上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13998号原告：程忆春，女，1969年3月18日出生，汉族，户籍地广州市。委托诉讼代理人：段晴，上海锶镫律师事务所律师。被告：王迪，男，1983年1月7日出生，汉族，户籍地山东省枣庄市。第三人：王松华，男，1965年7月8日出生，汉族，户籍地福建省将乐县漠源乡坡坑村和平路**。原告程忆春诉被告王迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。经原告申请，本院依法追加王松华作为第三人参加诉讼。本案于2020年9月18日公开开庭进行了审理，原告程忆春的委托诉讼代理人段晴、被告王迪、第三人王松华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程忆春向本院提出诉讼请求：1、解除程忆春与王迪就位于上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)所签订的《上海市房屋租赁合同》；2、王迪支付程忆春自2019年11月1日至2020年5月20日的租金人民币248,413元(按37,262元/月计算)；3、王迪支付程忆春违约金111,786元；4、王迪支付程忆春自2020年5月20日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费(按37,262元/月计算)；5、王迪和王松华立即搬离并返还上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号房屋。事实与理由：2018年8月底,程忆春与王迪就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期自2018年9月1日至2023年10月31日止，租期五年，免租期61天。租金支付方式为付三押一，月租金总计为37,262元，不含税费，如需缴纳税费，由王迪自行承担，并对每年递增具体租金支付明细做了约定。合同第九条对于解除合同的条件及违约金进行了约定。2018年9月1日，程忆春将上述房屋交付王迪。然自2019年1月起，王迪一直未及时交付租金，也未按照季度支付。自2019年8月起王迪应付租金19万余元，但一直未付，故程忆春于2020年1月1日曾发催告函催告履行，王迪仍未及时按约履行，现已经拖欠租金半年以上，严重违约，故程忆春诉至本院，要求判如所请。被告王迪辩称，对诉请1，若程忆春降低租金标准，其可以继续承租，不愿降低的话就不承租了。双方约定租金标准高于市场标准，在承租第一年内王迪曾向程忆春的代理人朱志民提出要按照其承租的系争房屋旁边商铺的租金标准即每天每平方米4元来支付租金，当时朱志民答应王迪只要付清第一年房租，第二年租金是可以降低的，降低多少未提，但当王迪付清第一年租金时，程忆春却不同意降低租金标准，故其一直未付第二年租金。对诉请2，不同意支付，因为朱志民曾答应王迪第二年要降低租金标准的。不同意按照合同标准支付租金，要求调低标准到合同标准的三分之二，且只愿意支付租金至2020年5月7日程忆春断水断电的时候。王迪将系争房屋一楼的一半面积出租给第三人，按照双方合同的租金标准的三分之一向第三人收取租金，王迪没有盈利。对诉请3，不同意支付，因为程忆春答应降低租金标准，现在不降反升。但确实存在延付租金的情况，第一年的租金王迪直到2020年1月16日付清，至2020年4月27日付清一个月租金标准的押金。要求法院考虑疫情影响和装修情况，调低违约金标准。对诉请4和5，不同意。第三人王松华述称，2018年11月8日，王松华与王迪签订租赁合同，由王松华承租系争房屋1楼的40平方米，免租期一个月，自2018年12月8日开始起租，租金半年一付，租期4年。承租后，王松华已经对系争店铺进行装修花费达三四十万元，若程忆春与王迪租赁合同解除，王松华需配合腾退，加之疫情影响店铺停关3个月，将会给王松华生活带来很大困难，希望法院予以考虑。王松华无力整租系争房屋，若程忆春以同样价格出租别人，希望优先考虑出租给王松华使用。经开庭审理查明，系争房屋位于上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号，产权登记在程忆春名下，建筑面积为207.01平方米。2018年8月底，程忆春(出租方，甲方)与王迪(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为207.01平方米，租期5年，自2018年9月1日起至2023年10月31日止，甲方于2018年9月1日向乙方交付房屋。免租期61天。月租金为37,262元，不含税费，若需缴纳由乙方负担；租金每年递增，具体为：2018年11月1日起至2020年10月31日止，月租金为37,262元；2020年11月1日起至2022年10月31日止，月租金为40,367元；2022年11月1日起至2022年10月31日止，月租金为43,472元。乙方应提前7天支付每期租金。租赁保证金为第一个租赁年度的1个月的租金即37,262元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担费用外(包括但不限于租金、水电费、物业管理费、违约金等)，剩余部分无息归还乙方。第七条约定，本合同终止后，乙方交还该房屋时应保持原有设施完好，房屋内部固定装修归甲方所有，乙方不能拆走。第九条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付当年度三个月的租金作为违约金;给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：5、乙方逾期不支付租金累计超过15天的。合同另对其他事项作出约定。2018年9月1日，程忆春向王迪交付房屋。因王迪拖欠租金，程忆春曾于2020年1月1日向王迪发函要求其支付自2019年8月至2019年12月31日止的租金。王迪确认于当月收悉。王迪于2020年1月15日付清第一年租金，于2020年4月27日付清押金37,262元。但王迪至今仍未支付第二年租金，故程忆春诉诸本院。另查明，2018年11月11日，王迪(出租方，甲方)与王松华(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋部分出租给王松华用于经营沙县小吃，租期4年，自2018年11月8日起至2022年11月7日止。租金半年一付，提前15天支付，每月租金计12,000元，租金前两年不变，第三年视行情调整。合同另对其他事项作出约定。现王松华继续使用上述部分房屋。以上事实，由以下证据证明：当事人的陈述，程忆春提供的房地产权证、房屋租赁合同、催告函、付款情况说明，第三人提供的租赁合同，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，本院于2020年7月21日邮寄送达王迪起诉状副本。审理中，程忆春称，王迪自2019年1月开始拖欠租金，经程忆春催讨仍然拖延支付，程忆春在开庭前曾口头向王迪提出过解除合同，王迪本人也于2020年5月6日答应不再使用系争房屋要搬离，故程忆春在次日断水断电，但王迪至今还在使用系争房屋，同意法院送达王迪起诉状副本之日作为合同解除之日。双方确实协商过租金降低事宜，但朱志民当时也只是答应王迪向程忆春求情降租，并未诱导王迪，王迪也未举证证明朱志民曾经诱导或做出过降租的承诺，当时王迪要求将租金标准降为原来的三分之二，程忆春认为标准过低未予同意。王迪作为成年人，与程忆春协商一致签订合同后未提出异议也未要求解除合同，应该按照合同约定租金标准履行义务。王迪违约在疫情之前，系争房屋为沿街商铺，不受疫情影响，且王迪并未纠正其违约行为，其将部分房屋转租，租金标准高于程忆春与王迪合同约定标准，故不同意调整违约金和租金标准。疫情期间，程忆春物业管理费也未减免，故其也没有免除王迪租金等费用的义务。关于装修，不同意利用，王迪和第三人在腾退时应自行拆除；若不拆除，视为放弃相应的权利。程忆春不同意将店铺分割出租，现系争店铺由第三人使用一部分，这种情况也不利于整体出租，若第三人坚持继续使用，在本案判决之后，可以和第三人再行协商。王迪称，双方所签合同租金标准在2018年已经高于市场标准，经过两年仍然高于市场价格，所以在签订合同时，王迪曾经找朱志民协商，朱志民诱导王迪先付清第一年房租，说第二年租金可以降低。若对方提早告知不同意降低标准，王迪早将系争商铺返还。王迪只是出租了系争房屋一楼的一半给王松华，多少面积不清楚，楼下租金标准是高于楼上租金标准的，王迪并未赚取到利益。2020年5月6日，王迪与程忆春就租金标准依然未达成一致，次日，程忆春就派人来断水断电了，但是王迪并未明确答应要搬走。但是受疫情影响，王迪关停了2.5个月，希望考虑王迪和王松华的装修及疫情因素降低相应租金和违约金标准。关于装修，如果下任租客能利用的就利用，不能利用的王迪再拆除。审理中，程忆春和王迪一致同意王迪所付押金37,262元用于抵扣租金，王迪拆除自己私拉电线。根据庭审查明的事实，本院认为，程忆春与王迪签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方仍应按约履行。王迪应提前7日支付下一期租金，但王迪至今分文未付2019年11月1日起计算的租金，累计超15天，经程忆春催讨后依然未支付，显属违约，依据合同约定，程忆春有权解除合同。程忆春未举证证明其起诉之前已送达王迪解除合同通知，本案起诉状视为解除合同通知，故本院确认本案起诉状副本送达王迪之日即2020年7月21日为合同解除之日。合同解除后，王迪应支付其拖欠的租金及腾退搬离之前的占有使用费，程忆春与王迪均确认双方对降低租金标准未达成一致协议，故王迪应按合同约定标准支付租金和占有使用费。王迪称新冠疫情影响其对系争房屋的正常使用，但其拖欠租金的行为发生在疫情发生之前，且其未举证证明新冠疫情对其使用系争房屋造成实质影响，故本院对王迪上述意见，不予采纳。但考虑到程忆春自2020年5月7日起实施断水断电，影响王迪对系争房屋的正常使用，租金应予酌减。对于押金，双方同意抵扣租金，本院一并处理，故自2019年11月1日起至合同解除之日2020年7月21日，王迪应付租金金额为323,338元，酌减租金30,000元，抵扣押金37,262元，最终王迪应付租金金额为256,076元。关于占有使用费，本院酌情确认按每月27,000元计算。关于违约金，考虑合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，本院酌定违约金为80,000元。合同解除后，王迪及王松华应将房屋腾退并返还程忆春，程忆春与王迪均同意由王迪拆除私拉电线，本院予以确认。关于其他装修，合同约定归甲方所有，审理中程忆春不同意利用装修，但同意由王迪自行决定是否拆除，故本院对此不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条规定，判决如下：一、原告程忆春与被告王迪就位于上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月21日解除；二、被告王迪应于本判决生效之日起三十日内拆除其在位于上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号房屋内自行铺设的电线；三、被告王迪和第三人王松华应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区盈浦街道黄泥娄路XXX号房屋并将房屋返还原告程忆春；四、被告王迪应于本判决生效之日起十日内支付原告程忆春自2019年11月1日起至2020年7月21日止的租金256,076元；五、被告王迪应于本判决生效之日起十日内支付原告程忆春自2020年7月22日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费(按照27,000元/月计算)；六、被告王迪应于本判决生效之日起十日内支付原告程忆春违约金80,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,703元，减半收取计3,351.50元，由被告王迪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年九月二十九日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。