江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初6608号原告：朱静，女，1976年1月21日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省宿迁市沭阳县。委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：沃进，江苏通达声远律师事务所实习律师。被告：张慧，女，1975年11月1日出生，江苏省人，居民，住江苏省。委托诉讼代理人：胡明亮，江苏溯本律师事务所律师。原告朱静与被告张慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告朱静的委托诉讼代理人冯华沭、沃进、被告张慧的委托诉讼代理人胡明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱静向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、被告给付原告违约金30000元。事实和理由：原、被告双方于2019年5月15日签订房屋租赁合同，约定原告名下位于名品虞姬城的房屋出租给被告作为商铺使用，约定租期为5年，自2019年5月15日至2024年5月15日止，租金为每年120000元。后被告在未告知原告的情况下擅自搬离房屋，本年租金亦未支付。为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。被告张慧辩称：因原告至今未提交涉案房屋的产权证和建设许可证，所以合同的效力需要审查。假设合同有效，本案违约方是原告，而非是被告。原、被告之间的租赁合同第一年的租期原本至2020年5月15日，但今年因新冠疫情的影响，经原、被告协商，原告同意将第一年的租金延长至2020年6月15日。2020年5月14日，被告将店铺中部分货架搬出，准备换新商品及改善装修时，原告在次日即将商铺上锁，并马上对外招租。2020年5月25日左右，原告与现承租人就案涉商铺形成租赁合同关系，承租人早已入住案涉房屋，因此系原告违法解除房屋租赁合同。退一万步讲，本案的房屋租赁合同并未约定第二年至第五年租金交付的时间，即使如原告要求的，于2020年5月15日支付第二年的房租，那么根据合同约定，至2020年6月15日前原告并不享有约定的合同解除权，原告擅自解除案涉租赁合同并将案涉房屋对外出租，现在反而追究被告的违约责任，没有事实和法律依据。案涉房屋租赁合同并没有约定违约金条款，也没有约定违约金的数额，虽在签订合同的时候有违约保证金，但该保证金被告并未交付，合同履行至今，原告也未要求被告支付。该履约保证金系双方行为共同确认，不再适用。即使法院认为被告违约，需要支付违约金，原告主张的违约金过高，明显超过其损失的30%，根据事实可知，涉案房屋就原告而言，属于一个无缝对接出租，并无事实上的租金损失。另原告擅自处理了被告在涉案房屋遗留的部分物品，包括中央空调一台，展架若干，展台若干，价值在20000元以上。因原告违反合同约定解除合同，且对案涉房屋另行出租，对被告而言，案涉租赁合同的目的已无法实现，同意解除合同。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法庭依法审查并判决。本案经审理查明如下事实：2019年5月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告张慧作为乙方向原告朱静（甲方）租赁名品虞姬城商铺，租赁期限自2019年5月15日起至2024年5月15日止，租金每年120000元。合同第三条第1款约定：租赁期间，乙方需要转租、转借承租房屋要经双方共同协商一致。后原、被告双方就案涉租赁的房屋是否允许转租及租金价格的高低多次协商未果，2020年5月14日，被告将租赁房屋室内物品搬出，次日，原告将租赁房屋上锁。2020年5月25日，原告将案涉房屋另行出租。现原、被告因案涉租赁合同产生纠纷，原告诉至本院要求处理。以上事实，由原告陈述、被告答辩、《房屋租赁合同》、房产证、微信记录等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告之间的租赁合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于租赁合同的解除时间，本院认定应为2020年5月15日，理由如下：根据被告提交的与原告的微信聊天记录，可以证明原、被告在案涉房屋一年租期届满之前多次就案涉房屋的转租、租金的支付方式以及租金的价格进行协商，均未达成一致意见，原告多次要求被告支付下年度的租金，被告未予同意。在一年租期到期之日，被告将室内物品搬出，并未明确表示对案涉房屋进行重新装修或其他行为，被告在未支付租金的情况下，即将租赁屋内物品搬走，原告认为被告不再续租，符合常理。可以认定，在履行期限届满之前，被告以自己的行为表明不履行主要债务，原告要求解除合同的诉讼请求有事实和法律依据。因原告于2020年5月15日将案涉房屋上锁，故本院认定，案涉租赁房屋解除时间应为2020年5月15日。关于被告陈述案涉租期应延展至2020年6月15日，根据原、被告2020年4月30日的微信聊天记录载明，原告陈述“这样吧，给你们今年租期延时一个月吧”、“但是租金你们还是5.15号给我，下年租金到6.15号再给我”，可知，原告延展一个月租期的前提是被告继续履行合同，但被告在2020年5月15日前已搬离案涉房屋，故本院对被告该辩解不予采信。关于被告支付的违约金的数额，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告违约，不履行案涉租赁合同义务，原告要求被告支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据。因原、被告的租赁合同对违约金未作约定，本院根据原、被告案涉合同的实际履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，酌定被告向原告支付违约金25000元。对被告主张原告擅自处理了被告在涉案房屋遗留的部分物品，包括中央空调一台，展架若干，展台若干，价值在20000元以上。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。庭审中，被告出示的证据系2019年4月13日，案外人向其出具的条据，不足以证明原告对案涉房屋上锁时，这些物品仍在案涉房屋内，故本院对此不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告与被告之间的租赁合同于2020年5月15日解除；二、被告张慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱静支付违约金25000元；三、驳回原告朱静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取225元，由原告朱静负担38元、被告张慧负担187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费550元。审判员 徐 品二〇二〇年九月二十三日书记员 仲 震书记员 赵丹丹附录一、履行义务提示判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××65（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。