文书内容湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0124民初4100号原告:宁乡同创建设开发有限公司，住所地长沙市宁乡高新技术产业园区金洲北路001号。法定代表人：郭向宇，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:刘典，湖南天润人合律师事务所律师。委托诉讼代理人：马威崇，湖南湘晟律师事务所律师。被告:宝汽宏泰新能源有限公司，住所地宁乡高新产业园区金水西路066号。法定代表人：吕敬双。委托诉讼代理人：吕建伟，上海建伟（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯婧，女，1968年9月17日出生，汉族，住长沙市天心区。原告宁乡同创建设开发有限公司(以下简称同创公司)与被告宝汽宏泰新能源有限公司（以下简称宝汽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人刘典、被告委托诉讼代理人吕建伟、冯婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同创公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《金水西路标准厂房租赁协议》并将租赁场地返还给原告；2、判令被告支付租金2317252.5元（暂计至2020年4月15日，实际计算至被告搬离租赁场地止）；3、判令被告支付滞纳金483413.3元（从2018年1月20日起，以欠付租金为基数按日万分之五标准计算至清偿之日止，暂计至2020年4月15日）；4、判令扣除押金后，被告向原告支付违约金127925元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月12日，原、被告签订《金水西路标准厂房租赁协议》，约定被告承租原告位于长沙市××西路标准厂房的部分场地一楼Ａ、Ｃ区3039㎡，二楼Ａ、Ｃ区3039㎡，租赁期限自2018年2月1日至2023年4月30日。前三年租金价格一楼场地为25元／㎡／月，二楼场地为15元／㎡／月。被告逾期缴纳租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之一。被告应于合同提前终止前一日或之前向原告支付相等于当月租金3倍的款项作为违约金。否则原告有权在租赁保证金中扣除上述费用，不足部分原告有权追偿。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金，已构成违约。2020年4月17日，原告根据合同约定向被告送达《律师函》，正式通知双方解除上述租赁合同。原告多次向被告催收租金、违约金等未果，故向法院提起诉讼。被告宝汽公司辩称：1、关于租赁协议所涉及到的租赁物包括一楼和二楼，双方经协商已确认将二楼办公区在2019年8月30日前全部退租，双方均认可。对于一楼的租赁物，分为两块，一块实际使用人是湖南国润宏泰智能装备有限公司（以下简称国润宏泰），该场地由被告投入了153万元的装修，如果原告要求解除合同，结合当前的疫情影响，应当适当的给与装修补偿，才能体现公平。由于一楼生产车间的返潮特别严重，致使厂房的实际使用人生产的产品出现普遍性的质量问题，希望原告为国润宏泰生产及办公场地提供合适的承租条件。原、被告双方事先已经协商确认在办公楼五楼，已经形成会议纪要体现，所以在这种情况被告同意解除该协议的承租关系；另一块生产区间为湖南良国医疗科技有限公司（以下简称良国公司）从2020年2月19日私自使用，被告在2020年2月21日就与原告的承办人张婕妤协商，已经达成一致，有双方的微信聊天记录作证，并且双方租赁关系变更的合同也发送给被告的法定代表人，良国公司至今也没有支付任何相关费用给被告，是因为良国公司说出租人为原告，在2020年6月9日由良国公司、国润宏泰直接向原告办理承租手续的意思再次被会议纪要所确认。2020年7月7日，良国公司直接与原告签订厂房租赁合同。2020年6月15日，良国公司和被告以及装修工程的施工人签订了部分债务转让协议，将良国公司占用部分厂房所产生的部分装修费用75万元转移给良国公司，且良国公司实际履行，所以被告认为从2020年2月21日开始至今，良国公司实际使用的生产办公场地的承租人和出租人分别是良国公司和原告，与被告没有关系。关于国润宏泰与被告之间是关联公司，被告经管委会同意将场地转租给国润宏泰。基于良国公司所实际使用的场地到底是从原告方承租还是从被告转租的事实不明，为了避免产生新的争议，消耗宝贵的司法资源，也为了便于查明案件事实，被告申请将良国公司追加为本案第三人或者共同被告。2、关于租金，没有剔除交付的保证金，也没有扣除因为疫情严重影响所应免除的至少3个月的租金损失，同时也存在计算错误；3、因为疫情影响根据最高院涉疫情指导意见（二），法院应当酌情考虑延期支付；4、原告主张滞纳金、违约金、赔偿金等诉讼请求，因为原告没有提交任何因为被告没有按照约定支付租金导致的损失的相关证据，被告认为违约金约定过高，结合目前处于疫情的严重影响，请求依法驳回原告关于滞纳金、违约金、赔偿金等相关诉讼请求。经审理查明：2018年3月12日，原、被告签订《金水西路标准厂房租赁协议》，约定被告（乙方）承租原告（甲方）位于宁乡高新区金水西路标准厂房3号栋进行生产经营，其中一楼A、C区面积3039平方米，二楼A、C区面积3039平方米。租赁期限自2018年2月1日至2023年4月30日止。按《合作合同》安排，给予乙方至2018年4月30日的装修免租期，场地租赁实际起租日期为2018年5月1日。五年计租时期内，前三年租金价格一楼场地为25元/㎡/月，二楼场地为15元/㎡/月。本租赁物租赁保证金为100000元，由乙方在协议签订后5日内打入甲方指定账户。租金按每季度支付一次，第一期租金243120元（即实际起租日为2018年5月1日至2018年6月30日的租金）在2018年1月20日前打入甲方指定账户，以后每个季度的租金分别在上个季度末月20日前打入甲方支付账户，甲方开具增值税专用发票给乙方。乙方逾期缴纳租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之一。逾期一个月以上，甲方有权单方面解除合同。因乙方原因导致合同提前终止或解除的，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，合同自动终止，乙方应在合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金3倍的款项作为违约金。否则甲方有权在租赁保证金中扣除上述费用，不足部分甲方有权向乙方追偿。上述合同签订后，原告认为被告未按期足额支付租金，于2020年4月17日向被告发送律师函，要求被告支付租金、滞纳金及违约金等，并要求解除双方签订的《金水西路标准厂房租赁协议》。另查明，被告实际承租案涉厂房二楼A、C区至2019年8月30日止。被告于2018年1月12日向原告支付租赁保证金100000元；于2018年1月19日支付厂房租金197520元；于2020年4月17日支付厂房租金30000元。2020年6月19日，经原、被告双方进行结算，确认“同创公司厂房租金：从2018年5月1日至2018年6月30日的厂房租金应收243120元，已收197520元还应收45600元；2018年7月1日至12月30日的租金729360元；2019年1月1日至8月30日二楼退租日止（面积6078平方米。1楼25元、2楼15元）租金972480元；2019年9月1日至2020年6月30日止（共10个月。面积3039平方米、1楼25元）租金759750元；45600＋729360＋972480＋759750＝厂房租金欠缴2507190元－（2020年5月交30000元）＝2477190元；有保证金100000元。”又查明，2020年2月6日，宁乡市人民政府发布《关于全力支持和组织推动企业复工复产的八条措施的通知》（宁政发【2020】2号），该通知规定对承租国有资产类生产性用房且无租金违约拖欠行为的中小企业，免收2个月房租。2020年3月10日，湖南省卫生健康委员会将湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。上述事实，有到庭当事人的陈述，原、被告提交的《金水西路标准厂房租赁协议》、催款函、律师函、欠缴租金表、付款凭证、宁政发【2020】2号文件等证据以及本院庭审笔录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《金水西路标准厂房租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。原告依约履行了出租方义务，被告应当按时足额支付租金，被告长期拖欠租金，构成严重违约，原告诉请解除合同、返还租赁物，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。原告于2020年4月17日向被告发送解除合同通知，本院确认原、被告双方签订的《金水西路标准厂房租赁协议》于2020年4月17日解除。原告请求被告支付租金2317252.5元（暂计至2020年4月15日，实际计算至被告搬离租赁场地止）。经查，双方已于2020年6月19日对截止2020年6月30日之前的尚欠租金进行结算，确认被告尚欠厂房租金2477190元，该结算款已经扣除2018年1月19日缴纳的租金197520元以及2020年4月17日缴纳的租金30000元，尚未扣除租赁保证金100000元，本院按扣除租赁保证金后的结算金额予以支持。原告请求被告从2018年1月20日起按日万分之五标准支付滞纳金并另行支付违约金127925元，被告主张违约金过高，本院根据原告资金占用损失情况酌情统一按日万分之三标准予以支持，根据被告逾期金额分段计算，2020年6月30日之前被告应向原告支付违约金386929.19元（计算明细详见附表）。被告宝汽公司辩称一楼部分区域自2020年2月19日起实际使用人为湖南良国医疗科技有限公司，应由良国公司直接向原告支付该段租金。经查，良国公司于2020年7月7日与原告直接签订厂房租赁合同，在此之前良国公司虽然实际使用了原告的厂房，但尚未与原告直接缔结租赁合同关系，被告擅自允许他人使用租赁物，属于转租行为，仍应由被告宝汽公司直接向原告承担2020年7月7日以前良国公司占用区域的租金支付义务。被告该项辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告宝汽公司辩称因疫情影响应扣除至少3个月的租金损失。经查，虽然本案所涉租赁物系国有资产类生产性用房，但是由于被告长期拖欠租金，不符合（宁政发【2020】2号）通知规定的免租条件，不能按政策免租2个月。本院查明，疫情期间被告将案涉厂房转租良国及国润宏泰公司使用，被告本身并无涉疫情直接经营损失，考虑到本案实际承租人客观上将因疫情影响生产经营，可能给被告造成间接损失，本院结合湖南省新冠肺炎疫情应急响应级别调整时间，酌情减免2020年2月1日至2020年3月10日期间50%的租金，经折算为48117.50元，减免后被告应向原告支付2020年6月30日之前的租金金额确定为2329072.50元。被告的该项辩解意见本院部分予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告宁乡同创建设开发有限公司与被告宝汽宏泰新能源有限公司签订的《金水西路标准厂房租赁协议》于2020年4月17日解除。被告应于本判决书生效之日起十日内将租赁场地返还原告；二、被告宝汽宏泰新能源有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁乡同创建设开发有限公司支付2020年6月30日之前的厂房租金2329072.50元（2020年7月1日至实际搬离之日止的租金以实际占用厂房面积按合同约定租金标准继续计算）；三、被告宝汽宏泰新能源有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁乡同创建设开发有限公司支付2020年6月30日之前的逾期付款违约金386929.19（2020年7月1日起至租金清偿之日止的逾期付款违约金以实际尚欠租金为基数按日万分之三标准继续计算）；四、驳回原告宁乡同创建设开发有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费30660元，减半收取15330元，由被告宝汽宏泰新能源有限公司负担13950元，由原告宁乡同创建设开发有限公司负担1380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周纳二〇二〇年九月四日书记员  陈璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。                       宁乡同创建设开发有限公司与宝汽宏泰系能源有限公司租赁合同纠纷案违约金计算表            单位：元                    租金期间              租金金额              应缴日期              截止日期              逾期天数              违约金标准              违约金                  应缴金额              实缴金额              欠缴金额                  2018.5.1-2018.6.30              121560*2=243120              197520              45600              2018.1.20              2020.6.30              892天              0.0003/天              12202.56                  2018.7.1-2018.9.30              121560*3=364680              0              364680              2018.6.20              2020.6.30              741天              0.0003/天              81068.364                  2018.10.1-2018.12.31              121560*3=364680              0              364680              2018.9.20              2020.6.30              649天              0.0003/天              71003.196                  2019.1.1-2019.3.30              121560*3=364680              0              364680              2018.12.20              2020.6.30              558天              0.0003/天              61047.432                  2019.4.1-2019.6.30              121560*3=364680              0              364680              2019.3.20              2020.6.30              468天              0.0003/天              51201.072                  2019.7.1-2019.9.30              121560*3-45585=319095              0              319095              2019.6.20              2020.6.30              376天              0.0003/天              35993.916                  2019.10.1-2019.12.31              75975*3=227925              0              227925              2019.9.20              2020.6.30              284天              0.0003/天              19419.21                  2020.1.1-2020.3.31              75975*3=227925              0              227925              2019.12.20              2020.6.30              193天              0.0003/天              13196.8575                  2020.4.1-2020.6.30              75975*3=227925              30000              197925              2020.3.20              2020.6.30              102天              0.0003/天              6056.505                                                               2477190                                                                          351189.1125