重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初5960号原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司,住所地重庆市渝中区。法定代表人：吴自力，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈思强，重庆万友律师事务所律师委托诉讼代理人：任新民，重庆万友律师事务所律师。被告：王伟，男，1986年10月17日出生，汉族，住重庆市渝北区(户籍地重庆市开县)。委托诉讼代理人：谭静，女，1987年5月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。系被告王伟妻子。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司(以下简称公共住房公司)与被告王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告公共住房公司的委托诉讼代理人陈思强、任新民，被告王伟及其委托诉讼代理人谭静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公共住房公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的商铺租赁合同于2020年5月13日解除；2.由被告立即向原告返还租赁房屋；3.判令被告向原告支付租金欠款57092元；4.判令被告向原告支付自2019年12月10日起至拖欠租金款项付清之日止的违约金(该违约金按照每日第二年租金总额万分之五的标准计算，即每日82.91元)；5.要求被告支付2020年5月14日至交还之日止的房屋占用使用费，按照合同租金每月13819元的标准计算；6.请求被告支付商铺空置期间的损失42222元；7.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年11月28日对北碚区XX路X号商铺进行公开挂牌招租，被告中标。双方于2018年12月20日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将该商铺租给被告经营，租赁期3年，租金每6个月计付。2019年，北碚区房屋测绘管理所对涉案商铺进行测量，建筑面积为215.76平方米。合同签订后，被告于2018年12月20日进行接铺，2019年1月8日进场装修，经营至今。被告在签订合同后缴纳了保证金及部分租金，仍有部分房租欠付。原告在每期缴费周期届满前均向被告提醒按时缴纳租金，并多次发出缴费通知书，被告仍拒绝履行合同义务。为此，原告于2020年5月13日向被告送达解除合同告知函，告知被告解除合同。鉴于被告的违约行为严重损害原告利益，原告依法起诉，请求法院支持原告诉请。被告王伟答辩称：合同签订后，被告已向原告支付了2019年1月10日至2019年7月9日的租金77304元及押金77303元，因原告私自增加面积、管理失职，导致无法交纳下一期租金，但原告已用押金抵扣了第二期租金，同时因疫情原因，应减免三个月租金，故押金抵扣的是2019年7月10日至2020年2月9日的租金，因此合同解除时间应为2020年9月3日。综上，原告诉讼请求不成立。经审理查明，2018年11月28日，重庆市公共租赁房屋信息网发布《重庆市北碚区xx(xx园x区)xx路x号等28处房产招租》公告，公告对房产坐落、面积等情况进行了公示，其中xx路17号建筑面积为211.21平方米。在特别告知的第十一条中载明：“标的面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准，不因面积不符合而影响成交结果”2018年12月20日，原告(甲方、出租方)与被告（乙方、承租方）通过招投标方式签订《xx园项目商铺租赁合同》，合同约定由原告将位于重庆市北碚区xx园x区xx路xx号商铺出租给被告经营使用，该合同约定案涉房屋建筑面积约211.21平方米，同时约定合同计租面积为建筑面积，建筑面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准。合同还约定商铺租赁时间为三年，从商铺实际交付起算，每月61元/平方米，，月租金为12884元，自租期第二年开始（包含第二年）每年在上年租金单价上递增5%。租金每半年计付，首期租金应于合同签订之日起支付，下一次租金应于当期租金届满前30日支付。装修免租期为3个月，按照实际履行租期1年享受1个月的执行，即缴满11个月租金后享有1个月免租期。另，合同还约定商铺保证金为6个月的租金额共计77303元，乙方在合同期间拖欠租金，甲方有权优先从租赁保证金中扣除乙方拖欠的租金及相应违约金。若乙方违反合同约定，未在约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，每日向甲方支付年租金额的万分之五作为违约金。若乙方累计欠交租金达90日，甲方有权单方解除合同。在合同第19.11条还约定“在本合同履行中所有书面通知、信函、函件、文书以及诉讼文书等送达地址为本合同签约载明联系地址，按本合同载明的姓名、地址、电话发送信息和快递至该地址均视为履行了告知义务，并视为有效送达”。合同签订后，原告将涉案门面交予被告使用，收取了第一期即2019年1月10日至2019年7月9日期间的租金共计77304元(按照211.21平方米计算)，并收取了保证金77303元。从2019年7月10日起，被告未再缴纳租金，经原告多次催收未果。2020年5月9日，原告向合同中约定的被告地址发出《关于解除王伟的告知函》，2020年5月13日，邮件被签收。另查明，经北碚区房屋测绘管理所测量，案涉房屋建筑面积为215.76平方米。还查明，庭审中，原告同意考虑2020年初的疫情因素对被告免除三个月的租金。上述事实，有建设工程竣工规划核实确认书、招租公告、商铺租赁合同、面积竣工测算报告书、租金发票、保证金收据、接铺通知书及移交清单、催款通知书、律师函、解除租赁合同告知函等证据以及原被告的庭审陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人应当按照合同约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人的合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原被告就涉案商铺签订的商铺租赁合同，系通过合法招投标程序达成的协议，该合同合法有效，被告辩称该合同存在隐瞒等情形，本院认为，原告已在招租信息和合同中多次书面告知计租面积以实测报告载明的建筑面积为准，符合市场交易习惯，不存在隐瞒的情形，对该辩解意见不予采纳。原、被告应受该合同的约束，被告无正当理由长期欠付租金，原告依照合同约定于2020年5月9日向被告送达了解除合同告知函，故原告要求确认双方于2020年5月13日解除合同的请求于法有据，本院予以支持。因原被告租赁关系已解除，原告要求被告腾空搬离涉案商铺，并将商铺返还原告的请求，本院亦予以支持。关于被告欠付租金及房屋占用费的计算，本院认定如下：1.计费单价，根据原、被告签订的合同，本院确定为每月61元/平方米，并自租期第二年开始每年按单价的5%予以递增；2.计费面积，涉案商铺于2018年11月8日经有资质的第三方测量，建筑面积为215.76平方米，根据原被告签订的合同，计费面积以实测为准，故本院确认计费面积为215.76平方米；3、计费时限，庭审中，双方均确认合同签订后被告缴纳租金至2019年7月9日，故欠租起始日期本院确认为2019年7月10日，根据双方约定的每满1年免租1个月的约定，以及原告同意扣除2020年初疫情期间3个月的租金的意见，截止合同解除之日(2020年5月13日)，欠付租金的时限为6月零4日。房屋占用使用费的计算期限为自2020年5月14日至被告向原告返还涉案商铺之日。综上，被告在合同签订时缴纳了保证金及半年预交租金共计154607元，被告于2019年度应支付的月租金为13161.36元，2019年度被告应负担的租金为144774.96元（按11个月计算），根据双方保证金可抵扣租金的约定，保证金抵扣2019年度租金后仍有9832.04元余款，故2019年度租金已结清；被告在2020年度应缴纳的月租金为13819.43元，2020年度欠租金时限为1个月零4天，故欠费金额为15662.02元，扣减保证金余额9832.04元后，被告欠付的租金为5829.98元。在2020年5月14日后房屋的占用使用费，参照原、被告的合同约定，以每月13819元（原告诉求为13819元）为标准计算至被告实际腾空搬离并向原告归还涉案商铺之日止。关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，原被告在合同签订时对违约责任进行了约定，对双方均有约束力，但约定中的以年租金的万分之五进行计算每日违约金本院认为标准过高，本院酌定以应付租金的万分之五计算每日违约金。另，本院认为，2019年度租金在抵扣保证金后，被告无拖欠租金情况，不应计算违约金。在保证金抵扣租金后，被告在2020年度至合同解除之日的欠付租金为5829.98元，即被告应付的违约金以5829.98元为本金，以每日万分之五为标准计算至利随本清。关于原告要求被告承担涉案商铺重新招租期间的空置损失费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根究《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告王伟于2018年12月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月13日解除；二、被告王伟应自本判决生效之日起十五日内腾空并搬离重庆市北碚区碚都佳园A区同康一路17号商铺，并将该商铺返还给原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司；三、被告王伟应于本判决生效之日起五日内向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付欠付的2020年5月13日前的商铺租金共计5829.98元；四、被告王伟应于本判决生效之日起五日内以5829.98元为基数，以每日万分之五为标准向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付自2019年12月10日起的违约金，直至利随本清；五、被告王伟应于本判决生效之日起五日内以每月13819元为标准向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司支付涉案商铺自2020年5月14日至被告王伟返还涉案商铺之日止的房屋占用使用费；六、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2282.85元，减半收取1143.43元，由原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担427.78元，由被告王伟负担715.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 弋 萌二〇二〇年九月八日书记员 张圆圆