安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初8681号 原告：合肥辰旭房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河35号301室。 法定代表人：潘伶健，董事长。 委托诉讼代理人：代志强，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宏才，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被告：武涌，女，1970年10月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告合肥辰旭房地产开发有限公司（下称辰旭公司）与被告武涌商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辰旭公司的委托诉讼代理人代志强到庭参加诉讼。被告武涌经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辰旭公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的位于合肥市庐阳区怀宁路以西、夏荷路以南铂悦府Y26幢802室《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告承担违约金259003.8元，并由原告在被告已缴纳的首付款中直接扣除；3.判令被告办理《商品房买卖合同》及《补充协议》备案登记（备案单号：1701005713）注销手续；4.判令被告承担诉讼费、保全费、保全担保费等全部诉讼费用。 事实与理由:2017年1月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，1月18日双方签订补充协议，约定被告在原告处购买铂悦府Y26幢802室，总价款2590038元，首期购房款1040038元，余款1550000元以及办理银行按揭方式支付。同时，双方在《商品房买卖合同补充协议》第一条第3款关于出卖人为买受人承担的按揭担保责任中约定：若因买受人原因导致出卖人代位清偿的，则买受人应在银行收回全部贷款后10天内向出卖人付清出卖人代为清偿的所有费用（包括全部贷款违约金、滞纳金及其他费用）。否则出卖人有权单方面解除本合同，买受人除应向出卖人支付出卖人代为向银行偿付的所有费用，还应向出卖人支付总房款的10%作为违约金。2017年2月3日，原被告及中信银行股份有限公司合肥分行（下称中信银行合肥分行）签订《个人购房借款合同》，被告向中信银行合肥分行借款1550000元，原告为被告还笔借款提供阶段性连带责任保证，后期被告出现严重逾期，致使中信银行合肥分行向合肥市包河区人民法院提起诉讼，要求被告归还全部贷款及相关利息、罚金及实现债权的费用。合肥市包河区人民法院作出（2019）皖0111民初12875号民事判决书，被告需在10日内偿还中信银行合肥分行借款本金1423852.83元及相应利息，并承担律师费25000元，案件受理费9042元、保全费5000元，原告对上述债务连带负担。该判决生效后，被告未履行付款义务，中信银行合肥分行于2019年12月16日向原告发出付款告知函，要求原告履行保证责任，清偿贷款本金、相关利息、罚息及实现债权的费用等。2020年1月8日，原告向中信银行合肥分行代偿1544065.6元。此后，经原告催促，被告还款未果，至今被告未能偿还原告代为支付的款项，为维护原告合法权益，故诉至法院。 武涌未答辩。 本案经审理查明的事实如下：2017年1月13日，辰旭公司与武涌签订了《商品房买卖合同》，约定：辰旭公司将位于合肥市庐阳区怀宁路以西、夏荷路以南室房屋出售给武涌；房屋总价款为2590038元，武涌应于2017年1月13日前支付首付房款1040038元，余款1550000元以办理银行按揭方式支付。合同签订后，武涌支付了首付款1040038元。 2017年1月18日，辰旭公司与武涌就前述《商品房买卖合同》又签订了《补充协议》，约定：若因武涌原因导致辰旭公司代为清偿的，则武涌应在银行收回全部贷款后10天内向辰旭公司付清其代为清偿的所有费用（包括全部贷款、违约金、滞纳金及其他费用），否则辰旭公司有权单方面解除合同及补充协议，在辰旭公司据此解除合同及本补充协议的情况下，武涌除应向辰旭公司支付辰旭公司代为向银行偿付的所有费用，还应向辰旭公司支付总房款的10%作为违约金。 同日，辰旭公司与武涌对《商品房买卖合同》进行了网上认购备案登记手续。 2017年2月3日，辰旭公司、武涌及中信银行股份有限公司合肥分行（下称中信银行合肥分行）签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，武涌向中信银行合肥分行借款1550000元，辰旭公司对武涌的所有应付款项承担阶段性连带保证责任。 因武涌出现严重逾期，中信银行合肥分行向合肥市包河区人民法院提起诉讼，要求武涌归还全部贷款及相关利息、罚金及实现债权的费用。合肥市包河区人民法院作出（2019）皖0111民初12875号民事判决书，判决武涌偿还中信银行合肥分行借款本金1423852.83元及相应利息，并承担律师费25000元，案件受理费9042元、保全费5000元，辰旭公司对上述债务连带负担。该判决生效后，武涌未履行付款义务，中信银行合肥分行于2019年12月16日向辰旭公司发出付款告知函，要求辰旭公司履行保证责任，清偿贷款本金、相关利息、罚息及实现债权的费用等。2020年1月8日，辰旭公司向中信银行合肥分行代偿1544065.6元。 2020年3月13日，辰旭公司向武涌发出律师函，要求武涌支付所代偿的费用、解除合同、支付违约金。 另查明，案涉房屋并未交付给武涌使用，且自2018年11月21日起先后被利辛县人民法院、合肥市庐阳区人民法院、合肥市包河区人民法院查封至今。 以上事实由原告当庭陈述及原告提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《民事判决书》、《告知函》、《付款回单》、《个人贷款结清证明》、律师函及快递查询信息、利辛县人民法院协助执行以及本院查询的案涉房产备案信息等证据予以证实。 本院认为，辰旭公司与武涌之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。 关于解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据《补充协议》的约定，若因武涌原因导致辰旭公司代为清偿的，则武涌应在银行收回全部贷款后10天内向辰旭公司付清其代为清偿的所有费用（包括全部贷款、违约金、滞纳金及其他费用），否则辰旭公司有权单方面解除合同及本补充协议。辰旭公司代为清偿后，武涌并未及时向辰旭公司付清其代为清偿的所有费用，故辰旭公司有权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。 关于违约金。《补充协议》中明确约定，若辰旭公司依据前述原因解除合同及本补充协议的情况下，武涌除应向辰旭公司支付辰旭公司代为向银行偿付的所有费用，还应向辰旭公司支付总房款的10%作为违约金。房屋总价款为2590038元，故武涌应支付违约金259003.8元，因武涌已向辰旭公司支付了首付款1040038元，可在该首付款中直接扣除。 关于办理备案登记注销手续。因案涉房屋已被多家法院查封，现辰旭公司提出办理《商品房买卖合同》及《补充协议》备案登记注销手续，属于法律上履行不能。故本院对辰旭公司的该项诉请不予支持，辰旭公司可待查封解除后另行主张权利，或另行主张采取其他补救措施等权利。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告合肥辰旭房地产开发有限公司与被告武涌签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、被告武涌承担违约金259003.8元，并由原告合肥辰旭房地产开发有限公司直接在被告武涌已缴纳的首付款中扣除； 三、驳回原告合肥辰旭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为2673元，由被告武涌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 许欣竹 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 王为丽 书 记 员 李晶晶 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。