广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初200号原告：保利增城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东街道居委会沿江大道18号101房。法定代表人：袁俊。委托代理人：殷昌勇、陈梓瑶，广东四方三和律师事务所律师、实习律师。被告：翟锦飞（曾用明：翟虾女），女，1988年5月5日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：叶春宇，男，1984年10月28日出生，汉族，住广东省吴川市。被告：卢海柱，男，1972年6月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：罗少卿，广东合众之源律师事务所律师。被告：桂承亮，男，1972年8月2日出生，汉族，住广州市从化区。委托代理人：罗少卿，广东合众之源律师事务所律师。原告保利增城房地产开发有限公司（以下简称保利增城公司）诉被告翟锦飞、叶春宇、卢海柱、桂承亮案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告保利增城公司的委托代理人殷昌勇、陈梓瑶，被告卢海柱、桂承亮的共同委托代理人罗少卿到庭参加诉讼。被告翟锦飞、叶春宇经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。保利增城公司向本院提出诉讼请求：1、解除广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3002房的查封；2、本案诉讼费用由翟锦飞、叶春宇、卢海柱、桂承亮承担。事实与理由：2014年5月9日，保利增城公司与翟锦飞就涉案房屋的买卖事宜签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及变更协议。但由于翟锦飞未能按合同约定支付购房款，双方发生纠纷申请广州仲裁委员会仲裁。2019年2月23日，广州仲裁委员会作出了（2018）穗仲案字第27050号仲裁裁决书，裁决解除保利增城公司与翟锦飞的《商品房买卖合同》，翟锦飞有义务协助办理该房屋的预告登记注销手续。2019年6月5日，保利增城公司向广州市中级人民法院申请执行。但，翟锦飞、叶春宇与卢海柱、桂承亮因为另案发生纠纷，向增城法院申请预查封涉案房屋，增城法院作出（2015）穗增法执字第4198号裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限自2018年5月16日至2021年5月15日。2019年9月26日，保利增城公司作为异议人向增城法院提起执行异议申请，增城法院作出（2019）粤0118执异572号执行裁定书，裁定驳回保利增城公司的异议请求。保利增城公司不服该裁定，故向增城法院提起执行异议之诉。保利增城公司是涉案房屋的所有权人，该房屋目前仅预告登记在翟锦飞名下，预告登记仅是行政部门对商品房买卖合同管理措施，不产生物权变更法律效果。翟锦飞并不享有该房屋的所有权。预告登记不发生物权变更，仅是未来物权实现的期待权，且该期待权成立的基础是双方买卖合同生效且存续。现在《商品房买卖合同》及补充协议解除后，涉案房屋的预告登记丧失了登记基础。而法院针对涉案房屋的预查封并非是针对涉案房屋本身物权的查封，而是对翟锦飞未来物权实现的期待权的查封，且预查封也并不限制商品房预售合同的合法解除。现商品房预售合同被依法解除，翟锦飞的预告登记基础丧失，期待权基础丧失，其作为买受人不再享有过户请求权，此时法院对房屋继续查封的基础条件便不再存在。因此，经过保利增城公司异议申请，涉案房屋预查封应当予以解除。请求判如所请。卢海柱、桂承亮均辩称：保利增城公司的诉讼请求没有事实和法律依据，不应当获得支持。因为卢海柱、桂承亮申请查封并拍卖涉案房屋是根据已经生效的法律文书进行的，保利增城公司是在申请查封并拍卖涉案房屋的法律文书生效之后才提出异议，依照相关法律规定，不应当获得支持。翟锦飞、叶春宇未提交任何答辩意见。经审理查明：2014年5月9日，翟锦飞与保利增城公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定翟锦飞向保利增城公司购买位于广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3002房的房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋于2017年3月2日进行预告登记，登记在翟锦飞名下，登记字号为17登记12387109。（2015）穗增法民二初字第1249号《民事调解书》中卢海柱、桂承亮与翟锦飞、叶春宇达成调解协议，协议约定翟锦飞、叶春宇于2016年11月25日前向卢海柱、桂承亮支付货款565000元等。在该案件审理期间，本院根据卢海柱、桂承亮的申请于2015年5月25日作出（2015）穗增法民二初字第1249-1号《民事裁定书》，裁定查封翟锦飞名下的涉案房屋，查封有效期至2018年5月25日止。由于叶春宇、翟锦飞逾期未履行上述（2015）穗增法民二初字第1249号《民事调解书》确定的义务，卢海柱、桂承亮于2015年11月18日向本院申请执行。本院立案受理，执行案号为（2015）穗增法执字第4198号，在该执行过程中，本院根据申请执行人的申请于2018年5月7日作出（2015）穗增法执字第4198号《执行裁定书》，裁定继续查封涉案房屋。保利增城公司不服，遂向本院提出案外人执行异议。本院于2019年12月20日作出（2019）粤0118执异572号《执行裁定书》，裁定驳回保利增城公司的异议申请。保利增城公司不服该裁定书，遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2018年9月13日，广州仲裁委员会受理了保利增城公司关于涉案商品房买卖合同纠纷的仲裁申请。广州仲裁委员会于2019年2月13日作出（2018）穗仲案字第27050号《裁决书》，裁决：解除保利增城公司与翟锦飞于2014年5月9日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201405130751）及《变更协议》；翟锦飞协助保利增城公司办理广东省增城市新塘镇保利东江首府环府北路11号3002房的预购商品房预先登记注销手续，并承担由此产生的全部费用；等。保利增城公司就上述发生法律效力的（2018）穗仲案字第27050号《裁决书》向广州市中级人民法院申请执行。广州市中级人民法院分别于2019年6月22日、2019年10月31日作出（2019）粤01执2914号《执行裁定书》和（2019）粤01执2914号之一《执行裁定书》，裁定轮候查封翟锦飞名下位于广州市增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3002房。再查明，广州市增城区不动产登记中心于2017年3月2日作出的《广州市房地产初始登记告知书》中记载：“保利增城房地产开发有限公司：你申请的位于增城区××首府环府××号房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条的规定，现已核准登记。特此告知。本告知书附《房屋清单》……”。后附《房屋清单》中记载增城区新塘镇保利东江首府环府北路11号3002房的登记字号为17登记12387109。庭审期间，保利增城公司陈述：1、翟锦飞共支付购房款1353000元，尚有331000元购房款未支付，该尚未支付的款项是购房款而非装修款；2、涉案房屋未交付给翟锦飞使用；3、翟锦飞已支付的购房款尚未退还给翟锦飞，我方可以将应当退还的购房款交由法院执行。卢海柱、桂承亮陈述：1、翟锦飞未支付的331000元是装修款，变更协议是为了规避当时的政策另外签订的；2、我方于2015年就申请查封并拍卖涉案房屋。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，审查的是保利增城公司作为案外人是否享有足以排除本院对涉案房屋的强制执行的民事权益。为此，本院分析如下：本院在审理（2015）穗增法民二初字第1249号案件期间，于2015年5月25日作出（2015）穗增法民二初字第1249-1号《民事裁定书》裁定查封翟锦飞名下的涉案房屋。后由于翟锦飞逾期未履行生效的（2015）穗增法民二初字第1249号《民事调解书》确定的义务，本院在（2015）穗增法执字第4198号执行案件中作出（2015）穗增法执字第4198号《执行裁定书》裁定继续查封涉案房屋。而广州仲裁委员会于2019年2月13日才作出（2018）穗仲案字第27050号《裁决书》，系在涉案房屋被查封之后。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，保利增城公司现依据（2018）穗仲案字第27050号《裁决书》提出排除执行异议的，本院不予支持。综上，保利增城公司作为案外人不享有足以排除（2015）穗增法执字第4198号执行案件对涉案房屋的强制执行的民事权益，因此，保利增城公司请求解除对涉案房屋的查封，理据不足，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，判决如下：驳回原告保利增城房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费26049元，由原告保利增城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  黄建华人民陪审员  郭家骏二〇二〇年九月十六日书 记 员  何晓蕾阮柳静