广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11648号原告：廖廷凤，女，1984年6月7日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。原告：张艳梅，女，1982年10月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。两原告共同委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：黄燕峰，男，1980年6月15日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。本院受理原告廖廷凤、张艳梅与被告黄燕峰租赁合同纠纷一案，于2020年4月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告廖廷凤、张艳梅及共同委托诉讼代理人王启星，被告黄燕峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖廷凤、张艳梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除我们与被告签订的《租赁合同》，并判令被告向我们退还押金53000元、预付租金26500元，合计79500元以及利息（利息以79500元为基数，自起诉之日起，按照银行同业拆借（LPR）贷款利率，计算至付清之日止）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年3月29日，我们与被告签订租赁合同，约定我们承租被告位于广州市白云区解放北路1379、1383号梓元岗工业品综合市场（A）场47-1档，租期为两年，自2020年3月15日至2022年3月14日。当天我们向被告支付53000元押金及首月租金26500元。由于受疫情影响，涉案商铺所在区域受到封闭状态，后物业管理公司发出公告主动提出减免租金；后区域因境外疫情影响导致再次受到隔离限制。我们与被告一直协商解除合同并要求退还押金、预付租金合计79500元，但被告拒绝退还，故诉至法院，请求判如所请。被告黄燕峰辩称，不同意原告诉讼请求。3月中旬，市场已经开放，政府也希望大家复工复产，也有一部分的人已经开档，疫情情况慢慢好转。并没有因为疫情做不了生意，做生意是有风险的，在这种情况下原告租了我的档口，又主动放弃了权利。押金及租金我都没有从中获得过多的利益，我也是给了上一手的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月11日，被告（承租人、乙方）与案外人冯秀芳（出租人、甲方）签订《铺位租赁协议》，约定甲方将水电A47之一档口出租给乙方承租使用，租赁期贰年，自2020年3月15日至2022年3月14日，每月租金21800元，计收租金时间从2020年3月15日起，押金43600元等等；同年1月15日，两原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将水电A47-1商铺（即广州市白云区解放北路1379、1383号梓元岗水电综合市场A47-1号）出租予乙方使用。租期自2020年3月15日至2022年3月14日。乙方一次性支付53000元作为租赁合同押金，该押金在租赁期满，乙方无违约和赔偿责任的前提下无息退还乙方。每月租金26500元，乙方必须于每月的14号前向甲方支付当月租金等等。合同签订后，两原告向被告支付了2020年3月15日至4月14日的租金26500元及押金53000元。被告确认同年3月29日两原告将涉案商铺的钥匙交给了被告的姐姐。2020年2月28日，敬商公司张贴《复工通知》，内容为：“现名驹皮具市场复工时间定在2020年2月29日，营业时间为上午9:30-下午16:00时。根据区防空办及市场监督管理所要求，疫情期间严控人流限制，每个档口只允许一人开铺，感谢各档主（租户）的支持与配合。”两原告称两人虽是共同承租涉案商铺，但两人是独立经营，商铺只允许一人开铺故两原告无法继续经营。同年3月24日，敬商公司向各租户发出《敬商皮具市场调整免租通知》，主要内容：为响应政府号召，抗疫情、复生产、携手共克时艰推出免租优惠。所有商户必须在2020年3月29日之前正常开铺营业，如一个月内缺勤3次将视为主动放弃免租优惠。本次优惠方案为免收商铺2020年2月3月两个月的租金。根据原、被告双方陈述及微信聊天记录，2020年3月29日两原告交还涉案商铺钥匙之前，曾多次表示“不想要档口，要退租金”并拒绝开铺经营，被告确认其在两原告交还钥匙后亦未继续承租使用涉案商铺并于2020年4月初将钥匙交还上一手出租人冯秀芳。2020年4月26日，本院受理原告陈聪丽诉被告冯伟忠租赁合同纠纷一案，该案审理过程中，本院依职权追加广州市白云区梓元岗水电综合市场的原出租人广州市水电设备安装有限公司及原承租人广州敬商物业管理有限公司为第三人参加诉讼。该案中，广州市水电设备安装有限公司述称：我司今年2月左右已通知敬商公司相关免租事宜。免租条件是具有营业执照、租赁合同、小型微利企业证明的租户由敬商公司收集上述资料给我方，我方提交到广州市建筑集团和广州工程总承包集团进行审核，目前已对水电市场100多户的商铺提交审核，仍在审核中，审核通过后会对今年2、3月的租金按比例予以免租。我方是针对敬商公司免租，不对其他小租户。广州敬商物业管理有限公司述称：我司需将各商铺的租赁、营业执照还有小型微利企业的证明提供给水电公司，由他们来审批。如能免租，免租形式是合同到期后顺延两个月使用期，租金不退还。我司今年2、3月的租金暂时未向水电公司交纳，因为还在审批。只要小租户能提供合同、营业执照和小型微利证明就可以免租。另查明，涉案商铺位于广州市白云区解放北路1379，1383号，产权人为广州市水电设备安装有限公司，水电设备公司陈述该物业属国有资产。再查，2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年2月7日，广州市人民政府办公厅印发《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》，其中第八条措施为降低房租成本，内容为：“对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金（免租的承租户当前应无拖欠租金）。……”。第九条措施为降低专业市场租金，内容为：承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金，且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。庭审中，被告陈述其支付给上一手出租人冯秀芳的押金及租金均未退还。本院认为，涉案商铺位于广州市白云区解放北路1379,1383号，该物业权属人为广州市水电设备安装有限公司，具有合法的产权及规划报建手续，故原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除及押金处理。本案中，原告多次向被告提出不再承租涉案商铺，要求被告退还押金，并已于2020年3月29日交还商铺钥匙，故原、被告之间的租赁合同已于2020年3月29日实际解除，原告再诉请解除合同已无事实依据，本院不予支持。关于解除合同的责任认定。虽原告在签订租赁合同后因新冠疫情的影响在一段时间内确不能使用涉案商铺，但随着新冠疫情得到有效控制及复工复产有序推进，疫情的短期影响并未导致租赁合同完全无法履行。涉案商铺所在水电市场已发出复工通知及免租通知的前提下，被告已多次通知原告可开铺经营，在此前提下原告仍多次要求退租、退还押金并搬离涉案商铺应认定为违约，原告应承担相应违约责任。被告不同意退还押金实际是要求原告承担单方解除合同的违约责任，如前文所述，新冠疫情及防控措施对涉案商铺所在水电市场的经营状况造成较大影响，且两原告在预付1个月租金的情况下在一段时间内不能正常使用涉案商铺，被告如没收全部押金53000元，该违约金标准确属过高，故从公平合理、共担损失的角度出发，本院酌情调整为原告参照合同约定一个月的租金26500元向被告承担违约责任，被告还应退还原告押金26500元。原告主张退还押金超出上述金额的部分，本院不予支持。关于原告诉请退还预付租金的问题。（一）现双方均确认原告已预付2020年3月15日至4月14日的租金，涉案商铺钥匙已于2020年3月29日交还被告，故被告应将其预收的3月30日至4月14日共计15天的租金退还原告。（二）涉案商铺于2020年2月及3月经营困难且存在无法正常经营的时期，产权人水电设备公司已推出免租优惠政策，符合条件的商铺均可享受2月及3月的免租优惠，且根据广州市人民政府办公厅印发《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》第八条、第九条的规定，原告承租的涉案商铺属国有企业物业，其可享受减免2020年2月份和3月份物业租金的优惠政策，故被告向原告收取3月15日至3月29日的租金有失公平且有违各方共担损失的原则，综合两原告不能共同正常使用商铺这一情况，从公平合理的角度出发，本院酌情认定2020年3月15日至3月29日应免除原告支付租金的义务。综上所述，被告应将其收取的2020年3月15日至4月14日的租金26500元退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告黄燕峰向原告廖廷凤、张艳梅退还押金26500元；二、自本判决生效之日起三日内，被告黄燕峰向原告廖廷凤、张艳梅退还租金26500元；三、驳回原告廖廷凤、张艳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1788元，由原告廖廷凤、张艳梅负担596元，被告黄燕峰负担1192元并于本判决生效之日起三日内迳付原告廖廷凤、张艳梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年九月二十四日书记员 傅奎显