吉林省长春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉01执异117号异议人（案外人）：姜涛，男，1974年2月24日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：陈美玲（姜涛妻子），女，1985年5月14日生，汉族，住吉林省长春市绿园区。申请执行人：中国银行股份有限公司吉林省分行，住所地吉林省长春市西安大路669号。负责人：王果，该分行行长。委托诉讼代理人：李建华，吉林天地泽律师事务所律师。被执行人：隋大伟，男，1965年12月12日生，住吉林省长春市。被执行人：长春市新宇集团房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区工农大路15-1号。法定代表人：葛延平，该公司总经理。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司吉林省分行（以下简称吉林省分行）与被执行人长春市新宇集团房地产开发有限公司（以下简称新宇公司）、隋大伟商品房预售合同、商品房担保合同纠纷一案中，案外人姜涛向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。姜涛异议称，请求解除长春市朝阳区同志街59号新宇富贵苑小区1号楼第三块商网，丘地号XXX，建筑面积1,033.41平方米房屋（以下简称案涉房屋）的查封，并停止评估拍卖。事实与理由：隋大伟根据（2007）朝法执字第1070号执行裁定书取得了长春市朝阳区同志街59号新宇富贵苑小区一号楼，丘地号XXX，面积1,033.41平方米；一号楼，丘地号XXX，面积196.56平方米；四号楼，丘地号XXX，（105），面积1,068.55平方米；四号楼，丘地号XXX，（307），面积188.85平方米（以下简称四处房屋）的所有权。并于2008年3月15日与赵晨帆签订了买卖协议书，隋大伟将上述四处房屋以一千四百五十万元价格出售给赵晨帆，双方完成了合同义务，赵晨帆按照房屋现状接收该四处房屋，并自行办理产权事宜。2014年7月7日赵晨帆将四处房屋中的案涉房屋以600万元出售给异议人姜涛，异议人交付房款后赵晨帆以各种理由推脱交付房屋，因此异议人姜涛于2015年10月将赵晨帆起诉，要求房屋交付，后长春市朝阳区人民法院于2016年初做出（2015）朝民初字第3428号民事判决书，判决赵晨帆在判决生效后立即将案涉房屋交付给姜涛。判决生效后赵晨帆以本人不在长春市为由拒绝履行交付义务，异议人申请强制执行，并于2018年7月执行完毕，将案涉房屋交付给异议人并结案，姜涛是案涉房屋的合法使用人。最高人民法院民事判决书（2008）民提字33号判决书的本院认为中提及了优先受偿权。但也明确了吉林省分行对约定抵押房产在不涉及第三人利益情形下，享有优先受偿权。该判决是2008年12月份作出的，而且也承认了新宇公司将四处房屋已交付给隋大伟，隋大伟享有该房屋处分权。但隋大伟已经将四处房屋于2008年3月15日出售给赵晨帆，双方签订了买卖协议，赵晨帆支付了房款并实际占有和使用该房屋，该房屋不具备办理产权和过户的条件，并非赵晨帆的过错。所以在（2008）民提字33号判决书生效前赵晨帆依据生效的法律文件合法取得了该房屋，吉林省分行的优先受偿权应在隋大伟处分该房产取得的价款中予以实现，不能侵犯赵晨帆作为该房屋的合法权利人的利益。并且长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）行政判决书（2008）长南法行初字第34号判定吉林省分行他项权利证无效，所以吉林省分行对该房屋不享有抵押权等物权权利，不具备拍卖异议人合法持有房屋的权利。所以法院查封的系案外人的合法财产，应依法解除查封，并停止评估拍卖。异议人姜涛在合法取得该房屋后租赁给新成长学校，由承租人对该房屋进行了修缮和装修，目前处于营业状态。异议人认为案涉房屋目前无法办理产权，其以房屋现状进行购买，并支付了全部的对价，且实际占有和使用该房屋多年，并交纳多年的物业费等相关费用，现法院执行行为侵害了异议人的权利。本院查明，2000年12月3日，隋大伟与新宇公司签订了四份《商品房销售合同》，约定以总价款30,114,660.00元的价格购买四处房屋。随后隋大伟向新宇公司支付了12,004,660.00元首付款。2000年12月26日隋大伟与中国银行吉林省分行（现更名为吉林省分行）分别签订四份《商业用房抵押贷款合同》，总计贷款18,110,000元，用以向新宇公司支付剩余购房款，贷款期限20年。贷款发放后，2001年5月新宇公司将四处房屋交付给隋大伟。2002年1月17日、2002年1月18日，长春市房地产管理和住房保障局（以下简称市房地局）为四处房屋办理了抵押权人为吉林省分行、抵押人为隋大伟的四张房屋他项权利证，设定抵押日期自2000年12月26日至2020年12月27日。由于四处房屋不能办理产权登记手续，隋大伟遂要求新宇公司退房，并不再偿还银行剩余贷款本息。2005年8月16日，隋大伟以新宇公司未协助办理房地产权属证书为由将新宇公司诉至本院，请求判令：一、解除四份《商品房销售合同》及《商业用房抵押贷款合同》；二、要求新宇公司退房并返还购房款17,721,248.00元及利息；三、赔偿装潢损失10,741,892.00元。第三人吉林省分行以有独立请求权的第三人身份申请参与该案诉讼，请求判令：一、隋大伟返还欠款本金14,996,856.40元及利息；二、新宇公司承担连带偿还责任；三、确认第三人对四处房屋享有优先受偿权。2006年2月29日本院作出（2005）长民一初字第110号民事判决：一、新宇公司向隋大伟返还首付购房款12,004,660.00元及2000年12月3日至给付之日止的银行同期贷款利息；二、新宇公司偿还隋大伟向吉林省分行分期偿还的5,716,588.56元及相应利息；三、隋大伟将四处房屋退还新宇公司（不含房屋装修及添置物）；四、驳回隋大伟其他诉讼请求；五、驳回第三人吉林省分行诉讼请求。吉林省分行不服上诉后，2006年7月20日吉林省高级人民法院（以下简称吉林省高院）作出（2006）吉民一终字第69号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案判决生效后，依隋大伟申请，本院以（2006）长执字第164号立案执行。2007年7月19日，本院将该案指定到长春市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）执行，该院以（2007）朝法执字第1070号立案执行。执行中，隋大伟与新宇公司达成《执行和解协议书》：因新宇公司无力偿还36,889,129.16元（其中包括首付款12,004,660.00元及银行利息4,504,148.00元、分期支付按揭款5,716,588.56元及银行利息1,280,515.60元、契税877,365.00元、维修储备金768,750.00元、装修费10,741,892.00元、违约金886,000.00元、案件受理费109,210元），新宇公司同意将四处房屋抵顶欠款，并待相关产权证照办理完毕后，四处房屋所有权归隋大伟所有。2008年5月6日，朝阳法院据此向隋大伟送达了（2007）朝法执字第1070号民事裁定：将四处房屋抵偿隋大伟欠款共计36,889,129.16元。吉林省分行不服上述（2006）吉民一终字第69号民事判决，向最高人民法院申请再审，主张对四处房屋享有优先受偿权。2008年5月3日，最高人民法院作出（2007）民一监字第482-1号民事裁定，提审该案，提审期间中止原判决的执行。2008年12月3日，最高人民法院作出（2008）民提字第33号民事判决书：一、撤销（2006）吉民一终字第69号民事判决书；二、维持（2005）长民一初字第110号民事判决书第一至第四项；三、撤销（2005）长民一初字第110号民事判决书第五项；四、吉林省分行对四处房屋享有优先受偿权；五、驳回吉林省分行其他再审请求。最高人民法院（2008）民提字第33号民事判决生效后，吉林省分行向本院申请执行，请求对四处房屋行使优先受偿权。本院于2010年6月7日以（2010）长执字第208号立案执行。2010年8月16日，本院以隋大伟的另（2010）吉民三终字第70号案件在吉林省高院审理为由，裁定终结该案本次执行程序。后该案本院以（2011）长执恢字第48号恢复执行，2012年4月24日本院作出（2011）长执恢字第48号民事裁定，查封上述涉案房屋。对此，案外人赵晨帆提出异议。2012年12月5日，本院以该案外人异议审查案件需要等待朝阳法院审查结果为由，作出（2012）长执异字第14号执行裁定，中止对该异议案件的审查。在本院中止审查期间，2013年9月4日，朝阳法院作出（2013）朝法执监字第1号民事裁定，撤销了（2007）朝法执字第1070号以物抵债民事裁定书。之后，吉林省分行申请恢复该案外人异议的审查。另查明，最高人民法院（2008）民提字第33号民事判决作出后，吉林省分行又于2009年以借款合同纠纷为由，以新宇公司为被告、隋大伟为第三人诉至本院，请求判令：一、新宇公司偿还吉林省分行贷款本金1500万元及利息；二、依法处分四处房屋的价款优先受偿。2010年4月2日，本院作出（2009）长民四初字第20号民事判决：一、新宇公司于判决生效后十日内偿还吉林省分行贷款本金1500万元及利息（截至2009年2月10日贷款本金1500万元、利息727万元，之后至判决生效时止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回吉林省分行其他请求。隋大伟不服上诉至吉林省高院。2011年5月5日，吉林省高院作出（2010）吉民三终字第70号民事判决书：一、维持本院（2009）长民四初字第20号民事判决书第二项；二、变更本院（2009）长民四初字第20号民事判决书第一项为新宇公司立即偿还吉林省分行贷款本金1500万元及利息（自2005年11月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。该判决生效后，吉林省分行向本院申请执行，本院以（2011）长执字第195号立案执行，后中止执行。再查明，2008年12月15日，隋大伟以颁发房屋他项权利证违法为由，将市房地局诉至南关法院，吉林省分行、新宇公司作为第三人参与该案诉讼。2009年2月11日，南关法院作出（2008）长南法行初字第34号行政判决：市房地局为吉林省分行颁发四处房屋他项权利证的具体行政行为无效。市房地局、吉林省分行上诉至本院，2009年6月16日本院作出（2009）长行终字第87号行政判决：驳回上诉，维持原判。随后，隋大伟以（2009）长行终字第87号行政判决书确认市房地局颁发房屋他项权利证的具体行政行为无效为由，向最高人民法院申请对（2008）民提字第33号民事判决进行再审。2010年12月14日，最高人民法院作出（2010）民再申字第164号民事裁定，驳回了隋大伟再审申请。又查明，吉林省分行诉新宇公司、隋大伟借款合同纠纷一案中，吉林省分行申请诉讼保全，本院于2009年6月9日轮候查封了四处房屋，后轮候查封变为首封，且一直续查封到现今，现四处房屋仍处于本院查封中。还查明，案外人赵晨帆因隋大伟未履行四处房屋中306室房屋的交付义务，遂将隋大伟诉至长春市宽城区人民法院（以下简称宽城法院），请求隋大伟将306室房交付给赵晨帆。2011年4月14日，宽城法院作出（2011）宽民初字第593号民事判决：隋大伟迁出306室并将房屋交付给赵晨帆。该判决生效之后，宽城法院对该案进行再审。2015年5月11日，宽城法院作出（2014）宽民再字第3号民事判决，撤销了（2011）宽民初字第593号民事判决并驳回赵晨帆的诉讼请求。赵晨帆不服该判决，上诉至本院。本院以（2015）长民一终字第311号民事裁定发回宽城法院重审。2017年4月26日，宽城法院作出（2015）宽民重初字第32号民事判决，撤销（2011）宽民初字第593号民事判决并驳回赵晨帆的诉讼请求。该判决认为：该案原审依据的（2007）朝法执字第1070号民事裁定，已被（2013）朝法执监字第1号民事裁定撤销，致使隋大伟对案涉房屋自始丧失了处分权，在未取得抵押权人同意的情况下，赵晨帆要求隋大伟交付房屋的请求已构成履行不能。赵晨帆虽已实际占有四处房屋，但房屋交易价格明显过低，且赵晨帆并未办理产权变更登记，不符合善意取得的法定构成要件。赵晨帆仍不服该判决，上诉至本院。2018年1月15日，本院作出（2017）吉01民终4272号民事裁定，以赵晨帆经法院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼为由，按赵晨帆自动撤回上诉处理。在上述诉讼过程中，赵晨帆于2012年曾向本院就四处房屋提起执行异议，本院认为赵晨帆受让四处房屋价格过低且没有办理产权登记手续，不符合善意取得的构成要件，不享有四处房屋的所有权，于是（2012）长执异字第14号之一执行裁定书，裁定驳回赵晨帆的异议请求。2020年7月21日，本院作出（2019）吉01执恢83号公告，对四处房屋进行评估、拍卖。案外人姜涛向本院提出异议，形成本案。姜涛与赵晨帆于2014年7月7日签订了《协议书》，约定将四处房屋中的案涉房屋出售给姜涛，价格为600万元，同时还约定，因案涉房屋无产权，故产权证明按长春市朝阳区人民法院（2007）朝法执字第1070号民事裁定书执行。同日姜涛向赵晨帆账户中汇入400万元，2014年10月7日赵晨帆给姜涛出具一张收条，载明“收到购房款壹佰零捌万元”，2015年3月7日，赵晨帆又给姜涛出具一张收条，载明：“收到购房款壹佰万元”，两次收条的款项，均没有转款记录对应，对此姜涛解释该两笔款项是转给赵晨帆指定的第三人，但未提供证据予以证明。后赵晨帆未将房屋交付，2015年10月15日，姜涛向朝阳法院起诉，2016年1月26日朝阳法院作出（2015）朝民初字第3428号民事判决：一、姜涛与赵晨帆于2014年7月7日签订的房屋买卖协议合法有效。二、赵晨帆立即涉案房屋中的103室交付姜涛使用。该判决生效后，姜涛向朝阳法院申请执行，朝阳法院于2017年9月5日以（2017）吉0104执1597号立案执行，并于2018年7月17日执行完毕。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，姜涛与赵晨帆签订关于案涉房屋《协议书》时，案涉房屋已经被法院查封，虽然朝阳法院作出（2015）朝民初字第3428号民事判决：“一、姜涛与赵晨帆于2014年7月7日签订的房屋买卖协议合法有效。二、赵晨帆立即涉案房屋中的103室交付姜涛使用”，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定姜涛针对于案涉房屋并不享有排除法院执行的民事权益，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项，裁定如下：驳回案外人姜涛的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  黄 晶审 判 员  邢春鹤人民陪审员  齐艳丽二〇二〇年九月三十日书 记 员  赵若冰