湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初1989号原告（反诉被告）：中国邮政集团公司湖南省东安县分公司，住所地湖南省东安县白牙市镇舜皇大道。法定代表人：于振林，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦建华，该公司员工。委托诉讼代理人：羊忠新，湖南慎明律师事务所律师。被告：蒋平秀，女，1968年6月20日出生，汉族，湖南省东安县人，个体户，现住湖南省东安县。被告（反诉原告）：曾垂祥（曾用名曾垂长），男，1965年10月11日出生，汉族，湖南省东安县人，职工，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：刘竺林，湖南慎明律师事务所律师。原告（反诉被告）中国邮政集团公司湖南省东安县分公司（以下简称东安县邮政分公司）与被告蒋平秀、被告（反诉原告）曾垂祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日作出（2018）湘1122民初797号民事判决。被告（反诉原告）曾垂祥不服该判决，向永州市中级人民法院提出上诉，永州市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）湘11民终2756号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东安县邮政分公司的委托诉讼代理人秦建华、羊忠新、被告蒋平秀、被告（反诉原告）曾垂祥的委托诉讼代理人刘竺林到庭参加诉讼，原告（反诉被告）东安县邮政分公司的法定代表人于振林、被告（反诉原告）曾垂祥因特别授权未到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东安县邮政分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即返还原告东邮宾馆；2．判令二被告立即支付下欠原告2017年至今的房屋租金7万余元；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告蒋平秀于2013年5月20日向原告东安县邮政分公司递交了《关于申请重新装修东邮宾馆的报告》，内容主要是：如遇中国邮政集团公司湖南省东安县分公司上级部门政策性资产处置、要求收回东邮宾馆，本人将无条件搬出、退还宾馆。2014年3月26日，被告蒋平秀之夫被告曾垂祥以其名义到工商局登记注册了东安县东邮宾馆。2017年6月30日，中国邮政集团公司湖南省永州市分公司发出通知，要求东安县邮政分公司在2017年7月底以前收回出租的东邮宾馆房产。为此中国邮政集团公司湖南省东安县分公司于2017年11月3日向被告蒋平秀送达了市县分公司要求收回东邮宾馆房产的通知书，截止2018年3月23日，二被告既未向原告返还该房产，又未向原告交纳房屋租金（已欠租金：7万余元）。为维护原告的合法权利不受侵犯，特具状法院，请求依法判处。被告蒋平秀辩称，被告与另一被告曾垂祥已离婚，只是公司员工，不是本案诉讼主体。被告（反诉原告）曾垂祥辩称，原告（反诉被告）东安县邮政分公司的诉请没有法律和事实依据，请求驳回原告（反诉被告）的诉请。被告（反诉原告）曾垂祥向本院提出反诉请求：1．依法判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失2981283元；宾馆配套财产损失450000元；停业损失600000元；2．本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2008年6月份，反诉被告中国邮政集团公司湖南省东安县分公司将未进行装修的位于湖南省东安县××镇××路××栋房产租赁给反诉原告曾垂祥开办公司，双方约定，全部包干年租金67200元。事后，反诉原告进行了简易装修，开办了公司和东邮宾馆，在此期间，反诉原告多次要求反诉被告签订协议，明确双方的权利和义务，但反诉被告每次都以工作繁忙为由未与反诉原告签订合同。反诉原告依法履行义务，从未拖欠反诉被告的租金，双方相安无事。2013年5月，反诉原告花重金对租赁房屋进行了精装修，合同造价298万余元，宾馆配套设施和装备等100万余元。2017年11月，反诉被告毫无征兆地通知蒋平秀，陈述其上级相关部门要求收回租赁房屋，要反诉原告立即退回租赁财产，反诉原告不得已，只好停业与反诉被告的领导们就反诉原告的“东邮宾馆”和反诉原告的公司损失赔偿事宜进行谈判和磋商，反诉被告只答应补偿反诉原告经济损失60万元，反诉原告因投入太大，损失惨重，反诉被告补偿太少，没有同意。2018年6月11日，反诉被告向人民法院提起“房屋租赁合同之诉”。2019年1月9日，人民法院开庭审理；2019年1月11日，反诉原告提出损失鉴定，后不知何因，没有结果；2019年7月12日，人民法院作出（2018）湘1122民初797号民事判决书，判决曾垂祥败诉；曾垂祥不服一审判决提起上诉，2019年8月26日，永州市中级人民法院作出（2019）湘11民终2756号民事裁定书，认为一审判决事实不清，证据不足，程序违法，裁定撤销原判，发回重审。综上所述，反诉原告认为，反诉被告系国营大公司，租赁财产应当签订有关协议，特别是反诉原告提出反诉被告极不负责，十年未与反诉原告签订有关书面租赁合同，致发生租赁纠纷时权责不明，反诉被告应当承担本案的全部过错责任；现反诉被告以上级要求收回房产为由无故终止协议，系反诉被告与其上级之间的内部管理事宜，与反诉原告善意第三人无关；本案反诉原告并未违约，反诉被告要求收回租赁房产更无法定理由，若反诉被告无端收回租赁财产，应当依法赔偿反诉原告的相应经济损失。原告（反诉被告）东安县邮政分公司的反诉辩称，反诉原告的诉请没有事实与法律依据；反诉原告若不承认向我们打了报告，那反诉原告2013年的装修就没有经过我们同意，装修的损失与费用他们自己承担；没有经过我们同意的装修，双方可进一步协商赔偿事宜。综上反诉原告的诉请没有事实与法律依据，应当依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对于原告（反诉被告）东安县邮政分公司提供的《关于申请重新装修东邮宾馆的报告》（复印件），拟证明2013年5月15日，5月20日，被告蒋平秀向原告（反诉被告）东安县邮政分公司提出申请，要求对东安县东邮宾馆重新装修；本院对有关申请东安县东邮宾馆重新装修的内容本院予以采信，但因被告蒋平秀在东安县东邮宾馆工作期间已与被告（反诉原告）曾垂祥已离婚多年，亦不是东安县东邮宾馆的业主，其在报告中承诺如遇原告上级单位政策性资产处置时，无条件搬出、返还宾馆，风险自行承担的内容未经被告（反诉原告）曾垂祥授权或事后追认，应属无效，本院不予采信；2．对于原告（反诉被告）东安县邮政分公司提供的中国邮政集团公司湖南省永州市分公司《通知》一份（复印件），拟证明原告的上级主管单位于2017年6月30日向原告发出通知，要求原告（反诉被告）收回出租给被告的房产，用作后期仓储场地；原告（反诉被告）向被告蒋平秀发出的通知二份（复印件），拟证明原告（反诉被告）于2017年3月2日、11月3日向被告蒋平秀发出通知，要求解除租赁合同，收回出租的东安县东邮宾馆房产；送达回证一份（复印件），拟证明原告于2017年11月3日向被告蒋平秀送达了通知；上述证据符合证据的“三性”原则，且能够相互印证，本院予以采信；3．对于原告（反诉被告）东安县邮政分公司提供的单位财务证明一份，拟证实被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）2017年至今的房租72,000元的事实；因被告蒋平秀在原审时向本院提供了原告（反诉被告）的收据证明已缴纳2017年租金24,000元，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对该数据其无异议，故对于该份证据，本院不予采信；4．对于原告（反诉被告）提供的结婚证复印件，拟证实二被告系夫妻关系，因二被告自述已于1996年办理了离婚手续，原告（反诉被告）无异议，故对该份证据的证明目的本院不予采信；5．对于被告（反诉原告）曾垂祥提供的2013年5月22日与东安县铭宸装饰有限公司签订的《装修标准合同》和《装修精算书》，拟证实东邮宾馆精装修花费289余万元。经本院调查，东安县铭宸装饰有限公司于2019年7月15日成立，因此不可能于2013年5月22日与被告（反诉原告）曾垂祥签订《装修标准合同》，该份证据不具备真实性，本院不予采信。本院经审理确认如下事实：2008年6月左右，原告（反诉被告）东安县邮政分公司与被告（反诉原告）曾垂祥经协商，将位于东安县××镇××路的一处房屋出租给被告（反诉原告）曾垂祥使用，经营宾馆，当时双方未签订协议，事后亦未补签协议，口头约定每年的租金67200元，包括两个门面租金12000元／个／年，计24000元／年，二楼以上的房屋10800元／季度，计43200／年，未约定租赁期限。2013年5月左右，被告（反诉原告）曾垂祥对该处房屋进行了装修，用于经营宾馆。2014年3月26日，被告（反诉原告）曾垂祥在工商部门进行注册登记“东安县东邮宾馆”，登记业主为被告曾垂祥。2017年6月30日，中国邮政集团公司湖南省永州市分公司发出通知，要求原告（反诉被告）东安县邮政分公司在2017年7月底以前收回出租的“东安县东邮宾馆”房屋。为此，原告（反诉被告）东安县邮政分公司分别于2017年3月2日、11月3日向被告蒋平秀发出通知，要求解除租赁合同，收回出租的房产。2017年11月，东安县东邮宾馆自行停业。另查明，原告（反诉被告）东安县邮政分公司已收取租金至2017年。被告蒋平秀与被告（反诉原告）曾垂祥原系夫妻关系，已于1996年办理了离婚登记手续，在被告曾垂祥经营“东安县东邮宾馆”期间，被告蒋平秀系宾馆工作人员。还查明，东安县东邮宾馆房屋于2003年2月28日由吴学战承包，用于经营宾馆，登记注册了“东邮宾馆”，2007年12月31日注销登记。本案审理中，被告（反诉原告）曾垂祥申请对东安县东邮宾馆装修的残值进行评估，经本院委托，国众联资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称国众联公司）于2020年8月5日出具《报告书》，评估基准日为2017年11月，评估结论为：于评估基准日所表现的市场价值为1,390,570元，其中装饰装修部分的资产市场价值为1,167,690元，设施设备部分的资产市场价值为222,880元。本院于2020年9月16日依法组织本案当事人会同鉴定人员曹维奇对《报告书》进行质询。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，所争议的焦点有以下几点，本院阐释如下：一、原、被告之间所达成的合同为何种性质。本案中，原告（反诉被告）东安县邮政分公司与被告（反诉原告）曾垂祥之间未签订书面租赁合同，口头约定将原告（反诉被告）东安县邮政分公司位于东安县××镇××路的一处的房产出租给被告（反诉原告）曾垂祥，双方未签订书面协议，租赁期限不明且已超过六个月。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，原告（反诉被告）东安县邮政分公司与被告（反诉原告）曾垂祥之间的口头约定系不定期租赁合同。二、关于合同是否已解除以及是否应当返还租赁物的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，由于原告（反诉被告）东安县邮政分公司与被告（反诉原告）曾垂祥之间成立了不定期租赁合同关系，原告（反诉被告）东安县邮政分公司可以随时解除合同。原告先后两次发出了解除合同的通知，间隔时间达半年以上，已给予了被告（反诉原告）曾垂祥合理充分的期限进行处理，因此视为该不定期租赁合同已解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，合同解除即租赁期满，承租方应当返还租赁物给出租方，因此，原告（反诉被告）东安县邮政分公司要求被告（反诉原告）曾垂祥返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。三、关于被告（反诉原告）是否应当支付原告（反诉被告）租金的问题。因原告（反诉被告）东安县邮政分公司在2017年先后两次发出解除合同的通知，被告（反诉原告）曾垂祥收到解除合同通知后，东安县东邮宾馆已于2017年11月自行停止营业，而2017年的租金原告（反诉被告）东安县邮政分公司已收取24,000元。兼顾公平原则，故原告（反诉被告）东安县邮政分公司要求被告（反诉原告）曾垂祥支付所欠租金的诉讼请求，本院不予支持。四、关于反诉中被告（反诉原告）曾垂祥要求原告（反诉被告）东安县邮政分公司赔偿装修损失、宾馆配套财产损失、停业损失的问题。本案审理中，被告（反诉原告）曾垂祥提出评估鉴定申请，国众联公司对东安县东邮宾馆装修的残值进行了评估并出具了《报告书》。被告（反诉原告）曾垂祥认可该评估结论，原告（反诉被告）东安县邮政分公司对《报告书》提出了以下异议：（一）该评估报告没有严格按照法院委托要求出具评估报告并且评估报告的内容超出委托范围，该评估报告无效。1．委托书委托的鉴定机关是国众联资产评估土地房地产估价有限公司湖南分公司，而非出具报告的国众联资产评估土地房地产估价有限公司；2．委托书委托的鉴定内容仅只需对东邮宾馆装修的残值进行评估，而该报告却还对宾馆固定资产、设施设备做了鉴定；3．委托的鉴定人擅自将评估对象改为东安县东邮宾馆装饰装修及设备设施于评估基准日的市场价值，违反了鉴定程序；（二）该评估报告程序错误，《报告书》上没有法定代表人黄西勤的签字；（三）该评估报告认定事实错误。1．资产评估按追溯性评估认定事实是错误的，应按照现值性评估；2．资产评估应当以购置日的发票价格、市场价格或厂家指定价格为准，而申请人提供给鉴定机构的《永州市铭宸装饰标准合同书》、《装修精算书》为伪造的，鉴定结果不真实；3．评估基准日2017年11月离经济行为实现日差距超过了规定的一年；4．评估报告的假设与客观事实不符，评估结果失效。针对以上异议，本院已组织双方当事人及鉴定机构进行了质证，鉴定单位已作出说明：出具《报告书》的国众联湖南分公司为国众联公司的分公司，不具备法人资格，分公司在总公司的授权范围内行使职权，符合法律规定，为具有鉴定资格的鉴定机构。2020年5月12日，鉴定评估人员与委托人、当事人双方共同签字确认最后的评估对象为东安县东邮宾馆装饰装修及设施设备于评估基准日2017年11月的市场价值，评估范围以双方当事人签字确认的《现场勘查记录表》、《固定资产清查核实明细表》为准，并非以《永州市铭宸装饰标准合同书》、《装修精算书》为依据进行评估。《报告书》由两名注册资产评估师曾良志、曹维奇签字盖章，并加盖国众联资产评估土地房地产估价有限公司的公章。因此，本次鉴定不存在程序问题，本院对于原告（反诉被告）东安县邮政分公司的异议不予采信，且原告（反诉被告）东安县邮政分公司亦未申请重新鉴定，因此本院对《报告书》予以采信，将其作为定案的根据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”、第十一条第（四）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装修装饰物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，本案中，原告（反诉被告）东安县邮政分公司同意被告（反诉原告）曾垂祥对租赁房屋进行装修经营宾馆，现租赁合同解除，因双方对装饰装修物的处理没有约定，属于未形成附合的装饰装修物设施设备部分，即被告（反诉原告）曾垂祥反诉诉请中所指的宾馆配套财产，被告（反诉原告）曾垂祥可予以拆除搬离，原告（反诉被告）东安县邮政分公司对此不承担赔偿责任，故对于被告（反诉原告）曾垂祥要求原告（反诉被告）东安县邮政分公司赔偿宾馆配套财产损失的反诉请求不予支持；属于形成附合的装饰装修物部分，现因不可归责于双方的事由导致合同解除，应按照公平原则分担装饰装修残值损失，各承担50%的责任，故被告（反诉原告）曾垂祥在剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失确定为按《报告书》评估的装饰装修残值部分的资产市场价值的50%比例确定，即583,845元（1,167,690元×50%），该部分损失应由原告（反诉被告）东安县邮政分公司向被告（反诉原告）曾垂祥进行补偿。对于被告（反诉原告）曾垂祥反诉中主张原告（反诉被告）东安县邮政分公司应赔偿停业损失的问题，由于2017年11月原告（反诉被告）东安县邮政分公司已通知被告（反诉原告）曾垂祥解除合同，之后东安县东邮宾馆自行停业，且被告（反诉原告）曾垂祥无法提供充分有效的证据予以证实其损失，故对于被告（反诉原告）曾垂祥的该项反诉请求，本院不予支持。被告蒋平秀系被告（反诉原告）曾垂祥所经营的“东安县东邮宾馆”的员工，不是本案的适格主体，故原告（反诉被告）东安县邮政分公司要求其共同承担责任的诉讼请求，本院不予支持；被告蒋平秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）曾垂祥于本判决生效后三个月内返还原告（反诉被告）中国邮政集团公司湖南省东安县分公司租赁物“东安县东邮宾馆”房屋；二、原告（反诉被告）中国邮政集团公司湖南省东安县分公司于被告（反诉原告）曾垂祥返还原告（反诉被告）中国邮政集团公司湖南省东安县分公司“东安县东邮宾馆”房屋后十日内支付被告（反诉原告）曾垂祥装饰装修残值损失费583,845元；三、驳回原告（反诉被告）中国邮政集团公司湖南省东安县分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）曾垂祥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,550元，由被告（反诉原告）曾垂祥负担；反诉案件受理费19,525元，由原告（反诉被告）中国邮政集团公司湖南省东安县分公司负担2828元，由被告（反诉原告）曾垂祥负担16,697元；本案鉴定费20,000元，由原告（反诉被告）中国邮政集团公司湖南省东安县分公司负担2,896元，由被告（反诉原告）曾垂祥负担17,104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐述贵审 判 员  欧阳钦人民陪审员  陈永红二〇二〇年九月二十四日法官助理黄晓阳书记员唐卓薇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。