云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2260号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓房地产”）。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司总经理。委托代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张冲，男，1981年3月5日出生，汉族，云南省永善县人，住云南省昭通市永善县。被上诉人（原审原告）：杨梅，女，1989年11月6日出生，汉族，云南省永善县人，住云南省昭通市永善县。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司因与被上诉人张冲、杨梅商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院作出的（2020）云0602民初189号民事判决，昭通鸿卓房地产开发有限公司对该判决不服向本院提出上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，在二审中，各方均没有新的事实和证据提交，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。昭通鸿卓房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销原审法院民事判决，对双方违约期限和违约金重新作出认定，2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、本案的证据采信问题。在本案中，被上诉人向法庭提交了四组证据，其中第四组即《昭通鸿卓房地产公告》复印件，是一份极为模糊的照片打印件并非原件，不符合证据要求；证据内容并非所谓的“公告”；上诉人从未向被上诉人发出过该通知。而原审法庭对该证据予以采信不符合证据规定。二、关于事实认定。1.原审采信了被上诉人无法提交原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙。这一认定与事实相去甚远。2.原审法庭只选择性的看到合同中对被上诉人有利的条款，而全然不顾被上诉人应当履行的义务和合同中对房屋交付的约定。双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”。原审判决却完全忽略了这一书面约定，认为上诉人至今未将验收合格的房屋交付被上诉人。3.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费过高、配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人之所以至今未接房，原因在于被上诉人本身，按照原审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。三、关于法律适用。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。而原审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。综上所述，原审判决对证据采信、事实认定、适用法律均有错误。请二审人民法院综合本案的事实和证据，结合本案的实际情况，依法予以改判。被上诉人均未作出二审书面答辩。张冲、杨梅的原审诉讼请求是：1.昭通鸿卓公司支付张冲、杨梅延迟交付违约金及面积补差费用32462元（其中违约金32150元，面积补差费312元）；2.本案诉讼费用由昭通鸿卓公司承担。原审法院经审理确认的法律事实是：2016年11月30日，张冲、杨梅与昭通鸿卓房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，双方约定：鸿卓房地产将位于昭阳区，房屋面积为121.3平方米，单价为3123元／平方米，房屋总价款为378820元（其中，首付128820元，按揭贷款250000元）。同时，双方在《商品房购销合同》中约定：“商品房出卖人（以下简称甲方）：昭通鸿卓房地产开发有限公司商品房出买人（以下简称乙方）：张冲、杨梅……第五条面积的误差处理一、采用按套内建筑面积计价销售，合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款……二、合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补……第七条交付期限甲方应于2017年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）……第九条甲方逾期交房的违约责任一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列［3］种约定承担违约责任：……3.乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。二、如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任。第十条交接该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……第十三条其他约定……三、单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：任何一方提出解除合同，提出方须按照本合同的商品房总价款的10%向对方支付违约金……”。《商品房购销合同》及《补充协议》签订后，张冲、杨梅于2016年11月30日向昭通鸿卓房地产开发有限公司支付了房屋首付款128820元，争议房屋于2016年11月30日进行了备案登记。后昭通鸿卓房地产开发有限公司未按合同约定时间向张冲、杨梅交付房屋，于2018年11月11日才向张冲、杨梅交付房屋，共延迟交房530天。另查明张冲、杨梅向昭通鸿卓房地产开发有限公司缴纳了维修基金7284元、配套费72600元、面积补差费312元等费用。另查明，2018年9月29日，昭通鸿卓房地产开发有限公司通过登报的方式通知购买温泉静园小区房屋的业主于2018年9月30日办理房屋交接手续。2018年10月13日，告昭通鸿卓房地产开发有限公司向业主发出公告称：“因我单位所建的温泉静园小区项目未经综合验收，相关部门要求我公司进行建设工程整改，并将2018年9月30日至10月13日之间交付到业主手中的房屋及钥匙收回，在整改期间禁止业主进行装修，待建设工程验收合格后可交付使用。”因昭通鸿卓房地产开发有限公司延迟交房等，2020年1月6日，张冲、杨梅以商品房销售合同纠纷为由起诉来院。原审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，张冲、杨梅和昭通鸿卓房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》双方采用了合同书的形式订立合同，该合同是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，自双方在该合同书上签字或者盖章时成立并生效。双方应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。昭通鸿卓房地产开发有限公司未按合同约定的交房时间2017年5月30日向张冲、杨梅交付房屋，已构成违约。本案中，张冲、杨梅主张接房时间为2019年3月4日。但是通过审理可知，张冲、杨梅2018年11月11日已经向昭通鸿卓房地产开发有限公司打印了《业主接房时需要在开发商财务处缴纳的款项清单》，其实在打印了清单后于2019年3月4日进行的缴费。张冲、杨梅延期缴费的行为，不能认定为系昭通鸿卓房地产开发有限公司的过错而导致的违约。因此，应认定昭通鸿卓房地产开发有限公司交房的时间为2018年11月11日。综上所述，依照双方所签订的《商品房购销合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列[3]种约定承担违约责任：……3.乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的0.1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。”的约定，昭通鸿卓房地产开发有限公司延迟交房530天，应向张冲、杨梅支付的延迟交房违约金为：50元/天×530天=26500元。因此，对于张冲、杨梅要求昭通鸿卓房地产开发有限公司支付其延迟交房违约金的诉讼请求，本院依法予以支持26500元。关于张冲、杨梅要求昭通鸿卓房地产开发有限公司支付其面积补差费用312元的诉讼请求。双方所签订的《商品房购销合同》第五条“面积的误差处理一、采用按套内建筑面积计价销售，合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款……二、合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补……”的约定，房屋面积按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，现争议房屋产权证尚未办理，尚不能确定争议房屋的产权登记的面积是多少。因此，对于张冲、杨梅的次部分诉讼请求，原审法院不予评判。张冲、杨梅可在办理房屋产权证后，根据实际情况，另案主张权利。关于昭通鸿卓房地产开发有限公司的答辩主张。因昭通鸿卓房地产开发有限公司所提交的证据材料不足以证明其辩论主张，依法不能成立，原审法院依法不予支持。关于张冲、杨梅要求昭通鸿卓房地产开发有限公司承担本案诉讼费用的诉讼请求。原审法院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以，当事人之间如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此，对于张冲、杨梅的此部分诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款“条依法成立的合同，自成立时生效。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”之规定，判决：一、由昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张冲、杨梅支付自2017年5月30日起至2018年11月11日止的逾期交房的违约金人民币26500元。二、驳回张冲、杨梅的其他诉讼请求。案件受理费612元，由张冲、杨梅负担110元，昭通鸿卓房地产开发有限公司负担502元。在二审中，上诉人对原审认定事实部分未提出实质异议，原审对违约金的认定不服。双方当事人对原审认定的其余事实未提出异议，对原审认定双方无异议的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：关于上诉人请求对违约的期限及违约金重新认定的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，且上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。上诉人对原审采信证据提出异议，并认为“按照原审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。”本院认为，首先，房屋需经验收合格才能将交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2017年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向被上诉人交付符合合同约定的房屋是上诉人的法定义务，如何组织验收也是上诉人的义务，与被上诉人无关。上诉人未按约定时间交付经验收合格的房屋，违约一直持续的事实存在，因此原审判决并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费470.00元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  王荣祥审判员  宋明涛审判员  戴红梅二〇二〇年九月二十二日书记员  陈秋梅