广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初496号原告：曾永明，男，1984年6月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：何秋养，男，1982年6月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：黄莹莹，女，1983年8月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：肖杰，广东思为律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢子仟，广东思为律师事务所实习人员。第三人：冯育芳，女，1975年1月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告曾永明与被告何秋养、黄莹莹、第三人冯育芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾永明的委托诉讼代理人蒋振，被告黄莹莹及其委托诉讼代理人肖杰、谢子仟到庭参加了诉讼。被告何秋养、第三人冯育芳经本院公告送达起诉状副本及传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾永明向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的存量房买卖合同；2、两被告向原告返还购房款141.8万元；3、两被告向原告支付违约金18万元；4、两被告向原告赔偿损失（损失以141.8万元为基数，按年利率6%，自2013年11月20日计算至还清之日止）；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年10月10日，原被告双方协商一致，签订一份《存量房买卖合同》，约定被告将其名下位于广州市白云区骏雅街7号405号房屋以180万元出售给原告。合同签订后至2013年11月20日，原告按合同约定陆续向被告共支付了141.8万元购房款。但之后被告因与第三人之间的债务纠纷，导致涉案房屋于2014年1月8日被白云区人民法院查封及被其他法院轮候查封，而且至今未解除查封、导致原被告之间的《存量房买卖合同》实际已经无法继续履行。原告认为，《存量房买卖合同》是双方协商一致签订，被告因自身债务纠纷导致被法院查封，导致合同实际无法继续履行，根据合同法以及根据合同第九条的约定，原告有权要求被告退还已支付的141.8万元并支付原告违约金18万元。而且，自原告2013年向被告支付141.8万元，距今已有近6年时间，18万元的违约金远远不能弥补原告的损失，仅仅按此6年间原告141.8万元资金被占用的损失就远远超出18万元，根据合同法规定请求调高违约金以弥补损失，被告需返还原告已支付的购房款141.8万元、支付18万违约金及赔偿相应利息损失（损失以141.8万元为基数、按年利率6%，自2013年11月20日计算至还清为止）。被告何秋养辩称，无答辩。被告黄莹莹辩称，一、被告已履行完案涉合同的所有义务已向原告交付房屋，并配合原告处置了案涉房屋，且原告已取得案涉房屋的收益，因此被告无需再履行其他合同义务，合同交易已经完成。二、被告在事实上和法律上均已不能返还房屋，因此若法院判处被告返还购房款并赔偿损失，将严重违反公平原则。三、案涉房屋被查封的原因不在于被告，被告不应承担违约责任。四、合同的解除权已过除斥期间，原告无权解除合同。五、原告主张违约责任的诉请已过诉讼时效，应驳回原告的全部诉讼请求。第三人冯育芳无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的民事判决书、民事裁定书、存量房买卖合同、收款收据银行转账凭证、公证书、查册表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区骏雅街7号405房的登记产权人为何秋养、黄莹莹，何秋养、黄莹莹原为夫妻关系，于2013年10月15日离婚。2013年10月10日，何秋养、黄莹莹（卖方、甲方）与曾永明（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，经纪方为广东合富房地产置业有限公司。合同约定：何秋养、黄莹莹将涉案房屋出售给曾永明。房价款为180万元，双方应当于2014年12月1日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，定金2万元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方，双方需于签署合约7个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，定金余额8万元，买方须在2013年10月11日前自行交付卖方，首期楼款70万元，甲方办理全权委托书给乙方当天交付，楼价余款约62万元，2013年11月1日前支付；甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；双方另行约定：一、甲方应在2013年10月15日之前办理司法全权委托书给乙方指定受委托人；二、甲乙双方友好协商并知悉此次交易甲方产权有存在银行抵押中，抵押余额约人民币48万元整，即以银行明细为准，金额为准，以甲方交付房屋给乙方使用当天；三、此次交易甲方银行抵押金额余款，由乙方正常月供该物业，乙方应在2014年12月1日以前办理转移过户。曾永明2013年10月10日支付定金10万元，于2013年10月12日分两笔向黄莹莹账户转账支付分别是20万元和10万元，2013年10月15日分两笔转账，分别是20万元和20万元，2013年10月17日转账20万元，2013年10月23日转账3万元，2013年10月24日转账17万元，2013年11月7日转账3万元，2013年11月13日转账7.8万元，2013年11月15日转账1.2万元，以上合计132万元，2013年11月20日转账9.8万元。黄莹莹确认收到购房款132万元，另9.8万元不是购房款，是何秋养向原告借款10万元，由于何秋养没有银行账号，故每个月2000元后余下9.8万元转至黄莹莹账户，曾永明表示9.8万元不作为本案的房款，实际房款是132万元。原告表示购买时已告知被告要出售给他人，合同目的就是过户给案外人办理登记至案外人名下。被告表示委托书将涉案房屋的所有处置和收益权均转让给原告，是为了方便原告转卖，不是委托原告以被告名义出售房屋。2013年11月28日，曾永明转账4686元用于支付涉案房屋的月供。被告黄莹莹于2013年12月10日将涉案房屋交付曾永明。双方未办理产权交易过户手续。2013年10月12日，何秋养、黄莹莹为曾永明出具《授权委托书》，委托曾永明全权代表何秋养、黄莹莹办理涉案房屋提前还贷、赎契、注销他项权利登记并领取房产证手续；代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件；代领取房产交易缴费通知书，登记备案证明书等文件……办理房产产权登记、注销登记、抵押登记、更正等有关文件手续，代领取他项权证或登记备案证明书等文件；……有权代委托人向购买人收取售房款等。该《授权委托书》于2013年10月17日公证。2013年12月23日，曾永明以何秋养、黄莹莹的委托代理人名义与冯育芳配偶何泽武签订《存量房买卖合同》，双方约定：房屋价款为190万元，签订合同时支付2万元作为定金，合同签订后5天内支付50万元，何秋养、黄莹莹收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成抵押登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户完成当天付清楼价余款140万元。当天，何泽武支付订金2万元，曾永明开出了收款收据。2013年12月31日，冯育芳（乙方，买方）与何秋养、黄莹莹（甲方，卖方）、广东中原地产代理有限公司签订编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，曾永明为何秋养、黄莹莹的委托代理人，合同约定：本次交易涂销抵押与转移登记一并办理，涉案房屋房价款为120万元，签订本合同时，乙方向甲方支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照分期付款方式按期付款：第一期：乙方应本合同签订后5天内向甲方支付房款32万元，第二期：乙方应于交易过户完成当天向甲方支付房款88万元。甲乙双方同意该房地产交付使用时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。第十九条其他约定：……5、涂销抵押一次性付款（1）签订本合同时支付20000元作为定金。（2）于本合同签订后5天内支付楼款（含定金）320000元，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付。（3）于交易过户完成当天付清楼价余款，共计880000元。交易过户手续须在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。原告确认与冯育芳交易真实价款为190万元。上述合同签订后，冯育芳、何泽武支付2万现金给曾永明，何泽武向被告黄莹莹存折账户转款48万元，用于银行扣划余下贷款本息涂销抵押，曾永明从该账户提出4856元自己使用。2014年1月4日冯育芳、曾永明代表何秋养、黄莹莹申请涂销抵押及办理转移手续。曾永明开出了收到何泽武购房款48万元的收款收据。2014年7月2日，曾永明将涉案房屋交付冯育芳占有使用。涉案房屋存在中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行的抵押，权利价值813575元。涉案房屋被（2014）穗云法民二初字第164号案查封，查封时效：2014年1月8日到2016年1月7日；（2014）穗云法民二初字第319号案轮候查封；（2014）穗海法民二初字第253号案轮候查封被告何秋养10%的产权份额；（2015）穗云法执字第2187号案轮候查封被告何秋养占有的产权份额。冯育芳于2015年6月2日向我院起诉何秋养、黄莹莹，第三人广东中原地产代理有限公司、曾永明房屋买卖合同，请求判决：1、确认冯育芳与何秋养、黄莹莹、第三人中原公司签订的《存量房买卖合同》为有效合同；2、何秋养、黄莹莹继续履行与冯育芳签订的《存量房买卖合同》；3、何秋养、黄莹莹立即与冯育芳共同到广州市国土房管局办理涉案房屋的交易过户手续。我院作出（2015）穗云法民四初字第829号民事判决，鉴于涉案房屋已被查封，合同继续履行及房屋过户均存在障碍，冯育芳经释明，撤回部分诉讼请求，判令冯育芳与何秋养、黄莹莹、广东中原地产代理有限公司于2013年12月31日就广州市白云区骏雅街7号405房签订的编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》有效。曾永明不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第5573号民事裁定书，裁定驳回曾永明的上诉。曾永明原户籍为广东省雷州市，2020年1月15日办理户口迁入广州，并社保缴费历史明细表，证实2004年11月开始一直缴纳社保。本院认为，本案中存在两个房屋买卖法律关系，两被告将涉案房屋以180万元出售给原告，原告再将涉案房屋以190万元出售给冯育芳，虽然前一份合同并未履行完房屋交易过户手续，且两被告又与原告签订委托买卖房屋的委托公证手续，但表面的委托代理关系并不能掩盖房屋买卖关系的本质，两被告将涉案房屋出售给原告，再配合原告出售给第三人。原告曾永明与被告何秋养、黄莹莹签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方应恪守履行，合同约定甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，涉案房屋因何秋养债务原因被查封至今，无法按合同约定办理产权转移登记，已构成违约，原告要求解除双方签订的《存量房买卖合同》合理，本院予以支持，被告辩称9.8万元不是本案的购房款，实际房款是132万元，原告予以确认，两被告收取原告购房款132万元应予退还，扣除曾永明从账户提出使用的4856元与曾永明代履行月供4686元的差额170元，余款1319830元应退还曾永明。原告要求支付违约金18万元，符合合同约定，本院予以支持，被告提出该诉请超诉讼时效，因被告至今未能解除涉案房屋查封，导致原告起诉解除合同及要求支付违约金，该意见本院不予支持。原告主张支付款项近6年时间，违约金18万元不能弥补损失，要求以141.8万元为基数，按年利率6%，自2013年11月20日计算至还清之日的利息损失，原告迟延主张权利所造成的损失，责任不在于两被告，原告另行要求计算利息损失，缺乏依据，该请求本院不予支持。被告何秋养、第三人冯育芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告曾永明与被告何秋养、黄莹莹于2013年10月10日签订的《存量房买卖合同》予以解除；二、自本判决生效之日起五日内，被告何秋养、黄莹莹向原告曾永明返还购房款1319830元；三、自本判决生效之日起五日内，被告何秋养、黄莹莹向原告曾永明支付违约金180000元；四、驳回原告曾永明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23631元，由原告曾永明负担6784元，被告何秋养、黄莹莹共同负担16847元并于本判决生效之日起三日内向原告曾永明迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  蔡玉林人民陪审员  汤伟萍二〇二〇年九月二十七日书 记 员  郑萍军