湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初2742号原告：刘赛春，女，1968年11月30日出生，住址长沙市芙蓉区。原告：刘文君，男，1969年2月6日出生，住址长沙市芙蓉区。原告：陈新榆，女，1979年8月14日出生，住址广州市越秀区。上述三原告共同委托诉讼代理人：吴鑫，湖南星城律师事务所律师。原告：聂治伟，男，1987年3月11日出生，住址湖南省隆回县。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段**。负责人：张敏，分行行长。委托诉讼代理人：赵芳，湖南权度律师事务所律师。委托诉讼代理人：周智勇，湖南权度律师事务所律师。第三人：湖南新资源拍卖有限公司，住，住所地长沙市开福区通泰街街道中山路**开福万达广场****写字楼**/div>法定代表人：高怡月，经理。委托诉讼代理人：龚红卫，湖南启真律师事务所律师。原告刘赛春、刘文君、陈新榆、聂治伟与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行（以下简称“邮政银行长沙分行”）、第三人湖南新资源拍卖有限公司（以下简称“新资源拍卖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告刘赛春、刘文君、陈新榆共同委托诉讼代理人吴鑫，原告聂治伟，被告邮政银行长沙分行委托诉讼代理人赵芳、周智勇，第三人新资源拍卖公司委托诉讼代理人龚红卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘赛春、刘文君、陈新榆、聂治伟向本院提出诉讼请求：1、判决被告向四原告退还已支付的房款4710000元及资金占用期间利息（利息从2017年8月30日起至付清之日止，以4710000元为基数按年利率6%计算，暂计算到2020年5月10，利息为762235元）；2、判决被告向四原告赔偿佣金损失235500元及利息损失（利息从2017年8月30日起至付清之日止，以264500元为基数按年利率6%计算，暂计算到2020年5月10，利息为38111.75元）；3、判决被告配合四原告办理注销房屋买卖合同的相关手续；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月24日，四原告在淘宝网通过网络竞价成功买受了被告名下位于长沙市望城区高塘岭下西塘街0805028栋501、6××1号住宅房产，成交价4710000元，另支付拍卖公司佣金235500元。2017年8月30日，四原告付清全部成交价款及佣金4945500元。2017年9月1日，四原告与拍卖公司签署了《拍卖成交确认书》。此后，原告多次与被告到不动产中心办理过户手续，但未能办理成功。2019年7月，四原告与被告再次到不动产中心办理过户手续，四原告签署房屋买卖合同后，被告表示需要合同带回加盖公章，但此后无任何音讯。2019年11月14日，四原告向被告发送催告函，请被告收函七日内将房屋买卖合同加盖公章后交至不动产中心配合办理过户手续，如逾期不办理，视为被告撤销拍卖。现至今被告未办理相关过户手续，原告为维护合法权益，特提起上述诉求。被告邮政银行长沙分行辩称：1、被告依照合同约定积极配合原告办理房屋过户手续，因为原告在参与竞拍时没有取得购房资格，因此双方一直无法在不动产中心办理过户，2019年7月原告取得购房资格，但是被告对资产进行过户的上级分行的批复手续过期，被告积极向省分行和北京总部汇报申请，北京总部于2020年4月8日批复同意继续办理，本案系因原告原因导致重新走流程，审批期限在合理范围内，被告不存在任何过错，亦不存在任何违约；2、因疫情期间，北京总部无法正常办公，在疫情缓解之后，第一时间批复许可，基于该不可抗力，被告亦不存在违约；3、原告于2020年5月6日向被告提交了确认函，确认将案涉房屋过户至刘赛春和何维军名下，却在2020年7月以被告违约为由主张赔偿，明显违背了诚实信用原则；4、案涉房屋已经在不动产中心进行了备案登记，且被告也于2020年8月向不动产中心提交了商品房买卖合同，商品房买卖合同的主要义务已经基本履行，只需要原告到场就可以完成全部的过户手续，原告主张明显不符合商事交易的经济性原则；5、原告所有的诉请都是基于在解除合同的事实上，而原告的所有诉请里均未涉及到解除合同的请求，原告的诉请本身没有请求权基础。第三人新资源拍卖公司辩称：1、第三人接受委托组织拍卖以及相关拍卖活动，都是严格按照法律法规以及委托人的约定进行，拍卖人已经履行了所有的义务和责任；2、根据拍卖须知、拍卖成交确认书的约定，房屋产权过户是由委托人和买受人负责完成，责任不在第三人；3、据我们了解，当时原告具有相应的购房资格，当时也没有发布限购规定，即便是原告没有资格购房，竞拍人要自行承担相应责任。本院经审理认定事实如下：1、2017年8月2日，邮政银行长沙分行（甲方）与新资源拍卖公司（乙方）签订《委托拍卖合同》，甲方自愿委托乙方依法拍卖位于长沙市望城区高塘岭下西塘街0805028栋501、6××1号房产（望房权证高字第7××0、望房权证高字第7××2），甲方应保证对其拥有无可争议的处理权，并根据乙方的要求提供拍卖标的的有关证明和资料，说明知道或应当知道的拍卖标的瑕疵；拍卖标的的起拍价由乙方确定，拍卖标的保留价为402.26万元；无论标的成交或者流拍，甲方无需向乙方支付拍卖佣金，乙方无偿为甲方提供拍卖服务。2017年8月4日，新资源拍卖公司发布《拍卖公告》和《竞买须知》，对涉诉标的位于长沙市望城区高塘岭下西塘街0805028栋501、6××1号房产进行公开挂牌，起拍价格为405万元，竞价前竞买人须支付竞价保证金500000元，竞价成交的，本标的物竞得者冻结的保证金将自动转入指定账户，保证金扣除佣金（成交价的5%）后剩余部分转为成交价款，竞价余款在2017年8月30日16时前缴入指定账户；买受人付款后应按《成交确认书》的约定及时向委托方申请移交标的物并办理过户手续；标的物过户变更手续由买受人自行办理，标的物成交之日前如存在物业、水、电三费的欠费由委托方承担，拍卖标的在办理产权证照、过户等手续过程中所涉及到的买卖双方所需承担的一切税、费和须补交的相关费用均由买受人承担；因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。2、2017年8月22日，四原告签署《联合竞买协议》，全体竞买人一致同意并授权指定刘赛春为本次竞买代理人，全权代理本次拍卖项目的所有竞买事务。2017年8月24日，四原告以最高价4710000元竞得涉诉房屋，并于2017年8月30日前付清了全部竞买款4710000元和竞买佣金235500元。2017年9月1日，刘赛春与新资源拍卖公司签署《拍卖成交确认书》，约定买受人支付全部成交价款后应在2017年9月15日前办理完标的过户及移交手续，标的物过户变更手续由买受人自行办理。另查明，涉诉房屋办理房屋权属登记时间为2015年8月20日。3、涉诉房屋拍卖成交后，原、被告双方多次协商房屋产权过户事宜，原告陈述当时未能及时办理过户事宜的原因系被告所售涉诉房屋未按规定办理不动产落宗，被告陈述当时未能及时办理过户事宜的原因系原告购房资格不符合长沙市购房政策。2019年7月2日，双方再次到长沙市望城区不动产登记部门办理过户手续，原告方签署了涉诉房屋的《望城区二手房买卖合同》，不动产登记部门办理了二手房签约数据上传。被告方表示需要将合同带回加盖公章，并将原告方签字的合同带回。2019年11月14日，四原告向被告邮寄《催告函》：“催告人签署房屋买卖合同后，贵行表示需要带回加盖公章，截至2019年9月，已超过三个月，贵行一直未将合同交给不动产中心，致使催告人所拍得房屋至今未能过户，特催告贵行在收到此函七日内将房屋买卖合同加盖公章后交至长沙市望城区不动产中心配合办理过户手续，如贵行逾期不办理相关事宜，视为贵行撤销拍卖，应返还催告人已缴纳拍卖款并赔偿损失。”，被告在收到《催告函》后，没有对该函件进行回复和询证。4、因原同意对涉诉房屋处理的批复过期，被告于2019年10月22日呈请上级单位对涉诉房屋过户事宜进行批复，中国邮政储蓄银行湖南省分行文件显示于2020年4月3日批复同意、2020年4月8日印发，至本案立案受理前（即2020年7月3日前），被告未将原告已签字的《望城区二手房买卖合同》加盖公章并交至长沙市望城区不动产登记部门办理产权过户手续。5、庭审中，被告提交一份四原告签字要求过户的《确认函》，该函落款时间显示为2020年5月6日。原告抗辩该函为2018年11月1日双方准备办理过户手续时签署，落款时间系被告伪造填写。被告表示庭后3日内答复法庭，是否对该函落款时间的形成时间申请司法鉴定，本院依据证据规则当庭向被告进行了释明，如被告在庭后3日内未向法院书面回复是否申请司法鉴定，将视为其不申请司法鉴定。至今，被告未向本院申请对此进行司法鉴定。上述事实，有《委托拍卖合同》、《拍卖公告》、《竞买须知》、《联合竞买协议》、《长沙市望城区二手房签约查询统计》、《催告函》、《长沙市望城区限价商品房销售管理制度》、《关于同意长沙市分行对湖南鑫园装饰工程有限公司抵债资产进行处置的批复》、《报请不良资产处置委员会审议业务清单》、《关于同意长沙市分行按照原批复对湖南鑫园装饰工程有限公司抵债资产进行过户的批复》、《确认函》及庭审笔录等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案诉争虽为房屋拍卖引起的纠纷，实为二手房房屋买卖合同纠纷，涉诉房屋买卖合同行为系双方当事人真实意思表示，内容明确，形式合法，受法律保护，双方均应按约定和法律规定履行自己的义务。本案中双方当事人争议的焦点为：一、本案纠纷酿成的责任在谁的问题。涉诉房屋拍卖成交后，原告有按约付款的义务、被告有积极配合产权过户的义务。原告方按约履行了全部付款义务，原、被告双方亦多次协商房屋产权过户事宜，双方于2019年7月2日再次到长沙市望城区不动产登记部门办理过户手续，原告方签署了涉诉房屋的《望城区二手房买卖合同》，不动产登记部门办理了二手房签约数据上传，被告方表示需要将合同带回加盖公章，并将原告方签字的合同带回。据此，可视为原、被告双方于2019年7月2日就涉诉房屋买卖的继续履行和产权过户事宜重新达成了新的一致合意。因此，在此之前未能及时办理产权过户事宜的原因虽双方各执一词，但究竟系谁的责任导致已不重要；在此之后被告方至本案立案受理前（即2020年7月3日前）仍未将原告已签字的《望城区二手房买卖合同》加盖公章并交至长沙市望城区不动产登记部门办理产权过户手续，在原告方2019年11月14日发出《催告函》之后，亦未在函告期限内进行回复和沟通，时间之长显然已超过其签字盖章所需时间的合理期限，被告抗辩涉诉房屋的处置需向省分行和北京总部汇报申请、审批期限在合理范围内、因疫情原因导致审批周期延长，但被告不得以内部审批程序和内部其他原因来对抗外部第三人、且双方重新达成合意的时间距新冠疫情暴发间隔较长、新冠疫情暴发至本案立案受理亦间隔较长，被告的该抗辩意见不能成立，本院不予采纳，故本案纠纷酿成的责任应由被告承担。被告还抗辩原告于2020年5月6日向其提交了《确认函》，但原告对该《确认函》的落款时间提出异议，经本院释明和通知后，被告未在本院指定期限内对该函落款时间的形成时间申请司法鉴定，本院对该函的落款时间不予认定，对该函件不予采信，对被告的该抗辩意见不予采纳。二、原告是否有权要求退还已付房款和佣金、佣金由谁退还及利息损失如何计算的问题。被告迟延履行合同主要义务，经原告《催告函》催告后在合理期限内亦未履行，且至本案立案受理前仍未履行，其迟延行为或者说违约行为，已致使原告合同签订时的合同目的不能实现，故原告有权要求退还已付房款和佣金。已付房款自然应由被告退还；关于佣金的退还，由于第三人新资源拍卖公司在涉诉房屋拍卖过程中并无过错，其拍卖程序、拍卖佣金的收取均不存在违反法律规定的情形，故拍卖佣金的退还不应由其承担，拍卖佣金应作为原告的必要损失，由违约方被告负责退还，因此，对于原告要求被告退还已付房款4710000元和赔偿佣金235500元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，被告逾期履行义务导致合同解除，原告作为守约方有权要求赔偿损失，但由于双方并未约定违约金条款，本院仅以原告已付资金的利息损失确定为其合理损失，原告主张按年利率6%计算无法律依据，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（如该利率标准高于年利率6%时，以年利率6%为上限）；原告主张利息从2017年8月30日起算至付清之日止，但本院已认定双方于2019年7月2日就涉诉房屋买卖的继续履行和产权过户事宜重新达成了新的一致合意，故原告的利息损失应从2019年7月2日起算至付清之日止，对于原告主张利息损失的诉讼请求，本院予以部分支持。被告退还原告已付房款后，双方关于涉诉房屋的买卖合同关系已实质解除，故对于原告要求被告配合办理注销涉诉房屋买卖合同相关手续的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行于本判决生效后十日内支付原告刘赛春、刘文君、陈新榆、聂治伟4945500元（含退还已付房款4710000元、赔偿拍卖佣金235500元）；二、限被告中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行于本判决生效后十日内支付原告刘赛春、刘文君、陈新榆、聂治伟利息损失【以本判决第一项应支付款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准（如该利率标准高于年利率6%时，以年利率6%为上限），自2019年7月2日起至上述款项全部付清之日止】；三、限被告中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行于本判决生效后十五日内配合原告刘赛春、刘文君、陈新榆、聂治伟办理注销涉诉房屋买卖合同的相关手续；四、驳回原告刘赛春、刘文君、陈新榆、聂治伟的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费52020元，因适用简易程序依法减半收取26010元，由原告刘赛春、刘文君、陈新榆、聂治伟负担1510元，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行负担24500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  魏 林二〇二〇年九月二十一日法官助理陈潇代理书记员  陈雯杰附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。私文书证上有删除、涂改、增添或者其他形式瑕疵的，人民法院应当综合案件的具体情况判断其证明力。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。