广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24971号原告：广州市金桂园物业管理有限公司，住所地广州市白云区解放北路1000号金桂园内（市场地址：白云区解放北路1426—1428号首层广州市金桂园皮具商贸中心）。法定代表人：孔黛琪，董事长。委托诉讼代理人：黄小专，男，1979年4月19日出生，回族，系该司员工。委托诉讼代理人：刘智强，男，1972年11月8日出生，汉族，系该司员工。被告：张为民，男，1968年2月9日出生，汉族，户籍地址广东省广州市越秀区，被告：黄结珍，女，1971年12月24日出生，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，原告广州市金桂园物业管理有限公司（以下称金桂园公司）与被告张为民、黄结珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告金桂园公司的委托诉讼代理人黄小专、刘智强，被告张为民、黄结珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金桂园公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付从2015年7月1日起至2019年12月31日止的物业管理费8962.60元，并每日按应缴物业管理费的千分之三的标准计付从2015年7月1日起至款项实际付清之日止，每月滞纳金以物业管理费本金为限，暂计至2019年12月31日，滞纳金为3307元；2.请求判令被告立即向原告支付2019年10月1日至2019年12月31日的水费357.50元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请撤回第二项诉讼请求。事实与理由：被告是原告管理的金桂园小区的业主，按《物业管理条例》的相关规定，被告为该小区C6-1305单元（门牌地址：广州市白云区解放北路38号1305房）业主，自2015年7月1日后一直拒绝缴纳物业管理费，累计至2019年12月31日共欠物业管理费8962.6元，以及2019年10月1日至2019年12月31日的水费357.5元。原告多次催讨未果。原告认为，原告已经依约向被告提供了物业管理服务，被告应当向原告缴纳物业管理费，被告迟延缴纳的行为已经违约，理应支付滞纳金。特诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告张为民、黄结珍共同答辩称，被告于2002年8月收楼至2015年6月期间一直都按时缴纳物业管理费，但自2015年7月至今拒交物业管理费，主要理由是：1.原告提供的物业服务合同，被告是第一次看见，而且这个合同已经过期很久，原告无权根据该合同进行物业管理，更无权收取物业管理费，也没有资格起诉我。2.原告恣意侵占业主权益，霸占C6栋消防安全通道。封闭C6栋负一层电梯出口，并间隔成仓库出租。将C6栋架空层全部封闭出租，租户有物流公司、补习班、工场仓库。封闭C6栋走火楼梯逃生窗。为谋取私利，擅自将小区西门12棵大椰树砍掉。C6栋客梯在2017年春节前被无故停止使用一年多，全栋大楼98户每天只使用一台货梯。2017年5月原告擅自取消C6栋值班人员，导致C6栋全天无人值守，任何人都可以自由出入。楼层走火通道每晚被电动车堵塞，存在安全隐患。小区公共场所及电梯内被出租打广告。C6栋公共物业出租的租金去向不明。3.被告没有拒交水费和卫生费。当事人为证明自己的主张，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的催缴费通知、EMS快递单、收款单、不动产登记查册表、物业服务合同，对两被告提交的照片、微信聊天截图予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：被告张为民、黄结珍系广州市白云区解放北路金桂街38号1305房的所有权人，该房屋建筑面积为72.161平方米，使用性质为居住用房。原告系该房屋所在金桂园小区的物业管理公司。2014年8月19日，广州市金桂园业主委员会（甲方）与金桂园公司（乙方）签订《金桂园小区物业服务合同》，约定：第二条物业管理区物业名称为金桂园，物业类型为商住小区，坐落位置广州市白云区××号；第四条乙方服务内容……房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；第五条物业管理服务质量标准……房屋管理（一）对房屋共用部位进行日常管理和维修保养，检修记录和保养记录齐全。……（四）各楼层通道要保持干净卫生，不能堆放杂物，应保持通道的畅通无阻。维护公共秩序、做好安全防范工作（一）加强保安队伍建设，不断提高保安人员素质，事实安全责任制。（二）专业的保安队伍实行24小时值班及巡逻制度（包括：区域内各大门岗、大堂、楼层、消防中心）。（三）对重点区域、重点部位每小时至少巡查一次，巡查区域设有记录本，巡查人员做好巡查记录，以便甲方进行监督。……第六条服务收费标准住宅：2.3元/月/平方米，按季收取。第七条物业服务收取业主或物业使用人应在每季的第二个月的15日前履行缴纳当季物业服务费的义务。……第十二条乙方权利义务（五）如遇业主/住户不按约定交付物业服务费、水电费及其他分摊费用的，乙方有责任和义务向其催缴、并限期缴纳，逾期不缴纳的，乙方可按合同约定逾期一天加收千分之三滞纳金，多次催收仍不缴纳的，乙方可依法向人民法院起诉。……第十三条合同期限委托管理期限为五年，自2014年8月19日至2019年8月18日。第十四条合同解除本合同期满，甲方没有将续聘或者解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，延续期间为六个月。2017年8月3日，原告向两被告发出《催缴费通知书》，载明：案涉房屋为住宅，根据《金桂园小区物业服务合同》的收费标准是2.3元/月/平方米，案涉房屋测绘面积为72.16平方米，即每月的物业服务费为165.97元。至今案涉房屋物业服务费欠缴时间自2015年7月至2017年6月，所欠费用为3983.2元。并要求两被告在收到本函之日起十五日内向缴纳上述费用。等等。金桂园提交EMS快递单，拟证明其将《催缴费通知书》邮寄给被告，但其未提供签收证明。两被告向本院提交了小区内的照片若干份以及微信聊天记录一份，拟证明原告没有履行物业管理的义务，擅自侵占公共区域，侵害业主权益等事实。本院认为：原告在诉讼中申请撤回第二项诉讼请求即要求两被告支付2019年10月1日至2019年12月31日的水费357.50元系其对自身权利的处分，本院已口头裁定予以准许。对此本院不再另行制作民事裁定书。本案为物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此原告与被告均受《金桂园小区物业服务合同》的约束。《金桂园小区物业服务合同》虽然约定委托管理期限至2019年8月18日，但是合同到期之后，金桂园小区业主委员会既没有另行委托新的物业服务企业，也没有向原告发出解聘的通知。且原告在合同到期继续按照《金桂园小区物业服务合同》履行物业管理的合同义务。因此原告有权依据《金桂园小区物业服务合同》要求业主支付2019年8月19日后的物业服务费。两被告主张原告无权在金桂园小区进行物业管理以及无权收取物业服务费的抗辩意见本院不予采纳。原告已经提供物业管理服务，两被告享受了原告提供的物业管理的服务应当支付物业服务费，且物业管理费系物业服务单位赖以维持运营和持续提供物业服务的资金来源，直接影响到全体业主能够享受到的物业服务水平和质量。物业服务费支付与否应当由支付方即两被告承担举证责任，现其未提交证据证明其在2015年7月1日后有向原告支付物业服务费，应当承担举证不能的责任。现原告要求两被告按照《金桂园小区物业服务合同》的约定支付2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费8962.60元的诉请于法有据，本院予以支持。关于两倍被告以原告侵占业主权益，霸占C6栋消防安全通道。封闭C6栋负一层电梯出口，并间隔成仓库出租。将C6栋架空层全部封闭出租。封闭C6栋走火楼梯逃生窗。为谋取私利，擅自将小区西门12棵大椰树砍掉。小区公共场所及电梯内被出租打广告。C6栋公共物业出租的租金去向不明。楼层走火通道每晚被电动车堵塞，存在安全隐患等为由要求免交或减交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳，如两被告认为上述事实侵犯了自己的合法权益，可另行起诉主张权利。对两被告提出的C6栋客梯在2017年春节前被无故停止使用一年多，全栋大楼98户每天只使用一台货梯。2017年5月原告擅自取消C6栋值班人员，导致C6栋全天无人值守的事实。因原告在诉讼中承认C6栋客梯确实有停用一段时间以及保安并非24小时值守，因此考虑到两被告并非无故拒交物业管理费，故不宜要求两被告承担迟延缴纳物业管理费的滞纳金。因此原告要求两被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告张为民、黄结珍向原告广州市金桂园物业管理有限公司支付自2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费8962.6元；二、驳回原告广州市金桂园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费58元，由原告广州市金桂园物业管理有限公司负担33元，由被告张为民、黄结珍负担25元，被告应负担的部分于履行本判决时迳付给原告广州市金桂园物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十九日书记员  林嘉仪