江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初548号原告：赖南瑛，女，1986年3月22日生，汉族，经商，住石城县。委托诉讼代理人：张炉秀，江西客家人（石城）律师事务所律师，执业证号：136072019110884802。特别授权代理。被告：刘友，男，1959年5月20日生，汉族，居民，住瑞金市。第三人：刘小春，男，1964年11月14日生，汉族，居民，住瑞金市。第三人：黄秀仔，女，1969年11月30日生，汉族，居民，住瑞金市。原告赖南瑛与被告刘友、第三人刘小春、黄秀仔申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告赖南瑛及其委托诉讼代理人张炉秀、被告刘友及第三人刘小春到庭参加诉讼。第三人黄秀仔经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告赖南瑛向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销石城县人民法院（2020）赣0735执异6号执行裁定书；2.请求恢复原告对第三人的位于瑞金市店铺（产权证号为瑞房权证象湖镇字第201300xx7-1和瑞房权证象湖镇字第201300xx7-5）的执行；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年3月24日，石城县人民法院作出的（2020）赣0735执异6号执行裁定书，认定被告的异议请求成立，没有事实和法律依据，应予撒销，并恢复对涉案房屋的查封、拍卖程序。一、被告购买该房的证据真实性存疑，不能认定被告购买了涉案房屋并在此居住。1、被告提供的与第三人刘小春于2014年2月11日签订的《房屋出让协议书》和2014年2月11日买房收据，真实性存疑;被告没有提供其他相关购房支付凭证，证明房屋买卖真实性，故不能认定被告从第三人处购买了涉案房屋。被告提交的2020年1-3月的水费凭证、2019年8月通讯费凭证及相关电费凭证，这些凭证只能证明被告名下产生过水电费用，但不能证明被告是在涉案房屋中居住而产生的相关水电费用。如果被告在此居住，也存在租住第三人刘小春房屋的可能，不能据此认定被告对涉案房屋享有所有权，且其权利能排除执行；2、2020年1月19日，石城法院通知原告通过抓阄的方式确定了评估机构。3月12日，法官和评估公司的人员与原告一同到被查封房屋的现场，被告也从别处骑摩托车来到现场，共同见证了房屋现状，没有居住的迹象。只有少许家具，但都被白布遮盖。工作人员进行了评估，并出具评估报告，原告缴纳了评估费。以上证明此前被告没有在该房屋居住，对涉案房屋被法院查封没有异议。二、被告于2019年5月12日向法院提交了异议申请书，根据日常经验法则和法院的办案规则，法院收到异议申请，就不会再为拍卖该房而选择评估机构、并组织现场评估。可石城县人民法院于2020年3月12日开展了评估行为，就此可以合理推断被告陈述存在虚假。三、法院认定被告异议成立不符合法律规定。根据《物权法》第9条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，是要式民事行为，须经依法登记，才发生效力;不动产物权登记作为物权变动的生效要件，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才能发生房屋所有权变更的法律后果，不经登记，不产生房屋所有权的变更。该查封房产仍在被执行人刘小春名下，刘小春仍然是被查封房产的实际和法律上的所有权人，原告申请法院查封、拍卖该房产以求清偿债务，实体上和程序上符合法律规定。四、法院裁定中止执行没有法律依据。根据本案事实，法院应该驳回被告的异议请求，继续执行、拍卖涉案房产，实现原告的债权。为此，原告依法提起诉讼，请求查明事实，判决支持原告的诉讼请求。被告刘友辩称，原告以申请执行人的身份向法院提起民事诉讼，并把答辩人定性为被告，实属不当诉求，答辩人实属案外人，与原告、特别是原告与被执行人刘小春、黄秀仔之间的借贷纠纷没有丝毫关联性。他们之间的亲戚关系、债务纠纷均与答辩人无关。答辩人的所谓异议房产是合法所有，程序取得均为合法，作为本案原告三番五次企图侵吞答辩人的合法房产，无视法律把答辩人卷入民事争论的漩涡，系浪费司法资源。原告陈述答辩人没有及时过户，但这不是答辩人的过错。因此，答辩人请求依法驳回原告赖南瑛的诉讼请求，维护石城法院（2020）赣0735执异6号执行裁定的有效性、权威性，依法追究原告肆意侵权的法律责任，依法判令原告负担全部费用。第三人刘小春辩称，1、房子总共七层，房子我是2012年建的，2013年卖给了刘友，刘友也对该房屋进行了装修，其它我名下的十多套房屋我于2013年抵押到瑞金农商银行，在瑞金农商银行贷款了300万，后面刘友过户需要土地使用证，我把房屋抵押到瑞金农商银行，并把土地使用证押在了银行，因为我欠银行贷款，土地使用证拿不出来，而且这栋房屋办理的是一个土地使用证，该证无法拆分，所以就没办法办理过户；2、原告说我是与被告联合作假，转移资产，这是不合理的。我的房子是2012年建起来的，2013年就卖给了刘友，而且我的房屋也是2013年时就去银行办理了抵押贷款。而我向原告借款是2015年，建房、卖房都早于向原告借款的时间。第三人黄秀仔未到庭，也未向本院提供书面答辩意见。原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格；2、（2020）赣0735执异6号《执行裁定书》原件一份，用于证明石城法院支持被告的异议请求，中止对涉案房产的执行；3、(2017)赣0735民初1753号《民事裁定书》复印件一份，用于证明案涉房屋被法院查封的事实；4、评估费发票复印件一份，用于证明原告于2020年3月24日向房产评估公司缴纳案涉房屋的评估费4500元；5、①瑞房权证象湖镇字第××号（101店铺）及第××号（201房屋）房产证复印件各一份，用于证明异议房产（101店铺和201房屋）登记在刘小春、黄秀仔名下，登记时间为2013年4月28日，房产的土地使用权证号为（2005）字第10401xx21号。异议房产是有土地使用权证的自建房，且于2013年4月28日办理了不动产证登记手续，第三人刘小春、黄秀仔已经在2013年4月28日对异议房产所在的该栋楼房进行分割，每户单独办理产权证；②2019年5月6日瑞金市不动产登记中心査询信息单复印件一份，用于证明异议房产及103＃商铺在2018年1月18日被石城县人民法院查封，在此之前异议房屋及103＃商铺无抵押无查封信息；6、①权利人名下不动产信息查询结果表、《房地产买卖契约》、瑞房权证象湖镇字第××号房产证复印件各一份，用于证明象湖镇泽潭乡明星村206国道103＃店铺登记在朱兵、杨瑞平名下，2014年1月24日办理的产权证书，103＃店铺房产是从第三人刘小春、黄秀仔处购买；②瑞房权证象湖镇字第××号房产证复印件一份［103＃店铺买卖给朱兵、杨瑞平后，原始产权证（瑞房权证象湖镇字第××号）被注销］，用于证明该处房产的土地证号与异议两处房产土地使用证号一致；③《瑞金市房屋所有权登记申请书》、《瑞金市房屋所有权登记审批表》、《瑞金市房屋所有权转移登记申请书》、《瑞金市房屋所有权转移登记审批表》、完税证明单、销售不动产统一发票办证联复印件各一份、瑞金市房管局归案查阅表复印件二份、瑞金市房地产交易管理所房产成交通知书复印件一份，用于证明103＃店铺是在2014年办理的房屋过户登记手续。7、《最高人民法院发布的2017年参阅案例22号》一份，用于证明未能在合理期限内办理过户进行合理解释的，对其要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，人民法院不予支持。被告刘友质证称，1、对证据1、2、5无异议；2、对证据3的真实性无异议，但是不应该查封我的房屋，我并没有过错；3、对证据4没有意见，但是与我无关；4、对证据6，认为这个是朱兵办理的房屋过户材料，与我无关；5、对证据7，该案例没有解释为何没有办理过户，但是我的房产没有过户是有原因的，前面也陈述了原因。第三人刘小春质证称，1、对证据1、2、4、5无异议；2、对证据3的真实性无异议，但是101及201的房产属于刘友，之前已经卖给刘友了；3、对证据6无异议，但作一个说明：我做房子的时候钱不够，就邀请了一个朋友罗军合伙一起建，当时103店铺也是分给了罗军，实际是罗军把103房产卖给了朱兵，我只是协助罗军他们办理了过户，因为做房子的土地使用证还有房产证是我的名字，当时我名下的房子，没有出让的我都拿去银行进行抵押了，已经出让的房产我就给了买受人；4、对证据7的真实性有异议，是从网上下载的，也没有盖公章。被告刘友为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、涉案房屋房产证复印件一份，用于证明101、201房屋房产是归被告所有；2、被告与刘小春于2014年2月11日签订的《房屋出让协议书》及收款收据复印件各一份，用于证明刘小春将房屋出让给了被告；3、水费收据2张、电费收据6张、网络费收据16张，用于证明被告在涉案房屋长期居住。原告质证称，1、对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明对象有异议，房产证上房屋所有人是第三人刘小春及黄秀仔，我国物权法要求的是登记生效，上面登记的是第三人的名字，被告提供并不能证明是被告的；对证据2的“三性”均有异议，被告与第三人刚才陈述实际出让的时间是2013年，但是买卖协议书上签订的日期是2014年2月11日，且该房屋是第三人刘小春及黄秀仔共同所有，但是上面只有刘小春一个人的签名，所以不能证明该房屋是被告所有，收款收据上的金额属于大金额，应提供相应的转账凭证，仅凭收据不能证明被告支付了房款，并且上面未注明是哪套房屋的购房款；对证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性及证明对象有异议，电费只能证明刘平名下有电费支出，但与异议房产无关联，通讯费和水费也只是被告名下的费用，与异议房产无关联，用电地址上也未明确是异议房屋产生的电费。第三人刘小春质证称，对证据1无异议，房产证原件在刘友手上；对证据2无异议，协议上已经约定了刘友购买哪套房屋，所以收据上就没有再注明；对证据3无异议，当时房子卖给了刘友，刘友就装修入住，都是由居住的人去交费，也不会显示我的名字。第三人刘小春、黄秀仔未提交证据。本院依法从（2020）赣0735执异6号卷宗中调取了两份证据：1、瑞房他证2015字第××号他项权证及瑞国用（2005）第0401xx21号土地使用权证；2、第二份证据是在执行过程中，本院对刘小春、钟木庆、杨南京所作的询问笔录各一份。原告对证据1质证认为，对土地使用权证和他项权证取得时间无异议，可以证明办理抵押的时间是2015年12月11日；对证据2质证认为，对询问刘小春的笔录的合法性无异议，笔录中刘小春陈述的是在建房之前借了刘友50多万，将案涉房屋抵给了刘友，与被告及第三人陈述的支付购房定金和房款不符；对询问钟木庆、杨南京的笔录合法性无异议，对其真实性有异议，因其与被告是邻居，存在利害关系。被告对证据1的质证认为，我对该证据不清楚，不发表意见；对证据2无异议。第三人刘小春对证据1无异议，该份土地使用权证载明我是2011年4月22日办理的土地使用证，而且我于2013年在瑞金农商银行办理了抵押贷款，土地使用权证一直未拿出来；对证据2无异议。根据原、被告提供的上述证据，并结合原、被告及第三人的质证意见，本院综合认定如下：对原告提供的证据1、2、4、5，被告及第三人刘小春均无异议，本院予以采信；对原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，但认为不应该查封案涉房屋，第三人刘小春无异议，本院认为该证据系本院依法作出的关于财产保全的民事裁定书，予以采信；对原告提供的证据6，被告对其关联性有异议，第三人刘小春无异议，本院认为该证据与本案无直接关联性，不予认定；对原告提供的证据7，本院认为与本案不具有直接关联性，不予认定。对被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，第三人刘小春无异议，本院对其真实性予以采信，可以认定案涉房产登记在第三人刘小春、黄秀仔名下的事实；对被告提供的证据2，原告对其“三性”均有异议，第三人刘小春无异议，本院经审查认为该协议书上有被告及第三人刘小春的签名，且协议约定的购房金额与收据载明的相一致，相互之间能够佐证，可以证明被告与第三人刘小春之间存在房屋买卖的事实，予以采信；对被告提供的证据3，原告对其真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，第三人刘小春无异议，本院认为该组证据在一定程度上能够客观反映被告在案涉房屋实际占用居住的事实，予以采信。另本院依法从（2020）赣0735执异6号卷宗中调取的两份证据，关于第一份证据，即他项权证及土地使用权证，均系有关部门出具的，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以采信；关于第二份证据，即本院在执行过程中对刘小春、钟木庆、杨南京所作的询问笔录，客观真实，与本案具有关联性，相互之间能够予以佐证，予以采信。根据以上采信的证据并结合本案当事人的陈述及庭审记录，本院认定如下事实：刘小春以出让方式取得瑞金市泽潭乡明星村206国道663.45平方米的土地，并于2011年4月22日办理了土地使用权证［证号：瑞国用（2005）第0401xx21号］，后在该土地上建了一栋7层房屋，并于2013年4月28日办理了相应的房产证，登记的房屋所有权人为刘小春、黄秀仔。2013年12月20日，刘小春、黄秀仔以该栋楼房的土地使用权证及案涉房屋所在的该栋楼房的部分其他房产作为抵押担保，向瑞金市农村信用合作社借款，并签订了《最高额抵押合同》，约定最高额借款300万元，借期24个月。在该贷款即将到期之时，2015年12月11日，刘小春、黄秀仔又重新续贷，并以之前的抵押物继续作抵押，办理了瑞房他证2015字第××号他项权证。2013年之前，刘友已经向刘小春购买了案涉房屋，并于2013年进行装修入住。2014年2月11日，刘友与刘小春补签《房屋出让协议书》，约定刘小春将其坐落于瑞金市泽潭乡明星村危屋小组房屋的一单元第二层（面积约143.5平方米）及第一、二号店面（面积含公摊96.45平方米）转让给刘友，房屋及店面价格共计749190元，房屋交付期限在2012年12月31日之前交付。当日，刘小春向刘友出具了购房款收据一份，收据载明“今收到刘友交来购房款749190元”。协议书中约定的房屋即为案涉房屋，系位于瑞金市店铺。2017年12月18日，赖南瑛将刘小春、黄秀仔诉至本院，要求刘小春、黄秀仔归还借款本金350万元。该案诉讼过程中，赖南瑛向本院申请财产保全，本院于同年12月19日作出（2017）赣0735民初1753号民事裁定，其中裁定查封了刘小春、黄秀仔位于瑞金市商铺，并于2018年1月18日采取查封措施。2018年6月11日，本院作出（2017）赣0735民初1753号民事判决，判决刘小春、黄秀仔归还赖南瑛借款3333333元。该判决生效后，因刘小春、黄秀仔未按法律文书确定的期限履行付款义务，赖南瑛遂向本院申请强制执行，本院于2018年11月26日作出（2018）赣0735执963号执行裁定，裁定对上述查封的房产、商铺进行拍卖。在本院执行过程中，刘友以查封的位于瑞金市店铺归其所有为由向本院提出执行异议。2020年3月24日，本院作出（2020）赣0735执异6号执行裁定书，裁定中止对位于瑞金市店铺（产权证号为瑞房权证象湖镇字第××号、第××号）的执行。原告对该执行裁定不服，遂诉至本院，并提出前述诉请。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案的争议焦点为被告刘友对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。一、关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，本院于2017年12月19日作出查封案涉房屋的裁定，并于2018年1月18日采取查封措施，而刘友是在2014年2月11日与刘小春补签订的《房屋出让协议书》，《房屋出让协议书》是在本院查封案涉房屋之前。该协议书载明了房屋位置、面积、价格、付款方式、交房时间等主要条款，该协议是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。二、关于刘友是否在查封之前已合法占有案涉房屋的问题。本案中，根据被告刘友提供的水费、电费、通讯费等票据，并结合本院对刘小春、钟木庆、杨南京所作的询问笔录，可以证实刘友自2013年已装修入住，其已实际占有案涉房屋的事实。对原告主张刘友未实际占有案涉房屋的主张，本院不予支持。三、关于是否支付全部价款的问题。本案中，根据刘友提供的《房屋出让协议书》及购房款收据，显示刘友已给付全部购房款，刘小春亦予以认可，可以认定刘友已经按照协议约定支付了全部购房款。对原告主张刘友未支付全部价款的主张不予支持。四、关于未办理过户登记原因的问题。本案中，根据刘小春补充提供的其及黄秀仔与瑞金市农村信用合作社于2013年12月20日签订的《最高额抵押合同》及本院调取的瑞房他证2015字第××号他项权证，可以认定案涉房屋所在的整栋楼房共一本总的土地使用权证，且早在2013年12月被刘小春、黄秀仔提供给瑞金市农村信用合作社作为借款的抵押担保，而因刘小春、黄秀仔一直未还清该贷款，故客观上无法办理房屋过户手续，案涉房屋存在过户障碍，刘友未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。综上所述，可以认定刘友对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告请求撤销本院（2020）赣0735执异6号执行裁定书，并恢复执行案涉房屋的诉讼请求应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告赖南瑛的诉讼请求。案件受理费16176元（原告已预交），由原告赖南瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  胡建芳人民陪审员  黄 俊人民陪审员  黄小芬二〇二〇年九月十五日书 记 员  徐 涛