成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初9335号 原告：四川诚和物业管理服务有限公司，住所地：成都市金牛区黄忠街****。 法定代表人：宋庆军，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国建，四川明炬律师事务所律师。 被告：桂天勇，男，1969年5月27日出生，汉族，住重庆市江津区。 被告：周苏元，女，1974年9月12日出生，汉族，住重庆市江津区。 共同委托诉讼代理人：桂天红，系桂天勇的妹妹。 原告四川诚和物业管理服务有限公司（以下简称诚和公司）与被告桂天勇、周苏元物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈国建，二被告共同委托诉讼代理人桂天红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诚和公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费2514元及滞纳金（从逾期之日起，每天按应交物业服务费的千分之三计算至足额付清之日止，暂计算至2020年6月8日止，滞纳金为7857元）；2.判令被告支付原告垃圾清运费152元；3.依法判令本案的诉讼费、公告费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年3月30日，原告与新都区马家镇壹品檀国际社区（以下简称案涉小区）第一届业主委员会（以下简称壹品檀业委会）签订《物业服务合同》，约定原告从2016年1月6日起至2019年1月5日向案涉小区提供物业服务。被告系案涉小区1栋704号房屋业主。合同约定，物业服务费每月按建筑面积1.5元每平方米收取。但是被告2016年1月1日至2017年7月31日未按约交纳物业服务费。共计拖欠2514元。根据合同约定，业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天交应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金。原告多次通过张贴缴费通知、委托发送律师函等方式向被告催缴物业服务费，被告至今仍未交纳，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告桂天勇、周苏元共同辩称，其未交物业服务费是因为电瓶车被盗，当时物业服务公司承诺免除两年的物业服务费。原告未提供签订合同时期的营业执照，也未提供物业资质证书，原告身份不合法。垃圾清运费应该是每月6元而并非8元。 本院经审理认定事实如下：2016年1月12日，原告与壹品檀业委会签订《物业管理委托临时代管协议》，约定由原告临时代管案涉小区，代管期限：自2016年1月6日18时起至依法选聘的“壹品檀国际社区”新的正式物业服务企业进驻管理时止，该协议上有案涉小区业委会主任唐善明和副主任杨光富、邓佳秀等人签字。2016年3月30日，原告（乙方）与壹品檀业委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同约定了原告为案涉小区提供物业服务，合同约定了委托管理事项、期限、双方权利义务、物业管理费用、违约责任等等。双方约定物业服务费收费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元交纳，每季度交纳一次，每次交纳费用时间为季度期满前五日。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同期限为2016年1月6日起至2019年1月5日止。 另查明，新都区××镇××大道××段××号××栋××单元××层××号房屋登记的产权人为被告二人，该房面积为88.20平方米。 庭审中，原告提交了一份案涉小区物业物资交接清单，显示原告与成都市创和物业有限公司之间于2017年7月31日交接了文件柜、电脑桌、椅子、电脑等物品。原告提交了一份马家镇石坝社区居民委员会出具的《证明》，证明原告退场前结清垃圾处理费。原告提交了《温馨提示》，《关于催缴公共物业服务费的温馨提示》和催缴通知书，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实。被告提交了报警记录，拟证明其电瓶车被盗的事实。 庭审中，原被告双方一致认可以下事实：二被告为案涉房屋的业主，2016年1月1日至2017年7月31日期间未交纳物业服务费和垃圾清运费。被告认可物业服务费金额，对垃圾清运费的收费标准和违约金有异议。 以上事实，有物业管理委托临时代管协议、物业服务合同、物业物品交接清单、证明、温馨提示、关于催缴公共物业服务费的温馨提示、催缴通知书、律师函、成都市不动产登记信息摘要、整付零寄交寄清单、张贴律师函的照片、报警记录和庭审笔录在案予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与壹品檀业委会签订的《物业管理服务合同》对案涉小区的业主具有约束力。 原告主张的二被告欠交物业服务费的时间和金额、垃圾清运费的时间，二被告予以认可，予以认定。垃圾清运费为每月每户8月的标准已由马家镇石坝社区居民委员会认可，原告作为代收主体，如实如数代收代缴，本院予以认定。根据《最高人民法院》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”并参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，原告已催告业主交纳，二被告应当向原告支付物业服务费2514元，垃圾清运费152元（8元/月×19月）。 二被告认为原告未提供签订合同时期的营业执照，也未提供物业资质证书，故原告身份不合法。本院认为，原告已经提交了正在使用的营业执照，该营业执照显示原告公司成立于2008年10月21日，营业期限2008年10月21日至永久，为经营范围为物业管理，说明了原告系经过工商行政部门登记的物业服务企业，从原告成立之日具有民事行为能力，具备签订物业服务合同的主体资格。《物业服务企业资质管理办法》已被废止，物业资质证书亦不对合同效力及上述民事行为能力产生影响。二被告并未提交证据证明物业服务合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。对二被告的答辩，不予采纳。二被告辩称原告或在先的物业公司因其电瓶车被盗口头承诺减免其物业服务费，但根据其提交的报警记录，报警时间早于原告入场时间，二被告的该主张与常理不符，二被告没有提供证据证明原告作出了该承诺，不予采信。关于违约责任问题，被告的答辩理由依法不能成立，被告也未提交证据证明原告履行合同约定方面的问题，原告主张被告未按照合同约定交纳物业服务费构成违约，予以认定。但原告主张的违约金标准过高，本院酌情确定按年利率4%的标准进行计算，自被告最后一期物业服务费的最末缴纳时间的次日即2017年8月1日起算，故被告应以实际欠付物业服务费为基数，按年利率4%的标准向原告计付自2017年8月1日起至全部欠付物业服务费付清之日止的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告桂天勇、周苏元于本判决生效之日起十日内向原告四川诚和物业管理服务有限公司支付物业服务费2514元、垃圾清运费152元，并支付违约金，违约金的计算方式为：以2514元为基数、按年利率4%的标准向四川诚和物业管理服务有限公司支付从2017年8月1日起至前述欠付的物业服务费全部付清之日止； 二、驳回原告四川诚和物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32元，由被告桂天勇、周苏元负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邹雨妙 二〇二〇年九月十五日 书记员  花马洗