山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初5763号 原告：青岛银都物业管理有限公司，住所地青岛市市**彰化路**。 法定代表人：蔡某，总经理。 委托诉讼代理人：王某，北京市盈科（青岛）律师事务所律师 委托诉讼代理人：郭某，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 被告：郑某，男，1946年12月4日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：闵某，山东海祺律师事务所律师。 原告青岛银都物业管理有限公司（以下简称“银都物业公司”）与被告郑某物业服务合同纠纷一案。本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告银都物业公司委托诉讼代理人王某、郭某，被告郑某的委托诉讼代理人闵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 银都物业公司向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令郑某支付物业综合服务费9630.19元；2.请求依法判令郑某承担本案诉讼费用。事实和理由：1996年12月1日，银都物业公司与青岛银都房地产公司签订了《青岛银都花园前期物业管理合同》，约定由银都物业公司为青岛银都花园小区提供物业服务，期限自1996年12月1日起至银都花园业主委员会正式选聘物业公司止。至今为止，小区业主委员会并未正式选聘新的物业公司，银都物业公司一直为银都花园小区提供物业服务。郑某系银都花园小区**的物业使用人，依约应当缴纳2018年1月至2020年3月物业综合服务费9630.19元。但郑某一直拒绝缴费。为维护银都物业公司的合法权益，银都物业公司特起诉至法院，请求法院在查明事实的基础上，依法判如所请。 郑某辩称，答辩人系小区业主，被答辩人系小区原物业公司，但到2019年12月19日，双方之间的物业合同关系业已解除，所以说上述时间以后因双方之间不存在物业服务合同关系，不应就此再交物业费，并且被答辩人服务期间服务质量不达标，存在脏乱差，按照规定应予以减价。 本案原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院予以审查确认并在卷佐证，根据双方当事人提交的证据及庭审陈述，本院对本案事实认定如下： 郑某系青岛市市南区彰化路1号银都花园小区48号楼1户别墅业主，房屋面积287.22平米。银都物业公司系青岛市市南区彰化路1号青岛银都花园小区的物业管理服务单位，经青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终6223号民事判决书查明并确认：1996年12月1日，银都物业公司与郑某所在的青岛银都花园小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订《青岛银都花园前期物业管理合同》，约定银都物业公司管理该小区的前期物业管理，委托管理期限自1996年12月1日起至银都花园业主委员会正式聘物业公司为止，故从1996年12月1日起银都物业公司即开始起在该小区从事物业管理服务。物业费现根据1995年青岛市物价局下发的青价费【1995】177号《关于银都花园物业管理收费问题的批复》的文件照每平米每月1.2元收取，对应的物业管理服务措施为：一、综合服务的内容及收费标准。主要服务内容包括：1、负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院，公厕及公共场所的卫生保洁；2、按时登门为业主代收生活垃圾；3、负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；4、负责为业主代收水、电、供气、供热等费用；5、负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。 后在物业管理服务过程中，银都物业公司因物业服务管理问题与业主产生分歧。2019年10月银都物业公司发布公告准备逐步停止为该小区进行物业服务，但后期因是否撤离与业委会及业主存在分歧，业委会、珠海路街道办事处、海口路居委会、银都物业公司均多次就有关事项进行通告，庭审中虽然郑某对上述部分银都物业公司提交的有关银都物业公司、街道办事处及居委会的通告、通知等真实性不予认可，但本案涉案的银都物业公司在本院存在多个物业合同纠纷，且在案号为（2020）鲁0202民初5759号案件中，案件被告张开明对上述的通告、通知及意见书等真实性无异议，结合上述实际情况及本院查明的其他事实，对于上述涉及多方因小区物业管理纠纷而发出的各项通知、通告等本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以认可，通过上述证据显示本案纠纷争议具体过程如下： 1、2019年10月19日，银都物业公司向银都花园小区全体业主发布《撤离银都花园小区物业管理公告书》载明因业委会未与银都物业公司签订物业服务合同，服务工作无法推进；业委会另外成立青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司强行接管小区，非法雇佣人员扰乱园区管理秩序，非法收取物业费；欠缴物业服务费，拖累公司营运，因此银都物业公司将于2019年12月19日24时撤离银都花园小区物业管理。 2、2019年10月31日，银都物业公司向青岛壹媒介文化传媒有限公司（小区停车服务公司）发出《关于解除合同的通知》，载明：2018年4月1日，贵公司与我公司签订《物业合作协议》，协议期限为3年。现由于多方面问题及原因，我公司即将撤离银都花园小区，不再为该小区提供物业管理服务，贵我双方的上述协议已无法继续履行。故根据合同约定郑重通知解除协议。 3、2019年12月2日，银都物业公司向银都花园小区业主发出《通知》载明：我公司将于2019年12月19日依法依规撤离小区物业管理，在此之前我司是服务园区的合法主体单位，请各位业主尽快到物业管理处缴纳物业服务费。 4、2019年12月10日，银都物业公司又向银都花园小区业主发出通知载明：2019年12月19日之前的物业服务费收缴工作已接近尾声，但至今仍有少数业主由于某种原因未能按时缴费，从12月20日起将按照规定进行追缴，请业主尽快抽时间到物业管理处缴费。 5、2019年12月16日，银都物业公司向银都花园业委会发送《关于银都花园小区水电表过户更名函》载明：公司将于2019年12月19日按照程序撤离，涉及到水电表过户更名问题，请业委会确定时间共同办理更名过户手续。 6、2019年12月17日，银都花园小区业委会向银都物业公司发送《关于〈关于银都花园小区水电表过户更名函的回函》载明：银都物业公司2019年12月16日致业委会的《关于银都花园小区水电表过户更名函》业委会已于2019年12月17日收到。业委会将派司金生副主任和秦玉华师傅前去办理银都花园小区水电表过户更名的有关事宜。 7、2019年12月19日，银都物业公司向银都花园小区全体业务发送《告业主书》载明：银都物业公司自2019年10月19日函告银都花园小区业委会及全体业务，将于2019年12月19日撤离银都花园小区的物业管理，但因陆续接到业主反映，2019年9月26日召开的银都业主大会，因人数未达到《物业管理条例》需物业管理区域占总人数过半业主参加的规定，而导致业主大会无效。鉴于节日及未能组织召开业主大会，选聘出新物业服务企业，业主希望银都物业公司能够继续服务，银都物业公司考虑到业主的诉求，并应业务请求，向总公司汇报，决定暂时继续为全体业主服务，直至业主大会依法依规选出新的物业公司，银都物业公司按规定与业委会及新物业公司交接。 8、2019年12月19日，银都花园业主委员会向全体业主发出《告银都花园全体业主书》载明：银都花园业主委员会郑重宣告，自2019年12月19日24时起，银都物业公司在银都花园的一切物业管理活动为非法。业主委员会坚决执行业主大会的决议，驱逐银都物业公司，实行业主物业管理自治，维护业主正当权利。 庭审中，双方对于对方提交的下述证据存在异议，本院认定如下： 1、银都物业公司提交海口路社区居委会《情况说明》一份，灭蚊蝇消杀记录表一份，证明银都物业公司一直为小区提供物业管理服务，为小区进行了消杀。郑某对上述《情况说明》的真实性无异议，对于灭蚊蝇消杀记录表真实性不予认可，认为系单方制作。上述《情况说明》载明：银都物业公司于2019年10月19日函告银都花园业委会及小区业主其将于2019年12月19日撤离银都花园小区物业管理，因业委会未召开业主大会，选聘出新的物业服务企业，业主对小区内的卫生、安全、稳定表示担忧。且因节日将至，银都物业公司暂时继续为小区业主服务，截至目前，银都物业公司一直在为银都花园小区业主提供物业服务，特别是在2020年疫情防控期间，该公司在疫情防控、爱国卫生等方面做了大量工作。因郑某对该情况说明真实性不持异议，而该情况说明了银都物业公司确系一直在银都花园小区进行物业管理服务，故结合该说明，对于灭蚊蝇消杀记录表真实性本院予以认可，上述证据能够证明银都物业公司一直在该小区从事物业服务。 2、银都物业公司提交其收取的银都花园小区业主的2019年至2020年6月的物业费的收费记录、银行流水明细。郑某对于上述银都物业公司的收费记录不予认可，对于银行流水真实性予以认可，但认为银都物业公司作为专业的物业公司，同时对多个物业提供物业服务，虽然其提供了银行流水，但并不能确认这些流水与本案争议的银都花园物业交费相关联，且反映不出交费的时间所缴纳的期限，更不能证明是736户业主的缴费，也无法证明银都花园业主认可银都物业公司提供的服务，据郑某了解的情况是绝大多数业主因物业公司交接不畅，均已暂时停止交费，待人民法院裁决后根据法院裁决进行缴纳下一步的费用。 经核实，上述证据记录的银都花园小区住房面积、收费记录、财务入账明细能够与银行流水明细相对应，故对于上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性本院予以确认。该证据能够证明部分业主至2020年6月仍向银都物业公司交纳物业费。 3、郑某提交转账记录一份，证明2020年6月17日郑某已将物业费通过微信钱包支付于新物业公司青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司的事实，从流水中可以看出是通过微信钱包支付。银都物业公司对该证据的真实性不予认可，认为郑某交费的物业公司因未经过全体业主相关程序，所以不具备合法性，所谓的收据也没有印章，微信打款明细中没有公司注册账户，任何人都可以注册为公司，仅用微信账户予以打款，真实性不予认可。 经查，上述微信支付记录显示的收款方为青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司，支付款项的时间为2020年6月17日至2020年6月28日。因上述微信支付凭证无其他证据证明系郑某交纳的是物业费，收据显示的业主也并非郑某，故对于上述证据与本案的关联性本院不予认定。 4、郑某提交照片一组，证明银都物业公司服务不合格、故要求减收物业服务费。银都物业公司对上述证据真实性不予认可，照片不能证明拍摄时间和地点、服务存在瑕疵，只是个节点，不代表持续行为，郑某可以要求整改，但不能作为拒绝支付物业费的依据。 因上述证据仅系拍摄当时状态，因此即使为银都物业小区的某一时间的状态，但不能证明银都物业公司事后未采取物业服务措施，而郑某又未提交其他证据与该证据相佐证上述状态系常态及持续存在，故对于该证据的证明效力本院不予确认。 庭审中，郑某对于交纳2019年12月20日之前物业综合服务费无异议，但自2019年9月已向新物业公司即青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司交纳了物业综合服务费，因为业委会与新物业公司在2019年8月24日签订了新《物业合同》，因此从2019年9月1日要向新物业公司交纳物业费。 另查明，在案号为（2020）鲁0202民初5759号案件中，银都物业公司与案外人张开明因物业服务合同产生纠纷，纠纷性质与本案涉案未交纳物业综合服务费时间基本相同，在该案中银都物业公司及案外人张开明均提交大量的从2019年8月至2020年6月期间的银都物业公司、青岛市珠海路街道办事处、海口路社区居委会、银都花园小区业主委员会向小区居民发送的通告、通知及相互的函件确认，反映出银都物业公司与银都花园小区业主产生纠纷，银都花园小区业委会召开业主大会并发出通知，告知银都物业公司小区物业管理服务将实行自治，要求银都物业公司限期搬离，后经街道办及居委会调查，业主大会决议部分业主不认可，故街道办及居委会行使物业管理监督职责，要求业主委员会撤销自治通告，并维持物业管理现状，后银都物业公司发出撤离小区通知，但实际并未实施撤离行为，现仍然在该小区持续进行物业管理服务。 本院认为，首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案案涉争议的1996年12月1日银都物业公司与银都花园小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》经青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终6223号民事判决书确认合法有效，因此对于上述合同的效力应予认定，张开明虽然非该物业服务合同的当事人之一，但其系该小区的业主，因此该合同对包括张开明在内的银都花园小区业主均具有拘束力，其应当按照合同约定的事项履行相应的义务。 其次，物业服务合同的履行虽然是基于物业公司和全体业主合意的意思表示，但由于物业服务内容的多样性、复杂性及小区业主的要求差异化，导致合同的履行难以获得所有业主的一致意见。因此物业合同是否继续履行及解除应按照法规及物业管理的相关规定由业主大会按照规定程序作出最大限度的有利于业主的决定。本案中虽然银都物业公司于2019年9月19日发出《撤离银都花园小区物业管理公告书》告知业主其将于2019年12月19日终止为小区提供物业服务，办理交接手续，有终止物业服务合同的意愿，业主委员会也同意进行物业交接，但银都物业公司基于对小区物业管理的需要，并未实际实施撤离的行为，也未因上述业主委员会的自治决定而影响其持续的为小区进行物业服务。由此可以看出双方虽均有解除物业服务合同的意愿，但实际银都物业公司基于银都花园小区所在的街道办及居委会监督管理的要求及对银都花园小区居民对物业服务的需求，并未实际终止履行对小区物业管理服务行为，部分业主也仍继续向银都物业公司交纳物业费，故不能以银都物业公司作出撤离声明，业委会同意撤离的决定认定物业服务合同终止，故综合上述实际情况应确认1996年12月1日银都物业公司与银都花园小区的开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》仍处于合同的继续履行状态。 再次，从本案查明的事实来看，由于物业服务内容的多样性、小区业主要求的差异化，小区物业管理实现让全体业主满意存在一定的困难性，导致业主与银都物业公司产生纠纷矛盾。本案中郑某向案外的青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司转账，但 其提交的证据不足以证明青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司实际在小区从事物业服务，而照片也不足以证明银都物业公司在小区物业管理服务方面存在瑕疵，故对于其辩称的青岛奥托纳蒙斯物业服务股份有限公司在该小区从事物业管理服务并向该公司交纳物业综合服务费及银都物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵要求减收物业综合服务费的辩论意见本院不予采纳。 综上，银都物业公司在诉争2018年1月至2020年3月期间一直在银都花园小区进行物业管理服务，而郑某提交的证据又不足以证明银都物业公司在物业管理服务方面存在瑕疵，因此郑某作为小区的业主应当按照物业合同约定和政府部门定价按时足额的交纳物业综合服务费。本案涉案郑某未交纳的从2018年1月至2020年3月物业综合服务费9630.19元，因该段期间银都物业公司提供了物业管理服务，故对于该诉请请求，本院予以支持。 案经调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院》第一条规定，判决如下： 郑某于本判决生效之日起十日内支付青岛银都物业管理有限公司2018年1月至2020年3月的物业综合服务费9630.19元。 如果郑某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，简易程序审理减半收取25元，由郑某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员  孙 瑛 二〇二〇年九月三十日 法官助理  牛艺臻 书 记 员  戴欣怡