贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初759号原告：建投嘉昱置地股份有限公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院4号楼9F。法定代表人：郝磊，董事长。委托诉讼代理人：刘光琳，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁柯，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。被告：张绍斌，男，1978年3月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：杨剑春，男，1970年6月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨剑昆（系杨剑春之弟），男，1973年9月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。第三人：贵州省供销社汽车修配厂，住所地贵州省贵阳市云岩区北新区路34号。法定代表人：罗世友。原告建投嘉昱置地股份有限公司（以下简称建投公司）与被告张绍斌、杨剑春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告建投公司的委托诉讼代理人刘光琳，被告杨剑春及其委托诉讼代理人杨剑昆到庭参加诉讼；被告张绍斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审后，本院依职权追加贵州省供销社汽车修配厂（以下简称贵州供销社汽配厂）为第三人于2020年9月21日再次公开开庭进行了审理。原告建投公司的委托诉讼代理人刘光琳，被告杨剑春及其委托诉讼代理人杨剑昆到庭参加诉讼；被告张绍斌、第三人贵州省供销社汽车修配厂经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建投公司向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋租赁合同》，立即交还案涉房屋给原告；2被告立即向原告支付拖欠的租金154362元（暂计算至2020年6月30日）；3.被告向原告支付逾期付款滞纳金32679.84元（以拖欠租金为基数，按银行同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月被告与贵阳市银丰房地产开发公司（以下简称银丰公司）签订《房屋租赁合同书》，租赁银丰公司位于贵阳市云岩区，面积为395.80平方米，年租金23748元，租赁期至2014年12月31日，合同签订后，被告仅支付了2013年的租金。2014年8月银丰公司股东贵州省银桥房地产开发公司（以下简称银桥公司）作出股东决议对银丰公司进行清算关闭，并在2014年9月1日完成注销登记。本案的案涉租赁房屋作为银丰公司清算后的剩余资产依法归属于银桥公司所有。2015年12月，原告作为银桥公司股东，依法对银桥公司进行清算关闭，包括涉案房屋在内的清算后剩余资产依法归属于原告所有。根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权的变动，不影响租赁合同的效力，原告取得案涉房屋后，继续与被告履行租赁合同。合同期满后，原告与被告未签订新的合同。截止起诉之日，被告拖欠租金154362元，亦未支付违约金。原告为维护自身合法权益向法院提起诉讼，诉请如前所诉。被告杨剑春辩称：1.该房屋属于贵州供销社汽配厂与贵阳市之房屋的基础部分构筑物，属于职工共同所有，不属于银丰公司承建商资产。房屋性质是职工集资房的维修层，本来是要被城管部门回填的，因贵州供销社汽配厂需解决下岗职工杨剑春生计，交由杨剑春管理，杨剑春20多年来进行相关修缮和维护管理工作，并用部分构筑物作地下室仓库使用，集资建房属经济适用房有政府福利性、保障性，其租赁关系不属完全的民事法律关系，因此引发的纠纷案件，不适用房屋租赁合同纠纷案件受理范围；2.该构筑物无产权，参照相关法律法规，构筑物层高在2.2米以下地下建筑物，不能办理房屋产权，不计算在建筑面积内，所以该构筑物不属原告权属范围内可用于租赁的资产;3.贵州供销社汽配厂与贵阳市建设银行作为共同集资，单位代表职工在房屋分配中协议是一家一半，仅作管理上分配，银丰公司从来没有尽过房屋管理义务，一直由贵州供销社汽配厂职工杨剑春进行管理和维护；4.2014年银丰公司关停过程中进行相关资产处置时，无原告主张的该处资产处置的相关资料，由此证明此资产不属于原告所有，故原告主体资格不适格；5.原告提供的租赁合同为无效。其一该租赁合同第12条附则规定甲方应有负责人签字，但合同上未盖章及签字，故该合同应属无效合同；其二该合同有履约保证金条款，但原告无法提供被告交纳合同履约保证金记录，实为未交纳保证金，故该合同无效；其三，银丰公司曾授权委托贵阳宽城信业房地产经纪咨询有限公司独家租赁管理位于乌金路43号相关资产，在委托有效期贵阳宽城信业房地产经纪咨询有限公司与杨剑春有过相关管理关系，故该合同与委托事宜相冲突，属无效合同；其四，银丰公司于1999年1月并入贵州省银桥房地产开发公司，即使2014年其资产要签订租赁合同也应是由贵州省银桥房地产开发公司签，故贵阳银丰房地产开发公司与本人签署的合同属无效合同；其五2014年至2020年六年期间，原告一直未向本人明确其身份也未主张该合同相关权益、追诉其相关租金。第三人贵州供销社汽配厂向本院提交《情况说明》述称，经实地了解和查阅相关资料，本案与贵州供销社汽配厂不存在利害关系。经审理查明，2013年银丰公司（出租人）与杨剑春、张绍斌（承租人）签订《房屋租赁合同》约定：出租人将位于贵阳市云岩区构建物出租与承租人，租赁面积395.80平方米。租期两年，自2013年1月1日至2014年12月31日止。租金每平方米5元／月，年租金23748元，履约保证金3000元。双方还约定，若承租人不按时交纳租金，则每超过一天出租人将按欠缴租金的1%按日收取滞纳金。欠缴租金超过30天的，无论数额大小，出租人可以从承租人已经交付的履约保证金中扣除租金并解除合同，收回承租人的承租权。合同签订后银丰公司出具收据，说明已收到2013年租金。杨剑春庭上自述2013年前其租金交给银丰公司、自2014年后因认为银丰公司不具有涉案房屋的产权，不再交纳房屋租金。另查明，银丰公司系贵阳市建设银行（以下简称贵阳建行）出资设立的国有独资企业。1999年1月21日，中国建设银行贵州省分行作出《关于对建行贵阳市分行与所办经济实体脱钩方案的批复》（黔建银全（1999）20号）批复，要求将银丰公司并入银桥公司。2014年8月22日，银桥公司作出决议，决定注销银丰公司。在华邑坤博房地产有限公司（以下简称华邑坤博公司）受让了银桥公司的企业产权后，经华邑坤博公司申请，贵州省工商行政管理局于2015年12月24日同意注销银桥公司。2016年3月15日经北京市工商行政管理局西城分局同意华邑坤博房地产有限公司变更公司名为建投嘉昱置地股份有限公司。涉案房屋土地为1993年3月26日经贵阳市住房制度改革领导小组办公室批复贵州供销社汽配厂集资建设，后贵州供销社汽配厂与贵阳建行联合集资交由银丰公司开发修建而成。1996年8月28日中国建设银行贵阳市分行（甲方）与贵州供销社汽配厂（乙方）签订《分房协议》约定：甲方分新建面积55%、乙方新建面积45%，具体分割为甲方分1栋1单元、2栋2单元，乙方分1栋2单元，2栋1单元；楼下库房甲方分1栋1单元、2单元，1栋2单元，乙方分2栋1单元库房；营业房甲乙双方按55%、45%分成，甲方分1栋1单元门面，乙方分1栋2单元门面；临街库房双方各分50%，建设费用及城管罚款，甲、乙双方共同承担，甲方先垫付费用，待乙方交付使用时，由乙方先付款支付给甲方。甲方占用1栋2单元对应部分，乙方占用1栋1单元对应部分。建投公司下属单位贵州建投资产管理有限公司员工邹继革出庭作证证明其作为公司工作人员分别于2014、2018年2019年曾对被告进行租金的催收，被告以涉案房屋已购买拒付租金。再查明，杨剑春、杨玉凡于2012年5月28日向第三人贵州供销社汽配厂支付乌金路地下室款64800元。杨剑春系贵州供销社汽配厂内部退养职工。杨剑春自从房屋建成后1996年左右开始租赁涉案房屋。2009年1月29日，银丰公司曾委托贵阳宽诚信业房地产经纪咨询有限公司代为签署租赁合同及收取租金等相关事宜。本院于2020年8月19日到涉案房屋现场查看，涉案房屋为堡坎下架空层封闭后形成，涉案房屋位于1栋一单元、2单元底部，为《分房协议》中的临街库房，仅在1栋二单元有出口。上述事实，有原、被告当庭陈述、《房屋租赁合同书》、商品房登记证明、租金收据、公司注销登记申请书、准予注销通知书、注销税务登记通知书、证人证言、证明、收款收据、公司名称变更通知、注销决议、股东变更说明、《关于对建行贵阳市分行与所办经济实体脱钩方案的批复》、关于集资建房报告的批复、分房协议、涉案房屋示意图、授权委托书、身份信息、营业执照、等证据予以佐证，本院予以采信。本院认为，本案争议焦点为：1.本案是否属于人民法院管辖范围？2.原告主体是否适格？3.《房屋租赁合同书》的效力？能否解除？如有效租金缴纳标准？根据原告的诉请及被告的抗辩，分述如下：（一）本案是否属于人民法院管辖范围？首先，本案涉案房屋为贵州供销社汽配厂与贵阳建行集资修建而成，双方对集资房屋进行了分配使用，涉案房屋系贵州供销社汽配厂与贵阳建行各自所有的楼房架空层封闭后形成。本案中，杨剑春虽为贵州供销社汽配厂职工，但并非贵阳建行职工。且根据张绍斌、杨剑春与银丰公司公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同来及双方履行情况看，原告、被告之间的法律关系应为平等主体之间民事法律关系，属于人民法院受理民事诉讼的范围。（二）原告主体是否适格？涉案房屋系贵州供销社汽配厂与贵阳建行联合集资交由银丰公司开发修建而成。银丰公司又是贵阳建行出资设立的国有独资企业，银丰公司并入银桥公司后，华邑坤博公司再次受让了银桥公司的企业产权并注销银桥公司，华邑坤博公司于2016年3月15日经批准更名为建投公司。公司合并的,原公司权利、义务由合并后的新公司行使、承担。建投公司作为银丰公司合并后的新公司,有权行使与张绍斌、杨剑春继续履行合同收取租金的权利。（二）《房屋租赁合同书》的效力？能否解除？如有效租金缴纳标准？从被告陈述可知，《房屋租赁合同书》签订后，被告曾履行过2013年租金交纳义务，由此可见，合同系双方真实的意思表示，且双方内容不违反法律规定，该合同合法、有效。对于原告解除合同返还房屋的诉请，因涉案房屋位于属于贵州供销社汽配厂与原告所有的房屋下方，贵州供销社汽配厂与原告未对涉案房屋进行析产，且涉案房屋作为一个整体，原告分配得1栋二单元下方架空层部分作为涉案房屋的唯一进出口，如解除合同，必然影响全部涉案房屋的使用。故为使租赁物物尽其用，对于原告解除租赁合同返还房屋的诉请，不予支持。关于租金标准，本院按《房屋租赁合同书》约定的年租金23748元为标准，参照分房协议中临街库房双方各管理使用50%的约定，原告仅能主张50%的份额，故支持被告向原告按23748元/年×50%=11874元/年标准支付房屋租金。被告自2014年1月1日计算至2020年6月30日止共计应支付11874元/年×6.5年=77181元。关于逾期滞纳金，本院支持以拖欠租金77181元为基数自2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算违约金至付清之日止。被告张绍斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证、答辩权利的放弃，由此产生的不利后果，由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张绍斌、杨剑春于本判决生效之日起十日内向原告建投嘉昱置地股份有限公司支付自2014年1月1日计算至2020年6月30日止的房屋租金77181元及并以77181元为基数自2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算支付违约金至付清之日止；二、驳回原告建投嘉昱置地股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4042元，减半收取计2021元，由原告建投嘉昱置地股份有限公司负担1187元，由被告张绍斌、杨剑春负担834元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年九月二十九日法官助理徐洁书记员杨丽