广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6230号原告（反诉被告）：鄞伟立，男，1986年7月3日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托代理人：彭丽丽、李桂兰，均是广东君直律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州加和市场开发有限公司，住所地广州市荔湾区站前路****（市场地址：荔湾区站前路90号首至五层，广州加和城）。法定代表人：张康清，职务：总经理。委托代理人：刘正雄，广东奥纪律师事务所律师。委托代理人：张健萍，广东奥纪律师事务所实习人员。原告（反诉被告）鄞伟立诉被告（反诉原告）广州加和市场开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭丽丽，被告的委托代理人刘正雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄞伟立诉称：2020年1月16日原被告签订《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》，《广州市房地产租赁合同》约定被告将位于广州市荔湾区站前路90号楼层内第一层邮政银行街铺1号-3号、5号-8号商铺/写字楼租给原告。租赁期自2020年1月16日起到2023年1月15日。租金为人民币47998.5元/月。《补充协议》约定综合服务费为47998.5元/月，物业管理费为10882元/月。《补充协议》期限与《租赁合同》一致。上述合同签订后，原告依约支付了1-3、5-8商铺的2020年2月16日至2020年12月31日的租金及管理费合共595548元。同日被告向原告交付1、2,5、6号商铺，但3、7、8号商铺至今仍未向原告交付。原告承租7家商铺系为了作统一规划。现被告未依约交付，已构成基本违约，且被告的违约行为对原告造成了严重的损失。经原告2020年5月6日发函催告被告交付3、7、8号商铺，被告仍怠于履行合同义务，故原告于2020年5月15日，向被告发出律师函解除涉案《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》。该两份邮件均被被告以不同理由拒收，根据《民诉法》第88条规定，原告的拒收行视为已送达，故涉案合同已被解除。因此，原告认为，被告未依合同约定交付商铺，属于根本违约，原告已于2020年5月15日向被告发出解除《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》的函件，被告应向原告返还租金及管理费共595548元及资金占用利息。特向法院提起诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》于2020年5月15日解除。2、判令被告向原告返还租金及管理费595548元及支付资金占用利息1123.35元(以595548元为本金，按同业拆借标准，从2020年5月15日起，计至实际清偿之日，暂计止2020年6月1日)，本金加利息共计：5966711.35元。3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。被告广州加和市场开发有限公司答辩暨反诉称：一、被告是本案所涉广州市荔湾区站前路90号楼层内第一层邮政银行街铺1、2、3、4、5、6、7、8号商铺的所有权人授权的管理人，有自主合法处分案涉商铺的权利，将案涉1、2、3、5、6、7、8号商铺出租给原告不存在法律障碍。二、被告已经将案涉商铺妥善交付给原告，不存在未将案涉的3、7、8号商铺交付给原告的违约行为。（一）原告在向被告承租案涉商铺时已充分考察并了解了案涉商铺的情况，其承租案涉商铺的目的是转租牟利，并非是为了统一规划经营。（二）在被告自2019年下半年将案涉商铺对外招租后，原告在2019年10月25日就签署了承租案涉商铺的意向书。在原告签订意向书后，其他客户也有意向向被告承租案涉商铺的其中某个商铺。最终，原告认为承租案涉商铺能获得较好的差价利润，遂在2019年11月28日决定承租案涉商铺，并再次交付了定金。同时，原告还表示希望被告能基于便利代其招租，次承租人所缴交的租金可用于抵扣原告应缴的首年费用。出于合作共赢的目的，被告同意了原告的请求，并在有客户希望承租案涉商铺时积极予以斡旋，撮合客户以次承租人的地位承租案涉商铺。（三）在原告明确承诺与被告签订租赁合同之后，出现案外人韩迪、赵艳萍希望承租案涉的商铺，被告在向案外人披露了原告存在的情况下，经原告同意后，与案外人韩迪、赵艳萍就二人作为次承租人承租案涉商铺的事宜进行了沟通，其中，案外人韩迪承租案涉的7、8号商铺，案外人赵艳萍承租案涉的3号商铺。谈妥了相关条件后，被告行政部根据市场部反馈的三方协商结果，在2020年1月13日分别开出了票号为NO.001383、NO.001384、NO.001385号的《广州加和城租户进场交费通知书》，其中NO.001383号《进场交费通知书》是案涉1、2、3、5、6、7、8号商铺应缴的全部金额，包含了NO.001384号《进场交费通知书》韩迪所承租的7、8号商铺应缴的金额及NO.001385号《进场交费通知书》赵艳萍所承租的3号商铺应缴的金额。在案外人韩迪、赵艳萍提出缴费签约后，被告再次向案外人阐明了案涉商铺已由原告向被告承租，案外人韩迪及赵艳萍应该与原告签订租赁合同。由于原告同意以案外人韩迪、赵艳萍应向其所缴的金额抵扣作为原告应向被告所缴交的金额的一部分，并向被告承诺其尚欠的202258元保证金将于收铺之日起六个月内缴清给被告，因此，被告收取了案外人韩迪、赵艳萍所支付的费用，同时也将上述情况告知了原告。（四）2020年1月15日，案外人韩迪、案外人赵艳萍到被告处交齐了费用，并相应地交接了7、8号商铺和3号商铺，这是被告根据原告指示所为之行为，依法应视为已向原告交付了相关商铺。2020年1月16日，原告到被告处签订了《租赁合同》、《补充协议》、《管理公约》、《承诺书》、《消防承诺书》等文件，并交接了案涉的1、2、5、6号商铺，原告也验收了商铺，至此，被告已经将案涉1、2、3、5、6、7、8号商铺全部妥善交付给原告，完成了交付义务，不存在原告所称的被告未将案涉商铺中的3号铺和7、8号铺交给原告的情形。三、原告与被告签订《租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，双方均应信守履行，原告解除双方所签的《租赁合同》、《补充协议》没有合同约定和合法依据，被告要求法院判决原告继续履行其与被告所签订的《租赁合同》、《补充协议》。综上所述，被告作为案涉商铺的出租人，已经向原告履行了交付案涉租赁商铺的义务，原告将邮政银行街铺3、7、8号商铺转租给案外人是其转租、分租权利的实现。因此，原告诉求被告向原告返还租金及管理费及支付资金占用利息的诉求并无事实及法律依据。敬请法院在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。并反诉请求如下：一、请求法院判令被反诉人鄞伟立继续履行与反诉人广州加和市场开发有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、判令被反诉人鄞伟立向反诉人广州加和市场开发有限公司支付尚欠的履约保证金共人民币202258元；三、判令被反诉人鄞伟立承担反诉人广州加和市场开发有限公司因本案支付的律师费用人民币48000元：四、本诉及反诉的诉讼费由被反诉人鄞伟立承担。原告鄞伟立答辩称：1、不同意被告的全部反诉请求；2、请求法庭驳回被告全部请求；3、请求本诉、反诉受理费由被告承担。事实与理由：1、被告未依约交付商铺，已构成根本违约，依据合同第7条第4款，原告有权要求被告解除合同并要求被告返还其已缴纳的所有费用。2、被告要求继续履行没有法律及合同依据。被告认为原告是承租后转租给案外人的主张不成立。根据被告提交的证据，其交付3、7、8号铺给案外人的时间，早于与原告签订合同的时间，也早于交付商铺给原告的时间。如果原告是次承租人，为何交铺不是交付给原告，而是直接交付案外人，故被告的主张不成立。3、原告谈整体承租，是用于整体规划使用，并不是单独转租，如果仅为单独使用，就不会被告已出租3、7、8铺后，还整体承租；如果仅是单独承租，原告只是承租余下单独商铺即可。故从双方约定及实际履行情况来看，原告是整体承租的需求，而不是转租单独商铺需求。经审理查明：2019年10月25日原告与被告签订《意向书》，约定：原告现有意向认租广州市荔湾区站前路90号广州加和城一楼临街商铺，现预交1万元意向金。客户意向条件：1、面积：300㎡。2、租金：275元∕月（租金年交）。3、签约年限：3年（每年递增8%）。起租时间：2019年12.15日。业态：按公司规定协议。其他：协助隔板（待定）。客户须知：1、若意向条件达成，客户须3天内前来签署《广州加和城认租确认表》并缴纳意向订金（所交意向金可翻倍作押金使用），逾期为自愿放弃有意向认租，所付意向金将不予退还。2、若在签约前无意继续等待，将无条件退还意向金。3、若同一铺面最终出现意向客户两人或以上，以意向金额大者优先选择。2019年11月29日原告通过银行转账方式向谢绍霞支付13万元。2020年1月13日被告开出NO：0001383《广州加和城租户进场交费通知书》，该通知书记载内容为：租赁类型（长租），铺号：邮政银行街铺（除4号铺），租户：鄞伟立，缴费形式（年交），面积（388.65㎡），租金单价：247元∕㎡，管理费标准（含公摊）：28元∕㎡，合同期限：2020.1.16-2023.1.15，起租日期：2020.2.16。收费项目：租金履约保证金（三）个月335913元，自交铺起6个月内交齐押金。管理费履约保证金（三）个月38078元，自交铺起6个月内交齐押金。电卡保证金140元，7个电卡。钥匙保证金350元，7把钥匙。租金共10月14日1006313元，2020.1.16-2.15（免租期）2020.2.16-12.31。管理费共11月16日125319元，2020.1.16-12.31。共合计：1506113元。原告与被告的经办人员在该通知书上签名。2020年1月15日原告再次通过银行转账方式向谢绍霞支付425898元。2020年1月16日，原告（乙方）与被告公司（甲方）签订合同编号：2020-1-邮政银行街铺1号-3号、5号-8号《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区站前路90号楼层内第一层邮政银行街铺1号-3号、5号-8号商铺（建筑面积约为388.65平方米）出租给乙方作商铺之用，租期自2020年1月16日起至2023年1月15日止。租金起点为47998.5元∕月，合同期内第2年自1月起递增8%…。租金履约保证金：乙方于合同签署时向甲方交付167956.5元作为履约保证金。如乙方违反合同约定，甲方有权没收该履约保证金。租金支付周期为按年支付，合同签订时乙方向甲方支付一年的租金共计575982元。按照合同约定足额收取乙方应缴所有款项后，甲方将商铺及附属设备完整交付给乙方。交接时，双方书面签收确认。在合同第七条(违约约责任)第4点约定：甲方在规定时间30天内未能交付商铺或写字楼，视为违约。…逾期60天仍未交付的，乙方有权解除合同并要求甲方返还其已缴交的所有费用。同日，原告（乙方）与被告公司（甲方）签订合同编号：2020-1-邮政银行街铺1号-3号、5号-8号《补充协议》，约定：一（综合服务费）、合同期限内，乙方应向甲方支付综合服务费，综合服务费包括提供市场信息平台、促销活动信息、租赁服务信息咨询等费用：其中2020年2月16日至2021年1月15日止，每月47998.5元。补充协议签订时，乙方向甲方支付167956.5元作为综合服务费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还。二（物业管理费）、合同期内，双方确认乙方实际承租面积为388.65平方米，物业管理费本期起点为每月28元∕平方米计算，其中2020年1月16日至2021年1月15日止，每月10882元。物业管理费支付周期为按年支付，合同签订时乙方向甲方支付物业管理费共计130584元。补充协议签订时，乙方向甲方支付38078元作为物业管理费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还。在合同及协议签订当日，被告出具收到原告支付邮政银行1-3号，5-8号（2020年2月16日至2020年12月31日租金522973元，2020年1月16日至2020年12月31日管理费72575元）的收据。被告与原告办理1、2、5、6号铺的交接手续。在2020年8月4日的庭审中，原、被告双方确认《租赁合同》约定的商铺为连排商铺。原告确认1、2、5、6号铺在办理商铺交接后，由于被告没有按合同约定整体交付商铺，原告没有使用该上述商铺。上述商铺内没有原告的物品，原告坚持解除与被告签订的《租赁合同》和《补充协议》及退还款项的诉讼请求。经本院释明被告同意收回1、2、5、6号铺，但必须处理好3、7、8号铺次承租人的关系，次承租人已经代原告交付相应的费用。另在庭审中，被告认为《租赁合同》和《补充协议》中的3、7、8号铺被告根据原告的指示将3个商铺交付给次承租人，原告称被告尚未交付商铺，其言行明显不符合民事主体为民事行为时应该遵循的诚实信用原则。被告不确认收到原告发出的《律师函》、关于解除《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》律师函。原告认为《意向书》原告对承租面积是有指定要求的，就是300平方米。所以签订涉案合同的目的是7个商铺整体承租，并非单独承租。原告认为微信聊天记录真实性、合法性无法确认，部分聊天记录不完整，无法达到被告所主张的事实，但相反能证实原告所主张被告一直未向原告交付其他商铺及原告与被告有协商过解决的部分事实。部分聊天记录与原告无关，三性不予确认。原告认为《缴费通知书》等证据体现3、7、8号商铺认租人不是原告，各认租人的商铺起租日不同，3、7、8号铺2月5日起租，而原告承租的商铺是2月16日起租。同时，3、7、8号免租期也与涉案合同商铺的免租期不同。也不存在3、7、8号铺已交付原告的情况。也不存在3、7、8号铺受原告指示交付。各铺约定的租金不同，保证金履行情况不同。所以被告无法向原告交付商铺。原告认为民事起诉状等证据，真实性合法性确认。关联性不确认，因为该证据，也是证明加和公司违约，因为加和公司在出租3号铺给案外人后，又同时出租给我方，但由于3号铺已交付给案外人，故加和公司无法向原告交付商铺，构成违约。原告认为本诉与反诉纠纷是因为加和公司违约引起，被告聘请律师，要求原告承担的主张没有合同及法律依据。被告未向法庭提交转款律师费的凭证，仅有合同及发票，不能证明被告已支付相关费用。本院认为：原、被告签订的《意向书》、NO：0001383《广州加和城租户进场交费通知书》、合同编号：2020-1-邮政银行街铺1号-3号、5号-8号《广州市房地产租赁合同》及《补充协议》、《广州加和城商铺验收交接书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。在合同履行过程中，原告以被告在办理商铺交接的当日，被告与原告只办理1、2、5、6号铺的交接手续，与《广州市房地产租赁合同》、《补充协议》、《意向书》约定原告承租邮政银行街铺1号-3号、5号-8号连排商铺的约定不符，被告行为已经构成违约为由，提出解除上述约定及退还已付租金、管理费及利息。根据双方在庭审陈述原告所承租的商铺为连排商铺，结合被告出具的收据确认原告实交纳2020年2月16日至2020年12月31日租金522973元，2020年1月16日至2020年12月31日管理费72575元的事实。原告在办理商铺交接当日是清晰知道不能交付商铺的实际情况，才与被告办理1、2、5、6号铺的交接手续，及后原告也没有按约定的《广州加和城租户进场交费通知书》缴交未付的租金、管理费、保证金。因此，双方的交铺和付款行为实际是对《广州市房地产租赁合同》、《补充协议》、《意向书》约定承租的商铺进行调整。原告认为被告交铺不符合合同约定的理由不成立，本院不予采信。被告在答辩中提出没有移交的商铺是应原告要求代原告出租给案外人，因被告未能就其主张提出有关原告授意其将商铺出租给案外人的证据，其提供的证据也不能证明其主张，故本院对被告的主张不予采信。对于合同解除及时间。原告主张解除时间为2020年5月15日发出《律师函》的时间，被告不确认收到该《律师函》，原告的证据也不能证实《律师函》已送达给被告，故对原告主张的合同解除时间不予认可。原告在接收涉案商铺后合同已经开始履行，但原告坚持要求解除合同并且不同意支付履约保证金。故确认庭审当天（2020年8月4日）为租赁合同解除之日。被告反诉要求原告继续履行合同和按约定交纳履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形，被告在诉讼中同意收回商铺，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为协商解除并免除原告的违约责任。因原告在租赁合同可履行的情况下坚持要求解除合同、拒绝使用商铺并且不同意支付履约保证金，故可认定原告为违约方。对于原告已付的租金、管理费应计算至2020年8月4日止，余款（租金为212859.05元、管理费30712.94元）应退还给原告。原告主张租金及管理费的资金占用费，本院不予支持。由于被告在本案中没有就原告提前解除合同的违约责任提出主张，本案不宜作出处理，被告可另遁途径解决。关于律师费问题，由于我国诉讼现行体制未实行强制律师代理制度，本案中被告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失。因此对于被告主张原告支付律师费48000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日确认原告鄞伟立与被告广州加和市场开发有限公司签订的签订合同编号：2020-1-邮政银行街铺1号-3号、5号-8号《广州市房地产租赁合同》和《补充协议》于2020年8月4日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州加和市场开发有限公司退还租金212859.05元及管理费30712.94元给原告鄞伟立。三、驳回原告鄞伟立的其他诉讼请求。四、驳回被告广州加和市场开发有限公司的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4883元，由原告鄞伟立负担2633元，被告广州加和市场开发有限公司负担2250元。反诉费2525元，由被告广州加和市场开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年九月二十五日书记员  谢绮雯黄嘉琪