中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2020）最高法民申3303号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曹长水，男，1969年6月23日出生，汉族，住山西省太原市小店区。委托诉讼代理人：高佩良，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽雅，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被申请人：（一审被告、二审被上诉人）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。一审第三人：于兰芳，女，1969年1月4日出生，汉族，户籍所在地山东省威海经济技术开发区，现住山东省威海经济技术开发区。再审申请人曹长水因与被申请人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）、一审第三人于兰芳破产债权确认纠纷一案，不服山东省高级人民（2019）鲁民终1940号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。曹长水依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审称：一、新证据是广信公司原法定代表人姚书诚出具的《证人证言》及《付款证明》各一份。该份证人证言结合曹长水与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、广信公司出具的购房款收款收据足以证明：是广信公司直接将涉案房产出售给曹长水，曹长水在支付购房款时，是广信公司要求曹长水向第三人于兰芳交付购房款，在曹长水根据广信公司的指示将购房款支付给第三人于兰芳后，也是广信公司向曹长水开具了收到购房款的收款收据，因此，曹长水并不是用于兰芳对广信公司享有的债权来抵顶购房款，而是曹长水为购买涉案房产按购房合同的约定向广信公司支付购房款后，广信公司以曹长水支付的购房款冲抵了其欠付于兰芳的债务。曹长水已经按合同约定履行了作为购房消费者的付款义务，曹长水向于兰芳支付购房款的行为完全是根据广信公司的指示而进行的，目的是为了购买涉案房产，并不是为了消灭广信公司与于兰芳之间的债务，广信公司与于兰芳之间的债权债务关系与曹长水无关。《证人证言》于2020年4月29日经威海市威海卫公证处公证（公证书包含姚书诚手写证人证言及视频录像）。该两份材料可表明，曹长水之所以将购房款交付给于兰芳，完全是经广信公司要求。前述证据同时可以说明二审法院认定的：“曹长水以广信公司欠于兰芳的借款本息抵顶部分购房款”以及“曹长水利用于兰芳的借款本息交纳部分购房款”毫无依据。曹长水既然支付了购房款就说明其本意就是为自身获得涉案房屋，并不是为了帮助于兰芳实现债权，曹长水属于普通商品房购房消费者。二、原判决在没有任何证据证明的情况下，推测“曹长水利用于兰芳的借款本息交纳部分购房款”，进而认定曹长水购房目的并非为生活、居住需要，而是帮助于兰芳实现债权，曹长水并非商品房购房消费者。曹长水对于二审法院的认定完全不能认可。一审及二审法院已经认定的事实是：曹长水多次提取现金向于兰芳交纳购房款，于兰芳对此认可；在曹长水向于兰芳付款后，是广信公司向曹长水出具购房款收款收据，这充分证实了曹长水所支付的款项是为了购买广信公司的房产而向广信公司支付的购房款，而非抵顶，虽然款项是交付给了于兰芳，但该款项的支付是经广信公司指示后进行的。足见二审法院认定曹长水以于兰芳的债权抵顶购房款与事实不符，毫无依据。二审法院实际是将广信公司与于兰芳之间的以物抵债关系强行代入曹长水与广信公司之间的商品房买卖合同关系，而忽略了曹长水实际履行了付款义务这一事实。只要曹长水已经履行了付款义务，就足以说明曹长水购房是为了自己而不是其他任何人，况且曹长水履行的方式并不是反推曹长水购房目的的依据。在曹长水、广信公司及于兰芳三者之间存在两个法律关系，即曹长水与广信公司之间系商品房买卖合同关系，广信公司与于兰芳之间系以物抵债的法律关系。在实际履行过程中，曹长水与广信公司之间商品房买卖合同中作为购买人的义务已经实际履行，曹长水已经支付了全部购房款，但广信公司与于兰芳之间的以物抵债协议即《抵房协议》并没有实际履行，而是由广信公司以曹长水应当支付的涉案房产的购房款偿还了于兰芳的债务。庭审中，曹长水提交了与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、广信公司向曹长水开具的收款收据并且该商品房买卖合同已经在房产登记主管部门办理了预售备案，说明是曹长水作为实际购房人从广信公司处购买了涉案房产并已经支付了全部购房款。尽管曹长水将购房款支付给了于兰芳，但当广信公司依据《商品房买卖合同（预售）》向曹长水开具收款收据时，等于广信公司认可收到了曹长水的购房款并认可曹长水将该购房款支付给于兰芳是代表广信公司向于兰芳偿付债务的行为。在此情况下，广信公司与于兰芳的《抵房协议》因广信公司已经将该房产销售给曹长水而不再履行，因此广信公司与于兰芳之间的债务消灭不是基于广信公司履行了其与于兰芳的《抵房协议》，而是由曹长水以支付的购房款偿还了广信公司欠付于兰芳的债务后导致债务消灭。原审法院将曹长水与广信公司之间的商品房买卖合同关系与广信公司与于兰芳之间的以物抵债关系混为一谈，导致了错误的判决结果。三、原判决适用法律错误。（一）曹长水是购房消费者，其购买涉案房产的目的完全是为了自己居住使用，并不是为了消灭广信公司与于兰芳之间的债权、债务关系。二审法院判决一方面认定曹长水与广信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，也同时认定了广信公司向曹长水开具收款收据的行为属于曹长水已经履行了支付购房款的合同义务，但却认为曹长水购房的目的不是为了生活、居住需要，而是为了帮助于兰芳实现债权。二审法院的这一认定完全没有依据，根据曹长水已经与广信公司形成合法有效的商品房买卖合同关系以及曹长水已付清全部购房款的事实，结合曹长水在涉案小区内未购置其他房产的情况，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条之规定，曹长水应当被认定为商品房购房消费者，其购买案涉房产的真实目完全是为实现自身生活、居住使用。曹长水之所以将购房款支付给于兰芳，是受广信公司的指示，是广信公司要求曹长水云将购房款支付给于兰芳的，至于广信公司与于兰芳之间的债权债务关系如何处理、是否消灭是广信公司与于兰芳之间的事情，与曹长水无关，曹长水购买涉案房产完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的取得物权、排除其他执行的条件。同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，应当认定曹长水对涉案房屋享有的消费者权利不仅优先于担保债权，而且优先于建设工程价款优先受偿权，应当予以保护。（二）二审法院认定曹长水要求广信公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》约定的交付房屋、协助过户义务的请求属于个别清偿请求是完全错误的。法院受理广信公司破产案件前，存在两个法律关系：第一是曹长水与广信公司之间商品房买卖合同关系；第二是广信公司与于兰芳之间的债权、债务关系，曹长水与广信公司之间不存在债权、债务关系，因此根本不涉及个别清偿的问题。如果存在个别清偿，也是广信公司与于兰芳之间的债权、债务关系所涉及的个别清偿，即广信公司用其收取的曹长水支付的购房款个别清偿了于兰芳的债务，这与曹长水无关，曹长水是独立于广信公司与于兰芳债权债务关系之外的商品房购房消费者，根本就不属于适用个别清偿的范围。（三）关于曹长水权利救济问题。二审法院认为涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，因此商品房买卖合同属于法律上或事实上的不能履行。对此，曹长水认为涉案房产现在已经建设完毕，完全可以交付使用，只是因为未完成初始登记，尚未达到办理不动产转移登记的条件，但只要涉案房产所属的项目完成相关验收手续及初始登记，案涉《商品房买卖合同（预售）》完全可以履行完毕，曹长水完全可以取得涉案房产的权属证书，不存在任何法律上或事实上不能履行的障碍。现在，凡是被广信公司的管理人认定为具有消费者购房优先权的业主，均已经实际交付了房产，目前正在办理不动产过户手续，如果曹长水被认定为购房消费者，广信公司完全可以交付房产并办理过户手续。二审法院所称的曹长水可以向广信公司管理人申报债权并不能使得曹长水权利得到救济，因为管理人已经明确，此种情况下，申报的债权均认定为普通债权，这将严重损害曹长水的合法权益。本院经审查认为：一、曹长水就涉案房产不享有商品房购房消费者的优先权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，曹长水基于广信公司与于兰芳的以房抵债行为而形成购房事实，根据其已知广信公司将涉案房产抵顶给于兰芳、利用于兰芳的借款本息交纳部分购房款等具体情形，其购房目的在于帮助于兰芳实现债权，并非为生活、居住需要，不属于上述规定所保护的商品房消费者。张惠云与曹长水系夫妻关系，夫妻二人居住地为山西，两人在威海购买两套房屋，显属投资性购房，并非为了生活居住而购买房屋。曹长水提交的新证据不足以推翻原判决的认定。综上，原审认定曹长水并未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，是正确的。二、曹长水的诉讼请求属于个别清偿请求。本案中，广信公司进入破产程序后，曹长水起诉请求交付涉案房产并办理过户登记，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，原审认定属于对其进行个别清偿的诉讼请求，并无不当。综上，曹长水的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回曹长水的再审申请。审 判 长 周伦军审 判 员 李 伟审 判 员 郁 琳二〇二〇年九月三十日法官助理 张凌云书 记 员 李 婧