苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3592号 原告：苏州市机械施工工程有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区南环西路友联XX村。 法定代表人：胡建兴，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王明坤，江苏苏明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王贺，江苏苏明律师事务所律师。 被告：李要华，男，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：吉鹏程，江苏政纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹继忠，江苏政纬律师事务所律师。 原告苏州市机械施工工程有限公司与被告李要华返还原物纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日、9月13日公开开庭进行了审理。原告苏州市机械施工工程有限公司的委托诉讼代理人王贺，被告李要华的委托诉讼代理人吉鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州市机械施工工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空并归还位于苏州市南环西路友联XX村的房屋，建筑面积约为70平方米；2、判令被告支付房屋使用费及水电费共计人民币70200元，按600元/月标准，自2010年8月起暂计算至2020年5月；3、判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确不再主张水电费，房屋使用费以600元/月标准进行主张。 事实和理由：2003年起，被告系原告公司的员工，原告将其名下位于南环西路的厂房中北侧的两间住房及一间仓库(具体坐落见厂房规划使用图)出租给被告使用。起初被告按约向原告支付租金，但自2010年8月起被告便未向原告支付过租金及水电费。后，原告多次催促被告缴纳房租或搬离案涉房屋，均未果。2019年11月18日，原告已将(包括被告非法占有在内的房屋)约4768.45平方米厂房出租给江苏蓝园商业管理发展有限公司经营使用，但被告始终非法占有案涉房屋，已严重影响第三方正常经营。原告也多次通知被告搬离案涉房屋，以便第三人正常使用，否则原告即将承担对第三方造成的损失及违约责任，但被告仍是无动于衷。原告认为，被告使用案涉房屋多年，一直未缴纳房屋使用费且经过催告仍未搬离，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告李要华辩称：1、本案原告没有全面如实陈述事实，被告自1975年开始就在原告改制前的工作单位工作，并不是原告所称的自2003年起。2、被告于1986年就被单位分配在案涉房屋居住生活，也并非自2003年起。3、原告没有陈述其系全民所有制企业改制而来，我方认为原告是刻意隐瞒事实，造成误导法院。案涉房屋系单位分配给被告使用的福利房，原告无权要求被告腾空案涉房屋并归还。4、原告向被告主张房屋使用费的标准没有依据，自2010年8月起原告从没有向被告主张该费用，超过诉讼时效，应当予以驳回。5、案涉房屋系单位分配给被告居住使用，不存在被告非法占有的情形。相反，原告未经被告的同意将其居住使用的房屋出租给第三方，该出租是无效的，由此产生的不利后果应当由原告自行承担，与被告无关。6、本案不属于人民法院受理的范围，应当驳回原告的请求。被告系原告的退休职工，而案涉房屋系单位分配给被告居住使用的福利房，即本案系单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发（1992）38号）第三条规定，本案应当驳回原告的请求。7、原告在被告处张贴搬离通知，发布不实的内容，已经损害被告的名誉。此外，原告断电、断水、派人强行施工等行为既影响了被告的正常生活，又侵犯了被告的合法权益。同时，也对被告的身心健康造成伤害，被告保留追究原告相关责任的权利。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明： 苏州市建筑吊装工程队由原苏州市建委于1971年批准设立，系全民所有制企业。1979年2月，苏州市建筑吊装工程队与苏州市建筑第九工程队合并，直属原苏州市建筑工程局管理。1984年3月，苏州市建筑吊装工程队更名为苏州市机械施工公司，企业性质仍为全民所有制。1994年，苏州市机械施工公司更名为苏州市机械施工总公司，经济性质为国有企业。1995年，经批复，由苏州市机械施工总公司组建成立了苏州市机械施工集团公司，经济性质仍为国有企业。2002年，根据苏府【2000】35号相关文件，苏州市机械施工集团公司进行国企改制，改制后的企业名称为苏州市机械施工工程有限公司。 根据工商档案中改制实施方案显示：1、苏州市机械施工集团公司总资产为2160.48万元，负债1907.86万元，净资产为252.63万元。经批复同意，净资产调增为437.97万元，剥离职工安置费534.09万元，历年应付工资、福利费结余净额17.6万元用于离退休、工伤残人员医疗费，经调整剥离后，由改制企业职工按零资产受让。新设立的公司以接收原企业全部在册职工，并承担原企业调整后的债权债务的形式接收企业整体资产。2、职工安置按苏府【2000】35号文件执行，职工安置成本为534.09万元，成本来源为原企业净资产252.63万元，由苏州建筑控股集团通过统筹改制成本形式解决150万元，改制后企业承担131.46万元。改制后企业接受原企业全部职工。对距离退休年龄不足10年（含10年）的原固定职工，本人选择不领取安置费的，企业改制后由新企业重新签订劳动合同，期限可签至法定退休年龄止。企业改制后本人的本单位工作年限合并计算，这部分老职工所剥离的安置费留存在改制后企业，并实行专项管理。不愿进入改制后新企业的职工，企业一次性以现金支付安置费，职工与原企业的劳动关系自然解除。 根据登记日期为2018年8月3日的不动产权证书显示，坐落于苏州市南环西路友联XX村**不动产的产权人为原告苏州市机械施工工程有限公司，房屋建筑面积为4758.45平方米，土地使用面积为12807.35平方米。 被告李要华原系原告公司员工，于2010年退休。李要华自1986年左右即在原告处居住至今，具体居住位置为原告厂区内2幢1层东起第9个房间即109室以及2幢东起第5-6间房。 退休前，李要华每月向原告交纳租金，具体方式为原告从李要华工资中予以扣除，由李要华在报销单上签字确认。根据报销单显示，2006-2010年，每月扣除的费用金额为350元，该扣除费用用途在部分报销单上记载为房租。 2019年11月18日，原告苏州市机械施工工程有限公司与案外人江苏蓝园商业管理发展有限公司签订《租赁合同》一份，约定原告将其案涉的4758.45平方米房屋出租给江苏蓝园商业管理发展有限公司使用，租赁期限为15年，自2020年3月1日起至2035年2月28日止，免租装修期为12个月。首期租金金额为1357577.7元，每六个月为一个租金支付周期，首期满三年后，租金每三年递增5%。违约责任部分约定如原告所提供的租赁场所存在租赁场所产权、使用权纠纷，并导致承租人不能正常使用达15日以上的，承租人有权解除合同，要求原告返还已支付的款项并赔偿其遭受的实际损失。 2020年4月8日，原告以张贴的方式向被告发出《搬离通知》一份，要求被告在4月15日前搬离厂房大院，并要求补交所欠房租224400元以及每月100元的水电费。 在本案审理中，李要华申请何应伟作为证人出庭作证。何应伟向本院陈述：1、其自1978年起即在原告的前身吊装厂工作，后来一直到2003年改制之后于2004年买断工龄退出原告公司。1983年至1993年担任公司团支部书记，1993年至1994年担任办公室主任，1994年开始担任公司发展部经理，1997年起在综合分公司担任经理直至2004年离开公司。2、李要华系其分公司下属的施工队队长，其陈述李要华大概于1975年入职。李要华之前一直系与其父母一起居住，1986年结婚后即住在原告单位，一直到现在。原告单位第一次分房的时候，李要华没有资格分到房子。第二次分房时候，房源不够，为了照顾李要华，就将其安置在单位里居住。李要华住的房屋就是大概在1985年公司搬过去的时候建造的。3、所谓的分房就是我们单位造的房子或者单位买的房子。单位当时成立了一个分房小组，根据员工的工作表现、工龄长短以及家庭成员居住情况来评定分房资格，李要华当时是没有评定到分房资格的。当时许多员工没有分到房子，也就是单位的中层干部以及小部分表现好的员工分到了房子。何应伟陈述其是在1989年分到了位于养蚕里21幢601室的房子，当时分到这套房子没有出钱，1995年以前单位每月从其工资里扣几十元的房租，1995年以后出了15000元左右将这套房子买断。4、何应伟陈述李要华居住的房屋是原告单位分配给李要华居住使用的。最后一次分房是在1995年的时候，后来房改后就没有了。当时建工局给了两套房子分配给特殊困难的员工，当时我们以为会给李要华的，因为当时有领导说要解决李要华的住房问题，但后来还是没有解决。改制时单位是想让被告搬出去的，因为改制后公司的财产不是法人一人的了，属于全体股东的。改制后当时法人跟我商量，说让我去做做李要华的工作，让他自己出点钱，单位承担一部分钱，购买一个房卡，但后来还是没有解决。再后来说我们那个地方要拆迁，当时说一并解决被告的住房问题，但是一直没有拆迁。 庭审中，原告陈述：1、我方公司原系苏州市建工局的下属单位，是施工单位，当时有许多年轻的单身职工，有些是外地的，单位给其解决居住问题，每个月收取一点房租，没有国家政策要安置职工的居住问题。后来有的结婚，有的离职，就搬走了。2、被告当时系单位员工，由于被告当时居住困难，所以将公司的厂房给被告使用居住。我方认为被告居住的房屋是员工宿舍，所以我方向其收取了相关费用，系有偿租赁。我方自被告退休后就一直与被告沟通搬迁事宜，但被告认为是福利分房。现在承租方第三人要追究我方责任，所以我方才起诉被告要求返还房屋。3、大概在2002年改制的时候，公司老板找被告谈过，说单位补贴给李要华3万元，类似救济性质的，让被告搬出去，并明确告诉他这是单位的房子，被告没有权利一直住在里面。 庭审中，被告陈述：1、李要华实际上在1974年左右开始就在原告的前身苏州建筑吊装工程队工作，后续一直在原告处工作至2010年退休。李要华于1986年左右就住在案涉房屋至今。2、案涉房屋性质实质上与福利分房类似，也是分配给被告居住使用，只是因为产权登记在原告名下，所以才无法进行房改。实际上，本案所涉房屋是单位自建分配给职工居住，带有福利性质，双方就此形成特定的租赁关系，而该关系系基于单位与职工的权利义务形成的。退一步讲，本案所涉房屋是为了解决职工居住困难问题而分配给被告居住的，因此形成特定的租赁关系并非是平等主体间市场经济性质的租赁关系，而是福利性质的分房由此形成的特定关系，因而民法中关于租赁关系的法律规定不适用于本案。3、在几年前，被告本人曾经购买过一套保障房，面积大概50多平方，购房金额大概10多万。当时买房原因是因为原告说要拆迁，所以买个房准备过渡一下，后来因为一直没有拆迁，所以购买的房屋就没怎么居住。后因为要还债和儿子结婚用钱，就把房子卖掉了，卖房款大概100万左右。因为保障房收取的税比较高，实际到手也就60万元左右。4、根据苏州市不动产登记查询信息显示，被告及其配偶、儿子在苏州市范围内名下均无房产。李要华儿子现在住在其媳妇的婚前房屋处。因为本案诉讼以及原告对涉案房屋的断水断电、强行施工等行为，导致被告李要华的身心健康受到严重的伤害，患上抑郁症等××症。被告本人及配偶均已退休，被告今年65岁，其配偶59岁。被告每月退休工资2000多元，配偶1000多元，没有其他收入或房产。 以上事实，由工商登记材料、不动产权属登记证明、工资表、报销单、租赁合同、搬离通知、照片及本院证人证言笔录、调查笔录、庭审笔录等予以证明。 本院认为，根据已查明事实，案涉房屋系原苏州市机械施工公司房屋，后苏州市机械施工公司更名为苏州市机械施工总公司，此后又组建成立了苏州市机械施工集团公司。2002年，因国企改制，案涉土地使用权及房屋所有权即登记在新设立的公司即原告苏州市机械施工工程有限公司名下。李要华自1986年左右即居住在案涉房屋，一直占有使用至今。起初李要华每月支付租金几十元，自2006年起，每月租金为350元，远低于市场租金标准；且双方一直均未签订租赁合同，也没有约定过租赁期限截止日期，结合李要华自1986年起即在涉案房屋内长期居住生活之事实，应推定原告当时有以长期租赁权保障李要华居住权之本意，涉案房屋租赁具有福利性质。因此，上述情形下的租赁有保障李要华及家人居住权的功能，具有准物权性质，并不等同于一般民事租赁关系，解除租赁关系的条件应从严掌握，出租人行使解除权应受到严格限制。综合案涉房屋的由来、李要华的原职工身份关系、收取租金的标准、李要华入住的时间以及已在该房屋处居住了30多年等情况，本院认定案涉租赁关系不属《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定的不定期租赁关系，原告无权随时解除租赁合同。此外，鉴于被告及其配偶除本案所涉房屋外无其他住房，其在案涉房屋已居住三十多年，综合上述特定的事实状态，故为保障其基本生活需求及社会和谐，亦应以暂不腾退涉诉房屋为宜。 关于原告主张的租金。本院认为，李要华拖欠租金属实，但原告主张以每月600元的标准要求被告支付租金缺乏依据，双方并未就该租金标准达成过合意，结合原告在2006-2010年期间一直按350元每月的标准进行收取，本院亦参照此标准判令被告向原告支付2010年8月-2020年9月期间的租金合计42350元。此后的租金标准双方可达成新的合意或仍按每月350元进行计算，故本院对2020年9月之后的租金暂不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李要华于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州市机械施工工程有限公司租金42350元。 二、驳回原告苏州市机械施工工程有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10102元，减半收取5051元，由原告苏州市机械施工工程有限公司负担4622元，被告李要华负担429元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  李成 二〇二〇年九月三十日 书记员  罗瑶