安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初5042号 原告：刘佳佳，男，1985年10月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：程东方，安徽金宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石玉顺，安徽金宇律师事务所律师。 被告：阜南县平和置业有限公司，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY,住所地阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际4号楼101、102、103室。 法定代表人：张亮亮，系公司总经理。 委托诉讼代理人:韦东,安徽风采律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司阜南支行，住所地阜南县鹿城镇地城南路统一社会信用代码91341225152182317Y。 法定代理人：吴震,系该银行行长。 委托诉讼代理人：赵金波，系银行业务客户经理。 被告：阜阳市住房公积金管理中心，统一社会信用代码123412007233389294，住所地阜阳市颍州区颍州中路306号建委大厦6楼。 法定代表人：李先堂、该管理中心主任。 委托诉讼代理人：李彦，安徽松鼎律师事务所律师。 原告刘佳佳与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称：平和置业公司）、中国工商银行股份有限公司阜南支行（以下简称：工商银行阜南支行）、阜阳市住房公积金管理中心（以下简称：阜阳公积金中心）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于同年7月22日公开开庭进行了审理，原告刘佳佳及其委托诉讼代理人石玉顺、被告平和置业公司的委托诉讼代理人韦东、阜阳公积金中心的委托诉讼代理人李彦均到庭参加了诉，被告工商银行阜南支行经本院送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘佳佳向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告与被告一签订的商品房买卖合同（预售）；2、判决解除原告与被告二签订的个人购房借款／担保合同；3、判决解除原告与被告三签订的阜阳市住房公积金借款抵押担保合同；4、判决被告一向原告返还首付款278952元及至判决生效时止原，告已向被告二、被告三偿还的贷款本息（自2018年9月1日暂算至2020年7月2日已偿还被告二贷款本息为48605.93元,自2018年12月28日暂算至2020年5月20日已偿还被告三贷款本息为26315.10元）；5、判决被告一向原告赔偿以278952元为基数从2017年10月3日起算按年利率4.9%计算至被告一还清该款时止的利息损失（暂算至2020年7月3日为37588.78元）；6、判决被告一向被告二偿还自判决生效之日起就个人购房借款／担保合同剩余的贷款本息；7、判决被告一向被告三偿还自判决生效之日起就阜阳市住房公积金借款抵押担保合同剩余的贷款本息；8、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:2018年2月2日原告与被告签订商品房买卖合同（预售）,约定原告购买被告开发的金海湾。华府27号楼101室房屋,建筑面积122.17平方米,单价为每平方米7603.77元,总价款为928952元,原告支付首期房价款278952元,余款650000元向出卖方指定的金融机构申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第二十八条约定,一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权,并且在不改变设计用途（种植花草、铺贴生态砖）和交付时状态（无任何搭建屋）的前提下归一楼业主使用。后,原告（借款人）、被告二（贷款人）、被告一（担保人）签订个人购房借款／担保合同,约定贷款金额350000元,贷款期限300个月,从2018年8月14日至2043年8月14日止,被告二将贷款资金一次性划入被告一银行账户,原告以所购房屋作为抵押担保,被告为该合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证担保。原告（借款人）、被告三（贷款人）、被告一（担保人）签订阜阳市住房公积金借款抵押担保合同,约定贷款金额300000元,贷款期限300个月,自2018年8月14日至2043年8月14日,被告三将贷款资金（委托被告二）一次性划入被告一银行账户,原告以所有的坐落于阜南县房屋作为抵押担保,被告为该合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证担保。2017年8月、10月原告支付首期房款278952元,被告二、被告三（委托被告二）按约定放贷650000元。2018年9月1日、2018年12月28日起原告逐月分别向被告三、被告三偿还贷款本息。2020年1月18日阜南县人民政府“关于阜南县金海湾贵府华府（鹿城府）业主信访问题的答复”中认定:“该项目所有楼栋一层房屋外面规划均无花园,全部为小区绿地,且属于开放性绿地,不具有独立性及排他性,阜南县自然资源和规划局认定,小区内无花园并且开发商无权处置分配绿地的使用权,导致无法兑现一楼业主相应的花园使用权”。至此,原告获悉被告一销售的一楼房产并未规划相应的花园,其客观上无法兑现相应的花园使用权。原告认为,被告一在签订商品房买卖合同（预售）时向原告虚假承诺购买一楼房产给予相应花园使用权,故意隐瞒没有相应花园规划及无法兑现花园使用权的事实,以欺诈手段使原告购买被告一销售的一楼房产,被告存在明显的欺诈行为。为此,特起诉至贵院,请依法支持原告诉求。 被告平和置业公司辩称：原告诉请要求撤销商品房买卖合同，无事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求，其理由是，原被告在签订补充协议时，第二十八条规定的非常清晰，在不改变设计用途和交付状态的前提下，归一楼业主使用，因此平和公司并没有改变阜南县规划局所述的规划内容，并且花园使用权并不是原告理解院子的问题，花园本身就是以植物观赏为主要特点的绿地，是园林中常见的一种类型，具有开放性公园的性质，且平和公司并没有在该协议中约定该花园具有排他性，因此原告提出平和公司具有欺诈行为，无事实及法律依据，其要求撤销该合同理由不充分，请求依法驳回原告的诉求。 被告阜阳公积金中心辩称：我中心不是本案适格的被告，该案审理的是商品房销售合同纠纷，而我中心未与原告签订商品房买卖合同，我中心签订的是借款抵押担保合同，这是两个不同法律关系，因此我中心不是本案适格的被告；如果我中心作为本案的第三人可以参加诉讼，如果我中心作为第三人没有提出独立请求权的情况下，该案只审理商品房买卖合同纠纷，而不应该审理我中心与原告签订的借款抵押担保合同，上述有最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷第二十五规定的很明确，只有原告与平和公司商品房买卖合同纠纷合同被解除后，原告才有资格按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷第二十五规定来起诉我中心解除借款抵押担保合同，这是两个不同法律关系，不能放在一起审理；作为我中心与原告签订借款抵押担保合同，没有过错，也没违约责任，如人民法院撤销其与平和公司签订的商品房买卖合同，按照我中心与原告签订的借款抵押担保合同第二十条、第四十五条第三项中约定，原告仍应承担本合同下的还款义务，且借款人有义务把其从商品房出售方返还的购房款、赔偿款等费用来偿还本借款合同中的借款，该约定不违反法律的强制性规定，是合法有效的。 被告工商银行阜南支行未到庭，视为放弃质证权。 本院经审理认定事实如下：2018年2月2日，原告刘佳佳与被告平和置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802020003），合同约定：刘佳佳购买平和置业公司开发的位于阜南县”27幢1单元1层101号房屋，预测建筑面积122.17平方米，商品房单价为每平方米7603.77元，总价为928952元。第七条付款方式及期限，贷款方式付款，于2018年2月2日前支付首期房价款278952元，余款650000元办理银行按揭贷款。补充协议十一第二十八条，一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权，并且在不改变设计用途（种植花草、铺贴生态砖）和交付时状态（无任何搭建屋）的前提下归一楼业主使用。 后原告作为借款人、平和置业公司作为保证人与工商银行阜南支行签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号：01311000082018），约定贷款金额350000元，年利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定,并以其购买的涉案房产为抵押，该笔借款350000元已全部转入阜南县平和置业公司有限公司的账户。截止至2020年7月2日，原告已偿还被告工商银行借款本金及利息48605.93元。 后原告与被告阜阳公积金中心签订住房公积金借款抵押担保合同1份，约定被告阜阳公积金中心向原告贷款300000元，贷款期限为300个月，期限为2018年8月14日至2043年8月14日，并以其购买的涉案房产为抵押。截止2020年5月20日原告已向被告阜阳公积金中心支付本息26315.10元。 另查明，原告已支付278952元首付款。 2020年1月18日，阜南县住房和城乡建设局、阜南县自然资源和规划局、阜南县市场监督管理局关于阜南县金海湾贵府华府（鹿城府）业主新房问题的答复，其中第五项市场监督局、自然资源局对鹿城府小区一楼送院子问题的答复：经查阅金海湾（鹿城府）小区规划设计方案，该项目所有楼栋一层房屋外面规划均无花园，全部为小区绿地，且属于开放性绿地，不具有独立性及排他性。根据《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。该项目一楼房屋外面绿地在规划方案及沙盘模型展示中均未明示为花园，全部为开放性绿地，计入小区绿地率指标，应属全体业主共有。根据《阜阳市城市绿化条例》第二十六条、第二十八条规定“居住区绿地的保护管理责任由业主或其委托的物业服务企业、有关管理人负责，任何单位和个人不得擅自占用城市绿化用地，开发商无权处置分配绿地的使用权”。因此，鹿城府小区内无花园并且开发商无权处置分配绿的的使用权。 本院认为：原告认为被告故意隐瞒其没有相应的花园规划及无法兑现花园使用权的事实，让原告在显失公平的情况下与其签订合同，符合《合同法》关于撤销合同的规定，故原告要求撤销合同的诉讼请求，本院予以支持。被告平和置业公司公司辩称，其合同中所说花园为小区业主共有绿地，但合同中注明一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权，但实际上小区共有绿地属于公共用地，任何人都不具有处分权，故本院对其辩称不予采信。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告与被告工商银行阜南支行签订案涉借款合同是为了向工商银行阜南支行贷款用于支付其购买被告开发的案涉房屋的购房款，在案涉《商品房买卖合同（预售）》解除的前提下，《个人购房借款/担保合同》继续履行已无必要，原告要求解除与被告工商银行阜南支行签订的《个人购房借款、担保合同》的请求，应当予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案原告已付被告购房款278952元，已偿还被告工商银行阜南支行贷款本息48605.93元（计算至2020年7月2日），该两笔款项被告应返还给原告。原告于2018年2月2日付齐首付款278952元元，合同撤销后，被告应当支付原告首付款利息，从2018年2月3日起，以441795元为基数计算。 因四方的合同均已经解除，房屋贷款不应由原告继续偿还，被告工商银行阜南支行知晓其作为合同相对方，但其在庭审中未提出明确诉讼请求，为减少当事人诉累，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，对于工商银行阜南支行相关权利，本案一并处理，被告应当将原告至2020年7月2日的剩余房款返还工商银行阜南支行，并从2020年7月3日起，参照工商银行阜南支行与原告在《个人购房借款/担保合同》中约定的利率，以尚欠贷款为本金，支付工商银行阜南支行利息至债务清偿完毕之日止。 因四方的合同均已经解除，房屋贷款不应由原告继续偿还，被告阜阳公积金中心知晓其作为合同相对方，但其在庭审中未提出明确诉讼请求，为减少当事人诉累，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，对于被告阜阳公积金中心相关权利，本案一并处理，被告应当将原告至2020年5月20日的剩余房款返还阜阳公积金中心，并从2020年5月21日起，参照工商银行阜南支行与原告在《个人购房借款/担保合同》中约定的利率，以尚欠贷款为本金，支付阜阳公积金中心利息至债务清偿完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、撤销原告刘佳佳与被告阜南县平和置业有限公司于2018年2月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、解除原告刘佳佳与被告中国工商银行股份有限公司阜南支行于签订的《个人购房借款/担保合同》； 三、解除原告刘佳佳与被告阜阳市住房公积金管理中心签订的住房公积金借款抵押担保合同； 四、被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘佳佳交纳的购房首付款278952元元及首付款利息（从2018年2月3日起算，以278952元为基数,按照4.9%/年的标准自2018年2月3日计算至2019年8月19日,自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)暂计算至本息清偿之日止）； 五、被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘佳佳已偿付贷款本息48605.93元（计算至2020年7月6日止）； 六、被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告中国工商银行股份有限公司阜南支行剩余购房款及利息（从2020年7月3日起，按照银行同期同类贷款利率计算，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止）； 七、被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告被告阜阳市住房公积金管理中心剩余购房款及利息（从2020年5月21日起，按照银行同期同类贷款利率计算，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3221元（原告已预交），由被告阜南县平和置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  余光武 二〇二〇年九月三十日 书记员  张光明 附适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； (二)订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 告知事项 本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的每个履行期间的最后一日起计算；逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，并请通知主审法官。