广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1947号原告：杨来，男，1988年5月30日出生，汉族，住罗定市*************，身份证号码：445************。委托诉讼代理人：莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧炳标，广东戴尔蒙律师事务所实习律师。被告：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地:罗定市********侧。统一社会信用代码：914************。法定代表人：陈学俭，执行董事。委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洁凤，广东定盛律师事务所实习律师。原告杨来与被告罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨来的委托诉讼代理人莫美莲、欧炳标及被告一方公司的委托诉讼代理人梁海章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨来向本院提出诉讼请求：一、判令被告完善罗定市**商住小区*******的手续，使房屋符合约定及法定的交付条件，验收合格后备案及消防验收通过，并将房屋及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付给原告；二、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（从2018年12月31日起按已付房款512000元以每日万分之一计算至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给原告之日止，暂计至2020年5月31日为26470.40元）；三、判令被告向原告支付逾期办证违约金（按已付房款512000元以日万分之零点三从2019年12月30日起计至房屋实际办妥不动产权证之日止，暂计至2020年5月31日为2350.08元）；四、判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办妥不动产权属证书；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月4日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于罗定市附城街道塔脚村**商住小区********，签订合同后，原告向被告支付了首付款212000元，并通过银行贷款向被告支付了300000元，共512000元，被告向原告开具了购房款发票。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.19%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条约定：出卖人在交楼后以电话或书面形式通知买受人办理不动产权证……，出卖人承诺在买受人提交办证资料、付清办证费用、付清因商品房面积差异值产生的差价款之日起360个工作日取得不动产权证，如逾期从次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房价万分之零点三作为违约金赔付给买受人。因买受人的责任除外。被告未能够在规定期限内将房屋交付给原告及办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，根据合同的约定，被告应交付房屋给原告使用，为原告办妥权属证书和支付逾期交付房屋的违约金（从2018年12月31日起按已付房款512000元以每日万分之一计算至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给原告之日止，暂计至2020年5月31日逾期517天，违约金为26470.40元=512000元×0.01%×517天）及逾期办证违约金（按已付房款512000元以日万分之零点三从2019年12月30日起计至房屋实际办妥不动产权证之日止，暂计至2020年5月31日逾期153天，违约金为2350.08元=512000元×0.003%×153天）给原告。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告一方公司辩称：一、涉案房屋已经竣工验收合格，达到约定的房屋交付条件。据《建设工程竣工验收报告》显示：**商住小区3-8栋于2018年5月31日竣工验收合格，并由建设单位、监理单位、总承包施工方、勘察单位以及设计单位均盖章确认并由相关负责人签名。故涉案房屋已经达到约定和法定的交付条件。二、被告不存在逾期交付房屋的情况，不应承担违约责任。理由如下：（一）涉案的房屋已经于2018年5月31日竣工验收合格，达到了交付标准；（二）2018年11月30日，被告以邮件形式向原告告知：“因消防、环保、天然气工程验收规范变更影响项目的验收备案，将延期三个月正式交付使用”，并提出“房屋在硬件上已经达到可以进场进行房屋室内装修条件”，可以提前进行装修，所产生的物业管理服务费由开发商垫付给物业管理公司。对该份《通知》，原告不持任何异议。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示同意，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。本案中，原告收到被告延期交楼的通知，没有提出任何异议，且没有向物管缴交物业管理费用，视为同意被告延期三个月交楼。（三）2019年4月11日，被告向原告发出商品房交付使用通知书，但没有前来接收房屋，是由于原告的原因导致被告无法履行合同，故被告不应承担延迟交付房屋的违约责任。三、合同虽然约定“在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书”，但本案是由于原告没有自行缴交契税导致被告无法提交资料向不动产登记机关备案为其办证，故被告在本案中不存在逾期办证违约责任。本院经审理认定事实如下：被告一方公司是位于罗定市附城街道塔脚村渔湾**商住小区的房地产开发商。2017年4月4日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为**商住小区**房，用途为住宅。第六条约定商品房价款为512000元。第七条约定买受人应当于2017年4月4日前支付首期房价款人民币212000元，余款人民币300000元向买卖双方约定的银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.19%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人在交楼后以电话或书面方式通知买受人办理不动产权证，买受人在接到通知之日起30天内提交办理不动产权证的所有资料及所需费用。办理不动产权证的费用，由买受人预付，待证件办出后根据单据结算。如买受人不配合办理的，视为买受人自行办理；所需费用双方各自承担。出卖人承诺在买受人提交办证资料、付清办证费用、付清因商品房面积差异值产生的差价款之日起360个工作日取得不动产权证，如逾期从次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房价万分之零点三作为违约金赔付给买受人。因买受人的责任除外。合同签订后，被告于2017年4月28日向原告出具了首期房款212000元的发票，于2017年12月20日向原告出具了购房款150000元的发票，于2018年2月9日向原告出具了剩余购房款150000元的发票。2018年5月31日，**商住小区3-8栋的建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位及设计单位对**商住小区3-8栋进行了建筑工程竣工验收。2018年12月1日，被告向原告邮寄《延期交付使用的通知》，称因消防、环保、天燃气工程验收规范变更影响项目的验收备案，将延期三个月正式交付使用，房屋在硬件上已经达到可以进场进行房屋室内装修条件，可以申请提前装修房屋，提前装修期间至公示办理完成合格交付所需要的验收备案表之次日，该房屋所产生的物业管理服务费由开发商垫付给物业管理公司。2019年4月13日，被告向原告邮寄《商品房交付使用通知书》，通知原告于2019年4月15日前往物业服务中心办理交接手续并缴交相关费用。原告认为即使被告通知原告收楼，但房屋没有达到合同约定的交付条件，原告有权拒绝收楼。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》、快递单、《延期交付使用的通知》、《商品房交付使用通知书》等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2018年12月30日前向原告交付涉案商品房，且商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，不能满足该约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。虽然被告于2018年12月1日向原告邮寄《延期交付使用的通知》将延期三个月正式交付使用并表示可以申请提前装修房屋，于2019年4月13日向原告邮寄《商品房交付使用通知书》，通知原告于2019年4月15日前往物业服务中心办理交接手续，但在涉案商品房未能满足合同约定的交付条件的情况下，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。因此，被告主张原告对被告邮寄的通知不提出书面异议则视为原告同意延期三个月交楼，其无需承担逾期交房违约责任的主张，理据不足，本院不予采纳。被告应按合同约定，按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金。计至2020年5月31日，被告共应向原告支付逾期交楼违约金26521.60元（512000元×1/10000×518天），现原告请求26470.40元属其自行处分权利，本院予以确认。2020年6月1日起的逾期交楼违约金每日按房价款512000元的0.1‰的标准计至被告将符合合同约定的涉案商品房交付给原告之日止。同时，被告仍负有将符合合同约定交付条件的涉案商品房交付给原告的义务。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，被告在交楼后才负有以电话或书面方式通知原告办理不动产权证的义务，且原告还需提交办证资料、付清办证费用、付清因商品房面积差异值产生的差价款。现因原告拒绝收楼，被告仍未能交楼给原告，前述合同中关于房屋不动产权转移登记的条件尚未成就，原告请求被告支付逾期办证违约金理据不足，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将符合原、被告双方于2017年4月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件的**商住小区**房交付给原告杨来。二、限被告罗定市一方房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨来支付逾期交楼违约金26470.40元，2020年6月1日起的逾期交楼违约金每日按房价款512000元的0.1‰的标准计至被告罗定市一方房地产开发有限公司将符合合同约定的**商住小区**房交付给原告杨来之日止。三、驳回原告杨来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元（原告已预交），由原告杨来负担21元，被告罗定市一方房地产开发有限公司负担239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年九月七日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。