四川省成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初8118号 原告：周勇，男，1986年1月9日出生，汉族，住四川省青川县。 原告：周莎，女，1986年4月13日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告共同委托诉讼代理人：王陈聪，四川宪恒律师事务所律师。 被告：成都昌谦房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区韦家碾三路205号。 法定代表人：林祝波，总经理。 委托诉讼代理人：杨洋，男，1988年8月29日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨镓瑞，女，1993年12月15日出生，汉族，住成都市天府新区，系公司员工。 原告周勇、周莎与被告成都昌谦房地产开发有限公司（以下简称“昌谦公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告周勇、周莎及其委托诉讼代理人王陈聪，被告昌谦公司的委托诉讼代理人杨洋、杨镓瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周勇、周莎向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除周勇、周莎与昌谦公司签订的商品房认购协议；2．判令昌谦公司返还周勇、周莎50,000元定金并按同期贷款市场报价利率支付资金占用利息105元（自2020年5月15日起算至实际付款之日止，暂计至起诉之日），共计50,105元；3．本案诉讼费由昌谦公司承担。事实和理由：周勇、周莎于2020年4月25日向昌谦公司支付了5万元认购定金，欲购买其开发的××栋××单元××号商品房，双方签订了商品房认购书。合同约定2020年5月15日前，周勇、周莎应到昌谦公司售楼处签订《买卖合同》。周勇、周莎于2020年5月13日前往昌谦公司售楼部签约，签约时才第一次看到《商品房买卖合同》，周勇、周莎针对合同中约定的逾期交房的违约责任，办理房产证的时间以及逾期办理的违约责任，交房时房屋质量出现问题的处理方式等不合理的内容提出了异议，希望通过协商修改这些条款或者签订补充协议的方式使之对周勇、周莎更公平些，但昌谦公司销售人员多次明确表示这些合同是房管局提供的格式合同，不得有任何修改。在周勇、周莎要求昌谦公司退还定金时，遭到昌谦公司拒绝。周勇、周莎无奈委托律师处理此事，并于2020年5月15日发出了律师函，被告昌谦公司收到律师函后并未退还周勇、周莎定金。周勇、周莎作为签订商品房买卖合同的一方当事人，有权在签订合同之前就买卖合同的内容同公司平等协商，而昌谦公司销售人员明确拒绝与周勇、周莎协商合同内容，剥夺了周勇、周莎作为当事人平等协商的权利。昌谦公司的过错行为是未能签订合同的全部原因。因此，周勇、周莎有权退回全部定金。因多次协商未果，为维护周勇、周莎合法权益特诉至法院，请求判如所请。 昌谦公司辩称：1．双方签订的关于定购旭辉江山和鸣花园项目1幢3单元702号房屋的《商品房认购书》合法有效，对双方具有约束力；2．周勇、周莎清楚知悉商品房买卖合同及其补充协议等相关附件内容，且对此无任何异议；3．昌谦公司通过将房屋在内的项目信息、商品房买卖合同及补充协议等相关文件在销售现场公示及公证、对认购书中重点关注条件进行黑体加粗等多种方式，已充分尽到合理公示及提示义务；4．根据双方签订生效的认购书约定，昌谦公司有权不予退还原告定金。综上，请求驳回周勇、周莎的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年4月25日，昌谦公司（甲方）与周勇、周莎（乙方）签订《商品房认购书》，约定的主要内容：周勇、周莎定购××幢××单元××号房屋，预测建筑面积126.3平方米，单价为人民币21,283.43元/平方米，总房价2,688,097元；周勇、周莎同意签订本认购书时一次性向昌谦公司支付定金50,000元；周勇、周莎签订认购书后，自行于2020年5月15日前到旭辉江山和鸣花园售楼处签订本房屋的《买卖合同》及相关协议，并支付相关款项；若周勇、周莎在签订本认购书后放弃购买本房屋或未在认购书约定时间内到售楼处签订《买卖合同》及相关协议，均视为周勇、周莎违约，昌谦公司有权解除本认购书，并将本房屋另行出售，周勇、周莎所付定金不予退还。其中，第四条“定购条件”第2款用黑体字加粗方式载明：“签订本认购书前，甲方已明确向乙方告知了本房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋具体位置、户型、朝向、结构形成、尺寸、内外交付标准、设备设施、内外环境、项目内及项目周边不利因素情况、房屋面积误差处理、付款方式、房屋质量、违约责任、争议解决方式等），除房款以外的税费及其他费用（最终按国家标准据实缴纳）及相关情况，乙方已清楚知悉、充分了解且均予以认可。乙方违反前述约定，不与甲方签署《买卖合同》、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》的，甲方有权解除本协议，另行出售该商品房且无需通知乙方，乙方所付定金不予退还”。第四条第3款用黑体字加粗方式载明：“甲、乙双方在签订本定购协议以前，甲方已向乙方明示了不动产产权登记证、建设用地规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、商品房建筑面积测绘报告书，商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法，《建设工程规划总平面图》、《买卖合同》、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》、《房屋不利因素告知书》等销售文件及其他相关法律、法规。乙方已清楚知悉并完全理解明示的《买卖合同》、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》等销售文件的样板内容，对其无异议，并完全同意按照样板条款签署上述各合同及文件，不再变更、增加或减少条款。乙方违反前述约定，不与甲方签订《买卖合同》、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》的，甲方有权解除本协议，另行出售该商品房且无需通知乙方，乙方所付定金不予退还”。在认购书下方、签名处上方用黑体加粗方式载明：“乙方已阅读本协议书所有条款，并特别注意了本协议书中加粗的条款，应乙方要求，甲方已经就本协议做了相应的条款说明（特别是加粗部分）。乙方对本协议条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解。”。昌谦公司在甲方签名处加盖公章，周勇、周莎在乙方签名处签名捺印。认购当日，周勇、周莎向昌谦公司支付定金50,000元。 2020年5月13日，周勇、周莎到昌谦公司售楼中心磋商签约事宜，因对《买卖合同》部分条款存在异议，磋商未果。2020年5月15日，周勇、周莎的委托诉讼代理人向昌谦公司邮寄《律师函》（收件人地址与《商品房认购书》上载明的被告地址一致），要求解除《认购书》并退还50,000元定金。该邮件已于5月18日被签收。 2020年5月19日，昌谦公司向周勇、周莎发出《催签函》，催促周勇、周莎务必于2020年5月26日前与昌谦公司签订《买卖合同》，逾期将解除《商品房认购书》，另行出售该房屋，已付定金不予退还。该邮件已于5月24日妥投。2020年6月9日，昌谦公司向周勇、周莎发出《定金没收没收函》，载明因周勇、周莎未在约定期限内签订《买卖合同》，昌谦公司将解除签署的《商品房认购书》，不予退还定金，并另行公开销售该房屋。该邮件已于6月13日妥投。 另查明，四川省成都市国力公证处接受昌谦公司委托，于2019年12月18日到“旭辉江山和鸣”项目销售中心对该销售中心所有展示的合同文件、证照、宣传信息、沙盘和样板间的提示牌等楼盘信息和现状进行证据保全。 以上事实，有《商品房认购书》、POS机交易记录、成都江山和鸣收据、收据、律师函、快递单、催签函、定金没收告知函、邮寄查询单、公证书、录音等证据以及当事人陈述在案佐证。 本院认为，案涉《商品房认购书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现周勇、周莎起诉请求解除《商品房认购书》，昌谦公司在此前也以发《定金催收没收函》的形式要求解除合同且在庭审中也明确表示同意解除合同，故对周勇、周莎该项诉讼请求本院予以支持。本案的争议焦点在于昌谦公司是否应当向周勇、周莎退还定金50000元，即双方未能签订《商品房买卖合同》是否应当归责于周勇、周莎。对此，本院评述如下： 首先，周勇、周莎与昌谦公司签订的《商品房认购书》是双方当事人约定将来订立商品房买卖合同的契约，属于商品房买卖合同的预约合同。预约合同的签订是为保障双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，以为最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。本案中，《商品房认购书》第四条第3款已明确，双方在签订认购书以前，昌谦公司已向周勇、周莎明示了《商品房买卖合同》等本约文件，周勇、周莎也已清楚知悉并完全理解明示的《商品房买卖合同》等本约文件的样板内容，对其无异议，并完全同意按照样板条款签署上述各合同及文件，不再变更、增加或减少条款。周勇、周莎作为完全民事行为能力人，以其年龄、智力和日常经验足以充分理解其在《商品房认购书》上签字行为的性质及法律后果，且从双方5月13日磋商过程来看，其也具备对合同条款的识别能力。周勇、周莎在签署《商品房认购书》时未对约定内容提出异议，说明其已与昌谦公司达成以公示的本约文件为准，不再磋商《商品房买卖合同》等合同条款的合意，并非剥夺其作为购房人的后续磋商权利。嗣后周勇、周莎否认《商品房认购书》中的该部分已决条款，以《商品房买卖合同》存在诸多不合理的条款为由要求修改、增加本约条款，在昌谦公司拒绝修改、增加的情况不与昌谦公司签订《商品房买卖合同》，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。 其次，关于昌谦公司是否尽到了格式合同的提示和说明义务。案涉《商品认购书》系昌谦公司的格式合同，但昌谦公司已在《商品认购书》中用加黑、加粗字体对第四条第1、2、3款等免除和限制其责任的条款做了特别标识，且在认购书中签名上方还以相对独立的一段加黑、加粗字体进行重点提示，明确“应乙方要求，甲方已经就本协议做了相应的条款说明（特别是加粗部分）”，证明昌谦公司已尽到说明义务。周勇、周莎在认购书落款处签名并捺印的行为，表明周勇、周莎对上述重点提示的内容知悉并予以确认。按照《中华人民共和国合同法》第三十九条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第六条之规定，应认定昌谦公司已尽合理提示及说明义务。 最后，关于周勇、周莎主张昌谦公司在签订认购书时并未向其出示《商品房买卖合同》等本约合同，由于周勇、周莎对此并未提出证据加以证明，同时昌谦公司亦提交的公证材料证明在与周勇、周莎签订《房屋认购书》之前，昌谦公司已在售楼中心对《商品房买卖合同》等本约文件样板作了明确的公示，故周勇、周莎主张依法不能成立。 综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，由于未能订立商品房买卖合同系周勇、周莎的违约行为所致，周勇、周莎已支付的定金50000元不予退还，符合认购书的约定和相关法律规定。故周勇、周莎请求昌谦公司退还50,000元定金的诉讼请求，因事实法律依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、《商品房认购书》于本判决生效之日起解除； 二、驳回周勇、周莎的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计526元，由周勇、周莎负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  胡敏 二〇二〇年九月十四日 书记员  宋珊