福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初5219号 原告（反诉被告）：廖彬，男，1993年12月8日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：刘祥桂，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：陈秋和，男，1975年5月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：黄佳军、凌慧娟，福建吉弘律师事务所执业律师。 廖彬（反诉被告）廖彬与被告（反诉原告）陈秋和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案。依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）廖彬的委托诉讼代理人刘祥桂，被告（反诉原告）陈秋和及其委托诉讼代理人黄佳军、凌慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖彬向本院提出诉讼请求：1、判决确认廖彬与陈秋和签订的《商铺租赁合同》于2019年11月21日解除；2、判令陈秋和向廖彬归还押金、转让费及电费合计34200元；3、判令陈秋和向廖彬支付违约金5000元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年10月13日廖彬与陈秋和签订一份《商铺租赁合同》，约定由廖彬向陈秋和租赁位于龙腾路凯业尊爵10号店面（建筑面积65㎡），租赁期间为2019年10月1日-2022年9月30日止，租金为4500元/月，押金4500元，转让费39000元。甲方申明：甲方为该房产的合法所有人或委托代理人，拥有该房屋的租赁权。合同签订后廖彬一共支付陈秋和押金及转让费34000元，为店铺支付电费200元。 合同签订后，店铺所有人林日辉向廖彬提出陈秋和转租且未征得其同意，不同意廖彬的装修行为，要求廖彬恢复原状，后由于三方沟通不畅，店铺所有人林日辉决定收回店铺，要求廖彬交还店铺钥匙并恢复原状。廖彬于2019年11月21日向陈秋和发出解除合同通知，于2019年11月29日将店铺钥匙交还所有人林日辉。廖彬认为陈秋和的转租行为未获得店铺所有人的同意，导致廖彬的合同目的无法实现，为维护廖彬合法权益，向法院提起诉讼。 陈秋和辩称：廖彬无权要求解除2019年11月13日其与陈秋和于签订的《商铺租赁合同》，故廖彬请求陈秋和归还押金、转让费和电费合计34200元，以及支付违约金5000元没有事实和法律依据。 1.出租方林日辉同意陈秋和转租，《商铺租赁合同》合法有效，廖彬应继续履行《商铺租赁合同》。2019年9月3日陈秋和与出租方（店铺所有人林日辉）签订《租赁合同》。《租赁合同》约定，出租方将位于龙岩市新罗区凯业尊爵10号店面（65平方米）店铺出租给陈秋和。合同有效期时间为36个月，自2019年10月1日起至2024年9月30日止；前三年租金4500元／月，第四年进面议。《租赁合同》签订后，陈秋和因有他事不想继续租赁该店铺，经与廖彬协商一致，于2019年10月13日陈秋和与廖彬签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定，出租方将位于龙岩市新罗区凯业尊爵10号店面（65平方米）店铺出租给廖彬。合同有效期时间为36个月，自2019年10月1日起至2024年9月30日止；租金4500元／月；房屋（店铺）如有装修及改装设施之需要应征得陈秋和同意，否则廖彬应承赔偿责任；一方如有提前解约行为，应事先提前一个月通知对方，得到对方同意，要求提前解约的一方应赔偿对方违约金伍仟元；补充条款：油烟机如不能装，装油烟机费用由陈秋和承担，合同取消（解除），工具转让费叁万玖由陈秋和退还廖彬。《商铺租赁合同》签订后，廖彬即开始装修，出租人曾到店铺查看，得知陈秋和转租的情况，表示同意陈秋和的转租行为，且一直协助廖彬安装油烟机等装修事宜。因陈秋和的转租行为已经得到了出租方林日辉的追认，故陈秋和认为转租未经出租人林日辉同意没有事实依据。 2、未经出租人林日辉同意，陈秋和转租廖彬也不影响《商铺租赁合同》效力。《福建省高级人民法院（2014)闽民申字第655号再审复查与审判监督民事裁定书》认为：“虽然陈忠平与永辉超市签订的《租赁合同》约定，未经永辉超市的同意，陈忠平不得转租讼争店面，但该约定仅约束陈忠平与永辉超市。陈忠平虽在未经永辉超市同意的情况下，将讼争店面转租给王政，系陈忠平对永辉超市构成违约，但并不影响其与王政之间的转租合同的效力。本案中，根据上述省高院判例，未经出租人林日辉同意转租，不影响《商铺租赁合同》效力。 3.即使陈秋和转租未经出租人林日辉同意，林日辉请求解除《租赁合同》或者认定《商铺租赁合同》无效的，人民法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“租赁合同司法解释”）第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，即使陈秋和将店铺转租给廖彬时未经出租人林日辉同意，那么林日辉未在知道陈秋和转租之日起六个月内提出异议，假使林日辉请求解除《租赁合同》或者认定《商铺租赁合同》无效的，人民法院不予支持。 4.陈秋和没有违约致使廖彬不能实现合同目的的事实。本案中，陈秋和和廖彬双方签订合同后，在廖彬装修期间，陈秋和和林日辉均积极配合廖彬装油烟机，履行了合同应尽义务，陈秋和不存在“《合同法》第九十三条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的情形，且廖彬没有证据证明陈秋和有违约致使廖彬不能实现合同目的的事实。综上所述，廖彬的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回廖彬诉讼请求。 陈秋和提出反诉请求：1、判令廖彬向陈秋和支付自2019年12月1日起至2020年6月30日止的店铺租金24750元（其中2020年1月至3月租金因疫情减半收取）。2、判令廖彬向陈秋和支付尚欠转让费5000元。3、判令廖彬向陈秋和支付恢复原状装修费3800元。4、判令廖彬向陈秋和支付从2019年12月1日起至2020年6月30日止，以尚欠租金为本金，按日利率万分之三计算的滞纳金5000元。5、本案诉讼费用由廖彬承担。 事实和理由：2019年10月13日，陈秋和与廖彬签订了《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定陈秋和将位于龙腾路凯业尊爵10号店面（建筑面积65㎡）店铺出租给廖彬，租期从2019年10月1日起至2022年9月30日止；双方商定店铺月租金为人民币4500元，押金4500元，转让费39000元。合同签订后，陈秋和和廖彬经口头协商，陈秋和同意廖彬从2019年12月1日起开始支付租金。2019年11月13日和2019年11月15日分别分两次各转20000元和14200元，合计转让费34200元（其中200元是电费），余下转让费5000元及2019年10月1日后每月租金至今仍未支付。 根据廖彬与陈秋和签订的《商铺租赁合同》第五条约定“乙方（廖彬）应于签本合同时交付甲方（陈秋和）人民币肆仟伍佰元整（¥4500元）作为房屋及水电费押金，租赁期满乙方如不续租，应交清所有租赁期间发生的费用，该房屋向甲方交验后甲方无息退还押金，如乙方有意拖欠房租时，甲方有权从押金中扣取所拖欠房租每日万分之三的滞纳金。”合同签订后，廖彬并未支付自2019年10月1日起至今的租金，违反了合同义务，依约廖彬应承担违约金4050元。 另因廖彬装修时破坏了店铺的原状，为了避免损失，陈秋和雇请钟富锦对店铺损坏的地方进行修复支出了工程款3800元。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条及最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十二条的规定，廖彬未按合同约定按时向陈秋和支付租金，剩余转让费5000元至今仍未支付，且反诉被告未支付租金，违反了合同约定，依法应当承担民事赔偿责任。现诉请法院，望准如所请。 廖彬辩称：廖彬对店铺的墙壁、广告牌等进行装修。廖彬支付了押金、转让费、电费合计34200元，其中转让费29000元、押金5000元、电费200元，未缴纳租金。廖彬在装修店面时，陈秋和交代廖彬如房东林日辉来询问，应说双方是合伙关系。因装修过程中，双方对油烟机的安装产生了分歧，到11月份都还在沟通油烟机的问题。廖彬告诉房东廖彬与陈秋和系转租关系，房东不同意转租，所以廖彬提出解除合同。双方签订的商铺租赁合同于2019年11月21日已经解除，廖彬不需承担2019年12月1日起至2020年6月30日止租金。因陈秋和原因造成合同无法履行，所以廖彬无需支付转让费5000元及恢复原状装修费3800元、滞纳金5000元。 本院经审理认定事实如下：2019年9月3日，林日辉（甲方）与陈秋和（乙方）签订租赁合同一份，约定林日辉将坐落于龙岩市新罗区凯业尊爵10号店面出租给陈秋和经营使用。租赁期限自2019年10月1日起到2024年9月30日止。2019年9月10日至30日当月免租赁，租金从2019年10月1日起计算，店面第一、二、三年租金为4500元／月，第四、五年面议。乙方应于签合同交付甲方4500元作为房屋及水电费押金。租赁期间，乙方在征得甲方可以将店面转租给他人，转让费甲、乙双方各得50%，但转租后押金须提高至2万元。双方还对其他的权利与义务进行约定。2019年10月13日，陈秋和（出租方、甲方）与廖彬（承租方、乙方）签订商铺租赁合同一份。约定甲方将位于龙腾路凯业尊爵10号店面出租给乙方。甲方申明甲方为该房产的合法所有人或委托代理人，拥有该房产的租赁权。租期从2019年10月1日起至2022年9月30日止，租赁期满后，乙方如续租须于合同期满30日前告之甲方，在同等条件下，乙方有优先承租权，合同另订。店铺月租金4500元，租金按每月支付。乙方应于签本合同时交付甲方4500元作为房屋及水电费押金，租赁期满乙方如不续租，应交所有租赁期间发生的费用，该房屋向甲方验后甲方应无息退还押金，如乙方有意拖欠房租时，甲方有权从押金中扣取所拖欠房租每日万分之三的滞纳金。一方如有提前解约行为，应事先提前一个月通知对方，得到对方同意，要求提前解约的一方应赔偿对方违约金5000元。补充条款：油烟机如不能装，装油烟机费用由甲方承担，合同取消，工具转让费叁万玖由甲方退还乙方。陈秋和、廖彬分别在合同的甲方、乙方处签字并捺印。合同签订后，廖彬给付陈秋和转让费34200元，其中200元为电费，未给付押金。廖彬在准备安装油烟机的地方敲掉地板，拆了隔墙。2019年11月21日，廖彬以房东林日辉不同意转租为由向陈秋和提出解除合同。2019年11月29日，廖彬将店铺的钥匙交还林日辉。 本案争议的焦点：陈秋和的转租行为是否取得林日辉的同意。廖彬提供了其与陈秋和于2019年11月21日的微信聊天记录截图、廖彬的父亲与林日辉的通话录音。廖彬在微信中提出陈秋和的转租未经房东同意，转租行为无效，要求解除合同，退还店铺转让费34200元。陈秋和认为34200元系工具转让费，店铺是房东的，廖彬不要店铺，到时候房东收回去一毛钱都没有，要减少损失就把店转让出去。廖彬的父亲与林日辉通知录音中，林日辉提出钥匙可以交给陈秋和，也可以交给林日辉，如交给林日辉可将钥匙寄在隔壁11号店铺。陈秋和提供了林日辉出具的证明。林日辉的证言：陈秋和与廖彬签订《商铺租赁合同》时，林日辉不清楚，在廖彬装修时，林日辉到店铺才知道陈秋和转租对转租无异议，还一直帮廖彬协调装修的相关事实。陈秋和未申请林日辉作为证人出庭作证，林日辉的证言，不予采信。 上述事实，有廖彬提供双方签订的商铺租赁合同，微信聊天记录截图，廖彬的父亲与林日辉的通话录音，陈秋和提供钟富锦证明及当事人的庭审在案佐证。 本院认为，陈秋和与廖彬于2019年10月13日签订商铺租赁合同系陈秋和与廖彬双方真实意思表示，对双方均有约束力。陈秋和将坐落于龙岩市新罗区凯业尊爵10号店面转租给廖彬。廖彬于2019年11月21日向陈秋和提出商铺租赁合同未经房东的同意，转租行为无效时，陈秋和应向廖彬提供其取得了房东林日辉同意转租的证据。陈秋和当时未提供林日辉同意转租的证据，廖彬于2019年11月21日要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。廖彬已将店铺钥匙交给林日辉，有权要求陈秋和返还转让费。廖彬给付陈秋和的转让费、电费34200元中200元系支付电费，不应返还。陈秋和应返还廖彬转让费34000元。廖彬应对拆除的店铺恢复原状，陈秋和要求廖彬给付恢复原状装修费3800元，本院予以支持。双方在合同中未约定因转租解除合同的违约责任，廖彬要求陈秋和给付违约金5000元，本院不予支持。因合同已经解除，陈秋和要求廖彬给付2019年12月起2020年6月的租金及相应的滞纳金，给付尚欠的转让费5000元没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第二百二十四条第二款规定，判决如下： 一、廖彬与陈秋和签订的《商铺租赁合同》于2019年11月21日解除； 二、陈秋和应返还廖彬转让费34000元； 三、廖彬应给付陈秋和装修费3800元； （上述二、三项对抵后，陈秋和应返还廖彬转让费30200元，限于本判决生效之日起十日履行完毕） 四、驳回廖彬的其他诉讼请求； 五、驳回陈秋和的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3640元、减半收取为1820元，由廖彬负担25元，陈秋和负担1800元；反诉案件受理费381元，由廖彬负担25元，陈秋和负担356元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 美 丰 二〇二〇年九月九日 书记员 苏婕（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。