辽宁省朝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1321民初76号原告：郝建东，男，1977年8月20日出生，汉族，住朝阳市双塔区。原告：肖国琴，女，1978年2月1日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告：王欢，男，1993年3月9日出生，汉族，农民，住朝阳县。被告：王景涛，男，1972年2月3日出生，汉族，农民，住朝阳县。二被告共同委托诉讼代理人：张喜峰，辽宁红枫律师事务所律师。原告郝建东与被告王欢、王景涛确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月20日作出朝阳县人民法院（2019）辽1321民初52号民事判决，被告王景涛、王欢不服该判决，向朝阳市中级人民法院提出上诉，朝阳市中级人民法院于2019年11月22日作出（2019）辽13民终2221号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郝建东，被告王景涛及二被告的委托诉讼代理人张喜峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郝建东向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年9月19日签订的《房屋买卖协议》有效；2.确认争议房屋归原告所有，被告不得妨碍原告对该房屋的居住和使用；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告系多年朋友关系，自2012年起多次向原告借款。2013年因贷款一事双方签订一份房屋买卖协议。2016年6月18日双方经核算被告共欠原告90万元，被告为原告出具一张欠款90万元欠条一张。2016年9月19日原、被告经协商签订一份《房屋买卖协议》，约定被告将其自建的位于朝阳县面积850平方米房屋出售给原告，价格为60万元，房款从欠款90万元中扣除。合同签订当日，被告将房屋交付给原告，有村民委员会和邻居见证。因该房屋不能办理产权登记，故一直没有办理相关手续。2018年7月中旬，被告突然反悔，要求原告退出房屋，原告不同意，双方产生矛盾。经公安局派出所劝说，原告为了避免发生冲突，暂时退出房屋。现原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王欢、王景涛辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。1.原告所述与案件事实不符，原、被告之间不存在借贷关系，双方之间的债务是被告欠原告的赌债，属于非法债务，不受法律保护，同时被告没有将房屋交给原告，一直由被告王景涛占有和使用；2.原、被告之间没有房屋买卖的真实意思表示，基于虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；3.双方当事人之间签订的买卖协议因违反法律强制性规定而无效；4.从形式上看，案涉合同属于以物抵债的房屋买卖合同，根据现行法律规定，买卖型以房抵债合同实质为非典型担保合同，债权人不得基于该合同主张转移所有权；5.依据最高院民一庭意见，基于代物清偿的要物性，代物清偿的成立仅有当事人的合意尚不足够履行物权转移手续，当事人达成以物抵债协议但未实际履行，当事人诉请法院确认并判决履行的，人民法院应不予支持。当事人围绕诉讼请求及主张的事实依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告郝建东依法向本院提交的证据及二被告王景涛、王欢的质证意见如下：1.转包协议书一份，证明案涉房屋占用的土地属于柳城街道十二台村。二被告质证意见认为，该证据为复印件，不能作为证据使用，不能判断真实性及来源合法性；2.2013年、2016年的房屋买卖协议两份、收条一份，二被告质证意见认为，该协议用于原告贷款使用，不存在真实买卖房屋意思表示，该协议没有实际履行，该收条不是被告王景涛签名，不存在实际交付购房款事实；3.借条10张，借款数额90万元，证明被告多次向原告借款。二被告质证意见认为，90万元借条不是实际借款关系，实际是被告欠原告赌资4万元，每天每万元500元计算利息，累计的90万元，此款已累计向原告偿还了大概七、八十万元，该债务不受法律保护，另外原告不能提供银行流水，证明实际发生借款关系。其他借条累计金额58.6万元，与90万元总条数额不符，双方不存在真正借贷关系。本院认为，证据1与被告提供的卷宗材料中的协议书载明的内容一致，系被告王欢于2012年5月16日与柳城街道十二台村村民魏连宝、田晓丽签订的转包协议书，故对该证据本院予以采信。证据2中的收条是复印件，原告未能提供原件，且被告对该证据存疑，故本院对该证据不予采信。上述其余证据具有客观性、真实性并与案件相关联，本院予以采信并在卷佐证。被告王景涛、被告王欢向本院提交的证据及原告郝建东质证情况如下：1.2013年8月9日双方签订的买卖协议，十二台信用社借款合同，抵押借款协议书，抵押担保承诺书，抵押物品清单，保证担保承诺书，证明被告将涉案房屋给原告贷款使用，双方没有买卖房屋的意思表示，双方虽然签订协议，但协议没履行，没有房屋买卖关系，被告作为担保人为原告贷款重组提供了连带保证。原告质证意见认为，房屋是原告的，原告自己买的房屋为贷款做抵押，不存在被告给原告提供房屋做抵押担保的事实，房屋是原告买的，2018年7月份原告进行了装修;2.下洼子村委会证明一份，证明被告的房屋没交付原告，至今一直由被告居住使用。原告质证意见为，房屋不在下洼子村，证明没有效力。原告装修房屋、安装玻璃及打地面等事实都能证明房屋已交付原告使用;3.十二台村委会证明一份，证明自2015年开始朝阳县撤销柳城镇后，村委会使用的公章是朝阳县柳城街道十二台村民委员会公章，不是柳城镇十二台村民委员会公章，原告提供2016年9月19日房屋买卖协议公章与该村委会实际使用的公章不符，该协议的时间是原告随意写的，双方不存在房屋买卖真实意思表示。原告质证意见认为，房屋买卖协议公章是被告去盖的，不是原告去的，该协议的时间也不是随意写的，是正常写的;4.朝阳县人民法院（2016）辽1321民初440号及（2016）辽1321民初1059号卷宗材料，证明王景涛在与原告于2016年签订协议前已经将案涉房屋转让给案外人张建卫，张卫健先提起确认合同效力之诉，后按民间借贷起诉的。卷宗中有2013年11月22日被告王景涛为张建卫出具的收条一份，证明被告曾多次以房屋买卖转让形式将涉案房屋买卖。出售人与买售人不存在真实买卖意思表示，案外人张建卫以确认合同效力起诉未被法院支持，之后以民间借贷起诉得到法院支持。上述证据同时证明案涉房屋所占土地为农业用地，该房屋未合法审批，是不可交易物，双方交易行为违反法律强制规定无效。原告质证意见认为，原告与被告于2013年8月30日签订的房屋买卖协议,先于被告与张建卫签订的房屋买卖协议，2013年协议没有被告家属签字，因担心没有效力，所以2016年为完善该协议，重新签订的协议;5.（2016）辽1321民初440-2号民事裁定书及（2016）辽1321民初1059号民事裁定书，证明2016年3月16日、2016年6月27日涉案房屋已经被本院查封；原告提交的2016协议不是真实意思表示，该房屋已被查封，不能交易。原告质证意见认为，裁定查封的是下洼子村的房屋，查封的房屋是否是案涉房屋原告不知道。本院认为，上述证据具有客观性、真实性并与案件相关联，本院予以采信并在卷佐证。经审理查明，被告王景涛、王欢系朝阳县柳城街道村民，二人系父子关系。2012年5月16日被告王欢与朝阳县柳城街道十二台村三组村民田晓丽、魏连宝签订一份转包协议书，魏连宝将自家三等地及开荒地1.34亩承包给下洼子村王景涛经营管理，承包期30年。2012年5月21日王景涛与朝阳县柳城街道村民徐伟华签订协议，徐伟华将其位于刘振宣房后的三分土地卖给王景涛。二被告取得上述土地后，在位于朝阳县建设了案涉850平方米的房屋，所建房屋未经合法审批。2013年8月30日，原告郝建东与被告王景涛签订房屋买卖协议一份，协议约定王景涛自愿将位于850平方米的房屋卖给郝建东，房屋总价款为50万元。此后，郝建东、肖国琴于2015年11月19日与朝阳县农村信用合作联社十二台信用社签订借款合同一份，贷款人民币80万元。借款时签订的抵押借款协议书、抵押担保承诺书及抵押物品清单中载明郝建东提供位于十二台村的850平方米的房屋作为抵押，财产共有人为肖国琴。被告王景涛为该笔贷款提供连带责任保证担保。2012年至2014年期间被告王景涛曾多次向原告郝建东借款，2016年6月18日被告王景涛为原告郝建东出具90万元的借条一份，借条中的90万元包括王景涛在此之前所欠的全部借款本金及利息。2016年9月19日郝建东、肖国琴与王景涛、王欢就案涉房屋签订《房屋买卖协议》一份，协议载明：“卖房人王景涛、王欢（简称甲方），买房人郝建东、肖国琴（简称乙方）。一、经甲、乙双方共同协商，甲方自愿将朝阳县柳城镇下洼村卖给乙方，面积850平方米，房屋总价款为大写陆拾万元整。二、付款方式一次性付清。三、房屋四至东至苗国存、西至村路、北至许香友、南至马永军。四、甲方必须保证所卖房屋无抵押、无贷款、无产权纠纷。保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，如有虚假甲方负责一切经济损失。五、此房过户所产生的一切费用及一切事宜由甲方负责。六、甲方不得违约，如违约赔偿乙方房屋总价款的双倍违约金。七、此协议一式两份，甲乙双方各持一份，此协议具有同等法律效力，此协议自签字之日起生效。甲方王景涛、王欢签字捺印，乙方郝建东、肖国琴签字捺印。”。协议签订后，郝建东、肖国琴未实际给付被告房款60万元，房款在王景涛欠郝建东借款90万元中折抵。2018年7月原告郝建东对案涉房屋进行装修准备入住，在打地面及安装玻璃过程中，双方就案涉房屋发生纠纷，故原告诉至本院。本院认为，2016年9月19日郝建东、肖国琴与王景涛、王欢就案涉房屋签订的《房屋买卖协议》系农村房屋买卖合同。被告王景涛为解决与原告郝建东之间的债权债务关系，经双方协商达成以房抵债的合意，在该合意之下，买卖双方签订《房屋买卖协议》，进而实现以房抵债之目的。从合同签订的真实目的来看，双方并非要通过支付实际价款来履行房屋买卖合同，而是要通过给付房屋来抵消双方之间的债务，即名为房屋买卖，实为以房抵债。买卖双方签订的《房屋买卖协议》应是双方的真实意思表示，应当认定有效，但《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，因此农村宅基地的所有权属于农民集体所有,村民只享有宅基地使用权,不享有所有权。另外，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地证和房产证”。2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月31日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》也规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，综合考虑上述法律规定及国家有关政策，本院认为，《物权法》、《土地管理法》等法律及行政法规对于非本集体经济组织成员能否通过购买房屋取得宅基地使用权均没有明确规定，但由于国家现行政策明确禁止非本集体经济组织成员购买宅基地或者地上建筑物，因此法院应当认定买受人为非本集体经济组织成员的宅基地房屋买卖合同为无效。本案中，原告郝建东系城市居民，与二被告并非同一集体经济组织成员，在房地一体的原则下，二被告在处分案涉房屋的同时也必然处分了宅基地，二被告未履行合法审批程序，并未取得合法的宅基地使用权，但案涉房屋所占用的土地属于柳城街道十二台村三组及柳城街道的农村集体土地，二被告将房屋转让给原告,必然损害到农村集体经济组织的合法权益，该行为是现行法律及国家政策明确禁止的，因此原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”因此，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》无效后，在案涉房屋依然存在的情况下，当事人双方应当返还各自取得的财产，返还财产的范围应当包括原物及孳息，故原告郝建东、肖国琴应当向二被告返还案涉房屋。另外，尽管原告方并未实际给付被告方房款60万元而是在借款90万元中折抵，此款应视为已经给付，被告王景涛应将此款及利息返还原告郝建东。虽然王景涛主张向郝建东借款是赌债，但其未能向本院提供充分证据证明其主张的事实，故本院对其辩解理由不予采信。因肖国琴是案涉《房屋买卖协议》的相对一方，在诉讼过程中，本院依法追加肖国琴为共同原告参加诉讼，其自愿放弃依法享有的权利归郝建东所有，并表示不参加诉讼，因此肖国琴不参加诉讼，不影响本院对案件的审理和依法作出判决。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告郝建东、肖国琴与被告王景涛、王欢签订的《房屋买卖协议》无效；二、原告郝建东、肖国琴于本判决生效后7日内向被告王景涛、王欢返还位于朝阳县850平方米的案涉房屋；三、被告王景涛于本判决生效后7日内返还原告郝建东房款人民币60万元及利息，自2016年9月19日起至2019年8月19日止，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至房款实际还清之日止，利息按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算；四、驳回原告郝建东、肖国琴的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告郝建东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  贾 岩人民陪审员  赵晓飞人民陪审员  梁 凝二〇二〇年九月二十九日法官助理于景皓书记员陈莹泽