辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初1316号原告：张塞军，男，1962年10月5日出生，汉族，工人，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：周锐（原告妻子），58岁，汉族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：刘瑞年，辽宁卫华律师事务所律师。被告：锦州长义房地产开发有限公司，住所地锦州市凌河区云飞街二段27号。法定代表人：张爱民，总经理。委托诉讼代理人：张爱平（张爱民弟弟），64岁，汉族，画家，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张英，辽宁峻达律师事务所律师。原告张塞军与被告锦州长义房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张塞军的委托诉讼代理人周锐、刘瑞年，被告锦州长义房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张爱平、张英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张塞军向本院提出诉讼请求：1.要求依法确认原告与被告签订的《委托建房协议》合法、有效；2.要求依法判决山水花园3号楼4单元6层65号楼房归原告所有，并要求被告协助办理山水花园三号楼4单元6层65号的相关手续；3.要求被告支付违约金（按日万分之五计算，自2009年2月1日至2014年1月1日按支付购房款总额29万元，按日万分之五计算。2014年1月1日至办理房照完毕期间的违约，按房款总额29万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年11月25日，原告与被告锦州长义房地产开发有限公司经协商签订了《委托建房协议》，约定原告购买被告开发的坐落于锦州市凌河区，后经被告方领导批准同意，楼房调整为三号楼4单元6层西屋，建筑面积103.86平方米，原告已交纳房款16万元，顶账款13万元，被告出具了收款收据。协议约定2008年12月末入户，在违约责任条款中约定：如乙方（指被告）延期交工一个月以上，按超过一个月以上的时间和甲方已交房款的日万分之五计付违约金。同时协议约定：代建价格为包干价格，超支或结余由乙方（被告）承担，楼房竣工后原告于2014年1月入住此房，但被告至现在始终没有提供办理房照的相关手续，导致原告入住的3—65号楼房至今未能办理房照，现为维护原告合法权益，诉至法院。被告锦州长义房地产开发有限公司辩称，一、对《委托建房协议》的真实性没有异议，但是这份《委托建房协议》并没有实际履行，该协议在实际建房中设计图纸已由建筑规划审批部门废除了。《委托建房协议》第5条第1款约定住宅部分的楼层高度为6层，但是在实际开发工程过程中，锦州市凌河区人民政府等部门调整规划方案，最终确定将3号楼由原6层调整为10层，并安有电梯，导致原、被告签订的《委托建房协议》发生了根本性的变化，该协议应予以解除；二、不存在迟延开工的过错。因建筑规划多次调整，及小区多次发生上访事件，导致被告迟延开工。作为被告，对此均无法预见。依据《民法总则》第180条之规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”。因此，被告不应当承担迟延开工的责任。三、依据原、被告签订的《委托建房协议》第7条第2款之规定，原告应交付22万元的订金，但实际上原告只交付了16万元，而且并不存在13万元顶账款的事实。因原告先行违约未能足额缴纳订金，导致原、被告签订的协议未能得到实际的履行。山水花园小区竣工之后，原告在被告不知情的情况下，私占山水花园小区3号楼4单元6层西屋，造成了被告的损失。综上所述，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向法院提交了委托建房协议、收款收据、政府相关部门文件等证据，经庭审质证和本院审查，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月25日，甲方张塞军与乙方锦州长义房地产开发有限公司签订《委托建房协议》一份，约定，“根据互惠互利原则，经甲、乙双方协商，就甲方委托乙方建房一事达成协议如下：一、地址：南临青年公园、西临厚生街，规划总占地面积3.1万多平方米。二、房屋位置：待规划图纸经市有关部门审批后由甲方按交款顺序自选位置及楼层。三、房屋建设：乙方负责房屋建设的一切事宜，并以乙方名义办理建设过程中的相关手续。四、建筑面积：3号楼4单元3层C户型：二室二厅103.86㎡。以上面积为标准层住宅面积，实际面积以产权测绘中心测绘报告为准。实际住宅面积与预订面积误差不超过±5%。五、价格标准：1、住宅部分：起价1980元∕㎡，楼层差价：1层加5%，2、5层加8%，3-4层加15%，6层不增不减。2、车库：待定。3、上述代建价格为包干价格，超支或结余由乙方承担。六、入户时间：2008年12月末。七、交款方法及时间：1、房款总额计算方法：（住宅总价）=代建房型实际建筑面积×（2480元∕㎡×层数差）+（附属部分总价）阁楼建筑面积×1000元∕㎡+仓库建筑面积×1000元∕㎡+车库价格。2、交款时间及方法：（1）本协议签订时每户交订金A户型30万元；B户型25万元；C户型26万元；D户型22万元。（2）其余部分在楼房封顶后一周内结清。（3）如甲方需要办理按揭贷款，先按上述时间交付现金，待贷款到账时返还多余部分房款。八、乙方除配套费用外，不再收取其他费用。入户时按国家和市有关部门规定收取代收费用。物业管理费每月0.5元∕㎡（按住宅建筑面积计算）。九、建筑标准（见附件）。十、楼层及位置待规划审批后由甲方自选，并由甲乙双方签订《商品房购销合同》和《物业管理协议》，以便为甲方办理房照手续。十一、甲方在办理入户前可以更名，乙方提供协助，并收取一定费用。十二、回购约定：甲方在入户前一个月提出申请，并同乙方签订回购协议。在甲方交情全部房款的情况下，乙方按住宅建筑面积每平方米加价300元予以回购。并于入户后三个月内返还本金及加价款。如已办理按揭贷款的客户须承担按揭贷款的全部费用及更名费用。十三、违约责任，如乙方延期交工一个月以上，按超过一个月以上的时间和甲方已交房款的日万分之五支付违约金；甲方延期付款，按欠交房款的日万分之五支付滞纳金。十四、其它事宜双方协商解决。”张塞军在该协议甲方处签名，此后原告共交款160000元，现四张收款收据原件均在原告处。该小区建设过程中，经政府相关部门批准，原告所购买房屋由原设计规划楼高六层变更为实际楼高十层。房屋竣工后，原告于2014年1月1日入住到该小区3号楼4单元6层65号房屋，协议中约定的3号楼4单元3层房屋被告已另行出售。本院认为，原告张塞军与被告锦州长义房地产开发有限公司于2007年11月25日签订的《委托建房协议》，系双方真实意思表示，符合合同的成立要件，合法有效。原、被告双方均应按照合同履行自己的权利、义务。按照该合同，原告购买了山水花园“山水花园3号楼4单3层C户型”住宅，并已交付现金160000元。但原告并未按照合同足额交付房款，其所提交的案外人季晓艳欠王坤13万元的欠条及没有签名盖章的复印件楼房算账单并不能证明顶账13万元的事实，且原告要求确认归其所有的3号楼4单元6层65号楼房并非《委托建房协议》中约定的房屋，其所提交的《委托建房协议》首页下部缩写“3号4-6层西”字样无任何人签名或盖章，无法认定原告所陈述的相关事实，故对原告要求依法判决山水花园3号楼四单元六层65号楼房归其所有，并由被告协助办理与其相关手续的请求不予支持。双方在协议中约定，入户时间为2008年12月末，如乙方延期交工一个月以上，按超过一个月以上的时间和甲方已交房款的日万分之五支付违约金，因原告已于2014年1月1日入住小区内其他房屋，故违约金应自2009年2月1日起计算至2013年12月31日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《商品房销售管理办法》第三十条规定，判决如下：一、原告张塞军与被告锦州长义房地产开发有限公司签订的《委托建房协议》有效；二、被告锦州长义房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告张塞军自2009年2月1日至2013年12月31日以160000元为基数，按照日万分之五计算的违约金；三、驳回原告张塞军其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，原告张塞军及被告锦州长义房地产开发有限公司负担各2825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  白 兰人民陪审员  高红伟人民陪审员  李晓红二〇二〇年九月二十一日书 记 员  徐飞虹