四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初5132号 原告:曾德容，女，汉族，1975年6月12日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：李雪娟，四川宏成律师事务所律师，执业证号：15115201211515309。 被告：王加连，女，汉族，1986年8月5日出生，住四川省高县。 委托诉讼代理人：王其华，男，汉族，1963年1月23日出生，住四川省高县，系王加连之父。 被告：罗霞，女，汉族，1991年7月1日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘蜜蜜，四川石海律师事务所律师，执业证号：15115201711912544。 被告：宜宾家宽房地产信息咨询有限公司，住所地：宜宾市水井湾路21号紫金城B地块21幢-2层30号，统一社会信用代码：91511500MA63N9AL6T。 法定代表人：李声高。 委托诉讼代理人：李家宽，男，1969年11月26日出生，住四川省高县，系该公司员工。 原告曾德容与被告王加连、罗霞、宜宾家宽房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告曾德容、被告王加连、罗霞、宜宾家宽房地产信息咨询有限公司及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告曾德容向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告1于2019年10月9日签订的《房地产买卖合同》；2、请求判决被告1和被告2连带双倍返还原告支付的购房定金共计40000元；3、请求判决被告3立即返还原告支付的中介佣金3000元；4、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2019年10月9日，原告偶遇被告3的工作人员唐国芬在发卖方传单，唐国芬了解到原告有购房需求后，极力怂恿原告购买王加连名下位于临港中央17幢1单元19层4号住宅，原告于当日与被告3及被告3声称具有委托代理权限的被告2签订了《房地产买卖合同》，合同签订当日，原告向被告2支付了2万元定金，向被告3支付了3000元中介佣金。 原告在办理贷款手续过程中，发现被告2根本没有代理权限，同时还发现该房屋还没有办理产权证，原告多次要求被告2和被告3出具被告1的授权委托，二被告均予以拒绝，在合同无法继续履行的情况下，原告于2019年11月19日向宜宾市翠屏区人民法院起诉，要求被告2返还定金，被告3返还中介佣金。在庭审过程中，被告2出示了被告1的2020年3月12日的追认委托公证，并出示了被告1于2019年12月10日取得的产权登记。鉴于被告2的无权代理及合同无效情形均已消失，原告向翠屏区人民法院提出撤诉申请，翠屏区人民法院以（2020）川1502民初1360号《民事裁定书》准许原告撤诉。 原告认为：原告与被告1签订的《房地产买卖合同》在无效和无权代理的情形消失后，双方应继续履行合同，但被告1在合同能够继续履行时，未告知原告即将房屋过户登记给第三人，导致《房地产买卖合同》从客观上已无法履行，被告1以其实际行动标明不再履行合同，构成根本违约，应双倍返还定金，被告2收取定金，应当承担连带返还责任，被告3作为专业房屋居间机构，促成双方签订的是无权代理合同，最终导致合同无法继续履行，存在过错，对收取的中介佣金应当返还，特诉至人民法院，请求判如所请。 被告王加连辩称：我买卖房屋是合法的，手续是齐全的。 被告罗霞辩称：1、原告诉称情况不属实，原告与罗霞签订的房屋买卖合同上，明确写明了该房屋未下证，而不是原告所说的在按揭款办理中采发现该房屋没有产权证；2、原告在了解该房屋情况后，向该房屋的实际房东罗霞购买房屋；3、基于原告自身原因违约，未按照合同约定时间付款，导致合同目的不能实现，罗霞根据定金罚则，不应退还定金；4、原告在购买房屋的时候，中介公司时说清楚了情况的，不存在追认的问题；5、合同明确告知没有下证，说好了下证以后办理过户手续，原告再付款。 被告宜宾家宽房地产信息咨询有限公司（下称：家宽公司）辩称：1、罗霞于2019年7月23日购买了王加连位于宜宾市住房，且经装修完毕，有权处置该住房，原告通过我司多次了解该房屋情况后，于2019年10月9日与卖方罗霞签订了房地产买卖合同；2、原告在签订合同时即明知被告没有代理权，且没有办理产权证，这在原告与罗霞的买卖合同上说的非常清楚；3、原告反悔不再购买该房屋时，我司曾多次调解，原告要求王加连出面处置该房，但由于房屋已卖给罗霞，王加连不再具有处置权，且罗霞还同意原告就交20000元定金后，等产权证拿到办理过户给原告后再收房款，根本不存在风险；4、原告违约后，同样应当支付居间方服务费；5、居间方签订合同时，代收罗霞与王加连的委托书、王加连与开发商的买卖合同和相关资料，是对买卖双方负责和风险把控。 原被告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下: 被告王加连在宜宾市临港永竞置业有限责任公司购买了位于宜宾市临港区房屋（下称案涉房屋），2015年4月20日，王加连与宜宾市临港永竞置业有限责任公司签订了《委托改造协议》，约定对案涉房屋进行改造。2015年5月25日，案涉房屋办理了预售合同备案及预告登记；2015年6月3日，中国工商银行股份有限公司宜宾分行为案涉房屋办理了抵押权登记。 2019年7月13日，被告王加连与被告罗霞在宜宾市俊辰房地产营销策划有限公司居间下，签订了《房屋转让（买卖）居间合同书》，载明将王加连所有的案涉房屋作价543800元转让给罗霞，并约定支付方式为分期付款，合同中一并载明该房屋为已确权但未领证。合同签订当日，罗霞向王加连支付定金50000元，并随后按合同约定分期支付购房款。 2019年7月16日，被告王加连向被告罗霞出具经宜宾市合力公证处（2019）川宜市合证内字第1618号公证书进行公证的委托书一份，载明“特委托罗霞办理如下事项：一、在上述房产的贷款银行代为办理上述贷款的还款及提前还款手续……八、代为办理核税、缴纳该房屋的维修资金、缴纳或申请减免该房屋有关的费用和契税款。”，并载明委托期限为“2019年7月16日-2020年7月20日止”。 2019年10月9日，在被告家宽公司居间下，被告王加连、罗霞与原告曾德容签订了《房地产买卖合同》，载明甲方（卖方）为王加连，甲方代理人为罗霞，乙方（买方）为曾德容，居间方为家宽公司。在该合同第三项所售房屋现状中载明“1、该房屋未办理房屋所有权证、国有土地证……2、该房处于抵押状态，抵押人：王加连，如签订合同后出现合同无效、反悔等由甲方原因导致以后不能正常顺利交易过户，由甲方承担全部的经济和法律责任”；在第四项付款方式中载明“（1）定金：乙方于2019年10月9日支付甲方20000元；（2）首期房款：220000元于2019年10月17日前付给甲方……”合同签订当日，曾德容就案涉房屋向罗霞支付定金20000元，罗霞出具收条并签字捺印；曾德容就房屋中介佣金向家宽公司支付3000元，家宽公司员工唐国芬代收并出具收条，且收条上注明“剩余6000元于办理公证之日起付清”，并加盖家宽公司公章。 合同签订后，原告曾德容前往家宽公司多次与家宽公司、罗霞进行协商，要求罗霞补齐授权委托手续，并表示如不能补齐手续，就无法继续履行合同。2019年11月18日，原告曾德容以微信向家宽公司员工唐国芬表示“罗霞提供的公证委托书根本没有王加连授权她对房屋进行交易的委托事项……请你协调卖方在明天之前出示王加连授权其进行房屋交易的授权委托，并保证房屋在签订合同时能合法交易，否则将通过司法途径维护权益”，并表示“现在我要求王加连追认，否则我不能再付款”，唐国芬在微信中向曾德容表示“我们也给你说了没证的房子只能做公证……本来他证马上到手了的可卖”。 2019年11月19日，原告曾德容向本院提起诉讼，认为在办理贷款手续中，发现被告罗霞没有没有代理权限，且房屋未办理产权证，诉请罗霞双倍返还定金，并诉请家宽公司返还中介佣金，后原告曾德容向本院提起撤诉，本院（2020）川1502民初1630号民事裁定书裁定准予撤诉。 2019年12月10日，宜宾市自然资源和规划局出具川（2019）宜宾市不动产权第××号不动产权证，载明“产权人：王加连，共有情况：单独所有，坐落：宜宾市化工路265号临港中央17幢1单元19层4号，不动产单元号：511502008009ＧＢ00025Ｆ00170108”。 2020年3月12日，王加连向罗霞出具经过宜宾市合力公证处（2020）川宜市合证内自第0517号公证书公证的《委托书》一份，载明委托事项为“一、代为到不动产登记中心查询上述房屋档案……二、代为确定买受方，与买受方签订房屋买卖合同，办理移交房屋和产权证明文件等与售房有关的相关手续……”，并载明“委托期限自2020年3月12日-2022年3月11日止”。 2020年5月11日，宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局（房管局）出具《不动产查档证明》，载明案涉房屋所有权人为“黄远东、苏竹君”，登记时间为“2020年3月13日”，共有方式为“共同共有”。 本院认为：本案的争议焦点为1、罗霞是否具有代理权限；2、违约方为原告还是被告；3、家宽公司在本案中是否有过错，中介佣金是否应当返还。 针对焦点1，不动产物权的设立、变更，经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。本案中，被告王加连与被告罗霞就案涉房屋签订了《房屋转让（买卖）居间合同书》，罗霞已按约履行其分期付款义务，但由于客观原因，未能完成不动产权属变更过户，故虽然双方签订的房屋买卖合同有效，但案涉房屋仍备案在王加连名下，其权属仍属于王加连。在庭审中，被告罗霞自认王加连口头授权其处理案涉房屋，但经本院电话询问王加连，其表示拒绝追认罗霞与曾德容所签订的合同。对涉及房屋买卖的大宗交易，口头授权显然不足以取信交易的相对方，结合王加连向罗霞出具的经宜宾市合力公证处（2019）川宜市合证内字第1618号公证书进行公证的委托书，原告曾德容在缴纳定金后，有理由对被告罗霞出卖王加连所有的案涉房屋是否具有授权进行合理的怀疑，且王加连已明确表示拒绝追认该《房地产买卖合同》，故被告罗霞将案涉房屋卖与原告曾德容的行为系无权处分。 针对焦点2，在一方当事人有丧失或者可能丧失债务履行的其他情形时，应当先履行债务的当事人可以中止履行。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款第二项规定“当事人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（二）申请人、代理人身份证明材料，授权委托书”。根据不动产的一般交易习惯，在房屋出卖方不能亲自到场的情况下，不动产登记机构均要求受托方出具经公证的授权委托书，其委托事项应包括代为确定买受方，与买受方签订房屋买卖合同等。本案中，被告罗霞仅有王加连代为出卖房屋的口头授权，显然无法达到《房地产买卖合同》所约定的后续债务的履行条件，已具有可能丧失债务履行的其他情形，原告曾德容提出不安抗辩，拒绝于2019年10月17日前继续支付首期房款，中止履行合同符合法律规定。后原告曾德容诉至人民法院，要求判令解除合同，是原告曾德容主张诉权的表现，而非自其起诉开始合同就当然解除。在2020年3月12日，王加连向罗霞出具了经宜宾市合力公证处（2020）川宜市合证内自第0517号公证书公证的《委托书》，取得了“代为确定买受方、与买受方签订房屋买卖合同”的授权委托，但该《委托书》委托期限注明为“2020年3月12日起至2022年3月11日止”，不能视为对2019年10月9日签订的《房地产买卖合同》的追认。虽然《房地产买卖合同》上载明甲方为被告王加连，但实际的合同相对方以及收到定金的人均为被告黄霞。黄霞未取得王加连出卖房屋的授权委托，且王加连拒绝对《房地产买卖合同》进行追认，案涉房屋已过户给案外人，合同的根本目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，被告黄霞应当按定金罚则双倍返还定金，而王加连作为无辜的权利人不应为此承担责任。对原告曾德容诉请判决解除原告与被告王加连于2019年10月9日签订的《房地产买卖合同》，本院支持为解除原告曾德容与被告罗霞于2019年10月9日签订的《房地产买卖合同》；对原告曾德容诉请被告王加连和被告罗霞连带双倍返还原告支付的购房定金共计40000元，本院支持为被告罗霞双倍返还原告支付的购房款定金40000元。 针对焦点3，居间方应当履行审慎的审核和注意义务。本案中，被告家宽公司作为房产交易居间方，明知被告黄霞未取得王加连出卖房屋的书面授权委托手续，系无权处分，且无法提供《不动产登记暂行条例》所规定的办理过户手续所需要的全部证照，仍促成双方签订《房地产买卖合同》，存在过错，应返还收取的中介佣金。对原告诉请被告家宽公司立即返还原告支付的中介佣金3000元的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决如下： 一、解除原告曾德容与被告罗霞于2019年10月9日签订的《房地产买卖合同》。 二、被告罗霞于本判决生效之日起十日内，双倍返还原告支付的购房款定金40000元。 三、被告宜宾家宽房地产信息咨询公司于本判决生效之日起十日内，返还原告曾德容支付的中介佣金3000元。 案件受理费875元，减半收取计437.5元，由被告罗霞负担407元，被告宜宾家宽房地产信息咨询公司负担30.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 肖必春 二〇二〇年九月十日 法官助理 孙 懋 书 记 员 郭建军 附法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出 第六十八条【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条【不安抗辩权的行使】当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条【宣判】人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。