湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3776号 原告：李铁刚，男，汉族，1971年6月10日出生。 委托诉讼代理人：杨成，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 被告：丁卫君，男，汉族，1976年9月19日出生。 原告李铁刚诉被告丁卫君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后，依法适用简易程序并于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨成及被告丁卫君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李铁刚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的房屋租金159500元；2、判令被告支付逾期付款违约金暂计12206元(违约金计算方式详见附表，直至被告实际付清之日止)；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月9日，原被告签订了《房屋租赁合同》。双方约定，原告将位于怀化市中坡路41栋共六层(面积2000余平方米)房屋出租给被告作为商业经营使用，租期为20年，自2018年1月1日起至2037年12月31日止，年租金为288000元，租金必须于每年11月30日之前将下一年度租金支付给原告，合同另就双方权利义务、合同终止情形等作了约定。合同签订后，原告立即将合同项下的房屋交付给被告，被告对房屋进行了简单的装修后作为商业经营场地使用。原告已按合同约定对院内的柴棚进行了拆除，修建了符合城市建设要求的钢结构临时建筑，并承担了拆除和修建费用20余万元，并将成品交付给被告使用。然而被告违反合同约定，未按合同约定交纳租金，被告拒付租金的行为已构成违约，原告有权要求被告支付租金以及违约损失。综上，为了维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告丁卫君辩称：一、被告已经支付李铁刚2019年1月1日至2020年12月31日租金47.5946万元。2019年1月1日至2020年12月31日，应支付租金57.6万元。2018年11月5日至2020年4月6日分4次收取租金36万元，2018年11月17日至2020年6月18日代为支付郑小冬(钢结构房修建合同乙方）工程款8.568万元，2019年12月12日至2020年5月30日代为支付防水、盖瓦防漏工程款0.756万元，2020年7月27日至2020年8月6日代为支付厕所漏水返工防水工程款0.9425万元，2018年11月4日至2018年11月17日代为支付修建钢结构房冲完并支1.3281万元（合计垫付3.1096万元，被告自愿承担1.7815万元)，被告实际已支付租金47.5946万元。二、自2017年11月9日，签订租赁合同之后，丁卫君一直严格遵守合同约定，按时支付租金，不存在拒付租金。因为原告方的原因导致答辩人实际损失过大(至少50余万），结合今年新冠重大疫情情况，2020年6月1日，请求原告酌情给予减免三个月租金。答辩人丁卫君与原告签订合同后，一直积极履行约定。该场地作为怀化和谐医院建设，整体为精细装修，花费了大量心血及资金投入。高标准建设了消防、环保设施，中央空调、电梯、手术室、设备房、消毒供应室、中心供氧、防护机房、热水供应系统等，绝不是原告所说的简单装修后就启用了。2017年11月9日订了房屋租赁协议，租金从2018年1月1日开始计费。因原告与之前一楼门面租赁户未达成一致，直到2018年1月底才搬迁离开，导致答辩人装修拖延近3个月。因原告没有提供房产证等原件及房产消防验收报告，从2017年12月开始申报，直到2018年9月份才办理好消防验收。原计划2018年4月，怀化和谐医院搬迁至该处。因医疗配套（规划在原告修建的一楼医疗物品洗涤消毒间及医疗废物暂储间）、员工宿舍、停车场等无法完成，一直到2018年11月，医院才初步搬迁，至少延迟7个月（折合租金16.8万元），相关手续变更2019年初才办好。因为两间医疗配套房没有完成，至今环评手续尚未办好。合同约定原告负责院子内的柴棚拆除及钢架构房修建，并做好防水。拆除、建筑垃圾清理、地面混泥土硬化等费用，都是答辩人承担了。因为原告太忙，从开始办理相关报建等相关手续到修建，日常协助工作都是答辩人承担。2018年11月3日，施工时与邻居发生纠纷，为了尽快完成施工，答辩人已自愿承担相关人员费用1.7815万元。钢架构房屋于2019年10月份才初步成型，可是墙体只是薄薄的塑料片，门跟纸门一样，完全无法使用。迫于无奈，除了简单装修之外，答辩人把所有墙体及门另外更换，其它地方防水加固、水电安装、墙面粉刷等，花费9.6779万元。尽管答辩人反复催促、协助、垫付款项，钢结构房屋施工进度太慢，长期处于停滞状态，从2018年3月份至今，近30个月，仍未完成施工甲、乙方验收交付手续（瓦面仍有漏水、雨水引流设施未完成、钢结构防锈处理等）。宿舍没法启用，导致外面租房花费5.87万元。本属原告应尽的义务及责任，基本上由答辩人操心操力还垫钱，因为工程的延期交付，导致答辩人直接经济损失50多万元，还不考虑负面及经营的影响。基于长期合作的者虑，答辩人并没有道究任何责任及损失。自2018年11月搬迁以来，整体配套设施没有得到完成，一直处于艰难经营之中。2020年1月23日全国启动重大突发公共卫生事件一级响应，经营更是处于停顿状态。4月底才开始收治病人，除了严格管控之外对病种有严格的限制（一直不得收治发热病人)，至少近6个月没有正常营业。全国各地都在减免及降低房租的形势下，2020年6月1日向原告提出书面申请减免三个月房租7.2万元。经过多次协商、请求，没有得到原告的理解与支持。综述，答辩人承担了所有因原告拖延工期所造成的损失50余万（含延期搬迁7个月租金16.8万元、钢结构房主体返工9.6779万元、施工纠纷1.7815万元、宿舍未能交付用租房5.87万元等)，结合疫情事件实际影响，恳请法院支持答辩人酌情减免3个月租金7.2万元，合并之前已经支付租金47.5946万元，共计54.7946万元，补付原告租金2.8054万元(57.6-54.7946)。答辩人一直积极履行合同，不是违约方，故不存在支付违约金，被答辩人的起诉事实不符客观实际，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：位于怀化市中坡路41栋的6层混合结构整栋房屋系原告李铁刚所有。2017年11月9日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于怀化市中坡路41栋共6层(面积2000余平方米)房屋出租给被告经营健康行业，租期为20年（自2018年1月1日起至2037年12月31日止），年租金为288000元，租金每三年调整一次，租金必须于每年11月30日之前将下一年度租金支付给原告等内容。 合同履行过程中，原、被告对2018年12月31日之前的租金交纳情况无争议。2019年1月1日至2020年12月31日的租金，被告已经支付414100元，具体情况如下：被告于2018年8月8日支付2019年度的租金10万元，于2018年11月5日支付2019年度的租金10万元，于2020年1月2日继续支付租金10万元，于2020年4月6日又继续支付租金6万；另，被告经原告认可以为原告垫付款项的方式支付房租共计55000元，其中2018年11月6日为原告垫付钢结构房修建工资款17000元、2018年11月17日为原告垫付宿舍楼修建工资6000元、2019年1月28日为原告垫付款项钢结构房工程款6000元、2019年3月4日为原告代付因修建宿舍导致的何某赔偿款9000元（赔偿款实际为18000元，被告自愿承担一半）、2019年6月25日为原告垫付钢结构房工程款7000元、2019年9月26日为原告垫付10000元材料款。 现因被告还拖欠2019年1月1日至2020年12月31日期间的部分租金，双方酿成纠纷，原告诉至本院。 另，2020年1月，新冠肺炎疫情暴发。湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月11日应急响应级别由一级调整为二级，2020年3月31日应急响应级别由二级调整为三级。因受新冠肺炎疫情影响，被告向原告申请减免3个月租金，原告未予同意。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证、辩论，有如下证据予以证实（均为复印件）：原、被告身份证、房屋租赁合同、土地证及房产证、2018年3月2日危房加固重建申请报告、房租收据、修建钢结构房屋乙方垫付款中原告之母签字的6张及收条、2份承诺书、照片数张、请减免房租报告。 关于被告提交唐靖雯等相关开支清单、修建钢结构建筑（墙体更换，房门更换，室内装修）清单一组、修建钢结构房屋乙方垫付款、修建钢结构房屋部分防水付款清单、钢架构房屋测试返工防水付款清单、和谐医院员工宿舍租赁合同及租金单据、钢结构房修建过程、湘高法202016号文件及2020湘1202民初2054号民事判决书、修建钢结构房屋乙方垫付款中无原告之母签字的部分因与本案无关联性，故本院不予采信。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。依据合同约定，被告应于2019年11月30日前支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的租赁576000元，现被告已经支付租金415000元（360000元+55000元），故被告尚欠原告租金161000元。关于被告要求减免租金3个月的请求，依据《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》问题6规定：“……商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持……”的规定，结合湖南省新冠肺炎疫情防疫级别及措施，被告要求减免租金3个月，本院予以支持。故减免3个月租金后，被告还应向原告支付租金89000元（161000元-288000元/年÷12个月×3个月）。 关于逾期支付租金的违约金的请求：因双方在合同中并未对逾期支付租金的违约责任进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，故被告应从2019月12月1日起以拖欠租金89000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。 关于被告主张的受原告指示为原告垫付的款项应冲抵租金的抗辩意见，因被告为原告垫付款项属于另一法律关系，除双方均认可并同意冲抵租金的部分外，其他的垫付款项，不属于本案审理范围，权利人可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告丁卫君向原告李铁刚支付拖欠的租金89000元及违约金，违约金以拖欠的租金89000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019月12月1日起计算至履行完毕之日止，限本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告李铁刚的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3734元，减半收取1867元,由原告李铁刚负担854元，由被告丁卫君负担1013元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇二〇年九月二十八日 代理书记员  窦小倪 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。