广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3201号原告：广州市某物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：梁某江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘某华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎某欣，女，该公司工作人员。被告：梁某国，男，1984年10月21日出生，汉族，住广州市番禺区,被告：黄某铭，女，1985年8月26日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区,原告广州市某物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）与被告梁某国、黄某铭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用小额诉讼程序。后经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘某华到庭参加诉讼，被告梁某国、黄某铭经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2016年7月1日至2018年6月23日止所拖欠的物业管理服务费2345.77元，及从2016年7月11日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为2345.77元），暂总计为4691.54元；2.判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居21幢之四502房业主，小区自2005年7月11日至2018年6月23日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2016年7月1日起至2018年6月23日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向两被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告梁某国、黄某铭未到庭应诉，亦未进行答辩。原告领荟翔公司围绕诉讼请求向本院提交了：1.物业管理委托合同（2012年），证明洛城公司向被告居住小区提供物业管理服务的依据，及双方的权利、义务关系，收费标准等其他必要记载事项；2.芳华花园洛湖居物业服务项目交接清单；3.洛湖居公告电表移交表，证据2、3证明洛城公司向被告小区提供物业管理有限公司与被告小区业主委员会合法交接以及移交相关资料并退场的事项；4.证明，证明洛城公司向被告小区提供物业管理服务的事实以及起止日期；5.广州市不动产权登记查册表，证明被告是涉案小区物业产权人以及使用的事实，及证明被告的身份情况；6.业主欠费明细单，证明被告自2016年7月1日至2018年6月23日期间未缴交物业管理费以及欠缴的明细情况；7.债权债务抵偿协议，证明原告向被告追讨欠费的依据和合法性；8.债权转让公告，证明洛城公司在媒体（广州日报）公告债权转让的相关信息，及原告向被告主张权利的合法性；9.债权转让及催缴费通知书及快递回执（2018年12月），证明广州市洛城公司已向被告履行了告知义务，被告实际签收并已知悉的事实。原告并向本院保证证据真实合法及如实陈述。经审查，上述证据能够相互印证，与待证事实密切相关，在无证据推翻的情况下，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居21幢之四502的房屋登记在被告梁某国、黄某铭名下，该房屋为住宅，建筑面积103.9平方米。2011年12月29日，广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛湖居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理委托合同》，其中第一章总则第三条约定委托管理期限为24个月，自2012年1月20日起至2014年1月19日止。第五章第二十条约定案涉小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。上述物业服务合同还对其它事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年6月28日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年12月6日，洛城公司向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，邮政部门出具的物流详情显示，邮件（运单号：1070931799631）在2018年12月7日由“他人收，丰巢”。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会签订的《物业管理委托合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理委托合同》于2014年1月19日止到期，双方未续签或重新签订物业管理合同，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年6月23日。因此，洛城公司与被告成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业管理费。涉案房屋建筑面积为103.9平方米，每月应交纳物业费为98.7元（0.95元/月/平方米×103.9平方米），自2016年7月1日起至2018年6月23日，共计23个月23天，共计应交纳物业费2345.77元（98.7元×23个月+98.7元÷30天/月×23天）。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金是约定在洛城公司与广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会签订的《物业管理委托合同》中，而该合同已经过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向两被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，该通知书由本人收，领荟翔公司取得了相应的追讨物业管理费的权利。另外，本院在诉讼中向被告依法送达案件的应诉通知书等诉讼材料，原告领荟翔公司亦已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，故被告负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。被告梁某国、黄某铭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告梁某国、黄某铭应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市某物业管理有限公司支付2016年7月1日至2018年6月23日止期间的物业管理费2345.77元；二、驳回原告广州市某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由原告广州市某物业管理有限公司负担25元，由被告梁某国、黄某铭负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  崔淑冰二〇二〇年九月十日书记员  张 荣