广东省广州市从化区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0117民初3299号原告（反诉被告）：肖维，男，1982年3月31日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，被告（反诉原告）：广州市亨浩隆物业管理有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街环市东路88号，统一社会信用代码91440184088164375H。法定代表人：肖育珑。委托诉讼代理人：徐科，广东荣韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雪莹，广东荣韬律师事务所实习律师。原告（反诉被告）肖维与被告（反诉原告）广州市亨浩隆物业管理有限公司（以下简称“亨浩隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖维、被告（反诉原告）广州市亨浩隆物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐科、邓雪莹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖维向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告的损失共计人民币807952元并判令本案诉讼费由败诉方承担。原告当庭增加诉讼请求：1、判令原告与被告签订的租赁合同无效；2、判令被告退还2018年8月至2019年4月份的租金共计43740元（4860元/月乘以9个月），水电押金为3000元，保证金为19440元，评估费用6620元；3、判令被告赔偿原告装修损失778892元；4、本案诉讼费用由败诉方承担。事实与理由：原告于2018年3月29日与被告签订一份物业租赁合同，装修后原告发现所租物业没有规划许可也没有房产证，现已经被广州市从化区城市管理综合执法局认定为违法建设，希望贵院判如所请。亨浩隆公司辩称：1、涉案房屋拥有产权证并非违法建筑；双方签订的租赁合同有效，原告无权要求被告退还租金、水电押金、保证金，也无权向被告主张评估费用及装修损失；双方在签订租赁合同后，被告积极按照合同约定履行义务，而原告没有按照合同约定支付租金、管理费等义务；被告根据合同约定向原告方发出催缴通知以及解除通知，是合法有效的；原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据；2、关于涉案房屋是否属于违法建筑，目前广州市从化区人民政府在复议中，没有生效的法律文书确认涉案房屋属于违法建筑，本案是第二次起诉，原告于2019年6月10日以同样的案由向贵院起诉，由于无法认定涉案房屋是否属于违法建筑，从化区人民法院作出了（2019）粤0117民初2562号之一民事裁定书，驳回了原告的起诉。之后双方不服均提出上诉，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终10017号民事裁定书，维持了一审的裁定。当前，涉案房屋是否违建，仍处于复议阶段，无法认定涉案房屋是否属于违法建筑。根据前案的民事裁定书，法院应当以相同的理由驳回原告的诉讼请求；3、退一步讲，假如涉案房屋未来被认定为违法建筑，在签订租赁合同的过程中原告是存在过错的，应承担相应的过错责任。此外，原告提交的评估报告是由原告方单方委托不具有公平性、客观性，被告对于该评估报告不予认可；根据物业租赁合同第四条的约定，在本合同签订前乙方已经委派专业人员对于租赁物业及附属设施的权属状况进行了详细的了解与现场查验，并确认租赁物业基本符合其承租条件以及标准，同意按照租赁物业的现状进行承租，由此可见，原告在签订租赁合同前已经全面地了解了房屋的状况，因此，假如涉案房屋属于违法建筑，原告在租赁该房屋的过程中存在过错，对其损失应当承当相应的过错责任；4、假如租赁合同被认定无效，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同的相关司法解释第五条的规定，合同无效出租方按照租赁合同约定的租金标准，要求承租方支付占用费，应当予以支持。截止目前租赁房屋仍由原告方掌控，未将租赁物业交还给被告。原告方应当向被告支付租金以及占用费。被告亨浩隆公司庭前向本院提交反诉状，提出反诉请求：1、判决原被告签订的《物业租赁合同》【合同编号：(2018)亨租合字第(C0003)号】（下简称“C3合同”）合法有效；2、判决原被告签订的“C3合同”于2019年6月10日解除；3、判决肖维向亨浩隆公司交还“C3合同”的位于美味人生互联网+装饰建材产业园（广州市从化区105国道小海路段原广州欢友油漆厂址)C区之03号商铺（以下简称“C3租赁商铺”）；4、判决肖维向亨浩隆公司支付“C3合同”2019年5月1日至2019年6月9日期间拖欠租金6318元、物业管理费2160元及水、电费706元，共9184元；5、判决肖维向亨浩隆公司赔偿“C3合同”逾期支付租金的违约金16077元、物业管理费的违约金6153元及水、电费的违约金1659元（暂计至2020年7月31日，终计至肖维付清租金、物业管理费、水电费之日，计算标准为逾期付款金额的千分之五每日），合计23889元；6、判决亨浩隆公司没收肖维支付的“C3合同”中履约保证金19440元、水电押金3000元，共22440元；7、判决肖维向亨浩隆公司支付“C3租赁商铺”占用费220752元（占用费标准为：①租金部分：自2019年6月10日起至2020年3月29日，按4860元／月×2倍，即95256元；自2020年3月30日起算，暂计至2020年7月31日，按9720元／月×2倍，即80352元，终计至肖维向亨浩隆公司交还租赁物为止；②物管费部分：自2019年6月10日起算，暂计至2020年7月31日，按1620元／月×2倍，即45144元，终计至肖维向亨浩隆公司交还租赁物为止）；以上共计276265元。8、判决本案诉讼费由肖维承担。事实与理由：肖维为租赁物业开展经营活动，在查看涉案租赁物、附属设施、权属材料，对租赁物现场进行了解和查验，确认符合其使用条件，同意按租赁物业的现状承租。双方分别于2018年3月29日签订了《物业租赁合同》（合同编号：【2018】亨租合字第C0003号，以下简称“C3合同”），约定：肖维租赁位于美味人生互联网+装饰建材产业园C区之03号商铺（以下简称“C3商铺”），建筑面积324平方米，租赁期限自2018年3月29日至2023年3月29日，应于每月25日前支付C3合同下月租金、物业管理费和能源（水、电）费等费用，每逾期一日，亨浩隆公司按应缴金额的千分之五收取违约金，逾期支付超过30日，亨浩隆公司有权解除租赁合同、没收履约保证金并要求肖维赔偿损失，该损失应按实际损失加预期可得利益损失计算，其中，预期可得利益损失按照合同解除时未履行完毕的租期中，亨浩隆公司可收取的所有租金总额计算，肖维应立即搬出商铺，否则自逾期之日起至实际收回之日止，应按合同解除时前一个月租金的两倍支付占用费。合同签订后，亨浩隆公司向肖维交付了商铺，但肖维自2019年3月26日起逾期支付C3合同的租金和能源（水、电）费用，自2019年2月26日起逾期支付C3合同的物业管理费。亨浩隆公司于2019年5月23日向肖维发出了《催缴通知书》，并于2019年6月1日发出了《解除合同通知书》。但至今为止，肖维仍未缴纳其拖欠的租金及损失赔偿等相关费用，也未将租赁物返还亨浩隆公司。肖维辩称：我方租赁的C3商铺已被城管局认定为违法建设，且自始至终都是违法建设，亨浩隆公司明知是违法建筑还对外招商出租本身就是欺骗行为。我方一直正常履行合同，直至2019年3月发现所租商铺没有竣工验收证明，后经我方查实，亨浩隆公司与广州市从化制漆有限公司签订了一份关于厂房，车间空地的租赁合同中，明确写明租赁厂房的现状是规划工业厂房用地，我方向亨浩隆公司提出质疑，并要求双方签订补充协议，但遭到对方拒绝，我方当月的租金已经交纳，没有交纳物业管理费，原告也向国规局进行了投诉，现已明确该建筑未办理建设工程规划许可证，属于违章建筑。2019年6月10日，亨浩隆向我发出催租金函和解除合同函，我方就将3月和4月管理费及租金打到公司账户上，但公司拒绝开具收据，之后我方就没有再交纳租金和管理费，2019年6月12日，亨浩隆公司停止供电至今。原告曾向从化法院起诉，后驳回双方的起诉，广州市中级人民法院维持一审裁定。2020年6月18日，城管局对外发布公告将C3商铺所在建筑物定性为违法建设并限期拆除，因此我方再次起诉。经审理查明：肖维于2019年6月10日向本院第一次起诉亨浩隆公司（案号：【2019】粤0117民初2562号），该案查明如下事实：“为查明涉案C3、A5商铺的相关不动产登记情况，本院向广州市规划和自然资源局从化区分局发出调查函一份，该局于2019年10月11日复函本院如下：位于广州市从化区江埔街环市东路88号，从化区105国道小海路段（现称美味人生互联网+装饰建材产业园）C区03所在建筑物未办理建设工程规划许和不动产登记手续。庭审后，肖维向本院提交广州市从化区城市管理和综合执法局出具的《广州市从化区城市管理和综合执法局关于肖维所反映问题的处理情况告知书》一份，内容为：肖维于2019年8月15日向广州市从化区城市管理和综合执法局反映其承租的从化市环市东路88号美味人生家装建材产业园A区05、C区03商铺及B区02商铺〔（2019）粤0117民初2563号案涉案商铺〕存在违法建设的情形。广州市从化区城市管理和综合执法局于2019年8月21日作出从城管[2019]279号《受理告知书》，告知肖维对其反映的事项予以受理。为查明涉案C3、A5商铺是否存在违法建设情形，本院向广州市从化区城市管理和综合执法局发出调查函一份，该局于2019年11月15日复函本院如下：经调查，C区03商铺对应的房屋，经调查属于应报建而未报建的情况，我局现已按照违法建设查处程序进行立案处理，该案仍处于调查取证阶段，尚未作出处理决定。”该案于2019年11月22日作出（2019）粤0117民初2562号之一民事裁定书，认为对双方诉讼请求的审查认定均需以相关行政部门的处理决定为依据，故在相关行政部门作出处理决定前，法院不宜对本案作出实体处理，据此驳回双方的起诉。肖维不服上诉后，广州市中级人民法院于2020年6月2日作出（2020）粤01民终10017民事裁定书，维持原裁定。另查，亨浩隆公司作为甲方，肖维作为乙方，于2018年3月29日签订《物业租赁合同》，将美味人生互联网+装饰建材产业园C区之03号商铺租赁给肖维作为商业经营使用，合同约定其他内容为：“第一条租赁物业状况：2、租赁面积为324平方米；3、租赁物业内属于甲方的设施、设备、装修、装置及物品，经双方共同清点后开具清单，并签字确认，作为本合同有效附件（附件2），租赁期间，该附件所列物品与物业一并出租给乙方使用；4、在本合同签订前，乙方已委派专业人员对租赁物业及附属设施权属、状况等进行了详尽了解和现场查验，并确认租赁物业基本符合其承租条件和标准，且同意按租赁物业的现状承租。第二条租赁物业用途：1、租赁物业用于商业用途，经营硅藻泥墙纸，未经甲方许可，乙方不得擅自改变租赁物业的用途和经营范围；第三条租赁期限自2018年3月29日起至2023年3月29日止；第四条租金、物业管理费及支付：1、2018年3月29日至2020年3月29日，每月租金为4860元；2020年3月29日至2021年3月29日，每月租金为9720元；2021年3月29日至2022年3月29日，每月租金为10692元；2022年3月29日至2023年3月29日，每月租金为11664元；租赁期内的物业管理费为每月1620元；2、免租期为自商铺移交之日起至2018年6月29日止；3、乙方应在签订本合同的同时向甲方支付第一个月的租金和物业管理费，乙方应在每月25日前向甲方缴纳下月的租金和物业管理费等费用。第五条：租赁期间，乙方应自行负担因使用物业而产生的水、电、燃气、电话、网络等各项能源通讯费及物业管理费用；第六条保证金和水电费押金：1、乙方应当在本合同签订之日向甲方支付保证金19440元和水电费押金3000元。第七条租赁物业交接：1、按现状、毛坯交付给乙方使用，甲方应于2018年3月29日前交付乙方使用；2、本合同租赁期满或本合同被解除时的移交——由乙方移交给甲方：乙方应在本合同终止的当天前将商铺腾空，并将商铺大门等所有钥匙及商铺内的固定装置等设备在可供使用情况下交回甲方，经甲方代表检查后，发出同意离场通知书。若乙方逾期搬迁，则乙方同意其遗留在商铺内的一切物品作废弃物处理，由此产生的处理费、搬运费等由乙方承担，此外，乙方还应自逾期搬迁之日起至实际收回商铺之日止，按租赁期满或合同解除时前一个月的月租金2倍向甲方支付商铺占用费。第十三条违约及赔偿责任、合同解除：1、任何一方违约，均应向守约方承担违约责任，向守约方支付违约金并赔偿损失，本合同有其他约定的，按其他约定履行；2、出现如下任一情况的，视为乙方构成根本性违约，甲方有权解除本合同，没收保证金，并要求乙方赔偿损失，若本合同解除的，甲方的损失按实际损失加预期可得利益损失计算，其中，预期可得利益损失按照合同解除时尚未履行完毕的租期甲方可收取的所有租金总额计算：…（5）乙方逾期超过30日仍未全额支付租金或物业管理费或其他能源费用的（其中，从逾期支付之日起至实际支付之日止的租金、物业管理费等，按每日千分之五向甲方计付滞纳金）。”以上合同由肖维和亨浩隆签名盖章确认。庭审中，双方均确认案涉房屋租金和物业管理费交至2019年4月止，之后再未交纳，并确认租赁房屋经营至2019年6月底，但未腾退给亨浩隆公司。同时，肖维已按照约定交纳了水电押金、保证金。再查，2020年6月11日，广州市从化区城市管理和综合执法局出具《广州市城市管理综合执法违法建设行政处理公告书》：“经调查，位于广州市从化区江埔街环市东路美味人生装修建材产业园（项目名称：亨隆美华家居装饰城）C区的一栋两层钢筋混凝土的建筑（自编号：第9栋），占地面积338.99平方米，建筑面积677.98平方米，属于未取得建设工程规划许可证进行建设的违法建设，依法应当予以拆除。本执法机关已于2020年6月10日作出《广州市城市管理综合执法违法建设行政处理决定书》（穗综从违建处字【2019】第2000058号），责令当事人在收到本决定书之日起7日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，本执法机关将依法实施强制拆除。”亨浩隆公司对该行政决定不服，提出行政复议，从化区人民政府于2020年8月31日作出《行政复议决定书》，维持从化区城市管理和综合执法局作出的《违法建设行政处理决定书》并驳回亨浩隆公司撤销《违法建设行政处理公告书》的请求。亨浩隆公司不服该行政复议决定，于2020年9月14日向广州铁路运输法院提起行政诉讼，该案现已受理，案号为（2020）粤7101行初4195号。本院认为，本案双方争议的焦点是涉案C3商铺是否属于违法建筑。广州市从化区城市管理和综合执法局作出了认定案涉建筑属于违法建设的行政决定，案件审理期间，亨浩隆公司对该行政决定提出行政复议，并对行政复印决定不服又提起行政诉讼，现已进入行政诉讼阶段，因此对于案涉建筑是否属于违法建设的定性尚未生效，因对双方诉讼请求的审查认定均需以相关行政部门的处理决定为依据，故在相关行政部门作出处理决定前，法院不宜对本案作出实体处理，故本院对肖维的起诉及亨浩隆公司的反诉均依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）肖维的起诉；二、驳回被告（反诉原告）广州市亨浩隆物业管理有限公司的反诉。本案不交纳受理费，肖维已预交的案件受理费6667元、广州市亨浩隆物业管理有限公司已预交的案件反诉费2721元均应予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审判员  王硕二〇二〇年九月三十日法官助理龙艳书记员何靖文