广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3016号 原告：广西聚缘养老服务有限公司，统一社会信用代码：91450502MA5P4HF107，住所地广西北海市海城区冠岭路86号嘉和冠山海东区爱丁堡8幢1801号。 法定代表人：郑绍武。 委托诉讼代理人：郭焕元，北海市海城区驿海法律服务所法律服务工作者。 被告：周崇光，男，汉族，1955年11月15日出生，住所地浙江省温州市。 原告广西聚缘养老服务有限公司（以下简称“聚缘服务公司”）诉被告周崇光租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告广西聚缘养老服务有限公司的委托诉讼代理人郭焕元到庭参加诉讼。被告周崇光经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西聚缘养老服务有限公司诉称，原告与被告2019年4月17号签订了房屋租赁合同，被告将其在xxx室租赁给原告用于经营。原告在合同签订之后，按照合同支付了一年的房租及物业费。其中房租28000元，物业费2800元。双方在合同里明确约定，遇到不可抗力的原因，双方互相免责。2020年1月23号，北海市人民政府根据国家政策，要求原告公司立即停业。原告立即响应政府的要求停业并在第一时间通知了被告。根据这次疫情的影响，到本协议约定的租赁期满(2020年5月31日)，原告都不能够正常复工。期间房源的水电费也可以证明原告方一直在停业，水电费为零。根据原告与被告签订的合同，以及合同法，民法通则的规定，这次疫情属于不可抗力的原因，被告方需要将疫情期间的房租以及物业费退还给原告。但是被告方以各种借口拒不退还给原告。为此，原告认为被告严重违背了双方签订的合同以及国家法律法规关于不可抗力的原因的规定。为此原告提起诉讼，请求判令：1、被告退还提前预交的房租9300元和物业费700元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告周崇光未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告周崇光经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2019年4月17日，郑绍武（乙方、承租方）与被告周崇光（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将座落在北海市xxx出租给乙方经营使用。甲方向乙方出租房屋，乙方在出租期内享有经营使用权。租赁期限5年，自2019年6月1日至2024年5月31日止。租金支付方式为年付，具体租金为28000元整/年，租金以现金方式支付，2019年5月8日支付2019年6月1日至2020年5月31日的租金，共计18000元。乙方在租赁期间内，实际使用物业费、水费、电费、煤气费按账单如期缴纳。本合同签订日乙方向甲方支付定金壹万元，待甲方将房屋交付给乙方时定金自动转化为租金。有下列情形之一造成合同解除的，双方免责：1、房屋因不可抗力（如特大自然灾害、地震等）原因导致毁损和造成甲乙双方损失的，双方互不承担责任；2、该房屋经房屋安全鉴定单位鉴定为危险房屋不能继续使用；3、因国家政策需要对房屋进行拆迁或改造。 2019年4月17日，郑绍武通过微信向被告周崇光转账70000元，附言为租房定金。 2019年4月17日，被告周崇光向郑绍武出具《收据》，载明收到郑绍武xxx幢、xxx幢壹拾贰套房屋定金合计人民币壹拾贰万元整。 2019年5月31日，郑绍武通过微信向周腓力转账42532元，附言为支付房租。 2019年5月31日，周腓力向郑绍武出具《收据》，载明今收到承租方郑绍武xxx共12户业主已代缴物业管理费。时间（2019年6月1日到2020年3月30日止）总额27120元。 广西聚缘养老服务有限公司于2019年10月22日注册成立，类型为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为郑绍武。 庭审中，原告聚缘服务公司确认，郑绍武于2019年5月31日支付给周腓力的42532元，包含原告聚缘服务公司支付给被告周崇光2019年6月1日至2020年5月31日的租金18000元。涉案房屋已于2020年5月31日被周崇光收回。 另查明，自2020年1月开始，新型冠状病毒感染的肺炎疫情全面爆发，北海市于2020年1月22日召开新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作会议，要求各旅行社、酒店、客运企业要做好为旅客提供免费取消订单的服务工作，并确保全额退款。 2020年1月24日，自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发布《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的通告》，决定于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。 2020年2月24日，广西壮族自治区新冠肺炎疫情防控工作领导小组发布《广西壮族自治区关于调整新冠肺炎疫情防控应急响应级别的公告》，自2月24日20时起，将广西新冠肺炎疫情防控应急响应级别由自治区重大突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。 本院认为，郑绍武为成立广西聚缘养老服务有限公司，以其个人名义与被告周崇光签订《房屋租赁合同》，并将租赁物用于广西聚缘养老服务有限公司的经营，广西聚缘养老服务有限公司注册成立后，郑绍武为广西聚缘养老服务有限公司的法定代表人，郑绍武与被告周崇光签订《房屋租赁合同》的行为由广西聚缘养老服务有限公司承担，《房屋租赁合同》对广西聚缘养老服务有限公司具有法律约束力，故原告广西聚缘养老服务有限公司具有本案诉讼主体资格。《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同,双方应按合同约定全面履行自己的义务。 合同履行过程中，2020年1月开始，新冠肺炎疫情全面爆发，新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，政府及有关部门采取相应疫情防控措施、应急措施，导致合同履行不能或者不能及时行使权利的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”第六条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”根据公平原则及不可抗力事件的发生，原告广西聚缘养老服务有限公司主张减免疫情期间租金的抗辩理由成立，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，于2020年2月24日20时起将广西新冠肺炎疫情防控应急响应级别由自治区重大突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，本院酌定减免2020年1月24日至2020年2月24日期间的租金。根据《房屋租赁合同》的约定，2019年6月1日至2020年5月31日的租金共计28000元，一个月的租金为2333元。原告广西聚缘养老服务有限公司请求减免其他期间的租金，本院不予支持。原告广西聚缘养老服务有限公司请求减免2020年1月23日至2020年3月31日期间的物业管理费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周崇光退还给原告广西聚缘养老服务有限公司2020年1月24日至2020年2月24日期间的租金2333元； 三、驳回原告广西聚缘养老服务有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周崇光负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 张凌云 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 李春瑶 书 记 员 郭李坤