天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民再58号原审原告：贺淑欣，女，1967年12月31日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王俊岭（系原告之夫），男，1964年7月20日出生，汉族，天津天关律师事务所律师，住天津市河西区。公民身份号码120103196407××××原审被告：天津市富佳房产销售公司，住所地天津市河西区解放南路279号。注册号×××57法定代表人：韩洪江，该公司负责人。原审被告：中国工商银行股份有限公司天津分行营业部，住所地天津市和平区赤峰道12号。统一社会信用代码91120101103149019K负责人：李林原，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洪义，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘钢，男。原审第三人：赵城璧，男，1964年8月1日出生，汉族，住天津市河北区。原审原告贺淑欣与原审被告天津市富佳房产销售公司（以下简称富佳房产公司）、中国工商银行股份有限公司天津分行营业部（以下简称工行天津分行营业部）、原审第三人赵城璧商品房销售合同纠纷一案，本院（2018）津0103民初736号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年7月17日作出（2019）津0103民监56号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案，原审原告贺淑欣的委托诉讼代理人王俊岭、原审被告工行天津分行营业部的委托诉讼代理人张洪义、潘钢到庭参加诉讼。原审被告富佳房产公司、原审第三人赵城璧经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺淑欣称：1、判令撤销工行天津分行营业部关于天津市河西区××路××室房屋在房地产管理部门的抵押权登记；2、判令富佳房产公司撤销基于同赵城璧签订的关于天津市河西区××路××室××房地产管理部门的登记备案；3、判令富佳房产公司协助贺淑欣办理坐落于天津市河西区××路××室房屋的不动产权证手续，将房屋过户至贺淑欣名下；4、诉讼费由富佳房产公司、工行天津分行营业部承担。事实和理由：2005年3月，贺淑欣全款购置富佳房产公司开发的坐落于天津市河西区××路××号××，入住至今已十余年，但富佳房产公司至今未能协助贺淑欣办理该套房屋不动产权证。工行天津分行营业部明知赵城璧对天津市河西区房屋为虚假购买，但依然拒绝撤销基于赵城璧签订的天津市××路××室××房地产管理部门办理的登记备案。故贺淑欣起诉至法院。工行天津分行营业部辩称，不同意贺淑欣诉讼请求。关于贺淑欣陈述其购买房屋的事我方不清楚，持怀疑态度。富佳房产公司确实未协助贺淑欣办理不动产权证，我方并非明知贺淑欣购买房屋为虚假的。本案主体不适格，按照法律程序，关于抵押权登记事项，应当是债务人清偿全部债务之后，由债权人向房管局提出他项权注销登记，由房管局作出他项权注销登记。本案中，富佳房产公司未清偿债务，我方自然不会向房管局提出注销他项权登记。我方陈述事实：2001年5月30日，工行天津分行营业部与赵城壁签订《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》，合同约定，借款抵押的房屋为本案涉诉房屋，赵城壁向我方提出购房抵押贷款，我方向赵城壁贷款290000元，用于购买涉诉房屋。赵城壁一直未还，截至2019年11月8日，欠付利息97072.89元，本金不欠，2014年12月31日之后未再偿还过利息。2004年8月30日，天津市第一中级人民法院作出（2014）一中民二初字第330号民事调解书，该调解书结果明确由天津市金泰房地产开发公司欠我方贷款本金15791000元。2005年3月份，贺淑欣购买富佳房产公司开发建设的涉诉房屋。我方对该买卖合同有异议，该合同存在买卖双方恶意串通的嫌疑。自2004年5月至2007年1月期间，贺淑欣的岗位为工行天津分行营业部法律事务办公室主任。以上三个事实，我方要说明，贺淑欣作为我行专业人士及法律事务领导，其明知赵城壁的买卖合同已经作废的前提下，应当对本案的涉案房屋重新设定抵押权，抵押人由赵城壁变更为富佳房产公司，但贺淑欣未这样做，在任职不足一年的时间内，自己购买了涉诉房屋，其购房款最终也没有由富佳房产公司还给我方。综合以上事实，贺淑欣的行为有损害我方银行利益及国家利益。富佳房产公司、赵城璧未出庭，亦未答辩，放弃了举证、质证及辩论的权利。贺淑欣向本院起诉请求：1、判令撤销工行天津分行营业部关于天津市河西区××路××室房屋在房地产管理部门的抵押权登记；2、判令富佳房产公司撤销基于同赵城璧签订的关于天津市河西区××路××室××房地产管理部门的登记备案；3、判令富佳房产公司协助贺淑欣办理坐落于天津市河西区××路××室房屋的不动产权证手续，将房屋过户至贺淑欣名下；4、诉讼费由富佳房产公司、工行天津分行营业部承担。本院原审认定案件事实：2005年3月23日，贺淑欣与富佳房产公司（原名为天津市富佳房地产开发公司）签订商品房买卖合同，约定贺淑欣从富佳房产公司处购买诉争房屋一套，房屋总金额为391170元；诉争房屋竣工验收合格后，富佳房产公司须在一个月内到房屋所有权登记机关办理新建初始登记。合同签订后，贺淑欣于2005年3月29日向富佳房产公司支付房款150000元、2005年8月8日向富佳房产公司支付房款241170元，贺淑欣已付清全部购房款。富佳房产公司将诉争房屋交付贺淑欣居住使用至今。后富佳房产公司一直未能协助贺淑欣办理诉争房屋的不动产权转移登记手续。2001年3月26日，富佳房产公司与署名“赵城璧”签订了商品房买卖合同，约定赵城璧购买富佳房产公司出售的诉争房屋。2001年5月30日，工行天津分行营业部与署名“赵城璧”签订了借款合同和抵押合同，约定工行天津分行营业部向赵城璧提供290000元贷款用于购买诉争房屋；同时以诉争房屋进行抵押担保。2001年6月22日，诉争房屋进行了抵押权备案登记，登记的诉争房屋抵押人为赵城璧，抵押权人为工行天津分行营业部。2015年2月12日，工行天津分行营业部至天津市和平区人民法院起诉赵城璧、富佳房产公司金融借款合同纠纷一案，请求判令：1、解除工行天津分行营业部与赵城璧签订的借款合同；2、判令赵城璧偿还截止至2014年12月31日的借款利息73414.6元及至实际给付之日止的利息、罚息、复利；3、判令富佳房产公司在上述借款利息、罚息、复利的范围内承担连带还款责任；4、依法确认工行天津分行营业部对赵城璧提供的抵押物享有担保物权，如被告不能偿还上述借款时，工行天津分行营业部对抵押物依法进行拍卖或变卖，所得价款优先受偿；5、判令赵城璧、富佳房产公司承担本案诉讼费用。2015年11月5日，天津市和平区人民法院做出（2015）和民三初字第0237号民事判决书，认为该案所涉房产实际购房人并非赵城璧，赵城璧从未因购房办理过任何贷款，工行营业部提交的《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》上赵城璧签名，并非其本人所签。本院原审认为，工行天津分行营业部与富佳房产公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效。合同生效后，双方应按照约定全面履行自己的合同义务。富佳房产公司至今未能协助工行天津分行营业部办理诉争房屋不动产权转移登记手续属于违约。对于贺淑欣要求富佳房产公司协助其办理诉争房屋不动产权转移登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于贺淑欣要求撤销工行天津分行营业部关于诉争房屋在房地产管理部门抵押权登记备案的诉讼请求，诉争房屋实际购房人为贺淑欣，并非赵城璧，赵城璧与富佳房产公司签订的商品房买卖合同不具有真实性。工行天津分行营业部与赵城璧形成的借款关系不具有真实性，基于该借款合同的抵押亦不能成立。现工行天津分行营业部在房地产管理部门设立的关于诉争房屋的抵押权登记及富佳房产公司设立的诉争房屋的买卖合同登记备案，影响了贺淑欣办理诉争房屋不动产权转移登记手续，应依法予以撤销。本院原审判决书：一、被告中国工商银行股份有限公司天津分行营业部自本判决生效之日起十日内，撤销在房地产管理部门关于天津市河西区××路××室房屋的抵押权登记；二、被告天津市富佳房产销售公司自本判决生效之日起十日内，撤销基于其同第三人赵城璧签订的关于天津市河西区××路××室房屋买卖合同在房地产管理部门办理的登记备案；三、被告天津市富佳房产销售公司于前述第一款、第二款内容执行完毕后五日内，协助原告贺淑欣办理坐落于天津市河西区××路××室房屋不动产权转移登记手续，将该房屋过户至原告贺淑欣名下。因办理该手续所产生的税费，由原告贺淑欣负担。案件受理费80元、公告费600元，共计680元，由被告天津市富佳房产销售公司负担340元，被告中国工商银行股份有限公司天津分行营业部负担340元。当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对贺淑欣提交的证据4.天津市和平区人民法院（2015）和民三初字第0237号民事判决书，及工行天津分行营业部提交的证据1.贺淑欣任职履历表、证据2.（2004）一中民二初字第330号民事调解书，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：贺淑欣提交的证据1.天津市商品房买卖合同，欲证明2005年3月23日，贺淑欣与富佳房产公司签订房屋买卖合同，贺淑欣向富佳房产公司购买坐落于天津市河西区××路××室房屋一套，及合同约定的具体情况。贺淑欣提交的证据2.收据，欲证明贺淑欣已将全部房款391170元支付给富佳房产公司。工行天津分行营业部质证认为，对贺淑欣提交的证据1、2真实性有异议，富佳房产公司无法核实，买卖合同中的公司与富佳房产公司不是一个公司，合同中的公司名称为天津市富佳房地产开发公司，目前该公司未出庭，联系不上，无法核实情况；对证据1、2的关联性也有异议，贺淑欣作为我行专业人士及法律事务领导，其明知赵城壁的买卖合同已经作废的前提下，应当对本案的涉案房屋重新设定抵押权，抵押人由赵城壁变更为富佳房产公司，但贺淑欣未这样做，在任职不足一年的时间内，自己购买了涉诉房屋，其购房款最终也没有由富佳房产公司还给我方。综合以上事实，贺淑欣的行为有损害我方银行利益及国家利益。本院认定意见如下：贺淑欣提交的上述两份证据材料，客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。贺淑欣提交的证据3.采暖费缴费单，欲证明贺淑欣自2007年起入住涉诉房屋居住至今。工行天津分行营业部质证认为，对贺淑欣提交的证据3的关联性有异议，与本案无关。本院认定意见如下：贺淑欣提交的该份证据材料，客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院再审认定案件事实如下：天津市富佳房地产开发公司于2002年8月23日更名为天津市富佳房产销售公司（以下简称富佳房产公司）。2005年3月23日，贺淑欣与富佳房产公司（原名称天津市富佳房地产开发公司）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定，贺淑欣购买富佳房产公司开发建设的坐落于天津市河西区××路××室涉诉房屋一套，房屋面积130.39平方米，房屋总价款391170元；合同还约定，涉诉房屋竣工验收合格后，富佳房产公司须在一个月内到房屋所有权登记机关办理新建初始登记。合同签订后，贺淑欣于2005年3月29日向富佳房产公司支付房款150000元，于2005年8月8日向富佳房产公司付清剩余购房款241170元。富佳房产公司将涉诉房屋交付贺淑欣居住使用至今。后富佳房产公司一直未能协助贺淑欣办理涉诉房屋不动产权转移登记手续。2015年2月12日，工行天津分行营业部至天津市和平区人民法院起诉赵城璧、富佳房产公司金融借款合同纠纷一案，请求判令：1、解除工行天津分行营业部与赵城璧签订的借款合同；2、判令赵城璧偿还截止至2014年12月31日的借款利息73414.6元及至实际给付之日止的利息、罚息、复利；3、判令富佳房产公司在上述借款利息、罚息、复利的范围内承担连带还款责任；4、依法确认工行天津分行营业部对赵城璧提供的抵押物享有担保物权，如赵城璧不能偿还上述借款时，工行天津分行营业部对该抵押物依法进行拍卖或变卖，所得价款享有优先受偿权；5、判令赵城璧和富佳房产公司承担本案诉讼费用。赵城璧答辩称，不同意工行天津分行营业部的诉讼请求，其当初为富佳房产公司老板的亲戚，公司老板提出让其帮忙提供身份证等相关证件用于集资，于是交出了身份证，但并未与工行天津分行营业部签订借款合同和抵押合同，更未向工行天津分行营业部借款，也未购买此房产和办理房产的抵押，因此不同意偿还欠款本息。富佳房产公司答辩称，赵城璧确实未与工行天津分行营业部签订借款合同和抵押合同，更没有向工行天津分行营业部借款，该笔借款事实是富佳房产公司以赵城璧名义到工行天津分行营业部处办理的借款，相关的借款本金已由天津市金泰房地产开发公司（以下简称金泰房地产公司）执行完毕，由于工行天津分行营业部已依照（2004）一中民二初字330号民事调解书申请执行，工行天津分行营业部属于重复诉讼。2015年11月5日，天津市和平区人民法院作出（2015）和民三初字第0237号民事判决书，该判决查明，2001年3月26日，富佳房产公司与署名“赵城璧”签订了天津市商品房买卖合同，约定“赵城璧”购买富佳房产公司出售的涉诉房屋，建筑面积130.39平方米。2001年5月30日，工行天津分行营业部与署名“赵城璧”签订了借款合同和抵押合同，约定工行天津分行营业部向“赵城璧”提供290000元贷款，用于购买涉诉房屋；同时以涉诉房屋进行抵押担保。2001年6月22日，涉诉房屋进行了抵押权备案登记，登记的涉诉房屋抵押人为赵城璧，抵押权人为工行天津分行营业部。该判决认为，富佳房产公司确认的涉及以“赵城璧”名义签字的上述合同和相关材料均是由其公司的人员为办理开发项目的贷款而代签，借款亦从工行天津分行营业部处直接划至富佳房产公司，并由金泰房地产公司实际使用此款的相关事实陈述，可以印证赵城璧抗辩的真实性。同时，结合金泰房地产公司为工行天津分行营业部出具的承诺书中言明的自愿为富佳房产公司在工行天津分行营业部处办理的个人住房贷款提供连带保证责任的内容，以及工行天津分行营业部向本院所述根据该笔贷款产生的其他纠纷，存在非本人办理贷款的可能和本案贷款购买房产的实际购房人并非赵城璧的事实情况，并结合本案证据、案件事实和相关陈述，存在富佳房产公司所述的该借款（包括借款购买天津市南开区红旗南路新华园的37人和天津市××路××道增进里房产31人）由金泰房地产公司为建设项目所使用的客观事实。基于上述综合分析，工行天津分行营业部与赵城璧形成的借款关系存在不真实的因素，且工行天津分行营业部亦不能确定赵城璧为真实的借款人和以“赵城璧”名义签署的与贷款相关的文件均是赵城璧所为，因此基于该借款合同的抵押合同的真实性亦不能认定。本院再审认为，贺淑欣与富佳房产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，相关内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。关于工行天津分行营业部陈述房屋买卖合同双方恶意串通损害银行利益及国家利益的抗辩意见，证据不足，本院不予支持。上述合同签订后，双方均应严格全面地履行合同义务。贺淑欣按照双方合同约定付清了全部购房款，富佳房产公司应当按照合同约定办理涉诉房屋不动产权转移登记手续。富佳房产公司至今未协助贺淑欣办理涉诉房屋不动产权转移登记手续，属于违约行为，应当承担继续履行合同义务等违约责任。故贺淑欣要求富佳房产公司协助其办理涉诉房屋不动产权转移登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于贺淑欣要求撤销涉诉房屋抵押权登记一节，依据生效判决确认，涉及以“赵城璧”名义签字的借款合同及抵押合同均是由富佳房产公司的人员代签，非赵城璧本人所签。赵城璧与工行天津分行营业部就涉诉房屋办理购房贷款一事不具有真实性，基于虚假借款合同、虚假借款抵押合同而设立的抵押登记，应当予以撤销。关于贺淑欣要求富佳房产公司撤销基于同赵城璧签订的涉诉房屋买卖合同在房地产管理部门的登记备案一节。涉诉房屋实际购房人为贺淑欣，并非赵城璧，涉及以“赵城璧”名义签字的房屋买卖合同是由富佳房产公司的人员代签，赵城璧与富佳房产公司签订的商品房买卖合同不具有真实性。富佳房产公司设立的关于涉诉房屋的买卖合同登记备案，影响了贺淑欣办理涉诉房屋不动产权转移登记手续，应依法予以撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款规定，判决如下：一、撤销（2018）津0103民初736号民事判决；二、自本判决生效之日起十日内，原审被告中国工商银行股份有限公司天津分行营业部撤销关于天津市河西区××路××室房屋在房地产管理部门的抵押权登记；三、自本判决生效之日起十日内，原审被告天津市富佳房产销售公司撤销基于其同“赵城璧”签订的关于天津市河西区××路××室房屋买卖合同在房地产管理部门办理的登记备案；四、前述第二款、第三款内容执行完毕后五日内，原审被告天津市富佳房产销售公司协助原审原告贺淑欣办理坐落于天津市河西区××路××室房屋不动产权转移登记手续，将上述房屋过户至原审原告贺淑欣名下。因办理该手续所产生的税费，由原审原告贺淑欣负担。原审案件受理费80元、原审公告费600元，再审公告费600元，均由原审被告天津市富佳房产销售公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张国栋审 判 员  王文通人民陪审员  安 昊二〇二〇年九月十四日书 记 员  路 琦附本案引用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。