广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初3539号原告：金海月，女，朝鲜族，1977年10月25日出生，住所地广州市番禺区。原告：李亿哲，男，朝鲜族，1970年9月10日出生，住所地广州市番禺区。委托代理人：黄秋南，系广东国晖（广州）律师事务所律师。委托代理人：钟志生，系广东国晖（广州）律师事务所实习律师。被告：李树德，男，汉族，1974年3月5日出生，住所地广州市天河区。委托代理人：邓定永，系广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：黄翠仪，系广东国匠律师事务所律师。被告：向卫雄，男，汉族，1968年11月17日出生，住所地广东省清远市清城区。被告：广州市江城地产有限公司（以下简称：江城公司），住所地广州市天河区体育西路111-115单号10楼G。法定代表人：李四平。被告：广东粤安投资有限公司（以下简称：粤安公司），住所地广州市越秀区先烈中路100号大院8号楼904房。法定代表人：黄高凤。被告：广州卓润投资顾问有限公司（以下简称：卓润公司），住所地广州市天河区天河北路2号首层(部位：1-2）。法定代表人：揭建智。被告向卫雄、江城公司、卓润公司的共同委托代理人：邹文科，系广东法丞汇俊律师事务所律师。原告金海月、李亿哲诉被告江城公司、粤安公司、李树德、向卫雄、卓润公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，由审判员邝荣勋独任审理，公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人黄秋南、钟志生，被告向卫雄、江城公司、卓润公司的共同委托代理人邹文科，被告李树德的委托代理人邓定永、黄翠仪到庭参加了诉讼。因被告粤安公司下落不明，本院依法发出公告送达相关法律文书，但公告期满后被告粤安公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案，本案现已审理终结。原告诉称：被告李树德、向卫雄是被告江城公司的委托代理人，2016年12月11日，原告与李树德、向卫雄签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买江城公司所有位于广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号1301房，交易价为2710000元等。签约后，原告向江城公司的代理人李树德支付了所有房款。后发现江城公司已于2017年4月将房屋出售给案外人，原告的合法权益受到严重损害。为此，现起诉要求：1.判令解除原告与被告江城公司双方于2016年12月11日所签订《广州市商品房买卖合同》，并判令被告江城公司返还原告已支付的房价款共计2710000元；2.判令被告江城公司赔偿原告因解除合同所产生的利息损失；3.判令被告江城公司赔偿购房差价损失1214600元（3924600元-2710000元）；4.判令被告三向原告支付违约金271000元；5.判令被告粤安公司、李树德、向卫雄、卓润公司对被告江城公司上述责任承担连带责任；6.判令被告江城公司承担本案的诉讼费及评估费。被告江城公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我司与粤安公司签订的《丰盈居项目权益转让合同》的目的在于促销我司开发的讼争项目的66套房屋，与粤安公司是居间合同关系。2、原告在明知李树德没有代理权的情况下，仍然与其签订购房合同，支付房款的行为具有重大过错。3、由于被告李树德没有代理权，所以其与原告所签订的合同与我司无关，对我司没有约束力。3、原告有在明知道讼争房屋已出售给他人的情况下仍然于2018年1月29日向李树德支付房款2410000元，明显属于是原告与李树德恶意患通，责任应由其承担。被告向卫雄辩称：我与本案没有任何法律关系，故不同意原告的诉请。被告李树德辩称：涉案房屋卖方是江城公司，粤安公司是代理销售方，李树德是粤安公司的委托代理人，并以江城公司委托的代理人身份，代理粤安公司和江城公司具体办理与原告接洽及具体商谈签约、代收房款及转付给江城公司。一、江城公司与粤安公司签订书面协议，江城公司将名下丰盈居共66套房产委托粤安公司代理销售。至2017年12月1日，粤安公司已完成代理销售并办理完毕过户手续的有42套房屋，尚未完成代理销售流程(包括办理过户手续)的24套。粤安公司取得代理销售权后，委托李树德作为代理人，具体办理代理销售事务，包括签约，收取房款并向江城公司指定账户转账购房款等。而涉案的合同也是基于上述的授权，由李树德与原告签约，并收取房款，同时，亦已将房款转账给了江城公司。据此，李树德涉案所作的一切行为均在代理权限内实施，所产生的法律后果应由江城公司承担。江城公司已收取原告的全部购房款，理应履行协助过户手续及承担合同其他义务。但江城公司在不通知原告的情况下将讼争房屋出售给案外人，责任应由江城公司承担，李树德作为代理人则不应该承担责任，故不同意原告的诉请。被告粤安公司没有提出答辩意见。被告卓润公司辩称：我司与本案没有任何法律关系，故不同意原告的诉请。经审理查明：广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号1301房的原权属人为被告江城公司。2017年4月，被告江城公司将广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号1301房转到案外人名下。2016年12月11日，原告金海月、李亿哲(乙方、买方)与被告江城公司(甲方、卖方)（委托代理人：向卫雄，李树德）签订《广州市商品房买卖合同》，约定：江城公司将位于广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号1301房出卖给乙方；商品房交易总价为2710000元，于签约时支付30万元作为定金；乙方在签署合同后卖方通知买方5个工作日内支付购房款2410000元到李树德平安银行（华景支行）账号，甲方在收到购楼尾款后10日内提供购楼发票并协同乙方办理产权转移相关手续；江城公司应当在2017年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；如未按合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过15日的，乙方有权解除合同；乙方要求解除合同的，甲方应在收到乙方通知之日起30日内退还乙方已付房款并支付利息（利息以乙方已付款之日起到甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差价。；等。该合同抬头甲方(卖方)手写“广州市江城地产有限公司”(字样)，委托代理人“李树德”、“向卫雄”(字样)，落款甲方(卖方)（签章）、委托代理人(签章)处有李树德本人签名；乙方(买方)（签章）处有“金海月、李亿哲”签名字样。根据已生效的（2019）粤01民终19222号判决书记载：（2019）粤0105民初1870号的原告在该案诉讼过程中提供了一份《委托书》，载明“委托人为江城公司，清算组负责人为向卫雄，受委托人为黄志刚和李树德；江城公司为坐落在广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号的66套房屋的产权人，现委托受委托人任一人为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋之下列事项：对外出售上述房屋……；上述任一代理人均可行使上述事项代理权，其依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予承认；代理人无转委托权；此委托书有效期从签署之日至委托事项完成为止。该《委托书》上有“广州市江城地产有限公司清算小组”字样印章，签署时间处为空白。(庭审中，江城公司确认此份委托书真实，但是在2016年11月8日签订《丰盈居项目权益转让合同》后出具，且根据2016年11月4日的工商登记材料显示江城公司此后才成立清算组并备案，故委托书上才有可能出现清算组的印章。李树德与粤安公司认为此委托书是2016年5月30日出具的。)”。2016年11月8日，被告江城公司（甲方1）、案外人向卫雄（甲方2）、卓润公司（甲方3）与被告粤安公司（乙方）签订《丰盈居项目权益转让合同》，约定：甲方向乙方转让的房产系甲方1名下位于广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号的66套房产；本合同期限自本合同签订之日起4个月；(第三条)1、乙方受让本合同项目对价总值为1.1亿元，由乙方承担给付；3、收到乙方支付的转让款后，甲方向乙方出具委托书，授权乙方行使有关丰盈居房产销售的相关权利(包括但不限于对外销售房产、办理抵押涂销、按揭贷款等)；4、乙方应根据不同情况按下列方式向甲方支付其获得丰盈居房产权益的对价（1）自本合同签订之日起4个月内，乙方应向甲方一次性付清剩余3851万元转让款；（2）在本条约定的期限内，乙方向甲方支付转让款的方式为乙方每销售一套丰盈居房产，买受人所付的购房款（包括通过按揭贷款所支付的购房款），直接支付至甲乙双方共同指定的账户（户名：向卫雄，账号：62×××00，开户行：广东南粤银行广州石牌东路小微支行），支付至该账户的购房款总额在达到3851万元之前，全部购房款均归由甲方收取并归甲方所有；当甲方从该账户收取的购房款达到3851万元后，剩余丰盈居房产对外销售所获得的全部款项均归乙方所有；（3）如超过本条约定的付款期限，则无论届时丰盈居房产销售状况如何，乙方均应付清3851万元剩余转让款给甲方；等。2016年11月4日，原广州市工商行政管理局向江城公司出具《清算组备案通知书》，记载江城公司清算组负责人为向卫雄。2016年11月10日，粤安公司出具《委托书》，载明“现我司委托李树德代理销售广州市江城地产有限公司所属广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号“丰盈居”66套不动产，期限至66套销售完为止”。2016年12月11日、2016年12月12日、2018年1月29日，原告分别通过银行转账方式向李树德账上支付了50000元、250000元、2410000元。李树德表示其收取了包括本案原告在内的多位购房者所支付的房款后，先后通过银行转账的方式，向约定的被告向卫雄账号62×××00上共支付了项目转让款。江城公司确认收到李树德的项目转让款，但否认该款其中包含了原告所付的2710000元。李树德表示粤安公司受让江城公司的丰盈居66套房产的销售权益后，已先后向江城公司支付了99407050元；其中，已有42套房产成功出售并取得房产证。江城公司确认委托粤安公司销售的66套房产中，已有42套取得了房产证，具体程序是李树德或粤安公司带购房人及相关资料到江城公司，由江城公司直接与购房人签订《广州市商品房买卖合同》(不需要李树德签字)，并以该合同作为递件而最终领取房产证。在本案庭审过程中，原告提出房屋差价的计算可参考（2018）粤0105民初17715号案件的评估价计算，江城公司表示，如果法院判决其承担责任，可按（2018）粤0105民初17715号案件的评估价计算房屋的差价。李树德的代理人表示回去征询当事人的意见，如三天内不答复法庭，视为同意原告的方案。李树德的代理人逾期没有答复本院。（2018）粤0105民初17715号案的当事人邹韧强在该案诉讼中为确定涉案房屋因不能交易而造成的增值损失，申请对涉案房屋的市场价值进行评估。本院据此委托广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司进行评估鉴定。2019年9月25日，该司作出鉴定结论，确认评估时点是2018年12月17日的广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号1101房（81.4232平方米），每平方米48200元，市场总价为3924600元。原告方支出了鉴定费12300元。另查明，李树德为证明其售房签约及收款行为均系受江城公司委托所为，其代理行为的后果应由江城公司承担，其无需承担责任的上述主张，向本院提交了广州市中级人民法院于2019年12月30日作出的（2019）粤01民终19222号民事判决（以下简称19222号判决）。经本院组织质证，一、江城公司、向卫雄、卓润公司表示：确认该判决书的真实性，但不确认合法性、关联性。该份判决与（2019）粤0101民终11711号案判决，存在同案不同判的情形，不足以作为本案认定事实的依据。11711号判决中原审原告李华庆的情形与本案相似，与李树德提交的19222号案的案情也基本一致，但11711号判决书中明确认定“从江城公司出具给李树德的委托书内容来看，并无授权李树德收取购房款的明确意思表示，且结合江城公司与粤安公司签订的《丰盈居项目权益转让合同》以及李树德所提供的《广州市商品房买卖合同》中均载明收款人为向卫雄以及以向卫雄的银行账号作为收款账号的内容来看，李树德无权向购房人收取购房款。李树德不具备收取购房款的授权，其向李华庆收取了购房款，超出代理权限。”江城公司已就19222号案向广东省高级人民法院提出了再审申请，目前正在审查过程中。本院认为：原告与被告李树德签订的《广州市商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因案涉房屋在原告与李树德签订上述合同前已由江城公司出售给案外人，双方订立合同的目的无法实现，现原告要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。双方争议的焦点主要是合同解除后的法律后果的承担问题。一、关于江城公司是否为本案承责主体问题。首先，虽然案涉《广州市商品房买卖合同》中并无江城公司的签章，但从江城公司出具给李树德的《委托书》的授权范围来看，李树德已取得代江城公司对外出售包括涉案房屋在内的66套房屋的权利，且该《委托书》中还载明江城公司对包括李树德在内的任一代理人“依法办理上述事项的行为及签署的有关文件”均予承认，本院据此认定李树德代理销售涉案房屋并与原告签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。江城公司主张未授权李树德签订上述合同，与事实不符，本院不予采信。其次，原告向李树德转账支付了全部购房款2710000元，符合案涉《广州市商品房买卖合同》的约定。江城公司在其与粤安公司、向卫雄、卓润公司签署的《丰盈居项目权益转让合同》中约定将江城公司名下包括涉案房屋在内的66套房产转让给粤安公司，并在第三条第4款第（1）项、第（2）项中分别就剩余转让款3851万元约定了一次性给付及分期给付两种支付方式。若粤安公司按上述第（2）项付款方式，则在粤安公司销售房产时，买受人所付购房款需直接支付至双方共同指定的向卫雄的银行账户；除此之外，并未约定无论在何种情况下买受人均需将购房款支付至上述指定银行账户。由此可见，上述付款方式存在可选择性，且根据合同相对性原则，粤安公司如何支付款项属于签约双方履行上述转让合同的范畴。即使原告在购房时明确知晓上述《丰盈居项目权益转让合同》，也不意味其必须将购房款支付至上述转让合同指定银行账户。故江城公司以此为由，提出原告在案涉房产交易中存在重大过错及疏忽的意见，缺乏充分理据。最后，在19222号案生效判决中查明，从李树德、粤安公司代理销售66套房屋期间的款项支付情况来看，在向卫雄账户收取的99407050元中，仅有两个购房人曾直接向向卫雄支付过款项，其余款项均非购房人支付，多数款项为李树德、黄志刚支付，江城公司亦协助办理了42套房屋的交易过户手续，并无证据显示江城公司曾对李树德收取购房人房款的行为提出过异议，故19222号生效判决据此认定李树德收取该案原告所缴纳的款项系代理江城公司的行为，应认定李树德收取原告房款的行为属于代理江城公司的行为。基于上述分析，对于买方原告而言，李树德与原告签订《广州市商品房买卖合同》以及收取房款的行为均属于代理江城公司的行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条关于“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，江城公司负有依约履约的义务。江城公司将涉案房屋另行出售的行为显属违约，理应承担相应责任。至于江城公司称其未收到任何购房款的问题，属于李树德、粤安公司与江城公司之间内部关系的清理，应由江城公司与李树德、粤安公司另循合法途径解决，而不能构成江城公司拒绝承担案涉《广州市商品房买卖合同》解除后果的合理理由。故江城公司以案涉《广州市商品房买卖合同》不成立且其未收款为由，不同意承担赔偿责任的理由缺乏理据，本院不予采纳。二、关于李树德及粤安公司应否承责问题。虽然李树德系受江城公司的委托而签署案涉《广州市商品房买卖合同》并收取房款，而且粤安公司基于《丰盈居项目权益转让合同》亦向李树德出具了售房《委托书》，但在涉案房屋因江城公司违约另售他人，从而导致涉案合同无法继续履行，不得不解除的情况下，考虑到李树德在本案交易过程中一直是代表江城公司直接与买方接洽、协商及签约，未有证据显示其将受粤安公司委托销售房屋的情况告知了原告，而案涉购房款均支付至李树德个人账户，目前并无充分证据证明李树德已将本案购房款支付给江城公司或粤安公司，且李树德在涉案房屋已过户至案外人名下的情况下，仍继续要求原告向其个人账户支付大额房款，故李树德上述行为对于导致本案纠纷及买方利益受损亦具有一定过错，因此，原告要求李树德承担还款及赔偿责任符合公平原则，本院予以支持。因粤安公司亦出具委托书给李树德销售涉案项目的66套房屋，故其应与李树德承担共同返还责任。三、关于向卫雄、卓润公司的责任问题。因原告所提供的证据不足以证明向卫雄、卓润公司与原告有法律上的利害关系，故原告要求向卫雄、卓润公司与其余被告共同承担责任，依据不足，本院不予支持。四、关于退还购房款问题。现原告提交转账记录，证明其分别通过银行转账方式向李树德支付了全部购房款2710000元。因合同已解除，根据上述责任原则，原告要求被告李树德、江城公司、粤安公司共同退还购房款2710000元，是可以的，本院予以采纳。根据合同约定，“江城公司应当在2017年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；逾期超过15日的，乙方有权解除合同；乙方要求解除合同的，甲方应在收到乙方通知之日起30日内退还乙方已付房款并支付利息（利息以乙方已付款之日起到甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差价。”，在合同解除后，原告要求江城公司按合同约定支付资金占用费，是可以的，本院予以采纳。资金占用费的计算方式为：（自2016年12月12日起至2018年1月28日以300000元为本金，2018年1月29日至2019年8月19日以2710000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起至欠款付清时止，以所欠款项为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）。关于违约责任的问题。由于江城公司向原告销售房屋后，又将房屋过户至案外人名下，导致原告购买涉案房屋的目的无法实际，江城公司的行为已违反合同约定，理应承担违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，结合原告支付房款的时间及购房应注意的的审慎责任、被告方的过错程度、付清房款时间、购房时与现时的房屋差价等综合因素，从公平合理原则考虑，可由李树德、江城公司、粤安公司按照交易价款的30%即813000元赔偿给原告。另外，由于本院已判决李树德、江城公司、粤安公司赔偿30%的损失，也已将此增值损失、违约责任等因素一并考虑，因此，原告要求李树德、江城公司、粤安公司赔偿房屋增值损失和支付10%的违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告李亿哲、金海月与被告江城公司（签约人：李树德）于2016年12月11日签订的《广州市商品房买卖合同》；二、被告粤安公司、李树德、江城公司在本判决生效之日起10日内共同向原告李亿哲、金海月返还购房款2710000元及利息(计算方式为：自2016年12月12日起至2018年1月28日以300000元为本金，2018年1月29日至2019年8月19日以2710000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起至欠款付清时止，以所欠款项为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）；三、被告江城公司、粤安公司、李树德在本判决生效之日起10日内共同向原告李亿哲、金海月赔偿813000元；四、驳回原告李亿哲、金海月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42568元、诉讼保全费5000元，由原告负担2568元；由被告江城公司负担受理费45000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邝荣勋二〇二〇年九月三十日书记员  尹卫华崔希明