北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80064号原告：北京市朝阳区军队离休退休干部第一休养所，住所地北京市朝阳区惠新里222楼5单元102室。法定代表人：陶文琴，副所长。委托诉讼代理人：李军军，北京市瀚翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瀚文，北京市两高律师事务所律师。被告：北京金祥园房屋出租有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区惠新里226号楼1单元。负责人：郭小俊，总经理。委托诉讼代理人：郭玉杰，男，1974年7月16日出生，汉族，北京金祥园房屋出租有限公司朝阳分公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘庆磊，河北霍振林律师事务所律师。被告：北京金祥园房屋出租有限公司，住所地北京市海淀区德外北沙滩双泉堡甲68号3号楼218室。法定代表人：巴新春，总经理。委托诉讼代理人：刘庆磊，河北霍振林律师事务所律师。第三人：北京市朝阳区退役军人事务局，住所地北京市朝阳区惠新西里2区2号楼。负责人：田志刚，局长。委托诉讼代理人：赵建军，男，1966年7月31日出生，汉族，北京市朝阳区退役军人事务局副局长，住北京市朝阳区。原告北京市朝阳区军队离休退休干部第一休养所(以下简称原告）与被告北京金祥园房屋出租有限公司朝阳分公司（以下简称朝阳分公司）、被告北京金祥园房屋出租有限公司（以下简称金祥园公司，与朝阳分公司合称二被告）、第三人北京市朝阳区退役军人事务局（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人陶文琴和委托代理人李军军、张瀚文，朝阳分公司委托代理人郭玉杰，二被告共同委托代理人刘庆磊，以及第三人委托代理人赵建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令朝阳分公司立即腾退并向原告交还位于北京市朝阳区惠新里226号楼第一单元房屋及1至4单元地下室房屋（除102室外，以下简称涉案房屋；腾退原因是合同到期终止，我方要求腾退）；2、请求法院依法判令二被告向原告支付2015年7月12日至2018年1月11日期间的房屋租金共计212万元（依据合同约定以及被告方支付租金情况，租金每年85万元，只交了43万元，合同签订了三年，85万元*3年-43万元）；3、请求法院判令二被告向原告支付房屋占有使用费（按同地段租金标准每年216万元计算，自2018年1月12日起至实际交还房屋之日止）；4、请求法院判令二被告支付原告违约金85000元（依据是合同第六条，如乙方违约需要支付甲方10%的违约金，被告没有按时足额支付租金而且合同到期没有及时腾退房屋，关于承租人的腾退房屋义务合同中没有约定）。事实和理由：原告系朝阳区惠新里226楼的产权登记单位，2014年12月20日，原告与朝阳分公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租期三年，租赁期限从2015年1月12日至2018年1月11日。每年租金为人民币85万元，每半年交付一次，上半年（1月10日前）交房租43万元，下半年（7月10日前）交房租42万元。合同签订后，朝阳分公司仅向原告支付了当年上半年租金43万元，之后并未向原告支付租金。涉案房屋属事业单位国有资产，根据事业单位国有资产管理相关规定，对外出租的需收回。2018年1月11日合同到期后，原告的管理部门就上述房屋收回事宜多次口头、书面告知被告，朝阳分公司一直拖延不予腾退。2019年5月14日，原告就上述房屋收回事宜向朝阳分公司当面送达《律师函》，并将律师函张贴在该楼第一单元门口、各楼层楼道口的明显位置，要求朝阳分公司收到律师函后10日内将房屋腾退，恢复原状，与原告办理交接手续。然而朝阳分公司至今并未将上述房屋腾退。朝阳分公司为金祥园公司的分支机构，金祥园公司对朝阳分公司的对外行为承担法律责任。为保护国有资产不受损失，原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。二被告共同辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，原告所述没有任何事实和法律依据。1、涉案房屋的租赁合同是朝阳分公司与北京市朝阳区军队离退休干部管理委员会（以下简称管委会）签订，管委会是出租方。合同不是金祥园公司签订的，根据合同相对性原则，原告和金祥园公司主体均不适格。2、原告不是房屋租赁合同的签订主体，仅仅是管委会委托原告代收租金，合同仅仅是朝阳分公司向其支付租金的依据，我方认可原告是代收租金的主体，但不是合同的主体，我方只向原告支付了上半年的租金。下半年的也支付了，但是不是支付给原告的，而是付给了管委会，没有任何拖欠。我方没有就涉案房屋与原告签订合同，我方认为二被告与原告均没有合同关系。3、朝阳分公司没有拖欠任何租金，根据2014年12月20日朝阳分公司与管委会签订的租赁合同，租期是2015年1月12日至2018年1月11日，合同签订后管委会向原告签订了委托书，委托原告代收涉案租金，2015年1月6日朝阳分公司根据管委会的要求向原告支付了上半年租金，后来经过管委会决定，自2015年7月12日之后的租金不再由原告代收，所以朝阳分公司2015年7月12日之后租金没有向原告支付。朝阳分公司自2018年1月12日占用涉案房屋合法有据。2018年1月11日合同到期后2018年1月4日又与管委会续签了房屋租赁合同，期限是2018年1月12日至2020年1月11日，2019年1月1日经朝阳分公司与管委会协商为了方便租金计算，对合同期限进行了变更，2019年1月1日重新签订房屋租赁合同，约定合同租期为2019年1月1日至2023年12月31日，朝阳分公司根据合同约定按时向管委会支付了全部租金，不存在拖欠和非法占用的情形，朝阳分公司不存在任何违约情形，每笔租金按时支付完全履行了合同义务。针对原告起诉的事实和理由部分，涉案房屋的产权登记信息确实是在原告名下，但是这是涉案房屋和涉案土地解决历史遗留问题时因管委会无法办理产权落户手续，委托原告代为受理过户。涉案房屋真正的实际所有权人是管委会。根据政府相关文件显示，管委会对涉案房屋享有管理、收益等权利，因此管委会与朝阳分公司签订房屋租赁合同是合法有效的。根据合同第四条第一款的约定，逾期十五日不交租金即合同终止并收回房屋，原告以代收租金身份提起房屋租赁合同诉讼，主张朝阳分公司拖欠租金、占有使用费、违约金，所述事实为捏造事实，是虚假诉讼。第三人述称，第一,同意原告的诉讼请求，原告无论是基于房屋租赁合同法律关系，还是基于房屋产权登记方的物权权利，均有权要求朝阳分公司将其非法占有的房屋予以腾退返还，并支付相应租金、房屋占有使用费及违约金。第二,就案件审理中的相关问题陈述相关事实并发表意见：1、第三人与管委会之间的关系。第三人于2019年3月15日挂牌成立。中国共产党北京市朝阳区军队离休退休干部休养所委员会（简称军休所党委）系军休干部党组织，军休所党委2006年8月3日对《证明书》加盖了公章，乔群为时任管委会主任。军休所党委在机构改革后隶属于退役军人局党组领导工作。（注：管委会指2014年前乔群为主任的管委会；“管委会”指2014年后自行成立的“管委会”）。2、原告与“管委会”的关系。原告系涉案房屋的产权登记单位，其为事业单位。“管委会”并非其内设、归其指导的群众性组织。诉讼中被告提交了一份2003年管委会与原告签订的《委托书》，该委托书主要内容为：“依据朝会【2002】2号《会议纪要》，惠新里37号楼（即226楼）一单元18套两居室和一至四单元地下室两项房屋产权归惠新里四个军休所老干部所有，管委会委托第一休养所代为受理过户办理房屋所有权证。房屋的管理、使用、收益、分配等问题，由管委会全面负责”。被告以此抗辩“管委会”是涉案房屋实际出租人，其与“管委会”签订的合同合法有效。对此，第三人认为：朝会[2002]2号《会议纪要》并未将涉案房屋划归惠新里四个军休所老干部所有，也未将收益分配权赋予“管委会”。《会议纪要》为过程性文件，不具有终极性、直接对外产生效力，房屋产权归属应以物权登记为准。原告与管委会无权就国有资产归属进行约定，该《委托书》基于错误认识签署，所谓的“委托”当然不能成立。2014年12月，原告以其名义与朝阳分公司签订《房屋租赁合同》，正是其作为房屋产权人行使对外出租权利，原告与朝阳分公司之间形成房屋租赁法律关系，该份合同履行与“管委会”无关。朝阳分公司与“管委会”在2018年1月之后又私自签订了两份《房屋租赁合同》，合同期限至2023年12月底。对此，第三人认为：原告作为产权登记单位具有法律规定的对涉案房屋的管理使用权，朝阳分公司作为租赁方对此是明确知情的，且之前其与原告签订了合同，其在未与原告沟通确认的情况下，恶意与“管委会”签订的合同不能成立。第三人对此不予认可。3、第三人对“管委会”的认识。2014年9月23日民政部令第53号公布施行的《军队离休退休干部服务管理办法》第十九条规定：军休干部管理委员会是在服务管理机构内军休干部自我教育、自我管理、自我服务的群众性组织。服务管理机构内设有军休干部管理委员会的，服务管理机构应当加强对军休干部管理委员会的指导，按照有关规定组织开展活动，发挥军休干部管理委员会的作用，定期听取军休干部管理委员会工作情况报告，研究解决其反映的问题。民政部2015年9月22日印发的《军队离休退休干部服务管理机构工作指引》第一条组织机构第（一）项规定：军休干部服务管理机构是服务和管理军休干部的专设机构，包括军休干部服务管理中心、军休干部休养所、军休干部服务管理站等，承担军休干部服务管理具体工作。目前朝阳区军休干部服务管理机构为休养所，根据以上规定，军休干部管理委员会应是休养所内的军休干部自我教育、自我管理、自我服务的群众性组织，此“管委会”并非休养所内的组织。第三人对2014年11月19日自行成立的“管委会”及成员不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2002年10月8日，中共北京市朝阳区委办公室做出朝会【2002】2号《会议纪要》，载明：“……会议决定：1、本次会议纪要下发后，‘朝开’（朝阳区城市建设综合开发公司）和区国土房管局将惠新里37号楼北端的一单元（该楼座东朝西，单元从北往南数）建筑面积1230.42平方米和该楼一、二、三、四单元地下室房产权，划归‘军休所’（朝阳区惠新里军队离休退休干部休养所）老干部使用。……3、……‘朝开’对37号楼恢复装修和完善生活设施工程竣工验收后（地下室应有暖气、电源和上下水），区军休所管委会即按划归的房屋面积，自行管理使用，并按照该小区收费标准，按时交纳供暖、水、电、天然气费等相关费用。4、以上划归和移交惠新里区‘军休所’老干部集体使用的房屋，均由区军休所管委会按老干部的要求研究调配使用。”参会人员中管委会一方人员包括：代主任乔群、副主任张溥正、办公室主任蓝聚成。2003年8月20日，管委会（委托单位）与原告（受托单位）签订《朝阳区军休所管委会委托书》，内容为：“根据中共北京市朝阳区委办公室颁发的2002年10月8日朝会(2002)2号《会议纪要》所决定的有关内容，划归朝阳区干休所老干部集体使用的朝阳区惠新里37号楼的一单元计18套两居室（建筑面积1230.42平方米）和该楼的一单元至四单元的四个地下室（建筑面积590.20平方米），其两项房屋产权，均属惠新里四个军休所全体老干部所有，在办理《房屋所有权证》时，北京市朝阳区军队离退休干部管理委员会委托北京市朝阳区军队离休退休干部第一休养所，以房屋所有权的名义代为受理过户。除委托将房屋所有权过户到朝阳区军休一所外，其房屋的管理和使用、收益和分配等问题，按朝会（2002）2号《会议纪要》的原则规定，均由朝阳区军休所管委会全面负责。”二被告提交上述两份文件的复印件，原告称真实性无法核实。二被告称，原件在管委会手中，但此后被告申请管委会相关人员出庭作证时未提交两份证据原件。2003年9月8日，北京市朝阳区人民政府办公室印发《北京市朝阳区人民政府关于划转惠新里37号楼房屋所有权的通知》，载明：“区国土房管局：根据《关于协调解决朝阳区惠新里37号楼用地遗留问题的会议纪要》（朝会【2002】2号）精神，经区政府研究，同意将惠新里37号楼一单元和37号楼一、二、三、四单元撤下室房屋所有权由朝阳区城市建设综合开发公司划转给区民政局第一军休所。请你们协助办理相关手续。”2003年9月29日，涉案房屋登记在原告名下。2006年8月3日，军休所党委出具《证明书》，载明：“北京市朝阳区军队离休退休干部管理委员会，系根据1990年中华人民共和国民政部第三号令由民主选举产生的，于1997年6月28日经中共北京市朝阳区军休所党委批准重新成立予以公布，并发给管委会原有图章壹枚。乔群同志系现任管委会主任。特此证明”查，1990年中华人民共和国民政部第3号令《军队离休退休干部休养所暂行规定》第八条规定，干休所的军队离休退休干部管理委员会，是所内军队离休退休干部自我教育、自我服务、自我管理的组织。管理委员会成员由民主选举产生。其主要职能是：协助所长和党组织搞好干休所建设，发挥参谋、协调、监督作用；反映老干部的合理意见，维护老干部的合法权益。2008年4月11日，原告（出租方、甲方，甲方落款处加盖管委会公章）与朝阳分公司（承租方、乙方）签订《房租租赁合同》，约定：“租赁房屋的基本情况：房屋座落在北京市朝阳区惠新里226号楼（原名204楼）第一单元和本楼1-4单元地下室（其中扣除管委会留用的102室）；建筑面积为1775.80平方米；房屋为混合结构的新楼房，在交付使用时，主体结构无倾斜、断裂、下沉等安全隐患；水、电、气等设施齐全。租赁期限及房屋用途：其房屋用于乙方办公、住宿和转租。乙方租赁期限从2008年7月12日至2014年7月11日。租金标准及支付方式：每年租金为人民币肆拾万元。每半年交付一次，先交租金后用房。”2008年11月10日，原告（出租方、甲方，甲方落款处加盖管委会公章）与朝阳分公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于国家奥运会期间对地下室实行关停之规定，我公司为响应国家号召，决定对惠新里226楼地下室实行关停。经甲乙双方协商，对租赁期间乙方所造成的损失之实际情况，甲方给予一定的补偿，决定对租赁期限实行顺延。免收2008年7月12日至2009年1月11日期间的房租，并将到期期限2014年7月11日延长至2015年1月11日。2014年9月23日，中华人民共和国民政部第53号令公布《军队离休退休干部服务管理办法》，其中第三条第三款规定“服务管理机构是服务和管理军休干部的专设机构，承担军休干部服务管理具体工作。”第十九条规定，“军休干部管理委员会是在服务管理机构内军休干部自我教育、自我管理、自我服务的群众性组织。服务管理机构内设有军休干部管理委员会的，服务管理机构应当加强对军休干部管理委员会的指导，按照有关规定组织开展活动，发挥军休干部管理委员会的作用，定期听取军休干部管理委员会工作情况报告，研究解决其反映的问题。”第三十条规定，“本办法自公布之日起施行。1990年7月18日民政部发布的《军队离休退休干部休养所暂行规定》（民政部令第3号）同时废止。”2014年11月19日，“管委会”出具《总管委会通知》，内容为：“为了对本院原锅炉房护地活动的需要，于1997年6月28日正式恢复朝阳区军休干部管委会，迄今已超过十七年了。由于任期较长，透明度又不够，广大老干部迫切要求管委会换届改选。经我们研究决定，定于2014年11月20日（星期4）上午10点，在209楼棋牌室，召开惠新里各军休所的老干部和遗孀大会，研究管委会的换届改选问题，请大家在百忙中届时参加，共同将管委会建设好，更好的为大家服务。”除上述打印体字样外，该份通知上还有手写体文字如下：“四个所参加人数计38人，原主任不能参加造反。53部长令2014年9月23”第三人称，系原主人乔群所写，因为不愿意参加换届改选；现在的“管委会”没有经过军休所党委批准备案，自行改选，是非法成立的，是无效组织。四个所参加人数38人不能代表300多位老干部。二被告则称，真实性认可，证明目的不认可，字是乔群写的，但通过该证据恰恰可以确定“管委会”是通过选举产生的，因为“管委会”是群众性组织，“管委会”所在的小区每一单元都有楼长，有楼长和部分群众参加，每个楼长代表本单元人员的意志，并非第三人所述情况。2014年12月20日，“管委会”（出租方、甲方）与朝阳分公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁房屋的基本情况：房屋座落在北京市朝阳区惠新里226号楼（原名204楼）第一单元和本楼1-4单元地下室（其中扣除管委会留用的102室）；建筑面积为1775.80平方米；房屋为混合结构的新楼房，在交付使用时，主体结构无倾斜、断裂、下沉等安全隐患；水、电、气等设施齐全。租赁期限及房屋用途：其房屋用于乙方办公、住宿和转租。乙方租赁期限从2015年1月12日至2018年1月11日。租金标准及支付方式：每年租金为人民币捌拾伍万元，每半年交付一次，上半年（1月10日前）交房租43万元，下半年（7月10日前）交房租42万元。甲方有权依照合同按期足额收取租金。如租期未满无正当理由退房时，剩余租金不退；逾期15日仍不交租金时，如无特殊情况，甲方认为乙方终止合同；并及时收回用房，不承担违约责任。对违约后的处罚规定：如乙方违约本合同，须支付甲方年租金10%的违约金。”同日，原告（出租方、甲方）与朝阳分公司（承租方、乙方）也签订《房屋租赁合同》，约定条款均与上述管委会与朝阳分公司签订合同相同。二被告认可合同的真实性，但不认可证明目的，称原、被告之间没有关于签订涉案房屋租赁合同的合意，之所以与原告签订该份房屋租赁合同是因为“管委会”要求朝阳分公司向原告支付租金，由原告代收租金。2018年1月4日，“管委会”（出租方、甲方）与朝阳分公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁房屋的基本情况：房屋坐落在北京市朝阳区惠新里226号楼（原为甲204号楼）北端第一单元，该单元有两居室12套和一居室5套，合计建筑面积为1204.18平方米。房屋为混合结构，在交付使用时，主体结构无安全隐患。生活用水、用电、及取暖等设施齐全。租赁期限及房屋用途：租期暂定为两年，自2018年1月12日至2020年1月11日终止。如甲方有故提前终止合同，应提前两个月通知乙方，并按实际使用时间结算。该房屋用于办公和住宿，乙方不得改变规定的用途。房屋租金及支付方式：每年租金为人民币捌拾万元，每半年交付一次，即每年1月10日前和7月10日前，分别各交租金肆拾万元。先交租金后用房。”2019年1月1日，“管委会”（出租方、甲方）与朝阳分公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁房屋的基本情况：房屋坐落在北京市朝阳区惠新里226号楼（原为甲204号楼）北端第一单元，该单元有两居室12套和一居室5套，合计建筑面积为1204.18平方米。房屋为混合结构，在交付使用时，主体结构无安全隐患。生活用水、用电、及取暖等设施齐全。租赁期限及房屋用途：租期暂定为五年，自2019年1月1日至2023年12月31日终止。如甲方有故提前终止合同，应提前两个月通知乙方，并按实际使用时间结算。该房屋用于办公和住宿，乙方不得改变规定的用途。房屋租金及支付方式：每年租金为人民币捌拾伍万元，每半年交付一次，即每年1月10日前和7月10日前，分别交付租金，上半年交肆拾叁万元，下半年交肆拾贰万元。先交租金后用房。”就上述期间租金的支付，原、被告均认可自2008年7月12日至2015年7月11日之间的租金，朝阳分公司均已支付至原告账户内。此后的租金，二被告称，朝阳分公司通过其法定代表人郭小俊个人账户于2016年8月19日向北京期颐祥和养老服务有限公司（以下简称期颐祥和公司）付款85万元，于2016年9月12日向案外人冯华付款38.7万元，于2017年1月23日向冯华付款43万元，于2019年1月25日向案外人刘文付款10万元；通过其员工刘桂良个人账户于2017年7月19日向冯华付款42万元，于2018年1月19日向冯华付款40万元。另，朝阳分公司通过其名下账户于2019年4月1日向期颐祥和公司付款16万元，于2019年5月20日向期颐祥和公司付款43万元。二被告就此提交转账凭证，原告认可证据的真实性，但不认可关联性，称与本案无关。查，期颐祥和公司成立于2016年6月7日，法定代表人刘文。2018年1月1日，“管委会”（委托人）与期颐祥和公司（受托人）签订《授权委托书》，载明：“因委托人与北京金祥园房屋出租有限公司朝阳分公司就北京市朝阳区惠新里226号楼北端第一单元（12套两居室和5套一居室）签订房屋租赁合同，因委托人未开通对公收款账户，现委托人委托受托人代委托人收取北京金祥园房屋出租有限公司朝阳分公司向委托人缴纳的房屋租金。”就涉案房屋中1-4单元地下室（其中扣除管委会留用的102室）在2018年1月12日之后的实际使用情况，二被告称已经归还管委会；原告对此不予认可，称1-4单元地下室共有31间房屋，现有16间仍有人居住使用，15间无人居住。2019年12月9日，对地下室房屋使用情况进行了解时，朝阳分公司代理人郭玉杰在场，其本人居住使用101号房屋，其称地下室房屋由“管委会”出租委托其管理收取租金。就“管委会”的主体资质问题，审理中，二被告申请张溥正、冯俊瑞出庭作证。其中，张溥正称，“1997年6月28日至2014年11月20日期间担任管委会副主任，管委会没有直接领导，是群众组织，干休所、军休所党委、管委会是三位一体的，是平级的，管委会不受军休办、民政局、退伍军人事务局、干休所的领导。管委会是在干休所内民主产生的，选举和换届是管委会自己组织的，是自我交流、自我组织、自我领导的群众性组织，一般3-5年换届一次。管委会换届不需要备案，因为是群众性组织。”“涉案房屋产权归管委会，由管委会管理。”“期颐祥和公司是管委会为收取租金特意成立的，因为只有办了公司才有账号和公章。管委会的财务章和账号一直在安置办那里，他们不给我们，所以我们只有办了这个公司。”“2014年的两份合同，管委会的合同在原告的合同签订前9天签订的，原告是用我们的合同制作的，内容都一样，签两份是原告要求的，说这样他们好收钱好纳税。”冯俊瑞称，“从2017年下半年开始担任管委会主任。2017年没有进行改选，是因为之前的主任得了癌症，干不了了，委托我担任。管委会没有任何上级单位，因为管委会是群众性自治组织。管委会是四个干休所的总管委会。”“涉案房屋的租金目前收到了2019年上半年，下半年的还没有收。”“管委会的公章在我手里，是上一届的一个管账的会计交给我的，但是是谁刻的我不清楚，公章在哪里备案我也不清楚。”原告和第三人不认可证人证言，称证人对于涉案房屋的产权有错误认识，2002年的会议纪要要划归的是涉案房屋的使用权，涉案房屋的所有权以登记为准。证人所称委托办理过户和收款的基础是不成立的，实际情况是原告是权利主体与朝阳分公司均有租赁关系，收取租金。就此，第三人提交军休所党委情况说明一份，载明：“军休所党委成立于1986年11月，因军休所离休退休的军休干部人数较多，军休所党委的党建工作一直由朝阳区委政法委进行管理。按照中共北京市朝阳区委京朝发【2019】4号文件：关于印发《北京市朝阳区机构改革方案》的通知，将区民政局的退役军人优抚安置、军队离休退休干部休养管理职责，区人力资源和社会保障局的军官转业安置职责，以及军队有关职责整合，组建成立区退役军人事务局。军休所党委在机构改革后隶属于朝阳区退役军人事务局党组领导工作。由于历史原因，现我单位无法找到1997年6月28日批准成立北京市朝阳区军队离退休干部管理委员会（以下简称‘管委会’）的相关文件，对于我单位2006年8月3日出具的证明书内容予以认可，即认可1997年6月28日至2014年11月18日以乔群为主任的‘管委会’。2014年11月19日，部分军休干部自行组织推选‘管委会’的成员，且选举完成后没有上报军休所党委进行备案，所以军休所党委不承认自2014年11月19日选举后的‘管委会’及其成员，以及‘管委会’所做出的一切行为和决定。”原告认可证据的真实性和证明目的。二被告认可证据的真实性，但不认可证明目的，称通过该份证据恰恰可以证明管委会的成立是合法的、正当的。经询，原、被告均认可管委会系1997年经军休所党委批准成立，原告认可2014年11月19日管委会改选没有经过军休所党委批准或备案，二被告则称备案并非效力性规定,管委会是选举产生的群众性组织,到所在党委备案,只是方便其从事服务工作,未进行备案并不影响管委会的存在。就原告主张的房屋占有使用费标准，原告提交涉案房屋所在地周边的房屋租赁价格网页打印件，称周围出租房屋的均价是3.25元/天/平方米，3.25元*365天*涉案房屋面积1775.8平方米=216万元。二被告不认可证据的真实性。经询，原告未就此申请评估。就二被告的关系，二被告认可朝阳分公司为金祥园公司的分公司，同意由二被告共同对外承担相应责任。经询，二被告要求法院调低违约金。查，原北京市朝阳区惠新里37号楼现名称为惠新里226号楼。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋出租方是原告还是管委会。首先，关于“管委会”资质问题。第一，原、被告以及第三人均认可2006年8月3日军休所党委出具的《证明书》，本院不持异议。该份证据显示，管委会于1997年依据1990年中华人民共和国民政部第3号令《军队离休退休干部休养所暂行规定》重新成立，由民主选举产生，经军休所党委批准成立并予以公布，发给管委会图章，乔群系任管委会主任。第二，根据1990年中华人民共和国民政部第3号令《军队离休退休干部休养所暂行规定》，以及2014年9月23日中华人民共和国民政部第53号令公布《军队离休退休干部服务管理办法》的规定可以看出，管委会均应在军休干部服务管理机构之下成立，并接受服务管理机构指导和管理。被告方证人到庭述称“管委会没有上级单位，不接受任何单位领导”显然与相关规定不符。第三，2014年11月19日“管委会”的所谓“换届改选”通知虽加盖有“管委会”公章，但尚未改选前的、经由军休所党委批准认可的管委会主任乔群却在通知上写明“不参加”，称此次“改选”为“造反”，并注明相应依据（即当时已施行的民政部第53号令）。次日进行的“改选”，之前未报军休干部服务管理机构或军休所党委批准，之后也未报备案。且从现有证据看，被告方或其证人均未就“改选”程序、选举人身份、人数、候选人产生办法等情况举证，所谓“改选”结果系经过何种程序产生不清楚。第四，当初批准管委会成立，发给管委会图章的军休所党委也出具情况说明表示，“不承认自2014年11月19日选举后的‘管委会’及其成员，以及‘管委会’所做出的一切行为和决定。”综合以上四点，本案难以认定2014年11月20日“改选”后的“管委会”系通过合法程序产生，属于相关法规和规章规定的军休干部服务管理机构下设的军休干部群众自治性组织。其次，关于“管委会”权利来源问题。一方面对于涉案合同期限（即租期2015年1月12日至2018年1月11日）之前的租赁合同，被告方及其证人称，管委会曾于2003年与原告签订《朝阳区军休所管委会委托书》，约定根据朝阳区委办公室朝会(2002)2号《会议纪要》的决定，将涉案房屋划归属“惠新里四个军休所全体老干部所有”，管委会委托原告“代为受理过户”。但从《会议纪要》的内容看，仅表述为“划归‘军休所’老干部使用……自行管理使用……研究调配使用”，并未涉及涉案房屋所有权归属“军休所全体老干部”或管委会之说。另一方面对于涉案合同期限及之后的租赁合同，如前所述，2014年11月20日“改选”后的“管委会”已不具有合法资质，不具备民事权利能力和民事行为能力，更不可能对涉案房屋享有出租权或所有权，因此以“管委会”公章为凭签订的各份房屋租赁合同均不成立。再次，关于承租方朝阳分公司立约和履约的主观意思表示问题。一方面，朝阳分公司称2014年底与原告签订房屋租赁合同系因“管委会”委托原告代收房租。但从被告方认可的事实看，在此之前朝阳分公司已连续六年向原告支付房租而从未与原告签订书面合同。换言之，若如被告方及其证人所称，原告系代“管委会”收取房租，且2014年后“管委会”主体资质仍不存在瑕疵，有权向被告方出租涉案房屋，则朝阳分公司继续向原告支付房租没有任何障碍，其于2014年12月20日同时与“管委会”和原告就涉案房屋订立内容完全相同的房屋租赁合同完全没有必要。另一方面，被告方在庭审中表示“管委会”出租登记在原告名下的涉案房屋，其权利来源为2003年与原告签订的《朝阳区军休所管委会委托书》，其中约定涉案房屋划归属“惠新里四个军休所全体老干部所有”，则被告方认为2015年7月12日之前的房租系由作为全体老干部自治性组织的“管委会”委托原告代收尚在情理之中，而2015年7月12日之后的租金却支付至案外人个人账户或案外人为收取房租特别成立的公司账户，与被告所称履行承租“军休所全体老干部所有”的涉案房屋之租赁合同对价明显不符。最后，综合以上三方面情况本院认定，对于原告在本案中诉争的租赁合同，无论之前朝阳分公司认为与原告或管委会订立、履行房屋租赁合同，自2014年12月20日，朝阳分公司已明知“管委会”对于涉案房屋不享有合法的出租权，才在实际承租涉案房屋多年后与作为产权人的原告签订了房屋租赁合同。但在此情况下，朝阳分公司为继续长时间的承租涉案房屋，又与所谓“改选”后的“管委会”签订了时至2023年的三份房屋租赁合同。如前所述，此三份合同应属不成立。故自2015年1月12日起与朝阳分公司建立房屋租赁合同关系并实际履行的出租方主体应系原告。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与朝阳分公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现合同期限已届满，朝阳分公司仍未腾退返还涉案房屋，原告主张朝阳分公司返还，本院予以支持。朝阳分公司虽主张涉案房屋中1-4单元地下室（其中扣除管委会留用的102室）已腾退，但未举证，且原告核实后对此不予认可，被告方应承担举证不能的不利后果。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。朝阳分公司虽未直接将2015年7月12日之后的租金支付给原告，但从朝阳分公司提交的转账凭证以及“管委会”相关人员自认的情况看，朝阳分公司已将相应金额支付给“管委会”有关人员。考虑到一方面原告和“管委会”在同一天与朝阳分公司签订了内容相同的合同，朝阳分公司对于原告与“管委会”之间的关系认识存在一定障碍；另一方面“管委会”虽无合法主体资格，但其相关组织人员和具体操作人员确系原告管理服务对象，故原告应首先要求收到房屋租金的实际获益人将收到的款项转付给原告。若原告认为其他案外主体涉嫌刑事犯罪，可依法向公安机关举报。但在此之前，原告主张二被告再行支付相应期间的租金和占有使用费，以及就此主张被告方支付违约金，本院均不予支持。根据朝阳分公司与原告签订的合同，租赁期限从2015年1月12日至2018年1月11日。租金标准及支付方式：每年租金为人民币捌拾伍万元，每半年交付一次，上半年（1月10日前）交房租43万元，下半年（7月10日前）交房租42万元。现朝阳分公司最后一次于2019年5月20日向期颐祥和公司付款43万元，期限应至2019年7月11日。因朝阳分公司未腾退涉案房屋，故被告方应向原告支付此后的房屋占有使用费。但就原告主张的占用费标准，原告未申请评估，其提交的证据不足以证明涉案房屋实际使用费损失。鉴于原告与被告签订的房屋租赁合同约定年租金为85万元，在无其他证据佐证情况下，本院确定被告方仍按此标准向原告支付房屋占有使用费。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。朝阳分公司系金祥园公司依法设立并领取营业执照的分公司，不具有法人资格，但从其以自己的名义订立并履行合同的情况看，朝阳分公司也具备一定的财产责任承担能力，故应先以朝阳分公司的财产承担上述债务，不足部分由金祥园公司承担补充赔偿义务。原告主张二被告共同承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。基层人民法院审理的因送达等程序性事项超过审限而转为普通程序审理的简单案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理。故本案适用普通程序由审判员一人独任审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九条、第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京金祥园房屋出租有限公司朝阳分公司于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区惠新里226号楼（原名204楼）第一单元和本楼1-4单元地下室（除102室外），并将房屋交还给原告北京市朝阳区军队离休退休干部第一休养所。二、被告北京金祥园房屋出租有限公司朝阳分公司和被告北京金祥园房屋出租有限公司于本判决生效之日起七日内按照每年八十五万元的标准支付原告北京市朝阳区军队离休退休干部第一休养所自2019年7月12日起至实际交还之日止的房屋占有使用费。三、被告北京金祥园房屋出租有限公司对被告北京金祥园房屋出租有限公司朝阳分公司上述给付义务不足部分承担补充责任。四、驳回原告北京市朝阳区军队离休退休干部第一休养所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57475元，由原告北京市朝阳区军队离休退休干部第一休养所负担45175元（已交纳），由被告北京金祥园房屋出租有限公司朝阳分公司和被告北京金祥园房屋出租有限公司负担12300元（原告北京市朝阳区军队离休退休干部第一休养所已交纳，被告北京金祥园房屋出租有限公司朝阳分公司和被告北京金祥园房屋出租有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京市朝阳区军队离休退休干部第一休养所）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇二〇年九月十一日书记员 刘菁菁