贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9474号原告：蒋光英，女，1964年1月5日出生，苗族，住贵州省凯里市。被告：贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司，住所地：贵州省凯里市博南新区龙隐山庄1号楼1单元2层1号。法定代表人：张林玲，公司总经理。被告：周舟，男，1961年2月6日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告蒋光英与被告贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司（以下简称大美嘉禾公司）、周舟租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋光英到庭参加诉讼，被告大美嘉禾公司、周舟经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋光英向本院提出诉讼，请求：1、判令被告退回商铺并向原告支付拖欠的22个月租金551800元；2、判令被告向原告支付违约金165540元；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2018年6月28日签订了商铺《租赁合同》，被告周舟为大美嘉禾公司担保人。合同约定：原告将做坐落于凯里市“金泉一品”小区1#楼及7#负二层及附楼、面积为1636平方米的商铺出租给被告经营，后经双方确认，实际使用面积仅为1295平方米，租赁期自2018年7月1日起至2023年6月30日止。在租期内原告同意给予被告两个月的装修免租期，租金第1年及第2年为每月25900元，第3年租金按8%递增，第4年按10%递增，第5年按12%递增，同时被告须在合同签订后3日内缴纳给原告商铺保证金5万元并预交三个月的租金98160元，合同约定了租金等费用的交付方式。原告商铺里原有中央空调等物品，经双方协商，原告同意折价5万元一并处理给被告。合同签订后原告依约将商铺交付给被告使用，但被告并未按合同约定的时间缴纳保证金、租金以及处理空调等物品的费用。经原告多次催缴，被告才于2018年12月10日转账1万元给原告，后陆续在2019年9月至12月分6次缴纳了共108000元给原告。截止2020年6月30日，被告欠原告22个月的租金共计551800元，经原告多次上门及电话催缴，被告拒不如约履行。综上，原告与被告签订的合同合法有效，被告违约事实清楚，已严重侵犯原告合法权益。原告特向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉请。被告大美嘉禾公司、周舟在答辩及举证期限内未提交答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：2018年6月25日，贵州中宇实业集团有限公司将其开发的金泉一品项目商铺授权委托蒋光英以蒋光英的名义与租户签订《商铺租赁合同》，委托期限2018年6月1日至2028年5月31日。同年6月28日，蒋光英作为甲方（出租方）与乙方大美嘉禾公司（承租人）、丙方周舟（担保方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将位于凯里市方经营使用，租赁期限5年，自2018年7月1日至2023年6月30日止，计60个月。面积为1295平方米，每平方米20元每月，给予两个月装修免租期，租金从2018年9月1日起计。租金前两年不递增，第3年在上年租金基础上递增8%，第4年在上年租金基础上递增10%，第5年在上年租金基础上递增12%。租金按季度在使用前5个工作日缴纳，逾期按日向甲方支付未付租金3%／天违约金，直至交清租金为止，逾期一个月不交租金，则视为乙方违约，甲方有权立即收回门面。合同签订3日内，乙方向甲方交纳履约保证金5万元，并预交3个月租金98160元。乙方经营范围为办公。……”同时，三方还签订了《补充协议》，约定：“甲方与乙方所签订的租赁合同，因乙方所租赁商铺原安装了中央空调，甲方同意折价5万元处理给乙方，另有厨房用具及木沙发一套，甲方可根据乙方需要，适当折价给乙方，价格甲方双方共同协调。另因乙方是公司，所以丙方作为担保人，需以个人财产为贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司的租金作担保，承担无限连带责任。”合同签订后，蒋光英将涉案商铺交付给大美嘉禾公司使用。2019年9月25日，周舟及大美嘉禾公司向蒋光英支付5000元，同年9月26日支付5000元，同年10月24日支付8000元，同年10月31日支付40000元，同年11月25日支付20000元，同年12月3日支付30000元，共计已支付款项108000元。根据涉案合同约定，大美嘉禾公司应支付蒋光英空调处理费50000元，以及截止2020年6月30日22个月的租金569800元，二项共计619800元，扣除已支付的108000元，大美嘉禾公司尚欠蒋光英租金511800元。因大美嘉禾公司未按约定支付蒋光英租金，蒋光英经多次催讨未果，遂诉至本院。另查明，大美嘉禾公司未向蒋光英交纳履约保证金50000元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案中，原告与二被告签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于原告要求被告大美嘉禾公司退回商铺的诉请，原、被告双方在合同中约定，被告大美嘉禾公司逾期一个月未交租金则视为违约，原告有权收回门面。因被告大美嘉禾公司长期拖欠原告租金，被告大美嘉禾公司迟延履行债务的违约行为致使不能实现合同目的，现原告主张被告退回涉案门面的诉请，符合合同约定及法律规定，理由成立，本院予以支持。关于原告主张被告大美嘉禾公司支付拖欠租金的诉请，被告大美嘉禾公司拖欠原告租金22个月共计569800元，加上应支付空调处理费50000元，扣除已支付的108000元，被告大美嘉禾公司还应支付原告蒋光英租金511800元。原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告主张被告大美嘉禾公司补交未支付的履约保证金50000元的诉请，履约保证金是双方为了防止合同双方违约对另一方造成经济损失的赔偿，属于担保的一种形式，该保证金应于合同签订时交纳，而现涉案合同因被告的违约行为已不能继续履行，履约保证金已没有补交的必要和意义，且原告在本案中同时主张了违约金，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于违约金，涉案合同约定被告逾期交付租金，则应按日向原告支付未付租金的3%的违约金，因该约定过高，现原告降低违约金标准为按总欠付租金费用的30%计付违约金，未超过合同约定及法律规定，本院予以支持。被告欠付租金金额为511800元，违约金则为153540元（511800元×30%），原告诉请超过部分，本院不予支持。被告大美嘉禾公司、周舟经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请提交证据的默认，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司于本判决生效之日起10日内将位于凯里市退还给原告蒋光英。二、被告贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告蒋光英截止2020年6月30日的租金511800元，并支付逾期付款违约金153540元，二项共计665340元。三、驳回原告蒋光英的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取5487元，由原告蒋光英负担261元，被告贵州大美嘉禾农业旅游开发有限公司负担5226元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  黄原慧二〇二〇年九月二十九日书记员  王 宇