山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初6303号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路30号，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人:房善全，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人:卜其祥，山东公明政和律师事务所律师。被告：李启均，男，汉族，1966年12月4日出生，住济宁市任城区。被告：褚福利，女，汉族，1968年10月19日出生，住济宁市任城区。被告：济宁银联融资担保有限公司（原济宁市银联担保有限公司），住所地济宁市环城西路23号写字楼，统一社会信用代码91370811773186353P。法定代表人：王娟，董事长。被告：山东火炬房地产开发集团有限公司，住所地济宁高新区杨柳国际新城东四路I区综合楼，统一社会信用代码91370800165956545X。法定代表人：陈岭，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李俊峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐路，男，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告李启均、褚福利、济宁银联融资担保有限公司（以下简称“银联融资担保公司”）、山东火炬房地产开发集团有限公司（以下简称“火炬房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行委托诉讼代理人房善全，被告李启均，被告火炬房地产公司的委托诉讼代理人李俊峰、徐路到庭参加诉讼。被告褚福利、银联融资担保公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告李启均于2008年7月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告李启均、褚福利共同偿还原告借款本金127746.28元、利息19775.10元、罚息及复利15704.78元（暂计至2019年5月26日），合计163226.16元，以及自2020年5月27日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、判令被告银联融资担保公司、火炬房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、确认原告对被告李启均、褚福利提供的抵押物，即坐落于济宁市杨柳国际新城J区4号楼东1单元1层西户的房产的处分价值享有优先受偿权；5、本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2008年7月25日，原告与被告李启均签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告李启均向原告借款20万元，用于购买被告火炬房地产公司开发的房产，借款期限为180个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上下调15%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告银联融资担保公司、被告火炬房地产公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。被告李启均与被告褚福利系夫妻关系，一致同意以其所购济宁市杨柳国际新城J区4号楼东1单元1层西户房产为该笔借款提供抵押担保。合同签订后，原告按照约定向被告发放了贷款，但被告未能按时足额履行还款义务，已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。被告李启均辩称，答辩人当时正在做被告火炬房地产公司的工程，被告火炬房地产公司用济宁市杨柳国际新城J区4号楼东1单元1层西户房屋抵欠其工程款，后用该房与原告签订了贷款20万元的借款合同。贷款20万元进入了被告火炬房地产公司的账户，后其将抵押房屋又退给了被告火炬房地产公司。答辩人没有用此笔贷款，也没有取得房子，所以不同意偿还原告所主张的借款本息。被告火炬房地产公司辩称，被告李启均没有能力偿还贷款，抵押房子退给了答辩人是事实。答辩人收到原告贷款20万元是事实,答辩人同意作为共同还款人偿还原告贷款，但不同意支付律师代理费。被告褚福利未作答辩。被告银联融资担保公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提交如下证据材料：（1）被告李启均、褚福利身份证及结婚证复印件一份；(2)被告银联融资担保公司企业信息公示报告打印件一份；（3）《中国建设银行个人住房借款申请书》一份；(4)《杨柳国际新城商品房订购合同》及房屋首付款收据一份；（5）《个人住房（商业用房）借款合同》一份、《房产共有人同意抵押证明》一份；（6）中国建设银行个人贷款支付凭证一份；（7）中国建设银行个人贷款对账单及贷款账户基本信息各一份；（8）《委托代理协议》及律师代理费发票（原告主张律师代理费1000元）各一份。被告李启均、火炬房地产公司没有提供证据材料，对上述证据材料的真实性均表示没有异议。经审查，上述原告提供的证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，对其证明效力本院均予以采信。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2008年7月17日，被告李启均与被告火炬房地产公司签订了购买济宁市杨柳国际新城J区4号楼东1单元1层西户商品房的《商品房订购合同》。2008年7月21日，被告李启均作为申请人、被告褚福利作为共同申请人向原告建行济宁分行提交“个人住房借款申请书”，以上述所购住房抵押申请贷款20万元。2008年7月25日，被告李启均作为借款人和抵押人，被告褚福利作为抵押人，被告银联融资担保公司和被告火炬房地产公司作为保证人与原告建行济宁分行共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686708-011-2008000219），包括“借贷条款”、“担保条款”、“违约责任条款”、“其他约定条款”及“特别签订条款”五个部分；其中“特别签订条款”主要约定内容：借款人借款本金为人民币20万元；借款用途为购买济宁市杨柳国际新城J区4号楼东1单元1层西户住房；借款期限为180个月（自2008年7月25至2023年7月25日）；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调15%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入借款人指定账户，账号为37×××33；采用等额本息委托扣款方式还款；合同项下担保方式为保证加抵押；抵押财产为济宁市杨柳国际新城J区4号楼东1单元1层西户房屋；保证人银联融资担保公司执行保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期后两年止；保证人火炬房地产公司执行保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2008年7月28日，原告建行济宁分行向合同约定账户发放贷款20万元。被告火炬房地产公司收到房贷后，与被告李启均协商一致后又收回涉案抵押房屋，并通过被告李启账户向原告偿还贷款。自2008年12月31日至2015年7月28日，被告火炬房地产公司基本能正常按月还款，此后未再有还款记录；已还本金72253.72元，利息63618.02元。另查明，2018年9月29日，原济宁市银联担保有限公司变更名称为“济宁银联融资担保有限公司”。原告建行济宁分行因主张涉案债权委托山东公明政和律师事务所办理法律事务，已支付前期律师代理费1000元。本案涉及问题是：1、涉案《个人住房（商业用房）借款合同》是否合法有效？原告建行济宁分行是否有权要求被告李启均、褚福利提前偿还下欠借款本金及利息（包括罚息和复利）？2、原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权？3涉案保证人对涉案债务是否承担连带清偿责任？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告建行济宁分行与被告李启均签订《个人住房（商业用房）借款合同》时，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定。原告建行济宁分行将贷款20万元发放给被告李启均指定账户，履行了合同义务。虽然被告李启均与被告火炬房地产公司协商退回了所购房屋，系其签订上述借款合同且房贷发放之后的行为，并不必然导致借款合同无效。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》应认定合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被告李启均作为借款人未按合同约定期限偿还借款，已构成违约，应承担违约的民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用以抵偿借款人应付款项；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。据此，基于借款人未按期偿还借款的违约事实，原告建行济宁分行有权解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，宣布借款立即到期，并要求被告李启均提前偿还下欠全部借款本息。本案中，原告根据借款人的还款情况，扣除已还本息，按照基准利率水平上下调15%（当前执行年利率4.165%）计收正常利息，逾期还款时按执行利率基础上上浮50%计收罚息及复利，截止至2020年5月26日计算得出下欠借款本金127746.28元、利息19775.10元、罚息及复利15704.78元，本息合计163226.16元，符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，合法有效，应予以确认。原告要求被告李启均偿还上述借款本息并继续支付2020年5月26日之后利息（按合同约定计算至借款清偿之日），有事实和法律依据，应予以支持。因被告李启均违约，导致原告为实现债权已支付律师代理费1000元，依上述合同约定，该费用应当由被告李启均承担。涉案借款发生在被告李启均与被告褚福利婚姻关系存续期间，且被告褚福利作为共同申请人和抵押人在涉案“个人住房申请书”和《个人住房（商业用房）借款合同》、“房屋共有人同意抵押证明”中签字，足以证明被告褚福利对涉案借款具有共同借款意思表示，涉案被告李启均所负债务应认定为夫妻共同债务。原告要求被告褚福利对被告李启均所欠原告借款本息及实现债权的费用承担共同还款责任，依据充分，应予以支持。被告火炬房地产公司自认作为共同还款人偿还涉案贷款，系其对自己权利的处分，且不损害原告合法利益，故对该主张予以采纳；但其主张不支付律师代理费，与双方合同约定不符，不予采信。关于原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权的问题。不动产抵押权人的优先受偿权是指不动产抵押权设定后，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。优先受偿权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生。原告建行济宁分行对案涉房产享有优先受偿权，必须以办理抵押登记为条件。案涉抵押房产未办理正式抵押登记，故原告建行济宁分行要求对案涉抵押房产处分价值优先受偿，于法无据，不予支持。关于保证人责任问题。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第一、二款约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。第十二条第五款（保证责任）约定，（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。（二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免。贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。根据上述合同约定，被告银联融资担保公司作为涉案借款的担保人需对其所担保的债权承担连带保证责任。原告要求被告银联融资担保公司对被告李启均所欠涉案债务承担连带还款责任，没有超过约定的担保期间和保证范围，于法有据，应予以支持。同时，被告银联融资担保公司承担保证责任后，有权向借款人追偿。被告褚福利、银联融资担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对原告主张事实和提供证据放弃了抗辩和质证的权利，因此而产生的不利法律后果由其个人承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告李启均签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686708-011-2008000219）。二、被告山东火炬房地产开发集团有限公司、被告李启均、被告褚福利于本判决生效之日起五日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金127746.28元、正常利息19775.10元、罚息及复利15704.78元（截止至2020年5月26日），合计163226.16元；并继续支付自2020年5月27日起至实际付清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686708-011-2008000219）约定（当前执行年利率4.165%，逾期罚息利率为执行利率上浮50%）计算的利息、罚息及复利。三、被告山东火炬房地产开发集团有限公司、被告李启均、被告褚福利于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费1000元。四、被告济宁银联融资担保有限公司对第二、三项确认给付款项承担连带还款责任；其承担保证责任后，有权向被告李启均、褚福利追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司济宁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3585元，减半收取计1792.5元，由被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  徐莉莉二〇二〇年九月二十三日书记员  李俊青