安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2606号 原告：淮南金奥置业有限公司。住所地安徽省淮南市山南新区淮河大道西侧（金地滟澜山会所）。统一社会信用代码9134040058153371XQ。 法定代表人：周飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈强，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆飞，安徽震一律师事务所律师。 被告：庞丽，女，1991年10月6日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南金奥置业有限公司（以下简称金奥公司）诉被告庞丽房屋买卖合同纠纷一案，于2020年6月17日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告金奥公司的委托诉讼代理人陈强，被告庞丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金奥公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并收回合同所指房屋金大地·英伦联邦34栋2902号房屋。2、依法判决被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》登记备案手续并由被告承担由此产生的一切费用支出。3、依法判决被告赔偿原告损失33075.01元并承担违约金52144.6元，律师服务费11600元，合计96819.61元；房屋总价521446元，合计618265.61元。4、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年2月27日，原、被告之间签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买金大地·英伦联邦34栋2902号房屋，房屋价格为521446元，付款方式为商业按揭贷款。合同第七条约定，买受人采用银行按揭贷款购买房屋的，在房屋交付时，买受人必须提供完整的资料和缴纳必要相关费用，由出卖人代为办理房产证，并将他项权证交贷款银行保存。买受人有义务配合出卖人办理上述事宜。在房屋交付通知发出后超出30日，买受人仍然没有提供办理房产证的完整资料和缴齐必要费用或提供必要的配合义务，视为买受人构成根本性违约，在此情况下，买受人应按合同总价款的10%向出卖人承担违约责任，同时出卖人有权解除双方的《商品房买卖合同》。合同约定2018年12月30日为房屋交付时间，被告到期后无理由不接收房屋，亦不提供办理房产证所需的材料及缴纳必要的费用，之后，原告多次联系被告并向被告邮寄催告函、律师函催促办理房屋交付手续及房产证，他项权证并返还原告被扣划的保证金，但未果。被告拒不收房亦不办理房产证，致使原告的阶段性保证责任无法解除，至2020年3月9日，因被告未按约定偿还银行贷款，贷款银行已从原告处扣划保证金3万余元。另合同约定，依据合同及补充协议向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费等，因被告违约，原告为主张权利而支出的律师费应由被告承担。为维护原告合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 被告庞丽辩称：对原告的诉请的事实无异议，但不同意解除合同，只想先解决债务问题，然后解决购房款的问题，合同想继续履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告金奥公司系房屋开发及销售的公司，在本区开发了“金大地·英伦联邦”小区，被告庞丽系自然人。 2017年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告金奥公司向被告庞丽以521446元的价格，向被告庞丽出售金大地·英伦联邦34幢1单元2902室房屋。合同约定，购房首付房款104446元，余款417000元向银行申请按揭贷款。补充协议第七条约定，买受人选择办理住房银行按揭贷款的，在房屋交付时，买受人必须提供完整资料和缴纳必要相关费用，由出卖人代为办理房产证，并将他项权证交由贷款银行帐号保存，买受人有义务配合出卖人办理上述事家，否则出卖人有权推迟交付房屋，在房屋交付过程通知发出后超出30日，买受人仍然没有提供办理房产证的完整资料和缴齐必要费用的或提供必要地配合义务，视为买受人构成根本违约，在此情况下，买受人应按合同总价款的10%向出卖人承担违约责任，同时出卖人有权解除双方的《商品房买卖合同》。合同另行约定了其他内容，后附原告金奥公司印章及被告庞丽签名。 合同签订后，被告庞丽按约定向原告金奥公司支付了首付房款104446元，之后，原告金奥公司作为连带担保保证人，与被告庞丽共同就购房余款41.7万元与银行签订了按揭贷款合同。2017年5月8日，涉案房屋在淮南房屋管理部门进行了商品房网上备案确认。 2018年1月17日，被告庞丽因对外负有个人债务，涉案房屋被案外人吕某申请查封，本院于做出“（2018）皖0403财保16号”民事裁定书，对涉案房屋查封，案外人就庞丽民间借贷纠纷一案，经本院“（2018）皖0403民初47号”民事调解书调解结案，因庞丽未按调解书确认的期限履行给付义务，现案外人已向本院申请强制执行，现该案正在强制执行过程中。 被告庞丽在签订贷款合同后，前期按约偿还了银行按揭贷款，后因被告庞丽对外负有债务，涉案房屋被查封，自2019年3月，对于银行按揭贷款未再还款，后贷款银行按照贷款合同的约定，直接从原告金奥公司保证金账户陆续扣划被告庞丽未按期还款的33075.01元，为此，原、被告双方发生纠纷。 另查明：2019年1月，原告金奥公司向被告庞丽发出“房屋交付催告函”，要求庞丽在1月底之前办理房屋交接手续，而庞丽因个人债务，房屋已被查封，未前往原告金奥公司办理房屋交接。2019年8月，原告金奥公司向被告庞丽发出“催告函”，要求庞丽将银行扣划金奥公司的保证金1万余元返还。 再查明：因原、被告之间发生纠纷，现涉案房屋仍然由原告金奥公司实际控制，未向被告庞丽交付。 本院认为：原告金奥公司与被告庞丽签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同约定不违反国家强制性法律规定，合同合法有效。 合同签订后，被告庞丽按约支付了购房首付款，购房余款向银行申请按揭贷款，同时，原告金奥公司作为担保人，与被告庞丽与银行共同签订了贷款合同。通过上述事实，本院可认定，原告金奥公司与被告庞丽之间，就房屋买卖合同的内容，被告庞丽已向原告金奥公司全部支付了购房款，履行了合同约定的付款义务。而由于被告庞丽因个人债务问题，导致房屋被查封，未再履行向银行支付按揭贷款，原告金奥公司保证金被扣划，系本案纠纷发生的主要原因，为此，金奥公司诉请解除合同、撤销涉案房屋备案的诉请，是否符合法律规定，系本案争议焦点之一。 涉案房屋中，被告庞丽支付了相应的购房首付款及支付了相应的按揭贷款，并且已由本市房产部门对涉案房屋进行了登记备案，即该房屋的相关权利义务已归属被告庞丽。同时，本院在审理本案时，调取了涉案房屋被查封的相关资料，通过核实，案外人吕某系被告庞丽的债权人，对涉案房屋在2018年1月诉讼时申请查封，本院裁定准许并执行，该案诉讼终结后，因庞丽未履行偿还债务的义务，吕某已申请本院强制执行，现该案正在执行过程中，被告庞丽未能偿还吕某欠款，被查封的涉案房屋是否由本院采取拍卖、变卖等强制法律措施，均在待定状态。而原告金奥公司以被告庞丽拒不接收房屋为由诉请解除合同，将房屋登记进行撤销，该请求一旦成立，将直接损害案外人吕某实现债权的权利。同时，被告庞丽不接收房屋的原因，系房屋已被查封，接收房屋存在法律障碍，但房屋现仍然实际存在，并且由原告金奥公司保管，物权仍然存在相应的价值，原告金奥公司可在房屋被解除查封后，或涉案房屋被本院依法处置后主张权利。而现诉请解除合同，撤销涉案房屋备案诉求的条件现暂不具备，本院不予支持。 其次，原告金奥公司诉请赔偿损失、承担违约金、律师服务费的请求，是否符合法律规定，系本案争议焦点之二。 涉案房屋购房款的给付分成两部分，其一为被告庞丽支付购房首付款104446元，该款项已由被告庞丽向原告金奥公司支付。其二为购房余款41.7万元向银行申请按揭贷款，贷款合同中，被告庞丽系贷款合同的债务人，原告金奥公司系贷款合同的保证人。 2018年1月，被告庞丽因个人债务之因，涉案房屋被案外人申请查封，为此，被告庞丽不再支付银行按揭贷款，而贷款银行从保证人原告金奥公司保证金账户扣划资金，为此，原、被告发生纠纷。该事实属于被告庞丽违反与贷款银行之间签订的贷款合同，而该份合同系贷款银行与被告庞丽之间签订的合同，与房屋买卖合同并非同一合同。原告金奥公司属于贷款合同中的保证人，其被扣划保证金，亦属于贷款合同之中保证人与债务人之间的纠纷，在扣划保证金之后，原告金奥公司与被告庞丽之间，形成的系追偿权的法律关系，而原告金奥公司以房屋买卖合同的法律关系向本院提起诉讼，主张被告庞丽赔偿损失，法律关系错误，本院不予支持。 原告金奥公司诉请的违约金及律师服务费，该主张需以解除合同为前提，因原、被告之间的房屋买卖合同并未经本院判决解除，故原告金奥公司的该项诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下： 驳回原告淮南金奥置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费9983元，减半收取4991.5元，由原告淮南金奥置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 汪 涛 二〇二〇年九月九日 书记员 杨明明 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。