天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初5912号原告：姚传江，男，1961年1月12日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：刘振红，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓婉，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津市巨鑫典当行有限责任公司，住所地天津市津南区葛沽镇殷庄村津沽公路西侧，统一社会信用代码：91120112553424794X。法定代表人：肖忠来，总经理。委托诉讼代理人：邓刚，天津津凡诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷茗，天津津凡诚律师事务所实习律师。第三人：李龙善，男，1954年1月18日出生，汉族，住天津市津南区。第三人：张文利，男，1953年5月21日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李恩云，系张文利之妻，住天津市河西区。第三人：邢恩利，男，1954年5月29日出生，汉族，住天津市津南区。第三人：天津东方环境工程有限责任公司，住所地天津市津南区双桥河镇西周庄村，统一社会信用代码：91120112103889631X。法定代表人：张文利，总经理。委托诉讼代理人：李恩云，女，该公司员工。原告姚传江与被告天津市巨鑫典当行有限责任公司（以下简称巨鑫公司）、第三人李龙善、第三人张文利、第三人邢恩利、第三人天津东方环境工程有限责任公司（以下简称东方环境公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚传江及其委托诉讼代理人刘振红、刘晓婉，巨鑫公司的委托诉讼代理人邓刚，李龙善，邢恩利，李恩云作为张文利、东方环境公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚传江向本院提出诉讼请求：1．依法判令天津市津南区房屋所有权归原告所有；2．判令停止对坐落于天津市津南区房屋的强制执行；3．案件受理费由被告承担。事实及理由：2010年，李龙善通过双桥河镇西周庄村拆迁整合获得86平方米的还迁面积。2011年7月，姚传江通过案外人李某购买还迁面积，并将款项以银行转账方式交付给李某的材料员毕某。2012年5月15日，在李某的帮助下，李龙善与姚传江签订房屋转让协议。李某以现金方式支付李龙善购房款，由李龙善向李某出具收据。2013年，李龙善协助姚传江办理了选房等交房手续，姚传江将86平方米置换为涉案房屋。房屋交付后，由姚传江居住至今。2020年5月，姚传江办理产权登记时，得知涉案房屋因巨鑫公司与李龙善之间的纠纷，被人民法院查封。姚传江认为，姚传江已购买涉案房屋，足额支付全部购房款，并自2013年交付至今合法占有使用涉案房屋，且并非自身原因致使涉案房屋未能办理产权变更登记手续。姚传江已取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。综上所述，巨鑫公司申请查封涉案房屋的行为侵害了姚传江的合法权益，为维护自己的合法权益，姚传江呈讼法院。巨鑫公司辩称，姚传江的诉讼请求不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，请求驳回姚传江的诉讼请求。李龙善述称，同意姚传江的诉讼请求。邢恩利述称，同意姚传江的诉讼请求。张文利述称，同意姚传江的诉讼请求。东方环境公司述称，同意姚传江的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人对姚传江提交的（2018）津0112执恢329号执行裁定书、李龙善与天津市津南区双丰拆迁中心签订的房屋拆迁协议、天津市不动产登记簿查询证明均无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下证据存在争议，本院认定如下：1．姚传江提交的姚传江名下的中国农业银行账户明细，结合本院依姚传江申请调取的2011年7月7日中国农业银行的个人结算业务申请书，以及毕某的证人证言，能够证实2011年7月7日姚传江支付毕某337120元的事实。2．姚传江提交的2012年5月25日，李龙善与姚传江、李某签订的房屋转让协议及李龙善向李某出具的收据，李龙善对真实性均无异议，结合证人李某、毕某的证人证言，能够证实姚传江通过李某自李龙善处购买还迁面积86平方米，及支付购房款275200元的事实。3．姚传江提交的装修费收据、物业费收据、水电费收据、购电证、购电卡、煤气卡、水卡、供热合同、姚传江与易新香的微信聊天记录、报停申请表、手写的退费结算明细、照片、用户缴费明细，李龙善均无异议，结合本院自中恒基（天津）物业管理有限公司调取的业主入住验房签认单、收楼确认书、入住手续书，上述证据相互印证，能够证实李龙善已于2013年8月27日将涉案房屋交付姚传江，并由姚传江占有的事实。4．巨鑫公司提交的（2015）南民三初字第1267号、（2016）津0112民初1540号民事判决书，与本案缺乏关联性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李龙善与天津市津南区双丰拆迁中心于2012年5月14日签订协议书，确定李龙善的被拆迁房屋坐落于西周庄村，建筑面积140.67平方米，获得安置面积184.32平方米。2011年，姚传江通过李某，想要购买还迁房屋，并于2011年7月7日按照李某的指示，向李某指定的毕某支付购房款337120元。2012年，李某与李龙善签订房屋转让协议，李龙善将其位于××镇××村××房的还迁面积86平方米转让给李某，房屋价格按3200元／平方米，共计275200元。李某在房屋转让协议中签字，同时因李某系为姚传江购买上述房屋面积，故李某在房屋转让协议中也签写了姚传江的名字。同日，李某以现金方式支付李龙善购房款275200元，李龙善向李某出具收据一张。关于购房款的金额，姚传江表示其支付给李某的337120元，即为支付的涉案房屋的购房款，与李某交付给李龙善款项之间的差价，归李某所有。2013年8月27日，姚传江与李龙善一同办理了涉案房屋的收房手续，由姚传江代李龙善在收楼确认书及业主入住验房确认单中签字，并领取了涉案房屋的钥匙（楼栋门、主入户门、户内门、阳台门、信报箱）、签订用水合同、领取水卡。另查明，巨鑫公司与李龙善、张文利、邢恩利、东方环境公司股东损害公司债权人利益责任纠纷一案中，巨鑫公司申请财产保全，本院于2016年3月24日作出（2016）津0112民初1540号民事裁定书，裁定查封了涉案房屋，查封期限三年，自2016年3月24日至2019年3月23日。后，本院于2016年12月6日作出（2016）津0112民初1540号民事判决书，判决李龙善、张文利、邢恩利对东方环境公司欠付巨鑫公司借款2,000,000元及以2,000,000元本金按年利率24%计算自2015年4月10日至实际还款日的利息及综合费、诉讼费24,224元承担补充赔偿责任。因李龙善、张文利、邢恩利未能按期履行判决书确定的义务，巨鑫公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年3月29日作出（2018）津0112执恢329号执行裁定书，裁定继续查封涉案房屋，查封期限三年。2020年7月6日，姚传江提出书面异议，本院于2020年7月6日作出（2020）津0112执异56号执行裁定书，裁定驳回姚传江的异议请求，现姚传江提出执行异议之诉。本院认为，姚传江请求确认涉案房屋的所有权归其所有，并据此权利要求排除对涉案房屋的强制执行，系基于实体权利提出，已经过执行异议前置程序，符合执行异议之诉的起诉条件。关于姚传江是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定进行审查。同时，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合姚传江所举证据及本案查明的事实，对姚传江是否就涉案房屋享有所有权及姚传江对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利，认定如下：第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。姚传江于2011年即通过李某购买还迁面积，李某则于2012年5月25日与李龙善签订了房屋转让协议，并代姚传江在协议中签字。据此，可以认定姚传江与李龙善在人民法院查封之前，即于2012年5月25日就建立了买卖合同关系。第二，关于涉案房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。2013年8月27日，姚传江与李龙善一同办理了涉案房屋的收房手续，并由姚传江代李龙善在收楼确认书及业主入住验房签认单中签字，上述证据足以表明，在人民法院查封之前，李龙善已向姚传江履行了涉案房屋的交付手续，姚传江在接受涉案房屋，领取涉案房屋包括钥匙、水卡等材料后，即对房屋享有管理和支配的权利，故本案应认定姚传江已实际占有涉案房屋。第三，关于涉案房屋价款是否全部支付的问题。如前所述，李某与李龙善签订房屋转让协议，系李某为姚传江购买的房屋面积。通过本院查明的事实，姚传江于2011年即按照李某的指示支付购房款337120元，后李某于与李龙善签订合同当日，即以现金方式支付了275200元。上述事实可以认定姚传江已支付了涉案房屋的全部价款。第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋系因还迁政策形成的还迁房屋，在人民法院查封之时，尚不具备办理产权登记手续的条件。根据不动产登记簿查询证明记载，涉案房屋于2019年8月30日方办理了产权登记，也就是涉案房屋在此时方具备办理产权转移登记的条件，故姚传江对于涉案房屋在人民法院查封之前未能办理产生转移登记手续，不存在过错。综上所述，姚传江与李龙善之间形成了合法、有效的买卖合同关系，已足额支付购房款，并实际占有涉案房屋，且姚传江对涉案房屋尚未办理产权转移登记手续，不存在过错，本案符合排除执行的四种法定情形，姚传江对涉案房屋享有物权期待权，足以排除强制执行，其提出要求停止对涉案房屋执行的请求，应予支持。至于姚传江要求确认涉案房屋的所有权归其所有的诉讼请求一节。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系对不动产买受人物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产所有权的保护，在符合第二十八条规定可排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。根据《物权法》第九条规定，涉案房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不发生物权变动效力。本案姚传江虽可依据物权期待权以排除执行，但不能依据双方合同请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权，因此，姚传江目前仅享有对涉案房屋的物权期待权，其要求确认享有房屋所有权的诉请，无事实及法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止对坐落于天津市津南区房屋的执行；二、驳回原告姚传江的其他诉讼请求。案件受理费6,357元，由第三人李龙善负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王 好审 判 员  王丽清人民陪审员  凌 云二〇二〇年九月七日书 记 员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。