广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39295号原告：薛云华，男，1963年8月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张嘉欣、巫晶晶，均系广东广大律师事务所律师。被告：刘崴，男，1978年5月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：江小霞，女，1987年6月12日出生，汉族，住广东省五华县。第三人：丁双庆，男，1977年4月6日出生，汉族，住广东省中山市。原告薛云华与被告刘崴及第三人江小霞、丁双庆合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛云华的委托诉讼代理人巫晶晶、被告刘崴及第三人江小霞、丁双庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛云华向本院提出诉讼请求：1.被告向原告一次性退还保证金118933元；2.被告向原告支付迟延履行金（以118933元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自本案起诉之日起，计至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月16日，原告与朱燕华签订了《广州市房屋租赁合同》，约定将朱燕华名下位于天河区××花园丁香街××房号的房地产（下称“106商铺”）出租给原告使用，租期自2011年12月16日至2027年12月15日，并约定原告作为承租人有转租的权利。随后，原告将106商铺中14.8平方米转租给第三人江小霞，租期自2011年12月16日至2026年12月15日。2017年4月19日，原告将106商铺中的35平方米转租给第三人丁双庆，租期自2017年5月9日至2022年5月8日止。2018年3月24日，被告刘崴在106商铺公开竞价中以3242688元的价格竞得该商铺，2018年6月4日，106商铺的产权人变更为刘崴。2018年6月11日，原告向被告就106商铺的租赁问题提起诉讼，该案件经过一审、二审，由广州市中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）粤01民终13913号民事判决，判决原告应按照8000元每月的标准向刘崴支付自2018年6月4日至2018年7月23日的租金。原告收到判决后向被告支付租金13333元，判决履行完毕。诉讼期间，因被告纠结社会人员干扰原告及第三人对商铺的正常使用，原告及第三人在不得已的情况下于2018年7月3日与被告就106商铺的租赁事宜签订《协议书》，为保证审判期间商铺的正常使用，约定第三人江小霞、丁双庆分别向被告支付保证金5000元每月、9500元每月，自2018年6月开始支付，待案件判决后，各方依照判决结果决定保证金归属。签订协议后被告仍多次纠缠要求增加保证金。现经统计，第三人江小霞于2018年6月至2019年9月期间每月向被告支付保证金5000元，江小霞支出的保证金总计80000元；第三人丁双庆于2018年6月至2019年5月期间每月向被告支付保证金9500元，2019年6月至2019年9月期间每月向被告支付保证金9900元，丁双庆支出的保证金合计153600元。截至2019年9月，江小霞、丁双庆已累计向被告支付保证金合计233600元。2019年9月27日，原告与第三人江小霞、丁双庆签订《协议书》，约定“将乙、丙方支付给刘崴的保证金作为给甲方（即原告）的租金，全部租金（保证金）由甲方直接向刘崴追偿”。因此原告有权要求被告退回剩余保证金118933元（即己收保证金233600元，扣除应付租金114667元）。原告多次与被告沟通退还保证金事宜，被告均以各种理由搪塞，拒不归还。为维护原告的合法权益，特诉诸贵院并判如所请。被告刘崴辩称：关于原告诉请退还保证金，保证金并非租金，且支付方并非原告本人而是第三人。保证金的来由是因为在2018年3月被告刘崴拍卖购入的中海商城商铺到现场与原告和第三人商议商铺租赁问题时，他们是拒绝的且态度恶劣，原告宣称已在2027年之前的租金一次性支付给了业主，不配合被告刘崴进行交收，拖延至2018年6月份。被告刘崴多次与从化法院确认，被告刘崴有权收取租金由于原告在2018年3-6月份之间没有证据证明其不用支付租金给被告刘崴，所以被告刘崴在2018年6月份向原告和第三人声明若再不配合商铺的交收工作那么应不再使用涉案商铺，至法院说明后再使用。但第三人不愿意配合原告又不愿意按照协议缴纳租金，所以才签订了涉案协议书。协议书约定由第三人向被告刘崴支付商铺的使用保证金。该协议书仅为在法院诉讼过程中法院未出判决的情况下的保证金约定。关于商铺的租赁问题经过一、二审法院判决后，判决认定要继续履行原告与前业主签订的商铺租赁合同，且驳回了原告其他的退回保证金租金的诉求并明确从2018年6月4号开始需支付租金给被告刘崴。本次诉讼中原告提供与第三人的协议书，与被告刘崴无关，被告刘崴不予确认。2018年6月至9月支付保证金的主体是第三人并非原告，原告现诉请退回保证金不成立。原告除了支付2018年6月4日至2018年7月23日的租金外，其余的租金没有支付，故原告要求被告刘崴退回保证金或租金没有根据。广州市中院的判决确定原告与前业主签订的租赁合同需继续履行，被告刘崴作为法律上认定的商铺业主和合同甲方，有权要求原告支付余下租赁期限的租金。且根据合同约定租金是一次性支付的，但原告至今没有按照协议约定进行履行。第三人江小霞述称：被告说第三人江小霞恶劣，但是被告恶劣，法院判决下来是江小霞租赁的，被告派人过来打江小霞不让江小霞做生意闹事，所以我们才几个人一起在派出所签订保证金的协议。关于原告的诉讼请求，同意退回原告保证金。第三人丁双庆述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：2011年12月16日，朱燕华（出租人、甲方）与薛云华（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区××花园丁香街××房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积53.35平方米，分摊共有建筑面积23.76平方米；2011年12月16日至2017年12月15日，月租金7000元；2017年12月16日至2022年12月15日，月租金8000元；2022年12月16日至2027年12月15日，月租金9000元；租金按已（“已”字为手书）结算；乙方向甲方缴纳2万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；承租人有转租的权利等。薛云华（出租人、甲方）与江小霞（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区中海康城花园丁香街9号106房的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积14.8平方米；2011年12月16日至2017年12月15日，月租金2000元；2017年12月16日至2022年12月15日，月租金2500元；2022年12月16日至2026年12月15日，月租金2700元；租金按月结算，乙方在每月第5日前按现金付款方式缴纳租金给甲方；乙方向甲方缴纳5000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；有转租的权力等。2017年4月19日，薛云华（出租人、甲方）与丁双庆（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区中海康城花园丁香街9号106房的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积35平方米；2017年5月9日至2018年5月8日，月租金9500元；2018年5月9日至2019年5月8日，月租金9500元；2019年5月9日至2020年5月8日，月租金9900元；2020年5月9日至2021年5月8日，月租金10400元；2021年5月9日至2022年5月8日，月租金10900元；租金按月结算，乙方在每月第5日前按现金付款方式缴纳租金给甲方；乙方向甲方缴纳19000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方等。2018年7月3日，刘崴（甲方）与薛云华（乙方，代理人：张嘉欣）、丁双庆（丙方，代理人：张玉婷）、江小霞（丁方）签订《协议书》，约定：甲乙丙丁四方就中海康城花园丁香街9号106商铺租赁及租金支付事宜达成协议如下：1、丙方、丁方向甲方刘崴支付保证金，丙方9500元/月，丁方5000元/月（自2018年6月开始支付，每月3号前支付）；2、待（2018）粤0106民初15608号案判决后，各方依照判决结果决定保证金归属；3、各方同意由丙方、丁方继续使用房屋；4、协议一式五份，四方各执一份，派出所备案一份。薛云华与刘崴及第三人中海物业管理有限公司（以下简称“中海公司”）、江小霞、丁双庆租赁合同纠纷一案诉至本院，案号（2018）粤0106民初15068号；该案判决后，刘崴不服，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2019年7月3日立案，于2019年9月17日作出（2019）粤01民终13913号民事判决书。（2019）粤01民终13913号案件项下认为：薛云华与朱燕华于2011年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》有效，薛云华请求刘崴继续履行该合同有理；对薛云华所称案涉租赁合同的租金已经结清的主张不予采信，刘崴要求薛云华支付商铺租金的理由成立，具体起算时间应自刘崴取得案涉房屋物权登记即2018年6月4日起算，支付至刘崴主张的2018年7月23日止，租金标准应按照案涉《广州市房屋租赁合同》约定的租金金额计付等；该案判决如下：刘崴继续履行薛云华与朱燕华于2011年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》，不得妨碍薛云华对商铺的正常使用；薛云华应按照8000元每月的标准向刘崴支付2018年6月4日至2018年7月23日的租金等。2019年9月24日，薛云华向刘崴支付2018年6月4日至2018年7月23日的租金13333元。2019年9月27日，薛云华（甲方）、江小霞（乙方）、丁双庆（丙方）签订《协议书》，约定：鉴于乙丙方（次承租人）承租甲方（承租人）中海康城花园丁香街9号106商铺，由于甲方与商铺业主刘崴（出租人）因租赁事宜产生纠纷，甲乙丙与刘崴于2018年7月3日签订协议书，约定在本案【（2018）粤0106民初15068号】判决前，乙丙方自2018年6月开始，每月3日前分别向刘崴支付保证金5000元、9500元以保证审判期间继续使用商铺。一、甲乙丙三方现共同确认，自2018年6月至2019年9月期间，乙方每月向刘崴支付保证金（2018年6月至2019年9月均为5000元/月）共计8万元，丙方每月向刘崴支付保证金（2018年6月至2019年5月为9500元/月，2019年6月至2019年9月为9900元/月）共计15.36元，乙丙双方已向刘崴支付保证金合计23.36万元，但在此期间乙丙未向甲方支付过任何租金。二、甲乙丙三方一致同意，将乙丙方支付给刘崴的保证金作为给甲方的租金，全部租金（保证金）均由甲方直接向刘崴追偿。三、甲乙双方一致确认：将由乙方支付给刘崴的保证金8万元直接转为铺面租金（彩票店），自2018年6月起至保证金抵扣租金完毕即2021年1月止，2021年2月起，乙方应根据甲乙双方前述的《广州市房屋租赁合同》的约定，每月直接支付租金给甲方。四、甲丙双方一致确认：将由丙方支付给刘崴的保证金15.36万元直接转为铺面租金（卡其丝理发店），自2018年6月起至2019年9月止；2019年10月起，丙方应根据甲丙双方签署的《广州市房屋租赁合同》的约定，每月直接支付租金给甲方。被告刘崴确认其已经分别收取江小霞、丁双庆自2018年6月至2019年9月期间的保证金8万元、15.36万元，共计23.36万元。2019年10月至2020年5月期间，薛云华每月向刘崴支付8000元，共计77333元。薛云华称前述款项为租金，刘崴称前述款项为保证金而非租金。庭审中，刘崴称：一、薛云华并未依据其与朱燕华签订的《广州市房屋租赁合同》的约定向其支付2万元保证金；二、结合《广州市房屋租赁合同》及法院判决，从2018年6月开始至2027年的租金需一次性支付，薛云华必须履行完判决项下的内容才可以退回保证金。三、二审判决作出后，各方就保证金的退还进行了协商，但没有达成一致意见。薛云华称：一、其与朱燕华签订的《广州市房屋租赁合同》对于租金的支付存在争议，可视为约定不明，根据《合同法》第61条、62.5条、226条的规定，自2018年6月至本案诉讼之日，刘崴收取保证金和租金，并未对支付方式提出任何异议，视为对租金按月支付方式的认可；根据二审判决书认定的事实即每月8000元支付的标准及习惯，本案的租金支付方式应为每月支付；二、其依据两份《协议书》（2018年7月3日、2019年9月27日）提起本案诉讼，根据《协议书》（2019年9月27日），江小霞、丁双庆向刘崴支付保证金期间没有向薛云华支付租金，故前述保证金包含了租金性质；且依据前述《协议书》第二条，江小霞、丁双庆将要求刘崴退还保证金的债权转让给薛云华的对价为两第三人向薛云华支付的租金，故其有权向刘崴追索扣除法院判决的8000元每月之外的租金和保证金；其与两第三人签订前述《协议书》后就起诉了，通过起诉方式通知刘崴。三、刘崴已经收取了2018年6月-2019年9月期间的保证金23.36万元及薛云华所支付2018年6月4日至2018年7月23日的租金13333元，故刘崴应退回多所收取的款项11.8933万元即已收款项24.6933万元（23.36万元+13333元）减去2018年6月至2019年9月应收租金12.8万元（16个月*8000元每月）。本院认为：薛云华、刘崴、丁双庆、江小霞签订的《协议书》（2018年7月3日）合法有效，各方均应依约履行。该《协议书》载明各方系就案涉商铺“租赁及租金支付事宜”协商一致，故该《协议书》中丁双庆、江小霞向刘崴支付的保证金实为案涉商铺租金。刘崴已经收取丁双庆、江小霞自2018年6月至2019年9月期间的保证金共计23.36万元，收取薛云华自2018年6月4日至2018年7月23日的租金13333元，故其收取案涉商铺自2018年6月至2019年9月期间的租金共计24.6933万元（23.36万元+1.3333万元）。《协议书》（2018年7月3日）载明“待（2018）粤0106民初15608号案判决后，各方依照判决结果决定保证金归属”。（2018）粤0106民初15068号民事判决书经刘崴上诉后，广州市中级人民法院于2019年9月17日作出已生效的（2019）粤01民终13913号民事判决书，该案判决刘崴继续履行薛云华与朱燕华于2011年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》，不得妨碍薛云华对商铺的正常使用；薛云华应按照8000元每月的标准向刘崴支付2018年6月4日至2018年7月23日的租金等。承前所述，刘崴收取的保证金即系案涉商铺租金。依据前述已生效民事判决书的判决内容，刘崴所收取的案涉商铺租金应结合刘崴与薛云华签订的《广州市房屋租赁合同》及薛云华与丁双庆、江小霞签订的两份《广州市房屋租赁合同》确定归属。首先，依据薛云华与朱燕华于2011年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》及（2019）粤01民终13913号民事判决书确定的租金支付方式，自2018年6月4日至2019年9月期间刘崴应收取的租金为12.8万元（每月8000元*16个月）。刘崴辩称薛云华应一次性支付所有租金缺乏合同及事实依据，本院不予采纳。其次，依据薛云华与丁双庆、江小霞签订的两份《广州市房屋租赁合同》，丁双庆、江小霞应向薛云华按月支付租金。故案涉生效判决出具后，刘崴收取丁双庆、江小霞自2018年6月至2019年9月期间的租金共计23.36万元缺乏合同依据，应予返还。薛云华与丁双庆、江小霞签订的《协议书》（2019年9月27日）载明，自2018年6月4日至2019年9月期间丁双庆、江小霞未向薛云华支付租金，仅向刘崴支付前述保证金23.36万元，且丁双庆、江小霞同意将支付至刘崴的保证金作为给薛云华的租金并由薛云华向刘崴追偿；即丁双庆、江小霞将其对刘崴享有的退还保证金的债权转让至薛云华。薛云华于2019年9月29日起诉后，前述转让债权的《协议书》（2019年9月27日）已经本院诉讼送达程序向刘崴送达，刘崴亦已于2019年10月31日签收上述《协议书》，因此《协议书》（2019年9月27日）到达刘崴之时前述债权转让即对刘崴发生效力，薛云华有权主张刘崴退还多收取的保证金。综上，因案涉保证金实为租金，现薛云华主张刘崴退还保证金11.8933万元（刘崴已收取案涉商铺自2018年6月至2019年9月期间的租金共计24.6933万元-刘崴实际应收取案涉商铺自2018年6月至2019年9月期间的租金12.8万元）有理，本院依法予以支持。关于薛云华主张的迟延履行金。刘崴未依约退还上述款项，理应承担违约责任，薛云华有权主张迟延履行金。但迟延履行金应自前述债权转让通知到达刘崴之日即2019年10月31日起计算。现薛云华主张刘崴支付迟延履行金（以11.8933万元为基数，自2019年10月31日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）有理，本院依法予以支持；超出部分本院不予支持，并依法予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘崴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛云华退还保证金11.8933万元并支付迟延履行金（迟延履行金以11.8933万元为基数，自2019年10月31日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告薛云华的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2679元，原告薛云华负担50元，被告刘崴负担2629元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 林 吉人民陪审员 袁 芳人民陪审员 梁细女二〇二〇年九月二十三日书 记 员 符晓璐余颖蓉