江西省龙南市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0727民初427号原告（反诉被告）：钟万**，男，1974年1月20日出生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人：钟秋平，江西江龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢建锋，江西江龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：赖红日，男，1975年12月19日出生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人：赖瑞杰，江西尚业律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶华良，江西尚业律师事务所实习律师。原告（反诉被告）钟万**与被告（反诉原告）赖红日房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）钟万**委托诉讼代理人钟秋平、被告（反诉原告）赖红日及委托诉讼代理人赖瑞杰、叶华良到庭参加诉讼，于2020年5月20日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）钟万**及其委托诉讼代理人谢建锋、被告（反诉原告）赖红日及委托诉讼代理人赖瑞杰、叶华良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟万**向本院提出诉讼请求：1、判决由被告继续履行租房合同。2、判决由被告赔偿经济损失每月15000元，直至原告正常经营。3、由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，钟万**增加一项诉求，要求被告赔偿店内财产损失（具体金额由法院委托司法机构鉴定后确定）。事实和理由：2019年5月1日，原告与被告签订了一份《租房合同》，合同约定：“一、租期3年，租房从2019年4月18日起至2022年4月18日止；二、月租金为800元，缴租为3个月支付一次。水电费乙方按实际支付”。2019年底，被告将房屋转让给了案外第三人，3月1日，被告将电线拔了，将原告的灶头砸坏，3月2日，被告将前门电焊焊死，后更换门锁，导致原告无法进出，无法继续经营餐饮，导致冰箱食品全部无法使用。原告与被告签订的合同未到期，被告的行为损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请判决所求。原告钟万**为支持其主张，提供了下列证据材料：1、原告身份证复印件、被告常住人口信息，证明诉讼主体资格。2、租房合同，证明原被告之间的租赁事实。被告赖红日辩称:原告的起诉没有事实依据。2019年5月1日，答辩人与原告签订了一份房屋租赁合同，合同约定：“一、租期3年,租房从2019年4月18日起至2022年4月18日止;二、月租金为800元,缴租为3个月支付一次。水电费乙方按实际支付。”合同签订后至2020年2月1日之前，原告按照约定都能在每个周期的月初按时交房租。即2019年4月20日通过微信转账缴交2019年5、6、7三个月的房租3400元（含1000元押金），2019年8月7日通过微信转账缴交2019年8、9、10三个月的房租2400元，2019年11月3日缴交2019年11、12月、2020年1月三个月的房租2400元。考虑到2020年2月初缴交2、3、4月三个月的房租的日子为春节假期，这个时候催房租不吉利，答辩人兼反诉人在2020年1月24日春节前曾提醒原告是否可以提前支付2、3、4三个月的房租，以免在春节假期间不方便，但原告没有回应。2020年元节后（2月9日左右），答辩人又提醒原告，按惯例支付2020年2、3、4三个月的房租了，但原告以没有生意没钱为由拒不支付上述三个月的房租，之后原告一直没有联系答辩人商谈交房租事宜。2020年3月1日，答辩人再次催告原告，再不交房就请走，原告没有回应。3月2日，答辩人又ー次提醒，但原告拒不缴租，还提出要搬走就赔偿他10万元。见此情况，答辩人3月4日只好切断了房屋的电源并锁掉了店门。原告拒不履行交房租的行为，已严重反了租房合同主义务，经答辩人多次催告后仍不履行，答辩人依据法律法规完全可以终止合同。被答人提出15000元的损失完全没有依据。在被答辩人拒付房租的情况下，答辩人已除合同，被答辩人自己不主动把东西处理好，造成冰箱里的东西损坏，应由其自己负责，和答辩人无关。即使答辩人不解除合同，被答辩人在3月份正常经营的情况下收入都不可能有15000元，何况是在新冠××疫情期间，被答辩人要求答辩人赔偿15000元损失没有法律和事实依据。被告赖红日提出反诉请求：1、请求人民法院确认双方的房屋租赁合同解除。2、判决被反诉人支付2020年2月份房租及2020年3月、4月房屋被占用期间的房屋占用费，三个月共计2400元。直至搬离为止，每月按800元计算。3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人在2020年1月24日春节前曾提醒原告是否可以提前支付2、3、4三个月的房租，以免在春节期间不方便，但被反诉人没有回应。2020年元宵节后(2月9日左右)，反诉人又提醒原告，按惯例2月初要支付2020年2、3、4三个月的房租了，但被反诉人以没有生意没钱为由拒不支付上述三个月的房租，之后被反诉人一直没有联系人反诉人商谈交房租事宜。2020年3月1日，反诉人再次催告被反诉人，再不交房租就请搬走，被反诉人没有回应。3月2日，反诉人又ー次提醒，但被反诉人拒不缴租，还提出要搬走就赔偿他10万元。见此情况，反诉人只好切断了房屋的电源并锁掉了店门。被反诉人拒不履行缴交房租的义务，已严重违反了房屋租赁合同的主义务，经反诉人人多次催告后仍不履行，反诉人依据法律法规已在3月2日解除了双方的房屋租赁合同。被反诉人占用反诉人的房屋至今，仍未搬离。被告赖红日为支持其答辩和反诉，提供了下列证据材料：1、微信转账记录三张，分三次缴纳租金，第一次4月20日，第二次8月7日支付，第三次在2019年11月3日支付，证明每三个月支付一次房租，证明双方对房租有约定，支付时间为月初。2、缴纳电费凭证，证明被告2020年3月19日缴纳的2月份的电费。这个电费本应由原告缴交。原告以其自己的行为表示解除房屋租赁合同。本院经审理认定事实如下：2019年5月1日，赖红日（甲方）与钟万**（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将坐落于临塘乡临江村新圩小组36号房屋出租给乙方使用，租期为3年，从2019年4月18日起至2022年4月18日止，月租金为800元，每3个月支付一次，水电费由乙方按实际支付，合同还对双方其他权利义务进行了约定，但未约定违约责任。合同签订后，原告钟万**开始在案涉出租房内从事餐饮服务，原告钟万**按协议约定分三次支付了九个月的房屋租金,分别为2019年4月20日支付3400元（含1000元押金），2019年8月7日支付2400元，2019年11月3日支付2400元，之后的租金再未支付。2019年3月2日，被告赖红日与原告钟万**的妻子因房屋租金问题发生纠纷，被告赖红日将店内电源切断，并于3月4日将店门封住。另查明，原告钟万**在诉讼过程中向本院申请对其店内食材、冰箱冰柜损坏及经营期间的损失进行鉴定，后因店内食材长期放置造成腐烂变质，严重影响周边群众生产生活，经本院组织，双方当事人一致同意将变质食材先予丢弃处理，经当场清点，食材中包含面粉、肉类、蔬菜等，同时经双方确认，店内冰箱冰柜仍能正常使用，原告钟万**自愿放弃对经营期间的损失进行鉴定。再查明，双方产生纠纷后，原告钟万**未在出租房内继续开展经营餐饮服务，但也未将店内各类设备搬走。本院认为，原、被告签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在本案中，承租人钟万**仅支付了九个月的房屋租金，之后的租金未支付，其行为已构成根本性违约，且原告钟万**在双方发生纠纷后也未再继续在出租房内开展经营活动，可见双方的合同目的已不能实现，另一方面长期闲置出租房屋，也不符合经济原则，因此被告（反诉原告）赖红日主张解除《租房合同》，本院予以支持。被告赖红日在双方发生纠纷后，未能正确处理双方矛盾，反而采取切断电源和封门的不当措施，导致原告放置在店内的食物原材料腐烂变质，其应对食物原材料的损失承担赔偿责任，虽然原告在本案审理过程中曾申请对食物原材料的价值进行鉴定，但因食物原材料腐烂变质，散发的气味严重影响周边群众生产生活，因此本院主持双方对腐烂变质的食物原材料先行予以了处理，对食物原材料的价值已无法通过鉴定予以确定，本院根据一般的社会生活经验准则，结合食物原材料的种类和现场相片，酌定食物原材料的价值为2000元，应由被告赖红日赔偿给原告钟万**。原告钟万**主张被告赖红日每月赔偿经营损失15000元，未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，因此对原告钟万**的该项主张，本院不予支持。关于被告赖红日反诉要求原告钟万**支付2020年2月起的房屋租金问题，虽然原告钟万**具有拒绝支付房屋租金的违约行为，但被告赖红日切断电源和封住店门的行为也是导致合同不能继续履行的重要原因，因此双方均有违约行为，对案涉租赁合同解除均有过错，故双方对合同期间和解除后的租金损失，应予以分担，结合房屋每月租金金额及双方的过错程度，本院酌定原告钟万**从2020年2月18日起每月支付被告赖红日房屋租金200元，直至出租屋实际交还时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）钟万**与被告（反诉原告）赖红日于2019年5月1日签订的《租房合同》。二、被告（反诉原告）赖红日于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）钟万**食物原材料损失2000元。三、原告（反诉被告）钟万**自2020年2月18日起支付被告（反诉原告）赖红日房屋租金200元/月，直至出租屋实际交还时止。四、驳回原告（反诉被告）钟万**的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）赖红日的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，反诉费25元，共计113元，由原告（反诉被告）钟万**承担80元，由被告（反诉原告）赖红日承担33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  王群勇二〇二〇年九月二十二日书记员  黄 鑫书记员  刘 龙