广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15771号原告：广州市新旭物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇南岭龙岗路******。法定代表人：罗建林，总经理。委托诉讼代理人：林洁莲、龙伟文，广东大润律师事务所律师。被告：陈锦花，女，1983年4月22日出生，汉族，住广东省电白县，委托诉讼代理人：马转红、林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。原告广州市新旭物业管理有限公司与被告陈锦花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市新旭物业管理有限公司的委托诉讼代理人林洁莲，被告陈锦花的委托诉讼代理人马转红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市新旭物业管理有限公司诉称：我司与被告签订《物业运营综合服务合同》（以下简称物业服务合同），约定我司为被告提供物业管理服务，被告每月25日前向我司支付次月运营管理费，被告逾期支付园区运营管理费、水电费、空调费等超过三十日，我司有权追究被告违约责任，并约定《租赁合同》终止或解除，《物业服务合同》随之终止或解除。被告承租房屋后，严重违反合同约定拖延支付园区运营管理费、水电费等费用。我司于2020年4月20日书面通知被告解除《租赁合同》及《物业服务合同》，并限期要求被告于2020年4月24日前付清拖欠园区运营管理费、电费等租赁期间产生的全部费用。但被告至今未向我司支付所拖欠的运营管理费、水电费等费用，甚至占有涉案房屋至今。为此，请求判令：一、确认我司与被告签订的《物业服务合同》于2020年4月20日解除；二、被告向我司支付所拖欠物业管理费43135.5元及逾期付款滞纳金3189.13元（自逾期付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月15日）；三、被告向我司支付占有租赁物期间物业管理费7097.42元（按8685元/月计算，自2020年4月21日起计至被告实际搬离之日止，暂计至2020年5月15日）；四、被告支付我司拖欠的电费81.3元、电费滞纳金4.77元、公摊水电费476.11元、公摊水电费滞纳金26.93元；五、被告向我司支付占用租赁物期间的电费、公摊水电费；六、诉讼费由被告承担。被告陈锦花辩称：一、原、被告双方签订的《物业服务合同》系我与广州市尚璟物业投资有限公司（以下简称尚璟公司）签订的《租赁合同》的附合同，原告出租物业未经合法报建，系违法建筑，双方的租赁合同是无效合同，作为无效合同附合同，该物业服务合同应属无效。二、对于原告主张的物业管理费及逾期滞纳金，我认为没有依据且过高。《物业服务合同》无效，我无需支付除房屋占用费之外的其他费用，即物业管理费。原告自交付房屋至2019年11月份，涉案物业的公共设施不但没有完善，原告也未曾履行合同约定的服务，且在我不知情的情况下，于2020年3月16日将物业强行锁住，并断水断电。因此，就算我需要支付物业管理服务费，也应从原告实际完善物业并开始服务起算。根据物业服务合同的实际履行情况，合同上显示的物业费实则是租金加物业费，原告以租金加物业费的总金额收取物业费，明显过高且对我不公平，我认为，高额的服务费项目严重违反公平原则。由于双方签订的合同属无效合同，原告主张逾期滞纳金无法律及事实依据。三、关于占用期间的管理费，我认为无事实及法律依据，不同意支付。自2020年4月21日起，涉案物业一直处于停业状态，且停业的原因是因原告及尚璟公司强行收回物业，因此在此期间，原告既未提供服务，我也未运营，根本不存在原告主张的物业运营管理费。四、原告主张电费、电费滞纳金、公摊水电费及滞纳金没有事实及法律依据。水电费的缴纳应以我实际使用的度数为准，原告并未提交我已实际使用水电且使用多少的相关证据；由于合同无效，原告主张滞纳金无法律依据。经审理查明：原告系成立于2019年5月8日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理。被告与尚璟公司于2019年8月2日签订《租赁合同》，约定甲方（尚璟公司）将位于广州市白云区太和镇南岭龙岗路12号5座5-202、5-201、5-219室的建筑物（以下简称涉案物业）以现状出租给乙方（被告），建筑面积为347.4平米；租赁期限为5年，自2019年9月15日至2024年9月14日止；乙方的装修期为1.5个月，自2019年9月15日至2019年10月31日止，在前述装修期内，乙方无需交纳该物业的租金，但每月需交纳装修期内物业运营综合服务费1737元及所产生的水、电等费用；从2019年11月1日起开始计算租金，从2019年11月1日到2020年9月14日，合共6948元/月；签订本协议当日，乙方须向甲方交纳41688元作为租赁保证金，首年第一个租金及运营管理费合共15633，水电押金合计7000元；原告负责对租赁标的物所在的园区进行管理。同日，原告与被告签订《物业服务合同》，约定双方根据乙方（被告）与出租方尚璟公司于2019年9月15日签署的《租赁合同》的约定，乙方入驻甲方（原告）提供物业服务的东旭创意产业园园区，成为园区经营企业，租用涉案物业，计租面积347.4平方米；甲方作为本合同物业所在的物业服务公司，乙方同意甲方提供物业运营管理服务；服务期限与《租赁合同》的租赁期限相同；从2019年11月1日至2020年9月14日期间的园区运营管理费，每月25元/平方米，合共8685元/月；乙方应于每月25日前以现金或转账方式全额支付次月运营管理费，甲方收到运营管理费后向乙方提供票据；乙方装修免租期间（即2019年9月15日至2019年10月31日）的物业运营综合服务管理费按5元/平方米/月收取；水电费按照乙方实际用量和甲方公示的价格标准缴纳，水表电表的底数在办理该物业交付时进行抄表，并以此作为水电费计算的原始依据；乙方逾期支付园区运营管理费、水电费、空调费等费用的，每逾期一日应按所拖欠费用的万分之六向甲方支付违约金；本合同系租赁合同不可分割的组成部分，租赁合同终止或解除，本合同随之终止或解除。诉讼中，原告主张被告仅缴纳了2019年11月的物业管理费8685元，后未再支付费用；因被告拒交管理费、水电费的行为构成违约，其于2020年4月20日发函解除《物业服务合同》并对涉案物业采取停水、停电措施，双方直至2020年6月29日才办理涉案物业的交接手续。对此，被告确认其仅支付了2019年11月的管理费，其支付的8685元包含11月的租金及管理费；原告在2020年3月16日就对涉案物业采取锁门及断水、断电的措施，导致其无法经营；其同意双方于2020年4月20日解除合同，由于原告不配合，导致双方在2020年6月29日才完成涉案物业的交接手续。为证明上述主张，原告提交了欠费催缴函、律师函、快递单、物流妥投记录及缴费通知书等证据。经质证，被告对欠费催缴函、律师函、快递单以及物流妥投记录的真实性确认，但认为律师函中关于物业管理费的内容与事实不符；对缴费通知书的真实性不予确认。被告为证明其主张的事实，亦提交了催款通知书及缴费通知书两份证据。根据催款通知书显示，被告在2019年9月15日至2020年1月31日期间的物业管理费收费标准为5元/平方米，即1737元/月；2019年10月1日至2019年12月9日的公摊水费为31.2元、公摊电费为104.46元；该催款通知书的落款时间为2020年1月13日。根据缴款通知书，被告在2020年2月1日至2020年2月29日期间的物业管理费为1737元；2019年12月10日至2020年1月8日的电费为123元，公摊水费为13.9元，公摊电费为93.8元；该缴款通知书的落款时间为2020年1月11日。经质证，原告对于上述两份证据的真实性均不予确认。庭审中，原告确认有通过微信及上门张贴的方式向被告催收物业管理费及水电费，但在指定的举证期限内未能提交相应的缴款通知书。在举证期限内，原告没有就其主张的水电费、公摊水电费提交相应的证据予以证明。以上事实，有《租赁合同》、《物业服务合同》、营业执照、欠费催缴函、律师函、快递单、物流妥投记录、催款通知书及缴费通知书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告与被告之间形成了物业服务合同关系，本院对此予以认定。至于被告以《租赁合同》无效为由，主张《物业服务合同》无效的抗辩意见于法无据，本院对此不予采纳。现双方当事人对《物业管理服务合同》于2020年4月20日解除的事实没有异议，本院对此予以确认。基于对上述事实的认定，被告接受原告提供的物业管理服务，理应按约定向原告支付物业管理费。根据双方当事人陈述，被告在2019年9月15日至2020年6月29日期间，仅缴纳了2019年11月的物业管理费，本院对此予以确认。鉴于《物业服务合同》于2020年4月20日解除，且原告于合同解除当日就对涉案物业采取了锁门及断水、断电的措施，在此之后实际未再提供物业管理服务，故本院酌情认定物业管理费应计至2020年4月30日止。对于物业管理费的计算标准，被告提交的催款通知书及缴费通知书虽未加盖原告的公章，但其内容能够与被告的主张相互印证；同时，原告在确认已通过微信及上门张贴的方式通知被告缴费的情况下，未能在举证期限内提交相应的缴费通知单或其他材料以证明双方履行合同的真实情况，故本院现采纳对被告的主张。由于双方当事人经过协商，原告已在缴费通知书中变更了原合同约定的标准，即装修免租期后的物业管理费仍按1737元/月的标准收取，故被告应向原告支付2019年9月15日至2019年10月31日及2019年12月1日至2020年4月30日期间的物业管理费11290.5元（1737元/月×6.5个月）。由于被告未及时支付物业管理费，已构成违约，应依约承担相应的违约责任，现原告主张的滞纳金合理，本院对此予以认定支持，但因合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按年利率6%计算。同时，根据双方约定，被告须于每月25日前支付次月的物业管理费，故滞纳金应以1737元为本金，分别从2019年10月、2019年12月至2020年4月期间的上一个月25日开始计算对应月份的滞纳金，上述违约金均按年利率6%计算至实际付清之日止。至于水电费及公摊水电费，因原告未能就此提交证据予以证实，故本院对此均不予认定支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州市新旭物业管理有限公司与被告陈锦花签订的《物业运营综合服务合同》于2020年4月20日解除；二、自本判决生效之日起五日内，被告陈锦花向原告广州市新旭物业管理有限公司支付2019年9月15日至2019年10月31日及2019年12月1日至2020年4月30日期间的物业管理费11290.5元及滞纳金（滞纳金应以1737元为本金，分别从2019年10月、2019年12月至2020年4月期间的上一个月25日开始计算对应月份的滞纳金，上述违约金均按年利率6%计算至实际付清之日止）；三、驳回原告广州市新旭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元、保全费560元，由原告广州市新旭物业管理有限公司负担受理费534元、保全费427元，被告陈锦花负担受理费41元、保全费133元（须于上述履行期限内直接支付给原告广州市新旭物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  罗炜二〇二〇年九月十日书记员  钟蕙