云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2538号上诉人（原审被告）：李锐，女，1976年11月23日生，汉族，高中文化，曲靖市富源县人，住麒麟区，现住麒麟区。委托诉讼代理人：恭开宝，云南大韬（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：孔艳娥，女，1979年3月14日生，汉族，中技文化，曲靖市宣威市人，工人，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审被告）：代惠，女，1976年11月8日生，汉族，曲靖市会泽县人，无业，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审被告）：黎邦勇，男，1977年4月18日生，汉族，昭通市巧家县人，无业，住曲靖市麒麟区。上诉人李锐因与被上诉人孔艳娥、代惠、黎邦勇案外人执行异议之诉一案，不服麒麟区人民法院（2019）云0302民初4274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李锐上诉请求：撤销麒麟区人民法院作出的（2019）云0302民初4274号民事判决，改判驳回孔艳娥的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人孔艳娥在明知代惠、黎邦勇差欠巨额债务的情况下，公然与代惠、黎邦勇串通，以房屋买卖的形式损害上诉人李锐的合法利益，依法应认定三被上诉人之间的买卖合同无效。一审法院在被上诉人简单提供诉争房屋、及被上诉人母亲照片及票据的情况下错误认定孔艳娥占有该房屋没有任何依据，照片不能证明是否是诉争房屋，经过上诉人到该小区了解，小区的相关费用也是由黎邦勇、代惠缴纳。被上诉人孔艳娥购买房屋不符合相关法律规定，一审法院认定双方签订的房屋买卖合同有效没有任何的法律依据，上诉人的上诉请求依法应得到支持。被上诉人孔艳娥辩称，其不可能知道代惠、黎邦勇差多少钱，并且这个房子售价300000元，其转账给代惠300000元，付清钱以后，其让代惠写了收条，并且，从2018年9月，其就开始付按揭款。代惠答应过2个月搬走，但是2个月以后没有搬走，其就找代惠写合同，合同时间是被上诉人让代惠、黎邦勇写为2018年8月份的。之后，仍未搬走，2019年1月2日，其向麒麟区法院起诉，1月22，麒麟区法院调解，被上诉人又给了代惠3000元给他们搬家，代惠、黎邦勇才搬走的。这个房子是买给被上诉人母亲住的，2019年1月23日搬进去居住。2019年1月28日，房屋才被李锐申请查封。2019的2月2日，被上诉人还将诉争房屋的水电及物管费用缴清。被上诉人代惠、黎邦勇未作答辩。原审原告孔艳娥向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告代惠、黎邦勇签订的房屋买卖合同及补充协议真实有效合法；2.立即停止对麒麟区房屋的强制执行并解除查封；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：孔艳娥与代惠、黎邦勇于2018年12月、2019年1月23日分别签订《房屋买卖（居间）合同》《房屋买卖合同》，约定的价款300000元，孔艳娥于2018年5月至8月已向代惠转款支付。据孔艳娥、代惠、黎邦勇陈述，诉争房屋的按揭贷款（金额290000元，借款期限为2015年1月8日至2035年1月8日）也由孔艳娥偿还。一审法院认为，孔艳娥与代惠、黎邦勇签订的《房屋买卖合同》有效，合同签订时间发生在法院作出的财产保全裁定之前，从孔艳娥已付清合同约定的价款300000元，并负责偿还代惠、黎邦勇下欠按揭贷款、且已实际占有该房产并已交纳物管费等情况来看，孔艳娥对诉争房产所享有的民事权益能够阻却执行，孔艳娥提起执行异议请求阻却对本案诉争房产执行的理由成立。据此，判决：1.原告孔艳娥与被告代惠、黎邦勇签订的《房屋买卖合同》有效；2.停止对位于曲靖市麒麟区房屋的执行。二审中，被上诉人孔艳娥提交了2019年5月8日、6月12日、7月11日、8月8日、11月9日其按月向黎邦勇转账2000元的转账汇款回单共5份；上诉人李锐提交了应收账款明细账3页，欲证明按揭贷款账户由代惠转账支付款项，并且，2018年6月前，按月给付的金额为1500元，2018年6月给付了1200元，2018年7月、8月、11月按月给付1117元，2018年11月起至2020年3月，未再清偿按揭贷款；上诉人李锐还提交了物业公司收取水费、电费专用收据各1份，收据记载的用户为黎邦勇，收款时间为2020年2月22日，欲证明诉争房屋的水、电费仍由黎邦勇缴纳。经二审询问，孔艳娥陈述，2018年5月购买诉争房屋，从5月至8月转账给付的金额已到300000元，就让代惠、黎邦勇书写了收条；向曲靖世昌房产经纪有限公司购买了一份空白的《房屋买卖（居间）合同》，合同落款时间、收付款等内容都是按照孔艳娥的意思填写的，书写合同的时间实际是2018年12月；2019年1月23日，实际搬进诉争房屋。对于李锐申请一审法院调取的孔艳娥、代惠的银行交易流水，一审庭审中，孔艳娥对真实性无异议，但认为仅能证明其与代惠、黎邦勇是好朋友，其名下的信用卡交代惠使用，由代惠还款，购房款是单独提剔出来的，时间太长，已无法说明每笔转款的用途；代惠对证据的真实性无异议，其提出购房款是单独分开的，其借孔艳娥的信用卡及储蓄卡，又转款还孔艳娥的信用卡及储蓄卡；黎邦勇对证据的真实性亦无异议，其提出，双方从2017年就有账户往来，向孔艳娥借钱还信用卡，再还钱给孔艳娥，孔艳娥的信用卡由他们使用。因双方的款项往来并未注明用途，二审中，要求孔艳娥核对一审法院调取的交易流水，并就交易流水显示的，2018年5月至8月期间，孔艳娥向代惠转账给付451039元，代惠又向孔艳娥转账给付291594元这一事实作出说明，孔艳娥陈述，其与代惠、黎邦勇系好朋友，代惠使用孔艳娥的信用卡后，将钱转到孔艳娥的账户，由孔艳娥归还，代惠还向孔艳娥借款，孔艳娥以现金给付，代惠转账归还。一审法院调取的孔艳娥、代惠的银行交易流水还显示，2018年1月至2019年5月期间，孔艳娥向代惠转账给付金额共计587542元，代惠向孔艳娥转账给付金额共计747337元。结合双方当事人一审提交的证据，本院认定本案事实如下：2014年12月10日，代惠、黎邦勇以房款总价423977元向曲靖珠源房地产开发经营有限公司购买了“龙城国际”二期7幢604号房，当日首付133977元，其余价款290000元向银行贷款支付。2015年1月8日，代惠、黎邦勇以该套房屋作为抵押与建行云南省曲靖市分行个贷中心签订《借款合同》，借款期限为2015年1月8日至2035年1月8日，借款本金290000元一次性划入曲靖珠源房地产开发经营有限公司，采用等额本息的方式指定从黎邦勇的账户委托扣款。2019年1月8日，李锐诉代惠、黎邦勇民间借贷纠纷一案由麒麟区人民法院立案受理，诉讼中，李锐申请财产保全，1月28日，麒麟区人民法院查封了黎邦勇、代惠名下的位于麒麟区房屋一套。在审理中，双方自愿达成调解协议，麒麟区人民法院于2019年3月1日作出（2019）云0302民初236号民事调解书，“由被告代惠于2019年3月16日前偿还原告李锐欠款530000元，被告黎邦勇不承担还款责任。”由于代惠未主动履行生效调解，李锐于2019年3月18日向麒麟区人民法院申请强制执行，2019年3月25日，麒麟区人民法院向被执行人代惠发出履行执行通知书，代惠逾期未履行，5月15日，孔艳娥向麒麟区人民法院提出执行异议，5月29日，麒麟区人民法院作出驳回孔艳娥异议的裁定。另查明，孔艳娥与代惠、黎邦勇签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，代惠、黎邦勇将“龙城国际”二期的房屋及全部家电家俱以300000元出售给孔艳娥，并约定款项于2018年8月25日一次性交付。代惠、黎邦勇出具了落款时间为“2018年8月25日”的收条一份，“收到孔艳娥付房款现金300000元，两个月内交房”。孔艳娥因要求代惠、黎邦勇交付房屋向麒麟区人民法院提起诉讼，2019年1月2日，麒麟区人民法院送达诉前调解案件受理通知书，告知：调解成功，双方当事人可申请法院出具法律文书；调解不成，由立案庭审查立案。2019年1月23日，代惠、黎邦勇与孔艳娥签订《房屋买卖合同》，“出卖人与买受人因房屋买卖合同纠纷于2018年12月诉到曲靖市麒麟区人民法院，因无法办理房屋过户手续，无法判决，为取得该房屋实际占有权，现由出卖人与买受人双方协商，达成如下协议：代惠、黎邦勇将麒麟区东城国际（笔误，应为龙城国际）二期7幢604房屋卖给孔艳娥，购房款300000元买方在交房当天以现金方式一次性支付卖方；出卖人在2019年1月23日已经将该房屋钥匙、所有手续单据、房屋已实际交付至买受人使用，买方已经在2018年8月25日交房时一次性现金支付了卖方购房款300000元；2019年1月23日之前的物业管理费、垃圾清运费、水电费等公共支出由出卖人负责支付，之后的由买受人负责支付。”2019年2月2日，曲靖市博威物业服务有限公司龙城国际服务中心开具了住户名称为“孔艳娥”、房屋名称为“7--604”的物业费（1863元）、生活垃圾费及水池清洗费（共157元）的收据各一份。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十六条，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本案诉争执行标的登记在被执行人代惠、黎邦勇名下，按照不动产登记薄的记载可推定代惠、黎邦勇为诉争执行标的的权利人。但是，不动产登记薄产生的是推定效力，真正的权利人可以反证推翻。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”司法解释的这一规定正是对当事人提出的反证进行判断的具体标准之一。本案诉争执行标的登记的权利人代惠、黎邦勇与执行案件的案外人孔艳娥签订了两份书面合同。第一份，《房屋买卖（居间）合同》签订的落款时间为“2018年8月25日”，但是，孔艳娥已认可，实际签订时间与落款时间不符，应为2018年12月。现为证据证明的事实是，该份合同载明的签订时间不实，是否于2018年12月签订，除孔艳娥的陈述外，无其他证据证实。该份合同的签订时间不能确定。第二份，《房屋买卖合同》记载的签订时间为“2019年1月23日”，早于人民法院采取查封措施的“2019年1月28日”。该份《房屋买卖合同》记载了合同签订时间，并且，本案上诉人李锐未提交证据证明签订时间不实。虽然合同签订时间与人民法院采取查封行为的时间相近，仅相差5天，但是，合同签订时间确早于查封行为实施的时间，满足了上述司法解释规定的第一项条件。本案被上诉人孔艳娥主张，诉争执行标的已由被上诉人父母实际占有使用，并提交缴纳物业管理费、生活垃圾费及水池清洗费的单据。《房屋买卖合同》也记载，“出卖人（代惠、黎邦勇）在2019年1月23日已经将该房屋钥匙、所有手续单据、房屋已实际交付至买受人（孔艳娥）使用”，并且，从该份合同的记载的内容看，实际占有使用诉争执行标的的时间也在查封行为实施时间之前，上述司法解释规定的第二项条件亦满足。因诉争执行标的作为银行按揭贷款的抵押物，在贷款尚未清偿前不能办理过户登记，未办理过户登记不可归因于本案被上诉人孔艳娥，司法解释规定的第四项条件亦满足。本案被上诉人孔艳娥还提交证据证明其在2018年5月至8月期间，已向诉争执行标的的权利人代惠、黎邦勇转账给付了远超买卖合同约定金额的款项。从这一事实来看，买卖合同价款已支付。但是，买受人给付的金额远超合同约定的金额，必然产生超额给付的原因何在或是否基于买卖合同而为给付的问题。首先，被上诉人孔艳娥主张，在买卖合同法律关系之外，其与诉争执行标的的权利人代惠、黎邦勇存在借款法律关系，超额给付的部分系基于借款法律关系而产生的给付，该主张亦为代惠、黎邦勇认可。但是，2018年5月至8月期间孔艳娥共向代惠转账给付451039元，而孔艳娥与代惠、黎邦勇的款项往来并未标注款项作途，双方将其中的14笔共计300000元抽离出来单独作为买卖合同价款给付的依据，对款项进行区分的依据缺失。并且，既然孔艳娥与代惠、黎邦勇之间存在借款法律关系，双方因借款法律关系而产生的款项往来总额亦不清，从而导致该300000元是否系给付买卖合同价款的事实不清。其次，2018年5月至8月期间，不仅孔艳娥向代惠、黎邦勇转账给付了451039元，代惠、黎邦勇也向孔艳娥转账给付了291594元，如两相冲抵，则孔艳娥仅给付了159445元。本案被上诉人孔艳娥虽主张代惠、黎邦勇的转款是用于清偿其他债务，但未提交证据证明。即使双方存在其他经济往来，因其他经济往来而发生的款项给付与本案待证的因买卖合同而发生的价款给付之间也难以区分。何况，2018年1月至2019年5月期间，孔艳娥向代惠转账给付金额共计587542元，其中，包括孔艳娥对代惠、黎邦勇因买卖而产生的30000元债务，而代惠向孔艳娥转账给付金额共计747337元，代惠、黎邦勇向孔艳娥给付的金额反而更高这一事实，亦难以理解。既然孔艳娥与代惠、黎邦勇互负债务，不采用债务相互冲抵后再补足差额的通常方式进行给付的原因不清。况且，双方的交易流水及陈述显示，孔艳娥对代惠、黎邦勇的债权大于孔艳娥应向该二人负担的债务，在此前提下，孔艳娥再给付合同约定价款300000元的原因不清，与常理相悖。再有，诉争执行标的于2014年12月10日由开发商出售给代惠、黎邦勇，房屋总价款为423977元。按照孔艳娥及代惠、黎邦勇的陈述，2018年8月时约定以300000元的价款向孔艳娥出售。即便不计入房价上涨因素，时隔近4年以300000元的价款交易房屋的行为也存疑。按照双方的陈述，房屋出售以后的银行贷款由孔艳娥负担，但是，代惠、黎邦勇毕竟已给付了房屋首付款133977元，且2018年8月以前的银行贷款由代惠、黎邦勇负担，更何况，代惠、黎邦勇向孔艳娥出售的是“房屋及全部家电家俱”，自然包含了代惠、黎邦勇对房屋的装修部分，而不仅是房屋本身。因此，被上诉人孔艳娥虽对买卖合同的价款给付提交了转账凭证，但是，其不能提交款项区分的依据，致超额给付的原因不清，转账凭证记载的经济往来所依据的给付基础不清，结合孔艳娥与代惠、黎邦勇约定的价款与社会生活常识相悖的事实，买卖合同约定的价款已给付的事实不能认定,不满足上述司法解释规定的第三项条件。被上诉人孔艳娥并不享有阻却执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款，“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”在案外人执行异议之诉案件中，可以一并裁判的是当事人要求确认其权利的诉请，至于被上诉人孔艳娥要求确认合同效力的主张，因其不属于权利确认，故，不在本案中作出处理。综上所述，上诉人李锐的上诉主张，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销麒麟区人民法院（2019）云0302民初4274号民事判决；二、驳回孔艳娥的诉讼请求。一审案件受理费5800元，由孔艳娥负担；二审案件受理费5800元，由孔艳娥负担。本判决为终审判决审判长  陈铭军审判员  王 勇审判员  武敬涛二〇二〇年九月十一日书记员  吕梦亭