四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初4770号 原告：谢腊梅，女，汉族，1986年1月11日出生，住南充市顺庆区。 原告：冯亮，男，汉族，1982年1月5日出生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李雄伟，南充市顺庆区致远法律服务所法律工作者。 被告：四川康元房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区西华路二段133号二幢1-3号。 法定代表人：段永虹。 委托诉讼代理人：曾果，四川由真律师事务所律师 原告谢腊梅、冯亮诉被告四川康元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼，请求：1.请求人民法院依法判决被告四川康元房地产开发有限公司赔偿原告谢腊梅、冯亮因迟延交付房屋所产生的违约金共计人民币26355.85元（违约金分段计算以361039.00元为基数，从2018年5月2日起，按日万分之一的标准，暂计算至2020年5月1日；2020年5月2日后的违约金，以361039.00元为基数，按日万分之一的标准，计算至实际交付房屋之日止）；2.被告应当承担迟延支付期间所产生的利息，利息以违约金26355.85元为基数,从2018年5月2日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至全部违约金付清之日止；3.本案案件受理费及其他费用由被告承担。 事实与理由：原、被告双方于2018年2月27日签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），约定原告购买被告四川康元房地产开发有限公司开发建设的位于南充市顺庆区××路××号××号楼××单元××层××号（建筑面积56.22平方米）的商品房。合同签订后，原告根据合同约定以一次性（或按揭）方式支付了全部购房款共计人民币361039.00元；根据双方所签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）第十一条交付时间和手续“出卖人在2018年05月01日前向买受人交付该商品房。”，第十九条逾期交房责任“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。” 原告认为：被告迟延交付房屋的行为违反了《四川省商品房买卖合同》（预售）的约定，应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定承担逾期交付房屋的违约责任。综上，为维护当事人的合法权益，故依据《民事诉讼法》、《合同法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律、法规的规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法作出判决。 被告四川康元房地产开发有限公司辩称，逾期交房是事实，但是逾期交房是因为当时环保督察原因导致的；原告购买的是精装房，约定的装修期是270天，交房时间应顺延至2019年2月1日，应从2019年2月1日起按日万分之一的标准计算违约金。 对于原告主张的基本事实，被告未持异议，本院予以确认。同时查明，原被告所签《四川省商品房买卖合同》（预售）第十五条约定商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2018年2月27日，原告与案外人四川元孚建筑工程有限公司及被告签订《“悦中心”精装修委托协议》约定被告向原告赠送统一的室内装修，原告委托案外人四川元孚建筑工程有限公司按被告的赠送标准进行室内装修，约定案外人四川元孚建筑工程有限公司应当在原被告签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限届满之日起270日内按照约定的赠送标准完成装修。原告于2020年6月22日与被告办理房屋交接手续，后因被告未按约定支付违约金，引起诉讼。 另查明，被告于2019年5月23日取得《竣工验收备案书》 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约定给付了购房价款，被告亦应按合同约定履行交房义务。双方合同约定出卖人在2018年5月1日前向买受人交付该商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即取得建筑工程竣工验收备案证明文件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”可见，竣工验收并经备案登记既是法定条件，亦是双方的约定条件，而庭审查明的事实表明被告开发的楼盘于2019年5月23日才取得《竣工验收备案书》，在未取得竣工验收备案证明文件时不符合交付条件，被告不得交付商品房，已构成违约，应支付2018年5月1日起至2019年5月23日止的违约金。因案涉商品房由被告赠送装修，按照原被告与案外人四川元孚建筑工程有限公司签订的《“悦中心”精装修委托协议》约定，案外人四川元孚建筑工程有限公司应当在原被告签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限届满之日起270日内按照约定的赠送标准完成装修，故装修期间应予扣减。扣减后被告的交房义务从2019年5月23日起顺延270日至2020年2月17日，而被告于2020年6月22日方交付案涉房屋，已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担违约责任。双方约定违约金的计算方式：按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条款可以看出，我国立法者对违约金的适用采用了补偿性为主、惩罚性为辅的原则，即违约金数额应以实际损失额为依据，在中国当前经济形势下，商品房的主要功能是居住，而不是用于炒作，被告逾期交付房屋，影响的是原告对房屋占有居住使用，故应以房屋的使用价值比照同地段房屋租金来确定损失。对于同地段房屋租金数额，双方均未提供证据，结合本地房地产市场价格和本地实际消费水平，双方约定按已交房款的日万分之一标准计算被告应支付的违约金以弥补原告的租金损失较符合实际，本院应予支持。以房屋价款361039元从2018年5月1日起至2019年5月23日止按日万分之一标准计算违约金13792元（361039元×万分之一×387天）、从2020年2月26日起至2020年6月22日止按日万分之一标准计算违约金4512元（361039元×万分之一×125天），合计为18304元。 对于原告主张被告应当承担迟延支付期间所产生的利息的诉讼请求，因本案系被告违反合同义务应按合同约定承担承担违约责任法律关系，而违约金数额主要在于弥补守约方的损失，在损失数额未经确定前，违约方不存在支付义务，自然不存在守约方的利息损失。故对原告的该诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及上引法条之规定，判决如下： 一、被告四川康元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付逾期交房的违约金18304元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费229元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 林 康 二〇二〇年九月二十一日 书记员 薛丽君