江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0721民初1515号 原告邱海金，男，汉族，1989年3月4日生，住赣州市南康区。 委托代理人李秀春，江西仁天律师事务所律师，特别授权。 被告赣州市昆秀房地产开发有限公司，住所地：赣州市赣州开发区翠湖山庄翠竹园7号，统一社会信用代码：91360700550892090R。 法定代表人陈秀英，系公司执行董事。 委托代理人刘传标，江西南芳律师事务所律师，特别授权。 原告邱海金诉被告赣州市昆秀房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱海金的委托代理人李秀春、被告赣州市昆秀房地产开发有限公司的委托代理人刘传标到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邱海金向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金31352元（以总房价款361614元为基数，自2019年8月31日起按日万之三暂算至2020年6月15日计31352元，此后继续计算至交房之日止）；2、依法判令被告立即双倍返还原告购买店面、写字楼、车位等其他物业定金计16万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月20日，经原、被告双方协商，原告同意购买被告开发的位于赣县区，双方约定房屋单价3785.74元／㎡，房屋总价361614元。其中购房定金5万元，签订《赣州市商品房买卖合同》后，购房定金转为房价款。当天，原告即向被告支付了购房定金5万元以及剩余房款311614元。2018年6月12日，被告与原告补签了《商品房认购协议》，并同时与原告签订了《赣州市商品房买卖合同》。合同除对原告购买的该房屋坐落、价款、支付方式进行了约定外，还明确被告应当在2019年8月30日前向原告交付该商品房。然而，合同签订后，被告并未按照合同的约定于2019年8月30日前向原告交付该商品房，截止至今被告逾期交房已近一年的时间，期间原告亦多次催被告交房，均未果。另外，原告在2018年5月20日认购上述商品房时，亦按被告的强制要求另外支付了定金8万元，被告承诺该8万元定金可以认购被告开发的店面、写字楼和车位等其他物业。然而事后被告却一直未按约定履行其义务，自原告认购并支付定金之日起至今，2年多时间，被告一直未与原告签订买卖合同，亦未实际向原告交付任何物业，故成诉。 被告赣州市昆秀房地产开发有限公司答辩称：1、案涉工程已进入收尾阶段，被告正加紧施工争取早日达到交付条件，被告逾期交房是多种原因所致，但被告同意按合同约定承担逾期交房的违约责任；2、原告诉请的按日万分之三支付2019年8月31日起至2020年6月15日逾期交房违约金31352元，不符合双方签订的商品房买卖合同的约定，其诉请欠缺事实依据，应按合同约定处理。同时，省高院关于逾期交房违约金调整的审批指引，也要求综合考虑多种因素，公平处理；3、原告诉请双倍返还购买店面、写字楼、车位等其他物业的定金16万元没有事实依据。综上，答辩人愿按合同约定（按日计算向买受人支付全部房价万分之0.1违约金）承担逾期交房的违约责任。请求依法驳回原告不合理、不合法的诉请。 原告邱海金围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件。2、被告企业登记信息。3、商品房订购协议书、赣州市商品房买卖合同。4、原告结婚证复印件、刷卡付款凭证、收据。5、原告配偶与被告公司销售人员的微信聊天记录和通话录音，其他业主与被告公司销售人员的通话录音。 被告赣州市昆秀房地产开发有限公司对原告提供的证据1、2、3三性无异议。证据4、对其证明对象有异议，收到车位和其他物业定金8万元，定金条没有明确是车位。证据5、三性均有异议，不能达到原告所要证明的目的，不是事实。 被告围绕其答辩向本院提交的证据为：1、商品房预售许可证，证明赣县人才园项目住宅、写字楼、店面均已取得销售许可。2、申请书，证明原告申请购买时已明确约定了店面写字楼，原告自定金交付日起两年内没有购买或租赁赣县人才园的店面写字楼等物业，自愿放弃定金及相关权利，且不转让给其他人使用。3、催告函、快递单，证明被告已催告的事实。 原告对被告提供的证据均有异议，1组证据、只是住宅、店面的销售许可，但是当时明确说了可以购买车位，但是被告车位至今都没有对外销售。2、3组证据，原告交付定金当时都不是出于自愿，但是销售人员说一定要交8万元定金，是被告强制兜售的。交了定金2年多时间，但被告一直没有通知过原告去购买其他相关物业。原告曾于2020年的4月15日就本案的相关的事实起诉过一次，在那次起诉后被告仍然没有通知原告去签订其他物业合同。被告催告是在2020年8月中下旬，当时做催告在原告父亲邱高龙的案件开庭后在法官的要求下进行的，已经超过2年多的时间。当时被告销售是说8万的定金是可以购买车位的，而原告也是想要购买车位的，但是原告多次问被告方的工人员均表示公司的车位至今无法对外销售，且被告公司在8月中下旬发的催告函也没有提到当时工作人员承诺的车位，关于退定金是被告的过错造成的，原告方不存在过错。 经审理查明：2018年5月20日，原告妻子廖小平向被告支付赣县人才园1207房购房定金5万元及房款311614元，同日，又向被告支付购买或租赁人才园小区的店面、写字楼等其它物业定金8万元。2018年6月12日，本案原、被告签订《商品房认购协议》和《赣州市商品房买卖合同》，约定将位于赣县区南侧（建筑面积为95.52㎡）出售给原告，价格为361614元，原告以一次性付款方式将该全部房款在合同约定的合理期限内支付了被告。同时该合同约定向原告交房的时间为2019年8月30日前，合同第十二条对逾期交付责任约定为：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自合同解除通知送达起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.……”。至今，被告赣州市昆秀房地产开发有限公司仍未向原告交付商品房。 本院认为，原、被告双方已签订了合法有效的商品房买卖合同后，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在合理期限内已完成自己的付款义务后，被告赣州市昆秀房地产开发有限公司应当按照合同约定及时交付验收合格的房屋,否则构成违约,应承担合同约定的违约责任。按照合同的约定，买受人要求出卖人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。该约定的违约金合同约定的每日万分之0.1违约金标准明显过低，不符合相关法律规定范围，对原告请求适当增加的诉求，本院应予支持，结合案件情况及被告的承受能力，本院认为违约金按每日万分之一为宜。因被告开发的人才园小区房屋及店面、写字楼已向外销售，但对开发的楼盘配套的的车库还不具备对外销售的条件，而原告提供的证据无法举证证明所交定金特指定购买的车库，双方对交付的标的产生争议，属合同约定不明的情形，对原告要求解除定金合同的请求，本院予以支持，但对原告要求双倍返还定金的请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百二十四条之规定，判决如下: 一、被告赣州市昆秀房地产开发有限公司应向原告邱海金承担逾期交房违约金（从2019年8月31日起至实际交房之日止以总房价款361614元为基数按每日万分之一数额计算并在交房时立即支付）。 二、被告赣州市昆秀房地产开发有限公司在判决生效后十五内退还原告邱海金购买店面、写字楼、车位等其他物业定金80000元。 三、驳回原告邱海金的其他诉讼请求。 案件受理费2063元，由被告赣州市昆秀房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  肖娟 二〇二〇年九月二十四日 代理书记员  李泯 附：一、上诉人应当在递交上诉状之日起七日内向江西省赣州市中级人民法院交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证送至赣州市赣县区人民法院处，逾期未交按自动撤回上诉处理。上诉费交至： 开户行：招商银行赣州市长征大道支行 户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、赣州市赣县区人民法院标的款账号 户名：赣州市赣县区人民法院账号：14－0332010400004520000000000开户行：赣县农行赣东分理处