广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异209号 案外人：魏伟才，男，汉族，1976年9月22日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。 委托代理人：彭少铮、彭少竞，均为广东生龙律师事务所律师。 申请保全人：陈智坚，男，汉族，1977年11月29日出生，身份证住址：福建省安溪县，身份证号码：。 被保全人：彭武豪，男，汉族，1961年3月15日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。 被保全人：罗益妹，女，汉族，1963年9月16日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。 被保全人：彭嘉龙，男，汉族，1988年3月2日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。 被保全人：彭秀丹，女，汉族，1990年4月11日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。 被保全人：彭嘉达，男，汉族，1990年2月15日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。 被保全人：罗晓敏，女，汉族，1992年3月5日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 被保全人：深圳市盛隆兴业投资发展有限公司，住所：深圳市龙岗区龙城街道铭德大厦A座1901，统一社会信用代码：91440300779862113M。 法定代表人：罗益妹。 关于申请保全人陈智坚与被保全人彭武豪、罗益妹、彭嘉龙、彭秀丹、彭嘉达、罗晓敏、深圳市盛隆兴业投资发展有限公司财产保全一案，本院作出（2020）粤0307财保655号民事裁定书，查封登记在被保全人罗益妹名下位于深圳市龙岗区龙岗镇×××花园×××房产（不动产证号：6×××6）。案外人魏伟才以涉案房产系其从罗益妹处购买，其已付清房款并已占有使用为由提出书面异议，请求中止对该房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人魏伟才提出异议称，一、在涉案房屋查封前案外人与罗益妹已签订合法有效的书面买卖合同。案外人与罗益妹于2016年11月30日签订了《房屋买卖合同》约定案外人（乙方）向罗益妹（甲方）购买深圳市龙岗龙城街道办×××房产（下称涉案房屋）,建筑面积227平方米,交易单价50660元/平方米,总价人民币1150万元,其中首付款为350万元。由于罗益妹的房产为深圳市粤群龙发展有限公司与中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行的借款做了最高额抵押担保,暂时无法过户,因此双方协商确定自合同签订之日起到双方完成红本过户期间,月供由甲乙双方共同承担,按现行利率,月供4万元（利息28000元,本金12000元）,本金12000元由罗益妹承担,利息28000元由案外人承担。2017年12月之前,罗益妹负责赎回房产证,并红本过户给案外人,过户产生的税费由案外人承担。2017年12月10日前,罗益妹需配合好案外人办理物业装修准入手续,并将房产内各物品清理腾空,方便案外人装修。二、案外人已按照合同约定支付部分价款,且涉案房屋非因买受人自身的原因未办理过户登记。案外人于2016年11月30日通过银行转账方式向罗益妹支付了房屋首付款350万元,余款800万元双方约定在罗益妹解除抵押登记后,由案外人通过向银行申请住房贷款支付给罗益妹。由于罗益妹将涉案房屋用于深圳市粤群龙发展有限公司的贷款担保,最高额抵押担保金额高达3.2亿元,但深圳市粤群龙发展有限公司迟迟未能将贷款偿还,导致涉案房产一直未能解押并过户给案外人。三、在涉案房产查封前房屋已由案外人合法占有。罗益妹于2016年12月6日将涉案房屋交付案外人进行装修,案外人妻子何燕春也于2016年12月7日向物业管理处提交了《装修申请审批表》进行装修申报,案外人于2018年9月完成房屋装修并入住,涉案房屋由案外人实际占有使用至今,期间的所有水电费、物业管理费均由案外人的妻子何燕春直接缴付,能够佐证案外人实际占有使用涉案房屋的事实。综上,为维护案外人的合法权益,案外人特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第ニ十八条等有关规定向法院提出异议,请求法院支持案外人的请求事项。 案外人魏伟才提交证据的如下：1、《房屋买卖合同》；2、不动产权证、不动产查询表；3、2016第117号最高额抵押合同、2017第056号最高额抵押合同；4、结婚证；5、个人结算业务申请书；6、装修申请审批表、严查违法建筑告知书、别墅装修注意事项、×××花园一期别墅装修禁止事项、电信服务发票、物业管理费等费用收款收据、供电局发票、电费单；7、转账记录；8、民事裁定书、查封扣押冻结财产通知书；9、《说明》、《承诺》、《声明》、转账凭证、个人业务凭证。其中，证据1、2、3拟证明案外人魏伟才与被保全人罗益妹于2016年11月30日签订《房屋买卖合同》，且因被保全人罗益妹以涉案房产为深圳市粤群龙发展有限公司的贷款办理了最高额抵押担保，导致涉案房产无法过户的事实；证据4、5、6拟证明涉案房产在查封之前已经由案外人魏伟才实际占有的事实；证据7拟证明案外人魏伟才一直按照合同约定向被保全人罗益妹支付价款；证据8拟证明涉案房产由（2020）粤0307财保655号案件查封的事实；证据9拟证明除首付款350万元外，案外人魏伟才已另行向被保全人罗益妹支付购房款1100万元的事实。 经审查查明：申请人陈智坚于2020年6月16日向深圳国际仲裁院申请财产保全,请求对被申请人彭武豪、罗益妹、彭嘉龙、彭秀丹、彭嘉达、罗晓敏、深圳市盛隆兴业投资发展有限公司名下价值人民币150000000元的财产采取保全措施。经审查，本院作出（2020）粤0307财保655号民事裁定书，在执行过程中，本院于2020年6月19日查封位于深圳市龙岗区龙岗镇×××花园×××房产（不动产证号：6×××6），查封期限为2020年6月19日至2023年6月18日。案外人魏伟才以涉案房产系其从罗益妹处购买，其已付清房款并已占有使用为由提出书面异议，请求中止对该房产的查封。 2016年4月29日，涉案房产由被保全人罗益妹办理了最高额抵押。2016年11月30日，案外人魏伟才与被保全人罗益妹签订《房屋买卖合同》，约定：一、案外人魏伟才向被保全人罗益妹购买涉案房产，总价为1150万元，案外人魏伟才应在合同签订之日起7日内支付首付款350万元；二、涉案房产仍有银行贷款800万元，由双方共同承担，其中，本金由被保全人罗益妹承担，利息由案外人魏伟才承担；三、由被保全人罗益妹于2017年12月之前负责赎回房产证，并过户给案外人魏伟才。合同签订后，案外人魏伟才于2016年11月30日向被保全人罗益妹转账支付350万元。支付首付款后，案外人魏伟才及其妻子何燕春对涉案房屋进行了装修，并居住至今。2020年9月8日，案外人魏伟才代被保全人罗益妹向中国工商银行支付了1100万元，被保全人罗益妹确认该款为涉案房产的购房款。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，且其权利能够排除执行的，需同时符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据案外人魏伟才提交的证据显示，其在法院查封涉案房产之前，已经与被保全人罗益妹签订《房屋买卖合同》，并已合法占有该房产至今，且其亦支付了全部价款。此外，根据合同约定，应由被保全人罗益妹赎回房产证方能办理房产过户，但被保全人罗益妹一直未按合同约定履行，故非因案外人魏伟才自身原因未办理过户登记。综上，案外人魏伟才提出的排除执行异议符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、案外人魏伟才的异议请求成立。 二、中止对位于深圳市龙岗区龙岗镇×××花园×××房产（不动产证号：6×××6）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  邹东强 审判员  赵 丹 审判员  郑则川 二〇二〇年九月十日 书记员  罗啟鹏