山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁16民终3407号上诉人（原审被告）：王**明，男，1955年4月18日生，汉族，居民，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：王青军，博兴杰人法律服务所。上诉人（原审被告）：李莉，女，1958年9月20日生，汉族，居民，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：王青军，博兴杰人法律服务所。被上诉人（原审原告）：李宝行，男，1979年1月17日生，汉族，居民，住山东省博兴县。被上诉人（原审原告）：王会香，女，1977年6月2日生，汉族，居民，住山东省博兴县。原审第三人：山东省博兴县佳华房产有限公司，住所地山东省博兴县博城五路525号。法定代表人：贾云红，经理。上诉人王**明、李莉因与被上诉人李宝行、王会香，原审第三人山东省博兴县佳华房产有限公司（以下简称佳华房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省博兴县人民法院（2020）鲁1625民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王**明、李莉上诉请求：一、依法改判博兴县人民法院（2020)鲁1625民初182号民事判决，变更赔偿额为：赔偿额85万元－占用费6万元－评估费0,9889万元＝78.1011万元；二、一审、二审诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、该涉案房屋的所有权至今未变，仍属于房屋所有人李红，而不是被上诉人，一审判决认定事实适用法律错误。首先，依据事实和一审的认定双方房屋买卖合同无效，就确认了涉案房屋的财产所有权属于房主李红所有，李红至今仍是涉案房屋的所有人，被上诉人至今未获得该房屋的所有权。因此，一审用李红的房屋增值评估价格作为上诉人的赔偿依据，用李红的房屋增值部分支持被上诉人的赔偿主张，用李红的房屋增值价格作为认定被上诉人财产损失的依据，违反逻辑推理，与理不通，于法无据。评估的房屋价值是李红的房屋价值，而不是被上诉人的房屋价值，被上诉人始终未取得该房屋所有权。因此，房屋评估的增值部分不归被上诉人所有，其评估亦与本案无关。上诉人应以取得的被上诉人的房款85万元作为涉案房屋的返还额。其次，依据《中华人民共和国合同法》56条“无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律效力”和58条规定：“合同无效或被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，能够认定双方都有过错。从事实上讲，双方签订合同时，上诉人已明确告知了被上诉人，“是顶名买房和暂无法办理产权手续，所有权暂不能转移”等所带来的风险。对于风险被上诉人是认可和明知的，但仍与上诉人签订了房屋买卖合同。其过错是对应的，一个急于卖房，一个急于买房，才导致了无效合同的履行。因此，双方的过错是对等的，无主次之分。一审对双方过错的责任分成2比8显失公正，应予纠正，二、一审对双方都有过错，各自承担的责任认定缺乏证据，应予纠正。一审对被上诉人使用上诉人房屋4年的占用费，经双方协商形成的意见予以认定。而对于上诉人承担责任的认定却无根无据。一审判决只以房产评估价与原房产购买价之差为计算方式，笼统的把两者得出的差价作为赔偿的依据，缺乏证据支持，不能作为双方的赔偿依据。因为涉案房产的所有人是李红，而不是被上诉人，房产的增值与否与被上诉人无关。因此。不能用他人的房屋增值差价作为认定上诉人承担相应责任的依据，望二审明察。三、房屋买卖先于法院查封，一审用未发生的事件否定已发生的合法事件，打乱了法律应维护的社会秩序，应予以纠正。涉案房屋2018年滨城区法院才做出执行裁定，查封了涉案房屋。而该涉案房屋早在2016年上诉人李红就将该房屋卖给了上诉人，上诉人又卖给了被上诉人，是卖房在先。而起诉查封该房产是房屋卖出两年之后，才产生的起诉和查封。按照逻辑推理，房主李红将涉案房屋转让给上诉人，上诉人购买后转让给被上诉人，是合法交易，无违法行为。仅是手续不具备，其责任在开发商和单位，依据政策2019方可办理房产手续，完备房产交易。按照法院的思路，房主李红2016年转让房产的合法交易，因可能在2018年后存在“欠款”问题，而导致无效。这种靠“莫须有”作出的判决，冲击打乱了已经稳定的社会交易秩序。李红“欠款”可以用多种方式还账，法院把已经合法交易完成已长达二年的房产，在二年后的起诉中予以查封。理由是“房主李红2016年卖房是转移财产”，照此推理，在二年中李红的金钱交易多达几十笔，每笔都是在支付财产，能否认定李红的每笔支付都是在转移财产？都该查封？都可以判定是无效交易？人们的事先合法交易，事后犯事是无法朔及既往的，只能“靠现状”解决。否则就会引起社会秩序的混乱。因此，未发生的不确定的事件，不能否定己经发生的确定的合法事件，望二审明断。综上，涉案房屋已经一审认定为无效合同，应按无效合同的法律规定处置；本案双方都有不可推卸的重大对应责任，各自的过错应该公平对等，无主次之分；补偿标准应以事实为据，以证据为据。望二审依法支持上诉人的诉求。王会香辩称，2016年通过中介看套房子，因为孩子上学。急于买套现房经佳华房产介绍李莉和王**明都过去了，对中介和我都承诺了房子可以过户，是单位房，到时候集中过户，是李莉顶了李红的名字买的，李莉和王**明说他们有绝对的处理权我才买的。我方不同意上诉人的意见。佳华房产述称，同意王会香的意见。李宝行未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李宝行、王会香向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方2016年6月30日签订的房屋买卖合同；2.判令被告退还原告购房款85万元并赔偿损失75万元。一审法院认定事实：2016年6月30日，李莉、王**明作为甲方，李宝行、王会香作为乙方，佳华房产作为丙方，签订了房屋买卖合同书，约定甲方将博兴名士豪庭4#东单元9楼东户转让给乙方，成交总价为850000元，该成交价款包括该房地产及其附属设施及房屋附属物。合同第九条补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定，效力优先于原约定）处，记载“因此房屋为博兴广电局团购房，李莉顶替李红购买，此房屋由李莉出资，李莉是该房屋的实际占有人，所以李莉对该房屋享有处分权。”合同签订后，李宝行、王会香按照合同约定于合同签订之日支付定金10000元，于2016年7月1日支付房款500000元，于2016年7月16日支付剩余房款340000元。李莉、王**明于2016年7月16日向李宝行、王会香交付该房屋。另查明，滨州市滨城区人民法院于2018年2月1日作出（2017）鲁1602执1517号执行裁定书，裁定查封被执行人付渤海妻子李红名下的位于博城三楼怡和名士豪庭4号楼1单元901室房产一套，即本案案涉房产。李宝行作为案外人，就案涉房产的查封、执行向滨州市滨城区人民法院提出执行异议，2019年10月21日，滨州市滨城区人民法院驳回了李宝行的异议请求。李宝行不服，在法定期限内向滨州市滨城区人民法院提起案外人执行异议之诉，滨州市滨城区人民法院判决驳回李宝行的诉讼请求。付渤海作为第三人提起上诉，滨州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。经李宝行、王会香申请，我院委托山东博莱仕土地房地产评估有限公司对案涉房屋的现有价值进行评估，估价结果为案涉房屋在价值时点（2020年4月17日）的市场价值为141.28万元，李宝行、王会香支出评估费9889元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同是否应解除；二、损失赔偿是否应当支持及赔偿数额如何确定。关于焦点一，本案原、被告均为完全民事行为能力人，自愿签订房屋买卖合同，该合同对案涉房屋的位置、面积、价款、付款方式等均有明确约定，体现了双方当事人的真实意思表示，且李莉、王**明承认已收到李宝行、王会香支付的850000元购房款，双方之间构成房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”李宝行所提起的案外人执行异议之诉已被一审、二审驳回，李莉、王**明作为房屋出卖人未取得房屋所有权或者处分权，其无权处分行为导致合同目的无法实现,李莉、王**明应承担违约责任，李宝行、王会香作为买受人要求解除合同并赔偿损失，符合法律规定，一审法院予以支持。关于焦点二，房屋买卖对普通人来讲属于大宗消费，买受人在进行房屋买卖时均应当核实房屋的权属，李宝行、王会香与李莉、王**明签订房屋买卖合同时，李莉、王**明已明确告知案涉房屋暂时无法办理产权登记和顶名买房的事实，李宝行、王会香仍然与之交易，未尽审慎注意义务，导致合同不能履行，李宝行、王会香亦存在过错，一审法院酌定李宝行、王会香承担20%的责任。近年来，房屋价格上涨较快，案涉房屋在价值时点（2020年4月17日）的市场价值估价为141.28万元，李宝行、王会香主张以案涉房产估价报告认定的适时房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价值之间形成的差价认定其履行合同利益损失,予以支持。案涉房屋交付李宝行、王会香接近4年时间，李莉、王**明主张扣除4年来占用房屋的费用，予以支持。双方庭后协商，同意案涉房屋的占用费用为15000元/年，故应当扣除60000元的占用费。综上，李莉、王**明应当退还李宝行、王会香购房款850000元，并赔偿损失，赔偿数额为（1412800元-850000元）×80%+评估费9889元-占用费60000元=400129元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定判决：一、解除李宝行、王会香与李莉、王**明、山东省博兴县佳华房产有限公司于2016年6月30日签订的房屋买卖合同书；二、李莉、王**明于本判决生效之日起十日内退还李宝行、王会香购房款850000元并赔偿损失400129元；三、驳回李宝行、王会香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计19200元，由李宝行、王会香负担4200元，由李莉、王**明负担15000元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，首先，李莉、王明刚与李宝行、王会香及佳华房产之间的房屋买卖关系，有涉案《房屋买卖合同书》为证，该合同书载明“因此房屋为博兴广电局团购房，李莉顶替李红购买，此房屋由李莉出资，李莉是该房屋的实际占有人，所以李莉对该房屋享有处分权”，据此可知，合同各方当事人对涉案房屋系李莉出资购买，名义上为李红所有均知情。但涉案房屋登记在李红名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，即便李莉系涉案房屋的实际出资购买人，其也不能取得涉案房屋的所有权及处分权。其后，该房产因李红丈夫付渤海成为被执行人而被滨州市滨城区人民法院查封，且李宝行所提起的案外人执行异议之诉已被一审、二审驳回。自此，涉案《房屋买卖合同书》合同目的已无法实现，因此，一审法院支持李宝行、王会香解除合同的诉求，并无不当。其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李宝行、王会香诉请李莉、王**明赔偿其损失，应予支持，鉴于其在订立合同时知道涉案房产存在上述风险，一审法院在经评估房屋价值后酌定其对自身损失承担20%的责任，亦无不当。再次，一审判决以李莉、王**明作为房屋出卖人未取得房屋所有权或者处分权，其无权处分行为导致合同目的无法实现为由,确认解除李宝行、王会香与李莉、王**明、佳华房产签订的房屋买卖合同，并未认定该房屋买卖合同无效。本案房屋买卖合同并无无效情形，系有效合同。因此，上诉人王**明、李莉以一审判决认定本案房屋买卖合同无效为由，没有事实依据，其因此主张的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人王**明、李莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11610元，由上诉人王**明、李莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 黄跃江审 判 员 张 珊二〇二〇年九月三十日法官助理 张鲁奇书 记 员 崔玮琦