贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14065号原告：杨某，男，1985年9月30日出生，布依族，贵州省平塘县人，住凯里市。原告：吴某某，女，1988年1月27日出生，苗族，贵州省黄平县人，住凯里市。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路102号。社会统一信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所执业律师。代理权限为一般代理。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。统一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告杨某、吴某某诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告杨某与吴某某、被告华融贵州分公司委托的诉讼代理人何大党到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告杨某、吴某某请求依法判决被告：1、不得执行位于凯里市房屋；2、承担本案诉讼费。事实及理由：凯里市“永乐家园”系第三人大地联创房产公司开发的房地产项目小区。2013年6月17日我俩向大地联创房产公司支付了购房定金10000元用于购买“永乐家园”1栋7层708号商品房，2014年8月6日支付了购房款146565元。2015年9月24日，我俩与大地联创房产公司就购买涉案商品房事宜补签了《商品房买卖合同》，合同约定购房尾款365000元通过银行按揭贷款支付。我多次要求大地联创房产公司办理按揭购房手续，但其却答复称目前无法办理按揭贷款，房款待能够办理产权证后一次性补交。实际上从2014年11月27日起，我俩便合法占有、使用该房屋至今。2020年7月27日，我俩得知所购房屋被法院裁定查封后，遂依法向凯里市人民法院（执行法院）提出执行异议，而凯里市人民法院却错误裁定驳回我俩的异议申请。我俩认为凯里市人民法院执行查封涉案房屋前，我俩既与开发商签订商品房买卖合同，又支付了购房首付款156565元，且我俩愿意将剩余的购房款365000元按照法院的要求交付执行。涉案房屋没有办理产权证我俩没有任何过错责任。根据我国民事诉讼法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，为了维护我俩的合法权益，特向法院提起诉讼。原告杨某、吴某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、二原告《居民身份证》、《结婚证》复印件各一份1页，拟证明（1）杨某、吴某某的基本身份信息及诉讼主体资格；（2）杨某、吴某某系夫妻关系的事实。2、《预售合同登记备案表》、《商品房买卖合同》各一份共45页，拟证明杨某、吴某某与第三人大地联创房产公司不仅签订了商品房买卖合同，而且该合同办理了登记备案的事实。3、《借记卡账户历史明细清单》复印一份1页、《收据》复印件3张3页、《记账凭证》复印件一份1页、《收据》复印件2张2页、《记账凭证》复印件一份1页，拟证明2013年6月17日，杨某、吴某某向大地联创房产公司支付了购房定金1万元；2014年8月6日杨某、吴某某又支付了购房款146565元的事实。4、《室内装饰工程合同》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《账户明细》复印件各一份共11页，拟证明杨某、吴某某对涉案房屋已经装修入住的事实。5、《证明》、《户口簿》、《所有权预告登记》、《房屋信息查询结果单》复印件各一份1页，拟证明杨某、吴某某已经入住涉案房屋的事实。6、（2020）黔2601执异144号《执行裁定书》复印件一份4页，拟证明杨某、吴某某提出的案外人执行异议申请被法院裁定驳回的事实。被告华融贵州分公司辩称：一、我公司对涉案房屋享有合法的抵押权。因为涉案房屋属于我公司拥有第三人在建工程抵押权的组成部分，且已经得到凯里市人民法院和贵阳市中级人民法院的认可，故二原告不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的的权利。二、虽然商品房消费者有权对抗抵押权和排除执行，但二原告仅是一般买受人，并不符合商品房消费者的条件，不能对抗我公司的抵押权，不能排除法院的执行。综上所述，原告享有的只是买受人物权期待权，既不能对抗我公司享有的在建工程抵押权，也不能排除法院对涉案房屋的执行。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、被告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》、《负责人身份证明书》复印件各一份共5页，拟证明华融贵州分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、（2017）黔民初50号《民事调解书》、《在建工程抵押权证》复印件各一份共6页，拟证明（1）被告执行涉案房屋具有合法依据；（2）被告对涉案房屋享有在建工程抵押权。3、（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》《楼盘查询表》复印件各一份共2页，拟证明2017年12月13日涉案房屋已经被查封以及涉案房屋处于抵押查封状态。4、（2020）黔2601执异144号《执行裁定书》复印件一份4页，拟证明法院驳回二原告的异议申请，支持被告申请法院强制执行的事实。5、（2018）最高法民申1972号《民事裁定书》复印件一份8页，拟证明房屋买受人若要排除建设工程优先受偿权，担保物权等权利的强制执行，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定的事实。第三人大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告杨某与吴某某系夫妻关系，二原告系凯里市住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2013年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行南明支行）签订一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建工公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建工公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建工公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括1栋7层708号住房在内）。杨某、吴某某得知自己所购的永乐家园”小区1栋7层708号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月27日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异144号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人杨某、吴某某的异议请求。”宣判后，杨某、吴某某不服裁定结果并于2020年9月11日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2015年9月24日，以大地联创房产公司为出卖人，杨某、吴某某为买受人双方就涉案房屋买卖事宜补签了一份编号为2012-Ｚ-344的《商品房买卖合同》。合同约定：1、杨某、吴某某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积119.68ｍ2，总价款521565元；2、买受人在合同签订之日支付首付款156565元，余款365000元以银行按揭方式支付；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。同时查明：2013年6月17日，二原告向大地联创房产公司支付了购房定金10000元；2014年8月6日，二原告又支付了购房款146565元，共计156565元。2020年9月30日，原告杨某、吴某某将剩余的购房款240000元交付至凯里市人民法院账户。再查明：经本案承办人实地查看，原告杨某、吴某某已对涉案房屋（1栋7层708号）进行装修并入住多年。上述事实，有原告杨某、吴某某的民事起诉状、被告华融贵州分公司的民事答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据杨某、吴某某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，杨某、吴某某在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且支付了购房首付款，并于2020年9月30日将剩余购房款240000元交付至凯里市人民法院账户，甚至装修入住多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但杨某、吴某某作为买受人没有过错责任，故原告杨某、吴某某对涉案房屋享有的权益足以排除法院的执行。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：第一、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条第一款第3项约定“永乐家园”小区1栋7层708号商品房已设置抵押，抵押权人是华融贵州分公司是事实，同时，第二款约定抵押权人同意该商品房预售或销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。但合同附件三没有写明涉案商品房预售或销售的证明以及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从合同附件三载明的内容来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故杨某、吴某某购买涉案房屋并无过错。第二、备案登记。杨某、吴某某购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上所述，原告杨某、吴某某的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，本院依法不予采纳。第三人大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行第三人贵州大地联创房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中不得执行原告杨某、吴某某购买位于凯里市的房屋。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  彭 春人民陪审员  王晓明人民陪审员  黄贵蓉二〇二〇年九月三十日法官助理刘春香书记员宋圆