四川省绵阳经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0793民初646号 原告：彭子峰，男，1991年5月1日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：杨松林，四川尊联律师事务所律师。 被告：陈辉，男，1988年11月15日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：胡延，盐亭县两河法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：朱玲（曾用名朱林），女，1991年1月24日出生，汉族，住四川省三台县，系陈辉之妻。 第三人：四川麦斯特商业管理有限公司，住所地绵阳市涪城区会仙路4号，统一社会信用代码91510703337705946C。 法定代表人：涂敏。 第三人：绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司，住所地四川省绵阳市经开区绵州大道中段1号，统一社会信用代码915107007798160614。 法定代表人：蒋勇，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈华，四川尊联律师事务所律师，特别授权。 原告彭子峰与被告陈辉、朱玲，第三人四川麦斯特商业管理有限公司（以下简称麦斯特公司）、绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司（以下简称水岸假日房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭子峰的委托诉讼代理人杨松林，被告陈辉之委托诉讼代理人胡延、第三人水岸假日房地产之委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼，被告朱玲、第三人麦斯特公司经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭子峰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与陈辉签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告退还原告交纳的租赁保证金30000元及未经营一个月的房租费12888.80元，合计42888.80元；3.判令被告返还原告缴纳的商铺转让金77332.80元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月9日，被告陈辉与第三人麦斯特公司签订了一份《商铺租赁合同》，承租位于绵阳市经开区××道××段××号××号楼××层××号商铺，开设了“经开区壹天超市”。合同明确约定，陈辉应向绵阳市金鑫物业服务有限公司按时、足额缴纳商铺物业服务费、水费、电费、垃圾清运费等费用。 2018年6月28日，被告陈辉与原告签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告将其承租的前述商铺所开设的“经开区壹天超市”转租给原告经营，建筑面积为322,22平方米，租赁期限为40个月，月租金为12888.80元，租赁时间为2018年7月1日起，2018年6月29日，被告向原告收取了商铺转让金77332.80元，租赁保证金30000元，以及2018年7月1日至2018年12月31日（共6个月）期间的房租费77332.80元，共计184656.00元。随后，原告投入资金，组织人力、物力开展经营活动，并缴清了其经营期间的商铺物业服务费、商业水费、电费及垃圾清运费，不欠任何费用。 2018年12月1日，麦斯特公司将一份应送达给被告陈辉的《解除〈商铺租赁合同〉函》送到原告经营的商铺，该函载明：根据“租赁合同”第四条第2项第2,10条和第五项约定，被告陈辉应按时、足额缴纳该商铺的水、电等物业管理费用。经我司多次催促，但是陈辉至今仍未交付物业管理费19172.09元，违约金1028.53元。麦斯特公司决定自2018年11月30日起解除与被告所签订的《商铺租赁合同》，并要求自该函发出之日起五日内撤场，逾期未撤场造成的一切损失及后果，由被告承担。 原告得知被告因欠缴物业费等费用，构成严重违约，被解除合同，原、被告签订的租赁合同已经不可能履行。原告多次联系被告，但被告对此却置之不理。为避免产生更大的损失，原告被迫于2018年12月初撤场，只经营了五个月。被告租赁的商铺系第三人绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司开发建设。2018年12月中旬起，原告多次要求被告返还从原告处收取的租赁保证金30000元、未经营一个月的房租费12888.80元及商铺转让金77332.80元，但被告至今未付分文下欠款项，严重侵害了其合法权益。被告陈辉与被告朱玲系夫妻关系，二人应当共同担责。希支持诉请。 被告陈辉辩称，被告同意于2018年12月6日解除双方的《商铺租赁合同》，该合同已经无法履行。水岸假日房地产已经委托四川宝汇企业管理有限公司管理商铺，对于转租一事，被告已经书面向宝汇申请转租给彭子峰，并得到同意。原告是根据麦斯特公司的函件搬走，原告自行搬走对被告陈辉构成了违约，被告保留追究原告违约的权利。麦斯特公司是商管公司，不具备让原被告撤场的权利。麦斯特公司的函只是催收物管费的手段，对原告的诉请应当全部予以驳回。 被告朱玲未作答辩。 第三人麦斯特公司未作答辩。 第三人水岸假日房地产辩称，原告与陈辉之间的合同纠纷与第三人水岸假日房地产无关，第三人不需要对原被告的转租纠纷承担责任。 本院经审理认定事实如下：2015年6月9日，陈辉与第三人麦斯特公司签订了一份《商铺租赁合同》，承租位于绵阳市经开区××道××号××号楼××层××号商铺，开设超市。合同明确约定，租赁期72个月，免租期12个月，月租金30元／平方米……陈辉应向绵阳市金鑫物业服务有限公司按时、足额缴纳商铺物业服务费、水费、电费、垃圾清运费等费用。未经麦斯特公司书面同意，陈辉不得转租……陈辉承租后，开设了“壹天超市”经营。 2018年6月28日，陈辉与彭子峰签订了一份《商铺租赁合同》，约定陈辉将其承租的前述商铺所开设的“经开区壹天超市”转租给彭子峰经营，建筑面积为322,22平方米，租赁期限为40个月，月租金为40元/月，每年上浮6%……租赁时间为2018年7月1日起，彭子峰自行负责交清使用该铺面期间的各种水、电、物业等费用……2018年6月29日，陈辉向彭子峰收取了商铺转让金77332.80元，租赁保证金30000元，以及2018年7月1日至2018年12月31日（共6个月）期间的房租费77332.80元，共计184666.00元。随后，彭子峰投入资金，组织人力、物力开展经营活动，并缴清了其经营期间(2018年7月1日至2018年11月30日)的商铺物业服务费、商业水费、电费及垃圾清运费。 麦斯特公司认为陈辉经营期间欠缴2018年7月前的物业费。2018年12月1日，麦斯特公司将通知陈辉的《解除〈商铺租赁合同〉函》送到彭子峰经营的商铺，该函载明：根据“租赁合同”第四条第2项第2,10条和第五项约定，陈辉应按时、足额缴纳该商铺的水、电等物业管理费用。经我司多次催促，但是陈辉至今仍未交付物业管理费19172.09元，违约金1028.53元。麦斯特公司决定自2018年11月30日起解除与陈辉所签订的《商铺租赁合同》，并要求自该函发出之日起五日内撤场，逾期未撤场造成的一切损失及后果，由陈辉承担。 彭子峰得知陈辉因物业费纠纷，被解除合同，彭子峰于2018年12月6日撤场，实际经营五个月。2018年12月6日，陈辉出具书面说明，说明载明：因各种原因，超市无力继续经营，至2018年11月30日共欠物业管理费……2018年12月1日给我下发的解除《商铺租赁合同》的函……对下欠款，请公司在我已缴纳的租赁保证金中扣除后，退给本人…… 另查明，陈辉与朱玲曾系夫妻关系，双方于2019年4月12日离婚。水岸假日房地产系案涉商铺的开发商。该公司曾先后委托麦斯特公司，四川宝汇企业管理有限公司进行商铺管理。 2020年7月，彭子峰起诉来院，要求支持诉请，审理中，陈辉对2015年6月9日与第三人麦斯特公司签订的《商铺租赁合同》真实性提出异议，但经本院告知后，逾期未申请笔记鉴定。陈辉称自己与水岸假日房地产于2015年6月9日签订了《商铺租赁合同》，经本院审查，两份合同除出租方名称不同外，内容完全一致。 上述事实，有《商铺租赁合同》、缴费通知、聊天记录、收据、《解除〈商铺租赁合同〉函》、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同双方应当按照约定履行相应义务，未经出租人同意，不得转租。在本案中，出现同一天签订的除出租人不同其余内容均一致的两份合同。本院考虑以下因素，1.无论出租人是麦斯特公司还是水岸假日房地产，均不影响以下事实认定：陈辉承租了位于绵阳市经开区××道××号××号楼××层××号商铺，开设超市。陈辉应向绵阳市金鑫物业服务有限公司按时、足额缴纳商铺物业服务费、水费、电费、垃圾清运费等费用；2.出租方身份的认定不影响陈辉擅自转租的违约性；3.对出租人身份麦斯特公司或者水岸假日房地产的认定可能影响以后陈辉基于合同主张权利。在不影响本院判决结果的情况 下，本院不予确认陈辉承租合同的出租方。陈辉在未征得出租方书面同意的情况下将铺面转租给彭子峰，在出租人与陈辉的租赁合同被解除后，承租人陈辉与次承租人彭子峰签订的《商铺租赁合同》已经无法继续履行，双方均同意彭子峰与陈辉签订的《商铺租赁合同》于2018年12月6日解除，符合法律规定，本院予以确认。 彭子峰得知陈辉因物业费纠纷，被解除合同，彭子峰于2018年12月6日撤场合情合理。陈辉辩称水岸假日房地产已经委托四川宝汇企业管理有限公司管理商铺，对于转租一事，被告已经书面向宝汇申请转租给彭子峰，并得到同意。陈辉向本院提供了水岸假日房地产出具委托四川宝汇企业管理有限公司管理的委托书复印件及本人书写的转租申请，明显不能达到转租合法的证明力。其辩称彭子峰是根据麦斯特公司的函件自行搬走的理由不能否认擅自转租和合同已经无法履行的事实，不能成为不承担责任的理由。 综上所述，依照法律规定，承租人擅自转租，在出租人与承租人解除合同后，承租人应当对次承租人承担违约责任。陈辉应当返还彭子峰缴纳的租赁保证金30000元，未经营期间（25天）的租赁费10741元。商铺转让金酌情扣除已经经营的5个月，返还67666.2元。陈辉与朱玲曾系夫妻关系，但无证据证明朱玲参与了承租及转租事宜，朱玲也未表示认可该合同债务。对彭子峰要求朱玲共同担责的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告彭子峰与被告陈辉于2018年6月28日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月6日解除； 二、由被告陈辉于本判决生效之日起十日内返还原告彭子峰缴纳的租赁保证金30000元、未经营期间的租赁费10741元、商铺转让金67666.2元合计108407.2元； 三、驳回原告彭子峰其诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2704元，减半收取计1352元，由被告陈辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 代洪明 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 蒋金廷 书 记 员 赵宇漫