成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初3478号 原告：绵阳苏宁易购销售有限公司，住所地绵阳市长虹大道126号怡海明珠大厦2层。 法定代表人：杨万波，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖泳婷，女，系公司员工，一般授权。 被告：云南滇源建设有限公司，住所地云南省曲靖市宣威市丰华街道振兴街3号。 法定代表人：宁德灿，总经理。 委托诉讼代理人：韩玉杰，重庆学苑律师事务所律师，特别授权。 第三人：绵阳怡海实业集团有限公司，住所地绵阳市涪城区长虹大道中段128号。 法定代表人：黄全贵。 原告绵阳苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被告云南滇源建设有限公司（以下简称滇源公司）以及第三人绵阳怡海实业集团有限公司（以下简称怡海实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托诉讼代理人赖泳婷，被告滇源公司的委托诉讼代理人韩玉杰到庭参加了诉讼，第三人怡海实业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 苏宁公司向本院提出诉讼请求：立即停止对四川省绵阳市涪城区××道××号××大厦××层××号××号××号××号××号××号房屋的强制执行，共计20套房屋。事实和理由：滇源公司与四川怡海房地产开发有限公司、怡海实业公司、绵阳怡海房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，成华区人民法院作出（2017）川0108民初210号裁定及（2017）川0108执保215号执行裁定，查封怡海实业公司名下位于四川省绵阳市涪城区××道××号××大厦××层××商铺，限额592万元，期限三年。目前该案进入执行程序，执行案号（2018）川0108执1577号。2019年11月，原告就查封的怡海明珠大厦1层86号-92号、94-98号、100-103号、105号-108号房屋向成华法院提出书面异议，原告于2019年11月26日收到成华法院作出的（2019）川0108执异332号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议请求。原告认为对案涉房产享有的权利能够排除成华法院的执行，具体如下：2014年7月1日，原告租赁怡海实业集团名下怡海明珠大厦商铺，租赁面积共7926.05平方米，包括负一层仓库及一、二、三层商场，租赁期限自2014年12月25日到2024年12月24日，租赁费用合计7208.19万元。2016年2月6日，怡海实业公司将怡海明珠大厦一层部分、二层整层、三层整层出售给原告，其中就包括案涉1层86号-92号、94-98号、100-103号、105号-108号房屋。双方约定购房款分五笔支付，第一笔购房款于《购置合同》签订十日起支付1400万元；第二笔购房款于双方设定共管账户后十个工作日内支付2100万元至共管账户；第三笔购房款于2016年11月支付2000万元；第四笔款于双方完成产权过户登记后十个工作日内支付600万元；第五笔款于完成产权过户登记后，怡海实业公司完成对原告购置区域重新测绘并换领新证后10个工作日内支付800万元。2014年7月15日至今，原告一直合法占有案涉房屋并从事经营活动。截至目前，原告已按照约定支付购房款共计5500万元，其中部分房产已于2016年12月办理网签，但因案涉房屋被查封等原因，至今未过户至原告名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，原告的权利已经能够排除成华法院对案涉房屋的执行。据此，为维护原告的合法权益特诉至法院。 滇源公司辩称，成华法院作出的（2018）川0108执异332号裁定书是正确的，应予以支持。原告的诉求和主张的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，其中截止今日，原告都没有支付完全部购房款，也没有将未支付的款项交由执行法院。原告占用案涉房屋并不是基于买卖法律关系，而是基于租赁法律关系，不符合法律规定。原告的诉求不应当得到支持。 怡海实业公司未到庭、未陈述、未举证、未质证。 经审理查明，本院在审理滇源公司诉四川怡海房地产开发有限公司、怡海实业公司、绵阳怡海房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，滇源公司向本院申请诉讼保全，本院于2017年3月28日作出（2017）川0108民初210号《民事裁定书》，限额592万元查封了怡海实业公司名下位于绵阳市涪城区××道××号××大厦××商铺，包括业务件号为权0194499的房屋20套及业务件号为权0194507的房屋18套。业务件号为权0194499的20套房屋为怡海明珠大厦1栋1层86号、87号、88号、89号、90号、91号、92号、94号、95号、96号、97号、98号、100号、101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号。2017年11月20日，本院作出（2017）川0108民初210号《民事判决书》，判令被告四川怡海房地产开发有限公司向滇源公司退还履约保证金400万元并支付利息，怡海实业公司对上述债务承担连带支付责任。判决生效后，怡海实业公司等未按期履行生效判决确定的义务，滇源公司向本院申请强制执行。执行过程中，保全查封自动转为执行查封。 苏宁公司对本院查封前述房产不服，向本院提出书面异议，请求中止对其中业务件号为权0194499的20套房屋的执行措施。本院于2019年11月19日作出（2019）执异332号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人绵阳苏宁易购销售有限公司的异议请求。”苏宁公司2019年11月26日收到前述裁定书后，于2019年12月11日向本院提交起诉材料，本院接收后编立预立案件，此后于2020年4月9日正式立案。 另查明，2014年7月21日，苏宁公司与成都东瑞资产管理有限公司签订《租赁合同》，由苏宁公司承租产权人为怡海实业公司位于绵阳市涪城区××道××号怡海明珠大厦房屋。租赁期限2014年12月25日至2024年12月24日。《租赁合同》签订后，苏宁公司于2014年7月28日向成都东瑞资产管理有限公司支付租金1170万元，并实际占有使用前述房屋。 2016年2月6日，苏宁公司与怡海实业公司签订《购置合同》及《补充协议》，约定由苏宁公司购买怡海实业公司所拥有坐落于绵阳市涪城区长虹大道中段128号怡海明珠的房产、土地使用权及相关合法权益；标的房产具体区域以附件平面图标示为准，建筑面积暂计约7,004.8平方米（其中一层局部约1,448.46平方米、二层整层约2,642.38平方米、三层整层约2,913.96平方米）；购房总价款为6,900万元整，付款方式为：（1）第一笔款：本协议签订之日起10个工作日内，苏宁公司支付总购房款的20%即人民币壹仟肆佰万元整作为定金，怡海实业公司在收取上述定金的同时向苏宁公司开具等额的定金收据。该笔定金于最后一笔房款支付的同时，转为购房款的一部分。在定金支付后，怡海实业集团开始办理解押手续和房产重新测绘等手续。（2）第二笔款：本协议签订后，怡海实业公司与苏宁公司以双方名义共同设立共管账户，苏宁公司于共管账户设立后十个工作日内将总购房款的30%即人民币贰仟壹佰万元整支付至共管账户，同时怡海实业公司需开具等额收据；在怡海实业公司与苏宁公司双方将该房屋产权过户登记至苏宁公司名下的文件资料送交房屋权属登记部门，并取得该登记主管部门过户登记的受理通知书之日起10个工作日内苏宁公司配合怡海实业公司解除对该账户的共管或将共管账户内款项（含利息）转付至怡海实业公司其他指定账户；反之，如因故导致购置不成双方解约的，怡海实业公司须在解约后十个工作日内配合苏宁公司将共管账户内的款项（含利息）退还至苏宁公司其他指定账户。（3）第三笔款：自怡海实业公司将标的物产权变更登记至苏宁公司名下、苏宁公司取得相关部门发放的《房屋所有权证》后十个工作日内，苏宁公司再支付总购房款的30%即人民币贰仟壹佰万元整，同时怡海实业集团需开具等额收据。（4）第四笔款：在怡海实业公司将土地使用权办理至苏宁公司名下、苏宁公司取得相关部门发放的《土地使用权证》、怡海实业公司提供了全额的不动产转让发票且将标的物全部场地与附属设备设施按约定状态交付给苏宁公司后10个工作日内，苏宁公司向怡海实业公司付清剩余购房款即人民币壹仟叁佰万元整。此外，双方约定于2016年8月31日之前，最迟不超过2016年10月31日将房屋所有权过户至苏宁公司名下。同日，苏宁公司、怡海实业公司、成都东瑞资产管理有限公司三方签订《三方协议》，约定怡海实业公司将购置区域房屋所有权过户登记至苏宁公司名下之日，租赁合同即告终止，苏宁公司按现状向怡海实业公司退还一层非购置区域，负一层仓库区苏宁公司免费使用10年，物业费按原租赁合同计收；若怡海实业公司将购置区域房屋所有权过户登记至苏宁公司名下之日在2016年8月31日后，则自2016年9月1日起苏宁公司不再支付租金，租赁合同终止时，苏宁公司已经支付但未冲抵完毕的定金成都东瑞资产管理有限公司于10日内退还苏宁公司，否则苏宁公司有权以此抵作应付丙方的最后一期购房款。 2016年10月11日，苏宁公司与怡海实业公司签订了《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》，决定关于办理房产证顺序的相关事宜及变更付款进度，双方一致同意变更付款进度为：苏宁公司于本协议签订后十个工作日内向共管银行账户支付2,000万元购房款，与已经支付的2,100万元一并专用于怡海实业集团解除房产的银行抵押和缴纳过户所需的税费；本协议签订后，在怡海实业公司提供解除抵押所需还款明细及还款账户和过户所需缴纳税费明细后3日内双方共同自共管账户向各还款账户和缴纳账户拨付不超过1,500万元，剩余所需还款和缴纳款项双方在怡海实业公司提供明细后十个工作日内逐步拨付到怡海实业公司的相应还款账户和缴纳账户；在双方完成产权过户登记且怡海实业公司解决完需苏宁公司协助法院执行的问题后，苏宁公司在十个工作日内再向怡海实业公司指定账户支付600万元，定金在双方完成产权过户登记同时转为购房款；完成重新测绘颁领新证后十个工作日内苏宁公司向怡海实业公司支付剩余的800万元购房款并按照银行活期存款利率自领证之日止计付相应利息。2016年10月25日，怡海实业公司向苏宁公司发出《关于购房款缓付的通知函》载明：贵我双方于2016年10月11日签订的《关于的补充协议（二）》约定，贵司于协议签订后十个工作日内向共管银行账户支付2,000万元购房款，现因我司房产解押过户事宜尚未理顺，故为避免资金风险，特此提请贵司暂缓十个工作日付此笔款项，且贵司不承担该笔延付责任。 苏宁公司向怡海实业公司支付购房款的情况为：2016年3月4日支付1,400万元，2016年6月24日支付2,100万元，2016年11月8日支付2,000万元。 以上事实，有各方当事人主体身份信息、（2017）川0108民初210号《民事判决书》、（2017）川0108民初210号《民事裁定书》、（2019）川0108执异332号《执行裁定书》、《租赁合同》、《购置合同》及《补充协议》、《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》、《关于购房款缓付的通知函》、建设银行单位客户专用回单，以及各方当事人陈述等证据证明。 本院认为，本案的争议焦点在于苏宁公司是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋的权利能否排除执行。本院认定如下，首先，根据苏宁公司提供的《购置合同》及房屋分户平面图，能够确认苏宁公司从怡海实业公司处购买的房屋包含涪城区长虹大道128号怡海明珠大厦1栋1层86号、87号、88号、89号、90号、91号、92号、94号、95号、96号、97号、98号、100号、101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号共二十套房屋。该二十套房屋属于滇源公司与怡海实业公司执行案中被查封的房屋，故苏宁公司有权提起执行异议之诉。其次，苏宁公司与怡海实业公司签订《购置合同》的时间为2016年2月6日，本院查封案涉二十套房屋的时间为2017年4月1日，即签订房屋买卖合同在房屋查封之前。从《购置合同》本身来看，系双方真实意思表示，且内容并不违反法律行政法律强制性规定，应属有效合同。再次，关于房屋的占有使用问题，苏宁公司基于与成都东瑞资产管理有限公司的租赁合同关系，已于2014年起实际占有案涉房屋。在苏宁公司与怡海实业公司签订《购置合同》以后，怡海实业公司应将所购置房屋交付给苏宁公司，鉴于苏宁公司已经实际占用房屋，故通过简易交付的方式完成交付。故自《购置合同》发生效力时，怡海实业公司系基于所有的意思占有案涉房屋。最后，关于购房款的支付和变更登记问题。苏宁公司从怡海实业公司购买的房屋包含怡海明珠大厦1层局部、2层整层、3层整层，约定的总价款为6,900万元。苏宁公司提交的证据显示，截止开庭之日苏宁公司已经直接支付的购房款为5,500万元，为总价款的79.7%，而案涉被查封的房屋仅为怡海明珠大厦1层部分房屋，占所有购买房屋面积不足30%。苏宁公司所支付的购房款足以覆盖案涉被查封的房屋。此外，根据《购置合同》约定，剩余购房款在房屋过户和完成重新测绘换领新证之后支付，因怡海实业公司未履行上述义务，故剩余房款未支付，苏宁公司对此并不存在过错。对于房屋变更登记的问题，因案涉房屋在《购置合同》签订时即存在抵押，双方在《购置合同》中约定怡海实业公司应将抵押解除，但至房屋被查封之前，该抵押仍未解除，致使房屋不能及时变更登记至苏宁公司名下，苏宁公司对没有完成变更登记也不存在过错。综上所述，本院认为苏宁公司的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，苏宁公司对前述二十套房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对苏宁公司提出的停止对该二十套房屋强制执行的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行四川省绵阳市涪城区××道××号怡海明珠大厦1栋1楼86号、87号、88号、89号、90号、91号、92号、94号、95号、96号、97号、98号、100号、101号、102号、103号、105号、106号、107号、108号房屋。 案件受理费100元，由被告云南滇源建设有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  赵 静 人民陪审员  董士华 人民陪审员  王恒召 二〇二〇年九月九日 书 记 员  张 典