贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0523民初178号 原告：程兴，男，汉族，1971年3月6日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王涛，贵州名城（金沙）律师事务所律师。 原告：康虎跃，男，1962年8月18日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省贵阳市南明区。 被告：陈应伟，男，汉族，1978年12月19日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人（特别授权）：秦阳，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 原告程兴诉被告陈应伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，因康虎跃与本案原告系必要共同诉讼的当事人，本院依法追加了康虎跃作为本案原告参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告程兴及其委托诉讼代理人王涛，被告陈应伟及其委托诉讼代理人秦阳到庭参加诉讼，原告康虎跃经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程兴向本院提出诉讼请求：1.判令被告排除对原告位于金沙县环线交叉处土地的妨害，即被告将其所经营的汽车修理厂搬离；2.判令被告向原告支付2017年至2019年租金共计204000元；3.判令本案诉讼费等由被告承担。事实及理由：2002年10月8日，张泽宝、陈顺光、张礼江、张礼志、张礼碧、张礼品与原告、康虎跃达成协议，约定将位于黎明村长沙田土地一幅出让给原告与康虎跃用于发展服务业，后原告与康虎跃依法对该幅土地进行平场处理。2008年，原告与康虎跃将该幅土地交由刘永其管理，后刘永其将该幅土地（1964.65平方米）出租给被告作为修车场地，约定租金为18000元／年。但至起诉之日止，被告只支付了10000元的租金。2018年12月，金沙县鼓场街道办事处征用了一部分土地，面积为1496.76平方米，被告用作修车场地的部分（467.89平方米）未被征用。由于被告未按时足额向原告支付租金，原告曾多次向被告请求支付租金，但被告每次均以各种理由拒绝支付。鉴于被告拒不支付租金，原告便要求被告搬离并归还场地，但被告还是拒绝搬离。原告不得已多次寻求社区领导出面调解，可每次被告均不到场。2019年12月11日，原告再次找到金沙县鼓场街道人民调解委员会希望得到处理，经金沙县鼓场街道人民调解委员会调解，被告认可其确实占用属于原告的土地，但其认为地上附属设施属于其所添置，需补偿后才能搬离，后因双方补偿金额差距过大，调解未果，现原告诉至法院请求支持如前诉请。 被告陈应伟辩称，依法驳回原告的全部诉讼请求，原告不是被告租用案涉土地合同的相对人，无权要求被告按合同约定支付租金，被告为乙方，甲方为案外人刘永其，双方于2009年12月29日就租用案涉土地经营一事签订了《协议》，该协议中并未提及二原告，未能证明其为案涉土地的物权人，无权依照物权法的规定排除妨害。 原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 1、土地使用权转让协议（原件已被鼓场街道收回），证明涉案地块的土地使用权依法属于原告所有，案涉地块的面积为2076.20㎡。 经质证，被告对该组证据的真实性请法院依法核实，不认可该证据的合法性和关联性，从证据内容可知，该份协议实质上系集体所有的耕地，不能进行买卖，且转让协议内容无法确认该土地就是案涉土地，该转让协议已经违反了法律法规的规定，应认定为无效合同，不能证明原告对案涉土地享有物权。 2、黎明花园安置点货币安置补偿协议书、补偿明细表、房屋拆迁调查表，证明原告与金沙鼓场街道办事处签订补偿协议时，案涉土地块的面积为1964.65㎡，被金沙县鼓场街道办事处依法征用的面积为1496.76㎡，未变更依法征收的土地面积占地为467.89㎡；被告在未依法征收的土地上修建房屋已经侵害原告的合法权益，被告理应将其所修建的建筑及时拆除并搬离，将属于原告的土地恢复原状。 经质证，原告对真实性无异议，不认可合法性和关联性，达不到原告的证明目的，首先依照法律的相关规定，土地的拆迁工作应由县级以上人民政府实施，该补偿协议是由鼓场街道办事处，程序上可能违法，该补偿协议的出具单位不是不动产权的相关管理部门，不能依据此协议确认案涉土地的不动产权归属，不动产权必须经登记而设立，被告在案涉土地上修建建筑物及其他设施是基于与案外人刘永其签订的土地租赁合同，没有侵犯原告的权利，至于该建筑是否属于违章建筑，不是本案的审查范围。 3、情况说明，证明原被告之间通过刘永其于2008年建立了事实上的租赁关系，被告应当向原告支付租金。 经质证，被告对三性均不认可，首先该证据属于证人证言，但刘永其未依法到庭，按照法律规定，不能以此作为本案的事实依据，结合被告与刘永其签订的租赁协议，合同的相对人仅是被告和刘永其，并未提及二原告，刘永其认为被告拖欠租金，应依法进行诉讼。 4、授权委托书，证明对于案涉地块所产生的争议或纠纷，康虎跃特别授权原告进行处理。 经质证，被告对真实性、合法性无异议，达不到证明目的，依照原告陈述，程兴和康虎跃对案涉土地进行共有，因此如两人就案涉土地提起诉讼，依法应均为原告身份，仅有原告程兴作为原告代理康虎跃行使诉讼权利，不符合法律相关规定，康虎跃未到庭参加庭审，应依法承担相应的法律后果。 5、玉屏社区情况说明，证明原被告之间就案涉地块所产生的纠纷，经玉屏社区组织调解，但被告拒绝调解。 经质证，被告无异议。 6、调解签到册、会议记录、调解告知书，证明原被告之间就案涉地块所产生的纠纷，经鼓场街道人民调解委员会于2019年12月11日组织调解，调解过程中被告认可确实占用属于原告的土地。 经质证，被告对真实性、合法性无异议，不认可关联性，达不到原告的证明目的。根据会议记录和调解告知书内容，该组证据并未涉及土地归属问题，被告也未认可占用了原告土地，而是声明已对征收的土地相关的建筑物和构筑物系被告修建，而原告已将该部分补偿款领取，被告要求原告归还该部分补偿款，本案经原告起诉，故本案的事实关系应由人民法院依法查明。 被告陈应伟向本院提交了以下证据： 1、被告身份证复印件，证明被告主体适格。 经质证，原告无异议。 2、场地出租协议，证明依照该协议约定使用涉案土地进行经营，至今已逾期18年，原告不是该协议相对人，依照合同相对性原则，无权依照该协议要求被告支付租金。 经质证，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，结合原告方所举的第3组证据，可以证实涉案土地是通过刘永其手中原被告之间建立事实的租赁关系，案涉场地依法属于原告所有，被告应当向原告支付租金。 3、不动产登记查询，证明原告名下均无涉案土地的不动产权登记信息。 经质证，原告对真实性无异议，对其证明目的有异议，案涉地块由原告依法取得后，均未办理相关手续，但从与鼓场街道办事处签订协议中可以看出案涉土地依法属于原告所有，并对案涉土地依法进行征收补偿，对原告已事实上拥有该土地。 4、税务事项通知书、缴税收据、税收缴款书、玉屏社区证明一份，证明被告一直占用和使用案涉土地，在土地上修筑了建筑物和其他设施，并依法缴纳了相关税收，征收土地时对建筑物及其他设施的补充依法应当归被告所有。 经质证，原告对税务事项通知书等真实性无异议，对证明目的有异议，该通知书载明的面积为371.81㎡，与金沙县鼓场街道办事处对涉案场地所测面积不一致，无法证明被告所缴纳税务的标的物具体在什么地方，对玉屏社区所出具的证明真实性由法院核实，但达不到被告的证明目的，该证明上载明面积为480㎡的房屋属于被告，该面积也与鼓场街道办事处测量的面积不一致，不能证明该证明上的房屋就是案涉地上所争议的房屋。 本院依职权对刘永其询问并形成《询问笔录》，经原告质证对三性无异议，被告质证对三性无异议，但认为刘永其场地平整等工作未完成，故未继续支付租金，原被告也不是出租合同相对方。 本院对证据的认定情况：原告举证的第1、2、4、5、6组证据，经被告质证，证据之间能够相互印证，其中第3组证据结合本院对刘永其所作的《询问笔录》，能够认定其真实性，对于以上证据本院对真实性予以认定；被告举证的第1-4组证据经原告质证，本院对真实性予以认定；本院依职权询问的《询问笔录》经原、被告质证，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告康虎跃、程兴在现金沙县交叉处有地块一幅，康虎跃委托刘永其将该地块中的540平方米进行出租，2009年12月29日甲方刘永其与乙方陈应伟签订《场地出租协议》，协议约定：“经甲乙双方共同协商议定，康虎跃地基乱石块处，甲方将挖机推平后打好混泥土地平，围墙，工人简易住房三间后租给乙方使用，乙方用于洗车及修理汽车等经营内容，为谨慎起见协议如下：一、租用场地面积540平方米，使用面积不含道路面积。二、租金第一年为壹万捌仟元整，租用期限为伍年，除第一年外，其余肆年，每年租金贰万元整，其余租金到每年付一次，不能拖欠。三、涉及政府政策方面征用土地问题，以使用的时间算租金，剩余租金甲方必须退还乙方，甲方也不得以任何借口退回乙方租金，如有任何借口甲方必须按每一年租金10倍赔付给乙方，如乙方租金到期之前一个月内，甲方必须保持通讯联系到场地收租金。如乙方不付租金，甲方便终止协议，乙方不得以任何借口干涉甲方使用权，又如甲方在出租时间内不得另行出租他人使用，如有则按每年租金100倍赔付金给乙方。四、经营过程中国家税收及手续均与甲方无关，安全环保防疫等及电费与甲方无关，（如水、电不能排除，有商业可能性），按甲方交给水、电部门收据为准，但甲方不能以任何理由干涉乙方用水、电”。刘永其签字及陈应伟签字确认，在证人何某、李某、肖某签字确认。 刘永其出租上述地块后收到陈应伟租金1万元，康虎跃委托刘永其将租金1万元用于该地块的平场、砌堡坎等，刘永其管理了约一年便未再进行管理。 2018年12月19日，金沙县鼓场街道办事处与康虎跃、程兴签订《黎明花园安置点货币安置补偿协议书》，协议载明康虎跃户原房屋结构为简易结构，房屋面积133.07㎡，修理厂院坝占地共1831.58㎡，总占地1964.65㎡。2018年7月，经测绘公司对其现有建筑进行测量，目前该修理厂现房屋结构为：砖木60.92㎡，其他结构78.53㎡（新增），附属构筑物（钢棚）169.47㎡（新增）。水泥道路占地158.97㎡，总占地467.89㎡。经比对，康虎跃户被征用的情况为：简易结构房屋48.82㎡，被征用部分总占地1496.76㎡。征用时已办理土地使用证等相关建房手续而未修建，所涉土地已征收使用，但康虎跃户未签订相关征收补偿安置协议，未进行补偿。现应补偿给康虎跃户资金为：1.有手续宅基地部分补偿资金：300平方米*1400元/平方米=420000元，2.简易结构房屋补偿资金：48.82平方米*800元/平方米=39056元，3.未办理手续部分（占地）补偿资金：1496.76平方米*42元/平方米=62863.92元，4.搬家补助48.82平方米*20元平方米=976.4元，5.按时交房奖励48.82平方米*25元/平方米=1220.5元，6.室外工程部分补偿资金人民币262577.42元，以上合计786694.24元。甲方金沙县鼓场街道办事处盖章确认，乙方康虎跃、程兴签字捺印确认。 2019年8月15日刘永其出具《关于陈应伟用康虎跃场地情况说明》载明：“陈应伟租用康场地经办人是本人，年租金1800元（壹万捌仟元），收到租金10000元，上差分文不给，时值现在刘多次索要无果，从08年至今租金分文不给，因当时受康委托办理一年多，至于后面几年康与陈交涉，情况不知”。 因涉案地块涉及征收补偿问题，鼓场街道有关部门组织陈应伟与程兴、康虎跃进行多次调解，但未达成一致意见。庭审中，原告陈述其租金计算标准为被告陈应伟将场地出租他人所得收益及合同约定租金共同所得每年6.8万元。 本院认为，本案的争议焦点是原告与被告是否存在租赁合同关系、租金是否应当给付及给付标准。 对于本案原、被告是否存在租赁合同关系，案外人刘永其陈述康虎跃委托其出租案涉场地，刘永其遂与本案被告陈应伟签订《场地出租协议》，协议中明确载明租赁的场地为康虎跃地基乱石块处，从协议约定及刘永其陈述等可知签订租赁合同时陈应伟应当知道租赁场地的土地使用权人，因此刘永其与康虎跃之间成立委托代理关系，本案租赁合同的实际出租人为康虎跃，承租人为陈应伟，双方之间形成租赁合同关系。而原告请求被告陈应伟排除妨害，将其汽修理厂搬离出租场地，究其实质是要解除双方的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定,现原告请求被告搬离出租场地，因此双方签订的《场地出租协议》解除，解除合同后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告陈应伟应当返还原告的租赁场地并在合理期限内搬离出租场地。 针对第二个争议焦点即是否给付租金及给付租金的标准，因原告康虎跃与被告陈应伟之间存在租赁合同关系，故原告交付租赁物给承租人使用、收益，被告支付租金是合同中约定的义务，因此，原告请求被告给付租金符合法律规定，双方在《场地出租协议》中约定第二年租金为20000元，后因双方未再签订合同，也未另行约定租金，因此被告应按双方合同约定的租金每年20000元支付原告，原告主张从2017年至2019年的租金，本院支持20000元/年×3年=60000元。对于原告提出租金按每年6.8万元计算，因双方并未另行约定租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，原告在庭审中陈述被告将场地出租给他人，说明原告对被告转租一事知情但原告并未对此提出异议，应视为承租人同意出租人的转租行为，故对于原告要求以转租取得的收益以及合同约定的租金金额计算租金的主张不予采纳，故对原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第二百三十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，判决如下： 一、由被告陈应伟于本判决生效之日起返还原告程兴、康虎跃位于金沙县环线交叉处的出租场地，并由被告陈应伟于本判决生效之日起三十日内将其所经营的汽车修理厂搬离； 二、由被告陈应伟于本判决生效之日起七日内支付原告程兴、康虎跃租金60000元； 三、驳回原告程兴、康虎跃的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4360元，公告费560元，合计4920元，由被告陈应伟负担1860元，原告程兴、康虎跃负担3060元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在两年内向本院依法申请强制执行。 审 判 长  龚雪莹 人民陪审员  方烈君 人民陪审员  孙 红 二〇二〇年九月七日 书 记 员  周 曼