海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1395号   上诉人（原审被告)：熊福全，男，1966年9月6日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   委托诉讼代理人：罗游，海南海新律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：孙承忠，男，1963年7月9日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   委托诉讼代理人：周波煌，儋州市为民众法律事务所法律工作者。   原审被告：何四姑，女，1975年4月14日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   原审第三人：余欣明，男，1971年3月21日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   上诉人熊福全因与被上诉人孙承忠、原审被告何四姑、原审第三人余欣明房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2020）琼9027民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   熊福全上诉请求：1.撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2020）琼9027民初563号民事判决，改判驳回孙承忠的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由孙承忠负担。事实与理由：一、熊福全与孙承忠经过协商，口头约定自2019年3月6日起租金减至每年40万元。虽然孙承忠否认双方曾口头约定对租金进行调整，但从客观事实看，涉案房屋前面的道路自2019年9月份开始修整，影响酒店经营，熊福全基于该事实与孙承忠协商调整租金合情合理。综上，熊福全已足额支付租金，不存在拖欠租金的情形，并没有违约。二、该酒店的消防合格证是余欣明出资办理的，消防合格证也登记在余欣明名下。后来转让给熊福全时也是带着消防合格证一并转让的，而且熊福全在经营酒店过程中不断进行整改维修及交纳相关费用。孙承忠没有花钱维修、保养，要求将消防合格证交给其没有依据。三、熊福全不是自愿放弃经营酒店，是孙承忠以欺骗的方式让熊福全撤离租赁的房屋。另外，熊福全租赁房屋后投入大量的装修成本，而且因为新冠疫情遭受巨大经济损失，孙承忠要求解除合同显失公平。   孙承忠辩称，1.租金是按照原来的合同履行的，双方没有口头约定也没有书面约定租金变更为40万元/年。熊福全认为双方曾口头协商租金存在减免没有事实根据。2.熊福全2019年3月6日之前的租金已经支付完毕，2019年3月6日之后的租金仅支付30万元。一审法院认定熊福全拖欠至2020年1月6日停止经营酒店期限的租金116666元有事实根据。熊福全主张其没有拖欠租金不符合实际。既然熊福全没有按照合同的约定支付租金，孙承忠作为出租人有权解除合同。3.消防工程是孙承忠建设，消防合格证也是由孙承忠办理，消防合格证随酒店的转租而一并转让，现在合同解除后，熊福全应当将消防合格证返还孙承忠。综上，一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。   何四姑述称，何四姑的答辩意见与熊福全的上诉意见一致。   余欣明未作答辩。   孙承忠向一审法院起诉请求：1.依法解除孙承忠与余欣明2013年9月16日签订的《房屋租赁合同》及孙承忠、熊福全、余欣明2018年6月6日签订的《协议书》；2.判令熊福全、何四姑承担连带责任，共同向孙承忠支付拖欠房屋租金款共计116666元；3.熊福全、何四姑将消防合格证原件返还给孙承忠。   一审法院认定事实：2013年9月16日，孙承忠与余欣明签订《房屋租赁合同》，将位于黄流镇黄金路国道旁面积约2600平方米楼高7层的名为“聚鑫宾馆”的房屋出租给余欣明，租期为12年，合同约定的主要内容为：1、一楼东边两间房留着孙承忠自用；2、每年租金50万元，余欣明在本合同签定三年内应向孙承忠交纳房屋押金100000元。租赁期内租金不变，第一年付三年的租金，从第三年起付两年的租金，在付款期满之日前一个月将后两年的租金一次性向孙承忠付清；3、余欣明按合同规定按时交纳租金，如逾期不交，除如数补交外，每逾期一日加收当年租金总额的1%滞纳金，余欣明不交或者不如期交付租金3天，视为违约，孙承忠有权没收押金，合同自动解除，孙承忠收回房屋及附属设施；4、在租赁期间如不信守合同，中途放弃承租权，孙承忠有权没收押金和租金，收回现有房屋装修及设备设施。   余欣明承租涉案房屋四年五个月后，经孙承忠、余欣明、熊福全协商同意，三方于2018年6月6日签订《协议书》，载明余欣明已向孙承忠支付租金至2019年1月25日，由余欣明将租赁经营权及聚鑫宾馆设施设备转租给熊福全，余欣明同意将基于原租赁合同产生的权利和义务以及支付给孙承忠的押金一并转让给熊福全，熊福全同意承接余欣明在与孙承忠签订原租赁合同中的一切权利和义务，并继续履行，由熊福全继续承租租赁物，并根据原租赁合同向孙承忠支付租金，本协议签订后原租赁合同产生的权利义务由熊福全承担，孙承忠有权向熊福全直接收取租金。   熊福全于2018年10月11日将“聚鑫宾馆”改为“乐东黄流纳山纳海假日度假酒店”，用于酒店客房住宿经营。   熊福全已付清2019年3月6日前的租金，自2019年3月6日起熊福全陆续向孙承忠支付租金30万元。自2020年1月6日起熊福全不在案涉的房屋经营酒店，并将消防合格证复印件交给孙承忠，涉案房屋的钥匙、房卡由孙承忠持有，消防合格证原件由熊福全持有。   一审法院认为，房屋租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。孙承忠与余欣明签订书面《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，孙承忠与余欣明之间构成合法有效的房屋租赁合同法律关系。经三方协商同意，并签订《协议书》，余欣明将《房屋租赁合同》的权利义务一并转让给熊福全，由熊福全履行《房屋租赁合同》的权利和承担义务，自2018年6月6日起《房屋租赁合同》直接约束熊福全和孙承忠。基于熊福全已付清至2019年3月6日租金的情况及《房屋租赁合同》的约定，熊福全应在2019年2月6日前将两年的租金1000000元支付给孙承忠。自2019年3月6日至2020年1月6日止的经营期间应付的租金为416666元（10月÷12个月×500000元），但熊福全仅陆续支付租金300000元给孙承忠，熊福全尚欠孙承忠租金116666元。熊福全的行为违反合同的约定，属违约，故案涉《房屋租赁合同》应予解除。孙承忠是房屋所有权人，房屋竣工后，根据消防部门的要求采取消防措施的施工，经消防部门验收合格后给予颁证。虽然消防合格证原件在熊福全名下，但消防合格证的取得是基于涉案房屋的消防措施合格后才取得，该房屋的所有权人是孙承忠，消防合格证应为孙承忠所持有，故消防合格证原件亦应由熊福全返还给孙承忠。《协议书》是基于《房屋租赁合同》所签订，双方签订的原《房屋租赁合同》解除，《协议书》也当属解除。根据《房屋租赁合同》的约定，一楼东边两间房留给孙承忠自用，与熊福全的辩解相互矛盾，且熊福全未能举证予以推翻该约定，应承担举证不能的不利后果。另外，熊福全称因修路双方达成减租的辩解，没有事实根据，不予采纳。根据合同相对性原则，案涉合同均不对何四姑约束，孙承忠关于何四姑承担责任的主张，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除孙承忠与余欣明2013年9月16日签订的《房屋租赁合同》；二、解除孙承忠、余欣明、熊福全2018年6月6日签订的《协议书》；三、熊福全于判决发生法律效力之日起十五日内返还消防合格证原件给孙承忠；四、熊福全于判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付租金116666元给孙承忠；五、驳回孙承忠其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1317元，由熊福全负担。   二审中，熊福全提交一份新的《协议书》，拟证明孙承忠与熊福全协商重新签订新的协议，约定将租金变更为40万元/年。孙承忠对该份证据的真实性、关联性及合法性均有异议，认为该份协议系熊福全自己制作的，孙承忠没有在协议上签字，不能证明双方约定将租金变更为40万元/年的事实；何四姑对熊福全提交的证据的真实性、关联性及证明力均认可；余欣明未质证。经质证，因该协议书没有双方的签字，本院对该份协议书的真实性、关联性及证明力均不予确认。   本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点有：一、熊福全是否拖欠租金，孙承忠要求解除案涉合同并要求熊福全支付拖欠的租金是否有依据；二、孙承忠要求熊福全返还案涉酒店的消防合格证原件是否应予支持。   关于第一个争议焦点。孙承忠与余欣明2013年9月16日签订的《房屋租赁合同》，约定孙承忠将案涉七层房屋出租给余欣明经营酒店，每年租金50万元。后经孙承忠、余欣明、熊福全协商一致，三方于2018年6月6月签订《协议书》，余欣明将《房屋租赁合同》项下的权利义务全部转让给熊福全。该《房屋租赁合同》及《协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。各方当事人应当按合同约定履行自己的义务。根据查明的事实，2019年3月6日之前的租金已结清，2019年3月6日至熊福全2020年1月6日不再经营酒店之日期间的应付租金为416666元，熊福全仅支付租金30万元，尚欠租金116666元。其拖欠租金的行为已构成违约，而且熊福全二审庭审中明确表示如按50万元/年的租金标准收取，其不愿意再继续经营该酒店。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，孙承忠要求解除案涉合同及要求熊福全支付拖欠租金116666元合法合理，本院予以支持。熊福全上诉称双方已口头协商将年租金由50万元变更为40万元，而且疫情和修路影响酒店经营，应相应减少租金，认为其不存在拖欠租金，不应解除合同，但其提供的证据不足以证明双方口头协商将年租金变更为40万元的事实，孙承忠对双方协商变更租金之事亦不认可。另外，熊福全拖欠租金的期间是2019年3月6日至2020年1月6日，酒店前面的道路维修时间是2019年9月份，新冠疫情大规模发生时间在2020年1月6日后，不存在修路及新冠疫情的原因导致其拖欠租金。故熊福全的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。   关于第二个争议焦点。孙承忠是案涉房屋的所有权人，根据《房屋租赁合同》的约定，该房屋在交付余欣明经营前由孙承忠进行消防施工建设并确保能通过消防验收，消防合格证是案涉房屋的消防验收合格后才能办理的。在余欣明承租期间消防合格证办理在余欣明名下；后来案涉酒店转让给熊福全经营，消防合格证又办理在熊福全名下。现案涉合同已解除，熊福全不再经营酒店，其持有案涉酒店消防合格证已失去意义，故孙承忠要求熊福全返还案涉酒店的消防合格证原件并无不当。熊福全以该消防合格证办理费用系其出的为由不予返还的理由不成立，本院不予支持。   综上所述，熊福全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2634元，由熊福全负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年九月十四日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。