云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2901民初896号原告（反诉被告）：大理得胜家具营销有限公司，住所地大理市大理经济开发区满江大凤路北侧。法定代表人：张树荣，职务董事长。统一社会信用代码：91532900797221811K。委托诉讼代理人：马春成，男，1988年9月25日出生，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘成伟，男，1990年12月26日出生，公司员工，特别授权代理。被告（反诉原告）：祝红丽，女，1986年11月2日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，现住大理市。被告（反诉原告）：李福，男，1983年12月10日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，现住大理市。原告大理得胜家具营销有限公司与被告祝红丽、李福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案。在审理过程中，被告李福提起反诉，本院审查后予以受理，并决定本诉和反诉合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，被告祝红丽表示与被告李福共同提起反诉。原告的委托诉讼代理人刘成伟、马春成、被告祝红丽、李福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告得胜公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告之间的租赁合同；2.判令二被告搬离原告所有的大理得胜家居商业中心四楼B406号场地；3.判令二被告向原告支付商铺租金152,520元；4.判令二被告向原告支付拖欠的营销费17,186元；5.判令二被告以169,706元为基数，向原告支付自立案之日起至款项付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；6.判令二被告向原告支付自2019年12月1日起至2020年7月15日止A409号商铺的摊位使用费102,465元（303.6平方米×45元／平方米／月×7.5月）及自2019年4月1日起至2020年7月15日止商铺B406的摊位使用费27,556元（224.94平方米×35元/平方米／月×3.5月）；7.判令二被告向原告支付商铺A409自2020年7月16日起至款项付清之日止的场地占用费（以455.4元／天为标准）及自2020年7月16日起至款项付清之日止B406的场地占用费（以262.43元／天为标准）；8.判令二被告承担诉请5、6项欠款的同期银行利息；9.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年8月10日，被告李福与原告签订《商场经营管理协议书》，约定由原告将大理经济开发区满江大凤路北侧大理得胜家居商业中心A428号摊位出租给二被告，其后进行过多次场地调整，目前二被告实际租赁的场地为4楼A409、B406。原告依约向二被告提供了场地，但二被告自2019年起持续出现了违约行为，截止原告起诉之日，共拖欠原告租金152520元、营销费17186元。期间被告曾多次承诺交纳相关费用，且原告多次催要未果。被告祝红丽、李福辩称，自2013年开业以来，我们积极配合原告整改。疫情期间，原告在未与我们协商的情况下解约，对我们进行清场处理。2020年3月20日，原告强制断电。我们愿意交付房租，但原告的行为使我们的经营遭受重创，资金周转困难，我们多次与其协商未果。二被告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告所承租摊位的装修费258,230.78元；2.反诉被告承担诉讼费。事实和理由：自经营以来，反诉被告对我们经营的铺面进行了三次调整，我们共计投入装修费679,481.06元。经营期间，反诉被告欲与我们解约并对铺面进行断电处理。我们装修铺面后资金不足暂时无法交付房租，反诉被告便强行收回摊位。反诉被告得胜公司辩称，支付租金是承租人的义务，反诉原告拖欠租金的行为构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，反诉原告作为违约方要求赔偿无法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的2019年大理店营销费用收款方案复印件1份，证明被告祝红丽2019年应当支付的营销费用标准。被告李福提交的1.《商场经营管理协议书》复印件一份，证明被告按照该合同第三大条第7条提起的反诉；2.“装修费用清单”复印件7页，证明装修情况。被告祝红丽无证据提交。经质证，二被告对原告提交的证据不认可，认为2019年1月1日开始二被告就没有参与活动。原告对被告提交的证据1的三性无异议，但对证明方向不认可，认为租赁关系已经建立；对证据2的客观性、证明方向不认可，认为属于证人证言，根据法律规定证人应该到庭作证，装修费应有装修合同、验收报告、付款发票佐证。本院认为，原告提交的证据及被告提交的《商场经营管理协议书》形式来源合法，内容客观真实，本院均予以确认。被告提交的“装修费用清单”系被告单方制作，形式要件不合法，本院不予采信。根据当事人当庭一致的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告李福与祝红丽系夫妻关系。2013年8月10日，被告祝红丽（乙方）与大理得胜家具营销有限公司（甲方）签订《商场经营管理协议书》，约定原告将大理经济开发区满江大凤路北侧大理得胜家居商业中心A428号、B406号商铺出租给二被告经营使用；租期自2012年12月1日起算；租金支付方式为每个季度交付一次。协议签订后，原告向二被告交付了B406号铺面作为“锦堂软装工作室”，面积224.94平方米，单价35元/平方米，登记人祝红丽；A428号铺面作为“大理市晚安家居旗舰店”，登记人李福。经双方协商，商场分别于2016年8月将A428号商铺调整为A430号，于2018年10月将A430号商铺调整为A409号（面积303.6平方米，单价45元/平方米/月）。庭审中，双方对二被告向原告结清了两间铺面在2019年3月31之前的租金的事实认可。因摊位调整，原告给予二被告A409号商铺2019年5月、6月（两个月）的免租期。B406号商铺2019年4月（一个月）的免租期。2019年6月17日，二被告向原告支付了B406号商铺的租金10,000元。2019年9月30日，二被告向原告支付了A409号商铺的租金6,055元。经双方协商，原告同意终止李福名义经营的A409号商铺（晚安家居）的履行，并于2019年11月30日退场。受“新冠肺炎”疫情影响，B406号商铺在2020年1月31日至2020年2月27日处于封闭停业状态。2020年3月20日，原告停止对商铺供电，商铺自此停业。庭审中双方认可2019年4月1日至2020年3月31日B406号商铺扣减租金一个月及被告支付的10,000元后欠付租金76,603元。2019年4月1日至2019年11月30日A409号商铺扣减租金两个月及被告支付的6,055元后欠付租金75,917元。另查明，2019年营销费用按计租面积5元/平方米/月收取；家具专卖店装修面积在300平方米以下的免收20天的营销费，装修面积在300-600平方米的免收40天营销费。“锦堂软装工作室”商铺营销费的欠费时间为2019年1月1日至2019年6月30日（6个月），共计6,748元。“大理市晚安家居旗舰店”商铺营销费的欠费时间为2019年1月1日至2019年11月30日，共计10,439元。以上两间商铺的营销费合计17,187元（6,748元+10,439元）。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告将大理经济开发区满江大凤路北侧大理得胜家居商业中心A409号、B406号商铺出租给二被告并收取租金的行为系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，双方的租赁关系成立，合同有效。二被告与原告签订的《商场经营管理协议书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，亦合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除及商铺返还的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，二被告未依约向原告支付租金，已构成违约，合同解除的条件已成就。本院对原告主张解除与二被告之间的租赁合同并要求二被告搬离、返还商铺的诉请予以支持。关于租金、营销费、场地占用费等相关费用的承担问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“根据合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”两间铺面在2019年3月31日之前的租金已结算完毕。关于B406号商铺的租金计算，疫情期间，商铺于2020年1月31日至2020年2月27日期间关闭，租金应当免除。2020年3月20日，原告停止对商铺供电，商铺停业，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由二被告实际管理使用，租金应由二被告负担，即由二被告负担2019年4月1日至2020年3月20日的租金，扣除一个月的免租期、疫情期间的租金及二被告向原告支付的10,000元后应为66,630.66元（76,603元-224.94平方米×35元/平方米/月÷30天/月×38天）。关于A409号商铺的租金计算，2019年11月30日A409号商铺退场，被告应承担2019年4月1日至2019年11月30日的租金，庭审中双方均认可对该商铺扣除两个月的免租期及二被告向原告支付的6,055元后应为75,917元。以上两间商铺租金合计142,547.66元（66,630.66元+75,917元）。二被告作为商铺的承租方，理应承担原告为其支出的营销费，本院对原告要求二被告支付营销费17,186元的诉请亦予以支持。以上租金和营销费共计159,733.66元（142,547.66元+17,186元）。原告要求二被告支付租金、营销费的逾期付款利息不违反法律的规定，本院予以支持，但原告主张的利率不当，本院酌定调整为从2020年3月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息。2019年11月30日，二被告经营的A409号商铺退场，二被告已不再实际经营该商铺，此日之后的损失应由原告自行承担。2020年3月20日后，原告停止对B406号商铺供电，合同已不能继续履行，此日之后的损失亦应由原告承担。本院对原告要求二被告承担A409号商铺、B406号商铺的摊位使用费、场地占用费的诉请不予支持。关于反诉成立与否的问题，反诉原告未能举证证明反诉被告存在违约行为，且反诉原告在反诉中主张的铺面装修费用系其自愿行为，该笔费用亦不属于维权过程中必然产生的费用，应由反诉原告自己承担，本院对其反诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告大理得胜家具营销有限公司与被告李福、祝红丽之间的房屋租赁合同。二、被告李福、祝红丽于本判决生效之日起十日内将大理得胜家居商业中心四楼B406号商铺返还原告大理得胜家具营销有限公司。三、被告李福、祝红丽于本判决生效之日起十日内支付原告大理得胜家具营销有限公司租金、营销费共计159,733.66元,并承担该款自2020年3月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。四、驳回原告大理得胜家具营销有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告李福、祝红丽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,694元，由原告大理得胜家具营销有限公司承担1,724元，被告李福、祝红丽承担1,970元。反诉案件受理费2,587元（减半收取），由反诉原告李福、祝红丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽审 判 员  赵建城人民陪审员  罗进文二〇二〇年九月九日书 记 员  陈晓蓉