天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初14870号原告：天津宏顺辉科技发展有限公司，住所地天津经济技术开发区百合路73号201室。法定代表人：文光辉，执行董事。委托诉讼代理人：刘川，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢雨薇，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。被告：天津北斗国际贸易有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）兰州道188号3-115（安德商务秘书服务（天津自贸试验区）有限公司托管第48号）。法定代表人：于黎明，总经理。委托诉讼代理人：赵秀敏，天津森宇律师事务所律师。原告天津宏顺辉科技发展有限公司与被告天津北斗国际贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序分别于2020年8月23日、2020年9月7日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人刘川，被告的法定代表人于黎明及委托代理人赵秀敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2017年8月1日签订的《仓储合同》；2.判令被告向原告支付2018年10月1日至2020年6月30日的租赁费1057500元及滞纳金317250元；3.判令被告支付欠付的水电费、物业费113817.49元；4.判令被告腾空天津开发区××路××号Ａ座一层并恢复原状；5.判令被告按每月70000元的标准向原告支付自2020年7月1日至实际腾空天津开发区××路××号Ａ座一层之日止的仓库占用费；6.本案诉讼费、保全费、保全保险费用由被告承担。2020年9月7日，原告减少第五项诉讼请求为判令被告按每月30000元的标准向原告支付自2020年7月1日至实际腾空天津开发区××路××号Ａ座一层之日止的仓库占用费。事实和理由：原被告于2017年8月1日签订《仓储合同》，合同约定：由原告作为保管方向存货方被告提供仓储服务，储存场所为天津开发区××路××号Ａ座一层，仓储服务期限自2017年10月1日期起至2020年9月30日止，合同押金为182500元并应于合同签订当日交付。合同期内仓库费用约定如下：1、2017年10月至2018年9月仓库费用为780000元；2、2018年10月至2019年9月仓库费用为810000元；3、2019年10月至2020年9月仓库费用为840000元，仓库费用每半年结算一次。合同实际履行中，被告在依约支付了押金及2017年10月至2018年9月的仓储费用后开始出现未能足额按约定支付仓库费用的违约行为。2018年10月1日至2019年3月31日半年的仓库费用为405000元，被告于2019年3月31日、2019年7月31日分别支付100000元、100000元共计200000元，自此之后被告再未支付任何仓库费用，暂算至2020年6月30日被告共欠付原告仓库费用1240000元。2019年10月25日，经双方协商，签订了《逾期付款解决协议》，但被告仍未能按照协议约定履行付款义务。鉴于被告的严重违约行为，按照合同法及《仓储合同》的约定，原告有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任。合同解除后，并应立即腾空仓库，并应向原告支付仓库占用期间的仓库费用。按照《逾期付款解决协议》的约定，被告交付的押金182500元冲抵租金，故被告尚拖欠原告仓库费用1057500元。此外被告还欠水电、物业费未支付。综上，被告的上述行为严重违反了合同和相关法律规定。为此特提出上述诉讼请求，请法院判如所请。被告辩称，原、被告双方经合意租赁物的使用期限至2019年12月31日，故被告认为被告租赁合同已经于2019年12月31日解除。关于租赁费用，首先被告认可尚欠付部分租赁费用，但欠付期间应为2019年1月1日至2019年12月31日，该日期后双方租赁合同已经解除，且被告并未实际使用。另原、被告双方对于欠付金额已经达成一致为755000元，除此之外在核算被告欠付金额时应扣除被告支付原告的两笔保证金，金额为182500元、50000元。原告知晓被告对涉案房屋装修且未提出异议，应认为原告无异议，涉案基础房屋装修部分已附和履约房屋，房屋收回后原告仍可继续使用，相应装修费用应在欠付租金及物业费进行抵扣。被告认可原告以合理价格出售仓库中的货物，折抵欠付的租赁费用，但现因为原告拒绝被告进入案涉房屋，导致被告无法取得相关证据，核实相关情况。关于滞纳金的诉讼请求，被告认为双方约定的滞纳金计算标准过高，原告应提供证据证实其实际损失达到合同约定标准，另双方对于支付违约金的数额已经达成一致，为20000元，且被告已经实际支付完毕，故违约金和滞纳金不能同时适用。水电费、物业费，原告应该提供相应证据，被告同意据实结算。被告愿意配合腾空房屋，但是因为原告拒绝被告进入案涉房屋，不具备履行的条件，由此产生的租赁费用也不应由被告承担，据被告所知，原告已经将案涉房屋租赁给其它承租方。诉讼费请求请法院依法裁判。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、房地证津字第1××8号房地产权证，证明原告将其所有的开发区百合路73号房屋作为储存场所为被告提供仓储服务，原告已履行合同义务；证据二、仓储合同，证明合同第五条约定2017年10月至2018年9月仓库费用为780000元，2018年10月至2019年9月仓库费用为810000元，2019年10月至2020年9月仓库费用为840000元，仓库费用每半年结算一次，合同第十条约定被告未按照合同第五条要求按时足额支付仓储费用每逾期1天按逾期金额的5%向原告另付滞纳金，故原告有权主张滞纳金；证据三、银行存款明细账、天津北斗国际贸易有限公司付款明细、水电物业费欠款明细，证明因仓储产生的水电费、物业费一直由被告负担，及租金的交纳情况和水电、物业费的欠费情况；证据四、逾期付款解决协议，证明被告对于欠付原告租金是认可的，并提出了解决方案，但是被告没有按照该协议履行付款义务；证据五、微信聊天截图，证明原告于2020年7月6日通知被告解除租赁合同并限期于2020年7月12日前腾空承租房屋，被告在收到通知后未提出任何异议，甚至表示要继续租赁；证据六、2020年8月28日被告遗留物品照片，证明被告在租赁合同解除后仍遗留大量琐碎物品零部件在承租房屋内，继续占用承租房屋，部分物品仍在原状态下存放，被告物品占用的大致面积。被告围绕答辩意见依法提交了如下证据：证据一、微信聊天记录截图2张，证明被告法定代表人与被告员工岳广强沟通宿舍问题时，岳广强向其发送了岳广强与原告法定代表人文光辉的微信聊天截图，2020年春节假期后，原告就拒绝被告进入厂房，以实际行动表明，双方已经解除合同，被告不具备与原告交接的条件；证据二、火灾隐患告知书复印件，证明原告交付被告的租赁物违反了双方租赁合同第十一条第一款A项的约定，所提供的房屋不符合国家消防的法律法规，是原告违约在先，基于原告的违约行为，租赁物存在消防隐患，被告因此支出了罚款80000元，应在欠付租金的范围内予以扣除；证据三、装修合同复印件，证明被告对租赁物的装修，已经添附在租赁物上，被同行业新租户继续使用，应该适当扣减部分租金。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，原告（乙方／保管方）与被告（甲方／存货方）签订《仓储物流协议》，约定甲方委托乙方为其产品提供仓储服务，仓储房屋名称为百合路73号Ａ座仓库，房屋地址为天津开发区××路××号，使用面积2782.5平方米，房屋使用性质为汽车配件产品及相关物料仓库，乙方从2017年10月1日起将第二条确定的房屋及配套设施提供给甲方使用，至2020年9月30日。每天按3200立方米货物固定计费，仓库费用为每年递增费用，合同期内，每年费用分别如下：2017年10月至2018年9月，单价0.668元／天／立方米，共计780000元；2018年10月至2019年9月，单价0.693元／天／立方米，共计810000元；2019年10月至2020年9月，单价0.719元／天／立方米，共计840000元。管理费按工作量，以0.5元／立方米／月的标准计算。结算方式为以电汇方式收取，按半年结算，次月5日前乙方出具结算清单，甲方确认后于乙方开具发票后5日内付款。甲方于本合同签订当日，支付押金182500元。甲方须按本合同第五条的要求按时足额支付仓储物流服务费用，每逾期1天按逾期金额的5%向乙方另付滞纳金。合同签订后，被告于2017年9月20日支付押金182500元，2017年9月20日支付2017年10月至2018年3月的租金390000元，2017年12月27日支付2017年11月水电物业费7655.2元，2018年1月5日支付2017年10月31日以前的水电物业费2489元，2018年2月8日支付2017年12月和2018年1月的水电物业费34909.84元，2018年5月7日支付2018年2月和2018年3月的水电物业费29332.34元，2018年6月5日支付2018年4月至2018年6月的租金195000元，2018年6月13日支付2018年4月水电物业费14943.01元，2018年7月18日支付2018年5月和2018年6月的水电物业费26021.12元，2018年8月17日支付2018年7月水电物业费12384.6元，2018年8月29日支付2018年7月至2018年9月租金195000元，2018年9月30日支付2018年8月水电物业费13313.64元，2018年11月7日支付2018年9月水电物业费14325.06元，2018年11月21日支付2018年10月水电物业费12358.2元，2019年1月10日支付2018年11月水电物业费18647.5元，2019年1月25日支付租金100000元，2019年3月5日支付租金100000元，2019年3月6日支付2019年1月水电物业费26590.52元，2019年4月24日支付2018年12月、2019年2月和2019年3月的水电物业费58295.45元，2019年8月28日支付2019年4月和2019年5月的水电物业费49783.82元。双方共同确认，欠付的水电费和物业费共计107528.55元，2018年12月31日以前的欠付租金2500元。2019年10月25日，原告与被告签订《逾期付款解决协议》，约定2017年8月1日双方签订的《仓储协议》，因被告未按期履行仓储费用付款义务，经双方友好协商，确认合同履行事实及解决方案如下：1.被告自2019年1月1日起未再支付任何费用给原告，且被告欲继续使用原告仓库至2019年12月31日，故上述期限内，被告欠付原告仓储费共计755000元，其中2019年1月至9月为580000元，因欠付费用给原告造成巨大损失，被告同意在2019年10月31日前向原告支付部分违约金，共计20000元；2.被告承诺最迟于2019年10月31日将相关车辆（完整所有权，不得有任何抵押情形存在）及所有保证车辆可正常注册的手续及票据（证）一次性交付原告，并须积极配合原告办理车辆可上路驾驶的全部手续，相关手续费由被告承担。相关车辆信息：车牌型号为克罗迪V250，车辆识别代号为WD4WG3E12J3512812；3.上述车辆价值可抵扣被告欠付费用，共计670000元；4.原告将从被告的押金中扣除2019年第四季度的仓储费用；5.双方同意，上述车辆及相关手续费如在截至日期仍未完整交付的，原告有权要求被告支付全部欠付仓储费及违约金，并有权扣押、留置、出售（合理的价格）被告存放在原告处的全部货物，所售货物款项应优先支付被告欠付的全部费用，包括但不限于仓储费、违约金、差旅费、律师费。被告不得主张原告以明显低价处置货物的相关法律责任。上述车辆完整交付原告之前，被告不得从原告处撤运任何存放货物；被告所有欠款结清之后，若继续使用原告的仓库，则应于2019年12月15日前将押金补齐至150000元，并于2020年2月14日之前缴纳2020年第一季度的仓储费175000元。若被告未在审限内缴纳上述费用。原告有权收回存放被告货物的仓库，自行处置被告剩余的货物和资产，被告不得主张原告以明显低价处置货物的相关法律责任。上述协议签订后，被告未将车辆的相关手续及票据（证）交付原告，未支付租金和水电物业费。被告于2019年11月5日支付违约金20000元，2019年12月17日支付保证金50000元。2020年7月6日，原告法定代表人通过微信向被告法定代表人发送信息，内容为“鉴于贵司未能按照《仓储协议》及《逾期付款解决协议》的约定履行付款义务，贵司的行为严重违反了相关法律和合同约定，为此特通知贵司如下：我司已经向人民法院提起诉讼，双方之间的《仓储协议》已经解除，请贵司在2020年7月12日结清所有欠付费用，并将遗留在仓库的物品腾清，否则我司将依法依约自行处置贵司遗留的物品，并由贵司自行承担因此产生的全部责任”。同日，被告法定代表人通过微信回复“收到，我尽快安排”。本院认为，原告与被告之间签订的《仓储物流协议》和《逾期付款解决协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同的内容和实际履行情况，双方应为租赁合同法律关系，租赁物为坐落于天津市滨海新区××路××号××座的仓库，租赁期间为2017年10月1日至2020年9月30日，租金标准为2017年10月至2018年9月780000元，2018年10月至2019年9月810000元，2019年10月至2020年9月840000元。2019年10月25日，因被告未按期支付租金，原告与被告签订《逾期付款解决协议》，该协议内容与《仓储物流协议》约定不一致的，应视为双方对原合同内容的变更。根据《逾期付款解决协议》的内容，双方实际已经协议解除了租赁合同关系，但是被告可继续使用至2019年12月31日，并且将2019年的租赁费变更为755000元。鉴于双方已经协议解除了租赁合同关系，故原告又起诉要求判决解除合同的，本院不予支持。截至2019年12月31日，未付租金合计757500元，减去被告支付的押金182500元和保证金50000元，被告还应向原告支付租金525000元。被告未按照合同约定的期限支付租金，应承担违约责任，《仓储物流协议》约定每逾期一天按逾期金额的5%支付滞纳金，该标准过分高于原告因被告逾期支付租金所遭受的损失，故本院酌情认定违约金的计算标准为年利率15%，自逾期支付之日起至实际给付之日止。但《逾期付款解决协议》约定因欠付费用给原告造成巨大损失，被告同意在2019年10月31日前向原告支付部分违约金，共计20000元。从文意上看，该约定系针对2019年10月以前逾期支付租金行为的违约条款，故截至2019年10月31日的违约金应为20000元，被告已经支付完毕。2019年11月1日以后的违约金按照本院酌定的标准进行计算。关于水电费和物业费，双方已经一致确认欠付金额为107528.55元，被告亦同意支付，本院予以确认。关于房屋占有使用费的问题。被告主张已于2020年1月31日将房屋返还原告，但其未及时腾退房屋，损害了原告的使用收益权，被告应承担腾退房屋前的房屋占有使用费。根据原、被告的陈述和现有证据，原告确实存在限制被告进入租赁房屋和取回自有物品的行为，因此双方对于未能及时腾退房屋均负有责任。此外，根据疫情防控的要求，无论是复工复产还是腾退房屋都受到影响，故本院综合考量疫情原因和双方的责任比例，酌情认定原告通知被告限期腾退房屋前的租金为280000元。鉴于原告自认将被告的物品集中堆放后，已于2020年7月将房屋出租他人，故原告的经济损失因重新出租而得以弥补，本院酌定2020年8月1日至实际腾房之日止的租金，按照每月20000元的标准计算。关于被告主张的装修损失问题，被告主张经原告同意对租赁的房屋进行了装修，合同解除后应以装修残值折抵部分租金，但被告提供的证据不足以证实自己的主张。双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，且本案系因被告违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，即使被告存在装修的事实且经原告同意，其请求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，也不予支持。另，被告主张原告所提供的房屋不符合国家消防的法律法规，存在消防隐患的问题，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津北斗国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津宏顺辉科技发展有限公司支付租金525000元及违约金（2019年11月1日至2019年11月30日，以408333.33元为基数，按年利率15%的标准计算；2019年12月1日至2019年12月31日以466666.67元为基数，按年利率15%的标准计算；2020年1月1日至实际给付之日止，以525000元为基数，按年利率15%的标准计算）；二、被告天津北斗国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津宏顺辉科技发展有限公司支付水电费和物业费107528.55元；三、被告天津北斗国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内腾退坐落于天津市滨海新区××路××号××座的仓库；四、被告天津北斗国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津宏顺辉科技发展有限公司支付截至2020年7月31日的房屋占有使用费280000元及自2020年8月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（按每月20000元的标准计算）；五、驳回原告天津宏顺辉科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19198元，减半收取计9099元，由原告天津宏顺辉科技发展有限公司负担2436元，被告天津北斗国际贸易有限公司负担6663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  翟婧二〇二〇年九月三十日法官助理陈阳书记员李天怡附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。