托克托县人民法院民事判决书（2020）内0122民初1013号原告：内蒙古广盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91150122581750036X。法定代表人：李子强，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈浩，内蒙古立浩律师事务所律师。被告：杨贵平，男，农民，住内蒙古自治区托克托县。被告：郭爱平，女，农民，住内蒙古自治区托克托县。二被告委托诉讼代理人：赵军，北京振荣律师事务所律师。第三人：韩先军，男，农民，住内蒙古自治区托克托县。原告内蒙古广盛房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称广盛公司）与被告杨贵平、郭爱平、第三人韩先军确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广盛公司的委托诉讼代理人陈浩，被告杨贵平、郭爱平及其委托诉讼代理人赵军，第三人韩先军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法撤销原、被告所签的网签合同（合同编号2017-0002320），判令被告立即退还泓泽佳苑楼房一套（5号楼3单元402室，价值402410元）；2、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，广盛公司变更诉讼请求为：请求依法确认原、被告签订的合同编号为2017-0002320的《商品房买卖合同》（网签合同）无效，判令被告立即退还泓泽佳苑5号楼3单元402室楼房一套。事实和理由：2017年第三人韩先军为广盛公司工地供砂石料，双方约定所欠砂石料款顶楼房一套B4-1-502号，但因此房抵押给他人，将D5-3-402号借与第三人韩先军，同时韩先军向广盛公司出具协议，说明上述事实，等B4-1-502号解押后，韩先军无条件归还D5-3-402号房。当日因韩先军向被告杨贵平借款，故又D5-3-402号房抵押给杨贵平，韩先军在泓泽佳苑售楼部代杨贵平签订了《泓泽佳苑》房屋认购单。2019年3月21日被告拿着认购单和收据在售楼部工作人员不知情的情况下签订了网签合同，被告杨贵平、郭爱平并未交过一分钱购房款，并没有实际意义上的房屋买卖行为。后原告知道此事后多次协调让被告退房，被告都以其花钱购买为借口，不给退房，经诉前调解被告也未予退房，被告的行为已构成故意恶意侵占，依据《民法总则》第146条规定“行为人与相对行为人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”无效的民事法律行为自始无效，不受法律保护，行为人因此取得的财产应当予以返还，据此广盛公司向人民法院提起诉讼。杨贵平、郭爱平辩称，应当依法驳回原告的诉讼请求，双方不存在虚假的意思表示，本案的合同已经全部履行，其已经交付所有费用，本案的买卖合同的签订是债务的相互抵顶，是双方真实意思表示；合同并非由第三人代办，是由被告自己办理。第三人韩先军述称，其是为原告提供砂石料的，为原告拉够一套房的时候，未能给其出具手续，就把给韩先军的房抵押了；第二套房拉到一半的时候，资金出现问题，韩先军从杨贵平借了40万元，中途还了20万元，后来就给韩先军出具了本案这套房的手续，手续是杨贵平代韩先军开的，户头是杨贵平，之后的事情韩先军不清楚。韩先军目前仍欠杨桂平20万元。广盛公司围绕其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、《协议》一份，拟证明案涉房屋D5-3-402号房并非韩先军购买，系其临时借用，韩先军并无处分权。2、《泓泽佳苑房屋认购单》一份、《收据》一份，拟证明韩先军向杨贵平借款，故将D5-3-402号房作为借款抵押，以房屋认购单的形式抵押给杨贵平，杨贵平与广盛公司及韩先军均没有真实的房屋买卖关系。3、《商品房买卖合同》一份，拟证明2019年3月21日，广盛公司售楼部工作人员不知情的情况下，基于杨贵平的认购单为其办理了《商品房买卖合同》，但双方之间并不存在真实的买卖合同关系，杨贵平也未向广盛公司交纳购房款。4、证人李某、乔某、张某、王某的证言，拟证明韩先军为广盛公司工地供砂石料，双方约定所欠砂石料款抵顶B4-1-502号楼房一套，但因此房抵押给他人，将D5-3-402号借与第三人韩先军，约定B4-1-502号房屋解押后，韩先军无条件归还D5-3-402号房；以及韩先军在泓泽佳苑售楼部代杨贵平签订了《泓泽佳苑》房屋认购单；杨贵平拿着认购单和收据在售楼部工作人员不知情的情况下签订了网签合同，被告杨贵平、郭爱平并未交过购房款，并没有实际意义上的房屋买卖行为。杨贵平、郭爱平为支持其主张，向本院提交证据如下：1、《商品房买卖合同》一份、《补充协议》一份、收据八张，银行结算单一份，拟证明《合同》及《补充协议》的签订完全出于双方自愿，内容合法、有效；杨贵平按原告的要求交纳各种税费2万多元，原告将房屋交付杨贵平。2、《借条》一份、银行交易明细一份，拟证明韩先军欠杨贵平41万元的事实；经广盛公司、杨贵平及第三人韩先军协商一致，广盛公司将涉案房屋交付给杨贵平抵顶三方之间的债务，韩先军欠杨贵平款项抵顶房款。经庭审举证、质证，杨贵平、郭爱平对广盛公司所举第一组证据不认可；对第二组证据中《泓泽佳苑房屋认购单》的真实性认可，对证明目的不认可，对《收据》认可；对第三组证据的真实性认可，对证明目的不认可；对第四组证人证言中《泓泽佳苑房屋认购单》的事实及办理网签合同的手续认可，对其他证言不认可。韩先军对广盛公司所举第一组证据认可；对第二组证据的真实性认可；对第三组证据发表质证意见称自己未参与；对第四组证人证言认可。广盛公司对杨贵平、郭爱平所举第一组证据的真实性认可，对证明目的不认可；对第二组证据的证明目的不认可。韩先军对杨贵平、郭爱平所举第一组证据发表质证意见称自己不知道；对第二组证据认可。经审查，广盛公司所举第一组、第二组、第三组、第四组证据具有客观真实性，且与本案具有关联性，本院依法予以确认。杨贵平、郭爱平所举第一组中的银行结算单无法证明与本案的关联性，对该份证据不予确认；第一组证据中的其他证据及第二组证据具有客观真实性，但无法证明其待证目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人韩先军为广盛公司二期工程供应砂石料，于2017年5月4日，双方达成协议，约定“广盛公司以B4-1-502号房抵顶其所欠韩先军砂石料款，由于B4-1-502号房抵押，将面积为136.41平方米的D5-3-402号房借韩先军用于贷款，并签认购单，开收据，等B4-1-502号房解押，韩先军无条件归还D5-3-402号房。”因韩先军向杨贵平借款，于2017年5月4日，广盛公司员工乔某根据广盛公司与韩先军的《协议》，为杨贵平开具D5-3-402号房《房屋认购单》与购房款为402410元的《收据》，作为韩先军向杨贵平借款的担保。该《房屋认购单》下方“买方”签名处与《收据》“交款人”签名处载有“杨贵平代韩先军”的内容。同日，杨贵平通过银行转账方式向韩先军账户转入三笔款项共计200000元。后于2017年6月1日，韩先军向杨贵平借款160000元，并出具《借条》一张。2019年3月21日，广盛公司作为出卖人与买受人杨贵平、郭爱平签订合同编号为2017-0002320的《商品房买卖合同》，约定将泓泽佳苑D5-3-402号室房屋出卖给杨贵平、郭爱平。该份合同系广盛公司员工张某按照杨贵平要求为其办理。同日，杨贵平向广盛公司交纳该房屋住房维修基金、登记费、手续费、契税、印花税、房本印花税等费用共计13552元，燃气初次费4000元。同日，杨贵平向呼和浩特市康居物业管理有限公司交纳装修保证基金1000元、物业费1473元、装修垃圾清运费200元、电费200元、二次垃圾转运费60元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”签订合同属于民事法律行为，意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件，其是指行为人表现于外部的意思与其内心的真实意思相一致。本案中，杨贵平在庭审中认可证人张某所述杨贵平因孩子转学需办网签手续而让张某为其办理网签手续，根据证人张某所述其对广盛公司、韩先军、杨贵平三方之间的债权债务事宜不知情的情况下按照杨贵平的要求办理了涉案房屋的网签手续。而广盛公司为杨贵平开具D5-3-402号房屋《房屋认购单》及购房款《收据》是根据广盛公司与韩先军之间达成的《协议》，仅是作为韩先军向杨贵平借款的担保。本院认为，广盛公司向本院提交的证据之间相互印证，能够形成完整的证据链，广盛公司与杨贵平、郭爱平签订的合同编号为2017-0002320的《商品房买卖合同》，并非双方真实意思表示，广盛公司并无向杨贵平、郭爱平出售涉案D5-3-402号房屋的意思表示，该合同欠缺民事法律行为必须具备的“意思表示真实”的有效要件，属于无效民事法律行为，该合同属于无效合同，且杨贵平、郭爱平并未向广盛公司交付购房款。因此，原告广盛公司确认原、被告签订的合同编号为2017-0002320的《商品房买卖合同》（网签合同）无效，具有事实和法律依据，应予支持。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。因此，对广盛公司要求被告立即退还泓泽佳苑5号楼3单元402室楼房一套的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认原告内蒙古广盛房地产开发有限公司与被告杨贵平、郭爱平签订的合同编号为2017-0002320的《商品房买卖合同》无效。二、被告杨贵平、郭爱平于本判决发生法律效力后二十日内向原告内蒙古广盛房地产开发有限公司返还泓泽佳苑小区5号楼3单元402室楼房一套。案件受理费7336元（原告内蒙古广盛房地产开发有限公司已预交7336元），由被告杨贵平、郭爱平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 杨钢军人民陪审员 兰建利人民陪审员 高瑞虹二〇二〇年九月八日书记员 李 丽