河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初1557号原告（反诉被告）：冯文云，女，汉族，1975年9月15日出生，住新乡市，被告（反诉原告）：新乡市深业地产有限公司，统一社会信用代码：91410700783426226E，住所地：新乡市卫滨区文岩路世纪新城小区296号法定代表人：李轩，董事长委托代理人：李莉莉，河南三多律师事务所律师原告冯文云诉被告新乡市深业地产有限公司（以下简称：深业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告深业公司在答辩期限内向本院提交反诉状，经审查由审判员王军依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯文云、被告（反诉原告）深业公司的委托代理人李莉莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯文云诉称：2018年4月，原告到被告售楼处商谈购买房屋一事，经双方拟定购买世纪新城6号楼1单元34层12410号，建筑面积46.19平方米。2018年4月17日之前原告将证信提供给被告及银行，被告及银行说证信没问题可以贷款，原告多次确认。2018年4月17日开始签订商品买卖合同，当日原告向被告支付首期房价款人民币63976元，原告就开始去办贷款，可是20多天过去了银行贷款下不来。开发商质问银行，征信当时让您看过了，为啥贷款下不来，银行电话回复，贷款批不下，您把房款给退了吧。原告去找开发商退钱，开发商说你把合同拿来销毁，把网签撤销，我们会在一定时间内把款给你打过去，原告说我把所有证据全消了，你不给我钱，我怎么办，你们己经错在先，出尔反尔，我怎么相信你。原告说你给我个放心合理的方案，我再把所有证据交给你，被告说让我们请示领导，回头给你回复，后多次打电话，每次都说领导还没有回复，同时我就去解决我的征信问题，2019年底我到重庆将征信问题解决，并通知原告。2020年2月份，被告打电话叫我去平原路牧野湖中国银行办理面签贷款，开发商说这次贷款十几天就下来了，结果十几天等了多少次没有结果，他们又说再一个星期，又一个星期一个星期推到2020年至今还是贷款批不下来，现在要给我退件。由于被告违约在先，不按合同条款执行买卖交易，造成我经济和思想上重大损失，为此，原告为维护自己的合法权益，特将被告诉至人民法院，请求判令：1、被告退还原告购房首付款70000元的双倍违约金；2、被告按照现行价格8800元/平方米，减去6700元/平方米，差价96999元补给原告；3、被告支付原告70000元首付款利息从2018年4月17日至今，按银行年利率6%计算；4、本案的一切诉讼费用由被告承担。被告深业公司辩称：原告向被告支付首付款63976元，但没有在双方约定的时间内完成银行贷款也没有按约定补足全款，原告是违约方，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应该被驳回原告的诉讼请求，原告应该承担违约责任。反诉原告深业公司反诉称：2018年4月17日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2018-0417049)，约定被反诉人购买反诉人开发的位于新乡市文岩路××、××县体校以西，赵村以东的深业?世纪新城6号楼1单元34层13410号房屋，建筑面积46.19㎡，单价6797.49元/㎡，总价款313976元，被反诉人应于2018年4月17日前支付首期房价款63976元，余款250000元，于2018年4月23日前向银行（贷款机构）申请贷款支付，并在60日内汇入反诉人指定银行账户。同时双方约定，若因被反诉人的原因，导致银行拒贷，被反诉人应在30日内将剩余未付房款全额补齐，若被反诉人未能在约定时间内补足全款，一切责任由被反诉人承担，反诉人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，将房屋另行出售，被反诉人应按照该商品房总价款的20%向反诉人支付违约金，被反诉人同意该违约金由反诉人从巳付房款中直接扣除。合同签订后，被反诉人仅向反诉人交纳了首付款63976元，剩佘房款250000元，因被反诉人原因，无法办理银行贷款，被反诉人也未在合同约定的时间内补齐，后经反诉人多次催告，至今未付，其行为已构成根本违约，给反诉人造成了经济损失。为维护反诉人的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人于2018年4月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018-0417049）；2、请求依法判令被反诉人协助反诉人办理深业?世纪新城6号楼1单元34层13410号房屋撤销备案手续；3、请求依法判令被反诉人支付反诉人违约金62795.2元（违约金从被反诉人巳付房款中直接扣除）；4、本案本诉、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告冯文云辩称：被告称贷款是因为我的问题，我认为不是，我签订合同前已经将征信给被告工作人员看，工作人员均表示没有问题，我才交的首付款和签订合同的，之后去办贷款，银行说办不下来。第二次征信解决后，我又去办理贷款，银行称被告准备的资料不齐全，后来又说我单身的问题，又说20%首付下不来，总之是各种原因贷款办不下来，并不是我的责任造成，是被告的责任。原告（反诉被告）冯文云向本院提交的证据材料：1、商品房买卖合同一份，证明根据合同相对性，被告违约承担20%的违约金；2、征信记录一份；3、通话录音一份。被告（反诉原告）深业公司向本院提交的证据材料：1、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018-0417049）一份；2、《收据》五份；3、案涉房屋备案信息一份；4、《河南三多律师事务所律师函》三份、EMS邮寄单三份、邮寄全程跟踪查询单一份；5、反诉人置业顾问赵宇和交通银行股份有限公司新乡分行经理耿启艳通话录音一份（附光盘）；6、反诉人置业顾问张晶晶与中国银行股份有限公司牧野湖支行经理张新通话录音一份（附光盘）。上述证据证明目的：1、2018年4月17日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018-0417049）一份，约定原告购买被告开发的世纪新城6号楼1单元34层13410号房屋，总价款313976元，原告应于2018年4月17日前支付首付款63976元，余款250000元于2018年4月23日前向银行申请贷款支付，并在60日内汇入被告指定账户。同时双方约定，若因原告的原因导致银行拒贷，原告应在30日内将剩余未付房款全额补齐，若原告未能在约定时间内补齐全款，一切责任由原告承担，被告有权解除案涉合同，将房屋另行出售，原告应按照该商品房总价款的20%向被告支付违约金，原告同意该违约金由被告从已付房款中直接扣除。2、合同签订后，被告依法将案涉房屋备案登记至原告名下，但原告仅支付首付款63976元，后因原告个人偿债能力较差、未按银行要求增加共借人、追加首付款等个人原因造成银行拒贷，原告也未在合同约定时间内补齐房款250000元。经被告多次催要，至今未付，其行为已构成根本违约。被告有权要求解除案涉合同，原告协助被告办理案涉房屋撤销备案手续，并支付被告违约金62795.2元（违约金从已付房款中扣除）。经庭审质证：深业公司对冯文云提交的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，案涉合同并未约定20%违约金，且根据合同的付款方式和条款，冯文云也认可，冯文云系违约方应承担违约责任。对证据2真实性、关联性均有异议，征信打印时间和姓名均没有，也没有加盖公章，该证据不是原件，不能证明其来源。按照所称是因为征信原因，也是原告的原因造成的，并伴随原告的征信问题造成贷款办理不下来，而是因为其个人偿贷能力差，应由原告承担不利后果。被告作为开发商只是协助银行贷款，办理银行贷款并支付贷款的义务人是原告，原告称将征信交给被告的工作人员，原告未提交证据证明，不予认可。对冯文云庭后提交的证据3，被告认为，案涉银行按揭贷款不能办理半截贷款并非冯文云的征信问题，冯文云在书面通话录音也称“冯文云和李飞：让你再补交20%你自己看着办吧，贷款银行政策又变了……”案涉银行贷款无法办理系银行政策问题，与被告无关，不应当由被告承担违约责任。经审查，原告冯文云提交的证据1系案涉购房合同，本院予以认可。证据2原告所称的“征信记录”上显示的为“平安银行信用卡中心”的信贷交易信息明细，并未中国人民银行的个人征信报告。该证据材料为复印件，也未加盖相关单位银行，本院不予认可。其提交的《贷款证明》系马上消费金融股份有限公司出具的，但出具时间为2019年12月3日，与本案的房屋买卖时间和约定贷款时间不符，与本案无关联性，本院仅对该证据真实性予以认可。证据3系原告与深业公司置业顾问及相关银行信贷部门工作人员的通话录音，该录音内容涉及贷款审批等相关内容，本院对该通话内容的真实性予以认可。被告深业公司提交的证据1、2、3系案涉房屋的合同签订、首付款缴纳和房产备案等材料，本院予以认可。证据4系被告公司委托河南三多律师事务所向冯文云邮寄送达的律师函，本院予以认可。证据5系被告公司人员与案涉银行工作人员的通话录音，该录音内容能够真实反映出银行拒贷的真实原因，本院对该通话录音予以认可。根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下案件事实：2018年4月17日，冯文云与深业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2018-0417049)，约定被冯文云购买深业公司开发的位于新乡市文岩路××、××县体校以西，赵村以东的深业?世纪新城6号楼1单元34层13410号房屋，建筑面积46.19㎡，单价6797.49元/㎡，总价款313976元，冯文云应于2018年4月17日前支付首期房价款63976元，余款250000元，于2018年4月23日前向银行（贷款机构）申请贷款支付，并在60日内汇入深业公司指定银行账户。同时双方约定，若因买受人的原因，导致银行拒贷，买受人应在30日内将剩余未付房款全额补齐，若买受人未能在约定时间内补足全款，一切责任由买受人承担，深业公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，将房屋另行出售，买受人应按照该商品房总价款的20%向深业公司支付违约金，买受人同意该违约金由深业公司从巳付房款中直接扣除。合同签订同日，冯文云向深业公司缴纳房屋定金10000元、购房款53976元、房屋维修基金2771.4元、房屋抵押费160元、办证费110元。2018年4月17日，深业公司将案涉房屋备案至冯文云名下。随后，冯文云向交通银行股份有限公司新乡分行申请房屋贷款，该行以冯文云年龄偏大，未增加共借人为由拒绝审批。冯文云向中国银行股份有限公司牧野湖支行申请房屋贷款，该行以冯文云未增加首付至40%贷款风险较大为由拒绝贷款。本院认为：本案涉及本诉及反诉问题，现本院就相关问题分别阐述。第一，深业公司是否违约的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，冯文云作为买受人，其义务应为按照合同约定方式交付房款及其他相关费用。深业公司作为出让人，其义务应为按照合同约定进行房屋备案、房屋交付以及办理产权证书等。就本案而言，案涉合同对于冯文云的交款方式做了明确约定，即首付20%，剩余房款通过向银行贷款方式支付。向银行申请贷款，系冯文云支付房款的方式，也是合同约定的义务，作为出让人的深业公司仅为配合和协助，并非合同约定的义务或者法定义务。结合本案的有效证据，银行拒绝贷款的原因是银行审查后认为冯文云年龄偏大，首付比例较低，需要增加共同借款人以减少银行贷款风险，而并非征信问题所致，也不是深业公司原因致使无法办理贷款。结合查明的案件事实，深业公司已按照约定履行房屋备案手续，在冯文云未交清房款的前提下，不交付房屋和办理房产手续亦是合法有据。深业公司在合同履行过程中不存在过错，也无违反合同约定的行为。原告冯文云要求首付款的双倍违约金、补差价96999元、按照年利率6%从2018年4月17日支付利息均于法无据，本院不予支持。因原告冯文云未按照约定支付房款，案涉合同已无法履行，且被告深业公司反诉要求解除案涉合同，因此原告的第一项诉求，本院仅能支持要求被告深业公司退还已交纳的首付款及其他相关费用。第二，深业公司反诉的问题。冯文云未按照约定期限交纳房款，其行为已致使合同根本上无法履行，且合同约定逾期超过60日，出让人有权解除合同。因此，对于深业公司要求解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。案涉合同解除后，作为合同的附随义务，对案涉房屋的备案应当一并撤销。在冯文云无法获得贷款审批，也无法补齐全款的情况下，深业公司应当及时按照逾期超过60日解除案涉合同，而不是放任该权利，在冯文云起诉时才以反诉的形式要求解除案涉合同。关于该约定虽在案涉合同上明确显示，但该合同的此约定属于格式条款，其不对称的加重购房者的责任和义务，加之深业公司未及时履行解除权，该违约金的条款不应适用于本案。因此，对于深业公司反诉要求冯文云支付违约金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新乡市深业地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）冯文云交纳的购房款购房款63976元、房屋维修基金2771.4元、房屋抵押费160元、办证费110元；二、解除原告（反诉被告）冯文云和被告（反诉原告）新乡市深业地产有限公司于2018年4月17日签订的商品房买卖合同（预售）》（合同编号为2018-0417049)原告（反诉被告）冯文云于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）新乡市深业地产有限公司办理案涉房屋撤销备案手续。；三、驳回原告（反诉被告）冯文云的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）新乡市深业地产有限公司的其他反诉请求。本诉诉讼费3300元，减半收取1650元，由原告冯文云承担1000元，由被告新乡市深业地产有限公司承担650元；反诉诉讼费687元，由反诉原告新乡市深业地产有限公司承担500元，由反诉被告冯文云承担184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  王军二〇二〇年九月二十八日书记员  李倩