广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民初12号原告（申请执行人）：深圳市嘉惠投资集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道南天社区红荔路2002号园岭大厦601。法定代表人：王忠新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚迅，广东天胜律师事务所律师。被告（案外人）：何雪芳，女，1943年9月20日出生，汉族，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。被告（被执行人）：江门市蓬江区深南房地产开发有限公司，住所地广东省江门市蓬江区迎宾大道西3号。法定代表人：王伟民。被告（被执行人）：江门市深南实业投资公司，住所地广东省江门市蓬江区五福三街19座208。法定代表人：李卫强。原告深圳市嘉惠投资集团有限公司（以下简称嘉惠公司）诉被告何雪芳、江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南房地产公司）、江门市深南实业投资公司（以下简称深南实业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告嘉惠公司的委托诉讼代理人龚迅到庭参加庭审，被告何雪芳、深南房地产公司、深南实业公司经本院依法传唤均未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告嘉惠公司向本院提出诉讼请求：1.撤销广东省江门市中级人民法院（2019）粤07执异41号执行裁定书；2.准许对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行；3.由何雪芳、深南房地产公司、深南实业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：广东省江门市中级人民法院裁定中止对涉案房屋所占土地使用权份额的执行缺乏事实和法律依据。一、本案并无证据证明被告何雪芳已支付全部购房款且实际占有涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，从被告何雪芳在申请执行异议时提供的证据来看，只有其自己的身份证和涉案房屋的房地产权证，并没有其支付购房款的任何证据，也没有其实际占有涉案房屋的证据。因此，何雪芳在本案中的情况不符合上述司法解释的规定。广东省江门市中级人民法院根据上述司法解释的规定在仅查明何雪芳对涉案房屋所占土地使用权份额未办理过户登记手续无过错的情况下，即认定依法应中止执行显然缺乏事实依据且与上述司法解释的规定相悖。二、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，何雪芳的异议请求依法不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然何雪芳是对涉案房屋所占土地使用权份额提出执行异议，但土地使用权也是涉案房屋的组成部分，对土地使用权提出执行异议应适用上述司法解释的规定。根据上述规定，被告何雪芳购买涉案商品房相应份额的土地使用权应符合上述三项情形，其异议请求才能得到支持。但在本案中，从被告何雪芳在申请执行异议时提供的证据来看，只有其自己的身份证和涉案房屋的房地产权证，并没有其支付购房款的任何证据，也没有其实际占有涉案房屋的证据，且其房产证上已明确涉案房屋的用途为“非住宅”。因此，何雪芳的执行异议不符合上述司法解释的规定，其异议请求依法不应支持。综上，被告何雪芳在本案中并无证据证明其已支付全部购房款，且实际占有涉案房屋，其购买涉案房屋相应份额的土地使用权也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其异议请求依法不应得到支持，应予驳回。本案应撤销广东省江门市中级人民法院（2019）粤07执异41号执行裁定书，准许对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行。诉讼中，原告嘉惠公司对其陈述的事实提供了(2019)粤07执异41号执行裁定书。该证据用以证明：1.本案已经过执行异议程序的审查；2.根据裁定书所记载的事实，被告何雪芳在执行异议程序中除了其身份证及房地产权证外，并无提供其已经支付全部购房款的证据。被告何雪芳、深南房地产公司、深南实业公司对原告嘉惠公司提供的上述证据均未发表质证意见。被告何雪芳、深南房地产公司、深南实业公司均未作答辩。本院查明：增城荔华股份有限公司（以下简称荔华公司）与深南实业公司、深南房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2012年4月19日作出（2011）江中法民一初字第1号民事判决，判决深南实业公司支付合作开发投资款6728.9310万元，深南房地产公司承担连带清偿责任。深南实业公司、深南房地产公司不服该判决，上诉至广东省高级人民法院，案经广东省高级人民法院二审审理后，于2012年11月28日作出（2012）粤高法民一终字第128号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在诉讼阶段，本院根据荔华公司的诉讼保全申请，于2011年1月21日作出（2011）江中法民一初字第1-2号民事裁定，查封了深南房地产公司开发的江门市蓬江区迎宾大道西于建设二路交汇处西南侧地段的土地使用权［土地证号：江国用（2005）第××号，面积9688㎡，包括涉案房屋所占土地使用权份额］及上盖建筑中坐落于江门市产权，共257套公寓式商品房（不包括涉案房屋）。判决生效后，深南实业公司、深南房地产公司未按生效判决履行义务，本院于2014年1月3日作出（2013）江中法执字第15-3号执行裁定，裁定续行查封包括涉案房屋所占土地使用权份额在内的前述大部分查封财产（不包括案外人异议成立后裁定解除查封的部分）。2014年11月25日，本院作出（2013）江中法执字第15-8号执行裁定，将本案指定由江门市蓬江区人民法院执行。江门市蓬江区人民法院在执行过程中，分别于2015年1月15日作出（2015）江蓬法执字第303-2号、2015年1月16日作出（2015）江蓬法执字第303号、2016年1月13日作出（2015）作出江蓬法执字第303-5号、2016年1月13日作出（2015）江蓬法执字第303-4号、2019年1月7日作出（2015）江蓬法执字第303-7号执行裁定，均裁定续行查封包括涉案房屋所占土地使用权份额在内的前述大部分查封财产（均不包括案外人异议成立后裁定解除查封的部分）。何雪芳对本院原查封（江门市蓬江区人民法院续行查封）的江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额提出书面异议。经审查，本院于2019年11月15日作出（2019）粤07执异41号执行裁定，裁定中止对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行。嘉惠公司不服上述执行裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2011年1月20日，被告何雪芳登记取得江门市蓬江区房屋编号为粤房地权证江门字第××号房地产权证书，但未取得该房屋所占份额的土地使用权证。再查明，2015年8月17日，江门市蓬江区人民法院作出（2015）江蓬法执字第303-2号执行裁定，裁定变更深圳市翠林投资有限公司为申请执行人，继受荔华公司在（2015）江蓬法执字第303号案中享有的权利义务。2017年8月7日，深圳市市场监督管理局核准深圳市翠林投资有限公司的公司名称变更为深圳市翠林投资集团有限公司。2018年3月16日，深圳市翠林投资集团有限公司的公司名称变更为嘉惠公司。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。何雪芳为澳门特别行政区居民，本案纠纷属于涉澳的民事纠纷，应参照涉外案件进行处理。嘉惠公司选择在本院提起诉讼，何雪芳没有提出管辖权异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、第二百六十五条“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖”的规定，本院对本案有管辖权。涉案标的物在广东省江门市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，故应确定中国内地的法律作为本案的准据法。本案争议的焦点是嘉惠公司请求准许对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行应否予以支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，被告何雪芳通过转让合法取得江门市蓬江区房屋的所有权，且上述房屋已登记在何雪芳名下，根据房地一体原则，涉案房屋及其所占土地使用权份额具有不可分割性，何雪芳已同时依法取得涉案房屋所占土地使用权份额。涉案房屋所占土地使用权份额未办理过户登记手续的原因在于作为开发公司的深南房地产公司因法院查封，而未能及时办理相关过户登记手续，何雪芳对此并无过错。本院在何雪芳已领取涉案房屋产权证后查封涉案房屋所占土地使用权的相应份额欠妥。本院作出（2019）粤07执异41号执行裁定，裁定中止对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行，处理正确，并无不当。嘉惠公司请求准许对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行，理据不足，本院不予支持。综上所述，嘉惠公司的诉讼请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告深圳市嘉惠投资集团有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告深圳市嘉惠投资集团有限公司负担。如不服本判决，深圳市嘉惠投资集团有限公司、江门市蓬江区深南房地产开发有限公司、江门市深南实业投资公司可以在判决书送达之日起十五日内，何雪芳可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年九月二十八日法官助理 李永强书 记 员 张冬梅广东省江门市中级人民法院民事判决书（2020）粤07民初12号原告（申请执行人）：深圳市嘉惠投资集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道南天社区红荔路2002号园岭大厦601。法定代表人：王忠新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚迅，广东天胜律师事务所律师。被告（案外人）：何雪芳，女，1943年9月20日出生，汉族，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。被告（被执行人）：江门市蓬江区深南房地产开发有限公司，住所地广东省江门市蓬江区迎宾大道西3号。法定代表人：王伟民。被告（被执行人）：江门市深南实业投资公司，住所地广东省江门市蓬江区五福三街19座208。法定代表人：李卫强。原告深圳市嘉惠投资集团有限公司（以下简称嘉惠公司）诉被告何雪芳、江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南房地产公司）、江门市深南实业投资公司（以下简称深南实业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告嘉惠公司的委托诉讼代理人龚迅到庭参加庭审，被告何雪芳、深南房地产公司、深南实业公司经本院依法传唤均未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告嘉惠公司向本院提出诉讼请求：1.撤销广东省江门市中级人民法院（2019）粤07执异41号执行裁定书；2.准许对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行；3.由何雪芳、深南房地产公司、深南实业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：广东省江门市中级人民法院裁定中止对涉案房屋所占土地使用权份额的执行缺乏事实和法律依据。一、本案并无证据证明被告何雪芳已支付全部购房款且实际占有涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，从被告何雪芳在申请执行异议时提供的证据来看，只有其自己的身份证和涉案房屋的房地产权证，并没有其支付购房款的任何证据，也没有其实际占有涉案房屋的证据。因此，何雪芳在本案中的情况不符合上述司法解释的规定。广东省江门市中级人民法院根据上述司法解释的规定在仅查明何雪芳对涉案房屋所占土地使用权份额未办理过户登记手续无过错的情况下，即认定依法应中止执行显然缺乏事实依据且与上述司法解释的规定相悖。二、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，何雪芳的异议请求依法不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然何雪芳是对涉案房屋所占土地使用权份额提出执行异议，但土地使用权也是涉案房屋的组成部分，对土地使用权提出执行异议应适用上述司法解释的规定。根据上述规定，被告何雪芳购买涉案商品房相应份额的土地使用权应符合上述三项情形，其异议请求才能得到支持。但在本案中，从被告何雪芳在申请执行异议时提供的证据来看，只有其自己的身份证和涉案房屋的房地产权证，并没有其支付购房款的任何证据，也没有其实际占有涉案房屋的证据，且其房产证上已明确涉案房屋的用途为“非住宅”。因此，何雪芳的执行异议不符合上述司法解释的规定，其异议请求依法不应支持。综上，被告何雪芳在本案中并无证据证明其已支付全部购房款，且实际占有涉案房屋，其购买涉案房屋相应份额的土地使用权也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其异议请求依法不应得到支持，应予驳回。本案应撤销广东省江门市中级人民法院（2019）粤07执异41号执行裁定书，准许对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行。诉讼中，原告嘉惠公司对其陈述的事实提供了(2019)粤07执异41号执行裁定书。该证据用以证明：1.本案已经过执行异议程序的审查；2.根据裁定书所记载的事实，被告何雪芳在执行异议程序中除了其身份证及房地产权证外，并无提供其已经支付全部购房款的证据。被告何雪芳、深南房地产公司、深南实业公司对原告嘉惠公司提供的上述证据均未发表质证意见。被告何雪芳、深南房地产公司、深南实业公司均未作答辩。本院查明：增城荔华股份有限公司（以下简称荔华公司）与深南实业公司、深南房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2012年4月19日作出（2011）江中法民一初字第1号民事判决，判决深南实业公司支付合作开发投资款6728.9310万元，深南房地产公司承担连带清偿责任。深南实业公司、深南房地产公司不服该判决，上诉至广东省高级人民法院，案经广东省高级人民法院二审审理后，于2012年11月28日作出（2012）粤高法民一终字第128号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在诉讼阶段，本院根据荔华公司的诉讼保全申请，于2011年1月21日作出（2011）江中法民一初字第1-2号民事裁定，查封了深南房地产公司开发的江门市蓬江区迎宾大道西于建设二路交汇处西南侧地段的土地使用权［土地证号：江国用（2005）第××号，面积9688㎡，包括涉案房屋所占土地使用权份额］及上盖建筑中坐落于江门市产权，共257套公寓式商品房（不包括涉案房屋）。判决生效后，深南实业公司、深南房地产公司未按生效判决履行义务，本院于2014年1月3日作出（2013）江中法执字第15-3号执行裁定，裁定续行查封包括涉案房屋所占土地使用权份额在内的前述大部分查封财产（不包括案外人异议成立后裁定解除查封的部分）。2014年11月25日，本院作出（2013）江中法执字第15-8号执行裁定，将本案指定由江门市蓬江区人民法院执行。江门市蓬江区人民法院在执行过程中，分别于2015年1月15日作出（2015）江蓬法执字第303-2号、2015年1月16日作出（2015）江蓬法执字第303号、2016年1月13日作出（2015）作出江蓬法执字第303-5号、2016年1月13日作出（2015）江蓬法执字第303-4号、2019年1月7日作出（2015）江蓬法执字第303-7号执行裁定，均裁定续行查封包括涉案房屋所占土地使用权份额在内的前述大部分查封财产（均不包括案外人异议成立后裁定解除查封的部分）。何雪芳对本院原查封（江门市蓬江区人民法院续行查封）的江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额提出书面异议。经审查，本院于2019年11月15日作出（2019）粤07执异41号执行裁定，裁定中止对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行。嘉惠公司不服上述执行裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2011年1月20日，被告何雪芳登记取得江门市蓬江区房屋编号为粤房地权证江门字第××号房地产权证书，但未取得该房屋所占份额的土地使用权证。再查明，2015年8月17日，江门市蓬江区人民法院作出（2015）江蓬法执字第303-2号执行裁定，裁定变更深圳市翠林投资有限公司为申请执行人，继受荔华公司在（2015）江蓬法执字第303号案中享有的权利义务。2017年8月7日，深圳市市场监督管理局核准深圳市翠林投资有限公司的公司名称变更为深圳市翠林投资集团有限公司。2018年3月16日，深圳市翠林投资集团有限公司的公司名称变更为嘉惠公司。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。何雪芳为澳门特别行政区居民，本案纠纷属于涉澳的民事纠纷，应参照涉外案件进行处理。嘉惠公司选择在本院提起诉讼，何雪芳没有提出管辖权异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、第二百六十五条“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖”的规定，本院对本案有管辖权。涉案标的物在广东省江门市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，故应确定中国内地的法律作为本案的准据法。本案争议的焦点是嘉惠公司请求准许对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行应否予以支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，被告何雪芳通过转让合法取得江门市蓬江区房屋的所有权，且上述房屋已登记在何雪芳名下，根据房地一体原则，涉案房屋及其所占土地使用权份额具有不可分割性，何雪芳已同时依法取得涉案房屋所占土地使用权份额。涉案房屋所占土地使用权份额未办理过户登记手续的原因在于作为开发公司的深南房地产公司因法院查封，而未能及时办理相关过户登记手续，何雪芳对此并无过错。本院在何雪芳已领取涉案房屋产权证后查封涉案房屋所占土地使用权的相应份额欠妥。本院作出（2019）粤07执异41号执行裁定，裁定中止对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行，处理正确，并无不当。嘉惠公司请求准许对位于江门市蓬江区房屋所占土地使用权份额的执行，理据不足，本院不予支持。综上所述，嘉惠公司的诉讼请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告深圳市嘉惠投资集团有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告深圳市嘉惠投资集团有限公司负担。如不服本判决，深圳市嘉惠投资集团有限公司、江门市蓬江区深南房地产开发有限公司、江门市深南实业投资公司可以在判决书送达之日起十五日内，何雪芳可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长马健文审判员李炎途审判员梁智坚二〇二〇年九月二十八日法官助理李永强书记员张冬梅