上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10584号原告：上海光宇企业管理咨询中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈慧光，经理。委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被告：上海库卡汽车维修服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张伟华，执行董事兼经理。被告：陈晓栋，男，1978年11月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。第三人：朱某某，女，1986年10月15日出生，汉族，住上海市青浦区赵巷镇方夏村方东240号。第三人：上海沪升实业有限公司，住所地上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：程明新，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海光宇企业管理咨询中心(以下简称光宇公司)与被告上海库卡汽车维修服务有限公司(以下简称库卡公司)、陈晓栋居间合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告光宇公司法定代表人陈慧光、委托诉讼代理人诸雪芳，被告库卡公司法定代表人张伟华，被告陈晓栋到庭参加了诉讼。2020年8月10日，本院依法追加朱某某、上海沪升实业有限公司(以下简称沪升公司)作为第三人参加诉讼。本案于2020年9月22日公开开庭进行了第二次审理。原告光宇公司委托诉讼代理人诸雪芳，被告库卡公司法定代表人张伟华，被告陈晓栋，第三人朱某某，第三人沪升公司委托诉讼代理人陈伟峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告光宇公司向本院提出诉讼请求：判令两被告共同支付违约金人民币111,666.67元。事实与理由：2019年8月6日，库卡公司与光宇公司签订看楼确认书，委托光宇公司提供房地产经纪服务，直到找到满意厂房。陈晓栋在看楼确认书上签名，其在2019年8月19日前担任库卡公司法定代表人。光宇公司通过微信朋友圈等渠道获知相关租赁信息，为库卡公司提供了两处地址的带看服务。同年9月16日，库卡公司越过光宇公司成功租赁厂房，地址为上海市青浦区盈港路XXX号XXX幢XXX室厂房(以下简称涉案厂房)，即光宇公司提供带看服务的厂房之一，年租金为67万元，并将公司住所地变更为涉案厂房所在地。同年12月，光宇公司发现上述“跳单”行为，要求库卡公司按看楼确认书中的约定，支付两个月租金作为违约金，即111,666.67元，陈晓栋就此承担连带责任，未果。为维护自身合法权益，光宇公司故诉至法院，望判如所请。被告库卡公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.库卡公司就陈晓栋的看房行为及签订的看楼确认书事前均不知情。2.就涉案厂房签订租赁合同的人是案外人朱某某，前期联系涉案厂房租赁事宜的人亦为案外人吴某(朱某某丈夫)，均非库卡公司。3.库卡公司直至朱某某入股时，方根据朱某某提供的信息办理证照登记手续。4.库卡公司与沪升公司签订的租赁合同仅为办理证照登记而补签。被告陈晓栋辩称，不同意原告的诉讼请求。1.库卡公司承租涉案厂房，系基于朱某某带来的资源，非基于光宇公司提供的带看服务。2.确认就涉案厂房曾接受光宇公司的带看服务，但考虑到租金过高等因素，当时并未承租，亦未就此再与沪升公司联系。3.看楼确认书中所载违约金具体计算标准过高。第三人朱某某述称，不同意原告诉讼请求。1.库卡公司与沪升公司补签租赁合同系由朱某某、吴某提供的信息资源。朱某某和吴某系夫妻，共同经营上海春驰汽车服务有限公司(以下简称春驰公司)，与库卡公司均系从事汽车相关业务的同行，2011年便相识。因均有意扩大经营规模，故自2019年9月，春驰公司与库卡公司开始洽谈合作事宜，同年11月，朱某某正式入股库卡公司。入股库卡公司前，吴某便已就涉案厂房租赁事宜签订了意向书、支付了定金，朱某某亦签订了租赁合同，后续租金由库卡公司支付。2.涉案厂房承租经过以沪升公司陈述为准。第三人沪升公司述称，不同意原告诉讼请求。第一，沪升公司对外公开招商信息。沪升公司通过多种渠道对外公开宣传招商信息，没有委托过任何中介公司专门提供中介服务。光宇公司可能是通过微信等渠道获知沪升公司招商信息后，为库卡公司提供了带看服务。与此同时，沪升公司始终欢迎中介带看。如果中介带看成功，沪升公司与承租人直接签订租赁合同，不会与中介签订相关合同。但按照行业惯例，承租方通过中介介绍成功与沪升公司签订租赁合同时，沪升公司会视情况支付中介一定费用，承租方一般无需向中介支付佣金。第二，与沪升公司联系承租涉案厂房的是吴某，签订租赁合同的是朱某某。2019年8月中上旬，陈晓栋以库卡公司名义，通过中介前来咨询涉案厂房承租事宜，其以租金过高等原因，表示无意承租。2019年8月29日，吴某指示春驰公司业务员李吉向沪升公司咨询涉案厂房承租事宜。经多次协商，吴某与沪升公司于2019年9月6日签订定房意向书，承租涉案厂房并支付了意向金。朱某某与沪升公司于2019年9月16日就涉案厂房签订租赁合同。此后，朱某某、吴某要求沪升公司按照合同约定，配合办理公司证照登记。沪升公司按其指示，配合补签了库卡公司与沪升公司的租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，光宇公司为证明曾为库卡公司、陈晓栋提供涉案厂房带看等居间服务，提供看楼确认书1份。库卡公司对该证据无异议。陈晓栋确认看楼确认书上“陈晓栋”及“库卡维修”的签字系陈晓栋本人手签，但不认可违约金内容，认为其签字时并无相关字样。朱某某、沪升公司虽表示无法确认该证据真实性，但均明确库卡公司确经中介带看并向沪升公司咨询过涉案厂房租赁事宜。本院认证认为，光宇公司当庭出示看楼确认书原件，库卡公司未提出异议，陈晓栋亦确认其签字，故本院确认看楼确认书的真实性。库卡公司、陈晓栋为证明案外人吴某就涉案厂房承租事宜与案外人上海沪升实业有限公司(以下简称沪升公司)沟通，提供李吉(系春驰公司员工，受吴某委派)与付彩珍(沪升公司员工)微信聊天记录一组；为证明涉案厂房实际承租人为案外人朱某某，提供租赁合同1份、定房意向书1份、房租和意向金缴纳凭证1组；为证明库卡公司曾向朱某某支付涉案厂房租金，提供转账凭证1组。光宇公司对微信聊天记录，以未出示聊天记录原件为由，不认可其真实性；对租赁合同，认为合同内容与承租人为库卡公司的租赁合同一致，仅承租人不一致，有伪造嫌疑，不认可其真实性；对意向确认书和意向金支付凭证，不认可关联性；对朱某某房租缴纳凭证，因朱某某现为库卡公司股东，实际可能系代库卡公司对外支付款项，故不认可其关联性；对库卡公司向朱某某支付款项的转账凭证，因没有备注该款项是否系涉案房屋厂房租金，故不认可其关联性。朱某某、沪升公司对上述证据真实性均无异议。本院认证认为，对李吉与付彩珍的微信聊天记录，结合吴某本人当庭陈述，李吉确受其委派，与沪升公司联系沟通涉案厂房租赁事宜，付彩珍亦当庭确认该聊天记录真实发生，故本院对李吉与付彩珍微信聊天记录的真实性予以确认；对承租人为朱某某的租赁合同，两被告当庭出示证据原件，结合付彩珍证人证言和朱某某当庭陈述，本院对其真实性予以确认；对定房意向书和缴纳凭证，两被告当庭出示证据原件，结合付彩珍证人证言和沪升公司当庭陈述，本院对其真实性予以确认；对朱某某的房租缴纳凭证，因支付时间、房租金额和收款人与租赁合同约定不相一致，亦无其他相关证据予以佐证，本院对其与本案的关联性不予确认；对库卡公司向朱某某的转账凭证，因未明确备注资金名目，且朱某某为库卡公司股东并从事公司财务工作，故本院对其与本案的关联性不予确认。本院认定事实如下：涉案厂房位于上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢XXX室，所有权人为案外人上海科大重工集团有限公司(以下简称科大重工公司)。2018年3月，科大重工公司与沪升公司就上海市青浦区盈港东路XXX号签订租赁合同，科大重工公司同意沪升公司将房屋转租。2019年8月6日，库卡公司与光宇公司签订看楼确认书，约定由光宇公司提供房地产经纪服务，寻找满意厂房。库卡公司在确认书中承诺不会再直接、间接或通过其他经纪人与该物业业主联系，库卡公司或其亲属、授权人、委托人、代理人不经光宇公司与业主私下联络签约，其须在一周内支付违约金，金额为所租物业2个月租金。光宇公司就此为库卡公司提供了2处厂房的带看服务，分别为上海市青浦区盈港东路XXX号1000平方米和上海市青浦区胜利路2500平方米的厂房。陈晓栋作为库卡公司法定代表人，在看楼确认书“公司名称”落款处手签“陈晓栋”及“库卡维修”字样。2019年8月29日，吴某委托李吉联系沪升公司，沟通厂房租赁事宜。同年9月6日，沪升公司(甲方、业主)与吴某(乙方、客户)签订定房意向书。约定乙方承租上海市青浦区盈港路XXX号XXX幢XXX室厂房、面积(含公摊)1116平方米、年租金69万元、乙方当日向甲方支付意向金5万元、签署租赁合同后意向金转为押金、同月18日正式交房等内容。同月10日，吴某按约支付意向金5万元。同月16日，沪升公司(甲方、出租方)与朱某某(乙方、承租方)签订合同编号为XXXXXXXXX的租赁合同。吴某、朱某某系夫妻关系。合同第一条约定，甲方将其拥有合法转租权的上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢XXX室物业出租给乙方使用，面积(含公摊)总计1086平方米。第二条约定，租赁期限自2019年9月17日至2028年9月16日止，其中2019年11月10日前为装修免租期。第三条约定，年租金(不含税)为67万元、租赁保证金为11.20万元；第一年租金每季度支付、第二年为每半年支付，租期内租金每2年递增10%；合同签订当日，乙方支付租赁保证金5万元，9月20日前支付剩余租赁保证金6.20万元和第一期租金167,500元，否则视为乙方违约。第四条约定，甲方无条件协助乙方办理所需要的所有证照。合同还约定了其他内容。另查明，库卡公司成立于2018年6月8日，注册资本250万元，原股东为陈晓栋、金春欢、张伟华。2019年8月19日，库卡公司办理变更登记，将法定代表人由陈晓栋变更为张伟华。朱某某、吴某与库卡公司自2019年9月开始协商合作事宜。同年10月12日，库卡公司召开临时股东会，决议变更公司住所、经营范围和公司章程，公司住所由上海市青浦区新业路XXX号XXX幢-1变更为上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢XXX室，并于11月21日办理变更登记。同年11月22日，库卡公司召开临时股东会，通过股权转让协议，并修改了公司章程，后于12月30日办理变更登记。库卡公司现法定代表人为张伟华，股东为朱某某、陈晓栋、张伟华、金春欢。再查明，2019年12月20日，光宇公司看到库卡公司发布的新店开业微信朋友圈，得知库卡公司地址已承租并搬迁至涉案厂房。庭审中，各方均确认坐落于上海市青浦区盈港东路XXX号XXX幢XXX室的涉案厂房，即光宇公司提供带看服务的厂房之一。沪升公司就涉案厂房的招商信息渠道公开，与光宇公司未就涉案厂房租赁事宜签订委托协议。沪升公司按照租赁合同第四条的约定，依朱某某指示协助办理相关证照，出具编号为HSXXXXXXXXXX的租赁合同。该租赁合同内容与编号为XXXXXXXXX的租赁合同一致，仅将承租人由朱某某变更为库卡公司。以上事实，有各方当事人的当庭陈述，原告光宇公司提供的看楼确认书、库卡公司营业执照、租赁合同、微信朋友圈截图、库卡公司股东会决议、工商信息备案资料，被告库卡公司和陈晓栋提供的微信聊天记录、意向书、租赁合同以及证人吴某、付彩珍的证人证言等证据予以证明。本院认为，本案主要争议焦点为库卡公司是否存在“跳单”违约行为。本案中，库卡公司与光宇公司自愿签订的看楼确认书属于居间合同，内容未违反法律相关规定，合法有效。合同第二条约定的禁止“跳单”条款本意是防止委托人利用中介公司提供的房源信息而跳过中介公司租赁房屋，使得中介公司无法获得佣金。因此，判断是否构成“跳单”的标准为是否利用了中介公司提供的房源信息并绕开中介直接签订租赁合同。首先，关于举证证明责任分配。光宇公司向库卡公司提供的涉案厂房房源信息属于业内公开信息。沪升公司和光宇公司均当庭确认涉案厂房招商信息经各渠道公开发布，沪升公司并未委托光宇公司就涉案厂房租赁事宜提供中介服务。故光宇公司向库卡公司介绍的涉案厂房房源信息属于业内公开信息，不属于光宇公司的独家信息。也就是说，光宇公司的带看行为，并不能排除和限制库卡公司通过其他正当合法途径获取房源出租招商信息并签约。光宇公司通过看楼确认书、租赁合同、库卡公司工商信息备案资料等，已证明其为库卡公司提供了涉案厂房的带看服务，以及库卡公司已实际承租涉案厂房并变更住所地至涉案厂房地址的租赁事实。因此，库卡公司需就其未利用光宇公司提供的房源信息并绕开中介直接与沪升公司签约的主张承担举证证明责任，即库卡公司需举证证明其承租并搬迁至涉案厂房的房源信息来自于其他正当合法途径。其次，根据库卡公司和陈晓栋向本院提供的证据可以证明其确系在吴某签订意向书、朱某某签订租赁合同后，方就涉案厂房与沪升公司签订租赁合同。付彩珍的证人证言、沪升公司的当庭陈述以及付彩珍与李吉的微信聊天记录等在案证据均表明库卡公司在2019年8月6日经光宇公司带看后，并无意承租涉案厂房。根据定房意向书和朱某某签订的租赁合同等证据可明确，吴某于2019年9月6日签订涉案厂房定房意向书，朱某某于2019年9月16日与沪升公司签订租赁合同。后朱某某入股库卡公司，沪升公司方根据租赁合同第四条约定，依照朱某某指示配合办理证照登记，并与库卡公司就涉案厂房签订新租赁合同。因此，库卡公司与沪升公司的租赁合同关系是由朱某某转让而来，在案证据已足以证明库卡公司的承租信息来源正当合法，并非利用光宇公司提供的带看信息。故光宇公司主张库卡公司存在“跳单”违约行为的事实依据不足，本院不予采信。最后，关于陈晓栋是否需要承担连带责任的问题。在签订看楼确认书并由光宇公司带看时，陈晓栋系库卡公司法定代表人，其以公司名义对外从事民事法律行为，属于职务行为，依法应由公司承担责任，个人不承担责任。综上所述，库卡公司不存在利用光宇公司提供的房源信息并绕开中介直接签订租赁合同的违约行为。光宇公司以库卡公司和陈晓栋“跳单”交易为由要求其支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告上海光宇企业管理咨询中心的全部诉讼请求。案件受理费2,533元，减半收取计1,266.50元，由原告上海光宇企业管理咨询中心负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年九月二十三日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。