呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初2013号原告：何晓伟，男，无固定职业，住呼和浩特市。被告：内蒙古福盛房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路污水厂西侧。法定代表人：王福正，该公司总经理。委托诉讼代理人：于天飙，内蒙古星洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁利飞，内蒙古星洋律师事务所律师。原告何晓伟与被告内蒙古福盛房地产开发有限责任公司（以下简称福盛公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月2日立案后，被告福盛公司在答辩期内提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，被告福盛公司后又向本院申请撤回反诉，本院予以准许。原告何晓伟，被告福盛公司的委托诉讼代理人袁利飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何晓伟向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告内蒙古福盛房地产开发有限责任公司按照《房屋认购协议书》继续履行合同，向原告何晓伟交付房屋并签订正式的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年6月5日，原告购买被告开发的位于呼和浩特市××区西户的房屋一套，双方于2012年6月5日签订了《房屋认购协议书》，约定房屋价格710820.80元，合同约定首付款568656元，剩余142164.80元待房屋符合入住条件后交清。至2020年5月份，原告多次找被告内蒙古福盛房地产开发有限责任公司履行《房屋认购协议书》的内容，被告内蒙古福盛房地产开发有限责任公司不按照双方签订的《房屋认购协议书》履行，并要求原告每平米多支付520元方才履行上述协议书，经双方多次协商未果，被告仍不履行上述协议书的内容，给原告造成了实际损失。原告因此诉至法院，望贵院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。福盛公司辩称，答辩人对何晓伟提出的诉讼请求以及所依据的事实和理由不认可。具体从以下两个方面提出答辩意见一、就合同性质而言，涉案《房屋认购协议书》属于预约合同，不属于商品房买卖合同。预约合同的目的在于当事人对将来要签订的特定合同的相关事项进行规划和预先设定，目的是签订本约合同。预约合同的条款只有以本约合同的方式确认后才对双方产生本约合同的效力。本案中，《房屋认购协议书》的内容只有在将来双方签订商品房买卖合同以后，才对双方具有房屋买卖合同的效力。何晓伟不能依据《房屋认购协议书》主张在商品房买卖合同法律关系中才享有的请求交付房屋的权利。二、就合同具体内容而言，何晓伟请求交付房屋并签订《商品房买卖合同》也没有具体的合同依据。具体事由如下：1、2014年3月8日，经参加团购摇号的13位认购人协商一致，被告提供盛世华庭1号楼4单元20套房屋供参与摇号的13位认购人摇号．原告何晓伟摇到了涉案房屋即高层××楼西户。在现场摇号时，被告就告知该20套房屋已经具备入住条件，待认购人交够总价的80％后签订《房屋认购协议书》2014年3月18日，何晓伟交够80％即568656元后与被告签订《房屋认购协议书》（实际签订时间不是2012年6月5日）。根据被告在摇号现场的要求以及《房屋认购协议书》第二条第5项的约定，交付房屋的前提是何晓伟要付清全部认购价款，且应在房屋具备入住条件后15日交清剩余款项．但是，《房屋认购协议书》约定的认购总价是710820.8元，何晓伟支付了568656元，剩余142164.8元至今未付。2、根据《房屋认购协议书》第三条第1项的约定，如果何晓伟未在规定时间内付款，被告只为其顺延三个月的等待期：三个月后，被告有权自行处理该房屋。何晓伟至今未按约定付款，已经远超出三个月的等待期了。3、《房屋认购协议书》第二条第2项关于竣工和交付的约定在签订认购协议时就被划掉了，视为没有限定被告竣工和交付的期限。4、何晓伟诉请的签订《商品房买卖合同》应当由双方当事人就合同内容自主协商一致后签订，不应当由人民法院判定．事实上，人民法院也无法判定以什么条款作为《房屋买卖合同》全部内容供双方签订。三、继续履行合同：已过三个月等待期，被告可以不履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院在原被告举证质证的基础上认定事实如下：原被告于2012年6月5日签订《房屋认购协议书》，后经庭审核实该协议书实为2014年3月18日签订，该协议书约定何晓伟认购福盛公司开发的××苑西户房屋一套，房屋的建筑面积为145.66平方米（最终按房屋产权证明面积据实结算），认购价为4880元，房屋总价为710820.8元，剩余购房款为142164.8元，房屋并未约定实际的交付时间，并约定房屋具备入住条件之后，乙方所在单位通知乙方15日内向甲方交清剩余房款、拿钥匙，违约责任中约定乙方未在规定时间内交纳应交购房款，甲方只为其顺延3个月的等待期，三个月后，甲方有权处理该房屋，并由乙方所在单位通知乙方向甲方领取全部购房款。甲方未能在约定的时间内竣工交钥匙，每逾期一日向乙方交纳已交房款的万分之五的违约金。签订完毕该认购书之后，2014年3月8日福盛公司组织团购房者参与现场摇号，后何晓伟经过摇号确认购买高层1号楼4单元23层西户的房屋。合同签订摇号确认房号后，何晓伟向福盛公司支付了购房款368656元。目前，该房屋已经具备大房本。另，何晓伟所购买房屋系案外人贾某所团购的房屋，先期已支付购房款200000元，后该购房款变更至何晓伟名下。以上事实有《盛世华庭认购房摇号流程》、摇号确认表、《房屋认购协议书》以及收据3张、部分其他认购人的《房屋认购协议书》和入住一览表以及部分判决书等证据予以证明。本院认为，本案的争议焦点系何晓伟诉请交付房屋并签订正式的商品房买卖合同是否有相应的事实和法律依据？首先，针对《房屋认购协议书》的性质进行判断。何晓伟与福盛公司签订的《房屋认购协议书》系预约合同，对于房屋交付的时间、具体的坐落、面积差异的处理、产权的办理以及解除权的行使方式均未有约定故该认购协议书应认定为预约合同。预约合同作为相对于本约合同的特殊合同，是在双方缔约过程中缔结的，其目的为条件成就时签订正式的合同，预约合同仅能要求双方诚实履行订立本约合同的义务。本案中的《房屋认购协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效。其次，对于何晓伟交付房屋的诉讼请求，因原被告双方仍然未签订正式的《商品房买卖合同》，对房屋的交付未进行约定，何晓伟依据预约合同中的内容要求福盛公司直接履行主合同的交付房屋义务因无事实和法律依据，不予支持；对于其诉请的签订正式《商品房买卖合同》的诉讼请求，因是否签订合同系当事人双方意思自治的结果，并非人民法院强制履行的部分，不应违背合同自由原则，故本院对签订正式《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。综上，原告何晓伟的诉讼请求无法律依据不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告何晓伟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告何晓伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王琳二〇二〇年九月二十八日书记员 苏钰附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。