湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初5980号原告（反诉被告）胡顺，女，1988年9月11日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区。委托代理人游斌，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托代理人武生，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）肖湘祁，男，1977年1月23日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼**。法定代表人袁李。委托代理人马鑫强，男，1990年5月18日出生，汉族，住长沙市雨花区，系公司员工。原告（反诉被告）胡顺诉被告（反诉原告）肖湘祁、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡顺请求判令：1、解除原告与各被告于2017年5月7日签订的房屋买卖合同；2、各被告双倍返还向原告收取的购房定金共计20000元；3、各被告向原告支付违约金（按100元/天的标准，自2017年11月6日起计算至定金实际退还之日止）；4、两被告赔偿原告为实现债权而花费的律师费1000元；5、被告承担本案全部诉讼费用，包括保全费、评估费、拍卖费、执行费、公告费等原告为实现债权而产生的所有费用。被告（反诉原告）肖湘祁答辩要点：1、原一审事实认定清楚，法律适用正确，胡顺未按合同约定向肖湘祁支付购房款，依法须承担违约责任。2、原告（反诉被告）胡顺在原二审提交的证据系拼接伪造的，也不属于新证据，过了举证时效，且不具备证据三性要求，无法达到其证明目的，同时胡顺在原一审没有提交该证据，已过了举证时效，依法应承担不利后果。被告新环境公司陈述要点：被告新环境公司不是本案当事人，被告主体不适格。涉案买卖合同不是新环境公司正规买卖合同，原告（反诉被告）胡顺所谓支付的10000元也未进入新环境公司资金托管账户，原告（反诉被告）胡顺将购房定金交付给陈彬个人，与被告新环境公司无关。陈彬系长沙旭亮房地产经纪有限责任公司长沙县八公司法定代表人，该公司具有独立法人资格，能对外独立承担民事责任，故被告新环境公司主体不适格。反诉原告肖湘祁请求本院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金10000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告胡顺答辩要点：1、肖湘祁一直不能出具是房屋所有权人或有房屋处分权的证明材料，构成根本违约；2、胡顺根据合同约定交付10000元定金之后，要求肖湘祁配合办理网签手续，但肖湘祁一直不予配合，故肖湘祁违约在先，应当向胡顺支付违约金。肖湘祁反诉无任何事实与法律依据。查明的事实根据当事人发表的诉辩意见，及举证、质证情况，本院确认如下法律事实：一、各方当事人无争议的事实1、胡顺提交的房屋买卖合同显示：2017年5月7日，肖湘祁（甲方）、胡顺（乙方）与新环境公司（丙方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定，甲方将位于湖南省湖湾世景1栋502房出售给乙方。房屋总售价为330000元；乙方于2017年5月7日支付甲方购房定金10000元，乙方支付甲方购房首付款120000元，剩余房款200000元通过银行贷款方式支付。签订合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费9000元。甲乙双方交房时间为首付款支付甲方当日。合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。如违约行为已累计超过双方约定时间10日的，或者保证事项不真实的，守约方有权要求解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。肖湘祁、胡顺、唐梓常分别在甲方、乙方、丙方处签字捺印。2、2017年5月7日，胡顺通过银行转账的方式向陈彬支付10000元。当日，邓扬俊出具收条：今收到胡顺购湖湾世景1栋502号房托管定金10000元。3、在审理肖湘祁与案外人戴巧的案件过程中，新环境公司认可唐梓常、陈彬均为新环境公司员工。经与陈彬电话沟通，陈彬亦确认邓扬俊也曾是新环境公司员工。同时新环境公司表示，陈彬陈述其收取了胡顺、戴巧的涉案购房定金共计20000元后，扣除5000元服务费，将剩余15000元支付给了肖湘祁。4、2017年11月3日，胡顺向肖湘祁邮寄《律师函》：要求解除胡顺与肖湘祁签订的《房屋买卖合同》，并要求肖湘祁双倍返还定金。2017年11月6日，肖湘祁收到该律师函。5、因原被告之间在上述房屋交易过程中产生纠纷，胡顺遂诉至本院，肖湘祁亦提起反诉。2018年11月2日，本院作出（2017）湘0121民初7550号民事判决：1、自本判决生效之日起解除胡顺与肖湘祁、新环境公司于2017年5月7日签订的《房屋买卖合同》；2、胡顺于本判决生效之日起五日内给付肖湘祁违约金10000元。胡顺对该判决不服，上诉于长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终3164号民事裁定书，将该案发回本院重审。二、双方当事人有争议的事实违约方的认定。胡顺认为，其已向新环境公司交付定金，履行了合同义务，肖湘祁对涉案房屋无所有权或处分权，其拒不配合胡顺办理合同网签备案等手续，合同目的无法实现，已构成根本违约。新环境公司在没有核实房屋所有权的情况下提供居间服务，违反居间义务，同时私自将定金交付给肖湘祁，造成胡顺损失，故其应与肖湘祁共同承担双倍返还定金和赔偿损失的责任。肖湘祁认为，涉案合同真实合法有效，其有权处分涉案房屋。胡顺未按合同约定向肖湘祁支付购房定金和首付款，已构成违约，应承担违约责任。被告新环境公司认为，其并非合同主体，不应承担责任。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，2020年6月30日，（2020）湘0121民初2157号案件承办人罗海涛至新环境公司诺亚山林店调取了2017年5月9日肖湘祁出具的收条原件，结合新环境公司代理人的庭审陈述与本院对陈彬的谈话笔录，可以证实陈彬分别收取了胡顺、戴巧购房定金10000元，共计20000元，在扣除5000元居间服务费后，将剩余15000元支付给了肖湘祁。而在《房屋买卖合同》中，对于定金10000元的支付方式各当事人并未勾选，胡顺向新环境公司的员工支付定金实为选择交由居间人托管，不违反合同约定。在庭审过程中，肖湘祁称没有收到定金，但在法庭反复询问其是否出具收条时其不置可否，在没有相反证据的情况下，对肖湘祁表示其未收到胡顺定金的辩解，本院不予采信。其次，经查询，涉案房屋并未登记在肖湘祁名下。肖湘祁辩称涉案房屋来源于案外人抵债，其目的是将房屋卖出变现，故没有办理过户手续，但在法院规定的时间内其未补充提交相应的证据证实其对涉案房屋享有所有权或处分权，故本院对其辩解不予采信，并且这也是本案所涉房屋买卖合同不能最终履行的根本原因，其过错在于肖湘祁。再次，在胡顺支付购房定金之后，肖湘祁应按合同约定配合办理涉案房屋网签手续，胡顺也认可在办理网签手续时支付首付款，故肖湘祁以没有收到定金和首付款为由拒绝配合办理网签手续的行为系违约，应承担违约责任。而作为买卖金额较大的商品房交易，胡顺在签订《房屋买卖合同》时没有尽到审慎的注意义务就支付定金，亦存在一定的过错，但不应认定构成违约情形。最后，新环境公司虽然没有在房屋买卖合同上盖章，但是签订合同和收取定金的人员均为新环境公司的员工，故上述人员的行为应为履行职务的行为。至于该履职行为是否超出授权范围，系新环境公司应解决的内部管理问题，不能以此对抗善意第三人。因此，合同签订的主体应认定为新环境公司。新环境公司为胡顺、肖湘祁的房屋买卖提供居间服务，根据现有证据，新环境公司已按合同约定将收取的购房定金支付给了肖湘祁，在本案中被告新环境公司就定金的收转行为不存在违约，无需承担违约责任。判决的理由与结果本院认为：一、《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。被告（反诉原告）肖湘祁未按照约定办理涉案房屋网签手续，经催告后在合理期限内仍未履行，系违约，原告（反诉被告）胡顺要求解除涉案合同并要求被告（反诉原告）肖湘祁双倍返还购房定金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。本院确认，《房屋买卖合同》于含有解约意思表示的律师函送达之日即2017年11月6日解除。同理，肖湘祁要求胡顺承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。二、当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告（反诉被告）胡顺已要求被告（反诉原告）肖湘祁双倍返还定金，故对其要求被告（反诉原告）肖湘祁承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、律师费系因被告（反诉原告）肖湘祁违约导致原告（反诉被告）胡顺聘请律师提供专业法律服务而支付的合理费用，属于违约方给守约方造成的损失，故对原告（反诉被告）胡顺主张的律师费1000元，本院予以支持。四、原告（反诉被告）胡顺要求被告新环境公司对被告（反诉原告）肖湘祁的上述违约责任承担共同偿还责任的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本院确认原告（反诉被告）胡顺与被告（反诉原告）肖湘祁、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年5月7日签订的《房屋买卖合同》于2017年11月6日解除；二、限被告（反诉原告）肖湘祁于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）胡顺双倍返还购房定金共计20000元及支付律师费1000元，共计21000元；三、驳回原告（反诉被告）胡顺的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）肖湘祁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费450元，反诉案件受理费75元，共计525元，由被告（反诉原告）肖湘祁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  钟文君人民陪审员  祖培新人民陪审员  赵明亮二〇二〇年九月十八日书 记 员  李 毅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法律程序，全面、客观地审查核实证据。