重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初13586号 原告：覃方亮，男，1987年8月4日出生，土家族，住重庆市南岸区，公民身份号码。 委托诉讼代理人：张浩，国浩律师（重庆）事务所律师。 被告：陈雷，男，1986年4月20日出生，汉族，住重庆市南川区，公民身份号码。 委托诉讼代理人：高晶晶，重庆新隆基律师事务所律师。 第三人：重庆友家房屋经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路****17，统一社会信用代码91500106554091768G。 法定代表人：陈波，重庆友家房屋经纪有限公司总经理。 委托诉讼代理人：刘力文，男，住重庆市渝**。 原告覃方亮与被告陈雷、第三人重庆友家房屋经纪有限公司（以下简称友家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序进行了审理。原告覃方亮及委托诉讼代理人张浩，被告陈雷的委托诉讼代理人高晶晶，第三人友家经纪公司的法定代表人陈波及委托诉讼代理人刘力文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃方亮向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告覃方亮与被告陈雷2018年4月25日签订的《房地产买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同；2、请求判令被告陈雷返还原告覃方亮定金60000元；3、请求判令被告陈雷向原告覃方亮支付违约金290000元；4、请求判令被告陈雷向原告覃方亮赔偿房屋增值损失273100元；5、请求判令被告陈雷向原告覃方亮支付律师费50 00元；6、请求判令被告陈雷赔偿原告覃方亮中介费7000元；7、本案受理费、保全费，全部由被告承担。事实和理由：原告与郭倩系夫妻关系。2018年4月25日，郭倩与被告、友家经纪公司签订了《房地产买卖（转让）合同》，由郭倩购买被告名下位于重庆市沙坪坝区某房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价为1450000元。合同签订当日，郭倩向被告支付了定金60000元，后因郭倩无法办理按揭，郭倩与原告于2018年5月2日离婚，由原告办理按揭。经郭倩与原被告协商一致，并经本院（2018）渝0106民初11398号民事判决书认定，郭倩与被告签订的《房地产买卖（转让）合同》在履行过程中发生变更，购买人由郭倩变更为原告，合同中郭倩的权利义务已全部转移给原告。2018年6月26日，原被告办理了银行按揭面签手续，同年7月1日，原告向被告支付了定金60000元，被告退还了郭倩支付的定金60000元，同年7月9日、10日，原告向被告支付了房款540000元用于被告解押，在等待银行审批贷款期间，被告突然提出不愿将房屋卖给原告，将房屋另行出卖给了王洪碧，并于2018年8月6日办理了变更登记，银行也于2018年7月24日审批通过了原告的按揭贷款申请。综上，被告行为已严重违反合同约定，构成根本违约，导致原告无法实现合同目的，给造成巨大经济损失。遂起诉至本院，请求判如所请。 被告陈雷辩称，1、原告与被告并未签订2018年4月25日的《房地产买卖（转让）合同》，也没有就涉案房屋的买卖形成新的合意，被告由始至终只与郭倩签订了《房地产买卖（转让）合同》，在该合同履行过程中，郭倩由于自身不良信用记录及银行贷款记录导致无法以自身名义办理银行贷款，也没有在合同约定的期限内（2018年5月30日前）办理面签及支付解押款（2018年6月30日前），在郭倩已经违约的情况下，提出由其配偶覃方亮作为贷款人来办理按揭，在与覃方亮办理银行面签时被告发现了一份离婚证，随后就与中介核实郭倩的婚姻状况，过了几天才确认郭倩与覃方亮于2018年5月2日办理了离婚手续，陈雷立即与中介联系，要求解除已经签订的《房地产买卖（转让）合同》，并于2018年7月12日向郭倩以及第三人发出了解除合同通知，该解除通知已经发生了法律效力。由于郭倩和覃方亮曾系夫妻关系，2018年4月25日的合同即使发生了主体变更的法律效果，也是基于其两人是夫妻关系，因此陈雷在发出解除通知书仅按照2018年4月25日合同中约定的买方发送通知，并且由于覃方亮与陈雷并未重新签订书面的合同，也没有对具体通知的方式作出任何约定，因此陈雷向郭倩发出的解除通知书能够达到同时解除与郭倩签订的书面合同以及在认可覃方亮系郭倩老公的情况下作出的变更，随后陈雷已将涉案房屋转卖给了他人。2、鉴于陈雷并未与原告形成新的买卖合同关系，只是基于原告是郭倩老公的情况下继续履行，与郭倩签订的那份买卖合同。即使在履行该份合同的过程中办理面签的主体，变更为本案的原告，也不影响该份合同的签约主体是陈雷与郭倩，因此原告无权要求解除他人签订的书面合同。3、陈雷收取的60000元定金是基于其和郭倩签订的买卖合同，鉴于郭倩存在违约行为并且隐瞒与原告离婚的事实，原告也没有按照合同约定的时间支付540000元的解押款，因此该笔定金按照合同约定不予退还。4、原告的房屋增值损失并不是由被告的行为导致，并且该增值损失也并没有真实存在，且原告所依据的鉴定报告中载明的房屋价值并不是原告的可预期利益，因此不应得到支持。5、本案的律师费并非系覃方亮与被告之间的争议而产生，不应得到贵院的支持。6、由于原告并未实际支付第三人该笔中介费，该笔费用不应当由被告承担。7、原告诉状中事实理由部分存在不属实的陈述，应当以各方在庭审中举示的证据能够证实的事实为准。8、由于被告在本案中不存在违约行为，因此不应当向原告支付违约金，若法院认定被告应当承担违约金，原告诉请的违约金过高，与原告的损失明显不相符，请求降低。 第三人友家经纪公司述称，1、郭倩与陈雷在2018年4月25日与我司签订了房屋买卖合同，因涉案房屋有银行抵押，按照流程应当在2018年5月30日在银行办理面签，因为郭倩的征信以及向银行提交的面签资料不符合银行要求，导致了郭倩不能在约定时间内到银行与卖方陈雷办理银行按揭面签，2018年6月20日左右，办理了银行按揭合同，后来被告陈雷向我方提出在办理按揭时看到郭倩与覃方亮的离婚证，而买卖合同是郭倩与陈雷签订的，如果由覃方亮签订按揭贷款会导致陈雷的房屋一房二卖，后来陈雷没有跟覃方亮签订新的买卖合同，因为陈雷认为房子是卖给郭倩的，陈雷在面签时不知道郭倩与覃方亮已经离婚了。2、2018年7月我方接到陈雷寄来的解除合同通知，后来我们约郭倩与陈雷进行调解，但未成功。3、关于郭倩与覃方亮离婚的事情我们中介方也不清楚。 本院经审理认定事实如下： 2018年4月19日，郭倩向第三人友家经纪公司支付了中介费2000元。 2018年4月25日，郭倩作为买方（乙方）、陈雷作为卖方（甲方）、友家经纪公司作为中介方（丙方）签订了《房地产买卖（转让）合同》，约定：1.甲方将其位于重庆市沙坪坝区即涉案房屋以1450000元的价格出售给乙方，乙方于签订合同当日支付定金60000元，540000元须于2018年6月30日或之前于甲方向原抵押银行（工商银行）申请还款解押后以银行约定还款时间或之前（以丙方通知为准），由乙方直接转账产权人陈雷的工商银行账户号62220331000********代甲方还款解押（此款甲方仅用于还款解押，甲方不得用于其他用途），到账后双方明白该款项等同应付房款的一部分，另甲方须于2018年6月30日前向银行申请办理提前还款。850000元须于2018年7月30日或之前于贷款银行办妥抵押登记后以银行放贷时间为准。4、甲方同意在收到贷款后三日内，交付该物业予乙方使用，并将该物业户籍迁出及付清交付房屋给乙方使用之前有关该物业之杂费，之后一切费用由乙方支付。5.甲方双方须于2018年5月30日或之前配合丙方办理乙方按揭贷款手续并提供齐全银行要求相关资料，乙方须及时支付丙方按揭贷款手续服务费8500元及评估费500元。7.基于丙方提供中介及咨询服务，甲方须支付予丙方10000元及乙方须支付予丙方14500元作为咨询服务费等必要费用。10、本合同签订后，如甲方行为违反本合同规定内容以及不按照合同规定履行到期义务或延迟履行到期义务，单方反悔终止、解除合同，不按时提供相关有效证件或不配合办理该物业的过户等相关手续，无权处分或者无完全处分该物业的权利导致合同无效或者不能正常交易、实现合同目的的行为，甲方须退还乙方已付所有房款（含定金），并须以额外相等于乙方已付房款之金额作为违约金赔偿乙方（最高违约金为总房价20%）。11、本合同签订后，如乙方违反本合同约定以及不按照合同约定履行到期义务或者延迟履行到期义务（因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外），单方反悔终止、解除合同，不按时提供相关有效证件或不配合办理该房产的过户等相关手续，提供虚假材料导致合同无效或自身原因未按时、按要求提供相关材料办理相关转移、登记、公证、按揭等相关手续，只要是乙方原因导致不能正常交易、实现合同目的等行为，均视为乙方违约，其违约责任由甲方没收乙方所支付的所有房款（含定金）作为违约金赔偿甲方（最高违约金为总房价20%，超出部分退还乙方）。16.本合同在履行过程中发生争议协商解决不成的，向该物业所在地人民法院起诉，因此而产生的律师费、诉讼费以及实现债权的费用概由违约方承担。18.补充约定：（1）乙方承诺无不良信用记录及银行贷款记录；（2）甲乙双方过户前提为甲方银行解押完成以及乙方银行贷款审批通过后，过户时间不得晚于上述两个条件同时满足后五个工作日；（4）甲方向银行申请预约还款的时间为2018年5月25日至2018年6月4日之间；（5）甲方所需解押款项由乙方提供首付款600000元（包含定金）为甲方解押，剩余不足部分由甲方自行承担，乙方支付该解押款时间须于甲方银行扣款日前一个工作日内转入甲方月供账户。合同尾部甲方处为陈雷的签字捺印，乙方处为郭倩的签字捺印，丙方处盖有友家经纪公司的印章，刘力文在代理人处签字。 2018年4月25日，郭倩向陈雷支付了定金60000元。 2018年4月30日，郭倩向第三人友家经纪公司支付了中介费5000元。 2018年5月2日，郭倩与覃方亮登记离婚。 2018年6月4日,陈雷向中国工商银行申请提前还款，办理了涉案房屋的银行抵押注销手续。在办理银行面签时因郭倩征信有问题无法办理银行按揭，陈雷同意以覃方亮名义办理银行按揭贷款，覃方亮于2018年6月26日向中国光大银行重庆分行申请个人贷款，贷款金额为850000元，当日，陈雷与覃方亮在银行面签时又签订了一份《重庆市房地产买卖合同》。因按揭贷款人变更为覃方亮，故覃方亮于2018年7月1日另向陈雷支付了定金60000元，陈雷于2018年7月2日将郭倩支付的定金60000元退还给郭倩。2018年7月9日、10日覃方亮向陈雷支付房款540000元。陈雷称在银行面签时发现郭倩与覃方亮已离婚，不同意再继续履行陈雷与郭倩签订的房屋买卖合同，故陈雷于2018年7月12日向郭倩发出通知，载明：因买方违反合同内容，未按合同履行到期义务，单方反悔或者解除合同。现正式通知买方于2018年7月12日起该合同终止，并告知中介方。2018年7月15日，郭倩收到了该通知。2018年7月24日，中国光大银行审批通过了覃方亮就涉案房屋的住房按揭贷款申请，审批金额为850000元。2018年8月陈雷退还覃方亮540000元。2018年8月6日，陈雷将涉案房屋出卖给案外人王洪碧，并办理了涉案房屋的产权变更登记。 2018年7月7日，郭倩（甲方）与国浩律师（重庆）事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定乙方接受甲方委托，指派律师为甲方因与陈雷就房屋买卖合同纠纷一案担任一审、二审、执行代理人。甲方应向乙方支付律师服务费50000元。郭倩分别于2018年7月17日、2018年9月3日向国浩律师（重庆）事务所支付法律服务费50000元，该律师事务所出具发票二张。 2018年7月19日，郭倩作为原告向本院起诉被告陈雷、第三人友家经纪公司、覃方亮房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求为：1、请求依法判决解除原、被告于2018年4月25日签订的《房地产买卖（转让）合同》；2、请求依法判决被告退还原告支付的购房款600000元（包括定金60000元）；3、请求依法判决被告赔偿原告房屋增值损失273100元；4、请求依法判决被告赔偿原告中介费损失7000元；5、请求依法判决被告赔偿原告律师费50000元；6、请求依法判决被告赔偿原告房屋租金损失8500元（租赁期限为2018年7月1日至2019年1月1日）；7、请求依法判决被告赔偿原告为筹集案涉房屋房款，出售位于重庆市沙坪坝区某自住房屋的增值损失200000元；8、本案诉讼费用8925元、评估费用13000元、保全费5000元、保全担保费1450元均由被告承担。在案件审理过程中，原告郭倩申请对涉案房屋价值进行评估，经重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司鉴定，涉案房屋在2018年8月6日的价值为1723100元。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖（转让）合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。但从以下几方面可以证明在原、被告双方签订的《房地产买卖（转让）合同》履行过程中各方同意合同变更，约定购房人由郭倩变更为覃方亮：1、原告与覃方亮均陈述因原告的征信无法办理银行按揭，因此在履行原告与被告签订的房屋买卖合同时，改由以覃方亮的名义办理银行按揭，被告对此并无异议，且配合办理了覃方亮的银行按揭手续。现被告陈述“在配合覃方亮办理银行按揭面签时看到原告与覃方亮的离婚证才知道二人并非夫妻而不愿继续履行其与原告签订的房屋买卖合同，且被告未与覃方亮签订涉案房屋的买卖合同，2018年6月26日覃方亮与被告签订的《重庆市房地产买卖合同》是为了办理银行按揭应银行要求而完成的格式合同”，该陈述首先可以证明被告同意在履行其与原告签订的合同时因原告征信问题而改由覃方亮名义办理银行按揭的事实。其次，银行面签时间是2018年6月26日，7月2日被告收取了以覃方亮名义支付的定金60000元，7月9、10日又收取了覃方亮支付的购房款540000元，如按被告所称在面签时发现了原告与覃方亮的离婚证而不同意改由以覃方亮名义履行原告与其签订的房屋买卖合同，其就不应当收取覃方亮在银行面签后支付的多笔款项。再者，被告与覃方亮并未重新签订房屋买卖合同，双方履行的仍是原告与被告签订的房屋买卖合同，覃方亮与被告签订的《重庆市房地产买卖合同》仅是作为银行按揭的手续，而并非覃方亮与被告重新就涉案房屋达成的新的房屋买卖合同。2、原、被告双方签订了原合同后，原告按约向被告支付了定金60000元，之后被告已退还原告该定金，并另收取了覃方亮支付的定金60000元。综上，原告与被告签订的房屋买卖合同中原告的权利义务已转移给覃方亮,故现郭倩起诉主张原合同权利缺乏依据，本院不予支持。本院遂于2019年4月7日作出（2018）渝0106民初11398号民事判决书，判决驳回原告郭倩的诉讼请求。该判决已经于2019年5月10日发生法律效力。 2018年7月23日，郭倩、陈雷与第三人友家经纪公司员工刘力文、彭梅在友家经纪公司门店就涉案房屋事宜见面会谈，谈话内容有，“刘：你是撒子情况嘛，因为情况有点复杂，买方觉得，郭倩这边接受起来还是比较困难，想商量一下情况。陈：主要是因为这个事情，我妈可能和你沟通了的，因为我在资金周转有些问题，因为7月10号还是7月几号，因为那阵我已经要承诺别人的钱，我就问陈鑫按揭到底哪阵才办得下来，陈鑫说按揭还没有办得下来，她在说买方这边征信有点不好过。刘：因为你晓得我们在给买方找银行嘛，是不是。郭：陈鑫说是征信有问题，因为我们买房子之前，都说过的，店长全部把我们两个的征信是先拿给银行看的，银行是先看了征信说我们贷得下来，我们才签合同的。刘：我觉得站一个客观真实的中立立场，贷款最终不是我们三方哪一个来批，都是看银行的政策条件。陈：所以说，你这种迟迟没有下文，我心里就慌撒，合同明明是5月30日之前就该把这个事情全部解决的，现在拖到7月份来，我有点着急，我已经在6月10号之前把所有我该完成的程序走完了，所以我不是很愿意，很不舒服。刘：也就是说，你觉得时间周期比你预想中更长了。陈：太拖了。郭：我们一直在很积极的在银行里面做这个事，没有一直拖到。陈：不是说你们拖与不拖，是因为我卖房子解决不到我的问题，最关键的是因为这个房子，导致我还要被迫在外面借钱，当时我们说的是5月3号完成，7月份拿到钱是最好，如果等你们那个按揭办下来，再加上银行现在的放款速度的话，估计少了两三个月根本不行，我觉得两三个月可能还是快的，拖到年底去，那我卖房子的意义何在？郭：陈鑫给我说，7月9号解押，我也是按时，7月10号解押我也是按时拿给你的。陈：是啊，那个我晓得，这个事情我肯定是挑不到你们的任何问题，我说的，我也不去扯这个事情，我现在事情就是说，我要去外面借钱的，我卖房子已经没有意义。郭：我想把这个合同继续走下去，你那里有没有什么解决方案。陈：说实话，这个房子，因为这些事情，中途发生很多事情，说实在话，我真的不想卖给你。刘：郭倩跟我们看这个房子也是经历了两个月，他们也不是头回买房子，对于他们买这个房子，也确实抵着起办你们这个流程，包括办按揭，虽然说可能问一家银行可能有点状况，不太合适，我们也换银行，但是起码没有违背一个初衷。郭：因为我们有个车贷，他们说我们负债高了，我们就扯钱把车贷还了，这个跟征信没有多大问题。陈：实话实说，你们的问题，你们自己解决，因为现在我卖房子的初衷是解决我的问题，但是在这个过程中，没有解决我的问题，这种你说哪个还愿意卖？这个事情，可能更多的是需要你们中间撮合，如果买方这边有什么问题，他如果要走撒子司法程序自己走，我这边还是坚持，这个房子我是不想卖了，真的把我搞烦了。刘：别个后面给你解押，你晓得怎么抓的不？完全真的是抓钱啊，外面同样也是背着利息，都不容易。我总结下现在的情况，卖方觉得现在合同没有办法再履行下去了，买方觉得合同内容没有问题，应当履行起走，我们中介觉得双方都没有问题，但是现在找不到解决的办法。卖方现在的态度是54万元的解押款你是愿意退？陈：要退撒，又不是我的钱。郭：有没有那种办法，就是比如说我们找一下哪个给我们提前放款，我们不用去排队，因为很多就是找人提前放款。刘：比如说这个月底也，能够拿到钱也？陈：还不是没得意义了，我明后天，我就是下个星期就要把钱付给别人了。郭：你现在的方案就是不卖房子哈？没有其他方式？陈：对头，确实卖房子解决不了我的问题，所以我就觉得没有卖的价值。 2019年5月13日，郭倩（甲方）与覃方亮（乙方）、国浩律师（重庆）事务所（丙方）签订《委托合同转让协议》，约定将甲方与丙方签订的《法律事务委托合同》中委托人的权利义务全部转让给乙方，丙方作为乙方的受托人继续代理诉讼，甲方已支付的律师费50000元转为乙方支付的律师费，其他条款按照原合同执行。 2019年5月22日，原告向本院申请诉讼财产保全，预交财产保全费3520元。被告于2019年7月1日收到本案的起诉状副本等诉讼文书。 另外，通过原告举示的覃方亮、郭倩与友家经纪公司的员工彭梅、陈鑫的微信聊天记录显示如下，陈鑫于2018年7月5日告知覃方亮：“需要去银行柜台打印出来转账凭条，这两天要把首付款存入卡中，然后9号要准备解押款”。覃方亮回复：“好，明天去银行打”。彭梅于2018年7月7日告知郭倩：“倩姐，在7月9号之内一定要把解押款打给卖方，10号要扣款了”。郭倩回复：“一定”。通过原告举示的友家经纪公司的员工陈鑫与陈雷的微信聊天记录显示如下，陈雷于2018年7月2日告知陈鑫：“7月初，10号之前”。陈雷于2018年7月10日告知陈鑫：“他们怎么把钱全部转到我的光大卡上去了，南川没有光大银行……今天还不一定扣得到，我要先去把钱转到账户，然后再跟银行联系。” 双方分歧较大，调解未成。 上述事实，有原告举示的《房地产买卖（转让）合同》、建设银行交易明细，离婚证、光大银行个人贷款申请暨面谈记录表、《重庆市房地产买卖合同》、光大银行授信业务批复、（2018）渝0106民初11398号民事判决书、不动产登记中心户室详细情况、司法鉴定报告书、法律事务委托合同、发票、委托合同转让协议、微信聊天记录、现场通话录音，被告举示的工商银行个人贷款提前还款申请审批表等证据以及原被告、第三人的陈述等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案的首要争议为签订于2018年4月25日的《房地产买卖（转让）合同》中的乙方主体。被告认为该合同的乙方主体为郭倩，被告并未与原告覃方亮签订该合同。对此争议，在（2018）渝0106民初11398号民事判决中，本院已经认定如下：郭倩与陈雷签订的《房地产买卖（转让）合同》履行过程中各方同意合同变更，约定购房人由郭倩变更为覃方亮。郭倩与覃方亮均陈述因郭倩的征信无法办理银行按揭，因此在履行郭倩与陈雷签订的房屋买卖合同时，改由以覃方亮的名义办理银行按揭，陈雷对此并无异议，且配合办理了覃方亮的银行按揭手续。银行面签时间是2018年6月26日，在2018年7月2日陈雷收取以覃方亮名义支付的定金60000元，2018年7月9日、10日又收取了覃方亮支付的购房款540000元，如按陈雷所称在面签时发现了郭倩与覃方亮的离婚证而不同意改由以覃方亮名义履行郭倩与其签订的房屋买卖合同，其就不应当收取覃方亮在银行面签后支付的多笔款项。再者，陈雷与覃方亮并未重新签订房屋买卖合同，双方履行的仍是郭倩与陈雷签订的房屋买卖合同，覃方亮与陈雷签订的《重庆市房地产买卖合同》仅是作为银行按揭的手续，而并非覃方亮与陈雷重新就涉案房屋达成的新的房屋买卖合同。遂认为郭倩与陈雷签订的《房地产买卖（转让）合同》中的权利义务已转移给覃方亮。因此，《房地产买卖（转让）合同》中的乙方主体应为本案原告覃方亮。原告覃方亮与被告陈雷签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同部分系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同权利义务。 关于原告请求判令解除原告覃方亮与被告陈雷于2018年4月25日签订的《房地产买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。原被告双方签订《房地产买卖（转让）合同》的目的是由原告购得涉案房屋，但被告已经将涉案房屋出卖给案外人并办理了产权变更登记，导致合同目的无法实现，原告要求解除房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。被告于2019年7月1日收到了本案起诉状副本，原告要求解除合同的通知便到达被告，原被告双方的房屋买卖合同关系于2019年7月1日解除。 至于被告于2018年7月15日向郭倩发出了通知，通知从2018年7月12日起房屋买卖合同终止，被告的该项通知并不能达到解除原被告双方房屋买卖合同的法律后果，具体原因如下：根据被告的抗辩，被告认为在该合同履行过程中，郭倩由于自身不良信用记录及银行贷款记录导致无法以自身名义办理银行贷款，也没有在合同约定的期限内（2018年5月30日前）办理面签及支付解押款（2018年6月30日前），郭倩存在违约行为并且隐瞒与原告离婚的事实，原告也没有按照合同约定的时间支付540000元的解押款，被告认为买方存在违约行为，其有权解除合同。对于原告方是否存在违约行为，本院认定如下：《房地产买卖（转让）合同》中虽然约定了乙方须于2018年6月30日之前向甲方支付540000元，但紧接着又约定乙方应当在甲方向原抵押银行申请还款解押后以银行约定还款时间或之前（以丙方通知为准）向甲方支付540000元用于还款解押。根据原告举示的原告与第三人友家经纪公司员工陈鑫等的微信聊天记录显示，第三人在2018年7月5日通知原告在2018年7月9日要准备解押款，2018年7月10日要扣款，原告举示的被告与第三人员工陈鑫的微信聊天记录显示被告于2018年7月2日告知第三人友家经纪公司银行扣款时间在2018年7月10号之前。原告于2018年7月9、10日向被告支付了该笔540000元，原告按照第三人通知的时间向被告支付了款项，并没有违反合同的约定。另外，根据原告举示的2018年7月23日在第三人友家经纪公司门店的谈话内容显示，郭倩述称在2018年7月10日是按时将解押款拿给了被告，被告当时原话表示：“是啊，那个我晓得，这个事情我肯定是挑不到你们的任何问题……”可见，被告是认可原告方在支付银行解押款540000元的环节上并没有违反合同约定，相反，被告却在谈话中多次表述因为出卖涉案房屋不能解决其经济问题，不再愿意出售涉案房屋的意思表示。最后，在买方即原告方并未违反合同约定的情形下，被告自行将涉案房屋出售给案外人，导致合同目的完全无法实现，被告构成根本违约。因此，虽然被告向郭倩送达了解除合同的通知，但是由于买方即原告方并没有违反合同约定，反而是被告构成根本违约，被告作为违约方，其发出的该通知并不能达到解除原被告双方房屋买卖合同的法律后果。 关于原告要求被告返还定金60000元的诉讼请求。《中国人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告于2018年7月1日已向被告支付了定金60000元，在原被告双方的房屋买卖合同已经解除的情况下，被告应当将定金60000元返还给原告。 关于原告要求被告支付违约金290000元的诉讼请求。《房地产买卖（转让）合同》约定：“本合同签订后，如甲方行为违反本合同规定内容以及不按照合同规定履行到期义务或延迟履行到期义务，单方反悔终止、解除合同，不按时提供相关有效证件或不配合办理该物业的过户等相关手续，无权处分或者无完全处分该物业的权利导致合同无效或者不能正常交易、实现合同目的的行为，甲方须退还乙方已付所有房款（含定金），并须以额外相等于乙方已付房款之金额作为违约金赔偿乙方（最高违约金为总房价20%）”。现由于被告根本违约，导致合同目的无法实现，应当向原告支付违约金。本案中，原告主张的违约金为总房价款1450000元的20%，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”判断违约金是否需要减少，需要判断的是违约金是否过分高于造成的损失。被告陈雷于2018年8月6日将涉案房屋出卖给了案外人王洪碧，根据原告举示的《司法鉴定报告书》显示，涉案房屋在2018年8月6日的房屋评估价值总价为1723100元，较之于被告出售给原告约定的购房款1450000元，相差金额为273100元，此房屋差价便是原告受到的损失，另外原告因购买涉案房屋向第三人中介公司支付了中介费7000元，亦为原告受到的直接损失。因此，本院结合案情，根据双方的过错程度及原告受到的损失情况，认定原告主张的违约金并不属于过高的情形，不予调整。 关于原告要求被告赔偿房屋增值损失273100元、中介费损失7000元的诉讼请求。原被告双方签订的房屋买卖合同中并未约定被告违约应当向原告赔偿房屋增值损失、中介费损失，并无合同依据，且本院已经判令被告向原告支付违约金290000元，约定违约金本就是为了弥补守约方受到的损失，对违约方具有惩罚性，该违约金亦足以弥补原告主张的此部分损失，本院不再另行主张。 关于原告要求被告支付律师费5000元的诉讼请求。房屋买卖合同约定：“在合同履行过程中发生争议协商解决不成的，向人民法院起诉，因此而产生的律师费、诉讼费以及实现债权的费用由违约方承担。”现由于被告违约，原告因此次诉讼产生的律师费应由被告承担。对于该律师费，郭倩与覃方亮、国浩律师（重庆）事务所（丙方）签订了《委托合同转让协议》，约定将郭倩与律师事务所签订的《法律事务委托合同》中委托人的权利义务全部转让给覃方亮，律师事务所作为覃方亮的受托人继续代理诉讼，协议真实合法，且律师费支付凭证及发票齐全，本院予以采信，被告应当向原告支付律师费5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、原告覃方亮与被告陈雷于2018年4月25日签订的《房地产买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同于2019年7月1日解除。 二、限被告陈雷于本判决发生法律效力之日起五日内向原告覃方亮返还定金60000元。 三、限被告陈雷于本判决发生法律效力之日起五日内向原告覃方亮支付违约金290000元。 四、限被告陈雷于本判决发生法律效力之日起五日内向原告覃方亮支付律师费5000元。 五、驳回原告覃方亮的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17850元，财产保全费3520元，合计21370元（原告已预交），由原告覃方亮负担5370元，被告陈雷负担16000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  向 容 人民陪审员  李跃龙 人民陪审员  赵渝兰 二〇二〇年九月十日 书 记 员  卢 静