广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初5295号原告：李琴，女，1974年5月22日出生，汉族，身份证住址广州市白云区之一。委托诉讼代理人：吕芳芳，广东盈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李来斌，广东盈安律师事务所律师。被告：广州凯晨建设工程有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村富和花园**。法定代表人：李伟光。委托诉讼代理人：陈艳湘，湖南莽源律师事务所律师。被告：叶福凌，男，1965年1月4日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：王虎生，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告李琴诉被告广州凯晨建设工程有限公司（以下简称凯晨公司）、叶福凌合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕芳芳、被告凯晨公司的委托诉讼代理人陈艳湘、被告叶福凌的委托诉讼代理人王虎生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年7月24日，原告与被告凯晨公司签订了《合作建房协议》，合同约定：原告委托被告在位于广州市白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段人和聚贤街南面建设百明花园8A栋6层01号房（建筑面积为81.7平方米），被告凯晨公司负责提供图纸设计及施工队，房屋以毛坯房标准交付。原告于2017年7月24日已全额将该房屋的房款367650元交齐。两被告承诺，2018年年初动工，年底交房。但该房屋截止起诉之日，尚未动工。原告多次找两被告协商，两被告承诺，该房款在2019年12月份退还给原告，如有失约，计回银行最高信息。但经原告多次催收，两被告仍不履行退还房款义务，严重损害了原告的合法权益。综上，请求判令：1.解除原告与被告凯晨公司于2017年7月24日签订的《合作建房协议》；2.被告凯晨公司退还房款367650元以及支付利息（自2017年7月24日计算至2020年1月5日为64231.73元，此后利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计付至实际清偿之日）；3.被告叶福凌对第二项诉请的款项承担连带清偿责任：4.诉讼费由两被告承担。被告凯晨公司辩称：不同意原告的诉讼请求，因为涉案合同效力待定，款项亦不是我司收取。被告叶福凌辩称：依据已生效的（2019）粤0111民初7124号民事裁定书以及（2019）粤01民终20539号民事裁定书，涉案合作建房协议实质是房屋买卖合同，涉案房屋是否具备出售条件，合同能否履行仍待相关行政主管部门确认，现原告在相关行政主管部门未处理的情况下提起诉讼，不符合民事诉讼法第119条、第154条的规定，因此请求驳回原告的起诉。另外，涉案合同的签订主体是原告与被告凯晨公司，我仅仅是被告凯晨公司的委托代理人，代理被告凯晨公司收取购房款并已将款项交付给了被告凯晨公司，相关的法律责任应由合同相对方即被告凯晨公司与原告承担。原告基于对涉案合同风险的充分认识的情况下以低于市场价的价格购买涉案房屋，自身负有过错。经审理查明：2017年7月24日，原告（乙方）与被告凯晨公司（甲方）签订了《合作建房协议》，载明原告委托被告在位于广州市白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段建造房屋，被告负责提供图纸设计及施工队，按图纸要求进行施工，水、电到原告房屋门口，水电费按国家规定支付，具备一定绿化及公共设施配套，根据测算，原告支付工程款367650元，房屋的建筑面积约81.7平方米，具体为8A栋6层01号房（面积以建筑面积测量为准）等等。被告凯晨公司在《合作建房协议》上加盖印章。2017年7月24日，被告叶福凌出具了一份《收据》，确认收到原告交付的百明花园8A栋601房房款367650元。被告叶福凌在涉案《合作建房协议》的尾页手写“房屋未建好，全款由收款方全额退回”。原告提交了两被告于2019年8月24日签署的《退房款计划》，载明“石晓英8A603/许立明8B301/许立萍7C1107/杜晓玲8A704/李琴8A601以上五套房计划在2019年10月份、11月份、12月份内分次分批退回，如有失约，计回银行最高利息，特此承诺（每月20号）。”诉讼中，本院从（2019）粤0111民初7122号案中调取了穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、地、地上**、5198平方米；地；地下**265平方米；总建筑面积6463.7平方米。1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、地、地上**、12279平方米；地；地下**356平方米；总建筑面积16635.3平方米。以上事实，有《合作建房协议》、收据、《退房款计划》、穗规建证〔2015〕1215号、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告凯晨公司签订了《合作建房协议》，从该合同载明的内容来看，原告按固定面积和单价交付货币，待涉案房屋建成后取得房屋，但并不参与房屋的具体建造，也不承担房产开发的经营风险，从《合作建房协议》的权利义务来看，该合同实为房屋买卖合同。原告是与被告凯晨公司直接签订房屋买卖合同，虽然款项是由被告叶福凌收取，但并不影响原告与被告凯晨公司订立房屋买卖合同的事实。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款的规定，在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。涉案百明花园项目虽然已经办理了建设工程规划许可证，但相关证照中所列的建设单位为案外人广州市白云区人和镇新兴经济联合社和广州市白云区人和镇凤和经济联合社，原告所购的房屋位于8A栋6层楼，与建设工程规划许可证所列的内容并不一致，故涉案合同所涉房屋是否违法建设，是否具备出售条件，涉案合同能否实际履行等事宜，均需由相关行政部门确认。在此之后，原告对因涉案《合作建房协议》的效力等事宜仍有纠纷的，可再循法律途径解决。关于原告要求被告退还购房款367650元的诉请。鉴于原告与两被告于2019年8月24日签订了《退房款计划》，两被告同意向原告退还该款，该协议应视为双方就解决购房款退还纠纷另行订立的协议，是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定。现原告要求两被告退还该367650元，本院予以支持。两被告承诺自2019年10月起分期退还房款，失约计息，现其未依约履行，原告主张两被告支付利息，本院予以支持。利息以367650元为基数，自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日止。原告申请追加刘钜华参加诉讼，因刘钜华非必要共同诉讼人，本院对该申请在本案中不予接纳，原告可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，被告叶福凌、广州凯晨建设工程有限公司共同向原告李琴返还购房款367650元并支付利息（利息以367650元为基数，自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日止）；二、驳回原告李琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7778元，由叶福凌、广州凯晨建设工程有限公司共同负担（在本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黄玉珍二〇二〇年九月三十日书记员  郑文玲