海南省万宁市人民法院民事判决书（2020）琼9006民初1644号        原告：未某某，女，1969年9月9日出生，汉族，住河北省邢台市威县，身份证号XXX。                委托诉讼代理人：邢广习，河北邢广习律师事务所律师，代理权限为特别授权。                被代：万宁某公司，统一社会信用代码：XXX，住所地：万宁市东澳镇。                法定代表人：彭某。        委托诉讼代理人：李圆，该公司法务，代理权限为特别授权。                原告未某某与被告万宁某公司（以下简称“某公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法由审判员蒙启晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告未某某委托诉讼代理人邢广习、被告某公司委托诉讼代理人李圆到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。                原告未某某向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原、被告之间签订的口头房屋订购合同；2、依法判令被告立即退还原告交纳的购房款151278元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月9日，原告在被告工作人员黄某某承诺可以无理由退房的推销下，向黄某某提供的卡号内转了20000元购房款，订购了原告开发的恒大·双海湾楼盘28幢402单元商品房。后来，黄某某催促原告交纳购楼首付款，并向原告提供了被告的收款帐户和帐号，2019年9月16日原告向被告的帐户内转款131278元。交款后不久，原告在网上查询到中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅《关于进一步稳定房地产市场的通知》，得知自己不符合购买该楼房的条件，根本无法办理备案登记和房产证。得知该信息后，原告多次联系被告工作人员黄某某协商退房事宜，被告不但没有给原告办理退房，反而给原告发律师函和还款提示函催要购房款，并于2020年4月1日给原告寄来邰忠强代为签订的认购书和收款收据。事实上，原告从未委托邰忠强交过房款，也没有委托其签订过认购书，原告对邰忠强的代理行为也不认可。中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅《关于进一步稳定房地产市场的通知》是2018年4月22日开始施行的，被告对此是明知的，但被告故意隐瞒该通知，违规向原告销售楼房，被告的销售行为违反了《合同法》第54条之规定，已经构成欺诈，应依法予以撤销双方签订的口头房屋订购合同。综上，原告为维护自己的合法权益，特此提起该诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。                被告某公司答辩，一、涉案四份认购书合法有效，原告应承担相应合同义务（一）涉案房屋的实际买受人是案外投资者，认购书已经通过实际买受人认可，对原告具有约束力。涉案房屋实际是由两名案外人通过中间人介绍以其亲朋名义购买的。在置业顾问代签认购书后，置业顾问已将认购书发送给中间人，实际买受人并未提出异议。之后便按认购书约定通过未桂霞的账户支付了四套房屋的首付款。说明其对异议书的内容是认可的，该认购书的效力已得到买受人的确认。2020年3月24日，实际买受人要求中间人协调将四份认购书寄送给她们，次日张国安（1641号案原告）的哥哥张国才与被告置业顾问取得联系，要求将四份认购书寄送至其提供的地址，被告置业顾问按其要求寄送。从4原告的起诉状可知，涉案四份认购书原告均已收到，并经实际买受人及原告确认，合法有效，因原告违约导致认购书解除，原告应按认购书约定承担违约责任。（二）原告是否具有购房资格不影响认购书的效力，只对签订正式买卖合同的时间产生影响。即使认购时原告不具有购房资格，但只要其能够按认购书约定继续履行相应义务，并在签订正式买卖合同前通过合法方式取得购房资格，那么房屋买卖合同目的是可以实现。从被告提供的聊天记录可知，实际买受人认购时就知道原告不具备购房资格，原告以其不知道海南限购政策为由要求解除认购书，明显与事实相悖。聊天记录是中间人与实际买受人之间进行的对话，中间人并非被告公司员工，其对实际买受人作出的代为补缴社保、等承诺均系其个人行为，被告从未从事过此类行为，更未对任何客户有过此类承诺。二、原告要求解除认购书的真实原因是实际购房人资金不足，应承担相应的违约责任。首先，在被告提供的微信记录中，实际买受人已明确表示因其资金不足，而想要解除合同，被告多次催告要求原告还款均未果，原告已严重违约，定金不应退还。其次，认购书第五条约定，原告未按期限签订《商品房买卖合同》也未与被告协商变更签约时间，被告有权根据该约定，没收全部已付款，请求法院驳回原告诉讼请求。                原告未某某为证明其主张，举证如下：                《认购书》、《海南全国联销项目收款专用收据》、《中国银行交易流水明细清单》、《关于进一步稳定房地产市场的通知》、《企业信用信息公示报告》。                被告某公司为证明其主张，举证如下：                《认购书》、《还款提示函》、《律师函》、《解除告知书》、《邮单》、《微信聊天记录》。                本院对原告未某某、被告某公司提供证据认证如下：                以上证据经与原件核对无异议，来源合法，内容真实，与原、被告陈述相印证，能客观反映案件问题，有高度可信性。本院对其真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。                经审理查明，2019年9月9日，原告欲购置被告开发的位于万宁市东澳镇恒大·双海湾楼盘28幢402单元商品房，通过原告未桂霞的账户支付20000元购房款，随后于2019年9月16日原告再次向被告的帐户内转款131278元。2020年3月24日，被告按照张国安（1641号案原告）的兄长张国才提供的地址将四份认购书寄送给原告。原告并于2020年4月1日收到认购书和收款收据，认购书上载有邰忠强代为签名捺印等信息。原告认为，原告从未委托邰忠强交过房款，也没有委托其签订过认购书，原告对邰忠强的代理行为也不认可。被告故意隐瞒海南购房政策，导致原告无法实现购房目的，原告为维护自己的合法权益，诉至本院，提出上述诉讼请求。                另查明，被告认可收到原告上述购房款项，被告认为按照认购书约定原告违约在先，被告有权没收全部已付购房款。                本院认为，本案争议焦点为：一、关于合同效力问题；二、关于被告是否退还原告购房款问题。                一、关于合同效力问题。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。未某某与某公司签订的认购书具有诺成性合同内容，原告按照约定两次向原告付款，且对该认购书未提出异议，可以看出系双方当事人的真实意思表示，未某某已依约交付了部分购房款，被告应当促成合同条件的成就。政策在先，签订认购书在后，本院推定原告明知其没有社保，不符合我省的购房政策，存在一定的过错。被告某公司作为涉案商品房的出卖人，理应对购房人具有审查的义务，其在明知原告不具备购房资格的情况下，仍然与原告签订涉案商品房的认购书，明显存在过错。由于海南限制购房等相关政策约束的原因，导致未某某失去了在海南购房的资格，致使原告合同目的无法实现，认购书也无法实际履行。该认购书已无履行必要，应予解除。                二、关于被告是否退还原告购房款问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告返还所支付的相应购房款，有事实和法律依据，本院予以支持。                综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：                一、解除原告未某某与被告万宁某公司签订《恒大·双海湾商品房认购书》；                一、被告万宁某公司应于本判决生效之日起十日内向原告未某某支付购房款151278元；                案件受理费1007元（原告未某某已预交），由被告某公司负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                    审判员蒙启晖    二〇二〇年九月十八日            法官助理郑曼燕书记员陈星松            书记员陈星松            《中华人民共和国合同法》            第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。            第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。            第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。            第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。