广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初2022号原告（反诉被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：罗晓峰。委托诉讼代理人：谭佩岚、蓝少娟，广东岭南律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：赵翔，女，1962年4月11日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：曹洋，广东金地律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市东凌房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）赵翔商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）的委托诉讼代理人谭佩岚、蓝少娟，被告（反诉原告）赵翔及其委托诉讼代理人曹洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东凌公司向本院提出诉讼请求：一、解除东凌公司和赵翔签订的落款日期为2018年12月31日的《合同》，赵翔协助东凌公司办理撤下网签合同，撤下网签合同的费用由赵翔负担；二、赵翔向东凌公司支付逾期付款违约金58520元（从2019年1月31日起计至2019年12月5日，以950000元为基数按日万分之二计算）以及解除合同违约金159736.4元（房价款10%）；三、赵翔承担本案诉讼费。事实与理由：2018年12月31日，东凌公司和赵翔签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定赵翔购买东凌公司开发的广州市增城区永宁街香汇大街3号304房。赵翔支付了首期款后，对余款950000元未在约定的2019年1月31日前付清。根据合同补充协议第八条约定，东凌公司有权解除合同并要求赵翔承担相应违约责任。为此，诉至法院，请求判令所请。被告（反诉原告）赵翔辩称：一、东凌公司向法庭提交的所谓网签合同商品房买卖合同是伪造的，该合同不论形式还是内容均不符合相关规定。广州市商品房买卖合同网上备案规定明确了合同网上签约备案的程序要求。东凌公司提供的该合同是未经过网上签约备案的合同，且该合同附件多处变更主合同内容，擅自增加损害购房者合法权益的条款。因此东凌公司主张解除该网签合同以及协助办理撤下网签合同的诉讼请求并无依据。二、东凌公司应向法庭提交其用赵翔名义在网上签约备案的登记字号为201812479989的商品房买卖合同，并由赵翔确认是否追认其效力。经查询，东凌公司和赵翔之间形成了一份登记字号为201812479989的商品房买卖合同，该合同是真实的网签合同。但东凌公司却称该合同是强制性打印出来的合同，多次要求赵翔前往房管局撤销，再与其重新签订网签合同。为此赵翔多次要求东凌公司提供该合同，但东凌公司拒绝提交。三、涉案房屋交易停滞的根本原因是东凌公司的违约行为所致。东凌公司冒用本人名义办理登记字号为201812479989的商品房买卖合同，向赵翔隐瞒该合同，且拒不出示该合同，导致涉案交易仍处于等待东凌公司提供网签合同，履行协助赵翔办理按揭贷款、支付尾款的阶段。补充以下，1、赵翔购买东凌公司的涉案房产是有诚意的，本案事实表明，赵翔在2018年11月23日与东凌公司签订认购书，购买涉案房屋，当天赵翔支付了2万定金，2018年12月15日至18日，赵翔又向东凌公司支付了30%首付款，2019年1月12日，赵翔应东凌公司要求，前往东凌公司销售中心签订购房合同，同时向银行提供按揭材料申请按揭贷款，以上事实充分说明赵翔诚意买房，完全按照双方约定履行合同义务，无任何违约过错行为；2、购房合同不能履行的责任完全在于东凌公司，事实表明，涉案房产的购房尾款没有支付，是因为东凌公司拒不向赵翔提供办理按揭手续所需的购房合同，致使银行按揭手续无法办理，赵翔在2019年1月12日应东凌公司要求与东凌公司签订了广州市商品房买卖合同（预售）一式二份，当时合同自带签署时间是2018年12月31日，赵翔签完合同后，东凌公司以要盖公司章为由没有当场把合同交付赵翔，出于对开发商东凌公司的信任，赵翔对此未在意，在此后的半年时间里，赵翔多次与东凌公司的房产销售人员郭女士联系要求给付签订的购房合同以便办理按揭手续，但是郭女士以各种借口拒绝提供合同，由于缺少必须的购房合同致使赵翔的银行按揭无法完成，进而造成按揭款无法及时到位，后续购房款没有付清的责任在于东凌公司的违约行为，东凌公司之后却无视以上事实在2019年9月11日发函给赵翔，该函件落款时间是2019年8月22日，该函以赵翔未签订购房合同为由要求赵翔必须于2019年8月31日前再去项目售楼部签署商品房买卖合同，并且威胁赵翔如不就范将不退还定金并将涉案房产另行出售，对于东凌公司的无理要求赵翔复函拒绝，鉴于以上事实可得出结论，本案涉及的购房合同纠纷完全是东凌公司一手造成，从整个过程看，东凌公司的行为充满了说谎和欺骗，本来是东凌公司违约在先却恶人先告状，诬告赵翔违约，东凌公司的行为严重损害了消费者合法权益，应对其违法行为承担法律后果；3、东凌公司欺骗购房者，欺骗政府登记机关，应承担法律责任，东凌公司将涉案房产卖给赵翔后，在登记部门登记，登记字号201812479989，按照相关规定，备案登记必须提交购房合同，查询结果也表明东凌公司当时提供了一份商品房买卖合同，但是东凌公司的郭女士却一再说此合同是强制性打印出来的，并多次要求赵翔去注销该合同，当赵翔要求东凌公司出示该合同，东凌公司百般推脱拒不出示，该合同很可能损害了赵翔的合法权益及国家利益，赵翔庭前已提出申请要求东凌公司提交该合同，但东凌公司至今仍未提交，从已经看到的证据看，东凌公司左右欺骗的行为非常清楚，其向赵翔发出的函件中说未签订合同，需要签订合同，而在起诉状中却说已经签订了合同，是赵翔不予履行，究竟谁是谁非请法庭查明事实，予以定夺。被告（反诉原告）赵翔向本院提出反诉诉讼请求：一、东凌公司继续履行登记字号为201812479989的商品房买卖合同网签合同即东凌公司配合赵翔办理涉案房屋的按揭贷款手续以及东凌公司支付违约金23万；二、东凌公司支付精神损失费1万。事实和理由：2018年11月23日，东凌公司和赵翔就涉案房屋签订认购书，赵翔根据东凌公司的通知支付了首期款及维修金。2019年1月，赵翔在准备按揭贷款资料时发现涉案房屋已登记在赵翔名下，登记字号为201812479989。2019年1月12日，赵翔签署一份东凌公司在本案中提供的证据《广州市商品房买卖合同（预售）》，当时东凌公司称该合同为草签合同。东凌公司并未将合同提供给赵翔。2019年4月，东凌公司通知赵翔办理解决网签手续，要求赵翔配合撤销东凌公司在2018年底强制性打印出的合同，赵翔多次要求东凌公司提供该合同，均被拒绝。原告（反诉被告）东凌公司辩称：一、双方就涉案房屋已经签订商品房买卖合同，涉案房屋经查册显示已经登记在赵翔名下。涉案合同，东凌公司多次告诉赵翔该合同是无法按照银行要求办理贷款，而赵翔一直未与东凌公司签订其所述的登记字号为201812479989的合同，又不支付剩下的购房款，实际上是赵翔违约在先，东凌公司不应支付违约金；二、赵翔要求支付精神损害抚慰金无事实及法律依据，不应支持；三、赵翔确认其未签订有登记字号的合同，进一步证明赵翔是未支付剩余房款的。经审理查明：东凌公司提供一份落款日期为2018年12月31日《合同》（卖方、甲方为东凌公司，买方、乙方为赵翔），合同约定“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址增城区永宁街香汇大街3号304房……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1597364元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款首期款自本预售合同网上签订之日起0日内，支付金额647364元，除首期款外，剩余房款950000元须于2019年1月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。……”。合同附件八补充协议约定“……第七条、对买卖合同第八条补充：1、买方选择按揭贷款方式付款的，买方自行办理按揭贷款手续，卖方不承诺代办按揭贷款、公积金贷款或者组合按揭贷款手续。……买方应在签订买卖合同之同时签订抵押贷款合同，并提供按揭贷款所需的全部真实资料，全部购房款必须在2019年1月31日前付清，逾期应承担逾期付款的违约责任。……第八条、买卖合同第十条变更为：……2、对于买方除定金及首期款之外的所有房款买方逾期付款超过60日，卖方有权随时要求解除买卖合同，买方除应按日向卖方支付逾期应付款万分之二的违约金之外，还需向卖方支付该商品房购房总价款10%的违约金。……第三十九条因商品房网签系统限制，部分房源暂无法网签及备案，经买卖双方协商一致，签订此合同，后续如网签限制取消，乙方同意配合完成包含网签，备案，变更，终止等在内的签约事宜。”。赵翔确认其在合同上签名，但表示东凌公司并未向其提供该份合同。东凌公司提供一份编号为201812479989的《广州市商品房买卖合同（预售）》（卖方、甲方为东凌公司，买方、乙方为赵翔），合同约定“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址增城区永宁街香汇大街3号304房……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1648004元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款首期款自本预售合同网上签订之日起0日内，支付金额498004元，除首期款外，剩余房款1150000元须于2019年1月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。……”。合同附件八补充协议约定“……第七条、对买卖合同第八条补充：1、买方选择按揭贷款方式付款的，买方自行办理按揭贷款手续，卖方不承诺代办按揭贷款、公积金贷款或者组合按揭贷款手续。……买方应在签订买卖合同之同时签订抵押贷款合同，并提供按揭贷款所需的全部真实资料，全部购房款必须在2019年1月31日前付清，逾期应承担逾期付款的违约责任。……第八条、买卖合同第十条变更为：……2、对于买方除定金及首期款之外的所有房款买方逾期付款超过60日，卖方有权随时要求解除买卖合同，买方除应按日向卖方支付逾期应付款万分之二的违约金之外，还需向卖方支付该商品房购房总价款10%的违约金。……第三十八条……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”，该合同上卖方栏加盖了东凌公司印章，买方栏无签署人签名。赵翔提供一份《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，内容载明“赵翔名下房地产登记情况证明如下：状态有效登记字号201812479989房地产地址增城区永宁街香汇大街3号304房”。赵翔提供一份其与东凌公司员工的部分微信聊天记录，内容为东凌公司与赵翔多次就办理撤下网签合同及重新签署合同的事宜进行沟通。2019年8月，东凌公司向赵翔邮寄一份《关于催促签订商品房买卖合同、缴交首期房款的函》，内容为催促赵翔在2019年8月31日到售楼部签订《商品房买卖合同》及附件。2019年9月，赵翔向东凌公司邮寄一份复函，内容为，1.双方已经就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，且涉案房屋已于2018年12月4日登记在赵翔名下；2.其已经办理了相关按揭贷款手续，需东凌公司提供《商品房买卖合同》，银行才能办理后续手续，赵翔已多次催促东凌公司销售人员配合办理相关手续。为查核涉案房屋的网签情况，本院向广州市规划和自然资源局以及广州市增城区住房和城乡建设局发函，其中广州市规划和自然资源局复函如下“按照贵院来函提供的信息，经查我局业务登记系统，截至2020年6月11日，永宁街香汇大街3号304号房屋未在我局办理相关不动产登记业务，我局无上述不动产的网签合同档案资料。因房屋销售合同网签业务属住建部门职能范围，建议贵院迳向住建部门咨询。”；广州市增城区住房和城乡建设局复函如下“一、按照贵院来函提供的信息，经查询广州市房屋管理系统，增城区永宁街香汇大街3号304房已于2018年12月31日办理网签，商品房买卖合同编号登记201812479989。具体网签信息详见附件截图。二、依据我局行政职能，无办理商品房网签合同签约、备案、存档职权，我局无上述房屋网签合同资料。”，附件截图显示，涉案房屋房屋成交价格为1648004元。在本案的审理过程中，一、东凌公司和赵翔确认以下，涉案房屋约定的交易价为1597364元，赵翔已支付首期款647364元。涉案房屋无查封、抵押情形。二、东凌公司陈述以下，（一）其未将该份2018年12月31日《合同》提供给赵翔，原因是银行需要贷款人提供有条形码的正式网签合同，赵翔是无法通过该《合同》办理按揭贷款。（二）编号为201812479989的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的价格高于双方实际交易的房屋价格，而按双方实际交易价格1597364元是无法办理备案，因此东凌公司意向是需要赵翔配合撤下编号为201812479989的《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方重新再签订一份网签合同，新的网签合同依然调高购房款并调整贷款金额和首期款金额使得贷款金额依然为95万元。（三）其主张赵翔违约的理由是赵翔没有按期支付按揭贷款。若法院不支持其主张违约金的诉讼请求，则请求法院依法加判其向赵翔返还已付购房款。三、赵翔陈述以下，（一）其多次要求东凌公司配合办理按揭贷款，但东凌公司未向其提供网签合同，也未将网签合同提供给按揭公司，因此无法办理按揭贷款。（二）东凌公司明确要求其配合撤下网签合同是在2019年4月24日，赵翔表示不同意撤下网签合同，原因是其并未看过该份合同，且不清楚东凌公司的该行为是否会损害赵翔的利益。（三）其所主张的违约金在双方合同中并未有相关约定，是按照对等原则自行酌定。（四）其不同意解除合同，因此不存在东凌公司向其返还购房款的情形，并表示由于东凌公司未向其提供双方签署的合同，因此其无法确认东凌公司庭上提供的就是双方签署的合同。（五）其对于东凌公司出具的编号为201812479989的《广州市商品房买卖合同（预售）》不予确认，认为该合同并非东凌公司用于办理备案的网签合同。本院认为：本案中所涉两份合同，其一为东凌公司与赵翔签订的落款日期为2018年12月31日的房价为1597364元的《合同》；其二为登记编号201812479989《广州市商品房买卖合同（预售）》。针对第一份《合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。赵翔确认东凌公司提供的《合同》中“赵翔”落款签名的真实性，因此本院对其提出不确认该份《合同》就是双方所签署的合同的抗辩不予采信。针对第二份《广州市商品房买卖合同（预售）》，根据广州市增城区住房和城乡建设局出具的复函，涉案房屋的交易已于2018年12月31日办理网签，商品房买卖合同编号登记201812479989。由此可以确认东凌公司办理了涉案合同的网签手续，但是结合庭审查明可知，东凌公司办理上述网签合同并非是与赵翔合意完成亦未取得赵翔的授权。因此东凌公司办理上述网签手续为其单方行为，其效力不能及于赵翔。基于对上述两份合同的分析，本院根据东凌公司的本诉请求与赵翔的反诉请求，综合认定如下：关于东凌公司主张解除《合同》的请求。依照上述《合同》约定，赵翔购买涉案房屋的付款方式为按揭付款，东凌公司自认上述《合同》因缺乏条形码而无法向银行办理按揭贷款手续，赵翔亦确认无法仅凭该《合同》办理涉案房屋按揭贷款手续，即双方虽然对涉案房屋的买卖条款达成一致意见，但《合同》尚不具备以按揭付款方式履行房屋买卖合同的相应条件。因此在此情形下，双方当事人若均存在继续履行涉案合同之诚意，需积极协商消除上述办理涉案房屋按揭贷款手续的障碍。然而东凌公司自行办理了与双方《合同》约定价款不相符合的网签合同且要求赵翔配合撤销网签合同重新办理新的网签合同，由于东凌公司的该单方办理网签合同的行为阻却了双方在《合同》基础之上合意签订正式的网签预售合同，结合赵翔庭上并不认可《合同》的相关意见，双方已经没有履行《合同》的意愿，因此东凌公司主张解除双方签订的《合同》，本院予以支持。至于东凌公司主张要求赵翔支付解约违约金和逾期付款违约金，因造成上述《合同》不能履行的后果不能归责于赵翔，故东凌公司该诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。东凌公司提出加判由其返还已付购房款给赵翔，因赵翔对此不予同意，本院在此不予处理。至于东凌公司请求判令赵翔配合办理撤销登记编号201812479989《广州市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。如上文所述，东凌公司单方办理网签合同的效力不能及于赵翔的认定，结合赵翔庭审陈述其不同意撤下网签合同的意见，东凌公司主张赵翔配合办理撤下上述网签合同的手续以及支付撤下手续的费用，显然不当，本院不予采纳。至于赵翔主张的相关反诉请求。首先，根据广州市增城区住房和城乡建设局出具的复函，涉案房屋的交易已于2018年12月31日办理网签，商品房买卖合同编号登记201812479989，且房屋成交价格为1648004元。由此可知，无论东凌公司所提供的编号为201812479989的《广州市商品房买卖合同（预售）》与上述复函所记载的是否一致，均可确认编号登记201812479989商品房买卖合同的成交价款为1648004元。而东凌公司与赵翔均确认双方就涉案房屋买卖达成的价款为1597364元。因此编号登记201812479989商品房买卖合同所体现价款与双方真意相悖。其次，赵翔既不确认东凌公司提供的编号登记201812479989商品房买卖合同，又未举证其主张继续履行的网签合同的具体文本，因此赵翔要求继续履行编号为201812479989的《广州市商品房买卖合同（预售）》即东凌公司配合赵翔办理涉案房屋的按揭贷款手续以及支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。赵翔反诉主张的精神损失费，并无依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）广州市东凌房地产开发有限公司和被告（反诉原告）赵翔签订的落款日期为2018年12月31日的《合同》；二、驳回原告（反诉被告）广州市东凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）赵翔的全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费2287元，由原告（反诉被告）广州市东凌房地产开发有限公司负担。反诉受理费2450元，由被告（反诉原告）赵翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年九月四日书记员  温晓迪