广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤01执异685号异议人（案外人）：周志平，男，1980年4月22日出生，汉族，住广州市东山区。申请执行人：平安银行股份有限公司广州分行，住所地：广州市天河区珠江新城华强路1号珠控商务大厦102、10、201、602、25-35。负责人：王军。委托诉讼代理人：王定黔，广东德培律师事务所律师。被执行人：广东长城建设集团有限公司，住所地：广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文。被执行人：广州龙伟经济发展有限公司，住所地：广州市机场路38号东盈大厦三楼。法定代表人：罗**宁。本院执行的申请执行人平安银行股份有限公司广州分行（下称平安银行广州分行）与被执行人广东长城建设集团有限公司、广州龙伟经济发展有限公司（下称龙伟公司）借款合同纠纷一案，执行依据为（1998）穗中法经初字第614号民事调解。由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院先后以（1999）穗中法执字第336号、（2019）粤01执恢120号立案执行和恢复执行。在恢复执行过程中，本院查封了登记在广东长城建设集团有限公司名下位于广州市东山区先烈中路81号大院35号之一803房（下称涉案房产）。案外人周志平向本院提出书面异议，请求终止对涉案车位的执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月7日对该案进行了听证，周志平、平安银行广州分行的委托诉讼代理人王定黔参加了听证，本案现已审查终结。案外人周志平异议请求：一、依法终止（2020）粤01执恢120号案对涉案房产的执行，并依法解除对该房屋的查封。二、确认申请人与与广东长城广州房地产开发有限公司签订的购房合同合法有效，应享受国家法律保护。事实与理由：平安银行股份有限公司广州分行（原深圳发展银行广州分行）起诉广州龙伟经济发展有限公司、广东长城建设集团有限公司借款合同纠纷执行一案，广州市中级人民法院作出（2020）粤01执恢120号《公告》。该《公告》载明广州市中级人民法院裁定恢复执行登记在广东长城建设集团有限公司名下的涉案房产，现对该房屋进行了查封并准备处置。而申请人作为该房屋的购买人、实际权属人和居住使用人，贵院上述执行严重侵害了申请人的合法权益。申请人周志平于1997年3月20日与广东长城广州房地产开发有限公司签订购房合同，购买涉案房产，面积45.1538平方米，合同单价4000元/平方米，合计总价184615元，申请人已于合同签订当日交付164615元，交付收据的盖章为长城建设总公司，而剩余20000元尾款按照合同约定应由申请人在领取产权证时付清。但是由于广东长城广州房地产开发有限公司的原因导致该房屋的房产证迟迟不能办理下来，才导致了该房屋名义上仍登记在广东长城广州房地产开发有限公司名下，但是该房屋的购买人、实际权属人和居住使用都是申请人。自购买该房产后，申请人户口迁入该地址，且该房屋由申请人及家人自住，并居住至今。现申请人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，恳请贵院依法终止（2020）粤01执恢120号案对涉案房产的执行，并依法解除对该房屋的查封，以维护申请人的合法权益。为此案外人提交证据：1、购房合同，证明；2、收据；3、户口本；4、发票。申请执行人平安银行广州分行答辩如下：不同意案外人的异议请求及事实理由。具体理由如下：一、异议人与案外人广东长城广州房地产开发有限公司之间签订的《购房合同》无效。从工商登记信息不难看出，被执行人广东长城建设集团有限公司和案外人广东长城广州房地产开发有限公司不管是从设立时间、股东架构以及出资金额等方面均不一致，应该认定为两个不同的独立的法律主体。由于涉案房产登记在广东长城建设集团有限公司名下，并非广东长城广州房地产开发有限公司所有，因此广东长城广州房地产开发有限公司对案涉房屋无处置权，异议人与不具有处置案涉房屋权利的广东长城广州房地产开发有限公司签订的《购房合同》自然也就无效。异议人在购买房屋时，不对房屋的权属人进行严格审查，对于《购房合同》无效具有重大过错。二、退而言之，即便异议人是与被执行人广东长城建设集团有限公司签订的《购房合同》，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的情形，应当驳回其异议申请。首先，依据异议人陈述的事实，其没有支付案涉房屋的全部价款，也没有将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；同时，涉案房产于1999年就因本案被查封，案外人广东长城广州房地产开发有限公司至今也仍然存在，而在此情况下，异议人在签订《购房合同》后的长达二十余年的时间里既没有积极催促广东长城广州房地产开发有限公司办理交易过户登记手续，也没有通过诉讼等方式确认其本人拥有案涉房屋的所有权，更没有采取任何积极的措施（比如投诉、信访等）解除人民法院对涉案房产的查封以维护其拥有对涉案房产所有权的完整性，尤其是在广州市东山区先烈中路81号大院内的大部分房屋均已办理了房产登记手续的情况下，异议人怠于行使权利的行为是案涉房屋未办理过户登记手续的主要原因，其本身具有重大过错，因此本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的第（三）和第（四）种情形。其次，根据异议人提供的广州市城市规划局城地批字（92）第336号《同意合作建设住宅的通知》，案涉房屋的性质是住宅，而不是商品房，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”的情形，因此本案不适用该司法解释的规定。最后，根据《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》关于“案外人异议之诉中，《执行异议和复议决定》第二十八条、第二十九条，《查、扣、冻规定》第十七条如何选择适用”的意见第2条规定：“根据我国目前的房地产调控政策，可将无房证明的范围扩大到买受人同一户籍的家庭成员，如配偶、子女等，举证责任由案外人承担”。本案中，即使涉案房产属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房性质，也因异议人并未提供自己以及同一户籍的家庭成员的无房证明，因此不符合该条规定的排除执行的第（二）种情形，异议人应当承担举证不能的法律后果。三、根据相关法律规定，人民法院对涉案房产进行司法处置符合相关规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第一款的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，异议人虽然签订了购房合同，但是并未办理产权过户登记手续，且未支付全部房款，因此人民法院对涉案房产进行司法处置是符合《查、扣、冻规定》的。综上所述，答辩人认为异议人的异议申请理由不能够成立，请求依法予以驳回。被执行人广东长城建设集团有限公司、龙伟公司经本院合法传唤无理由未到庭参加听证，亦未提交相关证据材料。本院查明，关于深圳发展银行广州分行与广东长城建设集团有限公司、龙伟公司借款合同纠纷一案，本院作出（1998）穗中法经初字第614号民事调解书，调解内容如下：一、深圳发展银行广州分行、广东长城建设集团有限公司、龙伟公司双方确认龙伟公司尚欠深圳发展银行广州分行本金300万元及该款从1997年12月21日起计至清还款日止的利息（其中从1997年12月21日起计至1998年7月20日止为270,377元，从1998年7月21日起至清还款日止按每日万分之四计算）；二、龙伟公司于1998年10月20日前清还本金10万元及利息270,377元，并分别于1998年11月20日、12月20日、1999年1月20日日、2月2日前各还清本金10万元及相应的利息。三、龙伟公司提供其所有的座落于广州市文德路聚贤阁房屋六套（编号为穗房预契字第96062901号、96062902号、96062904号、96062905号、96062906号、96062907号），在1998年12月31日前销售该房产，所得价款用于偿还其债务，如超出，超出部分用于提前偿还1998年10月20日至1999年2月20日前应偿还的本金50万元及相应利息；如不足，不足部分在1999年2月20日前全部清偿。四、如龙伟公司不按上述约定时间履行还款义务，则所余款项视为全部到期，深圳发展银行广州分行有权向法院申请强制执行龙伟公司未还的全部本息。五、案件受理费26,095元由龙伟公司负担，该款已由深圳发展银行广州分行预交，由龙伟公司在本调解书发生法律效力之日起五日内迳付给深圳发展银行广州分行。六、广东长城建设集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任。该民事调解生效后，由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院以（1999）穗中法执字第336号案立案执行。在执行过程中，本院依法执行了被执行人龙伟公司欠款1082159.75元及拍卖中以301385元以物抵债了被执行人两处房产，因未发现被执行人有其他可供执行的财产，本院于2000年12月裁定本院（1998）穗中法经初字第614号民事调解书中止执行。2020年3月20日，申请执行人向本院申请恢复执行，本院以（2019）粤01执恢120号案恢复执行。在恢复执行过程中，2020年6月30日，本院在涉案房产张贴（2019）粤01执恢120号《公告》，公告内容如下：“……经申请执行人提供财产线索，本院依法查封了被执行人广东长城建设集团有限公司名下位于广州市东山区先烈中路81号大院35号之一803房。申请执行人向本院申请恢复执行，请求处置上述房产，经审查，本院以（2019）粤01执恢120号恢复执行，现本院拟依法处置（评估、拍卖、变卖等）上述房产，有异议者，请于本公告之日起10日内书面向我院提出，并附相关的证明材料……”。另查明，根据《广州市不动产登记查册表》，本院于2013年3月26日查封涉案房产，于2015年3月3日续封，续封期限自2015年3月26日至2018年3月25日。2018年4月23日，本院再次查封涉案房产，查封期限自2015年4月23日至2021年4月22日。再查明，案外人周志平提供的证据材料显示，1997年3月19日，周志平与广东长城广州房地产开发有限公司签订《购房合同》，约定由周志平购买广东长城广州房地产开发有限公司的商品房位于广州市东山区先烈中路35号之1803单元，总建筑面积为46.1538平方米，总价款为人民币184,615元，周志平在签订合同时先付165,615元购房款，余下20，000元待领取产权证时付清。1997年3月19日，广东长城建设总公司出具收据，确认收到周志平人民币164615元，摘要为“先烈中路35号之一803房房款共184615元，先付164615元，余下2万元取房产证时付清”。此外，案外人提供的水电费、服务费等发票、收据，拟证明其已实际占有使用涉案房产。又查明，广东长城建设集团有限公司于1987年4月10日成立，统一社会信用代码/注册号为：914401012312501383，曾用名为：广东长城建设工程公司、广东长城建设总公司、广州军区长城建筑工程公司，现为存续状态。广东长城广州房地产开发有限公司于1996年1月23日成立，统一社会信用代码/注册号为：91440101231238665K，现为注销状态。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产登记在被执行人广东长城建设集团有限公司名下，虽然案外人周志平主张其已签订购买涉案房产的《购房合同》，但是该《购房》合同的售房单位为广东长城广州房地产开发有限公司，而根据查明的事实，广东长城建设集团有限公司与广东长城广州房地产开发有限公司有不同的统一社会信用代码/注册号，成立时间与存续状态均不相同，是两个不同的公司，故不能认定案外人周志平在本院查封之前已就涉案房产签订了合法有效的书面买卖合同。此外，根据本院查明的事实，案外人周志平未按《购房合同》付清全部购房款，且其签订《购房合同》至今已逾二十余年，却未积极主张合同权利，对涉案房产未办理过户登记具有过错。综上，案外人周志平的异议主张不符合上述司法解释的规定，其异议理由不能成立，其请求对涉案房产中止执行，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人周志平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 黄 征审判员 胡伟东审判员 叶洁靖二〇二〇年九月三十日书记员 莫乔珍