广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38129号原告：佛山市三水大岛制釉有限公司，住所地广东佛山三水工业园区大塘园A区42-5号（F1）、（F2）。法定代表人：赵燕玲，执行董事。委托代理人：姚志勇，广东金桥百信律师事务所律师。被告：应宇晓，女，1975年11月4日出生，汉族，住上海市卢湾区。原告佛山市三水大岛制釉有限公司（简称大岛公司）诉被告应宇晓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大岛公司的委托代理人姚志勇，被告应宇晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大岛公司诉称：2019年4月中旬，原告将其于广州市天河区花城大道x号x房（“该房屋”）委托给房产中介放盘出租，并明确租客不得在该房屋内养宠物。2019年4月30日，中介联系到有意承租该房屋的被告。查看房屋后，被告愿意先支付1万元定金，待原告确认后再另行约定时间签订房屋租赁合同。同时，中介把原告租赁条件全部告知被告，条件之一是租客不能在该房屋内养猫狗等宠物，被告表示同意，并签名确认上述承租条件。在此前提下，原告收取被告定金并按双方约定时间签订房屋租赁合同。租赁期间，附近邻居向物业投诉，该房屋经常向外散发出异味，同时部分住户反映该房屋内养殖大量猫只。接到物业通知后，原告来到该房屋要求查看被告屋内情况。经查看，被告房屋内竟然养了许多只猫，房屋内的客厅、卧室等原应作为正常居住的地方竟堆放了大量塑料箱、纸皮箱，卧室飘窗、卫生间的角落放置大小不等的装猫粮容器和盛水的碗，同时卧室床头的软包装饰遭到不同程度地破坏，软包皮层已出现了多处猫爪划痕。对此，小区物业管理处及广州市天河区猎德出租房屋服务管理对被告大量养猫的行为作出整改的要求。遗憾地是，被告对此不予理睬，并未停止在屋内养猫的违约行为。针对被告擅自养猫且拒不改正的严重违约行为，原告仍本着以和为贵的态度与被告沟通退租事宜，但被告出尔反尔，未按双方谈妥的期限搬离房屋，并以各种荒唐理由拒绝搬离。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即搬离租赁房屋广州市天河区花城大道x号x房，并在退还房屋之日前修复屋内的装修装饰，将房屋恢复原状；3、被告向原告支付违约金30000元；4、被告承担本案诉讼费。被告应宇晓辩称：被告请求法院驳回原告全部诉请。一、双方租赁合同和补充协议均未有禁养宠物的约定。2019年4月30日被告签字的条款中有多项约定均在正式合同中进行了调整和取消，如起租时间，次年租金，费用补偿等，关于禁养宠物约定的取消是经过双方协商同意的。在正式合同及补充协议中，保留了双方认可的条款，如原告同意被告安装防盗网和纱窗，调整了违约金金额等重要条款。原告将租赁房屋放盘时未明确禁止养宠物。二、物业向被告发送张贴的整改书仅有物业管理处公章，没有出具该整改书的经办人或单位负责人签章，根据我国新民诉解释，此为无效的证明文件，不能证明被告有过错。三、原告起诉书所称的被告养猫骚扰邻居被投诉并被物业要求整改，系捏造事实。四、起诉书称“广州市天河区猎德出租屋服务管理中心（以简称“出租屋管理中心”）对被告大量养猫的行为做出整改的要求”，证据清单中称“出租屋管理中心人员对被告养猫所产生的不良影响进行现场监督整改”，但出租屋管理中心人员仅于8月26号上门要求被告进行合同备案登记，并未提及任何与养猫相关内容，更无提要求被告整改养猫之事，此后也并未来过被告住处，亦无其他后续要求。原告虚假陈述，试图误导法宫认为被告有过错。五，起诉状中称“本着以和为贵的原则与被告沟通，但被告拒绝并以各种荒唐理由拒绝搬离”，也是捏造的事实。（1）被告提供的微信及短信记录可以证明，原告实际控制人赵汉明在仅有的两次与被告见面时，都是以大声呼喝咆哮、威胁的方式。被告找律师朋友前往与原告沟通退租事直，原告代理人得知对方是律师后起身就走，连招呼都不打，起码的礼貌都没有。被告本着以和为贵的原则，跟随代理人找到原告，原告不仅威胁被告说20号不搬走就要报警，把东西扔出去等，其声音之大、语气之凶悍，被告不敢近前。原告的态度恶劣无法沟通才导致协商无法进行，被告才转而通过中介继续沟通退租之事。而原告将该责任归咎于被告，纯属捏造事实。（2）被告提供的大量微信和短信记录亦可证明，被告在积极地配合协商退租方案，反而是原告一直在协商过程中不断指使物业给被告制造麻烦，企图达到其要求的退租赔偿和退租时间条件，恶化双方关系，更因其无理的退租要求，导致协商破裂。（3）原告称双方己约定20号搬离，而15天时间找房子都不够，何况还要收拾东西，打扫卫生就要3天，被告怎么可能答应这么离谱的条件？分明是原告实际控制人赵汉明大声吼叫和威胁被告，伙同其代理人胁迫被告，非逼着被告同意，否则不离开房屋。被告当时要求再延期一周，两人都不同意，完全无视双方的平等地位。原告关于约定20号搬离及协商的全部内容均不符合事实，为虚假陈述。六、原告捏造事实，指使物业制造证据，构陷被告，进行虚假陈述以获得诉讼资格及诉讼中有利地位的可能性极大。七、原告和代理人来被告住处时，被告居住在房屋内，主卧有床，书桌，书等生活用品和家具，被告提供的2019年5月1日后的宜家家居购买订单金额超7000元，三年内的家具购买订单超11000元，既然正常居住，就没有改变房屋住宅的性状之说。客厅和小房间放了很多整理箱，因被告那段时间正在打官司没有时间整理，但那都是私人东西，没有法律规定住宅里面不能放整理箱，原告并未发现任何与养殖猫有关的物品，比如笼子和笼子上挂的喂水器等。一个月三万的租金，被告自己却不住在里面，这不合常理，况且原告也只是提供三个猫碗，一个猫砂盆的图片，就说成是改变了房屋形状，实在没有说服力。八、被告长期购买的猫砂可直接冲入厕所，冲了就没有味道，被告一天两次清除猫砂。猫又是爱干净的动物，经常舔毛清洁自身。不会随地大小便，不能脱离猫的特性来按照人的习性来谈猫。九、租赁房屋屋内层高2.5米，在7、8月关闭门窗开空调且门上有密封条，邻居也很有可能因开空调关闭门窗情况下，该房屋即便有异味，影响邻居可能性很小。经审理查明：原告向中介方放盘出租其广州市天河区花城大道x号x房（简称涉案房屋），并向中介方经办人提出租客不能养宠物的要求。2019年4月30日，应宇晓签署《承租条件》，该《承租条件》其中载明：承租方不能养猫狗等宠物；签约时间2019年5月3日下午4点。2019年5月3日，大岛公司（出租人，代理人林青）与应宇晓（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定出租方同意将涉案房屋（建筑面积173.98平方米）出租给承租方。租期自2019年6月1日至2021年5月31日止，共两年。押金60000元。合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。租金每月30000元。物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付。押金和首月租金，承租方须于本合同签订当日内向出租方支付。承租方合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外。除征得出租方同意外，承租方不得对房屋进行扩、加、改建，不得转租、分租或与他人互换房屋使用，不得改变房屋用途，不得对该物业进行装修，否则出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿。同日，大岛公司、应宇晓签订《补充协议》，约定：一、押金和首次租金（2019年5月19日至2019年5月31日），承租方须于本合同签订当日向出租方支付。……六、本合同租金为出租方实收。七、本合同违约金为一个月的租金，因任何一方导致合约解除，违约方须向守约方支付违约金。八、2020年6月1日至2021年5月31日每月租金31000元。九、甲方同意乙方自行安装防盗网和纱窗。同日，大岛公司、应宇晓签署《家私家电清单》。该清单载明：涉案房屋内有全屋中央空调5台，煤气炉、消毒柜、洗碗机、双门冰箱各1个，窗帘3幅、梯子1个、门禁卡2张、飘窗坐垫3个。煤气482.7，水520，电24822.46。如甲乙双方系租赁该物业，则甲方将该物业交付乙方后，乙方应合理使用前述家私家电，如出现丢失或损坏（自然损耗除外），由乙方照价赔偿。合同签订后，大岛公司交付涉案房屋给应宇晓使用。2019年8月期间，大岛公司就应宇晓在涉案房屋养猫并损坏其装修、家私事宜，与应宇晓交涉退租，双方协商未果。2019年9月9日，大岛公司提起本案诉讼。庭审中应宇晓确认涉案房屋由其一人居住，大岛公司确认应宇晓正常交租。关于在涉案房屋养猫一事，庭审中应宇晓表示：之前我方从上海带3只猫来广州，后又在猎德菜市场收养4只被遗弃的猫；我本人对卫生要求较高，平时注意打扫屋内卫生。关于涉案房屋的装修及家私家电情况，大岛公司表示：涉案房屋装修是开发商的交楼标准，厨房配备家电，贴墙纸，嵌入式衣柜。应宇晓表示：涉案房屋只有厨房配备家电，没有其他家私家电，墙纸没有被损坏。关于涉案房屋现状，大岛公司提供现场照片多张（显示屋内摆放有猫的食盆等），应宇晓庭后根据本院要求提供了房内视频以证实房屋现状。庭审中应宇晓表示：涉案房屋的软包存在被抓坏，但木地板没有损坏，平时我方注意对房屋物品的保护，即使被损坏我方也可以修复。本案中双方对涉案房屋装修及物品因应宇晓养猫的受损程度存在争议。本案审理过程中大岛公司以无法确定房屋目前损毁情况及房屋仍处于应宇晓使用状态为由，申请撤回要求恢复房屋原状的诉请。本院认为：大岛公司、应宇晓双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效。本案审理过程中大岛公司申请撤回要求恢复房屋原状的诉请，属当事人自由处分权利，并无不当，本院予以准许。关于大岛公司诉请。第一，从约定情况看。涉案房屋位于广州市珠江新城，建筑面积较大，市场价值高，大岛公司出于其自身大宗财产的保值增值及室内装修、家电的维护保养等因素考虑，在出租时特别要求承租人不得在屋内养宠物，合法合情合理。应宇晓作为承租人，明知其有养猫的爱好习惯，其承租涉案房屋后须在屋内养猫，亦明知大岛公司出租时已明确要求涉案房屋内不能养宠物，更何况应宇晓已在其签署的《承租条件》中确认这一点。就“涉案房屋内不能养宠物”这一条款，双方当事人显然已完成要约——承诺两个缔约阶段，该条款属于租赁合同内容之一，应宇晓应秉持诚信，恪守承诺。第二，从实际履约情况看。一般而言，养猫本属个人爱好习惯，不应受到非议，但在租赁的他人房屋内养猫，则应建立在遵守合同约定、不损害出租人权益的基础之上，不得滥用权利、违反合同约定。根据上述查明事实，应宇晓在签约时已明知其必然违反合同“涉案房屋内不能养宠物”的约定，但其刻意隐藏该意图而得以顺利签约及收楼使用，明显有悖诚信。租赁期间应宇晓违反约定，在涉案房屋内养多只猫，大岛公司发现后提出异议，双方协商未果，因而成讼。租赁合同为出租方将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中应宇晓作为承租人虽正常交租，但仍应遵循诚信原则，结合双方约定情况，具体审查当事人是否已全面履行合同约定。本案中应宇晓在其承租的涉案房屋内养猫，明显违背大岛公司出租房屋时的初衷即“涉案房屋内不能养宠物”，违反双方合同约定，且大岛公司对此提出异议，双方无法协商一致，在此情况下大岛公司要求解除合同、收回房屋及依约要求应宇晓支付相当于一个月租金的违约金30000元，并无不当，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告佛山市三水大岛制釉有限公司、被告应宇晓双方就广州市天河区花城大道130号402房签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告应宇晓搬离上述房屋，将房屋交还原告佛山市三水大岛制釉有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告应宇晓支付原告佛山市三水大岛制釉有限公司违约金30000元。本案受理费9800元，由被告应宇晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  李婉君二〇二〇年九月九日书 记 员  谢丽军秦爽陈世彬