江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初2634号原告：吕克建，男，1987年8月13日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：施允锋，江苏义扬律师事务所律师。被告：江苏东海水晶产业发展集团有限公司，住所地东海县牛山街道中华北路**。法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：卢慧磊，江苏恒旭律师事务所律师。原告吕克建与被告江苏东海水晶产业发展集团有限公司（以下简称东海水晶产业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告吕克建及其委托诉讼代理人施允锋，被告东海水晶产业公司的委托诉讼代理人卢慧磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕克建向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的编号为3#-GWZX-ZS-2018040《水晶城购物中心（中国东海水晶城3号馆）租赁合同》已经于2019年8月31日解除；2、判令被告双倍返还租赁保证金20万元，并赔偿原告向南京普睿匠天装饰有限公司支付的开具发票费用6.5万元；3、判令被告给付律师费、差旅费10000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：受东海县政府水晶城招商优惠政策吸引，原告与被告商定租赁被告位于江苏省东海县中华北路1号的水晶城购物中心（中国东海水晶城3号馆）二层L2026—L2033、L2035、L2042号共10间商铺，作服装零售经营，面积为2568平方米，租赁期限八年。2018年12月3日，原、被告及案外人（丙方）南京普睿匠天装饰有限公司（以下简称“南京装饰公司”）共同签订了《装修协议》，协议约定上述区域装修由丙方（南京装饰公司）进行装修或提供装修物品，甲方（被告）同意支付200万元作为乙方（原告）装修区域的装修补贴，该补贴款项在租赁合同及本协议签署后分三期支付，第一期租赁合同及装修协议生效后，甲方一周内支付80万元，第二期自乙方进场装修后，甲方一周内支付80万元，第三期自乙方正式开业后，甲方一周内支付40万元。商铺租赁及装修补贴事宜确定并签署后，原告即于2018年12月4日手机转账给被告租赁保证金10万元，2018年12月9日-13日南京装饰公司应原告要求给被告开具80万元装修发票，但被告收到装修发票后一拖再拖就是不支付首期装修补贴款项。虽经原告多次催款，被告一直拒不给付，致使原告承租的商铺无法装修，当然也不可能如愿开业经营。而且因被告收到装修发票后长期拖欠拒不付款，给装修合作方南京装饰公司造成了财务成本损失，经协商原告只好先行赔偿南京装饰公司开票费用6.5万元。原告无奈之下于2019年8月30日委托江苏共盈律师事务所发函通知被告解除合同，但被告收到律师函后至今七、八个月仍然不予理睬。根据《装修协议》第4条“违约责任”约定：被告在收到合法票据后不得拖欠款项，超过约定付款期限五个工作日内被告仍未支付款项，原告及装修公司有权暂停施工及一切营运行为，直至被告付清拖欠款项；超过约定付款期限七个工作日，原告及装修公司有权停止一切施工以及运营行为，撤离现场，直至被告付清款项，因被告未能按照约定期限付款，导致原告未能在被告约定日期开业的，原告及装修公司不承担任何违约责任;逾期三个月的，原告及装修公司有权不承担任何违约责任，无条件解除所有合约。同时根据《租赁合同》第20.3条、第20.8条约定：本合同因被告违约而提前终止的，被告应当双倍返还租赁保证金；因一方违约导致另一方诉讼维权时，违约方将承担维权费用包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、差旅费等，被告应当双倍返还原告租赁保证金、赔偿损失，并承担原告维权费用。综上所述，被告作为东海县政府投资设立的国有平台公司，竟然视合同为儿戏，随意违约毁约，已经严重影响了政府诚信形象和当地营商环境，请求贵院排除干扰公正司法，依法支持原告诉讼请求。被告东海水晶产业公司辩称：一、本案原告所诉部分内容与事实严重不符。1.原告诉称我公司收到装修发票后一拖再拖就是不支付首期装修补贴款，虽经其催要，我公司一直拒不给付，导致其承租的商铺无法装修，不能如期开业经营，与事实不符。事实是原告与我公司于2018年12月4日签订的《水晶城购物中心（中国东海水晶城三号馆）租赁合同》第5.1条明确约定，原告承租涉案房屋经营“美邦集合店”，经营项目为“服装零售”。第8.1条约定，原告应在进场装修前将装修设计文件提交我公司审核，并经我公司批准后方可进行装修。双方于2018年12月3日签订的《装修协议》第3.1条约定，原告的装修方案需提交我公司审核，未取得我公司审核通过前原告及南京普睿匠天装饰有限公司（以下简称匠天公司）不得开展装修等。第3.6条约定，原告的装修质量、进度、安全、环保等不以装修补贴为先决条件，无论何种条件下，原告应保证装修工作的如期完成。原告与我公司下属东海县晶城物业管理有限公司于2018年12月4日签订的《水晶城购物中心（中国东海水晶城三号馆）物业服务合同》第五.1条约定，原告应在本合同签订时一次性向该物业公司缴纳经营保证金5万元；第5.7条约定，原告如需对房屋进行装修的，应事先与该物业公司签订《水晶城购物中心（中国东海水晶城三号馆）装修管理协议》，且应缴纳装修保证金10万元等。上述合同及协议签订后，原告未按约获得在涉案房屋经营“美邦集合店”的授权，并因此无法向我公司提供装修方案，更没有按约向晶城物业公司支付经营保证金及与晶城物业公司签订装修管理协议和交纳装修保证金，我公司当然不应向其支付装修补贴；同时根据上述《装修协议》第3.6条之约定，即使我公司未按约向原告支付装修补贴，原告也不能以此为由影响其装修进度。据此，原告没有装修和如期开业的原因完全是因其自身违约所致，与我公司是否支付装修补贴无关。2.原告诉称其先行赔偿匠天公司开票费用6.5万元，与事实不符。从原告提供的发票看，匠天公司开具发票而发生的税费共计29443.89元，并非原告所主张的6.5万元。二、原告的诉讼请求能否成立问题。根据原告在诉状中的陈述，其是以我公司未按约支付装修补贴导致其无法装修和如期开业为由，主张解除涉案租赁合同并要求我公司双倍支付租赁保证金，赔偿开票费用及承担维权费用等。我公司认为，如此请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。1.关于原告诉请确认涉案租赁合同于2019年8月31日解除能否成立问题。我公司同意解除涉案租赁合同，但认为原告存在上述诸多违约行为且又单方面违约解除该合同，将保留追究其违约责任的权利。2.关于原告诉请我公司双倍支付租赁保证金20万元、赔偿开票费用6.5万元及承担维权费用能否成立问题。如上所述，原告无法装修及如期开业完全是由于其自身的违约行为所致，原告没有获得美特斯邦威授权的原因是其租赁房屋的落位及布局不符合美特斯邦威的要求，与我公司是否支付装修补贴无关，其后又违约提前解除租赁合同，无权依据该合同第20.3条和20.8条之约定要求我公司双倍返还其租赁保证金、赔偿开票费用及承担维权费用。退一步讲即便被告未支付装补存在违约，该违约不是导致涉案租赁合同无法履行的原因。租赁合同中原告应在开业前提供相关授权材料，本案被告得知原告无法获得授权情况下为避免损失扩大未支付装补是依法行使不安抗辩权的表现，原告的诉求不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年12月4日,原被告签订《水晶城购物中心（中国东海水晶城三号馆）租赁合同》，甲方（出租人）为本案被告，乙方（承租人）为本案原告。合同约定包括以下部分内容，序言部分：甲方同意将位于江苏省东海县中华北路1号的中国东海水晶城的水晶城购物中心（中国东海水晶城3号馆）二层L2026、L2027、L2028、L2029、L2030、L2031、L2032、L2033、L2035、L2042号商铺出租给乙方使用。乙方作为服装零售业态的专业经营商，同意承租该房屋。进场日，《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日。如《进场确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准。第一条计租面积，该房屋的计租面积为2568平方米。第二条租赁期限本合同项下租赁期限为八个租约年，自计租日开始计算。第五条品牌、经营项目5.1乙方在该房屋内经营品牌为美邦集合店，经营项目为服装零售。5.2甲方有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件原件及复印件。如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等文件原件及复印件，乙方不得拒绝或拖延提供。乙方未能在开业前提供合法有效的文件，甲方有权终止本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任。上述原件的复印件应当加盖乙方公章，作为本合同的附件二。第六条租赁保证金6.1乙方同意于签订本合同之前或之日向甲方支付租赁保证金100000元，用以担保本合同的全面履行。第七条进场及房屋交付标准7.1双方约定，本合同项下进场日为以甲方通知为准。乙方确认在签订本合同前，已到现场认真核对过该房屋的所有状况，包括但不限于位置、面积、层高及附属设施等，并表示满意和接受。7.2乙方应当于进场日之前付清本合同项下的全部应付费用，自行前往水晶城购物中心（中国东海水晶城3号馆）与甲方办理房屋交接手续，并按照附件三的格式签署交接确认文件。第八条乙方对房屋的装饰装修8.1至少在第7.1条规定的进场日15日前，乙方应当向甲方提供其对该房屋的装修设计文件（包括装修图纸等资料，具体要求见附件五），供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对该房屋装饰装修。上述装修设计文件经甲方批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更。第十条能源费用及其他相关费用的承担10.1自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用。以上费用在本合同中统称为能源费用。10.2水晶城购物中心（中国东海水晶城3号馆）水、电、燃气等能源传送过程中所产生的能源耗损费用，按照乙方的实际用量占购物中心的总用量的比例分摊。乙方应当在缴纳相关能源费用同时将分摊的能源耗损费用一并向甲方缴纳，具体费用收取标准以经营物业服务合同约定为准。10.7双方确认，乙方违反经营物业服务合同约定的，视为违反本合同，且乙方不得以经营物业服务合同项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方缴纳租金、能源费用、管理费用等费用。第二十条违约责任20.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付租赁保证金或其他保证金，则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金应付金额的违约赔偿金。20.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当双倍无息返还本合同项下之租赁保证金。20.8如因本合同一方违约，导致合同另一方通过仲裁、诉讼维护权益时，违约方将承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等。……同日，鉴于原被告之间签订了上述租赁合同，原告作为乙方与案外人东海县晶城物业管理有限公司（被告东海水晶产业公司为其股东，持股比例100%）作为甲方签订《水晶城购物中心（中国东海水晶城三号馆）物业服务合同》，合同约定，第五条经营保证金及其他费用1.经营保证金是规范乙方经营行为、保证水晶城购物中心（中国东海水晶城3号馆）经营的重要保障，乙方应当按照约定《租赁合同》约定的业态经营，遵守甲方关于营业时间等相关的规定，乙方应当向甲方缴纳经营性保证金50000元，在签订本合同时一次性全额支付给甲方。7.装修保证金：乙方如需对该房屋进行装修（包括但不限于内部装修、分隔、修建、改造、安装或更换设备设施、其他装修装饰行为等）的，应事先与甲方签订《水晶城购物中心（中国东海水晶城3号馆）装修管理协议》，且需要交纳装修保证金100000元。……上述两份合同签订的当日，原告作为乙方还与被告作为甲方以及南京普睿匠天装饰有限公司（以下简称匠天公司）作为丙方签订装修协议一份。协议约定，甲方乙方签订了上述租赁合同，丙方根据租赁合同的相关约定以及甲方、乙方的要求，对该租赁区域进行装修或提供装修物品。1.装修补贴约定1.2甲方同意支付人民币200万元作为乙方装修区域的装修补贴。1.4装修补贴在《租赁合同》及本协议签署完毕后，按照以下阶段支付：1.租赁合同及装修协议生效后，甲方一周内支付捌拾万元整（总装修补贴款的40%），共计800000元。2.乙方进场装修后，甲方一周内支付捌拾万元整（总装修补贴款的40%），共计800000元。3.乙方正式开业后，甲方一周内支付肆拾万元整（总装修补贴款的20%），共计400000元。甲方支付上述款项前，丙方应提前7个工作日向甲方提供符合甲方要求的工程装修发票，若逾期未提供，甲方相应顺延上述款项的支付。3.乙方和丙方的权利和义务3.1乙方装修方案需提交甲方审核，未取得甲方审核通过之前乙方及丙方不得开展装修，在装修过程中乙方及丙方应严格按照审核通过的装修方案进行。3.6乙方装修质量、进度、安全、环保等不以装修补贴为先决条件，无论何种情况下乙方应保证装修工作的如期完成。4.违约责任4.1甲方在收到合法票据后不得拖欠款项，超过约定付款期限五个工作日内甲方仍未支付款项，乙方及丙方有权暂停施工及一切营运行为，直至甲方付清拖欠款项；超过约定付款期限七个工作日，乙方及丙方有权停止一切施工以及运营行为，撤离现场，直至甲方付清款项，因甲方未能按照约定期限付款，导致乙方未能在甲方约定日期开业的，乙方及丙方不承担任何违约责任；逾期三个月的。乙方、丙方有权不承担任何违约责任，无条件解除所有合约，届时如有已收到的装修补贴款，乙方将不予退还甲方。5.其他5.1本协议就店铺装修相关内容的约定构成对《租赁合同》的补充。本协议与《租赁合同》相冲突的，以本协议约定为准，《租赁合同》其与条款及内容不变，对甲乙双方仍具有约束力。另查明，原告吕克建于2018年12月4日支付被告10万元租赁保证金。匠天公司于2018年12月10日、2018年12月13日向被告开具江苏增值税专用发票，金额（含税）共计80万元，税率3%。还查明，2019年8月30日原告委托江苏共盈律师事务所向被告发出律师函，内容大致包括：原告按照双方约定向被告支付的租赁保证金，但被告未按照装修协议的约定支付装修补贴款，函告被告一、自贵司收悉本律师函之日起，原告正式解除与被告签订的《水晶城购物中心租赁合同》；二、望被告收到本律师函后三日内向原告退还租赁保证金10万元，并赔偿原告开具发票的损失6.5万元；三、若被告未能按照上述要求履行退款及赔偿义务，原告将进一步授权律师通过法律途径追究被告的违约责任，届时被告还要承担违约金、律师费、诉讼费等不必要损失。……被告签收了该律师函。对于案涉的租赁商铺，被告陈述一直空置，直至2020年6月3日出租给他人使用。对于案涉租赁合同原被告双方一致认可合同解除。本案双方争议焦点为：1、原告关于美特斯邦威集合店授权未获得审批的原因；2、原被告是否存在违约行为，违约责任如何承担。关于第一个争议焦点：原告称因被告第一期装修补贴80万元未按约支付，导致其终止了授权申请。对此，原告举证了其与南京美特斯邦威服饰有限公司（以下简称美邦公司）负责项目审批的工作人员陶某的微信聊天记录，用于证明相关立项已经报南京公司，且得到了南京公司初步审批同意，才有陶某说向上海总部进行报批。聊天记录中多次就规划图纸进行沟通，前期方案上海总部未同意，也说了初步方案后期可以沟通和协调。之所以后来没有继续是因为被告没有支付装修补贴导致原告停止了相关的审批流程。被告抗辩未获得授权是因为原告租赁房屋落位及布局不符合美邦公司要求并不是被告未支付装修补贴。被告举证了持有本院出具的调查令至美邦公司调取的情况说明，该情况说明载明，兹由江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初2634号调查令提起的江苏东海水晶产业发展集团有限公司在东海水晶城三号馆的项目，该项目乙方吕克建在我司立项未获得审批，也未从我公司获得美特斯邦威特许专卖授权书。同时被告还举证了在持有调查令至美邦公司调查时，与美邦公司工作人员陶某的录像视频，从中可以看出，陶某陈述“这个项目是我们2018年12月份启动的一个项目，因为我看了一下我的审批，应该是十二月份，但是十二月份我们集团总部没有通过这个项目。因为对于这个二层的落位不是很满意，而且他的整个经营面积，你们应该知道那个拐角，就是开口比较小，进深里面比较宽，所以我们对他当时品牌的位置不是满意，还有好多地方是公区，我们当时看了图纸，就是联系他的卫生间一些公区都是在店铺面积里，就在套内里面，然后面积很难设计。”在后续的谈话中，原告代理人要求其出具加盖公司印章的情况说明，陶某提到原告系其加盟商，双方有权益问题，实际上应该回避，并担心得罪原告。对此原告认为应该由本院向陶某进行核实，本院认为在陶某不知道被录像的情况下所做的陈述应该更加客观，且陶某也陈述与原告存在利益关系担心得罪原告。因此对视频中陶某所做陈述内容的真实客观性，本院予以确认。美邦公司出具的情况说明中载明了原告在其公司的项目立项未获得审批，结合陶某陈述的没有获批的原因是因为位置等。可以认定案涉项目未获得审批是因为店铺位置布局等不符合美邦公司的要求，而非因装修补贴未到位原告自行终止。关于第二个争议焦点：原被告是否存在违约行为，违约责任如何承担。根据原被告及案外人匠天公司签订的装修协议的约定，被告应该在2018年12月10日前支付第一期装修补贴80万元至匠天公司账户，匠天公司在被告支付前7个工作日内向原告提供装修发票。匠天公司分别于2018年12月10日、2018年12月13日分八次开具累计金额80万元的增值税专用发票，发票原件已交付原告。根据原告与东海县晶城物业管理有限公司签订的物业服务合同，原告应该于2018年12月4日支付东海县晶城物业管理有限公司经营保证金5万元。如需对房屋进行装修，应事先与东海县晶城物业管理有限公司签订装修管理协议，并缴纳装修保证金10万元。原被签订的租赁合同约定，如原告违反经营物业服务合同约定的，视为乙方违反本合同。单独从上述情形看，原被告均存在违约行为，即原告未按约在收到发票后及时支付装修补贴，而被告未按约定支付经营保证金。对于原被告违约造成的违约责任承担问题。原告未按约支付经营保证金，因案涉商铺尚未正式交付使用，因此对于被告并未造成实际损失。而就被告未按约支付装修补贴而言，因未按约支付装修补贴并不是原告未获得授权的原因，即便被告按约支付了装修补贴，原告的项目也因为租赁店铺的位置等客观存在的原因不能获得审批。对于原告支付被告的10万元租赁保证金被告应予以退还，但对于原告主张双倍返还租赁保证金以及赔偿开具发票费用、律师费、差旅费损失，本院不予支持。本院认为：原被告双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中原被告双方一致认可双方签订的租赁合同予以解除。对于合同解除后尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认解除原告吕克建与被告江苏东海水晶产业发展集团有限公司签订的《水晶城购物中心（中国东海水晶城三号馆）租赁合同》；二、被告江苏东海水晶产业发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吕克建10万元租赁保证金；三、驳回原告吕克建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2713元，由原告吕克建承担1563元，由被告承担1150元（原告已预付，待被告给付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5426元。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农业银行苍梧支行，账号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  葛婧二〇二〇年九月三十日书记员  韩丹