广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤52民终449号上诉人（原审被告）：揭阳市榕展投资有限公司。住所地：揭阳市榕城区×××××××××。法定代表人：周润荣，执行董事。委托诉讼代理人：林某某，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：卢壁娥，女，1962年出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区×××××。委托诉讼代理人：郑郁郸，广东圣桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：林曼衡，广东圣桥律师事务所律师。上诉人揭阳市榕展投资有限公司（以下简称榕展公司）因与被上诉人卢壁娥房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省揭阳市榕城区人民法院（2020）粤5202民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。榕展公司上诉请求：1.依法撤销揭阳市榕城区人民法院（2020）粤5202民初447号民事判决第六项（上诉金额约为8000元）；2.判令卢壁娥承担上诉费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致适用法律错误。一审中，榕展公司在开庭质证阶段对卢壁娥提交的《车位使用协议书》最后一页卢壁娥签字下方的“原签订日期：2013年12月26日”进行了说明，卢壁娥并非直接向榕展公司受让车位使用权，而是向原受让人购买的车位使用权，卢壁娥提交的证据恰好完整地说明了这一点。但一审法院没有引起重视。***项目属于揭阳市目前的问题楼盘之一，存在较多的历史遗留问题，这是揭阳众所周知的事实，该项目涉及用地规划、生态红线、水源保护区等各种规划问题，各个问题都在积极与各政府职能部门进行沟通协调，以求有更好的方案可以维护购买者的权益，避免出现稳定问题。虽然因为规划问题没有确定，榕展公司根本就无法列举有效证据，但这是众所周知的事实，榕展公司不需要承担相应的举证不能后果。车位使用权的原转让时间为“2013年12月26日”，卢壁娥在向原受让人购买车位使用权的时候，有义务对车位的现状进行了解和确定，明知车位存在违约问题仍与原受让人购买车位使用权的行为，本身就具有一定的过错，也明显有故意放任损失扩大的嫌疑。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第二项、《最高人民法院关于修改〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的决定》第十条第二项及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十九条之规定，请二审法院查明事实，依法撤销一审判决第六项。卢壁娥辩称，榕展公司的上诉请求和理由没有任何事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。榕展公司与卢壁娥签订了《车位使用协议书》，收取了卢壁娥的车位使用费，但未能依约交付涉案车位，至今已经逾期两年多，构成根本违约。虽然榕展公司辩诉称卢壁娥并非直接向榕展公司受让车位使用权，但榕展公司已经在与卢壁娥签订的《车位使用协议书》盖章确认，也出具相应的车位使用费收据给卢壁娥，这也即是说榕展公司与卢壁娥之间已经形成合同关系，该合同对双方有约束力。榕展公司主张因规划原因才导致不能交付车位，并以合同约定因规划原因导致车位现状发生变化造成榕展公司不能交付车位的无须向卢壁娥支付其他赔偿，但榕展公司根本无法举证系因规划原因导致车位现状发生变化所致，因此应当承担举证不能的法律后果。榕展公司所引用的该合同条款显然属于格式合同中的免责条款，但该条款并没有加粗加黑，没有尽到提示、说明义务，因此该条款依法也不能在本案予以适用。同时，合同法第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，榕展公司所引用的合同条款依法也属于无效条款，更加不能予以适用。卢壁娥在购买该车位使用权时，榕展公司没有尽责告知车位的现状，现在反而将责任推卸给卢壁娥一方。若榕展公司在卢壁娥购买该车位使用权时明知不能交付，就不应当将该车位出卖给卢壁娥，并与卢壁娥签订合同、收取车位使用费、契税费等，这更加能印证榕展公司存在恶意，系故意骗取卢壁娥的车位使用费。综上所述，榕展公司提起本案上诉系无视事实存在，浪费诉讼资源，卢壁娥请求法院依法驳回榕展公司的全部上诉请求。卢壁娥向一审法院起诉请求：1.确认卢壁娥、榕展公司于2018年2月9日签订的《***商品房买卖协议书》无效，并判令榕展公司立即返还卢壁娥购房款893908元、办证费27895元及上述两笔款项自2018年2月9日起至款项全部还清之日止的相应利息（以921803元为基数，自2018年2月9日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2019年8月20日起至还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.解除卢壁娥、榕展公司于2018年3月29日签订的《车位使用协议书》，并判令榕展公司立即返还卢壁娥车位使用费139796元及该款自2018年3月29日起至款项全部还清之日止的利息（以139796元为基数，自2018年3月29日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2019年8月20日起至还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），3.本案一切诉讼费用由榕展公司承担。一审法院认定事实：2018年2月9日，卢壁娥与榕展公司签订了《***商品房买卖协议书》，约定：卢壁娥向榕展公司购买位于揭阳市榕城区×××以北、吊桥河以西部分用地“***”小区第9幢704号的房屋1套（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积暂定179.22平方米，销售总价893908元一次性付清，榕展公司应于2019年12月31日前将涉案房屋交付卢壁娥使用，应自工程竣工验收之日起720日内办理产权证交与卢壁娥；协议书第十条写明卢壁娥在签署本协议时知道所购房屋未取得预售许可证并加了下划线特别提示。同日，卢壁娥向榕展公司出具了委托书，就其购买房屋委托榕展公司代收代缴房地产权证契税费26817元、办证费1078元，合共27895元。当天，卢壁娥向榕展公司支付了购房款893908元、契税和办证费27895元。协议签订后，榕展公司至今没有将涉案房屋交付给卢壁娥占有使用，没有办理涉案房屋的产权登记手续。2018年3月29日，卢壁娥与榕展公司签订了《车位使用协议书》，约定：卢壁娥向榕展公司购买位于***小区地下负二层531号车位使用权1个（以下简称涉案车位），车位使用费139796元，榕展公司应于卢壁娥全额支付车位使用费后交付车位给卢壁娥使用。协议第六条第2项还约定，如因规划原因导致卢壁娥受让使用权的车位现状发生变化，从而导致榕展公司不能交付车位，榕展公司应无息退还卢壁娥已支付的款项，而无须向卢壁娥支付任何其他赔偿。卢壁娥于当天全额支付了车位使用费139796元。协议签订后，榕展公司至今未能依约将车位交付给卢壁娥使用。另查明，本案预售合同中涉案房屋至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，卢壁娥与榕展公司签订的《***商品房买卖协议书》，虽然内容是双方当事人的真实意思表示，但因榕展公司至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，一审法院认定卢壁娥、榕展公司签订的《***商品房买卖协议书》为无效合同。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，榕展公司因合同取得的购房款893908元和契税及办证费27895元应当返还卢壁娥，又因该款项一直由榕展公司占用，故卢壁娥主张一定的利息损失理由正当，但由于双方在签订合同时均明知商品房销售的手续不齐全仍签订合同，故双方均存在过错，对于造成的利息损失应各自承担一半，即榕展公司应向卢壁娥支付应退购房款893908元、契税及办证费27895元所产生的自2018年2月9日起至还款之日止按贷款利息基本标准计算的利息的一半。卢壁娥请求确认双方签订的《***商品房买卖协议书》无效以及要求榕展公司返还卢壁娥购房款893908元、契税及办证费27895元，理由根据充分，一审法院予以支持；请求支付上述购房款和契税及办证费的利息超过一审法院上述认定的部分，缺乏依据，一审法院予以驳回。卢壁娥与榕展公司签订的《车位使用协议书》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人应依照合同约定履行各自的义务。卢壁娥依约向榕展公司支付了车位使用费，但榕展公司未能依约向卢壁娥交付涉案车位，至今逾期己两年多仍未能交付，造成卢壁娥不能实现合同目的，现卢壁娥、榕展公司双方同意解除该合同，一审法院予以照准。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，榕展公司因卢壁娥履行合同取得的车位使用费139796元应当返还卢壁娥，又因该款项一直由榕展公司占用，卢壁娥请求榕展公司支付自2018年3月29日起至还款之日止按贷款利息基本标准计算的利息，理由充分，一审法院予以支持。虽然合同约定因规划原因导致车位现状发生变化造成榕展公司不能交付车位时榕展公司无息退还卢壁娥已支付的款项后无须向卢壁娥支付其他赔偿，但因榕展公司未能提供证据证明其不能交付车位系因规划原因导致车位现状发生变化所致，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应由榕展公司承担不利的后果，故一审法院对榕展公司辩称《车位使用协议书》解除后其无须向卢壁娥支付其他任何赔偿的主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、卢壁娥与揭阳市榕展投资有限公司于2018年2月9日签订的《***商品房买卖协议书》无效；二、揭阳市榕展投资有限公司于本判决生效之日起十日内付还卢壁娥购房款893908元、契税及办证费27895元，合共921803元；三、揭阳市榕展投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付卢壁娥以上述购房款、契税及办证费共921803元为基数（自2018年2月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的利息的50%；四、卢壁娥与榕展公司于2018年3月29日签订的《车位使用协议书》予以解除；五、揭阳市榕展投资有限公司于本判决生效之日起十日内付还卢壁娥车位使用费139796元；六、揭阳市榕展投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付卢壁娥以上述车位使用费139796元为基数自2018年3月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；七、驳回卢壁娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8066元，由揭阳市榕展投资有限公司负担。揭阳市榕展投资有限公司应于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。二审中，当事人没有提交新证据。榕展公司对一审判决查明“2018年3月29日，卢壁娥与榕展公司签订了《车位使用协议书》”有异议，主张卢壁娥是与原车位使用人购买车位后到榕展公司处变更合同的。本院认为，一审判决查明上述事实符合《车位使用协议书》所载内容，榕展公司是该《车位使用协议书》的当事人，本院对榕展公司的异议不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：榕展公司是否应支付卢壁娥车位使用费的利息。二审围绕该上诉争议问题进行审理。涉案《车位使用协议书》约定榕展公司应于卢壁娥全额支付车位使用费后交付车位给卢壁娥使用，榕展公司没有按照该约定履行自己的义务，双方当事人同意解除该协议书，榕展公司依法应承担违约责任。一审判决榕展公司向卢壁娥支付以车位使用费为基数按贷款利息标准计算的利息，符合合同法第九十七条的规定，并无不当，本院予以维持。榕展公司依据《车位使用协议书》第六条第2项“如因规划原因导致乙方受让使用权的车位现状发生变化，从而导致甲方不能交付车位给乙方，甲方应无息退还乙方已支付的款项，而无须向乙方支付任何其他赔偿”的约定主张自己不承担车位使用费利息，但没有提供证据证明其不能交付车位给卢壁娥是因为规划原因导致车位现状发生变化，一审判决据此认定应由榕展公司承担不利后果并对榕展公司相关抗辩不予采纳，并无不当，本院予以维持。榕展公司所称***项目规划问题并非为一般人知晓，不属于众所周知的事实，榕展公司主张其不需要承担相应举证不能后果的理由不成立，本院不予采纳。榕展公司主张卢壁娥明知车位存在违约问题仍购买车位使用权，本身具有过错，有故意放任损失扩大的嫌疑，没有证据证明，本院不予采纳。综上所述，榕展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由揭阳市榕展投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢树君审 判 员 洪如玉审 判 员 陈爱萍二〇二〇年九月二十八日法官助理 曾舒扬书 记 员 黄蓉珂附二审判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。