广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0222民初840号原告（反诉被告）：陈雪梅，女，汉族，1977年1月30日出生，住始兴县***********。身份证号码：440************520。委托诉讼代理人：曾爱兰，广东金韶律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈世中，男，汉族，1962年12月18日出生，住始兴县*************。身份证号码：440************33X。委托诉讼代理人：夏祥明，广东王芬律师事务所律师。原告（反诉被告）陈雪梅与被告（反诉原告）沈世中合同纠纷一案，该案原由本院作出（2018）粤0222民初1297号民事判决，后经韶关市中级人民法院作出（2020）粤02民终438号民事裁定，裁定撤销原一审判决，并发回重审。2020年7月7日，本院重新立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈雪梅及其委托诉讼代理人曾爱兰、被告（反诉原告）沈世中及其委托诉讼代理人夏祥明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈雪梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2018年2月3日签订《土地转卖协议》；2.判令被告返还原告土地转让款46000元及并按年利率6%支付资金占用期间的利息，从2018年2月3日起计算至本金全部清偿之日止；3.判令被告赔偿原告损失37634元（14000元+23634元）；4.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年2月3日，原告与被告签订《土地转卖协议》，协议约定：被告沈世中将在村委会投标的荒地转让给原告，转让款46000元，并明确四至界址。2018年4月11日，柴塘村赖屋组通过村民大会一致同意，同意原告在《土地转卖协议》中约定的荒地（四至界址范围内）中新建房屋，得到柴塘村委会的同意，并上报马市镇国土所待批准。2018年4月13日开始，原告多次购买建筑材料、租用建筑机械及人工进行房屋建设施工，共用去各项费用23634元。2018年5月22日，因原告与被告签订《土地转卖协议》的荒地存有王衍华多年前的老石脚，经原告与被告及王衍华协商同意，老石脚基础补偿款30000元由被告支付，当时，被告资金不足，只支付了16000元，原告为房屋尽快开工帮被告垫付了14000元。2018年10月18日，马市镇国土所明确答复，并在《村小组会议讨论意见》中批复：暂不予以审批。综上所述，原告认为被告早就知道《土地转卖协议》中的荒地存在争议，原告与被告签订的《土地转卖协议》是无法履行的协议，是无效的。为此，原告为维护自己的合法权益，提出上述请求，请求法院依法判决。被告（反诉被告）沈世中答辩称，一、被告转让给原告的土地有合法来源。2006年11月11日，马市镇柴塘村村民委员会将村属土地（地名“寡婆桥园岭头”）公开招标拍卖，由被告与王柱头各出一半资金（以王柱头的名义竞标得到），后王柱头出具一张《凭据》交被告，证明被告享有的份额。2018年2月3日被告将其中一块土地转让给原告使用，2018年4月11日，柴塘村民小组就原告的建房申请讨论通过了《村小组会议讨论意见》，并逐级上报审批。二、被告转让给原告使用的土地并没有说明用途，被告不管原告土地用途，被告当时讲清不保证原告是否审批得到。三、被告转让给原告的土地没有争议。土地没有争议，原告与王衍华的“争议”也已处理好，原告自称的“荒地存在争议”是原告在开挖基础过程中将弃土堆放在肖谢组的耕地，并且原告在开挖基础过程中，损坏了肖谢组村民的粮田，肖谢组村民向马市镇政府投诉，国土所遂中止审批原告的建房申请。四、原、被告的合同没有约定利息，原告诉请利息没有法律依据。原告在国土部门未审批的情况下就破土动工，过错全部在原告，原告自称的损失14000元完全是由其自己造成的。原告诉求的损失23634元为原告单方陈述，被告不予认可，并且原告在没有审批的情况就着手建房，该损失由其自行负担，所购材料并未损毁，其可自行处理。综上所述，原告起诉没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。反诉原告（被告）沈世中向本院提出反诉请求：1.判令陈雪梅对寡婆桥国道边进老道班左侧的土地恢复原状（即填平被陈雪梅挖掘的大坑），然后交还给沈世中；2.陈雪梅将沈世中代陈雪梅垫付给王衍华的16000元返还给沈世中；3.本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人陈雪梅承担。事实与理由：一、沈世中转让给陈雪梅的土地有合法来源。2006年11月11日，马市镇柴塘村村民委员会将村属土地（地名“寡婆桥园岭头”）公开招标拍卖，由沈世中与王柱头各出一半资金（以王柱头的名义竞标得到），后王柱头出具一张《凭据》交沈世中，证明沈世中享有的份额。2018年2月3日沈世中将其中一块土地转让给陈雪梅使用。由于沈世中竞标得到的土地是集体土地（不是建设用地），法律没有规定集体土地一定需要土地权属证，没有土地权属证也不能否定该土地属于柴塘村委会的事实。二、沈世中转让给陈雪梅的土地没有争议。陈雪梅在开挖基础的过程中损毁了王衍华的原基础，王衍华提出异议，陈雪梅私自与王衍华协调补偿30000元，陈雪梅胁迫沈世中垫付了16000元，王衍华出具了一张30000元的收据给陈雪梅，证实该30000元应由陈雪梅支付，陈雪梅应返还16000元给沈世中。陈雪梅与王衍华的“争议”也已经妥善处理好，陈雪梅建房的位置就在王衍华的基脚原址，陈雪梅自称的“荒地存在争议”不是事实，即使有“争议”，也是陈雪梅在开挖基脚的过程中，将弃土堆放在都塘肖谢组的农田里（位于建房地的北边）引发的争议。三、既然陈雪梅诉求沈世中返还土地转让款，依法依理陈雪梅应将被其损毁的土地恢复原状，然后返还给沈世中。特提起反诉。反诉被告（原告）陈雪梅答辩称，1、关于要求反诉被告恢复原状这一问题，本案中是由于反诉原告转让给反诉被告的土地权属不清，存在产权争议，因此双方在2018年2月3日签订的土地转卖协议因依法认定为无效合同，而反诉原告作为土地出让方，负有保证其交付的土地无争议、无权属纠纷的法定义务，现由于反诉原告违反该法定义务，从而导致反诉被告因此遭受损失，所以本案的反诉原告应对其违反合同法定义务所产生的不利后果承担所有法律责任，其中也包括了反诉被告在转让土地上因建房而开挖的坑，另外，根据本案证据显示，反诉原告转让给反诉被告的土地上至今仍有权属争议，这也就意味着本案被开挖的地块究竟是属于反诉原告还是案外其他人所有，目前仍然无法确定，所以反诉被告认为在转让地块争议没有确定或者权属人没有确定之前，反诉原告就没有权利针对该地块所提出任何主张，因此反诉被告认为反诉原告要求反诉被告对争议地块恢复原状缺乏事实和法律依据；2、关于反诉被告是否要返还反诉原告16000元的问题，本案反诉原告支付给王衍华的16000元是用于反诉原告转让给反诉被告的土地中存在他人权属争议，为解决该权属纠纷履行反诉原告对反诉被告的转让合同义务，从而不得不通过向案外人王衍华支付30000元对价的方式以达到将转让土地完整的交付给反诉被告的目的，所以反诉原告支付给王衍华的16000元，甚至包括反诉被告交付给王衍华的14000元，并非是反诉被告向王衍华应负担的费用，而是由于反诉原告转让给反诉被告的土地侵犯他人权益从而给自己甚至原告造成的额外损失，因此，反诉原告不仅无权向反诉被告主张其支付给王衍华的16000元，而且还应赔偿反诉被告为此支付给王衍华的14000元。综上，反诉被告认为反诉原告的反诉请求有违事实和法律依据，请贵院依法审理查明后，驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年11月11日，沈世中与本村村民王柱头各出一半资金,以王柱头的名义向始兴县*******民委员会竞标得到地名为“寡婆桥园岭头”的地皮一块，柴塘村村民委员会同时出具一份《凭证》，该《凭证》写明“如中标者自用或转让他人建房或者其他用途，村委会免费给予办理有关手续，如办理手续过程中上级需收取的费用由办理者承担。”陈雪梅为建房子，于2018年2月3日与沈世中签订《土地转卖协议》，以46000元的价格向沈世中购得上述地皮中的其中一部分地块“寡婆桥国道边进老道班左侧的荒地从跨圳以上”地皮。2018年4月11日，柴塘村赖屋村民小组经村小组会议讨论决定，同意陈雪梅在所购“寡婆桥”地皮上兴建住房，四至界限线：东至寡婆桥进老道班路；南至过道323线；西至水圳；北至都塘农田，其后上报马市镇国土所待批准。从2018年4月13日起，陈雪梅开始清理地皮，租用机械设备开挖基础。2018年5月22日，因陈雪梅从沈世中处购得的土地上存有村民王衍华多年前的老石脚，王衍华便向陈雪梅主张赔偿，陈雪梅遂与王衍华签订《老基础协议》，王衍华以30000元的价格将老石脚转让给了陈雪梅。经村书记调解及陈雪梅、沈世中、王衍华协商，陈雪梅支付了14000元，沈世中支付了16000元。之后，陈雪梅订购建筑材料继续房屋基础的建造，但开工几天后，马市镇都塘村肖谢组即对案涉土地的权属提出主张，陈雪梅为此与之产生争议而被迫停止房屋建造。陈雪梅与肖谢组之间的争议经马市镇人民调解委员会主持调解，马市镇人民调解委员会于2018年6月15日出具了《简易调解协议书》，载明本案争议土地为都塘村肖谢组地界。2018年10月18日，马市镇国土所在《村小组会议讨论意见》中批复：该宗地经实地勘测，符合土地利用总体规划，但存在权属争议，经马市国土所、林业站、镇维稳中心调解无效，暂不予以审批。陈雪梅因无法继续建房，遂诉至法院。陈雪梅起诉时曾列王衍华作为本案共同被告，后在原一审庭审时申请撤回对王衍华的起诉，原一审已口头裁定准许陈雪梅撤回对王衍华的起诉。以上事实有起诉状、土地转卖协议、老基础协议、村小组会议讨论意见、答辩状、竞标土地凭证、凭据、简易调解协议书、现场照片、庭审笔录等证据材料证实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据陈雪梅、沈世中的诉辩称，本案争议的焦点是：1、陈雪梅与沈世中在2018年2月3日签订的《土地转卖协议》是否有效；2、陈雪梅诉请解除该《土地转卖协议》理由是否充分；3、陈雪梅诉请沈世中返还已支付的土地转卖款46000元并赔偿其损失理由是否充分；4、沈世中诉请陈雪梅恢复土地原状并返还其支付案外人王衍华的基础补偿款16000元有无事实和法律依据。针对以上争议焦点，本院作如下阐述。一、关于陈雪梅、沈世中在2018年2月3日签订的《土地转卖协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第三款的规定：“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。”案涉岭土系沈世中和案外人王柱头向其本村村委会竞标所得，其用途写明可以转让他人用于建房，国土部门经实地勘测也认定该地符合土地利用规划，可以建房。因此，沈世中将该地块出让给陈雪梅使用，并在双方协商一致情况下自愿签订《土地转卖协议》，该协议内容不违法法律、行政强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，虽《土地转卖协议》涉及权属争议，但并不影响该协议的效力，依法属合法有效的合同。二、关于陈雪梅诉请解除《土地转卖协议》理由是否充分的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”陈雪梅受让案涉土地，其目的在于建房，从沈世中在原审庭审陈述及重审答辩时均表示“不保证原告是否审批得到”的陈述意见中亦可证实沈世中对此知晓，现沈世中转让的土地存在权属争议致使陈雪梅不能实现建房的目的，其诉请解除该《土地转卖协议》有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于陈雪梅诉请沈世中返还已付土地转卖款并赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，合同解除后，沈世中应将收取陈雪梅的土地转让款46000元予以返还，并按人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息。本案中，陈雪梅为实现建房目的而支付案外人王衍华的老石脚转让费14000元，现因不能实现建房的目的属于因合同解除造成的损失，沈世中对合同的解除负有违约责任，应对陈雪梅予以赔偿。至于陈雪梅主张沈世中赔偿的购买建筑材料、租用建筑机械及人工费用23634元，因陈雪梅在房屋报建未获得审批的情况下就着手建房，该损失是陈雪梅自行产生的，陈雪梅应自行负担。四、关于沈世中要求陈雪梅将案涉土地恢复原状（填平因建房所挖的坑）后予以返还，并返还支付案外人王衍华老石脚补偿款16000元有无事实和法律依据的问题。如上述第三点所述，陈雪梅、沈世中签订的《土地转卖协议》已解除，沈世中返还陈雪梅土地转卖款，则陈雪梅理应将土地恢复原状并予以返还。至于案涉土地权属归属问题，不属于本案审查重点，案涉土地返还沈世中后，其与柴塘组和肖谢组之间的权属争议属另一法律关系，不能作为陈雪梅免除合同义务的理由，陈雪梅以存在权属纠纷为由作为抗辩，本院不予采纳。对于沈世中已付案外人王衍华的老石脚补偿款16000元，该款项虽说双方曾对于由谁支付存在争议，但沈世中确已给付完毕，且双方未因此产生纠纷，结合王衍华的书面答辩意见“在本人与陈雪梅、沈世中三方进行理论，最终通过友好协商达成意愿一致，沈世中同意补偿老石脚款16000元，陈雪梅同意赔偿老石脚款14000元。”可印证沈世中自愿给付的事实。况且，现案涉土地转卖协议已解除，陈雪梅并未从案涉土地享受利益，因此，沈世中诉请陈雪梅返还16000元理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈雪梅与被告（反诉原告）沈世中于2018年2月3日签订的《土地转卖协议》。二、被告（反诉原告）沈世中应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈雪梅返还土地转让款46000元，并以该款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付从2018年2月3日起至2019年8月19日止的利息和以46000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年8月20日起至本判决确定的履行日止的利息。三、被告（反诉原告）沈世中应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陈雪梅已付老石脚补偿款14000元。四、反诉被告（原告）陈雪梅应于本判决生效之日起十五日内将其在建房土地上所挖的坑予以填平并将土地返还反诉原告（被告）沈世中。五、驳回原告（反诉被告）陈雪梅的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告（被告）沈世中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1890元，反诉费100元，共计1990元，由被告（反诉原告）沈世中负担1400元，原告（反诉被告）陈雪梅负担590元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  徐友云人民陪审员  魏金球人民陪审员  龚先群二〇二〇年九月十八日书 记 员  邓 雪