山西省长治市潞州区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0403民初2567号原告：长治市城区萍萍服饰店，住所地:长治市城区万吉大厦商贸有限公司三楼345号，统一社会信用代码：×××。经营者:牛海军，男，1982年4月26日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：张爱东，男，山西申慧芳律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：长治市万吉广厦商贸有限公司，住所地：长治市莲花巷1号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：林菁，职务：董事长。委托诉讼代理人：王绍霞，女，1984年11月18日出生，汉族，系长治市万吉广厦商贸有限公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：贺惠龙，山西德贝律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告长治市城区萍萍服饰店与被告长治市万吉广厦商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长治市城区萍萍服饰店的经营者牛海军及其委托诉讼代理人张爱东，被告长治市万吉广厦商贸有限公司的委托诉讼代理人王绍霞、贺惠龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告商铺租赁合同；2、判令被告返还原告商铺租赁费79167元、贷款保证金7350元，赔偿2019年3月27日至2023年9月28日经营损失418020元，并承担评估费3000元，共计507537元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订商铺租赁合同（商铺号：三层XXX号，合同期：2018年9月29日至2023年9月28日），原告于2018年1月31日前贷款一次性缴清租金9.5万元（被告优惠5000元），被告收取贷款保证金7350元。2019年3月26日，原告早上开门发现门上贴着通知，被告要求原告当天18:30分清空商铺物品，到公司办理相关手续。因被告突然解除合同，原告未能找到合适的货物存放地点，原告向被告反映情况，并托朋友与商场负责人沟通，考虑暂缓撤场，当晚7:30正常打烊。2019年3月27日早上，原告来店开门，发现商铺已被拆除，店内所有商品及物品全部不知去向。原告立即拨打110报警，到案民警了解情况后建议双方协商解决，但被告借口负责人不在，未能达成协议。因服装为季节性商品，原告多次与被告工作人员沟通取回货物，但均遭推诿。综上，原告在商铺租赁合同中积极履约，被告肆意违约，严重侵害原告的合法权益，合同已无法履行，故被告应承担违约责任并赔偿原告的经济损失。故原告向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告的代理人辩称，一、原告诉请中要求解除租赁合同不符合法律规定，本案原、被告签订的租赁合同已经解除，原告应该要求法院确认合同解除；二、原告主张返还租金79167元予以认可；三、贷款保证金的担保方是万吉地产公司，不是被告公司，且原告银行贷款没有全部还清，故原告主张主体不符，也不具备退还条件，应予驳回；四、原告主张的经营损失费418020元及评估费3000元缺乏事实和法律依据，不予认可，应当依法驳回。原告为证明其主张，向本院提交的证据有：1、《商铺租赁合同》1份，证明原、被告签订商铺租赁合同的期限为2018年9月29日到2023年9月28日，租期5年，被告在原告合同租赁期间强行拆除原告商铺已构成根本违约。被告存在违约行为，其不享有合同解除权，其下达的解除合同通知没有法律效力；2、贷款保证金收条1支，证明原告租赁商铺期间，被告收取原告贷款保证金7350元；3、照片4张，证明原告商铺经营期间和被拆除后的状况，从而印明被告存在违约行为；4、长治市英雄中路街道办事处函1份，证明被告拆除原告商铺后，原告向有关部门反映被告违约情况；5、接处警值班登记表1份，证明原告2019年3月29日发现被告拆除原告商铺后，及时采取报警措施；6、资产评估报告1份及评估费用票据1支，证明因被告违约，导致原告无法在合同租赁期间正常经营，造成2019年3月27日至2023年9月28日期间的经营损失共计418020元，原告产生评估费3000元。被告向法庭提交的证据有：1、《商铺租赁合同》1份，证明依据合同第6条约定，承租方不按约缴纳管理费，出租方有权单方解除合同，本合同的解除为约定解除而非法定解除；2、结算单、收据、收条、信用贷款截屏各1份证明，证明原告使用贷款的方式缴纳租金，由万吉地产公司为其担保贷款20万元，原告向被告实际缴纳租金9.5万元，原告自用10.5万元；3、收据、进账单各1支，证明担保方万吉地产公司收到原告7350元保证金后交给贷款银行；4、光盘1张，解除合同通知、送达及张贴截屏图片各一份，证明被告解除合同通知书已送达给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的证据1、2、4、5，被告提供的证据1-3，经庭审质证，双方对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据认定如下：原告提供的证据3系原告经营店铺被拆除前后面貌，真实性认可；证据6资产评估报告，是对原告在2019年3月27日至2023年9月28日期间的预期经营损失进行的评估，而非原告的实际经营损失，证明目的不予采信。被告提供的证据4，可以证明其向原告送达过解除合同通知的事实，真实性予以认可。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院对以下事实予以确认：原、被告于2017年12月26日签订《商铺租赁合同》一份，双方主要约定，甲方（被告）将万吉大厦服装批发城三层XXX号商铺租赁给乙方（原告），用于自主经营服装，租赁期限三年，赠送二年，商铺实际使用期从2018年9月29日至2023年9月28日，乙方使用期交纳租金100000元。乙方通过银行贷款方式交纳租金，可由甲方负责提供担保。乙方在商铺使用期间内，须按年租金8%（2666元）逐年分季度向甲方交纳市场运营管理费；乙方经营所需的工商、税务、包括水、电、暖（空调）等直接费用一概自理，并按规定及时交纳，否则甲方可以单方解除合同。合同签订后，原告由长治市万吉房地产开发有限公司作为担保人向银行贷款20万元，于2018年2月12日向被告交纳2018年9月29日至2023年9月28日期间全部租金95000元（被告优惠5000元），2018年2月12日向长治市万吉房地产开发有限公司交纳贷款担保金7350元。2019年3月25日下午，被告向原告店铺工作人员送达解除合同通知一份，内容为：由于原告商铺从未交纳管理费且经公司多次催缴仍不缴纳，被告依据《商铺租赁合同》第六条规定，依法解除《商铺租赁合同》，要求原告于2019年3月26日18:30前清空商铺所有物品，到公司财务办理退款（钥匙、电卡）等手续，否则后果自负。并将该通知张贴于原告店铺门上。2019年3月26日在原告未将商铺物品搬离的情况下，被告于当日晚上将原告店铺所有物品自行搬走。次日，原告发现该情况后向110报警，双方协商未果，原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行各自的权利和义务。本案的主要争议焦点为，被告依约行使合同的解除权是否合法有效，是否应当对原告的经营损失承担赔偿责任。经庭审调查可以确认，合同签订后，原告依约向被告缴纳了五年的租金，在合同履行的第六个月，被告以原告未能及时缴纳市场运营管理费违反合同约定为由，向原告下达解除合同通知书，并要求其一天内搬离商场，在原告未能及时搬离的情形下，被告强行拆除原告租赁店铺。本院认为，合同的解除分为法定解除和约定解除两种情形。虽然原、被告双方在租赁合同中约定了原告在商铺使用期间内，应按规定逐年分季度按年租金8%向被告交纳市场运营管理费，否则被告可以单方解除合同。但2018年9月29日至2019年3月26日期间，原告欠缴被告的市场运营管理费只有两个季度，金额为2666÷12×6=1333元，现有证据无法证明被告在向原告发出解除合同通知前对该费用进行过催缴，而本案原告向被告缴纳五年全部租金的行为已经履行了合同的主要义务，其欠缴被告半年管理费虽系违约行为，但违约程度显著轻微，不影响租赁合同目的的实现，故被告以原告未及时缴纳管理费为由解除合同理由不充分，本院不予支持。本案中，经庭审查明，因被告对商场进行了重新整体规划，需要对原告租赁的商铺进行拆除，现该商铺已经拆除，原、被告双方签订租赁合同的目的已无法实现，该合同符合合同解除的法定条件，故对原告主张解除双方租赁合同的诉请本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告主张被告返还交纳剩余租金79167元的诉请予以支持。对于原告主张被告赔偿经营损失418020元的诉请，本院认为，原告主张的该经营损失系2019年3月27日至2023年9月28日期间可能发生的预期损失，并非实际损失，且该损失计算时间过长，要求数额较高，不符合客观实际情况。但鉴于本案系被告因商场总体规划需要拆除原告租赁商铺等客观原因导致使双方租赁合同无法继续履行，致使原告在一定期限内无法正常经营而造成了一定的经营损失，本院参照原告提供的资产评估报告中2019年3月27日至2023年9月28日净利润测算表的经营损失计算方法，酌情支持原告2019年4月至2020年3月期间一年的经营损失67630元（49300元+73320÷12×3）。对于原告主张退还贷款担保金7350元的诉请，因收取担保金非本案被告，该费用与本案非同一法律关系，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年12月26日签订的《商铺租赁合同》；二、被告长治市万吉广厦商贸有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告长治市城区萍萍服饰店租金79167元，赔偿原告经营损失67630元及评估鉴定费3000元，合计149797元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4438元，由被告长治市万吉广厦商贸有限公司负担1310元，原告长治市城区萍萍服饰店负担3128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员  孙艳平二〇二〇年九月七日书记员  王文波