贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初11451号 原告：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所地：毕节市七星关区洪山街道瑞丰新城10号楼1单元104、2单元108号，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。 法定代表人：林奎，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁芳琴（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：胡朝凯（特别授权代理）。 被告：邱菊绪，女，汉族，1956年7月7日出生，住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：葛永清（特别授权代理），系被告邱菊绪之丈夫。 原告贵州梦功物业环境服务有限公司（下称：梦功物业公司）与被告邱菊绪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告梦功物业公司之委托诉讼代理人梁芳琴、胡朝凯，被告邱菊绪及委托诉讼代理人葛永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梦功物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2015年6月1日至2020年5月31日期间物业管理费：6,199.20元。2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：原告是于2019年4月10日进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务。由于业主委员会仍未成立,建设单位及毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会委托贵州梦功物业环境服务有限公司承担瑞丰新城小区前期物业管理工作。物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收费标准执行。合同约定了物业服务费为每月每平方米1.00元等条款。2019年4月10日,原告与毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会及毕节市鸿运物业管理有限责任公司完成债权债务移交,分别签署了《物业费支付协议》及《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告购买了“瑞丰新城”XX号房屋,房屋建筑面积为103.32平方米。被告入住后,从2015年6月1日起至2020年5月31日,尚欠原告物业服务费共计人民币￥:6,199.20元。原告认为,原告及新进物业在“瑞丰新城”小区服务期间,均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定,对“瑞丰新城”小区进行物业管理,使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中,履行下列义务(五)按时交纳物业服务费用”之规定,被告应及时交纳所欠的物业服务费,履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕,严重损害了原告的合法权益。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬,拒不履行自己的缴费义务。为此,特依法起诉,请人民法院依法判决原告的诉讼请求为谢! 被告邱菊绪答辩称，本人邱菊绪自人居住瑞丰新城XX号屋以来，一直在思想上和精神被该房屋的质量问题和所谓物业管理服务问题伤透脑筋，附三个卧室及客厅凉台照片请法官查看。一、根据国家物业管理法，物业管理公司在被管理的房屋，事先应先查看该房屋的门、窗户、墙壁、屋顶完好达到国家质量标准的房屋才能接收，征得业主的同意后，才能有该房屋的物业管理权。二、瑞丰新城4号楼到现在二单元外墙客厅从2楼到31楼都还是外墙体裸露，所以该建筑工程都还有未完工的工程。所以在业主没有授权给梦功物业有限管理公司管理的情况下和梦功物业管理有限公司在该建筑房屋完工情况盲目接管在前几个物业有限管理公司都没办得的悬案问题确实令人感到奇怪。三、从银辉物业到鸿运物业一直到新进物业管理有限公司都解决不了的问题，梦功就想一朝解决了。试目以待。四、请看：新进物业管理有限公司在2018年10月22日已在贵州省毕节市七星关区人民法院立案，将业主邱菊绪告上法庭后在业主的陈述的情况下，原告毕节市新进物业有限公司于2018年12月24日无条件向七星关区人民法院提出撤诉。附：贵州省毕节市七星关区人民法院民事裁定书(原件)五、根据国家合同法，本人邱菊绪没有和该物业管理有限公司签订合同，所以根本不存在邱菊绪和该管理有限公司有物业服务纠纷。六、本人从居住该房屋时，一直按时每年每月到该物业公司处交纳水费，可是有一次他们物业管理的来了一男二女上门，说我们家已4个月没有交水费了，当时我给他们讲说每个月都交了的，他们还是不依不饶的，最后，直到我把收据拿出来后，他们才说看错了，是另外一家。他们物管还私自停我们家的水，私自停了三、四次。附：这是他们停水时，放在闸门开关里的塑料片了。七、梦功物业管理人员，让我们到他们办公室去买开二单元的门禁卡，可是我花了60元钱买了2个门禁卡，但是用了几天后，不能用了，开不了门了，后来才知道是他们私自把卖给我们的门禁卡密码搞成了“黑名单”。我们就不能使用了，开不了门。我是70多岁的老人了，站在二单元门外面要等里面有人出来，才能进了门，有时要在外面站几个小时，所以本人认为他们物管的心太黑了，为了钱，什么缺德的事都想干，都干得出来。他们欺诈我们70多岁的老人，太缺德了，他们物管的应该给一个说法。八、2020年，春节前该物管人员多次在公共场所张贴业主我们名字，所谓的“物业管理费”并多次上门张贴通知我们认为该物管严重损害了业主的名誉权。给业主造成了很大的伤害。特别是要过春节了，提前放出话来说要到法院告我们，起诉我们要和我们家打官司，今年又碰上新冠病毒的危害，法律面前，人人平等，法院并不是你们梦功物业有限公司家开的，想诉讼谁就诉讼谁。所以梦功物管理有限公司给邱菊绪及我们家造成的精神上的伤害和压力必须要给一个合理的说法。综上所述，这些事实，请审判员法官以事实为依据，法律为准绳，让梦功物业管理有限公司给邱菊绪本人及全家个合理的答复。庭审时原告陈述，对原告起诉期间物业费金额无异议。 本院经审理查明：2019年4月10日，原告进驻毕节市七星关区瑞丰新城小区（下称：瑞丰新城）进行物业管理服务。由于瑞丰新城未成立业主委员会,2019年4月22日，原告作为乙方，瑞丰新城所在的洪山街道办事处环南社区居委会作为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定甲方将瑞丰新城委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业管理内容包括：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外观墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。公用绿地的养护管理，公共环境卫生整理，车辆停放，公共安全秩序等内容。”委托管理期限为三个月，自2019年4月22日起至2019年7月21日止。物业服务费按住宅每月每平方米1元，非住宅每平方米每月2元。合同还约定了其他事项。2019年7月21日合同期满后，因涉案小区未选出业主委员会，也未聘用新的物业服务机构，原告继续为涉案小区提供物业服务。被告房屋的建筑面积为103.32平方米，在原告管理服务期间被告欠付2019年4月10日至2020年5月31日的物业费。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，未对被告所居住房屋的楼盖进行维修。针对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 另查明，2015年5月12日，案外人新进物业管理有限公司与涉案瑞丰新城小区的建设单位贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订《物业管理委托合同》，约定新进物业公司对涉案小区进行物业管理，高层住宅物业费单价1.2元/平方米/月，合同期限为2015年5月12日至2017年12月31日。因涉案小区成立了业主委员会，2016年6月30日，案外人新进物业管理有限公司与涉案瑞丰新城小区业主委员会签订《物业服务管理委托合同》，约定新进物业公司对涉案小区进行物业管理，电梯房物业费单价1元/平方米/月，合同期限为2016年7月1日至2017年6月30日，新进物业实际服务至2017年12月4日。2017年12月4日，新进物业公司与案外人鸿运物业公司签订债权转让协议，将其管理期间的物业服务债权转让给鸿运物业公司，经环南社区居委会授权，鸿运物业公司于2017年12月5日进驻涉案小区进行物业管理直至2019年4月原告接手物业管理。被告自2015年6月1日起未支付物业服务费，原告与鸿运物业公司于2019年4月10日签订了《债权转让协议》，鸿运物业公司将该部分物业服务费债权转让给了原告。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原告经瑞丰新城小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会指定于2019年4月10日进驻涉案小区，2019年4月22日，原告与该居委会签订《物业管理委托合同》，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”的规定，在涉案小区没有业主委员会，且物业不能有效管理的情况下，小区所在的居委会根据该规定指定原告为涉案小区提供物业服务，签订的物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力，原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。对于原告主张被告支付2015年6月1日至2020年5月31日期间物业管理费的诉请，原告与毕节市鸿运物业管理有限责任公司签订了《债权转让协议》，取得了毕节市鸿运物业管理有限责任公司在涉案小区的未收物业管理费的债权，现原告通过本案诉讼通知了被告债权转让的事实。被告从2015年6月1日起未交付物业管理费，原、被告双方确认被告欠付2015年6月1日至2020年5月31日期间(60个月)的物业服务费为6,199.20元。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，未对被告所居住房屋的楼盖进行维修，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担50%的责任。故对原告主张被告支付物业管理费6,199.20.00元的诉请，本院支持3,099.60元（6,199.20.00元×（1-50%）=3,099.60元），其余部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第八十二条、第一百零七条，《贵州省物业管理条例》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告邱菊绪于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州梦功物业环境服务有限公司2015年6月1日至2020年5月31日的物业管理费3,099.60元； 二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由原告贵州梦功物业环境服务有限公司负担12.50元，由被告邱菊绪负担12.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇二〇年九月二十七日 书记员  李犇