广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初4297号原告:龙立斌，男，1980年10月30日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告：魏志瑛，女，1985年10月7日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：龙立斌，身份信息同上，系魏志瑛的丈夫。被告：朱思宇，男，1992年3月21日出生，汉族，住广东省电白县。原告龙立斌、魏志瑛与被告朱思宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定,适用独任制普通程序于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告龙立斌、被告朱思宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙立斌、魏志瑛向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告签订的《租赁合同》于2020年3月22日解除；2.判决被告支付拖欠的租金4780.65元（自2020年2月15日至2020年3月22日，按合同约定的3800元/月的标准计算）；3.判决被告缴纳的7600元押金归原告所有；4.判决被告支付拖欠的水电费、网络费、卫生费、物业管理费等共2691.90元；5.判决被告支付原告房屋空置所造成的损失7600元（自2020年3月22日暂估至2020年5月22日，按合同约定的3800元/月的标准计算）；6.判决被告支付逾期支付租金的违约金6840元（按合同约定的3800元/月的标准，自各期违约日2020年2月15日、3月15日暂计至2020年4月15日，应计至被告付清租金日）；7.判决被告承担原告为寻找新租客需支付给中介的中介费损失1900元（按市场惯例，中介收取一个月的租金数额3800元的佣金标准计算，出租方与承租方各收一半）；8.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2018年12月12日签订一份《租赁合同》，约定原告将位于广州市萝岗奥园香雪公馆6栋302房（房屋建筑面积为79平方米）租给被告作为居住使用，租期至2019年12月14日，2019年11月25日双方又续签了合同，将合同期限延长至2020年12月14日。合同约定，租金为3800元/月，先交租后使用，每月15日应缴纳该月租金（即自本月15日至下月14日为一个租月），水电费按照相关部门的收取数额在交租时交给原告。合同另约定，在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过七天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。合同签订后，原告即将房屋交给了被告使用，被告自2020年2月15日至今未再缴纳租金，现欠缴2020年2月租金3800元、3月租金980.65元共4780.65元，欠缴2019年7月至2020年3月物业管理费及公摊水费2654.81元，欠缴2020年1月至2月电费37.09元。经原告多次联系被告，要求其交纳拖欠的租金，被告于2020年3月22日将房屋一条钥匙和一张出入卡交给爱巢置业中介公司郑先生转交给原告，未委托转交拖欠的费用。原告与郑先生一同前往查验房屋，发现被告已将其所有财物清理完毕。原告再电话联系被告，催缴租金与管理费等，被告拒不交租并拒接电话，原告遂向被告发出《催租通知书》一份。被告的违约行为给原告造成房屋空置损失7600元，造成寻找新租客需支付给中介的中介费损失1900元，被告违约另需支付违约金6840元，以上费用合计共23812.55元。原告认为，双方签订的合同合法有效，对双方均由约束力，原告已履行了自己的义务，被告拒不交租的行为严重违约，因此诉至人民法院，请求依法判决，保护原告的合法权益。被告朱思宇辩称：同意第一项诉讼请求，这天也是我搬走的时间；确认第二项诉讼请求租金4780.65元还未支付；第三项诉讼请求不同意原告没收押金；确认第四项诉讼请求的费用，也确认尚未支付；不同意第五、六、七项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：龙立斌与魏志瑛系夫妻关系，二人是广州市黄埔区香雪大道中72号6栋302房（以下简称“案涉房屋”）的共同产权人。2018年12月12日，龙立斌、魏志瑛（出租人、甲方）与朱思宇（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用；房屋建筑面积为79平方米，用途为住宅；月租金为3500元，按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的22日前交付次月租金；租赁期自2018年12月15日起至2019年12月14日止，共计12个月。合同第三条约定，乙方已向甲方缴纳7000元作为房屋押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金。第六条第9款约定，租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。第七条“违约责任”第1款约定，任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；第2款约定，在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过七天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；第5款约定，租赁期内，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为补偿；第8款约定，如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任。2019年11月25日，龙立斌（出租人、甲方）与朱思宇（承租人、乙方）续签《租赁合同》，将租金调整为3800元/月，将房屋押金（保证金）调整为7600元，租赁期限为2019年12月15日至2020年12月14日，其余条款与原《租赁合同》基本一致。2020年3月22日，龙立斌向朱思宇发出《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，以朱思宇自2020年2月15日起欠交2020年2月15日至3月14日租金3800元及违约金2204元、3月15日至3月22日租金980.65元及违约金608元、2019年7月至2020年3月物业管理费及公摊水电费2654.81元、2020年1月至2月电费37.09元，合计共10284.55元为由，通知朱思宇根据合同第七条第2款的约定自2020年3月22日起解除租赁合同，并收回房屋。双方当事人确认朱思宇已于2020年3月22日搬离案涉房屋，案涉房屋租赁合同也已于当天解除。庭审时，朱思宇确认拖欠龙立斌、魏志瑛2020年2月15日至3月22日的租金4780.65元以及水电费、网络费、卫生费、物业管理费等共2691.90元。朱思宇主张其在新冠××疫情期间回到老家，无法出门，从年前开始便未再使用案涉房屋，直至3月16日才回到广州提出不再续租并解除合同，其认为根据《租赁合同》第七条第8款的约定，本案因不可抗力造成合同无法履行，双方互免责任，由于龙立斌、魏志瑛不同意退还押金，相关费用能够在押金中抵扣。朱思宇又称其曾提前向龙立斌、魏志瑛发过信息进行协商，龙立斌、魏志瑛但对此予以否认。对于自身主张，朱思宇并未提交任何证据予以证实。上述事实有不动产权证书、《租赁合同》《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》、发票、《香雪公馆6-302费用明细》、收据及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：龙立斌、魏志瑛与朱思宇签订《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于合同解除。双方均确认案涉《租赁合同》已于2020年3月22日解除，本院予以照准。本案的争议焦点在于朱思宇主张双方《租赁合同》因不可抗力无法履行而解除是否成立。本案租赁标的物为居住用房，不仅具备居住使用的功能，还具备储存物品的功能，即便朱思宇受疫情或者疫情防控措施影响未实际居住，但案涉房屋仍由朱思宇占用，双方《租赁合同》仍在继续履行。朱思宇已确认其于2020年3月16日回到广州，故其时朱思宇使用案涉房屋居住也并无障碍，其以疫情影响导致合同无法履行为由提出解除合同，明显缺乏理据。综上，本院对朱思宇主张的合同解除原因不予采纳。朱思宇逾期支付租金，龙立斌、魏志瑛根据合同约定解除合同，合法有据，朱思宇应当承担解除合同的违约责任。关于拖欠的租金以及水电费、网络费、卫生费、物业管理费等。由于朱思宇已确认拖欠龙立斌、魏志瑛2020年2月15日至3月22日的租金4780.65元，以及水电费、网络费、卫生费、物业管理费共2691.90元，故龙立斌、魏志瑛诉请朱思宇支付上述费用，合法合理，本院予以支持。关于违约金及没收押金。双方《租赁合同》第七条第2款约定：“在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过七天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。”现龙立斌、魏志瑛依照上述约定向朱思宇主张违约金并没收押金，于法有据，本院予以支持。但上述约定的违约金计算标准过高，根据公平原则，本院酌情调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。此外，根据双方《租赁合同》的约定，朱思宇应于每月22日前交付次月租金，故2020年2月15日至2020年3月14日期间的租金3800元的逾期起算时间应为2020年2月23日,2020年3月15日至3月22日期间的租金980.65元的逾期起算时间应为2020年3月23日。关于房屋空置损失和中介费损失。龙立斌、魏志瑛没收押金便已足以填补其因合同提前解除遭受的损失，其又主张房屋空置损失和中介费损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告龙立斌、魏志瑛与被告朱思宇签订的《租赁合同》于2020年3月22日解除；二、被告朱思宇于本判决生效之日起五日内向原告龙立斌、魏志瑛支付拖欠的租金4780.65元；三、被告朱思宇于本判决生效之日起五日内向原告龙立斌、魏志瑛支付拖欠的水电费、网络费、卫生费、物业管理费共2691.90元；四、被告朱思宇于本判决生效之日起五日内向原告龙立斌、魏志瑛支付逾期支付租金的违约金（违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算；第一段以3800元为基数自2020年2月23日起计至实际付清之日，并以不超过本金3800元为限；第二段以980.65元为基数自2020年3月23日起计至实际付清之日，并以不超过本金980.65元为限；）；五、原告龙立斌、魏志瑛向被告朱思宇收取的押金7600元不予退还；六、驳回原告龙立斌、魏志瑛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元，由原告龙立斌、魏志瑛负担177元，被告朱思宇负担408元。该费用已由原告龙立斌、魏志瑛预缴，本院不作退回，被告朱思宇应负担的部分由其在履行本判决时迳付原告龙立斌、魏志瑛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二〇年九月二十二日书记员  陆镇培