云南省昭通市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云06民终1969号上诉人（原审被告）：宋正红，女，1976年2月16日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，小学文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：黄柏璘，云南南广律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周朝赢，男，1962年5月29日出生，汉族，云南省昆明市盘龙区人，大专文化，居民，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈**阳、康林翰（实习），云南滇红律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人宋正红因与被上诉人周朝赢房屋买卖合同纠纷，不服云南省昭阳区人民法院（2020）云0602民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认的法律事实是：2003年5月，周朝赢与宋正红达成口头协议：宋正红将位于昭阳区后门（土地使用证地号：Ｆ23-85，图号：昭城-73号，土地使用权面积99.9㎡；房屋所有权证号：昭房权证昭通市字第××号，建筑面积583.64㎡）房屋1-6楼及土地使用权转让给周朝赢。合意达成后，2003年5月30日，周朝赢向宋正红支付人民币449980元，宋正红出具收条给周朝赢，该收条载明：“今收到周朝赢购买宋正红大市场后门房地产权齐全房屋1-6楼，合计人民币肆拾肆万玖仟玖佰捌拾元（449980.00元）正，款项一次性付清给宋正红。此致，收款人：宋正红，2003年5月30日。”宋正红将该房屋及所有权证、土地使用证交付给周朝赢。该房屋所有权证登记所有权人为宋正红，土地使用证登记土地使用者为宋正红。周朝赢至今未办理该房屋的登记过户手续。房屋交付后，周朝赢实际占用、使用、管理该房屋至今。杨国笔与宋正红民间借贷纠纷仲裁一案，昭通仲裁委员会于2018年11月30日作出（2018）昭仲裁字第113号调解书，双方自愿达成调解协议：一、宋正红应向杨国笔偿还借款本金1000000.00元，还款期限为：2019年1月20日前还款100000.00元，2019年2月3日前还款200000.00元，2019年3月3日前还款300000.00元，2019年4月5日前还款400000.00元。二、杨国笔自愿放弃其他仲裁请求。因宋正红未履行生效法律文书确定的义务，杨国笔向昭通市中级人民法院申请强制执行，昭通市中级人民法院作出裁定于2019年3月4日依法指定昭通市昭阳区人民法院执行。在执行过程中，昭通市昭阳区人民法院于2019年6月14日作出（2019）云0602执980号执行裁定书、协助执行通知书，裁定依法查封被执行人宋正红名下所有的位于昭阳区后门房屋（房产证号00××13）。异议申请人（案外人）周朝赢于2019年8月7日提出书面执行异议申请书，请求昭阳区人民法院解除对登记在宋正红名下的位于“昭阳区后面”的房屋产权进行查封和执行的程序。2019年8月7日，昭通市昭阳区人民法院向周朝赢发出（2019）云0602执异38号受理执行案件通知书，2019年9月26日，昭通市昭阳区人民法院作出（2019）云0602执异38号执行裁定书，裁定：驳回异议申请人（案外人）周朝赢的异议。2019年10月15日，周朝赢以案外人执行异议之诉诉至一审法院。于2019年12月30日作出（2019）云0602民初6161号民事判决书，判决驳回周朝赢的诉讼请求。2020年1月6日，周朝赢以房屋买卖合同纠纷向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，本案中，周朝赢与宋正红之间的房屋买卖口头协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，依法对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。涉案房屋虽因宋正红与杨国笔民间借贷纠纷一案被执行局执行查封。但周朝赢与宋正红之间的买卖合同先于宋正红与杨国笔之间的民间借贷纠纷而存在，且周朝赢已于2003年5月30日向宋正红支付了全部购房款449980元，宋正红将该房屋的所有权证和土地使用证交付给周朝赢，周朝赢从接收房屋后就一直占有、使用、管理该房屋至今。且宋正红与杨国笔之间的民间借贷纠纷，与本案周朝赢、宋正红双方之间的买卖合同纠纷无关。一审法院的执行查封，并未对该房屋进行最终处理，也不能改变周朝赢于2003年就一直占有、使用、管理该房屋至今的客观事实。一审法院的执行查封，虽客观上给周朝赢、宋正红继续履行合同造成了法律上的一定障碍，但不必然导致周朝赢、宋正红双方之间的买卖合同客观上履行不能。从尊重本案的客观事实，维护正常的交易秩序，以及社会主义核心价值观的角度来审慎对待本案，一审法院的执行查封不影响周朝赢、宋正红双方之间买卖合同的效力及继续履行。故对周朝赢要求判令周朝赢与宋正红之间的买卖合同合法有效，宋正红继续履行合同的请求，符合法律规定，予以支持。对周朝赢要求判令确认周朝赢向宋正红购买的位于昭阳区后门的房屋所有权和土地使用权归周朝赢所有的请求，因物权的变动必须到房管部门变更登记后才发生物权的变更，本案双方至今未到房管部门进行变更登记，因此，对周朝赢的该请求，不予支持。对周朝赢要求协助周朝赢办理上述房屋的房屋所有权和土地使用权的相关变更手续的请求，符合法律规定，予以支持。对宋正红的答辩意见，因宋正红未提供证据予以证明，故不予支持。据此判决：一、周朝赢与宋正红达成的口头房屋买卖协议合法有效，周朝赢、宋正红双方应继续履行；二、由宋正红于本判决生效后三十日内协助周朝赢办理昭阳区后门（土地使用证地号：Ｆ23-85，图号：昭城-73号，土地使用权面积99.9㎡；房屋所有权证号：昭房权证昭通市字第××号，建筑面积583.64㎡）房屋1-6楼的房屋产权证及土地使用证的产权变更过户手续；三、驳回周朝赢的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由周朝赢负担1150元，由宋正红负担1150元。宋正红上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回周朝赢的一审诉讼请求；本案的一审、二审诉讼费由周朝赢承担。事实和理由：一、一审法院认定房屋成交价格为449980元的事实错误。1.双方达成口头协议交易房屋是客观事实，但宋正红不认可价格是449980元。宋正红于2003年5月30日收到款项，周朝赢长达16年未办理过户手续，直到2019年8月7日收到法院执行通知书，其才提出执行异议等诉讼主张，明显不符合交易习惯和生活常理。2.周朝赢在收到人民法院执行通知书前，根本没有找过宋正红要求配合办理过户，也未采取任何法律手段救济。以上理由可以推断，宋正红主张的房屋成交价格是649980元，为了配合周朝赢避税，收条上载明的价格不是真实的交易价格。因为差欠200000元的价款，才导致周朝赢多年来一直没有要求宋正红配合办理过户，也没有采取诉讼手段要求配合办理过户。二、一审判决适用法律错误。1.《合同法》第十条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行重要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，周朝赢未履行支付全部价款的合同义务。根据《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”双方交易涉及土地使用权和房屋，依照该条法律规定应当采取书面形式订立合同，口头订立房屋买卖协议不成立。根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项规定：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”案涉房屋土地因宋正红涉及与杨国笔的民间借贷纠纷诉讼，被昭阳区人民法院于2019年6月14日作出(2019)云0602执980号执行裁定书裁定查封。房屋土地权属受到限制，依法不能转让。3.周朝赢针对昭阳区人民法院的执行查封，于2019年8月7日提出执行异议申请，昭阳区人民法院2019年9月26日作出的(2019)云0602执异38号裁定书，裁定驳回异议申请人（案外人）周朝赢的异议。周朝赢对裁定书不服，提出案外人执行异议之诉，法院审理后作出(2019)云0602民初6161号民事判决书，判决驳回周朝赢的诉讼请求。该判决书周朝赢未上诉已经生效。现在一审法院作出的(2020)云0602民初241号判决书，实际上是否定了(2019)云0602民初6161号判决书，两份判决存在矛盾。案外人执行异议之诉驳回周朝云的诉讼请求，杨国笔申请执行查封的合法性已经得到生效判决认可。(2020)云0602民初241号判决书判决双方口头合同有效，继续履行，配合办理过户，因查封权利受到限制，该判决书不可能得到执行。4.虽然周朝赢于2003年5月支付了部分房款，并以出租人的身份间接占有使用房屋，但一审法院仅凭一份租赁合同复印件认定周朝赢占有使用房屋的事实是错误的。因为周朝赢没有付清全款649980元，没有办理产权过户登记，其不是物权人，不能对抗第三人和司法机关的强制执行。一审法院认为周朝赢从2003年起一直占有使用房屋，一审法院的执行查封会导致双方继续履行合同造成法律上的履行障碍，但不必然造成客观上履行不能。宋正红仅有该房屋土地作为可供执行的财产，人民法院的强制执行必然会导致宋正红对合同标的物的权利丧失和转移，一审法院的判决既与生效判决（案外人执行异议之诉）相互矛盾，也违反法律的相关规定。被上诉人周朝赢辩称，2003年向宋正红购买房时，双方约定购房款确实是449980元，该款当时已全部付清，宋正红混淆事实，耍赖不认。请二审法官明查。购房时宋正红已将房子及证件全部交给周朝赢，房子是没有装修的毛坯房，是周朝赢找人装修的，购房款是一次性付款。宋正红称为了避税不是事实，宋正红的上诉理由无法提供任何证据证明。请二审法院公正明查，驳回宋正红的全部上诉请求。本院认为，关于周朝赢提起的本案诉讼是否符合法律规定的问题。因案涉房屋被昭阳区人民法院在他案执行中作为被执行人宋正红名下的财产予以查封，周朝赢于2019年10月15日向一审法院提起案外人执行异议之诉，请求：1.确认位于昭阳区后门（土地使用证地号：Ｆ23-85，图号：昭城-73号，房屋所有权证号：昭房权证昭通市字第××号）房屋及其土地使用权归周朝赢所有；2.由宋正红在判决生效后七日内协助周朝赢办理上述房屋所有权及土地的使用权过户手续；3.解除对上述房屋及土地的查封及司法网络评估拍卖程序。一审法院经审理于2019年12月30日对该案作出了（2019）云0602民初6161号民事判决，该判决认为周朝赢与宋正红从2003年购买案涉房屋至今仍未依法缴税并办理不动产权过户手续，双方均有一定过错，不能对抗一审法院的查封、执行，驳回了周朝赢的诉讼请求。该判决书送达后，周朝赢未提起上诉，而于2020年1月6日向一审法院提起了本案诉讼。周朝赢在本案中的诉讼请求是：1.判令周朝赢与宋正红之间的买卖合同合法有效，宋正红继续履行合同；2.确认周朝赢向宋正红购买的位于昭阳区后门的房屋所有权和土地使用权归周朝赢所有；3.判令宋正红协助周朝赢办理上述房屋的房屋所有权和土地使用权的相关变更手续。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”周朝赢在（2019）云0602民初6161号案件中的诉讼请求与其提起的本案诉讼属于重复起诉，本院应当依法裁定驳回起诉。至于一审法院作出的（2019）云0602民初6161号生效民事判决，可依照审判监督程序进行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，裁定如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初241号民事判决；二、驳回周朝赢的起诉。一审案件受理费2300元，退回周朝赢；二审案件受理费2500元，退回宋正红。本裁定为终审裁定。审判长  王宇波审判员  马 娜审判员  陈贵琼二〇二〇年九月二十三日书记员  邢 璠