福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3607号 原告：莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称“世全公司”），住所地福建省莆田市城厢区。 法定代表人：李国镇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：陈丽琼，女，1973年12月15日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。 第三人：中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称“农行城厢支行”），住所地福建省莆田市城厢区。 法定代表人：姚景鹏，该公司行长。 委托诉讼代理人：吴妹霞，女，1990年4月4日出生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。 原告世全公司与被告陈丽琼、第三人农行城厢支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世全公司的委托诉讼代理人郑政煌和被告陈丽琼、第三人农行城厢支行的委托诉讼代理人吴妹霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世全公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除世全公司与陈丽琼于2013年11月21日签订的合同号为XX的《商品房买卖合同》；二、依法判令陈丽琼协助办理合同号为XX的《商品房买卖合同》备案登记、预购商品房预告登记以及预购商品房抵押权预告登记注销手续；三、依法判令陈丽琼归还给世全公司代偿款人民币119245.45元及该款自扣款之日起按月利率2%计至还清之日止的违约金（其中：自扣款之日起计至2020年6月30日的违约金为24140.71元，自2020年7月1日起至归还之日止按代偿金额119245.45元为基数按月利率2%计算），该代偿款及违约金在陈丽琼已付给世全公司的购房款中直接抵扣；四、依法判令陈丽琼支付给世全公司解除合同的违约金363879.4元，该违约金在陈丽琼已付给世全公司的购房款中直接抵扣；五、本案诉讼费用由陈丽琼承担。事实与理由：2013年11月21日，陈丽琼与世全公司签订合同编号为XX的《商品房买卖合同》，约定陈丽琼向世全公司购买双洋环球广场1#1101号房产，总价款为1819397元，陈丽琼应于2013年11月21日前支付首付款549397元，剩余购房款127万元由陈丽琼向银行申请按揭贷款，办理按揭贷款所需的全部费用由陈丽琼自行承担。合同附件六补充协议第一条第四项还约定：世全公司为陈丽琼的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因陈丽琼未按借款合同约定归还借款本息导致世全公司承担相应保证责任的，则陈丽琼除立即返还出卖人代偿金额外，还应自世全公司承担担保责任之日起按代偿金额每日千分之一向世全公司支付违约金；自世全公司承担担保责任之日起30日内，陈丽琼仍未偿还给世全公司代偿款项及违约金，世全公司有权解除商品房买卖合同并收回房产，且陈丽琼须按房价款总额的20%赔偿世全公司损失，该损失从陈丽琼已付款中直接扣除。上述合同签订后，陈丽琼按约定支付首付款，剩余购房款127万元则由陈丽琼向向第三人申请按揭贷款方式支付给世全公司，并由世全公司提供阶段性连带担保。自2018年12月起，陈丽琼就没有按借款合同的约定归还按揭款本息，造成第三人直接扣划世全公司的保证金，截至2020年3月，世全公司已累计被银行扣划保证金119245.45元。据此，世全公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，双方均应按合同约定履行各自义务。同时，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”为此，双方在商品房买卖合同《补充协议》中约定的单方解约条款是合法有效的，世全公司已为陈丽琼承担连带保证责任，但陈丽琼仍然没有归还给世全公司代偿的按揭款，已达到合同约定的单方解约条件。世全公司作为解除权人有权要求解除合同，并要求陈丽琼承担解除合同的违约金。望判如所请。 陈丽琼辩称：一、其不同意解除合同。二、世全公司要求的解除合同违约金过高。三、对于世全公司代为偿还的款项其愿意支付，但世全公司要求按月利率2%计算违约金过高。 农行城厢支行述称：2013年11月21日，世全公司作为保证人与陈丽琼及其在平等、自愿的基础上签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额127万元，约定由世全公司提供保证阶段性担保，保证期间为借款到期日起二年，且约定“债务履行期限届满借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人有权要求保证人承担担保责任，保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者其他费用”。陈丽琼于2018年12月起拒绝偿还按揭贷款，其依照《担保合同》中约定的相关条款扣划担保人保证金并无违反三方约定，不存在过错。其依照合同约定划收世全公司保证金用于归还债务并未违反约定，也不存在过错。因陈丽琼未按合同约定偿还到期本息，其向贵院申请优先偿还结欠农行城厢支行的贷款本息。 在本院审理过程中，世全公司在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：一、《商品房买卖合同》复印件、个人购房担保借款合同复印件各一份，欲证明世全公司与陈丽琼于2013年11月21日签订商品房买卖合同及补充协议，对买卖商品房的具体位置、价款及其付款方式、违约责任等条款进行约定；除首付款外，剩余房价款由陈丽琼向银行办理按揭贷款方式支付，并由世全公司提供阶段性担保的事实。二、合同备案表、预告登记证书各一份，欲证明本案商品房已办理合同备案登记和抵押权预告登记的事实。三、银行扣款业务明细一组、民事判决书复印件一份，欲证明陈丽琼没有按时向银行偿还按揭贷款，造成银行直接扣划世全公司账户的保证金。后第三人起诉世全公司与陈丽琼要求偿还剩余未还的全部按揭贷款本息，并已经法院判决的事实。四、湄洲日报通知、还款通知书、EMS邮寄单各一份，欲证明陈丽琼没有按借款合同约定向第三人偿还按揭款，造成世全公司承担保证责任，世全公司按合同约定在湄洲日报上登报通知陈丽琼归还代偿款，并书面通知陈丽琼偿还，但陈丽琼至今仍未归还的事实。 对于世全公司提供的上述证据，陈丽琼表示均没有异议。 对于世全公司提供的上述证据，农行城厢支行表示均没有异议。 本院经审查认为，陈丽琼、农行城厢支行对世全公司提供的上述证据均表示没有异议，本院予以确认，上述证据可以作为本案的定案依据。 在本院审理过程中，陈丽琼、农行城厢支行未提供任何证据。 根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月21日，陈丽琼与世全公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈丽琼向世全公司购买坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××幢××层××号房屋，房屋建筑面积为203.33平方米，房屋售价分别为8948元／平方米，房屋总价款为1819397元。陈丽琼采用其他购买该房屋，即买受人应于2013年11月21日前支付首期款549397元，剩余购房款127万元由买受人向银行申请按揭贷款，办理按揭贷款所需的全部费用由买受人自行承担。出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。附件六合同补充协议第一条第四条约定：出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担担保责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款项中直接扣除。2015年3月20日，陈丽琼与农行城厢支行签订《个人购房担保借款合同》，约定陈丽琼向农行城厢支行借款共计127万元，向农行城厢支行贷款20年，并由张建兵共同抵押人在借款合同上签名，由世全公司对该借款提供阶段性连带担保责任。按揭贷款办理后，陈丽琼自2018年12月起没有按照约定向农行城厢支行还款，故农行城厢支行根据借款合同约定，要求世全公司履行担保义务，截止至2020年3月，世全公司按约定共向农行城厢支行代偿款项119245.45元（2018年12月25日扣款8532.71元、2019年1月29日扣款8540.03元、同年4月29日扣款8596.68元、8540.02元、同年6月28日扣款8538.19元、同年7月29日扣款8540.02元、同年8月30日扣款8227.10元、同年9月26日扣款8534.42元、同年10月28日扣款8538.20元、同年11月28日扣款8538.19元、同年12月24日扣款8530.89元、2020年1月23日扣款8529.06元、同年2月24日扣款8530.89元、同年3月23日扣款8529.05元）。此外，农行城厢支行于2020年6月9日向本院提起诉讼，本院于2020年6月30日作出（2020）闽0302民初2722号民事判决书，判决：一、陈丽琼、张建兵应于本判决生效之日起十日内偿还农行城厢支行借款本金1051964.59元、截至2020年6月29日的利息1353.09元，及自2020年6月30日起至还清之日止按合同约定计算的利息、复利、罚息；二、世全公司对上述债务承担连带偿还责任。2020年4月28日，世全公司以书面形式向陈丽琼发出《还款通知书》，要求陈丽琼结清世全公司代付款项并支付违约金。后因陈丽琼仍未履行还款等义务，世全公司即于2020年7月9日向本院提起诉讼。 本院认为，世全公司与陈丽琼签订的《商品房买卖合同》及补充协议、世全公司、陈丽琼与农行城厢支行签订的《个人购房借款/担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同附件六合同补充协议第一条第四条约定：“出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担担保责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款项中直接扣除”，本案中，世全公司承担担保责任已超过30日，陈丽琼仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金，世全公司有权解除合同并收回房产，故世全公司要求解除世全公司与陈丽琼于2013年11月21日签订的编号为CXX《商品房买卖合同》及相关附件《补充协议》；要求陈丽琼配合世全公司办理编号为XX《商品房买卖合同》的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记注销手续，均符合合同及相关法律规定，本院均予以支持。陈丽琼主张不同意解除合同，缺乏依据，本院不予支持。另根据上述合同条款的约定，陈丽琼至今仍未偿还代偿款项及违约金，其须按房价款总额的20%赔偿世全公司的损失，但由于该约定的违约金过分高于出卖人的实际损失，故本院酌情予以调整为按房价款总额的10%计算违约金，即陈丽琼应另向世全公司支付因解除合同产生的违约金1819397元×10%=181939.7元，超过部分不予支持。因陈丽琼逾期缴纳银行按揭贷款，世全公司为其垫付按揭贷款119245.45元，现世全公司要求陈丽琼支付该款项，于法有据，本院予以支持。双方另约定若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金，由于该约定的违约金过分高于出卖人的实际损失，故本院酌情予以调整为按月利率2%计算违约金，即陈丽琼应向世全公司另行支付相应代偿款自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金，超过部分不予支持。世全公司要求陈丽琼应承担的违约金在已支付的购房款中直接扣除缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除莆田市世全房地产开发有限公司与陈丽琼于2013年11月21日签订的编号为CXX的《商品房买卖合同》及相关附件《补充协议》； 二、陈丽琼应于本判决生效之日起二十日内配合莆田市世全房地产开发有限公司办理双方于2013年11月21日签订的编号为XX的《商品房买卖合同》的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续； 三、陈丽琼应于本判决生效之日起二十日内偿还给莆田市世全房地产开发有限公司垫付的款项119245.45元及该款分别自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金（分别以代偿款8532.71元、8540.03元、17136.7元、8538.19元、8540.02元、8227.10元、8534.42元、8538.20元、8538.19元、8530.89元、8529.06元、8530.89元、8529.05元为基数分别自2018年12月25日、2019年1月29日、同年4月29日、同年6月28日、同年7月29日、同年8月30日、同年9月26日、同年10月28日、同年11月28日、同年12月24日、2020年1月23日、同年2月24日、同年3月23日起计算）； 四、陈丽琼应于本判决生效之日起二十日内支付给莆田市世全房地产开发有限公司因解除合同产生的违约金181939.7元； 五、驳回莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币21274.5元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担3939元，由陈丽琼负担17335.5元。 如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林龙飞 人民陪审员  林建华 人民陪审员  林秀美 二〇二〇年九月一日 书 记 员  黄**锋 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。