吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初3091号原告：孙某，男，1957年1月7日出生，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：赵某，吉林新锐律师事务所律师。被告：杨某，女，1977年12月6日出生，住吉林省长春市朝阳区。被告：宏某，男，1983年11月8日出生，住吉林省长春市朝阳区。被告：长春市某房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：王某，总经理。原告孙某与被告杨某、宏某、长春市某房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某及委托诉讼代理人赵某、被告杨某、宏某到庭参加诉讼。被告鑫隆房地产经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某向本院提出诉讼请求：1.判令解除孙某与长春市某房地产开发有限责任公司于2018年1月10日签订的房屋认购协议；2.判令被告杨某返还原告孙某购房款70万元及利息（利息自2018年9月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），被告宏某、长春市某房地产开发有限责任公司承担连带责任；3.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年1月10日，原告孙某从杨某处获得由长春市某房地产开发有限责任公司开发的××园顶账房屋购房资格，并签订房屋认购协议，协议经双方签字确认将鑫隆家园X栋三单元X层X室，建筑面积为138平方米房屋以每平方米3500元，共计房款483000元，从杨某名改底至孙某名下，鑫隆房地产于当日出具收据，内容为：“今收到杨某（变更为孙某）6栋406室房款肆拾捌万叁仟元整。”，并加盖公司公章。2018年9月6日，孙某通过其名下兴业银行账户向杨某名下建设银行账户打款70万元，转款用途为往来房款，同日杨某向孙某出具收条，内容为：“今收到鑫隆家园X栋X购房款700000（染拾万元整）”。2018年9月11日，杨某与担保人宏某向孙某出具承诺书，内容为：“2018年9月6日，本人收到孙某购房款70万元整，位置××园，本人承诺保证购房人于房屋交付后顺利入住，否则将70万元及银行相应期限存款利率退还孙某。”后经原告多次与鑫隆房地产沟通、协商办理交付入住事宜，鑫隆房地产不予答复，继又要求杨某与担保人宏某返还购房款，均一律不予回复，为保护原告的合法权益，诉讼至法院，请求贵院判如所请，以维护原告的合法权益。杨某辩称，原告孙某与长春市鑫隆房地产开发有限公司签订的房屋认购协议为真实合法有效不应解除。该份协议为双方真实意思表示，双方认可，改底盖章后生效，并且按照协议约定长春市鑫隆房地产开发有限公司已经将房屋登记到孙某名下，现认购协议已经履行，房屋已经归原告购买并所有，现并不符合合同法中规定合同解除的条件，房屋认购协议不应当解除。孙某与我之间的房屋转让行为已经完成，我已经履行了房屋转让手续，将涉诉房屋转让到原告名下，房款不应当返还。虽然涉诉房屋是经我手转让的，但我已经履行了自己的义务，将房屋更名到原告名下，现原告与长春市某房地产开发有限责任公司也签订了房屋认购协议和收据并进行了改底，现该房屋的权利已经全部归属孙某所有，我对该房屋不具任何的权利，现此房屋与我再无关系。原告要求我返还房款无事实及依据，另外我向原告转让房屋时，明确告知了该房屋的实际情况，是期房转让，原告在认可此情况下受让我的房屋，我在此转让过程中不存在过错。我已经履行了自己的转让义务，为原告办理了房屋转让的改底手续，那么此房屋再有问题，应当由原告找长春市鑫隆房地产开发有限公司进行解决，而非找我。按照承诺所写，保证购房人与房屋交付后顺利入住，但是房屋交付是长春市某房地产开发有限责任公司的行为，不能交付也是长春市鑫隆房地产开发有限公司的原因造成。与我无关，我没有责任，更不应当返还房款。宏某辩称，我不承担连带责任，我不是保证人，钱也不是我收的，这件事与我无关。我签字就是为了做个证明，房产不能交付是开发商的责任，孙某应与开发商协商处理。长春市某房地产开发有限责任公司未出庭、未答辩，亦未举证。本院经审理认定事实如下：2018年1月10日，被告杨某与被告鑫隆房地产签订《房屋认购协议》一份（以下简称认购协议），约定杨某认购鑫隆房地产开发的项目名为《鑫隆家园》第X栋X单元X层X室建筑面积约138平方米毛坯房屋，房屋单价为每平方米3500元，房款总金额483000元。同日，鑫隆房地产为杨某出具《收款收据》一枚，载明：今收到杨某6栋406室房款483000元。后经被告宏某介绍，原告孙某向被告杨某购买上述案涉房屋。孙某于2018年9月6日通过其妻子崔小平兴业银行账号（尾号2617）向被告杨某建设银行账号（尾号2952）转款700000元。2019年9月11日，杨某和孙某在鑫隆房地产处将上述《房屋认购协议》项下的房屋买受人由杨某变更为孙某，并由孙某签字按手印，同时由鑫隆房地产在买受人变更处加盖公章。同日，双方在鑫隆房地产处将原《收款收据》项下付款人由杨某变更为孙某，并由鑫隆房地产在变更处加盖公章。另查，2018年9月11日，被告杨某出具《承诺》一份，内容为：“2018年9月6日，本人收到孙某购房款70万元整，位置于鑫隆家园X号，本人承诺保证购房人于房屋交付后顺利入住，否则将70万元及银行相应期限存款利率退还孙某。”被告宏某作为担保人在该《承诺》落款处签名。另庭审中，原告孙某出示照片两张，用于证实案涉房屋已被案外人入住，原告无法入住。被告杨某、宏某均表示与其无关，属于开发商行为。经法庭限定其在期限内补交案涉房屋能够交付孙某入住的凭证，二被告逾期未提交。本院认为，被告杨某与鑫隆房地产于2018年1月10日签订《房屋认购协议》，后于2018年9月11日买受人由被告杨某变更为原告孙某，并由杨某出具《承诺》、宏某进行担保，承诺保证买受人孙某于房屋交付后顺利入住，该行为系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应按合同约定以及承诺履行各自义务。现孙某主张案涉房屋已交付案外人入住，并提供现场照片予以佐证，杨某、宏某虽提出异议，但并未提供证据予以反驳，可以认定孙某无法实现房屋交付以及入住的合同目的，故原告孙某主张解除案涉《房屋认购协议》，具有事实及法律依据，应予支持。合同解除后，已经收取的房款，依法应予返还。关于房款及利息的返还主体问题。因鑫隆房地产系合同一方主体，其同意将原买受人由杨某变更为孙某，即视为其认可孙某购买案涉房屋的付款方式。现合同解除，鑫隆房地产作为合同主体的出售方有义务返还买受人孙某已付购房款及利息，利息应自付款之日即2018年9月6日起算。另因原买受人杨某收取了孙某购房款，为其出具《承诺》，保证房屋交付及入住，并由宏某进行担保，二人的行为属于合同外第三人对合同中的债权人自愿承担债务，属债务加入行为。据此，孙某主张被告杨某、宏某、鑫隆房地产连带返还购房款及利息，符合双方约定以及法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除孙某、长春市某房地产开发有限责任公司于2018年9月11日签订的《房屋认购协议书》；二、长春市鑫隆房地产开发有限公司、杨某、宏某于本判决生效后立即连带返还孙某购房款700000元及利息（利息以700000元为基数，自2018年9月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5400元，由杨某、宏某、长春市鑫隆房地产开发有限公司共同负担；保全费4020元由杨某、宏某共同负担（孙某均已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 李德保 二〇二〇年九月三日书记员 窦 智