广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初18895号原告（反诉被告）：广州高瞻丽服饰有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北路67号六号楼301室。法定代表人：陈彦如，总经理。委托诉讼代理人：陈俏丹、刘小丽，分别为广东旭瑞律师事务所律师和实习律师。被告（反诉原告）：广州市兰士顿电子科技有限公司，住所地广州市海珠区福场路5号2111-2115房。法定代表人：谢刚，经理。委托诉讼代理人：何智文、马成，均为广东德寰律师事务所律师。原告（反诉被告）广州高瞻丽服饰有限公司诉被告（反诉原告）广州市兰士顿电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈俏丹、刘小丽，被告的委托诉讼代理人何智文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:广州市海珠区工业大道北67号6号楼3楼全层（包含301室、302室、303室，下称“涉案物业”）的所有权人为广东茶叶进出口有限公司（下称“茶叶公司”）。2012年6月1日，茶叶公司委托广州市凤凰创意产业园有限公司（下称“凤凰创意园”）对外出租位于广州市海珠区工业大道北67号的包括涉案物业在内的相关物业，委托期限截至2023年9月23日。2016年5月27日，凤凰创意园分别与原告、广州市锦芊衍商贸有限公司（下称“锦芊衍公司”）、广州市芊衍网络技术有限公司（下称“芊衍公司”）签订了《租赁合同》，约定：原告承租凤凰创意园位于广州市海珠区工业大道北路67号六号楼301室（下称“301室”）；锦芊衍公司承租凤凰创意园位于广州市海珠区工业大道北路67号六号楼302室（下称“302室”）；芊衍公司承租凤凰创意园位于广州市海珠区工业大道北路67号六号楼303室（下称“303室”）。2019年12月，锦芊衍公司及芊衍公司委托原告办理302室、303室的转租事宜。2019年12月31日，原告在取得凤凰创意园同意的情况下，与被告签订了《合同转名协议书》，约定：2020年3月1日前，原告需将3楼全层（即301、302、303室）转给被告承租，并由被告继续履行原租赁合同的一切条款；2020年2月25日前原告需清空涉案物业；协议签订后2日内，被告向原告支付人民币100000元作为履约保证金；2020年3月l日前，原告需配合被告办理转租手续；被告到期如未办理转租手续，导致凤凰创意园物管处拒绝退还原合同租赁保证金的，原告有权不退保证金人民币100000元，并要求被告支付违约金，违约金金额为原告的直接经济损失。转名协议签订后，原告为了在约定期限内将涉案物业腾空交给被告使用，于2020年1月6日与广州大桔天成商业运营管理有限公司签定了《写字楼租赁合同》，承租了位于海珠区新业路79号T28PARK公园里A2-08单元作为搬出涉案物业之后的办公场所。2020年2月21日，原告催促被告，要求被告按照约定在2020年3月1日前办理转租手续，但被告却以疫情影响为由要求延期2个月。2020年2月22日，原告向被告发出《律师函》敦促被告履行合同义务，但未果。此后，双方经过多次协商，原告甚至同意承担2020年3月的租金，给予被告一个月的宽限期，然而被告仍坚持拒绝履行约定的义务，并于2020年3月11日出具《终止协议通知书》。在被告拒绝履行转名协议期间，原告除积极与凤凰创意园协商沟通租金减免事宜外，只能继续向凤凰创意园履行支付租金及管理费的义务，造成了原告的损失。原告于2020年2月底已经全部搬离涉案物业，为被告进驻作好了准备。但因被告拒绝履行合同，涉案场地从2020年3月起一直空置。2020年3月11日、13日，原告基于诚实守信的原则，也为了更好也与园区协商处理后续事宜，在没有办法的情况下只能依约向园区支付了2020年2月的租金87912元（117216元的75%）、3月的租金87912元（117216元的75%）、2月的管理费15984元、1月份和2月份的水电费4953元、3月的管理费15984元。2020年3月底，基于原告良好的履约情况，并且园区也考虑到被告的违约行为及原告在疫情下雪上加霜的困境，口头同意原告可于2020年3月31日将场地先交还给园区，园区可以物色新的承租人，同时原告也可以继续与被告协商，如被告愿意履行的，也可以继续履行协议。最终，园区再根据具体的情况酌情考虑退还租赁保证金事宜。2020年5月22日，在既没有新的承租人，被告也没有履约意愿的情况下，园区经研究同意视为原告提前2个月解除合同，但只能退还1个月的租赁保证金，另外一个月的租赁保证金视为对园区4月份租金的补偿。2020年7月3日，园区在扣除4月份租金117216元、3月份电费62元、3月份水费195元后，将剩余的租赁保证金116959元、水电保证金30000元（合共146959元）退还给原告。经统计，原告因被告的违约行为合共损了221112元(3月租金87912元+3月的管理费15984元+4月租金117216元）。被告扩大不可抗力事由的范围，强行将“新冠疫情”带来的影响都定义为“不可抗力”，并以此为借口拒绝履行合同，规避违约责任，因此按照合同约定，原告有权不予退还履约保证金。被告拒绝履行义务的行为已构成违约，其单方解除转名协议的行为更是让原告损失巨大，原告有权要求被告赔偿造成的全部损失。故原告起诉请求判令：1、原告没收被告的履约保证金100000元；2、被告向原告赔偿实际经济损失221112元；3、被告支付本案诉讼费用。关于被告的反诉请求，被告声称不能履行合同的情况不符合法律规定的不可抗力事由，因此被告提出因为疫情不可继续履行合同没有法律依据。疫情在2020年1月份发生，但直到2月24日原告主动联系被告办理搬迁事宜，被告在此期间从未与原告联系。被告所述受不可抗力无法继续履行合同的情况是不存在的，且可以证明被告没有履行及时通知原告造成原告的损失应当由被告承担。不同意《合同转名协议书》于2020年3月11日解除，由于被告拒绝履行合同，单方发函给原告要求解除合同，原告不同意解除，但原告与凤凰创意园签订的合同到2020年5月31日终止，因此该《合同转名协议书》已无法再继续履行，因为被告拒绝履行合同导致该转名合同无法继续履行，原告认为该合同在原告与凤凰创意园签订的合同到期之日即2020年5月31日解除。被告答辩并反诉称：请求驳回原告的全部诉讼请求，事实和理由：一、被告未能如期承租涉案租赁物，确系因新冠病毒引起的××肆虐导致的。二、被告与原告签订的《合同转名协议书》实质是原告将自己承租的租赁物转租给被告的转租合同。但出租方凤凰创意园从未明确同意将涉案物业转租给被告。依据原告与凤凰创意园于2016年5月27日签订的《租赁合同》第六条、第七条第l项、第八条第4项的约定，均可以看出原告向被告转租均需要凤凰创意园同意方可真正转租。但直至双方合同终止，并未收到凤凰创意园的同意转租意见以及确定当时涉案园区是否适合大规模的搬迁活动，因此合同无法履行不应归责被告。三、原告2020年3月1日并未搬离涉案物业，根本没有交付租赁物的条件，且原告没有搬出租赁物，仍为实际使用人，理应由其向凤凰创意园缴纳租金。原告主张其股东已于2020年1月6日与他人重新签订租赁合同，为原告的地址迁移做前期准备。但从企业工商信息中可以查询到原告是自5月14日才真正变更了企业地址及法定代表人，因企业众多银行、财税账户均与企业地址及法定代表人的人选相关联，如果原告真的可以如期交付租赁物，其应该早已完善所有手续，而不是等到5月中旬方变更完毕，且从原告提交的证据未看出其是否具备搬迁的条件。因此，被告有理由认为原告在3月1日根本不具备进驻新办公室的条件，因此其继续承租涉案物业产生的支出与被告无关。四、并无证据证明原告的实际损失，其请求事项及金额均无法律法规的依据。凤凰创意园所在物业权属人为茶叶公司，该公司为国有成分企业，依据《海珠区人民政府办公室关于印发海珠区积极应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业政策的通知》第一条“对承租区属国有企业物业，用于线下商业实体店经营的中小微企业以及涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需企业，减免2020年2月份和3月份物业租金。”因此，原告完全可以通过合法途径减免损失，其放弃自身权利与被告无关。被告经中介方介绍知悉原告需要缩小经营规模，希望将其向凤凰创意园承租的涉案物业转租给第三方，以便提前取回已交凤凰创意园的押金。被告认为原告的原办公场地适合使用，出于好意希望原告拿回押金，遂与原告签订《合同转名协议书》。签订协议后，被告采取众多行动为进驻涉案物业而做准备，包括支付中介居间费、设计装修图纸、找风水师察看装饰设计等。但事与愿违，2020年1月底，新冠病毒引起的××爆发，众多春节假期回家的员工因响应政府部门号召减少人员流动的防疫政策而无法按期上班。被告的主要渠道网络销售的大量产品也因物流中断，人员短缺一时间难以应付运营压力，直到2020年2月中下旬仍未完全好转。遇此变故，被告立即联系原告陈述实际困难，并告知减租政策，期望原告宽限转租期限，但均被原告拒绝。被告鉴于此时正是广州疫情严峻时期，若要搬迁，员工及搬迁人员将达五六十人聚集，其中被告员工中不少是武汉或者湖北籍人士，部分负责外贸的员工放假前也接触过外籍人士，防控风险极大，遂询问原告疫情期间搬迁到涉案物业的防疫方案及措施，但均告知无任何注意事项。被告认为大量员工及搬运人员聚集会产生极大的感染风险，为避免人员的身体健康及被告经济损失，主动在履行期限届满前通知原告解除转名协议。综上所述，转名协议虽然是原被告双方的真实意思表示，但签订转名协议时新冠病毒引发的××根本无法预测。而凤凰创意园及原告同为转名协议的履行主体，却忽视被告因不可抗力造成的实际困难，也没有按照广东省卫生健康委员会发布的《广东省园区复工复产新冠××疫情防控工作指引》第五条所要求的防控措施给被告提出搬迁建议或协助，存在着一定的过失，继续按照协议履行对被告人员安全及公司经营造成无可估量的负面影响。据此，被告恳请法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”被告反诉请求判令：1、原被告双方于2019年12月31日签订的《合同转名协议书》于2020年3月11日解除；2、被告返还履约保证金100000元；3、本案诉讼费用由原告承担。经审理查明：海珠区工业大道北路67号6号楼的权属人为茶叶公司。茶叶公司于2012年6月1日出具《场地使用证明》，载明其单位包括该6号楼在内的建筑面积共48816.44平方米共27栋房屋，委托凤凰创意园对外出租经营，使用期限至2023年9月23日止。2016年5月27日，凤凰创意园与原告签订《租赁合同》，约定凤凰创意园提供位于广州市海珠区工业大道北路67号六号楼301室，建筑面积600平方米给原告作写字间之用，租赁期限自2016年6月1日起至2020年5月31日止；原告不得将承租物业进行转租、分租、抵押、担保；原告在合同期内需要转名的，须经凤凰创意园同意后方可办理转名手续；等。同日，凤凰创意园分别与锦芊衍公司、芊衍公司签订《租赁合同》，约定凤凰创意园提供位于广州市海珠区工业大道北路67号六号楼302室、303室，建筑面积各366平方米给锦芊衍公司、芊衍公司作写字间之用，租赁期限自2016年6月1日起至2020年5月31日止；锦芊衍公司、芊衍公司不得将承租物业进行转租、分租、抵押、担保；锦芊衍公司、芊衍公司在合同期内需要转名的，须经凤凰创意园同意后方可办理转名手续；等。2019年12月1日，锦芊衍公司、芊衍公司分别与原告签订《委托书》，委托原告为302室、303室转租一事的代理人，其所签订的所有文件均为委托人真实意思表示，委托事项和权限如下：代为以其名义对外协商、签订302室、303室的转租合同；代为就因协商、签订、履行302室、303室转租合同引起的纠纷以其名义提起诉讼（包括委托诉讼代理人、调查、取证、承认、放弃、变更诉讼请求、调解、反诉、上诉、签收或签署法律文书、申请执行、放弃、变更执行请求、进行执行和解、收取执行款项等）；委托书自签订之日起至委托事项办理结束时终止；等。2019年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同转名协议书》，约定：一、甲方于2016年6月1日与权属人凤凰创意园签订《租赁合同》（以下称“原租赁合同”），合法承租位于广州市海珠区工业大道北路67号6号楼3楼全层作写字楼办公之用，建筑面积1332平方米，租赁合同期限至2020年5月31日止；二、现由于办公需求，甲乙双方约定于2020年3月1日前，甲方将该物业转给乙方继续承租，并由乙方继续履行原租赁合同的一切条款；乙方与凤凰创意园签订新的租赁合同并付清两按一金及转名费的同时，即甲方与凤凰创意园的原租赁合同作废；三、乙方同意甲方以房屋现状将现承租的房屋交接给乙方，乙方并向甲方付150000元人民币作为空调及装修转让款（其中包括装修转让，空调14台详细情况看家私清单），未在清单内的其余物品包括杂物，由甲方安排人员在2020年2月25日前予以清空；乙方与凤凰创意园间的租赁期限届满后，若凤凰创意园要求对租赁场地恢复原貌的，由乙方负责恢复原貌，与甲方无关；四、本协议书签订后2日内，乙方向甲方支付履约保证余100000元，甲方应配合乙方在2020年3月1日前办理转租手续，其后100000元保证金即转为本协议第三点所述的空调及装修转让款予以抵扣，剩余50000元乙方需在办理好转租手续后2个工作日内向甲方缴清，若超过期限乙方未能与凤凰创意园签署新的租赁合同，乙方可以单方解除本合同并要求甲方双倍返还保证金；五、甲方到凤凰创意园办理退原租赁合同保证金264432元时，乙方应提供必要协助；乙方到期如未办理转租手续，导致凤凰创意园拒绝退还原合同保证金的，甲方不予退还乙方支付的保证金100000元，且乙方应向甲方支付违约金，违约金额为甲方支付的转名费等直接经济损失，反之如甲方未配合办理转租手续，导致乙方不能在约定的时间与凤凰创意园签订新租赁合同并按期进驻，甲方应向乙方支付双倍保证金作为违约金；如甲方押金未能退还是甲方或者第三方原因造成的，与乙方无关，甲方应自行妥善解决，不得妨碍乙方正常使用该物业；六、甲方必须在2020年3月1号前腾退房屋并在凤凰创意园见证之下做好交接工作，若甲方造成的建筑破损或者设备损坏，由甲方自行承担；甲方交接完成，并结清水电费、协助乙方与凤凰创意园签订新租赁合同等义务后，乙方与凤凰创意园起租日（即2020年3月l号）开始的房屋租赁纠纷由乙方与凤凰创意园双方自行协商解决，与甲方无关，相关的租金、物业费、水电费等所有费用由乙方承担；等。被告于2020年1月2日向原告支付了100000元履约保证金。根据原、被告之间的微信聊天记录反映，原告于2020年2月21日与被告约时间办理承租变更手续。被告提出因为疫情受损严重，被告需要延期2个月承租。后双方进行协商未能达成一致意见，被告于2020年3月11日向原告送达《终止协议通知书》，通知原告即日起终止双方合同转名协议书。原告于2020年3月13日向被告送达《回函》，表示被告提出的因存在不可抗力导致协议履行不能的主张没有法律及事实依据等。据广州市市场建设管理服务中心出具的发票反映，原告共支付租赁保证金234432元、水电费保证金30000元。2020年5月22日，凤凰创意园在发票上注明：园区6号3楼高瞻丽公司提前终止合同，不退保证金共234432元，但经园区研究决定，同意该公司提前2个月终止合同并退还1个月按金，可退1个月按金117216元及水电按金30000元，共147216元，但要扣除3月份电费62元、水费195元，共257元，实际退回146959元。广州市市场建设管理服务中心于2020年7月3日退回6号3楼保证金、水电按金共146959元给原告。原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、原告的负责人冯崑岚与案外人广州大桔天成商业运营管理有限公司于2020年1月6日签订的《写字楼租赁合同》、同日的《物业移交确认书》、收据；2、凤凰创意园于2020年2月28日发出的《告知函》，载明凤凰创意产业园所属物业不属于国企物业，租赁面积800平方米以上（不含800平方米），租赁期3年以上的，2、3月份按租金总额75%收费。3、缴费通知单。4、唐一云于2020年3月11日向凤凰创意园支付106372.5元的银行电子回单、冯崑岚于2020年3月13日转账给广州市市场建设管理服务中心106372.5元的转账凭证。原告表示广州市市场建设管理服务中心是凤凰创意园的收款账户，唐一云是原告的财务主管。被告质证意见：对证据1的真实性确认，关联性不确认，该租赁物业实际由谁使用不清楚，在3月1日前该物业是否已经有可以办公的设备或装修、是否达到该合同约定的使用条件被告不清楚，原告在该物业办公所产生的租金及费用应由原告承担；证据2并不具备说明物业的性质，原告提供的房产证可以看出，该创意园的土地及建筑物划拨原来是国企转制，仍然具备国企成分，即使没有国企成分，也是从国企转制中收取巨大的利益，其应当承担为本次疫情减租的义务；对证据3，被告不清楚原告是否继续承租涉案物业，该缴费通知是否已经按照优惠的价格进行支付也不清楚；对证据4中冯崑岚支付的费用予以确认，但对是何费用不予确认，对唐一云支付的费用不予确认。被告为证明其反诉主张，还提交了如下证据：1、图纸；2、中介服务费确认书、发票；3、被告湖北籍员工的名单、人员打卡记录统计表；4、被告高管陈青松资料信息。原告质证意见：对证据1、2的真实性、合法性和关联性不予确认，原告没有参与涉案办公室装修及中介合同的签订，该证据无法证明与被告的违约行为无关；对证据3的真实性、合法性和关联性不予确认，是被告单方制作；对证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可，被告高管的行为是个人行为，不可代表被告，高管一人无法抽身，高管可以安排工作，不需亲自参与工作。本案庭审中，原告表示：原、被告之间的《合同转名协议书》不能继续履行，原告与凤凰创意园之间的租赁合同已经到期，原告已经将涉案物业交还给凤凰创意园；原告实际上是2020年2月底搬离涉案物业的，因为被告违约，涉案物业一直空置，原告一边与被告协商，一边与凤凰创意园协商，对于原告搬离的事情，凤凰创意园是知情的，但是没有办理书面的交接手续；关于原告向凤凰创意园支付的保证金，保证金金额为两个月的租金额，凤凰创意园用保证金抵扣了2020年4月份的租金后，退还了相当于一个月租金金额的保证金给原告；301、302、303室都是由原告使用，相关的租金和管理费均由原告向凤凰创意园直接支付，原告所主张的经济损失指的是该三间房的租金及管理费损失。被告表示：原、被告之间的《合同转名协议书》无法继续履行，原告没有在2020年3月份前搬离涉案物业。关于转租有无经过凤凰创意园的同意的问题。原告表示有，且转租手续需要原、被告一起到凤凰创意园办理，如果凤凰创意园不同意是不可能办理的。被告不确认原告所述，认为原告一直没有明确告知被告相关事宜，凤凰创意园从未明确同意将涉案物业转租给被告。关于被告的反诉请求的承责主体问题。被告表示要求原告承担责任，因为被告是与原告签订的合同，保证金也是支付给原告，所以应当由原告承担责任，不需要向锦芊衍公司、芊衍公司主张。原告表示若法院支持被告的反诉请求，原告愿意承担相关责任，被告支付的保证金100000元在原告处。本院认为：原告与被告签订的《合同转名协议书》约定，2020年3月1日前，原告将涉案物业转给被告继续承租，并由被告继续履行原租赁合同的一切条款，被告与凤凰创意园签订新的租赁合同并付清两按一金及转名费的同时，原告与凤凰创意园的原租赁合同作废。该合同条款既有转让原告在其与凤凰创意园签订的《租赁合同》中的合同权利义务给被告的意思表示，又有将涉案物业转租给被告的意思表示，上述行为均涉及到案外人凤凰创意园的权利义务，须得到凤凰创意园的同意。而原告及锦芊衍公司、芊衍公司与凤凰创意园签订的《租赁合同》均明确约定不得将涉案物业进行转租，在合同期内需要转名的，须经凤凰创意园同意后方可办理转名手续。原告没有证据证明凤凰创意园同意其转让合同权利义务、转租涉案物业，故原、被告签订的《合同转名协议书》仅是原、被告双方达成的一个意向，是否能够履行是不确定的。故被告于2020年3月11日向原告送达的《终止协议通知书》能够达到解除合同的效力，被告要求确认《合同转名协议书》于2020年3月11日解除的反诉请求有理，本院予以支持。如上述理由，《合同转名协议书》的履行尚需凤凰创意园同意，原、被告双方对此是明知的，故导致该合同最终未能履行双方均有过错。同时，考虑到新冠××疫情及疫情防控措施等不可抗力因素影响，被告未在原告要求的时间办理承租涉案物业变更手续确系事出有因。故结合公平原则和双方实际损失情况，本院酌情判决原告没收被告的履约保证金50000元，剩余履约保证金50000元由原告返还给被告。原、被告超过该部分的履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿经济损失221112元依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百一十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州高瞻丽服饰有限公司与被告广州市兰士顿电子科技有限公司签订的《合同转名协议书》于2020年3月11日解除；二、原告没收被告的履约保证金50000元；三、原告在本判决生效之日起10日内退还履约保证金50000元给被告；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6356元，由原告负担5413元，被告负担943元；反诉受理费1150元，由原告负担575元，被告负担575元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年九月二十五日书记员 杜彦泽莫敏琪