广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初7170号原告:广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹、黄嘉欣，均为原告职员。被告：林国志，男，1963年10月26日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告林国志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇明茹、被告林国志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告关于广州市海珠区江南大道北路51号地下前部分房屋的租赁关系；2、判令被告将广州市海珠区江南大道北51号地下前部分房屋按现状腾空并返还给原告；3、判令被告按照7686.9元/月标准向原告支付自2019年10月1日起至实际交付房屋之日的房屋占用费；4、判令被告按照7686.9元/月的标准向原告支付2019年10月1日起至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市海珠区江南大道北51号地下前部分房屋（以下简称“涉案房屋”）是原告辖内管理的直管公房，承租面积：39.42平方米，月租金：7686.9元，作非住宅用途。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会将广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处撤销，成立原告，负责全区直管房屋日常管理等工作。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入广州市海珠区住房和建设水务局。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局将涉案房屋所在的行政街范围内的直管房管理工作委托原告承担。原告与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已于2013年12月31日届满。原告分别于2017年12月13日、2019年10月8日、2020年1月13日向被告发出了《承租人通知书》、《关于缴交直管房占用费的通知》、《律师函》，将涉案房屋的公租事宜、原告与被告双方之间的不定期租赁关系的解除条件等内容通知被告，被告至今拒不返还涉案房屋给原告。涉案房屋于2019年10月30日经由广州产权交易所通过公开市场方式组织出租该房屋，原告也将公开招租情况书面通知被告，但被告并未参与涉案房屋的公开招租交易活动。涉案房屋于2019年12月27日经由广州产权交易所通过公开市场方式招租后由第三方确认成交。据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定及《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第十三条、第二十一条之约定，原告有权解除租赁关系，收回房屋。被告辩称：被告从1963年出生至今居住在广州市江南大道北51号地下，已有五十多年。该房屋是属单位分配给父母的福利房，由房管站收租管理，现由原告管理。在九十年代，国家实行房改政策，被告户是符合房改政策，可以对公租房进行购买为自有财产，但因属马路面，只能永久性使用，此是历史遗留问题。2003年，因生活需要，经当时东晓公司的同意，被告克服困难在承租的地方前铺后居地进行经营使用，所有的改建装修费用均是自行承担。此后，被告多次与东晓公司等分别签订非住宅租赁合同，约定：非住宅租赁面积为39.42平方米，租金为7686.9元。2019年10月之前，被告一直按时向原告交纳租金，之后，原告拒绝收取租金，被告多次要求原告与其签订租赁合同及收取租金，原告均不予理会，所造成的损失由原告自行承担，原告无权要求被告承担违约金，此有2017年12月13日《承租人通知书》后面被告手写的内容为证。参照穗建房管[2018]541号文《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》第三点管理要求（三）住改非直管房（前铺后居等使用）应严格按照房地产权登记使用性质使用。被告从六十年代承租涉案房屋起即作为居住使用，后因生活需要变更为非住宅使用，现与原告的非住宅租赁合同己届满，原告虽与被告没有签订过渡协议，被告可按此通知规定，要求恢复为住宅性质使用管理。租金价格要以租赁当事人双方协商一致确定为原则，不能违反合同法和房屋租赁合同的约定，单方强制性对承租户进行租金调整。原告委托广州产权交易所的交易，签订的《成交确认书》，是原告与广州产权交易所的合意，属私法范畴，对于有利害关系的被告没有任何约束力。被告也于2019年11月8日给广州产权交易所提交《报告》，对公拍招租提出异议，请求撤销公拍招租。因承租的地方是前铺后居，与原告也是分别签订非住宅租赁合同和住宅租赁合同，也考虑到现实市场经营环境及自身条件问题，被告曾多次请求：保留部分铺面约10平方米作铺面经营使用，其余的铺面承租面积变更为住宅承租租赁。但原告一直拒绝回复。此有2017年12月13日《承租人通知书》后面被告手写附上的报告及被告于2018年3月29日给原告的《报告》为证。被告已年近60岁，从来没有工作单位，没有社保、医保，也没有自有房屋，涉案房屋是被告赖以生存所必需的唯一房屋，已没有能力另寻其他途径解决生存问题，仅靠前铺后居的铺面经营维持生存，原告要将被告承租的地方收回，必然对被告的生存权和居住权产生极大的影响和限制，也会造成社会的不安定因素，此与原告的社会保障职能相悖。2020年1月23日，广东省人民政府对新型冠状病毒××疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，所有商铺禁止营业，至今仍受疫情所造成的影响，没有生意可做，有相当的商铺只能关门歇业，被告根据民法情势变更的原则主张免除租金。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：广州市海珠区江南大道北路47、49、51、53号首层是原告辖内管理的直管公房，非住宅使用性质。2012年1月16日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区江南大道北路51号地下前部分部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积39.42平方米；租赁期限自2011年7月1日至2013年12月31日，月租金7686.9元；（第十三条）租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；（第二十一条）租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2017年12月11日，原告向被告发出《承租人通知书》，通知被告如下：原告将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如被告有意承租涉案房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权，否则视为被告放弃承租房屋；若房屋招租成交时，被告未被确认为承租方的，原告与被告之间的不定期房屋租赁关系至原告书面通知之日正式解除，被告必须于原告通知之日起5日内迁出并交回房屋给原告；等。被告于2017年12月13日在该通知上签名并注明“已收承租人通知书。本人此出生在小本经营维持生活时一直准时交租，望租赁方尽快与我签续租，并附上报告。”被告于当日签署《回函》，表示收到该《承租人通知书》，不放弃行使优先承租权。2019年10月15日，原告向被告邮寄《关于缴交直管房占用费的通知》，通知被告正式解除双方就涉案房屋的不定期租赁关系，原告将按市场租赁评估价格20649元/月收取从2018年4月16日起至完成公开招租新承租方签订租赁合同或被告交还房屋之日止的房屋占用费；等。被告于2019年10月16日签收了该邮件。2019年10月30日，原告向被告发出《关于公开招租的通知书》，通知了被告涉案房屋公开招租的事宜及报名时间和地点。被告没有报名参加竞投。2019年12月18日，原告与案外人江锡勇及广州产权交易所就包括涉案房屋在内的房屋签署《成交确认书》。2020年1月13日，原告委托律师事务所向被告邮寄《律师函》，要求被告于接本函之日起三十日内腾空搬出租赁物，否则原告将循法律途径主张合法权益。被告于2020年1月14日签收该邮件。被告为证明其抗辩意见，提交了两份被告向原告申请的《报告》和广交所微平台信息。原告质证意见：对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性不认可，与本案无关。本案诉讼中，被告于2020年8月10日将涉案房屋返还给原告，故原告撤回第二项诉讼请求，并明确第三项、第四项诉讼请求中的实际交付房屋之日为2020年8月10日。被告表示同意原告撤回第二项诉讼请求。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告之间就涉案房屋的租赁关系于2019年10月16日解除。原、被告均确认被告缴纳租金至2019年9月，从2019年10月1日起原告不再收取被告租金。被告表示涉案房屋之前在做服装经营，疫情后一直都是空置状态，没有经营，希望原告免除其从2020年1月至2020年8月10日的租金。原告表示原、被告的租赁合同已到期，双方的租赁关系已解除，被告不符合因疫情影响可免租的条件，故原告不同意减免租金。另查，穗府规[2020]2号《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》载明：对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用房的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金；等。本院认为：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由原告承接，故原告有权就涉案房屋主张权利。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定，租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。上述合同约定的租赁期限早已经届满，之后原、被告没有继续签订合同，被告继续使用涉案房屋，原告收取租金至2019年9月，故当事人之间的租赁期限应为不定期，当事人双方均可以随时要求解除不定期租赁关系。原告于2019年10月15日邮寄《关于缴交直管房占用费的通知》给被告，通知正式解除双方就涉案房屋的不定期租赁关系，被告于2019年10月16日签收该通知。故原告要求确认双方的租赁关系于2019年10月16日解除的诉讼请求合法有理，本院予以支持。被告已于2020年8月10日将涉案房屋交还给原告，原告据此申请撤回第二项诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。关于原告要求被告按照每月7686.9元的标准支付从2019年10月1日起至2020年8月10日止的房屋占用费的诉讼请求，原告于2020年1月13日委托律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告于接该函之日起三十日内腾空搬出涉案房屋。被告于2020年1月14日签收该邮件。故被告应于2020年2月13日前搬出涉案房屋。由于搬迁期限是原告给予被告的，而2020年1月23日起至2020年2月13日期间属于新冠××疫情防控一级响应期间，被告租赁涉案房屋用于经营服装，该期间受疫情影响较大，故根据公平合理原则及穗府规[2020]2号文件精神，被告以疫情影响为由要求减免房屋占用费有理，本院予以采纳，本院酌定免除被告2020年1月23日起至2020年2月13日期间的房屋占用费。对原告要求被告按照每月7686.9元的标准支付从2019年10月1日起至2020年1月22日、从2020年2月14日起至2020年8月10日止的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。对原告超出本院支持以外部分的房屋占用费请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金，如前述理由，被告应于2020年2月13日前搬出涉案房屋，被告逾期交房应承担相应的违约责任。至于原告主张按照每月7686.9元的标准支付逾期交房的违约金，该违约金标准过高，结合合同约定，本院酌情将违约金调整为合同月租金标准的20%即1537.38元，并从2020年2月14日起计至2020年8月10日止。对原告超出本院支持以外部分的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告林国志之间关于广州市海珠区江南大道北路51号地下前部分部位房屋的租赁关系于2019年10月16日解除；二、被告在本判决生效之日起10日内，按每月7686.9元的标准向原告支付从2019年10月1日起至2020年1月22日、从2020年2月14日起至2020年8月10日止的房屋使用费及逾期交房的违约金（按每月1537.38元的标准，从2020年2月14日起支付至2020年8月10日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1722元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年九月七日书记员 杜彦泽莫敏琪