文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初22001号原告潘泉水，男，汉族，ｌ971年8月20日出生，户籍所在地广东省深圳市。委托代理人王建福，江西泰康律师事务所律师。被告柯雄伟，男，汉族，1967年ｌ2月5日出生，户籍所在地湖北省黄石市。被告深圳市臻龙五金塑胶制品有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道罗田社区燕罗路l90号振华工业园第四栋六楼，统一社会信用代码91440300050499217U。法定代表人胡保兴，男，汉族，1977年10月ｌ8日出生，户籍所在地陕西省汉阴县。被告深圳市臻龙科技实业有限公司，住所地深圳市宝安区燕罗街道罗田社区燕罗公路190号厂房4栋601，统一社会信用代码91440300MA5FU3GK72。法定代表人胡保兴，男，汉族，1977年10月ｌ8日出生，户籍所在地陕西省汉阴县。被告胡保兴，男，汉族，1977年10月ｌ8日出生，户籍所在地陕西省汉阴县。原告潘泉水与被告柯雄伟（以下简称被告一）、深圳市臻龙五金塑胶制品有限公司（以下简称被告二臻龙五金公司）、深圳市臻龙科技实业有限公司（以下简称被告三臻龙科技公司）、胡保兴（以下简称被告四）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人及四被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月26日，原告与被告柯雄伟签订《租赁厂房合同书》，合同约定，原告将位于深圳市宝安区厂房出租给被告一使用，合同租期为十年，自2011年7月1日起至2021年6月30日止，被告一于每月十日前向原告交付租金。后被告一将厂房转租给被告深圳市臻龙五金塑胶制品有限公司及被告深圳市臻龙科技实业有限公司。在合同租赁期间内，四被告未按合同约定向原告支付2019年7月至2020年1月的厂房、宿舍与饭堂租金、水电费、税金、工业垃圾费、卫生费及电梯费／厂长费等费用，已构成根本性违约，严重损害了原告合法权益。经原告多次催收后，四被告仍未支付上述费用，所以原告依据《租赁厂房合同书》之约定，向四被告发出《解除租赁厂房合同通知书》，但四被告未予履行。因此，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、判令解除原告与四被告签订的《租赁厂房合同书》；2、判令四被告向原告返还租用的厂房、宿舍与饭堂；3、判令原告没收被告一支付的厂房押金人民币36400元；4、判令四被告支付原告厂房、宿舍与饭堂的租金、水电费、税金、工业垃圾费、卫生费及电梯费／厂长费共计人民币205494.76元［从2019年7月起（不含2019年11月）暂计至2020年1月，实际计算至四被告返还厂房、宿舍与饭堂之日止］；5、判令四被告支付原告2019年8月至2020年1月逾期未付厂房、宿舍与饭堂租金的利息人民币2977元（利息以25950元为基数，按照年利率6%的标准，实计至四被告清偿之日止，暂计至2020年3月10日）；6、判令由四被告承担本案诉讼费用。被告一辩称，其是接受被告二委托代该公司与原告签订涉案合同，被告一的行为系职务行为，基于涉案合同产生的房租、水电与被告一无关。以上事实有振华工业园老板娘、被告二、被告三可以证实，且有相关声明可以证实。2016年后被告一就已从被告二公司离职。被告二、被告三、被告四共同辩称，对原告主张的没收押金不予认可，并要求原告返还该押金。另外，原告诉请四被告应向其支付的240000余元款项，应拆分由被告二及被告三两家公司各自承担。经审理查明，原告与案外人香港志广实业有限公司、深圳市宝安区松岗镇罗田村委会签订《租地转让协议书》，协议约定案外人香港志广实业有限公司将其承租的深圳市宝安区松岗镇罗田村委会集体所有的位于深圳市宝安区松岗镇罗田社区燕罗公路190号土地转让给原告使用，原告对该转让租地具有出租、出让、馈赠、继承、抵押等权利。2011年4月26日，原告与被告一签订《租赁厂房合同书》，约定原告将位于深圳市宝安区厂房出租给被告一使用，租期十年，自2011年7月1日至2021年6月30日止；约定双方签订合同时，被告一向原告支付两个月的押金及一个月首付，共计人民币伍万肆仟陆百元整；合约期满被告一付清租金及一切费用之后，原告应将押金全额退还给被告一。同时约定被告一应于每月十日前向原告交付租金，逾期壹拾伍天未付租金的，原告有权终止合同，由此造成的经济损失由被告一自行负责。该合同落款处由原告及被告一亲笔签名及按捺指模予以确认。合同签订后，截止至2019年8月由被告二前法定代表人王燕向原告支付每月的房租及水费；由被告二公司向原告支付每月电费，2019年9月及10月的电费由被告三代被告二向原告支付，此后未再支付。2019年12月17日，原告以振华工业园管理处的名义通知被告二、被告三、被告四于2019年12月20前向其付清所欠的2019年8月至10月以及2019年12月的房租租金、水电等费用共计158458.36元。被告二及被告三在该通知上加盖各自公司的公章，并由二被告的法定代表人即被告四胡保兴亲笔签名予以确认。2020年1月4日，原告通知被告二支付2019年12月的水电费及2020年1月的房租，共计47036.4元，被告二法定代表人即被告四在原告出具的单据上亲笔签名予以确认。2020年3月6日，原告向四被告发送《解除租赁合同通知书》。同日，被告四向原告出具《签收回执》，载明已收到原告发出的《解除租赁合同通知书》，并在该回执签收人处亲笔签名予以确认。2020年7月28日，被告二出具声明，载明因公司注册成立之前经营所需，委托被告一代表被告二公司于2011年4月26日与原告签订《租赁厂房合同书》，上述合同签订后由被告二公司实际履行合同项下的全部权利义务，该声明落款处由被告二加盖公章予以确认。此外，原告与被告二还曾就租赁合同押金票据的问题作出声明，载明振华工业园4栋六楼即涉案租赁物由被告一个人代表被告二公司签订租赁合同，关于租赁时缴纳的押金人民币36400元的押金收据，双方都已找不到原始收据，所以该收据无效，被告二租期满后，厂房回复原样后，可凭租赁合同与声明一起向原告退回该押金。另查明，租赁物属国有行政划拨工业厂房一栋，用地面积为900.2平方米，共同使用权面积为2801.6平方米，房产证号为深房地字第××号。又查明，被告二于2012年7月18日核准成立，其成立时法定代表人为被告一。2016年5月25日，被告二法定代表人由被告一变更为王燕。2019年9月27日，被告二与被告三签订承包合同，约定由被告三承包被告二公司的设备及场地，而且约定房租租金、水电等费用由被告三每月直接交付房东即原告。合同由被告二当时法定代表人王燕、被告三法定代表人胡保兴即被告四亲笔签字并加盖双方公司公章予以确认。之后被告二公司法定代表人再由王燕变更为被告四，刘珊娜、王燕分别为持股60%及40%的股东。以上事实，有经当庭质证的租赁转让协议书、租赁厂房合同书、中国农业银行网上银行电子回单、收据、收款收据、深圳农村商业银行电子回单、欠租通知、1月份房租12月份水电单、解除租赁合同通知书、签收回执、房地产证、规划许可证明、声明、承包合同、被告二与被告三商事主体登记及备案信息查询单、变更（备案）通知书、企业法人营业执照、税务登记证、微信聊天记录截图等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告以与四被告间存在租赁合同关系，且因四被告违反租赁合同约定据此要求其支付房租、水电费等，双方之间权利义务应适用我国合同法调整。本案中，综合原告与被告二就租赁合同押金票据所作声明的记载、被告二作出的被告一系代表被告二公司与原告签订合同的声明以及商事主体登记及备案信息查询单载明的信息，可知被告一作为被告二公司的设立人，于被告二公司设立前，以自己的名义对外与原告签订租赁厂房合同。被告二公司成立后，涉案合同的租赁厂房作为被告二的经营场所，同时由被告二向原告履行合同约定的支付房租、水电等义务。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。由此可知，关于涉案合同的责任，原告可向被告一或被告二主张。但原告在本案中诉请的是2019年8月至2020年1月期间产生的房租及水电费用，而被告一早已2016年5月25日，退出被告二公司的经营管理，所以原告诉请被告一对上述主张的费用承担责任，无事实依据，本院不予支持。此时，被告二为涉案租赁厂房的实际合同相对人，原告诉请其承担相应的合同责任，本院予以支持。另外，通过原告向四被告发送欠租通知及解除租赁合同通知书的行为可表明，原告知悉并同意被告二将其承租的厂房转租给被告三，即被告二与被告三签订的承包合同有效。依法成立的合同，只对合同双方当事人产生约束力。原告与被告三之间并不存在合法有效的合同，原告却据其与被告二签订的租赁厂房合同书及被告二、被告三签订的承包合同，从而向被告三及其法定代表人即被告四主张合同权利，无事实及法律依据，本院不予认可。因此，本院认为，由涉案合同产生的权利与义务应由被告二公司承担。关于解除租赁合同。原告与被告一于《租赁厂房合同书》中约定，被告一应于每月十日前向原告交付租金，逾期壹拾伍天未付租金，原告有权终止合同。被告二于2012年7月18日核准成立后，实际履行上述合同的权利与义务，则被告二应按照合同约定于每月十日前向原告支付租金等费用。但自2019年8月起被告二就停止支付房租及水费并于2019年11月起停止支付电费，直至2019年12月17日原告向被告二发送欠租通知时，被告二仍未向原告支付房租及水电费用。此时，被告二早已逾期壹拾伍天未付租金，原告对此享有合同解除权。经原告催告支付房租及水电费用并予以合理支付期限的情况下，被告二仍未予以支付，至2020年3月6日，原告向被告二发送解除租赁合同通知书，双方于2011年4月26日签订的《租赁厂房合同书》解除。因此，原告诉请解除双方签订的《租赁厂房合同书》，有事实及法律的依据，本院予以支持。与此同时，合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，则根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告与被告一签订的合同解除后，原告诉请被告返还租用厂房、宿舍及饭堂的主张，有事实及法律的依据，本院予以支持。关于租赁合同押金的问题。原告与被告一在合同中约定，被告一向其支付两个月的押金及一个月首付，共计人民币伍万肆仟陆百元整，其中押金为36400元。双方于合同中约定，当合同期限届满，被告一付清租金及一切费用后，原告应将押金退还被告一。对此，原告与被告二就押金收据的声明中亦再次对退还押金的上述条件予以了重申。涉案租赁合同因被告逾期支付租金等费用，原告依约行使解除权，导致合同期限未届满就已解除。所以双方约定的租赁合同押金退还条件并未成就，原告有权不予退还被告一支付的押金。因此，原告诉请不予退还押金人民币36400元的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。关于租金问题。原告向被告出具的欠租通知中，明确载明截止至2019年12月17日被告拖欠房租、水电等相关费用158458.36元，该金额由被告二公司及其法定代表人予以确认；2020年1月4日原告通知被告二支付2019年12月水电费及2020年1月房租47036.4元，被告二法定代表人亲笔签名对该金额予以了确认，以上费用共计人民币205494.76元（158458.36元+47036.4元）。因此，原告诉请被告支付截止至2020年1月（不包含2019年11月）的租金、水电等相关费用共计人民币205494.76元，有事实及法律依据，本院予以支持，实计费用计至被告二返还厂房、宿舍和饭堂之日止。关于逾期支付利息。被告二未及时向原告付清租金，给原告造成资金占用上的损失，应向原告支付逾期付款利息。原告据此主张被告二应以25950元为基数，按照年利率6%的标准，自2019年8月每月应支付费用逾期之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月10日止的利息为2977元。原告与被告一在合同中约定应于每月十日前支付租金等费用，原告据此主张每月租金自逾期之日起计算利息，有事实及法律依据，本院予以认可。但双方未就逾期利息进行约定，原告主张按年利率6%的标准予以计算，没有事实依据，本院不予认可。因此，本院认为，被告应以每月租金25950元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予计算利息，截止至2020年3月10日的利息为1896.2元（具体利息计算见附表），实际利息计至被告清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告潘泉水与被告柯雄伟于2011年4月26日签订的《租赁厂房合同书》；二、被告深圳市臻龙五金塑胶制品有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离深圳市宝安区松岗街道罗田社区燕罗公路190号振华工业园第四栋六楼厂房；三、原告潘泉水无须返还被告深圳市臻龙五金塑胶制品有限公司押金人民币36400元；四、被告深圳市臻龙五金塑胶制品有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告潘泉水支付2019年7月至2020年1月的房屋租金、水电费等费用人民币205494.76元及利息人民币1896.2元（实际利息以人民币25950元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月11日起计至实际清偿之日止）；五、驳回原告潘泉水其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2214元，由被告深圳市臻龙五金塑胶制品有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇二〇年九月二十八日书记员 李博(兼)书记员 陈 颖 欣附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附表：            月份              基数      （元）              同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率              天数      （天）              利息      （元））                  2019年8月              25950              4.25%              182              549.9                  2019年9月              25950              4.2%              152              453.9                  2019年10月              25950              4.2%              121              361.3                  2019年11月              25950              4.15%              91              268.5                  2019年12月              25950              4.15%              60              177                  2019年1月              25950              4.15%              29              85.6                  合计（元）                                                                 1896.2