广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5419号原告：李洪波，男，1983年8月6日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：温建良，广东正诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宽源，广东正诺律师事务所实习人员。被告：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地广州市番禺区市桥街XX大街****首层。法定代表人：刘小平，职务总经理。委托诉讼代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。被告：刘源锋，男，1987年7月19日出生，汉族，住广州市天河区。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广东泽丰投资管理有限公司，，住所地广州市番禺区市桥街XX大街****楼自编**法定代表人：刘源锋。李洪波与广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）、刘源锋、刘小平、广东泽丰投资管理有限公司（以下简称泽丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李洪波的委托诉讼代理人温建良，悠托彼邦公司的委托诉讼代理人梁锡兼到庭参加了诉讼，刘源锋、刘小平、泽丰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪波向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告悠托彼邦公司在2017年8月5日签订的《产权使用协议书》，解除《产权使用协议书》之日起5个工作日内与原告办理广州市番禺区市桥街XX大街X号大院X号楼X房的交接手续；2.被告悠托彼邦公司返还原告已经支付的租金250000元、团购金30000元和签约咨询服务费1200元，合计281200元；3.被告悠托彼邦公司向原告支付利息22425.7元（利息分别以本金60000元、101200元和120000元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，分别从2017年7月31日、2017年8月6日和2017年9月1日开始计算至实际返还租金、团购金和咨询费之日止，暂计至2019年5月30日，2019年6月4日和2019年5月31日，利息分别为4785元、8070.7元和9570元）；4.被告刘源锋、刘小平和泽丰公司作为悠托彼邦公司的股东，在未足额出资范围内对第2至3项诉讼请求承担补充清偿责任；5.四被告承担本案诉讼费。诉讼中，李洪波撤回对第2、3项诉讼请求中的团购费及相应利息的主张，并变更第3项诉讼请求中的利息4785元为2392.5元。事实和理由：被告悠托彼邦公司委托中介广州市房出没网络科技有限公司（以下简称房出没公司）出售广州市番禺区市桥街XX大街XX号大院的X公寓（下称X公寓）。2017年7月，原告接到房出没公司业务员的推销X公寓，并于2017年7月30日到现场看楼，当天房出没公司业务员和悠托彼邦公司销售人员称有3万抵6万的优惠。悠托彼邦公司销售人员以“饥饿营销”销售HOT公寓，但是当时却未告知HOT公寓的产权存在问题。原告与被告于当天签订《HOT租赁和使用场地使用确认书》，约定被告将广州市番禺区市桥街XX大街XX号大院X公寓X号楼X房交付给原告有偿使用，建筑面积为38.55平方米，使用年限为20年，从2018年1月1日至2038年1月1日，租金总额为250000元，原告在2017年8月5日前支付首期款130000元，剩余120000元需要在2017年8月30日前付清，签订确认书原告需要向被告悠托彼邦公司缴纳定金30000元，还需要向被告悠托彼邦公司支付服务费1200元。签订确认书后，原告向被告悠托彼邦公司支付定金30000元，被告悠托彼邦公司向原告出具了定金30000元的收款收据，被告悠托彼邦公司委托房出没公司向原告收取团购金30000元，房出没公司向原告出具了收款收据。2017年8月5日，原告与被告悠托彼邦公司签订《产权使用协议书》，约定被告悠托彼邦公司将坐落于广州市番禺区市桥街XX大街XX号大院X号X房交付给原告承租。该物业面积为38.55平方米，租赁期限为20年，同时约定期满原告同等条件下有优先承租权，物业总租金为250000元，物业的交付时间为2018年1月1日等内容。2017年8月5日，原告向被告悠托彼邦公司支付首付款100000元和签约咨询服务1200元，当天被告悠托彼邦公司向原告出具收款收据。2017年8月31日，原告向被告悠托彼邦公司支付租金120000元，被告悠托彼邦公司向原告出具收款收据。被告悠托彼邦公司在2018年4月中旬将209房交付给原告。2018年8月，原告了解到广州市番禺区市桥街XX大街XX号大院l号楼的土地用途为工业用地，是用于建厂房。被告悠托彼邦公司将工业用地修建成居民居住的公寓违反了法律规定，且据说很多租户因为公寓的土地用途存在问题与被告悠托彼邦公司协商退房，但是均没有达成一致，很多租户向政府部门投诉，原告承租的209房极有可能作为违建筑而被拆除。(2019)粤01执异205号裁定书认定刘源锋、刘小平和泽丰公司没有足额向被告悠托彼邦公司出资，因此追加刘源锋、刘小平和泽丰公司为被执行人，在未足额出资范围内承担补充责任。2020年1月14日，广州市番禺区城市管理和综合执法局对悠托彼邦公司作出广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书（穗综番责改字［2017］A287号），根据责令限期改正、恢复原用途通知书显示被告从2017年8月未经规划行政主管部门许可，擅自改变位于广州市番禺区市桥街XX大街XX号1号楼、2号楼、3号楼（产权登记房屋用途均为厂房）和4号楼（产权登记房屋用途为办公）的房屋用途，改作经营性公寓，改变用途总面积为7934.33平方米，已违反《广州市城乡规划条例》第四十条第二款的规定，通知悠托彼邦公司收到通知书之日起30天内恢复房屋用途，逾期整改，未恢复原用途，处以每日每平方米五十至一百元以下罚款。原告认为原告与被告悠托彼邦公司签订《产权使用协议书》承租209房的过程中，被告悠托彼邦公司先以各种优惠形式诱骗，隐瞒了X房的土地用途是工业用地只能用于建造厂房而不能用于建造居民居住的公寓的事实，工业用地用于修建居民居住的公寓违反法律的规定，现广州市番禺区城市管理和综合执法局作出责令限期改正、恢复原用途通知书，导致原告与被告悠托彼邦公司签订《产权使用协议书》用于居住的根本目的无法实现，因此，原告诉请解除双方签订《产权使用协议书》并返还的租金、团购费、签约咨询费和利息。另外，被告刘源锋在没有足额缴纳出资情况下就将被告悠托彼邦公司股份转让给被告刘小平和泽丰公司，刘小平和泽丰公司至今也未足额出资给被告悠托彼邦公司，因此刘源锋、刘小平和泽丰公司应当在未足额出资范围内对悠托彼邦公司的债务承担补充清偿责任，原告为了维护自身的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。悠托彼邦公司辩称，不同意原告的诉请，其诉请无事实和法律依据。双方签订的涉案协议是合法有效的，继续诚信履行。本案原告也以租赁合同关系对被告进行起诉，违背一事不再告的原则，应当依法予以驳回其诉请。刘源锋、刘小平、泽丰公司无答辩，亦未在举证期内提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：广州市番禺区市桥街XX大街XX号1号楼权属人登记为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，层数为3层，房屋用途为厂房，土地批准用途为工业，实际用途为工矿仓储用地，土地权属性质为国有建设用地使用。刘小平、劳凯东取得上述1号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2017年7月30日，悠托彼邦公司（甲方、出租方）与李洪波（乙方、承租方）签订《X公寓租赁和场地使用确认书》，约定甲方将坐落于广州市番禺区市桥街XX大街XX号大院X公寓1号楼X号房（以下简称涉案房屋）交付乙方有偿使用，该物业建筑面积约为38.55平方米，使用年限20年即2018年1月1日至2038年1月1日；该物业20年的场地使用费总额为250000元；乙方按分期支付方式支付租金，2017年8月5日前支付首期款130000元，剩余120000元需在2017年8月30日前付清；在签订本确认书同时支付定金30000元；乙方应在支付清定金之日起3日内与甲方签订《租赁合同》、《管理合同》等合同文件；乙方在按期支付定金后要求办理本确认书更名手续的，需在签订《产权使用协议》前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，由甲方与乙方指定的第三方签订使用合同等合同文件，乙方应向甲方支付手续费3000元，同时原确认书作废；乙方应支付签约咨询服务费1200元；等等。同日，李洪波向悠托彼邦公司转账支付30000元，悠托彼邦公司出具《收款收据》确认收到李洪波认租涉案房屋定金30000元。李洪波向房出没公司转账支付30000元，房出没公司出具《收款收据》确认收到李洪波交来1-209团购金30000元。2017年8月5日，悠托彼邦公司（甲方）与李洪波（乙方）签订《产权使用协议书》，约定：甲方将涉案房屋交付给乙方承租，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的相关情况及现状，包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况，并认为符合承租之目的；物业建筑面积（包含公摊面积）为38.55平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方已查看过承租房屋的现状；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方之日起计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方缴纳的租金总额为250000元；合同签订当日支付130000元；在2017年8月30日前支付余额120000元；物业的交付时间暂定为2018年1月1日，如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日开始计算租赁期限，并相应调整场地的租赁期限的截止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方；等等。同日，李洪波向悠托彼邦公司转账支付101200元，悠托彼邦公司分别出具《收款收据》和《收据》，确认收到李洪波支付的涉案房屋首期款100000元和签约咨询服务费1200元。2017年8月31日，李洪波向悠托彼邦公司转账支付120000元，悠托彼邦公司出具《收款收据》，确认收到李洪波支付的涉案房屋尾款120000元。另查明，案外人王菊芳与悠托彼邦公司租赁合同纠纷的执行案件中，追加刘源锋、刘小平、泽丰公司为第三人，案号为（2019）粤01执异205号，该案查明悠托彼邦公司为自然人独资的有限责任公司，成立于2016年7月26日，注册资本为100万元人民币，股东为刘源锋，认缴出资为100万元，认缴出资时间为2036年。2018年12月10日，悠托彼邦公司召开股东会，决议公司股东由刘源锋变更为刘小平、泽丰公司，刘源锋出资51万元转让给刘小平，将出资49万元转让给泽丰公司，并于同日修改公司章程，确认悠托彼邦公司认缴注册资本100万元人民币，出资时间均为2036年12月31日。2018年12月12日工商登记进行了变更。目前无证据证实刘源锋、刘小平、泽丰公司已缴纳出资。该案认为，悠托彼邦公司原为刘源锋个人独资的一人有限责任公司，注册资本为100万元人民币，刘源锋认缴出资为100万元，但实际出资为0元，后刘源锋将原出资100万元转让了51万元给刘小平，转让了49万元给泽丰公司，在上述转让过程中，均无证据证实上述股东已实缴出资，虽然该公司股东认缴出资的期限未至，但因该认缴期限是公司与股东以及股东之间的约定，基于合同的相对性原则，不能以此对抗债权人……悠托彼邦公司的股东刘小平、泽丰公司以及原股东刘源锋依法应在未缴纳出资的范围内对本案债务承担责任。该案于2019年3月11日作出裁定，一、追加刘源锋为（2018）粤01执6434号案的被执行人，在未足额缴纳出资的范围对（2018）粤01执6434号案的债务承担清偿责任；二、追加刘小平、泽丰公司为（2018）粤01执6434号案的被执行人，在未足额缴纳出资的范围对（2018）粤01执6434号案的债务承担清偿责任。2019年6月3日，李洪波以悠托彼邦公司签订的《产权使用协议书》无效为由，向本院提起诉讼［（2019）粤0113民初6962号］，请求悠托彼邦公司返还租金、团购金、签约咨询服务并支付相应的利息，刘源锋、刘小平、泽丰公司承担补充清偿责任。该案查明，涉讼房屋已于2018年4月交由李洪波使用，李洪波主张其于2018年4月15日接收房屋，悠托彼邦公司、刘源锋、刘小平、泽丰公司对此不持异议。该案遂作出判决，驳回李洪波全部诉讼请求。该案已发生法律效力。2020年1月10日，广州市番禺区城市管理和综合执法局出具《广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书》（穗综番责改字﹝2017﹞A287号），告知悠托彼邦公司于2017年8月开始，未经规划行政主管部门许可，擅自改变位于广州市番禺区市桥街XX大街XX号1号楼、2号楼、3号楼（产权登记房屋用途均为厂房）和4号楼（产权登记房屋用途为办公）的房屋用途，改作经营性公寓，改变用途总面积为7934.33平方米的行为，已违反《广州市城乡规划条例》第四十条第二款的规定，现通知如下：1.请你（单位）在收到本通知书之日起30日内恢复原房屋用途；2.逾期不改正，未恢复原用途的，本机关将按照《广州市城乡规划条例》第七十四条的相关规定，处以每日每平方米五十元以上一百元以下的罚款，直至改正为止。2020年1月14日，刘源锋（员工）在当事人签收栏签名。2020年2月21日，悠托彼邦公司因不服上述通知书，向广州市番禺区人民政府申请行政复议（番禺府行复［2020］20号）。广州市番禺区人民政府于2020年4月16日作出行政复议决定，撤销被申请人广州市番禺区城市管理和综合执法局作出的穗综番责改字［2017］A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》。庭审中，李洪波与悠托彼邦公司均确认涉案房屋已交付李洪波使用。李洪波主张其接收房屋后交由悠托彼邦公司进行返租，在收不到租金后，收回涉案房屋自行出租，并同意将涉案房屋交还悠托彼邦公司；涉案房屋不能用于居住，合同目的无法实现，故请求解除合同。悠托彼邦公司不同意交接房屋，认为双方合同合法有效，且不影响房屋居住目的，合同应继续履行。李洪波主张悠托彼邦公司存在欺诈，且合同解除的过错方及违约方为悠托彼邦公司一方，悠托彼邦公司应返还250000元房款、30000元团购金、1200元签约咨询服务费并支付相应利息；合同约定租金总额为250000元，团购金是房出没公司代悠托彼邦公司收取，团购金可以抵扣租金，是租金的一部分，而李洪波另行支付1200元签约咨询服务费，悠托彼邦公司出具相应的收据，故悠托彼邦公司应一并返还30000元团购金、1200元签约咨询服务费。悠托彼邦公司认为其未对李洪波进行欺诈，也未作书面以外的承诺，其没有违约，李洪波明确知悉涉案房屋状况；团购金与其无关，签约服务费因当时聘请了律师并提供咨询，故由其收取费用。本院认为，本案只围绕李洪波与悠托彼邦公司就涉案房屋所发生的公寓租赁合同法律关系进行审查。涉案房屋已取得产权证书，故悠托彼邦公司与李洪波于2017年8月5日签订的《产权使用协议》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。虽行政主管部门对涉案房屋作出责令限期改正、恢复原用途处理通知书，但上述通知书已被撤销。本案中，李洪波主张解除上述合同的诉讼请求，为合同能否继续履行的问题。现涉案房屋在一审法庭辩论阶段结束前没有办理规划变更手续，涉案房屋目前的规划用途仍为工业厂房和工业用地，双方在合同中却约定为“居住”使用，故李洪波以不符合其居住使用的合同目的主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况，并认为符合承租之目的”的内容可见，李洪波在签订上述合同时已明知涉案房屋所在物业的全部情况，仍与悠托彼邦公司签订长达二十年的租赁合同，故导致该合同无法继续履行，双方均有责任。关于《产权使用协议》所约定租金的返还问题。虽悠托彼邦公司要求继续履行合同且未对其开具的收款收据所载的款项予以确认，但其已将涉案房屋实际交付李洪波使用，在此期间并未对李洪波是否已付清租金的问题提出过异议。因上述《产权使用协议》解除，合同双方应负相互返还义务，现涉案房屋由李洪波管业，李洪波虽然表示可以随时返还涉案房屋，但并未返还，故从公平合理角度出发，李洪波占有使用涉案房屋期间亦应按照双方合同约定的租金标准支付相应的租金。在本案中，合同约定租金从房屋交付之日起计付，李洪波尚未返还涉案房屋，故悠托彼邦公司可按合同约定的租金标准每月1041.67元（250000元÷240个月），扣除从2018年4月15日房屋实际交付之日起计至李洪波腾退涉案房屋之日止的租金后返还相应的租金给李洪波。如前所述，因双方原因导致合同解除，故李洪波请求悠托彼邦公司返还签约咨询服务费并支付租金及咨询服务费的利息，缺乏依据，本院不予支持。关于刘源锋、刘小平、泽丰公司是否需要承担补充责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。第十八条规定，有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。（2019）粤01执异205号案件查明，悠托彼邦公司公司为自然人独资的有限责任公司，注册资本为100万元人民币，原股东为刘源锋，认缴出资为100万元，认缴出资时间为2036年。2018年12月10日，悠托彼邦公司股东由刘源锋变更为刘小平、泽丰公司，刘源锋出资51万元转让给刘小平，将出资49万元转让给泽丰公司，并修改公司章程确认悠托彼邦公司认缴注册资本100万元人民币，出资时间均为2036年12月31日，2018年12月12日工商登记进行了变更。目前无证据证实刘源锋、刘小平、泽丰公司已缴纳出资，故李洪波要求刘源锋、刘小平、泽丰公司在未足额缴纳出资的范围内对悠托彼邦公司的上述债务承担补充清偿责任，于法有据，本院予以支持。刘源锋、刘小平、泽丰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、抗辩、举证及质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国公司法》第二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条的规定，判决如下：一、李洪波与广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司于2017年8月5日签订的《产权使用协议》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、李洪波应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街XX大街XX号1号楼X房交还广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司管业；三、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司应于本判决发生法律效力五日内以租金250000元为总额，按每月1041.67元的标准扣除从2018年4月15日起计至李洪波腾退上述房屋之日止的租金后向李洪波返还相应的租金；四、刘源锋在1000000元范围内，刘小平在510000元范围内，广东泽丰投资管理有限公司在490000元范围内，对广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司于上述第三项判决所确定的债务承担补充清偿责任；五、驳回李洪波的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2684元，由李洪波负担1342元，广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司、刘源锋、刘小平、广东泽丰投资管理有限公司负担1342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年九月十六日书记员  杜嘉华