广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初181号原告：珠海市房产物业管理有限公司。住所地：珠海市××××××××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××262E。法定代表人：高苗，总经理。委托诉讼代理人：马荣，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡礼儒，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。被告：邓荣生，男，1979年8月30日出生，汉族，公民身份号码362××××××××××××317，住江西省赣州市宁都县×××××××背组。原告珠海市房产物业管理有限公司（以下简称原告）与被告邓荣生（以下简称被告）物业服务合同一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马荣到庭参加诉讼。被告经本院公告送达在公告期满后仍不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年8月至2019年4月的物业管理费1495元、公摊电费333元、对讲系统维护费230元、材料费115元、电梯维护费138元及监控设备维护费115元，合计2426元；2.被告以每月欠款总金额为本金，按照每日万分之六向原告支付从逾期之日至实际清偿之日止的滞纳金，暂计至2019年4月30日为789.44元。以上共计3556.34元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年8月26日，珠海市恒威投资有限公司就珠海市xxxx住宅小区与原告签订前期物业服务合同，合同约定服务期限为2011年10月1日至本小区业主委员会依法与物业公司签订物业服务合同生效之日止，原告接受委托后从2011年10月1日正式开始实施物业管理服务工作。根据物业合同的规定，物业费收取按照住宅建筑面积每月每平方米1.3元收取，对讲机系统维护费每户每月10元。被告作为该小区A2栋410房业主有义务按照上述约定交纳物业管理费。同时，合同约定不按时交纳物业管理费需支付滞纳金。被告从2016年8月至2019年4月未按照约定支付相关物业费用，已构成违约。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1.前期物业服务合同；2.不动产权登记表；3.物业管理费欠费清单；4.电费报销单、通知单、发票、转账记录；5.电梯费报销单；6.财务报销单、发票、收据；7.邓荣生欠费清单。原告提交的证据，经当庭出示，本院审查后认为，证据1、2能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。证据3、7系原告自行制作，本院对该证据不予确认。证据4、5、6没有其他证据佐证，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月26日，原告与珠海市恒威投资有限公司签订前期物业服务合同约定，原告为珠海市xx住宅小区提供物业管理服务，服务期限从2011年10月1日起至小区业主委员会依法与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，业主、非业主使用人从本物业竣工验收交付使用后向原告支付物业服务费，物业服务费包括按住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取的物业管理费及按每户每月10元收取的对讲机系统维护费，业主从通知办理入伙之日起开始缴纳物业服务费，以后于每月5日前缴交上月的物业服务费，逾期交纳每天按应交物业服务费的千分之五交滞纳金。被告于2015年向案外人方婕购买位于珠海市斗门区××××××××××××××××××××××××，于2015年8月28日办理案涉房屋的不动产权证，不动产权证号为030xxx40，房屋的建筑面积为49.94平方米。案外人吴秋妹于2019年向被告购买案涉房屋，于2019年4月26日办理案涉房屋的不动产权证。本院认为：原告与珠海市恒威投资有限公司签订的前期物业服务合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告作为珠海市恒威投资有限公司开发的案涉小区业主，该前期物业服务合同对被告具有约束力，原被告应当自觉履行约定。依约定，被告应于每月5日前按住宅建筑面积1.3元/平方米即64.92元（1.3元/平方米×49.94平方米）向原告支付上个月的物业管理费，以及每户每月10元的标准向原告支付对讲机系统维护费。被告于2015年8月28日办理案涉房屋的不动产权登记，于2019年4月26日为案外人吴秋妹办理案涉房屋的所有权转移登记，故被告理应支付从2015年8月28日至2019年4月25日的物业服务费。2016年8月至2019年4月25日的物业服务费2459.54元（64.92元/月×32个月+64.92元/月÷30天×25天＋10元/月×32个月+10元/月÷30天×25天），被告没有证据证明其已交纳，但原告只要求被告支付上述期间的物业管理费1495元及对讲机系统维护费230元，原告主张不足本院核算部分，视为原告放弃该部分的权利。所以，被告应向原告支付2016年8月至2019年4月25日的物业服务费1725元。关于公摊电费、材料费、电梯维护费和监控设备维护费，原告只提交了上述费用产生的部分票据，经审查，其提交的证据不足以证明上述费用的实际发生情况，且原被告对上述费用也没有约定交纳标准及分摊方式，原告主张上述费用，缺乏理据，本院不予支持。关于滞纳金的问题。依约定，当月物业服务费于下月5日前交纳，逾期交纳每天按应交物业服务费的千分之五支付滞纳金，被告拖欠物业服务费，原告自愿按照每日万分之六计算滞纳金，本院予以照准。原告要求滞纳金从逾期之日起计至实际清偿之日止，有理有据，本院予以支持。但每月违约金数额应以当月应交纳的物业服务费即物业管理费及对讲门铃系统维护费本金为限，原告主张超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邓荣生于本判决生效之日起五日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付2016年8月至2019年4月25日的物业管理费和对讲机系统维护费共计1725元；二、被告邓荣生于本判决生效之日起五日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付2016年8月至2019年4月25日期间欠缴物业服务费的滞纳金（每月物业服务费以74.92元为基数，按日万分之六的标准计算，均从下月6日起计至实际清偿之日止，且每月欠付物业服务费的滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金为限）；三、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告珠海市房产物业管理有限公司已预交），由原告珠海市房产物业管理有限公司负担15元，由被告邓荣生负担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  钟红敏人民陪审员  陈珏静人民陪审员  李倩碧二〇二〇年九月三日书 记 员  陈 莉附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。