山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1311民初3645号 原告：济宁国泰教育咨询服务有限公司，住所地济宁市任城区仙营街道金宇路海能智慧广场B座11楼1113室。 法定代表人：刘青国，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：武岑，山东公明政和律师事务所律师。 被告：临沂邦孚教育咨询有限公司，住所地临沂市罗庄区盛庄街道湖东二路华润书香府沿街102号。 法定代表人：简明军，总经理。 被告：简明军，男，1975年3月25日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 二被告共同委托诉讼代理人：张宗丽，山东君正义律师事务所律师。 原告济宁国泰教育咨询服务有限公司（以下简称国泰公司）与被告临沂邦孚教育咨询有限公司（以下简称邦孚公司）、简明军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国泰公司的委托诉讼代理人武岑、被告邦孚公司、简明军的共同委托诉讼代理人张宗丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方订立的《租赁合作办学协议》；2.判令被告向原告返还剩余租赁期租金211250元及利息（以211250元为基数，自2020年4月6日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%进行计算）；3.判令被告向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失87143元；4.本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：2018年5月21日，原、被告订立《租赁合作办学协议》，合同约定原、被告合作开展中-本直升单招校外培训项目的招生合作。原告承租被告位于临沂××路××层楼房××平方米用于办学，租赁期限为2019年6月1日起至2022年5月31日止，原告一次性支付合作期内租金292500元。同时约定合同期内被告应当确保所涉房屋正常使用，如因被告原因造成房屋无法使用，应当就原告经济损失承担赔偿责任。合同订立后，原告按照合同约定向被告一次性支付租金292500元。因被告欠付案外人即房屋所有人马刚房租，案外人收回该房屋并租赁予案外人周红星。因被告违约造成原告无法正常使用涉案房屋，给原告造成重大损失。为维护原告合法权益，诉至法院。 邦孚公司辩称：一、涉案合同自签订后，租赁房屋一直由原告占有、使用，合同正常履行，不构成违约。二、即使案涉合同在履行过程中具有一定的违约行为，但该行为不足以导致合同目的不能实现，不构成根本违约，且合同未约定解除条件，所以合同不存在约定及法定解除事由，应按合同约定继续履行。1、邦孚公司的行为未构成根本性违约，未给原告造成重大损失，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除条件，原告无权要求解除双方签订的《租赁合作办学协议》。本案房屋租赁合同为三年，因为疫情，自2020年2月5日至2020年6月5日，校外培训机构均处于停课状态，邦孚公司无法正常开展业务，无经济来源，导致不能按时交纳房租，房东马刚虽与案外人周红星签订租赁合同，但周红星只交纳了租房定金，马刚亦未将涉案房屋实际交付周红星，在得知涉案房屋处于租赁状态时，周红星与房东协商解除合同，即该租赁合同并未实际履行。且通过邦孚公司的努力，及时与马刚进行协商并取得了理解，同意继续将房屋租赁给邦孚公司。同时，涉案场地开设的培训机构于2020年6月5日才被准许复课。综上，在合同履行过程中，邦孚公司未按时交纳房租导致合同履行中存在瑕疵，但该行为并未导致原告不能实际占有或使用房屋，并未使双方之间达到根本性违约从而导致合同解除，且根据临沂市罗庄街道办事处复课条件核验组的验收证明可知，疫情期间处于停课状态，即邦孚公司履行义务中的瑕疵并未影响到原告使用房屋，未造成实质性损失。2、关于约定解除，当事人未在协议中赋予承租人解除权，也没有就解除租赁协议达成合意，根据合同第四条第四款，即使因邦孚公司原因造成房屋无法使用，也只需承担因此给原告造成的经济损失，并非解除合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 简明军辩称：公司财产均用于租赁办学，其中部分用于租赁房屋使用，与简明军个人财产不存在混同情况，且与原告存在租赁关系的系邦孚公司，与简明军个人无关，简明军不具有本案诉讼主体资格，请求法院驳回对简明军的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告邦孚公司成立于2016年6月2日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东及法定代表人均为被告简明军。临沂龙潭路校区第三层房屋属于案外人马刚所有，邦孚公司租赁该房屋后，于2018年5月21日与原告签订《租赁合作办学协议》，约定：原告租用邦孚公司临沂龙潭路校区第三层楼房屋用于办学，面积600平方米，租期为自2019年6月1日起至2022年5月31日止，租金292500元；邦孚公司必须确保本协议所规定的房屋正常使用，如因邦孚公司原因导致房屋无法使用，邦孚公司应赔偿由此给原告造成的经济损失。原告已于2019年5月21日向邦孚公司支付租金292500元。租赁期间，因邦孚公司欠付案外人马刚房租58000元，马刚于2020年4月中旬将涉案房屋出租给案外人周红星，周红星向马刚交纳了5000元定金，在房屋内安置了床铺、桌椅等实际占有使用。2020年4月25日，原告发现涉案房屋由案外人周红星占有使用后，分别与邦孚公司、案外人马刚、周红星沟通解决相关事宜。同年6月26日，邦孚公司告知原告房屋恢复使用条件。原告主张因邦孚公司未履行合同义务，致使原告无法正常使用涉案房屋，故而成诉。 本院认为，本案争议焦点为：（一）原、被告签订的《租赁合作办学协议》应否解除；（二）被告邦孚公司应否返还剩余租赁期租金211250元及利息；（三）被告邦孚公司应否赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失87143元；（四）被告邦孚公司应否赔偿原告诉责险保费960元；（五）被告简明军应否承担连带责任。 （一）原告与被告邦孚公司签订的《租赁合作办学协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，在原告租赁合同期间，因邦孚公司未按时向涉案房屋的房东马刚支付房租，马刚将房屋出租给案外人周红星，根据原告提供的现场照片、通话录音，可以证实周红星实际占有使用了涉案房屋。因邦孚公司原因致使原告在租赁期间无法使用房屋，导致合同无法继续履行，故原告行使法定合同解除权，要求解除双方间《租赁合作办学协议》的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于邦孚公司提出的周红星占有使用房屋期间，原告因疫情原因处于停课状态，并未影响原告使用房屋未造成实质损失的抗辩意见，本院认为，原告租赁房屋后的使用情况由原告自行安排，虽因疫情原因无法对外开课，但原告仍有权使用房屋办理招生计划等其他事项，周红星对房屋的占用明显影响了原告使用房屋目的，且在原告要求邦孚公司恢复房屋使用条件后，邦孚公司一直未能解决问题，直至原告向法院递交起诉状之后，才告知原告房屋恢复使用条件，故邦孚公司的抗辩理由不能成立。 （二）《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已支付2019年6月1日至2022年5月31日的租金292500元，但因邦孚公司原因，自2020年4月25日后房屋由案外人使用，原告未能正常使用房屋，故原告主张邦孚公司返还2020年4月25日至2022年5月31日的房屋租金，本院予以支持，结合租金数额，本院予以支持203125元（292500÷36×25），超出部分不予支持。关于利息，原告未举证证实通知被告解除合同、返还租金，故本院予以支持自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失。 （三）关于装饰装修残值，原告提供的证据仅是已支付的装修费用，未能举证证实附合装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的现值价值损失，原、被告双方亦无法达成一致意见，故对该部分诉求本案不予审理，原告可另行提起诉讼。 （四）关于诉责险保费，原告可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，因被告原因致使合同目的不能实现引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费是合理性、必要性支出，原告亦提交了增值税发票、保函证实，故原告主张诉责险保费960元，本院予以支持。 （五）《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案中，被告简明军作为邦孚公司的唯一股东，未能提供证据证实其个人财产与公司财产相分离，应当对公司债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、解除原告济宁国泰教育咨询服务有限公司与被告临沂邦孚教育咨询有限公司于2018年5月21日签订的《租赁合作办学协议》； 二、被告临沂邦孚教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济宁国泰教育咨询服务有限公司返还租金203125元及利息（以203125元为基数，自2020年7月8日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告临沂邦孚教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济宁国泰教育咨询服务有限公司赔偿诉责险保费960元； 四、被告简明军对本判决第二项、第三项负连带清偿责任； 五、驳回原告济宁国泰教育咨询服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本院指定的期间履行给付的金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4484元，减半收取计2242元，申请费2120元，共计4362元，由原告济宁国泰教育咨询服务有限公司负担167元，被告临沂邦孚教育咨询有限公司、简明军负担4195元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 郁美婷 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 刘佩才 书 记 员 李晶晶