贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初15651号原告郑维，女，1993年4月24日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人刘启军，贵州创驰律师事务所律师，系特别授权被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人赵方，该公司董事长。委托代理人方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师，系特别授权代理。原告郑维与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告郑维及委托诉讼代理人刘启军、被告招商商置公司委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金39500.00元（以购房总款295721.00元为本金基数，从2017年4月1日起至2019年6月1日止，按年利率4.75%计算）；二、被告返还原告燃气入户费、闭路电视入户费等人民币2760,00元；三、案件受理费由被告负担。经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告郑维于2016年2月24日与被告招商商置公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告招商商置公司开发的位于位于毕节市七星关区。房号为Ｃ1-2-13-6，总价295721.00元。合同第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2016年12月30日前向原告交付商品房。第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记、本条三（一）约定出卖人承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期自实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，向被告支付了购房款295721.00元，并交纳了公共维修基金、契税等费用，被告于2016年12月28日日向原告交付商品房。另查明被告招商投资公司另向原告收取了购房价款之外的燃气入户费2500.00元、闭路电视入户费等260.00元，共计收取原告人民币2760.00元。对上述没有争议的事实，本院予以确认。本院还查明：2018年8月29日，被告已具备办理涉案商品房的所有权登记条件，并于2018年10月18日通过邮政特快专递通知原告办证，现原告已取得得涉案商品房产权转移登记不动产证。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，成立委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告提交的快递单回执，能证明被告在具备办理涉案房屋转移登记条件后于2018年10月18日，已履行告知原告的义务。双方对取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，被告应于实际交付商品房之日2016年12月28日起90日，即2017年3月28前告知原告，故被告已经构成违约，违约金的起止时间，原则上应从2017年3月29日起至告知办理转移登记的文书之日2018年10月18日止。原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告招商商置公司司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述原告郑维的燃气入户费2500.00元、闭路电视入户费260.00元，共计收取各原告人民币2760.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。如前所述，原则上被告应当从2017年3月29日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案立案2020年9月15日回溯3年，即2017年9月15日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。三通费的收取无法律依据，原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效的限制。关于违约金的计算标准问题，双方未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额295721.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额295721.00元为基数，从2017年9月15日至2018年10月18日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效十日内支付郑维违约金；违约金计算方式以已付购房款总额295721.00元为基数，从2017年9月15日至2018年10月18日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑维燃气入户费、闭路电视入户费人民币2760.00元；三、驳回原告郑维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费428.00元由原告郑维负担199.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担229.00元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  李华忠二〇二〇年九月二十四日书记员  朱流洋