广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初23710号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号。法定代表人：吴炜，董事长。委托诉讼代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静雯，广东盈隆律师事务所律师。被告：廖添云，男，1954年9月10日出生，汉族，住址广东省兴宁市，委托诉讼代理人：廖智文，男，1985年7月15日出生，汉族，系被告廖添云儿子。被告：廖智文，男，1985年7月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州越秀物业发展有限公司与被告廖添云、廖智文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人陈静雯、被告廖智文兼被告廖添云的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付自2015年1月1日起至判决生效之日止的物业管理费（按照0.7元/平方米.月的标准，以建筑面积81.56平方米计算，暂计至2020年3月6日为3596.8元）以及上述物业管理费逾期支付的滞纳金（以当月应付的管理费为本金，每日按3‰的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2020年3月6日为3596.8元。滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）暂计至2020年3月6日，本项合计为7193.59元；2、本案的诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2007年6月15日，原告与案外人广州市城市建设开发有限公司签订了《物业服务合同》。合同约定广州市城市建设开发有限公司将黄石花园小区委托给原告进行物业管理，合同期限自2007年7月1日至2009年6月30日，在涉案物业未能选定新的物业服务企业、签订新的服务合同前，本合同须继续履行，合同有效期自然顺延至新的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，完全履行了合同项下的物业管理服务义务。被告是涉案小区的业主，自2015年1月1日至今被告一直拖欠涉案物业的物业管理费，原告多次向被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。被告拖欠物业管理费的行为属严重违约，已违反了法律规定，依法应承担相应的法律责任,遂诉至法院，请求法院判如所请。被告廖添云、廖智文辩称，不同意原告的诉讼请求。一、根据《民法总则》规定诉讼时效为三年，超过诉讼时效期间的物业管理费，法院不应支持；二、被告于2009年5月13日购买涉案房屋，2015年之前被告都准时缴纳物管费。2015年开始，由于天台常年雨淋日晒出现裂缝，导致被告家中大面积漏水，阳台附近多处墙面霉烂不堪，外墙墙面脱落。被告多次与物业沟通希望能有解决方案，但物业一直推脱；三、城建开发公司与越秀物业签的合同，被告在收到诉状后才知道上述物业合同。原告私自将小区配套设施7层停车场改为商业店铺，将小区共用通道改为停车场，导致消防导通阻塞。小区内的消防设施破败不堪，停车管理混乱。疫情期间，小区出入形同虚设，仅有8栋电梯楼有保安值班，其余大楼从来没有保安巡查，治安问题严重。原告没有做到其所称的24小时巡楼，小区里面的卫生不达标，塑料废品在草丛到处都是。整个小区多个业主被起诉，说明原告管理不到位。本案中，因原告未按照物业服务合同的约定提供物业服务，服务质量极其低劣严重影响了业主的正常生活及安全，已多次遭到业主投诉。故原告要求被告支付管理费、滞纳金缺乏法律依据。经审理查明，原告系为黄石花园小区提供物业管理服务的物业公司。2007年6月15日，广州城建开发物业有限公司（乙方）与广州市城市建设开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，甲乙双方约定：甲方将黄石花园小区委托乙方实行物业管理；管理期限为贰年，自2007年7月1日起至2009年6月30日止；合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司；合同期满，未能选定新的物业服务企业、签订新的服务合同，本合同须继续履行，合同有效期自然顺延至新的物业服务合同生效之日止；本物业的管理服务费：高层1.8元/平方米；多层0.7元/平方米；业主/物业使用人应当于每月5日之前交纳当月的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每日应交费用的千分之三交纳滞纳金，等等。另查，原告于1992年1月2日成立，于2017年6月22日将名称由广州城建开发物业有限公司变更为广州越秀物业发展有限公司。被告廖添云、廖智文为广州市白云区黄园路黄园一街11号802房所有权人，该房建筑面积为81.56平方米。审理中，原告明确被告房屋物业费计费标准为0.7元/平方米，主张本案物业管理费仅主张至2020年9月30日。庭审中，被告提交照片及光碟，拟证实原告的物业管理不到位。以上事实，有《物业服务合同》、查册表、企业信用信息公示报告及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与广州市城市建设开发有限公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为开发商委托的小区物业管理服务公司，与被告之间存在物业管理服务合同关系。原告收取的物业服务费标准不高，故在原告提供了基本物业服务时，被告理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。经计算，被告房屋每月物业费应为57.09元（0.7×81.56）。庭审中，被告自认其自2015年1月1日起开始未缴纳物业管理费，现原告主张被告支付未缴纳的物业管理费的诉请于法有据，故本院对原告主张予以采纳。对于被告抗辩称原告主张上述期间的物业服务费已过诉讼时效的抗辩意见，因原告并未提供证据证实在起诉前曾向被告进行过有效催收，也未存在诉讼时效中止、中断的情形，对被告抗辩原告部分诉请超过诉讼时效的抗辩意见合理合法，本院予以采纳。原告起诉之日为2020年3月29日，倒推三年为2017年3月29日，故被告应向原告支付2017年3月29日至2020年9月30日期间拖欠的物业管理费共计2399.68元（57.09元/月×42个月+57.09元/月÷30天），对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于被告要求以其修缮楼顶费用来抵扣物业管理费的抗辩意见，本院认为涉案顶楼天台属于业主共有部分，全体业主共同享有权利和承担义务，现被告要求原告维修并承担维修费用无法律依据，本院不予采纳。至于被告认为原告提供物业服务不到位并提供了相关证据，然该证据尚难以认定原告在物业服务过程中存在较为严重的瑕疵，故被告不能因此而拒付物业服务费。关于逾期缴费的违约金即滞纳金，被告确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，故原告依据合同约定要求被告自每月六号开始支付滞纳金至付清之日止合法合理，本院予以支持。但考虑滞纳金标准过高，故本院酌情调整滞纳金的标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率为准。2017年3月的本金为1.9元，其余月份本金为57.09元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告廖添云、廖智文向原告广州越秀物业发展有限公司支付2017年3月29日至2020年9月30日期间的物业管理费2399.68元并支付滞纳金（每月滞纳金均以当月应缴物业管理费为本金分别自当月6日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限，滞纳金标准为在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算）；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州越秀物业发展有限公司承担16.66元，由被告廖添云、廖智文负担8.34元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年九月二十五日书记员  陈春燕