河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初2654号 原告（（执行案外人））：张锐，男，1976年1月17日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘会连，河北来仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞楷文，河北来仪律师事务所律师。 被告（申请执行人）：贾云涛，男，1975年2月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：郝立国，北京市凯天律师事务所律师。 被告（被执行人）：李政，男，1976年12月6日出生，汉族，住河南省周口市淮阳县。 被告（被执行人）：方杰，女，1978年9月3日出生，汉族，住河南省周口市淮阳县。 原告张锐与被告贾云涛、李政、方杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张锐的委托诉讼代理人庞楷文、被告贾云涛委托诉讼代理人郝立国到庭参加诉讼，被告李政、方杰经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张锐向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行桥西区工农路558号安惠小区8-1-1101号房产，并依法确认原告享有该房产权益；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告对案涉房屋所享有的权利能够阻却对案涉房产的执行。1.本案中，原告为生活需要，与方杰签订《房屋买卖合同》，并已支付了300万的购房款，占总房款的67.5%，由此产生的原告的物权期待权优于被告方的因借款合同纠纷产生的一般债权。原告对案涉房产存在抵押优先权，抵押时间早于被告查封房产的时间。因此，原告对案涉房屋所享有的权利能够阻却对案涉房产的执行。2、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定原告享有的权益，亦能够排除执行。（1）原告在法院查封之前已签订合法有效的《房屋买卖合同》，原告2017年7月11日通过石家庄创联房地产经纪有限公司工农西一分行“中介公司”与方杰签订《房屋买卖合同》，合同约定“甲方（即方杰）自愿将坐落在桥西区工农路558号安惠小区8-1-1101的房屋自愿出售给乙方”而法院查封的日期是2017年9月18日。（2）原告于法院查封拍卖之前已合法占有该房产，并持续占有至今。被告方杰于2017年7月24日将案涉房屋钥匙交付原告，2017年9月5日，原告向铂依诺全屋定制定制了橱柜，且2017年10月21日，原告向物业公司（河北佳德物业管理有限公司）缴纳了案涉房屋2017年第四季度物业费，2017年冬季暖气费；2018年10月31日，缴纳了2018年下半年物业费，2018年冬季暖气费；2019年10月10日缴纳了2019年下半年物业费与6月至9月水费。（3）案涉房产存在抵押贷款，抵押权人为光大银行石家庄分行，贷款本金120万元，原告依据合同约定已向方杰支付购房款300万，剩余145万元原告同意交付给法院优先偿还该行贷款。依据合同的约定，原告于2017年7月11日向方杰支付了定金5万元，2017年7月19日支付房款50万元，2017年7月24日支付房款45万元，2017年8月30日支付房款200万元。共计已向方杰支付了购房款300万元。(4)因方杰未解除光大银行享有的抵押权，无法办理过户手续，未办理过户手续的原因不在原告。综上，原告享有的权益足以排除强制执行。二、本案中，原告与被告方杰签订《房屋买卖合同》已尽到谨慎合理的注意义务。三、原告与被告方杰签订了合法有效的《房屋买卖合同》并支付300万元的购房款，剩余145万元，原告亦愿依照法律规定交付执行，且从2017年8月30日开始，原告便合法占有案涉房屋，并一直居住至今。因此，案涉房屋的所有权益应当由原告享有。综上，案涉房屋归原告所有，原告享有的权益能够排除强制执行，为维护原告合法权益，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告贾云涛辩称，一、原告诉称其享有案涉房屋权利依法不能成立。原告是向方杰提供贷款而非房屋交易，依法不能阻却本案的执行。原告签订的《房屋买卖合同》是倒签的虚假合同。理由是：1.原告与方杰于2017年7月19日签订的留存于石家庄房管局的《抵押担保借款合同》内容及原告向李政贷款50万元足以印证。2.转款的收款人与约定的付款收款人、付款时间与合同约定不匹配对称。3.原告提交账户交易明细显示转账295万元，转账给第三人李政，李政非共有人，该行为不能认定为支付房屋价款。4.《居间服务合同》落款与合同签订主体相矛盾，原告亦无证据证实方杰支付71200居间代理费，《房屋买卖合同》不具有真实性。5.原告诉称因方杰未解除光大银行抵押，无法办理过户手续，原因不在原告，明显违背正常二手房交易习惯。6.物业费、取暖费交费收据，非正式的票据，不足以证明在法院拍卖前已合法占有房屋。二、原告执异之诉没有法律依据。诉争房产登记于方杰名下，根据不动产登记公示公信原则，原告不是房屋权利人，无权对房屋主张权利，不能排除强制执行。 被告李政、方杰提交书面意见称认可原告张锐的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：在另案原告贾云涛与被告李政、方杰借款合同纠纷一案中，本院于2017年12月25日作出（2017）冀0108民初4763号民事判决，判决：“被告李政、方杰于本判决生效后五日内共同给付原告贾云涛借款本金460万元及利息（利息自2014年8月8日起至付清之日止按照年利率24%计算，其中2014年8月8日至2014年8月15日期间的计算基数为60万元，2014年8月15日之后的计算基数为460万元，已付11万元从总利息中予以扣减）。”贾云涛申请了诉前保全，本院于2017年9月18日作出（2017）冀0108财保188号民事裁定，裁定：“冻结被申请人李政、方杰名下460万元的银行存款或查封相同价值的其他财产”。同日本院依据（2017）冀0108执保383号协助执行通知书，查封了被申请人方杰名下位于石家庄市桥西区（房产证号：43××06）。查封期限为叁年（2017年9月18日至2020年9月17日）。后该案在判决书生效后进入执行程序。2020年3月20日，本院作出（2020）冀0108执恢112号执行裁定书恢复执行，并对位于桥西区工农路558号安惠小区8-1-1101号房产进行评估、拍卖。2020年3月20日原告张锐向本院提起书面异议，请求中止对原告所有的案涉房产的执行，本院作出（2020）冀0108执异71号执行裁定，裁定驳回异议人（案外人）张锐的异议请求。原告张锐不服，提起案外人执行异议之诉。 另查明，载明日期为2020年6月3日的不动产权利及其他事项登记信息记载：案涉房屋的所有权人为方杰，不动产登记证书号为43××06；抵押登记信息显示抵押权人为中国光大银行股份有限公司石家庄分行，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额（最高债权数额）为1200000元，债务履行期限（债权确定期间）为2015年5月29日起至2035年5月29日止，登记时间为2015年6月30日。另，案涉房屋于2017年7月19日再次抵押，抵押权人为张锐，登记原因是合同设立，被担保主债权数额（最高债权数额）为500000元，债务履行期限（债权确定期间）为2017年7月19日起至2017年10月1日止。载明日期为2017年7月19日的《抵押担保借款合同》记载：贷款人（即抵押权人）为张锐（甲方），借款人为方杰（乙方），抵押人方杰（丙方），贷款金额为50万元，期限为2017年7月19日起至2017年10月1日止，抵押担保的财产为案涉房屋，抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，并在补充条款部分载明：“抵押权人张锐已知此房抵押给（中国光大银行股份有限公司石家庄分行），抵押担保金额120万元，债务履行期限：2015.5.29至2035.5.29，抵押权人张锐自愿作为顺位受偿人。”另外该合同还约定了其它事项。 再查明，2017年7月11日售房人方杰（甲方）、购房人张锐（乙方）、居间方石家庄创联房地产经纪有限公司工农西一分行（丙方）共同签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落在桥西区工农路558号安惠小区8-1-1101的房屋出售给乙方，甲乙双方协商后的实际成交总价格为445万元，乙方向甲方交付定金5万元，甲方向丙方支付1万元，作为售房保证金。该合同第四条相关事宜第3项约定：“甲方承诺收到全款七日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。”在该合同第七条其它事宜部分中约定：“5、甲方承诺此房产在光大银行有按揭抵款壹佰壹拾万，甲方自行结清。6.甲乙双方协商一致，乙方于2017年7月18日之前支付甲方壹佰万元整，2017年8月20日之前支付贰佰万元整，剩余房款于2017年9月30日之前付清，并办理过户手续。7.甲乙双方协商一致，资金监管时的房款由甲方负责。”当日，方杰、张锐、居间方还签订了《居间服务合同》，约定张锐应向居间方缴纳居间服务费71200元等信息。《房屋产权查档记录表》显示张锐等人查档时间为2017年7月19日10时40分，当日原告张锐向李政名下62×××62银行账户转款50万元，随后2017年7月24日转款45万元（附言：房款），2017年8月30日转款200万元（附言：房款）。2017年9月5日原告张锐向铂锐定制定制橱柜，送货安装地址为案涉房屋。2017年10月17日被告方杰向张锐出具收条载明：“已收到张锐购买桥西区工农路556号安惠小区8-1-1101部分房款3000000元（叁佰万元整）方杰2017.10.17”。 载明日期2017年10月21日的收据两张记载：交款单位为8-1-1101张锐，收款方式为现金，数额分别为4045元、780元。载明日期为2018年10月31日的收据三张，交款单位为8-1-1101张锐，收款方式为现金，数额分别为4054元、1560元、1710元。载明日期为2019年10月10日收据两张，交款单位为8-1-1101张锐，收款方式为现金，数额分别为684元、1560元。 以上事实有民事判决书、裁定书、协助执行通知书、不动产权利及其他事项登记信息、收据、合同、收条、银行流水等材料在卷佐证。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人能够享有阻却执行的民事权利，应当具备上述规定的条件。 本案中，一、原告张锐提交《房屋买卖合同》《房屋居间合同》及房产状况查询记录、原告向房屋产权人代理人交付房款的银行转账记录，足以证实在人民法院查封之前原告与被执行人已经签订真实有效的书面买卖合同，本院予以确认；关于原告与被执行人之间签订50万元借款合同并据此办理抵押登记，经传唤原告张锐到庭接受询问称，案涉房屋被中国光大银行股份有限公司石家庄分行设立120万一般抵押，其为确保自身权益于2017年7月19日以50万再次抵押，只能以借款的名义登记，结合房屋买卖合同签订与履行过程，张锐所述符合常理。被告贾云涛关于原告与被执行人之间并非真实房产交易的辩称，本院不予支持。二、关于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，原告提交2017年9月5日橱柜定制合同，载明日期在法院查封之前，送货安装地址与案涉房屋一致，及原告提交物业费、取暖费等票据，证实在本院查封之前原告已实际占有使用案涉房屋，本院予以确认。三、关于房款，有银行转账记录证实，且被执行人方杰及其丈夫李政出具书面证明，承认原告张锐主张，证实原告张锐已交付房款300万元，原告张锐也同意将剩余价款交付执行。四、因案涉房屋存在银行贷款抵押，非因原告自身原因未能办理房屋产权过户登记，故原告张锐对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对案涉房产不得执行。鉴于案涉房产目前未解除抵押，原告张锐亦未将剩余价款实际交付执行，故对原告张锐请求确认案涉房产归其所有，本院不予支持。原告张锐可待将剩余房款交付本院执行后，再行主张权利。 综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行石家庄市桥西区工农路558号安惠小区8-1-1101号房产； 二、驳回原告张锐的其他诉讼请求。 案件受理费42400元，由被告贾云涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕华区，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 薇 人民陪审员  王靖丽 人民陪审员  娄百良 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  刘 思