广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初1899号 原告（反诉被告）阚元汝，女，汉族，1984年2月9日出生，住柳州市柳南区。 委托代理人段毅君，男，汉族，1983年9月6日出生，住柳州市柳南区，系阚元汝的丈夫。 被告（反诉原告）陆如青，女，壮族，1981年1月12日出生，住广西柳州市鱼峰区。 委托代理人彭峙，广西永维律师事务所律师。 原告（反诉被告）阚元汝诉被告（反诉原告）陆如青租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阚元汝的委托代理人段毅君，被告（反诉原告）陆如青及其委托代理人彭峙参加了本次诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）阚元汝诉称，其和陆如青于2019年8月15日签订了位于柳州市的店铺转租协议书，双方约定每月的1日之前支付当月的租金，如逾期支付租 2 金的，每逾期一天按迟交租金金额的百分之十支付违约金，2020年3月1日至15日期间，陆如青未能按时支付租金，经其多次提醒，但陆如青却以种种理由拒绝履行，陆如青的行为侵害了其的合法权益，为了维护自己的合法权益，故诉至法院并请求法院依法判令：1、陆如青赔偿阚元汝违约金9750元。2、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）陆如青辩称，不同意原告诉请。1、该违约金的收取无事实及法律依据，这15日延迟交租金发生在3月份，该时间段发生在疫情期间，根据广西高院出具的司法解释，疫情期间属于不可抗力因素，迟交租金不能视为违约。2、2020年3月16日，双方因该矛盾产生纠纷，在桂中派出所中签署三方调解协议，双方互让互不追究责任。3、根据法律规定，违约金最高上限是30%，其在2020年3月16日已交付租金，原告的实际损失只是15日内的租金利息，其按照5%的银行同期利率计算，原告实际损失为13.36元，即使法院认定构成违约，也应当按照实际损失进行计算。 被告（反诉原告）陆如青诉称，2019年8月15日，反诉人与被反诉人签订《店铺转租协议书》，租赁店铺位于柳州市，反诉人同日交纳了押金6500元。2020年2月，因新冠疫情影响，反诉人一直没能正常开张营业，恳请被反诉人减免租金，被反诉人经房东同意后减免了部分的2月租金。到3月，疫情影响持续，营业依然没有能够恢复正常，反诉人无奈之下继续提出减免租金申请，被反诉人先推脱让反诉人自己和房东沟通,但在反诉人取得房东同意下，被反诉人依然不同意租金的减免，而且在双方还在协商的期间，即3月16日，其丈夫段毅君悍然到店铺以打人闹事为手段催收租金，反诉人报警处理。为了不影响经营反诉人当天就筹款全额交纳租金。而后3个月也正常交纳租金。让人没 3 想到的是，6月底，反诉人竟然收到法院诉讼通知，才知道被反诉人起诉法院要求支付不知所谓的违约金。被反诉人派人上门打人，对反诉人的经营造成影响，违反法定租赁义务，构成违约。被反诉人谎称物业费为每月192元，以此为标准向反诉人收取物业费，但经过和物业公司核实，物业费实际为每月62元。这是被反诉人不诚信一。被反诉人提供给反诉人工商备案的其与房东郑琼芬的租赁合同是被反诉人伪造的，经反诉人与房东郑琼芬核实，郑琼芬表示没有签署过这份租赁合同，因为郑琼芬实际上是与反诉人的丈夫签署的租赁合同。这是被反诉人不诚信二。被反诉人在疫情困难期间，正常收到租金的情况下，莫名其妙的提起违约金的诉讼，给反诉人的生活和经营造成了巨大的困扰。这是被反诉人不诚信三。人与人之间应以诚信为本为基础。反诉人接到诉状后下定决心不想再和这种没有诚信的人发生任何民事关系，7月1日前搬空店铺，并于7月2日正式通知被反诉人解除租赁合同，返还被反诉人。原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院并请求法院依法判令（当庭变更）：1、确认反诉人与被反诉人于2019年8月15日签订的《店铺转租协议书》于2020年7月2日解除。2、被反诉人返还反诉人押金6500元。3、被反诉人承担诉讼费用。 原告（反诉被告）阚元汝辩称，其对被告所反诉的诉请不予认可。不同意解除转租协议，要求继续履行，涉案房屋没有转租给他人，该转租协议尚未解除，所以不同意返还押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认；对于有争议的证据和事实，本院将综合本案案情进行认定。 经审理查明，阚元汝与陆如青于2019年8月15日签订一份《店铺转租协议书》，约定阚元汝将自己承租的位于柳州市金色世纪30栋1- 4 10号的店铺转租给陆如青使用。合同约定该房屋产权人为郑琼芬，郑琼芬与阚元汝签订了租赁合同，租期到2023年9月9日止。阚元汝与陆如青约定的租期从2019年9月1日至2022年9月9日，每月租金6500元。每月交纳租金及该合同约定由陆如青交纳的水电费等各项费用，其中物业及卫生服务费每月192元。陆如青租金每月1日前向阚元汝支付当月租金。陆如青逾期支付租金的，每逾期一天按迟交租金金额的百分之十收取违约金。逾期超过15日的，阚元汝有权解除合同，收回出租门面，阚元汝收取的保证金不予退还。合同签订当天，陆如青向阚元汝支付履行合同保证金6500元。如陆如青中途退租或违反本合同其他条款导致合同解除，当月的租金水电等费用必须交清，保证金不予退还。合同签订后，阚元汝将房屋交付给陆如青，陆如青向阚元汝支付保证金6500元。 另查明，阚元汝于2020年3月4日通过微信询问陆如青该月的房租什么时候支付以及陆如青的店是否开始营业，陆如青答复“没有”并称需要自己跟房东郑琼芬沟通、商量减免租金的事宜，阚元汝答复“好的”，2020年3月10日，阚元汝在微信中询问陆如青与房东商量如何。陆如青称因新冠疫情原因，其请求减免租金，其已经电话答复阚元汝其还在与房东进一步协商，阚元汝答复可以，但需尽快，可是阚元汝的丈夫段毅君于3月16日直接到涉案商铺闹事，与其合伙人刘才秀发生冲突，最后双方到派出所进行了调解。阚元汝称其仅同意让陆如青与房东郑琼芬协商免租事宜，但不同意陆如青迟缓交租金，故提出以上诉讼请求。 庭审中，阚元汝与陆如青均认可陆如青已向阚元汝支付租金至2020年6月30日。2020年7月2日，陆如青向阚元汝发出解除双租赁合同的《通知》，以“你方上面闹事打人，无故起诉，处处为难，无理取闹的原因，已经造成对我经营、利益的影响”为由，通知阚元汝不再租用涉案房屋，要求阚元汝接收房屋。陆如青于当日 5 搬离涉案房屋并告知了阚元汝。陆如青称其搬离后，房东郑琼芬与阚元汝解除了租赁合同，并已将涉案商铺出租给他人。 本院认为，阚元汝与陆如青签订的《店铺转租协议书》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。关于阚元汝要求陆如青支付超期15日支付租金的违约金。虽然《店铺转租协议书》约定有陆如青需在每月1日前向阚元汝支付当月租金的条款，但阚元汝与陆如青在履行合同过程中亦可根据实际情况协商变更支付时间，从双方提交的微笑聊天记录可知，2020年3月4日，陆如青因“新冠疫情”不能正常开业，故请求减免租金，阚元汝亦表示同意陆如青与房东进行沟通，并于3月10日询问陆如青与房东商量的情况。故阚元汝系同意陆如青将租金延缓交纳至房东明确表示是否同意减免陆如青的租金为止的。阚元汝并无证据证明在其同意等待陆如青与房东协商后，有要求陆如青支付租金的事实，且在阚元汝的丈夫于3月16日到涉案店面追要租金后，陆如青亦支付了3月的租金。综上，根据双方的微信聊天记录及“新冠疫情”造成实体店面经营困难的情况，陆如青并非故意违约，阚元汝要求陆如青支付超期15日支付租金的违约金9750元，本院不予支持。 关于解除租赁合同。陆如青已于2020年7月2日向阚元汝发出解除租赁合同的《通知》，并搬离了涉案房屋。陆如青称其搬离后，房东郑琼芬已于该月将涉案房屋出租给他人。阚元汝庭审中表示不清楚涉案房屋现由谁在租赁使用，并表示庭后核实答复本院，因被告长期未给答复，本院于2020年9月25日17时电话询问阚元汝的委托代理人段毅君，其答复没有去核实，亦不需要核实。故本院采信陆如青的意见。综上，鉴于陆如青已经向阚元汝发出解除租赁合同的通知并搬离涉案房屋实，涉 6 案房屋已经出租给他人的事实，本院对陆如青要求确认其与阚元汝签订的《店铺转租协议书》于2020年7月2日解除，本院予以支持。 关于保证金是否退还。根据双方租赁合同约定，如陆如青中途退租导致合同解除，保证金不予退还。故陆如青要求阚元汝退还押金6500元的诉讼请求，本院不予支持。陆如青抗辩称阚元汝的丈夫上门闹事、阚元汝先行起诉其违约属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的情形，其不属于违约解除合同。因阚元汝的丈夫的行为不能归责于阚元汝，阚元汝起诉陆如青违约亦未导致合同目的不能实现，故对陆如青的该意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条第五项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）阚元汝诉被告（反诉原告）陆如青于2019年8月15日签订的《店铺转租协议书》于2020年7月2日解除。 二、驳回原告（反诉被告）阚元汝的诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）陆如青的其他诉讼请求。 本案本诉受理费50元（阚元汝已预交），由原告（反诉被告）阚元汝负担；反诉受理费1840元（陆如青已预交），被告（反诉原告）陆如青负担71元，原告（反诉被告）阚元汝负担1769元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对 7 方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  邱丽慧 人民陪审员  黄景平 二〇二〇年九月二十七日 代书 记员  韦倩倩