山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初3826号原告：阎镜如，女，1988年2月3日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王新梅，山西文鑫律师事务所律师。被告：太原恒源万科房地产开发有限公司，住所地山西省太原市万柏林区西铭街道电石街33号。法定代表人：李祥柏，经理。委托诉讼代理人：王东萍，山西景民律事务所律师。原告阎镜如与被告太原恒源万科房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阎镜如及委托诉讼代理人王新梅，被告太原恒源万科房地产开发有限公司委托诉讼代理人王东萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎镜如向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》；2.依法判令被告返还原告首期房款302730元及已支付的银行按揭贷款和利息74154.33元，返还公共维修基金10706元，共计387590.33元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月1日，原、被告签订了编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于万柏林区西铭街道电石街33号34（3#）幢1单元3层0301号房屋。合同中具体约定了双方的权利义务。合同签订后，根据合同约定原告履行了支付首期房款302730元的义务，并依约支付了公共维修基金费10706元，办理了剩余房款的银行按揭贷款。2020年4月，原告在购房人建立的业主群里得知：在太原市房产管理局的公众号里能查到原告所购买房屋的信息与2019年12月份查到的不一致。经查询后原告才发现所购买的房屋垂直的一层添加了公共厕所。此前无论是被告宣传销售房屋还是原告买房期间，至原告购房之后，到原告知晓此事时，被告从未告知过原告一层是公共厕所，以及一、二层还有居民运动场，社区养老服务中心和商铺等信息。原告询问被告时，被告经过求证后很肯定的告诉原告一、二层为物业放一些东西的用房，同时层高也和住宅一样高，没有特殊高度。被告告知原告的这些信息直接影响到原告对该房屋的选择。原告购房当初是基于对被告的信任以及对被告告知的错误信息所产生了错误认知后，才与被告签订了购房合同。《置业手册》是在《商品房预订协议》之后几日签订，日期也为被告所填写，与实际情况不符。被告隐瞒真相的出售房屋其行为属于欺诈行为，并且原告对于签订合同楼层等事项也存在诸多质疑。截至起诉前原告除了上述已经支付给被告的费用外，给银行已还款和利息74154.33元。为此，原告多次找被告协商未果。根据法律规定，原告在受到被告误导及欺诈下签订的合同并非原告真实意思表示，依法应予以撤销。故原告特向贵院提起诉讼请求依法判决，以维护原告的合法权益。被告太原恒源万科房地产开发有限公司辩称，双方签订的商品房买卖合同真实合法有效，不符合合同撤销的情形，应当继续履行。1.关于案涉楼宇一层二层的规划用途，被告在原告购房时已经向其尽到告知义务，原告对此是知情的，不存在被告的误导或者欺诈；2.案涉楼宇的规划设计被政府批准后，一直未变更过。综上，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，原告要求撤销合同及返还房款、贷款、利息、公共维修基金的请求无事实和法律依据。请求法院查明事实后依法驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年12月10日，被告太原恒源万科房地产开发有限公司取得编号为（2018）并商房预售字第0243号的《商品房预售许可证》。2019年4月14日，原告阎镜如作为买受人（乙方）与被告太原恒源万科房地产开发有限公司作为出卖人（甲方）签订《商品房预定协议书》，合同主要约定：“乙方预定坐落于太原市电石街33号‘万科春和景明’项目一期3幢1单元301号房，用途为住宅，该房屋建筑面积为118.96平方米，其中套内建筑面积87.21平方米；按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平方米9070元，房款总额人民币1078967元整；乙方同意签订本协议时，交付定金人民币贰万元整，作为甲、乙双方当事人订立《商品房买卖合同》及其附件、‘商品房买卖合同补充条款’的担保，签订《商品房买卖合同》及其附件、‘商品房买卖合同补充条款’后，乙方交付的定金正式转为房款；乙方在签订本协议之前，已知悉并接受甲方拟定的《商品房买卖合同》及其附件、‘商品房买卖合同补充条款’等作为签约的最终文本，项目红线内、外不利因素公示…”。同日，原告通过银行转账的方式向被告交纳定金20000元整。2019年4月20日，原告作为客户在《万科春和景明置业手册》（一期5#地块）上签字，该手册在特别提示（本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素）第三部分第1条中写明5号地块3#楼有配套用房及物业用房；第12条中写明5号地块3#楼一层有公共厕所，可能对临近的楼座产生一定的噪音和气味的影响；第13条中写明5号地块，9#楼北侧、3#楼东南侧、2#楼东侧有化粪池，可能对临近的楼座产生一定的气味、噪音影响；手册结尾部分写明本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响，以上信息以截止于2018年12月的情况，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准，本人阎镜如在签署本项目《商品房预定协议书》前已完整阅读本《红线内不利因素》相关信息，并对上述事项完全理解。同日，原告在《太原万科春和景明签约服务确认书》上签字确认，确认内容包括对《阳光宣言》《红线内外不利因素》等所有内容清晰，且无异议；在备注部分还特别提醒，本项目房源存在特异户型，与标准层户型有差异，提醒您购买时关注附加《差异户型告知书》。同日，原告亦在《3#差异户型告知书》上签字，该告知书也对3层用户作出特殊提示注明一层、二层为配套用房和公共卫生间，高度约为7.8米，后期经营状态暂未确定，可能存在噪音、气味及人员相对集中的影响。另根据被告提供的《阳光宣言》展板图片，其内容中也包括对本期5号地块3#楼一层有公共厕所的特别提示。同日，原告向被告交纳了购房首付款282730元、维修基金10706元。2019年5月1日，原告阎镜如作为买房人与被告太原恒源万科房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），合同约定：买受人购买的商品房为电石街33号34幢1单元3层0301号房，实际层为3，实际单元为1单元，实际户号为0301号，名义层为3层，名义单元为1单元，名义户号为0301号；商品房的用途为住宅，层高为2.9米，建筑层数地上28层，地下2层；该商品房建筑面积共118.96平方米，其中套内面积87.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.75平方米；按建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米7329.14元，总价共计871874元；首期房款（含定金）人民币叁拾万贰仟柒佰叁拾元整（￥302730）于2019年4月20日前一次性支付给出卖人，余额人民币柒拾万元整（￥700000）于2019年4月27日前由银行办妥按揭手续。在附件四合同补充协议中第15条约定，本项目公示的红线内外不利因素可能会对本合同项下商品房造成一定影响，出卖人在定价时已考虑了该因素，因客观条件限制，出卖人对该公示可能未臻全面，买受人在购买前已经对其他可能影响合同签订及房屋价格的因素作了全面考虑。另查明，原告从2019年6月1日起至2020年8月1日按期归还银行贷款合计74154.39元。上述事实有原、被告提交的证据及开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，原告阎镜如关于撤销合同、返还价款及利息的诉讼请求成立的前提是被告太原恒源万科房地产开发有限公司存在欺诈行为。而判断被告太原恒源万科房地产开发有限公司是否存在欺诈行为，首先需要明确欺诈的构成要件和证明标准。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思表示的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”按照通说，要构成本条所规定的可撤销的受欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈的故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷入错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。另根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”根据该条，欺诈的证明标准远高于通常的“高度可能性”标准，而需达到“排除合理怀疑”的标准。结合本案，首先，经核实被告太原恒源万科房地产开发有限公司分别在《商品房预定协议书》《万科春和景明置业手册》《3#差异户型告知书》《阳光宣言展板》等多处提醒有关5号地块3#楼3层的特殊情况，应认定其已履行了特别提示义务。其次，原告阎镜如作为完全民事行为能力人，在有合同文本的情况下，在对财产作出重大处分时，理应对自己签字行为的后果有所认知和预判，原告表示并未认真阅读相关协议内容，其责任不在被告。再次，对于原告主张沙盘模型展示与实际情况不符，本院认为，原、被告已在《商品房买卖合同补充条款》中第十九条约定，出卖人在沙盘中已明示不构成要约或者不属于交付标准或者交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。而在《春和景明项目沙盘特别提示》第2条中被告已说明本模型仅作示意用途，实际建设结果会和本模型效果存在区别，本公司对模型内容不提供任何承诺和保证，故沙盘模型不构成合同内容，双方不受其约束。最后，经认定原、被告签订的《商品房预定协议书》《商品房买卖合同》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。故对原告主张被告构成欺诈，请求撤销涉案商品房买卖合同的主张不予支持，原、被告双方均应按照合同约定继续履行合同。需要说明的是，被告作为房地产开发企业，在销售房屋时应进一步规范自己销售人员的行为，如实向购房者告知相关信息并做好特别提示义务，避免类似的纠纷再次发生。对于今后可能给原告生活带来的不利影响，被告应考虑从其他方面给予原告力所能及的适当照顾。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条的规定，判决如下：驳回原告阎镜如的诉讼请求。案件受理费7114元，减半收取计3557元，由原告阎镜如负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭锐 二〇二〇年九月七日书记员 张鑫