福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初5882号 原告：黎灵寿，男，汉族，1974年5月6日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：吴永锋，福建尚谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢艺君，福建尚谋律师事务所实习律师。 被告：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场(二期)6号楼A栋6-8层，统一社会信用代码91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁坚定，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕君彦，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 原告黎灵寿与被告泉州东海开发有限公司（以下简称“东海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎灵寿的委托诉讼代理人吴永锋、被告东海公司的委托诉讼代理人丁坚定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黎灵寿向本院提出诉讼请求：一、判决确认黎灵寿和东海公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款、合同附件十一《补充协议》第三条第6款、第八条第1款、第八条第13款为无效条款；二、判令东海公司整改并恢复案涉小区缺失的地面停车位240个（规划地面车位为360个，目前仅120个），并赔偿黎灵寿整改期间的损失（每天每个按30元计，每天共计损失为7200元，黎灵寿主张的损失金额按其所购商品房的建筑面积占案涉小区总建筑面积的比例计算，自2019年7月30日计至东海公司恢复至符合规划要求的360个地面车位之日止，起诉时暂主张赔偿金额500元）；三、依法判令东海公司向黎灵寿支付逾期交房违约金（违约金的计算方式以《商品房买卖合同》第六条约定的商品房总价款为基数，自2019年7月31日起按日万分之五的标准计至东海公司向黎灵寿不附加条件的实际交付符合合同约定及法定交付条件的商品房之日止，起诉时暂主张赔偿金额9500元），并判决确认案涉商品房在交付前的物业管理费及水电费由东海公司承担；四、判令东海公司承担本案全部的诉讼费用、鉴定费用。事实与理由：黎灵寿与东海公司于2017年3月7日签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），黎灵寿向东海公司购买坐落于泉州市丰泽区××街××路××花园××期××商品房，案涉商品房（房屋）具体房号为1号楼809，面积为116.41平方米，房屋单价为15296.27元，总价为1780685元。黎灵寿已依约支付购房款，东海公司截止目前尚不能无附带条件的提供符合法律规定及合同约定规定的商品房，并且案涉小区及案涉商品房存在大量质量问题、配套不足、宣传不符等问题，同时黎灵寿应东海公司要求于合同签订时支付的部分预付款未计入购房款进行结算入账也未返还给黎灵寿。合同第十一条约定：“出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房”，第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”合同第二十二条第（三）款第一项中“包括人防车位在内，所有权、收益权、处分权等均归出卖人所有”；合同附件十一《补充协议》第八条第13款中“双方的权利义务以合同及补充协议的约定为准。与项目有关的广告、宣传资料、模型、设计效果图、三维动画、样板房等仅供参考，凡与合同及本补充协议不一致或相冲突的，均不作为约束双方权利义务的依据”，违反法律规定及被告免除其责任，为无效条款。合同第十条第二款第三项约定：“规划的车位、车库：2019年7月30日达到政府规划要求。规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人按照政府相关部门要求整改。”城乡规划主管部门核发的车位为360个地面车位，但东海该公司仅设有120个地面车位，严重缩水。合同第十六条第三款约定：“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。”结合规划图纸及相关材料，小区的骑楼属于小区的共同资源，东海公司私自封闭（未提供符合）作为商铺，侵犯了业主的共同共有权，导致案涉小区不符合实际规划情况。黎灵寿全面履行了合同义务，但是东海公司严重违约，截止目前尚不能不附带任何条件提供符合合同约定及法律规定的商品房给黎灵寿，侵害了黎灵寿的合法权利。 东海公司辩称，一、《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，双方应恪守。 （一）黎灵寿具备完全民事行为能力，其与东海公司签订《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，且不存在违反法律及行政法规的强制性规定的情形，合法有效，双方应恪守。 （二）关于车位归属的约定，依据《物权法》第七十四条的规定，可以由当事人约定，双方在《商品房买卖合同》第二十二条中已经作出了约定，该约定合法有效。 （三）关于房屋交付的约定，交付的商品房只要符合居住使用的目的，并不是所有情形都可以作为买受人拒绝交房的理由。此外，双方在关于房屋交付的约定中明确双方完成交付后，按法规规定和合同约定处理，即并未免除东海公司的责任，也未排除买受人关于违约责任的请求权，故该约定不存在免除东海公司责任、加重买受人责任的情形，该约定合法有效。 （四）关于补充协议第八条第13款的约定，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条等规定可知，销售广告和宣传材料一般情况下为要约邀请。本案中，双方已明确约定销售广告和宣传资料等的行为均为要约邀请，故该约定属于双方在法律允许范围内的意思自治，该约定合法有效。 （五）至于买受人主张的其他条款，双方交易时，对上述内容条款已进行过充分提示说明，并按照买受人的要求进行了相应条款的解释阐释。且根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》中的第八条第14款也表明，在签署购房合同时，出卖人已对购房合同基本补充协议条款进行了充分提示，并按买受人要求对购房条款进行了详细说明。 因此，不存在诉争条款无效的情形。 二、车位不属于公摊部分，产权属于东海公司，占用共有部分的车位产权归属于全体业主共有，黎灵寿无起诉资格。（一）车位属于非公摊部分，产权属于东海公司。根据《物权法》第七十四条【车位、车库的规定】：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，御花园（三期）的停车位均未占用共有的道路或其他场所，《商品房买卖合同》附件三中业主承担的公用部分面积未包括地上停车位，建筑规划区中原本规划用于停车的车位并不算入公摊面积，建设规划中建设停车位部分的车位产权属于东海公司。（二）黎灵寿无起诉资格。《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”之规定，在本案中，黎灵寿该部分诉求涉及事项显然涉及到全体业主的共同利益，明显符合该条第（七）项有关共有和共同管理权利的其他重大事项的规定，黎灵寿的诉请事项应当由全体业主共同管理、共同决定。黎灵寿自身无相应的诉讼资格，并不符合《民诉法》的起诉条件。（三）地面停车位涉及政府拆迁未完成，未将建设用地完全交付与东海公司，此情况东海公司与黎灵寿已有免责约定。如果完全按照建设规划建设停车场，停车场周围存在村民建筑群的基底将与停车场存在8-9米的垂直土层落差，如果下雨或细微地震这些村民建筑将存在建筑倒塌的危险，属于危房不能住人，因此预留了约10米的缓坡保证建筑安全，因该村民建筑群不在建设用地地块的拆迁范围之内，因此东海公司需进一步等待政府计划，此情况为东海公司所不能掌控。根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第四条第三款：“买受人同意，非因出卖人原因导致的规划及设计变更，出卖人不承担任何违约责任”。此拆迁事项属于非因出卖人原因导致的规划变更，双方对此责任承担已有约定。（四）现地面停车位已采取临时增补措施。东海公司目前已与丰泽区政府达成协议，政府同意在项目西侧新征一块地（已签署三方《征地合同》及完成土地勘定）供东海公司做临时停车场使用，待将来高坡上的村民建筑群拆迁完毕后，完成规划内的地面停车场建设，此事项《泉州市自然资源和规划局信访事项处理答复意见书》的处理意见也可以印证，对黎灵寿的权益没有任何影响。（五）黎灵寿对该诉讼请求项下的损失没有提供相应的证据支持理应被驳回。（六）有关车位的内容不是属于《商品房买卖合同》约定的内容，黎灵寿无权依据违约主张权利，同时，由于黎灵寿至今还没有收房，不是业主，其不能以物权保护的方式主张权利。 三、针对诉求三：涉诉商品房经过竣工验收备案，相应的设施均已按合同约定和法律规定建设完毕，黎灵寿该项诉求无事实依据。诉争楼盘已于2018年10月8日取得《泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，于2018年11月29日取得《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，于2019年1月29日取得《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证书》，完成整体项目的竣工验收，其中建筑工程、给排水、燃气工程、建筑电气、智能化安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程、室外工程都按标准执行，符合国家强制的要求、标准，并经过建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格。关于供暖项目，在《商品房买卖合同》第四章第十条第一项第三款中已有约定：“根据项目所在地实际情况，该商品房无相关供暖设计，实际也未敷设。” 诉争楼盘已于2019年1月29日取得《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证书》，并经泉州市房地产测绘队测绘，已符合双方合同第九条约定的交付条件。双方合同约定的交付时间为2019年7月30日，而东海公司已于2019年7月26日向黎灵寿发出《交房及办证通知书》，黎灵寿已于2019年7月27日收到通知，东海公司没有任何违约，更不存在逾期交房的情形，黎灵寿该项诉求没有任何事实依据。 四、东海公司不存在虚假宣传一说。 黎灵寿购买的房屋建筑面积，双方在合同中已作了明确约定，为116.41平方米。建设完，经泉州市房地产测绘队测绘，其建筑面积与合同约定面积相符，为116.41平方米。而且，黎灵寿委托第三方对房屋进行拓展，其实际使用面积多少，黎灵寿应是一清二楚的。关于房屋面积，东海公司不存在任何虚假宣传。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年3月7日，黎灵寿与东海公司签订了《商品房买卖合同》，约定黎灵寿向东海公司购买坐落于泉州市丰泽区××街××路××花园××期××商品房，案涉商品房（房屋）具体房号为1号楼809，面积为116.41平方米，房屋单价为15296.67元，总价为1780685元，并约定该商品房的房产测绘机构为泉州市房地产测绘队。合同第九条约定，该商品房交付条件为：已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；第十条约定了商品房相关设施设备交付条件，其中第（二）款第3项约定，规划的车位、车库于2019年7月30日达到政府规划要求，如未达到上述约定条件的，出卖人按照政府相关部门要求整改；第十一条约定，出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任、交付附随义务概转移至买受人；第十六条第（二）款约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、购配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准和双方约定的标准，第（四）款第1项约定，该商品房室内空气质量符合国家标准，经检测不符合标准，由出卖人负责整改；第二十二条第（三）款第1项约定，规划的车位、车库，包括人防车位在内，所有权、收益权、处分权等均归出卖人所有。双方在合同附件六对装饰装修及相关设备标准进行了约定。合同附件十一为《补充协议》，其中：第三条第6款约定，房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，不影响该商品房的交付，双方应在完成交付后，按法规规定和合同约定处理。买受人不得以此为由拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接受该商品房，否则，视为因买受人原因未能按时交付：（1）主体结构以外的质量问题（含质量瑕疵）；（2）装修和设备标准与合同约定不一致；（3）小区环境、设备及配套设施不符合《房屋质量保证书》的约定；第八条第1款约定，业主对屋面和外墙面的使用必须符合物业服务公司的管理制度和业主临时管理规约的约定，本项目物业建筑体之外墙面、屋面，建筑体内的公共部分所设广告位的经营权和收益权均归出卖人享有，买受人对此均无异议；第13款约定，双方的权利义务以合同及补充协议的约定为准，与项目有关的广告、宣传资料、模型、涉及效果图、三维动画、样板房仅供参考，凡与合同及本补充协议不一致或相冲突的，均不作为约束双方权利义务的依据；第14款约定，在签署购房合同时，出卖人已对购房合同及本补充协议条款进行了充分提示，并按买受人要求对购房合同相应条款进行了详细说明。黎灵寿和东海公司均在《补充协议》上签字或签章确认。另，合同附件九对前期物业管理进行了约定，并选定泉州东海万誉物业服务有限公司作为前期物业服务企业。合同签订后，黎灵寿依约支付了全部购房款。 2018年9月30日，诉争房屋所在的项目工程经泉州市公安消防支队消防验收合格；2018年12月27日，泉州市房地产测绘队出具了东海湾·御花园（三期）的《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》；2019年1月29日，诉争房屋所在的项目工程通过建设工程竣工验收备案。另，诉争房屋所在小区原规划地面停车位360个，现为120个。2018年8月1日，东海公司与泉州市东海投资管理有限公司、丰泽区人民政府东海街道办事处签订《泉州市东海片区滩涂区域外经十四路项目延伸段项目用地委托管理协议》，约定东海公司负责项目用地的日常管理，项目用地只能作为道路、绿化、停车等公益性用途，等等。2019年8月，苏强生等人向泉州市自然资源和规划局反映“东海十二宴二期出现违法违规建设，地面车位建设不足等问题”，泉州市自然资源和规划局于2019年8月28日作出《信访事项处理答复意见书》，调查核实的情况为：项目建设过程中，因北侧金梅安置小区（尚未拆迁）与十二宴项目高差近十米，为确保未拆迁地块内现有民房安全，暂时在十二宴项目北侧原规划地面车位位置建设了挡土墙，导致地面车位数量没有完全建设到位；处理意见为：开发商计划在西侧空地上建设临时停车场。日后随着北侧地块拆迁到位，高边坡安全隐患解除后，开发商将在原规划位置按数量要求建设地面停车场及开展绿化工程。目前，东海公司在项目西侧空地上建设了临时停车场。2019年10月18日，吴炳进信访质疑东海湾十二宴项目为何能够通过审批，泉州市自然资源和规划局答复，泉州市自然资源和规划局除再次对停车位进行处理意见答复外，同时答复对骑楼的处理意见：对于开发商在主体验收后私自改变原规划审批骑楼的行为，按规定应由城市管理部门依法进行查处。据了解，目前建设单位正就此问题进行整改中。 2019年7月26日，东海公司向黎灵寿发出《交房及办证通知书》，通知黎灵寿于2019年7月30日至2019年8月9日到交房地点集中办理交房入住手续。2019年9月5日，黎灵寿在本案中的代理律师吴永锋拍摄了拟办理交房手续交涉过程的视频，视频内容体现业主在找物业公司进行交房时，物业公司工作人员要求业主交纳半年物业费。黎灵寿提供一份《验房报告》，拟证明交付的房屋存在质量问题，但未能提供验房报告原件，且验房报告第3页的项目验收人员为“石志东”，与落款处的“注册验房师：王青宏”及验房报告附注的验房师执业培训证书“王青宏”均不一致，故本院对其真实性不予认定，对黎灵寿该主张不予采纳。黎灵寿同时提供一份吴永锋律师于2019年9月9日向东海公司发出的律师函，但该函件载明委托人为陈雅媛、黄锡曲、吴安凯、林志清、黄永畅等人，并不包括本案原告黎灵寿，故无法证明该律师函与本案原告黎灵寿的关联性。 本院认为，黎灵寿与东海公司签订的商品房认购协议和商品房买卖合同，均是双方当事人真实意思表示，合法有效。黎灵寿主张《商品房买卖合同》第二十二条第(三)款第一项中“规划的车位、车库：包括人防车位在内，所有权、收益权、处分权等均归出卖人所有”、合同附件十一《补充协议》第八条第13款、合同附件十一《补充协议》第三条第6款、第八条第1款为无效条款，但即使是格式条款，需具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，条款才无效。具体而言，首先，《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，即规划车位、车库的归属，遵循私法自治的原则，可由当事人约定归属，故黎灵寿主张《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款第一项的约定无效，本院不予采纳；第二，《补充协议》第三条第6款关于房屋交付的约定，交付的商品房，只要符合居住使用的目的，并不是出卖人所有的违约情形都可以作为买受人拒绝交房的理由，而且，该款约定同时确认双方完成交付后，按法规规定和合同约定处理，即并未免除出卖人的违约责任，也未排除买受人关于违约责任的请求权，故黎灵寿主张该条款无效，本院不予采纳；第三，《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《补充协议》第八条第1款约定，“本项目物业建筑体之外墙面、屋面，建筑体内的公共部分所设广告位的经营权和收益权均归出卖人享有，买受人对此均无异议”，该约定违反了《物权法》关于业主的建筑物区分所有权的规定，排除了业主的主要权利，故黎灵寿主张该条款无效，本院予以采纳；第四，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。由此可见，销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，符合特定条件，才成为要约。《补充协议》第八条第13款约定，“与项目有关的广告、宣传资料、模型、设计效果图、三维动画、样板房等仅供参考，凡与合同及本补充协议不一致或相冲突的，均不作为约束双方权利义务的依据”。可见，双方明确约定销售广告和宣传资料等的性质均为要约邀请，故该款约定属于双方在法律规定允许的范围内的意思自治，黎灵寿主张该条款无效，本院不予采纳。 既然《补充协议》关于商品房交付的约定有效，诉争商品房是否符合交付条件，应根据合同的约定来确定。东海公司已取得了建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，具备了合同第九条约定的商品房交付条件，故可认定诉争商品房已符合交付条件。东海公司于2019年7月26日通知黎灵寿于2019年7月30日至2019年8月9日集中办理交房手续，已履行了通知交房的义务。黎灵寿并未提供证据证明诉争商品房存在可以拒绝接收房屋的严重质量问题，而其所提出的东海公司附条件交房问题，由于万誉物业公司是诉争商品房小区的前期物业服务企业，是否先交半年物业费属万誉物业公司与黎灵寿物业服务合同履行的问题，并无法以此证明东海公司要求附条件交房。因此，黎灵寿未按通知时间办理交房手续，可认定诉争商品房视为已交付，黎灵寿请求东海公司支付逾期交房违约金，本院不予支持；其请求确认交房前的物业费、水电费由东海公司承担，也是以否认东海公司符合交房条件为前提而提出的请求，故本院亦不予支持。 关于整改及恢复案涉小区缺失的地面停车位240个的主张，合同第十条第（二）款约定，规划的车位、车库未达到约定条件的，出卖人按照政府相关部门要求整改。由于案涉项目北侧金梅安置小区（尚未拆迁）与本案项目用地存在近十米高差，存在高边坡安全隐患，东海公司在小区原规划地面车位位置建设挡土墙，导致地面车位数量未完全建设到位。泉州市自然资源和规划局对业主就该问题信访的处理意见包含：开发商在项目西侧空地上新增建设临时停车场，以及日后北侧地块拆迁到位、高边坡安全隐患解除后，开发商在原规划位置按数量要求建设地面停车场及开展绿化工作。东海公司现已在项目西侧空地上建设了临时停车场，故可认定其已按照政府相关部门要求进行了现阶段的临时性整改。因此，对于黎灵寿主张地面停车位整改和赔偿损失的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下： 一、确认黎灵寿与泉州东海开发有限公司于2017年3月7日签订的《商品房买卖合同》中附件十一《补充协议》第八条第1款关于“本项目物业建筑体之外墙面、屋面，建筑体内的公共部分所设广告位的经营权和收益权均归出卖人享有，买受人对此均无异议”的约定无效； 二、驳回黎灵寿的其他诉讼请求。 案件受理费250元，减半收取125元，由黎灵寿负担100元，泉州东海开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈奕辉 二〇二〇年九月二十九日 书记员  何静艳 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十四条第二款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。