上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初17485号原告：苏州鼎辉物业管理有限上海分公司，住所地上海市嘉定区。负责人：李振海，职务总经理。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。被告：上官佳，男，1993年8月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：栾伟伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告苏州鼎辉物业管理有限上海分公司(以下简称鼎辉物业)与被告上官佳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，经双方当事人协议一致同意适用小额诉讼程序，由审判员吴大成独任审理，公开开庭进行了审理。原告鼎辉物业的委托诉讼代理人陈志豪、被告上官佳及其委托诉讼代理人栾伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费38,816元[实际物业服务费为38,857.70元(6.4元/平方米·月×252.98平方米×24个月)，现按律师函载明的主张38,816元]。2.请求判令被告向原告支付逾期付款的违约金10,000元。事实和理由：原告原名称为象山鼎辉物业管理有限公司上海第一分公司，其于2015年5月2日与星光域雅苑小区开发商上海星耀房地产发展有限公司(以下星耀地产)签订《星光域雅苑前期物业服务合同》，约定原告为上海市普陀区潮州路199弄小区提供物业服务，合同期限自2015年9月1日至2020年8月31日止，物业费收费标准：6.4元/平方米·月。根据前期物业服务合同约定，物业管理费按季度交纳，被告应每季度第一个月的1-5号支付，逾期支付的，将每日按应收物业费的千分之三支付逾期违约金。被告系小区业主，住宅面积252.98平方米，物业服务费标准为1,619元/月，截止至2018年12月，被告仍未支付自2016年1月至2017年12月的物业服务费。原告多次书面、上门催缴，均无果。现原告依法提出诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告上官佳辩称，其是上海市普陀区潮州路199弄4幢18号501室的业主，已支付2018年1月至2019年12月的物业服务费，未交纳2016年1月至2017年12月期间的物业服务费。由于当时交房时发现有很多问题，主要是漏水及大理石破裂，无法验收，没有完成交房，被告没有入住，被告没有接收物业服务。被告自2018年8月2日入住以来，房屋仍旧存在严重质量问题，持续维修中，到目前为止仍未完成全部维修，原告对此予以确认。经过和原告交涉，原告承诺免除2016年-2017年的物业服务费，故被告不同意支付该期间物业服务费。逾期付款违约金不存在事实依据和法律依据，不予认可。另，原告于2019年9月9日才向被告发律师函催收2016年1月至2017年12月的物业服务费，2016年1月-2016年8月的物业服务费已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告原企业名称为象山鼎辉物业管理有限公司上海第一分公司，2017年10月23日更名为苏州鼎辉物业管理有限上海分公司。2015年5月2日，原告与上海星耀房地产发展有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为上海市普陀区潮州路199弄星光域雅苑小区提供物业服务，合同期限自2015年9月1日至2020年8月31日止，多层房屋的物业服务费收费标准为6.4元/平方米·月。2.2015年1月25日，被告与星耀地产签订《上海市商品房预售合同》，约定被告购买上海市普陀区潮州路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋。2015年9月20日，被告父亲代被告签署《房屋交付确认书》。同日，因房屋验收过程中发现存在装修存在问题。需要整改，被告方填写了《售后服务单》，并列明需要整改项目，原告方的经办人对此予确认并明确该房装修极差、无法验收，装修部应重新装修并列时间。嗣后，被告与星耀地产签署《房屋交接书》，载明双方于2016年1月9日对上述房屋进行了交接。2016年8月26日，上海市普陀区潮州路XXX弄XXX号XXX室房屋产权核准登记于被告名下，该房屋建筑面积为252.98平方米，房屋类型为公寓。2018年9月18日，被告向小区房屋开发商发函，载明被告自208年8月2日入住后仍发现房屋部分装修需要整改、修复，督促开发商及时修复，原告方对此予以确认。3.被告未支付2016年1月至2017年12月期间的物业服务费，其于2018年8月31日支付了2018年1月至2018年12月的物业服务费、于2019年9月7日支付了2019年1月至2019年12月的物业服务费。2019年9月9日，原告向被告发送律师函催收2016年1月至2017年12月的物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为涉案房屋所在住宅小区的物业服务企业，有权按约定向业主收取物业服务费用，按时缴纳物业服务费则是业主应尽的义务。现原告已实际提供了物业服务，被告理应支付相应的物业服务费，被告逾期不交，显属违约。审理中，被告提出原告承诺免收本案系争的物业服务费，原告对此予以否认。由于被告未提供相关证据予以佐证，故本院难以采信。就被告提出的房屋存在漏水等质量问题，原告称，建设单位已到现场查看，根据合同约定，业主若擅自改变房屋结构，建设单位有权不承担维保义务，因被告擅自改变顶层建筑结构，建设单位不愿意维修，双方发生争议。本院认为，关于房屋质量及装修问题，系被告与建设单位之间的纠纷，与原告提供的物业服务本身无关，被告以此为由拒缴物业服务费，依据不足，难以支持。就上述房屋存在的问题，被告可通过其他途径依法维护其自身合法权益。就本案的诉讼时效问题，被告未交纳2016年1月至2017年12月的物业服务费，但其交纳了2018年1月至2019年12月的物业服务费，现原告仅举证证明其于2019年9月9日通过发送律师函向被告催讨物业服务费，考虑到物业服务费缴费均以月为计算单位，故原告诉请中2016年9月1日前的物业服务费因超过诉讼时效而丧失胜诉权，本院不予支持。综上，根据原告的计费习惯，被告应支付自2016年9月1日至2017年12月31日期间的物业服务费25,904元(1,619元/月×16个月)。关于违约金，考虑到被告就房屋质量及装修等问题与建设单位以及原告之间存在分歧，被告未支付系争时间段的物业服务费并非主观恶意，且其支付了之后的相关费用，故对原告的该项诉请，难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告上官佳应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州鼎辉物业管理有限上海分公司自2016年9月1日至2017年12月31日期间的物业服务费25,904元；二、对原告苏州鼎辉物业管理有限上海分公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由被告上官佳负担。本判决为终审判决。审判员  吴大成二〇二〇年九月十七日书记员  殷秋云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。