湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初8565号原告（反诉被告）何华，女，1976年2月23日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托代理人何行昌，湖南犀城律师事务所律师。委托代理人侯廉裕，湖南火炬律师事务所律师。被告（反诉原告）张中学，男，1973年10月8日出生，汉族，居民，住湖北省江陵县。委托代理人梁律，湖南众议律师事务所律师。原告（反诉被告）何华与被告（反诉原告）张中学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理，依法由审判员吴昺阳适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）何华及其委托代理人何行昌，被告（反诉原告）张中学的委托代理人梁律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告；2、判令被告按年租金350000元向原告支付从2020年7月1日至被告归还房产之日的拖欠租金；3、判令被告支付原告违约金100000元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：判令被告立即依据合同约定向原告支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金350000元。被告张中学答辩并向本院提出反诉请求：1、出租标的物并非原告本人所有，原告应提供证据证实其具备合法租赁资格；2、被告手上有一份租赁合同，系雇主夏某与被告店长杨某签订的，租赁地点同样为浏阳市号，时间为2019年6月15日，约定年租金为28000元，只有10000元履约保证金，请求法院核实合同的真实性与合法性，如原告超出了代理权限，请求支持退还所收被告多出部分的非法所得；3、被告自2019年7月1日接手涉案门面，岂料年底遇上新冠疫情，自2020年1月23日起被告跟其他商户一样被迫强制关店，直到2020年6月25日才开始逐步复工，但仍受新冠疫情影响销售一直很差，且出现高额亏损，实无力继续经营，为此被告被迫于2020年6月25日书面通知原告自己撤铺、终止租赁合同及退还押金等意思。原告也在调解过程中同意解除租赁合同，双方均无继续履行合同的意愿，被告也不存在拖欠租金的事实，但就退还押金之事双方无法达成一致，为此，被告提出如下反诉请求：1、判令原告立即归还被告押金100000元；2、本案反诉费由原告承担。诉讼过程中，被告增加反诉请求：依法解除原、被告租赁合同。反诉被告何华辩称：1、涉案门面业主确为案外人夏某，原告与夏某之间系租赁关系，且夏某也向原告出具了委托书，授权其全权处理门面租赁事宜，因此本案原告主体身份适格，其与被告签订的合同合理合法；2、合同履行期间虽发生了新冠疫情，但对于合同所在地浏阳来说，疫情影响较小，时间不到一个月，该影响尚未达到使合同目的不能实现的程度，且在2020年3月份，原、被告间就受疫情影响继续履行合同进行了商议，双方均同意延长一个月的合同期限，该一个月不收取租金，来消除疫情对本租赁合同的影响。综上，被告反诉请求原告解除合同、返还押金属于违约行为，应承担相应的违约责任。原告为支持诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原、被告身份信息，拟证明原、被告主体资格；2、原、被告签订的租赁协议及房产信息，拟证明原告主体资格和被告违约的事实；3、原告与案外人夏某签订的商铺租赁合同及授权委托书，拟证明原告主体资格；对于上述证据，被告发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2中的房产信息无异议，但该组证据中的合同与被告所持有的合同很多地方相矛盾，租金要少很多，且履约保证金也不相同，被告高度怀疑原告不讲诚信，涉嫌非法转租，被告没有看到取得转租权利的相关文书；对证据3有异议，该合同无原件核对，且证人夏某未出庭作证，从委托书的时间来看，被告租赁门面时原告并未持有委托书。被告在举证期限内向本院提交了以下证据：1、收条，拟证明原告亲笔出具的收条确认收到押金100000元的事实；2、撤店申请书，拟证明被告于2020年6月25日通过微信发送给何华告知其准备撤店及要求终止租赁合同和请求退回押金的事实；3、荆州市栗满多农贸有限公司书证，拟证明被告因新冠疫情经营困难，资金周转艰难，无法继续坚持；4、杨某书证，拟证明浏阳市淮川余龙票满多炒货店实际控制人与出资人均为被告张中学，也是张中学的个人资金安排支付的350000元租金及100000元履约保证金即押金；5、亏损盘点表，拟证明张中学因疫情资金周转困难，经营营业收入明细减少，不应承担违约责任；6、EMS快递单号及快递拒收退回件，拟证明张中学寄回何华的门面钥匙二片；7、租赁合同，拟证明该合同系案外人夏某与杨某签订，约定的房租与原告提交的合同不一致，且履约保证金为10000元。对于上述证据，原告发表如下质证意见：对证据1三性无异议；对证据2有异议，原告并未收到书面的撤店申请书，被告虽然通过微信发送了申请书，但具体内容当时原告并未留意，该撤店申请书不能达到终止合同和退回押金的目的；对证据3-5有异议，均系当事人陈述，其证明力不足以达到其证明目的，栗满多农贸公司与本案被告到底是什么关系原告不清楚，但被告是用栗满多农贸公司的招牌经营干货，该公司出具的证明仅为书面说辞，并没有详尽的书面资料反映其所陈述的数据，没有公信力也无证明力，且证人杨某作为人证，应当出庭接受询问，否则其证人证言无任何证明力；对证据6三性均有异议，该证据仅能证明在2020年7月28日被告向原告邮寄了快递，但快递内容是什么无任何第三方或者第三人加以证明，被告所说其寄的为门面钥匙，没有任何说服力；对证据7三性均有异议，该门面所体现的租赁期权利人为本案原告，步行街的门面就没有几十万一年的，28000元一年明显不符合事实，而且杨某没有承租该门面，也没有将所谓的每年租金28000元交给夏某。经过庭审举证、质证和审查，本院对原告提交的证据认证如下：对证据1、2予以认定；对证据3，原告在庭审后向本院补充提交了带有夏某签字证明的复印件供本院核实，经本院对夏某调查核实，夏某本人对原告所提交的其与原告签订的商铺租赁合同及出具给原告的委托书以及相关事实均予以认可，故本院对该组证据予以采信。对被告提交的证据认证如下：对证据1予以认定；对证据2本身的真实性予以认定，原告虽未收到书面材料，但承认其已收到被告发送的微信内容；证据3-5均为单一的、片面的间接证据，在无其他证据进行佐证的情况下，本院不予采信；对证据6的真实性予以认定，原告系自行拒收，但不代表被告邮寄的事实及内容为假；对证据7，经本院核实，该合同上“夏某”的签名与其他合同上“夏某”的签名不一致，且夏某本人不认可该份合同，并称其不认识杨某，因此，在被告没有其他证据进行佐证的情况下，本院对该合同不予采信。根据上述已采信的证据以及原、被告的陈述，本院认定以下事实：2016年8月2日，原告何华与案外人夏某签订《商铺租赁合同》，夏某将其名下位于浏阳市（步行街）门面一间出租给何华使用，租期为6年，自2016年8月2日起至2022年8月1日止，年租金为300000元。2019年6月19日，原、被告签订《租赁协议》，原告将承租于夏某的涉案门面转租给被告张中学经营零食使用，租赁期为两年，自2019年7月1日起至2021年6月30日止。合同第四条“租金及支付方式”约定：“每年租金为叁拾伍万元整，支付方式为一年一付，先付后用，按交房当日提前5天付清首付，甲方（何华）收到乙方（张中学）租金后应开具收据给乙方，以后第年提前一个月支付下一年租金。转账给甲方提供的固定银行卡户名：何华卡号：62×××38开户行：长沙银行浏阳支行。”；第五条“履行保证金”约定：“1、乙方同意于付首期租金时向甲方支付人民币为：壹拾万元作为确保合同履行之保证金。2、在协议期满后，乙方付清相关的一切费用（水、电、卫生费）后，本保证金由甲方于当日内无息退还给乙方。”；第八条“协议生效及违约责任”约定：“1、本协议经双方签署后立即生效。2、协议期内，任何一方违反本协议条款之规定，在未征得对方谅解的情况下，须向对方支付违约金，双方约定违约金壹拾万元整。3、在履行本协议的过程中，如遇不可抗力因素（包括市政动迁，地块改造与天灾）致使本协议无法履行时，双方互免违约责任。”此外，合同还就定金、双方责任及义务、其他事项等进行了详细约定。2020年7月1日，被告以“栗满多”名义向原告交付合同保证金100000元和2019年7月1日至2020年6月30日的门面租金350000元。自2020年1月下旬我国开始出现新冠病毒疫情，并随着疫情的逐渐加重，本市政府采取了交通管制、关闭公共场所及企业延期复工等诸多措施来控制疫情的蔓延，被告自2020年1月23日起与其他商户一样被迫强制关闭店铺。另，因本地受疫情影响较小，自2020年3月开始，本地商场、商铺等场所逐步复工，但疫情防控措施确已对各经营行业造成一定的损失，基于此，双方在共同协商后原告同意延长被告一个月的租赁期。2020年4月2日，被告正式复工。同年6月25日，被告以受疫情影响，导致其经营亏损严重，资金周转困难为由通过微信方式向原告发送了《撤店申请书》，要求与原告终止租赁合同、减免租金并退还押金。同年6月30日，被告关闭门店。同年7月28日，原告向本院提起诉讼。同日，被告通过ＥＭＳ邮政快递向原告寄送信函1份和门店钥匙两把，但遭到原告拒收，其信函内容为：“何华女士：因疫情严重影响，导致我方经营困难，资金链断裂，营业收入日不敷出，实在无法继续经营下去，今年3月电话跟您沟通撤店，6月25日再次以书面告知您准备撤店，并请求终止租赁合同，请求退回押金。6月30日您向法院起诉要求解除合同，双方就押金退回一事未能达成协议，今特通过邮政快递给您寄回浏阳市号门店所有钥匙两把，请求您查收，门店一并交还给您。”本院认为，原、被告签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规的强制性规定而合法有效，双方当事人均应按合同内容履行各自的义务。我国自2020年1月下旬开始出现新冠病毒疫情，但由于本地受疫情影响较小，自2020年3月份起，本地商场、商铺等场所逐步复工，被告虽系经营零食业，其疫情防控措施虽然对其合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，且被告复工后仍继续营业，足以证明涉案合同在疫情结束后可继续履行，合同目的仍可实现，且在3月份时，双方协商后原告已同意延长被告一个月的租赁期，因此，被告作为承租人无权以不可抗力为由要求解除合同，而其以发送《撤店申请书》、关闭门店、邮寄门店钥匙等行为表明自己不再履行合同义务，因此导致双方合同目的已无法实现，其主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告欠付的租金应当予以支付，而根据上文已认定的，被告租金已支付至2020年6月30日，故其还需支付2020年7月1日至2020年8月30日的租金58333元（350000元/年÷12个月×2个月）；同时，被告交纳的100000元履约保证金原告应当按约返还，故对被告请求原告返还该费用之主张，本院予以支持。因被告单方行为导致涉案合同解除，原告作为守约方有权要求被告承担违约责任。根据合同约定，被告作为违约方本应向原告支付违约金100000元，但本院综合考虑合同履行情况、疫情影响程度、被告过错程度等因素，根据公平原则，酌定被告支付原告违约金60000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除何华、张中学于2019年6月19日签订的《租赁协议》；二、何华于本判决生效之日起5日内返还张中学履约保证金100000元；三、张中学于本判决生效之日起5日内支付何华门面租金58333元、违约金60000元，合计118333元；上述二、三项付款内容相互抵销后，张中学还应支付何华18333元；四、驳回何华的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取1150元，反诉费1150元，合计2300元，由何华负担500元，张中学负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴昺阳二〇二〇年九月二日书记员  陈丽珍附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。