福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初2867号 原告：苏少杰，男，汉族，1992年8月17日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：泉州福源房地产开发有限公司，住福建省泉州市泉港区福炼生活区南区25栋，统一社会信用代码91350505784528275F。 法定代表人：郑德恩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑衡恒，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张传江，福建建达（泉州）律师事务所律师。 原告苏少杰与被告福建福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏少杰的委托诉讼代理人林丽琴、被告福源公司的委托诉讼代理人郑衡恒到庭参加诉讼。本案审理过程中，当事人申请庭外和解期间，期满未能达成协议。本案现已审理终结。 苏少杰向本院提出诉讼请求：一、确认苏少杰与福源公司2017年1月12日签订的《泉州市商品房买卖合同》（编号：201701120084）第十四条“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金”中违约金数额的约定无效；二、判决福源公司立即协助苏少杰办理址于丰泽区城东片区安吉路东南侧滨海华庭1-3号楼及西面商业（A区）西204号房屋不动产权证，并赔偿苏少杰逾期办证损失（以4547328元为基数，自2017年4月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际办证之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2011年至2013年期间，案外人苏炳源为福源公司代垫滨海华庭项目工程款6000万元。后为承包销售滨海华庭项目店面，苏炳源于2013年4月至6月又向福源公司支付2000万元，以上合计8000万元。双方并为此签署《滨海华庭店面承包销售协议》及补充协议一份。2016年5月31日，苏炳源与福源公司就上述垫付工程款事宜进行结算并签署《往来账确认书》一份约定，福源公司将名下位于滨海华庭A101至西A125和西A201至西A205号的店面抵偿给苏炳源以偿还上述8000万元债务中的76928640元，且苏炳源有权指定第三人受让上述店面。2017年1月12日，苏炳源指定苏少杰向福源公司购买案涉房屋。据此，苏少杰与福源公司签署204号店面《商品房买卖合同》（编号：201701120084）一份，约定房屋总价为4547328元。合同第十四条约定，福源公司应于交房后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按照第2项处理：即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。上述合同签订后，福源公司至今尚未协助苏少杰办理房屋权属证书。苏少杰认为，《商品房买卖合同》中第十四条的约定属于福源公司为重复使用所提供的格式条款，且该格式条款存在免除福源公司责任的情形也未采取合理方式提请苏少杰注意，理应属于无效格式条款。福源公司理应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担逾期办证的违约责任。 福源公司辩称，诉争的商品房买卖合同不是格式条款，而是由建设部门规定的规范文本，据合同法第三十九规定，格式条款因当事人为重复使用而预先拟定，而本案合同文本是建设部门的专家制定并综合考虑并平衡了双方的权利而拟定，不是格式条款；二、案涉商品房买卖合同第十四条第二项的违约金0%，系双方协商后填写的内容而非合同范本中所固有的。商品房买卖合同第十四条第二项该处的0%是填写的横线上的，而非原先文中所固有的，可见该数额是双方达成的真实意思表示，不存在免除或限制一方责任问题，应对双方具有相同的法律效力；三、该买卖合同第十四条第二项中逾期办证违约金为0%是有原因，对此苏少杰非常清楚，具体理由：案涉项目系福建炼油化工公司的配套生活小区，福源公司仅是为开发该生活小区专门成立的项目开发公司，该项目用地系经泉州市人民政府为将福建炼化公司总部留在泉州特事特办以协议出让方式提供给福源公司，因此福源公司并不是真正意义上的房地产开发公司，案涉项目也非真正意义上房地产开发项目，对此苏少杰是知情的，苏少杰父亲苏炳源签订过该项目的包销协议，苏少杰购买的相应店面就是苏少杰父亲包销的店面的一部分，据苏少杰提供的包销协议可看出，苏少杰父亲在包销过程主持签订过很多店面买卖合同，相关合同逾期办证违约金也均约定为0%，苏少杰及其父亲对此是知情的，如前所述该项目不是真正意义上的房地产开发项目，故该项目中很多环节需与政府部门协调，所以办理过程速度会较慢，因此双方才会在案涉买卖合同中约定逾期办证违约金为0。综上，案涉合同为非格式条款，合同第十四条中的违约金为0是双方的真实意表示，对双方均有法律约束力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年3月29日，福源公司与苏炳源签订一份《滨海华庭店面承包销售协议》，约定苏炳源承包销售滨海华庭项目配套商业店面，包括东西面一、二层商业店面总面积约11000平方米，承包单价为均价每平方米16000元；苏炳源在2013年2月1日前代福源公司垫付滨海华庭项目工程款6000万元，在2013年4月16日前代垫承包销售面积内的商业店面需要补交的土地出让金2000万元；苏炳源须在福源公司预售证办理后24个月内完成店面销售，如未完成的，苏炳源应于上述期限届满后三十日内向福源公司购买未销售店面，并确保总销售均价不低于16000元／平方米；等等。2013年6月25日，福源公司出具一份《收条》，确认收到苏炳源代付滨海华庭项目工程款8000万元。2014年7月28日，福源公司与苏炳源签订《滨海华庭商店承包销售补充协议二》，将承包销售店面面积改为销售该项目1＃、2＃、3＃楼一、二层商业店面，面积约为4800平方米。2016年5月31日，福源公司与苏炳源签订一份《往来账确认书》，确认苏炳源为承包销售滨海华庭店面垫付项目工程款8000万元，福源公司抵偿给苏炳源的店面为滨海华庭西Ａ101至西Ａ125和西Ａ201至西Ａ205号店面，面积共计4808.04平方米（以测绘面积为准），每平方米16000元由苏炳源承包销售，共计承包销售店面价值76928640元；苏炳源承包销售的店面未销售部分，在过户价格双方协商一致等条件下，可指定第三方受让并签订买卖合同（垫付工程款转为购房款），等等。2016年12月15日，福源公司发函给苏炳源，通知其来签订店面购销合同。2017年1月12日，苏炳源指定其子苏少杰与福源公司就上述承包销售店面中的22间店面分别签订了《商品房买卖合同》，并在泉州市房屋交易中心办理了《商品房买卖合同》网上签约登记备案。其中，合同编号为201701120084的《商品房买卖合同》，约定苏少杰购买滨海华庭第1-3号楼及西面商业（Ａ区）一层西Ａ204号房，建筑面积488.96平方米，单价每平方米9300元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。合同签订后，福源公司于2017年1月12日交付房屋。另查，滨海华庭项目用地系经泉州市政府批准作为福建炼油化工有限公司建设总部及配套生活设施工程项目用地。根据《泉州市人民政府用地联席会议纪要》（泉地联〔2012〕3号），福源公司与泉州市国土局于2012年12月7日签订一份《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定将泉地（2007）合012号、泉国用（2009）第2××0号项下建筑面积12766.07平方米分摊土地面积3467.1平方米，土地用途由配套生活设施用地改变为商服-批发零售（店面）用地，福源公司应补交地价差额3502.716万元，等等。之后，福源公司交纳了上述地价差额款。 本案审理过程中，本院根据案件审理的需要，向泉州市不动产登记中心函询滨海华庭小区不动产登记的有关问题，泉州市不动产登记中心复函答复如下：一、滨海华庭项目尚未办理不动产首次登记，主要原因是该项目存在超容积率建设，需补签出让合同、补交土地出让金、完善相关用地手续，因此目前无法办理转移登记（商品房分户登记）；二、根据《泉州市城乡规划局关于重新下达福建炼油化工有限公司总部及配套生活设施用地规划设计条件的通知》（泉规〔2007〕457号），用地性质为公司总部办公用地，其余为配套生活用地。根据市政府《福建炼油化工有限公司城东配套生活设施用地协调会议纪要》（〔2008〕299号）第五条：市房管局在办理相关房产证时应注明是“福建炼油化工有限公司员工生活宿舍”，市国土资源局对土地暂不予分割到户。 本院认为，苏少杰与福源公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。福源公司至今未办理滨海华庭项目的不动产首次登记，且未办理的主要原因是项目存在超容积率建设，需补签出让合同、补交土地出让金、完善相关用地手续等问题，即系由于福源公司的原因而未办理，故福源公司的行为已构成违约，苏少杰请求福源公司协助办理案涉房屋的不动产权证，本院予以支持。 苏少杰同时主张合同第十四条中关于逾期协助办证违约金为0的约定属无效格式条款，并主张调整为按中国人民银行同期同类贷款利率及按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算逾期协助办证违约金。福源公司则主张该约定系双方协商后订立的条款，非无效格式条款。关于该问题，首先，根据泉州市人民政府的相关文件，滨海华庭项目用地属经市政府批复作为福建炼油化工有限公司作为总部及配套生活设施项目建设用地。同时，泉州市不动产登记中心回函答复本院，根据市政府《福建炼油化工有限公司城东配套生活设施用地协调会议纪要》（〔2008〕299号）第五条：市房管局在办理相关房产证时应注明是“福建炼油化工有限公司员工生活宿舍”，市国土资源局对土地暂不予分割到户。因此，案涉项目用地确实存在特殊性；其次，苏少杰系由苏炳源指定与福源公司签订本案的《商品房买卖合同》，而苏炳源与福源公司之间就案涉的店面系承包销售关系，苏少杰则是苏炳源之子，故苏少杰知悉案涉店面所在的滨海华庭项目的特殊性，缔约时对可能出现的逾期协助办证问题及其原因是能够合理预期的。因此，福源公司主张逾期协助办证违约金约定为0，系双方协商后订立，本院予以采信。苏少杰请求确认该约定无效，以及请求福源公司支付逾期协助办证违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、泉州福源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助苏少杰办理址于丰泽区城东片区安吉路东南侧滨海华庭1-3号楼及西面商业（A区）西204号房屋不动产权证； 二、驳回苏少杰的其他诉讼请求。 案件本诉受理费10258元，减半收取5129元，由苏少杰负担5079元，泉州福源房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈奕辉 二〇二〇年九月八日 书记员  何静艳 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。