河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初4521号原告（反诉被告）：任俊红，女，1967年3月26日出生，汉族，大专文化程度，河南省开封市人，洛阳一拖公司退休职工，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：刘欢乐，河南登法律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：冯百玉，河南登法律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：高峰，男，1977年10月6日出生，汉族，本科文化程度，河南省永城市人，洛阳一拖公司职工，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：周龙庆、郑志强，洛阳市涧西区大公法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：洛阳恋家房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市涧西区天津路34-8号。法定代表人：安冰，职务：总经理。委托诉讼代理人：路明，该公司员工，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）任俊红诉被告（反诉原告）高峰、被告洛阳恋家房地产经纪有限公司（以下简称恋家公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序进行审理。原告（反诉被告）任俊红及其委托诉讼代理人刘欢乐、冯百玉，被告（反诉原告）高峰及其委托诉讼代理人周龙庆、郑志强，被告恋家公司的委托诉讼代理人路明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）任俊红向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2、判令被告恋家公司返还原告3000元认购诚意金；3、判令被告高峰、恋家公司共同承担违约金66000元；4、判令被告高峰、恋家公司返还原告的31868元装修费用；5、判令被告高峰、恋家公司按照同期银行拆借利息自立案之日起向原告支付应当还款金额的利息，直至本息清偿之日；6、判令被告高峰、恋家公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年原告委托被告恋家公司与高思贤洽谈购房事宜，高思贤儿子高峰作为代理人出面办理相关手续，但是后来原告得知被告高峰无代理权限致使合同无法履行，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告高峰辩称，原告任俊红所诉不是事实。2019年9月高峰父亲高思贤因病急需用钱，委托高峰将高思贤名下位于洛阳市××龙××街坊××层××房屋出售。高峰找到恋家公司咨询，恋家公司告知高峰不需要什么手续，让高峰以代理人的名义签订合同即可，恋家公司负责帮高峰找到买方。高峰当时向恋家公司告知即便是高峰和恋家公司签订合同，暂时也过不了户，但恋家公司挣钱急切，告知高峰只要签订合同即可。2019年9月9日，经恋家公司介绍，高峰以代理人的名义与任俊红签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定房屋总价33万元，任俊红一次性支付全款，高峰在收到房款3日内交付房屋，各项税费及中介费均由任俊红交纳。合同签订后恋家公司以任俊红想去看房为由，让高峰将钥匙交给公司。高峰将钥匙交给恋家公司，任俊红看房后，恋家公司没有及时将房屋钥匙交给高峰，任俊红擅自将房屋改造、装修，占用长达10个月，并将门锁全部更换。高峰发现后报警110，又通过相关部门将锁开启。高峰认为，虽然合同已签订，但房屋并没有交付使用，产权没有转移，高峰和任俊红至今没有实际接触，没有通过话，没有办理任何关于房屋的手续，任俊红的一切行为和高峰无关，应是恋家公司的责任。且高峰自合同签订后至今没收到任俊红的任何房款，高峰没有违反合同约定，不应承担责任。被告恋家公司辩称，恋家公司认为依照《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第九条第6项已经注明，如有代理人的，代理人承诺已经过房屋所有权人和相关利害关系人的同意，否则出现的责任由代理人承担。合同第3页友情提示内容已经注明，本合同任何一方的口头承诺均不具有法律效力等。合同上有任俊红及高峰的签字和手印。根据上述两条均可证明任俊红认可高峰的代理权限，同时也声明了买卖双方私下自行约定均不具有法律效力。故此恋家公司不认可任俊红起诉状上第三、四、五、六项诉求。依据事实任俊红并未购买成功高峰所代为出售的房产，恋家公司同意全额返还任俊红所交纳的委托购房意向金。委托购房合同与本案所涉及的房屋买卖合同并非同一份合同。根据任俊红所提供的录音证据，明确显示任俊红与高峰曾私下在恋家公司不在场的情况下进行沟通协调以及订立其他约定。按照买卖合同约定如若有其他约定，应另立补充协议，补充协议应由三方重新约定，而非双方私下达成约定。所以恋家公司不应该承担任俊红诉求三至六项的相关责任。被告（反诉原告）高峰反诉称，任俊红在没有经高峰同意，通过恋家公司以看房为由将房屋钥匙拿走，看房后未将房屋钥匙交还高峰，未支付房款的情况下，擅自装修、拆除房屋设施，更换门窗，违反合同约定，已对高峰构成了侵权。反诉请求：1、返还房屋；2、赔偿非法占有房屋期间的损失，共计10个月6000元整，反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）任俊红辩称，高峰仅反诉任俊红一人，放弃了对恋家公司的反诉，但是高峰却在事实与理由中写到任俊红在没有经高峰同意，并通过中介以看房的理由将钥匙拿走，因此高峰也相当于放弃了对任俊红进行主张的权利。在本诉中任俊红已经提交了由高峰本人同意进行装修的录音。本案案涉房屋的登记人为高思贤，高峰事实上属于无权代理，其通过一步步的套路让任俊红先装修，而当任俊红装修完毕后，却发现高峰根本无权代理，该房屋也根本不可能进行过户。综上，恳请法院驳回高峰的反诉请求。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案的法律事实如下：2019年9月9日，任俊红（买方）与高思贤（卖方）、高峰（卖方代理人）、恋家公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方拟转让位于洛阳市××龙××街坊××层××房产，房产证号：洛房权证市字第××号，建筑面积40.89平方米，转让总价款33万元。买方一次性付全款，将总房款支付至洛阳市存量房交易资金监管账户。卖方应当于收齐房款三日内将该房产交付买方。在本合同签订之日起10个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》7个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续。关于违约责任约定：买方未按本合同约定支付房款的，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售房屋，并有权向买方追究房屋成交价的20%违约金的责任。卖方违反合同约定或因卖方其他原因不予将房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究房屋成交价的20%违约金的责任。并约定如有代理人的，代理人承诺已经过房屋所有权人和相关利害关系人的同意，否则出现的责任由代理人承担。高峰作为高思贤的代理人，代高思贤在合同上签字。合同签订后，高峰与恋家公司多次协商办理房屋过户登记手续，因高思贤生病住院，无法办理。高峰与任俊红协商由任俊红先行装修入住。2019年9月27日上午高峰将涉案房屋钥匙交给恋家公司，恋家公司交给任俊红。高峰通过恋家公司要求任俊红先支付10万元，任俊红未予支付。2019年10月1日，任俊红委托装修公司对涉案房屋进行装修，期间高峰、任俊红通过恋家公司协商任俊红对涉案房屋进行装修、高峰将涉案房屋内家具搬走、办理房屋过户委托公证等事宜。2019年10月16日因高思贤病故，高峰通过恋家公司要求任俊红停止装修。任俊红停止装修，2019年11月1日，任俊红支付装修费用31868元。后高峰、任俊红、恋家公司就合同履行进行协商，因涉案房屋涉及继承，无法协商一致。任俊红诉至本院。另查明，高思贤与高峰系父子关系，签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》时高峰持有高思贤的身份证件、涉案房屋的产权证等，并将涉案房屋的产权证交与恋家公司保管。任俊红向恋家公司交纳了3000元委托购房意向金，未向高峰支付房款。双方发生纠纷后，2020年4月高峰将涉案房屋门锁更换，任俊红的家具家电等个人物品至今尚未搬走。上述事实，有任俊红、高峰、恋家公司2019年9月9日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，任俊红与恋家公司工作人员郭海超的微信聊天记录，高峰与郭海超的微信聊天记录，任俊红、高峰之间的通话录音，任俊红、高峰、郭海超之间的谈话录音及当事人的当庭陈述等为证，本院予以认定。本院认为，任俊红与高峰、恋家公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。高峰在与任俊红、恋家公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》时持有父亲高思贤的身份证、涉案房屋的产权证，并将产权证交与恋家公司，能够证明其有接受高思贤的委托代为出售涉案房屋的代理人身份和代理权限。故三方签订的该买卖合同合法有效。合同履行过程中，因高思贤生病住院暂无法办理房屋过户登记等相关手续，任俊红与高峰约定任俊红先行装修入住，应视为双方经协商一致对合同内容的变更。后因高思贤病故，涉案房屋涉及继承，买卖合同不能继续履行，任俊红要求解除合同，本院依法予以支持。高峰在合同履行过程中积极协商办理房屋过户登记相关手续，并向任俊红交付了涉案房屋，后因高思贤病故导致合同不能继续履行，其对合同的解除并无过错，恋家公司亦无过错。故任俊红要求高峰、恋家公司支付违约金，没有事实和法律依据，本院依法不应支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。任俊红应当将其在涉案房屋内的家具家电等个人物品搬走，向高峰返还涉案房屋。任俊红向恋家公司支付的委托购房意向金3000元，恋家公司应当返还给任俊红。任俊红对涉案房屋的装修部分，已经附着于涉案房屋内，因双方当事人对合同的解除均无过错，高峰作为受益人，应当向任俊红补偿装修费用31868元。任俊红在未向高峰支付任何购房款的情况下占有使用涉案房屋至2020年4月，应向高峰支付相应的占有使用费。本院参照洛阳市同地段房屋租赁市场价格，酌定任俊红向高峰按每月500元的标准支付7个月的房屋占有使用费，共计3500元。任俊红要求支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）任俊红与被告（反诉原告）高峰、被告洛阳恋家房地产经纪有限公司于2019年9月9日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、原告（反诉被告）任俊红于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）高峰返还洛阳市涧西区龙西街坊21-2层2-202号房屋；三、被告洛阳恋家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）任俊红返还委托购房意向金3000元；四、被告（反诉原告）高峰于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）任俊红补偿装修费用31868元；五、原告（反诉被告）任俊红于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）高峰支付房屋占有使用费3500元；六、驳回原告（反诉被告）任俊红的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）高峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1159元，由原告（反诉被告）任俊红负担753元，被告（反诉原告）高峰负担371元，被告洛阳恋家房地产经纪有限公司负担35元；反诉费1845元，由原告（反诉被告）任俊红负担1070元，被告（反诉原告）高峰负担775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  韩亚蕾二〇二〇年九月二十八日书记员  闫帅辉