广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初173号原告：珠海市房产物业管理有限公司，住所地珠海市××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××262E。法定代表人：高苗，总经理。委托诉讼代理人：马荣，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡礼儒，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。被告：王**，男，1968年10月15日出生，汉族，公民身份号码512××××××××××××172，住四川省阆中市×××××××××××，房产所在地珠海市斗门区××××××××××××号×××××××××。原告珠海市房产物业管理有限公司（以下简称原告）与被告王**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因被告下落不明，依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马荣到庭参加诉讼。被告经本院公告送达，在公告期届满后仍不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费、公摊电费、对讲机系统维护费、材料费、电梯维护费等费用，合计9256.5元（暂计至2019年7月）；2.判令被告向原告支付滞纳金4733.83元（暂计至2019年10月30日）；3.判令被告承担本案诉讼费用。后变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付物业管理费、公摊电费、对讲机系统维护费、材料费、电梯维护费等费用，合计4855元。事实和理由：2011年8月26日，珠海市恒威投资有限公司就珠海市香水鸿门住宅小区与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定服务期限为2011年10月1日至本小区业主委员会依法与物业公司签订物业服务合同生效之日止，原告接受委托后从2011年10月1日正式开始实施物业管理服务工作，根据物业合同的规定，物业管理费收取按照住宅建筑面积每月每平方米1.3元收取，商业用房建筑面积每月每平方米3.9元，每户对讲机系统维护费每月10元。被告作为该小区xxxx房业主有义务按照上述约定交纳物业管理服务费，合同约定不按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的千分之五交纳滞纳金。但被告从2015年3月至2019年7月未按照约定支付相关物业费用，已构成违约。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告缺席，未向本院提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1.《前期物业服务合同》；2.珠海市不动产登记情况查询结果；3.物业管理费欠费清单；4.部分电费报销单、通知单、发票、转账凭证；5.部分电梯费报销单；6.部分财务报销单、发票、收据。被告在法定期限内没有提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院审查后认为，证据1、2能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。证据3系原告自行制作，本院对该证据不予确认，原告的欠费金额以本院核算为准。证据4、5、6没有其他证据予以佐证，本院对其关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月26日，原告与珠海市恒威投资有限公司签订《前期物业服务合同》约定，原告为珠海市香水鸿门住宅小区提供物业管理服务，物业服务费包括住宅按建筑面积每月1.3元/平方米收取的物业管理费及按每户每月10元收取的防盗门对讲机系统维护费，业主从通知办理入伙之日起开始缴纳物业服务费，以后于每月5日前交纳上月的物业服务费，逾期交纳每日按应交物业服务费的千分之五支付滞纳金。在庭审中，原告主张被告拖欠2015年3月至2019年7月期间共53个月的物业服务费包括物业管理费7924元、公摊电费716元、对讲系统维护费530元、材料费230元、电梯维护费294元，监控设备维护费200元。原告确认被告在本案起诉后向原告支付了5000元物业服务费。被告于2012年向珠海市恒威投资有限公司购买位于珠海市斗门区××××××××××××××××××××××。2014年5月28日，被告申请办理案涉房产的不动产权证，并于6月23日领取了权利证书（不动产权证号xxxxxx号），房屋的建筑面积是115.01平方米,房屋用途为成套住宅。本院认为：原告与珠海市恒威投资有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告作为珠海市恒威投资有限公司开发的案涉小区业主，该《前期物业服务合同》对被告具有约束力，原被告应当自觉履行约定。依约定，被告应于每月5日前按住宅建筑面积1.3元/平方米即149.50元（1.3元/平方米×115.01平方米）向原告支付物业管理费，以及每户每月10元向原告支付防盗门对讲机系统维护费。业主应自房屋交付之日起支付物业费，但原告未提交相关证据证明被告办理房屋交付的时间。经审查，被告于2014年5月28日向不动产登记机关申请办理产权登记，依常理，被告至迟于2014年5月即已接收案涉房产，理应从此时起按约定缴纳物业服务费。原告诉请被告支付从2015年3月至2019年7月拖欠的物业费，被告没有证据证明其已交纳，对此，应予交纳。被告在起诉之后已支付物业费5000元，原告主张从2015年3月开始扣除物业费，本院予以支持。经本院核算，被告应向原告支付2017年10月的物业服务费（含防盗门对讲机系统维护费）104元及2017年11月至2019年7月的物业服务费3349.5元（1.3元/每月/平方米×115.01平方米×21个月+10元/每月×21个月），合计3453.5元，原告主张超过部分，本院不予支持。关于公摊电费、材料费、电梯维护费和监控设备维护费，原告称其只提交了上述费用产生的部分票据，经审查，其提交的证据不足以证明上述费用的实际发生情况，且原被告对上述费用也没有约定的交纳标准及分摊方式，原告主张上述费用，证据不足，本院不予支持。关于滞纳金的问题。依约定，被告应于每月5日前交纳上月物业服务费，逾期交纳每天按应交物业服务费的千分之五支付滞纳金，被告拖欠物业服务费，原告要求被告从逾期之日起按照每日万分之六支付滞纳金，低于原合同约定的标准，有理有据，本院予以支持。原告确认被告在本案起诉后支付了5000元物业服务费，经本院核算该5000元支付了2015年3月至2017年9月的全部应支付物业服务费以及2017年10月物业服务费55.5元，因此，该部分物业服务费的滞纳金应当计算至被告支付该5000元时止，但原告没有确认具体的支付时间，因此，本院酌定从每月下月6日起计算至本案起诉之日止即2020年1月4日止。2017年10月物业服务费104元以及2017年11月至2019年7月物业服务费的滞纳金应当按合同约定从每月下月6日起计至判决之日止。但每月滞纳金数额均应当以当月应交纳的物业服务费即159.5元为限，原告主张超过部分不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第第一款、第一百四十四条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王**于本判决生效之日起七日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付2017年10月至2019年7月期间的物业服务费共计3453.5元；二、被告王**于本判决生效之日起七日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付滞纳金（按照日万分之六的标准，2015年3月至2017年9月期间每月物业服务费以159.5元为基数和2017年10月以55.5元为基数，均从下月6日起计至2020年1月4日止；2017年10月以104元为基数和2017年11月至2019年7月期间每月物业服务费以159.5元为基数，均从下月6日起计至本判决之日止，且每月滞纳金数额以不超过当月基数为限）；三、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元(原告珠海市房产物业管理有限公司已预交），由原告珠海市房产物业管理有限公司负担15元，由被告王**负担135元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋审 判 员  钟红敏人民陪审员  吴建伟二〇二〇年九月一日法官 助理  陈敬忠书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。