云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2864号原告：云南华夏耀创商业管理有限公司，住所为云南省昆明市白塔路399号。法定代表人：胡芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓道婷，郭婷婷（实习），系北京大成（昆明）律师事务所律师，特被授权代理。被告：温州视客科技集团有限公司，住所为浙江省温州市瑞安市经济开发区发展区集贤路255号A幢3层302号。法定代袭人：陈贝尔，系该公司总经理。原告云南华夏耀创商业管理有限公司（以下简称华夏耀创公司）与被告温州视客科技集团有限公司（以下简称温州视客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华夏耀创公司的委托诉讼代理人邓道婷，郭婷婷到庭参加诉讼，被告温州视客公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席审理。本案现已审理终结。华夏耀创公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令原被告于2019年2月14日签订的《七彩ＭＥＴＯＷＮ购物中心商铺租赁合同》于2019年12月15日解除；2．判令被告向原告支付拖欠的各项费用共计41362.95元（其中包括2019年10月1日至2019年12月15日期间的商铺租金35851.55元、管理费2016.9元、推广宣传费2016.9元、垃圾清运费54元、电费598.52元；2019年10月1日至2019年11月30日期间的运营服务费825.08元）；3．判令被告向原告支付因其拖欠租金、管理费、推广费垃圾清运费、水费、电费、运营服务费二产生的违约金12408.89元（自2019年10月1日至12月15日至按欠付金额4‰天计算）；4．判令被告向原告支付擅自解除合同违约金32000元；5．判令被告将租赁保证金32000元作为违约金赔偿给原告；6．申请法院判令被告承担原告为实现债权而产生的案件律师费5000元；以上金额合计人民币：122771.84元；7．判令被告承担本案诉讼费等原告为实现债权支付的合理费用。事实和理由：2019年2月14日，原告与被告签署了《七彩ＭＥＴＯＷＮ购物中心租赁合同》（下称《租赁合同》），约定将位于昆明市盘龙区出租给温州视客公司用于经营视客ＶＲ，合同租赁期为1年，自2019年2月25日至2020年2月24日止。《租赁合同》还约定2019年2月25日至2019年12月31日止的租金为145691.08元，分4期平均支付，被告应于2019年9月25日之前支付第4期租金给原告，被告未按期缴纳租金等费用。原告于2019年9月26日向温州视客公司送达《催款通知书》，要求其于2019年9月27日前支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金：45570元；2019年10月1日至2019年12月31日的宣传推广费：2430元，被告工作人员签收《催款通知书》并出具《回执》。2019年10月8日原告再次向被告送达《关于缴纳拖欠缴费的告知函》，要求其于2019年10月11日前足额缴纳拖欠的全部费用48064.8元，被告仍未履行。2019年11月6日，原告委托北京大成（昆明）律师事务所向被告送达了《合同解除告知函》，原告工作人员于当天签收。根据《租赁合同》5.9条约定：“乙方应按时足额支付租金。乙方逾期支付的，每日应按逾期支付金额的2‰向甲方支付违约金；逾期达7天以上的，每日应按逾期支付金额的4‰向甲方支付违约金，且甲方有权委托物业管理部门采取甲方认为必要的措施（包括但不限于停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施，封铺等）敦促乙方履行该付款义务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金累计达30日，甲方有权解除合同，收回商铺。”被告拖欠原告租金等费用行为直接损害了原告的合法权益，原告根据相关法律法规的规定，特依法提起诉讼，望判如所请。温州视客公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，视为其放弃答辩及举证质证的权利。华夏耀创公司围绕其诉讼主张提交了企业法人营业执照、准予变更通知书；企业信息公示报告；房屋所有权证；商铺租赁合同；回执、拖欠租费告知函、律师函、EMS快递单、解除告知函、委托书及身份证复印件、商铺车场确认书、商铺验收确认书、委托合同、律师费发票，本院经审查后对上述证据的真实性予以确认。庭审后华夏耀创公司向本院补充提交了质量保证金收据、合同保证金收据、电费及运营服务费发票、商户付款通知书、2018年8月17日商铺租赁合同，本院经核对原件后对上述证据真实性予以确认。对证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2018年8月17日，云南华俊商业管理有限公司（甲方、出租人）与被告温州视客公司（乙方、承租人）签署了《七彩ＭＥＴＯＷＮ购物中心商铺租赁合同》，约定将位于昆明市盘龙区出租给被告温州视客公司用于经营视客ＶＲ，商铺建筑面积为54平方米，套内面积为27平方米。合同租赁期为半年，自2018年8月25日至2019年2月24日止。该合同签订后，温州视客公司按约定向云南华俊商业管理有限公司支付了合同保证金32000元、质量保证金5000元。前述合同到期后，双方于2019年2月14日签署了《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定温州视客公司继续承租上述商铺，合同租赁期为1年，自2019年2月25日至2020年2月24日止。租金为145691.08元，分4期平均支付，第1期支付时间为2019年2月25日前，第2期支付时间为2019年3月25日前，第3期支付时间为2019年6月25日前，第4期支付时间为2019年9月25日前。经双方协商确定，将乙方于2018年8月24日缴纳的租赁保证金转移为本合同的租赁保证金。该保证金不是乙方预付的租金、运营管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁期间，若乙方违反本合同的约定，甲方有权直接从租赁保证金中扣除赔偿款（该扣款行为并不影响甲方对乙方的该等违约行为而行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等违约行为而造成的损失。质量保证金为人民币5000元。管理费按建筑面积计算15元/月/平方。乙方须自行负担与该商铺使用有关的公共事业费（包括但不限于水费、电费、运营服务费、燃气费、电话费等）及其他费用（包括但不限于垃圾清运费等）；公共事业费的计算标准以政府规定及公共事业收费单位收费标准为基础，甲方有权根据该商铺独立记录表所载乙方使用量，按甲方确定的收费标准向乙方发送付款通知，乙方应于收到该付款通知后七日内支付上述费用。生活垃圾清运费按照建筑面积进行计算：餐饮0.75元/㎡/月，配套0.4元/㎡/月、零售0.25元/㎡/月，若上述费用收取时不足15日（包含15日）则按半月收取，超过15日（不包含15天）则按月收取。乙方每月按15元/月/平方米（按套内建筑面积计算）向甲方交纳推广宣传费。乙方应按时足额支付租金、管理费及公共事业费等。乙方逾期支付的，每日应按逾期支付金额的2‰向甲方支付违约金；逾期达7日以上的，每日应按逾期支付金额的4‰向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金、管理费、公共事业费及其他费用之一或全部累计达到30日，甲方有权解除合同，收回商铺。关于违约责任的约定：甲方依据本合同13.2.2条单方解除合同的，甲方有权收取租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金32000元，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿甲方损失，且赔偿甲方为实现债权支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费）。未经甲方同意，乙方不得擅自解除本合同，否则，甲方有权要求乙方继续履行本合同，若乙方仍不按甲方要求继续履行合同擅自停业或撤场的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金32000元。甲方因向乙方催讨租金、管理费、公告事业费及其他费用等，或依据14.3条、14.4条主张权利而发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费），及甲方因行使本合同项下其他权利而引起的所有费用，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用……。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，2019年9月26日，原告发出通知，载明：截止2019年9月26日止，贵司拖欠我公司第四季度费用共计人民币48000元，即：（1）2019.10.1-2019.12.31租金45570元；（2）2019.10.1-2019.12.31物管2430元，为了不影响商铺的正常经营，请贵司务必于2019年9月27日前交清上述欠款。杨智斌在上述通知回执上签字。2019年10月8日，原告向被告送达《关于缴纳拖欠缴费的告知函》，要求其于2019年10月11日前足额缴纳拖欠的全部费用48064.8元（租金45570元、物管费2430元、宣传推广费2430元、垃圾清运费64.8元）。杨智斌于2019年10月9日在上述告知函上签名确认签收。2019年11月6日，原告委托北京大成（昆明）律师事务所向被告送达了《律师函》，2019年12月15日原告向被告送达《合同解除告知函》，载明：“至本函发出之日已累计逾期付款81天，根据《租赁合同》第5.9条的约定，我公司正式通知贵公司于2019年12月15日解除《租赁合同》；基于贵公司违约拒不交付租金，我公司根据《租赁合同》第14.3条约定通知贵公司没收租赁保证金，并请贵公司立即向我公司赔付违约金32000元；根据《租赁合同》的相关约定，我公司通知贵公司立即结清截止2019年12月15日欠付的租金、物管费、垃圾清运费、电费、水费共计39939.35元，以及截止到撤场之日的相关耗能1423.6元，共计41362.95元”。杨智斌于当天签收《合同解除告知函》。2019年12月20日，被告向原告出具委托书，载明“兹委托杨智斌到贵单位（或部门）办理撤场工作（事宜），请予以办理，由此产生的一切相关责任和法律后果由我单位自行承担，与贵单位（或部门）无关。相关设备由被委托人保管。”2019年12月22日，原告向被告出具《商铺撤场确认书》及《商铺查验确认书》，杨智斌在上述两份确认书中签字确认。被告至今未支付2019年10月1日至2019年12月15日欠付原告的租金及其他费用。另查明，2019年6月20日，云南华俊商业管理有限公司变更登记为云南华夏耀创商业管理有限公司。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本院认为，原告与被告签订的《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应按照合同约定履行权利义务。原告要求解除《租赁合同》，根据双方签订的《租赁合同》约定：乙方逾期支付租金、管理费、公共事业费及其他费用之一或全部累计达到30日，甲方有权解除合同，收回商铺。本案中，被告至迟应于2019年9月25日向原告缴纳租金及相关费用，但被告至今未支付的行为已构成违约，故原告要求解除合同的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以确认。对于原告要求被告支付租金、管理费、推广费、垃圾清运费、水费、电费、运营服务费共计41362.95元的主张，本案中，原告按照合同约定将租赁商铺交付被告使用，被告逾期支付租金等费用的行为构成违约，又根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中的结算和清理条款的效力。”故对原告要求被告支付41362.95元租金等费用的主张，本院予以支持。对于原告要求被告支付自2019年10月1日至12月15日，因其拖欠租金、管理费、推广费、垃圾清运费、水费、电费、运营服务费产生的违约金12408.89元的主张，根据《租赁合同》约定：乙方应按时足额支付租金、管理费及公共事业费等，逾期达7日以上的，每日应按逾期支付金额的4‰向甲方支付违约金。故对原告要求支付违约金12408.89元（41362.95×4‰×75天）的主张，本院予以支持。对于原告要求被告支付32000违约金及32000元租赁保证金的主张，根据《租赁合同》的约定：若甲方不要求乙方继续履行合同的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，同时要求乙方向甲方支付违约金32000元。本案中，原告多次向被告催要租金及相关费用，被告未履行支付原告租金及相关费用的行为，导致合同解除，故原告有权按照合同约定要求被告支付违约金32000元，并没收被告公司支付的租赁保证金32000元。但结合本案案件事实，被告欠付原告的各项费用总计为41362.95元，如前所述，被告应向原告支付违约金12408.89元，如被告按双方合同约定承担全部违约责任，则被告应向原告承担的违约赔偿金金额已经超过欠付费用的金额，故本院依据公平原则酌情认定被告不再支付32000元违约金，但被告已支付的32000元租赁保证金亦无权再要求退还。对于原告要求被告承担案件律师费5000元的主张，根据《租赁合同》的约定：甲方因向乙方催讨租金、管理费、公告事业费及其他费用等主张权利而发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费），及甲方因行使本合同项下其他权利而引起的所有费用，均由乙方承担。根据原告提交的律师费发票，其为本案支出的律师费符合《云南省发展和改革委员会、云南省司法厅关于印发的通知（云发改收费〔2007〕607号）》的规定，故本院对原告主张的律师费予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，并参照《云南省发展和改革委员会、云南省司法厅关于印发的通知（云发改收费〔2007〕607号）》的规定，判决如下：一、温州视客科技集团有限公司自本判决生效之日起十日内向云南华夏耀创商业管理有限公司支付租金、管理费、推广费、垃圾清运费、水费、电费、运营服务费共计41362.95元；二、温州视客科技集团有限公司自本判决生效之日起十日内向云南华夏耀创商业管理有限公司支付自2019年10月1日至12月15日产生的违约金12408.89元；三、云南华夏耀创商业管理有限公司不再退还温州视客科技集团有限公司已支付的租赁保证金32000元；四、温州视客科技集团有限公司自本判决生效之日起十日内向云南华夏耀创商业管理有限公司支付律师费5000元；五、驳回云南华夏耀创商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2755元，由温州视客科技集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇二〇年九月三十日法官助理解冬梅书记员孙海鸥