广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初402号原告（反诉被告）：梁金容，女，1958年2月5日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：谢炜哲，广东仲衡律师事务所律师。委托代理人：文凯，广东仲衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：伍丽银，女，1953年11月26日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄夏文，广东百健律师事务所律师。梁金容与伍丽银房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。梁金容及其委托诉讼代理人谢炜哲、文凯，伍丽银的委托诉讼代理人黄夏文，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁金容提出本诉诉讼请求：1.判令伍丽银向梁金容赔偿涉讼房屋房价上升损失339500元；2.判令伍丽银向梁金容支付评估费2145元；3.本案诉讼费、评估费等所有相关费用由伍丽银承担。事实与理由：广州市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）粤01民终13901号民事判决书，确认原、被告双方于2003年10月30日签订《交易合同书》无效，并认定被告须对《交易合同书》无效承担主要过错责任，且须按照过错程度赔偿对原告造成的房价上升的损失。该判决于2016年12月20日生效，但被告至今没有主动对原告的房价上升损失作出赔偿。无奈之下，原告于2018年11月30日委托广东正森资产评估土地房地产估价有限公司对涉讼房屋的价值进行评估。经评估，涉讼房屋价值439500元，扣除原告当时购买房屋的房款100000元，涉讼房屋升值部分为339500元，被告应按房屋升值部分向原告作出赔偿。综上所述，原告的诉讼请求有事实依据，符合法律规定，请求贵院支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。伍丽银就本诉辩称，一、合同法已经明确规定，合同无效的后果是互相返还，双方都有过错的情况下应当各自承担相应的责任。被告已于2018年1月22日将10万元返还给原告，也需要自行承担无法使用房屋十几年的损失。原告要在有损失的情况下才能主张赔偿。原告占用房屋期间，并没有对房屋进行重建、加建，而是将房屋进行出租收益，非但没有损失反而有获利。(2015)穗番法民三初字第638号民事判决书第12页中认为“伍丽银按过错程度赔偿对梁金容造成的房价上升的损失”的认定是错误的，本案中应对此进行纠正。首先，梁金容对于购买的房屋性质、能否办理过户知情的，其表示自己有办法去办妥过户。而且在办理过户这个环节，梁金容是起主导地位的，双方签订的《交易合同书》明确约定梁金容负责办理过户，伍丽银协助办理。故梁金容对本次交易涉及无效是可以预见到的，应自行承担合同无效的后果。其次，涉讼房屋不能转让交易，也就不存在房价上升的说法。再者，梁金容购买房屋的目的是用于出租获利，其已相当于免费使用了房屋十四年，租金收入已远超过房价本身，何来损失。二、原告提出赔偿的主张超过诉讼时效。被告与原告原来比邻而居，原告主动建议被告出售房屋，被告笑言10万元就卖。原告第二天即拿2万元现金塞给被告，称已下定，被告不卖就要双倍赔偿。被告生性怯懦，听得原告如比恐吓就将房屋卖给她，原告亦表示其有办法办理过户。然而，在过去几年期间，原告从未要求过被告协助其办理过户手续，反而是被告多次追问为何还不过户。由此可见，原告对于案涉合同不能过户而涉及无效是知道或应当知道的，主张合同无效的赔偿责任应该从知道或应当知道起算，至今已超过诉讼时效。三、原告的诉讼请求属于不当得利，不应获得支持。涉讼房屋交易因违反法律禁止性规定而无效，也就是说被告与原告之间的交易行为本身是违法的，任何人都不能从违法行为中获取利益。原告所称的房价上升只有建立在合法的交易为基础上才能实现，不适于案涉交易，不应获得支持。综上所述，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求。伍丽银提出反诉诉讼请求：1.请求判令原告向被告按过错50%承担2003年11月1日至2017年5月20日的房屋占用费（按平均每平方米10元计算为10元×85.18×163个月×50%=69422元）；2.请求判令原告向被告支付2017年5月21日起至将房屋交还至被告之日止的房屋占用费（按每平方米23元计算，具体以评估报告为准，暂计至2019年6月21日为48978.5元）；3.本案所有诉讼费用、评估费用由原告承担。事实与理由：原、被告原是邻居，原告主动建议被告出售房屋，被告笑言可以，10万就卖。于是原告当真，第二天立即拿了2万元塞给被告，声称被告要是不卖就要双倍赔偿。被告生性怯懦，听得原告这样恐吓只好同意出售。且原告表示有办法办理过户，故双方签订《交易合同书》明确约定由原告负责办理房屋过户手续，被告只是承担协助义务。因此，在整个交易过程中，原告起着主导地位，其对房屋性质、是否能办理过户是非常清楚的。在交易完成后的十几年间，原告从未对不能办理过户提出任何异议，也没有要求过被告配合其办理过户手续。反而是被告多次追问何时可以去过户。在此次交易中双方应该承担同等的过错责任。被告因出售房屋又无法过户导致不能租住廉租房，而需要在外租房居住，产生了租金损失，被告自行承担50%过错，原告亦应承担相应的赔偿责任。而(2016)粤01民终13901号民事判决生效后，被告按判决履行将购房款10万元交至法院账户，但原告至今拒绝履行，占用涉讼房屋用于出租收益至今。根据原告提交的评估报告书显示，目前房屋租金为23元／平方米，因此，原告应支付判决履行期届满之日起（即2017年5月21日）至交还房屋之日止的占用费。请求法院支持被告的全部诉讼请求。梁金容就反诉辩称，2003年11月1日至2015年9月30日这部分的房屋使用费已超诉讼时效，不应当得到法院的支持。双方签订的《交易合同书》中约定原告使用涉讼房屋并不以支付租金或者房屋占用费为前提，被告主张房屋使用费没有任何事实依据。已有生效判决确认被告需对合同无效承担主要过错责任，因此被告主张原告需按50%的比例承担房屋占用费没有法律依据。原告至今仍占用涉讼房屋是因为被告并没有履行生效判决，没有向原告赔偿因房价上涨造成的损失，原告虽已经就（2016）粤01民终13901号民事判决书申请强制执行，但是至今仍未收到执行款，由此可见被告是无权向原告主张任何的房屋占用费的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：涉讼房屋位于原番禺县沙头镇沙头村XXX号（现地址为广州市番禺区市桥街沙头村XXX号），权属人登记为伍丽银。该房屋为混合二层建筑，建筑面积为85.18平方米，用地面积为57平方米。2003年10月30日，梁金容（买方）与伍丽银（卖方）签订《交易合同书》一份，约定：伍丽银将涉讼房屋转卖给梁金容，成交价为100000元；目前由于该房屋的房产证暂时不能转名，卖方伍丽银包括其丈夫、子女要无条件协助该房屋日后所有一切办证手续和过户手续等。今后，转户的一切手续费用伍丽银不用付款；由2003年10月30日起成交，成交前的一切责任由前业主方负责，成交后一切使用权利及义务均由新业主负责；等等。2015年6月10日，伍丽银向本院提起（2015）穗番法民三初字第638号民事诉讼，要求确认《交易合同书》无效，梁金容向其返还涉讼房屋。本院经审理后认为，《交易合同书》无效，伍丽银明知农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员以外的其他人，却为了经济利益将涉讼房屋出售，多年后又在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以获取更大的违法利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任；梁金容明知其不能买受农村宅基地住房而违法购买，应承担买卖行为无效的次要责任。综合考虑涉讼房屋的价值现已大幅上升的因素，故双方应各自承担己方的房屋使用费的损失或购房款利息的损失，伍丽银应按过错程度赔偿对梁金容造成的房价上升的损失。但鉴于梁金容在该案中既未提出反诉，亦未申请对涉讼房屋的市场价值进行评估，其损失的数额无法确定，故未在该案就梁金容的损失问题一并进行处理。该案判决确认《交易合同书》无效，梁金容应于该判决生效之日起六个月内将涉讼房屋归还伍丽银，伍丽银应于判决生效之日起十五日内向梁金容返还10万元购房款。判后，梁金容不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后以（2016）粤01民终13901号民事判决驳回上诉、维持原判，该判决于2016年12月20日发生法律效力。诉讼中，因双方对涉讼房屋的差价损失、房屋占用费的金额存在较大争议，伍丽银申请司法评估。其中，广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》（穗亿房评字[2019]GFPXXXXX号），评估结论为：涉讼房屋于2015年6月10日的房地合一价值为407200元；该房屋于2016年12月20日的房地合一价值为439500元。另，广州市安衡价格事务所有限公司出具《关于广州市番禺区沙头街沙头村积南西街三排××号房屋租金价格评估结论书》[穗安价（估）字（2019）PF216号]，评估结论为：比准平均月租金为27.49元/㎡·月；涉讼房屋自2017年6月21日至2019年9月10日的租金总价为62427元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》所示，涉讼房屋于2015年6月10日[伍丽银提起（2015）穗番法民三初字第638号案诉讼之日]的房地合一价值为407200元，而由于评估时的条件限制，不能分别单独评估地上建筑物的市场价值与土地的市场价值，结合涉讼房屋所在地区的实际情况，涉讼房屋的差价损失应为307200元（407200元-100000元）。（2015）穗番法民三初字第638号案已对双方当事人的过错程度进行了详细分析论述，由伍丽银承担买卖行为无效的主要过错责任，由梁金容承担次要责任，而广州市中级人民法院法院经审理后对该判决亦予以维持。由此，结合本案双方当事人的主观恶意程度及获利情况综合考量，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定由伍丽银承担涉讼房屋买卖行为无效所致差价损失60%的过错责任，由梁金容承担40%的过错责任。因此，伍丽银应向梁金容赔偿的房屋差价损失为184320元（307200元×60%）。关于伍丽银主张的占有使用费问题。因生效判决所确定梁金容搬离涉讼房屋期限届满之日（2017年6月20日）前，梁金容占用涉讼房屋并非无因使用，故伍丽银所主张2017年6月20日前的占用费不应纳入其损失范围。但自2017年6月21日起，梁金容占用涉讼房屋无据，应向伍丽银支付占用费。根据广州市安衡价格事务所有限公司出具《关于广州市番禺区沙头街沙头村积南西街三排××号房屋租金价格评估结论书》所示，涉讼房屋自2017年6月21日至2019年9月10日的租金总价为62427元。而自2019年9月11日的占用费，梁金容应以27.49元/㎡·月的标准向伍丽银计付至腾空返还涉讼房屋之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、伍丽银应于本判决发生法律效力之日起七日内向梁金容赔偿房屋差价损失184320元；二、梁金容应向伍丽银支付自2017年6月21日起至其将位于广州市番禺区沙头街沙头村积南西街三排十三号房屋返还伍丽银管业之日止的占有使用费（2017年6月21日至2019年9月10日的占有使用费为62427元，2019年9月11日起的占有使用费按27.49元/㎡·月的标准计至清偿之日止；其中本判决发生法律效力之日前已产生的占有使用费应于本判决生效之日起的七天内支付，之后产生的各月占有使用费应分别于次月1日前付清）；三、驳回梁金容的其余本诉诉讼请求。四、驳回伍丽银的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6425元，由梁金容负担2396元，由伍丽银负担4029元；反诉受理费1334元，由梁金容负担680元，由伍丽银负担654元；评估费7684元，由梁金容负担3450元，由伍丽银负担4234元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  王小敏人民陪审员  卢侨如二〇二〇年九月二十日书 记 员  杜嘉华