云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初92号原告陈曦，女，汉族，1989年2月20日出生，身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县。委托代理人文华兵，广东中安律师事务所律师。特别授权代理。被告李正江，男，汉族，1969年10月1日出生，身份证登记住址：云南省昆明市宜良县。第三人云南宏邦房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市官渡区矣六乡星汇园转角商铺2幢1至4层商铺。法定代表人吴宏，总经理。委托代理人吴忠勇，公司员工。特别授权代理。原告陈曦诉被告李正江、第三人云南宏邦房地产经纪有限公司（以下简称“宏邦房地产”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告陈曦及其委托代理人文华兵，第三人宏邦房地产的委托代理人吴忠勇到庭参加诉讼，被告李正江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈曦向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原告、被告和第三人签署的《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：0000204），配合办理昆明市官渡区房屋的产权转移变更登记手续；二、被告向原告支付迟延履行违约金（以185万元为基数，按日万分之四从2019年8月16日起计算至房屋实际办理过户之日止）；三、本案案件受理费、公告费、保全费等费用由被告承担。事实及理由：2019年8月5日，经第三人居间撮合，被告（出售方，甲方）、原告（购买方，乙方）与第三人（经纪方，丙方）三方签署了《房屋买卖暨居间合同》（见证据一），约定：甲、乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市官渡区房屋，该物业成交价格为185万元（第一条）；甲、乙双方约定于2019年8月15日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，定金3万元（第三条）；于公证机关办理预约转让（定金）公证时支付30万元（第四条）；买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同（第十二条）；做公证时首付款300000.00元包含签合同时定金30000.00元在内（第十四条）；本合同一式三份，自三方签字或盖章之日起成立并生效（第十七条）；本合同在履行中如发生争执，三方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向本合同签订地（即本合同买卖房屋所位于的昆明市行政辖区）人民法院提起诉讼（第十八条）；此外，合同还对其他事项进行了明确具体的约定。上述合同签署当日，原、被告还签署了《关于云南房屋补充协议》（见证据二）。同日，原告依约向被告支付了定金3万元（见证据三）。2019年8月14日，第三人约被告办理预约转让（定金）公证时，被告的妹妹告知被告在大理，无法按期办理（见证据四）。后续，在第三人与被告沟通协商合同履行事宜时，被告先是表示要求原告支付50万元，后又要求90万元，甚至表示房价涨价至230万元。原告认为被告不配合办理交易手续超过了合同约定的履行期，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告认为：涉案房屋买卖合同因被告违约而未能顺利履行，原告有权要求被告继续履行合同，将涉案房屋的产权转移登记至原告名下，并向原告交付涉案房屋；同时，因被告逾期履行，被告应当按合同第十二条的约定向原告支付以房屋成交价为基数按日万分之四计算的迟延履行违约金，从迟延履行之日计算至被告实际配合办理过户手续之日。综上，为维护原告合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至人民法院，请予支持。被告李正江未到庭应诉，视为其放弃对原告起诉事实与理由及相关诉讼请求的答辩权。第三人口头陈述称：当时我方带客户看了房子，原、被告双方沟通后签了合同交了定金，之后被告李正江要么说不在，要么以房屋涨价等各种理由，导致一直未办理预约转让（定金）公证。原告陈曦针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据1、《房屋买卖暨居间合同》原件一份，欲证明原告陈曦、被告李正江签署了房屋买卖合同，合同合法有效；合同第十二条约定了迟延履行的违约责任。证据2、《补充协议》原件一份，欲证明原、被告变更了相关合同条款；证据3、《收条》原件一份，欲证明2019年8月5日，原告依约向被告李正江支付了定金30,000.00元。证据4、《通话录音》，欲证明被告李正江的妹妹称被告在外地，无法配合办理交易手续。证据5、不动产登记信息原件一份，欲证明被告李正江为交易房屋的权利人。证据6、保单和诉讼费发票，欲证明原告申请诉讼保全向平安保险申请提供担保，支付了保险费5550.00元。第三人宏邦房地产对原告陈曦提交的上述证据无异议。第三人宏邦房地产针对其陈述意见向本院提交了证据《通话录音》，其内容与证明目的与原告陈曦提交的证据4一致。原告陈曦对第三人宏邦房地产提交的证据无异议。被告李正江未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告陈曦、第三人宏邦房地产提交相关证据发表质证意见的权利，同时也放弃了向本院举证的权利。因各方当事人的自认行为，本院对原告陈曦、第三人宏邦房地产提交的上述证据予以采信。根据庭审，以及原告、第三人的当庭陈述、举证、质证以及本院的认证，本院确认本案法律事实如下：第三人宏邦房地产系在云南省昆明市官渡区从事房地产经纪业务，国内贸易、物资供销等的有限责任公司（自然人独资）。2019年8月5日，原告陈曦（乙方）、被告李正江（甲方）在第三人宏邦房地产（丙方）的居间下签订了《房屋买卖暨居间合同》（合同编号ＮＯ：0000204），合同载明：甲、乙、丙三方根据相关法律法规、在平等自愿的基础上达成以下协议：第一条、甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋（以下简称该物业），甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局指定的房屋上市标准，甲方出售该房屋亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地的使用期限转让给乙方，该物业商品房买卖合同登记备案号（ＫＭ2015122412554），建筑面积为220.48平方米（以房产证或实际面积为准）。该物业成交价格为（大写）壹佰捌拾伍万元整（小写1850000.00元），该物业以签约时现状售予乙方，附属设施设备及装修装饰包括：公共维修基金、契税。甲方保证已陈述的该房产权属状况、装饰情况和与房产交易有关的相关关系均属实，乙方对该物业的具体情况已充分了解并实地查看，自愿购买该物业。第二条，甲方为买卖取得该物业，该物业此次买卖办理房屋权属转移登记手续（过户）应缴纳的税费（包括但不限于契税、个人所得税、增值税、印花税、存量房交易手续费、公证费、交易手续费、评估费、抵押费等）按照办理手续当日现行法规政策执行。甲、乙双方商定由乙方全部承担。第三条该物业交易时间和定金等约定：甲、乙双方约定于2019年8月15日前办理该房屋（预约）公证，签订本合同时，甲方自愿将与该物业合法销售有关的证明文件资料（包括但不限于房屋所有权证、国有土地使用证、商品房购销合同、委托公证书等）交由丙方保管（详见盖有丙方合同专用章的收件收据），直至房屋权属转移登记手续办理完毕。签订本合同时，乙方支付购房定金人民币大写叁万元整（小写：￥30000.00元），该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：甲方交由丙方托管人民币（大写）叁万元整，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）支付于甲方。前述支付条件未成立的，非经甲乙丙三方协议，司法文书、政府指令，甲、乙方均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲、乙双方不得因此要求丙方承担相关责任。第四条扣除定金之后的房款付款方式为：于公证机关办理预约转让（定金）公证时支付人民币（大写）叁拾万元整（小写：￥300000.00元），于收到房屋权属转移登记部门开具的《收款收据》时支付人民币（大写）壹佰伍拾万元整（小写：￥1550000.00元）。第八条交房时间及条件约定：做公证当日／甲方收齐全部房款，交房当日三方同时到物业管理公司由甲方结清相关综合费用后，房屋钥匙交给乙方，并由丙方退还甲方保证金。第十二条买卖合同违约责任约定：本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见，若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同，买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。第十四条其他约定事项：做公证时30000.00元整订金包含在公证300000.00元整首付款内。另合同还对合同变更、生效等进行了约定。该合同上有原告陈曦、被告李正江本人的签名及捺印，并加盖有第三人宏邦房地产的合同专用章。合同签订当日，原告陈曦、被告李正江又签订了《关于云南艺术家园Ａ1地块6幢2单元0602号房屋补充协议》，载明：该房屋商品房买卖合同登记备案表合同登记号：ＫＭＧＤ2015122412554。甲方：李正江，身份证号：5301251969××××××××，乙方：陈曦，身份证号：5321281989××××××××。1、甲方承诺该房屋产权清晰，没有任何其他民间借贷、抵押等债权债务纠纷，也没有一房多卖等情况。2、做定金公证当天一次性付30万定金（此款交由第三方代为托管），剩余尾款待房屋产权证办理下来后，乙方通过正常办理按揭贷款由银行直接打给甲方。3、产权证办理下来前的房屋相应的所有税费由甲方自己承担和交付，与乙方无关。4、待房屋产权证办理下来后，甲方自己负责赎证过户（因赎证产生的所有费用甲方自行承担，与乙方无关），乙方只管见证过户。5、办理房屋过户时，乙方有权将该房屋过户在其指定的任何一个人名下，甲方均必须无条件全部配合。6、做完定金公证当日，甲方需将该房屋的所有相关资料及钥匙等交给丙方代为保管。该补充协议上有原告陈曦、被告李正江本人的签名及捺印。前述合同及协议签订当日，原告陈曦依约定向被告李正江支付了定金30000.00元，被告李正江出具《收条》，载明：兹收到陈曦购买本人位于昆明市官渡区房屋定金人民币大写（叁万元整），小写30000.00元整。该收条上有被告李正江本人的签名及捺印。被告李正江收到前述定金后交由第三人宏邦房地产代为托管。2019年8月14日，第三人宏邦房地产打电话通知被告李正江于2019年8月15日办理预约转让（定金）公证时，被告李正江表示不在昆明无法按时办理预约转让（定金）公证，之后第三人多次与被告李正江协商合同履行事宜，被告李正江以要求原告陈曦提高首付金额、房屋涨价等理由拒不配合履行合同义务，导致原告陈曦向本院提起诉讼主张如上所诉。为此原告陈曦向本院申请了财产保全并向中国平安财产保险股份有限公司云南分公司投保了财产保全责任保险，花费保全担保费5550.00元，保全费5000.00元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。本案各方当事人签订的《房屋买卖暨居间合同》、《补充协议》系当事人自愿签订的协议、合同，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，各方应当严格履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告陈曦已经按照协议、合同的约定向被告李正江支付了定金30,000.00元，履行了自己应尽的义务，而被告李正江在约定的办理房屋预约转让（定金）公证的时间到后，符合履行合同条件的前提下仍然拒不履行协议、合同义务，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告李正江应承担继续履行协议、合同、赔偿损失的违约责任。故原告陈曦要求被告继续履行合同的诉讼请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于迟延履行违约金的问题，原告陈曦、被告李正江虽在《房屋买卖暨居间合同》中对违约责任进行约定，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”合同中约定的违约金过高，本院酌情以房屋成交价1%计算违约金。关于保全费、保全保险费的问题，本院认为其为原告陈曦为了实现自己的合法权益所花费的合理费用，且相关费用有相应的发票予以佐证，其收费标准不违反相关法律规定，本院依法予以支持。被告李正江经本院合法传唤未到庭对原告陈曦主张的事实进行反驳并举证，依法应承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李正江与原告陈曦和第三人云南宏邦房地产经纪有限公司于2019年8月5日签订的《房屋买卖暨居间合同》（合同编号：NO：0000204）于本判决生效之日继续履行；二、被告李正江于本判决生效之日起十日内向原告陈曦支付违约金18,500.00元、保全保险费5550.00元；三、驳回原告陈曦的其他诉讼请求。案件受理费1484.00元、保全费5000.00元由被告李正江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  马永宏人民陪审员  唐红杰人民陪审员  郑 云二〇二〇年九月二十四日书 记 员  雷 娟