内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院   民事判决书   （2020）内2921民初1591号   原告：关金林，男，1963年1月24日出生，汉族，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：邱德育，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告：阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。   法定代表人：季辉平，该公司总经理。   委托诉讼代理人：姚鹰，该公司经理。   委托诉讼代理人：李文丹，内蒙古广安律师事务所律师。   被告：徐瑞，男，1987年5月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。   第三人：李登殿，男，1958年10月23日出生，蒙古族，住内蒙古自治区阿拉善左旗。   委托诉讼代理人：王鑫，内蒙古广安律师事务所律师。   原告关金林诉被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）、徐瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法追加李登殿为本案第三人，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告关金林委托诉讼代理人邱德育，被告恺祥达公司委托诉讼代理人姚鹰、李文丹，第三人李登殿委托诉讼代理人王鑫到庭参加了诉讼。被告徐瑞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院确认原告与被告恺祥达公司之间购买祥雲豪宸小区6-1-102室协议合法有效；二、确认被告徐瑞与被告恺祥达公司之间的祥雲豪宸小区6-1-102室房屋买卖合同无效；三、判令被告恺祥达公司立即协助将该6-1-102室房屋产权手续办理在原告名下；四、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月19日，原告从第三人李登殿手中购买了位于××旗（建筑面积336.54平方米，总计价款959139元），并于当日向第三人李登殿支付全部购房款。第三人李登殿带原告到被告恺祥达公司售楼部开具了收据一张，载明收到房款959139元，并向原告交付了诉争房屋钥匙，售楼部工作人员要求协议过几天再签。后经原告多次催促签订协议，但均被推托。原告购买上述房屋后装修入住至今，但在与被告恺祥达公司商议办证事宜时发现该诉争房屋已预告登记在被告徐瑞名下。经调查发现二被告之间所谓的房屋买卖合同系被告恺祥达公司向被告徐瑞借款而用诉争房屋担保形成，二被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。故原告诉至法院，请人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。   被告恺祥达公司辩称：首先，原告第一项诉讼请求不能成立。被告与原告从未就祥雲豪宸住宅小区6-1-102室房屋签订过任何协议，原告未向答辩人支付过案涉房屋的购房款。原告在诉状中也陈述是从第三人李登殿处购买房屋，购房款也是支付给第三人李登殿。基于以上陈述，答辩人是基于重大误解出具了收款收据，答辩人将视本案查明的情况提起撤销之诉，因此原告要求确认协议效力的诉讼请求无事实及法律依据。其次，答辩人同意原告的第二项诉讼请求。答辩人在开发过程中因为资金周转需要，以原告主张的房屋作为抵押担保，在第二被告徐瑞处借款。答辩人和徐瑞之间不存在商品房买卖法律关系，故答辩人和徐瑞之间签订的商品房买卖合同应属无效。再次，关于原告第三项诉请，基于答辩人和原告签订的房屋买卖合同的效力问题，并且原告也没有向答辩人交付购房款，故答辩人无法为原告办理相关产权登记手续。综上，请求法院查明事实，正确适用法律，在原告未向答辩人付清购房款情况下，依法驳回原告的第一、第三项诉讼请求。   被告徐瑞未做答辩。   第三人李登殿述称：原告所述属实。2011年第三人与被告实际控制人姚鹰协商，联合开发苁蓉小区即祥雲豪宸小区，双方达成一致后，第三人以妻子张晓霞名义与姚鹰在2011年4月1日签订《联合开发合同》，在同年5月12日签订《补充协议》，合同约定：第三人妻子张晓霞向被告与阿拉善盟苁蓉集团联合开发的阿左旗巴镇祥雲豪宸小区建设项目分期投入1000万元，被告分给张晓霞该小区1-2层营业房930平米，住宅2087平米，公寓900平米，后又补充协议增加456平米住宅，并附有《苁蓉集团预售预留房号表》。上述合同同时约定以上投资分得房屋所有权归乙方所有，销售由甲方统一管理，按照实际销售价格，销售所得归乙方，所得销售款甲方转入乙方账户。合同签订后，第三人按照约定分期通过自己账户、妻子账户、女儿账户、朋友账户分八次共向被告指定账户转款1000万元，已全部履行合同义务。房屋封顶可以销售后，第三人将部分预留房屋进行销售，其中包括本案涉及房屋6号楼1单元102室，该房屋第三人销售给本案原告关金林。被告公司售楼部也接到其实际控制人姚鹰指示，于2013年5月19日向原告出具了收到959139元房款的收据，并将钥匙一并交付原告。第三人向原告出售协议约定的预留房，并收取房款，符合第三人与被告签订的合同内容，被告对此也予以确认。被告公司已按照约定与原告签订《房屋买卖合同》并出具收据，被告应当按照《商品房买卖合同》向原告交付房屋并办理相关房屋产权手续，上述意见请法庭予以采纳。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月10日，被告恺祥达公司向原告出具收据一张，收据载明“今收到关金林交来的6-1-102室房款959139元，收款人罗。”后被告恺祥达公司向原告交付了案涉房屋，原告装修入住至今。原告要求被告恺祥达公司签订房屋买卖合同及协助办理不动产登记手续，被告恺祥达公司以原告未向其交付房款为由不予办理，原告遂诉至本院，请求支持其诉请。   另查明，从2013年9月18日开始，因被告恺祥达公司需要周转资金，与宁夏华宸投资有限公司的汪长河、徐瑞签订借款协议书，抵押包括祥雲豪宸小区6号楼1单元102室房屋在内的数套房屋进行借款。作为债务性的抵押，被告恺祥达公司与第三人徐瑞就祥雲豪宸小区6号楼1单元102室的房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了网签及预告登记。   再查明，2011年4月1日，银川恺祥达房地产开发有限公司法定代表人姚鹰与第三人妻子张晓霞签订《联合开发合同》，合同约定张晓霞（乙方）在银川恺祥达房地产开发有限公司（甲方）与阿拉善苁蓉集团有限责任公司联合开发的苁蓉小区开发建设项目中分期投入人民币壹仟万元整（10000000元）；甲方负责工程的全部开发建设和管理，商品房销售时，乙方投入资金甲方分类按以下面积分给乙方房屋：1-2层营业房930㎡，住宅2087㎡，公寓900㎡，地下停车位28个。以上投资分得房屋所有权归乙方，销售由甲方统一管理，按照实际销售价销售所得归乙方所有，销售款甲方转入乙方账户。2011年5月12日，双方签订《补充协议》，协议约定甲方给乙方分得房屋面积，住宅房增加肆佰伍拾陆平方米（456㎡）。同时被告恺祥达公司向原告出具《苁蓉集团预售预留房房号表（销售部）》，案涉房屋系预售预留房房号表中载明的房屋。后第三人李登殿通过自己、妻子、女儿以及柴尔国账户共向银川恺祥达房地产开发有限公司账户转款1000万元，姚鹰向第三人妻子张晓霞出具共收到1000万元投资款的收条三份。   又查明，因涉及的房地产项目对开发企业注册地域有限制要求，为了办理建设工程许可证、建设工程规划许可证等房地产开发手续，银川恺祥达房地产开发有限公司投资成立了被告恺祥达公司。   本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告关金林通过第三人李登殿购买了案涉房屋，经与被告凯祥达公司协商，被告恺祥达公司向原告出具收到房款959139元的收据，故对原告主张的原、被告之间就购买案涉房屋达成的协议有效的诉请依法予以支持。被告凯祥达公司出具收据后，向原告交付了案涉房屋，双方对原告购买案涉房屋实际进行了履行，现原告作为房屋的买受人全面履行了义务，被告恺祥达公司亦应继续协助原告办理售房的相关事宜，故对原告要求被告恺祥达公司协助原告办理不动产登记手续的诉讼请求依法予以支持。被告恺祥达公司辩称，原告房款交给了第三人李登殿，并未向其交付，其也是因重大误解才开具收据。本案中虽然原告和被告恺祥达公司未签订书面的房屋买卖合同，被告恺祥达公司亦未实际收取房款，但被告恺祥达公司向原告出具收据，证明原告款项付清的事实，这与第三人李登殿提供的2011年银川恺祥达房地产开发有限公司与第三人李登殿妻子张晓霞签订的《联合开发合同》、银川恺祥达房地产开发有限公司法定代表人姚鹰出具的收条以及《苁蓉集团预售预留房号表》等证据能够相互印证，证实第三人向被告投资1000万元用于开发建设祥雲豪宸住宅小区（原名称为苁蓉小区），被告分给第三人包括案涉房屋在内的特定面积的住宅、营业房及车库的事实。既然案涉房屋被告恺祥达公司也已经分配给了第三人，故通过第三人出售该房屋、第三人收取房款并且经第三人协助由被告恺祥达公司与原告签订《商品房买卖协议》及向原告出具收款收据均符合情理。第三人收取房款实际就是处分其在《联合开发合同》中享有的权利，被告恺祥达公司能够出具收据，也是默认第三人享有出售案涉房屋的权利。故被告恺祥达公司辩称原告未交纳房款，原告主张的双方就购买案涉房屋达成的协议无事实依据的意见不能成立。另通过第三人李登殿出售祥雲豪宸住宅小区的房屋不仅限于此一套，被告恺祥达公司辩称的因重大误解开具收据的辩称意见亦不能成立。对被告恺祥达公司辩称意见本院不予采纳。被告徐瑞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的法律责任。   据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、确认原告关金林与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司之间关于购买祥雲豪宸小区6-1-102室达成的口头协议合法有效；   二、确认被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司与被告徐瑞签订的《商品房买卖合同》（合同编号2012-0005186）无效；   三、被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告关金林办理位于××旗房屋不动产权登记手续。   案件受理费100元，由被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审判员 冯瑞平   二〇二〇年九月二十九日   书记员 汪 静