湖北省仙桃市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9004民初2273号原告：中国工商银行股份有限公司仙桃支行，住所地:仙桃市仙桃大道中段45号。负责人:姚官军，该行行长。委托诉讼代理人：谌杰，该公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：许泽洪，该公司员工，代理权限为一般代理。被告：赵逢春，男，1967年11月27日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住洪湖市。被告：蔡虹，女，1972年2月13日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住洪湖市。被告：湖北鑫汇置业发展有限公司，住所地：仙桃市沔洲大道8号。法定代表人：周世祥，该公司总经理委托诉讼代理人：王永红，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行（以下简称工行仙桃支行）与被告赵逢春、蔡虹、湖北鑫汇置业发展有限公司（以下简称鑫汇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行仙桃支行的委托诉讼代理人许泽洪，被告赵逢春、蔡虹及被告鑫汇公司的委托诉讼代理人王永红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行仙桃支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵逢春、蔡虹偿还原告贷款本金119209.93元及相应利息37981元（截止2020年8月1日），2020年8月1日以后的利息以119209.93元按年利率7.007%计算支付至还清贷款之日止；2、判令原告依法对位于仙桃市的房产和土地使用权享有抵押权，对抵押物处置所得价款享有优先受偿权。3、判令湖北鑫汇置业发展有限公司为赵逢春及其共同还款人蔡虹的债务承担连带担保责任。4、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月，原告同被告签订了《个人借款／担保合同》，原告依约向被告发放个人商用房贷款14万元，用于购买湖北鑫汇置业发展有限公司开发的“豪布斯卡”商铺，贷款期限为120个月，贷款期限自2014年1月1日起至2024年1月1日止。由其提供位于仙桃市的房产进行抵押担保，并办理了预告抵押登记手续。该笔贷款同时由湖北鑫汇置业发展有限公司提供阶段性连带责任保证担保，湖北鑫汇置业发展有限公司在《个人借款／担保合同》保证人处进行了签章。贷款发放后，二被告连续出现还款违约，截止2020年8月1日，累计违约56期，已还本金20790.07元，未还本金119209.93元，并积欠利息37981元。按照借款合同第十四条第二款第四项条款的有关规定，连续三期或者累计六期不偿还贷款的构成违约，代理人代表工商银行宣布原告的贷款提前到期。被告赵逢春辩称：借款是事实，到底还了多少钱要回去核实后才能确定，对罚息按照什么标准不清楚。此外，还有以下几点：1、本人于2013年8月11日购置房产系鑫汇公司开发的商铺；购置时与与鑫汇公司签订了商品房买卖合同，其前提是鑫汇公司委托湖北德荣物业服务有限公司以购代租的方式，购得位于仙桃市，面积40.05平方米，单价9488.14元／平方米，共计380000.00元，本人当时付款240000.00元，余款14万元由鑫汇公司担保贷付；2、本人2013年在鑫汇公司担保下与原告签了贷款合同属实，具体时间不详，因为原告至今没有交合同给我；3、众所周知，仙桃豪布斯卡自开工建设以来，由于各方面原因至今末能交付所购商铺，致使本人对银行贷款无能力适时偿还，其根本原因是鑫汇公司所导致,当时签订合同，银行和鑫汇公司工作人员一再强调以租养贷没问题，敦促我们快签字，因为我们手里具有法律效应得购房、租赁合同，商品房买卖合同第8条交付期限，应当再2014年7月1日前，约定得商品房交付买受人使用。第9条出卖人逾期交房得违约责任（见附件）。第12条出卖人保证销售得商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权等级或发生债权债务纠纷得，由出卖人承担全部责任。4、银行没有给合同我们，如果银行第一时间将合同给借款人一份，或在借款人连续三个月未还贷款的情况下，即使告知借款人的违约责任及其后果。如果被告手中有合同，会对照合同知道自己有哪些违约责任，对自己有哪些利弊关系，那么会第一时间会选择不同的处理方式，要么还贷，要么当年选择起诉鑫汇公司，不至于拖至今日，让自己债台高筑，如此被动，但我们不知道这些违约及违约责任时，我们只知道当年我们签的是以租养贷的合同，鑫汇公司公司违约在先，他不按合同办事，我们就可以不还贷；5、从2014年1月起，银行就没有向鑫汇公司审批担保贷款据我所知2014年1月后有94户购买商铺的人按揭没批，说明2014年原告就知道鑫汇公司公司出现了资信问题，当时鑫汇公司存有没有出售得商铺和土地资源等资产，再第一时间就应该申请法院给鑫汇公司实施资产冻结，而不是拖到现在再找这些受害而无能力偿还贷款得业主；6、业主从2015年起开始要求市政府解决烂尾楼至今已经六年，原鑫汇置业有限公司还存在土地资源及未出售商铺等资产，当初银行是可以申请法院冻结其资产的，其间政府在协调过程中转让了土地，目的是为盘活鑫汇原家立方商业街所有商铺，为老百姓办实事；8、银行发放货款应该有风险评估，有责任有义务对开发商及其继任接管人及时进行监管，出现烂尾的情况应及时采取或申请止损措施，银行对每个楼盘都可预测出现烂尾楼的情况，银行当时向业主收了一笔款2300元（由鑫汇公司工作人员代收）说是交保险，有收据凭证，所以原告理应找保险公司承担一定的风险理赔；8、当银行向担保人发放贷款时，银行一定会向担保人收取担保押金，在8月6日得庭审上，银行也承担有这笔担保押金，作为我们无能为力偿还，银行理应再担保金中扣除；9、出现欠贷原因是鑫汇公司违约在先，导致无能力偿还，鑫汇公司应承担连带保证责任，所有罚金、利息、欠贷、起诉费也应找鑫汇公司承担。请求法院驳回原告对被告赵逢春、蔡虹的诉讼请求。恳请政府、法院出面调解。被告蔡虹辩称：1、鑫汇公司违约在先，应由鑫汇公司承担还款责任、利息、诉讼费等；2、原告拖延追责，导致鑫汇公司资产流失、转移，导致现在执行困难；3、不同意银行提前收回贷款并收取罚息。被告鑫汇公司辩称：原告的主张已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年10月18日，原告与被告赵逢春签订了《个人借款／担保合同》；合同约定，原告向被告赵逢春发放个人商用房贷款14万元，用于购买被告鑫汇公司开发的“豪布斯卡”家立方1单元3楼2040号商铺，贷款期限为10年，自2014年1月1日起至2024年1月1日止，约定借款利率是“在中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率基础上”上浮10%确定，违约逾期还款的，从逾期之日起在前述约定利率基础上再上浮30%计收罚息，还款方式为按月等额本息还款；合同第十四条还约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布借款立即到期；被告蔡虹作为共同还款人在合同上签了字；此外，被告赵逢春、蔡虹还以购买的该商铺作为借款的抵押物，并于2013年11月7日办理了预抵押登记（仙桃市房预干河字第2××1号）；被告鑫汇公司作为保证人亦在该《个人借款／担保合同》上盖章确认；合同签订后，原告于2014年1月1日向被告赵逢春发放了该贷款。贷款发放后，被告赵逢春、蔡虹连续多次出现还款违约，截止2020年8月1日，被告赵逢春、蔡虹还欠原告本金119209.93元及37981元的利息未偿还。由于累计违约已达五十多期（截止2020年8月1日），原告当庭宣布被告赵逢春的该贷款提前到期。本院认为，原告与被告签订的《个人借款／担保合同》是当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效。原告按合同约定履行了向被告赵逢春发放借款的义务，被告赵逢春以及作为共同还款人的蔡虹未按约履行还款义务，属于违约，应承担相应的责任；被告鑫汇公司为该借款提供担保，亦应承担相应的责任。原告要求被告赵逢春、蔡虹共同偿还借款本金119209.93元、利息37981元并要求被告鑫汇公司对上述款项承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。关于原告主张后期利息以年利率7.007%从2020年8月2日起计算至借款还清之日的的问题，由于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院只支持在“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”的基础上按照合同约定的浮动幅度计算利息、罚息。关于原告要求对位于仙桃市南豪布斯卡家立方1单元3楼2040号房产和土地使用权享有抵押权，对该抵押物处置所得价款享有优先受偿权的问题；因其办理的是“预抵押登记”，目的是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在“预抵押登记”未转换成房屋抵押登记之前，抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。关于被告鑫汇公司提出“原告的诉讼请求已超过了法定的诉讼时效”的问题，由于本案所涉的借款合同到期日是2024年1月1日，且原告通过全国统一的工行服务电话9××××每月按时自动地向借款方的手机发送催收借款本息的短信；因此，被告鑫汇公司提出的这一抗辩不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵逢春、蔡虹共同偿还原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行借款本金119209.93元、利息37981元并支付后期利息（后期利息以119209.93元为基数，从2020年8月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%的基础上再上浮30%计算至借款还清之日止）。二、被告湖北鑫汇置业发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司仙桃支行的其它诉讼请求。上列应付款项于判决书生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3307元，减半收取1653.5元，由被告赵逢春、蔡虹、湖北鑫汇置业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  王建亮二〇二〇年九月十五日书记员  邵 晓