海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2028号 原告：海南龙城物业服务有限公司。 法定代表人：杨某。 委托诉讼代理人：李某1。 被告：李洁，住北京市朝阳区。 原告海南龙城物业服务有限公司（以下简称“龙城物业公司”）与被告李洁物业服务合同纠纷一案，原告龙城物业公司因本案纠纷于2020年7月10日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙城物业公司的委托诉讼代理人李某1、被告李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙城物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付2012年11月至2020年3月的物业管理费9184.8元，逾期付款利息损失1516.6元（以每月累计欠缴物业管理费为基数，自逾期之日起按每期中国人民银行贷款基准利率累计计算至起诉之日）水费141.67元，电费776.89元，合计11619.96元（请求法院判决利息损失至实际付款日）；2.本案所有诉讼费用由被告承担，包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、担保费等。当庭变更第一项诉讼请求为判令被告向原告支付2012年11月至2020年7月的物业费9597.6元，逾期付款利息损失1652.02元，水费147.91元，电费863.45元，合计12260.98元。事实和理由：原告受小区开发商海南博鳌投资控股有限公司的委托自2009年9月1日对中信千舟湾小区进行物业管理。被告系千舟湾小区一期1-808号房屋物业的业主，物业面积为41.28平方米。被告于2011年10月2日办理房屋交付手续，根据《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》的规定，被告应按照2.5元/㎡/月的标准向原告支付物业管理费用，但被告从2012年11月起拒绝缴纳，暂计至2020年3月31日，被告累计拖欠原告物业管理费9184.8元。因被告逾期缴纳上述费用，根据《最高人民法院关于逾期付款违约 金应当按照何种标准计算问题的批复》，原告主张以每月累计 欠缴物业管理费为基数，要求被告自逾期之日起按每期中国人民银行贷款基准利率向原告支付逾期付款利息损失，暂计2019年9月11日逾期付款利息损失为1516.6元。另被告累计拖欠水费141.67元，电费776.89元，上述费用合计11619.96元。原告曾多次通过海南椰树春律师事务所向被告发出催收《律师函》，可被告置之不理。原告认为被告的行为已严重违约，未能履行缴交物业管理费的义务，是对原告合法权益的侵害。现原告依据相关法律规定，特向法院起诉维权，恳请法院判如所请。 被告李洁辩称，一、当时办理交付手续的时候，房子没有达到收房的标准；二、本人没有和任何公司签订过2.5元一平米的物业管理费的标准；三、前期房屋没有达到收房标准，房屋问题十年来一直没有解决，房子本人也一直没有居住过，没有享受过任何的物业服务，不应该支付这些物业服务费用。 原告为支持其主张的事实，提供如下证据材料： 1.前期物业服务合同及委托书，证明原告从2009年9月1日至今物业管理中信博鳌千舟湾小区的事实； 2.商品房买卖合同、业主资料登记表、千舟湾业主临时管理规约，证明被告系该小区的业主，接受原告提供的物业管理服务； 3.律师函及邮寄记录，证明被告拖欠原告物业服务费，原告一直追讨的事实； 4.欠费明细表，证明被告欠缴物业费及逾期利息、水费、电费明细； 5.千舟湾入伙通知书、千舟湾住宅消防安全责任书，证明被告签署过入伙通知书，通知书上有注明小区物业服务管理的公司是本案原告，证明被告对于原告服务身份是知悉和认可的。 被告李洁没有提交证据材料。 经举证质证，被告对原告所举证据2、5均无异议，本院对原告所举的证据2、5予以认定，可以作为认定本案事实的证据使用。对原告所提供的证据1、3、4，被告对证据1的真实性、合法性及关联性均有异议，其没确认签字过，对证据3不予认可，其没有收到过原告邮寄的这些材料，对证据4因是原告自己算的，被告没有跟原告签有任何合同，没有签署任何公摊水电费的标准，不予认可。本院认为，证据1、3、4与本案其他证据能相互印证，足以认定。 本院经审理认定事实如下：2010年2月5日，被告李洁与海南博鳌投资控股有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于琼海市××镇房，建筑面积为41.28平方米。在被告与开发商的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》的第二项约定：买受人同意，在业主大会聘任物业服务机构之前，由出卖人选定的物业管理公司提供物业服务，买受人应当接受并遵守，出卖人以物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》有关物业服务的内容、质量、价格及其他权利义务建立该服务合同约定为准。原告龙城物业公司系从事物业管理、家政服务、房产中介、装修工程、水电维修安装等业务的企业法人。2009年8月15日原告与房地产开发商海南博鳌投资控股有限公司签订《前期物业服务合同》，对物业管理服务内容、物业管理费等双方的权利义务进行了约定，主要内容如下：1、协议第十八条约定委托管理期限为5年，自2009年9月1日起至2014年8月31日止。2、协议第二十二条第1款约定，公寓房物业费每月2.5元/平方；第4款约定公共水电费由全体业主分担；第5款约定，业主于办理入伙手续之日起交纳管理费，管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。原、被告双方对违约金、滞纳金没有约定。合同签订后，原告根据合同约定于2009年9月1日起对中信博鳌千舟湾小区进行物业管理。2011年8月15日原、被告签订《千舟湾住宅消防安全责任书》，2011年9月1日原、被告签订《千舟湾入伙通知书》。2011年10月被告与开发商办好房屋交接手续接收房屋，此后，被告缴交了一年的物业费，后就不再缴纳物业费。2014年8月1日，海南博鳌投资控股有限公司向原告出具委托书，写明《前期物业服务合同》于2014年8月31日到期，在原合同基础上，继续委托原告对该小区进行物业管理，委托期限至业主委员会成立之日止。从2012年11月1日起至2020年7月31日期间，被告共拖欠物业服务费9597.6元，逾期付款利息损失1652.02元，水费147.91元，电费863.45元，合计12260.98元。期间，原告曾于2018年5月31日通过海南椰树春律师事务所向被告发出催收物业费的《律师函》，但均以查无此人退回邮件。因被告李洁没有依约支付上述费用，原告遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。另查明，原告企业名称原为海南龙城酒店物业管理有限公司，后于2012年4月1日更名为海南龙城物业服务有限公司。中信博鳌千舟湾小区现尚未成立业主委员会。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案争议焦点为：一、被告是否应当缴交物业服务费；二、原告主张逾期利息是否符合法律规定。关于被告是否应当缴交物业服务费的问题。本案中，被告与开发商所签订的《商品房买卖合同中》约定其同意在业主大会聘任物业服务机构之前，接受选定的物业管理公司提供物业服务，并由出卖人与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》，因此，原告本人虽未与被告签订前期物业服务合同,但在业主委员会未成立前,开发商代表业主与被告签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力,故原告应履行缴纳物业管理费的义务,该《前期物业管理服务合同》对双方具有法律约束力。本案中，被告的房屋属于公寓房，根据《前期物业服务合同》以及《委托书》的约定，对于被告的房屋，原告收取物业服务费的标准为每月2.5元/平方米，现原告根据此标准向被告收取物业服务费并未违反双方的约定和法律规定，原告根据合同约定计算被告共拖欠原告物业服务费9597.6元及逾期付款利息，水费147.91元，电费863.45元，合计12260.98元，并无不当，原告的上述请求事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持。被告反驳主张双方没有签订物业合同，未接受过物业服务，不同意支付物业费的请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。关于原告主张逾期利息是否符合法律规定的问题。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，本案中被告自2012年11月1日以来每月拖欠物业服务费，被告没有履行缴交物业费的行为已违反协议约定，构成了违约，《前期物业服务合同》中虽然并未约定滞纳金，但是被告逾期支付物业服务费给原告造成一定的利息损失。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔１９９９〕８号）“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”的规定，本案逾期付款利息可以依据该答复予以确认，原告主张以拖欠的物业服务费9597.6元为计算基数，从2012年11月1日起计算利息，符合法律规定，本院予以支持，本案利息从2012年11月1日起以9597.6元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔１９９９〕８号）之规定，判决如下： 限被告李洁于本判决生效之日起十日内向原告海南龙城物业服务有限公司支付2012年11月1日起至2020年7月31日期间的物业费9597.6元及逾期付款利息（利息从2012年11月1日起以9597.6元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）以及水费147.91元、电费863.45元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45.5元，由被告李洁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  黎文畅 二〇二〇年九月二十五日 书记员  陈冬尧 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》 法释〔１９９９〕８号 对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行１９９６年４月３０日发布的银发〔１９９６〕１５６号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知法规标题关于降低金融机构存、贷款利率的通知（９７年）制定机关中国人民银行效力等级部门规范性文件公布日期1997.10.23时效性现行有效》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。 本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。本批复公布前，已经按我院１９９６年５月１６日作出的法复〔１９９６〕７号《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。