河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0184民初1857号 原告（反诉被告）：李明辉，男，1984年10月1日出生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：梁超，石家庄市长胜法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张宏杰，男，1969年10月1日出生，汉族，住河北省新乐市。 被告（反诉原告）：丁香利，女，1971年5月24日出生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：丁立朋，男，1972年1月14日出生，汉族，住河北省新乐市。 原告（反诉被告）李明辉与被告（反诉原告）张宏杰、丁香利租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明辉（反诉被告）及其委托诉讼代理人梁超、被告（反诉原告）张宏杰、被告丁香利及二被告（反诉原告）委托诉讼代理人丁立朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明辉向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告签订的房屋租赁合同，依法判决被告返还扣押原告的货物，依法判令被告赔偿原告各项损失20000元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月原被告签订房屋租赁合同，每年租金15000元，租赁期限暂定1年，以后租金一年一交，2020年3月13日原告缴纳租赁费10000元，在2020年6月2日被告将二楼的房门锁上，不让原告拿货物，致使原告无法做生意，6月9日被告将原告租赁门市大门锁上，致使原告不能进入租赁房屋内，后原告于2020年6月10日报警，被告仍然不给原告开锁，导致原告无法经营做生意，被告的行为构成违约，并且给原告造成了巨大的经营损失，据此，原告诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 张宏杰、丁香利辩称，一、同意解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，但原告需要支付被告剩余租金5000元，并赔偿被告相应的损失。原告所述的被告违约不属实，违约的是原告不是被告，2018年2月份原、被告双方签订房屋租赁合同，合同第三条明确约定租金为15000元/年，合同第四条明确预定租金的交付方式为先交款后使用，合同第五条明确约定每年的租金应在年度的开始之前一次性付清，房屋到期后，经被告多次催要原告缴纳房租，原告于2020年3月份缴纳房租10000元，剩余5000元经被告多次催要原告至今未付，原告的行为构成违约，致使被告迫于无奈将门市大门锁上，并未扣押原告货物，且原告也已经找到了新乐地址经营生意，有原告张贴的搬迁地址通知为证，所以并未给原告方带来损失，由于原告方违约在先，因此原告应当承担违约责任并支付剩余房租5000元。二、合同第七条明确约定，乙方（原告方）改建、装修应征得甲方（被告方）的同意，原告在未经被告方同意的前提下私自对房屋承重墙进行了改造，原告的行为违反合同约定给被告带来巨大损失，因此原告方应当承担违约责任，修复已损坏的承重墙并承担赔偿损失责任。 张宏杰、丁香利向本院提出反诉请求：一、请求反诉被告李明辉支付剩余租金5000元及利息；二、要求被告经承租房屋恢复原告并承担相应的违约责任；三、反诉的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月，原被告签订房屋租赁合同，每年租金15000元，合同约定先交款后使用，被告于2020年3月13日缴纳租赁费10000元，剩余5000元经原告多次催要被告拒不支付，反诉被告要求解除合同应当先支付剩余房租5000元。反诉被告未经原告同意私自将承重墙进行改动，违反了合同约定，故反诉被告依法应承担相应的违约责任。 李明辉辩称，被告的反诉理由不成立，因反诉人将门市锁门致使原告租赁房屋的目的无法实现，所以原告起诉与被告解除租赁合同，如果因反诉人违约合同解除，那么按照原告实际使用的时间计算租赁费，反诉人应当退给原告5000元租赁费，在本案中原告并没有违约，反诉人在反诉状中自认其将租赁门市锁上，反诉人的行为就是违法行为，反诉人将房租租赁给原告后，反诉人将丧失对该租赁房屋的使用权和控制权，使用权和控制权应当归原告，那么在原告使用期间，被告私自在租赁门市上上锁，致使原告无法进门，是反诉人侵犯了原告的合法权益，反诉人与原告的租金问题因反诉人同意原告先支付部分租赁费，所以原告按照约定给付了反诉人10000元，这个符合法律规定，缴纳租赁费发生在疫情期间，即使产生延迟交付租赁费，也属于不可抗力，所以反诉人的反诉请求不成立。 本院经审理认定事实如下：张宏杰与李明辉于2018年2月20日签订《租房合同》，合同约定：“出租方（甲方）：张宏杰，承租方（乙方）：李明辉。经甲乙双方共同协商，自愿达成租赁合同如下：一、甲方将公路旁门脸房三间，租赁给乙方经营使用。二、从2018年2月20日至2019年2月20日至；三、租金为人民币（大写）壹万伍仟元整，（小写）15000元。四、租金交付方式：先交款后使用。五、在甲乙双方合同签订时一次性付清，以后每年的租金乙方应在每年度的开始之前一次性付清。六、租赁期间，防火、防盗等安全事项及一切责任和后果由乙方承担。七、租赁期间，乙方改建、装修应征得甲方同意。八、合同一式两份。甲方：张宏杰，乙方：李明辉。2018年2月20日。”租房合同到期后双方未续签。李明辉已将2019年2月20日至2020年2月20日的房租给付张宏杰，后于2020年3月13日通过微信转账方式给付张宏杰10000元房租。因李明辉未付清2020年2月20日至2021年2月20日的房租，张宏杰于2020年6月9日将租赁门市的防盗门换锁（门里面的玻璃门未换锁）。2020年6月10日，李明辉因未能进入租赁房屋内，报警称因出租房发生纠纷，有正莫派出所的报警案件登记表为证。李明辉称出租房屋内有其货物吸顶灯、大灯等货物。庭审中，李明辉要求张宏杰返还其自2020年2月份至6月份的租赁费5000元（每月1250元，共四个月），并按照技术服务行业收入赔偿其两个月的营业损失共计15648元。张宏杰要求李明辉将其房屋恢复原状，恢复墙内钢筋和线路，但未提供房屋原状的证据，其申请对房屋的维修费用及方案申请鉴定，但未在法院指定期间内缴纳鉴定费用。原告（反诉被告）李明辉认可其在租赁房屋期间，为了取暖排气在房屋承重墙上打了一个窟窿。 以上事实有《租房合同》、微信聊天记录、报警案件登记表、《证明》等在卷为证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。原告（反诉被告）李明辉与被告张宏杰（反诉原告）签订《租房合同》，双方形成租赁合同关系，应全面履行合同约定的义务。本案合同中约定合同期间自2018年2月20日至2019年2月20日止，到期后双方未再续签承包合同，但原告（反诉被告）继续向被告（反诉原告）缴纳房租，并继续租用被告（反诉原告）的房屋，双方的房屋租赁合同转为不定期合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）缴纳本年度房租的三分之二，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）未构成根本违约的情况下，自行换锁致使原告（反诉被告）无法继续租用该房屋，导致双方的租赁合同无法继续履行。现原告（反诉被告）要求解除租赁合同，被告（反诉原告）亦同意解除，故对原告要求解除双方于2018年2月20日签订的《租房合同》的诉讼请求依法予以支持。双方的租赁合同应自被告（反诉原告）张宏杰将出租房屋换锁之日即2020年6月9日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”租赁合同解除后，合同终止履行，原告（反诉被告）李明辉应返还租赁房屋，按实计付租金及合同解除前发生的租金。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）退还其多支付的5000元房租，本院依法予以支持。合同解除后，双方应及时交接房屋钥匙，原告（反诉被告）应将房屋恢复原状。庭审中，原告（反诉被告）认可其在租赁房屋期间，为了取暖排气在房屋承重墙上打了一个窟窿，被告（反诉原告）虽未在本院指定期间内缴纳对房屋的维修费用及方案进行鉴定的鉴定费，但该损失确实存在，为减轻当事人诉讼成本，本院酌定该费用为1500元。扣除该费用后被告（反诉原告）应退还原告（反诉被告）3500元。原告（反诉被告）要求的两个月营业损失，因其未提供充分证据，本院依法不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，被告（反诉原告）丁香利未在租房合同上签字，非该合同的当事人，故对原告（反诉被告）李明辉要求被告丁香利承担责任的诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百一十二条、二百三十五条规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）李明辉与被告（反诉原告）张宏杰于2018年2月20日签订的《租房合同》； 被告（反诉原告）张宏杰于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李明辉房屋租金3500元； 原告（反诉被告）李明辉于本判决书生效之日起十日内将出租房屋钥匙等附属物品交付被告（反诉原告）张宏杰，并将存放在租赁物内物品腾出，腾出时被告（反诉原告）张宏杰应予以配合（具体物品以锁在租赁房屋内实物为准）； 驳回原告（反诉被告）李明辉和被告（反诉原告）张宏杰、丁香利的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元（已减半），由被告（反诉原告张宏杰）负担；反诉费50元，减半收取25元（已减半收取），由原告（反诉被告）李明辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，或提交河北省石家庄市中级人民法院（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  宋全会 人民陪审员  徐素敏 人民陪审员  苑晓云 二〇二〇年九月七日 书 记 员  默坤阳 ——