广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初2009号原告:中国农业银行股份有限公司阳西县支行，住所地：广东省阳西县新城四区。负责人：赵汝升，该支行行长。委托诉讼代理人：邵亨留，该支行员工。委托诉讼代理人：姚富尹，该支行员工。被告：梁文盛，男，1973年5月6日出生，汉族，住广东省阳西县××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××577。被告：陈桂珍，女，1974年1月9日出生，汉族，住广东省阳西县××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××128。被告：阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳西县××××××××××××法定代表人：姚某1。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行（以下简称农行阳西支行）与被告梁文盛、陈桂珍、阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行阳西支行的委托诉讼代理人姚富尹、被告梁文盛、陈桂珍到庭参加诉讼，被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行阳西支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告梁文盛、陈桂珍、阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××717）；二、被告梁文盛立即偿还借款本金266717.43元及从2020年5月30日起至全部款项清偿之日止按借款合同约定计算的利息；三、被告陈桂珍对上述贷款本息承担连带清偿责任。四、被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任；五、原告在处置抵押物价款中享有优先受偿权；六、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实与理由：被告梁文盛因购买房屋，于2015年3月30日向我行借款300000元，期限为25年（期限为2015年3月30日至2040年3月29日），年利率6.49%，按月等额本息还款法，并用梁文盛所有的坐落在阳西县阳西县××××××××××边绿洲银湖花园商住小区15#13A01房的房产为借款作抵押担保，并在房地产管理部门办理抵押预登记手续（粤房地预登阳西字第0400024845号）。被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司为该笔贷款作阶段性保证担保。各方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××717）。合同签订后，原告依约借款300000元整给被告梁文盛，借款后被告梁文盛累计清偿了62期贷款本息，但从2016年7月30日起出现不按合同约定时间还款的情况，累计超期还款6期，至2020年6月1日尚欠贷款本金266717.43元。被告梁文盛因涉及其他经济纠纷案件，且判决生效后没有履行确定义务，目前已进入强制执行阶段，上述贷款抵押物即坐落阳西县××××××××××边绿洲银湖花园商住小区15#13A01房已被另案查封拟拍卖处理，面临价值减少的风险。被告梁文盛涉及重大诉讼，出现影响贷款人债权实现的重大不利情形，且被告梁文盛没有履行书面告知义务，也没有落实贷款人认可的债权保全措施。被告梁文盛的行为违反了与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第四条、第七条、第九条、第十一条、和第二十九条的约定。被告陈桂珍于被告梁文盛是夫妻关系，并在《个人信贷业务申请表》上签字确认，借款购买的房产是夫妻存续期间的共有财产，属于夫妻共同债务，被告陈桂珍应对上述借款本息负连带清偿责任。至2020年6月1日止，借款人未取得房地产权证书，也未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。根据被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第九条、第十一条、第三十一条、第三十三条、第三十五条的约定，被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司应对上述贷款本息承担连带保证责任。为维护我行的合法权益，故向贵院提起诉讼，望判如所请。被告梁文盛辩称，我方一直正常偿还贷款，因该房产被茂南法院查封，我方一直与茂南法院调解中，希望本案也可以调解，我方继续按合同履行，每月按时还款。被告陈桂珍辩称，与被告梁文盛答辩意见一致。被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司不作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年3月24日，被告梁文盛（借款人）、陈桂珍（抵押人）、阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司（保证人）与原告农行阳西支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号:440×××××××××××717）,合同约定：借款本金300000元；借款用途为购买住房；借款期限为300个月，自2015年3月30日起至2040年3月29日止；借款利率：本合同项下的执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，即年利率6.49%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率自调整后的次年1月1日起调整；借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司账户（445×××××××××××271）内；还款：采用等额本息还款法；借款担保：本合同项下借款采用阶段性保证及抵押担保。阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人以预登记在其名下的位于阳西县××××××××××边绿洲银湖花园商住小区15#13A01号房【粤房地预登阳西字第0400025377号】提供抵押担保；违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。……（2）借款人未按约定足额偿还借款；……（6）借款人、担保人违反本合同其他约定；……（7）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用……。2015年3月27日，原、被告共同办理完毕涉案房产的抵押权预告登记手续并取得不动产登记证明【粤房地预登阳西字第0400024845号】，其上载明：“权利人中国农业银行股份有限公司阳西县支行，义务人梁文盛，坐落阳西县××××××××××边绿洲银湖花园商住小区15#13A01号房，预售商品房抵押权预告登记，抵押期限2015年3月24日至2040年3月23日。”2015年3月30日，原告即依约发放贷款300000元至被告梁文盛指定的阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司账户中。借款后，被告梁文盛只偿还了部分借款本金和利息。至2020年9月2日止，被告梁文盛尚欠原告借款本金264822.9元。原告提交的交易流水显示还款日为每月30日，诉讼中其亦明确每月30日为还款日，偿还的是上一个月的30日至本月29日（如遇2月则为该月的最后一日）的应还借款本息，被告梁文盛已还清截至2020年8月29日止的应还借款本息。据此，原告明确其诉请为：一、解除原告与被告梁文盛、陈桂珍、阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××717）；二、被告梁文盛、陈桂珍立即偿还借款本金264822.9元及从2020年8月30日起至全部款项清偿之日止按借款合同约定计算的利息；三、被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任；四、原告在处置抵押物价款中享有优先受偿权；五、本案诉讼费用及相关费用由被告承担。另查明，广东省茂名市茂南区人民法院因受理陈洪秀申请执行梁文盛、梁修建民间借贷纠纷一案，已查封本案案涉房产即位于阳西县××××××××××边绿洲银湖花园商住小区15#13A01号房，并拟将该房产评估拍卖处理。该房产至今未办理房地产权证，亦未办理抵押登记，原告农行阳西支行尚未取得他项权利登记证。再查明，被告梁文盛、陈桂珍是夫妻关系，两人于1996年12月23日登记结婚，上述贷款发生于两被告婚姻存续期间。本院认为,原告农行阳西支行与被告梁文盛、陈桂珍、阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××717）是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定发放贷款300000元至被告梁文盛指定的阳西县绿洲房地产开发有限公司账户，已履行了贷款义务，但被告梁文盛并未按合同约定按时履行还本付息义务，且涉案贷款抵押物阳西县××××××××××边绿洲银湖花园商住小区15#13A01号房已被广东省茂名市茂南区人民法院查封并拟拍卖处理，将影响原告债权的实现。依据《个人购房担保借款合同》第11.4条，原告有权解除合同。现原告请求解除与被告梁文盛、陈桂珍、阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司于2015年3月24日签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告梁文盛偿还尚欠的借款本金264822.9元及从2020年8月30日起至还请款项止按借款合同约定的贷款利息，本院应予支持。至于原告请求确认其对处置涉案位于阳西县××××××××××边绿洲银湖花园商住小区15#13A01号房所得价款享有优先受偿权的问题，虽然原告与被告梁文盛已就上述涉案房产进行了抵押权预告登记，但原告作为预告登记的权利人，其享有的仅为当抵押登记条件成就或约定期限届满时对上述涉案房产办理抵押登记的请求权。因上述涉案房屋并未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，原告对涉案房屋并不享有抵押权，故原告请求确认其在处置涉案房产的价款中享有优先受偿权，本院不予支持。被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司为被告梁文盛的涉案债务提供阶段性保证，根据合同约定，保证方式为连带保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。现涉案房产尚未办理抵押登记手续，保证期间尚未届满，故原告请求被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司对本案借款本息承担连带保证责任，依法应予支持。本案贷款发生在被告梁文盛与被告陈桂珍婚姻关系存续期间，且两人共同在《个人购房担保借款合同》上签名确认，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”的规定，本案债务应按夫妻共同债务处理，故被告陈桂珍应对本案贷款本息承担共同偿还责任。被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与被告梁文盛、陈桂珍、阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司于2015年3月24日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440×××××××××××717）；二、限被告梁文盛、陈桂珍在本判决发生法律效力之日起十五日内共同偿还尚欠的借款本金264822.9元及从2020年8月30日起至还清款项之日止的利息（按借款合同约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行；三、被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，由被告梁文盛、陈桂珍、阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 柯文婷二〇二〇年九月十四日法官助理 陈香宇书 记 员 梁少华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。