黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初2315号原告：大庆联源物业管理有限公司，所在地大庆市龙凤区热源街277号昌升商贸城06-08-20。法定代表人：耿福涛，总经理。委托诉讼代理人：王盼盼，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。被告：大庆市昌盛庆客隆商贸有限公司，所在地大庆市让胡路区东湖小区石油广场及庆客隆百货西侧。法定代表人：潘虹，总经理。被告：大庆恒新房地产开发有限公司，所在地大庆市让胡路区西柳街13号。法定代表人：陈志华，总经理。委托诉讼代理人：白莹，黑龙江鸿大律师事务所律师。大庆联源物业管理有限公司诉大庆市昌盛庆客隆商贸有限公司、大庆恒新房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大庆联源物业管理有限公司委托诉讼代理人王盼盼、被告大庆恒新房地产开发有限公司委托诉讼代理人白莹均到庭参加了诉讼，被告大庆市昌盛庆客隆商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现己审理终结。大庆联源物业管理有限公司向法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告给付原告2018年12月1日至12月31日物业服务费19240.42元、2019年1月1日至12月31日物业服务费230885.07元，以上物业服务费共计250125.49元，并支付以250125.49元为基数自2018年12月1日起按照6%的年利率至实际给付之日的利息；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系被告所在小区物业服务管理有限公司，一直以来积极履行相关权利义务，依法依约对被告所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但是被告一直拒绝缴纳物业费。经原告多次催缴，被告仍不履行合同义务，至今没有支付物业费。2019年经上海联源物业发展有限公司工作用函及大庆市东湖城上城小区业主委员会的确认由上海联源物业发展有限公司原有人员不变所成立的大庆联源物业有限公司作为物业合同乙方，原合同中归属于乙方所享有承担的权利和义务及物业服务内容标准价格均由大庆联源物业管理有限公司全权享有及承担故原告是适格的诉讼主体并有权主张物业费。为了维护原告合法权益，故诉至法院。大庆恒新房地产开发有限公司辩称，1、原告诉请物业服务费金额计算错误。原告计算物业服务费收费金额系按照建设规划图纸记载面积9936㎡计算，但该面积仅为规划建设面积，并非实际建成后的建筑面积。该房屋工程竣工后，经大庆市盛泰衡达测绘有限公司出具的《房屋面积测绘技术报告书》记载，商场套内面积8010.994平方米，产权面积9431.58平方米，应以最后测绘报告最终测绘数据为准。因此原告诉请物业费金额有误。2、答辩人将商场出租给第一被告即庆客隆使用，签订了房屋租赁合同，合同第5.1条明确约定，租赁期内发生的物业费由第一被告承担，合同期满，如有拖欠，答辩人有权追偿。3、原告作为分公司不具备独立法人资格不符合民事诉讼法规定的主体资格请求法庭驳回原告起诉，另外该物业费最终应由第一被告承担。被告大庆市昌盛庆客隆商贸有限公司未出庭，未对本院依法送达的原告举证材料提交书面质证意见，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年11月11日，城上城小区业主委员会与上海联源物业发展有限公司大庆分公司签订城上城物业管理服务委托合同，约定委托合同期限自2018年11月11日至2021年11月10日止。2019年2月26日上海联源物业发展有限公司发工作用函给大庆市城上城小区业主委员会，协商更换物业服务合同乙方，函中记载我司大庆分公司作为合同乙方与贵单位签订的《物业服务合同》，改为由上海联源物业发展有限公司大庆分公司原有人员不变，所成立的大庆联源物业管理有限公司作为合同乙方。原合同中归属于乙方所享有、承担的权利与义务及物业服务内容、标准、价格，均由新合同乙方大庆联源物业管理有限公司全权享有及承担。大庆联源物业管理有限公司出具关于东湖城上城小区物业服务的情况说明张贴在小区公共区域。原告称其接管后一直依法依约对被告所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务，截至到2019年13月31日，被告共拖欠缴纳物业费250125.49元。2009年大庆恒新房地产开发有限公司与大庆市庆客隆连锁商贸有限公司签订房屋租赁合同，合同中约定租期为十五年，自2010年1月1日至2025年1月1日止。承租方大庆庆客隆连锁商贸有限公司以下简称乙方，在租赁期发生的水费、电费、供热费、物业管理费由乙方承担，乙方即合同期满，在经营期内如有拖欠，甲方有权代为追偿。另查明，大庆市昌盛庆客隆商贸有限公司与大庆庆客隆连锁商贸有限公司在同一个住所地。上述事实有原、被告陈述、原告提交的城上城物业管理服务委托合同、照片打印件、微信截图、大庆市住宅物业服务内容备案表，被告大庆恒新房地产开发有限公司提交的房屋租赁合同、房屋面积测绘技术报告书以及庭审笔录在卷证实，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：1、原告是否为适格的诉讼主体并有权主张物业费；2、二被告如何承担物业费；3、物业费数额如何计算。关于原告是否为适格的诉讼主体并有权主张物业费，本院认为，根据原告提交的城上城物业管理服务委托合同、上海联源物业发展有限公司发工作用函、关于东湖城上城小区物业服务的情况说明,可以证实2018年11月11日，城上城小区业主委员会与上海联源物业发展有限公司大庆分公司签订城上城物业管理服务委托合同。2019年2月26日上海联源物业发展有限公司发工作用函给大庆市城上城小区业主委员会，协商更换物业服务合同乙方，由大庆联源物业管理有限公司作为合同乙方。后原告出具关于东湖城上城小区物业服务的情况说明张贴在小区公共区域通知小区业主。原告根据物业委托管理合提供物业服务，现原告主张按照该物业委托管理合同书中的物业费收费标准主张物业费，本院予以认定。关于二被告如何承担物业费，本院认为，根据大庆恒新房地产开发有限公司提供的其与大庆市庆客隆连锁商贸有限公司签订房屋租赁合同，可以证实被告大庆恒新房地产开发有限公司作为房屋出租方将房屋出租给大庆市庆客隆连锁商贸有限公司，且大庆市庆客隆连锁商贸有限公司与被告大庆市昌盛庆客隆商贸有限公司地址相同，均为大庆市让胡路区东湖小区石油广场及庆客隆百货西侧。双方在合同中明确约定承租方大庆庆客隆连锁商贸有限公司以下简称乙方，在租赁期发生的水费、电费、供热费、物业管理费由乙方承担。这是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以认定，且被告大庆市昌盛庆客隆商贸有限公司经本院合法传唤未到庭参加庭审，视其为放弃举证、质证等相关权利。故应由大庆市昌盛庆客隆商贸有限公司给付原告物业费。关于物业费数额如何计算，本院认为，根据城上城物业管理服务委托合同第十五条，商户房屋按建筑面积每平方米是24.48元收取物业费，房屋面积测绘技术报告书测量出的面积是9431.58平方米，且庭审中原告与被告大庆恒新房地产开发有限公司均予以认可。故本院对原告主张2018年12月1日至12月31日物业服务费19240.42元、2019年1月1日至12月31日物业服务费230885.07元，以上物业服务费共计250125.49元予以认可。关于原告要求被告支付2018年12月1日起支付逾期交费利息的主张，本院认为因《物业管理委托合同》中并未明确约定业主应交纳物业费的具体时间，则业主在一个物业服务年度的1月1日至12月31日期间交纳物业费均不构成违约，不应承担该期间的逾期交费利息，原告主张按照年利率6%计算，符合法律规定。故本院支持以19240.42元为基数，自2019年1月1日按照年利率6%计算至实际支付之日止的利息；以230885.07元为基数，自2020年1月1日按照年利率6%计算至实际支付之日止的利息。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告大庆市昌盛庆客隆商贸有限公司于本判决生效后五日内给付原告大庆联源物业管理有限公司物业费250125.49元及利息（以19240.42元为基数，自2019年1月1日按照年利率6%计算至实际支付之日止的利息；以230885.07元为基数，自2020年1月1日按照年利率6%计算至实际支付之日止的利息）；二、驳回原告大庆联源物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2626元（已减半收取），由被告大庆市昌盛庆客隆商贸有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  刘立波二〇二〇年九月三日书记员  高 远附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。