家公司按2元／平方米／月标准向明生公司支付场地管理费。2019年1月1日至2027年12月31日，按1元／平方米／月标准支付场地管理费。齐家公司向明生公司缴纳200000元保证金，该保证金在2015年7月1日起至2018年10月31日全部为履约保证金，在2018年11月1日起至2027年10月31日止，保证金调整为120000元，其余冲抵租金。2015年12月31日前，齐家公司主要完成两方面工作，一是完成项目设计，及开办幼儿园或幼儿培训机构的投资总额；二是完善开办幼儿教育机构相关行政审批手续。明生公司向齐家公司提供与流转方签订的土地流转协议。租金每半年支付，在免租期满前一个月内，应全额缴纳当期半年租金，每月15日前缴纳前一个月实际使用的水电气费。齐家公司有逾期支付租金30日或累计逾期超过30日、未按时足额交纳场地管理费等违约行为，明生公司有权单方解除合同，不退还履约保证金，且齐家公司应按合同租金总额的30%向明生公司支付违约金。除合同另用约定或法律规定，任何一方单方解除合同皆视为违约，违约方应按合同租金总额的30%向守约方支付违约金，并赔偿守约损失。 2015年7月21日，齐家公司向明生公司缴纳“幼儿教育合同保证金”200000元。之后，齐家公司进行三圣乡“七彩花园”儿童体验中心设计施工、设备采购。 2016年，明生公司与齐家公司高伟签订《关于齐家教育场地租赁的备忘录》，确认明生公司已对齐家公司投资强度进行审核并确认，双方一致认可物业用途为农业科普教育，从物业交付之日起物业范围内经营项目的合法性由齐家公司负责。明生公司已于2016年4月2日见面时提供与流转方签订的土地流转协议，齐家公司予以初步认可。明生公司同意从2016年5月1日起开始向齐家公司收取场地管理费。场地管理费包含室内面积及室外配套面积。 齐家公司已向明生公司缴纳2016年6月1日至2017年12月31日期间室内场地物业管理费及2016年至2017年10月30日期间室外场地部分物业管理费。 2018年，明生公司与齐家公司高伟签订《合作协议》。载明：鉴于齐家公司经营困难，齐家公司有意将租赁场地内部分场地及设施设备交由明生公司合作经营。双方决定共同经营租赁场地内“儿童游乐场”、“咖啡厅”。由齐家公司将其承租的租赁场地内“儿童游乐场”、“咖啡厅”约3000平方米及现有全部游乐、休息设施设备无偿提供给明生公司使用。合作期限内，齐家公司不需支付合作场地共计3000平方米的租金及其余部分场地的租金及相关费用。明生公司经营合作场地所产生的净利润，归属明生公司。合作期限为合同签订之日起至2019年12月31日。合作经营期内，涉及齐家公司棚内原有建设合法合规性问题，由齐家公司负责。如属明生公司新增，应由明生公司负责。 2018年10月30日，成都市锦江区统筹城乡工作局向明生公司发出《整改通知书》，内容为：根据《开展锦江区“大棚房”问题专项整治坚决遏制农用地非农化乱象行动方案》要求，相关部门和有关单位对你单位修建的设施大棚进行了现场核查，你单位存在违规将37.12亩设施大棚进行非农化，擅自硬化大棚内用于种植的土地，对外经营餐饮、儿童娱乐等非农业项目。要求你公司于2018年11月5日前自行恢复土地原貌，开展农业生产种植；对违规问题拒不整改，将进行强行拆除。 2018年10月30日之后，齐家公司与明生公司停止合作经营。 上述事实，有双方当事人陈述及《锦江区环城生态区农用地流转协议》、《协议书》、《关于齐家教育场地租赁的备忘录》、《合作协议》、保证金收据、《整改通知书》等证据在案为证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定，“土地经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境……”，本案案涉租赁土地性质系农业用地。明生公司与齐家公司签订的《协议书》《关于齐家教育场地租赁的备忘录》《合作协议》，不论是约定由齐家公司租赁明生公司流转取得的案涉土地用于经营儿童主题乐园，从事与儿童教育、科普活动相关用途，还是约定由双方共同经营案涉租赁场地“儿童游乐场”、“咖啡厅”等游乐设施，均违反《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条关于土地流转不得改变土地农业用途的强制性规定，应为无效合同。明生公司与齐家公司均明知案涉租赁场地系农用地，不能用于非农化用途，仍签订上述协议，约定将案涉租赁场地用于经营儿童主题乐园，双方均存在过错。齐家公司提出明生公司隐瞒案涉租赁土地用途的辩称意见，与查明事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故明生公司因该合同而取得的齐家公司缴纳的履约保证金200000元，应予返还。明生公司提出该200000元保证金已于2018年11月1日起调整为120000元，其余冲抵租金。本院认为，首先，双方所签订的上述合同无效，明生公司已不能依据上述合同向齐家公司收取租金。其次，根据双方于2018年签订的《合作协议》，齐家公司已将案涉大部分租赁物业交明生公司经营，明生公司承诺在合作期限内，齐家公司不需向明生公司支付案涉场地的租金。且2018年10月30日之后，因行政机关要求明生公司对改变农用地用途行为进行整改，齐家公司已不能在案涉场地进行经营。因此，齐家公司也不需向明生公司支付2018年11月1日后实际占用场地的费用。故对明生公司提出2018年11月1日起保证金调整为120000元，其余冲抵租金的辩称意见，不予采纳。齐家公司因租赁经营“七彩花园”儿童体验中心而投资的未形成附合的设备设施、及装饰装修物由齐家公司自行取回或拆除，已形成附合的装饰装修，考虑双方过错及齐家公司并未向明生公司实际缴纳租金的情况，本院确定由齐家公司自行承担。对齐家公司要求明生公司赔偿投资损失4559500元的诉请，不予支持。明生公司要求齐家公司腾退案涉租赁场地的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对明生公司要求齐家公司支付免租期及6个月手续办理期租金、2020年1月1日起至实际腾退场地之日止的租金费用、2个月空置期租金损失及场地管理费的诉请，本院认为，因明生公司对案涉合同无效存在过错，且考虑齐家公司在合作经营中的投资损失已由齐家公司自行承担，故明生公司上述损失亦由明生公司自行承担。明生公司要求齐家公司支付违约金及律师费的诉请，无法律依据，本院不予支持。对明生公司要求齐家公司支付水电费的诉请，因明生公司未提交齐家公司拖欠其水电费的有效证据，对该诉请，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都明生农业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都齐家教育咨询有限公司退还履约保证金200000元； 二、原告（反诉被告）成都齐家教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退租赁场地，并向被告（反诉原告）成都明生农业开发有限公司交付租赁场地； 三、驳回原告（反诉被告）成都齐家教育咨询有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）成都明生农业开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取22438元，由原告（反诉被告）成都齐家教育咨询有限公司负担21438元，被告（反诉原告）成都明生农业开发有限公司负担1000元；反诉案件受理费减半收取20269元，由被告（反诉原告）成都明生农业开发有限公司负担19269元，原告（反诉被告）成都齐家教育咨询有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王多军 二〇二〇年九月十一日 书记员  张玥玭 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。