西安市临潼区人民法院      民 事 判 决 书       （2020）陕0115民初3779号    原告：刘德华，男，1973年XX月XX10月28日出生，汉族，临潼区晶新口腔负责人，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：王春科，陕西璟涵律师事务所律师。   被告：张建坤，男，1978年XX月XX日出生，汉族，居民，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：王永涛，陕西稼轩律师事务所律师。   委托诉讼代理人：穆金萍，陕西稼轩律师事务所实习律师。   原告刘德华与被告张建坤房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘德华及委托诉讼代理人王春科，被告张建坤委托诉讼代理人王永涛、穆金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘德华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的房屋转让协议无效；2、依法判令被告返还原告房屋转让款884503元及利息损失8845元，并从2019年8月20日起以884503元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率支付利息至实际给付之日止；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年8月13日，原、被告协商，被告将其与陕西华清爱琴海生态发展有限公司签订的商品房买卖合同中的房屋华清爱琴海三期第G34栋转让给原告，双方签订了房屋转让协议。协议约定本套房产成交价315万元，鉴于被告（甲方）购房时申请的人民币113万元为银行按揭贷款，目前还未接到通知开始办理按揭手续，未向爱琴海售楼部支付。故原告（乙方）须向被告（甲方）支付共计人民币202万元，剩余款项人民币113万元由原告（乙方）支付给爱琴海售楼部。同时约定转让协议签订时，原告向被告支付首付款101万元，被告与华清爱琴海签订的商品房买卖合同变更为原告后，五日内原告向被告结清尾款101万元，同时被告将该房屋所有收据、票据等相关手续交于原告。合同签订后，原告履行了房屋转让协议，两次向被告支付202万元，双方亦将商品房买卖合同变更在原告名下。由于被告转让给原告的房屋被确认土地用途、规划违法，2019年5月27日、6月4日、6月13日西安市临潼区住房和城乡建设局对陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司先后做出了行政处罚，责令停止违法建设、停止违法使用，撤销预售许可证。后临潼区XX小组，协调陕西华清爱琴海于2019年7月31日将被告交纳的购房首付款1135497元及利息70238元退给原告，剩余款经原告多次催要未果，故诉至法院。   原告向本院提交的证据:1、房屋转让协议，证明被告将其购买华清爱琴海三期第G34栋房屋155.88平方米转让给原告，转让价款为315万元；被告将其与华清爱琴海签订的三期第G34栋155.88平方米《商品房买卖合同》中的全部权利义务转让给原告；原告应向被告支付202万元转让款，被告应将购房票据交于原告；2、收款票据4张，证明被告向华清爱琴海交纳首付款1135497元；3、商品房买卖合同，证明被告将其与华清爱琴海签订的三期第G34栋155.88平方米商品房买卖合同依法办理了变更登记手续；4、银行汇款凭证及业务凭证，证明2018年8月13日原告向被告转款101万元；2018年9月3日原告向被告转款51万元；2018年9月6日原告向被告转款50万元；5、退房协议及转账记录，证明华清爱琴海退还原告购房款1135497元并从收到款之日起按银行贷款利率支付利息70238元；6、西安市临潼区住房和城乡建设局临住建罚决字（2019）第01号、02号、03号行政处罚决定书，证明该涉案房屋的建设行为违法，使用违法，预售许可证被撤销；7、西安市国土资源局文件市国土发（2019）8-70号行政处罚决定书，证明该涉案房屋用地，系违法改变土地用途；8、临潼区人民法院（2020）陕0115民初3779号民事裁定书、担保公司的担保费票据，证明原告向法院申请财产保全缴纳了担保费用。   原告提交的证据，被告对真实性无异议，但对证明目的有异议，对原告提交的证据真实性、合法性、关联性予以认定。   被告张建坤辩称，1、双方签订的《房屋转让协议》真实、合法、有效，不存在无效的法定情形，被答辩人诉请协议无效无法律依据，应予驳回。（1）双方签订的协议符合法律规定，合法有效。答辩人从陕西华清爱琴海生态发展有限公司（以下简称“华清公司”）购买了案涉“华清爱琴海”第三期第G34栋房后，因被答辩人也欲购买该房屋，经协商，双方签订《房屋转让协议》。该协议约定，答辩人将案涉房屋出售给被答辩人，被答辩人支付对应房款，并办理购房合同更名手续。同时约定了迟延办理更名手续的违约责任，以及“该房屋完成后合同更名后，收房等后续相关手续均由乙方办理。”因答辩人并非开发商华清公司，也未取得该房屋的所有权，故该转让协议实质为将答辩人与华清公司的合同及权利义务一并概括转移给被答辩人，由后者完成购房所涉的相关事宜。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”以及第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，上述协议所涉内容不属于法律规定的不得转让的情形，而且经过答辩人与被答辩人，及华清公司的同意，转让合法有效。（2）上述协议不存在法定的无效情形。《合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，即：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”除该情形之外，均应当认定为有效合同。至本案中，双方在签订转让协议时，对房屋现状，开发商售房资格、转让及更名费用等，均进行了充分了解，协议内容也系双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、恶意串通等损害国家、第三人、社会公共利益的情形。而且该协议就是将答辩人与华清公司的合同及权利义务一并概括转移给被答辩人，合法正常的市场交易，不存在合法形式掩盖非法目的的情形。根据合同相对性原则，华清公司为房屋出卖者，被答辩人为购房者，华清公司被撤销了房屋预售许可证，是否违反法律强制性规定，是其二者之间的纠纷，被答辩人有权依法向华清公司主张权益。而且华清公司房屋预售许可证被撤销，与答辩人无关，也并非答辩人原因导致的，其被撤销，与答辩人及被答辩人签订的协议效力无任何因果关系，被答辩人借此主张协议无效，无法律依据，应予驳回。（3）上述协议均早已履行完毕，被答辩人后期也办理了交房及装修事宜，故更应对该协议予以保护，维护交易稳定及市场秩序。协议签订后，答辩人立即配合办理了更名手续，并向房管局及华清公司交纳了更名的相关手续费用，更名事宜完成后，华清公司向被答辩人交房，被答辩人也对房屋进行了装修。在协议履行完毕后，答辩人不再承担任何的义务，至于后期被答辩人因华清公司原因，无法获取房屋，本身也是一种交易风险，对于该风险，也是应由被答辩人承担，好比房屋增值、灭失等，均与答辩人无关。一份合法有效的交易合同，应当予以保护，况且各方均已履行完毕了各自的合同义务，更应当切实保护，无法定情形，任何一方均不应当，也无权打破交易，否则交易失衡，市场秩序被破坏。2、被答辩人要求答辩人返还房屋转让款及利息，无任何依据。如上所述，双方签署的《房屋转让协议》合法有效，而且被答辩人支付了合同价款，答辩人配合办理了更名手续，其二者之间的合同义务均已履行完毕，至于更名后的收房所涉的权利与义务，根据合同的相对性，均由被答辩人与华清公司履行，答辩人并不再负有任何的合同义务。而且协议中的违约责任也仅仅约定了答辩人迟延办理房屋更名手续，被答辩人迟延付款，以及任何一方有欺诈行为，应承担相应的违约责任。但答辩人如约履行了更名义务，却不存在欺诈的行为，不存在任何的违约行为，无需返还房屋转让款。综上所述，根据意思自治原则，答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议》真实、合法、有效，被答辩人诉请协议无效无法律依据，且该协议目前均已履行完毕，应予以保护，维护社会经济秩序，维护契约精神，故被答辩人诉请答辩人返还房屋转让款无任何依据，应驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益，树立司法权威。   被告向本院提交的证据:房屋装让协议和给开发商付的更名费及发票，证明双方签订协议真实有效，已经履行完毕；被告合同义务已经履行完毕，原告与开发商的合同关系与被告无关。   被告提交的证据，因原告对真实性无异议，对被告证据的真实性、关联性、合法性予以认定。   本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：2017年5月，被告从陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司购买华清爱琴海开发的三期第G34栋房屋。2018年8月，原、被告签订《房屋转让协议》，约定：甲方（被告）同意将坐落在陕西省西安市临潼区XX大道XX号的自有房屋华清爱琴海三期第G34栋出售给乙方（原告）。该房屋建筑面积155.88平方米；甲乙双方商定本套房产成交价格为人民币315万元，鉴于甲方购房时申请的113万元为银行按揭贷款，未向爱琴海售楼部支付。故乙方须向甲方支付202万元，剩余款项人民币113万元由乙方支付给爱琴海售楼部；本协议签订时，乙方须向甲方支付首付款，即人民币101万元；甲方保证如实告知乙方本套房的相关信息并且不再有其他任何交易行为，甲方负责在签订本协议后5日内把购房合同和授权孔某某办理合同变更手续的委托书交给中间人孔某某。由孔某某负责办理购房合同变更为乙方刘德华，并办理网签变更手续，乙方积极配合。在合同完成变更后五日内，乙方结清尾款即人民币101万元，结清尾款当日甲方或孔某某将变更后的购房合同和该房屋的所有收据、票据等相关手续交于乙方。乙方自行与售楼部协商剩余款项人民币113万元的付款方式。2018年8月13日，原告向被告转款101万元，2018年9月3日原告向被告转款51万元，2018年9月6日原告向被告转款50万元。在此过程中，原、被告完成了交接和更名手续。原告与陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司就爱琴海第G34幢1单元10000号房屋签订了编号为TY201801680的《商品房买卖合同》。因涉案房屋建设行为及使用违法，政府要求陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司将出售项目收回，注销备案登记并进行退赔。2019年7月4日，刘德华（乙方）与陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司（甲方）达成了《退房协议书》，约定：2018年5月14日，甲方与乙方签订《商品房买卖合同》（编号：TY201801680）约定乙方购买甲方开发的爱琴海三期G34，总价款2265497元，乙方已支付购房款1135497元；自本协议签订之日起，甲方和乙方签订的编号为TY201801680的《商品房买卖合同》解除，该合同不再履行；乙方于本协议签订之日将《商品房买卖合同》原件交给甲方，并配合办理注销商品房网签备案登记手续；甲乙双方约定，甲方在2019年8月3日前，退还乙方已付购房款1135497元，同时按照中国人民银行同期贷款利率向乙方支付自实际交付购房款之日起至上述日期前的利息。2019年8月7日前，刘德华收到了退款1135497元及利息70238元。   本院认为，依法成立的合同，受法律保护。因本案所涉房屋违反国家法律、法规强制性规定，陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司与刘德华在2019年7月4日已就涉案的别墅达成了《退房协议书》，陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司将该别墅的网签备案手续已经注销且退还了房款1135497元。据此本院认为，原告与被告签订《房屋转让议书》违反国家法律、法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告与被告签订的《房屋转让协议》系无效合同，被告已收取原告的购房款202万元，扣除陕西华清爱琴海生态发展有限责任公司已经退还的1135497元，剩余部分884503元应当予以返还。关于原告主张的利息，双方签订房屋买卖合同时，原告未认真全面核实所购房屋的实际情况也存在过错，结合公平原则及过错责任，本院酌情认定被告应以884503元为基数，从起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至给付之日止。原告主张的担保费无法律依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：   一、依法确认原告刘德华与被告张建坤签订的《房屋转让协议》无效。   二、被告张建坤于本判决生效后十日内向原告刘德华返还购房款884503元；并以884503元为基数，从起诉之日（2020年7月29日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至给付之日止。   三、驳回原告刘德华的其他诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费13033元，减半收取计6516.5元，保全费5000元，由原告刘德华承担516.5元，被告张建坤承担11000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                审 判 员 朱 漪      二 ○ 二 ○ 年 九 月 二 十 八 日      法 官 助 理 冯 磊   书 记 员 任 璐             1