四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1304民初2324号 原告：周聪，男，1993年4月14日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告：杨凡，女，1993年3月1出生，汉族，住四川省三台县。 二原告共同委托诉讼代理人：曹凌毓，四川义立律师事务所律师。 被告：南充绿地申嘉置业有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区耀目路10号。 法定代表人：王瑞,执行董事。 委托诉讼代理人：王柳，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向军，四川首力律师事务所律师 第三人：长城华西银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段239号。 负责人：俞志，行长。 委托诉讼代理人：任建兵，四川天普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹佩，四川天普律师事务所律师。 原告周聪、杨凡与被告南充绿地申嘉置业有限公司（以下简称“绿地申嘉公司”）、第三人长城华西银行股份有限公司南充分行（以下简称“长城华西银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周聪及其与杨凡的共同委托诉讼代理人曹凌毓，被告绿地申嘉公司的委托诉讼代理人王柳，第三人长城华西银行的委托诉讼代理人任建兵、曹佩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周聪、杨凡向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2019年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019042668313）；2.依法判令解除原告、被告与第三人在2019年5月10日签订的《个人房屋按揭贷款合同》（合同编号：长城银房借字第2××7号）；3.判令被告返还原告已付购房首付款700000.00元，房屋维修基金3583.00元，共计703583.00元，并承担资金占用利息（即以全部房价款1490000.00元为基数，自2018年8月30日起按月息2%计算至实际付清止）；4.判令被告归还原告自2019年5月29日起至原告起诉之日止已向第三人归还的贷款本息；5.判令被告承担因逾期交房、虚假宣传而解除合同的违约金，以1490000.00元的10%承担违约金；6.被告直接向第三人返还余下的贷款本息；7.本案的诉讼费、保全费、公告费等费用由被告承担。事实与理由：被告开发的位于嘉陵区××道××楼盘，对外大势进行广告宣传“墅冠城南，致敬菁英，产权面积120㎡，实得面积300㎡”，绿地作为大公司、大品牌，购买其房屋后能够实得面积300㎡。后在被告的宣传下，原告与被告在2019年4月26日签订了《商品房买卖合同》。合同约定，房屋预测建筑面积119.42平方米，总价款为1490000.00元，需在2019年4月26日前支付首期房款700000.00元，余款790000.00元向第三人申请贷款支付，原告依约缴纳了首期房款、房屋维修基金。2019年5月10日，原被告与第三人签订了《个人房屋按揭贷款合同》，随后原告于2019年5月29日起向第三人归还按揭贷款及利息。根据《商品房买卖合同》第十八条约定，被告应在2020年1月20日前交付诉争房屋，但时至起诉之日被告也未向原告交付房屋。据原告了解，被告现修建完成房屋的面积与宣传的房屋实得面积差异巨大，被告的虚假宣传行为，逾期交房等违约行为，与原告购买房屋的目的不符。为了维护原告的合法权益，现依法向贵院起诉，恳请贵院依法判决。 被告绿地申嘉公司辩称，1.原告单方面行使合同解除权，与法律和合同相违背；2.原告基于合同解除权要求被告返还房款、违约金、贷款本息缺乏法律依据；3.被告交付的房屋符合合同约定，原告诉称被告存在虚假宣传无事实依据，原告的诉请不应得到支持。 第三人长城华西银行辩称，1.原被告与第三人签订按揭合同，是三方真实意思表示，合同具有法律效力，长城华西银行根据原告的申请发放贷款，履行了合同义务，原告应该偿还本息；2.按照按揭合同，依法不予以解除；3.合同中约定原被告双方的纠纷与我方无关；4我方没有提出反诉，按揭贷款不在本案的受理范围内。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、证人证言和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月30日，原告周聪与被告绿地申嘉公司签订《绿地悦麓名邸商品房订购协议》，载明：房屋房号2栋104号，建筑面积119.42平方米（预测），认购总价壹佰肆拾玖万元整，定金伍万元整，原告周聪在乙方处签名捺印，被告绿地申嘉公司在甲方处签章。协议签订后，二原告先后向被告绿地申嘉公司转款共计650,000.00元，并缴纳3，583.00元维修基金。 2019年4月26日，二原告与被告绿地申嘉公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定:“签订本合同时，出卖人经批准在上述土地上建设的该商品房所在建筑区域的核准名称为绿地悦麓名邸，规划的容积率≤1.25，规划的绿地率≥30%。第四条商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证××号下第×幢×层×号。房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房屋为准，但不影响该商品房的特点为准。（三）该商品房所在建筑物的主体结构为框架剪力墙，建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层。（四）该商品房层为一层3.4米，二层3.0米，三层3.3米。（五）该商品房的预测建筑面积共119.42平方米，其中套内建筑面积113.28平方米，分摊的共有建筑面积6.14平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。第八条出卖人与买受人按照下列第一种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币（币种）13153.25元，总价款为人民币（币种）1490000.00元（大写壹佰肆拾玖万元整。）（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：按揭贷款。买受人于2019年4月26日前支付首期房价款人民币700000.00（大写柒拾万元整），占全部房价款46.98%；余款人民币（币种）790000.00元（大写柒拾玖万元整）向长城华西银行股份有限公司南充分行（贷款机构）申请贷款支付。第十五条商品房交付条件（一）该商品房交付买受人时符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2020年1月20日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任2.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；（1）逾期在90日之日内，自本合同第十八第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起60个工作日内退还买受人已付全部房价款，并按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本条约定逾期交付责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的；（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构义务的商品房质量瑕疵进行修复的，按补充协议的相关约定处理。合同尾部，被告绿地申嘉公司在出卖人处签章，二原告在买受人处签名捺印。 同日，二原告与被告绿地申嘉公司签订《商品房买卖合同》附件、《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》附件、《商品房买卖合同补充协议》就房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、抵押、计价方式、承诺与保证、价款、房屋基本情况、房屋周边区域情况、规划、设计变更、市政基础设施和其他设施、房屋面积差异处理等进行了约定。 2019年5月10日，二原告、被告绿地申嘉公司和第三人长城华西银行就案涉房屋签订《个人房屋按揭贷款合同》（合同编号：长城银房借字第2××7号），约定贷款金额为柒拾玖万元整（小写）790000.00元。用于购买作为抵押物的房屋，合同贷款期限自2019年5月29日至2049年5月28日止。二原告在借款人处、抵押人处签章捺印，被告绿地申嘉公司在保证人处签章，第三人长城华西银行在贷款人处签章 2019年5月14日，被告绿地申嘉公司向原告杨凡出具增值税发票，载明房地产预收款700,000.00元不征税。 2019年12月31日，被告绿地申嘉公司取得案涉工程项目绿地悦麓名邸《竣工验收报告》。 2020年3月2日，原告周聪本人签收了被告绿地申嘉公司向其邮寄《关于疫情不可抗力影响告知书》。 2020年5月17日，二原告向被告绿地申嘉公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，载明：绿地申嘉公司（简称“贵司”）与周聪、杨凡（简称“买受人”）于2019年4月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019042668313），购买了贵司开发的第2栋1层4号房屋，买受人按照合同约定支付了购房款，但贵司未按照合同约定在2020年1月20日前向买受人交付房屋，截止2020年5月13日贵司仍未向买受人交付房屋，贵司的行为已经构成违约。为此，买受人依据合同第十九条之规定，向贵司发出书面解除商品房买卖合同通知书。自本通知书到达之日解除双方签订的《商品房买卖合同》，合同解除后依合同之约定，贵司应及时向买受人退还全部房价款、相应的违约金并赔偿其他损失。同时，买受人亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利。2020年5月18日，二原告向被告绿地申嘉公司邮寄该《通知书》。 2020年5月19日，被告绿地申嘉公司在《南充日报》登报，载明：“尊敬的绿地悦麓名邸业主：绿地悦麓名邸项目第一批次将于2020年5月20日开始交付，因受疫情影响为保证你的健康，建议您2020年5月20日起每日9时-17时错峰收房，我司将安排专人为您提供优质、高效的收房服务。绿地全体员工恭迎您的到来。” 后因案涉房屋未按时交付，二原告起诉来院，提出上述请求。 本院认为,二原告与被告绿地申嘉公司签订的《商品房买卖合同》、附件和补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规及禁止性规定，双方应根据合同的约定，全面履行自己的义务。本案的争议焦点：解除合同的条件是否成就、解除按揭贷款合同的问题。 解除合同的条件是否成就。二原告诉称被告绿地申嘉公司存在虚假宣传、逾期交房和房屋存在质量问题，解除合同的条件成就，应该解除双方签订的《商品房买卖合同》。1.关于虚假宣传的问题。二原告诉称被告绿地申嘉公司虚假宣传，其实得面积未达到300㎡。为证明上述事实，二原告提供了《宣传册》、《选房方案表》、微信聊天记录、《两份公证文书》。经本院查明，其证据不能证明其主张，理由如下：1.《宣传册》未载明案涉房屋具体户型，《选房方案表》载明的客户姓名并不是本案二原告，其不能证明与二原告所购买的案涉房屋一致；2.微信记录未明确载明案涉房屋户型及楼幢，亦未标明双方当事人身份；3.公证文书(2020)川南顺证字第2218号和(2020)川南顺证字第2219号。申请人均为案外人杨霁洲，本院对两份公证视频进行了当庭播放，(2020)川南顺证字第2218号公证书显示的房屋不是二原告所购买的房屋，二原告亦未提供证据证明案涉房屋与公证书载明的房屋一致，(2020)川南顺证字第2219号公证文书中显示的项目不是案涉工程项目。综上，以上三组证据均不能证明被告绿地申嘉公司存在虚假宣传。2.逾期交房的问题。二原告诉称被告绿地申嘉公司逾期交房，并向被告绿地申嘉公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，被告绿地申嘉公司逾期交房超过90日，应该解除合同。被告绿地申嘉公司辩称因疫情原因导致逾期交付，不应承担责任。合同约定交房时间为2020年1月20日，被告绿地申嘉公司通知二原告交房时间为2020年5月20日，逾期交房121天。合同第十八条约定，买受人在逾期交房超过90日有权解除房屋的条件是指不符合第十五条约定的交付条件或房屋主体质量存在问题等。二原告于2020年5月18日向被告绿地申嘉公司邮寄的《解除商品房买卖合同通知书》不符合约定解除的条件，被告绿地申嘉公司在2020年5月20日通知二原告办理交付房屋的相关事宜，履行了义务，不符合法定解除的条件，故该《解除商品房买卖合同通知书》不发生效力。3.房屋质量的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，二原告诉称案涉房屋存在质量问题，未提供房屋主体质量结构不合格的核验证据。案涉房屋在约定时间取得《建设工程竣工验收合格证书》，符合交付条件。综上，二原告与被告绿地申嘉公司应继续履行合同，本院对二原告诉请解除与被告绿地申嘉公司签订的《商品房买卖合同》、支付解除合同的违约金，返还购房首付款、房屋维修基金和归还向已第三人长城华西银行支付的贷款本息，不予支持。 解除按揭贷款合同的问题。《个人房屋按揭贷款合同》是二原告、被告绿地申嘉公司与第三人长城华西银行签订的，是三方的真实意思表示，不违反法律法规及禁止性规定。第三人长城华西银行按照合同约定向二原告提供了贷款，二原告应该按照合同约定履行合同义务，按时还款。本院对二原告诉请解除解除与被告绿地申嘉公司和第三人长城华西银行签订的的《个人房屋按揭贷款合同》，不予支持。 综上，为了结纠纷，维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第十二条，《最高人民法院关于使用解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告周聪、杨凡与被告南充绿地申嘉置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：2019042668313）； 二、原告周聪、杨凡、被告南充绿地申嘉置业有限公司与第三人长城华西银行股份有限公司南充分行继续履行《个人房屋按揭贷款合同》（合同编号：长城银房借字第2××7号）； 三、驳回原告周聪、杨凡的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取5,418.00元，由原告周聪、杨凡承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 黄英鹰 二〇二〇年九月十九日 法官助理 杨 煦 书 记 员 王 帆