上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初24000号原告：朱美珍，女，1932年12月8日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告：吴文滨，男，1957年7月1日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。原告：吴文海，男，1959年8月21日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。三原告共同委托诉讼代理人：陈晓梅，浙江潮乡律师事务所律师。被告：吴文标，男，1961年11月15日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：赵玲，女，1972年6月20日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。两被告共同委托诉讼代理人：付琼，上海胜杰律师事务所律师。原告朱美珍、吴文滨、吴文海与被告吴文标、赵玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴文滨、吴文海及三原告的共同委托诉讼代理人陈晓梅，被告吴文标及两被告的共同委托诉讼代理人付琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱美珍、吴文滨、吴文海向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付三原告购房款(人民币，币种下同)375,593.75元(已扣除被告一法定继承部分款项)，并支付自起诉之日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告朱美珍与案外人吴某某(已故)原系夫妻，原告吴文滨、吴文海及被告吴文标系原告朱美珍与吴某某的长子、次子及幼子，被告吴文标、赵玲系夫妻。2012年6月12日，朱美珍、吴某某与吴文标、赵玲签订一份《房地产买卖合同》，吴某某及朱美珍将二人共有的座落于上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积42.5平方米)的房产转让给二被告，转让价款计429,250元，双方约定于2012年9月1日前办理转让过户手续。合同签订后，吴某某及朱美珍即将房屋钥匙交付给二被告，并于当月将房屋过户给二被告，二被告于2012年7月12日受领编号为沪房地闵字(2012)第022497号房屋产权证，并于2014年将二人户籍迁移至该房屋地址。房屋过户给二被告后，二被告却未及时支付购房款。原告朱美珍的丈夫吴某某于2013年8月26日因病去世。2020年1月，原告朱美珍搬离该房屋，但二被告至今未支付房屋转让款。为维护合法权益，三原告诉至法院，望判如所请。被告吴文标、赵玲共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原告朱美珍、案外人吴某某与两被告签订的合同名为房屋买卖，实为赠与：1.案涉《上海市房地产买卖合同》除房屋状况、总价及过户时间外，其他条款均是空白，明显有违正常房屋买卖的交易习惯；2.两被告未支付任何购房款，但是双方已经办理了案涉房屋的过户手续，朱美珍、吴某某亦将案涉房屋钥匙交给两被告，两被告也于2014年将户籍迁入；3.朱美珍、吴某某于2012年6月10日自书遗嘱一份，因被告吴文标系朱美珍、吴某某最小的儿子，其刚从新疆回沪在上海没有房子，朱美珍、吴某某为照顾小儿子，故立遗嘱将案涉房屋留给吴文标，吴文标也在案涉房屋附近租房一直照顾父母，双方签订房屋买卖合同是以买卖形式进行赠与，目的是避税。案涉房屋赠与自房产过户时即履行完毕，故不存在支付购房款及继承等问题。本院经审理认定事实如下：原告朱美珍与案外人吴某某(已故)系夫妻关系，原告吴文滨、吴文海及被告吴文标系朱美珍与吴某某的长子、次子及幼子，被告吴文标、赵玲系夫妻关系。吴某某于2013年8月26日去世。案涉上海市闵行区鹤庆路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“案涉房屋”)原权利人为吴某某。2012年6月12日，吴某某、朱美珍(卖售人、甲方)与吴文标、赵玲(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中约定：“第一条甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，……(二)房地产座落：鹤庆路XXX弄XXX号XXX室，……，(三)房屋建筑面积：42.5平方米，……”，“第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为429,250元，……”，“第六条甲乙双方确认，在2012年9月1日之前，向房地产交易中心办理转让过户手续。”除此以外，合同对付款期限和方式、房屋验收交接以及违约责任等均未作约定。同年7月12日，案涉房屋的产权变更登记于被告吴文标、赵玲名下，但是两被告至今为止未支付过合同约定的429,250元房屋转让款。另查明，吴某某、朱美珍于2012年6月10日自书遗嘱一份，内载：“……我们夫妻俩今年80岁，在立遗嘱日精神清醒，由于年岁已高，可能发生意外，故立遗嘱。1.将我们俩位于鹤庆路XXX弄XXX号XXX室一套房产由儿子吴文标继承。2.除上述房产外我们俩其余的财产按照国家有关法律进处理。立遗嘱人：吴某某朱美珍2012年6月10写于家中证明人：石桂玲、蒋东晓、宋桂兰”。原告为证明其诉称意见，向本院提供如下证据：1.常住人口登记表摘抄，证明原告朱美珍与吴某某系夫妻关系，原告朱美珍、吴文滨、吴文海与被告吴文标均系吴某某的法定继承人。2.上海市房地产买卖合同一份，证明原告朱美珍与吴某某将案涉房屋转让给被告吴文标、赵玲，并约定房屋转让款等事项。3.上海市房地产权证，证明原告朱美珍与吴某某已于2012年7月将案涉房屋的产权过户给被告吴文标、赵玲。4.居民死亡医学证明书、户籍注销证明，证明吴某某于2013年8月26日去世。5.常住人口户籍变动摘抄，证明被告吴文标、赵玲于2014年将户籍迁入案涉房屋。两被告对证据1、4、5的真实性、合法性认可，但是不认可关联性，认为吴某某、朱美珍与两被告就案涉房屋所签订的合同名为买卖，实为赠与，因此不涉及法定继承问题，原告所提供的上述证据仅能证明原、被告与吴某某之间的身份关系，以及吴某某已去世的事实，至于两被告已将其户籍迁入案涉房屋内，亦与本案无关；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，案涉房屋买卖合同除房屋状况、总价及过户时间外，其他条款均是空白，另结合吴某某、朱美珍于2012年6月10日所写遗嘱的内容可知，双方就案涉房屋所签订的合同名为买卖，实为赠与；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，但是提出吴某某、朱美珍对两被告的房屋赠与行为已履行完毕。同时，被告向本院提供如下证据：1.遗嘱一份，证明吴某某、朱美珍于2012年6月10日自书遗嘱一份，其中载明案涉房屋由被告吴文标继承。2.租赁合同、水电煤缴费凭证，证明被告吴文标为方便照顾朱美珍，于案涉房屋所在小区内另行租房居住。3.通话记录及短信截图，证明朱美珍与吴文标因家庭琐事发生争执，后朱美珍于今年4月搬离案涉房屋。原告对证据1的真实性、合法性无异议，但是不认可关联性及证明目的，对于该份遗嘱是否是立遗嘱人的真实意思持有怀疑，且该遗嘱非赠与协议，吴某某、朱美珍于生前对案涉202室房屋进行了处分，表明其二人撤回了遗嘱中关于案涉房屋的原先处理意见，遗嘱中关于案涉房屋的部分不发生效力；对证据2的租赁合同的真实性不能确认，对水电煤缴费凭证的真实性、合法性认可，但是均不认可关联性，认为与本案无关；对证据3的真实性、合法性认可，不认可关联性及证明目的，本次起诉是原告朱美珍的真实意思表示，并非被告所述的系因家庭琐事发生争执引起，因被告吴文标未尽到赡养义务，故朱美珍提起该案诉讼。以上事实，由常住人口登记表摘抄、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、居民死亡医学证明书、户籍注销证明、常住人口户籍变动摘抄、遗嘱等证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实应承担举证责任。现本案原告朱美珍、吴文滨、吴文海以其作为吴某某的继承人，基于吴某某、朱美珍与被告吴文标、赵玲签订的《上海市房地产买卖合同》主张双方之间系房屋买卖关系，被告吴文标、赵玲则抗辩该合同名为买卖，实为赠与。根据合同法的有关规定，买卖合同与赠与合同最大的区别在于，买卖合同是有偿合同，标的物与货币给付互为对价，而赠与合同是无偿合同，赠与人无偿给付财产，受赠人不负担相应对价。从本案查明的事实来看，吴某某、朱美珍与两被告签订的房屋买卖合同在形式要件上及履行方式上与一般房屋买卖合同存在明显差异：第一，案涉合同除房屋状况、价格条款、过户条款外，其余条款空格处大多为空白，此与一般的房屋买卖合同对当事人合同权利义务的约定较为全面、详实有所不同，且该合同中既未约定出卖人交付房屋的义务履行期限，对买受人支付对价的义务何时履行也只字未提；第二，在一般房屋买卖合同中，买受人最主要的合同义务即支付购房款，然而在合同签订后，吴某某、朱美珍在吴文标、赵玲未支付任何购房款的情况下，即办理了案涉房屋的产权过户手续，将房屋产权变更登记至吴文标、赵玲名下，亦即两被告在未支付任何对价的情况下已无偿取得了案涉房屋的所有权。由此可见，吴某某、朱美珍与吴文标、赵玲之间虽然在形式上签订的是买卖合同，但该合同并不符合一般买卖合同的特征，而两被告提出的案涉合同名为买卖，实为赠与的抗辩意见，恰能合理解释该买卖合同签订及履行过程中存在的问题。另外，三原告亦未提供证据证明吴某某、朱美珍此前曾向两被告提出支付购房款的要求，可见该合同的签订并非是为了获取购房款，而是为了办理过户。同时，考虑到吴某某、朱美珍与吴文标系父母与儿子，身份关系特殊，且在双方签订案涉房屋买卖合同的前两日，吴某某、朱美珍在自书遗嘱中表明案涉房屋交由吴文标继承，故吴某某、朱美珍将案涉房屋赠与两被告的行为亦具有合理性。虽然案涉房屋买卖合同第13页中朱美珍的“本人签章”的签字并非其本人所签，但是本院也注意到，在该合同第12页即附件五中，显示有吴某某、朱美珍二人的本人签名，考虑到房地产登记部门作为专业机构，在办理房地产转让手续时，会进行严格的审核并向转让人进行必要的询问，亦可证明将案涉房屋通过转让方式赠与两被告系吴某某、朱美珍的真实意思表示。综上，本院认为，吴某某、朱美珍与两被告签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，应为合法有效；该合同虽在形式上为买卖，但实质上为赠与，且赠与的财产已实际转移给受赠人，故赠与合同已履行完毕。现三原告以其作为吴某某的法定继承人，主张吴某某、朱美珍与两被告之间系买卖关系，要求两被告支付购房款的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百八十五条之规定，判决如下：驳回原告朱美珍、吴文滨、吴文海的诉讼请求。案件受理费减半收取计3,466.95元，由原告朱美珍、吴文滨、吴文海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  谢 威二〇二〇年九月四日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。