福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0902民初2685号原告：孙光富，男，1987年1月18日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。委托诉讼代理人：林能清，福建广澜律师事务所律师。被告：余根学，男，1977年11月25日出生，汉族，住福建省宁德市。委托诉讼代理人：陈长辉，福建广澜律师事务所律师。原告孙光富与被告余根学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙光富及其委托诉讼代理人林能清、被告余根学及其委托诉讼代理人陈长辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙光富向本院提出诉讼请求：1.判令被告余根学向原告支付剩余购房款3万元；2.判令被告余根学向原告支付违约金4500元（以剩余购房款3万元为基数，按每月3%的标准计算至实际还清之日止，暂计至2020年5月1日止为4500元）。事实与理由：原被告双方口头达成《房屋买卖协议》，约定原告将位于宁德市蕉城区××路××弄××号××号××室××6万元的价格转让给被告,被告依约支付了部分购房款，剩余3万元未支付。后经双方多次协商达成补充协议《合同》、《声明》、《房屋买断契》各一份,双方约定于2019年11月1日起房屋正式交付于被告使用。剩余购房款3万元于原告安装第二个电表后一个月内付清，如违约则被告按月3%支付违约金与资金占用利息给原告；而原告承诺于2019年11月1日前必须拉线入户否则被告有权免付剩余购房款。经原告多方努力终于2019年10月19日完成承诺事项,并请工人到现场安装第二个电表。原告孙光富当场当面通知了被告,过后又以多种方式通知当事人，已完成约定事项。但几经催讨被告以各种理由推脱。被告余根学辩称，原告主张其于2019年10月19日将电表安装入户无事实依据，原告未按合同约定期限及方式安装电表的行为已构成违约，被告有权拒绝支付剩余3万购房款。首先，原告应当2019年11月1日前原告应完成电表安装入户义务。在双方在补充协议中约定原告应于3年内（在2019年5月1日前）为被告房屋安（拉）一户电表(共)2户。由于原告孙光富无法在规定时间内完成电表安装任务，经与被告协商一致同意延迟半年期限，即截止到2019年11月1日前原告应完成电表安装入户义务。其次，原告实际于2019年11月4日才牵搭一条电线至案涉房屋电表。再次，原告仅提交电表转让协议（孙幼连）、现场照片及销售单无法证明其在2019年11月1日将电表安装入户的事实。最后，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，根据双方合同约定，原告应于在2019年11月1日前新安装一户电表，原告未履行其义务，被告的3万元欠款不予支付。而原告在履行期限届满后牵搭一根电线入户，也未新安装电表，无法正常使用，不符合合同所约定的情形，故原告应当承担违约责任，被告有权拒绝支付剩余房款3万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实：原、被告双方约定原告将位于宁德市蕉城区××路××弄××号××号××室××6万元的价格转让给被告,被告已支付了33万元购房款，剩余3万元未支付。双方约定原告于2019年11月1日前新安装一户电表，剩余3万元购房款于原告安装第二个电表后一个月内付清。本案的争议焦点是：原、被告之间房屋买卖合同是否有效。围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下：本案讼争房地产坐落于宁德市蕉城区××路××弄××号，原有房产证宁房（Ｓ）字第9××9号、土地使用权证宁国用（2000）字第ＧＲ01670号，旧房屋总建筑面积291.1平方，土地划拨地面积215.18平方。原告从原产权人马绪成处购买后，建框架七层，出售给被告余根学等12人。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，原告受让原房地产时未办理土地使用权出让手续，在建设框架七层时未按规定办理建设工程规划许可证，且至今未补办相关的审批手续，因此原告未取得不动产所有权。讼争房地产违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间房屋买卖合同无效。庭审中经本院释明后，原告坚持原先的诉讼请求。本院认为，根据我国法律规定，当事人要对自己建造的不动产取得所有权，必须同时符合以下两个条件：一是建设单位取得土地使用权；二是建设单位经主管部门建筑许可。此后，建设单位基于土地使用权证和建设许可证申请登记领取不动产所有权证。反之，建设单位不能取得不动产所有权。本案原告未取得土地使用权且未经主管部门建筑许可而建设的讼争不动产，违反法律、行政法规的强制性规定，并非合法的交易标的物，原、被告之间房屋买卖合同无效。原告要求被告支付剩余购房款3万元及违约金，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告孙光富的诉讼请求。案件受理费708元，减半收取354元，由原告孙光富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审判员 陈 庄二〇二〇年九月三十日书记员 薛梦玲附相关法律条文：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。