湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初317号原告：谌国正，男，1949年5月5日出生，汉族，黄陂卫校退休职工，住武汉市武昌区。原告：谌轶鹏，男，1977年7月7日出生，汉族，中铁职工，住武汉市武昌区。二原告的共同委托诉讼代理人：秦丽娟，湖北武银律师事务所律师。特别授权代理。被告：刘建平，女，1957年8月29日出生，汉族，无职业，住武汉市洪山区。被告：刘永萍，女，1958年12月31日出生，汉族，武汉理工大学退休职工，住武汉市洪山区。二被告的共同委托诉讼代理人：胡小良，湖北珞珈律师事务所律师。一般授权代理。原告谌国正、谌轶鹏与被告刘建平、刘永萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案，依法适用普通程序，由审判员杨洁担任审判长，与人民陪审员熊厚胜、人民陪审员张安源组成合议庭，于2020年8月20日对本案公开开庭进行了审理。原告谌国正及其委托诉讼代理人秦丽娟，原告谌轶鹏的委托诉讼代理人秦丽娟，被告刘建平、被告刘永萍的共同委托诉讼代理人胡小良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌国正、谌轶鹏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告刘建平对武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾X号X幢X号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所属之车库无处分权；2.请求判令被告刘永萍对武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾X号X幢X号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所属之车库无处分权；3.请求判令被告刘建平签署的《房产交易承诺确认书》中“③甲方于2000年4月1日从开发商处购买的①号房产协议书中所属附件（权属人刘建平）上约定的车库、④刘永萍于2000年4月1日从开发商处购买的②号房产协议书中所属附件（权属人刘永萍）上约定的车库”内容无效；4.请求判令被告刘永萍签署的《房产交易承诺确认书》中“③甲方于2000年4月1日从开发商处购买的①号房产协议书中所属附件（权属人刘建平）上约定的车库、④刘永萍于2000年4月1日从开发商处购买的②房产协议书中所属附件（权属人刘永萍）上约定的车库”内容无效；5.请求判令二被告共同向二原告返还于二被告处购买位于武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾x号想幢X号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库和武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾x号X号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库的购车库款共计320000元；6.请求判令二被告共同向二原告返还二原告于二被告处购买武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾X号X幢X号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库和武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾X号X号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋所附属之车库的购车库款共计320000元被二被告占用期间的利息（注：按年利率0.06计算，一年利息金额为0.06/年×320000元=19200元/年，自2016年3月17日起至二被告向二原告全额返还320000元当日止）；7.请求判令本案受理费由二被告共同承担。事实与理由：二原告系父子关系，二原告于2016年3月17日向二被告购买位于武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾X号X幢X号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋及其附属车库和武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾X号X号（房产证编号：武房权证洪字第××号）房屋及其附属车库，二原告与二被告约定上述两处房屋的购房款分别为人民币70万元整和人民币68万元整，同时约定上述两处房屋所附属之车库的购房款共计人民币32万元整，上述两处房屋及其所附属车库总购房款共计170万元整，二原告于2016年3月17日前已向二被告预付部分购房款10万元，2016年3月17日支付剩余购房款160万元，二被告于同日均为二原告签署《房产交易承诺确认书》，且被告刘建平出具的一份《房屋房款收据》均清晰反映：二原告向二被告支付的人民币170万实属二原告为购买上述两处房屋及其附属之车库的产权所支付的对价，而并非为仅购买两处房屋的产权所支付的对价，被告刘永萍向二原告提供的公民身份证复印件上还两次载明：“该身份证复印件只作车库过户用”，然而，二被告在收取二原告的的全额购房款后仅将上述两处房屋的产权过户给原告，而上述房屋所附属之车库无法过户至原告，时至今日二被告亦未向二原告返还上述车库的购房款32万元整，另二原告于2019年9月下旬，从城管执法人员处得知，二被告均非上述两处房屋附属之车库的产权所有权人，且上述两处车库实属违法建筑，不可能被有关行政职能部门备案，亦无法登记在任何个人和单位名下。综上，二原告认为二被告支付的购房款170万实为涉案两处房产及其附属两处车库的对价，而非仅购买二被告上述两处房产的对价，二被告不享有上述两处房屋附属之车库的所有权的情况下，向二原告收取的购房款32万元依法应当全额返还给二原告，故二原告为维护自身合法权益，特依据相关法律诉至法院，望判如所请。被告刘建平、刘永萍辩称：一、双方房屋买卖合同合法有效。二原告以170万向被告整体购买2套房屋和2层车库，并未约定车库价款为32万。虽然车库没有产权证，被告对其亦无所有权，但根据买卖合同司法解释第三条的规定，涉案合同仍有效。二、被告已履行了全部合同义务，无违约行为。涉案房屋交易经中介机构进行，二原告知晓车库无产权。根据约定，被告仅须将车库及相应的协议书原件予以交付，二原告即享有车库100%的权益。被告并无协助办理车库过户的义务，且二原告此前从未主张过办理过户手续。车库交付后毁损灭失的风险依法由二原告承担，与被告无关。综上，房屋买卖合同合法有效，且被告履行了合同义务，二原告诉请没有依据，请求法院应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年3月3日，二原告（买方，乙方）与被告刘建平（卖方，甲方）在经纪代理方武汉纬家地产丁字桥店签订《存量房居间（买卖）合同》。合同约定：甲方出售坐落于武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾X号X室、X室两套房屋，房屋交易成交价格1700000元。合同附加条款约定：1.成交价1700000元包含两套房屋及附属的2层车库的产权及使用权。在两套房屋过户当日，甲方即刻将此2层车库产权及使用权的协议书原件转移交付给乙方，乙方拥有两套房屋及附属的2层车库的100%的权益……。被告刘建平、案外人刘盛德（刘建平及刘永萍的父亲）、原告谌国正均在上述合同上签字、捺印。2016年3月5日，原告（买方，乙方）与被告刘建平（卖方，甲方）在经纪代理方武汉纬家地产丁字桥店签订《房屋买卖合同（附件：补充协议书）》。协议第二条约定：乙方以1700000元整的总价购买甲方的以下4处房产：①武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾X号X幢X号（房产证编号：武房权证洪字第××号）；②武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾X号X号（房产证编号：武房权证洪字第××号）；③甲方于2000年4月1日从开发商处购买的①号房产协议书中所属附件（权属人刘建平）上约定的车库；④甲方于2000年4月1日从开发商处购买的②号房产协议书中所属附件（权属人刘永萍）上约定的车库。按照买卖合同上的约定时间，①、②两套房产的过户手续全部完成，同时甲方收到乙方全部房款后，甲方及④号房产协议书及附件上的权属人刘永萍须同时出面，正式将③、④两套车库的协议书原件交付给乙方，自此，乙方拥有以上4处房产的100%的权益。案涉合同及补充协议签订后，原告支付了全部房款1700000元。被告将武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾X号X室、X室两套房屋及两套车库交付给了原告。后，被告协助原告办理了武汉市洪山区洪山乡井岗村沈家湾X号X室、X室两套房屋的过户手续，并将涉及两套车库的协议书及备忘录原件交给了原告。2019年8月30日，案涉车库第二层被拆除，底层仍保留。另查明，2000年4月1日，案外人武汉海运房地产开发公司（甲方）与刘建平（乙方）签订《出让房屋协议书》及协议书（附件）。附件约定：根据甲、乙双方2000年4月1日签订的“出让房屋协议书”，甲方在乙方所购买的商品房屋底层东边，并同井岗村商品房相连底层，西头巷道处按乙方的设计图纸建一个约四十平方米车库，计20000元人民币，使用期限70年。本协议书双方签字生效后，50天内交付使用。其他质量等问题均参照出让房屋协议书办理……。同日，案外人武汉海运房地产开发公司（甲方）与刘永萍（乙方）签订《出让房屋协议书》及协议书（附件）。附件约定：根据甲、乙双方2000年4月1日签订的“出让房屋协议书”，甲方在乙方所购买的商品房屋底层南边，按乙方的设计图纸建一个约四十五平方米车库，计30000元人民币，使用期限70年。本协议书双方签字生效后，50天内交付使用。其他质量等问题均参照出让房屋协议书办理……。2000年6月11日，案外人武汉海运房地产开发公司（甲方）与刘永平（乙方）签订《备忘录》。备忘录载明：……甲方在乙方所购买的商品房屋底层南边按乙方的设计图纸，建一个约四十五平方米车库，计人民币30000元，使用期限为70年。已于2000年6月15日经验收合格交付使用，质保期为一年，特具此书备查。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的活期历史明细单及房屋收款收据、房权证，被告提交的《存量房（居间）买卖合同》及《补充协议书》、出让房屋协议书、车库协议及备忘录等证据予以证实。本案的争议焦点：案涉合同中涉及车库部分交易的约定是否有效。根据案涉合同及补充协议的约定，被告处分的是两车库的使用权，而非所有权，且案涉合同并未约定被告须配合原告办理两车库的产权登记手续。可见，原告在签订合同时已知晓，其通过合同获得的是案涉两车库的使用权，且无法办理产权登记手续。同时，根据被告与开发商之间签订的《出让房屋协议书》及协议书附件可知，开发商向被告转让的是案涉两车库的使用权，被告通过合同取得的亦是案涉两车库的使用权。使用权系用益物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条的规定，被告对案涉两车库依法享有占有、使用、收益的权利，因此，被告转让案涉两车库的使用权并获得收益的行为合法有效。综上，原、被告签订的《存量房居间（买卖）合同》及《房屋买卖合同（附件：补充协议）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，故本院对原告要求“认定被告对案涉两车库无处分权及案涉合同中关于车库交易的约定无效”的诉讼请求均不予支持。原告其他的诉讼请求均以“案涉合同中关于车库交易的约定无效”为前提，故本院对原告的其他诉讼请求均不予支持。另，原告占有、使用的车库被拆除，系相关行政部门的行政行为，原告若认为拆除行为违法可向相关行政部门主张其合法权益，本案不予处理。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告谌国正、谌轶鹏的全部诉讼请求。本案案件受理费7208元，由原告谌国正、谌轶鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  熊厚胜人民陪审员  张安源二〇二〇年九月四日法官助理蔡叶书记员罗璇