北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初18805号原告（反诉被告）：王奎梧，男，1974年10月17日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：杨松，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：张乃春，男，1962年3月13日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：付斌，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：唱宇，北京安翔律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王奎梧与被告（反诉原告）张乃春合伙协议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王奎梧及其委托诉讼代理人杨松，被告（反诉原告）张乃春的委托诉讼代理人付斌、唱宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王奎梧向本院提出诉讼请求：1.解除王奎梧与张乃春于2017年5月1日签订的《合伙投资经营协议书》；2.张乃春返还王奎梧租赁费14.5万元；3.张乃春支付王奎梧违约金15.4万元；4.诉讼费由张乃春承担。事实与理由：王奎梧与张乃春系多年朋友。2017年5月1日，双方协商一致签订了《合伙投资经营协议书》，约定双方共同承租案外人王聪所有的位于北京市顺义区赵全营镇联庄村村南建筑面积3000平方米厂房、宿舍用于生产经营使用；张乃春代表双方同案外人王聪就上述租赁地及房屋签订《租赁合同》，其中租赁费77万元由王奎梧负担三分之一，并使用大致三分之一的场地，张乃春负担三分之二，使用大致三分之二的场地。协议同时约定有违约承担对方总投资额20%的违约金等条款。后张乃春代表双方与案外人王聪于2017年5月1日就上述租赁地及房屋签订《房屋租赁合同》，但张乃春并非按王奎梧与其的约定交付了77万元租金，而仅是支付了67万元租金。合同签订后，王奎梧对承租场地内的房屋进行了装饰装修，花费20余万元，以保证房屋能正常使用。2017年10月29日，上述租赁场地及房屋被强行关闭，停止经营。因上述行为导致租赁合同无法继续履行，案外人王聪已经对张乃春进行了相应的补偿，但张乃春并未对王奎梧进行补偿。张乃春辩称：同意解除双方签订的《合伙投资经营协议书》，但不同意王奎梧的其他诉讼请求。王奎梧按合伙协议约定支付了三分之一的租金，张乃春支付了三分之二的租金，实际租赁期间为2017年5月1日至2017年11月25日共计6个月25天。双方虽已搬离，但均未与房东办理《房屋租赁合同》的解除及交接手续，租金并未退还。合伙的后果就是共享利益，共担风险，在房东未退还租金的情况下，王奎梧不应向张乃春主张退还的租金。合伙协议系因国家政策原因无法继续履行，双方均不存在违约行为，王奎梧的起诉没有事实和法律依据。张乃春向本院提出反诉请求：1.王奎梧返还张乃春支付的律师费16000元；2.王奎梧支付张乃春垫付的电费1224元；3.反诉费用由王奎梧承担。事实和理由：张乃春与王奎梧是合伙关系。2018年3月20日左右，王奎梧打电话说要起诉房东，让张乃春出一半律师费16000元。2018年3月25日，张乃春的配偶王兰转账给王奎梧16000元，但至今却未看到王奎梧起诉房东的任何材料和通知。另，进场和出场期间的水电费都是张乃春支付的，王奎梧未交费用。王奎梧对张乃春提出的反诉辩称：不同意张乃春的反诉请求。王奎梧确实准备起诉王聪，但因王奎梧并非《房屋租赁合同》的签订方，需要以张乃春的名义起诉，但当时张乃春与王聪私自和解，王奎梧无法与张乃春顺利沟通，故无法提起诉讼，利益受损。王奎梧便将该笔16000元计入张乃春应向其支付的违约金。同意向张乃春支付电费1224元。经审理查明：2017年4月15日，王奎梧与案外人王聪进行微信沟通。王奎梧询问房租定金数额，王聪答复为7万元，随后王奎梧向王聪微信转账7万元。当日，张乃春向王奎梧微信转账了3.5万元。2017年4月18日，王奎梧向张乃春的配偶银行转款221666元。2017年5月1日，王聪作为出租方（甲方）、张乃春作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同载明：乙方承租甲方位于联庄村村南建筑面积3000平米的房屋用于生产经营，不得任意改变房屋用途；租赁期限自2017年5月1日至2022年4月30日；租金第一年为77万元，租金及押金的交付日期为合同签署之日，交付方式银行转账；2017年5月1日至2018年4月30日的年租金为77万元；2018年5月1日至2019年4月30日的年租金为29.31万元，本次交款日期为2018年3月1日；2019年5月1日至2020年4月30日的年租金为81.68万元，本次交款日期为2019年3月1日；2020年5月1日至2021年4月30日的年租金为84.13万元，本次交款日期为2020年3月1日；2021年5月1日至2022年4月30日的年租金为86.65万元，本次交款日期为2021年3月1日；甲方应于2017年5月1日之前，将该房屋交付给乙方；租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查；在房屋租赁期间，乙方负责按本合同规定按时交纳租金及各种费用，费用的支付方式可以是现金或者银行转账；在租赁期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关费用，均由乙方支付。该合同另约定有其他内容。王奎梧提交了另一份《房屋租赁合同》的打印件，其内容除了“房屋年租金第一年为67万元”以外，其余条款与前述合同版本基本一致。王奎梧表示该份合同文本系由张乃春通过微信发送给王奎梧配偶的图片打印而成，其并不掌握原件，但因微信已被删除也无法提供原始载体。张乃春对王奎梧提交的合同打印件不予认可。2017年5月1日，张乃春作为甲方、王奎梧作为乙方签订《合伙投资经营协议书》。该协议载明，甲乙双方经充分协商，合伙投资成立注册公司（工厂），就租赁公司住所地及投资事宜自愿达成如下协议：本合伙宗旨本着共同合作，合法经营，利益单独核算的原则；甲、乙双方共同租赁业主王聪的“联庄村村南建筑面积3000平方米厂房、宿舍”及场地用于生产经营，甲方代表甲、乙双方与王聪于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，甲方保证该合同的真实性与合法性（该句“甲方保证该合同的真实性与合法性”上显示有手划横线）；乙方在甲方与王聪签订合同时已现金出资租赁费77万元（以后每年按租赁价格），占租金出资的三分之一份额；该租赁房屋及场地中，坐西朝东房屋建筑厂房及坐东朝西的三层宿舍楼（大门南边）由乙方使用，其余坐北朝南厂房及坐东朝西三层宿舍楼（大门北边）由甲方使用；甲、乙双方以此为住所地注册公司，取得营业执照，合法经营，公司总投入资金由甲方投资公司三分之二股份，乙方投入资金占该公司三分之一股份；甲、乙双方对外是同一主体，对内则为在该住所地内各自投资生产自主经营、独立核算、用工及安全生产等相关事宜均与对方无任何联系的两个不同主体；双方若因需要在相邻场地或共用场地建筑房屋时，需经双方协商一致后建筑；公司注册成立后，若因政府及单位征用拆迁的，双方共同参与与折迁办协商拆迁补偿事宜，对甲、乙双方各自的场房、场地及宿舍等相对应的补偿归各方所有；本协议一经签订即具有法律约束力，双方不得违约，如有违约承担对方总投资额20％的违约金。2017年5月5日，张乃春向王聪转账支付了60万元。2017年11月初，涉案房屋因不符合消防要求被要求停止使用。2017年11月25日，双方均从涉案房屋场地上搬离。2017年11月29日，涉案场地房屋被北京市顺义区公安消防支队贴上封条。2018年3月25日，张乃春向王奎梧转账16000元。涉案房屋和场地所使用的电表登记在北京万龙顺达工贸有限公司（以下简称万龙公司）名下。2019年7月22日，万龙公司的法定代表人也即王聪的父亲王顺利以王聪的名义出具关于电费的书面证明一份，内容为：“我王聪收取了张乃春交来的电费：2017年5月28日4400元；2017年9月5日5700元；2017年10月6日6170.33元；2017年10月28日4900元；2017年11月13日5923.59元。以上共计44970.43元。”王顺利于电话中向本院表示，万龙公司是涉案房屋场地的实际使用权人，王聪签订《房屋租赁合同》后均由其负责管理。2019年7月22日，王顺利以王聪的名义出具书面证明两份，其一内容为：“我王聪收取了王奎梧交来的房屋定金7万元（微信转账）及张乃春交来的租金70万元整（其中银行转账60万元、现金10万元）。租赁地址：北京市顺义区联庄村村南租赁建筑面积为3000平方米的房屋。特此证明。”其二内容为：“我王聪给张乃春支付了10万元作为张乃春不拆除其在租赁院内三分之二空地新建房屋的经济补偿，该新建房屋归我王聪所有和支配。没有另外给过其他经济补偿。租赁地址：北京市顺义区联庄村村南租赁建筑面积为3000平方米的房屋。特此证明。”张乃春认可收到了该10万元补偿款。王奎梧对此不予认可，表示张乃春与房东已经恶意串通，损害了王奎梧的利益。经本院向向北京市规划和自然资源委员会顺义分局核实，该局书面函复内容为：“2019年11月，市政府批复了《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年——2035年）》。经初步核实，在该规划中，涉案地块规划用途为生态混合用地。”庭审中，王奎梧表示因涉案房屋为违建，故无法办理公司营业执照，张乃春则称当时未能办理公司营业执照系因环保、消防要求不达标。双方均认可在签订合同时未核实过土地性质。上述事实，有微信聊天记录、《房屋租赁合同》、《合伙投资经营协议书》、银行转账记录、证明、图片、发票、银行汇款凭证、答复函等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：张乃春与王奎梧签订的《合伙投资经营协议书》，明确约定双方共同租赁场地用于生产经营、共同注册公司，并由张乃春代表双方与王聪签订租赁合同。因此该合同性质应为合伙协议，并不属于分租合同。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据《顺义分区规划（国土空间规划）（2017年——2035年）》，王奎梧与张乃春2017年5月租赁的涉案地块为生态混合用地，不能用于生产经营。二人在未核实涉案地块土地性质的情况下，直接约定共同租赁涉案地块及地上房屋用于生产经营并且在该涉案地块上注册公司，违反了上述法律强制性规定，应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故本院对王奎梧主张的合同解除诉请不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，张乃春代表二人与王聪签订的《房屋租赁合同》约定的房屋首年租金为77万元。张乃春将3.5万元支付给王奎梧，王奎梧将221666元支付给张乃春，均非为使对方获得财产，而是双方共同向出租方支付租金。王奎梧代表二人向出租方支付了7万元定金，张乃春代表二人向出租方转账支付了60万元。张乃春称其代表二人另向出租方支付了10万元现金，王奎梧不予认可。但出租方出具书面证明认可收到了全部77万元租金，而王奎梧提交的《房屋租赁合同》打印件并无原件或者原始载体，因此王奎梧称张乃春实际仅支付67万元租金缺乏证据支持，本院无法采信。张乃春从涉案场地撤出后，承认收到了出租方对其个人建造的地上建筑物的补偿款10万元，并表示该10万元与王奎梧无关。出租方出具的书面证明确认其支付的10万元为“张乃春不拆除其在租赁院内三分之二空地新建房屋的经济补偿”（张乃春使用涉案场地约三分之二的面积）。因此本案中并无证据能够证明张乃春收到的10万元为出租方退回的租金。在不能证实张乃春少交了10万元租金以及张乃春已经收到出租方退回的租金的情况下，王奎梧要求张乃春向其返还租赁费缺乏依据，本院不予支持。另，因合同无效，违约金条款亦无效，张乃春与王奎梧对该合同无效均存在过错，本院对王奎梧主张的违约金不予支持。王奎梧、张乃春与出租方对租金存在争议的，可以其他案由另案主张。张乃春向王奎梧支付的16000元律师费具有明确的用途，王奎梧长期未起诉且擅自将该笔费用转为张乃春对其的所谓违约金，不具有合理合法依据，故张乃春有权要求王奎梧退回。张乃春垫付的1224元电费，王奎梧同意返还，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王奎梧于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）张乃春返还律师费16000元、电费1224元；二、驳回原告（反诉被告）王奎梧的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5785元，由原告（反诉被告）王奎梧负担，已交纳。反诉案件受理费231元，由原告（反诉被告）王奎梧负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 高 笛人民陪审员 李 燕人民陪审员 翟军英二〇二〇年九月二十八日法官 助理 程新淼书 记 员 付琛琛