云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2227号上诉人（原审原告）：威信县天源物业管理有限公司，住所地：云南省昭通市威信县扎西镇麒麟小区麒麟路999号扎西尚城小区一楼。法定代表人：陶帮龙。被上诉人（原审被告）：李东翠，女，1962年9月24日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。被上诉人（原审被告）：郑涵丹，男，1988年4月28日出生，汉族，云南省威信县人，住四川省成都市锦江区。被上诉人（原审被告）：威信县春风里音乐餐厅（以下简称春风里餐厅），住所地：云南省昭通市威信县扎西镇茶园路107-109号。统一社会信用代码：92530629MA6MEYTCXU。经营者：杨静。原审第三人：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司。住所地：威信县扎西镇麒麟新区麒麟路。统一社会信用代码：915306295993157026。负责人：李建华，经理。原审第三人：云南润红房地产开发有限责任公司。住所地：昆明市度假区滇池路西贡码头7号楼三楼。统一社会信用代码：915301005848367914。法定代表人：倪尉东，董事长。上诉人威信县天源物业管理有限公司（以下简称天源物业）与被上诉人李东翠、郑涵丹、原审第三人云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称润红公司威信分公司）、云南润红房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省威信县人民法院（2020）云0629民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日受理后，因双方当事人在二审中均未提交新的证据，也无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天源物业上诉请求：撤销一审判决关于仅由李东翠、郑涵丹对欠费支付承担责任的内容，改判由李东翠、郑涵丹承担2018年1-2月期间的欠费，并承担自欠费之日起至实际结清之日止的资金占用损失，由威信县春风里音乐餐厅承担2018年3-12月期间的欠费，并承担自欠费之日起至实际结清之日止的资金占用损失，由李东翠、郑涵丹对此承担连带责任。事实和理由：本案中，即使春风里餐厅与李东翠签订的所谓《商铺租赁合同》是真实的，则其约定的内容也仅适用于该二人，无论其二人对物业费做何种约定，均与上诉人无关，也不产生对抗上诉人之债权的效力。一审法院在确认春风里餐厅接受了原告的物业服务的前提下，有以被告春风里餐厅与被告李东翠签订的《商铺租赁合同》已经对物业费进行了约定为由，排除上诉人基于已提供的物业服务对春风里餐厅享有的债权，明显突破了合同的相对性。春风里餐厅确实是2018年3月承租的案涉商铺。则应当由李东翠、郑涵丹承担2018年1-2月期间的欠费，由春风里餐厅承担2018年3-12月期间的欠费，同时由李东翠、郑涵丹对春风里餐厅欠费承担连带清偿责任。天源物业向一审法院起诉请求：1.判决被告春风里餐厅支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费20,726.7元、二次加压费2,160元、水池清洗费540元，共计23,426.7元；2.判决被告春风里餐厅按银行同期贷款利率支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止的资金占用损失（其中截至2018年12月31日共计人民币1,405.6元）；3.判决被告李东翠、郑涵丹对春风里餐厅所欠交的费用以及应支付的资金占用损失承担连带责任；4.判决本案诉讼费等原告实现债权的费用由三被告承担。一审法院确认的事实：第三人润红分公司与原告天源物管公司于2017年6月30日签订了前期物业服务合同，约定原告对威信县“扎西尚城”商住小区提供前期物业服务，管理期限为三年，即2017年4月1日起至2020年3月31日止，在此期间，原告为小区提供了二次加压、水池清洗等服务。2017年7月2日，威信县发展和改革局以威发改复〔2017〕75号《关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复》文件，批复了该小区商铺物业服务费每月每平方米2.50元（按建筑面积计算），自来水二次加压费每月每户20元，化粪池清掏和水池清洗每月每户5元。被告李东翠在2017年12月30日前已实际占有该小区商业部分1-4楼的部分商铺。2018年3月16日，由张朝举代被告李东翠与被告春风里音乐餐厅签订了商铺租赁合同，将1楼的部分商铺出租给春风里餐厅用于经营“春风里音乐餐吧”,面积为586平方米，合同载明：“物业管理费自第二年开始计算”。被告李东翠、郑涵丹、亿达公司未交2018年的物业服务费用，原告在2018年期间曾多次以公告、通知等形式进行催收，但被告亿达公司、李东翠、郑涵丹仍未向原告天源物管公司支付物业服务费用。另查明，因第三人润红分公司差欠被告李东翠、郑涵丹的欠款，所以将商铺抵押给李东翠、郑涵丹。一审认为，原、被告及第三人之间系物业服务合同纠纷。原告天源物管公司已为扎西尚城商住小区业主和物业占有人提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，应当按照政府价格主管部门批复的交费项目和标准向业主和物业占有人收取物业服务费用，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，原告与第三人润红分公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告春风里餐厅、李东翠、郑涵丹认为其与原告不是合同相对方，该合同是无效的主张不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，被告李东翠、郑涵丹将占有的商铺出租给被告春风里餐厅经营使用，被告李东翠、郑涵丹、春风里餐厅接受了原告的物业服务，应当支付物业服务费用。原告已按合同约定和相关规定提供服务，被告李东翠、郑涵丹仅以原告没有很好地尽到物业管理及服务职责，未举证予以证明，故对二被告的该项反驳主张不予支持。原告请求被告李东翠、郑涵丹、春风里餐厅承担连带责任，但被告春风里餐厅与被告李东翠、郑涵丹签订的《商铺租赁合同》已经对物业服务费进行了约定，该租赁合同合法有效，因此原告请求支付的2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费应由被告李东翠、郑涵丹支付。被告李东翠、郑涵丹逾期未支付原告物业服务费用，依法应当承担资金占用损失，根据威信县发展和改革局文件中关于物业服务费用等收费标准的批复，确认各项费用是按月计算，当月应交而未交的物业服务费用从次月的1日起计算资金占用损失，确认2018年1-12月欠交的物业服务费用从2018年2月1日起按月依次累进计算资金占用损失。原告请求的2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费、二次加压费、水池清洗费，证据充分、请求合理，依法应予以支持。被告李东翠、郑涵丹应支付2018年1-12月的物业服务费17,580元、自来水二次加压费2,160元、水池清洗费540元，合计20,280元，及从2018年2月1日起至物业服务费用20,280元全部付清之日止的资金占用损失。资金占用损失的计算方式为2018年2月1日至2019年8月19日的按照中国人民银行贷款基准利率计算；2019年8月20日至物业费服务费用全部付清之日止的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定判决如下：一、由被告李东翠、郑涵丹在本判决生效之日起十日内向原告威信县天源物业管理有限公司支付2018年1-12月的物业服务费17,580元、自来水二次加压费2,160元、水池清洗费540元，合计20,280元，并支付从2018年2月1日起至物业服务费用20,280元全部付清之日止的资金占用损失（资金占用损失的具体的计算方式为：当月应交而未交物业服务费用的，从次月的1日开始计算，即2018年2月1日至2019年8月19日的按照中国人民银行贷款基准利率计算；2019年8月20日起的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告威信县天源物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费420元，由原告威信县天源物业管理有限公司负担76元，由被告李东翠、郑涵丹共同负担344元。二审期间，当事人未提交新证据。上诉人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。归纳上诉人的主张，本案的争议焦点是：一审判决由李东翠、郑涵丹向天源物业支付2018年1-12月的物业服务费17,580元、自来水二次加压费2,160元、水池清洗费540元，合计20,280元，并支付从2018年2月1日起至物业服务费用20,280元全部付清之日止的资金占用损失，是否恰当？本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。一审查明被上诉人李东翠在2017年12月实际占有商铺，于2018年3月16日将其占有的586平方米案涉商铺出租给春风里餐厅使用，无论李东翠是否系涉诉商铺实际产权人，其占有商铺并对商铺进行出租受益，对未出租之前（2018年1月1日至2018年3月15日）的商铺物业服务费用（586平方米×2.5元×2个月15天=3,662.50元）应由李东翠承担，出租后的商铺（2018年3月16日至2018年12月31日）应由实际使用人春风里餐厅承担物业服务费（586×2.5×9个月15天=13,917.50元）支付责任。李东翠对2018年3月16日至2018年12月31日的物业服务费13,917.50元承担连带支付责任。对于天源物业主张的二次加压费、水池清洗费的问题。从《前期物业服务合同》第十八条的约定可以确定，商业部分的业主或物业使用人只需缴纳每月每平方米2.50元的物业服务费，无需缴纳二次加压费及水池清洗费，天源物业一审提交的《二次供水设备表》、报修登记表仅能证实其对设备进行维护，不能证实双方约定商铺业主或使用者需承担二次加压费及水池清洗费，威信县发展和改革局的批复是针对天源物业公司上报的《关于扎西尚城小区物业服务费申请》，商铺业主和使用人是否需要缴纳二次加压费及水池清洗费需以《前期物业服务合同》的约定为准，一审法院予以支持该笔费用，不符合本案客观实际及《前期物业服务合同》的约定，本院予以纠正。本案中，因上诉人未提供将催收欠付通知书送达给上诉人的证据，且双方对资金占用损失没有约定，一审法院支持资金占用损失不当，本院予以纠正。本案中，被上诉人郑涵丹既不是业主，也不是商铺占有使用人，《工作联系函》中接收人为李东翠而非郑涵丹，郑涵丹基于与李东翠的母子关系代李东翠签收材料不等于其应对物业服务费承担连带支付责任。被上诉人未提供证据证实被上诉人郑涵丹系商铺业主或实际使用人，一审法院判决被上诉人郑涵丹承担连带支付责任，没有法律依据，本院予以纠正。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销威信县人民法院（2020）云0629民初118号民事判决；二、由李东翠在判决生效之日起十日内向威信县天源物业管理有限公司支付2018年1月1日至3月16日期间的物业服务费3,662.50元；三、由威信县春风里音乐餐厅在判决生效之日起十日内向威信县天源物业管理有限公司支付2018年3月16日至12月31日期间的物业服务费13,917.50元；四、李东翠对第三判项在13,917.50元范围内承担连带支付责任；五、驳回威信县天源物业管理有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费420元，由威信县天源物业管理有限公司承担181元，由威信县春风里音乐餐厅承担147元，由李东翠承担92元；二审案件受理费420元，由威信县天源物业管理有限公司承担181元，由威信县春风里音乐餐厅承担147元，由李东翠承担92元。本判决为终审判决。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年九月八日法官助理张艺书记员徐开鹏