贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初4980号原告(反诉被告):盘州市沃福物业管理有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市两河街道沙坡立交桥快速通道旁（两河街道办），统一社会信用代码915202233372916248。法定代表人：周顺贵，系盘州市沃福物业管理有限公司执行董事兼总经理。诉讼代理人：何德忠，贵州忠章律师事务所律师，执业证号15202199910537680。诉讼代理人：张晓娜，贵州忠章律师事务所律师，执业证号15202202011189632。被告（反诉原告）:彭小军，男，1978年8月25日生，汉族，住贵州省盘州市。盘州市沃福物业管理有限公司（下称沃福物业）与彭小军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）盘州市沃福物业管理有限公司及其诉讼代理人何德忠、张晓娜到庭，被告（反诉原告）彭小军到庭。本案现已审理终结。本诉原告盘州市沃福物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告于2019年3月20日签订的《租赁合同》及《物业管理协议》；2.请求依法判令被告将租赁的位于盘州市红果北高速出口红星时代广场精品建材区平方米，约价值187万元）腾空返还原告；3.请求依法判令被告向原告支付欠付的租金、市场推广费、物业管理费、经营保证金合计30000元，并支付2019年3月21日至2020年7月13日期间的逾期付款违约金10051.84元；4.请求依法判令被告参照合同约定标准，按157元／日计付2020年7月13日以后的商铺占用损失，直至被告将租赁的商铺交还原告之日止。以上费用，截至2020年7月13日共计40051.84元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月20日，原告作为出租人与被告彭小军签订了《租赁合同》、《物业管理协议》。前述两份合同约定原告将其经营管理的位于贵州省盘州市红星时代广场精品建材区㎡出租给被告，作为被告经营建材之用，经营品牌为京京安全门，细分品类为建材门窗类。约定租赁期为三年，暂定自2019年3月20日起至2022年3月19日止，最终起租时间以红星物业方通知为准。同时约定第一期自起租日起12个月的租金42741元、市场推广费3375元，经营保证金7000元，以及第一期自起租日起12个月的物业管理费4500元，以上费用合计人民币57616元，均约定在合同签订时一次性支付给原告，同时约定逾期支付，以应付款项为基数，按日万分之六支付违约金。前述两份合同除了对租赁面积、租期、租金、物业管理费等进行了约定之外，还对商铺的交接使用、双方的权利和义务、违约责任以及合同的终止和解除等进行了约定。上述合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告使用，被告使用该商铺开展经营活动，并于2019年3月20日向原告支付了租金10000元、于2019年7月17日支付租金10000元、于2019年8月27日支付租金7616元，尚欠付原告租金、物业管理费、市场推广费、经营保证金合计人民币30000元。2019年8月26日，被告向原告出具《合同费用缓缴申请》，承诺所欠费用30000元于2019年9月24日结清。承诺期限届满后，被告未按承诺支付所欠费用。另在合同履行中，原告发现被告彭小军未按合同约定的用途、业态经营使用商铺。针对被告违约行为，原告于2020年5月14日向被告发送《通知》，要求被告于2020年5月18日前缴清所有欠费及滞纳金，并将超越合同约定经营范围的产品撤出。但被告至今没有向原告缴清欠款及滞纳金，也未将超出经营范围的产品撤出。2019年4月22日，原告将原名称“盘州市红星物业管理有限公司”变更为“盘州市沃福物业管理有限公司”。据上述事实，原告认为：原被告双方签订的《租赁合同》、《物业管理协议》系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，对双方当事人均具有法律约束力，原告按照合同约定将租赁商铺交付给被告经营使用，被告应按照约定及时足额支付租金、物业管理费等费用，并按照约定业态进行经营。被告欠缴费用经原告多次催缴仍未支付，且超合同约定业态经营，在原告提出后未整改，其行为已经构成违约，原告有权解除与被告签订的《租赁合同》和《物业管理协议》；合同解除后，被告应将租赁房屋腾空返还原告，如逾期返还，应参照合同约定按157元／日计算原告经济损失赔偿原告，直至被告将租赁房屋返还原告之日止。案件审理过程中，本诉原告变更诉讼请求：1.依法解除原被告于2019年3月20日签订的《租赁合同》；2.依法判令被告将租赁的位于盘州市红果北高速出口红星时代广场精品建材区7万元）腾空返还原告；3.依法判令被告向原告支付欠付的租金、市场推广费、经营保证金合计25500元，并支付2019年3月21日至2020年7月13日期间的逾期付款违约金8755.44元。2020年7月13日后的违约金以未付款项为基数按日万分之六的利率计算至合同解除之日止；4.请求依法判令被告参照合同约定标准，按157元／日计付2020年7月13日以后的商铺占用损失，直至被告将租赁的商铺交还原告之日止。以上费用共计34255.84元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告彭小军辩称暨反诉诉称，请求：1.依法判决被反诉人赔偿给反诉人造成的经济损失46800元；2.依法判决被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：2019年3月20日，反诉人与被反诉人公司招商部负责人协商把红星时代广场建材区2#楼2-1-13、14号商铺先缴纳10000元订金获得该商铺的使用权，当时并未签订合同，2019年7月17日被反诉人公司招商部负责人与反诉人协商是否确定，被反诉人同意反诉人缴纳10000元确认，2019年8月27日该商铺装修接近尾声，被反诉人当时断水断电要求反诉人再缴纳7616元的费用，并签订当时的租赁合同。当时公司招商部负责人承诺，租金从2019年10月起算，在反诉人没有装修期间（2019年3月20日至2019年7月17日），被反诉人不提及房租事宜，反而诱骗反诉人继续缴纳各项费用，并同意不用一次支付，可以分期支付。现被反诉人反悔，利用已经准备好的合同条款进行牵制，反诉人有理难辨。还有商场规划与当时承诺不一致，租赁合同规定的经营范围为建材，可是被反诉人不允许反诉人经营建材产品，被反诉人规划的区域门区与厨电区都有其他的建材产品销售，例如门区10栋卖门的可以销售板材与油漆，厨电区可以卖门，被反诉人已经违背了承诺，违约在先。2019年11月被反诉人以反诉人超出经营范围为借口，断水断电至今，给反诉人带来巨大的经济损失。2020年5月至2020年7月期间反诉人请求与被反诉人协商，被反诉人不接受。2019年5月1日被反诉人公司下发试营业日为起租日，当时包括反诉人大部分商户拒绝签收。2019年5月1日至2019年11月期间商户联名对诸多的不平等事项向被反诉人发函协商，而被反诉人躲避并不给任何答复。被反诉人还以不法黑恶势力对反诉人进行电话威胁，还冒名搬家公司要搬铺面的产品。将反诉人踢出工作群，并表明是自己的私有群，却在此群里公布商业活动信息。被反诉人收取了推广费，但反诉人没有享受到该项权利，被反诉人严重违约给反诉人造成严重经济损失，具体为2019年11月至2020年8月按平均每月的营业额3.9万计算，共6个月234000元（除去疫情期间的2个月），按234000元的20%计算损失为46800元。由于被反诉人的违法违规操作，虚构事实，伪造证据、隐瞒真相的行为给反诉人等回乡创业的人造成了严重的经济损失。被反诉人商业诈骗行为使小商户有冤无处申、有理无处讲，自身的合法权益得不到保护。综上所述被反诉人起诉状所述不真实，请求法院判决被反诉人赔偿反诉人的损失。反诉被告盘州市沃福物业管理有限公司辩称，原被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，当事人均应按照合同约定诚实履行，沃福物业已按约履行出租、管理义务并无违约行为。双方于2019年3月20日签订《租赁合同》约定，彭小军向沃福物业租用位于盘州市红果北高速出口红星时代广场精品建材区，用于经营“京京安全门”品牌商品，细分品类为建材门窗类，合同约定租赁期为三年，暂定自2019年3月20日起至2022年3月19日止。同时约定在合同签订时一次性支付第一期自起租日起12个月的租金42741元、第一期市场推广费3375元、经营保证金7000元，合计53116元。除了对租赁面积、租期、租金等进行了约定之外，《租赁合同》还对商铺的交接使用、双方的权利和义务、违约责任以及合同的终止和解除等进行了约定。合同签订后，沃福物业向彭小军交付商铺，彭小军使用商铺开展经营活动，并于2019年3月20日支付租金10000元、2019年7月17日支付租金10000元、2019年8月27日支付租金7616元。至今彭小军尚欠付沃福物业租金15125元、市场推广费3375元、经营保证金7000元，合计欠付25500元。彭小军虽向沃福物业提出费用缓缴申请，但均未兑现承诺结清合同欠付款项，且经营产品严重超越合同约定经营范围，已违反了合同的约定。2020年5月14日沃福物业向彭小军发送《通知》，要求彭小军于2020年5月18日前缴清所有欠费及滞纳金，并将超越合同约定经营范围的产品撤出，但彭小军至今没有向沃福物业缴清欠款及滞纳金，也未将超出经营范围的产品撤出。沃福物业对商铺所在地红星时代广场、红星建材城进行统一的规划、日常运营管理及进行市场推广，在各大节假日中对商场进行统一的宣传活动，已经按约履行了市场推广服务的义务。彭小军自合同签订之日起至今尚未向沃福物业缴纳市场推广费，却享受了市场推广带来的便利，其行为已构成严重违约。双方签订《租赁合同》第5.3条已明确载明，彭小军具有向沃福物业缴纳租赁商铺产生的水费、电费的义务，彭小军持有租赁商铺的水电卡，其充值多少金额，就使用多少量的水电，使用水电系其自身控制，沃福物业虽对整个商场的水电进行统一管理，但商铺使用人可自行开关水表、电表，沃福物业无权干涉，也从未阻挠过。在《租赁合同》第6.1条中已明确约定，沃福物业可视具体情况有权停止对该商铺的水电供应，且在费用催缴的《通知》中已载明未缴纳租金等相关费用的，沃福物业可采取停止供售水、供售电等，彭小军签字认可，视为其对自己享有权利的处分，与沃福物业是否违约无关。况且从彭小军的缴费记录来看，沃福物业从未停止过供水、供电服务。彭小军主张经济损失无事实依据和法律依据，不应支持。本院经审理查明，“盘州市沃福物业管理有限公司”原名称为“盘州市红星物业管理有限公司”。2019年3月20日，盘州市红星物业管理有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定：甲方将其经营管理的位于贵州省盘州市红星时代广场精品建材区方，商铺面积187.46㎡，用途为经营建材，细分品类为门窗，品牌为京京安全门，租赁期为三年，暂定2019年3月20日起至2022年3月19日止。每年实收租金42741元，一年为一个周期，第一期租金于签订合同时一次性支付，第二、三期自上一期租期届满前30日内一次性支付，市场推广费每年实收3375元，乙方支付甲方经营保证金7000元，用途包括但不限于履约保证金、商户经营产品质量保证金等，乙方应按合同约定用途、业态使用商铺并开展合法经营活动。乙方逾期支付租金、物业管理费及各项应缴费用，以应支付款项金额为基数，按日万分之六计算违约金，且甲方视具体有权停止对该商铺的水、电供应。未经原告同意，乙方擅自改变本合同约定的业态、品牌，改变经营项目主体，或未按照合同约定的用途使用商铺的，甲方有权解除本合同并提前收回商铺，不退还未到期部分的租金及保证金。合同签订后，沃福物业将案涉商铺交付使用，彭小军于2019年3月20日支付租金10000元、2019年7月17日支付租金10000元、2019年8月27日支付租金7616元，经彭小军申请，沃福物业同意彭小军于2019年9月24日前付清下欠租金、推广费等费用。后因彭小军改变商铺经营范围及租金等事宜产生争议，沃福物业于2019年11月停止对涉案商铺供水供电。本院认为，原被告签订《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务，沃福物业向被告交付租赁物，彭小军擅自改变商铺经营范围，违反双方合同约定，构成违约。同时，原被告签订《租赁合同》，彭小军作为承租人，其租赁商铺的目的是经营，沃福物业作为出租人，向彭小军交付能符合约定用途的租赁物是其应尽的合同义务，于商铺而言，通电是正常使用的必备条件，且涉案商铺的物业服务单位也是沃福物业，在彭小军足额交纳水费、电费的情况下，沃福物业有义务保证所交付商铺水电的畅通。2019年11月起，沃福物业对涉案商铺断水断电，导致商铺不能正常经营，造成彭小军经济损失，沃福物业在租赁期间未保持租赁物符合约定的用途，构成违约，应赔偿彭小军经济损失，但彭小军未提交计算其经济损失的相关证据，其请求赔偿经济损失46800元无依据，不予支持。综上，由于原被告均存在违约行为，故沃福物业请求解除合同，予以支持；由于沃福物业停水停电，自2019年11月起商铺不能经营使用，沃福物业索要此后租金和推广费无事实依据，彭小军仅应付2019年11月前租金和推广费，即应付租金28689元（117.098元／天×245天），推广费2265元（9.246元／天×245天），合计30954元，彭小军仅支付租金27616元，下差租金1073元，推广费2265元，合计下差3338元。依照双方约定彭小军应于2019年3月20日合同签订当日支付第一期租金及市场推广费，后经彭小军申请，沃福物业同意彭小军于2019年9月24日付清下欠款项，彭小军至今未支付，现沃福物业请求支付并承担违约金的理由成立，支持沃福物业租金1073元、市场推广费2265元，计3338元，超过部分不予支持。自2019年9月25日起彭小军逾期，按约定应支付违约金，沃福物业请求按约定日万分之六支付违约金符合约定，沃福物业请求2020年7月13日前的违约金为584元（3338元×292天×0.6‰／天）。依照原被告《租赁合同》约定，彭小军向沃福物业支付经营保证金7000元，用途包括履约保证金、商户经营产品质量保证金等。从合同约定看出，保证金收取的目的是为保证合同全面正常履行，现原告请求解除合同，不愿意再继续履行合同，也不要求彭小军继续履行，保证金已经没有收取的前提和必要，沃福物业请求由彭小军支付保证金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）盘州市沃福物业管理有限公司与被告（反诉原告）彭小军于2019年3月20日签订的《租赁合同》；二、本诉被告彭小军于本判决发生法律效力之日起五日内返还本诉原告盘州市沃福物业管理有限公司位于贵州省盘州市红星时代广场精品建材区两个。若彭小军未在前述规定时间内返还，则按每日117元计算商铺占用损失；三、本诉被告彭小军于本判决发生法律效力之日起二十日内支付本诉原告盘州市沃福物业管理有限公司租金1073元、市场推广费2265元、违约金584元；四、驳回本诉原告盘州市沃福物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告彭小军的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定按同期中国人民银行贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费401元，由盘州市沃福物业管理有限公司负担368元、彭小军负担33元，反诉案件受理费485元由反诉原告彭小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉则本判决发生法律效力。审判员  耿爱敏二〇二〇年九月十七日书记员  刘莎莎