重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初1549号原告（反诉被告）：重庆伟清房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道16号财富中心科技创业园B2栋1楼，统一社会信用代码91500000681494447D。法定代表人：陈廷芳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王滟，重庆俊采律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂国林，重庆俊采律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆体体体育发展有限公司，住所地重庆市北部新区镜泊中路16号，统一社会信用代码91500000057769670M。法定代表人：卢力，总经理。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钢，重庆广贤律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：重庆捷路丰汽车销售有限公司，住所地重庆市北部新区镜泊中路22号，统一社会信用代码915000006635952360。法定代表人：胡胜，总经理。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钢，重庆广贤律师事务所实习律师。原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司（以下简称伟清公司）与被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司（以下简称体体公司）、被告（反诉原告）重庆捷路丰汽车销售有限公司（以下简称捷路丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员李玥、王建军组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伟清公司的委托诉讼代理人王滟和聂国林、被告（反诉原告）体体公司和捷路丰公司的共同委托诉讼代理人任涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）伟清公司向本院提出诉讼请求：1.体体公司和捷路丰公司共同向伟清公司支付2019年7月1日至合同解除之日即2019年11月13日期间欠付的租金179738.57元；2.体体公司和捷路丰公司共同向伟清公司支付逾期付款违约金，以2019年8月的欠付租金19670.59元为基数，按月息2%计算，从2019年6月10日起至付清日止；以2019年9月的欠付租金65781.36元为基数，按月息2%计算，从2019年6月10日起至付清日止；以2019年10月的欠付租金65781.36元为基数，按月息2%计算，从2019年9月10日起至付清日止；以2019年11月1日至2019年11月13日期间的欠付租金28505.26元为基数，按月息2%计算，从2019年9月10日起至付清日止；3.体体公司和捷路丰公司按合同第6.2条约定共同向伟清公司支付解除合同的违约金848679元；4.体体公司和捷路丰公司按合同第19.4条约定共同向伟清公司支付解除合同违约金833367.4元；5.体体公司和捷路丰公司共同将房屋恢复至清水房状态；6.体体公司和捷路丰公司共同向伟清公司支付从2019年11月14日起按照每月65781.36元的标准计算至交还房屋之日止的房屋占用费；诉讼费由体体公司和捷路丰公司共同承担。事实和理由：2015年1月9日，伟清公司与体体公司、捷路丰公司签订了一份《升伟・晶石公元房屋租赁合同》，伟清公司将面积为717.33平方米的重庆市北部新区升伟.晶石公元16号楼吊一层商业2、商业3、商业4、商业5、商业6区域出租给体体公司和捷路丰公司。合同还约定了租期、租金标准、租金支付方式和违约责任等内容。2016年12月1日，体体公司、捷路丰公司向伟清公司提交《关于“信息变更”的函》，称捷路丰公司将作工商注销处理，对于与伟清公司的经济往来及接洽事宜移交由体体公司负责处理。2016年12月22日，伟清公司与体体公司签订了补充协议，约定从2017年1月1日起退租商业6区域，面积为228.54平方米，变更后续租面积为488.79平方米，第五个租约年自2019年1月1日至2019年12月31日，每月的租金标准为每平方米134.58元。体体公司、捷路丰公司自2019年6月10日起拖欠租金，伟清公司多次催收无果，被迫于2019年11月13日向体体公司、捷路丰公司发出了《解除合同函》。伟清公司维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告（反诉原告）体体公司和捷路丰公司共同辩称，第一，体体公司和捷路丰公司无违约行为，伟清公司的各项诉请均不能成立、应当予以驳回。第二，针对第1项诉请，截止2019年7月31日，体体公司和捷路丰公司已累计向伟清公司超付租金1578800.67元，不存在欠付租金。第三，针对第2项诉请，依据合同第10.2条，逾期付款违约金成立的前提是未按约支付或补交租金，合同第7.2.1条约定按季度支付租金，但实际履行过程中，体体公司和捷路丰公司自2015年10月开始均是按月支付租金至2019年7月，长达5年时间里伟清公司从未要求体体公司和捷路丰公司按季度支付租金，双方已经形成了按月支付租金的惯例，该惯例事实上已客观变更合同约定的支付租金方式，故体体公司和捷路丰公司不存在逾期付款的违约行为。第四，针对第3、4项诉请，合同履行过程中，体体公司和捷路丰公司没有欠付租金，但伟清公司没有将承诺的门前空地、停车位等提供给体体公司和捷路丰公司使用，并采取了多次的拉闸断电、清场、关门等方式阻碍体体公司和捷路丰公司正常生产经营活动，伟清公司于2019年11月13日单方发出解除合同通知，强行解除了合同，迫使体体公司和捷路丰公司离场，故合同解除原因是伟清公司的单方违约造成。第五，伟清公司诉请的各项违约金是相互矛盾、不明确的，且违约金过高，若支持伟清公司的请求，体体公司和捷路丰公司请求对违约金进行调整。第六，针对第5、6项诉请，因2019年11月13日伟清公司已经单方解除合同、将体体公司和捷路丰公司驱离场所，已经实际将租赁场所房屋以现状方式收回，且认可了房屋现状，案涉房屋现已由伟清公司对外另行出租，故伟清公司诉请返还房屋、支付占用费的请求不成立。第七，伟清公司解除合同的根本原因，是为了侵吞保证金，及获取各项违约金。被告（反诉原告）体体公司和捷路丰公司向本院提出反诉请求：1.伟清公司立即返还多收的租金1578800.67元，并支付以1578800.67元为基数，自2019年11月14日起按照月利率2％的标准计算至还清时止的资金占用损失；2.伟清公司立即退还履约保证金424338.9元；3.伟清公司赔偿体体公司和捷路丰公司经济损失103976.97元；诉讼费由伟清公司承担。事实和理由：2015年1月9日体体公司和捷路丰公司与伟清公司签订了《升伟・晶石公元房屋租赁合同》，双方专门约定伟清公司的收款账户为工商银行账号310002491902457XXXX。体体公司和捷路丰公司于2014年12月18日向伟清公司支付了履约保证金424338.9元和第一期租金157586.4元。2016年12月22日，体体公司与伟清公司签订了补充协议，约定了计租面积变更等内容。合同履行中，伟清公司没有兑现可以免费使用租赁场所门前空地、停车位等承诺。同时，双方对合同约定之外的夹层使用也发生了争议，由于该夹层部分系伟清公司违法搭建，无产权和消防审批等原因，体体公司和捷路丰公司根本无法使用该夹层。其后，伟清公司将夹层交付第三方使用。自2015年以来，体体公司和捷路丰公司应当支付2015年度至2019年11月13日应付租金总额为2975391.24元，超付租金1578800.67元，根据合同第19.6.1条约定，伟清公司应当退还多收的租金。原告（反诉被告）伟清公司辩称，体体公司和捷路丰公司诉称事实和理由不属实，请求驳回反诉请求。伟清公司并未多收取租金，体体公司和捷路丰公司向伟清公司支付的费用，包含了租赁合同约定的租金、商业管理服务合同中伟清公司代重庆朗旺公司和升伟乐成公司收取的商业管理服务费，且商管费金额与租金相同；体体公司和捷路丰公司将伟清公司代收的商管费恶意当做多支付的租金，属于捏造事实、涉嫌虚假诉讼。体体公司和捷路丰公司拒付租金的违约行为导致伟清公司行使合同解除权，依据租赁合同第19.4条，体体公司和捷路丰公司无权要求伟清公司退还保证金，更无权要求伟清公司赔偿损失，且体体公司和捷路丰公司无损失存在。诉讼费应由体体公司和捷路丰公司承担。伟清公司未对体体公司和捷路丰公司作出门前空地免费使用、免费停车的承诺，也无拉闸限电的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《准予变更登记通知书》、《升伟・晶石公元房屋租赁合同》、《“升伟・晶石公元房屋租赁合同”补充协议》、《“升伟・晶石公元商业管理合同”补充协议》、2015年1月9日《升伟・晶石公元物业服务合同》（面积717.33平方米）、《“升伟・晶石公元物业服务合同”补充协议》、《解除合同通知书》、EMS邮寄单照片、业务回单（收款）、2014年12月18日打印的中国农业银行凭证、重庆市地方税务局通用机打发票记账联、统计表、《商业管理服务合同》、《权利义务概括转让三方协议》、《关于体育发展有限公司重庆捷路丰汽车销售有限公司改变经营业态及调整租金支付周期的申请》、体体公司工商登记信息网络查询打印件、户口本、《情况说明》、保证金收据、115房地证2015字第14744号产权证、《重庆坤源衡泰律师事务所律师函》、伟清公司《回函》、重庆市鸿果物业管理有限公司《回函》、清单、2014年12月1日至2019年12月29日中国民生银行单位账户对账单（体体公司，账号111501283000XXXX）、2014年10月1日至2016年10月2日中国民生银行个人账户对账单（卢力，账号110401443105XXXX）、2016年1月1日至2016年12月31日中国民生银行个人账户对账单（卢力，账号622622110300XXXX）、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年7月1日至2019年6月30日、2019年6月20日至2020年3月20日中国民生银行个人账户对账单（卢力，账号622622118020XXXX）、2015年3月23日至2020年3月23日中国建设银行个人活期账户交易明细（谢蒂，账号621466376454XXXX）、（2018）渝0112民初11927号民事判决书、（2019）渝01民终1081号民事裁定书、卢力与李芹的微信聊天记录打印件、照片6张、2015年1月9日《升伟・晶石公元物业服务合同》（面积1708.59平方米）、伟清公司举示2015年收款凭证（业务回单（收款）、中国农业银行客户收付款入账通知）、伟清公司举示2016年收款凭证（业务回单（收款）、中国工商银行网上银行电子回单、中国民生银行电子业务回单、中国工商银行特约单位贷方记账回单（往来户））、伟清公司举示2017年收款凭证（业务回单（收款）、中国工商银行特约单位贷方记账回单（往来户）、中国工商银行网上银行电子回单）、伟清公司举示2018年收款凭证（业务回单（收款）、中国工商银行特约单位贷方记账回单（往来户）、中国工商银行网上银行电子回单）、伟清公司举示2019年收款凭证（业务回单（收款）、中国工商银行网上银行电子回单）等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对体体公司和捷路丰公司举示的《重庆市房产面积竣工测算报告书》复印件、派出所核对门牌明细表复印件，均是复印件，伟清公司不予认可，故不予采信；2.对伟清公司举示的重庆市地方税务局通用机打发票，除了体体公司和捷路丰公司举示的发票外，其余发票伟清公司无证据证明向体体公司和捷路丰公司进行了送达，故不予采信；3.对伟清公司举示的2018年收款凭证中的中国工商银行终端交易汇总单，未显示付款人，也不清楚付款性质，体体公司和捷路丰公司未认可为支付的租金，故对该证据不予采信。4.对伟清公司举示的其向乐成公司、朗旺公司转账商管费的中国工商银行业务回单、记账凭证（2015年至2019年），记账凭证无法证明伟清公司已经实际足额支付，且伟清公司称未足额支付的商管费是通过欠付即挂账的形式体现，且相关款项是否是案涉房屋的款项也无其他证据佐证，故对该组证据不予采信；5.对伟清公司举示的《2019年度物业费、水电费支付明细》，伟清公司作为付款人对其付款中包含的租金金额予以了明确，故本院予以采信。经审理查明：伟清公司是重庆北部新区金开大道99号16幢、镜泊中路12号-26号（双号）房屋的所有权人，房屋用途为办公用房，名义层为吊2-24。体体公司的名称于2015年6月12日由重庆体体高尔夫球场管理有限公司变更为重庆体体体育发展有限公司；体体公司的股东于2016年3月23日由卢力、谢蒂变更为卢力、徐琴、管建华。卢力与谢蒂系夫妻关系。2015年1月9日，伟清公司（出租人、甲方）、体体公司和捷路丰公司（承租人、乙方）共同签订了一份《升伟・晶石公元房屋租赁合同》，主要约定：甲方根据本合同条件将位于重庆市北部新区“升伟·晶石公元”16号楼吊一层商业2、商业3、商业4、商业5、商业6（见附件一平面图所示，以下简称：“租赁场所”）出租给乙方使用；第二部分租赁合同条文，第一条租赁场所面积，根据附件一《租赁场所平面图》，双方测得租赁场所的建筑面积为717.33平方米，双方确认，该图测面积即为本合同项下的计租面积，不再调整；租赁场所的租赁用途为汽车展厅、汽车改装、高尔夫会所、餐厅经营，以及其经营所需的配套办公；3.1租赁期限从合同签订之日开始起算，自2015年1月1日至2019年12月31日止，包含装修期6个月；4.1进场日，双方确认2015年1月1日为进场日；6.1.1装修期为6个月，乙方应支付进场日起租赁场所发生的水电等公用事业费、垃圾清运费、物业管理费等；6.2双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担违约责任外，还须在合同终止前3日内向甲方支付违约金848679元，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响；7.1租赁场所的月租金＝月租金标准×计租面积，计租面积按717.33平方米计算；7.1.1第一个租约年自2015年1月1日起至2015年12月31日，年度租金为315172.8元；7.1.2第二个租约年自2016年1月1日起至2016年12月31日，每月的租金标准为81.1元/平方米；7.1.3第三个租约年自2017年1月1日起至2017年12月31日，每月的租金标准为89.8元/平方米；7.1.4第四个租约年自2018年1月1日起至2018年12月31日，每月的租金标准为99元/平方米；7.1.5第五个租约年自2019年1月1日起至2019年12月31日，每月的租金标准为108.82元/平方米；7.2.1乙方应按季度为周期支付租金，除第一期租金外，其他租金均以一个季度即3个月为1个缴费期，乙方应当在每期期满之日的20日前（若以此确认的租金交付之日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下期租金；7.2.2第一期租金应于2015年1月1日前支付，相应租金对应租赁期间为2015年1月1日至2015年9月30日，应缴租金金额为157586.4元；7.2.5甲方收款账户户名，重庆伟清房地产开发有限公司，开户行，工行天星桥分理处，账号310002491902457XXXX；8.1乙方在本合同签署后的7个自然日之内，向甲方交纳424338.9元的履约保证金，甲方在收到履约保证金7个自然日内向乙方开具收据；8.2.1如乙方未能按照本合同约定支付租金、商业管理服务费、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额，如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应另行补足；8.3本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后六个月内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定；10.2如果乙方未按约定向甲方或物业管理公司支付或补交租金、商业管理服务费、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之八的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同并要求乙方立即支付前述应缴费用和违约金；10.3乙方未经甲方同意延迟交付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方同样有权解除本合同；19.4按第19.3条及本合同其他条款约定，甲方行使合同解除权而解除本合同，或乙方单方面擅自解除合同的，19.4.1甲方有权没收乙方交付的履约保证金，且乙方应按本合同其他条款的约定承担相应违约责任，19.4.2乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应赔偿甲方相当于6个月租金的违约金及其他相应损失，19.4.3前述计算违约金标准的“月租金”是指合同解除当月的月租金、商业管理服务费、物业服务费的总和；19.10乙方各成员就履行本协议向甲方互相承担连带责任，即如果乙方成员中，其中任一成员违约，则其他成员须连带向甲方承担全部违约责任；20.1.1无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起10日内（以下简称“交还期”）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有），并将租赁场所恢复到甲方交房时状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方；20.2.2因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期限内不收取占用费，因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费；20.2.3无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及逾期交还实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；24.4无论何种原因导致本合同终止的，乙方与甲方及甲方指定的物业管理公司及商业管理服务公司签订的合同同时自动终止。合同还约定了其他内容。合同附件四《进场确认书》载明：甲、乙双方于2015年1月1日对租赁场所的装修进场条件进行了验收；双方确认，本进场确认书签署之日即为进场日，乙方可按《租赁合同》的约定进场装修。体体公司和捷路丰公司按照租赁合同约定向伟清公司支付了履约保证金424338.9元。同日，重庆市鸿果物业管理有限公司（甲方）（以下简称鸿果公司）与体体公司、捷路丰公司（乙方）共同签订了一份《升伟・晶石公元物业服务合同》，主要约定：乙方承租使用位于重庆市北部新区“升伟·晶石公元”16号楼吊一层商业2、商业3、商业4、商业5、商业6；物业服务费计算面积717.33平方米，该面积为甲方计收物业服务费的最终依据，不因与实测面积有差异而调整；进场日起乙方按第三条确认的物业费标准向甲方支付物业管理费，进场日后乙方按照独立计量的实际使用数额全额缴纳水、电、燃气、空调（如有）等公用事业费；3.1.1物业服务费收费标准为，2015年1月1日至2019年12月31日，每月的物业服务费标准为15元/平方米……物业服务费按季度支付，乙方须在每个缴费期前20日向甲方缴纳当期的物业服务费。同日，鸿果公司（甲方）与体体公司、捷路丰公司（乙方）还签订了一份《升伟・晶石公元物业服务合同》，主要约定：乙方使用位于重庆市北部新区“升伟·晶石公元”16号楼吊一层夹层；物业服务费计算面积1708.59平方米，该面积为甲方计收物业服务费的最终依据，不因与实测面积有差异而调整；3.1.1物业服务费收费标准为，2015年1月1日至2019年12月31日，每月的物业服务费标准为15元/平方米……物业服务费按季度支付，乙方须在每个缴费期前20日向甲方缴纳当期的物业服务费。同日，重庆朗旺商业管理中心（甲方）（以下简称朗旺中心）与体体公司、捷路丰公司（乙方）签订了一份《商业管理服务合同》，主要约定：房屋具体位置，重庆市北部新区“升伟·晶石公元”16号楼吊一层商业2、商业3、商业4、商业5、商业6，建筑面积717.33平方米；合同期限为60个月，自2015年1月1日至2019年12月31日止；《租赁合同》第一个租约年的商业管理服务费为315172.8元，面积均以租赁场所的建筑面积计算；4.3.1第二个租约年的月商业管理服务费标准，自2016年1月1日至2016年12月31日止，每月商业管理服务费标准为81.1元/平方米；4.3.2第三个租约年的月商业管理服务费标准，自2017年1月1日至2017年12月31日止，每月商业管理服务费标准为89.8元/平方米；4.3.3第四个租约年的月商业管理服务费标准，自2018年1月1日至2018年12月31日止，每月商业管理服务费标准为99元/平方米；4.3.4第五个租约年的月商业管理服务费标准，自2019年1月1日至2019年12月31日止，每月商业管理服务费标准为108.82元/平方米；4.4缴费方式，除第一期商业管理服务费外，其他商业管理服务费均以3个月为1个缴费期，乙方应当在每期期满之日的20日前（若以此确认的租金交付之日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下期商业物管费；4.5乙方应于本合同生效之后，第一次缴纳商业管理服务费的时间为，2015年1月1日，相应商业管理服务期间为2015年1月1日至2015年9月30日，应缴商业管理服务费金额为157586.4元。体体公司和捷路丰公司向伟清公司、朗旺中心和鸿果公司送达了落款时间为2016年7月29日的《关于体育发展有限公司重庆捷路丰汽车销售有限公司改变经营业态及调整租金支付周期的申请》，主要载明：因我司在经营过程中受大环境经济形势影响，自开业以来经营亏损特别严重、资金周转困难，现申请：一、转变业态，从2016年8月1日起进行经营业态调整，变更的后的业态为，一层（原汽车展厅部分）调整为经营保险代理、日常生活用品展示，二层高尔夫会所、茶室、餐饮经营与原有经营业态不变；二、租金缴纳方式，1、现向贵司申请并承诺从2016年8月1日至2016年10月31日期间按月支付贵司房屋租金、物管费、商管费，即每月25日前向贵司缴纳次月（房屋租金、物管费、商管费）相关费用，若我司未按上述约定时间缴纳费用，贵司可按合同相关违约条款处理，2、我司承诺在以后的缴费期将按合同约定提前20天缴纳下一个月的租金、商管、物管费用，否则贵司可按合同相关违约条款处理，3、如我司连续超过3次以上没有按申请及承诺约定向贵司缴纳下一个月的租金、商管、物管费用时，贵司可终止租赁合同并追究我司违约责任。2016年12月22日，伟清公司（甲方）与体体公司（乙方）签订了一份《“升伟・晶石公元房屋租赁合同”补充协议》，主要约定：乙方特申请从2017年1月1日起退租商业6区域，面积为228.54平方米，退租部分的租金为45元/月/平方米，续租商业2、商业3、商业4、商业5租赁区域，变更后续租面积为488.79平方米，同时对双方签订的原《房屋租赁合同》中约定的，“第七条租金支付方式”部分条款修改为，7.1租赁场所的月租金＝月租金标准×计租面积，计租面积按488.79平方米计算，月租金标准具体如下，7.1.3第三个租约年自2017年1月1日起至2017年12月31日，每月的租金标准为110.72元/平方米；7.1.4第四个租约年自2018年1月1日起至2018年12月31日，每月的租金标准为122.29元/平方米；7.1.5第五个租约年自2019年1月1日起至2019年12月31日，每月的租金标准为134.58元/平方米；对于退租部分的租赁保证金将暂不做退还，将依照原主合同租赁期满时一并退款，若乙方在租赁期间违约，退租部分的保证金不予退还。协议后附《租金明细表》载明：2017年1月1日至2017年12月31日，月租金54118.83元，年租金总额649425.96元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金59774.13元，年租金总额717289.56元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金65781.36元，年租金总额789376.32元。同日，鸿果公司（甲方）与体体公司（乙方）签订了一份《“升伟・晶石公元物业服务合同”补充协议》，主要约定：乙方市南区从2017年1月1日起对甲方退租商业6区域不再提供服务，面积为228.54平方米，月物管费为15元/平方米，对续租商业2、商业3、商业4、商业5租赁区域继续提供服务，对双方签订的原《物业管理合同》中第1.3条物业服务计算面积改为488.79平方米。同日，朗旺中心（甲方）与体体公司（乙方）签订了一份《“升伟・晶石公元商业管理合同”补充协议》，主要约定：乙方申请从2017年1月1日起对乙方退租商业6区域，面积为228.54平方米，甲方不再对乙方提供商业管理服务，退租部分商业的商业管理服务费为45元/月/平方米，对续租商业2、商业3、商业4、商业5租赁区域继续提供商业管理服务，变更后服务面积为488.79平方米；同时对双方签订的原《商业管理服务合同》第四条服务费用部分条款修改为，4.3.2第三个租约年的月商业管理服务费标准，自2017年1月1日至2017年12月31日止，每月商业管理服务费标准为110.72元/平方米，4.3.3第四个租约年的月商业管理服务费标准，自2018年1月1日至2018年12月31日止，每月商业管理服务费标准为122.29元/平方米，4.3.4第五个租约年的月商业管理服务费标准，自2019年1月1日至2019年12月31日止，每月商业管理服务费标准为134.58元/平方米。2018年1月1日，朗旺中心（甲方）、体体公司和捷路丰公司（乙方）、案外人重庆升伟乐成商业管理有限公司（丙方）（以下简称升伟乐成公司）签订了一份《权利义务概括转让三方协议》，主要约定：一、甲方将其在商管合同中的权利义务概括转让给丙方，乙方同意甲方的转让行为；二、三方确认，本协议签订前，甲方已向乙方收取了2017年12月31日以前的全部商管服务费，本协议签订后，商管合同项下甲方的全部权利即义务（包括但不限于2018年1月1日起的商管服务费收取权）均由丙方概括承受，丙方作为商管合同主体继续履行商管合同。2019年8月19日，体体公司和捷路丰公司收到伟清公司委托重庆坤源衡泰律师事务所向其发送的《律师函》，主要载明：贵司应当于2019年6月10日前向伟清公司支付2019年7月1日至2019年9月30日该期间的租金197344.08元，其中已付111892.13元，但贵司至今尚欠伟清公司该期间的租金85451.95元未付，经多次催告后仍未缴纳；请贵司务必于收到本函之日起5日内向伟清公司履行支付租金85451.95元的义务。2019年8月21日，伟清公司收到体体公司和捷路丰公司向其发送的回函，主要载明：基于贵公司发给我公司的催款函，我公司对账后发现已经超额交纳租金，现建议双方核对往来款项，以多退少补的原则处理多交租金；另外，贵公司与我公司签订的《房屋租赁合同》涉及面积为488.79平方米，按贵公司提供给我公司的“房产面积竣工测算报告书”上显示，16号楼吊一层商业为一层，楼层空高9米，开发商将吊一层自行改为两层，由于夹层无产权且消防无法通过验收，导致我公司无法正常经营，现请贵公司收回吊一层夹层，并赔偿损失。2019年9月9日，体体公司和捷路丰公司收到伟清公司向其发送的《回函》，主要载明：贵司一直按照变更后的面积向我司支付租金，并不存在贵司所称超额交纳租金一事；夹层，贵司系免费使用，并未就夹层向我司支付租金，因此夹层是否具有产权，并不影响贵我双方房屋租赁合同的履行；贵司所称夹层导致无法通过消防产权一事，并不属实。鸿果公司向体体公司和捷路丰公司发送了落款时间为2019年9月10日的《回函》，主要载明：贵司提出的我司擅自拉闸停电事宜事实不成立，我司在接到贵司经营范围内无电后立即对线路进行了排查，经查系贵司用电负荷过大造成空开跳闸引起的临时断电，后我司物业对空开进行更换后立即恢复了供电；关于贵司提出的经济赔偿事宜不成立。体体公司收到伟清公司、鸿果公司和升伟乐成公司向其送达的落款时间为2019年11月13日的《解除合同通知书》，主要载明：合同签订后，我司按约交付房屋给贵方使用，但贵方却未按约支付房租等相关费用，存在严重的违约行为，截止2019年11月13日，贵方已拖欠租金费、商管费、物业费、物业费、水电费共计532355.89元未支付；根据《升伟·晶石公元物业服务合同》第10.2、10.3条、《升伟·晶石公元商业管理服务合同》第6.1条、《升伟·晶石公元物业服务合同》第10.4条的约定，我司决定立即解除与贵方于2015年1月1日签订的《升伟·晶石公元物业服务合同》、《升伟·晶石公元商业管理服务合同》、《升伟·晶石公元物业服务合同》；在本函送达之日起一日内腾空并交付上述承租房屋给我司，否则我司将于2019年11月24日起自行收回上述承租房屋；贵方应立即清偿截止到2019年11月13日拖欠的租金费179738.57元、商管费225849.34元、物业费123464.98元，截止到2019年11月10日抄表所欠的水电3303元，并承担延迟付款期间的滞纳金及合同约定的全部违约责任。2019年7月13日至2019年11月8日期间，卢力与伟清公司的员工通过微信沟通。2019年11月7日，李芹：单子我们每次都发了的，我们是有记录的；现在你们欠费金额844889.33元。卢力：你发到哪里的？关键是我没有收到……前两个星期我已跟你要求让你把那个水电费的单子发给我，你也没发；水电费80几万吗？请发给我明细。李芹：你可以把发票带过来查账。卢力：把7月到11月每个月的费用分别发给我，金额不对，我要对一下。李芹：你自己过来对。卢力：你发明细过来就可以了。李芹：我这里没有明细；那你就喊你们财务过来和我们财务对嘛。卢力：那是先不付吗？李芹：付不付是你的自由；你不对账，那就按我们给的数字付款，加滞纳金。卢力：那对了来嘛。针对交还房屋的情况，体体公司和捷路丰公司举示了2020年3月24日拍摄的照片6张，拟证明其已将案涉房屋全部交还给了伟清公司，伟清公司已经按现状收回房屋并另行出租。体体公司和捷路丰公司称，照片显示的招牌“乡村菜馆”“欣新房车重庆股份有限公司”“馋狗火锅”“启点图文馆”“奔驰”汽车店，就是其租赁的部位，“奔驰”汽车店以前是其招牌，门口张贴了招租广告，但是否已经另行出租不清楚，“馋狗火锅”就是夹层部分。伟清公司称因体体公司和捷路丰公司未将房屋恢复称清水状态，故伟清公司并未接收房屋，但为了减少损失才在合同解除后张贴了招租公告、积极对外招租；合同解除后，体体公司和捷路丰公司并未交还房屋钥匙，伟清公司是在2020年1月元旦后自行收回了房屋并加了锁，疫情期间张贴了封条；“馋狗火锅”“启点图文馆”“乡村菜馆”是体体公司和捷路丰公司另行转租的部位，目前是空置状态，尚未另行出租出去。关于体体公司和捷路丰公司已付款的情况。伟清公司举示了2015年至2019年其收款的凭证，体体公司和捷路丰公司举示了2017年至2019年其付款的凭证。双方一致确认2015年体体公司和捷路丰公司付款情况为：2014年12月18日，体体公司向伟清公司转账支付157586.4元，摘要载明第一期租金。2014年12月18日，体体公司向升伟乐成公司转账支付157586.4元，附言载明预付3个月商业管理服务费。2015年10月23日，体体公司向鸿果公司转账支付51257.7元，摘要载明支付10月租金。2015年11月17日，体体公司向伟清公司转账支付32262.3元，附言载明支付11月租金。2015年11月18日，卢力向伟清公司转账支付18995.4元，附言载明代收代付11月份租金（甲鱼馆部门）。2015年12月14日，体体公司向鸿果公司转账支付105057.45元，摘要载明支付12月租金。伟清公司举示的证据还显示：2015年10月27日，谢蒂向伟清公司转账支付53799.8元，摘要载明付房租。2015年11月16日，谢蒂向伟清公司转账支付53799.75元，附言载明付11月租金。以上支付给伟清公司载明是租金的金额合计316443.65元，支付给鸿果公司载明是租金的金额合计156315.15元，合计金额472758.8元。双方一致确认2016年体体公司和捷路丰公司付款情况为：2016年1月15日，卢力向伟清公司转账支付32262.3元，摘要载明支付2016年1月租金。2016年1月18日，卢力向伟清公司转账支付53799.75元，摘要载明代付汽车公司2016年1月租金。2016年3月2日，体体公司向伟清公司转账支付32262.3元，附言载明支付2月租金（TT高尔夫）。2016年3月16日，卢力向伟清公司转账支付了53799.75元，附言载明支付汽车公司2016年2月租金。2016年4月18日，体体公司向伟清公司转账支付32262.3元，摘要载明支付3月租金。2016年4月21日，谢蒂向伟清公司转账支付53799.75元，摘要载明支付3月车行租金。2016年5月16日，体体公司向伟清公司转账支付32262.3元，用途载明支付4月租金。2016年5月17日，谢蒂向伟清公司转账支付53799.75元，摘要载明支付4月车行租金。2016年6月3日，体体公司向伟清公司转账支付15485.9元，用途载明支付2016年1月至4月租金递增额部分。2016年6月3日，体体公司向伟清公司转账支付36133.78元，用途载明支付5月租金（包含当月递增额）。2016年6月3日，谢蒂向伟清公司转账支付58964.53元，附言载明支付5月车行租金/包含递增额。2016年6月3日，谢蒂向伟清公司转账支付10329.56元，附言载明支付车行1-2月租金递增部分。2016年6月3日，谢蒂向伟清公司转账支付10329.56元，附言载明支付车行3-4月租金递增部分。2016年7月22日，体体公司向伟清公司转账支付95098.31元，附言载明支付6月租金（高尔夫、车行）。2016年7月22日，体体公司向伟清公司转账支付95098.31元，附言载明支付7月租金（高尔夫、车行）。2016年8月5日，体体公司向伟清公司转账支付95098.3元，附言载明支付8月升伟店铺租金。2016年8月25日，谢蒂向伟清公司转账支付58964.53元，附言载明支付9月租金爱家乐、二手车。2016年8月25日，体体公司向伟清公司转账支付36133.78元，附言载明支付9月租金（高尔夫、茶室）。2016年9月26日，体体公司向伟清公司转账支付9667.06元，附言载明10月高尔夫租金。2016年9月26日，体体公司向伟清公司转账支付40178.54元，附言载明10月爱家乐租金。2016年9月26日，体体公司向伟清公司转账支付26466.72元，附言载明10月茶楼租金。2016年10月24日，谢蒂向伟清公司转账支付18785.99元，附言载明支付二手车门市10月租金。2016年10月28日，体体公司向伟清公司转账支付9667.06元，摘要载明支付11月高尔夫租金。2016年10月28日，体体公司向伟清公司转账支付26466.72元，附言载明支付11月茶室租金。2016年10月28日，谢蒂向伟清公司转账支付40178.54元，附言载明支付11月爱家乐租金。2016年11月24日，体体公司向伟清公司转账支付9667.06元，附言载明支付高尔夫12月租金。2016年11月24日，谢蒂向伟清公司转账支付40178.54元，附言载明支付爱家乐12月租金。2016年11月24日，谢蒂向伟清公司转账支付18785.99元，附言载明支付二手车11月租金。2016年12月24日，谢蒂向伟清公司转账支付18785.99元，附言载明支付二手车门市12月租金。伟清公司举示的证据还显示：2016年11月25日，卢力向伟清公司转账支付26466.72元，附言载明支付茶室12月租金。伟清公司举示了2016年8月4日中国工商银行特约单位贷方记账回单（往来户），显示其于2016年8月4日收款20690元，其中回佣金额79元、净收入金额20611元，但未显示付款人信息及款项性质。以上支付给伟清公司载明是租金的金额合计1141179.69元。双方一致确认2017年体体公司和捷路丰公司付款情况为：2016年12月24日，谢蒂向伟清公司转账支付43979.37元，附言载明支付爱家乐2017年1月租金。2016年12月26日，体体公司向伟清公司转账支付10785.67元，附言载明支付高尔夫2017年1月租金。2016年12月31日，体体公司向伟清公司转账支付29529.3元，附言载明支付茶室会所2017年1月租金。2017年1月24日，谢蒂向伟清公司转账支付44035.06元，附言载明支付爱家乐2月租金、含补差额。2017年1月24日，体体公司向伟清公司转账支付10817.9元，附言载明支付高尔夫2月租金。2017年3月3日，体体公司向伟清公司转账支付44434.52元，附言载明支付3月租金。2017年3月30日，体体公司向伟清公司转账支付10817.9元，摘要载明支付高尔夫3月租金。2017年3月30日，体体公司向伟清公司转账支付29190.1元，摘要载明代付茶室3月租金差。2017年3月31日，体体公司向伟清公司转账支付29617.52元，摘要载明代茶室支付4月租金。2017年3月31日，体体公司向伟清公司转账支付10817.9元，摘要载明支付高尔夫4月租金。2017年4月14日，体体公司向伟清公司转账支付43991.1元，附言载明代收代付爱家乐4月租金。2017年4月25日，体体公司向伟清公司转账支付29625元，附言载明支付茶室会所5月租金。2017年4月25日，体体公司向伟清公司转账支付43991.1元，附言载明支付爱家乐5月租金。2017年4月25日，体体公司向伟清公司转账支付10817.9元，摘要载明支付高尔夫5月租金。2017年5月24日，体体公司向伟清公司转账支付43991.1元，附言载明支付爱家乐6月租金。2017年5月24日，体体公司向伟清公司转账支付10817.9元，附言载明支付TT高尔夫6月租金。2017年6月5日，体体公司向伟清公司转账支付29617.52元，附言载明代付茶室6月租金。2017年6月28日，体体公司向伟清公司转账支付10817.9元，摘要载明支付高尔夫7月租金。2017年6月28日，体体公司向伟清公司转账支付29617.52元，摘要载明代付茶室7月租金。2017年7月4日，卢力向伟清公司转账支付8085.6元，附言载明支付图文店7月租金。2017年7月18日，卢力向伟清公司转账支付35905.5元，附言载明支付车行7月租金。2017年7月26日，体体公司向伟清公司转账支付29617.52元，附言载明支付8月茶室租金。2017年7月26日，体体公司向伟清公司转账支付10817.9元，附言载明支付8月高尔夫租金。2017年7月26日，体体公司向伟清公司转账支付8085.6元，附言载明支付8月图文店租金。2017年8月8日，体体公司向伟清公司转账支付35905.5元，附言载明支付车行8月租金。2017年8月24日，体体公司向伟清公司转账支付8085.6元，附言载明支付图文店9月租金。2017年8月24日，体体公司向伟清公司转账支付10817.9元，附言载明支付TT高尔夫9月租金。2017年8月29日，体体公司向伟清公司转账支付35905.5元，摘要载明支付拓途车行9月租金。2017年8月29日，体体公司向伟清公司转账支付29617.52元，摘要载明支付茶室9月租金。2017年9月21日，体体公司向伟清公司转账支付10817.9元，摘要载明支付俱乐部10月租金。2017年9月26日，体体公司向伟清公司转账支付29617.52元，附言载明支付茶室10月租金。2017年9月26日，体体公司向伟清公司转账支付8085.6元，附言载明支付图文店10月租金。2017年9月28日，体体公司向伟清公司转账支付35905.5元，附言载明支付车行10月租金。2017年10月24日，体体公司向伟清公司转账支付10817.9元，附言载明支付高尔夫11月租金。2017年10月24日，体体公司向伟清公司转账支付8085.6元，附言载明支付图文店11月租金。2017年10月26日，体体公司向伟清公司转账支付29617.52元，附言载明支付茶室11月租金。2017年11月8日，体体公司向伟清公司转账支付35915.5元，摘要载明支付车行11月租金。2017年11月28日，体体公司向伟清公司转账支付8085.6元，摘要载明支付图文店12月租金。2017年11月28日，体体公司向伟清公司转账支付10817.9元，摘要载明支付高尔夫12月租金。2017年11月28日，体体公司向伟清公司转账支付29617.52元，摘要载明支付茶室12月租金。2017年11月29日，体体公司向伟清公司转账支付35905.5元，摘要载明支付车行12月租金。伟清公司举示的证据还显示：2017年2月8日，卢力向伟清公司转账支付29705.74元，附言载明支付茶室2月租金、含1月补差88.22元。伟清公司举示了2017年1月6日和2017年10月1日中国工商银行特约单位贷方记账回单（往来户），显示其于2017年1月6日收款23807.57元，其中回佣金额16.3元、净收入金额23791.27元，显示其于2017年10月1日收款71424元，其中回佣金额16.3元、净收入金额71407.7元，但均未显示付款人信息及款项性质。以上支付给伟清公司载明是租金的金额合计1013151.72元。双方一致确认2018年体体公司和捷路丰公司付款情况为：2017年12月28日，体体公司向伟清公司转账支付8840.26元，附言载明支付图文店1月租金。2017年12月28日，体体公司向伟清公司转账支付32954.5元，附言载明支付茶室1月租金。2017年12月28日，体体公司向伟清公司转账支付12029.16元，附言载明支付普洱茶室（原高尔夫）1月租金。2018年1月2日，体体公司向伟清公司转账支付39256.68元，附言载明支付车行1月租金。2018年1月30日，体体公司向伟清公司转账支付8840.26元，附言载明图文店2018年2月租金。2018年1月30日，体体公司向伟清公司转账支付32954.5元，附言载明茶室2018年2月租金。2018年1月30日，体体公司向伟清公司转账支付12029.16元，附言载明普洱茶室2018年1月租金。2018年1月30日，体体公司向伟清公司转账支付39256.68元，附言载明车行2018年2月租金。2018年2月27日，体体公司向伟清公司转账支付32954.5元，附言载明支付茶室3月租金。2018年3月1日，体体公司向伟清公司转账支付12029.16元，附言载明支付普洱茶室3月租金。2018年3月1日，体体公司向伟清公司转账支付8840.26元，附言载明支付图文店3月租金。2018年3月29日，体体公司向伟清公司转账支付12029.16元，附言载明支付普洱茶室4月租金。2018年3月29日，体体公司向伟清公司转账支付32954.5元，附言载明支付茶室4月租金。2018年3月29日，体体公司向伟清公司转账支付8840.26元，附言载明支付图文店4月租金。2018年4月9日，体体公司向伟清公司转账支付30913.36元，附言载明支付车行4月租金。2018年4月27日，体体公司向伟清公司转账支付12029.16元，附言载明支付普洱茶室5月租金。2018年4月27日，体体公司向伟清公司转账支付8840.26元，附言载明支付图文店5月租金。2018年4月27日，体体公司向伟清公司转账支付32954.5元，附言载明支付茶室5月租金。2018年5月16日，体体公司向伟清公司转账支付39256.68元，附言载明支付车行5月租金。2018年5月29日，体体公司向伟清公司转账支付32954.5元，附言载明支付茶室6月租金。2018年5月29日，体体公司向伟清公司转账支付12029.16元，附言载明支付普洱茶室6月租金。2018年5月29日，体体公司向伟清公司转账支付8840.26元，附言载明支付图文店6月租金。2018年5月31日，体体公司向伟清公司转账支付39256.68元，附言载明支付车行6月租金。2018年6月29日，体体公司向伟清公司转账支付32954.5元，附言载明支付茶室7月租金。2018年6月29日，体体公司向伟清公司转账支付12029.16元，附言载明支付普洱茶室7月租金。2018年6月29日，体体公司向伟清公司转账支付8840.26元，附言载明支付图文店7月租金。2018年7月9日，体体公司向伟清公司转账支付39256.68元，附言载明支付车行7月租金。2018年7月24日，卢力向伟清公司转账支付了26473.26元，附言载明代付甲鱼馆（子君臣）7月租金商管费，体体公司和捷路丰公司主张该附言是应伟清公司要求备注，其实际支付的仅是租金。2018年7月27日，体体公司向伟清公司转账支付32954.5元，附言载明支付茶室8月租金。2018年7月27日，体体公司向伟清公司转账支付12029.16元，附言载明支付普洱茶室8月租金。2018年7月27日，体体公司向伟清公司转账支付8840.26元，附言载明支付图文店8月租金。2018年8月7日，体体公司向伟清公司转账支付39256.68元，附言载明支付车行8月租金。2018年8月9日，卢力向伟清公司转账支付26473.26元，附言载明支付餐厅8月租金。2018年8月30日，体体公司向伟清公司转账支付80297.18元，附言载明支付9月茶室普洱茶室图文店餐厅租金。2018年9月10日，体体公司向伟清公司转账支付39256.68元，附言载明支付车行9月租金。2018年9月28日，体体公司向伟清公司转账支付8840.26元，附言载明支付图文店10月租金。2018年9月28日，体体公司向伟清公司转账支付32954.5元，附言载明支付茶室10月租金。2018年9月28日，体体公司向伟清公司转账支付12029.16元，附言载明支付普洱茶室10月租金。2018年10月17日，体体公司向伟清公司转账支付39256.68元，附言载明支付车行10月租金。2018年10月22日，卢力向伟清公司转账支付26473.26元，附言载明代垫支付餐厅10月租金。2018年10月30日，体体公司向伟清公司转账支付8840.26元，附言载明支付图文店11月租金。2018年10月30日，体体公司向伟清公司转账支付32954.5元，附言载明支付茶室11月租金。2018年10月30日，体体公司向伟清公司转账支付12029.16元，附言载明支付普洱茶室11月租金。2018年11月1日，卢力向伟清公司转账支付26473.26元，附言载明支付餐厅11月租金。2018年11月1日，体体公司向伟清公司转账支付39256.68元，附言载明支付车行11月租金。2018年11月28日，卢力向伟清公司转账支付26473.26元，附言载明支付馋狗火锅12月租金。2018年11月28日，体体公司向伟清公司转账支付32954.5元，附言载明支付茶室12月租金。2018年11月28日，体体公司向伟清公司转账支付12029.16元，附言载明支付普洱茶室12月租金。2018年11月28日，体体公司向伟清公司转账支付8840.26元，附言载明支付图文店12月租金。2018年12月3日，体体公司向伟清公司转账支付39256.68元，附言载明支付车行12月租金。2018年12月25日，体体公司向伟清公司转账支付75426.72元，附言载明支付茶室、图文店、馋狗火锅19年1月租金。伟清公司举示了2018年3月7日中国工商银行特约单位贷方记账回单（往来户），显示其于2018年3月7日收款47600元，其中回佣金额16.3元、净收入金额47583.7元。以上支付给伟清公司载明是租金的金额合计1303633.48元。双方一致确认2019年体体公司和捷路丰公司付款情况为：2019年1月9日，卢力向伟清公司转账支付42815.31元，附言载明支付车行2019年1月租金。2019年1月9日，卢力向伟清公司转账支付13320.97元，附言载明支付普洱茶室2019年1月租金。2019年7月31日，体体公司向伟清公司转账支付了36468.86元，附言载明支付茶室8月租金。2019年7月31日，体体公司向伟清公司转账支付了29316.23元，附言载明支付餐厅7月租金。2019年7月31日，体体公司向伟清公司转账支付了9641.63元，附言载明支付图文店8月租金。以上租金金额合计为131563元。体体公司和捷路丰公司举示其2019年付款证据显示：2019年1月30日，卢力向李芹转账支付36468.86元，摘要载明支付茶室2月租金。2019年1月30日，卢力向李芹转账支付10989.23元，摘要载明支付图文店1月水电物管费2月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为9641.63元、物业费1347元。2019年1月30日，卢力向李芹转账支付18038.02元，摘要载明支付浅喜茶室1月水电物管费2月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为13320.97元、物业费4717元。2019年2月15日，卢力向李芹转账支付42815.31元，摘要载明支付车行2月租金。2019年2月28日，卢力向李芹转账支付36468.86元，摘要载明支付茶室会所3月租金。2019年2月28日，卢力向李芹转账支付9641.63元，摘要载明支付图文店3月租金。2019年2月28日，卢力向李芹转账支付29316.23元，摘要载明支付馋狗火锅3月租金。2019年3月8日，卢力向李芹转账支付13320.97元，摘要载明支付浅喜茶室3月租金。2019年3月12日，卢力向李芹转账支付42815.31元，摘要载明支付车行室3月租金。2019年3月29日，卢力向李芹转账支付36468.86元，摘要载明支付茶室会所3月租金。2019年3月29日，卢力向李芹转账支付10989.23元，摘要载明支付图文店3月物管4月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为1491.53元、物业费9497.7元。2019年4月3日，卢力向李芹转账支付17636.62元，摘要载明支付浅喜茶室3月物管费4月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为13320.97元、物业费4315.65元。2019年4月30日，卢力向李芹转账支付50152.86元，摘要载明支付茶室会所4月水电物管费5月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为25624.16元、物业费24528.7元。2019年4月30日，卢力向李芹转账支付10989.23元，摘要载明支付图文店4月水电物管费5月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为9641.63元、物业费1347元。2019年4月30日，卢力向李芹转账支付38813.93元，摘要载明支付馋狗火锅5月物管费租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为29316.03元、物业费9497.9元。2019年5月20日，卢力向李芹转账支付50074.76元，摘要载明支付车行4月水电物管费5月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为2815.32元、物业费43614.17元、水电费3645.27元。2019年5月20日，卢力向李芹转账支付17636.62元，摘要载明支付浅喜茶室4月物管费5月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为13320.97元、物业费4315.65元。2019年5月31日，卢力向李芹转账支付48284.36元，摘要载明支付茶室会所5月物管费6月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为36468.86元、物业费10540.9元、水电费1274.6元。2019年5月31日，卢力向李芹转账支付10989.23元，摘要载明支付图文店5月物管费6月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为9641.63元、物业费1347.6元。2019年5月31日，卢力向李芹转账支付17636.62元，摘要载明支付浅喜5月物管费6月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为13320.97元、物业费4315.65元。2019年6月19日，卢力向李芹转账支付48799.56元，摘要载明支付车行5月物管6月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为42815.31元、物业费5984.25元。2019年6月19日，卢力向李芹转账支付38813.93元，摘要载明支付馋狗火锅6月租金物管费，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为29316.23元、物业费9497.7元。2019年7月2日，卢力向李芹转账支付52575.56元，摘要载明付茶室5-6月水电费6月物管费7月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为36468.86元、物业费11815.4元、水电费4291.3元。2019年7月2日，卢力向李芹转账支付10989.23元，摘要载明付图文店5-6月水电费6月物管费7月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为9641.63元、物业费1347.6元。2019年7月12日，卢力向李芹转账支付17636.62元，摘要载明付浅喜茶室6月物管费7月租金，体体公司和捷路丰公司主张其中租金为13320.97元、物业费4315.65元。2019年7月15日，卢力向李芹转账支付42815.31元，摘要载明支付车行7月租金。以上载明是租金的金额为290131.34元，体体公司和捷路丰公司主张为租金的金额为309487.67元，合计金额为599619.01元。伟清公司举示了2019年其财务收费人员黎飒向伟清公司、升伟乐成公司转账的证据，主张体体公司和捷路丰公司向伟清公司工作人员李芹转账后，李芹将款项转账给黎飒，黎飒将款项作为租金和商管费转账给了伟清公司、升伟乐成公司。伟清公司主张体体公司和捷路丰公司付款情况为：2015年支付了630345.2元，其中伟清公司开具租金发票315172.65元、升伟乐成公司开具商管费专票315172.8元。2016年，体体公司和捷路丰公司以现金及卢力、体体公司、谢蒂的名义向伟清公司、朗旺中心转账支付了1396478.55元，其中伟清公司开具租金发票698239.35元，朗旺中心开具商管费专票698239.2元。2017年，体体公司和捷路丰公司以现金及卢力、体体公司、谢蒂的名义向伟清公司支付1298852.5元，其中伟清公司开具租金发票649425.96元，以及朗旺中心开具商管费专票649425.96元。2018年，体体公司和捷路丰公司以现金及卢力、体体公司的名义向伟清公司、升伟乐成公司共计支付1510004.1元费用，伟清公司开具租金发票717289.56元，升伟乐成公司开具商管费专票717289.56元，实际支付金额高于发票金额的75424.98元是预先收取的。2019年，体体公司和捷路丰公司以现金及卢力、黎枫、体体公司的名义向伟清公司、升伟乐成公司共计支付891589.49元费用，伟清公司开具了租金发票506580.29元，升伟乐成公司开具了商管费专票460469.52元，发票金额多余实际收取金额的75460.32元，就是2018年预先收取的款项，差了几十元是计算错误。体体公司和捷路丰公司主张其2015年至2019年7月期间多付租金1578800.67元，具体为：2015年其应付租金315172.8元，其实际已付租金472758.8元；2016年其应付租金698105.5元，其实际已付含夹层的租金金额1396478.55元，其中收取案外人秦长城（音）、何昌平（音）10笔款项共计234023.97元，其多付租金1396478.55元－234023.97元－698105.5元＝464349.08元；2017年其应付租金649425.94元，其实际已付租金1298852.5元，其中收取案外人秦长城（音）、何昌平（音）11笔款项共计291598.95元，其多付租金1298852.5元－291598.95元－649425.94元＝357827.61元；2018年其应付租金717289元，其实际已付租金1510004.1元，其中收取案外人4笔款项共计206370.62元，其多付租金1510004.1元－206370.62元－717289元＝586344.48元；2019年1月至7月其应付租金460469.5元，其实际已付租金473163元，多付12693.5元。庭审中，双方一致确认，双方的房屋租赁合同关系已于2019年11月13日解除；2015年10月开始，体体公司和捷路丰公司就是当月支付当月的租金，少数时候会预缴下月租金，有几笔款项是次月支付上月的租金；双方主张的金额均是仅计算了租金和商管费，没有包含物管费和水电费。伟清公司称，合同约定体体公司和捷路丰公司签订合同前对房屋现状是了解的，交付的房屋确实有夹层，是伟清公司自行搭建的，2015年1月9日签订的面积1708.59平方米的《升伟・晶石公元物业服务合同》就是夹层的物管合同，该部分仅收取了物管费，但是并未作为计租面积，是免费提供给体体公司和捷路丰公司使用的，其可以不使用该部分，合同履行过程中其并未提出因该部分影响了其经营；夹层部分前后经营的是餐饮和娱乐会所，但是是体体公司和捷路丰公司对外出租的，经营的人从未向伟清公司支付过任何夹层的费用，2019年11月13日之后，经营娱乐会所的人才直接向伟清公司支付物管费；除了开始的3个月外，其他的商管费均是支付给伟清公司和鸿果公司后，再转付给商管公司；认可2019年卢力向李芹支付的款项是代伟清公司收取的款项，其中包括了水电费和物管费，李芹将水电费和物管费直接转给了物管公司，李芹转给黎飒的款项是租金和商管费，黎飒转给伟清公司的也是租金和商管费；伟清公司从未对体体公司和捷路丰公司租赁房屋断水断电，也在合同解除前没有锁过门；依据租赁合同第10条和第19.4条的约定，不同意退还保证金；2016年之后向体体公司和捷路丰公司开具的租金发票和商管费发票，均是按季度开具的，商管费发票是应体体公司和捷路丰公司要求、在其提供开票信息后才开具的可以向税务机关退税的专票，体体公司和捷路丰公司将发票用于了税务抵扣；体体公司和捷路丰公司逾期付款的违约行为给伟清公司造成了资金占用损失，其违约导致合同解除给伟清公司造成了房屋空置损失；2016年伟清公司向升伟乐成公司转账商管费470139.2元，2017年其向朗旺中心转账商管费649425.96元，2018年其向升伟乐成公司转账商管费726968.52元，2019年其向升伟乐成公司转账商管费276624.52元，其没有足额支付的商管费是通过欠付即挂账的形式体现，转款的金额与开具给体体公司和捷路丰公司发票的金额不一致，是因为转款中还包含了其他房屋的商管费；体体公司和捷路丰公司已支付的租金金额和商管费金额以开具的发票金额为准；《权利义务概括转让三方协议》约定已付清2017年12月31日之前的商管费，可以证明体体公司和捷路丰公司实际支付了商管费，也承诺继续履行商管合同。体体公司和捷路丰公司称，捷路丰公司并未注销、一直存续；伟清公司交付房屋时就有其违章搭建的夹层，合同没有对此进行约定，但是之后伟清公司要求支付夹层的物管费和租金，伟清公司按照商管合同中商管费的标准、按照租赁合同约定的面积向体体公司和捷路丰公司收取了夹层的租金；但是体体公司和捷路丰公司从未使用过夹层，租赁开始时伟清公司就将夹层出租给了案外人秦长城（音）、何昌平（音）经营餐饮，后来出租给了一个姓李的人经营娱乐会所；体体公司和捷路丰公司之所以支付夹层的物管费，是因为不支付伟清公司就会断水断电，案外人经营期间就由其缴纳，其不经营了，伟清公司就找体体公司和捷路丰公司收取；2019年8月开始至伟清公司解除合同期间，伟清公司多次断水断电，在解除合同前伟清公司就已经强行锁门、将体体公司和捷路丰公司赶离了租赁房屋；伟清公司举示的物管合同、商管合同及相关补充协议，与本案无关，且鸿果公司和升伟乐成公司已就物管合同纠纷和商管合同纠纷分别向渝北区法院另案起诉，正在审理过程中；因升伟乐成公司和朗旺中心并未履行商管合同约定的义务、存在违约行为，故仅支付过3个月的商管费，之后未再支付过商管费，商管合同事实上并未履行、已经终止，并无收取商管费的权利；体体公司和捷路丰公司举示的支付款项的证据中显示了支付的是租金，应当以支付凭证载明内容认定款项性质；主张的经济损失103976.97元，是参照租金标准从2019年8月1日计算至2019年11月13日，因为该期间伟清公司强行锁门导致无法经营；对于伟清公司举示的黎飒付款的证据不予认可，黎飒是伟清公司2019年开具发票中的开票人，不清楚黎飒向伟清公司、升伟乐成公司、朗旺中心付款的性质，其并不是代表体体公司和捷路丰公司付款；转账时备注的车行、图文店等，是因为体体公司和捷路丰公司与他人在租赁房屋合伙进行经营，为了与合伙人对账故才进行备注；无证据证明伟清公司断水断电，无证据证明夹层无法过消防验收；之所以多支付租金，是因为双方就夹层使用发生争议，伟清公司多次通过清场、锁门、拉闸断电等方式胁迫，体体公司和捷路丰公司才被迫交钱免灾，也因此才签订了《权利义务概括转让三方协议》，之所以约定已付清2017年12月31日之前的商管费，只是伟清公司认为商管合同对应的商管费已经全部收取、要求体现商管费、其不再主张2017年12月31日之前的商管费，体体公司和捷路丰公司实际支付的全部是租金。本院认为：伟清公司与体体公司、捷路丰公司签订的《升伟・晶石公元房屋租赁合同》和《“升伟・晶石公元房屋租赁合同”补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方一致确认双方房屋租赁合同关系已于2019年11月13日解除。本案的争议焦点是体体公司和捷路丰公司是欠付租金还是超付租金。第一，关于应付租金的金额。《升伟・晶石公元房屋租赁合同》第7.1条约定，租赁场所的月租金＝月租金标准×计租面积，计租面积按717.33平方米计算；第7.1.1条约定，第一个租约年自2015年1月1日起至2015年12月31日，年度租金为315172.8元；第7.1.2条约定，第二个租约年自2016年1月1日起至2016年12月31日，每月的租金标准为81.1元/平方米，即2016年租金金额为698105.56元。《“升伟・晶石公元房屋租赁合同”补充协议》约定双方协商一致，体体公司和捷路丰公司退租面积为228.54平方米，续租面积488.79平方米，租赁场所的月租金＝月租金标准×计租面积，计租面积按488.79平方米计算；第三个租约年自2017年1月1日起至2017年12月31日，每月的租金标准为110.72元/平方米，即2017年租金金额为649425.95元；第四个租约年自2018年1月1日起至2018年12月31日，每月的租金标准为122.29元/平方米，即2018年租金金额为717289.55元；第五个租约年自2019年1月1日起至2019年12月31日，每月的租金标准为134.58元/平方米，即2019年月租金为65781.36元。故2015年1月1日至2019年7月31日期间，体体公司和捷路丰公司共计应向伟清公司支付租金金额为315172.8元＋698105.56元＋649425.95元＋717289.55元＋65781.36元/月×7个月＝2840463.38元。第二，关于已付租金的金额。伟清公司主张，体体公司和捷路丰公司已付款中包含了租金和商管费，并举示了其开具给体体公司和捷路丰公司的租金发票，以及升伟乐成公司和朗旺中心开具的商管费发票，主张租金发票金额作为体体公司和捷路丰公司已支付租金的金额。体体公司和捷路丰公司主张，应以其转账中载明的款项名称认定款项性质。首先，2018年1月1日签订的《权利义务概括转让三方协议》中约定朗旺公司已向体体公司和捷路丰公司收取了2017年12月31日以前的全部商管服务费。体体公司主张是应伟清公司要求才签订的，该主张没有事实依据，本院不予认可。依据《商业管理服务合同》的约定，2015年1月1日至2017年12月31日期间的商管费标准与租金标准是一致的，故该期间体体公司和捷路丰公司向伟清公司支付的款项中租金和商管费各为一半。其次，体体公司和捷路丰公司作为付款人，应对其按照房屋租赁合同约定向伟清公司转账支付了租金承担举证责任。对于支付的2018年1月1日之后的款项，体体公司和捷路丰公司转账记录中载明是租金性质的，应当认定为体体公司和捷路丰公司支付的租金；对于转账支付时备注性质为租金、物管费、水电费等的款项，体体公司和捷路丰公司作为付款人对其中包含的租金金额予以了明确，应当予以认可。体体公司和捷路丰公司主张其已付款项中包含了案外人秦长城（音）、何昌平（音）支付的款项，但是并无证据予以证明，对其该主张不予采信。再次，伟清公司主张其已将体体公司和捷路丰公司支付的商管费转给了朗旺中心或升伟乐成公司，但是其举示的证据无法证明其已经实际足额支付，且其也自认未足额支付的商管费是通过欠付即挂账的形式体现，且其支付的款项还涉及其他房屋的商管费，故相关款项是否是案涉房屋的款项也无法认定，故对其该主张不予采信。从次，伟清公司开具的租金发票或案外人开具的商管费发票，伟清公司无证据证明已全部交付给了体体公司和捷路丰公司，且发票金额与体体公司和捷路丰公司已付款金额并不一致，仅以发票金额认定体体公司和捷路丰公司已付款金额和性质没有依据。最后，本案审理的是房屋租赁合同纠纷，物业服务合同及商业管理合同的履行情况与本案无关，即使体体公司或捷路丰公司存在欠付物管费或者商管费的情况也应另案主张。据此可以认定，2015年至2017年期间体体公司和捷路丰公司向伟清公司支付的款项共计472758.8元＋1141179.69元＋1013151.72元＝2627090.21元，其中租金金额为1313545.11元，商管费为1313545.1元。2018年体体公司和捷路丰公司已向伟清公司支付租金1303633.48元。2019年1月至7月体体公司和捷路丰公司已向伟清公司支付租金599619.01元。以上已付租金合计3216797.6元。故体体公司和捷路丰公司2015年1月1日至2019年7月31日期间已向伟清公司超付租金3216797.6元－2840463.38元＝376334.22元。本院对体体公司和捷路丰公司要求伟清公司向其退还2015年1月1日至2019年7月31日期间多支付的租金376334.22元的诉讼请求，本院予以支持。体体公司和捷路丰公司还应向伟清公司支付2019年8月1日至合同解除之日即2019年11月13日期间的租金65781.36元/月×3.43个月＝225630.06元，但是伟清公司仅主张体体公司和捷路丰公司支付179738.57元，是对其自己权利的处分，本院予以认可。综上，抵扣体体公司和捷路丰公司还应支付的租金179738.57元后，伟清公司还应向体体公司和捷路丰公司退还2015年1月1日至2019年7月31日期间多支付的租金376334.22元－179738.57元＝196595.65元。体体公司和捷路丰公司要求伟清公司向其支付超付租金的资金利息，其主张是因伟清公司通过清场、锁门、拉闸断电等方式胁迫才超付租金，无证据予以佐证，本院不予采信，且超付金额在起诉前并不明确，其要求伟清公司支付资金利息无依据，本院不予支持。关于逾期付款违约金。伟清公司主张体体公司和捷路丰公司支付逾期支付2019年8月1日至2019年11月13日期间租金的违约金。第一，体体公司和捷路丰公司曾向伟清公司送达了落款时间为2016年7月29日的《关于体育发展有限公司重庆捷路丰汽车销售有限公司改变经营业态及调整租金支付周期的申请》，要求以后提前20天支付写一个月的租金等费用。伟清公司无证据证明收到申请之后其对按月支付租金提出过异议。双方也一致确认2015年10月开始体体公司和捷路丰公司就是按月支付租金。从体体公司和捷路丰公司之后转账支付租金的情况看，其也是按月支付租金。据此可以认定体体公司和捷路丰公司对双方协商一致租金按月支付形成了信赖。基于诚实信用原则、体体公司与捷路丰公司的信赖利益，对伟清公司要求体体公司和捷路丰公司应按季度支付2019年8月1日至2019年11月13日期间租金的主张，本院不予认可。第二，2019年8月21日，伟清公司收到体体公司和捷路丰公司向其发送的回函中，体体公司和捷路丰公司主张其超付了租金、要求对账；2019年11月7日，体体公司的法定代表人卢力与伟清公司员工李芹的微信聊天中，卢力也称超付了费用、要求进行对账。现查明体体公司和捷路丰公司确实向伟清公司超付了租金，且超付金额远超过其欠付的2019年8月1日至2019年11月13日期间的租金金额，故其未支付该期间租金不属于逾期支付租金的违约行为。据此，对伟清公司要求体体公司和捷路丰公司支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于解除合同违约金。合同第6.2条约定，因体体公司、捷路丰公司违约导致合同提前终止，其应在合同终止前3日内向为其公司支付违约金848679元。伟清公司据此诉请体体公司和捷路丰公司支付解除合同违约金848679元。合同第19.4条约定，伟清公司行使合同解除权解除合同的，体体公司和捷路丰公司应向伟清公司支付相当于6个月租金的违约金，“月租金”是指合同解除当月的月租金、商业管理服务费、物业服务费的总和。伟清公司据此诉请体体公司和捷路丰公司支付解除合同违约金833367.4元。体体公司和捷路丰公司并不存在导致合同解除的违约行为，伟清公司不具有法定或约定的解除权，故对伟清公司要求体体公司和捷路丰公司支付解除合同违约金848679元和833367.4元的诉讼请求，本院均不予支持。关于恢复房屋至清水状态、房屋占用费。合同第20.1.1条约定，无论因何种原因导致合同终止，体体公司和捷路丰公司应在合同终止之日起10日内自行承担费用拆除、搬离由其所有的设施、设备……并将租赁场所恢复到伟清公司交房时状态，以及保持租赁场所干净、整洁交还伟清公司。但伟清公司称其为了减少损失在合同解除后张贴了招租公告、积极对外招租，在2020年1月元旦后自行收回了房屋并加了锁，疫情期间张贴了封条。对外招租的前提是已经占有支配房屋，并对房屋现状认可有另行使用的意思表示。故伟清公司已经自行收回了案涉房屋并另行招租，其再要求体体公司和捷路丰公司恢复原状、支付房屋占用费无事实依据，本院不予支持。关于退还保证金、赔偿经济损失。合同第8.2.1条约定，如体体公司和捷路丰公司未能按照本合同约定支付租金、商业管理服务费、物业服务费、违约金或其他应付款项……伟清公司可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。合同第8.3约定，合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由体体公司和捷路丰公司承担的费用外，剩余部分（如有）于体体公司和捷路丰公司按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后六个月内无息归还。房屋租赁合同补充协议约定，对于退租部分的租赁保证金将暂不做退还，将依照原主合同租赁期满时一并退款。因房屋租赁合同中涉及由体体公司和捷路丰公司支付的不仅包括租金，还包括了物业服务费、商业管理服务费等，体体公司和捷路丰公司是否欠付租金外的其他费用，本案中无法确认。故体体公司和捷路丰公司在本案中主张退还履约保证金424338.9元因无事实依据，对其该诉请，本院不予支持。体体公司和捷路丰公司主张伟清公司向其赔偿经济损失103976.97元，无证据予以佐证，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司于本判决生效后立即退还被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司和重庆捷路丰汽车销售有限公司2015年1月1日至2019年7月31日期间多支付的租金196595.65元；二、驳回原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司和重庆捷路丰汽车销售有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费21680元，由原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费11828.47元，由原告（反诉被告）重庆伟清房地产开发有限公司负担9437.51元，被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司和重庆捷路丰汽车销售有限公司负担2390.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  黄明真人民陪审员  李 玥人民陪审员  王建军二〇二〇年九月二十五日书 记 员  陈 实