海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼9028民再2号 原审原告：海南雅居乐物业服务有限公司，住所地海南省陵水县英州镇清水湾蔚蓝海岸商业街D1-1。 法定代表人：曾勇华，总裁。 委托诉讼代理人:孔继鸽，女，公司员工。 原审被告：武玮，女，1988年9月6日出生，汉族，住北京市。 委托诉讼代理人：贾清苗（系武玮丈夫），1957年7月10日出生，汉族，住北京市。 原审原告海南雅居乐物业服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）诉原审被告武玮物业服务合同纠纷一案，本院（2018）琼9028民初1757号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年1月16日作出（2020）琼9028民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告雅居乐物业公司委托诉讼代理人孔继鸽，原审被告武玮及其委托诉讼代理人贾清苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。因本案案情复杂，经本院院长批准，延期审理。 2018年7月4日，原审原告雅居乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令武玮从2016年3月起向雅居乐物业公司支付物业管理费至本案判决生效之日，现暂计至2018年5月，应付管理费为12642.48元；2.请求法院判令武玮从逾期之日起按逾期金额的千分之三标准支付逾期付款违约金至全部欠费付清之日止，现暂计至2018年5月31日，违约金金额约为2473.10元；3.判令武玮从2016年11月起支付公摊水电费至本案判决生效之日，现暂计至2018年5月31日公摊水电费用为317.01元，住宅水费73.80元，住宅电费1454.14元。以上共计16960.53元；4.请求法院判决由武玮承担全部诉讼费用。再审审理过程中，原审原告明确第一项诉讼请求为：请求法院判令武玮从2016年3月起向雅居乐物业公司支付物业管理费，暂计至2018年5月应付管理费为12642.48元。事实和理由：雅居乐物业公司为雅居乐海南清水湾蔚蓝高尔夫小区提供物业服务，武玮系该小区CF2-103房的业主，该房建筑面积为123.22平米，系洋房。依据有关法规规定及相关约定，该房物业管理费标准为3.8元/平米，即武玮每月需向雅居乐物业公司缴交管理费468.24元。截止2018年5月，武玮拖欠雅居乐物业公司物业管理费12642.48元，截止至2018年5月31日，武玮拖欠雅居乐物业公司公摊水电费为317.01元，逾期付款滞纳金2473.10元，住宅水费73.80元、住宅电费1454.14元，以上共计16960.53元。该欠费经雅居乐物业公司多次催缴，武玮拒绝支付，为维护雅居乐物业公司及全体业主合法权益，特向法院提起诉讼。 原审被告武玮辩称：1、房子是物业发给我的，不是开发商给我，接房的时候发现房子有问题，如阳台没有带管道，外装不是我装的，我要的是毛坯房，我家现在的洗衣机现在在过道里，厨房和卫生间的污水都有漏水，雅居乐物业公司到现在也没有给我们处理，找过开发商和物业，两边都在扯皮，因为没有修好，所以我们都没有缴纳物业费；2、因为雅居乐物业公司长期没有对我们的瑕疵进行处理，所以我们自行买沙子进行动工，雅居乐物业公司没有经过我们同意就把我们的沙子运走，告知我们沙子比较妨碍通道，需要我们运走，但是他们说因为卫生问题，他们就把沙子运走，但是现在过去了几年，现在才快运完。我们2期小区没有小区的配套设施，别的小区都有这些配套设施，收的物业费用都一样，而且物业收费在有些项目上也没有很好落实，如给蚊子打药等，如果雅居乐物业公司那边帮我们把这些问题给处理好的话，我们可以按照规定费用缴纳物业费；3、我们在一审的判决出来的时候我们也有缴纳8000元的物业费，所以我们认为这个滞纳金不合理；5、当时我方于开庭前一天才收到传票，传票上并不是我方的名字，但是我们也主动联系了承办法官，因为当时报道说即将有台风，且传票上的名字也不是我们的名字，无法出庭，开庭时间应该另行通知我方，在明知这个情况下还出了判决并执行，该案的判决书我们目前也没有收到。 本院原审认定案件事实：武玮为海南雅居乐海南清水湾蔚蓝高尔夫小区CF2-103房的业主，雅居乐物业为该房所在小区的物业服务企业，2016年11月29日蔚蓝高尔夫小区CF2-103房开发商海南雅恒房地产发展有限公司与雅居乐物业将该房交付给武玮使用。交付房屋时，武玮承诺遵守《业主临时管理规约》，并和雅居乐物业签订了《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》约定，物业服务费收取自开发商发出《收楼通知书》中约定的交楼时间起，洋房住宅每月每平方米5.80元。双方还约定每月10日前交纳当月物业服务费，如未按时交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰收取滞纳金。《前期物业服务协议》签订后，雅居乐物业于2016年1月1日后提供物业服务，但武玮从2016年3月至2018年5月的物业费未缴，雅居乐物业2016年9月11日向武玮发出物业服务费催缴通知，要求其交纳物业服务费。但武玮迟迟未缴，雅居乐物业公司为维护其合法权益，特诉至法院要求处理。 本院原审认为，本案中，雅居乐物业为蔚蓝高尔夫小区CF2-103房所在小区提供了物业管理服务，武玮作为蔚蓝高尔夫小区CF2-103房业主，理应向雅居乐物业按照约定标准交纳物业服务费，按照双方签订的《前期物业服务协议》约定，武玮从2016年3月至2018年5月的物业费为12642.48元。截止至2018年5月31日，武玮拖欠雅居乐物业公司公摊水电费317.01元、住宅水费73.80元、住宅电费1454.14元。至于违约金，武玮未按时支付物业管理费，已构成违约，应向雅居乐物业公司支付相应的违约金，雅居乐物业公司请求武玮从逾期之日起按逾期金额的3‰标准支付违约金不符合法律规定，应予以调整。违约金应以2018年5月欠付金额为基数，从2016年3月起算，按日万分之二比例，计至物业费实际支付之日止。据此，本院于2018年10月30日作出（2018）琼9028民初1757号民事判决，判决：一、武玮应于本判决生效之日起十日内向雅居乐物业公司支付2016年3月至2018年5月物业管理费12642.48元及违约金（从2016年3月起，按日万分之二比例，计至物业费实际支付之日止。以武玮欠付物业费的本金算），并缴付公摊水电费为317.01元、住宅水费73.80元、住宅电费1454.14元（从2016年11月计至2018年5月10日）。二、驳回雅居乐物业公司的其他诉讼请求。案件受理费224元，由原告海南雅居乐物业服务有限公司负担63元，被告武玮负担161元。 再审期间，雅居乐物业公司提交的证据与原审一致：证据1、收楼通知书、快递单，证明根据收楼通知书上的内容，业主需于2016年1月1日开始计收物业服务费；证据2、收楼确认书、业主文件及钥匙签收表，证明业主于2015年11月29日收楼；证据3、《前期物业服务协议》，证明双方的物业服务关系，与业主约定物业费用的收取标准和违约金的计算方式；证据4、物业服务费催缴函、快递单，证明积极主张物业管理费及其他费用；证据5、水电公摊的通知及政策法规，证明公摊水电费的计收依据。 武玮无证据提交。 本院认证：对于雅居乐物业公司提交的证据被告经质证无异议，本院予以认定并在卷佐证，可以作为认定案件事实的依据。 本院确认原审查明的事实，另双方在《海南清水湾前期物业服务协议》中约定“每月10日、20日分两次划扣当月管理费用”以及“公共用水、用电费用另外分摊”。 另查明，本院受理原审案件后，于2018年7月20日向武玮邮寄了起诉材料及传票，邮寄地址与电话均与武玮现住地址（北京市）和电话一致。武玮庭审中表示所邮寄的传票并非其本人。因武玮未到庭参加诉讼，本院遂缺席审理并于2018年10月30日作出（2018）琼9028民初1757号《民事判决书》并向雅居乐物业公司送达，但在原审案卷中未发现该案判决书向武玮送达的相关材料。2018年12月24日，武玮向雅居乐物业公司支付了8000元物业费以支付之前欠付的物业费，而雅居乐物业公司认为该笔8000元物业费系支付的是2018年6月以后的物业费，而非本案所诉的2016年3月到2018年5月的物业费，故认为武玮未履行原审判决书所确认的还款义务，遂向本院申请执行【案号为（2019）琼9028执194号】。本院执行法官根据雅居乐物业公司提供的当时武玮现住地址（海南省陵水县英州镇蔚蓝高尔夫小区CF2-103室）邮寄给武玮，该邮件被退回，理由是“收件人不在此地址”。执行法官遂发短信并与武玮电话联系，让其主动履行，但武玮并未履行。执行法官遂对武玮银行存款进行扣划。该案本院于2019年4月10日开始执行，至2019年4月24日执行完毕，共扣划了武玮银行存款15356.5元（含物业管理费12642.48元+滞纳金579.65元+公摊水电费317.01元+住宅水费73.8元+住宅电费1454.14元+案件受理费161元+执行费128.42元）。后武玮通过银行得知钱款被扣划，才得知已作出了判决，但未向其送达，遂向本院提出异议，表示并未收到相关判决，也未收到传票等材料。本院予以审查后，于2020年1月16日作出（2020）琼9028民监1号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审。 本院再审认为，本案争议的焦点是：一、原审的诉讼程序是否存在瑕疵，是否有程序违法的情形；二、雅居乐物业公司主张的物业费及违约金等是否有事实依据。 一、关于原审诉讼程序是否违法的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条规定，送达诉讼文书必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或者盖章，邮寄送达的，以回执上注明的收件日期为送达日期。在原审过程中，法院通过EMS邮寄的方式向武玮送达诉讼材料，但在原审卷宗中只有送达时的邮寄单，却无邮寄单送达情况的回执信息，也没有其他证据证明武玮已经收到了法院邮寄的诉讼材料。在没有核实武玮有无实际收到诉讼材料的情况下，对案件进行缺席审理，导致武玮因不能归责于本人的事由未能参加原审诉讼，未对相关证据进行质证，无法行使辩论权利。且在审理后又没有将裁判文书送达给武玮，致使武玮无法行使诉讼权利的做法，违反法定程序，本院再审时予以纠正。 二、关于雅居乐物业公司主张的物业费及违约金等是否有事实依据的问题。雅居乐物业公司和武玮于2016年11月29日签订的《海南清水湾前期物业服务协议》合法有效，双方均应恪守履行。雅居乐物业公司为武玮所购房屋提供了物业服务，武玮理应履行交纳物业管理费的义务。按照双方签订的《前期物业服务协议》约定，武玮所购房屋为123.22平方米，系洋房，物业服务费按3.8元/平方米/月计算，即武玮每月应缴的物业服务费为468.24元，武玮应向雅居乐物业公司支付从2016年3月至2018年5月的物业服务费为12642.48元（468.24元/月×27个月）。因双方协议约定公共用水、用电费用另外分摊，故雅居乐物业公司要求武玮支付截至2018年5月31日公摊水电费317.01元的诉讼请求，予以支持。截止至2018年5月31日，武玮尚拖欠雅居乐物业公司住宅水费73.80元、住宅电费1454.14元。因此，原审认定武玮应向雅居乐物业公司支付2016年3月至2018年5月物业管理费12642.48元，并缴付公摊水电费为317.01元、住宅水费73.80元、住宅电费1454.14元（从2016年11月计至2018年5月10日），并无不当，应予维持。武玮主张因涉案房屋存在多处问题未维修所以拒绝缴纳物业费，本院认为，涉案房屋在质保期内由开发商承担保修责任，本案雅居乐物业公司和开发商是完全独立的两个主体，业主不能因为其与开发商之间的问题拒绝向另一主体物业公司交纳物业管理费。 关于违约金的问题，武玮未按时支付物业管理费，已构成违约，应向雅居乐物业公司支付相应的违约金，但双方约定按每日千分之三交纳滞纳金明显过高，故原审酌定调整为按每日万分之二的标准计算，并无不当。根据双方约定“每月10日、20日分两次划扣当月管理费用”，即武玮应于每月21日前缴交物业费，如逾期则构成违约，违约金以当月欠付的物业费为本金，按日万分之二的标准，自2016年3月起，按每月21日分别计算至物业费付清之日止。因此，原审认定武玮违约应向雅居乐物业公司支付违约金并无不当，应予维持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 维持本院（2018）琼9028民初1757号民事判决。 原审案件受理费224元，由原审原告海南雅居乐物业服务有限公司负担63元，原审被告武玮负担161元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  吴彬彬 人民陪审员  余中颖 人民陪审员  赖光云 二〇二〇年九月九日 书 记 员  陈 丰 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》 第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于适用 若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十八条第一款各级人民法院院长对本院依据发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作出的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、使用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。