西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初7199号 原告：王巧艳。委托诉讼代理人：史宝文，西安市雁塔区148法律服务所法律工作者。被告：罗大庆。委托诉讼代理人：潘峰，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐思凡，陕西菲格律师事务所实习律师。第三人：龚金明。第三人：西安邦奥商贸有限公司。法定代表人：龚金明。原告王巧艳与被告罗大庆、第三人龚金明、西安邦奥商贸有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告王巧艳的委托诉讼代理人史宝文、被告罗大庆的委托诉讼代理人潘峰、唐思凡、第三人龚金明并作为第三人西安邦奥商贸有限公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王巧艳向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止对其西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX室商品房的强制执行，并解除对该房屋的查封扣押；2、依法判令停止对其西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX室地下车位的强制执行，并解除对该地下车位的查封扣押；3、依法确认上述商品房及地下车位归其所有；4、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：因被告与第三人房屋租赁合同纠纷一案，经生效判决确认第三人欠被告租金五十余万元，被告申请贵院对第三人进行强制执行，在执行过程中查封了登记在第三人龚金明名下的前述商品房、地下车位。因第三人龚金明与其于2018年7月10日在西安签订《房屋买卖合同书》，约定第三人龚金明将涉案房屋和车位以总价款365万元向其出售，签订合同当日第三人向其交付房屋、车位，其于2018年7月31日前向第三人支付了全部房款，第三人也向其出具了收条。该合同还约定双方于该房屋网签满三年、具备过户条件后60日内办理过户登记手续，待具备过户条件时，第三人一直未在西安，加之其生病住院、户口本丢失等原因致未能过户，其还于2019年9月5日特意到北京找第三人办理公证委托书，因无法公证未能办理，同年10月23日第三人及其妻子办理过户，又因第三人当天有事必须离开，致过户未能办完，2019年10月30日该房、车位均被查封。其提出的执行异议申请也被驳回。现依法提起诉讼，望判如所请。 被告罗大庆辩称，原告签订的买卖合同因涉嫌恶意串通，规避网签监管，无证据显示在人民法院查封前签订，且损害被告利益，当属无效，应当解除；原告未支付全部价款；原告因自身原因未办理过户登记手续；原告无证据证明其已经合法占有房产；原告对购房资金来源是否源于被执行人龚金明应当承担举证责任。第三人龚金明、西安邦奥商贸有限公司述称，龚金明与原告房屋买卖合同是真实的，房产交易在前，查封在后，因其身体原因一直未能完成过户登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告、第三人对原告提交（2020）陕0112执异28号执行裁定书的真实性及证明目的均无异议，本院予以认定。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交《房屋买卖合同书》、《商品房买卖合同》（房屋）、《不动产权证书》、《销售不动产统一发票》、《商品房买卖合同》（车库）、《不动产权证书》、《税收完税证明》，被告对房屋买卖合同书落款时间不认可，其认为无其他证据佐证落款时间真实性，且第三人龚金明的签字与商品房买卖合同中的签字不一致、原告签字与起诉状中的签字不一致，同时，卖方是龚金明与袁俊英，原告不具备购房资格，合同第6条第1款约定该合同网签满三年与市房发（2017）77号文件满五年的规定不符，合同当属无效，对房屋、车位的商品房买卖合同真实性认可，对证明目的不认可，房屋商品房买卖合同落款处龚金明签字与房屋买卖合同书的签字不一致，不能证明原告与第三人的房屋买卖合同合法有效，对房屋、车位的不动产权证书、销售不动产统一发票、税收完税证明真实性认可，证明目的不认可。第三人对该组证据均无异议。庭审中，第三人龚金明称商品房买卖合同上的签字系他人代其所签，涉案房屋亦登记在其名下，上述证据能够证明原告与第三人龚金明签订房屋买卖合同、原告持有上述证件、票据的事实，本院予以认定，然该组证据不能证明第三人龚金明向原告交付涉案房屋的事实。 原告提交收条、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、工商银行电子回单，被告对收条、电子回单真实性不予认可，认为明细清单不能证明是本案的资金关系，且有部分交易资金未说明是购房款。第三人对该组证据均无异议。原告转账中有两笔共计200万元备注为购房款，其中一笔房号写错，然有微信聊天记录印证，与银行账户明细单、收条、买卖合同约定的付款时间相互印证，另外5万元原告称为现金交易，不违反常理，故本院予以认定。原告提交居住证明、物业费收据，被告对居住证明真实性不认可，认为手写涂改部分与案件事实有实质利害关系，且物业服务中心并非民诉法中规定的诉讼主体，形式要件不合法，且不含地下车库，物业费收据不能证明系原告交纳，不能证明涉案房屋、车库由原告居住、使用。第三人对该组证据均予认可。根据原告、第三人龚金明的陈述，在购房之前原告既已租赁涉案房屋，故其提交的居住证明上的开始居住时间明显与实际不符，原告未提交其他证据证明系原告交纳的物业费等，故本院不予认定。原告提交其与第三人龚金明的微信聊天记录，被告认为聊天记录不完整，对其证明目的不认可。第三人对该组证据予以认可。该组证据能够证明原告催促第三人龚金明办理过户的事实，本院予以认定。原告提交其及配偶周某的住房情况查询申请表、户口本、结婚证、市政发[2017]51号文件，被告对真实性认可，但不认可证明对象及证明目的，位于文景路的房屋并非是本案涉案的房产，与本案没有关联性；依据西安市房管局2017年77号文件规定，购房人在购房前应当提供购房资格报房管部门进行资格审查，原告作为外地户口依据原告所述51号文件亦不符合购买二套房购房资格，其与龚金明私下交易未经买卖合同网签备案，无法律和事实上成交的可能性，依据77号第11条规定，当事人必须解除买卖合同，同时取消家庭成员在我市的购房资格，故双方交易无效。根据相关政策规定，购房人应当以夫妻双方及未成年子女为单位进行购房资格审查，该组证据不能证明原告具备购房资格，故本院不予认定。第三人未到庭对该组证据进行质证。被告及第三人未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月3日，第三人龚金明与西安某某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由第三人购买位于西安市XX区XX城XX路XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房，总金额1189278元，2017年4月18日，第三人龚金明取得该房屋的不动产权证书，建筑面积为207.64平方米。2017年2月24日，第三人龚金明与西安某某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由第三人购买位于西安市XX区XX城XX路XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号车库，2017年4月18日，第三人龚金明取得该车库的不动产权证书，建筑面积27.3平方米。2018年7月10日，原告与第三人龚金明签订《房屋买卖合同书》，约定第三人将上述房屋及车库转让给原告，成交价365万元，原告应于2018年7月31日前向第三人付清全部房款，第三人已于2018年7月10日将房屋及车位交付给原告占有、使用，双方于该房屋网签满三年、具备过户条件60日内共同办理转移登记，过户税费由原告承担等。同年7月10日，原告向第三人龚金明转账60万元，7月11日转账40万元，7月31日分别转账100万元、100万元、60万元，其中一XX城XX号楼2103购房款、另一XX城XX号楼2301购房款。同年9月9日，第三人龚金明向原告出具收条，载明收到原告支付的XX城XX号楼XX室及XX号楼4F163总房款365万元。2020年5月21日，XX小区物业服务中心出具居住证明，载明原告自2018年7月居住在XX小区XX号楼XX单元XX室。2018年8月28日，原告即与第三人龚金明微信联系，约定次月办理过户，后因第三人户口本丢失、生病等原因未办成。另查，2019年3月5日，本院就被告罗大庆与第三人房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）陕0112民初4324号民事判决书，2019年6月26日，西安市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉、维持原判。因第三人未按照生效判决履行义务，被告罗大庆向本院申请强制执行，本院于2019年10月22日作出执行裁定，对涉案房屋、车库予以查封，本案原告提出执行异议，本院作出（2020）陕0112执异28号执行裁定书，驳回其异议请求。原告遂提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，本案审理的焦点问题为原告对案涉房屋、车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益及对案涉房屋、车位是否享有所有权。依据查明的事实，原告与第三人龚金明在查封前签订书面买卖合同，原告的转账记录与第三人出具的收条相互佐证，能够证实其已支付全部房款。原告提交的物业费票据并不能证明该费用系其交纳，且其在购房时即为该房屋的租户，与其居住证明中的居住开始时间冲突，故其所举证据不能证明其在查封前即已合法占有该房屋，原告亦未提交证据证实其占有车库的事实。根据2018年6月24日市政办发（2018）61号《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》第一条第（三）款“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年方可上市交易”的规定，涉案房屋在签订合同时即已满足上市交易、转移登记的条件，而原告与第三人仍约定在网签合同满三年、具备过户条件60日内办理过户明显不合常理，且2018年8月28日原告即要求被告办理过户手续，因第三人龚金明原因致过户未完成。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权，原告依据买卖合同仅享有请求第三人龚金明办理过户登记的债权请求权，其对案涉房屋、车位并不享有所有权。综上，本院认为，原告对案涉房屋、车位并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其对房屋、车库并无所有权。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王巧艳的诉讼请求。案件受理费9776元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员     杨金翠   二〇二〇年八月十九日 书  记  员     王中堃 1