广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1355号原告：罗分连，男，1962年9月7日出生，汉族，身份证住址广东省从化市。委托诉讼代理人：肖姗营，广东合拓律师事务所律师。被告：佛山市尚乐房地产信息咨询有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州村委会新桂路18号新都汇9座601之一。法定代表人：梁志江。委托诉讼代理人：陈振南，广东岭南律师事务所律师。第三人：广州市从化津晖电子厂，住所地广东从化经济开发区福从路12号。投资人：骆澜涛。第三人：广东永泰和汽车用品有限公司，住所地广东从化经济开发区福从路12号厂房A二层之一。法定代表人：胡国莲。第三人：骆澜涛，男，1967年12月7日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。第三人：张琼，女，1981年1月3日出生，汉族，身份证住址甘肃省兰州市城关区。第三人：胡国莲，女，1944年10月26日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市东乡县。原告罗分连与被告佛山市尚乐房地产信息咨询有限公司（以下简称佛山尚乐公司），第三人广州市从化津晖电子厂（以下简称津晖电子厂）、广东永泰和汽车用品有限公司（以下简称永泰和公司）、骆澜涛、张琼、胡国莲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗分连的委托诉讼代理人肖姗营，被告佛山尚乐公司的委托诉讼代理人陈振南到庭参加了诉讼。第三人津晖电子厂、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗分连向本院提出诉讼请求：1、解除对位于广东从化经济开发区镇福从路12号津晖产业园综合楼-饭堂的查封并停止拍卖等全部执行措施；2、确认原告对位于广东从化经济开发区镇福从路12号津晖产业园综合楼-饭堂享有百分之百的所有权；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年5月20日，我与津晖电子厂达成《房屋买卖合同》，合同约定：津晖电子厂将其所有的位于广东从化经济开发区福从路12号津晖产业园内“综合楼-食堂”（下简称“综合楼-食堂”）整栋作价620万元转让给我。转让物业产权证号：从字第0113007063号，建筑面积：2633.68平方米。付款方式：（1）签约三日内支付100万元；（2）其后三个月内370万元；（3）向房管局递交过户材料当日，支付50万元；（4）我取得产权证当日支付尾款100万元。合同签订后，我依约合计支付了495万元，以确保津晖电子厂用于偿还债务、涂销抵押登记，便于房产过户。我于2014年12月31日办理了房屋交接手续，并于2015年1月1日起开始实际占有涉案“综合楼-食堂”物业。2015年2月27日，鉴于该房屋始终未能过户至我名下，津晖电子厂已明显违约，双方再次签订《补充合同》约定，津晖电子厂所欠违约金折抵我剩余应付房款。由此，我付清了全部房款。其后经我多次催促，津晖电子厂却以各种理由拖延，至今未能将房屋产权过户至我名下。2015年3月25日涉案“综合楼-食堂”因（2015）穗云法立保字第71号民事裁定被广州市白云区人民法院查封，后又因广州农村商业银行股份有限公司白云支行与本案第三人津晖电子厂、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲间的借款合同纠纷一案即（2015）穗云法民二初字第886号民事判决被白云区人民法院以（2016）粵0111执7045裁定拍卖（但因短期无法执行完毕，白云区法院裁定终结本次执行）。2018年5月9日，白云区人民法院作出（2018）粤0111执恢256号裁定，恢复了执行，并将执行申请人农商银行白云支行变更为广东粤财资产管理有限公司。2020年1月14日，白云区人民法院以（2018）粤0111执恢256号执行裁定书将申请执行人由广东粤财资产管理有限公司变更为佛山尚乐公司。之后，我对白云区人民法院对涉案“综合楼-食堂”的查封、拍卖行为提出书面异议，但白云区人民法院作出（2019）粤0111执异166号裁定，驳回我的执行异议。现我已经履行完毕与津晖电子厂间签订《房屋买卖合同》中约定的应尽义务，并且本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。第一，我在人民法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二，我已经全额支付了购房款。合同签订后，我依约支付了495万元。津晖电子厂用违约金抵扣了部分购房款，我的支付方式如下，2014年5月20日我付给津晖电子厂100万元，2014年6月8日，我付给津晖电子厂10万元、2014年6月9日，我付给津晖电子厂10万元、2014年6月17日，我付给津晖电子厂5万元、2014年6月19日，我付给津晖电子厂指定的收款账户是5万元、然后2014年6月23日我付给津晖电子厂指定账户50万元、2014年7月24日梁旭登代我付津晖电子厂指定的投资人骆澜涛的账户30万元，2014年7月31日，申永红代我付津晖电子厂指定的投资人账户170万元、2014年8月11日广东集盛建设有限公司代我付给津晖电子厂50万元、2014年8月15日广东集盛建设有限公司代我付给津晖电子厂20万元，2014年8月21日，梁旭登代我付给津晖电子厂20万元，2014年9月25日，廖恩锡代我付给津晖电子厂指定投资人骆澜涛账户25万元。我庭前也提交了关于支付情况的调查取证申请书。第三，在人民法院查封之前我已合法占有了不动产，我足额支付了全额的495万房款后，在2014年11月份就开始陆续安排施工人员入住了房屋的三楼和二楼，并于2014年12月31日办理了房屋交接手续。我与津晖电子厂约定自2015年1月1日开始实际占有“综合楼-饭堂”物业，之后该物业由我授权给百明物业管理有限公司，于2015年1月1日起出租给了案外人吴平选，二楼是于2019年4月1日起出租给了广州细节化妆品有限公司；第四，本案的综合楼-饭堂物业非因我自身原因未办理过户登记，在合同签订后，津晖电子厂向我承诺过会负责与银行沟通还款、涂销买卖房屋的抵押事宜，并将产权过户给我。但是在履行合同过程中，我积极履行自身义务，并且支付了全部的购房款，津晖电子厂却以各种理由拖延办理涂销抵押及过户登记事宜，导致房屋产权至今未过户到我名下。我与津晖电子厂的不动产交易是事实，故依据《民事诉讼法》第二百二十七条提起诉讼，望判如所请。被告佛山尚乐公司辩称：本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除执行。原告与津晖电子厂就涉案房屋的买卖行为不能满足上述规定的四个要件。一、原告并未实际合法占有涉案房屋。1、原告提供的缴费通知单明显存在缺失，即使有缴费通知单，也仅能说明管理费、水电费等费用的缴费被通知人，原告并未提供能证明其有实际缴费的单据、凭证的证据。2。原告所谓的占有使用存在自相矛盾。根据原告提供的证据，涉案房屋在2019年5月至10月期间的缴费被通知人同时存在原告、广州希洁化妆品有限公司，明显自相矛盾。二、原告没有支付涉案房屋的价款。1、原告提供的银行流水中并无收款方的姓名、账号，也无付款备注说明付款用途。部分凭证收款方为骆澜涛，而非津晖电子厂，可见，代付款人没有代原告向津晖电子厂支付涉案房屋的价款。广东集盛建设有限公司向津晖电子厂的付款与涉案房屋毫无关系且该款项已经被要求退回，故广东集盛建设有限公司并没有代原告向津晖电子厂支付涉案房屋的房款。三、原告对于涉案房屋未能办理过户登记存在明显过错。2013年7月31日，涉案房屋办理了抵押登记，2014年5月20日，原告与津晖电子厂签署《房屋买卖合同》，涉案房屋的买卖发生在抵押登记之后，原告明知涉案房屋已抵押，未经抵押权人同意或者代为清偿债务，原告根本不可能受让取得涉案房屋。四、原告对于涉案房屋的买卖违背交易惯例和常理，涉嫌虚假诉讼，法院应当进行实质性审查。《房屋买卖合同》约定了原告解除合同并追究津晖电子厂违约金的权利，但在无法办理过户登记的长达4年多时间里，原告未采取任何权利救济措施。直到2019年初，白云法院执行拍卖包含涉案房屋在内的七套房产时，原告才突然提起执行异议，导致拍卖中止至今已近一年，严重损害司法权威及申请人的合法权益，意在拖延时间、规避执行。五、原告没有支付能力。其在2015、2016年的时候，因为欠付农民工10万元而被追究了刑事责任，我方提交了刑事判决书，故如我司在答辩中提到的，原告的付款行为完全不符合正常交易逻辑。本案是原告与债务人津晖电子厂及其实际控制人等人炮制的虚假诉讼。第三人津晖电子厂、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲无述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月25日，广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商银行白云支行）向本院提出诉前财产保全申请，本院据此于同日对该案作出（2015）穗云法立保字第71号民事裁定，裁定查封或冻结津晖电子厂、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲名下价值78998116.22元的财产；当日，本院以（2015）穗云法立保字第71号民事裁定首轮查封了津晖电子厂名下位于广东从化经济开发区福从路12号（综合楼-饭堂）。提出前述诉前财产保全申请后，本院于2015年4月15日受理了农商银行白云支行与津晖电子厂、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲借款合同纠纷一案（案号：〔2015〕穗云法民二初字第886号），该案经查明：2013年7月30日，农商银行白云支行作为贷款人与作为借款人的津晖电子厂签订《企业借款合同》（编号为0273002201300011号），约定借款金额3000万元、借款用于经营周转、借款期限为59个月（自2013年7月30日至2018年6月29日，具体借款期限以借款借据所载明的实际发放日和到期日为准）等；当天，双方另签订编号为0273008201300007号的《最高额借款合同》，约定在2013年7月30日起至2016年7月29日期间可分次最高借款本金6000万元，在此期间和最高借款本金余额内，可循环使用，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的利率以借款借据为准等。同日，农商银行白云支行作为债权人与作为抵押人的津晖电子厂签订《最高额抵押合同》（编号为0273073201300023号），约定被担保的主债权发生期间为2013年7月30日至2018年6月29日，最高主债权不超过9000万元及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现抵押权以及实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费、律师费等）在被担保的主债权确定之日起，至被担保的债权全部清偿完毕止，主债权到期（包括提前到期）债务人未予清偿的，债权人有权处分合同项下抵押财产；抵押财产为津晖电子厂名下位于广东从化经济开发区福从路12号（办公楼）、（厂房A）、（厂房B）、（综合楼-饭堂）、（集体宿舍）、（空压机房）、（配电房）的七套房产（房产证号为：粤房地权证从字第××号）作抵押等；2013年7月31日，上述房产办理抵押登记手续（他项杈证号为：粤房地他项杈证从字第××号）等。2016年4月12日，本院作出（2015）穗云法民二初字第886号民事判决，判决：一、确认农商银行白云支行与津晖电子厂签订的编号为0273002201300011的《企业借款合同》及合同编号为0273008201300007的《最高额借款合同》于2015年9月20日解除；二、在判决生效之日起三日内，津晖电子厂偿还农商银行白云支行借款本金76295827.85元及利息（截至2015年3月20日的利息为2702288.37元；2015年3月21日至清偿之日止的利息按合同约定计算）；三、津晖电子厂不履行上述第二项判决时，农商银行白云支行对津晖电子厂所有的位于广东从化经济开发区福从路12号（办公楼）、（厂房A）、（厂房B）、（综合楼-饭堂）、（集体宿舍）、（空压机房）、（配电房）（房产证号为：粤房地权证从字第××号，他项权证号为：粤房地他项权证从字第××号）的七套房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。四、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲对上述第二项判决确定的债务承担连带责任，并在承担赔偿责任后有权向津晖电子厂追偿。因当事人没有履行上述生效判决，根据农商银行白云支行的执行申请，本院于2016年9月18日对该案立案执行（案号：[2016]粤0111执7045号）。执行过程中，本院于2016年10月11日作出（2016）粤0111执7045号执行裁定，裁定拍卖被执行人津晖电子厂所有的位于广东从化经济开发区福从路12号（办公楼）、（厂房A）、（厂房B）、（综合楼-饭堂）、（集体宿舍）、（空压机房）、（配电房）的七套房产（房产证号为：粤房地权证从字第××号，他项权证号为：粤房地他项权证从字第××号）以清偿债务，启动拍卖程序；因上述房产评估、拍卖时间较长，短期内无法执行完毕，本院于2016年10月13日以（2016）粤0111执7045号执行裁定终结本次执行。2018年3月27日，本院以（2018）粤0111执恢256号对该案恢复执行；同年5月9日，本院作出（2018）粤0111执恢256号裁定，将执行申请人农商银行白云支行变更为广东粤财资产管理有限公司。2017年9月11日，广东新鸿信土地房地产评估有限公司就涉案七套房产价格作出评估结论，共计91498378元，其中广东从化经济开发区福从路12号（综合楼-饭堂）（以下简称涉案房产）价格为5161817元。该评估报告有效期截止时间为2018年9月10日。2019年6月24日，罗分连提起执行异议听证，本院以（2019）粤0111执异166号立案受理。2019年6月26日，本院作出（2018）粤0111执恢256号执行裁定书，以因罗分连等人提起执行异议，且房产不具备继续处置条件为由，裁定终结本次执行程序。2019年12月27日，本院作出（2019）粤0111执异166号执行裁定书，认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人对已登记的不动产的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。因涉案房产登记在津晖电子厂名下，占有份额为全部，故可认定津晖电子厂系该涉案房产的所有权人，本院裁定查封、拍卖津晖电子厂名下该涉案房产于法有据，并无不当。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因农商银行白云支行为津晖电子厂所有的包括涉案房产在内的七套房产的抵押权人，生效（2015）穗云法民二初字第886号民事判决也已据此认定农商银行白云支行对包含涉案房产在内的七套房产折价或拍卖的价款享有优先受偿权，而农商银行白云支行已将（2015）穗云法民二初字第886号案项下全部债权转让给了粤财公司，即粤财公司据此已依法对涉案房产享有优先受偿权。故罗分连对粤财公司享有优先受偿权的涉案房产提出排除执行异议请求，缺乏依据，裁定驳回罗分连的执行异议。罗分连对该裁定不服，于2020年1月8日提起本案诉讼。2020年1月14日，本院作出（2018）粤0111执恢256号执行裁定书，查明2019年6月17日，广东粤财资产管理有限公司将债权转让给佛山尚乐公司，并裁定变更佛山尚乐公司为该案的申请执行人。诉讼中，原告主张其于涉案房屋被首次查封之前已通过向津晖电子厂购买取得涉案房产。为证实该主张，原告向本院提交如下证据：1、《房屋买卖合同》，拟证实其于2014年5月20日与津晖电子厂签订《房屋买卖合同》；2、原告划款凭证、申永红银行流水及其出具的《确认书》、梁旭登银行流水及其出具的《确认书》、广州集盛建设有限公司流水及其出具的《确认书》、原告与津晖电子厂签订的《补充合同》，拟证实原告为购买涉案房产已支付全部购房款，其中向津晖电子厂支付495万元，剩余未支付房款用于抵扣津晖电子厂应付的违约金；3、《敦促办理产权过户函》，拟证实原告多次催促津晖电子厂办理过户登记手续；4、房屋交接书，拟证实津晖电子厂于2014年12月30日向原告移交了涉案房产；5、案外人陈蒲辉、罗荡、刘文喜、黄朝万出具的《证明》、身份信息及管理费、水电费缴费通知单，拟证实原告实际使用涉案房产；6、《物业管理委托书》、《房屋租赁合同》两份、案外人吴平选的管理费、水电费缴费通知单、案外人希洁化妆品有限公司的管理费、水电费缴费通知单，拟证实原告将涉案房产委托物业公司代收代管，并将涉案房产出租给两案外人使用。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。原告同时提出要求确认其对涉案房产享有所有权的诉讼请求，本院可在本案中一并予以处理。关于原告主张解除对涉案房产的查封并停止拍卖等执行措施的诉请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，执行过程中，案外人对执行标的提出的书面异议被驳回后，应当跟其权利主张与原判决、裁定之间的关系，依法选择通过审判监督程序或者执行异议之诉维护其合法权益。如案外人权利主张所指向的民事权利义务关系或者其诉讼请求所指向的标的物，与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或者该权利义务关系的客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据的生效裁判确定的权利义务关系的特定客体，则属于“认为原判决、裁定错误”的情况，而非属于“与原判决、裁定无关”的情形。本院生效裁判文书已确认农商银行白云支行对包含涉案房产在内的七套房产折价或拍卖的价款享有优先受偿权，后农商银行白云支行将债权转让给粤财公司，粤财公司又将债权转让给佛山尚乐公司，即佛山尚乐公司据此已依法对涉案房产享有优先受偿权，现原告不服（2019）粤0111执异166号执行裁定书，对涉案房产提出权利主张并要求排除执行，与本院生效裁判文书确定的佛山尚乐公司对涉案房产享有优先受偿权的客体具有同一性，故原告就涉案房产提起解除查封并停止执行的诉讼请求不属于“与原判决、裁定无关的”而提起诉讼的情形，应当裁定驳回起诉，本院不再另行制作裁定书。关于原告要求确认其享有涉案房产全部所有权的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故不动产物权的设立采用登记生效的原则，涉案房产现登记权属人为津晖电子厂，即涉案房产的产权人为津晖电子厂，原告现要求确认其对涉案房产享有所有权于法不合，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第一百五十四条第（三）项之规定，判决如下：驳回原告罗分连的全部诉讼请求。本案受理费47932.72元，由原告罗分连承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  张旭增审判员  周子珺审判员  刘 笛二〇二〇年九月四日书记员  傅奎显