昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0122民初1845号原告：潘云昆，男，1968年10月9日生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。委托代理人：潘麒君，男，1997年5月19日生，汉族，住云南省昆明市晋宁区，（系原告之子，特别授权代理）。被告：王舒淇，女，1992年5月25日生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。原告潘云昆诉被告王舒淇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序由审判员袁媛独任审判，于2020年9月3日公开开庭审理了本案。原告潘云昆的委托代理人潘麒君、被告王舒淇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告潘云昆诉称：一、请求判令解除双方签订的租赁协议；二、判令被告支付违约金180000元；三、判令被告对在租赁期间损坏的声汇KTV装修设施恢复原貌；四、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2019年2月1日与原告协商后签订了李官村2200平方米房屋、2000平方米场地的《租赁协议》，并已按协议缴纳了租金及保证金。双方所签订的《租赁协议》第三条约定：“乙方在租赁期间使用声汇KTV设施（音响、电视、沙发、灯光、装饰设施）爱护使用，如发生损坏照价赔偿”、第七条约定：“违约方要按本租赁协议一年租金总额的50%支付违约金”。被告在使用过程中未取得原告的同意即开始进行改造施工，对声汇KTV设施中的灯光、装饰设施、设备等造成不同程度的破坏，原告知道情况后即同被告沟通协调，责令其恢复原状，被告一直未予理睬，经勘测，所造成破坏均不能恢复原状。根据相关法律规定被告的行为严重违反了双方的协议约定，给原告造成了经济损失，原告为维护自己合法的财产权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令支持原告的诉讼请求。被告王舒淇辩称：一、原告主张解除租赁协议于法无据，双方签订的合同履行自2020年2月已经到期，而且我要求续租时，原告明确表示拒绝，故双方签订的租赁协议已经到期，双方不再受到此协议的约束，因此原告主张解除协议无法无据；二、原告主张的赔偿数额不符合法律规定，涉诉房屋受损赔偿应当委托鉴定机构做司法鉴定，而不是做一个声汇KTV损坏索赔汇总表，就能依据以上所列数据进行赔偿，该表不是司法鉴定意见，无任何参考价值，该声汇KTV损毁索赔汇总表既不客观公正，也没有依据，给人一种错误的引导，因此该声汇KTV损毁、索赔汇总表不能作为本案证据使用，原告应当要求法院对该房屋恢复原状费用进行司法鉴定；三、我进行装修时，租赁房屋属于较大目标，且属于较为显眼的位置，在此期间原告也未曾提出过异议，即原告默认同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰、装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另外约定外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状，故我仅有恢复原状的义务，并无赔偿的义务；四、我装修装饰的行为符合协议及法律规定，在协议中并未约定我不能对租赁物进行装饰、装修及未约定装饰、装修要经过原告同意，而且原告所称的未经得其同意的情况下我即进行改造装修与事实不符，原告并未举证证明其阻止过装修行为。协议约定履行期为一年，我之所以在这么短的期间内进行装修装饰，是由于原告同意续租，不然按照交易习惯我不会对租赁物进行装修、装饰，因原告出尔反尔的不续租才造成此损失，原告也因此承担相应的责任；五、本案诉讼费应该由原告承担。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否应当得到本院的支持？针对本案争议焦点原告向本院提交了以下证据：证据一、租赁协议一份，证明：双方在签订租赁协议时已经明确约定要按照协议上的约定履行；证据二、声汇KTV原貌图一份，声汇KTV损毁现状图一份，证明被告对KTV进行装修后损坏了KTV原有的装修及设备并没有还原。被告质证称：对证据一的三性认可，但是不认可证明目的，因为该组证据不能证明我有违约情形存在；对证据二的三性不予认可，该组照片是否是本案涉及的房屋我方无法辨认，且是原告单方制作，不能达到原告的证明标准；从照片上无法看出原告的损失是由被告导致，证明不了被告有侵权行为。本院对原告提交的证据一因被告没有异议，本院对其三性予以确认，对证明目的本院给予确认；对证据二本院将综合全案予以认证。被告向本院提交证据如下：证据一、装饰装修工程施工合同，证明被告向原告租赁了涉案房屋后，原告承诺说可以续租，但是一年到期后原告就反悔不再续租了，期间我们装修用了19万多，后面因期限到就没有继续装修，是原告方不再续租给我才没有继续装修。证据二、材料费用清单、人工费用清单，证明：我在租赁期间装修的材料及工时费用分别是194496元和2800元两笔；证据三、中国工商银行转账记录2份，证明我是按照租赁协议按时交租的，我已经向原告支付了房租36万元和押金4万元；证据四、KTV照片2张，证明我已经把KTV一楼装修好的现状。原告质证称：对证据一的三性没有意见；对证据二的真实性不予认可，是被告自己单方做的；对证据三的真实性没有意见；对证据四的真实性没有意见。本院对被告提交的证据一、三、四因原告没有意见，本院予以确认；对证据二因原告有异议，本院将综合全案予以评判。根据庭审举证、质证、认证，本院确认下列法律事实：2019年2月1日，原、被告经协商，由被告租赁原告2200平方米房屋5间及2000平方米场地，双方签订了《租赁协议》，被告按协议缴纳了原告租金360000元及保证金40000元。双方在《租赁协议》中约定租期为一年，乙方在租赁期间使用声汇KTV设施（音响、电视、沙发、灯光、装饰设施）爱护使用，如发生损坏照价赔偿，还约定了违约方要按本租赁协议一年租金总额的50%支付违约金。被告承租后将声汇KTV改为“昆明金声畅享娱乐服务有限公司”。被告在使用过程中未取得原告的同意即对声汇KTV设施进行改造，现被告将声汇KTV二楼拆除后至到期前都未装修完毕，被告就将声汇KTV交给原告管理。现因二楼未装修完毕至原告无法使用，双方协商未成原告诉到本院，请求依法支持其诉讼主张。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告将租赁物交给被告使用，被告应按双方约定管理使用，但被告未经原告同意就对租赁物进行改装，且租赁期限到时都未改装好，导致原告收回租赁物后无法使用被告未改装好的二楼而诉到本院。对于原告所诉的解除原告与被告双方签订了《租赁协议》，本院认为双方约定的租期为一年，自2019年2月1日至2020年2月1日止，现租期已到，被告已将租赁物交给原告，不存在解除的情形，因此对原告的此主张本院不予支持；对于原告要求被告支付违约金180000元的诉讼主张，本院认为虽然双方在协议中约定违约方要向守约方支付一年租金总额的50%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。由此可见，违约金具有补偿和处罚双重性。本案原告主张按约定支付违约金，但庭审中原告提出的理由是因被告违约给其造成的损失，但原告未向本院提交证据证明其损失具体情况，且原告还主张被告承担违约责任后还要将未改装好的租赁物恢复原状，恢复原状约需30多万元，经本院征求双方意见是否对恢复原状所需费用作评估鉴定，原告明确表示不要求评估鉴定，被告虽提出要求评估鉴定，但未在规定的时间内向本院提交评估鉴定申请，且被告在庭审中不同意支付违约金，同意恢复原状，但双方为恢复原状的标准又产生争议。本院认为原、被告在签订合同时已对将来产生的损失作了预判才确定了具体的违约金，因此对原告要求被告支付违约金180000元的诉讼主张本院给予支持，扣除被告之前支付的保证金40000元外，被告还应支付给原告违约金140000元；对于原告主张恢复原状不具有操作性，对于损失本院在支持违约金时已充分考虑了签订合同时双方已对将来产生的损失作了预判才确定了违约金180000元，加之原、被告都没有要求本院对损失作评估鉴定，因此对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第八项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、限被告王舒淇于本判决生效之日起30日内向原告潘云昆支付违约金140000元。二、驳回原告潘云昆的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由被告王舒淇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行；申请执行的期间为二年。审判员 袁 媛二〇二〇年九月十六日书记员 张媛媛