广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异525号 异议人（案外人）：东莞市保腾房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道三元路4号保利都汇大厦1栋4单元121室，统一社会信用代码：91441900MA4UMJ0C1F。 法定代表人：李小波。 委托代理人：廖春霞，广东臻善律师事务所律师。 委托代理人：杨灿朋，广东臻善律师事务所实习律师。 申请执行人：朱秋记，女，汉族，1990年11月10出生，住广东省高州市。 被执行人：李燕，女，汉族，1986年4月27日出生，住四川省江油市。 本院在执行（2020）粤1971执16130号案件过程中，异议人东莞市保腾房地产开发有限公司（以下简称“保腾公司”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人保腾公司称，法院在执行（2020）粤1971执16130号裁定书过程中查封了东莞市南城区××都××大厦××商业、办公楼办公628号房屋（不动产权属证书号：201XXX762），因该房产属于异议人保腾公司所有，请求法院解除对该房产的执行。1、案涉628号房的所有权并不属于李燕，该房屋虽是异议人保腾公司出售给李燕的，但由于李燕未按合同约定支付购房款，异议人保腾公司并未将上述商品房所有权转移给李燕，李燕至今尚未取得该房屋的所有权。2、异议人保腾公司已通过仲裁程序解除了与李燕签订的《商品房买卖合同》。李燕逾期支付购房款，保腾公司向广州仲裁委员会东莞分会提起了仲裁，该仲裁院出具的（2019）穗仲莞案字第13459号仲裁裁决书裁决解除异议人与被异议人李燕签订的商品房买卖合同。3、异议人保腾公司已经依据（2019）穗仲莞案字第13459号裁决书向东莞市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2020）粤19执1014号。综上，李燕并不享有案涉628号房的所有权，请求法院解除在（2020）粤1971执16130号案件中对东莞市南城区××都××大厦××商业、办公楼办公628号房屋（不动产权属证书号：201XXX762）的查封。 申请执行人朱秋记辩称：案涉执行标的物应被执行，异议人保腾公司的予以申请应予以驳回。1、涉案房屋已登记在被执行人李燕名下，法院有权执行。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中异议人保腾公司自行提交的不动产登记查询结果，已明确记载案涉房屋的权利人是被执行人李燕。依据《物权法》规定，李燕是被执行房屋的产权人毫无疑问。至于异议人保腾公司所主张的移交真实性无法确定，是否移交并非物权成立的法定因素，保腾公司不得以此主张被执行任李燕未取得被执行房屋的物权。法院有权执行李燕名下包括被执行房屋在内的全部财产。2、异议人保腾公司据以提出排除执行的仲裁裁决书没有对被执行房屋作出任何处分，没有确认被执行房屋归属于保腾公司，保腾公司没有任何其他依据证实其是该房屋的所有权人，其只是依据该仲裁裁决书取得了对李燕的债权，其应向李燕主张债权，而非提起执行异议干扰朱秋记实现权利。3、异议人保腾公司取得的据以排除执行的仲裁裁决书及所涉案件，提起仲裁的时间和裁决生效时间均晚于本案诉讼阶段对案涉房产的查封时间，保腾公司就此提出的排除执行的异议也不应予以支持。2019年7月18日，朱秋记在诉讼过程中申请财产保全，法院依据（2019）粤1971民初22716号民事裁定书查封了案涉房屋。2019年10月18日，保腾公司向广州仲裁委员会仲裁。2020年5月16日，广州仲裁委员会作出裁决书。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定，异议人主张就案涉房产排除执行的异议不能成立。其次，朱秋记对保腾公司提交的证据意见为：商品房买卖合同（预售）如果属实，恰恰证实了李燕向保腾公司购买案涉房产并已经取得产权。合同第4页约定，买受人于2018年9月15日需支付30%、2019年3月15日前需支付尾款50%。本案中，保腾公司直至付款期限届满两年多后即2019年10月18日才提起仲裁要求解除合同，这对保腾公司（实际是保利房产的相关公司）而言不合常理，唯一的解释就是其看到房屋在2019年7月被法院查封才申请仲裁。买卖合同补充协议第22页最后一段约定只要买受人付款超过合同约定期限，出卖人即有权解除合同，出卖方行使合同解除权的时间是自买受人逾期付款之日起，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，合同解除权最长一年。出卖方应当在买受人逾期付款之日起一年内提出解除合同。据保腾公司所述，李燕自2018年9月15日起即已经没有支付第二期楼款，保腾公司自此取得合同解除权，最迟可以在2019年9月15日前行使合同解除权，但是保腾公司于2019年10月18日才提起仲裁和请求解除合同，已超过一年期限，裁决书确认支持解除异议人与被执行人之间的买卖合同没有法律依据。仲裁裁决书不能证明保腾公司主张的证明内容。不动产登记信息查询结果也显示朱秋记早在2019年7月18日就已经查封了李燕名下的房屋。 经审查查明，本院审理的（2019）粤1971民初22716号原告朱秋记诉被告李燕民间借贷纠纷一案，在诉讼中，本院根据朱秋记的财产保全，于2019年7月9日裁定查封李燕300万元的款项或查封、扣押其相应价值的财产。本院据此于2019年7月18日查封了李燕名下位于东莞市南城区××都××大厦××商业、办公楼办公628号房屋（权属证书号：201XXX762，以下简称“案涉房产”）。 本院于2020年1月2日作出（2019）粤1971民初22716号民事判决书，判令李燕向朱秋记归还借款本金2948983元、相关利息及保险费12000元。朱秋记向本院申请强制执行，本院立（2020）粤1971执16130号案件予以执行。本院目前暂未对案涉房产采取执行处置措施。 根据不动产登记信息查询结果，案涉房产面积62.74平方米，于2018年7月26日办理了房屋预告登记，权利人李燕，权属证书号：201XXX762。除了22716号查封以外，案涉房产上还有（2019）粤1971执16553号等多个案件轮候查封。案涉房产于2019年11月1日登记到保腾公司名下，由保腾公司单独所有。 保腾公司遂提出本案异议，并提交了《商品房买卖合同（预售）》、（2019）穗仲莞案字第13459号仲裁裁决书、产权证书、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证等为证。其中，《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201XXX762）显示保腾公司与李燕于2018年6月15日签订该合同，保腾公司向李燕出售案涉房产，面积62.74平方米，购房款1093187元，购房款除定金2万元以外的其他款项分三期支付，网签合同之日支付218638元，2018年9月15日支付334549元，2019年3月15日前支付54万元。合同约定李燕如果发生相关逾期付款或付清房款前被法院查封房屋等情形，保腾公司有权解除合同。 后保腾公司依照合同中的仲裁条款向中国广州仲裁委员会东莞分会（以下简称“广州仲裁委”）申请仲裁，广州仲裁委于2019年10月18日受理申请，并于2020年5月16日作出（2019）穗仲莞案字第13459号仲裁裁决书。裁决书查明：保腾公司于2018年6月15日出具收款收据确认收到李燕支付的购房款198637元，双方办理了商品房合同备案登记，至仲裁庭审之日，李燕尚未向保腾公司支付剩余购房款874549元。裁决书的裁决结果主要内容为：解除保腾公司与李燕于2018年6月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号:201XXX762）；李燕向保腾公司支付合同解除违约金174909.8元；李燕在本裁决送达之日起十五日内协助保腾公司到房管部门办理《商品房买卖合同（预售）》（编号:201XXX762）的合同注销手续,协助保腾公司向东莞市南城区地税部门申请办理契税退还手续及向东莞市不动产登记中心申请物业专项维修资金退还手续等内容。 产权证书显示案涉房产于2019年11月1日登记为保腾公司名下单独所有，产权证号为粤（2019）东莞不动产权第03XXX63号，房屋建筑面积62.71平方米，所涉的土地面积14034.86平方米，土地使用权人保腾公司。商品房销售许可证显示保腾公司是位于东莞市××里××环路南侧的XX大厦的开发企业。 以上事实，有保腾公司提交的《商品房买卖合同（预售）》、（2019）穗仲莞案字第13459号仲裁裁决书、不动产信息查询结果、产权证书、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证等，以及本案执行材料、财产保全材料、不动产信息查询结果等附卷为证。 本院认为，本案主要事实为，李燕向保腾公司购买案涉房屋，2018年7月26日办理房屋预告登记，2019年7月18日本院对预告登记在李燕名下的房屋进行了“预查封”。保腾公司以其系案涉房产的登记所有权人且仲裁裁决已经解除案涉房屋买卖合同为由提出执行异议。案外人保腾公司与申请执行人朱秋记之间的争议焦点为：一、朱秋记对本院“预查封”的案涉房屋享有何种权利性质；二、法院的“预查封”能否限制保腾公司行使合同解除权；三、保腾公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点一。参照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”之规定，以及依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记，其效力在于阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，以保障将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得房屋所有权，房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。李燕享有的是对案涉房屋物权变动请求权，属于合同权利，而非房屋所有权。只有在当案涉房屋完成本登记且房屋产权正式登记到李燕名下的情况下，朱秋记才能请求强制执行该房屋以实现其债权。 关于争议焦点二。首先，法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，但法律并无明确规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使，故本院预查封措施并不等同于限制李燕、保腾公司关于案涉房屋买卖的合同权利。案涉《商品房买卖合同》约定了保腾公司在李燕逾期付款情况下享有合同解除权，非因法定事由不能排除该合同解除权。其次，在案涉仲裁裁决未被撤销的前提下，该裁决关于解除保腾公司与李燕之间购房合同的裁决之法律效力应当予以采信。再次,依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”之规定，李燕享有的对案涉房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，案涉房屋的预告登记亦归于失效。 关于争议焦点三。朱秋记主张保腾公司无权依据案涉房屋被查封后作出的案涉仲裁裁决排除执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条适用的前提条件，是存在案外人排除执行所依据另案生效法律文书中认定的执行标的权利人，与依照第二十五条规定得出的判断不一致的情形。本案中，保腾公司提交的仲裁裁决仅是裁决了解除合同，并未确认案涉房屋的所有权归属，故并未触发上述第二十六条的适用。在案涉仲裁裁决解除《商品房买卖合同》之后，李燕针对案涉房屋的预告登记失效。保腾公司目前已取得案涉房产的登记所有权，商品房销售许可证等也可证明保腾公司为案涉房屋的开发企业，因此保腾公司诉求解除人民法院对案涉房屋的查封，本院予以支持。 综上，保腾公司作为案涉房屋开发企业和登记所有权人，对案涉房产具有足以排除执行的权益，对于其请求解除查封案涉房产，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 中止对位于东莞市南城区XX路4号XX大厦3号商业、办公楼办公628号房屋【产权证号：粤（2019）东莞不动产权第03XX63号】的执行。 案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王 红