山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0902民初627号 原告：杨德聚，男，1931年2月22日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：张春英，山东泰润律师事务所律师。 被告：杨思成，女，1999年8月8日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：杨超（系被告之父），住泰安市泰山区。 原告杨德聚与被告杨思成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨德聚及其委托诉讼代理人张春英，被告杨思成的委托诉讼代理人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨德聚向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告购房款704106元并赔偿原告相应的利息损失；2.本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2012年4月10日，原被告签订购房协议书一份，双方约定原告将其拥有独立产权的位于泰安市西户的房屋（房屋所有权证编号：186780，建筑面积90.27平方米），以人民币每平方米7800元，共计704106元的价格出售给被告，被告愿意以上述价格认购该房。协议签订后原告即配合被告将涉案房产转移登记至被告名下，但被告至今未支付原告购房款。综上，原告为维护自身合法权益，特具状起诉，望依法查清事实，判如所诉。 杨思成辩称，原告所主张的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，涉案房产是基于原告的赠与登记在被告名下，双方不存在原告所主张的买卖合同关系。原被告系嫡亲祖孙关系。2012年原告因感觉自己年事已高，遂考虑将家产分配给子女，决定将涉案房产分给被告之父杨超，将其手中的30万存款分给其女杨光与长子杨海林（原告与前妻所生，原告早年与前妻离婚，与此子并无抚养关系）。由于当时房产价值70万元，因此原告承诺将以后结余的现金家产分批分给杨光和杨海林，作为当时现金不足对二人作出的补偿。由于原告现山东农大正教授，退休年收入17万元以上，其妻系中心医院退休职工，年收入在7万以上，二人年总收入在24万元以上，保守估计原告夫妻二人当时的存款加自2012年至今的结余在180万元以上，按照当时原告的说法，这样分配是合理的。原告决定将此房分给其子杨超后，杨超基于长远考虑，拟将此房直接过户至被告名下，原告对此并无异议。当时考虑税费负担等因素，遂以买卖的形式办理了房屋产权过户登记手续，原告对此完全同意且全程配合办理完毕相关手续。自房产过户至今，原告夫妻二人一直在此房居住，原告夫妻二人的存款也分期分配给了杨光和杨海林，杨超未分得其他家产，杨超也从未主张过原告的其他家产，同时原告也从未主张过购房款。今年来，房价上涨迅速，再加上原告长子喜得一孙，原告近期忽然主张要回涉案房屋。因涉案房屋已经依照原告的赠与意愿办理完毕产权过户登记手续，房屋产权已经依法转移，原告发现索要房屋不成，才转而依据形式上的房屋买卖合同主张房屋价款。因此，原告所主张的房屋买卖合同并非双方真实的意图表达，涉案房屋过户是基于原告的赠与本意形成的，买卖仅仅是实现房屋过户的形式，原告向被告主张房屋买卖价款缺乏基本的事实基础，其诉讼请求不能成立。二、涉案的买卖合同签订时，被告年仅12岁，根本没有任何支付能力，涉案的买卖合同显然有违大额财产的有偿交易的基本常理。此外，涉案房屋买卖合同签订至今已近8年，如果确系原告所主张的买卖合同关系，原告常年不索要房屋价款也显然不合常理。三、退一步讲，纵使买卖合同成立，虽然合同没有约定具体的付款时间，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条之规定，“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依法本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”，因此，涉案房屋办理完毕产权过户手续时，房屋价款的付款时间就已经达到，原告至今才主张房屋价款，已经远远超过法定的诉讼时效，其诉讼请求应依法予以驳回。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，且已经超过法定诉讼时效，应当依法予以驳回，本案诉讼费、保全费、担保费等诉讼产生的全部费用由原告承担。 本院经审理认定事实如下：原告系被告祖父。原告与前妻育有一子，为案外人杨海林，后原告与案外人焦爱华再婚，育有子女两人，分别为案外人杨光、杨超。杨超系被告之父。 2012年4月10日，原告作为卖房方（甲方）、被告作为购房方（乙方）签订《购房协议书》一份，内容为：“关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：甲方将其拥有独立产权的位于泰安市西户的房屋（房屋所有权证编号：186780，建筑面积90.27平方米）以人民币每平方米7800元，共计柒拾万肆仟壹佰零陆元整（704106元）出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。二，甲方承诺：1.保证对出售的房屋拥有独立产权。2.房产交易完成后立即将房屋交付乙方。3.自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。4.按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。三、乙方承诺：1.保证按原约定价格向甲方购买前述房屋。2.2012年4月10日交付甲方叁万元购房定金，2012年5月1日交房。3.按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。四.违约责任。1.如果甲方违约，应向乙方赔偿因此受到的损失。2.如果乙方违约，应向甲方赔偿因此受到的损失。五、本协议的定立、履行、解除、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。七、本协议壹拾贰份，双方各执一份。”甲方处原告签字，乙方处由被告之母成春燕代签。后涉案房屋2012年6月1日登记在被告名下，不动产权证号为：泰房权证泰字第××号。 对于上述《购房协议书》的签订过程，原告主张2012年4月10日，被告之母成春燕找到原告及其妻焦爱华，说将房子卖给被告，当时说去办理房产过户，他们办理好了，让原告去签字，《购房协议书》是杨超夫妻制作的，原告签字属实，原告承认卖，手续是被告之母办理，然后办理过户。过户之前存在想将房产赠与被告之父杨超的意思表示，想让杨超养老送终，等百年之后把房产给杨超，但是后来杨超与成春燕想的比较多，让原告签字，买卖没和原告商量。现在认可房屋买卖关系，是双方真实意思表示，被告应当支付房款。对此，被告主张，原告所述不属实，没有任何证据证实系其将房产卖给被告，之前一直称要将涉案房产赠与我们，签字虽然是一天，但是整个过程不是同一天完成的，手续很复杂，这期间要不停的从原告处拿房产证、身份证、户口本等，原告不可能不知道拿这些材料的用途。再就是那天到了建设大厦办理手续时，国家的办理程序是很严谨的，有工作人员亲自询问原告的环节，虽然没有录音，但是原告夫妻说你们怎么办都行，我们不管，只是过户的费用你们承担就行。你让我们签字就签字怎么办都行，反正房子是给你们的，就随你们办去。 被告为证实涉案房屋系原告赠与给杨超，杨超基于长远考虑，将来也会把该房屋给被告，就将此房直接过户至被告名下，原被告之间不存在房屋买卖合同关系，向本院提交杨超分别与原告、焦爱华的录音光盘各一份；焦爱华关于当年分配家产经过的证言一份；泰安市房管局于2012年5月16日出具的房屋所有权转移登记询问笔录一份。杨超与原告谈话录音的主要内容为：双方就涉案房屋产生纠纷如何解决沟通过多次，均未达成一致意见。现两人就房产问题再次进行沟通，先由原告陈述其意见，后杨超又阐述了自己的意见。原告陈述时间约21分钟，其观点主要内容是：涉案房产过户给被告不合法，把名字改过来，重新过户至原告名下，财产给杨超三分之一，杨超不吃亏，过户的费由由原告支出。其理由是：按照《中华人民共和国继承法》的相关规定，总的来说，财产是按人头平均分配，咱家三个子女，应该平均分配，为什么将涉案房屋给你呢？这里面是有原因的，大体在2010年、2011年，我第一次得心脏病，安装支架，病情比较严重，使我紧张了。我考虑到，如果我去世了，遗产分配靠你母亲她办不了，怕你们三个意见不合，所以我想在有生之年将遗产处理好，所以我依据农村的经验即养老送终，也就是前面几个孩子都有家有业，剩个老小跟老人一块过，上学的时候老的帮助他，等他有了工作了，还跟老的一块过，老的年龄大了也离不开人，依靠这个小的，这两个结合起来就叫孝顺老的。一个是对孩子有好处，到老人去世时房子产业自然归孩子，这叫送终，养老是前提，这种例子在农村和城市都不少，比较合理也不比较顺利。这是我当时的想法，所以我主动提把房子给你，开始我没提出来签字，你喜欢同意，又叫我签的字。这个缺点在哪呢，我心里明白为什么给你，可我没有说出来，让你心里明白应该怎么办。那几年还是不错的，你们上学、工作，咱们一家五口在一块和和睦睦也不错，那么到后来出了什么问题呢？后来就是为了照顾孩子住宿方便，你要搬出去照顾孩子，这个也是合情合理，再后来几年，你毕业了，有工作了，买房子了，在这个情况下，你们就没精力照顾我们的生活了，特别是你妈生活负担比较重，比较累，在这个情况下，这病那病，特别是后来你把房子给被告后，被告是个孩子，她根本谈不到对家庭对老人的孝顺照顾，她自己还忙不过来，所以权利义务就分开了，把房子给她，她享有了权利，尽义务不大可能。在这个情况下，定这个条约也好，养老送终实际上失效了，你感觉认为房子已经给你了，还是你的，但在我的观念里，那个条约不起作用了，你们那时孝顺老人起的作用不如你哥哥姐姐起的作用大，如果还保持这个房子是你的，那么尽义务的没权利，有权利的没尽上义务，很不合理。后来你把这个房子给了被告，我记得没有跟我打招呼，我是不同意的。按照《中华人民共和国继承法》规定，没有第三代这一项，被告没有这个资格。继承是从老人去世开始，老人活着时，这个权利永远是老人的，由老人支配，所以不顾这点将房产过户到被告名下是不合法的。再一个就是后来呢，我不想给你了，想着要回来，根据继承法的规定，它允许有变化，所以随着情况变化，咱改变了并不违法，所以我提出来房产证再归我，财产一分为三，你那一份没动，那两份本来是人家的，合理合法，你不吃亏。再一个前一段用这个钱的标志来分房子，给杨光积累了几年，30万都给她了，给你哥了25万，咱都知道。你那时候房屋作抵了，就没给你钱。那么现在如果改过来，叫杨光拿出10万元，你哥拿出5万元，凑20万元给你，按照这个钱不让你吃亏，他们是20万元，给你也是20万元。刚才也说了过户，过户不是那么容易的，还要拿钱，拿多少钱我出，把户再过回来。杨超陈述的观点主要是：你上面讲的这些，咱前前后后谈了好几次，你刚才谈话中提到了四个基本的法律点，我归纳一下：1.你觉得把房子过户给我们不合法；2.杨海林、杨光和我有同等的权利，个人占三分之一；3.被告虽然继承了房子，没尽孝顺的义务；4.你觉得现在还能再改回来。我的观点是咨询过律师的，你也说你也是咨询过懂法律的人，咱两从法律最根本的出发点上就是一个往东，一个往西，各有各的道理，争半天说不到一块去，你刚才说的四点在我看来一点道理都没有，我再重申一下，第一这个房子不是我向你要的，你和我妈跟我和成春燕说，这个房子还有将来挣的钱都是你的，当时没签协议没录音，但是我记得，我以后没提，后来为什么给你提房子这个事，只不过说是有遗产税了，把钱交给国家，咱为什么不提前办呢，只不过是提前了，没等到后给，是前给了，而且当时你和我妈还有成春燕去政府部门签过户协议时，当时没有任何条件，你两一块去的，白纸黑字，国家的章都盖上了，这就是合法的，它有法律效应的。至于后来你说我不尽孝，首先我觉得我对这个家也是有贡献的……，房产过户给被告，法律也支持她，被告现在身份是学生，她可以委托其他人或者以其他的形式尽她的义务，我可以替她尽义务，你讲的继承法和咱家没有关系，现在这个房子是被告的，不是你的，谈何继承……。杨超与其母亲焦爱华录音的主要内容系杨超询问其母亲当初分房子时其与原告是怎么想的，焦爱华讲完后，杨超说我写了个东西给你念念，你要觉得和事实一样，就签个字。焦爱华书写的证言即系上述杨超给其读的内容，证言内容为：“2012年4月，我与老伴因年事已高，决定把家产分给几个子女，我俩一致决定并同意把农大的住房分给小儿子杨超，把手里的钱分给杨光和杨海林，以后再存了钱也分批分给杨光和杨海林。房屋过户后，我与老伴一直住在这个房子至今，我们两的积蓄也就没再分给过杨超。我保证以上所述内容都是事实，是我自己的真实意思表示。”房屋所有权转移登记询问笔录记载：被询问人（申请人/出卖方/代理人）为原告及焦爱华，被询问人（申请人/买受方/代理人）为被告，成春燕代签。该笔录应系当事人办理所有权转移登记的格式文本，共有六个问题，每个问题后有是与否（无）两个选项，问题分别为：1.申请人你们申请该房屋登记，是否是你们真实意思的表示、2.出卖方，你们申请转移登记的房屋是否有共有人、3.你们对申请登记的房屋面积有无异议？4.买受方，你们申请登记的房屋有无其他共有人，有无特殊约定？5.申请人你们是否保证提供的登记材料真实、合法、有效？6.申请人有无其他需要说明的事情吗？在上述第1个及第5个问题后选择是，其余问题均选择否(无)。对于被告提交的上述证据，原告质证称，被告提交的杨超与原告的谈话录音，是杨超在原告不知情的情况下偷录的，侵害了原告的合法权益，原告不予认可。在谈话录音的37分40秒被告认可在国家盖章的法律效力，也认可原告签字，证实认可被告取得涉案房屋物权的基础法律关系为买卖，这是双方真实意思表示，对此被告不持异议。对于杨超与焦爱华的录音，系杨超偷录，从谈话内容、声音和语调上看，杨超有明显诱导焦爱华的成分，不能作为证据使用。对于焦爱华的证言，按照法律规定，证人应当出庭接受双方当事人的质询，证人与双方当事人均有利害关系，不能作为证据使用。对询问笔录真实性无异议，对证明目的有异议，该笔录是原被告双方根据《购房协议书》约定办理房屋转移登记时，房管局工作人员进行询问所作，该笔录明确表明原被告双方对于申请转移房屋登记的意思表示是真实的，双方均无异议，由此可证实被告对于购买原告房屋的事实是认可的。 签订上述《购房协议书》后，原、被告一致认可被告未向原告支付定金，涉案房屋亦未交付给被告，一直由原告夫妻居住使用。对于该协议书中为何未约定房款的支付，原告解释称，考虑到被告的年龄及原告夫妻还需在该房居住一段时间，所以未对房款的支付进行约定。被告称，该协议系以购房形式的赠与，在被告未支付房款的情况下，原告就非常配合的签字，办妥了房屋过户，这是不合常理的，按照常理，一手交钱一手交房，多年来原告从未搬出或让我交钱。养老送终的协议没有出现在合同里，但是赡养父母是我应该做的，就算没写，让我赡养父母，我也肯定会赡养的，赠与时原告夫妻与杨超默认原告夫妻可以一直居住涉案房屋。 本院认为，本案的争议的焦点系涉案《购房协议书》是否是双方真实意思表示。对此，庭审中原告陈述在涉案房屋过户前有赠与被告之父杨超的意思表示，房屋买卖并未与其商量，该协议书系被告单方制作，现在认可房屋买卖关系，是双方真实意思表示，既然双方签字真实，被告就应当支付房款。被告则陈述该协议书系以购房的形式赠与杨超，为一步到位，双方遂将房产登记在被告名下。首先，庭审中原告自认签订《购房协议书》时被告并未与其商量房屋买卖事宜，系被告制作好后让其去签字，故签订《购房协议书》时原告不具有房屋买卖的意思表示。其次，在被告提交的原告之子杨超与原告的谈话录音，原告虽对该录音不予认可，但该录音并非是杨超采取侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，且该录音时长较长，谈话内容清晰，双方的谈话并未受到限制，是自由的意思表示，具有客观真实和连贯性，录音中原告较完整的陈述了涉案房产纠纷的由来，故对该录音的真实性、关联性本院予以采信。该录音中原告陈述过户系其附条件想将房产赠与杨超，房产登记在被告名下，权利义务不对等，想将房产重新过户其名下。原告在其20多分钟的陈述中主张房屋重新过户其名下系因权利、义务不对等及依据《中华人民共和国继承法》的相关规定，并未提及与被告存在房屋买卖合同关系。再次，从双方签订的《购房协议书》内容来看，双方虽约定了购房款的价款为704106元，但仅约定了30000元定金的支付时间，并未就剩余购房款的交付进行约定，被告亦未给原告支付定金及任何购房款，双方签订协议书后在被告未支付对价的情况下即办理房屋过户手续，此举与房屋买卖交易习惯不符。原告亦未提交证据证实其向被告主张过购房款，原告亦未按照协议书约定将房屋交付给被告。原告亦自认当时其与杨超生活在一起，有赠与杨超的意思表示，被告主张涉案房产是基于原告的赠与登记在被告名下，亦对涉案协议书签订系便于过户、减少支出等方面做了合理解释。综上，涉案《购房协议书》的签订并非是以系争房屋价格为对价给付，而是以过户为主要目的。原被告之间不存在真实的房屋买卖意思表示，而是通过房屋买卖的形式赠与，故对原告要求被告支付其购房款704106元并赔偿其相应利息损失的诉讼请求，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定之规定，判决如下： 驳回原告杨德聚的诉讼请求。 案件受理费5420.53元、保全费5000元，共计10420.53元由原告杨德聚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员 张 惠 二〇二〇年九月十五日 书记员 陈绪林