广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初1747号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司（原广州建方房屋租赁管理有限公司），住所地广州市天河区。法定代表人：周松，职务董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，该公司员工。委托诉讼代理人：何君玲，该公司员工。被告：吕俊良，男，1982年1月30日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：游碧莲，女，1981年6月19日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广东建方房屋租赁管理有限公司诉被告吕俊良、游碧莲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈静佳、何君玲到庭参加了诉讼。两被告经本院公告传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签署的《房屋租赁合同》；2、两被告向原告退还已支付的剩余期限租金243284.15元及逾期违约金（剩余期限租金按日租金109.54元的标准，从起诉之日起计至2026年1月11日;逾期违约金以剩余期限租金为基数，按每日千分之一的标准，从起诉之日计至实际退还之日）；3、两被告向原告支付损失21506.32元（损失以剩余期限租金为基数，按0.2‰/日的标准，从租赁起始日计算至起诉之日）;4、两被告向原告支付违约金48656.83元（违约金以剩余期限租金为基数，按20%的标准计算）；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年9月25日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租两被告位于广州市海珠区怡宁街5号805房的房屋，租赁期限为2018年9月27日至2026年1月11日，总租金为291700元。租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告同意，且被告保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，保证原告在租赁期限内不受任何第三方的干扰和影响，否则原告有权单方解除合同，并要求被告退还剩余期限租金、赔偿损失及支付违约金。原告于2018年10月10日向被告吕俊良支付了租赁期限内全部租金，但两被告未提前90日书面通知原告，且未经原告同意将房屋转让给第三方，现新业主实际占有该房屋，干扰原告对房屋的使用，给原告造成严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。两被告没有提出答辩意见及举证。经审理查明：2018年9月25日，原告（承租方、乙方）与两被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一部分专用条款：甲方将其坐落在广州市海珠区怡宁街5号805房出租给乙方做居住用途使用，建筑面积72.52平方米；房屋租赁现状为带租约，即甲方在与乙方签署本合同前，已将房屋出租予第三方，并订立相关租赁合同，现存租约于2022年11月30日到期；租赁期限为87个月15天，即自2018年9月27日至2026年1月11日，甲方应在2018年9月27日前将房屋交付乙方；免租期3个月15天，即自2018年9月27日至2019年1月11日，免租期内乙方无需支付租金；本合同租金总额为291700元，除此以外乙方无需另行向甲方支付任何费用等。第二部分通用条款：甲方的维修责任：甲方应保障该房屋处于适用以及符合国家安全质量标准的状态，如果房屋有损坏，包括但不限于房屋渗漏水、墙面脱落等情形，由甲方负责维修并承担所产生的相应费用；乙方的维修责任：甲方或乙方添置的附属物品、房屋内易耗品及设备设施发生损坏的，则维修或更换费用由乙方承担，若不能维修的，由乙方选择采取同等物品置换或金钱赔偿，但金钱赔偿数额不高于5000元；租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意，甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方依照本合同约定行使权利，甲方应确保新的房屋所有人作为出租人与乙方继续履行本合同；甲方同意，乙方在租赁期限内有权将房屋的部分或者全部再出租（即对房屋进行分租或转租），或以其他方式对房屋进行经营管理，并与次承租人就本合同项下的房屋签署相应的租赁合同，及办理房屋再出租的相关手续；甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰和影响；无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止/解除之日向乙方退还剩余期限的租金，否则每逾期一日，甲方应按未退还租金总额的1‰向乙方支付逾期违约金；甲方存在下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的租金（其中：剩余期限租金=本合同提前终止或解除之日起至约定租赁期限届满之日止的天数×日租金标准；日租金标准=租金总额÷租赁期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失（损失的计算方式为：剩余期限租金×房屋租赁起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限租金的20%支付违约金的民事责任……（5）甲方严重违反本合同约定，致使乙方的租赁权遭受不利影响或本合同无法继续履行的；等。上述合同签订后，双方于2018年9月27日签署了房屋原有物品交接清单。原告于2018年10月10日向被告吕俊良转账支付租金291700元。两被告于2019年6月21日将涉案房屋另售他人并办理过户登记。庭审中，原告表示，涉案房屋原由被告出租给案外人邹成，其接收涉案房屋后与邹成签订租赁合同，租期至2019年9月26日，邹成于2019年4月提前退租；被告出售涉案房屋没有通知原告，原告于2019年6月带新的租客看房时发现有人居住才知道；原告的损失包括因无法继续承租涉案房屋造成的租金损失、对涉案房屋进行微改造的花费及资金占用、预期租金损失，并明确其主张的违约金及损失总额以租金总额的20%为限。另查明，原告于2019年12月18日向本院提起诉讼。本案起诉状副本公告送达给被告的日期为2020年6月12日。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，如被告对涉案房屋进行包括转让等处分行为的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告的同意。现涉案房屋已由被告出售给他人，被告未到庭参加诉讼亦未提交证据证明其出售涉案房屋已通知原告，故被告的上述行为已构成违约。原告要求依约行使合同解除权，本院予以支持。因原告以起诉形式明确要求解除上述合同，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除合同的通知到达被告，故本院确认涉案《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除。涉案房屋已于2019年6月21日出售给他人，导致原告无法继续使用涉案房屋，原告要求按日租金退还自起诉之日（2019年12月18日）至租赁期限届满之日（2026年1月11日）的租金，并无不当，本院予以采纳。经核算，日租金标准为109.5元（291700元÷2664天），被告需退还的租金数额为242761.5元（109.5元/天×2217天）。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。关于违约金和损失。现原告明确结合其实际损失自愿将其在本案中主张的各项违约金、损失总额调整为按租金总额的20%计算，经核算，该数额低于原告根据合同约定计算出的违约金和损失总额。结合原告明确的损失项目构成，原告主张各项违约金、损失总额以租金总额的20%，即58340元为限的意见合理，本院予以采纳，故被告应向原告支付违约金、损失共计58340元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告吕俊良、游碧莲于2018年9月25日签订的《房屋租赁合同》自2020年6月12日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吕俊良、游碧莲向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还租金242761.5元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吕俊良、游碧莲向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金、损失共计58340元；四、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6002元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担236元，被告吕俊良、游碧莲负担5766元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二〇年九月十日书记员  郭倩怡